時間：2023-05-29 18:00:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業規劃，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
一、現狀
近年來，北京商業物流取得了長足的發展，在服務城市、服務產業過程中，商業物流的發展水平也得到了較大的提升，為建立現代化物流體系奠定了基礎。
（一）倉儲設施形成一定規模
**年底商業系統倉儲面積768萬平方米，廣泛分布于市區各地，東、南方向相對集中。多數倉庫建設于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎設施比較齊全。物流服務設施水平也有所提高，部分企業包括跨國公司已投資興建大型物流服務設施，也有企業利用自己原有的設施進行現代化改造并提供第三方物流服務。
（二）交通運輸網絡初步形成
――道路網絡發達，具備良好的物流體系建設基礎
北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達”，五環六環“環環相扣”，形成了高度發達的公路交通網絡；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯絡線組成了全國最大的環形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區的鐵路中樞；首都國際機場通達世界各地，海運毗鄰天津港。
――公路運輸占據絕對優勢，貨物流向三分天下
20*年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3％。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據了總貨運量的70％以上。
（三）物流企業迅速增加，已經形成了一定的產業規模
近兩年，物流企業數量迅速增加，20*年注冊的物流企業約為150家。商業、交通、郵政等行業的不少企業組建了物流公司，對外開展物流服務。少數國際知名的物流企業也通過合作等方式進入北京。
北京商業物流產業雖然發展較快，但物流管理水平與技術水平同國際先進水平以及建設國際化大都市的要求相比還有較大差距，多數物流企業的專業化程度不高，工作效率低，成本高；許多倉庫設施落后，設備老化，約40％物流企業的信息化建設還是空白；由于缺少統一規劃，存在物流設施重復建設造成社會資源浪費的可能。
二、發展思路
（一）商業物流需求
商業物流的服務對象包括各種制造商、經銷商、物流企業及最終消費者等，隨現代流通業的發展，迫切需要提供現代物流服務。
1、商業布局的變化對物流提出了新的需求
“九五”以前，營業面積1萬平方米以上大型商場約有75％主要集中在三環路以內地區。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環路至四環路之間的城市新開發地區，其數量占超市總數的47.4％；倉儲式商場在城市邊緣地區布局的趨勢越來越明顯，三環路以外占全市總數的80％。商業布局的變化，需要在五環路至六環路附近盡快建設現代化物流設施。
2、商業物流逐步社會化，需要第三方物流服務
隨著商品流通規模的擴大，部分企業已經認識到物流對企業經營效益的影響，為加速商品流轉、降低采購和分銷物流成本，迫切需要提供現代化第三方物流服務。
3、新型網絡商業的發展，對物流水平提出了更高要求
作為“十五”時期北京商業發展重點的新型網絡商業，對物流有著高度依賴性。物流基礎設施的水平、物流條件的完備程度，對加快和推進連鎖商業網和電子商務網的發展起著決定性作用。
4、舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現代化物流體系的構建提供機會
目前整個物流體系尚處于初級水平，舉辦2008年奧運會將對其起到催化劑的作用，促進其盡快提升水平；加入WTO國外企業資本的進入，不僅帶來產品、技術，同時也帶來高水平物流服務的需求。
（二）發展目標
1、總目標
20*年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業性物流配送區為節點的商業物流體系框架；2010年，形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效的商業物流體系，總體上達到國際先進水平，使北京成為亞太地區重要的物流樞紐城市。
