時(shí)間：2023-05-30 09:12:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案主要是對不動(dòng)產(chǎn)的類型、建造、交易、登記等活動(dòng)的記錄、整理與保存，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的管理由國家機(jī)關(guān)部門負(fù)責(zé)，而且國家也制定了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制度，以維護(hù)物權(quán)交易市場秩序和安全，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理。
[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)；檔案管理；特征；作用研究
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 05. 096
[中圖分類號] D923.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）05- 0181- 01
1 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的特征
（1）不動(dòng)產(chǎn)登記管理本身具有唯一性和公開性的特征。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案能夠?qū)δ骋惶囟▍^(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)自然狀況和權(quán)利歸屬狀況進(jìn)行真實(shí)客觀的反映，也可以作為一項(xiàng)主要的證明對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的唯一性是由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的唯一性所決定的，換言之就是由國家部門對不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理進(jìn)行保管、整理與利用。總而言之，某一行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，由同一份檔案對特定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)及其他權(quán)限進(jìn)行統(tǒng)一限制與登記，以準(zhǔn)確、及時(shí)反映出這一特定區(qū)域內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的變更信息，進(jìn)而為社會(huì)提供更多的便利，為物權(quán)交易安全提供保障。
不動(dòng)產(chǎn)制度的誕生帶動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)檔案的建立，建立不動(dòng)產(chǎn)檔案一方面可以起到物權(quán)公示的作用，對交易雙方的合法權(quán)益進(jìn)行維護(hù)；另一方面在于保障交易的安全。因此我國的不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理是具有公開特征的，這個(gè)特征的存在也使檔案發(fā)揮出應(yīng)有的功能。因此，不僅需要公開記錄內(nèi)容，還可以供相關(guān)部門、當(dāng)事人、具有利害關(guān)系人查詢與利用，這與不動(dòng)產(chǎn)登記檔案建立的初衷是相符合的。
（2）不動(dòng)產(chǎn)登記管理在內(nèi)容上具有法定性和規(guī)范性特征。國家授權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，機(jī)關(guān)部門以法律為依據(jù)對檔案進(jìn)行管理與制作，我國的《物權(quán)法》也在進(jìn)一步出善中，其中專門針對不動(dòng)產(chǎn)檔案管理的相關(guān)法律也在進(jìn)一步完善中。從我國現(xiàn)有物權(quán)法律中可以了解到國家機(jī)關(guān)部門是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理制作主體，法律賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的形成與制作，因此是法定性的，且其社會(huì)公信力也比較高。
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記方式主要為簿冊，登記格式具有嚴(yán)格的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使登記內(nèi)容保持一定的規(guī)范性。而且還需要明確登記內(nèi)容，按照不同的分類進(jìn)行排列，避免發(fā)生登記混亂現(xiàn)象，還要注意保證登記內(nèi)容的完整性，避免遺漏和錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的規(guī)范性能夠保持其具有的法律效力，進(jìn)而使法律的嚴(yán)肅性及國家尊嚴(yán)的到維護(hù)，更好的發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用。
2 不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的作用
（1）是提高社公信力的保障，同時(shí)加快了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“公示原則”的實(shí)現(xiàn)。物權(quán)公示原則的實(shí)現(xiàn)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記對某一特定區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)歸屬于變更進(jìn)行準(zhǔn)確記載與反映，以公開的方式為相關(guān)機(jī)關(guān)、當(dāng)事人、利害關(guān)系人提供查詢與利用便利。因此，只有通過公式才能夠保障不動(dòng)產(chǎn)登記檔案作用的發(fā)揮。當(dāng)發(fā)生實(shí)際權(quán)力狀況與國家賦予的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)力狀況的不相符，則可以以不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的公示原則為依據(jù)，利用國家法律保障交易行為的合法性與有效性。有效保障了物權(quán)交易雙方的利益，而且有利于構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，促進(jìn)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。
公示原則是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案功能與作用的有效途徑，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案不僅能夠使社會(huì)公信力得到提高，而且也是公示原則得以實(shí)現(xiàn)的重要載體。物權(quán)公示原則是不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)的主要方式，通過不動(dòng)產(chǎn)的記錄對不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)有狀況進(jìn)行反映，例如物權(quán)的變動(dòng)與權(quán)力情況，并且以公示的方式呈現(xiàn)出社會(huì)，為有需要的人提供風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避信息。
（2）能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并具有作為權(quán)威文件證明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案具有的公示性特征表明了不動(dòng)產(chǎn)檔案可以向社會(huì)全面公開。如果雙方需要就某物權(quán)進(jìn)行交易，就可以通過自主查詢來了解所交易物權(quán)的情況和信息，將不動(dòng)產(chǎn)登記檔案信息置于透明狀態(tài)，利害關(guān)系人就可以根據(jù)查詢到的信息進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，而保障交易安全，減少不法交易行為。
在同一特定不動(dòng)產(chǎn)上不能有相互排斥的多個(gè)物權(quán)同時(shí)存在原則是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)擁有很強(qiáng)的排他效力的原因所在。在這個(gè)原則下，在法律范圍內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記檔案就具有了唯一性，而且不動(dòng)產(chǎn)檔案管理是國家賦予的，也決定了其具有的權(quán)威性，在發(fā)生物權(quán)糾紛時(shí)可以直接作為最有效的證據(jù)，其他文件難以滿足這種性質(zhì)。
（3）不動(dòng)產(chǎn)檔案具有的作用是長久性的。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理屬于國家機(jī)關(guān)部門所管理的，而且受到法律保護(hù)，那么不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的作用就應(yīng)該是長久性的。在物權(quán)交易變更頻繁的時(shí)期，只有使交易雙方能夠執(zhí)行調(diào)查相關(guān)內(nèi)容才能夠保障交易的安全。國家也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定來維持交易市場的穩(wěn)定。當(dāng)發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易糾紛時(shí)，只要提供出不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和不動(dòng)產(chǎn)登記檔案，就可以對物權(quán)權(quán)屬問題作出確定。因此，就需要不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體和檔案的同時(shí)存在。不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的持久性是不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理的基礎(chǔ)，在這個(gè)基礎(chǔ)上衍生出更多的管理方式和手段。
【關(guān)鍵詞】廣西 不動(dòng)產(chǎn)登記信息化 總體框架 平臺(tái)
在國務(wù)院要求不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記情況下，建立統(tǒng)一的信息化登記系統(tǒng)已是大勢所趨。但目前廣西的不動(dòng)產(chǎn)信息化建設(shè)還沒有形成科學(xué)的系統(tǒng)和體系，相關(guān)的技術(shù)及框架問題還有待解決。
1 不動(dòng)產(chǎn)信息化建設(shè)的必要性
不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)日顯。因?yàn)樵趯俚毓芾碇写嬖诟鞣N各樣的問題，再由于土地、房產(chǎn)融資的影響，全國各地經(jīng)常出現(xiàn)違規(guī)辦理土地、房產(chǎn)登記的現(xiàn)象，不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)出一定的風(fēng)險(xiǎn)。迫切要求建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行“主要依靠屬地管理，間接實(shí)行垂直監(jiān)管”，認(rèn)真做好監(jiān)督不動(dòng)產(chǎn)登記工作。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息割據(jù)。廣西開展土地登記和房產(chǎn)登記時(shí)主要以部門為單位進(jìn)行，出現(xiàn)了信息不對稱現(xiàn)象，不利于信息共享（分析土地、房產(chǎn)管理的整個(gè)周期可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前土地管理存在較大難度的是供地以后如果應(yīng)用土地，房產(chǎn)管理存在的難度是管理不夠規(guī)范，而做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作有利于掌握土地供地，房產(chǎn)銷售以后的使用情況，再有，也有利于其他經(jīng)濟(jì)社會(huì)管理）。迫切需要建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記信息動(dòng)態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)，保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)現(xiàn)共享，使不動(dòng)產(chǎn)登記信息發(fā)揮更大的作用。
2 不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的總體框架
根據(jù)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信息化工作統(tǒng)籌的若干意見》（國土資發(fā)〔2015〕16號）和《國土資源部信息化工作辦公室關(guān)于印發(fā)的通知》（國土資信辦發(fā)〔2015〕3號），2015年廣西將以“國土資源云”建設(shè)為主，全面帶動(dòng)信息化建設(shè)，在實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記試點(diǎn)任務(wù)后，不斷深化“一張圖”建設(shè)和應(yīng)用，構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的總體框架建設(shè)，具體如下：
2.1 基礎(chǔ)設(shè)施層方面
基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)層的構(gòu)成：計(jì)算資源、存儲(chǔ)資源、網(wǎng)絡(luò)資源共同組成數(shù)據(jù)存儲(chǔ)服務(wù)與程序運(yùn)行服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)安全傳輸服務(wù)，以上資源全部利用“云”管理平臺(tái)集中在一起，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。
在創(chuàng)建基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)過程中，要充分發(fā)揮當(dāng)前軟硬件資源的作用，利用“池”化應(yīng)用各種資源，同時(shí)結(jié)合“云”管理平臺(tái)的應(yīng)用將虛擬化資源展現(xiàn)在各級部門面前，主要資源類型有虛擬機(jī)、存儲(chǔ)、負(fù)載均衡、虛擬網(wǎng)絡(luò)等。
2.2 數(shù)據(jù)資源服務(wù)層方面
利用數(shù)據(jù)資源服務(wù)層可以實(shí)現(xiàn)各類不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)化管理，由此產(chǎn)生信息資源目錄檢索工具，實(shí)現(xiàn)信息共享、查詢、交換等各種功能，在數(shù)據(jù)資源方面有力支持各種不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的順利開展。
2.3 支撐平臺(tái)服務(wù)層方面
支撐平臺(tái)服務(wù)層主要是發(fā)揮中間件、基礎(chǔ)構(gòu)件、GIS平臺(tái)、開發(fā)工具等的作用，結(jié)合數(shù)據(jù)資源服務(wù)層的應(yīng)用，有力支持業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層的正常運(yùn)行。主要內(nèi)容涉及登記支撐服務(wù)、大數(shù)據(jù)挖據(jù)與分析服務(wù)、云GIS支撐服務(wù)。
2.4 業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層方面
業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)層就是利用支撐平臺(tái)服務(wù)層中的各種服務(wù)，達(dá)到業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)的目的，發(fā)揮各級門戶網(wǎng)站的作用，統(tǒng)一登記不動(dòng)產(chǎn)信息，也可以實(shí)現(xiàn)查詢各類不動(dòng)產(chǎn)登記信息的目的，登記信息可以在此實(shí)現(xiàn)共享。
3 不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)系統(tǒng)構(gòu)成
3.1 “云”資源及安全管理平臺(tái)及登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)
在整個(gè)基礎(chǔ)平臺(tái)中處于管理地位的“云”管理平臺(tái)，主要職能就是合理配置、協(xié)調(diào)、管理、控制各種資源。主要內(nèi)容有負(fù)責(zé)管理不同硬件的基礎(chǔ)資源管理中心、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各種業(yè)務(wù)應(yīng)用服務(wù)的監(jiān)控管理中心、對平臺(tái)數(shù)據(jù)資源負(fù)責(zé)組織、分布、存儲(chǔ)、備份的管理監(jiān)控中心、權(quán)限一致的安全管理中心。
不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)庫整合規(guī)范等文件作為統(tǒng)一依據(jù)，在數(shù)據(jù)方面實(shí)現(xiàn)收集、錄入、轉(zhuǎn)換、編制代碼、編輯數(shù)據(jù)、處理數(shù)據(jù)、檢查數(shù)據(jù)等各種職能，保證不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)一致性，統(tǒng)一建立數(shù)據(jù)庫，統(tǒng)一對數(shù)據(jù)進(jìn)行管理與維護(hù)等，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利進(jìn)行。為此，廣西不斷號召各市縣積極推動(dòng)市縣鄉(xiāng)“一張圖”綜合監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，健全數(shù)據(jù)整合，完善數(shù)據(jù)庫，創(chuàng)新工作機(jī)制，重點(diǎn)做好土地變更調(diào)查工作，及時(shí)更新建設(shè)用地審批數(shù)據(jù)、供地?cái)?shù)據(jù)、地籍?dāng)?shù)據(jù)、不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)（土地、房屋數(shù)據(jù)）等。
