時間：2023-01-02 06:55:29
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇項目的可行性研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：工程項目建的可行性研究分析屬于極關鍵的組成部分，是后續工作正常開展的基礎和前提，如沒有落實到位，將會導致一系列如質量、費用、進度問題等，使企業蒙受巨大的損失。因此，應對工程項目的可行性研究分析工作給予高度重視，并將其落到實處。本文先是闡述了開展可行性研究分析的重要作用，然后介紹了做好可行性研究分析工作的措施，最后通過工程實例（淮南市上窯鎮馬山生態農業觀光旅游項目）予以了具體探討，旨在為同行提供一些有益的參考。
關鍵詞：工程項目；可行性；研究；分析
1. 開展可行性研究分析的重要作用
所謂可行性研究指的是，根據國家及地方的法規、政策以及規劃等，對項目整體（包括技術方面、進度方面以及經濟方面等）展開系統而言深入的分析論證，為投資決策提供第一手資料。可行性研究是一項系統而復雜的工作，涉及多門學科、技術的綜合運用，其研究范圍主要包括三大部分：第一部分，機會研究；第二部分，預可行性研究；第三部分，詳細可行性研究[1]。借助可行性研究，能夠提高決策水平，從而最大程度減少決策失誤的發生，最終幫助企業獲取更大的經濟效益和社會效益。如果可行性研究不夠深入，那么將會導致資源（人力、物力以及財力）的浪費，繼而帶來巨大的經濟損失。另外，可行性研究還是后續施工得以正常開展的基礎和前提，做好可行性研究分析工作是極為重要的。
2. 做好可行性研究分析工作的措施
2.1重視并做好相關人員的聘用及管理
建設單位應重視并做好相關人員的聘用及管理工作，所聘用的這些人不僅要熟知報建程序，而且要具有扎實的專業知識，還要具有良好的溝通協調能力，從而保證工程項目的正常開展、高效開展。建設單位應成立專門機構以實現對項目初始階段工作的有效落實，一方面實現對人力資源的高效利用，另一方面負責好相關溝通、協調工作[2]。
2.2引入競爭機制
競爭是發展的一大動力，所以，在工程建設中，應嘗試競爭機制的合理引入和落實，如將可行性研究成績當作選擇合作單位的一項重要參考指標。合理地引入競爭機制，不僅有助于相關人員、單位責任感的強化，而且有助于工作進度及質量的提升，是保證可行性研究分析工作得以有效落實的一大保證。
2.3和報建工作同步開展
可行性研究、報建工作二者最好能夠同步開展，這樣一方面能夠不斷修正前期工作中的不足之處，另一方面能夠有效加快前期工作進度。可行性研究資料屬于一種基礎性的資料，是工程項目得以開展的依據，需要通過報建才能得以最終確認。當項目建議書得到批復之后，應在規定的時間內盡早向負責的政府主管單位報建，并將其意見納入項目可行性研究工作的一大依據和參考。這種做法能夠避免后期很多不必要的調整，不僅有助于時間的節省，而且有助于資金的節約，是工程項目可行性研究工作得以高效落實的保障。
3.工程實例
3.1工程概況
“馬山生態農業觀光旅游項目”主要著眼于開發利用原淮南市馬山醫院搬遷后形成的閑置資產，依托項目區得天獨厚的地理、資源、生態與環境優勢，以產業化為載體，以形成綠色農業生態環境和旅游產品品牌為目標，以建設新農村、改善和優化農村經濟為目的，將科學規劃管理、綠色種植技術、生態科學養殖技術、旅游資源開發與市場營銷網絡有機組合的農村綜合型、實用型、生態型的一種模式。該項目建設的核心是開發建設城郊新型觀光農業旅游示范區。該項目的最終目的是通過本項目的運作，實現國有資產的保值增值。
通過實施“馬山生態農業觀光旅游項目”，將形成以馬山為中心，形成面積約40萬平方米的生態農業觀光旅游區。園區前臨淮水，后依群山，山上林木茂盛，水中魚游淺底，使整個園區更加秀麗宜人，景色如畫，是旅游、觀光、休閑的好去處。景區內外有數千畝山地，適宜林果業的發展，如黃桃、冬棗、葡萄、杮子和梨子等。整個園區前有窯河水系，中有山澗溪水，水資源比較豐富，為種植與養殖業的發展創造了有利條件。景區交通便利，新武路把景區與市中心連在一起。
3.2可行性研究分析
3.2.1經濟分析
本項目預計總投資為6100萬元，其中優質林果花卉區600萬元，現代農業區（大棚蔬菜）800萬元，特色作物區800萬元，特種養殖區500萬元，農產品加工區1200萬元，生態林休閑區1200萬元，基礎設施建設1000萬元。
本項目從經營角度編制現金流量表，通過現金流量表分析可得如下指標：財務內部收益率稅前35%；財務內部收益率稅后20%；每年利稅為：3372萬元；每年收益為：1927萬元；投資回收期含折舊攤銷期6.33年。
經過年收支預測和財務分析得出項目全部經營收益率按平均收益率20%，大于中國人民銀行的貸款利率，項目財務凈現值為1927萬元。則本項目在財務效益評價下是可行的。
3.2.2風險分析
隨著改革開放的不斷深入，淮南市經濟取得了跨越式發展。需要指出的是，其農業問題并沒有得到徹底處理，仍然存在一定的農業風險隱患。若想實現對風險的有效防范，則需要建立一套科學的風險防范體系，并將其落到實處。經研究發現，發展生態農業觀光項目能夠很好地解決這一問題。
風險類型：資源風險，即農業資源無法滿足日益增長的社會需求；自然風險，即不良的自然條件將會給農業生產帶來一系列損害；市場風險，即受供求失衡的影響，農場品價格存在劇烈的問題，其真正價值難以有效實現 。
防范風險的措施：一、通過制度及政策的保證。做好該項工作是非常必要的，能夠充分調動各個利益相關方的積極性，進而推動整個項目更快、更好的實施。在當前的農業經濟制度中，以家庭為最小經營單位的情形比較常見，該種經營模式雖然在一定程度上提高了經營者的積極性，但受規模制約，給當地生態農業的整體發展帶來了不利的影響。以既有制度為基礎，并對其進行不斷完善，進而實現經營規模的不斷擴大，已經成為當務之急；二、市場調節機制。該類項目的啟動與運行，離不開市場機制的從中調解，只有遵循市場價值規律，才能獲取更大利益。應該清楚認識到，農業生態觀光園若想獲得可持續發展，一定要牢牢抓住市場需求；三、資金投入機制。該項目是一項綜合工程，對資金投入有著較高的需求。相關投入，尤其是高新技術的投入，甚至決定了該類項目的收益水平，因此，在實施環節，應有計劃、有步驟地形成一種多元化的投資模式，當然該投資模式仍舊需要以政府為主導；四、科技創新機制。該項目若想獲得可持續發展，則需要重視并落實科技創新工作，即建立并完善科技創新機制。在此過程中，應抓住項目的關鍵部分，進而采取針對性的高新技術。應用高新技術的過程中，要講方向，講時效，講效益；五、風險控制與管理機制。在抵抗風險方面，農村存在先天不足，再加上農民的文化普遍不高，且沒有足夠的市場經濟分析能力，所以，應制定科學的風險控制與管理機制；六、人才培育機制。在發展農業生態觀光園的過程中，需要解決人才問題。應該從體制改革入手，去發現人才，并將他們安排在合適的崗位，另外，還應制定科學的獎懲制度，從而吸引人才，并激發他們的積極性。
3.2.3可行性研究的主要結論及建議
通過“馬山生態農業觀光旅游項目”的有效實施，逐漸形成了一種綜合性質的城郊經濟模式，不僅涉及種養產業，還涉及加工產業，還涉及銷售產業以及生態休閑產業等，為當地居民帶來了理想的收益，促進了當地的生態農業建設。
項目計劃總投資為6100萬元。該項目具有諸多優勢，不僅投資少，而且見效快，還具有實施簡單，容易推廣等特點。由此可見，該項目建設具有十分廣闊發展前景，符合中央關于建設社會主義新農村發展戰略的要求。實施“馬山生態農業觀光旅游項目”是可行的。（作者單位：安徽理工大學經濟與管理學院）
參考文獻：
關鍵詞：房地產；開發項目；可行性研究
中圖分類號：F293.3文獻標識碼： A 文章編號：
引言
近十幾年來，我國在經濟建設方面取得了巨大的成就，各行各業都進入到了快速發展的時期，房地產業更是進入到了黃金發展時期。在社會主義市場經濟體制下，房地產業的競爭越來越激烈，房地產也本身也蘊含巨大風險。在房地產項目開發之前，進行科學的可行性研究，能夠有效地降低市場風險，保證房地產企業經營效益，提高企業的核心競爭力，對房地產企業長期穩定經營十分必要。如果房地產企業投資決策錯誤，會浪費大量的人力、物力和財力，甚至會給房地產企業帶來致命打擊，所以房地產企業必須高度重視可行性研究工作。可是因為各種主客觀原因，現階段房地產企業對開發項目的可行性研究工作，存著在很多問題。
房地產開發項目的可行性研究工作中的問題
缺乏扎實的基礎工作
房地產企業要想編制出一份優質的房地產開發項目的可行性研究報告，就必須做好大量基礎性工作，搜集豐富的基礎資料。可是現階段很多房地產的可行性亞久報告的編制單位因為受到經費、時間、人力等等方面因素影響，基礎性工作做得不夠深入和透徹，嚴重缺乏第一手資料，工作人員過于依賴現有數據或者只是憑借個人的主觀判斷、推測，缺乏客觀性，從而嚴重的影響了房地產開發項目可行性研究質量。
工作人員素質有待于提高
房地產開發項目的可行性研究廣泛的涉及到經濟、工程技術、法規、房地產開發經營、稅務等等方面的專業性知識。但是現階段房地產開發項目的從業人員的職業素質還無法道道相應要求，工作人員可能是專才，卻很難在全局的高度考慮相應問題，所以很難編制出高質量的房地產開發項目的可行性研究報告。
對房地產開發項目的可行性研究缺乏深度
深度比較合理的房地產開發項目的可行性研究報告應具備這樣幾個方面的特點：相應工程的實施方案有兩個以上可供選擇比較、所確定的工程主要數據必須滿足初步設計要求，所提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策需要。可是現階段的房地產開發項目的可行性研究工作普遍缺乏深度，表現為：定性的描述比較多，定量的計算不夠；項目選址、建筑產品沒有多個方案比選；缺乏充分的建設規模論證；重要的參數、數據來源不清，根據不足等等。
缺乏平衡的可行性及不可行性分析
很多房地產企業都比較重視可行性論證，但忽視了對不可行性的分析。很多項目的可行性研究編制出來以后的項目都可行，主要原因就是相應的編制人員通常都帶著求證項目可行性這種潛意識進行分析及論證房地產項目的的可行性，從而導致將更多的精力放在項目可行性方面和正面影響，忽視一些可能存在的負面影響及不利因素，甚至有時候會看不見有可能造成項目不可行的巨大的風險因素。沒有充分利用逆向思維科學分析那些不利因素對房地產開發項目成功的影響。
無法充分預測風險，參考依據不足
房地產企業開發經營的主要風險通常包含政治風險和宏觀經濟、市場風險、政策風險、企業風險、資金運作風險等等風險，可是實際工作中很多房地產開發項目所進行的可行性研究，對上述風險的分析都不夠透徹、不夠深入，不夠充分，在相應的投資估算當中，缺乏合理的工程造價標準及定額；進行經濟評價的時候，隨意采取一些比較過時的參數及財務比率。
不重視方案優化
方案設計為房地產開發項目一個必要程序，為提高企業經濟效益的重要方法。可是很多企業進行的方案設計都比較重視美觀性及技術先進性，缺乏對提高企業經濟效益的充分重視。
保證房地產開發項目可行性研究質量的措施
為了全面提高房地產開發項目的可行性研究質量，房地產企業及有關員工必須做到以下幾點。
有效突出重點，積極提高工作效率
因為不同規模、不同類別的房地產項目的特點不同，具體到特定項目上，研究的重點也必須具有一定側重。
嚴格審批程序，強化項目管理
