時間：2022-10-31 09:37:37
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程補充協(xié)議，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
乙方：____________建筑工程公司
甲乙雙方本著平等互利的原則，就工程施工有關(guān)事宜進行友好協(xié)商，并共同達成以下補充協(xié)議：
一、工程造價：
1、 土建工程造價按二類工程取費，總價下浮______%后為甲乙雙方土建工程結(jié)算造價。
2、 安裝工程造價按三類工程取費，總價下浮______%后為甲乙雙方安裝工程結(jié)算造價。
3、 材料價格計取劃分為土建結(jié)構(gòu)及安裝預埋材料計取階段（地下結(jié)構(gòu)至主體封頂）和建筑及水電安裝工程材料計取階段（主體封頂前一個月至______年______月______日），分段計算確認，即雙方每月確定一次單價，該段工程完工后按月平均單價計算該段工程材料結(jié)算價值。
4、 工程材料設(shè)備價格中信息價與市場價差額在正負______萬元（指本合同工程單項材料總值差額，下同）區(qū)間以內(nèi)的工程材料按信息價計，信息價與市場價差額在正負______萬元區(qū)間以外的工程材料，乙方須依據(jù)工程材料實際市場批發(fā)價書面報甲方確認，并按雙方確認價進行工程結(jié)算。
5、 乙方同意不收取下列費用：工程搶工措施費、工程質(zhì)量保證施工措施費、擾民施工措施費、場地不足施工措施費、一般施工安全及技術(shù)施工措施費（如在定額項目中已含，不再另行扣除，但也不額外追加）；現(xiàn)場文明施工措施費雙方另行協(xié)商。
6、 由甲方分包的工程，乙方項目部按分包工程總價______%（主要設(shè)備費除外）收取總分包配合費、管理費，并由甲方從各專業(yè)工程工程款中扣付給乙方環(huán)慶花園項目部。
7、 工程造價計算依據(jù)以本協(xié)議相關(guān)條款，機械工業(yè)部深圳設(shè)計研究院設(shè)計的建筑、結(jié)構(gòu)、安裝施工圖及圖紙會審紀要、經(jīng)甲方工程主管部門、設(shè)計院、監(jiān)理公司共同確認的設(shè)計變更和經(jīng)甲方、監(jiān)理公司共同確認的施工現(xiàn)場經(jīng)濟簽證為準。
8、 設(shè)計變更和經(jīng)濟簽證均按本協(xié)議相關(guān)條款約定原則計量計價，乙方不得拒絕施工，也不得出要求單獨按包干價計價，除非甲方同意。
二、甲供工程材料、設(shè)備和甲分包工程：
1、 甲供材料有：鋼筋、商品砼。
2、 甲供設(shè)備有：電梯、發(fā)電機、高低壓配電柜、水泵。
3、 甲分包專業(yè)工程有：鋁合金門窗制安工程、防火門制安工程（含入戶門）、裙房二次內(nèi)外裝飾及安裝工程、電梯供安工程、消防工程、燃氣工程、空調(diào)工程、高低壓配電工程、有線電視、電話工程、監(jiān)視對講系統(tǒng)工程、自動抄水、電表系統(tǒng)工程。
三、工程款支付：
1、 在______年以前施工的樁基工程的工程款支付及結(jié)算事宜：在工程出±______及甲方領(lǐng)到項目預售許可證后三日內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方支付足______萬元，同時乙方應(yīng)將全部結(jié)算資料報甲方，甲方應(yīng)在______個月內(nèi)審核完畢，并在其后______個月內(nèi)按月平均分三批付清工程結(jié)算尾款。
2、______年以后施工的樁基工程結(jié)算事宜：樁基施工完畢經(jīng)質(zhì)檢合格后，乙方備齊全部工程資料及結(jié)算書，甲方收到齊全的工程資料后______日內(nèi)審核完畢，經(jīng)乙方確認甲方審核結(jié)果后，甲方在三個月內(nèi)平均分三次付清工程尾款（即每次支付三分之一審定結(jié)算款）。
3、 地下室工程完工出±______后______日內(nèi)乙方應(yīng)將結(jié)算資料報甲方審核，甲方應(yīng)在______日內(nèi)審核完，并支付結(jié)算款的______%，其余的______%在扣除結(jié)算總價______%的工程保修金后在主體封頂后______日內(nèi)支付。
4、 上部結(jié)構(gòu)工程甲方按結(jié)構(gòu)施工進度每完成______層支付______%工程款，砌筑工程根據(jù)工程總砌筑量均衡分三段，每次支付______%工程款。主體建筑裝修及水電安裝按每完成______層單項工程為一個施工階段，每一階段形象進度完成后支付______%工程款。前述每一階段施工進度完成后，由乙方將形象進度報表交甲方，甲方在______日內(nèi)按合同約定要求審核完畢，審核完畢經(jīng)乙方確認無異議后______日內(nèi)按審定的工程款及支付比例支付給乙方。
5、 工程竣工驗收完后______日內(nèi)按工程合同暫定造價付至______%，在工程結(jié)算審定后______日內(nèi)平均分三期支付完工程結(jié)算余款（扣除______%保修款）。當結(jié)算時間超過______個月，則自工程竣工即領(lǐng)取檔案合格證之日算起______天內(nèi)甲方付至工程總價的______%，
四、本合同工程凡需乙方協(xié)助辦理的施工許可證及其他各項報建、報批、報驗、質(zhì)監(jiān)、質(zhì)檢、安檢等手續(xù)，乙方應(yīng)在甲方提供有關(guān)手續(xù)后______日內(nèi)辦妥交給甲方。
五、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方另行協(xié)商。
六、本協(xié)議為報建合同不可分割之附件，報建合同中與本補充協(xié)議有相異之處，以本協(xié)議為準。
七、本補充協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章及______項目部正式成立、乙方按期辦妥施工許可證之日起生效。
《中國建筑裝飾裝修雜志》2014年第八期
一、“黑白合同”應(yīng)如何認定
從最高人民法院的審判指導思想及司法實踐來看，法院對“黑白合同”中實質(zhì)性內(nèi)容的認定是比較謹慎的，最高人民法院馮小光法官在《回顧與展望——寫在<最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋>頒布實施三周年之際》一文中做了比較好的闡述“：從寬把握‘實質(zhì)性內(nèi)容’的底線，是從寬把握的幅度不能與法律規(guī)定、國家標準、行業(yè)規(guī)范相悖。像通過經(jīng)濟洽商記錄減少后的工程價款不能低于工程成本，縮短后的工期不能違反建設(shè)工程施工行業(yè)的工藝流程所必需的周期、不能違反建筑施工應(yīng)當遵循的自然規(guī)律。像水泥板結(jié)存在自然周期，違反自然規(guī)律在水泥未完全板結(jié)前開始下一個工序搶工期，這種行為必然會降低水泥的設(shè)計強度，必然會影響工程質(zhì)量，違反國家標準甚至國家強制性標準。突破上述底線的，人民法院應(yīng)當堅決認定當事人另行簽訂了‘黑白合同’”。
二、區(qū)分“黑白合同”與合法有效的合同變更及簽證等情形
在認定黑白合過程中，應(yīng)當將合同履行過程中出現(xiàn)的“合同變更”及“簽證”等合法有效的情形與“黑白合同”加以區(qū)分。施工合同較為復雜且專業(yè)性較強，在簽約時雙方不可能將所有的問題都約定的很清楚，而且在后續(xù)合同履行過程中經(jīng)常會出現(xiàn)許多新的變化，因此，在簽訂中標合同后可能會再行簽訂補充協(xié)議或修改原合同中的部分條款，對此前未約定或約定不明的問題加以明確。除了在工期、質(zhì)量、價款等實質(zhì)性內(nèi)容上必須與中標合同一致外，其他非實質(zhì)性內(nèi)容的合同條款，經(jīng)雙方協(xié)商一致是可以變更的，只要該變更不屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形，就是合法有效的合同變更。對于施工過程中出現(xiàn)的“簽證”，因該簽證行為產(chǎn)生的價格確認是否構(gòu)成“黑合同”？一般情況下，簽證是雙方在合同實際履行過程中達成的新的補充協(xié)議，但簽證成立與否仍然要以簽證的事件以及中標合同的約定為基礎(chǔ)，一份合法有效的簽證不是“黑合同”。但是，如果以簽證的名義在毫無事實基礎(chǔ)支持的情況下不合理增加合同價格的，實際上就可能構(gòu)成“黑合同”。另外，在判斷一份補充協(xié)議，比如結(jié)算協(xié)議是否構(gòu)成“黑合同”時，可以結(jié)合以下因素加以考慮：如補充協(xié)議的內(nèi)容是否發(fā)生了實質(zhì)性的變更；補充協(xié)議的簽訂時間與招投標的時間間隔情況；補充協(xié)議的簽訂背景為何；施工過程中是否發(fā)生新的變化，或者訂立合同時的客觀情況是否發(fā)生了變化；補充協(xié)議的簽訂目的是否正當?shù)鹊取?/p>
三、“黑白合同”的結(jié)算——“黑白合同”應(yīng)以備案的中標合同為準
《施工合同司法解釋》第二十一條規(guī)定，“當事人就同一建設(shè)工程另行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當以備案的中標合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)”，該條規(guī)定確立了“黑白合同”情形下以“備案的中標合同”為準進行結(jié)算的原則。為了準確理解該條規(guī)定，建筑企業(yè)需要重點把握以下三點：第一，該規(guī)定的適用必須同時具備兩個前提條件：一是項目經(jīng)過招投標；二是中標有效。如果項目經(jīng)過招投標但中標無效的，因中標無效，相應(yīng)的中標合同也無效。第二，備案的中標合同與招投標文件不一致時應(yīng)以何為準？《施工合同司法解釋》（法釋[2004]14號）第二十一條規(guī)定的是當備案的中標合同與實際履行的黑合同不一致時，以備案的中標合同為準進行工程價款結(jié)算。但實踐中可能出現(xiàn)備案的中標合同與招投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容不一致的情形，或者有兩份中標合同，一份沒有備案的與投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容一致，另一份是備案的與投標文件實質(zhì)性內(nèi)容不一致，比如合同價格形式不一致，這時該如何結(jié)算？根據(jù)《招標投標法》及其《實施條例》等相關(guān)法律規(guī)定，在備案的中標合同與招投標文件不一致的情形下，應(yīng)當以招投標文件約定的結(jié)算原則為準，這是與《招標投標法》及其《實施條例》的立法本義相一致的。第三，在實踐中有時還會出現(xiàn)招標文件與投標文件實質(zhì)性內(nèi)容不符的情形，在這個情形下以哪個為準呢？這就需要結(jié)合具體合同中的約定，一般情況下，按1999版施工合同和2013版施工合同，在合同的組成部分中都沒有招標文件，因為主流觀點認為招標文件屬于要約邀請，可以不放入合同中。如果投標函與招標文件的實質(zhì)性內(nèi)容偏離，一般不予中標，但一旦中標了，則應(yīng)以投標函為主。當然，如果合同中對招標文件及投標函的優(yōu)先解釋順序做了另行約定的除外。
作者：周月萍單位：中倫律師事務(wù)所合伙人
發(fā)包人（全稱）：嘉禾縣袁家鎮(zhèn)泮頭九年制學校
承包人（全稱）：何華權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及有關(guān)法律規(guī)定，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就嘉禾縣袁家鎮(zhèn)泮頭九年制希望小學食堂整體廚柜 工程施工及有關(guān)事項協(xié)商一致，共同達成如下協(xié)議：
一、工程概況
1.工程名稱：嘉禾縣袁家鎮(zhèn)泮頭九年制學校食堂整體廚柜 。
2.工程地點： 嘉禾縣袁家鎮(zhèn)泮頭九年制希望小學教師食堂。
3.工程承包范圍：希望小學石英臺整體廚柜，帥康油煙機，迅達煤氣灶，洗菜盆等。
二、合同工期
計劃開工日期：2020年8 月25 日。
計劃竣工日期：2020年9 月5 日。
工期總?cè)諝v天數(shù)： 10天。工期總?cè)諝v天數(shù)與據(jù)前述計劃開竣工日期計算的工期天數(shù)不一致的，以工期總?cè)諝v天數(shù)為準。
三、簽約合同價與合同價格形式
1.簽約合同價為：
人民幣（大寫） 捌仟陸佰捌拾元整（￥8680元）；
2.合同價格形式：包工、包料、包造價、包質(zhì)量、包安全、包工期，一包到底。
四、承諾
1.發(fā)包人承諾按照法律規(guī)定履行項目審批手續(xù)、籌集工程建設(shè)資金并按照合同約定的期限和方式支付合同價款。
2.承包人承諾按照法律規(guī)定及合同約定組織完成工程施工，確保工程質(zhì)量和安全，不進行轉(zhuǎn)包及違法分包，并在缺陷責任期及保修期內(nèi)承擔相應(yīng)的工程維修責任。
3.發(fā)包人和承包人通過招投標形式簽訂合同的，雙方理解并承諾不再就同一工程另行簽訂與合同實質(zhì)性內(nèi)容相背離的協(xié)議。
五、簽訂時間
本合同于2020年8月25日簽訂。
六、簽訂地點
本合同在 泮頭九年制學校辦公室 簽訂。
七、補充協(xié)議
合同未盡事宜，合同當事人另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議是合同的組成部分。
八、合同生效
本合同自 簽訂之日起 生效。
九、合同份數(shù)
本合同一式叁份，均具有同等法律效力，發(fā)包人執(zhí)叁 份，承包人執(zhí)貳份。
發(fā)包方：（簽字蓋章） 承包方：（簽字蓋章）
十.承包方式
本工程按 設(shè)計院設(shè)計的土建、裝飾和水電安裝設(shè)計圖進行施工，實行包工、包料、包造價、包質(zhì)量、包安全、包工期，一包到底。
法定代表人：
地 址：
郵政編碼：
電 話：
傳 真：
電子郵箱：
乙方：
法人代表：
地 址：
郵政編碼：
電 話：
傳 真：
電子郵箱：
本著平等協(xié)商、互惠互利、共同發(fā)展的原則，甲、乙雙方簽定本合作協(xié)議。甲、乙雙方愿意遵守本協(xié)議的各項約定。
一、 總則
1、乙方在 區(qū)域內(nèi)和甲方合作成立招生輔導點，從事建造師考前培訓的招生和培訓。
2、甲方在xx網(wǎng)上，列明乙方地址和電話，以證明乙方的合作身份。
二、 利益
1、遠程輔導學員(簽約高通過學員除外)：按當前甲方公布的對學員收費價格為指導價格，并以此為乙方 折的結(jié)算價格的計算依據(jù)，。乙方每次結(jié)算開通盡量保持課程卡總數(shù)不低于10張(保過班除外)，以節(jié)省費用。匯款手續(xù)費用由乙方承擔。
a:網(wǎng)絡(luò)精講班
課程 指導價格
一級建造師公共課 300 /科
一級建造師專業(yè)課 500/科
一級建造師報4門全科 1200/4科
二級建造師公共課 300元/科
二級建造師專業(yè)課 500元/科
二級建造師報3門全科 1000元/3科
b:網(wǎng)絡(luò)串講班
