時間：2023-09-24 10:52:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇城市高品質發展，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；品牌建設；漳州
中圖分類號：F27文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0077-01
1 品牌建設是漳州房地產發展的必然之路
品牌是企業的服務理念、服務態度、產品質量和文化載量的綜合體現，特別是在同質化比較嚴重的房地產市場，品牌尤為重要。在2006年的房地產市場品牌調查中，有73.1%的消費者優先選擇品牌地產 。品牌無論對房地產企業還是消費者意義都十分重大：一方面，當今消費者有追求與其身份、地位、成就以及個性相適應的品牌的消費習慣；另一方面，房地產企業需要通過創造品牌來提高開發產品的競爭力、擴大市場占有率和增加利潤，實現價值最大化。
2 漳州市房地產市場分析
2.1 投資分析
近幾年，雖然漳州的房地產投資總量不大，2004年，漳州投資比例占全省的1/10，投資總額相當于泉州的1/2、廈門的1/6、福州的1/8，但是，漳州已經成為福建省房地產投資的一個新熱點，房地產投資一直保持著快速增長的勢頭(見圖1)。
圖1
隨著廈、漳、泉城市聯盟緊密型關系的建立，投資者更加看好漳州房地產市場，漳州房地產業發展具有后發優勢，潛力巨大。
2.2 供需分析
2.2.1 需求分析
隨著股市的紅火和房價的持續走高，預計需求增長會相對減少。在住房消費需求結構方面，隨著房屋價格不斷升高，大戶型、高價房需求不高，中小戶型和低價房供不應求。投機性購房需求不明顯，以投資性購房為主，主要集中在公寓式房型和招商開發地段。
2.2.2 供給分析
近年來，漳州市商品房供應量明顯加大。由于國家宏觀調控政策的引導，企業對住房供應結構進行了調整。商品住宅供應結構中90平方米以下比重提高。2007年前三季度新建商品住宅批準預售面積134.60萬平方米。其中,90平方米以下36.62萬平方米,占27.21%。
2.3 消費者分析
目前，漳州市區樓盤的購買以本地為主、自住為主(見表1)，其中本地中又主要以市區的為主。個人仍是商品住宅消費的主體，占99.67%(見表2)。購房群體中用公積金貸款買房的占到60%左右，消費結構相當單一，市場容量有限。真正買來投資的非常少。在少數的投資者中，以廈門、泉州投資者為主。但是，應該注意到，隨著廈門、泉州房價地不斷飚升、漳州經濟的發展、人口的流動性增大、廈深鐵路的建設和漳州城市化進程的加快，漳州的周邊縣市居民早晚會成為漳州市區購房的主力之一，特別是漳州的東區。
對于房地產品牌趨向，有調查顯示消費者對于品牌的美譽度和行業內的領先地位最為關注。他們的品牌信息渠道主要來源于權威機構的分析和親友的建議。
從以上分析可以看出，漳州市房地產市場發展仍具有活力和空間，發展潛力巨大，高端市場競爭激烈，中低端房產項目短缺，存在著結構上和階段性的供需矛盾。
3 漳州房地產公司品牌建設策略
3.1 高品質與高性價比應成為漳州市房地產企業品牌建設的不變追求
首先，在房價節節攀長的情況下，高房價如果不與高品質相配合，房子的銷售必然成為問題。因此，在此情況下，品牌建設成為房地產公司必然追求的方向。另外，“高品質”是一個相對的概念， “高品質”的內涵是指它是否滿足或者超過了目標消費者的需求，但是這種“消費需求”不能超出人們的現實承受能力。因此，開發商開發產品時，不但要考慮產品的品質賣點，更要綜合衡量區域市場承受力，就是在追求品質化的同時努力打造高性價比樓盤，創造獨特的吸引力，滿足目標消費者的最大需求，從而得到他們的認可和接受，通過口碑傳播逐漸建立自己獨特的品牌形象，這才是一條務實之路。
其次，“高品質”也可以成為獨特的品牌理念。因此，盡管漳州房地產公司在實力上無法和外地品牌地產商相比，但可以追求“同等價位，更高品質”、“同等品質，更低價位”的理念，開發一些小的精品項目，打造精品品牌。
3.2 結合城市品牌，共同構建漳州特色的房地產品牌
漳州本地房地產公司應結合本土文化，大打城市建設品牌，因勢利導、因地制宜，開發漳州特色的生態、節能、綠色、人文居住小區，一方面可以獲得政府的充分支持，另一方面可以滿足現在都市人們對高品質生活不斷增長的需求，增強本企業品牌在當地的認知度和美譽度。
3.3 合理定位，尋找市場空白
打造一些品質高端的樓盤不僅能滿足一部分高端置業者需要，還能起到提升區域住宅消費理念的作用。但是，高端市場在漳州是十分有限的，主要集中在新區，競爭比較激烈，而且被實力雄厚外地房地產企業所占據，進入壁壘較高。漳州本地房地產公司可采取聯合或補缺戰略，避開高端市場的激烈競爭，關注發展潛力巨大的江濱和城區西部板塊，開發市場急需的中低檔、中低價位及少部分高端精品房地產項目，走特色化道路，應是漳州房地產商近期的品牌建設重點。而且，在立足中低端市場的基礎上，迅速壯大實力，可再考慮大舉進軍其他領域。
3.4 善于借勢，壯大實力，立足本地，走向全國
漳州房地產企業除了充分利用自有資源外，還應該積極利用外部資源，學習外部先進理念、技術和管理經驗，實現快速發展的目的。
小范圍來說，漳州地處“海峽西岸經濟區”，隨著“漳廈一體化”、“閩南金三角”的城市聯盟緊密型關系的建立，三地資金流動加大，市場互相滲透、互為推進，在促進漳州經濟發展的同時，也為漳州房地產發展注入了強勁的推動力，成了帶動漳州房地產業的快速發展的新亮點。大范圍來說，漳州處于“泛珠三角區”內，與區內的其他地區如香港、廣東深圳等可形成優勢互補，進行建設合作。
3.5 建設企業人才隊伍，積極引進房地產高端人才
土地、資金、人才是房地產行業的三大核心競爭力。品牌之戰，說到底也是人才之戰。漳州房地產公司要想在短期內建立自己獨特的品牌形象，實現品牌溢價，沒有充足的人才支持是做不到的。特別是在當今房地產企業眾多、人才流動加大的情況下，各個房地產公司對于人才的爭奪將更加激烈。漳州本地房地產公司只有樹立戰略人才觀，在留住現有人才，充分挖掘內部人力資源、發揮職工能力的同時，積極引進外部人才，特別是高端人才。同時以各種形式充分利用外腦，才能打贏品牌建設的戰役。
4 結論
漳州本地房地產公司應該抓住發展機遇，找準市場，借鑒先進經驗，結合本地、本企業實際情況，建設自己特色的房地產品牌，并使之不斷增值，迅速縮短與外地房地產大鱷的差距，擴大市場份額。
參考文獻
近日,中國石化集團與航美傳媒集團正式簽署協議,攜手啟動“中國石化加油站戶外媒體綜合開發”項目,一個全面覆蓋“有車族”品質人群階層的高端戶外渠道媒體平臺即將誕生。
加油站是中國石化集團對外服務的重要窗口,隨著中國有車族人數的大幅增加(到2009年3月份,中國的機動車保有量已達1.73億輛,其中私人機動車保有量就占76.3%),加油站的服務功能也在不斷深化,其中加油站的媒體功能開發成為中國石化加油站新形象改造工程的重要一環。目前,中國石化加油站系統業已形成由28000余座站點構成的巨大網絡,尤其在東部發達省份其網絡更加呈密集型分布。很顯然,這樣一個龐大的網絡系統所蘊涵的巨大網絡化媒介傳播潛力必將成為各大品牌企業所關注的焦點。
中國石化加油站媒體以“和諧、品質、品位”為建設宗旨,秉承“網絡化的戶外渠道媒體”建設理念,是一個由北京、上海、廣州、深圳等一線城市和各省會城市以及重點經濟發達城市中國石化加油站構建而成的高品質戶外媒體網絡。在傳播載體的運用方面,主要采取大畫面滾動燈箱類媒體和看板類媒體為主,同時在媒體設置時也將充分結合有車族加油習慣,直接將媒體設立于受眾駐留時間長、視野習慣范圍內,并在媒體設計方面充分保障了媒體的安全性和上刊快捷性,使其既與加油站自然環境形成有機整體,又方便廣告主快速品牌信息?？梢哉f,媒體分布的網絡性、目標人群的準確性、媒介載體的適看性成為該媒體最大的亮點。
良好的媒體傳播平臺,離不開成功的媒體運作。雄厚的資本運作實力和成熟的媒體運營經驗,使航美傳媒成為中國石化加油站媒體開發項目的獨家合作伙伴。航美傳媒集團自2007年11月在美國納斯達克上市以來,不僅持續致力于全國航空媒體資源層次的深挖和媒體網絡精化的工作,更進一步將媒體運營涉足到傳統戶外媒體領域。此次中國石化集團與航美傳媒集團的強強聯合,必將使中國石化加油站建設成為一個集汽車加油服務、賣場服務、媒體服務于一體的高品質多功能服務場所,對于媒體而言,高品質的環境將為媒介傳播帶來更加有效的傳播效果。
在媒體運營方面,在二級城市該項目將采取廣告運營模式。以中國石化加油站的自身網絡為依托,以省份為區域權限劃分標準,航美傳媒真誠地向全國各個有實力的廣告商發出邀請,共同建設、共謀發展、實現雙贏。此次廣告商的選擇將采取簽約省、市的排他性協議,一經簽約則連續三年對該省、市的所有中國石化加油站媒體的廣告進行運營。為了實現航美傳媒與廣告商的雙贏目標,航美傳媒除在媒體建設上投入大量資金外,也將在渠道合作管理上推出一系列商支持政策,包括品牌推廣、銷售支持、培訓支持、返利政策、續約政策等,利用全國大網絡帶動區域發展,實現共贏。
在北京郊區中，平谷的經濟發展基礎較弱，但卻保留了良好的生態環境系統，躲開了城市發展初期盲目建設、生態破壞的階段，形成了發展休閑產業的優越基礎條件。如平谷森林覆蓋率66.3%，穩居全市第一。而且平谷有三分之二的山區和淺山區，植被茂盛，山坡平緩，路網密布，非常適合戶外運動和休閑。在京津冀協同發展的大背景下，平谷處于北京、天津、唐山三大城市的核心位置，內連北京朝陽、接壤通州北京城市副中心，是京東旅游圈的重要樞紐；外與天津薊縣、河北接壤，與首都機場、天津海港距離適中，交通便捷，是京津冀發展走廊的重要通道。再加上平谷深厚的文化底蘊，發展休閑產業大有可為。
