時(shí)間：2023-06-07 09:10:53
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇保障房建設(shè)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
以深圳市保障房審核體系來(lái)看，申請(qǐng)者需要經(jīng)過(guò)初審、復(fù)審、終審三個(gè)階段。前兩個(gè)階段由街道與區(qū)房管部門(mén)實(shí)施，最后終審是由住建局聯(lián)合其他相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行。“三審三核，程序設(shè)計(jì)可謂嚴(yán)格。”。而保障房的審查涉及申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)的方方面面，需要協(xié)調(diào)物管、評(píng)估公司、銀行等多個(gè)機(jī)構(gòu)和部門(mén)，非基層組織人力和能力所及。目前深圳全市55個(gè)街道，600多個(gè)社區(qū)，但每個(gè)社區(qū)專職負(fù)責(zé)保障房工作的往往只有1個(gè)人，其中不少都是兼職工作。
由于初審、復(fù)審形同虛設(shè)，無(wú)法順暢實(shí)施，大量工作壓在終審環(huán)節(jié)，而住建系統(tǒng)負(fù)責(zé)這項(xiàng)工作的人不過(guò)數(shù)十人，不少申請(qǐng)人便鉆了空子。有些申請(qǐng)人的戶口雖然在某街道，但很多已不在附近居住，其收入、資產(chǎn)狀況根本無(wú)從查起。由于深圳是移民城市，既要核查申請(qǐng)人在深情況，也要核查其在其他地區(qū)的有關(guān)情況，非常困難。
而從以往的處罰案例來(lái)看，對(duì)于違規(guī)申購(gòu)保障房的當(dāng)事人只是取消其申購(gòu)資格而已，很少進(jìn)行其他形式的處罰。對(duì)于這樣的處罰，很多民眾認(rèn)為實(shí)在過(guò)于溫柔。較之香港罰款2萬(wàn)港元及監(jiān)禁6個(gè)月的代價(jià)，騙取保障房的造假者違法成本明顯太低。
騙購(gòu)者損害的是公共利益，用法律斬?cái)囝l頻伸向保障房的黑手，有著廣泛的民意期待。當(dāng)務(wù)之急，須法律、行政、經(jīng)濟(jì)手段三管齊下，不僅要對(duì)惡意造假者處以能使其“傾家蕩產(chǎn)”的罰款，讓其終生不能申購(gòu)保障房，對(duì)那些審核把關(guān)不嚴(yán)、利用權(quán)力尋租的相關(guān)部門(mén)和責(zé)任人，也同樣應(yīng)追究其黨紀(jì)政紀(jì)和法律責(zé)任。
未來(lái)幾年我國(guó)將要進(jìn)入一個(gè)保障性住房分配的高峰期。在制度執(zhí)行還存在多方面隱患的情況下，急需推進(jìn)保障性住房分配制度建設(shè)，使保障性住房分配在陽(yáng)光下運(yùn)行，真正做到公開(kāi)、公平、公正。應(yīng)該就保障性住房分配立法，并建立多項(xiàng)機(jī)制。
――出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，明確保障性住房的準(zhǔn)入機(jī)制、民用性質(zhì)、享用對(duì)象、審核機(jī)制、管理原則等。
――就保障性住房的具體分配和管理，確立專門(mén)的法定機(jī)構(gòu)行使職權(quán)。
――保障性住房分配和管理專門(mén)機(jī)構(gòu)，應(yīng)整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門(mén)的信息，完善分配程序，逐步建立相關(guān)的申請(qǐng)和使用信用體系。
――建立保障性住房的信息披露制度，由專門(mén)機(jī)構(gòu)建立向社會(huì)定期公布的制度；接受社會(huì)各界的監(jiān)督。
――建立保障性住房退出機(jī)制。保障性住房在規(guī)定期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓出售。如在規(guī)定期限內(nèi)房主要出讓，政府法定機(jī)構(gòu)可依法回購(gòu)。
[關(guān)鍵詞]沈陽(yáng)市；保障房建設(shè)；融資策略
[中圖分類號(hào)]F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2013）36-0048-02
1 引 言
保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、公租房、危舊房及棚戶區(qū)改造房構(gòu)成。兩限商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房統(tǒng)稱為出售型保障房、廉租住房、公租房統(tǒng)稱為租賃型保障房，而商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售出租的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國(guó)土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。
“十二五”期間，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障性住房，2011年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，2013—2015年1600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。“十二五”期間，沈陽(yáng)市保障房建設(shè)總體目標(biāo)為19.04萬(wàn)套，2011年5.04萬(wàn)套，2012年3.5萬(wàn)套，2013—2015年10.5萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達(dá)到25%。
面對(duì)如此大規(guī)模的保障房建設(shè)需求，建設(shè)資金的籌措已成為能否保障任務(wù)落實(shí)、建設(shè)質(zhì)量的重點(diǎn)。“十二五”期間，沈陽(yáng)市保障房建設(shè)將面臨著近344.2億元的資金缺口，保障房建設(shè)融資將成為全市政府面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。根據(jù)沈陽(yáng)市保障房建設(shè)的總體規(guī)劃和要求，按照“創(chuàng)新機(jī)制、多措并舉、科學(xué)發(fā)展”的原則，制定以下融資策略。
2 廉租房融資策略
自2010年以來(lái)，我國(guó)政府投入大量資金用于廉租房的建設(shè)，短期內(nèi)迅速解決了一大批急需住房的最低收入者的需求，為今后的廉租房建設(shè)打下基礎(chǔ)。新的融資創(chuàng)新模式應(yīng)從以在充分利用住房公積金等社會(huì)資金參與建設(shè)的基礎(chǔ)上，從以下幾個(gè)方面來(lái)討論：
2.1 建立激勵(lì)機(jī)制，加強(qiáng)資金管理
政府相關(guān)部門(mén)成立廉租基金，實(shí)現(xiàn)資金的集中管理，改變粗放型的資金管理模式；對(duì)于各項(xiàng)國(guó)家資金的投入要透明化和公示化，要讓全社會(huì)民眾參與到監(jiān)督中來(lái)，資金的使用也要公開(kāi)化，讓每一分錢都用到實(shí)處；建立完善的考核與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，把廉租房資金到位情況作為政績(jī)來(lái)考評(píng)，鼓勵(lì)各級(jí)工作人員全心全意投入廉租房建設(shè)。
金融機(jī)構(gòu)著力研究如何把已建成的廉租房資產(chǎn)盤(pán)活的研究，要全面深入地介入到廉租房建設(shè)的整個(gè)資金運(yùn)作過(guò)程中。對(duì)社會(huì)捐贈(zèng)和其他資金來(lái)源建議政府加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，通過(guò)定期舉辦各種活動(dòng)募集各種社會(huì)捐贈(zèng)或其他資金。
土地出讓金收益和公積金增值余額的問(wèn)題，建議設(shè)立浮動(dòng)額度，根據(jù)實(shí)際情況予以確定。鼓勵(lì)制定配套獎(jiǎng)勵(lì)的政策來(lái)調(diào)動(dòng)積極性，同時(shí)設(shè)立土地出讓金專用賬戶，改革出讓金分配機(jī)制，監(jiān)督資金及時(shí)到位。
2.2 發(fā)揮利用民間資本
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和積累，社會(huì)民間資本總量有了顯著提高，這些“熱錢”也在尋找市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，發(fā)揮作用。我市也有大量的剩余勞動(dòng)力閑置，這兩個(gè)閑置主要是社會(huì)信用制度不完善造成的。廉租房建設(shè)能有效解決這兩個(gè)閑置問(wèn)題達(dá)到雙方共贏。一是政府可利用自身信用將民間借貸出來(lái)用于廉租房建設(shè)；二是政府將建好的廉租房出租可將租金用于歸還貸款本息，此舉可謂一舉兩得，且可操作性很強(qiáng)。
2.3 積極籌措公益基金
運(yùn)用彩票、公債等方式募集資金，我國(guó)福利彩票事業(yè)一直發(fā)展平穩(wěn)，沈陽(yáng)市福利彩票發(fā)行量逐年遞增，將全市本級(jí)留成部分用于廉租房建設(shè)既合理又合法，還能拓寬廉租房建設(shè)的資金渠道。
2.4 房地產(chǎn)企業(yè)配建廉租房
房地產(chǎn)企業(yè)在行使其經(jīng)營(yíng)權(quán)利的同時(shí)，也肩負(fù)著社會(huì)責(zé)任，對(duì)房地產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定設(shè)立細(xì)則，在新建小區(qū)內(nèi)配建適當(dāng)比例的廉租住房，用于所在項(xiàng)目地塊回遷安置，并依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)每年的執(zhí)行情況對(duì)其信用度進(jìn)行考核。
2.5 部分廉租房產(chǎn)權(quán)出售而私有化
發(fā)展到一定程度可將部分廉租房產(chǎn)權(quán)出售而私有化。隨著社會(huì)的發(fā)展和人均收入的增長(zhǎng)，一些舊廉租房逐漸形成，政府可出臺(tái)相應(yīng)政策，使符合條件的人群借助銀行貸款購(gòu)買廉租房，激活廉租房資金循環(huán)使用，促進(jìn)廉租房建設(shè)走可持續(xù)發(fā)展道路。
3 公租房的融資策略
按照公共租賃房以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的模式。公共租賃住房建設(shè)市場(chǎng)化運(yùn)作的融資方案如下：
3.1 公司化操作
建議組建公共租賃住房投資集團(tuán)，賦予該公司資金運(yùn)作、公共租賃住房投資及公共租賃住房運(yùn)營(yíng)、管理等職能，并轄公共租賃住房管理公司。把公共租賃住房建設(shè)的政府主導(dǎo)改為市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)、公司化操作。租金收入實(shí)行收入兩條線，暫不上繳財(cái)政；租金收入在扣除維修費(fèi)用、管理等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后作為公共租賃住房的滾動(dòng)資金發(fā)展公共租賃住房。即半市場(chǎng)化運(yùn)作形式，以政府為主體進(jìn)行投資，在政府財(cái)力不足時(shí)，采用市場(chǎng)籌集資金，政府給予適當(dāng)?shù)耐顿Y利潤(rùn)或投資補(bǔ)助。
3.2 創(chuàng)新融資模式
鼓勵(lì)市場(chǎng)資金參與公共租賃住房投資，也可以采取BOT運(yùn)作模式，或BOO、BOOT模式。項(xiàng)目所在地政府授予一家或是幾家公司或是私人企業(yè)所組成的項(xiàng)目公司以特許權(quán)利——就某項(xiàng)特定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行籌資建設(shè)（少量投資，大量融資），在約定的期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理，并且通過(guò)項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)收益償還債務(wù)和獲取投資回報(bào)，在特許期屆滿后將項(xiàng)目實(shí)施無(wú)償轉(zhuǎn)讓給所在地政府。
具體而言，成立以社會(huì)資金為主的股份公司，進(jìn)行市場(chǎng)融資，按照股份進(jìn)行投入，市政府可以以土地入股的方式參股，并且給予貼息或投資補(bǔ)助。租金收入在扣除維修及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后，按照股份分?jǐn)偂?/p>
3.3 發(fā)行企業(yè)債券
利用國(guó)家鼓勵(lì)優(yōu)先發(fā)行支持保障性住房融資債券的政策，結(jié)合“十二五”保障房規(guī)劃目標(biāo)，每年發(fā)行不少于投資總額60%的企業(yè)債券。
3.4 利用銀行貸款
從現(xiàn)在解決資金渠道來(lái)看，銀行貸款成為地方保障性住房建設(shè)非常重要的資金來(lái)源支撐。利用銀行貸款建設(shè)保障房可分為兩部分，一是利用政策性銀行貸款，二是利用商業(yè)性銀行貸款。銀行短期的貸款和回收公租房租金低、時(shí)間長(zhǎng)是一個(gè)矛盾，銀行對(duì)地方的貸款和信托融資只能是應(yīng)急性解決短期資金需求。現(xiàn)在最需要銀行支持的就是政策性的長(zhǎng)期的低息貸款支持。無(wú)論采取哪種模式，由于公共租賃住房的公益性和保障性，因此財(cái)政給予貸款全額或部分貼息補(bǔ)助以及和建設(shè)用地的行政劃撥還是必需的，也是保障償還銀行貸款的一種有效途徑。
4 結(jié)論與建議
沈陽(yáng)市“十二五”期間保障房建設(shè)時(shí)間緊、任務(wù)重，關(guān)系到城市的總體發(fā)展和民生，需籌措資金缺口較大，但通過(guò)借鑒已形成的保障房融資經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新融資模式，可以逐步完成資金籌措，保障建設(shè)順利實(shí)施。融資是保障房建設(shè)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，綜合沈陽(yáng)市自身特點(diǎn)，建議從以下幾個(gè)方面開(kāi)展工作：
政府統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)實(shí)際需求合理劃分保障房布局。盡量選擇方便百姓生活，配套完善的地塊建設(shè)保障房，對(duì)未來(lái)保障房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)提供有利條件。
政府劃撥建設(shè)用地，降低投資成本。項(xiàng)目的建設(shè)用地應(yīng)由政府無(wú)償提供，可有效地減少項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的阻力。
搭建融資平臺(tái)，成立專門(mén)的保障房平臺(tái)公司做投資主體。平臺(tái)公司通過(guò)住房出租、商業(yè)租售、住房流轉(zhuǎn)等手段解決信貸償還的難題。強(qiáng)化保障房經(jīng)營(yíng)管理公司概念，使項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理規(guī)范化。
加大項(xiàng)目資本金籌措力度。資本金是保障項(xiàng)目融資和實(shí)施的前提，政府可以土地、固定資產(chǎn)、財(cái)政專項(xiàng)資金的方式籌集項(xiàng)目資本金，按比例逐年安排項(xiàng)目使用。
開(kāi)拓貸款償還渠道，將有良好經(jīng)濟(jì)效益的項(xiàng)目注入平臺(tái)公司。僅僅依靠保障房項(xiàng)目自身收益償還貸款力量不足，可通過(guò)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目所得效益彌補(bǔ)貸款償還的不足。
參考文獻(xiàn)：
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[3]王保安.大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)[J].求是，2011（22）：43-45.