3.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)及登記信息管理系統(tǒng)
不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)平時(shí)測量與繪制不動(dòng)產(chǎn)登記單元、收集各種不動(dòng)產(chǎn)登記單元調(diào)查成果，處理業(yè)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)單元調(diào)查圖形，處理不動(dòng)產(chǎn)單元屬性，制訂不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，制訂住戶分布表與樓盤信息表，同時(shí)檢查完成轉(zhuǎn)換后的不動(dòng)產(chǎn)登記單元調(diào)查數(shù)據(jù)，制作各種統(tǒng)計(jì)報(bào)表，制作各種成果圖件，在數(shù)據(jù)方面有力支持不動(dòng)產(chǎn)登記的開展，同時(shí)與不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)和查詢統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)共同組合在一起。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)是應(yīng)用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)登記土地、房屋、林地、草原等內(nèi)容，有利于國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等都能利用相同的登記業(yè)務(wù)平臺(tái)及時(shí)掌握不動(dòng)產(chǎn)登記信息資源，有利于做好行政管理工作與做出正確決策。
在廣西不動(dòng)產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，主要內(nèi)容有GIS業(yè)務(wù)和檔案管理業(yè)務(wù)。系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)管理不動(dòng)產(chǎn)單元，共同管理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)單元，依據(jù)空間地理位置實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理不動(dòng)產(chǎn)單元的目標(biāo)，應(yīng)用相同的工作流程和WEBGIS技術(shù)，分別管理工作庫、歷史庫與現(xiàn)狀庫，由此完成了全面管理不動(dòng)產(chǎn)登記流程業(yè)務(wù)。
3.3 不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)接入與上報(bào)系統(tǒng)
在廣西不動(dòng)產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，隨時(shí)提供不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，在平臺(tái)中隨時(shí)引入不動(dòng)產(chǎn)登記部門的本地登記信息。在開展數(shù)據(jù)質(zhì)量檢查、數(shù)據(jù)加密、數(shù)據(jù)壓縮、數(shù)據(jù)傳輸、日志記錄等工作的順利開展下，才能使進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的登記信息與不動(dòng)產(chǎn)登記部門的登記信息相同。
3.4 不動(dòng)產(chǎn)登記監(jiān)管及分析系統(tǒng)和信息查詢共享系統(tǒng)
在廣西不動(dòng)產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，要保證登記部門依據(jù)一定的規(guī)則開展業(yè)務(wù)辦理工作，依據(jù)種類的不同設(shè)置不同的業(yè)務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)，全面研究不同部門上交的登記申請、審核、登記、頒證等各種數(shù)據(jù)，進(jìn)一步完善事后管理、改正錯(cuò)誤等工作，節(jié)約行政糾正資金，做到安全交易，保證權(quán)利人的合法權(quán)益不受損失。
不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢共享系統(tǒng)，為有利于不動(dòng)產(chǎn)管理部門與權(quán)利人隨時(shí)查詢各種不動(dòng)產(chǎn)信息，要?jiǎng)?chuàng)建查詢速度快、安全程度高、擴(kuò)展性強(qiáng)的查詢平臺(tái)，提供各種各樣的、24小時(shí)的、全面的、多層次的業(yè)務(wù)信息查詢服務(wù)，為內(nèi)部門戶查詢與統(tǒng)計(jì)打好基礎(chǔ)。
3.5 制定不動(dòng)產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范
在廣西不動(dòng)產(chǎn)登記信息業(yè)務(wù)系統(tǒng)建設(shè)中，在制訂標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范方面主要內(nèi)容有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記信息匯交方面的、涉及不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)互聯(lián)技術(shù)方面的、制訂不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)管理制度、制訂平臺(tái)安全運(yùn)維管理制度等。
總之，在全國范圍內(nèi)實(shí)行一致的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)的做法是符合人們需求的，在技術(shù)層面有利于據(jù)此實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度，有利于實(shí)現(xiàn)交易安全與信息共享，有利于進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，有利于實(shí)現(xiàn)職責(zé)部門的合理整合，有利于提高管理能力與治理標(biāo)準(zhǔn)，有利于保護(hù)人們的合法產(chǎn)權(quán)達(dá)到惠民的目標(biāo)。
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作者單位
1.百色市國土資源信息測繪中心 廣西壯族自治區(qū)百色市 533000
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)登記簿管理
隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)一步發(fā)展和法律法規(guī)的相關(guān)配套的實(shí)施，我們的社會(huì)觀念也會(huì)隨之發(fā)展。在人們社會(huì)觀念發(fā)展的促進(jìn)下，我國各項(xiàng)管理制度遭到越來越多的質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理在一些方面也引起了人們的關(guān)注，對房地產(chǎn)登記簿的管理方式與方法進(jìn)行必要變革也就變得勢在必行。
房地產(chǎn)登記簿是對個(gè)人或集體房地產(chǎn)進(jìn)行有效管理的重要憑證與依據(jù)，對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)管理的規(guī)范化和制度化具有非常重要的作用。所謂房地產(chǎn)登記簿，指的就是有國家相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)并經(jīng)相應(yīng)的程序和標(biāo)準(zhǔn)來記錄不動(dòng)產(chǎn)（房地產(chǎn)）標(biāo)示及其附著其上的物權(quán)狀況由具體管理部門進(jìn)行登記并由此產(chǎn)生法律效力的文件。
1 房地產(chǎn)登記簿管理改革的必要性
房地產(chǎn)登記簿作為國家機(jī)關(guān)重要的法定文件和重要資料，影響重大，為了有效的管理房地產(chǎn)登記簿，我國《物權(quán)法》第16條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”。因此，我國房地產(chǎn)登記簿的保存是由房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的。然而《物權(quán)法》只規(guī)定了保管單位，但是對于保管期限并未做具體的規(guī)定，在房地產(chǎn)登記簿的保存過程中，可能會(huì)發(fā)生一些意外，這樣就涉及到了房地產(chǎn)登記簿的保管在出現(xiàn)意外時(shí)如何進(jìn)行法律責(zé)任的界定以及重辦與補(bǔ)辦的問題。我國《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第16條第2款明確規(guī)定：“城市房屋產(chǎn)權(quán)檔案必須長期保存。如果發(fā)生丟失或者損毀時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取補(bǔ)救措施。”按照這一暫行辦法的規(guī)定，對房地產(chǎn)登記簿的管理不僅涉及到管理部門，也關(guān)系到房地產(chǎn)權(quán)的所有者。在管理層面，相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)必須對房地產(chǎn)登記簿相關(guān)檔案進(jìn)行長期的妥善保管。在所有權(quán)人層面，一方面必須做好房地產(chǎn)登記簿的保管工作，另一方面還必須當(dāng)?shù)怯洸景l(fā)生丟失或損毀時(shí)及時(shí)到相關(guān)管理部門進(jìn)行補(bǔ)辦。由此，我們不難看出房地產(chǎn)登記簿在管理和使用中的極端重要性。這種重要性既體現(xiàn)在國家管理要求的嚴(yán)格上，同時(shí)也體現(xiàn)在登記簿對所有權(quán)人的重要性上。因此，對于登記機(jī)關(guān)而言，如何更好的進(jìn)行房地產(chǎn)登記簿的管理就成為其工作中的一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)。隨著《物權(quán)法》在我國的頒布和實(shí)施，公眾房地產(chǎn)權(quán)的申請和登記數(shù)量持續(xù)增加。在此情形之下，單純依靠國家的房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員的工作來滿足社會(huì)大眾查閱、核對以至補(bǔ)辦房地產(chǎn)登記簿的工作已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)。這樣一方面給工作人員帶來較大的工作量，另一方也難以滿足公眾的查閱需求，還有就是也不利于房地產(chǎn)登記簿的永久保存。
房屋登記簿作為房屋真正的“身份證”是所有者對于房屋擁有所有權(quán)、使用權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利的“通行證”，但是伴隨著人們對于房地產(chǎn)登記簿的管理中存在的諸如保管、重辦、補(bǔ)辦、查閱以及電子化變革產(chǎn)生的種種質(zhì)疑，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革勢在必行。
2 房地產(chǎn)登記簿管理的變革途徑
房屋登記簿要想真正凸顯出其重要性和作為房屋真正“身份證”的身份，必須在對其管理中適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的大趨勢和滿足人們對其需求。為此，我們對于房地產(chǎn)登記簿的管理提出以下幾點(diǎn)改革途徑：分級保管、正副本管理、審核驗(yàn)證查詢制度、電子化轉(zhuǎn)變。
2.1 分級保管 在房地產(chǎn)登記簿的管理改革中，首先就應(yīng)該對其保管的方式與方法進(jìn)行改革。目前我國的房地產(chǎn)登記簿的管理模式多數(shù)仍是傳統(tǒng)的混合式管理，這種管理模式一方面造成了登記簿保管中的混亂，另一方面也不利于對其進(jìn)行分門別類的科學(xué)管理。正是看到了混合式管理的諸多弊端，許多房地產(chǎn)登記簿管理機(jī)關(guān)正在努力實(shí)行更為科學(xué)的分級保管。所謂分級保管，指的就是管理人員按照房地產(chǎn)登記簿的保管年限進(jìn)行科學(xué)的劃分，將不同年限的登記簿進(jìn)行分門別類的處理與保管。分級保管這一模式是在充分借鑒國外（特別是法國）不動(dòng)產(chǎn)登記簿的先進(jìn)管理模式提出并發(fā)展而來的。其具體做法如：房地產(chǎn)登記人員并不需要將保管部門提供給自己的各種等級文件逐一進(jìn)行妥善保管，而是只需對五十年以內(nèi)的相關(guān)公示文件進(jìn)行保管即可。在保管年限介于五十年與一百年之間的文件，登記人員只需將其交由專門的保管部門進(jìn)行保管即可。而對于那些保管年限超過一百年的文件，則應(yīng)交由省級或國家級的檔案館進(jìn)行專門管理。借鑒國外的這一先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，我國房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)登記簿的管理中同樣也可以對其接受的房地產(chǎn)登記簿按照一定的年限進(jìn)行劃分，將一定年限以上的房地產(chǎn)登記簿移交給專門的國家機(jī)關(guān)進(jìn)行妥善保管，房地產(chǎn)登記部門只需保管部分保存年限相對較短的房地產(chǎn)登記簿即可。此外，為了進(jìn)一步保證房地產(chǎn)登記簿安全妥善的保存，房地產(chǎn)登記簿保管部門還需要設(shè)置專門的房地產(chǎn)登記簿保管庫房并且采取。
2.2 正副本管理 為保障房地產(chǎn)登記簿的安全，登記機(jī)構(gòu)在制作房地產(chǎn)登記簿的時(shí)候制作房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本，將房地產(chǎn)登記簿正本和房地產(chǎn)登記簿副本分開保管。一旦房地產(chǎn)登記簿發(fā)生損毀或遺失等意外時(shí)，登記部門就應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)登記所留的副本進(jìn)行登記簿正本的補(bǔ)辦工作，并且在補(bǔ)辦完結(jié)之后還應(yīng)及時(shí)告知房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人。當(dāng)房地產(chǎn)登記簿正本和副本用紙發(fā)生損毀或樣式需要變更時(shí)，登記部門要按照具體要求并嚴(yán)格依據(jù)原始信息進(jìn)行正副本的重辦工作。
2.3 審核驗(yàn)證查詢制度 房地產(chǎn)登記簿是體現(xiàn)房地產(chǎn)及其權(quán)利事項(xiàng)信息的確定性載體，為適應(yīng)登記公示的實(shí)體規(guī)則，房地產(chǎn)登記簿必須能為社會(huì)公眾了解、知悉、查閱和復(fù)制，這體現(xiàn)了登記簿的公開特性，也即學(xué)理中所謂的“形式公示”，以與實(shí)體法中的公示相區(qū)分。不過，房地產(chǎn)登記簿同時(shí)牽涉權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)信息，具有一定的私密性，在公示和保密這兩種矛盾的利益和價(jià)值之間應(yīng)何去何從。針對這種情況，在房地產(chǎn)登記簿查閱方面我們建議審核驗(yàn)證查詢方式。首先，界定查閱主體。其次，現(xiàn)場、網(wǎng)上審核查詢制度。建立現(xiàn)場和網(wǎng)上查詢兩種機(jī)制，兩種機(jī)制均建立固定的查詢申請模式，申請人按照查詢申請要求提供相應(yīng)的查詢資料，登記部門予以審核查詢資料，審核合格開放查詢權(quán)限。最后，房地產(chǎn)登記簿被查詢后登記機(jī)關(guān)采用一定方式例如短信通知等方式告知房地產(chǎn)權(quán)利人其登記簿于何時(shí)被何人進(jìn)行了查詢，以保障房地產(chǎn)登記簿權(quán)利人的合法權(quán)益。
2.4 電子化轉(zhuǎn)變 上世紀(jì)90年代后，中國大力發(fā)展了通信和信息聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，21世紀(jì)是信息時(shí)代，在這個(gè)高科技的信息時(shí)代，什么都已走向電子化。也正是在這一背景下，房地產(chǎn)登記簿的管理必然也要朝著電子信息化管理的方向邁進(jìn)。電子信息化管理必須依托完善的管理平臺(tái)，就房地產(chǎn)登記簿管理而言，首先就必須建立公共查閱平臺(tái)和檔案管理平臺(tái)。通過這兩個(gè)操作平臺(tái)作用的充分發(fā)揮，最大限度的滿足公眾查閱以及檔案管理的需求。在建立以上兩個(gè)平臺(tái)的過程中，尤其要注意電子信息錄入的科學(xué)性和規(guī)范性。電子信息化管理最基本的依托就是數(shù)字化，因此，要努力將房地產(chǎn)登記簿的相關(guān)信息進(jìn)行數(shù)字化處理，保證其能方便的進(jìn)行查閱和管理，而這也是房地產(chǎn)登記簿電子信息化管理的關(guān)鍵所在。
隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的日趨發(fā)展和不斷完善，法律法規(guī)相關(guān)的配套相繼實(shí)施，人們的社會(huì)觀念也在不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)登記簿的管理也會(huì)日益完善。總之，房地產(chǎn)登記簿的管理的變革是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，絕不可能一蹴而就，畢其功于一役，房地產(chǎn)登記簿的管理工作必然會(huì)隨著我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展不斷引向深入和完善。
參考文獻(xiàn)：
[1]林少鳳.《廣州市房地產(chǎn)權(quán)屬登記之探討》，《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》2008年第6期.
