時間：2022-02-04 18:59:45
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇經濟適用住房管理辦法，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、指導思想：
以《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(國發[2003]18號)、國家四部委《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）和《國家計委、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》（計價格[2002]2503號）為指導，以《**市經濟適用住房建設管理辦法》（**市人民政府令第**號）為學習內容，以掌握政策、法規為重點，保證提高經濟適用住房管理、建設、銷售人員的素質。
二、會議活動安排
（一）時間：
2005年10月 日至 日，共 天時間。
（二）地點：
待選
（三）參加人員：
1、**市管轄區內各經濟適用住房行政管理人員；
2、開發企業負責人1名和主管建設、銷售副總各1名。
（四）會議內容：
1、經濟適用住房建設管理政策；
2、經濟適用住房項目法人招投標政策；
3、經濟適用住房建設管理程序；
4、經濟適用住房銷售管理程序。
共分四個課時（時間及研討安排詳見附表）。
三、組織領導
為加強組織，本次活動設“會議領導小組”，全面負責會議各項事宜的決策，組長：，副組長：。下設“研討組”和“會議服務組（一）研討組。主要職責：根據研討內容，完善研討資料，制訂研討方案。和與會同志進行研討。組長：。
（二）會議服務組。主要職責：1、負責接受報名、收取會務費、發放研討資料等會議前期準備工作；2、協調會議地賓館，做好與會人員在會議期間的生活保障工作①根據報名情況安排住宿房間②安排好與會人員的就餐事宜③做好與會人員的安全工作；3、做好研討活動中的服務及協調工作①會場布置②會場攝影③協調賓館搞好會場服務；3、組織好會外活動，做好會外出行交通及會外活動安全工作。組長：副組長：成員：
四、食宿安排
由會議地賓館具體安排食宿，視賓館房間情況和報名情況，由會議服務組安排與會人員入住標準間或三人間。早餐安排自助餐，中、晚餐可實行包桌方式安排飯菜。
五、會場安排
1、懸掛橫幅“**市經濟適用住房建設管理辦法研討會”。
2、制作領導座簽。
3、現場攝影，留取圖片資料。
第二條凡在**市城市規劃區范圍內商品住宅小區（包括居住區、居住小區、居住組團）開發項目中配套建設經濟適用住房，均適用本辦法。
第三條商品住宅小區中配套建設的經濟適用住房用地，由政府劃撥。
配建的經濟適用住房銷售價格由市物價局核定。
第四條配建經濟適用住房的建筑面積應占普通商品住房項目總建筑面積的10—20%。
**市規劃委員會根據全市經濟適用房建設年度計劃和總量，確定需要配建經濟適用住房的出讓地塊和配建的具體比例。
第五條在商品住房小區中配建經濟適用住房的，應當在土地出讓公告中，明確配套建設經濟適用住房的預售價格、總建筑面積、單套建筑面積、套數等內容。
第六條配建的經濟適用房應納入商品住房小區的整體規劃，單套建筑面積應控制在60平方米。
第七條房地產開發企業向市規劃局申報開發用地規劃時，應明確配建經濟適用住房規劃位置、建筑型式、建筑面積等指標。
建設工程開工前，房地產開發企業必須和市經濟適用住房主管部門簽訂配建經濟適用住房建設合同。
第八條配建的經濟適用住房應優先建設。分期建設的，經濟適用住房必須納入在前兩期建設，其中第一期報建的經濟適用住房建筑面積應占總配建面積的比例不得小于50%。
第九條配建的經濟適用住房的建設標準應與商品住房建設標準一致，并按有關規定配套建設人防工程。
各相關部門要加強對經濟適用住房建設的監督管理，保證按時按質完成。
第十條商品住房小區中配建的經濟適用住房應相對集中，并納入物業統一管理。
配建的經濟適用房的機動車位按照每3戶不少于1個設置。
第十一條配建的經濟適用住房竣工驗收后，房地產開發企業應按《**市經濟適用住房管理暫行辦法》的規定，向持有經濟適用住房主管部門核發的《經濟適用住房準購證》的對象銷售。
第十二條配建的經濟適用住房有關稅（費）的收取、交易等均按照國家、省、市的經濟適用住房管理辦法執行。
第二條 本市經濟適用住房、限價商品住房申請家庭的原住房騰退工作按本辦法執行。
第三條 本辦法所稱申請家庭原住房是指經濟適用住房、限價商品住房申請家庭的申請人和申請家庭成員在本市所承租的公房和擁有的私有住房。
第四條 申請家庭原住房騰退工作堅持以下原則:
(一)申請家庭原住房位于首都功能核心區的,必須騰退。首都功能核心區是指東城區、西城區。
(二)申請家庭原住房位于首都功能核心區之外的區縣,但已列入本市棚戶區改造范圍或地鐵工程、市政道路工程、城中村整治、保障性住房建設等公益性項目(以下統稱公益性項目)拆遷范圍的,必須騰退。
(三)除上述兩類情況,申請家庭可自愿選擇原住房騰退或不騰退。愿意騰退原住房的,按標準配售;不騰退的,降檔配售。
第五條 申請家庭原住房為承租公房(包括直管、自管)的,承租人應將原住房騰退給產權單位。申請家庭承租的公有住房為申請家庭成員與其他承租人2人以上共同租賃的,原住房可由其他共同承租人繼續承租。
產權單位已不存在或不收回房屋或沒有其他承租人的,承租人應當將原住房騰退給戶口所在地區縣住房保障部門或其委托的單位,由區(縣)住房保障管理部門或其委托單位與公房產權單位辦理承租人變更手續。區縣住房保障管理部門可按照騰退住房面積給予騰退家庭一次性的騰房經濟補助,經濟補助標準由各區縣政府按照本區(縣)實際情況制定。
申請家庭原住房為承租的軍產房的,可參照上述原則辦理。
第六條 申請家庭原住房為私有住房需要騰退的,應當將產權過戶給區縣住房保障管理部門或其委托的單位。申請家庭應當承諾原住房不涉及抵押、查封等限制權利情形,涉及產權糾紛的,不予騰退。
各區縣可根據實際情況,對申請家庭原住房騰退給予適當貨幣補償。具體標準可由各區縣參照《關于進一步做好本市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》(京建拆〔2009〕431號文)精神,綜合考慮騰退房屋的區位、用途以及申請家庭人口、原房屋建筑面積、本區縣擬公開搖號配售的經濟適用住房、限價商品住房區位、價格等因素綜合確定。
第七條 申請家庭獲得的原住房騰房經濟補助或貨幣補償與該家庭其它資產總和不能超過該家庭所申請的政策性住房申請條件中規定的家庭總資產標準。
第八條 申請家庭原住房騰房經濟補助或貨幣補償所需資金由各區縣財政安排。各區縣住房保障管理部門也可委托市或本區縣公租房管理中心收購申請家庭騰退的原住房。騰退住房作為廉租住房使用的,所需收購資金在廉租住房保障資金中列支,由市、區縣政府按規定比例分擔。
第九條 申請家庭原住房騰退程序:
(一)需騰退原住房的家庭在申請經濟適用住房、限價商品住房時,原住房應騰退給產權單位的,需提供與原住房產權單位簽訂的騰退原住房協議;原住房需騰退給區縣住房保障管理部門的,申請家庭需書面承諾將原住房騰退給區縣住房保障管理部門或區縣住房保障管理部門委托的單位。
(二)騰退家庭在參加經濟適用住房或限價商品住房公開搖號,選定的政策性住房簽訂購房合同以前,應與區縣住房保障管理部門或其委托的單位簽訂騰退原住房協議,并辦理原住房承租人變更或房屋轉移登記,承租人變更或房屋轉移登記手續辦結后方可簽約購買經濟適用住房或限價商品住房,申請家庭原住房所在區縣房管部門應協助辦理有關手續。需要經濟補償的,區縣住房保障管理部門或其委托的單位應及時向申請家庭支付騰房經濟補助或貨幣補償金。
(三)騰退家庭應在所購買的經濟適用住房或限價商品住房交房入住半年內騰空原住房,并交給原住房產權單位或區縣住房保障管理部門或其委托的單位。
第十條 申請家庭在簽訂購房合同前,未在規定時間內與區縣住房保障管理部門或其委托的單位簽訂騰退原住房協議,或未在規定時間內辦理承租人變更或房屋轉移登記手續的,視為放棄本次購房資格。
第十一條 申請家庭已簽訂騰退原住房協議并辦理承租人變更或房屋轉移登記手續,但未在規定時間內騰空原住房的,區縣住房保障管理部門或其委托單位可向原房所在地人民法院提起訴訟。
第二條本辦法所稱的經濟適用住房,是指政府提供政策優惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質的政策性商品住房。
