時(shí)間：2022-07-18 07:57:23
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)地產(chǎn)策劃，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；營銷策劃；營銷策略；營銷效果
我國的商業(yè)地產(chǎn)從20世紀(jì)80年代開始起步，雖然起步較晚，但是發(fā)展迅速。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，城鎮(zhèn)居民對(duì)生活質(zhì)量的要求也越來越高，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需要也越來越多樣化。近些年，我國的商業(yè)地產(chǎn)盡管發(fā)展迅速，但是在營銷策劃及策略上依然存在著許多不足，這不僅制約著商業(yè)地產(chǎn)營銷的發(fā)展，也無法滿足國內(nèi)消費(fèi)者的多樣化需求。
一、商業(yè)地產(chǎn)營銷的要素
商業(yè)地產(chǎn)從外觀來看是一個(gè)單一的產(chǎn)品，其實(shí)不然，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了地產(chǎn)本身，還包括商圈環(huán)境、品牌層級(jí)及業(yè)態(tài)分布等多個(gè)方面，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷不僅僅在于推出一個(gè)樓盤產(chǎn)品，而應(yīng)該是從影響人們生活方式、商業(yè)環(huán)境塑造及追求共生商業(yè)利益等多方面來推進(jìn)。商業(yè)地產(chǎn)營銷的構(gòu)成要素主要包括以下幾點(diǎn)：
1.營銷需求：即商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商營銷的需求，從追逐短期現(xiàn)金流開始，升華為打造品牌強(qiáng)勢，最終為追求商業(yè)利潤。
2.營銷主體：不僅僅報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，還包括入駐的商家。
3.目標(biāo)客戶：商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶一般分為兩個(gè)階段。初期的目標(biāo)客戶為商鋪投資者及商鋪?zhàn)庥谜叩龋缓笃诘哪繕?biāo)客戶一般為普通的消費(fèi)者及游客等。
4.產(chǎn)品定位：商業(yè)地產(chǎn)的定位不僅僅包括位置及外觀的選擇，還包括業(yè)態(tài)分成、商圈環(huán)境等選擇。
5.營銷策略：商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略應(yīng)該把握位置營銷及內(nèi)容營銷兩大重點(diǎn)，多渠道、多角度、多層次的實(shí)施營銷策略。
6.營銷價(jià)值：商業(yè)地產(chǎn)的營銷價(jià)值在于既能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利潤和品牌強(qiáng)勢等顯性價(jià)值，又能實(shí)現(xiàn)促進(jìn)商圈共贏、推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)及改善人們生活方式等隱性價(jià)值。
二、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的意義
近年來，我國城鎮(zhèn)化的腳步不斷在加快，商業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略也出現(xiàn)在了人們的視野中，眾多的開發(fā)商也把營銷策劃看作經(jīng)營的重點(diǎn)。營銷策劃的方向及營銷策略的選擇直接決定了一處商業(yè)地產(chǎn)最終的銷售效果，也影響所在城市的營銷形象。
1.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)其自身銷售的意義
一個(gè)好的營銷策劃應(yīng)該從客戶的需求出發(fā)，從設(shè)計(jì)、推廣、管理等多個(gè)方面推出有差別化的服務(wù)，展示獨(dú)立、完整的價(jià)值理念，最大化的服務(wù)客戶。一個(gè)好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃也不例外，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是從設(shè)計(jì)、環(huán)境、區(qū)位、戶型、價(jià)格等多個(gè)方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整合，對(duì)銷售目標(biāo)有明確的定位，針對(duì)消費(fèi)者多樣化的需求提供差別化的服務(wù)，以此促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的銷售。
總體來說，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的過程。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃從了解市場開始，了解需求市場中的細(xì)節(jié)、細(xì)分每一份客戶的需求，然后針對(duì)差別化的客戶需求進(jìn)行精準(zhǔn)定位，不再是提高大眾化的商品、而是推出個(gè)人化的服務(wù)，最后是收集客戶反饋、分析潛在需求及待改善細(xì)節(jié)。好的商業(yè)地產(chǎn)策劃可以充分滿足客戶多樣化的需求，有利于樹立品牌形象，增加客戶好感度和粘合度，對(duì)自身的商業(yè)地產(chǎn)營銷形成良性循環(huán)，產(chǎn)品越來越精準(zhǔn)化、服務(wù)越來越貼心化，取得經(jīng)濟(jì)利益與品牌強(qiáng)勢的雙贏。
2.商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃對(duì)城市生態(tài)的影響
商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是我國城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的結(jié)果，商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇往往基于城市劃和市場導(dǎo)向的雙重要求。好的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃往往與城市的發(fā)展規(guī)劃相得益彰，商業(yè)地產(chǎn)形象的塑造可以打造標(biāo)志性的城市建筑，而有效的城市規(guī)劃可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣實(shí)施。商業(yè)地產(chǎn)的營銷很多都打出城市地標(biāo)的旗號(hào)，既提高了商業(yè)地產(chǎn)本身的品味和影響力，也給城市樹立了景觀特色，塑造城市視覺美感。有效的商業(yè)地產(chǎn)營銷的推廣往往也帶動(dòng)了所在地城市的營銷推廣，多重的業(yè)態(tài)模式引進(jìn)有利于改善城市居民生活環(huán)境，多樣的價(jià)值觀宣傳有利于打造豐富的城市文化，更能擴(kuò)張城市的商業(yè)類型、推進(jìn)城市的綜合發(fā)展。
三、我國商業(yè)地產(chǎn)營銷過程中存在的問題
1.從營銷策劃上看
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃應(yīng)該是挖掘客戶的潛在需求，通過樹立品牌形象、推出差別化的產(chǎn)品來滿足不同的市場的過程。我國現(xiàn)階段的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃主要存在以下幾個(gè)問題：
（1）品牌意識(shí)薄弱
商業(yè)地產(chǎn)一種地產(chǎn)與商業(yè)結(jié)合的復(fù)合商品，因此，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)均是從一線城市的密集市場擴(kuò)展到空間廣闊的二三線城市，很多開發(fā)商將一線城市的營銷策劃復(fù)制到二三線城市確遭遇了滑鐵盧，就是因?yàn)槠放埔庾R(shí)淡薄、忽視了品牌建設(shè)。個(gè)別開發(fā)商忽視了整體品牌打造，而是針對(duì)個(gè)別特色進(jìn)行大肆宣傳，雖然會(huì)收到短期效益，確無法增加顧客粘性。有的開發(fā)商給商業(yè)地產(chǎn)取了一個(gè)新穎的名字，雖然會(huì)讓顧客眼前一亮，但是確無法深入到客戶心中。以上兩種都是缺乏品牌建設(shè)的結(jié)果。
（2）市場調(diào)研不夠充分
我國商業(yè)地段的同質(zhì)化越來越嚴(yán)重，就是因?yàn)槭袌稣{(diào)研不夠充分，開發(fā)商盲目自信的建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)。氣候特點(diǎn)不一、文化形態(tài)不同、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不同等多種元素，都決定了商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和營銷必須從充分的市場調(diào)研開始，差別化的區(qū)分市場情況，才能滿足消費(fèi)者多樣化的需求。
（3）市場定位不夠清晰
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的不夠清晰是我國大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因。我國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行定位時(shí)，第一沒有弄明白有什么特色吸引顧客、第二沒有弄明白自身的優(yōu)勢在哪里、第三是沒有將客戶需求與自身優(yōu)勢做有效銜接。市場定位不夠準(zhǔn)確的后果就是盲目的進(jìn)行樓盤開發(fā)，結(jié)果消費(fèi)者并不買賬，導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。
2.從營銷策略選擇上看
（1）定價(jià)相對(duì)盲目
我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的定價(jià)往往倉促而盲目，僅僅是只看短期利潤而進(jìn)行定價(jià)，而忽視了成本加成和長遠(yuǎn)收益等多重因素對(duì)定價(jià)的影響。我國多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商沒有清晰的定價(jià)策略，而是缺乏深入調(diào)研的盲目跟從。
（2）促銷手段單一
我國目前的商業(yè)地產(chǎn)營銷策略多是選擇傳統(tǒng)的廣告促銷和人員促銷，向消費(fèi)者大批量的推廣信息，而忽視了消費(fèi)者接受信息的效率和效果。商業(yè)地產(chǎn)是一種特殊的商品，如果僅僅信息推廣，那么消費(fèi)者只是被動(dòng)接受，而不會(huì)產(chǎn)生購買欲望，單一的促銷模式并不適合商業(yè)地產(chǎn)營銷。
四、如何提升我國商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的效果
1.加強(qiáng)品牌建設(shè)
商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值在于外觀、地址及商圈環(huán)境等，內(nèi)在價(jià)值在于客戶在使用該商業(yè)地產(chǎn)后所享受的服務(wù)。如今社會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)競爭越來越激烈，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的外在價(jià)值既外觀和商圈等越來越同質(zhì)化，內(nèi)在價(jià)值的塑造既品牌形象的建設(shè)是現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)營銷取勝的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定了商業(yè)地產(chǎn)營銷必須注重品牌的打造，重視顧客口碑和美譽(yù)度，這樣才能為商業(yè)地產(chǎn)保持著忠實(shí)的顧客群體，才能獲得經(jīng)濟(jì)效益。
2.加大市場調(diào)研
明確消費(fèi)者的需求，是任何一個(gè)項(xiàng)目營銷的前提。我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該廣泛的進(jìn)行市場調(diào)研、通過各種渠道收集需求信息，對(duì)客戶的需求信息進(jìn)行分析、整理，尋找消費(fèi)者的真實(shí)需求，這樣才能開展有針對(duì)性的營銷活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)注重消費(fèi)者的用戶反饋，了解消費(fèi)體驗(yàn)，這樣才能減少信息不對(duì)稱，才能進(jìn)一步提升客戶消費(fèi)動(dòng)力和滿意度。
3.拓寬營銷渠道
我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷應(yīng)該從傳統(tǒng)的推廣式營銷中走出來，拓寬營銷渠道、豐富營銷方式。通過間接營銷、網(wǎng)絡(luò)營銷等多種方式拉動(dòng)消費(fèi)者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)。可以組織豐富多樣的體驗(yàn)活動(dòng)、團(tuán)購活動(dòng)、咨活動(dòng)等，拉近開發(fā)商與消費(fèi)者的距離，創(chuàng)造和諧、溫馨的銷售氛圍，提升消費(fèi)體驗(yàn)。
商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)從地域到業(yè)態(tài)、從樓盤到顧客、從城市到商圈的復(fù)合形態(tài)，又有著不可移動(dòng)性，因此，商業(yè)地產(chǎn)營銷的策劃和策略選擇更應(yīng)該從提供差異化的產(chǎn)品出發(fā)。多種因素的差異決定了我國的商業(yè)地產(chǎn)營銷從深入的市場調(diào)研開始，在挖潛客戶需求、找準(zhǔn)清晰定位、拓寬營銷渠道、注重品牌建設(shè)等多個(gè)方面都不能簡單的復(fù)制粘貼，而是應(yīng)該全方位、多角度的開展商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃，這樣才能收到預(yù)期的營銷效果，才能獲得經(jīng)濟(jì)利益與城市發(fā)展的雙贏。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 運(yùn)行 模式 商業(yè)
一、定義和主要類型
地產(chǎn)按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產(chǎn)和以商業(yè)活動(dòng)為目的的商業(yè)地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)是通過在地產(chǎn)上的商業(yè)活動(dòng)體現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)價(jià)值的集合，商業(yè)地產(chǎn)主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點(diǎn)、酒店等。
二、商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)行模式
（一）只租不售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業(yè)地產(chǎn)的投入及獲取投資收益。
1、只租不售的好處主要在兩個(gè)方面：一是在獲取較穩(wěn)定的投資收益的同時(shí)，獲取商業(yè)地產(chǎn)的增值收益；二是在需要資金時(shí)，可通過將商業(yè)地產(chǎn)抵押的方式取得貸款；三可以統(tǒng)籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經(jīng)營、物業(yè)管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價(jià)值。
2、只租不售的弊端在于：一對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的招租要求較高，存在招租無法達(dá)到預(yù)期、租金收入不理想的風(fēng)險(xiǎn)及投資回收期較長的特點(diǎn)；二對(duì)招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規(guī)劃等均需做出很好規(guī)劃，否則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的招商失敗、無法出租；三商場地產(chǎn)的日常經(jīng)營管理、物業(yè)管理等后繼工作對(duì)投資者也提出了較高要求，特別是對(duì)剛介入商業(yè)地產(chǎn)的投資者更是一個(gè)挑戰(zhàn)，如經(jīng)營管理不到位，對(duì)后繼的招租、現(xiàn)有商家的維護(hù)、租金等方面都將帶來負(fù)面影響。
3、只租不售商業(yè)地產(chǎn)的難點(diǎn)：一整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商策劃等前期工作，對(duì)項(xiàng)目招租的效果具有決定性影響，對(duì)投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團(tuán)隊(duì)，對(duì)招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財(cái)務(wù)狀況、較高的商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃和管理能力、企業(yè)較明確和穩(wěn)定的戰(zhàn)略發(fā)展定位。
4、案例：北京萬通集團(tuán)持有的萬通商城采取只租不售的方式，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一招租，統(tǒng)一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商業(yè)地產(chǎn)建成后或取得商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)后，將其全部出售。
1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現(xiàn)金問題；二是可省去招商、管理等環(huán)節(jié)，節(jié)約投資者的人力、物力資源；三對(duì)商業(yè)地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)規(guī)劃方面的要求不會(huì)像只租不售的投資者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產(chǎn)行業(yè)向上發(fā)展，則投資者享受不到商業(yè)地產(chǎn)帶來的增值紅利；二商業(yè)地產(chǎn)普遍存在投資金額大的特點(diǎn)，使得有能力全額購買整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會(huì)尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
3、出售方式商業(yè)地產(chǎn)最主要的難點(diǎn)在于：如何將商業(yè)地產(chǎn)包裝策劃好已理想的價(jià)格出售。因此，計(jì)劃出售的商業(yè)地產(chǎn)，在計(jì)劃投資時(shí)就因先做好出售策劃工作。
（三）租售結(jié)合。即投資者將商業(yè)地產(chǎn)的一部分出租，另部分進(jìn)行銷售。
1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現(xiàn)金流問題，又可持有部分商業(yè)地產(chǎn)，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會(huì)促進(jìn)招租。
2、但這種方式也存在一些弊端，：一對(duì)租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會(huì)，否則會(huì)對(duì)租及售的整個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；二無法統(tǒng)籌考慮整個(gè)項(xiàng)目的租金，可能會(huì)出現(xiàn)惡性壓低租金的現(xiàn)象；三無法統(tǒng)籌考慮、策劃整個(gè)項(xiàng)目交付使用后的定位、經(jīng)營、管理等工作，需與其他購買協(xié)商。
3、租售結(jié)合方式的難點(diǎn)在于：如何統(tǒng)籌安排租與售的定位和比率、協(xié)調(diào)各購買者的關(guān)系等。
4、案例：最典型的就是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的大連萬達(dá)城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進(jìn)而也為萬達(dá)集團(tuán)和其他商家?guī)礤X流，且萬達(dá)廣場一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍，沃爾瑪?shù)昶鹆撕苤匾淖饔谩?/p>
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題
1、短期內(nèi)，由于在建和潛在的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量過大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)，投資回報(bào)率降低。據(jù)悉目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率已經(jīng)被壓縮至歷史最低，約為6%。
2、投資者普遍存在專業(yè)度低的困境。一些投資商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，因缺乏經(jīng)驗(yàn)和企業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團(tuán)隊(duì)、內(nèi)部管理機(jī)制、資產(chǎn)管理能力、前期設(shè)計(jì)規(guī)劃能力等，這些都將影響了投資商業(yè)地產(chǎn)的成功與否；即便是在商業(yè)地產(chǎn)方面投資較成功的萬達(dá)集團(tuán)，其在萬達(dá)廣場使用后的物業(yè)管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區(qū)投資的萬達(dá)廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區(qū)間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。
