時間：2023-05-30 08:54:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產稅，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
[關鍵詞]不動產稅 稅收負擔 稅費體系
一、我國不動產稅費體系的現狀分析
我國現行不動產稅制涉及的稅種主要有11種,其中直接以不動產為課稅對象的有6種,即土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、契稅;與不動產緊密相關的有5種,即營業稅、印花稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅。從流通環節入手,把與不動產有關的稅費分為開發、保有、交易三個環節:開發環節:土地增值稅、耕地占用稅、土地出讓金。保有環節:城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅。交易環節:契稅、印花稅、營業稅、城建稅、所得稅。目前,不動產稅費體系中存在的問題主要表現在:
一是土地市場不夠完善,且土地有償使用方式單一。目前,在國有土地的出讓方式中,招標拍賣所占的份額比較小,行政劃撥和協議出讓仍占很大比重,并且出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯糧”搞建設的同時,又給了購地者極大的財政負擔。
二是內外稅制不統一。我國不動產稅收政策實行“內外雙軌制”,內外稅制不一致既不利于企業間的公平競爭,與當前世界經濟的發展越來越不相容。
三是計稅依據不統一。我國現行不動產保有環節的稅種以建筑面積、房產余值和租金為計稅依據,這些計稅依據都不能準確反映不動產的現值,也就不能很好的發揮調節經濟的作用。
四是存在重復課稅現象。對同一稅基重復課稅造成稅負不公。
五是不動產征稅面窄,減免稅多。隨著我國近年來農村非農經濟的發展、城市住房制度的改革,使得陳舊的不動產稅制受到挑戰。現行的這種“窄稅基,寬優惠”的稅制,不僅使稅收的調節收入分配功能受到很大限制,而且給管理帶來一些弊端,影響了稅收執法的嚴肅性。
二、不動產稅制改革的新思路
1.統一計稅依據,建立不動產評估征稅體系。針對目前計稅依據混亂的情況,建議采用以市場價值體系下對土地和建筑分開獨立評估的評估價值作為計稅依據,提出下面的計稅公式作為參考:
不動產稅應納稅額=土地價格×土地稅率+[建筑凈值×(1-20%)-免征額]×建筑稅率
建筑凈值=建筑價格-累計折舊
免征額=家庭人口數×人均免稅額
上式中,土地價格指專業評估機構估出的地價,綜合考慮區位、基礎設施建設、公共服務狀況;建筑凈值扣除的20%為房屋的維護、修繕費用;人均免稅額可由地方政府根據當地的房屋價格指數和居民收入水平來確定。
2.擴大征稅面,實行普遍納稅。改革后的不動產稅征稅范圍由城市擴大到農村,覆蓋所有的個人自有住房,將城市機關、事業單位、社會團體的自用房產也納入其中。這樣可提高現有不動產的保有成本和住房的利用率,也為增加地方財政收入貢獻了力量。當然我國還有部分農村地區處于貧困落后狀態,可通過減免稅予以解決。
3.對現有稅種進行增減和調整。(1)取消土地使用稅。土地出讓金與按年繳納的土地使用稅的本質一樣,都是對土地的使用收取一定的稅費。因此,可以取消城鎮土地使用稅。(2)簡并有關稅種。①土地增值稅在調節土地增值收益,規范土地交易秩序方面有一定的作用,但從實際上看,計征繁瑣,征收效果差。因此可以考慮把土地增值所得并入一般所得額中計征所得稅,從而減少征收成本。②將房產稅與城市房地產稅合并,統一按照市場價值計稅,具體可參照前述的計稅公式。這樣有利于內外資企業的公平競爭,符合市場經濟的基本要求。③將契稅并入印花稅。針對房地產產權轉讓簽訂的產權轉移書據和契約,契稅是對產權承受人征稅,而印花稅是對承受人和出讓人雙方征稅,稅基相同,因此可以只征收印花稅,減輕承受人的負擔。(3)增設新稅種。為了促進土地充分利用,扼制過多保有土地的行為,可以開征土地閑置稅;針對以短期炒賣土地盈利的投機商,建議開征短期轉讓土地稅。通過開征此類稅種可以在一定程度上鼓勵土地規范化的開發利用。(4)提高耕地占用稅的稅率。應大幅度提高耕地占用稅的稅率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推進土地的集約和合理利用,真正達到保護耕地的目的。
4.不動產稅制改革的配套工作。(1)土地出讓制度的變革。土地購買者通過競拍獲得土地使用權,當期一次性支付土地出讓金的50%,剩余部分在土地出讓期限內以年租形式與不動產稅一并繳納。改革后就實現了“三贏”:對地方政府而言,既形成了長期穩定的財政收入來源,又在一定程度上降低了過度批地的刺激;對購地者來說,減輕自身財政負擔的同時提高了土地使用效率;對居民而言,地價下降帶動房價下降,使普通百姓更有能力購買住房。(2)建立一套適應于市場經濟發展的不動產評估機構。依據我國目前的國情,最佳選擇是在國土資源和房地產管理機構設置專門負責不動產評估的機構。一方面是由于不動產評估所需的土地、房屋登記資料都在房屋國土部門,有利于利用現有資料降低評估成本;另一方面是考慮到房屋管理部門在不動產評估領域的技術相對于其他部門具有優勢。此外還有利于密切監測不動產稅制改革對房地產市場的影響,從而可以在政策調整中及時提出建議。鑒于不動產的地域局限性和我國地區差異大的特點,在欠發達地區,不動產評估機構可由省級政府設立,而在發達地區,地級市政府能夠獨立承擔設立評估機構的成本且其管轄范圍較大,對于這些地方在市級政府設立不動產評估機構更具效率。(3)新、老房稅收差別問題。目前,此問題最好的解決方案就是:老房老辦法,新房新辦法。由于老房的價款中已包含了原有房地產開發、取得環節的各種稅費,對老房、新房從改革時起一同開征同比例的不動產稅不合理。在此,建議對新房既收取土地出讓金剩余部分在出讓年限內分攤的年租,也征收不動產稅,而對老房只征收不動產稅,因為新老房的業主都享受著地方政府運用這些上繳的不動產稅的稅收收入提供的公共服務和基礎設施等公共產品,這完全符合“受益原則”。
參考文獻:
在學習與借鑒國外打擊房地產市場投機的經驗時，我們應該對日本和韓國的做法給予充分的關注。因為日、韓兩國的房地產市場與我國有很多相似的地方：都實施了類似的經濟趕超戰略，經濟發展迅速，城市化的時間較短，城市人口增長很快；都屬于儒家文化圈，國民對不動產有偏好。因此，相比歐美國家，日、韓的經驗對我國的房地產調控更具有借鑒意義。
一、日本的經驗：稅制不合理導致房地產泡沫2005年11月，我們與日本財政部研究所就房地產問題進行了學術交流，日本人在總結他們的房地產泡沫時認為，日本的土地稅制不合理是導致日本經濟泡沫的重要原因之一。
對于日本的房地產而言，通常在取得、保有、買賣等3個階段都要課稅。在取得階段有遺產繼承稅（國稅）、登記許可稅（國稅）和不動產取得稅（省級地方稅）等3種稅賦需要交納。在保有階段有固定資產稅（市級地方稅）、城市規劃稅（市級地方稅）和特別土地保有稅（市級地方稅，1993年廢止）等3種。此外，在轉讓階段對轉讓所得進行征稅，有法人稅、所得稅（轉移國稅）、住民稅（地方稅）等3種。
土地稅制方面與經濟泡沫成因有關主要在以下幾點：首先，在保有階段保有者的稅負擔過低。1990年，不動產稅占日本所有稅收的比重為6.5%，不動產稅占國民所得的比例是1.7%；而當時美國的不動產稅占所有稅收的比重為14%，不動產稅占國民所得的比例是3.5%.可見日本在土地保有上的稅負比美國低一半左右。九十年代房地產泡沫之后，日本大幅度增加了不動產稅，2002年的不動產稅占日本所有稅收的比重比1990年提高了1倍。
土地價格的飛漲、投機以及土地買賣成為了社會問題。高達年收入數倍的高價住宅使工薪階層的夢想成為泡影，使買得起住宅的和買不起住宅的人的差距加大。更嚴重的是，土地的高價格成為了外國企業進入日本的障礙（根據“日美構造協議”的觀點）。收入和房地產價格之間已經到了無法平衡的地步，根據日本朋友提供的資料，在1990年泡沫最大的時候，東京圈（泡沫最大）的房價收入比是8：1.在經濟泡沫沖擊下，日本政府和日本銀行也相應制定了如下對策：1989年5月提高央行利率，從1991年4月開始實施對于用土地作擔保所進行的融資進行總量限制，從1992年4月起，作為土地稅制改革的措施，設立了地價稅、強化了轉讓收益稅的征收以及改善了土地的評價體系。
土地稅制改革的思路和概要如下（摘自“土地稅制小委員會”的報告書《土地稅制修正的基本課題》，1990年5月29日）：（1）減少土地作為資產的可利用性，抑制土地投機，促進土地的有效利用。為此，除固定資產稅之外，新設地價稅（國稅，1992年1月開始實行），對于土地保有實施高稅率，以有效提高土地利用。（這個思路與向未達成收益進行征稅具有同樣的經濟效果）
（2）強化轉讓收益課稅。之前由于認為強化土地轉讓稅征收會產生抑制效果（即如果對轉讓收益征收重稅，會阻礙土地的出售，長此以往會抑制土地的供給），所以對土地轉讓收益并未課以重稅。通過對短期土地交易的轉讓收益強化征稅，起到了抑制投機的效果。在經濟泡沫出現之前，對于個人而言，4000萬日元的（土地）轉讓收益需要交納20%的收入稅，對于超過4000萬日元的部分，實行50%的綜合課稅。對于法人而言，除了通常的法人稅率之外，保有期間在10年以下的，征收20%追加課稅。但是，這種轉讓收益課稅對于抑制投機活動并不見得有效。為了抑制投機，從1992年開始實施針對泡沫經濟的稅制，對于保有期間2年以下的土地，轉讓時另行加收30%的稅。
在泡沫經濟的情況下，土地價格的上升與其說是個人的努力，不如說是政府公共開發的結果，利益的一部分理應交還給國家，即隨著土地價格的上升而來的利益應該能夠納稅。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情況下，由于制定卓有成效、具有懲罰性質的稅收制度，對土地投機發揮了巨大的抑制作用。（對于個人，土地保有超過5年的情況下，稅率由26%增加到39%）
（3）關于遺產繼承稅和城市規劃區域內農用土地的課稅。到目前為止，由于固定資產稅主要是現金流量的問題，出現了低估的情況，但是這種低估卻保證了對保有階段進行適當征稅的進行。此外，提高對遺產繼承土地的評價，把城市化農業用地和周圍的住宅用地按照同樣的稅率征稅，針對避稅也采取了相應的對策。
實施這些對策的結果是：土地價格從1988年開始上漲幅度減慢，然后長期處于下跌狀態，除了最近在東京中心部分的土地價格出現上漲現象外，日本全國的土地價格直到目前仍然處于低迷狀態。因此，土地神話業已終結已經成為共識。
最后，對于1992年以后的所得稅，在個人的由不動產造成的損失中，為購買土地而進行的貸款部分，禁止和其他的收入所得進行聯合損益計算。這是為了抑制通過資本運作進行小戶型（單房間）住宅投資。
二、韓國遏制房地產投機的舉措：對投機者課以重稅韓國國土面積為10萬平方公里，人口4600萬，是一個典型的地少人多的國家。這些年來，其國內生產總值以平均每年4-5%的速度持續向前發展，并帶動了房地產業的快速發展，屬于國民經濟和房地產業發展較快的國家。這種情況，為房地產價格持續上漲創造了重要的條件。特別是進入21世紀后，許多富人利用他們擁有的富有資金和私有房地產（據統計，韓國5%的富人占有82.7%的私有房產），加入房地產投機，使得投機活動日益猖獗，房價不斷飆升。例如，房地產投機活動猖獗的韓國首都首爾江南區，就出現了一個“富婆炒房團”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結，哄抬房價。據統計，2000年該地區平均房價在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時間竟漲了3倍多。從全國來看，許多大城市房價的年上漲幅度達到7-10%，有的城市最高的年漲幅達到28.9%.土地、住宅和其它房地產價格的不斷?升，對韓國社會、經濟的發展和人民生活的提高，都造成了巨大傷害，已經到非整治不可的時候了。
韓國在整治房地產投機時，主要采取了以下幾項舉措：一是態度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統宣布，“這是一場與房地產投機勢力進行的戰爭”。既說明這一整治任務的艱巨性，又表明政府要把整治任務進行到底的決心和信心。
二是大造輿論。房地產投機造成房價連年飆升，天怒人怨。在政府表明要與房地產投機作堅決斗爭的態度后，廣大媒體也順應形勢參加了“斗爭”，從而形成了強大的輿論攻勢。