集資、合作建房也是經濟適用住房的組成部分，其建設標準、優惠政策、上市條件、供應對象的審核均按照經濟適用住房的有關規定嚴格執行。
本辦法所稱集資建房，是指住房困難戶較多的工礦區和企業，在符合城市規劃、土地利用總體規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自用土地進行集資建房，按規定出售給本單位的住房困難職工的住房。
本辦法所稱合作建房，是指中低收入家庭的職工、居民投資組建住房合作社，以改善自身居住條件，不以盈利為目的的合作經濟組織為社員建房。
第三條市、縣房產主管部門是本級人民政府的經濟適用住房主管部門，負責本行政區域內經濟適用住房的實施和管理工作。
第四條市、縣人民政府有關主管部門和金融機構根據職責分工，協同做好經濟適用住房管理的有關工作。
房產主管部門應會同發改、規劃、國土等主管部門，根據土地利用總體規劃、城市總體規劃和中低收入家庭的住房水平及市場需求，編制經濟適用住房發展規劃，主動做好項目儲備，具體負責經濟適用住房的項目建設管理、銷售管理及監督實施。
發展改革主管部門應會同房管、規劃、國土資源主管部門，依據經濟適用住房發展規劃和項目儲備情況，編制下達經濟適用住房年度投資計劃和用地計劃。
國土資源主管部門要將經濟適用住房建設用地納入當年土地供應計劃。
物價部門負責經濟適用住房的價格核定及監督工作。
金融機構協助辦理有關貸款業務。
第五條中央和部、省屬駐寶企事業單位及軍隊的經濟適用住房建設，實行屬地化管理。
第二章建設管理
第六條經濟適用住房開發建設應當按照政府組織協調、企業市場運作的原則，實行項目法人招標。
參與招標的房地產開發企業必須具有相應資質、良好的開發業績、社會信譽和占投標項目35%以上的自有資本金。
第七條經濟適用住房應堅持以中、小套型為主。
中套住房面積一般控制在80平方米左右，不得超過90平方米。
小套住房面積一般控制在60平方米左右，不得超過70平方米。
第八條經濟適用住房的規劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節能的原則，通過設計招標，擇優選定規劃設計方案。10萬平方米以上的經濟適用住房小區規劃設計方案，由市政府組織論證審批，報省建設廳備案。
經濟適用住房建設必須嚴格執行國家有關技術規范和標準，積極推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平。
第九條經濟適用住房建設單位對其開發建設的經濟適用住房工程質量負最終責任。
經濟適用住房開發建設單位按規定程序依法取得預售許可證后方可出售。經濟適用住房預售許可證辦理程序同商品房辦理程序。
建設單位應當向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔保修責任。
第十條經濟適用住房建設項目及其用地不得轉讓，在規定期限內一年未實施的，由國土資源主管部門收取土地閑置費；超過二年未實施的，由國土資源主管部門收回土地使用權。
第三章價格管理
第十一條經濟適用住房價格實行成本審查制度。價格主管部門在接到房地產開發企業的定價申請后，指定有資質的價格成本、認證機構進行成本審查，并出具審查報告。
經濟適用住房價格制定應遵循保本微利原則。
經濟適用住房的基準價格和浮動幅度，由物價部門按照管理權限，依據成本審查報告制定，同時向上一級價格主管部門備案。
經濟適用住房的租金標準，由物價部門會同房產管理部門在綜合考慮建設、管理成本和不高于3％利潤的基礎上確定。
經濟適用住房銷售價格及租金標準確定后，應當向社會公示。
第十二條經濟適用住房銷售應當實行明碼標價，銷售價格不得超過公示的基準價格的浮動幅度，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。
第十三條實行經濟適用住房建設單位交費登記卡制度，交費登記卡由價格主管部門制發。各有關部門收取費用時，必須填寫物價部門核發的交費登記卡。任何單位不得以押金、保證金等名義，變相向經濟適用住房建設單位收取費用。
第四章購買和交易管理
第十四條經濟適用住房應當面向中低收入家庭銷售。購買經濟適用住房實行申請、審批和公示制度。
第十五條市、縣人民政府可按4—6倍的房價收入比（即購買本地一套面積60平方米普通商品住房的價格與雙職工家庭年均工資之比）確定中低收入家庭標準，每年公布一次。
第十六條經濟適用住房銷售對象為具備下列（一）、（二）項規定，且符合（三）、（四）、（五）項任一項規定的家庭：
（一）有本市城鎮戶口（含符合本市安置條件的軍隊人員）;
（二）家庭年收入為市統計部門公布的上年平均收入以下的家庭；
（三）無房戶。指婚后無房，租住民房和暫住親友房、非住宅房、臨時簡易房者；
（四）住房困難戶。指家庭人均居住使用面積在10平方米以下的家庭；
（五）市、縣人民政府確定的供應對象。
第十七條符合第十六條規定的家庭，應當持家庭戶口本、身份證、所在單位或街道辦事處出具的家庭收入證明和住房證明，向市、縣房產主管部門提出申請。
第十八條市、縣房產主管部門應當在20個工作日內完成對購買經濟適用住房申請的審核。對符合條件的，予以公示。公示后無異議或異議不成立的，在經濟適用住房申請表上簽署核查意見，注明購買面積。
第十九條申請人持經過核查的申請表向開發建設單位選購經濟適用房。購買面積原則上不超過核準面積。由于套型原因略超標準面積的，購買面積在核準面積以內的部分，按標準價格購買；購買面積超過核準面積的部分，由購房人按當地相同區位商品房價格補交差價。超面積部分差價款由售房單位上交市、縣財政部門。
第二十條居民個人購買經濟適用住房后，按照規定辦理權屬登記。
房屋權屬登記部門在辦理權屬登記時，應當注明“經濟適用住房”字樣。其中如有超標準面積補交相應差價的，也應當注明補交差價面積。
第二十一條經濟適用住房在取得房屋所有權證后，可按市政府《關于促進已購公有住房和經濟適用住房進入二級市場交易的通知》（寶政發[2003]26號）進行交易。
第二十二條經濟適用住房購買人以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房。
第二十三條鼓勵房地產開發企業建設用于出租的經濟適用住房，享受經濟適用住房優惠政策，以政府核定的價格向符合條件的家庭出租。
第二十四條住房困難戶較多的工礦區及特困企業，經市房產主管部門及縣人民政府經濟適用住房主管部門批準，可以在存量土地利用總體規劃、城市規劃和單位發展計劃的前提下，利用單位自有土地進行集資、合作建房。參加集資、合作建房對象，必須限定在本單位無房戶和市、縣人民政府規定的住房困難家庭。
第二十五條凡已享受房改政策購房、購買經濟適用住房或參加集資合作建房的人員，不得再次參加集資合作建房。嚴禁任何單位借集資合作建房名義，變相實物分配或商品房開發。
第五章優惠政策
第二十六條經濟適用住房建設用地，要按照土地利用總體規劃和城市總體規劃要求，合理布局，實行行政劃撥方式供應，由市、縣國土資源主管部門負責并實施。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相搞商品房開發。
第二十七條經濟適用住房建設和經營中的行政事業性收費，減半征收。
第二十八條購買經濟適用住房的個人向商業銀行貸款，除符合《個人住房貸款管理辦法》規定外，還應當提供準予購買經濟適用住房證明。個人住房貸款利率執行中國人民銀行公布的貸款利率，不得上浮。
經濟適用住房建設單位取得經濟適用住房預售許可證后，可以在建項目作抵押向商業銀行申請住房開發貸款。用于個人購房貸款的住房公積金可優先向購買經濟適用住房的個人發放。
經濟適用住房項目小區外基礎設施建設費用，由政府負擔。
第六章監督管理
第二十九條各有關部門應當加強對經濟適用住房建設、交易中違法違紀行為的監督和查處。
對未經批準、擅自改變經濟適用住房或集資、合作建房用地用途的，由國土資源主管部門按有關規定監督和處罰；
對擅自提高經濟適用住房或集資、合作建房銷售價格，以及不執行政府價格主管部門制定的經濟適用住房租金標準等價格違法行為，由物價部門依法進行監督和處罰；
對擅自改變經濟適用住房、集資合作建房規劃設計、提高標準、擴大面積或降低標準、偷工減料的，由市城管綜合執法部門或縣房產主管部門按照管轄區域依法處罰；
對擅自向未取得資格的家庭出售、出租經濟適用住房，或組織未取得資格的家庭集資、合作建房的,由房產主管部門責令建設單位限期收回。不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房或集資、合作建房與商品房的價格差，并收回集資、合作建房的批準文件。