國(guó)務(wù)院總理19日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作。會(huì)議要求，中央繼續(xù)增加資金補(bǔ)助，地方也要增加財(cái)政性資金投入用于保障房建設(shè)。會(huì)議還指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向符合條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。允許公租房項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)資金平衡。住建部有關(guān)專家指出，在中央政府的全力支持之下，今年1000萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)肯定能完成。
國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，繼續(xù)大力推進(jìn)保障性安居工程特別是公租房建設(shè)，加快實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)。為確保保障性安居工程順利、健康推進(jìn)，會(huì)議研究確定了四大政策措施和工作要求。
第一，中央繼續(xù)增加資金補(bǔ)助，地方也要增加財(cái)政性資金投入，并加大省級(jí)統(tǒng)籌力度。公共預(yù)算支出安排不足的地區(qū)，要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。規(guī)范和利用企業(yè)債券融資，專項(xiàng)用于公租房等建設(shè)。在加強(qiáng)管理、防范風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以向?qū)嵭泄净\(yùn)作并符合信貸條件的公租房項(xiàng)目直接發(fā)放貸款，也可向符合條件的地方政府融資平臺(tái)公司發(fā)放貸款。確保用地供應(yīng)，落實(shí)好稅費(fèi)減免政策。引導(dǎo)企業(yè)、其他機(jī)構(gòu)參與建設(shè)運(yùn)營(yíng)，多渠道增加公租房供應(yīng)。公租房項(xiàng)目可以規(guī)劃建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資金平衡。
第二，提高規(guī)劃水平，確保工程質(zhì)量。貫徹省地、節(jié)能、環(huán)保原則，充分考慮居民就業(yè)、就醫(yī)、就學(xué)、出行需要，優(yōu)化規(guī)劃布局和戶型設(shè)計(jì)，配套建設(shè)服務(wù)設(shè)施。嚴(yán)格執(zhí)行抗震設(shè)防等強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目法人對(duì)住房質(zhì)量負(fù)永久責(zé)任，逐步推行參建單位負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人終身負(fù)責(zé)制。
第三，建立健全監(jiān)管機(jī)制。規(guī)范準(zhǔn)入審核，嚴(yán)格租售管理，加強(qiáng)使用管理，健全退出機(jī)制，切實(shí)防范并嚴(yán)厲查處騙購(gòu)騙租保障性住房、變相福利分房和行為，切實(shí)糾正將保障性住房違規(guī)出售、轉(zhuǎn)借、出租或轉(zhuǎn)租、閑置、改變用途等行為。建立公眾監(jiān)督機(jī)制，落實(shí)信息公開(kāi)，充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用。
第四，堅(jiān)持因地制宜，科學(xué)編制建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌安排年度建設(shè)任務(wù)，不搞“一刀切”。各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)和督促檢查，周密部署，精心落實(shí)，注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，把保障性安居工程建成廉潔工程、平安工程、放心工程。
會(huì)議要求，公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主，租金標(biāo)準(zhǔn)由市縣政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際、按略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定。各地要根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)安排廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房建設(shè)，加快實(shí)施棚戶區(qū)改造，加大農(nóng)村危房改造力度。逐步實(shí)現(xiàn)廉租房與公租房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行。
“今年1000萬(wàn)套保障房的建設(shè)任務(wù)肯定能完成。”住建部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，針對(duì)保障房資金瓶頸，中央政府在不斷加大支持力度，會(huì)摸索出有效辦法。
此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部消息稱，今年1-8月份，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已實(shí)現(xiàn)開(kāi)工868萬(wàn)套，開(kāi)工率86%，較前7月提高14個(gè)百分點(diǎn)。
保障房建設(shè)任務(wù)繁重，需要政府投入大量資金，哈爾濱市委書(shū)記蓋如垠在接受采訪時(shí)說(shuō)，困難群體的房子靠市場(chǎng)永遠(yuǎn)解決不了，必須政府解決，而且是賠錢解決。他大體算了一下，“十二五”期間要解決保障房問(wèn)題，當(dāng)?shù)卮蟾诺觅r100億元。（9月6日《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》）
保障房建設(shè)是當(dāng)下政府最重要的政治和經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。由于任務(wù)緊、壓力大，特別是涉及到政府的“錢袋子”，各地在保障房上弄虛作假的事情并不少見(jiàn)。這樣的背景之下，哈爾濱市強(qiáng)力推進(jìn)保障房建設(shè)，確實(shí)讓人眼前一亮。
我不是哈爾濱市民，只能通過(guò)報(bào)道一窺該市保障房建設(shè)情況。從報(bào)道看，當(dāng)?shù)卣臎Q心很大，力度也很大，保障房建設(shè)進(jìn)展較快。蓋如垠是一位心中裝著困難群眾的市委書(shū)記，他一直強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)要經(jīng)得起考驗(yàn)，絕不允許弄虛作假：“整假了，這些老百姓仍然住在破房子里面，我也臉上無(wú)光。”盡管如此，我仍然要給蓋書(shū)記提提醒，他在訪談中多次將建設(shè)保障房說(shuō)成是“賠錢”，我認(rèn)為是不妥的，而這個(gè)“賠”字背后的觀念問(wèn)題更值得深思。
詞典上“賠”字有三個(gè)意思：賠償、賠禮道歉、做買賣損失本錢（與“賺”相對(duì)）。蓋書(shū)記所言建保障房得賠100億元，顯然不是指賠償或道歉，而是指賠本。但是，政府建設(shè)保障房，難道是一樁買賣嗎？解決民生問(wèn)題，包括建設(shè)保障房，這是政府應(yīng)負(fù)之責(zé)，不是做買賣，而是盡義務(wù)，何談一個(gè)“賠”字。打個(gè)比方，奉養(yǎng)父母是人們應(yīng)盡的義務(wù)，能說(shuō)一個(gè)人奉養(yǎng)父母賠了多少錢嗎？顯然不能，只有不孝兒女才會(huì)把父母養(yǎng)育自己與自己奉養(yǎng)父母當(dāng)作一樁買賣，心里琢磨著合算不合算，是賠了還是賺了。政府向民眾盡義務(wù)與兒女向父母盡義務(wù)，事情不同但道理相同。如果將政府投入說(shuō)成是“賠錢”，那么政府“賠錢”的地方太多了，教育、醫(yī)療、社保、養(yǎng)老、就業(yè)等方面都需要政府投入，難道說(shuō)都是政府在做賠本的買賣？
更重要的是，保障房建設(shè)看上去是政府投入資金，其實(shí)是民眾集體掏腰包來(lái)解決窮人的住房問(wèn)題，政府只是將取之于民的錢再用之于民，哪里談得上賠錢。包括政府為保障房建設(shè)無(wú)償或低價(jià)提供土地，土地也不是地方政府的，而是國(guó)有的，即屬全體民眾所有。全體民眾授權(quán)地方政府拿出一部分土地建設(shè)保障房，這與納稅人通過(guò)代議機(jī)關(guān)授權(quán)地方政府將資金投入到教育、醫(yī)療、社保是一回事。所以，無(wú)論是官方話語(yǔ)體系還是民間話語(yǔ)體系，都只說(shuō)“政府投入”，而不說(shuō)“政府賠錢”。政府本來(lái)就沒(méi)有私產(chǎn)，沒(méi)有屬于自己的錢，“賠錢”自然無(wú)從說(shuō)起。
我之所以斤斤計(jì)較于這個(gè)“賠”字，是因?yàn)樗嘎冻鲆环N令人不安的觀念錯(cuò)位。一方面，將政府手里的錢當(dāng)作自己的錢，或者口頭上說(shuō)是老百姓的錢，但潛意識(shí)里仍覺(jué)得為政府所有，怎么花由政府決斷。說(shuō)得嚴(yán)厲一點(diǎn)，似乎政府手里的錢用在政府身上（比如用于工資、津補(bǔ)貼支出或三公經(jīng)費(fèi)支出）才叫“花”，用在老百姓身上就是“賠”，好像吃了虧一樣；另一方面，政府手里的錢用在老百姓身上，似乎是一種莫大的恩賜，老百姓應(yīng)該感激涕零。換言之，政府把錢投入到保障房等民生項(xiàng)目，似乎是一種了不起的高尚行為。殊不知，政府將本屬于民眾的錢用在民眾身上，這首先是法定的責(zé)任和義務(wù)，其次才是執(zhí)政倫理與道德，政府應(yīng)該這樣做、必須這樣做，而不是僅僅基于同情心和道德感才這樣做。
不要把取之于民、用之于民視為恩賜，不要把民生投入當(dāng)作政府“賠錢”的生意。人們總是挑剔官員是怎么說(shuō)的，其實(shí)真正在意的是公權(quán)力究竟怎么想、怎么做的。
時(shí)評(píng)人物：晏揚(yáng)
晏揚(yáng)，1969年生于河南，現(xiàn)為上海某高校教師，現(xiàn)役軍人，少校軍銜。2001年開(kāi)始寫(xiě)作時(shí)評(píng)雜文，尤以教育評(píng)論見(jiàn)長(zhǎng)。作品散見(jiàn)《中國(guó)青年報(bào)》、《中國(guó)教育報(bào)》、《中國(guó)文化報(bào)》、《工人日?qǐng)?bào)》、《雜文報(bào)》等報(bào)刊。為多家網(wǎng)站的特約撰稿人或?qū)谧髡摺?/p>
保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)民心工程，事關(guān)低收入人群的切身利益，我們務(wù)必在注重質(zhì)量、安全的前提下，加快建設(shè)速度。為保證保障房建設(shè)順利施工，圓滿如期保質(zhì)完成上級(jí)下達(dá)的指標(biāo)任務(wù)，作為業(yè)主管理者必須經(jīng)常深入工地現(xiàn)場(chǎng)，聽(tīng)取意見(jiàn)，了解情況，分析解決問(wèn)題。現(xiàn)將本人所分管的在建保障房工地的基本情況與主要管理辦法，以及各工地存在的一些主要問(wèn)題露列于下，并提出自己親身經(jīng)歷后的一些意見(jiàn)和建議，也是本人在現(xiàn)場(chǎng)一線管理工作中的點(diǎn)滴感悟。
1 基本情況
目前本人所負(fù)責(zé)的在建保障房項(xiàng)目有四個(gè)，總建筑面積18.647萬(wàn)平方米，共有2304套，共計(jì)劃總投資4.4219億元。其中五龍小區(qū)K區(qū)塊占地18.88畝，建筑面積2.86萬(wàn)平方米，有360套（廉租房102套、每套50平方，經(jīng)濟(jì)適用房258套、每套60平方），投資4226萬(wàn)元，附屬已完成，著手交房；康庭佳園南區(qū)占地26.7畝，建筑面積4.62萬(wàn)平方米，6幢15～18層，有528套，每套70平方，投資1.082億元，土建完成，附屬工程進(jìn)場(chǎng)；康和佳園一期占地39.6畝，建筑面積6.064萬(wàn)平方，4幢17層，3幢25層，有798套，公租房685套、每套60平方米，廉租房110套、每套49-69平方，投資1.4587億元，現(xiàn)在內(nèi)裝飾，完成總工程量的96%；康惠佳園一期占地31.34畝，建筑面積5.103萬(wàn)平方米，3幢17層，3幢20層，有618套，全部為公租房每套60平方米，投資1.4586億元，現(xiàn)在內(nèi)裝飾，完成總工程量的92%。
2 主要做法
首先，市府辦都會(huì)及時(shí)召集相關(guān)部門(mén)召開(kāi)專題會(huì)議，加快了前期的審批速度，所在地政府街道主抓征遷征地青苗補(bǔ)償。我們土建工程管理科室對(duì)保障房建設(shè)十分重視，選派有經(jīng)驗(yàn)、懂業(yè)務(wù)、善管理人員長(zhǎng)駐工地，切實(shí)擔(dān)負(fù)起工程管理責(zé)任。在質(zhì)量安全管理上，除上級(jí)主管部門(mén)和市重點(diǎn)辦、市建工局質(zhì)監(jiān)站的例行工地檢查外，我們還提前制定質(zhì)量安全控制點(diǎn)，對(duì)關(guān)鍵工序、重要部位主動(dòng)召集質(zhì)監(jiān)站、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位進(jìn)行研討；對(duì)施工單位加強(qiáng)管理，嚴(yán)格執(zhí)行原材料進(jìn)場(chǎng)報(bào)檢制度，嚴(yán)把進(jìn)場(chǎng)材料檢驗(yàn)關(guān)；注重土建質(zhì)量通病的防治，提前現(xiàn)場(chǎng)介入，針對(duì)容易產(chǎn)生質(zhì)量通病的部位和環(huán)節(jié)，做好技術(shù)交底，嚴(yán)格過(guò)程管理；工程科領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常檢查工地，全面掌握工程建設(shè)情況，切實(shí)為工程建設(shè)排憂解難，促使工程健康、有序、快速推進(jìn)。
同時(shí)我們采取了駐工地人員設(shè)立辦公室，實(shí)行每日一記的工地進(jìn)度情況記錄；每月一次工地例會(huì)制度，在現(xiàn)場(chǎng)踏看后，企業(yè)和監(jiān)理分別匯報(bào)工地進(jìn)度計(jì)劃和存在問(wèn)題，以及建議要求，然后我們指出不足和解決一些實(shí)際問(wèn)題；實(shí)行工程聯(lián)系單聯(lián)審聯(lián)簽制度，施工企業(yè)必須要事先提出，科室與設(shè)計(jì)聯(lián)系、中介參與審核工程量和造價(jià)，由分管指揮到現(xiàn)場(chǎng)踏看，簽證后方可施工；成立專門(mén)督查科室，每月一次，節(jié)日長(zhǎng)假前都要組織成員到各工地檢查安全生產(chǎn)情況，假期后要回頭看，并將情況及時(shí)刊登在專刊上；對(duì)在工地例會(huì)、安全督查時(shí)，有通知而不參加的項(xiàng)目經(jīng)理和監(jiān)理總監(jiān)，實(shí)行扣除工程款。
3 存在主要問(wèn)題
（1）同一項(xiàng)目的土建主體工程與附屬工程分次招投標(biāo)承包，嚴(yán)重影響了工程的進(jìn)度，拖延了交房使用時(shí)問(wèn)。
（2）承包施工單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員的到崗率低，影響工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度的監(jiān)管。
（3）分項(xiàng)承包施工現(xiàn)象普遍存在，安全、質(zhì)量難以保證，項(xiàng)目部管理不規(guī)范，職工的安全教育與技術(shù)培訓(xùn)不夠，有些導(dǎo)致農(nóng)民工工資發(fā)放難以及時(shí)到位。
（4）政府性項(xiàng)目的財(cái)務(wù)資金管理規(guī)范，給具體組織實(shí)施者控制太嚴(yán)，自由裁量權(quán)太小，影響了工程進(jìn)展。
（5）前期征地難。
4 對(duì)策與建議
（1）要高度重視保障房建設(shè)中的安全和質(zhì)量。要從講政治的高度，重視保障建設(shè)，要從施工單位、監(jiān)理單位到業(yè)主方都要重視保障房的施工安全和質(zhì)量的保障，確保工程速度、工期，圓滿完成保障房建設(shè)任務(wù)。特別是安全應(yīng)當(dāng)擺在首位，貫穿始終，除定期召開(kāi)安全檢查例會(huì)外，還要有不定期的抽查，對(duì)特殊的施工工藝、施工部位要作特定的施工安全預(yù)案，予防在前。其次就是質(zhì)量，保障房的質(zhì)量，在定期檢查的同時(shí)，要落實(shí)監(jiān)理負(fù)總責(zé)，特別是隱蔽工程，更要注重質(zhì)量，做好記錄，要有影像資料，監(jiān)理要認(rèn)真負(fù)責(zé)地指導(dǎo)和檢查施工人員按圖施工，不得偷工減料，如有發(fā)現(xiàn)，要及時(shí)指出，隨時(shí)改正，甚至拆除返工，直至符合規(guī)范要求為止。
（2）要狠抓監(jiān)理和施工企業(yè)管理人員到崗率。康惠佳園一期施工企業(yè)管理人員到崗率低，還有監(jiān)理人員到崗不齊，勢(shì)必影響工程的進(jìn)度、質(zhì)量和安全，工程管理科務(wù)必盯緊督促其到崗，否則完成年度目標(biāo)存在不確定性。監(jiān)理是業(yè)主的眼睛，監(jiān)理人員的業(yè)務(wù)水平和自身素質(zhì)、安全意識(shí)非常重要，我們業(yè)主考察不合適，不負(fù)責(zé)任的監(jiān)理人員，就必須撤換，包括總監(jiān)。對(duì)監(jiān)理不到崗，少到崗的，業(yè)主就要及時(shí)與監(jiān)理公司提出，否則，工程的質(zhì)量得不到保證，為此，建議要在工地上安裝攝像機(jī)，或指紋簽到，駐工地人員要每天記錄項(xiàng)目部人員到崗情況，實(shí)施對(duì)監(jiān)理和項(xiàng)目人員的在崗全程監(jiān)管。
（3）在進(jìn)度上要迅速開(kāi)足馬力，大干快上。每個(gè)工程都要開(kāi)足馬力施工，工人到位不足，生產(chǎn)難以形成，勢(shì)必影響工程進(jìn)度。工程管理科室要長(zhǎng)駐工地，敦促施工企業(yè)按照進(jìn)度方案，倒計(jì)時(shí)安排，開(kāi)足馬力施工，以確保保障房如期完成。要督促施工方嚴(yán)格執(zhí)行已確定的施工進(jìn)度計(jì)劃，月末季末要提前提醒施工單位，合理調(diào)整施工方案和施工工藝，同時(shí)還要考慮不確定的天氣因素的干擾，和萬(wàn)一出現(xiàn)的人為因素的存在，以及預(yù)防突發(fā)性事件的發(fā)生而影響工程進(jìn)展的情況出現(xiàn)。
（4）各方協(xié)力突出重點(diǎn)，狠抓落實(shí)。目前在建工程已超10個(gè)，但保障房建設(shè)是我部的重點(diǎn)工作，我們務(wù)必突出保障房建設(shè)，在人力、財(cái)力等多方面更多的關(guān)注保障房建設(shè)。工程管理科在管理面上的同時(shí)，要將主要精力放在保障房現(xiàn)場(chǎng)管理上。督查科要協(xié)助工程管理科督查工程進(jìn)度、質(zhì)量和安全。其他科室也應(yīng)協(xié)助土建科盡快完成T如高壓線遷移等相關(guān)工作，形成合力，作為業(yè)主方，更是要主動(dòng)積極地到各相關(guān)部門(mén)去，爭(zhēng)取他們的支持，主要涉及規(guī)劃，國(guó)土，電力，發(fā)改，財(cái)政，環(huán)保等關(guān)于保障房的審批提速，與精減放權(quán).特別是在施工途中工程量增加的時(shí)候，為減少時(shí)間拖延，財(cái)政部門(mén)該多讓業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，確保保障房年度計(jì)劃的盡快完成。
（5）要重視資料的完整保全。施工單位要落實(shí)專人專門(mén)做資料的歸檔工作，裝訂完善，確保資料的真實(shí)性，包括工程審批、施工現(xiàn)場(chǎng)情況日記、人員到崗教育、材料進(jìn)場(chǎng)、安全記錄、各項(xiàng)制度、施工方案、檢察檢驗(yàn)報(bào)告等等，凡涉及到本工程的，都要按土建工程的規(guī)范要求，裝訂成冊(cè)，隨時(shí)準(zhǔn)備抽查，妥善保管。
（6）項(xiàng)目部要有形象要求。工地安全氛圍營(yíng)造，十分重要，書(shū)寫(xiě)標(biāo)語(yǔ)，提高職工安全意識(shí)，狠抓文明施工，辦公區(qū)、生活區(qū)，施工現(xiàn)場(chǎng)、人貨梯中、鋼筋加工區(qū)等主要場(chǎng)所的規(guī)范建設(shè)，并明牌標(biāo)記，禁示明了，注意工地環(huán)境衛(wèi)生，清潔，要制度上墻，管理人員形象上墻，辦公區(qū)四周適當(dāng)綠化，要按創(chuàng)“標(biāo)化”工地要求，提高工地品位。特別要引起重視的，也容易被甩視的是職工宿舍和食堂的清潔衛(wèi)生和用電安全，千萬(wàn)不要⒄飭礁鑾塊成為安全生產(chǎn)的盲區(qū)。
（7）要加強(qiáng)對(duì)工人的安全教育和上崗業(yè)務(wù)培訓(xùn)。具體的說(shuō)現(xiàn)在普遍只在班組長(zhǎng)上，或是在臨出工前的簡(jiǎn)單囑咐，顯得教育的內(nèi)容不廣，深度不夠，總之是項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)不重視，經(jīng)常出現(xiàn)事后埋怨。所以，我們必須督促工程承包方要對(duì)項(xiàng)目部嚴(yán)格要求，對(duì)所有員工，不管是長(zhǎng)期短期，凡進(jìn)入工地做工的，都必須要有培訓(xùn)且有記錄，形成制度，進(jìn)行有關(guān)安全、技術(shù)、注意事項(xiàng)等相關(guān)知識(shí)的專題講課，不得帶病上崗。或通過(guò)墻上黑板報(bào)的形式，進(jìn)行土建業(yè)務(wù)知識(shí)介紹，使工人在休息時(shí)也能學(xué)到技術(shù)知識(shí)，不定期開(kāi)展學(xué)習(xí)交流和技術(shù)競(jìng)賽活動(dòng)，提高大家的操作技能。安全教育方面，要提高所有工地人員的安全意識(shí)和自求防范能力。
同時(shí)，特別是對(duì)上層管理人員，進(jìn)行廉政建設(shè)教育，使他們把主要精力化在工作上，業(yè)務(wù)上，學(xué)習(xí)上，不走歪門(mén)邪道，努力提高自身素質(zhì)，從而嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。
（8）要嚴(yán)格遵守工程聯(lián)系單簽證制度，如有實(shí)際與設(shè)計(jì)圖紙不相符而無(wú)法施工的，首先要征得設(shè)計(jì)認(rèn)可，業(yè)主、監(jiān)理到場(chǎng)確認(rèn)，方可組織實(shí)施，簽證上報(bào)業(yè)主，提供詳實(shí)資料，包括影像附件，監(jiān)理要負(fù)責(zé)督促落實(shí)情況，并及時(shí)匯報(bào)業(yè)主。
[關(guān)鍵詞] 南京市；保障房建設(shè)現(xiàn)狀；分析；建議
[中圖分類號(hào)] F299.21 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A
一、前言
保障性住房是與商品房相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國(guó)大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。
二、保障房的發(fā)展歷程
南京市政府緊跟國(guó)家政策，根據(jù)中央要求、部署，并結(jié)合自身實(shí)際情況，先后頒布并實(shí)施了更細(xì)化的規(guī)章制度：《南京市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》等。根據(jù)這些規(guī)定，初步建立起住房保障體系，并解決了少部分人的住房問(wèn)題，效果初顯，給民眾帶來(lái)希望。尤其是在2007年后，保障房建設(shè)工程上升為國(guó)家重點(diǎn)計(jì)劃，南京市進(jìn)一步加大保障房建設(shè)力度：
2008年，南京收購(gòu)4000套商品房用作保障房。
2009年，南京計(jì)劃實(shí)施邁皋橋創(chuàng)業(yè)園、岱山、花崗、江寧上坊四大保障房片區(qū)建設(shè)，并開(kāi)始做項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。
2010年，南京啟動(dòng)四大地塊1000萬(wàn)平方米保障房建設(shè)，并確保2012年竣工。
十二五期間，南京市將再啟動(dòng)丁家莊二期等6個(gè)保障房建設(shè)新項(xiàng)目，總建筑規(guī)模約1000萬(wàn)平方米共29萬(wàn)套，爭(zhēng)取在2014年完成，力爭(zhēng)解決100萬(wàn)人的住房困難。大體上要把占城市人口20%的家庭納入到住房保障范圍，切實(shí)改善住房困難群眾的居住條件。
三、南京市保障房調(diào)查內(nèi)容及結(jié)果
（一）南京市保障房概況
四大保障房片區(qū)總共建設(shè)8.2萬(wàn)套，各類保障房所占比例大致為：經(jīng)濟(jì)適用房38.1%，公租房32.4%，廉租房22.8%，其他6.7%。
（二）民意調(diào)查
