發(fā)布時間：2022-08-02 10:22:53
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)金融市場研究，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)為對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、消費內容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業(yè)務。本文主要對房地產(chǎn)金融市場存在的問題作了簡單分析，然后提出了完善房地產(chǎn)金融市場的對策。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融市場；融資渠道；法律法規(guī)
房地產(chǎn)金融指的是以房地產(chǎn)為對象，圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、營銷、消費內容采用多種金融工具和方式提供資金籌集、清算等金融業(yè)務。房地產(chǎn)金融市場可以根據(jù)其活動的不同分為一級市場（也就是房地產(chǎn)融資活動進行的市場）和二級市場（也就是房地產(chǎn)金融工具的再次流通和再次交易的市場）。由于我國經(jīng)濟的限制，房地產(chǎn)金融市場還不完善，導致房地產(chǎn)金融市場中各種問題的發(fā)生。
一、房地產(chǎn)金融市場存在的問題
1.融資渠道單一
雖然在目前我國房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)金融市場的繁榮程度來看，融資渠道單一是制約房地產(chǎn)金融市場的繁榮的一個主要方面。因為在目前我國房地產(chǎn)主要的融資渠道就是銀行貸款，在房地產(chǎn)的入地儲備、房地產(chǎn)開發(fā)以及房地產(chǎn)銷售的過程中都是依靠銀行貸款，這樣銀行與房地產(chǎn)也的關聯(lián)性就提高了，銀行面臨的風險就不斷增加。
2.沒有嚴格的監(jiān)督和管理
要保證房地產(chǎn)金融市場的正常有序發(fā)展就需要加強對金融市場的監(jiān)管，雖然目前我國已經(jīng)出臺了相關的房地產(chǎn)金融市場管理監(jiān)管制度，但是效果不好，主要因為以下原因：第一，監(jiān)管部門的設置不合理，政府部門的干預嚴重。第二，監(jiān)管基礎工作不到位，很多軟硬件設施不全面，在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)問題也不能得到妥善的解決。第三，監(jiān)管中漏洞較多，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會三方監(jiān)管，但是對他們各自的職責沒有明確。
3.法律法規(guī)不健全
雖然我國隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家頒布了相應的法律法規(guī)，對于當前的房地產(chǎn)金融市場來說，雖然在一定程度上降低了房地產(chǎn)金融業(yè)面臨的風險，但是這些法律法規(guī)是很不全面的，沒有專門圍繞住房貸款和房地產(chǎn)金融的內容，加上制定的法律法規(guī)沒有系統(tǒng)性，降低了它們的操作性。
二、如何完善我國房地產(chǎn)金融市場
1.拓展融資渠道
目前我國房地產(chǎn)融資渠道單一，導致各種風險的發(fā)生幾率比較高，為了避免這種情況就需要不斷擴大融資渠道。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應該擴大股權融資的比重，這樣能獲得更多的資金。第二，對于一些沒有上市的企業(yè)可以采取其他形式的融資，例如當前一些企業(yè)利用私募方式進行股權的融資，其融資方式可以選擇信托型方式進行。房地產(chǎn)企業(yè)也可以利用股份轉讓系統(tǒng)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一個增發(fā)股份募集資金的平臺。對于一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)來說就可以通過發(fā)行債券來募集資金，然后等項目完成之后從項目的收益中償還債券本息。
2.利用房地產(chǎn)證券化比規(guī)避風險
房地產(chǎn)證券化指的是把一些流動性比較低的房地產(chǎn)投資通過金融交易直接轉化成證券資產(chǎn)的過程。在當前我國房地產(chǎn)市場中我們應該利用房地產(chǎn)證券化這個條件。但是需要注意的是在開展房地產(chǎn)證券化的過程中要根據(jù)不同的房地產(chǎn)項目采用不同的模式：對于新區(qū)成片開發(fā)中由于需要在短時間內募集到大量的資金，所以應該使用封閉式的房地產(chǎn)投資信托基金模式；對于舊城改造項目，房地產(chǎn)企業(yè)可以使用土地使用權信托模式；對于一些商品房閑置的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應該設立單項契約型基金，因為在城市的發(fā)展過程中商品房必然會升值。
3.做好房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險規(guī)避工作
要有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)貸款風險就需要加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的審查，首先要對具體的房地產(chǎn)項目進行科學合理的評估，因為房地產(chǎn)項目是還款的第一來源，銀行要審查房地產(chǎn)項目的能否給自己帶來收益，并且對其概率進行預測。其次，要重視抵押物的價值評估，銀行要對房地產(chǎn)企業(yè)的抵押物進行全面的評估，尤其重要的是對抵押物的價值和變現(xiàn)能力要全面估量。最后，要重視分析和了解房地產(chǎn)企業(yè)的財務情況、經(jīng)營情況、自身實力等等，整房地產(chǎn)企業(yè)有能力按時歸還貸款。通過對融資環(huán)節(jié)的嚴格審查能最大限度降低商業(yè)銀行的風險。
4.不斷完善房地產(chǎn)相關法律法規(guī)
為了完善房地產(chǎn)金融市場，需要相關的法律作保障。一方面，國家相關部門應該針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為中出現(xiàn)的問題制定相關的法律，因為在房地產(chǎn)資金籌集、借貸等環(huán)節(jié)中經(jīng)常發(fā)生問題，所以相關部門對現(xiàn)有法律進行補充和修訂，例如，對《商業(yè)銀行法》、《公司法》進行修訂，保證它們在房地產(chǎn)金融市場中的可操作性。另外一方面，要完善關于房地產(chǎn)信貸的法律，明確個人、房地產(chǎn)企業(yè)以及銀行在信貸中的義務和責任，保證相關主體能按照法律規(guī)范進行操作，促進房地產(chǎn)金融市場的有序進行。
5.加強監(jiān)督