【關鍵詞】經濟適用房制度；經濟適用房
近些年來我國一般商品房的價格上漲過快，房價節節攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買不起房，即使是中等收入群體也不堪重負。因此，加快建造經濟適用房以滿足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護社會穩定的必然選擇。經濟適用住房作為我國住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價和調整房地產市場結構等方面都起了重要作用。經濟適用房制度出臺的初衷是好的，政策設計思路也是對的，但在實施發展過程中也存在許多問題。本文從經濟適用房的概念，發展歷程出發，揭示其現存的問題并提出完善的措施。
一、經濟適用房制度發展歷程
（一）經濟適用房概念
在我國，所謂經濟適用房一般是指由政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障性住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場的商品房價格來說是較低的，適合中低收入家庭的負擔能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標準上不得削減和降低，強調住房設計和建設標準的使用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現經濟適用住房的保障功能。建設這種經濟適用房一般由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
（二）制度發展歷程
自1991年國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》起，“經濟適用房”概念開始走進大眾的視野；1994年國家原建設部出臺了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，明確了經濟適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質”的住房，同時也對經濟適用房的對象認定、資金來源、成本和價格以及管理等進行了相應的規定。2004年原建設部、國土資源部和中國人民銀行聯合下發中國第一部《經濟適用住房管理辦法》，對經濟適用房的開發建設、銷售、管理作了規定。但2005年-2006年，經濟適用房出現了一系列問題，例如戶型過大、標準過高；尋租現象嚴重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對經濟適用房進行了重新定位，將經濟適用房由過去的政策性商品住房轉變為保障性質的政策性住房，并將供應對象嚴格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經濟適用住房管理辦法》中，詳細規定了經濟適用房的建設管理、價格管理、準入及退出管理、監督管理等。強調了經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接、經濟適用住房購房人擁有有限產權，此外還用更多的細則限制了經濟適用房用于投機。
二、我國經濟適用房制度現存主要問題
政府推出經濟適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現它的社會保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問題，在一定程度上發揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問題。這些問題主要包括建設方面、銷售方面、供求方面和退出機制方面。
（一）建設方面存在的問題
首先，經濟適用住房建設面積偏大。國家對經濟適用住房的單價和面積都有規定和限定。如建房[1994]761號規定“經濟適用住房是按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設的普通住房”，“經濟適用住房建設要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 號進一步明確“在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要”。但從市場的實際供應情況來看顯然不是這樣的，有不少地方打著經濟適用房的幌子開發豪宅，致使經濟適用房的戶型越來越大，嚴重超出了《經濟適用住房管理辦法》的規定。建筑面積過大，超出了購買對象的實際能力范圍，早已沒有了經濟適用房本應具備的“經濟性”的特點。
其次，部分經濟適用住房質量方面存在安全隱患。一些開發商為了牟取巨大利潤，在建設過程中選用質次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉化過來的經濟適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。
第三，經濟適用住房布局不合理，經濟適用度不高。很多經濟適用房選址位置過于偏遠，周圍環境不理想。因經濟適用住房建設是面向中低收入家庭，其突出的特點是價格相對較低，大部分開發企業為降低成本，一般把其建在遠離市區的地段。另一方面，也有開發單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設施，將增大購房者生活、工作等方面的不便。后者因價格較高，大部分中低收入者難以負擔，最終造成新建經濟適用住房出現滯銷現象。
最后，缺乏統一的多部門管理機制。經濟適用住房實施全過程涉及發改、規劃、國土、財政、建設、房產、物價等多個政府部門，程序繁多，缺乏密切合作使經濟適用住房整體實施進度緩慢。
（二）銷售方面存在的問題
建設部等部委于2007年頒布的《經濟適用住房管理辦法》中規定經濟適用住房的銷售對象為城市低收入住房困難家庭。但我國缺乏完整的居民收入匯總統計數據庫，居民收入來源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經濟適用房銷售過程中就出現了許多違規行為，使不符合經濟適用房購買條件的購買者進入，擠占中低收入家庭本就不多的供應量。例如西安市某經濟適用住房小區的調查中發現，經濟適用房的出租率高達27%，小區內停放私家車占到總戶數的62%。種種的現象表明，在目前對經濟適用住房購買家庭的經濟收入缺乏有效地統計，造成了對經濟適用房購買者的信息難以甄別界定。
（三）供求關系方面存在的問題
經濟適用住房供不應求的現象十分嚴重。根據國家主管部門測算和有關規定， 70%以上的家庭應當享受經濟適用住房，與此相適應，經濟適用住房的供應或建設的規模，也應當占到 70%以上。而實際上，經濟適用住房的建設規模遠遠小于社會需求量。由于經濟適用住房的價格低于市場均衡價格，出現了經濟適用住房倒賣現象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過偽造親屬關系進行交易或者偽造拆遷戶身份向社會高價倒賣房號。
（四）轉讓制度方面存在的問題
目前各地沒有設立專門的經濟適用住房管理機構、合理的收入檢測機制與有效的住房供給循環機制。除了出現住房建設與供給管理，銷售管理等問題外，且因為購房人動態信息管理不足與經濟適用住房產權不清，不但令經濟適用住房退出的依據缺乏，還將引發退出收益糾紛，降低經濟適用住房供給循環的有效性。
三、完善經濟適用房制度的對策措施
（一）完善住房公共財政體制
按照目前法律規定，用于經濟適用住房建設的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設等一系列優惠政策。我國的經濟適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權的出讓，地方政府收取土地出讓金，兩者比較而言，地方政府的財政收入差距顯而易見，不同地區的土地財政收入也會有差距，這里存在一個公共財政分配體制問題。我國應從中央財政上作補貼，提高經濟適用住房建設的效率，達到對中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明確經濟適用住房供應對象