3、地區(qū)發(fā)展不均衡。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)因發(fā)展得較早，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得較成熟、較充分；而經(jīng)濟(jì)較差的中西部地區(qū)，因經(jīng)濟(jì)起步較東部地區(qū)晚，經(jīng)濟(jì)較不發(fā)達(dá)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。
4、投資資金來源單一。目前，投資商業(yè)地產(chǎn)的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度、發(fā)展水平。
關(guān)鍵詞：住宅；商業(yè)地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)；分析
截至2007年，中國商業(yè)地產(chǎn)市場投資總體穩(wěn)定增長，全國商業(yè)用房的投資總額是2775.56億元，同比增長17.9%，也是連續(xù)3年保持在17%左右且高于住宅地產(chǎn)的投資增長速度，期間大量的開發(fā)商快速擴(kuò)張，進(jìn)入看好的商業(yè)地產(chǎn)。但是隨著國家宏觀調(diào)控政策的累積效應(yīng)以及國際金融環(huán)境的變化，到2008年，房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入下調(diào)階段，到現(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)遭受著巨大的資金壓力，特別是要大量開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商。但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍被看好，國務(wù)院及有關(guān)部門近日連續(xù)的有關(guān)擴(kuò)大內(nèi)需方面的投資以及相關(guān)的金融政策的開放和銀行利息的不斷下調(diào)，在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時(shí)，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了新機(jī)會(huì)。
一、問題提出
商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的商業(yè)類房地產(chǎn)。住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）建設(shè)并出售、出租給使用者，僅供家庭日常居住用的建筑物。在擁有良好的發(fā)展前景，但又面臨重重困難的情況下，特別是面臨資金鏈的壓力，如何走好商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)的這條路就顯得很重要。所以在這個(gè)時(shí)期通過傳統(tǒng)住宅的開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較分析就顯得更有實(shí)際意義，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)要怎么認(rèn)識(shí)才能保證企業(yè)在以后健康持續(xù)的發(fā)展？
二、投資風(fēng)險(xiǎn)差異分析
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在投資的過程中由于各種影響因素如政策因素，自然因素，經(jīng)濟(jì)因素等等因素的影響，而導(dǎo)致投資者最終的收益的結(jié)果不同，這里主要是指給投資者帶來的損失。住宅地產(chǎn)開發(fā)是投入之后能夠一次性快速回籠資金的，而商業(yè)地產(chǎn)則是長期的投資過程。他們各自有自己的特色，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是不同的。
（一）開發(fā)環(huán)節(jié)上的區(qū)分
最基本的開發(fā)環(huán)節(jié)的不同。當(dāng)開發(fā)商看好某個(gè)城市準(zhǔn)備進(jìn)入的前提就是對(duì)該城市的市場環(huán)境有一個(gè)充分的市場環(huán)境分析，看好該城市的消費(fèi)潛力之后就會(huì)著手尋找投資機(jī)會(huì)，這時(shí)住宅地產(chǎn)開發(fā)主要環(huán)節(jié)包括“選址-建設(shè)-銷售”，銷售完畢后開發(fā)工作就基本結(jié)束，建設(shè)是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)包括“策劃-選址-建設(shè)-招商-經(jīng)營”等環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都必須考慮對(duì)最終的商業(yè)經(jīng)營的影響，商業(yè)經(jīng)營才是開發(fā)能否成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此，住宅地產(chǎn)開發(fā)只要求開發(fā)商有一般的房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要求開發(fā)商不但有一般房地產(chǎn)開發(fā)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還必須具有商業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)。
（二）項(xiàng)目成本上的區(qū)分
從項(xiàng)目的選址上來說，商業(yè)地產(chǎn)一般都是布置在城市的中心，或者是在政府規(guī)劃定位將來發(fā)展的CBD區(qū)域。首先就決定了它的地價(jià)很高，整個(gè)項(xiàng)目的土地出讓金數(shù)額巨大，商業(yè)地產(chǎn)的地價(jià)與一般住宅項(xiàng)目的地價(jià)的差別是很大的，就拿廣州地區(qū)來說，商業(yè)地產(chǎn)的樓面地價(jià)是住宅的2倍左右。建設(shè)成本上來說商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)成本比住宅地產(chǎn)的建設(shè)成本更高，特別是大型購物中心的設(shè)計(jì)要求更高，因?yàn)橐菁{大量的人流，對(duì)建筑的安全設(shè)計(jì)、質(zhì)量等提出很高的要求，同時(shí)在形體設(shè)計(jì)方面商業(yè)地產(chǎn)一般都是地區(qū)性的標(biāo)志性建筑這些導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的前期投入成本在單位上就要比住宅要高，相對(duì)于住宅而言的建設(shè)成本較小。
（三）資金的回收周期區(qū)分
從回收周期上來分析，一般住宅項(xiàng)目，從前期的拿地到建成銷售，一般1年左右。當(dāng)然是項(xiàng)目的具體情況而言，有的具有整體開發(fā)實(shí)力的開發(fā)商從拿地到建成只有6個(gè)月。新出臺(tái)的政策，要求封頂以后才能夠預(yù)售，從建成到開始預(yù)售的時(shí)間為1年甚至更短，這樣開發(fā)商在市場環(huán)境好的時(shí)候，回收資金的速度很快，而商業(yè)地產(chǎn)的資金回收壓力是相當(dāng)大。中信廣場1997年建成開始投入使用，直到2007年近10年的時(shí)間才將投入的成本收回，而整個(gè)廣場投資額37億港元，涉及的金額相當(dāng)?shù)拇?。一個(gè)完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目則需要5-7年，而回收周期則在7-10年左右。這對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力來說是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。所以在資金回收周期上來講，商業(yè)地產(chǎn)的面臨的資金壓力比住宅地產(chǎn)要大很多。正是商業(yè)地產(chǎn)的投資回收周期與住宅地產(chǎn)的不同，所以兩種物業(yè)的運(yùn)行周期也不同，一般而言商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行周期是要比住宅地產(chǎn)的周期要長。
（四）資金的回收方式的區(qū)分
商業(yè)地產(chǎn)的資金回收方式主要是通過租金，它的主要運(yùn)行方式是租賃運(yùn)營，這些年失敗的商業(yè)地產(chǎn)的營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)就是，不能隨便拆分出售產(chǎn)權(quán)各自營運(yùn)，這樣不能很好地形成規(guī)模效應(yīng)，不能形成良好的業(yè)態(tài)組合，就不能吸引足夠的人流來支持整個(gè)商業(yè)中心，最終會(huì)導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目難以經(jīng)營下去。租金的多少主要是由商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合本身所形成的商業(yè)環(huán)境，一旦消費(fèi)者認(rèn)同區(qū)位中心環(huán)境，這使它的租金相應(yīng)的也會(huì)大幅上漲，所以，商業(yè)地產(chǎn)的是一種引鳳筑巢的開發(fā)模式，能否吸引大型的商家入駐，形成一定的規(guī)模的城市消費(fèi)中心很重要，它的回收方式是細(xì)水長流型。而住宅的開發(fā)模式是筑巢引鳳，吸引廣大消費(fèi)者前來購買。也正是回收方式的不同，也造就了商業(yè)地產(chǎn)的魅力。一旦商業(yè)地產(chǎn)的商圈成熟，讓消費(fèi)者形成認(rèn)同感，就能夠保證企業(yè)能夠穩(wěn)定的獲得高租金的收益，這對(duì)一個(gè)企業(yè)來說，穩(wěn)定的資金流的帶來的好處是顯而易見的。
（五）對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營的能力要求異同分析
從項(xiàng)目的運(yùn)作上來說，商業(yè)地產(chǎn)在國內(nèi)的發(fā)展的時(shí)間不是很長，發(fā)展不是很成熟，目前的情況更多的是一種探索，更多的是一些開發(fā)商沒有認(rèn)清商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式，沒有很好地與住宅地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別開來，一次次的失敗經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)只能整體招商運(yùn)作經(jīng)營，考慮各種業(yè)態(tài)的組合，形成規(guī)模效應(yīng)。若急于回收資金進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分拆出售，無異于殺雞取卵，此外，目前國內(nèi)商業(yè)運(yùn)作方面的人才也不是很多，這也是導(dǎo)致近年大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目破產(chǎn)的原因。而國內(nèi)的住宅市場的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)相對(duì)成熟，策劃已經(jīng)從20世紀(jì)90年代的單項(xiàng)策劃發(fā)展到綜合策劃階段直到目前的復(fù)合策劃階段，融入理念結(jié)合企業(yè)文化品牌，有針對(duì)性的發(fā)展健康、休閑、專業(yè)的住宅了。加上已經(jīng)成熟的市場營銷，還有完善的市場中介參與，大大降低住宅產(chǎn)品的銷售壓力。
（六）抵抗宏觀和行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)的能力差異分析
宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀因素的不確定性給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，包括政治穩(wěn)定、宏觀調(diào)控政策、國民經(jīng)濟(jì)GDP增長、利率變化、通貨膨脹以及社會(huì)進(jìn)程中的城市化等諸多風(fēng)險(xiǎn)因素。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的各種不確定性因素給項(xiàng)目投資帶來的風(fēng)險(xiǎn)，如市場供求風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)價(jià)格帶來的購買力風(fēng)險(xiǎn)，同業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)，原材料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)，商鋪銷售價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)炒作風(fēng)險(xiǎn)、土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)等。這些因素對(duì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)來說都有很深刻的影響，但商業(yè)地產(chǎn)受上述的各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響更顯著，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的成長周期很長，在前期的幾年當(dāng)中可能需要持續(xù)的資金投入來營造商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)氛圍，一旦遇到市場的下調(diào)周期或金融危機(jī)等，將會(huì)導(dǎo)致大量的商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈的斷裂，大量的商業(yè)爛尾樓就會(huì)出現(xiàn)。上一輪廣州的商業(yè)地產(chǎn)消化期花了10年時(shí)間，在近10年時(shí)間里廣州基本上沒有商業(yè)地產(chǎn)的新開工項(xiàng)目，無論是寫字樓還是酒店都是如此。但住宅地產(chǎn)不同，在中國目前隨著城市化的進(jìn)程，住房需求還是很大的，是一種穩(wěn)定潛在的剛性需求，成交量的低迷，歸根到底還是價(jià)格與消費(fèi)者的心里預(yù)期價(jià)格不一致，房價(jià)調(diào)整到合適的范圍，市場一定還是可以再重新熱起來，這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)周期的表現(xiàn)。但是商業(yè)地產(chǎn)一旦面臨市場環(huán)境的惡化，就根本沒有成交量，只有爛尾樓，也要一直等到運(yùn)行周期的好轉(zhuǎn)之后才可能復(fù)蘇。可以說是商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)行周期的振幅明顯要大于住宅地產(chǎn)。
三、總結(jié)
上述分析的結(jié)果表明商業(yè)地產(chǎn)的投資面臨的資金壓力要明顯大于住宅，所以面臨的風(fēng)險(xiǎn)比住宅地產(chǎn)就更大。作為商業(yè)地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)也伴隨著高回報(bào)。商業(yè)地產(chǎn)作為將來發(fā)展的熱點(diǎn)還是值得投資的。前提是你要認(rèn)清自身的實(shí)力，結(jié)合項(xiàng)目本身有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的全面認(rèn)識(shí)，具備完善的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的能力，最重要的是能夠提供給商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行足夠的資金，對(duì)企業(yè)自身資金鏈要有一個(gè)很好的預(yù)算，對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)要有足夠的認(rèn)識(shí)。世界500強(qiáng)的企業(yè)走到現(xiàn)在80%都是靠穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，這樣才能在一輪又一輪的金融風(fēng)暴中保持上百年屹立不倒，商業(yè)地產(chǎn)也是同樣道理的，不要因?yàn)槭袌龅囊粫r(shí)的火熱就大肆擴(kuò)張，在企業(yè)做預(yù)算的時(shí)候，不要只著眼于當(dāng)前高漲時(shí)期的市場，還要考慮市場不景氣的時(shí)候的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)更要結(jié)合企業(yè)自身的條件，適度控制發(fā)展速度和規(guī)模才能保證企業(yè)健康的運(yùn)行下去。
四、相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施
（一）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
首先對(duì)國家宏觀調(diào)控政策和利率調(diào)整等要有足夠的認(rèn)識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的影響要有一定得預(yù)見。對(duì)于已經(jīng)定位的項(xiàng)目要從開發(fā)環(huán)節(jié)上牢牢把握，盡量縮短從項(xiàng)目決策到最后的招商運(yùn)營直接投入使用，特別是吸引有實(shí)力的租戶入住是很重要的環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目的前期就要開始考慮，現(xiàn)在有的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，提前開始招商，然后根據(jù)租戶的要求進(jìn)行開發(fā)，就像大連萬達(dá)的開發(fā)模式，這樣給項(xiàng)目的招租環(huán)節(jié)帶來很大的便利，也能使項(xiàng)目商圈能夠快速的成熟，快速回籠資金。快速地推出就是避免在項(xiàng)目運(yùn)作期間宏觀政策出現(xiàn)大的不利調(diào)整。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要各個(gè)環(huán)節(jié)的順利對(duì)接，包括項(xiàng)目前期的策劃、規(guī)劃報(bào)批，建筑工期，租賃招商等，都能夠按時(shí)完成。對(duì)于可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，如策劃風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)等，我們應(yīng)該從有利于項(xiàng)目發(fā)展的角度做到最好。在減輕和預(yù)防項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該根據(jù)抓住項(xiàng)目環(huán)節(jié)的主要方面，來重點(diǎn)關(guān)注，及時(shí)相應(yīng)的采取對(duì)策。
（二）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一種有效的降低風(fēng)險(xiǎn)的方式，目前國內(nèi)的開發(fā)商都選擇了合作開發(fā)模式，可以將自身的弱項(xiàng)與相應(yīng)的強(qiáng)勢單位進(jìn)行合作，如可以與有雄厚資金的投資銀行，有豐富商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的海外背景的機(jī)構(gòu)和開發(fā)商等進(jìn)行合作，這樣可以有效地降低項(xiàng)目的資金壓力。在項(xiàng)目的銷售方面可以適當(dāng)?shù)倪x擇小量的單位進(jìn)行出售，前提是要能控制項(xiàng)目的整體運(yùn)行的商業(yè)環(huán)境，不少開發(fā)商都選擇了出售5-10%比例出售產(chǎn)權(quán)，這在一定程度上也能快速的緩解企業(yè)的資金壓力。
此外也可以考慮，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物業(yè)可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險(xiǎn)，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去。
最后就是工程的風(fēng)險(xiǎn)完全可以通過出包的方式轉(zhuǎn)移給工程承包商，但是合同必須簽訂得詳細(xì)、周密，明確違約的處罰辦法。
另外，購買一定數(shù)量的針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大方面的保險(xiǎn)，是一種及時(shí)、有效、合理分?jǐn)偨?jīng)濟(jì)損失和獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，也是國家大力提倡的方式?/p>
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)公司簡介范文1
世聯(lián)地產(chǎn)
已成為全國知名的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)銷售、顧問策劃、資產(chǎn)服務(wù)、金融服務(wù)及經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。世聯(lián)地產(chǎn)始終依據(jù)客戶需求和市場變化，不斷創(chuàng)新。下一個(gè)十年，世聯(lián)地產(chǎn)將致力于打造集成服務(wù)領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)平臺(tái)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持!
