時間：2023-07-31 17:24:59
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業綜合體報告，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.城市商業綜合體數量飽和，發展已達成熟。據2014年9月22日萊坊《商業綜合體的發展趨勢及成功要素研究報告》可以發現，我國大部分城市商業綜合體現存數量巨大。2014年上半年全國主要城市商業綜合體存量面積超過3.0億平方米。至2015年，商業綜合體存量面積還會有所增加，有可能將達到3.6億平方米，2016年以后，商業綜合體存量可能會突破至4.3億平方米。2014年國內主要商業綜合體個數達885個，與2013年商業綜合體數量比較增長24.47%；2015年主要城市的商業綜合體數量將突破1,000個；至2018年，商業綜合體的年供應量將維持在1,200個左右。在這組數據中，一線城市、二線城市貢獻了大部分數據，例如在2013年年初，房地產回溫，在上海SOHO中國聯合體以總價31.9億元獲上海古北商辦地塊，溢價率48%，樓板價為3.1萬/平米；上海的“東八塊”地塊，美國漢斯以37.06億總價競得；三季度，新鴻基地產以217.7億全國總價地王獲取徐家匯中心項目，溢價率25%；而在華南地區，超過五千萬的大宗交易數量較以往也有所增加，同時交易金額也相對有所增加，例如在廣州地區，凱德商用以21.91億的交易作價，收購了白云綠地中心零售部分二期項目，而在深圳地區，民生銀行大廈以總價8.3億元的價格整棟成交。由此可見不管是在交易金額還是交易數量上，商業綜合體的增長勢頭都十分強勁，在交易之中也可以發現，外資開發企業對于國內的商業綜合體發展持看好態度，紛紛大量買入，其別是對于國內的一線城市的商業綜合體開發呈現極為樂觀的投資趨向，其中外資資金和投資機構也對國內的商業項目紛紛進行收購。以上海為例，在13年商業物業大宗交易共有18宗，總成交額264億人民幣,其中外資投資機構成交比例占86%，投資以優質低端的甲級辦公為主，其次為核心區成熟運營購物中心，與2012年對比，2013年外資機構大宗成交比例上漲72%，足見外資投資對于國內商業綜合體發展的看好，對商業地產投資充滿的信心，尤其是對國內一線城市的商業綜合體發展更是持有一個長期看好的態度。
商業綜合體的發展不僅完善了城市建設功能，為城市的區域性建設提供了更多的空間利用，與此同時也提升了城市經濟發展水平，可見商業綜合體發展是城市經濟發展下的必然趨勢。這是商業綜合體發展的必然性，使得投資商紛紛持有積極樂觀的投資態度，由于外資等的激進買入和投資，使得在一線城市商業綜合體發展呈現出井噴的狀態。以萬達為代表的商業綜合體開發企業，用訂單式的開發模式，迅速推進商業綜合體的發展，使得商業綜合體紛紛搶占城市核心地段，對于一線城市的偏遠城郊地區，或是二線、三線城市，這種商業綜合體發展在初期會取得一定的發展成效，并推進了城市經濟發展，但一味的復制式的商業綜合體發展，商業綜合體的發展已超過了正常的城市消費程度，使得城市消費需求難以跟上商業綜合體的發展腳步，這時的商業綜合體發展，不僅不會促進城市經濟的發展，往往在商業綜合體發展的背后存在著巨大的商業風險。例如，當下很多城市存在著商業綜合體的商鋪或寫字樓空置，也就是在發展商業綜合體時未考慮城市需求數量導致的結果，在城市商業綜合體發展的繁華背后，所隱藏的風險是不可預料的。綜上所述，不難發現，在一線、二線城市，瘋狂占據城市中心的商業綜合體發展已達到的飽和狀態，同時由于一線、二線城市的需求量和商業供應量之間的關系，可以發現一線城市以及部分二線城市的商業綜合體發展已進入了成熟階段。一線城市和部分二線城市的商業綜合體發展已逐漸向延伸，但這種延伸本身就存在一定的風險，延伸向三線、四線城市的商業綜合體的發展，若未能考慮城市需求和商業供應量之間的關系，商業綜合體發展的泡沫也是可預見的情況。
2.商業綜合體開發過度誰來買賬。隨著近年來，國內對于房地產市場的打壓，使得房地產開發商，放棄了住宅開發這塊市場，而紛紛轉戰商業房地產開發，而對于期望快速回流資金的房地產開發商而言，商業綜合體建設無疑是最好的選擇，打著商業綜合體發展的旗號，在商業項目銷售后，由于缺乏相應的運營管理，使得這些表面化的商業綜合體紛紛成為城市經濟發展的詬病，這類性質雷同度極高的商業物業的出現，不僅對城市經濟發展難以發揮功效，還會妨礙城市經濟的常態化發展。而對于城市經濟發展過程中，這類情況的出現不僅與中央政策調控有關，同時與地方政府的商業引進也存在極大的關聯。地方政府為了地方財政和稅務收入，紛紛積極引進商業綜合體的發展建設，但在為財政收入和稅務收入精打細算的同時，往往忽略商業綜合體發展的最大支撐就是城市消費需求，所以某些地方政府盲目的引進商業綜合體建設，罔顧當地的經濟發展水平和消費需求度，使得商業綜合體發展難以得到有利支撐而陷入兩難的境地。綜合上述，可以發現城市經濟發展與商業綜合體之間存在的某種關聯。商業綜合體的發展要依靠于城市經濟發展水平的高低，若無城市經濟的支撐，商業綜合體也難以獲得實質性的發展。所以面對商業綜合體的過度開發，應該買賬的除了有難以保證商業綜合體發展建設的房地產開發商以外，還有忽視城市經濟發展與商業綜合體發展之間關聯的地方政府。
二、解決城市經濟發展與商業綜合體的矛盾的措施
從商業綜合體開發角度而言，應該注重地段的選擇，對于一線城市，對于老地段的再次翻新投資，一定要注意地段發展的可能性以及資金流入狀況，同時還要保證商業綜合體開發的后續營銷，保證商業綜合體的發展可以充分發揮自身優勢。而對于二線、三線城市，甚至四線城市的商業綜合體發展，一定要遵循地段優先，商業綜合體的開發和建設一定要選擇城市的核心地段，進而保證商業綜合體發展可以獲得更好的地段優勢。同時商業綜合體的發展建設，不管是一線城市，還是二線、三線城市，都要注意商業綜合體發展與當地經濟發展和消費需求的契合程度，特別是在二線、三線和四線城市，商業綜合體發展切記不要好高騖遠，要腳踏實地，要考慮商業綜合體發展與當地消費需求的關系，商業綜合體的發展建設要迎合當地的消費習慣，在商業綜合體建設初期，要做好培育和宣傳工作，做好商業綜合體發展的定位、品牌的引進等工作，采取有效的措施來規避風險。
除此之外，商業綜合體在對投資建設城市的選擇方面，也要做好規劃，綜合考察城市的發展定位和發展空間，主要是考量區域的人口基數、需求特征、區域交通規劃、土地規劃、政府對區域土地的推介進程等多方面因素，從而可以更好的對區域發展潛力和發展速度得到一個全面的分析和預測，這對于未來商業綜合體的發展建設都有積極的促進作用，同時還可以有效的規避風險。對于近年來商業綜合體發展狀況分析可以發現，商業綜合體的發展離不開交通規劃以及與住宅地開發的結合。在交通規劃方面，商業綜合體發展需要交通作為支撐，交通的便捷程度在某種程度對商業綜合體的發展具有極大的影響，若交通不便利，再繁榮的商業總體最終也會淪落成為一座空城，所以在商業綜合體開發和建設時，也要將交通規劃考慮在其中，投資方向也可以向這方面靠攏。
同時雖然近年來的住宅地開發勢頭略有減緩，但住宅開發是應對人的基本需求來進行投資開發，是以人為本的開發投資，而商業綜合體的開發同樣是以人群的需求為支撐的，可見商業綜合體的開發離不開與住宅地開發的結合。住宅地的開發會引進人群，而隨著人群的引進，商業開發才會獲得更多的人群需求和消費定位，可見商業綜合體開發需要與住宅地開發進行良性合作，進而更準確獲得消費群體定位，保證消費需求量。從城市經濟發展的角度，對于商業綜合體的引進要慎重。首先要對城市經濟的發展做好規劃和定位，同時對商業綜合體與城市發展的契合程度也要做好考量和分析，不能為追求財政收入和招商引資盲目引進商業綜合體建設，應將城市經濟發展和商業綜合體發展營造共贏的發展狀況。
三、結語
綜合上述，城市經濟發展與商業綜合體的矛盾出現的原因，既有商業綜合體開發本身存在的問題，同時城市對于商業綜合體的盲目引進也具有一定的責任，所以若想解決城市經濟發展與商業綜合體之間的矛盾，就要從商業綜合體開發和城市經濟發展兩方面同時入手。
作者：于志洋單位：北京創意村營銷策劃有限公司
報告分為“美國核武庫延壽計劃”、“核武庫監管：評估核武器的可靠性和安全性”、“核武庫管理：加深對核武器的理解”、“保留有能力的工作團隊”、“最大程度降低武器級裂變材料的安全風險”、“拆卸核彈頭并核查削減情況”六大部分，較為全面地評價了美國核武器庫存管理計劃，深入解析了NNSA的核武器現代化計劃。
報告認為，美國核武器綜合體的使命就是確保核武庫的安全和可靠。通過核武器綜合體，延長核彈頭壽命、及時拆卸退役的核彈頭、了解老化和現代化的影響、研發核查核武器削減的方式、最大程度地降低武器級材料在存儲傳送和處理過程中的安全風險，并保留重要的科研人員。NNSA面臨的挑戰是，要在有限的資源條件下完成上述所有目標 。美政府和國會將在兩年內就有關核武器綜合體做出關鍵性的決定。對此，報告提出了短期和長期的重要建議。
