時間：2023-06-06 09:29:41
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇方案可行性分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
養(yǎng)老金缺口一直是近年來社會各界討論的問題。它是在我國養(yǎng)老金由現(xiàn)收現(xiàn)付的統(tǒng)籌制向社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合的制度（“統(tǒng)賬結(jié)合”制度）轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的。隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，養(yǎng)老金缺口問題也顯得越來越突出。本文對延長退休年齡、加稅和“以房養(yǎng)老”制度的可行性進行分析，最后得出結(jié)論，當前延長退休年齡和加稅都不是解決養(yǎng)老金缺口問題較好的方案，唯有“以房養(yǎng)老”制度可以發(fā)揮較好的功效彌補養(yǎng)老金缺口，較好地解決我國養(yǎng)老難題。
【關(guān)鍵詞】
養(yǎng)老金缺口；可行性；以房養(yǎng)老
一、養(yǎng)老金缺口產(chǎn)生的原因
（一）轉(zhuǎn)軌成本
我國從1984年開始建立城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老金制度，實行現(xiàn)收現(xiàn)付的企業(yè)（單位）養(yǎng)老制，1997年國務(wù)院出臺《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》，確定向社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結(jié)合的基本養(yǎng)老保險轉(zhuǎn)變。在此之前已經(jīng)退休的“老人”，和已經(jīng)參加工作尚未退休的“中人”并沒有個人累積賬戶，他們要享受改革后的養(yǎng)老金待遇，這樣就形成了一個數(shù)額巨大的養(yǎng)老金隱性債務(wù)，人們通常將它視為體制改革帶來的轉(zhuǎn)軌成本。
（二）人口老齡化
隨著我國社會的不斷發(fā)展，我國早已步入老齡化社會，人口老齡化現(xiàn)象也不斷加劇。我國“未富先老”的特征越來越明顯，隨著老年人口的不斷增多，養(yǎng)老金的需求也在不斷加大，養(yǎng)老金缺口也在進一步加深。
（三）養(yǎng)老金“雙軌制”的實行
所謂養(yǎng)老金的“雙軌制”，就是國家存在兩種養(yǎng)老金執(zhí)行制度：企業(yè)職工實行由企業(yè)和職工本人按一定標準繳納的“繳費型”統(tǒng)籌制度；機關(guān)和事業(yè)單位的退休金由國家財政統(tǒng)一發(fā)放，也就是說，公務(wù)員在退休后可以無償?shù)叵硎車邑斦l(fā)放的高額的養(yǎng)老金。前一種是由企業(yè)繳納占工資總額的20%，職工繳納個人工資的8%。一般來說，按正常工作年齡，據(jù)相應(yīng)的繳費比例，退休后每月拿到的養(yǎng)老金約為在職工資的60%。按照現(xiàn)行的制度，后一種制度下，公務(wù)員退休后能拿到退休前工資90%的退休金。“雙軌制”下巨大的不公平現(xiàn)象引起了社會各界的不滿，退休金“并軌”的呼聲也越來越強烈。
二、養(yǎng)老金缺口三種解決方案的可行性分析
目前社會各界對養(yǎng)老金缺口問題的解決進行著熱烈的討論，得出有代表性的三種方案：延長退休年齡、加稅以及“以房養(yǎng)老”制度的實行。
（一）延長退休年齡
延長退休年齡被認為是解決養(yǎng)老金資金缺口問題最迅速有效的方案。但是作者認為，延長退休年齡在當前事實上是弊大于利的，最大的問題就是嚴重影響了我國就業(yè)的穩(wěn)定性。目前，我國每年退休人數(shù)在600萬左右，一旦延長了退休年齡，就意味著每年有600萬的就業(yè)崗位不能提供，加上我國經(jīng)濟發(fā)展的實際情況，我國GDP已從10%的增長率下降到7%，根據(jù)奧肯定律并結(jié)合我國實際國情，這將會造成每年300萬勞動者的失業(yè)。一旦延長退休年齡，就會造成每年約900萬人的失業(yè)，這將嚴重影響我國就業(yè)的穩(wěn)定性。就業(yè)是經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的前提，是我國民生之本，所以，延長退休年齡在當前還不具有較大的可行性。
（二）加稅
我國社科院最近提出，可以采取“廣稅基，增加稅率”的方法彌補養(yǎng)老金缺口，即在全面實行“營改增”，將增值稅稅率由17%提高到20%，以此彌補養(yǎng)老金缺口。作者認為，這種方法也是不可行的。具體原因如下：
1.養(yǎng)老金缺口解決的根本方法是保證我國國民經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定的發(fā)展。但是，加稅事實上會造成企業(yè)稅負加重，嚴重影響企業(yè)的生產(chǎn)積極性，破壞企業(yè)的發(fā)展環(huán)境，進一步影響我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，造成我國養(yǎng)老金缺口問題的解決無本無源。
2.養(yǎng)老金缺口問題很大程度上是一個人口結(jié)構(gòu)問題，是人口老齡化問題的作用，加大賦稅不能解決人口結(jié)構(gòu)問題，作用不會顯著。
3.造成養(yǎng)老金資金缺口問題還與“雙軌制”的實行有著密切的聯(lián)系，但是加重賦稅與此毫無關(guān)系，不但不能解決“雙軌制”的副作用，反而還造成了其他不必要的破壞。
（三）“以房養(yǎng)老”制度的實行
“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機制的一項重要補充。“以房養(yǎng)老”在西方是一項比較成熟的養(yǎng)老制度，實行效果較好，近些年來我國才將其引入國內(nèi)。本文通過對“以房養(yǎng)老”的阻礙因素和促進因素對其可行性進行分析。
1.“以房養(yǎng)老”制度的阻礙因素
（1）養(yǎng)老觀念上，中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念是“養(yǎng)兒防老”，將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給養(yǎng)老院，不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。
（2）養(yǎng)老產(chǎn)品的缺乏成為“以房養(yǎng)老”制度實行最大的障礙。
（3）缺乏養(yǎng)老金金融業(yè)務(wù)統(tǒng)一平臺，養(yǎng)老金大環(huán)境還未完善。
（4）我國房價存在波動，收抵押的房屋大致接近我國70年房屋年限，房屋抵押對老年人以及保險公司、銀行都存在較大風(fēng)險。
2.“以房養(yǎng)老”制度的促進因素
（1）社會保障功能相對弱化，需要“以房養(yǎng)老”制度作為其重要補充。
（2）老人獨居率與房屋私有率的提高。
（3）商業(yè)銀行與保險公司技術(shù)層面的不斷提高。
（4）西方“以房養(yǎng)老”制度的借鑒。
三、解決我國養(yǎng)老金缺口的合理化建議
（一）進一步推動“以房養(yǎng)老”制度的實施
“以房養(yǎng)老”制度在我國，相對于其他解決方案，具有更大的可行性。我國可以借鑒西方成熟制度，結(jié)合我國國情，從制度、技術(shù)、觀念等方面不斷完善“以房養(yǎng)老”在我國的推廣，從而解決我國的養(yǎng)老金缺口問題。
（二）進一步加大財政補充。
我國養(yǎng)老金收取和發(fā)放有著“高繳費率、低養(yǎng)老金替代率”的特點，我國應(yīng)該進一步加大國家財政對社會保障資金的維持和補充，這也是解決養(yǎng)老金缺口問題較為行之有效的辦法。
【關(guān)鍵詞】風(fēng)力發(fā)電機；調(diào)試方案
1 概論
在正常情況下，兆瓦級風(fēng)力發(fā)電機的調(diào)試一般只采用動態(tài)調(diào)試，《風(fēng)電機組及附屬設(shè)備采購合同》中規(guī)定：設(shè)備安裝完成并具備上電調(diào)試條件后，賣方在20個工作日內(nèi)完成調(diào)試。調(diào)試內(nèi)容包括：按照調(diào)試手冊完成查線、主控上電及測量、plc刷程序、面板設(shè)置、通訊、變流刷程序、185大線相序測試、制動電阻測量、水冷散熱風(fēng)扇測試、水冷循環(huán)泵旋向測試、機艙上電、液壓站調(diào)試、偏航余壓測試、凸輪計數(shù)器調(diào)試、振動開關(guān)測試、風(fēng)向標和風(fēng)速儀測試、提升機鏈條導(dǎo)入、加脂測試、開關(guān)柜斷路器整定值修改、開關(guān)柜吸合實驗、發(fā)電機絕緣測試、倒偏航電機相序、三個葉片變槳調(diào)試。
根據(jù)合同的約定，廠家將在17至20天內(nèi)完成風(fēng)機調(diào)試，但由于不同區(qū)域風(fēng)電場風(fēng)況的不同，以及調(diào)試時期所處季節(jié)的不同，部分風(fēng)電場會由于大風(fēng)天氣嚴重影響到調(diào)試進度。因此，常規(guī)的調(diào)試時間大約在40至45天左右。
2 兆瓦級風(fēng)機調(diào)試方案的優(yōu)化
由于風(fēng)電場建設(shè)過程中，并網(wǎng)手續(xù)及電網(wǎng)接入等因素的影響，往往在風(fēng)機安裝工作完成后，需要等待風(fēng)電場并網(wǎng)返送電才能開展風(fēng)機調(diào)試工作。如果這段時間拖得過長，則風(fēng)機調(diào)試工作將長期處于停滯狀態(tài)，造成時間上的嚴重浪費。如何優(yōu)化風(fēng)機的調(diào)試方案，充分利用閑置的時間，有效的縮短風(fēng)電場并網(wǎng)返送電后的調(diào)試時間，實現(xiàn)調(diào)試期間發(fā)電量的提升，已成為迫切需要解決的問題。
經(jīng)過調(diào)試經(jīng)驗的積累和實踐的驗證，風(fēng)機的靜態(tài)調(diào)試能夠在機組上電之前， 通過配備發(fā)電機給機組提供調(diào)試電源，完成機組各系統(tǒng)的（主控、變流、變槳、水冷）調(diào)試。開展靜態(tài)調(diào)試可以完成整體調(diào)試近85%的工作量，能有效的縮短機組帶電后的調(diào)試時間，使風(fēng)機在短時間內(nèi)就能達到正常的發(fā)電水平。同時對于機組質(zhì)量檢查有良好的促進作用，可以盡早發(fā)現(xiàn)機組在安裝過程中存在的不足，對于機組零部件存在的故障也能盡快排除。有利于風(fēng)電場風(fēng)機可利用率指標的快速提高，整體發(fā)電量將比只開展動態(tài)調(diào)試的風(fēng)電場有明顯的提升，為風(fēng)電場帶來較高的經(jīng)濟效益。
開展靜態(tài)調(diào)試需要解決兩個現(xiàn)存問題：一是選擇合適的調(diào)試電源，以節(jié)約整體調(diào)試過程中的成本；二是采用靜態(tài)調(diào)試等于一臺機組調(diào)試了兩遍，通常情況下生產(chǎn)廠家不提供靜態(tài)調(diào)試，需要通過協(xié)商使其接受業(yè)主的需求。
3 靜態(tài)調(diào)試電源選擇的效果分析