為了解南京地區(qū)居民對(duì)保障房的看法，我們策劃設(shè)計(jì)了一份調(diào)查問(wèn)卷。調(diào)查問(wèn)卷共分為三個(gè)部分，第一部分的內(nèi)容是個(gè)人對(duì)于南京保障房重點(diǎn)建設(shè)對(duì)象的看法，第二部分是保障房對(duì)房?jī)r(jià)的影響，第三部分涉及保障房建設(shè)中存在的問(wèn)題。在此基礎(chǔ)上，我們?cè)谀暇┏菂^(qū)不同街邊隨機(jī)發(fā)放了總計(jì)400張問(wèn)卷，根據(jù)每個(gè)問(wèn)題回答的情況，平均有效問(wèn)卷為367份，有效問(wèn)卷回收率91.75%。現(xiàn)將問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果整理如下：
（三）建設(shè)資源的獲取
保障房建設(shè)資源需求量大而廣，其性質(zhì)又比較特殊，因此其相關(guān)建設(shè)資源的獲取都有專門(mén)的渠道或規(guī)定，下面就最主要的兩方面做簡(jiǎn)要調(diào)查報(bào)告：
1.土地。國(guó)家規(guī)定與計(jì)劃：鑒于保障房有別于盈利性的商品房，為降低建設(shè)成本，保障房土地一般采用政府劃撥方式取得。“十二五”期間，國(guó)土資源部將確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。并要求政府優(yōu)先保障政策性住房用地供應(yīng)。
實(shí)際情況：從土地供應(yīng)看，土地都掌握在地方政府的手里。一塊地，作為保障房用地的劃撥出讓價(jià)，與其作為商品房用地在市場(chǎng)上“拍賣”價(jià)相差巨大，地方政府顯然很難無(wú)視這樣的利益損失，同時(shí)這項(xiàng)工作需要多個(gè)部門(mén)共同協(xié)調(diào)，因此供地周期比較長(zhǎng)。少數(shù)地方政府還為完成任務(wù)，以經(jīng)濟(jì)適用房的名義劃撥土地用以商品房開(kāi)發(fā)等。
南京市也不例外，四大片區(qū)保障房總用地為9000多畝，是通過(guò)專門(mén)成立的南京市保障房建設(shè)指揮部和保障房建設(shè)發(fā)展公司多方協(xié)調(diào)與努力得來(lái)的。而計(jì)劃待建的保障房項(xiàng)目規(guī)模比現(xiàn)在更大，土地需求更多，如何建立更為完善、合理的保障房土地供應(yīng)措施還有待解決。
2.資金。國(guó)家規(guī)定與計(jì)劃：總的來(lái)說(shuō)，保障房建設(shè)資金來(lái)自中央補(bǔ)貼和地方政府籌集的方式投入，其中又以地方政府自籌為主。劃分到具體上，不同的保障形式，實(shí)行差別化的支持政策。一是廉租房和政府投資的公租房，這是政府全包的。二是政府補(bǔ)貼的，包括社會(huì)機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體建設(shè)的公租房和五大類的棚戶區(qū)改造。三是完全由市場(chǎng)主體投資建設(shè)的，包括限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房。從優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)上，包括土地出讓金免收、十項(xiàng)稅收的減免政策、政府性基金和行政性收費(fèi)的免收政策，然后還有省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助和市縣財(cái)政補(bǔ)助，還有政府性基金的支持，金融機(jī)構(gòu)其他籌資渠道的穩(wěn)定的政策支持。
實(shí)際情況：資金問(wèn)題無(wú)疑是制約保障房建設(shè)最大瓶頸，盡管中央制定了相關(guān)的制度，但是要想巨額資金真正到位，卻是不易之事。南京市接到中央、江蘇省下分的建設(shè)任務(wù)后，著手資金籌集時(shí)，可謂是困難重重，財(cái)政補(bǔ)貼十分有限，建設(shè)進(jìn)度與全國(guó)各地一樣一再延后，媒體紛紛質(zhì)疑。面對(duì)這種情況，中央高度重視，繼續(xù)加大補(bǔ)貼額度，并且鼓勵(lì)各地方政府積極探索新的資金籌集方式。新成立的南京市保障房公司全部由國(guó)有資金注入，注冊(cè)資金10億元，相當(dāng)于是政府投入了10億元組建保障房建設(shè)的平臺(tái)。此外南京市以區(qū)域新城的名義、保障房與商品房配建的方式建設(shè)保障房的思路吸引了全國(guó)社保基金會(huì)信托貸款30億元，同時(shí)其他金融機(jī)構(gòu)也在積極支持保障房融資的工作，加上自有資金，南京已投入了80多億元到四大片區(qū)的建設(shè)中。
（四）保障房的建設(shè)質(zhì)量管理
從調(diào)查情況看，和商品房的建設(shè)施工一樣，保障房建設(shè)也實(shí)行招投標(biāo)制度，與施工單位簽訂質(zhì)量保證的相關(guān)合同，實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。并且在四大片區(qū)的保障房施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立安全監(jiān)督站，由專人負(fù)責(zé)保障房質(zhì)量安全管理工作。因此，質(zhì)量管理理論上還是很嚴(yán)格的。但是保障房建設(shè)是公益工程，盈利較少，這樣便會(huì)產(chǎn)生施工單位偷工減料，壓縮工期等有害保障房工程質(zhì)量的行為。例如，南京岱山保障房施工地使用“瘦身”鋼筋、HDPE雙壁纏繞管及配套橡膠密封圈等不合格建材。類似問(wèn)題頻頻出現(xiàn)，保障房質(zhì)量該如何保證還有待解決。
（五）南京市保障房的申請(qǐng)、退出機(jī)制
保障房主要面向三類群體：新就業(yè)人群、外來(lái)務(wù)工、中低收入家庭。具體申請(qǐng)條件見(jiàn)南京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》。同時(shí)政府也根據(jù)不同群體的需求情況，建議大家申請(qǐng)適合自己的保障房種類：中低收入的家庭適合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房；就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員適合申請(qǐng)廉租房與公租房。
綜合各類保障房，在確認(rèn)自己符合條件后，大致申請(qǐng)流程如下：
在這個(gè)過(guò)程中，有兩個(gè)突出問(wèn)題需要考慮：
1.公平分配。盡管南京市政府部門(mén)對(duì)于保障房申請(qǐng)有申請(qǐng)條件規(guī)定，以及嚴(yán)格的審批程序，但是這個(gè)過(guò)程屬于人為操作，利益面前，違規(guī)現(xiàn)象難以避免。近段時(shí)間相關(guān)媒體紛紛爆出有錢人開(kāi)奔馳寶馬住保障房、保障房被出租的新聞。并且從我們的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果看，政府的公平分配制度公信力偏低。而保障房是否保障了真正需要保障的人群，這還有待商榷。
2.退出機(jī)制。從房屋的所有權(quán)看：廉租房、公租房暫住者是不享有房屋所有權(quán)的；經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)房有房屋所有權(quán)，但不能私自買賣，只能原價(jià)賣給政府。從使用者條件看：住房保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，不再符合保障條件，或購(gòu)置、租賃、繼承、受贈(zèng)其他住房的，應(yīng)按規(guī)定退出。這是兩項(xiàng)基本規(guī)定，但南京市還沒(méi)有一套完善的保障房退出機(jī)制。
我們認(rèn)為，現(xiàn)在不光建設(shè)是重點(diǎn)，退出、后期監(jiān)管也應(yīng)同時(shí)考慮，否則有可能造成保障房難以收回的局面，難以可持續(xù)發(fā)展，保障房便失去作用。
（六）保障房的價(jià)格以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響
根據(jù)《南京市保障性住房?jī)r(jià)格管理辦法》（寧政發(fā)[2010]185號(hào)）和《江蘇省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房?jī)r(jià)格與租金管理的意見(jiàn)》（蘇價(jià)服[2008]211號(hào)）有關(guān)規(guī)定，四大片區(qū)保障性住房在保持項(xiàng)目收支總平衡、保本微利、統(tǒng)一審核、統(tǒng)一定價(jià)的原則上，針對(duì)不同的用途和供應(yīng)對(duì)象，實(shí)行差別定價(jià)，具體如下：經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格為5200元/m2，雙困戶供應(yīng)價(jià)格為4420元/m2（按建筑面積計(jì)算，以下同），項(xiàng)目中供應(yīng)對(duì)象為雙困戶家庭的保障房保障面積內(nèi)的銷售價(jià)格按項(xiàng)目?jī)r(jià)格的85%定價(jià)；限價(jià)房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為7800元/m2；公租房?jī)r(jià)格為1600元/m2左右；簡(jiǎn)裝廉租房月租金30元/m2左右。
南京市住建委相關(guān)人士表示，南京市計(jì)劃推出公租房租金的階梯價(jià)格，在保持低于市場(chǎng)租金水平70%的基礎(chǔ)上，還將推出更便宜的公租房。公租房租金的實(shí)施市場(chǎng)價(jià)格的七折之后，公租房租金水平和廉租房的租金水平仍存在較大的差距。以一套40平方米的廉租房為例，今年調(diào)整過(guò)后的租金水平為2.5元/平方米/月，一個(gè)月只要繳納100元租金，如果是低保家庭或者特困企業(yè)的特困職工，還可以減免租金的70%，即0.75元/平方米/月，一個(gè)月只要繳納30元。相比廉租房的租金，一套40平方米的公租房租金，按照同地段市場(chǎng)租金七折來(lái)推算，將在200元到300元左右。南京市住建委相關(guān)人士透露，公租房租金的階梯價(jià)格將減小公租房和廉租房之間的落差。
價(jià)格上的確是比商品房少了不少，除了解決低收入人群的住房問(wèn)題，保障房是否能夠達(dá)到它的另一目的：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展？
綜合市場(chǎng)人士、專家的觀點(diǎn)，可以發(fā)現(xiàn)，各方對(duì)保障性住房的關(guān)注力度都在增加，多數(shù)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)的判斷都和“保障性住房政策”的建設(shè)度密不可分，原因如下：一是市場(chǎng)土地供應(yīng)總量是固定的，用于保障房的多了，用于商品房的必然減少，建設(shè)商品房的土地減少將會(huì)影響房?jī)r(jià)；二是保障房等政策性住房占住房總量的比例很小，目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)理性有序地發(fā)展有好處。
四、有關(guān)保障房的幾點(diǎn)建議
（一）通過(guò)多種渠道緩解資金、土地供給不足
當(dāng)下，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為全省經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域投資的主體力量，成為江蘇省創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生力軍。鼓勵(lì)民間資本參建保障房，可以在一定程度上緩解建設(shè)資金的壓力。這就要求，市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)“一視同仁”，不得單對(duì)民間資本設(shè)置附加條件。具體就是要放寬行業(yè)準(zhǔn)入，落實(shí)支持民間資本進(jìn)入交通、天然氣、電信、土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的政策；減少準(zhǔn)入限制，落實(shí)支持民間資本進(jìn)入金融、市政公用事業(yè)等領(lǐng)域的政策；加強(qiáng)政策支持，落實(shí)支持民間資本拓寬醫(yī)療、教育、社會(huì)福利、文化、旅游、體育等社會(huì)事業(yè)及商貿(mào)流通、政策性住房等投資領(lǐng)域的政策。
事實(shí)上，地方政府手里能夠自主支配的是土地，目前對(duì)吸引開(kāi)發(fā)商參建保障房的新模式探索也都集中在了土地上。政府和開(kāi)發(fā)商可以考慮聯(lián)合開(kāi)發(fā)，政府先劃撥比較大的一塊地下來(lái)，以較低的租賃金租給開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體，由他們共同建保障房。再按照支出的比例，政府把保障房地塊附近的地以優(yōu)惠的價(jià)格出讓給開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體中的個(gè)體，供他們自主建立商住樓宇。
（二）齊抓共管，保證質(zhì)量
加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，不僅僅強(qiáng)調(diào)政府的責(zé)任，也強(qiáng)調(diào)所有參與者的責(zé)任和義務(wù)，對(duì)保障性住房的工程質(zhì)量實(shí)現(xiàn)“齊抓共管”的監(jiān)管模式。
對(duì)于政府而言，需要完善質(zhì)量監(jiān)管體系的法規(guī)、制度和措施，使監(jiān)管工作做到有法可依，有規(guī)可循，針對(duì)在保障性住房別嚴(yán)重的偷工減料情況，制定“偷工減料必重罰”措施。打破以往工程質(zhì)量階段性檢查慣例，采取日常巡查與拉網(wǎng)檢查相結(jié)合的辦法，實(shí)行不間斷監(jiān)管，確保對(duì)所有工程每周至少巡查一遍。同時(shí)，建立建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)管系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)圖，將建筑工程劃分責(zé)任區(qū)，落實(shí)劃片包干責(zé)任制，嚴(yán)格實(shí)行“網(wǎng)絡(luò)化”監(jiān)管。對(duì)于建設(shè)單位而言，需要轉(zhuǎn)變監(jiān)管觀念，強(qiáng)化自身的監(jiān)管職能，工程竣工驗(yàn)收合格后及時(shí)向委托的建設(shè)行政主管部門(mén)報(bào)送《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》。變由第一和第二層次的被動(dòng)監(jiān)管為本身的主動(dòng)監(jiān)管，提高工程質(zhì)量監(jiān)管的積極性。企業(yè)要發(fā)展壯大，質(zhì)量是依托的重要基礎(chǔ)，因此，要強(qiáng)化宣傳質(zhì)量是生存的根本理念。同時(shí)優(yōu)化自身管理，實(shí)行人性化管理；制定相應(yīng)方案，預(yù)控在先。
（三）完善動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，建立公開(kāi)公平的準(zhǔn)入與退出機(jī)制
目前的收入評(píng)價(jià)體系并不完善，單純依靠個(gè)人申報(bào)、單位審核的制度并不能保證其可信度。從實(shí)行住房保障制度的國(guó)家看，保證準(zhǔn)入資格不出偏差的基礎(chǔ)，是建立健全社會(huì)化的個(gè)人信用體系和住房檔案，而我國(guó)目前還沒(méi)有一個(gè)權(quán)威部門(mén)來(lái)判定家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，這應(yīng)是亟待解決的問(wèn)題。因此，應(yīng)盡快建立個(gè)人信用制度。一是統(tǒng)一個(gè)人信用檔案標(biāo)準(zhǔn)，建立個(gè)人基本賬戶制度。個(gè)人信用檔案是反映個(gè)人資信狀況的信息集合，包括個(gè)人基本資料、經(jīng)濟(jì)信用資料、個(gè)人的社會(huì)信息及特別記錄三個(gè)方面的內(nèi)容。二是建立個(gè)人信用資信評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)個(gè)人的信用程度進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)個(gè)人信用資信機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人申報(bào)的收入進(jìn)行審核，同時(shí)，對(duì)個(gè)人及其家庭收入變動(dòng)情況跟蹤調(diào)查、及時(shí)反映，并進(jìn)行個(gè)人及家庭經(jīng)濟(jì)信用評(píng)估。三是充分運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)手段，加快電子化建設(shè)，將個(gè)人信用檔案納入計(jì)算機(jī)管理，逐步完成跨行業(yè)、跨系統(tǒng)、跨地區(qū)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)信息共享和及時(shí)溝通。四是強(qiáng)化誠(chéng)信教育和社會(huì)輿論監(jiān)督，促進(jìn)信用機(jī)制的形成。建立了個(gè)人信用制度，個(gè)人收入狀況就能較為輕松的掌握，從而為住房保障準(zhǔn)入與退出機(jī)制的健康發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。此外，應(yīng)成立專門(mén)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，定期復(fù)核、回訪保障家庭，充分發(fā)揮居委會(huì)、街道辦事處以及社會(huì)的力量，對(duì)個(gè)人及家庭變動(dòng)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。
（四）嚴(yán)格控制分配，減少違規(guī)現(xiàn)象
1.保障基本。住房保障是政府提供的一項(xiàng)基本公共服務(wù)，通過(guò)提供小戶型、齊功能、質(zhì)量可靠的保障房和加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造，保障中低收入住房困難家庭的基本住房需求，改善棚戶區(qū)群眾的居住條件，并為符合條件的新就業(yè)職工和外來(lái)務(wù)工人員提供穩(wěn)定居所。
2.公正程序。準(zhǔn)入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴(yán)格規(guī)范，對(duì)保障房申請(qǐng)人、入住者的收入、住房、財(cái)產(chǎn)等情況全面審核、動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請(qǐng)、輪候和逐步獲得保障房。完善糾錯(cuò)機(jī)制，堵塞漏洞，使不符合條件者能夠及時(shí)清退。同時(shí)各類程序又要盡可能簡(jiǎn)便，惠民便民。
3.公開(kāi)過(guò)程。全面公開(kāi)透明，是保障房公平分配的“試金石”，要堅(jiān)持陽(yáng)光操作，加大宣傳力度接受群眾、社會(huì)和媒體全方位監(jiān)督，做到全過(guò)程公開(kāi)。
4.對(duì)保障房申請(qǐng)?jiān)旒賹?shí)行嚴(yán)厲的處罰。一旦發(fā)現(xiàn)有保障房申請(qǐng)?jiān)旒傩袨椋暾?qǐng)者不僅會(huì)被取消資格，還會(huì)視情節(jié)輕重予以罰款，甚至還會(huì)被追究刑事責(zé)任。實(shí)質(zhì)性的追究與懲罰機(jī)制，是申請(qǐng)者的違法違規(guī)成本加大，從而起到了凈化市場(chǎng)的作用。
5.按規(guī)定退出。保障房分配以后，要實(shí)時(shí)、定期的回訪，并在一段時(shí)間后重新申報(bào)。嚴(yán)格的核準(zhǔn)保障房對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況，鼓勵(lì)收入改善的家庭購(gòu)置商品房。對(duì)那些不再符合保障條件，或購(gòu)置、租賃、繼承、受贈(zèng)其他住房的，應(yīng)按規(guī)定退出。對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未退出保障性住房的，可以通過(guò)提高租金等方式實(shí)現(xiàn)退出。對(duì)拒不退出的，應(yīng)強(qiáng)制執(zhí)行。
（五）改善物業(yè)管理質(zhì)量和水平
改善保障性住房的物業(yè)管理現(xiàn)狀，政府可從如下幾方面入手。一是作為帶有社會(huì)保障性質(zhì)的住宅，政府應(yīng)對(duì)其物業(yè)管理企業(yè)的稅收給予一定的優(yōu)惠政策，比如：低稅率或者減免某些項(xiàng)目的稅收。二是由于業(yè)主的特殊性，保障性住房小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不可能大幅上調(diào)。因此，政府應(yīng)在保障性住房項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段作出規(guī)定，為后期物業(yè)管理企業(yè)設(shè)計(jì)建造部分經(jīng)營(yíng)用房，以保證物業(yè)管理企業(yè)利用經(jīng)營(yíng)用房的收入來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。三是強(qiáng)調(diào)民主意識(shí)，在條件具備的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，建立一個(gè)與物業(yè)管理公司的溝通平臺(tái)參與小區(qū)管理，行使業(yè)主對(duì)小區(qū)應(yīng)有的監(jiān)督權(quán)。四是制定保障性住房物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，做好在業(yè)主中宣傳和普及的工作。
五、結(jié)語(yǔ)
目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格居高不下，給許多人的生活帶來(lái)困擾，因此，保障房的建設(shè)迫在眉睫。南京市政府和建設(shè)單位，抓緊工期進(jìn)度，完善在建保障房片區(qū)配套建設(shè)、環(huán)境改善的同時(shí)，加快新一輪保障房項(xiàng)目規(guī)劃選址和開(kāi)工建設(shè)準(zhǔn)備，確保如期實(shí)現(xiàn)“十二五”保障房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)，兌現(xiàn)政府向全市人民做出的承諾。與此同時(shí)，不能忽視日益凸顯的資金不足、違規(guī)分配、物業(yè)管理等問(wèn)題的解決，對(duì)社會(huì)的未來(lái)發(fā)展有所預(yù)期，促進(jìn)保障房的可持續(xù)發(fā)展。
[參 考 文 獻(xiàn)]
[1]時(shí)旭.保障性住房質(zhì)量監(jiān)督的探討[J].城市建設(shè)理論研究，2012（1）
[2]蘇典.南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及對(duì)策[J].西部大開(kāi)發(fā)·中旬，2011（6）
[3]陳小安.保障性住房建設(shè)亟需解決的幾個(gè)問(wèn)題[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2008（6）：150-151
[4]陳頤.發(fā)展“政府公房”，健全住房保障[J].學(xué)海，2007（5）
Abstract： It can resolve a series of social and economic problems which caused by high house prices through accelerating the construction of affordable housing and increasing the supply of affordable housing significantly. However， due to the narrow channels of financing， the promotion of affordable housing is suffering financial bottlenecks. Based on the analysis of the connotation and the advantages of PPP model， this paper explored the specific operation process of affordable housing PPP model which is suitable to China basic national conditions， put forward the introduction of public participation mechanisms， built the Political-Enterprise-Man tripartite cooperation framework and improved the supply of affordable housing under PPP mode， so as to achieve the popularization of the PPP mode in the construction of affordable housing in China.
