時間：2022-03-10 09:12:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇評估合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
受托估價方: (以下簡稱乙方)
甲、乙雙方就委托房地產價格評估事宜達成如下協議:
一、甲方因為 ，特委托乙方對 進行評估。
二、甲方應于 年 月 日以前將委托評估房地產所必需的產權證明、證件及其它有關資料交給乙方。甲方應向乙方提交的資料如下:
1. 上述住宅樓房的確權證明材料復印件;
2. 其他有關資料。
三、乙方應根據甲方委托評估的目的, 對委估房地產的價格予以客觀、公正的評估, 并向甲方出具房地產價格評估報告書。普通房地產價格評估,一般應在甲方提供資料后兩周內完成。
四、甲、乙雙方對委估房地產價格評估報告的內容應盡保密之責,除向政府主管部門申報外,未經對方同意, 不得對外公開或泄露給他人。
五、經甲、乙雙方商定，甲方按北京市物價局及北京市房屋土地管理局《關于房地產中介服務收費的通知》(京價[房]字[1997]第398號)文件規定的房地產價格評估收費標準(見下表)所計算的評估標準收費，向乙方支付評估費。
六、甲方如中途中斷委托評估, 乙方不退還甲方預付的評估費。
七、本協議自甲、乙雙方正式簽字蓋章之日起生效。未經雙方同意任何一方不得進行修改。如有未盡事宜, 由雙方另行協商解決。
八、本協議于XX年 月 日正式簽定。一式四份,甲、乙雙方各執二份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產評估合同范文2甲方：
乙方：
一、合作背景
1、應乙方的合作要求，為了更好地整合甲方和乙方的社會資源，共同把 業務做強做大，甲方愿意與乙方合作。乙方在云南省(市、自治區)昭通市(地區)綏江縣(區)開展房地產評估業務。
3、乙方為表明與甲方合作的誠意，乙方同意在簽字本合作協議后， 支付誠意金貳萬元給甲方留存。合作到期(或終止)時，乙方如無違約行為，甲方無意退還乙方，不計利息。
二、合作期限
暫定壹年，即從 年日起至 月日止。合作到期，如乙方無違約行為的，可續簽。
三、合作務件
1、甲方以評估資質和已在區級相關銀行評估準入及其它社會資源為合作基礎。
2、乙方以現有經營平臺和在–轄管理部門和銀行及周邊縣市的人脈關系和其他社會資原作為合作條件。由于乙方與甲方合作前與廣西國聯評估公司存在合作關系，且已設置有辦公室場所、做有廣告牌和購置有辦公設備等，為了明釋雙方合作關系的獨立性及乙方之前的債權債務，經雙方商定：
①乙方在量 月 日前終止合作關系，結清所有債權、債務。
②乙方在日前租用的辦公場地和已制作安裝分公司使用，乙方不得抽離，但所有權歸乙方所有，分公司不計入財務折舊和攤銷。 月 日后，經甲、乙雙方認可的日常開支費用，依規在財務中列支、計入成本核算。
四、雙方職責
1、甲方職責
①負責提供相關資料并協助乙方辦好–分公司的工商注冊，稅務登記、資質備案等工作。
②負責理順–分公司與 分公司、—總公司的業務關系，確保各項業務的正常開展。
③負責監管分公司的財務管理，檢查審核各項費用收支和賬務處理的準確性、合理性、合法性，按合同、按約定要求及時劃付各項費用和分利。指導分公司財務人員做好建賬、核算、報稅、年檢等工作。
④利用自身關系和資源，協助乙方拓展–及周邊縣市評估業務。
⑤根據總公司的規范要求，檢查、督促、指導分公司的各項工作。
⑥行使股東職權，參與分公司業務發展、內部管理、費用配置、利益分配及其它重大事宜的決定。
2、乙方的責任
①由乙方負責–轄區范圍內評估業務市場的客戶拓展和關系維護。
②分公司的財務管理工作在甲方的監管和指導下進行，賬務做到日清月結，透明度高，不弄虛作假，盡可能規避財務風險。
③分公司接洽的轄區內的評估業務，原則上有–分公司派員工進行核收相關資料和進行現場勘察及取證，并按總公司質量控制要求，撰寫評估預報告，之后，報請 分公司領取報告編號，并將報告初稿上傳 分公司(或總公司)，按授權要求逐級審核、簽發。
④乙方評估員必須按甲方及總公司的業務流程及評估規范開展評估業務，不得弄虛作假和參與惡性競爭，損害公司形象。特殊情況需提前與甲方請示，經報總公司協調同意后再運作，否則，后果由乙方自負。
五、業務受理區域界定
實行抵押登記屬地受理原則。但如果是–屬地客戶自主上門尋求 或—總公司評估的，則尊重客戶的選擇，需要協調時，–要無條件幫忙;反之，如果–分公司拓展到(或受理到)轄區范圍外的客戶時， 分公司或總公司也應尊重客戶的選擇。如果受理到非屬地客戶而推薦給屬地分公司(總公司)辦理的，如成功，受理公司應適當給予推薦公司適當的返點，具體比例由雙方協商。嚴禁惡性跨區域挖掘潛在客戶(游蕩客除外)，否則，甲方按屬地原則處置所得。
六、隸屬關系
1、行政及業務：–分公司隸屬 分公司、—總公司管理，上傳下達逐級傳遞，嚴禁越級操辦。
2、財務核算：既接受上級的監管指導、規避風險，又相對獨立核算，自負盈虧。
七、財務處理及核算
1、評估收費及結算標準。原則上按總公司評估收費標準收取“評估費不低于區標五折”計收，低于五折的收費應經甲方報請總公司同意后，方可執行，否則收入按五折計提結算。
2、在–分公司沒有找到自有國家注冊評估師前，暫借用總公司的注冊評估師簽發報告，乙方需依合同按業務收入的2%向總公司支付簽發風險金。
3、由于–分公司實行獨立核算，但其受理業務撰寫的評估報告，全部由總公司派駐 分公司的專職負責人進行審定和報批，并由評估助理協助做好初審、修整、跟蹤、信息反饋、裝訂合本、報告收發等工作。據此，乙方應按行規給予派駐負責人及評估助理按收入的4%支付材料費、崗位加班費。
4、如果分公司受理的大單(特殊)業務，總公司需派人現場復察的， 分公司每出車一次，–分公司給予出車人 如需用餐，–分公司則盡可能由委托評估人安排。
5、費用開支原則：各項費用總額控制，上頭封頂、下不保底，平衡使用，據實列支，超出自負。
6、結算時間。原則上每月一小結，年底總結算。在結算當期，已出報告，但未收齊評估費的，由乙方負責追收并墊付。
八、收入分配
為鼓勵雙方各自嚴格成本控制，“睇菜吃飯”，快定收入分配按以下原則進行：每月經雙方確認的營業收入總額，在減去營業稅5.65%后的余額，按甲方40%，乙方60%的比例分配。甲方所得除繳清總公司的20%管理費，還應支付總公司評估師的簽字費和助理評估員的加班費，結余為利潤。乙方的70%的分成，除給外圍經辦人員獎勵外，還應支付員工工資，房租及水電費，公關招待費、差旅費，電話網絡費及日常辦公用品費用等一切。結余為利潤。即按比例分成，各自包干，盈虧自理。
九、其他
1、協議簽定，各自履行，如有違約，承擔責任，終止合作。
2、未盡事宜，雙方協商，共同執行。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產評估合同范文3委托方： (以下簡稱甲方)
受托方：(以下簡稱乙方)
甲乙雙方經充分協商，茲就 訂立本合同，內容如下：
一、評估目的： 提供依據。
二、乙方應根據甲方評估需要，保證對上列房地產予以客觀、公正地評估，最后出具該委托項目的評估報告書，于甲方提供全部所需資料并完成實勘后 日內交付甲方征求意見稿, 無異議后, 日內交付正式報告書。
三、甲方應于____20xx___年 月 日以前將委托項目的房地產的產權、經營狀況、稅務或成本費用等評估所必要的資料提交給乙方，或配合乙方向有關部門查閱，抄錄委托項目的評估所必要的資料。
四、乙方在評估期間需要到現場勘察，甲方須陪同并應提供方便和配合。
五、乙方對甲方提供的文件資料應妥善保管并盡保密之責，非經甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。
六、甲方應付給乙方的評估服務費參照中華人民共和國計劃委員會、中華人民共和國建設部聯合發文(計價格第971號文)的房地產評估收費標準計算： 元(大寫: 整)計費。
七、乙方如無特殊原因和正當理由，不得遲于本合同規定的時間交付評估報告書，因乙方原因每逾期一日未交付評估報告書的乙方應賠償甲方評估服務費3%。
八、甲方如不按本合同規定的時間向乙方提交前述有關文件、圖紙、憑證和資料，乙方可按耽誤時間順延評估報告書的交付時間。甲方如果中途中斷委托評估請求，乙方工作過半，甲方則應付給乙方全部評估服務費的 %，或已預付的評估服務費不予退還，上述兩者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的評估報告書次日起10日內，如對評估結果有異議且有正當理由，經雙方協商,可向乙方提出申請重新分析，乙方應在接到甲方申請重新分析書次日起再次約定的時間內完成委托項目評估報告書，交付甲方。甲方逾期不提出者，評估報告書生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙雙方正式簽訂之日起生效，其中任何一方未經對方同意不得隨意更改。如有未盡事宜，需經雙方協商解決。
十二、本合同一式 份，甲方執 份，乙方執一份,本合同于_20xx_年 月_ 日正式簽訂。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
關鍵詞:建筑工程;合同管理;風險評估;應對措施
建筑工程在具體施工過程中會受到因素的影響，而且會受到多個市場經濟主體的影響，各大經濟主體為獲得更多經濟效益，經常會發生矛盾和糾紛。而工程共同則是連接各個經濟主體的主要紐帶，也是減少確保工程能順利進行的主要途徑。但是在工程合同管理過程中，會受到各種各樣的風險，既包括外界因素的變化，也包括合同管理制度的缺陷，很大程度上增加了合同管理面臨的風險，在這樣的基礎上開展工程合同管理中風險評估及應的分析和研究就顯得尤為重要。
1.工程概述
某建筑工程，地下2層，地上27層，總建筑面積為4.24萬平方米，在開始施工前通過招標的方式確定了各個施工工種，并簽署了相應的工程合同。但是在具體施工中，受到市場經濟變動和其他因素的影響，導致工程合同管理中遇到了合同訂立風險、合同文本內容風險、合同履行風險，嚴重影響了工程合同作用和價值的發揮。通過對工程管理風險進行深入的評估，并制定了有對性的應對策略，把工程合同管理中遇到風險一步步化解，值得其他單位廣泛學習和借鑒。
2.工程合同管理風險評估的內容
風險評估在工程合同管理工作的內容主要包括三個方面:風險識別、風險分析、風險評價。
2．1風險識別
風險識別指的是要通過相應方法和手段，識別出可能會影響合同管理目標實現的潛在事件或者事故。既包括有潛在負面影響的事項，也包括那些代表機會可能的事項。通過分析影響工程合同管理的風險因素，就可以有效確定會對工程合同造成影響的主要事項。在具體識別過程中，既要識別出主體層次的事項，也要識別出活動層次的事項，不但要避免過去發生的風險重新發生，而且要做好未來可能發生風險的防范工作［1］。
2．2風險分析
風險分析的主要作用是充分了解合同過程中可能遇到的風險，以便確定風險的可容忍性和可接受性，并制定出相應的應對策略。在《ISO31000風險管理原理與指南》中明確提出，風險分析的主要包括以下三個內容:第一，確定已經識別出的風險事件的結果以及發生風險的概率;第二，考慮現有風險防范措施的效果;第三，根據風險發生的概率和結果，確定風險水平。
2．3風險評價
工程合同風險評價指的是對風險發生的概率以及風險發生以后造成的損失進行深入分析，從而獲得描述風險的綜合指標———風險量。并制定行之有效的防范對策。就該建筑工程而言，在工程合同管理過程中，遇到風險指標包括［2］:合同訂立風險、合同文本內容風險、合同履行風險。
3.工程合同管理風險的成因
3．1合同管理戰略與文化風險
到該施工單位在工程合同管理中發生風險的主要原因在公司內部沒有形成工程合同風險管理意識，同時也沒有形成良好的合同管理文化。整個公司內部都缺乏工程合同管理意識，在公司內部沒有形成良好的工程合同管理文化氛圍。
3．2合同管理組織結構風險
工程合同管理職能部門是建筑工程工程合同管理的主要部門，其組織結構可以根據建筑工程項目的大小以及復雜程度大體上可以分為以下幾種不同的結構形式.