課程 輔導時間 指導價格
一、二級建造師公共課 約考試3周前 200元/ 科
一、二級建造師專業(yè)課 約考試3周前 300元/科
一級建造師全科 約考試3周前 800元/4科
二級建造師全科 約考試3周前 600元/3科
c:模考串講強化班費用：
課 程 輔導時間 學費
公共課模考串講強化 約考試3周前 900元/科
專業(yè)課模考串講強化 約考試3周前 1500元
全科模考串講強化 約考試3周前 3000元
注：①網(wǎng)絡(luò)精講和串講不收取資料費，教材由學員自理，可以代購，郵寄費自理，請?zhí)崆奥?lián)系。
②一級或二級建造師培訓同時參加網(wǎng)絡(luò)精講和串講班的，一級學員合計指導價格1600元/人;二級學員合計指導價格1400元/人。
③乙方在一級建造師開始報名以后一個月內(nèi)結(jié)算額低于3000元，本協(xié)議自動解除。
④乙方精講和串講班的最低結(jié)算額度為人民幣15000元，考前20天為計算日期。否則甲方有權(quán)不與乙方合作高通過班。
對于強化學員按培訓函明確的條款給予單退考試沒有通過課程的強化費，并由甲方、乙方各自全額退出獲得的相應(yīng)強化費。
d:網(wǎng)絡(luò)高通過班：
按當前甲方公布的對學員收費價格為指導價格，并以此為乙方 折結(jié)算價格的計算依據(jù)。
課程 指導價格 資料費
公共課 《建設(shè)工程法規(guī)及相關(guān)知識》 1500元/科 150元/科
《建設(shè)工程經(jīng)濟》 1500元/科 150元/科
《建設(shè)工程項目管理》 1500元/科 150元/科
《施工管理》 1500元/科 150元/科
專業(yè)課 《建筑工程管理與實務(wù)》 xx元/科 150元/科
《機電工程管理與實務(wù)》 xx元/科 150元/科
全科 一級建造師全科 6000元/人 600元/人
二級建造師全科 5000元/人 450元/人
注①.資料處理費：每科150元交給甲方，教材由學員自理，可代購，郵費自理，請?zhí)崆奥?lián)系。
②.由乙方按照甲方提供的協(xié)議樣本以乙方名義和學員簽定培訓協(xié)議，對于考試沒有通過的學員按樣本協(xié)議的約定處理，并由甲方、乙方各自全額退出獲得的相應(yīng)培訓費。學員培訓協(xié)議的樣本作為本合同的附件。
③.網(wǎng)絡(luò)高通過班培訓總科目數(shù)不得低于20科，提供學員真實資料(姓名、電話、身份證號、學習科目等詳見報名表)。
2、面授學員：乙方按照甲方確定的面授學員收費標準的 折和甲方結(jié)算。
3、甲方不承擔開票稅收，乙方在學員報名時負責消化稅收費用。如需甲方開票，乙方按照開票額的5.55%承擔稅收。
4、 甲方的新項目，乙方可以優(yōu)先合作，須另行簽定合作協(xié)議。
5、合同期結(jié)束后，可以解約或續(xù)約。
三、 付款
1、付款方式：乙方將學員電子報名資料發(fā)送給甲方，并把實際的約定結(jié)算費用打入甲方指定的帳戶內(nèi)，甲方收到后必須在4個工作日內(nèi)把開通的學習卡帳號、密碼給予乙方，不得延誤。
匯款指定賬號：，戶名：;銀行卡號：
2、遠程培訓是電子虛擬服務(wù)產(chǎn)品，學習卡帳號開通后，不辦理退學。
四、 學員收費
乙方直接向終端學員提供服務(wù)時，必須按照約定指導價格銷售，優(yōu)惠幅度不得大于9折，集團報名優(yōu)惠幅度不得大于8折。
五、 保密條款
1、甲乙雙方均有責任對本協(xié)議內(nèi)容保守秘密，對因一方(含一方員工)對協(xié)議內(nèi)容公開而造成的相對方經(jīng)濟和名譽損失，由泄露的一方承擔賠償責任。
六、 違約責任
1、甲乙雙方均不得違反本協(xié)議，被侵權(quán)方有權(quán)終止本協(xié)議并向?qū)Ψ剿魅∮纱嗽斐傻慕?jīng)濟以及名譽損失的賠償。
2、與本協(xié)議有關(guān)的或因本協(xié)議所發(fā)生的一切爭執(zhí)由甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不能解決當事人則向當?shù)刂俨脵C構(gòu)申請進行仲裁。
七、 協(xié)議生效、有效期、續(xù)簽、失效
1、 本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，至xx年3月20日結(jié)束。
2、 本協(xié)議雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
3、 合同期滿，如雙方愿意繼續(xù)合作，應(yīng)在協(xié)議到期前30天內(nèi)續(xù)簽協(xié)議;如雙方達成共識，結(jié)束合作關(guān)系之日起，本協(xié)議失效。
八、其他事項
1、 本協(xié)議未盡事宜，雙方進一步協(xié)商解決，并簽訂補充協(xié)議。
2、 補充協(xié)議是本協(xié)議的組成部分，與本協(xié)議具有同等效力。如補充協(xié)議與本協(xié)議相應(yīng)內(nèi)容不一致的，以補充協(xié)議為準。
3、 本協(xié)議的最終解釋權(quán)在甲方。
甲方名稱： 乙方名稱：
甲方公章： 乙方公章：
簽字： 簽字：
發(fā)包人(全稱)：
承包人(全稱)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及有關(guān)法律規(guī)定，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就
田園清水灣小區(qū)1、2號樓工程施工及有關(guān)事項協(xié)商一致，共同達成如下協(xié)議：
一、工程概況
1.工程名稱：-----小區(qū) 。
2.工程地點：長治市----------。
3.工程立項批準文號： 。
4.資金 自籌 。
5.工程內(nèi)容： 商住樓建安工程 。
群體工程應(yīng)附《承包人承攬工程項目一覽表》(附件1)。
6.工程承包范圍：
商住樓圖紙內(nèi)土建、安裝工程 。此合同不包括甲方分包項目 。
二、合同工期
計劃開工日期： 年 月 日。
計劃竣工日期： 年 月 日。
工期總?cè)諝v天數(shù)： 天。工期總?cè)諝v天數(shù)與根據(jù)前述計劃開竣工日期計算的工期天數(shù)不一致的，以工期總?cè)諝v天數(shù)為準。
三、質(zhì)量標準
工程質(zhì)量符合 合格 標準。
四、簽約合同價與合同價格形式
1.簽約合同價為：
人民幣(大寫) (￥ 元);
2.合同價格形式： 根據(jù)通用條款1.1.5.2和專用條款、補充條款的約定確定。
五、項目經(jīng)理
承包人項目經(jīng)理： 。
六、合同文件構(gòu)成
本協(xié)議書與下列文件一起構(gòu)成合同文件：
(1)中標通知書(如果有);
(2)投標函及其附錄(如果有);
(3)專用合同條款及其附件;
(4)通用合同條款;
(5)技術(shù)標準和要求;
(6)圖紙;
(7)已標價工程量清單或預算書;
(8)其他合同文件。
在合同訂立及履行過程中形成的與合同有關(guān)的文件均構(gòu)成合同文件組成部分。
上述各項合同文件包括合同當事人就該項合同文件所作出的補充和修改，屬于同一類內(nèi)容的文件，應(yīng)以最新簽署的為準。專用合同條款及其附件須經(jīng)合同當事人簽字或蓋章。
七、承諾
1.發(fā)包人承諾按照法律規(guī)定履行項目審批手續(xù)、籌集工程建設(shè)資金并按照合同約定的期限和方式支付合同價款。
2.承包人承諾按照法律規(guī)定及合同約定組織完成工程施工，確保工程質(zhì)量和安全，不進行轉(zhuǎn)包及違法分包，并在缺陷責任期及保修期內(nèi)承擔相應(yīng)的工程維修責任。
3.發(fā)包人和承包人通過招投標形式簽訂合同的，雙方理解并承諾不再就同一工程另行簽訂與合同實質(zhì)性內(nèi)容相背離的協(xié)議。
八、詞語含義
本協(xié)議書中詞語含義與第二部分通用合同條款中賦予的含義相同。
九、簽訂時間
本合同于2014年 月 日簽訂。
十、簽訂地點
本合同在發(fā)包人項目所在地辦公室簽訂。
十一、補充協(xié)議
合同未盡事宜，合同當事人另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議是合同的組成部分。
十二、合同生效
本合同自長治市建設(shè)工程招標投標管理辦公室備案后生效。
十三、合同份數(shù)
本合同一式 6份，均具有同等法律效力，發(fā)包人執(zhí) 4份，承包人執(zhí)2份。
發(fā)包人： (公章) 承包人： (公章)
法定代表人： 法定代表人：
施工合同范本二
發(fā)包人(全稱)：_________
承包人(全稱)：__________
依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，雙方就本建設(shè)工程施工事項協(xié)商一致，訂立本合同。
一、工程概況
工程名稱：___________
工程地點：___________
工程內(nèi)容：___________
群體工程應(yīng)附承包人承攬工程項目一覽表(附件1)
工程立項批準文號：_______
資金___________
二、工程承包范圍
承包范圍：___________
三、合同工期
開工日期：___________
竣工日期：___________
合同工期總?cè)諝v天數(shù)___天。
四、質(zhì)量標準
工程質(zhì)量標準：_________
五、合同價款
金額(大寫)：______元(人民幣)
$：______元
六、組成合同的文件
組成本合同的文件包括：
1.本合同協(xié)議書
2.中標通知書
3.投標書及其附件
4.本合同專用條款
5.本合同通用條款
6.標準、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件
7.圖紙
8.工程量清單
9.工程報價單或預算書
雙方有關(guān)工程的洽商、變更等書面協(xié)議或文件視為本合同的組成部分。
七、本協(xié)議書中有關(guān)詞語含義與本合同第二部分《通用條款》中分別賦予它們的定義相同。
八、承包人向發(fā)包人承諾按照合同約定進行施工、竣工并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔工程質(zhì)量保修責任。
九、發(fā)包人向承包人承諾按照合同約定的期限和方式支付合同價款及其他應(yīng)當支付的款項。
十、合同生效
合同訂立時間：____年__月__日
合同訂立地點：___________
本合同雙方約定___________后生效。
&
甲方：_____________
注冊地址：_________
辦公地址：_________
法定代表人：_______
聯(lián)系人：___________
聯(lián)系電話___________
傳真：_____________
乙方：_____________
注冊地址：_________
辦公地址：_________
法定或授權(quán)代表人：_
聯(lián)系人：___________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_____________
鑒于：
1．甲方系深圳廣播電影電視集團屬下專門經(jīng)營移動視訊業(yè)務(wù)的專業(yè)公司，并已開展車載移動視訊業(yè)務(wù)。
2．乙方系經(jīng)深圳市工商部門合法注冊，具備企業(yè)法人資格且專門從事汽車、電器安裝、維護、修理的專業(yè)公司，具有電器安裝維護資質(zhì)且擁有一批較高素質(zhì)及技能的熟練技術(shù)工人。
3．甲方委托乙方作為甲方車載電視設(shè)備特約安裝維護單位，根據(jù)甲方要求從事車載電視安裝及維護業(yè)務(wù)。
4．乙方同意接受甲方委托并承諾將嚴格按甲方委托要求從事相關(guān)委托業(yè)務(wù)。
為明確甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其它相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就委托事項經(jīng)友好協(xié)商達成以下協(xié)議以共同遵守：
第一條 委托事項：甲方委托乙方在本協(xié)議期限內(nèi)承擔車載移動電視設(shè)備安裝業(yè)務(wù)以及在電視設(shè)備運行中對設(shè)備的維護保養(yǎng)、對設(shè)備故障的維護修理等業(yè)務(wù)。
第二條 受托人資格：甲乙雙方簽署本協(xié)議后即取得從事甲方委托的上述業(yè)務(wù)的資格，成為甲方安裝、維護車載電視設(shè)備的特約單位。
第三條 在本協(xié)議的有效期間內(nèi)，甲方委托乙方作為甲方安裝、維護車載電視設(shè)備的特約單位，在協(xié)議規(guī)定的區(qū)域內(nèi)從事本協(xié)議所約定的業(yè)務(wù)，乙方同意接受委托并保質(zhì)保量按甲方要求做好設(shè)備的安裝及維護工作。乙方不得超越甲方委托的業(yè)務(wù)范圍并以甲方名義從事非甲方所委托的業(yè)務(wù)。
第四條 移動電視安裝工程量、綜合單價的計算及費用支付方式：
1、本次協(xié)議安裝工程量：公交巴士車載移動電視10套。
2、本次協(xié)議安裝費綜合單價：￥ 元/套（人民幣_____元/套）。該價格含人工費、運輸費、稅費、支架費等。
3、根據(jù)各施工隊現(xiàn)場施工管理、進度、質(zhì)量等指標情況，甲方將對乙方的工程量進行合理安排和調(diào)整，最后工程量的結(jié)算以實際發(fā)生量為準。
4．費用支付方式：____________________
乙方安裝完畢并正常運行后，甲方即組織驗收，驗收合格付款。
第五條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)
1、甲方擁有移動視訊的品牌和商譽并有權(quán)要求乙方維護甲方商譽及形象。
2、對乙方進行必要的技術(shù)培訓及安裝前的規(guī)范指導，并根據(jù)市場需要制定有關(guān)移動電視設(shè)備的安裝、維護的標準、程序及后續(xù)服務(wù)的要求。
3、檢查監(jiān)督乙方的服務(wù)態(tài)度及服務(wù)質(zhì)量，并不定期進行綜合評估，依據(jù)評估情況，決定是否保留乙方作為甲方特約安裝維護單位的資格。
4．對移動電視網(wǎng)絡(luò)的進行定期維護，保證其穩(wěn)定可靠運行，保障服務(wù)質(zhì)量。
（二）乙方的權(quán)利和義務(wù)
1．乙方作為甲方特約安裝維護單位，對外必須維護甲方的商譽和形象。
2．按甲方指定的地點（對象）從事移動電視的安裝或維護工作，嚴格按照車載設(shè)備的安裝規(guī)范進行操作，及時快捷，保質(zhì)保量。因乙方不按規(guī)范要求安裝而給甲方或第三方造成損失，乙方應(yīng)承擔損失賠償責任。
3．乙方應(yīng)對所安裝的工程項目承諾保修三個月，自安裝完畢并驗收合格起計算。如因乙方施工人員安裝質(zhì)量問題產(chǎn)生的故障由乙方負責免費處理。如因設(shè)備質(zhì)量問題產(chǎn)生的故障，乙方應(yīng)及時通知甲方，經(jīng)甲方確認由設(shè)備供應(yīng)商負責免費維修。
4．乙方負責線卡（扎帶）、電工膠布、固定鋼管支架（與車體近色）等施工輔助材料。
5．乙方負責施工安裝方案的設(shè)計并將圖紙（提供電子版）交甲方審核確認，經(jīng)甲方確認后的安裝方案方可實施。
