時間：2023-06-01 09:46:15
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇老人住房設(shè)計，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
所謂“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，其實就是差不多已經(jīng)討論了十年之久，并且陸陸續(xù)續(xù)有地方政府在“試點”，然而效果卻不盡如人意的“以房養(yǎng)老”。為此，《人民日報》發(fā)表評論稱：“‘以房養(yǎng)老’須破倫理阻力?！薄侗本┣嗄陥蟆穭t假“業(yè)內(nèi)人士”之口指出：“以房養(yǎng)老更適合無子女孤寡老人?！?/p>
上述兩篇媒體評論，從兩個方向道出了“以房養(yǎng)老”在當(dāng)今中國現(xiàn)實社會生活中遭遇的尷尬。前者把“阻力”歸結(jié)到“倫理”，但“倫理”并非唯一阻力。就一個家庭而言，將住房抵押給金融機構(gòu)從而獲得“倒按揭”來為父母養(yǎng)老，其中涉及的問題顯然遠遠超越“孝”與“不孝”的范疇。后者是“業(yè)內(nèi)”的意見，其實是從另一個角度證明，若是“無子女”，不言而喻，“倫理阻力”也就不存在了。但是，在當(dāng)今中國，有房產(chǎn)的“孤寡老人”究竟有多少人？如果算上有子女但子女不在乎房產(chǎn)不房產(chǎn)的老人，這個群體又有多少人？
因此，在現(xiàn)實生活中，“以房養(yǎng)老”只會是一個非?！靶”姟钡恼?，基本上影響不了老年保障和老年服務(wù)的大局。
以上所述，只是問題的一個方面。另一方面，“以房養(yǎng)老”還必須考慮接受質(zhì)押的貸款方的利益，亦即金融機構(gòu)是否肯接這個盤子。十年來，其實有很多地方一直都在做這方面的“試點”，但效果不佳。現(xiàn)在將這個“試點”稱作“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，那么，必須考慮的是，保險自有保險的規(guī)律。如果一個保險標的未來前景無法預(yù)測，其實是做不了保險的。現(xiàn)在住房市場有哪些不可預(yù)測的影響因素呢？
首先，就是如今媒體上熱議的“70年大限”。雖說《物權(quán)法》規(guī)定，可以“續(xù)期”，但怎樣“續(xù)期”？續(xù)期時要不要交費？并沒有明確規(guī)定，估計近期內(nèi)恐怕也難以出臺相應(yīng)的規(guī)定。那么，這就使住房這個抵押物品的估價成了難題。譬如說，住房已經(jīng)住了10年，在抵押時是否要“折舊”？而另一方面，住房本身價格是在上漲，這又怎么估算？還有一個“利壞”消息，就是中國城鎮(zhèn)的居民住房，平均壽命據(jù)說只有30～40年。怎樣綜合考慮這些影響因素，進而對住房進行估價，并最終作出決策，恐怕并不是一件容易的事情。
其次，現(xiàn)在一線城市房價看漲的趨勢還是比較明顯的；二線城市目前也是漲聲一片，但是對下跌的擔(dān)憂也同時并存；三線、四線城市就不好說了，很多“鬼城”的存在就說明了這一點。這樣不確定的漲漲跌跌所造成的困擾，對保險精算也是個大麻煩。如果今年簽了“倒按揭”的協(xié)議，明年房價大漲了或大跌了，又將怎么處理？
總之，住房市場的走勢不企穩(wěn)，前景難預(yù)測，其實是無法做保險精算的，因而也就無法做出相應(yīng)的保險方案。如果硬要以行政手段去“推動”、去干預(yù)，會不會出現(xiàn)“中國式”的“次貸危機”？金融機構(gòu)迄今沒有對“以房養(yǎng)老”表現(xiàn)出積極性，恐怕其深層的理由也正在這里。
所以，從理論上說，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會政策，必須具備兩個前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。
在上個世紀末開始搞住房改革時，當(dāng)時的方案設(shè)計是學(xué)新加坡，解決居民住房問題并使他們擁有自己的資產(chǎn)（房產(chǎn)）主要是靠“經(jīng)濟適用房”。在這個前提下，我們曾經(jīng)提出過把養(yǎng)老保險和住房關(guān)聯(lián)起來的政策設(shè)計。新加坡的經(jīng)驗，實際上就是把個人賬戶中儲備積累的養(yǎng)老保險基金（公積金），用按揭的方式貸給投保者買房，把這筆在投保者看來本來要沉睡幾十年的資金用活了，同時也讓養(yǎng)老保險基金獲得了穩(wěn)定可靠的貸款利息（買方自己住的一般不會不還款）。進入老年時，即使遭遇什么不幸，最終還有一份不動產(chǎn)可以作抵押貸款來保底。因為子女也可以得到同樣的政策待遇，所以他們就無需老惦記著老人的房產(chǎn)了。但是，后來住房社會政策被扭曲，走上了以房地產(chǎn)市場為主的路子，使這一方案成為“烏托邦”。
以房養(yǎng)老：國外金融如何對接？
美國政府推動“以房養(yǎng)老”，為市場運行樹立了標桿。政府成立保險基金，為借貸雙方提供擔(dān)保，授權(quán)合法的參與機構(gòu)，制定專門的法律法規(guī)和詳盡的實施細則。政府的公信力強化了承辦機構(gòu)和申請老人兩方的信心。另外，多種多樣的資金領(lǐng)取方式滿足了老人的不同偏好，保證了老人規(guī)劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認可。
美國的住房反向抵押貸款以62歲及以上的老年人為服務(wù)對象，主要有三種形式：第一種住房權(quán)益轉(zhuǎn)化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二種住房持有者貸款（The Home-Keeper Program）， 第三種是財務(wù)自由計劃（Financial Freedom Program）（前兩種由政府主導(dǎo)，后一種則由金融機構(gòu)主導(dǎo)）。第一種適用對象為擁有較低價住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二種主要針對不符合 HECM 條件的借款人而設(shè)計，如房產(chǎn)價值高于限額規(guī)定、共有房產(chǎn)等情形，更適合擁有中檔住房的老人;第三種適用對象是擁有高檔住房的老年人，由老年人財務(wù)自由基金公司提供（私營機構(gòu)），專門為凈值超過 40 萬美元的住房提供貸款。第三種貸款對象資格不需要政府的認可，屬于個人理財產(chǎn)品。聯(lián)邦政府為HECM雙方提供擔(dān)保，消除了借貸雙方的后顧之憂。因此，HECM計劃運作較為成功，是美國最主要的住房反向抵押模式，約占據(jù)了95%的市場份額。
日本的“不動產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度主要對象是不愿搬離自己房屋的低收入并無子女同住的老人，主要分成兩種方式：一種是由各地方政府參與的，可分為政府直接融資和間接融資。另一種則是民間機構(gòu)參與，包括銀行、信托公司、信托銀行等金融機構(gòu)提供一些“反向抵押貸款”類型產(chǎn)品。房地產(chǎn)公司利用此項目資金側(cè)重經(jīng)營“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”類型的產(chǎn)品，為居住在危房的低收入老人改善居住環(huán)境。日本成功的經(jīng)驗是，發(fā)揮各機構(gòu)的特色提高了效率。比如，保險公司設(shè)計“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，政府審核老人資格，銀行發(fā)放貸款，各司其能。
新加坡現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式主要有“屋契回購計劃”，針對家庭月收入不超過3000新元的63歲及以上老人，政府回購組屋的部分剩余租期，發(fā)放相應(yīng)的金額，使老人獲得養(yǎng)老資金保障。同時，老人可以以30年的租約形式繼續(xù)住在原有組屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的繼承人享有剩余的回購屋契所得;如果壽命超過30年的租期上限，建屋局將這些老年人安排到護理居住地點。新加坡的主要經(jīng)驗是：一是分化組屋的使用權(quán)，創(chuàng)造新的剩余價值;二是由政府統(tǒng)一為參加“屋契回購計劃”的老人購買保險，一定程度上減緩了老人預(yù)期壽命壓力。 從美國、日本、新加坡的經(jīng)驗可知，“以老人需求為本”的產(chǎn)品設(shè)計是推行“以房養(yǎng)老”的核心，政府必須支持低收入老人的“以房養(yǎng)老”。
我國“以房養(yǎng)老”：金融的機遇和難題
日益劇增的養(yǎng)老壓力和不完善的養(yǎng)老保障機制需要發(fā)展新的養(yǎng)老保障模式，“以房養(yǎng)老”就是很好的突破口。
我國人口老齡化的加深不斷增加養(yǎng)老壓力。我國從2000年開始已進入老齡化社會， 2014年末 60周歲及以上人口數(shù)為21242萬人，占總?cè)丝诒戎貫?5.5%;65周歲及以上人口數(shù)為13755萬人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口將每年增長100萬人，今后我國社會養(yǎng)老負擔(dān)十分沉重（《中國老齡事業(yè)發(fā)展報告2013》）。
老年人自身養(yǎng)老儲備普遍不足，社會保障機制不完善，養(yǎng)老保障資金需求巨大。2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示：城市老年人領(lǐng)取退休金（養(yǎng)老金）的比率為84.7%，城市老年人平均月養(yǎng)老金收入為1527元，即年均18324元。然而，我國的社保基金缺口大，部分城市已空賬運行。加之，目前我國養(yǎng)老機構(gòu)和設(shè)施嚴重不足，勞動力短缺和醫(yī)療技術(shù)發(fā)展，養(yǎng)老成本快速上漲。因此，需要開辟新的養(yǎng)老融資渠道。
高的住房自有率、養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變必將推動“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品的發(fā)展。城市居民自有住房的擁有率為85%，不少居民的資產(chǎn)大部分固化在住房上。我國正在經(jīng)歷人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時期，老齡化進程快。尤其，“421”家庭結(jié)構(gòu)的養(yǎng)老壓力非常之大，不給子女增加養(yǎng)老負擔(dān)是祖輩、父輩的主要心愿之一。
但近十年來，諸多相關(guān)金融嘗試并未取得實質(zhì)性進展。
2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養(yǎng)老”，但均因效果不理想而擱淺。北京市中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”。根據(jù)老年人養(yǎng)老申請，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心產(chǎn)生的相關(guān)費用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。由于缺乏公信力，只有幾位老人通過該方式入住養(yǎng)老服務(wù)中心，目前均已離開。上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老項目”，老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心并一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租金與市場價等同。該項目失敗的主要原因在于大多數(shù)老人不能接受簽約的時候變更房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。2005年，南京湯山的溫泉留園推出“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)，60歲以上的孤殘老人自愿將房產(chǎn)抵押給留園，入住留園享受終身免費養(yǎng)老服務(wù)，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。養(yǎng)老院沒有充足的現(xiàn)金流，無法持續(xù)支付預(yù)支的養(yǎng)老服務(wù)費用，即使勉強維持服務(wù)質(zhì)量也勢必會降低。中信銀行于2011年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。