3.3合同管理人員風險
建筑工程合同管理涉及到方方面面的內容，同時也具有極強的專業化，需要工程合同管理人員具有法律、經濟、工程、管理等多方面的知識和能力，任何一方面沒有達到具體要求，都可能引發工程合同風險［3］。
4.工程合同管理中風險的應對策略
根據該建筑工程合同管理中風險評估指標的結果，以下針對該建筑工程合同管理中的風險指標制定了相應的應對策略
4．1合同訂立風險應對措施
通常情況下，合同訂立中所遇到的風險指標包括:相對方投資風險、相對方信用風險、立項合同規范性風險、資金來源風險四大類。相對方投資風險的應對措施可以從三個方面進行入手:第一，證明合同相對方依法成立，并保存相應的登記文件;第二，對合同簽訂方的相關資質以及經營許可證書進行核實;第三，如果合同簽訂方是跨市施工，則要求其當地建設施工行政部門辦理相應的備案準入證。相對方信用風險應對措施，要求合同簽訂方提供其能夠勝任此次工程項目的能力，也可以通過調查分析的方式或者相行業協會等部門充分了解合同簽訂方的商業信譽。對于某些相關信息掌握不全面的信息，要采取要求合同相對方提供擔保的形式，將相對方的信用風險進行轉移。立項合規性風險的應對措施，可以從兩個方面進行入手:第一，建立和實施環境管理體系，并嚴格履行和環境因素相關的法律和法規;第二，在相關法律和法規的要求之外，要根據建筑工程的實際需求，必須遵守和自愿遵守的一些要求［4］。資金來源風險應對策略，根據建筑工程的實際情況，注意分級審批和權限資金的使用情況，并嚴格限制對外擔保權和對外投資權。落實資金集中管理制度，提高資金的應用效率和安全性。
4．2合同文本內容風險應對措施
合同文本內容風險包括:合同標的實施風險、財務結算方式風險、質量風險、安全環保風險、技術風險與法規標準適用風險。合同文本內容風險是建筑工程合同管理分險評價指標中最重要的風險指標，所以應對此類風險時，要根據建筑工程的實際情況，從多方面入手，才能有效控制合同文本內容風險。通過各關業務管理部門根據職能權限對施工合同進行審查的方式，在合同簽訂前對合同進行經濟、技術和法律審查。
4．3合同履行風險應對措施
有建筑工程在具體施工中，很多工程項目會發生不同程度的變更，因此合同履行是一個動態的過程，其風險也是具備不確定性的。也是工程合同管理的難點和重點。在應對此類風險中，必須充分應用現代工程合同管理的風險識別、風險分析、風險評價的方法，才能最大限度上降低合同履行風險的影響。從而實現最優化的合同管理風險分析評價方法，減少工程項目管理中的合同風險，為工程合同風險管理在我國企業中的運用提供一定的思路與方法。
5.結束語
綜上所述，本文結合工程實例，深入分析了工程合同管理風險評估的方法和應對措施。造成工程合同管理發生風險的因素有很多，因此在具體管理過程中，要充分應用現代合同管理學知識，并結合建筑工程的情況，合理分配工程合同管理組織結構，才能把風險控制在萌芽之中，為建筑工程的順利竣工奠定堅實基礎。
參考文獻
［1］羅穎芳，劉曉東．論工程合同管理中風險評估及應對［J］．珠江水運，2014(16):50－51．
［2］薛冰．公路工程建筑合同管理及風險防范措施［J］．交通世界，2017(27):132－133．
關鍵詞：建筑工程；合同管理；風險評估；風險防范；工程項目建設 文獻標識碼：A
中圖分類號：F284 文章編號：1009-2374（2015）36-0171-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.36.084
工程項目建設是一項涉及范圍較廣、建設流程復雜的工程建設，為保證工程施工順利，保證施工過程有效監督以及工程質量合格，離不開有效的工程項目合同的簽訂和管理。作為承包商與發包商之間關鍵的法律文件，工程項目合同是工程建設過程中諸多環節的重要依據，因此，工程項目合同管理對工程順利開展有著直接作用。基于工程項目開進程中存在諸多風險因素，若合同管理不當或由于風險因素影響合同管理實效，將直接給合同雙方帶來重大損失。因此，為有效加強工程管理，建立科學、高效的工程項目合同管理風險評估至關重要。
1 工程項目合同風險形式
1.1 客觀的合同風險
客觀的合同風險主要是由國際慣例、法律法規以及合同條件所規定的，這種風險責任一般都是人們主觀愿望以及努力所不能控制的，往往是合同雙方有所配比的，比方說合同規定的承包商應該承擔的風險，像變更風險、市場價格風險以及時效風險等。
1.2 主觀方面產生的合同風險
工程項目合同風險除了客觀合同風險因素之外，還包括主觀合同風險因素。其主要產生是人為造成的，通常情況下主要是指在人為因素影響下形成的一種合同風險因素。這個過程中業主也會因為自身條件性因素的影響，對合同制定相對嚴苛，并將這種類型的合同條件納入到工程合同中。同時承包商承攬工程項目的過程中將側重點放在價格以及工程期限中，這樣一來，會造成對工程合同的審核不足，簽訂合同也就會顯得較為盲目與隨意，這樣最終導致的結果就是承包商法律約束角度受業主的牽制。合同簽訂的過程中業主因此也就會占據絕對的主導地位，因此合同中的平等性就無法體現出來。
2 合同管理風險評估方法
基于工程項目建設涉及范圍以及因素眾多，若能夠對合同管理中的風險實現有效評估和加強，就能夠對工程項目中的風險因素進行有效控制，通過合理有效的方式避免風險因素對工程建設任一環節造成影響。有效的合同管理評估方法能夠一定程度上避免風險因素的影響，合同管理風險評估方法主要有以下三種：
2.1 模糊評估法
模糊評估法是工程項目合同管理中風險評估的重要方法，主要以模糊集理論對工程項目中可能出現的風險展開評估，具體的度量工程風險的模擬方法主要是蒙特卡洛模擬法以及三角模擬法，通過參數的調整改變，多次進行工程項目風險模擬。根據模擬仿真風險數據進行結果統計和分析，進而對項目風險結果進行有效度量和控制。
2.2 綜合評估法
綜合評估法在工程項目合同管理中屬于全面型風險評估方法，通過評估專家對工程項目合同出現的風險事件進行評估，并得出具體風險水平。將風險評估結果與整體風險水平結合并進行有次序的排列對比，進而實現合同管理風險度量。這種方法對從全局角度總結風險系數有著直接作用。
2.3 外推法
外推法在工程項目合同管理中屬于較為常用的風險評估方法，具體類型不同，包括前推、后推、旁推等不同形式。基于這三種類型，旁推主要是通過對類似項目數據的總結、分析與運用，以實現項目合同風險的評估。前推主要根據歷史實踐經驗以及工程項目合同管理風險評估積累，對可能出現的風險進行推測和判斷，并對風險出現的概率進行準確判斷。后推法主要是針對不存在的歷史數據，結合項目合同中可能出現的風險進行定義，對可能出現的初始風險事件進行數據分析和總結，進而對合同管理進行有效的風險評估與控制。
3 工程項目合同管理中的風險防控
建筑工程合同是項目管理過程中一項十分重要的法律性文件，但是同時也是項目風險管理過程中至關重要的內容。在簽訂了合同的過程中還需要進一步提升風險管理的責任意識。需要對合同中產生的每一項問題進行仔細研究，對履行過程中可能遇到的問題進行明確。
3.1 對合同簽訂主體進行資格與權限范圍的認定與審核
在針對合同進行簽訂的過程中需要對簽訂主體部分進行資格與權限范圍上的審核，杜絕出現無權或者是中介的情況發生。合同簽訂人應當與投標書中一致。另外，針對合同簽訂主體的資格審核要嚴格按照目前我國建筑工程合同相關法律及規定進行程序性審核，通過專業人員審核后保障合同簽訂具有公平性，以更有效保障合同簽訂雙方利益，避免后續因合同風險造成任意方出現損失。
3.2 提升風險管理責任意識
這個過程中還應當提升風險管理的責任意識水平，充分分析合同中的每一項條款的內容：
3.2.1 合同中應當對行業操作管理內容進行強調。合同款項需要明確，為此操作性需要增強。當前階段我國的許多工程施工項目中，承辦方通過使用向對自己更加有力的條款內容使發包方受到自身權利的控制。這個過程中需要對合同進行較為仔細的審核。
3.2.2 加強在合同中形成控制性條款的內容。在制定合同的過程中，應當注重訂立有關控制與防范雙方的過程性條款。因為工程項目建設的操作性相對較強，為此風險性也將更大，這就造成了施工總合同中對相關材料與設備等的質量需要被有效控制。
3.2.3 合同中保修金條款制定。工程項目建設合同風險主要包括材料供應以及安裝與調試，另外就是承建單位的違約。除了上述的相關合同條款內容以及工期計劃等內容之外，在進行目標設置的過程中還需要形成具有控制性的條款內容。除此之外，還可以通過履約保函或者是履約保證金的形式降低風險產生效果。
3.2.4 加強語言以及承諾的類型分析。在建筑工程合同中還需要將雙方商討的結果以及決定性內容納入到合同中來。
3.3 加強對合同擬簽訂階段的評估
需要形成重大合同的相關評估制度。通常情況下建設工程項目產生的合同都應當交由相關成本的單位、法律、財務、計劃以及審計監督單位等多個部門，通過專業性領域的綜合評估，這是有效控制與預防風險產生的重要環節與步驟。
4 合同履行階段環境中的風險防控
4.1 合同需要及時交底
合同形成與履行的過程中需要進行及時交底，這是責任義務得以明確的重要步驟。工程合同在設計與形成的過程中已經明確了工程項目的總體目標，同時又有較為詳細的分階段性的目標內容。為此，工程合同管理十分重要，即明確合同的權利主體責任、權利與義務的重要內容。強化技術工程交底有助于制定具有適應性的方案策略。
4.2 強化動態監管合同履行工作
形成動態性的技術監管，加強對合同管理的履行。工程項目總目標在施工的過程中被分解，這個過程中項目監督與管理需要對合同條款進行負責。也就是工程項目在履行的過程中應當與管理之間掛鉤，并針對合同形成狀況跟蹤與信息采集等工作。
合同動態監督管理過程中不僅需要提交書面形式的報告內容，還應當針對現場進行定期或者是不定期的檢查。在組織內部結構中也應當進行及時的溝通與了解，針對相關數據資料內容進行整理與收集，目的是為了能夠盡可能地掌握發包單位是否真正意義上對自身的義務進行履行。
5 合同履行后產生的風險防控
在進行合同管理的過程中應當將整個階段作為一個整體進行考慮，并在此基礎上能夠真實了解項目工程施工的全部工作。這樣一來，就需要進一步強化合同履行之后階段資料的綜合管理工作。這是實現合同管理的效率與規范化的重要內容，更是進一步完善合同管理措施以及形成系統性的項目合同管理的重要機制建設。