使用發(fā)電機供電進行兆瓦級風(fēng)機的靜態(tài)調(diào)試可采用兩種方式：一種是使用50千瓦發(fā)電機對風(fēng)力發(fā)電機進行靜態(tài)調(diào)試，可按照調(diào)試手冊完成查線、主控上電及測量、plc刷程序、面板設(shè)置、通訊、變流刷程序、185大線相序測試、制動電阻測量、水冷散熱風(fēng)扇測試、水冷循環(huán)泵旋向測試、機艙上電、液壓站調(diào)試、偏航余壓測試、凸輪計數(shù)器調(diào)試、振動開關(guān)測試、風(fēng)向標和風(fēng)速儀測試、提升機鏈條導(dǎo)入、加脂測試、開關(guān)柜斷路器整定值修改、開關(guān)柜吸合實驗、發(fā)電機絕緣測試、倒偏航電機相序、三個葉片變槳調(diào)試；另一種是使用5千瓦發(fā)電機開展靜態(tài)調(diào)試工作，除了不能調(diào)試偏航系統(tǒng)以外，其他工作都能完成。而使用50千瓦發(fā)電機，能完成所有的靜態(tài)調(diào)試項目。
在調(diào)試成本方面：使用50千瓦發(fā)電機進行靜態(tài)調(diào)試所配備的50千瓦發(fā)電機價值約3萬元。每臺機組調(diào)試時間約9小時，耗費汽油約150升，按照汽油現(xiàn)價6.66元/升計算，成本約為999元，因發(fā)電機體積與重量的需求，還需一輛輕卡運載發(fā)電機，成本約為一天300元，每臺機組靜調(diào)在不計算調(diào)試人員費用的情況下，成本合計為1300元/臺，一個33臺風(fēng)力發(fā)電機風(fēng)場調(diào)試費用約42900元。
一臺5kW發(fā)電機價格約為5000元，每臺機組調(diào)試時間約9小時，耗費汽油約15升，按照汽油現(xiàn)價6.66元/升計算，成本約為100元，發(fā)電機可用現(xiàn)場調(diào)試用皮卡車轉(zhuǎn)運，一個33臺風(fēng)力發(fā)電機電場調(diào)試費用約3500元。采用5kW發(fā)電機能完成96%的調(diào)試工作，而剩余的偏航試驗項目主要工作是調(diào)整偏航電機相序，確保機組動作方向與主控程序控制的方向一致，用時約半小時，可以將試驗放到機組上電調(diào)試中來完成。
采用5kW發(fā)電機基本可達到50kW發(fā)電機調(diào)試效果，一個33臺風(fēng)機電場能節(jié)省大約39400元成本，是一種經(jīng)濟、確實可行的靜態(tài)調(diào)試方法。
4 靜態(tài)調(diào)試與常規(guī)調(diào)試的時間對比
在理想狀態(tài)下，排除天氣、人為、設(shè)備等因素的影響。一個49.5兆瓦風(fēng)電場，33臺機組調(diào)試需要配置兩組人員調(diào)試。按每天每組人員調(diào)試完成一臺風(fēng)機的效率測算，大約17個工作日可以完成全場調(diào)試。
如果在并網(wǎng)返送電之前完成了全場機組的靜態(tài)調(diào)試，則在機組上電后，風(fēng)機的調(diào)試項目極大的減少。在理想狀態(tài)下，每組調(diào)試人員每天至少能完成2臺機組調(diào)試。如配置兩組人員，只需要8天就可完成全場調(diào)試。
在外界因素的影響下，按照金風(fēng)客服的調(diào)試經(jīng)驗，33臺兆瓦級風(fēng)機的動態(tài)調(diào)試時間大約35至45天。經(jīng)過預(yù)測，如果能提前開展靜態(tài)調(diào)試，在風(fēng)電場并網(wǎng)返送電后，可以將整體調(diào)試時間縮短一半甚至更多。為全部機組的早日并網(wǎng)，提供了有利的先決條件。
5 經(jīng)濟效益評估
通過前文的對比可以得出，按照保守的計算，提前開展靜態(tài)調(diào)試能在風(fēng)電場并網(wǎng)后至少節(jié)省16天的時間。在風(fēng)況較好的情況下，如果風(fēng)電場月平均風(fēng)速7m/s，每小時發(fā)電400千瓦時，每度電按0.58元計算，那么提前16天完成調(diào)試所帶來的效益為：33臺×16天×0.58元/度×400kW×24小時÷1.17稅金=251.27萬元。如果是新疆境內(nèi)風(fēng)況好的風(fēng)電場，所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益將更高。
除去使用發(fā)電機所產(chǎn)生的成本，如采用50千瓦發(fā)電機將產(chǎn)生246.98萬元經(jīng)濟效益，采用5千瓦發(fā)電機將產(chǎn)生250.92萬元的經(jīng)濟效益。
軟件開發(fā)過程中最重要的階段之一就是軟件的可行性分析階段，這一階段決定了項目能否順利完成，是學(xué)生必須掌握的部分。介紹可行性分析階段教學(xué)過程中存在的問題以及授課過程的總體流程，并且詳細設(shè)計課堂實施細節(jié)。
關(guān)鍵詞
軟件工程課程；軟件開發(fā)；可行性分析階段
1前言
伴隨著時代的進步，高新技術(shù)的發(fā)展越來越迅猛，計算機技術(shù)作為信息產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊，發(fā)展得更加理想。在社會各個領(lǐng)域，計算機專業(yè)人才的需求量逐步增長。隨著軟件復(fù)雜性的增加，掌握軟件工程相關(guān)技術(shù)變得尤為重要，熟練掌握軟件工程技術(shù)的人才需求也增大了。因此，作為計算機專業(yè)的學(xué)生，應(yīng)該深入研究軟件工程。軟件工程課程是計算機本科教學(xué)中的一門專業(yè)基礎(chǔ)核心課程[1-2]，該課程中需要介紹軟件工程的基本概念、軟件開發(fā)的基本原理和基本方法及專業(yè)技術(shù)。在介紹軟件工程教學(xué)內(nèi)容時，要把其最基礎(chǔ)的部分——“可行性研究”學(xué)懂、學(xué)透，這部分知識點的掌握關(guān)系著整個軟件工程學(xué)科的學(xué)習(xí)成效。可行性分析階段的目標是在完成軟件問題的高層需求分析之后，讓人們在對軟件的總體特性有準確把握的基礎(chǔ)上，能夠提出先進的、可行的軟件開發(fā)方案，同時要組織專家進行評議，最終得到一個優(yōu)越的軟件產(chǎn)品的系統(tǒng)開發(fā)方案[3]。在當代軟件工程中，軟件產(chǎn)品開發(fā)項目主要包括兩個路徑：招標采購和委托開發(fā)。這些都需要進行可行性研究之后才能完成。從這里看出，軟件的可行性分析在軟件開發(fā)過程中具有很重要的意義，可行性分析的好與壞直接決定了項目是否能夠進行。因此，教師應(yīng)該合理組織課堂內(nèi)容，讓學(xué)生深刻體會到軟件可行性分析階段的重要性，并能在實踐中應(yīng)用。下面分別介紹軟件可行性分析階段授課過程中涉及的問題和授課過程的組織。
2軟件工程可行性分析教學(xué)中需注意的主要問題
1）提高學(xué)生對可行性分析階段在軟件開發(fā)過程中的重要作用的認識。讓學(xué)生了解世界上的問題不都有簡單、明顯的解決辦法，在預(yù)定的系統(tǒng)規(guī)模內(nèi)，很多問題不能被有效解決。如果問題的提出就是不合理的，在這樣的問題上花費任何時間、資源、人力和經(jīng)費都是浪費。2）可行性研究與計劃階段的基本概念中涉及的可行性研究的目的和實現(xiàn)方法。論證包括三個方面：經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性和操作可行性。3）推薦方案并說明理由。講解可行性分析的步驟時，要重點介紹推薦一個方案并說明理由，因為這部分可以讓使用部門負責(zé)人根據(jù)經(jīng)濟上是否劃算決定該工程是否上馬。4）系統(tǒng)流程圖與傳統(tǒng)流程圖的區(qū)別。在介紹系統(tǒng)流程圖時，要注意強調(diào)系統(tǒng)流程圖與傳統(tǒng)流程圖的區(qū)別。5）數(shù)據(jù)流圖的繪制過程。講解數(shù)據(jù)流圖應(yīng)強調(diào)數(shù)據(jù)流圖的繪制是個反復(fù)的過程，在需求分析中還需要使用。6）成本、效益分析。講解成本、效益分析是這一部分的重點，該步驟從經(jīng)濟方面分析開發(fā)新系統(tǒng)是否合理，從而使得部門負責(zé)人能夠正確地做出是否投資該項目的決定。
3軟件工程可行性分析教學(xué)過程的總體流程和課堂實施細節(jié)
軟件工程可行性分析階段的基本概念較為抽象，為了讓學(xué)生更好地了解基本概念，梳理概念的基本思想，本節(jié)將介紹軟件工程可行性分析階段的課堂實施細節(jié)。1）軟件工程可行性分析階段教學(xué)過程的總體流程。為了使得軟件工程可行性分析階段的教學(xué)過程更加有條理[5]，軟件工程可行性分析階段的教學(xué)總體流程。2）軟件工程可行性分析階段的課堂教學(xué)細節(jié)實施。①軟件工程可行性分析階段的目的是在盡可能短的時間內(nèi)使用最小的代價確定問題能否解決。這里一定要強調(diào)其目的不是解決問題，而是確定問題是否值得解決。具體的工作目標是準確了解用戶的需求和現(xiàn)實條件，尋找多種可選擇的解決方法，并對每一種解決方法進行仔細的論證。②軟件工程可行性分析階段的基本概念，主要掌握論證的三個方面：經(jīng)濟可行性、技術(shù)可行性和操作可行性。③可行性分析階段實施步驟。在可行性分析階段，首先要分析和澄清問題定義，經(jīng)過初步調(diào)查后，確定系統(tǒng)的規(guī)模和目標，書寫一份非常簡單的報告，即《關(guān)于系統(tǒng)的目標和規(guī)模報告書》，一般只需一頁紙。在清楚問題定義后，分析員開始進行可行性研究，對以后的活動安排提出建議：假如問題沒有可行解，則建議停止工程的開發(fā)；如果解決問題的方法是可行的，則推薦一個較好的解決方案，同時將工程的初步計劃表制定完成。④系統(tǒng)流程圖的繪制。有兩種情況需繪制系統(tǒng)流程圖：一是想進行可行性研究，首先需以概括的形式描繪現(xiàn)有的系統(tǒng)；二是如果提出新的方案，要把想象的新系統(tǒng)的邏輯模型轉(zhuǎn)換成為物理模型，所以系統(tǒng)流程圖的繪制非常重要。最后要重點講解系統(tǒng)流程圖和普通流程圖之間的差別。⑤數(shù)據(jù)流圖的繪制。讓學(xué)生掌握它是一種描述“分解”的圖示工具。數(shù)據(jù)流圖中通常包含4種基本符號：數(shù)據(jù)源（終點）、加工、文件和數(shù)據(jù)流。⑥成本效益分析。要讓學(xué)生知道投資開發(fā)新系統(tǒng)伴隨一定風(fēng)險，系統(tǒng)的開發(fā)成本可能高于預(yù)計成本，經(jīng)濟效益低于預(yù)期的成本。那么，在什么條件下投資開發(fā)新系統(tǒng)更合理呢？這就需要進行成本效益分析來確定其條件。成本效益分析的內(nèi)容包括目的、成本估算技術(shù)和成本效益估算方法等。
4結(jié)語
軟件工程是計算機本科教學(xué)中的一門專業(yè)基礎(chǔ)核心課程。軟件的可行性分析階段在軟件工程課程中具有重要地位，可行性分析的好壞決定了項目是否能夠順利進行。因此，高等學(xué)校計算機專業(yè)的學(xué)生必須學(xué)好軟件工程這門課，教師也必須認真組織授課，讓學(xué)生學(xué)懂、學(xué)透。本文介紹了軟件工程可行性分析階段的教學(xué)過程中存在的問題以及授課過程的總體流程，并詳細闡述了軟件工程可行性分析階段的課堂實施細節(jié)。
作者：樸順姬 劉曉敏 劉陽 王斌 單位：佳木斯大學(xué)
參考文獻
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[3]劉瓊,劉伏貴.論“可行性研究”在“軟件工程”教學(xué)中的重要性[J].教改教法,2014(9):78-79.
