時間：2023-07-31 17:24:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業(yè)綜合體報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾
1.城市商業(yè)綜合體數(shù)量飽和，發(fā)展已達(dá)成熟。據(jù)2014年9月22日萊坊《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢及成功要素研究報告》可以發(fā)現(xiàn)，我國大部分城市商業(yè)綜合體現(xiàn)存數(shù)量巨大。2014年上半年全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業(yè)綜合體存量面積還會有所增加，有可能將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后，商業(yè)綜合體存量可能會突破至4.3億平方米。2014年國內(nèi)主要商業(yè)綜合體個數(shù)達(dá)885個，與2013年商業(yè)綜合體數(shù)量比較增長24.47%；2015年主要城市的商業(yè)綜合體數(shù)量將突破1,000個；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將維持在1,200個左右。在這組數(shù)據(jù)中，一線城市、二線城市貢獻(xiàn)了大部分?jǐn)?shù)據(jù)，例如在2013年年初，房地產(chǎn)回溫，在上海SOHO中國聯(lián)合體以總價31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價率48%，樓板價為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國漢斯以37.06億總價競得；三季度，新鴻基地產(chǎn)以217.7億全國總價地王獲取徐家匯中心項目，溢價率25%；而在華南地區(qū)，超過五千萬的大宗交易數(shù)量較以往也有所增加，同時交易金額也相對有所增加，例如在廣州地區(qū)，凱德商用以21.91億的交易作價，收購了白云綠地中心零售部分二期項目，而在深圳地區(qū)，民生銀行大廈以總價8.3億元的價格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數(shù)量上，商業(yè)綜合體的增長勢頭都十分強(qiáng)勁，在交易之中也可以發(fā)現(xiàn)，外資開發(fā)企業(yè)對于國內(nèi)的商業(yè)綜合體發(fā)展持看好態(tài)度，紛紛大量買入，其別是對于國內(nèi)的一線城市的商業(yè)綜合體開發(fā)呈現(xiàn)極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機(jī)構(gòu)也對國內(nèi)的商業(yè)項目紛紛進(jìn)行收購。以上海為例，在13年商業(yè)物業(yè)大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機(jī)構(gòu)成交比例占86%，投資以優(yōu)質(zhì)低端的甲級辦公為主，其次為核心區(qū)成熟運(yùn)營購物中心，與2012年對比，2013年外資機(jī)構(gòu)大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對于國內(nèi)商業(yè)綜合體發(fā)展的看好，對商業(yè)地產(chǎn)投資充滿的信心，尤其是對國內(nèi)一線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展更是持有一個長期看好的態(tài)度。
商業(yè)綜合體的發(fā)展不僅完善了城市建設(shè)功能，為城市的區(qū)域性建設(shè)提供了更多的空間利用，與此同時也提升了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，可見商業(yè)綜合體發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的必然趨勢。這是商業(yè)綜合體發(fā)展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態(tài)度，由于外資等的激進(jìn)買入和投資，使得在一線城市商業(yè)綜合體發(fā)展呈現(xiàn)出井噴的狀態(tài)。以萬達(dá)為代表的商業(yè)綜合體開發(fā)企業(yè)，用訂單式的開發(fā)模式，迅速推進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展，使得商業(yè)綜合體紛紛搶占城市核心地段，對于一線城市的偏遠(yuǎn)城郊地區(qū)，或是二線、三線城市，這種商業(yè)綜合體發(fā)展在初期會取得一定的發(fā)展成效，并推進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但一味的復(fù)制式的商業(yè)綜合體發(fā)展，商業(yè)綜合體的發(fā)展已超過了正常的城市消費(fèi)程度，使得城市消費(fèi)需求難以跟上商業(yè)綜合體的發(fā)展腳步，這時的商業(yè)綜合體發(fā)展，不僅不會促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，往往在商業(yè)綜合體發(fā)展的背后存在著巨大的商業(yè)風(fēng)險。例如，當(dāng)下很多城市存在著商業(yè)綜合體的商鋪或?qū)懽謽强罩茫簿褪窃诎l(fā)展商業(yè)綜合體時未考慮城市需求數(shù)量導(dǎo)致的結(jié)果，在城市商業(yè)綜合體發(fā)展的繁華背后，所隱藏的風(fēng)險是不可預(yù)料的。綜上所述，不難發(fā)現(xiàn)，在一線、二線城市，瘋狂占據(jù)城市中心的商業(yè)綜合體發(fā)展已達(dá)到的飽和狀態(tài)，同時由于一線、二線城市的需求量和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，可以發(fā)現(xiàn)一線城市以及部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已進(jìn)入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展已逐漸向延伸，但這種延伸本身就存在一定的風(fēng)險，延伸向三線、四線城市的商業(yè)綜合體的發(fā)展，若未能考慮城市需求和商業(yè)供應(yīng)量之間的關(guān)系，商業(yè)綜合體發(fā)展的泡沫也是可預(yù)見的情況。
2.商業(yè)綜合體開發(fā)過度誰來買賬。隨著近年來，國內(nèi)對于房地產(chǎn)市場的打壓，使得房地產(chǎn)開發(fā)商，放棄了住宅開發(fā)這塊市場，而紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，而對于期望快速回流資金的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，商業(yè)綜合體建設(shè)無疑是最好的選擇，打著商業(yè)綜合體發(fā)展的旗號，在商業(yè)項目銷售后，由于缺乏相應(yīng)的運(yùn)營管理，使得這些表面化的商業(yè)綜合體紛紛成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的詬病，這類性質(zhì)雷同度極高的商業(yè)物業(yè)的出現(xiàn)，不僅對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展難以發(fā)揮功效，還會妨礙城市經(jīng)濟(jì)的常態(tài)化發(fā)展。而對于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，這類情況的出現(xiàn)不僅與中央政策調(diào)控有關(guān)，同時與地方政府的商業(yè)引進(jìn)也存在極大的關(guān)聯(lián)。地方政府為了地方財政和稅務(wù)收入，紛紛積極引進(jìn)商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，但在為財政收入和稅務(wù)收入精打細(xì)算的同時，往往忽略商業(yè)綜合體發(fā)展的最大支撐就是城市消費(fèi)需求，所以某些地方政府盲目的引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，罔顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)需求度，使得商業(yè)綜合體發(fā)展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間存在的某種關(guān)聯(lián)。商業(yè)綜合體的發(fā)展要依靠于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低，若無城市經(jīng)濟(jì)的支撐，商業(yè)綜合體也難以獲得實質(zhì)性的發(fā)展。所以面對商業(yè)綜合體的過度開發(fā)，應(yīng)該買賬的除了有難以保證商業(yè)綜合體發(fā)展建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商以外，還有忽視城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體發(fā)展之間關(guān)聯(lián)的地方政府。
二、解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾的措施
從商業(yè)綜合體開發(fā)角度而言，應(yīng)該注重地段的選擇，對于一線城市，對于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發(fā)展的可能性以及資金流入狀況，同時還要保證商業(yè)綜合體開發(fā)的后續(xù)營銷，保證商業(yè)綜合體的發(fā)展可以充分發(fā)揮自身優(yōu)勢。而對于二線、三線城市，甚至四線城市的商業(yè)綜合體發(fā)展，一定要遵循地段優(yōu)先，商業(yè)綜合體的開發(fā)和建設(shè)一定要選擇城市的核心地段，進(jìn)而保證商業(yè)綜合體發(fā)展可以獲得更好的地段優(yōu)勢。同時商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業(yè)綜合體發(fā)展切記不要好高騖遠(yuǎn)，要腳踏實地，要考慮商業(yè)綜合體發(fā)展與當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求的關(guān)系，商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)要迎合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣，在商業(yè)綜合體建設(shè)初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業(yè)綜合體發(fā)展的定位、品牌的引進(jìn)等工作，采取有效的措施來規(guī)避風(fēng)險。
除此之外，商業(yè)綜合體在對投資建設(shè)城市的選擇方面，也要做好規(guī)劃，綜合考察城市的發(fā)展定位和發(fā)展空間，主要是考量區(qū)域的人口基數(shù)、需求特征、區(qū)域交通規(guī)劃、土地規(guī)劃、政府對區(qū)域土地的推介進(jìn)程等多方面因素，從而可以更好的對區(qū)域發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展速度得到一個全面的分析和預(yù)測，這對于未來商業(yè)綜合體的發(fā)展建設(shè)都有積極的促進(jìn)作用，同時還可以有效的規(guī)避風(fēng)險。對于近年來商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)顩r分析可以發(fā)現(xiàn)，商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開交通規(guī)劃以及與住宅地開發(fā)的結(jié)合。在交通規(guī)劃方面，商業(yè)綜合體發(fā)展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對商業(yè)綜合體的發(fā)展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業(yè)總體最終也會淪落成為一座空城，所以在商業(yè)綜合體開發(fā)和建設(shè)時，也要將交通規(guī)劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。
同時雖然近年來的住宅地開發(fā)勢頭略有減緩，但住宅開發(fā)是應(yīng)對人的基本需求來進(jìn)行投資開發(fā)，是以人為本的開發(fā)投資，而商業(yè)綜合體的開發(fā)同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業(yè)綜合體的開發(fā)離不開與住宅地開發(fā)的結(jié)合。住宅地的開發(fā)會引進(jìn)人群，而隨著人群的引進(jìn)，商業(yè)開發(fā)才會獲得更多的人群需求和消費(fèi)定位，可見商業(yè)綜合體開發(fā)需要與住宅地開發(fā)進(jìn)行良性合作，進(jìn)而更準(zhǔn)確獲得消費(fèi)群體定位，保證消費(fèi)需求量。從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，對于商業(yè)綜合體的引進(jìn)要慎重。首先要對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做好規(guī)劃和定位，同時對商業(yè)綜合體與城市發(fā)展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財政收入和招商引資盲目引進(jìn)商業(yè)綜合體建設(shè)，應(yīng)將城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)綜合體發(fā)展?fàn)I造共贏的發(fā)展?fàn)顩r。
三、結(jié)語
綜合上述，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾出現(xiàn)的原因，既有商業(yè)綜合體開發(fā)本身存在的問題，同時城市對于商業(yè)綜合體的盲目引進(jìn)也具有一定的責(zé)任，所以若想解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間的矛盾，就要從商業(yè)綜合體開發(fā)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩方面同時入手。
作者：于志洋單位：北京創(chuàng)意村營銷策劃有限公司
報告分為“美國核武庫延壽計劃”、“核武庫監(jiān)管：評估核武器的可靠性和安全性”、“核武庫管理：加深對核武器的理解”、“保留有能力的工作團(tuán)隊”、“最大程度降低武器級裂變材料的安全風(fēng)險”、“拆卸核彈頭并核查削減情況”六大部分，較為全面地評價了美國核武器庫存管理計劃，深入解析了NNSA的核武器現(xiàn)代化計劃。
報告認(rèn)為，美國核武器綜合體的使命就是確保核武庫的安全和可靠。通過核武器綜合體，延長核彈頭壽命、及時拆卸退役的核彈頭、了解老化和現(xiàn)代化的影響、研發(fā)核查核武器削減的方式、最大程度地降低武器級材料在存儲傳送和處理過程中的安全風(fēng)險，并保留重要的科研人員。NNSA面臨的挑戰(zhàn)是，要在有限的資源條件下完成上述所有目標(biāo) 。美政府和國會將在兩年內(nèi)就有關(guān)核武器綜合體做出關(guān)鍵性的決定。對此，報告提出了短期和長期的重要建議。
在美國核武庫延壽計劃方面，報告建議：
①NNSA不應(yīng)制造新的武器類型，而是應(yīng)當(dāng)翻新或者改造現(xiàn)有的核武器類型。
②如果美國在接下去的25年內(nèi)保持適度的削減計劃，那么現(xiàn)有的設(shè)施就可以提供足夠的钚彈芯。目前被擱置的洛斯阿拉莫斯國家實驗室的替代核設(shè)施研究是沒有必要的，政府應(yīng)當(dāng)將其取消。
③計劃在Y-12國家安全綜合體建設(shè)的鈾處理設(shè)施可能將需要生產(chǎn)更多的罐裝組件。
④在NNSA沒有完成高爆沖壓設(shè)施是否需要第二個沖壓裝置的論證之前，建造應(yīng)當(dāng)推遲。
⑤現(xiàn)有設(shè)施足以提供所需的氚
⑥鑒于化學(xué)反應(yīng)生產(chǎn)氚的速度已經(jīng)較過去有大幅提高，NNSA應(yīng)當(dāng)重新評估氚存儲設(shè)施的必要性。
⑦為保障氚生產(chǎn)設(shè)施所需的燃料，NNSA應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有的高濃縮鈾（HEU）存儲設(shè)施中保留一定量的低濃縮鈾（LEU）。
⑧美國濃縮鈾公司（USEC）或者美國離心機(jī)廠生產(chǎn)低濃縮并將其作為燃料加入鈾氚生產(chǎn)商業(yè)反應(yīng)堆，國會不應(yīng)當(dāng)對此予以補(bǔ)貼。
在美國核武庫管理方面，報告建議：
①目前有3處設(shè)施可以進(jìn)行流體試驗，NNSA與國會應(yīng)當(dāng)評估大型爆炸試驗設(shè)施繼續(xù)進(jìn)行上述試驗的必要性。
②鑒于目前已有2處設(shè)施可以進(jìn)行撞擊試驗，NNSA與國會應(yīng)當(dāng)評估為進(jìn)行上述試驗建造大口徑火藥炮的必要性。
③目前有3處設(shè)施可以進(jìn)行核聚變實驗，以研究高能量狀態(tài)下的材料。這3處設(shè)施分別是國家點火裝置、Z機(jī)器（Z machine）、OMEGA。政府或者國會應(yīng)當(dāng)邀請JASON工作組評估上述3處設(shè)施對于核庫存管理計劃的作用。
④在不同的假定條件下，延壽計劃所需的修正數(shù)據(jù)是不同的，為此，政府或者國會應(yīng)當(dāng)邀請JASON工作組評估所需的計算機(jī)能力。