優勢轉化仍存制約
平谷區坐擁優越的生態環境、得天獨厚的交通區位，卻始終未將資源優勢轉化為產業發展動能，休閑產業發展較為緩慢。究其根本原因，平谷區休閑產業自發展以來，發展觀念始終停留在傳統休閑旅游業層面，主要體現在兩個方面：一是重旅游景區打造，輕休閑度假開發；二是重視產品數量，忽視產品質量。這種發展觀念已經不能適應當下發展高品質休閑產業的需要，也不利于形成推進全區休閑產業資源整合和多方利益共享的產業促進機制。
平谷區休閑產業資源的種類、數量與品質在京郊地區具有極大優勢，但由于缺少國際化開發理念，區內淺山資源、水體資源與生態資源所具有的休閑價值未被挖掘出來。產業發展模式仍然是規模驅動型，即主要依托傳統旅游人次的擴張帶動產業發展。多年以來，平谷區休閑產業一直沒有擺脫與京郊其他郊區低質競爭的狀態，也沒有找到真正適合平谷自身情況、迅速提升產業水平、大幅度提高平谷居民收入的產業發展路徑。
在休閑產品體系的構建上，平谷休閑產品的品質相對較低，缺少國際化和個性化休閑特色，休閑品牌效應不夠，整體上呈現出“散、弱、小”特點，高品質、高消費、高舒適度的休閑產品以及新業態匱乏，缺乏在全市范圍內的具有較強吸引力的、具有平谷休閑特色的龍頭產品和項目；休閑產業鏈尚未形成，效益單一，休閑產品在品牌、功能、結構、體系等方面亟需升級換代。
盡管經過多年發展，平谷區的休閑配套環境有所提升，但與承接國際化休閑度假市場相比，仍存在一些突出問題，主要體現在開發休閑產業所需的基礎條件與配套設施上。
平谷區目前沒有符合休閑度假者需求的高品質旅游接待設施和餐飲服務設施等要素體系，如高品質度假酒店、度假別墅、特色民宿、星級鄉村酒店等。
在景觀環境打造、休閑產業信息化建設、休閑旅游標識導引等公共服務方面，當前的基礎條件也難以滿足國際化休閑產業發展的需要，也是平谷休閑產業發展中的一個薄弱環節。
此外，平谷仍然缺乏主觀能動性強的高素質休閑產業從業人員。高水平的休閑服務是以高素質的人力資源為基礎的，平谷區休閑產業從業人員多以從事民俗旅游的民俗戶居多，服務專業知識不強、服務水平較低，這些因素制約了平谷區高品質休閑產業的發展。
由“數量型”向“質量型”轉變
站在服務首都、服務北京城市副中心、服務京津冀協同發展以及全區經濟社會發展大局的高度，平谷休閑產業的發展，應力爭實現“數量型”向“|量型”轉變，由休閑過境地向休閑目的地轉變，將休閑產業打造為當地的支柱產業，建設北京城市副中心的后花園，打造國際休閑度假旅游基地。
平谷已經具備休閑產業發展的資源基礎，未來要緊緊圍繞“休閑”主題，進一步細分休閑產業結構，結合平谷區休閑資源空間分布，分別構建世界休閑大會核心功能區、十八彎山水休閑功能區、北山戶外運動休閑功能區、丫髻山文化養生休閑功能區、中國樂谷音樂休閑功能區、現代農莊休閑體驗功能區等六大主題功能區，形成平谷區休閑產業發展的空間支撐。
以舉辦世界休閑大會為契機，平谷可依托金海湖、北山、t河、桃園等資源基礎，引入社會資本建設符合區內休閑主題的產業項目，開發高品質休閑度假產品，盡快形成平谷休閑旅游產業的強力驅動。
既可充分利用金海湖、十八彎、北山等區內山水資源優勢，開發山水娛樂休閑產品。重點在金海湖開發高端賽艇和游艇俱樂部、水上及水周音樂系列活動、湖心主題餐飲、濱湖主題酒吧等水上及水周休閑娛樂產品，配合具有高品質、高消費特點的度假區、濱水度假別墅、商務酒店建設，發展親水休閑度假旅游產品。加快建設北山藝術休閑小鎮，打造十八彎山水休閑功能區，形成山水娛樂休閑產品體系。
還可結合平谷區北山資源稟賦，以打造“京津冀最大最美的山野戶外運動休閑公園”為目標，大力開發國際水準的旅游休閑步道、建設國際汽車營地、體育休閑旅游觀光俱樂部、國際化戶外運動旅游園區、淺山個性化戶外運動俱樂部、國際滑雪場等運動空間，開展戶外露營、淺山速降、無限速摩托車越野、滑雪、滑草、滑道、漂流等個性化、特色化、國際化的戶外運動休閑項目，主動承接國際國內休閑運動主題活動，促進平谷區運動休閑主題旅游產業快速發展。
也可以依托平谷區大公園、大花園、大氧吧等良好生態環境優勢以及丫髻山道教養生資源、熊兒寨中醫藥養生資源、金海湖科技養生資源等，對接北京以及平谷周邊龐大的養老養生市場，加快完善養生度假產業鏈條，開發美食養生、高科技時尚養生、運動養生、中醫藥文化養生等養老養生產品，重點開發道教文化養生園、養生度假區、道教文化餐飲等。
作為北京文化創意產業聚集區之一，平谷不僅有獨特的創意產業――中國樂谷，也有具有鮮明地域特色的、載入吉尼斯世界紀錄的22萬畝桃花海，對于這些特色休閑產品的開發，平谷一方面需要將上宅文化、軒轅文化、道教文化、長城文化、奇石文化、書法文化、紅色文化等資源進行梳理，開發參與性強、體驗性高、品位性足的文化體驗產品，培育壯大文化創意產業集群，建設“一腳踏三省”旅游文化景區；
另一方面可積極創辦各類以“桃”文化為核心的浪漫、長壽主題旅游活動，努力提高桃花觀賞期和大桃采摘期的旅游附加值。以桃花為序幕，銜接各色花卉，形成櫻花、玫瑰花、薰衣草、五大花系，做到三季有花賞、季季花不同，形成規?；ɑ墚a品，以規?；l展提高觀賞震撼力，構筑平谷大花園旅游平臺，打造北京市最全的休閑采摘體驗產品，形成集旅游觀光、休閑娛樂、種植示范為一體的特色農業景觀田。
提升休閑文化體驗價值
要形成獨具特色的休閑品牌，平谷在休閑產業的發展中應避免重建設輕品質的固有思維。
按照傳統人均GDP的計算，我國雖然已經進入所謂的大眾休閑時代，但我國畢竟是發展中國家，距離發達國家真正意義上的休閑時代還有很長的路要走。盡管休閑產業的發展速度很快，但終究還是處于產業發展初級階段，產業發展特征仍然以快速推出產品供給為主，往往忽視休閑環境的品質要求。
休閑產業開發、休閑產品的供給往往不是建立在對市場、對需求進行科學研究的基礎上，而是簡單地模仿、跟進、盲目建設、缺乏特色和品質。對于以生態休閑之都為定位的平谷來說，已經將休閑旅游業列為區域經濟發展的支柱產業，勢必會通過大量的項目建設推動休閑產業發展。據《北京平谷2020年世界休閑大會行動規劃》，重要基礎設施項目投資規模為137億之多。建議平谷在休閑產業項目建設過程中，一定要加強創意、注重細節、避免盲動，加強對市場、對需求的研究，努力提升休閑產品的品質，滿足國內外休閑度假人群的要求。
休閑品質的提升，需要有效規避重物質輕精神的邏輯。休閑本質上是一種精神活動。在我國休閑產業發展過程中，一些地方在追求經濟發展的目標時，往往忽視了以人文精神為追求的產業本質，使休閑產I走進了單純追求物質享受、消費享樂主義的誤區。造成目前的休閑項目缺少品位、缺乏文化內涵，無法滿足消費者獲得愉悅、放松身心的要求。休閑文化產業的價值取向偏低，文化含量不高，甚至出現了低俗化和媚俗化的傾向。因此，建議平谷在休閑產品中更多通過融入文化內涵和科技元素等手段，提升休閑產品和休閑環境的文化體驗價值，滿足休閑人群精神需求。
更重要的是，切務走入純旅游的誤區。長期以來，由于對休閑概念理解的偏差，造成休閑供給的開發往往以打造景區為主。要么是依托當地自然和文化資源，開發新的景區或提升景區層級；要么是盲目仿古、復古，進行人造景觀開發。
關鍵詞：城市，規劃 ， 設計 ， 環境
Abstract: along with the urbanization process of the accelerated continuously, new city centre constantly emerging, the expansion of the scale of the city has failed to meet the needs of the new city of population, the lack of urban land resources with reasonable use more and more outstanding. How to meet the "people-oriented" urban development strategy, under the premise of urban planning from the Angle of the design according to its actual conditions make livable, efficient, ecological, fitting city residential environment quality, improve the efficiency of the maximum of land use and, as far as possible, the making of the humanization, ecological energy-saving residential area of the city. This paper discusses the practice of combining the cases of high building density of quality housing in the center of the new city planning, architectural and environmental design of may.
