時間：2023-07-07 17:24:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產資產管理方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
由太平洋資產牽頭，集合了國壽、人保、華泰、泰康、平安、太平等另六家保險資產管理公司,共同和北京市國土資源局合作的一個保障房項目已接近審批階段。
接近該項目人士告訴《財經》記者，“此項目從去年開始籌備，名字暫定為藍德計劃（LAND）。這項計劃是保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。”
藍德計劃一期項目總額為百億元左右，“資金量較大，由于擔心一家保險公司運作有風險，因此，按照保監會要求，各家均攤。”上述人士表示，均攤后所剩余額由太平洋資產承擔。
為此，七家資產管理公司成立了專門的項目小組。目前，太平洋資產的項目計劃已上交保監會等待審批，其他六家公司也在通過不同程序推進，某保險資產管理公司人士表示，“太平洋（資產管理公司）是主導，關鍵看它的批復，其他公司的計劃應該是一樣的。”
今年政府提出計劃全國建設1000萬套保障性住房，需要資金大約在1.3萬億到1.4萬億元，巨額資金缺口能否解決成為保障性住房政策落實的關鍵。
保險資金規模大、來源穩定、周期長，被認為是彌補保障房資金缺口的最佳選擇之一。然而，由于險資投資不動產的細則及保障房建設的相關政策并不明確，如何保障保險資金的投資安全，仍是保險資金進行保障房投資，乃至不動產投資的最大問題。
參與一級土地開發
“這是保險資金以債權方式投資基礎設施建設的一項嘗試。”接近該項目的人士稱，“股權投資確實比債權投入收益高，但是風險也比較大。保險資金還是追求比較平穩的收益。”
中國人壽集團董事長楊超也在“兩會”期間表示，“更傾向于險資以債權的方式投資，因為對保險公司來說比較簡單，而且有擔保，資金的安全性也更有保障。”
根據藍德計劃內容，各家保險資產管理公司將把保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設提供前期土地供應，包括拆遷、管線鋪設和道路建設等準備。
此次保險資金將進入保障房的一級土地開發，但不涉及二級市場。
“還款來源為土地出讓后的收入，目前的計劃暫定還本期限為七年。我們只提供土地前期整理費用，而不考慮其后的二級市場開發。”上述人士透露。
3月31日，北京市國土資源局、北京市發展和改革委員會、北京市規劃委員會三部門聯合的《北京市2011年度國有建設用地供應計劃》顯示，2011年北京市安排保障性住房用地1330公頃，比去年增加6％。
另外，北京市安排了300公頃土地用于廉租房及公租房建設，比去年增加了五倍。而此前，北京市國土局曾表示，將在7月底之前，力爭全面完成2011年新開工20萬套保障房建設任務的用地供應。
要完成如此巨大的保障房土地供應計劃，資金來源面臨壓力。摩根大通在一份報告中曾指出，近年來，地方政府20％-30％的收入來自土地出讓金，這意味著，政府缺乏為保障性住房提供大量可按市價售予民營開發商土地的動力。
保險資金遂被寄予厚望。去年9月保監會頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》規定，保險公司投資不動產的最高額度為上季度末總資產的10％。在年初召開的全國保險監管工作會議上，保監會主席吳定富表示，預計2010年全國保險總資產將達到5萬億元。按照10％的規模計算，近5000億元保險資金將成為保障房的潛在資金池。
“這次集合這么多家資產管理公司，確實也考慮到規模效應，一期是百億元左右，之后做到多大規模就要看總的資金需求了。”上述人士表示，“對保險資金來說錢不是太大的問題。”
收益率不敵存款
“由于土地儲備中心是一個事業單位，這正是此項目的創新之處，也是項目行事低調的原因。”一位保險資產管理公司的人士坦言，“從項目設立到初步定下方案，很費了一番周折。”
由于保障性住房的前期土地整理是帶有政府公益性質的項目，因此，利潤目標必然不同于商業地產投資。但是藍德計劃提出時，正值《保險資金投資不動產暫行辦法》剛剛下發，作為第一個在不動產方面投資的計劃，業界對其收益率寄予了很高期望，“大家認為起碼要高于貸款利率。”上述人士坦言。
接近項目的人士透露，最初藍德計劃進展并不順利，利潤率是一個重要的分歧。“由于每家都有一個投資收益的期望值，并不一致，而詢價是分別進行，各家都不愿意先出先報，因為報低了怕不合算，報高了怕被淘汰。”
最終敲定的收益率比銀行存款利率下浮11％，這讓業內人士大跌眼鏡，“這個利率對保險公司來說利潤空間很小，和它承擔的風險并不相符。”有資產管理公司人士表示，“以土地儲備為抵押，未來出讓土地的收入償還借債，這其中隱含著不確定風險，用未來出讓土地的收入還款并不符合現有相關規定。”
不過由于該項目具有一些信用增級的方式，以北京市土地儲備作為擔保，有政府的資信作為后盾，風險在可控范圍內。而對于保險資金來說，賺取高額利潤并不是目的，其追求資金的規模效應，講求長期和穩定的收益來源。
投資保障性住房的債權投資計劃投資期限較長，符合保險資金（尤其是壽險資金）期限長的資金特點，有助于實現保險資金的資產負債匹配管理。同時，債權投資計劃與股票、債券類資產具有不同的屬性，相關性較小，也有利于增強公司資產組合收益的穩定性。
“其實，如果你的保單成本加起來能夠低于投資收益就可以賺錢，債權的好處就是簽訂的投資合同是既定的，未來收益是可見的。相當于固定利率的一個產品，和買債是一樣的。”接近項目的人士稱，“現在絕大部分的保險資金也是投資在固定收益率的資產上，這個至少比投資國債收益要高。目前國債的市場收益率為3％多點，而投資不動產可以達到5％以上，因此對于保險公司來說還是有利潤存在的。”
“雖然風險可控，但也不是一點沒有。因為各地政府出臺的辦法當中肯定有不完善的地方，我們必須充分留有余地，顧慮到可能會出現的一些問題。” 楊超在“兩會”期間曾表示，“投資回報率仍必須要高于國債及銀行利率。”
但是最終下浮11％的利潤率還是被各家保險資產管理公司所接受，“保險資金參與政府公益方面的投資，利潤就不是主要的目標了。以商業利潤來要求有些不現實。”上述人士告訴《財經》記者，“太平洋（資產管理公司）剛剛做的上海公租房項目，收益率也相較銀行利率打了9折。”
對于該計劃最終何時出臺，知情人士表示這取決于保監會最后審批的情況，“各家分別把自己做的債權計劃上報，盡管七家計劃并無差異，但由于各家的決策程序和流程不一樣，有的需要集團決策，有的就直接授權給資產管理公司決策，因此周期并不相同。”
據了解，目前就太平洋資產的計劃已經上報保監會等待審批。
保障房契機
與險資進入股權投資相似，《保險資金投資不動產暫行辦法》中雖然明確規定保險資金可以股權、債權、物權等方式投資不動產。
但由于資金運用的具體實施細則沒有明確，渠道的放開還只是名義上和形式上的。因此，保險資金對基礎設施股權、不動產、新興產業等一些領域和項目的投資尚不能進行實質性運作。
今年“兩會”期間，保障房資金來源的熱議，給險資投資不動產帶來了一絲希望。政府工作報告指出，2011年全國計劃開工建設保障房1000萬套，年度投資大概在1.3萬億元到1.4萬億元之間。
雖然自2007年以來，中央財政不斷累計下撥保障性安居工程補助資金，2010年投入保障房建設資金為811億元，但是仍難填補萬億元保障房資金的需求。此外，地方財政的有心無力，也讓保障房建設目標實現成為疑問。
今年初，工、農、中、建四大國有商業銀行表示，將加大對保障性住房建設的信貸支持。但是，由于保障房貸款資金規模比較大，對銀行資產負債表的影響是銀行不能不考慮的因素。
一邊是巨大的資金缺口，一邊是5000億元險資的躍躍欲試。
中國平安集團董事長兼首席執行官馬明哲在“兩會”期間表示，保障性住房建設不同于一般的商業不動產投資，具有地方政府負責、指定土地劃撥、規定利潤空間、承諾回購等強制性要求，對于保險資金而言，是風險可控、長期穩定、擔保可靠的投資品種，符合當前保險資金資產負債配置的需要。同時，也有助于降低保險資金運用對資本市場的依賴度，有效規避市場波動給保險資金運用帶來的風險。
就在此前不久，中國人壽也已經和北京、重慶簽約，擬投資建設兩地的保障房項目。
保監會主席吳定富在“兩會”期間表示，保險資金投資保障性住房沒有法律障礙，保監會已同意在上海試點保險資金投資保障性住房。
3月9日，太平洋資產管理公司發起設立的“太平洋―上海公共租賃房項目債權投資計劃”就正式通過保監會備案。該計劃將募集40億元資金，主要用于上海地產（集團）有限公司在上海市區建設的約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。
但是，由于該項目具有先行先試的“特批”性質，險資具體參與保障房投資及管理的相關細則并沒有出臺，這讓保險資金對于該領域的投資仍面臨無據可依的“尷尬”。
被兼并方甲企業是一加工木材的廠家，經評估確認資產總額2000萬元，負債總額3000萬元。甲企業有一條生產前景較好的木材生產線，原值700萬元，評估值1000萬元。甲企業已嚴重資不抵債，無力繼續經營。合并方乙企業是一地板生產加工企業。乙企業地板的生產加工主要以甲企業成品為主要原材料。并且乙企業具有購買甲企業的木材生產線的財力。甲、乙雙方經協商，達成初步并購意向，并提出如下并購方案。方案一：乙方以現金1000萬元直接購買甲方木材生產線，甲方宣告破產。方案二：乙方以承擔全部債務方式整體并購甲方。方案三：甲方首先以木材生產線的評估值1000萬元重新注冊一家全資子公司（以下稱丙方），丙方承擔甲方債務1000萬元。即丙方資產總額1000萬元，負債總額1000萬元，凈資產為0，乙方購買丙方，甲方破產。
三方案甲方的稅負分析
方案一：屬資產買賣行為，應承擔相關稅負如下：1．營業稅和增值稅。按照營業稅和增值稅有關政策規定，銷售不動產要繳納5％的營業稅。銷售木材生產線屬銷售不動產，應繳納1000萬元×5％＝50萬元營業稅。轉讓固定資產如果同時符合以下條件不繳納增值稅。第一，轉讓前甲方將其作為固定資產管理；第二，轉讓前甲方確已用過；第三，轉讓固定資產不發生增值。如果不同時滿足上述條件，要按6％繳納增值稅（工業企業）。
在本例中，木材生產線由原值700萬元增值到1000萬元。因此，要按6％繳納增值稅：1000萬元×6％＝60萬元。2．企業所得稅。按照企業所得稅有關政策規定：企業銷售非貨幣性資產，要確認資產轉讓所得，依法繳納企業所得稅。生產線原值為700萬元，評估值為1000萬元，并且售價等于評估值。因此，要按照差額300萬元繳納企業所得稅，稅額為300萬元×33％＝99萬元。因此，甲方共承擔209萬元稅金。
方案二：屬企業產權交易行為，相關稅負如下：
1．營業稅和增值稅。按現行稅法規定，企業產權交易行為不繳納營業稅及增值稅。
2．企業所得稅。按現行有關政策規定，在被兼并企業資產與負債基本相等，即凈資產幾乎為0的情況下，合并企業以承擔被兼并企業全部債務的方式實現吸收合并，不視為被兼并企業按公允價值轉讓、處置全部資產，不計算資產轉讓所得。甲企業資產總額2000萬元，負債總額3000萬元，已嚴重資不抵債，根據上述規定，在企業合并時，被兼并企業不視為按公允價值轉讓、處置全部資產，不繳納企業所得稅。
方案三：屬企業產權交易行為，相關稅負如下：甲方先將木材生產線重新包裝成一個全資子公司，即從甲公司先分立出一個丙公司，然后再實現乙公司對丙公司的并購，即將資產買賣行為轉變成企業產權交易行為。
1．營業稅和增值稅。同方案二，企業產權交易行為不繳納營業稅和增值稅。
2．企業所得稅。可從如下兩個步驟分析。第一步：從甲企業分立出丙企業。按照企業分立的有關稅收政策規定，被分立企業應視為按公允價值轉讓其被分離出去的部分或全部資產，計算被分立資產的財產轉讓所得，依法繳納企業所得稅。分立企業接受被分立企業的資產，在計稅時可按評估確認的價值確定成本。甲企業分立出丙企業后，甲企業應按公允價值1000萬元確認生產線的財產轉讓所得300萬元，依法繳納所得稅99萬元。另外，丙企業生產線的計稅成本可按1000萬元確定。第二步：丙企業被甲企業合并。根據企業合并有關政策規定，被合并企業應視為按公允價值轉讓、處置全部資產，計算資產轉讓所得，依法繳納企業所得稅。由于丙企業生產線的資產評估價為1000萬元，計稅成本也為1000萬元，因此，轉讓所得為0，不繳納企業所得稅。
從被兼并方甲企業所承擔的稅負角度考慮，方案二稅負最輕，為零；其次是方案三為99萬元，再次是方案一，為209萬元。合并方（乙方）經濟負擔能力的分析與選擇
1．方案一：雖然甲方只需出資購買乙方生產線，而不必購買其他沒有利用價值的資產，而且又不用承擔甲企業巨額的債務，但是，乙企業要支付高額的現金（1000萬元），對乙企業來說，經濟壓力異常巨大。
2．方案二：乙企業需要全部購買甲企業資產，對于乙企業來說，沒有必要；同時乙企業還需要承擔大量不必要的債務，因此，在經濟上是不可行的。
關鍵詞：固定資產 改制企業 管理
固定資產在改制企業中占較大比重，特別是以土地出讓金形式取得所有權的不動產，更有著一定的特殊性。但是沿用國有企業集團的固定資產管理模式，從購置到處置環節都會不同程度地存在問題。為此，企業要通過引進切實的固定資產管理機制，了解新增及現有全部資產狀況，避免重復購買和浪費；對閑置資產和使用效率低的資產進行處置，整合內部資源，提高資金利用效率，增強企業競爭力。同時保證企業財產的完整、安全，防止管理漏洞造成的固定資產流失。
一、改制企業固定資產管理存在的不足
國有企業的改制是企業的陣痛，也是職工的陣痛。在資產上交接不清，甚至沒有交接都直接影響著改制后的管理，造成目前在管理過程中出現的一系列問題。
（一）制度不完整、不細化
改制企業的固定資產管理制度多年未變，實際工作中照搬照套改制前制度，不與時俱進。
1.固定資產標準不統一。按照準則規定，固定資產是單位價值2000元以上、使用期限一年以上的有形資產。在實際工作中，會計人員將一些價值較低的資產，如打印機、活動硬盤及辦公桌椅等的購置金額直接從當期費用列支，這樣的確帶來核算上的便利，也可一次性稅前列支，但在資產的管理上會出現問題。首先，對這類資產是否盤點存在兩難。若進行盤點會導致賬實不符；若不盤點，長期數量的累積會在總金額上構成資產流失。其次，這些賬外資產顯然處于失控狀態。因為責任人或管理部門的缺失，極易造成公物私存、重復購買，甚至據為己有也無人過問。后果自然是企業資產流失，支出增加。雖不是大額支出，但螻蟻雖小可決堤。
2.盤點制度執行有瑕疵。固定資產管理制度上對盤點有明確要求，但實際工作中往往無法保證對固定資產的定期核查，企業資產的管理檔案過于依賴財務部門。集團公司擁有大量資產分布在分公司、子公司，盤點時間的不統一也會造成企業資產不實。改制前是國有企業，母公司實為管理單位，雖各為法人，但實行的是統一管理。主管單位將資產在各公司、各部門之間調撥較隨意，特別是汽車、電腦這些移動性強的資產，有時領導一句話就變了主人，沒有使用“固定資產調撥單”的正規手續。比如母公司搬家時，拆下的空調、舊的電腦甚至辦公桌椅在沒有辦理任何手續的情況下直接拿去下屬公司使用，母公司方提足折舊不清理，下屬公司方嗟來之物不入賬；改制后的員工雖改變了身份，但作事的風格延續了下來，加上離開的員工根本不進行交接，如果母、子公司的盤點時間上也不統一，必然造成一方盤盈、一方盤虧。那么出現有賬無物、有物無賬的現象也就不足為奇了。
3.責任、分工不明確。改制前使用的是手工記賬，財務部門根據領導簽批的報銷單內容建立固定資產明細賬及留存卡片（單張），這些資料自始至終在財務部門保管。財務部門既是資產的核算部門，也是資產的管理部門。資產的使用部門或使用人對資產的情況及責任一無所知。改制后集團公司上了NC系統，錄入原始數據建賬的工作量相當大。加之財務人員對系統的不熟悉，所以在建立固定資產電子卡片時，已經提足折舊的固定資產就沒有再建立卡片。系統按錄入卡片進行折舊計提雖沒有問題，但到年終結賬時，固定資產模塊總賬、明細賬不符不能過賬，而已經提足折舊的固定資產大部分在改制時由使用部門或行政管理部門做了處理，只是財務上沒有消賬。因為資產的管理部門、核算部門、使用部門分工不明，處理資產問題時銜接就不到位，時隔數年后信息不全根本無法做NC初期的卡片錄入工作。為了賬賬相符，會計人員只能做打包處理，將提足折舊的固定資產按總金額錄入一張卡片。一卡多物，帶來處置時不能對號入座消賬，還要進行資產拆分的二次工作。