我國“以房養(yǎng)老”難產(chǎn)的原因主要有以下幾點。
對企業(yè)而言，單向現(xiàn)金流流量大，房產(chǎn)貶值風(fēng)險高，收益難保障?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)必須先長期墊付現(xiàn)金，然后再把不動產(chǎn)變現(xiàn)獲取收益。如果沒有其他擔(dān)保，房產(chǎn)的貶值風(fēng)險直接影響企業(yè)收益。我國居用地使用權(quán)僅為70年，產(chǎn)權(quán)到期后將導(dǎo)致房產(chǎn)貶值。另外，我國住宅建筑質(zhì)量普遍低，房產(chǎn)抵押之后產(chǎn)生的維修、保養(yǎng)和折舊費難以估算。
對個人而言，存在資產(chǎn)縮水風(fēng)險和養(yǎng)老風(fēng)險。我國居民非常執(zhí)著于住房，多數(shù)老人還是希望把房子留給子女。另外，現(xiàn)在的老年人經(jīng)歷了長期的通脹和房價的快速上漲時期，既擔(dān)心未來上漲的住房價值遠遠超過自己領(lǐng)取的養(yǎng)老金金額，又擔(dān)心定額養(yǎng)老金跑不過物價的上漲將面臨養(yǎng)老資金不足。
缺乏制度的保駕護航。無法獲得制度保障和有公信力的組織擔(dān)保，金融機構(gòu)和個人都擔(dān)憂風(fēng)險。
政策建議
修繕法律法規(guī)，明確土地使用權(quán)的續(xù)期問題。為保證居民財產(chǎn)的保值，居住用地使用權(quán)年滿70后，可以無償續(xù)期使用或低價有償續(xù)期使用。在低價有償續(xù)期使用時，可以實施土地年租制，促進土地市場的可持續(xù)發(fā)展。
穩(wěn)定房價、動態(tài)調(diào)整。“以房養(yǎng)老”在發(fā)達國家的成功推行建立在完善的房地產(chǎn)評估體系，健康穩(wěn)定的房價和物價的基礎(chǔ)上，我國以房養(yǎng)老的推進也應(yīng)以相對穩(wěn)定的我國房地產(chǎn)市場為前提。另一方面，如果房價和物價的變化幅度較大，應(yīng)適時（比如每隔7年）重新評估房地產(chǎn)價值，適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)老金金額。
布萊恩女士的丈夫14年前去世了,她一個人住在密西西比的家里。去年,82歲的她發(fā)現(xiàn)自己“老了”,走路常栽跟頭。她不想和孩子住,于是找了一所老年公寓。20年前,美國老人的選擇不多,不是和孩子住,就是去養(yǎng)老院。從上世紀80年代開始,各式老年公寓成了美國老人頤養(yǎng)天年的地方。
在洛杉磯市近郊有一處像花園的公寓住宅區(qū),一座座3層小樓掩映在綠樹、噴泉和小 徑間。這就是一所老年公寓。公寓共有200多套住房,都是一居室:客廳朝陽,面積有30平方米,臥室約有13平方米,廚房和衛(wèi)生間較大,還有一個陽臺,電話、電視、冰箱、烤箱等設(shè)備俱全,還有設(shè)備齊全的康樂室等。保健醫(yī)生每周上門服務(wù)兩次。公寓對面是個公園,公寓門口有公共汽車可通向超級市場。
老年公寓是出售的。老人先花幾萬甚至幾十萬美元(價格根據(jù)地段和檔次而定)買下公寓,然后按月支付服務(wù)費。根據(jù)提供的服務(wù)類型,老年公寓分為3種。第一種是自住型公寓。這種公寓是為生活能自理的老人設(shè)計的。公寓并不提供與日常生活、醫(yī)療相關(guān)的服務(wù),只提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的居住社區(qū)。這里不僅有食堂、洗衣房、公共交通等設(shè)施,還有豐富的娛樂設(shè)施,如游泳池、健身房、圖書館、俱樂部等。大部分公寓每天至少組織一次集體活動。由于提供的服務(wù)較少,每月收的服務(wù)費一般約為1300美元。
第二種是協(xié)助型公寓,目前最流行,有55萬美國老人住在這種公寓里。公寓為日常生活需要幫助,但不需要專業(yè)醫(yī)療護理的老人設(shè)計,提供與日常生活有關(guān)的各種服務(wù),如穿衣、洗澡、吃飯、喂藥、洗衣等。公寓的收費每月約為2000美元,要求的服務(wù)越多收費越高。
第三種是持續(xù)護理型公寓。這里不僅提供日常生活服務(wù),還提供健康服務(wù),包括護士服務(wù)、康復(fù)護理、健康監(jiān)控服務(wù)等,每月收費為1500到5000美元不等。
美國還有一部分老年公寓是慈善機構(gòu)或政府補貼的,收費很低,但門檻很高。如,紐約州一個地方政府辦的老年公寓,申請者必須是當(dāng)?shù)氐拿绹?必須是低收入或無收入者,銀行存款不能超過3000美元,年齡在65歲以上。申請后兩三年才能住進這所公寓。
隨著美國人口的老齡化,老人市場進入“朝陽時代”。1996年,這個市場價值860億美元,到2030年,將達到4900億美元。老人市場已吸引許多大企業(yè)的目光,君悅酒店集團已經(jīng)在美國的16個地區(qū)建立了3300個老年公寓,價值5億美元。不過,老年公寓市場還有需要完善之處。老年公寓由各州政府進行監(jiān)管,標準參差不齊。一項對加利福尼亞州、佛羅里達州、俄亥俄州和俄勒岡州60家老年公寓的調(diào)查顯示,有1/3的老年公寓銷售手冊上存在“語言含糊甚至誤導(dǎo)”的問題。佛羅里達州的一家老年公寓在銷售手冊上承諾,老人即使健康狀況惡化,也可以住在老年公寓,但在最后的合同里寫著,健康惡化可作為“送客”的理由。
關(guān)鍵詞：特殊需求人群；老齡化社會；老年人；居住模式
中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：
一、中國人口老齡化現(xiàn)狀，對經(jīng)濟發(fā)展的影響
國際上通常把60歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤_到10%或65歲人口占總?cè)丝诘谋壤_到7%的人口稱作“老年型”人口，將進入老年型人口的國家和地區(qū)稱作“老齡社會”。按照這一標準，我國于2000年就已經(jīng)進入了老齡化社會。
人口老齡化是社會進步的一個標志，但同時它又成為社會發(fā)展的障礙。如何解決這個矛盾是應(yīng)該引起全社會關(guān)注的問題。隨著人口老齡化速度的加快，現(xiàn)有的住宅區(qū)的環(huán)境和設(shè)施就越發(fā)顯得不能適應(yīng)這種年齡結(jié)構(gòu)上的變化所帶來的新的要求。
二、中國養(yǎng)老模式的選擇
研究中國養(yǎng)老問題，首先我們面對的是老人居住模式的選擇。老人退休以后，主要活動由社會轉(zhuǎn)入家庭，居住環(huán)境成為主要的生活基地。滿意的居住形式，意味著老年人所能得到所需的幫助和支持，這對每一個老人來講都是最重要的方面。
1、國外老年人居住建筑模式借鑒
世界各國對養(yǎng)老居住模式的選擇既各有特色又有其相似性。各國老年人居住模式與政策制度和文化背景、家庭觀念、經(jīng)濟狀況、親子關(guān)系有關(guān)?？v觀世界各國針對老年問題及老年居住問題的政策，大致可分為以下幾種類型：
第一種是以社會保障制度為核心的老年人政策制度。這些國家的老年人普遍認為父母與子女之間不應(yīng)該互為拖累，老人獨立居住者占絕大多數(shù)。為此政府特別關(guān)注發(fā)展社區(qū)服務(wù)設(shè)施，如建立老年家庭服務(wù)員派遣網(wǎng)，老年飲食服務(wù)部和老年俱樂部等。他們的理論不是簡單地支持延壽，而是提高生存質(zhì)量。
第二種是以社會福利制度為核心的老年人政策制度。其住房政策以扶助老年人獨立生活為目標，同時盡最大努力滿足老年人獨立居住在一個他們熟悉的地方和環(huán)境中的意愿。老年人的居住模式主要有：普通住宅、老年公寓、服務(wù)住宅和家庭旅館、公立養(yǎng)老院和老人康復(fù)中心等等。
第三種是以西方文明與東方傳統(tǒng)文化相結(jié)合的老年人政策制度。如日本養(yǎng)老模式在參照西方發(fā)達國家的同時，注意本國孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)，在實踐中逐漸形成了以社會保險、社會救濟、社會福利和醫(yī)療保健為主要內(nèi)容的養(yǎng)老體系。日本老年住宅突出自助自理，其技術(shù)和電器化程度很高，使得老齡人能夠在生活中充分實現(xiàn)自助和自理。并且開發(fā)多種類型的住宅產(chǎn)品，如提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居和三代居)住宅產(chǎn)品。
2、中國養(yǎng)老模式的演變
中國的封建社會，家庭是社會的基本生活單元和生產(chǎn)單位，家庭的功能集生活生產(chǎn)教育贍養(yǎng)等多功能于一身，表現(xiàn)為大家庭、多功能、多成員的結(jié)構(gòu)形式。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生活方式和思想觀念的改變，導(dǎo)致以往的傳統(tǒng)大家庭的解體，家庭結(jié)構(gòu)逐漸小型化。同樣也削弱了傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的功能。取而代之的是形式的多樣化，如合居養(yǎng)老，分居養(yǎng)老，雇人養(yǎng)老，委托養(yǎng)老等等，不再拘泥于單調(diào)的傳統(tǒng)居家養(yǎng)老和子女養(yǎng)老。
3、對中國老年人居住模式選擇的探討
理想化的老年人居住模式大概可分為3類：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和社會養(yǎng)老。其中社區(qū)養(yǎng)老模式是居家養(yǎng)老的補充和完善。隨著社會的發(fā)展，當(dāng)代社會生活方式的急劇變化對家庭養(yǎng)老功能的嚴重削弱使得傳統(tǒng)家庭很難滿足居家養(yǎng)老的各種需求，而且老年人相似的生理與心理變化也對居住模式提出了新的要求，因此贍養(yǎng)功能逐步社會化是一個必然趨勢。社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施使居家養(yǎng)老模式進一步得到完善，主要有老年人活動中心、托老所、醫(yī)療保健站、老年咨詢中心等。而社會養(yǎng)老是由社會提供的養(yǎng)老機構(gòu)接納單身老人和老年夫婦居住，并提供生活起居、文化娛樂、醫(yī)療保健等綜合服務(wù)的養(yǎng)老方式，包括老年公寓、養(yǎng)老院和關(guān)懷醫(yī)院等。
三、養(yǎng)老建筑環(huán)境的創(chuàng)造需要針對生理心理進行細部設(shè)計處理
在進行了養(yǎng)老模式的選擇之后，老人住區(qū)和環(huán)境的設(shè)計同樣是處理養(yǎng)老問題的重要方面。因為老年人的生活內(nèi)容主要是寄托于居所空間環(huán)境來實現(xiàn)的，因而構(gòu)建完整的老齡安居環(huán)境對滿足老年人的特定需求，提高老年人的生活質(zhì)量尤為重要。
1、老年活動空間的無障礙設(shè)計：老年人特殊的生理和心理特點，要求公共建筑和場所具有可接近性。從規(guī)劃上就需要保證居住點具有一定數(shù)量的服務(wù)設(shè)施與活動場所；從建筑單體設(shè)計上要保證這些地方具有無障礙通道及其必要設(shè)備，使老年人得以同健全人一樣自由進入。比如廚房的設(shè)計應(yīng)充分考慮到老年人的使用要求：降低操作臺高度、使輪椅能夠接近的下部空間、冰箱門可以橫開180度、降低高度的窗臺等等。
2、提供安全感和安全性：主要體現(xiàn)在居室和環(huán)境的細部設(shè)計上，比如在易于發(fā)生事故的地方如樓梯、廚房、衛(wèi)生間和過道等位置設(shè)置特殊的照明、扶手和地面鋪裝，在公共走廊的設(shè)計中設(shè)置雙面扶手，根據(jù)老年人的特征設(shè)計踏步高度等等。
3、保證私密性：與子女一同生活的大部分老年人既希望享受天倫之樂，也希望擁有不被打擾的自由生活。因此住宅的內(nèi)部空間需要有較為明確的行為劃分如公共空間、半公共空間、半私密和私密空間，以確保老年人的心理需求。
4、鼓勵社會交往：老年人與其他年齡段不同，他們既需要私密和安寧，又怕寂寞和孤獨。交往聊天成為大多數(shù)老人的生活必需。學(xué)習(xí)能力與記憶能力的衰退，使得老年人從社會參與的主流中退避出來。但是越脫離社會，這種能力的喪失則越加速，因此要積極鼓勵老年人參與社會活動。比如德國某老年公寓，室內(nèi)設(shè)計了6—8米寬的帶玻璃頂?shù)墓步煌臻g，通過電梯、坡道和走道的有機結(jié)合，為老年人帶來相互交流和交往的機會。
