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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇農村土地承包合同管理，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
指出農業(yè)在我國經濟建設發(fā)展中處于重要的地位，而農村土地又是農業(yè)相關問題的重中之重，只有對農村土地進行規(guī)范化的管理，才能夠在真正意義上促進農業(yè)的發(fā)展，推進社會主義新農村建設。分析了在農村土地承包合同管理中出現的問題，提出了改進農村土地承包合同管理缺陷的建議。
關鍵詞：
農村土地；承包合同；管理；缺陷；改進措施
這些年來，國家對農業(yè)相關問題越來越重視，在農村土地承包合同管理工作中取得了較大的成就。但是，目前在農村土地合同管理中還存在著一些缺陷，且具有一定的普遍性。為此，必須針對這種現象，提出切實可行的建議，加強土地承包合同管理，使農民的基本權益得到維護，并促進農村經濟發(fā)展和社會主義新農村的建設。
1農村土地承包合同管理中存在的問題
1.1土地經營權流轉不規(guī)范隨著改革開放的不斷擴大，城鄉(xiāng)的經濟差距也持續(xù)加大，在這種經濟發(fā)展不平衡的情況下，很多有農民外出打工，而他們的土地流轉時，一般不簽訂法律合同，僅僅是口頭約定，更有甚者是將土地棄耕。有的地區(qū)由于發(fā)展落后，還沒有成立完善全面的土地承包合同管理制度，這就導致在政策上不能對相關土地承包行為進行及時有效監(jiān)督。而大部分農民由于自身文化素質較低，在進行土地承包的過程中，不能明確自己及對方應當承擔的責任義務，這就導致了在實際的管理工作過程中，相關工作不能得到有效的落實，為未來土地政策的落實埋下了隱患。
1.2土地承包合同的程序沒有法律效力在農村土地承包的過程中，有一些承包合同的簽訂沒有在公正、公開的環(huán)境下進行，很多合同僅僅是在村委會或是村務會上以口頭形式的方式進行確立的，由于這種合同簽訂比較隨意，所以沒有書面行書的保障。有個別的土地承包合同是由村里的領導自行確定，既沒有提出相關的方案，也沒有經過村里群眾的認同，具有獨斷性；還有一些村干部利用職權，在進行土地承包合同管理中向自己的親朋好友偏移，一般都是比實際的價格低。一些村干部由于希望從農村土地承包合同管理中獲得利益，所以導致了私下經營、非法承包現象嚴重。由于大部分農民沒有簽訂土地承包管理合同，從而導致他們的合法權益不能得到保護，容易發(fā)生各種問題，不利于維護農村的和諧穩(wěn)定。
1.3管理人員綜合素質不高在農村進行土地承包合同管理，很多工作的確立需要到政府機構去執(zhí)行。但是，在實際的工作過程中，由于管理人員素質低下，工作不認真，而且管理意識較差，從而導致合同管理不能有序進行。例如，在進行土地承包合同管理的過程中，工作人員把土地30年承包合同和土地承包經營權的相關概念弄混，僅僅是延包合同，把經營權證作為延包合同發(fā)放，導致了用證書替代合同管理情況的產生，從而使農村土地相關問題出現矛盾。
1.4農村土地承包經營權證的流程錯誤根據《中華人民共和國土地承包法》的相關規(guī)定，當農民將土地承包出去后，承包方在簽訂土地承包合同管理后就獲得了農村土地承包經營權，并且在進行農村土地承包合同管理中雙方需要到縣級及以上的政府機構開具土地承包經營證，從而在法律上確定雙方的權益。然而，在實際的工作過程中，一些地方政府不能從實際出發(fā)，不按照相關法律程序辦公，不能從實際對農民土地承包經營權進行確立，僅憑雙方的口頭述說，就辦理相關證件，進而成為很多農村因土地糾紛發(fā)生問題的誘因。
1.5相關土地法律法規(guī)宣傳不能落實在進行農村土地承包合同管理過程中，由于農民的科學文化素質不高，且工作人員的宣傳工作做得不是特別到位，從而導致農民不能全面、正確地理解法律法規(guī)，對《中華人民共和國土地承包法》的相關政策內容了解不夠，法律政策的宣傳僅僅流于表面，進而產生很多矛盾，不利于社會主義新農村建設。
2改進農村土地承包合同管理缺陷的建議
2.1管理部門及相關部門要做好合同管理收集工作管理部門在土地承包合同管理的過程中處于重要地位。為此，管理部門應該提高自身責任意識，注重工作的實效性。工作中，要著重對土地合同檔案管理做好收集工作，實現制度規(guī)范化，通過專人進行管理，形成完善的土地承包合同管理責任制度。在農民簽訂土地承包合同后，相關部門應該及時有效進行收集，避免合同長時間在農民手中存放。在進行收集的過程中，要按照國家標準進行嚴格檢查，做好合同和實際的核查工作，只有二者相符才能入庫，確保土地承包合同管理信息的真實性。
2.2提高《中華人民共和國土地承包法》的宣傳力度由于進行農村土地承包合同管理是依據《中華人民共和國土地承包法》進行相關工作的，所以應該提高《中華人民共和國土地承包法》的宣傳力度，做好農村干部的相關培訓，讓其真正了解《中華人民共和國土地承包法》的具體內涵。在具體的宣傳過程中，首先可以把《中華人民共和國土地承包法》打印成便于攜帶的小手冊，讓村民人手1本；其次，可以將《中華人民共和國土地承包法》的重點印制成告示牌，讓村民在日常的生活中就可以觀看到。
2.3加強農村土地承包合同管理工作人員的職業(yè)技能培訓隨著國家對農村、農民問題的不斷重視，在進行農村土地承包合同管理的過程中需要有專業(yè)的人員進行日常的管理工作。工作人員只有具備良好的工作技能和解決問題的能力，才可以勝任。因此，要在管理隊伍的建設上下功夫，進行定期的培訓，使工作人員的職業(yè)技能得到提高。
2.4完善農村土地承包合同管理的相關制度在進行農村土地承包合同管理中，有關部門要完善相關制度，從而確保相關工作的落實。首先，對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和農業(yè)主管相關部門應在制度上、法律上、合同上、管理上做好農村土地承包相關工作，通過流程制度的確立，加快信息化建設步伐，從而做到制度上的保障。其次，在進行承包合同管理的過程中，應配備專門的檔案管理人員進行專業(yè)化管理。
2.5加強指導工作要做好指導工作，對土地承包當事人進行正確的引導，按照法律法規(guī)的程序進行相關的工作。
2.5.1轉變傳統(tǒng)意識隨著經濟的發(fā)展，土地流轉工作在未來會經常發(fā)生。因此，通過土地承包的進行，可以轉變傳統(tǒng)的農耕模式，有利于促進現代化農業(yè)的發(fā)展。
2.5.2設立相關的中介服務機構由于農村土地承包的事宜較為復雜，政府相關機構不能事無巨細地處理，這個時候可以通過設立土地承包合同管理的中介服務機構，進行土地流轉合同的設立、管理工作，以便做好農村土地流轉的相關事宜。
3結束語
農業(yè)是國民經濟發(fā)展中的重中之重，做好農村土地承包合同管理，對于促進農村經濟發(fā)展、發(fā)展現代農業(yè)有著重要的意義。針對現實存在的問題，要健全機制，改進工作方法，采取有力的工作措施，確保土地承包合同的簽訂有序進行。
參考文獻
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一、__縣法院近三年農村土地承包糾紛案件的基本情況
20__年以來，__縣法院共受理各地土地承包糾紛案件146件，審結146件。其中20__年32件，20__年53件，20__年61件，從總體上看，農村土地承包糾紛呈現以下特點：
1、農村土地承包合同案件類型日趨多樣。在已審結的146件土地承包糾紛中，土地承包糾紛案件54件，占36.9%，土地承包經營權糾紛32件，占21.9%；土地承包征用、占用補償糾紛39件，占26.0%；土地承包合同糾紛21件，占14.4%。從案件類型看，涵蓋了土地承包糾紛的方方面面。特別是隨著近年來我縣新城區(qū)的建設和政府“工業(yè)強縣”政策措施的實施，使我縣土地承包征用、占用補償案件從20__年的占土地承包糾紛案件12%上升至全20__年34%，改變了以往以家庭承包經營權糾紛、土地承包金糾紛為主的土地承包糾紛狀態(tài)。
2、訴訟主體具有群體性。在我院受理的土地承包糾紛案件中，5-10人的集團訴訟案件21件，占14.4%，10人以上集團訴訟案件11起，占7.5%。也有某些案件起初是由個別主體提起，但此類案件的判決對其余群體具有啟發(fā)、仿效作用，具有潛在的群體性。這類案件一般大都體現在土地征用、占用補償糾紛中，我院去年相繼受理的青山鎮(zhèn)雙橋村部分村民租賃土地補償分配糾紛一案即屬此種情況。先是該村村民楊某因土地租賃補償分配一案與所在村民組產生沖突，訴至法院，待其訴求得到法院支持后，相繼又有張某一家、王某一家和劉某等情況聯(lián)名其所在村民組，此類案件即是由個體的訴訟引發(fā)出了潛在的小群體訴訟。
3、爭議的土地用途復雜。從爭議土地用途來看，過去主要是以耕地為主的農用地，而近兩年的土地承包合同糾紛既涉及耕地也涉及魚塘、林地、沙灘地等承包用地。
二、產生農村土地承包合同糾紛的主要原因
一是土地承包合同不規(guī)范。主要表現在：1、有的只有口頭約定而未形成書面合同，有的甚至既無書面約定，也無口頭約定。即使形成了書面合同有的也對當事人權利、義務約定不明或沒有約定。2、有的對標的物未約定清楚，承包土地、林木等界限表述不明確。3、有的對違約責任約定不具體，只規(guī)定按法律、政策處理。
二是土地流轉不規(guī)范產生的糾紛以及因土地被征用、征收而引起的土地補償糾紛。主要表現在：1、隨著農業(yè)稅的取消、糧食價格的上漲、糧食補貼政策的實施，部分農民回流農村要求實際耕種人交回土地的情況較具普通性。而實際耕種人在利益面前不愿輕易交回承包土地，引發(fā)了一些糾紛。2、由于農村土地承包流轉政策不完備，土地流轉程序和手續(xù)不規(guī)定，村委會和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府土地承包合同管理部門及縣政府農業(yè)行政主管部門對此缺乏必要的指導，引發(fā)了一些糾紛。3、有的村集體不按照法律政策的規(guī)定給農民合理的補償，損害農民的利益，或者工作不到位，致使承包戶不理解不接受而引發(fā)糾紛。目前，由于我縣新城區(qū)建設需征用、占用土地，此類糾紛在增多。
三是村集體組織、村干部違反法律政策擅自發(fā)包土地，對農民的自主經營權濫加干預，甚至隨意解除合同。主要表現在：1、一些村集體組織、村干部對國家的土地政策、法律缺乏正確的認識和理解，因而難以正確規(guī)范執(zhí)行。在我院已審結的本縣城關鎮(zhèn)大園村村民林某訴其村村委會林地承包合同糾紛一案中，被告大園村村委會在未經村民民主議定的情況下與林某簽訂栗樹承包合同，后其又經合法程序與另一村民曹某簽訂了一份栗樹承包合同，以至于林某的承包合同目的無法實現，遂訴至法院。2、有些村委會負責人不嚴格執(zhí)行有關規(guī)定分配土地、計收承包金，有的發(fā)包人以合同約定承包費為由，單方決定提高承包費，甚至單方終止合同。3、有的村委會因為負責人更換頻繁，出現了“新官不理舊帳”現象，新村委對前任村委訂立的合同不滿意，便否認原合同的效力，私自解除合同或變更合同條款。
四是村民承包方履約的隨意性。主要表現在：村民承包方不按照約定履行合同，有的承包戶不遵守合同約定，不主動交納承包金或故意拖欠承包金。如我院已審結的高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組與劉培喜土地承包糾紛一案中，被告劉培喜已實際承包了7年的土地，但只交了一年的承包金，故原告高店鄉(xiāng)閆河村泗淮組遂訴至法院要求解除承包合同并補交承包金。后訴求得到法院支持。
三、關于解決農村土地承包合同糾紛的建議。
第一、進一步規(guī)范土地承包合同的訂立程序及合同內容，依法規(guī)范土地承包經營權的流轉。
1、嚴格嚴格遵守關于農村土地承包合同訂立程序的[文秘站:]強制性規(guī)定，按照民主協(xié)商，公平合理的原則分配土地。
2、農村土地承包合同的形式和內容要符合法律規(guī)定。對發(fā)包方和承包方的權利、義務、對承包土地的名稱、面積、承包期限、承包土地的用途、承包費數額、交納時間及違約責任等內容的規(guī)定要明確、具體。
