時間：2023-05-29 17:47:00
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇不動產檔案管理制度，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
2007年，我國首次通過《物權法》，在充分借鑒西方物權管理經驗的基礎上，公布了適合我國國情的不動產登記制度，為不動產登記法案的出臺奠定了基礎。2015年，《不動產登記暫行條例》的正式實施則標志著我國不動產登記制度建設進入新時期。2016年晉江市頒布了《關于實施不動產統一登記的通告》，自2016年4月18日起，晉江市實施全新不動產登記制度。因此，完善探索不動產登記檔案信息管理機制，是時展的新要求，更是做好該項工作的關鍵。
2不動產登記檔案管理工作開展的現狀分析
不動產包含的內容比較廣泛，其中包括了土地、房產、礦產、農林資源等等，以往不動產登記分別由不同部門負責實施。因此，在實施過程中，登記流程、登記機制、相關材料都各有標準，并不統一，隨著新的不動產登記制度實施，當前我們在進行不動產登記制度時，統一由國土部門負責實施。對不動產登記檔案管理工作來說，由于以往登記實施的標準和流程都不一致，因此其檔案資料管理難度較大，無論是信息錄入，還是檔案整理，都有較大工作量。所以，需要在規范化標準基礎上，對整個不動產登記檔案資料進行整理。事實上，不動產登記檔案管理工作在整合過程中面臨巨大整合壓力。首先，原涉及不動產登記的各個部門都有相關機構，而目前只是進行業務整合，并沒有對部門機構進行統一整合，這就使得不動產登記工作量加大，但人員并沒有增長。其次，業務整合難度大，缺乏可供借鑒的經驗。盡管通過了相關業務整合文件，但是從根本上看不動產登記制度尚在實施初期，因此缺乏必要的檔案管理經驗。最后，原有檔案資料信息整合難度大。不動產登記檔案管理涉及的內容眾多，且歷史資料較為復雜，在實施不動產統一登記制度之后，也需要對以往的相關檔案資料進行統一匯總、整理，但客觀上講，想要有效整理這一信息，難度極大。晉江市國土資源局在實施新的不動產登記管理制度時，在停止實施舊的登記制度的同時，提出簡化不動產登記資料，優化檔案信息管理工作開展的效率和質量。而2016年4月18日之前合法合理頒布的各類不動產權屬證書仍然有效，這客觀上反映了晉江市不動產登記制度實施過程中，對相關檔案資料工作的有效調整。
3不動產登記檔案信息管理工作的作用價值
實施不動產登記制度的主要原因在與隨著我國經濟發展不斷成熟，當前各種不動產資源交易頻繁，這就使得不動產權屬更換頻繁，因此需要通過實施相應的登記制度，通過檔案資料信息，實現對權屬人權益的有效保護，而不動產登記檔案就是該項工作實施的客觀產物，通過有效開展不動產登記檔案信息管理工作，能夠有效記錄不動產的交易情況及相關信息，從而為不動產交易提供最客觀、最全面的憑證，這就為不動產正常流轉提供了充足保障。此外，不動產登記檔案是證明不動產物權所屬最具權威的資料。不動產的物權具有排他要求，因此在某一具體不動產上，不能存在互相排斥的多個物權。所以，從法律上明確了不動產登記檔案中所記載的內容具有唯一和具有法律證據效力的特點。因此，我們可以將不動產登記檔案作為不動產交易過程中，信息查詢的權威來源。同時，不動產登記檔案中的信息就成為解決不動產交易糾紛和矛盾的最客觀數據。最后，有效開展不動產登記檔案信息管理工作也是現階段我們在資源節約型社會建設的客觀要求，目前無論是申報土地開發，還是相關資源開發，都要經過統一的不動產申報，通過系統化整理相關資料，能夠為整個申報工作提供有效依據，避免低效開發現象的出現。
4構建不動產登記檔案信息管理機制的具體策略
事實上，不動產登記檔案并非全新內容。隨著我國不動產登記制度改革不斷推進，原有不動產登記制度中，較為分散的登記現象得到一定改善。只是其以往存在過程中，都是以單一的形式出現。隨著不動產統一登記制度的實施，構建不動產登記檔案信息管理機制就極為必要，這不僅關系到不動產登記制度實施效果，同時也關系到人們的具體權益。因此我們必須在結合時代特點基礎上，積極探索構建符合時代特點、滿足機制建設要求的檔案信息管理機制。以晉江市不動產檔案信息管理機制創新為例：首先，要豐富檔案館藏場所，構建物質檔案管理與電子檔案管理相一致的管理機制。在統一規范的基礎上，要確保及時將各項信息實現電子化錄入，便于管理和查詢。其次，要對不動產登記檔案信息所涉及的內容進行分類，統一由門戶網站進行對外公布。開設規劃與建設用地管理、地籍測繪管理、土地利用管理、地質礦藏管理各子版塊，并針對不動產登記及檔案管理所涉及到的各項資料內容進行公示，在實現便捷工作的同時，實現信息的公開化和最大化利用。此外，晉江市在福建省內率先構建不動產信息化平臺建設，通過將實景三維模型應用到不動產統一登記，實現檔案信息管理機制便捷運行。最后是增加網絡公示和查詢，延伸不動產信息服務，實現不動產檔案管理融入信息化時代建設。
5結語
不動產登記檔案資料是確保該工作開展質量的重要依據和前提。新的不動產登記制度由國土部門統一負責指導開展，而其中涉及的內容較多，信息量較大，整個不動產登記檔案信息管理開展難度較大。因此，必須結合現代信息技術的有效應用，更新檔案信息管理思路，構建符合時代特征、能有效推動不動產登記制度發展的信息管理新機制。
作者:柯燕萍 單位:福建省晉江市國土資源局
參考文獻:
[1]白玉.淺析構建不動產登記信息管理基礎平臺[J].國土資源,2014,5:212-216
一、房屋交易管理與不動產（房屋）登記的關系
房屋交易管理指房屋交易管理和房屋產權管理
1.房屋交易管理。房屋交易是指房屋的轉讓、抵押和租賃。交易管理是對上述行為合法性的審查、確認和備案。其主要內容包括商品房的預售、現售，存量房的轉讓，政策性住房銷售和上市，企業破產兼并和征收安置過程中的房屋轉讓、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租賃等交易行為的合法性審查，以及為其配套服務的合同備案、樓盤表的建立、資金監管、房屋面積預測繪、實際測繪、檔案資料的管理和利用等。
2.房屋產權管理。房屋產權即房屋的所有權、抵押權和用益物權。房屋產權管理按照中編辦和國土資源部、住房和城鄉建設部文件界定，應是房屋產權管理中除記載于登記簿、核發權屬證明以外的動態管理及產權產籍檔案資料的管理。
3.不動產登記中的房屋登記，是指將房屋的自然狀況、權利狀況以及其他事項記載于不動產登記簿、核發權屬證書或權利證明的行為。
4.房屋交易管理與房屋登記是房屋產權管理鏈條中緊密相連的兩個環節。房屋所有權的登記公示是保障房屋交易安全的基礎，房屋交易審核又是防范房屋轉移登記風險的前提。沒有房屋的轉讓過戶就沒有房屋的轉移登記，房屋受讓人申請房屋交易過戶是為了房屋所有權登記并取得房屋所有權證，以保護自己對該房屋占有、使用、收益、處分的合法權益。交易管理和登記互為基礎，互相支撐，密不可分。從我國上世紀80年代末開始的全國范圍的總登記歷程來看，是先有市場交易管理制度，后有房屋權屬登記制度，由于當時交易機構和登記機構分設，申請人要跑兩個部門，遞交兩份申請，“辦證難”成了輿論關注的焦點。原建設部于2000年推行產權交易一體化并于2005年在全國推行房屋交易登記規范化管理，要求房屋交易和登記機構一體化，經過10年不懈努力，全國基本實現了房屋交易與登記的業務整合，很多地方實現了辦公系統合并，檔案合并，一套資料申請，一個窗口受理，一個窗口發證，轉移登記代行交易審核職能，方便快捷。
二、房產管理部門從事房屋交易和產權管理的法律、法規和政策依據
1. 《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規定，本法所指房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。第三十七條規定，房屋轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉讓給他人的行為。
2.中央編辦《關于整合不動產登記職責的通知》。
3.國土資源部、住房和城鄉建設部《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》第二條第（一）項規定，各級房產管理部門要強化房屋轉讓、抵押、租賃、面積管理、房屋交易檔案、房屋中介、個人住房信息系統建設等工作。第三條第（一）項規定，房產管理部門要對新建商品房、二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動進行監管，實時將依法辦理的房屋轉讓、抵押等相關交易信息提供給不動產登記機構，不動產登記機構應當依據交易信息進行登記。第三條第（三）項規定，房屋登記簿等房屋登記資料由不動產登記機構管理，房產交易資料由房屋交易管理部門管理。第三條第（四）項規定，加強服務窗口建設。各地要按照便民利民的原則，切實做好房屋交易、不動產登記窗口服務。房屋交易和登記業務辦理盡量在一個服務大廳，進一步優化服務流程，提升服務水平，實現一個窗口受理，“一站式”、規范化服務。為方便群眾辦事，對于能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求群眾重復提交。
4.住房和城鄉建設部《房屋交易與產權管理工作導則》第3.6、4.5、5.5條規定，房屋管理部門應及時將預售許可信息、買賣合同網簽備案表信息、現售備案信息以及查封抵押和存量房轉讓信息、抵押信息以交易告知單的方式提供給不動產登記機構。
5.建設部2001年第96號令《城市房地產轉讓管理規定》。
6.建設部2001年第61號令《城市房地產權屬檔案管理辦法》。
三、房屋登記和房屋交易管理有序銜接應堅持的原則和指導思想
1.堅決貫徹中央編辦文件精神，認真落實《關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》和《房屋交易與產權管理工作導則》等文件規定，確保統一不動產登記制度改革任務的順利完成。
2.充分利用現有資源、減少辦證環節，方便企業和群眾，降低交易登記成本。在一個辦事大廳、一個服務窗口、“一站式”服務，凡是能信息實時互通共享的不能讓申請人重復提交。
3.堅持為申請人服務的理念，不動產登記和交易管理部門要相互配合、信息共享，做到交易和登記程序簡化、順暢、安全。
四、不動產統一登記制度的主要內容是實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。國土部門是各級不動產登記的主管部門，具體經辦工作應結合當地實際，可采取委托或合署辦公等形式確保不動產（房屋）登記工作按期開展
1.向當地政府充分闡述現房屋交易登記機構、人員、大廳、辦公系統、檔案管理以及樓盤表、面積測繪、合同備案的資源優勢；說明房屋登記的復雜性和工作量；市級不動產統一登記職責整合后，房屋交易登記具體經辦機構不宜拆分；國土局作為不動產統一登記的管理機構，要充分利用現有資源，方便群眾，可全部委托現房屋交易登記中心或部分委托和合署辦公的方式辦理房屋登記。目前，國土部門不具備單獨完成每年十多萬件房屋登記工作的條件，被委托部門要自覺接受不動產登記主管部門的指導和監督，并為不動產登記主管部門負責。如果一定要將現房屋交易登記工作拆分，是對原房屋交易登記一體化指導思想的倒退，不方便群眾房屋交易登記申請，思想阻力大。人員劃轉、業務切割、銜接非常困難。難免會為房屋交易登記工作帶來一定的混亂和波動，難以保證思想不亂，工作不斷。建議如下：