4.預算制度缺乏剛性，考核不嚴，導致流于形式。重要購買只要有簽批立即辦理、重大購買沒有董事會授權或集體決策，不考慮預算有無或金額大小。小到一臺電腦大到不動產，往往因為是總經理的需要或董事長的意見而進行預算外購買，以年底作特別事項說明或調整年度預算來動搖預算的剛性。企業不是用預算來控制成本，而是用調整預算來向成本妥協，導致員工對預算的執行力產生懷疑，做預算時馬虎應付，執行進程中不以為然。年終對部門和個人的績效考核也僅限于是否完成收益指標和有無工作差錯，預算內執行不列入考核范疇，考核缺乏全面性。另外，預算外購買特別是領導層的預算外購買，影響到公平、公正原則，動搖員工對企業制度嚴肅性的信心。
（二）固定資產核算對新準則采取回避態度
改制企業凈資產中有實際意義的就是固定資產，因為投資類基本上是損失無收益，否則也不會進行改制。固定資產中不動產又占相當大比例，基本是體制內劃撥性資產，改制后以土地出讓金形式取得。隨著近年房地產業的高速發展，歷史成本計價原則已經大大低估了企業的資產價值，甚至有二十多年前的房產已提足折舊只剩殘值，事實是身處鬧市區而不斷升值，賬面價值不能反映資產的實際價值，這應該也是“賬實不符”。還會將資產報酬率虛高或資產負債率虛低的錯誤信號傳遞給投資者，誤導投資者做出錯誤決策。對于閑置房產用來出租的部分，集團公司有的企業轉入了投資性房地產，以公允價值計價，但仍提折舊；有的企業仍然沿續固定資產核算，沒有轉入投資性房地產。且不討論由此帶來集團公司報表的統一性問題，這樣的處理也不符合準則要求。
（三）資產報酬率過低，不利于企業的長遠發展
國有企業因為發展遇到障礙才會改制，但優勢是擁有大量的優良資產。企業改制后如果不能善用資產，又沒有先進的技術，那么改掉的只是職工。相對于龐大的資產，租金這單一來源顯然不能滿足企業對發展的要求。用租金收入來養活為數不多的職工暫時來看是可行的，但沒有盈利能力對企業則是致命的，資產利用率低下是其中主要因素。沒有發揮財務杠桿效應，導致企業資本結構不合理，資產報酬率過低，阻礙企業的進一步發展。
（四）內部審計程序過于簡單
企業內審部門每年會選擇幾個不同的專題進行審計，對固定資產的審計是其中之一，且在時間上是不確定的，內審部門的專項審計不能保證定期進行；內審過程與盤點類似，受人手限制，對添置較大規模的固定資產，忽略檢查可行性研究報告及是否經過適當授權審批，沒有突出內部審計的再控制作用；對管理漏洞的整改措施忽略跟蹤，提出問題而不解決問題，某種意義上是審計程序的不完整。
二、加強改制企業固定資產管理的對策
（一）細化固定資產管理制度
企業應參考準則，以本企業固定資產構成來具體制定入賬標準。企業規模小，固定資產不多，標準可以制定地寬泛一些；大型企業、集團公司的固定資產價值高、類目多，可從標準上加以制約。隨著科技的發展，電子辦公類產品價格趨低，但從使用價值上做為固定資產管理更為合適。特別是數量大的批類購買，總價較高，更應慎重對待。對價值低但數量較多的辦公設備、設施，雖未納入固定資產管理，也應設置低值易耗品備查薄進行賬外管理。
（二）集團公司建立統一的定期盤點制度
集團公司提倡母子公司調劑使用資產，合理配置節約成本，這使定期盤點工作顯得尤其重要。在盤點上不僅要橫向定期，還要縱向定期，時點的統一是保證賬實相符的基礎。母、子公司及各部門之間調劑使用固定資產，必須填寫“固定資產調撥單”，調入、調出單位均經簽字確認、主管領導簽字批準，并交由財務部門調整有關固定資產明細賬，固定資產管理部門同時更換粘貼卡片，卡片上明確使用人、責任人，做到賬、卡、物一致。對盤盈、盤虧及損壞的資產應填報《固定資產盤盈盤虧表》、《固定資產報損表》，詳細注明原因。母、子公司財務人員會同有關人員查明原因，排除非責任因素后對有關當事人進行處罰。對盤盈要及時登記固定資產管理檔案，同時由申請人填制《固定資產盤盈盤虧表》經部門領導、財務部門、主管領導簽批后執行賬務處理。
（三）明確責任、分工
固定資產的購置、使用、變動、處置或報廢，涉及到核算部門、管理部門、使用部門及每一個職工。資產使用部門要完整、規范地建立固定資產管理檔案，保證檔案與實物之間完全相符，如不相符要及時查明原因，分清責任，提請處理。財務部門作為核算部門建立固定資產明細賬同時與管理部門檔案相符，并共同對卡片的制定和準確性負責。嚴格來說卡片應一式四份，管理部門、核算部門、使用部門各執一份，另一份隨資產粘貼，并保證在固定資產要素變更時隨時更換。固定資產發生毀損或需要報廢時，使用部門要立即向資產的管理部門報告，管理部門會同有關責任人查明原因，追究責任。經鑒定后報財務部門，同時辦理報批手續，經批準后及時消賬，保證賬、卡、物相符。閑置資產進行封存管理，仍列為盤點對象，避免資產流失。
（四）建立嚴格的預算管理制度，堅持公平、公正、公開原則
將固定資產管理與預算管理相結合。固定資產的使用部門在每年年末編制固定資產預算方案，由部門領導審核后報固定資產管理部門，統一編制固定資產預算。在編制預算時與人事部門溝通，考慮新進人員、升職人員的固定資產配置。大型購置須經可行性研究分析并形成書面報告，經集體決策后方可編入下一年預算。各相關部門應嚴格執行經董事會批準的年度預算，沒有特別情況，一律不得超預算執行。如確因生產經營所需進行預算外固定資產支出應另做預算外申請，經部門領導、財務部門及總經理簽批后方可執行。數額大的還需經可行性論證、集體決策，領導層不設例外。固定資產購入后應對其使用情況及產生效益進行跟蹤，評價是否存在使用效能低下、資源浪費現象，并以此作為考評內容之一，結合預算的剛性執行情況和差異執行情況對部門和個人進行考核，增強預算執行效果，同時及時發現和解決預算執行過程中的潛在問題。
（五）會計核算應以新準則為準繩，同時兼顧本企業實際狀況
對于出租性房產，根據謹慎性原則，應按準則要求轉入投資性房地產核算，采用歷史成本計價為宜，但要在會計報表附注中披露擁有資產的公允價值。這樣既能堅持一貫性原則和可比性原則，還保留了一塊稅前抵扣，有利于保護投資者利益；如果沒有特殊需要，不贊成轉入投資性房地產后采用公允價值計價，首先因為公允價值是動態的，我國目前房地產市場還缺乏必要的技術手段來獲得準確的公允價值，會計報表的波動性也是影響投資者信心的不利因素；其次公允價值的取得需要付出相應的成本增加財務壓力；再有失去了合理避稅的機會。
（六）盤活資產存量，提高資產利用率
通過投資增量，有效地盤活和利用現有資產，提高資產使用效率與效益，使現有資產發揮它的戰略價值。1、盤活資產存量，使閑置資產充分發揮作用；2、提高資產使用效率，使效率低的資產提高利用率；3、重組或重配存量資產，使低增值率向高增值率轉移。具體上企業可以利用對不斷升值的不動產再評估，獲得銀行支持合理負債，保持良好的財務結構，提高負債所增資產的效益；也可以利用多種折舊方法提高資金運營效果，對更新換代快的電子產品或生產設備采用加速折舊方式，提前資產費用化，達到抵稅效應，提高利潤。
（七）完善內審程序，拓寬內審范圍
固定資產內部專項審計的安排應按時間、有計劃地進行，以保證監督的有效性。對增加的重大購買，應當檢查是否有完善的審批程序和相應手續及是否有完整的可行性研究報告。對整改措施要求到位，跟蹤處理結果，整改不合格追究責任，與績效掛鉤，必要時寫進內審報告。領導層應重視內審隊伍建設，保證足夠、專業、有序。當然，從節約成本的角度考慮，在人手不夠的情況下可以安排財務人員或其他管理人員協助，而不是簡化程序、漏項少項。相反，隨著管理的深化，內審人員應提高專業素養，拓寬范圍，由單純的管理審計進步到經營審計，提供“增值”服務，幫助公司改善管理方法，優化資源配置，提高資產利用率。
綜上所述，固定資產是企業利潤的主要來源之一，管好、用好方能給企業一個發展的未來。
參考文獻：
[1]財政部.企業會計準則[M].2006，2
商業地產開發運營現狀及資金障礙分析
住宅地產和商業地產在開發運營上存在著本質差異，住宅開發的核心是獲得廉價土地和健康的現金流，一個項目完整的操作周期是2~3年，售后交給物業管理公司，不存在后續經營發展問題。而商業地產的本質是商業，地產只是實現商業價值的載體，一個商業項目的操作周期要5~8年（含建設和運營）。目前國內很多地產商均以開發住宅地產的思路和手法對商業地產實施運營開發，在項目未建成之前就將集中型商業散售。散售后，小業主往往基于自身利益的考慮，以租金價值為取向而忽視業態之間的促進發展，極易造成鄰里業態的沖突，如火鍋店旁邊是高檔時裝、化妝品店比鄰寵物店等尷尬情況。[18]而散售的商業街由于缺乏統一管理運營導致個體經營性的短視，致使開張時紅火，兩年后成為“死街”。對于商業地產來說，持有并運營零售型商業部分更便于統籌協調、合理定位、商業安排；反之，商業地產的核心競爭力就無法完全體現，而長期持有商業資產及運營導致的大量資金缺口往往是目前許多商業地產商必須面對的嚴酷現實。
（一）資金流動性不強
目前國內商業地產的主要運作模式是以重資產為主的香港模式和以售養租為主的萬達模式。以香港模式運營的商業地產企業通過獲取一、二線城市傳統商業核心區域的土地或舊商業，通過移植現代、時尚的香港商業物業理念，實現與周邊商業的差異化競爭，多以城市綜合體或單體零售商業為主，商業部分完全自持，由開發商打造的香港專業商業管理團隊進行零售物業的運營管理。初期投資回報較低，2~3年后物業進入成熟運營期后實現了高于同行或周邊區域的租金水平和分成收益，以較高的租金貼現低成本的土地，快速收回成本實現盈利。該模式雖從長期看可為企業帶來經營和資產增值雙重收益，但對開發商的資金實力要求很高，要求能夠承受較高的一次性資本投入和前期的商業培育再投資。萬達模式運營的商業地產企業基于低地價、政府扶持、核心區位、訂單式招商等成體系的產業鏈整合優勢，通過綜合體項目中公寓、寫字樓、住宅的銷售回報補貼大型商業的投資和運營的虧損，不可售持有型物業在整個項目中一般不超過30%，以銷售型物業產生的現金流收回項目的整體投資，以接近“零成本”的價值持有集中商業或酒店，等待時機將持有型資產上市實現證券化，投資人獲利退出。為滿足持有資產進入證券化平臺的要求，萬達商業項目的租金絕對值較低，且租金回報相對于高售價處于很低的水平，在犧牲一定收益的條件下實現了較穩定的現金流運營。以售養租模式雖然在一定程度上解決了商業地產運營的大量資本沉積問題，但低租金模式不利于商業的培育，使物業價值提升不快，背離了商業運營的基本原理。通過比較，我們可以看到，不論是重資產持有模式還是以售養租模式都無法從根本上解決商業地產運營中資金流動性不強的問題。
（二）融資渠道不暢
鑒于商業地產的經營屬性，不但在開發階段需要大量的資金投入，在竣工開業后仍然需要在1~3年的培育期繼續投資，通過進入品牌的調整、商業性宣傳活動、價值客戶的固化等措施，促進租金、分成收益、資產三項指標穩定提升。即便如此，如果僅僅依靠租金凈收益償還已有投資，保守計算需要8~20年，近期投資開發建設的商業物業由于土地價格的增加，投資回收期還會相應延長。國內商業地產商往往通過銀行、信托公司、保險機構、外資等進行融資，以融資資金投資住宅等其他高回報的產品，補貼商業運營的虧損，但目前也出現了融資渠道不暢的問題。首先，銀行配合國家房地產調控政策收緊了貸款規模。依據國家對住宅地產市場投機行為調控整頓的要求，自2009年開始各家商業銀行收緊了對整個地產行業的貸款規模。如調高首付款支付比例、上調房屋貸款利率、實際利率執行基準利率上浮等。2012年在穩健貨幣政策的指導下，各商業性銀行的貸款額度還會降低，同時會加大對保障性住房和中小型生產企業的傾斜扶持，商業性房地產開發商通過銀行融資投向住宅，通過住宅銷售補貼商業運營虧損的做法無法實施。第二，信托因凈資本核算指標和房地產產品監管而主動壓縮業務。2011年5月各商業銀行的總行根據銀監會要求，全面叫停銀（行）信（托）合作，房地產信托的發行從“事后報備”變更為“事前審批，一事一議”。而2011年2月12日銀監會下發的《信托公司凈資本計算標準有關事項的通知》（銀監發【2011】11號）則對信托公司的凈資本、風險資本計算標準和監管指標做出了明確規定，并嚴格要求2011年底進入“結算期”。由于房地產融資類信托產品對凈資本金要求數額明顯高于其他工業、服務業信托產品，直接導致信托公司2012年主動壓縮房地產信托業務。第三，保險資金因投資能力、比例限制和缺乏專業管理團隊而很少涉足商業地產。2010年9月保監會印發了《保險資金投資不動產暫行辦法》（保監發【2010】80號），保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產及不動產相關金融產品，可以采用債權、股權或者物權方式投資不動產，但僅限于商業不動產、辦公不動產、保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動產及自用性不動產，但并不是所有的保險企業都有參與的資格。根據《辦法》規定，投資不動產的保險公司上一會計年度末償付能力充足率需不低于150%且投資上季度末償付能力充足率不低于150%；上一會計年度盈利、凈資產不低于1億元人民幣；具有與所投資不動產及不動產相關金融產品匹配的資金，且來源充足穩定。目前符合條件的也只有人保、平安、太平洋、泰康等少數幾家大型公司。《辦法》對投資比例也有謹慎的規定，即投資不動產的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的10%，投資不動產相關金融產品的賬面余額不得高于本公司上季度末總資產的3%；投資不動產及不動產相關金融產品的賬面余額，合計不得高于本公司上季度末總資產的10％。由于投資比例的限制，缺乏案例、實際操作細則，沒有專業的商業運營團隊支持，大型保險公司對于投資商業地產抱謹慎態度，僅基于自用考慮，在一線城市收購了一些已經建成的、核心區域的寫字樓。第四，外資因政府審批及結匯障礙進入困難。現行法律法規明確限制外資以債權投資房地產，以股權方式投資房地產企業需要商務部、外匯管理局、國家工商總局聯合審批。鑒于對自身投資安全性的考慮，外商資金往往選擇在國內開發商獲得土地并追加了部分建設投資后，以股權并購或增資的方式進入項目，此行為需要上述三部局聯合審批方能實施。外資股權若要實現股東分紅，換匯后匯出境外，也需要相同的審批程序和時間。外資僅在股權投資和退出兩個環節就要耗費1~2年的時間，本來離岸的低成本資金由于“空轉1~2年”，變成了與國內“熱錢”成本相當的資金，喪失了經濟優勢。如果再綜合政治意識形態對投資風險的放大效應，境外資金的成本已經明顯高于國內的資金。在商業地產的發展機遇期，如何妥善解決資金流動性不強與融資渠道不暢的突出問題，充分挖掘商業地產開發運營鏈條中各個環節的融資價值，釋放參與建設企業和政府的吸金性，實現各種權益的經濟最大化，提高外部投資人的注資興趣點，促使持有型資產變現流動，將是新時期商業地產發展必須考慮與解決的重要問題。以下筆者根據全價值鏈理論與國內外商業地產經營的成功模式，提出全價值鏈商業地產模式并進行分段解析。
商業地產全價值鏈股權投資模式及其創新點