3、簽訂土地流轉合同，有關部門要加強對土地流轉工作的指導，建立土地流轉合同的訂立、登記制度。對流轉合同合乎法律規(guī)定的，圍繞原流轉合同條款做好工作，對流轉手續(xù)不規(guī)范，內容不明晰的，可考慮重新訂立協(xié)議。
4、土地流轉合同簽訂后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農業(yè)承包合同管理機關嚴格登記、簽證、備案。
第二、切實抓好農村土地管理，完善農業(yè)指導服務體系。政府經營局等相關部門及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，要切實加強農村土地承包管理、切實轉變管理方式、手段。要依法搞好土地的劃界、規(guī)劃等工作，依照規(guī)定及時辦理確權等有關手續(xù)，消除土地糾紛隱患。
第三，對農村土地承包情況進行全面執(zhí)法檢查、堅決糾正農村土地承包工作中侵犯農民權益的違規(guī)違法行為。1、由有關部門定期對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包情況進行檢查，及時發(fā)現并解決問題。2、在承包期間違法收回農民承包地的，要將土地歸還給農民。3、將土地對外租賃的要給原承包戶合理的補償，待租賃期屆滿后，將耕地歸還于原承包戶。4、對于土地行政主管部門的工作人員、、，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，要依法給予行政處分。
重慶市實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法第一章 總則
第一條 為了保障集體經濟組織成員土地承包權，維護穩(wěn)定的土地承包關系，促進農業(yè)和農村經濟發(fā)展，根據《中華人民共和國農村土地承包法》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內農村土地承包及承包合同管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地和荒山、荒溝、荒丘、荒灘、養(yǎng)殖水面，以及其他依法用于農業(yè)的土地。
第四條 農村土地承包應當遵循公平、公正、公開和方便生產生活、有利規(guī)模經營、發(fā)揮土地效用原則。
第五條 農村集體經濟組織成員，有權依法承包由本集體經濟組織發(fā)包的農村土地。
任何組織和個人不得剝奪或非法限制農村集體經濟組織成員承包農村土地的權利。
第六條 市、區(qū)縣(自治縣)人民政府應當加強對農村土地承包及承包合同管理工作的領導，保護土地承包雙方當事人的合法權益。
第七條 市人民政府農村土地承包工作主管部門負責指導全市農村土地承包以及承包合同管理。
區(qū)縣(自治縣)人民政府農業(yè)、林業(yè)等行政主管部門分別依照各自職責，負責本行政區(qū)域內農村土地承包及承包合同管理。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責本行政區(qū)域內農村土地承包及承包合同管理的具體工作。
第八條 農村土地承包工作主管部門對土地承包和承包合同管理依法實施監(jiān)督檢查時，有權要求被檢查單位或者個人提供與土地承包有關的文件或者資料。
被檢查單位或者個人對有關土地承包情況，應當如實說明，不得阻礙農村土地承包工作主管部門及其工作人員依法行使職權。
第二章 權利與義務
第九條 下列新增農村居民人員屬于本集體經濟組織成員：
(一)本集體經濟組織成員新生子女;
(二)因合法婚姻關系、收養(yǎng)關系遷入本集體經濟組織的;
(三)根據國家移民政策，遷入本集體經濟組織的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十條 集體經濟組織成員以家庭承包方式實現土地承包權。
第十一條 農村集體土地所有權人或者依法使用國家所有土地的集體經濟組織是農村土地承包的發(fā)包方。
發(fā)包方依法享有下列權利：
(一)發(fā)包本集體所有或者國家所有依法由本集體使用的農村土地;
(二)擬定土地承包方案;
(三)收取發(fā)包土地應得的收益和因土地征收、征用、占用應得的補償費用;
(四)收回承包方依法應當交回的土地;
(五)統(tǒng)籌、管理、分配土地征收、征用、占用的補償費用;
(六)監(jiān)督土地使用人合理利用土地，制止損害承包土地和農業(yè)資源的行為;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十二條 發(fā)包方應當履行下列義務：
(一)保障本集體經濟組織成員實現土地承包權、收益分配權;
(二)執(zhí)行法律、法規(guī)規(guī)定的發(fā)包規(guī)則與發(fā)包程序;
(三)非因法定或者約定原因，不得變更、解除承包合同;
(四)維護承包人的生產經營自主權;
(五)接受承包人提前交回的承包土地;
(六)組織代耕撂荒土地，組織出租機動地;
(七)調解農戶之間的土地糾紛;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十三條 本集體經濟組織農戶或者依法承包農村土地的其他經濟組織和個人是農村土地的承包方。承包方享有下列權利：
(一)以承包方式取得土地使用權;
(二)放棄土地承包權;
(三)新一輪土地承包時，同等條件下對原承包土地享有優(yōu)先權;
(四)承包土地的占有、使用、收益權利;
(五)承包土地的生產經營自主權，自主決定種植范圍、種植方式、收益處分等;
(六)決定所承包的農村土地經營權是否流轉以及流轉方式;
(七)獲得承包土地被依法征收、征用或者占用應得的補償費用;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第十四條 承包方應當履行下列義務：
(一)不得擅自改變土地農業(yè)用途;
(二)不得撂荒土地;
(三)不得非法開山取石、采礦、煉焦、修廟、建祠、造墓或者建造以非農業(yè)開發(fā)為目的的永久性建筑;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
承包方損害土地耕作條件的，應當履行復耕義務。
第三章 土地承包經營權的取得
第十五條 農村土地承包經營權通過承包方式取得。土地承包方式包括家庭承包和其他方式承包。
農村土地承包采取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，可以采取招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。
家庭承包采取公開民主協(xié)商方式，其他方式承包采取招標、拍賣或者公開民主協(xié)商等方式。
第十六條 以家庭承包方式統(tǒng)一發(fā)包時，發(fā)包土地范圍包括：
(一)上一輪發(fā)包時已經納入發(fā)包范圍內的土地;
(二)上一輪發(fā)包時未納入發(fā)包范圍的機動地、新開墾土地;
(三)本集體經濟組織適宜家庭承包的其他土地。
第十七條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會發(fā)包;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組發(fā)包。村集體經濟組織或者村民委員會發(fā)包的，不得改變村內各集體經濟組織農民集體所有的土地的所有權。
國家所有依法由農民集體使用的農村土地，由使用該土地的農村集體經濟組織、村民委員會或者村民小組發(fā)包。
第十八條 同一集體經濟組織內承包地面積計算方式應當統(tǒng)一，并在承包合同中注明。
第十九條 以家庭承包方式發(fā)包土地應當按照下列程序進行：
(一)發(fā)包方依照法律、法規(guī)規(guī)定擬定土地承包方案;
(二)土地承包方案經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上農戶代表同意，并書面公布，公布時間不得少于十五日;
(三)組織實施土地承包方案;
(四)發(fā)包方與承包方協(xié)商并代表本集體經濟組織與承包方簽訂承包合同。
第二十條 荒山、荒溝、荒丘、荒灘、養(yǎng)殖水面等的承包，應當首先采取招標、拍賣方式，具體程序依照《中華人民共和國招標投標法》和《中華人民共和國拍賣法》的規(guī)定執(zhí)行;采用公開民主協(xié)商方式發(fā)包的，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上農戶代表討論確定承包方案和承包者。
第二十一條 發(fā)包方與承包方應當在平等、自愿、民主協(xié)商的基礎上簽訂土地承包合同。沒有簽訂書面承包合同的，應當自本辦法實施之日起三個月內補簽。承包方由戶主或者戶主委托的具有完全民事行為能力的家庭成員與發(fā)包方簽訂承包合同。
承包合同應包括以下主要條款：
(一)發(fā)包方、承包方名稱，發(fā)包方負責人和承包方代表姓名、住所;
(二)承包土地名稱、坐落、面積、質量等級、四至界限;
(三)承包期限和起止日期;
(四)承包土地用途;
(五)發(fā)包方和承包方的權利、義務;
(六)違約責任、風險責任以及爭議解決方式;
(七)雙方約定的其他事項。
第二十二條 區(qū)縣(自治縣)人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，確認土地承包經營權，并登記造冊。
頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，除按規(guī)定收取證書工本費外，不得收取其他費用。
第二十三條 家庭土地承包和其他方式承包的經營權證按照下列規(guī)定辦理：
(一)發(fā)包方自承包合同簽訂之日起三十日內，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報送土地承包方案、承包過程記錄、承包合同等材料;
(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處自收到材料之日起十五日內，完成審查、登記、造冊工作，并報區(qū)縣(自治縣)農村土地承包工作主管部門審核;
(三)區(qū)縣(自治縣)農村土地承包工作主管部門，自收到申報材料之日起三十日內完成審核工作，符合條件的報請區(qū)縣(自治縣)人民政府頒發(fā)土地承包經營權證。
辦理林權證，按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。
家庭土地承包和其他方式承包的經營權證和林權證應當自頒發(fā)之日起三十日內送交承包方。
第二十四條 家庭承包期內，承包方分戶的，由其自行決定土地承包經營權的分割。達不成協(xié)議的，按照承包合同糾紛處理。
因離婚產生的分戶，土地承包經營權的分割按照離婚協(xié)議或者農村土地承包仲裁機構、人民法院的生效法律文書處理。
承包方分戶后，發(fā)包方應當與分戶后的農戶分別簽訂承包合同，并依照法定程序辦理土地承包經營權證或者林權證等證書的變更手續(xù)。
第二十五條 家庭承包期內，有下列情形之一的，應當按照國家和本市的有關規(guī)定變更承包合同和土地承包經營權證或者林權證等證書：
(一)承包方提出書面申請，自愿交回部分承包地的;
(二)承包方的部分承包地被依法征收、征用的;
(三)承包方的部分承包地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設施、公益事業(yè)建設依法占用的;
(四)承包方的部分承包地通過轉讓方式流轉的;
(五)土地依法調整后，承包方的承包地面積、地塊變化的;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十六條 家庭承包期內，有下列情形之一的，應當按照國家和本市的有關規(guī)定解除承包合同，并注銷土地承包經營權證或者林權證等證書：
(一)承包方提出書面申請，自愿交回全部承包地的;
(二)承包方的全部承包地被依法征收的;
(三)承包方的全部承包地被鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公共設施、公益事業(yè)建設依法占用的;