相應的房地產企業必須認真按照建設程序來辦事，對可行性研究進行嚴格的審批。嚴把房地產建設項目的前期質量關，認真遵循基本的建設程序，各類開發項目必須進行可行性研究，所有的個人及單位都不可以擅自做主超越權限及簡化建設程序，對相應的可行性報告、項目建議書、初步設計等等文件如果達不到一定的深度及規定內容，評估單位絕不可以給予評估，審批單位也不可以進行審批。
建立起房地產開發項目可行性研究數據庫
現階段，我國的房地產市場還沒有很高的透明度，可行性研究工作人員通常收集不到完成的及準確的市場信息，相應信息的誤差或者缺失，都會為可行性分析帶來很到的誤差。因此，相應的可行性分析人員必須強化對信息的收集及整理的工作，利用去偽存真、去粗取精的過程，把市場中比較分散的信息整理成可以利用的數據，建立起相應的可行性研究數據庫。此外，如果條件允許，房地產企業還可以強化項目后的評價工作，利用分析及比較，將有用信息提取出來，從而有效提升房地產開發項目的可行性研究實用性。
強化市場培育及專業化工作
房地產企業應積極強化專業化和市場培育的工作，有效推進行業的專業化和規模化，從而促進可行性研究水平的提高，保證其深度、精度、及對誤差的控制。現在我國的房地產開發市場正逐步走向成熟及規范，越來越激烈的市場競爭有效推動了企業對可行性研究工作的重視及強化。
充分認識風險分析的重要性
房地產投資項目要耗費大量的物資、金錢、人力等資源，建成以后，就很難更改，所以一定要充分認識進行項目風險分析及控制的重要性。為了對投資風險進行有效的控制及防范，就必須在可行性研究報告中高度重視對相應項目潛在的風險因素進行深入挖掘，科學評估相應風險發生頻率，風險可能會造成的經濟損失等，然后采取科學的風險防范措施。在經濟風險分析方面來看，這種分析絕不是經濟評價當中的普通的不確定性分析，要從不同方面認真分析各個風險因素發生變化的可能性，分析對企業經濟效益的影響，必須著眼于不力因素以及其造成的不利后果。房地產開發項目的風險因素有著較強的層次性，所以一定要進行深入的分析，從而識別基本風險單元，從而制定出更加具有針對性的風險防范措施。
1 、 項目名稱： 東湖路人行居住小區（暫定名）
2、可行性研究報告的編制依據：
（1）《城市居住區規劃設計規范》
（2）《A市城市拆遷管理條例》
（3）《城市居住區公共服務設施設置規定》
（4）《住宅設計規范》
（5）《住宅建筑設計標準》
（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》
（7）《城市道路綠化規劃及設計規范》
（8）《高層民用建筑設計防火規范》
3、項目概況
1 ）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區內土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。
2 ）建設規模與目標：
土地面積：42.5畝（28300平方米）
容積率：2.2
開發周期：3至4年
土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權掛牌出讓起價）
建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡
3 ）周圍環境與設施
（1）步行約10 分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。
（2）西側為A市城市中心景點百荷湖。
（3）東側為清溪河城市綠化帶，南側為城市綠化廣場。
（4）西南靠近A市城關小學。
（5）北面為A市人民銀行。
4 、項目SWOT分析
優勢及機會
(1) 該項目地處A市最具發展潛力的地段，周邊環境在不久的將來將是池州最佳的居住區域。
(2) A近幾年的經濟發展和市政建設步伐，使得該區域的房地產具有較大的升值空間。 (3) 東側匯景花園的成功開發，為該區域的房價定位提供了市場認可性。 (4) 周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業步行街”的商業氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。
(5) 拆遷的當地居民選擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。 (7) 該項目規劃定位為A市第一個小高層住宅小區，我公司在B市開發小高層的經驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當地的發展。
(9) 物業管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業管理，具有一定的優勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關鍵。
(12) A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。 (13) 市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。 (14) 江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業的規劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。 (18) 匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 (19) 拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 A市概況
A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。
生態環境優良。境內有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區——牯牛降、國家級水禽濕地保護區——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態經濟示范區和實施《中國21世紀議程》地方試點。 投資環境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區一期工程已動工；通信已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經濟、文化中心。全區總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉、13個鎮、4個街道辦事處。城區人口12萬。
2 A市房地產住宅市場分析
A市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，A市房地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業結構趨向合理，市場體系基本建立。
二OO三年，A市房地產業主要特征表現在以下幾個方面：
表現之一：投資增幅大。房地產開發投資完成4.6億元，投資增幅達33.4 %,占全市建設系統投資65%，占全市固定資產投資12.6%。
表現之二：市場供銷兩旺。主城區竣工商品房面積
20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現之三：房價平穩上升。城區商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。 表現之四：交易市場持續升溫。全市全年共辦理各類房產交易1.12萬起。A市城區共辦理各類房產交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。
表現之五：拉動經濟效果顯著。房地產業增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關產業產值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產業上繳國家稅收2800萬元。 對今后市場的預測：
---—從購房能力看
伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。 ——從投資角度看
由于股市長期低迷，銀行利率多次下調，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。
——從消費結構看
隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。據調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。
——從需求關系看
根據城市總體規劃，城市建城區面積將由14.6平方公里發展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業提供廣闊的發展空間。
3、主要競爭項目分析
住宅小區詳細情況如表：
項目 套數 建筑面積（萬㎡） 平均單價（元/㎡） 位置
匯景國際花園 1500 22 1400 湖濱路
碧荷苑 78 5.8 1344 建設中路
荷花村 170 1460 建設路
桃園小區 130 1400 秋浦路
秋浦花園 500 6.9 1508 長江路
部分商業網點詳細情況
項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置
匯景國際花園 40~~80 4000~5600 新城區
秋浦花園 50~~70 5000~12000 市中心
碧荷苑 36~~50 6800 建設路
桃園小區 車庫 550 秋浦路
荷花村 車庫 550 建設路
三、項目財務分析
（一）、拆遷成本分析
圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。 根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。 拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規定和補償標準貨幣拆遷估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80
元
2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家費、臨時過渡費：
1、搬家費：
住宅：200戶*300元=60000元
經營性用房：9戶*500元=4500元
小計：64500元
2、過渡費：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元
經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元
小計：632535元
其他費用
3、 管理費，委托拆遷費：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、 房屋拆遷評估費：35000元
5、 獎勵：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。
