時間：2023-09-08 17:14:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.1土地增值稅發展階段劃分
上世紀末，由于住房分配制度的終結，商品房市場開始蓬勃發展。以1994年1月1日國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》為原點，我國對土地增值稅管理大體可以分為三個時期：
一是啟動征收時期。以《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則至2006年，這一時期規范了對房地產行業土地增值稅的基本要求，明確了采取先預征，后清算的方式進行整體管理，但是更注重預征，對清算及后續管理跟進不足。
二是分類管理時期。以財稅[2006]21號《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》為原點，其目的是為了限制投資過熱。文件在強調了預征環節管理的同時，要求加強對已經完工的房地產項目進行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環節管理時期。2015年以來房地產行業迎來第二個高峰，為了遏制房地產行業泡沫化，自上而下要求稅收發揮調節作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時期除了對預征和清算環節緊抓不放送，還加大了對尾盤銷售以及后續對完工項目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時期。
1.2基層土地增值稅征管運行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業所得稅和增值稅，基本是以房地產項目坐落地為準，以縣區為單位進行管轄，而不是以企業注冊經營地為準。納稅人自獲得土地進行開發，開始進入縣區級稅務機關管理范圍。由于房地產行業近年來普遍對稅收收入貢獻較大，根據目前河北省稅務機關管理體制，基本由專業化分局進行管理，即各縣區局的重點稅源分局或者重點行業分局。
在稅務局管內部管理流程方面，以信都區稅務局為例，稅政二科負責政策解釋，風險科負責涉地風險任務上下級銜接，第一稅務分局負責土地增值稅稅款申報征收工作，日常管理由第二稅務分局進行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國房價的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺商品房價格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價格和原材料、人工成本的上漲，房地產企業利潤總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規模大幅度增加，以信都區為例2015年土地增值稅收入15767萬元，2017年18547萬元，2018年24278萬元，2019年26678萬元，2020年到達27856萬元，2021年1-11月入庫土地增值稅27324萬元。雖然從數據上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個案例進行分析。
2. 信都區X公司典型案例分析
2.1信都區X公司項目情況簡介
邢臺市X房地產開發有限公司（以下簡稱X公司）在信都區太行路開發了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設計建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設證，2014年9月取得預售證開始進行不動產銷售，由于行業為房地產開發公司，歸屬于當時的信都區地方稅務局重點稅源分局管理。
2.2 X公司預征環節的問題
項目開始銷售兩年后，信都區稅務管理機關對該企業進行日常檢查，發現其前臺已銷售房源信息表和申報數據明顯不匹配，隨即聯系房管部門獲取了X公司該項目網簽備案信息，發現其共網簽備案房屋1185套，網簽價款47434.12萬元，實際申報銷售房屋1021套，價款43639.39萬元 。稅務機關隨即對X公司進行約談，該公司按照少計算的預售收入3794.73萬元，按照2%預征率補繳土地增值稅75.89萬元，并按規定加收滯納金。
2.3 X公司清算環節的問題
2018年1月，X公司開發項項目取得預售證已經超過三年，該項目總體已經完工，且不動產出售的比例超過了85%，剩余房產也基本處于出租和使用狀態。因滿足土地增值稅清算條件，管理機關在當月向X公司下發土地增值稅項目清算的相關通知，要求X公司在通知規定的90日內提供相關項目的清算報告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務機關的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機構，從石家莊聘請了某會計師事務所進行項目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關于X公司某項目土地增值稅清算鑒證報告》，內容如下:通過對X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報表、銷售臺賬及其他有關清算資料計算，項目總可售面積144750.54平方米，已經出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預售收入共計50554.10萬元，核算各種扣除項目累計47770.15萬元，截止報告期已經預繳土地增值稅1011.08萬元，本次清算應退土地增值稅175.89萬元元。
收到X公司提供的清算報告后稅務機關組織人員進行了清算審核工作，發現了兩個問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價格出售給某投資公司，遠低于其他商鋪10000元/平米的均價，經約談企業，企業承認某投資公司是其旗下的關聯企業，稅務機關據此調整其交易價格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現在施工方開具給X公司的發票明細中，確定為甲供材重復計算，將其調整出扣除項目。經調整后稅務機關送達了清算結論通知書，結論為補繳土地增值稅清算稅款47.21萬元。
2.4 X公司尾盤銷售環節的問題
清算工作結束后，管理人員在對X公司進行日常管理時發現，該公司對尾盤銷售的申報處理并未按照收入減除扣除費用的方式進行申報，而是仍采取預繳2%的方式進行土地增值稅申報繳納工作，管理人員責令X公司限期改正并補繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產公司規模較大，財務人員基礎水平較高，但是其受到利益驅動等主客觀因素影響，在土增申報各個流程仍會出現諸多的問題。其中預售環節利用稅務機關的信息不對稱，隱瞞部分預售收入，推遲部分預繳土地增值稅稅款是各房地產公司普遍存在的問題。清算環節由于稅務機關專業能力的欠缺，對開發建設的部分扣除項目無法進行準確評估，造成部分不合理扣除項目存在于最終的清算報告中。清算后，稅務機關往往會認為項目已經結束，而忽略了對尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內外部環境等方面進行評估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設置和協調性問題
（1）部門設置問題。我市稅務機關管事制度未能全面普及，大量稅務人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區局四級稅務機關下達的所有工作任務被分割給每一個管理員，這與目前社會經濟發展的流水化作業、專業化作業嚴重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機關科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊伍嚴重老化，無法適應土地增值稅管理這種專業性強，流程冗雜的管理事項。在保質還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質量只能退而求其次。
（2）缺乏統一的管理協調機構。土地增值稅清算工作的難度在現行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設置之時將其統一歸屬至重點稅源分局進行專業化管理，但是整體清算工作安排和政策對接解釋工作卻缺乏明確的指導和協調機構。尤其是在面對一些個體性差異的時候，由于缺乏統一的政策規定，逐級上報和請示會極大加重基層分局管理負擔，相應也會影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場經濟的逐漸活躍，市場中的主體成幾何數量增加，而一線管理人員數十年來規模沒有明顯增加，電子化的信息系統雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務也隨著電子系統的應用而產生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區為例，轄區內有300余戶房地產企業，每個管理組平均40戶房地產企業，此外還要管理一百至二百戶的其他行業重點稅源企業。從目前情況來看基層管理人員負擔過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質有待提高。房地產業務本身的核算和申報納稅有其特有的行業特點，要求管理人員需要有相當深厚的房地產業稅收和會計知識儲備，同時還要對征地補償、前期建設、開發費用、工程建設、竣工結算、銷售等各環節有相當的了解，這樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點稅源分局的管稅人員即使是其他行業的管理熟手，也未必能夠承擔房地產行業土地增值稅管理工作。目前基層稅務工作人主要來源于兩個渠道，一是軍人轉業和復原，這部分人往往進入系統年齡偏大，沒有從事過相關專業的學習，難以在短時間內達到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國家公務員考試進入的應屆和往屆大學生，這些人只有一部分是經濟相關專業畢業，學習文秘、計算機等專業的人員缺乏基本的知識積累，即使是經濟相關專業畢業人員也缺乏足夠的實踐經驗積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產行業的運行核算有別于一般行業，其代表的土地增值稅稅種本身的設計思路也較為獨特，除了其超率累進的計稅特點，其復雜的扣除細則本身也決定著容易出現政策上的盲區。
（1）土地增值稅立法等級有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現行的19個稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數幾個沒有立法卻又在總體稅收中占有相當比重的稅種，法律等次明顯不足。國務院制定的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》屬于行政法規，財政部制定的土地增值稅實施細則屬于部門規章。我們日常工作中尊為圣經的各種土地增值稅文件政策大多數是總局和省局以以各種形式下發的文件，對于同一事項的處理規定往往各地不同，對于跨省市經營的房地產企業，同樣的業務在各地稅務機關的處理政策不同，損害了稅法的嚴肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對于扣除的規定涉及規劃、建設領域的專業問題，簡單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實際工作中應該如何處理。在表述模糊的政策執行過程中，稅務機關和企業站在各自立場都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關系的對立，給雙方帶來不必要的風險。