6 結語
綜上所述，工程項目管理在工程項目建設過程中有著至關重要的作用。隨著我國經濟的高速發展，工程建筑領域發展形勢越來越好，工程項目建設的規模也越來越大，這就要求工程項目合同管理更加規范、科學、高效。從工程項目建設過程中出現的風險因素來看，要采取有效的規范措施和風險控制措施。一旦出現合同管理風險，將直接給工程建設造成阻礙影響，給承包方和發包方都造成嚴重的經濟影響。為有效構建工程項目合同管理風險評估模式，要應用合理的風險評估方式，并不斷提升風險意識，完善合同管理相關制度，全面、規范實施合同管理，加強合同管理人才培養。高效的工程合同管理能夠為企業經濟效益以及社會效益的提升提供有效保障。
參考文獻
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第一條（目的和依據）
為轉變政府職能，改革企業合同信用評比方式，積極探索建立企業合同信用評價機制，促進*社會誠信體系建設，根據《中華人民共和國合同法》和*市人民政府有關規定，制定本辦法。
第二條（定義和適用范圍）
本辦法所稱“企業合同信用評價”是指，由本市企業自愿申報，經企業合同信用評估機構（以下簡稱“評估機構”）對該企業申報期內的合同信用狀況進行評估并出具評估報告，由企業合同信用促進會（以下簡稱“促進會”）根據評估報告認定該企業申報期內的合同信用等級的評價活動。
本辦法所稱“促進會”是指，由企業自愿組成，以倡導誠信守約、提升企業合同信用水平為宗旨，認定企業合同信用等級的社會團體。
本辦法所稱“評估機構”是指，具有資信評估資質并采用*市工商行政管理局（以下簡稱“市工商局”）指定的數學模型和軟件，從事企業合同信用綜合指數評估的中介組織。
第三條（認定原則）
企業合同信用評價遵循自愿、公開、公平、公正、科學的原則。
第四條（職責）
本市企業合同信用評價工作由市工商局統一規制、指導和監督。市工商局負責制定企業合同信用評價的規則，監督企業合同信用評價的過程，指導評估機構開展企業合同信用綜合指數評估和指導促進會開展企業合同信用等級認定工作，采用企業合同信用等級認定的結果。
市促進會負責年度企業合同信用等級認定工作計劃的制定，組織指導區、縣促進會開展企業合同信用等級認定和管理工作。區、縣促進會負責開展企業合同信用管理的培育、輔導，受理企業參加合同信用等級認定的申報，審核企業申報的資料，根據評估報告認定企業合同信用等級。
評估機構應當采用市工商局指定的統一評價標準（包括數學模型和計算機軟件），根據企業提供的資料，客觀、公正、科學、合理地進行評估，并出具企業合同信用評估報告。評估機構可以應企業的要求，為該企業有償提供咨詢服務。評估機構對被評估企業的商業秘密負有保密義務。
第二章申報條件、評價內容和等級
第五條（條件）
企業合同信用等級申報認定的主體條件為：
（一）本市依法登記的企業法人或其他經濟組織；
（二）開業已滿兩個會計年度；
（三）具有本市促進會會員資格。
（四）具有本年度認定資格。
第六條（認定內容）
企業合同信用評價的內容為：
（一）企業合同管理水平，包括：合同管理制度建立健全情況；合同管理制度實施情況；合同管理各級負責人職責落實情況；合同管理人員崗位資質情況；合同管理人員業務考核情況；合同條款的規范和格式合同的應用水平；合同簽約率。
（二）企業合同履約能力，包括：企業資產負債率；速動比率；企業現金流動負債比；企業總資產報酬率；企業凈資產收益率；企業營業收入增長率。
（三）企業合同履行狀況，包括：企業合同履約率；企業合同變更率；企業合同履約率變動指數；企業合同履約客戶滿意度；企業之間逾期賬款比率；企業逾期貸款比率。
（四）企業社會信譽。
（五）認定需要的其他材料。
第七條（認定等級）
企業合同信用等級分為A、B、C三等和AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C九級。等級含義為：AAA，很好；AA，優良；A，較好；BBB，尚可；BB，一般；B，欠佳；CCC，較差；CC，很差；C，極差。
第三章認定的程序
第八條（提交材料）
申報企業合同信用等級認定，應向企業注冊地促進會提交下列材料：
（一）《*市企業合同信用等級認定申請書》；
（二）《企業法人營業執照》或《營業執照》的復印件；
（三）《企業合同信用評估報告》；
（四）其他需要提交的有關企業合同信用的證明材料。
第九條（審核、擬定）
促進會依據本辦法審核《企業合同信用評估報告》，擬定申報企業的合同信用等級。
第十條（征詢意見）
促進會將擬定為A級以上（含A級）的企業名單向有關行政管理部門和社會各界征詢意見，在15日內了解企業在申報期內的經營活動中有無下列情形：
（一）因違反法律、法規行為受到行政處罰的；
（二）合同訂立、履行過程中違反誠實信用原則的；
（三）其他違反法律、法規的情形。
促進會應對反饋的意見認真核查，作出是否調整擬定等級的決定。
第十一條（認定）
促進會根據本辦法第九條、第十條的規定，認定申報企業的合同信用等級。
第十二條（等級認定期限）
企業合同信用評價工作兩年開展一次。在不開展企業合同信用評價工作的年度內，如有企業需要對合同信用狀況進行等級認定，可由促進會根據本辦法的規定，對該企業的合同信用狀況進行等級認定；如該企業繼續參加下年度的企業合同信用評價工作，仍按本辦法規定的程序辦理。
第四章監督管理
第十三條（工商行政管理）
企業合同信用評價與工商行政管理部門實施的企業分類管理相結合。企業合同信用等級認定結果為A級以上（含A級）的，如實行年檢申報備案制，該類企業可予以當場備案通過。
第十四條（檔案管理）
促進會應對參加合同信用評價的企業建立企業合同信用檔案，并向社會公眾提供公開查閱、查詢。
促進會應對參加合同信用評價的企業在經營活動中的信用信息進行記錄，并歸入該企業的合同信用檔案。
第十五條（等級管理）
如發現企業在申報中隱瞞真實情況、弄虛作假的，促進會應認定或重新認定該企業為CC或C級，并在下一個認定年度內不受理該企業合同信用等級認定的申報。
未取得企業合同信用等級證明的企業，偽造企業合同信用等級證明從事經營活動的，促進會應予以記錄、存檔，并在下一個認定年度內不受理該企業合同信用評價的申報。
已取得企業合同信用等級證明的企業，冒用其他等級名義從事經營活動的，促進會應予以記錄、存檔，并在下一個認定年度內不受理該企業合同信用評價的申報。
第十六條（再次認定）
企業自取得合同信用等級之日起，有下列情形之一的，促進會應及時對該企業合同信用等級進行再次認定：
（一）訂立、履行合同過程中因自身嚴重過錯造成重大損失的；
（二）利用合同進行詐騙等嚴重違法活動的；
（三）其他嚴重違反法律、法規規定的。
第十七條（公示）
促進會可向社會公布合同信用等級為A級以上（含A級）的企業的名單；經市工商局認可，促進會也可向社會公布“守合同、重信用”企業的名單。
在工商行政管理機關分類管理中被認定為三、四類企業的，不得公示為“守合同、重信用”企業，也不得認定為合同信用等級為A級以上（含A級）的企業。
促進會可向社會披露有本辦法第十五條、第十六條所列情形的企業的有關情況。
第十八條（不予采用）
主題詞：建筑安裝工程項目評估方法重點
中圖分類號：TU198文獻標識碼： A
問題的提出：項目評估是對項目的實施成本進行預測和估算，從而確定項目的責任成本。為了確保具體的經營者“目標明確、經營規范、合理受控”，有效提高項目管理水平和經濟效益，對建設項目如何準確的進行評估是問題的關鍵。
一、概述
在建筑安裝工程市場上，通過勞務分包實施項目已成為不爭的事實。建設單位往往在中標后都會委派有經驗的管理者（項目經理）帶領主要人員：財務人員、質量管理人員、合同計量人員、技術人員進駐項目進行管理，然后上級部門收取管理費并制定利潤指標督促項目保質、按期完工。指標如何客觀的制定，也就是對項目如何進行科學、合理評估成為一個關鍵性問題。
二、項目評估進行的時機
建設項目中標后，往往和前期投標時考察的情況有很大不同，例如：材料價格上漲、當地人工費上漲……，和初投標時進行的分析有很大差異，所以建議項目初評估在項目中標后2個月左右進行。依據實際施工經驗，這時項目具體的實施者已對當地的環境、地材價格有了解，并且項目的臨建、供水、供電、臨時道路都有具體的實施規劃，和擬參與分包的勞務隊伍已經有了合同意向甚至簽訂了分包合同。項目實施已經有一個基本的架構。這時上級單位可以派有經驗的管理人員進駐項目，深入了解項目情況并對項目進行評估，以確定項目的經營指標。
三、評估需要配合的部門
評估的核心就是制定建設項目具體經營者的上繳管理費指標、利潤指標，一般由上級單位委派有經驗的經濟師、商務人員、財務人員參與，依據相似項目的財務數據、經營指標，以及擬進行評估項目的實際情況進行客觀的評估。需要項目合同部、財務部、設備物資部配合。
四、應該收集的資料
評估人員在評估前需要收集以下資料：項目與業主簽訂的合同、主要的會議紀要、項目和分包商簽訂的合同、項目和主要材料供應商簽訂的合同、項目的主要設備租賃合同、征地、供電協議，以及項目實施性施組、進度計劃、項目策劃等。
五、評估成本的構成以及評估方法
構成：評估成本=工程直接成本+間接費+稅金
方法：工程直接成本計算方法有兩種：逐項成本單價法、綜合費用分析法
（1）逐項成本分析法是對照合同工程量清單，對主要價號（指對工程造價影響較大的價號）逐項進行成本分析，能準確的計算出建設項目的實際施工成本。需要用用電子表格建立大量的運算關系來進行輔助運算，詳見表（1）單項工程成本對比分析表。主要價號嚴格依據和分包商簽訂的分包合同單價進入評估成本分析；次要價號比照以往類似項目的勞務分包單價進行計算，匯總得到項目的直接成本。總價承包項目例如供電、供水、臨時道路依據項目簽訂的合同作為依據進行運算，其中主要價號不得少于全部價號的70%，成本單價確定的方法如下：
表1單項工程成本對比分析表
序號 單項工程名稱 單位 數量 中標單價 成本價 差價 備注
勞務分包費 機械費 材料價 合價
…
…
注1、土石方工程一般所說的勞務分包價也就是含機械費的分包價。
2、砼施工項目勞務費中已經包含了小型機具的使用費，材料費一般為商品混凝土的價格，勞務費中已經包含了模板制作、安拆、澆搗、養護費用。