6．乙方委派的安裝技術(shù)人員的工資、保險（含工傷、醫(yī)療、養(yǎng)老、意外險）、福利等均由乙方承擔。
7．乙方工作人員應(yīng)妥善保管并愛護甲方提供的設(shè)備，因乙方工作人員的過失或過錯導致甲方設(shè)備受損或被丟失或?qū)е录追绞艿狡渌鼡p失，乙方應(yīng)承擔賠償責任及其它相關(guān)的責任。
8.乙方承諾如未能按甲方要求的時間或質(zhì)量要求完成安裝任務(wù)的，乙方愿接受甲方的經(jīng)濟處罰（處罰標準按50元/臺計算）。
第六條 安裝及驗收
1．安裝要求：嚴格按照設(shè)計圖紙施工，所有線纜必須安裝在車槽內(nèi)不得外露，通電前必須嚴格確認線路連接情況，乙方對安裝人員、安裝過程、安裝設(shè)備、安裝質(zhì)量負責。
乙方安裝人員在設(shè)備安裝或維護過程中因發(fā)生意外而造成的傷害或其它重大安全事故由乙方負責。
2．驗收要求：由甲方組織并進行驗收。驗收不合格不結(jié)算安裝費用，待整改完成復驗合格后才辦理安裝費用結(jié)算事宜。
3．安裝完成后應(yīng)將有關(guān)的安裝竣工資料統(tǒng)一交甲方保管備案。
第七條 違約責任
1．本協(xié)議簽署后，甲乙雙方應(yīng)嚴格履行協(xié)議所約定的權(quán)利義務(wù)，任何一方違約而給對方造成損失，違約方應(yīng)賠償守約方所受的直接和間接經(jīng)濟損失。
2．乙方應(yīng)在甲方委托范圍內(nèi)從事相關(guān)委托事務(wù)，乙方不得以甲方名義從事甲方委托事項之外的任何業(yè)務(wù)，否則由此造成的一切后果均由乙方承擔。
第八條 不可抗力
因發(fā)生不可抗力事件導致雙方均無法履行本協(xié)議的權(quán)利義務(wù)，雙方均不構(gòu)成違約。因單方遭遇不可抗力事故，導致無法履行本協(xié)議，遭遇不可抗力事故的一方應(yīng)在不可抗力事故發(fā)生后的15天內(nèi)將事故的原因以及證實事故發(fā)生的有效證明通知對方，否則將視為違約。
第九條 仲裁條款
因履行本協(xié)議而發(fā)生爭議或糾紛，雙方本著友好協(xié)商的原則解決，協(xié)商不成，雙方同意向深圳市仲裁委員會申請仲裁。
第十條 其它事項
本協(xié)議未盡事宜，雙方可協(xié)商達成補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具同等效力。
1． 本協(xié)議的任何變更或修改必須經(jīng)兩方簽署書面協(xié)議才能生效。
3．本協(xié)議在履行中若遇國家政策、法律法規(guī)調(diào)整及自然災(zāi)害的發(fā)生等不可抗力因素，雙方將根據(jù)有關(guān)部門政策、法律、法規(guī)，修改調(diào)整本合同之內(nèi)容，或解除合同。
4．按照本合同規(guī)定的各項原則訂立的其他附件或補充協(xié)議文件，均為本合同的組成部分。本合同中沒有明確的相關(guān)細節(jié)，將以附件或補充協(xié)議的形式確定。在本合同原則下的相關(guān)細節(jié)附件或補充協(xié)議，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十一條 本協(xié)議經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字并加蓋公章后生效。本協(xié)議有效期限自_____年___月___日起至_____年____月____日止。
第十二條 本協(xié)議壹式_________份，甲乙雙方各執(zhí)_________份，具同等法律效力。
簽約方：__________________
甲方：____________________
法人或授權(quán)代表人簽字：____
日期：____________________
乙方：____________________
關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈一體化 物資采購 建筑企業(yè)
建筑業(yè)相對于制造業(yè)是一種生產(chǎn)過程相似，但產(chǎn)品種類截然不同的訂單式生產(chǎn)活動。根據(jù)工程采購方式，業(yè)主要求的不同，臨時供應(yīng)鏈節(jié)點企業(yè)數(shù)量和種類有所不同。此外，在一個固定的供應(yīng)鏈內(nèi)可能同時存在若干個臨時供應(yīng)鏈，這是由建筑業(yè)生產(chǎn)的單件性和一次性特點決定。建筑業(yè)供應(yīng)鏈管理應(yīng)該是把供應(yīng)鏈上各個企業(yè)作為不可分割的整體，使供應(yīng)鏈上各企業(yè)分擔的咨詢、材料、設(shè)備、人員供應(yīng)、施工管理等職能成為一個協(xié)調(diào)發(fā)展的有機體。
1.供應(yīng)鏈管理環(huán)境下工程物資采購管理的特點
1.1訂單驅(qū)動式采購管理
在供應(yīng)鏈管理模式下，建筑施工單位的采購活動是以訂單驅(qū)動方式進行的。用戶需求訂單即項目訂單產(chǎn)生需求訂單，需求訂單產(chǎn)生訂購訂單，訂貨訂單再驅(qū)動材料供應(yīng)商。
1.2外部資源管理式采購管理
傳統(tǒng)采購管理的不足之處，就是承包商與供應(yīng)商之間缺乏合作，缺乏柔性和對需求快速響應(yīng)的能力。準時化思想(JIT)出現(xiàn)以后，對企業(yè)的物流管理提出了嚴峻的挑戰(zhàn)，需要改變傳統(tǒng)的單純?yōu)閹齑娑少彽墓芾砟Ｊ剑岣卟少彽膹椥院褪袌鲰憫?yīng)能力，增加和供應(yīng)商的信息聯(lián)系和相互之間的合作，建立新的供需合作模式。
1.3戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系式采購管理
在供應(yīng)鏈管理模式的項目采購中，承包商與供應(yīng)商建立戰(zhàn)略聯(lián)盟的關(guān)系。雙方不再孤立地看待各自的企業(yè)，而是用總體表現(xiàn)、總增加值和總成本作為決定企業(yè)內(nèi)外行為的衡量標準。在這一關(guān)系下，雙方將有如下特征：利益系統(tǒng)性、信息共享、快速反應(yīng)。
2.供應(yīng)鏈一體化關(guān)系的建立
借鑒供應(yīng)鏈管理理論和采購戰(zhàn)略管理理論，建筑公司物資采購管理的流程系統(tǒng)構(gòu)建成內(nèi)外供應(yīng)鏈一體化體系，內(nèi)外供應(yīng)鏈一體化體現(xiàn)了公司項目部、物資部和供應(yīng)商之間的供求信息集成與優(yōu)化的思想，有利于供求信息的溝通、縮短采購周期、降低供應(yīng)鏈總成本、提高物資采購管理的效率。對供應(yīng)商、公司物資部、公司項目部都會產(chǎn)生很大的積極作用。
由“公司供應(yīng)鏈一體化模型”可見，公司把物資的需求、供應(yīng)統(tǒng)一成一個系統(tǒng)的整體，同原屬于公司外部的供應(yīng)商建立供求合作關(guān)系，使供應(yīng)商真正地參與到物資采購的全過程當中，使外部供應(yīng)鏈與內(nèi)部供應(yīng)鏈統(tǒng)一到一起。把供應(yīng)商、物資部、項目部看作一個大團隊，特別是與一級供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系建設(shè)和維護。
這時，對于供應(yīng)商、公司物資部、公司項目部這個大團隊之間的關(guān)系管理就非常重要，它們?nèi)咧g即是需方，又是供方，大家共進共退。除保持必要的商業(yè)機密外，加大技術(shù)、供求數(shù)量、時間、變更等方面的交流溝通，及時準確地滿足建設(shè)項目的需要。
3.公司內(nèi)部物資采購目標責任制的確立
為了保證物資采購工作的順利進行，加強相關(guān)管理和監(jiān)督工作，使工作任務(wù)得到圓滿落實，必須建立相關(guān)的目標責任制度。目前，因為項目部采取獨立核算、獨立運做的方式，造成項目部只關(guān)注自身利益，不考慮其他部門、其他項目的利益。因此，有必要建立目標責任制度，加強互相配合的制度保障。
3.1供應(yīng)商：必須及時與采購方溝通，嚴格按合同履行義務(wù)，提供技術(shù)支持與服務(wù)。有權(quán)維護自身權(quán)益，有權(quán)向公司物資部或主管領(lǐng)導反映供貨過程中的不正當行為。
3.2項目部：積極配合公司物資部關(guān)于物資需求計劃管理的相關(guān)培訓工作，并嚴格按規(guī)范執(zhí)行，并及時與相關(guān)物資采購人員溝通，使采購失誤率達到目標要求，并對采購失誤率與物資部共同承擔相關(guān)責任，對規(guī)格、型號不符，質(zhì)量達不到標準的物資做好不合格材料記錄，并提出處理建議或措施，報物資部，協(xié)商進行退、換貨處理。
3.3物資部：積極與建設(shè)單位、供應(yīng)商、及相關(guān)各部門溝通、協(xié)調(diào)，對各項目部做好物資需求計劃管理的培訓工作，做好采購管理的相關(guān)工作。另外，公司應(yīng)明確采購人員合同談判權(quán)限，比如：關(guān)于預付款比例一項，與戰(zhàn)略供應(yīng)商簽訂的“大合同”條款可以采取固定比例，而單項合同的預付款比例采取分檔措施，15%以下為一檔，15%~20%為一檔，20%~30%為一檔，30%以上~100%為一檔。檔位與相應(yīng)工作崗位的職權(quán)配套。特殊的采取現(xiàn)款結(jié)算的材料也要有相應(yīng)的控制措施。對于戰(zhàn)略供應(yīng)商可以簡化貨款支付審批程序，以提高相關(guān)供應(yīng)商的效率。
3.4其他部門：合約部配合合同蓋章、歸檔工作，財務(wù)部負責貨款支付工作。
4.物資需求計劃的變更
因工程項目實施過程中工程變更的普遍存在，造成物資需求計劃的動態(tài)性、多變性，實際需求往往與預算、前期總需求計劃存在較大差距。物資需求計劃的變更會造成物資采購工作的反復操作，降低采購效率，而且，也會嚴重影響工程的工期進度，因此，應(yīng)建立相應(yīng)的需求變更響應(yīng)措施，提高變更物資需求計劃工作的效率和效果，加強項目部、物資部、供應(yīng)商之間的溝通，增強采購彈性（根據(jù)具體情況及變更額的幅度，對已簽定合同的，以補簽合同變更協(xié)議形式調(diào)整合同；對未簽合同的，應(yīng)及時修正）。
4.1物資需求計劃的變更。為節(jié)約時間和紙張，應(yīng)采用電子版，提高電子化辦公程度。針對變更內(nèi)容，在原計劃的基礎(chǔ)上，用字體顏色做好標記，黑色表示未變更部分，蘭色表示變更部分，并注明原編號“××號”計劃作廢字樣。這一措施可以有效降低工作時間，提高效率，而且，使采購人員一目了然，大大降低采購人員的詢價單編制和詢價工作量。并提供給供應(yīng)商統(tǒng)一的詢價/報價單電子樣本，從而提高供應(yīng)商的報價速度和標準度。
4.2合同變更協(xié)議。對于已簽定合同的，采取合同補充協(xié)議方式變更，此合同補充協(xié)議雙方同樣要履行簽字蓋章手續(xù)，并作為貨款結(jié)算的依據(jù)。
4.3變更應(yīng)急響應(yīng)措施。項目部主管專業(yè)工程師在獲得確切變更消息后，對于已提交相關(guān)物資需求計劃的，應(yīng)立刻電話通知相關(guān)物資采購負責人，終止物資采購人員的相關(guān)詢價工作，如工期緊張，應(yīng)及時向主管領(lǐng)導匯報，經(jīng)領(lǐng)導確認同意后，同相關(guān)供應(yīng)商聯(lián)系優(yōu)先采購，相關(guān)手續(xù)由責任人之后補齊。
5.供應(yīng)商管理
由供應(yīng)鏈管理中的供應(yīng)商管理理論可知，供應(yīng)商是工程物資生產(chǎn)、供應(yīng)、運輸、服務(wù)的提供者，是供應(yīng)鏈的重要組成部分，是工程建設(shè)保質(zhì)、保量、按期完工的有力保障，良好的供應(yīng)商資源和供應(yīng)商管理可以有效提高公司的工程項目合同履行能力。
首先，供應(yīng)商信息的收集是遴選的開始。建立供應(yīng)商信息收集機制，擴展供應(yīng)商來源渠道，比如：相關(guān)單位、個人介紹、相關(guān)專業(yè)專刊、市場信息、網(wǎng)絡(luò)資源等等，做好分類歸納。同時，物資采購人員必須做好時間管理，有主有次，努力提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，對供應(yīng)商所提供的企業(yè)及相關(guān)資質(zhì)資格資料認真核實。
其次，進行合格供應(yīng)商的評定。所有供應(yīng)商必須經(jīng)過評定且合格后才可劃入《合格供應(yīng)商名單》，經(jīng)評定不合格以及暫時不需采購物資的供應(yīng)商，應(yīng)統(tǒng)一存入供應(yīng)商資料庫中，在特定期限內(nèi)暫不從此類供應(yīng)商采購，待此類供應(yīng)商整改合格或需要時，再行評定。
最后，合格供應(yīng)商的管理。供應(yīng)商經(jīng)評定合格后，公司物資部應(yīng)把結(jié)果通知相應(yīng)供應(yīng)商，并分類整理《合格供應(yīng)商名單》，物資的投標單位必須是合格供應(yīng)商。這些將作為供應(yīng)商分級和評價的基礎(chǔ)資料。
一級供應(yīng)商定位為戰(zhàn)略伙伴，指屬于A類物資，且具備長期合作需求的供應(yīng)商，比如：水泥、混凝土砼、鋼筋、砂石、電纜電線、電纜橋架、母線等等。因建材市場受政策、市場等因素影響，其價格波動性大，致使采購管理必須加強市場信息管理并積極改善同供應(yīng)商的關(guān)系，建立誠信機制，依據(jù)供應(yīng)鏈管理和采購戰(zhàn)略管理理論，建立供應(yīng)商開發(fā)渠道，建立科學規(guī)范的供應(yīng)商評價體系，有效整合內(nèi)部資源和外部資源，與適當?shù)囊患壒?yīng)商制定標準合同樣本，建立戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)盟，減少購銷雙方關(guān)于合同條款的談判時間，降低供應(yīng)鏈的總成本，提高一級供應(yīng)商的穩(wěn)定性，共同構(gòu)建購銷雙方企業(yè)的核心競爭力，達到雙贏。
二級供應(yīng)商定位為長期供應(yīng)商，包括兩部分：一種是物資數(shù)量比較多、體量小、單價低、規(guī)格型號多樣，比如：閥門、管件及配件、燈具、開關(guān)插座等等；另一種是物資數(shù)量少、總價較高，工程影響及關(guān)注度非常大，主要指一些設(shè)備，比如：制冷機組、柴油發(fā)電機組、高低壓開關(guān)柜、變電設(shè)備、空調(diào)機組、潔具、鍋爐、熱力、消防、智能系統(tǒng)設(shè)備等等。
三級供應(yīng)商定位為臨時供應(yīng)商，這類物資需求量很少，且價格也較低，比如：儀表、傳感器、火燒絲等等。起輔助作用的輔料，比如：吊桿、螺栓、焊條、防腐涂料等可以采取分包采購方式。
待定供應(yīng)商指暫未經(jīng)過供應(yīng)商評定或經(jīng)年終（或項目竣工）評價不合格而由其他級別供應(yīng)商降級待定的，統(tǒng)一存入待定供應(yīng)商資料庫中，在特定期限內(nèi)暫不從此類供應(yīng)商采購，待此類供應(yīng)商整改升級后，再行采購。同時，將評價不合格的供應(yīng)商從《合格供應(yīng)商名單》中剔除。