關(guān)鍵詞：項目投資 經(jīng)濟決策 可行性評估 不可行性分析
隨著社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)、市政工程建設(shè)行業(yè)、醫(yī)院等行業(yè)迅猛發(fā)展起來。就拿市政工程來說，工程項目朝著大型化、高質(zhì)量的方向發(fā)展，而政府為了維持市場秩序，會實行宏觀調(diào)控，制定一定的經(jīng)濟政策，一定程度上約束投資者的投資行為。規(guī)模越來越大的市政工程在進行經(jīng)濟決策時越來越復(fù)雜。工程建設(shè)時間長、政策環(huán)境的變化、市場經(jīng)濟環(huán)境的變化等都會影響到投資者的收益，所以在進行項目投資時需要考慮的內(nèi)容越來越多，經(jīng)濟決策的制定變得越來越復(fù)雜。投資者要對項目的建設(shè)成本、銷售收入、銷售稅費、市場變化、附加值、不確定因素等進行分析，制定出科學(xué)的經(jīng)濟決策，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。
一、項目投資的經(jīng)濟分析的重要性
企業(yè)為促進其健康發(fā)展，必須在市場中尋找發(fā)展點，努力擴大市場占有率和市場覆蓋率，促進企業(yè)做大做強。因此，在市場發(fā)展中尋找合適的項目是非常有必要的。企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展特點，在市場中尋找到合適的項目，然后對項目進行綜合分析，做出項目的可行性分析報告，綜合考慮多方面因素，做出正確的投資決策。
科學(xué)合理經(jīng)濟決策的制定離不開正確的經(jīng)濟分析。當企業(yè)做出完整的經(jīng)濟分析之后，就可以根據(jù)自身發(fā)展狀況制定出科學(xué)的經(jīng)濟決策，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。所以說，經(jīng)濟分析是項目投資經(jīng)濟決策的基礎(chǔ)。
經(jīng)濟分析是在一定的經(jīng)濟環(huán)境中進行的，要對影響項目的相關(guān)因素進行科學(xué)判斷和分析，對項目的收益、成本、政策環(huán)境、社會環(huán)境等進行分析，正確分析項目中的不確定性因素，合理預(yù)測市場發(fā)展形勢，從而促進經(jīng)濟決策的正確性。
經(jīng)濟分析除了在經(jīng)濟決策制定前進行，伴隨著項目的建設(shè)，經(jīng)濟分析也要實時跟蹤，并對市場發(fā)展形勢進行分析，對前期經(jīng)濟分析中的不合理地方進行適當調(diào)整，使經(jīng)濟分析具有實效性和科學(xué)性，并據(jù)此不斷調(diào)整經(jīng)濟決策，提高經(jīng)濟決策的正確性，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，促進企業(yè)在激烈的市場競爭中不斷提高競爭力，逐步做大做強。
二、可行性評估與不可行性分析
在進行經(jīng)濟分析時，最常規(guī)的就是對項目進行可行性評估，由企業(yè)員工和相關(guān)專家組成經(jīng)濟分析小組，對項目進行可行性評估。在進行可行性評估的過程中，要綜合分析項目的各方面資料，要分析政策環(huán)境、市場經(jīng)濟環(huán)境、文化環(huán)境等，在綜合考慮多方面的因素下撰寫可行性評估報告。而在可行性分析的過程中，為了達到一定的目標，往往需要提出許多假設(shè)和前提條件，而評估小組人員在提出假設(shè)時又往往過于理想化，然后由過于理想化的假設(shè)推導(dǎo)出理想的可行性結(jié)論，這樣就會影響到經(jīng)濟決策的正確性。
可行性評估是一項科學(xué)活動，而專家在進行這項科學(xué)活動時，往往是從學(xué)術(shù)的角度去思考問題，如果專家的職業(yè)道德素養(yǎng)不高的話，在進行可行性評估時不負責(zé)任，那么就會忽略許多問題，最終使得可行性評估不準確，進而影響到企業(yè)經(jīng)濟決策的正確性。而要追究專家的責(zé)任又很難。正確的可行性評估是要對項目進行風(fēng)險評估和不確定性評估，從風(fēng)險的角度對項目進行經(jīng)濟分析。然后再制定出不同的經(jīng)濟決策，盡量制定出期望值高風(fēng)險小的決策方案。
任何項目投資中都必須進行可行性評估，但不可行性分析也很重要。不可行性分析就是從另一個角度上來思考項目投資，通過調(diào)查研究，全面而客觀的分析決策方案，并否定決策方案。進行不可行性分析不是為了否定決策方案而存在的，它的目的在于提高項目投資決策的正確性和科學(xué)性，避免出現(xiàn)決策失誤，盡可能的優(yōu)化決策方案，使企業(yè)在項目投資中獲得更大收益。
比如說，企業(yè)對某高校的高科技科研進行投資，在這項投資中，企業(yè)要組織專業(yè)人員對該項目進行財務(wù)分析，制作出可行性分析報告和不可行性分析報告。由于高科技產(chǎn)品的科研投資一般屬于高風(fēng)險高收益的投資，在進行財務(wù)分析時，分析小組對項目的投資回收期以及收益率進行分析，并對企業(yè)的財務(wù)現(xiàn)狀進行分析。根據(jù)市場發(fā)展形勢以及預(yù)測的高科技產(chǎn)品的效果進行財務(wù)分析，制定出可行性報告和不可行性報告。而決策部分對這兩份報告進行對比分析，綜合分析該投資項目，然后再根據(jù)風(fēng)險性和投資收益率的對比制定出合適的投資決策，既保證目前企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動不受影響，又加快科研進程，使高校盡快研制出高科技產(chǎn)品，縮短投資回報期，盡量提高產(chǎn)品的性能，從而獲得更高的投資收益率。由于高科技產(chǎn)品的投資屬于高風(fēng)險投資，所以，制定不可行性分析可以更加全面、客觀的看待項目。提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，得出高水平的不可行性分析報告和可行性分析報告，從而提高決策的正確性。
許多企業(yè)在進行經(jīng)濟分析時都忽略了不可行性分析，只將注意力集中于可行性分析，容易忽略項目建設(shè)中的不確定性因素。企業(yè)要認識到經(jīng)濟決策中可行性評估和不可行性分析的重要性，綜合兩種分析結(jié)果，站在全局的角度思考問題，做出正確的決策和判斷，合理利用資源，促進企業(yè)的健康成長。在進行高科技產(chǎn)品項目的投資中，面對科研的長期性和產(chǎn)品性能的預(yù)測的變化性，項目不可行。但是，從內(nèi)部收益率和項目帶來的業(yè)務(wù)增加和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級上來說，該項目又是可行的。因此，企業(yè)財務(wù)部門要做好項目的可行性分析報告和不可行性分析報告，綜合統(tǒng)計多方面的信息，做好市場調(diào)查，客觀預(yù)測市場發(fā)展形勢以及產(chǎn)品的性能以及產(chǎn)品研發(fā)所需的時間，做好調(diào)查報告。
三、項目投資中的不確定性因素分析
項目是未來的，而市場經(jīng)濟的瞬息萬變就使項目具有了太多的不確定性因素，項目建設(shè)中會遇到許多前期規(guī)劃中沒有考慮到或是考慮不周全的問題，項目建設(shè)完成后在銷售時也會遇到許多不確定情況，這些因素既有自然環(huán)境，也有社會文化、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境和科學(xué)技術(shù)，這些不確定性因素會隨著時間、空間的變化而不斷發(fā)生改變，只有在前期經(jīng)濟分析時綜合考慮多方面因素，正確預(yù)測未來發(fā)展形勢，對這些不確定性因素做出正確判斷和預(yù)測，才能提高項目投資經(jīng)濟決策的正確性。
在進行經(jīng)濟分析時，預(yù)測項目成本是很重要的一個內(nèi)容。全面掌握項目各方面的信息，對項目成本進行計量分析，從而確定項目各項活動的成本以及總計成本。但是，由于企業(yè)獲得的信息具有一定的時間約束性，許多信息都只能在事件發(fā)生后才能出現(xiàn)，比如說：高新科技產(chǎn)品的效用，在產(chǎn)品研發(fā)出來之前是無法準確判斷其效用的，只能從理論和理想的角度去預(yù)測，而當產(chǎn)品研發(fā)出來之后，獲得的效用信息對經(jīng)濟決策已經(jīng)毫無幫助了。所以說，信息的時間約束性影響到了企業(yè)決策的正確性。另外，企業(yè)在盡可能多的獲取信息的基礎(chǔ)上，對信息處理分析的能力也是有所不同的，不同的人在同一條信息中可以看到不同的內(nèi)容，而對信息的處理深度以及處理的正確性就影響到了企業(yè)經(jīng)濟決策的正確性。
企業(yè)在進行項目投資時，對項目進行經(jīng)濟分析時會遇到許多不確定性因素，這些因素影響了經(jīng)濟分析結(jié)果的準確性，從而影響到了經(jīng)濟決策的準確性和科學(xué)性。比如說：在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)項目投資中，在進行經(jīng)濟分析時就要考慮到政策環(huán)境的變化。我國的房價屢高不下，老百姓強烈反映買房難，而政府為了使老百姓居有其所，會出臺一些宏觀經(jīng)濟政策來控制房價，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)。而政策環(huán)境是一個不確定性因素，當進行規(guī)模很大的房地產(chǎn)項目投資時，企業(yè)就要充分考慮到政策環(huán)境的變化，預(yù)測政策環(huán)境可能發(fā)生的變化，以及政策環(huán)境對以后房屋銷售的影響。
項目投資中的不確定性因素眾多，企業(yè)只有不斷獲取盡可能多的信息資料，提高員工對信息的處理能力，正確分析項目投資風(fēng)險，不斷優(yōu)化項目經(jīng)濟決策方案，最終提高經(jīng)濟決策的正確性，使企業(yè)在項目投資中獲得盡可能多的收益，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，促進企業(yè)不斷做大做強。
四、影響項目投資經(jīng)濟決策的因素
項目投資經(jīng)濟決策的制定受到許多因素的影響，既有企業(yè)自身的因素，也有外部環(huán)境的因素。而投資風(fēng)險的大小很大程度上是由這些內(nèi)外因素決定的。
（一）影響經(jīng)濟決策的外部因素
所謂外部因素，不外乎是政策、法律、體制和市場的限制。當經(jīng)濟決策進入到政策壁壘、體制壁壘、市場壁壘中后，項目投資的風(fēng)險就加大了，而要減小投資風(fēng)險，提高經(jīng)濟決策的正確性，減少不合理投資風(fēng)險，那么就要對政策、體制、市場和法律進行深入分析，做出正確判斷。