由于我國市場經(jīng)濟發(fā)展還不完善導致我國的金融產(chǎn)品比較匱乏，在金融監(jiān)管中存在的問題就更多，導致各種風險的出現(xiàn)。所以為了規(guī)避風險，我國要加強金融監(jiān)管，金融單位要積極開發(fā)新的金融產(chǎn)品，完善金融市場的服務功能，同時要積極學習新的風險管理方法，保證能有效規(guī)避風險。另外國家相關部門也應該加強對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)督和管理，對證監(jiān)會、銀監(jiān)會、保監(jiān)會的職責有效劃分，使他們各司其職，提高監(jiān)督管理的效果。
三、結論
在當前的社會經(jīng)濟環(huán)境中，房地產(chǎn)金融市場存在的問題是比較多的，給銀行和房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行帶來了一定的風險，所以目前我們要對我國的房地產(chǎn)金融市場不斷完善，健全各項法律法規(guī)，加強監(jiān)督，不斷拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。
【摘要】2007年美國爆發(fā)的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內迅速席卷全球，給全球實體經(jīng)濟以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機產(chǎn)生的原因和我國房地產(chǎn)市場存在的風險，可以看出中美兩國房地產(chǎn)市場的共性。同時我國房地產(chǎn)市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產(chǎn)金融市場存在的風險，提出相應對策。
【關鍵詞】次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風險；風險防范
1 美國次貸危機的影響
2001年9?11事件后，美國網(wǎng)絡經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應競爭，不斷降低貸款標準，使得風險加大。為了分散風險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。
2 中國房地產(chǎn)金融市場的風險
我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權、信托、債券等融資方式在內的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風險。
2.1 高房價的市場風險
近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預期等國內外因素導致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。
2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風險
面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質量。
2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務風險
我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調，截止到2011年2月24日大型金融機構人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風險就會暴露。
2.4 銀行職員道德風險和放貸的操作風險
銀行職員的風險意識不強，為了完成放貸任務免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。
由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。
通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。
3 防范房地產(chǎn)金融風險的對策建議
美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風險，應采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關風險。
3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風險
當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風險。
雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風險的目的。
3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度
由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風險，進而提高貸款質量。
3.3 銀行提高風險防范能力，加強管理
房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風險措施，應當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調整。并且要定期對信貸人員進行培訓以提高其風險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責任認定以控制信用風險。
3.4 加強國家宏觀政策調控，加大監(jiān)管力度，穩(wěn)定房價
政府應加強宏觀調控，引導房地產(chǎn)企業(yè)有序競爭，具體來說應調整住房結構，增加廉租房和經(jīng)濟適用房建設；改善需求結構，防止過分投機。銀監(jiān)會應針對當前銀行房地產(chǎn)信貸風險制定有效監(jiān)管措施，定期或不定期對信貸業(yè)務進行檢查來防范風險。央行應及時披露房地產(chǎn)信息，引導公眾合理預期，規(guī)范市場行為。
[摘要] 本文以SCP范式為研究視角,對我國房地產(chǎn)金融市場進行了初步的考察。分析了我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)存的結構以及相關行為、績效。分析得出,我國房地產(chǎn)金融市場帶有明顯的區(qū)域間壟斷和區(qū)域內競爭特點,同時由于房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達的現(xiàn)實,使得風險集中轉嫁給銀行和社會,并進一步得出:這造成了我過房地產(chǎn)金融市場縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂,通過對M2和房屋銷售均價OLS回歸分析則進一步考察了我國房地產(chǎn)金融市場的“熱度”。因此當今經(jīng)濟危機的大背景下,謹慎而又不失時機地采取金融創(chuàng)新和整頓是必要的。
[關鍵詞] SCP 房地產(chǎn)金融 政策建議
一、研究背景
