時(shí)間：2023-09-08 17:14:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地增值稅管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1.1土地增值稅發(fā)展階段劃分
上世紀(jì)末，由于住房分配制度的終結(jié)，商品房市場(chǎng)開始蓬勃發(fā)展。以1994年1月1日國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》為原點(diǎn)，我國(guó)對(duì)土地增值稅管理大體可以分為三個(gè)時(shí)期：
一是啟動(dòng)征收時(shí)期。以《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則至2006年，這一時(shí)期規(guī)范了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的基本要求，明確了采取先預(yù)征，后清算的方式進(jìn)行整體管理，但是更注重預(yù)征，對(duì)清算及后續(xù)管理跟進(jìn)不足。
二是分類管理時(shí)期。以財(cái)稅[2006]21號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》為原點(diǎn)，其目的是為了限制投資過熱。文件在強(qiáng)調(diào)了預(yù)征環(huán)節(jié)管理的同時(shí)，要求加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，并正式將分類清算提上日程。
三是全面環(huán)節(jié)管理時(shí)期。2015年以來房地產(chǎn)行業(yè)迎來第二個(gè)高峰，為了遏制房地產(chǎn)行業(yè)泡沫化，自上而下要求稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，而土地增值稅就是最為重要的抓手之一。這一時(shí)期除了對(duì)預(yù)征和清算環(huán)節(jié)緊抓不放送，還加大了對(duì)尾盤銷售以及后續(xù)對(duì)完工項(xiàng)目稽查檢查的力度，開啟了全流程管理的新時(shí)期。
1.2基層土地增值稅征管運(yùn)行分析
1.2.1管理主體
土地增值稅不同于企業(yè)所得稅和增值稅，基本是以房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地為準(zhǔn)，以縣區(qū)為單位進(jìn)行管轄，而不是以企業(yè)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)地為準(zhǔn)。納稅人自獲得土地進(jìn)行開發(fā)，開始進(jìn)入縣區(qū)級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)管理范圍。由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來普遍對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)較大，根據(jù)目前河北省稅務(wù)機(jī)關(guān)管理體制，基本由專業(yè)化分局進(jìn)行管理，即各縣區(qū)局的重點(diǎn)稅源分局或者重點(diǎn)行業(yè)分局。
在稅務(wù)局管內(nèi)部管理流程方面，以信都區(qū)稅務(wù)局為例，稅政二科負(fù)責(zé)政策解釋，風(fēng)險(xiǎn)科負(fù)責(zé)涉地風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)上下級(jí)銜接，第一稅務(wù)分局負(fù)責(zé)土地增值稅稅款申報(bào)征收工作，日常管理由第二稅務(wù)分局進(jìn)行。
1.2.2征管概況
2015年后伴隨全國(guó)房?jī)r(jià)的又一輪上漲，作為三四線城市，邢臺(tái)商品房?jī)r(jià)格基本完成了翻倍，成交量也大幅度上升，即使伴隨著土地價(jià)格和原材料、人工成本的上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)總額仍大幅增加，由此帶來土地增值稅收入規(guī)模大幅度增加，以信都區(qū)為例2015年土地增值稅收入15767萬(wàn)元，2017年18547萬(wàn)元，2018年24278萬(wàn)元，2019年26678萬(wàn)元，2020年到達(dá)27856萬(wàn)元，2021年1-11月入庫(kù)土地增值稅27324萬(wàn)元。雖然從數(shù)據(jù)上來看，土地增值稅收入逐年大幅增加，但是仍然低于理論上的測(cè)算增加值，也就是說目前的土地增值稅征收管理仍然存在著不足，下面我們將從一個(gè)案例進(jìn)行分析。
2. 信都區(qū)X公司典型案例分析
2.1信都區(qū)X公司項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介
邢臺(tái)市X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱X公司）在信都區(qū)太行路開發(fā)了某樓盤，取得出讓土地104畝，容積率2.1，總設(shè)計(jì)建筑面積145589.54平方米，地上建筑面積131761.45㎡：住宅126983.45㎡ 商業(yè)3930㎡公共建筑面積839㎡ ；地下建筑面積13887.09㎡全部為地下室和車庫(kù) 。2013年5月取得土地證，2014年3月取得建設(shè)證，2014年9月取得預(yù)售證開始進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售，由于行業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)公司，歸屬于當(dāng)時(shí)的信都區(qū)地方稅務(wù)局重點(diǎn)稅源分局管理。
2.2 X公司預(yù)征環(huán)節(jié)的問題
項(xiàng)目開始銷售兩年后，信都區(qū)稅務(wù)管理機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行日常檢查，發(fā)現(xiàn)其前臺(tái)已銷售房源信息表和申報(bào)數(shù)據(jù)明顯不匹配，隨即聯(lián)系房管部門獲取了X公司該項(xiàng)目網(wǎng)簽備案信息，發(fā)現(xiàn)其共網(wǎng)簽備案房屋1185套，網(wǎng)簽價(jià)款47434.12萬(wàn)元，實(shí)際申報(bào)銷售房屋1021套，價(jià)款43639.39萬(wàn)元 。稅務(wù)機(jī)關(guān)隨即對(duì)X公司進(jìn)行約談，該公司按照少計(jì)算的預(yù)售收入3794.73萬(wàn)元，按照2%預(yù)征率補(bǔ)繳土地增值稅75.89萬(wàn)元，并按規(guī)定加收滯納金。
2.3 X公司清算環(huán)節(jié)的問題
2018年1月，X公司開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目取得預(yù)售證已經(jīng)超過三年，該項(xiàng)目總體已經(jīng)完工，且不動(dòng)產(chǎn)出售的比例超過了85%，剩余房產(chǎn)也基本處于出租和使用狀態(tài)。因滿足土地增值稅清算條件，管理機(jī)關(guān)在當(dāng)月向X公司下發(fā)土地增值稅項(xiàng)目清算的相關(guān)通知，要求X公司在通知規(guī)定的90日內(nèi)提供相關(guān)項(xiàng)目的清算報(bào)告及所有涉及土增清算的資料，完成審核并繳納清算稅款。
X公司在收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知書后，鑒于本地沒有合適的中介機(jī)構(gòu)，從石家莊聘請(qǐng)了某會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行項(xiàng)目的土地增值稅清算鑒證工作，并于2018年3月出具了《關(guān)于X公司某項(xiàng)目土地增值稅清算鑒證報(bào)告》，內(nèi)容如下:通過對(duì)X公司提供的2014年9月至2018年1月賬簿、報(bào)表、銷售臺(tái)賬及其他有關(guān)清算資料計(jì)算，項(xiàng)目總可售面積144750.54平方米，已經(jīng)出售的面積112342.45平方米，未出售面積11808.09平方米，預(yù)售收入共計(jì)50554.10萬(wàn)元，核算各種扣除項(xiàng)目累計(jì)47770.15萬(wàn)元，截止報(bào)告期已經(jīng)預(yù)繳土地增值稅1011.08萬(wàn)元，本次清算應(yīng)退土地增值稅175.89萬(wàn)元元。
收到X公司提供的清算報(bào)告后稅務(wù)機(jī)關(guān)組織人員進(jìn)行了清算審核工作，發(fā)現(xiàn)了兩個(gè)問題：一是存在20套商鋪以6100元/平米的價(jià)格出售給某投資公司，遠(yuǎn)低于其他商鋪10000元/平米的均價(jià)，經(jīng)約談企業(yè)，企業(yè)承認(rèn)某投資公司是其旗下的關(guān)聯(lián)企業(yè)，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此調(diào)整其交易價(jià)格至10000元/平方米；二是部分合同約定由X公司提供的建材，出現(xiàn)在施工方開具給X公司的發(fā)票明細(xì)中，確定為甲供材重復(fù)計(jì)算，將其調(diào)整出扣除項(xiàng)目。經(jīng)調(diào)整后稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)了清算結(jié)論通知書，結(jié)論為補(bǔ)繳土地增值稅清算稅款47.21萬(wàn)元。
2.4 X公司尾盤銷售環(huán)節(jié)的問題
清算工作結(jié)束后，管理人員在對(duì)X公司進(jìn)行日常管理時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司對(duì)尾盤銷售的申報(bào)處理并未按照收入減除扣除費(fèi)用的方式進(jìn)行申報(bào)，而是仍采取預(yù)繳2%的方式進(jìn)行土地增值稅申報(bào)繳納工作，管理人員責(zé)令X公司限期改正并補(bǔ)繳稅款。
2.5案例啟示
通過以上案例我們可以看到，雖然房地產(chǎn)公司規(guī)模較大，財(cái)務(wù)人員基礎(chǔ)水平較高，但是其受到利益驅(qū)動(dòng)等主客觀因素影響，在土增申報(bào)各個(gè)流程仍會(huì)出現(xiàn)諸多的問題。其中預(yù)售環(huán)節(jié)利用稅務(wù)機(jī)關(guān)的信息不對(duì)稱，隱瞞部分預(yù)售收入，推遲部分預(yù)繳土地增值稅稅款是各房地產(chǎn)公司普遍存在的問題。清算環(huán)節(jié)由于稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)能力的欠缺，對(duì)開發(fā)建設(shè)的部分扣除項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估，造成部分不合理扣除項(xiàng)目存在于最終的清算報(bào)告中。清算后，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往會(huì)認(rèn)為項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，而忽略了對(duì)尾盤銷售的管理。以下的篇幅我們將從案例中總結(jié)問題，從管理主體、稅收政策、管理流程、內(nèi)外部環(huán)境等方面進(jìn)行評(píng)估。
3.問題分析
3.1管理主體問題
3.1.1部門設(shè)置和協(xié)調(diào)性問題
（1）部門設(shè)置問題。我市稅務(wù)機(jī)關(guān)管事制度未能全面普及，大量稅務(wù)人在一線被管戶所束縛，總局、省局、市局、區(qū)局四級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的所有工作任務(wù)被分割給每一個(gè)管理員，這與目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的流水化作業(yè)、專業(yè)化作業(yè)嚴(yán)重背道而馳，使得大量基層管理人員被大量日常瑣碎管理任務(wù)套死。從人員分配來看，大量年輕干部集中于機(jī)關(guān)科室、處室，客觀上造成基層缺乏年輕人，隊(duì)伍嚴(yán)重老化，無(wú)法適應(yīng)土地增值稅管理這種專業(yè)性強(qiáng)，流程冗雜的管理事項(xiàng)。在保質(zhì)還是保量上，基層分局往往選擇的是后者，以完成工作為前提，質(zhì)量只能退而求其次。
（2）缺乏統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。土地增值稅清算工作的難度在現(xiàn)行各稅種之間首屈一指，所以在征管體制設(shè)置之時(shí)將其統(tǒng)一歸屬至重點(diǎn)稅源分局進(jìn)行專業(yè)化管理，但是整體清算工作安排和政策對(duì)接解釋工作卻缺乏明確的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。尤其是在面對(duì)一些個(gè)體性差異的時(shí)候，由于缺乏統(tǒng)一的政策規(guī)定，逐級(jí)上報(bào)和請(qǐng)示會(huì)極大加重基層分局管理負(fù)擔(dān)，相應(yīng)也會(huì)影響到管理效率，甚至一些問題久拖不決成為積癥。
3.1.2缺乏素質(zhì)全面的管稅人才
（1）管稅人員力量不足。改革開放以來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸活躍，市場(chǎng)中的主體成幾何數(shù)量增加，而一線管理人員數(shù)十年來規(guī)模沒有明顯增加，電子化的信息系統(tǒng)雖然帶來了管理上的便利，但是更多的任務(wù)也隨著電子系統(tǒng)的應(yīng)用而產(chǎn)生。極大的納稅人群體和有限的稅收管理力量造成了整體上的力量不足。以信都區(qū)為例，轄區(qū)內(nèi)有300余戶房地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)管理組平均40戶房地產(chǎn)企業(yè)，此外還要管理一百至二百戶的其他行業(yè)重點(diǎn)稅源企業(yè)。從目前情況來看基層管理人員負(fù)擔(dān)過重，投入土地增值稅管理的精力明顯不足。
（2）管稅人員素質(zhì)有待提高。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的核算和申報(bào)納稅有其特有的行業(yè)特點(diǎn)，要求管理人員需要有相當(dāng)深厚的房地產(chǎn)業(yè)稅收和會(huì)計(jì)知識(shí)儲(chǔ)備，同時(shí)還要對(duì)征地補(bǔ)償、前期建設(shè)、開發(fā)費(fèi)用、工程建設(shè)、竣工結(jié)算、銷售等各環(huán)節(jié)有相當(dāng)?shù)牧私猓@樣才能做好土地增值稅稅款管理工作。目前的情況是重點(diǎn)稅源分局的管稅人員即使是其他行業(yè)的管理熟手，也未必能夠承擔(dān)房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅管理工作。目前基層稅務(wù)工作人主要來源于兩個(gè)渠道，一是軍人轉(zhuǎn)業(yè)和復(fù)原，這部分人往往進(jìn)入系統(tǒng)年齡偏大，沒有從事過相關(guān)專業(yè)的學(xué)習(xí)，難以在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到符合土地增值稅管理的要求；二是通過國(guó)家公務(wù)員考試進(jìn)入的應(yīng)屆和往屆大學(xué)生，這些人只有一部分是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，學(xué)習(xí)文秘、計(jì)算機(jī)等專業(yè)的人員缺乏基本的知識(shí)積累，即使是經(jīng)濟(jì)相關(guān)專業(yè)畢業(yè)人員也缺乏足夠的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)積累，短期難堪大任。
3.2稅收政策問題
房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行核算有別于一般行業(yè)，其代表的土地增值稅稅種本身的設(shè)計(jì)思路也較為獨(dú)特，除了其超率累進(jìn)的計(jì)稅特點(diǎn)，其復(fù)雜的扣除細(xì)則本身也決定著容易出現(xiàn)政策上的盲區(qū)。
（1）土地增值稅立法等級(jí)有待提高。隨著近年來城建稅、契稅、印花稅的立法完成，目前現(xiàn)行的19個(gè)稅種大部分均已上升到法律層次，土地增值稅作為少數(shù)幾個(gè)沒有立法卻又在總體稅收中占有相當(dāng)比重的稅種，法律等次明顯不足。國(guó)務(wù)院制定的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》屬于行政法規(guī)，財(cái)政部制定的土地增值稅實(shí)施細(xì)則屬于部門規(guī)章。我們?nèi)粘９ぷ髦凶馂槭ソ?jīng)的各種土地增值稅文件政策大多數(shù)是總局和省局以以各種形式下發(fā)的文件，對(duì)于同一事項(xiàng)的處理規(guī)定往往各地不同，對(duì)于跨省市經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)，同樣的業(yè)務(wù)在各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理政策不同，損害了稅法的嚴(yán)肅性和公平性。
（2）存在部分政策表述不清楚，缺乏可操作性。土地增值稅條例對(duì)于扣除的規(guī)定涉及規(guī)劃、建設(shè)領(lǐng)域的專業(yè)問題，簡(jiǎn)單的表述不足以讓基層管理人員明曉在實(shí)際工作中應(yīng)該如何處理。在表述模糊的政策執(zhí)行過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)和企業(yè)站在各自立場(chǎng)都有有利于自己的解釋，容易造成雙方關(guān)系的對(duì)立，給雙方帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。
（3）與其他部門缺乏政策對(duì)接。目前的暫行條例和文件對(duì)于土地增值稅扣除項(xiàng)目雖然有明確的規(guī)定，也存在對(duì)核算的相關(guān)要求，但是更多的是以“準(zhǔn)確、真實(shí)”為主，但是對(duì)于如何判斷“準(zhǔn)確、真實(shí)”缺乏有效的指引。比如不同建筑方式的建筑成本應(yīng)以什么規(guī)則為準(zhǔn)，設(shè)計(jì)費(fèi)用、裝修費(fèi)用在什么范圍內(nèi)發(fā)生屬于合理范圍，企業(yè)征地環(huán)節(jié)各種賠償標(biāo)準(zhǔn)是否合理等，這些都需要與規(guī)劃、建設(shè)部門的相關(guān)政策進(jìn)行對(duì)接。
3.3管理流程問題
3.3.1信息獲取不對(duì)稱
（1）信息獲取渠道缺失。把握好一個(gè)企業(yè)的收入和成本費(fèi)用是控制好企業(yè)稅收管理的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理上，建設(shè)、土地、不動(dòng)產(chǎn)、銀行等部門往往擁有比稅務(wù)系統(tǒng)更早、更全面的數(shù)據(jù)源，比如施工進(jìn)度、網(wǎng)簽銷售、貸款審批情況等，這些數(shù)據(jù)源對(duì)于稅務(wù)系統(tǒng)做好土地增值稅管理工作至關(guān)重要，而目前要實(shí)時(shí)獲得這些數(shù)據(jù)難度頗大，信息渠道缺失確實(shí)導(dǎo)致了企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)信息不對(duì)稱，為企業(yè)偷逃稅款留下隱患。