經濟適用房制度的建立其目的是為了解決經濟適用房銷售對象對住房的需求，達到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發揮出經濟適用房的經濟性，使國家的惠民政策真正落到實處，首要的問題就是要正確界定經濟適用住房購買對象，嚴格經濟適用住房購買人的資格審核。結合我國國情及各市經濟發展水平，科學地制定出整套完整明確的購房者資格審核標準。為保證審核結果的準確有效性，可分兩個方面來衡量一個家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務收入及金融證券投資資產的價值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動產，其中涵蓋自己居住的房產價值等。因居民家庭收入是一個變量，且存在各地區的經濟差異，所以在制定審核標準時要充分的結合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結合各地的實際情況，根據低收入家庭的合理需要來確定，人均住房面積應適當高于當地的水平，并隨時根據社會的發展進行調整。此外，對已經經過資格審核的經濟適用住房購買人，要進行公開公布，成立經濟適用住房公眾監督組織，重視投訴舉報等工作，一旦發現其提供虛假資料，立即取消其購買經濟適用房的資格，并限制其在一定年限內申請購買經濟適用房的資格。制定適合各市經濟適用房的配套地方法規，由專門的部門對經濟適用房的申購對象、房屋購買、使用管理、后期買賣等問題進行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機制，用來與住房供應體系相互配合，真正做到“公開、公平、公正”。
（三）加強對經濟適用房建設環節的監督
為了防止開發商將用于建設經濟適用房的劃撥土地使用權用于普通商品房開發，應該加強對土地出讓的監督，可采取以下措施：
首先，在經濟適用房開發商的確定上，采取招投標的方式，并在一定范圍內，向申購此待建經濟適用房的購房者及公眾公開，使開發商的行為置于社會公眾的監督之下，將政府部門的監管與社會的監督有效結合起來。另外，在設計環節中，應由相關部門嚴格審批其建筑面積，不能允許有超標面積的房屋出現，嚴格控制各個標準建筑面積房屋的比例。在開發建設樓盤的期間，由政府組織相關部門定期進行核查，有違設計、施工標準的房屋在建房初期就會被有效制止。合格完成建設任務后，相關部門要對樓房進行質量、布局、面積等多方面進行竣工驗收。發售環節也要置于政府專門機關的監督下，這樣有利于切斷開發商直接獲取暴利的渠道。
（四）制定嚴格的經濟適用住房退出制度
城市低收入家庭是一個動態的概念，在一定的時期內是在不斷變化的，所以建立科學的、合理的經濟適用住房退出機制非常必要。政府的相關管理部門可對購房者實行動態管理，經濟適用房購房者每年必須向有關部門上交家庭收入情況等資料，每5年左右對其進行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區入戶調查，對于符合退出條件的家庭，應提前通知住戶限期退房，以便住戶有較為充裕的時間做好退出準備。
（五） 建立健全法律保障
我國經濟適用住房發展至今出現了較多的問題，其中有些問題已涉及到法律層面，政府應盡快地建立健全法律、法規來規范保障性住房市場，使其健康運作。我國也應該盡快出臺《住宅法》或《住宅保障法》等相關法律來規范和引導我國保障性住房的開發建設。具體來說，這部法律至少應該包括對象范圍的清晰界定；申請者的公示和監督；建設、價格方面的監管；進入和退出方面的監管；各個參與經濟適用房項目的單位各司其職，互相監督，對其中出現的和監管失職行為進行處罰等內容。
經濟適用住房對解決社會低收入人群的住房問題和維護社會穩定起著重要的保障作用。政府應不斷完善其實施發展，使經濟適用房真正做到利民、惠民、安民，“經濟”又“適用”。
參考文獻
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一、基本原則
在國家宏觀政策指導下，堅持“從實際出發、因地制宜、分別決策”的原則，遵循“政府組織、市場運作、計劃管理”的模式，真正使經濟適用住房建設造福于城鎮中低收入家庭。
（一）政府組織。在旗政府的統一領導下，成立旗住房保障領導小組，負責組織協調我旗經濟適用住房建設工作。旗政府法制辦、發改、財政、統計、民政、審計、建設、資金中心、國土、監察、稅務、公安、工商、辦事處、新聞媒體、金融機構等部門為領導小組成員單位，分工負責經濟適用住房建設的相關工作。領導小組下設辦公室（設在旗建設局）負責對我旗經濟適用住房建設進行指導、管理、監督。
（二）市場運作。旗人民政府在做好居民住房需求測算分析、制定發展規劃的基礎上，合理確定我旗經濟適用住房的項目規劃設計、面積標準、價格形式、供應對象、開發建設單位（施工單位），并在套型面積、銷售價格等環節進行嚴格管理。
（三）計劃管理。根據我旗的住房需求實際情況，做好中、長期和年度開發計劃，每年的經濟適用住房總量，需達到我旗每年住宅建設總量的20%左右。
二、建設實施
經濟適用住房項目的開發建設由旗人民政府具體組織實施，由經濟適用住房主管部門具體管理。
（一）施工單位的確定可采取下列方式之一：1、依法通過招投標方式選擇施工單位。2、由擁有經濟適用住房土地使用權和立項批復的企業。
（二）符合規模的開發小區，在限標準、限套型、限房價的基礎上給予開發建設單位一定的優惠政策，委托代建一定比例的經濟適用住房。
三、建設標準
（一）經濟適用住房嚴格控制在中小套型，中套型建筑面積不超過90平方米，小套型面積不超過70平方米。
（二）經濟適用住房建筑設計嚴格執行國家有關技術規范和標準，建筑裝修標準以滿足居民的基本生活需要為原則。
（三）控制基本建材的購入和使用，建立嚴格的采購和用料監管制度，積極推廣先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新產品，降低能耗，提高整體建設水平。
四、銷售價格
經濟適用住房銷售價格實行政府審批制度，價格核定后向社會公示，接受社會監督。開發建設單位的利潤控制在3%以內，經濟適用住房價格應比同地段普通商品房價格低15%-20%，價格一旦確定，開發建設單位不允許以任何借口擅自提價。
具體價格形成、管理按照《國家發展計劃委員會、建設部關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》、《自治區發展計劃委員會關于印發經濟適用住房價格管理辦法的通知》和市政府的有關規定執行。
五、銷售辦法及購買對象
（一）由旗人民政府視我旗中低收入家庭的申請情況安排銷售。
（二）經濟適用住房購買對象為具有辦事處轄區城鎮戶口的國家機關、團體、企事業單位的在職職工、離退休職工、下崗職工家庭，辦事處所轄居委會居民中的中低收入家庭。并對銷售條件實行動態管理，視經濟適用住房建設規模和居民收入變化情況，適時調整供應范圍。
經濟適用住房購買后，購買人須按規定繳納有關稅費并進行產權登記。房地產管理部門在辦理產權登記手續時，要在經濟適用住房購房合同和《房屋所有權證》上，載明政府產權、個人產權的比例，并加注“經濟適用住房”“土地屬劃撥”式樣印章。
六、優惠政策
經濟適用住房建設嚴格執行國家和自治區、市有關優惠政策的規定。
（一）經濟住房建設用地實行劃撥方式供應，建設用地根據年度經濟住房規劃優先安排。
（二）其它未經審批的收費項目一律不得收取。
七、監督管理
經濟適用住房建設、供應、管理工作實行公示制度，廣泛接受社會監督。
（一）經濟適用住房從建設規劃、項目安排、項目招標（施工單位的確定）到銷售價格、購買對象的確定，都要經地方媒體向社會公布。
（二）建立舉報投訴電話，主動接受社會監督，任何單位和個人都有權對經濟適用住房的建設、交易和管理活動中的違法行為進行投訴舉報。
關鍵詞：住宅；準公共物品；經濟適用住房
作者簡介：李亞云，（1975-），女，山西翼城人，講師。
中圖分類號：F287.8 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3309（2008）07-0021-04
一、住宅產品的準公共物品屬性
1、準公共物品的屬性及分類
準公共物品的概念源自于新制度經濟學中產權理論。經濟社會提供兩種產品供人們消費：私人物品（private goods）和公共物品（public goods）。公共物品的概念最初是由林達爾提出。1954年薩繆爾森（P.A.Samuelson）給公共物品下了一個嚴格的定義：“每個人對這種物品的消費不會造成任何其他人對該物品消費的減少”的物品。公共物品和私人物品的兩個判斷標準為：物品是否具有消費的排他性（exclusive）和競爭性（rivial）。如果一種物品同時具有消費的排他性和競爭性，這種物品就是私人物品；一種物品同時具有消費的非排他性和非競爭性則就是純公共物品（pure public goods）。