第一，為促進市場經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，政府會在不同時期制定出不同的經(jīng)濟政策。企業(yè)在進行投資時，首先要分析該項目處于怎樣的政策環(huán)境中，政策壁壘是大是小。當政府采取寬松的經(jīng)濟政策時，政策壁壘小，投資的風(fēng)險也相應(yīng)減小，企業(yè)發(fā)揮的空間擴大。
第二，項目投資決策需要經(jīng)過政府的審批，這就要考慮到體制環(huán)境。當項目審批的程序簡單時，審批時間就越短，體制壁壘就小，投資風(fēng)險自然也小。
第三，在項目投資中會有一系列的法律法規(guī)來約束企業(yè)的行為，比如說：有合同簽訂管理方面的法律，也有反壟斷法，還有保護知識產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)。企業(yè)在做出經(jīng)濟決策時，要盡可能利用法律武器來維護自身的合法權(quán)益，從而有效降低投資風(fēng)險。
第四，市場環(huán)境是瞬息萬變的。拿市政工程項目來說，項目建設(shè)需要大量的原材料，這些原材料的價格占了整個項目造價的一大半，而市場的變化使得原材料價格發(fā)生變化，當原材料價格高出事先預(yù)估價格很多時，項目的收益就會受到影響。
企業(yè)要正確分析這些外部因素，努力制定出正確的經(jīng)濟決策，降低投資風(fēng)險，提高經(jīng)濟效益。
（二）影響經(jīng)濟決策的內(nèi)部因素
從內(nèi)部因素上來說，企業(yè)需要有健全的項目投資經(jīng)濟決策責(zé)任制和動力機制，確保經(jīng)濟決策的科學(xué)性和正確性。提高自我約束能力，做出科學(xué)的經(jīng)濟分析，然后從自身發(fā)展和社會發(fā)展的角度制定出最優(yōu)化的經(jīng)濟決策方案，降低決策風(fēng)險，提高決策科學(xué)性，促進企業(yè)和社會的共同發(fā)展。
五、結(jié)束語
隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多行業(yè)的項目規(guī)模越來越大，項目越來越復(fù)雜，企業(yè)在進行項目投資時必須對項目進行綜合分析，做好項目投資的可行性評估和不可行性分析，從整體上認識項目，不斷優(yōu)化經(jīng)濟決策方案，降低投資風(fēng)險，提高經(jīng)濟決策的科學(xué)性，促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
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房產(chǎn)與地產(chǎn)統(tǒng)稱為房地產(chǎn)，它是經(jīng)濟上房屋和土地的商品化表現(xiàn)形式，不僅包括有實體的房屋與土地，也包括其經(jīng)濟上的所有權(quán)和使用權(quán)等。由于房屋和土地在大多數(shù)情況下不可移動，或移動便造成不可預(yù)計的經(jīng)濟損失，因此房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)。在我國，房地產(chǎn)業(yè)投資熱度持續(xù)上漲，有效地推動著國民經(jīng)濟的提升；房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)著大部分以銀行資金為主的社會資金，關(guān)系著國家的經(jīng)濟穩(wěn)定性；同時，由于房地產(chǎn)價格具有波動性變化，其投資具有高風(fēng)險，總之，房地產(chǎn)業(yè)是具有高效益、高成本以及高風(fēng)險的“三高行業(yè)”。基于此，高風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系著我國的國民經(jīng)濟，必須以合理的可行性研究為房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供包裝，從而推動國民經(jīng)濟的良性發(fā)展。
二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究
1.基本概述。
在房地產(chǎn)項目投資立項之前，對項目相關(guān)的社會、技術(shù)以及經(jīng)濟等層次進行詳細調(diào)查與研究就是房地產(chǎn)投資項目可行性研究，通過對項目進行分析與論證，能較為準確的預(yù)測出項目竣工后的經(jīng)濟價值，進而對項目的適用性、可行性等進行系統(tǒng)、綜合的評價，得出是否投資或如何投資等直接性意見，提供科學(xué)可靠的依據(jù)以進行項目投資決策。研究對象主要包括與項目相關(guān)的市場、資源、技術(shù)、經(jīng)濟以及社會等。
2.根本依據(jù)。
一般地，房地產(chǎn)投資可行性研究依據(jù)包括有：相關(guān)政府法律法規(guī)以及條文政策；諸如區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略目標等行業(yè)部門發(fā)展規(guī)劃；項目建議書及其批復(fù)文件；國家和地區(qū)有關(guān)社會與經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)劃；相關(guān)房地產(chǎn)項目合同或協(xié)議書等，相關(guān)部門頒發(fā)的建設(shè)標準與額度等。
三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究的問題
1.內(nèi)容不完善。
可行性研究報告須顧及項目實施到運營的整個過程中，并客觀的評價其面臨的難點和風(fēng)險，從而在投資者進行決策時能有意識的回避風(fēng)險，以確保投資項目在建設(shè)到運營整個過程的可行性和安全性，實現(xiàn)投資的預(yù)期效益。誠然可行性研究報告不能顧及方方面面，但絕不能少那些關(guān)系著項目決策有效性的信息。然而，當前的房地產(chǎn)投資項目中，部分調(diào)研員為圖方便，對房地產(chǎn)項目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使報告顯得不分主次，更是難以突出相關(guān)的技術(shù)性；同時為使領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主得以滿足，僅著重介紹項目的長處，而回避了項目的短處，種種原因使得整個項目可行性研究報告內(nèi)容不完善。
2.方法不科學(xué)。
靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法是項目可行性研究兩種分析方法。在項目投資效益分析過程中，前者不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而后者恰恰相反整體注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內(nèi)對若干房地產(chǎn)投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態(tài)過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。在房地產(chǎn)投資項目可行性分析中，受資金的限制或調(diào)研員自身技能不過硬，使在實際過程中過于使用靜態(tài)分析法，很少使用或是簡化動態(tài)分析法，使得整個可行性分析較片面，項目可行性分析結(jié)果與實際情況具有很大偏差。
3.研究不徹底。
基于顧及多方面干擾因子對若干投資建設(shè)方案進行科學(xué)的對比分析，才能得到相對健全的可行性研究報告，同時報告中那些較為重要的技術(shù)方案須有至少一個備選方案；要使設(shè)計方案與相關(guān)工程數(shù)據(jù)一致，關(guān)鍵設(shè)備具有穩(wěn)定的供應(yīng)商，對那些沒采納的方案進行充分而系統(tǒng)的解釋，項目協(xié)議、合同以及附件等一應(yīng)齊全，才能使融資方案得到銀行等社會資金所有者認可。然而，在多種因子的干擾下，我國的投資項目可行性研究卻是敷衍了事，并沒有進行徹底的研究，嚴重制約著可行性分析的科學(xué)有效性，并不能作為投資者安全可靠的決策根據(jù)。
四、房地產(chǎn)投資項目可行性研究改進對策
首先，由于房地產(chǎn)投資項目可行性研究要長時間、仔細耐心地進行市場調(diào)研以及相關(guān)技術(shù)分析，因此需要將定性與定量、靜態(tài)與動態(tài)分析相結(jié)合，對經(jīng)濟效益進行全面的、系統(tǒng)的分析；其次，作為房地產(chǎn)投資項目可行性研究的主要構(gòu)成部分，房地產(chǎn)投資項目指標評價系統(tǒng)包括有經(jīng)濟、市場定位以及設(shè)計等評價體系，因此需要建立科學(xué)、合理的指標評價體系；再者，要使房地產(chǎn)投資項目可行性研究市場朝著規(guī)范化、標準化發(fā)展，進而帶動房地產(chǎn)咨詢業(yè)的良性發(fā)展；然后，由于我國房地產(chǎn)投資項目可行性調(diào)研員大多從事過相關(guān)項目的建設(shè)活動，具有極為豐富的實踐經(jīng)驗，但欠缺相應(yīng)的理論知識，因此需要趕上“時代潮流”，增強可行性研究理論及其相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)與學(xué)習(xí)，使調(diào)研員的責(zé)任感與使命感得以提升；最后，在某個項目存在有若干不能弄的實施方案，因此須要擬定多個項目可行性研究方案，從中決策出最優(yōu)方案。嚴格實行相關(guān)對策，使調(diào)研員自身水平得以提升，制定相關(guān)可行性研究市場規(guī)范制度，實施多個可行性研究方案，擇取最優(yōu)方案必能使風(fēng)險得以降低，更甚是規(guī)避相關(guān)風(fēng)險，從而使可行性研究報告能提供有效地決策輔助價值。同時，房地產(chǎn)投資項目投資者需嚴格參照相關(guān)可行性研究報告，對開發(fā)項目予以正確的決策方案；諸如城市規(guī)劃部門等相關(guān)政府部門必須依照相關(guān)報告，對開發(fā)項目批準立項或予以建設(shè)執(zhí)照，環(huán)境部門更要基于此對房地產(chǎn)項目的環(huán)境保護問題進行科學(xué)評估；更要按照相關(guān)可行性研究報告采購合理的設(shè)備和原材料，為房地產(chǎn)項目建設(shè)提供保障。
五、結(jié)語
關(guān)鍵詞：項目；經(jīng)濟；可行性；分析
DOI：10.16640/ki.37-1222/t.2017.04.256
1 緒論
1.1 研究背景