關(guān)鍵詞： 保障性住房；PPP模式；融資
Key words： affordable housing；Public-Private-Partnership mode；financing
中圖分類號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2014）32-0010-03
0 引言
所謂安居才能樂(lè)業(yè)，但高昂的房?jī)r(jià)讓無(wú)數(shù)人望樓興嘆，因此，保障房應(yīng)運(yùn)而生。保障房是指針對(duì)中、低收入家庭，政府實(shí)行分類保障，所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。目前我國(guó)住房保障體系主要包括四個(gè)部分：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房 、限價(jià)房和政策性公共租賃房[1]。
1 我國(guó)保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀
《“十二五”國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出，在“十二五”期間要建3600萬(wàn)套保障房和棚戶區(qū)改造住房，在五年的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)保障性住房覆蓋率由 7.5%到 20%的飛躍。若廉租房、公租房按45m2/套計(jì)算，經(jīng)濟(jì)適用房按 60m2/套，3600 萬(wàn)套住房預(yù)計(jì)所需投入的資金高達(dá) 4.9 萬(wàn)億元。
由于保障房的準(zhǔn)公共產(chǎn)品的性質(zhì)，其公益性的特征注定了保障房的投資必然是低收益甚至負(fù)收益，因此，保障房最主要的投資主體必然是政府。目前保障房建設(shè)資金大部分來(lái)源于政府財(cái)政撥款，隨著保障房建設(shè)的大力推進(jìn)，政府面臨的財(cái)政支出壓力越來(lái)越大，如圖1所示。保障房建設(shè)資金對(duì)政府撥款的過(guò)度依賴，讓政府不堪重負(fù)，為了緩解巨大的資金壓力，各城市保障房建設(shè)規(guī)模開(kāi)始縮量（如表1），從近年來(lái)的保障房建設(shè)規(guī)劃中就能初見(jiàn)端倪。因此，擴(kuò)大資金來(lái)源，尋找新的融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化融資，為保障房建設(shè)提供有效和長(zhǎng)期穩(wěn)定的融資，是當(dāng)前我國(guó)住房保障事業(yè)發(fā)展壯大過(guò)程中亟需解決的問(wèn)題。
2 保障性住房PPP模式剖析
2.1 PPP模式概述 PPP是Public-Private-Partnership的簡(jiǎn)稱，即為“公私合作關(guān)系”，可以理解為公共部門(mén)與私人企業(yè)建立合伙關(guān)系并提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種合作方式。對(duì)于住房這一物品和服務(wù)而言，一方面，其商品屬性決定了住房是一種商品和資產(chǎn)，商品住房擁有商品的一切特征，這決定了“市場(chǎng)”是提供商品住房的最優(yōu)模式。另一方面，其社會(huì)屬性又決定了住房也是居民家庭賴以生存的必需品之一，保障性住房具備了準(zhǔn)公共物品和服務(wù)的消費(fèi)必需性和低選擇性特征，完全可以通過(guò)政府安排和社會(huì)提供相結(jié)合的PPP機(jī)制實(shí)現(xiàn)保障性住房的供應(yīng)。
2.2 PPP模式在保障房建設(shè)中運(yùn)用的優(yōu)勢(shì)
2.2.1 以民間資本為依托，促進(jìn)投資主體多元化，提高運(yùn)作效率 我國(guó)保障房建設(shè)現(xiàn)狀中存在著資金供求矛盾的現(xiàn)實(shí)，而PPP模式的引入則為民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)提供了一個(gè)很好的平臺(tái)。并且私營(yíng)企業(yè)的直接參與能夠減少政府部門(mén)在投標(biāo)過(guò)程中的消耗。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，PPP模式下的融資比BOT投標(biāo)模式產(chǎn)生的費(fèi)用能夠減少總費(fèi)用的15%[6]。在保證質(zhì)量的情況下，簡(jiǎn)化中間環(huán)節(jié)，避免不必要的開(kāi)支，提高項(xiàng)目的運(yùn)作效率。
2.2.2 以公私雙贏為目標(biāo)，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化資源配置 PPP模式在運(yùn)作過(guò)程中，強(qiáng)調(diào)公共部門(mén)和私營(yíng)部門(mén)的合作，本質(zhì)上雙方有一個(gè)共同的目標(biāo)：以最少的資源投入，獲得最大的回報(bào)。所以為了雙方共同的利益，政府部門(mén)與私人部門(mén)在合作過(guò)程中，將充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，利用有限的資源，制定最佳合作方案，節(jié)約管理成本和資金成本，提高資金使用效率，從而實(shí)現(xiàn)“雙贏”。
2.2.3 以合理設(shè)計(jì)為導(dǎo)向，組成戰(zhàn)略同盟，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 在PPP模式下，政府部門(mén)與私人部門(mén)共同參與保障房項(xiàng)目的可行性研究階段、建設(shè)階段及運(yùn)營(yíng)階段等全過(guò)程，能有效地對(duì)項(xiàng)目整體的情況進(jìn)行控制。通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，讓公共部門(mén)盡可能承擔(dān)自己擁有優(yōu)勢(shì)方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，私營(yíng)部門(mén)則盡可能承擔(dān)自己擁有優(yōu)勢(shì)方面的伴生風(fēng)險(xiǎn)，使得每一種風(fēng)險(xiǎn)都由最善于應(yīng)對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)的合作伙伴承擔(dān)，有效地分散了傳統(tǒng)模式下政府獨(dú)自承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，使整體風(fēng)險(xiǎn)最小化，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。
2.3 保障房PPP模式的運(yùn)作 PPP 模式下保障房建設(shè)項(xiàng)目的利益相關(guān)者包括政府部門(mén)、私營(yíng)部門(mén)、PPP特許經(jīng)營(yíng)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)及相關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)等單位，其具體運(yùn)作模式如下所述：
地方政府部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過(guò)招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇最合適的私營(yíng)企業(yè)進(jìn)行合作，雙方簽署合作協(xié)議，注入股本資金，成立合作性質(zhì)的PPP特許經(jīng)營(yíng)公司，授予私營(yíng)企業(yè)特許權(quán)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、實(shí)施階段，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)， 特許經(jīng)營(yíng)公司負(fù)責(zé)進(jìn)行保障房項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等活動(dòng)。其主要運(yùn)作流程如圖2所示。
2.4 保障房PPP模式應(yīng)用存在的問(wèn)題 從上述的保障房PPP模式運(yùn)作的全過(guò)程可以看出其僅涉及了政府部門(mén)和企業(yè)兩方主體，由于二者的利益訴求存在較大差異，如政府由于更多的關(guān)注政績(jī)而傾向于“求多”、“求快”，私營(yíng)企業(yè)則更多關(guān)注盈利而傾向于壓縮成本、降低標(biāo)準(zhǔn)等。因此，盡管這一合作模式可以較大地提升保障房政策的落實(shí)效率，但僅以“效率”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，如部分地方保障性住房項(xiàng)目選址偏遠(yuǎn)，無(wú)配套設(shè)施，建成后不能入住或是不便入住，如部分地方保障性住房設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)不合理，影響使用功能，如部分保障房建設(shè)速度不符合建設(shè)規(guī)律，造成住房的質(zhì)量和安全隱患等，諸如此類的問(wèn)題，極大地降低了保障房政策的滿意度水平，非常有必要考慮在引入政策“效果”的衡量標(biāo)準(zhǔn)的前提下對(duì)這一模式進(jìn)行改進(jìn)。
3 保障性住房PPP模式的改進(jìn)
在當(dāng)前保障房PPP機(jī)制的政-企兩方主體的基礎(chǔ)上，引入包括被保障對(duì)象在內(nèi)的社會(huì)公眾主體，以政-企之間的公私合作和政-民之間的公眾參與為核心，根據(jù)在保障房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中不同階段的目標(biāo)差異，構(gòu)建項(xiàng)目全過(guò)程的政-企-民的三方合作框架的改進(jìn)PPP模式，如圖3所示。
引入的公眾參與機(jī)制是以被保障對(duì)象為核心的相關(guān)社會(huì)公眾，其大概可分為三大類：第一類是直接受益群體，即被保障對(duì)象；第二類是直接受影響的群體，如保障房項(xiàng)目所在地周邊的居民、專家及社區(qū)組織等；第三類是其他感興趣的組織或團(tuán)體，如人大、政協(xié)、學(xué)術(shù)團(tuán)體及感興趣的非政府組織。根據(jù)三類公眾主體參與保障房政策的質(zhì)量要求和對(duì)保障房政策的可接受程度，可以將三類主體在其中政-企-民的三方合作伙伴機(jī)制下的參與類型區(qū)分為四類，如圖4所示。
其中，被保障對(duì)象作為保障性住房的直接受益者，最具有參與保障性住房提供決策的動(dòng)力，假如人為地將保障對(duì)象排除在提供過(guò)程之外，而僅僅將其選擇的權(quán)力控制在保障性住房建成之后，就可能會(huì)造成政府提供的保障性住房與保障對(duì)象需求之間產(chǎn)生偏差，從而造成提供的效果不足。通過(guò)合理設(shè)置保障對(duì)象參與機(jī)制，使保障對(duì)象需求得以顯現(xiàn)，就能夠有效彌補(bǔ)這種偏差；同時(shí)，將其作為平等參與的主體伙伴之一，可以進(jìn)一步制衡政府權(quán)力、約束房產(chǎn)企業(yè)行為，從而使三方關(guān)系達(dá)到平衡。
4 結(jié)論
本文通過(guò)深度剖析PPP模式的內(nèi)涵及優(yōu)勢(shì)，探討了適合我國(guó)保障性住房建設(shè)體系的PPP模式。雖然PPP模式在我國(guó)保障性住房項(xiàng)目的實(shí)踐尚處于起步階段，但在我國(guó)公共建設(shè)市場(chǎng)化的宏觀背景下，其在未來(lái)的應(yīng)用中具有廣闊的前景。一方面，為解決當(dāng)前保障房建設(shè)資金短缺的問(wèn)題，基于保障房具有的住房資產(chǎn)和商品特征，可以在我國(guó)保障房建設(shè)過(guò)程中引入PPP模式，積極吸引民營(yíng)資本參與建設(shè)，按照市場(chǎng)化模式運(yùn)作，全面整合資金需求和建設(shè)需求；另一方面，為提高保障房政策的滿意度水平，保證質(zhì)量受控和人民樂(lè)居，基于保障房固有的準(zhǔn)公共物品屬性，在PPP模式中引入公眾參與機(jī)制，構(gòu)建政-企-民三方合作框架，讓作為利益相關(guān)者的社會(huì)公眾充分參與保障房項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，包括保障房的決策、融資、建設(shè)、分配、使用情況的監(jiān)督、住房的管理維護(hù)等。使作為公私合作的公共事業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的新型模式――PPP模式，在我國(guó)保障房建設(shè)實(shí)踐中得到更好的發(fā)展，從而真正實(shí)現(xiàn)政府部門(mén)、私營(yíng)部門(mén)、民眾三方“三贏”的目標(biāo)。
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關(guān)鍵詞：保障房建設(shè)；存在風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策探析
中圖分類號(hào)： X820 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
引言
目前，保障房建設(shè)存在時(shí)間緊、任務(wù)重、資金短缺等問(wèn)題 ，同時(shí)還面臨質(zhì)量差、住房設(shè)計(jì)缺陷明顯、環(huán)境污染大、節(jié)能效益低等困境，嚴(yán)重阻礙了保障民生目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了能夠向社會(huì)高效地提供優(yōu)質(zhì)的保障房，必須改變目前保障房傳統(tǒng)的生產(chǎn)和管理模式，借鑒住宅標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)（又稱住宅產(chǎn)業(yè)化）思路，引入保障房標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)理念，探索相應(yīng)機(jī)制，建構(gòu)相應(yīng)管理模式，既滿足廣大中低收入人群的住房需求，又實(shí)現(xiàn)節(jié)能環(huán)保、優(yōu)化公共資源配置的效率與效益。
一、保障性住房建設(shè)存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
根據(jù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革后的狀況而言，在保障房的起步比其它國(guó)家較晚，由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，各種規(guī)劃和相關(guān)體制也不夠完善。保障房的發(fā)展著實(shí)緩慢，還是處在探索的期間，因?yàn)槲覈?guó)并沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，所以不論從保障房布局，建設(shè)，質(zhì)量監(jiān)管，后期配置和管理都存在不合理的問(wèn)題。
1、法制不健全
處在經(jīng)濟(jì)條件下的大市場(chǎng)中，保障房卻沒(méi)有相關(guān)法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯獨(dú)在保障房方面經(jīng)驗(yàn)較少，所以住房保障方面的法律并不完善，從保障房建設(shè)之初到現(xiàn)在，保障房方面時(shí)有問(wèn)題發(fā)生。據(jù)有關(guān)問(wèn)題國(guó)務(wù)院、建設(shè)部均立即印發(fā)相關(guān)“規(guī)定”、“通知”、“決定”解決問(wèn)題辦法，出臺(tái)的政策并沒(méi)有得到足夠的重視，因?yàn)檫@些政策沒(méi)有一個(gè)完善的框架，很多問(wèn)題的解答只是局限于當(dāng)時(shí)的情況而言。
2、資金籌措和征地拆遷壓力的分析
保障性住房制度推行之時(shí)起，政府承就備受來(lái)自各方面的壓力。因?yàn)檎鳛楸Ｕ闲宰》康慕ㄔO(shè)投資主體，在保障性過(guò)程中起到非常重要的作用。從保障性住房的提地劃分，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投標(biāo)，還是住房建成后對(duì)居民的保障補(bǔ)給都需府從中支持、協(xié)調(diào)、投資到都需要認(rèn)真處理。在建設(shè)保障性住房的過(guò)程中需要經(jīng)受征地強(qiáng)拆的壓力，但可以參考有關(guān)法律:《憲法》，下至《土地法》《物權(quán)法》中都明確的規(guī)定，政府在為了公共利益的前提下，可以征用土地。真正存在壓力的一部分是資金的籌集、財(cái)政投資方面。雖然我國(guó)政府可以征用土地，但是還要付一筆拆遷費(fèi)作為賠償。而征來(lái)的地是為保障性住房做建筑用地的，但我國(guó)明確規(guī)定了，保障性住房的土地只能是政府政策性的劃撥給用地單位，近乎免費(fèi)的劃撥。
3、保障房質(zhì)量問(wèn)題的分析
保障房就是為了解決民生問(wèn)題而生的，在現(xiàn)階段并沒(méi)有制定出專門(mén)性的法律，所以道德就成了約束的警戒線。說(shuō)白了，所謂保障房就是良心房、在建設(shè)和監(jiān)制部分需要盡心，但是這些保障房卻很難得到安全。保障房得不到利潤(rùn)，所以對(duì)其質(zhì)量方面就不上心。再比如說(shuō)，杭州市某處名苑小區(qū)，600多套經(jīng)濟(jì)適用房在客戶入住之后，竟然有多達(dá)400戶業(yè)主要求重新維修。業(yè)界負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)商之后發(fā)表了聲明，是因?yàn)楸Ｕ戏看嬖趬w走形，，地基下陷，屋頂滲水，保溫層不夠標(biāo)準(zhǔn)，電梯線路隱患等十幾處質(zhì)量問(wèn)題。
4、外部配套建設(shè)問(wèn)題的分析
保障房的建設(shè)旨在解決住房這一大的民生問(wèn)題，這對(duì)低產(chǎn)階級(jí)的群眾是件好事但是隨著整個(gè)房產(chǎn)業(yè)的升溫，保障房的外部配套建反倒出現(xiàn)了大問(wèn)題。由于我國(guó)實(shí)行的是保障房建筑土地近乎無(wú)償?shù)膭潛苤贫龋疄榱司徑庳?cái)政壓力，一般會(huì)先將地段較好的區(qū)域考慮給商品房，獲得較多的土地出讓金，而后在稍偏一點(diǎn)的地段建
設(shè)保障性住房，尤其是在寸土寸金的大城市，想在市區(qū)內(nèi)建設(shè)保障房，難度十分大，如果有也只是零星幾個(gè)示范項(xiàng)目，在市區(qū)內(nèi)大范圍的建立保障房項(xiàng)目在目前階段不太現(xiàn)實(shí)。這就導(dǎo)致了保障房大都處在稍微偏遠(yuǎn)的地段。而這些地段的外部配套設(shè)施相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有市中心那么方便，比如交通，學(xué)校，商場(chǎng)，醫(yī)院等。
二、我保障性住房制度設(shè)計(jì)
1、完善配套的法律法規(guī)
