時(shí)間：2023-05-30 09:57:18
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動(dòng)產(chǎn)工作報(bào)告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
按道理，一個(gè)國(guó)家有多少房子，比一個(gè)國(guó)家有多少頭豬要好統(tǒng)計(jì)很多。但就是這么一個(gè)數(shù)字，迄今為止卻沒(méi)有統(tǒng)一的看法。
比如，根據(jù)2013年政府工作報(bào)告，到2012年底，中國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村人均住房面積32.9平方米和37.1平方米。根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展2012年統(tǒng)計(jì)公報(bào)，到2012年底，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口為71182萬(wàn)人。也就是說(shuō)，官方統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的城鎮(zhèn)住房存量面積為234億多平方米。但這并不包含60多億平方米小產(chǎn)權(quán)房以及很多單位的福利分房，如果加上這兩樣，中國(guó)城鎮(zhèn)存量房的面積保守估計(jì)早已超過(guò)300億平方米，人均真正住房面積超過(guò)了35平方米。然而，由于缺乏統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，也缺乏信息的聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)字卻成了一個(gè)很尷尬的國(guó)家秘密。
事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，從市場(chǎng)穩(wěn)定來(lái)說(shuō)，解決的正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息亂象問(wèn)題。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度還嚴(yán)重不足，不僅僅在房地產(chǎn)登記和聯(lián)網(wǎng)方面存在著信息殘缺，甚至在其他基本制度方面也存在著同樣的問(wèn)題，比如市場(chǎng)管理、市場(chǎng)交易、土地制度。無(wú)論是在房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)、住房的基本供應(yīng)量、開(kāi)工面積，還是在基本的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)信息的基本聯(lián)網(wǎng)方面，都存在著信息的嚴(yán)重殘缺不全和虛假等情況。國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)等、不公開(kāi)、不透明，最后成了一個(gè)殘次的“檸檬市場(chǎng)”。在信息不透明的情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就成了一個(gè)信息的“鐵幕”，民眾只能在各種真?zhèn)尾幻鞯男畔⒅笓]棒下翩翩起舞。上面提到的中國(guó)存量房數(shù)據(jù)，就是一個(gè)典型的例子。
不動(dòng)產(chǎn)登記制度統(tǒng)一后，房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)在“硬件”方面的障礙將基本消除。有了統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記和信息聯(lián)網(wǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控才能真正發(fā)揮作用，限購(gòu)、限貸、個(gè)人所得稅以及房產(chǎn)稅的征收才真正有可能。
就拿限購(gòu)來(lái)說(shuō)，盡管之前有“國(guó)十條”、“京十二條”，但是各地都還是出現(xiàn)了許多“房姐”、“房哥”。究其原因，正是由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度不統(tǒng)一，全國(guó)住房沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，在此情況下，再?lài)?yán)苛的限購(gòu)令都無(wú)法執(zhí)行，最后也只是形同虛設(shè)，淪為一紙空文。再加上“房姐們”還通過(guò)辦理多個(gè)身份和戶(hù)口等造假手段，瞞天過(guò)海，到處置房。到最后，限購(gòu)令唯一可以限制的對(duì)象，只會(huì)是遵紀(jì)守法的老百姓。對(duì)于有辦法的人而言，限購(gòu)就是一個(gè)紙老虎。限貸也是，如果沒(méi)有統(tǒng)一的登記和信息聯(lián)網(wǎng)，去區(qū)分一個(gè)人有一套房，還是兩套房，本身就很難。
姍姍來(lái)遲的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》征求意見(jiàn)稿終于在8月15日。在這個(gè)征求意見(jiàn)稿中，最大的亮點(diǎn)是建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)，并進(jìn)行各個(gè)部門(mén)的共享。征求意見(jiàn)稿專(zhuān)設(shè)一章對(duì)此做出規(guī)定：一是要求國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)牽頭建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)登記機(jī)構(gòu)的信息要納入統(tǒng)一基礎(chǔ)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息實(shí)時(shí)共享。二是國(guó)土資源、公安、民政等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。三是明確權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)有權(quán)依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料。四是對(duì)查詢(xún)獲得的不動(dòng)產(chǎn)登記信息、資料的使用進(jìn)行規(guī)范。
建立信息平臺(tái)和共享制度，被視為揭開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)黑幕，理清房地產(chǎn)數(shù)據(jù)亂象，摸清家底，為包括房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施奠定信息基礎(chǔ)的重要制度。
不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度本身并沒(méi)有反腐的使命，但制度的實(shí)施，一定會(huì)讓一些官員緊急處理那些來(lái)路不明的房子。從最近一年反腐的案例看，收受賄賂之后購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)是中國(guó)官員腐敗的最主要形式。當(dāng)前一線(xiàn)城市二手房跌勢(shì)明顯，7月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市環(huán)比全部下跌，背后的一大因素，除了房地產(chǎn)大形勢(shì)嚴(yán)峻之外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在其中的推波助瀾，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌態(tài)勢(shì)。
就此而言，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和信息聯(lián)網(wǎng)等制度，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi)的意義是全方位的。開(kāi)發(fā)商潘石屹說(shuō)，如果不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度真地實(shí)施了，房?jī)r(jià)會(huì)大跌。這話(huà)信息含量非常大，不知道諸位是否聽(tīng)懂？
眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟十年前的情況已經(jīng)完全不一樣。我們不能再用過(guò)去的思維看待今天的樓市發(fā)展了。
“聽(tīng)說(shuō)2015年國(guó)家政策利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，樓市會(huì)迎來(lái)牛市，最近是不是應(yīng)該出手買(mǎi)房了。”這幾天，眾多的朋友打來(lái)問(wèn)詢(xún)電話(huà)，以上問(wèn)題一直縈繞在我的耳邊。我該如何回答呢？
事情的起因是這樣的，2013年年末，我和妻子?xùn)|拼西湊，費(fèi)了九牛二虎之力后，終于實(shí)現(xiàn)了從租房到買(mǎi)房的過(guò)渡。雖然一屁股債，每月還要給銀行還貸，但還是很欣慰，因?yàn)椋瑑赡甑臅r(shí)間過(guò)去了，盡管整個(gè)樓市的大環(huán)境不好，“跌”聲此起彼伏，但幸運(yùn)的是，我們所購(gòu)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)卻一直在上漲。而這恰恰是朋友們咨詢(xún)意見(jiàn)的動(dòng)機(jī)。說(shuō)實(shí)話(huà)，我真沒(méi)想到結(jié)果會(huì)是這樣。
“問(wèn)君能有幾多愁，恰似48元買(mǎi)了中石油。”股民的自白告訴我們投資是有風(fēng)險(xiǎn)的。那樓市又何嘗不是呢？只是差別在于，相較于股市而言，同樣有吸納貨幣作用的房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，顯得更靠譜一點(diǎn)。特別是經(jīng)歷了幾年的調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求也漸漸被擠出樓市，房地產(chǎn)泡沫有縮小的跡象。更何況，作為不動(dòng)產(chǎn)的房子還有居住的功能。
事實(shí)上，眼下支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的是大量的剛性需求購(gòu)房者，買(mǎi)房為自住。而對(duì)于剛需階層而言，一個(gè)房子可能消化掉他們大部分甚至全部積蓄。價(jià)格的變化自然牽動(dòng)其敏感的神經(jīng)。那么，眼下該不該出手買(mǎi)房呢？“牛”要回來(lái)了嗎？
回到樓市。2015年的政府工作報(bào)告的確釋放出了一些樓市利好消息。無(wú)論是穩(wěn)定住房消費(fèi)，支持居民自住和改善性住房需求，還是推進(jìn)住房公積金改革都被業(yè)內(nèi)人士解讀為樓市的“重大利好”。一時(shí)間，人們似乎依稀聽(tīng)見(jiàn)牛叫的聲音。
但是，眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟十年前的情況已經(jīng)完全不一樣。我們不能再用過(guò)去的思維看待今天的樓市發(fā)展了。隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展，住房大量短缺的日子早已一去不復(fù)返了。
根據(jù)中國(guó)官方此前的數(shù)據(jù)，2012年，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積就已經(jīng)達(dá)到32.9平方米，盡管存在住房資源分配嚴(yán)重不均的問(wèn)題。但這個(gè)2012年的底數(shù)已經(jīng)足夠驚人了。正如SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹所分析的那樣，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)每年的樓市供應(yīng)達(dá)到12億平方米左右的房子，要知道，城鎮(zhèn)人口不是13億，它占總?cè)丝诘陌霐?shù)以上，那么，照此來(lái)算的話(huà)，便意味著，每一年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積都會(huì)增加2平方米左右。換言之，截至目前，這個(gè)數(shù)字很有可能早已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)35平方米。
回看中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革報(bào)告2013》，其中明確指出，預(yù)計(jì)2020年中國(guó)城市人均住宅建筑面積將達(dá)到35平方米，實(shí)現(xiàn)“一戶(hù)一房”。
如此看來(lái)，房地產(chǎn)還有多大的市場(chǎng)空間？答案不言而喻。更值得一提的是，2015年的樓市仍將籠罩在庫(kù)存高壓下，也就是說(shuō)，市場(chǎng)上不缺少供給。眾所周知，供求關(guān)系決定著商品的價(jià)格。那么，今年的市場(chǎng)會(huì)如何發(fā)展相信你心中已經(jīng)有了答案。
“牛”回來(lái)了？其實(shí)，這只是一個(gè)傳說(shuō)罷了。
第一條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司是中華人民共和國(guó)的國(guó)營(yíng)企業(yè),是經(jīng)營(yíng)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司。
第二條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)總公司于北京。根據(jù)業(yè)務(wù)需要,可在國(guó)內(nèi)外各地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)。
第三條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司以及所屬分、支公司經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)范圍是:
1、承保各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)以及農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù);
2、各種再保險(xiǎn)業(yè)務(wù);
3、外國(guó)保險(xiǎn)公司辦理對(duì)損失的鑒定和理賠等業(yè)務(wù)以及處理有關(guān)事宜;
4、購(gòu)置、租賃、交換與本公司業(yè)務(wù)有關(guān)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn);
5、受?chē)?guó)家委托和經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù);
6、辦理上述業(yè)務(wù)而進(jìn)行的有關(guān)事宜。
第二章、資本
第四條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司的資本金為人民幣五億元。
第三章、組織
第五條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)董事會(huì)。董事會(huì)由十七至二十三名董事組成,董事由國(guó)家主管部門(mén)指定。
董事會(huì)推選七至九名董事為常務(wù)董事,并在常務(wù)董事中提名董事長(zhǎng)一人,副董事長(zhǎng)一至二人,報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院任命。
第六條、董事會(huì)職權(quán)如下:
1、根據(jù)國(guó)家政策、方針,審定公司的經(jīng)營(yíng)方針,發(fā)展規(guī)劃;
2、決定分、支公司及附設(shè)機(jī)構(gòu)的設(shè)置、變更或裁撤;
3、審定預(yù)算、決算和公司每年盈余分配方案及董事會(huì)認(rèn)為重要的事項(xiàng);
4、聽(tīng)取公司總經(jīng)理或副總經(jīng)理的工作報(bào)告。
第七條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)監(jiān)事會(huì)。監(jiān)事會(huì)由七至九名監(jiān)事組成,監(jiān)事由國(guó)家主管部門(mén)指定。