一、檔案信息化建設(shè)的優(yōu)點(diǎn)
1）節(jié)約成本。進(jìn)行檔案信息化的建設(shè)有助于為單位節(jié)省不必要的成本浪費(fèi)。在計(jì)算機(jī)信息化檔案管理沒有成為主要的工作模式之前，檔案人員需要花費(fèi)許多的時(shí)間和紙張去進(jìn)行檔案資料的編寫，在這過程中可能會(huì)發(fā)生；漏寫或是漏記的部分，而最后查找需要從頭到尾的查詢，浪費(fèi)大量的人力和物力。運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息資料的管理可以快速查詢到所需的資料，在保存上相對簡單，不易丟失和缺損。2）提高工作效率。運(yùn)用現(xiàn)代已經(jīng)發(fā)展得非常成熟的電腦技術(shù)進(jìn)行現(xiàn)代化檔案的管理工作，以此作為從原有的紙質(zhì)信息檔案管理到信息化檔案管理的一個(gè)過渡。運(yùn)用成熟的電腦技術(shù)為檔案管理部門節(jié)約人力成本。比如說起初檔案管理整理紙質(zhì)文件需要二至四個(gè)人來完成這份工作，運(yùn)用電腦技術(shù)就只需要一個(gè)人很好的完成這份工作。這就為整個(gè)管理節(jié)約了人力成本，在此基礎(chǔ)之上也提高了相關(guān)工作人員的工作效率。
二、信息化檔案管理的現(xiàn)狀
1）缺乏重視。對檔案信息化管理缺乏重視，不僅僅體現(xiàn)在管理部門當(dāng)中，還包括信息管理人員自身。主要體現(xiàn)在管理部門的管理者遵循陳舊的管理模式，不與時(shí)俱進(jìn)，在快速發(fā)展的電腦信息技術(shù)面前，管理者還沒有跟上信息管理的步伐。另一方面檔案管理工作人員，長期以往的工作環(huán)境中，已經(jīng)養(yǎng)成了一種工作習(xí)慣，要在讓他們重新接受另一種工作方法，一時(shí)之間心理上難以接受，甚至是抵觸不愿意做出改變。2）管理標(biāo)準(zhǔn)化不足。在進(jìn)行檔案管理上，沒有完整齊全的管理制度和部門管理系統(tǒng)。比如，房產(chǎn)信息檔案的管理，它應(yīng)該是擁有專門收集房產(chǎn)資料的人員，分化各級職責(zé)，如資料的收集整理人員，其次是立卷檢查人員以及檔案保管人員。而如今大多數(shù)還保持著兩三個(gè)人員管理信息檔案的工作模式，管理人員之間的職責(zé)分工不明確，到位。也沒有設(shè)置專門監(jiān)督的責(zé)任機(jī)構(gòu)和人員，造成檔案信息管理總體的不足。3）管理人員素質(zhì)較低。檔案信息人員的素質(zhì)較低表現(xiàn)在工作責(zé)任感不強(qiáng)，具體表現(xiàn)在有的檔案信息管理者道德素養(yǎng)不夠高，將檔案資料據(jù)為己有，甚至是私自存放或是拒絕歸檔保管。檔案信息人員素質(zhì)低下還表現(xiàn)在服務(wù)水平不夠高。以房產(chǎn)檔案信息管理為例，房產(chǎn)所有者需要調(diào)動(dòng)存檔的資料進(jìn)行復(fù)印或是作為他用時(shí)，管理人員不給予調(diào)檔，甚至態(tài)度惡劣，給他人造成事務(wù)辦理上的諸多不便。
三、加強(qiáng)信息化檔案管理的措施
1）完善基礎(chǔ)設(shè)施。加強(qiáng)信息化檔案管理的先決條件是完善應(yīng)有的基礎(chǔ)設(shè)施，沒有這些必要的設(shè)備就只是紙上談兵，沒有實(shí)際的意義。建立現(xiàn)代信息化檔案管理首先所需要的設(shè)備，計(jì)算機(jī)是最主要的，其次是復(fù)印機(jī)，專業(yè)的軟件設(shè)備，打印機(jī)、掃描儀等等。而建立檔案信息系統(tǒng)是最關(guān)鍵和最主要的部分，擁有一項(xiàng)完整的系統(tǒng)可以更加快速的進(jìn)行檔案的錄入，以及檔案的分類和檔案的查詢以及保管。2）重視檔案信息化的建設(shè)與傳統(tǒng)保管。檔案信息化的建設(shè)固然很重要，是往現(xiàn)代化信息檔案保管的一個(gè)重要過渡，它使得檔案信息形成一項(xiàng)完整的保管系統(tǒng)，也是現(xiàn)代電腦技術(shù)運(yùn)用在檔案管理上的一次飛越。它在很大程度上為我們的工作節(jié)省了時(shí)間，提高了工作效率以及工作的效益。但是傳統(tǒng)的檔案保管也不能完全的放棄，比如說房產(chǎn)資料文件的原件是作為房產(chǎn)擁有者所有權(quán)的一個(gè)證明文件，這些文件都是要作為紙質(zhì)文件資料長期保存的。3）加強(qiáng)信息安全的管理。在建設(shè)現(xiàn)代信息化檔案管理的步伐之上，還必須得加強(qiáng)信息檔案的安全性管理。在電腦科技發(fā)展的同時(shí)，一些人利用網(wǎng)絡(luò)的便利性以及網(wǎng)絡(luò)的漏洞，使用病毒或是黑客軟件對信息管理系統(tǒng)進(jìn)行攻擊，造成信息檔案管理資料的流失與損壞。在沒有備份的情況下，這些流失與損壞的文件資料不能夠還原，給擁有者以及檔案資料管理部門增加損失。因此，亡羊補(bǔ)牢，為時(shí)已晚，檔案管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對信息安全管理的預(yù)防與應(yīng)對。4）提高檔案管理人員的素質(zhì)水平。這里所說的提高檔案管理人員的素質(zhì)水平不僅僅包括管理人員的知識(shí)水平，更加重要的是道德責(zé)任水平。首先是檔案管理人員的知識(shí)水平，需要他們明確的知道檔案信息管理的具體內(nèi)容以及保管措施以及自身職責(zé)的具體要求。其次是管理業(yè)務(wù)水平，我們知道一些檔案管理需要我們妥善的保管一些紙質(zhì)資料，隨著時(shí)間的延長，紙質(zhì)資料容易損壞或是陳舊，看不清楚具體內(nèi)容，這就需要管理人員具備一定的修復(fù)能力。道德素養(yǎng)具體體現(xiàn)在自身的責(zé)任意識(shí)，強(qiáng)烈的職責(zé)使命感以及對自身的約束力。
四、結(jié)語
在迅速發(fā)展的科學(xué)技術(shù)時(shí)代，印證了科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力。把這種發(fā)達(dá)的電腦信息技術(shù)運(yùn)用到檔案信息管理當(dāng)中，完成從傳統(tǒng)的紙質(zhì)管理信息系統(tǒng)到現(xiàn)代信息化檔案管理的一個(gè)重要過渡。在本文中研究了運(yùn)用現(xiàn)代的信息化檔案管理模式，突出了它的作用，以及它在檔案管理當(dāng)中無法比擬的優(yōu)越性。在此同時(shí)提出在建立現(xiàn)代信息化檔案管理中所需要注意的問題，為怎樣建立新型的現(xiàn)代化檔案管理模式提供了可供大家參考的建議。
作者:劉洋 單位:天津市市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心
參考文獻(xiàn)：
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[3]夏滿君,.淺談電子信息技術(shù)在檔案管理中的應(yīng)用[J].卷宗,2014,(11).
