時間：2022-02-26 22:31:51
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產策劃方案，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：商業地產；項目；策劃；市場
地產項目策劃的定義：對于策劃，美國哈佛企業管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理。”。具體來說就是人們針對某一特定問題，從若干可供選擇的有關未來事件的設想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進行的構思、規劃、論證、比較選擇等一系列行動過程。策劃實質上是一項根據已經掌握的現實資料，預測事物的未來發展趨勢，通過圍繞某一事物或活動的特定目標，全面構思、分析與事物或活動目標有關的各方面內容，并形成一份系統完整的書面方案的活動。
項目策劃就是從識別項目開始，經過機會研究、項目選定、項目論證、項目規劃等一系列行動來指導整個項目的過程，它也是激發創意，有效地運用項目中的有限資源，選定可行的方案、達成預定的目標、解決難題的過程。
地產項目策劃是在地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。地產項目策劃按照策劃階段的不同可以分為項目前期策劃、項目實施階段的策劃以及項目運營階段的策劃。其中，地產項目前期策劃是指在項目前期立項過程中對項目所作的全局策劃，能為項目的決策提供依據，同時也為項目的實施和運營提供指導；項目實施階段的策劃和運營階段的策劃只是針對項目在不同階段所做的專業化或單一化策劃。
雖然目前我國商業地產發展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施，確保我國商業地產穩步健康發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足之處。
（一）市場調研不充分。國內商業地產常常忽視前期規劃的重要性，不愿時間和金錢投入到市場調研與分析上，盲目進行項目開發，很多規劃設計方案缺少詳細合理的可行性研究。也有些開發商對擬開發項目進行市場調查研究如蜻蜓點水般的一帶而過，忽視了對項目地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，套用已有的商業經營模式，過高估計開發能力和市場前景，盲目的投資建設，而且易導致后期產生較多的運營問題。
（二）項目定位不準確。由于我國商業市場還不成熟，項目策劃位缺乏專業的運營商，商業與地產的嚴重分離，沒有實現商業與地產融合管理的經驗，片面強調個性化，使得項目定位脫離實際市場需求，不能準確把握目標客戶群的實際消費需求，使得目標客戶群的定位發生偏差，不能形成有效的供給，導致我國的商業地產很難實現相對完善的規劃、設計和長期穩定的經營。同時，我國商業地產的運營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，十分不利于今后的商業經營管理。
（三）項目選址不合理。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景。而然個別開發商忽視商業地產市場環境和人文環境，未能考慮城市規劃、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，缺乏對地產項目的地理位置考察及經營狀況長期策劃，盲目的將開發項目投資建設在居民少的地段、死巷等位置，結果導致風風火火開店，靜悄悄關門的局面。
（四）項目規劃不可行。開發商由于追逐商業地產的高額利潤，往往忽視了項目的整體規劃布局，用商用建筑設計代替商業設計，脫離商業規劃設計的本質，不能充分體現商業地產的特征。有些開發商不惜重金打造標志性商業建筑，過于注重建筑外觀設計及投入，而忽視了項目內部的空間結構布局，缺乏相關的配套設施，導致內部空間利用率下降。更有一些開發商崇洋，使得商業項目設計理念、地域環境及人文氣息完全與國內的實際情況不符，導致水土不服，利用價值下降。
針對目前我國商業地產項目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應措施進行改進，確保商業地產項目的投資建設更加科學性和合理性。
（一）重視市場調查分析。市場調查分析關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析。重點加加對項目的地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，全面調查不同層次的消費者需求、購買習慣、以及價位承受能力。加大對規劃設計方案的可行性研究，開發商提高對擬建項目前景預測能力，避免盲目投資建設，而提高決策的準確性和可行性。
（二）抓住市場缺口，準確定位。為了提高項目的市場占有率，開發要通過專業運營商的策劃，實現商業與地產融合。要善于發現地產項目市場的現實及潛在需求，深入了解項目所在區域的消費環境后，準確把握目標客戶群的實際消費需求，運用正確的手段和方法對項目進行正確的定位。在項目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應突出項目的個性化，從而使得策劃方案具有創意，同時在商業地產的運營管理模式也要根據市場需求進行合理規劃，從而使項目的功能、效益和成本相互協調統一。
（三）合理選擇項目地址。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址對于商業地產來說尤為重要。一個好的項目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進項目的長久發展。隨著國家經濟的發展，人們生活水平的提高，他們對銷售商家的需求已經不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質的商品，尤其是對購物便利性需求更高，商業項目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），認真規劃，為消費者提供更加便利的條件。
（四）切實可行的策劃方案。商業地產開發商要立足市場需求，在追逐商業地產高額利潤的同進，更要注重項目的整體規劃布局，科學編寫策劃方案，充分體現項目開發的必要性、可行性和項目規劃的合理性與多樣性。策劃人員要結合國內的實際情況，準確把握商業項目設計理念、地域環境及人文氣息等情況，合理把項目內部的空間結構布局，提高內部空間的利用率，充分體現商業地產的本質特征，同時也致力于滿足目標客戶的需要。策劃人員也要時刻掌握所策劃項目的相關信息，及時了解市場動態變化，隨時讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準確性、科學性和可行性。