監(jiān)事會(huì)推選常務(wù)監(jiān)事三人,并在常務(wù)監(jiān)事中提名首席監(jiān)事一人,報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院任命。
第八條、監(jiān)事會(huì)職權(quán)如下:
1、審查年度預(yù)算、決算;
2、檢查一切帳目;
3、調(diào)大案件。
第九條、董事會(huì)每年舉行一次會(huì)議,由董事長(zhǎng)召集,并任會(huì)議主席。如董事長(zhǎng)因故缺席時(shí),由副董事長(zhǎng)召集并為臨時(shí)主席。
監(jiān)事會(huì)每年舉行一次會(huì)議,由首席監(jiān)事召集并任會(huì)議主席。
董事會(huì)與監(jiān)事會(huì)可召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議,由董事長(zhǎng)任會(huì)議主席。
第十條、董事會(huì)議閉會(huì)期間,由董事長(zhǎng)或副董事長(zhǎng)或者由其委托的常務(wù)董事外理董事會(huì)日常工作。
第十一條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司設(shè)總經(jīng)理一人,副總經(jīng)理若干人,由董事長(zhǎng)提名,董事會(huì)任命。中國(guó)人民保險(xiǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)處理公司一切日常事務(wù);副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。
第四章、財(cái)務(wù)審理
第十二條、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司以每年一月至十二月為營(yíng)業(yè)年度。年終編制資產(chǎn)負(fù)債表、營(yíng)業(yè)報(bào)告、損益表、財(cái)產(chǎn)目錄及盈余分配方案,由總經(jīng)理提交監(jiān)事會(huì)審核后并報(bào)經(jīng)董事會(huì)審定后,報(bào)請(qǐng)國(guó)家主管部門(mén)備案。
一.選擇題：
24.經(jīng)濟(jì)學(xué)中常用圖示法表示一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象與另一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的關(guān)系。(注：縱坐標(biāo)P表示自變量，橫坐標(biāo)Q表示因變量，D1表示變化前的曲線(xiàn)，D2表示變化后的曲線(xiàn))。在其他條件不變的情況下，下列表述正確的是
①2015年3月1日生效的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)房地產(chǎn)的影響符合圖d
②我國(guó)糧食總產(chǎn)量“十一連增”引起的變化符合圖b
③勞動(dòng)生產(chǎn)率變化引起價(jià)格變化符合圖a
④?chē)?guó)家加大對(duì)新能源汽車(chē)的補(bǔ)貼引起的變化符合圖c
A.①③ B.①④ C.②③ D.②④
25.2015年1月6日，財(cái)政部為切實(shí)保障受災(zāi)困難群眾冬春期間基本生活，中央財(cái)政共安排2014—2015年冬春生活救助資金71億元。該資金主要用于冬春期間受災(zāi)群眾口糧、衣被取暖等支出。財(cái)政部的這一撥款
①有利于提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重
②體現(xiàn)其借助再分配調(diào)節(jié)機(jī)制促進(jìn)社會(huì)公平
③是社會(huì)總需求的一部分，有利于刺激消費(fèi)
④是社會(huì)總供給的一部分，有利于促進(jìn)生產(chǎn)
A.①② B.②③ C.②④ D.③④
26.下圖為2011年以來(lái)我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)情況。面對(duì)圖中的經(jīng)濟(jì)變化趨勢(shì)，國(guó)家采取的經(jīng)濟(jì)政策，合理的有
注：2015年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7%左右是預(yù)期目標(biāo)(源自2015年中央《政府工作報(bào)告》)。
①下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率增加市場(chǎng)貨幣流通量刺激消費(fèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
②實(shí)施積極的財(cái)政政策擴(kuò)大國(guó)債發(fā)行規(guī)模投資增加刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
③下調(diào)企業(yè)所得稅起征點(diǎn)企業(yè)稅負(fù)減輕生產(chǎn)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展
④減少公共財(cái)政支出財(cái)政支出結(jié)構(gòu)改善生產(chǎn)擴(kuò)大推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展
A.①② B.②③ C.①④ D.③④
27.中國(guó)(上海)自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)，是推進(jìn)中國(guó)改革和提高開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)水平的“試驗(yàn)田”。隨著自貿(mào)區(qū)的設(shè)立，要求我國(guó)企業(yè)
①提高出口產(chǎn)品質(zhì)量、檔次及附加值 ②培育面向全球競(jìng)爭(zhēng)的新優(yōu)勢(shì)
③創(chuàng)新對(duì)外貿(mào)易發(fā)展方式和推進(jìn)利率市場(chǎng)化 ④減少行政審批，增加出口補(bǔ)貼
A.①② B.①④ C.②⑧ D.②④
28.2015年始各地法院紛紛采取對(duì)庭審進(jìn)行微博直播，讓公眾第一時(shí)間目睹案情審理細(xì)節(jié)，借助微博等公共議事平臺(tái)展開(kāi)討論。這表明
①我國(guó)尊重和保障人權(quán)，人民民主具有廣泛性
②政府依法行政，規(guī)范自身行為
③公眾知情權(quán)意識(shí)覺(jué)醒與參與熱情高漲
對(duì)于去年的工作，國(guó)務(wù)院研究室黨組成員兼綜合司司長(zhǎng)、《政府工作報(bào)告》起草組成員陳祖新用了兩個(gè)“不”字總結(jié)：走過(guò)來(lái)的路不易，取得的成績(jī)不凡。
所謂不易，過(guò)去一年，我國(guó)發(fā)展可以說(shuō)是國(guó)外挑戰(zhàn)和國(guó)內(nèi)矛盾相撞，周期性問(wèn)題與結(jié)構(gòu)性矛盾疊加，深層次矛盾和一系列黑天鵝事件交織。但是最后交出的成績(jī)單是漂亮的，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.7%，穩(wěn)定性在增強(qiáng)。
報(bào)告指出，2017年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值預(yù)期增長(zhǎng)6.5%左右，在實(shí)際工作中爭(zhēng)取更好結(jié)果；城鎮(zhèn)新增就業(yè)1100萬(wàn)人以上，在去年目標(biāo)的基礎(chǔ)上增加了100萬(wàn)人。在陳祖新看來(lái)，這些數(shù)字表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面是好的，對(duì)穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)是有信心的，通過(guò)調(diào)整、改革是可以實(shí)現(xiàn)的。
在去庫(kù)存方面，陳祖新認(rèn)為要遏制熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，其中很重要的一點(diǎn)就是落實(shí)地方政府的主體責(zé)任，因地制宜，因城施策。“房地產(chǎn)跟一般商品不同，屬于不動(dòng)產(chǎn)，一個(gè)地方如果電視機(jī)供不應(yīng)求，r格上漲，可以從其他城市調(diào)撥一些過(guò)來(lái)，增加供給。但是房地產(chǎn)不行，不可能把其他城市的房子調(diào)到另一個(gè)城市，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有的房?jī)r(jià)上漲壓力比較大，有的庫(kù)存壓力比較大，應(yīng)該由各地政府負(fù)主體責(zé)任，采取不同的調(diào)控對(duì)策。”
在去杠桿方面，與其他國(guó)家相比，我國(guó)政府部門(mén)的杠桿率其實(shí)并不高，居民部門(mén)的杠桿率也比較低，但是非金融企業(yè)的杠桿率比較高。所以，去杠桿應(yīng)該把重點(diǎn)放在非金融企業(yè)上。
進(jìn)一步轉(zhuǎn)變政府職能，深化放管服改革。“放管服改革特別強(qiáng)調(diào)‘雙隨機(jī)、一公開(kāi)’監(jiān)管，所謂‘雙隨機(jī)、一公開(kāi)’，就是檢查執(zhí)法人員通過(guò)隨機(jī)搖號(hào)確定，被檢查的對(duì)象也是隨機(jī)搖號(hào)抽取，這樣既能讓被監(jiān)管對(duì)象始終感覺(jué)頭上有一把利劍，也可以減少執(zhí)法過(guò)程中的自由裁量權(quán)，這種隨機(jī)性，有利于更加公平地監(jiān)管。”陳祖新認(rèn)為，要深化改革還應(yīng)進(jìn)行清單管理，政府的權(quán)力清單、責(zé)任清單，企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入負(fù)面清單等。“這實(shí)際是釜底抽薪，就是說(shuō)只能做清單以?xún)?nèi)的事情，政府的職能和權(quán)力要主動(dòng)釋放，清單以外的企業(yè)都可以準(zhǔn)入，這也是用制度來(lái)鞏固和提升放管服改革。”
在金融體制改革方面，報(bào)告特別強(qiáng)調(diào)鼓勵(lì)大中型商業(yè)銀行設(shè)立普惠金融事業(yè)部，專(zhuān)門(mén)為中小企業(yè)服務(wù)。在他看來(lái)，下一步要考慮把這些事業(yè)部做實(shí)，比如就考核評(píng)價(jià)、單一賬目核銷(xiāo)、績(jī)效等進(jìn)行單獨(dú)評(píng)價(jià)；在準(zhǔn)備金率方面，給予差別化的政策等。
支持非公有經(jīng)濟(jì)發(fā)展。報(bào)告在講到支持民間投資時(shí)主要突出了三個(gè)重點(diǎn)，一是放管服改革，用了三個(gè)“凡”：凡法律法規(guī)未明確禁入的行業(yè)和領(lǐng)域，都要允許各類(lèi)市場(chǎng)主體平等進(jìn)入；凡向外資開(kāi)放的行業(yè)和領(lǐng)域，都要向民間資本開(kāi)放；凡影響市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的不合理行為，都要堅(jiān)決制止。二是強(qiáng)調(diào)積極構(gòu)建親、清政商關(guān)系，政府部門(mén)不僅要與民營(yíng)企業(yè)打交道，要清正，還要親近地為民營(yíng)企業(yè)排憂(yōu)解難。三是加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保護(hù)，保護(hù)產(chǎn)權(quán)就是保護(hù)勞動(dòng)，保護(hù)創(chuàng)造，保護(hù)生產(chǎn)力。對(duì)于侵害企業(yè)和公民產(chǎn)權(quán)的行為，必須嚴(yán)肅查處、有錯(cuò)必糾。“這是報(bào)告中第一次如此強(qiáng)調(diào)。”
在擴(kuò)大消費(fèi)方面，陳祖新認(rèn)為很重要的一點(diǎn)就是國(guó)貨當(dāng)自強(qiáng)，要引導(dǎo)企業(yè)增品種、提品質(zhì)、創(chuàng)品牌，特別是擴(kuò)大內(nèi)外銷(xiāo)產(chǎn)品同線(xiàn)、同標(biāo)、同質(zhì)。“馬桶是我們自己生產(chǎn)的，馬桶蓋也是我們自己生產(chǎn)的，為什么不能投放在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上？這里面可能有一些具體的技術(shù)性問(wèn)題，涉及知識(shí)產(chǎn)權(quán)或是技術(shù)專(zhuān)利，但也確實(shí)存在同一產(chǎn)品外銷(xiāo)質(zhì)量好，內(nèi)銷(xiāo)產(chǎn)品質(zhì)量差的現(xiàn)象，要擴(kuò)大內(nèi)外銷(xiāo)產(chǎn)品同線(xiàn)、同標(biāo)、同質(zhì)范圍。”
在城鎮(zhèn)化建設(shè)上，陳祖新指出，當(dāng)中很新的一條，就是加快中小城市和特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。為什么要強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)？是因?yàn)橹袊?guó)的城鎮(zhèn)化格局發(fā)生了新變化，農(nóng)民工開(kāi)始回鄉(xiāng)就業(yè)創(chuàng)業(yè)；雖然從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，但很多農(nóng)民在附近城市或城鎮(zhèn)也有了房子，在這種形勢(shì)下，發(fā)展中小城市、特色小城鎮(zhèn)是一個(gè)新的方向和課題。
在國(guó)外，常常有巨富對(duì)公益慈善事業(yè)一擲萬(wàn)金。我們?cè)趯?duì)此敬慕的同時(shí)應(yīng)當(dāng)知曉，是強(qiáng)有力的立法在督促他們成為“好好先生”和“慈善大家”，即使他們不這么用錢(qián)去掙美名，法律也會(huì)采取措施對(duì)他死亡后留下的遺產(chǎn)進(jìn)行分割，財(cái)富越多的留給后人的份額將越少。為什么會(huì)出現(xiàn)此種情況呢？ 美國(guó)歷史上有名的鋼鐵大王卡內(nèi)基（a · garnegie，1835—1919）一語(yǔ)破天機(jī)，他在世時(shí)曾強(qiáng)烈呼吁對(duì)遺產(chǎn)課以重稅。他當(dāng)時(shí)的看法：個(gè)人財(cái)富的積聚常常有賴(lài)于社會(huì)的幫助，社會(huì)所賦予的個(gè)人財(cái)富應(yīng)由個(gè)人回歸給社會(huì)；除親生子女可以從遺產(chǎn)中得到適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼外，其余財(cái)產(chǎn)應(yīng)由政府通過(guò)課征累進(jìn)率極高的遺產(chǎn)稅的方式交由政府處置；繼承人應(yīng)當(dāng)自立自強(qiáng)，而不應(yīng)依賴(lài)祖先的庇蔭；巨大的遺產(chǎn)對(duì)繼承人不但不是一種幸福，反可能是一種萌發(fā)奢侈和懶惰的禍根；累進(jìn)遺產(chǎn)稅不至于挫傷人們的奮斗精神。卡內(nèi)基為自己的言論付諸了行動(dòng)，他在遺囑上對(duì)于15億美元的巨額遺產(chǎn)，僅留下幾千萬(wàn)美元給妻子做贍養(yǎng)費(fèi)，其余全部捐贈(zèng)給了社會(huì)公益事業(yè)。
今天，當(dāng)有識(shí)之士為開(kāi)征遺產(chǎn)稅鼓與呼時(shí)，其實(shí)理由和卡內(nèi)基所說(shuō)如出一轍。國(guó)家稅務(wù)總局稅收研究所副所長(zhǎng)劉佐說(shuō)，開(kāi)征遺產(chǎn)稅的目的，主要是用于調(diào)節(jié)國(guó)民收入的再分配，縮小個(gè)人財(cái)產(chǎn)分布上的貧富差距，同時(shí)完善稅制。中南政法學(xué)院從事多年財(cái)稅法教學(xué)的黎江虹女士接受采訪時(shí)說(shuō)，現(xiàn)階段我國(guó)開(kāi)征遺產(chǎn)稅已有了較堅(jiān)實(shí)的立法依據(jù)：首先，“讓一部分人先富起來(lái)”的指導(dǎo)思想已在具體實(shí)踐中得到了充分運(yùn)用；高收入群體的出現(xiàn)為開(kāi)征遺產(chǎn)稅提供了征稅對(duì)象；其次，社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期對(duì)生產(chǎn)要素的占有不同，收入懸殊越來(lái)越大。遺產(chǎn)留給后代，使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)先地位甚至無(wú)需競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，與社會(huì)主義“勤勞致富”的觀念相違背。征收遺產(chǎn)稅一方面可以減少人們不勞而獲的可能性，教育人們要通過(guò)自己的奮斗取得成果；同時(shí)，征收的稅款可以用于社會(huì)福利事業(yè)或扶持低收入者，以進(jìn)行社會(huì)財(cái)富再分配。還可鼓勵(lì)高收入者生前多捐錢(qián)多做好事，刺激公益慈善事業(yè)的發(fā)展。