建立完善保障性住房的法律制度，提高立法層次。保障房制度的完善用了很久的時(shí)間，所以發(fā)展較晚，而現(xiàn)在推行的政策很多都是當(dāng)保障房遭遇問(wèn)題是開(kāi)始研究的。頒布的眾多政策之間間隔時(shí)間短，目的不同，所以政策十分混亂，且都是一些《決定》《意見(jiàn)》，并且它們都是層次較低的政策，并不能很好地解決問(wèn)題。正是因?yàn)槲覈?guó)在這方面沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，那些政策只是理想化的，表面上看來(lái)好像可以解決問(wèn)題，可是在實(shí)踐執(zhí)行中才會(huì)感覺(jué)不符合實(shí)際情況。在我國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)基本法律來(lái)規(guī)范這個(gè)制度，所以才會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題層出不群。若是從保障性住房產(chǎn)生的社會(huì)背景來(lái)看，那是是政府為了解決民生問(wèn)題而展開(kāi)的惠民政策，只是社會(huì)保障體系中的一部分，所以在相關(guān)法律方面沒(méi)有惠民政策的賞罰。至于那些政策內(nèi)容沒(méi)有穩(wěn)定性，只是依照實(shí)際過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題而進(jìn)行規(guī)定的，所以它絲毫沒(méi)有法律的權(quán)威性。當(dāng)出現(xiàn)的問(wèn)題特別嚴(yán)重的時(shí)候，政府立馬著手制度，頒布解決這個(gè)問(wèn)題的規(guī)章制度。在問(wèn)題稍有緩和時(shí)，政府也就將注意力放到了別處。
2、建立動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理機(jī)制
保障房在實(shí)際的分配、準(zhǔn)入退出過(guò)程中，騙租騙購(gòu)的情況時(shí)有發(fā)生。除去懲處騙購(gòu)者方面，在政府這個(gè)層面，應(yīng)該建立確實(shí)可行的保障制度。應(yīng)用人保，稅務(wù)，房管，銀行相關(guān)部門(mén)的全面的住房保障監(jiān)管系統(tǒng)。由于保障房本身就是為低產(chǎn)階級(jí)而設(shè)立的，所以在申請(qǐng)人經(jīng)濟(jì)方面必須要嚴(yán)格審核，決不能讓有些人投機(jī)取巧，為自己謀福利。
3、完善保障房的后期政策
保障房質(zhì)量方面實(shí)行主體終身負(fù)責(zé)制。現(xiàn)階段保障房的建設(shè)并沒(méi)有形成完整的法律體系可供去約束，可以說(shuō)它的出現(xiàn)就是為了維護(hù)廣大群眾的利益。解決了人民生活中的大事，同時(shí)也對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和長(zhǎng)治久安有了一定的保障。但并不能說(shuō)保障房的存在和發(fā)展沒(méi)有任何問(wèn)題，就目前階段看來(lái)它是有著積極的意義，作為關(guān)鍵的還是對(duì)它的質(zhì)量方面的檢測(cè)，這是個(gè)不可忽視的大問(wèn)題。切實(shí)把質(zhì)量問(wèn)題落到實(shí)處，再次考慮合理分配的問(wèn)題。同時(shí)還要喚醒廣大民眾，一起來(lái)監(jiān)督保障房的質(zhì)量問(wèn)題。政府是主體負(fù)責(zé)人，而承建單位就負(fù)責(zé)質(zhì)量部分。我們要認(rèn)真考慮政府和施工單位都沒(méi)有顧及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理?xiàng)l例或者是相關(guān)法律。現(xiàn)下關(guān)于這方面的法律還不夠完善，即便是媒體記者披露了保障房存在的安全隱患，卻還是不能得到合理的解釋，難以安定民心。所以，建立我認(rèn)為對(duì)保障房質(zhì)量的問(wèn)題必須配備配套的政策。那些存在于質(zhì)量方面存在的問(wèn)題必須建立起政府、開(kāi)商的終身主體負(fù)責(zé)制。在政府方面，建立起官員主體負(fù)責(zé)制，有時(shí)候，政府的不作為，監(jiān)督管理的不到位，也會(huì)讓施工單位對(duì)質(zhì)量問(wèn)題掉以輕心。
結(jié)束語(yǔ)
住房問(wèn)題涉及到民生安康問(wèn)題，是人民生計(jì)的物質(zhì)保障。特別是最近經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)彪升，越來(lái)越多的居民買不起房。而跟他們相對(duì)的是，有些不良開(kāi)發(fā)商囤積居奇，有錢人名下的則擁有數(shù)套產(chǎn)業(yè)。社會(huì)矛盾不斷在累積，住房問(wèn)題已經(jīng)阻擋了社會(huì)發(fā)展，影響到了社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
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關(guān)鍵詞：數(shù)字小區(qū)；保障房；建設(shè)
中圖分類號(hào)：TU984.1 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
引言
目前，隨著國(guó)家信息化發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等信息技術(shù)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)帶來(lái)人們居家生活的全新模式社會(huì)的信息化正以前所未有的速度迅猛發(fā)展，使家庭住戶對(duì)生活方便性、靈活性和多樣性的需求不斷得到最大化的滿足，人們開(kāi)始通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)接受教育，獲取新聞、娛樂(lè)、保健等資訊與服務(wù)，還開(kāi)始嘗試在網(wǎng)上訂購(gòu)商品。互聯(lián)網(wǎng)給人們帶來(lái)了居家生活的全新模式。筆者嘗試通過(guò)數(shù)字化保障房社區(qū)建設(shè)的介紹，論述數(shù)字化規(guī)劃，在保障房社區(qū)建設(shè)中的意義。
一、數(shù)字化保障房社區(qū)項(xiàng)目概況
泉漳小區(qū)位于浙江杭州錢江經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目屬于杭州市保障房項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地面積181965.91O；總建筑面積498266.74O，共48個(gè)單體構(gòu)成，樓層最高18層，總戶數(shù)2854戶。小區(qū)分布廣，單體多，就給物業(yè)管理等社區(qū)服務(wù)帶來(lái)了許多問(wèn)題。近幾年來(lái)，保障房管理面臨著業(yè)主挑剔的選擇，如何提高小區(qū)品質(zhì)，并滿足居民的生活發(fā)展要求的需要；如何與開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)數(shù)字城市相結(jié)合；以及如何提供人性化的服務(wù)，打造服務(wù)性政府等一系列問(wèn)題。
二、數(shù)字化保障房社區(qū)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)分析
（一）建設(shè)數(shù)字化安置社區(qū)提升安置房社區(qū)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)信息共享
利用信息化平臺(tái)覆蓋城市主流人群并有效交互的優(yōu)勢(shì)，推進(jìn)社區(qū)電子政務(wù)、社區(qū)電子醫(yī)療，提升公益性，成為數(shù)字城市建設(shè)的核心力量。業(yè)主對(duì)小區(qū)的生活環(huán)境要求一般有以下幾個(gè)方面：一，便利；二，安全；三是小區(qū)管理服務(wù)的及時(shí)性，這些必然對(duì)小區(qū)的智能化系統(tǒng)有特別的要求。
1、品質(zhì)服務(wù)提升建設(shè)方形象
高科技多網(wǎng)合一解決方案以其先進(jìn)的系統(tǒng)集成性能及強(qiáng)大的管理能力，能有效的提升智能化小區(qū)管理水平，各種信息及時(shí)匯總到管理中心，確保細(xì)致全面的物業(yè)服務(wù)迅速到位；能為您提供即時(shí)、專業(yè)的服務(wù)，拉近目標(biāo)群體的距離，提升建設(shè)方形象。
2、科技領(lǐng)先體現(xiàn)人文關(guān)懷
“多網(wǎng)合一”方案以系統(tǒng)集成及科技領(lǐng)先而成為業(yè)內(nèi)小區(qū)智能數(shù)字化系統(tǒng)的典范，可視對(duì)講數(shù)字化系統(tǒng)可以方便的實(shí)現(xiàn) VOD視頻點(diǎn)播、實(shí)現(xiàn)雙向信息、實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)交換等等充實(shí)社區(qū)人員的生活，體現(xiàn)建設(shè)方的人文關(guān)懷。
（二）建設(shè)數(shù)字化保障房社區(qū)降低建設(shè)成本，節(jié)約政府投入
1、工程建設(shè)降低。以前小區(qū)智能化建設(shè)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)相當(dāng)復(fù)雜，（小區(qū)的可視對(duì)講、門(mén)禁、閉路監(jiān)控、周界安防、車輛管理等系統(tǒng)），不同的系統(tǒng)需要走自己的專用網(wǎng)絡(luò)，繁雜的布線系統(tǒng)；距離較遠(yuǎn)的則中間還需通過(guò)專用設(shè)備進(jìn)行轉(zhuǎn)換連接，每個(gè)網(wǎng)絡(luò)間互不兼容，需要架設(shè)多個(gè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，造成施工過(guò)程繁雜、施工周期長(zhǎng)，費(fèi)用明顯龐大；現(xiàn)在施工人員的流動(dòng)性大，管理難度大，這對(duì)以后的維護(hù)帶來(lái)不可估量的問(wèn)題；由于各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)所需材料種類繁多復(fù)雜，浪費(fèi)、剩余材料的情況常有發(fā)生；
用多網(wǎng)合一的方式來(lái)組網(wǎng)，材料單一統(tǒng)一，一個(gè)小區(qū)的線材只需兩類：電源線（0.75X2，2.0X2），信號(hào)線（4芯或8芯雙絞線，多芯光纖）。由于采用多網(wǎng)合一技術(shù)，橋架及管道都可以簡(jiǎn)化設(shè)計(jì)。整個(gè)工程施工簡(jiǎn)單，維護(hù)方便是工程的理想選則。每個(gè)設(shè)備的維護(hù)時(shí)間僅需要10分鐘，在管理中心的軟件上有設(shè)備故障自檢功能，對(duì)問(wèn)題設(shè)備自動(dòng)報(bào)警，大大減輕了維護(hù)時(shí)間，由于施工維護(hù)簡(jiǎn)單，對(duì)施工人員的技術(shù)培訓(xùn)減少，新人容易學(xué)會(huì)工作，不怕人員流動(dòng)，人員流動(dòng)對(duì)工程商的工作不會(huì)造成任何困惑。
2、降低物業(yè)管理費(fèi)用，提高服務(wù)效率和水平。
傳統(tǒng)模擬系統(tǒng)的不穩(wěn)定性，當(dāng)模擬對(duì)講系統(tǒng)構(gòu)建大型系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)時(shí)，由于采用模擬信號(hào)傳輸方式，距離超過(guò) 900 米時(shí)就容易出現(xiàn)信號(hào)傳輸質(zhì)量問(wèn)題，占線問(wèn)題，可靠性等諸多問(wèn)題。并且，由于模擬系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)方式復(fù)雜，需要專業(yè)人員使用專業(yè)工具聯(lián)網(wǎng)，多個(gè)分區(qū)，服務(wù)量大，尤其是系統(tǒng)正式運(yùn)行后，若線路出現(xiàn)問(wèn)題，很難查找到原因，往往需要幾個(gè)工程師進(jìn)行維護(hù)，物業(yè)管理的開(kāi)支費(fèi)用因工資的增加而上升，機(jī)器設(shè)備隨著時(shí)間的推移維護(hù)費(fèi)用越來(lái)越高，由此造成的費(fèi)用收不上來(lái)，與業(yè)主矛盾加劇，物業(yè)也想把設(shè)備故障穩(wěn)定化，要徹底排除故障就要全部更新裝備，不能保護(hù)和利用初期的布線及設(shè)備投資，施工難度及成本可想而知。
有了小區(qū)局域網(wǎng)，物業(yè)公司的管理簡(jiǎn)單了，可以提供多方面的增值服務(wù)，如寬帶、IPTV無(wú)線寬服務(wù)等；設(shè)備維修簡(jiǎn)單了，人工費(fèi)節(jié)約，開(kāi)支減少了，減少物業(yè)費(fèi)用。數(shù)字化社區(qū)的運(yùn)行和后期管理費(fèi)用，比普通小區(qū)低30％～45％，這對(duì)安置社區(qū)而言，其顯著效益是不言而喻的（筆者所在小區(qū)，物業(yè)費(fèi)根據(jù)相關(guān)政策減免5年）。
（三）建設(shè)數(shù)字化保障房社區(qū)滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)實(shí)際需求
由于采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)TCP/IP的網(wǎng)絡(luò)體系，可以適應(yīng)未來(lái)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)架構(gòu)沒(méi)有問(wèn)題，以后設(shè)備壞了，只需換設(shè)備，不用更換整體網(wǎng)絡(luò)，便于以后的擴(kuò)展性。隨著生活水平的不斷提高，對(duì)多網(wǎng)合一的需求也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈。小區(qū)系統(tǒng)及各子系統(tǒng)之間采用純 IP網(wǎng)絡(luò)連接、以及嵌入式系統(tǒng)的應(yīng)用不僅保證了系統(tǒng)的穩(wěn)定性，更利于系統(tǒng)的全面或部分升級(jí)，保證系統(tǒng)的先進(jìn)性、擴(kuò)容性。
三、數(shù)字化保障房社區(qū)總體設(shè)計(jì)方案
（一）數(shù)字化保障房社區(qū)的基本組成模塊（社區(qū)安全防范系統(tǒng)、社區(qū)物業(yè)自動(dòng)化管理系統(tǒng)、社區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)、家居智能化系統(tǒng)）
（二）數(shù)字化保障房社區(qū)主要模塊組成及功能描述
1、社區(qū)安全防范系統(tǒng)
社區(qū)安全防范系統(tǒng)以智能IC卡技術(shù)為核心，為每位業(yè)主配備一張具有數(shù)字加密的IC感應(yīng)式智能卡。同時(shí)為防止遺失、被盜等意外情況，業(yè)主須自行設(shè)定一個(gè)個(gè)人密碼，與IC卡配合使用,從而達(dá)到安全保密的效果。業(yè)主利用該卡可通過(guò)包括社區(qū)入口、住宅樓電子門(mén)、樓層及單元門(mén)等各種門(mén)禁系統(tǒng)。公用通道無(wú)須輸入密碼，如社區(qū)入口。家庭電子門(mén)等可根據(jù)需要調(diào)整是否進(jìn)行密碼驗(yàn)證。同時(shí)，該IC卡還應(yīng)用到物業(yè)自動(dòng)化管理系統(tǒng)、社區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)及家居智能化系統(tǒng)，使用戶一卡在手，走遍社區(qū)。
（1）電子身份證系統(tǒng)
利用IC卡技術(shù)來(lái)為業(yè)主提供全方位的智能安全保障措施。業(yè)主只須利用IC卡配合自己設(shè)定的個(gè)人密碼這兩種電子密匙，就可以在社區(qū)門(mén)衛(wèi)、停車廠、單元電子防盜門(mén)等公用地點(diǎn)實(shí)現(xiàn)自由進(jìn)出，避免了原普通小區(qū)中人為看守造成的種種弊端。
（2）智能門(mén)禁系統(tǒng)
對(duì)于社區(qū)的主要通道，如大門(mén)、小區(qū)單元門(mén)等安裝智能門(mén)禁系統(tǒng)。通過(guò)監(jiān)控軟件實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)門(mén)禁監(jiān)控，即在計(jì)算機(jī)顯示屏上可實(shí)時(shí)顯示出開(kāi)啟的門(mén)號(hào)，通行人員的卡號(hào)及姓名、刷卡時(shí)間和通行是否成功等信息；可對(duì)持卡人進(jìn)行授權(quán)和權(quán)力的變更；可存儲(chǔ)系統(tǒng)參數(shù)、持卡人的資料及出入門(mén)的數(shù)據(jù)等信息，并可通過(guò)打印機(jī)打印；當(dāng)非本社區(qū)人員對(duì)通道進(jìn)行破壞性開(kāi)啟時(shí)，門(mén)禁系統(tǒng)會(huì)發(fā)出聲音警報(bào)，并將警報(bào)信號(hào)傳送到社區(qū)安全中心。
（3）可視對(duì)講系統(tǒng)
對(duì)于非社區(qū)人員對(duì)本社區(qū)業(yè)主的走訪、探親及商務(wù)活動(dòng)，可以由門(mén)衛(wèi)通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行意見(jiàn)咨詢，經(jīng)過(guò)業(yè)主同意后客人可以進(jìn)入社區(qū)，同時(shí)和訪客有關(guān)的資料都記錄在系統(tǒng)中，供日后查詢。系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)樓門(mén)口或家門(mén)口與業(yè)主之間的可視對(duì)講、樓門(mén)口與管理中心之間的可視對(duì)講；小區(qū)各出入口與管理中心之間互相呼叫與對(duì)講，小區(qū)各出入口能呼叫用戶并實(shí)現(xiàn)對(duì)講；用戶與管理中心之間互相呼叫與對(duì)講、用戶與用戶之間互相呼叫與對(duì)講（戶戶對(duì)講系統(tǒng)）。用戶按下分機(jī)“監(jiān)視”鍵，還可監(jiān)視樓門(mén)口情況。管理中心配置監(jiān)視器，管理員可以選撥門(mén)號(hào)對(duì)該門(mén)口情況實(shí)施監(jiān)控。
（4）周邊紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)
利用遠(yuǎn)紅外技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)社區(qū)非出入?yún)^(qū)域的監(jiān)視。例如，把紅外線探測(cè)器安裝在圍墻或者圍欄上，對(duì)跳躍行為進(jìn)行報(bào)警。由于采用紅外防盜技術(shù)，系統(tǒng)會(huì)在有非法物體穿越指定區(qū)域時(shí)進(jìn)行報(bào)警，且由于采用光學(xué)傳感，準(zhǔn)確率高達(dá)100%，不會(huì)發(fā)生誤報(bào)、漏報(bào)現(xiàn)象。同時(shí)本系統(tǒng)無(wú)須專職人員進(jìn)行看管，報(bào)警信號(hào)會(huì)直接發(fā)送到社區(qū)管理中心。報(bào)警之后，監(jiān)視中心的電子地圖上將閃爍顯示該報(bào)警點(diǎn)。