Key words: the city, planning, design, environment
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
1. 我國城市化進程與新興城市中心區發展現狀
城市化的演進過程一般分為城市化、郊區城市化、逆城市化、再城市化。我國現在處于城市化與郊區城市化的階段，中小城市的規模不斷向擴大，大城市則往往都有一個或多個新城區的崛起。
中國的城市化進程是世界規模最大、速度最快的造城運動。從1949年到2003年，城市化率由10%提高到40%，年均提高0.55個百分點。到2011年，我國的城市化率已達到47%，今后的城市化進程將進一步提速。
在如此迅猛的發展下，伴隨著產生諸多問題，城市住區環境品質問題越來越嚴重，噪聲污染、光污染、空氣污染還有生態環境品質的缺失都導致了非人性化的居住環境的產生。
2. 城市大規模擴張對城市人居環境的影響
我國現階段正處于高速城市化的階段，由于城市規模的迅速膨脹已經無法滿足大量新城市人口的需求，城市土地資源的匱乏與合理利用問題越來越突出，城市的生態環境，包括大氣環境、水環境、社區環境和居室環境仍然處于局部改善、整體惡化的狀態。老中心城區越來越擁擠，效率越來越低下，越來越不適于居住，人們趨向于在郊區購房以獲得較高的居住品質和相對便宜的購房成本，但嚴重的交通時間成本制約著城市的發展。理論上來說，城市越大，城市效益也越大，但由于種種原因導致的諸多的城市病讓原來的城市越來越不適于人們工作與生活，故而新興的城市中心區相繼規劃建設。這些新城區往往都經過科學的規劃論證，按照現代城市規劃理論進行設計，能綜合考慮工作，交通，生活等方面的內容，為人們提供更好的人居環境。
如何依照可持續發展理論，富有特色的積極推進我國的城市化進程，在滿足“以人為本”“綠色生態”的城市發展戰略的前提下，從城市規劃設計的角度結合國情打造宜居的、高效的、生態的、合宜的城市住區環境品質，最大化提高土地利用效率的同時，盡可能的打造人性化的，生態節能的城市居住區環境品質。
3. 新城市中心區的高品質住區定義
在我國現階段的城市開發中，一般認為容積率在0.6以下的居住區被認為是低密度住區，0.6―1.2為中密度， 1.2至2.0為中高密度， 2.0以上為高密度。容積率的大小直接反映著小區空間環境品質的優劣，容積率越小，社區的空間環境品質就越好，相關配套設施建設空間就越大，居民的室外活動場所也越大。但過低的容積率又不利于節能節地的國策方針。新城市中心區的住宅區規劃應該確定合適的容積率，控制在2.0左右較為合適，且應該有完善的公建配套與良好的生態景觀環境與節能措施，并把住宅與配套商業獨立設置，一方面避免公建產生的噪聲、油煙、燈光等環境污染對住宅造成影響，降低居住品質，另一方面又可以較好的塑造城市的街道立面形象，打造良好的城市景觀。
4. 江蘇溧陽世紀名城住宅區案例分析
下面將結合筆者的實踐案例――江蘇溧陽市南片區B5地塊（世紀名城）規劃建筑設計項目，從總體規劃，單體建筑，環境營造等方面對新城市中心區的高品質住區設計進行探討。
4.1項目概況
江蘇溧陽市南片區B5地塊（世紀名城）規劃建筑設計項目占地面積92408平方米，總建筑面積2.5萬平方米（地上建筑面積2萬平方米，地下建筑面積4.5萬平方米），其中住宅面積19萬平方米，社區公建及配套用房共 0.5萬平方米，商業面積0.8萬平方米，容積率2.0 ，建筑密度18.43% ，綠地率43％。
4.2基地現狀
基地南北長約330米，東西寬約260米，基本呈一個矩形，場地內地面平整，整體地勢從東北角往西南角傾斜，最大高差1.5米左右。
基地地處溧陽市東南，隸屬溧陽市新城區，北接溧陽老城區，南臨規劃建設中的燕山新區，建設中的寧杭城際高鐵溧陽站在基地正南方2公理，104國道、寧杭高速公路、239、241省道分別從基地的東、南方穿過?；刂車鶠榻鼉赡晷陆ǔ鞘械缆罚删W格化布局，交通發達，出行方便，配套齊全。（圖一） 圖一：案例區位圖
4.3總平面規劃
4.3.1根據溧陽市城市發展的定位；“長三角都市圈重要節點城市，蘇浙皖邊界區域中心城市，國內外有知名度的生態旅游城市”和“生態、環保、人文”的發展理念，將溧陽市打造成具有；“歷史文化、山水旅游”城市特色，將“現代建筑風格、山水園林環境”作為世紀名城規劃設計理念。
4.3.2高層拼接戶型沿東北側及中央區域布置，其中中間為點式一類高層，高層底層為5.4米高的架空層；多層洋房布置在小區西南部的位置，中間布置水系，使得高層和洋房共享中心綠軸景觀，同時將多層洋房與高層分隔開，商業、社區中心沿南側羅灣路布置。（圖二）
高層區域的地下室布置為車庫和設備用房。 圖二：總平面圖
4.4空間結構與景觀分析
通過建筑間的圍合，以水系相結合，形成“中心水域”――“中心綠地”――“組團綠地”的空間層次。空間與空間之間互為滲透。南北兩個入口之間形成小區的中心綠化主軸，正對開闊的入口綠化廣場，緊接入口廣場為小區的中心綠地，與水系相接，為整個小區的景觀中心。整個小區的高層住宅底層基本全部為5.4米高的架空層，提供開闊景觀視野的同時，為居民的休閑娛樂提供了很好的去處。
公建配套與住宅完全分開布局，商業與配套獨立設置在南側沿街面，打造較好的商業氛圍的同時又不對住區內部造成影響。
圖三：夜景鳥瞰圖
景觀設計根據空間形態，形成帶狀的水系景觀軸，沿帶狀水系依次展開景觀節點，南北入口部位設置噴泉、雕塑廣場，營造大氣、雅致的居住品質。（圖三）（圖四）
4.5 流線分析
通過環狀的車行主路串聯整個小區，中間步行道沿中心水系連接南北入口，同時劃分高層區和洋房區，地面停車設于小區干道兩側，與中心景觀步行帶區分開，實現人車分流。圖四：沿街透視圖
4.6 高層分戶太陽能熱水器
建設環保節能小區，每戶配置壁掛式陽臺太陽能熱水器，利用太陽能與建筑一體化設計，共安裝太陽能集熱板面積約4500平米，日產熱水280噸，年可節約標準煤800噸，取得明顯的經濟效益。（圖五）
4.7單體設計圖五：高層分戶太陽能集熱器局部效果圖
整體小區戶型分為六種，其中高層住宅有五種，多層洋房住宅一種。
4.7.1高層區住宅依據景觀的層次分為拼接戶型和獨棟戶型，以一梯二戶為主，少量一梯三戶，在照顧到觀景的同時，戶戶朝南，戶戶南北對流，戶戶明廚明衛，高層全部戶型都設置有觀光電梯，所有電梯廳皆直接對外采光。在戶型的設計上，以實用為基本原則，并引入入戶花園及空中花園的概念，營造高檔的居住品質。圖六：多層洋房效果圖
4.7.2多層區住宅均為六層花園式洋房，設電梯，一梯兩戶，每單元6戶，其中首、二層為一戶，兩層通高客廳；三、四層為一戶，帶入戶花園和大陽臺；五、六層為一戶，帶轉角大露臺，并贈送屋頂花園，大氣而精致。
4.8造型設計
在造型的設計上，力圖體現樓盤高檔生活品質和時尚感。（圖六）
4.8.1 高層建筑整體風格現代、簡潔、經典、時尚，通過凸窗，大陽臺，引入良好的視覺景觀。細節處理上，用橫豎線條，鏤空構架等元素來豐富造型，整體簡潔又不失大氣。
4.8.2 在建筑色彩上，通過實地考察，借鑒當代高檔樓盤在色彩處理上的成功經驗，整體實墻面采用暗調，給人感覺高檔、精致、大氣，并通過玻璃以及白色的橫線條來削弱暗調子的沉悶感，整體色彩高雅大方。
4.8.3 在洋房的造型上，以赭紅色面磚、仿木百葉、文化石、真石漆和玻璃作為主要造型選材，以材料的對比和比例的協調作為主要的設計手段，營造經典的現代主義風格；同時加入了屋頂格柵和飄架等元素，賦予樓盤個性風格。在整體保持現代風格的基礎上，帶給人文藝的、古典的審美感受，更加契合城市中心區高品質住區的定位。
5.結語
城市是居住者的城市，城市要發展，要擴大，需以居者為本。政府是城市化動力機制的主體，應自上而下為城市制定人性化的發展戰略，特別是在城市新區的規劃設計中，應運用現代城市設計方法，結合科學的發展觀，長遠考慮，建設宜居的、生態的城市住區環境，切不可為短期利益而過度建設，盲目開發。
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近日，2013 ABB低壓專場樓宇對講產品交流活動在京舉辦。北京安全防范產品行業協會副理事長趙志民、公安部第一研究所檢測中心總工程師盧玉華、房地產和安防企業代表及媒體應邀參加本次活動。ABB中國低壓產品業務部北方大區銷售總監陳武高先生向來賓介紹了ABB低壓樓宇對講系統。
談到對ABB的理解，大眾通常會提到智能家居。陳武高先生也從ABB智能家居系統談起，和大眾分享ABB從細節著眼帶給大眾的“智慧生活”：“在主流智能家居系統中，ABB i-bus?智能控制系統可謂是典型代表。該系統通過對家中照明、采暖、空調、電動窗簾的控制，以及結合流行的控制方式如ipad和iphone控制方式，實現家居項目的智能控制。ABB i-bus?系統通過搭積木的方式，根據客戶功能和要求，選用不同的智能模塊和智能面板實現住宅的各種智能控制，實現起來非常靈活便利，并且可以根據客戶要求進行任意定制化程序編寫。智能家居除了能為用戶帶來舒適的體驗外，另一方面是實現綠色的節能住宅，通過i-bus?系統可以實實在在節約用電，節約經濟成本。例如，在樓梯及儲藏室，通過安裝ABB i-bus?的移動感應器可檢測區域內的人員活動，僅僅在有人存在時實現照明的開啟。也可以通過照度傳感器根據外界的光線，實現住宅花園的照明開閉，自動調節客廳電動窗簾和遮陽擋住陽光直射，降低空調的能耗。另外通過定時模擬運行等功能，在人員度假外出等時自動降低用電設備的能耗，實現綠色住宅。可以說，整個ABB i-bus?智能控制系統就是一位出色的能源管家，讓家中的光照和空氣環境處于最利于健康的優良狀態，同時讓能耗降至最低水平。ABB致力于用電力與效率創造美好世界，讓廣大老百姓都享受到科技的福利，所以ABB訴求的家居智能化不局限于整套控制系統的應用，其實，通過簡單的一個開關面版，也能為生活帶來智能的改變，例如，ABB帶有定時功能的開關，可安裝在衛生間處，洗完澡后，打開排氣扇，離開后一定時間自動關閉排氣扇，既方便又節能。此外，ABB明星產品遠距五孔插座，同一個插座上的二孔和三孔插座比同類插座間距更大，達到42毫米，可以同時插接兩個大插頭，大大提高插座的利用率。ABB就是這樣始終將‘百年品質，源于細節’的理念貫徹到每一個產品，每一個系統中去?！?/p>