土、石方工程成本單價依據已經簽訂的勞務分包合同或者參照近幾年來已完工的同類工程經驗分包價進入評估成本，材料價格按該項工程的實際采購價進入成本，注意合理計算材料消耗量。砼及砌體工程，已簽訂勞務分包合同的，以現有的合同勞務分包單價進行計算、材料價格依據實際采購價進入評估成本。嚴寒或高原地區可參照地區規定適當調整。
（2）綜合費用分析法是針對項目所需的材料、設備、勞務數量及工期，由定額直接計算該項目所需的材料費、機械費及人工費，得到項目的直接成本；間接費依據經驗直接給出。該辦法適用于工期短、項目單純的工程項目。
方法如下：材料費按項目所需的所有材料的額定消耗量（含規定的損耗），乘以合同材料單價進行計算，輔材料可按百分比進行攤銷。機械費按整個施工期的租賃費計算。人工費按項目各個施工階段所需的人員數量（不包括項目管理人員），乘以當地勞務工資價格，計算項目整個施工期間的人工費。
六、評估實施過程中的重點
1、無論采用哪種辦法進行評估，間接費的計算是評估過程中的難點和重點，由于項目的工期、人員配置、分包承包方式不一樣，根據定額間接費劃分的內容，同時根據分包方式、人員配置、工期長短等資料：一般億元以上的項目取4%；億元以下、5000萬元以上的項目取5%；5000萬元以下的項目取6%。
2、材料的總費用一般在整個項目中所占的比例一般達到65%左右，評估時，如何準確計算材料消耗量和材料價直接影響的評估結果的準確性。主要材料消耗量依據確定的工程量，按定額標準計算。但對于材料價格若實際施工時出現施工期材料價遠遠高于投標初期材料價，可以仍按預算價進行評估，但這部分要考慮漲價風險，合理的計入漲價預備費。另外項目經營者應積極組織相關人員依據調價部分合同專用條款，無論雙方約定的在施工期間是否進行材料調差，都要在施工期間盡量準備相關文件、材料信息價等資料向業主提出調差要求，爭取進行調差。合理規避風險。
七、上繳管理費和目標利潤的確定
上繳管理費＝項目中標合同價-工程評估直接成本-間接費-稅金；（其中評估直接成本、間接費、稅金構成項目經理責任成本）
例如：某項目經計算中標價3.5億元，項目實際直接成本2.8億元，間接費經計算為0.175億元，稅率3.14%稅金0.11億元。那么這個項目的上繳管理費指標：3.5-2.8-0.175-0.11=0.415億元。
目標利潤：由項目直接責任者（項目經理）和上級單位評估小組根據工程的實際情況比如：資金來源、業主、監理各種條件商定）。項目直接責任者的獎罰依據目標利潤的完成率制定。
［關鍵詞］貿易 風險 控制
最近兩年開灤物資貿易取得了長足發展，從最初的幾十億元，發展到現在的110億元。由于受世界金融危機的影響以及市場的風云變幻，物資貿易存在一定的資金風險和市場風險。要采取多種有效措施，控制風險的發生，或將風險降低到最小程度。
一、從完善物資貿易組織機構著手，從組織上把關
成立物資貿易風險評估小組。物資貿易風險評估小組由物資分公司黨政班子成員和物資經營管理部、物資貿易部以及上級公司法律事務部、審計部、財務部、紀工委、集團公司專職律師等相關人員組成。其職責為：針對物資分公司物資貿易過程中貿易伙伴的選擇，貿易形式和貿易規模的確定，購銷合同主要條款表述準確與否，業務風險的控制措施等進行全面的分析與風險評估，為物資貿易領導小組的決策提供依據；定期召開風險評估小組會議，對物資分公司提出的貿易方案以及正在進行的貿易進行風險評估；在貿易活動中當客戶的生產經營發生重大變化或有重大事情發生，對雙方的貿易產生重大影響時，要及時召開臨時小組會議，進行及時有效的風險評估，必要時組成臨時考察小組對客戶進行實地調查，了解客戶的生產經營情況，為領導小組決策提供客觀依據，有效地防范各種風險的發生。
二、從貿易伙伴的選擇與決策來防范風險
1. 貿易伙伴的初選。物資貿易部門在進行市場調研與開發的基礎上，初選貿易伙伴要了解和掌握以下信息：
(1)客戶的資質情況。要有客戶的營業執照、稅務登記證、機構代碼證以及法人代表身份證等有效證件的復印件。掌握客戶的經營地點、經營范圍、企業規模、主管業務的主要聯系人、聯系電話等。
(2)了解客戶的生產經營狀況及企業信譽等方面情況。
(3)對雙方貿易進行可行性評估。包括雙方履行合同的能力、資金風險的大小以及由此產生的經濟效益等。
2.風險評估。物資貿易風險評估小組要定期召開小組會議，對重大貿易活動的開展情況進行系統的風險評估，評估范圍包括正在進行的貿易和即將開展的貿易。
對于正在進行的貿易，重點監控客戶在戰略合作框架協議下購銷合同的簽訂和履行情況。在雙方合作期間，客戶有無違約情況，客戶的法定代表人有無變化，生產經營狀況是否正常，有無重大事情發生或將影響到雙方貿易等，進行連續的風險監控，有效地防范資金風險。
對于即將開展的貿易，要從對客戶的資質審查開始嚴格把關。對公司重大貿易活動的開展，重點貿易伙伴的選擇、貿易形式以及貿易規模的確定等，物資貿易風險評估小組成員在內的聯合考察小組對客戶進行實地調查，在充分了解客戶的資質、信譽、生產經營情況后，由風險評估小組進行風險評估，為領導小組決策提供客觀依據，有效地防范各種風險的發生。
三、健全客戶單位各種抵押擔保手續。
為了防范由于對方經營失誤或惡意拖欠影響物資貿易工作的正常開展，要針對客戶的不同情況，采取多種多樣的抵押擔保方式，規避資金風險。
1.讓客戶以其優質、合法的資產進行抵押擔保。
2.讓客戶用其產品、存貨或其他優質資產進行質押。
3.委托第三方對客戶的產品或存貨進行等價值監管。
4.積極開展現貨貿易，堅持錢貨兩清。
四、建立貿易風險評估機制
1.貿易部門從對客戶考察開始，直至業務洽談、購銷合同的簽訂及合同的履行過程，進行全面地分析和判斷，預測可能出現的任何貿易風險并盡量阻止風險的發生。
2.物資貿易領導小組應注重實地考察工作，加強對客戶的了解。定期檢查貿易部門執行貿易決策情況，監督檢查物資貿易工作的組織實施以及合同的履行情況，對物資貿易活動進行全面的風險評估。
3.物資貿易風險評估小組要對物資公司重大貿易業務的開展、業務現狀、潛在風險等做出系統的業務風險評估，為物資貿易工作出謀劃策，為物資貿易領導小組的決策提供依據。對物資貿易風險評估小組完全否決的業務或方案要徹底的退出和撤消，有效地防范各種風險的發生。
五、建立貿易風險預警機制
貿易部門應隨時關注國家宏觀經濟政策的出臺和變化；注重市場信息和行業動態信息的收集整理工作；密切關注貿易合作伙伴的經營狀況，隨時監控合同的執行和資金回籠情況。預測貿易風險程度，及時向部門領導和上級反饋信息。
在合同執行過程中遇到下列情況之一時，從業務員開始，發現者要逐級匯報預警，重大情況可直接越級匯報。
1.國家產業政策出臺或變化，預計對合同（協議）執行產生風險的。
2.合同產品產銷失衡、供需矛盾加大，預計產品價格將發生大幅波動，對合同（協議）執行產生風險的。
3.貿易合作伙伴的經營狀況發生重大變化或發生重大事故，預計對合同（協議）執行產生風險的。
4.合同(協議)執行過程中，貿易伙伴違約延期交貨或拖延付款，預計對合同（協議）執行產生風險的。
5.清理應收賬款、預付賬款難度較大，預計部分或完全無法收回，給公司造成資金損失的。
6.其他可能給公司造成經濟損失的情況。
六、建立貿易風險緊急處置預案
1.當國家產業政策風險發生時，公司領導以及貿易部門負責人要及時與貿易伙伴的主要負責人進行協商談判，爭取對合同（協議）做出適時調整，謀求避險措施。
2.當市場價格發生巨幅波動時，業務部門要及時與貿易伙伴溝通，爭取調整合同價格或付款時間，避免損失或力爭把損失降到最低。
企業辦理擔保業務,具體流程如圖1所示,該圖列示的擔保流程適用于各類企業的一般擔保業務,具有通用性。企業在開展擔保業務時,可以參照此流程并結合自身情況予以擴充和細化。
二、擔保業務關鍵控制點和主要控制措施
(一)受理申請
受理申請是企業辦理擔保業務的第一道關口,其主要風險是:企業擔保政策和相關管理制度不健全,導致難以對擔保申請人提出的擔保申請進行初步評價和審核;或者雖然建立了擔保政策和相關管理制度,但對擔保申請人提出的擔保申請審查把關不嚴,導致申請受理流于形式。
主要控制措施:第一,依法制定和完善本企業的擔保政策和相關管理制度,明確擔保的對象、范圍、方式、條件、程序、擔保限額和禁止擔保的事項;第二,嚴格按照擔保政策和相關管理制度對擔保申請人提出的擔保申請進行審核。比如,擔保申請人是否屬于可以提供擔保的對象。一般而言,對于與本企業存在密切業務關系需要互保的企業、與本企業有潛在重要業務關系的企業、本企業的子公司及具有控制關系的其他企業等,可以考慮提供擔保,反之,則必須十分慎重。又如,對擔保申請人整體實力、經營狀況、信用水平的了解情況。如果擔保申請人實力較強、經營良好、恪守信用,可以考慮接受申請,反之不應受理。再如,擔保申請人申請資料的完備情況,如果資料完備、情況詳實,可予受理,反之不予受理。
(二)調查和評估
企業在受理擔保申請后對擔保申請人進行資信調查和風險評估,是辦理擔保業務中不可或缺的重要環節,在相當程度上影響甚至決定擔保業務的未來走向。這一環節的主要風險是:對擔保申請人的資信調查不深入、不透徹,對擔保項目的風險評估不全面、不科學,導致企業擔保決策失誤或遭受欺詐,為擔保業務埋下巨大隱患。