(四)承包方的全部承包地通過轉讓方式流轉的。
依法應當將承包的耕地和草地交回發(fā)包方的，應當自當季農作物收獲期結束后三十日內交回發(fā)包方，同時解除承包合同，注銷土地承包經營權證;逾期不交的，由發(fā)包方收回。
耕地和草地的承包方家庭成員全部死亡，林地的承包方家庭成員全部死亡且無繼承人的，應當及時注銷其土地承包經營權證或者林權證等證書，并由發(fā)包方收回承包地。
第二十七條 土地承包經營權證或者林權證等證書損毀、遺失的，區(qū)縣(自治縣)人民政府應當依承包方書面申請及時辦理換發(fā)、補發(fā)證書。
第二十八條 發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)縣(自治縣)農村土地承包工作主管部門應當依照各自職責，負責承包合同、土地承包經營權證或者林權證等證書的登記、建檔、保管和查詢等工作。
承包方有權查閱、復制與自己的土地承包經營權證或者林權證等證書有關的登記材料，有關部門及其工作人員應當提供方便，不得拒絕或者限制。
第四章 土地承包經營權的流轉
第二十九條 土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓、入股或者其他方式流轉。
第三十條 土地承包經營權流轉應當遵守以下規(guī)定：
(一)平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉;
(二)不得改變土地所有權的性質和土地的農業(yè)用途;
(三)流轉的期限不得超過承包期的剩余期限;
(四)在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優(yōu)先權;
(五)土地承包經營權流轉，應當簽訂書面合同。
第三十一條 按照國家有關規(guī)定，承包地可以連片流轉，發(fā)展適度規(guī)模經營。
承包地集中連片流轉，涉及多個承包方的，受讓方應當與每個承包方簽訂土地承包經營權流轉合同。
第三十二條 土地承包經營權轉包、出租和作價入股不改變土地承包經營權屬關系。但其退耕還林所產生的補貼、補助以及其他費用等權利和植樹造林、林木管護等義務有約定的，按照約定執(zhí)行，沒有約定的，歸土地承包經營權的受讓人、承租人或股份制企業(yè)經營人。
退耕還林形成的林木屬于承包土地經營權人。林業(yè)行政管理部門辦理林權證時，應當以農村土地承包經營權證為依據。
第三十三條 土地轉包是將以家庭承包方式取得的土地承包經營權，部分或者全部轉移給本集體經濟組織內其他農戶的行為。
土地轉包，原承包關系不變。
第三十四條 以家庭承包方式取得承包土地的農戶屬于同一集體經濟組織的，可以自愿互換承包的土地。
經雙方所在集體經濟組織同意，不同集體經濟組織農戶的承包土地可以互換。
不同集體經濟組織的農戶土地承包經營權經互換不改變土地所有權權屬關系。
第三十五條 農村土地承包方可以將部分或者全部農村土地承包經營權出租給他人并收取租金。
第三十六條 土地承包方可依法轉讓全部或者部分土地承包經營權。土地承包經營權轉讓，應當經發(fā)包方同意。發(fā)包方應當在收到承包方的書面申請后七日內書面答復，并簽署意見、加蓋印章;逾期不答復的，視為同意。
第三十七條 承包方可以自愿將土地承包經營權入股發(fā)展農業(yè)合作經營，但股份合作終止時入股土地承包經營權應當退回原承包方。
第三十八條 以其他方式取得的土地承包經營權可就承包土地使用權設定抵押。
第三十九條 承包方可以將土地承包經營權自行流轉，也可以委托他人或者村民委員會、村民小組、土地流轉中介服務組織流轉。
委托流轉應當簽訂書面委托合同。未經承包方書面委托，任何組織和個人代表承包方與受讓方簽訂的土地承包經營權流轉合同無效。
第四十條 農村土地承包工作主管部門應當根據需要，建立土地承包經營權流轉信息庫，公布流轉供求信息，無償提供業(yè)務指導和服務。區(qū)縣(自治縣)人民政府可根據本地實際建立土地承包經營權流轉有形市場，為流轉雙方提供交易場所，集中辦理土地流轉手續(xù)。
第五章 土地承包經營權的保護
第四十一條 承包方依法取得的土地承包經營權受法律保護，任何組織和個人不得侵犯承包方依法使用承包地、自主組織生產經營、處置產品和取得承包收益的權利。
第四十二條 集體經濟組織不得以村民會議決議、多數人同意、村規(guī)民約或者其他任何方式損害本集體經濟組織成員平等的土地承包權、收益分配權。
因前款方式作出的使本集體經濟組織成員之間產生差別或者歧視性待遇的決定無效。
第四十三條 農戶在簽定承包經營合同前自愿放棄家庭承包經營權的，應當在土地承包方案公布后十五日內向發(fā)包方遞交由戶主簽名的書面申請。
農戶在家庭承包期內自愿放棄承包經營權、交回承包地的，應當向發(fā)包方遞交由戶主簽名的書面申請。
農戶自愿放棄承包經營權的，在本輪承包期內不得再要求承包土地。
第四十四條 以家庭方式承包的，發(fā)包方在承包期內不得非法收回承包地。
承包期內，承包方家庭成員中有外出務工、經商、就學、服兵役或者勞動教養(yǎng)、服刑、死亡的，發(fā)包方不得收回其承包地。
承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地;婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。
因結婚男方到女方家落戶的，適用前款規(guī)定。
第四十五條 以家庭方式承包的，有下列情形之一，發(fā)包方應當收回承包方的承包地：
(一)承包期內，承包方全家遷入本市各區(qū)縣(自治縣)所轄街道辦事處或者區(qū)縣(自治縣)人民政府駐地鎮(zhèn)，轉為非農業(yè)戶口的;
(二)承包方全家遷入本集體經濟組織以外的農村落戶，在新戶籍地取得承包地的;
(三)農戶整體消亡的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定應當收回的其他情形。
第四十六條 以家庭方式承包的，發(fā)包方在承包期內非因法定情形不得調整承包地。
承包期內，因法定情形對個別農戶之間的承包地需要適當調整的，必須經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上農戶代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和區(qū)縣(自治縣)人民政府農業(yè)等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。
第四十七條 下列土地應當用于調整承包地或者發(fā)包給新增人口：
(一)集體經濟組織依法預留的機動地;
(二)通過依法開墾等方式增加的土地;
(三)依據本辦法規(guī)定交回、收回的土地;
(四)其他可用于調整的土地。
第四十八條 調整的土地優(yōu)先發(fā)包給本集體經濟組織的下列成員：
(一)本集體經濟組織中未享受土地承包權的新增成員;
(二)因自然災害等原因減少承包土地面積的;
(三)承包土地被依法征收、征用、占用，承包方自愿放棄土地補償費和安置補助費的。
第四十九條 調整土地按照本集體經濟組織成員人均承包耕地面積占有量，優(yōu)先補充或者調整給人均耕地面積占有量最少的農戶。
調整和補充面積以本輪土地統(tǒng)一承包時的人均承包耕地占有量為依據。
第五十條 調整土地應按照下列程序進行：
(一)由需要調整土地的農戶向發(fā)包方提出書面申請;
(二)發(fā)包方依據本辦法規(guī)定對符合條件的農戶范圍、調整順序、調整面積等事項進行確認并擬訂調整方案;
(三)公示調整方案，且公示期不得少于七日;
(四)經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上農戶代表通過調整方案;
(五)發(fā)包方將通過的調整方案報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處批準;
(六)發(fā)包方組織實施調整方案;
(七)簽訂承包合同并完善變更登記手續(xù)。
第五十一條 以家庭方式承包的，在承包期內，承包方撂荒承包耕地一年以上的，發(fā)包方可以組織代耕。代耕者不得損害土地的耕作條件，不得種植多年生作物。
承包期內，承包方回鄉(xiāng)要求繼續(xù)耕作其承包耕地的，其承包地在當季農作物收獲后予以返還，或者按照雙方協(xié)商的其它方式返還。
第五十二條 集體土地所有權和土地承包經營權受法律保護。非因社會公共利益需要，或者雖然具備社會公共利益需要但能夠通過占用方式或者集體土地建設用地方式滿足土地利用的，不得采取土地征收、征用方式。
第五十三條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施、公益事業(yè)建設或者興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅使用本集體經濟組織所有的已承包的土地的，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上農戶代表的同意。所占耕地不符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的，有關部門不得辦理農用地轉用審批手續(xù)。
已辦理農用地轉用審批手續(xù)的，用地單位應當給原承包方經濟補償，發(fā)包方也可以根據本辦法的規(guī)定給原承包方適當調整土地。
第六章 爭議的解決和法律責任
第五十四條 因土地承包、經營與利用發(fā)生糾紛，雙方當事人可以協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處調解解決。
當事人不愿協(xié)商、調解或者協(xié)商、調解不成的，可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。
第五十五條 經濟困難的農戶發(fā)生土地承包糾紛，可以向當地的法律援助機構申請法律援助。
農村土地承包糾紛案件當事人經濟特別困難的，可以向農村土地承包仲裁機構、人民法院申請，緩交、減交或者免交仲裁、訴訟等費用。
第五十六條 發(fā)包方有下列行為之一的，由區(qū)縣(自治縣)人民政府農村土地承包工作主管部門責令其限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)剝奪、侵害本集體經濟組織成員依法享有的土地承包經營權的;
(二)有機動地、新增地等土地而對符合承包條件的本集體經濟組織成員拒不組織發(fā)包的;
(三)干涉承包方依法享有的生產經營自主權的;
(四)擅自變更或者解除承包合同，調整或者收回承包地的;
(五)未依法發(fā)包不宜采用家庭承包方式承包的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、養(yǎng)殖水面等農村土地的;
(六)未依法申辦土地承包經營權證或者林權證等證書的;
(七)扣留或者擅自更改承包合同、土地承包經營權證或者林權證等證書的;
(八)妨礙承包方依法進行土地承包經營權流轉的，或者截留土地承包經營權流轉收益的;
(九)侵害承包方土地承包經營權益的其他行為。
第五十七條 國家機關及其工作人員有下列行為之一的，由上級機關或者所在單位責令改正;情節(jié)嚴重的，對直接負責的主管人員和其它直接責任人員給予行政處分;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)利用職權干涉土地承包或者干涉承包方依法享有的生產經營自主權的;
(二)扣留承包方的承包合同的;
(三)利用職權強迫、阻礙承包方進行土地承包經營權流轉的;
(四)不依法登記、頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書的;
(五)不為承包方查閱、復制土地承包經營權證或者林權證有關登記材料提供便利的;
(六)沒有法定依據收取費用的;
(七)其他玩忽職守、徇私舞弊，侵害農民土地承包權益的。
第七章 附則
第五十八條 居民委員會發(fā)包農村土地的，按照本辦法執(zhí)行。
第五十九條 本辦法自20xx年7月1日起施行。
農村土地承包解讀1.土地承包期限有何具體規(guī)定?