讓ABB再一次引發業界普遍關注的大事件，就是2009年收購廈門振威涉足樓宇對講領域。一路走來，業界對ABB樓宇對講業務的發展甚為關注。陳武高先生介紹說：“其實早在ABB收購振威之前，ABB就已經制定好了三個大的市場戰略：建設能夠達到全球樓宇對講產品最高品質標準的生產基地、通過建立ABB全球樓宇對講研發基地來融合并滿足全球樓宇對講客戶需求并完善相應的產品線、建立能夠覆蓋全球樓宇客戶群體的銷售渠道及銷售網絡。經過了收購整合之后三年多的持續努力，目前，以上三大ABB樓宇對講市場戰略已經基本完成。同時ABB通過建立高標準的質量檢測體系、最嚴格的原材料把控制度、最完善最優化的生產工藝流程等各個方面的工作，實現了建設全球范圍內最高品質的樓宇對講產品生產基地這一戰略目標。在產品研發和滿足客戶需求方面，ABB也已經擁有定位在高端的明悅系列和定位在中端的G系列產品線，滿足了所有典型的樓宇對講需求。而在銷售渠道建設方面，目前全球范圍內也已經建立了數百個可以投入使用的ABB樓宇對講產品銷售網點。在中國市場，近幾年ABB樓宇對講業務的銷售額處于平穩增長的狀態。近期，ABB和綠地、遠洋地產等全國性的房產商以及弱電集成商簽署了集團戰略合作協議，這無疑為未來的發展打下良好的基礎。并且ABB樓宇對講獲得了全行業的認可，榮獲‘2013年中國房地產開發企業500強首選供應商’稱號以及連續蟬聯中國安防十大品牌?？梢哉fABB對樓宇對講業務是相當重視的?！?/p>
樓宇對講企業眾多，目前已形成一定格局。自2009年涉足樓宇對講領域，對于ABB 樓宇對講系統的優勢，陳武高談到：“具體來說，ABB的樓宇對講系統優勢體現在以下幾個方面：1、ABB全球樓宇對講研發和生產中心在中國，因此，ABB能夠對于中國安防市場的需求做出快速響應，并推出新產品和解決方案，這些新品均體現了ABB低壓‘百年品質，源于細節’的理念。目前，ABB提供從高端到中端市場全系列樓宇對講產品，并且滿足該市場所有典型需求。2、ABB在智能建筑領域產品線非常全，比如ABB i-bus?智能建筑控制系統、樓宇對講系統、開關面板、智能電表、微型斷路器等，可以更容易實現集成，并提供完整的智能建筑解決方案。3、ABB銷售和渠道資源豐富。ABB注重對于價值鏈的每個環節進行覆蓋；另外，ABB低壓在全國有數十個辦事處，覆蓋了主要的一二線城市；目前正在開發三、四線城市的渠道資源。4、豐富的工程案例。ABB已經為眾多高品質樓盤提供樓宇對講解決方案，案例的示范效應將幫助ABB提升在開發商中的品牌認知，此外，ABB和綠地、遠洋地產等全國性的房產商以及弱電集成商已經簽署了集團采購協議?！标愇涓呦壬€補充說：“其實開發商、合作伙伴、普通百姓都是ABB的客戶，所以我們一直都致力于為客戶提供最好的產品應用、最人性化的用戶體驗和最穩定的運行效果，從每一個細節打造安全、智能、綠色的高品質生活?！?/p>
眾所周知，樓宇對講的市場表現與地產市場的景氣指數休戚相關，近年來隨著政策層面一輪輪的調控，國內房地產市場越發撲朔迷離，這無疑對樓宇對講乃至智能家居等相關產業鏈的企業是一種考驗，對于這樣的大環境，陳武高先生表達了ABB的態度：“的確，隨著宏觀經濟的增速放緩，政府在銀行信貸和限購等方面一系列政策的出臺，加大了對房地產市場的調控力度。在這樣的背景下，房地產商需要精心打造自己的品牌，找對合作伙伴，才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。而ABB公司正是可以為行業客戶提供各種附加值，從品牌效應、施工方便、節省成本、系統可靠、品質保證、服務完善等方面來全面滿足房地產開發商的需求，所以成為眾多中高端公寓、景觀類別墅、高星級酒店及綜合功能建筑的首選，實現了業務的穩定增長。”
近年來，眾多業內廠家先后推出主打中低端對講市場的新品牌，進而延伸高端智能家居產品線，對于未來樓宇對講市場的趨勢以及目前ABB低壓在樓宇對講產品線上的架構分布和市場策略，陳武高做了如下闡述：“正如剛才談到的，房地產市場，特別是一二線城市在樓盤推出速度、市場容量等方面都逐漸受到政府調控或樓面價較高等多種因素的限制，目前樓宇對講廠家也逐步開始將目光對準了之前少有人關注的諸如三四線城市樓宇對講的需求或舊房改造等具有鮮明需求特點的細分化市場。ABB估計這樣的細分化趨勢將會在未來兩到三年里逐步成形，所以ABB已經開始啟動了包括樓宇對講在內的針對三四線城市的產品推廣活動、銷售渠道建設等方面的工作。而高端智能家居產品方面卻大不一樣，畢竟高端客戶對產品品質、用戶體驗等方面的要求更高。ABB通過運用技術優勢以及品牌優勢，并根據專業的市場調研和數據分析，深入挖掘客戶各種需求，加強研發和創新能力，推出安全智能綠色的解決方案，旨在逐步提高在高端市場的占有率。目前ABB已經擁有定位在高端的明悅系列和定位在中端的G系列樓宇對講產品線，并且已經實現了明悅IP系統和基于KNX的ABB i-bus?智能家居系統的無縫集成，從而能夠滿足中高端市場的所有典型樓宇對講需求。未來，ABB將更加緊密地關注房產商、弱電集成商、設計院、小業主等所有樓宇對講價值鏈上各方的價值訴求，并進一步提升ABB在安防領域的品牌知名度；同時，ABB也將持續加大市場推廣力度，并擴大市場的區域覆蓋，三四線城市將是未來幾年發展的重點之一；另外，ABB也將加大力度使用電子商務平臺，來進行產品和品牌推廣。目前， ABB低壓天貓旗艦店（http：//）和ABB低壓阿里巴巴旗艦店（http：///）提供了斷路器和開關、控制產品、接線配線產品、終端配電保護產品、開關插座等類別的產品，為身處三四線城市的消費者選擇ABB高品質電氣產品提供了新渠道。”
在交流活動現場，ABB明悅樓宇對講系統得到了來賓的普遍關注，陳武高也就該系統的性能優勢等進行介紹：“明悅樓宇對講系統由ABB中國和德國團隊合作研發，專為中國市場量身定制，它融合了國內外先進技術和制造工藝，融匯歐洲經典美學，同時充分考慮到中國建筑的應用環境和用戶的使用習慣。超薄機身與家居完美融合為一體，觸摸屏與快捷鍵有機結合，通過‘指點’就可以實現梯控、抓拍、報警等功能，24小時保護家人及財產的安全。該系統采用五類線的設計，通過一根線就可以同時傳輸視頻、音頻、數據并兼具電源功能，從而將設備安裝的線材成本降低60%、施工成本降低50%，幫助客戶打造高品質智能社區。在三亞有一個2650戶的項目，由于戶數較多，客戶對系統穩定提出要求，能支持遠距離組網，因為明悅系統全面采用五類線進行雙通道傳輸，在系統組網方面可以通過交換機三級級聯，這些特點很好地滿足了客戶的需求。近期，ABB智能家居解決方案在上海某國際化住宅項目中脫穎而出，憑借樓宇對講和智能家居的高度集成滿足了客戶對一體化以及全數字的需求，該項目113戶住宅中將全面采用明悅全數字樓宇對講系統?！?/p>
自1974年在香港設立中國地區第一家辦事處，1992年正式開拓國內銷售市場以來，ABB低壓以技術和創新為核心優勢，經過20多年在中國的快速發展，已在中國設立4家生產型企業、4個物流中心、15個服務中心以及41家服務工作站，銷售業務覆蓋全國近270個城市。就在近日，ABB公布集團2013年第二季度業績，在全球市場充滿挑戰的情況下，ABB集團仍然實現了銷售收入和利潤的增長。其中，ABB中國低壓成為其全球低壓市場業績的佼佼者。在采訪的最后，陳武高先生表示，多年來，ABB低壓積極致力于在華發展，保持穩健的投資步伐，持續轉讓領先技術，積極參與國內項目建設，同時踴躍履行企業公民責任。放眼未來，ABB低壓將繼續把握市場需求，利用技術優勢和豐富的行業經驗，為客戶量身打造一系列的解決方案；ABB將堅持把全球先進技術和經驗引進中國，堅持“在中國，為中國”的本地化發展戰略；并繼續應用領先技術在華積極參與國內項目建設，幫助客戶提升工業生產率并實現增效節能。努力開拓風能、太陽能、水能、生物能和核能等新興市場，并加強在建筑、電信、石化、鐵路和軌道交通等領域的領先地位，深入挖掘來自三、四線城市的市場機會，繼續實現業務的穩定發展。
關鍵詞：商業地產 可持續發展 價值鏈 品牌 市場細分
商業地產，簡言之就是商業用途的地產。它區別于以居住功能為主的住宅房地產以及以工業生產功能為主的工業地產。商業地產從廣義上來看，通常是指用于包括零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑以及以辦公為主要用途的房地產形式。狹義的商業地產，泛指用于零售業的地產形式，國外普遍使用“零售地產”這個概念。商業地產從經營模式、功能和用途上區別于普通民居、工業園區等房地產形式。但現實中的很多商業地產，卻又是一種融合了住宅地產、商業地產、工業地產、旅游地產等功能的復合地產形式。
我國商業地產的發展現狀
（一）商業地產投資持續升溫
我國經濟的快速發展為商業地產開發提供了難得的戰略機遇，商業地產已成為投資者關注的新的投資方向。國家統計局數據顯示，2010年上半年，辦公樓銷售面積同比增長53.2%，銷售額同比大漲逾九成，達到91.5%，商業營業用房的銷售業績也是非常好，銷售面積同比增長41.6%，銷售額同比增長57.1%。2011年上半年，辦公樓銷售面積同比增長8.9%，銷售額同比增漲近三成，達到27.6%，商業營業用房銷售面積同比增長18.6%，銷售額同比增長36.0%（盛來運，2011）。自2010年起，萬科集團等大型房企都在大規模提高商業地產在戰略布局中的比例。
（二）商業地產在二、三線城市迅猛發展
近幾年，我國商業地產在二、三線城市呈現出一種蓬勃發展的態勢。僅就武漢地區而言，據相關部門的統計，包括零售、批發等業態在內的武漢商業地產市場，在“十一五”期間的總投資接近700億元，在全國19個副省級城市中排名第3位。武漢在建大型商業體已有25個、面積超過100萬平米，出現井噴式發展。預計未來五年，武漢商業地產項目投資總額將達到1500億元。商業地產開發已呈現普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，二、三線城市漸成這些商業地產企業的主要戰場。2010年上半年末，萬科集團在二、三線城市的權益土地儲備已達到3179萬平方米。
（三）大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域
在眾多房地產企業“棄居從商”的同時，大型商貿流通集團紛紛涉足商業地產領域，沿著產業價值鏈向上延伸，逐漸轉向上游房地產業的開發，以自身原有商業品牌的影響力及成熟商圈（地段）的號召力而獲取更大的商業地產附加值收益。如武漢中商集團投資興建武漢第一家直接打出Shopping Mall旗號的大型購物中心，經營面積達20萬平方米。武商集團在原址上改、擴建經營面積達27萬平方米的武商摩爾城。再如“國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地自行建店為主，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃”（崔霽，2010）。