6.公司購銷合同
購銷合同是供應(yīng)鏈中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，為了使公司供應(yīng)鏈一體化得到有效運行，加強與供應(yīng)商的合作與聯(lián)盟，提高采購效率。根據(jù)合同目標，把合同具體分類為：戰(zhàn)略購銷合同、普通購銷合同、購銷合同補充協(xié)議、購銷協(xié)議。
6.1戰(zhàn)略購銷合同。此項針對與一級供應(yīng)商簽訂《戰(zhàn)略伙伴材料設(shè)備購銷合同》，制訂相關(guān)合同樣板，適用于公司與一級供應(yīng)商之間的長期的多項目間的物資購銷合作，相關(guān)條款具有穩(wěn)定性，合同有效期限由雙方協(xié)商確定。需要變更合同時，再行簽訂合同補充協(xié)議，補充協(xié)議作為合同附件即可，如部分條款與原合同條款相沖突時，應(yīng)明確說明以“補充協(xié)議”為準。這種措施可以有效降低與同一一級供應(yīng)商頻繁簽訂同類合同的談判往返時間，大大縮短采購期，提高采購供貨效率，降低不必要的時間成本和人工成本。
6.2普通購銷合同。適用于與二、三級供應(yīng)商簽訂的購銷合同，制訂相應(yīng)合同樣本，具體條款購銷雙方根據(jù)具體情況協(xié)商決定。
6.3購銷合同補充協(xié)議。當需要變更合同時，簽訂合同補充協(xié)議，補充協(xié)議作為原合同附件即可，如部分條款與原合同條款相沖突時，應(yīng)明確說明以“補充協(xié)議”為準。這樣執(zhí)行可以增加合同的靈活性、動態(tài)性。
6.4購銷協(xié)議。適用于零星物資采購，總價低于20000元的可以直接簽訂購銷協(xié)議，相應(yīng)條款簡潔，減少合同審批程序，增強采購的靈活性和快速反應(yīng)能力。
7.結(jié)語
基于供應(yīng)鏈下的采購管理將著重于通過整個供應(yīng)鏈環(huán)節(jié)上的協(xié)同和溝通，從而改善整體供應(yīng)鏈的績效。建立一套適應(yīng)建筑企業(yè)戰(zhàn)略目標的科學、系統(tǒng)、高效的物資管理體系、構(gòu)筑良好的供需關(guān)系一方面能夠降低采購成本、采購風險，另一方面能夠提高企業(yè)利潤率、競爭力，做到以采購管理的改善來促進和帶動企業(yè)各方面的發(fā)展，并努力做到：建立物資需求管理培訓操作程序；建立規(guī)范的物資需求計劃編制程序、技術(shù)要求和標準模式；建立合格供應(yīng)商斟選、評定和評價體系，相關(guān)指標公平、公正、公開、透明；建立職責明晰的監(jiān)督機制和目標指標明確的評定機制。這是一個漸進的過程，不可能一蹴而就，而是一項長期、持久的工作，需要隨著市場經(jīng)濟大環(huán)境和公司的實際發(fā)展和變化不斷進行調(diào)整和完善。
參考文獻：
[1]（美）John L.Gattorna等著，宋華等譯.戰(zhàn)略供應(yīng)鏈聯(lián)盟[M]北京：經(jīng)濟管理出版社，2003。
甲方：中國xxx集團有限公司
乙方：
經(jīng)甲、乙雙方共同友好協(xié)商，就開發(fā)xx省發(fā)改委【省發(fā)改備案文號】《 》開發(fā)生產(chǎn)，達成如下合作條款：
一、重組公司：
本協(xié)議簽訂后，由甲方負責全額投資（ 備注要求百億左右的項目 ） 億人民幣，資金方核準后雙方重組項目公司董事會，改組公司股東（或重新成立項目公司），修改章程；甲方出任董事長及財務(wù)總監(jiān)。乙方出任常務(wù)副董事長兼總經(jīng)理；董事會由5人組成，甲方委派3人，乙方委派2人；由甲方指定XXX先生/女士任董事長。
二、投資及股權(quán)額分配
1、項目總投資為人民幣 億元，由甲方全額投資。
2、股權(quán)分額分配為：甲方占70%，乙方占30%。中介機構(gòu)由乙方另行承諾
3、甲、乙雙方約定，當開發(fā)項目產(chǎn)生利潤的當年，每年從年稅后利潤中提取5%作為公司的兩金（公積金、公益金）。3%作為公司費用，其余作為歸還投資款處理。當甲方總投資資本收回后，按甲、乙雙方各持股份比例分配所得利潤。
三、撥款方式：在開發(fā)項目期間，按項目建設(shè)進度計劃撥款，項目公司必須如實安排項目各項用款計劃，并報甲方審核。
四、雙方責任：
1、項目公司須提供用款還款計劃書。
2、本協(xié)議簽訂后，甲方負責過境資金的相關(guān)手續(xù)。
3、乙方負責接款銀行的結(jié)匯工作。
五、監(jiān)理方責任
監(jiān)理方由投資方委派，負責監(jiān)管項目工程是否按合同條款規(guī)定進展；在項目的建設(shè)、開發(fā)中，是否有違規(guī)違紀違法行為，及直接影響項目開發(fā)進展的行為。如有違反上述規(guī)定，監(jiān)理方上報集團公司核查確認后，有權(quán)終止本協(xié)議或停工停業(yè)進行整治，必要時提交有關(guān)司法部門處理。
六、不可抗力因素
由于戰(zhàn)爭、國家政策重大更改及地震、臺風、水災(zāi)、火災(zāi)以及其它不能預見，并且對其發(fā)生的后果因不可抗力因素致使影響本協(xié)議履行，雙方都不屬違約。
七、合作期限
本協(xié)議有效期為長期。在雙方合作期間，如甲、乙雙方發(fā)生經(jīng)濟糾紛，雙方友好協(xié)商解決；如協(xié)商無效時，任何一方可向當?shù)睾贤芾頇C關(guān)進行仲裁。
八、本協(xié)議未盡事宜，甲乙雙方另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議是本協(xié)議的附件，與本協(xié)議具有同等法律效力。
九、本協(xié)議一式4份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。此協(xié)議與相關(guān)補充協(xié)議，具有同等的法律效力，甲乙各方自行存檔。
甲方：中國xxx集團有限公司
法定代表：
（簽章）
乙方：
法定代表：
聯(lián)系電話：
身份證號碼：
乙方（受托人）：
聯(lián)系電話：
身份證號碼：
甲乙方為了發(fā)揮雙方優(yōu)勢，根據(jù)《中華人民共和國合同法》，經(jīng)雙方充分協(xié)商，依照平等自愿，互利互惠的原則，達成如下協(xié)議：
一、 委托事項
1、乙方接受甲方委托，負責就___________________________________________工程項目，引薦甲方和該項目的__________________________________直接洽談，向甲方提供該工程項目的重要信息，并最終促成甲方與_________________________________簽訂該工程項目承包施工合同。
2、“居間成功”是指甲方與_______________________________________簽訂書面的工程承包合同。
二、 乙方義務(wù)
1、乙方必須向甲方提供有關(guān)該工程項目的信息，乙方有義務(wù)協(xié)助甲方對該工程項目進行實地考察；
2、乙方承諾向甲方提供的關(guān)于該工程項目的上述信息真實有效。
三、 甲方義務(wù)
1、甲方負責提供資質(zhì)證書，營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料；負責和____________________進行合同談判；
2、如果居間成功，則由甲方全面履行和___________________________________所簽的專業(yè)施工合同，甲方因履行施工合同所產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)與乙方無關(guān)。
3、如果居間成功，則甲方因按本合同約定，向乙方支付居間報酬，如果未及時支付，則逾期每日按未支付居間報酬的1%向乙方承擔違約金。
四、 居間報酬的計算方法、支付時間和支付方式
1、本項目居間報酬為__________________________________。
2、居間報酬在甲方與乙方引薦的_________________________________簽訂該工程項目施工合同后5內(nèi)日支付________________，進場后5日支付____________________，剩余部分分_________次付清（每次支付___________________________________________）。
3、甲方可以轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金方式支付。
五、 保密事項
1、甲乙雙方均應(yīng)充分保守本協(xié)議所涉及的商業(yè)秘密。
2、雙方不得以其在居間過程中獲得的商業(yè)秘密做出不利于對方的行為，否則有利要求對方承擔違約責任。
六、 合同終止1、本合同簽字生效后，如果至________年______月_____日，乙方仍未完成居間任務(wù)，本合同自動終止。
2、如果居間成功，本合同完全履行完畢后終止。
3、甲乙雙方協(xié)議解除合同或有其他法定事項時，本合同終止。
七、 爭議解決方式
1、如發(fā)生合同爭議，雙方協(xié)商解決。
2、協(xié)商不成提交當?shù)刂俨梦瘑T會仲裁。
八、 其他事項
1、乙方未經(jīng)甲方同意不得將本合同委托事項轉(zhuǎn)委托。
2、本合同未盡事宜經(jīng)雙方協(xié)商同意后簽補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同有同等法律效應(yīng)。
3、本合同一式貳份，甲方雙方各執(zhí)一份。
一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個備注頁，如果開發(fā)商向銀行進行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。
二、簽合同時要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃氣，之前開發(fā)商要免費提供液化氣灌。
三、延期交房：開發(fā)商《補充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。
四、購買合同的第一條，項目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號碼，批準的機構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
五、公攤面積：不應(yīng)該計入的包括倉庫、機動車車庫、非機動車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分攤了多少，分攤的面積的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個房屋面積分攤的說明表，分攤了哪一部分，是經(jīng)過哪一個地方批準的。
六、面積確認和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個誤差比例，也就是說正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
八、賣售人預期付款的違約責任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計變更條款，這一方面，因為我們購買的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準變更10個工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。
十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認可的有資質(zhì)的機構(gòu)對房屋的面積進行實測，在交樓的時候，應(yīng)該提供實測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。
十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標準合同中有五項，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃氣管道的開通，一般來說，開發(fā)商會跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達到多少才可以開通天然氣，實際上跟開發(fā)商跟燃氣公司的工作協(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔逾期交房的相關(guān)責任。
十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因為開發(fā)商的責任，沒有及時把所有的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，使購買人不能及時辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實際的情況來進行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因為辦理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個月進行，如果這時你因為產(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會不太利，建議大家在確認這個項目是一個合法的項目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因為這個項目的本身合法性有問題，在這個情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。
其它：比如說這個合同有多少頁、有多少份等，商品房買賣標準合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本。現(xiàn)在房管局在做備案的時候，房管局會備一份，購房人應(yīng)該有一個合同的正本，如果是申請銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個的合同最后一條，是做預售登記備案的一個條款，一般情況下在合同簽訂30日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房屋的平面圖，在簽合同的時候應(yīng)該注意這個圖紙要用坐標來確認這個房屋的朝向；第二要標注面積，或者是面積的標尺。
簽訂購房合同需要注意啥
第一，在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時間應(yīng)注明。
第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達，因為這里涉及到逾期交房的違約問題。
第三，對于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分攤的公用面積）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實測面積大于客戶購置面積時客戶將不必追補面積款，而實測面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。