土地承包期限有以下規(guī)定：耕地的承包期為30年。草地的承包期為30年至50年。林地的承包期為30年至70年;特殊林木的林地承包期，經國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長。
2.土地承包合同是否受法律保護?
承包合同自成立之日起生效。縣級以上地方人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經營權證或者林權證等證書，并登記造冊，確認土地承包經營權。承包合同生效后，發(fā)包方不得因承辦人或者負責人的變動而變更或者解除，也不得因集體經濟組織的分立或者合并而變更或者解除。
3.土地承包期再延長30年不變指的是具體承包期限還是承包制度?
在第一輪土地承包期到期之后，土地承包期再延長30年，也就是說第二輪土地承包期限為30年。這里指的是家庭土地承包經營的期限(集體土地實行家庭承包經營，是一項長期不變的政策)，不能理解為是承包制度30年不變。對承包期不足30年的，要延長到30年。
4.家庭承包的發(fā)包方享有哪些權利?
①發(fā)包本集體所有的或者國家所有依法由本集體使用的農村土地。
②監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護土地。
③制止承包方損害承包地和農業(yè)資源的行為。
④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權利。
5.家庭承包的發(fā)包方應承擔哪些義務?
①維護承包方的土地承包經營權，不得非法變更、解除承包合同。
②尊重承包方的生產經營自主權，不得干涉承包方依法進行正常的生產經營活動。
③依照承包合同約定為承包方提供生產、技術、信息等服務。
④執(zhí)行縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經濟組織內的農業(yè)基礎設施建設。
⑤法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
承包合同：田地承包合同
合同當事人
甲方名稱： 乙方名稱：
合同依據
為了規(guī)范農村土地承包經營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業(yè)和農村經濟發(fā)展，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，本著自愿互利、公正平等的原則，經甲乙雙方協(xié)商，訂立如下土地承包經營權流轉合同[1]：合同內容
一、土地承包經營權流轉方式：甲方采用xx方式將其承包的土地流轉給乙方經營。
二、流轉土地用途：乙方不得改變流轉土地農業(yè)用途，用于非農生產，合同雙方約定：xxxx
三、流轉的期限和起止日期：合同雙方約定，土地承包經營權流轉期限為x年，從x年x月x日起，至x年x月x 日止。
四、流轉土地的種類、位置、面積、等級：甲方將承包的耕地(荒地、林地及其他土地)x 畝流轉給乙方，該土地具置(名稱、四至)。(可具體列表說明，并附土地現狀平面圖)。
五、流轉價款及支付方式、時間：合同雙方約定，土地流轉費用以現金(實物)支付。乙方每年(時間，或一次性)支付甲方x元/畝，(或實物x公斤/畝)，合計x元(或實物x公斤)。
六、甲方的權利和義務：
(一)權利：按照合同規(guī)定收取土地流轉費，按照合同約定到期收回流轉的土地。
(二)義務：協(xié)助乙方按合同行使土地經營權，幫助調解乙方和其它承包戶之間發(fā)生的用水、用電等方面的糾紛，不得干預乙方正常的生產經營活動。
七、乙方的權利和義務：
(一)權利：在受讓的土地上，具有生產經營權。
(二)義務：在國家法律、法規(guī)和政策允許范圍內，從事生產經營活動，按照合同規(guī)定按時足額交納土地流轉費，對流轉土地不得擅自改變用途，不得使其荒蕪，對流轉的耕地(荒地、林地等)進行有效保護。
八、合同的變更和解除：有下情況之一者，本合同可以變更或解除：
(一)經當事人雙方協(xié)商一致，又不損害國家、集體和個人利益的;
(二)訂立合同所依據的國家政策發(fā)生重大調整和變化的;
(三)一方違約，使合同無法履行的;
(四)乙方喪失經營能力使合同不能履行的;
(五)因不可抗力使合同無法履行的。
九、違約責任：
(一)甲方非法干預乙方生產經營，擅自變更或解除合同，給乙方造成損失的，由甲方賠償乙方損失。
(二)乙方違背合同規(guī)定，給甲方造成損失的由乙方承擔賠償責任。
(三)乙方有下列情況之一者，甲方有權收回土地經營權：不按合同規(guī)定用途使用土地的;荒蕪土地、破壞地上附著物的;不按時交納土地流轉費的。
十、合同糾紛的解決方式：甲乙雙方因履行流轉合同發(fā)生糾紛，先由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的由村民委員會或鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、街道辦事處等調解解決。不同意調解或調解無效的，雙方協(xié)商向縣級農村土地承包糾紛仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。不服仲裁決定的，可在收到裁決書之日起30日內向人民法院起訴。
十一、其他約定事項：
(一)本合同一式四份，甲方、乙方及原發(fā)包方各一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村土地承包合同管理機構一份。自甲、乙雙方簽字或蓋章之日起生效。如果是耕地轉讓合同或專業(yè)生產經營項目流轉合同，應以原發(fā)包方同意之日起生效。
(二)合同甲、乙雙方約定的其他事項 。
(三)本合同未盡事宜，由甲乙雙方共同協(xié)商，達成一致意見，形成書面補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
近年來隨著改革開放的進一步深入,農村經濟的迅速發(fā)展,城市化速度的加快,農村人多地少的矛盾日趨突出,特別是在中央鼓勵農村經濟發(fā)展的政策激勵下,隨著土地的收益顯著提高,因農村土地承包經營合同產生的糾紛也越來越多,已經成為影響農村經濟和社會穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。人民法院在處理這類糾紛時往往會遇到以下疑難問題。
一 、合同性質的認定
如何對農村土地承包經營合同的性質進行定性,直接影響到處理該類合同糾紛時的法律適用,是適用合同法,或適用民法等。關于農村土地承包經營合同的性質,在學術界存在行政合同說、民事合同說二種不同的觀點。行政合同說認為,農民通過與政府簽訂行政合同獲得土地的使用權,在承包期限內獲得一定的經營自主權,其收益直接與勞動成果掛鉤,政府以行政合同代替行政命令或指令性計劃,在農業(yè)領域國家管理的方式上,行政合同管理已經占據了主導地位。民事合同說認為,農地承包合同如同企業(yè)承包經營合同一樣是平等主體間簽訂的雙務、有償、諾成合同。
其實,由于我國獨特的社會制度,使的農村土地的所有權和適用權相分離的,這也使得農村土地承包經營合同成為一種前所未有的、非常特殊的合同,它既有民事合同的法律特征,也有行政合同的某些特征,而不是單純的行政合同或民事合同。所以我們不能簡單的從行政法或民法的角度來絕對法律的適用,而是應從合同雙方的權利義務的具體構成上綜合考慮、分析,進而選擇適用法律。在這點上霍菲爾德的法律關系元形式理值得借鑒,該理論認為,對復雜的、非典型的法律關系進行分析的最好方法就是將其析分為若干最基本的法律關系,就像化學家對化合物進行的元素分析一樣。一個法律主體和多個法律主體之間的關系可以化約為若干的法律關系的元形式。盡管該理論中的一些具體的法律概念暫時還很難融入我國的法律體系,但其中將法律關系中的權利看成是權利束-一組權利的集合的方法,具有普遍性,同樣可以適用于對我國農村土地承包經營合同的法律分析,根據案件的不同,靈活、綜合適用行政法律、法規(guī)和民事法律、法規(guī)。
二、合同主體資格的認定
農業(yè)承包經營合同是農村合作經濟組織內部統(tǒng)一經營與分散經營兩個層次之間,在確定生產經營管理,落實聯(lián)產責任制,提取勞動成果方面形成的一種法律關系形式。農業(yè)承包經營合同一旦發(fā)生糾紛,主體資格的確認和責任承擔便尤為關鍵。
合同雙方發(fā)生糾紛時,合同一方當事人發(fā)包方必須明確。發(fā)包方若是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))經濟管理委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))經濟聯(lián)合社等,它代表合作經濟組織,應有自己獨立的財產,能以自己的名義對外享有權利承擔義務,具備法人資格,可將其列為訴訟主體,并獨立承擔民事責任;發(fā)包方若是鄉(xiāng)一級合作經濟組織與鄉(xiāng)政府合二為一,合作經濟組織沒有自己的機構、人員,甚至沒有法人代表,屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府的一個職能部門,可以直接列鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府作為訴訟主體,并承擔民事責任;發(fā)包方若是村民委員會,而村民委員會大致分兩種,一種是村委會同村經濟合作組織為“兩塊牌子一套人馬”,一種是不設經濟合作組織,村委會兼有經濟合作組織和群眾性自治組織兩種職能。這兩種村民委員會都具有經濟管理職能,可直接列村民委員會為訴訟主體,并承擔民事責任;發(fā)包方若是村經濟合作組織,該組織行使經濟管理職能,具有經濟實體的特性,具備法人資格,可直接列村經濟合作組織為訴訟主體,獨自承擔民事責任;發(fā)包方若是村民小組,它不是一級經濟組織,而是村民委員會的分支機構,不具備法人資格,但村民小組被給予了土地所有權,它可以成為土地發(fā)包人,具有經濟實體的特性,可獨立承擔民事責任,作為訴訟主體參加訴訟,因不具備法人資格,若無力清償債務,可由村民委員會承擔補充清償責任。
農業(yè)承包經營合同的承包方對外發(fā)生債務時,訴訟后,承包經營者為訴訟主體,并承擔責任。若該債務確用于生產投資,承包者又無力清償時,可將發(fā)包方作為有利害關系的第三人參加訴訟,共同承擔責任。發(fā)包方不負連帶清償責任,除合同中另有約定外。作為農村承包經營合同的承包方的主體一般是農村承包經營戶,即農戶(家庭)。它是獨立核算、自負盈虧、自主經營的經濟實體,是以農戶家庭為經營單位的特殊利益主體,具有獨立法律地位。若承包方即農戶與發(fā)包方及對外經濟往來發(fā)生糾紛時,可將農戶直接列為訴訟主體,農村承包經營戶主以代表與發(fā)包方及對外發(fā)生經濟往來,戶主代表行為所產生的財產后果,由農戶承擔,農戶的債務,個人經營的,以個人財產承擔,家庭經營的,或者名為個人承包,但承包收益供家庭成員享用的,以家庭財產承擔。