目前已有100多個(gè)國(guó)家征收遺產(chǎn)稅， 但在我國(guó)開(kāi)征遺產(chǎn)稅有如一石擊水
卡內(nèi)基的言傳身教使現(xiàn)實(shí)和未來(lái)社會(huì)更趨公平。據(jù)悉，目前世界上有100多個(gè)國(guó)家征收遺產(chǎn)稅，使這個(gè)產(chǎn)生在古埃及、 古羅馬時(shí)代的古老稅種煥發(fā)了生機(jī)。在我國(guó)，國(guó)家稅務(wù)總局早在1988年就提出要研究遺產(chǎn)稅，隨后，遺產(chǎn)稅被寫(xiě)進(jìn)了九五計(jì)劃、2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)、黨的十五大報(bào)告和政府工作報(bào)告；目前，遺產(chǎn)稅法已被納入九屆人大立法計(jì)劃，預(yù)計(jì)今年底將浮出水面。
遺產(chǎn)稅法還未出臺(tái)，卻如一石激起千層浪，引起了絕大部分國(guó)民的關(guān)注。討論的焦點(diǎn)是，遺產(chǎn)稅要向何人征收？稅率是多少？采用什么樣的稅制模式？遺產(chǎn)稅是否會(huì)形同虛設(shè)……
遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)如何規(guī)定，已令許多老百姓惴惴不安起來(lái)，其實(shí)普通的工薪階層的擔(dān)心是多余的，因?yàn)檫z產(chǎn)稅是一種“富人稅”，是僅對(duì)很富有的人征收的一種稅。被人喻稱(chēng)為“拿富人的身后款濟(jì)世扶貧”。專(zhuān)家分析說(shuō)，從國(guó)外的情況看，遺產(chǎn)稅的征收對(duì)象約占死亡人口的2 ％至5％，而我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，富人少，窮人多， 最終要交納遺產(chǎn)稅的可能只占到死亡人口的1％至2％。這種比例只會(huì)觸及到那些位于社會(huì)收入金字塔塔頂?shù)娜巳海胀üば诫A層的人不但不用交稅，而且還受益匪淺。據(jù)透露，我國(guó)開(kāi)征遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)不會(huì)低于100萬(wàn)元； 不同的觀點(diǎn)還認(rèn)為，遺產(chǎn)稅的起征點(diǎn)會(huì)隨著國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其它大環(huán)境的影響和公眾總體經(jīng)濟(jì)水平的變化而變化，會(huì)因地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們生活水平的不同而有所差別。但千變?nèi)f變不離其宗的是，只有那些有別墅、豪華車(chē)、貨幣資產(chǎn)上百萬(wàn)的富有者才是遺產(chǎn)稅的征收對(duì)象。
遺產(chǎn)稅應(yīng)該怎樣征收
據(jù)劉佐介紹，遺產(chǎn)稅的稅率會(huì)實(shí)行累進(jìn)制，會(huì)隨著遺產(chǎn)值的增加而遞增。一些國(guó)家和地區(qū)遺產(chǎn)稅的最高稅率從百分之十幾到百分之七十不等，我國(guó)的最高稅率應(yīng)該控制在50％左右。稅率過(guò)高無(wú)異于沒(méi)收財(cái)產(chǎn)，稅率過(guò)低又會(huì)使遺產(chǎn)稅成為一種大眾稅，有悖于開(kāi)征本意。當(dāng)然，50％的最高稅率只會(huì)對(duì)那些遺產(chǎn)可能達(dá)到億元以上的“大富豪”們適用。
在稅制模式采用方面，黎江虹分析說(shuō)，目前存在著總遺產(chǎn)稅制、分遺產(chǎn)稅制和混合稅制三種模式。所謂“總遺產(chǎn)稅制”，是先稅后分，由繼承人交納遺產(chǎn)稅，征管簡(jiǎn)便，但不顧及繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系；而“分遺產(chǎn)稅制”，是先分后稅，由被繼承人交納遺產(chǎn)稅，雖顧及了繼承人與被繼承人的親屬關(guān)系，但容易偷漏稅；由“總遺產(chǎn)稅制”和“分遺產(chǎn)稅制”組合而成的“混合稅制”，是重復(fù)兩次征稅，即繼承人交納遺產(chǎn)稅后進(jìn)行遺產(chǎn)分割，被繼承人還要交納一次遺產(chǎn)稅。根據(jù)我國(guó)目前的國(guó)情，可能會(huì)采取“分遺產(chǎn)稅制”。因?yàn)椤盎旌隙愔啤倍愘x過(guò)重，必定會(huì)棄之不用；而“總遺產(chǎn)稅制”對(duì)繼承人大量的不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法監(jiān)控，比如繼承人的住房、私車(chē)是否作為遺產(chǎn)而上稅，只能依靠繼承人的“良心發(fā)現(xiàn)”了。而“分遺產(chǎn)稅制”卻非常容易監(jiān)控，被繼承人要合法得到繼承人的不動(dòng)產(chǎn)，在變更時(shí)必須要先過(guò)“稅”關(guān)。
遺產(chǎn)稅山雨欲來(lái)的氣勢(shì)容易讓人保持樂(lè)觀，劉佐介紹說(shuō)，1999年我國(guó)的稅收收入為10000億元左右，若遺產(chǎn)稅能占1％，便達(dá)到100億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了目前征收的車(chē)船使用稅（為10余億元）和牧業(yè)稅（為2億余元）等小稅收的稅收收入。
開(kāi)征遺產(chǎn)稅能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)嗎？反思幾年前開(kāi)征的宴席稅，一時(shí)間也被炒作得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但由于其在征收環(huán)節(jié)的漏洞，時(shí)至今日這有名無(wú)實(shí)的稅種已被人漸漸忘卻了。
所以，對(duì)遺產(chǎn)稅的開(kāi)征樂(lè)觀背后保持幾分小心翼翼的擔(dān)心并非多余。否則，千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的遺產(chǎn)稅也可能如宴席稅一樣曇花一現(xiàn)，形同虛設(shè)。
開(kāi)征遺產(chǎn)稅須端掉幾座“暗堡”
專(zhuān)家強(qiáng)調(diào)說(shuō)，遺產(chǎn)稅要順利開(kāi)征，必須要先端掉幾座攔路的“暗堡”。
首先，監(jiān)控好個(gè)人財(cái)產(chǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)是十分隱蔽的。“私房錢(qián)”、“小金庫(kù)”連夫妻間都弄不清對(duì)方究竟有幾分財(cái)力。要使隱蔽的個(gè)人財(cái)產(chǎn)明朗化，關(guān)鍵是要實(shí)行個(gè)人財(cái)產(chǎn)登記制度。個(gè)人財(cái)產(chǎn)要及時(shí)登記，對(duì)沒(méi)有規(guī)定申報(bào)的一定價(jià)值以上的財(cái)產(chǎn)，要視為非法財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，財(cái)產(chǎn)的登記制度要建立在實(shí)名制的基礎(chǔ)之上，只有實(shí)行了實(shí)名制，才能準(zhǔn)確界定個(gè)人的金融資產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)。從國(guó)外征收遺產(chǎn)稅的歷史來(lái)看，不實(shí)行實(shí)名制，遺產(chǎn)稅的征收將會(huì)落空。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)戴相龍日前宣布，將在今年底實(shí)行“儲(chǔ)蓄實(shí)名制”，這為遺產(chǎn)稅的順利開(kāi)征無(wú)疑奠定了基礎(chǔ)。還應(yīng)關(guān)注的好消息是，為了防止開(kāi)征遺產(chǎn)稅后引起資本外逃，我國(guó)已和62個(gè)國(guó)家簽訂了防止重復(fù)征稅和偷漏稅的協(xié)定；隨著電子貨幣化、電子商務(wù)的迅速發(fā)展，現(xiàn)金流量也會(huì)大大減少。這些情況都為開(kāi)征遺產(chǎn)稅創(chuàng)造了良好的環(huán)境。
其次，建立對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)制。在國(guó)外，適應(yīng)征收財(cái)產(chǎn)稅的需要，都成立了專(zhuān)門(mén)性的具有較高權(quán)威和公正性的機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定期進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。我國(guó)目前不僅財(cái)產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員嚴(yán)重缺乏，資料不全，而且評(píng)估制度和法規(guī)也有待建立、健全和完善。因此劉佐強(qiáng)烈呼吁，要開(kāi)征遺產(chǎn)稅，必須盡快建立財(cái)產(chǎn)評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，而且要定期對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)的動(dòng)態(tài)評(píng)估。
再次，同時(shí)開(kāi)征贈(zèng)與稅。在西方稅制體系中，贈(zèng)與稅與遺產(chǎn)稅統(tǒng)稱(chēng)為財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。贈(zèng)與稅，是以贈(zèng)送的財(cái)產(chǎn)價(jià)值為課稅對(duì)象而向贈(zèng)與人或受贈(zèng)人征收的一種稅。它實(shí)質(zhì)是遺產(chǎn)稅的輔助稅種。因?yàn)槿绻粚?duì)財(cái)產(chǎn)所有人死亡后的遺產(chǎn)課稅，而不對(duì)其生前對(duì)外饋贈(zèng)的財(cái)產(chǎn)課稅，則極易造成納稅人通過(guò)在生前將財(cái)產(chǎn)事先贈(zèng)送他人之途徑來(lái)逃避繳納遺產(chǎn)稅。因此，凡課征遺產(chǎn)稅的國(guó)家，大多同時(shí)課征贈(zèng)與稅，實(shí)行遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅并用的稅制。當(dāng)然，開(kāi)征贈(zèng)與稅時(shí)還會(huì)打開(kāi)一個(gè)“缺口”：捐贈(zèng)公益慈善事業(yè)的財(cái)產(chǎn)不僅不用交稅，還要“千古流芳”。贈(zèng)與稅開(kāi)征的稅率如何與遺產(chǎn)稅相協(xié)調(diào)也是立法者待解的難題之一。
“一個(gè)巴掌拍不響”，遺產(chǎn)稅的開(kāi)征不僅僅是人大立法、稅務(wù)部門(mén)執(zhí)行的事，同時(shí)需要房產(chǎn)局、銀行、土地管理等部門(mén)協(xié)助做好配套工作。
一、正確把握我國(guó)的基本國(guó)情
建立我國(guó)的住房政策體系，必須考慮三個(gè)基本國(guó)情：
第一個(gè)基本國(guó)情是人口基數(shù)大，中低收入家庭多，人地矛盾尖銳。目前，我國(guó)城鎮(zhèn)居民約有5.6億人，約1.9億戶(hù)家庭。其中，中等收入以下家庭約占70％，約4億人人口，通過(guò)政府供給來(lái)主導(dǎo)解決這么多人的住房問(wèn)題，肯定不切實(shí)際。即使最低收入家庭（約占10％）也有近6000萬(wàn)人口，其中住房困難戶(hù)（人均住房面積低于10平方米）就有約1000萬(wàn)戶(hù)、3000萬(wàn)人，超過(guò)了很多國(guó)家的人口總數(shù)，僅保障這部分人的基本住房需求就是一項(xiàng)非常艱巨的任務(wù)。人口多的另一個(gè)突出問(wèn)題就是人地矛盾。我國(guó)雖然有960萬(wàn)平方公里國(guó)土面積，但適合城市化發(fā)展的平地面積只占12%。我國(guó)人均平地面積不到900平方米，與人地矛盾非常突出的日本相當(dāng)。平地資源的高度稀缺，意味著占有土地的邊際機(jī)會(huì)成本很高。
第二個(gè)基本國(guó)情是社會(huì)差距巨大。2006年，我國(guó)最低收入戶(hù)的房?jī)r(jià)收入比（指居民購(gòu)房總價(jià)與家庭年收入的比值）是22，而最高收入戶(hù)的房?jī)r(jià)收入比只有2.44，二者的差距達(dá)到了19.56，大大高于國(guó)際同等水平的差距。而且，這種差距呈逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)：2000年最低收入戶(hù)房?jī)r(jià)收入比是最高收入戶(hù)的5倍，2001年擴(kuò)大到5.4倍，2003年擴(kuò)大到8.5倍，2004年又?jǐn)U大到8.9倍，2005年進(jìn)一步擴(kuò)大到9.3倍，2006年名義差距有所縮小，但仍有9倍。如果以房?jī)r(jià)增速與中等收入家庭收入增速大體同步為合理標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，我國(guó)近兩年房?jī)r(jià)增速明顯偏高，直接導(dǎo)致了中、低收入家庭購(gòu)房支付能力下降。但由于低收入家庭收入增速一直較低，即使房?jī)r(jià)增速保持在一個(gè)合理水平，這些家庭的房?jī)r(jià)收入比也依然會(huì)較高，與中、高收入家庭的差距也會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。因此，我國(guó)住房問(wèn)題的核心是購(gòu)買(mǎi)能力的社會(huì)差距過(guò)大，根源是收入差距過(guò)大。
第三個(gè)基本國(guó)情是住房征信體系不完善，公民與政府間還不能實(shí)施有效監(jiān)督。目前，與居民住房、購(gòu)房相關(guān)的信息還分散在房屋、城建、民政、公安、金融等部門(mén)，不僅各個(gè)部門(mén)內(nèi)部的征信體系不完善，部門(mén)之間也無(wú)法互聯(lián)互通，政府主管部門(mén)也沒(méi)有建立起有效的公共信息披露制度，整個(gè)住房征信體系很不完善。政府不能準(zhǔn)確掌握居民的收入、住房情況，居民也不能對(duì)政府及政府官員的行為進(jìn)行有效監(jiān)督，存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)。
當(dāng)然，我國(guó)還有其它基本國(guó)情，但上述三個(gè)基本國(guó)情是社會(huì)主義初級(jí)階段這一基本國(guó)情在住房問(wèn)題上的具體表現(xiàn)，是決定我國(guó)住房政策體系的最主要因素。
二、我國(guó)住房政策體系的總體框架
土地資源的稀缺性和收入差距客觀存在的現(xiàn)實(shí)，決定了政府對(duì)不同收入群體，應(yīng)該有不同的住房政策：對(duì)低收入家庭，主要通過(guò)廉租房等政策保障其基本的居住需求；對(duì)高收入家庭，主要通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足其合理的居住和投資需求，但政府要通過(guò)間接調(diào)控來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定；對(duì)于中等收入家庭，則需要政府和市場(chǎng)同時(shí)發(fā)揮作用。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這種邊界的劃分是非常必要的，否則不是政策走樣就是擾亂市場(chǎng)，違背政策的初衷。
我國(guó)中低收入家庭眾多、人地矛盾尖銳、收入差距過(guò)大、征信體系不完善等現(xiàn)實(shí)國(guó)情，決定了我國(guó)政府直接供給住房只能限制在小范圍，即最低收入家庭。對(duì)于眾多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先應(yīng)調(diào)控市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足多樣化的需求，同時(shí)通過(guò)金融支持來(lái)提高這些家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)來(lái)供給住房，政府主要通過(guò)貨幣政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。因此，我國(guó)住房政策體系應(yīng)包括四個(gè)基本部分：累進(jìn)制的房地產(chǎn)稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。