價值鏈理論是由邁克爾•波特（MichaelE.Porte）r提出的。在同行業競爭者、供應商的議價能力、購買者的議價能力、潛在進入者威脅與替代品威脅五種競爭力構成的“五力模型”中，只有靈活運用成本優勢戰略、差異化戰略、縫隙市場戰略等才能在激烈的商業競爭之中勝出。公司應該視具體情況和自身特點來選擇戰略方針，同時要考慮連接產品或者供給的系列渠道。波特首次將這種渠道稱為價值鏈，并在每一條價值鏈上區分出內部后勤、生產或供給、外部物流及配送、市場營銷及售后服務等五種主要的活動，而每一項活動都伴隨著各自的派生活動，每一家公司的價值鏈相應地融入一個更為廣闊的價值體系中。[19]在價值鏈理論的基礎上，針對我國商業地產面臨的背景情況與自身特點，對商業地產運營中的土地供應方（政府）、生產或供給方（建設總包方）、市場營銷（基金管理公司）、售后服務（商業運營團隊）等鏈條環節的價值進行深度挖掘，并對這些環節融入更為廣闊的價值體系中的關系進行系統梳理，試圖運用金融手段實現商業地產運營的全價值鏈體現。股權投資是指企業或個人購買的其他企業（準備上市、未上市公司）的股票或以貨幣資金、無形資產和其他實物資產直接投資于其他單位，通過投資取得被投資單位的股份，目的是為了獲得較大的經濟利益，這種經濟利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。目前學者們研究的股權投資形式主要有三種：一是商業資產信托，二是私募股權基金，三是類REITs資本化平臺（詳見表2）。本文根據目前國內研究的主要股權投資形式中投資人權利義務、投資人關系、資金特點及發展現狀，結合商業地產價值鏈上政府、開發商、建設總包方、商業運營團隊與潛在商業購買人的價值取向，將股權投資的幾種形式與債權投資形式結合起來，設計了商業地產全價值鏈股權投資模式。主要由四種不同的股權投資方案組成，一是政府為主導的私募產業基金；二是以建設總包方為主導的建設開發集合計劃（權益與現金集合信托計劃，以收益權為劣后級、社會資金為優先級的集合信托計劃）；三是由商業資產潛在購買者參與組成金融衍生方案；四是商業地產運作成熟后通過REITs平臺上市的公募基金方案，這四種新方案加上原有的傳統商業銀行融資模式構成了系統的、多元性的并具有延展性的商業地產產業融資模式（詳見圖2）。
商業地產全價值鏈股權投資模式的創新之處有以下幾點：創新之一：公私搭募。按照不同商業階段回報率的不同匹配相適應的資金，在建設或并購期借助持有商業的品牌價值和對未來居住價值的提升，提高公寓、寫字樓、配套住宅的銷售價格，以較高的回報率平衡前期進入項目的社會性資金的高風險。商業進入成熟期后，每年實現了持續穩定的租金收入，風險大幅降低，適合進入公眾融資平臺，成為非專業性公眾投資人的可選投資產品。尊重并量化投資風險，合理搭配公眾和私人性資金。創新之二：資金個性配置。針對項目的不同業態（如零售商業、公寓、寫字樓等），面向未來可能持有或熟悉該業態運作的機構投資人募集資金，既符合國家對于“面對特定的、有風險識別能力的投資人進行募資”的客觀要求，又能降低未來階段性投資到期退出的兌付風險。創新之三：私募平臺，政府調控。政府投資的國有“沉沒資產”———核心區的國有商業用地或資產進入基金，吸引國有和社會投資人投資，選擇專業建設和運營團隊負責中期的建設和后續運營，政府以土地或資產供應為手段，以區域或行業的視角對商業性基礎建設投資和運營進行調控，達到合理刺激居民消費，擴大內需的目的。創新之四：以利貼息。在項目的開發期，以項目工程款收益權為建設總包單位融資，并將建設總包單位獲得的“額外浮動利潤”以轉移支付的方式支付給信托投資人，既幫助建設總包單位開拓了潛在的市場，又彌補了企業融資難的客觀問題。創新之五：商業物業定制。提前鎖定潛在的長租期大面積租戶、未來資產持有人，為其定制商業物業，并將未來資產持有人引入私募平臺，約定持有人按工程進度支付購房款；請長租期大面積租戶配合開發商申請銀行開發貸款并約定進入運營期后，開發貸款轉為經營性貸款。充分利用定制模式，減輕開發期的資金壓力。創新之六：物業租金提前分紅。未來商業租戶和潛在的持有人可選擇在預售前以資金投資私募平臺，不但可以全程監控目標物業的建設質量和進度，也可以作為投資人獲得基金或信托的分紅，其實質就是通過投資的前置，提前獲得了標的物業的租金分紅。
全價值鏈商業地產運營鏈條分析
房地產開發工作以項目為單位實施，最顯著的特性是唯一性、可借鑒但不可全盤復制性。從可行性研究到設計任務書下達這一階段（業內統稱為前期）的工作直接決定了項目的成敗，商業運營團隊的主要任務除對項目進行市場調研、客群分析、未來租金分析外，還應依據項目的控規要求對各個業態的比例進行調整———原則是未來使用功能優先，內部布局和功能優化為主，外立面裝飾變化為輔。融資團隊的主要任務是基于各業態的未來銷售、持有意向，按全壽命原則組合各方面的資金，實現投資方利益最大化。現在規劃的城市未來綜合商業體的主要業態以零售商業、公寓、寫字樓、酒店為主，該平臺的利益方有政府、建設總包、潛在的租戶、可能的業主、某個業態整體購買人等，各參與方的訴求不同，給項目帶來的潛在價值不同，成功的基金方案應該在最大程度上優化、整合各方訴求，為項目創造最有可能的開發運營環境。
（一）通過商業產業開發私募基金實現政府公信力的商業價值
政府在出讓土地獲得利益的同時，維護社會穩定、解決就業、創造持續稅收等方面的訴求也在加強。為了便于統籌管理與整體經營，我們應該充分發掘政府公信力價值。全國性的開發商可以考慮與省或直轄市一級的政府設立商業產業開發私募基金，即在地方政府融資平臺外，依托政府公信力重點整合和改造省屬（直轄市屬）范圍內的原輕工業、供銷社、物資局的商業資產、土地，形成具有投資價值的商業資產包，地方政府出地、專業商業開發運營商出錢并負責運營。當地政府的投資公司和開發商出種子資金，注冊實體作為基金的GP③和次級LP④，吸收當地大型企業、社保和養老基金、社會資金作為基金的優先級LP⑤，共同發起商業產業基金，專注于商業資產包的開發、運營。這種模式可以充分利用政府信用和建設管理團隊的專業性吸收社會資金，由開發運營商掌握項目的管理權，政府以土地出資作為GP和次級LP，不但可以全程監督項目的開發和運營，預防經營風險，指導微觀實體運營支持政府的宏觀政策，還可以獲取常規收益（次級LP）和額外的超額收益（GP）。此外，政府對持有型商業物業在開業之初的地方性稅收的減免、城市配套基礎設施費用的減免、政府同意商業內部的功能布局優于外立面的形象工程、協調消防和人防部門接受在法規內的創新性設計等宏觀政策性的支持，會對項目的成本、工期、銷售價格、后期使用成本等產生良性的影響。
（二）通過以利貼息的信托計劃實現建設總包方的融資價值
由于建設總包方一般是輕資產運營企業，在已有的債權融資模式中因缺乏抵押物而往往被忽略了融資價值。商業地產全價值鏈股權投資模式中，建設總包方以工程應收賬款權益委托發行信托計劃，由建設方的母公司做增信擔保⑥，投標時按全額取費⑦，引入信托計劃以股權形式投資來減輕開發商的資金壓力。因開發商獲得總包方的信托融資，原本給開發商讓利優惠⑧的6%~8%有可能作為利息轉移支付給信托計劃，開發商對此信托計劃承擔連帶責任，并承擔部分利息費用，當后期財務成本較低的銀行貸款或銷售收入足以支付信托本金和收益時，信托投資最先退出。如果建設總包方的母公司或關聯單位出于自用、改善資產結構或投資獲利的目的，有意整棟購買寫字樓、公寓或商業，可以將其在基金的投資與目標物業鎖定，在托管銀行設立專戶，建設總包單位對基金的投資專門用于支付目標物業的工程款。該融資方案的核心是將第三方在項目中的權益證券化并投資于項目的開發過程中，首先，使建設單位因具有強有力的資金支持與其他同行相比更具競爭力而獲得項目，原來的工程墊資成為股東出資通過股權方式進入項目公司，可按出資比例獲得項目支付的分紅。第二，建設總包方初期借用較銀行利息高的信托融資，一旦低成本的銀行貸款進入，即刻替換信托資金，通過提升高成本資金的流動性變相降低資金使用成本。第三，工程款利潤取費中原本讓利給開發商的6~8個百分點作為部分利息貼現給信托計劃，剩余部分利息約為7~9個百分點，⑨等同于建設單位向銀行貸款的利息，不會額外增加建設單位的財務成本。第四，將建設總包的潛在購買價值在銷售環節體現，以量身定制的模式降低了銷售壓力、舒緩了募資壓力，同時也開拓了一條持有型物業的退出渠道。
（三）通過不同金融產品資金鏈實現商業資產購買客戶的投資價值
商業地產全價值鏈股權投資模式還可以使商業資產的購買客戶包括整體購買客戶與小業主通過參與資金鏈中不同金融產品的投資，實現他們的投資價值。這些客戶可以次級LP的身份參與初期的政府產業基金，以優先級LP身份參與總包方發起的信托計劃，也可以公眾投資人的身份參與類REITs平臺融資。基金作為項目公司的股東，可以在注資前與原股東簽訂對賭合約，基金對部分物業享有優先購買權、優先租賃權，一旦觸發行權條件（例如基金退出、獲得預售許可），基金的投資人作為物業的潛在購買者和租賃人與物業資產的持有人項目公司可以直接簽訂房屋買賣或長期租約。一般大面積需求的租賃客戶相對于小面積租賃客戶而言是處于優勢地位的，如果基金或商業管理公司作為若干小面積租賃客戶的代表，在項目建設之初，就以專業化的知識和經驗籌劃未來的運營，并統一協調業主和租戶在租期、租金漲幅、業主更替、使用功能等方面的利益，無疑為后期商業租金的增加、商業物業價值的增加奠定了良好的基礎，實現了業主、租戶雙贏的良好局面。這種模式對潛在的商業購買客戶、小業主的吸引力有三點：一是提前鎖定了目標物業。將銷售或租賃工作延伸至項目初期，以認購基金份額的形式提前鎖定物業的潛在購買者和租賃人。二是房屋購置首期款支付周期的延長降低了小業主的經濟壓力。三是以基金分紅的形式提前獲得了資產投資的“租金”收益。
（四）通過類REITs平臺實現商業產業基金原始股東的財富價值
將產生穩定租金收入的成熟商業資產進入類REITs平臺，通過資產證券化的方式向不特定的公眾募集資金。通過類REITs平臺融資，借助資本市場的“市盈率”杠桿對商業資產的租金進行放大，實現了投資商業產業基金原始股東財富價值的增加；資產進入平臺后通過專業團隊的運營，以定期派發紅利的形式為公眾提供穩定的收益。
結論
綜上所述，成功開發運營商業地產的核心是“優秀的商業策劃、招商、運營管理團隊”和“基于商業物業全壽命的證券化資本運作”，這兩個核心的本質是對地產行業“人”和“財”價值的深度挖掘，進而通過地產即“物”這個載體實現“人”與“財”被挖掘價值的經濟體現，筆者將這種基于深度挖掘地產開發要素的模式定義為“全價值鏈商業地產模式”。
其核心是以股權投資模式、按商業物業不同開發運營階段組合不同類型的資金，通過資金放大“人、財、物”在開發鏈條中的附加價值，確保持有型商業物業運營和處置價值的最大化。全價值鏈商業地產模式的核心是以輕資產運營方式將運營與重資產剝離，以費用收費模式替代資產收益。具體操作方式是運用私募股權投資（PE）、信托計劃與公募基金（REITs）相組合的金融手段在不同階段為商業地產項目開發、收購和持有經營提供強大的資金支持。通過私募基金投資開發型物業，并對商業物業進行先行收購和管理，充當預上市資產的孵化器，待成熟后出售給上市基金。資產管理公司即房地產基金管理者，對私募和公募基金的參股或控股使得其在整個資本運作過程中有足夠的控制力。在操作的全過程中遵循資產類型與投資人相匹配的原則，實行物業細分，即按照不同標準進行物業分類，并為每種細分的資產匹配相應的PE或REITs。在商業物業可行性研究分析的初期，開發商就需要將政府（土地供應平臺）、建設總包單位（建設平臺）、租戶和購買人（商業運營平臺）、基金及基金管理公司（融資平臺）等資源進行深度價值挖掘，目的是募集資金開發建設、提前鋪路鎖定銷售對象、拓展退出渠道。全價值鏈商業地產模式的精髓是對產業鏈參與單位的資源整合，建立動態的、多贏的、風險互擔的利益價值共同體。目前國內大型的、持有型商業資產一般交易周期普遍較長、交易價格不高，造成這種客觀現實的主要原因是購買人對物業未來價值的測算差異、缺乏專業的商業運營團隊來支持購買決心、短期內無法了解現有租戶對物業持續租賃的忠誠度等。
【關鍵詞】土地資產； 管理； 無形資產； 核算
建國以來，我國一直實行土地的社會主義公有制。在計劃經濟時期，土地如同其他生產要素一樣，其配置和使用直接通過行政劃撥。土地價值也不作評估，更不允許土地以任何形式進行交易。因此，企業所占用的土地僅僅是作為生產經營場所來參與生產經營過程，而不是企業的法定資產，并不計入企業的生產經營成本。與我國當時計劃經濟體制下外延式擴大再生產的方式是相適應的。在當時的條件下，通過國家對土地的無償配置，使我國國有企業得以在短時間內建立并發展壯大，為我國的社會主義工業化建設發揮了重大作用。
而在西方資本主義國家，土地的財產權利屬性在制度上得以確立，土地被視為商品，被視為生產資料。因而，土地是企業最主要的不動產，也是企業資產管理的重點。早在1981年，美國的哈佛不動產公司就對《財富》排名工業500強和服務業500強公司的不動產管理狀況進行了調查研究，發現土地是其最主要的不動產，并提出了具體的管理意見。隨著經濟全球化進程的加快，以及我國社會經濟的發展，土地資源和土地資產的屬性逐漸為人們所認識，企業土地資產化管理的理論基礎日益成熟。1999年開始實施的《中華人民共和國土地管理法》明確了我國的土地有償使用制度。土地作為資產，其價值已然被人們所認識和重視，對土地資產管理的研究也引起了人們的普遍關注。因而，從微觀層面上探討具有可操作性的土地資產管理問題已成為當前的一項重要任務。
一、當前我國企業土地資產管理中存在的主要問題
人類的生存和發展離不開土地，土地是一個國家的重要財富，也是企業資產的重要組成部分。根據國土資源部的信息及有關資料，我國國有企業所占用的土地資產總價值高達30 000億元。如果這些土地資產的價值完全顯化，企業的土地資產價值將占到企業總資產的50% 左右。因此，土地資產已成為企業投資者和經營管理者必須重視的內容。但是，大量土地，尤其是計劃經濟體制下劃撥給企業的土地并沒有納入企業經濟核算的范圍；不同類型的企業對土地資產的重視程度也各不相同，土地資產管理存在的問題非常突出。
（一）企業土地產權關系不明確
這是造成企業土地資產管理不完善的主要原因。在計劃經濟體制下，企業是基本生產單位，而在市場經濟中卻轉變為獨立的經濟實體和法人，其法人財產權在相關法規中有明確的規定。然而，由國家通過行政手段劃撥給企業使用的大量土地目前仍處于無償使用狀態。企業既不將土地納入核算范圍，也不必為此支付費用。同時，企業也僅能按現狀占有、使用，并獲取一定收益權，但沒有處置權，企業不得轉讓、出租或抵押國家劃撥的土地。這樣，一方面，雖然法律明確了國家對土地的所有權，但實際上國家并沒有因擁有這項財產而獲得合理收益；另一方面，企業沒擁有土地的處置權，即便是閑置的土地也無權將其出讓。因此企業所占有的土地的各項權能并不能充分發揮，造成資源的浪費，形成企業的無效資產。
（二）企業的土地資產價值得不到顯化，造成企業資產信息失真
由于企業用地是政府劃撥無償獲得，因而在企業財務核算上，并沒有將土地計入資產。這勢必導致企業資產數據不實，使國家的投資主體得不到全面體現。同時，由于土地資產價值不顯化，按照目前的財務制度，企業土地資產的損耗也不計入產品的生產成本，人為造成了產業間成本核算口徑的不一致。
當然，隨著市場體系的完善，目前企業再欲取得土地使用權，就必須向原土地使用者或者農村集體經濟組織支付相關費用，但這些費用在企業財務上是作為無形資產來處理了。土地資產基本不做反映或反映不充分，即使已作反映，也是按當時的估價入賬。因此，企業財務核算中所反映的生產成本和盈利水平在一定程度上存在人為的偏差，不符合客觀事實。
（三）企業土地資產利用效率低下
在我國，巨大的人口壓力使18億畝基本農田的紅線已成為土地分類規劃的界線，但有限的土地資源與工業和城市化迅速發展對土地的大量需求的矛盾不斷尖銳。為此，提高土地利用效率已成為未來土地利用的根本出路。據統計，我國城市用地中工業用地的比例要高出發達國家一倍以上，同樣規模的企業，占地面積較國外大1～2倍；現有的企業用地約有4%～5%處于閑置狀態，40%左右處于低效率利用狀態。這與我國企業土地資產管理混亂直接相關。許多企業占用的土地是無償的，因此對土地的利用成本和土地的機會成本缺乏充分認識，同時也沒有認識到土地資產所潛在的巨大價值，導致土地利用效率低下。
（四）土地資產收益分配不合理
當前，由于對土地資產缺乏科學的核算制度，其收益的計量依據不充分。多數企業的土地資產價值量不清，加之土地資產產權關系不明，一定時期內企業的土地總收益以及收益的分配都不明確。同時，土地稅制也不盡完善，稅收調控的范圍和程度還遠遠不適應土地市場全面發育的需要。
二、科學核算土地資產，加強企業土地資產管理
隨著市場體系的不斷完善，土地市場也日益規范。因此，科學核算土地資產，完整反映企業所擁有的資產，對于企業投資者和生產經營者都是非常必要的。
（一）進一步明晰企業土地產權關系，為土地資產核算奠定基礎