自2006年后期開始的美國房屋次級抵押貸款演變成的金融危機給美國以及全球造成了巨大的經(jīng)濟損失,據(jù)美國債券研究機構2008年11月12日發(fā)表的文章披露全球金融危機導致的信貸損失將超過1.4萬億美元,超過美國國內生產(chǎn)總值的10%。 在追溯危機發(fā)生原因的過程中,我們發(fā)現(xiàn):對次級抵押貸款投機性的運作和狂熱的市場一起造成就了此次房地產(chǎn)泡沫,加上缺乏有效的金融監(jiān)管機制,最終造成了泡沫的破裂并引發(fā)了全球性的金融危機。
如今經(jīng)濟危機對經(jīng)濟增長的負面作用已明顯體現(xiàn)出來,但是相關宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)表明中國經(jīng)濟似乎正在回暖,如樓價就有上漲,這和央行實行寬松的貨幣政策有關,同時也和市場的信心以及預期有關。在這種宏觀經(jīng)濟背景之下,本文以SCP為分析范式,分析了我國房地產(chǎn)金融市場并在此基礎之上提出了相應的宏觀經(jīng)濟調控政策。
所謂SCP范式是20世紀30年代,由以梅森和貝恩為主要代表的哈佛學派提出:認為結構(Structure)、行為(Conduct)、績效(Performance)之間存在著因果關系――即市場結構決定企業(yè)行為,企業(yè)行為決定市場運行的經(jīng)濟績效。為了獲得理想的市場績效,重要的是通過公共政策來調整不合理的市場結構。
二、我國房地產(chǎn)金融市場結構分析
1.市場集中度
市場集中度是指特定產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營集中程度,一般用該產(chǎn)業(yè)中最大的主要的廠商所擁有的生產(chǎn)要素或其產(chǎn)銷量占整個產(chǎn)業(yè)的比重來表示。集中度用CRn表示(n表示企業(yè)數(shù)),指在規(guī)模總處于前幾位的企業(yè)在生產(chǎn)、銷售、資產(chǎn)、利潤等方面的累計數(shù)量占整個行業(yè)指總規(guī)量的比重,計算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n為企業(yè)數(shù),X代表產(chǎn)業(yè)規(guī)模,如總產(chǎn)量、總銷售額等:Xi為第i個企業(yè)的規(guī)模;i表示第i個企業(yè)。本文主要就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款 做市場集中度研究,下表就是對我國房地產(chǎn)金融市場集中度的近似度量:
從上表上可以看出,我國房地產(chǎn)業(yè)的集中度低,其中2003年和2008年的數(shù)據(jù)不包括在香港上市的前十名內地房地產(chǎn)企業(yè)。集中度在2005年達到了最高,隨后又下降,且其余年份均未超過10%。這與我國房地產(chǎn)市場競爭性結構有關,在中國市場化程度較高地區(qū),上海前十位發(fā)展商的市場占有率為23%,深圳還不到20%,而香港前九家房地產(chǎn)集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據(jù)的市場份額達到80%,日本積水物產(chǎn)的市場占有率達到29%,美國前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率達到45%。因此,按企業(yè)融資的集中度算,我國房地產(chǎn)金融市場結構是競爭型的。
2.進入壁壘
(1)必要的資本量
房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)金融市場需要一定的資本量,但不同金融機構要求不盡相同的。一般要求自有資金達到項目預算總投資額的30%,并且還要求在項目獲得貸款之前投入項目建設。但是事實上我國房地產(chǎn)企業(yè)的資本進入壁壘并不高,主要由于近年來房地產(chǎn)市場興旺,導致一方面由于資本的逐利性使得大量滿足基本條件的房地產(chǎn)企業(yè)應運而生,另一方面銀行放松對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款的風險控制,很多房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率較高――這可以從我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率 可以看出:
另外,從不同省份看,大部分省份的資產(chǎn)負債率與全國水平相差不大,僅有極個別地區(qū)有較大差距:如北京在2006年的資產(chǎn)負債率達到80.3%,而西藏和青海則分別為45.1%和47.7%。據(jù)此我們可以推測出:目前進入我國的房地產(chǎn)金融市場的主要壁壘――必要的資本量不構成明顯的障礙,很多企業(yè)符合基本要求,并且取得了大量的貸款,對于上市融資仍舊只限于極少的一部分房地產(chǎn)企業(yè),對于現(xiàn)階段的很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在較高的壁壘。
(2)政策法規(guī)
政策法規(guī)是房地產(chǎn)企業(yè)進入金融市場或者獲得相關融資權利的制度因素。政策法規(guī)對我過房地產(chǎn)金融市場構成的壁壘程度可以從政府和銀行兩方來加以分析。
第一,中央對土地實際控制力不強造成了我國城市土地供給失調,地方政府在增加財政收入以及過分依賴房地產(chǎn)建設來提高當?shù)亟?jīng)濟經(jīng)濟的雙重利益拉動下,采取“化整為零”的辦法,使得“分級限額審批制度”執(zhí)行混亂。第二,商業(yè)銀行為追求經(jīng)營規(guī)模和監(jiān)管機制不健全,進一步放松了政策在房地產(chǎn)信貸業(yè)務的阻止作用,如對專款專項的跟蹤審查等。第三,從國家建設部和央行信貸政策看,商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款,只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目,嚴禁跨地區(qū)使用 。這使得房地產(chǎn)金融市場帶有區(qū)域性的壟斷。另外,制度因素構成的壁壘往往和國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略或者目標有關。房地產(chǎn)企業(yè)建設不同種類的房屋,會享受不同的待遇,如經(jīng)濟適用房和商業(yè)用房就存在很大的不同。如“重點扶持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目,對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。” 最后,還與我國國民經(jīng)濟的發(fā)展目標有關,如支持西部大開發(fā)和農(nóng)村房屋建設等。
綜上所述,政策法規(guī)一方面提升了房地產(chǎn)企業(yè)融資的壁壘,另一方面也降低了房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本,總體而言政策法規(guī)是構成區(qū)域性壟斷的一個重要因素。
從上面的論述我們可以得出結論,我國房地產(chǎn)金融市場的結構具有雙重特色:區(qū)域間壟斷和區(qū)域內競爭。區(qū)域間壟斷主要是由于相關金融信貸政策造成,而區(qū)域內競爭主要是和我國現(xiàn)行的土地管理制度中央和地方利益沖突、銀行監(jiān)管機制不健全和房地產(chǎn)行業(yè)準入標準低有關。這種市場結構特點形成了縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂。