總體來說，關于商業地產項目策劃方面的研究國內還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業地產的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結合國內商業地產的實際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業地產發展之路。
參考文獻：
商業地產管理遵循的是戰略目標管理方式，是目前最為普遍的管理方式，主要設置項目總體戰略，通過總體戰略的分解，形成階段戰略目標和部門戰略目標，用來指導和管理整個項目的運作。商業地產項目管理是以高效率地實現項目目標為最終目的，以項目負責制為基礎，運用系統管理的觀點、理論和方法，項目經營管理的全過程按其內在運行規律進行有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。具體講，商業地產項目不同于住宅地產，具有投資金額大、運營周期長、投資回收緩慢、經營管理復雜等特點，最重要的是商業市場變化較快，開發商需不斷去適應市場的變化，靈活采取經營管理策略，以滿足市場的需要。所以在制定管理的目標時既要有硬性的指標也要靈活變通。目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、商場開業率、銷售利潤率、自有資金利潤率等效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標年度銷售額、店鋪出租率、投資限額、質量標準等。除此之外，商業地產項目還受城市區位因素、城市規劃、目標受眾群體、招商公司等條件制約。商業地產項目涉及投資方、規劃、設計、施工、招商、營銷、租戶等多部門和單位，以及最終用戶消費客群的相互制約和相互影響，因此，商業地產經營是一項復雜的系統工程，必須要有一整套完整、規范和科學的管理保證體系，來統籌和協調項目的全過程和確保總體目標的實現。
2.房地產項目管理的重點
2.1商業地產項目的計劃管理
對商業地產項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、招商策劃有計劃、按順序有條不紊地展開。可以說，通過使用一個動態計劃管理，將項目全過程和全部經營活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。
2.2商業地產項目的組織管理
這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行，以及根據有關法律法規，建立各種適合本企業的規章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現。
2.3商業地產項目的協調管理
其意義是為經營管理提供協調和諧的公共環境，保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對項目與外部環境、項目各子系統之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找招商推廣渠道，廣攬優秀招商和推廣隊伍，獲得市場競爭優勢，更好地服務于項目。
2.4商業地產項目的控制管理
其意義是有利于對既定的戰略目標的實施進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、階段性目標的貫徹執行與監督等措施，對項目的設計規劃、招商周期、營銷推廣費用、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保項目用最少最優的人力物力投入，獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
3.商業地產經營管理的策略
商業地產項目的經營管理是指從項目定位期到穩定期的全過程所進行的管控。由于商業地產項目專業性比較強，一般需要與專業的商業地產管理公司或機構來協助進行項目運作，在管理好項目自身團隊的同時，更重要的是需要團隊成員運用好外協單位的資源和力量服務于項目，所以商業地產的經營管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協調、控制、檢查等方法，對商業項目推進過程中的技術活動和經濟活動，按照行業要求、規范和合同規定的目標，進行嚴格監督、控制和管理，以確保商業項目總體目標的最終實現。商業項目階段式目標管理方法。對一個商業項目而言，需經歷項目定位期階段、項目籌備期階段、項目進場期階段、項目啟動期階段、項目運營期階段和項目穩定期階段6個大的階段，6個階段彼此獨立又相互關聯，需要管理人員在實際管理過程中針對每個階段制制定合理的管控策略，這樣才能將6個階段統一起來實現商業項目的總體目標。
3.1項目地位階段的策略
定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入，依托專業的商業策劃管理公司或機構對項目進行整體的規劃和展望，制定確實可行的策劃方案，并逐項分解到項目的各個專業，包括招商需求、推廣需求、營銷需求等等，目的是為商業項目的實施奠定一個強有力的基礎。同時需要制定一些風險管控機制。確保項目目標順利實現。
3.2項目籌備階段的策略
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。這個階段需要重點關注對商業項目影響較大的主力店的確定，主力店作為商業項目的主要業態之一，不但具有巨大的“磁場”吸引力、良好的集客效應和極強的品牌號召力和影響力，同時能夠達到提升商業項目的整體商業價值，增強業主的投資信心，推動商業項目商鋪的銷售的作用，為其他業態及業種的加盟奠定堅實的基礎。可以說，商業項目主力店招商的成果，引進主力店的品牌質量和檔次，招商的速度快慢，直接決定開發商投資回報的實現及商業項目后期的運營和管理。管理者需結合招商規劃和商圈的特點確定主力店，待確定后需盡快將主力店的物業條件提交給設計和工程部門，由他們盡快完善設計和施工，以免造成后期的施工返工，增加不必要的成本壓力，其他次主力店及商鋪也需盡快確定，并將物業條件提交給開發部門，以達到商業管理和工程開發的有效銜接，有效地降低成本和保證質量。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立IT信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