明晰企業土地產權關系是企業合理核算土地資產，建立現代企業制度的基礎。將土地作為資源管理，其目的是為了實現可持續發展；而將土地作為資產來進行管理，其目的是為了實現經濟效益最大化。因此，不同的產權關系可以影響對土地的管理模式。土地對于完整的產權擁有者來說，既是資源也是資產；而對于部分產權擁有者來說，土地是一種資產。
企業作為土地的使用者，并不具有完整意義上的土地產權，而是具有土地的部分權利。因此，必須明晰企業的土地產權，以明確土地的產權主體，按市場規律和現代企業經營要求，使土地資源能夠得到優化配置。
為此，企業的土地資產管理首先應做好以下3方面的工作：
1.依據取得土地使用權的方式，依法界定企業所擁有的土地產
權。不論是以行政劃撥方式取得的土地，還是以出讓方式取得的土地，土地的最終處置權都歸國家，但企業應擁有的占有、使用權和一定的收益權一定要清晰。
2.全面進行企業土地資產登記，使企業土地產權登記管理工作制度化，明確企業所占有土地的時空特征。
3.規范土地交易市場，加強企業土地產權交易管理。在土地產權交易管理中，國家要嚴格控制土地交易的一級市場，禁止不規范交易。對完成交易的土地資產，必須進行產權變更登記，實行跟蹤管理，保證土地產權交易管理的系統性。
（二）顯化企業土地資產價值，規范土地資產的財務核算
企業經營管理的目標是要企業價值最大化。實現這一目標就需要對其所擁有的資產實行科學管理和有效運營。土地是企業的一項重要資產，如果不使其價值得到顯化，這本身就與其資產的屬性相矛盾，對其管理自然就無法實現科學化。因此，依據科學的方法和程序評估企業的土地資產，核定和顯化企業土地資產的價值量，是進行企業土地資產管理的前提。
實際上，隨著公允價值的重新確立，土地資產的價值可以通過評估的方法獲得。目前，比較成熟的土地估價方法主要有市場比較法、成本法、剩余法和收益法以及基準地價系數修正法等。為了保證評估價值的真實、正確和公允，在土地資產評估中要充分考慮各方面因素的限制及各種估價方法自身特點的影響，綜合運用多種方法。同時，在企業土地資產評估中要注意以下3個問題：
1.加強理論研究，盡快完善企業土地資產評估的理論方法體系，建立科學可行的技術操作規范。在具體評估實踐中，應充分考慮土地供需關系、預期收益、地塊最佳用途等因素的影響；依據評估目的和條件，選擇適當的技術途徑； 堅持多種方法并用、靜態估價與動態預測結合、微觀條件與宏觀環境相結合和市場優先等原則，多方測算，結合企業土地資產評估的特點，及時總結各種評估方法的應用條件、適用范圍和局限性，保證評估結論的科學性、實用性。
2.理順部門關系，加強土地資產評估工作的組織管理。目前，從事土地資產評估業務的機構分屬于不同的行政管理部門，評估資格的確認渠道不同，評估依據的標準不一，給企業土地資產評估工作帶來了一定的混亂。因此，需要建立統一的評估結果確認制度，評估機構提出的評估結論按照一定的程序進行審核認定后，才能提交委托單位，以保證評估結果的客觀性和公正性。
3.正確認識各種地價表現形式的作用，提高評估結果的針對性和指導作用。在我國土地使用權的流動過程中，根據不同的目的和要求，形成了多種地價形式。不同的地價形式可以滿足不同的用途。在企業土地資產評估中，應根據具體的評估目的和要求，選取不同的地價形式來表示評估結果，提高地產評估工作的實際指導作用。
在土地資產價值合理評估的基礎上，應進一步規范土地資產的財務核算。當前，將土地資產視為企業的無形資產是由于企業僅在一定時期內擁有土地的部分產權，而且這項權利沒有具體的實物形態。但在實際工作中，企業的土地均作為生產經營的場所，直接在其上進行生產經營或構建建筑物進行生產經營。構建建筑物所形成的固定資產則要包含土地資產價值，并在以后的生產經營中以折舊的形式進入生產成本或管理費用；其余的土地，則作為無形資產管理，其價值在規定期限內攤入管理費用。同樣的土地資產，在實際中卻存在不同的費用歸集和攤銷，勢必造成費用核算的不合理。因此，對土地資產應該設置專門的賬戶進行專門的核算，并在報表體系中增設相關項目，或者作為報表附注，以準確反映和披露企業的土地資產，為加強管理提供及時、準確的信息，也為相關決策者提供準確、可靠的信息資料。
（三）盤活企業土地資產，提高土地資產利用效率
在市場經濟條件下，企業應該將土地資產納入整體資產管理的范疇之內。實際上，企業土地資產經營早已存在，如土地抵押貸款、土地入股、土地的租賃等，只是人們通常將之作為企業融資或投資的一種手段， 未能上升為企業資產管理的一個重要內容而加以系統化、制度化和規范化。土地資產經營就是指以土地資產為經營對象，以實現企業整體資產價值最大化為目標的企業經營活動。因此，盤活企業土地資產是土地資產經營的主要手段，是土地資產管理的重要內容。
當然，企業土地資產經營具有不同于一般資產經營的特點。企業的土地資產一般都具有明確的使用期限，通過資產經營，土地資產本身會增值；企業土地資產經營的實質是土地產權的經營，而土地產權的權能是可分的，這就使得企業土地資產的經營內容與形式可以多樣化，甚至不同的經營內容可以重疊，如在同一個時間段內既將土地資產抵押，又將土地資產出租。
正是由于土地產權權能的可分性，在設計土地資產經營方案時，應盡可能細分土地產權的權能，使土地資產的每一項權能都能參與到經營之中，每一項權能都能獲得經營效益。實際中，企業的土地資產經營可以采取土地資產置換、土地資產轉讓與租賃、企業兼并收購等不同的形式。
通過這些土地資產經營形式的靈活選用，甚至綜合應用，可以將土地資產的效能得到充分體現。借助完善的土地市場，通過土地資源的優化配置，滿足不同經營主體對土地資源的不同需求，同時也使企業獲取相應的經濟利益。
（四）合理分配土地資產收益，協調國家與企業的關系
相關法律明確規定，我國實行土地的社會主義公有制，國家依法實行國有土地有償使用制度。因此，合理分配土地資產的收益關系到國家與企業的利益關系。國家鼓勵企業盤活土地資產，提高土地資產利用效率，同時要合理地收取一定的土地使用費。為此，隨著土地市場體系的完善和健全，國家將以取消行政收費、明確收取地租、完善土地稅制為目標，形成一套有利于土地資產保值增值、保證國家土地收益，并維護企業收益的土地資產收益分配新格局。
1.逐步建立并完善以出租地租和批租地租為主要形式的地租收
取制度。在我國現行土地使用制度下，地租可以作為國有土地所有權實現的基本形式。針對當前名目繁多的收費，應將其統一規范為出租土地使用權的年地租和批租土地使用權的總地租兩種。企業已有的存量土地資產在其使用期限內每年交納一次租金；新增土地或改變土地使用主體的土地流轉行為，以批租的形式，按規定使用年限，一次交清全部地租。
2.調整現有的土地稅種和稅率，建立新的土地稅收體制。現行稅收體系中與土地資產相關的稅種有耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及營業稅中有關土地使用權轉讓及出售建筑物的稅目。根據土地市場的發展，應考慮增加房地產交易稅以取代現行的營業稅中的有關稅目。為了提高土地資產的利用效率，從經濟上引導土地資產的積極盤活，可以增加土地閑置費，從而形成一個利于調整各方面利益關系的土地稅收體系。
3.規范收費種類和標準，取消不合理收費。在土地有償使用制度下，企業應按時、足額交納地租和土地稅收，但對于補償性收費以外的其他各種收費，則應該清理、取消，以避免重復征收稅費。因為這樣不僅增加了企業負擔，同時也影響了法規的合理性、權威性。
三、加強企業土地資產管理的相關配套措施
（一）加快企業土地資產管理相關配套法律法規的制定和完善
目前與土地資產相關的法規主要包括《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產管理法》、《公司法》、《股份制企業土地資產管理暫行規定》等，這些法規對于規范土地資產管理起著重要的保障作用。但是，實踐中的新情況和新問題在不斷涌現，因此在認真執行和完善現行法律法規的基礎上，各級地方政府還應因地制宜，制定并嚴格實施適應本地區的法律法規以及各項規章制度，以規范企業土地資產管理。
（二）進一步培育完善的土地市場
完善的市場體系是土地資產實現優化配置的前提。因此，在國家宏觀政策的指導下積極培育包括土地市場在內的各種土地要素市場，并健全土地市場法規，可以為企業進行土地資產的產權交易和上市流通創造條件，可以為企業加強土地資產管理提供動力。
（三）加強土地資產管理的基礎工作
土地資產管理既涉及國家層面的宏觀調控，又牽涉企業的微觀利益。因此，搞好地籍管理、土地登記和變更登記、土地利用計劃和規劃工作，可以為界定產權和合理利用土地提供可靠的依據。
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但在具體融資租賃資產證券化操作過程中，往往會面臨一系列法律問題，例如租賃物所有權處理、抵押權變更登記等問題。不過實務中，核心問題還是基礎資產的合規性判斷與基礎資產風險隔離等問題。本文擬結合筆者近期做的某融資租賃資產支持專項計劃項目，就上述問題展開分析。
二、資產支持專項計劃概況
某融資租賃資產支持專項計劃(以下簡稱專項計劃) 的基礎資產為原始權益人依據融資性售后回租合同對承租人享有的租金請求權和其他權利及其附屬擔保權益。計劃管理人為某資產管理有限公司，系證券公司依法設立的全資子公司，持有中國證監會核發的《中華人民共和國經營業務許可證》，具備客戶資產管理業務資格。
專項計劃的法律關系如下：
(一)專項計劃合約安排。
在整個交易環節中，認購人通過與計劃管理人簽訂《認購協議》，將認購資金委托計劃管理人管理，計劃管理人設立并管理專項計劃，認購人取得資產支持證券，成為資產支持證券持有人。計劃管理人根據與原始權益人簽訂的《資產買賣協議》的約定，將募集資金用于向原始權益人購買基礎資產，即原始權益人在專項計劃設立日轉讓給專項計劃的、原始權益人依據租賃合同對承租人所形成的租金請求權和其他權利及其附屬擔保權益。資產服務機構則根據《服務協議》的約定，負責基礎資產對應的應收租金的回收和催收，以及違約資產處置等基礎資產管理工作。監管銀行根據《監管協議》的約定，在回收款轉付日依照資產服務機構的指令將基礎資產產生的現金劃入專項計劃賬戶，由托管銀行根據《托管協議》對專項計劃資產進行托管。當計劃管理人根據《計劃說明書》向托管銀行發出分配指令時，托管銀行根據分配指令，將相應資金劃撥至登記托管機構的指定賬戶用于支付資產支持證券本金和預期收益。
(二)專項計劃信用增級措施。
為了增強證券化產品的流動性與安全性，在降低發行成本的同時促進相關產品的銷售，大部分資產支持專項計劃會采用信用增級措施。其手段有很多種，主要可以分為內部信用增級和外部信用增級。內部信用增級主要由資產證券化交易結構的自身設計來完成，外部信用增級主要由第三方提供信用支持。具體到本專項計劃中，兩種信用增級措施均有采用。
首先是內部信用增級，該計劃主要有以下幾個安排：超額抵押機制，基礎資產對應的應收租金余額為80119.98 萬元，優先級資產支持證券的預計發行規模為70000 萬元;優先/ 次級分層機制，優先級資產支持證券總規模70000 萬元，次級資產支持證券2000 萬元，次級資產支持證券由原始權益人認購;原始權益人差額支付安排，原始權益人對專項計劃賬戶內可供分配的資金不足以償付完畢當期優先級資產支持證券的本息的差額部分承擔補足義務;原始權益人贖回機制，當有基礎資產不符合資產保證時，原始權益人應以自有資金贖回不合格基礎資產。其次是外部信用增級措施，即擔保機構擔保安排。若差額支付承諾人無法按照約定在差額支付承諾人劃款日進行補足，則計劃管理人在啟動擔保日向擔保機構發出履行擔保義務的通知，擔保機構根據《擔保函》履行擔保責任。
三、基礎資產的合規性判斷
根據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》的相關規定，基礎資產，是指符合法律法規規定，權屬明確，可以產生獨立、可預測的現金流且可特定化的財產權利或者財產;基礎資產可以是企業應收款、租賃債權、信貸資產、信托受益權等財產權利，基礎設施、商業物業等不動產財產或不動產收益權，以及中國證監會認可的其他財產或財產權利;基礎資產可以是單項財產權利或者財產，也可以是多項財產權利或者財產構成的資產組合。
上述案例中，專項計劃的基礎資產為原始權益人對11 位承租人的11 份售后回租合同享有的2015 年2 月1 日至2018 年1 月31 日的租金收益權和其他權利及其附屬擔保權益。由于租賃協議規定了承租人必須履行償還應收租金的義務并承擔與租賃資產相關的經營費用及損失賠償，而租賃協議因其強制約束性使未來現金流的穩定性得到了保證，此外，因為租賃項目分期支付既定金額的租金，這就使得未來現金流具有可預測性。因此，租金收益權和其他權利及附屬擔保權益屬于可以產生獨立、可預測的現金流且可特定化的租賃債權組合，具備基礎資產的基本特征。下面就實務中如何判別基礎資產是否合規展開分析。
(一)基礎資產的真實、合法、有效及可轉讓性。
因融資租賃業務的特性，一般而言，很少以融資租賃關系當中的實物作為資產證券化的基礎資產，大多以債券與收益權為主。正因為如此，基礎資產的真實、合法、有效，除了與售后回租合同、擔保合同、抵押合同的規范與有效密不可分外，也與債務人以及權益人身份的合規性相關。
具體到實際操作中，首先應該核查承租人及原始權益人：是否為依據中國法律法規在中國境內設立且合法存續的企業法人、機關法人、事業單位法人或其他組織;是否存在以下情形：重大資產轉讓、申請停業整頓、申請解散、申請破產、停產、歇業、注銷登記、被吊銷營業執照、涉及重大訴訟或仲裁;是否已取得從事融資租賃業務的許可授權，是否符合融資租賃相關法律法規對于融資租賃公司主體資格的強制性規范。
其次，需進一步核查基礎資產對應的《融資租賃售后回租合同》及相應的擔保、抵押合同：
形式及內容的規范性，包括但不限于是否具備合同的基本條款，是否基于雙方真實意思簽署，履約雙方是否均已取得簽署該協議的批準與授權，簽章是否完整，條款內容是否違反融資租賃相關法律法規的強制性規范;履行的真實性，包括但不限于相關租賃物是否均已起租、到期租金是否均已足額支付;關于債權轉讓有無特殊規定，是否需取得承租人的書面同意，方可轉讓基礎資產;承租人在合同項下是否享有任何主張扣減或減免應付款項的權利。
同時應當穿透核查基礎資產對應的租賃物的權利歸屬及其負擔情況，原始權益人是否已取得租賃物完整的所有權并辦理所有權的登記公示手續(如需)，租賃物是否已設置任何抵押、質押等權利負擔，是否存在所有權爭議或被司法機關查封、扣押的情形。對于融資租賃項目，可通過中國人民銀行征信中心建立的融資租賃登記公示系統查詢融資租賃業務的出租人信息、承租人信息、租賃合同號碼、租金總額及主要租賃財產。
(二)基礎資產是否屬于負面清單的范疇。
資產證券化業務基礎資產實行負面清單管理，基礎資產應當符合《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等相關法規的規定，且不屬于負面清單范疇。因此在實際操作過程中，應根據中國證券投資基金業協會在基金業協會網站及時公開負面清單，逐條核查基礎資產是否屬于負面清單的范疇。根據現行有效的《資產證券化業務基礎資產負面清單指引》，主要從以下三個方面進行核查：
其一，核查基礎資產(債權)的債務人。通過核查債務人是否屬于依據中國法律法規在中國境內設立且合法存續的有限責任公司、股份公司、合伙企業等企業法人，排除確認其是否屬于地方政府及其部門和機構等，若屬于，應進一步核查是否存在PPP 項目;通過核查債務人的股東及股權結構，是否根據國務院相關文件規定，由地方政府及其部門和機構等通過財政撥款或注入土地、股權等資產設立，判斷間接債務人是否為地方政府;通過核查是否承擔政府投資項目融資功能，判斷是否屬于地方融資平臺。
其二，核查基礎資產(債權)對應的標的物。是否屬于：礦產資源、土地、因空置等原因不能產生穩定現金流的不動產、待開發或在建占比超過10%的基礎設施、商業物業、居民住宅等不動產。當地政府證明已列入國家保障房計劃并已開工建設的項目除外。