第一，委托房屋交易登記中心受理、審核、登簿、發放房屋的不動產權證。登記主管部門進行培訓，統一工作流程，統一辦公系統，統一申請表格，統一所需要件，統一登記簿冊，并對辦件質量進行檢查把關。
第二，現在運行的房屋交易登記信息辦公系統非常成熟完善，已運轉20余年，交易登記無縫銜接，且配有面積測繪、地理信息系統、預售、合同備案、資金監管、樓盤表、檔案（數字化圖像）查詢、統計等子系統。建議房屋交易部門和不動產登記部門共同對現行的信息辦公系統加以升級完善，在一個大的信息平臺上辦公。
第三，部分委托和合署辦公。委托交易登記中心對房屋轉移登記進行受理、審核和繕證、發證。不動產登記部門對審核結果進行審核確認，記載登記簿。兩個機構在一個大廳、一個窗口合署辦公。
2.房屋交易和房屋登記工作全部拆分時該如何銜接？
第一，將“房屋交易和登記中心”更名為“房屋產權交易管理中心”，其編制、級別不變。將原職責中的“房屋登記”變更為協助不動產登記部門抓好房屋登記工作。
第二，將房屋的初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記和存量房查封登記的受理、審核、登簿、發證職責整體移交不動產登記部門。
第三，將房屋轉讓登記科更名為房屋轉讓管理科。
第四，權屬證書管理科改為房屋轉讓檔案管理科。
第五，房屋轉讓登記受理科更名為房屋轉讓受理科。
第六，預告登記科改為房屋轉讓合同管理科。
第七，初始登記科改為新建房樓盤表管理科。
第八，成立科、質檢科、信息科、政研室、工會辦公室、督查室、房屋轉讓受理科等。
3.房產檔案館更名為不動產檔案館。交易部門、不動產登記部門所形成的檔案資料統一由不動產檔案館管理、查詢和利用。交易部門和不動產登記部門持單位介紹信可免費查閱檔案資料。借閱、復印檔案資料按檔案館的規定執行。目前，房屋交易登記資料合為一體建檔，除電子登記簿外無法分割移交。
4.對現在的房屋交易登記信息辦公系統進行改造完善，屏蔽初始登記、變更登記、注銷登記、異議登記、更正登記、預告登記、存量房查封的受理、審核、登簿、繕證、收費、發證、統計等功能。將原來打印房屋所有權證（他項權證）環節改為打印“房屋轉讓（抵押）確認告知單”。
5.房屋交易和登記業務拆分后，應在房屋交易和登記兩個子系統中間設置一個房屋交易登記信息共享平臺，交易和登記的結果能及時寫入共享平臺，交易和登記工作人員能隨時查閱已交易登記的數據和圖像，實現信息實時互通共享。
6.在現房屋交易登記服務辦事大廳設立不動產登記服務窗口和房屋轉讓登記綜合服務窗口。不動產登記窗口負責受理房屋的初始登記、變更登記、注銷登記等，由不動產登記部門自行負責。房屋轉讓登記綜合服務窗口由兩個機構合署辦公。申請人提交原件和復印件一次性申請，首先經房屋轉讓審核、打印房屋轉讓確認告知單后，轉讓程序完結，將原件和確認單存根掃描歸檔。由房屋轉讓審核人員將復印件和確認單轉登記審核人員，進行審核、記載登記簿、繕證、發證。登記部門掃描、歸檔。
7.房屋轉讓工作流程。商品房轉讓：商品房預測繪-建立樓盤表-預售許可-合同網簽備案-資金監管-繳納房屋交易契稅和房屋轉讓手續費-商品房轉讓申請-受理-審核-打印、發放房屋轉讓確認告知單-掃描、歸檔。存量房轉讓：合同網簽-交易資金監管-繳納交易契稅、地稅、住房維修資金和房屋交易手續費-配圖補建樓盤表-房屋轉讓申請-受理-審核-打印發放房屋轉讓確認告知單-掃描歸檔。
關鍵詞：房屋預告登記 登記規范化 注意事項
1.明確預告登記的范圍
我國《物權法》第二十條第一款規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。”這一規定明確了預告登記的目的是“保障將來實現物權”；預告登記的內容為以取得、變更和消滅不動產物權為目的的債權請求權，至于房屋的租賃無論是現房租賃還是期房租賃，都不能辦理預告登記。此外，法院或其他有權機關對不動產進行查封、預查封等限制不動產處分的情形，依據最高人民法院的有關司法解釋，采取的是查封登記的方式，也不能適用預告登記。
同時，《房屋登記辦法》進一步明確了房屋預告登記的范圍，第六十七條規定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：預購商品房；以預購商品房設定抵押；房屋所有權轉讓、抵押；法律、法規規定的其他情形。但是，該規定并沒有涵蓋全部的期房和現房的買賣、抵押，被排除在預告登記范圍之外的是預購商品房轉讓及預購商品房抵押權轉讓。原因是目前預購商品房不得轉讓，所以不能辦理預購商品房轉讓的預告登記，更不可能辦理預購商品房抵押權轉讓的預告登記。
2.預告登記的特征
2.1預告登記的目的
為了保證將來實現物權，包括可以實現的用益物權、擔保物權及房地產登記時涉及的房地產抵押登記。
2.2預告登記的前提
當事人簽訂了不動產物權的協議，例如買賣協議、不動產抵押協議、分割協議等。
2.3預告登記的必要條件
當事人之間必須事先約定預告登記。
2.4預告登記的效力
具有排他效力，預告登記時限范圍內具有阻止轉讓方處理不動產的效力，可以保護預告登記權利人的利益。
3.明確預告登記與商品房預售合同登記備案的區別
在預告登記制度出臺前，房產登記部門有一項商品房預售合同登記備案工作，《物權法》出臺后，很多人認為商品房預售合同登記備案就是預告登記。其實，它們屬于兩種不同的制度，有很多不同之處。
一是性質不同。預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬于民事制度。而預售商品房登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬于行政管理制度。
二是功能不同。預告登記制度的主要目的是為了保障債權人將來能夠實現物權，就預購商品房的預告登記而言就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之后，能夠辦理所有權轉移登記，從而確定取得房屋的所有權。但是，預售商品房登記備案制度不僅具有保護預購人的功能，還有助于建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場制度的功能。
三是有無強制性上的不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之后才能申請的，如果沒有當事人的約定，任何人不得強制預購人或者預售人進行預購商品房的預告登記。預告登記原則上必須由雙方共同申請，除非法律法規另有約定。預售商品房登記備案制度是一種針對房地產開發企業的強制性制度。只要房地產開發企業與承購人簽訂了商品房預售合同，該企業就應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
四是適用范圍不同。依據《物權法》第二十條第一款規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記。因此，在房屋的買賣、抵押中可以進行預告登記，在建設用地使用權的轉讓中也可以申請預告登記。但是預售商品房登記備案制度只是適用于商品房預售活動
4.推行預告登記規范化管理，有利于做好預告登記
4.1加大宣傳力度。各級房屋登記機構要通過報紙、電視、廣播、網絡等多種途徑，向全社會廣泛深入宣傳，讓群眾了解預告登記對保護購房者和債權人合法利益的重要性，提高群眾對預告登記的認識。
4.2整合信息資源。各房屋登記機構要加強信息系統建設，整合商品房預售許可、商品房預售合同登記備案、房屋交易、房屋登記、房產測繪管理、檔案管理等業務系統，建立統一的信息平臺，實現信息的適時傳遞和共享，為預告登記的做好打下良好的基礎。
4.3健全和完善登記規則。各房屋登記機構要根據預告登記的要求，建立健全各類房屋登記的操作規程，梳理業務流程，完善工作標準，積極推行規范化管理，不斷提高預告登記管理和服務水平。
5.辦理預告登記需要注意的事項
5.1預告登記順序
預購商品房抵押權預告登記應該在預購商品房預告登記辦理之后，兩個登記程序是相互獨立，不能省略，不可相互替代，更不能顛倒順序，但可同步進行，并同時完成。
5.2預告登記可單方申請
在房屋登記程序中，要求買賣雙方共同申請。只有預告登記符合條件即可單方申請。《房屋登記辦法》第69 條規定“預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。”
5.3預告登記的失效
預告登記只完成了物權的請求權，只有進行了本登記，才能取得真正意義的物權。但下列情形時，預告登記失效。一是主債權消滅的情形；二是自可以進行登記之日起的三個月內沒辦理本登記的情形。
結 語
房屋預告登記是一種新的登記制度，它不僅有利于保障房屋物權變動中債權人的合法利益，同時也進一步完善了我國房屋登記制度。做好房屋預告登記，具有極為重要的意義。
一、當前“三資”管理現狀及存在的問題
從開始，沙洋縣逐步推行了以會計委托制為核心、“五統一”為主要內容的村級財務規范化管理工作。運行幾年來，村級財務規范化管理工作取得了顯著的成效。一是組建了農村經營管理信息網絡系統和開通“村級財務公開內容自動生成”系統，保證了財務公開的準確性、及時性。二是健全了一系列的管理制度。三是把村級財務管理列入對各鎮的年終考核內容，加強專項整治，規范票據管理。同時，工作中也存在一定的問題與不足，主要表現在以下幾方面：
1、在思想上存在誤區。一是認為實施聯產承包責任制以來，村級基本沒有集體資產，不需要管理；二是村民自治，不能管理；三是情況復雜，不好管理。農村“三資”情況復雜，管理難度大。農村“三資”涉及面廣、項目多，既有現金的，又有實物財產的，還有資源性質的；既有可移動產，又有不動產；既有國家支農資金、各項補償補助款，又有集體收入，還有籌資、捐資等，具有較強的復雜性、多樣性，帶來管理難度較大。
2、“三資”管理基礎工作薄弱，登記的臺賬管理不完善。由于過去會計人員更換頻繁，會計基礎工作薄弱，會計賬務不全，以致“三資”管理存在一些問題。首先是“三資”的底子不清；其次是臺賬登記管理不全面，對資金、資產還好一些，而對土地（機動地）、“四荒”等的登記就不全、不細或沒有臺賬登記。如王港村對礦山、魚塘、荒山、荒沙和機動地承包租賃合同沒有存檔保管。通過清理，該村承包租賃礦產資源等項目48個，其中簽訂正式合同34個，以收據代合同4個，未簽正式合同10個。應收承包租賃費119.23萬元，僅收98.22萬元，下欠21.01萬元無賬面反映。沙洋鎮洪嶺村發包漁池134畝，4年來既未向承包戶簽訂承包合同，也未收取承包費，村里沒有任何記錄。少數村干部不明“家底”，也不想弄清“家底”，并因此以權謀私，送人情，搞暗箱操作，已成為滋生腐敗的溫床。