結(jié)語：
人口老齡化是一個綜合性的重大社會經(jīng)濟問題，涉及面甚廣，必將影響到國家的住房政策、社會福利制度和社會保障制度、醫(yī)療制度等，對建筑設(shè)計和城市規(guī)劃工作的影響也是直接和深遠的。它是全世界在本世紀所面臨的嚴峻問題，建筑師、社會學(xué)家和經(jīng)濟學(xué)家應(yīng)該各自擔(dān)負起自己的責(zé)任。探索老齡問題的解決之道將促進社會經(jīng)濟和文化的綜合發(fā)展，有助于創(chuàng)造一個人人共享的富有人本主義精神的人居社會。以人為本，關(guān)注特殊需求人群是一個建筑師所應(yīng)該具有的基本素質(zhì)和美德。
參考文獻：
因工作關(guān)系，近年相繼到過一些國家。異國他鄉(xiāng)的風(fēng)土人情讓我大開眼界。而各個國家不同的敬老細節(jié)更是讓我欽佩不已。面對著各種各樣的敬老風(fēng)尚，我深深地感到：“老吾老以及人之老”，已成為全人類的共識！
在俄羅斯，孩子咿呀學(xué)語后會說的第一個單詞不是“爸爸”、“媽媽”，而是“爺爺”、“奶奶”！——俄羅斯的年輕父母們非常注重敬老的細節(jié)，他們的敬老教育就是“從娃娃抓起”！在俄羅斯，任何一個小孩子都能記住自己爺爺、奶奶或外公、外婆的生日，并且對老人們的習(xí)慣愛好等了如指掌。這均與父母平時的家教有關(guān)。星期天，小學(xué)生們寫完作業(yè)都會主動地到老人那里，陪老人做游戲、聊天，給老年人以天倫之樂。老人生日這天，孩子們會為老人送上自己親手制作的小禮物，或是一幅畫，或是一件小玩具，或是手杖、花鏡等老年生活用品，然后陪老人一起在院子里、草地上唱歌、跳舞。
新加坡國民420萬，60歲以上的老年人占了20%。近年來，新加坡政府大力倡導(dǎo)儒家思想中的孝道觀念，號召全社會關(guān)愛、孝敬老年人。政府以立法的形式設(shè)立了“敬老周”。每年年初，全國要開展敬老運動，政府要員率先垂范，帶著禮物到社區(qū)去慰問老年人。政府還出臺了很多帶明顯傾向性的政策，如在每年的財政盈余分紅中，對老年人除給予正常的分紅外，給予額外分紅。政府還規(guī)定，凡年滿35歲的單身者購買政府組屋，如果是和父母同住的，可享受2萬新元的公積金房屋津貼；如果子女的住房離父母的住所較近，政府也會給予一定的住房補貼，并免除子女探望父母時的部分小區(qū)停車費。中小學(xué)的道德教育必修科目中，增設(shè)了儒家倫理課程，通過課堂教育的形式，把忠孝、節(jié)義、廉恥等傳統(tǒng)儒家倫理思想灌輸給孩子。中小學(xué)每年還開展許多與孝有關(guān)的活動，如圍繞“二十四孝”的故事，舉辦全國中小學(xué)網(wǎng)上作答比賽、中學(xué)生動畫制作比賽、中學(xué)生短劇比賽、小學(xué)生講故事比賽等等。這些活動寓教于樂，收到良好的社會效果。正因為如此，在新加坡，老年人被稱作“樂齡人士”。
在德國，政府制定了一項特殊政策：“儲存時間”制度。公民年滿18歲后，要利用公休日或節(jié)假日義務(wù)為老年公寓或老年病康復(fù)中心服務(wù)。參加老年看護的義務(wù)工作者可以累計服務(wù)時間，換取年老后自己享受他人為自己服務(wù)的時間。德國青年對這種新穎的敬老方式十分贊賞，很多青年趨之若鶩，參與其中，為自己的晚年儲存幸福。
美國政府在全國各地建有許多“退休社區(qū)”或“退休之家”。老年人都喜歡住在這里，因為這里不僅環(huán)境幽雅，還有許多為老年人服務(wù)的設(shè)施和服務(wù)項目，如醫(yī)務(wù)室、圖書室、計算機室、健身房、洗衣房、緊急呼叫系統(tǒng)、外出購物、組織參加社會活動等。老年人住在“退休社區(qū)”或“退休之家”，比在自己家里還方便、自由、舒適。
與美國相似，英國為滿足老年向往安逸的晚年生活需要，在全國各地建起了很多“老人村”?！袄先舜濉贝蠖噙h離繁華的市區(qū)，環(huán)境幽靜，綠樹、草坪、高爾夫球場，住宅、商店、酒吧、飯館、圖書館、醫(yī)療中心、活動室、公共汽車，一應(yīng)俱全。老年人住在這里，如同來到了世外桃源。一些“老人村”的住宅還裝有緊急報警裝置、煙霧報警裝置和不活動報警裝置，以備有老年人摔倒或是患病無法起床時使用。
日本除在東京開設(shè)一條“老人街”（長達一公里的街上，有專賣老人衣服、鞋子、食品及藥品的商店，有懷舊的咖啡店，店里放的音樂是老年人耳熟能詳?shù)呐f歌曲。只要一踏進這條街，仿佛時光又回到了半個世紀前）外，還由文部?。ㄏ喈?dāng)于國家教育部）牽頭，在全國各地組建了多所獨具特色的老年班和老年大學(xué)。老年班又叫“高齡教學(xué)級”，利用中小學(xué)課余時間招收60歲以上的老年學(xué)員。老年大學(xué)多數(shù)為民辦，課程包括時事、保健、老齡問題、文學(xué)、宗教、繪畫、園藝等內(nèi)容。
匈牙利的敬老方式很別致：凡60歲以上的國民，每人每年都可領(lǐng)到政府發(fā)給的精工制作的“老人帽”。老人們外出時只要戴上這種帽子，不僅可以得到讓路、讓座等待遇，還可以在國內(nèi)免費乘車、參觀各種賽事及各地旅游。
在芬蘭，為幫助老人擺脫孤獨和寂寞，社會福利部在全國建起數(shù)百個老人服務(wù)娛樂中心，稱為“綠色之家”?！熬G色之家”依山傍水，空氣清新，里面設(shè)有餐廳、圖書館、健身房、小賣店、理發(fā)室和修腳室以及公共活動室。活動室內(nèi)有各種適合老人活動的器械，安排很多適合于老人的活動項目，如打牌、下棋、游泳、打球、做健身操、學(xué)習(xí)服裝裁剪、鉤臺布和織毛衣，以及設(shè)計制作泥塑工藝品、小家具、學(xué)習(xí)外語、計算機等?！熬G色之家”還開設(shè)有繪畫學(xué)習(xí)班、攝影愛好小組、歌詠合唱團、電影俱樂部等。“綠色之家”不僅是老人娛樂消遣的地方和自我價值體現(xiàn)的場所，也是老人煥發(fā)生命力的樂園。
2095-3283（2015）12-00-02
“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage），又稱為“倒按揭”，其操作方式是讓老年人把已經(jīng)擁有所有權(quán)的房屋抵押給銀行和保險公司等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)在對房屋進行估值的基礎(chǔ)上，根據(jù)老人的年齡、預(yù)期壽命、房屋折損以及房屋價值的變化，把貸款金額按年或月發(fā)放給老人。在此期間，老人有權(quán)居住房屋并負責(zé)房屋的維護。老人去世后，房屋歸金融機構(gòu)所有，用房屋的出售、拍賣或出租所得彌補貸款的本息[1]。
住房反向抵押貸款的核心問題是產(chǎn)品的定價，這直接關(guān)系到將住房抵押給金融機構(gòu)的老人每年或每月能得到多少貸款，也決定了中介機構(gòu)最終的盈利狀況。當(dāng)產(chǎn)品定價過高時，老人對該產(chǎn)品沒有投資興趣，使得產(chǎn)品的需求不足；當(dāng)產(chǎn)品定價過低時，雖然需求增加，但同時加大了金融機構(gòu)到期收不回本金的風(fēng)險。因此，住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價決定了市場的供求狀況，也是這一新型養(yǎng)老模式能否取得成功的關(guān)鍵。
在實際操作中，影響住房反向抵押貸款產(chǎn)品定價的因素很多，其中借款人的預(yù)期壽命、房屋價值的評估以及貸款利率是關(guān)鍵問題。除此之外，還要考慮前期費用及后期變現(xiàn)費用等多種因素。
一、文獻綜述
美國學(xué)者在住房反向抵押貸款定價問題研究方面比較成熟?？偟膩碚f，主要有三種定價方法：第一種是保險精算法。Mitchell等人率先提出了反向抵押貸款的保險精算定價模型[2]。在綜合考慮房價增長率、貸款利率以及人的死亡率等因素的基礎(chǔ)上，通過借款人得到的貸款總額等于住房出售價值的貼現(xiàn)值這一算法，得出了一次性支付和年金支付兩種支付方式的住房反向抵押貸款價值。我國學(xué)者在此基礎(chǔ)上提出了新的觀點，如張晶在保險精算模型中引入了房屋折舊因子[3]，章凌云對保險精算定價模型進行了模擬分析等。第二種是期權(quán)定價方法。Boehm[4]等將住房反向抵押貸款看作利率和時間的函數(shù)，并計算出了反向抵押貸款價值的基本偏微分方程。國內(nèi)研究中利用這種方法定價的文獻不多，其中奚俊芳將二叉樹方法和布萊克舒爾斯期權(quán)定價思想運用到反向抵押貸款的定價上，但只停留在理論分析層面。第三種是因子定價法。Szymanoski提出了住房財產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款（HECM）示范價格模型，再次證明借款人壽命、利率、房屋價值變化對產(chǎn)品價格有著重要影響[5]。而Peter等設(shè)計的模型為住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款定價提供了直接借鑒[6]。除此之外，我國的劉春杰等學(xué)者指出支付因子定價實質(zhì)上是一種定期定價，并深入探討了反抵押貸款合同超期的定價問題。
二、模型的建立
本文根據(jù)保險精算理論設(shè)計的住房反向抵押貸款產(chǎn)品的定價公式為：
每年應(yīng)支付的年金數(shù)額×（年金終值系數(shù)，設(shè)定利率，期數(shù)）=該房現(xiàn)值+房屋預(yù)計增值-房屋折舊-前期費用終值-后期變現(xiàn)費用，即 A×（F/A，i，n）=V0+E-D-S-R。
（一）預(yù)期壽命
本文根據(jù)中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表中的平均余命來確定老人的預(yù)期壽命（四舍五入）。
（二）房屋的估值
1.房價的估計。2004―2013年十年間我國住宅商品房平均銷售價格的平均增長率為10.53%，根據(jù)國家目前控制房地產(chǎn)價格過分上漲、全面放開二胎等相關(guān)政策，結(jié)合我國當(dāng)前面臨的經(jīng)濟發(fā)展形勢，設(shè)定房價增長率為每年8%。我國住宅商品房平均銷售價格（元/平方米）如表2所示。
2.房屋折舊及殘值。我國鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住房的平均壽命約為60年，因此設(shè)定我國商品房的設(shè)計壽命為60歲。假設(shè)住房現(xiàn)值為100萬，則用直線折舊法計算，每年折舊1.67萬，殘值為0。
（三）利率
2015年10月24日，中國人民銀行降息之后，個人住房商業(yè)貸款5年期以上利率為4.90%，考慮到我國政府適度寬松的貨幣政策、抑制房價過分上漲以及中介公司盈利性等多種因素，將利率設(shè)定為6%。
（四）費用
前期費用主要是指住房評估費用及其他費用，房地產(chǎn)價格評估收費標準按國家計委、建設(shè)部關(guān)于《房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（【1995】971號）文件規(guī)定執(zhí)行（見表4），其他費用占房屋變現(xiàn)價值的5‰。后期費用主要包括房屋處理中涉及的營業(yè)稅、增值稅印花稅和拍賣傭金等房屋變現(xiàn)總價值的7%。
三、案例分析
關(guān)于住房反向抵押貸款的實際案例分析：陳爺爺現(xiàn)年74歲，希望以個人名義購買中介公司可贖回型、月付的住房反向抵押貸款產(chǎn)品。已知老人的預(yù)計余存壽命為10年，房屋現(xiàn)值為100萬元，房屋使用期10年，貸款基準費率為6%，房屋評估費率為5‰，則陳爺爺每月可獲得的貸款額A為：
由于陳爺爺選擇的是中介公司按月付款給他，因此只能通過計算得出年金終值系數(shù)。
（F/A，i，n）=[（1+i）n-1]/i=[（1+6%/12）10*12-1]/（6%/12）=163.88
E=100*（1+8%）10-100=116.89萬元
D=1.67*10=16.7萬元
S=100*（0.5%+0.5%）*（1+6%）10=1.79萬元
R=（100+116.89-16.7）*7%=14.01萬元
則， A*163.88=100+116.89-16.7-1.79-14.01=184.39A=1.13萬元
即：陳爺爺每月可獲得貸款1.13萬元。
關(guān)鍵詞：個性化；年長人住宅；生態(tài)設(shè)計；環(huán)保
Abstract: from the development of the average house to house, an older personalized residential and ecological residential three aspects discussed the progress of the architecture design trend.