（2）管理程序置后。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從登記到注銷歷時(shí)幾年或十幾年，從其申請(qǐng)項(xiàng)目立項(xiàng)到土地招拍掛，從土地平整到建設(shè)規(guī)劃，從開工建設(shè)到竣工結(jié)算，先后要接受土地、不動(dòng)產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)等不同部門管理，稅務(wù)部門進(jìn)入管理的位次相對(duì)滯后，通常在其取得預(yù)售證開始銷售才進(jìn)入正常管理，屬于事后管理，由于缺乏跟其他部門的溝通，事前不容易發(fā)現(xiàn)問題，后期發(fā)現(xiàn)問題往往企業(yè)已經(jīng)結(jié)束經(jīng)營(yíng)不容易處理，造成執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。
3.3.2缺乏統(tǒng)一專業(yè)的管理系統(tǒng)
目前土地增值稅管理嵌套在金稅三期中使用，此外部分省市自行開發(fā)了土地增值稅清算管理系統(tǒng)，這些系統(tǒng)基本上沒有對(duì)接大數(shù)據(jù)，缺乏第三方來源數(shù)據(jù)的比對(duì)，僅僅依靠企業(yè)的申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，不能有效的提出風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)、解決風(fēng)險(xiǎn)，缺乏土地增值稅管理應(yīng)該有的專業(yè)性和高效性。
3.4內(nèi)外部環(huán)境問題
3.4.1納稅人存在少繳稅款的情況
（1）納稅人存在主觀上少繳稅款的故意。首先，納稅人在長(zhǎng)期和稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道的過程中積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，他們通過政策和管理上的漏洞總結(jié)出哪些違法行為不容易被發(fā)覺，或者即使被發(fā)現(xiàn)，也可以以什么樣的理由蒙混過關(guān)，只要是結(jié)果不超過補(bǔ)稅加滯納金，那么納稅人就有主觀偷逃稅的動(dòng)機(jī)。其次，房地產(chǎn)從業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)，往往不次于我們的業(yè)務(wù)骨干，他們利用土增清算過程的復(fù)雜性，鉆目前政策文件的盲區(qū)，游離在避稅和偷逃稅之間。
（2）納稅人少繳稅款的手段。在日常管理中我們可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)少繳土增值稅往往采取如下幾種手段：一是瞞報(bào)部分收入。例如利用信息不對(duì)稱瞞報(bào)部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入，銀行貸款到賬后不及時(shí)計(jì)入預(yù)售收入，將房產(chǎn)抵賬給建筑商不開發(fā)票不計(jì)收入。二是虛增開發(fā)成本。土地增值稅清算本身就是一項(xiàng)繁冗復(fù)雜的工作，要與自然資源、不動(dòng)產(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等數(shù)十個(gè)部門打交道，還要與供貨方和建筑總包打交道。項(xiàng)目存續(xù)期間長(zhǎng)，期間很多費(fèi)用容易出現(xiàn)重復(fù)計(jì)算，虛增的問題，如多計(jì)工程款，甲供材重復(fù)開票等問題。三是采用不合理的分?jǐn)偡绞健Ｄ壳暗膶?shí)際運(yùn)行中，商鋪的的成本不高于住宅但是售價(jià)普遍高，開發(fā)商會(huì)采取多讓商鋪分?jǐn)偝杀镜姆绞浇档蜕啼佋鲋殿~，達(dá)到逃避高稅率的目的。四是通過核定稅款逃避清算。企業(yè)在明知核定低于查賬繳納數(shù)目的情況下會(huì)主觀造成核算不清楚，進(jìn)而采取核定征收清算達(dá)到避稅的目的。
3.4.2稅務(wù)中介未發(fā)揮應(yīng)有的作用
稅務(wù)中介作為納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的橋梁，是作為納稅人從事復(fù)雜涉稅業(yè)務(wù)時(shí)，替納稅人全盤掌握涉稅事項(xiàng)，出具涉稅鑒證報(bào)告，與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的有益第三方。目前，稅務(wù)中介鑒證已經(jīng)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算比較普遍的方式。對(duì)于土地增值稅清算這種復(fù)雜困難的涉稅事項(xiàng)，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的參與可以有效提高清算質(zhì)量，加快清算進(jìn)度。但是，實(shí)際情況是稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)本身是企業(yè)化管理，其逐利性決定了其會(huì)站在納稅人一方想方設(shè)法與稅務(wù)機(jī)關(guān)糾纏，其公正性就要打折扣，因此中介機(jī)構(gòu)不能完全發(fā)揮其對(duì)土增清算的監(jiān)督管理作用。
4.加強(qiáng)土地增值稅征管的對(duì)策
從上面的案例我們指出了問題，也對(duì)問題產(chǎn)生的原因加以分析，為了達(dá)到加強(qiáng)土地增值稅管理的目標(biāo)，我們將逐個(gè)對(duì)準(zhǔn)問題給出相應(yīng)的解決方案。
4.1激勵(lì)管理主體的對(duì)策
4.1.1合理配置人力資源，加強(qiáng)專業(yè)化管理
（1）保持合理的人員配置。保證一線的人力資源數(shù)量和質(zhì)量配置，保證征收和管理部門有足夠的資源應(yīng)對(duì)土地增值稅征管工作，同時(shí)各業(yè)務(wù)科室應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)調(diào)，根據(jù)各自分管工作跨部門組建土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)，專門對(duì)土地增值稅預(yù)繳、清算、尾盤的相關(guān)管理事項(xiàng)進(jìn)行集中式管理和輔導(dǎo)，將土地增值稅管理的專業(yè)化層次進(jìn)一步推高。
（2）進(jìn)行機(jī)構(gòu)整合，簡(jiǎn)化工作流程。按照稅收現(xiàn)代化管理的要求，合理分配部門職責(zé)，建立大征管、大風(fēng)險(xiǎn)的管理模式，徹底進(jìn)行管事制改革，簡(jiǎn)化內(nèi)部事項(xiàng)工作流程，加快內(nèi)部事項(xiàng)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，限期處理內(nèi)部事項(xiàng)，提高基層整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率。
4.1.2提升專業(yè)能力，培養(yǎng)專業(yè)人才
（1）開展高層次的學(xué)習(xí)培訓(xùn)活動(dòng)。適時(shí)組織土地增值稅管理相關(guān)人員開展專業(yè)性培訓(xùn)，在學(xué)習(xí)涉稅知識(shí)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)的基礎(chǔ)上，要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)流程，造價(jià)評(píng)估，建筑核算的學(xué)習(xí)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)的研究和分析。同時(shí)通過培訓(xùn)可以開展學(xué)員之間的交流，通過對(duì)實(shí)際案例的探討提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，拓展業(yè)務(wù)視野，增強(qiáng)專業(yè)化能力。
（2）加強(qiáng)崗位鍛煉，以干促學(xué)。重點(diǎn)行業(yè)分局可以成立專門的清算管理小組，由經(jīng)驗(yàn)豐富的老同志帶領(lǐng)經(jīng)驗(yàn)不足的同志，下手干、實(shí)際查，通過實(shí)際工作將理論和實(shí)際結(jié)合起來，既能完成土地增值稅管理工作，又可以培養(yǎng)新的專業(yè)化人才。
（3）加強(qiáng)管理人員的日常培養(yǎng)。土地增值稅管理工作很多溶于日常，比如，通過企業(yè)增值稅、所得稅、印花稅申報(bào)對(duì)比土地增值稅，查找邏輯關(guān)系的不合理；查詢企業(yè)獲得預(yù)售證后是否產(chǎn)生了預(yù)繳收入，如何對(duì)接不動(dòng)產(chǎn)部門查詢網(wǎng)簽備案合同等，只有日常工作足夠認(rèn)真細(xì)致才能培養(yǎng)出足夠?qū)I(yè)化的管理人才。
4.2完善稅收政策的對(duì)策
（1）提高土地增值稅立法層級(jí)。目前土地增值稅政策領(lǐng)域的支柱中華人民共和國(guó)土地增值稅征收暫行條例與實(shí)施細(xì)則均不是法律。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)呼吁在人大層級(jí)推進(jìn)土地增值稅相關(guān)法律的立法進(jìn)度，以期可以真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。
（2）做好細(xì)則配套工作，解決最后一步的問題。一是針對(duì)目前尚有部分政策解釋不明確的，制定明確的解釋并統(tǒng)一適用規(guī)范，尤其是一些已經(jīng)引發(fā)納稅人訴訟的要第一時(shí)間解決。二是對(duì)于已經(jīng)有政策解釋但是無(wú)法進(jìn)行落實(shí)操作的，如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定中平均交易價(jià)格如何掌握等問題，要制作專門的操作指引，指導(dǎo)基層管理人員以及房地產(chǎn)行業(yè)納稅人可以正確落實(shí)相關(guān)稅收政策
（3）建立土地增值稅清算政策及應(yīng)用匯編。集中各級(jí)土地增值稅業(yè)務(wù)骨干、稅收政策法規(guī)專家，將土增清算管理過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，政策適用及疑難點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，編成手冊(cè)發(fā)放到一線，方便一線負(fù)責(zé)征收、管理和清算審核的同志使用。這樣做既可以促進(jìn)土地增值稅政策在系統(tǒng)內(nèi)的普及學(xué)習(xí)，更有利于土地增值稅日常管理工作和清算管理工作更好的開展。
4.3完善管理流程的對(duì)策
（1）建立第三方信息獲取機(jī)制。土地增值稅管理工作之所以困難，很大程度上是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)沒有建立和其他部門共享信息的穩(wěn)定渠道，從而無(wú)法斷定納稅人申報(bào)提交資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)盡量在更高的層次建立與兄弟行政部門及銀行方面的信息共享渠道，得到第一手準(zhǔn)確真實(shí)的數(shù)據(jù)。
（2）前移管理環(huán)節(jié)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)管理應(yīng)盡量前置到其立項(xiàng)開發(fā)階段，從其立項(xiàng)開始就要建立項(xiàng)目臺(tái)賬，把控其建設(shè)工期，預(yù)售證辦理情況，銷售情況和竣工情況。同時(shí)通過調(diào)查其工程款撥付還可以完成對(duì)下游施工企業(yè)的日常稅務(wù)監(jiān)管，保證施工方的應(yīng)該繳納稅款不會(huì)流失，保證涉及項(xiàng)目的稅款及時(shí)足額入庫(kù)。
4.4凈化內(nèi)外部環(huán)境的對(duì)策
4.4.1提高納稅人稅法遵從度
（1）利用納稅人學(xué)堂，普及稅法知識(shí)。及時(shí)在納稅人學(xué)堂更新最新的土地增值稅相關(guān)政策，適時(shí)開展針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅專家講座，廣泛進(jìn)行稅法宣傳，倡導(dǎo)納稅人規(guī)范記賬，規(guī)范申報(bào)，提交真實(shí)準(zhǔn)確的納稅資料并適時(shí)進(jìn)行警示教育，提高納稅人主動(dòng)守法的意識(shí)。
（2）主動(dòng)進(jìn)行一對(duì)一上門輔導(dǎo)。房地產(chǎn)行業(yè)的管理不能僅僅停留在數(shù)據(jù)管理，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況管理是重要的組成部分，基層管理部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行入戶，一方面帶去最新的稅收政策，上門解決企業(yè)遇到的稅收問題，一方面可以及時(shí)了解企業(yè)最新的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況。這對(duì)于后續(xù)管理工作的開展和涉稅風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)都會(huì)大有脾益。
（3）規(guī)范企業(yè)財(cái)務(wù)管理加強(qiáng)內(nèi)控。監(jiān)督房地產(chǎn)行業(yè)建立完善的財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)控制度，真實(shí)準(zhǔn)確核算收入成本、扣除項(xiàng)目和應(yīng)納稅所得額，引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范化管理。
4.4.2引導(dǎo)中介機(jī)構(gòu)發(fā)揮積極作用
（1）提高涉稅鑒證行業(yè)進(jìn)入門檻。對(duì)于中介行業(yè)從事的一般記賬工作，由于其技術(shù)含量不高可以適當(dāng)放寬，但是對(duì)于其的涉稅鑒證事務(wù)，尤其是土地增值稅清算涉稅鑒證事務(wù)應(yīng)適時(shí)提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，保證由擁有專業(yè)知識(shí)和執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)從事。并同時(shí)建立行業(yè)執(zhí)業(yè)黑名單制度，對(duì)在執(zhí)業(yè)過程中存在重大過失或者存在違法行為的中介機(jī)構(gòu)和人員列入黑名單，禁止其從事土地增值稅清算鑒證工作，保證中介機(jī)構(gòu)在土地增值稅清算執(zhí)業(yè)中的公正性、規(guī)范性、合法性。
（2）加大對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)不能把土地增值稅清算工作直接推卸給中介機(jī)構(gòu)，不能對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報(bào)告一味的認(rèn)可。應(yīng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告嚴(yán)格審核，確保其報(bào)告的準(zhǔn)確性，充分發(fā)揮稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)中介行業(yè)的監(jiān)督職能。
（3）設(shè)置統(tǒng)一保存的清算資料庫(kù)。相關(guān)的清算報(bào)告應(yīng)統(tǒng)一保存，定期分類存檔，尤其是對(duì)于存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，規(guī)范化的檔案管理，意義重大。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃技術(shù)；案例分析
房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重，稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)利潤(rùn)的多少，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。
一、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)稅特征
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的具有綜合性的行業(yè)。其主要財(cái)稅特征如下：
1.房地產(chǎn)開發(fā)跨越生產(chǎn)和流通兩個(gè)領(lǐng)域，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，投資主體復(fù)雜，需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售、物業(yè)管理、維修服務(wù)等。因此，精細(xì)而復(fù)雜的財(cái)稅管理模式才能適應(yīng)多樣化業(yè)務(wù)的需要。
2.房地產(chǎn)業(yè)資金籌集的多源性，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。
3.房地產(chǎn)業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。
4.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響直接而明顯。
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，我國(guó)商品房的平均經(jīng)營(yíng)周期約為4年，這一特點(diǎn)決定了會(huì)計(jì)核算的跨期攤配較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷直接影響著各期損益的計(jì)量。
二、房地產(chǎn)業(yè)涉稅分析
房地產(chǎn)企業(yè)涉及多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，與其他行業(yè)企業(yè)相比，稅負(fù)較重。
主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅以及契稅等。其中營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，它的綜合稅負(fù)大小直接影響著企業(yè)的利潤(rùn)的大小，所以如何降低企業(yè)的綜合稅負(fù)是房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)注的問題。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
