時(shí)間：2023-01-09 10:31:34
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
賣(mài)方：__________(甲方)
身份證號(hào)：__________________
買(mǎi)房：__________(乙方)
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為_(kāi)_____平方米，院子占地面積約為_(kāi)_____平方米，房屋為_(kāi)__樓，一樓為_(kāi)__個(gè)門(mén)面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為_(kāi)_____平方米，一樓門(mén)面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見(jiàn)本合同附件;
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同模板
賣(mài)方：__________(甲方)
身份證號(hào)：__________________
買(mǎi)房：__________(乙方)
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為_(kāi)_____平方米，院子占地面積約為_(kāi)_____平方米，房屋為_(kāi)__樓，一樓為_(kāi)__個(gè)門(mén)面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為_(kāi)_____平方米，一樓門(mén)面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見(jiàn)本合同附件;
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同樣本
甲方(賣(mài)方)：
乙方(買(mǎi)方)：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長(zhǎng)度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)綄傥锇ǎ?/p>
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) ;即人民幣小寫(xiě) 元。乙方在合同生效時(shí)一次性付清。
四、甲方應(yīng)在 前將該房屋交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無(wú)法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1. 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
2. 本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會(huì)簽字蓋章后生效。
3. 本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣(mài)方)： (印) 身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買(mǎi)方)： (印)身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同參考
簽訂時(shí)間：
簽訂地點(diǎn)：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙雙方就位于 的一處農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法、土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)充分、平等協(xié)商，自愿達(dá)成如下一致協(xié)議;
一、本合同雙方當(dāng)事人均為_(kāi)_______市_______街道___________村__________組集體成員。
二、房屋情況：
本合同項(xiàng)下的房屋位于_____市_____街道 ，相鄰為 ，建筑面積 ，北屋 ，東屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面積為 ，房屋登記在 名下或宅地基使用權(quán)證登記在 名下。
三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為_(kāi)_____村_____組集體土地，并征得其他村民和村集體同意，可以長(zhǎng)期占有、使用。
四、在房屋交付給乙方前，甲方保證：
1、本合同項(xiàng)下的房屋甲方享有完整的處分權(quán)利，或已征得其他權(quán)利享有人的同意，擁有處分該房屋的權(quán)利;
2、本合同項(xiàng)下的房屋除乙方外未與任何第三方簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或未因甲方個(gè)人或家庭債務(wù)與第三人簽訂賠償協(xié)議、抵押協(xié)議等或未因法院判決使第三人對(duì)該房屋享有權(quán)利;
3、如甲方違反本保證，須向乙方支付本合同全部購(gòu)房?jī)r(jià)款30%的違約金。
五、本合同項(xiàng)下的房屋交易價(jià)格為人民幣_(tái)______萬(wàn)元，該價(jià)格包括該房屋使用所占土地的費(fèi)用、房屋建造的費(fèi)用、附屬設(shè)施的價(jià)值、合理的增值價(jià)值以及應(yīng)當(dāng)繳付的相關(guān)稅費(fèi)。
六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起 日，乙方一次性付清全部款項(xiàng)，并將該款項(xiàng)匯入甲方賬號(hào)為 的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額 的違約金，如乙方在合同簽訂之日起 天仍未付清房款，甲方不經(jīng)乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方違約責(zé)任的權(quán)利。
七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號(hào)之日起 日內(nèi)，甲方須將本合同項(xiàng)下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用權(quán)證、房產(chǎn)證等全部相關(guān)資料原件交付給乙方并負(fù)責(zé)騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付 元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)，仍未交付房屋，乙方不經(jīng)甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的違約責(zé)任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶的書(shū)面通知后 日，甲方應(yīng)當(dāng)根據(jù)乙方的需要，積極配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù);如甲方拒絕或無(wú)故拖延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付 元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產(chǎn)過(guò)戶為止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他與甲方無(wú)關(guān)的原因造成無(wú)法辦理過(guò)戶的，與甲方無(wú)關(guān)。
九、該房屋交付給乙方后，該房屋(包括土地、房屋及附屬設(shè)施)的所有權(quán)益歸乙方所有，包括但不僅限于征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償?shù)?如甲方得到該上述補(bǔ)償款后應(yīng)當(dāng)將該款項(xiàng)全部給付乙方，如甲方無(wú)故拖延或拒絕給付乙方，除全部給付補(bǔ)償款外，須向乙方支付 元的違約金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無(wú)關(guān)，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同約定而享有的占有、使用和處分房屋的權(quán)利;甲方因包括但不限于房屋買(mǎi)賣(mài)、個(gè)人債務(wù)等個(gè)人原因侵犯乙方的權(quán)利，造成乙方無(wú)法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購(gòu)房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權(quán)利的實(shí)質(zhì)性影響之時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償乙方。
十一、在本合同簽訂之日起，甲方未經(jīng)乙方同意，不得將該房屋出賣(mài)給任何第三方：如甲方違反本約定，擅自處分房屋，甲方須返還全部購(gòu)房款并支付全部購(gòu)房款100%的違約金。
十二、其他事項(xiàng)：
1、如果雙方就本合同事項(xiàng)發(fā)生爭(zhēng)議，雙方無(wú)法協(xié)商解決時(shí)應(yīng)當(dāng)首先請(qǐng)求本村村委會(huì)、所在街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
2、雙方應(yīng)當(dāng)請(qǐng)至少兩名本村集體成員作為本次交易的見(jiàn)證人，并在本合同上簽字摁手印。
3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。
甲 方(簽字捺印)： 身份證號(hào)：
乙方(簽字捺印)： 身份證號(hào)：
見(jiàn)證人(簽字捺印)： 身份證號(hào)：
見(jiàn)證人(簽字捺印)： 身份證號(hào)：
附：
有關(guān)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)
甲方(賣(mài)方)：
乙方(買(mǎi)方)：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長(zhǎng)度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)綄傥锇ǎ?/p>
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) ;即人民幣小寫(xiě) 元。乙方在合同生效時(shí)一次性付清。
四、甲方應(yīng)在 前將該房屋交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無(wú)法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1、 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
2、本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會(huì)簽字蓋章后生效。
3、本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣(mài)方)： (印) 身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買(mǎi)方)： (印)身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
村委會(huì)意見(jiàn)：
村委會(huì)蓋章： 年 月 日
最新農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同
出讓方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)：
買(mǎi)受方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)：
甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商，自愿就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條 甲方自愿將自有坐落在屋(包括使用權(quán)(土地使用權(quán)書(shū)證號(hào)為房)及相應(yīng)的土地)有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
第二條 甲方出售給乙方的房屋及土地使用權(quán)范圍東至、南至、西至、北至(附該土地土地使用權(quán)屬證件復(fù)印件一張)。
第三條 雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，雙方同意于本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購(gòu)房款***元。剩余所欠甲方的購(gòu)房款***元，協(xié)議簽訂后乙方同意于**年月日前支付給甲方***元，于20xx年年日前支付給甲方***元。甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第四條 乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對(duì)乙方已交款項(xiàng)可不予退還。
第五條 甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋交付給乙方，并保證所交付的房屋的主體結(jié)構(gòu)和原有的基本裝飾(門(mén)窗、水電等)完好無(wú)損，不得故意毀壞，否則應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，并賠償損失。房屋交付后，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)，以及對(duì)外出租和收益均歸乙方所有，
第六條 甲方保證所提供的土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)屬證件(原始證件)真實(shí)合法，并保證其出賣(mài)給乙方的房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)權(quán)屬清楚，絕無(wú)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他債權(quán)債務(wù)和四鄰糾份，沒(méi)有抵押貸款或擔(dān)保的情形，如出現(xiàn)上述情形或第三人對(duì)該房屋主張權(quán)利，影響乙方權(quán)利的行使，由甲方負(fù)責(zé)處理解決，并同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失。甲方所提供的土地使用權(quán)證書(shū)如系偽造，乙方未得到賠償?shù)那闆r下仍可按照協(xié)議合法占有該房屋，甲方不得提出異議。因證書(shū)真?zhèn)纬霈F(xiàn)糾紛由甲方承擔(dān)相應(yīng)的民事和刑事責(zé)任。
第七條 協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購(gòu)房款期間，甲方所提供的土地使用權(quán)證書(shū)(原件)由見(jiàn)證人保管，在此期間，甲乙雙方均不得要求保管人交出該證件。乙方在交付完全部購(gòu)房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由保管人將該證件交付給乙方。
第八條 乙方在交付完全部購(gòu)房款后，如需辦理相應(yīng)權(quán)屬證件的過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需要甲方出面配合的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。因土地使用權(quán)、房屋過(guò)戶所需一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，影響土地、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，因此而遭致的損失由甲方負(fù)責(zé)賠償。
第九條 甲方在協(xié)議簽訂后，在所提供的土地使用權(quán)證書(shū)由見(jiàn)證人保管期間，其不得以土地使用權(quán)丟失等理由重新辦理證件或者在合同履行期間出現(xiàn)單方要求增加房屋出售價(jià)格或一房多賣(mài)的情形，如出現(xiàn)上述情形，妨礙乙方權(quán)利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的雙倍價(jià)格賠償乙方的損失，在乙方未得到實(shí)際賠償?shù)那闆r下，乙方可繼續(xù)合法占有使用該房屋，甲方不得提出異議。
第十條 未盡事宜雙方可另行協(xié)商達(dá)成協(xié)議副本，本合同的附件與本契約具有同等效力。
第十一條 本合同經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第十二條 本合同1式3份;甲乙方各執(zhí)1份，見(jiàn)證人處留存一份。
甲方：乙方：
關(guān)鍵詞:農(nóng)村私房;合同效力;新農(nóng)村建設(shè)
一、認(rèn)定農(nóng)村私法買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題的法律現(xiàn)狀
針對(duì)農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題的法律規(guī)定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規(guī)定。而司法實(shí)踐中，大多是由各省高級(jí)人民法院以會(huì)議紀(jì)要的形式指導(dǎo)下級(jí)法院的審判。這些會(huì)議紀(jì)要暫時(shí)彌補(bǔ)了法律的空白，有助于解決實(shí)踐問(wèn)題，但是缺乏統(tǒng)一性和權(quán)威性。目前各法院針對(duì)農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題主要有三種意見(jiàn)。
（一）無(wú)效合同
北京市高級(jí)人民法院京高法[2004]391號(hào)文件認(rèn)為：“房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為無(wú)效?！?/p>
（二）有效合同
浙江省高級(jí)人民法院浙高法[1992]82號(hào)文件認(rèn)為：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)讓其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！?/p>
（三）以無(wú)效合同為原則、以有效合同為例外