事實上，同時具備這兩個特性的物品在現實經濟中并不多，許多物品只具有兩個特性之一，或具有部分的排他性，或僅具有部分的競爭性。所謂的準公共物品（quasi public goods）就是指不能同時滿足消費的非競爭性和非排他性兩個特性的物品。準公共物品的特性是非排他性和非競爭性在純公共物品和私人物品之間的任何組合。在現實中，它有3種形態的中間性物品的表現形式：
（1）不存在消費的競爭性，但存在消費的排他性的俱樂部物品。通過限定消費資格，使該物品的受益成員限定在特定的消費群體，將非成員排除在外，即對外是排他的，但在內部成員之間可以共享，一個成員對物品的消費不會減少另外成員對該物品的消費。
（2）存在消費的競爭性，但不存在消費的排他性的可擁擠物品。對這種物品進行消費的限定條件不能確定，或者即使能確定卻很難實施，且一個人對物品的消費會減少其他人對該物品的消費，也就是說會產生擁擠問題，因此，這種準公共物品又被稱為“可擁擠物品”。
（3）存在消費的競爭性，但排他性不完全的可擁擠俱樂部型物品。在此情形下，一個物品在消費上具有競爭性，但排他性卻不完全，在內部是共享的，對外是排他的。此時，可擁擠物品與俱樂部物品特性相交叉，從而形成“可擁擠的俱樂部型物品”。現實經濟生活中嚴格意義上的純公共物品和私人物品很少，大多數物品為準公共物品。根據物品的消費排他性的強弱、競爭性的強弱，可將準公共物品進一步細分為一般準公共物品、俱樂部物品、可擁擠物品和可擁擠的俱樂部型物品4種形式。一般準公共物品具有較弱的競爭性和排他性，或者說具有較強的非排他性和非競爭性；俱樂部物品具有較強的排他性但競爭性較弱；可擁擠物品則具有較弱的排他性和較強的競爭性；而可擁擠的俱樂部物品的排他性和競爭性都相對較強，更接近私人物品的特性。
2、住宅產品的準公共品屬性
住宅產品具有準公共物品的屬性，表現在具有排他性、非競爭性和外部性的特點。排他性是私人品的性質，非競爭性是公共品的性質。由于住宅產品的特性之一就是高價值性，也就是說住房的價值高于一般商品或財產的價值，同時住宅又是生活的必需品。在以住宅市場為基礎的住房分配和供應體系中，人們對于住房質量和數量的滿足程度取決于對住房的支付能力。但是不論是在發達國家還是發展中國家，總有一部分居民的住房消費支付能力不足，也就是說任何一個國家都存在中低收入這樣的弱勢家庭。這部分人的居住問題解決得好，社會穩定、政治安定，人們安居樂業，社會文明不斷進步；否則，無家可歸者大量出現，就會引起社會的不穩定，產生嚴重的社會問題。這也就是住宅產品負外部性的表現。對于這部分中低收入者而言，無論如何也不可能從住宅市場中購得住宅，住宅的市場價格機制不能發揮作用，市場出現失靈。經濟學原理告訴我們，市場失靈是政府干預經濟的理由之一。對于住宅這樣高價值的必需品，在市場不能發揮作用的時候，有必要由政府出面解決。
《住宅人權宣言》（倫敦，1981）提出：“有良好環境適宜人的住處，是所有居民的基本人權。”同時住宅又是排他性的私人消費物品和私人財產。住宅既具有私人產品的特點，又具有公共產品特點，屬于準公共產品。競爭性的市場經濟無法生產并滿足社會對這類準公共產品的需求。如果準公共產品完全由市場供給，就會產生消費不足的問題，也就是上面所說的貧民窟和露宿街頭的情況。我國學者劉小兵采用實驗經濟學（Experimental Economics）的研究方法，通過設計一系列的實驗方法，觀察被實驗者的行為和分析實驗結果，對市場提供公共品的可能性進行細致的實驗研究。通過分析研究，得出在公共物品市場提供導致效率損失為既定的條件下，公共物品的政府提供存在一個效率改進的空間。即只要控制好政府提供公共物品時產生的征收成本和超額負擔，公共物品由政府來提供將獲得比市場提供時更高的效率。因此，像住宅產品這樣既具有私人產品的特點，又具有公共產品特點的準公共產品只能由政府提供，只不過不能與純公共產品一樣免費使用，而是要適當收費。
在解決住房問題時，居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關。家庭收入水平越高，對市場的依賴程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。顯然，我國現階段，大部分住宅介于公共物品和私人物品之間，更具有“準公共物品”的特征。
正是因為住宅具有準公共產品屬性，所以世界各國都建立了住房保障制度，制定了相應的住房政策。國外一些國家的公共住宅也正是上述原因產生的。所謂的公共住宅是由政府直接投資建造或由政府以一定方式對建房機構提高補助、由建房機構建設，并以較低價格或租金向中低收入家庭進行出售或出租的住房。許多國家，無論是發達國家（地區）還是發展中國家（地區），都有公共住房的建設。如英國，由地方政府投資建設、主要針對工人階級的市（郡）議會住房以及住房協會投資建造并接受政府補貼的合作住房；美國聯邦政府建造的公營住房和公團住房；瑞典政府建造的公共住房和合作住房；日本政府建造的公營住房和公團住房；新加坡住房發展局建造的公共組屋以及中國香港房屋委員會建造的公屋（包括廉租屋和房屋），等等。
二、我國經濟適用住房的供給現狀及原因分析
1、我國經濟適用房供給存在的問題
經濟適用住房作為我國住房保障體系的主要內容之一，自1994年12月我國的第一部《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》以來，先后頒布了6個專門的有關經濟適用住房的法律法規。雖然我國政府一直很注重經濟適用住房的開發建設，但事實上我國的經濟適用住房無論從總量的供給上還是從銷售價格上并沒有發揮住房保障的應有的功能。主要表現在以下幾個方面：
（1）經濟適用住房占全部住宅的比重偏低，而且投資總額的增長率呈逐年下降趨勢。2005年住宅投資總額為10768億元，比2004年回落6.8個百分點；2005年住宅占房地產開發投資比重為68.3%，比2004年上升了1.1個百分點，但是，2004年全國經濟適用房投資比上年下降2.5%，2005年經濟適用房投資額為565億元，比2004年同期減少6.8%。而1996年我國經濟適用住房占全國房地產的比重還為16.6%。從表1-1可以看出，2001年下降為9.5%，2003年銳減至6.1%，到了2005年只有3.6%，同不斷增長的房地產投資和住宅投資形成了鮮明的對比。
（2）經濟適用住房不經濟，經濟適用住房的價格與普通商品房之間的差價越來越小，經濟適用住房也日益商品化。北京市的經濟適用住房的價格比同地段商品房的價格每平方米普遍只低600元，一般相差約15%。而在美國，中檔房屋的價格與經濟適用住房的價格相比大約相差12倍左右；臺灣地區，由政府組織建設的國民住宅（相當于經濟適用住房）比市價低一半多。
（3）經濟適用住房并沒有全部銷售給真正的中低收入家庭。雖然國家在《經濟適用住房管理辦法》中對經濟適用住房的銷售對象有嚴格規定和審批程序，各地也根據《經濟適用住房管理辦法》制定了本地詳細的對經濟適用住房的管理規定，但是在一些城市，搭便車現象很嚴重。一些本來不屬于中低收入階層的人也能夠憑借虛假證明購買到經濟適用住房，反倒是急需住房的中低收入群體住房得不到保障。
2、原因分析
（1）沒有真正認識到住宅產品的準公共品的特性，以至于經濟適用住房的準公共品的性質被扭曲。普通住宅同商業性用房有不同的地方。普通住宅是作為人們的生活資料存在于現實生活中，而商業性用房實際上已經體現不同于生活資料的用途，純粹是作為生產資料存在于現實生活中。從前面的分析中可以看出，住宅具有準公共品的特性，這一點無論是在發達國家還是發展中國家都是公認的。而我國政府所提出的經濟適用住房的初衷是為了體現住宅的準公共品特性，解決中低收入家庭住房困難的居民的住房問題。而實際上在后來的發展中，我國無論從政策上還是從理論上都過分強調住房的商品化、貨幣化和私有化，而忽視了住房的社會屬性和準公共品屬性。以至于很多人認為經濟適用住房只是過渡性的住房政策，隨著經濟的發展會逐步淡出的錯覺。住宅的準公共品屬性是住宅產品的本質屬性，不會隨著社會經濟的發展而消失。即使在很多發達國家他們也依然承認住宅的準公共品特性，同時建立了同住宅準公共品性相應的住房社會保障制度。