在降低安全風(fēng)險方面，報告建議：
①NNSA已經(jīng)去除了一些場站的裂變材料，并計劃處理更多的裂變材料（如，钚、高濃縮鈾等，這些材料來自核武器的拆卸）。但是，在裂變材料按計劃處理完畢后，美國仍然擁有可以制造大約13000件核武器的裂變材料。美國政府應(yīng)當(dāng)宣布，裂變材料已經(jīng)超出了軍事需求，并將其安全、迅速地處理。
②NNSA應(yīng)當(dāng)將仍然放置在武器實驗室或其他場站的I型高濃縮鈾轉(zhuǎn)移到Y(jié)-12國家安全綜合體，并盡量集中地將钚存儲起來。
③NNSA計劃處理钚的方法是，將钚制成混合氧化物燃料（MOX），爾后用于商業(yè)反應(yīng)堆。但是，該計劃存在重大的安全風(fēng)險。NNSA應(yīng)當(dāng)叫停MOX項目，并將過量的钚在地下貯藏室中以穩(wěn)定的玻璃或者陶瓷形態(tài)存儲。
在拆卸核彈頭與核查方面，報告建議：
①美國應(yīng)當(dāng)保證有能力拆卸退役的核武器，并核查核武庫的削減情況。
摘 要：近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費(fèi)功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果。通過分析其在防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面具有不同于一般商業(yè)建筑的獨特性，提出采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行設(shè)計和管理。
關(guān)鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號：TU89 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和城市建設(shè)的快速發(fā)展，全國各地相繼建成了數(shù)量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費(fèi)功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設(shè)施和室內(nèi)商業(yè)街等多種商業(yè)業(yè)態(tài)。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現(xiàn)在國內(nèi)二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復(fù)雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發(fā)生火災(zāi)后容易導(dǎo)致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產(chǎn)損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了一些成績，但與城市建設(shè)的發(fā)展相比，在消防隊站、裝備建設(shè)等方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于城市擴(kuò)張速度，普遍存在消防站點少、保護(hù)范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發(fā)生火災(zāi)，利用自身的消防安全管理人員和內(nèi)部消防設(shè)施進(jìn)行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災(zāi)危害顯得尤為重要。因此，應(yīng)該結(jié)合全國各地的超大城市綜合體建設(shè)和發(fā)展的實際以及消防基礎(chǔ)設(shè)施情況，采取更加嚴(yán)格的工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和消防安全管理措施進(jìn)行建筑防火設(shè)計和消防安全管理。
1 建筑防火設(shè)計方面
國家應(yīng)該盡快出臺規(guī)范，在內(nèi)容上應(yīng)明確大型、超大型城市綜合體的標(biāo)準(zhǔn)，如建筑規(guī)模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數(shù)，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區(qū)、安全疏散、消防設(shè)施等方面與一般商業(yè)建筑的特殊性，采取嚴(yán)格的建筑防火設(shè)計。目前，重慶市出臺了《大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范》（DGJ 32/J67-2008），這些規(guī)范均是在國標(biāo)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016-2014）的基礎(chǔ)上，對商業(yè)建筑，特別是大型商業(yè)建筑的防火設(shè)計提出了更高要求，對部分內(nèi)容做了進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)和細(xì)化，對大型商業(yè)建筑防火設(shè)計所采取的措施針對性更強(qiáng)。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴(yán)格控制設(shè)置“亞安全區(qū)”。所謂亞安全區(qū)就是當(dāng)火災(zāi)來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內(nèi)增加火災(zāi)報警、自動滅火和機(jī)械排煙措施，嚴(yán)格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設(shè)有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區(qū)”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區(qū)在商業(yè)實際運(yùn)營中基本無法做到，中庭區(qū)域經(jīng)常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區(qū)”走道上設(shè)置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區(qū)的現(xiàn)象比比皆是。這樣的做法完全違背了設(shè)置“亞安全區(qū)”的初衷。
（2）嚴(yán)格防火分隔措施。嚴(yán)禁使用側(cè)向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應(yīng)當(dāng)具備在火災(zāi)時靠自重下降自動封閉開口的功能。控制“防火玻璃加側(cè)噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內(nèi)營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側(cè)的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側(cè)噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進(jìn)一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設(shè)置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應(yīng)在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內(nèi)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，建筑外墻上下層開口之間仍應(yīng)設(shè)置高度不小于1.2 m的實體墻。
（3）嚴(yán)格安全疏散。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的電影院，如設(shè)置在4層及4層以上，且設(shè)有巨幕影廳時，影院區(qū)域應(yīng)設(shè)置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應(yīng)靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應(yīng)直通屋面。對有頂商業(yè)步行街兩側(cè)的主力店應(yīng)設(shè)置獨立的疏散設(shè)施，不允許借用連通步行街的開口。設(shè)置在超大城市綜合體內(nèi)的兒童活動場所，應(yīng)設(shè)置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業(yè)時間不同步的功能區(qū)，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應(yīng)要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設(shè)置。因為綜合體內(nèi)多同時設(shè)有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業(yè)時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業(yè)結(jié)束時間不同，設(shè)置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發(fā)生火災(zāi)，人員疏散就成了大問題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴(yán)格執(zhí)行消防行政許可流程。建筑消防設(shè)計及建筑內(nèi)部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據(jù)《中華人民共和國消防法》規(guī)定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應(yīng)按規(guī)定取得消防設(shè)計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續(xù)。消防機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照消防法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計審核、消防驗收和監(jiān)督檢查，嚴(yán)格專家評審范圍，嚴(yán)禁超范圍運(yùn)用專家評審規(guī)避國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。要特別加強(qiáng)對超大城市綜合體室內(nèi)裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內(nèi)商鋪眾多，在業(yè)主二次裝修過程中，極容易出現(xiàn)新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設(shè)施和防火分隔等，如不及時加強(qiáng)管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設(shè)計除應(yīng)符合國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求外，還應(yīng)符合原有特殊消防設(shè)計及相關(guān)針對性技術(shù)措施要求。在驗收階段，要仔細(xì)核查是否按圖施工，是否嚴(yán)格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細(xì)核查單位是否嚴(yán)格按照要求建立消防安全制度和應(yīng)急預(yù)案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務(wù)，關(guān)口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，同時因體量大，功能復(fù)雜，一般對現(xiàn)行規(guī)范有所突破。消防機(jī)構(gòu)應(yīng)從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強(qiáng)消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設(shè)施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關(guān)部門在規(guī)劃建設(shè)初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設(shè)市政消火栓、消防車道等基礎(chǔ)設(shè)施。在方案規(guī)劃、初步設(shè)計階段，對提出的“亞安全區(qū)”的概念，在商業(yè)實際運(yùn)營中無法做到的，應(yīng)及時否定該設(shè)計方案。特別是如電影院等錯時營業(yè)的場所、兒童活動場所應(yīng)要求設(shè)置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區(qū)面積不應(yīng)按普通商業(yè)控制，餐飲燃?xì)夤艿啦贾檬欠窨尚校簧虡I(yè)店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設(shè)單位來說可能涉及重大修改的應(yīng)提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現(xiàn)了消防機(jī)構(gòu)的熱情服務(wù)。
（3）嚴(yán)格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災(zāi)高危單位，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行火災(zāi)高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進(jìn)行一次自我評估外，還應(yīng)當(dāng)每年委托具有資質(zhì)的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)開展評估。超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位、委托管理單位以及各經(jīng)營主體、使用單位要分別明確消防安全責(zé)任人、管理人，超大城市綜合體的產(chǎn)權(quán)單位或委托管理單位要牽頭建立統(tǒng)一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設(shè)施和其他建筑消防設(shè)施原則上應(yīng)由該消防組織統(tǒng)一管理。超大城市綜合體應(yīng)嚴(yán)格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責(zé)等基本情況和日常消防工作情況，定期報告?zhèn)浒赶腊踩芾砣寺穆殹⒔ㄖ涝O(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應(yīng)當(dāng)提高微型消防站建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和要求，設(shè)置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標(biāo)準(zhǔn)配備裝備器材，組織開展經(jīng)常性實戰(zhàn)訓(xùn)練，主動聯(lián)系轄區(qū)消防中隊開展業(yè)務(wù)強(qiáng)化訓(xùn)練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應(yīng)設(shè)置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監(jiān)督執(zhí)法力度。消防機(jī)構(gòu)要依法履行消防監(jiān)督管理職責(zé)，采取全面檢查與局部檢查、監(jiān)督執(zhí)法與技術(shù)服務(wù)相結(jié)合等方式，加強(qiáng)對超大城市綜合體的監(jiān)督抽查，要加大監(jiān)督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監(jiān)督員要對性能化設(shè)計和專家評審內(nèi)容了解掌握，監(jiān)督檢查時作為重點檢查內(nèi)容。要嚴(yán)格控制各功能區(qū)使用性質(zhì)的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴(yán)格把關(guān)。要針對超大城市綜合體中部分場所運(yùn)營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數(shù)量和寬度均滿足要求。對監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患，要及時下達(dá)法律文書督促整改，并依法實施處罰。
（5）通過運(yùn)用法律手段加強(qiáng)管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規(guī)的修改內(nèi)容，使之上升到法律層面，特別是應(yīng)將未按要求購置火災(zāi)公共責(zé)任保險、未按要求進(jìn)行消防安全評估，未按要求建設(shè)微型（小型）消防站等內(nèi)容納入“法律責(zé)任”章節(jié)，制定相應(yīng)的處罰條款，從而真正實現(xiàn)運(yùn)用更加嚴(yán)格的消防法規(guī)加強(qiáng)對超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻(xiàn)
[1] GB50016-2014，建筑設(shè)計防火規(guī)范[S].