按照A市人民政府第9號令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎上預計上調100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
（二）建筑成本分析
對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。 地塊內大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層；
一棟 12層29.4*13.8*12層；
三棟 12層40*15*12層；
一棟 15層40*15*15層；
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。
建設成本估算
（一）、工程前期費：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元
4、人防基金：配套建地下室
5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元
6、墻改：61460*8=49.168萬元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元
8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元
9、質量監督費：61460*2=12.296萬元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬元
14、規劃設計：10萬元
15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元
16、地質勘探：61460*2=12.29萬元
17、測量定位：10萬元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網配套費：20元/㎡
小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）
（二） 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元
4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元
6、小區綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元
7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元
小計：7527.1萬元
總計、8155.03萬元
（三）項目費用分析
依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡
銷售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計：142392800元
營業稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項費用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本 =42025874.2+81550300+7831604+5695712+X =137103490.2
毛利潤：銷售收入—總成本
關鍵詞：石林縣；農村中小學；彝族傳統體育；可行性
中圖分類號：G632.0 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2014）01-0181-02
彝族傳統體育具有豐富多彩的內容和形式、獨特的風格、較強的思想性、趣味性，集健身、娛樂為一體，深受當地人民的喜愛。所以彝族傳統體育項目作為體育課程資源具有不可比擬的重要意義與優勢。隨著社會的進步和發展，民間很多傳統失去了發展空間，一些反映彝族撒尼人傳統美德的禮儀與習俗日漸消失。我們如何在快速發展的社會里繼承和發揚少數民族傳統體育文化，使之得以延續，就必須找到更有力的傳承途徑。學校體育，中小學體育為這些具有典型優秀民族傳統文化特質的運動項目建立了良好的開始。
一、彝族撒尼人傳統體育項目眾多，形式多樣
彝族撒尼人的傳統體育活動，就其獨異的風格特征和表現形式看，與石林地區的自然環境、生產特點、生活方式、民族風情有著密切聯系。彝族，作為山地民族，大部份都居住在高寒山區，尤其在海拔為1800米左右的石林彝族自治縣。七八十年代，這里山高水險、森林茂密、交通阻塞。生活條件的艱難，使彝族人民既要有吃苦耐勞的精神，又要有強健的體魄和敏捷的身手，還需要一定的能調節身心的文化體育娛樂活動內容，來滿足族人的生存與發展的需要。諸如：摔跤、磨單秋、搶花炮、踩高蹺、舞獅、舞龍、陀螺、跳月、斗牛……等千姿百態的具有民族特色的傳統體育活動[1]。石林縣是彝族中的一個支系撒尼人居住的地方，撒尼人傳統體育有搶花炮、摔跤、斗牛、大三弦舞、刀舞、叉舞、霸王鞭舞、獅虎舞、打磨擔秋、打陀螺、射弩等。其中適合于體育課程選用的項目很多，彝族傳統體育項目內涵豐富，外延寬泛，是中華體育文化的重要組成部分，其功能的多重性和外延的寬泛性可以彌補競技體育的局限性，符合《綱要》的指導思想和要求。因此，“綱要”積極倡導學校挖掘民族傳統體育課程資源，以達到“綱要”所提出的目標要求。
二、石林農村中小學開設彝族傳統體育項目的可行性分析
1.國家政策的支持。國家頒布的《全民健身計劃綱要》規定，“積極開展少數民族傳統體育，在民族聚集地區大力開展以少數民族傳統體育項目為主的體育活動。建立健全各級少數民族體育協會，培養少數民族人才。”同時規定了“挖掘我國傳統體育醫療、保健、康復等方面的寶貴遺產，發展民族、民間傳統體育。”還有國務院頒布《中華人民共和國體育法》規定“國家扶持少數民族地區發展體育事業，培養少數民族人才”。為此，少數民族傳統體育不僅靠學校和教育，還要依靠社會，為社會服務，因為培養出來的學生將來都是要到社會上去為社會服務的[2]。當今以競技體育為主的社會很需要民族傳統體育，更需要學校的幫助和支持。
2.群眾基礎廣泛，開展條件得天獨厚。石林彝族自治縣位于云貴高原上，在這紅土高原上，生活著彝族當中的一個支系撒尼族。2009年末全縣總人口24.16萬，其中少數民族人口8.47萬，占人口總數的35.03%，彝族撒尼人在少數民族中比例達98.1%。彝族撒尼人在歷史發展的過程中，創造了內容豐富多彩、形式多種多樣的彝族撒尼傳統體育。體現著撒尼人的生活方式、行為模式和文化心理結構，在當地具有廣泛的群眾基礎，人們喜聞樂見，樂于參與，人人擅長[3]。石林每個彝族村寨里的每個男士都會一兩招彝式摔跤，每個女士都會大三弦舞。每年春節和密枝節彝族村寨都會舉行摔跤、大三弦舞等文體活動，他們都在跤場周圍等待著上場機會，一旦上場，熱火朝天，塵土飛揚，女士則在校場周圍跳起歡快的大三弦舞，激情四射，活力無限。因此，中小學開發和利用少數民族傳統體育資源，對弘揚民族文化，促進體育教育改革和發展落實，具有重大而深遠的意義。
3.對場地器材要求相對簡單，能滿足學生個性化的發展要求。石林縣是一個經濟欠發達的縣份，在目前條件下，限于教育經費的短缺和不足，許多農村中小學在短期內不大可能改變體育場地欠缺和體育器材破舊或缺乏的狀況。彝族族傳統體育所需要的場地小，器材很容易自己制造，有利于在農村中小學課堂中開展，體育條件不好的學校完全可以利用學校空地和通過制作簡易器材來改善體育教學條件，以解決體育場地器材短缺的困難。在師資方面，每所農村中小學都有彝族撒尼人擔任體育教師或者其他任課教師，可以充分發掘這方面的師資力量，也可以在放假時讓學生父母作為他們的老師。
三、石林農村中小學開設彝族傳統體育項目的策略
1.領導的充分重視。石林縣的傳統體育運動，有著悠久的歷史和廣泛的群眾基礎，這是發展優勢項目的一個得天獨厚的有利條件。石林縣每年春節、密枝節、火把節和每個月的前三天，摔跤、斗牛、撒尼歌舞比賽大大小小數百場，每場出場的運動員達到數百人。以往在活動中多以摔跤為主并深受人民群眾的歡迎。但在上世紀90年代初期以后，由于人們對傳統體育活動認識的轉變，加之傳統體育的觀賞性隨賽制的變化和客觀存在的舞弊行為及管理工作的不規范而出現下降，而且使越來越多的觀眾感到不滿。并由此波及到主辦者的決策轉向偏重于斗牛，使眾多業余傳統項目運動員和愛好者失去了以往在群眾集資自辦的群眾性比賽中經常鍛煉、不斷提高自己運動水平的機會。為此，石林縣各級體育主管部門要客服一切困難、想盡一切辦法充分調動鄉、村每個群眾的積極性，讓他們都成為傳統體育運動員或觀眾；鼓勵群眾集資自辦傳統體育活動，為石林縣營造培養傳統體育人才的良好社會環境與氛圍。
2.石林農村中小學開設彝族傳統體育的項目選擇。彝族撒尼傳統體育項目種類繁多，絢麗多彩，但大多數彝族傳統體育項目是偏重于感性需要和感官滿足的一種初級層次的文化現象，因此，并不是所有彝族撒尼傳統體育項目都適合引入體育教學中來，在突出安全第一的思想和充分考慮到中小學生需要的基礎上，必須慎重選擇，精心篩選。第一，摔跤。摔跤運動是石林彝族撒尼傳統體育項目的典型代表，有著彝族撒尼人自身的技術優勢，是撒尼人民寶貴的文化積淀。石林縣先后向國家、省、市輸送教練員、運動員100多名，他們在國內、國際的重大比賽中取得了優異的成績。很多運動員獲國家級運動健將稱號[4]。這些優秀的運動員是學生學習的榜樣，因此，把摔跤放入教學當中，不僅可以增強學生身體素質，還可以弘揚和傳播當地彝族撒尼體傳統體育文化，以及促進彝族撒尼傳統體育項目得到更好的保護和推廣。第二、撒尼大三弦舞，撒尼舞蹈形式多樣，種類繁多。最為著名、最為流行的就是跳大三弦，也即“撒尼跳樂”。“撒尼跳樂”是彝族人民最為喜愛的歌舞，具有廣泛的群眾性和生活性，它源于生活、反映生活，充分地表達了彝族人民的情感。彝族三弦舞2008年6月14日為國務院公布第二批非物質文化遺產名錄之一。石林人民跳起大三弦舞迎客，古老的石林彝族大三弦舞在19世紀80年代從石林走向全國，走向世界。將其融入教學不僅有效地增強學生體質，還能弘揚民族文化，培養學生的民族意識、民族精神和愛國情懷。
3.在課間或課余時間的訓練。短暫課間十分鐘，對于中小學學生來說只是瞬間，卻給了他們課間無限的樂趣。它能增進同學們的友誼，促進同學們的身心健康，緩解同學們緊張的學習壓力，活躍同學們的學習思維。在這十分鐘里，可以將比較簡單項目放入其中，如斗雞、打陀螺等。斗雞，運動形式是以單腳支撐，單膝攻擊對方，以將對方擊出場外或失去平衡倒下為勝。這一基本運動形式在民間是以童年游戲出現，稱謂有多種，北方多稱為“撞拐”、“斗拐”，南方多稱為“斗雞”。在我們彝家孩子的童年時代，都有參與這個游戲的美好回憶，這種游戲是我們中國幾代人的“集體記憶”，也是許多中國人最質樸的運動體驗。
將石林彝族撒尼傳統體育引入農村中小學體育教學中的確可行，彝族撒尼傳統體育項目眾多，形式多種多樣，可供利用的教學資源豐富；石林農村中小學開展彝族撒尼人傳統體育現狀令人擔憂，將其融入教學不僅有效地增強學生體質，還能弘揚民族文化，培養學生的民族意識、民族精神和愛國情懷；將石林彝族撒尼傳統體育引入農村中小學體育教學中具有重要的意義，能夠為這些優秀的彝族撒尼人傳統體育項目搭建更好的發展平臺，使之具有更為廣泛的群眾基礎，得以保護、發揚和傳承，促進全民健身計劃的實施，同時，對于提高學生學習體育的積極性、主動性，培養他們熱愛體育運動、增強民族自豪感，樹立終身鍛煉的體育觀都具有十分重要的意義。