3.3項目進場階段的策略
進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶與工程部門進行工程交接，使商戶盡快進入場內，同時要幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
3.4項目啟動階段的策略
啟動期，把人氣做起來。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是聚攏人氣，增加人流，可以用特價（SP活動）、商業抽獎、消費送禮、免費接送、明星造勢，線上線下等推廣營銷方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是餐飲業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品與客群需求不匹配、品種不全、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。
3.5項目運營期的策略
運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。此外在建立起一定的品牌口碑后，需要在推廣營銷上不斷進行強化和創新，在節假日舉行大型的推廣活動的基礎上利用網絡和媒體的力量進行持續的推廣。以此來建立商業項目的特有的品牌影響力，保證客流持續穩定的增長，從而實現商業的持久盈利。
3.6項目穩定期的策略
時光荏苒，三個月的試用期很快就要過去了，回首過去的三個月，內心不禁感慨萬千，時間如梭，轉眼間將跨過三個月實習期之坎，回首望，雖沒有轟轟烈烈的戰果，但也算經歷了一段不平凡的考驗和磨礪。
財務工作十余年，也寫了近很多份的總結，按說，定期對自己進行一番盤點，也是對自己的一種鞭策吧。
作為大華集團子公司的***公司的財務，財務部應算是關鍵部門之一，對內不僅要求迅速熟悉集團財務制度，熟悉財務軟件的操作，而且還應適應不斷提升財務管理水平的要求，對外要應對稅務、審計及財政等機關的各項檢查、掌握稅收政策及合理應用。在這三個月里在領導的支持，在同仁的配合下我終于將各項工作都扛下來了。本人感覺自身綜合工作能力相比以前又邁進了一步。回顧即將過去的三個月，在部門經理的正確領導下，本人的工作著重于公司的經營方針、宗旨和效益目標上，緊緊圍繞重點展開工作，緊跟公司各項工作部署，在核算、管理方面做了應盡的責任。為了總結經驗，發揚成績，克服不足，以及集團行政部的要求，現將三個月的工作做如下簡要回顧和總結。
實習期的工作可以分以下三個方面：
一、費用成本、客戶往來方面的管理
1.規范了低值易耗品的核算管理，全面建立低值易耗品臺帳，從易耗品的購買、領用全面跟蹤，方便企業更全面的了解這些價值較低物資的分布情況，加強管理。
2.在集團財務制度的基礎上規范了華品成本費用的管理，明確了成本費用的分類，重新整理了科目，為加強了項目管理，分門別類的計算實際消耗的費用項目，真實反映當期的成本。為績效管理提供參考依據。
3.規范商業公司財務帳套布局設置，根據商業公司特點，設置相應帳套，通過輔助帳中客戶、倉庫模塊的核算使博科軟件充分發揮出作用，能夠及時有效的反映財務數據，滿足未來經營管理的需要。
二、會計基礎工作
(1)認真執行《會計法》，進一步加強財務基礎工作的指導，規范記賬憑證的編制，嚴格對原始憑證的合理性進行審核，強化會計檔案的管理等。
(2)根據集團的指示，對華品公司會計電算化情況進行了備案，使財務工作符合財政部的需要，更加規范化，為不斷提高財務工作質量而努力。
三、財務核算與管理工作
(1)按公司要求對商業公司包租的商業地產進行登記、分析，對各項收入監督、審核，制定相應的財務制度。統一核算口徑，日常工作中，及時溝通、密切聯系并注意對他們的工作提出些指導性的意見，與各分公司、集團財務管理部建立了良好的合作關系。
(2)正確計算各項稅款及個人所得稅，及時、足額地繳納稅款，積極配合稅務部門新的稅收申報要求，及時發現違背稅務法規的問題并予以改正，保持與稅務部門的溝通與聯系，取得他們的支持與指導。
(3)在緊張的工作之余，加強財務部團隊建設，打造一個業務全面，工作熱情高漲的團隊。作為一個基層財務工作管理者，注意充分發揮財無部其他員工的主觀能動性及工作積極性。提高團隊的整體素質，樹立起開拓創新、務實高效的部門新形象。
新的工作崗位意味著新的起點、新的機遇、新的挑戰，本人決心再接再厲，更上一層樓。在今后的日子里我們將向財務精細化管理進軍，精細化財務管理需要“確保營運資金流轉順暢”、“確保投資效益”、“優化財務管理手段”等，這樣，就足以對公司的財務管理做精做細。要以“細”為起點，做到細致入微，對每一崗位、部門的每一項具體的業務，都建立起一套相應的成本歸集。并將財務管理的觸角延伸到公司的各個經營領域，通過行使財務監督職能，拓展財務管理與服務職能，實現財務管理“零”死角，挖掘財務活動的潛在價值。雖然，精細化財務管理是件極為復雜的事情，其實正所謂“天下難事始于易，天下大事始于細”。
試用期工作總結2
作為一名銷售新人，剛加入房產銷售部的時候什么都不懂，現在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現在已經能夠負責很多工作的實施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態，找出客戶最關心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現場跟進。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現場跟進。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現場跟進。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學習和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據實際情況提出修改意見供領導參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現場開展宣傳工作，協調和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。 參加了 九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節期間的“投資貿易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應的建議和方案給領導參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作整理好，發送給領導，讓領導及時了解銷售現場的動態。 從七月份進入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領導