2月9日，招商地產(chǎn)位于深圳蛇口的海上世界文化藝術(shù)中心設(shè)計合作簽約儀式在蛇口南海意庫舉行。招商地產(chǎn)力邀國際著名設(shè)計泰斗楨文彥大師為該項目擔(dān)綱主筆設(shè)計。
此前的1月12日，海上世界的兩大重點工程，也是未來深圳海岸線的兩大新地標(biāo)――希爾頓酒店和招商局廣場順利封頂。至此，作為招商地產(chǎn)商業(yè)雄心的重要組成部分，海上世界開始露出它的華美與優(yōu)雅。
在2011年半年報中，招商地產(chǎn)這樣寫道：探索新的商業(yè)模式，大力推進(jìn)資源整合是公司謀變的另一個重要方向。“報告期內(nèi)，公司將深圳招商地產(chǎn)中的投資性物業(yè)分拆成立深圳招商商置投資有限公司，為整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源、開拓全國性商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，助推公司快速發(fā)展邁出了關(guān)鍵的一步。”
作為招商局的一個重要戰(zhàn)略棋子，以招商地產(chǎn)為代表的地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在招商局新一個十年發(fā)展大計中扮演重要角色。而作為千億招商的重要支撐力量，商業(yè)地產(chǎn)是招商地產(chǎn)做大做強(qiáng)的重要一極。
在通往千億的目標(biāo)上，招商地產(chǎn)“住宅開發(fā)+商業(yè)開發(fā)與持有”的均衡式綜合服務(wù)開發(fā)模式已搶得先機(jī)。
由招商地產(chǎn)打造的海上世界城市綜合體文化藝術(shù)中心坐落于海上世界城市綜合體核心地段，緊鄰深圳15公里濱海岸線。“作為一個濱海城市，在海邊建設(shè)的商業(yè)休閑娛樂綜合體目前在深圳還是空白。因此，深圳需要‘海上世界’，同樣，轉(zhuǎn)型下的新蛇口新面貌也需要綜合體的‘海上世界’。而對于招商地產(chǎn)，需要‘海上世界’，它的打造對于我們在全國濱海城市的復(fù)制開發(fā)都是個經(jīng)驗。”招商地產(chǎn)董事長林少斌說。
眾所周知，房地產(chǎn)市場的發(fā)展分為住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和綜合服務(wù)開發(fā)三個發(fā)展階段。5年前拿地的市場化和需求的覺醒催生了超級地產(chǎn)開發(fā)商，而未來十年消費(fèi)升級將催生商業(yè)地產(chǎn)巨無霸。在住宅市場的繼續(xù)深度調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)的價值開始凸顯。
事實上，一向以穩(wěn)健著稱的招商地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的涉足已經(jīng)長達(dá)20年之久。其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及購物中心、酒店、公寓、倉庫等多業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)，旗下的花園城、美侖會所、泰格公寓等項目已經(jīng)初具品牌效應(yīng)。
在2011年，招商商置重點打造的商業(yè)項目有兩個五星級酒店、三個服務(wù)式公寓、三個LOFT產(chǎn)品、兩個購物中心，另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)較多，在做的有5個――蛇口網(wǎng)谷、TCL產(chǎn)業(yè)園、光明新區(qū)產(chǎn)業(yè)園、清華科技園、金山谷文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。
具有標(biāo)志性意義的是，一直以來，招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在深圳，但2011年以來，招商商置的業(yè)務(wù)版圖正在有規(guī)劃地快速向其他城市拓展。其走出深圳后的首個同類產(chǎn)品南京花園城已經(jīng)處于運(yùn)作當(dāng)中，預(yù)計2012年即可正式亮相；2011年3月份，招商地產(chǎn)還與廣州天河區(qū)CBD管委會正式簽訂合作協(xié)議書，希望在廣州中心城區(qū)核心地段開發(fā)建設(shè)地標(biāo)項目；招商地產(chǎn)在成都的商業(yè)地產(chǎn)項目已經(jīng)進(jìn)入實質(zhì)性階段。
本文只代表個人觀點，不代表本刊立場。
關(guān)鍵詞：住宅底商；綜合體商業(yè)；專業(yè)市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴(kuò)張及地產(chǎn)格局的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)市場逐步煥發(fā)出活力，進(jìn)入了黃金發(fā)展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業(yè)地產(chǎn)面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發(fā)展背后供應(yīng)量過大、商業(yè)品質(zhì)有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費(fèi)者角度分析長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報，有利于掌握商業(yè)地產(chǎn)的實際運(yùn)營情況，對促進(jìn)長沙商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)匹配發(fā)展、適當(dāng)掌控商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。
一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度較快
相對于國內(nèi)一線城市的商業(yè)發(fā)展來說，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展速度很快。1995年-2000年，長沙市區(qū)人口還不到200萬，商業(yè)地產(chǎn)主要圍繞于傳統(tǒng)的五一、東塘商圈，業(yè)態(tài)主要是以零售業(yè)、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展起來時，長沙商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛起來，尤其是高品質(zhì)的城市綜合體的破土而出，為長沙商業(yè)地產(chǎn)帶來了新的血液，促進(jìn)了商業(yè)格局的再次銳變。
2.商業(yè)地產(chǎn)市場運(yùn)行基本穩(wěn)定
近三年來長沙商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)短期內(nèi)供應(yīng)量顯著增加，部分區(qū)域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩(wěn)定等特點。在供需結(jié)構(gòu)上，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)有井噴現(xiàn)象，2012年供應(yīng)量最大，網(wǎng)簽成交面積在量上有所滯后于供應(yīng)， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內(nèi)，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)市場運(yùn)行情況
（單位：萬，元/）
注：數(shù)據(jù)來源于長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)
3.新開發(fā)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)待售量大
近三年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)待售面積248.17萬，占內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區(qū)86.79萬，其次依次為雨花區(qū)（57.84萬）、天心區(qū)（34.36萬）、開福區(qū)（30.74萬）、望城區(qū)（25.53萬）、芙蓉區(qū)（12.91萬）。不難看出，商業(yè)供應(yīng)量大的區(qū)域、新興發(fā)展的區(qū)域，商業(yè)的待售量相對較高。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資回報分析
1.調(diào)查基本情況
本研究中商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)用途的房地產(chǎn)，主要包括百貨、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)形式，分為住宅底商、城市綜合體商業(yè)、專業(yè)市場三類。調(diào)查采取典型抽樣調(diào)查的方法進(jìn)行，調(diào)研樣本為長沙市內(nèi)五區(qū)商業(yè)發(fā)展較為成熟或是區(qū)域影響力較大的樣本，調(diào)研共發(fā)放問卷58份，對近16個樣本進(jìn)行了實地調(diào)研，調(diào)研回收有效樣本共52個。在調(diào)查分析中，商業(yè)地產(chǎn)投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設(shè)投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態(tài)租賃年投資回報率，是當(dāng)年租金與商業(yè)總售價的比值。其中，商業(yè)總售價計算以評估的當(dāng)前商業(yè)基準(zhǔn)價格為準(zhǔn)。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業(yè)地產(chǎn)投資回報率與存貸款基準(zhǔn)利率的比較
2014年長沙商業(yè)地產(chǎn)總體投資回報率為5.12%，在全國房地產(chǎn)商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產(chǎn)投資回報率研究中商鋪靜態(tài)投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業(yè)投資回報率以5.40%居于最高，專業(yè)市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業(yè)發(fā)展欣欣向榮，商業(yè)地產(chǎn)能獲得較好的投資回報率，當(dāng)前長沙仍處于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市建設(shè)提質(zhì)的關(guān)鍵時期，城市輻射能力有望進(jìn)一步加強(qiáng)，長期來看，商業(yè)租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運(yùn)營能力和相當(dāng)優(yōu)越的地理優(yōu)勢，投資回報率最高，專業(yè)市場由于發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區(qū)域投資回報率分析
圖2 各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率的比較
從各區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，開福區(qū)以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區(qū)（6.26%）、芙蓉區(qū)（4.94%）、天心區(qū)（4.62%）、雨花區(qū)（4.44%）。開福區(qū)是長沙商業(yè)發(fā)展較為成熟的區(qū)域，金融產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業(yè)成交均價上居于首位的。岳麓區(qū)商業(yè)發(fā)展后起優(yōu)勢十分明顯，城市綜合體以及專業(yè)市場的發(fā)展，改善了岳麓區(qū)商業(yè)分散、檔次偏低的現(xiàn)狀。中心城區(qū)芙蓉區(qū)由于開發(fā)接近飽和，可供商業(yè)開發(fā)的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區(qū)、雨花區(qū)的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業(yè)地產(chǎn)投資回報率分片區(qū)的比較
從各地段商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率為9.41%，一環(huán)以外二環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.74%，二環(huán)以外三環(huán)以內(nèi)投資回報率為4.95%，三環(huán)以外投資回報率為4.81%。一環(huán)以內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資回報優(yōu)勢十分突出，比一環(huán)外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家?guī)X、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家?guī)X等傳統(tǒng)商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區(qū)也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結(jié)論
