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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇土地管理法的作用，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：城鄉規劃法，城市規劃法，土地管理法，兩規銜接
Abstract: This paper by combing summarized the Town and Country Planning Act, the original "Law on Urban Planning", "Land Management Law," the three laws related to the overall urban planning and land use of the convergence of the overall planning and coordination from several revisions facing thebackground and on behalf of the characteristics of the times, the need for convergence of the two regulations on the legal aspects of and trends; to explore the status quo of the legal aspects of regulatory convergence and the main problems.
Keywords: Town and Country Planning Act, Law on Urban Planning, Land Management Law, the two regulatory convergence.
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：“兩規銜接”的趨勢
近年來，城市總體規劃和土地利用總體規劃的協調銜接漸成趨勢。我國城市規劃及土地利用總體規劃的編制工作，分別依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《城鄉規劃法》和《土地管理法》）及其他相關的地方性法規和規章。其中《城鄉規劃法》和《土地管理法》作為法律層面兩規的主要依據，對兩規銜接有著重要的影響。
城鄉規劃法和土地管理法中“兩規銜接“的發展歷程
從《城市規劃法》到《城鄉規劃法》
《城市規劃法》是我國城市規劃法系開創性的法律，具有城市規劃宣言法的性質[[[] 吳志強，唐子來．論城市規劃法系在市場經濟條件下的演進[J]．城市規劃．1998，（3）：11-19．]]，于1990年4月1日起開始施行?！冻鞘幸巹澐ā返谄邨l規定：“城市總體規劃應當和國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。”當時我國的國土規劃、區域規劃以及江河流域規劃、區域性土地利用總體規劃有一些編制的試點，但還沒有法定的審批程序和審批成果，而全國絕大多數城市總體規劃已經各級政府按法定程序審批，在實際工作中存在著相互聯系和交叉的情況。
2008年《城鄉規劃法》頒布，將城市規劃和村鎮規劃納入一部法律中，打破城鄉“二元”規劃格局填補了過去法律、法規中關于鄉村規劃的空白，也成為兩規銜接的重大趨勢。《城鄉規劃法》第五條規定：“城市總體規劃、鎮總體規劃以及鄉規劃和村莊規劃的編制，應當依據國民經濟和社會發展規劃，并與土地利用總體規劃相銜接?！迸c原《城市規劃法》相比，《城鄉規劃法》中刪除了原《城市規劃法》中提及的國土規劃的內容，并增加了對規劃區的解釋（第二條），被認為是兩規銜接的重要內容。
《土地管理法》的三次修訂
1986年6月25日，《土地管理法》通過并。1988年《土地管理法》隨憲法修訂，從此土地作為重要的生產要素參與到市場中，由經濟體制的改革帶來了投資和建設的急速增長。由于相關規劃體系不成熟，1988年版的《土地管理法》中對土地利用總體規劃的內容涉及不多。
土地作為商品過快卷入市場造成了土地管理的一系列問題，1992年全國范圍開始出現圈地熱潮，耕地保護面臨重大轉折。1998年版《土地管理法》提高了土地利用總體規劃的法律地位，把它作為國家管理土地、調控土地利用、保護耕地的重要基礎[[[] 李元主編．新土地管理法學習讀本[M]．北京：中國大地出版社．1998．]]，強化了土地利用總體規劃作為政府實施土地用途管制重要依據的作用，擴大國務院的審批權限，縮小省、縣級人民政府的審批權限[[[] 姜愛林．新土地管理法對城市規劃法的影響[J]．中國房地產．1999，（2）：13-15．]]，加強國家對土地總供量控制[[[] 王平，李克堅．論修訂土地管理法的價值取向[J]．中國房地產．2000，（2）：18-19．]]。
進入21世紀以后，城市的快速發展，土地資源日益減少，一些地區的發展遭遇瓶頸，土地利用規劃的地位空前提高。在2009年的《土地管理法》（修訂案送審稿）中，土地利用總體規劃章節的內容由9條擴充到18條。其中與兩規銜接直接相關的內容有所增加，首先是增加了有關國土規劃的內容；其次規定了城鎮建設用地擴展邊界的地位；第三是在原有銜接的規定上增加了除城市規劃之外的鎮、鄉、村莊規劃。
《土地管理法》修訂的不同背景展現了兩規銜接的需求逐步加強，尤其在編制方法內容和管理體系上的融合日益深入。
法律層面兩規銜接的現狀和問題
《城鄉規劃法》與《土地管理法》的各自側重
城市規劃法頒布之前，曾以條例的形式，對1984-1990年間的城市建設提供了法律依據。這也間接使得原《城市規劃法》包含了大量的編制技術說明，大量篇幅是在規定規劃文件的內容與編制方法。規劃工作技術的色彩很濃厚，模糊了規劃工作法律管制的政策意義[[[] 仇保興．從法治的原則來看《城市規劃法》的缺陷[J]．城市規劃．2002，26（4）：11-15.]]。在整部《城市規劃法》中甚至沒有涉及到監督檢查的內容。而《土地管理法》從一開始就明確了監督檢查的章節內容，并且在歷次修訂中一直是重點，可見其管制性更強。這與城市規劃重編制、土地利用規劃重管制的特征有著緊密的關聯。從發達國家的情況來看，在現代社會，城市規劃的編制已經在很大程度上不是一項單純的工程技術工作，《城鄉規劃法》中監督檢查一章的設立就是其政策管理性加強的重要表現。
《城鄉規劃法》重點針對的是各類城鄉規劃，城市總體規劃是其規定的城鄉規劃中的一個重要類別；而《土地管理法》涉及的內容更為寬泛，土地利用總體規劃是其關注的唯一一項土地規劃。
筆者在2010年5月至9月份,就美國地方政府對土地的管理問題,先后對馬薩諸塞州的Cohasset鎮、馬里蘭州的HfJward縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的carhondale市和紐約州的sullivan縣進行了實地考察。在考察中,筆者與當地政府的土地規劃和管理部門的官員進行了交流,收集了大量美國地方政府土地管理方面的法律法規和規劃圖,實地考察了一些規劃案例。在這些材料的基礎上,筆者大致勾畫出美國地方政府對土地管理的基本輪廓。
首先需要明確的是,美國土地管理的責任,主要由地方政府承擔。美國實行的是土地私有制。但是,在對土地的規劃和管理方面,地方政府所擁有的權力往往大于私人的財產權。這不是說,地方政府可以剝奪私人財產權或者像中國一些地方政府那樣,直接去征用土地,而是說,美國地方政府在維護土地的自然屬性方面,在保護自然環境和歷史文化遺產方面,可以通過地方立法,去限制私人或者公司對其擁有的土地不當開發,防止造成對當地自然環境、文化和歷史傳統的破壞。
“分區制(Zoning)”是包括美國在內的發達市場經濟國家地方政府進行土地管理的基本方法,是地方政府在土地規劃和管理的實踐中,通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途,并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途,也可以規范一個區域內土地開發和建設的性質和范圍。由此可以看出,“分區制”土地管理制度不涉及土地的所有權性質,它所規范的主要是土地的使用權。
“分區制”的由來及其變化