商業地產可持續發展的路徑分析
“起步晚，發展快，問題多，前景廣”這四句話可以概括我國商業地產的基本狀況。面對這種發展態勢，迫切需要從戰略角度來重視商業地產的開發，要認真制定相關策略，打造出先進的、高品質的商業地產項目。使商業地產項目在獲得較好回報的同時，能夠持續健康的發展。
（一）以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位
價值鏈的概念是由美國學者邁克爾·波特（Michael Porter）于1985年在其所著的《競爭優勢》一書中提出的。他認為：“每一個企業都是用來進行設計、生產、營銷、交貨等過程及對產品起輔助作用的各種相互分離的活動的集合”。任何一個企業的價值鏈，都是由相互聯系的一系列的創造價值的活動所構成。這些活動包括從供應商獲取原材料，到最終售后服務之間的每一個環節。這些環節相互聯系并相互影響。無論價值鏈的形式如何發展變化，其本質是不變的，即價值鏈是由一系列相互聯系并能夠滿足消費者需求的價值創造活動所組成的。
商業地產的產業價值鏈包括狹義價值鏈和廣義價值鏈兩個方面。狹義價值鏈是指以地產開發商為主，整合零售商、運營商、金融業和商業服務企業而形成的價值增值過程。這是從經濟效益和微觀角度進行的界定。也就是說狹義價值鏈是地產開發商在開發一個商業地產項目時，從開始就必須具備這樣一種思維模式：即為了實現商業地產開發的經濟效益，必須尋求投資者、商業運營商、商業服務企業和關聯的產業介入，共同完成這個項目。廣義價值鏈則是從商業地產的社會效益和宏觀角度進行的界定，是從消費者需求開始的逆向營銷的過程。即一個商業地產項目通過消費者的需求、商業經營者的經營、市場及產品制造商的改進等方面而產生的價值。連接狹義產業價值鏈和廣義產值價值鏈的是“地產開發商”，是地產開發商將一個無形市場轉化成有形市場。只有充分認識商業地產產業價值鏈的意義，才能使這一轉化過程得以實現。
首先，產業價值鏈有利于樹立正確的開發觀念。在商業地產的開發過程中，要以產業價值鏈理論為指導，重視、整合關聯產業及其消費者的利益，為關聯產業及消費者提供增值的機會。其次，產業價值鏈有利于建立有效的開發模式或商業模式。有關專家將商業地產的開發模式分為“綜合性商業地產開發及運營商”和“專業性商業地產開發及運營商”；將商業地產的商業模式分為“商業地產+高級酒店+影視文化+連鎖百貨+住宅地產”、“商業+金融+開發+管理”和“住宅 + 商業 + 酒店”（肖軍，2011）。無論以上哪一種模式都是建立在商業地產完整的產業價值鏈的基礎之上的。因此，商業地產的開發應以產業價值鏈理論為指導，明確發展戰略定位。
（二）以商業地產發展規律為基準，融入城市整體規劃
商業地產的發展有以下兩個特點：第一，它是城市繁榮程度的標志。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的經濟繁榮程度以及城市居民的消費水平，影響到這個城市的整體形象。第二，它反映了城市整體規劃的理念。一個城市的商業地產發展狀況，直接反映出這個城市的整體規劃中對商貿流通行業的重視程度以及商圈布局的合理性，體現出城市整體規劃對市民生活便利及不同消費層次需求的關注度。
因此，對于商業地產開發商而言，要遵循商業地產發展的規律，利用好城市的商業發展規劃及城市整體規劃資源。在商業地產開發過程中，將商業地產項目與城市商圈布局進行有效對接，使商業地產項目融入到城市商業整體布局乃至城市整體規劃之中，為拉動內需、促進經濟增長起到關鍵性的作用。對于各地政府主管部門而言，應重視城市商業發展規劃，在城市規劃中應體現城市商業發展的地位、體現為商業地產服務的觀念，合理布局商圈。在城市功能布局、交通配套、公共設施等方面，為商業地產的發展創造良好的條件。
（三）以著力打造品牌為中心，提高企業核心競爭力
隨著市場競爭的日趨激烈，商業地產企業越來越重視建設先進的、高品質的商業地產項目，著力打造商業地產品牌、樹立企業形象。品牌不僅僅是不同企業產品的標識，更多的是營銷價值資訊的載體。特定品牌往往代表特定的產品品質、產品風格、流行時尚、服務水平等方面的資訊，這些資訊逐漸被市場廣泛了解和接受，在消費者心中就成為特定的消費價值、消費情感的代表（何君等，1999）。只有品牌才能產生更大的市場效益。商業地產企業品牌的特質應該是獨一無二的，它所傳達的應是一系列獨特的功能性與情感性的價值元素，從而形成企業重要的無形資產—品牌資產。
商業地產品牌在投資者心目中不僅僅只是一個印象符號，而是一個具有豐富文化內涵和核心價值元素的載體，成為影響投資者選擇購買對象，投資店鋪經營的重要依據。在投資者心目中，良好的品牌形象代表先進的、高品質的商業地產項目，從投資中他們能體會到“可靠”、“誠信”、“承諾”、“精品”、“增值”等。因此，商業地產企業在在確保質量可靠的同時，應加大創建商業地產品牌的力度，向社會公眾展示其企業文化、經營理念、價值取向等。并且將單一的商業地產項目營銷納入到企業的整體營銷戰略之中、提升為企業的品牌形象塑造之列。
（四）以避免結構性矛盾為重點，走細分化和專業化發展道路
隨著商業地產投資的持續升溫，出現了少數項目盲目上馬、定位不清、項目扎堆、重復建設等問題。這樣會給整個商業地產市場帶來結構性矛盾，有可能重演上世紀90年代大型零售商場發展過程中的“悲劇”。上世紀90年代初我國各地紛紛興建大型零售商場，好似進入大型零售商場建設的“黃金時期”。但自1996年開始，大型零售商場銷售額全面下降，普遍虧損，全國各地均有大型零售商場（廈）不堪重負而頻頻倒閉，特別是1998年被業界稱為“大型零售商場倒閉年”。誠然，導致大型零售商場頻頻倒閉的原因很多，但盲目發展、單體規模失控，定位單一是主要原因之一（劉建堤，2000）。為了避免因為結構性矛盾引發的“悲劇”，商業地產的建設必須走細分化和專業化發展道路。
商業地產項目要細分市場，走專業化的發展道路。應根據其所處的區位不同、服務的對象不同而選擇不同的商業模式。在城市核心區選擇以休閑娛樂型為主的商業模式。但鄰近的商業地產項目應該細分為各自側重購物、餐飲、休閑娛樂等不同的商業模式，使每個商業地產項目都有其獨特的經營品類，而且各項目之間能夠形成優勢互補，為顧客提供更具針對性的服務方式或消費場所。同時，應將休閑娛樂配比提高到一個舉足輕重的位置。在中心區片選擇以主題購物型為主的商業模式?？梢允怯杀姸嘀行〉赇伣M成，并設有l-2家較大的百貨店、超級市場，經營多元化的綜合購物型商業模式；也可以是由經營同一品類商品的各種店鋪集合而成的如服飾購物中心、家居購物中心、家裝建材購物中心等專業中心型商業模式。而在綜合組團（或大型社區）則選擇以生活鄰里型為主的商業模式。它不僅僅是綜合組團的商業中心，同時也是綜合組團居民的生活中心、休閑中心和交往中心。它應牢牢鎖定一個綜合組團居民的生活需求，瞄準家庭式消費，除了以一站式服務滿足綜合組團居民生活消費的功能為核心，還應具有門類眾多、配套較齊全的生活服務設施。如社區服務中心、社區警務中心等政務機構以及醫療服務、電信充值、水電費繳存等便民項目都可設在商業地產項目里。
（五）以重視后期運營為保證，悉心培育高品質商業地產項目
商業地產有它的特殊性，是一個由地產開發商、運營商、零售商、消費者等多方形成的市場。地產開發商需要獲得運營商、零售商和消費者等方面的認同，否則就不能算一個成功的項目。所以，對于商業地產來說，除了前期建設，后期的運營非常重要。
現在國內一些城市的商業地產項目存活率不高，尤其是做得出色的優質商業地產項目并不多。這其中主要的原因是許多企業還沒有找到一個成熟的開發模式或商業模式，后期的運營不到位。國內的商業地產更偏向于可銷售的商業地產，如購物廣場類。在前期，開發的規模相當大，但能否達到規劃目標，很大程度上取決于后期的培育和運營。因此，要想提高商業地產項目存活率，不僅僅要注重前期建設，更要重視、加強后期運營，悉心培育高品質商業地產項目。一方面，地產開發商要著力加強與運營商、零售商的合作，培養管理人才，提高經營管理水平，精準運營；另一方面，政府主管部門要引導推進商貿流通向高端化、現代化發展。
參考文獻：
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全城期待，榮耀面世
據悉，濟南東部唐冶新區高端生活住宅區――火炬東第接待中心于6月19日正式對外公開．公開儀式在新落成的花園廣場隆重舉行，相關政府人士、濟南大批消費者及眾多媒體欣然前往，大家都對這次“采圣火、啟東方”的取火儀式充滿了好奇與期待!
活動從上午8點開始，開發商為排隊等候多時的老客戶們準備了每人近干元的大禮包，使老客戶們再次感受到了開發商無微不至的關心和熱誠，火炬東第接待中心簡潔典雅的設計風格和清新自然的居住環境，無不為到場的嘉賓帶來耳目一新的體驗，驚喜連連的活動環節更是牢牢鎖住所有嘉賓的注意力!
激情圣火，點燃輝煌
采圣火，啟東方!火，是人類文明的重要源動力，也是從古至今人們心中的圣物!作為城市生活的領跑者!作為極簡主義先驅者!作為高品質都市生活的代言人和新榜樣!火炬東第采集智慧文明的圣火，點燃未來生活的向往!下午5點，伴隨著歡快熱烈目富有激情的鼓舞，取火儀式正式啟動，白須冉冉的智慧賢者鉆木取來了文明的火種，純潔優雅的白衣圣女用舞蹈迎接著神圣的火種，火炬東第還特別邀請了外籍模特擔任迎接火種的圣女祭司，高捧火種，暢想明日輝煌!天真的孩子手舉象征和平、光明的火炬取下火種，舞動的火種在諸位到場領導之間依次傳遞，最后所有領導一同點燃了圣火盆，頓時，萬羽白鴿振翅高飛，樂曲高奏，彩煙騰空，活動現場掌聲、歡呼聲此起彼伏，氣氛達到了。隨后向嘉賓致辭，表達對昕有到場嘉賓的誠摯謝意．表現出火炬東第項目列未來開發建設，鑄就精品建筑的信心和承諾。
篝火晚會
高朋滿座，會聚一堂，今夜注定激情無限!隨著夜幕降臨，火炬東第精心準備的五星級冷餐會開始，嘉賓們陶醉在優雅的西洋樂中，在享受美食的同時。還欣賞到了炫彩煙花、瀑布煙花及活力四射的剪影舞表演等，最后篝火點燃，將氣氛推到，嘉賓們圍繞在篝火前，盡隋歡舞，享受這個火熱激情的美好夜晚。
新區之巔，大收天下
“火炬東第”占據大經十路發展帶的龍頭核心區域，由濟南火炬置業有限公司開發，是火炬集團在省城濟南的第一個創品牌的項目。項目總規模達39萬平方米，包括聯排別墅、花園洋房、小高層、高層等各類高端住宅產品，高品質極簡主義人文社區，極大地滿足了濟南消費者對高檔住宅的特有需求。成就濟南城市居住典范!未來發展前景不可限量!