（3）與其他部門缺乏政策對接。目前的暫行條例和文件對于土地增值稅扣除項目雖然有明確的規定，也存在對核算的相關要求，但是更多的是以“準確、真實”為主，但是對于如何判斷“準確、真實”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應以什么規則為準，設計費用、裝修費用在什么范圍內發生屬于合理范圍，企業征地環節各種賠償標準是否合理等，這些都需要與規劃、建設部門的相關政策進行對接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個企業的收入和成本費用是控制好企業稅收管理的關鍵，房地產企業也不例外。目前對房地產行業管理上，建設、土地、不動產、銀行等部門往往擁有比稅務系統更早、更全面的數據源，比如施工進度、網簽銷售、貸款審批情況等，這些數據源對于稅務系統做好土地增值稅管理工作至關重要，而目前要實時獲得這些數據難度頗大，信息渠道缺失確實導致了企業和稅務機關信息不對稱，為企業偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個房地產項目從登記到注銷歷時幾年或十幾年，從其申請項目立項到土地招拍掛，從土地平整到建設規劃，從開工建設到竣工結算，先后要接受土地、不動產、規劃、建設、稅務等不同部門管理，稅務部門進入管理的位次相對滯后，通常在其取得預售證開始銷售才進入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發現問題，后期發現問題往往企業已經結束經營不容易處理，造成執法風險。
3.3.2缺乏統一專業的管理系統
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發了土地增值稅清算管理系統，這些系統基本上沒有對接大數據，缺乏第三方來源數據的比對，僅僅依靠企業的申報數據進行管理，不能有效的提出風險、防范風險、解決風險，缺乏土地增值稅管理應該有的專業性和高效性。
3.4內外部環境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長期和稅務機關打交道的過程中積累了相當的經驗，他們通過政策和管理上的漏洞總結出哪些違法行為不容易被發覺，或者即使被發現，也可以以什么樣的理由蒙混過關，只要是結果不超過補稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動機。其次，房地產從業財務人員專業素質強，往往不次于我們的業務骨干，他們利用土增清算過程的復雜性，鉆目前政策文件的盲區，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發現，企業少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報部分收入。例如利用信息不對稱瞞報部分已經實現的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時計入預售收入，將房產抵賬給建筑商不開發票不計收入。二是虛增開發成本。土地增值稅清算本身就是一項繁冗復雜的工作，要與自然資源、不動產、建設、規劃等數十個部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項目存續期間長，期間很多費用容易出現重復計算，虛增的問題，如多計工程款，甲供材重復開票等問題。三是采用不合理的分攤方式。目前的實際運行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價普遍高，開發商會采取多讓商鋪分攤成本的方式降低商鋪增值額，達到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業在明知核定低于查賬繳納數目的情況下會主觀造成核算不清楚，進而采取核定征收清算達到避稅的目的。
3.4.2稅務中介未發揮應有的作用
稅務中介作為納稅人和稅務機關之間的橋梁，是作為納稅人從事復雜涉稅業務時，替納稅人全盤掌握涉稅事項，出具涉稅鑒證報告，與稅務機關溝通的有益第三方。目前，稅務中介鑒證已經是房地產企業進行土地增值稅清算比較普遍的方式。對于土地增值稅清算這種復雜困難的涉稅事項，稅務中介機構的參與可以有效提高清算質量，加快清算進度。但是，實際情況是稅務中介機構本身是企業化管理，其逐利性決定了其會站在納稅人一方想方設法與稅務機關糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機構不能完全發揮其對土增清算的監督管理作用。
4.加強土地增值稅征管的對策
從上面的案例我們指出了問題，也對問題產生的原因加以分析，為了達到加強土地增值稅管理的目標，我們將逐個對準問題給出相應的解決方案。
4.1激勵管理主體的對策
4.1.1合理配置人力資源，加強專業化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數量和質量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應對土地增值稅征管工作，同時各業務科室應該加強協調，根據各自分管工作跨部門組建土地增值稅風險管理團隊，專門對土地增值稅預繳、清算、尾盤的相關管理事項進行集中式管理和輔導，將土地增值稅管理的專業化層次進一步推高。
（2）進行機構整合，簡化工作流程。按照稅收現代化管理的要求，合理分配部門職責，建立大征管、大風險的管理模式，徹底進行管事制改革，簡化內部事項工作流程，加快內部事項運轉速度，限期處理內部事項，提高基層整體運轉效率。
4.1.2提升專業能力，培養專業人才
（1）開展高層次的學習培訓活動。適時組織土地增值稅管理相關人員開展專業性培訓，在學習涉稅知識、財務會計知識的基礎上，要加強對項目開發流程，造價評估，建筑核算的學習，加強對房地產主要涉稅風險的研究和分析。同時通過培訓可以開展學員之間的交流，通過對實際案例的探討提高業務素質，拓展業務視野，增強專業化能力。
（2）加強崗位鍛煉，以干促學。重點行業分局可以成立專門的清算管理小組，由經驗豐富的老同志帶領經驗不足的同志，下手干、實際查，通過實際工作將理論和實際結合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養新的專業化人才。
（3）加強管理人員的日常培養。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業增值稅、所得稅、印花稅申報對比土地增值稅，查找邏輯關系的不合理；查詢企業獲得預售證后是否產生了預繳收入，如何對接不動產部門查詢網簽備案合同等，只有日常工作足夠認真細致才能培養出足夠專業化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對策
（1）提高土地增值稅立法層級。目前土地增值稅政策領域的支柱中華人民共和國土地增值稅征收暫行條例與實施細則均不是法律。稅務系統應呼吁在人大層級推進土地增值稅相關法律的立法進度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。
（2）做好細則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統一適用規范，尤其是一些已經引發納稅人訴訟的要第一時間解決。二是對于已經有政策解釋但是無法進行落實操作的，如普通標準住宅的認定中平均交易價格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導基層管理人員以及房地產行業納稅人可以正確落實相關稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應用匯編。集中各級土地增值稅業務骨干、稅收政策法規專家，將土增清算管理過程中存在的風險點，政策適用及疑難點進行梳理和匯總，編成手冊發放到一線，方便一線負責征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進土地增值稅政策在系統內的普及學習，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對策
（1）建立第三方信息獲取機制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因為稅務機關沒有建立和其他部門共享信息的穩定渠道，從而無法斷定納稅人申報提交資料的真實性和準確性。稅務系統應盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準確真實的數據。
（2）前移管理環節。對房地產行業的稅務管理應盡量前置到其立項開發階段，從其立項開始就要建立項目臺賬，把控其建設工期，預售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時通過調查其工程款撥付還可以完成對下游施工企業的日常稅務監管，保證施工方的應該繳納稅款不會流失，保證涉及項目的稅款及時足額入庫。
4.4凈化內外部環境的對策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學堂，普及稅法知識。及時在納稅人學堂更新最新的土地增值稅相關政策，適時開展針對房地產行業的涉稅專家講座，廣泛進行稅法宣傳，倡導納稅人規范記賬，規范申報，提交真實準確的納稅資料并適時進行警示教育，提高納稅人主動守法的意識。
（2）主動進行一對一上門輔導。房地產行業的管理不能僅僅停留在數據管理，實際經營情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應定期對房地產開發企業進行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業遇到的稅收問題，一方面可以及時了解企業最新的生產經營狀況。這對于后續管理工作的開展和涉稅風險應對都會大有脾益。
（3）規范企業財務管理加強內控。監督房地產行業建立完善的財務管理制度和內控制度，真實準確核算收入成本、扣除項目和應納稅所得額，引導行業規范化管理。
4.4.2引導中介機構發揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業進入門檻。對于中介行業從事的一般記賬工作，由于其技術含量不高可以適當放寬，但是對于其的涉稅鑒證事務，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務應適時提高行業準入門檻，保證由擁有專業知識和執業資格的專業人員和機構從事。并同時建立行業執業黑名單制度，對在執業過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機構和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機構在土地增值稅清算執業中的公正性、規范性、合法性。