美國第一個綜合分區制土地管理的法律,產生于1916年的紐約市。1916年,紐約市曼哈頓區的下城建造了一棟“公平大廈”。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑,占據了自己土地所有權邊界內的所有陸地面積,而且影響了相鄰建筑的采光,由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結果,在美國歷史上產生了第一部綜合性的分區制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領導的委員會提出的法律,不僅從此規范了紐約市的土地管理,而且他們制定的《分區土地管理標準法案》,還在1924年為美國聯邦政府商務部所采納和,成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊稱為“分區制土地管理法的創始人”。
紐約市將城市分為3個主要功能區:居民區(R),商業區(C),工業區(M)。這3個功能區內部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區、商業區和工業區。任何一個區都可以因為特別的目的來改變區劃的某些性質,以滿足居民生活的需要。例如,規劃為居民區的一些街道也可以有為居民日常生活服務的零售商業區。這些調整是由區劃內的行政組織來實施的。
1926年發生的一起土地使用糾紛案,由于美國聯邦最高法院支持了地方政府對土地的分區管理,從而在憲法層次上,首次確認了分區制土地管理的合法性。20世紀20年代,安博勒房產公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區的歐幾里德鎮擁有68英畝土地,該公司準備對這些土地進行工業開發。但是當地政府已經在幾年前制定并通過了分區制土地管理的法律,確定這些土地不能用于工業目的,當地居民也認為這樣的土地開發,將影響歐幾里德鎮原有的自然環境、文化傳統和自己的生活。當地政府根據分區制土地管理法否決了安博勒房產公司的開發計劃。由此,安博勒房產公司將歐幾里德地方政府告上了法庭,認為當地政府的裁決違反了美國憲法第五修正案中關于“不能將私人財產在沒有進行補償的情況下用于公共目的”的條款,使他們擁有的土地價值降低了,損害了他們的經濟利益,要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產公司的訴訟請求,但1926年聯邦最高法院糾正了基層法院的判決,認為地方政府分區制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關于“平等保護”的條款,而且安博勒房產公司也沒有明確的證據來證明他們擁有的土地價值貶值了,并遭受了經濟上的損失。
這是美國歷史上關于分區制土地管理的一個里程碑,也是至今為止提交聯邦最高法院審理的最后一起重要的分區制土地管理案例。從此以后,美國沒有類似的案例再度發生。盡管20世紀60年代末,美國的民權倡導者指出,分區制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數民族,因而這種制度是違憲的。但是美國聯邦最高法院還是既支持分區制土地管理法,也保護私有財產所有者的權利。在歷史上,法院一般將私有財產權與民權區分開來,并認為前者比后者更為重要。
美國地方政府制定的分區制土地管理法律,是政府與社區合作的結果。而改變土地的功能也必須與民眾協商,通過立法來實現。這一點也叫“規則的底線”:就是地方政府、居民團體、民間組織、開發商共同協商來完成。不僅需要符合實際情況,還要公開公正透明。
在俄亥俄州的克利夫蘭市,當地議會規定,改變分區制土地用途需要土地開發商履行自薦義務,但開發項目能否批準要由大克利夫蘭地區的居民實行全民公決來決定。在1971～1972年,庫亞洪嘎(Cuyahoga)縣內21個地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權力,可以拒絕不受歡迎的土地開發,從而保護當地社區的生活質量和保護環境不受破壞。例如,在斯狀斯維爾市(Strongsvine),
從1971～1977年,居民拒絕了要求將單戶住宅區改變為多戶住宅區11項申請中的10項。在同一時期,大克利夫蘭地區,要求建設多戶住宅區的15項申請,只有l項獲得了通過。另外要求改變土地使用性質的28項申請,只有兩項通過了全民公決。
以上事實,一方面說明社區居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯,另一方面也顯示出,在保護私人財產與保護區域特色之間,分區制土地管理將成為地方政治和經濟矛盾和沖突的焦點。事實上,美國法院在審理這類案件時,也是在保持一種平衡:法院既要保護私人的土地財產權,也要保護社區的自然環境和人文歷史傳統,通過案件的審理使雙方都能在自己的權力邊界內行使權利,避免超越相互制約的平衡點。
政府作用和民眾參與
可以說,沒有民眾的廣泛參與和監督,就不會有地方政府對土地管理的主導權。地方政府在土地管理和開發中,充當著市場經濟秩序的維護者、開發商和居民關系的仲裁者的角色。它是裁判員,不是運動員。政府是不參與土地買賣和征收活動的。即使在地方經濟開發中,政府也只是規劃者和引導者,并不是投資者和建設者。
但是,要想使政府切實履行好這樣的職責,民眾的參與和監督就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在,在法律的執行過程中存在,也在法律的修改過程和政府關于土地的決策過程中存在。
在馬里蘭州的豪伍德縣,分區制土地管理法就規定當地土地開發決策過程中民眾參與的具體途徑。
首先,當土地所有者計劃對自己擁有的土地進行商業開發前,他有法律義務召開有社區居民參加的會議,征求社區居民對擬開發項目的意見。
然后在此基礎上,將土地開發計劃提交當地議會和政府行政部門進行審查。這個審查過程最長為45天,并根據居民和議員的意見進行修改補充。
修改形成的方案要求公開征求公眾意見,時間是3～4個星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打電話等形式,反映自己的意見。
在此基礎上形成的開發計劃,由當地政府的規劃部門召開公開聽證會,聽取公眾的意見。同時,對擬開發土地進行分區制的土地規劃調整,接受與此相關的道路、防洪管理、給排水等部門的審查,時間最長為60天。
從召開聽證會開始,在120天內形成最終開發計劃,土地所有者與開發商達成協議,簽訂合同。從召開聽證會開始,在180天內完成政府對開發項目的審批。
美國中部伊利諾伊州南部的Carbondale市,有居民2.6萬多人。這是一個典型的農業社區,市內面積的35.8%為農業用地,自然保護地也占19.7%,兩者相加達到了55.5%。其他如城鄉居民區占地19.6%;城鄉商業用地3.7%;工業用地3.6%;公共機構(包括大中小學校)用地13.6%;公園2.3%;未使用土地1.7%。
該市在制定分區制土地規劃時,已經明確:在城區,主要搞好城市中心區的集中開發;在公路沿線的城區,主要開發單個住宅和聯戶住宅,建好公路沿線的商業設施;在郊區,主要發展圍繞主城區占地面積大的單戶住宅;在農村地區,要保護好自然環境和農業用地,使綠蔭環繞城市。
同時,該市為市民參與土地管理創造了多種渠道。這主要包括三個計劃:一是公眾溝通計劃;二是內部溝通計劃;三是公眾參與計劃。這三個計劃的內容是部分重合的,以保證居民與政府官員之間的溝通。其中,最重要的是5個會議。
一是綜合計劃審查委員會的會議。該委員會由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成,與政府顧問定期舉行會議。這種會議對所有市民開放,市民可以自由參加,會議舉行時間提前在網站上公布,會議材料也在網站上下載。
二是利益相關者訪談。政府官員要與項目開發有關的居民、商家、土地所有者進行有針對性的訪問,了解他們對項目計劃和實施過程的意見。
三是社區座談會。2009年3月26日召開的一次社區座談會,政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合發展計劃和實施步驟。這種形式的會議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議,也可以更廣泛地聽取民眾的意見。
四是市議會中期情況介紹會。2009年7月21日召開的市議會中期情況介紹會說明,市議會不僅是項目的批準機構,而且也是項目實施的主要參與者。
一、基本情況
近年來，市政府及土地管理部門認真貫徹執行土地管理法，牢固樹立保護資源、保障發展的觀念，以促進全市經濟和社會發展為目標，依法行政，開拓創新，扎實工作，保持了全市耕地總量動態平衡，有力地促進了經濟建設的快速發展。