電站是以發(fā)電為主，兼有航運、過木等大型水電工程，較有較好的綜合效益，于1996年11月全部投產(chǎn)， 7×20萬千瓦總裝機容量。電站建成以來，由于電站下游河道采砂等原因，河床嚴重下切，原設(shè)計下泄308m3/s基荷流量時的下游水位由7.64m降低至2.75m，影響了某水電站的經(jīng)濟安全運行，大大降低了原承擔(dān)的電網(wǎng)調(diào)峰及正常通航、調(diào)頻、調(diào)壓任務(wù)，非汛期通航能力減少引發(fā)社會矛盾。為根本解決上述問題，省政府批準實施閩江壩下項目。但該項目沒有直接的經(jīng)濟收入，作為電站業(yè)主投資沒有經(jīng)濟來源，項目主管部門批準在電站電價的空間解決部分投資，經(jīng)濟是否可行是困擾項目決策的重要方面，如何作好決策是擺在決策者面前的一個難題。
1.2 研究思路和內(nèi)容
統(tǒng)過對經(jīng)濟可行性分析的理論分析、根據(jù)該項目本身沒有直接的經(jīng)濟收入，建設(shè)費用統(tǒng)一進入某水電站的電價空間等特點，建議通過項目經(jīng)濟可行性分析理論，對項目投入、產(chǎn)出進行分析，分析工程效益、清償能力、盈利能力以及社會效益，為該項目經(jīng)濟可行性分析提供參考意見。
第1部分：緒論，介紹了本文的研究背景
第2部分：經(jīng)濟可行性分析的理論分析
第3部分：建議該項目的分析思路
2 經(jīng)濟可行性分析的理論發(fā)展情況
2.1 研究現(xiàn)狀
在經(jīng)濟的建設(shè)領(lǐng)域，對投資項目投入與產(chǎn)出的關(guān)系認識，特別是對有關(guān)可行性分析的認識由來很久。從古以來就有的感性認識，發(fā)展到科學(xué)而理性的對投資項目中投入與產(chǎn)出的規(guī)律進行系統(tǒng)的研究和把握，其的過程起源主要于近代等現(xiàn)代工業(yè)國家對大型工程項目管理的實踐。
建設(shè)部從2001年開始，組織了人民幣影子匯率研究、中國社會折現(xiàn)率的研究與參數(shù)計算、土地影子價格研究、建設(shè)項目財務(wù)評價參數(shù)測算方法研究、建設(shè)項目財務(wù)評價指標體系研究。中國項目管理協(xié)會引進和推廣了國外項目評價的理論與方法、可行性研究作了工作。
2.2 國民經(jīng)濟評價
國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家整體角度和社會需要出發(fā)，采用影子價格、影子匯率、影子工資、社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟評價參數(shù)，計算和分析國民經(jīng)濟為項目所付出的代價及項目對國民經(jīng)濟所作出的貢獻，以評價項目在經(jīng)濟上的合理性。與財務(wù)評價相比：共同點為評價的目的相同有關(guān)主要指標的計算方法也類似。主要指標有：社會折現(xiàn)率、經(jīng)濟內(nèi)部收益率。
2.3 財務(wù)評價
工程項目財務(wù)評價是按照現(xiàn)行的會計制、稅法和價格體系，分析工程項目投資、本本、收入、利潤和稅金等，考核項目建設(shè)完成后的盈利、生存和清償能力，來判斷和評價項目可行性的一種經(jīng)濟評價方法。主要指標有：投資回收期、投資項目盈利率、凈現(xiàn)值、項目盈利系數(shù)、內(nèi)部收益率等。
3 閩江壩下項目經(jīng)濟可行性分析建議
3.1 閩江壩下項目投資分析
（1）按2015年4季度價格水平，本工程含專項費用的總投資為269069萬元，靜態(tài)總投資為229398萬元。
（2）運行費，工程運行費包括閩江壩下項目的運行維護費用、航道和船閘的維護和管理等費用。年運行費按總投資的1%計。
3.2 閩江壩下項目經(jīng)濟效益分析
某水電站自1993年投入運行后，由于上游綠化大面積增加，水土保持狀況發(fā)生根本性好轉(zhuǎn)，泥沙流失大量減少、水位持續(xù)下降，使?jié)M足通航要求的壓力不斷加大，枯水期將面臨斷航的可能，且由于尾水位降低，某水電站水輪機吸出高度達不到原設(shè)計要求，影響機組正常穩(wěn)定運行。同時由于壩下水位持續(xù)下降，某水電站為維持通航，每年都在增加保證通航泄量，嚴重制約某水電站在福建電網(wǎng)中調(diào)峰、備用等能力的發(fā)揮。閩江壩下項目任務(wù)是抬高某水電站下游口門水位，滿足通航要求，改善通航條件，抬高某水電站尾水位，保證機組正常穩(wěn)定運行。
閩江壩下項目建成后，將使某水電站壩下水位下降問題得到治理解決，滿足通航要求，改善航運條件，同時可改善某水電站運行條件，使某水電站在電網(wǎng)中的作用得以正常發(fā)揮。因此，根據(jù)閩江壩下項目的特點，本項目工程效益包括：工程航運效益、改善某水電站機組運行條件產(chǎn)生的效益，增加（恢復(fù)）某水電站容量效益（即改善電網(wǎng)的運行條件的效益）等。
3.3 閩江蝸孿钅烤濟可行性分析建議
根據(jù)以上理論分析，及閩江壩下項目的實際情況，因此建議進行以下分析：
3.3.1 國民經(jīng)濟評價
采用有～無本項目對比法原則，工程經(jīng)濟效益采用替代方案計算。分別計算工程航運效益、增加某水電站容量效益和改善某水電站機組運行條件效益、 對某水電站發(fā)電影響效益，對本工程國民經(jīng)濟敏感性分析，主要考察工程投資、效益變化等因素的變化對經(jīng)濟指標的影響。對以上諸因素的可能變化情況進行敏感性分析計算。
3.3.2 財務(wù)評價
在本工程財務(wù)評價測算時，某水電站原初設(shè)確定的多年平均發(fā)電量49.5億kWh為基礎(chǔ)，根據(jù)工程投資和運行成本費用及稅收政策，測算維持本工程正常運行需要某水電站上網(wǎng)電價的變化情況，即某水電站的增量電價。建議按資本金投資內(nèi)部收益率8%對某水電站出廠電價的增量部分進行測算與福建省煤電電價相比是否具有較強的競爭力。以評價該工程在經(jīng)濟上是否可行。
4 結(jié)論
本文主要用意在于針對類似閩江壩下項目客觀上需要投資建設(shè)，但又無直接經(jīng)濟效益的航運項目，提供一種經(jīng)濟可行性評價方法的可行分案，通過增量電價，采取國民經(jīng)濟評價和工程財務(wù)評價，為決策者評價提供有效依據(jù)。
參考文獻：
[1]王立國.可行性研究與項目評估[M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2001：17.
[2]中級會計資格財務(wù)管理[J].中國財政經(jīng)濟出版社，2010.
【關(guān)鍵詞】電力設(shè)備；大修技改；可行性分析
隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，電力已成為控制國家經(jīng)濟命脈的重要能源，傳統(tǒng)的電力設(shè)備在供電、建設(shè)、投資過程中出現(xiàn)了嚴峻的挑戰(zhàn)。因此，在電力設(shè)備大修技改中引入了全壽命周期成本概念，逐漸實現(xiàn)經(jīng)濟最大化。
一、全壽命周期成本理論概
（一）全壽命周期成本內(nèi)容
全壽命周期成本又簡稱為LCC，主要指在設(shè)備的周期生命中進行設(shè)計、生產(chǎn)、使用、故障、技改等所支出的所有費用[1]。同時在設(shè)備全壽命周期內(nèi)的資源消耗轉(zhuǎn)化為貨幣價值，便于進行所有成本費用的系統(tǒng)統(tǒng)計，精確的計算出費用總和。通過管理決策選取適合的措施執(zhí)行，大大的降低設(shè)備的成本，提高所運行的經(jīng)濟效益。
在所有設(shè)備的LCC成本中主要包含5大方面費用，即投入、運行、檢修、故障、廢棄，分別用CI、CO、CM、CF、CD來表示，這樣就能得到電力設(shè)備全壽命周期的計算框架：LCC=CI+CO+CM+CF+CD。例如：計算電力設(shè)備中的斷路器的LCC成本，具體如圖1所示：
電力設(shè)備大修技改的費用主要為故障成本，因設(shè)備故障帶來的經(jīng)濟損失，會給電力設(shè)備運行帶來直接或間接的損失，包括停運概率、故障持續(xù)時間、維修成本、當?shù)仉妰r幅度、GDP水平等因素[2]。計算故障成本可按照以下的公式來進行：，式中，j、、、、CRj、、分別表示代表設(shè)備、設(shè)備出故障的平均值、故障中所中斷的供電功率、年故障供電時間、平均故障修復(fù)的成本費用、平均修復(fù)時間以及平均中斷供電功率的價值[3]。
（二）全壽命周期成本可行性原則
實行LCC管理設(shè)備，最主要的是為了降低設(shè)備的成本管理，整體預(yù)算電力設(shè)備的所有成本費用，通過LCC計算分析用量化來決定電力設(shè)備實施的管理方式。這樣的方法能夠打破部門間的限制，從整體利益出發(fā)，實施最佳方案，還能在所有成本費用中找到費用與可用率的平衡點，避免了臨時決策，影響電力設(shè)備的全壽命周期成本可行性。而且，在進行電力設(shè)備大修技改時，所有的方案都會受到電價、折現(xiàn)率的限制，加上國家宏觀經(jīng)濟政策的影響，利用全壽命周期成本途徑來選擇最佳技改方案，是科學(xué)可行的。
二、電力設(shè)備大修技改可行性分析
通常我們將電力設(shè)備大修技改的周期用浴盆曲線來表示，從中可以看出設(shè)備故障率的變化依照時間的推移而不斷變化，包括早期失效期、偶然失效期和耗損失效期三部分。
首先依照設(shè)備全壽命周期成本理論的內(nèi)容，計算出入、運行、檢修、故障、廢棄成本的費用，再從設(shè)備使用周期成本上選擇最佳方案[4]。根據(jù)山西運城某供電公司的斷路器大修技改可行性分析，可以了解到，按照市場價格進行斷路器設(shè)備機構(gòu)與本體部件更換，每臺設(shè)備需要花費6.393萬元；而進行斷路器的重新更換，國產(chǎn)與合資的設(shè)備價格有所差異，其中國產(chǎn)需要18.79萬元/臺，合資為25.513萬元/臺。而公司所進行的設(shè)備運行每年花費2.16萬元，每月所實行的定期檢修費用為5300元，臨時進行檢修定額費用為3500元，更換新的設(shè)備臨時檢修費用國產(chǎn)的定額2000元，合資為1000元。
根據(jù)電力設(shè)備的相關(guān)要求，電力設(shè)備的折舊年限一般為18-22年，而上面所計算的斷路器設(shè)備全壽命周期成本，它的折舊年限選取的為18年，殘值率為0.05.最終可以得出國產(chǎn)、合資斷路器設(shè)備的進行大修技改與更新的年平均成本費用成本，如表1所示：
在上表中，斷路器設(shè)備的折現(xiàn)率為0.08，且可以知道三種不同方案中，以設(shè)備進行大修技改費用成本的平均值最低，因此在面對電力設(shè)備故障，采用大修技改是經(jīng)濟可行的方案。
三、結(jié)語
綜上所述，利用設(shè)備全壽命周期成本理論，來實現(xiàn)電力設(shè)備大修技改的可行性是科學(xué)有效的，雖然還存在許多技術(shù)、數(shù)據(jù)上的不足，未得到極大重視應(yīng)用，但是在未來必定會推動電力設(shè)備大修技改的可行性進展，從整體上提升我國電力設(shè)備大修技改的水平。
參考文獻：
[1]王玲.論電網(wǎng)企業(yè)的資產(chǎn)全壽命周期管理[J].北京：中國總會計師，2008 （11）：66-67.