（5）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)
現(xiàn)代化的高層建筑一旦起火，火勢(shì)擴(kuò)散很快，這樣處于高處的人員及物資在火災(zāi)時(shí)疏散較為困難。另外，高層建筑物發(fā)生火災(zāi)時(shí)，其內(nèi)部通道往往被火切斷，從外部撲救不如低層建筑物從外部撲救那么有效，撲救工作主要靠建筑物內(nèi)部的消防設(shè)施。因此，高層建筑的火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和自動(dòng)滅火系統(tǒng)是極為重要的。收到報(bào)警信號(hào)后，立即顯示報(bào)警的時(shí)間和地點(diǎn)，并啟動(dòng)保護(hù)區(qū)內(nèi)的警鈴和火災(zāi)信號(hào)燈，同時(shí)啟動(dòng)防火卷簾；火災(zāi)確認(rèn)之后，迅速啟動(dòng)消防電源，啟動(dòng)以及照明與通訊系統(tǒng)，啟動(dòng)防排煙系統(tǒng)和自動(dòng)滅火系統(tǒng)。
（6）家居安全防范接警系統(tǒng)
家居安全防范接警系統(tǒng)主要用來(lái)處理由家居智能化系統(tǒng)/家居安全防范系統(tǒng)傳遞過(guò)來(lái)的報(bào)警信息，這些信息主要包括個(gè)人緊急求助報(bào)警信息、燃?xì)庑孤﹫?bào)警信息、煙霧探測(cè)報(bào)警信息和家庭門(mén)禁系統(tǒng)報(bào)警信息。
2、社區(qū)物業(yè)自動(dòng)化管理系統(tǒng)
社區(qū)物業(yè)自動(dòng)化管理系統(tǒng)是由社區(qū)的管理人員使用并且維護(hù)的系統(tǒng)。主要有車庫(kù)管理系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)施管理系統(tǒng)、社區(qū)人員管理系統(tǒng)、社區(qū)收費(fèi)管理系統(tǒng)、社區(qū)灌溉管理系統(tǒng)、社區(qū)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)脈沖抄表系統(tǒng)和廣播音響系統(tǒng)。
（1）車庫(kù)管理系統(tǒng)
車輛管理系統(tǒng)由出入讀卡器、自動(dòng)開(kāi)門(mén)機(jī)，探測(cè)器、控制器等設(shè)備組成。對(duì)于車輛管理的費(fèi)用，可采取驗(yàn)證業(yè)主IC卡，并通過(guò) IC卡預(yù)付費(fèi)的方式進(jìn)行收費(fèi)管理。對(duì)于外來(lái)車輛則實(shí)行指定地點(diǎn)停放，并發(fā)放臨時(shí)用計(jì)費(fèi)IC卡的方法，待臨時(shí)車輛離開(kāi)時(shí)，退還該卡，并可收取一定的費(fèi)用。
（2）社區(qū)設(shè)施管理系統(tǒng)
針對(duì)社區(qū)內(nèi)如綠地、休息廣場(chǎng)、聲控?zé)簟㈤L(zhǎng)椅等公共財(cái)產(chǎn)的登記與維護(hù)，采用計(jì)算機(jī)統(tǒng)一管理。包括設(shè)施的登記、損壞、維修、更換等信息，并生成歷史記錄信息。具有自動(dòng)時(shí)段統(tǒng)計(jì)功能，并可將統(tǒng)計(jì)結(jié)果生成多種形式報(bào)表，配合社區(qū)的網(wǎng)站功能，可將物業(yè)管理情況直接到社區(qū)網(wǎng)站，方便社區(qū)業(yè)主了解物業(yè)管理狀況。
（3）社區(qū)人員管理系統(tǒng)
能夠全面記錄各個(gè)家庭的戶籍狀況、生活狀況、住房狀況等資料。并附有健康狀況、戶籍所在地、戶籍所在地行政區(qū)劃代碼、籍貫行政區(qū)劃代碼、原住地行政區(qū)劃代碼、遷出地行政區(qū)劃代碼等說(shuō)明，從而實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)對(duì)社區(qū)居民的人員信息管理，并預(yù)留數(shù)據(jù)接口，可方便的進(jìn)行擴(kuò)展升級(jí)。
（4）社區(qū)收費(fèi)管理系統(tǒng)
社區(qū)的各項(xiàng)費(fèi)用的收取管理。如水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)的收取以及數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)；社區(qū)保潔費(fèi)用的收取及數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)；社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的收取及數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)；智能IC卡預(yù)存費(fèi)等等。同時(shí)，應(yīng)該為用戶提供基于b/s的費(fèi)用查詢功能，這項(xiàng)功能將集成到模塊“小區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)/小區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)（用戶操作部分）”之中完成。
（5）社區(qū)自動(dòng)灌溉系統(tǒng)
綠地是數(shù)碼社區(qū)中不可缺少的重要組成部分，現(xiàn)在人們?cè)絹?lái)越開(kāi)始重視自身的休息環(huán)境，數(shù)碼社區(qū)更加突出為業(yè)主營(yíng)造良好的休息環(huán)境，對(duì)于社區(qū)內(nèi)的噴泉、綠地、花園等社區(qū)全部實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)控制。
（6）社區(qū)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)
6.1給排水監(jiān)控系統(tǒng)
給排水監(jiān)控系統(tǒng)的主要功能是通過(guò)計(jì)算機(jī)控制及時(shí)地調(diào)整系統(tǒng)中水泵的運(yùn)行臺(tái)數(shù)，以達(dá)到供水量和需水量、來(lái)水量之間的平衡，實(shí)現(xiàn)泵房的最佳運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)高效率、低能耗的最優(yōu)化控制，從而達(dá)到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的目的。
6.2供配電監(jiān)控系統(tǒng)
供配電系統(tǒng)是小區(qū)的動(dòng)力系統(tǒng)。數(shù)字社區(qū)的數(shù)字化決定其整個(gè)系統(tǒng)的正常運(yùn)行一時(shí)一刻都離不開(kāi)動(dòng)力系統(tǒng)，所以數(shù)字社區(qū)一般要求采用2路高壓供電，2路電源互為備用，當(dāng)工作電源失電后，備用電源自動(dòng)投入運(yùn)行，確保整座小區(qū)的供電。當(dāng)發(fā)生2路供電電源都失電時(shí)，應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組將在最短的時(shí)間內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)投入運(yùn)行，擔(dān)負(fù)起負(fù)載的供電，當(dāng)外部電源恢復(fù)供電后，電器連鎖裝置將使柴油發(fā)電機(jī)組自動(dòng)停機(jī)。另外，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)，供配電監(jiān)控系統(tǒng)將自動(dòng)切斷相關(guān)區(qū)域的非消防電源。
6.3照明控制系統(tǒng)
社區(qū)的照明控制系統(tǒng)監(jiān)控整個(gè)小區(qū)的公共照明設(shè)施。它的主要能有：根據(jù)季節(jié)的變化，按時(shí)間程序?qū)Σ煌瑓^(qū)域的照明設(shè)備分別進(jìn)行開(kāi)/停控制（例如社區(qū)內(nèi)的路燈）；當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按事件控制程序關(guān)閉有關(guān)的照明設(shè)備，打開(kāi)應(yīng)急燈；當(dāng)有保安夜間報(bào)警時(shí)，將相應(yīng)區(qū)域的照明等打開(kāi)。
6,4電梯監(jiān)控系統(tǒng)
電梯是高層建筑的重要設(shè)備之一，數(shù)字社區(qū)等電梯監(jiān)控系統(tǒng)的主要功能有：電梯升降控制器控制和掃描電梯升降樓層的信號(hào)，并將其傳送到中央控制站；對(duì)電梯的故障監(jiān)測(cè)并報(bào)警，包括廂門(mén)故障監(jiān)測(cè)及報(bào)警、吊繩超速故障報(bào)警等；當(dāng)發(fā)生火警時(shí)，由電梯升降控制器控制所有的電梯，把電梯降至首層，并切斷電梯的供電電源。
6.5自動(dòng)脈沖抄表系統(tǒng)（3表抄送）
小區(qū)內(nèi)水、氣、電表采用電子脈沖表，利用三表接口和抄表控制器通過(guò)分機(jī)與系統(tǒng)總線相聯(lián)。采集的三表數(shù)據(jù)存貯在抄表控制器的永久存貯器中。當(dāng)小區(qū)管理員需要抄表時(shí)，可在管理中心的電腦上輸入相應(yīng)指令，十分方便地抄錄整個(gè)小區(qū)每戶的三表數(shù)據(jù)，軟件還可以對(duì)數(shù)據(jù)處理（統(tǒng)計(jì)用量、金額），并通過(guò)打印機(jī)打印出來(lái)，使三表集抄方便、可靠、簡(jiǎn)單。這樣節(jié)省了大量人力，減輕了工作人員的勞動(dòng)強(qiáng)度，也方便了用戶，使小區(qū)管理現(xiàn)代化。
6.6廣播音響系統(tǒng)
數(shù)字社區(qū)內(nèi)的廣播音響系統(tǒng)一般包括公共廣播和緊急廣播。公共廣播用于公共場(chǎng)所，如走廊、電梯門(mén)廳、入口大廳、商場(chǎng)、酒吧等，平時(shí)可播放背景音樂(lè)，當(dāng)有階段性或者暫時(shí)性的停電、停水、停氣的信息需要通知的時(shí)候，應(yīng)多次重復(fù)廣播，以便小區(qū)人員能夠及時(shí)的獲得相關(guān)信息并做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作；當(dāng)遇到火災(zāi)時(shí)作為事故緊急廣播，指揮人員的疏散。
3、社區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)
社區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)的面向?qū)ο笫巧鐓^(qū)的業(yè)主，是社區(qū)業(yè)主查詢物業(yè)管理信息、尋求特定服務(wù)、進(jìn)行生活?yuàn)蕵?lè)、以及Internet網(wǎng)上沖浪的接口。
（1）社區(qū)物業(yè)管理信息系統(tǒng)（業(yè)主操作部分）
1.1社區(qū)信息查詢系統(tǒng)
可以查閱小區(qū)的部分物業(yè)信息。例如，業(yè)主各個(gè)年度的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)等費(fèi)用的收繳情況以及物業(yè)管理費(fèi)用查詢。
1.2設(shè)備報(bào)修系統(tǒng)
業(yè)戶可在社區(qū)網(wǎng)站上進(jìn)行日常設(shè)備的維護(hù)與報(bào)修登記，并且可以對(duì)設(shè)備報(bào)修、維護(hù)管理情況進(jìn)行查詢、考核與統(tǒng)計(jì)，定期產(chǎn)生報(bào)修情況明細(xì)，相應(yīng)的費(fèi)用通過(guò)收費(fèi)信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一的結(jié)算。
1.3意見(jiàn)箱
收集社區(qū)內(nèi)業(yè)主的意見(jiàn)、建議和投訴。
2、社區(qū)生活服務(wù)系統(tǒng)
2.1公共信息服務(wù)
實(shí)現(xiàn)信息的網(wǎng)絡(luò)，把社區(qū)居民關(guān)心，需要的信息（如：天氣狀況）及時(shí)地放在社區(qū)web頁(yè)面上，讓社區(qū)居民可以及時(shí)獲得自己想要的信息，安排生活和活動(dòng)。
2.2網(wǎng)上購(gòu)物系統(tǒng)
允許社區(qū)居民在網(wǎng)上瀏覽，訂購(gòu)商品。實(shí)現(xiàn)商品的在線瀏覽和訂購(gòu)，如果是在社區(qū)內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)商店購(gòu)物，費(fèi)用可以直接從IC卡劃撥。實(shí)現(xiàn)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)商店供社區(qū)居民使用。
4、家居智能化系統(tǒng)
家居智能化系統(tǒng)是以家用計(jì)算機(jī)為核心，以智能家電設(shè)備為輔，采用藍(lán)牙無(wú)線網(wǎng)絡(luò)作為傳播媒介來(lái)對(duì)家庭進(jìn)行現(xiàn)代化、智能化的管理。
（1）家居安全防范系統(tǒng)
家居安全防范系統(tǒng)是為了保證家庭成員的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全而設(shè)計(jì)的。其主要功能包括個(gè)人緊急求助報(bào)警、燃?xì)庑孤﹫?bào)警、煙霧探測(cè)報(bào)警和家庭門(mén)禁系統(tǒng)。
個(gè)人緊急求助報(bào)警是通過(guò)在智能家居的臥室中安裝緊急按鈕實(shí)現(xiàn)的，當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，業(yè)主只須按動(dòng)報(bào)警裝置，社區(qū)安全中心就會(huì)接到警報(bào)，同時(shí)顯示報(bào)警人的信息，以便能夠進(jìn)行快速的援助或者緊急處理；燃?xì)庑孤﹫?bào)警和煙霧探測(cè)報(bào)警主要是為了在由于疏忽或者以外的情況下燃?xì)庑孤┖突馂?zāi)發(fā)生時(shí)的緊急處理；而家庭門(mén)禁系統(tǒng)則嚴(yán)格限制是家庭人員和財(cái)產(chǎn)免受外來(lái)侵害的屏障，它可以令家庭成員近程或遠(yuǎn)程控制房門(mén)的開(kāi)啟，并負(fù)責(zé)非法入侵者從房門(mén)或者窗戶等渠道的入侵。
家庭門(mén)禁系統(tǒng)區(qū)別與社區(qū)的門(mén)禁系統(tǒng)，家庭門(mén)禁系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)在家中無(wú)人時(shí)由計(jì)算機(jī)對(duì)房屋進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)門(mén)、窗等出入口進(jìn)行紅外線監(jiān)控，當(dāng)非法闖入者由門(mén)、窗進(jìn)入時(shí)，將觸發(fā)肉眼不可見(jiàn)的紅外線屏障，從而引發(fā)報(bào)警裝置，發(fā)出警報(bào)。警報(bào)可通過(guò)社區(qū)網(wǎng)絡(luò)通知社區(qū)安全中心，并同時(shí)發(fā)送手機(jī)短信到家庭成員的手機(jī)中。必要時(shí)可由社區(qū)安全中心通知聯(lián)網(wǎng)的110指揮中心。從而大大加強(qiáng)了對(duì)非法闖入者的防范能力。降低了家庭被盜的可能性。
（2）家用電器管理系統(tǒng)
傳統(tǒng)的家電管理需要人工對(duì)每個(gè)家電進(jìn)行操作，煩瑣而且不易使用，尤其是老年人與兒童。
根據(jù)現(xiàn)階段有關(guān)數(shù)字家庭組網(wǎng)技術(shù)的綜合分析，我們決定采用采用藍(lán)牙技術(shù)組成家庭電器設(shè)備的無(wú)線控制網(wǎng)絡(luò)。藍(lán)牙技術(shù)具有一套全新的協(xié)議，其工作頻段為2.4GHz ISM（即工業(yè)、科學(xué)、醫(yī)學(xué)）頻段。藍(lán)牙采用調(diào)頻技術(shù)，以1600跳/秒的速度跳頻，因而在抗干擾等方面具有較好的性能；同時(shí)，它還具有低功耗、低成本和靈活安全等特點(diǎn)，藍(lán)牙將成為一種廉價(jià)、低復(fù)雜度的和高可靠性的無(wú)線接口技術(shù)。藍(lán)牙技術(shù)中最關(guān)鍵的是低復(fù)雜度，它使得系統(tǒng)的集成度大大提高，從而有利于大幅度降低產(chǎn)品成本，更快進(jìn)入消費(fèi)市場(chǎng)。
（3）人員信息管理系統(tǒng)
人員信息管理包括家庭成員的基本信息，尤其為老人與兒童的基本信息。除記錄傳統(tǒng)的文字資料，圖形、聲音資料可以通過(guò)家庭電腦進(jìn)行合成處理，制作為視頻文件（VCD），如記錄家庭中幼兒的成長(zhǎng)情況，為孩子留下一個(gè)美好的回憶。同時(shí)還記錄家庭成員的愛(ài)好、生日、疾病史、工作學(xué)習(xí)狀況等。
（4）網(wǎng)絡(luò)綜合應(yīng)用
家居智能化系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)綜合應(yīng)用部分主要是通過(guò)鏈接到小區(qū)局域網(wǎng)應(yīng)用系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)的。
網(wǎng)絡(luò)的信息交換功能是其他傳播媒介無(wú)法比擬的，憑借網(wǎng)絡(luò)低價(jià)、快捷、無(wú)邊界的特點(diǎn)，可以實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、遠(yuǎn)程交互、連機(jī)幫助、網(wǎng)絡(luò)醫(yī)療等等功能。使住戶身在家中，世界盡在眼前。
四、數(shù)字化保障房社區(qū)建設(shè)的意義
數(shù)字化保障房社區(qū)建成使用以后雖然有些功能隨著數(shù)字化城市建設(shè)逐步投入使用，但在社區(qū)管理、物業(yè)管理中已經(jīng)發(fā)揮了積極的作用。筆者感到數(shù)字化保障房社區(qū)工程建設(shè)有十分深遠(yuǎn)意義。
（一）樹(shù)立新型政府服務(wù)形象：優(yōu)化內(nèi)部辦公流程，提升工作效率；是一個(gè)為民服務(wù)的形象工程；為居民提供居家生活“一站式”服務(wù)。
（二）整合區(qū)域社會(huì)資源，提高了的服務(wù)價(jià)值。
（三）用信息手段管理社區(qū)各個(gè)工作：規(guī)范各種社區(qū)服務(wù)方式和手段；留存服務(wù)數(shù)據(jù)（檔案）；提升全社會(huì)信用機(jī)制。
（四）提升了社區(qū)品質(zhì)，有效推動(dòng)了安置房的分房問(wèn)題。
五、結(jié)束語(yǔ)
數(shù)字社區(qū)是國(guó)家信息化過(guò)程中出現(xiàn)的一種必然趨勢(shì)。隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人們的生活水平的不斷提高，越來(lái)越多高科技的、智能化產(chǎn)品逐步走進(jìn)人們的社區(qū)、樓宇和住宅，推進(jìn)數(shù)字安置房社區(qū)建設(shè)對(duì)打造和諧社會(huì)，推進(jìn)數(shù)字化城市建設(shè)將發(fā)揮積極作用。
參考文獻(xiàn)：
【1】鄒莉 趙吉先，《3S集成技術(shù)在數(shù)字城市中的應(yīng)用》東華理工學(xué)院 江西撫州，2007.