（一）廣泛宣傳，法制觀念和國策意識進一步增強。為增強干部群眾的法制觀念和國策意識，不斷加大宣傳力度，廣泛開展了多樣式、多層面的學習宣傳活動。市里將新修訂的土地管理法納入領導干部學法的重要內容，通過以會代訓和舉辦培訓班，對領導干部、企業負責人、村支部書記進行了專題培訓。同時，充分利用廣播、電視、組織講法團巡回宣傳、開展法律法規咨詢、土地管理成果展覽等靈活多樣的形式，廣泛深入地宣傳土地管理法以及有關法律法規，進一步增強了干部群眾的法制觀念和國策意識，為深入貫徹實施土地管理法創造了良好的輿論氛圍。
（二）嚴格執法，土地管理工作日趨規范。為嚴格執行土地管理法，認真落實國務院和省政府關于國土資源管理方面的有關規定，積極推行行政執法監察責任制，采取巡回檢查、電話舉報、領導暗訪、專項治理整頓、聘請社會監督員等措施，切實加大執法監察力度，在嚴格審批手續，依法審批建設用地的同時，不斷加大執法力度，嚴肅查處各類違法用地行為。去年，在清理整頓土地市場秩序工作中，查處違法用地792宗，面積1888畝，罰款2568萬元，處結率100，保證了目前建設用地急增的情況下未發生違法用地問題，實現了土地市場秩序的明顯好轉，土地管理工作基本走向了法制化、規范化軌道。
（三）強化服務，保障了經濟建設的快速發展。圍繞全市經濟發展的大局，正確處理經濟發展與保護土地的關系，較好地解決了用地需求與耕地保護、執法管理與熱情服務的問題,為全市經濟超常規、跨越式發展，提供了有力的保障。首先，本著嚴格執法、熱情服務的原則，進一步簡化辦事程序、縮短辦事時限，工作效率和質量有了很大提高。去年共辦理建設用地1316宗，面積9346畝。其次，加大土地開發復墾力度。目前，已申報國家級立項的土地開發整理項目一個，省級立項土地整理項目5個，市、縣級以上項目近30個，新增耕地面積44萬畝，實現了耕地總量的動態平衡。再是，積極做好補償安置工作。認真執行農民補償安置的有關規定，依法足額落實土地補償和人口安置補助費，保護了農民利益，維護了社會穩定。
（四）深化改革，土地市場運行機制進一步完善。為適應市場經濟需求，逐步建立統一、開放、競爭、有序的國土資源市場體系和土地市場運行機制，積極進行土地儲備、經營用地招拍賣、土地有償使用等方面的探索和改革，取得了明顯成效。去年，完成土地收益26億元，實現土地儲備1827畝，對44979畝土地進行公開拍賣和掛牌出讓，實現政府收益9000萬元，行政劃撥國有土地有償使用征收各種費用2652萬元。
二、存在問題
土地管理法頒布實施以來，我市的土地管理工作取得了很大的成績，各項工作走在了濰坊市乃至全省的前列。但從調查情況看，隨著經濟建設的持續快速發展，用地需求與保護耕地的矛盾愈加突出，工作中還存在一些不容忽視的問題，突出表現在四個方面：一是宣傳教育不夠深入。少數干部群眾尤其是基層群眾的土地憂患意識和法制觀念還不強，對保護耕地、依法用地的重要性認識不足，強調經濟發展而忽視耕地保護的問題較為突出。二是經濟建設與土地供給的矛盾十分突出。我市到20__的規劃建設用地指標已基本用完，但招商引資和項目建設的勢頭不減，很多已簽署協議急等用地的項目至今尚未審批，據了解，僅開發區就有22項，涉及土地4000多畝。三是土地執法難問題依然存在。由于土地違法案件主體多涉及各級政府，查處和處理的難度較大；管理體制不適應，特別是基層土地管理機構不健全，執法力量薄弱，執法不嚴等問題時有發生。四是部分企業土地利用率低，建筑設計標準、密度、容積率達不到要求，土地資源浪費問題還沒從根本上解決。
三、幾點建議
土地是國家最重要、可調控的資源，加強土地管理工作，是實施經濟與社會可持續發展的重要方面，是功在當代，利在千秋的系統工程。為深入貫徹實施《土地管理法》，依法保護和合理利用國土資源，提出以下建議：
（一）繼續加大宣傳力度。從目前情況看，我市土地后備資源嚴重不足，隨著經濟建設的持續快速發展，建設用地與耕地保護的矛盾日益突出，土地管理工作形勢嚴峻。要充分利用各種新聞媒體和輿論工具，廣泛深入地宣傳《土地管理法》以及國務院和省政府的一系列規定，宣傳我市耕地保護面臨的嚴峻形勢，進一步增強干部群眾合理利用土地和依法保護耕地的緊迫感和責任感。要切實加強對各級領導干部的宣傳，增強其法制觀念、耕地保護觀念和可持續發展觀念，提高其依法行政、依法辦事的自覺性，樹立科學的發展觀和政績觀，把依法保護耕地、合理利用土地的基本國策落到實處，為土地管理法深入實施創造良好的輿論氛圍和法制環境。
（二）多措并舉，確保耕地總量動態平衡。要牢固樹立科學的發展觀，大力實施可持續發展戰略，把嚴格保護耕地、促進集約用地、建設資源節約型社會擺上重要位置，采取有效措施，千方百計確保耕 地總量動態平衡。首先，堅決執行國務院關于基本農田實行“五個不準”的規定，把基本農田保護作為重中之重，提到重要議事日程，主要領導親自抓，負總責，確?；巨r田面積的相對穩定，維護好人民群眾的根本利益。其次，切實搞好以土地整理和復墾為重點的占用耕地補償工作。要從實際出發，進一步完善和落實土地復墾方面的優惠政策，鼓勵和調動農民積極進行土地復墾，力求達到“占多少、墾多少”。三是，加快舊城改造步伐。舊城改造是挖潛盤活存量土地，合理利用現有土地資源的重要措施，抓好舊城改造，既能為經濟建設提供寶貴的土地資源，也能極大地提升城市水平。建議把舊城改造工作提到議事日程，積極探索舊城改造的新路子，進一步加快舊城改造步伐。四是，規范產業園區建設。按照產業集聚、企業集群、管理集約的格局進一步規范園區建設。建議對我市投資過3000萬元項目的用地情況進行調查摸底，對個別低效益、重復建設項目以及征而未建的項目，采取果斷措施，促其盡快退出或依法收回占用土地，以整合土地資源，最大限度地發揮土地資源效益。
關鍵詞：地籍管理；推動實施；土地管理法
隨著我國城市化進程的不斷加快，土地資源管理已經成為當今社會關注的焦點。在土地資源管理中，地籍管理是非常重要的組成部分，是土地管理有效開展的基礎，與此同時，地籍管理更是推動《土地管理法》進一步實施的動力。因此，加強對地籍管理的重視程度，提高地籍管理水平，是符合當今社會發展趨勢的。
一、增強地籍管理推動實施土地管理法的內容
（一）地籍管理登記
地籍管理和土地利用管理都屬于土地管理的工作范疇以內，地籍管理是土地管理的前提條件。需要根據《土地管理法》來事先安排好地籍管理的工作，結果證明需要加強地籍管理奶充分了解目前土地的使用情況，掌握好所的有關地籍管理的用地面積和土地的規劃以及審批的文案等。
自己主要記載這一些有關位置，數量，質量和權屬以及界址等方面的用途，進行最基本的土地登記，這些登記和我們的戶籍比較像，所以也可以把這種方式叫做土地的戶籍。對，第幾進行管理記錄好所有的詳細內容，再進行登記造冊的工作。從另一方面的實踐，理論來看地籍方面的管理是針對目前的城鎮建設和農村土地利用的方面的問題來解決的，記錄好每一寸土地的等級和權屬再進行登記，以及檔案管理。根據上述所示，地籍管理是一個十分復雜的系統工作。這些年來，因為社會經濟的快速發展，以及城市化建設的進程較快，使得土地問題變得越來越復雜，地籍的內涵以及外延面積等方面也發生了重大改變。你現狀來看，第幾的含義，不僅僅只是原本的內容，同時她還包括著一些有關土地本身的贊狀態和法律狀況，以及社會經濟等各方面。[1]如果只是對這些內容進行簡單的登記和調查其實不只是登記造冊那么簡單，有的時候還可以延展出很多的問題，比如說有關土地的數據文件以及物權屬和利用狀況等。但如果單純某一個層面來看地籍賦稅和權屬都從普通的概念當中單獨形成，有的時候土地和各方面的要素也有關系，比如說隸屬權，同時也會因為這種關系形成了統一的結合體。因為地籍的管理和土地檔案以及國家的經濟建設和相關部門人員有關，所以也可以說是一個法律問題。
（二）落實土地管理策略
到2000年的時候，我國一共頒發了國有土地證2200萬本，占了應發數量的85%；集體土地使用證總共數量1.5億本，占了應發數量的68%；集體土地的所有證總共為180萬本，占了應發數量的28%。1996年起，我國每年所開展的土地變更進行了一個調查，查清了土地目前的使用情況。一些城鎮的地籍調查面積達到了3.4萬平方公里，占總共完成面積的74%。我國大部分的是和縣已經逐漸建立起了土地利用現狀的數據庫，大約400個市和縣1斤，根據數據庫來進行有關地籍管理工作的轉移和開發以及規劃。土地自然和經濟法律方面提供合法權益來保護土地的使用者。以工作內容上展開，以及管理工作是針對土地調查登記和統計等進行的，確定好有關土地登記的利用狀況和管理檔案來解決問題矛盾和糾紛，但有時是人際關系無法處理的，仍然需要根據法律措施來解決相關問題，因此，促進了我國的《土地管理法》的實施。[2]
二、《土地管理法》實施工作中面臨的主要問題