在美國核武庫延壽計劃方面，報告建議：
①NNSA不應制造新的武器類型，而是應當翻新或者改造現有的核武器類型。
②如果美國在接下去的25年內保持適度的削減計劃，那么現有的設施就可以提供足夠的钚彈芯。目前被擱置的洛斯阿拉莫斯國家實驗室的替代核設施研究是沒有必要的，政府應當將其取消。
③計劃在Y-12國家安全綜合體建設的鈾處理設施可能將需要生產更多的罐裝組件。
④在NNSA沒有完成高爆沖壓設施是否需要第二個沖壓裝置的論證之前，建造應當推遲。
⑤現有設施足以提供所需的氚
⑥鑒于化學反應生產氚的速度已經較過去有大幅提高，NNSA應當重新評估氚存儲設施的必要性。
⑦為保障氚生產設施所需的燃料，NNSA應當在現有的高濃縮鈾（HEU）存儲設施中保留一定量的低濃縮鈾（LEU）。
⑧美國濃縮鈾公司（USEC）或者美國離心機廠生產低濃縮并將其作為燃料加入鈾氚生產商業反應堆，國會不應當對此予以補貼。
在美國核武庫管理方面，報告建議：
①目前有3處設施可以進行流體試驗，NNSA與國會應當評估大型爆炸試驗設施繼續進行上述試驗的必要性。
②鑒于目前已有2處設施可以進行撞擊試驗，NNSA與國會應當評估為進行上述試驗建造大口徑火藥炮的必要性。
③目前有3處設施可以進行核聚變實驗，以研究高能量狀態下的材料。這3處設施分別是國家點火裝置、Z機器（Z machine）、OMEGA。政府或者國會應當邀請JASON工作組評估上述3處設施對于核庫存管理計劃的作用。
④在不同的假定條件下，延壽計劃所需的修正數據是不同的，為此，政府或者國會應當邀請JASON工作組評估所需的計算機能力。
在降低安全風險方面，報告建議：
①NNSA已經去除了一些場站的裂變材料，并計劃處理更多的裂變材料（如，钚、高濃縮鈾等，這些材料來自核武器的拆卸）。但是，在裂變材料按計劃處理完畢后，美國仍然擁有可以制造大約13000件核武器的裂變材料。美國政府應當宣布，裂變材料已經超出了軍事需求，并將其安全、迅速地處理。
②NNSA應當將仍然放置在武器實驗室或其他場站的I型高濃縮鈾轉移到Y-12國家安全綜合體，并盡量集中地將钚存儲起來。
③NNSA計劃處理钚的方法是，將钚制成混合氧化物燃料（MOX），爾后用于商業反應堆。但是，該計劃存在重大的安全風險。NNSA應當叫停MOX項目，并將過量的钚在地下貯藏室中以穩定的玻璃或者陶瓷形態存儲。
在拆卸核彈頭與核查方面，報告建議：
①美國應當保證有能力拆卸退役的核武器，并核查核武庫的削減情況。
摘 要：近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，功能齊全，形式多樣，集多種消費功能于一體，特別是總建筑面積超過10萬m2的超大城市綜合體，具有總建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。通過分析其在防火分區、安全疏散、消防設施等方面具有不同于一般商業建筑的獨特性，提出采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行設計和管理。
關鍵詞：城市綜合體 建筑防火 消防管理
中圖分類號：TU89 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0043-02
近年來，隨著經濟的繁榮和城市建設的快速發展，全國各地相繼建成了數量眾多的大型城市綜合體，這類建筑集餐飲、購物、娛樂、酒店、旅游、文化等消費功能于一體，同時容納“主力店”、主題娛樂休閑設施和室內商業街等多種商業業態。特別是總建筑面積大于10萬m2（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積）的超大城市綜合體也越來越多地呈現在國內二、三線城市。這些超大城市綜合體具有占地面積大、總體建筑面積大、建筑高度高、人員密集、建筑功能復雜、裝修材料和商品的可燃物多等特點，一旦發生火災后容易導致蔓延迅速、人員疏散困難、撲救難度及財產損失大等后果。近年來，全國各地的消防基礎設施建設取得了一些成績，但與城市建設的發展相比，在消防隊站、裝備建設等方面還遠遠滯后于城市擴張速度，普遍存在消防站點少、保護范圍過大、新型高效的滅火救援裝備不多等問題。超大城市綜合體一旦發生火災，利用自身的消防安全管理人員和內部消防設施進行人員疏散和滅火救援，對最大程度減少火災危害顯得尤為重要。因此，應該結合全國各地的超大城市綜合體建設和發展的實際以及消防基礎設施情況，采取更加嚴格的工程建設消防技術標準和消防安全管理措施進行建筑防火設計和消防安全管理。
1 建筑防火設計方面
國家應該盡快出臺規范，在內容上應明確大型、超大型城市綜合體的標準，如建筑規模，超大型的總建筑面積在10萬m2以上（含本數，不包括住宅和寫字樓部分的建筑面積），大型城市綜合體的建議定義在3萬～10萬m2，針對其防火分區、安全疏散、消防設施等方面與一般商業建筑的特殊性，采取嚴格的建筑防火設計。目前，重慶市出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 50-054-2013），河南省出臺了《大型商業建筑設計防火規范》（DBJ 41/T085-2008），江蘇省出臺了《商業建筑設計防火規范》（DGJ 32/J67-2008），這些規范均是在國標《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的基礎上，對商業建筑，特別是大型商業建筑的防火設計提出了更高要求，對部分內容做了進一步強調和細化，對大型商業建筑防火設計所采取的措施針對性更強。具體的有以下幾條建議。
（1）嚴格控制設置“亞安全區”。所謂亞安全區就是當火災來臨時，人員暫時疏散到這里是安全的。其成立的條件是將中庭或步行街周圍的店鋪處理成一個個獨立的防火單元，用防火隔斷與周圍隔離，店鋪內增加火災報警、自動滅火和機械排煙措施，嚴格控制步行街公共空間不放置任何固定可燃物，步行街的走道上空設有防排煙措施等，基于這些條件，“亞安全區”才是安全的，但是類似中庭之類的亞安全區在商業實際運營中基本無法做到，中庭區域經常用于商品展示、模特表演等各種展覽活動，在“亞安全區”走道上設置可燃材料制作的休息座椅、裝飾物及各家商鋪的廣告、展示區的現象比比皆是。這樣的做法完全違背了設置“亞安全區”的初衷。
（2）嚴格防火分隔措施。嚴禁使用側向或水平封閉式及折疊提升式防火卷簾，防火卷簾應當具備在火災時靠自重下降自動封閉開口的功能。控制“防火玻璃加側噴”作為中庭、有頂步行街防火分隔型式的面積。為了在大空間內營造較好的視覺效果，工程實例中中庭、步行街兩側的店鋪常常不采用防火墻、防火卷簾等分隔措施，而采用“防火玻璃加側噴”的新型防火分隔形式。對這種防火分隔型式的效果，有待進一步驗證，建議再對其使用面積做一定的限制。建筑外墻設置外裝飾面或幕墻時，其空腔部位應在每層樓板處采用防火封堵材料封堵。如果室內設置自動噴水滅火系統，建筑外墻上下層開口之間仍應設置高度不小于1.2 m的實體墻。
（3）嚴格安全疏散。設置在超大城市綜合體內的電影院，如設置在4層及4層以上，且設有巨幕影廳時，影院區域應設置不少于兩部獨立的疏散樓梯，其中一部應靠近巨幕影廳布置，獨立疏散樓梯至少有一部應直通屋面。對有頂商業步行街兩側的主力店應設置獨立的疏散設施，不允許借用連通步行街的開口。設置在超大城市綜合體內的兒童活動場所，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯。對于超大城市綜合體中營業時間不同步的功能區，盡量避免借用疏散通道和安全出口，應要求有不少于一半的安全出口和疏散樓梯獨立設置。因為綜合體內多同時設有商場、影院、KTV等場所，商場正常營業時能夠通過借用或共用確保其至少有兩個安全出口。但由于營業結束時間不同，設置在商場樓上的影院、KTV等娛樂場所與商場借用、共用的出口無法使用，一旦發生火災，人員疏散就成了大問題。
2 消防安全管理方面
（1）嚴格執行消防行政許可流程。建筑消防設計及建筑內部裝修工程的行政許可是消防安全管理工作的第一道防線。根據《中華人民共和國消防法》規定，超大城市綜合體屬于人員密集場所，應按規定取得消防設計審核、驗收、消防安全檢查等行政許可手續。消防機構應嚴格按照消防法律法規和技術標準進行消防設計審核、消防驗收和監督檢查，嚴格專家評審范圍，嚴禁超范圍運用專家評審規避國家標準規定。要特別加強對超大城市綜合體室內裝修工程的消防審批，因為超大城市綜合體內商鋪眾多，在業主二次裝修過程中，極容易出現新的問題，比如大量使用可燃材料裝修，擅自更改消防設施和防火分隔等，如不及時加強管理，將會給消防安全埋下了極大的隱患。裝修工程的消防設計除應符合國家工程建設消防技術標準要求外，還應符合原有特殊消防設計及相關針對性技術措施要求。在驗收階段，要仔細核查是否按圖施工，是否嚴格落實專家評審意見，確保將審核階段的意見落到實處。在消防安全檢查階段，要仔細核查單位是否嚴格按照要求建立消防安全制度和應急預案，要重點考量單位的自我管理水平和員工的自防自救能力。