第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準確通氣時間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達70％時才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準確時間或注明如入住率不夠不能按時通氣時發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。
第五，應(yīng)在合同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準確時間。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。
第六，發(fā)展商在與客戶簽約時，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容，往往還會讓客戶再簽署一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時在哪些情況下的免賠責任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約的規(guī)避風險的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細研讀補充條款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時最重要的就是上述幾個問題，但對其他條款也應(yīng)在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細研究，一定要做一個明明白白的購房人。
識別對購房人不利的合同條款
一、合同約定：暫測面積與實測面積的允許誤差在5％，如誤差超過5％，按實際情況多退少補。從目前了解的情況看，購房者所得到的面積一般比合同約定的面積少，如果互不結(jié)算，吃虧的肯定是購房者，由此可見，上述條款對張先生的不利是十分明顯的。
二、合同約定：購房者不按合同約定時間付款，則應(yīng)按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算利息及繳納滯納金等，而發(fā)展商若沒有按時交房，卻什么懲罰措施也沒有。
律師說法：這是一條明顯不公平的內(nèi)容，許多購房者卻忽略了。現(xiàn)實中出現(xiàn)的發(fā)展商延期交房卻理直氣壯，購房者卻無可奈何的情況，就是因為在合同中沒有規(guī)定相應(yīng)的懲罰措施，比如應(yīng)參照購房者不按時付款的懲罰標準追究或購房者有權(quán)解除合同等。這樣，出現(xiàn)問題購房者才有計可施，有權(quán)可維護。
三、合同約定：若因施工問題造成延期交房，屬不可抗力，與開發(fā)商無關(guān)，開發(fā)商不負違約責任。
律師說法：這是強詞奪理，法律沒有規(guī)定施工問題屬不可抗力，若真的因施工問題延期交房，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約責任，所以，這一條應(yīng)當從合同中刪去。
四、合同約定：發(fā)展商交房后三個月內(nèi)負責辦理產(chǎn)權(quán)證。
律師說法：這里面有兩個問題，交房以什么為標準，很多人沒有意識到。甚至出現(xiàn)這樣的事：發(fā)展商交房時通知購房者到物業(yè)管理公司處領(lǐng)取鑰匙，而物業(yè)管理公司卻要求先交一筆錢才能給鑰匙，否則不給。到頭來購房者還是住不進新房。因此，律師建議購房者應(yīng)將交房的含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙。否則，應(yīng)為發(fā)展商違約。還有一個問題就是發(fā)展商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權(quán)證該怎么辦，很多合同里卻沒有規(guī)定，以至于問題發(fā)生時不知所措。同樣建議應(yīng)明確為：若不能按時辦理，則可約定違約金或可解除合同，要求退房。這樣，購房者的權(quán)益才能得到充分保障。
五、合同附件中對房屋的配套設(shè)備約定不清。在張先生的合同附件里，只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，不能正常使用或達不到有關(guān)標準該怎么辦。這種含糊不清的約定是不完整的，希望也能引起其他購房者的注意。
慎簽購房合同
許多購房者買房時，往往不深入了解有關(guān)開發(fā)商的情況和相關(guān)法律法規(guī)，在沒有明確房屋是否是合法銷售的情況下，就匆匆向開發(fā)商交付定金或購房款，結(jié)果到正式談判時只能被對方牽著鼻子走，違心簽訂合同。這種不慎簽購房合同從而導致落入購房陷阱的情況往往貽害無窮。山東誠功律師事務(wù)所楊志民律師提醒購房者應(yīng)注意以下問題：
“五證”要嚴格審查
購房者購買期房時應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的“五證”原件，五證指：《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。在“五證”中，最重要的是《土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，它表明所售房屋是合法項目。如果房屋已驗收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢
站核發(fā)的《房屋質(zhì)量合格證明》原件。開發(fā)商同時應(yīng)出具《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
認購協(xié)議要慎簽
購房者在簽訂正式《商品房買賣（預售）合同》前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂《認購協(xié)議》，并交納一定數(shù)額的定金。由于認購房屋到簽訂正式的購房合同有一段時間，有些購房者可能不想購買已預訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達成一致，而沒有簽訂合同。這時定金能否要回就與所簽訂的《認購協(xié)議》有很大的關(guān)系。
如果《認購協(xié)議》中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在《認購協(xié)議》中規(guī)定“購房者應(yīng)在簽訂認購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認購金（或定金、誠意金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達成協(xié)議。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房買賣合同》，除主合同要件外還包括四個附件，即房屋平面圖、公共部分與公用房屋分攤面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標準、合同補充協(xié)議。合同附件是主合同組成部分，是對主合同約定不明條款做出的明確約定，是對主合同沒有約定部分的重要補充。
合同附件與主合同具有同等的法律效力。
購房者在洽購房屋時開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立合同時可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進書面合同中。如果開發(fā)商沒有實現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任并賠償損失。
心明眼亮避開購房陷阱--謹慎簽訂合同
看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書，然后再簽正式合同。這里面的問題就更多了。
陷阱一：在認購書里沒有注明
因何種原因退房以及后果
購房者與開發(fā)商簽訂認購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一般都只退購房款而不退定金，理由是買家沒有履行合同，所以沒收定金。
對策：律師建議買家與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若買家得不到貸款時，定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續(xù)費等，這樣就避免了很大的麻煩。
同時，開發(fā)商是沒有權(quán)利沒收定金的，這本身是沒有法律依據(jù)的。
陷阱二：合同主體認定不明
購房者由于缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地擁有者，這些都有可能產(chǎn)生問題。
另外，也有可能該項目是A公司開發(fā)的，實際上卻是由B公司投資，作為買家還是應(yīng)與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會很麻煩。
對策：在簽約前您查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個人的簽字是無效的，同時要注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責任。
陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補充協(xié)議上簽字
簽補充協(xié)議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，開發(fā)商提供的補充協(xié)議一定要看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風險的一種方式。
善良的購房者不要僅僅把開發(fā)商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。
對策：看清楚補充協(xié)議的條款，的辦法是找一個律師來幫你的忙。
陷阱四：“最短時間”與“”
合同是雙方意思一致的表達。但是，實踐中開發(fā)商往往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間，什么樣的才算的？不知道。
合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時，法律也沒有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購房者根本打不贏官司。
對策：購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發(fā)商的口頭承諾落實在合同里。
陷阱五：約定提前交納部分費用
開發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開發(fā)又是一件對資金要求很高的行業(yè)。開發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協(xié)議中，開發(fā)商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。
比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標準、收費情況的前提下，就要求買家在預售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這就是對消費者的侵害。
對策——購房者應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預售契約分開簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費用標準。
陷阱六：賣方解除合同
在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“買方無故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款。”
這顯然是不公平條款，假如買家已經(jīng)支付95%的價款，只剩5%的價款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒收其已付95%的價款，豈非很不公平。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的發(fā)展商并沒有權(quán)利來沒收他人的財物。
對策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無效條款。當然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題，購房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來更好地維護自己的權(quán)益。
陷阱七：處理結(jié)果不明確
很多合同中常可以看到這樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認定是開發(fā)商的過錯，你也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。
對策：購房者與發(fā)展商簽署的合同中要明確對開發(fā)商如果沒有履行承諾、不按設(shè)計圖紙施工和達不到質(zhì)量等級等等的處理辦法，做到越詳細越好。
陷阱八：以偏蓋全
這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問題，開發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。
對策：對于這類問題沒有更好的解決辦法，就是要把合同寫得越細越好。不給開發(fā)商一點空隙。當然也需要購房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識。
陷阱九：拒簽補充協(xié)議
前面說了，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協(xié)議。將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進補充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，你買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦？不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費呢？
但是，就像你可以拒簽開發(fā)商的補充協(xié)議一樣，開發(fā)商也同樣可以拒簽購房者的補充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。
對策：不管開發(fā)商態(tài)度如何，購房者還是要爭取這個權(quán)益。實在不行，又覺得沒有把握，那就只好放棄了購房.