Keywords: personalized; An older house; Ecological design; Environmental protection
中圖分類號： TU2 文獻標識碼：A 文章編號：
1個性化的建筑設(shè)計
社會經(jīng)濟的發(fā)展，使人民的收入增加，所以生活質(zhì)量也不斷提高,居民對住房品質(zhì)的要求也越來越高,住房的個性化將成為購房者尤其是年輕人的第一需求。另一方面,求創(chuàng)新、求個性是一個建筑設(shè)計師的基本素養(yǎng),不能只是堆砌、重復(fù)和抄襲。因此,可變的、多樣化平面布置的大開間靈活隔斷住宅將會成為住宅市場中的亮點,個性化住宅是目前民用住宅的一個發(fā)展趨勢。在建筑設(shè)計時可以從以下幾個方面體現(xiàn)個性化住宅的設(shè)計意圖:
1.1 豐富住宅空間的功能和形式
設(shè)計者要注意到，在設(shè)計主臥室時，要設(shè)計獨立衛(wèi)生間和獨立衣帽間及書房。除了客廳、餐廳滿足日常需求,休閑廳或第二起居室同樣也是人們的日常需求。陽光房、屋頂花園、空中花園則為那些喜歡陽光、喜歡接近自然、享受生活的人們所青睞。而錯層、復(fù)式、躍層等建筑則通過空間的變化滿足了有限面積的不同層次的需求。
1.2 細部的個性化
設(shè)計形式多樣的窗如凸窗、落地窗、轉(zhuǎn)角窗。陽臺的形式也越來越多樣,方形、弧形、三角形、半圓形等應(yīng)有盡有。陽臺的進深也大小不一,小到只有 600～900mm, 多與臥室相連; 大到 3000mm,休閑、娛樂完全沒有問題,很受住戶喜愛。諸如此類的建筑設(shè)計,可以滿足不同人群的不同需求,實現(xiàn)個性化住宅的設(shè)計。
2 老年人住宅建筑設(shè)計
我國已經(jīng)進入老齡社會。目前,我國的老齡人口已達 1.32 億,占總?cè)丝?10%之多。預(yù)計 2050 年,我國老齡人口將達到 40 億左右,占總?cè)丝诘?/4 以上,這將給社會帶來極大的壓力和負擔(dān)。如何在住宅設(shè)計中體現(xiàn)對老年人的關(guān)懷,滿足老年人的特有需求是當(dāng)前民用住宅建筑設(shè)計的另一發(fā)展趨勢。人們隨著年齡的增長,在體態(tài)及心態(tài)上都會發(fā)生顯著的變化。在體態(tài)上會出現(xiàn)視力下降,肌肉動作遲緩,腰腿疾患等;在心理上,老年人往往更容易產(chǎn)生孤獨感失落感, 生活上則喜歡安靜,但不希望寂寞;喜歡陽光,不喜歡陰暗,等等。諸如此方面的變化,在住宅設(shè)計時需要充分考慮老年人的生理、心理特點,滿足老年人群的使用功能。在建筑設(shè)計時,應(yīng)注重考慮以下幾個方面:
2.1 建筑外觀
針對人年老以后記憶力衰退,應(yīng)加強樓宇外觀的識別性。設(shè)計者可通過制造樓宇外觀及外部環(huán)境的差異、改善照明、增加光的強度及采用多色彩、大字體的指示性標志來提高識別性。
2.2 樓梯
建筑的入口臺階和樓梯要適應(yīng)老年人體能,坡度放緩、寬度加寬、雙側(cè)設(shè)置扶手。
2.3 房門
居室房門須適當(dāng)放寬尺度,便于輪椅進出,滿足護理需求,保證急救需要,擔(dān)架能夠方便進出;同時不設(shè)置門檻,無高度差。
2.4 房間朝向
老年人由于脂肪組織的減少,對外界氣候變化十分敏感,夏天怕熱,冬天怕冷,且容易患骨質(zhì)疏松癥, 臥室應(yīng)選擇向陽的房間,保證四季有充足的陽光。窗戶的位置應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r,選擇背風(fēng)的方向,既能透氣,又能避寒。
2.5照明
在居室到衛(wèi)生間的通道等主要的起居活動地點,應(yīng)多處安裝就近照明用燈,以方便其使用。
2.6警報裝置
由于生理老化,老年人的判別力、行動力急劇減退,因此,室內(nèi)應(yīng)安裝緊急呼叫裝置,能方便、及時地或自動地發(fā)出警報,從而使老人在緊急、危險的情況下能夠得到及時救助。
2.7其它方面
老年人一般喜靜,所以墻壁一定要隔音。老年人由于生理老化,腿、腳動作逐漸變得不靈活, 所以住宅內(nèi)的地面材料要求防滑, 要排除高差和門檻,門最好是推拉式。浴室和衛(wèi)生間也須考慮老人的生理要求,在廁所和浴室應(yīng)安裝扶手、有暖氣,最好淋浴或采用平底浴盆。要給護理人員或家人留有護理空間,特別是浴室和廁所,一定要大一些,以保證老人活動需要和協(xié)助老人時所需要的空間?？傊?老年住宅設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)老年人的生活及形態(tài)特點,從功用性、安全性、健康性等方面考慮進行合理的建筑設(shè)計。為老年人開發(fā)建設(shè)安定、舒適的住宅是社會的使命, 也是對老年人的關(guān)愛。
3生態(tài)建筑及其設(shè)計理念
如今的社會提倡低碳的生活理念，作為設(shè)計師當(dāng)然也要緊隨時代的發(fā)展要求，如今綠色、環(huán)保、生態(tài)、智能化、節(jié)能等名詞逐漸耳熟能詳,在各種報刊、視聽節(jié)目和老百姓的口中頻頻出現(xiàn),它體現(xiàn)了一個時代的進步和人心所向?，F(xiàn)代意義上的生態(tài)建筑,是指根據(jù)當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)環(huán)境,運用生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)的原理,采用現(xiàn)代科學(xué)手段,合理地安排并組織建筑與其它領(lǐng)域相關(guān)因素之間的關(guān)系,使其與環(huán)境之間成為一個有機組合體的構(gòu)筑物。同樣,生態(tài)建筑是當(dāng)前民用住宅建筑設(shè)計的一個發(fā)展方向。通過建筑設(shè)計, 生態(tài)建筑力圖實現(xiàn)舒適、健康、高效、美觀的核心思想。舒適指的是通過設(shè)置適宜的溫度、濕度而滿足人體的熱舒適。顯然,人為地改變溫度、濕度,違反自然規(guī)律,不僅造成人體的不舒適,還會帶來極大的浪費。例如許多發(fā)達國家和地區(qū)在夏季室內(nèi)空調(diào)溫度往往很低,甚至達到需要穿上長衣長褲、薄毛衣褲的地步。這種畸形的舒適不僅是對能源、資源的極大浪費,還會給人體健康埋下極大的隱患。因此,健康的設(shè)計理念尤為重要。在建筑設(shè)計時,應(yīng)該盡量使室內(nèi)擁有充足的日照以實現(xiàn)殺菌消毒, 有良好的通風(fēng)以獲得高品質(zhì)的新鮮空氣, 以及采用無輻射、無污染的室內(nèi)裝飾材料等。在心理健康方面,需要進行合理的建筑設(shè)計, 以滿足人們對私密、安全及與鄰里之間交流交往的要求。高效的設(shè)計理念不僅指通過合理的設(shè)計滿足人們的各種需求,更重要的是指盡可能最大限度地利用資源和能源,特別是可再生的資源和能源。對于上述夏季室內(nèi)空調(diào)溫度過低的例子,過分地依賴人工照明、空調(diào)等高能耗的機械設(shè)備,低劣的建筑質(zhì)量等等,這些顯然有悖于高效的設(shè)計理念。
美觀和諧也是生態(tài)住宅的設(shè)計理念。在建筑設(shè)計時,應(yīng)該尊重材料固有的美學(xué)特性,發(fā)揮材料的物理性能而不矯揉造作;還可以通過巧妙的綠化設(shè)計,同時達到舒適、健康、高效與美觀的生態(tài)要求。要提高環(huán)境的綠化覆蓋率,除了增加綠地面積以外,還可以向立體發(fā)展,向空中拓寬,采取屋頂綠化,窗、墻垂直綠化等手段。
總之,在建筑設(shè)計時,可以通過以下幾個手段達到生態(tài)設(shè)計的目的:
一是利用外部環(huán)境中的因素。例如由土壤、綠化、水及空氣組成的外部環(huán)境以及其他建筑組成的現(xiàn)實環(huán)境,為住宅室內(nèi)設(shè)計提供了多種可能性, 這樣可以減少建筑中設(shè)備的數(shù)量和功率,節(jié)省能源和運行的費用。
二是挖掘新材料和新技術(shù)的潛力。例如 3R 材料（節(jié)約資源-Re－duce、可再生利用-Reuse、可循環(huán)-Recycle）, 雨水與中水的利用及節(jié)水器具的使用等。
三是自然采光與通風(fēng)。如引進日光照明、自然通風(fēng)、保溫隔熱、遮陽
等,將太陽能、風(fēng)能轉(zhuǎn)化為人們生活的動力來源。
一、我國推行“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實困境
我國是世界上老年人口最多的國家，2013年我國老年人口突破2億，2025年有望突破3億，社會老齡化趨勢的加快，急需巨大的社會養(yǎng)老資金。自2003年“倒按揭”理念被引入我國，北京、上海、南京等地相繼開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，由于種種原因，推行“以房養(yǎng)老”幾乎沒有實質(zhì)性進展。具體歸納為以下幾方面原因。
（一）文化觀念制約
中國人有著濃厚的家庭傳統(tǒng)觀念，房產(chǎn)不僅僅是一種私有財產(chǎn)，更是情感維系的載體，房產(chǎn)對于家庭的重要性不言而喻。尤其是隨著近年來房價的上漲，為購置一套住房，很多家庭都是傾其所有，甚至數(shù)個家庭、數(shù)代人共同出資購買。據(jù)搜狐焦點網(wǎng)對網(wǎng)友調(diào)查顯示，有43%的老年網(wǎng)友不會選擇以房養(yǎng)老，不好說的占22%，會選擇的為35%；從子女（調(diào)查對象為70、80后）角度來看，77.2%的調(diào)查對象不贊成父母以房養(yǎng)老，贊成的僅有13%。因此，受傳統(tǒng)文化觀念影響，大多數(shù)老年人選擇“以房養(yǎng)老”的可能性小，房子留給子女、靠兒不靠房仍是主流觀念。
（二）以房養(yǎng)老對象有限
一方面受法律法規(guī)限制、房屋違章違建現(xiàn)象普遍、農(nóng)村宅基地嚴禁流轉(zhuǎn)等因素影響，我國農(nóng)村房屋登記發(fā)證率低，且不能作為財產(chǎn)進行抵押，直接導(dǎo)致農(nóng)村老年人以房養(yǎng)老被排除在外。另一方面，不是所有城市老年人都需要“以房養(yǎng)老”：對于養(yǎng)老待遇優(yōu)厚的城市老人來說，“以房養(yǎng)老”沒多大必要；對于沒有房產(chǎn)的城市低收入群體來說，雖有養(yǎng)老之憂，但又達不到“以房養(yǎng)老”的條件。
（三）配套政策不夠完善
“以房養(yǎng)老”是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實際操作中涉及房屋價值評估、資金放貸、房屋抵押、房屋過戶等各類問題，需要政府、金融機構(gòu)、養(yǎng)老機構(gòu)、房地產(chǎn)評估機構(gòu)等多個不同主體參與，我國“以房養(yǎng)老”的相關(guān)政策法規(guī)不健全，業(yè)務(wù)開展缺乏法律依據(jù)，存在操作風(fēng)險。
（四）制度和市場的不確定性
我國住宅為70年使用權(quán)，盡管《物權(quán)法》規(guī)定 “住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但并沒有明確規(guī)定能夠保證70 年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋自動續(xù)期是否有償。另外，以房養(yǎng)老受房價波動的影響，市場風(fēng)險會很大：若房價上升，選擇以房養(yǎng)老的老人可能無法獲得增值部分；若房價下跌，選擇以房養(yǎng)老的老人獲利，但這部分市場風(fēng)險則轉(zhuǎn)移給金融機構(gòu)。房價變化的不確定性，導(dǎo)致金融機構(gòu)和房屋產(chǎn)權(quán)人對未來房屋價值都心存疑慮。
二、國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗借鑒
以房養(yǎng)老最早起源于荷蘭，后來在一些歐美國家得到進一步發(fā)展和完善，推出了各具特色的以房養(yǎng)老模式，主要可分為三種類型。
（一）市場化運作模式
市場化運作模式以“住房反向抵押貸款”和“倒按揭”為主要表現(xiàn)形式，以美國、加拿大等國為代表，以房養(yǎng)老對象為62歲以上的老年人， 將自有房產(chǎn)進行抵押，主要由各大銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構(gòu)進行商業(yè)化運作。由于受到高昂的房屋遺產(chǎn)稅、完善的市場化機制等因素的影響，市場對此類養(yǎng)老模式接受程度較高。特別之處在于美國“住房反向抵押貸款”由政府擔(dān)保，借款人不用擔(dān)心資金償還問題。而加拿大的倒按揭業(yè)務(wù)較為靈活， 通過區(qū)別不同老年人的特征， 制定個性化的倒按揭方案。