（2）加大對中介行業的監督管理。稅務機關不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機構，不能對中介機構出具的鑒證報告一味的認可。應對中介機構出具的報告嚴格審核，確保其報告的準確性，充分發揮稅務機關對中介行業的監督職能。
（3）設置統一保存的清算資料庫。相關的清算報告應統一保存，定期分類存檔，尤其是對于存續時間較長的地產項目，規范化的檔案管理，意義重大。
【關鍵詞】房地產企業；稅務籌劃技術；案例分析
房地產企業稅務管理是房地產企業財務管理的重要組成部分，房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重，稅負大小直接影響著企業利潤的多少，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。
一、房地產業財稅特征
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要財稅特征如下：
1.房地產開發跨越生產和流通兩個領域，其經營內容廣泛，投資主體復雜，需要復雜而精細的管理流程和財稅管理模式與之相適應。房地產業的主要經營活動包括：規劃設計、征地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。因此，精細而復雜的財稅管理模式才能適應多樣化業務的需要。
2.房地產業資金籌集的多源性，房地產業現金流轉復雜化。
3.房地產業成本、費用結構復雜。
4.房地產業經營周期長，會計核算方法對損益的影響直接而明顯。
由于房地產開發周期長，我國商品房的平均經營周期約為4年，這一特點決定了會計核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認、攤銷直接影響著各期損益的計量。
二、房地產業涉稅分析
房地產企業涉及多個納稅環節，與其他行業企業相比，稅負較重。
主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。其中營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種。對于一個企業來說，它的綜合稅負大小直接影響著企業的利潤的大小，所以如何降低企業的綜合稅負是房地產企業比較關注的問題。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。
1.營業稅分析
（1）房地產企業出售經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款就無法按照建筑業3%的稅率計算營業稅，計算土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應當將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計算營業稅，不需繳納土地增值稅。同時還可以減少購房者應繳納的契稅。
（2）房地產開發企業銷售的房屋中如果包括一些設施，應當將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納的營業稅和土地增值稅。
（3）房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
2.利用土地增值稅起征點優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用此政策進行稅務籌劃應注意三點：
（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
3.其他有關稅種的分析
（1）房地產業的稅金除上述營業稅和土地增值稅外，還有城市建設維護稅和教育費附加，以營業稅等流轉稅為計稅依據，分別適用7%、5%、1%的城市建設維護稅率，3%的教育費附加率。
（2）城鎮土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
三、房地產企業稅收籌劃技術
房地產企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此采用的稅收籌劃技術也是多種多樣的，根據其行業特點和經營業務，其籌劃技術可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術
房地產企業占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是債務融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負。而發行股票籌資則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
2.實現技術
主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。房產定金、預售款都要納入收入繳納營業稅。
3.攤銷（分攤）技術
房地產企業的項目一般跨年度經營，所以如何實現攤入成本的最大化，貫徹權責發生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內容。工程成本要盡早足額計入，可以采取預提方法或其他分配方法；對于費用應盡量實現轉化，突破稅前列支限額的限制；能夠當期列支扣除的損失應及時確認。
4.轉化技術
房地產企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經營模式。轉化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規避平臺籌劃
土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點。可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅。其關鍵性的操作是控制增值率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。
1.1做好項目開發成本審核工作
房地產項目開發建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業，需提供法人單位營業執照、法人身份證明、土地使用權證、房屋所有權證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產開發成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規定的扣除標準，其中，涉及多期開發的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據稅法要求，對于分期開發的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規定進行調整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。
1.2準確確認計稅收入
在項目開發建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據實際情況，對于貨幣收入一般先根據商品的銷售發票確定相關收入。如果銷售發票不是銷售收入的全額，應根據銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業提供銷售明細表，稅務機關通過房地產銷售面積和項目可售面積的數據相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發現買賣合同所示面積與實測面積不符，發生退、補房款收入，應在清算時調整收入。如果存在將開發產品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或對外投資等情況，當產權轉移時應當視同銷售，并根據稅法規定來確認收入。
2房地產土地增值稅清算稅務籌劃內容
2.1土地增值稅清算項目前期規劃
（1）項目土地增值稅清算單位規劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產開發項目所在地稅務部門在執行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現階段，各個地區土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結合項目實際情況，根據土增清算條例中指出的以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區通過用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區通過建設工程規劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執行口徑變化具備可控性。（2）項目開發涉及文書證照規劃。各地區稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執行都是按照項目開發過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發中包含的文書證照規劃也是土地增值稅清算項目前期規劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規劃來說，涉及的內容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產生一定影響。如果合同中明確規定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產生的成本費用在所有可售物業中分配。若規劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業可以出售也可以自持經營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業態的產品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業態混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業態產品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業和地下車位，根據測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業態的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規劃證書中各業態產品的構成缺少合理性，給土地增值稅清算結果帶來一定負面影響。因此，項目規劃初期，一定要進行各業態產品構成的稅負測算，結合市場制訂最優的產品構成方案。最后，各種財政返還批復內容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。