一、規(guī)范入院申請、審批和備案程序
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)記錄五保對象的口頭申請，1申請：五保對象本人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出書面或口頭申請。提出口頭申請時(shí)。并在向五保對象宣讀后確認(rèn)其意愿。
統(tǒng)籌安排入住。審批時(shí)間一般不應(yīng)超過20個(gè)工作日。2審批：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)根據(jù)五保對象申請和本地農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)供養(yǎng)能力。
應(yīng)于10個(gè)工作日內(nèi)向縣級民政部門備案。3備案：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)做出同意安排五保對象集中供養(yǎng)的申請后。
二、簽訂供養(yǎng)服務(wù)協(xié)議
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)與農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂供養(yǎng)服務(wù)協(xié)議，五保對象入住農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)時(shí)。委托其為五保對象提供供養(yǎng)服務(wù)。協(xié)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、五保對象本人、五保對象住所地村(居)委會(huì)共同簽訂，約定相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。
集中供養(yǎng)服務(wù)協(xié)議一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1五保對象本人申請。其中屬口頭申請的應(yīng)有口頭申請記錄及23名知情人的證明。
2農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)、村(居)委會(huì)、直系近親屬的姓名(名稱)和地址；
3服務(wù)內(nèi)容、供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)和零用錢發(fā)放數(shù)額；
4協(xié)議簽訂人的責(zé)任和義務(wù)；
5協(xié)議變更、解除與終止的條件；
按集中供養(yǎng)服務(wù)協(xié)議處理。6五保對象個(gè)人財(cái)產(chǎn)(含動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))清單及處分辦法。要尊重五保對象合法使用、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自由。禁止將是否把財(cái)產(chǎn)交給集體或國家作為能否進(jìn)入農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的前提條件。集中供養(yǎng)的五保對象需要代管的財(cái)產(chǎn)和死亡后遺產(chǎn)。
三、制定服務(wù)規(guī)范
主要包括：農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定服務(wù)規(guī)范。
一)膳食服務(wù)規(guī)范
做到清潔、衛(wèi)生；每周有食譜，1五保對象的飲食按照食品衛(wèi)生要求操作。葷素、干稀搭配合理，注重膳食營養(yǎng)；
保證開水供應(yīng)；2一日三餐適時(shí)開飯。
制作軟食、流質(zhì)及特殊飲食，3根據(jù)五保對象特殊需求或不同飲食習(xí)慣。尊重少數(shù)民族的飲食習(xí)俗。
二)護(hù)理服務(wù)規(guī)范
對生活不能自理的供養(yǎng)服務(wù)對象提供特殊護(hù)理，1對五保對象實(shí)行分級、分類護(hù)理。對能自理的供養(yǎng)服務(wù)對象實(shí)行常規(guī)護(hù)理。對重病號實(shí)行晝夜值班服務(wù)，為行走不便的供養(yǎng)服務(wù)對象配備拐杖、輪椅等輔助器具；
2實(shí)行程序化個(gè)案護(hù)理；
3保護(hù)女性五保對象和殘障五保對象的人身權(quán)益不受侵犯；
4提倡和促進(jìn)五保對象自我服務(wù)、相互扶助。
三)醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)規(guī)范
提高處置各種突發(fā)性疾病和其他緊急公共衛(wèi)生事件的能力；1農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)與當(dāng)?shù)貙ｉT醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)建立協(xié)作關(guān)系。
2農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)配有常規(guī)器械設(shè)備和常見病藥物。設(shè)醫(yī)務(wù)室或診所的醫(yī)務(wù)人員應(yīng)具有執(zhí)業(yè)證書；
定期體檢，3及時(shí)了解五保對象的健康狀況。建立五保對象病歷檔案；
開展健身鍛煉和康復(fù)活動(dòng)；4定期組織五保對象進(jìn)行健康教育和自我保健、自我護(hù)理知識(shí)的學(xué)習(xí)。
5做好休養(yǎng)區(qū)和院內(nèi)公共場所的消毒滅菌工作；
6對患病者及時(shí)檢查、合理用藥、妥善治療；
以既不影響他人又尊重病患五保對象為原則進(jìn)行隔離治療。7對患有傳染病的采取特殊保護(hù)措施。
四)心理疏導(dǎo)服務(wù)規(guī)范
1開展各種有益于五保對象身心健康的文化娛樂、體育健身活動(dòng)；
2組織、引導(dǎo)五保對象參加力所能及的生產(chǎn)勞動(dòng)、公益活動(dòng)或其他社會(huì)活動(dòng)；
3調(diào)解五保對象之間矛盾和糾紛；
聯(lián)系工、青、婦、團(tuán)等組織和志愿者建立幫扶制度。4適時(shí)聘請專業(yè)人員進(jìn)行個(gè)案化心理疏導(dǎo)和精神慰藉。
四、規(guī)范服務(wù)人員結(jié)構(gòu)和聘用方式
按照管理服務(wù)人員與能夠自理的服務(wù)對象比例不低于110管理服務(wù)人員與不能自理服務(wù)對象比例不低于13比例配備。農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)服務(wù)人員主要由院長、會(huì)計(jì)、出納員、衛(wèi)生員、護(hù)理員、炊事員、保管員等組成。農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)供養(yǎng)服務(wù)人數(shù)。
其他工作人員由農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)聘用。部分管理服務(wù)人員可從身體健康、素質(zhì)良好的集中供養(yǎng)五保對象中選舉產(chǎn)生。農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人由主辦機(jī)關(guān)聘任。
并報(bào)縣級民政部門備案。農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其主辦機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)保障工作人員的工資待遇不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其主辦機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與工作人員訂立聘用合同或者勞動(dòng)合同。并為其辦理相應(yīng)的養(yǎng)老、醫(yī)療、工傷等社會(huì)保險(xiǎn)。
五、設(shè)立院務(wù)管理委員會(huì)
由供養(yǎng)服務(wù)對象代表和管理服務(wù)人員代表組成，農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)院務(wù)管理委員會(huì)。供養(yǎng)服務(wù)對象代表必須達(dá)到二分之一以上。其主要職責(zé)是
1監(jiān)督本機(jī)構(gòu)各項(xiàng)規(guī)章制度的執(zhí)行情況；
2監(jiān)督本機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)收支和管理情況；
3監(jiān)督院長和工作人員的工作；
4調(diào)解五保對象之間的矛盾糾紛；
5組織協(xié)調(diào)五保對象開展自我服務(wù)和自我管理；
6其他院務(wù)管理職責(zé)。
六、制定各項(xiàng)服務(wù)制度
農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況制定服務(wù)制度。應(yīng)包括：
一)民主管理制度
1院民大會(huì)和院務(wù)管理委員會(huì)制度；
2服務(wù)對象和服務(wù)人員互相評議制度；
3院民互助制度；
4院務(wù)定期公開、公布、公示制度。
二)服務(wù)人員管理制度
1考勤制度；
2政治學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)制度；
3崗位責(zé)任制度；
4考核獎(jiǎng)懲制度；
5廉政建設(shè)和效能建設(shè)制度；
三)財(cái)務(wù)管理制度
1公用資產(chǎn)和個(gè)人資產(chǎn)登記制度；
2一支筆審批和重大財(cái)務(wù)支出院務(wù)管理委員會(huì)集體討論制度；
3物品采購制度；
4負(fù)責(zé)人離任審計(jì)和財(cái)務(wù)人員離職移交制度；
5財(cái)務(wù)定期公開、公布和公示制度。
四)安全管理制度
1安全知識(shí)學(xué)習(xí)、安全應(yīng)急預(yù)案演練制度；
224小時(shí)值班、領(lǐng)導(dǎo)帶班和查房制度；
3外出人員和來訪人員登記制度；
4易燃、易爆、易腐、劇毒等危險(xiǎn)品專庫存放和專人保管制度；
5安全隱患排查和整改制度；
6安全管理責(zé)任和責(zé)任追究制度；
7五保對象矛盾調(diào)解和心理疏導(dǎo)制度。
五)衛(wèi)生保潔制度
1衛(wèi)生區(qū)責(zé)任包干制度；
2公共區(qū)消毒滅菌制度；
3衛(wèi)生檢查評比制度。
六)護(hù)理服務(wù)制度
1五保對象個(gè)人健康檔案制度；
2定期體檢制度；
3分級、分類護(hù)理制度；
4日常保健制度。
七)食堂管理制度
1膳食委員會(huì)制度；
2炊具和公共物品專人負(fù)責(zé)保管制度；
3葷、素食品24小時(shí)留樣備查制度；
4食譜公布制度。
八)生產(chǎn)經(jīng)營制度
1生產(chǎn)經(jīng)營收入使用制度；
2生產(chǎn)經(jīng)營收入記賬制度；
3鼓勵(lì)勞動(dòng)制度。
九)其他
1文明院民評比及獎(jiǎng)懲制度；
2文體活動(dòng)制度；
3檔案管理和信息管理制度。
七、加強(qiáng)資金管理
經(jīng)審核后從財(cái)政預(yù)算中安排。縣級以上人民政府民政部門應(yīng)當(dāng)每年從本級福利彩票公益金中安排一定數(shù)量，農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)資金和管理資金應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政預(yù)算管理程序申報(bào)。用于支持農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)和維護(hù)。
主要包括工作人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)、設(shè)備設(shè)施購置維護(hù)經(jīng)費(fèi)和水電燃料費(fèi)等。五保對象的集中供養(yǎng)資金應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉募泄B(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，管理資金是指維持農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)正常運(yùn)轉(zhuǎn)必需支出的各項(xiàng)費(fèi)用。納入財(cái)政專項(xiàng)保障，并按時(shí)撥付到農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)。農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將集中供養(yǎng)資金全部用于為五保對象提供供養(yǎng)服務(wù)，不得挪作他用。集中供養(yǎng)五保對象應(yīng)納入新農(nóng)合醫(yī)療保險(xiǎn)范圍，參合費(fèi)用和報(bào)銷范圍以外的費(fèi)用由醫(yī)療救助資金解決。
八、規(guī)范行政行為
農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作人員有下列行為之一的予以批評教育；情節(jié)嚴(yán)重的予以辭退；造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任：
1私分、挪用、截留農(nóng)村五保供養(yǎng)款物的
2私分、挪用農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入的
3辱罵、毆打、虐待農(nóng)村五保對象的
4盜竊、侵占農(nóng)村五保對象或者農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)的
5其他違反本意見的行為。
農(nóng)村五保對象有下列行為之一的予以批評教育；情節(jié)嚴(yán)重的停止集中供養(yǎng)；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任：
擾亂正常生活秩序的1違反農(nóng)村五保供養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的規(guī)定。
關(guān)鍵詞：資產(chǎn)管理公司；角色轉(zhuǎn)變；稅收風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)對方法
一、新形勢下資產(chǎn)管理公司的角色轉(zhuǎn)變
1999年，東方、信達(dá)、華融、長城四大AMC在國務(wù)院借鑒國際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上相繼成立，并規(guī)定存續(xù)期為10年，分別負(fù)責(zé)收購、管理、處置相對應(yīng)的中國銀行、中國建設(shè)銀行和國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行所剝離的不良資產(chǎn)。1999年至2000年，四家資產(chǎn)管理公司先后收購四家國有商業(yè)銀行不良資產(chǎn)1.4萬億元，使四家國有商業(yè)銀行的不良貸款率一次性下降近10 個(gè)百分點(diǎn)。截至2006年一季度末，四大資產(chǎn)管理公司累計(jì)處置不良資產(chǎn)8663.4億元，其中現(xiàn)金回收1805.6億元。到2009年，10年的存續(xù)時(shí)間已經(jīng)到期，資產(chǎn)管理公司必須進(jìn)行業(yè)務(wù)改革，對自己的角色進(jìn)行轉(zhuǎn)變，按照財(cái)政部的思路，AMC商業(yè)化轉(zhuǎn)型將分幾步走，首先是政策性不良資產(chǎn)與商業(yè)性不良資產(chǎn)的清分，然后是財(cái)務(wù)重組.股改.上市。按照財(cái)政部的思路，四大資產(chǎn)管理公司信達(dá)已經(jīng)完成股改，其他三家資產(chǎn)管理公司的股改工作也在緊鑼密鼓的進(jìn)行中。從此，四大資產(chǎn)管理公司從政策性公司進(jìn)入到市場的大潮中，按照商業(yè)化的模式進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營。