2、基本指標
――20*年物流成本（倉儲費用、庫存成本、運輸費用、管理費用）占GDP的比重從20*年的27％左右降低到20％以下；2010年降低到12％左右。
――20*年第三方物流業務比重從**年的5％左右提高到10％；2010年進一步提高到15％。
――20*年通過物流基地處理的物流業務量約為5000萬噸；2010年約為7200萬噸。
――20*年采用“貨架＋叉車＋托盤”的商業倉庫由**年的40％左右提高到70％左右；2010年提高到90％。
――20*年50％的物流企業和100％的第三方物流企業通過現代網絡技術等手段處理用戶的物流信息，60％的企業的內部物流信息經由計算機處理；2010年90％的企業用以上手段處理物流信息，100％的企業內部物流信息采用計算機處理。
（三）規劃原則
1、適度超前
首都商業物流體系的規劃和建設應綜合考慮近期和遠期發展的需要，按照現代流通發展需求和發達城市物流發展水平制定物流發展目標，遠期以滿足加入WTO后吸引外資以及2008年奧運會需求為目標，近期以產業結構調整、城市規劃的落實與調整以及制造業和流通業的發展對物流的需求為目標，分階段實施，最終實現遠期總目標。
2、分布合理
物流基地、物流配送區在地域、規模、行業等方面的分布要滿足首都經濟發展的需要和首都城市總體規劃的要求，避免物流資源重復配置。
3、功能整合
充分利用現有倉儲設施，廣泛應用現代電子、信息、網絡技術，整合傳統儲運功能，推動物流基地和物流配送區的建設，倡導方便用戶的物流增值服務。
4、整體優化
通過物流基地、物流配送區在布局、功能、業務方向等環節上的優化，在城市總體范圍實現物流體系的高效運營。
三、規劃布局
商業物流以大型現代化物流基地為核心，物流基地與綜合性及專業性物流配送區共同構成高效的物流網絡體系。到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基礎設施，輻射全國乃至亞太地區的重要物流樞紐。為本市進出貨物的集散和大型廠商在全國及亞太地區采購和分銷提供物流平臺。
2、選址
在房山閆村―豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺3處各規劃建設一個大型物流基地。
類型：
閆村―王佐物流基地－－－－鐵路－公路貨運樞紐型物流園區，主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國道和城市六環路。
馬駒橋物流基地－－－－公路－海運國際貨運樞紐型物流園區，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環路。
天竺物流基地－－－－航空－公路國際貨運樞紐型物流園區，主要依托首都機場、101國道和城市六環路。
3、規模
每個物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
――內陸口岸功能。可設置海關、衛檢、動植物檢疫檢驗機構，為以北京為生產、加工基地或者最終銷售市場的制造商、分銷商提供儲存、保管、運輸、加工、貨代等服務。
――貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達的貨物，并進行分揀、儲存，將本市發出貨物進行集中，通過直接換裝方式向外發運。
――配送功能。通過物流基地內的物流配送中心實施對客戶的商品配送服務。
――流通加工功能。包括商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等。
――商品檢驗。商品檢驗與養護等。
――物流信息服務。物流狀態查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。
5、設施
規劃和建設完善的內部市政基礎設施，道路交通與高速公路、城市快速路、鐵路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備。
物流基地建立先進的指揮調度與監控系統，廣泛應用計算機控制系統、數字識別系統、EDI系統、全球衛星定位系統、地理信息系統等。
建立公共物流信息網絡平臺。建立物流資源網、設立北京物流運價指數、建立物流資源招投標與拍賣系統等。
在物流基地內建設完善的生活、辦公、商品展示等輔助及配套設施。
（二）物流配送區。
1、定位
城市基礎設施，覆蓋北京市及周邊地區的物流樞紐。為本市進出貨物的集散和廠商在北京及周邊地區采購和分銷提供物流平臺；為進行末端配送服務提供專業化的物流設施。