長沙商業(yè)地產(chǎn)項目投資回報率屬于中等偏上水平，運(yùn)行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業(yè)5.40%，專業(yè)市場5.28%，住宅底商4.12%。當(dāng)前長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過剩、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營難度增大現(xiàn)狀已經(jīng)逐步凸現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中仍存在定位不準(zhǔn)、傳統(tǒng)市場發(fā)展略趨乏力、新興商業(yè)招商困難等問題。
四、對長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議
1.科學(xué)規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的布局及方向
一方面做好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域?qū)蛹壱?guī)劃。對于住宅底商商業(yè)配套比要進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂疲蕴嵘^(qū)品質(zhì)。在一個半徑5-10公里的范圍之內(nèi)，統(tǒng)籌考慮輻射范圍較大的區(qū)域性商業(yè)中心；另一方面做好商業(yè)業(yè)態(tài)分類規(guī)劃，住宅底商宜發(fā)展社區(qū)商業(yè)，綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)則呈現(xiàn)多元發(fā)展，強(qiáng)調(diào)體驗式消費(fèi)理念，能實現(xiàn)購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務(wù)；專業(yè)市場立足專業(yè)業(yè)態(tài)，做大做強(qiáng)。
2.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和營銷的市場監(jiān)管
提高商業(yè)地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻，對大型綜合體開發(fā)保持謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)對商業(yè)地產(chǎn)資金進(jìn)行監(jiān)管；嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的項目，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境。
3.加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營的政策支持
在商業(yè)地產(chǎn)項目審批時需要對運(yùn)營大體方案進(jìn)行審核，對不符合規(guī)劃、同質(zhì)化較高的商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)整引導(dǎo)；加大對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的招商支持，強(qiáng)化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業(yè)項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業(yè)招商平臺，完善各類招商投資優(yōu)惠政策，增強(qiáng)項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業(yè)地產(chǎn)項目在運(yùn)營中應(yīng)開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級
鼓勵商業(yè)地產(chǎn)多元化發(fā)展，支持大型城市綜合體發(fā)展一站式消費(fèi)、體驗式消費(fèi)，積極探索線上線下結(jié)合消費(fèi)模式，尤其是針對當(dāng)前休閑娛樂作為購物消費(fèi)的重要支撐形式，根據(jù)商業(yè)輻射范圍，商業(yè)基本定位，適當(dāng)提高休閑娛樂在業(yè)態(tài)中的占比。積極引導(dǎo)部分專業(yè)市場的外遷，為專業(yè)市場創(chuàng)造一個更合適的發(fā)展區(qū)域。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：城市綜合體、消防設(shè)計、探討
中圖分類號：TU997文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
“城市綜合體”是近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最為熱門的關(guān)鍵詞和最主流的發(fā)展模式。由于城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市生活的全部功能，所以也被稱為“5分鐘生活圈”。在近年的《中國城市綜合體專業(yè)研究報告》中，甚至有地產(chǎn)專家和業(yè)內(nèi)巨頭們提出“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！其特點：體量大、功能組合復(fù)雜。
城市綜合體的概念：城市綜合體英文縮寫為HOPSCA.。是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。
城市綜合體是將城市中的辦公、居住、商業(yè)、旅店、展覽、餐飲娛樂、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的聯(lián)動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重。通常購物中心、酒店、寫字樓是城市綜合體最基本的業(yè)態(tài)組合。
鑒于目前各個城市都有大量城市綜合體的建設(shè)，綜合體的消防成為我們經(jīng)常遇到的問題。因此我們從以下幾個方面來探討城市綜合體區(qū)域消防設(shè)計的幾個問題：
一、區(qū)域消防設(shè)計的必要性
區(qū)域消防給水的概念：所謂區(qū)域(建筑)就是在一定范圍內(nèi)各類(幾幢)建筑的組合，例如酒店、百貨商場、住宅組團(tuán)、寫字樓等。區(qū)域消防給水設(shè)計，就是將區(qū)域內(nèi)多幢建筑消防給水統(tǒng)一設(shè)計，集中設(shè)置消防水池、泵房、水箱、水泵接合器等。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》7.3.5條：同一時間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。這其實就是區(qū)域消防的概念。
鑒于城市綜合體這種集多種使用功能為一身的特大規(guī)模民用建筑聯(lián)合體和高層建筑群的不斷興起。其特點建筑標(biāo)準(zhǔn)高、功能復(fù)雜，人員密集、火災(zāi)危險性大，撲救困難，一旦發(fā)生火災(zāi)容易造成人員、財產(chǎn)的重大損失。消防給水系統(tǒng)設(shè)計的完善與否，直接影響撲滅火災(zāi)的效果。而區(qū)域建筑消防給水系統(tǒng)正好具有安全、可靠、便于政府監(jiān)管，又能降低造價，便于日常維護(hù)、管理的優(yōu)點，有效防止開發(fā)商重報批，輕落實管理的現(xiàn)象，它與消防設(shè)計要求的經(jīng)濟(jì)性、安全性的原則相一致。因此我們在城市綜合體消防設(shè)計時應(yīng)盡量采用區(qū)域消防設(shè)計。
二、建筑群規(guī)模對區(qū)域消防設(shè)計的影響
《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016―2006第8.2.2條：“工廠、倉庫、堆場、儲罐（區(qū)）和民用建筑的室外消防用水量，應(yīng)按同一時間內(nèi)的火災(zāi)次數(shù)和一次滅火用水量確定。
《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）在99版的基礎(chǔ)上加入了：“同一時間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵、高位水箱”的要求。“同一時間內(nèi)只考慮一次火災(zāi)的高層建筑群”這句話也就是進(jìn)一步限制了城市綜合體按區(qū)域消防設(shè)計的適用范圍。
目前一般參考上海市對建筑規(guī)模作出的要求：《民用建筑水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)程》DGJ08-94-2007第5.2.3條：“……但公共建筑物，聯(lián)體建筑群共用一套消防供水系統(tǒng)時，其保護(hù)的建筑面積不應(yīng)大于500000。
對此已在《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》（征求意見稿）中提出了具體的要求。《消防給水及消火栓系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》已確定為國家標(biāo)準(zhǔn)GB50974-2014，并計劃于2014年10月1日起實施，以后這類建筑的設(shè)計有了一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
在新規(guī)范實施前，城市綜合體的規(guī)模控制在50萬平米內(nèi)按1次火災(zāi)考慮比較經(jīng)濟(jì)，如果大于50萬平米就需按2次以上火災(zāi)考慮，區(qū)域消防設(shè)計也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
三、消防給水方式的選擇
給水形式的選擇，應(yīng)在保證安全、可靠的前提下，盡量選用經(jīng)濟(jì)、合理的供水方式。
針對城市綜合體的建筑特點宜采用并聯(lián)分區(qū)與串聯(lián)分區(qū)、高區(qū)水和低區(qū)水等方式。
如在綜合體中相對獨立的酒店、住宅、寫字樓等業(yè)態(tài)設(shè)置獨立的分區(qū)并與其他分區(qū)并聯(lián)。各個分區(qū)互不干擾，自成體系，對系統(tǒng)更加安全可靠，缺點就是造價較高，但考慮以后這些業(yè)態(tài)可能由獨立的物業(yè)管理，便于責(zé)任的劃分、管理。這種分區(qū)是合適的。
在商場中百貨、影院、KTV、餐飲等業(yè)態(tài)目前的主流設(shè)計基本在相連的建筑或同一建筑的不同樓層中。采用并聯(lián)分區(qū)既困難也不經(jīng)濟(jì)，因此我們可以考慮設(shè)置串聯(lián)的分區(qū)。
同時在綜合體中可能存在樓層較高的建筑，可按高度來分：高區(qū)水和低區(qū)水。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第7.4.6.5條：消火栓栓口的靜水壓力不應(yīng)大于1.00Mpa，當(dāng)大于1.00Mpa時，應(yīng)采取分區(qū)給水系統(tǒng)。消火栓栓口的出水壓力大于0.50Mpa時，應(yīng)采取減壓措施。
供水方式安全可靠是最重要的，但要在保證安全的同時達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理，盡量節(jié)省投資，使得維修管理方便，在設(shè)計當(dāng)中認(rèn)真考慮，細(xì)心比較，這樣才能把工程做的更完善。
四、高位水箱
城市綜合體有別于單一建筑消防給水設(shè)計，目前設(shè)計實踐中多套用《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016―2006和《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）。《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》7.3.5指出：消防水池、高位消防水箱的容量應(yīng)按消防用水量最大的一幢高層建筑計算。高位消防水箱應(yīng)滿足7.4.7條的相關(guān)規(guī)定且應(yīng)設(shè)置在高層建筑群內(nèi)最高的一幢高層建筑的屋頂最高處。
區(qū)域消防供水系統(tǒng)的設(shè)計日漸增多，效益明顯，但區(qū)域消防系統(tǒng)所涉及到的高位水箱增壓要求、容量等細(xì)節(jié)問題并沒有特別說明。
高位水箱的容量，《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》第7.4.7.1條規(guī)定： 高位消防水箱的消防儲水量，一類公共建筑不應(yīng)小于18m3；二類公共建筑和一類居住建筑不應(yīng)小于12m3；二類居住建筑不應(yīng)小于6.00m3。也就是說高位水箱做到最大的18m3肯定是滿足規(guī)范要求的，但在實踐中由于城市綜合體建筑群的復(fù)雜性，在消防專家論證中往往提出特別的要求，例如常州新北萬達(dá)廣場消防專家評審會就提出：高位水箱應(yīng)增大為60m3。
關(guān)于增壓的要求，《高規(guī)》第7.4.7.2條規(guī)定： 高位消防水箱的設(shè)置高度應(yīng)保證最不利點消火栓靜水壓力。當(dāng)建筑高度不超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.07MPa；當(dāng)建筑高度超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應(yīng)低于0.15 MPa。當(dāng)高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時，應(yīng)設(shè)增壓設(shè)施。這個在規(guī)模不大的項目中是沒有問題的，但在現(xiàn)在城市綜合體的規(guī)模越來越大，管道輸送距離越來越遠(yuǎn)的情況下。管道的沿程水力損失也不斷增大。在保證靜水壓力的條件下，未必能保證消防滅火的要求。因此有必要對規(guī)范做進(jìn)一步的修訂、明確適用范圍。