三是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。今年，對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本。同時，調整房地產所有稅（一種財產稅），今年已把房地產所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調到6億韓方（約合6萬美元），稅率為1-3%，并計劃從2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地產所有稅的稅率，以提升到適當的稅率為止。
四是有壓有保。在打擊投機的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現行的5.2%下調到4.5%.對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調到4.5%.而對于已經擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調到5.2%以上，二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現了區別對待的政策。
五是加快公寓住宅建設。韓國政府決定在全國新建19萬套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能較好地滿足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的價格受到政府的適度調控，將有利于降低平均房價。
三、啟示：利用稅收手段打擊投機是理想的選擇2005年的房地產政策博弈已經結束，但我認為，對房地產市場的政策調整遠遠沒有結束，打擊房地產投機的任務任重而道遠，2006年的政策重點還是打擊投機，控制房價的過快上漲。我們注意到，2005年下半年，當上海的房價開始調整的時候，以深圳為代表的珠三角城市的房價開始有明顯上漲的趨勢，從統計數據看，2005年11月，深圳的住宅價格同比上漲超過20%，廣州周邊的幾個衛星城的房地產價格也有明顯的異動。北京的住宅價格同比上漲也超過20%.另外，一些中小城市的房價不僅沒有受到政策調控的影響，而且呈現快速上漲的勢頭。
為什么房地產如此容易被炒起來？這不僅是一個現實問題，也是一個重大的理論問題。筆者以為，關鍵的是我國的房地產稅收制度存在嚴重的缺陷，不動產稅一直沒有征收。
關鍵詞：不動產管理 課程內容 教學方法與手段 創新培養模式
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1673-9795（2014）04（b）-0023-03
不動產管理是一門新興的、應用性較強的專業課程，它堅持理論聯系實際，把不動產管理的基本原理與我國不動產管理領域改革發展的實踐密切結合起來，為學生分析不動產問題提供系統的理論知識和科學方法，提高學生在正確理論指導下研究解決實際問題的能力和方法，是自然地理與資源環境、人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理、不動產經營等專業的專業基礎課和主要特色課程。
近年來，隨著經濟社會的迅速發展，特別是市場經濟對權屬清晰、權責明確的產權制度要求越來越高，我國現行不動產管理制度產生了越來越多的弊端，難以適應經濟社會發展的需要，引起了相關部門的高度重視。十八屆三中全會提出轉變政府職能必須深化機構改革，這在一定程度上也推動了國家層面建立不動產登記局的進程。2013年11月20日總理主持召開國務院常務會議，要求將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，理順部門職責關系，減少辦證環節。會議明確一是由國土資源部負責指導監督全國不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。二是建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現不動產審批、交易和登記信息依法依規互通共享。三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益[1]。
我國不動產管理出現目前這種局面，也與現行專業設置有一定的關系，長期以來，忽視不動產管理方面的教學和研究，專業設置中沒有不動產管理專業。根據調查了解，華南地區只有廣州大學地理科學學院“資源環境與城鄉規劃管理”專業設置了不動產管理方向，開設了不動產管理及相關課程培養不動產管理專業型人才，目前已經培養六屆畢業生畢業。社會對掌握不動產管理學基礎知識和能力的復合型人才越來越緊俏，迫切需要能夠靈活運用所學不動產管理理論和相關法律法規解決實踐中出現的不動產市場、不動產經營和不動產管理等問題。要求不動產管理教學承擔增強學生的理論知識水平，鍛煉學生分析和解決問題的技能，樹立可持續發展理念的教學任務，達到為社會長期輸送不動產管理高級復合人才的教學目標。目前全國尚未編寫統一的不動產管理教材，各高校往往結合自己的區位優勢編寫部分講義或者專題材料。因此，嘗試對不動產管理課程內容、教學方法與手段、教學實踐、考核方式等方面進行改革與探索就非常重要。
1 不動產管理課程設置基本情況
1.1 課程的性質、地位、作用和任務
不動產管理是人文地理與城鄉規劃（不動產管理）、土地資源管理等專業基礎課程。該課程是一門應用性課程，是在本專業理論和相關課程學習以后，以各種類型的不動產的經營服務管理為核心，研究不動產市場的特點、市場研究方法、不動產管理的內容、方法與技能。通過學習使學生了解不動產產權理論、不動產管理制度，不動產金融等基礎理論；掌握不動產市場分析、不動產產權產籍管理、不動產稅收與評估、不動產規劃管理、不動產交易市場管理、不動產經營管理、不動產服務管理、不動產資產管理、不動產信息化管理等[2]。使學生對不動產管理有一個全面的了解，能勝任國土資源管理、規劃、調查，房地產管理中資產經營管理、中介服務、物業咨詢服務及不動產管理服務企事業的工作。
1.2 課程教學的目的和要求
（1）通過本課程的學習，使學生了解不動產的概念、類型、開發建設、區域分布特征，不動產管理的基本理論與研究方法，了解國內外不動產管理研究的前沿與發展趨勢。
（2）通過本課程的學習，使學生認識不動產管理市場的特點與類型，掌握基本的市場研究內容與方法。
（3）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的目的、基本內容、方法和要求。
（4）通過本課程的學習，使學生掌握不動產管理的技能技巧。
1.3 課時要求與安排
本課程需要安排56學時，其中32學時理論教學課時，24學時實踐教學課時，最好同一學期進行，需要學生使用電腦上機練習不動產管理相關技術軟件，要求配實驗員一名。
1.4 課程與其它課程的聯系
本課程的先修課程主要有：管理學原理、土地經濟學、市場營銷學、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理概論、土地資源管理等。
2 課程內容的改革與創新
為打破不動產管理課程沒有現成教材的局面，筆者聯合華南地區多所高校教師初步完成《不動產管理》一書的編寫，該書內容大致可以分為以下三個部分。
第一部分為不動產管理概述和理論基礎。不動產管理概述的內容包括不動產的含義、分類和特點；不動產管理的含義、職能、特征及其發展；還具體介紹了土地管理，房產管理和其他不動產資源管理。不動產管理的理論基礎包括區位理論、城市地租理論、資源配置理論、服務理論等，此外還包括不動產管理制度分析。
第二部分為不動產服務管理。內容包括不動產服務管理概述；房地產經紀與管理、物業設施管理與物業管理；不動產產權產籍管理、土地產權產籍管理、房屋產權產籍管理；不動產資源信息化管理，信息系統的建設、管理及開發。
第三部分為不動產經營管理。不動產經營管理概述，包括不動產租賃管理、投資管理和融資管理，還有不動產資本經營和不動產證券化；不動產資產管理，包括國有資產管理、組織資產管理（企業）、商業資產管理、個人資產管理和跨國公司的不動產管理；不動產資源的規劃管理，內容包括不動產資源分析，評估與規劃修編，目前主要涉及多規融合、規劃實施評估與修改、房屋資源規劃及其影響因素等；不動產交易市場管理[3]，內容包括不動產交易與不動產交易市場、不動產交易市場的分類與特點，土地市場交易管理時機的選擇、持有的土地和市場的發展，房地產開發市場、銷售市場和二、三級市場管理，資本交易市場管理；不動產市場分析，內容包括不動產市場概述、不動產市場調查、不動產市場需求與供給分析、不動產市場區位分析和不同類型不動產市場分析；不動產稅費（收）與評估，內容包括我國稅收制度的建立與發展與不動產稅收對區域經濟的影響，不動產稅收的屬性、功能，不動產投資環節、交易環節、占有環節、所得環節的課稅[4]，介紹美國、法國、臺灣及香港的不動產稅收，不動產評估與方法。
教學內容的設置希望通過對不動產進行概述，同時介紹其管理理論，使學生能在學習之初對相關概念及其原理有較全面的認識，為不動產的學習奠定堅實的理論基礎；然后闡述不動產服務的相關管理，在原有的理論基礎上進一步深入學習，通過理論聯系實際的學習，目的是為了培養和提高學生從基本的不動產知識上升到能夠擁有較高層次服務管理能力的跳躍；最后講述了不動產的經營管理，內容主要包括資產、市場、稅收等，使學生了解不動產經營方面的相應知識。教學內容從概念入手，由表及里的闡述不動產的邊緣知識，具有較強的實用性和可操作性，結構緊湊、層層推進，內容全面、到位，對于有意愿鍛煉從事不動產管理方面能力的學生而言，具有很好的指導作用；對于非本專業的學生來講，本書也可以起到提綱挈領的點睛之效。
3 課程教學方法與手段的改革與創新
3.1 傳統教學與現代多媒體相結合
不動產管理課程采用傳統教學與多媒體技術相結合的教學手段。對課程重點難點知識采用傳統教學方法講解，實行傳統“黑板+粉筆”式教學[5]，增強學生對重點難點知識的理解與記憶；以多媒體教學方式豐富課堂內容，實行“多媒體課件演示+網絡課堂互動”，拓寬學生知識面。根據不動產管理課程具體篇、章、節教學內容、特點和教學目標的設置，將兩種教學手段有機結合起來，實現傳統教學方法與多媒體技術的靈活轉換使用，以多媒體教學促進傳統教學的改革創新，全面優化課堂教學，充分帶動學生的學習積極性，極大提高課堂教學的效率。具體實施環節，采用創新式的教學模式，即將傳授式教學、互動式教學與研討式教學相結合[6]。對于不動產管理相關概念知識與理論基礎，主要采用傳授式的教學；對于不動產經營管理、不動產交易市場管理、不動產市場分析等學生有較大的發揮空間的，可以采用互動式教學；對于不動產資源信息化管理，可以采用研討式教學方式，教師課前布置任務，把學生分成若干小組，每個小組扮演不同角色，到課上從所扮演角色的利益出發闡述自己的觀點，這樣既可以使大家通入課堂，也可以讓大家今后參與工作可以從多角度進行思考問題。此外，也可以用展示法就某個內容讓學生用PPT進行講解。
3.2 理論結合典型案例分析法
在不動產管理課程教學過程中，在原有傳統教學的基礎上，采用理論與案例相結合的方式[7]。這種方式不僅可以活躍課堂氣氛，調動學生學習的積極性，而且促進學生積極思考，增強了老師與學生之間的互動性，使課堂教學不只是老師單方面的授課形式，而是一個充滿學習樂趣的探討過程。案例導入的使用可以充分吸引學生的好奇點，讓學生帶著疑問、目的去聽課，既提高課堂效率也讓學生記憶猶新；通過具體某一部分內容的案例分析，既可以考察學生對特定內容的掌握情況以及運用水平，又豐富了教學內容；綜合內容的案例分析讓學生把不動產管理課程中所學到知識點進行全面、靈活地運用于現實的生活中，提高綜合分析、解決問題的能力，把學以致用真正做到實處，為學生畢業后在工作崗位中創造良好業績奠定堅實的基礎。
教師在備課過程中選取的案例緊跟時代的腳步，具有突出的代表性，對時事熱點及時反饋到教學當中。如不動產資源的規劃管理，以市級土地利用規劃為例子，需要對土地利用的現狀以及存在的問題進行分析，針對不同的問題進行規劃規劃設計；不動產稅費（收）與評估，以世界各國的不動產稅為案例；不動產服務管理，以房地產企業的客戶服務中心為案例；不動產資源的信息化管理，以市級國土資源和房屋管理局的系統為例開展典型案例的教學分析。目前我國不動產的統一管理還處于不斷完善階段，相關部門或者負責人會經常一些新消息，教師在教學過程中就會把相關的資料或者視頻運用到課堂上，讓學生了解最近的進展。