（二）個人理財決策模式
這類模式由老人及其家屬直接通過房產(chǎn)市場進行家庭經(jīng)濟資源配置，釋放房產(chǎn)經(jīng)濟價值，提高老人現(xiàn)期支付能力，主要以德國、北歐等國為代表。德國老齡化程度較為嚴重，老年人住房自有率較高，在一些大學(xué)集中地區(qū)的老年人更愿意將多余房間出租給年輕人，除了獲得可觀的房租外，還能緩解老年人的孤獨感。異地以房養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在北歐逐漸流行起來，比如：挪威卑爾根、奧斯陸等城市先后在西班牙南部開設(shè)大型養(yǎng)老公寓，老人把本土的房子出租或賣給其他家庭，自己搬到設(shè)施相對完善、自然環(huán)境優(yōu)美、養(yǎng)老費用相對便宜的西班牙等國養(yǎng)老。
（三）政府主導(dǎo)模式
政府通過出臺各種政策，發(fā)動包括房企、銀行、社區(qū)等各方力量，較好地實現(xiàn)了“以房養(yǎng)老”。其中，最為典型的是由政府機構(gòu)、或者有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)直接融資給借款人。政府主導(dǎo)的以房養(yǎng)老模式以日本和新加坡最為典型。日本政府在社區(qū)建設(shè)醫(yī)療、老年活動、餐飲等設(shè)施，一些大型社區(qū)中各種年齡段人群居住在一起，互相照顧，日本政府推進住宅適老化的措施是解決養(yǎng)老問題的新方向。另外，新加坡養(yǎng)老公寓比較有特色，政府建設(shè)一種面積約40 平方米的樂齡公寓，價格相對低廉，出售給55歲以上符合條件的獨居或只有老伴居住的老人，使用年限一般為30年，可延長使用期限但不能轉(zhuǎn)讓和繼承。
三、我國“以房養(yǎng)老”體系構(gòu)建
結(jié)合國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”政策需契合當(dāng)?shù)匚幕鐣尘?、人口結(jié)構(gòu)和人口素質(zhì)、地方經(jīng)濟發(fā)展水平等因素，逐步建立適合我國國情的“以房養(yǎng)老”體系。
一是以居家養(yǎng)老方式為基礎(chǔ)。對有多套房產(chǎn)、多余房間的老年人，可通過租售換養(yǎng)的方式，將多余房產(chǎn)出售、出租籌措補充養(yǎng)老金。也可通過以大換小、以價高換價低的形式釋放資金補充養(yǎng)老金，這種方式對空巢老人來說適用性更強，另一個好處是可以抵抗通貨膨脹對購買力的侵蝕。這種自我養(yǎng)老社會化、市場化和商業(yè)化模式，老人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，繼續(xù)住在自己房屋中養(yǎng)老，老人過世后房屋能留給子孫后代。居家養(yǎng)老方式不明顯沖擊現(xiàn)有文化觀念，依靠不動產(chǎn)紅利，發(fā)揮房產(chǎn)在補充養(yǎng)老金方面的作用。同時，政府應(yīng)當(dāng)加大對養(yǎng)老方面的投入，完善養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)和配置，包括小區(qū)活動設(shè)施、養(yǎng)老看護設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等，積極推動配套養(yǎng)老型物業(yè)的建設(shè)。
二是以租房換取機構(gòu)養(yǎng)老。老人可選擇將自有住房出租，到養(yǎng)老機構(gòu)養(yǎng)老，以租金補貼養(yǎng)老費用。房屋租賃養(yǎng)老是一種不變更產(chǎn)權(quán)歸屬、增加老人養(yǎng)老資金來源的養(yǎng)老模式，同時也能享受養(yǎng)老機構(gòu)的專業(yè)服務(wù)。這種方式較為靈活，在合同到期后續(xù)期時可以根據(jù)市場價格重新計算房租，但對于年齡較大的人來說，房屋出租會不太好管理。另外，對于愿意在養(yǎng)老機構(gòu)終老的老人，也可以將名下房產(chǎn)出售，獲取養(yǎng)老資金，但會涉及賣房資金保值增值問題。
關(guān)鍵詞：老年住宅發(fā)展趨勢設(shè)計展望
Abstract: This paper discusses the mode of China in the new century, and briefly introduces the current situation and characteristics of classification, elderly residential, put forward, to family pension social pension supplement, development to adapt to the social housing, a pleasant living environment for the elderly view.
Keywords: outlook design trend of the elderly residence development
TU241.93
我國在世紀之交正超快速地進入人口老齡化社會，形勢極為嚴峻。國家老齡委提出解決我國老齡居住問題，實行“個人、家庭、社區(qū)和政府四結(jié)合”的觀點。據(jù)此決策將逐步形成具有中國特色的養(yǎng)老模式，即實行以家庭養(yǎng)老為主，社會養(yǎng)老為輔并與社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的多層次的綜合養(yǎng)老居住模式。提高社區(qū)、社會養(yǎng)老服務(wù)水平，促進老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、安懷院的發(fā)展，構(gòu)建符合中國國情的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系，成為家庭養(yǎng)老的必要補充。一、老年住宅的發(fā)展趨勢
無障礙老年住宅--一過去為老人提供住房的想法是為他們專門設(shè)計和建造所謂“無障礙老年住宅”這種住宅通常一個住宅小區(qū)只建1一2棟，棟內(nèi)有專門為老人服務(wù)的系統(tǒng)。許多國家實踐多年，最后證明這種想法很難行得通。因為:1.無障礙老年住宅造價昂貴。2.這種做法把老年人同社會、經(jīng)濟和文化的主流無形的隔開，生活失去了朝氣和活力。
混合的演變式老年住宅—在一棟一般的住宅里，拿出幾個單兀來做老齡住宅，同時在住棟內(nèi)設(shè)有專門為老人服務(wù)的設(shè)施。這個方案的缺點是，人到了老了要搬家，而且不能同子孫在一起生活。以上兩種都有比較突出的缺點。
適應(yīng)老齡社會的通用住宅一鑒于以上情況，一種從生到死都可以享用的“通用住宅”遂應(yīng)運而生。所謂通用住宅就是在設(shè)計和建造時，就把老年人的需要考慮進去，(“潛伏性設(shè)計”)，讓老年人能自己照顧自己，但并不需要在一開始就把這些考慮全部做上去.而是逐步地來實現(xiàn)。這種能適應(yīng)人一生各個階段的通用住宅在某種意義上不失為一種較為可行的符合家庭養(yǎng)老模式的老年住宅類型。通用住宅的設(shè)計考慮人進人老年以后的許多變化。有些是在設(shè)計初階段就必須考慮、否則將來很難補救的事項。
二、老年住宅的分類
研究老年住宅，就必須明確科學(xué)的老年居住建筑體系。老年居住建筑體系是由老年住宅和養(yǎng)老設(shè)施兩大相互依存的部分組成。老年住宅是適應(yīng)家庭養(yǎng)老需要的、專供老年人或老年家庭使用的特種住宅;養(yǎng)老設(shè)施則是為無條件在家養(yǎng)老的老年人提供社會化養(yǎng)老服務(wù)(包括居住、就餐、醫(yī)護和康樂等)功能的建筑設(shè)施。在我國，老年住宅用戶基本可分為老年空巢家庭和多代共居家庭兩類，因而老年住宅也需相應(yīng)分為供上述兩類老年家庭使用的類型。供空巢家庭(包括獨居老人)使用的住宅應(yīng)有更為便捷的社區(qū)服務(wù)援護。另一類是供多代共居家庭使用的。嚴格來說只有這一種才屬于家庭養(yǎng)老模式的老年住宅。它繼承了我國傳統(tǒng)居住模式，又進行了發(fā)展變革，是目前多數(shù)家庭的居住形式。
三、我國老年住宅存在的問題
1 供需矛盾尖銳
我國現(xiàn)有的老年住宅規(guī)模都比較小, 許多開發(fā)商還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的商品新類型。一些地區(qū)存在名為老年住宅的住房, 但并未考慮老年人的生理行為特征, 其居住小區(qū)不僅規(guī)模小、配套設(shè)施不齊全, 而且多為原來的已開發(fā)住房, 只冠以“老年公寓”之名進行銷售從選址規(guī)劃、戶型設(shè)計到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實際意義上的老年住宅相去甚遠。
2 投資大、售價高
為適應(yīng)老年人一般生活行為的特點, 老年住宅不僅需要一個 “無障礙” 的居住活動空間, 還需要有公共性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)及較齊備的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。因此, 老年住宅造價偏高, 投資開發(fā)需要大筆資金投入。有專家稱老年住宅的總體造價要比普通房地產(chǎn)項目高五成至一倍。由于成本高資金回收期長, 使得老年公寓的售價高。
3、社區(qū)設(shè)施、服務(wù)不到位
“養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)很重要,社區(qū)要提供醫(yī)療保健和細致周到的服務(wù), 讓老年人有放心安全的感覺;配套設(shè)施不一定要豪華,但要齊全。” 這是在一次房地產(chǎn)調(diào)查中一些用戶的心聲。在實際中,老年住宅的各種設(shè)施和服務(wù)相對滯后。
4、選址、布局不盡合理
目前老年住宅的建設(shè)還沒有列入各個城市的總體規(guī)劃, 缺乏從老年人需求出發(fā)的合理建設(shè)規(guī)劃。有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好, 但地點偏遠、交通不便;有的建筑密度較高、活動空間少等, 這些都給老年人的生活和社會活動造成不便。
四、老年住宅的設(shè)計展望
老年住宅設(shè)計要求設(shè)計老年人住宅，首先要一切從老年人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計方針?？傮w來說，應(yīng)當(dāng)按下列觀點來選擇和確定我們的思路。
1、要有功用性
要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡單的動作就能使用的操作方法。要給護理人員或家人留有護理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動需要尺寸和協(xié)助老人時所需的空間。
2、要有安全性
住宅內(nèi)總會存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點，要安裝扶手，門最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險的情況下，在老年人判別力、行動力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時地或自動地發(fā)出警報，以使老人能得到幫助。
3、要有健康性
要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時間長，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽光，便于老人作室外的
活動。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。
關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款 以房養(yǎng)老 新型養(yǎng)老保障模式
基金項目：本文《基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式研究》得到2012年廣東省大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目（編號：115412043）和2012年國家級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目（編號：201211540043）的資助。