對城市綜合體的消防系統(tǒng)設(shè)計，許多規(guī)范沒有與時俱進(jìn)的調(diào)整，導(dǎo)致許多設(shè)計細(xì)節(jié)無據(jù)可依。例如：水泡系統(tǒng)沒有全國統(tǒng)一的規(guī)范一般參照廣東的《大空間智能型主動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》，室內(nèi)步行街的設(shè)計有的地方不允許全封閉式，有的地方要求做下沉式廣場，有的要求增加機(jī)械排風(fēng)、聯(lián)動開啟式頂棚等等。
因為沒有依據(jù)導(dǎo)致設(shè)計人員為保險起見，增加了一些不必要的設(shè)計，影響了區(qū)域消防系統(tǒng)設(shè)計的經(jīng)濟(jì)性。故希望在日后規(guī)范修訂時能對規(guī)范加已完善。
參考文獻(xiàn)：
1、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB-50016―2006
2、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB-50045-95（2005年版）
關(guān)鍵詞：保險資金 保險投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑
隨著保險業(yè)的迅速發(fā)展，保費(fèi)收入激增，保險公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產(chǎn)達(dá)到了5.75萬億元，保險公司資金運(yùn)用余額5.3萬億元，保費(fèi)收入、保險總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當(dāng)拓展了保險資金的運(yùn)用渠道，保險資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。
我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析
（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年
需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費(fèi)水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標(biāo)志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時的經(jīng)濟(jì)會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時機(jī)。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進(jìn)一步提高將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。可以預(yù)測，未來10年是我國城市化進(jìn)程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。
投資拉動。房地產(chǎn)的價格波動也遠(yuǎn)低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報率較高的行業(yè)，對國內(nèi)外的流動資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟(jì)增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計價的資產(chǎn)，國外資金大量進(jìn)入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴(kuò)張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機(jī)。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目是提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動因素。
（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會被調(diào)控
多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風(fēng)險。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風(fēng)險。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進(jìn)一步明確銀行需加強(qiáng)對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費(fèi)貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標(biāo)準(zhǔn)必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存
出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風(fēng)險、融資風(fēng)險、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險等，任何一個環(huán)節(jié)的風(fēng)險都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進(jìn)入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實力和經(jīng)驗。成熟商業(yè)地產(chǎn)項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報，回籠資金進(jìn)行新項目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點，在不同時期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風(fēng)險。
（五）對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切
商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進(jìn)的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團(tuán)隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運(yùn)營商、零售合作伙伴、商家、消費(fèi)者等多方面，需要專業(yè)團(tuán)隊的整合。因此，找到一個優(yōu)秀經(jīng)營管理團(tuán)隊來進(jìn)行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團(tuán)隊。
保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析
根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需”已成為今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費(fèi)市場是未來國家拉動內(nèi)需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠為消費(fèi)市場提供載體、帶動商業(yè)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險資金負(fù)債性要求資金運(yùn)用能更好的滿足保險公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運(yùn)用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。
目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因為看重商業(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型。總的看，除了大連萬達(dá)之外，我國還沒有實力強(qiáng)勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。
目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險資金有得天獨厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達(dá)幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險資金可以成為項目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險公司進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。
保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益
二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ螅壳俺鞘谢潭绕停ｋU資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時間內(nèi)價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。
第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進(jìn)入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強(qiáng)勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴(kuò)張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟(jì)的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟(jì)體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達(dá)到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴(kuò)張的強(qiáng)烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達(dá)到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標(biāo)志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進(jìn)入新一輪的強(qiáng)勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。
第二，城市化推動需求。當(dāng)城市化率達(dá)到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達(dá)到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風(fēng)險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動。國際經(jīng)驗表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達(dá)30.3%。
基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗。保險資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風(fēng)險和回報看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險公司最理想的投資目標(biāo)。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國很多省會城市在經(jīng)濟(jì)總量、城市發(fā)展水平、消費(fèi)能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提升商業(yè)中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進(jìn)整個城市的功能提升，這種城市地標(biāo)性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。
1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機(jī)遇。“十二五”規(guī)劃的一個核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動經(jīng)濟(jì)增長，而擴(kuò)大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行模源罅μ嵘?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。