經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，說(shuō)明這一制度并不適合我國(guó)國(guó)情。主要是因?yàn)槲覈?guó)的人口規(guī)模太大，扣除廉租房保障對(duì)象，其余中低收入人口也有近3.5億人，想要讓經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”政策來(lái)解決這么多人的住房問(wèn)題，是難以想象的。在需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給和信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的情況下，尋租和腐敗現(xiàn)象必然會(huì)發(fā)生，政策無(wú)效也是必然結(jié)果。因此，經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”作為過(guò)渡性、應(yīng)急性的措施是必要的，但其長(zhǎng)期效果不容樂(lè)觀，不宜作為我國(guó)住房政策體系的最終組成部分。今后有必要控制經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”的適度發(fā)展，并在廉租房制度基本成熟后，推動(dòng)它們有序轉(zhuǎn)型，以新的住房政策體系取而代之。
三、實(shí)施與單戶(hù)面積和容積率掛鉤的房地產(chǎn)稅收制度
土地是一種不可再生的資源，占有土地，就等于占用了其他人和后代人使用土地的權(quán)利，應(yīng)該征稅。理論上，稅率應(yīng)該等于土地占用的邊際機(jī)會(huì)成本。占用土地越多，機(jī)會(huì)成本越大，征收的稅額也應(yīng)越多。而且，高收入群體通常占有了地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，享受了更多更好的社會(huì)公共服務(wù)。從這兩個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，將城鎮(zhèn)居民個(gè)人房產(chǎn)納入征稅范圍有助于增強(qiáng)社會(huì)公平。
目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制改革已基本達(dá)成共識(shí)，基本思路是：按照“保有重、流轉(zhuǎn)輕”的原則，在不動(dòng)產(chǎn)的取得（開(kāi)發(fā)）環(huán)節(jié)，取消目前存在的土地增值稅和耕地占用稅；在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，將目前的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；在不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)，只保留契稅。不動(dòng)產(chǎn)稅制的主體稅種為房地產(chǎn)稅，其納稅人為房地產(chǎn)所有者和法定使用人，包括內(nèi)外資企業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；征稅對(duì)象為納稅人擁有的全部房地產(chǎn)價(jià)值，對(duì)自用和出租不再做區(qū)分；房地產(chǎn)稅稅率的合理范圍在0.3%－0.8%之間。為保證人們基本住房的需要，房地產(chǎn)稅可規(guī)定有限的減免稅條款，減免稅的權(quán)力下放到地方政府。
鑒于我國(guó)人地矛盾越來(lái)越突出的國(guó)情，統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該采用累進(jìn)制，而且還應(yīng)與單戶(hù)面積和容積率（指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）掛鉤：首先根據(jù)單戶(hù)面積確定基準(zhǔn)稅率，然后在此基礎(chǔ)上乘以一個(gè)容積率調(diào)整系數(shù)（即：實(shí)際稅率＝基準(zhǔn)稅率×容積率調(diào)整系數(shù)）。住房面積越大，稅率越高，多套住房面積累計(jì)計(jì)算；容積率越低，系數(shù)越高。由于稅額最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這種稅率制度設(shè)計(jì)主要是通過(guò)對(duì)需求的調(diào)節(jié)來(lái)引導(dǎo)供給，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數(shù)。
這一政策的關(guān)鍵是稅率和容積率調(diào)整系數(shù)的確定，其確定原則包括兩個(gè)：一是能有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)；二是能將房?jī)r(jià)收入比社會(huì)差距控制在一個(gè)合理的范圍。在具體的政策設(shè)計(jì)上，可按以下步驟操作：
首先，明確基本居住面積的合理標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)目前的土地資源、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有居住水平、小康社會(huì)建設(shè)目標(biāo)等因素，人均基本住房建筑面積可以定為30平方米，戶(hù)均建筑面積約90平方米。各地可在此標(biāo)準(zhǔn)以下酌情調(diào)整。
第二，確定基準(zhǔn)稅率。對(duì)建筑面積小于90平方米的住宅，按最低稅率征稅。超過(guò)90平方米，按全額累進(jìn)方法征稅，超過(guò)越多，稅率越高。基準(zhǔn)稅率可分5檔：小于90平方米，稅率為0.3％；90－120平方米，稅率為0.8％；120－150平方米，稅率為1.5％；150－200平方米，稅率為3.0％；大于200平方米，稅率為5.0％。
第三，確定基本容積率的合理標(biāo)準(zhǔn)。目前，我國(guó)普通住宅小區(qū)的容積率平均在2.0－5.0之間，容積率小于1.0的基本都是高檔住宅區(qū)。為了提高土地的集約利用程度，我國(guó)基本容積率的合理標(biāo)準(zhǔn)可以確定為2.0。各地可在此標(biāo)準(zhǔn)以上酌情調(diào)整。最后，確定容積率調(diào)整系數(shù)。容積率調(diào)整系數(shù)可分為三檔：容積率大于2.0的，系數(shù)為1；容積率在1.0－2.0之間的，系數(shù)為1.5；容積率小于1.0的，系數(shù)為2。
據(jù)此計(jì)算，一套建筑面積小于90平方米、容積率大于2.0的住宅的實(shí)際房地產(chǎn)稅稅率為0.3％，而一套建筑面積超過(guò)200平方米、容積率小于1.0的住宅的實(shí)際房地產(chǎn)稅稅率將達(dá)到10％（5.0％×2＝10％），二者實(shí)際稅率的差距將達(dá)到33倍。這么大的稅負(fù)差距將會(huì)有效增加中小戶(hù)型普通住宅的供給，逐步改善住房供給結(jié)構(gòu)，縮小房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距。同時(shí)，較高的房地產(chǎn)保有稅率將避免業(yè)主控制或低效率使用財(cái)產(chǎn)，刺激交易活動(dòng)，減少開(kāi)發(fā)商的囤積行為，抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。
四、加快建立政策性住房金融制度
住房是資金密集型的產(chǎn)品，單位價(jià)值很高，一般都在幾十萬(wàn)元到幾百萬(wàn)元之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般家庭的年收入水平。因此，住房消費(fèi)總是與社會(huì)信用、尤其是消費(fèi)信貸緊密結(jié)合的。這樣，政府就可以對(duì)個(gè)人購(gòu)房提供金融支持，來(lái)提高他們的支付能力。支持手段除了降低首付比例以外，更應(yīng)提供長(zhǎng)期優(yōu)惠利率。可根據(jù)長(zhǎng)期國(guó)債的利率趨勢(shì)，確定一個(gè)相對(duì)固定的政策性住房貸款利率，利率水平相當(dāng)于市場(chǎng)利率的二分之一左右，還貸期限可延長(zhǎng)到30年，對(duì)一些特殊困難人群到期無(wú)法還款還可在原貸款期限的基礎(chǔ)上再延長(zhǎng)10年。為此，必須建立規(guī)范的政策性住房金融制度。
首先，積極推進(jìn)住房公積金向政策性住房金融轉(zhuǎn)變。住房公積金兼具融資和補(bǔ)貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現(xiàn)在歸建設(shè)主管部門(mén)管理，各地市場(chǎng)分割，遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出其應(yīng)有的功能。可將各省級(jí)住房公積金管理中心（機(jī)構(gòu)）由行政管理部門(mén)逐步改造成住房金融銀行，并將住房金融銀行及其業(yè)務(wù)納入銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一監(jiān)管體系，允許不同住房金融銀行異地開(kāi)展業(yè)務(wù)，允許企業(yè)或個(gè)人自由選擇交納機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)住房金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性。
其次，還可以通過(guò)招標(biāo)方式允許相關(guān)商業(yè)銀行開(kāi)展政策性住房金融業(yè)務(wù)。具體可借鑒德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行先存后貸、存貸掛鉤的政策。同時(shí)，建立政策性住房貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制，為中低收入者提供擔(dān)保。貼息資金和擔(dān)保資金由中央和地方財(cái)政共同支付。可探索將經(jīng)濟(jì)適用房向普通商品房轉(zhuǎn)型，將對(duì)土地出讓的暗補(bǔ)轉(zhuǎn)向?qū)J款利息的明補(bǔ)。
在個(gè)人收入和住房征信系統(tǒng)還不完善的情況下，對(duì)政策性住房貸款必須有嚴(yán)格的限制：一是只對(duì)首次購(gòu)買(mǎi)提供；二是只對(duì)標(biāo)準(zhǔn)面積以下的住房提供。任何人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的住房，都不提供政策性貸款。用政策性住房貸款購(gòu)買(mǎi)住房的，其房產(chǎn)證上必須注明，同時(shí)在貸款合同上約定一個(gè)市場(chǎng)利率水平，購(gòu)買(mǎi)者如果將住房出售，必須按約定的市場(chǎng)利率水平補(bǔ)交利息，否則不得過(guò)戶(hù)；如果再購(gòu)買(mǎi)其它住房，也必須按約定補(bǔ)交利息。五、加強(qiáng)和規(guī)范廉租房制度建設(shè)
廉租房是以“租”的方式來(lái)解決低收入人群的住房問(wèn)題，它不具備保值增值的功能，能有效解決資格審查的難題，并減少權(quán)力尋租現(xiàn)象，更適合我國(guó)國(guó)情。黨的十七大報(bào)告將“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”列入“加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系，保障人民基本生活”的重要內(nèi)容。因此，必須進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范廉租房制度建設(shè)，主要應(yīng)做好以下工作：
首先是要增加供給。應(yīng)將廉租房建設(shè)作為各級(jí)地方政府的重要責(zé)任，列入政績(jī)考核范圍，并加強(qiáng)督察，增強(qiáng)地方政府落實(shí)中央政策的執(zhí)行力。地方政府應(yīng)在每年的政府工作報(bào)告中提出廉租房年度建設(shè)指標(biāo)，將建設(shè)任務(wù)具體化、法定化。通過(guò)這些措施徹底改變廉租房嚴(yán)重缺乏的局面。廉租房的保障對(duì)象應(yīng)限定在低收入家庭，并以民政部門(mén)的低保戶(hù)等為重點(diǎn)，與其它政策性住房形成合理分工。
其次是要完善相關(guān)制度。各地政府應(yīng)結(jié)合小康社會(huì)指標(biāo)和本地實(shí)際，落實(shí)“國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)”等政策的要求，確定本地廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、套型結(jié)構(gòu)、人均居住面積等指標(biāo)，既不能將廉租房建成貧民窟，也不能和商品房攀比，以確保廉租房的流動(dòng)性能。同時(shí)，充分吸取經(jīng)濟(jì)適用房使用管理中的教訓(xùn)，因地制宜地確定租金標(biāo)準(zhǔn)、租用期限及各項(xiàng)管理辦法和社會(huì)聽(tīng)證、公示制度；對(duì)廉租房對(duì)象須跟蹤服務(wù)，對(duì)家庭收入超過(guò)規(guī)定范圍的廉租對(duì)象須及時(shí)清退。廉租房應(yīng)免征房地產(chǎn)稅。
第三是要完善運(yùn)行機(jī)制和管理體制。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建設(shè)廉租房，應(yīng)鼓勵(lì)政府通過(guò)市場(chǎng)化購(gòu)買(mǎi)、租賃等方式獲取房源，既減少尋租空間，也活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。在出租方式上，要逐步建立租金補(bǔ)貼與實(shí)物配租相互聯(lián)動(dòng)的模式，最低收入戶(hù)以實(shí)物配租為主，其它保障對(duì)象以貨幣補(bǔ)貼為主。應(yīng)建立專(zhuān)門(mén)的非營(yíng)利性組織，統(tǒng)籌規(guī)劃、開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理廉租房。廉租房的受理、審核等工作，應(yīng)以街道辦事處為主，并建立居住地和媒體兩級(jí)公示制度，增加出租工作的透明度和公正性。
第四是要保障資金供應(yīng)。各地政府應(yīng)根據(jù)年度建設(shè)目標(biāo)，明確規(guī)定每年用于廉租房建設(shè)和租金補(bǔ)貼的財(cái)政預(yù)算資金、土地收益比例、公積金增值收益，從制度上保障每年用于廉租房建設(shè)的資金。由于廉租房的租金收益具有較強(qiáng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性，因此可以探索用資產(chǎn)證券化（發(fā)行證券到期后再支付投資者券款）的方式，解決廉租房收益回收的時(shí)滯性問(wèn)題。
六、完善以貨幣工具為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策
由于建造周期較長(zhǎng)、土地資源稀缺以及位置固定等特點(diǎn)，住房產(chǎn)品的供給彈性是很低的。即使價(jià)格上漲，供給在短期內(nèi)也不會(huì)迅速增加。同時(shí)，住房產(chǎn)品又具有很強(qiáng)的保值增值性，是一種理想的投資工具，極易產(chǎn)生投機(jī)性需求。在價(jià)格上漲時(shí)，需求往往不會(huì)下降還會(huì)增加。這樣，住房產(chǎn)品一旦出現(xiàn)供不應(yīng)求，不會(huì)象其它商品一樣能很快通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)達(dá)到新的供求平衡，相反，其供求缺口會(huì)越來(lái)越大，并形成泡沫。如果沒(méi)有政府干預(yù)，住房產(chǎn)品價(jià)格在短期內(nèi)會(huì)迅速上漲，降低消費(fèi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力；而一旦泡沫破滅，價(jià)格又會(huì)迅速下跌，直接損害投資者的利益。因此，政府有責(zé)任保持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。
“期中”成績(jī)好于預(yù)期