3、村級集體收入管理力度不大，不夠規范。一是部分村干部擔心自己的崗位報酬不能到位，為了用錢方便，將經手收取的資金不及時繳入收入專戶，坐收坐支，報賬時只有一堆發票。不管開支是否合規，成了既成事實，會計服務中心只能被動記賬；二是有抵扣、結算現象，主要是對稅改財政轉移支付等資金在一些地方以抵扣方式結算，造成村級運轉艱難；三是返還收入不交會計入賬。如在清理中發現，洪嶺村固定資產賬面總額170.1萬元，有效資產151.4萬元，賬實不符達19.5萬元，大多數為管理不規范造成。
4、民主管理和村務公開不規范。一些地方存在著發包不按照民主程序、不民主公開、不公開招標投標；村務公開只強調財務公開，不注重“三資”管理的公開。
5、合同簽訂不規范，集體利益得不到有效保證。合同條款不完善，甚至沒有書面合同等；寅吃卯糧，發包期限過長，指標降低，集體“三資”承包收益減少。
6、強占強霸集體資產。個別地方存在著農村“狠人”強占強霸，隨意侵占集體資產，任期內的村干部圖安寧，不愿惹；群眾敢怒不敢言，或“事不關己、高高掛起”，致使集體資產安全無法保證，造成集體資產的流失。
二、加強農村“三資”管理的幾點建議
1、進一步統一各級黨委、政府的對管理好農村“三資”思想認識。“三資”管理看起來是業務工作，實質上是政治工作、穩定工作。在進一步強化部門責任的同時，要強化地方黨委政府的責任，把“三資”管理作為黨委、政府謀發展、抓穩定的重要內容，克服極少數鄉鎮黨委不夠重視“三資”管理的傾向。
2、進一步清理核查，摸清家底，健全臺賬。首先要在農村“三資”清理的基礎上，再摸底，再公示。建立健全“三資”臺賬，加強檔案管理。
3、健全制度，加強管理。建立健全農村“三資”管理的各項制度，做到有章可循，用制度規范行為。具體有：資產資源清查界定、登記臺賬制度、民主公開管理制度、資產處置審批制度、集體資產發包或產權變更的資質評估制度、招標投標制度、債權債務管理制度、承包合同管理制度（合同要鑒證，統一使用規范文本）、農村“三資”年度檢查制度、保值增值的股份制、股份合作制產權改革辦法、集體土地有序流轉制度等。
4、改進方法，強化監督。過去實行“村賬鄉管”存在思想障礙：一是法律障礙，如“村民自治”；二是財力障礙，現在隨著情況的變化，這種障礙發生了變化，村 級資金主體部分由過去自己收，變為了上級轉移支付。為全面推行農村會計委托制度，進一步提供了制度和財力保障。因此要以“農村會計服務中心”為平臺，通過建立健全各項監管機制等措施，扎實做好“雙代管”工作。加強預算管理，突出資金管理，加強民主理財小組的作用，民主理財小組的成員要通過民主推選，每年一次。
關鍵詞：遺產稅;可行性;社會公平
當前，我國公民收入愈發懸殊，社會矛盾增加，社會公平問題受到嚴峻挑戰，為了實現社會的長治久安、增加國家財政收入，可以將遺產稅的開征作為調解國民收入差距懸殊的一項重要立法措施。
一、遺產稅的基本問題
（一）概念。大部分國民對遺產稅還是比較陌生的。本杰明?富蘭克林曾說過，世界上只有兩件事情是不可避免的，一是死亡，二是稅收。而遺產稅即是死亡與稅收結合的產物。所謂遺產稅就是是對公民死亡時遺留的所有財產（包括動產、不動產）進行征稅。 在《牛津法律辭典》中定義如下：遺產稅是指“在聯合王國，表示為充分性稅收的目的，對死者全部財產所征收之稅的一般用語。根據1994年財政法的規定，對死者的全部財產――不動產或動產、永久性的或非永久性的、附帶的或推定的資本價值――進行稅收。”劉劍文教授認為遺產稅是以財產所有人死亡之后所遺留的財產為征稅對象，向死亡者的繼承人征收的一種稅。我國學者劉悅觀點是，遺產稅是對被繼承人死亡時所遺留的財產課征的一種稅。關于遺產稅的定義，每個學者給出的說法不一，但卻都有著相同的要素，如該稅種的課征對象、納稅人的范圍等。我認為遺產稅是一個國家或地區對公民死亡時留下的個人所有合法財產，向遺產的承繼人，如繼承人或遺產管理人，課征的一類稅種。
（二）性質。那么遺產稅到底是屬于稅法上的流通稅還是財產稅呢？各國學者對此也各執一詞。第一種看法是遺產稅屬于流通稅。因為流通稅以產品的生產流通及服務的流通數額作為課稅對象進行征收。而遺產稅僅對流轉財產的行為課稅，不涉及財產的所有權。此外，不同看法是遺產稅屬于財產稅性質。納稅的主體為財產所有權人，財產所有權人的所有動產和不動產作為征稅對象。以上兩種觀點，我更傾向于第二種觀點。財產包括動產、不動產、知識產權等無形資產。而遺產稅的課稅客體正是被繼承人去世后所遺留的各種形式的財產，故財產稅制度中必然包括遺產稅。
（三）功能。從理論上說，遺產稅的開征有很多意義。比如直接調整公民之間的財產量，加大中央和地方政府部門的財政收入和保證社會穩定發展等。
（1）遺產稅具有社會調節功能。我國社會性質是生產資料的社會主義公有制，一個重要的目標就是消滅剝削，消滅兩極分化，達到共同富裕。隨著經濟發展，貧富差距懸殊，公平矛盾激化，這種情況將嚴重影響公民的勞動積極性。遺產稅對增加財政收入、調節人們的投資消費有一定作用，但它的社會功能遠遠大于經濟功能。（2）遺產稅的開征影響消費和投資。開征遺產稅勢必影響人們的投資和消費。在中國人傳統觀念當中，為了子孫后代的幸福生活，人們更多選擇將收入大量存入銀行，避免不必要的消費。開征遺產稅是以財產所有人死亡時的所有遺產作為課征對象，人們為了減少繳納稅金和降低稅率，會將手中的收入更多的進行投資和消費，享受生活。開征遺產稅有利于改變公民的傳統的消費和投資觀念，促使人們樹立正確的消費觀和投資觀。（3）遺產稅有利于補征偷、漏稅款，加強公共意識。征收遺產稅可以一次性對財產所有者的遺產進行一次大清理，彌補納稅人生前偷漏的稅額，起到補征的作用。對于富豪階層，征收遺產稅使得他們面臨兩種選擇，一種是向國家繳納遺產稅，另外一種是將財產對公益事業進行捐贈。面對兩種選擇，顯然后一種對他們而言是更好的。因為，征收遺產稅的財產范圍會扣除對捐贈的數額。從國內富豪階層捐贈的數額來看，以個人名義進行捐贈的很少、數目也不高，這正是制度缺失導致的。在美國，熱心公益的富人很多，比爾蓋茨已經捐出了自己60%的財富，這不得不說和美國征收遺產稅贈與稅制度相關。
二、我國遺產稅的現狀分析
（一）開征遺產稅的現實背景。在我國是否開征遺產稅，國內學者有不同看法。有學者認為，遺產稅是對公民私有財產的粗暴侵犯，不存在開征時機成熟與否的問題，永遠都不應該有遺產稅。這種觀點認為公民的私人財產有權利遺留給自己的子女，一個文明的政府理應對此加以保護，而不是主動加以破壞。對私人財產及遺產的尊重是物質文明和經濟繁榮的基石，從長遠來看，對所有人都有害。沒有儲蓄和投資，就不會有技術進步和經濟增長，就不會有勞動生產率的提升，對經濟發展潛力的破壞性巨大;另一方面，開征遺產稅也不可能機會平等，關鍵是要給予每個公民平等的機會，尊重每個人追求幸福的權利。另一個觀點認為，目前我國開征遺產稅的條件已經成熟。中國改革開放30多年來，國民經濟高速發展，物質生活極其豐富、水平得到極大提高。在多種所有制經濟體制下，私人財富明顯驟增，社會財富高度集中，社會貧富差距日益懸殊。遺產稅的納稅主體是富豪階層，其開征集中作用于這一群體的財富，能夠有效平均社會財富、縮小貧富差距。遺產稅最早產生于4000多年前的古埃及，開征的最初目的是軍費籌集，到20世紀，遺產稅逐步成為一個固定的稅種，主要目的也由增加政府財政收入轉變為了調節社會成員之間的貧富差距。中南財經政法大學薛剛教授指出：“征遺產稅存在一定的必要性，有利于實現社會公平的實現;從完善稅收體系方面，到2013年為止，已在百余個國家征收遺產稅，可調節收入分配，完善稅收體系”。無論學術探討觀點怎樣，遺產稅最終是否開征最終取決于我國國情，與其緊密聯系的就是社會政治制度、經濟發展、文化體制等實際狀況。我認為，為了公平財富分配，保證社會公平與正義，應結合我國的實際征收環境，在合理設計稅率、征收管理等方面完善立法制度，開征遺產稅。
（二）我國開征遺產稅的現實困境。我國開征遺產稅還存在著一些現實困難。首先是稅源，遺產稅納稅主體―富豪階層群體總量還不多，稅源有限，且這一群體的財產狀況相對分散和隱蔽，難以掌握他們真實詳細的財產狀況。王德祥教授指出，到2013年為止，中國尚未實行統一的個人財產登記制度，納稅人所擁有的房產、股票、機動車數量等數據，稅務機關很難掌握。這對遺產稅的開征產生很大阻力。其次，社會上還有很大一部分群體對遺產稅的意識還很淡薄，對遺產稅的概念比較陌生，沒有真正理解遺產稅以及開征遺產稅的重要意義。最后，在征收管理水平方面，還存在很多漏洞。一方面，是征管力量不足，另一方面由于監管不到位，必然會導致征收的可操作性和實效不強。征管過程的長期性和容易“得罪人”，勢必會影響到稅務人員的工作熱情和效率。
三、我國開征遺產稅的可行性對策
在研究、制定任何一項法規政策時，應全面考察各種現實要素、結合實際情況，提出可行性的對策，構建科學合理的稅收制度。首先，我國憲法規定，“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務”。 其次，遺產稅的開征必須以國家承認私有財產的存在為前提。我國憲法承認了公民合法的私有財產權及保護私有財產的繼承權。《婚姻法》、《繼承法》等民事法律對繼承人、遺產范圍及分割等等做出相關規定，為遺產稅的實施提供必要的法律環境。2007年10月起實施的《物權法》明確了物的歸屬關系，為遺產范圍的界定提供了法律前提。最后，隨著網絡管理體系的完善，稅務機關征管水平大幅度提升，我國公民的納稅意識逐步增強，加上世界各地實施遺產稅的實務經驗、理論可供借鑒。我國已基本具備征收遺產稅的法律環境。除此之外，還應加快解決以下問題：
（一）全面宣傳，在全社會營造對遺產稅的統一認識。人們對遺產稅的概念、功能及意義了解不多，應該在全社會予以廣泛宣傳和教育。讓公眾對遺產稅有統一認識，在社會上形成共識，有利于遺產稅的開征實施。
（二）開征初期，合理劃定納稅人的范圍。開征初期，合理劃定納稅人的范圍，征收面不應該設置范圍過寬，起征點也不能簡單以國民的工資收入進行劃分。要綜合考量當前現代人社會成員的收入結構特點，充分考慮非工資收入部分占總收入的比重。起征點也不應定的過低，主要征收有巨額資產的社會成員的遺產，排除遺產稅起征點不達標的公民，解決稅收征管可能遇到的難題。
（三）稅率應采取累進稅。中國遺產稅可采取逐步推進辦法，先制定相應的立法框架，逐步細化規定，在條件成熟的基礎上，再推廣到全國各地。
（四）建立個人資產價值評估與檔案管理制度。遺產稅這一稅種是世界普遍認為征收難度最大的稅種。要征收遺產稅，前提是要要了查明個人遺產的多少、是否屬于征收的范圍、遺產所屬地等。這就是需要稅務機關準確掌握公民的財產數額，完善交易中心的票據管理。對無合法交易票據的一定價值以上的資產，均認定為非法財產。此外，還應制定包括評估資產、評估周期、評估對象、價值認定等內容的個人財產評估辦法。
（五）建立防止巨額財產向國外轉移的監控制度。若遺產稅開征后，可能導致大量資本的轉移國外。目前，我國對遺產稅的納稅主體―富裕階層缺少有效的財產監管，而恰恰是這一部分群體最有可能將巨額資產轉移到外國。針對這一現象，有必要加強這部分群體的海外資本監管，防止其資本大量外逃。
參考文獻：
[1] 劉劍文主編.財政稅收學[M].法律出版社，2004：334.