4 課程教學實踐的改革與創新
關鍵詞：老城；保護；策略
1.引言
進入21世紀，社會正在不斷的發展，有些老城已經被大家所淡忘，從北京、南京，到西安、廣州，全國各地的城市遺產都面臨著城市化的挑戰，所以我們更要對老城的保護起到重視。實際上，放眼全球，近幾十年來在全世界發生的對城市歷史核心區的拆除，已經構成了對社會結構和文化遺產的損害。中國的歷史城市，不僅具有建筑學上的獨特價值，同時，古城的居民也創造了當地獨特的文化和傳統的社會結構。如何保護好老城的“城”與“人”，已是我們今日必須直面的核心課題。
2.老城的力量
老城的力量，我們是可以從具象的感官來體會的。例如，旅行者行走在街頭，有時會感到城市是“老舊”的，甚至還顯得有一些陰沉。但是，這恰恰是歷史和自然賦予城市的個性，如同巴黎的古舊顯示的是文化，倫敦的陰霾反映的是個性，而在全球化中如何彰顯自己的文化和個性，正是城市軟實力和競爭力的源泉所在。
城市的魅力來自于對城市生命的尊重。城市是為人而建的，是為了讓人能夠在街巷里徜徉、散步而建造的。在一座充滿魅力的人性化的城市里，人們能平靜地坐在歐洲的咖啡館或中國的茶館里閑聊，能隨時得以觸摸到時間的印記與具有城市特色的空間地標。有了這些人性化的因素，正如我們在北京什剎海、紐約曼哈頓、京都 園所見到的那樣，城市便具有了無窮的魅力。然而，這種魅力正因老城內的房地產開發而日益受損。實際上，每一個西方發達國家工業化時期，也都經歷過類似對歷史城市從破壞到保護的曲折歷程，但最終各國政府、知識分子與人民普遍意識到了文化遺產不可再生的特殊價值，紛紛采取各項措施保護歷史城市。例如法國于1962年頒布的《馬爾羅法》，將有價值的歷史街區劃定為“歷史保護區”，它使今天的巴黎舊城既保持了迷人的魅力，又使拉德芳斯新區煥發出現代的氣息，兩者相得益彰。
經過多年對老城的拆除，今天，保護歷史文化名城，終于成為中國政府和社會的高度共識。城市遺產保護的關鍵，是如何真正保護好城市的歷史核心區。但什么才是“保護好”，則反映出一個城市的視野、見識和氣度。遺憾的是，我們通常所見到的保護模式，還停留在空間形態上“點”的保護。一些城市僅僅孤立保留一些文物點，剩下的歷史街區成片拆除，甚至造成了傳統社區的整體性消亡，導致城市喪失了歷史的完整性。
面對這些城市的教訓，今天更應立足于老城的整體保護、城與人的統籌保護。要讓中國的城市像巴黎、威尼斯那樣古舊而不破敗，需要大智慧。
3.保護舊城的“城”與“人”
老城的保護和復興，不只是空間形態上的問題，更是一項綜合性的社會政策。例如，在保護老北京歷史空間的同時，不保護好老北京的風土人情，沒了老北京人、老北京話的老城，那就失去了北京的靈魂。因此，這就需要在城市規劃學之外，引入社會學、民俗學、法學、經濟學、文化人類學等多學科視角，而不能單純由規劃師主導。從這一跨學科的視角出發，有兩個關鍵詞值得關注：“整體保護”和“以居民為主體”。
其一，需明確總體目標是舊城的整體保護。有關條例已經提出了整體保護的原則，要求“保持傳統格局、歷史風貌和空間尺度”、保護“歷史文化遺產的真實性和完整性”。多年來，在全國各地，雖有過 “格局保護”、“風貌保護”、“軸線保護”、“機理保護”等多種口號，但這些“概念式保護”未能有效阻止老城的成片拆除。25年前基本完整的老城，現已所剩無多，今天該是在每片歷史街區、每座四合院、每幢近現代優秀建筑，切實進行“整體保護”的時候了。
其二、明確保護主體是老城的居民。我們有過新天地的商業化嘗試，但新天地里沒了老上海人，還是老上海嗎？在北京，煙袋斜街的案例則顯示出以居民為主體自我保護的前景。政府改善街區基礎設施后，居民聽到不拆了，就有信心修繕，社會力量也有信心來保護，衰敗的社區被迅速激活。北京市已在總體規劃中提出：“推動房屋產權制度改革，明確房屋產權，鼓勵居民按保護規劃實施自我改造更新，成為房屋修繕保護的主體”，正是破解老城衰敗的關鍵所在。讓居民成為老宅保護的主體，靠“?！倍恰安稹钡臋C制，才能保住社區自我生長的機理，從而也就真正保住了老城的細胞和生命。
在此，以物權的精神重新界定行政權力在“舊城改造”中的角色勢在必行。要行之有效地保護文化遺產，就必須將“舊城改造”中舊的“拆遷”模式，轉變為以“修繕”為基礎的漸進模式，使之成為朝向住房“改善”、社區“整治”、老城“復興”的“都市再生”的過程。因此，老城區的整治，完全可以在政府的指導和協助下，以居民為主體，通過社區互助的“自我修繕”的方式來實施，將“舊城改造”從拆遷模式下的行政關系，轉變為修繕模式下的民事關系。
4.城市保護的政策創新
城市保護，不僅需要觀念的進步，也需要政策上的創新。
首先，要在城市治理中理順財政和稅收體系，以私有產權保護為基礎，嘗試不動產稅試點。不動產稅，又稱物業稅或地產稅，是按照土地或房屋的不動產市值，在保有環節按一定稅率向房屋業主收取的稅款。在中國，由于城市治理尚未建立物業稅機制，嚴重制約了政府的稅源，使得城市的公共服務投入不能正?；厥?，導致政府公共服務惟一的回收途徑，是用拆房子賣地皮的土地財政的方法，來支撐公共服務的巨額投資。在美國、法國或日本，城市政府稅收的一半以上來自不動產稅，這吸引了政府專注于供應公共服務，保障物權的穩定和增值。為避免城市陷入大拆大建的循環，不動產稅的開征已只是時間問題。
開征不動產稅試點，其前提是尊重居民的財產權。正如前述北京煙袋斜街所昭示的可能性，如果以居民為主體，通過政府、房地產資本、社區、非政府組織及其他機構的合作，找到對話和協商，修復、復興舊城區的方法并非難事。但擁有房產權的居民同時也應意識到，歷史建筑是屬于公眾的文化遺產，不能私自隨意拆除或進行不符合歷史面貌的改造。對此，則需要重新界定職責后的公權力，適時履行公共管理職能，依法介入、約束。
其次，要通過法律和規劃實現舊城保護的法治化。關于舊城區保護的立法和公共政策，可以借鑒相關國際公約和外國法律。某項規劃歷史性地提出了“舊城整體保護”的重要原則，要求“以院落為單位”進行保護修繕，規定了“明確房屋產權”和“鼓勵居民成為保護主體”作為名城保護的機制保障。遵照規劃精神，某市已經啟動了保護文化兼顧民生的“舊房改造”，政府投入巨資修繕公房四合院，由“舊房改造”確立的新思路，以居民自愿為前提，政府組織、產權人實施、居民共同參與，通過以院落為單位的小規模、漸進式“修繕”的方式，對老城實施了保護整治。這條以居民為主體進行自我修繕，政府提供公共服務的保護機制，是既保護文化又改善民生的治本之舉。
各國的土地稅制，是一個包括許多稅種的復雜體系，既有中央稅，也有地方稅；既有財產稅，也有所得稅；既有個人稅，也有法人稅。此外，還與遺產稅、繼承稅、贈與稅相聯系?？偟膩碚f，各國的土地稅制是以土地為課稅對象的稅收制度。土地包括農業用地、住宅用地、經營用地、林地等。各國的土地稅制包括3個方面的內容：（1）土地保有課稅；（2）土地有償轉移和增值課稅；（3）土地取得和無償轉移課稅。
一、土地保育課制的國際比較
土地保有稅是一定時期或一定時點上對個人或法人所擁有的土地資源課征的稅。課征土地保有稅的目的在于平抑地價上漲，確保土地保有的負擔公平，降低土地作為資產保有的有利性。由于國情不同，各國對土地保有課稅的范圍、稅種設置、計稅依據、稅率設計以及征收管理等，差別很大，特別是許多國家的土地稅是作為地方稅稅種，即使在一國之內，各地方之間也不一樣。
（一）課稅范圍
各國對土地稅的課稅范圍，有廣義和狹義兩種：（1）廣義的土地稅，把房屋建筑物等不動產均包括在土地稅之內。（2）狹義的土地稅，只是單指對土地的課稅。
（二）稅種設置
各國對土地保有課稅的稅種設置，基本上可分為兩種情況：
1．合并在其他財產稅中征收
由于土地與房屋、建筑物等不動產都屬于財產的存量，目前有許多國家和地區都把這些財產合并在一個稅種中征收，合并征收的情況，主要有以下幾種：
（1）合并在一般財產稅內征收，一般財產稅是對有選擇的幾類財產綜合課征的一種稅。如美國、新加坡等的一般財產稅，把土地等不動產和動產合并征收。
（2）合并在不動產稅內征收。由于土地是一種主要的不動產，如加拿大、法國、英國、荷蘭等，都把土地歸入不動產稅內征收。加拿大不動產稅的稅基包括兩個部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不動產。法國不動產稅的征收對象分為已建筑土地稅和未建筑土地稅。我國香港特別行政區的差餉稅相當于不動產稅，對擁有土地、房屋、其他建筑物等不動產的所有人課征。
（3）合并在財產凈值稅內征收。財產凈值稅的課稅對象是納稅人擁有的全部財產的凈值。財產凈值是從財產總額中扣除納稅人債務后的余額。印度、挪威、秘魯、墨西哥等國，都把土地合并在財產凈值稅中征收。
（4）合并在房地產稅中征收。房地產稅是土地稅和房屋稅的總稱。因為房屋往往附著于土地之上，密不可分，有些國家和地區將土地與房屋合并在房地產稅中征收，如泰國對房屋及其占用的土地征收房地產稅；巴西對城鎮土地連同上面的房屋建筑物征收城市房地產稅。
（5）合并在其他稅種中征收。日本的土地保有稅由地價稅、固定資產稅、城市規劃稅和特別土地保有稅等4個稅種組成，其中固定資產稅和城市規劃稅2個稅種是對土地與其他不動產合并征收的稅種。固定資產稅，是把土地、房屋及折舊資產等固定資產作為課稅對象，其中土地占有非常重要的地位。城市規劃稅是為了確保城市、特別是城市規劃事業所需資金而課征的稅。課稅對象是位于被指定為城市規劃區域內的市街化區域內的土地和房屋。法定納稅人是此類土地和房屋的所有者。城市規劃稅與其他土地保有稅的區別在于，它是專門用于城市規劃事業或土地規劃整理事業開支的目的稅。而固定資產稅和特別土地保有稅則屬于普通稅。
2．單獨設置土地保有稅稅種，分別課征。
據不完全統計，目前把土地保有單列稅種征收的國家和地區大約有30個，所用稅種名稱也多種多樣。土地資源比較豐富的巴西，一直征收土地稅，包括對農業土地征收的農村土地稅，對城市土地及房屋建筑物征收的城市財產稅。印度的州政府對農業耕地征收土地稅。我國臺灣地區有地價稅，還有荒地稅、空地稅、不在地主稅（即土地所有人離開土地所在地達到一定期限），這些稅都是帶懲罰性質的特殊性土地稅，都是以地價稅為基礎加增若干倍征收的，而非經常性的土地稅。泰國對所有土地征收地方發展稅。韓國征收綜合土地稅。新西蘭的土地稅，是對非農業用地征收，由土地所有者繳納。日本的土地保有稅稅種，除合并在其他稅種中征收的固定資產稅和都市規劃稅外，還有單列稅種征收的地價稅（國稅）和特別土地保有稅（地方稅）。
（三）計稅依據
各國土地稅的計稅依據，基本上可以分為從量計征和從價計征兩種。
從量計征的土地稅，是按土地的面積、土地生產物的產量課征。這種從量計征的土地稅，因為計征簡便，稅額確實，在古代曾被普遍采用。但隨著商品經濟的發展和級差地租的擴大，如果再按土地面積或生產物的產量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各國已少采用，以從價計征取而代之。
從價計征的土地稅，是以土地的價值或價格為課稅標準所課征的土地稅。1873年首先由加拿大始征，后來各國相繼仿行。從價計征的關鍵是土地的計價。各國的土地計價方法不盡相同，大多數國家是根據土地的估價課征，也有少數國家按年度租金價值課征。美國的土地稅一般是根據專門機構確定的“估定價”為標準課征。德國的應稅財產價值也是根據“估價法”確定。瑞典財產凈值稅中土地等不動產的凈值由官方評估確定。我國臺灣地區的土地估價由地方政府負責實施，包括每年公告一次的“公告現值”和每3年公告一次的“公告地價”，稅務機關按“公告現值”征收土地增值稅，按“公告地價”征收地價稅。日本作為國稅征收的“地價稅”，對土地的價額是以征稅期的“時價”計算的。作為市町村征收的“特別土地保有稅”（保有部分）的課稅標準為該土地的取得價格?！?nbsp;
（四）稅率設計
各國土地稅稅率的形式較多，總的來說，有比例稅率和累進稅率兩種。有少數國家對農業土地實行從量定額課征。
美國、德國、日本等多數經濟發達國家，對土地課稅一般采用比例稅率。美國的稅率由各地方政府逐年自行規定。德國對個人和公司分別適用0．5％和0.6％的比例稅率。日本的地價稅稅率為0．3％，特別土地保有稅稅率為1．4％。新西蘭的土地稅稅率為2％。
許多國家和地區，根據以下不同情況采用不同稅率：
1．根據土地用途不同，采用不同稅率。
有些國家和地區，對不同用途的土地采用不同稅率，農業用地低于城市用地，工業用地低于商業用地，住宅用地低于營業用地，宗教、社會福利、教育、體育用地低于其他用途的土地。如我國臺灣地區地價稅稅率，分為一般稅率和優惠稅率兩種，對限額內的自用地、工業用地、公共設施保留地和公有土地均實行優惠稅率。公共設施保留地稅率為1％，公有土地稅率為1．5％。菲律賓、牙買加、利比里亞等國，也按土地的不同用途采用不同稅率。