2、選址
（1）綜合性物流配送區
在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口4處各規劃建設一個綜合性物流配送區。
（2）專業性物流配送區
在海淀四道口、豐臺玉泉營、大紅門3處結合現有冷庫設施，各規劃建設一個專業冷鏈（食品）物流配送區；在朝陽洼里、來廣營、樓梓莊、管莊、青年路、百子灣、海淀清河、豐臺五里店、久敬莊、昌平馬池口等10處結合現有倉庫改造各規劃建設一個滿足不同行業或不同業態要求的專業性物流配送區。
3、規模
每個綜合性物流配送區占地20－50萬平方米；每個專業性物流配送區占地1―10萬平方米。
4、功能
貨物集散、配送、流通加工、商品檢驗、物流信息服務。個別進出口業務量較大的物流配送區具有口岸功能。
四、實施步驟
（一）第一階段（20*－20*年）
按照國際先進水平和現代化物流園區標準，重點進行“三地一港”即閆村－王佐、馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區（北京物流港）的開發建設和運營；加快完善其他物流配送區的功能調整和存量資源的整合。
組建物流開發公司，發展一批專業化的第三方物流配送公司；完成馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區的工程建設并投入使用，完成閆村―王佐物流基地的基礎設施建設；完成50％的物流配送區的工程建設并投入使用。初步形成商業物流網絡體系框架。
（二）第二階段（20*－2010年）
完成規劃確定的全部物流基地、物流配送區的工程建設并投入使用，形成高效、成熟的商業物流網絡體系，總體上達到國際先進水平。
五、政策措施
（一）發展措施
商業物流體系的建設，應采取“政府引導、企業投資、市場運作”的發展模式，相關政府部門應按各自職責加強協調和管理，鼓勵社會投資參與物流設施建設，引導物流資源按照規劃合理布局和調整。
1、制定物流現代化推進的技術標準
參照國際、國內先進標準，制定物流網絡系統內標準化、信息化、智能化方面的技術標準，通過托盤化率、條形碼、EDI、GPS、GIS等先進手段應用階段目標的制定和推行，促進無縫化連接，有效整合物流網絡節點，提高物流網絡體系的運行效率。
2、公開物流建設指南
根據物流發展規劃及階段性目標，向社會物流建設項目指南，提出有關項目建設規模、數量、功能、現代化水平等方面的基本要求，以引導社會投資合理配置。
3、建立物流設施開發運營的招標制度
物流基地及部分重要物流配送區的開發建設和運營應由物流管理部門采取公開招標的方式，鼓勵國內不同所有制投資者和外商投資企業以多種方式積極參與，以確保物流設施的開發和運營嚴格按照國際慣例和國際水準操作。
4、實施市場化的重組調整
在存量物流資源整合過程中，要打破部門所有，倡導原隸屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯運、集裝箱運輸企業，完全按照市場經濟的原則和辦法進行資產重組，形成專業物流經營公司和專業冷鏈（食品）配送公司，促進物流業內部的整合。
5、組建物流開發（或運營）公司
組建物流開發公司，主要負責物流基地的一級開發和后續的招商引資，以專業化的運作，按照國際通行辦法，建設、管理、運營物流基地；整合現有物流資源，提升全市物流的組織化程度；在條件成熟的情況下，通過與國際知名物流企業的嫁接，引進先進的物流管理理念與技術，提升總體的經營管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流園區政策
將物流基地與物流配送區明確為物流園區，參照科技園區與經濟開發區的政策建設物流園區，將其列為城市經濟高效率運行的重點設施和政策試驗區。優先吸收國際知名的物流企業、流通企業入園。
2、參照執行工業外遷政策，鼓勵物流業的區域調整
為避免物流設施分散布局而造成城市土地功能區劃混亂，原倉儲、運輸及批發商業企業按照物流發展規劃外遷，應參照《北京市調整經濟結構若干配套政策實施辦法（試行）》的相關規定，允許符合政府引導、積極遷入物流園區的企業（包括原物流企業、批發商業企業等）享受同工業企業一樣的外遷優惠政策。
3、鼓勵外資進入
在國家開放政策允許條件下，適時減少外商參與物流基礎設施開發的限制，鼓勵世界著名物流企業以多種方式在物流技術、管理模式、服務體系、信息管理、人才培養等方面與北京市展開合作，確保北京市現代物流網絡體系按照國際水準建設開發和運營。