（2）在經濟適用住房的供給上，政府沒有發揮應有的管制職能。從理論上講，經濟適用房作為準公共產品只能由政府提供，也就是財政提供補貼，政府選擇合理的供給制度和生產方式進行生產，政府應該對經濟適用住房的生產和銷售進行嚴格管制，這樣才能體現住宅的準公共品屬性和經濟適用住房的社會保障性質。但是在我國，政府卻把提供準公共產品過度市場化，把準公共產品更多地推向市場，結果使現行的經濟適用房難以實現其住房保障政策的功能。
（3）“富人”進入經濟適用住房市場主要有3種途徑：一是資格審查把關不嚴，導致部分高收入者進入。二是我國居民收入申報工作不健全，部分高收入者隱形收入未統計，仍以中低收入者身份進入市場。三是中等收入者購買經濟適用住房后，隨著收入的增加，進入高收入行列。“富人”購買經濟適用住房的現象已引起人們的關注，各地政府也采取相應措施加以杜絕。但是對于已入住的、目前仍占用經濟適用住房的高收入者如何對待，政策卻沒有明確規定。
雖然政府對于經濟適用房也進行了管制和干預，但是由于管制機構和開發企業之間、消費者之間的信息不對稱，導致了管制的失效；同時很多管制官員本身與被管制行業有著千絲萬縷的聯系，也會使管制失效，出現資源配置效率低下、經濟適用房不經濟等現象。
三、結論及建議
1、正確認識經濟適用房的準公共物品屬性，政府在制定經濟適用住房的政策時一定要明確政策的目標，防止經濟適用住房過度市場化。
2、從經濟適用住房的準公共產品屬性來看，這種類型的住宅只能由政府提供，由政府選擇合理的供給制度進行生產，并且由政府對其生產和銷售進行嚴格管制。
3、嚴格限制享受經濟適用住房的對象，完善準入制度，真正使社會中的中低收入群體享受經濟適用住房。因此，在確定受保障對象之前，應該對社會居住情況和居民收入水平進行詳細普查，并對未來住房需求進行預測，各地建立起嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，收入線標準的劃分必須明確和透明，目前我國居民就業的多樣化和居民收入的多元化以及家庭收入水平是一個動態指標，居民的“隱形收入”無法統計，監督居民的實際收入實施起來比較困難，這就需要工會、民政、勞動、人事、統計、房管、社區居委會等部門通力協作，做大量具體細致的調查工作，而且隨著經濟的發展和個人收入水平的變化，收入線標準也要進行適時調整。另外，可以利用網絡優勢，設置專門網站，地方政府可以將經濟適用房以及享受經濟適用房的住戶的具體情況放置于專門的網站上，提高信息的透明度和群眾監督的力度。根據經濟適用住房的性質，可以規定一個家庭只能擁有一套經濟適用住房，既不允許住戶同時擁有兩套經濟適用住房，也不允許擁有一套經濟適用住房和商品房，否則按高收入者對待，要求退出經濟適用住房市場。
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Study on the Supply of Comfortable Housing Project from the Viewpoint of Quasi Public Goods
Li Yayun
(Guangzhou Mariner College, Guangzhou, Guangdong, 510642)
一、城鎮居民住房保障工作的指導思想和主要目標
㈠指導思想
以保障城鎮居民住房需求為目的，以實現社會公平、維護社會穩定、構建和諧為重要內容，努力建設符合我市實際的多層次住房保障體系，促進房地產業持續穩定健康發展。
㈡主要目標
1、經濟適用住房建設。年計劃建設經濟適用住房500套，建設規模4萬平方米，投資額3000萬元；今后每年以20％的速度增加，到年基本解決城鎮中低收入家庭住房困難。
2、廉租住房建設。年啟動廉租住房建設工程，計劃建設廉租住房37套,1850平方米,今后根據我市實際,每年以20％的速度增加，到年，共提供200套廉租住房。
二、城鎮居民住房保障工作的主要措施
㈠停止企業集資建房
今后，一律不再批準企業在原地國有劃撥土地上改造房屋、集資建房和開發商品房。企業的危房戶、無房戶、住房困難戶一律按市房管局的統籌安排到集中開發建設的經濟適用住房和廉租住房小區購買或租房。市建設局、市房管局、市國土資源局、市規劃局等部門要加強協調配合，嚴格按照規定辦理涉及建房方面的審批事，切實規范審批、許可行為，并認真履行在規范建房行為過程中監管職責。
㈡加快經濟適用住房建設步伐，嚴格購房管理
市房管、國土資源等相關部門要加大經濟適用住房建設的支持力度，切實解決市區企業無房戶、危房戶、住房困難戶的住房問題，認真落實經濟適用住房建設過程的資金、計劃、土地供應和行政事業性收費等方面優惠政策，促進經濟適用住房建設持續、快速增長。
市房管局等相關部門要按照《市經濟適用住房管理辦法（試行）》的規定，從嚴控制經濟適用住房的戶型面積，嚴格按照規定程序審核購房戶的條件，切實做到經濟適用住房供應給符合條件且迫切需要住房的申請人，并強化對經濟適用住房銷售價格和房屋交易行為及小區物業管理行為的監管，認真做好辦證、按揭貸款等服務工作，真正把惠民的好事做好。
㈢啟動我市廉租住房建設
年底前，啟動廉租住房建設，解決城鎮居民中人均住房面積不足8平方米的低保家庭的住房困難，爭取到年將全市人均住房面積不足10平方米的低保家庭全部納入廉租住房保障范疇。為確保廉租住房建設順利啟動，要做好以下工作：
1、做好城鎮居民住房狀況和收入狀況調查。成立由市房管局牽頭，民政、勞動、物價、鄢城辦事處等部門參與的工作專班，采取普查、抽查等方式，全面掌握當地住房總量、結構狀況、不同類型城鎮居民的收入情況、居住狀況和住房需求情況，做好城鎮居民住房和收入狀況的調查工作。
2、逐步建立分類保障的廉租住房制度。對孤、老、病、殘及急需救助的“雙困”家庭實行實物配租，對一般住房困難低收入家庭實行租賃補貼的廉租住房保障方式。實物配租的面積2人以下家庭建筑面積控制在30平方米以下；3人家庭建筑面積控制在40平方米以下；4人以上家庭建筑面積控制在50平方米以下。
3、多方籌集廉租住房建設所需資金。廉租住房建設所需資金渠道主要包括：財政預算安排的資金，住房公積金增值收益中扣除計提住房公積金貸款風險準備金、管理費用等后的余額，土地出讓凈收益的5％以上，社會捐贈資金等。
市財政局要將廉租住房資金列入每年的財政預算，根據本市城鎮最低收入家庭住房需求狀況及財政承受能力，安排一定資金用于保障城鎮廉租住房制度建設。今年計劃安排資金100萬元用于廉租住房建設，其中：市財政安排資金50萬元，公積金增值收益安排5萬元，土地出讓凈收益安排45萬元（以市國土資源局上報數據為準）。
4、建立嚴格的申請、公示、審批、輪候、復核和退出制度。廉租住房以家庭為單位向市房管局提出申請，由市房管局會同民政等相關部門對申請家庭的收入、人口及住房等狀況進行審核，經審核符合條件的家庭由市房管局公示7天，對公示無異議的由市房管局予以登記；申請家庭戶數多于可提供的廉租住房套數時，由市房管局按申請人的困難程度采取輪候的方式確定承租戶，并在規定時間內書面通知申請人；對享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等狀況由市房管局會同民政等相關部門進行年度復核，并根據復核結果對享受廉租住房保障的資格、方式、額度等進行調整并書面告知當事人。市房管局作出取消保障資格的決定后，享受實物配租的家庭應將承租的廉租住房在規定的期限內退出，逾期不退出的，市房管局可以依法申請人民法院強制執行。
5、加強資金管理，確保專款專用。市房管局要強化城鎮廉租住房租金的收取和管理。廉租住房建設資金和廉租住房租金均應實行財政專戶管理，專項用于廉租住房補貼的發放以及廉租住房的建設、維修和物業管理等，確保專款專用。
三、加強領導，明確責任
2、本合同所稱經濟適用房是指按《武漢市經濟適用住房管理辦
法》，由市人民政府提供政策優惠，限定建設標準和銷售價格，面向本市中低收入、住房困難并取得《武漢市城鎮居民購買經濟適用住房資格證明》的家庭出售的具有保障性質的政策性商品住房，一戶限購一套。
本合同文本同時適用于經濟適用住房項目內非住宅的買賣。
3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后的空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。
4、對合同文本【 】中選擇的內容、空格部位的填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【 】中選擇的內容，以劃√方式選定;對于實際情況未發生或買賣雙方不做約定時，應在空格部位打×，以示刪除。