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論文摘要：可行性研究在項目投資中占有舉足輕重的地位和作用，文章從投資項目的選擇與可行性研究的概念入手，分析可行性研究的重要作用，從而得出對我國投資項目可行性研究措施的一些建議。
可行性研究是一種通過詳細調查研究，對擬建項目的必要性、可能性及經濟效益與社會效益進行全面、系統、綜合的分析與論證，以便進行正確決策的研究活動，是一種綜合的經濟分析技術。可行性研究是工程建設前期工作的重要組成部分，是投資項目立項、決策的主要依據。可行性研究的任務就是在對項目所在地區社會、經濟發展調查、研究、評價、預測、勘察的基礎上，對項目建設的必要性、經濟合理性、技術可行性、實施可能性提出綜合性的研究論證報告。
一、投資項目的選擇與可行性研究
按照世界銀行的解釋，投資項目是在規定的期限內，為完成一項（或一組）開發目標而規劃的投資、政策、機構以及其他各方面的綜合體。項目是一次性的，所以它不像作業那樣是重復性的，可以在以后的重復操作中得以糾正。項目的失誤帶來的損失是非常大的，項目是有風險的，但是它并不意味著在項目選擇時可以放松，而更要求在項日選擇的最開始時就必須進行嚴格的決策。
對于一個國家、一個企業或其他的投資主體來說，經常面臨著眾多的投資機會，或者說有許多事情要做，因而需要在多種投資機會中認真選擇，只有選擇了正確的投資項目，才能保證將有限的資金用在關鍵領域，才能保證獲得較高的投資效益，項目成功才有基礎。項目選擇是重要的項目決策之一。
可行性研究是20世紀30年代美國因開發田納西河流域而推行的方法，目前已形成一套完整的科學方法，在世界各國的各個領域里被廣泛采用，成為保障項目建設正確決策必不可少的手段。
要做好可行性研究，首先要對可行性研究與項目評估的關系有所了解。可行性研究和項目評估都是以分析和論證項目可行與否為目的的工作，兩者關系密切，有許多共同之處，也各有自身的特點，所以要了解二者的區別與聯系。從二者的關系來看，可行性研究與項目評估均處于項目發展周期的建設前期階段，都是重要的前期準備工作。這兩項工作的質量如何，對項目投資都會產生極大影響。可行性研究和項目評估都是應用性的學科，二者的基礎理論和內容基本相同，無論從經濟評價指標計算的基本原理、分析對象、分析依據，還是分析內容都是相同的。而且二者的最終工作目標及要求也是相同的，都是通過分析論證，判斷項目的可行與否，實現投資決策的科學化，提高投資效益，使資源得到最佳配置。
可行性研究與項目評估又有明顯的區別，主要有以下幾方面：
1.行為的主體不同。可行性研究工作是由投資者負責組織委托的，而項目評估則是由貸款銀行或有關部門負責組織委托的，這兩項活動均須委托有關工程咨詢機構進行，因此，咨詢機構要對不同的行為主體負責。
2.立足點不同。可行性研究是站在直接投資者的角度來考察項目的，而項目評估則是站在貸款銀行或有關部門的角度來考察項目。由于角度不同，可能導致對同一問題的看法不同，進而得出的結論也會有所差異。
3.所起的作用不同。兩者都是進行投資決策的重要依據，可行性研究是投資者進行投資決策和政府職能審批項目的重要依據，項目評估是政府職能部門和上級主管部門審批項目的重要依據，更是金融機構確定貸款與否的重要依據。兩者不可能也無法替代。
4.所處的階段不同。盡管兩者同處于項目建設周期的建設前期，但在此時期內，可行性研究在先，項目評估在后，這一工作順序不能顛倒。可行性研究是投資決策的首要環節，但僅有這一環節是不夠的，還必須在此基礎上進行項目評估。可行性研究為項目評估提供工作基礎，而項目評估則是可行性研究的延伸、深化和再研究。
二、可行性研究在項目建設中的作用
可行性研究是建設前期工作的重要步驟，是編制建設項目設計任務書的依據。對建設項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證建設項目以最小的投資換取最佳經濟效果的科學方法，可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。
1.可行性研究在投資項目建設前期中的作用。投資項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據。社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業和個人的多元投資格局，打破了由一個業主建設單位無償使用的局而。因此，投資業主和國家審批機關主要根據可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資。
批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或國家申請補助資金的重要依據，也是其他投資者的合資理由根據，凡是應向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，并認定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設銀行、國家開發銀行等金融機構，都要求把提交可行性研究作為建設項日申請貸款的先決條件。
可行性研究是編制項目初步設計的依據。初步設計是根據可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡地規劃出此項目的規模、產品方案、總體布置、工藝流程、設備選型、勞動定員、三廢治理、建設工期、投資概算、技術經濟指標等內容，并為下步實施項目設計提出具體操作方案。初步設計不得違背可行性研究已經論證的原則。可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理，編制發展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據。出于投資項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣，投入的資金數額大，可能對全局和當地的近、遠期經濟生活帶來深遠的影響，因此，這些項目的可行性研究內容更加詳細，可作為計劃綜合部門對固定資產投資實施調控管理和編制國民經濟及社會發展計劃的重要依據。
另外，批準的可行性研究是項目建設單位向國土開發及土地管理部門申請建設用地的依據。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續。可行性研究為確保項目達到環保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環保部門對項目進行環評、具體研究治理措施、簽發項目建設許可文件的主要依據。
在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎資料，一旦有關地形、工程地質、水文、礦產資源儲量、工業性實驗的數據不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負責初步設計的部門就需要根據可行性研究提出的要求和建議，進一步開展有關地形、工程地質、水文等的勘察工作或加強工業性實驗，補充有關數據。由此可見，可行性研究在投資項目建設前期的作用至關重要。
2.可行性研究對設計項目管理的作用。可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，是否值得投資，還要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間（下轉第69頁）（上接第67頁）的延誤。這就需要嚴格項目建議書及可研報告的審批制度，確保可研報告的質量。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計的全過程。如果工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或只有一個粗略的方案便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出現問題。
如果可行性研究中的總目標控制不好，在設計過程中朝令夕改，就會使設計者無所適從，造成產品先天不足。因此，初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內。初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更須報原批準機關審批，以避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”，給國家及投資業主帶來巨大損失。
工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計。如果設計項目管理早一點介入到建設前期，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中的變更工作量就會減少，設計周期就會縮短。由于設計仟務書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設計者無從下手，形成邊設計邊施工，勢必給施工和項目建設管理帶來困難。
3.項目可行性研究的根本意義在于揭示和規避風險預測投資收益，降低機會成本。當一個企業只面對一個項目時，項日可行性研究如前所述、主要是回答諸如該項目政策、市場是否允許上，企業怎么創造條件上，收益前景如何，風險在什么地方及有多大等問題。但對現實中的企業而言，經常遇到的是同時面對兩個或多個項目，需要集中有限的資源(資金、人力等)，選擇上其中的某一個或幾個項目，這時可行性研究的任務除對單個項目進行可行性研究外，還需對不同項目進行橫向投入產出比較，從中選擇機會成本最低、風險最小、投資收益最大的項目。
無論是單個項目還是一組項目，對項目可行性研究而言，其根本作用體現在兩個方面：一是闡述風險所在及風險程度，以提供給決策者在決定該項目是否上馬和一旦項目上馬后怎么規避風險時參考，幫助企業領導避免重大決策失誤，從而避免給企業發展造成重大損失。二是在確保風險可控的前提下，提出項目運作的基本思路，為企業獲取最大投資收益提出合理化建議。這兩點也是項目可行性研究的最終意義所在。
三、做好可行性研究的措施
為適應社會主義現代化建設和市場經濟體制改革的需要，我國勘察設計及工程咨詢單位必須實現兩大轉變，一是改企轉制，二是轉變經營機制。但我國投資項目可行性研究仍存在一些問題，主要是基礎工作不扎實，可行性研究內容不夠完整全面、深度不夠，重可行性論證而忽視不可行性分析。
對此，我們不僅要切實從思想上重視可行性研究的作用，提高可行性研究從業人員的綜合素質，突出重點，提高效率，加強行業自律和監管。加入WTO后，外國工程咨詢設計機構將進入中國，國際競爭國內化的形勢迫在眉睫。這就要求工程咨詢設計單位要勇敢地走向市場，使可行性研究與設計工作上個新臺階。要轉變觀念，加強管理，增強技術人員的責任感。設計是科學技術轉化為生產力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個點都代表著技術責任和一定數量的資金，設計質量的優劣對工程建設有直接的聯系。