三、我國房地產(chǎn)金融市場行為
上述縱向宏觀管理上的沖突和橫向微觀市場的混亂使得我國金融機構存在巨大的風險隱患。近年來,我國經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好,雖然于2008年爆發(fā)了全球性的金融危機,但是對我國總體金融市場影響目前看來不大。但是由于中國房地產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展階段,加上國家實施的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略,這需要房地產(chǎn)金融市場大力支持;由于我國房地產(chǎn)金融發(fā)展較晚,因此市場不健全,監(jiān)管體系效率不高,這造成了市場的混亂。
1.假按揭行為
“假按揭”是個別房地產(chǎn)企業(yè)利用虛假個人住房交易,套取銀行信用的一種欺詐行為。 “假按揭”發(fā)放以后,暫時由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責每月還款,等到房屋遇到真正的購房者時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提前還貸注銷抵押登記或以轉按揭方式將住房轉讓給真正的購房者。 真假按揭具體流程對比如下圖
“假按揭”對房地產(chǎn)企業(yè)、個人和銀行都蘊藏著的巨大風險。首先是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)銷售的高風險轉嫁給了銀行。一旦遇到住房不能實現(xiàn)真正的銷售,銀行將面臨巨大風險;其次是對于個人信用產(chǎn)生了不良影響;最后是銀行將面臨債權懸空的風險。“假按揭”沒有真實的個人支付能力做支撐而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了隱藏風險暫時負責每月還款,但一旦資金鏈出了問題,風險就會立刻顯現(xiàn)。銀監(jiān)會在2006年下半年的大規(guī)模貸款專項檢查中發(fā)現(xiàn),截至2006年6月末,國內銀行涉及假按揭的貸款金額達數(shù)十億元。今年從4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的跡象,有的地區(qū)達30%,今年五月份北京出現(xiàn)了最大額度假按揭騙貸案,因此這對于銀行系統(tǒng)來說,值得警惕。
2.房地產(chǎn)開發(fā)商的信用欺詐行為
房地產(chǎn)開發(fā)商的信用風險是房地產(chǎn)商利用目前房地產(chǎn)市場信息不對稱、監(jiān)管的缺陷,利用虛假的資料和欺詐手段套取銀行資金而增加銀行的金融風險。目前開發(fā)商慣常使用的欺詐方式包括虛假按揭手段或一房多貸、虛增注冊資本、虛抬房價等手段套取銀行貸款,一些實力有限的開發(fā)商在達不到“四證”齊全的地步時就以流動貸款來頂替開發(fā)資金,在貸款到期時通過展期方式,將短期貸款轉化為長期開發(fā)貸款。所以通過這些手段房地產(chǎn)商套取到銀行資金,一旦生產(chǎn)經(jīng)營受阻或遇到房價大跌,企業(yè)資金鏈斷裂,將直接導致銀行信貸風險發(fā)生。
3.商業(yè)銀行的操作不規(guī)范行為
這主要是指商業(yè)銀行業(yè)務流程設計或業(yè)務操作的不合理,在貸款受理,審批及貸后管理等環(huán)節(jié)中審查和管理不嚴。這主要表現(xiàn)在以下幾方面:一是貸前受理,未嚴格審查貸款資料的真實性:如開發(fā)商的自有資金投入、企業(yè)經(jīng)營的合法性、項目手續(xù)的齊全性、借款人的收入以及所購房屋的交易價格的合理性等;二是貸款審批時,未嚴格審查借款人的信用情況及還款能力,對貸款數(shù)額和貸款期限的控制不嚴;三是未嚴格控制放款條件,在未辦妥抵押登記手續(xù)后即發(fā)放貸款,或者未按業(yè)務流程操作規(guī)定對抵押物進行核押等;四是在貸后管理中,未及時跟蹤催辦抵押權證及產(chǎn)權證,未對逾期貸款進行跟蹤管理等。
四、我國房地產(chǎn)金融市場績效
1.房地產(chǎn)金融市場績效之――促進經(jīng)濟發(fā)展方面
本部分主要通過相關統(tǒng)計指標來說明我國房地產(chǎn)金融市場的績效。房地產(chǎn)金融市場的繁榮與發(fā)達對促進經(jīng)濟增長的表現(xiàn)是間接的。房地產(chǎn)金融市場作用主要是促進投資,通過投資拉動經(jīng)濟增長,進而帶動關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和增加就業(yè)。
從上面的數(shù)據(jù)可以看到,自2003到2009年3月份,我國房地產(chǎn)投資開發(fā)國內貸款余額是一直上升的,并且在2009年3月份達到了2.17萬億元。這主要是因為近年來,房地產(chǎn)行業(yè)資本收益率較高,導致大量資本流入該行業(yè),同時我國房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融市場都是偏競爭型的結構,因此進入壁壘較低,而銀行也因為房地產(chǎn)業(yè)的興旺,加上我國金融市場的不發(fā)達,因此較高的貸款增速是必然的結果。拿2005年來說,房地產(chǎn)業(yè)對GDP增量的貢獻率是3.4%,在第三產(chǎn)業(yè)中居第四位。這一年國內貸款總額為3918.07億元,但是房地產(chǎn)業(yè)的增加值為8243.8億元,由此看出房地產(chǎn)金融市場的活躍對于國民經(jīng)濟的增長確實具有積極的作用。
2.房地產(chǎn)金融市場的負面影響
(1)由于競爭的無序性,使得銀行的風險集中度較高。原因有三:一是房地產(chǎn)企業(yè)大量的貸款,購置土地,盲目擴張的同時,土地成本的增高加劇了企業(yè)貸款的非理性行為;而一旦資金鏈出現(xiàn)問題,在土地成本虛高的情況下,銀行就要承擔大量的不良資產(chǎn);二是我國房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達,企業(yè)融資大部分發(fā)生在一級市場,而金融機構少,金融產(chǎn)品單一使得大量的風險集中在銀行,在沒有建立有效風險分散機制的情況下必然會導致高信貸風險,同時由于銀行之間競爭,使得在發(fā)放貸款時操作不規(guī)范,發(fā)放不理性;三是由于我國沒有建立個人信用制度,因此在個人住房抵押貸款總額不斷飆升的情況下,這些行為雙向拉高了銀行業(yè)的風險。
(2)房地產(chǎn)金融市場過熱,促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生,反過來不利于房地產(chǎn)金融市場和國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。本文截取1990-2007 年的全國商品房銷售均價和M2做一個OLS實證分析。因為我國的利率政策同西方的不同,且房地產(chǎn)金融市場的二級市場不發(fā)達,因此信貸對我國房地產(chǎn)價格波動具有重要作用。貨幣供給寬松,購房的融資條件,如利率、還款期限、貸款成數(shù)等相對會比較優(yōu)厚;反之,則比較嚴苛。貨幣供給量與房價應是同向變動關系。以貨幣供給代表金融層面的狀況考察分析地產(chǎn)泡沫。其中M2單位:億元;HP(房屋銷售平均價格)單位:元/平方米。