廣大市民紛紛表示，通過親身體驗本次點燃圣火的儀式，加深了對火炬東第項目的了解，并且度過了一個非常愉快的夜晚。據悉，火炬東第本次取火活動受到濟南市社會各界的廣泛關注和高度好評，諸多到場客戶難掩對火炬東第的喜愛之情，紛紛流露出購買意向，截至目前，火炬東第項目公寓銷售率已經高達95％以上。相信未來濟南火炬置業有限公司將繼續秉承一貫的誠信服務原則，以精良的樓盤品質回饋社會，引領城市建筑潮流，提升濟南火炬置業有限公司對濟南城市的貢獻!
關鍵詞:戶外廣告,廣告規劃,規劃原則,方法
城市戶外廣告作為城市景觀與環境的載體, 對城市的環境品質起著至關重要的作用。它不僅直接反映著城市的文化風貌與生活品位, 也影響著城市的發展。合理布局各種戶外廣告,提升城市空間景觀層次,成為城市規劃和管理部門的一項重要任務,城市戶外廣告規劃同時成為新的規劃研究課題,越來越被人們重視。
1襄陽市城市戶外廣告存在的問題
（1）由于缺乏科學、系統的規劃,城市戶外廣告整體布局缺少章法、尺度缺乏合理控制；（2）城市戶外廣告樣式呆板、檔次較低；（3）城市戶外廣告缺乏創新、文化內涵不足；（4）城市戶外廣告日常維護管理不到位；（5）缺乏對城市戶外廣告所占用的城市空間資源的有效控制和管理。
2廣告規劃應遵循的規劃原則
(1)整體性原則
戶外廣告的設置與規劃要符合城市的整體定位。
(2)協調性原則
戶外廣告的設置位置、尺度、形式、造型、色彩等要與所處區域的區位、環境、文化氛圍相適應，與所在地段功能要求相適應，合理布局、規范設置。
（3)經濟性與藝術性相結合的原則；
（4)控制與引導相結合的原則。同時,規劃不能過于死板,以免過分影響到經濟效益,阻礙城市繁榮形象的形成。
(5)安全性原則：
確保戶外廣告本體的安全性，其設置不能對公共交通、綠地、電力、通訊、避災等公共設施以及建筑物和行人造成危害。
3制定解決問題的方法
3.1劃分城市戶外廣告設置宏觀管理控制分區
3.1.1鼓勵設置戶外廣告區
以襄陽市市級商業中心為主,結合襄陽市城市商業副中心及各類商貿服務特色街形成鼓勵設置戶外廣告區。
3.1.2一般控制戶外廣告區
一般控制戶外廣告區主要是發揮城市道路的輻射功能,合理的控制與引導戶外廣告的發展。重點宜對城市景觀重點區域、城市形象的窗口(火車站、長途汽車客運站)、城市對外交通、過境交通干道等處的戶外廣告內容、色彩進行科學引導,營造良好的城市形象。
3.1.3嚴格控制戶外廣告區
嚴格控制戶外廣告區是指中心城區的工業、倉儲、市政設施、醫療衛生、居住及商住混合用地,在該地區設置廣告,在該限制區的戶外廣告（此句應刪除）,強調韻律感和協調感,可設置靜態的中小型燈箱廣告,不宜設置光源閃爍和有聲的廣告。
3.1.4禁止設置戶外廣告區
禁止設置戶外廣告區指禁止設置任何形式戶外廣告設施的區域，主要包括國家機關辦公用地、文化教育科研用地、圖書展覽用地、文物古跡用地及其建筑控制地帶、風景名勝點及其建筑控制地帶、水域等。
3.2根據廣告的分類,分別提出相應的設計導則
3.2.1建筑物廣告設置導則
1)住宅建筑:禁止設置任何戶外廣告。2)商住建筑:僅可在底層店鋪設置招牌。3)行政辦公建筑:可設置立體字或板塊式廣告畫組成的單位字牌。4)商業建筑:可設置多種類型建筑物廣告。5)文化設施建筑:可設置霓虹燈、立體字、廣告畫式單位字牌。6)醫療衛生建筑:可設立體字或廣告畫式單位字牌。7)教育科研建筑:可設霓虹燈、立體字或廣告畫式單位字牌。8)工業廠房:可設各類屋頂廣告和單位字牌,或平行式墻面廣告。
3.2.2道路廣告設置導則
1)迎賓區。迎賓區應體現最高的景觀要求。景觀要求莊重大方,突出建筑物、綠化、雕塑的效果,廣告沖擊力極弱。臨街建筑物禁設廣告,可設藝術性強的單位字牌,其大小、形式、色彩與光線要嚴格控制。
2)景觀區。景觀區可在局部地段設置大型獨立式廣告,要求有較高的藝術性和燈光效果,提倡公益內容,臨街(河)建筑物禁設墻面廣告。路旁可設置附帶廣告的休息亭為過往行人服務。
3)文化區。因文化街景觀環境要顯示清凈文雅、整潔文明之感,體現清新、淡雅的整體風格,臨街建筑物不設廣告,單位字牌要嚴格控制大小、形式、色彩與光線。
4)交通區。交通道路景觀要求視野開闊,線形流暢,突出綠化、建筑物、街燈效果,廣告沖擊力弱,兩側建筑物不設墻面廣告,可結合公交站亭等小品建筑設置廣告。
5)生活區。生活性干道景觀要求安寧、舒適,可放置適量的生活類路面廣告,采用藝術燈箱形式,尺度要小,位置低矮,廣告沖擊力要較弱。
6)商業區。商業區景觀要反映經濟繁榮景象,體現精神文明風貌,顯示濃郁的現代商業文化氣息,廣告沖擊力強。廣告可設置在建筑物墻面、樓頂或不影響道路交通、綠化的人行道或獨立用地上。廣告形式可采用燈箱、霓虹燈及其他新形式,采用中等尺度和高品質,設計力求創新。
7)步行商業區。步行商業區,規劃為具有獨特風貌的全天候不夜城,廣告沖擊力要強,宜采用中小尺度,高品質,全部亮化,表現細膩。采用低矮型燈箱廣告,大量使用與庭院燈、店鋪招牌、指示牌、電話亭等建筑小品結合的小型廣告,墻體廣告伸出型與平行型相結合。
3.2.3公益廣告
1)宣傳類。宣傳類公益廣告以路牌、大型燈箱等高品質廣告形式,宣傳黨和國家的法律、法規、方針、政策,布置在主要道路、重要路口等人車流量較大的地段。2)展示類。展示襄陽城市形象與投資環境,以路牌、大型燈箱、顯示屏等為主要形式,分布在城市入口等窗口地區。3)教育類。教育類廣告宣傳社會道德規范,弘揚精神文明。以中小型燈箱、牌匾,或結合城市小品設施的形式布置,放置在公共設施集中區。4)指示類。指示類廣告的用途是指引城市服務設施,方便市民與用戶,以小型燈箱、指示牌為主要形式,結合有關城市服務設施分布。
3.2.4廣告夜景
戶外廣告在夜景燈光的選擇上,要與城市夜景規劃相協調。在保證城市夜景觀的整體效果前提下,適當突出廣告效果。將中心城區的廣告夜景分為不夜城、明亮地區、亮麗帶、明亮點四部分。
3.3加強對城市空間資源的管理和控制
1)推行城市空間資源“統一管理、有償使用”政策,設置戶外廣告須占用城市空間資源,城市空間資源是國家的重要資源之一。
2)建立、健全城市戶外廣告位使用權出讓制度。
3)制定合理的戶外廣告位使用權出讓期限。
3.4完善戶外廣告設置審批程序和制度
1)加強對整個區域戶外廣告整體效果的控制。
2)建立、健全專家評審團評審制度。3)加強戶外廣告設置安全性的審查。
3.5加強對戶外廣告設施的監管力度
有關行政主管部門應加強對城市戶外廣告正常使用期間的監管力度,確保廣告設施的安全、整潔和美觀。
3.6完善相關法律、法規
城市政府應盡快出臺新的、符合城市發展實際需要的《襄陽市城市戶外廣告管理實施辦法》,確保城市戶外廣告的設計、設置和管理等工作真正做到有法可依。
作為標準人壽亞洲區行政總裁，艾倫?愛迪智非常看好中國的壽險市場。對于什么樣的壽險公司才是好公司，他有自己的標準。他認為，高品質的保險公司始終把消費者銘記在心。在“2009恒安標準壽險指數”會現場，本刊記者專訪了恒安標準人壽保險有限公司．總經理艾倫?愛迪智。
問：恒安標準人壽5年來一直資助并積極推動指數的，這樣做的目的是什么?
答：目前中國居民對保險的認知還有待提高，在消費者教育方面，我們還有很長的路要走。消費者教育不僅可以通過學校、培訓機構進行，還可以通過其他渠道，比如恒安標準壽險指數調研就是一個途徑。我們通過近3年的調研發現，如果消費者能夠得到更好的知識普及，對產品有更好的理解，購買產品的可能性就更大。與其他國家比起來，中國的保險認知度還較低，因此，無論是政府監管機構、學校，還是保險公司都有責任來提高公眾對壽險行業的認識。
問：恒安標準過去幾年來在合資壽險公司中一直排在前1O名，你對這樣的業績是否滿意?在當前的市場環境下，公司的發展戰略是什么?
答：過去5年恒安標準的發展是很迅速的，特別是2006年-2008年底，恒安標準在銷售人員、分支機構方面的發展非常迅速。目前我們已經在27個城市擁有9個省級公司，并且規模保費收入也大幅增長。取得這樣的業績，主要原因在于我們招募培養了很多銷售人員，同時與銀行等合作伙伴建立了良好的關系。
今年以來，由于經濟環境發生了變化，監管部門也出臺了很多限制政策，恒安標準2009年的發展方向略有調整，從大幅保費增長轉向業務結構調整，更多地銷售保障型產品，而不是儲蓄型產品。未來我們會沿著這條路走，在產品提供和業務渠道方面尋求平衡。
問：在壽險消費方面，你認為中西方消費者有什么不同?
答：在投資理念上，中西方比較相似。西方消費者首選的產品是銀行儲蓄，其次是依靠銀行貸款來購買房地產，第三是壽險產品，通過壽險為自己和家人提供保障，并為退休準備儲蓄。在滿足了前3個需求后，消費者才會去投資股票或基金。但根據我們的調研，發現中國香港地區的消費者首選銀行儲蓄，但排在第二位的是股票和證券市場，原因是香港有很多的私營企業家，或者是“富二代”、“富三代”積累了一定的財富，他們更樂意將財富投資于股票．證券市場，向這些人銷售壽險產品是非常難的。
問：對于消費者而言，外資保險公司的吸引力在哪里?