主要控制措施:第一,委派具備勝任能力的專業人員開展調查和評估。調查評估人員與擔保業務審批人員應當分離。擔保申請人為企業關聯方,與關聯方存在經濟利益或近親屬關系的有關人員不得參與調查評估。企業可以自行對擔保申請人進行資信調查和風險評估,也可以委托中介機構承擔這一工作,同時應加強對中介機構工作情況的監控。第二,對擔保申請人資信狀況和有關情況進行全面、客觀的調查評估。在調查和評估中,應當重點關注以下事項:1.擔保業務是否符合國家法律法規和本企業擔保政策的要求,凡與國家法律法規和本企業擔保政策相抵觸的業務,一律不得提供擔保;2.擔保申請人的資信狀況,包括基本情況、資產質量、財務狀況、經營情況、信用程度、行業前景等;3.擔保申請人用于擔保和第三方擔保的資產狀況及其權利歸屬;4.企業要求擔保申請人提供反擔保的,還應對與反擔保有關的資產狀況進行評估。企業應當綜合運用各種行之有效的方式方法,對擔保申請人的資信狀況進行調查了解,務求真實準確。比如,在對擔保申請人財務狀況進行調查時,要深入分析其短期償債能力、長期償債能力、盈利能力、資產管理能力和可持續發展能力等核心指標,從而做到胸有成竹、防患未然。涉及對境外企業提供擔保的,還應特別關注擔保申請人所在國家和地區的政治、經濟、法律等因素,并評估外匯政策、匯率變動等可能對擔保業務造成的影響。第三,對擔保項目經營前景和盈利能力進行合理預測。企業整體的資信狀況和擔保項目的預期運營情況,構成判斷擔保申請人償債能力的兩大重要方面,應當予以重視。第四,劃定不予擔保的“紅線”,并結合調查評估情況作出判斷。《企業內部控制應用指引第12號――擔保》明確規定了以下5類不予擔保的情形:1.擔保項目不符合國家法律法規和本企業擔保政策的;2.擔保申請人已進入重組、托管、兼并或破產清算程序的;3.擔保申請人財務狀況惡化、資不抵債、管理混亂、經營風險較大的;4.擔保申請人與其他企業存在較大經濟糾紛,面臨法律訴訟且可能承擔較大賠償責任的;5.擔保申請人與本企業已經發生過擔保糾紛且仍未妥善解決的,或不能及時足額交納擔保費用的。各企業應當將上述5類情形作為辦理擔保業務的“高壓線”,嚴格遵守、不得突破;同時,可以結合企業自身的實際情況,進一步充實、完善有關管理要求,切實防范為“帶病”企業提供擔保。第五,形成書面評估報告,全面反映調查評估情況,為擔保決策提供第一手資料。企業應當規范評估報告的形式和內容,妥善保管評估報告,并作為日后追究有關人員擔保責任的重要依據。
(三)審批
審批環節在擔保業務中具有承上啟下的作用,既是對調查評估結果的判斷和認定,也是擔保業務能否進入實際執行階段的必經之路。這一環節的主要風險是:授權審批制度不健全,導致對擔保業務的審批不規范;審批不嚴格或者越權審批,導致擔保決策出現重大疏漏,可能引發嚴重后果;審批過程存在舞弊行為,可能導致經辦審批等相關人員涉案或企業利益受損。
主要控制措施:第一,建立和完善擔保授權審批制度,明確授權批準的方式、權限、程序、責任和相關控制措施,規定各層級人員應當在授權范圍內進行審批,不得超越權限審批。企業內設機構不得以企業名義對外提供擔保。企業應當加大對分公司對外提供擔保的管控力度,嚴格限制分公司擔保行為,避免因分公司違規擔保為本企業帶來不利后果。第二,建立和完善重大擔保業務的集體決策審批制度。企業應當根據《公司法》等國家法律法規,結合企業章程和有關管理制度,明確重大擔保業務的判斷標準、審批權限和程序。上市公司的重大對外擔保,應取得董事會全體成員2/3以上簽署同意或者經股東大會批準,未經董事會或者類似權力機構批準,不得對外提供重大擔保。第三,認真審查對擔保申請人的調查評估報告,在充分了解掌握有關情況的基礎上,權衡比較本企業凈資產狀況、擔保限額與擔保申請人提出的擔保金額,確保將擔保金額控制在企業設定的擔保限額之內。第四,從嚴辦理擔保變更審批。被擔保人要求變更擔保事項的,企業應當重新履行調查評估程序,根據新的調查評估報告重新履行審批手續。
(四)簽訂擔保合同
擔保合同是審批機構同意辦理擔保業務的直接體現,也是約定擔保雙方權利義務的基礎載體。簽訂擔保合同的主要風險是:未經授權對外訂立擔保合同,或者擔保合同內容存在重大疏漏和欺詐,可能導致企業訴訟失敗、權利追索被動、經濟利益和形象信譽受損。
主要控制措施:第一,嚴格按照審核批準的擔保業務訂立擔保合同。合同訂立經辦人員應當在職責范圍內,按照審批人員的批準意見擬訂合同條款。第二,認真審核合同條款,確保擔保合同條款內容完整、表述嚴謹準確、相關手續齊備。在擔保合同中應明確被擔保人的權利、義務、違約責任等相關內容,并要求被擔保人定期提供財務報告和有關資料,及時通報擔保事項的實施情況。如果擔保申請人同時向多方申請擔保的,企業應當在擔保合同中明確約定本企業的擔保份額和相應的責任。第三,實行擔保合同會審聯簽。除擔保業務經辦部門之外,鼓勵和倡導企業法律部門、財會部門、內審部門等參與擔保合同會審聯簽,增強擔保合同的合法性、規范性、完備性,有效避免權利義務約定、合同文本表述等方面的疏漏。第四,加強對有關身份證明和印章的管理。比如,在擔保合同簽訂過程中,依照法律規定和企業內部管理制度,往往需要提供、使用企業法定代表人的身份證明、個人印章和擔保合同專用章等。從近年來暴露出來的一些擔保典型案例看,由于一些企業在有關人員身份證明、印章管理中存在薄弱環節,導致身份證明和印章被盜用,造成了難以挽回的嚴重后果。因此,必須加強對身份證明和印章的管理,保證擔保合同用章用印符合當事人真實意愿。第五,規范擔保合同記錄、傳遞和保管,確保擔保合同運轉軌跡清晰完整、有案可查。
(五)日常監控
擔保合同的簽訂,標志著企業的擔保權利和擔保責任進入法律意義上的實際履行階段。切實加強對擔保合同執行情況的日常監控,通過及時、準確、全面地了解掌握被擔保人的經營狀況、財務狀況和擔保項目運行情況,最大限度地實現企業擔保權益,最大限度地降低企業擔保責任,是一項艱巨而重要的任務。這一環節的主要風險是:重合同簽訂,輕后續管理,對擔保合同履行情況疏于監控或監控不當,導致企業不能及時發現和妥善應對被擔保人的異常情況,可能延誤處置時機,加劇擔保風險,加重經濟損失。
主要控制措施:第一,指定專人定期監測被擔保人的經營情況和財務狀況,對被擔保人進行跟蹤和監督,了解擔保項目的執行、資金的使用、貸款的歸還、財務運行及風險等情況,促進擔保合同有效履行。企業財會部門要及時,最好是按月或者按季收集、分析被擔保人擔保期內的財務報告等相關資料,持續關注被擔保人的財務狀況、經營成果、現金流量以及擔保合同的履行情況,積極配合擔保經辦部門防范擔保業務風險。第二,及時報告被擔保人異常情況和重要信息。企業有關部門和人員在實施日常監控過程中發現被擔保人經營困難、債務沉重,或者存在違反擔保合同的其他各種情況,應當按照《企業內部控制應用指引第17號――內部信息傳遞》的要求,在第一時間向企業有關管理人員作出報告,以便于及時采取有針對性的應對措施。
(六)會計控制
擔保業務直接涉及擔保財產、費用收取、財務分析、債務承擔、會計處理和相關信息披露等,決定了會計控制在擔保業務經辦中具有舉足輕重的重要作用。這一環節的主要風險是:會計系統控制不力,可能導致擔保業務記錄殘缺不全,日常監控難以奏效,或者擔保會計處理和信息披露不符合有關監管要求,可能引發行政處罰。
主要控制措施:第一,健全擔保業務經辦部門與財會部門的信息溝通機制,促進擔保信息及時有效溝通;第二,建立擔保事項臺賬,詳細記錄擔保對象、金額、期限、用于抵押和質押的物品或權利以及其他有關事項;同時,及時足額收取擔保費用,維護企業擔保權益;第三,嚴格按照國家統一的會計準則制度進行擔保會計處理,發現被擔保人出現財務狀況惡化、資不抵債、破產清算等情形的,應當合理確認預計負債和損失。屬于上市公司的,還應當區別不同情況依法予以公告;第四,切實加強對反擔保財產的管理,妥善保管被擔保人用于反擔保的權利憑證,定期核實財產的存續狀況和價值,發現問題及時處理,確保反擔保財產安全完整;第五,夯實擔保合同基礎管理,妥善保管擔保合同、與擔保合同相關的主合同、反擔保函或反擔保合同,以及抵押、質押的權利憑證和有關原始資料,做到擔保業務檔案完整無缺。當擔保合同到期時,企業要全面清查用于擔保的財產、權利憑證,按照合同約定及時終止擔保關系。
(七)代為清償和權利追索
新準備金計量的主要變化及影響
1、未到期責任準備金計量的變化法定準則主要要求準備金與保險期限的匹配，新規定側重于未來現金流出的估計，更真實反映了準備金負債，且更符合未到期責任準備金的定義。法定準則下的未到期責任準備金評估方法為三百六十五分之一法或二十四分之一法，計量的基礎為保費收入；新準則下未到期責任準備金的評估方法是在合理預計未來現金流出的基礎做出，評估的基礎為保費收入減去首日費用。在保費充足的情況下，新規定下未到期責任準備金的提取金額比法定準則下少。
2、未決賠款準備金計量變化的主要方面未決賠款準本金計量的主要變化是風險邊際和貨幣時間價值的影響。保險合同會計處理新規要求，理賠費用準備金、已發生已報告未決賠款準備金、已發生未報告未決賠款準備金采用原辦法評估出合理估計金額，并明確要求在評估已發生已報告未決賠款準備金、已發生未報告未決賠款準備金時需考慮邊際因素。《保險公司非壽險業務準備金管理辦法（試行）》中規定準備金不得貼現，新辦法明確規定保險人在確定保險合同準備金時，應當考慮貨幣時間價值的影響。
3、準備金計量新規的積極影響從以上財產保險公司未到期責任準備金和未決賠款準備金計量的變化可以看出，本次準備金計量的變化主要圍繞如何客觀、公允地反映準備金負債進行的，體現了會計基本原理與準備金評估、計量的結合。
財產保險公司新準備金計量中存在的主要問題及改進建議
1、分出業務準備金評估問題當再保攤回分保費用率大于原保險合同的首日費用率時，以原保險合同的首日費用作為再保險合同的首日費用率；當再保攤回分保費用率小于原保險合同的首日費用率時，以再保攤回費用作為再保險合同的首日費用率。
2、提存未到期責任準備金披露問題目前，提存未到期責任準備金在利潤表中列示在營業收入項下，實際上作為保費收入的調整項。但從以上分析可知，保險合同會計處理新規實施后，未到期責任準反映的是保單未了責任的未來現金流出的估計值，相當于保費收入中未過保險期限部分的賠款支出。按照新會計準則的規定，賠款支出應披露在利潤表的支出項下，為保持一致性，筆者認為，反映未滿期保費責任的提存未到期責任準備金也應披露在支出項下。
作者：李揚雷佳單位：中央財經大學會計學院
1識別項目風險流程改進機會
這一階段的目標是選擇改進的項目風險管控流程。從建設管控影響度看，設計對整個工程建設前期工作的效果和目標影響重大，因此設計管理環節成為廣州地鐵內部審計關注的重點之一，并作為關鍵風險管控流程納入改進循環。在廣州地鐵內部，建設總部負責履行業主管理職能，設計總體總包單位負責對全線設計的協調和把關。新線地鐵建設初期，對工點設計、設計總體總包和設計咨詢的管理重點僅限于工程進度和計劃，技術上的管理分散在各工點、各專業，沒有統一的歸口管理部門，導致各專業的接口沖突未能及時協調，引起了孔洞預留錯誤、土建結構與機電設備安裝結構尺寸不符等。同時設計總體總包管理服務項目是城市軌道交通工程所特有的設計管理服務項目，其內容已遠遠超出一般方案設計或施工設計范圍，包含了對總體設計、初步設計、技術設計、施工圖設計、施工配合、設計總結六個階段的設計總成和技術協調工作，并提供設計輸入條件對各系統、工點設計單位進行技術管理和給予技術指導。基于以上設計總體總包的特點和重要性，審計人員導入了CSA———控制自我評估的方法，專門對設計總體總包管理流程進行了內控審計，通過持續改進的風險管理審計能夠在同類問題發生前預防、提升資源利用率，輔助投資控制決策，并能提供可執行的解決建議，促進了設計管理水平的提高。通過CSA的應用，審計人員認識到風險管理的重要性，學習風險管理知識，運用風險管理，開發相應可重復利用的通用審計風險管理程序，把所有風險管理方法集成，實現風險管理的協同效應和過程控制。