五、政策建議
這次危機給我國房地產(chǎn)金融市場的建設帶來了深刻的謹示:一方面,我國的房地產(chǎn)業(yè)隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)高速增長,在外部流動性大量涌入(其中包括熱錢)的情況下,價格大幅快速上漲;另一方面我國的房地產(chǎn)金融市場相當?shù)穆浜?一級市場(Primary Market)不健全,基本上沒有建立二級市場(Second Market),在經(jīng)濟日益全球化的今天,是不利于我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新。這種外部資金的大量涌入該行業(yè)與相關金融市場的不發(fā)達是我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)實矛盾。房地產(chǎn)金融市場的良性運轉可以為房地產(chǎn)行業(yè)提供有效的資金支持,從投資角度看,可以直接增加經(jīng)濟效率的潛在能力與促進就業(yè),但是過熱的房地產(chǎn)金融市場會促使通脹預期引發(fā)的非理性購買,就會導致資產(chǎn)泡沫,并引發(fā)地產(chǎn)金融危機,最終造成泡沫經(jīng)濟。這種現(xiàn)象在美國、泰國、中國香港和日本都有發(fā)生,今年七月份央行、國家發(fā)改委等六部委先后對房地產(chǎn)發(fā)出加強監(jiān)管的信號,這意味著國家正對房地產(chǎn)實施從緊的政策。鑒于此,筆者在上述分析的基礎上試圖給出下列相關政策建議:
1.政府應該積極的促使我國房地產(chǎn)金融市場的建設:完善、改進一級市場建設,加強二級市場建設,有條件的降低二級市場的準入機制,并提供相關制度支持;
2.應該大力推動房地產(chǎn)金融監(jiān)管的創(chuàng)新,建立有效的風險防范體系,如建立和健全全國性的風險管理監(jiān)督機制以及個人、企業(yè)的信用信息機制等;同時還應對金融機構自身的管理水平、業(yè)務能力不斷提升;
3.政府應該不失時機的提供相關的宏觀經(jīng)濟政策和促使制度變遷性的制度支持,以使得我國的房地產(chǎn)金融市場不發(fā)生劇烈的波動。我國的房價上漲是一個漸進的過程,但是這并不意味著零風險,因為泡沫的破裂是一個風險積聚的過程,泡沫的衍生花了6年的時間,泡沫破滅的過程至少也要兩年。在我國今年經(jīng)濟增長放緩的條件下,仍舊不能實行激進的信貸緊縮政策,同時應該密切注意資產(chǎn)價格的波動,以使得提供的宏觀經(jīng)濟政策具有較好的前瞻性。
內容摘要:房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),在對我國國內生產(chǎn)總值的貢獻中占有相當大的比重并且對其他行業(yè)具有拉動性極強性。因而一旦房地產(chǎn)市場風險暴露,將會對整個宏觀經(jīng)濟造成嚴重沖擊。本文從我國房地產(chǎn)金融市場存在問題出發(fā),結合我國實際國情,對我國房地產(chǎn)金融市場提出合理的對策。
關鍵詞:房地產(chǎn)金融;金融風險;風險防范
改革開放以來,隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升、城市化進程的推進和住房制度改革的不斷加快,我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了高速發(fā)展的態(tài)勢,逐漸成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對我國國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康的發(fā)展起到了重要作用。
一、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)金融風險
房地產(chǎn)金融指的是發(fā)生在房地產(chǎn)領域中的貨幣資金的融通,即通過各種信用方式、手段及工具,有效地組織和調劑房地產(chǎn)領域中貨幣資金的運動。房地產(chǎn)金融風險是指金融機構為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中,由于各種事先無法預料因素的影響,使金融機構的實際收益與預期收益發(fā)生背離,從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。
二、我國房地產(chǎn)金融存在的問題
我國國民經(jīng)濟發(fā)展水平勢頭強勁,為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。隨著我國經(jīng)濟實力的增強和城市化進程的推進,住房需求的大幅增加,導致房價的高漲,這是合理的一面。但也存在著非理性因素:我國房價過高;外資大量涌入;商業(yè)銀行和金融機構聚集了大量的金融風險;房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴;信用機制不健全。總之,等使得我國房地產(chǎn)市場潛藏的金融風險不容忽略。
(一)住房價格上漲過快,超越居民消費能力。近年來,我國房地產(chǎn)市場進入繁榮期,各地房價開始顯著上漲。同時相對于房價的漲速而言。我國居民的年均收入增長遠遠不及。如果按世界銀行的標準,房價超過戶均年收入6倍左右的區(qū)域即被稱之為泡沫區(qū)。而我國,某些城市房價與年家庭收入的比值高達30倍以上。因此一旦我國的宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)生改變,經(jīng)濟增長放緩,房地產(chǎn)價格就會下降,給個人和金融機構帶來巨大損失。
(二)外資大量涌入,導致房地產(chǎn)市場泡沫嚴重。自2005年匯率改革以來,人民幣升值速度加快,大量外資隨之涌入國內資本市場。房地產(chǎn)市場憑借其先天優(yōu)勢,成為了吸收這些資本的最主要的渠道之一。逐利資本大量涌入我國房地產(chǎn)市場,不僅給我國的宏觀調控和金融穩(wěn)定帶來消極影響,還直接導致了流動性過剩問題,使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫,加大了金融風險。泡沫隨著房價的攀升持續(xù)膨脹,而一旦這些資本大量撤出,將使我國房市急劇降溫,泡沫破滅,進而引發(fā)金融危機。
(三)我國住房抵押貸款證券化剛剛起步,風險還是主要積聚在銀行。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫,我國房地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模日益擴大。雖然我國自2005年開始以建行為試點單位開始了抵押貸款證券化的實踐與探索,但我國資本市場發(fā)展還處于初級階段,證券化的配套法律制度也有待進一步完善,所以我國正式實施住房抵押貸款證券化還有很長的路要走。