一、全市保障房建設(shè)及銀行貸款支持情況
從政府方面來(lái)看：2012年我市將繼續(xù)加大住房保障的工作力度，對(duì)我市保障性住房的需求作進(jìn)一步的調(diào)理摸底，針對(duì)不同層次的住房困難群體實(shí)施不同的住房保障方式，建立多層次的適合我市發(fā)展的住房保障體系，努力解決更多家庭的住房難的問(wèn)題。一是加快廉租房建設(shè)進(jìn)度。二是新建三大塊的公租房建設(shè)工程。三是繼續(xù)加大投資力度，加快完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程任務(wù)。四是開(kāi)發(fā)區(qū)完成243600㎡，938套棚戶區(qū)改造工程。五是2011年發(fā)放補(bǔ)貼戶數(shù)的基礎(chǔ)上再增加500戶，2012年累計(jì)將達(dá)到4150戶。
從銀行信貸支持情況看：截止2012年3月末，我市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)中沒(méi)有一家對(duì)保障房建設(shè)進(jìn)行金融支持。
二、當(dāng)前商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)面臨的不足和困難
（一）商業(yè)銀行貸款額度較為緊張
首先保障房建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)率比其他商品房項(xiàng)目低，不能支付過(guò)高的利息，商業(yè)銀行在目前信貸資源偏緊的情況下，傾向于將信貸投放給能獲得較高綜合回報(bào)的項(xiàng)目。但保障房建設(shè)是一項(xiàng)民生工程。商業(yè)銀行作為盈利性機(jī)構(gòu)，在支持保障房建設(shè)過(guò)程中會(huì)遇到盈利性與政策性之間無(wú)法選擇的為難局面。
其次按照目前各家商業(yè)銀行的政策，保障房是沒(méi)法申請(qǐng)到按揭貸款的。且與商品房不同，保障房五年內(nèi)不準(zhǔn)上市交易。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，如五年內(nèi)出現(xiàn)貸款逾期，銀行則無(wú)法處置房產(chǎn)。
（二）商業(yè)銀行保障房貸款面臨風(fēng)險(xiǎn)太多
首先由于商業(yè)銀行在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，加之保障性住房貸款發(fā)放條件低，且往往會(huì)受到政府方面的行政干預(yù)，導(dǎo)致銀行忽略考慮風(fēng)險(xiǎn)的防范。
其次由于保障性住房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓會(huì)受到轉(zhuǎn)讓年限要求、受讓人條件限制、轉(zhuǎn)讓價(jià)格受限制等各方面因素的影響，使得銀行在處置保障性住房時(shí)受到種種限制，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，可能會(huì)產(chǎn)生無(wú)法回收貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)，甚至于會(huì)造成呆賬、壞賬。
最后是還款來(lái)源保障難。除經(jīng)適房、棚戶區(qū)改造等以銷售為主的保障房能夠獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流外，由于公租房、廉租房等保障性住房建設(shè)回收期長(zhǎng)、還款來(lái)源無(wú)保障等一系列原因，銀行支持意愿不高。
（三）政策性扶持沒(méi)跟上，銀行支持難
各種風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償難。由于目前對(duì)銀行支持保障房建設(shè)的信貸鼓勵(lì)政策具體標(biāo)準(zhǔn)和措施還未出臺(tái)，銀行支持保障性住房建設(shè)不象涉農(nóng)貸款一樣，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策，導(dǎo)致銀行在此類貸款上難于承受收回貸款利息和本金的風(fēng)險(xiǎn)。
三、加強(qiáng)商業(yè)銀行支持保障房建設(shè)力度的對(duì)策與建議
建議政府出臺(tái)一些扶持政策，鼓勵(lì)各商業(yè)銀行創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，鼓勵(lì)合規(guī)辦理保障房按揭貸款。依靠更多的金融監(jiān)管政策、政府扶持政策、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制的創(chuàng)新，使商業(yè)銀行無(wú)后顧之憂，主動(dòng)、大膽發(fā)放保障房貸款。
（一）政府方面必須把好關(guān)，打消商業(yè)銀行支持保障房的疑慮
政府作為保障性住房的主導(dǎo)者，無(wú)論是通過(guò)銀行貸款自建，還是由第三方通過(guò)銀行貸款建設(shè)，政府都應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃與建設(shè)、資金與住房來(lái)源、價(jià)格確定、申請(qǐng)與準(zhǔn)入、監(jiān)督管理等各方面嚴(yán)格、認(rèn)真做好工作，尤其是對(duì)保障性住房的房屋質(zhì)量嚴(yán)格掌控并加強(qiáng)監(jiān)督建設(shè)，務(wù)必使保障性住房的質(zhì)量得到保證，且必須嚴(yán)格按照規(guī)劃等按期完工。只有這樣，才能夠盡快回籠資金，確保能夠按期償還銀行貸款本息，給商業(yè)銀行吃顆定心丸。
（二）商業(yè)銀行方面謹(jǐn)慎對(duì)待，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
1、必須對(duì)保障性住房項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。無(wú)論是政府自建，還是由第三方開(kāi)發(fā)建設(shè)的保障性住房，首當(dāng)其沖的，就是審查開(kāi)發(fā)建設(shè)者的能力條件，商業(yè)銀行在發(fā)放保障性住房貸款前，要重視合法性手續(xù)和資本金到位情況的調(diào)查，對(duì)于合法性手續(xù)不齊備的項(xiàng)目和資本金未全部到位的項(xiàng)目，堅(jiān)決不能發(fā)放貸款。
2、應(yīng)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程掌控。銀行作為貸款人，不僅要做好初期對(duì)項(xiàng)目的審查工作，而且還要全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤，對(duì)資金的使用情況，工程項(xiàng)目的質(zhì)量，進(jìn)度等情況進(jìn)行定期或者不定期的跟蹤了解。
3、重視對(duì)項(xiàng)目合法性及可行性的審查。保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款條件比一般商品房開(kāi)發(fā)貸款的條件低，且受政府工程等因素影響，往往會(huì)使商業(yè)銀行忽視對(duì)其項(xiàng)目合法性的認(rèn)定。因此，保障性住房貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，審核合法有效的擔(dān)保對(duì)銀行貸款的安全性具有極其重要的意義。
4、建立完善的還款保障機(jī)制。目前各家銀行對(duì)于保障性住房貸款還款保障機(jī)制的思路主要有三種：第一種為地方政府給予土地劃撥、貸款貼息等政策優(yōu)惠；第二為保障房信貸不受監(jiān)管指標(biāo)制約；第三為地方政府回購(gòu)保障性住房。為了規(guī)避保障性住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，建立完善的還款保障機(jī)制迫在眉睫。
本文對(duì)中國(guó)保障性住房建設(shè)中的問(wèn)題進(jìn)行定性與定量?jī)煞矫娣治觯⑻接懕Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)的目標(biāo)模式。保障房屬于公共品，商品房屬于私人品，當(dāng)供地給定時(shí)，保障房的最優(yōu)比率問(wèn)題其實(shí)就是公共品與私人品的最優(yōu)比率問(wèn)題，這是一個(gè)“機(jī)制設(shè)計(jì)”問(wèn)題。理論上，政府可以控制供地、控制土地出讓金來(lái)得到保障房的最優(yōu)比率。
現(xiàn)實(shí)中，保障房在我國(guó)城市住宅里應(yīng)當(dāng)占有多大比率，取決于需求方面因素，比如，老百姓的消費(fèi)偏好、居民收入周期變化、居民工作崗位的穩(wěn)定程度、城市化的進(jìn)程、居民的財(cái)富水平和房貸中首付比率的高低等。供給方面的因素也不容忽視，保障房能夠提供多少，取決于地方政府有多大的財(cái)力，雖然地方政府可以通過(guò)銀行對(duì)保障房進(jìn)行融資，但是最后的財(cái)力保障，必定還是取決于地方政府的財(cái)力，尤其是土地財(cái)政的規(guī)模。
在過(guò)去13年間，保障房占住房銷售面積的比重在下降，從2001年的10%以上下降到2009年的3.5%。這說(shuō)明商品房發(fā)展較快，而保障房發(fā)展較慢。不過(guò)以此強(qiáng)調(diào)當(dāng)前保障房缺少的問(wèn)題是不恰當(dāng)?shù)模驗(yàn)?998年實(shí)行住房改革以前，住房基本都是福利分房，所以1998年以前的住房都是保障房。保障房問(wèn)題其實(shí)是增量問(wèn)題。現(xiàn)在問(wèn)題是住房增量里面的保障房出現(xiàn)下降，2009年國(guó)家開(kāi)始重視這個(gè)問(wèn)題，并提出了比較完備的保障房體系，包括公租房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房以及棚戶區(qū)改造五類。
2011年國(guó)務(wù)院辦公廳文件，提出今年給全國(guó)人民建1000萬(wàn)套保障房，其中棚戶區(qū)改造占一半。即便如此，真正建設(shè)的保障房也有500萬(wàn)套，是2003-2009年每年50萬(wàn)套的十倍，相當(dāng)于十一五期間保障房建設(shè)的總量。雖然保障性住房建設(shè)取得了巨大進(jìn)展，但是其中也存在著 問(wèn)題。
第一個(gè)問(wèn)題是保障房“定性”問(wèn)題，即作為一種公共品，保障房是否適合作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具來(lái)平抑房?jī)r(jià)？從房地產(chǎn)的需求而言，住房需求與買房需求是兩件事情，想租房的人、想住保障房的人不會(huì)加入到買房的行列之中，除非是投機(jī)的人，他們既要搶商品房又要搶保障房，這意味著大多數(shù)住保障房的普通老百姓并不是商品房的需求者，保障房的定位在于，在房?jī)r(jià)高漲的情況下，使得這部分人有地方居住，因此，保障房建設(shè)多，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)下降。
平教授利用31個(gè)省份1999-2009年的數(shù)據(jù)，研究了保障房建設(shè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。研究結(jié)果表明保障房建設(shè)并不能抑制房?jī)r(jià)上漲，甚至二者存在一定正相關(guān)關(guān)系。政府不應(yīng)將保障房列入當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策之中，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控政策只是短期的，而保障房建設(shè)則是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的福利事業(yè)。
第二個(gè)問(wèn)題是保障房“定量”問(wèn)題，即在我國(guó)的城市中，保障房在全部住宅中應(yīng)占多大比例？怎樣確定保障房建設(shè)的適度規(guī)模？今年保障房建設(shè)的預(yù)算為1.3萬(wàn)億元，其中，中央財(cái)政1500億，地方財(cái)政2000億，總共才3500億，離1.3萬(wàn)億還有近1萬(wàn)億的缺口。7月份中央允許各個(gè)地方銀行資金進(jìn)入，這個(gè)缺口在短期內(nèi)得到緩和。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，銀行的錢要財(cái)政歸還，利差也要財(cái)政支付。
如果保障房占整個(gè)供房比例太高，土地增量一半以上給了保障房，土地出讓金就會(huì)下降，政府收入就會(huì)減少，那么建設(shè)保障房的資金就會(huì)斷裂。這表明保障房建設(shè)存在最優(yōu)規(guī)模，建設(shè)太多將會(huì)使得保障房建設(shè)變得不可持續(xù)。
第三個(gè)問(wèn)題是在我國(guó)保障房體系的設(shè)計(jì)和建設(shè)中，應(yīng)考慮哪些因素？怎樣才能使我國(guó)的保障房建設(shè)健康、可持續(xù)地發(fā)展？平新喬教授利用1999-2009年省區(qū)間數(shù)據(jù)分析。
實(shí)證結(jié)果表明，保障房建設(shè)與政府財(cái)政預(yù)算、城鎮(zhèn)化比例正相關(guān)，與保障房成本、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)負(fù)相關(guān)，這意味著保障房建設(shè)不是市場(chǎng)化的問(wèn)題，保障房建設(shè)不能僅僅依靠市場(chǎng)力量，它更需要政府的調(diào)控。
綜上所述。第一，保障房不能作為房地產(chǎn)調(diào)控政策，它只能解決“保民生”問(wèn)題，不能解決“調(diào)房?jī)r(jià)”問(wèn)題。
第二，不能因?yàn)楸Ｕ戏拷ㄔO(shè)而使政府“破產(chǎn)”，那樣就沒(méi)有資金來(lái)建設(shè)保障房。任何向銀行進(jìn)行的借貸，將來(lái)都要用土地出讓金來(lái)還本付息，所以保障房建設(shè)多少取決于商品房建設(shè)多少，應(yīng)該用商品房來(lái)養(yǎng)保障房。
政府的規(guī)劃固然是美好的，全社會(huì)關(guān)于保障房作用的共識(shí)也已達(dá)成，但具體到操作層面，前景仍不樂(lè)觀。據(jù)估算，興建3600萬(wàn)套保障性住房大約需要5萬(wàn)億元人民幣。務(wù)實(shí)的有識(shí)之士開(kāi)始擔(dān)心，資金來(lái)源是否有保障？來(lái)自官方的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)今年保障房建設(shè)來(lái)自中央的資金扶持將超過(guò)1000億元。但是，省級(jí)配套投入、住房公積金貸款、銀行貸款以及社會(huì)資金份額尚未有權(quán)威。
來(lái)自住建部的指示堅(jiān)決，加之各地簽署的責(zé)任狀的約束，使得背負(fù)大量保障房建設(shè)的地方當(dāng)局深感壓力。
援引官方的數(shù)據(jù)舉例：廣東分配到的保障性住房任務(wù)是31萬(wàn)套，其中廉租房4.79萬(wàn)套、經(jīng)適房3.08萬(wàn)套、公租房9.28萬(wàn)套、限價(jià)房11.5萬(wàn)套，棚戶區(qū)改造2.35萬(wàn)套。該省住房建設(shè)廳的一位官員認(rèn)為，即便像廣東這樣的經(jīng)濟(jì)大省，要完成這31萬(wàn)套任務(wù)，來(lái)自于資金籌措和土地方面的困難仍然很大。
渠道
面對(duì)這一困境，各路專家各顯神通，從理論上提出了保障性住房融資的各種途徑。
央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵提出應(yīng)建立保障房市場(chǎng)融資制度。他認(rèn)為，保障房通過(guò)收取房租，可以形成地方政府的良性資產(chǎn)，因此資本市場(chǎng)也會(huì)感興趣。保險(xiǎn)資金對(duì)保障房建設(shè)的熱情為這一論點(diǎn)做出了有力的例證。中國(guó)平安董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官馬明哲的觀點(diǎn)與李稻葵不謀而合，并建議，利用保險(xiǎn)資金支持國(guó)家保障性住房建設(shè)，發(fā)揮保險(xiǎn)資金改善民主的作用。
自從突破政策阻礙后一直投資無(wú)路的保險(xiǎn)資金，此時(shí)找到了增值要道。3月9日，中國(guó)太平洋保險(xiǎn)提出籌集40億元投資到上海地產(chǎn)集團(tuán)的保障房項(xiàng)目上。據(jù)悉，中國(guó)太保與承擔(dān)多個(gè)保障房建設(shè)項(xiàng)目的上海地產(chǎn)集團(tuán)達(dá)成協(xié)議，牽頭以10年期債權(quán)投資計(jì)劃方式融資40億元，用于上海部分公租房建設(shè)，即用于上海地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司在上海市區(qū)約50萬(wàn)平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。
一位保險(xiǎn)公司高級(jí)投資經(jīng)理說(shuō)：“盡管一些頂級(jí)寫(xiě)字樓和購(gòu)物廣場(chǎng)的回報(bào)率都比投資保障房高，但是我們還是對(duì)保障房比較感興趣。”他的觀點(diǎn)和一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)類似：“規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)小，比如公租房，建完之后政府回收。保險(xiǎn)資金每年都會(huì)剛性增長(zhǎng)，我們要為多出來(lái)的錢尋找投資渠道，投資保障房但也不會(huì)忽略其他的投資渠道。”
最近，中國(guó)人壽對(duì)外透露，已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超置評(píng)說(shuō)，因?yàn)楸Ｕ戏客顿Y回報(bào)率現(xiàn)在還不確定，相關(guān)管理規(guī)定也還未出臺(tái)，國(guó)壽將進(jìn)行綜合考慮。保險(xiǎn)資金投入保障房建設(shè)的渠道并不單一，包括債權(quán)、股權(quán)投資、PE介入等。
楊超指出，目前一些領(lǐng)域和項(xiàng)目對(duì)保險(xiǎn)資金有著迫切需求。比如，作為重大民生工程的廉租房、公租房等保障性住房建設(shè)正呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展局面。如何吸納社會(huì)資金參與、為保障房建設(shè)提供穩(wěn)定可靠的資金來(lái)源，是保障房制度長(zhǎng)期有效運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。保險(xiǎn)資金具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、資金來(lái)源穩(wěn)定等特點(diǎn)，非常適合參與保障房投資和建設(shè)。