山東省高級(jí)人民法院魯高法[2005]201號(hào)文件認(rèn)為：“農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>
二、同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力分析
隨著農(nóng)村進(jìn)城居住人員的增多，其在農(nóng)村的房屋所有或繼承房屋已不再用于自身居住，他們也無(wú)力看管這些“多余”的房屋。由于這些現(xiàn)實(shí)的原因，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)成為必然趨勢(shì)。但由于農(nóng)村房屋的特殊性，農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力問(wèn)題存在不同認(rèn)識(shí)。
分析房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，首先要確定買(mǎi)賣(mài)合同雙方的主體身份。房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)方是在本集體擁有合法私有房屋的成員，而買(mǎi)方則主要有三種情況：一是符合有關(guān)申請(qǐng)條件但尚沒(méi)有分到宅基地集體經(jīng)濟(jì)組織成員；二是擁有尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織成員；三是已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織成員。而前兩種情況，符合條件的集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以申請(qǐng)宅基地。
（一）未分配及分配的宅基地不足國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同效力分析
我國(guó)現(xiàn)行法律并未明確禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，否定農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)的理由在于依據(jù)《土地管理法》第63條之規(guī)定而認(rèn)為農(nóng)村宅基地不可轉(zhuǎn)讓。但《物權(quán)法》第155條實(shí)際上明示了農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。因此，此兩種情形的農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同存在合法性基礎(chǔ)。
除此之外，由于此兩種情形的買(mǎi)方符合申請(qǐng)宅基地的條件，若不購(gòu)買(mǎi)本集體內(nèi)部的房屋，就會(huì)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)宅基地，自建房屋，不利于節(jié)省土地資源，因此也存在著合理性基礎(chǔ)。
綜上所述，存在此兩種情形的買(mǎi)方與賣(mài)方簽訂的合同應(yīng)該予以認(rèn)可。
（二）已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的房屋的集體成員作為買(mǎi)方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題分析
此類(lèi)合同效力有兩種不同的觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為此類(lèi)合同是合同無(wú)效。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為依據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地?！币约啊逗贤ā返?2條之規(guī)定認(rèn)為，此類(lèi)合同因違反《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效合同。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為此類(lèi)合同是有效合同。持此觀點(diǎn)的人認(rèn)為因這類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房者具有在該地申請(qǐng)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，只要買(mǎi)賣(mài)雙方所訂立的買(mǎi)賣(mài)合同符合《合同法》的有效合同要件，原則上均為有效合同。
我認(rèn)為《土地管理法》第62條的規(guī)定并非是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不能以此認(rèn)定已擁有符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同因違反《土地管理法》而無(wú)效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是規(guī)范土地管理行為，即已有一處符合國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)宅基地的集體成員不得再次申請(qǐng)宅基地，即使申請(qǐng)也不得予以批準(zhǔn)，并不是禁止成員間通過(guò)購(gòu)買(mǎi)房屋而取得宅基地使用權(quán)。《關(guān)于進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地管理制度切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的通知》進(jìn)一步明確了現(xiàn)行宅基地分配制度是基于集體成員身份實(shí)行的福利性分配。因此確認(rèn)此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，并不違反國(guó)家的政策性規(guī)定，同時(shí)也有利于實(shí)現(xiàn)物盡其用的功能。
三、確認(rèn)同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員間房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效的意義
隨著新農(nóng)村建設(shè)及農(nóng)村改造的進(jìn)行，農(nóng)村房屋與未改造前相比增值幾倍乃至幾十倍。由于利益的驅(qū)動(dòng)。出現(xiàn)了一大批出讓房屋后又反悔的賣(mài)方，其以各種理由要求確認(rèn)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。由于賣(mài)方均是在房屋被明確拆遷或改造前提訟的，房屋大多是按照現(xiàn)有價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，而不是拆遷或改造后的價(jià)值。倘若《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》被確認(rèn)為無(wú)效，已長(zhǎng)期居住的買(mǎi)方將喪失其“巨大”的可期待利益，同時(shí)賣(mài)方也會(huì)因違反合同法的誠(chéng)實(shí)信用原則而獲得“不當(dāng)利益”，這有悖法律的基本精神。
因此，在沒(méi)有明確禁止同一集體成員間進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的法律，又存在相當(dāng)充分的理由可以佐證同一集體成員間房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效，并且符合國(guó)家的政策性規(guī)定的前提下，確認(rèn)同一集體成員間的房屋買(mǎi)賣(mài)合法有效，有利于維護(hù)法律的權(quán)威，有利于建設(shè)良好的社會(huì)秩序，宣揚(yáng)誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)和商業(yè)環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
房屋買(mǎi)賣(mài)在人們生活中較為普遍發(fā)生，為此而產(chǎn)生的糾紛及訴訟也較多，其中涉及的主要問(wèn)題是對(duì)合同效力的認(rèn)定，筆者據(jù)此談點(diǎn)看法。
一、如何理解最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）第五十六條的規(guī)定《意見(jiàn)》第五十六條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿、并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完備的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”。關(guān)于該條的適用，最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù)：《意見(jiàn)》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問(wèn)題?！稐l例》實(shí)施后，人民法院審理這類(lèi)案件，即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日實(shí)施，故在此前有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的解決，適用《意見(jiàn)》第五十六條的規(guī)定，此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。
二、房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采取何種形式《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人約定采取書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式”。對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)采用何種形式才有效，目前意見(jiàn)不一。有人認(rèn)為書(shū)面形式的合同才有效，但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下，只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問(wèn)題，首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買(mǎi)賣(mài)合同。所謂“特殊”，是因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)合同除了具有買(mǎi)賣(mài)合同的一般特征外，還具有以下特性：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋；2、房屋買(mǎi)賣(mài)合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議；3、房屋買(mǎi)賣(mài)是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易，其法律調(diào)整不僅適用合同法，而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。其次，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同……”。《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，須按下列要求提交證件：……（二）購(gòu)買(mǎi)的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、買(mǎi)賣(mài)合同和契證……”。據(jù)此，可以看出，我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買(mǎi)賣(mài)其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，而不是口頭形式。那么，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同又是如何規(guī)定的呢？目前，有關(guān)法律、法規(guī)沒(méi)有明確的規(guī)定，這不能不說(shuō)是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式，并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出：“房屋買(mǎi)賣(mài)系要式法律行為，農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)也應(yīng)具備雙方訂立書(shū)面契約、中人證明，按約交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過(guò)戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是要式合同，必須采用書(shū)面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化，根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書(shū)面形式，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。故在此種情形下，合同也能成立。
三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出，買(mǎi)賣(mài)房屋必須在辦理過(guò)戶登記手續(xù)后，其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思，筆者認(rèn)為，此“登記”并非彼“登記”。《合同法》第四十四條中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記，相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過(guò)特別程序后才產(chǎn)生法律效力，如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的審批后，才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定，法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出，《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”，是對(duì)合同本身的登記，未履行登記手續(xù)，則該合同屬于效力待定合同。
四、如何理解房屋過(guò)戶登記對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的影響對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按約定交付房款及管理房屋，但未辦理過(guò)戶登記，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。有人認(rèn)為，應(yīng)在辦理過(guò)戶登記后合同才生效，其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定；二是未辦理過(guò)戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出，以第一種理由來(lái)否定合同的效力是站不住腳的。但究竟如何理解過(guò)戶登記與合同效力的關(guān)系？我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定，土地使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效?！斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出，依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，以絕對(duì)辦理登記為必要，如不進(jìn)行登記，即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定：“出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人負(fù)有向買(mǎi)受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)，合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過(guò)戶登記手續(xù)無(wú)必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無(wú)效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行，更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門(mén)履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān)，履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù)，又是對(duì)方開(kāi)始履行合同的基礎(chǔ)保障。因此，這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，而不是合同是否有效的構(gòu)成要素，并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持”。此規(guī)定指出，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的登記備案問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門(mén)的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件?！督忉尅穼?duì)此予以明確，避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出，房屋買(mǎi)賣(mài)合同中房屋過(guò)戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響，故前面所說(shuō)的第二種理由也不正確。