2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發清算通知書，或者企業主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業態產品的去化情況將會給土地增值稅清算結果帶來不同影響。例如車位作為可售物業，也可能為虧損物業，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業態產品的去化比例進行合理規劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產特殊結構圖紙及現場照片等。其次，針對被用于銷售的房產的銷售價格確定，按照稅法規定，取相同性質房產的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產權，沒有產權的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發成本審核籌劃。開發成本審核籌劃涉及的內容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據當地稅務局執行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據受益原則來處理。其次，根據國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規定全額扣除相關成本。
3房地產土地增值稅清算稅收風險產生原因
3.1外部原因
在房地產土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現的外部原因，包括社會環境改變、政策調整等。其中對房地產土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調整。例如2016年房地產企業全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發成本抵扣轉讓、房地產有關稅金抵扣確認等內容都發生一定改變。如果房地產企業對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發生和政策要求不符的狀況，從而引發稅收風險，增加企業稅負。
3.2內部原因
房地產企業在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業內部清算工作體系不完善，例如各類合同、結算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數據的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現的內在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執行者，其專業水平和綜合素養將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產企業沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業者專業水平和綜合素養。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發房地產企業土地增值稅籌劃風險。
4房地產土地增值稅清算稅收風險管控措施
4.1加強財務人員專業培訓
對于房地產土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業培訓。一方面，房地產企業財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產企業財務工作帶來了重大影響，房地產企業財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產企業需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業財稅工作的有效性和規范性。例如對于土地清算環節中存在的各種違規違法行為，房地產企業需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現不必要的風險，減少違規違法行為。
4.2合理確定清算單位
對于房地產企業來說，通常會同時開發多個項目，或者一個項目分期開發。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產主管部門審批、備案的房地產項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，以分期項目為清算單位。在房地產企業開展土地增值稅清算工作時，可以結合當地稅收政策不同清算口徑為原則分別核算，選擇對企業自身發展有利的清算口徑，從而實現企業稅收的科學規劃，減少稅收風險。
4.3完善稅務風險內控體系
2018年對于房地產企業來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產企業為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結合，對于房地產土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內容，因為房地產項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產企業來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產企業在嚴格計算財務數據過程中，需要設置清算后房地產項目銷售報表，確定自用、租賃房產情況。最后，加強風險監督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產企業嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產企業管理人員需要加強財務監督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發生。
4.4創新工作模式
對于房地產土地增值稅清算過程中出現的稅收風險，企業應該創新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現科學籌劃，幫助企業減少稅負。房地產企業應根據財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產企業可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優化風險管控措施
首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產企業土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產企業及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產項目不同的銷售環節，應該對企業申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產項目銷售信息表作為稅收申報計算依據，重點對其自用項目和租賃房產情況進行統計，加強申報風險防控。
5結束語
總而言之，我國稅收環境的逐漸變化給房地產企業土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產企業在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現，減輕企業稅負，提高企業整體效益。
參考文獻
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一、加大稅收政策宣傳力度，增強納稅人主動納稅意識
各單位要采取多種形式向廣大房地產業納稅人宣傳稅法和稅收政策，加強房地產企業稅收納稅輔導，幫助企業規范財務核算，督導其依法、正確執行法律法規與稅收政策，及時、如實申報繳納各項稅款，降低房地產企業的納稅風險；各級辦稅服務廳要對房地產交易、開票和辦稅流程進行公示，幫助納稅人了解納稅流程，提高納稅人主動納稅意識。
二、嚴格執行稅收政策，注重日常核查
（一）擴大稅收控管范圍
各單位要將土地儲備、土地一級開發、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監理、售房、保有、物業管理、二手房交易、租賃等所有環節涉稅行為，都納入稅收控管范圍。
（二)嚴格執行調整后的個人住房營業稅稅收政策
個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額征收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
（三）強化土地稅收和二手房交易稅收管理
嚴格執行“先稅后證”，對納稅人申報價格明顯偏低且無正當理由的，按核定的計稅價格征稅，對房地產行業涉及稅種實行統一管理，把好產權辦理關。
（四）強化土地增值稅預繳管理，防止稅款流失
嚴格執行市局《轉發省地方稅務局轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》，對土地增值稅實行分類預征，不得隨意降低預征率；嚴格土地增值稅清算管理，對達到清算條件的項目，督促企業及時辦理土地增值稅清算申報手續；加強對房地產開發成本費用的審核，不得以預征代替清算。
（五）強化房地產業企業所得稅管理
嚴格執行國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，及時督促企業按時足額繳納稅款。
三、實行房地產業稅收精細化、信息化管理
市地稅局為加強房地產業稅收管理，組織開發了市房地產稅收一體化管理系統，各單位要充分利用這一系統，以對房地產企業納稅監控為切入點，以信息技術為依托，對房地產的開發、銷售進行全程稅收監控。要定期對房地產企業的開發、銷售情況進行實地調查，與企業實際申報信息進行分析比對，對異常申報企業按照規定進行稅務約談、實地檢查、違章處理。
四、強化社會化管理，構建協稅護稅網絡
要進一步發揮社會綜合治稅作用，通過房地產稅收一體化管理系統實現與土地管理、建設規劃、契稅征管、房產交易等多個部門的信息共享，通過對房地產涉稅信息進行實時比對，實施房地產行業稅收管理的全程監控，實現市人民政府提出的對房地產行業“一體化”管理的總體目標。
1.1營業稅和增值稅方面
按照《關于納稅人資產重組有關營業稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第51號)和《關于納稅人資產重組有關增值稅稅問題的公告》(國家稅務總局公告2011年第13號)，納稅人在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅；也不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉讓，不征收增值稅。
1.2契稅方面
按照《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》(財稅[2012]4號)，對企業公司制改造、公司股權(股份)轉讓、公司合并、公司分立、債轉股和同一投資主體之間的資產劃轉等過程中，承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅；企業破產和國有、集體企業整體出售，承受原企業土地、房屋權屬，按不同的條件免征或減半征收契稅。
1.3土地增值稅方面
按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令[1993]第138號)《、財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]第048號)，企業吸收合并過程中土地所有權轉移到合并企業暫免征收土地增值稅，企業分立過程中土地所有權轉移到新成立企業不征收土地增值稅。