2．根據土地所處地理位置不同，采用不同稅率。
美國包括土地在內的一般財產稅的稅率，各州都不一樣，一般在3％-10％之間。大城市如紐約、芝加哥等地的稅率比其他地區要高。丹麥依土地位置的不同，將稅率定為l％——5．5％，首都哥本哈根的稅率最高。
3．根據土地開發程度不同，采用不同稅率。
我國香港特別行政區的不動產稅稅率，原則上是17％，新開辟地區為11％，但對供應不過濾水的地區為16％，無水道的地區為15％，新開辟區為9％。新加坡為了適應經濟開發政策的需要，原將全國地區分為發達地區、半發達地區和不發達地區3類，采用不同的稅率，分別為36％、18％和12％。從1984年起修改為全國23％的統一稅率。
4．對空地或閑置土地，采用較高稅率。
如日本對閑置土地的所有人征收特別土地保有稅。奧地利征收閑置土地價值稅。我國臺灣地區對私有空地（所謂空地是指已完成道路、排水及電力設施，而仍未依規定建筑，或雖已建筑但建筑改良物價值不及所占基地申報地價15％的土地）按該宗土地地價稅的3——5倍征收。對空地或閑置土地課征較高稅率，目的是為了促進土地的有效利用。
發展中國家的土地稅多數采用累進稅率，這主要是因為累進稅率對限制私人占有土地數量有重要意義，在土地公有情況下，可防止土地盲目占用和浪費土地資源，有利于提高土地利用效率。如巴西的農村土地稅實行22個級次（從0．2％——3．5％不等）的累進稅率。泰國的土地發展稅稅率按土地中間價值大小，課以一定稅額，分34個級次。我國臺灣地區的地價稅稅率，按地價總額和土地用途不同，分別適用基本稅率、累進稅率和特別稅率：凡地價總額未超過累進起點地價的，適用10％的基本稅率；超過累進起點地價的，按超倍累進稅率征收；對某些用途的土地如名勝古跡占地，適用10％的特別稅率。韓國綜合土地稅稅率比較復雜，分為一般稅率、特別稅率和個別稅率3類：一般稅率適用于法律規定的作為一般課稅對象的土地，一般稅率和特別稅率都設有9個級別，最低級次的稅率分別為0．2％和0．3％，最高級次的稅率分別為5％和2％；個別稅率的應稅土地為旱田、水田、果園和森林，稅率為0．1％；工廠廠址、牧場、電力公司用地、土地開發公司出售、出租的土地，稅率為0．3%；高爾夫球場、別墅、娛樂用高檔設施用地的稅率為0．5%。
（五）征收管理
土地課稅的征收管理權限，多數國家歸地方政府，只有少數國家的少數稅種作為中央稅或中央、地方共享稅。土地課稅由于作為課稅對象的土地其位置固定不變，不會發生稅基的地區轉移，而且稅源分散和納稅面寬等特點，由地方征管便于掌握和控制稅源。所以許多實行分稅制的國家，都把土地課稅歸入地方稅體系。如美國，土地課稅是財產稅的一個組成部分，而財產稅則是美國地方政府財政收入的主要來源。我國1994年實行分稅制財政體制改革，把直接涉及土地課稅的稅種劃歸地方稅體系。日本現行土地稅制，除1992年1月1日起開征的地價稅屬于國稅，由國稅局負責征收外，其余有關土地保有稅種的收入分別歸道府縣和市町村地方預算，屬于道府縣的有固定資產稅和不動產取得稅，屬于市町村的有特別土地保有稅、都市規劃稅，土地稅在日本地方稅體系中占有重要地位。巴西涉及土地的征稅，實行聯邦、州和市3級劃分稅種分別征收的體制，3級政府都有相應的征收管理權限：土地稅（農村土地）歸聯邦政府征收，收入的80％歸當地政府；動產稅（城市土地）歸市政府征收；不動產轉讓稅歸州政府征收。
二、土地有償轉移和增值課稅的國際比較
對土地所有者的土地增值額課征的稅，稱作土地增值稅。土地增值可分為土地有償轉讓增值和土地定期增值兩種。前者是土地買賣或交易時的價格超過其原來入賬時價格的增值部分；后者是指土地所有者所擁有的土地因地價上漲而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指這部分土地增值并非是土地所有者私人勞動或投資得到的，而完全是由于社會發展、土地需求的增長而形成的），這部分增值有人主張應該全部歸公，以體現財富的公平分配，并限制土地投機，抑制土地兼并。土地是一種資本資產，對資本資產的增值所課征的稅，實質上是屬于資本利得稅的范疇。
（一）課稅范圍
土地增值稅的課稅范圍一般分為兩種：一種是包括對土地及建筑物增值的課稅，如我國現行的土地增值稅和意大利的不動產增值稅。另一種是只對土地的增值課稅，如我國臺灣地區的土地增值稅和韓國的土地超額增值稅。
土地增值稅的課稅對象是土地的增值額，一般包括土地轉讓時發生的增值額和土地非轉移定期發生的漲價形成的增值額。德國、英國、日本原先實行過的土地增值稅，對以上兩種情況下的增值都課稅。意大利現行的不動產增值稅的課稅對象，也包括這兩個部分的增值額。我國和日本等國的現行土地增值稅只對土地轉移時發生的增值課稅。韓國的土地超額增值稅，只對納稅人擁有的閑置土地或非營業用地的增值征稅。在日本，對個人和法人的土地轉讓收入，分別課征：對個人的土地轉讓收入課征的稅種，由個人所得稅、個人事業稅和個人居民稅3個稅種構成；對法人的土地轉讓收入稅，由法人稅、法人事業稅和法人居民稅3個稅種構成。
（二）課征方式
許多國家對土地轉讓或定期增值的收入，同其他收入一樣征收個人所得稅和法人所得稅。土地增值稅的課稅方式，可分為兩種：
1．綜合征收。就是把土地增值收入歸并到一般財產收益中，統一征收所得稅。美國、英國等國的土地轉讓收入并入個人或法人的綜合收入，征收個人所得稅和法人稅。加拿大將土地轉讓收入的四分之三計入所得，進行綜合征稅。法國對持有期只有2年以內的短期土地轉讓收入與其他收入一起合并征稅；超過5年的長期土地轉讓收入用五分五乘方式征稅。
2．單獨征收。就是把土地增值收入從所得稅中分離出來，單獨課征。日本對個人的土地轉讓收入的課稅，核心是單獨計算，分離課稅，對法人的土地轉讓收入，在1991年以前，是并入法人的全部事業年度收入課征普通法人稅的，在1991年的土地稅制改革中，進一步強化了對法人土地轉讓收入的課征，對超短期土地轉讓收入按67．5％的稅率實行分離課稅，不再與其他法人稅綜合計算，從而使法人企業在其他收入出現赤字時，無法用土地轉讓收入予以彌補。德國、意大利兩國，除非投機買賣，原則上不征稅。
（三）計稅基礎
土地增值稅的計稅基礎是土地的增值額。土地有償轉移的增值額是土地的售價減去其原價（原來購入價或取得使用權的支付價）和各項成本費用以后的余額。我國臺灣地區以每年政府公布一次的“土地公告現值”為計稅基礎，納稅人按公告現值的80％——120％申報納稅。對不發生轉移的土地，定期估價一次，按增加價值課稅，允許扣除為增值而發生的各項成本費用。
（四）稅率設計
土地增值稅的稅率，基本上分為比例稅率和累進稅率兩種。
1．比例稅率。
韓國的土地超額增值稅，實行單一的比例稅率。日本、法國等對土地轉讓收入的稅率，因土地持有期長短而設計高低不同的差另比例稅率，土地持有期長的實行輕稅率，短的實行高稅率。如日本，對個人的土地轉讓，分為長期轉讓、短期轉讓和超短期轉讓3種，“長期轉讓”是指自獲得土地所有權至出讓土地的時間超過5年的；“短期轉讓”是指持有的時間2一5年的；“超短期轉讓”是指土地擁有期在2年以下的。對這3種長短不同轉讓收入分別實行10％——20%、40％和50％的不同稅率，以抑制土地投機，合理分配土地的增值。日本對法人土地轉讓收入除征收普通法人稅外，另征附加稅，如從1973年起，對法人的土地轉讓收入，在普通法人稅以外，對擁有期在5年以下的短期轉讓收入，加征20％的法人稅。1987年規定，對土地擁有期2年以下的超短期土地轉讓收入，加征10％——30％的附加稅。1991年，對5年以上的長期轉讓收入，也實行了加征10％的附加稅制度。
2．累進稅率。
有些國家和地區按照土地價格增長幅度采用累進稅率征收。當土地轉移時，不論土地面積大小，漲價數額多少，一律以超過原價倍數累進課征。如我國臺灣地區現行土地增值稅稅率，按土地漲價倍數實行3級超額累，進稅率，具體計算為：土地漲價總額超過原規。定地價或前次轉移時申報現值但未達100％者，就其漲價總額按稅率40％征收；超過100％而未達200%者，就其超過部分按50％的稅率征收；超過200％以上者，就其超過部分按60％的稅率征收。在計征土地增值稅時，對以前轉移時申報的土地現值，都按物價指數進行調整，以體現稅負公平。意大利的不動產增值稅是將房地產從買入到轉讓時的價格上漲部分作為征稅對象，按照價格增長幅度采用累進稅制，按3％——30％的稅率征收。價格上漲部分是指地價超過基準價格的部分（具體征稅標準和稅率見表1）。
表1：
─────────────────────┬───────────────
│
征稅標準
│
稅率
│
├─────────────────────┼───────────────┤
│
20%部分
│
3%——5%
│
│
20%——50%部分
│
5%——10%
│
│超過基
50%——100%部分
│
10%——15%
│
│準價格
100%——150%部分
│
15%——20%
│
│
150%——200%部分
│
20——25%
│
│
200%以上部分
│
25%——30%
│
─────────────────────┴───────────────
三、土地取得和無償轉移課稅的國際比較
土地取得稅是對個人或法人在通過購買、接受贈與或繼承財產等方式取得土地時課征的稅，分為因購買、交換等有償轉移取得土地時課征的稅和因接受贈與或繼承遺產等元償轉移取得土地時課征的稅兩種情況。
（一）有償轉移取得土地時的課稅
韓國對購置不動產所取得的土地設立不動產購置稅，按所購項目價值2％的標準稅率課征，或按購置不動產的年度分期付款額的比例征收。
日本的土地取得稅制除了贈與稅和繼承稅外，還有不動產取得稅和特別土地保有稅（取得部分）。不動產取得稅是由都道府縣對取得土地和房屋等不動產的個人和法人課征的稅，不論有償、無償包括買賣、交換、贈與、捐贈、實物出資、填地等原始取得或繼承取得的土地與房屋，都是不動產取得稅的征稅對象。土地取得稅的免征點是10萬日元，征稅標準是購買時的價格，標準稅率為4％。學校、特定醫療法人、道路等一定用途購置的土地不征稅。特別土地保有稅（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投機性取得和促進已取得土地的有效利用，內容包括保有課稅和取得課稅兩個部分。
德國、意大利、荷蘭等國都設有“登記許可稅”，在土地所有權轉移書立登記憑證時，按土地的轉讓價格計算納稅。有些國家和地區對土地等不動產在產權發生轉移變動時，就當事人雙方訂立的契約，對不動產取得人征收契稅或印花稅。契稅和印花稅表面上是對契約征稅，實際上是對不動產取得者課征的稅收。
（二）無償轉移取得土地時的課稅
對土地等財產無償轉移時課征的稅，稱為財產轉移稅，包括遺產稅、繼承稅和贈與稅。廣義的遺產稅包括對財產繼承者繼承的財產課征的稅和對死者遺留的財產課征的稅。贈與稅是對財產所有者生前贈與他人的財產課征的稅，是遺產稅的補充稅種。遺產稅和贈與稅的配合方式，各國的做法不同，包括兩個稅種課征制度的配合和兩個稅種稅率的配合
1．兩個稅種課征制度的配合。國際上通常有3種方式：（1）單一稅制，即在遺產稅、繼承稅和贈與稅3種稅中，只設立其中一個稅種，如新加坡、我國香港特別行政區等在財產轉讓稅制中只有一個遺產稅，而沒有繼承稅和贈與稅；英國是將一部分生前贈與財產歸入遺產額中課征遺產稅，不單設贈與稅；伊朗、冰島、馬來西亞只設繼承稅，未征收贈與稅；加納，秘魯只征收贈與稅，不征收遺產稅。（2）分設兩稅，并行征收，這種方式為大多數國家所采用，如美國既征遺產稅同時又征贈與稅；日本、德國、法國、瑞典等國均實行繼承稅和贈與稅相結合的制度。（3）分設兩稅，交叉合并課征，即對生前贈與財產除按年或按次課征贈與稅外，在財產所有人死亡后，均將生前贈與總額（或受贈總額）并入遺產總額（或繼承總額）中一并課稅，原先已納的贈與稅額準予扣除，如意大利、新西蘭等采用這種方式。
2．稅率的配合方式，有兩稅分設稅率和兩稅合一稅率兩種做法，如美國聯邦的遺產稅和贈與稅，適用統一的超額累進稅率；英國的遺產繼承稅，從1988——1989年度起，稅率由超額累進稅率改為統一的比例稅率；德國按被繼承人與繼承人或受遺贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關系設計稅率，實行超額累進稅率；日本對繼承稅和贈與稅分別設計稅率表，都采用超額累進稅率。
主要參考資料：
（1）尾崎護（日）《日本等工業化國家的稅制》（中國稅務出版社1995年11月出版）。