2011年至2015年，我國 60歲以上的老年人口將由 1.78億增加到 2.21億。預(yù)計到2050年將達到4.2億，占總?cè)丝诘慕?/4。計劃生育作為一項國策實施幾十年之后，我國人口規(guī)模雖然得到了有效控制，但其負面效應(yīng)也逐步顯現(xiàn)：一方面，隨著人口結(jié)構(gòu)老齡化，社會養(yǎng)老的負擔(dān)日趨嚴重；另一方面，由于獨生子女政策的約束，直接導(dǎo)致了中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式舉步維艱。要解決日趨嚴峻的養(yǎng)老問題，除了政府層面的引導(dǎo)和管理之外，企業(yè)的商業(yè)化支持也很重要。
住房反向抵押貸款作為一種新型的養(yǎng)老方式，它起源于荷蘭，并在美國、加拿大、新加坡等發(fā)達國家獲得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。國內(nèi)有學(xué)者認為，現(xiàn)階段我國的社會醫(yī)療保險水平“低水平、廣覆蓋”，根本無法支撐老年群體平日的醫(yī)療護理支出（張銘，2009）。針對此問題，（陳冬等人，2011）提出了“抵押房產(chǎn)，支付保費”，通過抵押老年人的房產(chǎn)為他們獲取養(yǎng)老保障的新思路。住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式在我國推出不僅具有較強的現(xiàn)實意義，而且也有很高的可行性（賈景梅，2010）。從家庭層面講，通過盤活老年人的資產(chǎn)，可以減輕子女的經(jīng)濟負擔(dān)；從社會層面講，可以減輕國家在社會保障方面的壓力，促進金融機構(gòu)業(yè)務(wù)來源多元化（沈林靈，2006）。
雖然國內(nèi)已經(jīng)有部分學(xué)者開始關(guān)注“以房養(yǎng)老”問題，但現(xiàn)有研究主要集中于介紹國外的發(fā)展實踐及在中國應(yīng)用的意義和可行性，在具體的操作層面上尚未有一個明確的定位。鑒于此，本文基于住房反向抵押貸款理論，擬構(gòu)建一種集商業(yè)保險和社會保險于一體的新型養(yǎng)老保障模式。
一、住房反向抵押貸款的理論基礎(chǔ)及在中國的發(fā)展
（一）住房反向抵押貸款的基本原理
住房反向抵押貸款在某種意義上可以說是傳統(tǒng)抵押貸款的一種“倒轉(zhuǎn)”，房屋所有權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機構(gòu)，由其依據(jù)房屋現(xiàn)值、未來的增值、折舊以及抵押人的年齡、預(yù)計壽命等因素進行綜合評估后，按年金形式支付給抵押人直至去世。這使得房屋所有權(quán)人可以提前支用該房屋的銷售款并在生存期內(nèi)繼續(xù)獲得居住權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝巳ナ篮?，金融機構(gòu)將獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，可進行出租或者拍賣，所得收入用來償還貸款本息，增值部分歸金融機構(gòu)所有，相應(yīng)風(fēng)險亦由其承擔(dān)。
（二）中國住房反向抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀與前景
反向抵押貸款在我國發(fā)展遲緩，雖然曾出現(xiàn)過“南京模式”、“上海模式”和“北京模式”，但由于經(jīng)營主體不明，制度落后，監(jiān)督不完善，最后都以失敗告終。早在2006年，全國政協(xié)委員賴明就建議對“以房養(yǎng)老”成立課題組進行調(diào)研，試點實驗，等到運作成熟后向全國推廣。2013年國務(wù)院明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，并計劃于2014年上半年試行推廣。可見國家政策在以房養(yǎng)老方面日趨明朗。
由中國老齡科學(xué)研究中心組織完成的調(diào)查顯示，截至2003年底，全國城鎮(zhèn)老年家庭大約有2 000 多萬戶，老年人家庭戶均住房面積70.3平方米，按均價每平方米4 000元計算，老年家庭擁有住房價值約為6萬億元。隨著房改的進一步深化，住房的私有化率得到提高，房產(chǎn)二級市場的逐步成熟穩(wěn)定，中國發(fā)展住房反向抵押貸款的市場條件日益成熟，潛在市場巨大。
二、基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”運行機制分析
國內(nèi)外對于住房反向抵押貸款的養(yǎng)老研究充分，但鮮有涉及橫向研究――整合國外“以房養(yǎng)老”的先進經(jīng)驗，并結(jié)合我國老年群體在養(yǎng)老及醫(yī)療護理方面的特殊需求，探索符合我國國情的新型養(yǎng)老模式。范子文（2007）建議我國應(yīng)建立以商業(yè)銀行為主體，保險公司和社保機構(gòu)為補充，房地產(chǎn)中介機構(gòu)參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構(gòu)，通過 “銀保合作”模式，設(shè)計符合我國國情的產(chǎn)品。
“以房養(yǎng)老”的一個基本思路是通過金融產(chǎn)品創(chuàng)新，將住房反向抵押貸款與養(yǎng)老醫(yī)護保險連結(jié)，開創(chuàng)“以房養(yǎng)老”與“新型養(yǎng)老保險”結(jié)合發(fā)展的新模式，使得老年人在保有房屋居住權(quán)的前提下，既提高養(yǎng)老金的收入，同時享受健全的醫(yī)療護理保障。由此我們設(shè)想通過將老人的房產(chǎn)向貸款發(fā)放機構(gòu)反向抵押，把評估的折現(xiàn)價值以年金的形式支付給老人，作為老人的養(yǎng)老金與醫(yī)療護理保費支出，以此來解決目前迫切的養(yǎng)老難題和老年醫(yī)護難題。（如圖1）
具體而言，保險公司將住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)交由貸款發(fā)放機構(gòu)操作，其本身與指定醫(yī)療護理機構(gòu)合作，經(jīng)營老人的醫(yī)療保險和護理保險等老年保險業(yè)務(wù)，由社會保障機構(gòu)對其進行監(jiān)管，超出保險期限的老年人，保險公司在責(zé)任范圍內(nèi)協(xié)助社保機構(gòu)將其轉(zhuǎn)入家庭養(yǎng)老系統(tǒng)或社會福利養(yǎng)老系統(tǒng)，直至去世。新型養(yǎng)老模式的運作，最終使老人的養(yǎng)老、醫(yī)療護理與終老需求都得到更好地滿足。
三、基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”風(fēng)險控制分析
老人的房產(chǎn)由獨立的第三方評估機構(gòu)對其進行估價，將房產(chǎn)評估價值在扣除未來20年折舊及風(fēng)險準備金等費用的基礎(chǔ)上，把剩余價值折現(xiàn)，按約定比例與期限分攤，并以年金形式轉(zhuǎn)入老人的養(yǎng)老金賬戶和醫(yī)療護理保險賬戶。特殊情況下，老人可與貸款發(fā)放機構(gòu)協(xié)商其貸款總額，但不得超過扣除各項費用后的房產(chǎn)評估貸款限額，老人也可根據(jù)自身需求變更養(yǎng)老金的給付方式。
與此同時，保險公司也對老年人的健康狀況和預(yù)期壽命等做出檢測與評估，據(jù)此與老人簽訂一定保險金額的醫(yī)療保險和護理保險合同。保險費由老人醫(yī)療護理保險賬戶繳納。老人可在指定的醫(yī)療護理機構(gòu)享受相應(yīng)的醫(yī)護服務(wù)并在保險金額內(nèi)享有一定比例的重大疾病醫(yī)療費用報銷。
當(dāng)住房反向抵押貸款期限結(jié)束時，貸款發(fā)放機構(gòu)停止支付養(yǎng)老金，并開始計算住房反向抵押貸款賬戶的利息。醫(yī)護機構(gòu)也同時停止各項醫(yī)療護理服務(wù)與重大疾病醫(yī)療費用報銷。
由于貸款發(fā)放機構(gòu)對新型養(yǎng)老模式承擔(dān)較大的風(fēng)險，因此需對享受新型養(yǎng)老保險的目標人群設(shè)定一定的標準。辦理住房反向抵押貸款的老年人必須年滿60周歲；其房產(chǎn)為自有產(chǎn)權(quán)房，每平米的評估價格不得高于當(dāng)?shù)赝愖≌科矫鬃馐鄣木鶅r；房齡不得超過40年，且該房產(chǎn)是老人的主要住所，除老人以外的任何人不得長期居住（特殊護工除外）；房屋的日常維護與清潔由老人負責(zé)；在辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的期限內(nèi)，房產(chǎn)不得用于出售、出租等一切盈利或非盈利用途。隨著老年人年齡的增大，其面臨的各類風(fēng)險也日益增大，為了降低保險公司運營老年醫(yī)療和護理保險的風(fēng)險，我們規(guī)定保險期限最長不得超過20年，具體反向抵押貸款期限與保險期限根據(jù)老人綜合評估狀況協(xié)商確定。
若老人提前去世，則房產(chǎn)的剩余價值作為遺產(chǎn)需由指定的繼承人繼承。若無繼承人，則在扣除折舊、風(fēng)險準備金、歸還住房反向抵押貸款本息后，將其以社會養(yǎng)老公積金的形式按照一定比例捐贈給社會保障和福利機構(gòu)，用于籌建社會福利養(yǎng)老院等養(yǎng)老設(shè)施，剩余作為貸款發(fā)放機構(gòu)辦理住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險收益。
新型養(yǎng)老模式中的貸款發(fā)放機構(gòu)承擔(dān)著產(chǎn)權(quán)期限、房屋折損、房產(chǎn)市場價格波動等不可預(yù)期風(fēng)險，可采取不同房齡區(qū)間分級費率；建立風(fēng)險應(yīng)急基金；增加風(fēng)險準備金；開發(fā)房產(chǎn)二級市場等方式進行規(guī)避。
四、結(jié)束語
新型養(yǎng)老保障的運行模式復(fù)雜繁瑣，涉及多方金融機構(gòu)，需要加以嚴格監(jiān)管。各地政府需加強對相關(guān)金融機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、醫(yī)護機構(gòu)的監(jiān)督與扶持，完善相關(guān)法律法規(guī)；推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運營規(guī)范化，增強社會養(yǎng)老的福利性；結(jié)合我國國情，加大對社會養(yǎng)老的財政投入，完善社會養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)與配置，積極推動配套養(yǎng)老型物業(yè)的建設(shè)。
面對社會養(yǎng)老保險只能提供最基本生存保障的現(xiàn)實，基于住房反向抵押貸款的“以房養(yǎng)老”模式能夠在基本生存保障的基礎(chǔ)上提升老人晚年的生活質(zhì)量，減輕社會養(yǎng)老壓力。
參考文獻：
[1]范雪蕾、高子建.“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構(gòu)想[J].商業(yè)時代，2009
[2]張銘.老年護理保險需求影響因素研究[D].大連理工大學(xué)，2009
[3]陳冬，趙萌，焦巖，秦楠.我國開展住房反向抵押連結(jié)長期護理保險產(chǎn)品研究[J].上海保險，2011
[4]賈景梅.我國發(fā)展住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式研究[D].河北大學(xué)，2010
關(guān)鍵詞：老年社區(qū)；居住環(huán)境；配套設(shè)施
Abstract:Byreviewingtresidentialenvironmentfortheagedcommunityathomeandabroad,thepaperdiscussestheenvironmentwheresuitsfortheagedwithfollowingaspectsoflivingmodeloftheaged,auxiliaryfacilitiesfortheaged,managementmechanismfortheaged.