2012年上半年，全國(guó)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入8532.3億元，同比增長(zhǎng)5.9%，增速較一季度末提升1個(gè)百分點(diǎn)。1―6月，人身險(xiǎn)新單業(yè)務(wù)中期繳占比29.7%，同比上升3.6個(gè)百分點(diǎn)。新單期繳業(yè)務(wù)中，5年期以上業(yè)務(wù)占比78.4%，同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。責(zé)任保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)、保證保險(xiǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展，占財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)比重達(dá)12.8%。截至6月底，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)6.78萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)13.3%；凈資產(chǎn)6746.6億元，較年初增長(zhǎng)21.2%。保險(xiǎn)公司資本實(shí)力得到提升。行業(yè)整體償付能力保持穩(wěn)定，截至2季度末，償付能力達(dá)標(biāo)公司占公司總數(shù)的94.6%，資產(chǎn)總量占行業(yè)資產(chǎn)總量的98.2%。部分保險(xiǎn)公司償付能力風(fēng)險(xiǎn)得到化解，目前有出現(xiàn)系統(tǒng)性和區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。
在去年7月16日召開(kāi)的保險(xiǎn)業(yè)半年工作會(huì)議上，1―6月，全國(guó)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入8056.6億元，同比增長(zhǎng)13%。其中，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)業(yè)務(wù)保費(fèi)收入2359.6億元，同比增長(zhǎng)16.9%；人身險(xiǎn)業(yè)務(wù)保費(fèi)收入5697億元，同比增長(zhǎng)11.4%。保險(xiǎn)公司賠付支出1959億元，同比增長(zhǎng)33%。截止6月末，保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)5.75萬(wàn)億元，較年初增長(zhǎng)7.1%。
從保監(jiān)會(huì)公布2011年和2012年上半年的成績(jī)來(lái)看，2012年保險(xiǎn)總資產(chǎn)的增長(zhǎng)高于2011年，2012年上半年保費(fèi)同比增長(zhǎng)為5.9%，低于全國(guó)經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)，當(dāng)然這僅僅是“期中”考試的成績(jī)，也僅僅是半程的數(shù)據(jù)。比如，去年上半年全國(guó)保險(xiǎn)公司總資產(chǎn)增長(zhǎng)為7.1%，到了年末則實(shí)現(xiàn)了年增長(zhǎng)10.4%的預(yù)定值，今年上半年全國(guó)實(shí)現(xiàn)保費(fèi)收入較同期雖然只增長(zhǎng)了5.9%，相信到了2012年末，增長(zhǎng)的預(yù)定目標(biāo)應(yīng)該能夠完成。
2012年上半年，保險(xiǎn)消費(fèi)者利益保護(hù)工作扎實(shí)推進(jìn)。開(kāi)通全國(guó)統(tǒng)一的消費(fèi)者維權(quán)熱線(xiàn)后，共接到投訴舉報(bào)7760件，接近去年全年有效總量。實(shí)際辦結(jié)6900件，辦結(jié)率89%。上半年，保監(jiān)會(huì)系統(tǒng)處理有效保險(xiǎn)消費(fèi)投訴事項(xiàng)6176件，開(kāi)展針對(duì)損害消費(fèi)者合法權(quán)益事項(xiàng)的現(xiàn)場(chǎng)檢查957次，妥善處理了一批侵害消費(fèi)者利益的案件。推動(dòng)保監(jiān)局局長(zhǎng)接待日工作規(guī)范化、制度化，上半年共開(kāi)展接待日活動(dòng)89次，處理事項(xiàng)310件。截至目前，共有30個(gè)省區(qū)市設(shè)立保險(xiǎn)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)134個(gè)，聘請(qǐng)調(diào)解員1400多名。上半年，共受理調(diào)解申請(qǐng)4860件，同比增長(zhǎng)63%，涉及金額2億多元，調(diào)解成功3738件，同比增長(zhǎng)40%。在強(qiáng)化社會(huì)監(jiān)督方面，上半年全系統(tǒng)共聘任社會(huì)監(jiān)督員640名，收集整理社會(huì)監(jiān)督員所提意見(jiàn)建議共計(jì)167件。
2012年上半年，車(chē)險(xiǎn)理賠難和壽險(xiǎn)銷(xiāo)售誤導(dǎo)治理工作取得階段性成效。在治理車(chē)險(xiǎn)理賠難方面，一是制定方案，明確了“三年攻堅(jiān)四步走”的工作步驟。二是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，制定《機(jī)動(dòng)車(chē)輛保險(xiǎn)理賠管理指引》，統(tǒng)一車(chē)險(xiǎn)理賠流程。指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)車(chē)險(xiǎn)索賠單證標(biāo)準(zhǔn)和理賠服務(wù)流程時(shí)限標(biāo)準(zhǔn)。三是加強(qiáng)監(jiān)督，研究制定車(chē)險(xiǎn)理賠管理及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，配套開(kāi)發(fā)了行業(yè)信息采集和監(jiān)控系統(tǒng)，建立信息化理賠服務(wù)評(píng)價(jià)機(jī)制。四是督促清理，要求公司開(kāi)展積壓賠案清理專(zhuān)項(xiàng)工作，對(duì)未按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行查勘和理賠的案件進(jìn)行全面清理。同時(shí)，積極探索人民法院保險(xiǎn)糾紛審判與調(diào)解對(duì)接機(jī)制。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，車(chē)險(xiǎn)理賠難治理取得了初步成效，從各保監(jiān)局反映的情況看，車(chē)險(xiǎn)賠案周期、平均結(jié)案率等理賠時(shí)效指標(biāo)有了一定改善。在治理壽險(xiǎn)銷(xiāo)售誤導(dǎo)方面，以強(qiáng)化監(jiān)管制度落實(shí)和保險(xiǎn)公司責(zé)任追究為核心，切實(shí)加大治理力度。今年上半年，保險(xiǎn)監(jiān)管部門(mén)共暗訪兼業(yè)網(wǎng)點(diǎn)6.9萬(wàn)個(gè)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)3.1萬(wàn)場(chǎng)，對(duì)9.1萬(wàn)名營(yíng)銷(xiāo)人員和344.9萬(wàn)件保單進(jìn)行了抽查。通過(guò)自查自糾，推動(dòng)公司加強(qiáng)內(nèi)部管理，不斷提升依法合規(guī)經(jīng)營(yíng)意識(shí)。
下半年保險(xiǎn)形勢(shì)依舊利好
鑒于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，2012年也被認(rèn)為是近年來(lái)保險(xiǎn)業(yè)最為困難的一年，推進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的要求日益迫切，防范化解風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)仍然艱巨。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)仍處于發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，經(jīng)濟(jì)社會(huì)蓬勃發(fā)展的基本面有變。我國(guó)人口老齡化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，全社會(huì)養(yǎng)老醫(yī)療保障需求將大幅增長(zhǎng)，保險(xiǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展的基礎(chǔ)有變。面對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，既要增強(qiáng)憂(yōu)患意識(shí)，也要堅(jiān)定信心，不斷提高保險(xiǎn)監(jiān)管能力和水平，促進(jìn)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。
在今年年初全國(guó)保險(xiǎn)工作會(huì)議上，項(xiàng)俊波曾對(duì)2012年的保險(xiǎn)形式作了專(zhuān)門(mén)的分析。他認(rèn)為，總體上看，未來(lái)一個(gè)時(shí)期我國(guó)的發(fā)展仍處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，保險(xiǎn)業(yè)也處在發(fā)展的黃金時(shí)期。我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)蓬勃發(fā)展的基本面有變，保險(xiǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速發(fā)展的基本面有變，這是做好監(jiān)管工作的有利條件。同時(shí)也要看到，近一個(gè)時(shí)期外部環(huán)境比較嚴(yán)峻，尤其是保險(xiǎn)業(yè)長(zhǎng)期積累的一些矛盾和問(wèn)題逐步顯現(xiàn)，保險(xiǎn)監(jiān)管面臨很大挑戰(zhàn)。對(duì)此，要有清醒認(rèn)識(shí)。今年國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)可能更為復(fù)雜嚴(yán)峻。從國(guó)際看，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不穩(wěn)定性不確定性上升，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)加大。歐洲債務(wù)危機(jī)持續(xù)深化，正從邊緣國(guó)家向核心國(guó)家擴(kuò)散，甚至?xí)觿°y行業(yè)危機(jī)，歐債危機(jī)的前景仍然面臨較大的不確定性。主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步履維艱，歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)增大，美國(guó)走出經(jīng)濟(jì)困境面臨諸多制約。新興市場(chǎng)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家通脹壓力較大，外需減弱可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。宏觀政策選擇存在不確定性，發(fā)達(dá)國(guó)家、新興市場(chǎng)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家宏觀調(diào)控都面臨兩難選擇，流動(dòng)性過(guò)剩和市場(chǎng)預(yù)期低迷并存，加上投機(jī)行為盛行，隨時(shí)可能對(duì)世界經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成沖擊。國(guó)際金融市場(chǎng)和大宗商品市場(chǎng)大幅動(dòng)蕩的局面可能仍將持續(xù)。從國(guó)內(nèi)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)增長(zhǎng)較快、價(jià)格趨穩(wěn)、效益較好、民生改善的良好態(tài)勢(shì)。但是，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的矛盾和問(wèn)題仍很突出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，節(jié)能減排形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)金融等領(lǐng)域也存在一些不容忽視的潛在風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)的變化將通過(guò)金融市場(chǎng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)和保險(xiǎn)消費(fèi)者等多種渠道，對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的承保、資金運(yùn)用和資本補(bǔ)充等產(chǎn)生多方面的影響，增加了行業(yè)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防范的壓力與難度。
項(xiàng)俊波指出：當(dāng)前，保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的聯(lián)系日益密切，保險(xiǎn)監(jiān)管的有效性越來(lái)越取決于監(jiān)管部門(mén)對(duì)全局形勢(shì)的把握，取決于監(jiān)管部門(mén)能否在更高的層次和更廣的維度上掌握保險(xiǎn)監(jiān)管工作的規(guī)律。這就要求監(jiān)管部門(mén)進(jìn)一步增強(qiáng)大局意識(shí)，深刻把握宏觀經(jīng)濟(jì)和金融形勢(shì)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)的影響，做到“跳出保險(xiǎn)看保險(xiǎn)、跳出監(jiān)管看監(jiān)管”，從服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、維護(hù)金融穩(wěn)定的大局來(lái)謀劃保險(xiǎn)監(jiān)管工作，加強(qiáng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的研判，進(jìn)一步提高監(jiān)管工作應(yīng)對(duì)復(fù)雜局面的能力。
保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)部依然嚴(yán)峻
在年初的保險(xiǎn)工作會(huì)議上，保監(jiān)會(huì)主席項(xiàng)俊波深刻認(rèn)識(shí)當(dāng)前保險(xiǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，并進(jìn)一步增強(qiáng)保險(xiǎn)監(jiān)管的緊迫感。他認(rèn)為，當(dāng)前保險(xiǎn)業(yè)存在的主要問(wèn)題有：
行業(yè)社會(huì)形象亟待改善。一直以來(lái)，保險(xiǎn)業(yè)聲譽(yù)不佳、形象不好的問(wèn)題比較突出，主要表現(xiàn)為“三個(gè)不認(rèn)同”：一是消費(fèi)者不認(rèn)同，二是從業(yè)人員不認(rèn)同，三是社會(huì)不認(rèn)同。
行業(yè)發(fā)展方式急需轉(zhuǎn)型。近年來(lái)，保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)和外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻變化，但十幾年沿襲下來(lái)的粗放發(fā)展模式卻有發(fā)生改變。比如，保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展模式仍停留在“跑馬圈地”的時(shí)代，“以保費(fèi)論英雄”、“以市場(chǎng)份額論英雄”，一些保險(xiǎn)公司不重視加強(qiáng)內(nèi)部管理和產(chǎn)品服務(wù)創(chuàng)新，導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力較弱，發(fā)展后勁不足。