1.營(yíng)業(yè)稅分析
（1）房地產(chǎn)企業(yè)出售經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那么裝修價(jià)款就無(wú)法按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營(yíng)業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計(jì)算營(yíng)業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)還可以減少購(gòu)房者應(yīng)繳納的契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中如果包括一些設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購(gòu)買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購(gòu)銷合同，降低房屋銷售價(jià)款，減少應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營(yíng)業(yè)額中繳納營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購(gòu)買設(shè)備，只就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)只需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。
2.利用土地增值稅起征點(diǎn)優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用此政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意三點(diǎn)：
（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。
3.其他有關(guān)稅種的分析
（1）房地產(chǎn)業(yè)的稅金除上述營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅外，還有城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，分別適用7%、5%、1%的城市建設(shè)維護(hù)稅率，3%的教育費(fèi)附加率。
（2）城鎮(zhèn)土地使用稅按年計(jì)算，分期向土地所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付的次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此采用的稅收籌劃技術(shù)也是多種多樣的，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，其籌劃技術(shù)可以歸納如下：
1.稅基籌劃技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力。資金籌集中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)。而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。
2.實(shí)現(xiàn)技術(shù)
主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，降低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)定金、預(yù)售款都要納入收入繳納營(yíng)業(yè)稅。
3.攤銷（分?jǐn)偅┘夹g(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目一般跨年度經(jīng)營(yíng)，所以如何實(shí)現(xiàn)攤?cè)氤杀镜淖畲蠡瀼貦?quán)責(zé)發(fā)生制原則和配比原則，就成為重要的籌劃內(nèi)容。工程成本要盡早足額計(jì)入，可以采取預(yù)提方法或其他分配方法；對(duì)于費(fèi)用應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，突破稅前列支限額的限制；能夠當(dāng)期列支扣除的損失應(yīng)及時(shí)確認(rèn)。
4.轉(zhuǎn)化技術(shù)
房地產(chǎn)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式。轉(zhuǎn)化就是一種靈活的變幻，其效果非常顯著。
5.規(guī)避平臺(tái)籌劃
土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅。其關(guān)鍵性的操作是控制增值率，可以通過價(jià)格、扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。
1.1做好項(xiàng)目開發(fā)成本審核工作
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)是土地增值稅清算審計(jì)的重要組成部分，在清算審計(jì)過程中，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。首先，征地問題。在實(shí)際工作中，要關(guān)注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等相關(guān)材料是否齊全，例如支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，需要有如下資料：（1）雙方達(dá)成的拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號(hào)、補(bǔ)償總價(jià)等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測(cè)繪圖；（7）被拆遷人的身份證復(fù)印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗(yàn)收合格證明。其次，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的列支是否符合國(guó)家規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，其中，涉及多期開發(fā)的項(xiàng)目，成本如何分?jǐn)偸沁M(jìn)行稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)。根據(jù)稅法要求，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，各期成本費(fèi)用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務(wù)局可要求按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，所以項(xiàng)目首期清算時(shí)采用的方法非常重要。
1.2準(zhǔn)確確認(rèn)計(jì)稅收入
在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中，收入包括實(shí)物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。在清算時(shí)，確認(rèn)收入是指取得上述利益的價(jià)款，營(yíng)改增之后，土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅。當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目跨越營(yíng)改增時(shí)點(diǎn)，應(yīng)能夠清晰地分別核算營(yíng)業(yè)稅時(shí)期的收入和營(yíng)改增后的收入。在確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關(guān)收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應(yīng)根據(jù)銷售合同確定實(shí)際收入。在實(shí)際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細(xì)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過房地產(chǎn)銷售面積和項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)相關(guān)性，來核實(shí)應(yīng)稅收入。在預(yù)收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實(shí)測(cè)面積不符，發(fā)生退、補(bǔ)房款收入，應(yīng)在清算時(shí)調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎(jiǎng)勵(lì)，合作單位的債務(wù)抵償、對(duì)股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認(rèn)收入。
2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃內(nèi)容
2.1土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃
（1）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項(xiàng)目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)部門在執(zhí)行工作前，需要對(duì)土地增值稅清算單位進(jìn)行確定。現(xiàn)階段，各個(gè)地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國(guó)家政策要求同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。大部分稅務(wù)局以項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)行清算，因此，項(xiàng)目公司在進(jìn)行成本和費(fèi)用核算時(shí)要按照對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)歸集，這樣便于后期進(jìn)行清算時(shí)，成本和費(fèi)用清晰明了，與稅務(wù)部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細(xì)分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設(shè)工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務(wù)部門對(duì)土地增值稅清算的相關(guān)要求有所不同，但是各項(xiàng)政策執(zhí)行都是按照項(xiàng)目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項(xiàng)目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項(xiàng)目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對(duì)于項(xiàng)目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公交站、醫(yī)療設(shè)施等基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求，對(duì)公共配套設(shè)施建設(shè)認(rèn)定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項(xiàng)目配套設(shè)施要無(wú)償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎(chǔ)設(shè)施可以作為公共配套設(shè)施，其產(chǎn)生的成本費(fèi)用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設(shè)施而不是無(wú)償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營(yíng)。如果出售就可以扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，如果自持經(jīng)營(yíng)就不能算作可以扣除的成本和費(fèi)用。其次，項(xiàng)目立項(xiàng)的劃分。若選擇按照項(xiàng)目立項(xiàng)作為清算單位，對(duì)于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測(cè)算，避免增值率有級(jí)差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負(fù)。例如某項(xiàng)目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測(cè)算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測(cè)算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會(huì)讓這三個(gè)業(yè)態(tài)的增值率上升一個(gè)稅率擋。如果測(cè)算的結(jié)果會(huì)提升稅率，項(xiàng)目初始立項(xiàng)時(shí)可以籌劃把配套商業(yè)單獨(dú)立項(xiàng)，成本費(fèi)用單獨(dú)核算。若以建設(shè)工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設(shè)工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負(fù)面影響。因此，項(xiàng)目規(guī)劃初期，一定要進(jìn)行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負(fù)測(cè)算，結(jié)合市場(chǎng)制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述給土地成本和加計(jì)扣除項(xiàng)目帶來的影響。通過財(cái)政返還要求企業(yè)在項(xiàng)目紅線外建設(shè)市政配套設(shè)施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實(shí)際操作過程中，要根據(jù)政府的實(shí)際目標(biāo)，盡量在文件批復(fù)中描述清晰。若描述不清晰，對(duì)于疑慮點(diǎn)，企業(yè)和政府部門可以通過會(huì)議紀(jì)要的形式加以補(bǔ)充。
2.2土地增值稅清算項(xiàng)目納稅籌劃
（1）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃。在滿足相關(guān)要求的情況下，稅務(wù)部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)部門提交申請(qǐng)。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會(huì)給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學(xué)，就會(huì)使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對(duì)各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進(jìn)行合理規(guī)劃。（2）計(jì)稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務(wù)籌劃工作時(shí)，計(jì)稅收入通常包含以下幾點(diǎn)。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價(jià)格存在被稅務(wù)局認(rèn)定價(jià)格偏低而被調(diào)增收入的風(fēng)險(xiǎn)。在清算準(zhǔn)備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對(duì)大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場(chǎng)照片等。其次，針對(duì)被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價(jià)格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價(jià)格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長(zhǎng)時(shí)間租賃收入是否可以納入計(jì)稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點(diǎn)。首先，合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀尽＠纾叵虏挥?jì)容車位是否可以分?jǐn)偼恋爻杀荆鶕?jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)局執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)去分?jǐn)偅瑢?duì)地下車位單獨(dú)補(bǔ)繳土地出讓金的項(xiàng)目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國(guó)家和地方政府部門對(duì)公共配套設(shè)施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時(shí)能按照規(guī)定全額扣除相關(guān)成本。
3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因
3.1外部原因
在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的外部原因，包括社會(huì)環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實(shí)施營(yíng)改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅兩種方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關(guān)稅金抵扣確認(rèn)等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)相關(guān)政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時(shí)，將會(huì)發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)稅負(fù)。
3.2內(nèi)部原因