可行性研究要以質量控制為核心，對項目的規模、建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地進行科學分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為業主服務的精神，熟悉國家和地方對項目建設的有關法律政策規定，準確掌握有關專業知識，不斷學習新技術，真正做到科學地、獨立地、不受任何干擾地把握好產業的發展方向，提高可行性研究的深度和質量，為社會提供質量精良的產品。
加強可行性研究與論證工作，在現階段首先需要政府的高度重視和支持，使這項工作具有廣泛性、社會性。其次是發揮中介組織作用，是提高可行性研究與論證的質量的保障。在知識經濟和科學技術突飛猛進的時代，可行性研究勢必成為一種市場經濟行為。我們要快速發展可行性研究與論證工作，為政府和項目業主、乃至民營企業投資提供項目和科學決策依據，為企業當好參謀、顧問，為建立和完善社會主義市場經濟體制、推動我國經濟建設發展做出有益的貢獻。
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(1)項目建議書階段只是對建設項目的一個總體設想，要從宏觀上考察項目建設的必要性;
可行性研究階段是在立項的基礎上對擬建項目建設的可能和可行性進行全面、深入的分析論證，為決策者提供科學、可靠的依據;
(2)項目建議書的依據是國民經濟和社會發展長遠規劃等宏觀的信息;
可行性研究階段是對項目的技術、經濟進行詳細預測、分析、測算;
(3)項目建議書階段的投資估算比較粗，內容簡單，誤差一般在20%左右，可行性研究階段的誤差不應超過10%;
(4)項目建議書階段的研究目的是推薦項目，可行性研究報告是項目立項的決策文件。
可行性研究報告特點
1.科學性
可行性研究報告作為研究的書面形式，反映的是對行為項目的分析、評判，這種分析和評判應該是建立在客觀基礎上的科學結論，所以科學性是可行性研究報告的第一特點。某地地鐵在規劃時，簡單依據公安局的戶籍人口數據，設計的地鐵運能與實際流量完全不符，造成嚴重失誤，這就是缺乏科學性的教訓。可行性研究報告的科學性首先體現在可行性研究的過程中，即整個過程的每一步部力求客觀全面。其次，科學性體現在分析中，即用正確的理論和依據相關政策來研究問題。其次是體現在對可行性研究報告的審批過程中，這種審批過程，對科學的決策起到了重要的保證作用。
2.詳備性
可行性研究報告的內容越詳備越好。如果是關于一個項目的報告，一般說來，應從它的自主創新、環境條件、市場前景、資金狀況、原材料供應、技術工藝、生產規模、員工素質等諸多方面，進行必要性、適應性、可靠性、先進性等多角度的研究，將每一種數據展現出來，進行比較、甄別、權衡、評價。只有詳盡完備地研究論證之后，其“可行性”或“不可行性”才能顯現，并獲得批準通過。
3.程序性
可行性研究報告是決策的基礎。為保證決策的科學正確，一定要有可行性研究這么一個過程，最后的獲批也一定要經過相關的法定程序。在寫作上，有些需要加上封面，按照不同的內容性質而分章分節地逐一說明。這些程序性的要求和處理手法，是可行性研究報告的一人特色。
項目建議書特點
項目建議書是國有企業或政府投資項目單位為推動某個項目上馬，提出的具體項目的建議文件，是專門對擬建項目提出的框架性的總體設想，該報告的核心價值是：
——作為項目擬建主體上報審批部門審批決策的依據;
——作為項目批復后編制項目可行性研究報告的依據;
關鍵詞：項目可行性研究；工程項目；建設階段；作用；策略
中圖分類號：E271文獻標識碼： A
一、建設項目可行性研究的意義及研究現狀
建設項目可行性研究是建設項目前期準備工作的重要內容，其研究內容包括資金技術、工程條件及預期市場效益等多個方面，分析建設項目的可行性和合理性，綜合考慮經濟效益和社會效益，然后優選出最佳決策方案。可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計，如果設計項目管理早一點介入到建設前期中去替業主把好關，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中變更工作量就會減少，設計周期就會縮短，最終會使項目獲得良好的經濟效益。此外，建設項目可行性研究為建設單位建設資金的籌措提供了重要依據。
二、可行性研討在工程建設前期中的作用
（一）可行性研討是斷定工程建設項目能夠進行投資的決議計劃依據
社會主義經濟投資體系的變革，改變了由政府財務統一分配投資的體系，形成了由國家、當地企業和自己的多元投資格式，打破了由一個業主工程建設單位無償運用的局勢。可行性研討能夠滿足三大方面的需求：一是為投資者把關，使底層盡可能有效地運用有限的資源；二是契合項目批閱的需求，使政府職能部分依據可行性研討陳述的定論進行投資決議計劃，盡量防止決議計劃失誤；三是融資的需求，使投資者能夠在國內外尋求投資同伴或向金融機構融資。投資者和國家批閱機關首要依據可行性研討提供的評估成果，斷定對項目是不是進行投資和怎么進行投資。可行性研討陳述則是項目工程建設單位決議計劃性的文件。
（二）經過批準生效的可行性研討是項目工程建設單位籌借資金的重要依據
中國經濟體系的變革的進一步深化和工程建設經濟體系的樹立，投資者的資源稀缺認識、工程建設風險認識不斷得到加強，投資項目的決議計劃趨于理性化。中國的金融機構，不論是國有四大商業銀行，還是股份制銀行，非銀行金融機構，都愈加注重信貸財物的質量，越來越注重項目評估的效果。當前，但凡向銀行借款或請求國家補助資金的項目，必須向有關部分抄送項目的可行性研討陳述。銀行或國家有關部分通過對可行性研討陳述的檢查，承認項目的確可行后，才干贊同借款或進行資金補助。能夠看出，在工程建設項目的前期作業中，可行性研討的重要效果是不行代替的。
（三）可行性研討是國家各級計劃歸納部分編制發展計劃的重要依據
因為工程建設項目特別是一些大型項目思考的因素多、涉及的規模廣、投入的資金數額大，在一守時期內會關系到全部社會生產力，社會資源的有效裝備和合理運用，可能對大局和當地的近、遠期經濟生活發生深遠的影響。這些項目的可行性研討就能夠作為計劃歸納部分編制國民經濟及社會發展計劃的重要依據。
（四）經過批準生效的可行性研討是項目工程建設單位向國土開發及土地辦理部分請求工程建設用地的有效依據
可行性研討對擬建項目怎么合理運用土地提出了詳細方法和方法，國土開發和土地辦理部分可依據可行性研討陳述詳細檢查用地計劃，處理土地運用手續。別的，為確保工程建設項目到達環境保護標準，可行性研討專門就此提出辦理方法和方法，環保辦理部分能夠依此對項目進行環境評估，詳細系定辦理方法，作為簽發項目工程建設答應文件的首要依據。
三、可行性研討與規劃項目辦理的相關效果
可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。
可行性研究中的總的目標如控制不好，使設計過程中朝令夕改，設計者無所適從，顧此失彼，往往造成產品先天不足。因此初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報原批準機關審批。避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，給國家及投資業主帶來巨大損失。工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計。如果設計項目管理早一點介入到建設前期中去替業主把好關，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中變更工作量就會減少，設計周期就會縮短。由于設計任務書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設計者無從下手，其結果是設計圖紙泛泛而繪，邊設計邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項目建設管理帶來困難。
在現實經濟環境中，業主建設單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些民營、個體業主，他們缺乏懂技術的專家為他們的項目認證、研究，因此下達的設計任務書做為設計依據的基本文件就很不規范。因此，搞好可行性研究和設計項目管理這兩個環節非常有必要，這兩個環節的工作做的不細，決策失誤不但工程項目沒有經濟效益，而且損失可能是慘重的。可行性研究與設計項目管理是避免投資決策失誤、保證工程項目建設及投產后經營效益責任的重要手段。
四、加強可行性研究有效措施
（一）提高可行性研究的公正性、獨立性以及客觀性
建設項目投資控制的研究成果通常是體現于項目的可行性研究工作中。然而,在當前經濟管理的體制之下,投資者往往不能真正重視建設項目的前期管理工作,對投資風險的考慮不夠充分,缺乏落實可行性研究的主動性,因而使得可行性研究失去其原有的意義,無法實現預期的投資控制目標。所以,要不斷完善可行性研究的公正性、獨立性及客觀性,進一步完善現有的經濟管理體制,積極引進競爭機制,改變投資者忽視前期投資控制管理的情況,促進投資達到效益最大化。此外,要加大政府機構的改革力度,真正做到政企分離,避免重收益、輕管理等現象的出現。
（二）完善可行性研究報告的依據及內容
目前,很多建設項目可行性研究報告的依據不夠充分。針對這一問題,在建設項目進行可行性研究時,需要進一步引人可行性研究報告需要的國家相關產業政策;國家、地區、行業等方面的長遠規劃;經國家授權、批準的礦產資源報告;建設
項目的各項參數以及財務指標;主要設備的價格咨詢資料等。此外,要保證可行性報告中應設篇章或者篇章內容的齊全。
（三）全面進行市場調研,進行風險預測
市場調研是進行建設項目可行性研究的前提。在進行市場調研時,要切實做好對市場、資源及環境等方面的基礎調研工作,以摸清市場當前的需求規模以及潛在的需求規模,為擬建項目的投資決策提供可靠的依據。此外,要積極運用科學的調
查及預測方法,將市場調查由定性分析轉變為定量說明,以改變輕市場、重技術的現象。要提高對市場研究與研究成果的重視程度,對擬建項目的資源需求、物質技術條件需求的存在形式進行定性說明的同時,還要市場預測在時間跨度方面的定量要求。
對建設項目在今后一段時間內的現金流量進行預測,這也是可行性評價的一項重要環節。因而在對項目的財務指標進行可行性評價時,需要全面分析可能會對財務指標具有影響的風險因素,找出其中最為敏感的因素,并分析出市場風險及主要因素風險的等級程度,結合各種風險提出相應的防范措施,以滿足項目可行性研究需要滿足的深度要求。此外,由于可以將實物期權看作是對建設項目投資決策的可行性評價,因而要將實物期權引人建設項目的可行性研究中去。
結束語：對建設項目進行可行性研究,是確定是否對項目進行投資決策的前提,是確定是否編制項目設計任務書的依據,同時也是針對建設項目展開初步設計及建設管理工作時不可或缺的環節。在對建設項目進行可行性研究時,要將眼光放長遠,以預防各種安全質量問題的出現為基本出發點,在加強監督管理力度、做好人員培訓以及控制分析質量的前提下,對建設項目作出科學、實事求是的評價,實現對建設項目的合理性引導。
參考文獻：
[1]余萍,薛超.淺談建設項目可行性研究的重要性[J].理財,2013,02:90-91.