五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買(mǎi)該組織成員的房屋在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購(gòu)買(mǎi)周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍。法律對(duì)能否買(mǎi)賣(mài)并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買(mǎi)賣(mài)合同又具有特殊性，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買(mǎi)賣(mài)是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過(guò)合法批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，一般應(yīng)以合同的實(shí)際履行為標(biāo)志，必須經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋厮姓叽?、組同意才發(fā)生法律效力。
張佑和
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1006-0278（2015）05-087-01
在宅基地上建造的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)賣(mài)是否應(yīng)該有效，在怎樣的情況下買(mǎi)賣(mài)才能被認(rèn)定為有效。司法實(shí)踐中，有兩種意見(jiàn)，一種意見(jiàn)認(rèn)為，如果購(gòu)房者能取得宅基地使用權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同不存在其他違法行為，則應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)有效。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，而無(wú)處分的權(quán)利，而出售住房的行為，實(shí)際上己處分了宅基地使用權(quán)，故買(mǎi)賣(mài)應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)及其房屋權(quán)屬辨析
（一）農(nóng)村宅基地使用杈性質(zhì)辨析
農(nóng)村宅基地作為我國(guó)一項(xiàng)重要的用益物權(quán)，它是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。我國(guó)《物權(quán)法》第152條規(guī)定：“農(nóng)村宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施”。
（二）農(nóng)村宅基地上房屋權(quán)屬性質(zhì)辨析
我國(guó)土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有宅基地使用權(quán)，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序無(wú)償給村民使用。宅基地使用權(quán)人，有在合法取得的宅基地上享有占有使用的權(quán)利，可以在該土地上建造建筑物以及其他附著設(shè)施。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，但如果使用權(quán)人在宅基地上建造房屋，宅基地使用權(quán)人就享有房屋所有權(quán)的權(quán)能。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)屬于不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方而必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。
二、我國(guó)農(nóng)村宅基地房屋制度缺陷分析
（一）宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度
我國(guó)關(guān)于土地和房屋買(mǎi)賣(mài)的立法涵蓋了多方而，從憲法、法律法規(guī)到行政規(guī)章等不同層次的法律規(guī)章制度。目前，我國(guó)關(guān)于宅基地的立法主要集中在一些法律和規(guī)范中。例如《憲法>、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》等法律法規(guī)。
（二）宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度缺陷分析
1.物權(quán)的法理角度看，宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)法律制度有不完善的一而
既然房屋的所有權(quán)是村民所有的，建造建筑物也是經(jīng)過(guò)政府審批的，而且宅基地所有權(quán)是村集體經(jīng)濟(jì)組織共同所有，我國(guó)法律規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地，故宅基地使用權(quán)是依附房屋而表現(xiàn)出來(lái)，所有權(quán)人不能單獨(dú)行使占有、使用土地的權(quán)力，只能是依據(jù)地隨房走的原則。而房屋買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)與是對(duì)處分所有權(quán)的行為，是否有效筆者認(rèn)為應(yīng)按法律的位階來(lái)看只能依法律的規(guī)定，其他的規(guī)章和地方性法規(guī)均不能否認(rèn)合同的效力。
2.從我國(guó)現(xiàn)有的法律來(lái)看，不宜確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效
我國(guó)政府是禁止農(nóng)民的房屋向城市居民轉(zhuǎn)讓的，所以絕大多數(shù)的法院也是根據(jù)這個(gè)判定宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但從房地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為土地使用權(quán)在法定的期限內(nèi)表現(xiàn)為對(duì)房屋的占有使用，房屋所有權(quán)人有權(quán)處分房屋及從買(mǎi)賣(mài)雙方意思自治原則出發(fā)，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不符《合同法》《民法通則》中關(guān)于合同效力的規(guī)定，也不利于城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。
三、規(guī)范農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)的法律對(duì)策
（一）目前法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓情況下，司法實(shí)踐中應(yīng)維持現(xiàn)狀
我國(guó)目前法律沒(méi)有明文規(guī)定禁止農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓出售的。根據(jù)法無(wú)禁止即白由原則，宅基地上的房屋白由轉(zhuǎn)讓出售是不違法的。故在司法實(shí)踐中，法院在處理案件時(shí)對(duì)訂有房屋買(mǎi)賣(mài)合同并己交房付款的，依據(jù)《合同法》中關(guān)于合同效力的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合同有效較為適宜，特別是對(duì)于經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意并備案的應(yīng)認(rèn)定為有效，不宜改變現(xiàn)狀。
（二）從現(xiàn)在看，國(guó)家對(duì)村民售房可參照城市房改房的有關(guān)做法
作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，基于其特定的成員身份無(wú)償享有宅基地使用權(quán)，通過(guò)購(gòu)房取得他人宅基地使用權(quán)的人如果不具有該種身份，可以通過(guò)向土地的所有權(quán)人補(bǔ)交土地費(fèi)用的方式取得宅基地使用權(quán)。在這里分兩種情況：具有成員身份的人，如果其己無(wú)償取得我國(guó)法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)，可以購(gòu)買(mǎi)他人的住宅，但須繳納一定的土地補(bǔ)償金。如果是沒(méi)有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，可以經(jīng)過(guò)合法審批后，無(wú)須繳納一定的土地補(bǔ)償金。這樣做與我國(guó)目前的土地政策并不違背，國(guó)家采取政策保護(hù)的僅僅是耕地，但是耕地與宅基地的性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法審批，宅基地上己建造了建筑物或其他附屬設(shè)施的，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。而且，由集體土地所有權(quán)人收取一定的土地收益，這樣宅基地的收益部分可以作為村集體所有的共同財(cái)產(chǎn)，用于村集體建設(shè)的基金。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)程序流程如下:
1、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。
2、如系共有房屋,必須征得其他共有人同意。
3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。
4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。
5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。
(一)案情簡(jiǎn)介
2015年12月24日最高人民法院合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案①，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)論。2003年，外村村民鄒克友以56900元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)村民張守忠之樓基地，并且簽訂“樓基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議”。2013年，由于該地未能辦理樓房建設(shè)手續(xù)，房屋最終被居委會(huì)收回，同時(shí)將安置房作為補(bǔ)償給了張守忠。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無(wú)果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基款并賠償損失。最后山東省日照市嵐山區(qū)人民法院最終根據(jù)《土地管理法》第63條的規(guī)定②，判定雙方的《樓基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基地款并賠償損失。
(二)相關(guān)案例評(píng)釋
最高人民法院以此為典型案例頗具爭(zhēng)議。最高人民法院以此案例欲最終確認(rèn)宅基地使用權(quán)僅可在村集體經(jīng)濟(jì)組織間流轉(zhuǎn)。因而，此前著名的“畫(huà)家村”③案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。檢索近年來(lái)關(guān)于宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始終秉持“畫(huà)家村”案的判決精神，或依“雙方房屋買(mǎi)賣(mài)行為涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定”④，或依“宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無(wú)法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買(mǎi)賣(mài)合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容”⑤，或依“因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)屬于非法買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)屬無(wú)效合同”⑥等理由，均否定了宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力?？偨Y(jié)上述所列案例，不外乎是將房屋買(mǎi)賣(mài)合同之效力從屬于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性，再根據(jù)現(xiàn)行法律禁止轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的規(guī)定，最終拋棄了房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。在筆者看來(lái)，這類(lèi)的判決讓農(nóng)村宅基地負(fù)載了過(guò)于沉重的使命和負(fù)擔(dān)，限制農(nóng)宅流轉(zhuǎn)似有斟酌余地。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類(lèi)合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行敘述分析。
二、農(nóng)宅流轉(zhuǎn)的法律困境
(一)宅基地流轉(zhuǎn)規(guī)則之限制
我國(guó)實(shí)行土地公有制度，《憲法》把土地劃分為國(guó)家所有土地和集體所有土地，農(nóng)村的宅基地屬于集體所有土地。同時(shí)，《物權(quán)法》規(guī)定農(nóng)村村民依法享有在集體所有的土地上建造、保有住宅及附屬設(shè)施的權(quán)利，并稱(chēng)之為宅基地使用權(quán)。顯而易見(jiàn)，宅基地的所有權(quán)歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織享有，而農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只享有對(duì)宅基地的使用權(quán)。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造。乍看之下，宅基地使用權(quán)法律制度既保障了土地之公有屬性，同時(shí)又使農(nóng)村村民在土地之上建造房屋的需求得以滿足，可謂一舉兩得，實(shí)則不然。修訂后的《土地管理法》第63條①，國(guó)家儼然明令限制和禁止包括宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)等在內(nèi)的農(nóng)村土地權(quán)利。國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件中也做出類(lèi)似規(guī)定②?，F(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。只要向村委會(huì)提出申請(qǐng)并經(jīng)審批，符合條件的村民便可免費(fèi)取得宅基地使用權(quán)，故同為一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民一般沒(méi)有流轉(zhuǎn)的需求;相反，有意置買(mǎi)農(nóng)宅的城市居民卻又為法律所禁購(gòu)。法律法規(guī)對(duì)宅基地之流轉(zhuǎn)的不合理桎梏，凍結(jié)了宅基地使用權(quán)的交易，使農(nóng)民的宅基地使用權(quán)在法律上淪為一種“死產(chǎn)”。
(二)農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺
依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。從該規(guī)定可以推測(cè)出，國(guó)家采取的是房地一體的結(jié)合主義模式:雖然土地和土地上之附著物的所有權(quán)歸屬分離，但國(guó)家在流轉(zhuǎn)問(wèn)題上又堅(jiān)持“地隨房走，房隨地走”。脫胎于公權(quán)力深度介入的宅基地使用權(quán)之上，農(nóng)宅所有權(quán)有著先天性的不足。從物理角度來(lái)看，房地一體的事實(shí)狀態(tài)必然導(dǎo)致土地與地上房屋之間的依附關(guān)系，自然屬性的不可分性決定了農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)在法律調(diào)整上的密切聯(lián)系。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱(chēng)為自主的所有權(quán)。據(jù)此，且不說(shuō)法律對(duì)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同之效力的不明朗態(tài)度，即便國(guó)家開(kāi)放了這個(gè)交易市場(chǎng)，農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)同樣面臨房地一體的流轉(zhuǎn)尷尬。農(nóng)宅所有權(quán)以宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)為物權(quán)變動(dòng)要件，宅基地使用權(quán)的限制流轉(zhuǎn)綁架著農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)賣(mài)合同面臨被架空的法律風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)實(shí)困境。房地一致的原則雖然簡(jiǎn)化了法律技術(shù)上的操作，但同時(shí)也犧牲了農(nóng)宅主體財(cái)產(chǎn)權(quán)利和市場(chǎng)交易的自由，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)限制、權(quán)利“無(wú)有”的空虛化狀態(tài)，衡諸法理，似難謂妥。
三、法律困境的原因分析
(一)家父主義的理論思維