其三，核查基礎資產是否屬于不能直接產生現金流、僅依托處置資產才能產生現金流的基礎資產。如提單、倉單、產權證書等具有物權屬性的權利憑證;核查基礎資產從法律界定及業務形態是否屬于不同類型且缺乏相關性的資產組合，如基礎資產中包含企業應收賬款、高速公路收費權等兩種或兩種以上不同類型資產。
若基礎資產為信托計劃受益權，還需核查信托計劃的最終投資標的不屬于負面清單的范疇。若資產組合中存在部分資產不屬于負面清單范疇，則不應入池，同時可以在《標準條款》的合格標準中增加負面清單的相關條款作為基礎資產的遴選標準。
四、基礎資產風險隔離的手段及實施效果
基礎資產的風險隔離，核心在于基礎資產的轉移必須構成法律上的真實出售，原始權益人將合法擁有的基礎資產有效轉移給SPV 后，該資產的信用風險即與原始權益人的破產風險相隔離，即使原始權益人破產，基礎資產也不屬于破產財產。原始權益人采債權讓與的方式，將基礎資產轉移給SPV。鑒于我國現行的法律制度體系未賦予SPV 獨立的主體資格，由設立SPV 的計劃管理人與原始權益人簽署相關資產買賣協議。根據《資產買賣協議》的約定，在專項計劃設立之日，原始權益人將自基準日(含該日)起至基礎資產到期日(含該日)基礎資產的全部所有權和相關權益均轉讓給計劃管理人。原始權益人將其合法擁有的、債權性的基礎資產轉移給代表專項計劃的計劃管理人，與此有關的權利、收益及風險亦將屆時同時全部轉移。
(一)移轉后基礎資產的權屬情況
1. 基礎資產歸屬于資產證券持有人。《證券公司客戶資產管理業務管理辦法》第十一條規定，證券公司為客戶辦理特定目的的專項資產管理業務屬于客戶資產管理業務。《證券公司監督管理條例》第四十五條和第四十九條規定，證券資產管理業務所產生的收益由客戶享有，損失由客戶承擔，證券公司可以按照約定收取管理費用，證券資產管理客戶的委托資產屬于客戶。《標準條款》約定，計劃管理人接受認購人的委托設立專項計劃，將認購資金用于購買基礎資產，并以該等基礎資產及其管理、運用和處分形成的屬于專項計劃的全部資產和收益，按專項計劃文件的約定向資產支持證券持有人支付。根據前述法律法規的規定及《標準條款》的約定，計劃管理人與認購人為委托關系，計劃管理人接受認購人的委托，使用認購資金購買基礎資產，設立專項計劃是開展資產管理業務的一種方式，基礎資產的所有權歸屬于委托人。
2. 資產支持專項計劃的設立使基礎資產具有獨立性。《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》第四條規定，資產支持專項計劃，是指證券公司、基金管理公司子公司為開展資產證券化業務專門設立的稱特殊目的載體。《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》第五條規定，因專項計劃資產的管理、運用、處分或者其他情形而取得的財產，歸入專項計劃資產。因處理專項計劃事務所支出的費用、對第三人所負債務，以專項計劃資產承擔。專項計劃資產獨立于原始權益人、管理人、托管人及其他業務參與人的固有財產。根據張國平教授所著《論我國資產證券化中的特殊目的載體》一文，通常的學術定義及美國、韓國、中國臺灣等國家和地區的法律規則表明，特殊目的載體(SPV)必須有法律人格，但在我國現行法制下難以實現。因此在現行法制下理解上述法律法規，可以先將是否應具備法律人格擱置，以資金池的概念類比資產支持專項計劃，基礎資產按照協議的約定，在條件生效后入池，獨立于原始權益人、管理人、托管人及其他業務參與人的固有財產，進而實現風險隔離。
(二)移轉后風險隔離的實施效果。
根據《合同法》第一百四十二條對買賣合同風險轉移之規定，基礎資產及其收益與原始權益人的財產進行了有效的隔離。根據《標準條款》及相關協議，在專項計劃存續且發生權利完善事件前，租賃物件所有權仍歸原始權益人所有。在此情形下，若原始權益人發生破產，則按照《破產法》第三十條的規定，租賃物件將被作為原始權益人的財產被認定為債務人財產，并在原始權益人被人民法院宣告破產后成為原始權益人的破產財產。為降低如上風險，專項計劃中設置了權利完善事件，并作出相應安排。根據《資產買賣協議》的約定，若在專項計劃存續期間內，原始權益人發生喪失清償能力事件，原始權益人應當在事件發生后的5 個工作日內應采取如下措施完善計劃管理人所取得的權利：將基礎資產對應的租賃物件的所有權份額轉讓給計劃管理人，并于30 個工作日內辦理完畢共有所有權登記(如需);向承租人、租賃物件回購承諾方、擔保人、保險人發出權利完善通知，將基礎資產所對應的租賃物件權屬部分轉讓的情況通知前述各方，并協助買方辦理必要的權利變更手續(如需)。如上安排將進一步加強基礎資產與原始權益人之間風險隔離的有效性。
五、結語
租賃資產證券化作為一種新的融資模式，在便利中小企業融資，引導社會資金進入實體經濟同時，也為融資租賃公司實現資產出表提供了特殊的交易安排。而資產出表可調整融資租賃公司債務結構，進而充分利用杠桿倍數擴大業務規模。此外，隨著2014 年證監會、銀監會相繼推出資產證券化的備案制，專項計劃的設計與債券的發行成本逐步降低，因此，融資租賃資產證券化前景較為廣闊。
一、問題提出
2011年兩會期間，利用保險資金支持全國保障性住房建設，成為保險業代表委員的熱議話題。截至2011年2月底，我國的保險行業資產總額已經達到5.2萬億，巨額的保險資產要求更加寬廣的投資渠道。然而，我國保障性住房且存在巨額資金缺口，公共財政壓力巨大。根據我國城鎮中等偏低收入家庭的規模預估，目前保障性住房的實際供求缺口還有4000萬套左右。當前保障性住房建設的資金來源，一是中央財政補助，二是地方各級政府的資金投入。
按照中國城鎮中等偏低收入家庭的規模預估，目前保障性住房的實際供求缺口還有4000萬套左右。國務院計劃在2011年建設1000萬套保障性住房，相比2010年增長72.4%，達到全國房地產投資規模的20%，資金缺口將達到1.3萬億元。如何建立保險資金支持保障性住房建設長效機制，發揮保險業社會管理功能?其理論基礎又是什么?保險資金投資保障性住房建設的模式是什么?這些已成為當前亟待解決的基礎問題。
二、保險資金參與保障性住房建設的資源配置理論
在資源配置過程中，政府與市場之間的關系一直都是經濟學界討論的焦點。調整政府與市場之間的關系，尋求二者之間的平衡點，已經成為當代經濟發展的關鍵所在。從制度經濟學視角看，“市場”和“政府”都是配置資源的一種制度安排。不論何種制度安排，其高效運行的基礎都是需要一個與之相容的制度結構，否則會出現效率損失，產生制度不協調成本，即“失靈”了。當存在公共產品、不完全競爭和外部性時，由于微觀主體的有限理性和機會主義傾向會造成市場失靈，市場機制在某些方面難以起到配置資源的作用，需要政府干預，因為此時政府配置資源成本更低和效率更高。但這并不意味著，凡是(準)公共產品，只要是政府來配置資源，效率就一定會高(錢振偉，2011)①。政府在配置公共產品資源也不是萬能的，政府不可能在所有公共產品資源配置領域都起高效作用。在某些公共產品領域，政府對資源配置也可能不是最有效的和成本最低的。哈耶克(1960，1963)論述了政府干預的“可為和不可為”的原則，“不可為”指國家強制力作用不可逾越基于私人產權為基礎界定的私域;“可為”指政府通過適宜的法律和經濟政策，為市場競爭創造良好的條件和框架。當然政府干預經濟并非完全因為市場失靈，政府干預和市場調節不完全是替代關系。政府在經濟中的角色豈止是干預，而且它自身也是市場經濟體制中的一員，參與經濟活動，其活動成為市場經濟體制中不可缺少的一個組成部分(曾康霖，2007)。
保障性住房屬于一種準公共產品，存在市場配置保障性住房資源失靈的一面，但并不意味著一切保障性住房資源都由政府配置，其資源配置效率就一定會高，也可能由于信息不足、、政府政策的頻繁變化、缺乏市場激勵、缺乏競爭、缺乏降低保障性住房成本的激勵導向等內在缺陷，政府也會失靈。隨著我國保障性住房制度推進，保障性住房服務對象急劇增長，2011年全國將建設1000萬套保障性住房，資金缺口達到1.3萬億元，公共財政將面臨極大挑戰，這也是政府配置保障性住房資源失靈的一種表象。通過BOT②的“政府招投標”形式，即政府購買服務的方式是克服保障性住房“政府失靈”和“市場失靈”的一種選擇。在這種情況下，可以把政府通過BOT的政府購買服務看作是介于政府直接提供服務和完全私有化兩個極端之間的一種折衷方式，被認為既可以克服政府直接提供服務所存在的缺陷，又可以克服保障性住房公這共產品供給市場失靈的一個有效而可行的方法;即政府繼續保留其福利投資主體和制定福利政策角色，提供制度產品，以克服市場失靈，但將營辦服務的責任通過合同形式交給獨立的營辦機構，這些機構可以是營利性的組織、非營利性組織等，以有效降低服務成本、增加資金渠道、提高服務質量和克服官僚現象，以克服政府失靈。通過這種方式使政府與私營或其他組織形成一種合作關系，引導更多社會資源配置向保障性住房領域傾斜，形成公共部門和私人部門共同承擔保障性住房責任的良好局面，提高保障性住房供給效率。只有明確了政府與市場各自在保障性住房領域中的角色與定位，使政府和市場這兩種資源配置機制揚長避短相互補充和相互促進，才能實現保障性住房資源有效配置。
另一方面，保障性住房的市場化和社會化有助于緩解公眾日益增長的服務需求與政府壟斷服務供給不足的深層次矛盾，提高保障性住房服務的供給效率，滿足公民對保障性住房服務的需求。在這一過程中，政府從保障性住房產品和服務供給的壟斷者轉變為利益調解者、激勵者，是“舵手”和“裁判”，而不是“劃槳”和“球員”，是授權而不是提供具體服務。政府必須與非政府組織、私人部門、公眾一起來共同治理，推進保障性住房服務的市場化和社會化，讓服務對象自己選擇公共服務，提高服務對象的滿意度和保障性住房的資源配置效率。
三、保險資金參與保障性住房建設面臨的挑戰
保險公司(尤指壽險公司)承擔的多為長達幾十年的長期負債，但由于我國保險資金的投資渠道受到較嚴格的限制以及投資市場長期投資產品匱乏等原因，保險公司負債的久期遠大于資產的久期，導致許多公司面臨比較嚴重的資產負債不匹配風險，保險公司的經營穩定性受到嚴重威脅。從國際慣例上來看，保險資金投資的多元化已是趨勢，包括不動產等投資在保險資金運用中都占有很大的比重。從中國保監會2010年9月份《保險資金投資不動產暫行辦法》以來，由于受制于宏觀環境的影響，一直沒有保險企業實質的不動產投資行為。直到近日才由太平洋資產管理公司發起設立“太平洋－上海公共租賃房項目債權投資計劃”，成為自《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺之后第一單不動產債權投資計劃，開始了保險資金涉足保障性住房的實踐。保險資金投資保障性住房有十分重要的社會意義，而且從長遠角度來看，這種實踐對于拓展保險資金的運用渠道、實現保險資金的有效配置、合理匹配保險公司的資產負債方面有十分積極的影響。但是要想建立保險資金投資保障性住房長效機制，還面臨一些挑戰，主要有以下幾點:
1.保障性住房屬于準公共品，具有很強外部性，完全由市場配置保障性住房資源肯定會失靈。保障性住房的收益率較低，難以實現保險資產保值增值的目的。從國際經驗來看，保障性住房的投資收益率不高，一般難以滿足保險資金的投資回報要求。因此，盡管從投資期限來看，可以滿足保險企業資產負債匹配的需要;但是從投資收益率來看，較低的收益率對于保險公司實現資產負債匹配和保險公司資產的保值增值來說，保險資金進入保障性住房領域是一個很大挑戰。
2.缺乏必要的具體實施規定指導保險資金合理運用于保障房建設。從監管層面來看，盡管中國保監會已經出臺了《保險資金投資不動產暫行辦法》，放開了保險資金參與保障房建設的閘門。但是，從具體實施來看，對于保險資金進入保障房建設的準入規則以及諸如征地的用途、投資的比例等具體模式缺乏必要的實施細則和管理規定，使得保險資金遲遲難以進入保障房建設(劉欣琦，2011)。
3.保險資金參與保障性住房建設還缺乏必要的投資路徑和模式。作為準公共品的基礎設施，保障性住房完全不同于普通商品房的開發。與普通商品房開發周期短、利潤率高的特點正相反，保障性住房的建設運營期長，而且回報率較低。這就需要建立一種有效的投資機制和投資模式，使得市場參與者(尤其是長期投資者，如壽險公司)更加便利更加有效地參與保障性住房建設，以緩解地方政府的財政壓力，降低了入住民眾的生活支出壓力，從而進一步體現了保險資金“取之于民，用之于民”的精神。
四、構建保險資金參與保障性住房建設的長效機制要構建我國保險資金參與保障性住房建設的長效機制，要處理好以下三個方面的問題。
(一)要處理好保險資金進入保障性住房中市場和政府之間關系
保障性住房雖然屬于準公共品，需要政府主導保障性住房資源配置，但并不意味保障性住房完全由政府承擔，也應該發揮市場在保障性住房資源配置中的積極作用，尤其是吸引作為市場主體的保險公司積極進入和參與保障性住房資源配置。具體如下:一是，通過政府(尤指地方政府)積極干預，通過優惠政策引導和鼓勵保險資金參與保障性住房建設。對保險資產投資保障性住房建設實行優惠的土地和稅收政策，可以間接提高保險資金的投資收益率，適當滿足保險資金保值增值的目的，同時也可以提高保險企業參與保障性住房建設的積極性，引入大量保險資金參與其中，可以減少政府的保障性住房的財政壓力。二是，保險企業設立投資保障性住房建設的專項基金，按照“政府主導、商業化運作、協同發展”的原則，建立高效率、低成本、高透明度的運作機制，與政府共同推進保障性安居工程的建設與發展。三是，各保險公司應該建立和完善自身資產的管理體制，建立保障性住房建設專項基金和相應的資金管理措施，實行專項資金管理制度，合理分配和運作資金，完善市場配置保障性資源機制，實現保險資產負債匹配的目標和保險資產保值增值的目的。
(二)建立起良好的制度環境，尤其是保險資金投資保障性住房監管的政策環境
一項制度要有效率，必須要有一個協調的制定環境，需要相應的配套措施，特別是相應的監管制度，否則會產生制度協調成本，增加保險資金參與保障性住房建設的交易成本。基于保障性住房的公益性、長期性、穩定性等特點，建議保險監管機構將保險資金參與保障性住房建設劃歸基礎設施建設類的投資，按債權級別分類，允許保險資金通過基金、股權、債權等多種方式投資，支持保障性住房建設。同時，保監會、證監會、城鄉建設部門、審計部門、財政部門等各相關監管部門之間應該加強相互協調與合作，盡快完善各項相關政策和管理規定，為保險資金參與保障房建設提供相應的政策和行政指導，規范保險資金的運作。保險資金進入保障房建設，必須承擔一定的社會責任，不能過于追求利潤，但對于保險資金的運營，也要尋求一個完整的模式，否則會帶來很大風險。對于保障性住房質量的檢驗、資金如何投入、資金進入后周期有多長、財務如何平衡、租金如何繳納、若無穩定的回報該怎樣處理等問題，需要多部門之間的相互合作，共同出臺相應的實施和監管細則，實現保險資金運用效用的最大化。
(三)探索建立保險資金投資保障性住房的BOT模式
保險公司投資建設保障性住房的BOT模式可大致分為以下四個步驟:
1.確立投資項目。針對各地政府對保障性住房建設的實際需求和發展規劃，保險公司可依據當地經濟發展條件、社會環境、保障性住房擬建規模、技術實施方案、政府財政支出和補貼水平等要素進行綜合考慮，編寫《可行性研究報告》等文件，初步選定那些能夠保證期望投資收益率且風險較低的項目作為投資對象。同時，保險公司應積極開展項目推廣和營銷，傳播以BOT模式建設保障性住房的理念③，促進地方政府在保障性住房開發領域實行體制機制改革，探索充分利用保險資金發展保障性住房的途徑。
2.參與保障性住房項目招投標。地方政府正式立項采用BOT模式建設保障性住房后，成立招標委員會和招標辦公室，研究項目技術問題，如保障性住房的經營期限和租金水平等;并準備投標者資格預審文件，編寫招標文件，向社會進行公開招標。保險公司依據政府文件的投標資格和要求，必要時可與具備民用建筑開發資質的房地產公司組成投標聯合體，通過資格預審后實地考察項目，并與地方政府進行溝通協調。在實地考察和深入研究招標文件的基礎上，保險公司編寫投標書，投標書中應明確所投資建設保障性住房的居住規格、質量水平、每平米的預計租金水平、融資來源和結構、建設進度安排、竣工日期、運營期限、運營維護費用、價格調整公式或調整原則、投資回報預測、風險分析與分配、不可抗力事件的規定等重要事項，并在截止日前遞交標書參與評標。