4、安排“物流發展資金”
物流基地、物流配送區作為城市功能性基礎設施，具有一定公益性，所需的一次性投入較大。參照日本物流發展“助成金”制度，今后5年內，由商業結構調整資金中每年安排一定比例的資金作為“物流發展資金”，專項用于符合規劃的物流基地、物流配送區開發建設的貼息或擔保。
第一章總則.3
第二章指導思想和原則.3
第三章城市定位和商業定位.4
第四章商業網點規劃目標.5
第五章規劃布局.7
第六章商業網點管理措施.29
第七章附則.33
第一章總則
第一條規劃依據
《商務部建設部關于做好地級城市商業網點規劃工作的通知》（商建發〔2004〕18號）；
商務部《關于印發“城市商業網點規劃編制規范”的通知》（商建發〔2004〕180號）；
東莞市人民政府辦公室《關于印發東莞市大力發展現代流通業的實施意見的通知》（東府辦〔2004〕39號）；
《東莞市城市總體規劃（2000-2015）》（下稱《總規》）。
第二條規劃對象
本規劃對象是東莞市行政區域范圍內的商業主、副中心，城鎮商業組團、社區商業、商業街、會展場館、農產品市場、生產資料市場、其它商品交易市場、物流基地和酒店。
第三條規劃期限
本規劃的期限為2005年－2015年；近期規劃：2005年－2010年，遠期規劃：2011年－2015年。
第二章指導思想和原則
第四條指導思想
進一步貫徹落實科學發展觀，以推進富裕型小康社會發展為動力，建設“統一、開放、競爭、有序”的商品市場體系，提升東莞市的商業服務業競爭力。
以建設現代制造業名城為目標，優化市場布局；以集約化、規模化經營為基礎，大力發展現代流通方式；提高資源配置效率，促進東莞城市商業與產業的關聯互動，構建現代化的商貿和產業支援服務業網絡體系。
創新消費服務方式，滿足市場需求，提高人民生活水平，促進東莞工業化發展模式向現代化宜居型城市發展模式轉變。
第五條規劃原則
將城市商業網點的建設與發展納入城市總體規劃。
以人為本，創建良好的人居環境。
以發展新型業態、調整網點結構為主，大型商業網點與中小型網點互為補充、相互促進、協調發展。
規劃引導與市場調節機制相結合，盤活存量，優化資源配置。
充分體現科技進步，注重電子商務平臺建設。
第三章城市定位和商業定位
第六條城市發展定位
東莞市的城市發展定位是：以現代制造業名城為特色，集生態綠城和文化新城于一體的現代化城市，成為國際性制造業中心和區域性產業支援服務業中心。
第七條商業定位
東莞市是廣東省和珠江三角洲地區重要的區域性商貿中心，是內外貿易、物流、旅游、會展等第三產業功能突出的現代流通業樞紐型城市。
第四章商業網點規劃目標
到2015年，東莞市將建成以“一主八副”商業中心為主導，以城鎮商業為支撐，以社區商業為基礎，以各類商業街為特色，市場結構合理、業態優化，電子商務功能完善的商業網點體系，形成商貿服務業、會展經濟、物流基地與現代制造產業相互促進、協調發展的繁榮局面。
第八條近期目標（2005－2010年）
東莞市2004年社會消費品零售總額為389.04億元，以近期增長率為15%預測，2010年為899.87億元。目前，據不完全統計，全市折合消費人口人均大型零售網點營業面積約為0.61平方米，總量達212萬平方米。規劃近期，折合消費人口人均大型零售網點面積達到0.87平方米，增加96萬平方米，總量達308萬平方米，以滿足消費需求。同時，調控大型零售網點的業態和結構，提高零售商業網點結構中新型業態比例，大力扶持連鎖企業的發展。
商業網點規劃的近期目標是：
（1）建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業主中心，發展松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍八個商業副中心；
（2）確定九類城鎮商業組團的定位與整合優勢資源；
（3）構建四類社區商業組合的建設管理模式；
（4）調整現有商業街定位；
（5）規范批發市場管理；
（6）提升集貿市場經營檔次，規范經營行為；
（7）調控會展場館建設，完善配套功能；
（8）規劃建設三個功能明確、定位互補發展的物流基地；
（9）調控四、五星級酒店建設，提升酒店業服務水平；
（10）鼓勵和促進電子商務的應用。
第九條遠期目標（2011－2015年）
社會消費品零售總額以年均增長率13%計算，到2015年約為1657.96億元。規劃遠期，折合消費人口人均大型零售網點面積達到1.04平方米，大型零售網點新增74萬平方米，總量達到382萬平方米。同時，大型商業網點適度發展和調整相結合，進一步提升零售商業網點結構中新型業態的比例。