（2）熱情服務，關口前移。超大城市綜合體在城市中地位獨特，通常都是省市重點項目，飽受各級領導關注，同時因體量大，功能復雜，一般對現行規范有所突破。消防機構應從超大城市綜合體立項、選址階段就積極提前介入，提出加強消防安全工作的建議和措施，充分考慮建筑防火、消防設施以及滅火救援等消防安全綜合因素。積極配合有關部門在規劃建設初期合理確定超大城市綜合體的布局、體量、功能，配套建設市政消火栓、消防車道等基礎設施。在方案規劃、初步設計階段，對提出的“亞安全區”的概念，在商業實際運營中無法做到的，應及時否定該設計方案。特別是如電影院等錯時營業的場所、兒童活動場所應要求設置獨立的疏散樓梯；餐飲場所防火分區面積不應按普通商業控制，餐飲燃氣管道布置是否可行；商業店鋪的分隔是否合理；室外步行街是否存在加蓋的可能。以上對建設單位來說可能涉及重大修改的應提前提出，以免造成不必要的損失，也更好地體現了消防機構的熱情服務。
（3）嚴格單位日常消防管理。超大型城市綜合體屬于火災高危單位，應嚴格執行火災高危單位消防安全管理。除每年按要求對本單位消防安全情況進行一次自我評估外，還應當每年委托具有資質的消防技術服務機構開展評估。超大城市綜合體的產權單位、委托管理單位以及各經營主體、使用單位要分別明確消防安全責任人、管理人，超大城市綜合體的產權單位或委托管理單位要牽頭建立統一的消防安全管理組織，每月定期召開消防工作例會研究部署消防安全工作，消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施原則上應由該消防組織統一管理。超大城市綜合體應嚴格落實消防安全“戶籍化”管理，建立完善戶籍化檔案，全面如實錄入單位基本信息、消防安全管理制度及職責等基本情況和日常消防工作情況，定期報告備案消防安全管理人履職、建筑消防設施維護保養、消防安全自我評估情況。要廣泛利用多種形式開展消防宣傳，做好消防安全“三提示”。 超大城市綜合體應當提高微型消防站建設標準和要求，設置滿足需要的專（兼）職消防隊員，按標準配備裝備器材，組織開展經常性實戰訓練，主動聯系轄區消防中隊開展業務強化訓練。對于總建筑面積大于20萬m2的超大城市綜合體應設置小型消防站，配備專職消防員不少于12人。
（4）加大消防監督執法力度。消防機構要依法履行消防監督管理職責，采取全面檢查與局部檢查、監督執法與技術服務相結合等方式，加強對超大城市綜合體的監督抽查，要加大監督檢查頻次，每季度至少抽查一次。監督員要對性能化設計和專家評審內容了解掌握，監督檢查時作為重點檢查內容。要嚴格控制各功能區使用性質的變更，特別是對新改做娛樂場所、幼兒用房、兒童游樂廳、老年人公寓、多功能廳等有特殊樓層限制的更要嚴格把關。要針對超大城市綜合體中部分場所運營時間不同步的特點，加大錯時檢查力度，確保各時段的安全出口數量和寬度均滿足要求。對監督檢查中發現的火災隱患，要及時下達法律文書督促整改，并依法實施處罰。
（5）通過運用法律手段加強管理。建議將對超大城市綜合體的消防管理要求納入消防法律法規的修改內容，使之上升到法律層面，特別是應將未按要求購置火災公共責任保險、未按要求進行消防安全評估，未按要求建設微型（小型）消防站等內容納入“法律責任”章節，制定相應的處罰條款，從而真正實現運用更加嚴格的消防法規加強對超大城市綜合體的消防安全管理。
參考文獻
[1] GB50016-2014，建筑設計防火規范[S].
2月9日，招商地產位于深圳蛇口的海上世界文化藝術中心設計合作簽約儀式在蛇口南海意庫舉行。招商地產力邀國際著名設計泰斗楨文彥大師為該項目擔綱主筆設計。
此前的1月12日，海上世界的兩大重點工程，也是未來深圳海岸線的兩大新地標――希爾頓酒店和招商局廣場順利封頂。至此，作為招商地產商業雄心的重要組成部分，海上世界開始露出它的華美與優雅。
在2011年半年報中，招商地產這樣寫道：探索新的商業模式，大力推進資源整合是公司謀變的另一個重要方向。“報告期內，公司將深圳招商地產中的投資性物業分拆成立深圳招商商置投資有限公司，為整合旗下商業地產資源、開拓全國性商業地產業務，助推公司快速發展邁出了關鍵的一步。”
作為招商局的一個重要戰略棋子，以招商地產為代表的地產業務將在招商局新一個十年發展大計中扮演重要角色。而作為千億招商的重要支撐力量，商業地產是招商地產做大做強的重要一極。
在通往千億的目標上，招商地產“住宅開發+商業開發與持有”的均衡式綜合服務開發模式已搶得先機。
由招商地產打造的海上世界城市綜合體文化藝術中心坐落于海上世界城市綜合體核心地段，緊鄰深圳15公里濱海岸線。“作為一個濱海城市，在海邊建設的商業休閑娛樂綜合體目前在深圳還是空白。因此，深圳需要‘海上世界’，同樣，轉型下的新蛇口新面貌也需要綜合體的‘海上世界’。而對于招商地產，需要‘海上世界’，它的打造對于我們在全國濱海城市的復制開發都是個經驗。”招商地產董事長林少斌說。
眾所周知，房地產市場的發展分為住宅開發、商業地產開發和綜合服務開發三個發展階段。5年前拿地的市場化和需求的覺醒催生了超級地產開發商，而未來十年消費升級將催生商業地產巨無霸。在住宅市場的繼續深度調控中，商業地產的價值開始凸顯。
事實上，一向以穩健著稱的招商地產在商業地產領域的涉足已經長達20年之久。其商業地產業務涉及購物中心、酒店、公寓、倉庫等多業態商業地產，旗下的花園城、美侖會所、泰格公寓等項目已經初具品牌效應。
在2011年，招商商置重點打造的商業項目有兩個五星級酒店、三個服務式公寓、三個LOFT產品、兩個購物中心，另外，產業園區較多，在做的有5個――蛇口網谷、TCL產業園、光明新區產業園、清華科技園、金山谷文化創意產業園。
具有標志性意義的是，一直以來，招商地產的商業地產業務主要集中在深圳，但2011年以來，招商商置的業務版圖正在有規劃地快速向其他城市拓展。其走出深圳后的首個同類產品南京花園城已經處于運作當中，預計2012年即可正式亮相；2011年3月份，招商地產還與廣州天河區CBD管委會正式簽訂合作協議書，希望在廣州中心城區核心地段開發建設地標項目；招商地產在成都的商業地產項目已經進入實質性階段。
本文只代表個人觀點，不代表本刊立場。
關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。
一、長沙商業地產發展現狀
1.商業地產發展速度較快
相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。
2.商業地產市場運行基本穩定
近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況
（單位：萬，元/）
注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統
3.新開發區域商業地產待售量大
近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。
二、商業地產投資回報分析
1.調查基本情況
本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較
2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區域投資回報率分析
圖2 各區域商業地產投資回報率的比較
從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業地產投資回報率分片區的比較
從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結論
長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。
四、對長沙商業地產發展的建議
1.科學規劃商業地產的布局及方向
一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。
2.加強商業地產開發和營銷的市場監管
提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。
3.加強商業地產后期運營的政策支持
在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進商業地產的轉型升級
鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。
參考文獻：
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[3]陳淦璋，胡信松.長沙城市綜合體進入“戰國時代”[N].湖南日報，2012-08-07.