1.生活保障論。宅基地使用權(quán)的主要功能在于供農(nóng)民居住、建造房屋，宅基地被認(rèn)為是中國(guó)農(nóng)民的安身立命之所。《憲法》《物權(quán)法》中宅基地二元構(gòu)成的選定以及限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定，負(fù)載著沉重的使命———農(nóng)民基本的生活保障。宅基地使用權(quán)是個(gè)身份權(quán)利，有司法者認(rèn)為與宅基地有關(guān)的任何權(quán)利主體必須有特定身份，禁止土地流轉(zhuǎn)至集體經(jīng)濟(jì)組織之外，是為了保護(hù)本集體組織成員的利益。所以農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)主體應(yīng)受?chē)?yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。故城鎮(zhèn)居民所簽署的受讓農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的③。于私法權(quán)利的宅基地使用權(quán)之上附加公法的生存保障功能，好比在私權(quán)的權(quán)利外衣上打下難以消退的行政烙印，這是立法上的矛盾與沖突。社會(huì)保障本應(yīng)是國(guó)家責(zé)任，現(xiàn)今國(guó)家不僅冠冕堂皇地剝奪宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的私權(quán)，還美其名曰是在保護(hù)農(nóng)民利益，這種國(guó)家責(zé)任個(gè)人化的行為豈是農(nóng)民孱弱之身軀所能承受?另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。牛耕田、人割禾，農(nóng)民于田地里躬耕千年的畫(huà)面已漸漸成為歷史的回憶，一時(shí)從“面朝黃土背朝天”過(guò)渡到“新型農(nóng)民”。農(nóng)村的家庭漸以外出務(wù)工為多數(shù)，農(nóng)宅不再是所有農(nóng)戶的長(zhǎng)居之所，此時(shí)對(duì)農(nóng)宅流轉(zhuǎn)再多加限制，究竟是保護(hù)農(nóng)民利益還是損害農(nóng)民利益，值得定奪。2.農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定論。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。有人提出，若開(kāi)放農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，將會(huì)使宅基地使用權(quán)旁落農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之外，甚至?xí)虼嗽斐赊r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的瓦解，導(dǎo)致農(nóng)村社會(huì)的動(dòng)蕩。筆者認(rèn)為，土地的私益性表現(xiàn)為生存利益和財(cái)產(chǎn)利益兩個(gè)方面，當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)宅基地的管理重在確立土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的生存利益而限制其財(cái)產(chǎn)利益。但在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)并不存在沖突或矛盾，承認(rèn)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力并不影響國(guó)家對(duì)集體土地的有效管理。其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序:村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門(mén)審批才可。其二，農(nóng)宅流轉(zhuǎn)絕不可能改變宅基地集體所有的性質(zhì)，宅基地所有權(quán)仍然是集體，沒(méi)有脫離集體落入非集體成員手中的可能，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的監(jiān)督管理不受影響。其三，《土地管理法》第62條將農(nóng)民申請(qǐng)宅基地的次數(shù)限定為一次，并確立了一戶一宅原則。同時(shí)還規(guī)定出讓或者出租后不再予以批準(zhǔn)申請(qǐng)宅基地。所以借助于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。無(wú)償取得宅基地使用權(quán)保障宅基地的生存利益，流轉(zhuǎn)促進(jìn)資本功能發(fā)揮則觀照到宅基地的財(cái)產(chǎn)利益，二者完全可以實(shí)現(xiàn)利益雙贏，以農(nóng)村社會(huì)管理為由否認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，以生存利益之盾抵御財(cái)產(chǎn)利益之矛，似無(wú)依據(jù)，也無(wú)必要。
(二)房地一體的司法混亂
土地與其地上房屋的關(guān)系存在統(tǒng)一主義和分離主義兩種截然不同的立法模式。我國(guó)的農(nóng)宅和所依附的宅基地為各自分離的權(quán)利客體，所有權(quán)人相互獨(dú)立。同時(shí)，“地隨房走，房隨地走”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。如此，一方面法律在宅基地權(quán)外另立農(nóng)宅所有權(quán)，預(yù)留了農(nóng)宅所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的異主空間;另一方面，當(dāng)宅基地為農(nóng)宅提供物理基礎(chǔ)，宅基地權(quán)利(至少是宅基地使用權(quán))貌似成為農(nóng)宅所有權(quán)的正當(dāng)權(quán)源，為避免房權(quán)人無(wú)權(quán)占有土地的尷尬，只得強(qiáng)行要求“房權(quán)地權(quán)一起走”。分離主義、“房地異主”在先，禁止房地單獨(dú)交易在后，現(xiàn)行法混合主義的色彩必然導(dǎo)致司法的混亂和不確定。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的建制的要求迫在眉睫。
四、農(nóng)村宅基地上房屋流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)
(一)“房地異主”法律關(guān)系的詮釋
1.宅基地用益的債權(quán)法構(gòu)成。根據(jù)《民通意見(jiàn)》第186條規(guī)定①，在外觀上而言，房屋和土地的確難以分割，我們統(tǒng)稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，但客觀的不可分離同法律的歸屬問(wèn)題不可一概而論，把房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)視為一體，有混淆之虞。關(guān)于宅基地用益，所有權(quán)和使用權(quán)是兩種慣性思維中的狀態(tài)，前者是自物權(quán)，后者是用益物權(quán)，固然其能解決基本的宅基地歸屬問(wèn)題，但二者都是物權(quán)法上的概念，我們忽略了宅基地上第三種的存在狀態(tài)———債法上的權(quán)利，即基于農(nóng)宅所有對(duì)其所占宅基地對(duì)應(yīng)部分的利用權(quán)。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析，就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題［1］(P15)。有關(guān)宅基地用益的物權(quán)法構(gòu)成和債權(quán)法構(gòu)成，清華大學(xué)法學(xué)院教授韓世遠(yuǎn)提出設(shè)立“宅基地法定租賃權(quán)”，同宅基地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)相列而論，以解決宅基地上農(nóng)宅的自有流轉(zhuǎn)問(wèn)題。不同于固有的模式思維，韓世遠(yuǎn)教授認(rèn)為宅基地的使用收益之處理模式除了傳統(tǒng)的物權(quán)法構(gòu)成模式，還可以包含債權(quán)法的構(gòu)成模式?；诖说膫鶛?quán)法構(gòu)成而言，宅基地之用益也有“有償”與“無(wú)償”之劃分:前者往往為租賃關(guān)系，后者對(duì)應(yīng)于無(wú)償借用情形中。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了“房地異主”的尷尬［2］。《俄羅斯民法典》的立法同樣突破了土地財(cái)產(chǎn)權(quán)二元體系的傳統(tǒng)思維，出現(xiàn)了土地租賃權(quán)的概念，明確了土地租賃權(quán)的債權(quán)物權(quán)化，確立了以土地租賃為核心的土地有償使用制度，將土地租賃權(quán)作為獨(dú)立于土地使用權(quán)和土地所有權(quán)之外的權(quán)利類(lèi)別進(jìn)行規(guī)定［3］。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)提供的推定也有異曲同工之處，即建筑物受讓人對(duì)建筑物坐落之土地享有租賃權(quán)［4］(P38－47)。推定租賃的補(bǔ)救思路值得贊同，我國(guó)大陸地區(qū)亦可推定農(nóng)宅所有權(quán)人與宅基地使用權(quán)人之間與此同時(shí)達(dá)成關(guān)于農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)和土地租賃的債權(quán)合意。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣(mài)人的宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。2.宅基地租賃合同的推定適用。正如弗里德曼闡述的法律與環(huán)境的關(guān)系①，因?yàn)槎砹_斯采取的是部分土地私有的制度，這與中國(guó)的國(guó)情不可同日而語(yǔ)，所以將土地租賃權(quán)引入中國(guó)的宅基地制度之中，這樣的想法是否合乎法理還有待商榷。但是筆者認(rèn)為強(qiáng)化債權(quán)方式的土地使用，為隨房屋買(mǎi)賣(mài)一并轉(zhuǎn)移的土地利用權(quán)賦予一個(gè)獨(dú)立地位，對(duì)于中國(guó)房地一體但權(quán)屬各自獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)框架來(lái)說(shuō)，實(shí)屬可行的解決方法。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第35條第4款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓?zhuān)医ㄖ镏袡?quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［5］(P300)。禁止流通土地的表述同宅基地在中國(guó)法律制度中的地位相近似，可見(jiàn)在俄羅斯，即便土地不被允許流通，但是其上的建筑物還是可以被轉(zhuǎn)讓的。當(dāng)房屋所有權(quán)人不擁有對(duì)土地進(jìn)行利用的物權(quán)時(shí)，《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》引入新的權(quán)利概念———土地有限占有權(quán)。有限占有權(quán)是土地所有權(quán)人和其上建筑物所有權(quán)人達(dá)成的對(duì)土地的“利益平衡”，是一種通過(guò)協(xié)商達(dá)成的債權(quán)合意。倘若參見(jiàn)這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無(wú)妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。具體來(lái)說(shuō)，受讓人成為農(nóng)宅所有權(quán)人后，在為使用農(nóng)宅所必要的范圍內(nèi)，取得對(duì)該宅基地地塊的有限占有權(quán)。故而，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)并不必然牽扯到宅基地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，土地債權(quán)的介入對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力分離做出很好的解釋。
(二)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定
1.合同有效的合法性。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等②，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓?zhuān)擎?zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國(guó)家政策的。然而，就此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同是無(wú)效的，筆者實(shí)難贊同。一方面，國(guó)土資源部的意見(jiàn)以及國(guó)務(wù)院的決定和通知，其效力層級(jí)過(guò)低，不屬于認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)依據(jù)的法律或行政法規(guī);另一方面，雖然《土地管理法》第63條禁止農(nóng)村宅基地之任意流轉(zhuǎn)，但《土地管理法》以“管理”為名，顧名思義，《土地管理法》第63條理應(yīng)是管理性的強(qiáng)制性規(guī)范而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)范。誠(chéng)然，根據(jù)《合同法》司法解釋(二)第14條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的“強(qiáng)制性規(guī)定”，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第63條不屬于認(rèn)定合同無(wú)效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。私法應(yīng)當(dāng)最大限度地尊重主體意思自治，只要農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)不存在《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效事由，就應(yīng)當(dāng)肯定合同的有效性。2.合同有效的理論可行性。(1)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則如前所述，實(shí)踐中司法人員的裁判偏向于限制農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，糾紛中的買(mǎi)賣(mài)合同多數(shù)被宣布無(wú)效。論其功能，法庭的裁判具有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng)符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無(wú)效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎?頗為質(zhì)疑。質(zhì)言之，依判決加以推論，合同無(wú)效的判定相當(dāng)于肯定出賣(mài)人出爾反爾的行為。倘若房屋出賣(mài)后市場(chǎng)發(fā)生情勢(shì)變動(dòng)，賣(mài)方再以房屋不可買(mǎi)賣(mài)為名，以房?jī)r(jià)上漲利益有損為實(shí)，主張合同無(wú)效的話，試問(wèn)，這樣違反誠(chéng)實(shí)信用、擾易秩序的行為豈能被容忍?故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)的誠(chéng)信與公平，筆者強(qiáng)調(diào)以誠(chéng)實(shí)信用原則為據(jù)，倡導(dǎo)肯定買(mǎi)賣(mài)合同的效力，否則司法難免淪為鼓吹不誠(chéng)信、幫助惡人利用不法行為獲利的工具。(2)尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論的基本精神在于平等自由和意思自治，除了《合同法》第52條規(guī)定的法定無(wú)效情況以外，契約成立與否，內(nèi)容如何，原則上由當(dāng)事人自由決定。未置可否，合同相對(duì)人享有一定程度的自利。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢?只要協(xié)議是基于雙方自有、自愿、公平發(fā)生的交易，那買(mǎi)賣(mài)合同就應(yīng)當(dāng)被肯定，這既是對(duì)私法主體意思自治最基本的尊重，也是民法作為私法應(yīng)當(dāng)遵循的基本原則。(3)維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開(kāi)放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成有效的市場(chǎng)，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。其符合現(xiàn)代社會(huì)需要的制度方為良善之制。如果說(shuō)宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的所在，國(guó)家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢(shì)群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢?為何宅基地不可像經(jīng)濟(jì)適用房那樣自由流轉(zhuǎn)呢?出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。關(guān)于農(nóng)民利益之保護(hù)，其真實(shí)癥結(jié)并非防范非農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村宅基地的侵占，國(guó)家及行政機(jī)構(gòu)對(duì)集體土地之肆意掠奪才是對(duì)農(nóng)民利益的威脅所在。3.合同有效的現(xiàn)實(shí)必要性。(1)農(nóng)民的融資需求允許宅基地上之農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)是個(gè)現(xiàn)實(shí)需要。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。若要在城市扎根立足，農(nóng)民必須有必要的資金保障，但農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性將限制農(nóng)民對(duì)于僅有的宅基地進(jìn)行資本操作。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無(wú)法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。