【關鍵詞】新體制；國土資源管理；問題
0.引言
基于我國社會經濟發展層面分析，在國土資源配置上我國做得還是很到位的，對國土資源進行合理配置及有效利用，無論是對我國社會發展還是經濟發展，都具備積極推進的作用。然而，在新體制下國土資源管理存在一些較為明顯的問題，比如管理制度落實不到位、技術支撐體系不夠完善等[1]。鑒于此，本課題對“新體制下國土資源管理存在的問題及對策”進行分析與探究具有較為深遠的意義。
1.新體制下國土資源管理存在的問題分析
新體制下國土資源管理還存在一些較為明顯的問題，問題的存在會在很大程度上弱化國土資源管理的價值作用。具體表現如下：
1.1管理制度落實不到位
在新體制前提，我國國土資源管理所存在的一大重點問題便是國土資源管理制度不夠完善。在新體制下，雖然有了較為完善的管理制度，并且對國土資源所實施的管理制度表現為垂直管理制度，但是卻存在這項管理制度落實不到位的現象[2]。在制定不能很好地落實的條件下，國土資源管理案件的查處便失去有效依據，同時國土資源管理規劃也沒有有效的依據作為保障。顯然，這對國土資源管理的完善是極為不利的。
1.2技術支撐體系不夠完善
對于國土資源管理來說，所涵蓋的領域諸多，當中涵蓋了許多有著很強專業性的內容，倘若在技術支撐體系不夠完善的情況下，那么國土資源管理的效果將會在很大程度上降低。顯然， 在沒有完善的技術支撐體系的情況下，便能夠調動工作人員的積極性，從而引發一些配置不合理的現象，比如在人力、物力以及財力分配上，均會出現不合理的現象，進一步使環境遭到很大程度的破壞。
1.3管理部門之間缺乏協調與合作
國土資源管理是一項系統化的工作，并且也存在很大的復雜程度。由于涉及的內容諸多，因此要想做好國土資源的管理工作，相關管理部門之間便需要發揮自身職能作用的同時，進行密切的合作。然而，新體制下，我國國土資源相關部門之間的合作關系卻不夠密切，一些部門的程序比較復雜，在處理一些事情時花費很長的時間，這顯然對國土資源管理時效性增強是極為不利的[3]。另外，部門與部門之間不能有效協調合作的情況下，還可能在一些職能分配與權益方面發生矛盾，進一步弱化了國土資源管理的價值作用。
2.加強國土資源管理的有效對策探究
結合上述分析，認識到在新體制下我國國土資源管理還存在一些較為突出的問題，這些問題的存在會導致國土資源管理的價值作用大大弱化，與此同時也不利于我國社會經濟的穩健發展。針對這些問題的存在，便需要在強化國土資源管理方法實施有效對策。具體對策如下：
2.1充分落實國土資源管理制度
基于新體制下對國土資源管理所實施的垂直管理制度需充分落實，在遇到問題的情況下，需結合制度對問題加以解決。同時，需對人事管理進行強化，在人員管理方面與經費管理方面實施垂直管理制度[4]。并且，要想使國土資源管理制度實現有效落實，地方政府官員還需要充分認識到實施相關制度對強化國土資源管理的重要性，嚴厲杜絕的行為，抓好黨風黨紀的管理工作，對于在國土資源方面出現的違法案件，以相關制度為依據，從而采取合理、有效的懲罰。除此之外，還需要參照國土資源管理制度，做好土地的審批，做到公平、公正、公開，以此使的行為實現有效避免，進而使國土資源管理制度的作用價值充分體現出來。
2.2構建完善的技術支撐體系
要想使國土資源管理的效果得到有效增強，便需要構建完善的技術支撐體系。一方面，需要提升國土管理人員的技術管理水平，做好相關培訓工作，比如土地登記、土地供應、儲備土地、存量土地一張圖規劃管理便需要進行強化[5]。另一方面，借助現代科學技術以及相關GPS儀器設備，從而使國土資源在獲取信息方面的水平得到有效提升，進而使信息管理水平得到有效強化。
2.3對政府部門的責任加以明確，增強部門之間的協調合作
要想使國土資源管理的效率得到有效提升，便需要對政府各部門之間的關系進行清晰梳理，對每一個部門的相關責任及權益加以明確，并做到分配方面的合理性及公平性，進一步增強部門之間的協調合作關系。一方面，需要對中央部門和地方部門兩者之間的責任與權利加以明確。另一方面，需對地方各個部門的權利與責任加以明確。各個部門均需要落實自身職責，充分融入國土資源管理工作當中，進一步使國土資源管理效果得到有效增強。除此之外，在各個部門之間權利的合理劃分上，可以結合相關法律法規以及國家政府作出的有效政策，在落實相對應的權利的基礎上，對于部門出現違紀違規的行為進行嚴厲懲罰，從而讓各個部門都能夠認識到國土資源管理工作的重要性。
2.4增強地方性國土資源管理的隊伍建設
要想使地方性國土資源管理的隊伍建設得到有效強化。首先，對于出現的問題，需要從制度上加以規范，無論是在人員管理方面還是經費管理方面，均需要實施垂直制度，并進一步對人事管理制度進行完善。其次，鄉鎮管所需要將自身的職能作用有效的發揮出來，對突出的問題及時解決[6]。地方部門需要與干部之間加強交流，對于中央和地方在國土資源收益方面發生沖突的情況下，需采取有效的處理措施。再則，需要需對不動產稅進行合理征收，并做好相關基礎建設工作，比如中心國土資源所的建設，便需要積極完善，這樣能夠使地方性國土資源的管理更加便利。最后，對于中心國土資源所的權益及責任需充分明確，對相關工作人員工作環境進行改善，增強工作人員整體素質，同時完善與國土資源有關的保障機制，以此使地方性國土資源的管理能夠實現有效強化。
3.結語
通過本課題的探究，認識新體制下國土資源管理還存在一些較為明顯的問題。針對問題的存在便顯得采取有效的強化對策。然而，這是一項較為系統的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。比如充分落實國土資源管理制度、構建完善的技術支撐體系、明確政府部門職責，增強部門之間的協調合作等。除此之外，筆者認為還需要對地方性國土資源管理的隊伍建設工作進行強化，從而使國土資源管理更加完善，進一步為我國社會經濟的發展起到推波助瀾的作用。
【參考文獻】
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關鍵詞：物流金融 中小企業 融資平臺
中圖分類號：F830
文獻標識碼：A
The logistics finance: A new platform of financing for SM E
Chen Chaohui 2Tan Chunchi
（ 1.Departmet of Finance and Economics, Guangxi College of Financial;2. College of Business, Guangxi University）
Abstract: This is a world difficult problem for Small and medium(SM E) enterprises financing. Funds from traditional manner is not be able to meet the demand of small and medium enterprises. In this paper, the logistics finance is taken as a platform for samll and medium enterprises. Every social group needs to develop the logistics finance strongly to promote the modern finance.
Key words：the logistics finance；Small and medium enterprises；financing platform
一、中小企業融資難的原因分析
首先，中小企業融資渠道不暢，融資結構不合理。最優的融資結構取決于企業目標以及各種融資手段的成本收益。按傳統的財務理論，外源融資中的債務融資由于具有稅盾效應、降低資本成本的作用以及給所有者帶來杠桿效應，從而適度的債務融資能夠增加企業價值。而有關調查顯示，中小企業主要依賴于內源融資，在爭取額度上市或發行企業債券方面都存在一定的困難。其次，中小企業抵押擔保資源匱乏。中小企業由于自身的原因，在其獲得的貸款中主要是用固定資產抵押貸款，其次為擔保貸款，其它為信用貸款。而發達國家，銀行不僅接受固定資產抵押物，同時也接受流動資產抵押物。據統計在抵押的資產中有2/3左右是應收賬款和存貨。在我國，銀行往往不愿意接受應收賬款、存貨等流動資產作為抵押品，而偏好于以房地產等固定資產作為抵押品，使得我國的中小企業通過抵押獲得銀行貸款相當困難。最后，中小企業的信用狀況偏低，擔保責任無法落實。一般地，中小企業由于其資產及生產經營規模小、產品市場變化快、經營場所不固定、人員流動性大、知名度較小等特點的影響，信用等級較低，資信相對較差。特別是在經營過程中，中小企業很容易發生道德風險，破產逃債的動機更強，造成銀行對中小企業存在較重的防范心理。同時，中小企業的貸款擔保責任往往空缺，要落實抵押、擔保責任非常困難。一旦中小企業宣告破產， 銀行即使得到這些抵押擔保物，也無法保障銀行債權。
二、物流金融：化解中小企業融資困境的良劑
1.中小企業物流融資的運作模式選擇
在發達國家，物流金融已成為物流企業發展所必需的業務，我們可以借鑒國外的經驗，選擇以下物流融資模式。首先是倉單質押融資。在這種融資方式下，金融機構作為信用貸款的提供方，第三方物流企業作為融通倉服務的提供方，中小企業作為資金的需求方和質押物的提供方，三方協商簽訂長期合作協議。中小企業在協作銀行開設特殊賬戶，其采購的原材料或待銷售的產成品進入第三方物流企業設立的融通倉，同時向銀行提出貸款申請，第三方物流企業負責進行貨物驗收、價值評估及監管，并據此向銀行出具證明文件，銀行根據貸款申請和價值評估報告酌情給予中小企業發放貸款。其次是信用擔保融資。銀行根據第三方物流企業的規模、經營業績、運營現狀、資產負債比例及信用程度，授予第三方物流企業一定的信貸配額，第三方物流企業又根據與其長期合作的中小企業的信用狀況配置其信貸配額，為中小企業提供信用擔保，并以受保企業滯留在其融通倉內的貨物作為質押品或反擔保品確保其信用擔保的安全。第三種是承兌匯票融資。買方企業、賣方企業、物流企業、銀行先簽訂《保兌倉協議書》，物流公司提供承兌擔保，買方企業以貨物對物流公司進行反擔保，并承諾回購貨物。需要采購材料的借款企業，向銀行申請開出承兌匯票并交納一定比率的保證金后銀行開出銀行承兌匯票；借款企業憑銀行承兌匯票向供應商采購貨品，并交由物流公司評估入庫作為質押物；金融機構在承兌匯票到期時兌現，將款項劃撥到供應商賬戶；物流公司根據金融機構的要求，在借款企業履行了還款義務后釋放質押物。
2.物流與金融相結合，成為中小企業破解融資困境的新平臺
大多數中小企業缺乏土地、房產等固定資產，但它們資產結構中卻有很大比重的動產、存貨及賬單，所以商業銀行提供的貨權質押授信業務非常適合中小企業的需要。在物流金融業務中，作為金融機構委托方的第三方物流企業對中小企業的物流信息有著詳細、動態的了解，因此金融機構能及時獲取中小企業內部的準確信息，并且能夠在這些信息的基礎上對中小企業的盈利能力和還款能力進行科學判斷，從而保證資金的安全性和收益性。通過物流金融服務，產供銷企業只要有貨物、訂單和發展潛質，便有可能得到銀行金融支持。通過物流金融運行機制將動產轉化為動產質押物，使缺乏不動產抵押物的中小企業有了更多的抵押貸款工具。同時，物流公司通過庫存管理和配送管理，可以掌握庫存的變動，掌握充分的客戶信息，在動產抵押物監管及價值保全、資產變現、商品行情等方面有很大的優勢，借助物流企業的幫助，商業銀行把物流金融監管業務外包，降低了信息不對稱產生的風險，減少了壞賬的產生。有利于中小企業建立信用體系，從而降低中小企業在融資過程中的逆向選擇、道德風險和提高銀行對中小企業貸款的積極性。由于物流企業有效地融入了生產企業的原材料供應鏈和產成品的分銷供應鏈中，為其提供了優質的第三方物流服務，金融機構對質押物的占有不僅沒有影響借款人正常的產銷活動，而且還使其能把有限的資金和精力投向產品的生產和銷售上。所以，在物流金融這個新平臺上，銀行、物流公司和企業實現了多贏。
三、物流金融運行過程中應注意的問題
1.物流金融運行帶來的風險問題