一是土地管理體系不夠完善。在我國的土地登記，土地調查等方面的制度和地籍信息化建設都取得了較大的進步，目前，我國的土地登記制度已經基本完善，土地調查等方面的制度還需要和保護耕地進行結合。目前我國土地行政訴訟案件，逐年上漲，尤其是撤銷土地使用的占多數，撤銷土地使用的官司多于土地行政的處罰，當中的根本原因還是因為土地登記行為不完善引起的。我國的行政政府職能部門國土資源管理部門，需要以此為切入點高度的重視，好有關的資料的完善以及土地登記的規范化，不然的會有更多類似的請求案件產生。有關地籍管理方面的工作需要展開農村基層和城鎮的日常地籍管理來進行調查，結合我國的基本國情來建立一個新的地籍管理體系。根據上述可得，我國現在的地基管理工作仍然存在一些問題。尤其是在體系結構以及制度的完善方面還存在諸多的漏洞。因此，構建良好的土地管理體系十分關鍵。
一、清理的范圍、內容。
范圍：全鎮行政區域內所有村民宅基地、臨時占地和企業占地。
內容：1、登記、發證情況。宅基地是否及時進行使用權登記、變更登記和注銷登記，每處宅基地是否都有宅基證。臨時占地、企業占地是否進行使用權登記、發證，臨時占地、企業占地時效是否過期。
2、耕地占用稅和契稅征收情況。
二、法律責任。
根據《中華人民共和國土地管理法》、《河北省土地管理條例》、《河北省農村宅基地管理規定》、《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和**人民政府20號文件“關于加強農村宅基地管理若干問題的暫行規定”，要求如下：
1、根據《中華人民共和國土地管理法》第十條、《河北省土地管理條例》第十六條，農村集體土地由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理，農村村內閑置宅基地、空閑地所有權歸集體所有，確需原有宅基的，按規定報批，否則一律收回，歸集體所有，統一安排。
村周邊空閑地、場院、坑塘、廢棄地、林地等屬集體所有，任何人不得私自亂搶、亂占，由村委會統一安排使用。
2、村民未經批準非法占用土地建住宅的（現有房屋沒有宅基證），按《中華人民共和國土地管理法》第七十六條、第七十七條，《河北省土地管理條例》第五十六條、第六十七條、第六十八條責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物，并處罰款，罰款金額為非法占用土地每平方米十元以上三十元以下，確需宅基地的，按規定報批，占用村內空閑地的，批準面積為200平方米，每超一平方米收五元復墾費，證款壹佰元。
歷史遺留的老房屋，沒有辦理宅基證的，按本條辦理。
3、宅基地與宅基證不符的，超出面積每平方米罰款5—10元，限期拆除，確需宅基地的按規定報批，換證費壹佰元，證大房小的必須核實準確面積填表換證，換證費壹佰元。
4、根據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條、《河北省土地管理條例》第五十八條，農村村民建住宅，應當符合鄉鎮土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地，是空心村的村莊，村外宅基地，原則上不予審批，確需辦理的從一平方米起，收取10—15元復墾費，證款壹佰元，按規定報批。耕地一律不予報批。
5、嚴禁私自買賣宅基地，違者依據國家有關法律規定予以嚴肅處理，沒收非法所得，并處罰款，對確需宅基地的按規定報批。宅基證換姓名，按新辦證處理。
6、宅基證丟失的，按無證處理，重新辦證。
7、越權或化整為零批準占用土地的批準文件無效，其土地按非法占地論處。
8、鼓勵各村招商引資，興辦企業，養殖業，經鎮政府勘察審核后，報上級管部門批準。沒有經過上級土地主管部門批準，私自建企業、廠房的，根據《中華人民共和國土地法》規定，限期拆除，并處罰款每平方米10—30元，同時交納土地占用稅。
9、各村取土用土，必須向鎮土地主管部門申請辦理取工許可證，取土點設在坑塘、溝渠，嚴禁在耕地中亂挖、亂取土，違者恢復土地原貌，并處罰款每平方米15—30元。
10、根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（87）國發第27號之規定，占用耕地建房或從事其它非農業建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務人，農村居民所建住宅，稅額為每平方米元，其它非農業建設的單位和個人每平方米為元，對單位或者個人獲準征用或者起過兩年不使用，按規定加征兩倍以下耕地占用稅。
摘要 集體土地 征收補償土地管理法
一、相關概念的界定
（一）集體土地
根據《土地管理法》第8條規定“城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！笨梢娢覈募w土地即是法律規定屬于國家所有以外的農村和城市郊區的土地，以及農民的宅基地、自留地和自留山。
（二）集體土地的征收補償
我國1982年《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用?！?004年3月公布實施的“憲法修正案”第10條第3款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給與補償。”由上述法律規定可見，我國集體土地征收補償的主體是國家，國家為了公共利益的需要可以依法對集體土地征收或征用，但應予被征收權利主體以相應補償。
二、我國集體土地征收補償現存的主要問題
（一）征收程序不規范
首先，代表國家行使權力的地方政府在土地征收過程中，扮演著重要的角色，應該起到重要的調節作用。但是地方政府在行使權力的過程中，既是土地征收的決定者，又是補償標準的制定者，還扮演著正義裁決者的角色。法律法規的不完善和監督機制缺失導致在土地征收過程中政府的權力濫用，滋生腐敗。其次，在決定土地規劃和征收時，缺乏有效公開的聽證程序，被征地者只能被動的接受，知情權受到侵害。最后，在確定征收補償標準時，被征地農民沒有參與權。雖然《土地管理法》第48條規定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地農民集體經濟組織和農民的意見。”但在實際征收操作過程中大都是主管部門自己確定，即使實行征地聽證制度的地方，也大多流于形式，參加聽證的多是鄉（鎮）干部、村干部，很難真實的反應失地農民的利益。
（二）征收補償范圍過窄
我國《土地管理法》第47條第1款規定：“征收土地，按照原有用途給予補償”，第3款規定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費。”可見我國法律規定征地補償的只是土地原來用途的直接損失，并不包含間接損失。按照原來的用途補償損失剝奪了土地發展權帶來的收益，土地補償與土地出讓金之間形成的巨額剪刀差使農民蒙受了巨大的損失。
（三）征收補償標準不合理
根據我國《土地管理法》第47條規定：“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。……每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征耕地的安置補助費，最高不可超過被征前三年平均年產值的十五倍?！恋匮a償費和安置補助費的總和不能超過土地征收前三年平均年產值的三十倍。”根據上述規定，征地的補償計算標準是該土地平均年產值為計算單位，即“產值倍數法”，這種計算標準表面看非常合理，實際是不合理。以某省會城市為例，政府給出的土地的出讓金金額為每畝500萬，假設該地農民每畝的年產值為2000元，按照規定其三年的平均年產值為2000元，全部按照最高來算土地補助費為2萬，每人安置補助費為1.2萬，假定一個農戶有耕地8畝，人口為5口，其總補償費為22萬元。補償費與土地征收后的收益相比是不值一提的。
（四）補償費的分配不合理
我國《土地管理法》第10條規定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農民集體經濟組織經營、管理。”由此可見，集體土地所有權的權利主體包括鄉（鎮）農民集體經濟組織、村集體經濟組織和村民小組，權利主體的多元性造成集體土地所有權權利享有主體混亂。很難保障失地農民補償費及時足額到位。
（五）補償安置方式簡單粗糙
一直以來，各地都在積極探索和嘗試對失地農民的安置方式，但是據調查顯示，80%以上的土地征收采取簡單的貨幣方式補償安置，金錢具有很強的融通性，可以靈活的支配和使用，大多數失地農民樂于接受這種補償方式，所以現金補償一直是補償安置的主要方式。然而坐吃山空的現象普遍存在是這一方式的主要缺陷。一次性支付補償金的方式雖然大多數的失地農民樂于接受，但補償金用盡后的生活、就業、醫療等社會保障問題更應得到關注。
（六）缺少專門的土地征收糾紛處理機構
近年來，頻見于報端的征地引起的各種不和諧事件，多是失地農民的合法權益受到侵害找不到相應的糾紛處理機構維護其權利造成的，雖然相關法律法規規定了當地政府對相關糾紛有協調、仲裁的權力和責任，由于缺乏相應的監督約束機制，失地農民的權益很難得到維護。