既為了不影響金融資本進(jìn)軍農(nóng)村，也為了幫助農(nóng)民在城市里有更豐裕的物質(zhì)條件，允許宅基地上房屋的買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)，又有何不可?何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣(mài)房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬(wàn)不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)籌資等。承認(rèn)合同的有效性，創(chuàng)造了一條融資渠道，對(duì)農(nóng)民們的裨益尤為明顯。2015年2月，國(guó)家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革試點(diǎn)草案。草案的出臺(tái)讓無(wú)數(shù)傳統(tǒng)躬耕于田的農(nóng)戶看到曙光，也使筆者之見(jiàn)有了更多實(shí)現(xiàn)的可能，為之欣喜。(2)稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問(wèn)題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移，在城里買(mǎi)房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。類(lèi)似于城市大量“鴿子樓”的存在，農(nóng)民市民化使得原住宅基地被部分閑置，形成“空心村”，農(nóng)村多余房產(chǎn)的處置問(wèn)題亟待解決。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說(shuō)出賣(mài)農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力實(shí)有必要。再者，《土地管理法》規(guī)定有且只能由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員享有宅基地使用權(quán)，當(dāng)農(nóng)宅作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承問(wèn)題時(shí)，面臨非集體成員繼承人對(duì)宅基地繼承權(quán)利的阻礙。如果肯定農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故合同有效符合事理，足以采取。(3)市場(chǎng)買(mǎi)方的客觀存在或是投資建設(shè)，或是養(yǎng)老居住，或是休閑度假，現(xiàn)實(shí)存在城市居民的買(mǎi)方需求，并且有供有需的買(mǎi)賣(mài)之勢(shì)日趨高漲。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。尊重市場(chǎng)調(diào)整，承認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同效力，正是適應(yīng)社會(huì)需要之良舉。
作者:張文 單位:華僑大學(xué)
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一。房改房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，將國(guó)有公房產(chǎn)權(quán)出售給職工。分為三種方式，一種是以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)完全歸個(gè)人；一種是以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)也歸個(gè)人；一種是低于成本價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)由個(gè)人和單位共有。
2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。比如：已取得房產(chǎn)證的房改房才允許買(mǎi)賣(mài)；個(gè)人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房（指標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房），還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；如果有共有權(quán)人時(shí)應(yīng)當(dāng)征得共有人的同意；在出賣(mài)時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金或土地收益，以及交納其他稅費(fèi)等?！逗颖笔」凶》渴酆笫状谓灰坠芾頃盒修k法》也規(guī)定了類(lèi)似內(nèi)容。對(duì)于賣(mài)房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房可以先按照成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款，全部產(chǎn)權(quán)歸住房所有權(quán)人所有后再進(jìn)行交易，交易收入按前款的規(guī)定執(zhí)行。也可以直接進(jìn)行交易，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后，交易收入由住房所有權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位按房屋的產(chǎn)權(quán)比例分成。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。
3．實(shí)踐當(dāng)中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的價(jià)格從單位購(gòu)買(mǎi)房改房，后以三、四萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)格賣(mài)出，但兩三年以后房?jī)r(jià)漲至十幾萬(wàn)時(shí)，連腸子都悔青了，拒不履行向新房主辦理房屋過(guò)戶登記的義務(wù)。原房主往往起訴至人民法院，以種種理由要求認(rèn)定原房改房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。其主要理由可能是：原房主在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)房產(chǎn)證尚在辦理之中，還沒(méi)有取得房主證，無(wú)權(quán)賣(mài)房；簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名，夫妻一方無(wú)權(quán)獨(dú)自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)；房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意應(yīng)屬無(wú)效；《城市房地產(chǎn)管理法》和〈〈城市私有房屋管理?xiàng)l例〉〉規(guī)定，城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)違法沒(méi)有進(jìn)行登記導(dǎo)致合同無(wú)效等等。那么，原房主的說(shuō)法是不是能站得住腳呢？是否能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效呢？
4．以尚未辦理房產(chǎn)證為由主張合同無(wú)效者，其理由是根據(jù)〈〈城市房地產(chǎn)管理法〉〉和〈〈物權(quán)法〉〉的相關(guān)規(guī)定，只有取得房產(chǎn)證和房產(chǎn)登記以后，原房主才有房產(chǎn)所有權(quán)，才能將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。因此，在未取得房產(chǎn)證前，原房主還不是法律上認(rèn)可的所有權(quán)人，對(duì)房屋就進(jìn)行出賣(mài)的行為當(dāng)然無(wú)效。趙律師認(rèn)為，此說(shuō)法不對(duì)。理由有二：1。雖然在房產(chǎn)證辦理下來(lái)之前，原房主尚未取得法律上的所有權(quán)，但其在向單位出資購(gòu)買(mǎi)所住房屋后，已經(jīng)構(gòu)成了事實(shí)上的房主，且房產(chǎn)證也正在申辦之中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原房主具有處分該房產(chǎn)的權(quán)利。2。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。當(dāng)房產(chǎn)證辦理下來(lái)之后，房產(chǎn)證寫(xiě)的是原房主的名時(shí)，此時(shí)效力待定的合同就轉(zhuǎn)化為有效的合同。
5．簽訂合同時(shí)夫妻一方未到場(chǎng)簽名的合同是否無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，如果房產(chǎn)證上明確寫(xiě)明了夫妻兩個(gè)人的名字，則一方單獨(dú)對(duì)外所簽訂的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授權(quán)委托書(shū)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。如果有了授權(quán)委托書(shū)，買(mǎi)方則有理由相信是夫妻共同的決定，賣(mài)方構(gòu)成表見(jiàn)，買(mǎi)方構(gòu)成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后對(duì)配偶的行為進(jìn)行了追認(rèn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。而當(dāng)房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字時(shí)，此時(shí)夫妻一方對(duì)外所簽買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同，除非另一方能證明自己的配偶和買(mǎi)方有惡意串通損害自己的行為。因?yàn)?，買(mǎi)房人為善意第三人，符合善意取得的條件時(shí)，法律為了維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。趙律師認(rèn)為，在買(mǎi)賣(mài)任何性質(zhì)房屋時(shí)，為了將來(lái)沒(méi)有任何后顧之憂，買(mǎi)方應(yīng)當(dāng)讓賣(mài)方夫妻兩人共同簽名，以防將來(lái)產(chǎn)生爭(zhēng)端。本人就曾過(guò)相關(guān)訴訟，一個(gè)案子打了兩年，打完一審打二審，打完二審再發(fā)還重審，后來(lái)總算達(dá)成了調(diào)解。
6．房改時(shí)是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋，單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在出賣(mài)時(shí)未征得單位同意是否有效呢？在房改時(shí)是以市場(chǎng)價(jià)或成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房不存在此問(wèn)題，買(mǎi)房者取得房產(chǎn)證后公房即變成私房，此時(shí)可以自由買(mǎi)賣(mài)，不必征得單位同意。但當(dāng)房改是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，單位和個(gè)人對(duì)于房屋是共有關(guān)系，原房主對(duì)于房屋只享有部分產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證上也肯定標(biāo)明了共有權(quán)人。此時(shí)，買(mǎi)房人應(yīng)當(dāng)知道此房的權(quán)利人并非只有原房主，應(yīng)當(dāng)知道還有單位的產(chǎn)權(quán)。買(mǎi)房人不構(gòu)成善意取得，買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。如果事后單位予以了認(rèn)可，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。但原房主無(wú)申請(qǐng)撤銷(xiāo)的權(quán)利。
7．法律規(guī)定，對(duì)城市房地產(chǎn)、私有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)時(shí)，均需到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)，當(dāng)初買(mǎi)賣(mài)時(shí)沒(méi)有進(jìn)行登記是否導(dǎo)致合同必然無(wú)效呢？趙律師認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》和相關(guān)法規(guī)定中要求買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶登記的規(guī)定是行政管理法規(guī)，而不是合同有效性的規(guī)定。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。我國(guó)〈〈合同法的司法解釋一〉〉第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》
56條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)。”〈〈物權(quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>
8．總之，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)房改房合同如果沒(méi)有極其特殊的情況，一般情況下是有效的。法律會(huì)支持已經(jīng)成立并生效的合同，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，維護(hù)合同的穩(wěn)定性，保護(hù)“誠(chéng)實(shí)信用”這一民法的帝王規(guī)則。和商品房買(mǎi)賣(mài)合同相比，最大的不同點(diǎn)就是在交易時(shí)，必須支付土地使用權(quán)出讓金，在其他方面沒(méi)有很大的區(qū)別。
二．集資房、安居房買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房包括集資房和安居工程房。集資房是單位為解決本單位內(nèi)部職工居住困難而在單位取得的國(guó)有劃撥地上興建的住房。由單位進(jìn)行了補(bǔ)貼，個(gè)人也出資購(gòu)買(mǎi)，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人所有。安居工程房是由政府批準(zhǔn)并提供劃撥地興建、由符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)的保本微利房。
2．按照建設(shè)部1999年出臺(tái)的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和2004年出臺(tái)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。同時(shí)還對(duì)單位集資房規(guī)定，在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。
3．但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了買(mǎi)賣(mài)此兩種經(jīng)濟(jì)適用房的情況。經(jīng)濟(jì)適用房在有的是買(mǎi)賣(mài)房號(hào)，有的是在居住后五年內(nèi)出賣(mài)，有的是在居住五年后出賣(mài)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣(mài)方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由大致有：將單位集資房賣(mài)給了非本單位人員，其沒(méi)有本單位職工購(gòu)房資格；在房產(chǎn)證未辦理下來(lái)之前就賣(mài)了樓號(hào)，買(mǎi)賣(mài)房屋必須要有房產(chǎn)證，無(wú)證買(mǎi)賣(mài)無(wú)效；原房主未居住滿五年就將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)掉，違反國(guó)家政策；原房主將經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給了不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)方，違反國(guó)家政策無(wú)效等等情況。那么，他們的這些觀點(diǎn)是否能成立？是否能導(dǎo)致合同的無(wú)效呢？
3．趙律師認(rèn)為，在國(guó)務(wù)院2007年8月7日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》以前，經(jīng)濟(jì)適用房買(mǎi)賣(mài)合同依據(jù)《合同法》的規(guī)定是有效的，也是可以得到履行的，房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)辦理過(guò)戶登記。合同是雙方真實(shí)意思的表示；買(mǎi)房人構(gòu)成善意第三人；將房屋賣(mài)給外單位職工，原房主居住未滿五年或賣(mài)給不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件的買(mǎi)方，雖然不符合相關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)的政策，但這些政策只是部門(mén)規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，不是人民法院判決合同是否具有有效性的依據(jù)，且房屋管理部門(mén)也會(huì)予以辦理過(guò)戶登記。