世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除西藏、新疆、內(nèi)蒙古、寧夏自治區(qū)及青海、甘肅省外，公司已在全國設(shè)立并運(yùn)營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設(shè)立的三級(jí)子公司)，員工人數(shù)超過14000人，基本完成顧問業(yè)務(wù)的全國布局。其中業(yè)務(wù)成功布局43個(gè)城市、顧問業(yè)務(wù)成功植入16個(gè)分公司。已為全國200多個(gè)城市的客戶、超過5000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。
世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識(shí)平臺(tái)。
2014年1月10日，世聯(lián)正式對(duì)外宣告世聯(lián)地產(chǎn)更名“世聯(lián)行”。
房地產(chǎn)公司簡介范文2
仲量聯(lián)行
仲量聯(lián)行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實(shí)現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行業(yè)務(wù)遍及全球75個(gè)國家,擁有逾200個(gè)分公司，2013年度業(yè)務(wù)營收約40億美元。2013年仲量聯(lián)行代表客戶管理或提供外包服務(wù)的物業(yè)總面積逾30億平方英尺，并協(xié)助客戶完成了價(jià)值990億美元的物業(yè)出售、并購和融資交易。仲量聯(lián)行旗下投資管理業(yè)務(wù)分支“領(lǐng)盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產(chǎn)總值達(dá)480億美元。
仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)開展業(yè)務(wù)超過50年。公司目前在亞太地區(qū)的15個(gè)國家擁有80個(gè)分公司，員工總數(shù)超過27,500人。在大中華區(qū)，仲量聯(lián)行目前擁有超過1,900名專業(yè)人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業(yè)房地產(chǎn)顧問及服務(wù)遍及中國的80多個(gè)城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業(yè)獎(jiǎng)”亞太區(qū)頒獎(jiǎng)典禮上，仲量聯(lián)行再度榮膺“中國最佳房地產(chǎn)咨詢公司”稱號(hào)。此次，除中國市場外，仲量聯(lián)行還摘取了亞太地區(qū)其他6個(gè)國家的五星級(jí)“最佳房地產(chǎn)咨詢公司”獎(jiǎng)項(xiàng)，以及5個(gè)類別的“最佳推薦獎(jiǎng)”。
自2011年RCA開始此類數(shù)據(jù)以來，仲量聯(lián)行在亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時(shí)在亞太地區(qū)的辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)、酒店和零售地產(chǎn)等細(xì)分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯(lián)行資本市場團(tuán)隊(duì)在亞太地區(qū)為總額超過215億美元的商業(yè)地產(chǎn)投資交易提供了咨詢服務(wù)，占該地區(qū)的市場份額的36%。
房地產(chǎn)公司簡介范文3
華業(yè)行
華業(yè)行是一家從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，全稱“北京華業(yè)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司”，以下簡稱“華業(yè)行”。華業(yè)行成立于1995年，歷經(jīng)十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產(chǎn)流通領(lǐng)域的全價(jià)值鏈經(jīng)營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規(guī)劃、產(chǎn)品策劃、營銷策劃、商業(yè)招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產(chǎn)綜合服務(wù)。
公司服務(wù)
全案營銷服務(wù)
項(xiàng)目營銷策略制定、項(xiàng)目推廣體系建立及實(shí)施、項(xiàng)目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項(xiàng)目拿地、前期產(chǎn)品定位策劃到項(xiàng)目銷售推廣，提供全方位專業(yè)服務(wù)。
產(chǎn)品與營銷顧問服務(wù)
產(chǎn)品設(shè)計(jì)及規(guī)劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報(bào)告、營銷推廣方案、銷售現(xiàn)場管理及銷售動(dòng)線組織等。營銷顧問服務(wù)主要提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)、銷售管理顧問服務(wù)、營銷推廣顧問服務(wù)。
商業(yè)地產(chǎn)綜合服務(wù)
商業(yè)地產(chǎn)專項(xiàng)市場研究、商業(yè)地產(chǎn)市場定位及戰(zhàn)略研究、商業(yè)地產(chǎn)全程營銷推廣、商業(yè)地產(chǎn)招商策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、商業(yè)運(yùn)營管理服務(wù)等。
土地市場研究服務(wù)
關(guān)鍵詞：地產(chǎn)信托 融資性質(zhì) 選擇
一、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀
目前國內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場整體呈現(xiàn)出市場銷量和房價(jià)雙雙下滑的趨勢，房地產(chǎn)市場整體進(jìn)入調(diào)整期。與此相對(duì)應(yīng)的，全國各地房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展期，各大城市各類型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷問世。尤其是在各城市規(guī)劃的新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)項(xiàng)目的投資建設(shè)力度極大。
根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》，各城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)呈現(xiàn)快速擴(kuò)張的趨勢，35個(gè)城市（北京、上海、深圳、廣州、天津、重慶、杭州、南京、武漢、成都、大連、廈門、西安、寧波、福州、沈陽、青島、濟(jì)南、南昌、合肥、鄭州、石家莊、長春、哈爾濱、呼和浩特、?？凇⒛蠈?、貴陽、烏魯木齊、長沙、太遠(yuǎn)、西寧、銀川、南寧、昆明、蘭州）中19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。
從國內(nèi)來看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。
而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)。
整體來看，我國各大城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都呈現(xiàn)較為飽和的態(tài)勢，但由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的人口聚集、稅收優(yōu)勢等因素，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常都能受到當(dāng)?shù)卣闹С?，在?dāng)前住宅市場呈現(xiàn)調(diào)整的大形勢之下眾多開發(fā)商也將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)選擇。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇及操作注意事項(xiàng)
與住宅市場相比，國內(nèi)商業(yè)的預(yù)售條件通常都是主體施工完畢，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售要求高，預(yù)售前需要的資金量較大；同時(shí)商業(yè)項(xiàng)目需要的培育期長，物業(yè)剛性需求低；上述因素使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目存在周期長、回款相對(duì)較慢、專業(yè)性要求更強(qiáng)的特點(diǎn)。
根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，在選擇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：
1、項(xiàng)目的選擇
（1）項(xiàng)目性質(zhì)
目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大體可分為城市綜合體、寫字樓、酒店、專業(yè)市場四個(gè)大類：城市綜合體項(xiàng)目通常為商鋪、寫字樓物業(yè)的混合體，商鋪可銷售和出租，并且通常伴有百貨商家的入住、整層寫字樓出租或出售等，其回款速度相對(duì)較快；寫字樓項(xiàng)目由于其主體物業(yè)是寫字樓，回款速度相對(duì)較慢；酒店若采用自有經(jīng)營的方式，則其回款速度更慢；專業(yè)市場如家具建材市場、物流園等，其存在較長的培育期，且通常當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目的銷售和自持比例有要求，項(xiàng)目回款速度一般最慢。
項(xiàng)目介入前，應(yīng)充分考慮項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，并應(yīng)考慮其各個(gè)物業(yè)形態(tài)推出的計(jì)劃和安排。
（2）項(xiàng)目區(qū)位
城市人口數(shù)量以及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景的重要影響因素，根據(jù)同策咨詢研究部的調(diào)查結(jié)果，北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市的城市人口數(shù)量較大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)供給較為平衡，可優(yōu)先進(jìn)入；天津、重慶、成都等城市盡管城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過度，短期市場壓力較大應(yīng)審慎進(jìn)入；南寧、?？?、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，應(yīng)選擇性進(jìn)入；合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市城市人口相對(duì)較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避進(jìn)入。
具體到每一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)考慮該項(xiàng)目的交通便捷性、可覆蓋人口和區(qū)位范圍、該區(qū)域內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的飽和度等進(jìn)行綜合判斷。
（3）項(xiàng)目運(yùn)營計(jì)劃
首先應(yīng)考慮項(xiàng)目物業(yè)的銷售和自持比例，尤其應(yīng)關(guān)注該比例是開發(fā)商的自有計(jì)劃還是當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)制性要求，如雙流縣政府對(duì)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常要求開發(fā)商必須自持60%。
其次應(yīng)考慮項(xiàng)目的定位、擬引入的商家等，還應(yīng)考慮是由開發(fā)商自營或引入專業(yè)品牌和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行托管式經(jīng)營。
2、交易對(duì)手的選擇
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營對(duì)運(yùn)營商有較高的要求，在交易對(duì)手的選擇上應(yīng)充分考慮交易對(duì)手同類項(xiàng)目的歷史開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、是否有專業(yè)的運(yùn)營和策劃團(tuán)隊(duì)等因素。
3、介入時(shí)點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回款期較長，因此我部認(rèn)為不能在項(xiàng)目初始階段（如拿地）介入，介入時(shí)點(diǎn)應(yīng)在主體施工進(jìn)行到一半左右。此時(shí)點(diǎn)介入可有效防范項(xiàng)目完工和預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，但此時(shí)點(diǎn)介入時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的和交易對(duì)手的或有負(fù)債。
4、現(xiàn)金流的控制
商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流主要包括銷售部分的回款以及自持物業(yè)出租收益兩個(gè)部分，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)金流做詳細(xì)的測算，并且由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按揭首付比例是6成，因此應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目區(qū)域同類型物業(yè)的銷售情況做詳細(xì)的盡調(diào)，以此審慎評(píng)估銷售部分的回款速度。
項(xiàng)目介入后，需對(duì)銷售回款和出租收益做嚴(yán)格的監(jiān)管。
三、結(jié)論
綜上情況分析，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇和操作有如下建議：
1、重點(diǎn)考慮商業(yè)項(xiàng)目的區(qū)域位置，縣級(jí)及以下、目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量已嚴(yán)重飽和的一二線城市的商業(yè)項(xiàng)目不建議操作，三四線城市項(xiàng)目慎入；商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域位置的判斷和分析建議在整個(gè)城市商業(yè)飽和度判斷的基礎(chǔ)上重點(diǎn)考慮其可輻射范圍內(nèi)同類商業(yè)項(xiàng)目的分布。
2、交易對(duì)手需具有同類項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不建議與初次操作商業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目低于3個(gè)的開發(fā)商合作。
3、介入時(shí)點(diǎn)不能太靠前，需在項(xiàng)目主體施工進(jìn)行到至少30%以后介入。
4、需充分考慮可銷售物業(yè)的銷售回款、項(xiàng)目可形成的資產(chǎn)價(jià)值，竣工后獲取經(jīng)營性物業(yè)貸的可能性等。
于是，眾多開發(fā)商你方唱罷我登場，紛紛扎進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。
在一次由中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)舉辦的地產(chǎn)培訓(xùn)會(huì)上，在課后經(jīng)驗(yàn)交流中，筆者聽到湖南的一個(gè)開發(fā)商陳總在向中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)總裁周帆請教一個(gè)問題。
背景因素分析：
陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發(fā)，從未涉足過商業(yè)地產(chǎn)。由于近幾年商業(yè)地產(chǎn)被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式，只要做商業(yè)，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對(duì)地產(chǎn)業(yè)的理解，在湖南A市拿到了一塊商業(yè)用地，斥巨資打造“XX商業(yè)城”，他發(fā)誓，一定要把“XX商業(yè)城”做成本市最高檔次、最大規(guī)模、最具知名度也最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)，讓別人一提到“XX商業(yè)城”就想到自己。
為了順利實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，陳總專門請了一個(gè)非常專業(yè)的市場調(diào)查公司（此調(diào)查公司不是房地產(chǎn)策劃公司）開始做市場調(diào)查。市場調(diào)查公司在接手調(diào)查工作任務(wù)后，調(diào)動(dòng)了大批的人馬在A市做了一個(gè)月的市場調(diào)查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業(yè)成功案例，發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)普遍采用的方法是向投資者進(jìn)行充分的回報(bào)允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業(yè)城的門頭房”等等不一而足！可以說市場調(diào)查公司付出了很多的人力物力，提交給開發(fā)商的調(diào)查報(bào)告也厚達(dá)二百多頁。
但結(jié)果呢？結(jié)果是讓陳總做出了一次錯(cuò)誤的決策，開發(fā)出來的“XX商業(yè)城”至今還是門前冷落車馬稀，項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間也在不斷地后延。
失敗因素探討：
為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請教的。在認(rèn)真聽取了陳總詳細(xì)的項(xiàng)目介紹并討論后，周帆指出了項(xiàng)目失敗的三大因素：
第一、 市場調(diào)查沒有目的性。
在進(jìn)行市場調(diào)查之初，陳總（包括市場調(diào)查公司）對(duì)本次市場調(diào)查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業(yè)，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場上商業(yè)項(xiàng)目那么多，有做專業(yè)市場的，做大型MALL的，做購物中心的等等。如果事先不能對(duì)整個(gè)市場有全局的把握，市場調(diào)查就會(huì)輕重不分，結(jié)果就是不能給出一個(gè)明確的主題，做什么都可以。
陳總的項(xiàng)目就是典型的例子，在調(diào)查前沒有明確具體的調(diào)查目的是什么。本來當(dāng)時(shí)市場上在建的商業(yè)項(xiàng)目已有十多個(gè)，而做購物中心的已經(jīng)有四個(gè)，加上原有的大型購物商場，A市的購物中心已經(jīng)出現(xiàn)飽和?？墒袌稣{(diào)查公司還在不斷地對(duì)購物中心進(jìn)行調(diào)查，這樣就無謂地浪費(fèi)了很多時(shí)間，以致使對(duì)建材專業(yè)市場上的調(diào)查缺乏理論數(shù)據(jù)支持。而本來項(xiàng)目可以做建材專業(yè)市場的，最后卻搞了個(gè)半建材半購物，從而失去了項(xiàng)目的核心競爭力。