3.成立項目公司和融資。保險公司中標后，與地方政府就保障性住房租金水平、經營期限等重點問題進行合同談判。地方政府一般按中標順序與各個投標者談判，從中選擇出對自己最有利的投標方案和合作方。此時保險公司既要發揮保險資金長期投資的顯著優勢，保證保障性住房建設資金的充裕供應，又要維護自己的預期收益水平，避免與某些投標者發生超低價的惡性競爭(洪明，2010)。保險公司在與政府取得合理談判結果后，正式組建開發保障性住房的項目公司，并與建筑承包商、運營維護承包商簽訂相關合同，最后與政府正式簽署特許權協議。保險公司自身作為項目公司的出資方，可充分利用自身的資金低成本優勢，合理運用杠桿比例，按照工程建設進度和運營計劃安排好相應的資金供給，以最低資金綜合成本的原則設計出保障性住房項目的融資結構與資金結構。
一、工作情況
作為公司業務經營的主要負責部門，需要對公司全年的經營任務目標負責。這一年，在公司領導帶領下，在部門同事的共同努力下圓滿完成了公司年初下達的經營目標，具體情況如下。
（一）資產租賃工作
1.委托集團公司選聘的四川衡立泰資產評估事務所有限公司對2020年租約期滿的資產、陜西街130號蓉城飯店資產租賃價值進行了評估，出具了資產評估報告，并按照集團公司要求完成了相關備案工作。
2.對武侯祠大街46號到期資產、陜西街130號蓉城飯店臨街鋪面進行了續租、公開招租，確保租金無縫銜接。
3.按公司要求，積極推進陜西街130號茶坊、陜西會館、臨街鋪面房屋收回工作，在房屋收回后對陜西會館項目持續開展租賃、聯營招商工作，先后與百余家各類業態公司、個人進行聯系，接待60余次商家現場踏勘，與其中天府興蓉、成都市博物館、文脈多奇等就聯營進行了深度商談，再此基礎上已制定公開招租方案并報集團公司審批。下一步，待最終經營方式確定后實施。
4.疫情期間，持續每日通過短信、微信、電話、網絡等多種方式，跟進了解承租人情況，提醒承租人做好疫情防控工作。承租人復工后，第一時間到現場對承租人的復工復產現狀及訴求進行了解、收集。在成都市政府出臺關于房租減免的政策后，及時向各承租人進行了宣貫，按要求組織實施了租金減免工作，并分別與各承租人簽定了《房屋租賃合同》補充協議，將租金減免措辭落實到各實際承租人，確保不出現退租情況發生，盡力穩定公司經營收入。
5.每月按時收取子公司經營性資產經營報表，整理、統計、更新公司本部經營性資產經營收入數據。對蓉城公司各類經營性報表相關數據進行整理，按照集團公司相關部門要求進行對接溝通后填報。
6.在疫情發生的情況下，積極對接各承租單位，調整了收款策略，并根據房屋租賃合同約定對經營性資產租金進行及時催繳，截至目前無租金拖欠，確保公司經營性資產收入全部到賬。截至目前，已基本完成2020年全年租賃收入任務2875萬元。
7.積極與各經營性資產承租人進行了日常溝通，了解其經營情況，收集了承租人部分經營數據，避免承租人因經營問題出現欠租、退租問題時的應對不足。
8.通過反復溝通協調，分別完成與解放路二段237號附1號公房管理單位成都康榮物業有限公司宏吉分公司就《公有非住宅合同》的簽訂工作，租期1年，租金維持原執行標準不變；與武侯祠大街46號公房管理單位漿洗街房管所就《公有非住宅合同》的簽訂工作，租期1年，租金維持原執行標準不變；與西南皮革城25棟29號公房管理單位成都康榮物業有限公司望嘉分公司未能就新合同進行簽訂，在提交旅館公司變更為文旅蓉城公司相關資料后，對方表示不能滿足合同簽訂要求，必須以旅館公司紅巖旅館名義開戶并且移交拆遷安置協議原件才能簽訂，目前暫擱置，公房租金未支付。
9.按公司要求，協助燈會辦公室對琴臺路房屋進行招商，先后在多家網絡房屋平臺進行招租信息，并介紹多家客戶對房屋進行了現場踏勘，與意向較大商戶四川商投據商務條件進行了反復溝通，最終為能達成一致。目前，燈辦正推進房屋租賃價值評估報告備案工作。
10.完成2020年資產租賃相關資料的整理、裝訂、存檔工作。
（二）資產權證辦理工作
金牛區解放路二段237號附1號房屋資產按照成都市不動產登記中心遺留辦歷史遺留問題處置流程，先后全力推進了土地地籍調查、房屋實測面積測繪、消防驗收、人防、報建費用繳納審批等前置審批工作。目前，正按照市住建局要求，協調康榮物業宏吉分公司查找報建費繳納憑證，其他審批手續等待實測面積測繪最后審批完成后受理。
（三）資產維修、處置工作
1.皮革城房屋屋面防水維修
根據西南皮革城承租人房屋屋面漏水情況反映，委托第三方專業公司對西南皮革城28棟22號至26號房屋屋面進行了防水維修。
2.武侯祠、高升橋房屋協調報修
協調武侯祠大街46號附2、附3號特產店、高升橋東路19號附26號房屋承租人就房屋漏水問題與漿洗街房管所進行了報修，武侯祠房屋將后續進行統一維修，高升橋房屋已進行了現場踏勘。
（四）非經營性住宅工作
1.逐一與公司46戶非經營性住宅職工進行電話聯系，催繳職工住宅租金，目前已收到31戶職工租金，剩余15戶近期繳納。
2.旅館公司原職工劉方健位于成都市金牛區任家灣街32號1棟2單元5樓4號（建筑面積49.35平方米）職工住房和水產公司職工高德培位于成都市金牛區白馬寺街11號2棟1單元2樓4號（建筑面積40.22平方米）職工住房向公司申請按相關政策購買余下的58.75％房屋產權。部門多次與市住建局住房保障處進行政策咨詢，核實完成首次房改的職工住房，在職工提出申請后，房改單位應無條件進行剩余產權的轉讓，目前已完成相關資料收集和內部決策，下一步將報集團公司審批。
（五）33處市級資產劃轉工作
根據成都市人民政府常務會關于市級行政事業單位閑置低效房產盤活工作的總體部署，按照市機關事務管理局和集團公司要求，積極推進市級行政事業單位33處房屋資產劃轉工作。截止目前，已完成32處房屋資產實物移交，已辦理16處房屋資產不動產權證，剩余房屋資產正在推進過戶核稅及轉移登記工作。目前，正按照集團公司分管領導要求對已編制的利用方案進行調整、完善。
（六）低效無效資產盤活工作
1.文興公司龍池項目
2020年，在資管公司正式代管文興公司后，多次與都江堰市政府、興市公司就龍池項目盤活事宜進行了對接。目前，興市公司正著力推進與普羅公司就龍池景區運營及超七星酒店打造項目持續進行商談，雙方基本就合作方案達成一致，資管公司將擇機引入龍池項目參與其中，尋找項目轉讓或整體股權轉讓給普羅公司的可能途徑。同時，積極尋找龍池項目房屋租賃的可能性，先后招攬經營民宿、康養、醫療等公司到房屋現場進行了踏勘，并與都江堰規自局就權證辦理進行了溝通，已確認龍池項目土地于2019年完成報征，但土地用途為安置房。目前，正與興市公司溝通項目回購以外方式解決土地及權證的辦理問題。
2.金馬湖公司股權轉讓項目
2020年，在接手集團公司投資部前期工作基礎上與溫江九聯投資公司進行了多次溝通，并對金馬湖馬術公園項目及周邊進行了實地踏勘，掌握了基本情況。通過內部研討，編制了關于金馬湖公司股權轉讓工作的專題報告。目前，已與溫江九聯投資公司就股權轉讓價格進行了溝通，提出了轉讓價格，對方暫未回復。
（七）內控體系建設工作
按照集團公司全面開展內控體系建設的工作部署和公司領導要求，結合各部門工作實際內容，組織、協調公司各部門通過整理歸納各部門的制度流程與實施細則，完成了財務管理中心、人力資源中心、綜合管理中心、經營管理部、安辦、物業管理、紀檢7個板塊共63項制度的建立，完成了財務、人力、采購、資產管理、合同協議、紀檢與“三公”經費11個重點業務33條內部控制流程，在編制內控體系的過程中加強對各項管理制度的“立、改、廢”工作，完善內控體系建設內容，提升了綜合管理能力。后續將堅持不斷加強業務控制、制度梳理和缺陷查找、制度指導與執行等方面工作，確保各項制度落地落實。
（八）公司戰略規劃編制工作
按照集團公司要求，經公司內部討論、研究后，以“大資管+金融”為戰略方向編制了資管公司2020年至2024年的戰略規劃，并報集團公司。
（九）安全工作
按照公司安辦要求，開展公司經營性資產安全管理工作，傳達、宣貫上級相關安全文件，在重大節假日、汛期、11.9消防安全日等重要節點進行了安全檢查，并要求各承租單位做好安全工作。2020年經營性資產未出現安全生產事故。
（十）投資業務拓展工作
積極探索公司投資業務拓展路徑，主動與融通地產四川公司、成都公交集團、廈門文脈多奇、錦融投控、華融資產等公司對接，就房屋、土地、股權、債權等合作進行了溝通，對融通地產四川公司彭州葛仙山地塊、成都公家集團五桂橋、萬家灣房屋、華融資產蜀華街車位等進行了現場踏勘并編制了調研報告。后續資管公司將繼續加大市場資源挖掘力度，拓展投資業務。
（十一）蓉城飯店資產劃轉工作
按照公司組織架構調整要求，會同財務部推進蓉城飯店資產無償劃轉至蓉城公司相關工作，通過與稅務及不動產中心的反復協調，合理規避了大部分稅費并完成資產的轉移登記。
關鍵詞：商業銀行 稅收籌劃 籌劃技術 營業稅 籌劃方案
一、稅務籌劃的定義
稅務籌劃，是以稅收政策為依據，在對企業發展戰略和經營情況全面分析的基礎上，通過對投資、財務和其他經營活動的安排，達到合法降低稅收成本的經濟行為。具體理解有一些幾個方面：
（1）稅務籌劃是一項合法行為，其必須遵守國家的稅收法律、法規。稅務籌劃只能在稅收法律許可的范圍內進行，必須依法對各種納稅方案進行選擇，不能違反稅收法律規定以逃避納稅。
（2）稅務籌劃屬于財務管理的范疇，其實質是一種理財活動。稅務籌劃內涵于企業的整個財務管理過程，企業應運用科學的稅務籌劃方法組織生產經營和管理，努力降低企業的稅收負擔，從綜合角度提高企業的經濟效益。
（3）稅務籌劃必須遵循成本效益原則。只有當稅務籌劃成本小于預期收益時，該項籌劃方案才是合理的、可接受的，企業才能取得稅務籌劃的實施效果，該項稅務籌劃才是科學的、成功的理性籌劃。
（4）稅務籌劃風險與收益并存。同其他財務管理決策一樣，稅務籌劃在給企業帶來節稅利益的同時也蘊含著高風險，風險與收益并存。為保證稅務籌劃的實施績效，企業開展稅務籌劃時必須充分考慮可能存在的稅務籌劃風險，并進行有效的預警與控制。
二、稅務籌劃的主要技術方法
（1）免稅技術：是指在法律允許的范圍內，使納稅人成為免稅人，或使納稅人從事免稅活動，或使征稅對象成為免稅對象而免納稅收的稅務籌劃技術。免稅技術是一種相對簡單的絕對節稅技術，銀行企業應認真分析相關稅收法律規定，在合法、合理的基礎上盡量爭取更多的免稅待遇和更長的免稅期，以獲取更大的節減稅收收益。
（2）減稅技術：是指在稅收法律允許的范圍內，使納稅人減少應納稅收而直接節稅的稅務籌劃技術。與免稅技術一樣，減稅技術屬于絕對節稅技術，銀行企業在實際運用中應盡量爭取獲得減稅待遇，享受更大的減稅優惠和更長的減稅期。
（3）扣除技術：是指在稅收法律允許的范圍內，使扣除額、寬免額、沖抵額等盡量增加而直接節減稅收，或調整各個計稅期的扣除額而相對節稅的稅務籌劃技術。
（4）稅收抵免技術：是指在稅收法律允許的范圍內，使稅收抵免額增加而絕對節稅的稅務籌劃技術。稅收抵免額越大，沖抵應納稅額的數額就越大，應納稅額則越小，從而節稅收益就越大。
（5）延期納稅技術：是指在稅收法律允許的范圍內，使納稅人延期繳納稅收而取得相對收益的稅務籌劃技術。盡管納稅人延期納稅并不能減少絕對納稅總額，但由于貨幣的時間價值相當于企業獲得了一筆無息貸款，可以增加納稅人本期的現金凈流量，使納稅人有更多的資金用于投資和再投資，以獲取更大的、額外的財務收益。
三、銀行營業稅的介紹
（1）基本規定
營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產的行為為課稅對象所征收的一種稅，金融服務屬于營業稅的應稅范圍，內、外資銀行均屬于營業稅的納稅人。
營業額的具體規定為：一般貸款業務、手續費收入以收入全額為營業額；外匯轉貸業務以利息收入與利息支出的差額為營業額；融資租賃業務以向承租者收取的全部價款和價外費用，扣除出租方承擔出租貨物的實際成本為營業額；受托收款業務以全部收入扣除支付給委托方價款后的余額為營業額；金融商品轉讓以賣出價與買入價的差額為營業額。
營業稅的稅率為5％。
（2） 銀行業營業稅優惠政策
人民銀行對金融機構的貸款業務不征收營業稅；金融機構往來業務暫不征收營業稅；對金融機構的出納長款收入不征收營業稅；對地方商業銀行轉貸用于清償農村合作基金會債務的專項貸款利息收入免征營業稅；對信達、華融、長城和東方資產管理公司接收相關國有銀行的不良債權，免征銷售轉讓不動產、無形資產以及利用不動產從事融資業務應繳納的營業稅；對資產公司接受相關國有銀行的不良債權取得的利息收入免征營業稅。
四、具體稅務籌劃方案分析
（1）正確理解應收未收利息的相關規定
稅法規定，金融企業發放貸款（包括自營貸款和委托貸款）后，凡在規定的應收未收利息核算期內發生的應收利息，均應按規定申報繳納營業稅；貸款應收利息自結息之日起，超過應收未收利息核算期限或貸款本金到期（含展期）超過90天后尚未收回的，按照實際收到利息申報繳納營業稅。
例1：某商業銀行于2011年1月1日發放半年期貸款給資金使用人，2011年3月31日結息日如期收到第一期貸款利息，銀行按照相應的利息收入申報營業稅；2011年6月30日未收到歸還的貸款本金和二季度利息，銀行仍然應該按照應收利息金額申報營業稅；2011年9月30日，銀行仍沒有收到二季度利息。
此時，銀行在申報營業稅時，應沖減二季度利息收入，該筆貸款業務應納營業稅的營業額合計僅為第一季度利息。
（2）充分評估客戶信用等級，對高信用客戶采用寬松的貸款限制條款
對貸款業務進行稅務籌劃，一般通過降低貸款利率的方式來達到少繳稅款的目的。但是，稅務籌劃服從公司財務管理目標的原則要求銀行不能單純的為減少營業稅而對所有客戶采用低利率政策，銀行可以充分搜集客戶信息，對經營狀況和信譽良好的客戶采用低利率政策，這樣一方面可以降低營業稅支出，另一方面，可以吸引更多的高信譽客戶,提高銀行業務收入的同時降低銀行的經營風險。
另外，銀行在與企業簽訂借款合同時，通常會通過“補償性余額”等條款來降低銀行自身的金融風險。所謂補償性余額，是指銀行要求借款企業在銀行中保持按貸款限額或實際借用額一定百分比（一般為10％－20％）的最低存款余額。補償性余額的限制通常提高了企業的實際貸款利率，如果銀行可以考慮對部分低風險客戶取消補償性余額的限制，銀行在減少營業稅金額的同時，實際貸款利息也相應的減少，這時貸款企業可以通過其他方式，如介紹關聯企業給該銀行進行利益補償等，實現銀行與貸款企業間的利益平衡。
例2：華宇公司向某商業銀行以7％的利率貸款1000萬元，一年期。應繳納營業稅1000×7％×5％＝3.5萬元，銀行稅后收益1000×7％－3.5＝66.5萬元。如果該商業銀行在對華宇公司進行了充分的市場調查后，發現華宇公司實力雄厚，經營狀況良好，且具有較高的信譽，遂決定對該公司采用優惠利率6％，而華宇公司也因為可以享受優惠利率，介紹其關聯企業與該商業銀行簽訂1000萬元貸款合同，則該銀行就每筆貸款應繳納營業稅為：1000×6％×5％＝3萬元，兩筆貸款業務合計稅后收益為（1000×6％－3）×2＝114萬元。
（3）縮小轉貸業務的利率差
轉貸業務的營業額為利息收入與利息支出的差額，因此提高借款利率與降低貸款利率，可以有效的降低營業額，進而達到少繳營業稅的目的。
例3：2011年7月1日，商業銀行A向國外關聯商業銀行B以3％的利率拆借半年期資金6000萬美元（美元對人民幣的換算比率為1：6.5），轉貸給華宇公司，利率為5％。商業銀行因此而繳納營業稅為：6000×6.5×（5％－3%）×50％×5％＝19.5萬元。如果將商業銀行A向商業銀行B的借款利率提高到3.5％,而向華宇公司貸款利率降低到4.5％，則商業銀行因此而繳納營業稅為：6000×6.5×（4.5％－3.5%）×50％×5％＝9.75萬元，節省應納稅額19.5－9.75＝9.75萬元。而銀行A和華宇公司可以通過簽訂更多的金融服務條款來增加銀行的營業收入，或者通過其他方式進行利益返還。
（4）分別核算一般貸款業務和外匯轉貸業務的營業額，避免“稅收陷阱”一般貸款業務的營業額為貸款利息收入；轉貸業務是將借入的資金貸予他人使用，營業額為貸款利息收入減去借款利息支出后的余額。稅法規定，金融機構應劃分清楚自有資金貸款業務與轉貸業務的營業額，分別計算其應納營業稅額，未分別計算營業額的，一律按一般貸款業務計算營業稅。