物流金融的倉單質押融資過程中，可能帶來下面一些風險：一是客戶資信風險。有的客戶資信不好，在滾動提取時提好補壞，還有以次充好等。因此，在選擇客時戶要謹慎，要考察其業務能力、業務量及貨物來源的合法性（走私貨物有罰沒風險）。二是倉單風險。現在系統多以入庫單作質押，它和倉單的性質相同，但倉單是有價證券，也是物權憑證，而入庫單和倉單相比其對外的可信性大打折扣，加之有的物流企業無法保證倉單和入庫單的唯一對應性和可靠性，這就給倉單質押的管理帶來難度。三是質押品風險。目前的質押品種較多，物流金融的質押物大多是流動資產，而有些流動資產容易變質，價格波動大，或者提供的資產與要求有一定的距離，這些都可能影響融資的效果。所以，在選擇質押物時，要選擇價格漲跌幅度不大、質量穩定的品種，如黑色金屬、有色金屬等。四是提單風險。目前大多由貨主和銀行開提貨單，這與倉單提貨相比無法保證倉單的唯一物權性質。
2.物流金融運行的效率問題
現代物流強調以最佳的配送方式、最短的配送時間、最高的配送效率、最安全的配送保障和最低的配送成本來實現商品的流通。這就要求金融業能及時適應物流業的經營管理模式，根據物流業的資金特點提供與之匹配的資金服務。然而物流金融，例如質押貸款手續復雜、所需時間長，無疑降低了資金流的周轉速度，影響物流金融運行的效率。在操作過程中，我們可以從以下幾點提高物流金融運行效率。首先，加強對客戶的信用管理以防范金融風險。在物流金融服務過程中，要通過對客戶的資料收集制度、客戶資信檔案管理制度、客戶資信調查管理制度、客戶信用分級制度、合同與結算過程中的信用風險防范制度、信用額度稽核制度、財務管理制度等等，對客戶進行全方位的信用管理。其資，開展統一授信的方式提高物流金融的效率。物流企業向銀行按企業信用擔保管理的有關規定和要求提供信用擔保，并直接利用這些信貸額度向相關企業提供靈活的質押貸款業務，銀行則基本上不參與質押貸款項目的具體運作。最后，實施有效的過程監控。在物流金融實施過程中，如果銀行的風險控制部門對商品的市場價值、企業的運營狀況有充分的了解和監控，也可防范物流金融的風險。
3.物流金融運行的制度環境問題
首先，現行商業銀行分業經營的法律規定，限制了商業銀行開展證券、信托和保險業務。而物流金融，尤其是食品物流金融，對質押物的保存期、保管質量都有很高的要求。質押物自身存在的風險較大，在食品生產、食品運轉、食品營銷過程中，需要保險保駕護航，保險業務是不可或缺的。而商業銀行不能提供保險業務，如果中小企業需要資本市場融資，商業銀行也不能提供。其次，我國現行法律規定，非金融機構不能從事金融業務活動，物流公司不能以自有資本為企業墊付款項融通資金，只能配合商業銀行開展金融活動。例如花旗銀行的物流金融服務主要針對解決中國企業在海外市場進口原材料的需求和遇到的困難，金融服務已不僅僅停留在抵押、貸款，旨在從整個供應鏈的角度幫助企業。但由于法規限制，現只停留在觀望等待階段。
作者單位：陳超惠 廣西財經學院金融系 ; 譚春枝,廣西大學商學金融系
參考文獻：
[1]袁紅,王偉.物流金融――物流服務的新領域[J]，中國物流與采購，2005,2：22-23.
在國外，物業稅(也稱財產稅)是一個很普遍的稅種。目前我國社會財富總量中的不動產、特別是房產比重在不斷上升，所以，通過開征物業稅調節收入差距是必然趨勢。但在開征之前必須對其進行深入論證，明晰產權，整頓評估中介市場，清理房地產稅費，為物業稅的開征做好準備。
在對高收入者進行稅收調節的同時，也應注重對低收入者的扶持，開征社會保障稅就是出于這樣的目的。可以先將養老、失業和醫療保險納入征稅范圍，將城鎮企業和個人作為征稅對象，再過渡到其他保險項目和全體公民。要建立健全社會保障預算體系，專款專用，允許社保資金投資，保證社保收入穩定增長，切實保障低收入者的生活。
對消費稅進行改革。消費稅也是社會財富再分配的一種形式，它可以調節貧富差距，引導合理消費。我國現行的消費稅制在征稅范圍、稅目、稅率的規定方面還不盡合理，可以進行以下調整：第一，調整征稅范圍，將高檔家電、電子產品、裝飾材料、裘皮制品、工藝美術品等高檔品、非必需品納入其中，將與群眾生活關系密切的某些消費品從消費稅應稅稅目中取消。第二，對煙、酒等市場需求量大，國家限制生產，又不提倡消費的消費品以及對各種高檔娛樂消費行為開征的消費稅，或適當提高稅率，或在多重環節征稅。這都有利于擴大稅基，增加稅收收入。
(三)促進產業結構調整的稅收政策
經濟增長的過程是產業結構不斷調整與升級的過程，當一個產業的市場需求達到飽和時，增長速度就會下降。我國傳統產業產能巨大，但生產手段落后，產品質量較低，已基本處于市場飽和階段，經濟效益不高，只有加快發展新興產業，才能提高經濟效益，不斷滿足市場需求。
第三產業就業容量大，安置成本低，比較適合中國的實際情況。我國第三產業約占整個國民經濟比重的39．5％，在全世界排名倒數第三，而發達國家第三產業比重約為60％～75％，發展中國家平均在5l％。這表明，伴隨我國第三產業的增長，其吸納勞動力的能力還有相當大的增長空間。因此，通過稅收減免等辦法對那些有勞動力需求、就業容量較大而利潤率較低的行業給予支持十分必要，同時應對于某些壟斷行業課以較高稅率，以利于公平競爭；可以通過稅收鼓勵勞動密集型產業在某些地區的發展；對服務業如零售業、餐飲業、社區服務業等給予傾斜政策，鼓勵和促進服務業的發展，創造具有靈活多樣、制約因素少、準入門檻較低的就業機會，幫助下崗失業者再就業；政府可以放寬從事社區服務的政策限制，放手讓從事社區服務的民間資本進入，鼓勵人們根據市場需求進行創業，給予一定時期免繳營業稅、所得稅等優惠條件；另外，對與科技進步相關的新興行業，如咨詢業、信息業、技術服務業等，實行定期免征所得稅的特別優惠措施，吸引高素質勞動力向這方面轉移。
促進高新技術產業發展是產業結構調整的核心內容，也是實現我國經濟增長方式轉變的迫切要求。稅收優惠政策對科技創新應發揮一種基礎性的激勵作用，但現行稅收優惠政策只起到了“錦上添花”的作用：一是稅收優惠政策重點是對科技創新成果、產業規模化進行激勵，無法鼓勵企業引進、消化吸收和進行自主創新，今后應加大對科技研究和開發方面的稅收優惠，如增加R&D費用扣除、加速折舊、提取科技開發基金、稅收抵免等都是可采用的方法，同時應對風險基金的經營者和投資者實行優惠，以促進科技成果的轉化；二是稅收優惠政策偏重于新建高科技企業，而忽略了傳統企業的技術改造與更新，使高科技產業的發展成為空中樓閣，今后應增加技術改造方面的優惠政策，以充分利用現有資源，節約投資成本。
我國作為能源消費大國，日益面臨能源短缺、生態環境惡化等方面的嚴峻問題，要轉變經濟增長方式，建設資源節約型、環境友好型社會，必須走循環經濟之路。我們可以通過改革現行稅制、開征生態新稅、完善稅收優惠政策，引導全社會合理利用資源，促進環保產業、低耗能產業的發展。
三、小結
稅收政策作為調節經濟的重要杠桿，對經濟和諧發展具有積極的意義。稅收政策的作用在于通過中性的稅收政策促進生產要素的自由流動，為經濟主體的．市場選擇創造公平的制度環境，并且引導經濟主體實施合理的經濟行為，推動經濟可持續發展。
但是，任何事物都有兩個方面，在制定稅收政策時，一方面要考慮稅收對經濟的積極作用，另一方面，這些政策運行所需要的成本和對經濟或社會所造成的一些負面影響也是我們必須要考慮的一個問題。同時，運用稅收政策進行宏觀調控時需要相關的配套政策、措施。我們要正確認識稅收調控宏觀經濟運行的能力，注意其他宏觀調控措施的配套作用，更好地促進經濟發展。
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業主大會由建筑區劃內的全體業主組成，代表和維護建筑區劃內全體業主在物業管理活動中的合法權益，通過業主大會會議行使權力。
第二條
為了規范本市行政區域建筑區劃內業主大會及其業主委員會的設立、活動及其監督管理，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《*市物業管理條例》等法律、法規的規定，結合*市實際，制定本規則。
第三條（開發建設單位的報告義務）
建筑區劃符合《*市物業管理條例》第二十四條規定的業主大會設立條件的，開發建設單位應當在90日內向區（市）縣房產行政主管部門報告。
第四條（業主大會籌備組）
業主大會籌備組（以下簡稱籌備組）總人數一般為5至15人。籌備組中的業主代表由業主按物業類型、樓層、單元、幢等為單位推薦產生。
籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。
首次業主大會會議召開前，籌備組除履行法定職責外，還應當制定選舉工作實施方案。
籌備組需要查詢業主清冊、規劃車位的處分、依法屬于全體業主共有部分狀況的，不動產登記機構應當予以配合。
第五條（首次業主大會的會議內容）
首次業主大會會議應當按照以下順序進行：
（一）表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（二）選舉產生業主委員會；
（三）表決通過其他需要業主大會會議議決的事項。
管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案經表決未通過的，籌備組應當征求業主意見進行相應修改后，重新組織表決。
第六條（業主委員會的選舉）
業主委員會由建筑區劃內全體業主通過業主大會會議以記名投票、公開計票的方法直接選舉產生。選舉應堅持公開、公平、公正的原則，實行差額選舉，其差額比例不得低于五分之一。
業主委員會應當依業主大會的授權履行職責，并接受業主、業主大會的監督。業主委員會可以委托專業機構或專業人員協助履職，費用在業主委員會工作經費中列支。
第七條（委員組成）
業主委員會一般由主任委員、副主任委員和委員共5至15人組成，業主委員會可設1至5名候補委員；業主委員會委員可以連選連任。
第八條（候選人條件）
業主委員會委員候選人是應當符合下列條件的業主：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守（臨時）管理規約，履行交納物業服務費、繳存專項維修資金等業主義務；
（三）辦事公道，作風民主；
（四）組織協調能力較強，有必要的工作時間；
（五）本人及其近親屬未在為本建筑區劃提供物業服務的物業服務企業、機構中任職；
（六）無侵犯本建筑區劃其他業主合法權益和公共利益的行為；
（七）其他符合業主大會議事規則規定的條件。
籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止。由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。
第九條（候選人當選）
候選人獲得建筑區劃內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數（以下簡稱雙過半數）的業主贊成票時，始得當選。獲得雙過半數的業主贊成票的候選人人數超過應選名額時，以得票多的當選。如遇票數相等不能確定當選人時，應當就票數相等的人再次投票，以得票多的當選。未當選的候選人，按照得票多少作為業主委員會候補委員。
獲得雙過半數的業主贊成票的當選人數少于應選名額時，不足的名額另行選舉。
第十條（設立備案）
業主大會依法設立之日起30日內，錦江、青羊、金牛、武侯、成華區（含*高新區）業主委員會應當向當地房產行政主管部門提交下列資料，其他區（市）縣業主委員會應當向當地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提交下列資料：
（一）業主大會設立事項登記表；
（二）經業主大會會議表決通過的管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）表決結果統計；
（四）經選舉產生的業主委員會組成人員基本情況及委員分工情況；
（五）業主名冊及其他資料。
業主大會設立事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起15日內，依照本條規定重新記錄備案。
業主委員會違反法規、政策等規定以虛假資料取得備案的，區（市）縣房產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府應當撤銷備案，責令業主委員會限期改正并在建筑區劃內公告。