[2]闕秀煉.基于全壽命周期成本理論的電網(wǎng)資產(chǎn)管理研究[D].華北電力大學(xué)（北京）碩士學(xué)位論文，2011：13-15.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；可行性研究；風(fēng)險控制
1 項目可行性研究的重要性
項目可行性研究的重要性主要包括以下幾方面：
1.1 房地產(chǎn)項目可行性研究要求預(yù)期明確
項目可行性研究主要包括對行業(yè)資料的分析匯總、對社會經(jīng)濟環(huán)境的研究和對未來房地產(chǎn)市場供需的預(yù)期，從而對房地產(chǎn)投資的收益進行正確估算。
1.2 房地產(chǎn)項目可行性研究必須客觀嚴謹
“實事求是”是貫穿房地產(chǎn)項目可行性研究始終的最基本要求，也是最明確的要求，在尊重事實數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，尊重社會規(guī)律和經(jīng)濟規(guī)律的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益進行科學(xué)的預(yù)估和評判。
1.3 房地產(chǎn)項目可行性研究的可靠性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求區(qū)別對待具體的案例并給予具有針對性的、明確的、可實現(xiàn)的執(zhí)行方案，以求達到投資利用率最高、成本回收和利潤收入最大化的根本目的。
1.4 房地產(chǎn)項目可行性研究的科學(xué)性特征
房地產(chǎn)項目可行性研究要求運用先進的計算技術(shù)和科技方案，按照房地產(chǎn)項目和社會經(jīng)濟發(fā)展的基本規(guī)律，對每個房地產(chǎn)項目的市場預(yù)期和盈利情況進行準確的計算預(yù)估，并以此為房地產(chǎn)項目能否開展的重要評判依據(jù)。
2 房地產(chǎn)項目可行性研究的步驟和注意事項
（1）資料策劃準備階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求一定數(shù)量的專門人員來進行設(shè)計和組織。要明確房地產(chǎn)項目可行性研究團隊，討論房地產(chǎn)項目運行的可行性研究方案，并劃撥這個決策團隊需要的設(shè)計經(jīng)費。
（2）房地產(chǎn)項目可行性研究的資料整理階段，房地產(chǎn)項目可行性研究要求整理匯總與要開發(fā)土地有關(guān)的客觀地理環(huán)境條件、社會經(jīng)濟條件和政策標準法規(guī)。資料搜集必須要做到全面、準確、科學(xué)、相關(guān)、嚴謹。
（3）房地產(chǎn)項目可行性研究方案的預(yù)期和討論階段，這個階段是要在前期工作都準備完成，基本掌握完整的房地產(chǎn)項目可行性研究資料基礎(chǔ)上才可以開展，需要綜合考慮地理水文資料、政策法規(guī)、開發(fā)商投資能力等情況，最后制定出初步的房地產(chǎn)項目可行性開發(fā)方案草稿。
（4）對房地產(chǎn)項目可行性研究方案進行論證，運用先進的數(shù)學(xué)分析方法，結(jié)合財務(wù)情況、自然環(huán)境、社會國情等選擇可以保證各方利益盡可能最大化的方案。
（5）匯總房地產(chǎn)項目可行性研究方案并形成報告，房地產(chǎn)項目可行性研究報告必須內(nèi)容完整，切覆蓋房地產(chǎn)項目可行性研究的整個周期，內(nèi)容要詳實。按照報告篇幅的大小可將報告分為如下幾種：房地產(chǎn)項目投資可能研究報告、房地產(chǎn)項目概述可行性研究報告和房地產(chǎn)項目全面可行性研究報告。這三種報告的核心內(nèi)容基本一致，都需要保證真實、客觀，科學(xué)。準確，但是隨著報告的精細程度不同，一般情況下應(yīng)包含房地產(chǎn)項目的財務(wù)可行性分析和項目重要性、必要性分析。
在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的研究中也有一些普遍問題的存在，由于可行性研究過程中涉及到許多的數(shù)據(jù)與調(diào)研結(jié)果，所以一些共性問題經(jīng)常出現(xiàn)且不容易被提起重視。
（1）調(diào)研不全面、不深入、論據(jù)不充分，在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告書中，某些企業(yè)貪圖方便，未作全面調(diào)研，對負責(zé)項目的地理水文環(huán)境、環(huán)境氣候、名勝古跡、法規(guī)政策等平鋪直敘，不求深入。技術(shù)論述部分不清晰，主次不分，讓人看后看不出該文的核心內(nèi)容所在。有些立場不公正，為了迎合領(lǐng)導(dǎo)或業(yè)主的需求，對建設(shè)方推薦方案優(yōu)點講得多，缺點講得少，甚至不講，故意陪襯方案。
（2）立場不中立。僅作表面文章，比如工程質(zhì)量、投資估算、拆遷面積等數(shù)據(jù)表格。有的科研單位畏懼承擔(dān)風(fēng)險，盲目遵照業(yè)主要求，不拿事實數(shù)據(jù)說話，不進行投資概算，基本起不到比對多個方案選優(yōu)的目的。
（3）經(jīng)濟指標不客觀，經(jīng)濟、財務(wù)評價是每個房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的核心內(nèi)容，是決策階段項目擇優(yōu)排序的主要數(shù)據(jù)依據(jù)。正因為這樣，一些負責(zé)經(jīng)濟評價可行性的人員為了達到業(yè)主期望的房地產(chǎn)開發(fā)項目投資收益，人為的對財務(wù)凈現(xiàn)值、投資收益率和項目回收期等數(shù)據(jù)進行調(diào)整，有的甚至修改調(diào)研數(shù)據(jù)，偏離客觀事實。使研究結(jié)論發(fā)生偏離。
（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)量問題、投資概算偏差大會造成房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究數(shù)據(jù)不準確、費用概算偏差大的原因主要是有些科研單位現(xiàn)場勘查不認真，個別技術(shù)人員責(zé)任心問題，技術(shù)不扎實，導(dǎo)致獲得的工程數(shù)據(jù)不準確，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究結(jié)果出現(xiàn)很大的偏移。
針對當前項目可行性研究存在的主要問題文章給出如下幾點解決方法：
（1）可行性研究工作的理論與實踐結(jié)合。可行性研究工作是要求長期耐心細致的市場調(diào)研和數(shù)據(jù)整理計算工作，這些工作都要求工作人員能夠做到微觀經(jīng)濟效益核算與宏觀經(jīng)濟效益核算相結(jié)合，動態(tài)數(shù)據(jù)分析與靜態(tài)數(shù)據(jù)分析相結(jié)合，定量分析與定性分析相結(jié)合。
（2）建立精確科學(xué)的指標評價系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目評價系統(tǒng)是可行性報告的重要組成部分，它主要包括評價規(guī)劃、市場前瞻、設(shè)計草案、經(jīng)濟效益預(yù)期等。
（3）政策引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)項目可行性研究。培育相當數(shù)量的專業(yè)房地產(chǎn)可行性研究人員，推進房地產(chǎn)項目可行性分析行業(yè)的進一步發(fā)展。
參考文獻
調(diào)研報告
可行性報告
市場調(diào)查報告
社會調(diào)查報告
關(guān)于《導(dǎo)演自我培養(yǎng)計劃可行性分析報告》的反方論證
關(guān)于母親教育問題的調(diào)研報告
關(guān)于農(nóng)村教育現(xiàn)狀及農(nóng)村教師心態(tài)的調(diào)研報告
關(guān)于農(nóng)村小學(xué)現(xiàn)狀的調(diào)研報告
廣東農(nóng)村社會保障制度調(diào)研報告
關(guān)于《導(dǎo)演自我培養(yǎng)計劃可行性分析報告》的反方論證
關(guān)于母親教育問題的調(diào)研報告
關(guān)于農(nóng)村教育現(xiàn)狀及農(nóng)村教師心態(tài)的調(diào)研報告
關(guān)于農(nóng)村小學(xué)現(xiàn)狀的調(diào)研報告
廣東農(nóng)村社會保障制度調(diào)研報告
關(guān)于三年級教育教學(xué)調(diào)研報告
關(guān)于修建旱冰場的可行性報告
關(guān)于青春交際舞協(xié)會的可行性報告
國務(wù)院研究室《中國農(nóng)民工調(diào)研報告》
中學(xué)高中英語課程改革調(diào)研報告
高校調(diào)研報告之外聯(lián)篇
高校調(diào)研報告之人力資源部
赴北京朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)辛莊村調(diào)研報告
甘肅西部農(nóng)村教育現(xiàn)狀調(diào)研報告
服裝市場調(diào)研報告
對宿遷醫(yī)改調(diào)研報告“十點質(zhì)疑”之回應(yīng)
鑼鼓書目前的傳承機制
整治學(xué)校周邊環(huán)境調(diào)研報告
下鄉(xiāng)期間調(diào)研報告
導(dǎo)演自我培養(yǎng)計劃可行性分析報告
當代城市中學(xué)生社會人格狀況調(diào)查報告
德欽縣奔子欄之行調(diào)研報告
大學(xué)生學(xué)車調(diào)研報告之調(diào)查方案
大學(xué)生食品消費市場調(diào)研報告
資源與環(huán)境學(xué)院大學(xué)生暑假社會調(diào)查報告
大學(xué)生社會支持狀況調(diào)查開題報告
大學(xué)生社會責(zé)任感調(diào)查報告
大學(xué)生勞爾的故事之勞爾的社會調(diào)查報告
北京圖書市場調(diào)研報告
北大課題組宿遷醫(yī)改調(diào)研報告（上）
安陽師范美術(shù)學(xué)習(xí)實習(xí)教學(xué)調(diào)研報告
關(guān)于火眼晶睛的調(diào)研報告
關(guān)于二十歲之前廢掉的可行性報告
《大學(xué)生生活質(zhì)量調(diào)研報告》評介
《中國農(nóng)民工調(diào)研報告》：我國農(nóng)民工的生存現(xiàn)狀
《少兒讀經(jīng)解經(jīng)點評錄》可行性報告
“三下鄉(xiāng)”社會實踐調(diào)查報告
關(guān)鍵詞：高速公路；造價管理；控制措施
中圖分類號：TU723.3文獻標識碼： A 文章編號：
回顧我國高速公路的發(fā)展歷程，從20世紀至90年代初屬起步階段90年代末至今是快速發(fā)展階段。現(xiàn)在我國高速公路工程造價趨逐年升,其中的原因也很多，有客觀原因，有主觀原因；有合理的、也有不合理的增高部分。由此看出我國高速公路建設(shè)管理體制不是非常完善，缺乏有效的監(jiān)督機制，造成決算超預(yù)算、預(yù)算超概算、概算超估算的現(xiàn)象較為普遍。那么，如何建設(shè)優(yōu)質(zhì)、高效、造價合理的高速公路，更加有效地服務(wù)于國民經(jīng)濟發(fā)展，成為每一個公路行業(yè)人員共同關(guān)心社會問題。我們更應(yīng)該采取必要的措施，增強高速公路造價意識，搞好高速公路造價管理，控制高速公路造價非法上漲，把不合理的部分降下來，使造價更為合理。本文主要是針對上述分析的因素基礎(chǔ)上，提出可控制措施。
1高速公路造價影響因素分析
1)工程可行性研究階段的影響因素
因為工程立項較為倉促，工程可行性研究報告缺乏有效、科學(xué)、細致的科學(xué)論證，所以項目的估算不準確，不利于項目前期工程造價的控制與管理
2)政策變化及其他安裝的方面因素影響
具體到公路造價上，交通量的快速增長，人工費用的大幅度提高，物價的上漲，公路設(shè)計標準和技術(shù)標準的提高，包括橋梁互通等結(jié)構(gòu)物比例增加，路基寬度、高度增大，軟基處理費用增加，路面結(jié)構(gòu)要求提高，外觀要求提高，綠化、沿線設(shè)施及被交叉道路等要求提高，征地、拆遷等政策處理費用的上漲，政策性變化引起的工程成本的增加等原因都使工程造價上升，在這些客觀因素的情況下，公路造價的上升是合理的，也是必然的。
3)設(shè)計階段的影響因素
設(shè)計階段的費用占高速公路總投資的1％～3％，但是對高速公路造價的影響權(quán)重達70％以上。要加強設(shè)計方案的優(yōu)化比選，減少設(shè)計變更，按照市場經(jīng)濟的要求，推行限額設(shè)計。由于設(shè)計單位實行企業(yè)化經(jīng)營管理，設(shè)計費是按照設(shè)計項目投資額的一定比例來計取。出于自身利益最大化的原因，設(shè)計思想過于保守，往往不重視項目的優(yōu)化設(shè)計，不能運用價值工程的方法定量評價設(shè)計方案。
2我國高速公路工程存在的問題分析
2．1 被忽略的系統(tǒng)性
近年公路交通建設(shè)的飛速發(fā)展，在很大程度上依賴于由政策支持的大量資源投入。在這個建設(shè)過程中，對建設(shè)效率和效益的重視不足成為了當前一個被忽視的重要問題，過多的追求社會效益，使得對建設(shè)成本以及資源有著不同程度的忽視。
目前對于高速公路建設(shè)項目而言，是處于一種政策的推動之下的建設(shè)過程。這種推動力十分有益于社會，但是卻在一定層面上忽略了公路建設(shè)的系統(tǒng)性。在建設(shè)的過程中，更多考慮的是公路體系內(nèi)部的一種系統(tǒng)一致，而對于公路和經(jīng)濟、公路和環(huán)境之間的關(guān)系考慮不足。粗放型的公路建設(shè)使得對于耕地的占用時常超出預(yù)算，而因為公路的建設(shè)而造成的水土流失等環(huán)境問題也日益凸現(xiàn)。公路，尤其是高速公路
在利用率和資金回收方面的問題亟待尋找突破加以緩解。
2．2 執(zhí)迷于先進的技術(shù)和標準
先進的技術(shù)當然會意味著更高的資金和時間效率，更高的指標也從一個側(cè)面反映著高速公路建設(shè)以及相關(guān)服務(wù)的質(zhì)量，但是技術(shù)和指標只有與實際需求相契合的時候，才會產(chǎn)生相應(yīng)的意義。
目前在公路建設(shè)，尤其是高速公路的建設(shè)項目中，過分追求先進技術(shù)的現(xiàn)象屢見不鮮，似乎只有現(xiàn)代的技術(shù)才能夠滿足現(xiàn)代的公路需求。同時，眾多的高指標也隨之出現(xiàn)，諸如公路車道數(shù)偏多，互通立交規(guī)模偏大等問題層出不窮，這些問題發(fā)生在高度公路建設(shè)中的頻率也相對較高，而且對于高速公路建設(shè)項目而言，過多的服務(wù)區(qū)和管理服務(wù)設(shè)施過密等問題也成了目前項目中的一大趨勢。然而與此同時，公路