1.4所得稅方面
按照《關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅[2009]59號)《、企業重組業務企業所得稅管理辦法》(國家稅務總局公告2010年第4號)和《關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》(財稅[2014]109號)，企業發生滿足一定條件下的債務重組、股權收購、資產收購、合并、分立等，可適用特殊稅務處理規定，債務重組所得可在5年期限內均勻計入應納稅所得額，股權收購、資產收購、合并、分立等可不改變計稅基礎，暫不確認所得；按照《關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》(財稅[2014]116號)，企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在5年期限內均勻計入應納稅所得額。上述稅務減免或優惠政策中，其他稅種的規定相對簡單明了，企業所得稅的規定尤其復雜多樣。實際操作中，涉稅風險主要有：一是重組業務只涉及資產轉移，沒有一并轉讓與其相關聯的債權、債務和勞動力，但未繳納相關的營業稅和增值稅；二是不具有合理的商業目的，利用重組業務規避繳納相關稅款；三是重組業務不符合特殊性稅務處理條款，卻未繳納相關稅款；四是特殊性重組業務未按要求向稅務機關辦理備案手續；五是實際情況變化導致不再符合特殊性重組的條件，但未及時補繳相關稅款。為規避上述稅務風險，建議：一是將稅費作為重組業務的重要考慮因素，在重組業務操作前針對稅收法規政策分析涉稅金額及風險，選擇涉稅金額較小、風險較低的操作方案；二是與稅務機關進行積極溝通，使其了解企業重組的合理商業目的，同時加強對減免優惠政策的理解和把握；三是嚴格按照稅收法規的要求辦理相關手續，跟進重組業務的進展情況，在實際情況變化導致不再符合特殊性重組的條件時，應及時進行稅務處理，避免遲繳、漏繳稅款。
2關聯交易定價
隨著企業集團縱向擴張戰略的實施，關聯交易是企業集團為提高整體競爭力而必然發生的產物。近年來，為了規避企業利用關聯交易轉移利潤、平衡稅負，關聯交易已被稅務機關作為填報和檢查的重點內容之一。對關聯企業的認定，在《企業所得稅法實施條例》(國稅發[2009]2號)有明確規定。按照《稅收征收管理法》，與關聯企業之間的業務往來，應該遵循獨立交易原則收取或支付價款、費用，否則稅務機關有權進行合理調整。關聯交易雙方在不同主管稅務機關時，關聯交易定價調險尤其突出。為規避上述風險，建議：一是企業主動向稅務機關提出與其關聯企業之間業務往來的定價標準，達成預約定價安排，在操作前取得稅務機關的認可；二是與關聯方共同受讓資產、提供或接受勞務的，先簽署成本分攤協議，并按有關規定進行備案；三是向稅務機關合理提供可比的產品或勞務的獨立交易價格和市場價格。
3跨境業務
國家稅務總局地方稅管理司副司長高世星告訴記者，目前，我國涉及房地產業的稅種有九個，收費近百種。財政部科研所曾經對涉及房地產業的稅收制度進行過專項調研，他們據此認為，目前我國房產業稅制征稅范圍過窄、兩套稅制有違公平、計稅依據不合理、房地產稅費過于混亂。
五花八門的稅費
據記者了解，房地產業稅費大致可分為三類：第一類是房地產取得稅類，這是對取得土地、房屋所有權的人課征的稅收，涉及稅種有契稅、印花稅、耕地占用稅等；第二類是房地產保有稅類，是對擁有房地產所有權的人或占有人征收的，涉及的稅種有房產稅、城鎮土地使用稅；第三類是房地產轉讓稅類，是對房地產或土地在經營、交易過程中,就其所得或增值收益課征的稅收,涉及到印花稅、契稅、企業所得稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。
而在房地產的開發、經營和流通中，除了五花八門的稅收項目，亦有可觀的收費項目，如土地出讓金、城市基礎設施配套費、能源交通基金、地方重點建設基金、國家預算調節基金、城市教育附加費等。
有專家分析，由于地方政府缺乏穩定的稅源，在地方財政資金緊張的情況下，為了增加收入，各地政府就針對房地產業設計了名目繁多的收費。建設部曾經做過一項調查，在各個城市中涉及房地產的規費有80項至 200項不等，其中有合理的收費，但大部分屬亂收費的范疇。
對于目前房地產稅費的混亂狀況，學者普遍表示擔憂。中國城市經濟學會副會長、土地專家劉維新告訴記者，國外的房價中，建安成本占房價的70％，而稅費及其利潤約占30％。而我國的房價，建安成本占到了40％。稅費及其利潤占到了60％。這些稅費名目十分繁多，主要均集中在交易的環節，在房地產流通過程中主要稅種有房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、耕地占用稅等，而保有階段稅種較少導致炒作投機嚴重。
他認為，由于房地產業所涉及稅費的調節對象主要是房地產開發環節，而這一環節負擔過重，無疑迫使開發商將這些土地出讓金和稅金轉嫁給購房者，其實質是讓購房者一次納70年的土地稅或地租。這在相當程度上扭曲了房產的價格結構，造成了房價的居高不下。
重重積弊
我國房地產業所涉及的稅種雖然很多，且對于房產、地產分別設置了不同的稅種，但是，相對于每一種稅來說，征稅范圍都相對狹窄。高世星指出，我國在房地產使用環節的稅收，對外資單位和外籍個人是征收城市房地產稅，而對內籍個人和內資單位征收房產稅和城鎮土地使用稅。而這些稅種的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，征稅范圍過于狹窄，這與我國的經濟發展狀況不相適應。他認為，隨著我國的經濟發展，部分沿海地區和經濟發達省、市的城鄉之間企業的差別越來越小，房產稅和城鎮土地使用稅征稅范圍的局限性，給稅務機關劃分征稅減免范圍帶來困難。
同時，涉及房地產業的稅收，計稅的依據有多種多樣，按照租金、余值或面積征稅的都有。如房產稅的計稅依據，出租的房屋是按照租金計征，而其余則按照房屋的余值征收。
此外，房地產業稅收的稅基重疊現象比較嚴重，重復征稅的現象非常普遍。自1994年財稅體制改革以來,我國房地產業流轉稅一直采用營業稅和土地增值稅雙重征收的制度。
“內外有別”是房地產業稅收的又一特點。高世星副司長向記者介紹，除了在保有環節的稅制內外有別，在房地產的開發環節，對內對外也有不同的制度。對外商企業和個人征收土地增值稅，對國內企業和個人征收固定資產方向調節稅。
此外，此類稅收的稅率畸輕畸重現象也十分突出。例如，土地增值稅采取四級超額累進稅率，最低稅率30％，最高達60％。這些高的稅率雖對抑制土地投機有重要作用，但不能配合耕地占用稅和土地使用稅起到調節作用。因為耕地占用稅和土地使用稅都采取定額稅率，每平方米最高不超過10元，稅率太低。這妨礙了稅收調節作用的正常發揮。
改革勢在必行
有學者分析說，基于目前稅制的上述種種問題，現行的房地產稅制已經無法適應房地產開發快速發展的需要。我國房地產稅費制度應從整體上加以改革。
劉維新指出，2003年我國房地產產業占到了國民經濟的8％～9％，但房地產業所交納的稅不到稅收總收入的1％。究其原因，一方面稅收負擔過重，造成依法納稅的開發商的成本偏高；另一方面，現行的稅制也給不法開發商留下了大量偷稅漏稅的“空子”。
據了解，目前我國房地產稅的征收一般是按照計劃進行，稅務征收部門和其他諸如計劃管理、土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門所掌握的信息往往是不對稱的，如此便很難掌握房地產開發企業的涉稅資料，在行政程序上無法規范房地產開發商的稅務登記行為。而房地產開發企業建筑成本信息和其收入情況，經常處于稅務部門的監管之外。
《關于加快舊貨行業發展的通知》
根據《通知》，各地商務主管部門要制訂舊貨行業發展規劃，將舊貨市場(含“跳蚤市場”)及其網點建設納入城市商業規劃，在城市改造和發展中要給舊貨市場留出發展空間。同時，要協調落實有關稅收優惠政策、培育舊貨行業的龍頭企業、支持舊貨經營者開展舊貨維修、改造和加工業務、培訓舊貨從業人員等。1998年，我國舊貨交易額僅300億元，但隨著產業結構的快速升級，我國舊貨業得到長足的發展。到2003年底交易額已突破1200億元，年均增長41.42%。不過，目前舊貨行業也存在不少問題，首先是舊貨市場數量不足，經營方式也很落后，缺乏正規交易場所，舊貨從業人員素質比較低。目前，全國獲得舊貨評估員資格的僅300多人，大多數從業人員沒有經過正規培訓，舊貨估價隨意性大，影響了舊貨行業的聲譽。
國家質量監督檢驗檢疫總局
缺陷汽車召回實施細則
為確保缺陷汽車產品召回信息及時、順暢運行，專家委員能獨立進行調查和認定工作，以及檢測與實驗數據公正、權威，國家質檢總局了4個實施細則。分別是《缺陷汽車產品召回信息系統管理辦法》、《缺陷汽車產品召回專家庫建立與管理》、《缺陷汽車產品調查和認定實施辦法》和《缺陷汽車產品檢測與實驗監督管理辦法》。其中，對缺陷汽車產品召回專家的管理除了較高的技術水平要求外，還要求：入庫專家每屆任期4年，任期結束時要經過再次復審決定可否繼續留任；入庫專家與相關制造商及其主要競爭企業有工作關系的，或與缺陷認定有利害關系可能影響公正認定的不能作為專家委員會成員。
國有資產監督管理委員會
將嚴控央企收購投資過熱行業
根據《企業國有資產監督管理暫行條例》的規定，國資委日前《關于加強中央企業收購活動監管有關事項的通知》提出了五條注意事項：中央企業收購活動必須符合國家產業政策，嚴格遵守國家宏觀調控的有關規定，對于鋼鐵、電解鋁、水泥等當前國家實施宏觀調控、嚴格控制的行業的收購活動必須事前報國資委；中央企業境外收購活動，企業在上報國家有關部門批準前應獲得國資委同意；按照“突出主業”的原則，中央企業收購活動應符合企業發展戰略和規劃，擬收購對象的生產經營業務應與本企業的主要生產經營業務相同或有較高的關聯度；對擬收購對象要進行規范的資產評估、風險評估，并根據評估結果合理確定收購價格，對擬收購對象涉及的債權債務、土地劃轉、職工安置分流等事項要依法妥善處理；不鼓勵中央企業之間對擬收購的同一對象進行競購。
國家林業局
舉報造林質量問題將制度化
國家林業局近日下發了《造林質量舉報工作管理的暫行規定》，對舉報受理程序、處理決定和處理時限提出了具體要求。《規定》明確，任何公民、法人和其他社會組織都有權對造林質量事故進行舉報。自接到舉報之日起，應在5個工作日內完成登記、分類工作，并做出處理決定。對于舉報的調查核實工作一般于30日內完成；情況比較復雜的，可適當延長，但最長不得超過3個月。
財政部
明確政府非稅收入范圍
財政部近日了《關于加強政府非稅收入管理的通知》。《通知》明確，政府非稅收入管理范圍包括：行政事業性收費、政府性基金、國有資源有償使用收入、國有資產有償使用收入、國有資本經營收益、彩票公益金、罰沒收入、以政府名義接受的捐贈收入、主管部門集中收入以及政府財政資金產生的利息收入等。財政部有關負責人指出，政府非稅收入應當在依法籌集的基礎上，努力挖掘收入潛力，實行分類規范管理。一是從嚴審批管理收費基金，合理控制收費基金規模；二是完善國有資源(資產)有償使用收入管理政策，防止國有資源(資產)收入流失；三是加強國有資本經營收益管理，維護國有資本權益；四是加強彩票公益金管理，提高彩票公益金使用效益；五是規范其他政府非稅收入管理，確保政府非稅收入應收盡收。
國家稅務總局
一、組織收入工作
今年以來，稅政工作繼續以組織收入工作為中心，在依法治稅的前提下，深入挖掘政策潛力，大力加強稅政管理，保證了各稅種收入任務的圓滿完成。
一是加強各稅種的管理，保證各稅種收入的穩定增長。年初，我們就提出了各稅種收入每月必須較同期有所增長的目標，每月對各稅種的收入情況進行監督和分析，采取多種措施，狠抓薄弱稅種、薄弱環節的征收管理，保證了各稅種收入的大幅增長，截止11月，有五個稅種增幅居全省第五，其中多個稅種增幅居全省第一。
