時間：2023-06-07 09:31:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇工程造價市場需求分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；設(shè)計階段；成本優(yōu)化
隨著房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的激烈化，加之國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的加強，房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷著市場調(diào)節(jié)和政策調(diào)控的磨礪。目前，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但其項目成本控制水平相對較低，一定程度上限制著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)性發(fā)展。房地產(chǎn)項目成本控制可以提高企業(yè)管理水平，增強企業(yè)的獲得能力，促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
1、確立正確的研發(fā)階段的成本觀
成本控制在設(shè)計階段（包括選材用料）占有70%～80%的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占30%～20%。設(shè)計階段的成本控制實際上是一個價值工程問題，其研究確切地說是一項價值研究而不是控制研究。項目運作講求的是成本、質(zhì)量與進度的平衡，而非某一個極端，因為其中任何一項都意味著代價，只有三者平衡才能獲得最小的代價付出。成本控制對設(shè)計人員而言是任務(wù)，對成本人員而言應(yīng)前置而持續(xù)，對公司所有員工而言是意識。成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。
2、建筑設(shè)計階段的成本優(yōu)化即設(shè)計階段成本控制的關(guān)鍵因素
2.1設(shè)計管理
2.1.1加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào)
設(shè)計成本對于一個項目整體而言，只是其中很小的一部分。相對而言，由于設(shè)計單位技術(shù)水平的高低、出圖質(zhì)量的好壞及設(shè)計配合的積極程度而給項目整體工程造價帶來的影響則要大的多。因此設(shè)計單位的選擇應(yīng)主要依據(jù)其設(shè)計水平而非收費的高低。在設(shè)計單位的選擇過程中，對于項目主要設(shè)計人員的選擇尤為重要。主要設(shè)計人員的水平將直接影響設(shè)計成果的質(zhì)量，因此對設(shè)計單位的選擇首先應(yīng)為對該設(shè)計單位中主要設(shè)計人員的選擇，以確保最終設(shè)計成果的質(zhì)量。在設(shè)計合同中，可以增加要求設(shè)計公司提供有關(guān)合理設(shè)計、控制造價、方便施工及管理的各類建議的條款，盡可能從項目初期的設(shè)計階段開始，就對成本有所控制。
2.1.2建立管理程序與制度
包括完善公司設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、堅持設(shè)計全過程評審制度、建立專家會議評審制度、內(nèi)部審核制度化。
2.2技術(shù)管理
建筑方案的選擇：設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計方案入手可以對項目總成本進行較大優(yōu)化。
結(jié)構(gòu)方案的選擇：體系選型與結(jié)構(gòu)布置要合理，合理的結(jié)構(gòu)方案決定主體工程成本造價。
結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核：結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核。
（1）輸入信息的審核：核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折算、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。
（2）輸出信息的審核：檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)法限值。
（3）細部做法的控制與審查：對細部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。
新Ⅲ級鋼（HRB400）的應(yīng)用：由于新Ⅲ級鋼（HRB400）強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在一些成本控制較好的項目中廣泛采用。
合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件：結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。細部大樣做法構(gòu)造措施要周密、規(guī)范。