此前一直備受爭(zhēng)議的“房產(chǎn)稅”，也成為了保障性住房資金來(lái)源的關(guān)注焦點(diǎn)。不少專家建議，應(yīng)將房產(chǎn)稅納入其中。
參照上海和重慶的房產(chǎn)稅率簡(jiǎn)單估算，在全國(guó)范圍內(nèi)商品住宅征收房產(chǎn)稅的收入將占全國(guó)財(cái)政收入的6%左右，雖然低于國(guó)際平均水平，但是長(zhǎng)期看有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。專家認(rèn)為 ，這部分房產(chǎn)稅收入可以為地方財(cái)政提供部分保障性住房所需的資金，不需要過(guò)多地動(dòng)用其他資源所需的財(cái)政資金。同時(shí)，征收房產(chǎn)稅可以緩解地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，不但能夠彌補(bǔ)降低土地出讓成本而減少的土地財(cái)政收入，而且地方政府也可以真正執(zhí)行對(duì)房?jī)r(jià)目標(biāo)的控制。因此，全國(guó)范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅是解決地方政府用于保障房建設(shè)資金來(lái)源的主要措施。
還有專家建議，內(nèi)地可借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，試點(diǎn)引入保障房信托投資基金(REITs)的“領(lǐng)匯模式”。海通證券相關(guān)負(fù)責(zé)人袁國(guó)良建議，在目前法律允許的范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)符合實(shí)際情況的保障房信托基金模式，盤(pán)活政府所持有的“閑置資產(chǎn)”，將沉淀資產(chǎn)價(jià)值顯性化。
四下看來(lái)，保障房建設(shè)所需資金的來(lái)源似乎有多條渠道。一些地市級(jí)官員在私下討論時(shí)也曾經(jīng)表示過(guò)類似觀點(diǎn)，即“做好公共關(guān)系，資金到位的困難就有可能解決”。
“通過(guò)現(xiàn)有的資金渠道和一些新的政策支持，完成今年1000萬(wàn)套保障性安居工程的任務(wù)，是完全可能的。”住建部副部長(zhǎng)齊驥說(shuō)。
突圍
原本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金主力――商業(yè)銀行，如今在保障房如此浩大的工程面前因“盈利有限”而態(tài)度曖昧。
建設(shè)銀行副行長(zhǎng)朱小黃認(rèn)為，按照商業(yè)原則辦理，平臺(tái)貸款的打包貸款模式難以走通。在安居房問(wèn)題上，銀行有社會(huì)責(zé)任，可以薄利，可以讓利，但銀行考慮的是樓盤(pán)能否銷售出去，資金能否回籠，要算賬，要風(fēng)險(xiǎn)可控。他表示，可讓出部分利益但堅(jiān)持商業(yè)化運(yùn)作。
正當(dāng)政府躊躇時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始試探性進(jìn)入這個(gè)原本不愿觸及的領(lǐng)域。此前，中天城投與貴州省政府簽訂“十二五”規(guī)劃保障房建設(shè)框架協(xié)議。未來(lái)5年，中天城投將在貴州省內(nèi)完成保障房建設(shè)投資約200億元。
這是今年以來(lái)，第一家與政府簽訂保障房建設(shè)框架協(xié)議的上市房企。有預(yù)測(cè)說(shuō)，中天城投的200億元投資或可帶來(lái)16億元凈利潤(rùn)。
截至3月25日，目前已公布年報(bào)的49家房地產(chǎn)企業(yè)中，超過(guò)70%已經(jīng)或?qū)⒁e極參與保障性住房建設(shè)。萬(wàn)科預(yù)計(jì)2011年保障房開(kāi)工目標(biāo)超過(guò)200萬(wàn)平方米，今年萬(wàn)科在上海的首次拿地，耗資11.19億元，其項(xiàng)目類別就是保障房項(xiàng)目。
招商、金地、保利、遠(yuǎn)洋、綠城、首創(chuàng)等一線房企均將保障房開(kāi)發(fā)納為2011年戰(zhàn)略規(guī)劃的重點(diǎn)，并積極在全國(guó)各地尋求保障房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。非上市公司綠地集團(tuán)也透露，2011年保障房建設(shè)將占綠地開(kāi)發(fā)總量的30%，累計(jì)投資將達(dá)500億元。
大多數(shù)研究者認(rèn)為，目前保障房市場(chǎng)規(guī)模大，風(fēng)險(xiǎn)低，優(yōu)惠多，在市場(chǎng)低迷時(shí)房企愿意參加此類項(xiàng)目建設(shè)。不過(guò)，也有一些市場(chǎng)聲音認(rèn)為，企業(yè)參加保障性住房建設(shè)除了保護(hù)基本利潤(rùn)之外，意在建設(shè)良好的“政府公關(guān)”。萬(wàn)科總裁郁亮就曾表示，“我們向地方政府說(shuō)，建保障房只要給我1塊錢利潤(rùn)就夠了。為什么給1塊錢利潤(rùn)？這樣就可以對(duì)股東說(shuō)，我們做這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有虧錢。”
此前就有市場(chǎng)人士告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，目前在市場(chǎng)不景氣的情況下，企業(yè)參加保障房建設(shè)除了能維持一定利潤(rùn)，還能“拉近”和政府的關(guān)系。而和政府關(guān)系融洽將直接有利于在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
企業(yè)雖然抱有熱情，但政府卻尚未制定細(xì)則“以對(duì)要害”。深圳市住房和建設(shè)局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)胡建文在近期接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，政府的態(tài)度是鼓勵(lì)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)的，目前并沒(méi)有這一操作的細(xì)節(jié)和辦法，但其做法“符合政策導(dǎo)向”。
擔(dān)憂也不是沒(méi)有：中國(guó)大恒（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)張家林在公開(kāi)場(chǎng)合表示，社會(huì)資本參與保障房建設(shè)，需要解決幾個(gè)問(wèn)題，首先是回報(bào)率，公租房每年的投資回報(bào)率可能只有3%～4%，未必能達(dá)到資本回報(bào)的要求，“如果達(dá)不到，就只是賠本賺吆喝，那就不可持續(xù)。”“另一個(gè)可能遭遇的問(wèn)題是權(quán)證。公租房沒(méi)有權(quán)證，如果由保險(xiǎn)資金或其他基金來(lái)購(gòu)買，最后這些房子什么權(quán)證都沒(méi)有，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上是什么？遞延資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)？無(wú)法確定。”張家林說(shuō)，“公租房能否有一個(gè)權(quán)證？要讓資本投資得有點(diǎn)憑證。”“另外還有退出機(jī)制。以前VC（風(fēng)險(xiǎn)投資）不愿意投創(chuàng)新型企業(yè)，因?yàn)闆](méi)有‘出口’。有了中小板之后，VC就愿意追著好企業(yè)去投資。現(xiàn)在，保險(xiǎn)資金、社保基金投了保障性住房之后如何退出，將來(lái)誰(shuí)來(lái)接盤(pán)，也是個(gè)問(wèn)題。”
張家林表示，目前這幾個(gè)“門(mén)檻”都是空白領(lǐng)域，不能簡(jiǎn)單停留在口號(hào)上，“最終還是需要有高層次的機(jī)制設(shè)計(jì)來(lái)統(tǒng)籌考慮。”
實(shí)踐
在各方熱烈討論保障性住房融資的各種方案時(shí)，不少務(wù)實(shí)的城市已經(jīng)將此付諸實(shí)踐。
舍棄“土地財(cái)政”，劃撥方式供地是重慶公租房建設(shè)過(guò)程中的一大特色。自2002年開(kāi)始，重慶市成立了土地整治儲(chǔ)備中心。2003年又在其基礎(chǔ)上成立重慶地產(chǎn)集團(tuán)，由市政府注資，建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。近年來(lái)，重慶通過(guò)工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、老廠搬遷、院校置換、舊城拆遷、征用農(nóng)村集體土地等方法，已經(jīng)儲(chǔ)備了10多萬(wàn)畝土地。這些土地以主城區(qū)為中心向周邊地區(qū)輻射，包括主城區(qū)、城市重點(diǎn)拓展區(qū)、后中心區(qū)等，涵蓋了各等級(jí)地段。
記者了解到，由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，客觀上使得地方政府土地出讓收益大大減少，卻降低了公租房的投資成本。據(jù)了解，為推進(jìn)公租房建設(shè)，重慶市政府僅在主城區(qū)就從儲(chǔ)備土地中以劃撥方式拿出3萬(wàn)畝作為公租房建設(shè)用地。
以建設(shè)1000萬(wàn)平方米公租房為例，約需成本500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，可減少一半資金投入，實(shí)際投資在250億元左右。
上海率先試點(diǎn)險(xiǎn)資投資保障房：“參與保障房建設(shè)”是參加今年全國(guó)“兩會(huì)”的保險(xiǎn)業(yè)代表、委員的議案、提案共同的關(guān)注點(diǎn)。中國(guó)保監(jiān)會(huì)主席吳定富在公開(kāi)場(chǎng)合表示，保監(jiān)會(huì)正在研究保險(xiǎn)企業(yè)投資保障房的準(zhǔn)入機(jī)制，上海將成為保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)的試點(diǎn)城市。
昆明市市長(zhǎng)張祖林則表示，今年昆明將建設(shè)11.4萬(wàn)套保障房，市政府將鼓勵(lì)一些老國(guó)企參與公租房、廉租房的建設(shè)，這些國(guó)企既可以出土地，也可以出資金。張祖林表示，昆明保障房的資金來(lái)源，一部分來(lái)自財(cái)政；另外，有的國(guó)企有“退二進(jìn)三”（退出第二產(chǎn)業(yè)，進(jìn)入第三產(chǎn)業(yè)）的用地，市政府可以依照法律法規(guī)，改變這些土地的性質(zhì)，政府出資，同企業(yè)一起用這些地來(lái)為相應(yīng)企業(yè)的中低收入職工解決住房；其他保障房則是敞開(kāi)供全市申請(qǐng)的，建設(shè)資金全額由政府出，“今后哪怕貸款也要把它做下來(lái)。”
河南省洛陽(yáng)市市長(zhǎng)郭洪昌表示，洛陽(yáng)今年需開(kāi)工建設(shè)的保障房超過(guò)100萬(wàn)平方米，涵蓋廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造和農(nóng)村危房改造等，需投入近40億元。除直接由財(cái)政出資外，郭洪昌透露，洛陽(yáng)市已獲住建部批準(zhǔn)，將在該市試點(diǎn)利用住房公積金貸款來(lái)支持保障房建設(shè)。“（洛陽(yáng)）12億元的公積金平時(shí)老在那里趴著，試點(diǎn)后將得以支持洛陽(yáng)的保障房建設(shè)。”郭洪昌說(shuō)，洛陽(yáng)市還正向國(guó)家爭(zhēng)取補(bǔ)貼政策試點(diǎn)，以盡可能減少資金缺口。
江蘇省財(cái)政廳廳長(zhǎng)潘永和表示，公共財(cái)政本質(zhì)就是民生財(cái)政，江蘇將通過(guò)調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步向教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保、住房等民生事業(yè)傾斜。“今年江蘇的省級(jí)財(cái)政拿了4個(gè)億出來(lái)，以獎(jiǎng)代補(bǔ)，促進(jìn)保障房建設(shè)任務(wù)的完成。”據(jù)悉，保障房建設(shè)實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制管理，省里主要負(fù)責(zé)任務(wù)和目標(biāo)的分解，各地方政府承擔(dān)住房保障工作的主體責(zé)任，住房保障目標(biāo)任務(wù)完成情況將作為考核地方政府的強(qiáng)制性指標(biāo)。
民間資本也在此嗅到了商機(jī)：由全國(guó)工商聯(lián)主導(dǎo)設(shè)立的全國(guó)第一個(gè)公共租賃住房(以下簡(jiǎn)稱公租房)基金--建銀精瑞公租房建設(shè)投資基金，現(xiàn)已上報(bào)國(guó)家發(fā)改委，正待審批。公租房基金誕生是貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院鼓勵(lì)民間投資“新36條”的舉措之一。“新36條”第十三條規(guī)定，“鼓勵(lì)民間資本參與政策性住房建設(shè)。支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。”據(jù)了解，基金籌備得到眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商積極響應(yīng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、路勁地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)華潤(rùn)置地等中國(guó)知名地產(chǎn)企業(yè)都是基金發(fā)起人。
建銀精瑞資本集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉東說(shuō)：“從開(kāi)發(fā)商角度考慮，他們面臨不少社會(huì)壓力，也想建保障房，但有心無(wú)力，賺多少錢不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是壓不起那么多資金，如果讓他們少出錢或者不出錢，多出力，他們自然有積極性。”
“政府要做的，不僅是投入資金，更重要的是給市場(chǎng)一個(gè)杠桿，以政策撬動(dòng)民間資本的積極參與。”貝塔策略工作室合伙人杜麗虹解析，現(xiàn)在并非缺乏公租房的投資資金，而是缺好的運(yùn)作機(jī)制。如果能適當(dāng)?shù)貑?dòng)政策性金融杠桿，通過(guò)稅收優(yōu)惠、稅收返還、利息補(bǔ)貼、增信擔(dān)保等方式引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)，將起到“點(diǎn)石成金”的作用。
頗具玩味的是，與官員、專家、學(xué)者不同的是，老百姓對(duì)于保障性住房的擔(dān)憂是政府能否公開(kāi)、公平、公正地出售、分配保障性住房。“如何確保1000萬(wàn)套保障房‘蛋糕’分配公平公正，杜絕‘開(kāi)后門(mén)’現(xiàn)象，關(guān)鍵是制度設(shè)計(jì)要先堵住‘后門(mén)’。”重慶市國(guó)資委主任崔堅(jiān)認(rèn)為，在大規(guī)模建設(shè)保障房的過(guò)程中，必然警惕集資建房死灰復(fù)燃、開(kāi)豪車買保障房等問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)盡早作出頂層設(shè)計(jì)“防患于未然”。
聲 音
潘石屹（SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)）：
政府能否吸引開(kāi)發(fā)商或其他民間資本參與保障房建設(shè)，關(guān)鍵取決于保障房開(kāi)發(fā)有沒(méi)有退出機(jī)制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應(yīng)采取貼息等辦法，使房企開(kāi)發(fā)保障房能滿足最低回報(bào)的要求。經(jīng)濟(jì)適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒(méi)有退出渠道，如果政府能允許開(kāi)發(fā)商在多年以后出售這些物業(yè)，那么，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)積極參與。
毛大慶（萬(wàn)科集團(tuán)副總裁）：
目前保障性住房多由政府委托開(kāi)發(fā)商代建，建設(shè)資金來(lái)源單一，建議多方面擴(kuò)大保障性住房資金來(lái)源，目前社保基金有8000多億元，但只允許進(jìn)入股市、國(guó)資委下轄企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目和財(cái)政部的支持項(xiàng)目這三個(gè)領(lǐng)域。保障性住房建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)低，可以嘗試將社保基金作為保障性住房建設(shè)資金來(lái)源之一。
陳勁松（深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司董事長(zhǎng)）：
保障房誰(shuí)出錢？怎么建？（一）配套20%～30%商業(yè)并全產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；（二）由開(kāi)發(fā)商競(jìng)標(biāo)，商業(yè)指定用途外利益歸開(kāi)發(fā)商；（三）經(jīng)適房采用預(yù)售制，公租房亦提前搖號(hào)，緩解市場(chǎng)緊張；（四）政府規(guī)定住宅戶型和標(biāo)準(zhǔn)；（五）鼓勵(lì)銀行為開(kāi)發(fā)商建保障房貸款；（六）政府批地，舊改劃定保障房比例。
賈臥龍（中國(guó)知名的房地產(chǎn)投資專家）：
中央對(duì)公租房的補(bǔ)助撥款已經(jīng)下發(fā)，政府用行動(dòng)兌現(xiàn)了自己的諾言，但是政府仍不能放松警惕，要加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)項(xiàng)目工作的監(jiān)督，對(duì)入住條件的審查，對(duì)公共租賃住房補(bǔ)助資金實(shí)行專項(xiàng)管理、分賬核算，以確保政策落實(shí)到實(shí)處。