第二、 市場調(diào)查沒有分析研究市場的發(fā)展趨勢和消費(fèi)者的消費(fèi)趨勢
市場調(diào)查光靠了解市場的發(fā)展現(xiàn)狀是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，對(duì)于這些大家都知道的東西是沒有多大價(jià)值的，開發(fā)商如果只是憑著市場現(xiàn)狀就去做項(xiàng)目的話，那樣會(huì)死得很快。如果只是想了解一下市場的發(fā)展現(xiàn)狀，也不需要請專業(yè)公司來做市場調(diào)查了，只要找?guī)讉€(gè)朋友聊聊就可以知道。因此，專業(yè)公司的調(diào)查就是要在市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)市場的發(fā)展規(guī)律和趨勢進(jìn)行分析研究，并對(duì)各種影響市場變化的動(dòng)態(tài)因素進(jìn)行分析預(yù)測，從而真正把市場研究透，這樣做出來的市場調(diào)查才能對(duì)開發(fā)商的決策起到有力的幫助。
而陳總的市場調(diào)查報(bào)告上面只有一大堆的數(shù)據(jù)、圖表，對(duì)市場的發(fā)展趨勢和前景只是一兩句話輕輕帶過，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和趨勢更是無從提及，從而在進(jìn)行項(xiàng)目定位時(shí)卻找不到市場依據(jù)，這是導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的主要原因。
第三、 市場調(diào)查沒有對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行分析研究
內(nèi)容摘要：每當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)生變革時(shí)，由此產(chǎn)生的城市結(jié)構(gòu)形態(tài)的變化，都深深地影響著城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)展意識(shí)及觀點(diǎn)?！?1世紀(jì)城市商業(yè)發(fā)展之路―城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指南》，為實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃的科學(xué)化、規(guī)范化和國際化，推進(jìn)全國城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃的全面工作，提供了一種嶄新的科學(xué)程序和指導(dǎo)方法。
關(guān)鍵詞：城市發(fā)展 商業(yè)布局 經(jīng)濟(jì)發(fā)展
日前，由中國商業(yè)出版社出版的《21世紀(jì)城市商業(yè)發(fā)展之路―城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指南》開始在全國發(fā)行。這是一本關(guān)于城市商業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指南的專業(yè)書籍，由商業(yè)專家王希來教授和北京首商城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長曹偉共同編著；國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長、研究員任興洲，世界新經(jīng)濟(jì)研究院院長陳瑜為之寫序。
該書的出版，為實(shí)現(xiàn)城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃的科學(xué)化、規(guī)范化和國際化，推進(jìn)全國城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃的全面工作，提供一些可資借鑒的設(shè)想；為豐富中國商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局理論的研究成果庫，為從事城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的策劃者，送去一些典型案例；為策劃一種經(jīng)營城市商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了一種嶄新的科學(xué)程序和指導(dǎo)方法。
21世紀(jì)城市商業(yè)布局新理念
21世紀(jì)的城市是自然景觀與人文意境的融合體，是設(shè)計(jì)大師們施展靈感和技藝的舞臺(tái)。商業(yè)在城市中，是最能表現(xiàn)人文關(guān)懷的肌理因素，也是城市發(fā)展的重要引擎。商業(yè)功能是城市最基本、最核心的功能，是滿足城市居民物質(zhì)生活的基本保證。商業(yè)不僅是城市的主要產(chǎn)業(yè)之一，能夠聚集人氣、商氣、財(cái)氣，形成良好的商業(yè)氛圍，而且對(duì)金融、旅游、會(huì)展等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠起到重要的促進(jìn)作用。同時(shí)，它還是商業(yè)文明和地域文化有機(jī)結(jié)合的重要載體，詮釋著城市的特色和基因，重要商業(yè)設(shè)施往往成為一個(gè)城市的地理座標(biāo)和文化標(biāo)志物，甚至具有“城市之魂”的意義。
我國城市商業(yè)布局現(xiàn)狀
商業(yè)的重要載體當(dāng)然是各類商業(yè)設(shè)施，或者說是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，近些年來，更是以商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)呈快速發(fā)展之勢。然而，也必須看到，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和設(shè)施快速發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了亟待關(guān)注和重視的問題，就是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展的規(guī)劃和規(guī)范問題。
（一）布局不盡合理
東部多、西部少，老城市多、新城市少，這有歷史和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的因素，也有規(guī)劃等工作問題。布局不盡合理更主要表現(xiàn)在一些城市本身。許多城市的通病是老城區(qū)多，而新城區(qū)少，特別是新建的社區(qū)少，增加了人民生活的不便。許多大城市沒有明確的市級(jí)商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心的層次觀念。有的城市過度開發(fā)原來的商業(yè)繁華區(qū)，或盲目興建高檔的商業(yè)步行街，而對(duì)全市5年或10年的商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局卻心中無數(shù)，造成畸重畸輕現(xiàn)象。
（二）經(jīng)營者在店址選擇、經(jīng)營定位等方面的科學(xué)性比較欠缺
一般地說，大型商店在這些方面還比較重視，經(jīng)過多方面的調(diào)查研究或邀請專家做有關(guān)的咨詢報(bào)告，在此基礎(chǔ)上才選定店址和確定經(jīng)營定位。但粗枝大葉、憑主觀臆斷、聽任主管官員拍板等現(xiàn)象仍是屢見不鮮，反面的教訓(xùn)不勝枚舉。至于一般中小店鋪，特別是小雜貨店、理發(fā)店、小飯館等，業(yè)主很少有這方面的基本知識(shí)，也不去找同行請教，更說不上請專家咨詢，單憑自己的資金或人力資源（例如擅長）找一個(gè)地點(diǎn)租下或買下就開始裝修“擇吉開張”，結(jié)果客人不多生意不旺，只好關(guān)門大吉。作者在住地附近多次見到此類現(xiàn)象，各地也大體相仿。一個(gè)店雖不大，但全國這類事是成千上萬的，總的社會(huì)資源浪費(fèi)是巨大的。
（三）商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃工作應(yīng)進(jìn)一步深入并與實(shí)際情況結(jié)合
北京、上海、廣州、武漢、深圳、大連等大城市近些年由主管部門結(jié)合專家制定了5年或10年全市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局發(fā)展規(guī)劃，并把它盡可能納入城市總體規(guī)劃，使之具有法定的指導(dǎo)和約束作用。作者參加過一些城市該類規(guī)劃的研究、咨詢或論證，認(rèn)為這是促進(jìn)商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局調(diào)整和合理化的正確選擇。國家商務(wù)部十分重視此項(xiàng)工作，多次發(fā)文要求大中城市均須制定商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃，顯著地推動(dòng)了這項(xiàng)基礎(chǔ)工作。但是，許多城市仍沒有商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局規(guī)劃，有的制定的規(guī)劃內(nèi)容粗糙，多數(shù)沒有同城市總體規(guī)劃相結(jié)合，不具有法律約束力，對(duì)實(shí)際工作的指導(dǎo)作用不大。
商業(yè)布局在城市規(guī)劃中的作用
商業(yè)規(guī)劃是整個(gè)城市規(guī)劃的重要組成部分，在很大意義上影響著一個(gè)城市的總體規(guī)劃。這是因?yàn)?，一方面，商業(yè)是為城市居民的生產(chǎn)生活服務(wù)的，與城市規(guī)劃有機(jī)結(jié)合的商業(yè)規(guī)劃和布局最能體現(xiàn)其科學(xué)性、便利性，最能體現(xiàn)“以人為本”；另一方面，商業(yè)設(shè)施的布局、商業(yè)業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)對(duì)城市的交通以及人、物的流向有著重要影響。還要看到，大型商業(yè)設(shè)施具有物質(zhì)體量大、投資成本高、沉淀性強(qiáng)的特點(diǎn)，其盲目發(fā)展和過度集中，易產(chǎn)生交通擁擠、物流不暢、配套設(shè)施不協(xié)調(diào)等社會(huì)問題，也極易對(duì)便民利民的中小商業(yè)形成擠壓。因此，很多國家和城市都對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，特別是對(duì)大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行比較嚴(yán)格的管理和規(guī)劃。另外，商業(yè)規(guī)劃的必要性還源于城市土地和空間的有限性，科學(xué)合理地利用城市空間，促進(jìn)商業(yè)有序發(fā)展是城市發(fā)展的內(nèi)在要求。
近年來，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，給城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃帶來了新的課題和挑戰(zhàn)。與住宅地產(chǎn)不同，影響商業(yè)地產(chǎn)的因素有很多，包括城市區(qū)域整體功能的分工、商業(yè)項(xiàng)目定位、項(xiàng)目所處區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)選擇、商圈半徑、商業(yè)氛圍、競爭環(huán)境、目標(biāo)群體購買能力、交通狀況、項(xiàng)目特性、商業(yè)設(shè)計(jì)、開發(fā)商實(shí)力等等。商業(yè)地產(chǎn)既要遵循商業(yè)發(fā)展規(guī)律，又要符合地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，還要與城市整體規(guī)劃有機(jī)結(jié)合，因此是比住宅地產(chǎn)更復(fù)雜、約束條件更高的商業(yè)存在，更需要依托商業(yè)規(guī)劃和網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì)，避免商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的盲目性，防止單純強(qiáng)調(diào)建設(shè)規(guī)模，忽視資金壓力，片面強(qiáng)調(diào)高檔次，忽視市場客觀需求，單純注重概念宣傳，忽視科學(xué)定位和管理的傾向，形成理性開發(fā)、運(yùn)營的環(huán)境。
“十二五”時(shí)期是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平提升的關(guān)鍵階段，擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略方針將進(jìn)一步促進(jìn)居民消費(fèi)需求的增長，城市商業(yè)將迎來平穩(wěn)較快發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇期。在這樣的背景下，對(duì)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃尤為重要。尤其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、定位乃至后續(xù)的經(jīng)營管理都需要很好的研究和設(shè)計(jì)。
《21世紀(jì)城市商業(yè)發(fā)展之路―城市商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）及商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指南》一書，正是在上述背景下出版的。作者通過對(duì)國內(nèi)多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的分析研究和對(duì)大量實(shí)際案例的剖析，著力研究和探求國內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的客觀規(guī)律，總結(jié)了一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗的案例，系統(tǒng)地提出了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的總體定位以及關(guān)鍵要點(diǎn)，這對(duì)我國城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)以及商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展無疑是非常有益的。
城市與商業(yè)發(fā)展的新范本
本書作者本著高度的歷史責(zé)任感，以城市商業(yè)發(fā)展的兩大關(guān)鍵問題―商業(yè)（網(wǎng)點(diǎn)）布局和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃作為切入點(diǎn)，為中國城市商業(yè)發(fā)展尋找新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和新的經(jīng)濟(jì)增長極，進(jìn)行了認(rèn)真的研究和思考。
全書共25章，50多萬字，內(nèi)容全面、翔實(shí)，圖文并茂，既有深入的理論分析，又有可資借鑒的實(shí)際案例。從理論和實(shí)踐結(jié)合的高度，對(duì)當(dāng)前需要解決的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃中存在的問題，提出了科學(xué)的、切實(shí)有效的解決方案，為21世紀(jì)城市商業(yè)發(fā)展提出新的發(fā)展理念和新的發(fā)展思路，并為城市商業(yè)發(fā)展的研究者、規(guī)劃者、設(shè)計(jì)者和實(shí)踐者提出一整套系統(tǒng)的、規(guī)范的、極具操作性的和可資借鑒的范本。作者曾主持參與北京、杭州、重慶、西寧、寧波、威海、平?jīng)?、霸州、佛山等十幾個(gè)大中城市的商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)，主持策劃設(shè)計(jì)北京亦莊城市綜合體、寧波市王羲之故居沙地村山下藝術(shù)村落、成都藍(lán)頂藝術(shù)區(qū)、山東萊西田園馨城愛晚大型工程、西寧市麒麟灣商街、商業(yè)巷城市綜合體以及青海省西寧市兒童公園泉水改造工程（后更名為麒麟灣商街與麒麟公園）、西寧市黃河路景觀大道、民和縣主街道景觀改造及濱河公園、互助縣城市改造和景觀街、毛斯河濱河景觀帶等眾多景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目。因此，本書具有很高的科學(xué)性和鮮明的實(shí)踐特征。
[關(guān)鍵詞] 地產(chǎn)商業(yè) 商業(yè)建筑 營銷
一、商業(yè)地產(chǎn)建筑空間規(guī)劃的問題
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及城市化進(jìn)程的加快,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為當(dāng)今中國的熱點(diǎn)地產(chǎn)。然而,由于一方面,政府長期以來把重點(diǎn)放在住宅地產(chǎn)的開發(fā),另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史較短,人們對(duì)它的認(rèn)識(shí)還不夠深刻。雖然目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形勢火熱，但是實(shí)際上面臨著很多的問題，更多的是專業(yè)化不夠、整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)流程、各個(gè)專業(yè)的整體缺乏協(xié)調(diào)所造成，導(dǎo)致了開發(fā)項(xiàng)目流產(chǎn)，或者舉步維艱。很多項(xiàng)目在做這個(gè)項(xiàng)目之前，根據(jù)市場的定位，在做什么樣的商業(yè)建筑產(chǎn)品還不清楚的情況下，就貿(mào)然地去做建筑設(shè)計(jì)。往往這種設(shè)計(jì)只能是設(shè)計(jì)師的一個(gè)想法的體現(xiàn)，而不是一個(gè)市場的真實(shí)需求。市場需求就來自多方面，即建筑產(chǎn)品要滿足消費(fèi)者的需要。有的到商業(yè)階段，商戶要入住了，才發(fā)現(xiàn)這個(gè)商業(yè)空間是不可用的，或者是由于有很多缺陷，引進(jìn)的這些商戶進(jìn)不來。如住宅小區(qū)因?yàn)樯虡I(yè)用房的滯銷而影響了住宅產(chǎn)品的銷售,當(dāng)初被開發(fā)商視為賣點(diǎn)的商鋪已名不符實(shí),甚至成為累贅,開發(fā)產(chǎn)不得不重新市場定位。加上已經(jīng)建成商業(yè)用房和建筑設(shè)計(jì)等方面的原因,商鋪成了開發(fā)商握不住、拋不開的“燙手山芋”。一些區(qū)域就出現(xiàn)過“有房無市場或有市無場”的窘?jīng)r，甚至很多大型商業(yè)地產(chǎn),由于缺少知名品牌的加盟,項(xiàng)目缺少統(tǒng)一管理和科學(xué)配置,加之非住宅項(xiàng)目的銷售周期越來越長,往往出現(xiàn)租不理想、經(jīng)營不景氣的窘狀,一些商業(yè)用房甚至長期無人問津。
二、重視商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律性特征