集體土地征收補償是土地征收的關鍵，本文認為合理協調相關各方利益，處理好上述問題是征收工作順利進行的要求，也符合當前城市化進程、社會穩定和經濟發展的時代要求。
隨著社會主義新農村建設的不斷推進，農村的房屋流轉日益增多，由此而引發的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現有房屋買賣的法律法規比較雜亂，難以理解和把握?！段餀喾ā凡莅钢性鴮r村房屋轉讓作出過詳細規定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關條款，導致目前農村房屋轉讓仍然缺少具有可操作性的法律依據。為了減少對涉及農村房屋買賣合同效力認定問題的爭議，更好地維護和促進社會主義新農村建設，本文試從法律應用層面上提出解決農村房屋買賣法律適用問題的個人見解。
一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關系
城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。
在我國的農村，土地是農村經濟所有。根據我國土地管理法等相關規定，集體土地未經征用，不得出讓、轉讓。實踐中，在對農村土地進行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償的，采取的是“房隨地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認為，農村房屋轉讓也應遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權能否轉移作為決定房屋轉讓效力的主要因素。
二、現有法律規范中對農村房屋買賣問題的規定
《物權法》第152條至155條規定，宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建房，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
《土地管理法》第62條第3款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發28號）規定，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》（199939號）規定“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
三、最高人民法院對農村房屋買賣效力的意見
最高院于1963年作出的《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見》規定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第60條規定：“村鎮公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發生的糾紛，應根據國務院《村鎮建房用地管理條例》中規定的審查、批準手續辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認農村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻?，國務院及有關部門對農村房屋和宅基地出臺了嚴格管理政策，最高院未就此出臺過新的規定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農村房屋買賣的態度是否發生改變。
四、農村房屋買賣合同的效力認定
關于農村房屋買賣合同的效力問題，筆者認為，判斷合同的效力，應當以合同法規定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應的權限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無權的人訂立的合同，被人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規定的要求或者當事人的約定，法律規定或者當事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。
目前，對農村房屋買賣合同的效力認定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現在非農村集體經濟組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。
1、農村房屋買賣合同無效的幾種情形
農村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮居民使用農村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關規定，應認定無效。在城鎮周邊地區，具有城鎮戶口的人購買周邊地區農村住房的現象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村房屋買賣涉及到土地使用權的轉移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權的轉移是否經過合法批準。
法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效；
無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農村房屋，如未經權利人追認，則依據《民法通則》的規定，應當認定買賣無效。
非農村集體經濟組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，因購買人不符合申請農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。
2、農村房屋買賣合同有效的幾種情形
農村集體組織內部成員，未分配過宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。
農村集體組織內部成員，其宅基地尚未達到國家規定的標準，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效，但應告知其補辦相關宅基地申請手續。
已在農村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農村集體組織內部成員簽訂的農村房屋買賣合同應當認定為有效。
一、與所有權有關的調控才是最核心的調控
我國從2005年開始陸續出臺了各種調控政策，從“國八條”、“新國八條”，再到“國六條”、“新國十條”，不外乎都采用增加供應、調整結構、限制信貸、稅收杠桿、限制交易、提高購房成本以及到目前的房價問責等方法。這些調控措施是屬于宏觀層面的政策性調控，未涉及到房價的根本性問題。
我國實行土地的社會主義公有制，土地屬于全民所有或集體所有。任何單位或者個人“購買”的城市房屋只是部分的所有權(即對房屋建筑物部分的所有權)，而不是完全意義上的所有者。根據國務院有關規定，居住用地使用年限為70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年?！冻鞘蟹康禺a管理法》第21條規定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第40條規定了建筑物的無償收回原則：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記”。因此，土地使用權結束以后，國家完全有權利把土地連同地上物一并無償收回。
如果國家嚴格執行這一規定，意味著我們購買的商品房只是一個使用權，它的價值量會隨著時間的推移而直線下降，直至為零。
在經歷了多次調控之后，房價“不降反升”，很重要的一個原因，是人們對房價會持續上漲的強烈預期。
只要政府明確投資或投機購買的商品房只是一個使用權，其價值會隨著時間而逐漸減少，直至清零，便是降低房價上漲預期最有效的途徑。而這不需要大量的修改相關法規或者政策，只要把《憲法》中規定的最根本的關于土地所有權問題在法規中體現，理順產權關系，并在實際中得到真正落實，即可有效降低投資和投機購買的需求。在具體的操作中，可以在即將修改的《土地管理法》中留下操作空間，可以規定除居民首套自住房以外的住宅(即二套及以上住宅)，其使用期限屆滿以后，土地使用權連同地上附著物由國家無償收回，或者采用當時的土地市場價格征收土地出讓金，以市場價的價格有償續期。