二、資產(chǎn)管理公司面臨的稅收挑戰(zhàn)
1、資產(chǎn)管理公司以往的稅收模式
在資產(chǎn)管理公司成立之時(shí)，國有四大管理公司成立的目的是為了處置相應(yīng)銀行的不良資產(chǎn)而設(shè)立，所以其享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，主要執(zhí)行的文件為：財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知財(cái)稅[2001]10號。主要內(nèi)容為：
（1）對資產(chǎn)公司接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)，借款方以貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券和票據(jù)等抵充貸款本息的，免征資產(chǎn)公司銷售轉(zhuǎn)讓該貨物、不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、有價(jià)證券、票據(jù)以及利用該貨物、不動(dòng)產(chǎn)從事融資租賃業(yè)務(wù)應(yīng)繳納的增值稅、營業(yè)稅。
（2）對資產(chǎn)公司接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)取得的利息收入，免征營業(yè)稅。
（3）對資產(chǎn)公司接受相關(guān)國有銀行的不良債權(quán)，借款方以土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)抵充貸款本息的，免征承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)應(yīng)繳納的契稅。
（4）對資產(chǎn)公司成立時(shí)設(shè)立的資金賬簿免征印花稅。對資產(chǎn)公司收購、承接和處置不良資產(chǎn)，免征購銷合同和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)應(yīng)繳納的印花稅。對涉及資產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范圍內(nèi)的上市公司國有股權(quán)持有人變更的事項(xiàng)，免征印花稅參照《國家稅務(wù)總局關(guān)于上市公司國有股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓證券（股票）交易印花稅問題的通知》（國稅發(fā)[1999]124號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（5）對各公司回收的房地產(chǎn)在未處置前的閑置期間，免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對資產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。
（6）資產(chǎn)公司所屬的投資咨詢類公司，為本公司承接、收購、處置不良資產(chǎn)而提供資產(chǎn)、項(xiàng)目評估和審計(jì)服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅。
從以上政策可以看出，國有四大資產(chǎn)管理公司在稅收上出資政策性資產(chǎn)享受免稅的優(yōu)惠，同時(shí)，由于在處置資產(chǎn)時(shí)，一般均為虧損，所以一般也無需繳納企業(yè)所得稅。
2、新形勢下資產(chǎn)管理公司的稅收模式轉(zhuǎn)換
在資產(chǎn)管理公司存續(xù)10年中，其核心業(yè)務(wù)逐漸從處理對口商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)即政策性業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)換到收購在同等市場條件下對各個(gè)商業(yè)銀行通過市場模式進(jìn)行商業(yè)化操作收購，到現(xiàn)在，資產(chǎn)管理公司對成立初的政策性資產(chǎn)處理基本進(jìn)行完畢，對商業(yè)化運(yùn)作的模式一直在探討中，同時(shí)，四大資產(chǎn)管理公司從2010年開始，逐漸開始進(jìn)行股份制改革，到現(xiàn)在，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司已經(jīng)完成了股份制改革，而中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司的股份制改革也在逐漸進(jìn)行中，同時(shí)，四大管理公司在股改后的幾年內(nèi)醞釀上市，在這種條件下，資產(chǎn)管理公司從政策性資產(chǎn)運(yùn)作到商業(yè)化資產(chǎn)運(yùn)作過程中稅收問題就會(huì)逐漸凸顯出來，即從以前的免稅模式下進(jìn)入到全面按照中國現(xiàn)行稅法繳納相關(guān)稅費(fèi)。
3、資產(chǎn)管理公司在現(xiàn)階段面臨的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析
現(xiàn)階段，由于資產(chǎn)管理公司的員工缺乏稅收法律和稅收法規(guī)的相關(guān)知識(shí)，對稅收法規(guī)和稅收相關(guān)法律不了解，主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：
（1）公司內(nèi)部人員對稅法知識(shí)模糊，納稅意識(shí)淡薄：由于長時(shí)間享受國家的免稅政策，從而導(dǎo)致公司的員工對稅收的政策法規(guī)知識(shí)不了解、不關(guān)注，使得公司員工對依法納稅的觀念比較淡薄，從而在意識(shí)形態(tài)中形成少繳稅、不交稅的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）公司的日常經(jīng)營決策和日常經(jīng)營活動(dòng)沒有考慮稅收因素的影響：由于沒有很好的納稅意識(shí)，從而導(dǎo)致公司在日常經(jīng)營決策和日常經(jīng)營活動(dòng)中不考慮或者很少考慮稅收法律法規(guī)的影響，增加了公司在日常業(yè)務(wù)中無意識(shí)的偷漏稅風(fēng)險(xiǎn)。
（3）在日常會(huì)計(jì)處理工作中缺乏對稅務(wù)事項(xiàng)是否符合相關(guān)會(huì)計(jì)制度或準(zhǔn)則以及相關(guān)法律法規(guī)的控制：長期以來，資產(chǎn)管理公司由于一直享受國家的免稅政策，使得公司在制定財(cái)務(wù)制度及相關(guān)文件中，缺乏對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，從而導(dǎo)致在財(cái)務(wù)處理上沒有考慮或者不全面考慮相關(guān)的納稅事項(xiàng)，從而導(dǎo)致偷稅、漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。
（4）納稅申報(bào)和稅款繳納不能很好的符合稅法規(guī)定：在日常納稅申報(bào)和稅款繳納過程中，由于對稅收法律的法規(guī)不明白、不知曉，從而導(dǎo)致在稅收申報(bào)和稅款繳納過程中，沒有很好的遵守相關(guān)稅收法律法規(guī)的規(guī)定，造成少交稅款、不交稅款、延遲繳納稅款的問題，從而可能引起企業(yè)支付相應(yīng)的稅收罰款及滯納金的風(fēng)險(xiǎn)。
（5）公司在日常的稅務(wù)登記、賬簿憑證管理、稅務(wù)檔案管理以及稅務(wù)資料的準(zhǔn)備和報(bào)備等涉稅事項(xiàng)不能很好的符合稅法規(guī)定：按照稅收法律及稅收法規(guī)的相關(guān)要求，公司應(yīng)該對日常的稅務(wù)登記、賬簿憑證、稅務(wù)檔案以及稅務(wù)資料進(jìn)行合理的準(zhǔn)備和報(bào)備，但是由于公司的內(nèi)在原因，不能對以上資料很好的管理，從而引起相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
（6）在公司的日常控制中，沒有建立行之有效的稅務(wù)控制，導(dǎo)致出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后不能很快的發(fā)現(xiàn)、識(shí)別，從而導(dǎo)致相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
三、資產(chǎn)管理公司在商業(yè)模式下的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對
鑒于資產(chǎn)管理公司在現(xiàn)階段存在著以上諸多稅收風(fēng)險(xiǎn)因素，所以資產(chǎn)管理公司在以后的工作中應(yīng)該很好的應(yīng)對、規(guī)避相應(yīng)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營目的。
1、在資產(chǎn)管理公司的稅收風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對過程中，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手：
資產(chǎn)管理公司應(yīng)該建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織
資產(chǎn)管理公司在日常工作中，應(yīng)該建立完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理組織，該組織應(yīng)該具有以下機(jī)構(gòu)：
（1）、在資產(chǎn)管理總部設(shè)立專門稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門，該部門隸屬于財(cái)務(wù)部，負(fù)責(zé)全公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，并對財(cái)務(wù)部總經(jīng)理負(fù)責(zé)。在全國的分公司中設(shè)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理崗位，并對該分公司的財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)。
（2）、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)該具有以下職責(zé)及功能：建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度和其他涉稅規(guī)章制度；對日常工作進(jìn)行管理，進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析，指導(dǎo)和監(jiān)督有關(guān)職能部門開展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作；建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的信息和溝通機(jī)制；組織稅務(wù)培訓(xùn)，并向本企業(yè)其他部門提供稅務(wù)咨詢；承擔(dān)相關(guān)職能部門開展納稅申報(bào)、稅款繳納、賬簿憑證和其他涉稅資料的準(zhǔn)備和保管工作；企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)有效的職責(zé)分工和制衡機(jī)制，確保稅務(wù)管理的不相容崗位相互分離、制約和監(jiān)督。
2、資產(chǎn)公司對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評估：
企業(yè)應(yīng)全面、系統(tǒng)、持續(xù)地收集內(nèi)部和外部相關(guān)信息，結(jié)合實(shí)際情況，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)等步驟，查找企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及其業(yè)務(wù)流程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析和描述風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和條件，評價(jià)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)實(shí)現(xiàn)稅務(wù)管理目標(biāo)的影響程度，從而確定風(fēng)險(xiǎn)管理的優(yōu)先順序和策略。企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制和實(shí)際經(jīng)營情況，重點(diǎn)識(shí)別下列稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素：董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等企業(yè)治理層以及管理層的稅收遵從意識(shí)和對待稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度；涉稅員工的職業(yè)操守和專業(yè)勝任能力；組織機(jī)構(gòu)、經(jīng)營方式和業(yè)務(wù)流程；技術(shù)投入和信息技術(shù)的運(yùn)用；財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果及現(xiàn)金流情況；相關(guān)內(nèi)部控制制度的設(shè)計(jì)和執(zhí)行；經(jīng)濟(jì)形勢、產(chǎn)業(yè)政策、市場競爭及行業(yè)慣例；法律法規(guī)和監(jiān)管要求等。
3、資產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)
資產(chǎn)管理公司根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評估的結(jié)果，在成本效益原則的指導(dǎo)下，對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建立合理的控制機(jī)制，全面的建立預(yù)防性控制和發(fā)現(xiàn)性控制機(jī)制，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)和企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的時(shí)候，應(yīng)該轉(zhuǎn)變稅務(wù)控制機(jī)制，必要時(shí)可以請外部專家及稅務(wù)機(jī)關(guān)的幫助，企業(yè)稅務(wù)部門應(yīng)參與企業(yè)日常和重大業(yè)務(wù)的流程，從源頭控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。完善納稅申報(bào)表編制、復(fù)核和審批、以及稅款繳納的程序，明確相關(guān)的職責(zé)和權(quán)限，保證納稅申報(bào)和稅款繳納符合稅法規(guī)定，企業(yè)應(yīng)對于發(fā)生頻率較高的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)建立監(jiān)控機(jī)制，評估其累計(jì)影響，并采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。