4．趙律師認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房有很大的區(qū)別，政策性極強(qiáng)，相關(guān)的政策規(guī)定越來(lái)越嚴(yán)格。經(jīng)濟(jì)適用房的原房主只有有限的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不能自由在市場(chǎng)上流通。通過(guò)炒作經(jīng)濟(jì)適用房而獲利與政府投資興建經(jīng)濟(jì)適用房的目的背道而馳。為此，石家莊市已經(jīng)在2007年6月份叫停了集資房和經(jīng)濟(jì)適用安居工程房的過(guò)戶登記?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》是國(guó)務(wù)院的意見(jiàn)，雖然不是行政法規(guī)，不是認(rèn)定合同有效性的依據(jù)，但具有強(qiáng)制性，房屋行政管理部門(mén)必須遵照?qǐng)?zhí)行。買(mǎi)賣(mài)雙方如果違反了相關(guān)規(guī)定，則不能辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但存在履行上的障礙。即使原房主配合辦理過(guò)戶，房屋管理部門(mén)將不會(huì)單純依據(jù)雙方的合同，在交納相關(guān)出讓金后為新房主辦理過(guò)戶登記。新房主將無(wú)法取得房產(chǎn)證，不受法律的保護(hù)。因此，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。如果想買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，只能通過(guò)正當(dāng)渠道，通過(guò)政府購(gòu)買(mǎi)，而不要和原房主自由協(xié)商購(gòu)買(mǎi)。
三．村證房（小產(chǎn)權(quán)房）買(mǎi)賣(mài)合同效力。
1．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。由于是在集體土體上的房屋，而未經(jīng)過(guò)征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，無(wú)法取得市證，或稱(chēng)大產(chǎn)權(quán)。
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)議書(shū)
賣(mài)方：__________(甲方)
身份證號(hào)：__________________
買(mǎi)房：__________(乙方)
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為_(kāi)_____平方米，院子占地面積約為_(kāi)_____平方米，房屋為_(kāi)__樓，一樓為_(kāi)__個(gè)門(mén)面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為_(kāi)_____平方米，一樓門(mén)面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見(jiàn)本合同附件;
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有，甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
乙方(簽印)：____________聯(lián)系電話：_____________
簽訂日期：___年___月___日
農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同樣本
甲方(賣(mài)方)：
乙方(買(mǎi)方)：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)，經(jīng)協(xié)商一致，并經(jīng)土地所有權(quán)人 同意，達(dá)成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 房屋院落(包括：正房 間、廂房 間)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)房屋相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給乙方，。該院落具置為：
東鄰： 西鄰：
南鄰： 北鄰：
登記長(zhǎng)度為： 米、寬度為 米，面積共 平米。
二、該院落相關(guān)的附屬物同時(shí)全部轉(zhuǎn)讓?zhuān)綄傥锇ǎ?/p>
三、、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě) ;即人民幣小寫(xiě) 元。乙方在合同生效時(shí)一次性付清。
四、甲方應(yīng)在 前將該房屋交付乙方;屆時(shí)該房產(chǎn)應(yīng)無(wú)任何擔(dān)保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、取暖費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等，
五、本合同生效后，一方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)或按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨`約金。
六、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚、有合法的土地使用權(quán)。并已經(jīng)取得全部共有人的一致同意。若因產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)或其他產(chǎn)權(quán)原因而導(dǎo)致乙方無(wú)法正常使用，甲愿意賠付乙方全部轉(zhuǎn)讓款、房屋的改造、建造、裝修等費(fèi)用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證照轉(zhuǎn)移義務(wù)，如因政府原因確實(shí)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，甲方須把相關(guān)證件交乙方保存。如遇政府征地拆遷，該院落的拆遷利益(包括拆遷補(bǔ)償款、回遷房等)全部歸乙方所有。
八、 其它：
1. 本協(xié)議未盡事宜須經(jīng)雙方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議。
2. 本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字、蓋章，村委會(huì)簽字蓋章后生效。
3. 本協(xié)議電腦打印一式三份，各方各執(zhí)一份。
甲方(賣(mài)方)： (印) 身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
乙方(買(mǎi)方)： (印)身份證號(hào)：
住址： 電話：
年 月 日
村委會(huì)意見(jiàn)：
村委會(huì)蓋章： 年 月 日
農(nóng)村房屋購(gòu)房合同協(xié)議模板
賣(mài)方：__________(甲方)
身份證號(hào)：__________________
買(mǎi)房：__________(乙方)
身份證號(hào)：__________________
甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)私有住房，達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 房屋概況
甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，并自愿買(mǎi)受該房屋。該房屋具體狀況如下：甲方所售房屋位于 ________________，房屋占地面積約為_(kāi)_____平方米，院子占地面積約為_(kāi)_____平方米，房屋為_(kāi)__樓，一樓為_(kāi)__個(gè)門(mén)面，2、3樓為套房，中間有樓梯間，房屋總面積約為_(kāi)_____平方米，一樓門(mén)面為框架結(jié)構(gòu)，二、三樓住房為磚混凝結(jié)構(gòu)，二、三樓房屋平面圖見(jiàn)本合同附件;
第二條 房屋價(jià)格及其他費(fèi)用
甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為人民幣_(tái)_____萬(wàn)元整(￥______);
第三條 付款方式
簽訂合同之日一次性付清;
第四條 別約定
1、因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑。該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所發(fā)生的交易或過(guò)戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門(mén)審批的手續(xù)問(wèn)題，甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的，由甲方負(fù)責(zé)處理。
2、如乙方所購(gòu)房屋以后可以辦理房產(chǎn)證時(shí)，甲方應(yīng)予以積極配合，但相關(guān)費(fèi)用由乙方自行負(fù)擔(dān)。
第五條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。
第六條 今后如房屋重建，甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地，土地賠償及住房面積賠償均歸乙方全部，甲方負(fù)責(zé)積極配合;
第七條 本合同簽訂之后，房?jī)r(jià)漲落，買(mǎi)賣(mài)雙方不得反悔;
第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等法律效力;
第九條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效;
第十條 本合同附二、三樓平面圖;
第十一條 本合同一式三份，甲方執(zhí)一份、乙方執(zhí)二份;
甲方(簽印)：____________住址：_________________聯(lián)系電話：_____________
[關(guān)鍵詞]物權(quán)行為 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 所有權(quán)拋棄 所有權(quán)保留
一、物權(quán)行為理論的創(chuàng)立
一般認(rèn)為物權(quán)行為理論首先在德國(guó)創(chuàng)立。19世紀(jì)初德國(guó)法學(xué)巨匠薩維尼認(rèn)為：以履行買(mǎi)賣(mài)合同或其他以所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同為目的的交付，并不僅僅是一個(gè)純粹的事實(shí)的履行行為，而是一個(gè)特別的以所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的“物的契約”。從薩維尼的思想中發(fā)展出了一系列對(duì)德國(guó)民法物權(quán)體系具有決定意義的規(guī)則。這些規(guī)則與法國(guó)法系和英美法系的物權(quán)法和財(cái)產(chǎn)法的規(guī)則是不同的。這些規(guī)則概括起來(lái)為：物權(quán)的變動(dòng)除了需要具有債權(quán)契約以外，還必須要有專(zhuān)門(mén)的物權(quán)變動(dòng)為唯一內(nèi)容的物權(quán)契約。物權(quán)契約是獨(dú)立于債權(quán)契約之外的，債權(quán)契約僅能使當(dāng)事人負(fù)擔(dān)交付標(biāo)的物和價(jià)金的義務(wù)，而不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。只有通過(guò)以所有權(quán)的移轉(zhuǎn)為主的物權(quán)契約，才能實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。 事實(shí)上，這些規(guī)則后來(lái)成為了德國(guó)物權(quán)行為理論的重要組成部分，其中最主要的有二個(gè)方面內(nèi)容：獨(dú)立性、無(wú)因性。
（一）物權(quán)行為的獨(dú)立性
物權(quán)行為的獨(dú)立性又稱(chēng)為分離原則，指權(quán)利主體承擔(dān)的移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的交付義務(wù)的法律行為（一般稱(chēng)為契約或合同）和其完成物權(quán)的各種變動(dòng)的行為是作為兩個(gè)法律行為的，并非一個(gè)法律行為。前者是原因，后者是結(jié)果即物權(quán)行為，是兩個(gè)行為。[1]這實(shí)際上是把交付當(dāng)成了一個(gè)獨(dú)立的契約。 根據(jù)《德國(guó)民法典》第873條規(guī)定，移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)或在土地上設(shè)定某項(xiàng)物權(quán)或移轉(zhuǎn)此項(xiàng)權(quán)利或在此項(xiàng)物權(quán)上更設(shè)某物權(quán)，除法律另有規(guī)定外，必須由權(quán)利人及相對(duì)人對(duì)此種權(quán)利之設(shè)立或變更成立合意，并登記于登記簿。第929條規(guī)定對(duì)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)之出讓須有所有人將物交付于取得人而且雙方就所有權(quán)轉(zhuǎn)移達(dá)成合意?？梢?jiàn)，及于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)行為是不同于債權(quán)行為的另一種獨(dú)立的法律行為，物權(quán)行為發(fā)生物權(quán)的取得、喪失、變更的效力，它并不是簡(jiǎn)單的對(duì)債權(quán)履行的必然結(jié)果。
（二）物權(quán)行為的無(wú)因性
物權(quán)行為的無(wú)因性是指既然其為獨(dú)立性的契約，物權(quán)行為的效力自然不受作為其原因的債權(quán)行為的效力的影響。無(wú)因性又叫做抽象性，物權(quán)行為在其效力和結(jié)果上不依賴其原因行為而獨(dú)立成立，即原因行為的無(wú)效或者撤消不能導(dǎo)致物的所有權(quán)變更的當(dāng)然無(wú)效或被撤消。[2]物權(quán)行為的無(wú)因性理論也是由德國(guó)歷史法學(xué)派創(chuàng)始人、著名羅馬法學(xué)家薩維尼提出的，他認(rèn)為為了履行買(mǎi)賣(mài)契約或其他以移轉(zhuǎn)所有權(quán)為目的之物的交付，并不是一種單純的事實(shí)行為，而是一種以移轉(zhuǎn)所有權(quán)為目的的物權(quán)契約。此種物權(quán)契約往往是以債權(quán)行為為其原因的，但不因債權(quán)行為的欠缺或不存在而影響物權(quán)行為的效力，因?yàn)槲锏乃袡?quán)的移轉(zhuǎn)是物的合意的結(jié)果，而不是原因行為即債權(quán)行為的結(jié)果。故物的履行行為的效力只與物的合意成因果關(guān)系，而不與債權(quán)行為成因果關(guān)系。當(dāng)原因行為被撤消時(shí)，依此原因行為所為的物的履行行為卻不能當(dāng)然失效，因?yàn)楫?dāng)事人之間的物的合意并未失效。物的取得人因此而取得之物權(quán)不能隨之而撤消。薩維尼曾斷之為：“一個(gè)源于錯(cuò)誤的交付也是有效的?！?/p>
二、 關(guān)于物權(quán)行為獨(dú)立性的論證
物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性，為物權(quán)行為理論的兩個(gè)核心問(wèn)題，我認(rèn)為其中又以物權(quán)行為的獨(dú)立性問(wèn)題為根本。因?yàn)槿绻怀姓J(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為存在，那么就無(wú)所謂物權(quán)行為的有因或無(wú)因。因此，論證物權(quán)行為的獨(dú)立性，成為物權(quán)行為理論的基礎(chǔ)問(wèn)題。那么，是否有獨(dú)立的物權(quán)行為存在呢？獨(dú)立的物權(quán)行為的存在是否有價(jià)值呢？答案是肯定的，本文從以下幾個(gè)方面加以論證。
（一）合理性論證之一：所有權(quán)的拋棄
所有權(quán)的拋棄，為一種典型的只有物權(quán)行為，而無(wú)債權(quán)行為的現(xiàn)象。否認(rèn)所有權(quán)的拋棄是物權(quán)行為者，多將其歸為事實(shí)行為。事實(shí)行為不以表現(xiàn)內(nèi)心的意思內(nèi)容為必要，是無(wú)關(guān)于心理的行為，從而不適用關(guān)于意思表示的規(guī)定，尤其是關(guān)于行為能力的規(guī)定。但是，將所有權(quán)拋棄行為歸為事實(shí)行為，在理論上與實(shí)際中都不妥當(dāng)。因?yàn)殛P(guān)于所有權(quán)的拋棄，完全行為能力人、限制行為能力人和無(wú)行為能力人實(shí)施此行為的法律后果是不同的。成年人的拋棄行為，當(dāng)然發(fā)生物權(quán)消滅的法律效力；而限制行為能力人拋棄所有權(quán)的行為，屬效力待定行為，限制行為能力人的監(jiān)護(hù)人有權(quán)撤消此行為；而無(wú)行為能力人所為之拋棄不產(chǎn)生法律效力。如果將拋棄所有權(quán)的行為認(rèn)定為事實(shí)行為，則如果拋棄行為由無(wú)行為能力人所為，那么惡意第三人可以將被拋棄之物占為己有而仍然受法律保護(hù)，這顯然有悖于法律的公平原則。
（二）合理性論證之二：用益物權(quán)的設(shè)立
用益物權(quán)，指對(duì)他人之物，于一定范圍內(nèi)，得為使用收益的定限物權(quán)。[3]對(duì)于用益物權(quán)的設(shè)立，在采物權(quán)行為與不采物權(quán)行為的情況下具有一定的區(qū)別。在不采物權(quán)行為理論的情況下，使用益物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，應(yīng)以債權(quán)合意為之。例如我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定，按現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，在進(jìn)行農(nóng)村土地承包時(shí)，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂書(shū)面承包合同。因?yàn)槲覈?guó)不采物權(quán)行為理論，所以這種承包合同應(yīng)認(rèn)定為債權(quán)合同，其中包含有物權(quán)變動(dòng)即設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合意。