例4：2011年1月份某商業銀行一般貸款業務的利息收入為1000萬元，外匯轉貸業務折算為人民幣的利息收入為800萬元，利息支出為600萬元，則該商業銀行應繳納營業稅為（1000＋800－600）×5％＝60萬元。如果該商業銀行沒
有將一般貸款業務和外匯轉貸業務分別核算，則該商業銀行1月份應納營業稅額為（1000＋800）×5％＝90萬元，多繳納稅款30萬元。
（5）融資租賃方式的選擇
融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃，所有權最終可能轉移，也可能不轉移。經中國人民銀行或商務部批準經營融資租賃業務的企業，按照金融保險行業繳納營業稅。納稅人經營融資租賃，以其向承租方收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租方承擔的出租貨物的實際成本后的余額為營業額，并以此為基礎計算繳納營業稅。出租貨物的實際成本，包29括由出租方承擔的貨物購入價、各項稅費以及借款利息等。經營租賃則是指與資產有關的全部風險和報酬沒有發生實質上轉移的業務，其營業稅的計稅依據為向對方收取的全部租金收入，不得抵扣任何成本費用支出，按照服務業稅目繳納營業稅。因此，從營業稅角度考慮，融資租賃優于經營租賃。
例5：2011年1月1日，華宇公司為開發新產品，需引進電子設備一臺，租賃期為4年，設備可使用年限為5年，設備價款為500萬元，某商業銀行有兩種方案選擇：一種是采用經營租賃的方式，租賃價款為550萬元，租賃期滿預計設備殘值為110萬元，則該商業銀行應繳納營業稅為（不考慮貨幣時間價值）550×5％＝27.5萬元，稅后收益為550－500＋110－27.5＝132.5萬元；如果銀行采用融資租賃的方式，租賃價款為650萬元，租賃期滿設備轉讓價款10萬元，則商業銀行A應繳納營業稅為（不考慮貨幣時間價值）（650＋10－500）×5％＝8萬元，稅后收益為650＋10－500－8＝152萬元。
五、總結
關鍵詞：事業單位；會計；工作要點；方法
一、會計的工作要點分析
會計的工作要點包括事業單位會計概念,核算范圍,事業單位會計特點以及收入和支出的確認標準等.實務部分,事業單位會計按要素組織核算內容包括各類帳戶設置和編制會計分錄。由于事業單位按是否實行成本核算劃分為兩大類,因而在核算上,成本核算單位的收入主要依靠國家撥人預算資金并在此基礎上安排支出,而非成本核算事業單位除了一部分撥款收入外大部分來源于創收,并在收入基礎上安排支出,故收入和支出的核算內容不同,設置帳戶不同,確認標準不同,帳務處理也不同。會計要素發生改變,財政會計要素由資產,負債,凈資產,收入,支出和結余構成.將原來“基金”都改為凈資產。會計公式也變為:資產=負債+凈資產收人一文出=結余。“預算收人”和“預算支出”改為“一般預算收人”和“一般預算支出”。新增財政有償資金的核算,增設“財政周轉金放款”,“借出財政周轉金”,“待處理財政周轉金”等帳戶。行政單位會計增設“應繳財政專戶款”和“結轉自籌基建”，前者核算行政單位按規定代收的應上繳財政專戶的預算外資金,后者核算行政單位自籌基建轉存建行的資金。另外在經費支出下設的明細科目“離退休人員費用”改為“社會保障費”。分設“事業收人”,“事業支出”,“經營收人”,“經營支出”。將原“撥入經費”改為“財政補助收人”、設“事業結余”和“經營結余”兩個結余類帳戶，凈資產中將原“留本基金”和“普通基金”改為“事業基金”和“專用基金”,并因此調整相應的核算內容。
企業會計核算項目應實行統一的部門結算，制定結算項目時，由財務科和其它相關的業務科室共同配合，一起編制零基綜合部門核算，并需要將上年度的年底結算余額資金項目納進預算的范圍里，并將預算的項目報告上級財政部門審批，由政府的財政機關部門進行審核，確定。對于預算項目建立專門的數據庫，預算數據庫中包含核算的基本信息數據和項目信息數據，包括事業單位的人員編制、工資、債務債權、事業單位的資產、動產、不動產等，對于結算數據庫的信息收集應準確全面，進行定期的更新，保證預算數據庫中信息的完整。
會計的支出項目包括事業單位人員中的基本支出和項目支出。其中基本支出中有人員的工資支出，福利支出，補助支出，商品支出，服務支出等，支出的額度嚴格按照當年的計劃預算方案執行，項目的支出要遵照財務部門制定的工作重點進行計劃編排。根據項目庫的確定范圍安排項目支出，對于不在計劃內的項目，可以根據情況酌情上報。
事業單位對下級單位的預算項目進行監督管理，卻定下級單位的收支定額以及補助的標準，指導下級單位在會計預算中的計劃按主次順序，進行合理的規劃編制，保證會計預算的正常進行。事業單位對下級單位的預算收支情況做好分析、整理，對于出項的問題及時進行整改，確保預算支出的方案順利進行。
事業單位的資產包括流動資產、固定資產等屬國有資產或集體資產，由政府或集體統一分配處置，統籌使用，按國有資產或集體資產管理規定進行管理，確保國有資產或集體資產保值增值。對于行政事業單位的資產管理嚴格按照財務管理制度進行，建立完備的固定資產明細臺賬，對財務賬目中的資產狀況進行定期的查點，做到賬面情況實際情況相符，對固定資產的處理使用，按照相關的規定程序上報，對于固定資產不明原因的損壞丟失等狀況，要查清原因，確定責任歸屬，根據相關的規定制度執行。行政事業單位對下級的資金賬戶進行月月核對，按照國家的貨幣資金管理制度，不斷健全本單位及下級單位的資金內控制度，對行政事業單位的流動資金管理數額不能超過規定限額，應由銀行結算的項目不能用現金支付。加強對下級單位債務債權制度的明確管理，按照財務債權債務管理的制度對各種債權債務進行分析、調整、處理，減少因債務產生的損失。
二、財務會計中存在的問題
事業單位的會計工作的內容繁雜，要求會計的工作人員要有較高職業素質和責任感。對會計工作中重點問題的處理是會計人員的工作重點。目前會計相關的法律知識不完備，對于會計工作的開展帶來一定的影響。而且部分財務的管理者對財務會計工作沒有足夠的重視，財務監管的體制不健全，財務制度不完善，對現行的財務會計工作有較大的影響。部分會計人員的知識水平、會計工作的能力也不盡人意，容易發生會計賬目混亂，賬目不清楚等都是事業會計工作不可忽視的問題。
三、提高會計工作的幾點建議
加強會計資格考試的認證，對會計的資格考試內容進行完善，加大對考試內容、程序進行規范，保證會計考試的公正、公開、公平性，提高會計考試的權威性。會計工作隨著時代的發展也在不斷的發展變化，采用必要的措施對會計的工作進行提高。加強對會計人員的培養，提高會計人員的業務知識培訓，會計工作能力的培訓，提高會計隊伍的整體水平。對高級會計師的考評工作做到規范化和標準化。完善會計的運行制度和財務管理制度，加大對會計工作的監管，督促會計工作的良性發展。
總之，在會計工作中對會計知識內容的掌握，分析，解決的能力 是會計工作的重點。也是會計人員應具備的素質要求，只有不斷的加強對會計知識的學習，不斷的提高會計工作的業務水平，才能做好會計工作的各項工作。同時加強建立完善的財務監管體制，健全會計的管理體制，以會計的工作規范嚴格要求，加大對會計工作的督促。促進會計工作的發展，推動社會經濟的不斷進步。
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關鍵詞: 匯豐集團私人銀行業務量身定制協同效應
中圖分類號: F831文獻標識碼: A文章編號: 1006-1770(2009)02-018-07
2005-2007年，匯豐集團私人銀行連續被《歐洲貨幣》雜志評為“最佳環球私人銀行”第三名。然而與有著百年歷史的瑞士私人銀行相比，匯豐集團私人銀行的高速成長不過是最近10年的事。國內私人銀行業務的開展尚在起步階段，雖然各大商業銀行均傾注了很高熱情，但由于缺乏訓練有素的專業人才和差異化的產品/服務，中資銀行的私人銀行業務和國際領先銀行相比仍有顯著差距，匯豐的成功經驗對處于探索中的我國商業銀行有積極的借鑒意義。
一、 匯豐集團私人銀行概況
（一）匯豐集團私人銀行的構成及業績
私人銀行業務是匯豐集團的兩大環球業務之一，匯豐集團私人銀行（HSBC Group Private Banking）主要包括匯豐銀行（美國）的私人銀行業務部門、匯豐特林－布克哈特銀行和匯豐私人銀行控股（瑞士）（HSBC Private Banking Holding（Suisse））。匯豐集團私人銀行擁有龐大的全球網絡（圖1），截止2007年年末，已在歐洲、亞太地區、美洲、中東和非洲的42個國家（或地區）設立了93個私人銀行辦事處，是名副其實的全球性私人銀行。
匯豐集團私人銀行業務在最近數年中得到迅速發展，稅前利潤逐年增加（圖2），2007年達到15億美元，相當于2002年的3.7倍；對匯豐集團的利潤貢獻度也在穩步上升，2007年為6.2%，與2002年相比提高了2.2個百分點，與2004年相比提高了2.6個百分點。截止2007年年末，匯豐集團私人銀行管理的客戶資產已接近5000億美元。在《歐洲貨幣》雜志舉辦的私人銀行和財富管理機構評獎中，匯豐集團私人銀行連續三年（2005-2007）被評為“最佳環球私人銀行”第三名。
（二）對匯豐私人銀行控股（瑞士）的財務分析
1999年成立的匯豐私人銀行控股（瑞士）（以下簡稱“私銀控股”）是集團私人銀行業務的主體部分，創造了匯豐集團私人銀行業務80％的利潤，對它近年的財務狀況進行分析有助于揭示匯豐集團私人銀行業務的整體運行和發展狀況。
1.代管資產規模
2001－2007年，私銀控股的代管資產年均增長14.5％（圖3），除2005年因出售旗下部分信托資產而導致代管資產減少外，其余年份都較上年有超過200億美元的增長，2007年末，代管資產規模已接近3000億美元。代管資產的增長一方面源于原有資產的價值增值，另一方面源于新資金流入，代管資產規模的快速提升反映了私銀控股出色的資產管理能力和客戶挖掘能力。
2.收入結構
從收入結構上看，費用收入占總收入的比重基本保持在40％以上，除2001年外，費用收入均高于利息收入（圖4）。這說明私人銀行業務與傳統銀行存貸業務存在顯著差異，私人銀行向客戶提供的是個性化的金融服務，與服務相關的費用收入也就成為私人銀行的主要收入來源。
3.贏利能力
私銀控股具有良好的盈利能力，除2002年外，其平均凈資產收益率均高于匯豐集團的水平（圖5）。其中2005年為20.1％，高出匯豐集團4個百分點；2006年為18.1%，高出匯豐集團2.3個百分點；2007年為19.7%，高出匯豐集團3.4%個百分點。出色的盈利能力使私人銀行業務在總的利潤貢獻度不高的情況下，仍然成為匯豐集團的兩大環球業務之一。
4.經營效率
私銀控股在發展過程中，運行效率穩步提升（表1）。從成本收入比來看，2005以前，私銀控股的成本收入比高于匯豐集團的平均水平，但2005年后，私銀控股在成本控制方面的努力取得了成效，成本收入比有所降低，和集團的平均水平大致持平（圖6）。從人均代管資產來看，2007年接近6000萬美元，是2001年的1.5倍；人均完成收入2007年達到55萬美元，是2001年的1.8倍。這兩項指標的提升反映私銀控股員工素質的提高和規模經濟的效應。
二、 匯豐集團打造國際一流私人銀行的成功經驗
（一） 匯豐經驗之一：收購
收購是匯豐私人銀行業務在最近十年中快速擴張的最主要方式，通過收購，匯豐不僅實現了客戶數量的增加和資產規模的提升，而且吸納了專業人才，擴展了離岸金融服務能力。
1、 對收購事件的簡要描述
從1999年開始，匯豐共進行了5次與私人銀行業務相關大規模收購（表2）。
1999年，匯豐收購了“Republic New York Corporation（RNYC）” 和“Safra Republic Holdings（SRH）”，邁出了成為全球性私人銀行的重要一步。匯豐通過收購達到了以下戰略目的：①使匯豐私人銀行業務規模翻了一倍，國際私人銀行客戶達到55000人，代管資產規模達到1200億美元。②擴展了匯豐在美國的個人金融和商業銀行業務，使匯豐在紐約州的網點達到455個，服務于200萬客戶。③提升了匯豐在全球市場上的國債和外匯交易能力。
2000年，匯豐收購了法國商業信貸銀行（Crédit Commercial de France ,CCF），私人銀行業務進一步向歐元區擴張。CCF在法國擁有650個網點，居全法第八位，收購將給匯豐帶來100萬客戶；在財富管理業務領域，CCF也占有較大市場份額，其為法國富裕人士管理的資產達540億美元。
2002年，匯豐收購了安達信高凈值私人客戶稅收服務團隊（Arthur Andersen’s HNWI Private Client tax team，APCTT），該團隊包括前安達信的25個合伙人及180名員工。這些員工有多年的財富管理從業經驗及廣泛的社會關系，匯豐以此為人員基礎在弗吉尼亞增設了私人銀行辦事處，以擴展其在華盛頓地區的業務。
2004年，匯豐收購了百慕大銀行（Bank of Bermuda），百慕大銀行在信托、托管及資產管理等業務領域具有優勢，其網絡覆蓋了百慕大群島、開曼群島及庫克群島等離岸金融中心。對百慕大銀行的收購不僅使匯豐獲得了5000名富豪客戶，而且極大提高了匯豐私人銀行提供離岸金融服務的能力。
2006年，匯豐收購了巴拿馬最大的銀行“Grupo Banistmo”。Grupo Banistmo在中美洲分支機構眾多，這次收購使匯豐在中美洲6國――哥倫比亞、哥斯達黎加、薩爾瓦多、洪都拉斯、尼加拉瓜和巴拿馬擁有了220個分支機構，為其擴展了中南美洲的私人銀行業務創造了良好條件。
2、匯豐收購的特點：
①順應行業潮流
私人銀行業的參與者眾多，機構類型廣泛，包括純粹的私人銀行、全能銀行、投資銀行、信托機構、家庭辦公室以及其它顧問/金融服務機構。分散化是私人銀行業的顯著特點，2006年全球最大的十家私人銀行的市場份額之和僅13.3％（表3）。分散化帶來的競爭壓力使并購近年來成為一種行業潮流，畢馬威2006年對全球147家私人銀行及財富管理機構的調查顯示，2005年共發生私人銀行并購交易258宗，比2004年增加了116宗，平均交易規模1.03億美元。89％的受訪者表示正在積極尋找收購目標或者在時機合適時考慮收購。
②收購與匯豐的整體戰略一致
以“環球金融，地方智慧”為經營理念，匯豐的國際化程度不斷提高，與私人銀行業務相關的收購與匯豐的國際化戰略一致，在擴張私人銀行業務的同時促進了集團整體戰略布局的完善。
③收購目的明確
畢馬威的調查顯示，在私人銀行業中進行收購主要目的有9個，排名前三的分別為增加市場份額、進入新的區域市場和提升規模經濟（圖7）。具體分析匯豐的收購目的可以發現，5次收購中有4次與進入新的區域市場有關，有3次顯著增加了 市場份額，有1次是為了獲得專業人才，有1次與應對稅收/監管環境變化有關（表4）。
（二）匯豐經驗之二：量身定制
私人銀行的基本特點在于其向高凈值客戶提供的是“量身定制”而非標準化的產品/服務。“量身定制”要求私人銀行至少具備兩方面的能力，一是完備的產品供應能力，二是準確的客戶細分能力。
1、私銀控股的產品/服務模塊
私銀控股向客戶提供的產品/服務包括四大類：投資、信托與保險、專家咨詢以及融資和銀行服務（表5），四大模塊不僅包括幾乎所有的金融服務，而且包括很多與高凈值客戶日常生活相關的非金融服務。私銀控股力圖通過全方位的服務最大限度滿足客戶需求，從而吸引和留住客戶。
①投資
匯豐私人銀行向客戶提供的投資服務包括三類，一是投資建議，包括對全球最新投資機會的分析、挑選全球業績最好的共同基金以及對全球新興市場證券的深入分析。二是客戶自由決定的投資，即客戶在專家的幫助下，由客戶自由決定投資策略和投資組合，再由匯豐的投資經理進行管理。三是另類投資，另類投資近年來越來越受到高凈值客戶青睞，私銀控股與匯豐另類投資有限公司合作向客戶提供另類投資服務。另類投資的對象包括對沖基金、私募股權、不動產和自然資源；研究表明，另類投資的收益高于傳統投資，而且與傳統投資的相關系數較小甚至為負（表6），因此在投資組合中適當加入另類資產可以提高組合的收益，降低組合的風險。