Keywords:agedcommunity；residentialenvironment；auxiliaryfacilities
我國自上世紀末已經(jīng)進入老年型國家。目前我國60歲以上老人以達到1.3億，占全國總?cè)丝诘?0%以上。根據(jù)我國人口普查資料對21世紀人口老齡化過程的預(yù)測，我國已提前進入了人口老齡化的第二階段，即人口老齡化的迅速發(fā)展階段。2010~2040將是我國人口老齡化速度最快的時期。老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快，是我國即將面臨的嚴重問題，因此解決老年人居住問題迫在眉睫。
1老年居住環(huán)境現(xiàn)狀
目前我國老年人的居住模式除少部分選擇傳統(tǒng)的養(yǎng)老院等福利設(shè)施外，大部分老人的居住模式可歸為以下幾種：（1）合居模式，即傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展這種幾代合居的養(yǎng)老模式已經(jīng)逐漸在減少。（2）獨居模式。健康狀況良好的老人由于種種原因常獨自居住。隨著第一代獨生子女的成長，老人獨居的現(xiàn)象也越來越普遍。（3）毗鄰模式，即老人和子女毗鄰而居，既保持了各自的獨立生活，又能方便照顧老人。
在這幾種養(yǎng)老的居住模式中，或多或少都存在著以下問題：家庭住房面積不足，導(dǎo)致老年人居住條件無法改善，不利于老有所養(yǎng)；缺乏有組織的精神慰藉活動和提供這些活動的室內(nèi)外公共活動空間和場所；環(huán)境設(shè)計和建筑的細部節(jié)點中缺乏對老年人特殊的生理、心理的考慮等。有資料表明有54％的老年人對小區(qū)沒有專門的老年人活動區(qū)表示了不滿；有45％的老年人對小區(qū)或街道上沒有設(shè)立醫(yī)療機構(gòu)表示不滿①。隨著人口的老齡化日益嚴重，現(xiàn)有的社區(qū)居住環(huán)境已越來越不能滿足老年人的需要。
從上世紀末我國進入老齡化社會以來，在上海、北京等大城市里除了政府興辦的福利院外，陸續(xù)出現(xiàn)了商業(yè)化的專門的養(yǎng)老設(shè)施，如托老院、老年公寓等。這些設(shè)施提供老人的住宿、醫(yī)療、衛(wèi)生、娛樂等眾多生活的方便。他們從建筑模式上可分為：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)。
各種養(yǎng)老設(shè)施作為新興事物，存在著一下一些問題：
a.布局不盡合理。老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的建設(shè)還沒有列入城市的總體規(guī)劃。目前存在著一些老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點遠離社會、遠離親友，交通不便。各級政府所辦的社會福利養(yǎng)老機構(gòu)（敬老院、老年公寓等）有些雖然設(shè)在社區(qū)附近，但相對來講占地小、活動場地有限，環(huán)境較差。這也是許多老年人不愿入住的緣故。
b.價格對老年人收入水平來說相對較高。這也是許多老人不選擇這些養(yǎng)老設(shè)施的一個重要原因。
c.空間單調(diào)、缺乏人性化設(shè)計。猶如筒子樓的設(shè)計，缺乏交往空間，老人的生活空間很小，生活面也很窄，導(dǎo)致了許多老人不愿入住。
筆者在對朝陽區(qū)的不同檔次的老年服務(wù)設(shè)施進行了考察，從大的環(huán)境看，他們老年公寓所處的位置都處在或鄰近社區(qū)中心，但相對封閉、獨立，自成一體。高墻大院、鐵門緊閉，給人以與世隔離的孤僻感，整體氣氛壓抑。
2國外老人居住環(huán)境的發(fā)展
國外的老齡化早在上世紀60年代就開始了，老年住宅的發(fā)展也經(jīng)歷了較長的時間發(fā)展比較成熟。逐漸從對老年人單純的生理扶助轉(zhuǎn)向生理、心理的并重?，F(xiàn)在國外老人居住環(huán)境具有以下幾個特征：
第一，養(yǎng)老設(shè)施在居住模式上多樣化發(fā)展，根據(jù)老人的獨自生活能力和健康狀況以及經(jīng)濟能力有多種居住模式選擇：老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年療養(yǎng)院等。同時在規(guī)模上趨向小型化、社區(qū)化，以利于住戶間的相互認識和護理者的照顧。
第二，以促進老年人與外部社會的交流為目的進行合理規(guī)劃，靈活布置各種設(shè)施。
如日本發(fā)展了混住型老年公寓。根據(jù)混住的狀態(tài)不同又可分為橫向布置、縱向布置和混合布置三種③。這種住宅型式又可分為橫向布置型、豎向布置型和混合布置型。橫向布置型是指在公寓中至少布置一層老年人住宅，通常布置在一般住宅的下面。這種布置方法使老年人住戶與其它住戶混住在同一棟住宅之內(nèi)。豎向布置型是指在樓內(nèi)某一端沿豎向至少布置一列老年住宅，使各層都有至少一戶老年人住戶，一般考慮布置于臨近電梯的位置。這種布置方法將老年人住戶分散在各層中，稍好于橫向布置型，但有的老年住戶所居樓層偏高。混合布置型：在公寓適當(dāng)位置布置老年人住宅，使之被全包圍或半包圍在一般住戶之間，并臨近電梯。這種類型較好地解決了老年住戶與一般住戶之間的混住化的位置關(guān)系的問題，避免產(chǎn)生“孤立化”。
另外，本著老年服務(wù)設(shè)施支持老人在社會中的自立為目的，在規(guī)劃設(shè)計中將其置于老年社區(qū)與外部結(jié)合處，將其向周圍社區(qū)開放，使周邊社區(qū)的人有機會利用他們，從而促進老年人與外部社會的交流?；蚴估先嗽O(shè)施于其它公共設(shè)施相連或接近，或者將社區(qū)的公共設(shè)施與老人居住設(shè)施穿插布置③（如圖2）。
第三，重視老年室內(nèi)居住環(huán)境的功能和細部設(shè)計。除建筑功能和指標滿足老年人需要外，在細部處理上更是依照老年人的特點進行特殊設(shè)計，如墻地面、門窗等材料及處理；家具和廚衛(wèi)設(shè)施的尺度及安全設(shè)施借助輪椅等設(shè)施的便捷性；室內(nèi)燈光、色彩等的運用都考慮了老年人生理和心理的需要。
第四，提倡個性化服務(wù)和個性空間。社區(qū)機構(gòu)既可對年齡和身體狀況不同的老年人提供不同的服務(wù)，老人亦可根據(jù)自己的情況靈活選擇調(diào)整接受服務(wù)的項目。尊重老年人的個性，營造家的親切感覺。在空間設(shè)計上為自立的生活行為提供必要的空間。
第五，尊重家庭觀念的習(xí)俗，設(shè)計適宜國情的老人住所。像日本的兩代居、新加坡的多代同堂組屋計劃，都是以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，改善居住環(huán)境的范例。
3著眼于中國國情，促進我國老年居住環(huán)境的發(fā)展
我國有著優(yōu)良的尊老敬老的傳統(tǒng)，傳統(tǒng)的親情觀念導(dǎo)致的居家養(yǎng)老仍影響著許多人的生活。然而，老年人口的基數(shù)大，政府的投資有限，舊的管理體制等導(dǎo)致了老年設(shè)施的發(fā)展相對落后，因此，促進老年人居住環(huán)境的發(fā)展應(yīng)立足我國國情，充分考慮到我國老年人不同的需求，體現(xiàn)養(yǎng)老社會化、居住親情化，真正使老年人老有所居、老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所樂，創(chuàng)造優(yōu)良的綜合養(yǎng)老環(huán)境。
首先應(yīng)樹立家庭和社會共同承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任意識，使老年居住模式呈多樣化發(fā)展。從中國老年家庭的實際出發(fā)，改善老年人的居住環(huán)境，可以有兩種途徑：第一，針對老年人不愿離開熟悉環(huán)境的特點，改善現(xiàn)有居住條件和環(huán)境；第二，依據(jù)不同需要，在新開發(fā)的居住區(qū)內(nèi)建設(shè)老年住宅。就設(shè)計角度而言，應(yīng)切實從我國老年人生理和心理需求出發(fā)，使不同收入，不同階層的老人家庭都能根據(jù)自己的情況采用“租”或“買”等方式來選擇理想的養(yǎng)老居住環(huán)境。
a.針對老年人不愿離開熟悉環(huán)境的特點，發(fā)展通用住宅。也就是注重住宅潛在的可變性設(shè)計，在設(shè)計和建造時就把老年人的需要考慮進去，隨著時間的推移逐步在使用中實現(xiàn)，從而滿足家庭和人生年齡變化對居住環(huán)境可變性的要求。據(jù)日本估計全部考慮這些要求所增的投資不會超過房屋造價的10%④。針對我國人均收人較低（老年人尤其如此），政府補貼不足，建設(shè)用地緊張，人口基數(shù)巨大，以及傳統(tǒng)的與子女同住的家庭養(yǎng)老模式等現(xiàn)實問題，我們應(yīng)把這種通用住宅作為現(xiàn)在住宅設(shè)計重點，如室內(nèi)空間考慮輪椅通行的需求，樓梯間考慮安裝升降椅的可能性等。
b.發(fā)展和探索新的合居型住宅。我國傳統(tǒng)的親情和家庭倫理觀念，使多數(shù)人選擇在條件允許的情況下與父母毗鄰而居。
這種毗鄰而居包括兩種形式，一是子女和老人在就近的小區(qū)內(nèi)居住，如新加坡的樂齡公寓就是在成熟社區(qū)中興建的老人公寓以供社區(qū)老人使用。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計中，設(shè)置一定數(shù)量的老人住宅?？蓡为氃O(shè)置幾棟，使其位于小區(qū)自然環(huán)境相對好的位置，可毗鄰幼兒園設(shè)置使老年人不致被孤立。這樣，老年人能和小輩住在一個小區(qū)，既互相照應(yīng)方便，又相互不干擾。另外也可設(shè)置混住的住宅，即在一棟一般的住宅中，拿出幾個單元來作老齡住宅，同時在住宅樓內(nèi)設(shè)有專門為老年人服務(wù)的設(shè)施，并可向附近的老齡住宅提供服務(wù)。這種居住形式，可增加老年人住戶與其他一般住戶之間的交往。
另外就是考慮到兩代人不同的生活習(xí)慣，在戶型設(shè)計和配比上采用適宜的配比，設(shè)計老少居的戶型模式，即一套相對大面積的普通住宅和一套面積相對小的住宅，可捆綁作為一套住宅，也可分為兩套住宅。這是一種具有傳統(tǒng)大家庭模式的現(xiàn)代家族型住宅。這樣老年人和子女能真正毗鄰而居，生活上互不影響，又可方便的相互照應(yīng)。一家人隔而不離，共享天倫。
c.注重老年設(shè)施的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。隨著老年人口的增加和社會經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，老齡化產(chǎn)業(yè)已成為我國房地發(fā)展的一大商機，在一些大城市紛紛開始出現(xiàn)老年住區(qū)。這些老年社區(qū)通常選址在郊區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，有較完備的醫(yī)療服務(wù)、文化娛樂設(shè)施，同時，社區(qū)的服務(wù)更加全面細致。如位于北京小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)內(nèi)的太陽城，是集住宅、醫(yī)療、購物、酒店、休閑和藝術(shù)于一體的大型的老年生活社區(qū)。在這里各種不同消費階層的老人都能找到合適的住宅。它位于潮白河畔，占地234hm2，基地原為河灘林地，植被良好，規(guī)劃后的綠化率高達80%，在社區(qū)中心配備了綜合服務(wù)設(shè)施——社區(qū)中心，其中有農(nóng)貿(mào)市場、超市、餐廳、多功能廳、圖書室、各類活動室等，另外還有健身中心、社區(qū)醫(yī)院、零售中心、銀行郵局等服務(wù)設(shè)施。同時在各小區(qū)內(nèi)還配備了小型的服務(wù)中心。完備的服務(wù)設(shè)施是老年人放心、愉悅的生活的前提，在此養(yǎng)老的老人可以享受較好的環(huán)境和精神文化生活，以及必要的醫(yī)療服務(wù)。如它的老年大學(xué)旨在為社區(qū)居民提供服務(wù)，豐富老年人的精神文化生活，提供一個學(xué)習(xí)、交流的場所。同時健康狀況允許、具有一定專長的居民還可在此任教，充分發(fā)揮老年人的經(jīng)驗、優(yōu)勢，從而真正達到老有所學(xué)、老有所樂、老有所用的目的。
這種大型的老年社區(qū)在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)更加注重從老年人的生理和心理特點出發(fā)，適當(dāng)縮小服務(wù)半徑，增加標志性節(jié)點設(shè)計、注重空間的多樣化設(shè)計、采用無障礙設(shè)計等。在戶型配比上也應(yīng)更為多樣化，以從自理型到完全護理型住宅單元，各式住宅公寓、別墅、花園洋房等均應(yīng)合理配比，以滿足不同身體狀態(tài)、不同階層老年人的居住需求。老年社區(qū)的服務(wù)設(shè)施應(yīng)全面，或者臨近附近的公共設(shè)施，以滿足社區(qū)內(nèi)老年人的日常生活需要。另外應(yīng)處理好老年社區(qū)與其他普通社區(qū)的關(guān)系，在確保老年社區(qū)的安靜、安全的前提下，加強老年人與其他人群的交流。比如通過老年設(shè)施的開放、或?qū)⒗夏暝O(shè)施與其他公用設(shè)施穿插布置，或?qū)⒗夏晟鐓^(qū)、老年設(shè)置布置在其它公用設(shè)施附近，達到促進交流的作用。江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)一側(cè)的綠地21城·孝賢坊作為綠地21城中的一個尊老社區(qū)，它和其他的度假社區(qū)、國際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地21城這個人文新鎮(zhèn)。在孝賢坊社區(qū)的周邊與其它社區(qū)相鄰處設(shè)置各種商業(yè)、服務(wù)設(shè)施，增加代際間的交流，使老年人能感受到社會的各項活動，不致產(chǎn)生孤立感。