房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時(shí)，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無(wú)法全面提供給稅務(wù)局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團(tuán)隊(duì)綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導(dǎo)致稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項(xiàng)目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會(huì)給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓(xùn)工作，稅收籌劃考核機(jī)制不完善，即便一些企業(yè)進(jìn)行了考核與培訓(xùn)，但是過于形式化，沒有將其落實(shí)到位，無(wú)法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)。
4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)管控措施
4.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)培訓(xùn)
對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強(qiáng)各級(jí)人員專業(yè)培訓(xùn)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要具備自我學(xué)習(xí)意識(shí)，主動(dòng)對(duì)國(guó)家最新的財(cái)稅政策學(xué)習(xí)了解。如營(yíng)改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)通過各種方式學(xué)習(xí)、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門交流，向稅務(wù)部門請(qǐng)教，提高企業(yè)財(cái)稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對(duì)于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動(dòng)與稅務(wù)部門人員交流學(xué)習(xí)相關(guān)的知識(shí)，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風(fēng)險(xiǎn)，減少違規(guī)違法行為。
4.2合理確定清算單位
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，或者一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計(jì)稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時(shí)，可以結(jié)合當(dāng)?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對(duì)企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收的科學(xué)規(guī)劃，減少稅收風(fēng)險(xiǎn)。
4.3完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系
2018年對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國(guó)地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，需要加強(qiáng)稅收風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系建設(shè)，及時(shí)找出并防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。首先，從根源上做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。2019年，我國(guó)財(cái)稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國(guó)稅地稅的充分結(jié)合，對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強(qiáng)化申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。土地增值稅納稅申報(bào)是土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)防范管理的重要內(nèi)容，因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目在銷售中將會(huì)面臨諸多變量，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴(yán)格計(jì)算財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)過程中，需要設(shè)置清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售報(bào)表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理。一方面，稅務(wù)部門需要嚴(yán)格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺(tái)賬，確定土地增值稅清算項(xiàng)目底冊(cè)，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格按照臺(tái)賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督管理，約束財(cái)務(wù)人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
4.4創(chuàng)新工作模式
對(duì)于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實(shí)現(xiàn)科學(xué)籌劃，幫助企業(yè)減少稅負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)人員納稅籌劃情況，積極引進(jìn)第三方中介機(jī)構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達(dá)到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。
4.5優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管控措施
首先，對(duì)于稅收政策的不斷改變，如國(guó)地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)清算過程中計(jì)算方法和成本計(jì)算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)與稅務(wù)部門交流，按照國(guó)家法律要求規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，從根源上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。其次，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)該對(duì)清算收入登記臺(tái)賬進(jìn)行優(yōu)化處理，做好臺(tái)賬信息登記和財(cái)務(wù)管理工作，約束財(cái)務(wù)人員，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。最后，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的銷售環(huán)節(jié)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)管理細(xì)化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售信息表作為稅收申報(bào)計(jì)算依據(jù)，重點(diǎn)對(duì)其自用項(xiàng)目和租賃房產(chǎn)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，加強(qiáng)申報(bào)風(fēng)險(xiǎn)防控。
5結(jié)束語(yǔ)
總而言之，我國(guó)稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時(shí)也對(duì)其稅務(wù)籌劃工作的開展提出更加嚴(yán)格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)稅收籌劃工作特點(diǎn)和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，從根源上減少稅收風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)整體效益。
參考文獻(xiàn)
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一、加大稅收政策宣傳力度，增強(qiáng)納稅人主動(dòng)納稅意識(shí)
各單位要采取多種形式向廣大房地產(chǎn)業(yè)納稅人宣傳稅法和稅收政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)稅收納稅輔導(dǎo)，幫助企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)核算，督導(dǎo)其依法、正確執(zhí)行法律法規(guī)與稅收政策，及時(shí)、如實(shí)申報(bào)繳納各項(xiàng)稅款，降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)；各級(jí)辦稅服務(wù)廳要對(duì)房地產(chǎn)交易、開票和辦稅流程進(jìn)行公示，幫助納稅人了解納稅流程，提高納稅人主動(dòng)納稅意識(shí)。
二、嚴(yán)格執(zhí)行稅收政策，注重日常核查
（一）擴(kuò)大稅收控管范圍
各單位要將土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計(jì)、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入稅收控管范圍。
（二)嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅稅收政策
個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買超過5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
（三）強(qiáng)化土地稅收和二手房交易稅收管理
嚴(yán)格執(zhí)行“先稅后證”，對(duì)納稅人申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉及稅種實(shí)行統(tǒng)一管理，把好產(chǎn)權(quán)辦理關(guān)。
（四）強(qiáng)化土地增值稅預(yù)繳管理，防止稅款流失
嚴(yán)格執(zhí)行市局《轉(zhuǎn)發(fā)省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，對(duì)土地增值稅實(shí)行分類預(yù)征，不得隨意降低預(yù)征率；嚴(yán)格土地增值稅清算管理，對(duì)達(dá)到清算條件的項(xiàng)目，督促企業(yè)及時(shí)辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)；加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用的審核，不得以預(yù)征代替清算。
（五）強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理
嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，及時(shí)督促企業(yè)按時(shí)足額繳納稅款。
三、實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收精細(xì)化、信息化管理
市地稅局為加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，組織開發(fā)了市房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)，各單位要充分利用這一系統(tǒng)，以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅監(jiān)控為切入點(diǎn)，以信息技術(shù)為依托，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售進(jìn)行全程稅收監(jiān)控。要定期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、銷售情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，與企業(yè)實(shí)際申報(bào)信息進(jìn)行分析比對(duì)，對(duì)異常申報(bào)企業(yè)按照規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)約談、實(shí)地檢查、違章處理。
四、強(qiáng)化社會(huì)化管理，構(gòu)建協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)
要進(jìn)一步發(fā)揮社會(huì)綜合治稅作用，通過房地產(chǎn)稅收一體化管理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與土地管理、建設(shè)規(guī)劃、契稅征管、房產(chǎn)交易等多個(gè)部門的信息共享，通過對(duì)房地產(chǎn)涉稅信息進(jìn)行實(shí)時(shí)比對(duì)，實(shí)施房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的全程監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)市人民政府提出的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“一體化”管理的總體目標(biāo)。
1.1營(yíng)業(yè)稅和增值稅方面
按照《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第51號(hào))和《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅稅問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年第13號(hào))，納稅人在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅；也不屬于增值稅的征稅范圍，其中涉及的貨物轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。
1.2契稅方面
按照《關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》(財(cái)稅[2012]4號(hào))，對(duì)企業(yè)公司制改造、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓、公司合并、公司分立、債轉(zhuǎn)股和同一投資主體之間的資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等過程中，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；企業(yè)破產(chǎn)和國(guó)有、集體企業(yè)整體出售，承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，按不同的條件免征或減半征收契稅。
1.3土地增值稅方面
按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令[1993]第138號(hào))《、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]第048號(hào))，企業(yè)吸收合并過程中土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移到合并企業(yè)暫免征收土地增值稅，企業(yè)分立過程中土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新成立企業(yè)不征收土地增值稅。
1.4所得稅方面
按照《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財(cái)稅[2009]59號(hào))《、企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào))和《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2014]109號(hào))，企業(yè)發(fā)生滿足一定條件下的債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等，可適用特殊稅務(wù)處理規(guī)定，債務(wù)重組所得可在5年期限內(nèi)均勻計(jì)入應(yīng)納稅所得額，股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等可不改變計(jì)稅基礎(chǔ)，暫不確認(rèn)所得；按照《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2014]116號(hào))，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在5年期限內(nèi)均勻計(jì)入應(yīng)納稅所得額。上述稅務(wù)減免或優(yōu)惠政策中，其他稅種的規(guī)定相對(duì)簡(jiǎn)單明了，企業(yè)所得稅的規(guī)定尤其復(fù)雜多樣。實(shí)際操作中，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要有：一是重組業(yè)務(wù)只涉及資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，沒有一并轉(zhuǎn)讓與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力，但未繳納相關(guān)的營(yíng)業(yè)稅和增值稅；二是不具有合理的商業(yè)目的，利用重組業(yè)務(wù)規(guī)避繳納相關(guān)稅款；三是重組業(yè)務(wù)不符合特殊性稅務(wù)處理?xiàng)l款，卻未繳納相關(guān)稅款；四是特殊性重組業(yè)務(wù)未按要求向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)；五是實(shí)際情況變化導(dǎo)致不再符合特殊性重組的條件，但未及時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)稅款。為規(guī)避上述稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建議：一是將稅費(fèi)作為重組業(yè)務(wù)的重要考慮因素，在重組業(yè)務(wù)操作前針對(duì)稅收法規(guī)政策分析涉稅金額及風(fēng)險(xiǎn)，選擇涉稅金額較小、風(fēng)險(xiǎn)較低的操作方案；二是與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行積極溝通，使其了解企業(yè)重組的合理商業(yè)目的，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)減免優(yōu)惠政策的理解和把握；三是嚴(yán)格按照稅收法規(guī)的要求辦理相關(guān)手續(xù)，跟進(jìn)重組業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況，在實(shí)際情況變化導(dǎo)致不再符合特殊性重組的條件時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行稅務(wù)處理，避免遲繳、漏繳稅款。