合同附件“文章”多
1、附件一是房屋平面圖。一般情況下，開發(fā)商提供的平面圖非常簡單，既無尺寸也無比例，一旦發(fā)生爭議，購房人明顯處于劣勢地位。對此，購房人可以要求開發(fā)商在房屋平面圖中標明長、寬等基本數(shù)據(jù)，并盡可能要求開發(fā)商同時提供電氣、供水、供暖以及其他線路和裝修的平面圖。這既是購房人的一個基本知情權(quán)，也是今后解決爭議的主要依據(jù)。
2、附件二是有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構(gòu)成說明。這里購房者需要注意的是，凡不是為所購房屋所在的樓宇單獨服務(wù)的建筑設(shè)施，均不應(yīng)計入該構(gòu)成面積。分攤面積的計算應(yīng)按京國土房管權(quán)字（20xx）第369號文件執(zhí)行。雙方應(yīng)約定，出賣人違背該分攤原則的，應(yīng)退還不應(yīng)計入分攤面積部分的相應(yīng)價款，并按該價款的10％支付違約金。
3、附件三是關(guān)于商品房的裝飾、設(shè)備標準的約定。對于購房人而言，此約定的關(guān)鍵是要把裝修標準具體化。要避免采用諸如“高級面磚”、“高級外墻涂料”、“高級木地板”之類的模糊性標準。應(yīng)當盡量寫清裝飾材料和設(shè)備的商品品牌及其質(zhì)量標準。
4、附件四是雙方自由約定的補充協(xié)議。有些開發(fā)商事先擬好了補充協(xié)議，對此，購房人要仔細閱讀、審查，防止有的開發(fā)商利用補充協(xié)議擅自變更主合同的條款而單方加重購房人的義務(wù)。其次，購房人還要充分利用該補充協(xié)議把自己關(guān)注和擔心的一些事項在補充協(xié)議中做出詳細約定。例如，在前期物業(yè)管理中，由于業(yè)主委員會尚未成立，此階段的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商自行組建或單方選聘的，為了保證前期物業(yè)管理的質(zhì)量及合適的收費標準，購〈BR〉房人應(yīng)當與開發(fā)商就前期物業(yè)管理的期限、收費標準和服務(wù)范圍與標準等事項做出具體約定。
5、附件五是關(guān)于計價方式與價款的約定。目前許多購房人采取向銀行按揭貸款的辦法支付房款。一般來說，因為開發(fā)商與銀行事先都簽訂了合作協(xié)議，因而絕大多數(shù)的購房人都能如期取得貸款。但這并不排除由于種種原因，銀行沒有批準購房人貸款的情況出現(xiàn)。一旦這種情況出現(xiàn)，購房人將有巨大的付款壓力，難以繼續(xù)履行購房合同，面臨違約風險。有鑒于此，建議購房人在附件五中，除了約定好付款方式及期限外，還要明確約定：“如果購房人的貸款申請未獲銀行批準，則購房人有權(quán)與出賣人協(xié)商，采取買受人可承受的分期付款方式支付房款或者選擇退房。買受人因此退房時，出賣人應(yīng)將買受人已付房款全額返還給買受人。”
簽補充協(xié)議抓住要點
在簽訂購房合同時要增加補充協(xié)議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協(xié)議才更為有效呢？補充協(xié)議太少，不能充分保護購房者的利益，起不到補充協(xié)議的作用；但補充協(xié)議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業(yè)法律人員要想全部解釋清楚也非易事，其實際可操作性很小。其實只要抓住一些主要關(guān)鍵的內(nèi)容來約束開發(fā)商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發(fā)商能夠接受，不影響交易的進行，這應(yīng)是購房者明智的選擇。
從整個《商品房買賣合同》來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個部分，只要針對這八個部分來簽訂補充協(xié)議，就基本可以保護購房者合法權(quán)益不受侵害：
第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。
第二要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
第三要約定房屋交付時開發(fā)商要提供房屋面積實測數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動。
第四要約定物業(yè)費、停車費等費用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費標準，而購房者又無當初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。
第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發(fā)商以"進口"、"高級"、"優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的價格等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據(jù)的情況。
第六要約定開發(fā)商給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證的具體時間，合同里約定的只是開發(fā)商提交材料的時間，目的是防止開發(fā)商無限期的給購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，影響購房者行使所有權(quán)。
第七要約定房屋的屋面、外墻面使用權(quán)歸業(yè)主所有，開發(fā)商使用要經(jīng)過業(yè)委會同意，目的是防止開發(fā)商因商業(yè)目的使用而影響購房者的正常生活。
第八要約定在合同和補充協(xié)議里沒有約定或約定不明確的，可以用開發(fā)商的廣告、宣傳材料作為相關(guān)內(nèi)容的依據(jù)。
置業(yè)指南：合同附件陷阱逐個提
合同附件本是為增加合同條款中可供買賣雙方協(xié)商的空間，更大程度地維護消費者利益。但因目前消費者的法律知識不足，附件有時就被發(fā)展商利用作為“對付”買家的工具。同時，不少買家認為正式的合同文本才具有法律效力，附件不重要，況且?guī)资摰膬?nèi)容也懶得讀。
實際上，根據(jù)《合同法》規(guī)定，若合同正式文本與附件內(nèi)容有矛盾，以附件為準。即買賣雙方在合同附件中約定的條款最終是執(zhí)行依據(jù)。因此，建議買家簽合同附件時慎之又慎。下面是合同附件中常見的一些不合理條款，買家可以此為鑒。
在正式文本中有“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后×日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在房屋交付使用后×日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第三項處理：詳見補充協(xié)議”，但補充協(xié)議中卻沒有關(guān)于何時辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的約定。
專家評點：依據(jù)《合同法》的規(guī)定，買受人有權(quán)在合同中與出賣人約定交付房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間，如果出賣人未能及時辦證的，買受人有權(quán)選擇退房，由出賣人退還房款，并按已付房款支付一定比例的違約金，或者不退房，取得違約金。
在合同附件中約定“商品房交付時，如花園等附屬項目的面積與合同記載的面積有誤差時，買受人同意接受交付時的實際面積”，或“商品房附屬花園面積經(jīng)出賣人暫測為×平方米，該面積包括花園圍墻地基面積。如果商品房交付時花園面積與上述面積有誤差時以交付時的面積為準，誤差部分按每平方米×元人民幣多退少補”。
專家評點：花園面積能否出售，目前法律未有明確規(guī)定，但這部分面積屬于全體業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)部分，買受者即使支付相應(yīng)的價格也不能將這部分面積列入房屋的產(chǎn)權(quán)，這一點買受者一定要注意。“如《買賣合同》記載的商品房的建筑面積（套內(nèi)面積＋分攤面積）、套內(nèi)面積、分攤面積與實測面積有差異時雙方按如下方式處理：1、建筑面積沒有差異但套內(nèi)面積與分攤面積均有差異時商品房價款不變。2、建筑面積和分攤面積均有差異但套內(nèi)面積沒有差異時商品房價款不變。3、建筑面積和套內(nèi)面積均有差異時按套內(nèi)面積誤差比進行調(diào)整。”
專家評點：以上條款既確定了建筑面積不變價款不變，又約定套內(nèi)面積不變，價款不變，而且當建筑面積與套內(nèi)面積均有差異時又按套內(nèi)面積的誤差進行調(diào)整，這個約定違反了建設(shè)部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。廣州市2001年出臺規(guī)定，商品房應(yīng)按套內(nèi)面積銷售。而2001年實施的《商品房預售合同》約定的售房條款，也明確規(guī)定“該商品房屬預售，按整套（整層）出售，如套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為每平方米（幣）元，總金額（幣）元，公共部分與公用房屋分攤建筑面積的建筑計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價；如整幢出售，按建筑面積計算”。上述條款前后矛盾，且違反有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬無效。“《買賣合同》所稱的已交房款是指買受人交付給出賣人的商品房建筑物和花園的款項，不包括稅費和買受人通過銀行按揭支付給出賣人的按揭款，銀行按揭借款的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。《買賣合同》所稱的累計已付款是指買受人按照本協(xié)議附件二的付款方式和付款時間所支付的商品房價款的總和，不包括稅費和買受人通過銀行按揭所取得的尚未償還的借款，銀行按揭的處理由出賣人按與銀行的協(xié)議執(zhí)行，與買受人無關(guān)。”
專家評點：買受人向銀行申請按揭，貸款已劃入出賣人的銀行賬戶，買受人實際上已經(jīng)支付房款，出賣人不把這部分房款計入買受人累計已支付房款，顯然有失公平，且與商品房預售的慣例不符。“甲方領(lǐng)到‘該物業(yè)’竣工驗收證明后，應(yīng)由代表律師向乙方發(fā)出交付使用通知書，自交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)，甲方負責‘該物業(yè)’的結(jié)構(gòu)保修期，并對‘該物業(yè)’結(jié)構(gòu)建筑質(zhì)量問題負責保修，但因不可抗力或乙方裝修或非甲方原因所造成的任何破損及以下情形，甲方不負保修責任。”
專家評點：根據(jù)1998年9月1日開始實施的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，對住宅各部位、部件在正常使用情況下的保修期限均有明確規(guī)定。
住宅保修從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，并非從“交付使用通知書發(fā)出之日起一年內(nèi)”，且物業(yè)的風險責任轉(zhuǎn)移時間劃分亦應(yīng)從住宅交付使用之日起計算，而非“甲方（發(fā)展商）代表律師向乙方發(fā)出該物業(yè)交付使用通知書30天后”。“為保障各業(yè)主及用戶的所有權(quán)和使用權(quán)，乙方無條件地同意并接受由甲方或甲方指定的管理公司統(tǒng)一管理。”
專家評點：根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》（從1998年10月1日起施行）之規(guī)定：“物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50％以上，或者已交付使用的建筑面積達到30％以上不足50％，且使用已超過一年的，應(yīng)當依照本條例規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。”（第七條）；由業(yè)主大會批準物業(yè)管理委托合同即由業(yè)主自行選聘物業(yè)管理公司。第21條規(guī)定：“建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當繼續(xù)承擔物業(yè)管理費用。”“甲方在約定交樓期限屆滿之日起六十日內(nèi)不能交樓的，才視為違約。”
專家評點：人為約定了六十天的免責期限，對乙方不公平。
購房合同如何簽之：買房警惕數(shù)字游戲
購房人要把房地產(chǎn)商的承諾寫進合同，首先就要盡可能在合同第三條及該條提及的附件一和附件二對購房人所購商品房基本情況描述清楚，并盡可能利用合同第三條后面的空白行，要求房地產(chǎn)商寫上如其表述的商品房基本情況與實際交付情況不符時，應(yīng)具體承擔什么樣的賠償責任。沒有具體賠償責任的約定，第三條對商品房基本情況表述的作用將會大大降低。
8號樓變成4號樓
如果有人說他收房時找不到自己所買的房子了，您信不信？這并非是聳人聽聞，已有幾位買房人問我在這種情況下怎么辦？
現(xiàn)在有不少國人對數(shù)字非常重視，為了一個靚號，不惜一擲千金，有些房地產(chǎn)商為了迎合人們的心理，賣房時將幢(座)號、層數(shù)、門牌號避開4、13、14、 24等數(shù)字，有的是跳過，有的是用3A、12A、15A、25A等數(shù)字代替。因此，購房人在約定合同第三條時首先要查驗清楚房地產(chǎn)商填寫的房屋坐落、層數(shù)、面積等基本情況是否符合該房屋所在項目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和經(jīng)過批準的設(shè)計等合法有效的證明材料，自己所買的房屋所在幢(座)號、層數(shù)、門牌號是否與所附的規(guī)劃、設(shè)計圖的標注一致。
如果不一致，對數(shù)字特別在意的人就要有心理準備，房地產(chǎn)商交房時幢(座)號、層數(shù)、門牌號發(fā)生變化怎么辦？現(xiàn)實中確實有不少簽合同時跳過去的號交房時不跳了，挑了8字的人實際收到的成了7字，甚至有的8號樓莫名其妙地變成了4號樓。因此筆者建議這些購房人事先在合同中和房地產(chǎn)商約定清楚如交房時出現(xiàn)這種問題，房子是可退還是可換，不然到時即使法官認定房地產(chǎn)商在這個問題上違約，但由于沒有具體賠償依據(jù)，憑法官自由裁量，購房人很難根據(jù)自己的“迷信”達到退房或換房的目的。
圖紙尺寸、用途、凈高要標明