4、資產(chǎn)管理公司的稅務(wù)信息與溝通。
企業(yè)應(yīng)建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的信息與溝通制度，明確稅務(wù)相關(guān)信息的收集、處理和傳遞程序，確保企業(yè)稅務(wù)部門內(nèi)部、企業(yè)稅務(wù)部門與其他部門、企業(yè)稅務(wù)部門與董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等企業(yè)治理層以及管理層的溝通和反饋，確保與外部如中介機(jī)構(gòu)及稅務(wù)部門的及時(shí)溝通，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告并采取應(yīng)對措施。將稅務(wù)申報(bào)納入企業(yè)計(jì)算機(jī)控制系統(tǒng)，建立稅收申報(bào)日歷，確保在稅收申報(bào)期內(nèi)納稅申報(bào)各項(xiàng)稅收，如果沒有及時(shí)申報(bào)，申報(bào)系統(tǒng)應(yīng)該及時(shí)提醒。
5、內(nèi)部監(jiān)督
企業(yè)應(yīng)該定期對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度進(jìn)行評價(jià)和完善，通過對整個(gè)業(yè)務(wù)流程的監(jiān)管，從而達(dá)到將稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低到企業(yè)可控的層面上來。
四、資產(chǎn)管理公司對稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要工具
企業(yè)有了很好的風(fēng)險(xiǎn)防控系統(tǒng)，但是沒有很好的風(fēng)險(xiǎn)防控的方法工具也會(huì)產(chǎn)生重大的問題，常用的風(fēng)險(xiǎn)防控的主要工具有：
1、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)策略：主要是指資產(chǎn)管理公司對企業(yè)不重大或者未識(shí)別出來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。
2、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略：主要是指資產(chǎn)管理公司對企業(yè)識(shí)別出來的重大風(fēng)險(xiǎn)作出回避、停止和退出的策略，避免成為風(fēng)險(xiǎn)的所有人。
3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移策略：主要是指資產(chǎn)管理公司將風(fēng)險(xiǎn)通過合同或者服務(wù)保證書或者風(fēng)險(xiǎn)證券化的方式將企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給別人，從而來規(guī)避企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
4、風(fēng)險(xiǎn)對沖策略：是指企業(yè)通過各種手段，引入多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素或者多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，使得這些風(fēng)險(xiǎn)能夠相互對沖。例如利用期貨進(jìn)行套期保值。
建筑業(yè)“營改增”正式實(shí)施已五個(gè)月，身處微利行業(yè)的建筑施工企業(yè)由于工程項(xiàng)目建設(shè)周期長、耗費(fèi)資金大、生產(chǎn)環(huán)節(jié)繁瑣、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，所以影響范圍較廣，涉及到投標(biāo)報(bào)價(jià)、計(jì)價(jià)結(jié)算、合同協(xié)議、工程分包、物資采購、發(fā)票管理、會(huì)計(jì)核算、報(bào)稅清繳等各個(gè)管理環(huán)節(jié)。
建筑業(yè)“營改增”對分供合同管理的影響
分供商選擇與評價(jià)。由于工程項(xiàng)目生產(chǎn)環(huán)節(jié)繁瑣、工序繁多，因此涉及的分包商、供應(yīng)商（以下合稱“分供商”）眾多、行業(yè)各異且資質(zhì)不同。大多數(shù)施工企業(yè)內(nèi)部以分供商的專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行分類，但營改增后分供商的納稅人性質(zhì)和所屬行業(yè)的計(jì)稅方式及稅率也將是其資信的重要組成部分。特別是在分供商招標(biāo)和詢價(jià)過程中，明確不含稅單價(jià)和含稅單價(jià)、選擇何種計(jì)稅方式、適用何種稅率或征收率，都是選擇和評價(jià)分供商報(bào)價(jià)的關(guān)鍵要素。分供合同履約與控制。分供商的履約管理水平參差不齊，稅制改革后必將面臨一段時(shí)間的混沌。特別是對納稅人資格登記、發(fā)票的開具和認(rèn)證、送達(dá)與接收等相關(guān)手續(xù)，需要施工企業(yè)的管理與督促，才能平穩(wěn)順利地開展?fàn)I改增的推進(jìn)工作。施工企業(yè)面對銷售建筑服務(wù)的合同風(fēng)險(xiǎn)，必須采取有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的措施。同時(shí)因稅制改革引起的稅負(fù)增加，應(yīng)當(dāng)就分供合同履約過程重新制定并采用嚴(yán)格的發(fā)票管理制度，明確對分供商的管理要求和違約責(zé)任。分供合同結(jié)算管理。分供合同結(jié)算管理通常重點(diǎn)關(guān)注的是合同結(jié)算價(jià)和結(jié)算方式。增值稅制度下，還必須明確以提供符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的業(yè)務(wù)流、資金流及發(fā)票流“三流合一”要求的增值稅專用發(fā)票作為支付合同結(jié)算價(jià)款的前提條件。按照增值稅稅制下價(jià)稅分離的總體思路，合同結(jié)算中應(yīng)明確結(jié)算方式采用不含增值稅的合同價(jià)格（總價(jià)/單價(jià)）進(jìn)行結(jié)算，以合同價(jià)格條款中約定不含增值稅價(jià)格為依據(jù)。合同結(jié)算價(jià)中的增值稅稅率/征收率應(yīng)當(dāng)與合同價(jià)格條款中約定的增值稅稅率/征收率相對應(yīng)，并保持一致。若分供商未按要求提供增值稅專用發(fā)票的，施工企業(yè)可以拒絕支付合同結(jié)算價(jià)款，也可以按照不含稅結(jié)算價(jià)格支付，或者根據(jù)違約責(zé)任條款的約定采取一項(xiàng)或幾項(xiàng)措施。
建筑業(yè)“營改增”對分供合同管理的建議和要求
梳理新老項(xiàng)目。全面梳理企業(yè)內(nèi)的新老項(xiàng)目，統(tǒng)計(jì)合同的簽約日期，是否取得施工許可證及取得日期、合同金額、工程狀態(tài)、收入確認(rèn)情況、累計(jì)確認(rèn)收入對應(yīng)的營業(yè)稅、按照納稅義務(wù)時(shí)間已經(jīng)繳納的營業(yè)稅、已取得分包發(fā)票尚未抵扣的稅額、已向業(yè)主開具發(fā)票但未計(jì)量金額對應(yīng)的營業(yè)稅等內(nèi)容。重新測算項(xiàng)目成本、比較營業(yè)稅和增值稅引起的成本差異、分析影響成本的關(guān)鍵要素，并對稅負(fù)增加的情況采取相應(yīng)的措施和管理手段。根據(jù)合同主體的類型和項(xiàng)目具體情況制定不同的談判策略、有效地指導(dǎo)項(xiàng)目部有關(guān)人員開展談判及確認(rèn)工作，盡快與分供商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確稅制改革后的權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任的相關(guān)條款。完善分供商信息。根據(jù)施工企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)有的分供商信息庫，完善并增加相關(guān)稅務(wù)信息，主要包括：統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/組織機(jī)構(gòu)代碼，即營業(yè)執(zhí)照上載明的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼或組織機(jī)構(gòu)代碼證上載明的號碼；納稅人識(shí)別號，即納稅人登記證上載明的號碼；已經(jīng)實(shí)行“三證合一、一照一碼”登記的企業(yè)，其納稅人識(shí)別號即統(tǒng)一社會(huì)信用代碼；納稅人性質(zhì)，即一般納稅人或小規(guī)模納稅人或其他類型。在合同履約過程中，若涉及稅務(wù)信息發(fā)生變化，如公司名稱、納稅人識(shí)別號、稅務(wù)登記信息、納稅人性質(zhì)等，建議定期對分供商信息進(jìn)行變更，修改信息檔案管理制度，明確應(yīng)在變更登記完成后提供相關(guān)紙質(zhì)或電子信息資料，及時(shí)告知相應(yīng)變更情況。合同涉稅條款修訂建議。一是增加合同當(dāng)事人信息條款，明確分供商稅務(wù)信息，如統(tǒng)一社會(huì)信用代碼/組織機(jī)構(gòu)代碼、納稅人識(shí)別號、稅務(wù)登記信息、納稅人性質(zhì)等企業(yè)基本信息，注明當(dāng)事人信息發(fā)生變更，需及時(shí)告知對方變更情況、并提供相關(guān)證明文件。二是明確簽約合同總價(jià)為含稅價(jià)，由不含增值稅的簽約合同價(jià)與增值稅稅額兩部分組成，且注明適用的增值稅稅率或征收率。在單價(jià)合同情況下應(yīng)將不同的合同內(nèi)容（貨物、勞務(wù)或服務(wù)）分項(xiàng)列明不含增值稅的單價(jià)、暫估量、適用的增值稅稅率/征收率、增值稅稅額。物資采購、設(shè)備租賃等合同內(nèi)容較多的單價(jià)合同，可采用列表清單的形式將以上信息逐一列明。合同價(jià)格條款中的數(shù)量、不含增值稅的簽約合同價(jià)等內(nèi)容為暫估量或暫估價(jià)格的，必須明確約定計(jì)量計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并在合同結(jié)算時(shí)，作為計(jì)算合同結(jié)算價(jià)格的依據(jù)。三是特別約定提供增值稅發(fā)票的類型、發(fā)票開具的要求及送達(dá)與接收等相關(guān)條款。①分供商提供的增值稅發(fā)票的類型，必須依據(jù)合同主體的納稅人性質(zhì)、項(xiàng)目的具體情況和選擇的計(jì)稅方式等協(xié)商約定。②分供商提供的增值稅專用發(fā)票必須符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的業(yè)務(wù)流、資金流及發(fā)票流“三流合一”的要求。增值稅專用發(fā)票記載的購買方（發(fā)包方）與銷售方（分包方）的企業(yè)基本信息、貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)的具體內(nèi)容等應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無誤、完整齊全，與實(shí)際發(fā)生交易相一致。尤其是備注欄中應(yīng)注明工程項(xiàng)目名稱和地址，項(xiàng)目名稱應(yīng)當(dāng)按照備案合同或施工許可證上載明的項(xiàng)目名稱準(zhǔn)確填寫。對于合同變更導(dǎo)致的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)的內(nèi)容或價(jià)款發(fā)生變化的情況，必須約定處理原則和方法。③增值稅專用發(fā)票的送達(dá)方式、送達(dá)時(shí)間、接收方式等要求必須明確約定。送達(dá)方式可以是一種，也可以是多種，但必須確保送達(dá)方式是合法、有效及實(shí)際可操作的。比如，專人直接送達(dá)、郵政特快專遞等。約定由專人負(fù)責(zé)接收增值稅專用發(fā)票，并將該專人的聯(lián)系方式及聯(lián)系地址寫明，以便分供商能夠準(zhǔn)確、及時(shí)地將增值稅專用發(fā)票送達(dá)。收到增值稅專用發(fā)票后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行審核及認(rèn)證。④增加未按約定開具、開具失控發(fā)票、自行作廢（當(dāng)月）、丟失發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)、未提供繳稅憑證等情況的違約責(zé)任條款。對于因分供商原因?qū)е掳l(fā)票不能抵扣的情況，可采用要求分供商重新開具發(fā)票、要求分供商支付違約金、按照不含稅合同價(jià)支付款項(xiàng)、拒絕支付款項(xiàng)、解除合同等方式解決。
分項(xiàng)核算不同稅率的服務(wù)內(nèi)容。