答：市場上只有高品質和低品質公司的差別，而沒有中外資公司的區別。高品質的公司會把消費者銘記在心，而低品質的公司做事時并沒有為消費者著想。好公司應該注重業務的品質，而不是業務的規模。恒安標準進入中國以來，一直秉承這樣的理念。
中資公司有本土的經驗，合資公司有海外管理的經驗，彼此學習交流才會更加壯大。隨著中國市場的不斷開放，中資和合資壽險公司之間將會呈現水融的狀況，這對中國的壽險市場是很有利的。
關鍵詞：宜居城市；城市環境改善；現代城市發展趨勢；宜居城市建設方向
國內外的相關研究認為，一個“宜居城市”要有充分的就業機會，舒適的居住環境，要以人為本，應是經濟持續繁榮、社會和諧穩定、文化豐富厚重、生活舒適便捷、景觀優美怡人、公共秩序井然有序的適宜人們居住、生活、就業的城市。“宜居城市”是所有城市的發展方向，要重視經濟因素對宜居的影響，重視生態環境與人文環境，將經濟、自然、社會、人文環境作為宜居城市內涵的綜合要素；關注城市安全、健康、舒適、便捷等體現居民生活質量的問題，并注重對歷史和傳統文化的傳承，保持城市和街區的風格同時要高效和合理利用有限的土地資源，創造更多、更適宜人們居住、生活和工作的空間。宜居城市建設是一個綜合系統，不僅包含城市的住區建設、市政設施、生態環境等硬件條件和發展目標，還涉及到城市的經濟、社會、文化等軟件環境和發展目標，視角和側重點應在下面幾個方面。
（一）居住品質提升
著力降低建筑容量。優化城市空間布局，明確區域發展定位，合理調整城市功能布局，科學核定城市建設容量，合理進行城市布局，控制開發建設強度，改善過高過密的城市整體環境。
完善住房保障體系。有序推進廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房建設，逐步擴大廉租住房保障范圍，努力改進和規范經濟適用住房制度，發展房屋租賃。
努力提升住宅建設水平。統籌規劃，重點建設一批精品樓盤，打造布局科學、環境優美、人文和諧的高品質的“宜居示范社區”，以點帶面提高住宅建設水平。
（二）交通出行便捷
大力發展公共交通。構建地面常規公交為基礎，的士為補充的公共交通系統。
打造城市步行系統，積極營造方便的步行環境。逐步改造城區人行道，完善人行過街設施等步行系統，切實解決人行通道設置。推進全民健身登山步道建設，改善城區公共步行環境。
積極改進交通管理方式。加強城市交通標識系統建設，提高交通智能化管理水平，加強交通秩序管理，規范交通行為，提高市內交通管理的靈活性，實行停車位供應、交通擁擠費收取的區域差別政策，減少堵塞，保障暢通。
（三）城市景觀美化
構建城市標志性景觀系統。嚴格保護生態空間，組織實施一批城市公共空間，打造的獨特風貌。
大力建設“森林城市”。結合國家園林城市創建工作，建設一批城市組團隔離帶、郊野公園及大中型城市公園、道路綠地、社區公園，合理級配城市綠地系統，增加城市綠化規模，提升城市綠化質量。
努力扮靚城市“客廳”。重點打造一批城市廣場、商業街區和休閑地段，著力處理好廣場、街道與綠化、景觀小品及周邊建筑的相互關系，打造高品質的公共開放空間。
積極提高建設品味。以大型公共建筑為重點，著力提升建筑設計水平，逐步形成富有地域特色的城市建筑風格。提高城市夜景、城市廣告、城市小品、城市家具的藝術水平，建設一批富有文化內涵的城市景觀雕塑，使各地的文化深入城市細節。
（四）服務設施完善
大力打造城市商圈。加強城市商業步行街、商業中心建設，提升商業品質，營造良好的商業購物休閑環境，打造突顯現代化、城市形象的城市（次）中心商業氛圍。
著力加強市級醫院現代化建設。合理調整醫院布局，整合現有醫院資源，重點加強在城市新區新建醫院的規劃控制，新建一批具有國內先進水平、有一定影響的現代化醫院。努力提高人均醫療衛生資源擁有量。
重點建設一批大中型文化設施。以公益性項目為重點建設一批市級大型文化基礎設施，為市民提供高品質的社會服務。建設一批區級文化設施。
積極推進社區公共服務設施建設。以社區為單位，進行文化活動、體育活動場所建設，營造積極健康的社區文化。合理布局，加強社區衛生服務設施規劃建設，提高醫護水平，做到小病不出社區。著力完善社區商業服務設施，提高商業設施覆蓋率，方便市民日常生活。
進一步優化教育資源配置。按服務半徑合理布局中學、小學、幼托等教育基礎設施，方便就近入托、入學，同時合理規劃整合教育資源，提升教育品質。
進一步提高市政設施服務水平?？茖W規劃、適度超前建設城市市政基礎設施，提高普及率，構建安全穩定的供應體系。使城區供水、燃氣、有線電視、因特網基本普及，進一步提高電力、自來水、燃氣供應的穩定性。
（五）生態環境保護
切實加強環境保護。大力加強對工業“三廢”、汽車尾氣、施工粉塵的污染防護與治理，不斷提高生態環境質量。加強河流污染綜合防治和農村面源污染治理，全面開展污染源普查和清理工作，重點加強城市集中飲用水水源地保護，確保城市用水安全。
著力提高環衛水平。切實加強城鎮生活垃圾的收集、清運、處理處置工作，全面提高環衛設施裝備和管理的現代化、科技化水平，進一步加快污水處理設施建設，完善排水三級管網，擴大污水處理廠服務范圍。
深入推進節能減排。積極調整產業布局，嚴格產業準入條件。大力發展循環經濟，建成一批循環型企業和循環型園區，開展能效測評與標識制度，建立節能運行監管體系，積極推動現有公共建筑節能改造。積極推進水源熱泵、太陽能等可再生能源利用。
（六）公共安全保障
重點加強防災避難場所建設。加快推進應急避難場所、災害定點醫院、救災物質儲備基地、救災通道和直升機停機坪等防災避難場所的規劃建設。
有效提高生命線工程應變能力。系統收集整理城市生命線工程建設資料，建立統一數據庫，明確實時監控、臨時加固、緊急搶險的措施與方案，確立定期檢查維護機制，確保城市生命線工程完好率達到100%，以便緊急狀況下可盡快恢復城市基本功能。
積極完善突發事件應急預案。制定、完善城市公共突發事件總體預案及各專項應急預案并適時組織演練，建設城市公共安全應急中心，建立公安、消防、急救等應急服務聯動指揮系統，提高城市各有關部門應對危機的能力。加大對市民防災減災教育和宣傳力度，提高市民防災減災意識。
努力提高社會治安綜合控制水平。大力推進平安城市建設，確保刑事案件發案率逐年降低。積極開展市民和外來投資者的安全感調查與分析，針對不足進行改進，營造良好的社會治安與投資環境。
（七）就業與社會保障
提升就業環境。健全和規范公共就業服務、社會保險經辦、勞動保障監察、勞動爭議處理等工作機構，加強街道（鄉鎮）社區勞動保障工作平臺建設。完善促進就業服務、職業培訓和技能鑒定、社會保險、勞動關系、勞動保障監察等各項勞動保障業務的信息化網絡。建立就業監測和失業預警體系、薪酬調查系統和社會保險基金監管應用系統，形成多層次的勞動就業和社會保障的科學決策支持體系。
健全完善覆蓋城鄉居民的社會保障體系。完善城鄉居民最低生活保障制度，健全社會救助體系。擴大養老、醫療保險等險種覆蓋面，逐步提高社會保障待遇水平，積極發展社會福利事業，滿足居民的福利需求。
（八）“宜居社區”建設
宜居社區需要科學規劃，政策牽引，整合資源。新社區建設注重規模適當、功能完備、環境優美、交通便捷、公共服務設施配套。老社區注重危舊房改造、降低人口密度、完善公共服務設施，遴選有文化特色街道作為城市文化的主要載體。
提升社區住宅建筑品質，開發智能化、生態化、個性化住宅小區。降低社區建設容積率，增加社區公共活動空間，完善社區康娛設施，提高社區居民參與意識。
提升社區物業管理水平。健全物業管理體制，完善經營機制，引導行業健康規范有序發展。提高從業人員素質，提升智能化管理水平。
（九）城市形象塑造
全方位推進歷史文化保護，最大程度延續自己的歷史文脈。妥善處理歷史文化遺產保護與城鄉發展建設的關系，加強對歷史地段的再利用。全面系統清查古樹、古跡以及能體現本土文化的建筑，編制保護名錄，制定相應保護要求與措施。
弘揚本地特色文化。積極發展文化旅游，擴大自己在海內外的知名度和影響力。建設一批能體現人民吃苦耐勞、自強不息的文化場所。
參考文獻：
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廚電產品是“耐用消費品”，中國廚電行業是一個良性發展、理性消費的市場。所以，消費者的剛性需求是支撐市場穩健成長的主要因素。目前，我國居民消費水平日益提高，用戶年齡構成發生較大變化，對高品質廚房夢的需求越來越強，推動煙灶市場蓬勃發展，誠如大家共識，廚電市場正在向高端化轉型。方太廚電定位高端，銷售增長率連續多年高于行業平均水平。無論是2012年的市場低谷，還是2013年的產業回暖，方太的市場增長率都保持穩定上升，2013年上半年銷售增長超過四成。
非常重要的一點原因就是方太“主動進化”的創新機制。因為主動進化，方太在技術創新方面更能發現和滿足用戶需求，心無旁騖地潛心研發；因為主動進化，方太在市場和銷售上更能形成“不爭之爭”，不斷發現新的“藍?！?，避免陷入價格戰、概念戰等“紅海”。消費者對高品質生活的向往是沒有止境的，我們要不斷的開創，開發出全新的能夠滿足消費者更高需求的新產品。
新產品和新技術是市場增長的原動力。2013年上半年，方太推出的全新一代風魔方煙機，因為能夠滿足高品質廚房“潔凈無油煙”的健康需求，自推出后持續熱銷，在國內多個城市供不應求。同時，方太燃氣灶在上半年的表現也可圈可點，方太應用獨特發明專利“多射流科技”的“高效直噴”燃氣灶成功替代了“五腔驅動”的歷史地位。
行業內許多企業都發現了高端市場的價值，也有一窩蜂往高端轉型的趨勢。在這個潮流中，有些企業過于相信規模驅動，更喜歡通過收購的方法來獲得技術，在自主創新方面欠缺作為，所推出的產品并不能真正滿足用戶需求；還有些企業過于相信營銷策略，喜歡價格戰、概念戰，雖然短期內能對市場形成一定沖擊，但長期來看不能真正滿足消費者的需求；還有一些中小企業缺乏研發能力，寄望于空降人才、招商加盟等，最終也難成氣候。方太更相信技術與產品才是煙灶市場的核心競爭力。所以，自成立以來，方太堅持每年將不少于收入的5%投入研發，組建了包含廚房電器領域頂尖專家在內的200余人的研發人才團隊，建立了行業內首家國家級企業技術中心，以及占地6000平米的世界上規模最大、設施最先進的廚電實驗室，內設2個國家級實驗室（電氣、燃氣），并成立了創新研究院。這些在后臺研發上的投入，給前臺的市場營銷提供了有利的支撐。
展望未來，行業增長仍有潛力可挖。
首先，人們生活水平日益提高，對家居生活的品質要求也會更高?？傮w來看，2013年整個中國廚電行業仍會朝著高端化、專業化的方向發展。煙灶領域也會在這個大方向下取得穩定增長。
其次，城鎮化會加速煙灶產品的普及，成為一個重要的發展機遇?！靶滦统擎偦钡耐七M和實現過程中，三四級市場興起，過去我們所測算的由城鎮化帶來的潛在家電需求會逐步得到釋放，成為煙灶廚電產品中新的需求增長點。
與此同時，伴隨消費升級，國內家電行業的技術革新步伐也不斷向前推進，越來越多更節能、更環保以及更功能化、人性化的新型家電涌向市場，為消費者帶來更多的選擇空間，改變更多消費者的舊的消費觀念，縮短家電實際使用年限，加速推進消費升級，對煙灶產品形成新的“升級換代”增長點。
Abstract： This paper analyzes the structural contradictions of the supply side of the real estate industry under the background of the structural reform of the supply side. Combined with the internal relations between the core competitiveness of the real estate development enterprises and the structural reform of the supply side， the real estate development enterprises must build the core competitiveness to gain the competitive advantage and keep continuous competitiveness. Finally， the author puts forward some suggestions for real estate enterprises to construct the core competitiveness in the background of the structural reform of the supply side.