保險(xiǎn)人才隊(duì)伍素質(zhì)不高。整體上看，保險(xiǎn)業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，人員學(xué)歷低，精通保險(xiǎn)、擅長(zhǎng)管理的中高端人才，特別是核保、核賠、風(fēng)險(xiǎn)管理等專(zhuān)業(yè)型人才，以及管理、營(yíng)銷(xiāo)、培訓(xùn)等經(jīng)驗(yàn)型人才嚴(yán)重不足。營(yíng)銷(xiāo)員隊(duì)伍中很大一部分只有高中學(xué)歷，很多是下崗再就業(yè)人員，能力和素質(zhì)不能適應(yīng)現(xiàn)代保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的要求，與銀行、證券等其他金融行業(yè)相比更是有較大差距。保險(xiǎn)公司片面追求眼前利益，習(xí)慣于“挖角”，對(duì)人才使用有余、培育不足。
保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境需要進(jìn)一步改善。隨著保險(xiǎn)業(yè)的快速發(fā)展，外部環(huán)境不適應(yīng)的問(wèn)題也越來(lái)越突出。在法律環(huán)境方面，部分業(yè)務(wù)領(lǐng)域的法律不健全，比如，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)缺乏專(zhuān)門(mén)的法律制度。農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金制度還有建立，農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)運(yùn)行存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。交強(qiáng)險(xiǎn)虧損的問(wèn)題日益突出，制度設(shè)計(jì)需要調(diào)整。在政策環(huán)境方面，商業(yè)健康保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)等與國(guó)計(jì)民生密切相關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域缺乏相應(yīng)的財(cái)稅政策支持，業(yè)務(wù)發(fā)展存在政策瓶頸。國(guó)家政策支持的巨災(zāi)保險(xiǎn)體系還有建立，自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)分散轉(zhuǎn)移和補(bǔ)償救助機(jī)制缺失。在社會(huì)環(huán)境方面，社會(huì)公眾的保險(xiǎn)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待加強(qiáng)，一些政府部門(mén)通過(guò)保險(xiǎn)這種市場(chǎng)化手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的觀念還有真正樹(shù)立，保險(xiǎn)知識(shí)普及和風(fēng)險(xiǎn)教育的任務(wù)比較重。
針對(duì)以上問(wèn)題，保監(jiān)會(huì)正在尋求積極的解決之道，比如，保險(xiǎn)業(yè)聲譽(yù)不佳、形象不好的解決辦法就是整治銷(xiāo)售誤導(dǎo)。項(xiàng)俊波主席多次在會(huì)議上強(qiáng)調(diào)治理銷(xiāo)售誤導(dǎo)的決心和態(tài)度，并把今年確立為治理銷(xiāo)售誤導(dǎo)年的主題思想，各地保監(jiān)局也根據(jù)保監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)推出了治理銷(xiāo)售誤導(dǎo)的文件，各地保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)也加大了現(xiàn)場(chǎng)檢查力度。
所謂財(cái)產(chǎn)性收入，是指家庭擁有的動(dòng)產(chǎn)（如銀行存款、有價(jià)證券）和不動(dòng)產(chǎn)（如房屋、土地等）所獲得的收入。具體包括因出讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)所獲得的利息、租金、專(zhuān)利等收入；財(cái)產(chǎn)營(yíng)運(yùn)所獲得的紅利收入、財(cái)產(chǎn)增值收益等。通俗來(lái)講，我們出租房屋的收入、存款的利息收入、購(gòu)買(mǎi)股票的收益、出售住房的增值部分、出售藝術(shù)品、郵票等收藏品的收益都屬于財(cái)產(chǎn)性收入。財(cái)產(chǎn)性收入是居民家庭總收入的組成部分。財(cái)產(chǎn)性收入占居民總收入的比重，是衡量一個(gè)國(guó)家市場(chǎng)化和國(guó)民富裕程度的重要標(biāo)志。以美國(guó)為例，財(cái)產(chǎn)性收入所占比重達(dá)到40%，僅次于工資性收入，有90%以上的美國(guó)人擁有股票、基金等有價(jià)證券。
那么，首都北京城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入的現(xiàn)狀及特點(diǎn)如何？筆者來(lái)做一梳理。
財(cái)產(chǎn)性收入快速增長(zhǎng)但占家庭收入的比重仍然很小
發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)人均GDP突破2000美元，居民積累一定財(cái)富后，財(cái)產(chǎn)性收入就會(huì)逐漸成為居民新的重要收入來(lái)源之一，并對(duì)消費(fèi)擴(kuò)張產(chǎn)生重要影響。
1997年，北京市人均GDP突破2000美元，北京市財(cái)產(chǎn)性收入也進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道。隨著金融機(jī)構(gòu)提供的金融服務(wù)項(xiàng)目增多、居民家庭固定資產(chǎn)和金融資產(chǎn)增加以及人們資產(chǎn)投資意識(shí)的增強(qiáng)，財(cái)產(chǎn)性收入已成為城鎮(zhèn)居民家庭收入中不可缺少的組成部分，也是城鎮(zhèn)居民收入新的增長(zhǎng)點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入由1997年的104元增加到2009年的587元，十二年間增長(zhǎng)4.6倍，年平均增速為15.5%。
但也應(yīng)當(dāng)看到，人均財(cái)產(chǎn)性收入占家庭收入的比重仍然很小。2000年北京市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入只占0.9%。2009年的人均財(cái)產(chǎn)性收入增速達(dá)到29.6%，超過(guò)同期工資性收入（9.6%）和轉(zhuǎn)移性收入（9.7％）的增速，但2009年財(cái)產(chǎn)性收入占家庭收入的比重也只有1.9%。
城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入“物換星移”銀行儲(chǔ)蓄不再唱獨(dú)角戲
近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)、外來(lái)人口的增加，出租房屋收入成為財(cái)產(chǎn)性收入的主要來(lái)源。
2009年北京市城鎮(zhèn)居民出租房屋收入占到財(cái)產(chǎn)性收入的51.1%，成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要部分。此外，股息和紅利收入增長(zhǎng)也較快，由2000年的17元增加到2009年的111元，占財(cái)產(chǎn)性收入的比重由2000年的15.2%上升到2009年的18.9%。利息收入呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，占財(cái)產(chǎn)性收入比重由2000年的61.6%降至2009年的9.4%。
1990―2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均財(cái)產(chǎn)性收入構(gòu)成變化情況（%）
注：保險(xiǎn)收益、其他投資收入、出租房屋收入和知識(shí)產(chǎn)權(quán)收入四個(gè)指標(biāo)自2002年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)。
出租房屋收入“唱主角”
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展以及居民收入水平的不斷提高，城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，擁有兩套及以上住房的家庭越來(lái)越多，出租房屋成為眾多城鎮(zhèn)居民家庭獲得財(cái)產(chǎn)性收入的重要途徑。據(jù)2009年5000戶(hù)城鎮(zhèn)住戶(hù)調(diào)查分戶(hù)資料顯示，有253戶(hù)家庭有出租房屋收入，平均每戶(hù)每年的出租房屋收入為15443元，這些家庭85.5%的財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)自出租房屋收入。同時(shí)，有出租房屋收入家庭的財(cái)產(chǎn)性收入占總收入的比重為16.2%。抽樣調(diào)查資料顯示，2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均出租房屋收入達(dá)300元，比2002年增長(zhǎng)6.3倍，年均增長(zhǎng)32.9%，占財(cái)產(chǎn)性收入的比重達(dá)51.1%，成為居民財(cái)產(chǎn)性收入的主角。
股息紅利收入成“新星”
股息與紅利收入指購(gòu)買(mǎi)公司股票所獲得的各種收益，包括股票發(fā)行公司按入股數(shù)量定期分配的股息、年終分紅，股票買(mǎi)、賣(mài)所獲得的營(yíng)運(yùn)凈收益。隨著股市的不斷發(fā)展，人們的投資理念也不斷增強(qiáng)，股息紅利收入成為理財(cái)收入的一大來(lái)源。2009年城鎮(zhèn)居民人均股息紅利收入達(dá)111元，為2002年的6.5倍，年均增長(zhǎng)23.2%，居財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)源的第二位；股息紅利收入占財(cái)產(chǎn)性收入的比重達(dá)27.3%，比2002年提高7.8個(gè)百分點(diǎn)，成為財(cái)產(chǎn)性收入的“新星”。
利息收入成“配角”
存款利息一直是我國(guó)城鎮(zhèn)居民傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)性收入來(lái)源，但由于投資渠道的拓寬，昔日在財(cái)產(chǎn)性收入中唱主角的利息收入已成為財(cái)產(chǎn)性收入的配角。上世紀(jì)90年代，由于投融資渠道相對(duì)較少，人們的投資觀念也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠開(kāi)放，雖然有少數(shù)人涉足股市和投資房產(chǎn)，但大部分城鎮(zhèn)居民只將余錢(qián)存入銀行，獲取利息是財(cái)產(chǎn)性收入的主要渠道。1988年至1996年，城鎮(zhèn)居民的利息收入占財(cái)產(chǎn)性收入的比重在70%以上，有的年份甚至接近85%。1997年，城鎮(zhèn)居民的利息收入占財(cái)產(chǎn)性收入的比重下降到57.8%。進(jìn)入本世紀(jì)，隨著投資渠道的增加和人們觀念的變化，存銀行已不再是居民增加收入的唯一選擇，利息收入占財(cái)產(chǎn)性收入的比重從1999年的72.4%下降到2009年的9.4%，10年下降了63個(gè)百分點(diǎn)，利息收入退居財(cái)產(chǎn)性收入的第四位。
1988-2009年北京市城鎮(zhèn)居民利息收入
占財(cái)產(chǎn)性收入的比重變化情況
其他投資收入、保險(xiǎn)收益成“后起之秀”
其他投資收入指家庭從事股票、保險(xiǎn)以外的投資行為所獲得的投資收益。如出售藝術(shù)品、郵票等收藏品超過(guò)原購(gòu)買(mǎi)價(jià)的那部分收入；投資各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（自己不參與經(jīng)營(yíng)）所獲得的利潤(rùn)；財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓溢價(jià)部分收入（如房屋買(mǎi)賣(mài)增值收入）。北京市城鎮(zhèn)居民住房投資和藝術(shù)品、郵票、古玩等其它項(xiàng)目的投資近年來(lái)大幅增加，加快了其他投資收入的增長(zhǎng)步伐。2009年北京市城鎮(zhèn)居民人均其他投資收入為49元，而2002年該項(xiàng)收入僅為1元。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)健康有序引導(dǎo)發(fā)展
衣食住行是人類(lèi)的四大生計(jì)，與人們的日常生活息息相關(guān)。住作為其中的一大生計(jì)，其重要性不言而喻。中國(guó)作為人口大國(guó)，現(xiàn)在面臨著相當(dāng)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)壓力。
一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
在沒(méi)有進(jìn)入改革開(kāi)放時(shí)期的時(shí)候，我國(guó)在很長(zhǎng)的一段時(shí)期一直處于住房緊張的狀況，住房出現(xiàn)嚴(yán)重的短缺。經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，我國(guó)始終把改革作為解決住房緊張的關(guān)鍵進(jìn)行落實(shí)，一方面加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房制度的力度與改革，另一方面積極有效地發(fā)展壯大和規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)，理論聯(lián)系實(shí)際，走出了一條具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)發(fā)展道路。現(xiàn)如今，房地產(chǎn)已經(jīng)和鋼鐵、建材等行業(yè)一起成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。
進(jìn)入新世紀(jì)，據(jù)權(quán)威專(zhuān)家和部門(mén)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鄉(xiāng)新建住宅以每年13億平方米左右的速度在增長(zhǎng)；在這中間，城鎮(zhèn)新建住宅每年達(dá)到了5億多平方米，消費(fèi)在住宅方面的投資增長(zhǎng)率達(dá)到了20%。除此之外，城鎮(zhèn)的人居住房面積在2009年達(dá)到了28平方米，而且住房質(zhì)量也得到了很大的提高。由上可知，住房緊缺的問(wèn)題已經(jīng)得到了有效的改善，目前我國(guó)的房地產(chǎn)正向著更高的目標(biāo)發(fā)展，即資源節(jié)約型和環(huán)境友好型。
盡管房地產(chǎn)業(yè)得到了明顯的改善，但不容置疑的是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不是很完善，其中存在著很多問(wèn)題。比如土地的供應(yīng)不夠規(guī)范，中低價(jià)位和部分中小戶(hù)型的的住房供應(yīng)短缺，房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)過(guò)高，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃房等的建設(shè)比例過(guò)低，房屋拆遷引發(fā)的矛盾普遍存在，住房的保障制度不健全，等等，這些都是當(dāng)前急需解決的問(wèn)題。
當(dāng)前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，工業(yè)化也在不斷向前發(fā)展。引導(dǎo)房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展，一方面有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的較快發(fā)展，滿(mǎn)足不同居民的住房消費(fèi)的要求；另一方面對(duì)于我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)起著促進(jìn)作用。因此，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們需深化改革，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，把房地產(chǎn)業(yè)納入可持續(xù)發(fā)展的道路和戰(zhàn)略中來(lái)。