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關鍵詞：城市綜合體、消防設計、探討
中圖分類號：TU997文獻標識碼： A
“城市綜合體”是近幾年商業地產發展中最為熱門的關鍵詞和最主流的發展模式。由于城市綜合體基本具備了現代城市生活的全部功能，所以也被稱為“5分鐘生活圈”。在近年的《中國城市綜合體專業研究報告》中，甚至有地產專家和業內巨頭們提出“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市的未來！其特點：體量大、功能組合復雜。
城市綜合體的概念：城市綜合體英文縮寫為HOPSCA.。是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（Shopping mall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業設施。
城市綜合體是將城市中的辦公、居住、商業、旅店、展覽、餐飲娛樂、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、助益的聯動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經濟發達的大城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點有所側重。通常購物中心、酒店、寫字樓是城市綜合體最基本的業態組合。
鑒于目前各個城市都有大量城市綜合體的建設，綜合體的消防成為我們經常遇到的問題。因此我們從以下幾個方面來探討城市綜合體區域消防設計的幾個問題：
一、區域消防設計的必要性
區域消防給水的概念：所謂區域(建筑)就是在一定范圍內各類(幾幢)建筑的組合，例如酒店、百貨商場、住宅組團、寫字樓等。區域消防給水設計，就是將區域內多幢建筑消防給水統一設計，集中設置消防水池、泵房、水箱、水泵接合器等。《高層民用建筑設計防火規范》7.3.5條：同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵房、高位消防水箱。這其實就是區域消防的概念。
鑒于城市綜合體這種集多種使用功能為一身的特大規模民用建筑聯合體和高層建筑群的不斷興起。其特點建筑標準高、功能復雜，人員密集、火災危險性大，撲救困難，一旦發生火災容易造成人員、財產的重大損失。消防給水系統設計的完善與否，直接影響撲滅火災的效果。而區域建筑消防給水系統正好具有安全、可靠、便于政府監管，又能降低造價，便于日常維護、管理的優點，有效防止開發商重報批，輕落實管理的現象，它與消防設計要求的經濟性、安全性的原則相一致。因此我們在城市綜合體消防設計時應盡量采用區域消防設計。
二、建筑群規模對區域消防設計的影響
《建筑設計防火規范》GB50016―2006第8.2.2條：“工廠、倉庫、堆場、儲罐（區）和民用建筑的室外消防用水量，應按同一時間內的火災次數和一次滅火用水量確定。
《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）在99版的基礎上加入了：“同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群，可共用消防水池、消防泵、高位水箱”的要求。“同一時間內只考慮一次火災的高層建筑群”這句話也就是進一步限制了城市綜合體按區域消防設計的適用范圍。
目前一般參考上海市對建筑規模作出的要求：《民用建筑水滅火系統設計規程》DGJ08-94-2007第5.2.3條：“……但公共建筑物，聯體建筑群共用一套消防供水系統時，其保護的建筑面積不應大于500000。
對此已在《消防給水及消火栓系統技術規范》（征求意見稿）中提出了具體的要求。《消防給水及消火栓系統技術規范》已確定為國家標準GB50974-2014，并計劃于2014年10月1日起實施，以后這類建筑的設計有了一個統一的標準。
在新規范實施前，城市綜合體的規模控制在50萬平米內按1次火災考慮比較經濟，如果大于50萬平米就需按2次以上火災考慮，區域消防設計也應作相應調整。
三、消防給水方式的選擇
給水形式的選擇，應在保證安全、可靠的前提下，盡量選用經濟、合理的供水方式。
針對城市綜合體的建筑特點宜采用并聯分區與串聯分區、高區水和低區水等方式。
如在綜合體中相對獨立的酒店、住宅、寫字樓等業態設置獨立的分區并與其他分區并聯。各個分區互不干擾，自成體系，對系統更加安全可靠，缺點就是造價較高，但考慮以后這些業態可能由獨立的物業管理，便于責任的劃分、管理。這種分區是合適的。
在商場中百貨、影院、KTV、餐飲等業態目前的主流設計基本在相連的建筑或同一建筑的不同樓層中。采用并聯分區既困難也不經濟，因此我們可以考慮設置串聯的分區。
同時在綜合體中可能存在樓層較高的建筑，可按高度來分：高區水和低區水。《高層民用建筑設計防火規范》第7.4.6.5條：消火栓栓口的靜水壓力不應大于1.00Mpa，當大于1.00Mpa時，應采取分區給水系統。消火栓栓口的出水壓力大于0.50Mpa時，應采取減壓措施。
供水方式安全可靠是最重要的，但要在保證安全的同時達到經濟合理，盡量節省投資，使得維修管理方便，在設計當中認真考慮，細心比較，這樣才能把工程做的更完善。
四、高位水箱
城市綜合體有別于單一建筑消防給水設計，目前設計實踐中多套用《建筑設計防火規范》GB50016―2006和《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005年版）。《高層民用建筑設計防火規范》7.3.5指出：消防水池、高位消防水箱的容量應按消防用水量最大的一幢高層建筑計算。高位消防水箱應滿足7.4.7條的相關規定且應設置在高層建筑群內最高的一幢高層建筑的屋頂最高處。
區域消防供水系統的設計日漸增多，效益明顯，但區域消防系統所涉及到的高位水箱增壓要求、容量等細節問題并沒有特別說明。
高位水箱的容量，《高層民用建筑設計防火規范》第7.4.7.1條規定： 高位消防水箱的消防儲水量，一類公共建筑不應小于18m3；二類公共建筑和一類居住建筑不應小于12m3；二類居住建筑不應小于6.00m3。也就是說高位水箱做到最大的18m3肯定是滿足規范要求的，但在實踐中由于城市綜合體建筑群的復雜性，在消防專家論證中往往提出特別的要求，例如常州新北萬達廣場消防專家評審會就提出：高位水箱應增大為60m3。
關于增壓的要求，《高規》第7.4.7.2條規定： 高位消防水箱的設置高度應保證最不利點消火栓靜水壓力。當建筑高度不超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.07MPa；當建筑高度超過100m時，高層建筑最不利點消火栓靜水壓力不應低于0.15 MPa。當高位消防水箱不能滿足上述靜壓要求時，應設增壓設施。這個在規模不大的項目中是沒有問題的，但在現在城市綜合體的規模越來越大，管道輸送距離越來越遠的情況下。管道的沿程水力損失也不斷增大。在保證靜水壓力的條件下，未必能保證消防滅火的要求。因此有必要對規范做進一步的修訂、明確適用范圍。
對城市綜合體的消防系統設計，許多規范沒有與時俱進的調整，導致許多設計細節無據可依。例如：水泡系統沒有全國統一的規范一般參照廣東的《大空間智能型主動噴水滅火系統設計規范》，室內步行街的設計有的地方不允許全封閉式，有的地方要求做下沉式廣場，有的要求增加機械排風、聯動開啟式頂棚等等。
因為沒有依據導致設計人員為保險起見，增加了一些不必要的設計，影響了區域消防系統設計的經濟性。故希望在日后規范修訂時能對規范加已完善。
參考文獻：
1、《建筑設計防火規范》GB-50016―2006
2、《高層民用建筑設計防火規范》GB-50045-95（2005年版）
關鍵詞：保險資金 保險投資 商業地產 路徑
隨著保險業的迅速發展，保費收入激增，保險公司資產規模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業的持續健康發展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產有了明確的法律依據。
我國商業地產的趨勢分析
（一）商業地產將迎來快速發展的黃金10年
需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經濟增長和服務業的發展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業營業用房的需求。發達國家的經驗證明，城市化水平在50%到70%區間，標志著工業現代化的完成，此時的經濟會持續高速增長，是商業地產發展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業地產行業快速發展。可以預測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業地產高速發展的黃金10年。
投資拉動。房地產的價格波動也遠低于股市，商業地產行業作為回報率較高的行業，對國內外的流動資金有一定的吸引力。由于國內的流動性過剩、商業地產上漲的預期等因素，導致商業地產投資增多。人民幣升值意味著經濟增長，本幣購買力上升，引發投資者在國際范圍內超配以人民幣計價的資產，國外資金大量進入我國商業地產領域。
（二）二三線城市將迎來商業地產發展機遇
目前我國正處于產業結構調整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經濟環境不確定因素增多。城市化是我國經濟發展的主要推動力，商業地產正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發展引擎，商業地產將迎來全新的發展契機。由于一線城市調控政策的施行，有的開發商從一線城市轉向了調控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業地產市場。二三線城市商業地產項目是提升區域經濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業中心，這些城市在制定規劃時，往往以優惠的政策吸引商業地產項目的投資。商業地產和區域內經濟的相容發展，成為二三線城市未來經濟發展的重要推動因素。
（三）商業地產如果持續過熱可能會被調控