但是，這種以債權(quán)合同來(lái)設(shè)定物權(quán)的情況下，難以避免的會(huì)產(chǎn)生一些問(wèn)題。第一、債權(quán)具有相容性和平等性，允許用債權(quán)合同多重設(shè)定，但設(shè)定用益物權(quán)體現(xiàn)的卻是物權(quán)的對(duì)世性，二者因此會(huì)發(fā)生矛盾。就我國(guó)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定而言，其弊端非常明顯。在我國(guó)現(xiàn)有的理論框架下，設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的合意包含在承包合同當(dāng)中，一旦承包合同被解除，那么因此而設(shè)定的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也就不復(fù)存在，因?yàn)橥恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)是以承包合同的有效為存在前提的。這對(duì)現(xiàn)實(shí)中發(fā)包方任意撕毀合同侵害承包方（基本為農(nóng)民）的利益提供了理論上的支撐，而承包方所享有的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)本應(yīng)具有的物權(quán)性質(zhì)無(wú)從體現(xiàn)。第二、根據(jù)傳統(tǒng)的民法理論，物權(quán)的設(shè)定應(yīng)符合物權(quán)法定主義，而債權(quán)本身卻具有任意性，允許當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)任意設(shè)定權(quán)利義務(wù)，國(guó)家不得干預(yù)，這是契約自由原則的核心體現(xiàn)。但是經(jīng)由合同所設(shè)立的物權(quán)的種類(lèi)、內(nèi)容、效力等在物權(quán)法定主義下是由法律強(qiáng)制規(guī)定的，當(dāng)事人不得任意約定。這樣，用一個(gè)債權(quán)契約去引起物權(quán)的變動(dòng)，會(huì)受到很多限制，任意性明顯不再發(fā)揮作用，契約自由也失去了本身的意義。
上述兩種缺陷，在采用物權(quán)行為理論后，問(wèn)題可得到較圓滿的解決。雙方可對(duì)設(shè)定用益物權(quán)達(dá)成物權(quán)合意，并經(jīng)登記而取得物權(quán)。除非物權(quán)合意有瑕疵，否則即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。這種瑕疵既包括一方受有詐欺、脅迫而為意思表示，也包括合意違反物權(quán)法定，或?qū)?qiáng)制性規(guī)范的違反。由于雙方當(dāng)事人所為的是物權(quán)合意，故不能為讓與。在采用物權(quán)行為理論下，先達(dá)成的物權(quán)合意具有優(yōu)先之效力，縱使設(shè)定人再與其他人達(dá)成同一物權(quán)合意，其目的也將因?yàn)橄仍O(shè)定的用益物權(quán)而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
（三）合理性論證之三：擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定
擔(dān)保物權(quán)，是指以確保債務(wù)清償為目的，而于債務(wù)人或第三人特定之物或權(quán)利上所設(shè)定之一種物權(quán)。[4]在我國(guó)主要有抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)三種。關(guān)于設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)的合同到底是債權(quán)合同還是物權(quán)合同，我國(guó)理論界有爭(zhēng)議。梁慧星先生認(rèn)為沒(méi)有物權(quán)合意。對(duì)于質(zhì)權(quán)合同、抵押合同、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，我國(guó)合同法沒(méi)有規(guī)定。合同法起草組成員在廈門(mén)會(huì)議上講，我國(guó)即將頒布的合同法包括所有類(lèi)型的合同，有人問(wèn)：“為什么草案中沒(méi)有規(guī)定質(zhì)權(quán)、抵押合同？”因這個(gè)問(wèn)題涉及到物權(quán)行為，比較復(fù)雜，所以他們不容易回答。對(duì)于以上合同的性質(zhì)，史尚寬先生認(rèn)為此類(lèi)合同是物權(quán)合同，王澤鑒先生認(rèn)為此類(lèi)合同既有物權(quán)性質(zhì)又有債權(quán)性質(zhì)。[5]那么到底怎樣理解才更為合理呢？本文將在下文具體闡述。
（1） 關(guān)于抵押權(quán)的設(shè)立
我國(guó)《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同?！辈⒁浴稉?dān)保法》第四十二條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)與除此之外的財(cái)產(chǎn)區(qū)分開(kāi)來(lái)，前者以登記為生效要件，后者以登記為對(duì)抗要件。對(duì)此，因?yàn)槲覈?guó)民法并未采用物權(quán)行為的理論，所以這里的抵押合同應(yīng)理解為債權(quán)合同，并不存在以抵押權(quán)設(shè)定為直接目的的物權(quán)合同。
但是這種理解是存在缺陷的：第一、按照傳統(tǒng)債權(quán)理論，債權(quán)的標(biāo)的物不需要特定化，即只要在履行債務(wù)時(shí)可以特定即可。但是一般認(rèn)為，在簽訂抵押合同時(shí)，抵押物必須是特定的，即抵押的財(cái)產(chǎn)必須是某項(xiàng)特定的財(cái)產(chǎn)，或者該財(cái)產(chǎn)具有特定的范圍。顯然抵押合同與一般的債權(quán)合同是有區(qū)別的。第二、根據(jù)《擔(dān)保法》第四十二條的規(guī)定，抵押合同不經(jīng)登記，不生合同的效力或者是合同雖然成立，但不能對(duì)抗第三人。也就是說(shuō)我國(guó)《擔(dān)保法》對(duì)抵押合同的登記效力采折衷主義做法，即對(duì)特定的財(cái)產(chǎn)采登記要件主義，對(duì)其他的財(cái)產(chǎn)采登記對(duì)抗主義。但是我認(rèn)為無(wú)論采何種主義，都無(wú)法克服其本身的矛盾。如果采登記要件主義，則沒(méi)有登記的抵押合同應(yīng)不生效力，抵押人不受其約束，這就不能很好的保護(hù)抵押權(quán)人的利益。因?yàn)楹贤瑹o(wú)效，受害人無(wú)法要求違約賠償。那么在采登記對(duì)抗主義的場(chǎng)合，問(wèn)題是否得以解決了呢？回答也是否定的。首先，邏輯上難以成立。一方面認(rèn)為對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，抵押權(quán)已經(jīng)成立了，但是這個(gè)抵押權(quán)卻是不能對(duì)抗第三人的，那么這種不具有對(duì)世性的抵押權(quán)還是不是物權(quán)，實(shí)在令人懷疑。
上述缺陷在采納物權(quán)行為理論后就可以得到解決，物權(quán)行為的獨(dú)立性要求一項(xiàng)物權(quán)的變動(dòng)，在有效的債權(quán)合同的前提下有雙方當(dāng)事人的物權(quán)合意才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的目的。那么針對(duì)我國(guó)的抵押合同而言，我們可以認(rèn)為抵押合同自成立時(shí)即生效，而登記則是一個(gè)包含有設(shè)定抵押權(quán)合意（物權(quán)合意）的法律行為，抵押權(quán)因登記而設(shè)立。在抵押合同生效后，如果一方當(dāng)事人故意妨礙登記而導(dǎo)致抵押權(quán)不能設(shè)立，那么另一方當(dāng)事人可依據(jù)有效的抵押合同要求其承擔(dān)違約責(zé)任，從而獲得救濟(jì)。
關(guān)于質(zhì)權(quán)的設(shè)立，其原理同上述抵押權(quán)，不在贅述。
（2）關(guān)于留置權(quán)
留置權(quán)的產(chǎn)生，在具備一定的要件時(shí)，依法律的規(guī)定當(dāng)然發(fā)生，不得依合同約定此權(quán)利。也就是說(shuō)留置權(quán)是一項(xiàng)法定擔(dān)保物權(quán)。因此，債權(quán)合同顯然沒(méi)有了適用的余地。一般認(rèn)為，留置權(quán)主要是為了保護(hù)債權(quán)人的利益，保全債權(quán)的目的而設(shè)置。因此留置權(quán)的拋棄是只需單方的意思表示即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，即只要債權(quán)人單方表示拋棄留置權(quán)，此擔(dān)保物權(quán)即歸于消滅。因此，這種拋棄行為和前面所講的所有權(quán)拋棄一樣應(yīng)認(rèn)為是一種單方的物權(quán)行為，而不可以認(rèn)為是一種事實(shí)行為。因?yàn)槭聦?shí)行為不含有意思表示，在債權(quán)人受詐欺、脅迫的情況下，仍認(rèn)為其產(chǎn)生拋棄的效果，則對(duì)債權(quán)人、其他利害關(guān)系人不公平，顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
（四）合理性論證之四：所有權(quán)保留
所有權(quán)保留，指在買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)受人雖先占有、使用標(biāo)的物，但在雙方當(dāng)事人約定的特定條件（通常是價(jià)金的一部或全部清償）成就前，出賣(mài)人仍保留標(biāo)的物所有權(quán)，待條件成就后，再將所有權(quán)移轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人的制度。[6]1999年10月1日開(kāi)始實(shí)施的《合同法》第134條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人?！痹摋l首次以立法的形式在我國(guó)確立了所有權(quán)保留制度。根據(jù)該條的規(guī)定，我們可以認(rèn)為所有權(quán)的移轉(zhuǎn)必須依賴于雙方當(dāng)事人的意思表示，如果出賣(mài)人并沒(méi)有在交付標(biāo)的物時(shí)對(duì)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)予以同意，那么買(mǎi)受人是不能取得對(duì)該標(biāo)的物的所有權(quán)的。這說(shuō)明在所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)中保留的是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的所有權(quán)的合意。從法理上講這說(shuō)明我國(guó)已經(jīng)承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性，即將物權(quán)合意從債權(quán)合同中分離了出來(lái)。因?yàn)楦鶕?jù)上述規(guī)定顯然債權(quán)合同已經(jīng)成立并生效，而標(biāo)的物的所有權(quán)卻仍未移轉(zhuǎn)，這顯然與否認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意存在的理論（即債權(quán)合同本身就包含了移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合意，而交付只是不含意思表示的合同的履行行為，并據(jù)此發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。）是不相吻合的。
（五）合理性論證之五：種類(lèi)物和未來(lái)物之債
如果不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)行為的存在，那么現(xiàn)實(shí)生活中普遍存在的種類(lèi)物買(mǎi)賣(mài)和未來(lái)物買(mǎi)賣(mài)就不能得到一個(gè)很好的解釋。因?yàn)槿绻J(rèn)為債權(quán)合同當(dāng)然的包括了使所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)合意，那么就要求在合同簽訂時(shí)就已經(jīng)存在所有權(quán)移轉(zhuǎn)所指向的標(biāo)的物。如果在合同中，特別是在買(mǎi)賣(mài)合同中，只是指明了該標(biāo)的物的種類(lèi)，則首先應(yīng)從種類(lèi)物中區(qū)分出所有權(quán)移轉(zhuǎn)所指向的特定物，也就是說(shuō)在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)就要求標(biāo)的物現(xiàn)實(shí)的存在并且基于雙方當(dāng)事人的意思表示而特定化，否則就不能簽訂合同或者合同不能成立，這顯然與現(xiàn)實(shí)生活中的實(shí)際情況不符合，未來(lái)物買(mǎi)賣(mài)也失去了存在的空間。
而如果承認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性，那么在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，無(wú)論標(biāo)的物是否存在或是否已經(jīng)特定化都無(wú)關(guān)緊要，只要在履行合同時(shí)標(biāo)的物存在即可。然后根據(jù)雙方當(dāng)事人的物權(quán)合意來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)就完成了交易。這符合當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效率原則，能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高效、快速發(fā)展。
（六）合理性論證之六：買(mǎi)賣(mài)合同中的物權(quán)行為
買(mǎi)賣(mài)合同中存在著物權(quán)行為，這是薩維尼最先發(fā)現(xiàn)的。他認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中存在三個(gè)行為（即三個(gè)階段）：一為債的買(mǎi)賣(mài)合同即債權(quán)行為；二為雙方當(dāng)事人達(dá)成合意并為不動(dòng)產(chǎn)登記或動(dòng)產(chǎn)交付，完成買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的行為；三為買(mǎi)受人向出賣(mài)人支付價(jià)款的行為。下面以我國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)為例進(jìn)行說(shuō)明。我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)的程序是，首先由雙方當(dāng)事人達(dá)成關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)的協(xié)議，然后到房地產(chǎn)交易所簽訂正式合同，之后，由雙方當(dāng)事人共同填寫(xiě)《房屋買(mǎi)賣(mài)審批表》，請(qǐng)求交易所對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行審批。此時(shí)，出賣(mài)人即應(yīng)將產(chǎn)權(quán)證交給交易所。交易所對(duì)合同內(nèi)容及房屋情況進(jìn)行內(nèi)審?fù)獠椋▽彶閮?nèi)容包括產(chǎn)權(quán)是否清楚、有無(wú)爭(zhēng)議、有無(wú)主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)者，產(chǎn)權(quán)證記載和現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)是否相符，是否屬于依法不準(zhǔn)買(mǎi)賣(mài)的房屋等），經(jīng)審查符合法律要求者即依法批準(zhǔn)，當(dāng)事人在繳納各種稅費(fèi)后，由買(mǎi)受人申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。登記機(jī)關(guān)依法登記后，房屋買(mǎi)賣(mài)即告完成。對(duì)這一過(guò)程進(jìn)行分析后可以清楚地看出，當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣(mài)合同屬于債權(quán)行為，而共同申請(qǐng)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)審批的行為則屬于物權(quán)行為。因?yàn)楫?dāng)事人在申請(qǐng)審批表內(nèi)所表達(dá)的已經(jīng)不是僅僅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)義務(wù)的債權(quán)合意，而是實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的物權(quán)合意。審批機(jī)關(guān)所審批的，也正是這個(gè)物權(quán)合意而非債權(quán)。[7]因此，可以說(shuō)我國(guó)的房屋買(mǎi)賣(mài)中是存在獨(dú)立的物權(quán)合意的。
三、結(jié)論
從上面的論述中我們不難看到，物權(quán)行為理論在大陸法系有其堅(jiān)實(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它使法律關(guān)系更加清晰，適應(yīng)了迅速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活，它在所有權(quán)拋棄、所有權(quán)保留、種類(lèi)物和未來(lái)物買(mǎi)賣(mài)等制度中有其獨(dú)特的理論價(jià)值。因此就我國(guó)的物權(quán)立法而言，我們應(yīng)承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，鑒于物權(quán)行為的無(wú)因性受到諸多批判，而且其功能亦可以由公示公信、善意取得等制度來(lái)彌補(bǔ)，故予以拋棄。
參考書(shū)目：
[1]李林啟 《我國(guó)物權(quán)立法不應(yīng)采納物權(quán)行為理論》 lawbreeze.com2004-7-12
[2]同上
[3]梁慧星 陳華彬 《物權(quán)法》 法律出版社1999年版238頁(yè)
[4]梁慧星 陳華彬 《物權(quán)法》 法律出版社1999年版300頁(yè)
[5]孫憲忠 《物權(quán)行為理論中的若干問(wèn)題》 載《民商法前沿論壇》（第二輯）199頁(yè) 人民法院出版社
[6]王軼 《所有權(quán)保留制度研究》 載《民商法論叢》第6卷第594頁(yè)梁慧星主編
第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。