2關(guān)聯(lián)交易定價(jià)
隨著企業(yè)集團(tuán)縱向擴(kuò)張戰(zhàn)略的實(shí)施，關(guān)聯(lián)交易是企業(yè)集團(tuán)為提高整體競(jìng)爭(zhēng)力而必然發(fā)生的產(chǎn)物。近年來，為了規(guī)避企業(yè)利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)、平衡稅負(fù)，關(guān)聯(lián)交易已被稅務(wù)機(jī)關(guān)作為填報(bào)和檢查的重點(diǎn)內(nèi)容之一。對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的認(rèn)定，在《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國(guó)稅發(fā)[2009]2號(hào))有明確規(guī)定。按照《稅收征收管理法》，與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)該遵循獨(dú)立交易原則收取或支付價(jià)款、費(fèi)用，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。關(guān)聯(lián)交易雙方在不同主管稅務(wù)機(jī)關(guān)時(shí)，關(guān)聯(lián)交易定價(jià)調(diào)險(xiǎn)尤其突出。為規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)，建議：一是企業(yè)主動(dòng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)成預(yù)約定價(jià)安排，在操作前取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可；二是與關(guān)聯(lián)方共同受讓資產(chǎn)、提供或接受勞務(wù)的，先簽署成本分?jǐn)倕f(xié)議，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行備案；三是向稅務(wù)機(jī)關(guān)合理提供可比的產(chǎn)品或勞務(wù)的獨(dú)立交易價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格。
3跨境業(yè)務(wù)
國(guó)家稅務(wù)總局地方稅管理司副司長(zhǎng)高世星告訴記者，目前，我國(guó)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有九個(gè)，收費(fèi)近百種。財(cái)政部科研所曾經(jīng)對(duì)涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收制度進(jìn)行過專項(xiàng)調(diào)研，他們據(jù)此認(rèn)為，目前我國(guó)房產(chǎn)業(yè)稅制征稅范圍過窄、兩套稅制有違公平、計(jì)稅依據(jù)不合理、房地產(chǎn)稅費(fèi)過于混亂。
五花八門的稅費(fèi)
據(jù)記者了解，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)大致可分為三類：第一類是房地產(chǎn)取得稅類，這是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，涉及稅種有契稅、印花稅、耕地占用稅等；第二類是房地產(chǎn)保有稅類，是對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的人或占有人征收的，涉及的稅種有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；第三類是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅類，是對(duì)房地產(chǎn)或土地在經(jīng)營(yíng)、交易過程中,就其所得或增值收益課征的稅收,涉及到印花稅、契稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅等。
而在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和流通中，除了五花八門的稅收項(xiàng)目，亦有可觀的收費(fèi)項(xiàng)目，如土地出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、能源交通基金、地方重點(diǎn)建設(shè)基金、國(guó)家預(yù)算調(diào)節(jié)基金、城市教育附加費(fèi)等。
有專家分析，由于地方政府缺乏穩(wěn)定的稅源，在地方財(cái)政資金緊張的情況下，為了增加收入，各地政府就針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)了名目繁多的收費(fèi)。建設(shè)部曾經(jīng)做過一項(xiàng)調(diào)查，在各個(gè)城市中涉及房地產(chǎn)的規(guī)費(fèi)有80項(xiàng)至 200項(xiàng)不等，其中有合理的收費(fèi)，但大部分屬亂收費(fèi)的范疇。
對(duì)于目前房地產(chǎn)稅費(fèi)的混亂狀況，學(xué)者普遍表示擔(dān)憂。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、土地專家劉維新告訴記者，國(guó)外的房?jī)r(jià)中，建安成本占房?jī)r(jià)的70％，而稅費(fèi)及其利潤(rùn)約占30％。而我國(guó)的房?jī)r(jià)，建安成本占到了40％。稅費(fèi)及其利潤(rùn)占到了60％。這些稅費(fèi)名目十分繁多，主要均集中在交易的環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)流通過程中主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅等，而保有階段稅種較少導(dǎo)致炒作投機(jī)嚴(yán)重。
他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)業(yè)所涉及稅費(fèi)的調(diào)節(jié)對(duì)象主要是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，而這一環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)過重，無(wú)疑迫使開發(fā)商將這些土地出讓金和稅金轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，其實(shí)質(zhì)是讓購(gòu)房者一次納70年的土地稅或地租。這在相當(dāng)程度上扭曲了房產(chǎn)的價(jià)格結(jié)構(gòu)，造成了房?jī)r(jià)的居高不下。
重重積弊
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種雖然很多，且對(duì)于房產(chǎn)、地產(chǎn)分別設(shè)置了不同的稅種，但是，相對(duì)于每一種稅來說，征稅范圍都相對(duì)狹窄。高世星指出，我國(guó)在房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的稅收，對(duì)外資單位和外籍個(gè)人是征收城市房地產(chǎn)稅，而對(duì)內(nèi)籍個(gè)人和內(nèi)資單位征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。而這些稅種的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，征稅范圍過于狹窄，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不相適應(yīng)。他認(rèn)為，隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，部分沿海地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省、市的城鄉(xiāng)之間企業(yè)的差別越來越小，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的局限性，給稅務(wù)機(jī)關(guān)劃分征稅減免范圍帶來困難。
同時(shí)，涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅收，計(jì)稅的依據(jù)有多種多樣，按照租金、余值或面積征稅的都有。如房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，出租的房屋是按照租金計(jì)征，而其余則按照房屋的余值征收。
此外，房地產(chǎn)業(yè)稅收的稅基重疊現(xiàn)象比較嚴(yán)重，重復(fù)征稅的現(xiàn)象非常普遍。自1994年財(cái)稅體制改革以來,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅一直采用營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅雙重征收的制度。
“內(nèi)外有別”是房地產(chǎn)業(yè)稅收的又一特點(diǎn)。高世星副司長(zhǎng)向記者介紹，除了在保有環(huán)節(jié)的稅制內(nèi)外有別，在房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)對(duì)外也有不同的制度。對(duì)外商企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收固定資產(chǎn)方向調(diào)節(jié)稅。
此外，此類稅收的稅率畸輕畸重現(xiàn)象也十分突出。例如，土地增值稅采取四級(jí)超額累進(jìn)稅率，最低稅率30％，最高達(dá)60％。這些高的稅率雖對(duì)抑制土地投機(jī)有重要作用，但不能配合耕地占用稅和土地使用稅起到調(diào)節(jié)作用。因?yàn)楦卣加枚惡屯恋厥褂枚惗疾扇《~稅率，每平方米最高不超過10元，稅率太低。這妨礙了稅收調(diào)節(jié)作用的正常發(fā)揮。
改革勢(shì)在必行
有學(xué)者分析說，基于目前稅制的上述種種問題，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)制度應(yīng)從整體上加以改革。
劉維新指出，2003年我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的8％～9％，但房地產(chǎn)業(yè)所交納的稅不到稅收總收入的1％。究其原因，一方面稅收負(fù)擔(dān)過重，造成依法納稅的開發(fā)商的成本偏高；另一方面，現(xiàn)行的稅制也給不法開發(fā)商留下了大量偷稅漏稅的“空子”。
據(jù)了解，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅的征收一般是按照計(jì)劃進(jìn)行，稅務(wù)征收部門和其他諸如計(jì)劃管理、土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等行政部門所掌握的信息往往是不對(duì)稱的，如此便很難掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的涉稅資料，在行政程序上無(wú)法規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的稅務(wù)登記行為。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本信息和其收入情況，經(jīng)常處于稅務(wù)部門的監(jiān)管之外。
《關(guān)于加快舊貨行業(yè)發(fā)展的通知》
根據(jù)《通知》，各地商務(wù)主管部門要制訂舊貨行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將舊貨市場(chǎng)(含“跳蚤市場(chǎng)”)及其網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)納入城市商業(yè)規(guī)劃，在城市改造和發(fā)展中要給舊貨市場(chǎng)留出發(fā)展空間。同時(shí)，要協(xié)調(diào)落實(shí)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策、培育舊貨行業(yè)的龍頭企業(yè)、支持舊貨經(jīng)營(yíng)者開展舊貨維修、改造和加工業(yè)務(wù)、培訓(xùn)舊貨從業(yè)人員等。1998年，我國(guó)舊貨交易額僅300億元，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速升級(jí)，我國(guó)舊貨業(yè)得到長(zhǎng)足的發(fā)展。到2003年底交易額已突破1200億元，年均增長(zhǎng)41.42%。不過，目前舊貨行業(yè)也存在不少問題，首先是舊貨市場(chǎng)數(shù)量不足，經(jīng)營(yíng)方式也很落后，缺乏正規(guī)交易場(chǎng)所，舊貨從業(yè)人員素質(zhì)比較低。目前，全國(guó)獲得舊貨評(píng)估員資格的僅300多人，大多數(shù)從業(yè)人員沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，舊貨估價(jià)隨意性大，影響了舊貨行業(yè)的聲譽(yù)。
國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局
缺陷汽車召回實(shí)施細(xì)則
為確保缺陷汽車產(chǎn)品召回信息及時(shí)、順暢運(yùn)行，專家委員能獨(dú)立進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定工作，以及檢測(cè)與實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)公正、權(quán)威，國(guó)家質(zhì)檢總局了4個(gè)實(shí)施細(xì)則。分別是《缺陷汽車產(chǎn)品召回信息系統(tǒng)管理辦法》、《缺陷汽車產(chǎn)品召回專家?guī)旖⑴c管理》、《缺陷汽車產(chǎn)品調(diào)查和認(rèn)定實(shí)施辦法》和《缺陷汽車產(chǎn)品檢測(cè)與實(shí)驗(yàn)監(jiān)督管理辦法》。其中，對(duì)缺陷汽車產(chǎn)品召回專家的管理除了較高的技術(shù)水平要求外，還要求：入庫(kù)專家每屆任期4年，任期結(jié)束時(shí)要經(jīng)過再次復(fù)審決定可否繼續(xù)留任；入庫(kù)專家與相關(guān)制造商及其主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)有工作關(guān)系的，或與缺陷認(rèn)定有利害關(guān)系可能影響公正認(rèn)定的不能作為專家委員會(huì)成員。
國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
將嚴(yán)控央企收購(gòu)?fù)顿Y過熱行業(yè)
根據(jù)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》的規(guī)定，國(guó)資委日前《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)收購(gòu)活動(dòng)監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》提出了五條注意事項(xiàng)：中央企業(yè)收購(gòu)活動(dòng)必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，嚴(yán)格遵守國(guó)家宏觀調(diào)控的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于鋼鐵、電解鋁、水泥等當(dāng)前國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控、嚴(yán)格控制的行業(yè)的收購(gòu)活動(dòng)必須事前報(bào)國(guó)資委；中央企業(yè)境外收購(gòu)活動(dòng)，企業(yè)在上報(bào)國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)前應(yīng)獲得國(guó)資委同意；按照“突出主業(yè)”的原則，中央企業(yè)收購(gòu)活動(dòng)應(yīng)符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃，擬收購(gòu)對(duì)象的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)應(yīng)與本企業(yè)的主要生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相同或有較高的關(guān)聯(lián)度；對(duì)擬收購(gòu)對(duì)象要進(jìn)行規(guī)范的資產(chǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果合理確定收購(gòu)價(jià)格，對(duì)擬收購(gòu)對(duì)象涉及的債權(quán)債務(wù)、土地劃轉(zhuǎn)、職工安置分流等事項(xiàng)要依法妥善處理；不鼓勵(lì)中央企業(yè)之間對(duì)擬收購(gòu)的同一對(duì)象進(jìn)行競(jìng)購(gòu)。
國(guó)家林業(yè)局
舉報(bào)造林質(zhì)量問題將制度化
國(guó)家林業(yè)局近日下發(fā)了《造林質(zhì)量舉報(bào)工作管理的暫行規(guī)定》，對(duì)舉報(bào)受理程序、處理決定和處理時(shí)限提出了具體要求。《規(guī)定》明確，任何公民、法人和其他社會(huì)組織都有權(quán)對(duì)造林質(zhì)量事故進(jìn)行舉報(bào)。自接到舉報(bào)之日起，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成登記、分類工作，并做出處理決定。對(duì)于舉報(bào)的調(diào)查核實(shí)工作一般于30日內(nèi)完成；情況比較復(fù)雜的，可適當(dāng)延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不得超過3個(gè)月。
財(cái)政部
明確政府非稅收入范圍