8、指導各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調報告，以備領導查閱。
9、學習銷售部綜合點人員應該了解的基本的房地產銷售知識和工作程序，工作方法。 協助其他同事接待辦理產權證的客戶等。
×廣場“步行街”商業策劃書前言××廣場商業步行街，是南大街南段的首席商業街區。一、背景分析××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調”1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。
二、商街定位××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：1、街名：××廣場時尚麗人街2、概念：××廣場————××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。3、廣告語：××廣場／時尚麗人街————與××相約，與××同行4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。
三、招商策劃××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：(一)、招商公告我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息會該招商信息會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將的主要信息是：1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望；2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。(三)、整合店鋪資源××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司招商和出租?是否同意接受我公司提出的租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息會和對外招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關租金政策××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元／m2／年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7％計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元／m2／年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取；第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。五、商街硬件改造建議1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。上述方案，經董事長批準后組織實施。商業街商業策劃書飛雪
旅游策劃方案之一：“風花雪月”如何讓大理游客翻倍？
作者：熊大尋
大理被稱為“東方的瑞士”和“亞洲文化的十字路口”。曾幾何時，大理和西雙版納一度成為云南旅游的代名詞！
但是，近年來隨著麗江旅游的世界性引爆和觀光旅游向體驗旅游的轉型，麗江成為全世界小資的天堂和中國旅游的最熱點。大理和西雙版納的大有退隱江湖之勢。如何重新發掘新的旅游概念和主題，實現資源的重組，煥發品牌的活力從而拉動地方經濟的增長已成為當地政府的重大課題。
20__年5月大理發生了兩件轟動性事件，一是占地700畝的“天龍八部影視城”即將破土動工，中央電視臺《天龍八部》60%以上的鏡頭將在大理拍攝；二是大理旅游集團正式組建成立，由大理市副市長楊輝和市委宣傳部部長廖平牽頭整合旅游局資源，實行市場化運作，大理市把旅游放到了重要的戰略位置上來，從旅游區的布局、海外旅游推介、招商引資和大力引進社會人力資源等方面來看，大理旅游全新的全局性的布署全面展開，大理旅游一個全新的時代即將來臨！
為此，兩件事一聯系，其邏輯不言自明：大理欲借《天龍八部》影視城的建設及電視劇的拍攝，重振大理旅游！
熊大尋受大理市政府之邀,為大理做了整體策劃.熊大尋在給大理市四套班子的見面會上，現場即興發力：
“今天，我是二十年來第二次來到大理，一下車就看到了玉帶云，很興奮!銀蒼玉洱、灰瓦白墻，南詔古國，天龍八部，現在加上玉帶云，這一整套形象系統很富有詩意。此情此景，讓我想起了德國著名哲學家海德格爾的一句名言：‘我們詩意的棲居在大地上’，用‘詩意地棲居’來形容大理帶給人的感受非常貼切。雖然這句話被人引用得較多。但是，我發現用在大理是最合適的。”
“為什么呢？我們都知道，中國城市的發展對古老的東西破壞是很大的，中國幾乎所有的城市都是千人一面，很難有自己的特色，很難看到古代建筑符號的完整表現。這其中的原因有政治上的也有經濟上的，更重要是兩個因素：
“一是中國自古以來都是中央集權制度，缺乏市民階層，不像西方國家自9-11世紀以來城市形成過程中，城市自治權就得到充分的體現，這主要是城市中手工業者和商人形成的市民階級和行會，他們在城市建設與管理中有很大的權力，可以左右城市的建設。因此，市長要想對這個城市干點什么，都必須征得市民的同意才可實施。”
“所以，千百年來歐洲各國的城市建筑風貌得到了極大的保護。即使是作為二次世界大戰的主戰場和震中，這些城市都保存著遠比中國完整得多的古代建筑風貌。”
“第二，中國缺乏‘民間工匠’這種階層。或者說這個階層缺乏意志表達的權利。所以，很多東西破壞了就缺乏一個修復機制來恢復。舉個例子來說，我們今天要想看到唐朝的城市建筑要到哪里才能看到？只有去日本，只有從唐昭提寺、奈良和京都的禪院里才能找到那種感覺。這是因為日本保留了一個發展良好的工匠階層，他們一直把一千多年前從中國學來的精華延續了下來。現在，在中國很多城市我們能看到的基本上是一些低級的復制品。”
“而人們到了大理，就會喜出望外地發現，在明山秀水間居然還存活著如此完整的一塊中原文化的樣板。因為大理民居的灰瓦白墻，雕梁畫棟，三房一照壁，四合五天井，加上‘家家門前流水，戶戶庭院栽花’的景致，完全是古代建筑文化的活化石!”