值得注意的是,個人承包、家庭承包、共同承包的承包主體是不同的,若承包方是數人(2人以上),在承包經營合同中明確各方均為承包人并簽字蓋章,則應認定為共同承包,在訴訟過程中應作共同訴訟人對待。承包人數眾多的,可由他們選派代表參加訴訟,但須經人民法院認可,參加訴訟的代表一經確定,其訴訟行為對全體承包人有效。數人共同承包的,對發(fā)包方或對外經濟糾紛中的債務由各方承擔,且相互是負無限連帶清償責任,共同承包人內部可按協(xié)議約定或投資比例承擔;至于個人承包極易與家庭承包相混淆,究其緣由,個人承包的承包方往往是一個家庭的戶主,是以自己名義還是以家庭名義簽訂合同頗值考量,當然,合同上載明確定的承包主體便一切迎刃而解,但是模糊的主體表述需要仔細甄別。通常而言,關于農村土地承包經營權(俗稱“責任田”)取得的承包合同應認定為家庭承包,除此之外的其他承包經營合同,若無相反證據證明的,則應認定為個人承包。
三、違反法律規(guī)定的民主議定原則的承包合同是否都應認定無效
我國法律對重要承包事項都規(guī)定了民主議定原則,如《農村土地承包法》第十八條規(guī)定:“承包方案依法經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。”對于集體經濟組織以外的單位或個人作為承包方的情況法律還有特別的規(guī)定,《土地管理法》第十五條第二款規(guī)定:“農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或者個人承包經營的,必須經村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意,并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準”, 其法理依據是土地的經營管理者必須依照所有權人的集體意愿行事,發(fā)包方違反上述強制性規(guī)定,越權發(fā)包,人民法院應當認定該承包合同無效,并根據當事人的過錯,確定其應承擔的相應責任。但是由于農產品生長周期長,季節(jié)較強,所以人民法院在審理農村土地承包合同糾紛案件時,基于保護農業(yè)生產穩(wěn)定發(fā)展的考慮,對承包合同的效力認定應當特別慎重。根據最高院關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)(法釋[1999]15號)第二條、第二十五條的規(guī)定,承包合同簽訂滿一年,或雖未滿一年,但承包人已實際做了大量的投入的情況下,人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權發(fā)包而確認該承包合同無效但可對該承包合同的有關內容進行適當調整。單從法釋[1999]15號的文義解釋來看,該規(guī)定適用于發(fā)包方所屬的半數以上村民以發(fā)包方為被告,要求確認承包合同的效力提起的訴訟。而我們認為最高院此項規(guī)定對承包合同效力的認定具有普遍意義,因為人民法院對同一事實關系的法律認定須保持一致,同一份承包合同的效力認定結果不應由于訴訟主體或訴訟請求的不 同而會有所不同。最高院就承包合同違反民主議定原則的無效請求設定了1年的除斥期間,只要在承包合同簽訂后的一年以內沒有提起訴訟,人民法院就不能再以此認定合同無效,所謂“進行適當調整”也是以人民法院確認合同有效為前提的,對無效合同是沒有進行事后調整必要的。
四、解除合同的理由是否充分
一、農村土地承包經營權流轉的概念與現實意義
（一）基本概念
“土地承包經營權流轉”指的是在農村土地承包中的物權性質土地承包經營權有效存在前提條件下，在不改變農村土地所有權權屬性質和主體種類與農村土地農業(yè)用途的基礎上，原承包方依法將該物權性質土地承包經營權或者從該物權性質土地承包經營權中分離出來的部分權能等具體民事權利轉移給他人的行為。
（二）現實意義
“三農”問題關系黨和國家事業(yè)發(fā)展全局，關系到國家的穩(wěn)定與富強，能否解決好農村問題是中國建設事業(yè)成敗的關鍵。所以，農村土地制度的完善與否，對于農業(yè)能否持續(xù)穩(wěn)定增長，農村經濟能否發(fā)展，農民生存條件能否改善起到至關重要的作用。然而，新形勢下我國農村土地制度的缺陷嚴重制約了經濟的發(fā)展。所以，優(yōu)化土地資源配置，明確土地產權主體，強化農民主體地位，完善相關法律法規(guī)，規(guī)范政府行為，加快建立覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系也是農業(yè)經濟發(fā)展的必然要求。當前正處在“十二五規(guī)劃”時期，新形勢下我國農村土地流轉過程中出現了很多新問題、新情況，因此對當前我國農村土地流轉進行深入研究有著很重要的意義。
二、目前隆回縣土地承包經營權流轉情況
（一）隆回縣農村土地流轉的現狀和特點
隆回縣家庭承包經營的耕地面積78.48萬畝，截止到8月底，流轉面積14.91萬畝，占全縣耕地面積的19%，參與流轉戶數4.86萬戶，占總戶數的18%，簽訂土地流轉合同1.58萬份，占流轉戶數的35%。流轉山地面積36.72萬畝，參與流轉戶數9萬戶，占總戶數的30%，簽訂山地流轉合同數5.85萬份，占流轉戶數的65%。
隆回縣的土地流轉呈出以下特點：
1.步伐上明顯加快
大量農村青壯年勞動力外出務工經商，離開土地尋找致富之路，而有些事業(yè)有成的務工青年受縣委、縣政府“南煙北藥”及“南糧北菜” 戰(zhàn)略影響回家創(chuàng)業(yè)，客觀上加速了農村土地的流轉。
2.方式上多體現自發(fā)流轉
農戶之間的土地流轉大多為口頭協(xié)議，不申請，不登記，不報告，集體經濟組織也少加干預，缺少契約和約束。近兩年來，由于政府引導，農戶與村里簽訂委托流轉協(xié)議，將土地統(tǒng)一流轉給村委會，再由村委會與合作社、種植大戶、農業(yè)企業(yè)等簽訂合同的整村流轉方式開始出現。
3.主體上由多元化向種養(yǎng)大戶發(fā)展
參與農村土地流轉的除一般農戶外，農村專業(yè)大戶、農民專業(yè)合作社、農業(yè)企業(yè)也參與到農業(yè)規(guī)模經營中。例如：北山鎮(zhèn)的百合種植合作社，流轉土地3000畝，高坪鎮(zhèn)的山農水稻生產專業(yè)合作社流轉土地面積3200畝，羊古坳王化永超級稻種植專業(yè)合作社流轉土地1000多畝，小沙江地區(qū)的金銀花合作社和蔬菜合作社流轉面積達20000元多畝，合作社成為隆回縣土地流轉的主要載體。
（二）目前土地流轉存在的問題
從總體看，隆回縣農村土地流轉工作存在著流轉范圍偏窄，規(guī)模偏小，運作不夠規(guī)范，鄉(xiāng)、村、組之間不平衡，主要表現在：
1.流轉信息不暢
隆回縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農經站撤銷，以農村土地承包合同管理為重要內容的農經管理職能弱化，雖然設立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經濟發(fā)展和經營管理辦公室，但基本是個空殼子，農經管理崗位無專職人員，給農業(yè)承包合同管理、土地承包糾紛調處、土地流轉中介服務等工作的順利開展帶來不少困難。
近年來，隆回縣少數村實施了土地整理項目，但由于沒有建立有效的土地流轉服務信息平臺，依舊難以實現大片成規(guī)模的土地流轉，從而土地的資源優(yōu)勢得不到充分發(fā)揮。
2.流轉范圍窄
全縣土地流轉大部分都流轉給了一般農戶，多數農戶土地流轉都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，流轉給專業(yè)大戶的不足100戶。
3.流轉不規(guī)范
主要表現在：一是土地流轉特別是農戶與農戶之間口頭協(xié)商的土地流轉隨意性比較大，未能按照協(xié)議簽訂書面合同。二是在土地流轉過程中未充分征求流轉雙方的意愿，流轉雙方的合理要求未能及時協(xié)調解決。三是部分流轉協(xié)議條款不齊全，雙方權利義務不夠明確，合同未能鑒證和公證，導致中途毀約，或哄搶承包方財物問題發(fā)生。這些問題的存在，將使流轉雙方的權益得不到有效保障，造成土地糾紛，影響土地流轉工作順利進行。
4.經營權承包期限制約土地有序流轉
在實際調查中發(fā)現，不論種植業(yè)的成片開發(fā)，還是養(yǎng)殖業(yè)的規(guī)模經營，都需要巨額前期投入，一些有實力的種養(yǎng)大戶、農業(yè)企業(yè)主為保證自己的經營投資收益，一般要求簽訂30年或更長期限的土地經營權轉讓合同，而根據隆回縣1999年農村承包土地延期續(xù)包合同，本輪承包土地經營期至2029年將滿，剩余的承包期尚不足15年，嚴重制約規(guī)模經營和發(fā)展現代農業(yè)。
三、推進隆回縣農村土地承包經營權有序流轉的對策建議
（一）規(guī)范農村土地承包經營權流轉程序
土地流轉管理服務部門要切實履行職責，指導土地流轉規(guī)范進行。農村土地承包經營權流轉按下列程序進行。
土地承包經營權就是公民集體對集體所有或國家所有由全民所有制或集體所有制單位使用的國有土地的承包經營權，權利內容由合同約定，今天小編就給大家參考一下承包合同，歡迎閱讀學習。
農村土地承包合同模板1甲方：村民委員會
乙方：
根據《土地管理法》及《農村土地承包法》的有關規(guī)定，乙方通過方式取得甲方荒灘荒山(林地)的承包經營權，經雙方共同商定，達成如下協(xié)議，特立此合同：
一、甲方將位于村民委員會(組)所有的，以北、現以西與毗鄰的荒山(林地)發(fā)包給乙方使用，其四至為：
東至：現西邊;
南至：與村荒山相隔的通往上山的道路;
西至：這兩座山頂東西分水嶺一線;
北至：從南側數第二個山頭與第三個山頭之間的山谷中分線。
二、乙方承包后，承包使用期五十年不變，即從年月日起至年月日終止。
三、乙方所承包的荒灘荒山(林地)使用權及其地上附著物總承包款為人民幣元整，付款方式為：
四、乙方承包荒灘荒山后應積極治理，在荒山上植樹、種草或搞多種經營;經有關部門批準可以從事非農業(yè)生產，利用承包范圍內的林木、粘土、沙石等礦產資源或建造固定設施。
五、乙方對所承包的荒灘荒山有獨立的經營管理權，但不得轉包。
六、甲方要尊重乙方所承包荒灘荒山的生產經營自主權，保護其合法權益不受侵犯，對荒山的開發(fā)治理成果全部歸乙方所有。
七、乙方在所承包的荒灘荒山在合同履行期內除乙方交納承包款外，乙方不負責其他任何名目的費用。
八、乙方將荒灘荒山承包后，甲方有權監(jiān)督、檢查、督促其治理和合理利用荒灘荒山資源，發(fā)現問題及時書面通知乙方。
九、甲方保證該荒灘荒山(林地)界線、四至與他人無任何爭議。如因此發(fā)生糾紛，由甲方負責協(xié)調處理，如由此給乙方造成經濟損失，由甲方負責全額賠償。
十、甲乙雙方必須信守合同。如甲方違約導致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣萬元、退還乙方承包荒灘荒山所付的全部價款，同時對乙方的治理投入和治理成果合理作價，作價款一次性付給乙方;如乙方違約導致解除此合同，甲方不予退還乙方的承包款。