（2）孫執中主編《戰后日本稅制》（世界知識出版社1996年3月出版）。
關鍵詞：物業稅計稅依據評估
一、物業稅與不動產評估
世界上對不動產征收財產稅的國家中，大多數國家采用以土地和房產的市場價值作為計稅依據的方式，少數國家和地區采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產的獲得成本。我國現行房產稅是以房產的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據，城鎮土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產稅和城鎮土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。
以評估得出的土地使用權和房產的市場價值作為物業稅的計稅依據，使得物業稅和評估緊密聯系起來。
物業稅并非第一個利用不動產評估的稅種，在我國現行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地產的價格低于房地產評估價格，又無正當理由的?！雹佻F行房產稅也有用到評估的情況：在確定房產原值時，“對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產稅中的評估是在個別需要的基礎上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。
物業稅稅基評估是大規模的、覆蓋所有應稅不動產的評估，開征物業稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關鍵的意義。
二、物業稅立法中的評估問題
（一）不動產的市場價值
物業稅的計稅依據是一定時點的土地使用權和房產的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統一認識，以確保評估值以及納稅依據的準確性，保證不同征稅對象納稅依據的可比性。
（二）稅基評估的責任劃分和評估主體
物業稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產稅（包括不動產稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構服務于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權衡考慮收益和成本問題。
物業稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經驗主要是，有的國家設立專門機構從事不動產稅基的評估，如在澳大利亞，各州設立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設立中央、大區和區三個層次的評估辦公室，其中中央和大區級的評估辦公室主要進行管理協調工作，區級的評估辦公室具體承擔其轄區內的稅基評估工作④。有的國家財產稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節省成本、提高稅務行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設立專門的稅基評估機構，還是委托社會中介機構評估，最主要的問題是必須明確評估機構的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。
（三）物業稅稅基評估周期
物業稅是以不動產的市場價值為征稅依據的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產價值上漲，仍以原評估值為計稅依據會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產值指數化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產的重新評估。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數調整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關鍵。當前計算機技術在評估中的應用，使得開展大規模的財產稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產稅稅基評估的準確性和保證財產稅征收的公平性。
我國在物業稅立法時，應在稅法中明確規定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規定，則將在實際操作中出現隨意性，既可能發生稅務部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發生稅務部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。
（四）申訴安排
物業稅的納稅人可能對稅基評估的結果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，保證納稅人的知情權，稅務機關對物業稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構或人員處理納稅人申訴。
三、物業稅稅基評估方法和技術
（一）基本評估方法
稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產市場中尋找與待估房地產類似的實際交易，分析待估房地產與實際交易的房地產的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調整從而得出待估房地產的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優于其它兩種方法，但市場比較法對房地產市場的發育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權或重新建造房產所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值等得出應稅房地產的評估價值。
（二）稅基評估技術——批量評估
同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現的。
在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區內所有不動產進行基本描述，內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經過整理，儲存在特定的數據庫中，這樣的數據庫一般被稱為財政房地產簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響，分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現出來。估價模型可能是數學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細的復查。
很明顯，批量評估并非是籠統地分塊評估，它承認各項不動產的個性，并通過估價模型將不動產個性對其市場價值的影響切實地表現出來。
當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，二者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數據庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。
四、當前亟待開展的工作
對應稅不動產進行大規模的評估是我們在以前的稅務工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經驗和技術，事先做好充分的準備工作是物業稅順利征收的關鍵。如上所述，物業稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產基本信息和較長時期內的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產基本信息和市場信息數據庫。另外完備的不動產產權登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業稅征收的關鍵，因此也是相關部門面臨的重要任務。
參考文獻
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關鍵詞：稅收杠桿 房產稅 供求平衡 宏觀調控
就發展歷程來看，我國房地產市場發展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產稅收體系。房地產稅收促進了房地產業的健康發展，在完善稅制、發揮稅收聚財功能、進一步發揮稅收經濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產市場還處于發展階段，房地產稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產業的健康發展。國外成功的調控經驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產市場宏觀調控體系，無疑是值得借鑒和學習的。
一、國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法
各國對利用稅收手段調控房地產市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產市場的和諧發展，對房地產市場的稅收調控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調控。其中大多數國家主要致力于在需求的調控方面做文章。如果單純從供給方面調控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發揮稅收政策對需求的調控就顯得極為必要。
（一）以高額稅率對房地產行業進行征稅，有效抑制房地產市場的投機行為
房地產市場價格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F象，主要是房地產投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產行業內的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產市場視為投資或財產保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產保有環節征收高稅。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80％。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。
（二）對低收入購房者給予稅收方面的優惠或補貼
房地產市場價格的持續升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據這項法令,聯邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業主可在10年內每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規定，各大城市必須建設一定數量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩定狀態。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產企業也可獲得中央政府在稅收方面的優惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經是家常便飯。
（三）設計差別性稅收政策體系，即對房地產所有權轉讓環節區分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區分正常房產需求和投機性房地產需求，但可以在相當程度上實現二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。