業主委員會應當將備案情況告知物業服務企業或者其他管理人（以下統稱物業服務企業），并在建筑區劃內公告。
業主對業主大會設立備案資料有異議的，應當依據《管理規約》、《業主大會議事規則》的約定進行處理。
第十一條（賬戶設立）
業主大會依法設立后，業主委員會應當到商業銀行開設建筑區劃業主委員會工作經費賬戶，并自開設之日起5個工作日內在建筑區劃內書面公告。
第十二條（業主大會會議）
業主大會會議分為定期會議和臨時會議；業主大會定期會議由業主委員會按照有關規定和業主大會議事規則的規定召集，每年至少開一次。
業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網絡投票以及業主大會議事規則規定的其他形式；會議表決采取記名投票的方式；會議可以引入公證機制。
業主大會可以建立鼓勵業主參與業主大會會議投票的激勵機制，具體由業主大會議事規則約定。
第十三條（業主大會會議議定事項）
建筑區劃內下列事項，應當提交業主大會會議決定：
（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則；
（二）決定選聘、解聘物業服務企業的方案（包括選聘方式、具體實施者）；
（三）決定物業服務事項及其質量、費用標準等物業服務合同的主要內容；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案；
（五）選舉、終止業主委員會委員；
（六）決定業主委員會的工作職責和經費；
（七）審查業主委員會和物業服務企業的年度工作報告；
（八）決定本建筑區劃內全體業主共有部分的經營、收益分配等方案；
（九）決定本建筑區劃內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；
（十）決定利用物業共有部分停放機動車的車位設置、管理、收費等事項；
（十一）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（十二）改變和撤銷業主小組作出的與業主大會決定有抵觸的決定；
（十三）決定本建筑區劃的劃分、調整方案；
（十四）決定本建筑區劃內全體業主訴訟事宜；
（十五）決定本建筑區劃內涉及業主共同利益的其他重大事項。
業主委員會應當將需由業主大會決定的事項，在業主大會會議召開前15日內依法定方式告知全體業主。
業主關于物業管理公共事務的意見和建議應當向業主委員會提交，由業主委員會討論決定或形成議題后提交業主大會會議表決。
第十四條（業主大會會議的參加）
業主為法人、其他組織的，應書面委派代表參加業主大會會議。
業主不能參加業主大會會議的，應當書面委托他人出席業主大會會議，委托書應當載明委托的具體事項、權限和專有部分面積。一名人可同時業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或者業主大會議事規則中確定。
無民事行為能力或限制民事行為能力的業主，由其監護人參加業主大會會議。
共有物業的業主，應當推舉一名共有人參加業主大會會議。
不參加投票的業主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由建筑區劃的管理規約規定。
第十五條（業主大會臨時會議）
有下列情形之一的，業主委員會應當按照業主大會議事規則的約定，組織召開業主大會臨時會議：
（一）發生重大事故或緊急事件，需要及時處理；
（二）五分之一以上的業主就物業管理共同事項書面提議；
（三）業主委員會委員缺額人數超過委員總數三分之一，或者業主委員會主任委員、副主任委員全部辭職、離任；
（四）其他依業主大會議事規則需要召開業主大會臨時會議的情形。
第十六條（業主委員會會議）
業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。經主任委員或三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋印章后存檔。
業主委員會候補委員可以列席業主委員會會議。
第十七條（業主委員會委員補選）
業主委員會委員出現缺額時，在候補委員中按得票多少的順序自動遞補，并由業主委員會在建筑區劃內顯著位置公布；業主委員會委員缺額超過三分之一時，應當在30日內按本規則設定的程序和方法進行補選。
補選的業主委員會委員，其任期到本屆業主委員會任期屆滿為止。
第十八條（業主委員會換屆改選）
業主委員會換屆改選的，一個建筑區劃內應當成立一個換屆籌備組。換屆籌備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書面公告，公告期不少于7日，并抄告區（市）縣房產行政主管部門。
換屆籌備組中的成員由上一屆業主委員會委員及按照物業類型、樓層、單元或幢確定的業主代表組成。換屆籌備組中的成員被提名為業主委員會候選人的，其在換屆籌備組中的工作自行終止。
原業主委員會委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業主委員會委員候選人。
新一屆業主委員會依法選舉產生后，換屆籌備組的職責自行終止。
第十九條（物業服務的選聘）
一個建筑區劃，選聘一家物業服務企業提供物業服務。
業主大會決定選聘物業服務企業的，應當在啟動選聘程序前由業主大會會議就選聘方式、具體實施者、物業服務合同的主要內容等進行表決，經雙過半數的業主同意。
第二十條（合同簽訂與公示）
業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面的物業服務合同，并依法辦理物業服務的交接手續。
業主委員會應在物業服務合同訂立之日起30日內，將合同在建筑區劃公告欄內公布，并書面或網上抄送當地物價、房產行政主管部門。
第二十一條（印章管理）
建筑區劃業主大會印章及其財務專用印章應當統一標明行政區域、建筑區劃名稱，業主委員會印章應當標明行政區劃、建筑區劃名稱、屆次和任期。
業主大會、業主委員會應當建立健全印章管理與使用制度。
需要使用業主大會印章的，由業主大會作出決定；處理業主大會內公共事務使用業主委員會印章的，由業主委員會決定。
第二十二條（財物管理）
業主大會應當建立專項維修資金、業主委員會工作經費、經營物業共有部分業主所得收益等的管理制度。
業主委員會應當于每年第一季度末向業主大會報告上年度工作經費使用情況和當年度工作經費使用計劃，經業主大會會議通過后在建筑區劃內公告。
業主委員會應當加強對工作經費、議事活動用房、購置的設備設施等財物的管理，建立健全共有財物登記、保管制度。
第二十三條（財務監督）
業主大會可建立財務監督小組，監督財務計劃、財務制度的執行情況和物資管理、財務公開情況。
第二十四條（檔案管理與查詢）
業主委員會應當建立業主大會與業主委員會檔案管理制度。
業主委員會應當建立檔案查詢制度，提供業主大會與業主委員會檔案資料的查詢，并負責接待業主的咨詢、投訴。
第二十五條（重大事項公開）
業主委員會應當建立重大事項公開制度，每年至少一次向業主公布以下內容：
（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（二）管理規約、業主大會議事規則，以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄；
（三）物業服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
（五）其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十六條（信用監督）
本市實行業主委員會委員的履職信用記分制度。具體辦法由市房產行政主管部門另行制定。
業主委員會委員應當按規定如實提供相關信用信息。業主委員會委員信用信息統一納入全市物業管理信用體系，在*市房地產行業信用信息平臺上公布。
第二十七條（解釋機關）
本規則具體應用中的問題由*市房產管理局負責解釋，并可制定細則。
建筑業“營改增”正式實施已五個月，身處微利行業的建筑施工企業由于工程項目建設周期長、耗費資金大、生產環節繁瑣、流轉環節多等特點，所以影響范圍較廣，涉及到投標報價、計價結算、合同協議、工程分包、物資采購、發票管理、會計核算、報稅清繳等各個管理環節。
建筑業“營改增”對分供合同管理的影響
分供商選擇與評價。由于工程項目生產環節繁瑣、工序繁多，因此涉及的分包商、供應商（以下合稱“分供商”）眾多、行業各異且資質不同。大多數施工企業內部以分供商的專業資質進行分類，但營改增后分供商的納稅人性質和所屬行業的計稅方式及稅率也將是其資信的重要組成部分。特別是在分供商招標和詢價過程中，明確不含稅單價和含稅單價、選擇何種計稅方式、適用何種稅率或征收率，都是選擇和評價分供商報價的關鍵要素。分供合同履約與控制。分供商的履約管理水平參差不齊，稅制改革后必將面臨一段時間的混沌。特別是對納稅人資格登記、發票的開具和認證、送達與接收等相關手續，需要施工企業的管理與督促，才能平穩順利地開展營改增的推進工作。施工企業面對銷售建筑服務的合同風險，必須采取有效規避風險和轉移風險的措施。同時因稅制改革引起的稅負增加，應當就分供合同履約過程重新制定并采用嚴格的發票管理制度，明確對分供商的管理要求和違約責任。分供合同結算管理。分供合同結算管理通常重點關注的是合同結算價和結算方式。增值稅制度下，還必須明確以提供符合法律、法規和政策規定的業務流、資金流及發票流“三流合一”要求的增值稅專用發票作為支付合同結算價款的前提條件。按照增值稅稅制下價稅分離的總體思路，合同結算中應明確結算方式采用不含增值稅的合同價格（總價/單價）進行結算，以合同價格條款中約定不含增值稅價格為依據。合同結算價中的增值稅稅率/征收率應當與合同價格條款中約定的增值稅稅率/征收率相對應，并保持一致。若分供商未按要求提供增值稅專用發票的，施工企業可以拒絕支付合同結算價款，也可以按照不含稅結算價格支付，或者根據違約責任條款的約定采取一項或幾項措施。
建筑業“營改增”對分供合同管理的建議和要求
梳理新老項目。全面梳理企業內的新老項目，統計合同的簽約日期，是否取得施工許可證及取得日期、合同金額、工程狀態、收入確認情況、累計確認收入對應的營業稅、按照納稅義務時間已經繳納的營業稅、已取得分包發票尚未抵扣的稅額、已向業主開具發票但未計量金額對應的營業稅等內容。重新測算項目成本、比較營業稅和增值稅引起的成本差異、分析影響成本的關鍵要素，并對稅負增加的情況采取相應的措施和管理手段。根據合同主體的類型和項目具體情況制定不同的談判策略、有效地指導項目部有關人員開展談判及確認工作，盡快與分供商簽訂補充協議，明確稅制改革后的權利、義務及責任的相關條款。完善分供商信息。根據施工企業內部現有的分供商信息庫，完善并增加相關稅務信息，主要包括：統一社會信用代碼/組織機構代碼，即營業執照上載明的統一社會信用代碼或組織機構代碼證上載明的號碼；納稅人識別號，即納稅人登記證上載明的號碼；已經實行“三證合一、一照一碼”登記的企業，其納稅人識別號即統一社會信用代碼；納稅人性質，即一般納稅人或小規模納稅人或其他類型。在合同履約過程中，若涉及稅務信息發生變化，如公司名稱、納稅人識別號、稅務登記信息、納稅人性質等，建議定期對分供商信息進行變更，修改信息檔案管理制度，明確應在變更登記完成后提供相關紙質或電子信息資料，及時告知相應變更情況。合同涉稅條款修訂建議。一是增加合同當事人信息條款，明確分供商稅務信息，如統一社會信用代碼/組織機構代碼、納稅人識別號、稅務登記信息、納稅人性質等企業基本信息，注明當事人信息發生變更，需及時告知對方變更情況、并提供相關證明文件。二是明確簽約合同總價為含稅價，由不含增值稅的簽約合同價與增值稅稅額兩部分組成，且注明適用的增值稅稅率或征收率。在單價合同情況下應將不同的合同內容（貨物、勞務或服務）分項列明不含增值稅的單價、暫估量、適用的增值稅稅率/征收率、增值稅稅額。物資采購、設備租賃等合同內容較多的單價合同，可采用列表清單的形式將以上信息逐一列明。合同價格條款中的數量、不含增值稅的簽約合同價等內容為暫估量或暫估價格的，必須明確約定計量計價標準，并在合同結算時，作為計算合同結算價格的依據。三是特別約定提供增值稅發票的類型、發票開具的要求及送達與接收等相關條款。①分供商提供的增值稅發票的類型，必須依據合同主體的納稅人性質、項目的具體情況和選擇的計稅方式等協商約定。②分供商提供的增值稅專用發票必須符合法律、法規和政策規定的業務流、資金流及發票流“三流合一”的要求。增值稅專用發票記載的購買方（發包方）與銷售方（分包方）的企業基本信息、貨物或應稅勞務、服務的具體內容等應當準確無誤、完整齊全，與實際發生交易相一致。尤其是備注欄中應注明工程項目名稱和地址，項目名稱應當按照備案合同或施工許可證上載明的項目名稱準確填寫。對于合同變更導致的貨物或應稅勞務、服務的內容或價款發生變化的情況，必須約定處理原則和方法。③增值稅專用發票的送達方式、送達時間、接收方式等要求必須明確約定。送達方式可以是一種，也可以是多種，但必須確保送達方式是合法、有效及實際可操作的。比如，專人直接送達、郵政特快專遞等。約定由專人負責接收增值稅專用發票，并將該專人的聯系方式及聯系地址寫明，以便分供商能夠準確、及時地將增值稅專用發票送達。收到增值稅專用發票后，應當及時進行審核及認證。④增加未按約定開具、開具失控發票、自行作廢（當月）、丟失發票聯和抵扣聯、未提供繳稅憑證等情況的違約責任條款。對于因分供商原因導致發票不能抵扣的情況，可采用要求分供商重新開具發票、要求分供商支付違約金、按照不含稅合同價支付款項、拒絕支付款項、解除合同等方式解決。