“營改增”后，從事多種經(jīng)營的建筑施工企業(yè)面臨多種稅率的經(jīng)營業(yè)務(wù)，甚至同一個(gè)合同中包含多種稅率項(xiàng)目的情況也時(shí)有發(fā)生。常見的情況如銷售建材同時(shí)提供運(yùn)輸服務(wù)，銷售構(gòu)配件同時(shí)提供安裝服務(wù)，提供建筑服務(wù)包含深化設(shè)計(jì)與建筑施工等。針對這種情況，必須深刻理解兼營和混合銷售的概念與區(qū)別，從而找到妥善的解決辦法。兼營。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的《營業(yè)稅改證增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件2）的規(guī)定，試點(diǎn)納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。混合銷售。《營業(yè)稅改證增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確規(guī)定，一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務(wù)，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。其中一項(xiàng)銷售行為指一個(gè)獨(dú)立納稅人發(fā)生一項(xiàng)銷售行為，但相關(guān)業(yè)務(wù)適用兩個(gè)或以上不同稅率。上述從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個(gè)體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個(gè)體工商戶在內(nèi)。如果合同內(nèi)容兼有不同增值稅稅率/征收率的，必須在合同中依據(jù)應(yīng)稅行為清晰描述具體的服務(wù)內(nèi)容，明確不同稅率項(xiàng)目的金額，并進(jìn)行分項(xiàng)的明細(xì)核算。針對兼營的不同業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別列明適用不同增值稅稅率/征收率的稅額及不含增值稅的簽約合同價(jià)，再計(jì)算簽約合同總價(jià)，進(jìn)行分別核算、分別計(jì)稅。合同雙方也可采用分別簽訂多份合同的方式，避免混合銷售、兼營項(xiàng)目中的從高適用稅率風(fēng)險(xiǎn)。由于部分地區(qū)及地域的稅務(wù)制度與辦法存在差異，具體要求必須聯(lián)系當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，并在實(shí)際簽訂合同時(shí)，采用符合當(dāng)?shù)囟愂照鞴苷咔易罱?jīng)濟(jì)合理的方式。2016年8月22日國務(wù)院印發(fā)《降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本工作方案的通知》，說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)發(fā)展形勢嚴(yán)峻，加之稅制改革帶來的陣痛，企業(yè)成本面臨較大困難，政府也有決心、花力氣去解決矛盾，幫助和扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)。身處微利行業(yè)的建筑施工企業(yè)必須清醒認(rèn)識(shí)到稅制改革帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，以分供合同管理為抓手，確保企業(yè)納稅合法合規(guī)的前提下，進(jìn)行合理避稅、節(jié)稅，充分享受稅制改革給企業(yè)帶來的稅收紅利。面對改革帶來的影響和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，建筑施工企業(yè)更應(yīng)充分利用“營改增”的倒逼機(jī)制推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新，加強(qiáng)工程技術(shù)的創(chuàng)新、不斷完善內(nèi)部控制系統(tǒng)，提升市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。
作者：劉麗華
第一條為規(guī)范征收或征用集體土地房屋拆遷管理，保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、《省土地管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際，制定本辦法。
第二條在本鎮(zhèn)行政區(qū)域范圍內(nèi)，因建設(shè)和發(fā)展需要征收或征用集體土地拆遷房屋及其他附著物、并需要對房屋所有權(quán)人（以下統(tǒng)稱“被拆遷人”）進(jìn)行補(bǔ)償、安置的，適用本辦法。
鎮(zhèn)房屋拆遷安置管理辦公室（以下簡稱“鎮(zhèn)拆遷辦”）負(fù)責(zé)鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的房屋拆遷相關(guān)的補(bǔ)償、安置的管理工作。
鎮(zhèn)相關(guān)職能單位和所在地村民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自職責(zé)，共同做好房屋拆遷補(bǔ)償、安置的相關(guān)工作。
第二章拆遷管理
第三條凡列入近期拆遷范圍的，有鎮(zhèn)拆遷辦發(fā)出拆遷公告后，向市有關(guān)單位申請暫停辦理土地房屋權(quán)屬、用途變更等相關(guān)手續(xù)。
第四條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷房屋的權(quán)屬登記情況，擬訂拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的補(bǔ)償、安置實(shí)施方案。
第五條從事集體土地房屋拆遷業(yè)務(wù)的人員，應(yīng)當(dāng)掌握與房屋拆遷有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，并經(jīng)市動(dòng)遷辦的專業(yè)培訓(xùn)、考核，取得市建設(shè)局核發(fā)的上崗證書。
第六條房屋拆遷的估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定，應(yīng)當(dāng)公開、透明，在已公布的市房屋拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名錄中有拆遷當(dāng)事人共同選擇。
接受房屋拆遷估價(jià)委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與鎮(zhèn)拆遷辦簽訂拆遷估價(jià)委托協(xié)議。
第七條估價(jià)機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知被拆遷人到場，被拆遷人應(yīng)當(dāng)予以配合。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由被拆遷人和拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說明后，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被拆遷房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評估。
第八條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)在估價(jià)結(jié)束后15日內(nèi)在拆遷地點(diǎn)公布估價(jià)結(jié)果。
第九條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)按照房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施方案做好房屋拆遷補(bǔ)償安置工作，并按照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償安置。被拆遷人應(yīng)當(dāng)服從建設(shè)和發(fā)展需要，在規(guī)定的期限內(nèi)完成搬遷。
第十條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)與被拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)具體載明補(bǔ)償形式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。
第十一條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)對房屋拆除施工實(shí)行招投標(biāo)制度。
第十二條房屋拆遷補(bǔ)償安置結(jié)束后，由鎮(zhèn)拆遷辦會(huì)同鎮(zhèn)建管所、鎮(zhèn)國土資源所組織相關(guān)單位對房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施情況作出評價(jià)，并對工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。
第十三條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)按檔案管理要求，建立健全房屋拆遷檔案管理制度，加強(qiáng)對拆遷檔案資料的管理，并及時(shí)向有關(guān)部門移交相關(guān)資料。
第三章補(bǔ)償安置
第十四條在拆遷公告前，被拆除房屋的合法依據(jù)，以用地單位在領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含定點(diǎn)圖）前，被拆遷人所持有的房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者取得的合法建房手續(xù)為準(zhǔn)。
第十五條被拆遷房屋的用途，以房屋權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書未載明用途的以土地權(quán)屬證書載明的用途為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書未載明用途或者載明的用途不一致的，以合法建房手續(xù)載明的用途為準(zhǔn)。
第十六條被拆遷房屋的合法建筑面積，以房屋權(quán)屬證書載明的建筑面積為準(zhǔn)；沒有房屋權(quán)屬證書的，以合法建房手續(xù)批準(zhǔn)的建房面積為準(zhǔn)；不符合前款規(guī)定情況的，均不予認(rèn)定合法建筑面積。
第十七條被拆遷房屋的建造年代，以確認(rèn)合法建筑面積的權(quán)屬證書或批準(zhǔn)文件中載明或核定的年代為準(zhǔn)。
第十八條凡涉及規(guī)劃需要拆遷的，拆遷公告后，被拆遷人違反規(guī)定進(jìn)行房屋及其他附著物新建、改建、擴(kuò)建或者突擊裝飾裝修部分，不予補(bǔ)償安置。
第十九條拆遷租賃住宅房屋的，對房屋承租人不予補(bǔ)償安置。
第二十條住宅房拆遷補(bǔ)償安置實(shí)行房屋置換安置，也可實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置。
第二十一條被拆遷人的房屋、裝飾裝修以及其他附著物，由估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)確認(rèn)。
第二十二條住宅房屋的被拆遷人要求實(shí)行房屋置換安置的，由鎮(zhèn)拆遷辦提供的拆遷安置房給予置換。
住宅房屋的被拆遷人每戶按下列規(guī)定確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)置換面積：（1）被拆遷戶是三間制的（樓房），三間主房的面積置換安置房面積，輔房不作置換安置。（2）被拆遷戶是按二主二輔要求建造的，作為合法建房可置換安置。（3）被拆遷戶未達(dá)到法定批準(zhǔn)建房標(biāo)準(zhǔn)的，照顧按200平方米進(jìn)行安置，（4）被拆遷戶的房屋屬農(nóng)村小別墅式的，作為合法建房可置換安置，輔房不作置換安置。（5）被拆遷戶的房屋未超過宅基地標(biāo)準(zhǔn)的（每戶0.2畝），其建筑面積為合法建筑面積，可置換安置。（6）被拆遷住宅房屋可置換面積大于200平方米的，按200平方米加上超出部分的50％確認(rèn)房屋置換面積，但每戶房屋置換面積不得超過250平方米。
住宅房屋的被拆遷人以一處宅基地或者合法建房手續(xù)計(jì)一戶，被拆遷人在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)有多處住房的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)農(nóng)村宅基地審批規(guī)定合并為一戶計(jì)算。有子女的老年人，與所隨子女合并為一戶計(jì)算。
第二十三條房屋置換按本辦法第二十二條規(guī)定確認(rèn)的房屋可置換面積套拆遷安置房的最接近戶型。
置換的拆遷安置房結(jié)算辦法為：置換的拆遷安置房面積等于原房屋可置換面積部分，按安置價(jià)計(jì)算；置換面積大于原房屋可置換面積部分，按市場優(yōu)惠價(jià)結(jié)算（照顧安置面積的按照顧價(jià)結(jié)算）；置換面積小于原房屋可置換面積部分，按市場優(yōu)惠價(jià)（一）與安置價(jià)的差價(jià)結(jié)算后補(bǔ)貼給被拆遷人。當(dāng)年度的拆遷安置房價(jià)、市場優(yōu)惠價(jià)和照顧價(jià)由鎮(zhèn)政府確認(rèn)公布。
第二十四條在拆遷期限屆滿之日前，拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人家庭成員符合農(nóng)村居民分戶建造住宅條件，因規(guī)劃控制，未建造住房的，可由本人向所在村提出申請，所在村、鎮(zhèn)審核同意并在拆遷地點(diǎn)公示無異議后，可按每戶不超過125平方米照顧購買拆遷安置房，價(jià)格按市場優(yōu)惠價(jià)（一）結(jié)算。
第二十五條住宅房屋的被拆遷人要求實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置的，除原有房屋、裝飾裝修以及其他附著物給予拆遷補(bǔ)償外，先按第二十二條、二十四條之規(guī)定確認(rèn)房屋可置換面積，再乘以拆遷安置房的市場優(yōu)惠價(jià)與安置價(jià)的差價(jià)計(jì)算補(bǔ)償金額，給予貨幣補(bǔ)償安置。住宅房屋的被拆遷人，領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償金后自行購房。
第二十六條對被拆遷房屋經(jīng)評估，簽訂搬遷協(xié)議并完成搬遷，交出舊房鑰匙后，被拆遷戶的不動(dòng)產(chǎn)歸政府所有（包括房屋主體、門、窗、圍墻等）。
第二十七條拆遷住宅房屋，鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由鎮(zhèn)政府另行公布。
第二十八條鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)在拆遷地點(diǎn)公布被拆遷人房屋的補(bǔ)償和安置情況，接受社會(huì)監(jiān)督。
第二十九條拆遷非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償。
拆遷工礦倉儲(chǔ)及其他商業(yè)經(jīng)營的非住宅合法房屋，土地由評估機(jī)構(gòu)按現(xiàn)行土地性質(zhì)進(jìn)行估價(jià)補(bǔ)償，房屋按重置價(jià)結(jié)合成新評估價(jià)補(bǔ)償，土地按現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出密度，安排土地指標(biāo)，經(jīng)費(fèi)自理，地點(diǎn)服從統(tǒng)一安排，不服從安排的，視為放棄。
第三十條拆遷非住宅房屋，鎮(zhèn)拆遷辦應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付非住宅房屋裝飾裝修及附著物補(bǔ)償款、設(shè)備搬遷費(fèi)和搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。
第三十一條住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金及相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以定活兩便存單方式支付，非住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金及其相關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)以銀行匯票方式支付，均不得以現(xiàn)金方式支付。
第四章法律責(zé)任
第三十二條估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷當(dāng)事人相互串通，故意壓低或者抬高被拆遷房屋的評估價(jià)的，估價(jià)結(jié)果無效，由鎮(zhèn)建管所報(bào)請市建設(shè)局對其進(jìn)行處罰，處以5千元以上5萬元以下的罰款；沒收違法所得；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停直至取消拆遷估價(jià)資格；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