2.3其它關(guān)注事項
2.3.1成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定
結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。
2.3.2結(jié)構(gòu)含鋼量限額
由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。
（1）其它的（建筑學(xué)及總圖專業(yè)）成本限額指標(biāo)：開窗率、外墻系數(shù)、地下室配比等。建筑形式選擇的成本風(fēng)險，復(fù)雜的造型必然帶來較高的成本。
（2）模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險規(guī)劃、戶型模型研究作為研究的重要手段，與公司各部門和設(shè)計師能夠進行更直觀、清晰、有效的溝通，意義重大。
3、房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本優(yōu)化
3.1首先設(shè)立內(nèi)外裝修和安裝的成本目標(biāo)
材料與成本密切結(jié)合，在不同的設(shè)計階段確定相應(yīng)的材料成本標(biāo)準(zhǔn)：
預(yù)測成本：在設(shè)計前期階段完成，依據(jù)是“產(chǎn)品策劃方案”
預(yù)估成本：在施工圖開始之前完成，依據(jù)是“產(chǎn)品擴初設(shè)計”，在本階段應(yīng)完成主材的材料研究、定型及初步定樣。
目標(biāo)成本：施工圖完成之后完成，是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。
3.2景觀方案的成本優(yōu)化
景觀方案的成本最難控制，景觀方案需滿足四個方面的要求：滿足建造成本的要求；滿足營銷的要求；滿足項目部的要求。即材質(zhì)選擇的本地化和施工工藝的可行性；滿足物業(yè)公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、養(yǎng)護成本低。
3.3施工圖階段的成本優(yōu)化
在施工圖階段應(yīng)減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生，同時減少因設(shè)計成果不完善造成的施工管理費用。主體施工圖設(shè)計周期短（建筑面積20萬平米體量的建筑，初步設(shè)計+施工圖設(shè)計周期僅1.5個月）、工作量大，發(fā)生變更的幾率大、變更的費用額較大，應(yīng)重點把控，據(jù)統(tǒng)計國內(nèi)地產(chǎn)公司由設(shè)計失誤所帶來各項目設(shè)計變更占總建造成本的2-10%，其中重復(fù)性錯誤占相當(dāng)比例。根據(jù)某房產(chǎn)開發(fā)集團成本部門對長三角的9個項目的統(tǒng)計，變更簽證造價為46.04元/平米。若建安成本按1500元/平米計，則失誤率為3.0%。為降低設(shè)計變更簽證率，可以采取的策略為：建立施工圖階段的長期合作伙伴；給予合理的設(shè)計周期；完善標(biāo)準(zhǔn)化構(gòu)造設(shè)計；重視階段成果標(biāo)準(zhǔn)。
4、結(jié)束語
房地產(chǎn)建設(shè)項目是否成功取決于成本控制，而設(shè)計階段成本控制是整個工程成本控制的關(guān)鍵，房地產(chǎn)工程項目設(shè)計階段成本控制的過程是一個較為系統(tǒng)的工程，淋漓盡致的體現(xiàn)出事前控制思想，能夠?qū)刂乒こ添椖砍杀居兄掳牍Ρ兜淖饔谩Ｒ驗轫椖吭O(shè)計階段成本控制較為復(fù)雜，涉及很多的環(huán)節(jié)和專業(yè)，所以我們必須要創(chuàng)造合適的條件，采取相關(guān)措施，使設(shè)計階段成本控制更加系統(tǒng)和科學(xué)，從而降低房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，實現(xiàn)效益最大化。
參考文獻
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關(guān)鍵詞:可行性研究;問題;建議
中圖分類號:F293.3文獻標(biāo)識碼:A
2008年第三季度的全球金融風(fēng)暴對我國經(jīng)濟增長形成較強沖擊,在國內(nèi)經(jīng)濟進入周期性下滑和國外經(jīng)濟金融動蕩沖擊的雙重作用下,GDP增速逐季下降。房地產(chǎn)作為一個與經(jīng)濟發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè),也受到經(jīng)濟危機浪潮的嚴(yán)重沖擊。針對這種形勢,國家和地方政府都出臺了相應(yīng)的措施,但是房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻的形勢。因此,加強房地產(chǎn)項目前期研究工作的重視已是刻不容緩。