二是加強稅源管理，抓住組織收入工作的重點。今年，我們進一步轉變觀念，切實重視對重點稅源的監控。在企業所得稅方面，對年納企業所得稅100萬元以上的10家企業進行重點監控，掌握重點稅源企業的納稅情況，分析稅收增減變化原因，有針對性的開展管理工作，著力解決納稅大戶的稅收問題, 共到濟鋼、豫光、沁北電廠、 奔月集團、xx煤業等企業，就有關稅收政策進行輔導幾十次，得到普遍好評。10家重點稅源企業共入庫企業所得稅 萬元，占全市企業所得稅總收入的 %。個人所得稅方面，繼續加大和完善了對全市50家重點扣繳義務人和100 家重點納稅個人的管理和監控，保證了個人所得稅的大幅增長。
三是加強新稅收增長點的管理。結合我市情況，對發展形勢好，稅收增長潛力大的行業，采取措施加強稅收管理。如針對我市重點工程、重點項目固定資產投資規模加大，加強建筑營業稅的管理；針對煤炭行業、電解鉛等行業經營形勢的好轉，加強企業所得稅的征收管理；針對企業改制股金分紅的增多，加大對個人所得稅的征管等，切實將稅收增長點轉化為地稅稅源。
二、稅收政策貫徹落實工作
200x年，我們堅持依法治稅原則，認真落實國家稅收政策，加強對各基層地稅部門的業務指導，充分發揮稅收政策的職能效用，保證了國家各項稅收政策的貫徹執行。
一是落實再就業稅收政策。貫徹落實再就業稅收政策是一項長期性的工作，我們牢固樹立大局意識，積極與勞動保障部門協調，通過電視、政府網站、全市大會等多種形式廣泛宣傳再就業稅收優惠政策，舉辦再就業政策培訓班，使每一位下崗人員了解有關政策，為納稅人提供優質服務。全市沒有發生一起因再就業政策落實不到位引起的下崗人員上訪案件，保證了社會穩定。
二是落實企業改組改制有關政策。今年，我們按照省委、省政府《關于進一步深化國有企業改革的決定》、《河南省地方稅務局關于支持國有企業改革的意見》和《xx市地方稅務局支持國有企業改革的意見》，落實了關于企業改組改制和股權投資、合并分立、債務重組等稅收政策，有力地支持了企業經營機制的轉變和現代企業制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落實經濟結構調整和優化有關政策。認真落實國家有關第三產業、高新技術企業、科研單位、農口企業、金融企業、資源綜合利用企業、校辦企業等稅收優惠政策；認真辦理企業稅前扣除財產損失、彌補以前年度虧損等涉稅審批事項，促進了經濟結構的優化、環境的保護，消化了企業的部分包袱。
四是落實科技投資和創新有關政策。認真執行國家關于企業技術改造國產設備投資抵免企業所得稅的政策；對企業發生的技術開發費實行加計扣除等等。這些政策的正確執行，有力地推動了我市企業的技術投入、技術升級，拉動了市場需求，服務了科研體制改革的深化。
五是落實城鎮化建設有關政策。狠抓了重點城鎮的組織收入工作，為重點鎮建設提供了充足的財力保障，積極兌現重點鎮納稅人的優惠政策，支持鄉鎮企業的經濟發展，加強了重點城鎮稅收的執法監督，促進文明執法。
據統計，200x年度，我局共計審批各類政策性減免稅 萬元，其中：國產設備投資抵免所得稅1767萬元；為213戶下崗失業人員辦理再就業減免稅55.8萬元；辦理稅前彌補虧損592萬元，審批稅前扣除資產損失金額1310萬元。
三、稅種規范化管理工作
我們牢固樹立稅收管理精細化、科學化的理念，加大分行業分稅種管理力度，進一步提高了規范化管理水平。
（一）以年度納稅申報工作為重點，企業所得稅匯算清繳成效顯著
1-4月份，全市上下將200x年度企業所得稅匯算清繳做為工作重點，認真貫徹落實《企業所得稅匯算清繳管理辦法》，結合我市實際，采取有力措施，市局除成立匯算清繳工作領導小組，召開專門會議安排布置匯算清繳工作外，制定了《200x年度企業所得稅匯算清繳工作方案》和《xx市地方稅務局關于明確企業所得稅減免稅審批有關問題的通知》等有關業務政策和工作安排的多個文件，并對匯算清繳全過程進行監控，注重匯繳前的宣傳發動、匯繳中的政策輔導、匯繳后的審核統計，使匯算清繳工作做到有組織、有制度、有落實，保證了匯算清繳工作的成效，企業共自核審增應納稅所得額2576萬元，審增所得稅848萬元；審減虧損2121萬元。重點檢查企業15戶，共查增應納稅所得額46.4萬元，查補企業所得稅15.3萬元，罰款10.5萬元，合計25.8萬元。共2頁,當前第1頁1
（二）牽頭做好了貨運業稅收管理
今年以來，根據總局和省局制定的貨運業管理規程，和征管、發票、信息中心緊密配合，明確職責，搞好協調，貨運稅收管理進一步規范。一是加強對貨運業納稅人的日常稅收管理。繼續加強代開票納稅人的認定和審核工作，嚴格落實總局的“三個辦法，一個方案”，規范管理，逐步完善貨運業營業稅的稅收管理工作。二是加強和國稅部門的協調聯系。落實聯席會議制度，做好信息數據的匯總、上報工作。三是針對納稅人借證開票的現象，制定了單車月開票最高限額，保證了貨運業的稅收秩序和稅款的足額征收。全年共入庫道路貨運稅收1713萬元。較同期增收增長1.2倍。
（三）切實加強煤炭行業的稅收管理
根據省局關于加強煤炭行業稅收管理工作的會議精神，針對我市煤炭行業稅收管理的現狀，市局高度重視，一是成立煤炭行業稅收
專項整頓領導小組，和稅政、征管、稽查等部門人員組成的督導組，明確工作任務，督查工作進展。二是緊緊依*政府，加強部門配合。先后多次與克井鎮、邵原鎮、下冶鄉黨委、政府結合，取得公安、煤管、工商等有關職能部門的支持與配合，形成了當地政府牽頭抓、有關部門橫向聯系、單位內部縱向配合、齊抓共管的控管網絡。三是全面調查，合理調整稅負。成立了兩個稅源調查小組，先后兩次對全市34家小煤炭生產企業開展調查，逐戶調查核實各小煤炭企業的產量、銷量、價格、成本等情況，并根據小煤礦的設計年生產能力、地質結構、開采條件、用電量、市場行情等情況，對各小煤礦稅收定額進行重新調整。四是強化基礎管理，完善征管措施。對所有煤炭生產企業逐戶建立了征管檔案，專人管理，定期上報稅收征管情況和稅款入庫情況。并實行“陽光辦稅”，對核定征收的小煤礦公開核定產量和稅額，增加辦稅透明度，自覺接受社會監督。通過對煤炭行業的專項整治，進一步規范了稅收秩序，保證了稅款的足額征收，全年煤炭企業共入庫地方各稅3237 萬元，同比增長117。9%。
（四）規范房地產企業稅收管理
針對我市房地產投資熱潮，我們采取措施加強了該行業的稅收管理。一是加強開發項目的戶籍管理。對全市所有房地產開發項目進行普查登記，建立管理檔案，詳細收集和登記每一開發項目的立項報告、開工日期、開發面積、有關證照、合同及納稅情況，并定期由管理人員深入現場進行核實，全面掌握企業的經營情況，杜絕虛假申報。二是加大稅收政策宣傳力度。4月份，市局召開了全市房地產企業管理工作會議，會議重點講解了房地產開發企業所得稅、土地增值稅、營業稅等相關政策，并將房地產企業所得稅核定征收辦法、土地增值稅征收管理辦法和轉讓房地產營業稅等管理辦法進行系統講解，將政策宣傳到每一個納稅人，爭取他們的支持和配合。三是嚴格執行土地增值稅核定征收和預征制度。對房地產開發企業的土地增值稅征收方式進行鑒定，企業在申報銷售不動產營業稅時，必須同時按核定征收率或預征率申報繳納土地增值稅，保證了土地增值稅的足額征收，截止11月共入庫土地增值稅36萬元，較上年增長1700 ％。四是從嚴界定企業所得稅征收方式。對全市房地產企業所得稅征收方式進行全面鑒定，對核算達不到要求的，一律實行核定征收，預征所得稅。通過整頓工作，規范了房地產稅收管理秩序。
（五）強化房產稅、土地使用稅的管理
今年，我們在繼續抓好行政、事業單位、私人出租房屋房產稅、土地使用稅管理的基礎上，著重對兩稅的征收范圍和土地使用稅稅額標準進行了調整。一是針對我市市區范圍的擴大和各建制鎮發展的日新月異，與政府聯系，對市區范圍和各建制鎮政府所在地鎮區范圍進行重新明確，確保將所屬范圍內企業全部納入兩稅征收范圍。二是根據我市經濟發展及城市規模的擴大，在調查測算的基礎上，擬訂了土地使用稅稅額標準調整的方案，提請市政府按程序報省局批準后，通告全市執行，為確保今年土地使用稅大幅增長打下了基礎。三是從稅源基礎工作入手加強管理。根據重新調整的征收范圍和稅額標準，建立多級稅源數據庫。對應稅房產原值、應稅土地面積、應納稅額等情況登記造冊，并通過微機建立稅源數據庫，實行動態管理；四是在申報期內，對納稅人申報資料，對照新標準進行逐戶審核，嚴格把關，保證企業正確申報繳納稅款。通過以上措施，今年房產稅共完成 萬元，增長 ％，土地使用稅共完成 萬元，增長 ％。
（六）抓好涉外稅收管理。一是加強重點稅源管理不放松。對移動公司形式多樣的收入項目，以及永堅房地產公司預收房款及其他收入加強監管，盡量保證收入的整體上升。二是加強對個人所得稅、印花稅、土地增值稅等一些小稅種的日管，確保各稅應收盡收。三是對聯通公司新增涉外業務及時納入稅收管理，確保涉外收入任務的圓滿完成。今年共入庫涉外稅收 萬元，較上年增長 %。
四、調查研究工作
今年以來，我們緊密結合地方稅收征管工作實際，有針對性地開展了一系列稅政調研活動，3月份和計會科結合對全市今年稅源情況進行了全面調查，并對全年稅收收入進行了較為客觀的預測。4-5月份開展了營業稅普查，6月份開始在全市范圍內開展了車船使用稅稅源普查和房產稅、城鎮土地使用稅稅源調查及數據庫建立工作，8月份對福利企業稅收政策執行情況展開專題調研，通過調研，掌握了大量的第一手資料，發現了政策執行方面存在的問題，對今后加強稅收管理和政策的修訂提供了依據。
房地產稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產稅,考察世界各個國家和地區的房地產稅收狀況,其共同特點及趨勢總結如下:
1、房地產稅征收方式。雖然不同國家和地區的土地所有制形式不盡相同,在房地產稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產與其他財產一起,就納稅人某一時點的一切財產綜合征收一種稅,一切財產中包括不動產部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關建筑物、車船以及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區對土地和房屋課征房地產稅,對其他固定資產不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價稅等。
2、計稅依據。從世界范圍來看,房地產稅多以房地產的評估價值作為計稅依據。例如,英國的房屋稅,其計稅依據是基于市場價而確定的估定價值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計稅基礎是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據的是房地產的實際價值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負水平設計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對公共、宗教、慈善等機構的房地產實行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產者都要依法交納房地產稅,這樣就為房地產稅收提供了充足而穩定的稅源。第二,設置較少稅種是為了避免因稅費復雜而導致重復征收等不公平現象的發生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產稅收經驗來看,都比較重視發揮稅率對不動產經濟的調節作用,比如對房地產保有階段設計較高稅率,而對流轉環節設置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪土地及促進房地產正常流轉;再如對農村用地、工業性房地產設置較低稅率,而對城市用地和商業用地設置較高稅率,目的是縮短開發程度較高的房地產的保有時間,提高土地利用效率。