財(cái)政部近日了《關(guān)于加強(qiáng)政府非稅收入管理的通知》。《通知》明確，政府非稅收入管理范圍包括：行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金、國(guó)有資源有償使用收入、國(guó)有資產(chǎn)有償使用收入、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益、彩票公益金、罰沒收入、以政府名義接受的捐贈(zèng)收入、主管部門集中收入以及政府財(cái)政資金產(chǎn)生的利息收入等。財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，政府非稅收入應(yīng)當(dāng)在依法籌集的基礎(chǔ)上，努力挖掘收入潛力，實(shí)行分類規(guī)范管理。一是從嚴(yán)審批管理收費(fèi)基金，合理控制收費(fèi)基金規(guī)模；二是完善國(guó)有資源(資產(chǎn))有償使用收入管理政策，防止國(guó)有資源(資產(chǎn))收入流失；三是加強(qiáng)國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)收益管理，維護(hù)國(guó)有資本權(quán)益；四是加強(qiáng)彩票公益金管理，提高彩票公益金使用效益；五是規(guī)范其他政府非稅收入管理，確保政府非稅收入應(yīng)收盡收。
國(guó)家稅務(wù)總局
一、組織收入工作
今年以來，稅政工作繼續(xù)以組織收入工作為中心，在依法治稅的前提下，深入挖掘政策潛力，大力加強(qiáng)稅政管理，保證了各稅種收入任務(wù)的圓滿完成。
一是加強(qiáng)各稅種的管理，保證各稅種收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。年初，我們就提出了各稅種收入每月必須較同期有所增長(zhǎng)的目標(biāo)，每月對(duì)各稅種的收入情況進(jìn)行監(jiān)督和分析，采取多種措施，狠抓薄弱稅種、薄弱環(huán)節(jié)的征收管理，保證了各稅種收入的大幅增長(zhǎng)，截止11月，有五個(gè)稅種增幅居全省第五，其中多個(gè)稅種增幅居全省第一。
二是加強(qiáng)稅源管理，抓住組織收入工作的重點(diǎn)。今年，我們進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，切實(shí)重視對(duì)重點(diǎn)稅源的監(jiān)控。在企業(yè)所得稅方面，對(duì)年納企業(yè)所得稅100萬(wàn)元以上的10家企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，掌握重點(diǎn)稅源企業(yè)的納稅情況，分析稅收增減變化原因，有針對(duì)性的開展管理工作，著力解決納稅大戶的稅收問題, 共到濟(jì)鋼、豫光、沁北電廠、 奔月集團(tuán)、xx煤業(yè)等企業(yè)，就有關(guān)稅收政策進(jìn)行輔導(dǎo)幾十次，得到普遍好評(píng)。10家重點(diǎn)稅源企業(yè)共入庫(kù)企業(yè)所得稅 萬(wàn)元，占全市企業(yè)所得稅總收入的 %。個(gè)人所得稅方面，繼續(xù)加大和完善了對(duì)全市50家重點(diǎn)扣繳義務(wù)人和100 家重點(diǎn)納稅個(gè)人的管理和監(jiān)控，保證了個(gè)人所得稅的大幅增長(zhǎng)。
三是加強(qiáng)新稅收增長(zhǎng)點(diǎn)的管理。結(jié)合我市情況，對(duì)發(fā)展形勢(shì)好，稅收增長(zhǎng)潛力大的行業(yè)，采取措施加強(qiáng)稅收管理。如針對(duì)我市重點(diǎn)工程、重點(diǎn)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資規(guī)模加大，加強(qiáng)建筑營(yíng)業(yè)稅的管理；針對(duì)煤炭行業(yè)、電解鉛等行業(yè)經(jīng)營(yíng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，加強(qiáng)企業(yè)所得稅的征收管理；針對(duì)企業(yè)改制股金分紅的增多，加大對(duì)個(gè)人所得稅的征管等，切實(shí)將稅收增長(zhǎng)點(diǎn)轉(zhuǎn)化為地稅稅源。
二、稅收政策貫徹落實(shí)工作
200x年，我們堅(jiān)持依法治稅原則，認(rèn)真落實(shí)國(guó)家稅收政策，加強(qiáng)對(duì)各基層地稅部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，充分發(fā)揮稅收政策的職能效用，保證了國(guó)家各項(xiàng)稅收政策的貫徹執(zhí)行。
一是落實(shí)再就業(yè)稅收政策。貫徹落實(shí)再就業(yè)稅收政策是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的工作，我們牢固樹立大局意識(shí)，積極與勞動(dòng)保障部門協(xié)調(diào)，通過電視、政府網(wǎng)站、全市大會(huì)等多種形式廣泛宣傳再就業(yè)稅收優(yōu)惠政策，舉辦再就業(yè)政策培訓(xùn)班，使每一位下崗人員了解有關(guān)政策，為納稅人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。全市沒有發(fā)生一起因再就業(yè)政策落實(shí)不到位引起的下崗人員上訪案件，保證了社會(huì)穩(wěn)定。
二是落實(shí)企業(yè)改組改制有關(guān)政策。今年，我們按照省委、省政府《關(guān)于進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的決定》、《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于支持國(guó)有企業(yè)改革的意見》和《xx市地方稅務(wù)局支持國(guó)有企業(yè)改革的意見》，落實(shí)了關(guān)于企業(yè)改組改制和股權(quán)投資、合并分立、債務(wù)重組等稅收政策，有力地支持了企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)變和現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落實(shí)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化有關(guān)政策。認(rèn)真落實(shí)國(guó)家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)、科研單位、農(nóng)口企業(yè)、金融企業(yè)、資源綜合利用企業(yè)、校辦企業(yè)等稅收優(yōu)惠政策；認(rèn)真辦理企業(yè)稅前扣除財(cái)產(chǎn)損失、彌補(bǔ)以前年度虧損等涉稅審批事項(xiàng)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、環(huán)境的保護(hù)，消化了企業(yè)的部分包袱。
四是落實(shí)科技投資和創(chuàng)新有關(guān)政策。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家關(guān)于企業(yè)技術(shù)改造國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免企業(yè)所得稅的政策；對(duì)企業(yè)發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)實(shí)行加計(jì)扣除等等。這些政策的正確執(zhí)行，有力地推動(dòng)了我市企業(yè)的技術(shù)投入、技術(shù)升級(jí)，拉動(dòng)了市場(chǎng)需求，服務(wù)了科研體制改革的深化。
五是落實(shí)城鎮(zhèn)化建設(shè)有關(guān)政策。狠抓了重點(diǎn)城鎮(zhèn)的組織收入工作，為重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)提供了充足的財(cái)力保障，積極兌現(xiàn)重點(diǎn)鎮(zhèn)納稅人的優(yōu)惠政策，支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加強(qiáng)了重點(diǎn)城鎮(zhèn)稅收的執(zhí)法監(jiān)督，促進(jìn)文明執(zhí)法。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，200x年度，我局共計(jì)審批各類政策性減免稅 萬(wàn)元，其中：國(guó)產(chǎn)設(shè)備投資抵免所得稅1767萬(wàn)元；為213戶下崗失業(yè)人員辦理再就業(yè)減免稅55.8萬(wàn)元；辦理稅前彌補(bǔ)虧損592萬(wàn)元，審批稅前扣除資產(chǎn)損失金額1310萬(wàn)元。
三、稅種規(guī)范化管理工作
我們牢固樹立稅收管理精細(xì)化、科學(xué)化的理念，加大分行業(yè)分稅種管理力度，進(jìn)一步提高了規(guī)范化管理水平。
（一）以年度納稅申報(bào)工作為重點(diǎn)，企業(yè)所得稅匯算清繳成效顯著
1-4月份，全市上下將200x年度企業(yè)所得稅匯算清繳做為工作重點(diǎn)，認(rèn)真貫徹落實(shí)《企業(yè)所得稅匯算清繳管理辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，采取有力措施，市局除成立匯算清繳工作領(lǐng)導(dǎo)小組，召開專門會(huì)議安排布置匯算清繳工作外，制定了《200x年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作方案》和《xx市地方稅務(wù)局關(guān)于明確企業(yè)所得稅減免稅審批有關(guān)問題的通知》等有關(guān)業(yè)務(wù)政策和工作安排的多個(gè)文件，并對(duì)匯算清繳全過程進(jìn)行監(jiān)控，注重匯繳前的宣傳發(fā)動(dòng)、匯繳中的政策輔導(dǎo)、匯繳后的審核統(tǒng)計(jì)，使匯算清繳工作做到有組織、有制度、有落實(shí)，保證了匯算清繳工作的成效，企業(yè)共自核審增應(yīng)納稅所得額2576萬(wàn)元，審增所得稅848萬(wàn)元；審減虧損2121萬(wàn)元。重點(diǎn)檢查企業(yè)15戶，共查增應(yīng)納稅所得額46.4萬(wàn)元，查補(bǔ)企業(yè)所得稅15.3萬(wàn)元，罰款10.5萬(wàn)元，合計(jì)25.8萬(wàn)元。共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)1
（二）牽頭做好了貨運(yùn)業(yè)稅收管理
今年以來，根據(jù)總局和省局制定的貨運(yùn)業(yè)管理規(guī)程，和征管、發(fā)票、信息中心緊密配合，明確職責(zé)，搞好協(xié)調(diào)，貨運(yùn)稅收管理進(jìn)一步規(guī)范。一是加強(qiáng)對(duì)貨運(yùn)業(yè)納稅人的日常稅收管理。繼續(xù)加強(qiáng)代開票納稅人的認(rèn)定和審核工作，嚴(yán)格落實(shí)總局的“三個(gè)辦法，一個(gè)方案”，規(guī)范管理，逐步完善貨運(yùn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收管理工作。二是加強(qiáng)和國(guó)稅部門的協(xié)調(diào)聯(lián)系。落實(shí)聯(lián)席會(huì)議制度，做好信息數(shù)據(jù)的匯總、上報(bào)工作。三是針對(duì)納稅人借證開票的現(xiàn)象，制定了單車月開票最高限額，保證了貨運(yùn)業(yè)的稅收秩序和稅款的足額征收。全年共入庫(kù)道路貨運(yùn)稅收1713萬(wàn)元。較同期增收增長(zhǎng)1.2倍。
（三）切實(shí)加強(qiáng)煤炭行業(yè)的稅收管理
根據(jù)省局關(guān)于加強(qiáng)煤炭行業(yè)稅收管理工作的會(huì)議精神，針對(duì)我市煤炭行業(yè)稅收管理的現(xiàn)狀，市局高度重視，一是成立煤炭行業(yè)稅收
專項(xiàng)整頓領(lǐng)導(dǎo)小組，和稅政、征管、稽查等部門人員組成的督導(dǎo)組，明確工作任務(wù)，督查工作進(jìn)展。二是緊緊依*政府，加強(qiáng)部門配合。先后多次與克井鎮(zhèn)、邵原鎮(zhèn)、下冶鄉(xiāng)黨委、政府結(jié)合，取得公安、煤管、工商等有關(guān)職能部門的支持與配合，形成了當(dāng)?shù)卣疇款^抓、有關(guān)部門橫向聯(lián)系、單位內(nèi)部縱向配合、齊抓共管的控管網(wǎng)絡(luò)。三是全面調(diào)查，合理調(diào)整稅負(fù)。成立了兩個(gè)稅源調(diào)查小組，先后兩次對(duì)全市34家小煤炭生產(chǎn)企業(yè)開展調(diào)查，逐戶調(diào)查核實(shí)各小煤炭企業(yè)的產(chǎn)量、銷量、價(jià)格、成本等情況，并根據(jù)小煤礦的設(shè)計(jì)年生產(chǎn)能力、地質(zhì)結(jié)構(gòu)、開采條件、用電量、市場(chǎng)行情等情況，對(duì)各小煤礦稅收定額進(jìn)行重新調(diào)整。四是強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，完善征管措施。對(duì)所有煤炭生產(chǎn)企業(yè)逐戶建立了征管檔案，專人管理，定期上報(bào)稅收征管情況和稅款入庫(kù)情況。并實(shí)行“陽(yáng)光辦稅”，對(duì)核定征收的小煤礦公開核定產(chǎn)量和稅額，增加辦稅透明度，自覺接受社會(huì)監(jiān)督。通過對(duì)煤炭行業(yè)的專項(xiàng)整治，進(jìn)一步規(guī)范了稅收秩序，保證了稅款的足額征收，全年煤炭企業(yè)共入庫(kù)地方各稅3237 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)117。9%。
（四）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理
針對(duì)我市房地產(chǎn)投資熱潮，我們采取措施加強(qiáng)了該行業(yè)的稅收管理。一是加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的戶籍管理。對(duì)全市所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行普查登記，建立管理檔案，詳細(xì)收集和登記每一開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)告、開工日期、開發(fā)面積、有關(guān)證照、合同及納稅情況，并定期由管理人員深入現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)，全面掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，杜絕虛假申報(bào)。二是加大稅收政策宣傳力度。4月份，市局召開了全市房地產(chǎn)企業(yè)管理工作會(huì)議，會(huì)議重點(diǎn)講解了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)政策，并將房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核定征收辦法、土地增值稅征收管理辦法和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等管理辦法進(jìn)行系統(tǒng)講解，將政策宣傳到每一個(gè)納稅人，爭(zhēng)取他們的支持和配合。三是嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅核定征收和預(yù)征制度。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收方式進(jìn)行鑒定，企業(yè)在申報(bào)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅時(shí)，必須同時(shí)按核定征收率或預(yù)征率申報(bào)繳納土地增值稅，保證了土地增值稅的足額征收，截止11月共入庫(kù)土地增值稅36萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng)1700 ％。四是從嚴(yán)界定企業(yè)所得稅征收方式。對(duì)全市房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收方式進(jìn)行全面鑒定，對(duì)核算達(dá)不到要求的，一律實(shí)行核定征收，預(yù)征所得稅。通過整頓工作，規(guī)范了房地產(chǎn)稅收管理秩序。
（五）強(qiáng)化房產(chǎn)稅、土地使用稅的管理
今年，我們?cè)诶^續(xù)抓好行政、事業(yè)單位、私人出租房屋房產(chǎn)稅、土地使用稅管理的基礎(chǔ)上，著重對(duì)兩稅的征收范圍和土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。一是針對(duì)我市市區(qū)范圍的擴(kuò)大和各建制鎮(zhèn)發(fā)展的日新月異，與政府聯(lián)系，對(duì)市區(qū)范圍和各建制鎮(zhèn)政府所在地鎮(zhèn)區(qū)范圍進(jìn)行重新明確，確保將所屬范圍內(nèi)企業(yè)全部納入兩稅征收范圍。二是根據(jù)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)模的擴(kuò)大，在調(diào)查測(cè)算的基礎(chǔ)上，擬訂了土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的方案，提請(qǐng)市政府按程序報(bào)省局批準(zhǔn)后，通告全市執(zhí)行，為確保今年土地使用稅大幅增長(zhǎng)打下了基礎(chǔ)。三是從稅源基礎(chǔ)工作入手加強(qiáng)管理。根據(jù)重新調(diào)整的征收范圍和稅額標(biāo)準(zhǔn)，建立多級(jí)稅源數(shù)據(jù)庫(kù)。對(duì)應(yīng)稅房產(chǎn)原值、應(yīng)稅土地面積、應(yīng)納稅額等情況登記造冊(cè)，并通過微機(jī)建立稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理；四是在申報(bào)期內(nèi)，對(duì)納稅人申報(bào)資料，對(duì)照新標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐戶審核，嚴(yán)格把關(guān)，保證企業(yè)正確申報(bào)繳納稅款。通過以上措施，今年房產(chǎn)稅共完成 萬(wàn)元，增長(zhǎng) ％，土地使用稅共完成 萬(wàn)元，增長(zhǎng) ％。
（六）抓好涉外稅收管理。一是加強(qiáng)重點(diǎn)稅源管理不放松。對(duì)移動(dòng)公司形式多樣的收入項(xiàng)目，以及永堅(jiān)房地產(chǎn)公司預(yù)收房款及其他收入加強(qiáng)監(jiān)管，盡量保證收入的整體上升。二是加強(qiáng)對(duì)個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等一些小稅種的日管，確保各稅應(yīng)收盡收。三是對(duì)聯(lián)通公司新增涉外業(yè)務(wù)及時(shí)納入稅收管理，確保涉外收入任務(wù)的圓滿完成。今年共入庫(kù)涉外稅收 萬(wàn)元，較上年增長(zhǎng) %。
四、調(diào)查研究工作