至2015年商業網點規劃的具體目標：
（1）強化商業主中心的集聚和輻射力度，完善商業副中心的服務功能；
（2）培育九類特色城鎮商業組團，均衡互補發展；
（3）完善四類社區商業組合的服務與管理模式；
（4）優化商業街的形態、結構，創新管理模式；
（5）加強批發市場的集約化經營管理和電子商務功能；
（6）創新集貿市場經營方式，整合配送資源；
（7）健全會展場館的功能；
（8）完善物流基地的各項設施和服務功能；
（9）構建完善的區域酒店業服務體系，發展三星級以下經濟型品牌酒店；
（10）大力發展電子商務，提升服務業管理水平。
第五章規劃布局
第十條總體布局
東莞市商業網點總體布局主要由城市商業主中心、城市商業副中心、城鎮商業組團、社區商業組合四級商業功能區構成，并合理分布商業街、商品交易市場、專業會展場館、物流基地和星級酒店等大型商業設施，構建多中心、多層次、均衡分布、相互補充的組團式商業網點布局。
第十一條規劃重點
本規劃的重點是對城市商業發展起主導作用的商業主中心、副中心，在明確其商業發展定位和商業中心區范圍的基礎上，提出鼓勵發展和限制發展的方向。適度調控營業面積3000平方米及以上的零售網點、營業面積10000平方米及以上的商品交易市場、物流基地、專業會展場館和四、五星級酒店等大型商業設施的新建和發展。
第十二條城市商業主中心
東莞城市商業主中心具有相對廣泛的商業定位，在我市商業發展中具有引領時尚消費、領銜娛樂新潮、發展多元化的商業地位，輻射整個市域和周邊地區，是城市商業活動的核心與窗口。商業主中心由莞城、東城、南城和萬江的主要商圈集聚而成，在不同的商業區發展各具特色的商業網點。考慮設置專門展銷、營銷東莞自產名牌產品的區域，使商業網點與制造產業形成優勢互動。
莞城商圈：莞城的商業網點主要集中分布在西正路、金牛路、北正路、向陽路、振華路等傳統商業街區和東縱大道兩旁。規劃期內，應結合舊城改造，綜合開發利用舊城資源，整合現有網點，合理配置市政交通設施，提升舊城商業價值。注重商業網點建設與嶺南文化內涵的有機融合，保護和修繕大西路、振華路、中山路騎樓街，在傳統商業街的運營中展示東莞特有的商業文化與歷史內涵，使購物和旅游融會貫通，創新消費方式，振興傳統特色商業街。東縱大道商業網點與東城商圈東城大道的商業網點相連接，逐步形成以新型中高檔業態為主的現代商業區。調控大型零售網點的建設，引導綜合百貨商場、超市等拉開消費檔次，確立消費主題，錯位經營。鼓勵品牌特別是東莞自有品牌專賣店和專業店的發展。調整“邁豪街”、“市橋河商業街”等商業街道店鋪布局，引導小型商業網點創新經營模式，完善街道配套設施，營造安全、舒適的購物環境，提升經營檔次。調控集貿市場建設，引導集貿市場規范化管理。
東城商圈：東城大道和東城中路十字交叉的臨近地帶以及花園路、紅荔路、育興路等主要街區組成南北兩個商業集聚地。規劃期內，東城的網點應以新型業態的時尚、個性化、娛樂、餐飲消費為特色，帶動舊城商業街區經營模式更新，創新消費熱點，集聚新型商業板塊。規劃近期，限制重復開設業態雷同的大型商業網點，鼓勵知名品牌店、專賣店、特色店的經營。扶持東城南路形成以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、賓館為主的娛樂休閑區；東縱大道、東城中路及東城大道一帶以中高檔主題消費為主，形成時尚購物區。規劃遠期，東城的商業集聚區、農副產品批發市場應對周邊鎮區的發展與消費需求形成有力的補充和擴展，大型批發交易市場應逐步向市區外部轉移，減少城市交通壓力。
南城商圈：南城的商業網點主要集中在莞太大道兩側以及銀豐路、宏遠路、富民商業街等地。規劃期內，以鴻福路和東莞大道為景觀主軸，展示我市新型政企形象和現代商業、產業風貌，重點體現商務功能特色。商業網點的建設應以新型業態為主，以綜合百貨和綜合超市為主力店，構建一個大型購物中心，配套品牌專賣店、專業店、便利店以及各類品牌連鎖餐飲網點等；購物中心及其配套網點設施必須與行政、商務的整體規劃發展環境協調一致；設立配套的品牌商務酒店，引入知名金融機構、專業管理咨詢公司和職業培訓機構等商務服務機構，構建完善的電子商務信息服務平臺。充分利用東莞國際會展中心，定期或不定期舉辦各類產品尤其是高科技產品的博覽會、洽談會、學術交流和研討會等活動，吸引各地商家，擴大東莞制造、研發的影響力，提升品牌的知名度。