“這根本不像是一個少數民族聚居地，更像是一個超然世外的漢家文化的桃花源。這其中的道理何在？這來源于白族是一個口傳文化的民族，它只有自己的語言而沒有自己的文字，文以載道，沒有文字怎么行呢？所以就向中原漢王朝借來了漢字，于是皮羅閣和異弁尋朝見唐王朝，將中原文化復制到了邊遠的西南，并且在這里生根發芽。加上尊重文化是白族根深蒂固的民族傳統，我們在考查天龍八部影視城的施工現場就看到一條很能說明問題的標語‘趕建天龍八部城，白族兒女苦也值’。”
“所以漢文化在這里得到了很好的保存和發揚。現在麗江在全世界搞得沸沸揚揚的納西古樂，其實不過是皮羅閣從唐王朝帶回來的宮庭音樂罷了!因為唐代是李姓江山，所以把道家的開山祖師李耳即老子被視為其文化代言人和祖先。唐玄宗李隆基又被人稱為‘梨園祖師’，所以將道家音樂演繹過來變成王室音樂。所以，至今我們聽到的納西古樂中仍有濃重的道家洞經音樂的味道。其實納西古樂是從咱們大理傳播過去的！還有白族女子身上的以白色和粉色為主色的輕逸飄渺的著裝，酷似古代中原王朝的宮庭服飾。”
“說了那么多，其實是我想要表達的是：大理白族將中原文化的內涵和形式都原汁原味地保留了下來，并且在表現形式上和完整性上還超過了中原地區！詩文化、詩意境和山水文化是中原漢文化的代表，而這些最突出的文化表征都在大理得天獨厚地體現了出來：大理古國的13個皇帝中有9個主動禪位出家，這種淡薄名利的傳統和風俗極富有‘久在樊籠里，復得返自然’的悠然詩意，再配上陶淵明和老子所描述的‘小國寡民，雞犬相聞’的桃花源和理想國般的山水景致，更是將‘詩意的棲居’體現得淋漓盡致！”
“縱觀全國，文化遺世獨立，景觀獨步海內，風情儒雅超然，內蘊豐厚雄渾的旅游目的地無人可及大理!”
“綜上所述，大理帶給游客最核心、最深層次的感受其實就是這種詩意居住的感受。雖然大理有數不勝數的文化自然寶藏，比如‘亞洲文化的十字路口’、‘東方瑞士’、‘五朵金花的故鄉’、‘西南敦煌’等等，但能夠沉淀下來永世不衰的還是這種根深蒂固的詩意。這種感覺的把握和理解非常重要，我們知道一個旅游目的地的策劃最重要的就是找到它的靈魂所在，也就是說我們通常所說的定位。只有找到恰到好處的定位，才能制定好旅游發展戰略，才能找到盤活旅游一盤棋的活眼。”
“云南每隔三五年就會有計劃、有目的地推出一個熱點 ：比如一開始是60年代《五朵金花》播映把大理推向世界；接著通過電影《阿詩瑪》讓石林一舉成名天下知；后來，‘動植物王國’的宣傳概念把西雙版納推向了前臺；接著是1996年麗江大地震，云南人反彈琵琶，把壞好事！麗江以絕世之姿出現在世人面前，至今仍是中國旅游的最熱點；1999年云南省政府在考察后宣布迪慶州中甸縣就是傳說中的香格里拉，同年昆明奮力爭取到舉辦世博會的機遇，使城市建設和旅游發展向前推進了十幾年；20__年又提出了打造‘川滇藏大香格里拉旅游圈’的概念，同時把三江并流這個雪藏已久的絕世景觀拎了出來……。”
“由此看來，云南總是富有策略的不斷制造新的熱點。云南旅游資源極為豐富，分布各地，通過有效策劃，讓這些各路神仙，你方唱罷我登場，城頭變幻大王旗，不斷吸引世人的關注，產生規模效應。這就是云南人在旅游營銷策劃上表現出來的超人之處！為此還引來全國各地旅游人士到云南取經，就像當年全國上下學廣東一樣。”大理旅游形象定位在經過熊大尋及其策劃機構的反復思考和邏輯推演后，終于浮出水面。熊大尋為大理首先做了第一層策劃:形象定位策劃.
天龍八部影視城——大理旅游品牌整合聯動策劃案
之一：定位策略（討論稿）
策劃緣起及目的：本項目策劃宗旨是，借天龍八部影視城及影視劇的拍攝，以之為杠桿，以之為契機，整合、創新大理旅游品牌形象，讓大理旅游形象再上新臺階，在全國（甚至世界）范圍掀起大理旅游繼電影《五朵金花》之后的第二次，撬動大理經濟和文化板塊。
根據項目需要，我司將此次項目策劃分為定位策略、表現及傳播策略、協同傳播推廣方案三個部分，按計劃分三個階段向貴方提交。
最后，三次方案經討論定稿后，將提供全套方案。
第一部分 定位策略（理念設計）
第一回合 回歸整合——資源大盤點
第二回合 借勢引爆——需求大揭底
有了正確的指導思想，
一切工作才能圍繞它展開。
第一回合
回歸整合——資源大盤點
一、 大理有什么？
1、《五朵金花》的故鄉——浪漫風情；
2、《天龍八部》的故鄉——武俠傳奇
3、風花雪月——富有詩意的自然景觀
4、三塔、太和城、石寶山石窯、南詔鐵柱——歷史人文