今年以來，我們緊密結(jié)合地方稅收征管工作實(shí)際，有針對(duì)性地開展了一系列稅政調(diào)研活動(dòng)，3月份和計(jì)會(huì)科結(jié)合對(duì)全市今年稅源情況進(jìn)行了全面調(diào)查，并對(duì)全年稅收收入進(jìn)行了較為客觀的預(yù)測(cè)。4-5月份開展了營(yíng)業(yè)稅普查，6月份開始在全市范圍內(nèi)開展了車船使用稅稅源普查和房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅稅源調(diào)查及數(shù)據(jù)庫(kù)建立工作，8月份對(duì)福利企業(yè)稅收政策執(zhí)行情況展開專題調(diào)研，通過調(diào)研，掌握了大量的第一手資料，發(fā)現(xiàn)了政策執(zhí)行方面存在的問題，對(duì)今后加強(qiáng)稅收管理和政策的修訂提供了依據(jù)。
房地產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國(guó)家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點(diǎn)及趨勢(shì)總結(jié)如下:
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國(guó)家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國(guó)、荷蘭、丹麥等國(guó)為代表的將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)一起,就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的一切財(cái)產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財(cái)產(chǎn)中包括不動(dòng)產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對(duì)其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國(guó)的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價(jià)稅等。
2、計(jì)稅依據(jù)。從世界范圍來看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。例如,英國(guó)的房屋稅,其計(jì)稅依據(jù)是基于市場(chǎng)價(jià)而確定的估定價(jià)值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國(guó)的綜合土地稅計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值。論文百事通由于從價(jià)計(jì)征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國(guó)家所接受。
3、在稅負(fù)水平設(shè)計(jì)上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費(fèi)復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國(guó)的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗(yàn)來看,都比較重視發(fā)揮稅率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,比如對(duì)房地產(chǎn)保有階段設(shè)計(jì)較高稅率,而對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對(duì)農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對(duì)城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時(shí)間,提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財(cái)政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國(guó)家在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期歷史實(shí)踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財(cái)稅管理體制,與一般財(cái)政管理體制相比,分稅制是財(cái)政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級(jí)政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級(jí)政府的財(cái)政支出范圍,按稅種劃分各級(jí)政府的收入,并在保證地方各級(jí)政府擁有相應(yīng)財(cái)權(quán)的前提下,保證中央和上級(jí)政府擁有對(duì)下級(jí)政府的財(cái)力和對(duì)全國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展實(shí)行宏觀調(diào)控的能力。在實(shí)行分稅制的國(guó)家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費(fèi)之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),在美國(guó)房地產(chǎn)稅收占地方政府財(cái)政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達(dá)到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級(jí)政府。
二、中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進(jìn)行探討和實(shí)踐。
(一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)證明的較為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時(shí),得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國(guó)今后稅制改革的原則。
(二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計(jì)
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計(jì)稅方式相同(從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人,后者適用于外資企業(yè)和個(gè)人。所以針對(duì)同一課稅對(duì)象分設(shè)兩個(gè)稅種實(shí)屬冗繁。二是實(shí)際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時(shí)占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價(jià)值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué),在實(shí)際征管中也難以操作。對(duì)二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識(shí)別課稅對(duì)象和準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額,同時(shí)減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計(jì)也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租和從量多種計(jì)征方式并存的復(fù)雜局面,對(duì)房地產(chǎn)以其市場(chǎng)價(jià)值(或評(píng)估價(jià)值)作為計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一從價(jià)計(jì)征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值緊密結(jié)合起來。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國(guó)境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國(guó)地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計(jì)時(shí)建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴(kuò)大到全國(guó)所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國(guó)境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn),對(duì)農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實(shí)行免稅。
2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大,國(guó)家收回的土地增值收益較小,對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動(dòng)所致。在這種情況下,國(guó)務(wù)院于1993年12月出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,行業(yè)間利潤(rùn)以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對(duì)土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機(jī)行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對(duì)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價(jià)格,印花稅是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨
4、開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅和空地稅,以彌補(bǔ)無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的主要目的并不在于增加財(cái)政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配。空地稅是指對(duì)可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對(duì)土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。
是我縣提速發(fā)展、加快趕超的突破之年，這對(duì)做好全縣地稅工作的意義十分重大。上半年我局在市局及縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為先導(dǎo)，以省、市地稅局和縣委、縣政府的工作要求為指導(dǎo)，以鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)為契機(jī)，認(rèn)真貫徹落實(shí)省、市地稅工作會(huì)議和省、市、縣經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，圍繞“一個(gè)中心”（組織收入），加強(qiáng)“兩項(xiàng)工作”（思
想政治工作、效能建設(shè)工作），突出“三個(gè)重點(diǎn)”（征管基礎(chǔ)、納稅服務(wù)、業(yè)務(wù)建設(shè)），實(shí)現(xiàn)“四個(gè)突破”（依法治稅水平、信息管稅水平、服務(wù)創(chuàng)業(yè)水平、隊(duì)伍建設(shè)水平），服務(wù)科學(xué)發(fā)展，共建和諧地稅，為加速都昌經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。現(xiàn)將上半年工作情況匯報(bào)如下。一、上半年主要工作情況
（一）抓組織收入，力為保障和改善民生提供有效財(cái)力支撐
今年市局分配給我局的稅收任務(wù)是1.72億，為保證稅收計(jì)劃的順利實(shí)現(xiàn)，我局依法強(qiáng)化稅收征管措施，把組織收入的工作重心放在強(qiáng)化管理、挖潛增收上，緊緊依靠提高征管質(zhì)量和效率增收，依靠加強(qiáng)各稅種、各行業(yè)稅收征管增收，依靠挖潛堵漏增收。至6月30日止，共組織收入萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)%，組織“三金二費(fèi)”萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)%。
1、搞好稅源普查，強(qiáng)化稅收分析和預(yù)測(cè)。堅(jiān)持“以稅源為本、稅源有限、管理無(wú)限”的稅收管理理念，建立“源頭監(jiān)控、動(dòng)態(tài)分析、日常檢查、重點(diǎn)稽查”的稅源管理機(jī)制。年初，我們采取從征管業(yè)務(wù)系統(tǒng)導(dǎo)出數(shù)據(jù)與上戶調(diào)查掌握情況對(duì)比的方式，對(duì)稅源進(jìn)行了一次全面徹底的清查、統(tǒng)計(jì)分析，并在此基礎(chǔ)上更新稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，將計(jì)劃層層分解、級(jí)級(jí)落實(shí)。在組織收入的日常工作中，加強(qiáng)對(duì)月度、季度收入情況分稅種進(jìn)行橫向、縱向比較、分析，力求稅收分析有深度、有前瞻性，對(duì)征收工作具有指導(dǎo)作用。
2、夯實(shí)征管基礎(chǔ)，強(qiáng)化分類管理。深化戶籍管理。嚴(yán)格執(zhí)行稅收管理員制度，完善責(zé)任考核，加強(qiáng)稅務(wù)登記的管理，重點(diǎn)是對(duì)注銷、停業(yè)、失蹤納稅人加強(qiáng)巡查，防止漏征漏管；深入推進(jìn)稅務(wù)登記驗(yàn)證工作，全面開展清漏檢查；對(duì)《外經(jīng)證》的管理，經(jīng)常與對(duì)方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核查，互通信息，防止部分納稅人利用《外經(jīng)證》管理不嚴(yán)進(jìn)行偷逃稅款。規(guī)范分類管理。按照科學(xué)化、專業(yè)化、精細(xì)化管理的思路，對(duì)大型稅源企業(yè)確定專人管理，從日常事項(xiàng)入手，實(shí)行跟蹤式管理服務(wù)辦法；對(duì)重點(diǎn)稅源行業(yè)實(shí)行集中管理，從案頭分析入手，大力推行納稅評(píng)估；對(duì)個(gè)體稅收貫徹“抓住大戶，管好中戶，規(guī)范小戶”的原則，從提質(zhì)提效入手，加強(qiáng)巡查巡管，全面推行計(jì)算機(jī)參數(shù)定稅管理方式；對(duì)流動(dòng)稅源從源頭控管入手，進(jìn)一步健全委托代征制度。
3、細(xì)化稅種措施，強(qiáng)化挖潛堵漏。強(qiáng)化小稅種的管理。加強(qiáng)對(duì)房屋出租稅收的管理、城鎮(zhèn)土地使用稅的清欠，強(qiáng)化印花稅應(yīng)稅憑證登記簿的檢查及車船稅委托代征工作的督促，嚴(yán)格土地增值稅的清算和資源稅證明單的管理，深化“兩稅”比對(duì)信息化管理，并凸現(xiàn)成效。除城鎮(zhèn)土地使用稅外,其余小稅種都表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),其中印花稅同比增長(zhǎng)%，車船稅同比增長(zhǎng)%，土地增值稅同比增長(zhǎng)%，資源稅同比增長(zhǎng)%，城建稅同比增長(zhǎng)%，教育附加同比增長(zhǎng)%。為充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的職能作用,有效遏制逃稅騙稅的發(fā)生，防止稅收流失，我們不斷完善稽查制度,采取稽查回訪的辦法，將日常檢查與專項(xiàng)檢查相結(jié)合，在稽查程序上下功夫,科學(xué)選案、嚴(yán)格檢查、強(qiáng)化審理、執(zhí)行有力、案卷規(guī)范。
（二）抓依法治稅，服務(wù)于我縣“三年工業(yè)決戰(zhàn)100億”的工作大局
今年是xx規(guī)劃的最后一年，做好今年的經(jīng)濟(jì)工作，將為xx規(guī)劃打好基礎(chǔ)。為此，我縣提出“三年工業(yè)決戰(zhàn)100億”的奮斗目標(biāo)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效率提出了更高的要求，我局必須從依法治稅入手，充分發(fā)揮地稅職能，奪取應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的最后勝利，促進(jìn)地稅事業(yè)的科學(xué)發(fā)展。
1、著力宣傳樹形象。緊扣“稅收、發(fā)展、民生”這個(gè)主題，采取多種形式、多種渠道，搞好稅務(wù)務(wù)宣傳。創(chuàng)新創(chuàng)新宣傳形式，開展“綠色助創(chuàng)業(yè)，企業(yè)出綠色”為主題的宣傳活動(dòng)。以宣傳納稅人權(quán)利與義務(wù)的公告、服務(wù)鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，組織四個(gè)稅收宣傳小組，把納稅人權(quán)利與義務(wù)的公告、支持鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)稅收優(yōu)惠政策和服務(wù)措施60條、支持返鄉(xiāng)農(nóng)民工就業(yè)創(chuàng)業(yè)稅收優(yōu)惠政策和服務(wù)措施12條、決戰(zhàn)工業(yè)億20條、服務(wù)重大項(xiàng)目建設(shè)20條、我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程圖、綠色企業(yè)知識(shí)簡(jiǎn)介等多方面宣傳材料匯成稅收宣傳大餐，進(jìn)企業(yè)，進(jìn)礦區(qū)，進(jìn)學(xué)校，受到社會(huì)一致好評(píng)。率先開展了”情系玉樹捐款”活動(dòng),同時(shí)，將宣傳與體育活動(dòng)相融合，成功地舉辦了地稅杯老年門球邀請(qǐng)賽。該邀請(qǐng)賽有兄弟單位組成的十六個(gè)代表隊(duì)參加，我們組織全體干部參加開幕式，較好地展示了地稅人的形象。
一、稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)的現(xiàn)實(shí)性和必然性