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)同住宅項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)有本質(zhì)的區(qū)別。住宅商品房的購買者是大眾消費(fèi)者，居住的功能相對(duì)簡單，人們對(duì)居住建筑都有廣泛的了解，發(fā)展商可以根據(jù)自己對(duì)市場需求的調(diào)查與判斷，自行確定所要開發(fā)產(chǎn)品的市場定位，如住宅戶型、面積大小、種類與配比等。有明確的要求，目標(biāo)界定相對(duì)明確，而大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)設(shè)計(jì)與此完全不同。首先是業(yè)態(tài)和功能的復(fù)雜。大型商業(yè)中心通常都包含主力超市、大量零售店、多種形式的餐館和娛樂休閑設(shè)施，各種人流、物流、水平、垂直交通與消防疏散的組織相當(dāng)復(fù)雜。在滿足上述功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，特別是可視性和可達(dá)性，以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。這實(shí)際上已不是傳統(tǒng)的建筑工作范疇了，但這正是優(yōu)秀的專業(yè)化的商業(yè)建筑設(shè)計(jì)師為發(fā)展商提供的專業(yè)服務(wù)。在大型商業(yè)的平面設(shè)計(jì)中，各部分功能都有嚴(yán)格的要求，如主力連鎖超市每個(gè)品牌對(duì)建筑的面積柱網(wǎng)、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設(shè)施的功能布局、內(nèi)部人流路線更有嚴(yán)格的要求。而如何將大量商鋪區(qū)平面靈活組織，化整為零利用于出售；同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和管理，也是需要解決的問題。因此,開發(fā)商能否根據(jù)自己的土地、項(xiàng)目、區(qū)位資源定位對(duì)項(xiàng)目量身訂做很關(guān)鍵.后期營運(yùn)不好,不僅商業(yè)虧損停業(yè),還能使整個(gè)項(xiàng)目的其他物業(yè)隨之貶值;運(yùn)營得好,則能在盈利的同時(shí)帶旺人氣,促成周邊物業(yè)環(huán)境升值。
其次，必須重視立地條件特征分析是我們需要重視的關(guān)鍵的一個(gè)問題。比如在項(xiàng)目里面把一個(gè)大賣場作為它的主力店放到里面去。在這之前，首先應(yīng)該去考慮現(xiàn)有的商業(yè)或者流通業(yè)的大環(huán)境條件之下，大賣場是一種什么形式出現(xiàn)在人們面前的？所鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群體具有什么樣的特征，它的店鋪特征和這個(gè)設(shè)施特征又怎么樣？目標(biāo)客戶群又是什么樣的群體，它所做的設(shè)計(jì)又是什么樣的特征？這些都是在規(guī)劃建筑過程中需要考慮的問題。作為開發(fā)商如何推出實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化、符合自身商業(yè)模式并實(shí)現(xiàn)差異化定位的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目便成為重要課題。尤其是大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，僅商業(yè)規(guī)劃階段就包括商業(yè)定位設(shè)計(jì)、商業(yè)建筑方案設(shè)計(jì)、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)、品牌規(guī)劃及招商策劃設(shè)計(jì)等諸多環(huán)節(jié)，可以說，各個(gè)環(huán)節(jié)與建筑規(guī)劃空間的整合情況如何是非常重要的。
從立地條件環(huán)節(jié)來看，不管是地塊條周邊的道路交通組織這些硬件的條件，還是流通環(huán)境的特征和流通環(huán)境的變化，都是會(huì)隨著時(shí)代和時(shí)間的變化而變化。從消費(fèi)者的角度，也就是實(shí)際在這里消費(fèi)的實(shí)際消費(fèi)者的角度去看，店鋪的立地條件，比如這個(gè)地塊周邊的基礎(chǔ)環(huán)境，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面對(duì)這個(gè)地塊的限制，比如它的限高、容積率等等，同時(shí)因?yàn)橄?、因?yàn)榄h(huán)境，還會(huì)帶來的一些相關(guān)的法律法規(guī)這樣的限制。而這都需要在最初就制定好相關(guān)的指導(dǎo)性策略。從商業(yè)立地的條件上來看，要明確這個(gè)項(xiàng)目置于城市的定位。即這個(gè)項(xiàng)目將來在這個(gè)城市整體的功能上去擔(dān)負(fù)著什么樣的責(zé)任。所以從這個(gè)角度來了解這個(gè)城市的現(xiàn)有特征是十分重要的。同時(shí)，這個(gè)城市現(xiàn)有的商業(yè)集中中心或者商業(yè)集中區(qū)，也是一個(gè)方面?，F(xiàn)有商業(yè)集中區(qū)跟項(xiàng)目之間是什么樣的對(duì)比關(guān)系？在商業(yè)集中區(qū)之外，其他的現(xiàn)有的商業(yè)集中商圈或者商業(yè)集中地又是什么狀態(tài)，在這個(gè)過程中有更多的是通過市場調(diào)研，市場分析的手法，通過前期工作來去對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行戰(zhàn)略性的規(guī)劃。店鋪的戰(zhàn)略性的經(jīng)營規(guī)劃，會(huì)直接跟商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃聯(lián)系在一起。
最后，商業(yè)建筑策劃不僅要解決整個(gè)項(xiàng)目的建筑空間問題，也要考慮解決項(xiàng)目的具體使用。在店鋪經(jīng)營規(guī)劃的思考過程中分成很多階段來進(jìn)行。不管是開發(fā)一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也好，還是將來要開這些店的零售、經(jīng)營企業(yè)，它們能夠向這個(gè)社會(huì)的消費(fèi)人群提供什么樣的服務(wù)或者是產(chǎn)品？一些中小開發(fā)商在缺少品牌效力和創(chuàng)新能力的情況下,迫于經(jīng)營和生存壓力,受利益的驅(qū)使,采取急功近利的做法,超常規(guī)、大體量開發(fā)商業(yè)用房.但商業(yè)地產(chǎn)與住宅項(xiàng)目不同,除了要求開發(fā)商具有雄厚的資本外,還要求開發(fā)商熟悉商業(yè)運(yùn)作規(guī)律,能夠有效地將住宅與商業(yè)地產(chǎn)整合,具備經(jīng)營商業(yè)和地產(chǎn)活動(dòng)的復(fù)合能力,具備及時(shí)調(diào)整投資策略的能力,以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)經(jīng)營的穩(wěn)定性。
三、整合商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)文化設(shè)計(jì)價(jià)值
了解項(xiàng)目的資源狀況是首要的，但如何將項(xiàng)目所在區(qū)域的文化資源優(yōu)勢變成市場優(yōu)勢？項(xiàng)目的文化吸引力在當(dāng)前越來越成為一種趨勢，要做到尊重文化就必須了解項(xiàng)目區(qū)域所具備的明顯或含蓄的消費(fèi)文化。這就要求開發(fā)商、策劃人員、設(shè)計(jì)人員融入當(dāng)?shù)厣?，利用不同的文化特征作為?xì)分變量。此階段更強(qiáng)調(diào)對(duì)區(qū)域文化的挖掘和提煉。企業(yè)根據(jù)自身的使命目標(biāo)、競爭優(yōu)勢，確定目標(biāo)顧客群體，再通過顧客需求分析，更加透徹地研究目標(biāo)顧客群體的生活方式、審美情趣、消費(fèi)觀念、思維方式等要素，從中提煉出最核心或最具個(gè)性特色的文化特征。只有尊重當(dāng)?shù)氐奈幕?，?xiàng)目的宣傳、招商才能更容商業(yè)建筑空間形態(tài)規(guī)劃、主力店及非兼容空間特種業(yè)態(tài)店預(yù)備招商執(zhí)行與專案設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行設(shè)計(jì)對(duì)接、經(jīng)營管理模式分析、市場推廣、問題型商業(yè)項(xiàng)目的重新定位易被接受，其目的性才能更加明確。
商業(yè)建筑雖然屬于一種高度市場化、商業(yè)化的建筑類型，但在創(chuàng)造體驗(yàn)消費(fèi)場所這方面，應(yīng)特別重視建筑的藝術(shù)處理。這里不僅僅是指專業(yè)角度的藝術(shù)追求，還包括大眾藝術(shù)、流行時(shí)尚等。建筑藝術(shù)是一個(gè)地區(qū)和一個(gè)時(shí)代文化藝術(shù)表現(xiàn)中最宏大、壯觀也最生活化的載體。直接對(duì)人們的心理、生理施加影響。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)成為當(dāng)?shù)氐木哂絮r明文化內(nèi)涵的建筑物或建筑群體甚至城市區(qū)域，并創(chuàng)造延續(xù)建筑文脈與時(shí)代感相溝通的氛圍。在商業(yè)建筑的空間效果營造中，必須調(diào)動(dòng)一切藝術(shù)的、技術(shù)的手段，并著重于空間尺度、空間氣氛的表現(xiàn)。在室內(nèi)外空間的結(jié)合以及建筑與環(huán)境景觀的結(jié)合等方面達(dá)到豐富性、多樣性、趣味性的綜合協(xié)調(diào)，并促進(jìn)人與建筑及空間環(huán)境的互動(dòng)。如商業(yè)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)具有明確功能要求，同時(shí)也要求有不同風(fēng)格和特色變化的室內(nèi)設(shè)計(jì)。商業(yè)內(nèi)部空間設(shè)計(jì)還包含了更多的功能要求和市場特色,通過造型、色彩、聲光電和新材料的綜合運(yùn)用對(duì)商業(yè)空間進(jìn)行設(shè)計(jì)，從而達(dá)到對(duì)商業(yè)購物、娛樂和展示等空間的整體設(shè)計(jì)效果。
市場的模式不是一成不變的，它遵循商業(yè)發(fā)展的“進(jìn)化論”――物競天擇，適者生存，一個(gè)市場必須通過不斷升級(jí)來滿足商戶的經(jīng)營需求和消費(fèi)者的購買便利。市場的競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰永遠(yuǎn)是市場的主旋律，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和建設(shè)同樣適用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目走在市場的風(fēng)口浪尖，只有接受市場的檢驗(yàn)，不斷改進(jìn)自己的產(chǎn)品，優(yōu)化自身的購物環(huán)境，提高配套服務(wù)水平，才能立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；核心競爭力；途徑
一、現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點(diǎn)
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不同于其他行業(yè)，具有自己的特點(diǎn)，在之前很長一段時(shí)間內(nèi)，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都處于賣方市場，行業(yè)內(nèi)的競爭還不激烈，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)還沒有發(fā)揮其在構(gòu)建企業(yè)核心競爭力方面具有的作用，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及社會(huì)環(huán)境的變化，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)逐漸進(jìn)入了買方市場，激烈的行業(yè)競爭要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升核心競爭力，這就需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行具體分析。
1.投資巨額性
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，行業(yè)的首要特點(diǎn)就是投資巨額性，資金可以說是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中最重要的因素，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要涉及到數(shù)千萬甚至上億的資金投資，這種巨額性的特點(diǎn)讓許多投資者望而卻步，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的這種投資巨額性的特點(diǎn)也提高了進(jìn)入該行業(yè)的門檻。
2.投資回收期長
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還具有投資回收期長的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要經(jīng)過三個(gè)階段，項(xiàng)目投資前期、投資實(shí)施期和項(xiàng)目營銷期。項(xiàng)目投資前期需要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析以及評(píng)估投資決策，只有通過了可行性分析和決策的項(xiàng)目才能夠進(jìn)入到投資實(shí)施期。投資實(shí)施期是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行具體的實(shí)施，包括前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)，中期的項(xiàng)目施工和項(xiàng)目控制，以及最后的項(xiàng)目驗(yàn)收。整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從前期一直到最后的營銷期，至少要經(jīng)過一兩年的時(shí)間，長的甚至有十幾年的時(shí)間，這就造成了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的投資回收期長，在這過程中投資者需要承擔(dān)更長時(shí)間的資金壓力和市場風(fēng)險(xiǎn)。
3.流動(dòng)性差
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)還具有流動(dòng)性差的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在作為一種投資的品種，不同于其他的投資品種可以靈活應(yīng)變，商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)較差。商業(yè)地產(chǎn)投資單靠出售房產(chǎn)項(xiàng)目來回收資金需要較長的時(shí)間，而且房產(chǎn)項(xiàng)目出售的難度也相對(duì)較大，如果投資者急于將房產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)，可能會(huì)低價(jià)出售房產(chǎn)，造成投資者的經(jīng)濟(jì)損失。
4.金融作用強(qiáng)
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的金融作用強(qiáng)，由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金投入，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者在很大程度上需要依賴于金融行業(yè)的支持。另外，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)商品的購買也依賴于金融貸款。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的整個(gè)過程離不開金融行業(yè)的參與，金融在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的作用也在逐漸的增強(qiáng)。
5.抵御通貨膨脹能力強(qiáng)
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在抵御通貨膨脹方面具有一定的作用。現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，面臨的經(jīng)濟(jì)危機(jī)也越來越多，通貨膨脹就是其中非常常見的一種經(jīng)濟(jì)危機(jī)。通貨膨脹指的是流通用的貨幣數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了經(jīng)濟(jì)過程中實(shí)際需要的數(shù)量，從而造成了貨幣貶值，物價(jià)上漲的現(xiàn)象。面對(duì)通貨膨脹的情況，商業(yè)地產(chǎn)具有更高的應(yīng)對(duì)能力，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)具有增值的特點(diǎn)，面對(duì)通貨膨脹中物價(jià)上漲的情況，商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有一定程度上的增值，減小了通貨膨脹對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的影響。
6.受政策影響大
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)受到政策的影響比較大。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，人們的工作和生活都離不開商業(yè)地產(chǎn)，因此國家出臺(tái)了一系列的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策，例如土地供給政策、住房改革政策、金融政策、財(cái)政稅收政策等等，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的影響作用。
7.風(fēng)險(xiǎn)因素多
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)因素比較多，主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量的資金投入，但是回收期較長，商業(yè)地產(chǎn)商品的流動(dòng)性較差等等，這些因素都會(huì)增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，影響商業(yè)地產(chǎn)的投資。
二、現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的途徑
1.土地資源
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力中最關(guān)鍵的資源是土地資源。雖然在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)紅，資金具有十分重要的作用，但是資金具有可代替性，而土地資源不可能被其他資源所代替，土地資源是不可再生、不可替代的資源。土地資源是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中構(gòu)建核心競爭力的最重要資源，企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)繼續(xù)生存和發(fā)展，必須要重視土地資源。
2.資金資源
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的首要條件是資金資源，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要大量的資金投入，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，必須要具備大量的資金資源。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承包開發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量和質(zhì)量，與企業(yè)的資金實(shí)力有著重要的聯(lián)系，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展也需要企業(yè)長期的資金支持，只有項(xiàng)目建設(shè)好了才能夠給企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收益，才能夠提高企業(yè)的核心競爭力。
3.市場資源