【摘要】：物業(yè)專項(xiàng)維修基金的建立，相當(dāng)于為業(yè)主所擁有的房屋提供了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”。現(xiàn)行的管理辦法，使此項(xiàng)資金在歸集及監(jiān)管上有了保障，但在維修及增值使用上卻陷入了“餅大難充饑”的怪圈。在經(jīng)濟(jì)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的今天，一個(gè)省（市）有著規(guī)模達(dá)幾十、甚至上百億的資金成了“不動(dòng)產(chǎn)”，能不引人深思？業(yè)主利益的保障，國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都促使著對維修基金的運(yùn)營方式及風(fēng)險(xiǎn)管理模式作根本性變革。本文直擊現(xiàn)行維修基金管理模式存在的問題，通過對保險(xiǎn)資金與維修基金作類比性分析及兩者運(yùn)營方式有機(jī)結(jié)合的探索，提出了維修基金制度改革新思路——建立保險(xiǎn)金運(yùn)營方式及“政府主導(dǎo)型”管理模式，以期實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化。
建立物業(yè)專項(xiàng)維修基金（以下簡稱維修基金），是物業(yè)管理發(fā)展史上的一大創(chuàng)舉，也是住房私有化程度不斷提高的必然產(chǎn)物。歸集此項(xiàng)基金，相當(dāng)于對房屋建立了“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，使房屋共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后的維修及更新、改造有了資金保障，避免屆時(shí)在責(zé)任分?jǐn)偧傲x務(wù)履行上產(chǎn)生矛盾，有利于物業(yè)的保值增值及保障住戶的安居生活。但此項(xiàng)涉及民生、意義重大的基金，自99年國家開始實(shí)行以來，由于管理辦法上的諸多不完善,使“繳錢容易，使用難”、“監(jiān)管嚴(yán)格，效用低”的狀況日益突出。重慶市2004年至2007年累計(jì)歸集維修基金已達(dá)38億元，累計(jì)使用額卻不足0.5%，增值收益僅有銀行活期存款利息收入。不是老百姓的房屋維修量不大，也不是沒有適合的增值渠道，而是現(xiàn)行管理機(jī)制讓這筆維修基金陷入了“死錢”、“呆錢”的境地。
如何實(shí)現(xiàn)維修基金在維修及增值使用上的效用最大化？筆者認(rèn)為，同樣具有保障性質(zhì)的保險(xiǎn)資金，已有上百年的發(fā)展史，在管理模式及運(yùn)營方式上相對比較成熟和規(guī)范，既能按保險(xiǎn)協(xié)議向受益人提供保障，又能靈活地對資金進(jìn)行理財(cái)操作。兩種資金既然都以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則，那么借鑒保險(xiǎn)資金的管理運(yùn)營模式來改革現(xiàn)行維修基金管理辦法，則將助推維修基金的管理更加科學(xué)化、社會(huì)效用最大化。
維修基金管理現(xiàn)狀分析
（一）現(xiàn)行管理模式
我國第一部物業(yè)維修基金管理辦法于1999年1月1日起實(shí)行。建設(shè)部、財(cái)政部2007年第165號令又了新的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。按新《辦法》要求，住宅專項(xiàng)維修資金管理原則為：專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督。資金使用的決策主體為全體業(yè)主，即資金的列支范圍、維修方案、購買國債等問題需由2/3以上業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過。管理主體最初為地方政府行政管理部門（代管），在業(yè)主大會(huì)成立后劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理，政府部門監(jiān)督。
（二）存在的問題
維修基金在管理辦法的制定上更多地考慮了安全性，而弱化了資產(chǎn)保值增值要求；強(qiáng)調(diào)了公平性，而忽視了操作上的可行性。形成了資金規(guī)模越積越大，而解決維修問題的實(shí)際作用不能有效發(fā)揮的現(xiàn)狀。“餅大難充饑”，無論是業(yè)主還是管理部門對此都深有感觸。
1、“身份尷尬”——是預(yù)存款，還是保障性基金？業(yè)主心目中對維修基金的定位就是“預(yù)存款”，普遍繳納積極性不高。作為一項(xiàng)保障性基金，應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)打算，充分發(fā)揮“眾人拾柴火焰高”的作用，為受益人提供大于初始投入的保障。由于現(xiàn)在的物業(yè)維修基金，保障金額以初始繳納金額及其低額的活期存款利息收入為限，受益時(shí)間在幾年甚至幾十年以后。造成業(yè)主存在“預(yù)存一筆冤枉錢”的認(rèn)識(shí)，普遍繳納積極性不高，更談不上今后續(xù)繳的自覺性與主動(dòng)性。各地的交存標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，北京、上海、成都等城市都按建筑安裝成本價(jià)計(jì)算，而重慶還沿用98年頒布的管理辦法，按總房款的2%-3%收取。“既然是繳多少、用多少，為什么我們交存比例或計(jì)算基數(shù)要高些”的疑問和要求統(tǒng)一按國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的訴求成為熱點(diǎn)問題。若按保險(xiǎn)金的運(yùn)作模式來管理維修基金，提供比繳存金額更大的物業(yè)維修保障額度，則有利于提高業(yè)主繳存積極性和對繳納標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的接受程度。
2、資金利用率低——維修基金成“燙手的山芋”。業(yè)主大會(huì)對資金的增值利用難以形成統(tǒng)一意見，管理部門對投資風(fēng)險(xiǎn)心存顧忌，造成資金閑置率高、收益成負(fù)增長狀況。由于現(xiàn)行《辦法》對維修基金的增值途徑限定于購買國債，決策權(quán)力交給了不具備專業(yè)知識(shí)、成員不穩(wěn)定的業(yè)主大會(huì)。并且具有監(jiān)管職能的政府行政管理部門出于安全的考慮，對這項(xiàng)基金進(jìn)行專戶儲(chǔ)存，按銀行活期利息計(jì)息，并無形之中也為其真實(shí)信息“披上了神秘的面紗”。目前全國購房者繳納的住宅維修資金已有很大規(guī)模，卻無一例運(yùn)用維修基金購買國債、保值增值的案例。維修基金更多體現(xiàn)的是一種應(yīng)急性質(zhì)的資金，而不是保障性投資。長此以往，將形成利息收入縮水、社會(huì)財(cái)富資源嚴(yán)重浪費(fèi)的不良后果。一方面，業(yè)主利息所得減少。由于通貨膨脹率高于銀行活期存款利息，且房屋大修通常發(fā)生在幾年甚至十年以后，因此對維修資金按活期存款利息計(jì)息不符合實(shí)際。以一筆600萬元的維修基金為例，若按理財(cái)方式存儲(chǔ)，以2：1的比例分別作三年期、一年期定期存款，3年后該維修資金的利息收益將達(dá)到53.5萬元，而以活期存款計(jì)算，3年后利息收益僅為6.5萬元，業(yè)主利息收入損失達(dá)49萬元。另一方面，造成大量的社會(huì)資金沉淀，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展十分不利。比如，政府實(shí)施大規(guī)模危舊房改造及其他公建項(xiàng)目，還需要想盡辦法通過各種渠道、以更大的成本代價(jià)融資，如果能有效利用維修基金，將有利于加速城市建設(shè)進(jìn)程，讓群眾得到更多更直接的實(shí)惠。
3、資金使用難——維修基金成“鏡中花，水中月”。現(xiàn)行管理辦法在維修使用的操作上存在較多不可行性。一是決策主體缺位。維修基金的使用由業(yè)主民主決策的規(guī)定難以實(shí)現(xiàn)。目前業(yè)主自治意識(shí)淡漠，對共用部位和設(shè)施共同維護(hù)的意識(shí)尚未形成，要幾乎沒有任何交往的鄰居為可能與自身的房屋使用無關(guān)的維修持同意意見實(shí)在很難。維修基金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理更難。較之政府部門管理，業(yè)主更放心后者。由于業(yè)主大會(huì)存在變動(dòng)性、非專業(yè)性，業(yè)主委員會(huì)因經(jīng)費(fèi)、精力和專業(yè)知識(shí)等限制，不足以承擔(dān)維修基金的管理任務(wù)。目前，重慶市已成立業(yè)主委員會(huì)近1150個(gè)，但還未有一個(gè)小區(qū)的維修基金劃轉(zhuǎn)給了業(yè)主大會(huì)管理。二是支付范疇界定模糊，不象保險(xiǎn)賠償條款明確到具體情況。《辦法》僅規(guī)定了維修基金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位和設(shè)施，而未明細(xì)到滿足使用的具體條件（如責(zé)任主體、損害程度等）。通常這些共用部分由物業(yè)公司在做日常維護(hù)，造成業(yè)主往往以應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)為由而拒絕動(dòng)用維修基金。三是操作上程序復(fù)雜。審批上由于牽扯到物業(yè)公司、大多數(shù)業(yè)主、行政主管部門等太多相關(guān)方，不象保險(xiǎn)金的賠付，投保人只需要面對保險(xiǎn)公司一方，一旦保險(xiǎn)受益人出現(xiàn)保障條款約定的事項(xiàng)即可通過申請得到賠付，程序上簡單、清晰。而維修基金在使用上由物業(yè)公司提出方案、組織實(shí)施和業(yè)主大會(huì)決策等規(guī)定尚處于理想狀態(tài)，一旦某一方環(huán)節(jié)受阻，即造成維修問題的解決在時(shí)間上延誤或直接受害業(yè)主不得不自行“埋單”的后果。
二、維修基金實(shí)行保險(xiǎn)金運(yùn)營方式的可行性分析
上述問題是影響維修基金持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，已成為當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中的爭議焦點(diǎn)和立法難點(diǎn)。單純的行政部門管理或業(yè)主大會(huì)管理都不能從根本上解決上述問題。而保險(xiǎn)行業(yè)堅(jiān)實(shí)的安全監(jiān)管保障和償付能力引起了筆者對改革維修基金管理制度的深入思考。
（一）共性特征：維修基金和保險(xiǎn)金都是民眾財(cái)富的集中，都是以穩(wěn)健安全、保值增值為管理原則。維修基金對資金的流動(dòng)性要求不高，可經(jīng)營合理理財(cái)運(yùn)作，提高資金收益率。
（二）結(jié)合方式及優(yōu)勢分析：
1、資金運(yùn)作“兩條線”。借鑒保險(xiǎn)資金“賠付”和“理財(cái)”兩條線運(yùn)作模式，對維修基金也按“維修”和“理財(cái)”兩條線運(yùn)作。通過計(jì)算資金支付率，合理確定投資比例，建立一定比例的儲(chǔ)備基金，用以日常維修支付，其余部分用于投資理財(cái)。以多數(shù)人的持續(xù)投入來保證解決個(gè)別突發(fā)性維修問題的資金需求，保持資金來源與支出的滾動(dòng)性。
2、提高保障標(biāo)準(zhǔn)。借鑒保險(xiǎn)資金保障額度的設(shè)定方法，通過對物業(yè)公共維修問題發(fā)生的概率分析，對交存的維修資金可提供的保障額度（支付金額及保障期限）作精準(zhǔn)測算，提高現(xiàn)行維修基金的保障標(biāo)準(zhǔn)。
3、增值收益分配方式。借鑒投資分紅型保險(xiǎn)利益分配方式，保障業(yè)主繳納的維修資金本金部分按銀行協(xié)議利率復(fù)利方式計(jì)算的利息收入，同時(shí)對每年的資金理財(cái)投資收益部分進(jìn)行分紅。使業(yè)主不僅能獲得預(yù)交維修費(fèi)的利息收入，還能得到投資分紅（增值收益計(jì)入業(yè)主維修資金賬戶滾存使用），從而提高業(yè)主交存積極性。
4、細(xì)化支付條件。借鑒保險(xiǎn)保障條款的制定機(jī)理，通過立法制定維修基金支付細(xì)目，而不是概念模糊、難以界定的“中修、大修、翻修和更新改造”等表述。在法規(guī)中明確共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的具體范疇，明確屬于維修基金支付的具體條件。同時(shí)，還應(yīng)明確承擔(dān)公共維修責(zé)任的業(yè)主范圍（比如哪些責(zé)任由一個(gè)單元，或一幢獨(dú)立物業(yè)，或整個(gè)物業(yè)區(qū)域的業(yè)主承擔(dān)）。一旦某棟物業(yè)出現(xiàn)公共維修問題，只要符合保障條款，即可用儲(chǔ)備基金支付維修費(fèi)。防止因責(zé)任主體的不明或利益相關(guān)人相互推諉而不能及時(shí)解決物業(yè)維修問題。
5、建立專業(yè)化投資和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。借鑒保險(xiǎn)資金管理經(jīng)驗(yàn)，由專門機(jī)構(gòu)（配置精算師、投資理財(cái)專家）負(fù)責(zé)資金理財(cái)運(yùn)作和風(fēng)險(xiǎn)管理。
建立維修基金“政府主導(dǎo)型”管理模式的理論設(shè)計(jì)
保險(xiǎn)公司不存在破產(chǎn)問題，一旦出現(xiàn)資不抵債，則以其他保險(xiǎn)公司收購、合并或政府接管等方式來保障投保人的合法權(quán)益。社會(huì)保障資金的虧損，也會(huì)有國家財(cái)政來負(fù)擔(dān)。因此，為更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金效用最大化，筆者建議對維修基金建立“政府主導(dǎo)型”管理模式。
（一）基本原則
由政府直接負(fù)責(zé)資金的管理及投資運(yùn)作。因?yàn)檎芾恚鄬τ谖飿I(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)而言，更具公信力和資源統(tǒng)籌、風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保的能力。資金來源渠道拓展為業(yè)主交存的維修資金、基金運(yùn)營收益和財(cái)政負(fù)擔(dān)；資金運(yùn)作統(tǒng)一納入國家財(cái)政投融資計(jì)劃，進(jìn)行基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)，既保障了資金安全性、增值性要求，又能使國家集中財(cái)力進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)。
（二）具體方式
1、統(tǒng)一運(yùn)作、管理。建議實(shí)行資金省級統(tǒng)籌運(yùn)作。由政府投資成立國有獨(dú)資公司——物業(yè)維修基金信托投資公司，實(shí)行公司化管理，屬于非營利性企業(yè)法人。專職負(fù)責(zé)維修基金的理財(cái)、劃撥及風(fēng)險(xiǎn)管理，接受財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督。委托房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)維修基金的歸集、儲(chǔ)備基金賬戶及業(yè)主個(gè)人賬戶管理、維修方案審批、支付條件審定、信息和檔案管理等系列行政管理職能。維修資金的理財(cái)收益一部分進(jìn)入業(yè)主個(gè)人賬戶，一部分作為機(jī)構(gòu)營運(yùn)成本。