(四)房地產(chǎn)金融市場的資金來源對傳統(tǒng)渠道過于依賴。住房企業(yè)的資金來源渠道比較窄,資金大部分都來自銀行貸款。同時中國統(tǒng)計局所列的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源也從2004年的6項減少到了4項。2004年的六項資金來有:(1)國家預算內資金;(2)國內貸款;(3)債券;(4)外資;(5)自籌資金;(6)其他資金來源。到了2005年,債券這一項減少了,到2006年,國家預算內資金也取消了,到現(xiàn)在就剩下4項來源。
(五)信用機制不健全,對住房抵押貸款風險的有效監(jiān)管不足。我國還未建立起完善的個人信用記錄和個人信用評價體系,給商業(yè)銀行的抵押貸款監(jiān)管工作造成了很大困難。
三、對我國房地產(chǎn)金融未來研究方向的建議
(一)要努力完善房地產(chǎn)金融市場,加強風險防范體系的管理。對于房地產(chǎn)金融市場的完善,要從我國實際出發(fā)。借鑒國際房地產(chǎn)金融發(fā)展的經(jīng)驗和教訓,繼續(xù)推進改革和創(chuàng)新,加強監(jiān)管,注意新風險的產(chǎn)生。當前國內房地產(chǎn)金融機構對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新風險防范能力不足,金融機構的治理結構、管理水平以及經(jīng)營管理者的知識和經(jīng)驗等方面的制約是主要原因。
(二)要進行科學有效的金融監(jiān)管,持續(xù)推動我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新。科學有效的金融監(jiān)管是促進房地產(chǎn)金融持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。隨著我國房地產(chǎn)金融市場的快速發(fā)展,要積極推進房地產(chǎn)金融監(jiān)管創(chuàng)新,需要借鑒國際經(jīng)驗與教訓,確立新的監(jiān)管理念、方式、目標及評價標準,逐步建立起統(tǒng)一、高效、全方位的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體制,不斷完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管措施和手段,更好地體現(xiàn)房地產(chǎn)金融監(jiān)管的動態(tài)效率和靈活性,確保房地產(chǎn)金融體系穩(wěn)健運行。
(三)加強我國住房抵押貸款證券化的建設,積極發(fā)展二級市場。我國社會現(xiàn)在處于轉型期,住房抵押貸款證券化的相關制度不健全,住房抵押貸款業(yè)務中存在著許多假按揭、抵押物處置風險大和房貸險設計不合理等問題,必然影響到住房抵押貸款證券化的進程,因而我國必須完善現(xiàn)有的法律金融制度。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。二級市場是一種風險分散機制,還是一種全新的融資渠道。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化不僅有利于改變我國目前證券產(chǎn)品比較少的局面,增加居民投資渠道,同時對于參與的各市場主體分別具有不同的意義。
(四)建立健全信用保險制度和信用評級體系,完善全國范圍的個人信用體系。我國應該建立健全抵押保險制度,完善住房信貸風險防范和分提機制。通過引入商業(yè)保險和政策性擔保機制,有利于促進抵押貸款營銷的規(guī)范化、合約的標準化,抑制商業(yè)銀行盲目放貸的沖動;合理的保險風險定價機制,有助于商業(yè)銀行規(guī)避信用風險、道德風險和房地產(chǎn)市場周期波動風險。同時完善的個人信用體系可以起到在消費者更長的生命周期內規(guī)范其經(jīng)濟行為,如果一旦出現(xiàn)不良信用記錄,那么其以后許多經(jīng)濟活動將面臨限制。
摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)市場的起伏與房地產(chǎn)金融市場密不可分。中國房地產(chǎn)行業(yè)的問題一定程度上是房地產(chǎn)金融市場的問題和房地產(chǎn)金融體系的不健全。因此,剖析中國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和存在的問題并提出解決對策,是深刻認識房地產(chǎn)市場癥結,拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道,化解房地產(chǎn)金融風險,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的關鍵。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融市場;房地產(chǎn)金融產(chǎn)品;一級市場;二級市場
作者簡介：郝會會(1979-)，女，江蘇徐州人，鄭州航空工業(yè)管理學院，助教，碩士學歷，研究方向：金融工程。
一、房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關系分析
房地產(chǎn)與金融的關系，從廣義上來說應該包括與房地產(chǎn)有關的金融活動。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展, 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的滲透和融合也日益加強, 逐步形成了相互依存、相互支持、共同發(fā)展的良性互動關系。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)兩者間的關系，不僅僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構之間的借貸業(yè)務上，更突出的表現(xiàn)在房地產(chǎn)和金融融合出來的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品以及資本市場之間的關系上。
以金融機構為中介而為房地產(chǎn)的購買和開發(fā)提供融資服務的房地產(chǎn)金融市場體系，這一體系包括兩個方面，一是初級市場(primary market)，也稱一級市場，是房地產(chǎn)資金初始的交易市場，主要包括金融機構對房地產(chǎn)資金的需求者的各種信貸業(yè)務、新房地產(chǎn)證券的發(fā)行交易以及上述信貸和證券業(yè)務附屬的金融業(yè)務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產(chǎn)信貸和證券的發(fā)行的保證、保險和信托等交易活動；另一個是二級市場(secondary market)，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品再交易再流通市場，包括房地產(chǎn)金融中介機構將持有的房地產(chǎn)貸款直接出售或以證券的形式轉讓給二級市場機構的交易及房地產(chǎn)有機證券的再轉讓交易。