5、南詔國、大理國——古王國
6、三道茶、三月街——白族風情
7、茶馬古道、南方絲綢之路——亞洲文化的十字路口
8、佛之齊魯、儒釋道巫本主——開放、包容、一團和氣的“妙香國”
二、大理是什么？
民族風情？（民族性）
但與西雙版納、相比優勢不明顯。
五朵金花的故鄉？（故事性）
但世易時移，風光不在。
《天龍八部》的故鄉？（傳奇性）
但缺乏足夠的文化和景觀支撐，不是代表性的品牌資源。
文獻名邦、歷史名城？（歷史性）
但與全國第一批24個歷史文化名城的差異性不大，
吸引力不足，文化遺存及景觀支持不夠。
東方日內瓦？（類比性）
但感受性不強，聯想不夠
亞洲文化的十字路口？（國際性）
但賣點不強，吸引力不夠，不足以拉動整體品牌
西南敦煌？（文物性）
但歷史遺跡的集中、完整與規模還不足以令世人震驚。
六教雜處？（宗教性）
但也有規模與現實性的問題。
南詔國、大理國？（異域性）
文化遺跡的規模和風土人情的“異”性還不夠。
風花雪月（唯一性）
大理就是“風花雪月”
三、大理為什么是“風花雪月”？
市場第一法則
珠穆朗瑪峰效應
根據第一法則，大理特點眾多，但每一個特點都難成“天下第一”
——成為大理旅游的賣點。
但是，反過來思考：
大理旅游的最大優勢恰恰在“合”，不在“分”。
“分”開來看都不怎么樣，但“合”起來就有可能成為“天下第一”。
天下大勢，分久必合，合久必分！
用什么來“合”？
什么東西能承載、涵括上述豐富資源？
什么東西是大理千百年積淀的最大品牌資產？
大理抽去了什么東西，大理將不成其為大理？
什么東西是大理的唯一性、權威性、排他性、包容性？
風花雪月
（三塔、南詔）
大理最重要、最悠久、最有價值的品牌資產是“風花雪月”，這是經過古今中外、千千萬萬人所共同認可的“宇宙珍奇”，我們不能也不敢將之舍去。
我們不僅要將它保留，還要將它強化、放大，直至“天下第一”。
我們所要做的不是創造大理，而是創新大理。
讓熟悉的東西新鮮起來！永遠新鮮，常感常新！
四、“風花雪月代表著什么？
1、代表著大理最獨特、最具價值的景觀
下關風、上關花、蒼山雪、洱海月——“風花雪月”有一足以稱天下奇觀，而四者皆全，可謂天下大觀，獨步海內！
“風花雪月”所具有的文化內涵和詩情畫意，最能代表大理讓人“詩意的居住”的整體形象和精神內涵
2、代表著大理的自然、人文、風情
是四大自然奇景
是浪漫氣息
是中國入詩入畫入書最多的景象和意境
既是自然景象又是人文意境
既是浪漫氣息又是武俠背景
既是詩情畫意又是聲色人性
3、代表著無窮的演義和聯想……風——風光、風情、風化、風俗、風味、風月、風水、、風雅、風韻、風謠、風流千古
花——花好月圓、花朝月夕、花紅柳綠、花枝招展、花容月貌、上關花、大理茶花、木蓮花、蘭花、蒼山杜鵑、金花、花壩
雪——雪山、雪霧、雪線、雪原、雪野、雪松、雪泥鴻抓、十九峰十八溪
月——月白風清、月宮、月桂樹、月下老人、月貌花容、月下花前、月圓花好
五、“風花雪月”如何詔告天下？（一）廣告傳播的要求：
1、要做就做最好——桂林、蘇杭、泰山、少林寺、石林。
2、市場第一法則，不要怕說“第一”。
3、大理的歷史、風物、人文豐富性多元化，足以支撐“第一”的概念。
由此得出定位策略（理念設計）的上半句：
風花雪月
小結：
經過第一回合——回歸整合，大理旅游的資源捏攏、聚合了。
將在第二回合中把它們“裂變”而放射出巨大能量。
第二回合
借勢引爆——需求大揭底
大理旅游滿足消費者的獨特功能需求
宣傳的目的不是讓人知道“風花雪月”，而是讓人需要“風花雪月”！
因此，理念設計的下半句，不僅要做“天下第一”，而且要說出給消費者什么樣的好處和利益。
即要點明消費者內心對大理旅游的獨特需求，和大理旅游對消費者的獨特滿足功能。
調研：
您為什么去大理？結果：
1、大理什么都有。
2、武俠（金庸）
什么都有新“風花雪月”多元化豐富性各取所需身之自由自在武俠天龍八部成人童話解放的渴求自我中心自我個人崇拜成為偉人的欲望為所欲為心之自由自在
綜上，消費者對大理旅游的獨特需求，和大理旅游對消費者的獨特滿足功能——非“逍遙”二字不能涵括（一）莊子著作《逍遙游》，有仙風道骨、清靜無為、自由自在的味道，有強大的文化支撐和哲學意味，且與旅游直接相關。
（二）《洞仙歌》（《天龍八部》第32回目錄）“且自逍遙沒誰管”，極其精準地描繪出旅游、居住、 生活在大理的最生動、最突出的感受，是對 “風花雪月”的最佳闡釋，是消費者對大理旅游的需求和利益的最佳訴求。