根據(jù)注冊(cè)稅務(wù)師資格考試的報(bào)名條件,以大專學(xué)歷為例,非經(jīng)濟(jì)類、法學(xué)類大專畢業(yè)后從事經(jīng)濟(jì)、法律工作滿8年,或經(jīng)濟(jì)類、法學(xué)類大專畢業(yè)后,或非經(jīng)濟(jì)類、法學(xué)類大學(xué)本科畢業(yè)后,從事經(jīng)濟(jì)法律工作滿六年才可以報(bào)考注冊(cè)稅務(wù)師。這也就意味著,從大學(xué)畢業(yè)起六至八年,正是這些專業(yè)的畢業(yè)生業(yè)務(wù)和實(shí)踐能力得到急劇提升的時(shí)間,卻出現(xiàn)了職業(yè)資格考試的空白。這無(wú)疑會(huì)對(duì)他們的職業(yè)發(fā)展產(chǎn)生很大的障礙。實(shí)踐中,很多從業(yè)者可能會(huì)選擇考取會(huì)計(jì)專業(yè)資格。但是,縱觀會(huì)計(jì)從業(yè)資格考試以及會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)資格考試內(nèi)容,涉及和稅務(wù)專業(yè)直接相關(guān)的內(nèi)容只有流轉(zhuǎn)稅、所得稅及稅收征管法律制度等,而稅務(wù)專業(yè)服務(wù)范圍包括涉稅服務(wù)和涉稅鑒證兩個(gè)方面,涉稅服務(wù)包括提供代辦稅務(wù)登記、納稅和退稅、減免稅申報(bào)、建賬記賬、增值稅一般納稅人資格認(rèn)定申請(qǐng)、利用主機(jī)共享服務(wù)系統(tǒng)為增值稅一般納稅人代開增值稅專用發(fā)票,代為制作涉稅文書,以及開展稅務(wù)咨詢、稅收籌劃、涉稅培訓(xùn)等;涉稅鑒證主要有企業(yè)所得稅匯算清繳申報(bào)的鑒證、企業(yè)稅前彌補(bǔ)虧損和資產(chǎn)損失的鑒證、土地增值稅清算的鑒證及其他,這就使得僅通過會(huì)計(jì)從業(yè)和專業(yè)資格考試的學(xué)習(xí)不能完全滿足稅務(wù)服務(wù)的需求。當(dāng)然,這種情況的出現(xiàn),是稅務(wù)專業(yè)和會(huì)計(jì)專業(yè)的天然淵源分不開的。盡管稅務(wù)會(huì)計(jì)的信息以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的信息為基礎(chǔ),但是兩者在核算目標(biāo)、核算基礎(chǔ)、核算對(duì)象及核算程序等方面均存在很大的差異,因此,隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善、財(cái)政稅收體制逐步健全、現(xiàn)代企業(yè)制度逐步規(guī)范,企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)會(huì)計(jì)的分工越來越明確,這就使得稅務(wù)會(huì)計(jì)從財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中獨(dú)立出來就成為一種必然(黃鴻平,2011)。從法律淵源的角度來看,大陸法系國(guó)家一般采用“稅、會(huì)統(tǒng)一”的模式,而海洋法系國(guó)家則普遍采用“稅、會(huì)分離”的模式。但隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化步伐的加快,會(huì)計(jì)國(guó)際化進(jìn)程也在加快,大陸法系的國(guó)家開始進(jìn)行會(huì)計(jì)改革,其會(huì)計(jì)規(guī)范與稅收制度在某些方面呈現(xiàn)出分離的態(tài)勢(shì)(劉植才,2011)。這種分離的趨勢(shì)實(shí)際上也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平,社會(huì)分工細(xì)化的體現(xiàn)。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)分離的這種客觀必然性和現(xiàn)實(shí)可能性(胡寶亮,2011),產(chǎn)生了稅務(wù)專業(yè)建立相應(yīng)職業(yè)資格的迫切性。總之,現(xiàn)有的稅務(wù)專業(yè)的唯一的注冊(cè)稅務(wù)師考試資格,在實(shí)際中對(duì)于從業(yè)人員而言,無(wú)遞進(jìn)層級(jí)關(guān)系,會(huì)影響到注冊(cè)稅務(wù)師隊(duì)伍的建設(shè),這也和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對(duì)注冊(cè)稅務(wù)師的大量需求相矛盾。同時(shí),由于稅務(wù)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的分離趨勢(shì),未來的稅務(wù)會(huì)計(jì)會(huì)逐漸形成自己的一套理論和方法體系,完善會(huì)計(jì)學(xué)科體系(黃鴻平,2011)。因此,由于企業(yè)財(cái)稅管理崗位的細(xì)分,建立稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格具有必然性。
二、稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)路徑
1.修訂注冊(cè)稅務(wù)師考試的報(bào)名條件。為了使更多有志于稅務(wù)工作的人員盡早取得注冊(cè)稅務(wù)師資格,應(yīng)對(duì)中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師考試的報(bào)名條件適度調(diào)整,降低門檻(曹穎,2008)。大專以上相關(guān)專業(yè)的畢業(yè)生在畢業(yè)四至八年正是業(yè)務(wù)、實(shí)踐能力上升的黃金時(shí)期,如果能夠參加注冊(cè)稅務(wù)師考試,對(duì)他們的專業(yè)水平的提升無(wú)疑具有重大的推動(dòng)作用,也能緩解這個(gè)行業(yè)的人才需求匱乏狀況。因此建議修訂對(duì)大專以上稅務(wù)及其相關(guān)專業(yè)的畢業(yè)生考試報(bào)名條件,使得他們?cè)谌〉么髮Ｒ陨袭厴I(yè)證的同時(shí)即可參加注冊(cè)稅務(wù)師的報(bào)名考試,這對(duì)他們的職業(yè)生涯具有很好的提升作用。2.完善現(xiàn)行的稅務(wù)專業(yè)技術(shù)資格考試。基于該專業(yè)與會(huì)計(jì)專業(yè)的傳統(tǒng)淵源,習(xí)慣上都是以會(huì)計(jì)專業(yè)技術(shù)資格作為稅務(wù)專業(yè)同學(xué)的考試方向,這也使得很多稅務(wù)專業(yè)的同學(xué)對(duì)該專業(yè)產(chǎn)生了疑惑:稅務(wù)和會(huì)計(jì)專業(yè)的區(qū)別究竟在哪里?因此,稅務(wù)專業(yè)職業(yè)資格重構(gòu)的第二條路徑就是:建立一個(gè)層級(jí)遞進(jìn)結(jié)構(gòu),在注冊(cè)稅務(wù)師之先,可以建立初級(jí)、中級(jí)和高級(jí)等稅務(wù)專業(yè)技術(shù)資格的考試制度,例如助理稅務(wù)師、稅務(wù)師和高級(jí)稅務(wù)師等。目前,中國(guó)總會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)認(rèn)證的國(guó)家高級(jí)財(cái)稅管理人才重點(diǎn)培養(yǎng)項(xiàng)目稅務(wù)會(huì)計(jì)師(CTAC)既是一種有效的嘗試,一方面,可以填補(bǔ)畢業(yè)生在參加工作后,取得注冊(cè)稅務(wù)師考試資格之前的空白期;另一方面,也可以完善稅務(wù)專業(yè)職稱評(píng)定和資格認(rèn)證的空白,適應(yīng)企業(yè)稅務(wù)管理人才的需求,促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。
一、房地產(chǎn)稅收管理的現(xiàn)狀及問題
國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]89號(hào)）等一系列文件出臺(tái)后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)普遍加強(qiáng)了房地產(chǎn)稅源管理，有效地堵塞了房地產(chǎn)行業(yè)稅收流失漏洞。但是從目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)行業(yè)存在“稅負(fù)偏低、偷欠稅多”的現(xiàn)象，稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅源管理則存“監(jiān)管失控、管理偏松”的問題。
先說現(xiàn)象，一方面房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)明顯偏低。以我市某區(qū)為例，從宏觀稅負(fù)方面分析，該區(qū)2005年度房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資完成額為18141萬(wàn)元，實(shí)際入庫(kù)房地產(chǎn)稅收868萬(wàn)元，行業(yè)稅負(fù)率為4.78%；從微觀上分析，以某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)開發(fā)的某商務(wù)樓項(xiàng)目，總建筑面積10236m2，實(shí)際售出面積8475m2，賬面銷售收入為9923587元，實(shí)際申報(bào)入庫(kù)地方各稅528768元，稅負(fù)率為5.32%，每平方米稅負(fù)為62.39元(按售出面積計(jì)算)。按照房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行稅制，其營(yíng)業(yè)稅及附加和土地增值稅的綜合稅負(fù)率為6.5%（土地增值稅按1%預(yù)征），加上所得稅等，企業(yè)稅負(fù)率至少應(yīng)在8.5%以上。另一方面，相當(dāng)一部分納稅人稅收法制觀念差，依法納稅意識(shí)淡薄，偷、欠稅行為較為普遍。我市地稅稽查系統(tǒng)在今年開展房地產(chǎn)行業(yè)專項(xiàng)稅務(wù)稽查中，共檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)78戶，有問題的53戶，占所查戶數(shù)的71.8%，查補(bǔ)稅費(fèi)1028萬(wàn)元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前企業(yè)偷稅手段繁多而且花樣不斷翻新,一些不法開發(fā)商往往以降低價(jià)格為手段，利誘消費(fèi)者，售買雙方不按真實(shí)的交易價(jià)格簽訂合同，稅務(wù)機(jī)關(guān)面對(duì)這種雙方合謀的不法行為，往往因?yàn)槿∽C困難而束手無(wú)策，無(wú)法對(duì)不法開發(fā)商進(jìn)行查處。
再說問題,當(dāng)前房地產(chǎn)稅源管理主要存在以下幾個(gè)方面的問題:
首先，漏征漏管現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些從事房地產(chǎn)稅源管理的稅管員喜歡“坐等”、“坐看”的工作方式。對(duì)現(xiàn)有的納稅人，在辦公室坐等納稅人送稅上門，或者下戶簡(jiǎn)單看看納稅人賬面數(shù)據(jù)或申報(bào)數(shù)據(jù)，催催稅款，對(duì)經(jīng)營(yíng)情況不做調(diào)查，對(duì)申報(bào)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不加核實(shí)；對(duì)新增的納稅人，則坐等納稅人上門辦理稅務(wù)登記，下戶時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅人不在，發(fā)份限期改正通知書即可，納稅人來不來辦理納稅手續(xù)則留到以后再說，至于那些隱蔽的納稅人，像是戶籍管理中的“黑戶”和“超生游擊隊(duì)”，因?yàn)槠饺账麄兙驮谂c稅管員玩捉迷藏，所以就更不知道什么時(shí)候才能納入正常的稅源管理軌道了。因此，“坐等”、“坐看”在客觀上造成了漏征稅款的事實(shí)。
其次，稅源監(jiān)控不嚴(yán)。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)管的重點(diǎn)是銷售收入的確定和成本費(fèi)用的開支，其及時(shí)性和真實(shí)性直接影響到納稅義務(wù)的確定實(shí)現(xiàn)。但是在稅源管理中，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往偏重于表象管理，強(qiáng)調(diào)納稅申報(bào)和稅款入庫(kù)的及時(shí)性，而不注重對(duì)其財(cái)務(wù)核算和資金鏈條的監(jiān)管狀態(tài)，對(duì)企業(yè)明顯的財(cái)務(wù)信息核算失真現(xiàn)象因畏其難而不追查原因，加之一些納稅人采取隱瞞收入等手段，有意將稅基置于稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)控范圍之外，致使我們的稅基管理和稅源監(jiān)控停在表面，形同虛設(shè)。
再次，稅源管理職責(zé)錯(cuò)位。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，稅管員每戶需要收集、整理的征管資料就多達(dá)46項(xiàng)，日常工作中相當(dāng)一部分時(shí)間花在收集資料和填表報(bào)數(shù)等事務(wù)性工作上，沒有足夠的時(shí)間對(duì)稅源進(jìn)行實(shí)地監(jiān)控管理。由于一些納稅人主動(dòng)申報(bào)意識(shí)差，或嫌稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送資料頻繁，干脆不報(bào)資料，許多稅管員為了應(yīng)付考核，達(dá)到征管資料完整性的要求，只得主動(dòng)要求企業(yè)報(bào)送虛假的資料，有的甚至干脆直接叫納稅人報(bào)送空白資料，待檢查時(shí)自行代替納稅人申報(bào)簽字。稅管員稅源管理職責(zé)的錯(cuò)位，直接導(dǎo)致了對(duì)納稅人稅源管理的力度弱化。
最后，稅源管理手段落后。由于種種原因，地稅部門與國(guó)稅、公安、工商、建設(shè)、房產(chǎn)、國(guó)土等部門的協(xié)作關(guān)系一直沒有很好地建立起來，其中一個(gè)重要原因是缺乏信息交流平臺(tái)，部門信息不能得到及時(shí)、有效的利用。在地稅機(jī)關(guān)內(nèi)部，綜合軟件中的稅源監(jiān)控模塊功能不全，偏重于靜態(tài)數(shù)據(jù)分析，對(duì)最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)――財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)沒有進(jìn)行錄入、分析和處理，從而無(wú)法通過計(jì)算機(jī)對(duì)稅源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。
五是稅源管理制度不嚴(yán)。對(duì)地稅機(jī)關(guān)而言，由于收入任務(wù)的壓力，重稅款征收、輕稅源管理的現(xiàn)象依然存在，因此沒有給予稅源管理明確的地位，稅收管理員制度也未得到很好的落實(shí)，導(dǎo)致稅源管理職責(zé)不明確，制度建設(shè)跟不上稅源管理的要求。同時(shí)稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)尚未引起足夠重視，對(duì)不征、少征稅款現(xiàn)象缺乏制度約束；對(duì)納稅人稅基管理缺乏有效的制度手段，對(duì)納稅人違章違法行為處罰不嚴(yán)，沒有樹立稅法應(yīng)有的剛性。
二、房地產(chǎn)稅源管理的對(duì)策
根據(jù)稅源管理理論，有效管理稅源，控制稅收收入的“跑、冒、滴、漏”，堵塞稅收漏征漏管是稅源管理的一項(xiàng)基本任務(wù)，也是新時(shí)期稅收公平效益原則的具體體現(xiàn)。為了應(yīng)對(duì)上述稅源管理中存在的問題，我們應(yīng)當(dāng)以控制稅收流失為主要目標(biāo)，在現(xiàn)有的稅源管理措施的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新管理措施，完善管理制度，內(nèi)外結(jié)合，加強(qiáng)稅源管理，達(dá)到落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策、稅收收入增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境公平，社會(huì)和諧發(fā)展的目的。
首先，要強(qiáng)化稅源戶籍管理，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅部門要主動(dòng)與相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)作，及時(shí)掌握納稅人各種登記信息，提倡將多個(gè)部門掌握的信息，整合形成多部門綜合運(yùn)用的戶籍信息交流平臺(tái)。地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)戶籍信息平臺(tái)，建立稅源分布電子地圖和納稅人電子檔案，使稅管員定期索圖普查工作目標(biāo)更為明確。稅管員要改變“坐等”、“坐看”的工作方式，要深入實(shí)地，走出去扎扎實(shí)實(shí)地工作，掌握第一手資料，變被動(dòng)接受稅源信息為主動(dòng)出擊掌控稅源信息。
其次，要強(qiáng)化稅源監(jiān)控措施，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。地稅機(jī)關(guān)要爭(zhēng)取銀行、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土等有關(guān)部門配合，建立有效的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)把涉稅交易關(guān)口和納稅人資金的運(yùn)行鏈條。對(duì)納稅人的涉稅信息，稅管員要把好調(diào)查核實(shí)關(guān)，將納稅人財(cái)務(wù)信息的完整性和真實(shí)性作為稅源監(jiān)控的重點(diǎn)，采取納稅評(píng)估、計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)分析等現(xiàn)代化技術(shù)手段，對(duì)納稅人進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。面對(duì)納稅人花樣繁多、日益翻新的偷逃稅手段，稅管員要多走、多看、多訪、多問、多想，全方位掌握納稅人真實(shí)的稅基信息。對(duì)納稅人計(jì)稅依據(jù)明顯偏低的，要嚴(yán)格按照稅法規(guī)定從高進(jìn)行核定，對(duì)納稅人不真實(shí)的財(cái)務(wù)信息，要堅(jiān)決說“不”，要不畏其難而查之，遇到納稅人簽訂假合同、隱瞞收入和資金鏈等不法行為時(shí)，更要有一股不查到底誓不休的勁頭，有力地維護(hù)稅基的完整性和準(zhǔn)確性。
再次，要強(qiáng)化稅務(wù)稽查手段，減少稅收漏征漏管現(xiàn)象。作為專司偷、逃、騙、抗稅等不法查處的機(jī)關(guān)，稅務(wù)稽查被稱為堵塞稅收流失漏洞的最后一道“閘門”。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率偏低的現(xiàn)狀及偷漏稅現(xiàn)象普遍的現(xiàn)實(shí)，稅務(wù)稽查部門要充分發(fā)揮自身職能作用，將房地產(chǎn)行業(yè)作為列點(diǎn)，以稅款應(yīng)收盡收為工作目標(biāo)，嚴(yán)格按照《稅務(wù)稽查操作規(guī)程》查辦案件。在案件稽查中，要徹底改變過去那種就賬查賬的稽查方法，克服困難，將證據(jù)采集作為重中之重，從房地產(chǎn)購(gòu)買方、房產(chǎn)交易管理部門、銀行信貸部門等多種渠道尋找、獲取房地產(chǎn)交易的真實(shí)信息和第一手證據(jù)資料，最大限度地堵塞征管漏洞，減少漏征漏管現(xiàn)象，與稅源管理部門共同筑成稅源監(jiān)管的堅(jiān)實(shí)防線。