市場資源指的是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品在市場上的銷售情況。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來獲得經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)商品變現(xiàn)的過程就是在市場上售出商品的過程。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得收益，就必須要與市場相連接，將商品售出，這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，才能夠提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力。因此，為了保證企業(yè)核心競爭力的提升，在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之前，必須要做好市場調(diào)查，開發(fā)過程一定要具有前瞻性，準(zhǔn)確的把握市場的發(fā)展方向，將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程與市場的發(fā)展方向相配合，從而更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
4.知識(shí)資源
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的重要保障是知識(shí)資源，知識(shí)資源指的是企業(yè)內(nèi)部所具有以及儲(chǔ)存的知識(shí)資源。每個(gè)企業(yè)內(nèi)部都具有一定的知識(shí)資源，如何將這些知識(shí)資源利用到企業(yè)發(fā)展中去，使知識(shí)資源變成經(jīng)濟(jì)效益，是企業(yè)發(fā)展過程中的難點(diǎn)問題。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的知識(shí)資源，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供發(fā)掘市場的機(jī)會(huì)以及利用市場的機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，對(duì)于提升企業(yè)的核心競爭力也具有重要意義。
5.人力資源
無論在什么企業(yè)中，人力資源都是非常寶貴且重要的資源，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。人力資源是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的人力資源包括商業(yè)地產(chǎn)開放項(xiàng)目專業(yè)策劃人員、融資人員、管理人員、營銷人員等等。有了人力資源的付出，企業(yè)才能夠得以發(fā)展，企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開人力資源發(fā)揮作用，在企業(yè)運(yùn)營的過程中，要想提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，提升企業(yè)的產(chǎn)品的質(zhì)量，這些都離不開人力資源。
6.品牌資源
品牌資源是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力的綜合表現(xiàn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，現(xiàn)在人們越來越重視產(chǎn)品的質(zhì)量，相比一般的商品質(zhì)量，人們更加信賴品牌商品的質(zhì)量，因此品牌在人們的日常生活中的重要性正在逐漸上升。商業(yè)地產(chǎn)商品的質(zhì)量關(guān)系著人們的生命財(cái)產(chǎn)安全，更應(yīng)該重視質(zhì)量，重視商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌。要想提高企業(yè)的核心競爭力，就要提高企業(yè)的品牌效應(yīng)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營過程中注意提升企業(yè)的美譽(yù)度，重視對(duì)企業(yè)品牌的建設(shè)，通過品牌資源來提升企業(yè)的核心競爭力。
7.企業(yè)文化資源
企業(yè)文化是企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的重要內(nèi)容，企業(yè)文化是一個(gè)企業(yè)精神的體現(xiàn)，是企業(yè)發(fā)展的靈魂，是企業(yè)員工的價(jià)值觀、人生觀以及世界觀的整體表現(xiàn)。企業(yè)文化的形成不是一蹴而就的，而是在企業(yè)的長期發(fā)展過程中，將企業(yè)的價(jià)值理念、規(guī)章制度相融合而形成的。企業(yè)文化是企業(yè)形象的具體體現(xiàn)，要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，就必須要正確的企業(yè)文化的指導(dǎo)，在企業(yè)文化的指導(dǎo)下，發(fā)揮企業(yè)員工的力量，更好的促進(jìn)企業(yè)建設(shè)和發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)核心競爭力的提升。
8.信息化資源
現(xiàn)代社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入了信息化時(shí)代，各行各業(yè)的發(fā)展都離不開信息化資源，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提升核心競爭力，也要注意企業(yè)的信息化資源。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息化資源包括兩個(gè)方面：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中采用的先進(jìn)信息技術(shù)，例如通訊技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等；商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)，加快商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部信息的傳遞速度，將各種先進(jìn)的信息技術(shù)應(yīng)用到企業(yè)的日常工作中。企業(yè)的信息化資源也是企業(yè)實(shí)力的一部分，是企業(yè)構(gòu)建核心競爭力的重要內(nèi)容。
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關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)金融；創(chuàng)新途徑；研究分析
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步，我國商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)逐漸步入一個(gè)更高的發(fā)展階層。城市化建設(shè)逐漸成熟基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)金融已經(jīng)成為當(dāng)下非常重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展類型。商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展與優(yōu)化的基礎(chǔ)上，逐漸出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象，不僅影響到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，同時(shí)對(duì)于城市建設(shè)以及和諧穩(wěn)定等更是產(chǎn)生很大的影響，在這樣基礎(chǔ)上怎樣更好的保證商業(yè)地產(chǎn)金融健康可持續(xù)發(fā)展成為核心問題，利用商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展是金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，需要在不斷探索與研究中更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的研究，保證我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。
一、商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)一直高質(zhì)數(shù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，在各種數(shù)據(jù)上因?yàn)榻?jīng)濟(jì)膨脹與波動(dòng)，導(dǎo)致很多數(shù)據(jù)不斷變化，這樣的狀態(tài)已經(jīng)嚴(yán)重偏離了正常發(fā)展的軌道，嚴(yán)重影響到社會(huì)的整體金融經(jīng)濟(jì)變化。商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展逐漸出現(xiàn)非常嚴(yán)重的躁動(dòng)現(xiàn)象，不管是在價(jià)格上還是在建筑上都存在很多的問題，具體表現(xiàn)為以下內(nèi)容：
1.商業(yè)地產(chǎn)金融波動(dòng)幅度過大
商業(yè)地產(chǎn)金融波動(dòng)的主要原因包含社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步以及人居消費(fèi)水平的上升等，但是現(xiàn)實(shí)中很多商業(yè)地產(chǎn)金融已經(jīng)嚴(yán)重超出正常波動(dòng)范圍，例如商業(yè)地產(chǎn)金融中的房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，據(jù)相關(guān)調(diào)查資料顯示，我國在201年5月，全國各大城市的商業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)格相比較前一年上漲23.4%，很多商業(yè)地產(chǎn)金融類型已經(jīng)刷新了記錄。從這種角度上分析，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)若是持續(xù)按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢，在未來十年中，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)面臨著嚴(yán)重的供應(yīng)過剩危險(xiǎn)。我國很多一線城市的基本房產(chǎn)價(jià)格，超出國際上15倍之多，這樣的現(xiàn)象非常迫切需要改善與完善。從此能夠看出我國的商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展逐漸受到嚴(yán)重的威脅，需要結(jié)合實(shí)際的發(fā)展情況不斷的深入探索解決之道。
2.市場供應(yīng)與需求不平衡
商業(yè)地產(chǎn)金融因?yàn)椴▌?dòng)嚴(yán)重導(dǎo)致市場供應(yīng)與需求不平衡，我國商業(yè)地產(chǎn)金融現(xiàn)在面臨著嚴(yán)重的無效房產(chǎn)堆積有效房產(chǎn)不足等現(xiàn)象，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的主要原因在于價(jià)格與利潤之間的沖突，大部分商業(yè)地產(chǎn)金融商過于重視利潤的變化，致力于商業(yè)地產(chǎn)金融的建筑，對(duì)于正常的金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展興趣不高，這樣的現(xiàn)象導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融中出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融供過于求的現(xiàn)象，但是其他金融商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)卻不夠完善與成熟。并且在很多商業(yè)地產(chǎn)金融規(guī)格設(shè)計(jì)上不夠科學(xué)合理，更是導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)更大。
3.商業(yè)地產(chǎn)金融商業(yè)地產(chǎn)金融投資建設(shè)過度
商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于領(lǐng)頭羊，雖然建筑成本過多，但是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)是利潤空間最大的行業(yè)之一，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重投資過?，F(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在國家的支持下，發(fā)展迅速，但是在快速發(fā)展基礎(chǔ)上逐漸出現(xiàn)建筑過度問題，商業(yè)地產(chǎn)金融開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)金融開發(fā)期間對(duì)于以后的銷售與使用等考慮不夠全面，出現(xiàn)很多建筑浪費(fèi)現(xiàn)象，但是耕地卻在不斷減少，這樣發(fā)展下去對(duì)我國環(huán)境會(huì)造成嚴(yán)重的害。
二、商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的必要性
商業(yè)地產(chǎn)金融一直是我國重要的經(jīng)濟(jì)代表，其中商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)可持續(xù)發(fā)展更是在滿足人們對(duì)于住房的基本需求，同時(shí)還保證了城市建設(shè)與土地的合理利用，充分實(shí)現(xiàn)資金的使用以及人才的利用，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展環(huán)境建設(shè)的要求，為我們的子孫后代生存奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)與充分發(fā)展的空間，商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑研究在此基礎(chǔ)上成為非常迫切的問題。城市化建設(shè)與科學(xué)技術(shù)發(fā)展腳步的加快，我國對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展要求正在逐漸增加，商業(yè)地產(chǎn)金融健康發(fā)展能夠很好的改善現(xiàn)在社會(huì)中的建筑信息不對(duì)稱現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中會(huì)涉及到很多的信息，特別是其中的房商業(yè)地產(chǎn)融建筑、居住、商業(yè)等信息之間存在嚴(yán)重的不對(duì)稱問題，在這樣的要求下需要不斷實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑可持續(xù)發(fā)展才能更好的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的問題，才能保證商業(yè)地產(chǎn)金融信息的平衡。
再者，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展中，因?yàn)樾枨蟮牟煌瑢?dǎo)致外部性方面不確定。商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中外部特點(diǎn)主要指的是經(jīng)濟(jì)中不能自己控制的部分，具體體現(xiàn)在土地占用過于嚴(yán)重，導(dǎo)致國家耕地急劇減少，糧食產(chǎn)量降低，價(jià)格上漲嚴(yán)重，在商業(yè)地產(chǎn)金融中商業(yè)地產(chǎn)金融建設(shè)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染與噪音污染，過于重視金融經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致國家金融發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)。與此同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)金融的上下浮動(dòng)過大，很多金融商戶過于重視利潤，不能很好的保證商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的健康發(fā)展，在很多方面都需要加大商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的力度，積極實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的平穩(wěn)發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)金融在發(fā)展中的各種福利增加，滿足社會(huì)發(fā)展需求的基礎(chǔ)上，國家在商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑方面提供更多的福利，堅(jiān)持做到以人為本的理念，逐漸加大對(duì)于低收入者的關(guān)照，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑的公共服務(wù)力度與手段，實(shí)現(xiàn)人們的平等權(quán)利，因此需要保證商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新以及健康可持續(xù)發(fā)展的步伐，這樣才能為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及商業(yè)地產(chǎn)金融建設(shè)提供更有效的應(yīng)用環(huán)境。
三、商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑優(yōu)化措施
1.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新信息管理系統(tǒng)
商業(yè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新途徑需要在市場經(jīng)濟(jì)的支持下才能實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展與完善，因此需要不斷完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場信息的管理，加強(qiáng)市場信息管理系統(tǒng)的建設(shè)。很多商業(yè)地產(chǎn)金融市場信息基本屬于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的單方面信息，百姓基本得不到任何相關(guān)信息，這樣就為很多不法分子提供機(jī)會(huì)，在商業(yè)地產(chǎn)金融開盤之前大力炒作房產(chǎn)價(jià)格，將商業(yè)地產(chǎn)金融價(jià)格抬到最高，從中獲取暴力。促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展方式需要更好的完善商業(yè)地產(chǎn)金融市場信息管理系統(tǒng)，根據(jù)政府的指示，擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)金融市場信息的開放度，將商業(yè)地產(chǎn)金融中的土地交易以及房源信息等進(jìn)行公布，強(qiáng)化群眾權(quán)利。完善商業(yè)地產(chǎn)金融營銷結(jié)構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)屬于銷售類型，其中銷售結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化也是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展中最關(guān)注的問題，是宏觀調(diào)控基礎(chǔ)下國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融控制的重要因素。在不斷強(qiáng)化商業(yè)地產(chǎn)金融市場信息關(guān)系系統(tǒng)的同時(shí)也需要不斷完善商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的銷售結(jié)構(gòu)。第一，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的建設(shè)需要嚴(yán)格約束商業(yè)地產(chǎn)金融各種商業(yè)房與經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)設(shè)計(jì)以及規(guī)?？刂疲瑢⑵渲写嬖阡N售漏洞等進(jìn)行完善，逐漸引導(dǎo)銷售方向向社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中靠攏。其次，在相關(guān)管理與監(jiān)督制度上進(jìn)行改善，更好的實(shí)現(xiàn)在廉價(jià)租住的發(fā)展，堅(jiān)持做到以財(cái)務(wù)運(yùn)行為基礎(chǔ)，更好的完善與處理住房與收入之間的關(guān)系。最后是實(shí)現(xiàn)商品用房與經(jīng)濟(jì)適用房之間的價(jià)格分裂關(guān)系，保證兩者之間能夠更加平衡。在堅(jiān)持公平公正銷售的基礎(chǔ)上放松關(guān)于高檔住建設(shè)的審批條件，整體上提升住房建筑質(zhì)量。