4、房地產稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當今世界許多國家在發展市場經濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當可行性的財稅管理體制,與一般財政管理體制相比,分稅制是財政和稅收管理體制的統一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級政府事權的基礎上,確定各級政府的財政支出范圍,按稅種劃分各級政府的收入,并在保證地方各級政府擁有相應財權的前提下,保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經濟與社會發展實行宏觀調控的能力。在實行分稅制的國家,房地產稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當中,滿足地方政府擴大地方基礎設施和公共事業規模的經費之需,這不僅激發了地方政府征收房產稅的積極性,也促進地方的建設和發展。據統計,在美國房地產稅收占地方政府財政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達到68%。日本的房地產稅收,絕大部分都劃歸市町村級政府。
二、中國現行房地產稅制改革探索
為使房地產稅收體制與當前國民經濟以及房地產業的發展要求相適應,中國的房地產稅制改革應從改革稅收環境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進行探討和實踐。
(一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產稅收體系是經國際經驗證明的較為有效的經濟調控手段。“寬稅基”可以為房地產稅收保證充足而穩定的物質基礎;“少稅種”一方面可以防止重復、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時,得到穩定的稅收收入。這樣搭配的房地產稅收體制代表了房地產稅收未來的發展方向,應將其作為我國今后稅制改革的原則。
(二)房地產稅種改革設想及相應稅收要素設計
1、合并房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅,以房地產為課稅對象設立統一的“房地產稅”。理由如下:一是現行房產稅和城市房地產稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產,其計稅方式相同(從價計征和從租計征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內資企業和個人,后者適用于外資企業和個人。所以針對同一課稅對象分設兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中,土地和房屋作特殊商品經常被同時占有、使用和流轉,二者關系十分緊密,其價值也難以被準確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學,在實際征管中也難以操作。對二者統一按房地產稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準確計算應納稅額,同時減少征管成本。
設立新的房地產稅以后,稅收要素設計也要做相應的調整。首先,改革現有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復雜局面,對房地產以其市場價值(或評估價值)作為計稅依據統一從價計征,使稅基與土地區位因素和房產的實際價值緊密結合起來。其次,新的房地產稅的納稅人應包括中國境內土地使用權和房屋產權的所有人、經營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經濟發展的不平衡的因素,納稅人稅收負擔能力差別很大。因此,在稅率設計時建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規定比例稅率的幅度,各省、自治區、直轄市人民政府在此幅度范圍內,根據管轄區的經濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產稅征收范圍應從原來的城市、縣城、建制鎮和工礦區擴大到全國所有地區,不再區分農村和城市,即將我國境內所有房地產全部都納入征收范圍。但需要注意,農業是我國國民經濟的根基,支持農業和農村發展,提高廣大農民的福利水平仍然是當前的主要任務,所以對農村房地產課稅僅限于經營性房地產,對農用地和農民自住性普通住宅應實行免稅。
2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產開發和房地產市場的發展非常迅速,類似房地產開發過熱和炒賣、炒賣房地產投機行為盛行及房地產價格上漲過猛等問題隨之出現。從而造成投入開發的資金規模過大,國家收回的土地增值收益較小,對國民經濟發展產生了不良影響。追其根源,是被房地產業高額利益驅動所致。在這種情況下,國務院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現象的發生。但隨著十幾年來國家經濟的發展,行業間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設立之初的作用已極大的減弱,甚至已經成為一種負擔制約著正常的房地產流轉與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉讓房地產所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調節作用,并可以有效地抑制投機行為的發生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內轉移土地和房屋權屬的單位和個人征稅,依據的是房地產的價格,印花稅是對房地產經濟活動中立書、使用、領受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅,依據是應稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉讓房地產證書相關聯的唯一稅種。新晨
4、開征遺產稅、贈與稅和空地稅,以彌補無償轉讓房地產環節的稅收缺位。遺產稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入,而在于輔助所得稅調節財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農地和非農地課稅,目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規范,使有限的土地資源得到有效利用。
是我縣提速發展、加快趕超的突破之年，這對做好全縣地稅工作的意義十分重大。上半年我局在市局及縣委、縣政府的正確領導下，堅持以科學發展觀為先導，以省、市地稅局和縣委、縣政府的工作要求為指導，以鄱陽湖生態經濟區建設為契機，認真貫徹落實省、市地稅工作會議和省、市、縣經濟工作會議精神，圍繞“一個中心”（組織收入），加強“兩項工作”（思
想政治工作、效能建設工作），突出“三個重點”（征管基礎、納稅服務、業務建設），實現“四個突破”（依法治稅水平、信息管稅水平、服務創業水平、隊伍建設水平），服務科學發展，共建和諧地稅，為加速都昌經濟社會的發展做出了積極的貢獻。現將上半年工作情況匯報如下。一、上半年主要工作情況
（一）抓組織收入，力為保障和改善民生提供有效財力支撐
今年市局分配給我局的稅收任務是1.72億，為保證稅收計劃的順利實現，我局依法強化稅收征管措施，把組織收入的工作重心放在強化管理、挖潛增收上，緊緊依靠提高征管質量和效率增收，依靠加強各稅種、各行業稅收征管增收，依靠挖潛堵漏增收。至6月30日止，共組織收入萬元，同比增長%，組織“三金二費”萬元,同比增長%。
1、搞好稅源普查，強化稅收分析和預測。堅持“以稅源為本、稅源有限、管理無限”的稅收管理理念，建立“源頭監控、動態分析、日常檢查、重點稽查”的稅源管理機制。年初，我們采取從征管業務系統導出數據與上戶調查掌握情況對比的方式，對稅源進行了一次全面徹底的清查、統計分析，并在此基礎上更新稅源數據庫，將計劃層層分解、級級落實。在組織收入的日常工作中，加強對月度、季度收入情況分稅種進行橫向、縱向比較、分析，力求稅收分析有深度、有前瞻性，對征收工作具有指導作用。
2、夯實征管基礎，強化分類管理。深化戶籍管理。嚴格執行稅收管理員制度，完善責任考核，加強稅務登記的管理，重點是對注銷、停業、失蹤納稅人加強巡查，防止漏征漏管；深入推進稅務登記驗證工作，全面開展清漏檢查；對《外經證》的管理，經常與對方主管稅務機關核查，互通信息，防止部分納稅人利用《外經證》管理不嚴進行偷逃稅款。規范分類管理。按照科學化、專業化、精細化管理的思路，對大型稅源企業確定專人管理，從日常事項入手，實行跟蹤式管理服務辦法；對重點稅源行業實行集中管理，從案頭分析入手，大力推行納稅評估；對個體稅收貫徹“抓住大戶，管好中戶，規范小戶”的原則，從提質提效入手，加強巡查巡管，全面推行計算機參數定稅管理方式；對流動稅源從源頭控管入手，進一步健全委托代征制度。
3、細化稅種措施，強化挖潛堵漏。強化小稅種的管理。加強對房屋出租稅收的管理、城鎮土地使用稅的清欠，強化印花稅應稅憑證登記簿的檢查及車船稅委托代征工作的督促，嚴格土地增值稅的清算和資源稅證明單的管理，深化“兩稅”比對信息化管理，并凸現成效。除城鎮土地使用稅外,其余小稅種都表現出強勁的增長態勢,其中印花稅同比增長%，車船稅同比增長%，土地增值稅同比增長%，資源稅同比增長%，城建稅同比增長%，教育附加同比增長%。為充分發揮稅務稽查的職能作用,有效遏制逃稅騙稅的發生，防止稅收流失，我們不斷完善稽查制度,采取稽查回訪的辦法，將日常檢查與專項檢查相結合，在稽查程序上下功夫,科學選案、嚴格檢查、強化審理、執行有力、案卷規范。
（二）抓依法治稅，服務于我縣“三年工業決戰100億”的工作大局
今年是xx規劃的最后一年，做好今年的經濟工作，將為xx規劃打好基礎。為此，我縣提出“三年工業決戰100億”的奮斗目標，對經濟增長質量和效率提出了更高的要求，我局必須從依法治稅入手，充分發揮地稅職能，奪取應對金融危機的最后勝利，促進地稅事業的科學發展。
1、著力宣傳樹形象。緊扣“稅收、發展、民生”這個主題，采取多種形式、多種渠道，搞好稅務務宣傳。創新創新宣傳形式，開展“綠色助創業，企業出綠色”為主題的宣傳活動。以宣傳納稅人權利與義務的公告、服務鄱陽湖生態經濟區建設為重點，組織四個稅收宣傳小組，把納稅人權利與義務的公告、支持鄱陽湖生態經濟區建設稅收優惠政策和服務措施60條、支持返鄉農民工就業創業稅收優惠政策和服務措施12條、決戰工業億20條、服務重大項目建設20條、我國低碳經濟發展歷程圖、綠色企業知識簡介等多方面宣傳材料匯成稅收宣傳大餐，進企業，進礦區，進學校，受到社會一致好評。率先開展了”情系玉樹捐款”活動,同時，將宣傳與體育活動相融合，成功地舉辦了地稅杯老年門球邀請賽。該邀請賽有兄弟單位組成的十六個代表隊參加，我們組織全體干部參加開幕式，較好地展示了地稅人的形象。
一、稅務專業職業資格重構的現實性和必然性