多年來，商業地產一直沒有被政策調控。2011年以來，由于投資升溫，商業地產量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業地產出現過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業地產信貸將面臨較大風險。同時，由于商業地產估價的技術要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業地產交易價格的合理性。不排除借款人聯合賣家，通過虛高價格或虛構交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監會曾下發通知，進一步明確銀行需加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監測，涉及商業用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉按揭、假按揭等做法的打擊力度。
（四）出租和出售商業物業的盈利模式將并存
出租物業以期盈利的模式不失為大開發商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發風險、融資風險、商業運營風險等，任何一個環節的風險都可能導致危機的爆發。無論是國內商業地產的成熟程度，還是商業地產企業的資金和經營實力，都決定出租物業和出售物業的盈利模式仍是目前多數開發商的最佳選擇。經過前幾年的發展，目前國內商業業態演變已進入高級階段，商業地產已經定位為綜合商業設施，出租物業需要開發商具有較強的經營實力和經驗。成熟商業地產項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產金融市場為出租物業提供了融資的便利性。出租商業物業，可以在穩定經營的基礎上，將項目打包上市，獲得穩定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優點，在不同時期有所側重，在一定程度上回避經營風險。
（五）對商業地產的專業人才的需求將更加迫切
商業經營跟地產開發有各自不同的規律。中國的商業市場要比房地產市場發展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產。商業的競爭主要在于經營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經營理念、成熟的管理模式、優秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業地產在我國發展時間非常短，人才短缺。商業地產是一個非常復雜的系統，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業團隊的整合。因此，找到一個優秀經營管理團隊來進行經營就顯得非常最要。但本土零售商的經營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。
保險資金投資商業地產的可行性分析
根據政府的“十二五”規劃，“促進消費，擴大內需”已成為今后一個時期我國經濟增長方式轉變的戰略性舉措。消費市場是未來國家拉動內需的巨大動力，而我國零售業發展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業消費和經濟轉型加速的商業地產既符合國家戰略，又符合房地產業未來發展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據統計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩定復利增長的特點。商業地產投資規模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩健投資的特點。
目前，我國從事商業地產的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，由于住宅市場的調控促使他們轉到商業地產。第二類是傳統的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產開發公司。第三類是金融業資金，通過入股項目、整體收購有穩定現金流的物業實現商業地產的持有；第四類是其他行業轉型過來的企業。原來的主業有一定基礎，因為看重商業地產的潛力而轉型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應突出的商業地產商。這使保險公司進入商業地產領域憑借資金和品牌效應擁有后發優勢。
目前，我國商業不動產在資金、土地、商家和人才依然存在問題。總的看，商業地產開發最大挑戰還是資金。目前，我們從商業地產經營環境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發商有將住宅的收入投入商業項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業地產的開發商只有具備多渠道的持續的融資能力，才有可能讓商業地產項目穩健持續經營。這方面保險資金有得天獨厚的優勢。根據2010年9月保監會出臺的《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10%，照此2011年上半年保險總資產5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續增長的保險資金可以成為項目穩定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業地產具有其他企業所不具備的資金優勢。
保險資金投資商業地產的路徑探討
（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩定客觀的收益
二、三線城市發展潛力大，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業物業有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優質寫字樓在較長時間內價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。
第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產服務公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業房地產投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發展迅速，國內外企業和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領域，全球經濟的不確定性凸顯出亞太地區尤其是中國這樣的新興經濟體作為投資目的地的優越性。在北京，由于新增供應量有限，而市場對優質寫字樓的需求持續上升，使得寫字樓市場租金持續上升，空置率下降。據統計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業在國內擴張的強烈需求，以及有限的市場供應導致寫字樓租金持續快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創歷史新高，并超過上海，再次領跑全國（除香港以外），標志著北京正引領中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預見新增供應量有限，在短期內這一趨勢將持續。
第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業地產的租金和增值溢價優勢開始體現。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業地產是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優質寫字樓的數量在一定程度上可以規避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。
第三，產業結構轉變的促動。國際經驗表明：第三產業占GDP比重超過50%的時候，第三產業的發展會加速。2009年，北京第三產業占經濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現了產業結構從工業主導型向服務業主導型的轉變。第三產業的發展構成了對商業地產的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。
基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優質寫字樓可以為企業帶來持續的現金流和物業重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經驗。保險資金投資不動產所要求的年化收益率預期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區的商用物業往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應是保險資金關注的關鍵，一線城市核心區域的高端商業物業是保險公司最理想的投資目標。
（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇
我國很多省會城市在經濟總量、城市發展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應了當代城市的發展要求。它因融合了多樣化的商業業態而成為城市新區建設和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態整合土地功能，集約化開發，立體復合了城市的各種功能，不但復興了城市的街區，帶動周圍商業發展，進一步提升商業中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區域的發展。