二、引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的策略
（一）繼續(xù)將房地產(chǎn)業(yè)列入我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)之一
房地產(chǎn)的發(fā)展不僅拉動(dòng)了我國(guó)的GDP增長(zhǎng)，而且極大程度上滿(mǎn)足了居民的住房需求，擴(kuò)大了社會(huì)的就業(yè)，有效地緩解了當(dāng)前嚴(yán)峻的就業(yè)壓力。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出貢獻(xiàn)，理應(yīng)將其繼續(xù)納入我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一來(lái)看待。在這其中，我們要時(shí)刻以科學(xué)發(fā)展觀作為指導(dǎo)思想，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康有序可持續(xù)的發(fā)展。同時(shí)要突出以人為本的理念，一方面保證廣大群眾的住房要求，實(shí)現(xiàn)人人都有住房；另一方面大力改善居民的住房條件，并大力發(fā)展節(jié)約型和環(huán)保型的住房建設(shè)，為倡導(dǎo)和諧社會(huì)的理念做貢獻(xiàn)。
（二）健全土地市場(chǎng)，完善土地產(chǎn)權(quán)制度
一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的整體趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的關(guān)系緊密。綜觀我國(guó)目前的土地市場(chǎng)，一個(gè)突出的矛盾是土地市場(chǎng)的發(fā)展和土地產(chǎn)權(quán)制度的改革與當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r整體水平不相適應(yīng)。而土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對(duì)于房地產(chǎn)的整個(gè)體系完善的作用不可小覷。由上可知，相關(guān)部門(mén)必須在健全土地市場(chǎng)和完善土地產(chǎn)權(quán)制度方面大下功夫。第一，聯(lián)合相關(guān)部門(mén)建立完善健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律體系，加強(qiáng)監(jiān)督房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中的管理，以防出現(xiàn)違法違規(guī)的交易以及哄抬房?jī)r(jià)、圈地不建、捂盤(pán)惜售等情況的發(fā)生。第二，要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)信建設(shè)以及自律建設(shè)，努力營(yíng)造適合房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的良好氛圍。第三，對(duì)于部分新增的經(jīng)營(yíng)性土地的使用權(quán)通過(guò)以下步驟來(lái)實(shí)施：土地拍賣(mài)、公開(kāi)競(jìng)標(biāo)、掛牌交易。第四，加強(qiáng)土地二級(jí)市場(chǎng)的培育體系，使得土地產(chǎn)權(quán)得到優(yōu)化配置。第五，要不斷開(kāi)拓和完善土地等相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的金融業(yè)務(wù)，通過(guò)運(yùn)用金融的相關(guān)機(jī)制來(lái)促進(jìn)土地產(chǎn)權(quán)的有效流動(dòng)。
（三）繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性住房的建設(shè)
保障性住房的建設(shè)是黨和國(guó)家進(jìn)一步加強(qiáng)民生建設(shè)的重要保障，同時(shí)對(duì)拉動(dòng)我國(guó)的內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展意義非凡，因此要加大保障性住房的建設(shè)力度。一方面緊抓保障性住房的建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃房等的建設(shè)比例，并且著力推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)的改造和危房改造工程；另一方面緊抓制度建設(shè)，完善健全保障性住房的機(jī)制體系，著力解決貧困家庭的住房困難問(wèn)題，同時(shí)發(fā)展?jié)M足居民多層次的住房要求。2010年的中央政府工作報(bào)告中指出，中央政府?dāng)M安排632億元人民幣作為保障性住房的專(zhuān)項(xiàng)補(bǔ)助資金，同時(shí)建設(shè)約300萬(wàn)套的保障性住房以及改造280萬(wàn)套的棚戶(hù)區(qū)和危房，可見(jiàn)，黨和國(guó)家對(duì)于加強(qiáng)保障性住房的重視程度。
（四）建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的住房，切實(shí)改善居民的居住環(huán)境
當(dāng)前整個(gè)社會(huì)倡導(dǎo)的是和諧理念，在住房建設(shè)方面也可以滲透。這就需要在積極推進(jìn)現(xiàn)代化住宅建設(shè)的進(jìn)程中，一方面堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)和高起點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)作為首要考慮的因素；另一方面在加強(qiáng)住宅內(nèi)部功能建設(shè)的同時(shí)，著力注重住房的舒適度。除此之外，大力廣泛地推廣有利于保護(hù)環(huán)境和資源節(jié)約的相關(guān)工藝、產(chǎn)品、材料和設(shè)備等，從而提高住宅的質(zhì)量，將建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的住房目標(biāo)落到實(shí)處，這也是科學(xué)發(fā)展觀所倡導(dǎo)的以人為本理念的落實(shí)。因此，建設(shè)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的住房意義重大。
（五）加大中低價(jià)位和部分中小戶(hù)型的住房供應(yīng)
營(yíng)改增物流業(yè)問(wèn)題對(duì)策
一、我國(guó)“營(yíng)改增”發(fā)展歷程
2016年政府工作報(bào)告中明確，今年全面實(shí)施營(yíng)改增。從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。回顧我國(guó)“營(yíng)改增”之路，經(jīng)歷了如下過(guò)程：
2012年1月1日，國(guó)務(wù)院決定在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。
2012年8月1日至2012年12月31日，國(guó)務(wù)院擴(kuò)大營(yíng)改增試點(diǎn)至10省市，內(nèi)容上新增了廣播影視作品的制作、發(fā)行、播放試點(diǎn)行業(yè)。
截至2013年8月1日，“營(yíng)改增”范圍已推廣到全國(guó)試行。
2014年1月1日，國(guó)務(wù)院將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，至此交通運(yùn)輸業(yè)已全部納入營(yíng)改增范圍。
2014年6月1日，國(guó)務(wù)院將電信業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。
2016年5月1日，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)。至此，“營(yíng)改增”進(jìn)入收官階段，營(yíng)業(yè)稅完成了歷史使命，增值稅將以全新的面貌登上中國(guó)稅制的舞臺(tái)。
二、物流業(yè)試行效果
1.納稅人分類(lèi)不同稅負(fù)增減有別
（1）小規(guī)模納稅人
按規(guī)定，小規(guī)模納稅人適用簡(jiǎn)易征收法；一方面，就從事裝卸搬運(yùn)和貨物運(yùn)輸服務(wù)的行業(yè)，改革前后稅率仍為3%，但營(yíng)業(yè)稅改為交納增值稅后減輕了重復(fù)納稅問(wèn)題；另一方面，物流業(yè)的物流輔助服務(wù)包括營(yíng)運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、配送及部分運(yùn)輸?shù)扔?%的營(yíng)業(yè)稅改為3%的增值稅，稅率下降，減少了微小企業(yè)的應(yīng)繳稅額，減稅效果較好。
（2）一般納稅人
在實(shí)施增值稅改革試點(diǎn)后企業(yè)納稅與以前相比并不是所有的企業(yè)納稅額都減少，近 40%的運(yùn)輸企業(yè)一般納稅人的稅負(fù)有所增加，與試點(diǎn)初衷相違背。
2.購(gòu)進(jìn)成本中進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣范圍過(guò)小
就物流企業(yè)購(gòu)進(jìn)成本主體來(lái)說(shuō)，汽油及固定資產(chǎn)占了一半以上。而由于物流企業(yè)很多都是跨地區(qū)的運(yùn)輸方式，并從經(jīng)過(guò)的加油站購(gòu)買(mǎi)汽油，而途經(jīng)的加油站可能因各種原因的限制沒(méi)法開(kāi)出可抵扣的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，而不能享受抵扣優(yōu)惠。另外，路橋費(fèi)、人力成本、保險(xiǎn)費(fèi)、房屋租金等并不能進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵減。
三、物流業(yè)“營(yíng)改增”存在的主要問(wèn)題
1.物流業(yè)的稅目設(shè)計(jì)不科學(xué)
“營(yíng)改增”后，主要將物流業(yè)分為了交通運(yùn)輸業(yè)與物流輔助業(yè)，分別適用稅率11%和6%。對(duì)此稅法上則是要求將不同的應(yīng)稅業(yè)務(wù)分開(kāi)核算，按照各自對(duì)應(yīng)的增值稅率繳稅。而因?yàn)閷?shí)際操作中的復(fù)雜性則很難將物流輔助業(yè)務(wù)和交通運(yùn)輸業(yè)及各自的收入?yún)^(qū)分開(kāi)來(lái)。若不能區(qū)分不同業(yè)務(wù)，則從高適用稅率。其不利于物流產(chǎn)業(yè)各業(yè)務(wù)的融合與發(fā)展，增加了物流企業(yè)的人工核算成本。
2.進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣較少引起企業(yè)稅負(fù)加重
“營(yíng)改增”政策施行后，影響企業(yè)稅負(fù)的主要因素是可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額大小和范圍。購(gòu)置燃料、運(yùn)輸工具、修理費(fèi)所含的進(jìn)項(xiàng)稅額占據(jù)了物流企業(yè)可抵扣項(xiàng)目的大部分。企業(yè)可抵扣項(xiàng)目的總金額不小于銷(xiāo)售額的68.96%則是實(shí)現(xiàn)所繳增值稅額不超過(guò)改征前的營(yíng)業(yè)稅額的臨界。否則 ，就要承擔(dān)比稅改前更加沉重的稅負(fù)。
四、企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”實(shí)施的對(duì)策
1.轉(zhuǎn)換增值稅納稅人身份
通過(guò)分析物流行業(yè)的“營(yíng)改增”中的問(wèn)題，“營(yíng)改增”并不能使所有從事物流的企業(yè)的稅負(fù)都降低，納稅人身份的不同也會(huì)影響一個(gè)企業(yè)繳稅的多少。針對(duì)小規(guī)模納稅人，可依照照3%的稅率繳稅的話(huà)，盡管進(jìn)項(xiàng)稅額不抵扣，一定程度上也減少了稅額。因此，各行業(yè)可以據(jù)自身的情況、營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)選擇成為小規(guī)模或一般納稅人。在稅法規(guī)定范圍內(nèi)，進(jìn)行公司分立，不僅可以增加資金的靈活運(yùn)用，還能降低稅負(fù)。
2.經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變
物流業(yè)結(jié)合了輔助服務(wù)和交通運(yùn)輸業(yè)，“營(yíng)改增”之前，采用3%的稅率，貨物運(yùn)輸適用 5%的稅率。“營(yíng)改增”后，交通運(yùn)輸業(yè)的稅率上升為11%，而物流輔助業(yè)的貨物運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)等則改為6%的稅率。稅改前，對(duì)于某些物流公司，之前為了避開(kāi)繳納貨物運(yùn)輸代辦5%的稅率，采用了將承接的貨物運(yùn)輸代辦業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為與運(yùn)輸公司結(jié)合開(kāi)展的運(yùn)輸交易。稅改后，這些物流公司之前采用的一些方式不但沒(méi)有減輕稅收，反而給企業(yè)增加了負(fù)擔(dān)。因此，通過(guò)物流業(yè)的分析，對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況及時(shí)適時(shí)地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式，比如把聯(lián)合業(yè)務(wù)從經(jīng)營(yíng)范圍中去掉，而從事單一的某種業(yè)務(wù)。對(duì)某些業(yè)務(wù)進(jìn)行一定的轉(zhuǎn)型，重視輔助服務(wù)的收入，從而將主營(yíng)業(yè)務(wù)收入控制在合理范圍。
3.細(xì)化收入分類(lèi)，避免從高征稅
各個(gè)行業(yè)業(yè)務(wù)種類(lèi)多種多樣，而不同的業(yè)務(wù)涉及的增值稅稅率是不同的。比如物流業(yè)中，貨物運(yùn)輸服務(wù)按照百11%的稅率征收；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)等以6%的稅率征收。因此，各企業(yè)需要根據(jù)自身業(yè)務(wù)特點(diǎn)合理地進(jìn)行收入核算，細(xì)化每項(xiàng)業(yè)務(wù)類(lèi)型，避免由于統(tǒng)一核算或核算不清導(dǎo)致某些本該以低稅率計(jì)稅地反而采用了高稅率征稅。此外，對(duì)于進(jìn)項(xiàng)，免稅項(xiàng)目不可以抵，零稅則是可以抵扣，企業(yè)則要正確區(qū)別核算。
4.進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃降低增值稅稅負(fù)
對(duì)營(yíng)改增政策進(jìn)行研究和稅務(wù)籌劃，有助于企業(yè)形成稅改后適應(yīng)企業(yè)目前經(jīng)營(yíng)方式的新會(huì)計(jì)核算體系，有助于整個(gè)社會(huì)稅收法規(guī)的進(jìn)步。
"營(yíng)改增"政策的實(shí)施，在均衡其他稅種的同時(shí)改善了各行業(yè)的重復(fù)征稅問(wèn)題，促使企業(yè)稅務(wù)空間的發(fā)展，使企業(yè)業(yè)務(wù)在納稅層面上更加規(guī)范合理，是我國(guó)稅收制度的進(jìn)步。但由于營(yíng)改增涉及到多個(gè)行業(yè)多種業(yè)務(wù)，"營(yíng)改增"后，不同的納稅主體受到的影響也不一致。營(yíng)改增后，物流企業(yè)要掌握"營(yíng)改增"稅收政策機(jī)會(huì)，了解稅收優(yōu)惠政策，充分利用政策中的有利規(guī)定，采用細(xì)化經(jīng)營(yíng)模塊，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，增加納稅抵扣稅額等多種方式方法進(jìn)行相關(guān)的納稅籌劃，充分降低稅改的不利影響。
參考文獻(xiàn)：
[1]代雷.助力物流業(yè)“營(yíng)改增”政策軟著陸的策略分析.財(cái)稅研究，2015（29）：21-22.