對于周邊環(huán)境的影響，無論是從經(jīng)濟層面還是從自然層面而言，都出現(xiàn)了關(guān)注不足的現(xiàn)象。周邊環(huán)境的描述性指標在項目的實施和公路項目交付使用之后的過程中都出現(xiàn)太少，甚至完全沒有得到任何的關(guān)注。
2．3 前期規(guī)劃不夠到位
對于公路建設(shè)項目而言，前期規(guī)劃和實際建設(shè)兩個階段應(yīng)當以對相關(guān)土地的征用開始作為分水嶺，這樣一來，前期規(guī)劃的主要兩個構(gòu)成部分就是可行性分析和設(shè)計。其中可行性分析的主要職能是對公路建設(shè)項目的背景進行充分的調(diào)查，確保相關(guān)公路建設(shè)系統(tǒng)的各項數(shù)據(jù)都采集到位，并對這些數(shù)據(jù)資料進行必要的分析診斷，確保項目可行。而設(shè)計環(huán)節(jié)則主要包括項目各個層面的設(shè)計，其中以施工圖設(shè)計為
工作的重點。在前期規(guī)劃過程中，最主要的盲區(qū)是可行性分析的不到
位。由于對公路建設(shè)項目相關(guān)背景的調(diào)查研究工作不夠細致深入，導(dǎo)致對于實際狀況難以正確反映，對于交通需求的錯誤估計等，都會進一步出發(fā)設(shè)計不足的問題。此類問題主要包括對于周邊自然環(huán)境的考察不夠充分，從而導(dǎo)致公路選線不當，致使公路建成后與當?shù)刈匀画h(huán)境交互加劇，公路導(dǎo)致山體滑坡或?qū)︻愃谱匀粸?zāi)害缺乏抵御能力，對于農(nóng)田或河道有所影響等。或是對交通量的影響因素考證不夠充分客
觀，導(dǎo)致錯誤設(shè)計公路項目規(guī)模，造成土地浪費或是建成后短期內(nèi)又需要擴建等問題。
3 高速公路造價控制對策
1)做好項目前期工作
近年來，由于我國加快了高速公路的建設(shè)步伐，因此對于某些項目的項目法人，為了壓縮項目建設(shè)年限，盲目地縮減項目的前期工作時間和深度，出現(xiàn)方案的技術(shù)經(jīng)濟比選工作不成熟、項目審批手續(xù)不齊全、現(xiàn)場普查及地質(zhì)勘察工作不細致等情況。結(jié)果可能造成未將最佳方案選為實施方案，出現(xiàn)征地拆遷量增大、建安費增加的情況。另外由于審批手續(xù)滯后、設(shè)計深度不足等原因，也可能造成日后項目實施時出現(xiàn)方案變更、增加項目規(guī)模、增加工程變更和索賠等直接造成項目費用增加的情況。
2)提高設(shè)計工作的質(zhì)量
加強設(shè)計招標制度。設(shè)計招標工作在近年來得到了高度重視, 這是項目建設(shè)比較欣慰的現(xiàn)象。以工程招投標擇優(yōu)確定設(shè)計單位,工程設(shè)計實行招標，對提高設(shè)計水平，優(yōu)化設(shè)計方案，促進市場良性競爭有很好的作用。設(shè)計方案和工程造價捆綁招標就很好，將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起多家競投，而后組織有關(guān)專家綜合評比，這樣才能優(yōu)選出技術(shù)能力強的設(shè)計單位，確保工程設(shè)計達到先進、適用、安全、可靠、有新意，且造價合理，從而有利于工程造價的控制。同時，推行高速公路工程招投標也是維護市場公平競爭秩序、確保工程質(zhì)量、進度的有效方式，也符合國家有關(guān)規(guī)定，招標中不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標。
3) 嚴格執(zhí)行招投標制度
招投標制度在我國實現(xiàn)多年以來，實踐證明是一個提高工程質(zhì)量、
降低項目造價的好方法，而且在實踐過程中，通過不斷地對制度的補
充、完善，目前招投標制度已基本完善。而且國家對高速公路的建設(shè)已明確規(guī)定必須進行招投標，因此，高速公路建設(shè)招投標制度不僅是對項目降低造價的需要，也是對國家政策的響應(yīng)。
4)可行性分析階段的造價優(yōu)化措施
通常而言，公路建設(shè)工程項目的可行性分析階段包括工程的預(yù)可行性研究和可行性研究兩個階段，其主要工作內(nèi)容包括建設(shè)方案論證、評估、成本測算和財務(wù)評價。可行性分析將會產(chǎn)生相應(yīng)的分析報告，而這個報告則是將來進行工程各項和設(shè)計以及工程實施的重要依據(jù)。可行性分析報告的狀況，直接影響著公路工程項目的技術(shù)和材質(zhì)選擇，不僅僅對于公路建設(shè)項目的總體造價，對于項目的安全和質(zhì)量也有
著至關(guān)重要的意義。
4 結(jié)論
總之，公路建設(shè)工程的造價管理貫穿于項目全過程，甚至延伸到項目投入使用以后。高速公路項目建設(shè)是一項投資大、建設(shè)程序復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在工程的各個環(huán)節(jié)都需要嚴格控制。從被動消極地反映工程設(shè)計和施工的估價活動，發(fā)展到能動地影響工程設(shè)計和施工，發(fā)揮工程造價管理的作用。要想有效控制高速公路項目的造價，必須系統(tǒng)地、從多方面采取措施，嚴格管理，加強協(xié)調(diào)，全面地在投資決策、設(shè)計、建設(shè)項目招標、幾個階段采取有效的措施控制高速公路工程造價。最終達到降低成本，提高經(jīng)濟效益，來更好地提升公路工程的建設(shè)水平。
參考文獻：
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[2] 孫文凱．建設(shè)項目施工階段造價的有效控制[J]．交通標準
化，201O，(16)：147—149．
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房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【一】
一、項目背景
1、項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理條例》liuxue86.com
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計標準》
(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》
3、項目概況
1 )地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標：
土地面積：
容積率：
開發(fā)周期：
土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)
建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：
3 )周圍環(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為 市城市中心景點。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項目swot分析
優(yōu)勢及機會
(1) 該項目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。
(2) a近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項目以毛地出讓，起價
元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7) 該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。
(8) 我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。
(9) 物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。
(10) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。
劣勢及威脅
(11) 拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。
(12) a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。
(13) 市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。
(14) 外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。
(15) 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。
(16) 小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。
(17) 該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。
(19) 拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場分析
1 a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口 萬。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng);水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。
2 a市房地產(chǎn)住宅市場分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。
表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【二】
一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景
xx年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景” 。
“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。
中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。
1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。
2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、xx房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)
2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。
2、政府出臺房改政策，取消福利分房
自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。
荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費市場增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場消費能力逐步增強。
2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長7.4%。人均消費支出5400元，增長3.3%;2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟運行特點、問題及對策》)
2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長20.0%，增長速度創(chuàng)九年來最好水平，增長速度居全省第一位，增加絕對額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟發(fā)展情況新聞稿》)
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個人的投資與消費仍蘊藏著較大的增長潛力。
近年來，相當一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動電話、摩托車等消費的快速增長帶動了城市消費品市場的活躍，汽車、住房消費的增加預(yù)示著新一輪消費結(jié)構(gòu)升級已為期不遠。
5、同類物業(yè)的市場情況
荊州花園、順馳太陽城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對本類產(chǎn)品的市場說明任務(wù)，人們對高檔住宅已廣為認同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費市場的新機遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過大的狀況，為減輕市政壓力， 2003年，政府出臺“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開始對城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護。同時下令城內(nèi)十二萬人外遷六萬，短期目標是三年遷出三萬人。這給城外的房地開發(fā)提供了良好的市場環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺，讓大量經(jīng)濟實力不是很強的家庭也步入了購房者的行業(yè)，增加了市場的需求量。在銀行按揭政策，這些消費者通常僅需支付相當于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【三】
一、房地產(chǎn)可行性研究的目的
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項極其復(fù)雜的工程，它涉及立項、方案設(shè)計、施工、銷售等一系列復(fù)雜的程序。可行性研究是房地產(chǎn)項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調(diào)查研究最終形成可行性研究報告，作為交投集團、成渝公司內(nèi)部立項審批以及最終投資方案的主要依據(jù)。
通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產(chǎn)項目決策的正確性，提高項目的經(jīng)濟效益。其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化，從而提高決策的可靠性，為房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施和控制提供參考。
二、規(guī)劃設(shè)計的可行性分析
1.在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度等條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合規(guī)劃設(shè)計概念。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。
2.容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。