關鍵詞：供給側結構性改革；房地產開發企業；核心競爭力
Key words： supply side structural reform；real estate development enterprise；core competitiveness
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）16-0070-03
1 房地產業供給側結構性矛盾分析
供給的結構性調整是供給側結構性改革的關鍵，也就是通過供給結構創新來引導需求結構的調整、升級。當前我經濟已經進入新常態，面臨一系列新的矛盾和問題，房地產業作為我國經濟重要的組成部分，其發展也不可避免的面臨著一系列的結構性失衡的問題。而房地產開發企業作為房地產業主要的供給主體，必須通過構建自身核心競爭力來保證自身在供給側結構性矛盾中保持競爭優勢，具備持續的競爭力，以此來獲取利潤，實現發展。
1.1 供需錯配
供給過剩。根據國家統計局數據顯示，2011年以來我國商品房待售面積在逐年增加，如表1所示。
根據以上數據繪制2011年至2016年商品房待售面積的雷達圖（如圖1），可以發現在6年的時間里商品房的供需偏離現象越來越嚴重，距離供給平衡中心點也越來越遠。這種高庫存的現象無疑給房地產開發企業的生存發展帶來很大的壓力，房地產開發企業必須尋求方法。
有效供給不足。在我國快速的城鎮化進程中，嚴重的房地產投機現象使得房地產產品已經脫離其基本的居住屬性，投資者、投機人將房地產產品作為股票進行炒作，以實現其增值拋售、賺取溢價的目的。如此一來，地方政府運作土地出讓、房地產開發企業運作項目開發、消費者炒房等等行為共同導致投資投機下房地產產品品質被忽視，只會關注產品是否增值。在這種情況下，許多城市特別是三四線城市“鬼城”現象頻出，醫療、教育、交通、娛樂休閑等配套設施落后，產品品質差。另外，很多房地產開發企業仍舊停留在提供容身之所的低端供給思維，忽視了隨著我國經濟發展，人們消費升級并不斷追求高品位的生活方式。成品住房、綠色建筑、裝配式建筑等符合建筑產業現代化的建筑的有效供給不足使得產品品質不高，難以滿足消費者日益增長的消費需求。
1.2 城市分化嚴重
當前房地產市場出現嚴重分化的情況下，一二線城市土地市場火熱，據中國指數研究院統計，其土地出讓金為21639億元，土地溢價率分別為45%與51%，其中蘇州、南京、合肥、上海等城市高價地現象尤為頻出。反觀三四城市，土地出讓金僅為7408億元，土地溢價率也只有26%。一二線城市良好的就業環境、完善的配套設施與豐富的公共服務資源使其具備較強的人口吸附能力，外來的三四線城市及農村鄉鎮就業者被限購政策所阻礙，無法進行購房，加上當地居民大肆炒房從而抬高房價，使得房價收入比提高，這樣房地產市場便邊緣化了一二線城市中的中低收入者與外來人口，合理的剛性需求與改善性需求被限制。一線城市2016年房價累計上漲高達23.50%。二線代表城市房價累計漲幅達13.93%，蘇州、南京等強二線城市在相對寬松的市場環境下，需求量大量釋放，而庫存明顯不足，加之地王頻出，房價明顯上漲。而三四線城市受限于高庫存，房價維持平穩。從成交規模看，一二線城市月均成交面積分別約為85萬平方米和96萬平方米，遠遠高于三線城市的45萬平方米。
1.3 房地產行業傳統發展模式受阻
過去房地產行業長期粗放的增長模式已觸及“天花板”，根據《中國統計年鑒2016》顯示，房地產開發企業的營業利潤自1992年以來在2013年達到最高，為9562.67億元，但是2014年、2015年營業利潤僅為6143.13億元、6165.54億元，降低的營業利潤使得過去直接跑馬圈地式的發展的空間受限，給企業帶來了生存與發展的壓力，對企業提出了新的要求，必須尋找的新的發展方式與利潤增長點。另外，據中國指數研究院統計，2016年房地產開發企業銷售額中，恒大、萬科、碧桂園寡頭壟斷特征加劇，3家房地產開發企業市場份額已接近10%，加速提升的行業集中度使得企業充滿危機，尤其是中小企業。但是當前房地產開發企業在服務運營、開發模式、營銷等方面都有很大的相似性，不具備自己的特色，如何打破行業集中度，在愈加激烈的市場競爭中鞏固行業地位、謀求生存發展成為房地產開發企業必須要思考的問題。
3.1 協同轉型升級，提高全要素生產率
房地產開發企業要積極尋求從開發商向綜合運營服務商的轉變，為市場提供建設服務、社區服務與金融服務等，提升供給體系質量和效率，提高全要素生產率。
輕資產模式的轉型。房地產開發企業輸出專業建設服務能力，可以圍繞圍繞建設服務環節，進行開發、銷售和運營等建設服務的輸出，打造開發建設、專業領域輸出優勢；可以圍繞運營服務環節，不參與建設，而是依靠自身的資源整合優勢進行運營管理的專業輸出；還可以通過合作方的引入，擴大資金來源渠道，減少投入、增加產出，提高資產運作效率。
全面轉型升級社區服務。在我國的存量房市場，房地產開發企業必須圍繞自身產業鏈優勢，打造標準化、精細化、特色化的社區服務，有效滿足業主需求。利用貼近業主生活、需求潛力大、強帶動作用的特點，深入挖缺社區服務衍生的產業鏈經營、資產經營價值，借助基于互聯網構建的社區O2O平臺發展增值服務，擴大企業發展空間。此外，還要加強智能設備的應用，以即時、高效、精準的服務打造智慧社區生活方式。
房地產金融的快速發展?；ヂ摼W金融、資產證券化等新型的多層次金融工具快速發展，充分激活了房地產行業的金融屬性，房地產金融是房地產開發企業發展的重要動力。房地產開發企業要依托其長期積累的客戶資源和資金實力，構建包含多業態的金融集團，保證滿足企業與潛在客戶的綜合金融需求。還可以構建基于客戶思維的金融服務，圍繞整個房地產供應鏈的客戶需求完善金融服務，實現提高開發效率、加速去庫存的目的。房地產開發企業要積極發展為優質的資產管理者，以資產證券化的方式將流動性低、非證券形態的房地產投資轉化為證券資產，實現業務、資金的協同發展，并以此提升資本流通效率。
3.2 提高產品品質，強運營重服務
通過提高產品品質增強房地產開發企業核心競爭力必須從多方面入手：創新設計理念。房地產開發企業要根據不同城市、不同地域的地理、文化、風俗等地方特色和消費需求，在整個建筑設計中融合人文、綠色、科技等宜居要素來使得整個產品設計具有更強的市場競爭力。優化產品結構。房地產開發企業要滿足消費者的改善型需求，適應其對住宅升級換代的需要，要依托互聯網和智能技術，整合產業鏈，推動房地產與設計創意、醫療養老、休閑娛樂、現代服務業等融合，滿足群眾對不同業態的需求[6]。加強科技創新。房地產開發企業要推進住宅產業化和工業化，擴大全裝修住宅供應比例，真正為老百姓建造長壽命、好性能、綠色低碳的百年住宅。
對于房地產開發企業而言，不僅要運用新技術、新理念注重產品品質的提升，更要重視產品投入使用后的運營服務。當前供給側改革背景下，完善的運營、周到的服務對于提高房地產開發企業競爭力至關重要。房地產開發企業賣的不僅僅是房子，而是向消費者傳達先進的生活理念、銷售高品質的生活方式。所以這就要求房地產開發企業必須組建自己的運營服務團隊，以專業的人員、專業的運營服務來為消費者提供人性化、全方位、全天候、實時化的社區服務。另外還要落實各項配套，商業、公共服務配套設施要與住宅開發同步規劃、同步建設、同步使用。
3.3 實現創新驅動，提高發展質量
為了滿足消費者差異化、多層次、高品質與個性化的住房新需求，也為了企業自身在供給側改革背景下實現發展，提高核心競爭力，房地產開發企業必須以創新驅動企業發展，提高企業發展質量。
人才創新。教育、文化、金融、健康的引入，工業化、信息化、智能化的融合，房地產行業朝著多元化、創新化的方向發展，對人才提出了更高層次的要求，企業要想實現創新發展，管理與技術人才必須都要具備?，F階段，適應房地產新形勢的高級經營管理人才、專業技術人才、專家型人才與復合型人才T乏，對于金融、法律、經濟、財務等這方面的人才市場急需，但也嚴重缺乏。房地產開發企業必須建立學習型組織，彌補個人學習方式的不足。讓每一名成員在工作中學習、在學習中工作；在實戰中快速成長，在成長中實踐，相互促進，共同成長，充分挖掘每個企業成員能力，為高級人才的培養提供后備。在更高層次的人才培養方面，企業必須通過職業經理人計劃、合伙人制度等創新手段，推廣多年積累的經驗與產品模式，讓專業的人從事專業的工作，培養高層次戰略管理人才。
技術創新。房地產開發企業要積極推動裝配式建筑等新興建造方式的發展，在建造過程中將新技術、新材料與新工藝運用其中，增強產品的科技性、創新性，通過技術改變消費者生活方式的同時形成強有力的市場競爭力。另外，為適應消費者可變動空間的需求，發展填充體與支撐體相分離的SI住宅體系；推進集成化設計與一體化裝修技術，建造高性能、長壽命、綠色低碳、智能環保的高品質住宅。
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