十一、如在承包期限內遇國家建設或進行其它開發(fā)建設需征用土地時，應首先從征地款中保障向乙方支付實際經濟損失和未履行年限的預期利益損失。
十二、合同期滿后，如乙方愿意繼續(xù)承包經營，雙方續(xù)簽合同;如乙方不再承包經營，甲方對乙方的治理成果、經濟投入合理作價歸甲方，作價款一次性付給乙方，不得拖欠。否則，此合同期限順延至甲方將全部價款付清乙方后合同自行終止。
十三、甲乙雙方如因作價款發(fā)生分歧，協(xié)商不成，須委托甲乙雙方共同認可的中介機構進行評估作價，其結果對雙方均有約束力。
十四、此合同發(fā)生糾紛由裁決。
十五、本合同一式四份，甲乙雙方各一份、公證處一份、鄉(xiāng)人民政府備案一份，經公證處公證后生效。
甲方(蓋章)乙方(簽字)
法定代表人(簽字)
年月日
農村土地承包合同模板2發(fā)包方(以下簡稱甲方)：
承包方(以下簡稱乙方)：
為了進一步發(fā)展壯大村集體經濟，維護村集體資產保值增值，增強村集體為群眾辦事的物質保障，現經雙方協(xié)商同意，以互惠互利的原則按照《新疆維吾爾自治區(qū)實施中華人民共和國農村土地承包法辦法》《新疆維吾爾自治區(qū)農村合作經濟組織土地承包合同管理辦法》辦法有關規(guī)定，結合本鄉(xiāng)村土地等資產承包管理實際情況，同時嚴格按照號文件規(guī)定擬定本承包合同書。
一、土地承包期限、承包費和付款方式
甲方將把集體畝土地(機動地、紅棗園、其他果園、開墾地、或元)給乙方承包年，合計元(大寫：元)乙方自愿承包，承包期限為年月日至年月日為準。地上附著物：紅棗樹株、楊樹棵、胡楊樹棵、沙棗樹棵、其他棵。(以現場盤點數為準)
土地坐落位置：
東：
南：
西：
北：
二、土地用途：
乙方承包后，不改變土地使用性質的前提下，對承包地進行農業(yè)生產經營，乙方不得從事非農業(yè)性生產經營，否則甲方有權終止合同，并按照《中華人民共和國農村土地承包法》、新疆維吾爾自治區(qū)實施《中華人民共和其他土地)的使用權每畝元，按照年承包費元，(大寫：國農村土地承包法》辦法的有關規(guī)定追究乙方的法律責任和經濟責任。
三、乙方的權利和義務：
1、乙方按照法律有關規(guī)定，有土地使用、收益自行分配、經營等權利。
2、乙方應在每年1月10日前向甲方交清本年度承包費。
若乙方能夠提供正當理由并向村委會遞交書面申請的，村委會認為理由合理，可以適當延長交款期限，但延長期限不得超過1個月，乙方在延期的1個月之內仍不能交清承包費，甲方視為乙方無能力繼續(xù)承包經營，收回該土地的承包經營權并作為合同自動失效終止合同。若乙方不能提供正當理由并不按約定期限內交納承包費，甲方有權終止合同并向乙方收取當年的承包費外另收去當年承包費的50%作為合同違約金。
3、乙方做好承包地上的附著物的管護工作。
在承包當年內需補栽的紅棗樹株，由甲方提供紅棗苗，從第二年起需補栽的紅棗苗由乙方承擔負責補栽，補栽費用和管理費用乙方自行承擔，甲方不承擔任何費用，承包期限屆滿時無償交給甲方。
4、合同簽訂之日起乙方負責種植、補栽紅棗樹、施油渣、施農家肥、嫁接、修剪、刷白灰、樹底下堆土、環(huán)割、環(huán)剝等所有的管理工作并按照科學管理要求進行，同時乙方保證樹苗成活率、嫁接、修剪、除草、澆水等工作的按時進行，病蟲害防治，防止農業(yè)機械、牲畜、人為損害、要保證留出隔離帶的100%。
要保證對紅棗樹每年施肥，保證紅棗地無雜草，在以上管理工作的進行必須服從村委會和村民小組的統(tǒng)一安排部署。若不服從村委會和村民小組的統(tǒng)一安排部署，向甲方另交付承包費的50%作為合同違約金。
5、乙方承包土地后，一事一議籌資籌勞行政事業(yè)性收費和義務工和積累工、水費自行承擔，同時還要承擔村委會和村民小組統(tǒng)一安排部署，對承包的土地村民小組排隊澆水，因乙方原因未澆水上的，村委會和村民小組不承擔責任。
6、在合同期間，國家法律法規(guī)有變動，此合同按國家新規(guī)定做調整。
7、在合同期間，若有國家重點項目為原因征用承包土地，國家土地補償費、土地征用費等補貼歸屬甲方，從中給乙方適當給于當年農業(yè)生產損失的補償，若土地征用事件發(fā)生農田閑空時發(fā)生，不再給承租方支付損失。
同時合同自動解除。
8、在合同期間，若乙方在承包土地上要增設農田水利基本設施，必須爭得甲方的同意、指導。
乙方自行增加的農田水利基本設施費用自行承擔，甲方不承擔任何費用，合同期限屆滿時，無損無缺的無償交付甲方。
9、合同期限屆滿時，乙方將把土地包括地上附著物無損無缺的無償交付甲方，若出現附著物缺數、損害現象，乙方按照當時的市場價3賠償損失。
10、在合同期間乙方要接受甲方的監(jiān)督，在合同期間乙方必須遵守國家的計劃生育政策法律法規(guī)，村委會安排的義務勞動，衛(wèi)生等集體活動，不能發(fā)生非法宗教活動，若發(fā)現一次甲方和鄉(xiāng)政府有關部門有權終止合同，同時處罰乙方并沒收當年的紅棗收益。
11、在合同期間，乙方無權將把承包土地轉包或者其他形式流轉。
若發(fā)生此類現象，乙方與第三方所簽訂的合同書無效。并追究乙方的責任，并收回土地的承包權。
12、在合同期間，發(fā)生刮大風、暴雪、暴雨等自然災害，棗樹受到損失的，乙方不承擔棗樹損失責任，但要做好預防工作。
13、在合同期間乙方不能使用我縣規(guī)定禁用有害激素類的藥物，如920和膨大素等，若使用上述激素類藥物經科技人員檢測發(fā)現，甲方有權終止合同，并不退還當年的承包費。
乙方環(huán)割棗樹時，必須按照相關部門技術要求操作，違反技術要求的，甲方對乙方按每畝5000元進行處罰，情節(jié)嚴重的甲方有權終止合同。
14、如在合同期中，乙方無力支付承包費用，前期所交承包費歸甲方所有，不予退還。
四、甲方的權利和義務：
1、甲方按照縣鄉(xiāng)的農業(yè)生產統(tǒng)一規(guī)劃的要求，有權向乙方統(tǒng)一安排部署農業(yè)生產。
2、甲方保證補栽和嫁接的紅棗地按輪水程序排水。
3、在承包期間，若乙方積極服從甲方的統(tǒng)一安排部署以及做好紅棗管理工作，甲方首先考慮承包期限屆滿后乙方的繼續(xù)承包經營。
4、在承包期內，國家的退耕還林等政策性補貼均歸屬甲方。
五、違約責任：
1、甲方的違約責任：在合同期間，若甲方違約合同條款，向乙方支本合同總承包費的25%作為對甲方的違約賠償。
2、乙方的違約責任：在合同期間，若乙方違約合同條款，按照本合同總承包費的25%作為對甲方的違約賠償，甲方有權終止合同。
六、合同糾紛的處理
新疆維吾爾自治區(qū)實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法第二十六條規(guī)定處理
七、其他事項：
1、在承包期內，乙方對承包土地不得進行任何方式的流轉土地，若乙方在承包期內因特殊原因不能繼續(xù)承包經營，向甲方提前3個月提出書面申請，并付清當年承包費，甲方同意后方可終止合同的繼續(xù)履行。
2、此合同的履行必須服從《中華人民共和國農村土地承包法》、新疆維吾爾自治區(qū)實施《中華人民共和國農村土地承包法》辦法和的有關規(guī)定。
3、此合同經縣農經局鑒證之后，雙方當事人簽字、蓋章方可生效。
4、此合同一式四份，甲乙雙方各持一份，鄉(xiāng)農村土地承包合同管理委員會(鄉(xiāng)農經站)保存一份，合同鑒證單位(農經局)保存一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
農村土地承包合同模板3發(fā)包方：甲
承包方：乙
為明確甲乙雙方的權利、義務，經雙方平等協(xié)商，簽訂本合同。
第一條：甲方同意將 村西(窯南) 畝土地承包給乙方使用。(附圖)
第二條：承包期限為拾年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
第三條：承包費為每年 元人民幣。交付方式為：乙方第一次先交付甲方叁年承包費，第二次在第三年 月 日交付 ，第三次在。除此之外，乙方不負擔甲方其他任何費用。
第四條：甲方保證發(fā)包土地使用權的完整，并幫助乙方協(xié)調本宗土地的周邊村可能出現的有關事宜。
第五條：乙方承包本宗土地必須合法經營。
第六條：承包期內，本合同不因乙方因病不能繼續(xù)經營而中止，其繼承人可承繼本合同約定的權力和義務。
第七條：除雙方協(xié)商一致外，任何一方不得無故解除本合同，否則應賠償對方的經濟損失。
第八條：在承包期限內，若遇國家政策變化或因不可抗力致使合同無法繼續(xù)履行，由此造成的經濟損失雙方互不承擔責任，
但甲方應返還乙方剩余年限的承包費。
第九條：本合同承包期滿或雙方協(xié)商一致解除合同后十日內，乙方向甲方辦理交接手續(xù)，并保證土地及其地上建筑等的相對完整。
第十條：乙方不得將本宗土地轉包第三方。
第十一條：在履行本協(xié)議的過程中，雙方遇到分歧應協(xié)商解決，若達成一致可另行補充，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第十二條：乙方在承包期內，對土地布局進行改動要經甲方同意。
第十三條：本合同發(fā)行完畢后，甲方若繼續(xù)對外承包或出租，在同等條件下，乙方有優(yōu)先承包或承租權。
第十四條：本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。
第十五條：本合同自雙方簽字(蓋章)之日起生效。
關鍵詞：農村土地流轉；檔案管理；信息化管理；制度化
隨著社會經濟的發(fā)展，農村生產結構也在逐漸發(fā)生變化，土地作為生產資料在遵循家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制的情況下也隨之發(fā)生自由承包或流轉以解放生產力優(yōu)化資源配置。因此，農村土地流轉合同檔案管理務必以《中華人民共和國檔案法》（以下簡稱《檔案法》）及《檔案法實施辦法》為基礎和指導，根據當地的實際情況尋找一種合法、合情的檔案管理辦法。
一、農村土地流轉合同檔案管理亟須規(guī)范化
土地是我國農村重要的生產資料，隨著經濟結構的變化，農村土地流轉現象越來越多，城鄉(xiāng)建設頻繁征占用農戶承包地，農戶土地承包狀況時常發(fā)生變動，這就使得相關合同和檔案管理工作規(guī)范化顯得尤為重要，一方面關系到切實維護農民的正當權益，另一方面有助于促進黨的農村土地承包政策的落實與貫徹，事關農民土地承包權益的維護保障。
調查顯示，由于種種原因，當前許多地方農村土地流轉檔案的管理不夠規(guī)范化，保護措施疲軟，諸如：有的地方不能對相關合同和檔案材料及時立宗歸檔，可能導致信息遺失；還有工作人員變動時對檔案資料交接不到位，也容易造成信息遺漏和檔案損失；再者就是傳統(tǒng)的書面辦公中存在的材料填寫不規(guī)范、筆跡潦草等等。諸如此類顯現出當前許多地方的土地流轉合同管理沒有跟上社會經濟的發(fā)展步伐，不符合《檔案法》的規(guī)定，更與農村土地承包管理規(guī)范化和制度化的精神相悖，甚至帶來實際的消極影響，給維護農民土地承包權益工作帶來重大影響。