二、二套及以上住宅有償續期對房價調控的意義
1.符合我國社會主義公有制的社會特征，符合《憲法》精神
根據《憲法》，城市的土地屬于國家所有，土地的性質決定了所有權和使用權發生了分離。居民在購買商品住房時一次性繳納的土地出讓金，只是買了70年的使用權，也就是說居民購買的是土地上的附著物“房產”和有一定期限的“地產”，在合同中有明確的土地使用年限。土地使用權是有期限的，到期后國家可以收回。為體現我國社會主義的優越性，應允許公民擁有一套可以無償續期的自住房產。
2.可以有效降低市場對房價上漲的預期，有效調控目前的高房價
如上所述，除了首套自住房產以外，其余投資或者投機的房產，其土地使用權以市場價格有償續期或者由國家無償收回。這意味著個人持有投資或者投機的房產到了一定的時間是不值錢的，如此可有效降低市場對房價上漲的預期，從而達到調控房價的目的。
3.有利于減少貧富差距，確保人人能夠擁有一套“自有”住房
如果土地是“無償自動續期”，則和土地私有性質差別不大，有錢人會大量購置房產，成為他們源源不斷的固定財源。首套自住房可以無償續期的政策如果實施，意味著每戶人家只能擁有一套真正的產權房，多余的房產要么以合理的價格拋向市場，要么只能出租收取租金。這樣擁有多套房產的人會把多余的住房推向市場，增加供應量；同時，沒有房或者只有一套住房的人也不會擔心未來買不起房，而趕早去“囤房”，有利于實現每一戶人家的購房愿望。而且房價下降后，由于每戶只有唯一一套產權房，貧富差距自然也就縮小。
三、運用所有權調控的注意事項
二套及以上住宅有償續期屬于所有權調控的范疇，具體操作中應注意以下幾點。
1.必須確保居民自住的首套住宅能無償續期
2009年3月《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》中以提及商品住宅使用70年大限到期后的處理辦法時用“按照國家有關規定自動續期”，替換了原來表述的“無償自動續期”。這一變化曾引起了巨大的爭論，有人認為這是政府開啟了土地使用權續期收費的閘門，據調查，84％的網民反對“住宅有償續期”。因此，政府必須慎重處理好這一涉及到廣大人民群眾切身利益的問題。具體可以在《土地管理法》修改稿中明確：居民首套自住住宅無償續期，二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人無償收回。
2.出臺相應的配套法規和條例
在《土地管理法》中明確居民二套及以上住宅按照市場價格有償續期或者全部由出讓人收回后，要出臺相應科學合理的實施細則，比如界定什么樣的住宅才算是居民的首套住宅。
土地執法
2007年,土地管理叫得最響的關鍵詞當屬土地執法。土地法律是土地管理秩序的最基本防線。然而,長期以來,我國土地管理有法不依、執法不嚴的問題依然大量存在。為強化土地執法,2006年我國建立了土地督察制度。2007年,是建立土地督察制度后的首個行動年。從清理出的土地違法案件數量、曝光的土地違法案件數量以及查處的土地違法案件來看,土地執法可謂有聲有色。當然,從我國的國情來看,建立土地管理法律秩序仍然任重道遠,需要持之以恒的不懈行動,也需要不斷改革完善土地管理法律法規。
土地儲備
2007年,《土地儲備管理辦法》正式出臺,這意味著我國政府土地儲備有了一個基本的規范,土地儲備一詞正式成為我國土地管理中的專門規范術語。數年前,在土地儲備探索起步的時候,政府土地儲備的功能并未被許多人理解和接受,爭論很多。
而國內外的實踐都說明,對于處于快速城市化階段的國家和地區,政府土地儲備十分必要。保證政策性保障住房的用地供應,促進土地規劃有效實施,盤活閑置低效利用土地,保證規劃管制性土地增值歸公,增進社會公平,控制土地投機等,都需要政府運用土地儲備手段。我國的土地儲備,從一開始就在這些方面發揮了重要作用。《土地儲備管理辦法》在規范土地儲備行為的同時,也為今后土地儲備的發展提供了政策支持。
耕地占用稅
2007年末,新修訂的《耕地占用稅暫行條例》出臺,從明年起耕地占用稅標準提高4倍。1987年開征的耕地占用稅是一種政策性很強的稅種,其政策目的是約束和控制耕地占用,支持農業開發。過去20年里,經濟在飛速發展,但耕地占用稅一直執行當初的標準。
這次修訂的耕地占用稅條例,將標準提高4倍,同時考慮了稅收的公平原則和國民同等待遇原則,取消了過去鐵路線路、飛機場跑道、停機坪等項目享有的減免特權,將外商投資企業和外國企業也納入了征收范圍。
對于劃撥供應的土地來說,提高耕地占用稅標準,無疑會提高用地者取得土地的剛性成本,可通過增加占用耕地的成本來控制耕地占用。但是,對于經營性用地,和過去相比,由于土地供應制度已經發生了重大變化,提高耕地占用稅標準所起到的控制耕地占用的政策功能有多大,需要重新思量。當然,由于耕地占用稅用于農業開發,所以征收耕地占用稅并提高征收標準,有利于支持農業開發公共投資。
地征用是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是保證國家公共設施和公益事業建設所需土地的一項重要措施。
一、土地征用的特征
1.國家建設征用土地的主體必須是國家只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。
2.國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。這是因為國家建設征用土地法律關系的主體――國家，土地被征用的集體組織（農村集體經濟組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從。而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。
3.國家建設征用土地是國家公共利益的需要國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。
4.國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用的集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同，它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用。但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。
5.國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。
二、征地制度存在的問題
我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：
1.相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。
2.土地征用的補償問題土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。
3.土地征用權的行使問題從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些經濟比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。
4.土地收益分配和管理問題土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。
5.土地征用的救濟制度問題《土地管理法實施條例》規定：“對征地補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決?！钡蔷唧w的土地征用爭議仲裁制度尚未建立，不利于征地相對人在利益受損時尋求救濟。
三、對征地制度改革的探索和建議
針對目前征地制度中存在的主要問題，特別是為了適應憲法第十條對征地制度的修改和市場經濟向縱深發展的需要，下一步征地制度應著重從以下幾個方面進行改革。
1.嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使在現階段，我國政府需要對一些在經濟發展中具有“瓶頸”效應的行業重點扶持，
2.嚴格把握征地的補償原則。補償的原則，既然是在市場經濟條件下，就要探討市場經濟對土地征用的影響和作用。市場經濟的一個重要原則，就是公平、公正、合理，就是要按照客觀經濟規律辦事。因此，要遵循以下基本原則：（1）考慮到土地的投入；（2）考慮到土地是農民的最基本的生活來源，是賴以生存的生產資料和最后的“社會保障”，剝奪了農民的土地，實際上就是剝奪了農民的生活、生產和生存的權利；按照價值規律的要求，貫徹等價交換的原則，做到公平、公正、合理；（3）以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償