5、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應由出賣人提供的有關證書、證明文件。
6、本合同條款由武漢市房產管理局、武漢市工商行政管理局負責解釋。
合同雙方當事人：
出賣人：
注冊地址： 郵 編：
營業執照注冊號： 資質證書號：
法定代表人： 聯系電話：
委托人： 地 址：
郵 編： 聯系電話：
委托機構：
注冊地址： 郵 編：
營業執照注冊號： 資質證書號：
法定代表人： 聯系電話：
買受人： 籍貫： 性 別：
住 址： 郵 編：
身份證號碼： 聯系電話：
配偶： 性別： 身份證號碼：
委托人： 性別： 電話號碼：
身份證號碼： 地址：
《武漢市城鎮民居民購買經濟適用住房資格證明》編號：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《武漢市經濟適用住房管理辦法》及其他有關法律、法規的規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣經濟適用房達成如下協議：
第一條 項目建設依據
關鍵詞：租賃型保障房；購置型保障房；退出機制；價值屬性
一、保障性住房體系的邏輯分野
我國保障性住房的內涵框定十分寬泛，就中國住宅市場二元體系而言，保障房是與商品房相對應的概念，普遍認為保障性住房包括：廉租房、公租房、經濟適用房和限價房。從現有立法來看，我國保障性住房種類繁雜并存在擴張解釋嫌疑，若不明晰其具體類型，既難以對其退出機制進行整體性把握，也無法與保障性住房發展的最新動態形成回應。目前，在我國保障性住房開發建設中，根據其產權性質可分為兩類：以廉租房、公共租賃住房（簡稱公租房）為主的租賃型保障房，和以經濟適用房、限價房為主體的購置型保障房。這種分類標準有助于更好地呈現各類保障性住房的物權屬性，梳理其現有立法及制度缺陷，并根據權利性質、內容范圍、運行邏輯設計合理有效的保障性住房退出機制。
二、現行保障性住房退出機制存在的問題檢視
（一）租賃型保障房退出中存在的典型問題
1.退出標準認定模糊
現行《城鎮廉租住房管理辦法》規定，廉租住房承租家庭當家庭收入超過當年最低收入標準時，應當及時報告房地產行政主管部門，并按期騰退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障細則》規定因家庭收入、居住條件等發生變化，已不再符合保障條件的家庭，市房改辦應取消其廉租住房保障資格，收回承租的實物配租住房、保障性住房補貼或停止發放租賃住房補貼。實際問題是：城市居民家庭收入水平會經常呈現波狀動態――對于租賃型保障房承租家庭而言，是按照連續幾個年度審查收入水平標準，還是只要收入超過標準就須強制退房？
2.保障體系缺乏有效銜接
租賃型保障房退出難問題是受保障對象主動退出的積極性不高。在以往管理過程中，各地將廉租房與公租房割裂管理，廉租房的受保對象一旦收入變化則面臨退房壓力，亦或尋租新房源再享受公租房租金補貼。對于租賃型保障房，最主要問題則在于從不同時期具體情況出發以食物供應和需求補貼等方式組合滿足租賃型保障對象的需求。③從各地實踐看，多將廉租房與公租房的退出分立管理，并未認識到二者保障對象的關聯性，在租賃型保障房體系內也未建立相互銜接的制度機制，各地法規政策中常常出現“一刀切”做法。這不僅難以保證騰退機制的有效運轉，也無法實現租賃型保障房制度的循環累積效應。
（二）購置型保障房退出機制中出現的主要問題
1.退出交易方式規制不一
目前我國在經濟適用房領域，相應確立了較為明確的退出交易規則。④而限價房上市交易領域卻始終無法統一立法，各地方規范性混亂無序，具體標準參差不齊。如《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》⑤規定權屬登記滿5年，如果要上市或取得完全產權，要繳納契稅課稅價格與原價差價的70%作為土地收益價款給政府；《寧波市限價房管理辦法》⑥規定三年內因工作調離、因病致貧等特殊原因確需轉讓限價房的，須經當地住房保障機構批準方可上市交易。如上，我國購置型保障房退出交易的制度缺位以及各地規制不一的局面，造成了保障房系統的內部混亂。
2.政府回購主體慣常性缺失
我國現行購置型保障房上市交易平臺中，《經濟適用住房管理辦法》規定轉讓未滿五年的購置型保障房，必須由國家回購，5年以上的購置型保障房，政府亦有優先回購權；與此同時，也規定購房人可以向政府繳納土地收益價款后取得保障性住房的完全產權。⑦因此在現有法律體制下，“優先回購權”與“可以”二者之間關系應如何理解，現有表述未能厘清二者邏輯，在后期相關法規文件中需進一步明確。并且從各地實踐來看，法律雖規定了政府的優先回購權，但由于政府職能滯后與監管缺位，各地的購置型保障房往往繞過政府的回購領域，成為購房者利益尋租的場域。
三、保障性住房退出機制的對策建議
（一）出臺高位階立法，避免地方性法規混亂不一
目前，我國住房保障制度在許多方面僅規定了基本框架，對于具體操作方法缺乏細則化和程序化規定。尤其在退出機制的標準認定、懲罰方式方面，缺少嚴格的法律規制。可以考慮在各地方現有保障房政策基礎上出臺《保障性住房退出管理條例》，或在未來統一保障性住房基本法中加以明確規定。
（二）設置專業化管理機構，明晰政府責任
設立專門的保障性住房管理機構，還需明確政府的行政責任，就保障性住房退出而言，從資格審查至準入，無一不屬于一種授益型行政行為⑧。就保障性住房退出方式中的強制退出來講，屬于授益型行政行為的撤回。而授益型行政行為的撤回，是對行政相對人信賴利益的一種潛在破壞，必須有明確的標準與程序。在保障性住房領域的退出環節，政府應強化其在審查管理中的主體地位，在現行保障部門較為分散的情況下，行政部門不作為往往導致退出審查不到位、違規亂象滋生。如能強化行政主體的行政地位和權力機制，不僅可以使保障性住房政策得到具體貫徹，同時能夠有效地確保退出機制的有效運行。
（三）實現多梯度騰退管控，建立循環型交易機制
建立多梯度的保障性住房騰退機制，具體包括保障性住房同類型間的平滑性退出與不同類型間的騰退式退出。⑨其中，同種類間的平滑性退出是指在租賃型保障房內部的轉換。2015年，住建部要求全面實現廉租房與公租房的并軌運行，已為這一退出模式掃清障礙。同理，可在租賃型保障房系統內通過廉租房租金遞增機制實現保障房的平滑性退出。例如，自應退回廉租房起6個月內，廉租房租金交納可按照6-9個月內提升租金為150%、9-12個月提升為200%…最后達到或接近市場租賃價格⑩。從而實現廉租房與公共租賃住房的并軌管理。
注釋：
①根據《國務院發展改革委員會關于2013年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》（國發[2013]20號）和《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（[2011]45號）等文件精神。住建部要求各地公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房。
②《南京市廉租房保障實施細則》第26條。
③不論是《經濟適用住房管理k法》亦或各地方性法規均規定，經濟適用房不滿五年的原則上不可上市交易，但住滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產權。
④《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》第15條。
⑤《寧波市限價房管理辦法》第20條。
⑥《經濟適用住房管理辦法》第30條。
⑦曹飛.我國保障房制度存在的問題及完善[J].鄭州大學學報，2013，（1）
⑧王笑等.論廉租房的審查退出[J].改革與開放.2014（1）
⑨賈春梅.保障房“轉換”式退出機制研究―騰退方式的有益補充[J].會計與經濟研究.2013（1）
⑩李玲，小議建立廉租房的退出機制[J].中國房地產，2008，（10）
京國土房管征[2003]606號
各區、縣國土房管局、各拆遷單位、各房地產價格評估機構：
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，我局制定了《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》，現予印發，自2003年8月1日起施行。
二三年七月十日
北京市宅基地房屋拆遷補償規則
第一條、根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第124號）第十四條規定，制定本規則。