2.開發(fā)城市綜合體有利于保險資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了全面復(fù)蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產(chǎn)的重點主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、切入當(dāng)?shù)孛裆苊芮信c當(dāng)?shù)卣暮献鳎瓤梢詫崿F(xiàn)保險資金通過不動產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強(qiáng)大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經(jīng)濟(jì)和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟(jì)能力，如增加稅收，增加就業(yè)機(jī)會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強(qiáng)市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風(fēng)險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運(yùn)用城市設(shè)計的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個空間蘊(yùn)含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運(yùn)作系統(tǒng)的同時，通過有機(jī)組合協(xié)同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報，特別是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)政策收緊，銀行信貸收縮時，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風(fēng)險的抵御能力較強(qiáng)。同時，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。
（三）適時抓住機(jī)會發(fā)展REITs
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運(yùn)作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠(yuǎn)趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。
保險資金投資 REITs 能夠促進(jìn)融通功能的發(fā)揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險容易在銀行積聚，而保險資金的進(jìn)入會在一定程度上化解銀行的風(fēng)險。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。
REITs變現(xiàn)時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產(chǎn)的流動性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運(yùn)用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。
REITs這一在國外日益成熟被廣泛運(yùn)用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點方案設(shè)計，歷時 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時機(jī)不遠(yuǎn)了。
結(jié)論
本文對我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進(jìn)行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險公司把握這一歷史機(jī)遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運(yùn)用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經(jīng)驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機(jī)成熟時大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產(chǎn)的時間短，經(jīng)驗不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進(jìn)一步完善。
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關(guān)鍵詞： 智慧城市 互聯(lián)網(wǎng) 云計算 商業(yè)模式
1.引言
云計算作為一種基于互聯(lián)網(wǎng)的計算模式，是繼個人電腦、互聯(lián)網(wǎng)之后電子信息技術(shù)領(lǐng)域的又一次重大變革，它的推廣將改變社會信息化建設(shè)和運(yùn)作的基本模式，大大降低信息化建設(shè)的門檻和成本，有利于信息共享和資源利用，降低能源消耗，加速全面信息化時代的來臨。
隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)的發(fā)展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開放、智能，正邁向協(xié)同處理、信息智能的時代。智慧城市信息系統(tǒng)作為信息產(chǎn)業(yè)新技術(shù)融合的產(chǎn)物，將給城市居民帶來更便捷、高效、安全、和諧的生活。
智慧城市是以“智慧技術(shù)、智慧管理、智慧服務(wù)、智慧產(chǎn)業(yè)、智慧人文、智慧生活”等為重要內(nèi)容的城市發(fā)展新模式，是信息化向更高階段發(fā)展的表現(xiàn)。建設(shè)智慧城市有利于推進(jìn)城市化進(jìn)程，有利于提高我國自主創(chuàng)新能力，有利于帶動信息產(chǎn)業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迅猛發(fā)展將助推智慧城市的建設(shè)。隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)的發(fā)展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開放、智能，正邁向協(xié)同處理、信息智能的時代。智慧城市信息系統(tǒng)作為信息產(chǎn)業(yè)新技術(shù)融合的產(chǎn)物，將給城市居民帶來更便捷、高效、安全、和諧的生活。也為商業(yè)模式提供了新架構(gòu)。
2.互聯(lián)網(wǎng)的創(chuàng)新應(yīng)用
互聯(lián)網(wǎng)的核心是創(chuàng)新應(yīng)用，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的靈魂是以用戶體驗為核心的創(chuàng)新。互聯(lián)網(wǎng)是應(yīng)用推動型產(chǎn)業(yè)，市場的需求往往是互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)重要的推動力，只有滿足社會與民眾的需求，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展才有堅實的市場基礎(chǔ)。技術(shù)的成熟會增加民眾更廣泛多層次的智能化需求。沒有需求，猶如無源之水；沒有技術(shù)，品質(zhì)就沒有保障，兩者相互影響、相互促進(jìn)。
在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新應(yīng)用的進(jìn)程中，新的商業(yè)模式必將出現(xiàn)。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在這樣一場速度決定高度、規(guī)模決定位置、市場決定標(biāo)準(zhǔn)的變革中，必定要找到立足產(chǎn)業(yè)的核心競爭力。
只要與時俱進(jìn)、腳踏實地，在龐大的互聯(lián)網(wǎng)體系中，找準(zhǔn)定位的企業(yè)，就一定能找到屬于自己的獨特的商業(yè)模式，打通互聯(lián)網(wǎng)財富之門。互聯(lián)網(wǎng)將帶動中國經(jīng)濟(jì)朝低碳、節(jié)能、可持續(xù)方向發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新應(yīng)用終將走進(jìn)千家萬戶，服務(wù)于民眾。
3.云計算的應(yīng)用
云計算是分布式計算技術(shù)的一種，它透過網(wǎng)絡(luò)將龐大的計算處理程序自動分拆成無數(shù)個小的子程序，再交由多部服務(wù)器所組成的龐大系統(tǒng)，經(jīng)過搜尋和計算分析之后再將處理結(jié)果回傳給用戶。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者能夠在數(shù)秒之內(nèi)，處理數(shù)上億條信息，完成與“超級計算機(jī)”效能相當(dāng)?shù)木W(wǎng)絡(luò)服務(wù)。可見云計算是互聯(lián)網(wǎng)之后的又一場技術(shù)革命。
云計算所帶來的商業(yè)模式使得IT技術(shù)成本更低、向社會各個領(lǐng)域滲透更快捷，也必將是信息技術(shù)與各產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的趨勢。由于信息技術(shù)滲透到商業(yè)領(lǐng)域，經(jīng)濟(jì)周期變短，使得產(chǎn)品的生命周期越來越短。
4.智慧城市的商業(yè)模式架構(gòu)
如何能夠高效率地推進(jìn)“智慧城市”的建設(shè)進(jìn)程，除了有良好的“智慧城市”的全面規(guī)劃外，還要有良好的商業(yè)模式，保障“智慧城市”有序高效地建設(shè)。
在“智慧城市”高速發(fā)展的過程中，商業(yè)模式的建設(shè)和更新必將引導(dǎo)城市管理者推動的“智慧城市”建設(shè)；運(yùn)營商推動的“智慧城市”建設(shè)和各種廠商推動的“智慧城市”建設(shè)。
（1）在“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式中政府起著重要的作用，智慧城市的建設(shè)和規(guī)劃涉及城市建設(shè)的方方面面，不僅涉及“智慧城市”建設(shè)的總體規(guī)劃框架，還有明確的“智慧城市”建設(shè)的項目和時間表。比如“智慧寧波”和連云港的“智能徐圩”等，其中“智能徐圩”的規(guī)劃包括十大應(yīng)用行業(yè)，并規(guī)劃58大平臺，超過266個智能化系統(tǒng)，“智能徐圩”建設(shè)中就是以政府為主導(dǎo)，市場運(yùn)營為輔對整個城市進(jìn)行高效建設(shè)的商業(yè)模式。
（2）以運(yùn)營商為主導(dǎo)推動當(dāng)?shù)卣M(jìn)行當(dāng)?shù)亍爸腔鄢鞘小钡慕ㄔO(shè)，是當(dāng)今“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式。中國移動最早在2008年就提出協(xié)助政府建設(shè)“無線城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，而中國電信2010年在廣東首提建設(shè)“智慧城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此“智慧城市”就出現(xiàn)了一種由運(yùn)營商推動建設(shè)的商業(yè)模式。其中廈門的“無線城市”，以及廣東汕頭的“智慧汕尾”就是其中典型代表。運(yùn)營商推動“智慧城市”建設(shè)商業(yè)模式會在某些運(yùn)營商業(yè)務(wù)無法覆蓋的領(lǐng)域無法形成真正的智能化的建設(shè)，但能很好地建設(shè)“智慧城市”的智能管道和智能平臺。
（3）智慧城市建設(shè)的商業(yè)模式需要廠商參與。在智慧城市的建設(shè)中，需要落實為智慧政府、智慧生產(chǎn)、智慧交通、智慧醫(yī)療等比較大概念的行業(yè)應(yīng)用，而整個城市的智能化規(guī)劃設(shè)計中通常所設(shè)計的領(lǐng)域都比較少，定義也比較狹小，這就是智慧城市商業(yè)模式的特點。推動這種商業(yè)模式建設(shè)的典型城市代表就是昆明和天津等。
就以上三種商業(yè)模式分析，其中第一種商業(yè)模式最易被采納，政府自主推動“智慧城市”建設(shè)的商業(yè)模式更有助于智慧城市的建設(shè)的全面性和科學(xué)性發(fā)展。由于政府制訂任何一個規(guī)劃都會受到諸多因素的制約，比如資金的制約、人才的制約、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的制約等，因此不論是哪種商業(yè)模式只要有助于“智慧城市”的建設(shè)，有利于提高社會效率，有利于人民的幸福生活，我們都認(rèn)為它是值得鼓勵和推廣的商業(yè)模式。
5.應(yīng)用遠(yuǎn)景
在搭建了構(gòu)建智慧商業(yè)的基于智能視覺互聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后，利用可視化管理平臺技術(shù)，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在以下幾個方面：
（1）提升城市的競爭力
通過現(xiàn)代高科技的手段，配合大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備，將智慧城市綜合體真實地展現(xiàn)在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力，使其在市場上更具競爭力。
（2）聚集商圈的親和力
可視化系統(tǒng)的應(yīng)用打破了傳統(tǒng)模式的被動性，購物者可以通過鏈接到可視化管理平臺的視頻終端或手機(jī)，查看商業(yè)樓宇的三維地理信息，通過各類監(jiān)控攝像頭，體驗身臨其境的感覺，提高購物者的興趣。
（3）可視化管理
城市綜合體集購物中心、會展中心、文化娛樂中心、公園、酒店、寫字樓及公寓為一體，通過大屏幕或一體機(jī)等，物業(yè)管理人員利用可視化管理平臺對城市綜合體進(jìn)行在線管理。也可作為險情處置和應(yīng)急指揮調(diào)度平臺。
（4）綜合集成