（三）回顧大理歷史民俗傳說故事，點點滴滴都在闡釋著“逍遙”的概念：
22位皇帝中有9個禪位出家，淡薄名利，何其逍遙！
東山將軍與白姐錯換鞋子，神仙，何其逍遙！
三道茶，一茶三味，何其逍遙！
每處山水都有一個愛情神話，縱情山水，何其逍遙……！
如果能找到一個詞準確地概括大理所有的風情景觀、人文歷史，同時又能帶給消費者豐富的消費聯想和感受，那一定非“逍遙”二字莫屬！
南詔至大理國500年來無內戰、高人雅士、選勝登臨、呤詩作畫、賞花品茗、把酒臨虛、笑談英雄、皇帝出家、僧道還俗、神仙、六教九流、共處一方、高手乍現、來去無蹤……逍遙哉！
（四）將嚴肅文化與通俗文化、商業文化結合，“逍遙” 可指游山玩水、琴棋書畫、可指吃喝玩樂，可指修仙成道，也可指聲色犬馬。必須反映大理品牌資產所具特有的意境——妙香國的仙境、古王國的悠遠、武俠小
說的瑰麗、風花雪月的浪漫、山水城市的詩意、東方瑞士的和美、西南敦煌的豐富、礎石木雕的天工、銀蒼玉洱的神奇。
必須反映出大理所特有的氣韻——有神仙氣、有人間氣、有自然氣、有文化氣、
有武俠氣、有愛情氣。
非“逍遙天下”四字所不能涵括！
綜上：“逍遙、江湖”二詞符合大理的旅游格調：雅俗共賞、人神共處。視覺、聽覺、味覺、觸覺味味皆全；風情、人情、愛情、俠情情情動人，可賞、可玩、可見、可聞，風花雪月，完全之美，逍遙江湖！
“逍遙、江湖”使“風花雪月”與《天龍八部》水融，可以說“風花雪月”就是武俠小說要營造的主要氛圍——這一借勢，可以說精準恰當、力沉勢大。
1、 與麗江的區別：原始圣潔，蕩滌心靈——風花雪月，逍遙自在！
與中甸的區別：超凡出塵，不食煙火——悠游江湖，吃喝玩樂！
2、 “風花雪月”與《天龍八部》的密切聯系，可以說“風花雪月”是武俠小說營造的主要氛圍。
以下內容摘自《天龍八部》章回目錄，由此我們可看出武俠小說中濃郁的“風花雪月”的情調：
第一部：玉壁月華明；馬疾香幽；崖高人遠；誰家弟子誰家院；無計悔多情；換巢鸞鳳；
第二部：向來癡；從此醉；水榭聽香，指點群豪戲；劇飲千杯男兒醉；杏子林中，商略平生義；昔時因；今日意；
第三部：千里茫茫若夢；雙眸粲粲若星；塞上牛羊空許約；燭畔鬢云有舊盟；莽蒼踏雪行；
第四部：且自逍遙沒誰管；紅顏彈指老，剎那芳華；夢里真真語真幻；同一笑，到頭萬事俱空；胡涂醉，情長計短；解不了，名韁系嗔貪；卻試問，幾時把癡心斷；
第五部：念枉求美暮，良緣安在；枯井底，污泥處；酒罷問君三語；為誰開，茶花滿路；王孫落魄，怎生消得，楊枝玉露；
小結：第二回合整合了消費者需求、大理旅游特色功能和天龍八部借勢需要，三位一體，得出理念設計的下半句：
逍遙天下
至此，就完全從理念（定位）上，勾勒出大理旅游無可替代的品牌個性和核心廣告語
——風花雪月，逍遙天下
第二層策劃是什么呢？叫做營銷策劃，當時這個定位出來后，我們拍電視廣告來宣傳這個新的定位，在大理蒼山的頂上取景，拍攝過程中我發現一個問題，就是蒼山頂上有一個巨大的象棋盤，做了一千多平米，水泥澆灌的。我就跟他們市長講：“象棋不適合大理，大理是一個王國，你的文化是貴族文化，是陽春白雪，而不是下里巴人。在中國文化里象棋是下里巴人，圍棋才是陽春白雪，是貴族運動，所以你們應該把這個象棋盤改成圍棋盤”。這是第一個道理。
第二個道理是什么呢？金庸寫《天龍八部》，里面寫了一盤棋，叫珍瓏棋局，寫的也是圍棋。而且金庸是大理榮譽市民，他本身是業余圍棋三段，他不會下象棋，所以也從來不寫象棋。
這樣一來眾多因素都指向告訴我們，這個地方應該做成一個圍棋盤，做成之后干什么呢？我讓他們搞一個 “蒼山論劍”，請世界圍棋第一高手李昌鎬，到這個地方來下一盤棋，通過新聞事件引爆蒼山。
20__年我們策劃的這件事情，在20__年1月份做成了，感通旅游索道有限公司的老板吉小東，以及旅韓中國棋手芮乃偉夫婦一起邀請到了李昌鎬，在蒼山大棋盤進行了一次韓國國手賽。李昌鎬還在蒼山上親手種下紀念樹。
通過這個事件，低成本、高效益的營銷，全中國的媒體全都聚焦到這里，一下就把大理推到了世人面前。事后，李昌鎬被授予了大理榮譽州民的稱號，這個待遇還高過了金庸先生，這是一個事件行銷，屬于營銷策劃。
第三個策劃叫產品策劃。剛才提到，大理當時面臨一個問題，每年游客人數有300萬，而且它的游客量比麗江還多100萬，但它的旅游總收入比麗江還要少，為什么呢？因為大理留不住人，游客過夜就走。而麗江卻可以讓人們停留3到5天。這樣旅游總收入的差距就顯示出來了。