關鍵詞：項目建設 可行性研究
項目建設的第一個環節就是提前做好該項目的可行性研究，這也是編制建設項目設計任務書的依據。在項目投資決策及項目運營的全過程都離不精準的開可行性研究。具體來講，可行性研究的作用主要體現在以下幾點。
1 可行性研究在建設前期中的作用
項目投資決策是否有必要進行主要取決于工程項目的可行性研究。社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業、個人的多元投資格局，打破了由一個業主建設單位無償使用的局面。所以，國家審批部門及業主也是以可行性研究的具體情況為依據，來確定該項目的投資價值以及具體的投資方式。
批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據，也是其他投資者的合資理由根據。凡是應向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，并認定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設銀行、國家開發銀行等金融機構都要求把提交可行性研究作為建設項目申請貸款的先決條件。
建設單位根據建設項目的可行性研究來編制該項目的初步設計規劃。初步設計是按可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的大的框架，也就是具體設計出該項目的規模、投資概算、勞動定員、整體布置、產品方案、設備選型、工藝流程、技術經濟指標、建設工期和三廢治理等細節，同時安排好下一環節的項目設計操作規范，設計人員一定要根據具體工作原則來開展可行性研究。
可行性研究實際上是我國各級計劃綜合部門調控管理固定資產投資，相關布恩主要根據可行性研究來制定發展計劃、進行固定資產投資和技術改造。建設項目特別是大中型項目的建設需要兼顧很多因素，涉及的內容比較復雜，而且要投入大量的建設資金，這在很大程度上會影響項目建設的全局和當地的近、遠期經濟生活。比如三峽工程，這項工程耗資巨大，建設周期較長，而且設計到大批移民遷徙，所以建設前必須做好項目的可行性研究，并將其作為計劃綜合部門實際對固定資產投資調控管理和編制國民經濟及社會發展計劃的重要依據。
目前國內正大力推行項目法人責任制，合同經濟關系已逐漸取代以往的條塊行政隸屬關系及無經濟責任的情況。項目法人、項目主管部門可按可行性研究中提出的要求與生產業主及相關組織簽訂一系列協議合同，如用于項目施工的儀器設備、水電供應、施工原材料、運輸、雇員資源、工程發包和資金籌措等協議合同。項目建設單位擬定通過新的設備和施工技術研制供需采購計劃前，首先要對該項目進行必要的可行性研究。可行性研究中，通過先進的技術設備對分析了該項目是否切實可行，并參照可行性研究擬定的技術方案項目，建設單位可引進新的施工技術和施工設備。
關于擬建項目工程的土地利用方式都可以通過可行性研究來額確定，國土開發部門和土地管理部門主要參照項目建設單位提供的可行性研究來批準其建設用地。國家開發部門及土地管理部門可參照由建設單位提出的可行性研究，對用地計劃作進一步分析和調研，同時辦妥用地手續。可行性研究必須采取一定的環保措施，環保部門也是根據這些信息來對工程項目進行環評，進一步研究整治措施，并簽發項目建設許可文件。
建設單位主要通過一些基礎性資料開展可行性研究，因此，搜集的工程地質地貌、地形、礦產資源儲量、水文等數據信息如果存在欠缺的地方，就不能保證某一階段工作的基本要求，項目前期設計人員就必須根據可行性研究的相關要求，繼續勘探施工現場的地質地貌、水文等地理情況，力求數據完整。
2 可行性研究與設計項目管理的關聯作用
建設工程項目的任務書主要參照可行性研究來編制，這是進行項目初步設計寄工程建設管理工作中比較關鍵的一環。可行性研究主要是系統、全面的分析擬建項目，根據分析論證來確定該項目的可行性，分析論證的過程比較復雜，但最終確定的一定是最佳建設方案，同時，為最大限度的減少人、物、財方面的浪費，切忌頻繁變更工程方案。因此，建設單位一定要嚴格按照質量標準和深度要求來編制項目建議書和可研報告。如果項目建設前期的設計工作做得不到位，不能按照施工現場的實際情況和質量要求編制任務書，無法通過準確的技術語言表達出設計意圖，就不可能做好項目建設的全過程控制。假設項目設計無法很好的實施工程建設全過程控制及其相關作用，或是草率敲定施工方案，則必將會對后期的現場施工及項目管理造成困擾。
初步設計概算不能超過可研報告估算的控制范圍，沒有通過審核的初步設計不能用于施工圖的設計，重大設計變更一定要報請原批準機關審批，在工程建設中嚴格執行以上審批流程，能有效防止因追加投資而引起的“半拉子工程”、“胡子工程”等工程管理失控現象，國家和投資業主也避免了為此蒙受重大損失。
可行性研究及設計是決定項目建設成本多少的首要因素。若提早開展設計項目管理工作，為替業主嚴格把關，設計前提出一部分關于項目設計的具體要求，就能避免設計的頻繁變更，從而大大縮短設計周期。項目建設過程中采用了不完整的設計任務書，而且可行性研究報告的深度達不到設計要求，這會使設計人員理不清頭緒，也無從下手，設計圖紙也就毫無根據可言，設計工作和工程施工同時進行，匆忙急就，草率交圖，反而不利于工程施工及項目管理工作的正常開展。所以，建設單位一定要提前做好項目的可行性研究及項目設計，這兩個環節的工作做的不到位，不合理的投資決策會大大降低工程項目的經濟效益，企業也會因此而蒙受損失。若要確保準確投資決策，使工程項目建設及投產能取得預期的收益，就必須預先進行可行性研究和設計項目管理。
3 做好可行性研究的措施
為適應社會主義現代化建設及市場經濟體制改革的具體要求，國內的勘察設計部門和工程咨詢單位一定要完成兩個轉變，即改企轉制和轉變經營機制。前者主要是相關部門附屬的事業單位向獨立的市場競爭主體轉變，同時組建現代企業制度；后者主要由過去的只在特定行業進行單一業務的職能型機構，逐漸向投資建設全過程服務、并按照市場機制進行的社會中介機構轉變。這兩個轉變能促進工程咨詢勘察設計企業內部改革以及施工隊伍素質的提升。
目前，中國已是世貿組織中的一員，與國外建設機構之間的合作越來越多，外國工程咨詢設計機構進入中國，這就加劇了我國與其他國家之間的競爭。因此，國內的工程咨詢設計單位必須著眼于大局，抓住機遇，積極向國際化方向發展，不斷刷新可行性研究及設計工作的標準，轉變發展觀念、優化內部的管理機制、強化技術員工的責任感和憂患意識。科學技術只有通過合理的設計才能實現與生產力之間的轉變，因此，設計圖紙上每一條線、每一個點，甚至數字都與建設資金和技術措施緊密相聯，工程建設質量主要取決于設計質量。所以，將FDIC條款推廣并應用到我國的工程項目建設中，是保質保量完成項目建設并與國際慣例接軌主要方式。
關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善
目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。
一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題
1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導
通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。
2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善
在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。
房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。
3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大
在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。
二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因
導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。
三、完善房地產項目可行性分析的建議
1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新
建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。
2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系
可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。
3、加強咨詢業的規范化
咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。
4、加強項目風險分析
在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。
參考文獻:
關鍵詞：市政建設項目，可行性研究項目決策
一、可行研究的概念及發展現狀
可行性研究是在投資決策前，對與擬建項目有關的社會、經濟、技術等各方面進行深入細致的調查研究，對各種可能擬定的技術方案和建設方案進行認真的技術經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性和有效性，以及建設必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資和如何投資等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。