2評價高風險流程的管理程度
在新線地鐵建設過程中，結合國際上先進的審計理念，我們在國內地鐵建設業主中率先運用風險評估的手段，對建設管理的內部控制系統設置的有效性、合理性，以及執行的合規性、遵循性進行評估，對地鐵新線合同變更、工程管理過程存在的問題等方面進行審計和調查，并提出可行性建議，幫助管理層了解管理流程中存在的不足，有效地防范建設過程中可能存在的風險，重點對新線地鐵建設單位內控審計應關注的重點和關鍵控制點進行總結和研究。實際上，經過與知名專業評估機構的合作，內審部門借鑒建設工程“全面管理”（TotalManagement）的理念，對“全面、全過程、全方位”審計理念的認識逐步深入，現已建立了符合地鐵建設實際的合同管理、設計總體總包、工程項目管理等重點風險控制的審計流程關注點[2]。在工程審計實踐中，根據建設工程項目管理的客觀規律，著重從合同條款的審核、招標投標情況的跟蹤與過程檢查，合同執行情況的獨立評審，變更控制管理，資金支付安全性與合理性上，投入審計重兵防范管理風險。在審計方法上，采取事前、事中、事后介入的全過程監控：事前———列席工程勘察、設計、施工定標會議，預先了解項目特點與難點，招標環節中發現問題即刻提出，迅速解決；事中———檢查建設項目內部控制的完整性，跟蹤各項目合同的執行情況并評估實施的有效性，嚴把設計變更與合同變更關，抽查與普查相結合，完善管理制度，堵塞變更漏洞；事后———緊跟項目資金支付與工程結算，核查項目結算數據，杜絕項目超概，通過數據分析項目招標方式、合同模式及變更管理原則，動態調整管理控制重點，提升建設項目工程效益。
2.1招標與合同條款審查監督階段
加強對合同執行情況及合同文本的檢查。由于涉及工程規模、技術規范、質量、工期、造價、設計修改與變更原則、驗收與質量保證等諸多方面，故而合同是維系投資控制秩序的準繩。通過檢查對比合同，首先明確建設項目設計變更和工程洽商是否充分，補充協議的調整是否符合原合同原則，是否按合同結算條款進行結算；其次，通過檢查合同本身的嚴密性、合理性、合規性，確認被審計單位的管理水平，判斷有無為特定承包商或供應商做傾向性條款設置[3]。例如，地鐵新線機電安裝及裝修工程施工合同采取總價包干的模式中，對招標資料內外工程項目界定不明確，未對新增工程項目予以定義，使所有土建工程遺漏項目、新增項目、其它項目和設計漏項的工程項目全部被確認為招標資料以外的新增工程，未達到固定總價合同的初衷。此后，審計人員提出了明確合同價格調整原則和合同變更產生費用的處理原則的建議，對由投標人自報的新增工程項目的取費標準在招標時進行評價，作為競標條件之一在評標辦法中予以考慮，并被合同管理部門采納。又如，在設計合同原則的完善方面，通過對某車站土建工程的質量、工程管理方面進行檢查，發現總公司與設計方的經濟合同中，未明確對設計方因設計問題造成投資增加等應負經濟責任的條款，故缺乏追究其在該項目應負經濟責任的依據。根據審計建議，合同管理部門將設計失誤造成業主投資增加的經濟責任條款列入新簽合同之中，并作為設計合同范本的內容之一加以固化，在設計管理環節就主動規避業主投資失效的風險。
2.2合同變更與調整階段
不介入日常變更審核，將審計重點放置在對變更管理內部控制當中去，輔之以一定數量的實質性測試，審核變更合規合理以及計價準確性，對合同變更從風險管理規律上去發現其管理短板，是廣州地鐵內審把握合同變更的核心控制點[4]。例如，在變更辦理時效性審計中，審計人員發現合同管理部門每月、每季的合同款支付均要審核，但實質上該審核環節并沒有起到審核作用，經模擬穿行測試后，提出合同管理部門退出參與月度、季度付款的中間支付環節，只參與合同預付款、合同尾款支付，使參與審批人員由原來的14人次減為10人次，從前端緩解了合同變更辦理時間過長的問題。又如，在整合多項變更審計成果基礎上，審計人員建議加強合同經驗總結與內部培訓，根據以往出現異常的合同管理問題搭建起合同管理經驗庫，并要求項目經理和經辦人提交合同管理總結并歸檔建庫。同時，由合同部根據總結報告，結合報告的相關建議，撰寫典型合同管理案例分析，共享合同管理過程中的經驗和教訓，對專業合同管理人員與項目經理定期進行管理培訓，提高合同異常問題的處理和解決能力。
2.3財務資金支付階段
除工程管理環節本身，內審部門還關注工程款支付及財務管理環節。通過對公司資金管理流程的內部控制審計，評估資金在支付、資金計劃、預測等方面的安全性與操作規范性；就資金管理控制目標的實現，評估控制系統是否考慮了效率性及監控性的平衡，并對存在的不足及風險點提出改進意見和建議，重點關注合同款申請支付流程、資金的計劃預測流程。檢查在各個流程是否制定了相關的制度，制度本身是否健全，在關鍵控制環節的設置方面是否遵循內部會計控制規范及其它有關法規規定；是否按經濟事項的發生及時進行核算，并定期進行賬實核對；檢查資金支付周期的時間長短，評估其是否滿足目前建設高峰效率性的要求；檢查在確保資金余額的安全性方面是否及時做好資金的預測及計劃。
3分析項目實施中存在的問題
這一階段的目標是識別目前風險管理中存在的問題，充分利用已經建立的審計程序等專業工具和方法對風險管理內容進行分析。并針對發現的問題提出擬采取措施，計劃并采取適當措施改正不規范的做法，針對風險管理工作流程進行改正。例如，在建設資料管理方面，針對資料整理工作滯后、部分計量支付和變更申請材料不全的實際狀況，承包商、監理、項目經理、派駐合同預算部填寫工程量變更臺賬、驗工計價臺賬、驗工計量臺賬，且每季度至少核對一次。但實際情況是合同管理部門未建立完整的臺賬體系，而是根據自我需要另立臺賬，未起到對臺賬的監管作用。為此，審計人員提出完善后期資料收集整理工作，對計量支付和變更所需支持材料要明確歸口管理部門，及時整理，確保資料的完整性，并盡快建立資料整理收集獎懲制度，相關部門嚴格按時核對臺賬，并將責任落實到崗位和個人。在新線地鐵建設中，業務部門接納了審計建議，逐步解決了資料管理的問題。
險管理的持續改進
廣州地鐵內審部門貫徹的主要思想就是項目風險管理需要持續改進，按計劃—執行—檢查—反饋整改（PDCA）循環的系統化問題解決方法，通過識別、分析、計劃、跟蹤、控制與溝通，達到降低審計風險、提高管理成效的目的。從根本上講，工程項目管理績效的提高主要依靠一線部門和業務部門的努力，內審工作是督促、協調、信息反饋和咨詢，是幫助解決問題，而非越俎代庖。因此，在提出審計建議時，要求審計人員充分與相關管理人員進行探討和分析，立足于“幫”和“用”，增強審計建議的可操作性和指導作用，在形式上更容易被審計單位接受，縮小審計與被審計者的距離，形成良好的互動，提高審計成果的效用。相比而言，傳統的風險流程改進計劃目標是通過很高的風險管理成本，從而取得項目的高績效和高可靠性；而在工程審計風險資源型管理方法中，是把風險當作獲取收益的資源，利用審計程序和審計標準，使有效的風險評估方法能夠把定性因素轉換為定量成本，最終取得較好的項目績效。因此，風險流程改進就是降低項目風險和成本的基礎，而持續改進是工程審計結果運用的核心，評價采取的風險管理措施是否達到了審計初衷，目標就是確保項目風險管理的水平得到維持，要確保已經改進的工作效果通過制定的管理流程、程序、制度、標準等成為日常工作的一部分，并可以把這一階段的規范化管理成果推廣到其他管理過程或其他新線建設中。較為典型的持續改進操作方式是開展循環審計，提高后續審計的比例，使審計意見轉化為使審計成為動態評估風險、提出解決方案、有增值作用的管理改進動因。
5結論與建議
對于傳統的企業的房地產財務管理目標主要是將利潤最大化，這就需要考慮投入產出、風險因素和時間因素的相互比較，然后根據市場上股票的股價來進行財務分析和管理。由于受到多種因素的影響，波動性比較大，很難有一個公正、統一衡量的標準，使得財務管理工作中一些隱患。相比于傳統的財務管理，房地產財務管理的目的主要是將房地產效益和合同責任都作為企業財務管理的工作內容，合理的對企業財務進行管理，選用最優的財務措施，對風險與報酬和資金的時間價值兩者之間的關系充分考慮，在確保企業的經濟增長的同時，加強投入資本和合同管理，將社會責任風險報酬、經濟風險報酬和環境風險報酬的企業價值發揮到最大化，有效的保證合同的執行，促進房地產企業可持續化發展戰略實施。
二、企業合同管理中房地產財務所存在的問題
（一）合同管理意識淡薄
在企業合同管理過程中，對房地產財務狀況不夠重視，沒有有效的針對性的解決措施，在合同的執行中管理意識還比較淡薄，房地產財務工作受到阻礙，相關的財務報表不夠詳細，信息不夠準確，企業自身的管理上存在著片面追求利潤增長的理念，一些企業領導有著先施工，再簽合同的思想，對于企業合同管理意識不強，財務管理人員缺少相關的監督，從而制約了房地產財務管理有效的實施。
（二）管理制度還不夠完善
在房地產財務管理工作中，對于管理制度還不夠完善。在企業合同管理中房地產財務管理是其中重要的環節。目前，在我國房地產企業對財務管理制度的制定缺乏該有的重視，對財務管理上沒有一個合理的設計方法，導致在制定的過程中只是簡單的制作，沒有參照其它的數據，使得房地產報告缺失相應的科學依據和事后評估報告。相關的合同簽訂和經濟效益統計工作沒有一個具體的標準，對整個房地產財務管理運行造成一定的阻礙。
（三）合同管理不夠規范