[2]李郁明.物流業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)中的問(wèn)題與對(duì)策.財(cái)會(huì)月刊，2013（05）.
關(guān)鍵詞：農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查 地籍調(diào)查 房屋測(cè)繪 權(quán)屬調(diào)查
中圖分類(lèi)號(hào)：P208 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2016）02（c）-0000-00
為落實(shí)國(guó)土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地使用權(quán)登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2008]146號(hào)）要求，按照國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》（國(guó)土資發(fā)〔2011〕178號(hào)）開(kāi)展農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查。2015年不動(dòng)產(chǎn)登記全面啟動(dòng)，隨即在土地調(diào)查過(guò)程中加入房產(chǎn)測(cè)繪工作，形成了農(nóng)村房地調(diào)查項(xiàng)目。
農(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上房屋調(diào)查的工作任務(wù)是，全面查清全市農(nóng)村集體所有土地范圍內(nèi)集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)狀況，以及地上房屋的權(quán)屬、界址、位置、面積、用途等，輔助區(qū)縣國(guó)土資源分局、房地產(chǎn)管理局依權(quán)利人申請(qǐng)，對(duì)符合登記發(fā)證條件的進(jìn)行登記發(fā)證。同時(shí)，建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理系統(tǒng)。
1 調(diào)查發(fā)證工作流程
調(diào)查發(fā)證工作的主要流程：前期準(zhǔn)備工作、通告、房地權(quán)屬調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)指界、房地測(cè)量、集中指界、組地籍調(diào)查卷、受理土地房屋登記申請(qǐng)、權(quán)屬審核、土地房屋登記公告、核準(zhǔn)登記核發(fā)證書(shū)。作為調(diào)查測(cè)繪隊(duì)伍的主要工作是完成調(diào)查、測(cè)繪任務(wù)，輔助完成確權(quán)發(fā)證，其中調(diào)查工作具體內(nèi)容有：
1.1 準(zhǔn)備工作
區(qū)縣政府成立工作小組統(tǒng)領(lǐng)區(qū)縣工作并召開(kāi)動(dòng)員會(huì)，國(guó)土局和房管局具體主管并指定專(zhuān)人制定開(kāi)展計(jì)劃。調(diào)查隊(duì)伍利用正射影像圖套合1：2000地形圖及相關(guān)規(guī)劃、審批資料，作好工作底圖；準(zhǔn)備相關(guān)儀器設(shè)備和表格等；調(diào)集、培訓(xùn)作業(yè)人員。
1.2 通告
由鄉(xiāng)鎮(zhèn)主管領(lǐng)導(dǎo)或領(lǐng)導(dǎo)小組通知縣國(guó)土局、房管局，召集村委和調(diào)查隊(duì)伍負(fù)責(zé)人參加碰頭會(huì)，明確各單位負(fù)責(zé)人或協(xié)調(diào)人職責(zé)；安排調(diào)查隊(duì)伍到相關(guān)部門(mén)查閱資料。調(diào)查隊(duì)伍制作相應(yīng)村莊房地登記通告和集中指界通告上網(wǎng)、上報(bào)，對(duì)村委公開(kāi)欄的通告進(jìn)行拍照留存。
1.3 房地權(quán)屬調(diào)查、指界
由村協(xié)調(diào)員帶領(lǐng)作業(yè)小組進(jìn)入每家每戶(hù)，調(diào)查房地權(quán)屬情況，現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)界址點(diǎn)，丈量尺寸，繪制宗地草圖；由相關(guān)權(quán)利人進(jìn)行指界，提供相關(guān)權(quán)源文件，并在工作底圖上簽字、按手印；如房地有爭(zhēng)議的，協(xié)調(diào)員負(fù)責(zé)調(diào)解，調(diào)解無(wú)法達(dá)成一致的，不進(jìn)行調(diào)查，待全村工作完成后再行處理。
1.4 公告及地籍測(cè)繪：
經(jīng)區(qū)縣兩局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村確認(rèn)無(wú)誤后，調(diào)查隊(duì)伍就本村所有未能提供權(quán)源文件的宗地進(jìn)行公告，公告30天，并拍照留存。權(quán)屬調(diào)查完成后，調(diào)查小組按照1：500的測(cè)繪精度進(jìn)行解析法測(cè)繪，同時(shí)配合解決遺留問(wèn)題。
1.5 制作調(diào)查卷
地籍測(cè)繪完成后，制作宗地資料，包括界址表、土地房屋調(diào)查表、界址點(diǎn)成果表、宗地圖和房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告；再與權(quán)利人身份證戶(hù)口本（復(fù)印件）、土地房屋權(quán)屬來(lái)源證明表或權(quán)源文件、指界通知書(shū)、法定代表人證明書(shū)、土地房屋登記申請(qǐng)書(shū)和委托書(shū)等組成使用權(quán)調(diào)查卷。
1.6 調(diào)查數(shù)據(jù)入庫(kù)：
調(diào)查卷制作完成并確認(rèn)后，原則上數(shù)據(jù)、信息不再變更，調(diào)查隊(duì)伍組織內(nèi)業(yè)人員匯總統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫(kù)工作。
1.7 輔助制作登記公告：
村莊所有登記卷宗確認(rèn)完成后，調(diào)查隊(duì)伍制作《土地、房屋登記公告》，張貼到村委公告欄、上報(bào)、上網(wǎng)，公告期30天。若權(quán)利人有異議，在公告期內(nèi)要及時(shí)提出。
1.8 檢查驗(yàn)收
調(diào)查過(guò)程都由監(jiān)理全程監(jiān)控、檢查，調(diào)查結(jié)束后，編制工作報(bào)告、技術(shù)總結(jié)報(bào)告和質(zhì)量檢查報(bào)告等文檔文件。將所有的紙質(zhì)和電子成果交由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣兩局和監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)收。調(diào)查隊(duì)伍對(duì)驗(yàn)收組提出的問(wèn)題和要求積極配合，做好檢查保障工作。
2 房地調(diào)查的難點(diǎn)
2.1 地籍測(cè)量難
村莊大小不一，小型村莊在200戶(hù)至300戶(hù)，大型村莊能達(dá)到1萬(wàn)戶(hù)，除個(gè)別規(guī)劃發(fā)展的村莊外，絕大部分村莊以“攤大餅”的方式向外擴(kuò)展，導(dǎo)致房屋雜亂無(wú)章，不易測(cè)繪；登高測(cè)量時(shí)，又有墻頭、門(mén)頂、房屋、屋檐等永久建筑阻礙測(cè)量；道路、胡同狹窄，也使得架設(shè)儀器困難，控制點(diǎn)布設(shè)不易保存、觀測(cè)；村莊內(nèi)行人、行車(chē)的隨意性還可能碰到儀器。
2.2 房屋取舍難
房產(chǎn)測(cè)繪的主要依據(jù)是《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000、GB/T 17986.2-2000），但此標(biāo)準(zhǔn)“適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測(cè)量亦可參照?qǐng)?zhí)行”。
大部分的農(nóng)村房屋沒(méi)有建房證，沒(méi)經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批，房產(chǎn)測(cè)繪不能參照城市房產(chǎn)測(cè)繪的流程。房屋的取舍及面積計(jì)算一般依據(jù)“整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻（無(wú)外墻時(shí)按柱）水平投影面積之和，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑”。但現(xiàn)在一些村民為了施工方便，大量采用彩鋼板作為屋頂材料，一些配房也采用其作為墻體，甚至有五保戶(hù)以此為材料造房；一些配房、廚房、儲(chǔ)物間、廁所、停車(chē)房建造高度低于或部分低于2.2米；一些車(chē)棚、篷房按照面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該計(jì)算，但其十分破舊。房屋如何取舍，如何測(cè)繪，建筑占地面積如何測(cè)量都成為了問(wèn)題。村民經(jīng)常把房產(chǎn)面積計(jì)算用“其他村的拆遷標(biāo)準(zhǔn)”作為依據(jù)，對(duì)他們主要活動(dòng)、使用的房屋不計(jì)算面積表示很難理解、接受。
3 建議
3.1 堅(jiān)持穩(wěn)定第一的原則
房屋和土地是農(nóng)民立身之本，每家每戶(hù)都精益求精是必然，甚至有些村民經(jīng)常跟隨調(diào)查組作業(yè)，監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)是否統(tǒng)一，別人家的特殊要求是否滿(mǎn)足？這就要求調(diào)查員必須按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪，防止因公平問(wèn)題引發(fā)；積極配合村干部工作，對(duì)于歷史積怨問(wèn)題提前規(guī)避，不說(shuō)添油加醋的話(huà)，保證村民情緒穩(wěn)定。
3.2 堅(jiān)持先調(diào)查后確權(quán)登記的原則
確權(quán)登記工作是一項(xiàng)極其專(zhuān)業(yè)的工作，必須有相關(guān)的法律、政策作為依托，必須具有相應(yīng)資格的專(zhuān)業(yè)人員才能完成。調(diào)查員不能在實(shí)地做出結(jié)論，如本宅基地應(yīng)該歸誰(shuí)、本宅基地超占面積多少、這所房屋不算面積等，做好本職工作把實(shí)地情況調(diào)查清楚測(cè)量精確，認(rèn)真填寫(xiě)地籍調(diào)查表，詳細(xì)記載權(quán)屬調(diào)查記事即可，但調(diào)查詳細(xì)，減少鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)縣領(lǐng)導(dǎo)小組審核難度也是調(diào)查隊(duì)伍的義務(wù)。調(diào)查隊(duì)伍可以輔助確權(quán)小組對(duì)權(quán)源材料進(jìn)行甄別。領(lǐng)導(dǎo)小組或區(qū)縣政府出臺(tái)相關(guān)政策或公告要求繼承宗地完成分家析產(chǎn)書(shū)或繼承公證書(shū)等；對(duì)能分戶(hù)的、共有權(quán)宗地進(jìn)行劃分。
3.3 堅(jiān)持以CORS為主，導(dǎo)線(xiàn)為輔的地籍控制測(cè)量
現(xiàn)階段，大部分區(qū)域都采用CORS系統(tǒng)進(jìn)行控制點(diǎn)布設(shè)。經(jīng)檢查，不同點(diǎn)對(duì)之間仍存在一些相對(duì)誤差，一些大型、觀測(cè)條件差的村莊出現(xiàn)了較大的接邊誤差。針對(duì)這種情況，應(yīng)該在村莊布設(shè)起算控制點(diǎn)，各重要路口設(shè)立控制點(diǎn)，采用導(dǎo)線(xiàn)網(wǎng)連接，保證控制點(diǎn)精度統(tǒng)一，也能放心使用距離交匯等測(cè)量手段。
3.4 嚴(yán)格房屋取舍，多記錄多解釋
對(duì)于房產(chǎn)面積計(jì)算，必須統(tǒng)一要求、嚴(yán)格執(zhí)行。對(duì)測(cè)繪成果拒不簽字確認(rèn)的，耐心解釋勸說(shuō)；確實(shí)不認(rèn)可的擱置卷宗。對(duì)于一些破舊、圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完整、明顯無(wú)法使用的不進(jìn)行測(cè)繪、計(jì)算；小于或部分小于2.2米的房屋，不予測(cè)繪，但可拍照放入卷宗中以備查；一些門(mén)洞、門(mén)頂、屋檐、檐廊要具體問(wèn)題具體分析，不能都算面積或半面積。宗地外的違法建筑堅(jiān)決不予調(diào)查計(jì)算。
3.5 房產(chǎn)面積精度按第三級(jí)精度作業(yè)
房產(chǎn)測(cè)量的精度以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以?xún)杀吨姓`差作為限差。房產(chǎn)面積的精度分為三級(jí)，各級(jí)面積的限差和中誤差不超過(guò)表1：（單位：m2）
實(shí)際作業(yè)中，房產(chǎn)面積主要應(yīng)用軟件采用坐標(biāo)計(jì)算房屋占地面積求得，以矩形房屋為例，忽略輔助量邊誤差，則房角點(diǎn)誤差mj與面積的限差關(guān)系為：
將明顯的界址點(diǎn)點(diǎn)位精度mj=0.05m，代入上式可得面積限差為：
與房產(chǎn)面積的三級(jí)精度比較，完全無(wú)法滿(mǎn)足第二級(jí)精度；當(dāng)房屋面積大于12平方米，才能滿(mǎn)足第三級(jí)限差要求，所以宅基地房屋面積宜采用第三級(jí)精度作為限差，從其經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析也宜采用此精度。
5 結(jié)論
房屋和土地調(diào)查工作是農(nóng)村集體土地及其地上房屋確權(quán)登記發(fā)證工作的重中之重。房地調(diào)查是房地登記的法定程序，是房地登記的基礎(chǔ)工作，其成果資料經(jīng)房地登記后，具有法律效力。只有調(diào)查詳細(xì)，具體問(wèn)題具體分析，不斷積累經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題，堅(jiān)持以國(guó)家規(guī)定和行業(yè)規(guī)范為準(zhǔn)，才能保質(zhì)保量完成確權(quán)登記發(fā)證工作。本文觀點(diǎn)、建議應(yīng)結(jié)合作業(yè)區(qū)域進(jìn)行分析、實(shí)施，僅代表個(gè)人觀點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)
[1] 中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部編 第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程[S].2007.
[2] GB/T 18316-2001，數(shù)字測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定[S]
[3] 葛恒美，李延榮.土地法教程[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998.