根據注冊稅務師資格考試的報名條件,以大專學歷為例,非經濟類、法學類大專畢業后從事經濟、法律工作滿8年,或經濟類、法學類大專畢業后,或非經濟類、法學類大學本科畢業后,從事經濟法律工作滿六年才可以報考注冊稅務師。這也就意味著,從大學畢業起六至八年,正是這些專業的畢業生業務和實踐能力得到急劇提升的時間,卻出現了職業資格考試的空白。這無疑會對他們的職業發展產生很大的障礙。實踐中,很多從業者可能會選擇考取會計專業資格。但是,縱觀會計從業資格考試以及會計專業技術資格考試內容,涉及和稅務專業直接相關的內容只有流轉稅、所得稅及稅收征管法律制度等,而稅務專業服務范圍包括涉稅服務和涉稅鑒證兩個方面,涉稅服務包括提供代辦稅務登記、納稅和退稅、減免稅申報、建賬記賬、增值稅一般納稅人資格認定申請、利用主機共享服務系統為增值稅一般納稅人代開增值稅專用發票,代為制作涉稅文書,以及開展稅務咨詢、稅收籌劃、涉稅培訓等;涉稅鑒證主要有企業所得稅匯算清繳申報的鑒證、企業稅前彌補虧損和資產損失的鑒證、土地增值稅清算的鑒證及其他,這就使得僅通過會計從業和專業資格考試的學習不能完全滿足稅務服務的需求。當然,這種情況的出現,是稅務專業和會計專業的天然淵源分不開的。盡管稅務會計的信息以財務會計的信息為基礎,但是兩者在核算目標、核算基礎、核算對象及核算程序等方面均存在很大的差異,因此,隨著中國社會主義市場經濟體制的逐步完善、財政稅收體制逐步健全、現代企業制度逐步規范,企業財務會計與稅務會計的分工越來越明確,這就使得稅務會計從財務會計中獨立出來就成為一種必然(黃鴻平,2011)。從法律淵源的角度來看,大陸法系國家一般采用“稅、會統一”的模式,而海洋法系國家則普遍采用“稅、會分離”的模式。但隨著全球經濟一體化步伐的加快,會計國際化進程也在加快,大陸法系的國家開始進行會計改革,其會計規范與稅收制度在某些方面呈現出分離的態勢(劉植才,2011)。這種分離的趨勢實際上也是經濟發展到一定水平,社會分工細化的體現。財務會計和稅務會計分離的這種客觀必然性和現實可能性(胡寶亮,2011),產生了稅務專業建立相應職業資格的迫切性。總之,現有的稅務專業的唯一的注冊稅務師考試資格,在實際中對于從業人員而言,無遞進層級關系,會影響到注冊稅務師隊伍的建設,這也和經濟發展中對注冊稅務師的大量需求相矛盾。同時,由于稅務會計和財務會計的分離趨勢,未來的稅務會計會逐漸形成自己的一套理論和方法體系,完善會計學科體系(黃鴻平,2011)。因此,由于企業財稅管理崗位的細分,建立稅務專業職業資格具有必然性。
二、稅務專業職業資格重構路徑
1.修訂注冊稅務師考試的報名條件。為了使更多有志于稅務工作的人員盡早取得注冊稅務師資格,應對中國注冊稅務師考試的報名條件適度調整,降低門檻(曹穎,2008)。大專以上相關專業的畢業生在畢業四至八年正是業務、實踐能力上升的黃金時期,如果能夠參加注冊稅務師考試,對他們的專業水平的提升無疑具有重大的推動作用,也能緩解這個行業的人才需求匱乏狀況。因此建議修訂對大專以上稅務及其相關專業的畢業生考試報名條件,使得他們在取得大專以上畢業證的同時即可參加注冊稅務師的報名考試,這對他們的職業生涯具有很好的提升作用。2.完善現行的稅務專業技術資格考試。基于該專業與會計專業的傳統淵源,習慣上都是以會計專業技術資格作為稅務專業同學的考試方向,這也使得很多稅務專業的同學對該專業產生了疑惑:稅務和會計專業的區別究竟在哪里?因此,稅務專業職業資格重構的第二條路徑就是:建立一個層級遞進結構,在注冊稅務師之先,可以建立初級、中級和高級等稅務專業技術資格的考試制度,例如助理稅務師、稅務師和高級稅務師等。目前,中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目稅務會計師(CTAC)既是一種有效的嘗試,一方面,可以填補畢業生在參加工作后,取得注冊稅務師考試資格之前的空白期;另一方面,也可以完善稅務專業職稱評定和資格認證的空白,適應企業稅務管理人才的需求,促進行業發展。
一、房地產稅收管理的現狀及問題
國家稅務總局《關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號）等一系列文件出臺后，各地稅務機關普遍加強了房地產稅源管理，有效地堵塞了房地產行業稅收流失漏洞。但是從目前整個房地產行業的稅收征管現狀來看，房地產行業存在“稅負偏低、偷欠稅多”的現象，稅務機關的稅源管理則存“監管失控、管理偏松”的問題。
先說現象，一方面房地產行業稅負明顯偏低。以我市某區為例，從宏觀稅負方面分析，該區2005年度房地產企業開發投資完成額為18141萬元，實際入庫房地產稅收868萬元，行業稅負率為4.78%；從微觀上分析，以某房地產開發企業為例，該企業開發的某商務樓項目，總建筑面積10236m2，實際售出面積8475m2，賬面銷售收入為9923587元，實際申報入庫地方各稅528768元，稅負率為5.32%，每平方米稅負為62.39元(按售出面積計算)。按照房地產業現行稅制，其營業稅及附加和土地增值稅的綜合稅負率為6.5%（土地增值稅按1%預征），加上所得稅等，企業稅負率至少應在8.5%以上。另一方面，相當一部分納稅人稅收法制觀念差，依法納稅意識淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統在今年開展房地產行業專項稅務稽查中，共檢查房地產開發企業78戶，有問題的53戶，占所查戶數的71.8%，查補稅費1028萬元。據調查，當前企業偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新,一些不法開發商往往以降低價格為手段，利誘消費者，售買雙方不按真實的交易價格簽訂合同，稅務機關面對這種雙方合謀的不法行為，往往因為取證困難而束手無策，無法對不法開發商進行查處。
再說問題,當前房地產稅源管理主要存在以下幾個方面的問題:
首先，漏征漏管現象較為嚴重。一些從事房地產稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對現有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門，或者下戶簡單看看納稅人賬面數據或申報數據，催催稅款，對經營情況不做調查，對申報數據的真實性不加核實；對新增的納稅人，則坐等納稅人上門辦理稅務登記，下戶時發現納稅人不在，發份限期改正通知書即可，納稅人來不來辦理納稅手續則留到以后再說，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶籍管理中的“黑戶”和“超生游擊隊”，因為平日他們就在與稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀上造成了漏征稅款的事實。
其次，稅源監控不嚴。稅務機關對房地產企業財務監管的重點是銷售收入的確定和成本費用的開支，其及時性和真實性直接影響到納稅義務的確定實現。但是在稅源管理中，稅務機關往往偏重于表象管理，強調納稅申報和稅款入庫的及時性，而不注重對其財務核算和資金鏈條的監管狀態，對企業明顯的財務信息核算失真現象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務機關監控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監控停在表面，形同虛設。
再次，稅源管理職責錯位。據不完全統計，稅管員每戶需要收集、整理的征管資料就多達46項，日常工作中相當一部分時間花在收集資料和填表報數等事務性工作上，沒有足夠的時間對稅源進行實地監控管理。由于一些納稅人主動申報意識差，或嫌稅務機關報送資料頻繁，干脆不報資料，許多稅管員為了應付考核，達到征管資料完整性的要求，只得主動要求企業報送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報送空白資料，待檢查時自行代替納稅人申報簽字。稅管員稅源管理職責的錯位，直接導致了對納稅人稅源管理的力度弱化。
最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門與國稅、公安、工商、建設、房產、國土等部門的協作關系一直沒有很好地建立起來，其中一個重要原因是缺乏信息交流平臺，部門信息不能得到及時、有效的利用。在地稅機關內部，綜合軟件中的稅源監控模塊功能不全，偏重于靜態數據分析，對最重要的基礎數據――財務信息數據沒有進行錄入、分析和處理，從而無法通過計算機對稅源進行動態管理。
五是稅源管理制度不嚴。對地稅機關而言，由于收入任務的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現象依然存在，因此沒有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實，導致稅源管理職責不明確，制度建設跟不上稅源管理的要求。同時稅收執法風險尚未引起足夠重視，對不征、少征稅款現象缺乏制度約束；對納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對納稅人違章違法行為處罰不嚴，沒有樹立稅法應有的剛性。
二、房地產稅源管理的對策
根據稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項基本任務，也是新時期稅收公平效益原則的具體體現。為了應對上述稅源管理中存在的問題，我們應當以控制稅收流失為主要目標，在現有的稅源管理措施的基礎上，創新管理措施，完善管理制度，內外結合，加強稅源管理，達到落實國家調控政策、稅收收入增長、競爭環境公平，社會和諧發展的目的。
首先，要強化稅源戶籍管理，減少稅收漏征漏管現象。地稅部門要主動與相關部門加強協作，及時掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個部門掌握的信息，整合形成多部門綜合運用的戶籍信息交流平臺。地稅機關要根據戶籍信息平臺，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實地，走出去扎扎實實地工作，掌握第一手資料，變被動接受稅源信息為主動出擊掌控稅源信息。
其次，要強化稅源監控措施，減少稅收漏征漏管現象。地稅機關要爭取銀行、房產、規劃、國土等有關部門配合，建立有效的協稅護稅網絡，嚴把涉稅交易關口和納稅人資金的運行鏈條。對納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調查核實關，將納稅人財務信息的完整性和真實性作為稅源監控的重點，采取納稅評估、計算機數據分析等現代化技術手段，對納稅人進行有效的動態監控。面對納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪、多問、多想，全方位掌握納稅人真實的稅基信息。對納稅人計稅依據明顯偏低的，要嚴格按照稅法規定從高進行核定，對納稅人不真實的財務信息，要堅決說“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護稅基的完整性和準確性。
再次，要強化稅務稽查手段，減少稅收漏征漏管現象。作為專司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機關，稅務稽查被稱為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門”。針對房地產行業稅負率偏低的現狀及偷漏稅現象普遍的現實，稅務稽查部門要充分發揮自身職能作用，將房地產行業作為列點，以稅款應收盡收為工作目標，嚴格按照《稅務稽查操作規程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據采集作為重中之重，從房地產購買方、房產交易管理部門、銀行信貸部門等多種渠道尋找、獲取房地產交易的真實信息和第一手證據資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現象，與稅源管理部門共同筑成稅源監管的堅實防線。