d.繼續(xù)完善老年福利設(shè)施并利用網(wǎng)絡(luò)擴展其服務(wù)對象，發(fā)展社會養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)體系。老年公寓、養(yǎng)老院或護理院等不同老年福利設(shè)施應(yīng)依據(jù)老人生理特點，各有側(cè)重，改變現(xiàn)在單一的集中式管理模式，實施靈活多樣的開發(fā)、經(jīng)營和管理方式，讓更多的老年人可根據(jù)情況進行選擇和調(diào)整。在設(shè)計中應(yīng)遵循尊重老人的自主、個性和隱私，營造家庭氛圍的公寓和養(yǎng)老院的原則，以延遲老人需扶助的時間。
針對老人不愿離開熟悉的環(huán)境，和我國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式的特點，隨著網(wǎng)絡(luò)科技的發(fā)展，提倡養(yǎng)老設(shè)施社區(qū)化。也就是在小區(qū)內(nèi)設(shè)立養(yǎng)老點，結(jié)合就近的公共養(yǎng)老福利設(shè)施，將其便利周到的醫(yī)療、家政服務(wù)通過設(shè)在小區(qū)的養(yǎng)老設(shè)施點、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)擴大到整個社區(qū)。小區(qū)的養(yǎng)老點可以采用靈活的形式，如全天托養(yǎng)、半天托養(yǎng)、臨時托養(yǎng)、上門服務(wù)等形式，并結(jié)合老年活動中心、醫(yī)療保健室等形成社區(qū)的老年人活動中心。
注重老年整體居住環(huán)境的營造和配套設(shè)施的完善。這包括了社區(qū)整體及住宅內(nèi)部的設(shè)計，也包括了社區(qū)周邊或內(nèi)部有關(guān)老年服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)。
關(guān)注老年人的身心健康，創(chuàng)造靈活、多樣并富有層次的室外活動空間。老人可根據(jù)自己的身體狀況，選擇不同的室外活動，空間的多層次和過度空間如人際交往、娛樂活動、體育健身和戶外休閑等。過度空間、小型化的社交場所。在室外空間環(huán)境的設(shè)計中，安全性是規(guī)劃設(shè)計的首要因素，提倡人車分流的模式，以保證小區(qū)內(nèi)居民活動的安全和安靜。在道路系統(tǒng)設(shè)計中，針對老年人對散步的偏好，應(yīng)在設(shè)計中應(yīng)加強步行系統(tǒng)的設(shè)計，使其滿足老年人健身、鍛煉的需求。針對老年人的生理特點，室外空間的設(shè)計上應(yīng)采用無障礙設(shè)計。其次針對老人生理機能的下降如記憶力減退、方向辨別力減弱等，在總體規(guī)劃上要加強各空間的識別性、加強節(jié)點空間標志性的設(shè)計。再者，注重室外空間的功能性，針對不同年齡段的老年人，室外空間的設(shè)計應(yīng)做出相應(yīng)的變化。對于健康的低齡老人他的活動類型以自我為中心的休閑、娛樂、社交健身為主，而隨著年齡增高，活動也由動為主逐漸轉(zhuǎn)向以集體或護理員為中心、以靜為主的社交、健身、治療等。因此戶外空間的設(shè)計要有所針對，應(yīng)能提供多種戶外活動的空間，且在尺度上要有所變化，既有大的開放空間也有小的角落，并應(yīng)提供可進行單獨和團體活動及業(yè)余愛好的各種設(shè)施。如在社區(qū)中結(jié)合老年活動中心、幼兒園等設(shè)置足夠的室外健身、休閑娛樂、鄰里交往場地和設(shè)施，并注意場地應(yīng)具有良好的日照和通風(fēng)，動靜區(qū)分離，良好便捷的聯(lián)系和保持視線的通透。在有條件的社區(qū)還應(yīng)辟出園藝場所，豐富老年人的業(yè)余愛好，既可鍛煉身體也可以享受勞動的樂趣和滿足感。如東方太陽城辟出一塊農(nóng)莊，供業(yè)主認領(lǐng)種植。提供豐富的業(yè)余活動和學(xué)習(xí)機會，一方面促進了老年人的交流、同時也可以發(fā)揮老人的優(yōu)勢，繼續(xù)為社會服務(wù)。
提升老年人居住環(huán)境的重要部分還應(yīng)重視建筑的細節(jié)設(shè)計。首先應(yīng)增加公共交往空間的設(shè)計，強化室內(nèi)外過度空間、走道、入口、電梯廳、過廳等公共空間的設(shè)計，和促進老年人因偶然相遇而產(chǎn)生的交往。其次增加陽臺、露臺、連廊等空間設(shè)計，將陽光、綠化、人的活動引入到建筑內(nèi)，提供更為豐富的交流、活動場所，并注重視線的交流，以此來引發(fā)老年人參與其中的愿望。⑤三、注重細部設(shè)計，遵循《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》，注重室內(nèi)光線、過道扶手、地板、色彩等細部設(shè)計，四、鑒于老年人的衰老變化是個較長的時期，住宅設(shè)計應(yīng)考慮到這一變化，做合理的隱蔽設(shè)計、便于增添設(shè)備、設(shè)施改造等工程，及時為老人提供協(xié)助，延緩其衰老過程。
第三，要不斷健全管理體制，使開發(fā)體系逐漸成熟。政府管理部門應(yīng)盡快建立一套完整的、保障老年居住環(huán)境建設(shè)標準的法規(guī)體系和監(jiān)督評價體系，可建立老年居住環(huán)境指標評價體系，納入居住區(qū)的重要部分和評價標準。政府部門要加強對開發(fā)部門關(guān)于老年居住建筑開發(fā)的宏觀控制和指導(dǎo)，注重開發(fā)的質(zhì)量和水平，避免盲目和不規(guī)范。在法律指導(dǎo)下，使老年居住環(huán)境建設(shè)健康有序地發(fā)展。
總之，基于我國人口基數(shù)大，設(shè)施陳舊的現(xiàn)狀，面對滾滾而來的銀潮，我們一方面應(yīng)當(dāng)不斷發(fā)展完善老年福利設(shè)施，本著人文關(guān)懷的精神，改造原有的老年設(shè)施，加強軟件、硬件的建設(shè)，努力改變其在人們心目中的印象，同時興建多樣化的老年設(shè)施以滿足大量性需求。另外利用現(xiàn)代科技和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，充分發(fā)揮老年福利設(shè)施優(yōu)點，由點向面輻射其作用力，使它的服務(wù)能波及普通社區(qū)老人，提高其服務(wù)效率。其次針對老齡化嚴重的小區(qū)應(yīng)當(dāng)努力改造。同時，也要積極倡導(dǎo)、促進老年住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，探索產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老的道路。
參考文獻：
【關(guān)鍵詞】老年人群 居住空間 設(shè)計元素 實用性
一、引言
近年來，由于人類社會生活條件的改善、人的壽命增加、世界上進入人口老齡化的國家越來越多，作為世界人口最多的發(fā)展中國家，中國的老年人口已占人口總數(shù)的10%以上，絕對數(shù)量居世界之首。老年問題涉及千家萬戶，關(guān)系到每一個人，特別是老年人的居住問題直接影響到每一個家庭，影響到社會各個層面。對老年人群而言能生活在一個舒適安全的居住環(huán)境里享受晚年是何等愜意的事?？墒牵先嗽诩抑邪l(fā)生摔傷、碰傷的事卻屢見不鮮。住宅設(shè)計應(yīng)如何適應(yīng)老齡社會、如何滿足老年人的居住需求，已成為我們所面臨的、迫切需要考慮的問題。盡快建立能夠適應(yīng)老齡化社會需求的建筑住宅實用性體系已刻不容緩。
二、老人房實用設(shè)計分析
設(shè)計老人住房時，從目的性、方案及施工上要考慮到他們的起居、日常事務(wù)、個人愛好習(xí)慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的連續(xù)性。最重要的目標就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。從生理學(xué)角度研究發(fā)現(xiàn)，人進入老年后，身體機能退化，功能降低。這些都決定了老人相對而言身體較虛弱，行動遲緩，體力下降，這就要求老年人的住宅設(shè)計應(yīng)從方便和經(jīng)濟角度出發(fā)，占地宜小，室內(nèi)空間宜緊湊，使老人平時的生活自理和日常活動的困難最少而且省力，應(yīng)使防火設(shè)計能保證最大安全。老人一般都喜歡寧靜，怕吵，尤其是兒童的吵鬧，因此外界的環(huán)境及室內(nèi)的環(huán)境也應(yīng)高度寧靜。而從建筑心理學(xué)出發(fā)，老人一般都較敏感，心理承受能力相對較差，容易產(chǎn)生孤獨感和被拋棄的消極心理，因此建筑室內(nèi)布置應(yīng)寬敞明亮、居住舒適，建筑造型應(yīng)富有生活氣息，不應(yīng)看上去像在社會福利機構(gòu)。因此，在老年人居住宅的規(guī)劃與設(shè)計上，應(yīng)從以下幾方面加以充分考慮：
（1）家具及用品的舒適性。家庭用具的設(shè)計，首先應(yīng)當(dāng)考慮老年人的要求，因為家庭用具一般不必講究工作效率，而首先需要考慮的是使用方便。所以家庭用具，尤其是廚房用具，櫥柜和衛(wèi)生設(shè)備設(shè)計，照顧老年人的使用是很重要的。
（2）家具及用品的安全性。屋里不應(yīng)有不穩(wěn)固的家具、如搖擺晃動的椅子。在走道里，不要鋪放滑溜或容易鉤絆的地面鋪設(shè)物。地面上的鋪設(shè)物應(yīng)該固定，不要鋪放那些會因為行走的力量使其移動的東西。屋里的家具或其他東西的擺放以不妨礙老人走路為。在浴盆，淋浴處和抽水馬桶邊安裝可以夠的找的把手，鋪防滑地面。樓梯處，走廊里以及臥室和衛(wèi)生間里的照明要充足，開關(guān)應(yīng)按在容易夠得找的地方。在老人經(jīng)常需要走動的地方，清除電線和電話線只類的絆腳物。室內(nèi)應(yīng)該避免出現(xiàn)門檻和高差變化，必須做高差的地方，高度不宜超過2厘米，并宜用小斜面加以過渡。
（3）家具的選擇與布置。老年人的居室應(yīng)以清靜舒適為主，首先應(yīng)該選擇良好的朝向和比較寬敞的房間，充足的陽光和通風(fēng)可以促進人體的新陳代謝，增強人的體質(zhì)。老年人的居室要寧靜，門、窗、墻壁的隔音要好。家具的配置力求簡單、實用，盡量靠墻擺防，不要經(jīng)常更換位置。老年人腿腳不方便，一些有棱角的家具盡可能的不用。家具造型端莊、典雅、色彩深沉、圖案豐富。最好不要設(shè)置眾多“高大”的家具。老人的床不要過高，以免上下不方便
（4）從感官方面考慮老年人的居住空間設(shè)計。在老年人居住環(huán)境中，室內(nèi)的采光和照明應(yīng)改善、創(chuàng)造一個色彩明亮，光線充足的室內(nèi)環(huán)境。老年人需要一個有色彩的家，正如鮮艷的服裝能提起老年人的精神一樣。從觸覺因素看，物品的尺度是否合適，提、握、拉的操作，是否符合老年人用品的人機要求，是否有對人體皮膚產(chǎn)生刺激的表面質(zhì)感等、門把手要避免靜電以免對老人在使用時帶來舒適感。從聽覺因素看，老年人裝修的隔音效果一定要好，以求安靜的整體居住氛圍，老年人愛安靜，對居家最基本的要求是門窗、墻壁隔音效果，不受外界影響，要比較安靜每老人的房間應(yīng)盡量安排遠離客廳和餐廳。
（5）操作界面的便利性。室內(nèi)設(shè)計中操作界面應(yīng)充分考慮老年人的行為能力、最簡便、最省力、最安全、最準確地達到使用的目的、最大限度的滿足老年人的愿望，如燈具開關(guān)應(yīng)易識別、門把手、家用電器插頭位置要適中、電話擺放位置、急救物品的放置都要予以考慮。
（6）學(xué)習(xí)環(huán)境的設(shè)計。物品存放裝置最好有明顯的形狀區(qū)別和顏色區(qū)別以便尋找和記憶。室內(nèi)光線要適合，太強烈，可導(dǎo)致日射病，損害腦的功能。太昏暗，可引起視力疲勞。溫度要適合，最佳溫度為23度左右；避免噪音引起的頭暈、耳鳴、情緒煩躁、注意力不集中、記憶力減退及學(xué)習(xí)效果降低，大腦在工作時，耗氧量極大，用腦時故選擇空氣清晰的，視覺上的放松，另外，家中養(yǎng)一些花草，對于老人來說，也是一種修身性的方式，對于保持竟聲上的輕松愉悅有著良好的作用。
（7）心理環(huán)境的設(shè)計。在設(shè)計中尊重老人的個性習(xí)慣同時也要重視作為使用者的人的個性對環(huán)境設(shè)計提出的要求，充分理解使用者的行為、個性，在塑造環(huán)境時予以充分尊重，但也可以適當(dāng)?shù)膭佑铆h(huán)境對人的行為的“引導(dǎo)“，對個性的影響，甚至一定程度意義上的”制約“，在設(shè)計中辨證的掌握分寸。如果說領(lǐng)域性主要在于空間范圍，私密性在居住類室內(nèi)空間中要求更為突出。要組織尊重老人的隱私權(quán)，選擇合適的家具的拜訪位置，使老人在生活、就寢時有相對獨立的環(huán)境，能較少受干擾，老年人有多年生活的累積。物質(zhì)上的積累如舊的家具，可在設(shè)計中選擇性的應(yīng)用，使老人有一種親切感，精神方面的積累可通過一定的方式表現(xiàn)出，如一面裝飾板、一個陳列柜將老人喜好及收藏展現(xiàn)出來等。
三、結(jié)語
在人口老齡化急劇蔓延的今天，設(shè)計一套更適合老年人居住的環(huán)境顯得尤為重要。俗話說“家有一老，如有一寶”便更充分的體現(xiàn)了老年人在居家中的地位。營造舒適、溫馨、安全、實用的家居環(huán)境對每一個家庭而言都是具有很強的現(xiàn)實意義，結(jié)合上述內(nèi)容介紹和分析，力求在日后的設(shè)計中更多地以老年設(shè)計的實用性出發(fā)開展相關(guān)研究。
參考文獻：