第二條、拆遷集體宅基地房屋的補償價（以下簡稱房屋拆遷補償價），按照本規則計算。
第三條、房屋拆遷補償價，由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成；計算公式為：
房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價×宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價
宅基地面積按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十八條確定；宅基地區位補償價由區縣人民政府以鄉鎮為單位，依本規則第四條的規定確定并公布，報市國土房管局備案。
第四條、宅基地區位補償價按下列公式計算：
當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。
房屋重置成新均價，是指一定時間、一定區域內的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，具體標準由區縣人民政府按照前述區域內農村房屋建設情況在400～700元/平方米幅度內確定。
戶均安置面積，按照100~150平方米控制，具體安置標準由區縣人民政府根據當地農村經濟發展水平、農民居住情況確定。
戶均宅基地面積，原則上暫統一按0.3畝（200平方米）計算。
與國有土地相鄰的集體土地，其宅基地區位補償價，可以參照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市人民政府令第87號）確定。
第五條、按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第十五條規定，以經濟適用住房或其他房屋定向安置被拆遷人的，依本規則計算拆遷補償時，當地普通住宅指導價分別為經濟適用住房價、定向安置房屋價。
筆者認為，對經濟適用房制度需全面考量，完善機制，堅持有所為、有所不為，而非一了百了地棄若敝履。經濟適用房作為惠及中低收入家庭的住房產品，在發達國家普遍存在，只是規模大小、進入門檻、運作方式有別而已。在我國的住房體系中，也應留有經濟適用房的一席之地。
不妨回顧一下經濟適用房的發展歷程。1994年出臺《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，1998年住房制度改革的“23號文”中，明確要建立經濟適用住房為主導的住房供應體系；2004年《經濟適用住房管理辦法》中，則不再提及經濟適用房占主流地位；2007年新修定的《經濟適用住房管理辦法》中，進一步把適用對象縮小到城鎮低收入家庭。事實上，經濟適用房從未占據過主流地位，其占全國住宅供應總量比例年年下降，由1999年的17.6％一路跌到2005年的5％。
近些年，在經濟適用房開發過程中，存在的問題主要有五點。其一，各省區的實施標準、規模、效果差距很大；其二，作為一種社會保障制度，福利色彩過濃；其三，出現了窮人買不到、富人搶著要的怪現象；其四，由于房型偏大，大部分真正的目標人群買不起；其五，在某種程度上，由于具體操作失當，擾亂了正常的商品住宅市場秩序。
2007年國務院出臺的“24號文”，標志著中央開始重視住房保障問題，當然其大背景是著力構建和諧社會。為了進一步落實和細化“24號文”，2007年12月出臺的《經濟適用住房管理辦法》重新界定了購買對象、戶型標準、退出機制等。2008年6月前后各地出臺的《2008-2012年住房建設規劃》中，都加大了廉租房和經濟適用房的建設規模。2008年11月住房和城鄉建設部推出“9000億安居工程投資計劃”，規劃今后三年新建400萬套經濟適用房。
從中央層面看，“9000億安居工程投資計劃”既是為了配合“保增長、擴內需”的經濟方針，又是彌補過去十年住房保障滯后的歷史欠債。問題的關鍵在于，三年內新建400萬套經濟適用房和200萬套廉租房，將使全國的保障性住房占全部住宅供應比重由前幾年的不足一成，飆升至四成左右。廉租房真正能使社會最底層的居民受益，應該大建，可經濟適用房畢竟是有產權的，讓窮人以低于市場價格四到五成的政府補貼價擁有私有產權房，有損公平，而且事實一再證明很難有效監管，富人搶食現象屢禁不止，所以一定要控制規模。
實際上，在經濟適用房建設上，地方和中央一直存在搏弈。1998年“23號文”出臺后，地方政府基本上都沒落實，如今面對“9000億安居工程計劃”，地方政府一樣不太熱心，尤其是在新建上面心猿意馬。
比如，從今年3月1日起，常州開始改革經濟適用房保障模式，對符合經濟適用房申請條件的低收入家庭每戶補貼8萬元，供他們在市區選購新建的普通商品房；年內擬解決1萬戶左右家庭的貨幣補貼，將投入約8億元；在此期間內，暫停新建經濟適用房。不惟常州如此，長沙于去年就推出了每戶8萬元的補貼方案，同時暫停新建，另外重慶、鄭州、河北、山東等地都加大了貨幣補貼和收購存量住房推進經濟適用房制度建設的力度。
從地方政府角度看，新建大量經濟適用房會沖擊正常的商品住宅市場，分流中低端普通住宅需求，尤其是去年全國樓市低迷，很多城市的住宅存量面積較大。以常州為例，今年年初全市存量房已達1200萬平方米，而以往每年只有約600萬平方米的銷量，如果再新建大量經濟適用房，無疑會繼續推高存量。另外，經濟適用房土地免費劃撥、開發稅費減免，大規模興建意味著政府需要犧牲大量的土地出讓金和稅收，在經濟低迷、全國各地財政收入下降的情況下，地方政府實在是不情愿。
另外還有一個怪現象。在很多城市，經濟適用房供應量并不大，可居然有符合資格的家庭不愿意購買。比如2008年，常州市共發放經濟適用房準購證1321張，實際簽合同數僅為811份，510戶家庭由于種種原因，放棄購買資格。再如，2008年度深圳市保障性住房出售工作近期結束，結果有388套經濟適用房無人認購。上海亦有類似現象，在外環以外的寶山顧村、嘉定江橋等市屬配套商品房(屬保障性用房)基地，近幾年交付了200多萬平方米住宅，但由于選址偏遠，生活配套不全，入住率不高、房屋長期空關現象嚴重。
面對經濟適用房存在的現實弊端，以及地方政府不愿意大規模新建的現況，中央也有所松口，在近期住房和城鄉建設部關于保障房建設的內部會議上，有重要官員表態：經濟適用住房建設的具體規模由各地根據當地實際情況確定；政府將重點承擔低收入人群的住房保障，并以租賃的方式為主。“一刀切”式的政策，不符合我國區域經濟和樓市差別巨大的國情。在經濟適用房上面，理應允許地方適度減少新建量，鼓勵他們通過收購存量房和貨幣化補貼等多種方式，推進這項工作。
實際上，很多發達國家都曾經歷過由“重實物補貼”到“重貨幣補貼”的轉變過程。比如租金補貼制度是目前德國對低收入居民住房保障的主要方式，購房補貼的保障力度比租房補貼相對較小，但覆蓋面較大，約86％的家庭享有不同額度的補貼。再如，我國香港地區1987年開始推出“自置居所貸款”計劃，符合標準的家庭可申請自置居所貸款，政府予以貼息優惠。
經過十幾年的探索，我國住房體系冒出很多產品，主要包括非普通商品住宅、普通商品住宅、限價房、經濟適用房、廉租房、配套房六種形態。其中，非普通商品住宅、普通商品住宅屬完全市場化產品，限價房以市場化為主導、略帶保障色彩，配套商品房屬于準保障產品，經濟適用房基本上屬于保障性質，廉租房則完全屬于住房保障產品。目前出現了一種值得憂慮的現象，由于住宅產品門類偏多，部分產品的邊界有些模糊，比如普通商品住宅、限價房、經濟適用房等。
考察國外住房保障體系，主要包括廉租房、經濟適用房、各種租金和購房補貼。各國經濟情況不同，住房保障的
水平相差甚大，北歐、新加坡的水平最高，其它發達國家居次，發展中國家一般水平較低。就發達國家經驗來看，首先要把發展重點放在廉租房上，其次才是考慮讓部分中低收入家庭擁有產權房(經濟適用房)。
我國香港地區的經驗，對內地尤其是大城市住房保障頗有借鑒價值。香港從上世紀50年代開始建立公屋制度(廉租房)，1972年后開始進入住房條件改善階段，1978年起實行“居者有其屋”計劃，居屋(經濟適用房)制度開始推行，后來又實行租者置其屋計劃(租置計劃)以及置業資助貸款計劃(置貸計劃)。但是，2002年香港政府認為私人住宅應由私人開發商以市場為主導建設，于是宣布停建居屋。后來租置計劃和置貸計劃亦陸續終止。目前三分之人的港人住公屋，六分之一的港人住居屋。目前，公屋輪候冊登記的家庭仍然有ll萬多個，政府著力于增加建屋量及促進住戶的流動性，縮短輪候租住公屋的平均時間，目前平均輪候時間維持于3年。