怎么留住游客這很關鍵。而產品策劃就是為了解決這個問題。
我為大理做了三個產品策劃：
第一個是，大理的下關市是一個現代化的城市，它離大理旅游古城差不多有二十分鐘的車程，大理的旅游全部發生在古城，跟下關這個現代化的城市一點關系都沒有，這很可惜，如何發揮出下關的作用來呢？
其實一個現代化的城市在旅游中可以扮演一個很重要的角色，這個角色是什么呢？叫做“蝙蝠俠”。“蝙蝠俠”的角色就是晚上出來活動，下關就是要扮演旅游的夜間功能，因為游客來旅游他是多元化消費，不止是來旅游觀光。他是吃喝玩樂，全方位消費。古城承載不了的現代化夜生活消費的內容，你下關就可以作為重點來打造的。因此下關應該與古城進行錯位發展，可以在下關打造一個夜生活的中心，這樣把游客的錢在晚上把它掏出來。
這個事情20__年也做成了，下關在人民廣場旁建了一個商業地產項目，叫奧林大廈。是昆明的一個開發商按照我們的策劃理念去做的，招商很成功，肯德基在中國第一次下四線城市、下地州，就是到下關。這個地方是一個綜合性的商業形態，有超市、KTV、有酒吧、有夜總會、有茶室等，這樣呢就扮演了一個夜間把游客的錢掏出來的一個功能。
第二個產品策劃就是“洋人街”。我不知道在座的有沒有人去過大理洋人街。20__年我去的時候洋人街只是一條狹窄的小街。我當時就提出一個觀點：洋人街“名大于實”，名氣很大，產生的生產力很小，容納不了那么多游客，我們應該緊挨著洋人街多做幾條商業步行街，使洋人街縱向橫向拓展，變成一個旅游小鎮，而不僅僅是一條小街道。這樣就能充分釋放洋人街這個品牌的生產力，可產生出幾十倍的效益來!
后來，也是到了20__年，根據我們的策劃，政府指令開發商在洋人街的中段開發出了一個新的商業步行街項目，這個項目還是我做的命名，叫“新洋人街”，最近另一側正在開工，又是一個新的洋人街。到現在，原來洋人街不僅橫向做了兩個大項目，還在縱向進行了延伸，現在的洋人街，比原來長了兩倍多!
第三個產品策劃是藝術家創作基地。針對大理旅游景點留不住人的現象，我們提出“讓人來留住人”的策略。因為大理這個地方雪山碧海、青瓦白墻、入詩入畫，加上豐富的歷史文化內涵。我們可以引導藝術家到這里搞創作，設立自己的工作室，這樣一來吸引成規模的藝術家群體長期停留在大理，在大理形成一個類似北京三里屯的藝術家創作基地。通過這些藝術家群體來吸引游客，讓他們參與到大理旅游中來，成為大理旅游的一個重要元素。
具體做法是這樣，對藝術家和文化人及知名人士到大理投資創業，給于優惠政策和優先扶持，一般采用“前店后宅，租售并舉”的方式，即藝術家、文化人和知名人士優先租賃或購買鋪面、房屋，臨街的房屋和院子用來做自己的酒巴或工作室，背街的房屋用來居住或留給主人。
到現在為止，這個策劃取得了巨大的成果：不僅王菲、李亞鵬、楊麗萍等知名人士在大理建造私人別墅，還有大量的 國內及港澳臺文化人及藝術家，在當地建立自己的工作室和酒巴，我在20__年就曾在洋人街的最上端一個香港工程師開的酒巴里呆過一個晚上。如此一來，大理形成了成規模的藝術家創作基地，吸引大量游客前往與之交流并停留下來。
第四層策劃是商業魔式策劃。當時大理旅游集團剛剛成立，缺乏資金和運作機制，怎么辦呢？我告訴他們，我們不能守著金飯碗要飯吃。大理蒼山洱海之間有幾十平方公里的土地，這里除了蒼山洱海之外，還有四個國家級的旅游景點：三塔（是云南旅游的標志），蝴蝶泉、三月街和天龍八部影視城，因此其土地是極為寶貴的。
但是，國家風景名勝區是不允許搞房地產開發的。光靠旅游收入又不能解決問題，必須把旅游和地產開發結合起來，才能實現我們通過旅游盤活升值城市資產的核心目的。
為此，我們結合大理旅游的實際，策劃了旅游配套性開發的思路，大理旅游需要二次創業，需要升級換代，就需要從觀光旅游向休閑度假旅游轉型。說白一點就是能讓游客留下來，怎么留？當時的大理古城沒有象樣的酒店，人群不分高低，只能住在幾十塊錢一晚上的老房子里，不能滿足游客的需要。
因此，必須開發五星級酒店，通過優越的住宿環境，讓中高端游客能夠留下來；要吸引高端游客留下來，還需要有高爾夫球場、溫泉度假區、商務別墅和私人別墅，因此，這些項目都必須作為現代旅游和休閑度假旅游的主要配套來開發，這樣一來，就把這些項目作為旅游配套性項目規劃出來，以旅游開發的名義進行土地的提升。