合同第三條提及的合同附件一是房屋平面圖，房地產(chǎn)商通常會提供一個購房人所買房屋的平面圖，購房人不要接受不規(guī)范的草圖或沒有尺寸的示意圖，而應(yīng)要求房地產(chǎn)商在這個平面圖上標清所有尺寸，需要文字說明的盡量詳細，平面主要尺寸、墻體厚度、門窗尺寸、管道井尺寸、空調(diào)位尺寸要全，房號和房屋在整幢樓中的確切位置及朝向也要在平面圖中標清楚，并在第三條的相關(guān)空格中填清楚房屋的用途、結(jié)構(gòu)、層高。
在這里需要提醒購房人注意的有兩點：
1.有些預售許可證上的房屋用途寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅，不要以為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個詞，國家根本就沒有這個有關(guān)房屋用途的用語。當然我們不得不承認目前買這種商住兩用房開公司的人能得到稅低、貸款比例高等一些眼前利益，但長遠利益是否能得到保障仍是一個未知數(shù)。為了居住而買“商住兩用樓”，則是有百害而無一利。
2.層高包括樓板的厚度，購房人自己在房間內(nèi)量的高度叫凈高，因此購房人要求房地產(chǎn)商在合同中能說明樓層凈高。
容積率和綠地率
購房人在關(guān)注自己所買房屋平面圖的同時，還應(yīng)盡量爭取讓房地產(chǎn)商把自己購買房屋所在小區(qū)的整體平面圖附上，在圖上準確標明小區(qū)內(nèi)所有建筑的位置、大小和高度及綠地面積。由此購房人可以從圖紙上算出自己所購房屋所在小區(qū)的建筑容積率、綠地率，并確定自己所購房屋采光有無遮擋。
購房人在進行這些約定前有幾個概念需要搞清：
1.建筑容積率是指小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。房地產(chǎn)商不是根據(jù)小區(qū)的土地面積而是根據(jù)建筑容積率繳納土地出讓金，人防工程屬國家所有，不計算建筑容積率。房地產(chǎn)商為了少交土地出讓金，往往也不把地下車庫算入建筑容積率。建筑密度不同于建筑容積率，它是指小區(qū)所有建筑基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。規(guī)劃建設(shè)用地面積是指小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)的全部土地面積，包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運動場地等等。
2.房地產(chǎn)商通常在廣告中使用綠化率一詞，根據(jù)園林專家介紹，這也是一個不準確、不規(guī)范的用詞。在國家關(guān)于園林綠化的用語中，準確的應(yīng)為“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種叫法。綠地率是指小區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。購房人要注意房地產(chǎn)商在銷售樓盤時宣傳的綠化率實際不少是綠化覆蓋率。
簽訂商品房買賣合同時，使用建設(shè)部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。由于《示范文本》是政府機關(guān)制訂的，較好地平衡了開發(fā)商和購房人的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，因此，采用《示范文本》簽訂合同有利于保護購房人的合法權(quán)益。但切不可認為采用《示范文本》就萬事大吉，即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，購房時也應(yīng)注意以下幾個問題。
1、認購書問題。
在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況：一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購；另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房，開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋，作為交換，要求購房人簽訂認購書，并交納一定數(shù)額的認購款，如果在規(guī)定的時間里，購房人不想購買該房屋，就可能無權(quán)要回所交納的認購款。
第一種情況的認購書，由于我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《商品房銷售管理辦法》都明確規(guī)定，在未取得預售許可證前，是不能預售商品房的，而依據(jù)我國《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效，因此第一種情況的認購書在法律上是無效的。但人民法院于20xx年4月28日公布，于20xx年6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《法院解釋》)第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售證明的，可以認定有效。根據(jù)該條規(guī)定，在取得預售許可證之前所簽訂的認購書，如果開發(fā)商在購房人起訴前仍未取得預售許可證，該認購書肯定是無效的；如果開發(fā)商在購房人起訴前取得預售許可證，那么該認購書的地位將和開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房的情況一樣，即和下面要討論的第二種情況的認購書的性質(zhì)相同。
第二種情況的認購書，需要看認購書是否滿足了合同成立的要件，主要是看合同條款是否完備。《法院解釋》第5條規(guī)定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，這些認購書的法律效力如何?《法院解釋》并未作明確規(guī)定，筆者認為不能從《法院解釋》第5條的規(guī)定，反推出不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的認購書，就必然沒有法律效力。但是如果認購書僅規(guī)定了房號、面積和價格等條款，那么該認購書未滿足合同應(yīng)具備的基本條款，不具有法律效力。
2、補充協(xié)議問題。
在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議，該補充協(xié)議的內(nèi)容很多，由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款，如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面，甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定：“政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應(yīng)延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應(yīng)在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。
3、售樓廣告問題。
開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，商品房銷售廣告，作出不少許諾。從法律角度來說，售樓書，廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料，主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢，遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請，不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為，購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任，但可以追究開發(fā)商虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定，虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務(wù)的消費者的合法權(quán)益受到損害的，不僅要承擔行政違法責任，而且要依法承擔民事責任。因此，購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導，就要及時向政府有關(guān)管理機關(guān)舉報，申請予以查處，或訴請人民法院要求責任方賠償損失。
同時，國家工商行政管理總局的《商品房廣告暫行規(guī)定》也對房地產(chǎn)廣告所應(yīng)遵循的原則、事項以及禁止出現(xiàn)的內(nèi)容作了規(guī)定，購房人也可根據(jù)該暫行規(guī)定檢查銷售廣告問題。不過為了避免不必要的麻煩，購房人在簽訂合同時，要求開發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫入雙方協(xié)議中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在廣告名不副實時告開發(fā)商違約。
4、樣板房問題。
目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后，發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或 “樣品房”，設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明，致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。
5、質(zhì)量問題。
有些購房人認為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在交付商品房時，應(yīng)同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定，是購房合同的重要組成部分，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。
商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。
買方（甲方）：____________________________
賣方（乙方）：____________________________
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會
北京市工商行政管理局
二〇〇九年五月
北京市建筑工程防水材料采購合同
買方（甲方）：_________________________________
賣方（乙方）：_________________________________
依照《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》等相關(guān)法律規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，就建筑工程防水材料（以下簡稱為貨物）采購事宜協(xié)商訂立本合同。
第一條 使用貨物工程概況
1.工程名稱：_________________________________
2.工程地點：_________________________________
3.建設(shè)單位：_________________________________
4.施工單位：_________________________________
5.監(jiān)理單位：_________________________________
貨物名稱__________商標__________規(guī)格型號__________使用部位__________單位__________數(shù)量__________單價__________合計__________備注___________________。
第二條 貨物的基本情況
總價款：大寫： 小寫：
本合同簽訂后甲方增加采購量的，雙方應(yīng)當簽訂補充協(xié)議；未簽訂補充協(xié)議的，以甲方實際簽收確認的貨物數(shù)量為準，并按照本條約定的單價執(zhí)行。
第三條 質(zhì)量和包裝要求
1.貨物質(zhì)量執(zhí)行_____________________________________________標準。
2.貨物性能的其他技術(shù)要求是：___________________________________。
3.包裝標準：___________________________________________________。
4.乙方應(yīng)當在包裝物上注明生產(chǎn)日期和使用期限。
第四條 付款方式
1.雙方約定按以下第______方式付款：
（1）按月付款：
甲方于本合同簽訂之日起______日內(nèi)支付合同總價款______%計____________元的預付款，每月______日前支付上月供貨貨款的______%，本合同約定的貨物全部供應(yīng)完畢后______日內(nèi)甲方支付剩余貨款的______%，余款于______年______月______日前付清。
（2）按供貨量付款：
甲方于本合同簽訂之日起______日內(nèi)支付合同總價款______%計____________元的預付款，乙方每供貨達到____________后______日內(nèi)，甲方支付該批貨物價款的______%，本合同約定的貨物全部供應(yīng)完畢后______日內(nèi)，甲方支付剩余貨款的______%，余款于______年______月______日前付清。
（3）其他方式：___________________________________________________________________________ 。
2.甲方無正當理由超過約定的交（提）貨最后時限______日仍未通知乙方交付剩余貨物的，應(yīng)當在______日內(nèi)按實際簽收確認的貨物總量辦理結(jié)算支付貨款。
第五條 交（提）貨方式、時間和地點
1.交（提）貨方式：________________________________________________。
2.交（提）貨時間：________________________________________________。
3.運輸方式：______________________________________________________。
4.運輸費用：______________________________________________________。
5.貨物交接地點：__________________________________________________。