第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒(méi)有國(guó)家的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國(guó)家征地或拆遷，購(gòu)房人的利益將很難保證。雙方簽署的購(gòu)房合同也不是法律認(rèn)可的正式購(gòu)房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。
第三，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無(wú)形中會(huì)加大購(gòu)房人的資金壓力，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)也會(huì)區(qū)別對(duì)待。“已購(gòu)公房”，購(gòu)房人只要補(bǔ)齊土地出讓金，也就是購(gòu)買(mǎi)房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過(guò)渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會(huì)動(dòng)搖國(guó)家的土地制度。而對(duì)于“使用權(quán)”房來(lái)說(shuō)，上市出售則會(huì)有一線希望，因?yàn)椋瑖?guó)家也在一直提倡并做著改革試點(diǎn)的努力。
小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文(1)出賣(mài)人(甲方)：________________村委會(huì)
買(mǎi)受人(乙方)：______________________
身份證號(hào)碼：_______________________
一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣_(tái)_______元整的價(jià)款出售給乙方。乙方首付人民幣_(tái)_______元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為_(kāi)_______元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個(gè)月的支付期限為月底的最后一天。
二、乙方支付甲方合同保證定金___萬(wàn)元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會(huì)應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同生效之日，甲方和村委會(huì)保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個(gè)人和組織沒(méi)有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》或《出租合同》;
六、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，。
2、甲方應(yīng)當(dāng)于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時(shí)將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)___元。
3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)__個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的__%作為甲方的損失賠償金。
4、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因?yàn)榧追降脑虿荒苻k理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣_(tái)_______元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因?yàn)榧追降脑蛉匀徊荒苻k理，每逾期 天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。
7、如果因?yàn)楸竞贤谖鍡l的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)___個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行起訴或仲裁。
八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。
九、本合同一式____份，甲乙雙方見(jiàn)證人各執(zhí)一份
甲方：________________乙方：________________見(jiàn)證人：______________
____年____月____日
小產(chǎn)權(quán)房屋買(mǎi)賣(mài)合同范文(2)出賣(mài)人(甲方)：____________身份證號(hào)碼：____________________
買(mǎi)受人(乙方)：____________身份證號(hào)碼：____________________
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_(tái)____仟____佰_____拾____萬(wàn)_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價(jià)款出售給乙方。(含地下室______號(hào)_______平方米)
二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。
三、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過(guò)戶條件。等過(guò)戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買(mǎi)賣(mài)、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬追綉?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
甲方：____________乙方：____________見(jiàn)證人：__________
簽訂日期：____________________
五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買(mǎi)賣(mài)合同》;
六、違約責(zé)任
1、甲方應(yīng)當(dāng)于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房?jī)r(jià)總額千分之一計(jì)算違約金支付給乙方。逾期超過(guò)_______個(gè)月時(shí)，乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失人民幣_(tái)_______元。
2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計(jì)算的違約金給甲方。逾期超過(guò)_____個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。解約時(shí)，乙方已付房?jī)r(jià)款的_________作為甲方的損失賠償金。
3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)返還乙方房屋價(jià)款，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
5、如因規(guī)劃部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當(dāng)通知乙方，如有補(bǔ)償款發(fā)放，甲方應(yīng)當(dāng)全額退還乙方。
七、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。
1、提交______________仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。
八、其他約定
九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見(jiàn)證人各一份。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房；買(mǎi)受人；利益保護(hù)
中圖分類(lèi)號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278（2012）06-082-01
2006年宋莊畫(huà)家村"李玉蘭案"宣判以來(lái)，"小產(chǎn)權(quán)房"問(wèn)題得到廣泛的關(guān)注?？梢?jiàn)，由于法律和現(xiàn)實(shí)的原因，在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)中買(mǎi)受人是最容易受到利益損失的一方。本文從目前小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，重點(diǎn)談小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人的利益保護(hù)。
一、"小產(chǎn)權(quán)房"問(wèn)題概述
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"的含義及產(chǎn)生原因
我國(guó)目前廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，是由村委會(huì)或鄉(xiāng)政府單獨(dú)或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在農(nóng)民集體所有的土地上以城中村改造或新農(nóng)村建設(shè)為名，建造的對(duì)農(nóng)民集體組織以外的人出售的商品房。"小產(chǎn)權(quán)房"，顧名思義與"大產(chǎn)權(quán)房"相對(duì)。"大產(chǎn)權(quán)房"是指產(chǎn)權(quán)人擁有國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，享有完全的國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人沒(méi)有國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的房產(chǎn)證，能證明其權(quán)屬的往往只有村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的證書(shū)。因此，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人當(dāng)然不具有完全的所有權(quán)，其房產(chǎn)的占有和流轉(zhuǎn)都受限制，我們不能稱(chēng)其為所有人，只能稱(chēng)其為買(mǎi)受人。
小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)原因是居高不下的房?jī)r(jià)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生之初，多為高收入階層出于休閑等目的購(gòu)買(mǎi)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展，當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人大多是中低收入的城鎮(zhèn)居民，其目的主要是居住。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，大量閑置的農(nóng)村土地，只有經(jīng)過(guò)征地變成國(guó)有土地之后才能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，政府和開(kāi)發(fā)商將大部分土地增值收益拿走，農(nóng)村和農(nóng)民收益甚少。在這樣的現(xiàn)實(shí)下，村委會(huì)和鄉(xiāng)政府為增加收入，借改革之名，大量開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，造成當(dāng)前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多、范圍廣的局面。
（二）我國(guó)"小產(chǎn)權(quán)房"市場(chǎng)現(xiàn)狀
從2010年到2012年，國(guó)土資源部曾先后多次公開(kāi)表態(tài)要在全國(guó)范圍內(nèi)或試點(diǎn)城市調(diào)研、清理小產(chǎn)權(quán)房，但從未公布調(diào)研結(jié)果和清理情況。地方政府不配合調(diào)研和我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)的復(fù)雜都是主要原因。目前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的存量、規(guī)模等情況沒(méi)有權(quán)威的數(shù)據(jù)。但可以肯定的是，小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)各地十分普遍，大城市尤為突出。據(jù)房地產(chǎn)公司的調(diào)查，深圳小產(chǎn)權(quán)房占百分之四十以上，北京、上海、廣州、鄭州等地小產(chǎn)權(quán)房比重都在百分之二十以上。
二、"小產(chǎn)權(quán)房"買(mǎi)受人利益保護(hù)
（一）"小產(chǎn)權(quán)房"買(mǎi)受人地位的確定
一般商品房所有人往往被稱(chēng)為"業(yè)主"，是指在區(qū)分所有建筑物內(nèi)或者在一個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)擁有一個(gè)或者一個(gè)以上專(zhuān)有建筑物空間或者房屋的所有權(quán)人。由于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人不享有房屋所有權(quán)，其當(dāng)然不能被稱(chēng)為"業(yè)主"，不能按照建筑物區(qū)分所有權(quán)中對(duì)業(yè)主的界定享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人地位應(yīng)按照公序良俗觀念，只要買(mǎi)受人持有購(gòu)房合同、公然合法的占有房屋，就應(yīng)認(rèn)定其可以所有形式行使權(quán)利。[3]
（二）買(mǎi)賣(mài)合同被判無(wú)效時(shí)買(mǎi)受人的利益保護(hù)
"李玉蘭案"不是第一個(gè)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的案件，但是第一個(gè)被宣判的案件，因此產(chǎn)生了很大的影響。我國(guó)雖不是判例法國(guó)家，但典型案例對(duì)理論界和實(shí)務(wù)界都有很大的影響。該案最終宣判買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，理由是我國(guó)法律限制農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，禁止其用于非農(nóng)建設(shè)。李玉蘭不是農(nóng)村集體組織的成員，其購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的行為必然導(dǎo)致農(nóng)村集體建設(shè)用地向外流轉(zhuǎn)，因此觸犯了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。這個(gè)判決從保護(hù)國(guó)家土地制度的角度出發(fā)，是意料之中的。
但從合同法的角度，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)是一種合同行為，對(duì)其效力的認(rèn)定應(yīng)該依據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，只要其符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件："當(dāng)事人具有完全民事行為能力；合同的內(nèi)容是雙方當(dāng)事人意思的真實(shí)表示；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；合同的形式也符合《合同法》的規(guī)定"，該合同就是有效合同。在法律沒(méi)有明確禁止小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的情況下，只要小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同符合合同有效要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)雙方是在協(xié)商一致的情況下簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，符合"雙方當(dāng)事人意思真實(shí)表示"的要件。同時(shí)也符合主體要件和內(nèi)容合法的要件，所以應(yīng)認(rèn)定合同有效。"李玉蘭案"中，原告在買(mǎi)賣(mài)之初就應(yīng)知道李玉蘭不是本集體組織成員，不具有購(gòu)買(mǎi)宅基地資格，其后又以此為借口主張合同無(wú)效是為追逐更大的經(jīng)濟(jì)利益，法院支持其主張固然有其考慮，但這必然造成法治不公，不利于社會(huì)公平正義的發(fā)展。
（三）解決"小產(chǎn)權(quán)房"買(mǎi)受人利益保護(hù)問(wèn)題的根本途徑
我們固然能從民法的基本原則角度確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人的地位，從一定程度上保障其利益，但無(wú)法從根本上轉(zhuǎn)變其不受法律保護(hù)的地位。只有解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題才能解決小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題，從而真正保障小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人的利益。我國(guó)限制農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是為保障城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)的弊端已逐步顯現(xiàn)，它極大地阻礙了資源的整合和流轉(zhuǎn)，阻礙了農(nóng)村發(fā)展，只有打破城鄉(xiāng)二元制結(jié)構(gòu)，使農(nóng)村土地和城市土地享有同樣的地位和流轉(zhuǎn)能力，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，保障小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)受人利益。
參考文獻(xiàn)：