著名房地產(chǎn)教育學(xué)家詹姆斯?格里克普在其經(jīng)典論文《可行性研究的合理方法》中提出的“當(dāng)房地產(chǎn)項目分析師認為,一個項目詳細的具體計劃在特定約束和有限資源的條件下,具有滿足特定目標(biāo)的合理的可能性,那么這個房地產(chǎn)項目就具有‘可行性’”。房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析,運用科學(xué)的技術(shù)評價方法,得出一系列評價指標(biāo)值,以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說,可行性研究是以市場供需為立足點、以資源投入為限度、以科學(xué)方法為手段、以系列評價指標(biāo)為結(jié)果,它通常要處理兩方面的問題:一是要確定項目在技術(shù)上能否實施;二是如何才能取得最佳的效益,主要是經(jīng)濟效益。
可行性研究的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面:作為投資決策的重要依據(jù)、作為籌措資金的依據(jù)、作為初步設(shè)計階段工作的依據(jù)、作為環(huán)保部門審查項目對環(huán)境影響的依據(jù)、作為項目后評估的依據(jù)。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中存在的問題
1、基礎(chǔ)工作不扎實。編制一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告,首先需要完成大量的基礎(chǔ)工作,需要搜集大量的基礎(chǔ)資料。但當(dāng)前一些房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位由于受時間、經(jīng)費、人力等諸多方面因素的影響,這方面的工作不深不透,第一手資料匱乏,過分依賴現(xiàn)有的數(shù)據(jù)或僅憑主觀推測、判斷,主觀比重過大,嚴(yán)重影響可行性研究的質(zhì)量。
2、人員素質(zhì)不高。可行性研究涉及工程技術(shù)、經(jīng)濟、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、法規(guī)、稅務(wù)等多方面的專業(yè)知識。當(dāng)前房地產(chǎn)項目的可行性研究報告編制人員的素質(zhì)遠遠沒有達到這個要求,他們可能是某一方面的人才,但不能從全局的角度考慮問題,編制高質(zhì)量的可行性研究報告。
3、可行性研究的深度不夠。一個深度適宜的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告主要體現(xiàn)在:工程實施方案有兩個以上方案比選,確定的主要工程數(shù)據(jù)應(yīng)滿足初步設(shè)計的要求,提出的融資方案滿足銀行等金融部門信貸決策的需要等。而目前可行性研究工作深度不夠,主要表現(xiàn)在:定性描述較多,定量計算不足;廠(站)址、主要工藝方案、重大設(shè)備選型缺少多方案比選;生產(chǎn)(建設(shè))規(guī)模論證不充分;重要數(shù)據(jù)、參數(shù)來源不清,依據(jù)不足,等等。
4、重可行性論證,而忽視不可行性分析。目前大部分的項目可行性研究出來之后項目都是可行的。主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性,這就必然會更多地關(guān)注項目可行的一面及正面的影響,而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響,有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風(fēng)險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響。
5、風(fēng)險預(yù)測不足,參考依據(jù)不夠。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風(fēng)險、政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等,但實踐中不少房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究,對以上風(fēng)險分析顯然不足、不透、不深,在投資估算中,沒有相應(yīng)的工程造價的定額、標(biāo)準(zhǔn);在經(jīng)濟評價中,隨心所欲地采用一些過時的財務(wù)比率和參數(shù)等。
6、方案優(yōu)化重視不夠。方案設(shè)計是不可缺少的程序,也是提高經(jīng)濟效益的重要環(huán)節(jié)。但方案設(shè)計現(xiàn)在更多的是從技術(shù)角度和美學(xué)角度出發(fā),對如何提高經(jīng)濟效益還重視不夠。
二、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的建議
針對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的問題,為了編制高質(zhì)量的可行性研究報告,應(yīng)做好以下幾方面的工作:
1、提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。提高人的素質(zhì)是提高工作質(zhì)量的基礎(chǔ)。針對建設(shè)單位和設(shè)計單位缺乏編制可行性研究方面人才的現(xiàn)狀,應(yīng)有計劃、有組織、多渠道地對有關(guān)人員進行培訓(xùn);此外,相應(yīng)單位還應(yīng)創(chuàng)造良好的工作環(huán)境和生活條件,吸引人才,留住人才,充分發(fā)揮他們的積極性和創(chuàng)造性,以培養(yǎng)出既懂工程技術(shù)又懂經(jīng)濟、金融、房地產(chǎn)經(jīng)營管理和稅務(wù)的復(fù)合型人才,適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。
2、突出重點,提高效率。對于不同類別、不同規(guī)模的項目有其自身的特點,具體到某一特定的項目,研究的重點也應(yīng)有所側(cè)重。有關(guān)的基礎(chǔ)性工作必須扎實細致,重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)可靠、準(zhǔn)確,有關(guān)項目選址、建設(shè)(生產(chǎn))規(guī)模、建設(shè)方案應(yīng)做詳細論證比選,同時應(yīng)特別強調(diào)市場需求分析、預(yù)測和風(fēng)險分析。
3、嚴(yán)格審批程序,加大項目管理。按建設(shè)程序辦事,嚴(yán)格審批可行性研究。嚴(yán)格把好建設(shè)項目前期質(zhì)量關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行基本建設(shè)程序,各類項目都要做好可行性研究,任何單位和個人不得擅自簡化建設(shè)程序和超越權(quán)限,對項目建議書、可行性研究報告、初步設(shè)計等文件達不到規(guī)定內(nèi)容和深度的,評估單位不予評估,審批單位不予審批。同時,加強開發(fā)項目管理,強化質(zhì)量意識。
4、建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場透明度還不高,可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場信息(在香港,測量師在分析時,可以從香港土地注冊處相當(dāng)于內(nèi)地國土房管局,查閱最近成交個案和以往物業(yè)的有關(guān)資料)。信息的缺失或誤差,可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下,可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作,通過去粗取精,去偽存真的過程,將市場上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù),建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。另外,有條件的企業(yè)還可加強項目后評價工作,通過分析比較,提取有用的信息,進一步提高可行性研究的實用性。
5、加快專業(yè)化及市場培育工作。加快專業(yè)化及市場培育工作,推進行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化,是提高可行性研究水平,確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場逐漸走向規(guī)范和成熟,日益激烈的市場競爭成為企業(yè)重視、加強可行性研究的外在動力。
6、重視風(fēng)險分析。投資項目的建設(shè)要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源,且一旦建成,難于更改,因此必須重視項目的風(fēng)險分析和控制。
為了有效地防范和控制風(fēng)險,在可行性研究中,就應(yīng)重視對項目潛在風(fēng)險因素的挖掘、評估風(fēng)險發(fā)生的頻率、風(fēng)險發(fā)生可能造成的損失、風(fēng)險的防范措施等。從經(jīng)濟風(fēng)險分析來講,這不等同于經(jīng)濟評價中一般意義的不確定分析(盈虧平衡分析和敏感性分析),應(yīng)從不同的角度,分析各種風(fēng)險因素變化的可能性,并相應(yīng)分析對經(jīng)濟效益的影響狀況,且應(yīng)多著眼于不利的因素及其帶來的不利結(jié)果。風(fēng)險因素具有層次性,應(yīng)深入分析,以識別最基本的風(fēng)險單元,這樣才能有針對性地防范風(fēng)險。風(fēng)險分析應(yīng)該定量與定性相結(jié)合,以定量為主,如果投資者有足夠的風(fēng)險意識,就算借助于敏感性分析的結(jié)果,也能知曉項目風(fēng)險,做出科學(xué)決策。如果項目評價及其風(fēng)險分析都以科學(xué)的數(shù)據(jù)說話,建設(shè)項目的決策失誤就將大大減少。
7、使可行性研究與設(shè)計、施工管理有效結(jié)合。設(shè)計管理應(yīng)在可行性研究的基礎(chǔ)上進行,同時又必須是對可行性研究的補充,在可行性研究編制過程中,可以聽取設(shè)計施工等方面人員的建議,減少編制過程中的失誤,以提高可行性研究質(zhì)量。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
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