從國際稅收實踐來看，當房地產發生買賣等有償轉讓時，大多數國家都規定應對轉讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產轉讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產增值稅。
（四）充分運用稅收杠桿促進住宅業的發展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調控房價的商業行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業主,還可減免地方稅、財產稅等。三是對出租房屋的業主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩,售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產市場,擴大了國內的有效需求,推動了國內經濟的快速發展。
（五）針對房地產市場征收不動產稅、財產稅，以防止房地產市場中的商業活動出現欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據為不動產的評估價值。不動產又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產綜合在一起而課征的不動產稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產稅，如墨西哥、波蘭的房地產稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產稅的國家，一般征收財產稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產與其他財產捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產課征一般財產稅，計稅依據是財產的評估價值。其中美國的財產稅最具代表性。當然還有定期不動產增值稅：該稅種主要是針對占有房地產超一定年限的產權所有者征收，通過對房地產的重新評估，對其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產市場的征稅有效地保證了房地產市場的健康穩定發展，避免了業主控制或低效率使用房產，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置，同時也打擊了房地產市場中的投機行為和非法交易行為。
二、國外利用稅收手段調控房地產市場的主要特點
從以上國外利用稅收手段調控房地產市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數國家對房產和土地合一征收，適用統一的稅制；二是國外房地產稅收的征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是大多數國家按房屋和土地的評估值征收房地產稅，評估價值根據房地產坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數國家建立了比較完備的房地產評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產進行評估；四是大多數國家房地產稅的納稅人是房地產的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數國家房地產稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。
三、國外利用稅收手段調控房地產市場對我國的經驗借鑒
（一）充分利用稅收手段加強對房地產市場的宏觀調控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產企業征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。
眾所周知，我國房地產市場屬于暴利行業，年增長率極高。房地產廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產泡沫的置疑，專家對房地產隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產投機行為已經到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經驗，開征新的統一規范的“房地產稅”，增大稅收對房地產存量的稅收調節很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產稅其基本思路是否可作如下考慮：
1.將現行房地產保有環節的房地產稅和城市房地產稅合并，對土地、房產開征統一的房地產稅；
2.按房地產評估價值作為計稅依據，以客觀地反映房地產價值；
3.適當擴大征稅范圍，將發達地區農村納入房地產體系；
4.體現區別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；
5.房地產稅應逐步發展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。
（二）開征“房地產轉讓收益個人所得稅”，即對有償轉讓房產產生的利潤征稅。房地產轉讓中的差別性稅收在房地產轉讓環節應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調控的力度點所在。
具體做法可以參照國外成功的經驗，對購買房產一年內的轉讓所得征收25%的所得稅，三年內的轉讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產轉讓收益個人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉讓征收5％營業稅，以及營業稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業稅的調控力度有限，而且也容易讓房地產投機需求將稅負向后轉嫁。沿海一些城市的實踐已經表明了這一點。
（三）切實利用稅收杠桿促進住宅業的發展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優惠或補貼。
稅收政策是國家進行產業政策調整的重要手段，是在市場經濟條件下調整產業結構、優化產業配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產業發展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產業發展。此外，由于我國還處在經濟發展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產市場的繁榮。
參考文獻
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關鍵詞：房地產市場；稅收政策；對策建議
中圖分類號：F29
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2011）06-0186-01
近年來，我國房地產行業已經成為國民經濟發展中的支柱產業。由于房地產行業本身又是一個高風險的行業，通過產業鏈條，對整個國民經濟的運行產生重大影響。因此，在我國房地產市場發展迅猛的同時，我們也應該注意到我國房地產業存在的問題，并積極主動的去應對，而稅收政策應該發揮積極的作用。
1 理論分析
稅收手段是財政政策的主要手段，它是通過稅種和稅率的變動來調節社會總供給和總需求。稅收是財政收入的主要來源，稅收額等于稅基乘以稅率，而稅基與國民經濟運行的規模和速度直接相關。
如圖1所示，稅率(T)為零時，稅收(R)亦為零，隨著稅率提高，稅收逐漸增加，稅率上升到某一點T。時，稅收達到最大，這時稅率為最優稅率，如稅率繼續上升，高稅率打擊經濟主體的積極性，因而，有可能使經濟發展速度，包括經濟規模出現衰減，從而導致稅基大幅下降，這樣整個稅收總量反而減少，所以T。為稅率的臨界點。稅收首先要盡可能的做到賦稅公平，從而調動各方面的積極性，實現市場運行最大效率，稅收結構應體現國家的產業政策，按國家產業政策實行稅收傾斜，支持關鍵產業超前發展。對房地產業課稅也應找到最合理的稅率。
2 國外房地產稅收制度的經驗
目前，許多國家都建立了比較完善的房地產稅收體系，稅收制度具有“寬稅基、簡稅費、輕稅負”、“從價計稅、動靜結合、地方所有”的特點?！皩挾惢笔侵赋藢病⒆诮?、慈善等機構的房地產實行免稅外，其余的均要征稅?！昂喍愘M”是指一個國家設置的有關房地產的稅收種類相對較少，稅外收費也少?！拜p稅負”是指國外房地產稅收中稅率一般都不高，如美國征收房地產稅收的50個州，稅率大約平均為1%-3%；在加拿大多倫多市物業稅稅率為1%?！皬膬r計稅”是指絕大多數發達國家是以房地產的市場價值為計稅依據，即以財產的資本價值、評估價值或租金為計稅依據，只有少數國家以土地面積和賬面價值作為房地產稅的計稅依據?！皠屿o結合”是指既重視對房地產保有環節的征稅(靜態稅)，如加拿大的不動產稅、波蘭的房地產稅、泰國的住房建筑稅、日本的固定資產稅、法國的房屋稅、英國的房屋財產稅、韓國的綜合土地稅、巴西的農村土地稅；又重視對房地產權屬轉移環節征稅(動態財產稅)），如意大利不動產增值稅、其它國家遺產稅與繼承稅、贈與稅、登錄稅、印花稅和公司所得稅、個人所得稅。但對權屬轉移環節實行輕稅政策，以促進房地產的開發經營，有利于房地產要素的優化配置。如美國，對房地產的擁有和使用者，每年必須繳納房地產稅，且不分對象實行統一的稅率和征管辦法，對住宅實行減免和抵扣；而在開發經營環節的稅負相對較輕，僅有交易稅和所得稅，并享有各種稅收政策的優惠?！暗胤剿小笔侵笧榱思ぐl地方政府征收房地產稅的積極性，擴大基礎設施和公用事業的投資規模，房地產稅一般作為地方稅，是地方主要的財政收入來源，一些發達國家的房地產稅收入占地方稅收的70%以上。另外，發達國家已形成了一套相對成熟的房地產稅管理辦法和配套制度，如房地產產權登記制、估價制度、計算機管理制度，并建立了相應的機構。政府特別重視房地產稅種的設立和調整對經濟、社會以及資源配置的效應，把稅收政策作為調控經濟和調節收入的重要手段之一。
3 引導我國房地產市場健康發展的稅收政策建議
3.1 減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負
減輕流轉環節稅負，提高保有環節稅負是解決目前房地產市場諸多問題的治本之策。稅負較多的集中在不動產保有環節，是國際社會的普遍做法。許多發達國家的地方稅收收入主要來自對房屋等不動產征稅。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收(指個人而不包括公司)僅占全國總稅收的1%-2%，而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅占總稅收的30%。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，減輕供給者的成本。我國如果能提高保有環節的稅收負擔，減輕流轉環節稅收負擔，則能抑制房價上漲過快，同時也可以打擊囤積房屋，占用多套房屋的行為，刺激不動產的經濟供給。
需要指出的是，將來改革不動產保有環節稅收應該是有區別的，對保有環節稅收調控應首先從空置不動產入手，而對普通居住用的不動產在很長時間里免稅。對現行空置的不動產征收比較重的保有環節的稅收，增加投機者的持有成本，減少投機收益，使整個不動產市場供給量有所增加，緩解供求矛盾和房價上漲的趨勢。對目前百姓消費居住不動產實施合理的免征額，在很長時間不應增加他們的稅負，因為他們在買房時已承受了沉重的稅負。
3.2 加快推進物業稅的改革