隨著經濟體制的改革，合同管理工作在我國許多企業中都開展起來。當時在合同管理方面還不夠科學和系統，隨意性問題比較嚴重，對一些相關事務的安排沒有統一的規劃。對于合同沒有統一的格式，合同中的一些條款不夠全面，相關條款制定不夠嚴謹。一些房地產企業在經濟活動中，沒有按照相關的標準來制定合同，并且對一些注意事項、處理措施和責任分配都沒有納入合同中。轉讓合同、銷售合同、采購合同，沒有進行分類，對簽訂的合同沒有合理、科學的編號，沒有全面的合同檔案體系，合同濫用現象比較明顯。對合同的保管不夠重視，使得財務部門不能及時的對合同所產生的交易信息進行記錄，會計處理出現滯后現象，從而使得納稅不夠及時。還有一些房地產企業信息化水平比較低，財務人員對合同的變更、登記等相關的操作全部依賴與手工，信息技術應用不強，造成財務管理效率低下，管理中錯誤問題不斷提升。在資金方面出現數據偏差或者合同管理不足情況，對財務管理的工作造成一定的阻礙。
（四）監督評估機制還不夠健全
在企業合同管理工作中，不僅要對計劃的制定和執行落實，還要注重房地產財務活動的評估和監督。當前一些房地產企業在財務管理中沒有相應的財務報表評估環節，對于財務的處理只是停留收支的環節上，沒有對非貨幣信息過多的關注，這就使得企業合同管理的開展上不能有效的體現出合同的嚴謹性和規范性，使得房地產財務報告的準確性和關聯性不能得到有效的體現。在房地產財務管理的執行和落實過程中，由于涉及的環節比較多，這就使得監督體制不能很好的開展，房地產財務管理受到一定的制約。
（五）管理人員水平還有待提高
在企業合同管理的過程中，合同簽訂和合同格式相對比較繁瑣、結構比較復雜。由于缺少相關的專業人員，使得不能夠在房地產財務中對企業合同管理有效運用。在房地產合同管理和制訂過程中，工作人員專業知識比較缺乏，專業水平相對較低，這就使得企業合同管理過程中，不能發現問題的所在，制約了房地產財務工作進行。一些企業管理人員對房地產財務進行日常的審核時，由于專業水平的問題，很難發現其中的隱患，部分員工的工作積極性和工作責任意識不高，這些都使得在房地產財務工作難以開展和落實。
三、加強企業合同管理中房地產財務的應用對策
（一）提升財務管理人員的綜合素質
在房地產企業中，根據目前財務人員綜合性人才缺乏的情況，應該要加強對各種層次、各種類型的綜合性人才隊伍培養，以此來滿足財務人員在合同管理中的需要[1]。推動財務工作模式的完善，更應該對現有的財務管理人員進行強化培訓，提升自我的職業道德素養，并且能夠讓他們能夠充分認識到合同管理在財務活動中的重要性[2]。財務管理人員在工作中應該樹立工作責任意識，提升工作的積極性。通過互聯網技術和相關的信息技術，對相關的人員進行指導，更好的培養實踐性人才，保障房地產財務工作在合同管理中有效進行，同時滿足合同管理中對財務人才的需求，確保房地產經濟活動有效進行。
（二）建立有效的合同控制體系
當前一些企業所采用的財務管理制度，對于財務管理體系主體上還不太明確，沒有特定的控制主體，造成企業財務管理工作沒有有效的落實到實處，企業合同管理不夠規范。對企業合同控制體系的完善和建立，對企業合同涉及到的數據應該要注意及時的進行記錄。對于企業發展的投資項目應該做好審核工作，成立董事會，構建完善的合同控制體系，并且建立多元會的監事會結構。確定控制體系主體，采用分級負責的方式，明確各個企業部門之間的職責，將責任落實到個人。加強財務部門與其他部門共同配合，保障房地產財務能夠有效的落實和實行。成立職工持股會，使員工的人力資本能夠權益化，進而從內部進行監督和治理，減少財務工作的不規范性出現。提升員工的積極性，加強房地產財務管理。
（三）提升合同管理水平
企業合同管理工作是企業經營、發展的基本要求，根據當前企業合同管理執行不規范的狀況，加強企業合同管理制度的執行是很有必要的。加強企業合同管理制度的執行開始應該做好合同中的編制工作，對合同的格式和內容進行要科學、合理的制定，合同管理中注重改革的重點，對于合同形式確定之后，不要隨意的對其進行更改，尤其針對相關責任人對合同隨意更改的問題，制定企業管理者共同審定批準制度，保障企業合同管理工作按規定程序批準并且能夠嚴格執行。根據合同簽訂的形式，做好合同糾紛的應急預案和應對措施，減少合同問題所帶來的經濟損失。對于財務管理工作中出現的不符合財務管理制度的支出項目，做好監督和管理工作。然后對合同管理制度執行要加強檢查工作，企業的管理部門對合同制度執行加強檢查力度，對每個月、季度進行簽訂的合同數據狀況進行審查，并且及時掌握和了解相關的合同制度執行情況和合同財務資金數據，同時房地產財務部門對相關的專項經費進行專項審計，從而避免漏記、多記的現象出現，確保企業合同管理有效進行，提升企業合同管理水平，促進企業更好的發展。
（四）健全完善考核評估制度
在房地產企業的運作過程中，評估和核算是企業用來調整財務活動的方式，能夠有效的保障財務管理工作的標準化。在房地產企業的財務管理中，應該定期及時的對合同財務收支狀況和具體的資金流動狀況進行評估和總結，以便于能夠在最早的時間內對出現的問題進行改正和調整。加強對合同項目考核和評估，進而提升財務管理的價值。注重房地產企業財務管理的改進和創新，結合房地產企業的實際情況，科學、合理的制定有效的考核評估制度，這樣才能保證財務管理在運行過程中對合同涉及到的收支情況真實性，確保企業經濟活動正常運行。
（五）轉變合同管理觀念
目前，房地產企業主要是以追求經濟效益最大化為目標，對企業合同觀念還比較落后。隨著經濟不斷的發展，對于財務管理越來越重視。消費者的消費觀念對好的房地產樓盤更加的青睞，為保障房地產企業財務運行水平提升，轉變合同管理觀念是很有必要的。通過多元化、科學化的合同管理觀念加入到財務管理中去，不僅能夠解決房地產企業運營中所出現的問題，還能夠改變當前環境下房地產企業外在性的情況，而且還可以協調好財務關系，組織好資金運動，有利于搶占市場份額，推動房地產企業合同管理與財務管理效益統一和諧，使房地產企業價值達到最大。
四、結語
關鍵詞：RUP開發；軟件能力成熟度模型；軟件子合同管理
中圖分類號：TP311.5
21世紀是信息社會高速發展的世紀，軟件成為信息技術的核心，并起著至關重要的作用。伴隨著信息產業不斷發展，人們開始關注軟件開發過程中管理的規范化及標準化問題，軟件質量的不斷提高對于企業或集團的生存和發展都有著舉足輕重的意義。因此，人們逐漸將研究重點轉向軟件開發過程。期間陸續出現了許多軟件質量和過程的改進模型，比較重要的兩種模型是RUP和CMM。
RUP所研究的是軟件開發過程，可以用其他的軟件模型對其進行評估和改進。而本文之所以選擇CMM，是由于CMM在全世界范圍內得到了廣泛應用，影響極為深遠并取得了很大成功。
1 對RUP、CMM的介紹
1.1 RUP簡介
RUP（Rational Unified Process）是一個軟件開發過程，使用的是生命周期迭代法。它提供了在一個開發團隊內分配任務和職責的一套嚴格的方法。它的目標是在可預測的進度和預算內完成高質量軟件的生產，滿足用戶的需要[1]。作為一個典型的軟件過程模型，RUP的主要特點是用例驅動過程。用例不僅定義了系統需要，同時驅動了系統的設計、分析、執行和測試。
RUP是一個二維的開發模型。橫軸是過程展開的生命周期特征，通過時間來組織，體現了軟件開發過程的動態結構，術語主要包括迭代（Iteration）、階段（Phase）、周期（Cycle）和里程碑（Milestone）；縱軸體現自然的邏輯活動，通過內容來組織，體現了軟件開發過程的靜態結構，用來描述它的術語主要包括工作流（Workflow）、產物（Artifact）、工作者（Worker）、和活動（Activity）。如圖1：
圖1 RUP迭代模型
RUP的生命周期在時間上被分解為4個階段，分別是初始階段、細化階段、構造階段和交付階段。每個階段包含著一個或更多的迭代。一個典型的迭代將包括9個核心工作流，分別是商業建模、需求、分析和設計、實現、測試、部署、配置和變更管理、項目管理、環境。每個階段在一個主要的里程碑處結束；每個階段的本質實質上是兩個里程碑之間的時間跨度。如果想要確定這個階段的目標是否已經滿足，那么需要在每個階段的結尾執行一次評估。若評估結果令人滿意的話，可以允許項目進入到下一個階段。
1.2 CMM模型簡介
CMM（Capability Maturity Model），即軟件能力成熟度模型，是由美國卡內基梅隆大學的軟件工程研究所研發的。該模型提供了一個軟件工程成果和管理方法的框架，旨在幫助軟件企業保證軟件產品的質量并提高軟件企業的管理水平[2]。CMM包含5個成熟度等級，如初始級、可重復級、已定義級、已管理級和優化級。除初始級以外，CMM對每個等級規定了關鍵過程域（key process areas，KPA），每個KPA都關聯著一些目標。這些目標滿足了該KPA過程所需的要求。不同成熟度的KPA可以用于評估現有的過程能力，也可以識別出哪些領域需要加強，便于軟件開發過程從低成熟度級別向高成熟度級別遞進。
關鍵實踐（key practice，KP）是一種基礎設施和活動，其對KPA的有效實現和制度化起到了非常重要的作用。在軟件組織取得更高級別的過程成熟度時，每一項KPA中所要執行的特定KP都將得到進一步展開。根據KP的共同特征（common features），我們可將關鍵實踐分為五大類：執行約定，執行能力，進行的活動，測量和分析，驗證實施。
2 運用CMM對RUP的評價及其結果分析
2.1 評估
在該評估過程中，RUP以Rational公司2001年3月份的《Rational統一過程》為準，CMM中有關KP的規定以《Key Practices of the Capability Maturity Model》，Version 1.1為基準。
制定的評估的方針是評價RUP是否支持CMM2和CMM3中的KP標準，看CMM2和CMM3中的KP是否在RUP的一系列活動、角色、產物和工作流中得到了實施。當這種支持率達到75%以上時，那么就認為此KP得到了RUP的支持。
表1-表2是運用CMM2和3對RUP進行評估和計算后的結果。[3]
表1 RUP所支持的KP數量及支持率
關鍵過程域（KPA） 關鍵實踐（KP）
總數 支持個數 支持率
同行評審 9 6 67%
組間協調 17 13 76%
軟件產品工程 20 16 80%
集成化軟件管理 19 15 79%
培訓大綱 16 0 0%
組織過程定義 11 9 82%
組織過程焦點 16 7 44%
軟件配置管理 21 18 86%
軟件質量保證 17 10 59%
軟件子合同管理 22 0 0%
項目跟蹤與監督 24 20 83%