分項核算不同稅率的服務內容。
“營改增”后，從事多種經營的建筑施工企業面臨多種稅率的經營業務，甚至同一個合同中包含多種稅率項目的情況也時有發生。常見的情況如銷售建材同時提供運輸服務，銷售構配件同時提供安裝服務，提供建筑服務包含深化設計與建筑施工等。針對這種情況，必須深刻理解兼營和混合銷售的概念與區別，從而找到妥善的解決辦法。兼營。根據財政部、國家稅務總局的《營業稅改證增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號附件2）的規定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率或者征收率。混合銷售。《營業稅改證增值稅試點有關事項的規定》明確規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。其中一項銷售行為指一個獨立納稅人發生一項銷售行為，但相關業務適用兩個或以上不同稅率。上述從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內。如果合同內容兼有不同增值稅稅率/征收率的，必須在合同中依據應稅行為清晰描述具體的服務內容，明確不同稅率項目的金額，并進行分項的明細核算。針對兼營的不同業務，應當分別列明適用不同增值稅稅率/征收率的稅額及不含增值稅的簽約合同價，再計算簽約合同總價，進行分別核算、分別計稅。合同雙方也可采用分別簽訂多份合同的方式，避免混合銷售、兼營項目中的從高適用稅率風險。由于部分地區及地域的稅務制度與辦法存在差異，具體要求必須聯系當地稅務機構進行溝通，并在實際簽訂合同時，采用符合當地稅收征管政策且最經濟合理的方式。2016年8月22日國務院印發《降低實體經濟企業成本工作方案的通知》，說明實體經濟企業發展形勢嚴峻，加之稅制改革帶來的陣痛，企業成本面臨較大困難，政府也有決心、花力氣去解決矛盾，幫助和扶持實體經濟。身處微利行業的建筑施工企業必須清醒認識到稅制改革帶來的機遇和挑戰，以分供合同管理為抓手，確保企業納稅合法合規的前提下，進行合理避稅、節稅，充分享受稅制改革給企業帶來的稅收紅利。面對改革帶來的影響和涉稅風險，建筑施工企業更應充分利用“營改增”的倒逼機制推動企業經營模式的創新，加強工程技術的創新、不斷完善內部控制系統，提升市場競爭力，促進企業實現轉型升級。
作者：劉麗華
關鍵詞：營改增；房地產企業；會計處理；變化；處理
2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業、服務業、建筑業等都納入到“營改增”范疇內。房地產業同人民的居住生活息息相關，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究。“營改增”指的是以前繳納營業稅的應稅項目轉為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業稅收成本降低，提高企業市場競爭力，有利于第三產業的發展。“營改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結構獲得了改善和優化，這有利于國家經濟和消費結構的優化和升級。
一、概述房地產企業會計核算
房地產企業自身的會計核算工作主要有下面幾項內容：其一，籌集項目開發建設資金；其二，計算房屋建設成本、強化成本管理，降低企業成本；其三，對房地產項目收支進行核算，強化經營管理，促進經濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據國家政策，對企業利潤進行合理的分配。房地產企業自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產開發企業在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側重點也發生了一定的變化。房地產企業立項階段、項目準確階段、項目開發階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。
二、“營改增”下房地產企業會計處理的變化
(一)適用稅率的變化
實行“營改增”之前，房地產企業根據不動產銷售營業稅征稅的規定，征收5%的稅率。“營改增”實行之后，房地產企業稅收繳納中所適用的稅率為11%。
(二)會計利潤的變化
在不計算營業成本的前提下，房地產企業實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現一定程度的下滑。而假如將營業成本計算在內，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業不能獲得增值稅專用發票，則有關的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產項目開發成本中，稅金就會加重房地產企業的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業可以獲取采購環節的增值稅發票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產企業項目開發成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業稅，所以“營改增”的實行會使房地產企業購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。
(三)企業稅收負擔的變化
首先，房地產老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產開發商中一般納稅人，出售自主開發老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應繳稅款=預收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產企業產生了聯動、系統性的影響。稅率由5%營業稅稅率轉變為11%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現在企業總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業稅負以及經營成本。
(四)發票管理的變化
在“營改增”實行之前，營業稅發票只是采購過程中一項資產以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發票管理，因為增值稅發票同下游企業的進項稅抵扣具有密切的聯系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關注銷項發票的領取、出具、保管、作廢，重視進項發票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業必須對發票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業應繳稅額。
三、應對“營改增”房地產企業會計處理變化的措施
(一)優化會計處理流程
“營改增”實行之后，企業必須嚴格區分會計處理流程，轉變原有的稅務計算和申報方法，結合稅收改革政策，有效規避風險，降低企業稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業數據采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業布置的任務，促進企業內部資源的優化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節，科學的組織人員配置，完善企業整體的會計制度。
(二)提升企業會計管理水平
國家實行“營改增”之后，企業會計核算、發票管理等多方面會計處理工作都出現了變化，所以企業需要積極的組織培訓工作，從而促進企業財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業務活動培訓。在稅制改革之后，企業在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態度。稅制改革之后，企業內部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業的會計管理。
(三)強化企業的內部控制
“營改增”政策實施之后，企業需要對財務內控進行合理的規劃，對其進行有力的監管，尤其是加強對發票的管理，需要根據國家稅收統籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎工作，有效控制企業法律風險，減少企業納稅負擔，提高企業的會計核算能力，同時對企業增值稅發票進行規范。企業需要了解和掌握“營改增”對自身發展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優化票務管理形式，增強財務人員的專業素質。結合“營改增”所產生的稅負影響對營銷策略進行有效的調整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產企業盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產企業可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質量，同時也可以獲得增值稅專用發票。
四、結束語
綜上，“營改增”實行之后，房地產企業受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作。“營改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業會計處理工作存在問題，必然會使企業遭受一定的經濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產企業會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。
作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產開發有限公司
參考文獻：
[1]李妹柔，陳金婷.“營改增”后房地產企業會計處理的變化及對財務報表、財務指標的影響[J].商業會計，2015，24：37-39.