可行性研究是在上本世紀前葉隨著社會生產技術和經濟管理科學的發展而產生的。早在20世紀30年代美國開發田納西流域時就開始試行，作為流域開發規劃的重要階段納入開發程序．使工程建設得以順利進行，取得了很好的經濟效益。20世紀50年代以來，新技術不斷涌現，世界科學技術和經濟管理科學的迅猛發展，可行性研究不斷得到充實、完善和發展，逐步形成為一整套系統的科學研究方法。
在可行性研究的發展過程中，首先，它吸收了科學技術的最新成果，如把電子計算機、遙控遙測技術、計算機軟件技術用于項目進行可行性研究；其次，運用了最新經濟科學理論，如經濟計量學，數量經濟學，技術經濟學，市場預測學和系統論，以及經濟效益理論與方法，用于科學預測市政建設項目的綜合效益；再次，可行性研究還吸收了現代管理科學理論。
此外聯合國工業發展組織(UNIDO)、國際復興開發銀行等世界性組織，經濟合作與發展組織(OECD)、亞洲開發銀行等區域性經濟組織，分別編寫了包括市政建設項目在內的投資項目可行性研究教材。經過幾十年的發展，可行性研究的理論與實踐在國外己經比較成熟，2006年我國出版了《市政建設項目經濟評價方法與參數及案例實務全書》對我國的市政建設項目可行性研究工作具有重要的借鑒價值。
二、可行研究在是市政建設項目中的重要性
市政建設項目是維護社會生產和生活的基礎，是支撐城鄉健康運行的命脈，對經濟社會的可持續發展，促進和諧社會構建起著重要作用。隨著我國政治、經濟體制改革不斷深化，城市化迅猛發展，市政建設項目面臨新的形勢。適應新形勢的需要，如何在市政建設項目決策管理中使有限的公共資源實現盡可能大的公共利益，需要從理論上做出新的探索。特別是面對我國市政建設項目領域中出現的項目決策失誤率居高不下、形象工程泛濫、“豆腐渣”工程頻頻曝光、官員等問題，加強我國市政建設項目可行性研究工作，提高項目決策績效己迫在眉睫。
首先，可行性研究的主要任務是向投資者推薦技術經濟最優的方案，在各種可行的投資方案中選擇最佳方案。可行性研究的結論應使投資者明確該項目有多大的財務獲利能力，投資風險的大小，是否值得投資；從國家的角度看該項目是否值得支持與批準；可使銀行和其他投資者，從貸款者的角度考察項目是否能夠按時或者提前償還貸款。這種在建設前期進行的全面系統的分析和研究，是保證擬建項目在技術、經濟、工程上的可行性，避免減少建設項目的決策失誤，加強投資決策的科學性，提高建設項目的綜合投資效益的根本措施。
其次，項目可行性研究創造的知識與信息量在整個項目運作中占有相當大的比重。經過廣泛的調研，能夠立項的項目僅占所有考察項目的5%以下，經過調研，絕大多數項目將被取消。而能夠決定項目是否立項的關鍵性文件就是“項目可行性研究相關報告”，項目可行性研究相關報告與項目總結報告并稱為項目知識與信息的兩大倉庫，對組織知識庫的擴大與充實具有重大意義，并直接為項目建設的全過程提供支持。某些市政項目根據相關規定需在項目建成并使用一定時間周期后進行項目的后評價，項目可行性研究的相關信息數據及結論將為市政項目后評價提供重要的參數和評判依據。
關鍵詞：可行性研究建設前期，項目管理，措施
1 概述
可行性研究是建設前期工作的重要步驟，是編制建設項目設計任務書的依據。對建設項目進行可行性研究是基本建設管理中的一項重要基礎工作，是保證建設項目以最小的投資換取最佳社會效益和經濟效益，按全壽設計理論實現技術先進、經濟合理的科學方法。可行性研究在項目投資決策和項目運作建設中具有十分重要的作用。
2 可行性研究在建設前期中的作用
工程項目的可行性研究是確定項目是否進行投資決策的依據。社會主義市場經濟投資體制的改革，把原由政府財政統一分配投資的體制變成了由國家、地方、企業和個人的多元投資格局，打破了由一個業主建設單位無償使用的局面。。因此投資業主和國家審批機關主要根據可行性研究提供的評價結果，確定對此項目是否進行投資和如何進行投資，是項目建設單位決策性的文件。
批準的可行性研究是項目建設單位籌措資金特別是向銀行申請貸款或向國家申請補助資金的重要依據，也是其他投資者的合資理由根據。凡是應向銀行貸款或申請國家補助資金的項目，必須向有關部門報送項目的可行性研究。銀行或國家有關部門通過對可行性研究的審查，并認定項目確實可行后，才同意貸款或進行資金補助。如世界銀行等國際金融組織以及我國建設銀行、國家開發銀行等金融機構都要求把提交可行性研究作為建設項目申請貸款的先決條件。
可行性研究是編制項目初步設計的依據。。初步設計是根據可行性研究對所要建設的項目規劃出實際性的建設藍圖，即較詳盡的規劃出此項目的規模、總體布置、工藝流程、設備選型、勞動定員、三廢治理、建設工期、投資概算、技術經濟指標等內容。并為下一步實施項目設計提出具體操作方案，初步設計不得違背可行性研究已經論證的原則。
可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理，編制發展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據。由于建設項目尤其是大中型項目考慮的因素多，涉及的范圍廣、投入的資金數額大，可能對全局和當地的近、遠期經濟生活帶來深遠的影響，如耗資大、工期長的建設項目，因此這些項目的可行性研究內容更加詳細，可作為計劃綜合部門實際對固定資產投資調控管理和編制國民經濟及社會發展計劃的重要依據。
近年來，國家提出實施項目法人責任制，過去那種普遍存在的條塊行政隸屬關系和無經濟責任的狀況已大部分被合同經濟關系所代替。項目法人及項目主管部門可依據批準的可行性研究同國內或國外有關組織和生產業主簽訂項目所需的原材料、能源資源、運輸、工程設施、工程發包、水電供應以及資金籌措等協議合同。可行性研究是項目建設單位擬定采用新技術、新設備研制供需采購計劃的依據。可行性研究中對擬建項目采用新技術、新設備已進行了可行性分析和論證認為可行的，項目建設單位可依據可行性研究擬定新技術引進和采購新設備的計劃。
批準的可行性研究是項目建設單位向國土開發及土地管理部門申請建設用地的依據。因為可行性研究對擬建項目如何合理利用土地的設想提出了辦法和措施，國家開發部門和土地管理部門可根據可行性研究具體審查用地計劃，辦理土地使用手續。。可行性研究為確保項目達到環保標準，提出了治理措施和辦法，這些信息可作為環保部門對項目進行環評、具體研究治理措施，簽發項目建設許可文件的主要依據。
在可行性研究過程中，因為運用了大量的基礎資料，一旦有關地形、工程地質、水文、礦產資源儲量、工業性實驗數據不完整，不能滿足下一個階段工作需要時，負責初步設計的部門就需要根據可行性研究所提出的要求和建議，進一步開展有關地形、工程地質、水文等勘察工作或加強工業性實驗，補充有關數據。
3 可行性研究與設計項目管理的關聯作用
可行性研究是編制設計任務書的重要依據，也是進行初步設計和工程建設管理工作中的重要環節。可行性研究不僅對擬議中的項目進行系統分析和全面論證，判斷項目是否可行，值得投資，要進行反復比較，尋求最佳建設方案，避免項目方案的多變造成的人力、物力、財力的巨大浪費和時間的延誤。這就需要嚴格項目建議書，可研報告的審批制度，確保可研報告的質量和足夠的深度。假如在設計初期不能提出高質量的、切合實際的設計任務書，不能將建設意圖用標準的技術術語表達出來，自然也就無法有效地控制設計全過程。如果使工程的初步設計起不到控制工程輪廓及主要功能的作用，或在只有一個粗略的方案下便草率地進入施工圖設計，設計項目管理與施工肯定會出問題。
可行性研究中的總的目標如控制不好，使設計過程中朝令夕改，設計者無所適從，顧此失彼，往往造成產品先天不足。因此初步設計概算必須在可研報告估算控制范圍之內，初步設計未獲批準，不得進入施工圖設計階段，重大設計變更必須報原批準機關審批。避免工程建設中不斷追加投資使工程管理失控，造成“半拉子工程”、“胡子工程”，給國家及投資業主帶來巨大損失。
工程項目的建造成本在很大程度上直接取決于可行性研究及設計。如果設計項目管理早一點介入到建設前期中去替業主把好關，在設計前就對項目設計提出一些功能要求，設計中變更工作量就會減少，設計周期就會縮短。由于設計任務書不完整，可行性研究報告深度不夠，使設計者無從下手，其結果是設計圖紙泛泛而繪，邊設計邊施工，很容易匆忙急就，草率交圖，給施工和項目建設管理帶來困難。
在現實經濟環境中，業主建設單位希望挖潛降低工程造價，特別是一些民營、個體業主，他們缺乏懂技術的專家為他們的項目認證、研究，因此下達的設計任務書做為設計依據的基本文件就很不規范。可能因人而異，條款過于簡單，可執行性差，往往還隱藏著一些可行性研究中應解決的問題，不能為設計階段提供良好的設計環境，造成設計工作不應有的反復，甚至在施工中產生過多的設計變更，造成部分工程廢棄及延誤工期。解決這一問題的最好辦法是設計項目管理盡早介入，就建設規模、標準、投資限額等，協助業主完善設計任務書，選擇優秀的方案設計，這樣可使下達的設計任務書更切合實際，更便于控制建設標準，達到控制工程造價的最終目的。
因此，搞好可行性研究和設計項目管理這兩個環節非常有必要，這兩個環節的工作做的不細，決策失誤不但工程項目沒有經濟效益，而且損失可能是慘重的。可行性研究與設計項目管理是避免投資決策失誤、保證工程項目建設及投產后經營效益責任的重要手段。
4 做好可行性研究的措施
為適應社會主義現代化建設和市場經濟體制改革的需要，我們勘察設計及工程咨詢單位必須實現兩大轉變：一是改企轉制，由過去的附屬于部門的事業單位轉變為獨立的市場競爭主體，并建立現代企業制度。二是轉變經營機制，由過去局限于特定行業開展單一業務的職能型機構，轉變為面向投資建設全過程服務、并按照市場機制進行的社會中介機構。在當前加強工程咨詢勘察設計企業內部改革，努力提高隊伍素質，具有十分重要的現實意義。
中國已經加人WTO，目前國際競爭國內化的形勢日趨激烈。這就要求工程咨詢設計單位要勇敢地走向市場，使可行性研究與設計工作上一個新臺階，轉變觀念、加強管理、增強技術人員的責任感。設計是將科學技術轉化為生產力的橋梁，圖紙上每一條線、每一個點和數字都代表著技術責任和一定數量的資金，設計質量的優劣對工程建設有直接的聯系。因此在我們公路工程項目中推廣和運用FIDIC條款是實現與國際慣例接軌、保證工程建設質量的重要途徑。