采用“云”單元主機(jī)技術(shù)，把通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測系統(tǒng)、停車誘導(dǎo)系統(tǒng)、停車場管理、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等綜合集成為智能大廈管理系統(tǒng)，與可視化管理平臺一起，嵌入“云”單元主機(jī)之中，實現(xiàn)“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營”理念，為城市綜合體創(chuàng)造舒適、高效、節(jié)能、環(huán)保和安全的生活休閑和購物天地。
6.結(jié)語
云計算是基于互聯(lián)網(wǎng)的新一代計算方式，它是網(wǎng)格計算、并行計算、分布式計算等傳統(tǒng)計算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展融合的產(chǎn)物。在采用云計算技術(shù)以后，基于互聯(lián)網(wǎng)的服務(wù)在計算及存儲能力上得到大幅度提高，且可靠性得到大幅度提升，計算資源的共享程度和使用效率大幅提高，采購成本和維護(hù)成本大幅度降低，在綠色和節(jié)能方面也獲得了很大發(fā)展。因此，將云計算技術(shù)與商業(yè)智能系統(tǒng)相結(jié)合，是一個非常具有理論和應(yīng)用價值的研究領(lǐng)域。云計算將不只是一個愿景、一項技術(shù)，而是21世紀(jì)成功企業(yè)的一個重要戰(zhàn)略。市場商機(jī)瞬息萬變、一閃而過，企業(yè)在智慧城市構(gòu)建的同時，從現(xiàn)在開始就踏上一條云計算之路。
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但在天成集團(tuán)董事長孫明高看來，這些對天成集團(tuán)來說不但不是困境，反而更是機(jī)會。孫明高的自信源于三大法寶：1、資金之上的增值服務(wù)，客戶至上的邏輯；2、深耕重磅實業(yè)，基于智慧和金融業(yè)務(wù)的積累；3、智慧金融雙循環(huán)模式初具雛形。
資金之上
山東省萊州市人士孫明高盛贊山東文化，“把感情看得比金錢還重要，我們就是要傻，在工作當(dāng)中交朋友，交朋友中處工作。”他表示，作為企業(yè)家要著眼于長遠(yuǎn)，著眼于大局，而不是像小商人那樣只看到眼前的小恩小惠。
就2000年左右孫明高所操刀的萊鋼股份來說，雖然收入頗微，但孫認(rèn)為給萊鋼所創(chuàng)造的價值值在10億以上。“從短期看，我們確實沒賺到錢；但從長期來看萊鋼對我們有很多支持。”十年來，萊鋼股份一直是天成集團(tuán)的重要股東。
天成集團(tuán)不僅僅是萊蕪鋼鐵集團(tuán)的戰(zhàn)略合作者，更是一系列增值服務(wù)提供商。通過三個月的團(tuán)隊式盡職調(diào)查，包括基層單位、車間和高層的各種溝通，以及市場調(diào)研和客戶調(diào)研等拿出《萊蕪鋼鐵集團(tuán)“十一五”規(guī)劃》，后升級為“十二五”規(guī)劃。經(jīng)過變革，從產(chǎn)品層面看，由初級材料――普通鋼，到高級材料――鋼材，萊蕪鋼鐵實現(xiàn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)能由300萬噸上升至1300萬噸；作為投融資顧問，幫助萊蕪鋼鐵配股，增發(fā)短債，上市和控股證券，使得萊鋼實現(xiàn)金融寡頭模式。
與民營企業(yè)的合作，天成集團(tuán)的增值服務(wù)亦是其利器。孫明高向《學(xué)習(xí)型中國》表示，“我們從產(chǎn)權(quán)制度入手，把企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)體系進(jìn)行重新規(guī)劃與設(shè)計，我們進(jìn)去的不僅僅是資金，還包括信息、理念、管理、技術(shù)和市場等一系列增值服務(wù)。”
伴隨著私募基金市場的進(jìn)化升級，被投企業(yè)索要的不僅僅是資金資源。2011年，弘毅投資組建咨詢業(yè)務(wù)；2013年，專注于消費(fèi)品投資的天圖創(chuàng)投與某營銷策劃公司合作為客戶提供營銷咨詢服務(wù)。在提供增值服務(wù)上，天成集團(tuán)已經(jīng)走出很遠(yuǎn)。天成集團(tuán)咨詢業(yè)務(wù)研發(fā)負(fù)責(zé)人趙延軍向《學(xué)習(xí)型中國》表示，“我們一直在做實業(yè)，我們深諳實業(yè)，對于目標(biāo)客戶，我們甚至不用看財務(wù)報表，只看幾個關(guān)鍵細(xì)節(jié)就能知道企業(yè)的產(chǎn)能、產(chǎn)值和利潤情況。我不相信那種不接地氣的投資機(jī)構(gòu)，憑著理論去做空降式盡職調(diào)查，往往判斷失誤，因為很多企業(yè)的包裝就是為滿足盡職調(diào)查而準(zhǔn)備的。”
目前，天成集團(tuán)在全國管理咨詢行業(yè)內(nèi)已名列前50名。去年天成集團(tuán)分別取得廣東省管理咨詢協(xié)會認(rèn)定的“廣東省管理咨詢機(jī)構(gòu)30強(qiáng)”、“廣東省管理咨詢甲級資質(zhì)”等榮譽(yù)和資質(zhì)；且公司新增1名同時具備國內(nèi)管理咨詢師（深圳區(qū)域考試通過僅有十幾名）和國際注冊管理咨詢師（CMC）牌照的工作人員；同時公司有2名咨詢師入選廣東省管理咨詢行業(yè)協(xié)會專家?guī)臁?/p>
趙延軍 深圳市天成投資集團(tuán)有限公司總經(jīng)理、天成學(xué)會基金業(yè)務(wù)所屬的中怡天成基金管理有限公司董事長
趙延軍強(qiáng)調(diào)，“每個項目都必須是精品，有創(chuàng)新，可傳承，賺口碑。要么不接，接下來后即便是虧本都要做成精品項目。” 天成集團(tuán)內(nèi)部把管理咨詢業(yè)務(wù)比喻為“體驗式盡職調(diào)查”，“首先，我們挖掘客戶管理顧問需求，從而解決對客戶的了解；第二解決他對我的認(rèn)可，我們作為醫(yī)生給出建議，看他是否接納。若接納，說明有合作基礎(chǔ)，我們才去考慮是否投資。如果我們對行業(yè)和企業(yè)未來發(fā)展判斷符合我們的投資要求，我們就毅然投進(jìn)去。投進(jìn)去后，再利用我們管理咨詢優(yōu)勢以及其他增值服務(wù)，把企業(yè)推到上市；若企業(yè)符合我們現(xiàn)在實體產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，我們會考慮把它納入到實體板塊進(jìn)行控股。”
重磅實業(yè)
循著“實業(yè)為陽，金融為陰”和“實業(yè)為莖，金融為干”的邏輯，天成集團(tuán)在實業(yè)上不斷突破，從旅游服務(wù)、石化重工、物流業(yè)貫穿到商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
孫明高將實業(yè)分為兩種：一種用VC和PE模式孵化，到一定階段有高溢價時剔除之，僅為賺快錢；另一種則是看家實業(yè)，用快錢不斷進(jìn)行創(chuàng)業(yè)投資以致產(chǎn)業(yè)投資，實現(xiàn)這一實業(yè)與銀行、保險、風(fēng)投，證券等各類金融業(yè)務(wù)的有效組合，這是賺慢而穩(wěn)的錢。
自2010年以來，天成集團(tuán)將商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)升級為看家實業(yè)，原因在于：1、這一業(yè)務(wù)市場空間巨大；2、毛利率高達(dá)30%且每個項目體量龐大；3、充分發(fā)揮天成集團(tuán)金融優(yōu)勢和智慧積累。
至今，天成集團(tuán)已開發(fā)出四個商業(yè)綜合體，分別為天津物流綜合體，安徽銅陵文化綜合體，杭州天目小鎮(zhèn)養(yǎng)老綜合體，深圳樂天成商業(yè)綜合體。四個商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資額為60-80億元人民幣，其中自有資金達(dá)30-40億。
天成集團(tuán)亦不斷升級商業(yè)綜合體的盈利模式，拿深圳樂天成商業(yè)綜合體來說，其目標(biāo)是將之打造成為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的展覽展示交易中心。這一次，孫明高不準(zhǔn)備賣房子了，而是將房子的使用權(quán)“換算”為擬上市公司的股權(quán)，將來收獲公募市場的財富增值。孫向《學(xué)習(xí)型中國》表示，“創(chuàng)業(yè)企業(yè)買不起辦公樓等物業(yè)，但上市公司必須擁有固定資產(chǎn)，你沒錢買房子，我把我的房子入股。我不再是賣房子，我變成變賣股權(quán)了。賣房子一平米我賺1元就是高價，我入股以后1股賺30元，幾十倍的市盈率！”
孫明高批評，國內(nèi)很多老板固執(zhí)倔強(qiáng)，在實業(yè)經(jīng)營中抱殘守缺，只知道在實業(yè)市場上追求利潤最大化，卻不知道換個市場實現(xiàn)價值最大化。“關(guān)鍵是資本市場具有財富放大功能；財富被放大后，能發(fā)揮資源優(yōu)化配置功能；且巨額的資金資本可進(jìn)行重組并購，進(jìn)一步放大財富。”
天成集團(tuán)正在將商業(yè)地產(chǎn)升級為其實業(yè)板塊中的支柱產(chǎn)業(yè)，今明兩年將通過商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)與專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行深度合作，實現(xiàn)金融寡頭目標(biāo)。
雙循環(huán)模式
天成集團(tuán)創(chuàng)始人孫明高曾在高校任職10年，教授《財政與金融》等課程，既是學(xué)校業(yè)務(wù)骨干分子，又是教學(xué)能手。直到現(xiàn)在，他仍然孜孜不倦，每年做二三十項研究，已考有管理學(xué)博士，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后，國際規(guī)劃師和國際咨詢師等資格證，辦有天成大學(xué)，作為天成集團(tuán)的智慧板塊，對外提供企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)，企業(yè)家融資培訓(xùn)，信息化培訓(xùn)和管理咨詢業(yè)務(wù)。孫希望天成集團(tuán)發(fā)展成為智慧和金融雙寡頭。
孫明高并不認(rèn)為像麥肯錫這類僅有顧問咨詢一條業(yè)務(wù)線的公司的商業(yè)模式是合理的，“他們永遠(yuǎn)依附著別人，只給別人做顧問和商，不能把自己資產(chǎn)化，而我們的智慧業(yè)務(wù)一半自我服務(wù)，一半是為關(guān)聯(lián)客戶服務(wù)，只給市場客戶留下一小塊市場。”
趙延軍表示，智慧板塊的教育培訓(xùn)業(yè)務(wù)可吸引大量潛在目標(biāo)客戶，同時起到資本市場教育普及作用；而顧問咨詢業(yè)務(wù)既可做潛在客戶體驗式盡職調(diào)查，又可以深度孵化合作客戶。
雖然孫明高的企業(yè)融資方案班僅僅開設(shè)13期，每月1期，但已收獲諸多潛在可投資企業(yè)，并募集了首批私募基金。
2013年9月9日，深圳市天成學(xué)會投資基金合伙人會議在深圳召開。該會議審議通過合伙企業(yè)系列議案，選舉產(chǎn)生了理事會、監(jiān)事會、投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會成員及負(fù)責(zé)人，審議通過了各項年度工作報告。
“從學(xué)員中來，到學(xué)員中去。”天成學(xué)會投資基金作為同學(xué)會母基金，主要是以基金合伙人為服務(wù)對象，并為合伙人提供投資和融資等服務(wù)。同時，在保障合伙人本金安全并追求收益最大化的基礎(chǔ)上，通過設(shè)立行業(yè)子基金、產(chǎn)業(yè)鏈子基金、項目子基金等方式為基金合伙人提供融資和一系列配套服務(wù)。
該基金作為開放式基金，每期募集1次，開1個新班注入一次，1年注入十二次，爭5年之內(nèi)，由學(xué)會基金參與的天成投資集團(tuán)基金將達(dá)到50億元人民幣的資產(chǎn)管理規(guī)模。
深圳市天成學(xué)會投資基金（有限合伙）合伙人大會
孫明高向《學(xué)習(xí)型中國》表示，“一旦我們發(fā)現(xiàn)一個好項目，我們一定會把它孵化成為上市公司，過了鎖定期一變現(xiàn)，變現(xiàn)后，再培育孵化再變現(xiàn)。”
與市面上其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)開設(shè)基金投資業(yè)務(wù)的方式有所不同的是：1、天成學(xué)會基金實行有限合伙制，而非公司制；2、天成學(xué)會基金的運(yùn)營人員是具有資深基金行業(yè)經(jīng)驗的創(chuàng)始人團(tuán)隊，而非職業(yè)經(jīng)理人。“公司制就意味著一大批股東，一大批老板，而有限合伙制，對我們來說他們是我們服務(wù)的對象，如果對我們的服務(wù)不滿意，可以提出來，我們來改進(jìn)，如果仍然覺得不滿意，可以放棄我們的服務(wù)。在事情沒做之前，我們把規(guī)則定好，首先大家有共同理念，我們不強(qiáng)拉。”天成金融業(yè)務(wù)二級集團(tuán)總經(jīng)理，天成學(xué)會基金業(yè)務(wù)所屬的中怡天成基金顧問公司董事長趙延軍這樣向《學(xué)習(xí)型中國》解析。
關(guān)鍵詞：廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計； 城市地下空間 ； 復(fù)合、整體型地下綜合體
1. 地下空間的基本概況
地下空間是指屬于地表以下，主要針對建筑方面來說的一個名詞，它的范圍很廣，比如地下商城，地下停車場，地鐵，礦井，軍事，穿海隧道等建筑空間。[1]
我國地下空間發(fā)展從起初的人防地下室（主要以人防工程為主）；發(fā)展到地下商業(yè)城（人防工程與車庫、地下街等設(shè)施結(jié)合，功能較單一）；到地下服務(wù)城（軌道建設(shè)高峰，軌道與地下商業(yè)、車庫、市政設(shè)施結(jié)合）；發(fā)展為復(fù)合、整體型地下綜合體，這種復(fù)合整體型地下綜合體功能復(fù)合、空間集約、建設(shè)整體――軌道+地下交通系統(tǒng)+停車庫、商業(yè)+公共設(shè)施+市政設(shè)施、區(qū)域統(tǒng)籌設(shè)計+集中開發(fā)。功能不斷豐富完善，形成改善交通擁擠，人車分流的地下城。這也將成為未來地下空間發(fā)展的主要趨勢，本文結(jié)合廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計分析，試圖總結(jié)目前復(fù)合、整體型地下綜合體的一些特點，對未來地下空間發(fā)展趨勢進(jìn)行展望。