一級市場和二級市場共同構成了一個相輔相成的房地產(chǎn)金融體系。在初級市場上，資金的最終需求者是住房購買者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過向金融機構貸款以及發(fā)行債券、股票等獲得購房和開發(fā)房地產(chǎn)所需的資金，房地產(chǎn)金融機構通過吸收住宅儲蓄，發(fā)行金融債券獲得資金來源。
在初級市場上，金融機構貸放出大量資金，為了滿足新的資金需求者的要求，金融機構往往會對原有的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行再交易，把原來作為抵押的房地產(chǎn)或債券售賣出去，取得資金，再向資金需求者放貸。對于房地產(chǎn)債券的投資者來說，二級市場是他們出售房地產(chǎn)債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場為抵押貸款的一級市場提供了流動性，并充實了房地產(chǎn)市場的資金來源，使房地產(chǎn)抵押市場形成一個完整的體系。
二、我國房地產(chǎn)金融市場存在的問題
在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，除了傳統(tǒng)的信貸方式外，各種房地產(chǎn)金融中介機構為房地產(chǎn)企業(yè)提供了種類繁多的融資產(chǎn)品，例如，發(fā)行上市、項目融資、企業(yè)債券、股權融資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。此外，成熟的房地產(chǎn)金融市場還存在發(fā)達的證券化二級市場，這不僅大大增強了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的手段，而且也為市場投資者提供了多元化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，使房地產(chǎn)投資具有穩(wěn)定的資金來源。
我國的房地產(chǎn)金融市場還很不完善，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品很少，主要依靠銀行貸款，房地產(chǎn)融資相對困難。目前，我國還沒有形成完備的房地產(chǎn)金融一級市場，尚未建立房地產(chǎn)金融二級市場。在一級市場（即按揭貸款市場）上，提供抵押貸款的金融機構基本上是商業(yè)銀行，難以形成多元化、競爭性的市場結構。由于房地產(chǎn)抵押貸款期限長，需要建立一個二級市場(即住房抵押債權轉讓市場)來提高其流動性，但我國目前缺乏抵押貸款的二級市場經(jīng)營機構，至今仍然沒有建立房地產(chǎn)金融二級市場。由于抵押貸款證券化水平較低，資產(chǎn)流動性較差，使得金融機構無法進行有效的風險管理。而且也正是因為沒有一個協(xié)調完整的房地產(chǎn)一、二級市場體系，即使是現(xiàn)在比較熱門的房地產(chǎn)信托，也無法實現(xiàn)其期限轉換和風險管理的市場功能。
（一）一級市場資金來源結構單一，銀行系統(tǒng)風險集中
第一，銀行信貸構成了房地產(chǎn)融資的主要方式。根據(jù)統(tǒng)計估算，60%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。目前中國擁有3萬家房地產(chǎn)企業(yè)，其中，上市公司只有137家（2006底），上市公司籌資總額所占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源比例過小，如果考慮到其他上市企業(yè)通過證券融資后資金投向房地產(chǎn)業(yè)，則上市公司融資在房地產(chǎn)業(yè)總資金來源中所占比例會有所擴大，但仍然是一個較小的比例。
第二，房地產(chǎn)投資的市場風險和融資信用風險高度集中于商業(yè)銀行。在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)銷售的整個過程。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等各種信貸方式，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。
第三，部分商業(yè)銀行和其他金融機構存在經(jīng)營行為不理性和不規(guī)范問題。由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，在經(jīng)營業(yè)務時容易產(chǎn)生急功近利、放松信貸條件的傾向。有的商業(yè)銀行對政府擔保項目盲目樂觀，而忽視了這些項目所具有的風險性。
第四，住房公積金制度不完善，缺乏有效的管理和監(jiān)督。目前的住房公積金資金管理中心是一個“行政化”機構，實行“房委會決策、中心運作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的管理體制。看上去很完善，但在實際的運作中，公積金的所有者無發(fā)言權，更無資金管理和監(jiān)督權，導致公積金經(jīng)常被當作準政府資金支配使用，擠占、截留、挪用公積金的現(xiàn)象屢有發(fā)生。
（二）二級市場尚未真正形成，沒有形成完整的房地產(chǎn)金融市場體系
第一，缺乏多層次的房地產(chǎn)金融市場機構體系。我國目前的房地產(chǎn)金融市場主要還是由商業(yè)銀行和部分信托投資公司組成，一些專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構和投資機構、擔保機構和保險機構還沒有出現(xiàn)。在發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)金融市場上，這些機構往往是最重要的房地產(chǎn)金融經(jīng)營和管理機構。
第二，缺乏多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。一方面，我國目前房地產(chǎn)業(yè)的有價證券發(fā)行還非常有限。另一方面，房地產(chǎn)信托雖然比較活躍，但規(guī)模較小，而且先天不足。總體上看，目前房地產(chǎn)信托功能較為單一，主要是提供“過橋貸款”，向尚未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產(chǎn)項目提供前期信托資金，但不具有組合投資和期限轉換的功能。另外，房地產(chǎn)證券化尚未起步, 缺乏風險轉移機制。目前建立抵押貸款二級市場的必要性不充分，抵押貸款一級市場還不完善。二級市場的缺乏造成證券化程度低, 融資工具缺乏, 銀行不能通過轉讓貸款債權的方式轉移資金風險。因此, 沒有二級市場的高流動性作為補充, 反過來也限制了房地產(chǎn)金融一級市場的發(fā)展, 金融機構在發(fā)放抵押貸款時過度謹慎, 最終導致整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展受到限制。
第三，缺乏獨立、有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務體系。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。例如，資產(chǎn)評估、信用評估、風險評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務機構發(fā)展還比較薄弱，而且這些專業(yè)化服務機構性質不明確、隸屬關系復雜，其市場化運行和管理體制尚未完全確立。