二、如何完善農村土地流轉檔案管理工作
各級單位要充分認識到農村土地流轉合同規(guī)范管理的緊迫性，在國家相關法律法規(guī)的基礎上探索契合當地實情的管理方式，加強責任意識和憂患防范意識，以期確保檔案的完整與安全，為妥善解決農村土地流轉和經營中的糾紛、依法維護農民土地流轉權益奠定基礎。
1.普及檔案管理法制知識，提升管理能力
檔案管理必須全面依循國家的檔案管理法制，要注意宣傳法制知識。首先，要進行分級培訓。對檔案管理法制知識的了解要從基本知識到重點知識和案例進行全面化的分級培訓，加深大家對《檔案法》《檔案法實施辦法》《檔案管理條例》以及土地流轉相關法律法規(guī)的理解和認識，促進各單位依法開展檔案工作。其次，要保證檔案員能夠持證上崗。也就是說要在學習法制內容后進行全面的考核，考核合格后領取《法制培訓合格證》，然后才能參加檔案管理工作，這樣一來就可以將法律學習培訓納入全員崗位培訓內容，在綜合培訓中加強法律知識的培訓，以增強全員的法律意識。
2.明確管理責任，嚴格依法歸檔
各級單位對土地流轉合同檔案管理有不同的針對對象和責任，明確管理權限和責任是規(guī)范管理的基礎，只有這樣才能落實依法歸檔，才能保證檔案材料不至混亂、遺失及其責任的相互推諉。比如，簽訂五年或五年以上土地流轉合同的，必須一式五份，縣、鄉(xiāng)、村、當事人各存一份，還有一份由鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理機構集中向當地綜合檔案館移交備份實行一體化管理。另外，土地流轉過程中生成的其他檔案資料可以由形成單位依法保管，不得遺失。
一般來說，目前土地流轉相關歸檔中的土地承包經營權登記申請書、農村承包土地調整方案批件、土地承包經營權登記簿、土地承包情況匯總清冊、土地承包經營權權屬證明文件、現場勘界確認材料、公告材料、登記核準文件、登記臺賬、權屬變更登記材料、登記發(fā)證原始材料、登記管理信息系統(tǒng)備份等交由縣級人民政府農村土地承包管理部門歸檔保存；土地承包工作小組名單、承包土地調整方案、土地承包方案、土地流轉委托書等檔案材料，由村民委員會歸檔保存……唯有如此才能對號入座，責任由歸，防止管理上越俎代庖造成混亂，杜絕責任追究中李代桃僵等不規(guī)范的事情發(fā)生。
3.嚴審檔案質量，規(guī)范收集整理
傳統(tǒng)的檔案大多是手寫體，其中不乏字跡潦草給工作帶來困難者。所以在檔案規(guī)范管理中，土地流轉相關合同務必經過嚴審確保材料真實有效，要求數據準確、字跡工整、圖譜易讀，落款、日期及公章簽字等清晰明確，具有可標識性和合法性；紙質合同檔案要使用不易褪色或消失的中性筆用工整的楷體填寫，紙張及裝訂要嚴格按照檔案保護的要求，不易損壞和失散。
及時收集整理歸檔才能確保合同檔案的準確不失。這就要求我們一定要建立健全檔案管理制度，責任到人，及時將合同信息及相關材料進行收集整理，完成歸檔。任何單位及個人不得私自處理抑或拒納歸檔。為了便于檢索和查詢，合同整理歸檔后，應編制目錄以備查詢。
4.注意安全保管，完善信息管理
合同和檔案的原始材料一般都是紙質媒介，如果遇到潮濕、水浸、燃燒等就會完全損壞，所以檔案管理要切實做好安全工作，具體做法如下：（1）土地流轉檔案管理設置專櫥，分專人負責，防止人為損壞、遺失；（2）做好各種防范措施，切實做好防蟲、防火、防水、防化學藥品、防污染等工作，防止非人為的破壞和損失；（3）不具有保管權限的檔案盒材料應及時交由相關法定部門進行保管，不具備保管條件的單位，應及時完善條件或暫交由上級部門協(xié)助保管。比如，縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級檔案須依法在保管一定期限后及時、完整地向縣級國家綜合檔案館移交。
以上是筆者對農村土地流轉合同檔案規(guī)范化管理必要性的認識及策略要點。筆者認為檔案管理除了科學、合法的管理制度以外，我們還要建立健全監(jiān)督檢查機制，尤其要加大對鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村級檔案工作的指導督查力度，防止土地承包檔案損毀和丟失。對檔案管理不善和違規(guī)反紀行為要依法追究民事或刑事責任。
參考文獻：
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一、基本情況
*鎮(zhèn)耕地面積5.05萬畝，人均耕地2.2畝。自20__年以來，全鎮(zhèn)出現了大量的農區(qū)土地糾紛案件，經不完全統(tǒng)計，全鎮(zhèn)各類土地糾紛共涉及農戶400多戶，土地20__多畝。從矛盾糾紛分布來看，土地糾紛集中發(fā)生在近年來有土地征占行為的行政村如*村、*村、*村，以及承包經營權糾紛多發(fā)的*村、*村。在面對此類糾紛時，各級黨委、政府投入了大量精力進行協(xié)調，但目前仍有部分沒有妥善解決。
二、土地糾紛案件的特點
（一）土地發(fā)包程序不合法、簽訂合同不規(guī)范。土地矛盾糾紛案件中，小部分案件是由于二輪土地承包時個別村合同亂簽亂發(fā)，未經土地主管部門審查備案，土地承包合同簽發(fā)不規(guī)范，出現“一地多證”的現象。
（二）土地權屬不明、四至不清。由于歷史原因，村委會與村民簽訂一輪土地承包合同時，承包書只寫明總承包畝數，具體土地四至不明。1998年簽訂的二輪土地承包合同大多也只是延續(xù)了一輪土地承包合同，由于土地之間沒有固定界址，只是指手為界或以某一點作參照物，隨著時間推移，參照物自然遺失或被毀，原來的經辦人多數去世，調查取證的難度大，認定困難。
（三）土地流轉的隨意性。承包法規(guī)定承包人有權將自己的土地依法轉包、出租、互換、轉讓或以其它方式流轉。但在實踐中，因農戶間流轉隨意，流轉不規(guī)范，手續(xù)不完善，大多數農民以口頭協(xié)議進行流轉，沒有見證人，也未明確雙方權利義務，一旦發(fā)生糾紛，取證困難。
（四）土地糾紛具有矛盾激化性。土地糾紛往往涉及多人利益，社會影響較大，村民反映強烈，一旦處理不當，容易引起矛盾激化，引發(fā)當事人上訪告狀，影響農區(qū)社會穩(wěn)定。
三、土地矛盾糾紛形成的原因
（一）土地承包合同簽訂和管理不規(guī)范是造成土地糾紛的重要原因。村委會在與村民簽訂土地承包合同時，承包土地四至不明，部分村民將土地承包合同遺失，而村委會對承包合同管理混亂，致使部分承包合原始憑證遺失，發(fā)生土地糾紛時無法取證，成為引發(fā)土地矛盾糾紛發(fā)生的主要原因之一。此外，鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構改革后，部分行政管理和服務部門上劃，許多涉農管理機構觸及不到農區(qū)，特別是專門針對農區(qū)土地管理方面，沒有明確的管理執(zhí)法機構，造成管理上的缺位，這也是土地糾紛頻發(fā)的重要原因。
（二）土地流轉的隨意性引發(fā)矛盾糾紛。以前種田效益不高，且有各種稅費，農民負擔沉重紛紛外出務工經商，土地棄耕、轉包或由他人代耕代種。現在不僅沒有了稅費，而且國家實行了糧食直補等一系列惠農補貼政策，原承包戶見有利可圖回來索要土地，但因土地棄耕后由其他農戶耕種，即便是流轉和代耕代種大多數也只是農戶間口頭協(xié)議，權責不明，沒有第三人見證。即使有的簽訂了合同，也未告知村委會和鎮(zhèn)政府備案，雙方因土地承包經營權產生糾紛。
（三）因土地被征用引發(fā)糾紛。近年來，城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設用地加快，我鎮(zhèn)周邊經濟迅猛發(fā)展，一些項目建設征用了村民土地，>:請記住我站域名/
(四)由土地開發(fā)引發(fā)糾紛。由于特殊的地理位置，我鎮(zhèn)鹽堿荒地較多，同時由于黃河改道形成了大片河灘地，部分村民在未獲得審批的情況下擅自對鹽堿荒地和河灘地進行開發(fā)種植。因為開發(fā)的是荒地，開發(fā)前沒有人耕種，也沒有核實所有權，開發(fā)后和所有權方發(fā)生矛盾。
四、處理土地糾紛案件的對策及建議
我鎮(zhèn)在處理各類土地糾紛案件時，在許多方面做了有益的嘗試，取得了比較好的效果。我們的主要做法是：
（一）豐富糾紛解決機制。根據《農村土地承包法》第51條的規(guī)定，土地糾紛解決方式有三種：調解、仲裁和訴訟。對于一般矛盾糾紛，主要由鎮(zhèn)、村兩級負責調解。對村鎮(zhèn)調解無效的，主要采取聽證調解的方法予以解決。聽證調解即：由土地糾紛一方提出申請，在收到申請5個工作日內將申請書副本及取證通知送達糾紛另一方，30日后召開由區(qū)農牧局、區(qū)司法局、國土資源分局、鎮(zhèn)政府、土地糾紛當事人共同參與的聽證調解會。聽證調解會上，土地糾紛雙方分別陳述各自觀點，出示各類證據。雙方陳述舉證完畢后，與會各相關單位進行合議，形成土地糾紛裁決書，并將裁決書及時送達到當事雙方。對于聽證調解無法達成協(xié)議或對裁決不服的，引導糾紛雙方通過訴訟方式予以解決。
(二)成立農區(qū)土地工作站，加強對農區(qū)土地承包管理。針對當前農區(qū)土地管理缺位的問題，20__年鎮(zhèn)政府成立了農區(qū)土地工作站。工作站為鎮(zhèn)政府內設機構，負責全鎮(zhèn)草原、林地、水利、漁業(yè)用地、農區(qū)耕地承包合同檔案的備案管理，與村委會共同做好各村各類用地的依法管理及各項土地糾紛排查調處工作。農區(qū)土地工作站成立以來，共成功調處各類土地糾紛5起。工作站的成立，使我鎮(zhèn)部分土地糾紛得到了及時的調解和處理，有效地維護了農區(qū)社會穩(wěn)定。
(三)加強法制
宣傳教育，特別是對村兩委成員的法制宣傳教育。通過法制宣傳教育，提高了村兩委成員及村民的守法意識和合同意識，規(guī)范了村兩委的土地發(fā)包行為。要求村委會在村集體土地發(fā)包時必須嚴格執(zhí)行《農村土地承包法》第19條規(guī)定，按5個程序簽訂承包合同：村民會議選舉產生承包工作小組、承包小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬定并公布承包方案、召開村民會議討論通過承包方案、公開實施承包方案、簽訂承包合同。以此來規(guī)范村委會土地發(fā)包行為，扼制各種侵犯農民土地承包經營權的苗頭，將糾紛消滅在萌芽之中。結合當前實際，為進一步做好土地糾紛調處工作，我們建議：
（一）成立農區(qū)土地管理機構，加強對農區(qū)土地管理。建議上級成立專職的農區(qū)土地管理機構，加強對村委工作的監(jiān)督和指導，特別是土地發(fā)包的全程監(jiān)督，以維護村民承包經營權的落實。規(guī)范土地承包合同樣本，指導村委依法訂立合同，減少訂立合同中的隨意性和粗放性。同時，建議上級土地管理部門組織進行土地詳查，在對現有土地詳查的基礎之上，進一步明確地界，確定一些新增地及權屬不明地的權屬，并及時發(fā)放權利證書，通過及時確權達到從根本上減少土地糾紛的目的。