1.“十二五”規劃給二三線城市商業地產帶來重大機遇。“十二五”規劃的一個核心內容就是要加快轉變經濟發展方式。轉變經濟發展方式的核心是調整經濟結構，經濟結構的戰略性轉型是外需和內需拉動經濟增長，而擴大內需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關鍵作用。因此，城市化對商業房地產發展具有積極的帶動作用。大城市數量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業地產的極大的需求，城市規模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務，包括商業的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發展是以產業為中心，以工廠為中心，以企業為中心，現在轉變為以人為中心，以大力提升服務業、發展城市的第三產業為核心。以人為中心的城市發展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續的就業和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業發展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關注。
2.開發城市綜合體有利于保險資金發揮其社會功能。自2010年開始，中國商業地產進入了全面復蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產的重點主要在經濟發達的城市，開發二三線城市的綜合體能更深入的切入當地的經濟、切入當地民生，能密切與當地政府的合作，既可以實現保險資金通過不動產增值的目的，也可以更好的樹立保險業的形象。城市綜合體的城市性、功能區位立體差異性及形態結構的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經濟和文化功能發展城市的經濟能力，如增加稅收，增加就業機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。
3.城市綜合體功能的多樣性和復合性，可較好抵御行業周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區域內集約緊湊地組織城市功能，運用城市設計的手法將城市功能與城市建筑合理結合利用，形成了以商業為主導功能，多功能、集約化、高效率的城市商業空間。這個空間蘊含著商務、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統的同時，通過有機組合協同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務辦公和居住類物業形態的出售可獲得現金回報，另一方面，通過持有的商業地產物業獲取商家的穩定租金回報，特別是當宏觀經濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續穩定的租金收入將有效改善地產公司的現金流壓力，熨平業績波動，因此對行業周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業長期持有帶來的增值。
（三）適時抓住機會發展REITs
商業地產開發是資金、技術和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業地產開發過程的重中之重。如何有效地拓寬商業地產的融資渠道，REITs一直是業界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業地產項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設施等）。將商業地產與REITs結合起來已經勢在必行，這也是國內商業地產發展的長遠趨勢，是我國商業地產正常、良性發展的有效出路。
保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產開發資金緊張局面。大多數開發商都依賴于銀行貸款，使房地產業的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業地產的利潤率比較高，REITs 這種創新的投資工具為保險公司分享商業地產的高收益提供了條件。
REITs變現時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產的流動性差，若要變現，付出變現成本較高。REITs 作為房地產的證券化產品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產這種不動產流動起來。如果將持有的物業打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉讓所有權的方式很快變現，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。
REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創新產品，從提出建議、論證到試點方案設計，歷時 5 年多，幾經周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業物業比傳統的住宅地產更具升值潛力和市場投資價值，現金流更為穩定。因此，REITs 更適用于商業地產。要使REITs 步入快速發展軌道，未來肯定會發行以長期持有型優質商業物業為載體的股權類 REITs。否則要想從根本上促進房地產行業融資渠道多元化，改變現有開發模式，促進商業地產大發展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預期，REITs正式推出的時機不遠了。
結論
本文對我國商業地產的現狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業地產未來在我國有著廣闊的發展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業地產為突破口切入不動產領域是很好的選擇。保險資金投資商業地產，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產的時間短，經驗不足，專業人才培養需要加速，有關REITs政策法規需要進一步完善。
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關鍵詞： 智慧城市 互聯網 云計算 商業模式
1.引言
云計算作為一種基于互聯網的計算模式，是繼個人電腦、互聯網之后電子信息技術領域的又一次重大變革，它的推廣將改變社會信息化建設和運作的基本模式，大大降低信息化建設的門檻和成本，有利于信息共享和資源利用，降低能源消耗，加速全面信息化時代的來臨。
隨著互聯網、云計算技術的發展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開放、智能，正邁向協同處理、信息智能的時代。智慧城市信息系統作為信息產業新技術融合的產物，將給城市居民帶來更便捷、高效、安全、和諧的生活。
智慧城市是以“智慧技術、智慧管理、智慧服務、智慧產業、智慧人文、智慧生活”等為重要內容的城市發展新模式，是信息化向更高階段發展的表現。建設智慧城市有利于推進城市化進程，有利于提高我國自主創新能力，有利于帶動信息產業與服務業的發展。
互聯網技術的迅猛發展將助推智慧城市的建設。隨著互聯網、云計算技術的發展，人們的信息化生活逐漸從封閉、單一走向開放、智能，正邁向協同處理、信息智能的時代。智慧城市信息系統作為信息產業新技術融合的產物，將給城市居民帶來更便捷、高效、安全、和諧的生活。也為商業模式提供了新架構。
2.互聯網的創新應用
互聯網的核心是創新應用，互聯網發展的靈魂是以用戶體驗為核心的創新。互聯網是應用推動型產業，市場的需求往往是互聯網技術重要的推動力，只有滿足社會與民眾的需求，互聯網的發展才有堅實的市場基礎。技術的成熟會增加民眾更廣泛多層次的智能化需求。沒有需求，猶如無源之水；沒有技術，品質就沒有保障，兩者相互影響、相互促進。
在互聯網創新應用的進程中，新的商業模式必將出現。互聯網企業在這樣一場速度決定高度、規模決定位置、市場決定標準的變革中，必定要找到立足產業的核心競爭力。
只要與時俱進、腳踏實地，在龐大的互聯網體系中，找準定位的企業，就一定能找到屬于自己的獨特的商業模式，打通互聯網財富之門。互聯網將帶動中國經濟朝低碳、節能、可持續方向發展，互聯網創新應用終將走進千家萬戶，服務于民眾。
3.云計算的應用
云計算是分布式計算技術的一種，它透過網絡將龐大的計算處理程序自動分拆成無數個小的子程序，再交由多部服務器所組成的龐大系統，經過搜尋和計算分析之后再將處理結果回傳給用戶。網絡服務提供者能夠在數秒之內，處理數上億條信息，完成與“超級計算機”效能相當的網絡服務。可見云計算是互聯網之后的又一場技術革命。
云計算所帶來的商業模式使得IT技術成本更低、向社會各個領域滲透更快捷，也必將是信息技術與各產業融合發展的趨勢。由于信息技術滲透到商業領域，經濟周期變短，使得產品的生命周期越來越短。
4.智慧城市的商業模式架構
如何能夠高效率地推進“智慧城市”的建設進程，除了有良好的“智慧城市”的全面規劃外，還要有良好的商業模式，保障“智慧城市”有序高效地建設。
在“智慧城市”高速發展的過程中，商業模式的建設和更新必將引導城市管理者推動的“智慧城市”建設；運營商推動的“智慧城市”建設和各種廠商推動的“智慧城市”建設。
（1）在“智慧城市”建設的商業模式中政府起著重要的作用，智慧城市的建設和規劃涉及城市建設的方方面面，不僅涉及“智慧城市”建設的總體規劃框架，還有明確的“智慧城市”建設的項目和時間表。比如“智慧寧波”和連云港的“智能徐圩”等，其中“智能徐圩”的規劃包括十大應用行業，并規劃58大平臺，超過266個智能化系統，“智能徐圩”建設中就是以政府為主導，市場運營為輔對整個城市進行高效建設的商業模式。
（2）以運營商為主導推動當地政府進行當地“智慧城市”的建設，是當今“智慧城市”建設的商業模式。中國移動最早在2008年就提出協助政府建設“無線城市”的戰略規劃，而中國電信2010年在廣東首提建設“智慧城市”的戰略規劃，因此“智慧城市”就出現了一種由運營商推動建設的商業模式。其中廈門的“無線城市”，以及廣東汕頭的“智慧汕尾”就是其中典型代表。運營商推動“智慧城市”建設商業模式會在某些運營商業務無法覆蓋的領域無法形成真正的智能化的建設，但能很好地建設“智慧城市”的智能管道和智能平臺。
（3）智慧城市建設的商業模式需要廠商參與。在智慧城市的建設中，需要落實為智慧政府、智慧生產、智慧交通、智慧醫療等比較大概念的行業應用，而整個城市的智能化規劃設計中通常所設計的領域都比較少，定義也比較狹小，這就是智慧城市商業模式的特點。推動這種商業模式建設的典型城市代表就是昆明和天津等。