逐步將房地產稅收的重點由目前的對供給方征稅轉向對需求方征稅，應是下一步調控房地產的稅收政策選擇的方向。對需求方征稅也就是對保有環節征稅。我國目前雖然有房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅等保有環節的稅種，但是對個人住宅房地產的保有環節事實上沒有征稅，因此在個人占有這部分房地產時，只要不轉讓交易，仍然是零稅收成本占有房地產。所以，多占有住宅房地產以保存財富的成本就非常低。這樣，目前在交易環節設置的稅收政策和制度便無法對抑制房地產投資需求產生作用。為了促進房地產業的健康發展，必須建立和完善房地產業的稅制體系，物業稅的改革是當前首要的任務，物業稅合理、準確的計稅依據應是土地使用權和房產的市場價值，而房產的市場價值是通過房地產交易或評估得出的，因此，建立和完善我國房地產評估體系將成為物業稅征收必須面臨的一大課題，另外，物業稅計稅稅率的確定、計征時間的確定、稅收收入的使用等都是必須考慮的因素。在住宅保有環節征稅，將會進一步有利于房地產業的健康、平穩發展。
3.3 通過稅收政策抑制投機性需求
市場的投機行為助漲了房地產市場的潛在風險所以，要抑制投機性需求。首先，借鑒國外的經驗。例如，美國對不動產征收的稅收要占到其全部財產稅收入的80%。而我國在房地產保有環節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產保有者的經濟風險，在客觀上增加了房地產投機者的需求。所以我國在抑制房地產投機需求時，國家應考慮在房地產保有環節統一征收物業稅，按房地產的面積每年付稅。為保障一般居民合理房地產消費，國家在征收物業稅時應確定一個上限，如人均25平方米可以不征收稅，超過這個上限則按累進制征稅。其次，政府應完善購房登記制度，個人購房時必須說明購房是為了自住還是用于出租，出租房屋貸款利率要高于自住房屋貸款利率。出租房屋所得租金還必須按規定納稅。同時，可以以個人為單位，限制購房面積。例如，年收入在2萬元以下的個人，購房面積不能超過25平方米，年收入在5萬元以下的個人，購房面積不能超過45平方米，年收入在10萬元以上的個人，購房面積不能超過70平方米。最后，嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，緊縮信貸總量。嚴格審查土地使用權抵押貸款條件，降低融資比率，加大對抵押物與信用擔保方的核實力度。
參考文獻
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個人出售土地、房屋取得收人，需要繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。其中，出售土地、房屋取得的收入，包括貨幣收人、實物收入和其他收入。
按合同簽定的土地、房屋成交價格計算繳納營業稅。營業稅按照轉讓無形資產、銷售不動產稅目計算繳納，適用稅率為5%。從2005年6月1日起，對個人購買住房不足兩年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收人全額征收營業稅；對個人購買普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過兩年(含兩年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
（來源：文章屋網 ）
關鍵詞：物業稅 稅收政策 相關問題
中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A
文章編號：1004-4914(2010)09-189-02
一、物業稅的概念
物業稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應地物業稅也要提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。物業稅是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。
目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收物業稅，并以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。依據國際慣例，物業稅多屬于地方稅，是國家財政穩定而重要的來源。
一般來講，“物業”是指房地產及其附屬物。物業稅是對房地產征收的一種稅，此概念主要在我國香港特區和東南亞一些國家使用，類似于西方國家普遍開征的房地產稅或不動產稅，屬于財產稅，但在香港特區僅僅對有租金收入的經營性房地產征收物業稅。目前。在我國內地，對出租房地產的租金收入也是要征收房產稅或城市房地產稅的，因此，物業稅并非新鮮事物。目前，我國房地產稅制相對完整，分布于房地產開發建設、交易和保有的各個環節。從廣義上講，房地產稅收包括耕地占用稅、契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅。城鎮土地使用稅和城市維護建設稅，共10個稅種。從狹義上講，房地產稅收僅包括房產稅和城鎮土地使用稅。與國際上所稱的房地產稅或不動產稅相對應，我國物業稅應當屬于上述房地產稅收的狹義概念。
從稅種屬性和國際實踐來看，物業稅、房地產稅或不動產稅本無太大的區別，國外的不動產稅囊括了各類經營性和非經營性房地產，更類似于我國內地的房產稅和城鎮土地使用稅。我國財稅部門在對房地產稅制的研究中，大多采用房地產稅這一概念。因此，采用房地產稅而不是物業稅的概念，更加符合我國國情，也更易于被人們接受。
二、物業稅的作用
首先，征收物業稅可以穩定地方財政收入。簡單地說，物業稅是不動產保有環節的稅收，我國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業稅將土地收益分攤予未來40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。其次，征收物業稅可以縮小貧富差距。借鑒國外征收物業稅的一節做法。例如：有的按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。這樣總體來說體現了對富人征稅，對窮人免稅或補貼。
最重要的是，物業稅可以促進地方政府提供優質的公共產品，提高城市的經營管理水平。作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。
三、目前房地產出售及轉讓相關稅收政策分析
目前房地產開發商轉讓不動產所涉及的稅金包括如下一些稅種。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象。增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
2010年5月25日國稅發[2010153號關于加強土地增值稅征管工作的通知的規定：“為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2％，中部和東北地區省份不得低于1.5％。西部地區省份不得低于1％，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率(地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行)。對尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現‘以核定為主、一核了之’、‘求快圖省’的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5％，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率?！奔{稅人銷售不動產按照營業額和規定的稅率計算繳納營業稅。稅率為5.5％左右(其中城建稅根據房地產所在地的不同，納稅人所在地市區的，稅率為7％；在縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1％)。
目前個人轉讓或購買住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
契稅1％～4％(首次置業在90平方米以下征收契稅1％，首次購買90平方米以上的普通住房或非首次購買的普通住房征收契稅1.5％，而購買非普通住房征收契稅4％)由承受方承擔。
營業稅及其附加5，5％左右(由出售方承擔)；自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。(根
據財稅[2009]157號財政部國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知的規定)。
個人所得稅20％(由出售方承擔)；在無原始購房手續要件的情況下，個人所得稅按全額的1％收取。關于一年之內買賣房屋退還個人所得稅規定：在一年之內，房屋所有人購買一套房屋，并且出賣了一套房屋(買賣不分先后)，且所購買房屋面積大于出售房屋，個人所得稅可返還。且名下多套房產不影響退稅?！耙荒曛畠取钡臅r限范圍是指交易人買房房屋簽訂合同在12個月之內。在房屋已滿五年，且是房屋所有人家庭唯一用房的情況下才免征個人所得稅。
財稅[20081137號財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知自2008年11月1日起對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
目前個人出租住房所涉及的稅金包括如下一些稅種。
《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(則稅[2008]24號)，明確了支持住房租賃市場發展的一系列稅收優惠政策。其中，對個人出租住房，在3％稅率的基礎上減半征收營業稅。
根據財稅[2008]24號《財政部、國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》規定：對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。
通過上述稅收政策闡述可以看出，我國目前對個人住房的相關稅收主要是在房地產開房、出售、交易環節。目前持有環節的稅收政策僅限于出租住房，對居民個人的非營業用房免稅，即持有的非營業用住房免稅的政策。及購買環節相關稅負較重，持有還擊稅負相對較輕或免稅。這樣造成房屋所有者的持有成本低，而購買成本高。
四、物業稅開征的相關問題
物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這樣一來，物業稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經濟行為產生不小的沖擊。
物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，，而是房地產稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產價值鏈條的普遍調整；物業稅不是對于不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待?！膰H上房地產稅收實踐以及近十多年來我國對房地產稅的研究成果看，對個人自有自住房征稅，既是多數國家的普遍做法，也是我國物業稅的改革方向，是大勢所趨。同時，個人住房的商品化、住房條件的不斷改善以及住房在個人和家庭財產中主體地位的確立，也為對個人住房征稅提供了現實基礎。
中華人民共和國房產稅暫行條例第五條第四款規定個人所有非營業用的房產免納房產稅：即我國現行房地產稅收對個人自有自住房免稅，但是對個人住房用于出租或其他經營目的的，要征收房產稅、城鎮土地使用稅。目前房地產過快上漲導致了社會各界對房產稅改革的關注，但僅靠房產稅是不能解決房地產價格過快上漲的，正如火車票倒票的根本解決辦法在于修建鐵路擴大運能而不是實名制一樣，包括保障性住房在內的房屋供給的增加才是最終解決房地產價格過快上漲的根本措施。房產稅的改革只能是在政府公共財政與市政建設透明和房地產信息化、估值市場化等多種因素成熟以后開征才是比較穩妥的。