受讓方（以下簡稱乙方）
甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規(guī)和國家有關政策的規(guī)定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協(xié)商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。
一、轉讓標的
甲方將其承包經營的位于 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村 組 畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。
地塊名稱 坐落（四至） 地塊數（塊） 面積（畝） 質量等級
（肥力水平） 備注
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為 年，即自 年 月 日起至 年 月 日止 （轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）
三、轉讓費
轉讓土地承包經營權的轉讓金為 元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為 元（沒有補償金時可填寫為零元）
四、支付方式和時間
乙方采取下列第 種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1、乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為 .（為 年 月 日前一次或多次付清）
2、乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為 .支付的時間和方式為 .（為 年 月 日前一次或多次付清）
五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式 甲方應于 年 月 日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為 .（雙方須提請所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村土地承包管理部門、發(fā)包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1、甲方轉讓土地承包經營權須經發(fā)包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續(xù)，在合同生效后終止與發(fā)包方的承包關系。
2、甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。
3、乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發(fā)包方確立新的承包關系，辦理有關手續(xù)。
4、乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。
5、乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規(guī)定的費用和其他義務。
6、乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7、乙方不得改變土地的農業(yè)用途。
8、其他約定： .
七、違約責任 1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為 .
2、如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。
八、爭議條款 因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，甲乙雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第 種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、農業(yè)承包合同管理機關調解；
2、提請 仲裁委員會仲裁；
3、向有管轄權的人民法院提訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發(fā)包方和鑒證單位各執(zhí)一份。
甲方：（簽章）
乙方：（簽章）
法定代表人：
法定代表人：
法定代表人身份證號：
法定代表人身份證號：
住址：
住址：
一、農村土地流轉存在的主要問題
一是規(guī)模化流轉不容易。股份合作一土地經營權的股份化這一有效形式未及時進行引導和支持，始終在小范圍進行。轉包、轉讓、互換只是在個別農戶間進行，難成規(guī)模化氣候。以企業(yè)、業(yè)主為主體開展的規(guī)模化租賃受到經營權保護的制約，一旦個別農戶拒絕流轉，就可能受到影響。近兩年因政府提倡大力發(fā)展設施農業(yè)建設，土地承包經營權流轉涉及農戶較多，簽訂流轉合同，較前幾年土地流轉面積雖然有所提高，但流轉數量還是微乎其微，沒有形成大規(guī)模流轉。
二是流轉認識不到位。農民受傳統(tǒng)觀念的影響，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經營或邊務農邊外出打工，也不愿將土地流轉出去，特別是實行糧食補貼后，一些私下轉出土地的農民，擔心得不到惠農資金補貼，又開始收回原有承包地自己耕種。
三是流轉規(guī)模小。由于農戶承包地塊過于零散，流轉缺乏必要的組織引導，企業(yè)想租地因農戶多條件苛刻而增加成本，農戶愿租地因意見不統(tǒng)一而難以流轉。
四是流轉行為不規(guī)范。多數農戶流轉土地未簽訂流轉合同，通常采用私下協(xié)商的方式達成口頭協(xié)議，個別簽訂合同的，也存在表述不清、權責不明等問題，村組干部一般不知情，容易造成土地承包關系混亂，為日后可能出現的土地糾紛埋下隱患。
二、農村土地流轉問題的成因
1.思想認識錯位。普遍把經營權流轉當成流轉主體的經濟行為，沒有認識到其在農業(yè)現代化進程中的重大意義，以致管理決策層對有利的模式缺乏鼓勵和推廣，對不利的模式沒有批判和限制；以致基層干部在實踐中表現為重視引進企業(yè)、業(yè)主而不重視培養(yǎng)農民的合作精神；以致一些干部群眾在對待股份合作態(tài)度上，把它等同于第一次合作化中的“歸大堆”“吃大鍋飯”，談合色變。
2.政策法規(guī)錯位。一是《農民專業(yè)合作社法》僅限于“同類農產品的生產經營者或同類農業(yè)生產經營服務的提供者、利用者”的合作，即產品生產和服務領域的合作，對農民在土地生產資料領域開展的股份合作缺乏相應規(guī)定和政策支持。二是土地承包經營權流轉受到限制。《物權法》把土地承包經營權歸入“用益物權”，但同為“用益物權”的建設用地使用權設立后，使用權人有權將其轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，而《農村土地承包法》《物權法》《擔保法》均規(guī)定不能抵押，《農村土地承包法》雖規(guī)定經營權可以入股，但相關政策規(guī)定不能折資作為資本金。三是后續(xù)政策不配套。
3.管理服務錯位。基層管理機構力量薄弱，人員編制受限制，流轉過程中沒有相應人員進行管理指導或指導不到位；過去建立的農村承包合同管理、糾紛處理機構作用發(fā)揮不明顯。
三、推進農村土地流轉的對策
1.抓緊制定出臺《關于推進農村土地承包經營權流轉的意見》農村土地承包經營權流轉是一個復雜的社會經濟問題，涉及面廣，政策性強，一定要慎重對待。因此，建議政府抓緊制定出臺《關于推進農村土地承包經營權流轉的意見》，從政府層面對農村土地承包經營權流轉工作進行總體部署和安排，統(tǒng)一指導，有序推動。
2.建立健全農村土地承包經營權流轉市場體系。一是要積極支持和引導創(chuàng)業(yè)中介組織等農村土地流轉有形市場體系。重點是積極培育以縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農經部門為主體的非盈利性農村土地流轉中介服務組織，充分發(fā)揮它們在農村土地供給主體和需求主體之間的媒介和橋梁作用。二是要建立農村土地流轉信息庫。依托縣、鄉(xiāng)農經部門和村民組織建立縣、鄉(xiāng)、村三級農村土地流轉信息庫，做好流轉規(guī)劃、信息、價格評估、合同檔案管理等工作。
一、甲方轉讓位于三和鄉(xiāng)南側屬村民 的承包土地給乙方從事節(jié)能保溫建材廠生產加工使用。
二 、轉讓地界
三、轉讓期限、金額及支付辦法。
1、轉讓的土地承包經營權年限為乙方永久性擁有本土地的使用權及所有權。
2、轉讓該地的金額：水泥路南側3.6畝價格35800？畝，后面6.5畝28500/畝，合計人民幣：314130元，大寫：叁拾壹萬肆仟壹佰叁拾元整
3、付款辦法：乙方簽合同時一次付清給甲方。
四、承包經營權轉讓和使用的特別約定：
1、乙方獲得土地經營權后， 承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。乙方生產所需要的人員必須從四店村聘用60%。
2、合同簽訂后，五天內要將乙方租用地的界址范圍處理清楚，以利于乙方使用。
3、若國家及其他單位將該地開發(fā)占用，土地的一切賠償屬乙方所有，與甲方無關。
4、若國家及其他單位將該地開發(fā)占用，乙方所建設的廠房及附屬建筑物等設施設備的賠償屬乙方所有，與甲方無關。
5、乙方獲得土地經營權后，如國家對該租用土地以及廠房出售的貨物、產品收取各種稅款，一切由乙方負擔。
五、違約責任
本合同簽定生效后雙方應本著誠信的原則嚴格履行相關義務。如有一方當事人違約，向守約方支付違約金，造成的一切損失由違約方賠償。
六、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發(fā)生爭議時，雙方應協(xié)商積極，協(xié)商不成的按下列第 種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(xiāng)人民政府、農業(yè)承包合同管理機關調解。
2、提請仲裁委員會仲裁。
3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。
七、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協(xié)商一致簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
本合同一式三份，由甲乙雙方、鑒證方各執(zhí)一份。
甲方：（簽章）
甲方代表簽字：
乙方：（簽章）
乙方代表簽字：
鑒證方：（簽章）