2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)金融中消費(fèi)者權(quán)益的保障
商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展中會(huì)接處到很多的消費(fèi)者，在此基礎(chǔ)上就需要根據(jù)國家對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益保障的規(guī)定不斷加強(qiáng)消費(fèi)者權(quán)益的保障手段與方式。很多商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)因此各方面的缺失導(dǎo)致侵犯消費(fèi)者權(quán)益，消費(fèi)者是促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也是主導(dǎo)力量，在這樣的要求下，怎樣更好的保證消費(fèi)者之間的權(quán)益成為非常關(guān)鍵的問題。為了更好的解決這樣的問題，首先需要相關(guān)部門能夠真正做到責(zé)任到人，為人民服務(wù)，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，加大政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的干預(yù)，盡力改善當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)金融中存在的消費(fèi)者問題。健全商業(yè)地產(chǎn)金融規(guī)章制度管理，國家對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展非常重視，保證商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展不僅需要對(duì)其中的商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)進(jìn)行不斷的創(chuàng)新與努力，同時(shí)還需要政府部門以及各種管理部門針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展管理制定更加適合的管理制度，利用政府的力量嚴(yán)格約束商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)發(fā)展，完善商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展中存在的各種問題，大力推動(dòng)與實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的真正發(fā)展。
3.實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的證券化保障
在上文中提出，商業(yè)地產(chǎn)金融主要的經(jīng)濟(jì)形式是房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房商業(yè)地產(chǎn)是我國非常重要的社會(huì)發(fā)展建設(shè)方向，同時(shí)也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及保障人民正常生活的重要手段，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展中，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的需要逐漸實(shí)現(xiàn)證券化轉(zhuǎn)型。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)計(jì)劃，將開發(fā)中的各個(gè)單元區(qū)域進(jìn)行分割，分割成小型建筑區(qū)域單位，在根據(jù)建筑區(qū)域上的統(tǒng)籌規(guī)劃，將各種區(qū)域委托或是出售到各個(gè)小型的建筑單位，或是投資者等，也可以根據(jù)房商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的需要，利用基金的方式進(jìn)行投資，將各種零散資金進(jìn)行聚集形成強(qiáng)大的資金盜浚開展專項(xiàng)房商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目。但是因?yàn)檫@種商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在發(fā)展過程中，需要由專業(yè)的投資單位進(jìn)行投資籌劃，將各種商業(yè)地產(chǎn)資金等轉(zhuǎn)成證券方式進(jìn)行流通，這樣不僅方便商業(yè)地產(chǎn)金融在資金流通上的發(fā)展，同時(shí)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)金融的統(tǒng)籌規(guī)劃做出鋪墊，提高商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，將商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)想社會(huì)化、大眾化、公正化等方向發(fā)展。對(duì)于這種房商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式或是商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展方式來講，主要是形成一種證券資金轉(zhuǎn)換的形式以及股權(quán)投資與融資等資金變換形式，這種資金變換方式在進(jìn)行證券資金變化過程中需要制定標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)定進(jìn)行約束，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的價(jià)值形式為商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，提供更加堅(jiān)實(shí)證券發(fā)展載體，可以在多樣化市場發(fā)展中，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)金融的資金轉(zhuǎn)讓或是區(qū)域劃分等，保證商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，更好的提升商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展。再者是根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融證券化與資產(chǎn)證券化之間的區(qū)別主要是資產(chǎn)證券化能夠更加獨(dú)立，并且能夠更好的將單個(gè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為投資的主體，不需要關(guān)注其他問題，只需要重視投資項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)與盈利等即可。但是股權(quán)投資在要求上比較多，需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融中的獨(dú)立法人作為代表，需要對(duì)項(xiàng)目投資與建設(shè)負(fù)全責(zé)，同時(shí)還需要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)金融中的發(fā)展方向做出正確的決定，建立完善的商業(yè)地產(chǎn)金融投資機(jī)制作為引導(dǎo)，積極吸收相關(guān)的投資以及資金集中之后，將需要讓出的部分進(jìn)行劃分，根據(jù)資金的統(tǒng)一與高度集中，更好的保證商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的需要，將資金使用到恰當(dāng)?shù)奈恢弥?，提高商業(yè)地產(chǎn)金融行業(yè)在市場發(fā)展中的競爭性，能夠準(zhǔn)確預(yù)測市場的發(fā)展方向以及市場發(fā)展中的各種波動(dòng)，保證商業(yè)地產(chǎn)金融區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定，提升商業(yè)地產(chǎn)金融的整體競爭力，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展與進(jìn)步。
四、結(jié)束語
綜上所述，金融商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間具有非常緊密的聯(lián)系，商業(yè)地產(chǎn)金融的進(jìn)步能夠很好的帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響下，怎樣更好的提升商業(yè)地產(chǎn)金融的發(fā)展與進(jìn)步，提升商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展中的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是商業(yè)地產(chǎn)金融發(fā)展的重要目標(biāo)，同時(shí)也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的重要保障。
參考文獻(xiàn)：
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2009年初，馬來西亞百盛集團(tuán)公告稱，以11.287億元價(jià)格收購北京雙全大廈，開設(shè)大型商場。幾乎與此同時(shí)，美國鐵獅門公司在1月11日宣布，總投資25億美元的上海楊浦區(qū)新江灣城F地塊奠基開工。而在2008年底，成功以低于原收購價(jià)約1億元的價(jià)格獲得上海長壽商業(yè)廣場的黑石集團(tuán)，最近又新成立商業(yè)管理公司。在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢下，我們?nèi)绾慰创赓Y對(duì)待中國商業(yè)地產(chǎn)的這份“熱情”?商業(yè)地產(chǎn)是否已成為大型企業(yè)的避風(fēng)港?投資商業(yè)地產(chǎn)最佳時(shí)機(jī)是否已到?是否成為企業(yè)“御寒”的有效策略?
本期嘉賓：
毛大慶(毛大慶博客，毛大慶新聞，毛大慶說吧)新加坡凱德置地中國控股集團(tuán)環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理
趙?！≈袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)常務(wù)委員
徐偉成 第一太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理
王永 北京漢博投資顧問有限公司執(zhí)行董事
主持人：
本刊記者 姚妍艷
觀點(diǎn)集萃：
毛大慶：我無法對(duì)是否到“抄底”的時(shí)機(jī)做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，但作用在商業(yè)地產(chǎn)身上尚需時(shí)日，而且效果有限。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走低還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
趙海：未來政府會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)檫@對(duì)城市的發(fā)展有利，能帶動(dòng)城市的繁榮，同時(shí)增加就業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商的避風(fēng)港。開發(fā)商要想真正做好商業(yè)地產(chǎn)，必須要具備嚴(yán)格的條件。
徐偉成：每逢金融風(fēng)暴這樣的房地產(chǎn)市場大起大落拐點(diǎn)時(shí)期都會(huì)是外資進(jìn)入的顯著期，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，有人出手就一定有人撤資，事實(shí)上那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)定期對(duì)各類優(yōu)良資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)馁I賣。最聰明的決策是在前期做準(zhǔn)備，做饑餓的、有準(zhǔn)備、有爆發(fā)力的獵豹。
王永：外資要達(dá)到收購的高峰期，前提一定是金融危機(jī)過去之后，待他們調(diào)整回來，至少近一年內(nèi)外資的機(jī)會(huì)并不大。但往后外資收購機(jī)會(huì)會(huì)逐漸加大，在政策的引導(dǎo)下，他們將積極地參與到中國的REITS以及商業(yè)地產(chǎn)金融化服務(wù)的大潮里來，憑借豐富經(jīng)驗(yàn)加以出手，這時(shí)候外資收購可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)高峰期。
外資“熱炒”中國商業(yè)地產(chǎn)?
主持人：對(duì)于近段時(shí)間來陸續(xù)出現(xiàn)的外資收購案例，您認(rèn)為為何外資會(huì)在此時(shí)快速流入中國商業(yè)地產(chǎn)?吸引他們的主要因素在哪些方面?
毛大慶：自從2008年下半年美國金融問題全面爆發(fā)之后，國際資本看好中國作為新興市場，同時(shí)總體經(jīng)濟(jì)走勢穩(wěn)定，投資杠桿率低、門檻低、金融融資渠道單調(diào)匱乏等特征，普遍把中國市場作為“避風(fēng)港”看待。有統(tǒng)計(jì)顯示，2008年中國引進(jìn)風(fēng)投的數(shù)額是過去七年的總和，就是很好的信號(hào)。另外，中國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)由于受到融資渠道匱乏所累，持有型物業(yè)開發(fā)步履維艱已經(jīng)是多年的現(xiàn)象，同時(shí)由于管理觀念落后、缺乏專業(yè)人才、消費(fèi)習(xí)慣等問題，中國的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值(尤其是一線國際化都市)和國際其他同類城市相比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到釋放。
因此，在目前國際經(jīng)濟(jì)背景下，國際房地產(chǎn)類資金流入中國，以他們評(píng)估認(rèn)為合理甚至是較低的價(jià)格收購地段和設(shè)計(jì)相對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，從投資潛力、保值增值和資金避險(xiǎn)等角度都是合理的。當(dāng)然去年的大力度宏觀調(diào)控和全球流動(dòng)性吃緊，也進(jìn)一步使國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的境遇變得艱難，他們急于尋找機(jī)會(huì)將物業(yè)脫手收回現(xiàn)金以解決資金緊張狀況的心態(tài)強(qiáng)烈，這也迎合了國際資本的投資欲望。
徐偉成：每逢金融風(fēng)暴這樣的房地產(chǎn)市場大起大落拐點(diǎn)時(shí)期都會(huì)是外資進(jìn)入的顯著期，那些專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)及基金、相關(guān)金融機(jī)構(gòu)等，對(duì)房地產(chǎn)市場變化的嗅覺比一般住宅市場或普通的消費(fèi)者更敏感，他們甚至可能已經(jīng)在2007年底就聞到了金融風(fēng)暴的味道。所以我們看到的這些去年底至今年初出手的收購案例，只不過是表象，其實(shí)人家一早已經(jīng)在等待這個(gè)時(shí)機(jī)并做好了進(jìn)一步的部署。
那些房地產(chǎn)市場里有實(shí)力、有專業(yè)眼光的開發(fā)商永遠(yuǎn)都是贏家，而吸引他們投資的最關(guān)鍵點(diǎn)是時(shí)機(jī)剛好；其次，這些投資者猶如狙擊手一樣，會(huì)把握價(jià)格優(yōu)勢，對(duì)那些價(jià)格較低的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及對(duì)部分資金不足的開發(fā)商出擊；當(dāng)然對(duì)于外國投資機(jī)構(gòu)而言，中國的某部分資產(chǎn)對(duì)于長期持有來說還是十分看好的，而且中國的GDP增長和國民消費(fèi)仍然不低，自然也就成為了目前世界經(jīng)濟(jì)低潮中相對(duì)的“避風(fēng)港”。
趙海：目前的這些外資收購現(xiàn)象，并不代表著國外投資者大舉進(jìn)入中國的商業(yè)地產(chǎn)，這只是個(gè)案的一些動(dòng)態(tài)，類似以前的凱德收購等案例。只是這些個(gè)案的陸續(xù)發(fā)生表明國際投資集團(tuán)還從未間斷過在中國尋找機(jī)會(huì)。但畢竟現(xiàn)在處于全球金融危機(jī)之下，國際資本本身如何判斷當(dāng)前局勢，以及外資進(jìn)入中國是否形成潮流還很難有個(gè)定論。
王永：盡管目前中國房地產(chǎn)市場不太景氣，但未來看好，對(duì)于國外投資者來說，具有很大的吸引力。另外，由于在市場低迷時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)的確相對(duì)住宅要好，且相對(duì)收益穩(wěn)定，此時(shí)其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)住宅較小，加上如今整體土地價(jià)格下降，進(jìn)入資產(chǎn)估價(jià)的低潮期，所以商業(yè)地產(chǎn)突顯出了它一定的吸引力。之所以此時(shí)出現(xiàn)多個(gè)外資購買的案例，還有一個(gè)重要的原因是很多開發(fā)商資金開始緊張，為了回流資金只有變賣一些物業(yè)，其中商業(yè)地產(chǎn)是較好變現(xiàn)的一方面，而且此時(shí)甩賣的價(jià)格會(huì)比以往更低。這些都為外資進(jìn)入創(chuàng)造了一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。
當(dāng)然，金融危機(jī)爆發(fā)之后，一些外資本身也出現(xiàn)很大的問題。特別是進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)的這些主流的外資多半還是以美國的投行為主，這些投行和基金在美國的危機(jī)的大環(huán)境下，根本難以募集上來資金，因此要說到“熱炒”，其實(shí)并不太準(zhǔn)確。
“抄底”時(shí)機(jī)未到
主持人：目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的甩賣趨勢似乎仍在繼續(xù)，例如李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠近期相繼拋售位于長寧區(qū)的上海黃金城道商鋪及浦東的御翠園8棟商業(yè)別墅及會(huì)所；郭鶴年旗下的嘉里建設(shè)和香格里拉此前聯(lián)合曾宣布要“放棄購買唐山市地塊之權(quán)利”(現(xiàn)已再投)。在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢下，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)“抄底”的時(shí)機(jī)是否出現(xiàn)?