（三）對房地產(chǎn)金融市場的監(jiān)管和調控機制還很不完善
總體上說，房地產(chǎn)金融市場在我國還是一個新興的市場，對市場和機構的監(jiān)管和調控還需要在實踐中進一步探索和總結。目前，我國房地產(chǎn)金融市場的法規(guī)建設相對于房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當滯后的。在金融分業(yè)監(jiān)管體制下，監(jiān)管部門受制于各種因素而無法進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。
三、發(fā)展和完善房地產(chǎn)金融市場的對策
（一）鼓勵房地產(chǎn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新
從國際上看，金融創(chuàng)新為房地產(chǎn)金融市場帶來了越來越多的金融產(chǎn)品，包括各種房地產(chǎn)股權、債券、基金、信托證券、抵押貸款、可轉換證券等。因此，除了進一步完善傳統(tǒng)的銀行信貸渠道外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和融資渠道。
首先，要鼓勵符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場融資。通過股票市場籌集資金，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道之一，也是提升企業(yè)品牌和知名度的良好途徑。針對目前房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量多、規(guī)模小的現(xiàn)狀，可以鼓勵滿足條件的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過二級市場上市融資。
其次，要培育和完善房地產(chǎn)債券市場。我國債券市場規(guī)模較小，利率風險較大。因此，要研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券的資格條件、風險管理等相關問題，積極探索房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券的有效方式和合理途徑。
第三，要將房地產(chǎn)資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。目前許多房地產(chǎn)信托基本上是參照銀行貸款的有關條款來執(zhí)行，在很大程度上是銀行貸款的變種，而信托公司在委托貸款方面的監(jiān)控、管理、經(jīng)營能力和經(jīng)驗可能不如商業(yè)銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。因此，在加強對房地產(chǎn)信托監(jiān)管的同時，要通過完善房地產(chǎn)金融市場，規(guī)范和發(fā)展信托融資方式，使之為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務。
第四，要積極推進房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，開發(fā)其他各種具備條件的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。當前，尤其要盡快研究發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化金融產(chǎn)品的有效方式。
（二）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場中介
與建立完整的房地產(chǎn)金融市場體系相對應，要建立多層次的房地產(chǎn)金融機構體系。商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構體系包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)金融擔保、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等各種房地產(chǎn)金融機構。一是要積極研究其他金融機構（如保險公司、投資基金等）進入房地產(chǎn)市場的可行性。二是要鼓勵房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金等其他房地產(chǎn)金融機構的發(fā)展和完善。三是要建立二級市場經(jīng)營管理機構體系，積極培育和發(fā)展房地產(chǎn)貸款證券化的經(jīng)營機構、擔保機構。四是要建立以住房抵押貸款保險為主的房地產(chǎn)金融保險體系。除現(xiàn)有少量的房屋財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險外，尤其要發(fā)展住房抵押貸款保險和房產(chǎn)質量保險。最后，逐步完善住房公積金制度，并逐步規(guī)范管理和建立住房公積金監(jiān)督體系。
（三）加強政策調控和引導，完善立法
首先，要加強房地產(chǎn)金融市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資行為。在繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，加大房地產(chǎn)信貸監(jiān)管。應密切關注房地產(chǎn)信貸集中度問題，及時引導各商業(yè)銀行拓展其他信貸業(yè)務。同時要繼續(xù)加強房地產(chǎn)信貸管理，嚴肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問題，加強房地產(chǎn)信貸風險的管理和防范。
其次，要制定相應的政策，為房地產(chǎn)金融發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。第一，監(jiān)管機構要適應市場發(fā)展的需要，積極探索合理有效的監(jiān)管方式。第二，要調整房地產(chǎn)貸款結構，完善房地產(chǎn)金融市場運行機制，形成多元化、多層次、競爭性的房地產(chǎn)金融市場體系。第三，要逐步建立并不斷完善房地產(chǎn)金融市場的公共服務體系。要加快建設個人征信管理體系。盡快建立和完善房地產(chǎn)市場風險預警預報體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標體系和信息披露制度。
再次，建立政策性房地產(chǎn)金融機構，引導房地產(chǎn)金融市場發(fā)育。我國房地產(chǎn)金融二級市場尚未建立，商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款的流動性風險較大。因此應借鑒國外經(jīng)驗，結合自身實踐，建立房地產(chǎn)政策性金融機構。目前條件下，可考慮設立專門的政策性房地產(chǎn)金融機構，負責有關房地產(chǎn)金融方面一些具體規(guī)范的制定，為中低收入階層提供按揭擔保。