同是歐洲國家,英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲,危機后這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下,被贊為“房價十年不漲”的德國,則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由,獨具特色的德國房地產制度,起到了關鍵性作用。
據統計,金融危機之前,德國物價水平平均每年漲幅2%,而名義房價每年僅上漲1%,也就是說扣除掉物價因素,德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之后的30年中,德國的平均房價僅上漲了60%,而同期個人名義收入額已經增長了三倍。
分析德國房價不漲的內在原因,簡單來說,可總結為八個方面:
其一,確保房屋充足供應,供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面,德國都有著詳盡的建房規劃,住房建設依人口需求而定,基本滿足每個家庭一套住房。此外,德國每年有25萬套新公寓竣工,也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上,德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰后西德動員全民建房外,在1989年柏林墻倒塌后,面對突如其來的嚴重住房壓力,德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策,使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅,建房投資將全額免交所得稅,甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年,德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。
其二,德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式,以及房貸的固定利率機制,為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同,德國實行“先存后貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利,合同儲蓄大約占到德國房貸總額一半左右,另外20%為家庭儲蓄,僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸(包括合同儲蓄和商業貸款)都實行固定利率制,儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變,商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期,幾乎可以抗衡任何金融市場的波動,對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是,在采取浮動房貸利率制的國家,無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等,還是美國,房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
其三,德國發達的房屋租賃市場,也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%,租賃住房率達到58%,特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外,市場上同樣供應大量商業出租房,政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法,注重保護房客的利益,租房的安全感并不亞于買房,數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房,并且有著大量而廉價的出租房屋供應,這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
其四,德國鼓勵自建房、合作建房,打破開發商對房屋供應的壟斷,同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史,合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一,合作建房占每年新建住宅總數的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助:一是提供長期低息貸款;二是給予借款保證;三是提供合理價格的土地;四是減少稅收,對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社征收;五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房,建立起多渠道的住房獲取渠道,就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。
其五,德國建立了地產價格獨立評估機制,對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格并不是由房地產商說了算,也不是由政府說了算,而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年,對評估中的錯誤負有法律責任。
除了私人評估師外,德國還按照聯邦建筑法成立了各地“房地產公共評估委員會”,其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”,這類指導價具有法律效力,所有房地產交易有義務參照此執行,在合理范圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價,但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者,都不可能單獨影響“指導價”的制定。
其六,“指導價”之所以能夠得到執行,還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定,對于房價、房租超高乃至暴利者,地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”,根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院,如果房價不立即降到合理范圍內,出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”,這已經觸犯《刑法》構成犯罪,出售者將受到更高罰款,甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言,其威懾作用不言而喻。
其七,稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國,自有自用的住宅不需要交納不動產稅,只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利,還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外,租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外,房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制,已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間,對于炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八,德國政府政策并不把房地產特別是住宅建設,作為德國經濟增長的“支柱產業”,而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”,與醫療、教育等一樣,保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此,雖然德國政府,特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房,但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價,來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨,任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價,甚至使購房者淪為“房奴”,他們喪失的可能就不僅僅是選票,而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
依照《中華人民共和國契稅暫行條例》，房屋贈予的承受人應當繳納房屋的契稅，稅點為3%-5%。納稅人應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證之日起的10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。
例外：《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函[2004]1036號）規定，《繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。
2.出贈方需繳納營業稅
《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發[2006]144號）規定，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況。
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條第一款規定，單位或者個人將不動產無償贈送其他單位或者個人應當視同發生應稅行為繳納銷售不動產營業稅。計稅依據實施細則第二十條。
例外：《關于簡化個人無償贈與不動產土地使用權免征營業稅手續的公告》（國家稅務總局公告2015年第50號）規定，個人以離婚財產分割、贈與特定親屬、贈與撫養人或贍養人方式無償贈與不動產、土地使用權，符合《財政部國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅〔2009〕111號）第二條免征營業稅規定的，在辦理營業稅免稅手續時，無需提供房產所有人“贈與公證書”、受贈人“接受贈與公證書”，或雙方“贈與合同公證書”。
《財政部、國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號），個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：（一）離婚財產分割；（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（三）無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
3.個人所得稅
財政部國家稅務總局下發的《關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）第二條規定，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20％。
例外：以下三種情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
4.雙方都需繳納印花稅
《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條第二款規定，產權轉移書據為應納稅憑證。
例外：下列憑證免納印花稅:（一）已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；（二）財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據；（三）經財政部批準免稅的其他憑證。