徐偉成：與買入相輔相成的，“有人連夜趕科場，有人辭官歸故里”，即有人出手就一定有人撤資，事實(shí)上那些大型房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)定期對(duì)各類優(yōu)良資產(chǎn)或不良資產(chǎn)項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)馁I賣。所以此時(shí)剛好發(fā)生的幾個(gè)類似案例，我們并不認(rèn)為都是因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴而行動(dòng)，就算是也不足為奇，因?yàn)橄裣愀?、馬來西亞等地的開發(fā)商本身就是非常成熟及保守的，當(dāng)他們看到2009年至2001年的中國房地產(chǎn)市場里，中高端住宅及部分酒店等商業(yè)物業(yè)業(yè)績增長可能會(huì)有下滑的趨勢，加上其在當(dāng)?shù)氐馁Y產(chǎn)本身出現(xiàn)一些虧本的現(xiàn)象，這時(shí)絕對(duì)需要抽掉一些產(chǎn)業(yè)以套現(xiàn)，把資金回到集團(tuán)總部再重整旗鼓。他們懂得適時(shí)地收緊調(diào)整，證明他們在積極地防守。
但如果要使用“抄底”一詞并不嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)于波浪型曲折波動(dòng)并維持很長時(shí)間的市場環(huán)境，我們是不能判斷它有絕對(duì)底部的，只是相對(duì)而言出現(xiàn)的每個(gè)低潮時(shí)期。而我們也可以看到，每當(dāng)此時(shí)，那些具備國際化管理運(yùn)營水平、相對(duì)豐厚的資金實(shí)力及一流專業(yè)團(tuán)隊(duì)的企業(yè)早已伺機(jī)而動(dòng)，準(zhǔn)備出手狙擊那些資金不足爛尾且在優(yōu)質(zhì)黃金地段的商業(yè)綜合體，尤其是購物中心。所以最聰明的決策是在前期做準(zhǔn)備，做饑餓的、有準(zhǔn)備、有爆發(fā)力的獵豹。
王永：商業(yè)地產(chǎn)真正“抄底”的時(shí)機(jī)還未到來，理論上而言，只有在住宅開發(fā)商越慘時(shí)，“抄底”越好，而目前的市場環(huán)境可能至年底都還會(huì)持續(xù)低迷，只能說機(jī)會(huì)已經(jīng)顯露，卻沒有多少人能真正有能力“抄底”，因?yàn)榇蟓h(huán)境形勢較劣使不少本來有能力的開發(fā)商面臨資金難題。香港商人在這方面略占優(yōu)勢，他們在謹(jǐn)慎之余，又有經(jīng)歷過多次房地產(chǎn)市場危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)，具備較強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，并沒有將大量資金沉浸在高價(jià)的住宅地產(chǎn)上，所以此時(shí)對(duì)他們而言會(huì)是一個(gè)扮演“抄底”角色的機(jī)會(huì)。
趙海：事實(shí)上中國的商業(yè)地產(chǎn)總體形勢并不太有利，很多開發(fā)商甚至都缺少資金做商業(yè)。過去人們投入商業(yè)地產(chǎn)，首先大部分是響應(yīng)政府的要求，必須在開發(fā)住宅時(shí)保證一部分的商業(yè)；其次國內(nèi)一些地產(chǎn)商看到國外大地產(chǎn)商持有物業(yè)的銷售比例后，也學(xué)著把自己的房地產(chǎn)開發(fā)成持有地產(chǎn)項(xiàng)目，但經(jīng)過這一輪的收縮期后，他們開始談虎色變，開始思考自己有沒有能力再繼續(xù)做下去，更多的開發(fā)商甚至在考慮是否需要把這些物業(yè)加以變現(xiàn)。
毛大慶：“抄底”是一個(gè)我不明白的心態(tài)。我也無法對(duì)是否到“抄底”的時(shí)機(jī)做出判斷。從下行趨勢看來，雖然國家大力度的一系列支持房地產(chǎn)的政策不斷出臺(tái)，但作用在商業(yè)地產(chǎn)身上尚需時(shí)日，而且效果有限。商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走低還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
商業(yè)地產(chǎn)非“避風(fēng)港”
主持人：以目前的市場行情來看，您是如何看待中國未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的走勢?當(dāng)下的商業(yè)地產(chǎn)是否能成為企業(yè)在金融危機(jī)下的避風(fēng)港?原因何在?
毛大慶：2008年住宅市場上開發(fā)商之間的火并鑄就了購房者的集中觀望，預(yù)計(jì)2009年住宅市場將以盤整為主，而相比之下，商業(yè)地產(chǎn)的走勢依舊穩(wěn)定，同時(shí)商鋪?zhàn)饨鹨矔?huì)在2009年里較為平穩(wěn)，它依靠豐厚的收益成為房地產(chǎn)企業(yè)的“寵兒”。與此同時(shí)，加上對(duì)政府在住宅市場的9000億元保障房計(jì)劃心存畏懼，越來越多的地產(chǎn)商將未來戰(zhàn)略調(diào)整的天平偏向了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)此時(shí)似乎成為可以暫時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和政策的避難場所，但實(shí)際操作一定要視企業(yè)自身情況而定。商業(yè)地產(chǎn)模式和住宅地產(chǎn)模式對(duì)資金需求是完全不同的。商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)非常漫長，周轉(zhuǎn)很慢，住宅地產(chǎn)可以依靠開發(fā)和銷售滾動(dòng)發(fā)展，而商業(yè)地產(chǎn)基本上是行不通的，商業(yè)地產(chǎn)需要資金集約化的大批量注入，這對(duì)一家地產(chǎn)公司的資金要求非常高。商業(yè)地產(chǎn)并非適合所有的地產(chǎn)商，尤其是在大環(huán)境惡化的情況下，需要更具實(shí)力以及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。
王永：未來中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢看好，但國家必須調(diào)整策略，把刺激消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需作為中國未來中長期的經(jīng)濟(jì)政策。經(jīng)歷過本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，中國的經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠出口貿(mào)易、投資而轉(zhuǎn)向刺激內(nèi)部消費(fèi)，消費(fèi)的提高需要更好的商業(yè)物業(yè)，這將直接帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展壯大。近期出臺(tái)的房地產(chǎn)金融化政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言是很大利好，這將解決中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中面臨的最困難的資金融通問題。未來刺激消費(fèi)會(huì)在需求端拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，而把資金融通的渠道打開后，現(xiàn)金的供應(yīng)端同樣也會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但它能否成為企業(yè)的“避風(fēng)港”，還很難。
不少企業(yè)之所以在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下難過，就是因?yàn)槿鄙佻F(xiàn)金流，而真正的商業(yè)地產(chǎn)恰恰是變現(xiàn)能力最差、資金回籠最慢的。商業(yè)地產(chǎn)這一大成本、長時(shí)間投入，且回報(bào)緩慢的形式在金融危機(jī)之下，不僅對(duì)企業(yè)沒有幫助，反而可能會(huì)“幫倒忙”。目前在危機(jī)中預(yù)見現(xiàn)金流有困難的企業(yè)一定會(huì)在這幾年停止自己在商業(yè)地產(chǎn)上的投資，甚至將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目甩賣。只有在金融危機(jī)平復(fù)后，在住宅方面中取得足夠現(xiàn)金時(shí)，他們可能會(huì)意識(shí)到在商業(yè)地產(chǎn)方面收益上的平穩(wěn)，而將一部分資金轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)的投資上，以保證風(fēng)暴來臨時(shí)，穩(wěn)定的租金收入。所以真正的刺激并不是本輪金融危機(jī)下的避風(fēng)港，而是度過金融危機(jī)之后會(huì)促進(jìn)他們在資源配置上加大商業(yè)地產(chǎn)的比例，以此降低整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
徐偉成：現(xiàn)在的市場環(huán)境下，未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)會(huì)會(huì)留給一些有實(shí)力、有準(zhǔn)備的開發(fā)商；其發(fā)展將以資本模式為主，REITS等房地產(chǎn)基金會(huì)陸續(xù)組成；商業(yè)地產(chǎn)也更多以購物中心為主并慢慢普及到全國，二三線城市目前占主導(dǎo)的百貨業(yè)態(tài)也會(huì)慢慢走向新潮時(shí)尚，以帶有主力店的、年輕而國際化的體驗(yàn)式購物中心、mall為主。
有人說商業(yè)地產(chǎn)會(huì)成為企業(yè)在金融危機(jī)下的“避風(fēng)港”，但僅僅表征如此。那些真正能把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)作“避風(fēng)港”的開發(fā)商本身一定都是強(qiáng)者，即智者加勇者。鑒于“避風(fēng)港”相對(duì)“被動(dòng)”，因此我們慎用“避風(fēng)港”一詞，而更多認(rèn)為這是投資家的實(shí)驗(yàn)的樂園。
趙海：未來政府會(huì)越來越強(qiáng)調(diào)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，因?yàn)檫@對(duì)城市的發(fā)展有利，能帶動(dòng)城市的繁榮，同時(shí)增加就業(yè)，但商業(yè)地產(chǎn)并非開發(fā)商的避風(fēng)港。開發(fā)商要想真正做好商業(yè)地產(chǎn)，必須要具備嚴(yán)格的條件。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身是一個(gè)涵蓋策劃、定位、招商、運(yùn)營等的復(fù)雜過程，開發(fā)商自身是否具備強(qiáng)大的實(shí)力和能力，有沒有一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)都是首要的條件；其次要看清當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場的行情，很多人沖著其穩(wěn)定而高額的回報(bào)率而上，但其實(shí)目前在做的一些酒店、寫字樓及購物中心等商業(yè)也存在著不少虧損。我們判斷商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，最終還是要放到整個(gè)市場的大環(huán)境下動(dòng)態(tài)地看待，如果市場處于快速上升的時(shí)期，則房地產(chǎn)的一些繁榮景象可能是短暫的。在某種意義上甚至可以將房地產(chǎn)類比于作股票，投行、金融機(jī)構(gòu)等把虛擬經(jīng)濟(jì)炒熱后，一旦縮水那些價(jià)值將迅速貶低。
毛大慶：受大勢影響，商業(yè)地產(chǎn)盡管遭受的沖擊還未完全顯現(xiàn)，但2009年的市場競爭必定空前激烈，目前，無效商業(yè)面積供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出了進(jìn)一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時(shí)遇到較大的困難，單純依靠炒作概念的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)較大的招商壓力。有人預(yù)計(jì)2009年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計(jì)，從招商到營運(yùn)，從資本到品牌，這可能成為中國商業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)的信號(hào)，因?yàn)樾袠I(yè)門檻的提高將讓目前粗放式開發(fā)和經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入細(xì)分市場的運(yùn)營時(shí)代。
外資收購高峰即將到來
主持人：以各位在商業(yè)地產(chǎn)界多年的經(jīng)驗(yàn)來看，認(rèn)為外資收購我國商業(yè)地產(chǎn)高峰期將在什么時(shí)間段?
趙海：目前外資在中國房地產(chǎn)市場上所占的比重還很小，而且真正想要進(jìn)入還很難，受到多方面的限制，即使放開限外令也如此。外資在進(jìn)入中國的過程中會(huì)遇到重重問題，譬如資金如何進(jìn)入，可以有哪些途徑?如何在中國獲得土地?中國的外匯外幣管制制度會(huì)不會(huì)有所改變?政策法規(guī)上的缺乏有否改觀?需要多長時(shí)間才能組建起一個(gè)完善的團(tuán)隊(duì)?適應(yīng)中國國情不同并獲得發(fā)展需要多長時(shí)間?這個(gè)過程中會(huì)有多少損失?對(duì)外資而言，中國的房地產(chǎn)市場的確有很大的發(fā)展前景，但發(fā)展中多重困難不得不讓他們好好掂量。因此這些外資貿(mào)然大規(guī)模地進(jìn)入中國還很難說。
毛大慶：對(duì)于外資收購我國商業(yè)地產(chǎn)的高峰期，我預(yù)計(jì)的時(shí)間要相對(duì)晚一些，估計(jì)將在2010年到2011年中出現(xiàn)。
最近一段時(shí)間，我正在忙碌的準(zhǔn)備著項(xiàng)目的推廣活動(dòng)以及招商工作。誠如我對(duì)待所操盤的天驥·智谷項(xiàng)目一樣，希望達(dá)到《道德經(jīng)》中“大音希聲，大象無形”之境，把更多的精力放在低調(diào)做好產(chǎn)品品質(zhì)和獨(dú)樹一幟的園區(qū)服務(wù)上，從而取得整個(gè)業(yè)界以及入駐企業(yè)的認(rèn)可。
過去的十年，也是我同北京房地產(chǎn)共同成長的十年。
2003年，我結(jié)束了為期一年的工程施工工作之后，正式進(jìn)入建外SOHO的銷售市場部開始了商業(yè)地產(chǎn)的營銷工作，把銷售以及工作做到細(xì)致入微，這是我在建外SOHO養(yǎng)成的職業(yè)習(xí)慣。2006年，我轉(zhuǎn)戰(zhàn)沿海賽洛城，10萬平方米的純商業(yè)地產(chǎn)，成為我發(fā)揮才能的“舞臺(tái)”。在大部分房地產(chǎn)人開始懵懂探索商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，我以專業(yè)人員的身份進(jìn)行著每一個(gè)營銷動(dòng)作的實(shí)施，制定每一個(gè)方案細(xì)節(jié)。
在房地產(chǎn)政策層出不窮，大浪淘沙下房企震蕩的十年，我感受著房地產(chǎn)市場變化的同時(shí)，也直接“導(dǎo)演”了天驥·智谷的崛起，讓天驥·智谷逐漸走進(jìn)人們的視野，成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)?？梢哉f天驥·智谷是我地產(chǎn)從業(yè)生涯中，到目前為止最為滿意的一個(gè)項(xiàng)目。天驥·智谷項(xiàng)目總體定位為集總部獨(dú)棟、生態(tài)寫字樓、商業(yè)配套等多種產(chǎn)品類型為一體的低密度、高綠化率的智力密集型商務(wù)花園。在我接手這個(gè)項(xiàng)目之前，大部分營銷策劃以及后期的招商運(yùn)營都還沒有啟動(dòng)，這也是我到目前為止操盤的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟普通辦公用地最大區(qū)別在于，一定要非常重視企業(yè)入駐后期的運(yùn)營管理，這不單是提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。在操盤的過程中，我們提出了平臺(tái)46項(xiàng)服務(wù)，并深入地了解企業(yè)所需，在細(xì)節(jié)上全面護(hù)航企業(yè)成長，給他們解決企業(yè)融資、人才或者財(cái)務(wù)、稅務(wù)、政策各方面的問題。天驥·智谷不光是要做一個(gè)辦公區(qū)域的物業(yè)，更是企業(yè)的孵化器。
如今，我已經(jīng)深耕房地產(chǎn)十年，這也正是住宅地產(chǎn)唱“主角”的十年，而最近我卻清晰地感覺到，我在這一場房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中正進(jìn)行著“角色”的演變，從最初的觀潮者，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榱伺眱骸?/p>
我認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“春天”已經(jīng)悄然而至，“在很多住宅地產(chǎn)開發(fā)商以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都在整合公司的資金與人力資源開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這也將成為未來幾年的趨勢。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和政府合作較為緊密，它歸根結(jié)底是在為政府服務(wù)，企業(yè)帶來的稅收、產(chǎn)值都是政府政績的考核標(biāo)準(zhǔn)，而且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)不同之處是在收益上。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是一次性收益，而是持續(xù)性收益。之前略遜于住宅與商業(yè)的原因是其對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說回報(bào)周期太長、回報(bào)率太低。如今，住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)難度，隨著政府的嚴(yán)格管控與城區(qū)地價(jià)的攀升而“水漲船高”，形勢的變化令很多房地產(chǎn)企業(yè)開始重新思考企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。而對(duì)于自己未來十年的職業(yè)規(guī)劃，我想還是應(yīng)該在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步深耕與拓展，獲得更多的成績與經(jīng)驗(yàn)。
斗轉(zhuǎn)星移，《樓市》雜志風(fēng)風(fēng)雨雨已經(jīng)走過了整整十個(gè)年頭，而我的地產(chǎn)生涯肇始與樓市傳媒同年，希望在未來的十年里我們繼續(xù)共同見證北京房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與成長。