就以上三種商業模式分析，其中第一種商業模式最易被采納，政府自主推動“智慧城市”建設的商業模式更有助于智慧城市的建設的全面性和科學性發展。由于政府制訂任何一個規劃都會受到諸多因素的制約，比如資金的制約、人才的制約、產業結構的制約等，因此不論是哪種商業模式只要有助于“智慧城市”的建設，有利于提高社會效率，有利于人民的幸福生活，我們都認為它是值得鼓勵和推廣的商業模式。
5.應用遠景
在搭建了構建智慧商業的基于智能視覺互聯網的視頻分析系統之后，利用可視化管理平臺技術，通過對城市綜合體不同的樓群、不同的樓層及不同功能的樓內建筑進行可視化建模，可以構建基于可視化管理平臺的智慧城市綜合體。其應用遠景表現在以下幾個方面：
（1）提升城市的競爭力
通過現代高科技的手段，配合大屏幕投影、環繞屏幕等設備，將智慧城市綜合體真實地展現在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實力，使其在市場上更具競爭力。
（2）聚集商圈的親和力
可視化系統的應用打破了傳統模式的被動性，購物者可以通過鏈接到可視化管理平臺的視頻終端或手機，查看商業樓宇的三維地理信息，通過各類監控攝像頭，體驗身臨其境的感覺，提高購物者的興趣。
（3）可視化管理
城市綜合體集購物中心、會展中心、文化娛樂中心、公園、酒店、寫字樓及公寓為一體，通過大屏幕或一體機等，物業管理人員利用可視化管理平臺對城市綜合體進行在線管理。也可作為險情處置和應急指揮調度平臺。
（4）綜合集成
采用“云”單元主機技術，把通信辦公系統、機房環境監測系統、停車誘導系統、停車場管理、樓宇自控系統、火災消防與報警系統、安全防范系統等綜合集成為智能大廈管理系統，與可視化管理平臺一起，嵌入“云”單元主機之中，實現“智能感知、互聯互通、協同共享、城市運營”理念，為城市綜合體創造舒適、高效、節能、環保和安全的生活休閑和購物天地。
6.結語
云計算是基于互聯網的新一代計算方式，它是網格計算、并行計算、分布式計算等傳統計算機技術和網絡技術發展融合的產物。在采用云計算技術以后，基于互聯網的服務在計算及存儲能力上得到大幅度提高，且可靠性得到大幅度提升，計算資源的共享程度和使用效率大幅提高，采購成本和維護成本大幅度降低，在綠色和節能方面也獲得了很大發展。因此，將云計算技術與商業智能系統相結合，是一個非常具有理論和應用價值的研究領域。云計算將不只是一個愿景、一項技術，而是21世紀成功企業的一個重要戰略。市場商機瞬息萬變、一閃而過，企業在智慧城市構建的同時，從現在開始就踏上一條云計算之路。
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但在天成集團董事長孫明高看來，這些對天成集團來說不但不是困境，反而更是機會。孫明高的自信源于三大法寶：1、資金之上的增值服務，客戶至上的邏輯；2、深耕重磅實業，基于智慧和金融業務的積累；3、智慧金融雙循環模式初具雛形。
資金之上
山東省萊州市人士孫明高盛贊山東文化，“把感情看得比金錢還重要，我們就是要傻，在工作當中交朋友，交朋友中處工作。”他表示，作為企業家要著眼于長遠，著眼于大局，而不是像小商人那樣只看到眼前的小恩小惠。
就2000年左右孫明高所操刀的萊鋼股份來說，雖然收入頗微，但孫認為給萊鋼所創造的價值值在10億以上。“從短期看，我們確實沒賺到錢；但從長期來看萊鋼對我們有很多支持。”十年來，萊鋼股份一直是天成集團的重要股東。
天成集團不僅僅是萊蕪鋼鐵集團的戰略合作者，更是一系列增值服務提供商。通過三個月的團隊式盡職調查，包括基層單位、車間和高層的各種溝通，以及市場調研和客戶調研等拿出《萊蕪鋼鐵集團“十一五”規劃》，后升級為“十二五”規劃。經過變革，從產品層面看，由初級材料――普通鋼，到高級材料――鋼材，萊蕪鋼鐵實現產品轉型升級，產能由300萬噸上升至1300萬噸；作為投融資顧問，幫助萊蕪鋼鐵配股，增發短債，上市和控股證券，使得萊鋼實現金融寡頭模式。
與民營企業的合作，天成集團的增值服務亦是其利器。孫明高向《學習型中國》表示，“我們從產權制度入手，把企業股權結構、組織結構和業務體系進行重新規劃與設計，我們進去的不僅僅是資金，還包括信息、理念、管理、技術和市場等一系列增值服務。”
伴隨著私募基金市場的進化升級，被投企業索要的不僅僅是資金資源。2011年，弘毅投資組建咨詢業務；2013年，專注于消費品投資的天圖創投與某營銷策劃公司合作為客戶提供營銷咨詢服務。在提供增值服務上，天成集團已經走出很遠。天成集團咨詢業務研發負責人趙延軍向《學習型中國》表示，“我們一直在做實業，我們深諳實業，對于目標客戶，我們甚至不用看財務報表，只看幾個關鍵細節就能知道企業的產能、產值和利潤情況。我不相信那種不接地氣的投資機構，憑著理論去做空降式盡職調查，往往判斷失誤，因為很多企業的包裝就是為滿足盡職調查而準備的。”
目前，天成集團在全國管理咨詢行業內已名列前50名。去年天成集團分別取得廣東省管理咨詢協會認定的“廣東省管理咨詢機構30強”、“廣東省管理咨詢甲級資質”等榮譽和資質；且公司新增1名同時具備國內管理咨詢師（深圳區域考試通過僅有十幾名）和國際注冊管理咨詢師（CMC）牌照的工作人員；同時公司有2名咨詢師入選廣東省管理咨詢行業協會專家庫。
趙延軍 深圳市天成投資集團有限公司總經理、天成學會基金業務所屬的中怡天成基金管理有限公司董事長
趙延軍強調，“每個項目都必須是精品，有創新，可傳承，賺口碑。要么不接，接下來后即便是虧本都要做成精品項目。” 天成集團內部把管理咨詢業務比喻為“體驗式盡職調查”，“首先，我們挖掘客戶管理顧問需求，從而解決對客戶的了解；第二解決他對我的認可，我們作為醫生給出建議，看他是否接納。若接納，說明有合作基礎，我們才去考慮是否投資。如果我們對行業和企業未來發展判斷符合我們的投資要求，我們就毅然投進去。投進去后，再利用我們管理咨詢優勢以及其他增值服務，把企業推到上市；若企業符合我們現在實體產業發展方向，我們會考慮把它納入到實體板塊進行控股。”
重磅實業
循著“實業為陽，金融為陰”和“實業為莖，金融為干”的邏輯，天成集團在實業上不斷突破，從旅游服務、石化重工、物流業貫穿到商業地產業務。
孫明高將實業分為兩種：一種用VC和PE模式孵化，到一定階段有高溢價時剔除之，僅為賺快錢；另一種則是看家實業，用快錢不斷進行創業投資以致產業投資，實現這一實業與銀行、保險、風投，證券等各類金融業務的有效組合，這是賺慢而穩的錢。
自2010年以來，天成集團將商業地產業務升級為看家實業，原因在于：1、這一業務市場空間巨大；2、毛利率高達30%且每個項目體量龐大；3、充分發揮天成集團金融優勢和智慧積累。
至今，天成集團已開發出四個商業綜合體，分別為天津物流綜合體，安徽銅陵文化綜合體，杭州天目小鎮養老綜合體，深圳樂天成商業綜合體。四個商業地產項目，總投資額為60-80億元人民幣，其中自有資金達30-40億。
天成集團亦不斷升級商業綜合體的盈利模式，拿深圳樂天成商業綜合體來說，其目標是將之打造成為創新型產業集聚示范區、創新型產業的展覽展示交易中心。這一次，孫明高不準備賣房子了，而是將房子的使用權“換算”為擬上市公司的股權，將來收獲公募市場的財富增值。孫向《學習型中國》表示，“創業企業買不起辦公樓等物業，但上市公司必須擁有固定資產，你沒錢買房子，我把我的房子入股。我不再是賣房子，我變成變賣股權了。賣房子一平米我賺1元就是高價，我入股以后1股賺30元，幾十倍的市盈率！”
孫明高批評，國內很多老板固執倔強，在實業經營中抱殘守缺，只知道在實業市場上追求利潤最大化，卻不知道換個市場實現價值最大化。“關鍵是資本市場具有財富放大功能；財富被放大后，能發揮資源優化配置功能；且巨額的資金資本可進行重組并購，進一步放大財富。”
天成集團正在將商業地產升級為其實業板塊中的支柱產業，今明兩年將通過商業地產業務與專業機構投資者進行深度合作，實現金融寡頭目標。
雙循環模式
天成集團創始人孫明高曾在高校任職10年，教授《財政與金融》等課程，既是學校業務骨干分子，又是教學能手。直到現在，他仍然孜孜不倦，每年做二三十項研究，已考有管理學博士，經濟學博士后，國際規劃師和國際咨詢師等資格證，辦有天成大學，作為天成集團的智慧板塊，對外提供企業內部培訓，企業家融資培訓，信息化培訓和管理咨詢業務。孫希望天成集團發展成為智慧和金融雙寡頭。
孫明高并不認為像麥肯錫這類僅有顧問咨詢一條業務線的公司的商業模式是合理的，“他們永遠依附著別人，只給別人做顧問和商，不能把自己資產化，而我們的智慧業務一半自我服務，一半是為關聯客戶服務，只給市場客戶留下一小塊市場。”
趙延軍表示，智慧板塊的教育培訓業務可吸引大量潛在目標客戶，同時起到資本市場教育普及作用；而顧問咨詢業務既可做潛在客戶體驗式盡職調查，又可以深度孵化合作客戶。
雖然孫明高的企業融資方案班僅僅開設13期，每月1期，但已收獲諸多潛在可投資企業，并募集了首批私募基金。
2013年9月9日，深圳市天成學會投資基金合伙人會議在深圳召開。該會議審議通過合伙企業系列議案，選舉產生了理事會、監事會、投資決策委員會、風險控制委員會成員及負責人，審議通過了各項年度工作報告。
“從學員中來，到學員中去。”天成學會投資基金作為同學會母基金，主要是以基金合伙人為服務對象，并為合伙人提供投資和融資等服務。同時，在保障合伙人本金安全并追求收益最大化的基礎上，通過設立行業子基金、產業鏈子基金、項目子基金等方式為基金合伙人提供融資和一系列配套服務。
該基金作為開放式基金，每期募集1次，開1個新班注入一次，1年注入十二次，爭5年之內，由學會基金參與的天成投資集團基金將達到50億元人民幣的資產管理規模。
深圳市天成學會投資基金（有限合伙）合伙人大會
孫明高向《學習型中國》表示，“一旦我們發現一個好項目，我們一定會把它孵化成為上市公司，過了鎖定期一變現，變現后，再培育孵化再變現。”
與市面上其他培訓機構開設基金投資業務的方式有所不同的是：1、天成學會基金實行有限合伙制，而非公司制；2、天成學會基金的運營人員是具有資深基金行業經驗的創始人團隊，而非職業經理人。“公司制就意味著一大批股東，一大批老板，而有限合伙制，對我們來說他們是我們服務的對象，如果對我們的服務不滿意，可以提出來，我們來改進，如果仍然覺得不滿意，可以放棄我們的服務。在事情沒做之前，我們把規則定好，首先大家有共同理念，我們不強拉。”天成金融業務二級集團總經理，天成學會基金業務所屬的中怡天成基金顧問公司董事長趙延軍這樣向《學習型中國》解析。
關鍵詞：廣州番禺區萬博地下空間設計； 城市地下空間 ； 復合、整體型地下綜合體
1. 地下空間的基本概況
地下空間是指屬于地表以下，主要針對建筑方面來說的一個名詞，它的范圍很廣，比如地下商城，地下停車場，地鐵，礦井，軍事，穿海隧道等建筑空間。[1]