一、土地糾紛的種類及表現形式
在現實生活中，因土地使用而引發的爭議多種多樣，通常表現為土地權屬爭議（其中又可分為土地所有權爭議和土地使用權爭議）、土地侵權爭議、土地合同爭議和土地相鄰關系爭議等四種類型。土地權屬爭議是指當事人在土地使用過程中，就土地的所有權和使用權歸屬所發生的爭議。在這里有必要將土地所有權與物權法中的所有權有所區別。根據相關物權法理論，所有權是所有人對其所有的財產進行占有、使用、收益、處分的權力，所有權是物權中最完整、最充分的權力，其上述四種權能往往作為一個整體由一個主體來行使。而土地所有權作為一種具有財產權的用益物權，理論上當然包含著土地使用權，但是由于土地資源的特殊性，實踐中土地的所有權和使用權往往是分離的。同時，根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），我國的土地所有權分為國有土地所有權和集體土地所有權，土地所有權主體單一、明確，就土地所有權發生的爭議極少。實踐中，大量的土地權屬爭議主要集中在土地使用權爭議，所以，實踐中的土地權屬爭議主要指土地使用權爭議，這也是審判工作所關注的重點。
土地侵權糾紛是合法土地使用權人因第三人侵害其土地使用權而發生的爭議。實踐中，容易與土地侵權糾紛發生混淆的是土地相鄰關系糾紛，在此有必要加以厘清。相鄰關系是兩個或兩個以上相鄰不動產的所有人或使用人，在行使己方不動產占有、使用、收益、處分權力時與不動產相鄰方發生的權力義務關系。相鄰關系從本質上講是一方所有權人或使用權人合法權力的行使，同時，是對他人（相鄰方）所有權或使用權的限制。土地相鄰關系作為相鄰關系中的一種，符合相鄰關系的所有特征，其與土地侵權糾紛有著明顯的區別：（一）土地相鄰關系糾紛中相鄰權人在相鄰土地上的相關行為是其合法權利的行使，而土地侵權中侵權人針對爭議土地的行為是一種違法行為；（二）土地相鄰關系中相鄰各方對爭議土地都有合法的土地使用權，而土地侵權爭議中必然有一方或雙方都有合法的土地使用權；（三）在責任承擔基礎方面，因土地相鄰各方就相鄰土地所進行的行為是其合法權力的行使，不存在過錯，因此而給相鄰方造成的不便或損失應予以補償。而土地侵權責任承擔適用過錯責任原則，侵權人對其因過錯行為而給合法土地所有權人或使用權人造成的損失進行賠償。
土地合同主要指土地出讓合同和土地承包合同。土地合同爭議主要是發生在土地出讓人與土地受讓人或土地發包人、承包人及轉包人在土地出讓合同或土地承包合同的簽訂、履行過程中發生的爭議，其爭議主體是土地出讓合同或土地承包合同的當事人。鑒于土地合同糾紛主體、內容的特殊性，此類糾紛容易區分，解決途徑和程序也相對明確。
以上對土地爭議的種類從理論上進行闡述具有現實意義。區分土地爭議的種類是確定土地爭議主管部門及通過適當訴訟程序解決土地糾紛的前提。實踐中，當事人因為對土地爭議的種類認識不清從而不能正確認定土地爭議管理部門，導致大量的土地糾紛不能及時有效解決，因此，必須樹立這樣一種意識，當涉及土地糾紛時首先要分清土地爭議的類型，然后再確定適當的解決途徑。另外，在實際生活當中土地爭議的種類并非涇渭分明，往往混雜交織在一起，同一土地爭議因當事人主張不同而異，需要認真加以鑒別。
二、土地爭議的解決途徑
土地爭議發生后，應通過何種途徑有效的保護當事人的合法權益？從目前相關的法律規定分析，有兩種基本的途徑：一是權利人可以通過行政程序，請求行政機關處理；二是通過訴訟途徑，請求人民法院給與司法保護。必須明確的是，對于土地爭議，權利人并不能任意選擇行政機關或司法機關給予保護，因土地爭議種類的不同其爭議解決的途徑有所區別：
（一）土地權屬爭議的解決途徑?！锻恋毓芾矸ā返谑鶙l規定：土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴“。
1995年12月18日國家土地管理局的《土地權屬爭議處理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）第四條明確規定：“土地權屬爭議，由當事人協商解決；協商不成的，當事人向土地管理部門申請處理”。據此，行政處理程序是土地權屬訴訟的前置程序，在當事人雙方對土地權屬爭議不能自行協商解決的情形下，只能首先申請土地管理部門進行處理，對處理決定不服的，方可向人民法院提起行政訴訟。法律之所以這樣規定，是因為人民政府土地管理部門作為土地管理的主管部門，對土地權屬的認定是其法定職責，而且鑒于土地管理的專業性特點，由相關人民政府土地管理部門對土地權屬爭議先行處理確認，更利于解決糾紛。
轉貼于 ?。ǘ┩恋厍謾酄幾h、土地合同爭議及土地相鄰關系爭議的解決途徑。根據《土地管理法》第六十六條規定：“縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查”?！稌盒修k法》第三十三條規定：“土地管理部門在辦案過程中發現受理的案件不屬于土地權屬爭議案件，屬于土地侵權或者土地違法案件的應當依照土地侵權、土地違法案件的有關規定處理”。根據以上規定，對土地侵權、土地合同爭議及土地相鄰關系爭議，土地管理部門可以依職權或根據當事人申請進行處理。以上三種土地爭議不適用土地管理部門先行處理程序規定，當事人可以選擇土地管理部門或人民法院處理。但實踐中因土地管理部門和人民法院對以上三種土地爭議的處理程序認識不一，對上述三種土地爭議相互推諉，影響了土地糾紛的及時解決。那么，對于土地侵權糾紛、土地合同糾紛及土地相鄰關系糾紛的正確解決途徑是什么？土地糾紛行政處理與法院訴訟之間是怎樣一種關系？
首先，通過分析人民法院關于土地糾紛案件審理程序可以得出結論。根據民法基本原理，土地所有權和使用權屬于民法調整范圍，當事人因土地使用而引發的爭議向法院提起訴訟自無爭議。但是，在土地訴訟中，原告要使其訴求獲得法院支持，前提是原告必須有證據證明其是爭議土地的合法所有權人或使用權人，否則，必然面臨自行撤訴或被裁定不予受理兩種結果。此外，人民法院立案階段對證據的審查雖然是形式審查，但所有證據要在法庭上經過庭審質證才能予以認定，土地糾紛的當事人要使其訴求得到法院支持，必須有證據證明其是爭議土地的所有權人，否則即便是法院予以立案，其最終也必然面臨敗訴的結果。由此，可以得出結論，對于土地侵權糾紛、土地合同糾紛及土地相鄰關系糾紛的解決途徑，雖然當事人有選擇權，既可以要求土地管理部門處理，也可以請求人民法院予以保護，但無論當事人以什么理由向法院起訴，最終有關土地權屬證據（證明）必須由土地管理部門——這一法定主管部門進行認定，這是土地糾紛訴當事人在證據取得方面無法逾越的程序。
其次，從糾紛當事人角度分析，由于實際生產生活中土地糾紛往往是混雜在一起的，土地管理方面的法律規定繁雜，不具有專門法律知識的當事人不可能分清土地糾紛的性質、種類，也不可能悉知糾紛解決途徑，往往是憑借自己的主觀認識，籠統的以土地侵權糾紛為由要求土地行政管理部門或人民法院處理?！稌盒修k法》第四條規定：“土地權屬爭議，由當事人協商解決；協商不成的，當事人向土地管理部門申請處理”。第三十三條規定：“土地管理部門在辦案過程中發現受理的案件不屬于土地權屬爭議案件，屬于土地侵權或者土地違法案件的應當依照土地侵權、土地違法案件的有關規定處理”。據此，無論是依當事人申請，還是土地管理部門依職權處理，處理土地糾紛是土地管理部門的法定職責，對此訴求，土地管理部門不能以任何理由拒絕處理。實踐中，因土地糾紛處理耗時費力，加之土地管理部門對土地糾紛訴訟的證據規則及相關程序不了解，對當事人提出的處理土地糾紛要求往往以各種理由拒絕推諉，這種做法是錯誤的。作為土地管理的專門執法部門，土地管理部門具備查處土地違法案件和糾紛的專業隊伍和執法條件，凡是因違反國家土地管理法律法規的行為或因土地所有權和使用權發生爭議和糾紛的，應當履行解決爭議和化解糾紛的職責，不能因問題的復雜或難以解決而推諉，將矛盾和問題推向司法機關，否則屬于不履行職責的行為，既不利于矛盾和問題的解決，也影響執法部門的形象，造成矛盾和問題不能及時解決，引發不利于社會穩定的因素。
【關鍵詞】失地農民；土地征收；征收補償
中圖分類號：D92
文獻標識碼：A
文章編號：1006-0278（2015）05-056-02
在當前城市化進程越來越快的大背景下，越來越多的農村土地被征用。大量的農民失去了土地，也產生了一個新的社會群體，即失地農民。如果我們從社會發展的角度去看這個問題，這種現象是不可避免的。但是在這個過程中所造成的對失地農民權益的危害卻是可以避免的。所以，如何保護失地農民合法權益的問題浮出水而，值得我們關注。
一、土地：農民安身立命的根基
（一）農民賴以生存的保障