6.收貨人：________________________________________________________。
7.甲方指定的貨物簽收人：
姓名
電話
身份證號
8.其他約定：________________________________________________________。
第六條 貨物的驗收及檢測
1.乙方應(yīng)當出具貨物的合格證書、出廠檢測報告，出示具有法定資質(zhì)的檢測機構(gòu)出具的檢測報告原件并提供復印件；實行生產(chǎn)許可管理的，應(yīng)當出示生產(chǎn)許可證；進口貨物還應(yīng)當提供報關(guān)單等進口憑證。乙方未能提供上述資料的，甲方有權(quán)拒收。
2.甲方應(yīng)當在貨物交接時對貨物的品種、商標、規(guī)格型號、數(shù)量、外觀包裝當場查驗核實，并將驗收情況在發(fā)貨單上記錄簽字。對貨物有異議的，甲方有權(quán)當場拒收。甲方也可在收到貨物后 日內(nèi)向乙方提出書面異議，經(jīng)雙方核實確屬乙方責任的，甲方有權(quán)退貨。
3.甲方有權(quán)要求從貨物中封存樣品并對每批貨物進行質(zhì)量復檢。貨物質(zhì)量不符合約定技術(shù)質(zhì)量要求的，甲方有權(quán)退貨。
4.雙方對于封樣以及復檢的辦法，按_______________________________________執(zhí)行，沒有相關(guān)規(guī)定的，復檢的項目與檢測方法是：_____________________________________________________________________________；樣品采集與封樣的方法是：______________________________________。 雙方約定的復檢檢測鑒定機構(gòu)為 _______________________________________，檢測費由甲方承擔；但經(jīng)檢測質(zhì)量不符合合同約定的，檢測費由乙方承擔。
5.甲方未在約定期限內(nèi)提出書面異議或已對貨物實際使用的，視為對貨物的認可。
第七條 雙方其他義務(wù)
1.甲方義務(wù)
（1）甲方應(yīng)當提前______日就送貨的具體時間、地點及收貨人等情況與乙方進行確認，并提供必要的協(xié)助。
（2）甲方應(yīng)當按照合同約定辦理貨款結(jié)算并支付貨款。
（3）甲方應(yīng)當按照乙方
提示的方法，對貨物妥善保管、搬運、使用。因甲方原因?qū)е仑浳飺p毀的，由甲方承擔相應(yīng)責任。
2.乙方義務(wù)
（1）乙方應(yīng)當按照合同約定保質(zhì)保量按時供貨。
（2）乙方應(yīng)當對貨物的保管及使用方法進行技術(shù)交底。
（3）乙方應(yīng)當明確告知配套使用產(chǎn)品的保質(zhì)期限或有效期限。
第八條 違約責任
1.甲方違約責任
（1）甲方逾期付款的，應(yīng)當每日按逾期付款的千分之______向乙方支付違約金，且乙方有權(quán)暫停供貨；逾期付款達到應(yīng)付貨款的______%以上并超過______日的，乙方有權(quán)解除合同。
（2）甲方無正當理由拒絕收（提）貨的，應(yīng)當比照乙方逾期交貨承擔違約責任。
（3）由于甲方原因?qū)е仑浳锝唤拥攸c或收貨人錯誤的，甲方應(yīng)當承擔由此給乙方造成的損失，交貨期限順延。
（4）甲方未按合同約定履行其他義務(wù)給乙方造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。
2.乙方違約責任
（1）乙方逾期交貨的，應(yīng)當每日按逾期交貨價款的千分之______向甲方支付違約金；逾期交貨超過______日的，甲方有權(quán)解除合同。
（2）乙方交貨后被甲方依合同約定拒收或退貨的，乙方應(yīng)當承擔逾期交貨的違約責任。
（3）乙方未按合同約定履行其他義務(wù)給甲方造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。
第九條 合同的解除
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。
2.依法律規(guī)定或合同約定請求解除合同的一方，應(yīng)當自解除事由發(fā)生之日起______日內(nèi)，以快遞簽收、公證送達等方式通知對方，否則喪失解除權(quán)。
第十條 通知與送達
1.雙方因履行本合同發(fā)出的通知、文件、資料，均按下列地址送達：
甲方：_____________________________________________。
乙方：_____________________________________________。
一方變更地址，應(yīng)當及時書面通知對方，否則以原地址為準。
2.以郵寄方式送達的，寄件人應(yīng)當在郵寄詳情單上注明文件名稱及簡要內(nèi)容。
第十一條 爭議解決方式
本合同項下發(fā)生的爭議，雙方可以協(xié)商或向北京市建設(shè)工程物資協(xié)會等部門申請調(diào)解解決；協(xié)商或調(diào)解不成的，按照下列第 種方式解決：
1.向___________________________人民法院提起訴訟；
2.向_________________________仲裁委員會申請仲裁。
第十二條 其他約定
1.本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。本合同一式_______份，甲方_______份，乙方_______份，具有同等法律效力。
2.未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。
3.雙方應(yīng)當在簽訂合同時出示各自的營業(yè)執(zhí)照副本，并將復印件交付對方備案。如果合同簽約人不是法定代表人，應(yīng)當提交授權(quán)委托書。
4.雙方由于不可抗力的原因不能履行合同時，應(yīng)當及時向?qū)Ψ酵▓蟛荒苈男泻贤睦碛桑⒃赺______日內(nèi)提供書面證明。
5.其他事項：_____________________________________________________ 。
甲方（蓋章）：_____________________________乙方（蓋章）：_____________________________
住所：_____________________________________住所：_____________________________________
法定代表人：_______________________________法定代表人：_______________________________
電話：_____________________________________電話：_____________________________________
委托人：_______________________________委托人：_______________________________
電話：_____________________________________電話：_____________________________________
傳真：_____________________________________傳真：_____________________________________
開戶銀行：_________________________________開戶銀行：_________________________________
帳號：_____________________________________帳號：_____________________________________
稅務(wù)登記證號：_____________________________稅務(wù)登記證號：_____________________________
簽訂地點：_________________________________簽訂時間：_________________________________
合同編號：________________________________附件編號：_________________________________
北京市建筑工程防水材料采購合同補充協(xié)議
買方（甲方）：_____________________________
賣方（乙方）：_____________________________
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，現(xiàn)根據(jù)甲乙雙方于________ 年________月________日簽訂的編號為________________《北京市建筑工程防水材料采購合同》簽訂補充協(xié)議如下：
買方（甲方）：（蓋章）___________________________賣方（乙方）：（蓋章）_________________________
乙方：
按照《中華人民共和國合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》的原則，結(jié)合本工程具體情況，雙方達成如下協(xié)議，以資共同信守。
第一條 工程概況
1、工程名稱：
工程地點：
工程內(nèi)容：格力商用空調(diào)設(shè)備銷售及安裝
2、開工日期：定貨__天設(shè)備到達施工現(xiàn)場。
安裝施工工期： __天
3、技術(shù)指標：建筑面積為___平方米，制冷面積為___平方米。
a、制冷、制熱運行室外環(huán)境溫度范圍為：-15℃—+43℃。
b、冬季室內(nèi)溫度達到16℃，夏季室內(nèi)溫度達到26℃-28℃。
4、設(shè)備及材料如下
a、設(shè)備表如下：
序號 設(shè)備規(guī)格名稱 產(chǎn)地
c、施工、安裝、調(diào)試。
第二條 合同文件使用的語言文字、標準和適用法律
1、合同語言：中文。
2、適用法律法規(guī)：《中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法》、《建筑安裝工程承包合同條例》和《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法規(guī)。
3、驗收標準、規(guī)范：按國標、部標有關(guān)標準和審核驗收規(guī)范。
第三條 合同總造價：
第四條 付款方式及期限
1.預付款數(shù)額為供貨合同簽訂后7日內(nèi)付__%；
2.貨到工地現(xiàn)場經(jīng)驗收后付__%；
4.安裝調(diào)試驗收合格后，經(jīng)監(jiān)理方會同甲方簽字認可后付__%；
5.質(zhì)保金：_%（質(zhì)保期滿后一次性付清）。
第五條 甲方工作及責任
1、確認施工場地具備開工條件；
2、水、電等施工管線進入施工場地；
3、授權(quán)委托現(xiàn)場監(jiān)理公司，負責協(xié)調(diào)現(xiàn)場及乙方工作。
4、甲方將室外機的電源提供至室外機旁。
5、提供施工用電。
第六條 乙方工作。
1、該工程為乙方總包模塊水冷式中央空調(diào)工程。即貨物的供貨及施工、安裝、調(diào)試、檢測。
2、該工程包括室內(nèi)風機、風管及配套設(shè)施的供貨及安裝。
3、按格力廠方提供的施工圖紙施工。
4、施工防護工作的要求：按__省建筑工程施工防護措施規(guī)定執(zhí)行。
5、成品保護的要求：做好安全防護措施，負責設(shè)備、材料及系統(tǒng)的看護管理。
6、施工場地清潔衛(wèi)生的要求：按工段進 行清理打掃衛(wèi)生。工程竣工驗收前徹底清除一切垃圾并將垃圾送至到指定垃圾場。
7、乙方應(yīng)服從工程總包單位的現(xiàn)場管理和監(jiān)理部門的質(zhì)量監(jiān)理督。
8、乙方應(yīng)嚴格遵守和執(zhí)行招標原件和投標承諾的各項條款。
9、乙方應(yīng)加強施工人員的安全教育，在施工中若發(fā)生人身傷亡事故，責任由乙方全部承擔。
第七條 檢查和返工：按工段計劃要求進行初檢試壓驗收，如不符合安裝質(zhì)量，必須返工達到驗收合格，返工責任及經(jīng)濟損失一律由乙方自負。
第八條、隱蔽工程中間驗收
中間驗收部位和時間：按設(shè)計圖紙和工程施工進度的要求和時間執(zhí)行，驗收所有隱蔽系統(tǒng)合格后，再進行明工程施工。
第九條 試機：甲、乙雙方派員共同參加試機，試機時間甲乙雙方共同商定。
第十條 驗收：工程驗收日期雙方協(xié)商而定。甲乙雙方共同派員參加現(xiàn)場驗收，驗收標準根據(jù)招標文件要求及乙方提供的產(chǎn)品樣本的技術(shù)參數(shù)進行驗收。
第十一條 設(shè)計變更：乙方根據(jù)甲方提供的方案及圖紙進行施工，如施工中甲方對施工方案進行較大的調(diào)整，需根據(jù)工程量及材料用量追加增減工程款（所有變更需經(jīng)甲方施工負責人及監(jiān)理部門簽字認可）。
第十二條 確定變更：根據(jù)變更的具體情況，雙方確定后再補充協(xié)議。
第十三條 保修
1、保修內(nèi)容、范圍及時間：整個空調(diào)系統(tǒng)保修期為__個月。
2、_年內(nèi)免費上門保養(yǎng)服務(wù)。
3、終身維修，并按成本價格隨時提供格力設(shè)備的備品備件。
第十四條 安全施工：財產(chǎn)安全、施工環(huán)境安全保護，施工人員安全等，一切由乙方負責，如發(fā)生安全事故，一切直接經(jīng)濟損失和間接損失由乙方自理。
第十五條 不可抗力：不可抗力的自然災(zāi)害認定標準：6級以上地震；7級以上持續(xù)4天以上的大風。
第十六條 爭 議
1、未盡事宜的解決：本合同未盡事宜和工程量調(diào)整，可經(jīng)雙方協(xié)商一致后達成補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同有同等法律效力。
2、解決合同糾紛的方式：執(zhí)行本合同發(fā)生爭議時，由當事人雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可通過仲裁委員會進行仲裁，也可通過法律訴訟解決。
第十七條 合同生效與終止
1、合同生效的日期：本合同自簽定之日起生效。
2、合同終止的日期：本合同至本工程無質(zhì)量問題，雙方辦理完所有經(jīng)濟手續(xù)后，自行終止。
第十八條 合同份數(shù)
合同文件共計兩份。甲乙雙方各持壹份。
第十九條 合同簽訂日期和地點
1、本合同簽訂的時間：__年12月31日
2、合同簽定的地點：
第二十條 雙方需要說明的事項
1、本合同簽定的依據(jù)為設(shè)計圖紙，如設(shè)計圖紙發(fā)生變更，合同也將隨之發(fā)生變更。
2、乙方提供的產(chǎn)品樣本做為合同附件，與合同具有同等法律效力。
甲方（章） 乙方（章）
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