我國地下空間發展從起初的人防地下室（主要以人防工程為主）；發展到地下商業城（人防工程與車庫、地下街等設施結合，功能較單一）；到地下服務城（軌道建設高峰，軌道與地下商業、車庫、市政設施結合）；發展為復合、整體型地下綜合體，這種復合整體型地下綜合體功能復合、空間集約、建設整體――軌道+地下交通系統+停車庫、商業+公共設施+市政設施、區域統籌設計+集中開發。功能不斷豐富完善，形成改善交通擁擠，人車分流的地下城。這也將成為未來地下空間發展的主要趨勢，本文結合廣州番禺區萬博地下空間設計分析，試圖總結目前復合、整體型地下綜合體的一些特點，對未來地下空間發展趨勢進行展望。
2. 廣州番禺區萬博地下空間設計實例
廣州番禺區萬博中央商務區地下空間綜合開發勘察設計（以下簡稱萬博地下空間）位于番禺區南村鎮里仁洞村迎賓路段，番禺迎賓路與漢溪大道交匯處。建設內容包括萬博中央商務區地下空間、周邊地塊連接部位緩沖區以及地面景觀廣場。萬博商務區位于番禺區北部，長隆旅游度假區東側。規劃地鐵7號線經過該區，設有萬博中心站（原名鶴莊站）。
目前，該區域正規劃建設番禺現代信息服務業總部基地、五星級酒店、商業廣場、購物中心、數碼產業總部、智能產業總部、汽車文化商貿中心等9大項目。萬博地下空間建設的目的是分擔地面交通，整體統籌地下商業開發，核心解決地鐵站點周邊9大地塊的整體開發問題。成為一個結合TOD發展的地下樞紐城，一個為周邊提供交通支撐的地下服務城。通過這個由番禺區政府為主導的公共地下空間將整個萬博商務區9大地塊連成整體：以漢溪大道與萬博二路的十字軸的地下進行公共地下空間開發的范圍。（圖2-1）
萬博地下空間形成“十字主軸、交通環路、兩大分區”的結構。十字主軸以漢溪大道、萬博二路地面以下十字形空間形成地下空間基本構架；東西全長約780米，寬約100米；南北總長約630米，寬約40米。
圖2-1 廣州萬博地下空間總平面圖（來源：作者參與項目方案總平面圖）
2.1廣州首個建筑工程方案與控規同步進行，規劃在建筑工程方案深度基礎上的反推。
建筑方案的設計為控規提供相關設計數據，使規劃與建筑方案設計相輔相成，并對現行地下空間管理辦法進行補充，為之后的報批報建提供依據。
2.2地下緩沖區解決權屬劃使地下空間無縫連接，形成一個整體
通過公共地下空間建設，提高軌道交通的輻射范圍，將各出讓地塊連成整體，形成核心區地下城，這也是地下空間由點向面發展的開端。
集約城市用地，統籌地下空間核心區的整體規劃與建設，整體開挖，實現核心區地下空間的合理分區，無縫銜接。
2.3 地下交通系統――人車分流
2.3.1車行交通：為提升萬博地區交通整體服務水平，疏解對外交通的瓶頸、提高路口通行能力、提高關鍵通道和節點的運作水平，根據交研所交通咨詢報告，提出的對外交通與內部道路的優化方案，萬博地區整體地上地下交通系統經評估可支持萬博地區的未來整體的開發建設。
地下道路系統由2個市政隧道、1個地下主環、2個內部次環和6組出入口構成。地下道路面積約13.88萬平方米。
市政隧道（-1F）雙向兩車道設計，保證萬博中央商務區南北兩側的快速交通轉換；實現公共交通與小汽車交通的立體分離。
地下主環（-2F/-3F）單向三車道，解決萬博中央商務區各地塊車輛快速進出，減輕地面路網的壓力；
內部次環（-3F）單向兩車道，加強各地塊停車庫的互聯互通，形成一體化停車系統；
出入口隧道分別設置于萬惠一路、漢溪大道、萬博二路南北側，實現從廣州進入萬博的快速交通轉換。
2.3.2步行交通：地下步行系統由公共通道、下沉廣場、集散廣場、步行通道、垂直交通構成。
地下一層步行系統，以萬博二路、漢溪大道十字公共通道為骨架，商業街主通道寬度不少于11米，局部擴大為18M；南北向寬度不少于11米；與周邊地塊的步行通道形成網絡式結構，與負一層出租車停靠點相連；結合地鐵站設置下沉廣場作為地區人流主入口；
共設置42 個垂直交通和14個集散廣場，滿足安全疏散要求。
負二層步行系統，以十字主軸公共通道為核心，通道寬度不少于8M，與周邊地塊形成脊狀式步行結構，與北側地下公交首末站相連。
設置24 個垂直交通和12 個集散廣場。公共通道功能的獨立性，保證24小時向公眾開放。
2.4各層平面設計
2.4.1地下一層主要功能是地下商業、地鐵風井設備及西站廳。地下一層由于有空調風管和綜合管廊，商業空間的層高6.5米～7.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設備風管、消防水管等商業凈高為3.5米。（圖1-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業街，沿匯智三路形成半地下騎樓商業街。
從人的行為特性方面，地下商業街容易讓人失去方向感以及上下移動增加的距離給人造成“迷宮感”和“疲勞感”，地下商業設計上流線避免曲折，人行通道除與天河城地塊毗鄰的位置進深較大設置兩條商業動線外，其余均設置一條主商業動線。其次利用地面綠地開露天天井，增加室內的自然采光。本層公共人行通道寬度11米寬，分為兩條則每一條都要滿足6米寬。公共人行通道作為公共通道存在，與周邊地塊設置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯系成整體。南側利用高差沿萬博一路、萬惠一路設置兩個市政隧道，并與出租車停靠站結合。商業空間與公共交通同層布置，使地下空間地面化。
2.4.2地下二層主要功能是地下商業、7號線萬博中心站廳層。沿萬惠二路形成地下主環（南側），設置一個公交車首末站。商業空間的層高6.5米，除去墊層100mm，梁高700mm～1000mm，設備風管、消防水管等商業凈高為3.5米。（圖2-3）
公共地下空間沿十字形公共通道形成步行商業街，沿萬惠一路形成半地下騎樓商業街，與地面公園景觀的水平相連。（圖2-2）
圖2-2 廣州萬博地下空間漢溪大道剖面及萬惠一路騎樓商業街
（來源：作者參與項目方案圖）
地下二層商業與地下一層相比商業價值有所下降，為了使其商業空間豐富吸引人群，通過增加內天井，中部地鐵站廳，在沿漢溪大道東部用地進深較大的地方設計為威尼斯風情水街，北側為半地下騎樓商業街。商業動線主次分明，主動線成環，商業空間豐富，提升商業價值。本層人行通道寬度8米寬，同地下一層一樣與與周邊地塊設置連接口，通過步行通道與公共地下空間聯系成整體。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下一、二層平面圖（來源：作者參與項目初步設計圖紙）
2.4.3地下三層主要為地下停車場、設備用房及地鐵站臺上空。層高為4米～4.8米，標高設置主要考慮與周邊地塊相連接處標高。公共地下空間面積約7萬平方米，約提供2127個停車位。
沿萬惠一路形成地下主環（北側），萬惠二路形成綜合管溝（南側）。各區地下車庫均根據地下市政環路的設計要求，設置地下次要環路，與地下主環路、周邊地塊次環相連互通，并沿環路兩側設置隔斷與停車車庫分隔，以保證次環的車流通暢。各停車庫之間通過地下車庫內部次環互聯互通，形成整體。
2.4.4地下四層主要為地下停車場、設備用房及地鐵站臺層及區間隧道。層高為4米。公共地下空間面積約3.6萬平方米，約提供1060個停車位。
沿萬惠一路形成綜合管溝（北側）。
圖2-3 廣州萬博地下空間地下三、四層平面圖（來源：作者參與項目初步設計圖紙）
2.5.綠色環保，可持續發展節能
萬博地下空間設計中采用成熟先進的綠色智能市政技術集成，實踐綠色環保理念，統籌地下市政設施，運用綜合管溝，中水利用等多項綠色市政技術，形成綠色環保、高效節能、資源共享的廣州南拓城市中心。
改善城市環境質量，通過市政設施下地和降低地面建筑密度釋放更多公共綠地和綠化空間；通過增加地面公共綠地、對公眾開放的屋頂綠化，提升環境，突出綠色生態理念。
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顧名思義，商業搜索是指定位于商業領域、滿足商人信息需求的搜索引擎。與傳統搜索相比，商業搜索只查詢與商業相關的公司、產品、供求等信息，這主要通過對行業網站的定向搜索和企業提交而來，所有的信息都經過部分人工和技術上的審核，保證了信息的真實性、準確性和商業價值。
業界通稱的商業搜索概念主要是指企業搜索，它通過搜索引擎提供高效便捷的商貿信息溝通，實現B2B的商貿功能和商業服務功能，提高信息正確率和商業利用率，本質上是電子商務和搜索引擎的結合體。
商業搜索引擎的完整概念包括企業搜索、產品搜索、商機搜索、商業服務搜索，具體實現企業信息、產品信息、買賣信息、招商信息、信息、廣告服務、融資服務功能，融合了行業搜索、類別搜索功能，是完整意義上的相對專業化綜合搜索和相對性垂直搜索的綜合體。
國內主要的商業搜索引擎
258商業搜索——商人的搜索
258商業搜索(原來的音速Anyso搜索)是全球最早的多語言商業搜索引擎，是廈門書生于2003年開始研究的技術和服務，致力于成為全球商人的商業入口服務，實時搜索全球超過6000家B2B平臺的近10億條商業信息，提供商業信息、商情、產品、公司、黃頁、行情、貿易、商務動態、外貿信息、國際貿易等搜索服務。
搜度——全球商業搜索引擎，搜索公司，產品及買賣信息
搜度是一家面向全球范圍中小企業提供全面、準確的商業信息檢索服務的商業搜索引擎，融合搜索引擎和電子商務的專業技術，有搜索引擎和電子商務雙向特征，可以象Google一樣的搜索引擎使用，也可以普通的B2B信息。
搜庫網——商業資料搜索
搜庫網是最大的中文商業資料搜索引擎，加盟數據庫涉及IT、通信、石化、冶金、財經、法律、醫藥、汽車等158個行業，涵蓋專利、標準、圖表、數據、報告、論文等內容。
知信者-中國最優秀的商業搜索引擎
知信者是一款“會說話”的商業搜索引擎，它推出了一項新穎的商業搜索服務，即當網民查到相關企業信息后，如果對企業產品感興趣，不需要進入企業網站，直接通過知信者提供的免費通話服務，就可以向企業咨詢。
商搜——專業的中文商業搜索引擎
天網商搜是由上海弄潮網絡公司和北京天網公司共同投資和研發的面向商務的垂直化搜索引擎，堪稱為中國首家開創電子商務與商業搜索對接的全新網絡盈利模式，是集商業搜索引擎、電子商務、企業門戶、企業網站建設、企業商機信息等于一體的聚合型電子商務網絡門戶，匯集了中國350萬家企業、商品、供求信息，是企業商業信息、開展電子商務的平臺。
鑼鼓網——商機、產品搜索引擎
鑼鼓網是一家以即時商業信息為搜索對象的商業搜索引擎，是涵蓋求購、供應、產品、公司和行業資訊、生意經驗等各方面的專業商業信息搜索平臺，在這里您可以及時獲取最新的商業信息。
金泉網——中文商業搜索引擎
金泉網主要提供企業黃頁、企業名錄、產品搜索、買賣搜索、商貿資訊及人才求職招聘等商業信息搜索服務。目前，金泉網已囊括了中國1800多萬企業庫、5000多萬產品庫，信息量大、覆蓋面廣、搜索結果準確。