2. 廣州番禺區(qū)萬博地下空間設(shè)計實例
廣州番禺區(qū)萬博中央商務(wù)區(qū)地下空間綜合開發(fā)勘察設(shè)計（以下簡稱萬博地下空間）位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村迎賓路段，番禺迎賓路與漢溪大道交匯處。建設(shè)內(nèi)容包括萬博中央商務(wù)區(qū)地下空間、周邊地塊連接部位緩沖區(qū)以及地面景觀廣場。萬博商務(wù)區(qū)位于番禺區(qū)北部，長隆旅游度假區(qū)東側(cè)。規(guī)劃地鐵7號線經(jīng)過該區(qū)，設(shè)有萬博中心站（原名鶴莊站）。
目前，該區(qū)域正規(guī)劃建設(shè)番禺現(xiàn)代信息服務(wù)業(yè)總部基地、五星級酒店、商業(yè)廣場、購物中心、數(shù)碼產(chǎn)業(yè)總部、智能產(chǎn)業(yè)總部、汽車文化商貿(mào)中心等9大項目。萬博地下空間建設(shè)的目的是分擔(dān)地面交通，整體統(tǒng)籌地下商業(yè)開發(fā)，核心解決地鐵站點周邊9大地塊的整體開發(fā)問題。成為一個結(jié)合TOD發(fā)展的地下樞紐城，一個為周邊提供交通支撐的地下服務(wù)城。通過這個由番禺區(qū)政府為主導(dǎo)的公共地下空間將整個萬博商務(wù)區(qū)9大地塊連成整體：以漢溪大道與萬博二路的十字軸的地下進(jìn)行公共地下空間開發(fā)的范圍。（圖2-1）
萬博地下空間形成“十字主軸、交通環(huán)路、兩大分區(qū)”的結(jié)構(gòu)。十字主軸以漢溪大道、萬博二路地面以下十字形空間形成地下空間基本構(gòu)架；東西全長約780米，寬約100米；南北總長約630米，寬約40米。
圖2-1 廣州萬博地下空間總平面圖（來源：作者參與項目方案總平面圖）
2.1廣州首個建筑工程方案與控規(guī)同步進(jìn)行，規(guī)劃在建筑工程方案深度基礎(chǔ)上的反推。
建筑方案的設(shè)計為控規(guī)提供相關(guān)設(shè)計數(shù)據(jù)，使規(guī)劃與建筑方案設(shè)計相輔相成，并對現(xiàn)行地下空間管理辦法進(jìn)行補(bǔ)充，為之后的報批報建提供依據(jù)。
2.2地下緩沖區(qū)解決權(quán)屬劃使地下空間無縫連接，形成一個整體
通過公共地下空間建設(shè)，提高軌道交通的輻射范圍，將各出讓地塊連成整體，形成核心區(qū)地下城，這也是地下空間由點向面發(fā)展的開端。
集約城市用地，統(tǒng)籌地下空間核心區(qū)的整體規(guī)劃與建設(shè)，整體開挖，實現(xiàn)核心區(qū)地下空間的合理分區(qū)，無縫銜接。
2.3 地下交通系統(tǒng)――人車分流
2.3.1車行交通：為提升萬博地區(qū)交通整體服務(wù)水平，疏解對外交通的瓶頸、提高路口通行能力、提高關(guān)鍵通道和節(jié)點的運(yùn)作水平，根據(jù)交研所交通咨詢報告，提出的對外交通與內(nèi)部道路的優(yōu)化方案，萬博地區(qū)整體地上地下交通系統(tǒng)經(jīng)評估可支持萬博地區(qū)的未來整體的開發(fā)建設(shè)。
地下道路系統(tǒng)由2個市政隧道、1個地下主環(huán)、2個內(nèi)部次環(huán)和6組出入口構(gòu)成。地下道路面積約13.88萬平方米。
市政隧道（-1F）雙向兩車道設(shè)計，保證萬博中央商務(wù)區(qū)南北兩側(cè)的快速交通轉(zhuǎn)換；實現(xiàn)公共交通與小汽車交通的立體分離。
地下主環(huán)（-2F/-3F）單向三車道，解決萬博中央商務(wù)區(qū)各地塊車輛快速進(jìn)出，減輕地面路網(wǎng)的壓力；
內(nèi)部次環(huán)（-3F）單向兩車道，加強(qiáng)各地塊停車庫的互聯(lián)互通，形成一體化停車系統(tǒng)；
出入口隧道分別設(shè)置于萬惠一路、漢溪大道、萬博二路南北側(cè)，實現(xiàn)從廣州進(jìn)入萬博的快速交通轉(zhuǎn)換。
2.3.2步行交通：地下步行系統(tǒng)由公共通道、下沉廣場、集散廣場、步行通道、垂直交通構(gòu)成。
地下一層步行系統(tǒng)，以萬博二路、漢溪大道十字公共通道為骨架，商業(yè)街主通道寬度不少于11米，局部擴(kuò)大為18M；南北向?qū)挾炔簧儆?1米；與周邊地塊的步行通道形成網(wǎng)絡(luò)式結(jié)構(gòu)，與負(fù)一層出租車停靠點相連；結(jié)合地鐵站設(shè)置下沉廣場作為地區(qū)人流主入口；
共設(shè)置42 個垂直交通和14個集散廣場，滿足安全疏散要求。
負(fù)二層步行系統(tǒng)，以十字主軸公共通道為核心，通道寬度不少于8M，與周邊地塊形成脊?fàn)钍讲叫薪Y(jié)構(gòu)，與北側(cè)地下公交首末站相連。
設(shè)置24 個垂直交通和12 個集散廣場。公共通道功能的獨立性，保證24小時向公眾開放。
2.4各層平面設(shè)計
2.4.1地下一層主要功能是地下商業(yè)、地鐵風(fēng)井設(shè)備及西站廳。地下一層由于有空調(diào)風(fēng)管和綜合管廊，商業(yè)空間的層高6.5米～7.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖1-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿匯智三路形成半地下騎樓商業(yè)街。
從人的行為特性方面，地下商業(yè)街容易讓人失去方向感以及上下移動增加的距離給人造成“迷宮感”和“疲勞感”，地下商業(yè)設(shè)計上流線避免曲折，人行通道除與天河城地塊毗鄰的位置進(jìn)深較大設(shè)置兩條商業(yè)動線外，其余均設(shè)置一條主商業(yè)動線。其次利用地面綠地開露天天井，增加室內(nèi)的自然采光。本層公共人行通道寬度11米寬，分為兩條則每一條都要滿足6米寬。公共人行通道作為公共通道存在，與周邊地塊設(shè)置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。南側(cè)利用高差沿萬博一路、萬惠一路設(shè)置兩個市政隧道，并與出租車停靠站結(jié)合。商業(yè)空間與公共交通同層布置，使地下空間地面化。
2.4.2地下二層主要功能是地下商業(yè)、7號線萬博中心站廳層。沿萬惠二路形成地下主環(huán)（南側(cè)），設(shè)置一個公交車首末站。商業(yè)空間的層高6.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設(shè)備風(fēng)管、消防水管等商業(yè)凈高為3.5米。（圖2-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業(yè)街，沿萬惠一路形成半地下騎樓商業(yè)街，與地面公園景觀的水平相連。（圖2-2）
圖2-2 廣州萬博地下空間漢溪大道剖面及萬惠一路騎樓商業(yè)街
（來源：作者參與項目方案圖）
地下二層商業(yè)與地下一層相比商業(yè)價值有所下降，為了使其商業(yè)空間豐富吸引人群，通過增加內(nèi)天井，中部地鐵站廳，在沿漢溪大道東部用地進(jìn)深較大的地方設(shè)計為威尼斯風(fēng)情水街，北側(cè)為半地下騎樓商業(yè)街。商業(yè)動線主次分明，主動線成環(huán)，商業(yè)空間豐富，提升商業(yè)價值。本層人行通道寬度8米寬，同地下一層一樣與與周邊地塊設(shè)置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯(lián)系成整體。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下一、二層平面圖（來源：作者參與項目初步設(shè)計圖紙）
2.4.3地下三層主要為地下停車場、設(shè)備用房及地鐵站臺上空。層高為4米～4.8米，標(biāo)高設(shè)置主要考慮與周邊地塊相連接處標(biāo)高。公共地下空間面積約7萬平方米，約提供2127個停車位。
沿萬惠一路形成地下主環(huán)（北側(cè)），萬惠二路形成綜合管溝（南側(cè)）。各區(qū)地下車庫均根據(jù)地下市政環(huán)路的設(shè)計要求，設(shè)置地下次要環(huán)路，與地下主環(huán)路、周邊地塊次環(huán)相連互通，并沿環(huán)路兩側(cè)設(shè)置隔斷與停車車庫分隔，以保證次環(huán)的車流通暢。各停車庫之間通過地下車庫內(nèi)部次環(huán)互聯(lián)互通，形成整體。
2.4.4地下四層主要為地下停車場、設(shè)備用房及地鐵站臺層及區(qū)間隧道。層高為4米。公共地下空間面積約3.6萬平方米，約提供1060個停車位。
沿萬惠一路形成綜合管溝（北側(cè)）。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下三、四層平面圖（來源：作者參與項目初步設(shè)計圖紙）
2.5.綠色環(huán)保，可持續(xù)發(fā)展節(jié)能
萬博地下空間設(shè)計中采用成熟先進(jìn)的綠色智能市政技術(shù)集成，實踐綠色環(huán)保理念，統(tǒng)籌地下市政設(shè)施，運(yùn)用綜合管溝，中水利用等多項綠色市政技術(shù)，形成綠色環(huán)保、高效節(jié)能、資源共享的廣州南拓城市中心。
改善城市環(huán)境質(zhì)量，通過市政設(shè)施下地和降低地面建筑密度釋放更多公共綠地和綠化空間；通過增加地面公共綠地、對公眾開放的屋頂綠化，提升環(huán)境，突出綠色生態(tài)理念。
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顧名思義，商業(yè)搜索是指定位于商業(yè)領(lǐng)域、滿足商人信息需求的搜索引擎。與傳統(tǒng)搜索相比，商業(yè)搜索只查詢與商業(yè)相關(guān)的公司、產(chǎn)品、供求等信息，這主要通過對行業(yè)網(wǎng)站的定向搜索和企業(yè)提交而來，所有的信息都經(jīng)過部分人工和技術(shù)上的審核，保證了信息的真實性、準(zhǔn)確性和商業(yè)價值。
業(yè)界通稱的商業(yè)搜索概念主要是指企業(yè)搜索，它通過搜索引擎提供高效便捷的商貿(mào)信息溝通，實現(xiàn)B2B的商貿(mào)功能和商業(yè)服務(wù)功能，提高信息正確率和商業(yè)利用率，本質(zhì)上是電子商務(wù)和搜索引擎的結(jié)合體。
商業(yè)搜索引擎的完整概念包括企業(yè)搜索、產(chǎn)品搜索、商機(jī)搜索、商業(yè)服務(wù)搜索，具體實現(xiàn)企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、買賣信息、招商信息、信息、廣告服務(wù)、融資服務(wù)功能，融合了行業(yè)搜索、類別搜索功能，是完整意義上的相對專業(yè)化綜合搜索和相對性垂直搜索的綜合體。
國內(nèi)主要的商業(yè)搜索引擎
258商業(yè)搜索——商人的搜索
258商業(yè)搜索(原來的音速Anyso搜索)是全球最早的多語言商業(yè)搜索引擎，是廈門書生于2003年開始研究的技術(shù)和服務(wù)，致力于成為全球商人的商業(yè)入口服務(wù)，實時搜索全球超過6000家B2B平臺的近10億條商業(yè)信息，提供商業(yè)信息、商情、產(chǎn)品、公司、黃頁、行情、貿(mào)易、商務(wù)動態(tài)、外貿(mào)信息、國際貿(mào)易等搜索服務(wù)。
搜度——全球商業(yè)搜索引擎，搜索公司，產(chǎn)品及買賣信息
搜度是一家面向全球范圍中小企業(yè)提供全面、準(zhǔn)確的商業(yè)信息檢索服務(wù)的商業(yè)搜索引擎，融合搜索引擎和電子商務(wù)的專業(yè)技術(shù)，有搜索引擎和電子商務(wù)雙向特征，可以象Google一樣的搜索引擎使用，也可以普通的B2B信息。
搜庫網(wǎng)——商業(yè)資料搜索
搜庫網(wǎng)是最大的中文商業(yè)資料搜索引擎，加盟數(shù)據(jù)庫涉及IT、通信、石化、冶金、財經(jīng)、法律、醫(yī)藥、汽車等158個行業(yè)，涵蓋專利、標(biāo)準(zhǔn)、圖表、數(shù)據(jù)、報告、論文等內(nèi)容。
知信者-中國最優(yōu)秀的商業(yè)搜索引擎
知信者是一款“會說話”的商業(yè)搜索引擎，它推出了一項新穎的商業(yè)搜索服務(wù)，即當(dāng)網(wǎng)民查到相關(guān)企業(yè)信息后，如果對企業(yè)產(chǎn)品感興趣，不需要進(jìn)入企業(yè)網(wǎng)站，直接通過知信者提供的免費(fèi)通話服務(wù)，就可以向企業(yè)咨詢。
商搜——專業(yè)的中文商業(yè)搜索引擎
天網(wǎng)商搜是由上海弄潮網(wǎng)絡(luò)公司和北京天網(wǎng)公司共同投資和研發(fā)的面向商務(wù)的垂直化搜索引擎，堪稱為中國首家開創(chuàng)電子商務(wù)與商業(yè)搜索對接的全新網(wǎng)絡(luò)盈利模式，是集商業(yè)搜索引擎、電子商務(wù)、企業(yè)門戶、企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)、企業(yè)商機(jī)信息等于一體的聚合型電子商務(wù)網(wǎng)絡(luò)門戶，匯集了中國350萬家企業(yè)、商品、供求信息，是企業(yè)商業(yè)信息、開展電子商務(wù)的平臺。
鑼鼓網(wǎng)——商機(jī)、產(chǎn)品搜索引擎
鑼鼓網(wǎng)是一家以即時商業(yè)信息為搜索對象的商業(yè)搜索引擎，是涵蓋求購、供應(yīng)、產(chǎn)品、公司和行業(yè)資訊、生意經(jīng)驗等各方面的專業(yè)商業(yè)信息搜索平臺，在這里您可以及時獲取最新的商業(yè)信息。
金泉網(wǎng)——中文商業(yè)搜索引擎
金泉網(wǎng)主要提供企業(yè)黃頁、企業(yè)名錄、產(chǎn)品搜索、買賣搜索、商貿(mào)資訊及人才求職招聘等商業(yè)信息搜索服務(wù)。目前，金泉網(wǎng)已囊括了中國1800多萬企業(yè)庫、5000多萬產(chǎn)品庫，信息量大、覆蓋面廣、搜索結(jié)果準(zhǔn)確。