3.土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如圖例，對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。
4.周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風(fēng)水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。
5.周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況(可能與小區(qū)主要出入口有關(guān))、供水、排水、通訊(有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò))、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。
6.周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
7.市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【四】
可行性研究過程中的誤區(qū)及應(yīng)對措施
(一)常見誤區(qū)
1.一個標準的效益分析
如果項目可行性研究報告十分肯定地明確將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會是一份實事求是的報告。一份專業(yè)而嚴肅的項目可行性研究報告不可能只是一個效益標準。在可行性研究時，會有很多不確定的因素。這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測，而這些預(yù)測需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測。
2.先入之見的可行性分析研究
通過一些房地產(chǎn)投資項目失敗的案例，發(fā)現(xiàn)其中大部分項目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果是無人問津;準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢;同一時間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺;建設(shè)成本遠遠超過預(yù)算造成資金不繼等等。通過失敗的案例可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)項目在可行分析研究過程中，只是從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這樣的“可行性分析研究”，自始至終都是為了證明該項目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。
(二)應(yīng)對措施
1.重視專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作，推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前市場逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場競爭成為企業(yè)加強可行性研究的外在動力。
2.提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識。
3.建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作。通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，還可加強項目后評價工作，按照四川交投集團《投資項目后評價指引》的方法和內(nèi)容，通過分析對比，總結(jié)經(jīng)驗，改善投資管理和決策，進一步提高可行性研究的實用性。
加強房地產(chǎn)可行性研究工作的一些建議
(一)重視多方案比較
一般情況下，可行性分析要研究的不是單一方案，而是同時研究多種方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且很可能都具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。
(二)堅持可行性研究的客觀性原則
客觀性原則就是要堅持從實際出發(fā)、實事求是的原則，房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是根據(jù)擬開發(fā)項目的具體情況進行分析論證而得出可行或不可行的結(jié)論，不為任何單位或個人而生偏私之心，不為任何利益或壓力所動。
(三)提高可行性研究編制人員素質(zhì)
相當一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究編制人員可能就是一、兩個人，不能適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)的多專業(yè)要求，而且編制人員往往不了解和熟悉房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，他們能做的僅是依葫蘆畫瓢，定性分析東拼西湊、定量分析草率計算、經(jīng)濟評價流于形式。不能根據(jù)特定的對象進行必要的調(diào)查、數(shù)據(jù)收集和分析，對一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足經(jīng)濟評價結(jié)果的需要，失去了可行性研究的真實性和指導(dǎo)作用。
五、結(jié)語
總之，可行性研究要以市場為導(dǎo)向，對房地產(chǎn)項目所涉及的領(lǐng)域、經(jīng)濟效益、技術(shù)可行性、環(huán)境、社會效益等方面進行全方位的論證和評估。項目可行性研究對項目成敗及投入的收益將產(chǎn)生直接、巨大的影響。可行性研究要以增強企業(yè)核心競爭力、創(chuàng)造經(jīng)濟效益為中心，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的各要素進行全面的調(diào)查研究和詳細的測算分析，進行多方案的比較論證，最大限度優(yōu)化方案。同時我們應(yīng)注意房地產(chǎn)項目可行性研究中存在的問題，在工作中應(yīng)避免這些問題的出現(xiàn)，發(fā)揮可行性研究的實際作用，使房地產(chǎn)項目的開發(fā)工作有據(jù)可依。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告【五】
一、完善文本內(nèi)容。本報告中，應(yīng)增加建設(shè)單位的相關(guān)情況，清楚開發(fā)單位是否有資質(zhì)和能力承擔(dān)項目開發(fā);增加和深化銷售預(yù)測和銷售策略;深化投資環(huán)境和市場研究，特別是項目區(qū)域開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)銷售情況及經(jīng)濟發(fā)展情況。
二、增加相關(guān)圖紙。本報告中沒有任何圖紙來表述報告中內(nèi)容，項目可研報告，一定要附項目總平面圖和日照分析圖。總圖可以知道建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容，清楚開發(fā)強度和經(jīng)濟技術(shù)指標，也可知道設(shè)計是否符合相關(guān)規(guī)范要求。日照分析圖可以看出是否對項目外有日照影響，是否滿足國家強制性條文。
三、完善相關(guān)設(shè)計依據(jù)。文中設(shè)計依據(jù)有些已經(jīng)過時，應(yīng)采用國家最新規(guī)范;婁底市近期專門出臺了一些針對房地產(chǎn)市場發(fā)展的文件，應(yīng)加上去，增加項目的本地性。
四、完善建設(shè)內(nèi)容。建設(shè)內(nèi)容應(yīng)當明確是高層還是多層住宅，限高多少;增加公廁、垃圾站、配電房、綠化等建設(shè)內(nèi)容;說明項目用地權(quán)屬情況。
五、細化和修改文字內(nèi)容。文中劣勢描敘中，項目區(qū)域為未開發(fā)區(qū)域不對，該項目區(qū)域已經(jīng)是成熟開發(fā)區(qū)域;文中對房地產(chǎn)市場的分析應(yīng)當主要側(cè)重開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場分析，而不應(yīng)是湖南省和婁底市的，說服力不強。
六、投資進一步細化。該報告中，項目總建筑面積19663平方米，總投資9748.79萬元，成本將近5000元每平米，投資成本過高，不符合目前房產(chǎn)市場開況，應(yīng)調(diào)整。其次，在投資分析中，地下車位12萬/個，超出婁底實際價格，目前一般為8萬/個;工程量中，土石方應(yīng)進一步核實，該區(qū)域主要是填方，挖方較少;人工工資88元/日太低。
七、修改項目工期表達方式。項目工期改為采用以月為單位計算工期，以季度不太精確;文中工期部分地方前后不一，工程本是2021年5月完成，在銷售方案中卻2021年8月才舉行奠基，2022年4月18日才開始團購，時間前后不一致。
八、完善對項目開發(fā)條件的描述。本報告中，項目建設(shè)基礎(chǔ)條件的描敘與本項目實際建設(shè)地不符，應(yīng)具體針對性地對項目建設(shè)條件進行精準描敘。包括項目場地、地形地貌、地質(zhì)情況、周邊建設(shè)情況等。
九、工程管線設(shè)計應(yīng)深化。該報告中，住宅采用三臺800kVA室外箱式公變供電，公共部分在地下室設(shè)兩個專變配電室，共設(shè)4臺高壓開關(guān)柜、2臺800KVA干式變壓器和24臺低壓配電柜，配置不合理;該報告中，給水管道200管徑過大，150足夠。
一、 課程設(shè)計目的
管理信息系統(tǒng)課程設(shè)計作為獨立的教學(xué)環(huán)節(jié)，是管理專業(yè)集中實踐性環(huán)節(jié)系列之一，是學(xué)習(xí)完《管理信息系統(tǒng)》課程后進行的一次全面的綜合練習(xí)。其目的在于加深對管理信息系統(tǒng)基礎(chǔ)理論和基本知識的理解，掌握使用信息系統(tǒng)分析、設(shè)計的基本方法，提高解決實際管理問題、開發(fā)信息系統(tǒng)的實踐能力。同時課程設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“教師指導(dǎo)下的以學(xué)生為中心”的教學(xué)模式，以學(xué)生為認知主體，充分調(diào)動學(xué)生的積極性和能動性，重視學(xué)生自學(xué)能力的培養(yǎng)。
二、 課程設(shè)計內(nèi)容及要求
設(shè)計內(nèi)容是對題目規(guī)定的信息系統(tǒng)進行可行性分析、業(yè)務(wù)分析、需求分析、系統(tǒng)分析、系統(tǒng)設(shè)計。
可行性研究(可行性分析)是指在項目正式開發(fā)之前，先投入一定的精力，通過一套準則，從經(jīng)濟、技術(shù)、社會等方面對項目的必要性、可能性、合理性，以及項目所面臨的重大風(fēng)險進行分析和評價，得出項目是否可行的結(jié)論。
業(yè)務(wù)分析目的是分析和認識現(xiàn)行組織系統(tǒng)。任務(wù)是在系統(tǒng)分析員的主持下，由開發(fā)人員和用戶一起，對現(xiàn)行組織系統(tǒng)的目標、組織機構(gòu)、職能作用、業(yè)務(wù)流程、管理模型進行深入分析，以建立起反映現(xiàn)行組織系統(tǒng)的業(yè)務(wù)模型，為新系統(tǒng)的開發(fā)建立基礎(chǔ)。
需求分析(Requirement Analysis)是調(diào)查用戶對新開發(fā)的信息系統(tǒng)的需要和要求，結(jié)合組織的目標、現(xiàn)狀、實力和技術(shù)等因素，通過深入細致的分析，確定出合理可行的信息系統(tǒng)需求，并通過規(guī)范的形式描述需求的過程。
系統(tǒng)分析(System Analysis)是在業(yè)務(wù)分析和需求分析的基礎(chǔ)上，從抽象的概念層次上確定信息系統(tǒng)的要素、構(gòu)成和結(jié)構(gòu)，得出信息系統(tǒng)的分析模型，并為系統(tǒng)設(shè)計提供依據(jù)
系統(tǒng)設(shè)計任務(wù)是為實現(xiàn)信息系統(tǒng)需求模型所規(guī)定的功能和性能要求，考慮信息系統(tǒng)實現(xiàn)環(huán)境，通過對信息系統(tǒng)分析模型的綜合分析和細化，確定出信息系統(tǒng)的設(shè)計模型。
最終提交以下成果：課程設(shè)計說明書（原則上不少于6000字）。
課程設(shè)計要求：
1、相關(guān)概念運用正確無誤；
2、選題正確，密切聯(lián)系生產(chǎn)實際，具有現(xiàn)實意義；
3、設(shè)計內(nèi)容完整、結(jié)構(gòu)合理、圖文并茂、文字流暢、無錯別字；
4、系統(tǒng)實施部分要完成全部或大部分程序設(shè)計任務(wù)并正確運行；
5、設(shè)計應(yīng)采用較新的信息處理技術(shù)，要有一定的深度和廣度。
三、
四、 課程設(shè)計時間 課程設(shè)計報告撰寫要求
課程設(shè)計說明書（原則上不少于6000字）。說明書必須按學(xué)校規(guī)定格式書寫。說明書包括：封面、任務(wù)書、設(shè)計總說明（約300 字左右）、目錄、正文、參考文獻等內(nèi)容。
正文大綱參考格式：
0 前言
現(xiàn)行系統(tǒng)運行狀況簡要介紹及存在的主要問題，說明選題的意義及必要性。
1. 系統(tǒng)規(guī)劃(初步調(diào)查,開發(fā)背景,開發(fā)策略,開發(fā)方法,開發(fā)計劃)
2. 系統(tǒng)分析
2.1 需求分析(目標,功能,概況,資源,進度等)：系統(tǒng)現(xiàn)狀，要解決的主要問題，達到的具體指標等
2.2 可行性分析(報告)：幾個可供選擇的初步方案，從技術(shù)、經(jīng)濟、社會三個方面分析系統(tǒng)開發(fā)的必要性、可能性和有益性。
2.3 組織結(jié)構(gòu)圖
2.4 管理功能圖
2.5 業(yè)務(wù)流程圖
2.6 數(shù)據(jù)流程圖(頂層,1層,2層)
2.7 數(shù)據(jù)字典
3.系統(tǒng)設(shè)計
3.1 總體結(jié)構(gòu)設(shè)計(任務(wù),功能,方案,模塊等)
3.2 代碼設(shè)計
3.3 功能結(jié)構(gòu)圖
3.4 系統(tǒng)流程圖
3.5 系統(tǒng)配置:硬件配置(PC,網(wǎng)絡(luò)等),軟件選擇(OS,DBMS,…)
3.6 輸出設(shè)計(內(nèi)容,要求,形式,方法等)
3.7 輸入設(shè)計(因素,原則,設(shè)備等)
3.8 存儲設(shè)計
3.8.1 數(shù)據(jù)庫設(shè)計
3.8.2 表結(jié)構(gòu)設(shè)計