俗話說：“土地是農民的命根子?！蓖恋刂谵r民來說就像是心臟之于人體，人沒有了心臟就沒有辦法生存，農民沒有了土地就失去了賴以生存的保障。從古至今，無論是生產力極為低下的遠古時代，還是物質極為豐富的今天，土地都發揮著至關重要的作用。英國古典經濟學家配第曾說過“勞動是財富之父，土地是財富之母”。不僅土地本身是一種財富，而且很多財富都是從土地上創造出來的，對農民而言更是如此。①農民一旦失去土地，很快就會陷入食不果腹的困境。所以，土地對于農民來說極為重要。土地是其賴以生存的物質基礎，肩負著生存的保障功能。
（二）農民收入來源的保障
農民與城市居民最大的不同在于，城市居民有固定的工作，有穩定的收入，而農民是依靠土地就業的，失去了土地，就意味著失業。但是當農民失地后，農民的身份并未發生實質上的變化，也就出現了“農村土地城市化，農民并未市民化”的尷尬局而。農民不僅失去了唯一的收入來源，而且由于受自身文化技術水平的限制，在城市中就業受阻極為常見。即使從理論的角度來說，土地承載不了社會保障的重要職責。但是在現實的社會生活中，土地卻承擔著這一重要功能。同時由于我國長期以來實行城鄉“二元體制”格局，享受社會保障權利的主體基本上是城市居民，農民是無緣享受與城市居民同樣的各種社會保障權利的。②所以，當農民失去土地后，他們會陷入一種尷尬的境地。一方而，他們失去了土地，沒有依歸；另一方而，他們又不能成為城市居民，享受不了政府給城市居民提供的保障。這種狀態不利于他們的發展，更不利于和諧社會的建設。
（三）農民各項權利的基礎
土地不僅僅是農民的生存的保障和收入的主要來源，農民的各項權利的實現是以土地為基礎的。失地農民不單失去了土地，實際上則是喪失了多種土地附屬權利，如土地承包權、土地經營決策權、土地收益權和土地參與知情權等相關權利。缺少了土地的根基，附著在土地上的這些權利便無從談起。同時，“城鄉二元體制使得土地對農民除承擔著生產對象和生產資料的角色外，還擔當著就業保障、最低生活保障及社會保障的功能角色，因此農民失地對于農民已經不僅是土地這一生產資料的喪失，更嚴重的是生活保障、社會保障、就業保障等公民權利的喪失。”③此外，我們必須明白，政府對于農民的糧食補貼或者是良種補貼都是建立在農民有土地的基礎之上。所以失地農民的這些權益被無形的剝奪了，甚至包括其他與土地有關的比如發展權、選舉權等。
二、原因：失地農民權益受損
（一）土地產權制度的缺陷
我國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》等相關法律均對我國農村土地所有權進行規定。《憲法》第10條第1款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和白留地、白留山，也屬于集體所有?！薄睹穹ㄍ▌t》第74條規定：“集體所有的土地依照法律屬于村農民集體所有，由村農業生產合作社等農業集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”《土地管理法》也有同《憲法》第10條和《民法通則》第74條相近似的條款，規定農村的土地歸農民集體所有。表而上看農村土地產權清晰明確，但何為集體經濟組織？農民集體與農民個人的法律關系如何界定？兩者的權利范圍有多大？諸多問題，法律都未作明確規定。由于相關法律沒有給出詳細界定，所以農民集體變成了一個模糊化的概念。從法律上來說，農民集體是土地的所有者，作為其個體的農民享有土地的一切相關性權利?？墒菍嶋H上農民卻少維護合法權益的路徑，沒有辦法明確其所對應的權利。所以就形成了一種怪異現象：集體與個體所有權相分離。
（二）征地補償標準的缺陷
《土地管理法》第47條對土地征收的補償標準做出規定，征收土地按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。④顯然，現行法律是以征用地的原用途以及征用土地的產值倍數作為征地補償標準，這種補償標準的缺陷顯而易見。其一，補償標準過低且為一次性貨幣補償，難以解決農民的長期生計問題。現行我國農地征收補償大多都是采用一次性的貨幣補償方式，一次性的買斷農民對土地的全部權益，對于征地部門來說是一件好事，因為這樣不僅付出的成本低、收益大，而且沒有后顧之憂；對于失地農民來說則是對他們權利的剝奪，因為農民相較于征地部門這個強大的公權力而言就是弱勢群體，一次性貨幣補償不能公平準確的衡量土地的全部權益。在農民把補償款花光的情況下，其生活失去了后續保障。其二，征地補償未考慮到土地的增值部分。同一土地的不同利用會帶來土地的收益層級差。農民對土地的利用是基于土地最天然最原始的功能，所以產生的收益也是最少的。但是一旦將土地轉做他用（如工商用途），土地收益就會大幅度增加。而征地標準僅按照被征收土地的原用途給予補償，這些增值收益只歸征用各方占有，失地農民卻難以分享土地的增值收益，這是土地征用過程中最明顯的非等價交換，也是對農民利益裸的剝奪。
（三）征地程序的缺陷
從目前的法律法規來看，農地征收程序主要分為五個步驟，大致分為申請、審查、批準、公告、頒發使用證。雖然這規定有利于規范政府的征收行為，但是在實際的運用中還存在著很多弊端。其一，農民不享有參與權?！锻恋毓芾矸ā返?8條規定：“征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見?！睆脑摋l看，農地征收的過程中賦予了農民參與的權利，但是應當注意到，這種權利的賦予是在征地補償方案確定后并且是做出公告以后，那么方案都已經確定再給予農民表達意見的權利是不是太晚了？這種權利的賦予又有何意義？19世紀英國政治家威廉?格拉德斯通有句名言：“遲到的正義是非正義”。同樣，遲到的權利便不再是權利。其二，缺乏嚴格的監督機制，地方政府享有話語權。農地征收程序中最大的問題就在于缺乏有效的監督機制，地方政府既是土地征收的決定者，又是土地征收的執行者，這種運動員與裁判員集于一身的特點，顯然容易造成政府角色錯位，侵害農民利益。例如，《土地管理法實施條例》第25條規定：“對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。”農民對補償標準有爭議的，不能交由第三方人民法院判決處理，只能由批準征收的人民政府裁決。人民政府作為農民利益的對立而，很難想象其會做出損害自身利益而維護失地農民利益的裁定。
三、路徑：完善相關路徑
（一）完善產權制度
《憲法>及其他相關法律均規定農村土地的所有權歸農民集體所有。法律意義上的農民集體本應是明確而具體的，但根據我國現行法律，農民集體尚不具備相應的法律人格。⑤農民集體在性質上只屬于政策性概念，并不是法律上的主體。這就要法律上賦予農民集體主體資格，明確界定農民集體的范圍。
（二）完善征地補償制度
要維護土地征收的公正性，必須確定合理的易被接受的土地補償標準。毋庸置疑，我們必須提高征地補償標準。我們應當廢除當前的產值倍數法補償標準。應當按照市場價格計算，這樣才有公平性。土地評估機構對土地作出正確評估，計算出合理的補償標準，切實維護失地農民的合法經濟權益。同時，我們可以通過立法確立一套統一的補償標準，使得農民權益遭到損害時真正有法可依。此外，貨幣補償方式已經不能滿足現代多元化的需要，我們可以采取分期的貨幣補償方式，同時可以采取土地使用權入股的補償安置方式。最后，我們可以采取就業安置補償。我們可以對失地進行職業技能培訓，切實關懷他們的權益。
（三）完善征地程序
一直以來，我國的法律都有“重實體、輕程序”的不良傾向。然而，真正的司法公正并不是結果的正義而應取決于程序上的公正，農地征收亦不例外。土地征收應該本著公開、參與和監督的原則。當行政機關所為的行政行為侵犯公民的合法權益時，應當允許公民享有知情權和參與權。土地征收權利人有權表達白己的意見，可以白己參與或者是推選代表人。補償方案必須告知土地征收權利人，并且要經過民主協商才能確定。同時，國家土地管理部門應當發揮監督的作用，不單要強調事前監督，事后監督也很重要。國家土地管理部門應該積極對征收地塊土地使用情況進行監督，防止被征收地征而不用。最后，完善司法救濟程序，司法是維護社會公正的最后一道防線。土地征收是一種行政行為，如果政府作出的具體行政行為侵犯了自己的合法權益，那么農民是有權拿起法律的武器維護自己的合法權益。他們可以提起行政復議或行政訴訟。對失地農民進行法律援助，積極宣傳相應的政策法規。對公共利益這一標準納入司法審查程序，增加透明性。同時對重大土地整理案件進行懲處，切實保障失地農民權益。
注釋：
①曹燁城市化進程中失地農民利益保護研究[D]遼寧大學，2012
②張建飛城市化進程中失地農民社會保障機制的法學思考[J].政治與法律，2006（4）.
③馬曉亮.和諧社會視閣下的農民失地問題研究一一以山西省沁水縣S鎮為研究個案[D].碩士學位論文，華中師范大學，2013.