可行性研究要以質量控制為核心，對項目的規模、建設標準、工藝布局、產業規劃、技術進步等方面應實事求是地科學分析。從事可行性研究的人員要真正樹立為國家、為建設業主服務的精神，熟悉國家和地方對項目建設有關法律、政策、規定，準確掌握有關專業知識，不斷學習新技術，真正做到科學地、獨立地、不受任何干擾地把握好產業的發展方向，提高可行性研究的深度和質量，為社會提供質量精良的產品。
據專家測算，在設計階段可以控制70-85％的工程投資，后面的施工、材料、勞務只能控制15-35％。設計咨詢和設計審查都是國際上通行的作法和慣例，如果沒有這些制度就難以和國際接軌。因此，要樹立工程咨詢和設計項目管理的權威，推進設計技術進步，確保投資效益的成效，必須堅持內行咨詢內行的原則，不能搞外行咨詢內行。這對節省投資，提高勘察設計質量，維護社會公眾利益和國家利益不受損失有著重要的意義。
1、總論
項目提出的背景(改擴建項目要說明企業現有概況)，投資的必要性和意義、研究工作的依據和范圍;
2、需求預測和擬建規模
國內外市場需求情況的預測、國內現有生產能力的估計、銷售預測、價格分析、產品競爭能力、進入國際市場的前景等、擬建項目規模、資金來源、投資總額、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析;
3、資源、原材料、燃料及公用配套設施情況
經過儲量委員會正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述、原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應情況、所需公用設施的數量、供應方式和條件;
4、建廠條件和廠址方案
地理位置、氣象、水文、地質、地礦條件和社會經濟狀況、交通運輸及水、電等的現狀和發展趨勢、廠址方案比較與選擇意見;
5、設計方案
項目的構成(包括主要單項工程)技術來源和生產方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較、引進技術、設備的來源國別，與外商合作的技術方案、全廠布置方案的選擇和工程量估算、公用輔助設施和交通運輸方式的比較和選擇;
6、環境保護
環境現狀、預測項目建設對環境的影響、提出環保與三廢治理方案;
7、企業組織、勞動定員和人員培訓
8、資金籌措和利用外資方案：
資金用途，主要采購內容和采購方案、列出主要設備、材料清單(含數量、型號和主要技術參考等)合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待、
9、經濟評價
10、附件
“附件”是可行性報告的依據，也是其組成部分，一般應包括的內容：項目建設單位委托書、項目建議書批件、地質報告、產品檢測報告、環境分析報告、資金來源意向證明、征地和外部協作條件的意向性協議、其它等。
建設項目可行性研究是運用多學科專業知識的綜合性復雜系統工程,是建設項目前期工作的一項重要內容、建設項目可行性研究的質量直接影響著項目的投資決策水平、做好建設項目前期工作特別是可行性研究工作,對提高建設項目投資效益,保持經濟持續、快速、健康發展意義重大。
11、社會及經濟效果評價 周期長 資金回收快 效益好 可持續發展時間長
12、可行性研究結論與建議
可行性研究報告編寫格式
1、總論
項目提出的背景(改擴建項目要說明企業現有概況)，投資的必要性和意義、研究工作的依據和范圍;
2、需求預測和擬建規模
國內外市場需求情況的預測、國內現有生產能力的估計、銷售預測、價格分析、產品競爭能力、進入國際市場的前景等、擬建項目規模、資金來源、投資總額、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析;
3、資源、原材料、燃料及公用配套設施情況可行性研究報告寫作要求
對可行性研究報告的寫作要求主要包括以下四個方面：
可行性研究工作對于整個項目建設過程乃至整個國民經濟都有非常重要的意義，為了保證可行性研究工作的科學性、客觀性和公正性，有效地防止錯誤和遺漏，在可行性研究中：
(1)首先必須站在客觀公正的立場進行調查研究，做好基礎資料的收集工作。對于收集的基礎資料，要按照客觀實際情況進行論證評價，如實地反映客觀經濟規律，從客觀數據出發，通過科學分析，得出項目是否可行的結論。
(2)可行性研究報告的內容深度必須達到國家規定的標準，基本內容要完整具體，應盡可能多地占有數據資料，避免粗制濫造，搞形式主義。
在做法上要掌握好以下四個要點：
①先論證，后決策;
②處理好項目建議書、可行性研究、評估這三個階段的關系，哪一個階段發現不可行都應當停止研究;
③要將調查研究貫徹始終。一定要掌握切實可靠的資料，以保證資料選取的全面性、重要性、客觀性和連續性;
④多方案比較，擇優選取。對于涉外項目，或者在加入WTO等外在因素的壓力下必須與國外接軌的項目，可行性研究的內容及深度還應盡可能與國際接軌。
(3)為保證可行性研究的工作質量，應保證咨詢設計單位足夠的工作周期，防止因各種原因的不負責任草率行事。
項目可行性研究的意義
可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析的科學論證，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
可行性研究報告分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響;融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。
經過儲量委員會正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述、原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應情況、所需公用設施的數量、供應方式和條件;
4、建廠條件和廠址方案
地理位置、氣象、水文、地質、地礦條件和社會經濟狀況、交通運輸及水、電等的現狀和發展趨勢、廠址方案比較與選擇意見;
5、設計方案
項目的構成(包括主要單項工程)技術來源和生產方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較、引進技術、設備的來源國別，與外商合作的技術方案、全廠布置方案的選擇和工程量估算、公用輔助設施和交通運輸方式的比較和選擇;
6、環境保護
環境現狀、預測項目建設對環境的影響、提出環保與三廢治理方案;
7、企業組織、勞動定員和人員培訓
8、資金籌措和利用外資方案：
資金用途，主要采購內容和采購方案、列出主要設備、材料清單(含數量、型號和主要技術參考等)合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待、
9、經濟評價
10、附件
“附件”是可行性報告的依據，也是其組成部分，一般應包括的內容：項目建設單位委托書、項目建議書批件、地質報告、產品檢測報告、環境分析報告、資金來源意向證明、征地和外部協作條件的意向性協議、其它等。
建設項目可行性研究是運用多學科專業知識的綜合性復雜系統工程,是建設項目前期工作的一項重要內容、建設項目可行性研究的質量直接影響著項目的投資決策水平、做好建設項目前期工作特別是可行性研究工作,對提高建設項目投資效益,保持經濟持續、快速、健康發展意義重大。
11、社會及經濟效果評價 周期長 資金回收快 效益好 可持續發展時間長
12、可行性研究結論與建議
可行性研究報告寫作要求
對可行性研究報告的寫作要求主要包括以下四個方面：
可行性研究工作對于整個項目建設過程乃至整個國民經濟都有非常重要的意義，為了保證可行性研究工作的科學性、客觀性和公正性，有效地防止錯誤和遺漏，在可行性研究中：
(1)首先必須站在客觀公正的立場進行調查研究，做好基礎資料的收集工作。對于收集的基礎資料，要按照客觀實際情況進行論證評價，如實地反映客觀經濟規律，從客觀數據出發，通過科學分析，得出項目是否可行的結論。
(2)可行性研究報告的內容深度必須達到國家規定的標準，基本內容要完整具體，應盡可能多地占有數據資料，避免粗制濫造，搞形式主義。
在做法上要掌握好以下四個要點：
①先論證，后決策;
②處理好項目建議書、可行性研究、評估這三個階段的關系，哪一個階段發現不可行都應當停止研究;
③要將調查研究貫徹始終。一定要掌握切實可靠的資料，以保證資料選取的全面性、重要性、客觀性和連續性;
④多方案比較，擇優選取。對于涉外項目，或者在加入WTO等外在因素的壓力下必須與國外接軌的項目，可行性研究的內容及深度還應盡可能與國際接軌。
(3)為保證可行性研究的工作質量，應保證咨詢設計單位足夠的工作周期，防止因各種原因的不負責任草率行事。
可行性研究的作用
1、可行性研究是建設項目投資決策和編制設計任務書的依據;
2、可行性研究是項目建設單位籌集資金的重要依據;
3、可行性研究是建設單位與各有關部門簽訂各種協議和合同的依據;
4、可行性研究是建設項目進行工程設計、施工、設備購置的重要依據;
5、可行性研究是向當地政府、規劃部門和環境保護部門申請有關建設許可文件的依據;
6、可行性研究是國家各級計劃綜合部門對固定資產投資實行調控管理、編制發展計劃、固定資產投資、技術改造投資的重要依據;
7、可行性研究是項目考核和后評估的重要依據。
項目可行性研究報告的作用
1、建設項目論證、審查、決策的依據。
2、編制設計任務書和初步設計的依據。
3、籌集資金，向銀行申請貸款的重要依據。
4、申請專項資金，向有關主管部門申請專項資金的重要依據。
5、股票發行，向證監會申請股票上市的重要依據。
6、取得用地，向國土部門、開發區、工業園申請用地的重要依據。
7、與項目有關的部門簽訂合作，協作合同或協議的依據。