關鍵詞:住房貸款;風險;防范
中圖分類號:F830.5文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中國人民銀行頒布《個人住房貸款管理辦法》以來,通過按揭購房的方式已被廣大消費者接受和認同。住房貸款既是開發商銷售樓盤的必要手段,同時也是銀行個人消費貸款的重點和信貸業務新的增長點。然而,作為一項新興的金融業務,個人住房貸款仍處于探索和積累經驗階段,隨著房地產業近年的超速發展,個人住房貸款量也迅速增長,其貸款風險也逐漸顯現。目前各家銀行相繼開辦了個人住房貸款業務,對于其參與市場競爭,調整信貸結構,培育新的經濟增長點起到積極推動作用。個人住房貸款業務的風險影響房地產是中國近十年來發展最快,勢頭最猛,對國民經濟增長貢獻最大的行業之一,房地產的發展帶動了與房地產業相關的行業,特別是金融業的發展。據相關資料顯示,中國銀行個人房地產貸款金額從1997年的190億人民幣上升至2003年的1.2萬億人民幣,足足增長了63倍。其風險性目前已有顯現。因此,討論和分析個人貸款業務中的風險并施以措施防范,已成為迫在眉睫的重要任務。
一、個人住房貸款的風險種類
(一)借款人風險
借款人風險是指在貸款過程中由于借款人違約而導致銀行貸款資金損失,使銀行不能按期收回貸款本息的風險。主要體現以下幾方面:(1)借款人的道德風險,一些借款人為了取得較高的個人信用等級獲得銀行貸款,偽造虛假資料提供給貸款銀行。(2)借款人的信用風險,首先,在中國市場積極初步建立過程中,市場中的種種失信行為也導致了嚴重的信用危機。一部分借款人缺乏誠信觀念,信用意識淡薄、不重視個人信用,不催不還的淡薄意識人數仍屬于一種信用不良的違約現象。其次,由于中國目前尚未建立個人信用系統,因此銀行對借款人及其家庭成員的信用狀況和償還能力難以確切查證,只能依據借款人所提供證明材料判定。
借款人的意外風險一方面,由于受整體經濟環境的影響,一部分借款人因失業、商業投資、投機失利等原因造成經濟收入下降,也是導致借款人還貸能力受到影響的重要因素,因而增加了借款人違約的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻狀況發生變故乃至其他意外情況導致借款人違約。
(二)開發商風險
1.信用風險。開發商信用風險實際上是一種欺詐風險。在目前房地產市場信息不對稱,監督管理欠嚴密的情況下,開發商開發行為與銷售行為的不規范,甚至為其經濟利益而已詐騙銀行的行為屢屢發生。
2.“假按揭”風險。一些開發商由于自身經濟實力不強,房屋預售不暢,回款乏力,形成建設資金缺口時,往往利用假按揭方式騙套銀行資金,也是嚴格意義上的開發商信用風險,其發生的程度非常普遍,花樣繁多,加之審核判定又有一定難度,往往令銀行防不勝防,因而風險較大。
3.房屋價格風險。個人住房按揭貸款本質上屬于抵押性質的貸款,因而抵押物價值的大小是決定貸款風險的重要因素。房屋價格風險主要體現在:第一,房價定位過高。第二,環境變化的影響。一些按揭樓盤周圍環境發生改變,破壞了原有的房屋環境,也可能影響房屋的市價下降,從而影響抵押物的價值。第三,由于突發性經濟風波或地區經濟環境的變化導致整個樓價的普遍下跌,也可影響抵押物的價值。
4.房屋“爛尾”風險。個人住房按揭貸款的借款人主體雖然是自然人而非開發商,但作為房屋生產者的開發商卻是影響按揭貸款安全的重要因素。因為項目一旦不能按時竣工,產品到期不能按時按質交付使用,就會形成房屋“爛尾”,勢必影響借款人的還款意愿,而且“爛尾”形成的風險往往是整體性和大面積的。
(三)銀行經營者管理風險
銀行經營管理風險,是在發放個人住房貸款是整個過程中,由于銀行工作人員失誤或銀行管理制度的缺陷導致銀行貸款產生損失的可能性。
1.貸前調查不實。也要一些銀行信貸人員工作責任心不強,綜合因為塑造不高,給貸款安全留下隱患。
2.貸時審查不嚴不細。一是貸款審查人和審批人沒有對調查人報審的貸款材料真實性進行認真審查,沒有單位出具個人工資收入證明,有的是虛假工資收入證明。二是主次不清,以第二還貸來源未審批依據,造成由于借款人的第一次還款來源不足,導致發放的貸款直接變成高風險貸款。三是部分銀行依據借款人第二次還款來源審批發放貸款時,沒有對借款人提供擔保的合法性、有效性和可靠性進行嚴格審查,導致抵押物評估報告不真實以及抵押品保險期限短于貸款期限,有的甚至沒有保險。
3.貸后檢查不及時。一是貸款發放后,沒有及時對借款合同、擔保合同借據等法律文件及憑證的規范性和完整性進行檢查,導致合同要件不全,造成事后無法以法律渠道進行監督。二是貸款發放后,沒有監督借款人按借款合同約定用途使用貸款,挪用貸款現象發生。
二、個人住房貸款風險成因的分析
(1)國家宏觀經濟導向和地區經濟環境直接影響住房業的發展水平。(2)中國目前正處于經濟體制改革與社會轉型時期,個人收入的透明度更加模糊不清,加之中國個人信用體系尚未建立,以有效規避和防范借款人的信用風險。(3)目前房地產市場還不夠規范,監督管理乏力。一方面,開發商開發行為與銷售行為不規范。另一方面,由于住房市場信息披露不充分,借款人對房屋質量標準、買賣規定等缺乏足夠了解。(4)市場經濟不成熟,住房二級市場不活躍,抵押房屋處置變現難度大,使銀行面臨一定風險。(5)住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾,使銀行的長期資金使用和短期資金來源發生嚴重失衡,大大增加了商業銀行的資金壓力。
三、個人住房貸款風險的防范與控制
(一)銀行應理性地開展房地產信貸業務
(1)銀行要提高認識,高度重視房地成信貸風險及其危害性,增強防范金融風險的意識。(2)按照有關規定,嚴格審批手續,杜絕不符合規定的開發商和購房者獲取貸款。(3)加強貸款管理,對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款。(4)運用利率杠桿,調整樓房開發結構。對高檔住宅適當上浮利率。(5)銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施,形成有效的化解金融風險機制。
(二)加強對房地產信貸業務的監管
(1)要系統研究國內外房地產業的行情和銀行房地產信貸風險狀況,制定正確的監管方針和策略,為房地產貸款風險的防范、分散和消除創造基本的條件。(2)強化對房地產信貸業務的監管。(3)建立房地產信貸風險監測報告制度,信息共享。(4)對銀行房地產信貸違規違法行為進行必要的查處,嚴力打擊。
(三)強化管理,從源頭控制風險
1.優選開發商和開發項目。從源頭上防范風險,避免“爛尾”項目的出現,確保銀行貸款安全;同時,由于開發商實力較強,一旦出現超期違約客戶,開發商也具備回購能力,能夠履約實現回贖,從而大大降低貸款的風險制度。強化對開發商的審查和監管。(1)加強開發商的貸款申請審查主要包括:1)資信審查,如開發商是否依法設立,是否具有相應的資質等級,公司的資金是否到位,公司以往的經營情況及商業信譽等;2)開發項目的審查,如要求開發商提供開發項目的設計、項目開發資金情況、商品房預售業績情況以及開發項目的進度等。(2)強化開發商的擔保責任在香港的樓盤按揭中,開發商和銀行之間不存在任何直接的法律關系,按揭合同當事人一般僅是購房者和銀行,與開發商無關系。而在中國的商品房按揭中,除了購房者將房屋本身抵押給銀行之外,開發商還要承擔如代位償付或回購等保證責任。筆者認為,這種保證責任是很有必要的。從市場經濟的發展來看,競爭越來越激烈,銀行貸款的安全性越來越差,單獨的房地產抵押已經不能適應銀行對貸款安全性的需求。為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。在房地產抵押貸款十分發達的美國,也出現了“押上加保”的方式,所以,要求開發商提供保證,不僅符合房地產抵押貸款發展趨勢,而且符合中國經濟發展水平和企業、個人信用等各方面的實際情況。
2.加強銀行自身對貸款風險的監控和管理。銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監控體系,加強對抵押物的資產評估,加強對房地產市場的研究分析,加強對銀行內部的員工和檔案管理,以保證房地產金融市場的良性運作。(1)建立個人住房貸款前期評估制度通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價,項目的財務盈虧平衡分析和風險分析,可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件,從而擇優選擇好項目;同時對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估,經銀行確認后,確定合理的貸款成數。(2)作好商品房預售貸款合同的簽訂工作其中,對開發商的協議中應明確按揭貸款的房源、質量、貸款資金的使用計劃,開發商應協助銀行和購房者作好房地產抵押登記等事項。在與購房者簽訂的按揭貸款的合同中,要明確利率是固定的還是浮動的,同時要求開發商為購房者按期還款付息提供擔保,直至回購。另外,還要明確借款人與開發商之間的買賣合同關系,確保其自愿性和合法性,在與借款人簽訂合同時,還應強化購房者的違約責任,約定一旦購房者違約,銀行即可告知貸款提前到期并加收實現債權的費用等,以加大購房者違約成本,使其不愿輕易違約。(3)強化對個人住房貸款業務檔案管理工作銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案,實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理,加強內部監督、內部牽制,以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理,對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收,并納入“黑名單”,加大貸后工作力度。
(四)建立個人信用評級制度
個人信用評級制度,又稱個人征信制度,是指專業化的機構依法采集、調查、保存、整理、提供個人的信用信息,并對其資信狀況進行評估的有關活動。個人信用評級制度的建設,目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產。掌握借款人有沒有個人負債,借款人以往有沒有不良信用記錄,從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。目前,國外個人信用評級及評分已相當普遍。在美國,個人開立新賬戶、安裝電話、簽發個人支票、申請信用卡、購買汽車和房子等,都需要使用信用報告的評級分數。信用評級(評分)高的個人不僅可以輕松獲得貸款,還可以享受較低的利率,對于使用單位來說,不僅可以大大降低成本,還能準確掌握個人信用狀況,有效降低經營風險。為了建立有效的個人信用評級制度,還應好作以下基礎工作:(1)建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構該機構應由人民銀行進行業務指導,能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料,出具的資信評級結論在各商業銀行通用,適用于一切個人消費信貸領域,并可進行實時跟蹤,一旦發生不良信用記錄,隨時調整某個人信用等級,對近三年信用良好的個人,可以按操作規程調高其個人資信等級。(2)個人財產申報制度通過個人財產申報可以掌握個人真實收入和財產,評價個人的還款能力。(3)實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下,當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時,個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料,從而評信用等級。(4)建立個人銀行賬戶將目前個人收支以現金為主,改為以個人銀行賬戶轉賬收支為主,個人只有零星的現金收支。這樣,銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產(通過轉賬和稅收確認),個人收入和到期償還能力就可以全面掌握并進行評估。(5)加強個人道德教育,普及基本法律知識目前社會上誠信意識缺乏,浮燥之風漸盛,受此影響,許多人對所欠銀行貸款能拖就拖,能賴就賴,對自身缺少起碼的道德要求。
(五)引入保險機制,保證貸款安全
在開展商品房預售按揭貸款過程中,保險機構主要經營兩方面業務:(1)為按揭房地產辦理抵押保險,在抵押房地產遭到意外風險時可提供保險;(2)為銀行發放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。
(六)建立健全房地產信貸的法律法規體系并加大處罰力度
(1)修改現行的法律法規,確定房地產信貸的法律地位。用法規的方式約束規范房地產開發商及個人的金融行為;(2)建立健全有關房地產信貸的法律法規,明確規定開發商及個人的權利和義務,使企業和個人嚴格按照法規規范房地產貸款行為,認真履行還款職責,建立良好的合作關系,共同促進國民經濟的健康發展;(3)嚴格執法,依法辦事。對于提供假資料、假資信騙取貸款的開發商及個人,應立即停止貸款,并追討已貸款項。同時通過法律手段,盡量挽回損失,并追究當事人的法律責任。
總之,個人住房貸款的風險成因是復雜的,其防范措施是多種多樣的,需要各家銀行在實際工作中不斷地根據實際情況采取不同的措施,杜絕防范風險發生,確保銀行資產不受損。
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The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