②信托和保險服務
私銀控股與匯豐信托管理有限公司等機構合作，通過信托方式幫助客戶完成資產的保值、增值及代際傳承；同時與匯豐保險控股有限公司等機構合作向客戶提供壽險、財險及特殊保險服務。
③專家咨詢
私銀控股提供的專家咨詢服務不僅為客戶提供各種金融問題解決方案，而且還提供與高凈值客戶工作和生活相關的非金融問題解決方案。具體包括：⑴家庭辦公室顧問，即提供家庭財富管理解決方案，范圍包括財富保值、財富轉移、稅收規劃、
不動產規劃及子女教育等。⑵公司金融解決方案，即讓客戶了解復雜的公司金融交易，幫助客戶進行決策，范圍包括并購、分拆和資本重組、公開上市證券交易以及引入風險資本和私募股權。⑶財產和稅收顧問，服務范圍包括財產保值、個人收入稅收安排、退休計劃和薪酬計劃等。⑷慈善基金，即滿足客戶參與慈善事業的需求；充當基金受托人、托管人或資產管理人以及提供捐贈方面的建議。⑸全球傳媒及娛樂，傳媒及娛樂行業有其獨特的運行規律和行業語言，因此有必要組建專業團隊向傳媒及娛樂行業的私人客戶（及其生意）提供投資建議和銀行服務；專家涉及領域包括音樂、電影、戲劇、時尚、英文出版物等。⑹全球體育集團，向體育界人士（包括運動員、教練員、俱樂部經理人等）提供專業金融服務，包括投資、現金管理、稅收顧問、全球保險服務及體育營銷等。⑺鉆石和珠寶，即提供與鉆石和珠寶相關的鑒定、投資、融資和保險服務。⑻不動產服務，包括不動產價值評估、在交易談判中獲得合適的價格以及尋找公開市場不能提供的特定地產等。⑼移民服務，即提供到加拿大、香港和英國的移民服務。
④融資和銀行服務
私銀控股也向客戶提供普通的銀行服務，如支票、銀行卡、外匯、保管箱和存款產品投資等。貸款服務近年來發展較快（圖8），私銀控股向客戶提供奢侈品貸款、住房抵押貸款、信用證及其它貸款，2007年的客戶貸款額達到350億美元，是2001年的3.7倍，占集團客戶貸款的比重達3.5%。
2、量身定制的服務
“量身”反映的客戶細分能力，傳統的方法是按資產規模進行客戶細分，例如按財富凈值將客戶分為高凈值客戶(100萬美元至3000萬美元)和超高凈值客戶(3000萬美元以上)。但是這種細分方法難以反映客戶的個性化需求，因此私人銀行和財富管理機構采用的客戶細分維度日趨多樣，財富獲得方式、職業以及生命周期等都成為細分的依據。私銀控股以職業特征為主要依據將客戶分為五類3（表7），根據客戶的需求特點提供針對性的產品/服務。
（三）匯豐經驗之三：協同效應
協同是經營者有效利用資源的一種方式，協同戰略可以像紐帶一樣把公司多元化的業務聯結起來, 可以有效配置生產要素、業務單元與環境條件, 實現一種類似報酬遞增的協同效應, 從而使公司得以更充分地利用現有優勢, 并開拓新的發展空間。匯豐在發展私人銀行業務時十分重視私人銀行同集團其它業務模塊的合作。具體表現為個人理財客戶群和工商業務客戶群向私人銀行轉移客戶，另一環球業務――環球銀行和資本市場向私人銀行提品（圖9）。2007年，從其它客戶群轉介的個案約3500宗，由此錄得60億美元新增資金凈額（工商業務轉介私人銀行業務令管理資產增加18億美元），環球銀行和資本市場業務的交易中有34宗來源于私人銀行業務，集團因此賺取7000萬美元的收入。私人銀行與其它業務模塊的協同擴展了客戶群，增強了產品供應能力，提高了整體盈利能力。
三、對中國銀行業的啟示
國內私人銀行業務的開展尚處于起步階段，雖然各大商業銀行均傾注了很高熱情，但由于缺乏訓練有素的專業人才和差異化的產品/服務，中資銀行的私人銀行業務和國際領先銀行相比仍有顯著差距。匯豐在最近十年中的成功經驗對中國銀行業有三方面的啟示。
（一）通過海外收購搭建私人銀行業務平臺
國內商業銀行有目的的收購國外的財富管理機構和私人銀行部門是實現私人銀行業務快速發展的重要途徑。從匯豐的收購案例中國內商業銀行可以得到三點啟示，一是應明確收購目的，國內商業銀行的海外收購目的應首先著眼于獲得領先的產品、技術和專業人才，而不是擴大市場份額。這是因為人才瓶頸嚴重制約了國內私人銀行業務的發展，收購一方面能帶來專業人才的直接增加，另一方面能夠為人才培訓提供良好平臺。二是價格合適，全球金融動蕩為國內商業銀行海外收購提供了機會，可以以此為契機在談判中爭取有利的價格。三是應服從整體布局，對國外的財富管理機構和私人銀行部門的收購應服從各銀行海外經營的整體戰略布局，避免孤立發展私人銀行業務而缺乏其它業務部門的配合。
中國銀行在收購海外財富管理機構和私人銀行部門方面已經開始積極行動。2008年7月，中國銀行（英國）有限公司斥資900萬瑞士法郎收購瑞士和瑞達基金管理公司，瑞士和瑞達基金管理公司主要產品包括基金管理、離岸基金外聘管理顧問以及機構客戶的資產管理，其管理的基金共有5個，分別是四個離岸基金和一個瑞士共同基金，總值約為3．62億美元。中國銀行英國子行收購瑞士和瑞達基金管理公司，主要是看重這家公司擁有豐富基金管理經驗的專業人才，成熟的投資產品，以及地處以私人銀行業務聞名于世的瑞士日內瓦等有利條件。2008年9月，中國銀行斥資約2.363億歐元收購法國洛希爾銀行20％的股權。根據投資協議，中國銀行將向洛希爾銀行董事會委派兩名董事，并獲得參與經營管理的相應權力。雙方合作領域將集中于產品開發、設計與分銷、技術和知識轉移以及人員交流等。?洛希爾銀行（亦稱羅斯柴爾德銀行）始建于1953年，是LCF洛希爾集團的子公司。該銀行主要在法國和歐洲其他國家從事私人銀行和資產管理業務。1998年以來，洛希爾銀行管理的資產年均增長20％，2007年末為296億歐元。海外收購為中國銀行引進國外高級專業管理人才、搭建私人銀行業務平臺、提高整體服務水平奠定了良好的基礎。
（二）推出獨立的專家咨詢服務模塊
專家咨詢服務是私銀控股覆蓋面最廣的產品/服務模塊，幾乎所有的客戶群都有其提供的專業服務項目，而且專家咨詢服務并不附屬于投資、信托以及銀行服務模塊，而是與其并列，這反映了咨詢服務在私人銀行業務中的特殊地位。國內私人銀行應借鑒匯豐經驗，積極開展專家咨詢服務，原因有三：
1.適應客戶需求
國內的高凈值客戶有很大一部份來自企業家人群，他們投資理念積極，希望獲得較高的投資回報但又缺少金融知識，需要專業人士提供公司金融、財務和稅務安排、資產配置和風險管理等方面的建議，因此高質量的咨詢服務有利于推動私人銀行業務的快速發展。
2.反映“量身定制”的私人銀行服務特點
提供咨詢首先需要進行客戶細分，客戶細分在建立客戶忠誠度、識別潛在客戶、判斷提品/服務的方向方面發揮重要作用。私銀控股對客戶的初步細分主要以職業為依據，國內商業銀行可以綜合職業、財富來源、生命階段和風險偏好等因素對客戶進行細分，以便針對目標客戶群確定準確的價值定位。
優質的專家咨詢服務需要全面的產品/服務供應能力為支撐，為客戶制定的最佳解決方案如果沒有實現可能將變得毫無意義。與國際領先銀行相比，國內商業銀行在產品/服務供應能力上存在很大差距，為逐步建立全面的產品/服務供應能力，國內商業銀行一方面可以借鑒國際領先銀行的產品/服務框架，采取綜合化經營和海外收購等方式擴展當前的產品/服務內容，另一方面可以外包相應的產品，建立開放式的產品架構，滿足客戶的多元化需求。產品/服務外包近年來在私人銀行業中較為普遍，奧緯咨詢對歐洲財富管理機構和私人銀行的調查顯示，56％的受訪者認為自己參與價值鏈的最佳方式是將一些產品/服務外包（圖10）。應當注意的是，外包的重點主要是基金、結構性產品、另類投資工具、稅務籌劃等專業產品， 外包并不能替代內部提供，私人銀行為保持其核心競爭力，產品/服務的內部提供仍是主流。
3.有利于推動專業人才隊伍的建設
由于客戶需求的多元化，提供專家咨詢的私人銀行顧問團隊往往包括眾多領域的專家，在匯豐的案例中，其咨詢團隊不僅包括證券、基金、保險、公司金融和信托等金融領域的專家，而且包括不動產評估、珠寶鑒定、傳媒娛樂及體育產業等非金融領域的專家。毫無疑問，訓練有素的專家團隊是提供高質量
咨詢服務的基本保證，因此推出專家咨詢服務勢必推動專業人才隊伍建設，進而提升私人銀行的競爭力。
（三）發揮協同效應
在匯豐的案例中，協同效應來自客戶轉移和產品交叉銷售，國內商業銀行在這兩方面也很有潛力。在客戶轉移方面，國內商業銀行有覆蓋范圍非常廣的網點，深厚的客戶基礎，尤其是理財客戶中有大量優質客戶（表8），從分支行和理財中心挖掘和轉移客戶是私人銀行迅速擴大客戶群的有效方式，但是，客戶轉移涉及各方利益，因此設計一套能夠平衡利益關系的客戶轉移機制至關重要。在交叉銷售方面，銀行綜合化經營和金融控股公司的實踐使交叉銷售成為可能，例如工銀瑞信可以向工行私人銀行客戶提供基金產品，中信證券和中信信托可以向中信私人銀行客戶提供投資和信托產品。總之，國內商業銀行可以通過客戶轉移和交叉銷售發揮協同效應，推動私人銀行業務加速成長。
四、結論
與有著百年歷史的瑞士私人銀行相比，匯豐集團私人銀行的高速成長不過是最近10年的事。從1999年整合集團私人銀行業務成立匯豐私人銀行控股開始，匯豐集團迄今已在42個國家設立了近百個私人銀行辦事處，打造了名副其實的全球私人銀行。
匯豐集團打造國際一流私人銀行的成功經驗可以歸結為三點：一是收購，通過5次與私人銀行業務相關的大規模收購，匯豐集團成功實現了在美國、歐元區、離岸金融中心和中美洲市場的業務擴展，大幅提升了代管資產規模，廣泛吸納了專業人才。二是量身定制，在客戶細分的基礎上，匯豐集團私人銀行向客戶提供四大類產品/服務，不僅覆蓋幾乎所有的金融服務，而且包括很多與高凈值客戶工作、生活相關的非金融服務。三是協同效應，集團內部的客戶轉移和交叉銷售極大推動了私人銀行業務發展，同時提升了集團整體的盈利能力。
國內私人銀行業務尚處于起步階段，匯豐經驗對中國銀行業的啟示有三：一是通過海外收購搭建私人銀行業務平臺，國內商業銀行的海外收購目的應首先著眼于獲得領先的產品、技術和專業人才，而不是擴大市場份額。中國銀行已經開始探索，年內先后收購瑞士和瑞達基金管理公司和法國洛希爾銀行，籍此引進國外專業人才，提升私人銀行業務能力。二是推出獨立的專家咨詢服務，專家咨詢服務充分反映了“量身定制”的私人銀行業務特點同時對專業人才也有極高要求，高質量的咨詢過程和建議將有效提升私人銀行的服務水平和競爭能力。三是發揮協同效應，國內商業銀行廣泛的客戶基礎和綜合化經營的實踐使協同效應的發揮成為可能，有效利用客戶轉移和交叉銷售將大力推動私人銀行業務的發展。
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作者簡介：
在今年中央政府大力推進保障房建設的背景下，保障房REITs或將有所突破。最近幾個月，包括天津、上海等地保障房REITs方案已經初步得到管理層認同。
REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，屬于不動產證券化中的一種，即房地產開發商將其旗下部分或全部商業物業資產打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均分為若干份出售給投資者，然后定期派發紅利，并由專業的基金公司或投資機構進行房地產投資經營管理的一種信托基金。
天津版重在政府補貼
“作為中國第一個REITs概念產品，最先提上議程的可能是天津債券版REITs方案。”一位資深信托專家認為，這已經引起了地方政府、房地產業和金融信托業等多方面的關注。
早在今年5月，央行已將《銀行間市場房地產信托受益券發行管理辦法》及各地試點項目的基本情況上報國務院。國務院還要求央行就REITs試點能否以及怎樣支持保障性住房建設補充材料。
從天津保障房REITs方案來看，具體落實都在濱海新區試點，由天津天房集團主導設計。其操作模式將是天房集團將其保障房的物業資產(持有并管理的4萬套廉租房，建筑面積200余萬平方米，假設出租率為100％)，以抵押的形式打包給信托公司，再由信托公司設計產品然后在銀行間市場流轉。
天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源。按照現在假定的收入模型，實際收取月租約為每平方米1.85元，但周邊租賃市場的可比租金約為每平方米27元左右。這一廉租房設計成REITs產品對外發售時，也以月租金27元為基礎給投資者計算回報。這意味著，在這一產品中，每平方米廉租房的月租金中隱含著25.15元的政府租金補貼。
天房集團將廉租住房委托給受托人設立房地產信托(債權REITs)，受托人將優先級受益權向銀行間債券市場發行受益券，轉讓給機構投資者(主要為國內商業銀行)。受益券發行規模可達信托資產總規模的80％，約38億元。
“天津版保障房REITs，表明將租賃型保障房這類公共品變成投資品，關鍵仍在于地方政府讓利，舍去(或說轉移)部分土地出讓收益。”上述信托專家認為。
上海版資產池
天津保障房REITs方案還未推出，就已經引起市場諸多遐想空間，作為中國金融中心的上海，顯然對這一金融創新產品也頗感興趣。
8月18日，上海市浦東新區金融服務局局長施海寧公開透露，浦東新區的房地產投資信托基金REITs方案也過會央行，并且已經上報國務院。施海寧介紹，REITs的資產池并沒有太大的變化，資金則將優先用于浦東的公租房、廉租房、人才公寓等的建設。
據了解，浦東版REITs資產池方面沒有變化。浦東四大開發公司金橋集團、外高橋集團、張江集團和陸家嘴集團所持有的部分物業資產，將注入浦東版REITs的資產池，預計募集資金總額為354億元。
從資金具體的募集方式來看，四大集團將選擇旗下部分物業資產未來10年租金的收益權作為基礎資產打包，委托給信托公司發行信托受益憑證，將募集到的資金按比例分配給委托人。
據一位參與方案設計的人士介紹，“資產池的選擇曾經令浦東新區破費周折，踴躍參與試點的企業物業收益率不達標，擁有優質物業的企業又缺乏融資需求，不愿接觸REITs這個新事物。”
浦東版REITs最初曾有3個方案，前兩個為債權類方案，即物業的所有權人不發生變更，信托公司獲得受托人的租金收益權。除了上述四大集團發起的方案外，陸家嘴集團曾嘗試單獨發起REITs，發行期限為3年或5年。所涉物業僅為辦公樓，物業池包括渣打銀行大廈，陸家嘴軟件園八、九號樓。
第三個是交易所市場方案，浦東新區則嘗試將功能區各上市公司所屬資產和其他非國資持有的物業共同打包，物業所有權相應發生轉移。
前兩個方案中，陸家嘴集團的方案被否決，第三個方案由于涉及上市公司物業所有權的轉移，最終并未上報。
厘清層層關卡
“保障房REITs是對目前保障房建設資金難題的一種有益嘗試，但是它的發展還有一段很長的路要走。”著名信托專家、華銀匯興董事長孫飛認為。
首要問題是回報率問題。從普通商業地產REITs來看，在中國的推出被認為有兩大技術障礙：其一，目前國內商業物業的租金回報率較低(5％～6％)，難以滿足市場預期(凈回報率至少為7％-8％)；其二，國內尚無稅收優惠政策，以支撐REITs產品的凈回報率。
當前背景下，以保障房為突破口，已成為中國REITs破殼而出的最可能路徑，但最需要解決的還是回報率問題。在資產價格普遍偏高的情況下，商業與工業物業打包成REITs獲得市場的青睞都比較困難，而租金收益不高的保障房這一問題尤為嚴重。
孫飛認為，政府補貼將發揮重要作用，但如何補貼才算合理，需要產品設計和操作細節上的創新，亦是考驗中國初生REITs的關鍵。
在政府支持的前提下，對于保障房而言，包括商業和工業物業REITs推出時所面臨的其他阻礙――包括資產估值、稅收優惠設置以及推出時機，也將不再是問題。不難看出，中央以及各地政府對保障房的角色定位及保障房政策的連續性，將成為中國保障房REITs破題的關鍵。
二是從天津版本和上海版本來看，都只能在銀行間流通。孫飛認為，從國際上來看，REITs應該也可在股票市場流通，而且如果只能在銀行間流通，那么房地產信托投資基金募集資金有限，且市民不能參與，也不會有很大的吸引力。
關于REITs的發行市場，一種是依托信托公司在銀行間市場發行，一種是在交易所公開發行。銀行間市場主要由銀監會監管，僅面向機構投資者；優點是波動風險和障礙較小，直接、間接經營皆可，但流動性有限；目前尚無操作案例，只能通過改進現有房地產信托模式來推行試點。