軟件項目計劃 25 20 80%
需求管理 12 10 83%
表2 去除執行能力后對KP的支持率
關鍵過程域（KPA） 關鍵實踐（KP）
總數 支持個數 支持率
同行評審 6 6 100%
組間協調 12 12 100%
軟件產品工程 16 16 100%
集成化軟件管理 16 15 94%
組織過程定義 9 9 100%
組織過程焦點 12 6 50%
軟件配置管理 16 16 100%
軟件質量保證 13 9 69%
項目跟蹤與監督 19 18 95%
軟件項目計劃 21 18 86%
需求管理 8 8 100%
2.2 評估結果分析
表1列出了CMM2和CMM3中KPA的KP的總數，以及KP得到RUP支持的個數和支持率。表1中對KP支持率達75%以上的，我們認為其得到了RUP的支持。但我們可以看出，RUP對軟件質量保證、組織過程焦點和同行評審的支持率較低，其原因歸結如下：
（1）RUP未協調好軟件開發人員和質量保證人員的關系，二者處于對立地位；衡量軟件質量保證的成本和進度狀況的方法在RUP中也未進行闡述；
（2）RUP沒有闡明如何實施、協調和實現組織當前過程和改進域；
（3）RUP沒有對項目資源和投資進行評審。
RUP不支持軟件子合同管理和培訓大綱。RUP認為這兩項不屬于軟件過程的范圍，但組織應對這兩項提供支持。因此在表2中這兩項被裁剪。
表2列出了在去掉執行能力后各KPA所得到的支持率。通過分析我們可以看出，KPA所得到的支持率都有所提高，有些甚至達到100%。這也表明RUP強調的是軟件開發過程，而不是與系統管理有關的其他方面。這是因為RUP不是從項目管理過程演化來的，是從統一軟件開發方法演變而來。[4]
3 對RUP的改進
根據前面的分析，影響RUP對CMM2和CMM3中各KPA支持率的原因有很多，但主要集中在以下三個方面：沒有對計算機資源進行較好的評估和監督；未對員工進行有效的培訓；沒有對子合同進行充分管理。下文主要針對子合同管理方面提出改進建議。
3.1 軟件子合同管理概述
所謂軟件子合同管理SSM（Software Subcontract Management），是指主承包方所承制的產品中有一部分軟件利用組織外的其它力量來完成，為此簽訂合同，并按合同進行管理的過程。實質上與合同管理基本一樣，只是要受顧客要求的約束，要符合顧客所提的要求。是確保主承包商產品質量的重要環節。
一般軟件子合同管理分為6個主要階段進行：
（1）準備和策劃：確定外購的產品及外購時間；
（2）子合同定義：將外購需求文檔化，并確定潛在資源；
（3）招標：從潛在子承包商處獲取其解決方案；
（4）評價和選擇：選擇合格的一個或幾個子承包商；
（5）管理和控制：監督和管理子承包商的有關活動；
（6）子合同結束：驗收、完成子合同，解決殘留問題。[5]
3.2 CMM的關鍵過程域SSM
SSM的目的在于選擇合格的軟件子承包商并有效地管理它們。內容包括選擇軟件子承包商、建立和子承包商的約定，及跟蹤和評審子承包商的性能和結果。這些實踐包括對純軟件子合同的管理，也包括對子合同的軟件成分的管理，后者含有軟件、硬件和可能有的其它系統成分。
為使軟件子合同管理活動能順利進行并取得成功，首先必須有必要的領導支持和保證條件。所謂領導支持，是要制定管理軟件子合同的書面的組織方針，并要求項目遵守，同時指派一個子合同經理負責建立和管理軟件子合同；必要的保證條件包括提供足夠的資源和投資、進行必要的培訓和定向培訓。
其次，為使該過程制度化和不斷改進，還必須對過程活動的實施情況進行測量分析和驗證。對軟件子合同管理活動進行測量，分析測量結果用來確定該管理活動的狀態。而對過程活動的驗證包括如下幾點：
（1）高級管理者定期參與評審軟件子合同的管理活動；
（2）項目經理既定期地也事件驅動地參與評審管理軟件子合同的活動；
（3）軟件質量保證組評審（或）審核軟件子合同的管理活動和工作產品，并報告其結果。[6]
圖2-圖3是軟件子合同管理過程活動的概要和活動流程
圖2 SSM活動概要
圖3 SMM活動流程
3.3 結合SSM改進RUP
由于RUP是從統一軟件開發方法而不是從項目管理過程演化而來，所以在軟件子合同管理等方面未能給予充分的重視。而在軟件項目的實施過程中，妨礙SSM成功的因素有很多，包括：
（1）沒有選擇子承包商的準則；
（2）沒有管理子合同的規范；
（3）缺乏溝通；
（4）對術語、文化、專有信息等方面缺乏理解；
（5）缺少戰略伙伴共同發展的思想。
那么在實際的軟件項目開發過程中，要盡量克服以上因素，將軟件子合同管理真正融入到其中，不斷完善RUP使其成為滿足各自項目的利器，而不再只是一種單純的框架模式。
4 結束語
RUP雖然作為一套成熟的軟件過程管理方法，但因為其演化背景所限，并沒有涉及太多整個系統管理的其他方面，如人力資源管理、子合同管理等等。
對于一些希望通過采用RUP來通過CMM2級或3級的組織來說，必須對RUP進行合理的改進。想要通過CMM2級的組織必須對子合同進行有效管理，對計算機資源進行有效評估和跟蹤，完善同行評審。對于一些想通過CMM3的組織，除了完善上述機制以外，還需要對組織的軟件過程進行持續改進，制定軟件過程的改進計劃并交由高級經理進行評審，同時對員工進行有效的培訓，從而滿足需要。
參考文獻：
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[3]Lisandra V.Manzoni and Roberto T.Price，Member，IEEE.Identifying Extensions Required by RUP（Rational Unified Process） to Comply with CMM（Capability Maturity Model） Levels 2 and 3[J].IEEE TRANSACTIONS ON SOFTWARE ENGINEERING.2003.VOL2：NO2.
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[6]王霞.軟件外包項目管理的CMM實踐[J].福建電腦，2004（04）：25.
筆者總結，在當前建設監理工作中主要存在以下幾方面的監理風險來源：(1)監理單位職責與權力不相匹配，導致監理方無法對工程投資、采購、施工等方面進行具體控制，卻須對工程建設項目質量、進度等方面付較大責任。(2)建設監理制度、監理人員專業度以及執行力方面存在缺陷，導致建設監理執行過程中出現的新問題無法可依、無規可循；監理人員無法勝任龐大的建設工程控制工作，從而造成建設監理形同虛設的后果。(3)建設單位以及各施工單位對建設監理工作的配合度不高，在工程執行過程中出現盲目干涉、隨意拖延工期、互相推卸責任等現象。由此可見，要將建設監理的風險控制在盡可能低的水平，可從這幾個方面入手，保證工程建設得以高效高質完工的同時，提高建設監理工作的科學性和專業性。
2建設監理的風險管理措施
2.1風險評估
2.1.1針對施工各方的風險評估
針對工程建設各參與方的風險評估主要包括以下幾個方面：(1)首先，須做好工程建設開展前施工各方的風險評估，包括對勘察單位、設計單位、施工單位、業主單位以及監理單位自身的風險評估；對以上各施工單位的歷史項目實施情況進行大致調查，對施工事故頻發且程度嚴重的單位進行相對嚴格的監理和控制，或建議更換合作單位。(2)在施工合同以及監理合同的基礎上明確各單位總職責以及職責明細，并對其施工過程中易產生的事故等風險進行評估。(3)明確各單位工程預算，并取得各單位真實的采購流程和采購質量信息，對工程造價方面進行風險評估。(4)在明確工程中各施工單位目標的基礎上，監督各單位嚴格制定施工進度計劃，從而進行工程完成率的風險評估。
2.1.2針對監理單位的風險評估
針對監理單位的風險評估主要包括對監理單位歷史承包項目的執行力調查、業務洽談的公開合理性評估、監理人員專業能力以及道德水平的調查和評估等。其中，保證監理單位承擔職責的科學性和合理性是降低監理風險的關鍵，如監理單位須盡量避免承接超出本單位監理能力范圍的項目，培養專業、負責的建設監理隊伍以及有原則地與業主單位進行業務洽談等。
2.2風險防范
為了避免監理風險過大而對建設工程的順利完成造成不良影響，監理單位應于工程實施前做好相關的風險防范工作。主要包括以下幾點：(1)從實際出發，嚴格制定與業主單位的監理合同細則，細則內容應以雙方意愿為基礎，從而為工程的高效實施提供規范和保障。(2)與工程建設的各參與方建立友好和諧的合作關系，以工程相關合同為基礎對其工作進度和質量進行監督和提醒；理性解決雙方分歧，避免因個人情緒與其發生沖突和矛盾。(3)對監理人員進行定期培訓，其培訓內容包括相關國家法律法規、職業道德教育、監理專業技巧、工程建設各方相關知識等；并建立健全監理工作制度，制定能有效激勵工作人員的獎懲制度，以提高監理工作效率和質量。(4)對工程實施的進度和質量進行定期以及不定期監察，并對其進行階段性評估和分析，降低因階段性紕漏造成大事故的風險。總而言之，監理單位應根據風險評估結果進行全方位考慮，制定能有效預防風險發生的防范細則，為工程的順利實施奠定基礎。
2.3風險控制
盡管進行了較為全面的風險評估，以及制定全方位風險防范措施，在實際工程施工過程中，仍然可能出現評估內或評估外的風險。此時，監理單位需及時采取應對措施，盡可能將風險控制在最低水平。例如，業主單位不按時按量下撥工程款項，導致施工方受限于工期進度而墊資采購、施工，從而對工程造價、質量以及進度造成不良影響；此時，監理單位應以合同為約束依據，監督業主單位按合同規定撥放工程資金；若已達成由施工方墊資施工的約定，監理單位應對施工方的采購流程、施工質量進行嚴格監督。又如，業主單位為降低工程成本，在施工過程中無視合同，以降低工程標準為代價隨意變更工程進度，提高工程安全風險；此時，監理單位應以相關法律法規以及具有法律效力的相關工程合同、監理合同為依據，要求業主將變更項目記入補充合同條款，并明確各方職責；同時對工程質量、造價及進度進行嚴格監督，以保證工程質量和安全。總而言之，監理單位在進行風險控制時，應以法律法規為基礎，在明確工程各參與方職責、維護本監理單位合法權益的基礎上，將工程風險降至最低。
3結束語