萬江商圈：萬江商業網點主要集中分布在萬福路、教育路和萬江汽車總站、華南MALL等地附近。規劃近期，以商業網點集聚度較高的萬福路和教育路為核心向外輻射。規劃遠期，將向西城路附近的萬江商貿中心擴展。重點以華南MALL和麥德龍等大型商業項目為主形成購物中心，與旅游、休閑、娛樂等相結合，體現多元化服務特色。規劃期內，應適度控制大型零售網點和大型購物中心等的建設；鼓勵調整中型綜合超市作為商業集聚地的主力店；扶持連鎖經營；限制不規范的專業批發市場的建設，鼓勵大型網點與中堂鎮的大型網點形成連鎖與錯位經營，以增強向西部各個鎮區的輻射力度。
第十三條城市商業副中心
城市商業副中心要與城市行政區域相協調，輻射周邊主要社區，是城鎮商業組團的主要集聚地，帶動區域需求升級。規劃期內設立的八個城市商業副中心是松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長安、樟木頭、石龍。
松山湖副中心：松山湖科技產業園區在《總規》制定的城鎮體系中呈“弓箭”形空間構架，在我市由外向型加工制造基地向區域性商貿中心的轉變過程中，具有支撐技術平臺的核心地位，承擔區域商務中心職能，是我市新技術、新產業、新產品的展示、交易及交流中心，區域研發服務中心、學術及人才交流服務中心。在松山湖大道兩側沿線逐步發展形成現代商業商務區域連接市區商業主中心。大朗、寮步、大嶺山鎮區的商圈發展逐步融入松山湖副中心，強化我市中部以現代商業元素為特色的商貿集聚與輻射作用。規劃近期，做好商業網點設施的配套建設，規劃調控其規模、結構、布局、標準及用地等方面，高起點優化商業網點布局，同時為遠期規劃建設預留發展空間。規劃遠期，完善商業網點功能、結構和布局；提高商業網點標準，增強商務輻射功能，為東莞市乃至珠三角地區提業支援服務和物流服務，進一步提升城市競爭力。
虎門副中心：虎門是珠江三角洲地區區域性商業服務業中心城鎮。虎門應整合設計、培訓、信息服務和物流資源，強化服裝服飾、布料和皮具皮料批發零售業從珠三角輻射整個華南地區乃至全國的商貿優勢。規劃期內，扶持和鼓勵資金雄厚的商業批發企業向集團化管理、集約化經營發展。建立倉儲式超大型網點，以加快交易周期，降低交易成本，培育、提升和強化自有品牌，引進和世界名牌。重點建設分別以銀龍路為主軸線、以白沙擬建鐵路樞紐為中心、以在建國際商貿城為主力網點的三個“1平方公里”的商業集聚區。將部分現有批發市場外遷至規劃中的商貿物流中心，原地改造為面向城市居民服務的商業、休閑娛樂區；增加城市綠地，優化人居環境，從長遠考慮提升商業中心的土地增值空間。
常平副中心：常平應憑借鐵路樞紐的區位優勢，發展成為東莞東部商貿流通業中心城鎮。商業核心區由“田”字形的中元商貿區和常平大道為主軸線的鎮中央商貿區構成。規劃期內，應重點建設大京九物流基地；增強酒店業的商務、度假功能。在常平大道、常朗路、大京九物流基地及環城路一帶逐步形成商品交易集散地；適度調控大型零售網點、星級酒店和批發市場的建設，著力調整業態，引導錯位經營。
厚街副中心：厚街是我市家具業、酒店業和會展業的商貿重鎮。商業網點的發展以珊瑚路、康樂路、東風路、學校路為主要集聚中心。規劃近期，應以廣東現代國際展覽中心為龍頭，發展會展業，打造會展品牌。充分利用家具產業集群的優勢，逐步發展成為國際家具營銷中心。規劃遠期，以專業化的會展設計、咨詢和酒店服務、培訓為重點，服務于全市會展和酒店市場。
塘廈副中心：塘廈是我市東南部電子信息產品生產和商貿重鎮。由環城北路、環城西路、塘龍東路以及迎賓大道等街區的商業網點構成鎮中央商業區、綜合性的商業區和專業街。規劃近期，強化商業街區的綜合商貿功能，加快商業網點“穿衣帶帽”的翻新改造工程，控制大型零售網點、專業批發市場和酒店的建設。規劃遠期，突出商貿服務業對制造業和外向型經濟的支援服務功能，打造一批競爭力強的大型商貿服務企業。塘廈商業網點格局的成熟與發展，應對清溪、鳳崗、黃江的綜合性加工工業基地和旅游度假區的建設產生互動型集聚效應。
長安副中心：構建功能明確、服務均衡合理的鎮區商業體系。規劃期內，鎮北部中心區包括長青街、錦繡路兩側街區，配套金融貿易、辦公管理、信息服務、大型商業及文娛等服務設施，形成具有區域影響力的商務區；圍繞沙頭社區貓山涌形成以商業、休閑、教育、產業服務等為特色的城鎮商業區。以產業和市場為基礎，完善機械五金模具批發、展銷功能，提高產銷集聚度和輻射力，逐步形成機械五金模具集散地，推動產業集群發展。長安的商業網點建設還應與虎門、大嶺山的資源進行整合配置，以其外資經濟的優勢與周邊鎮區形成商業消費的互補、互動。
樟木頭副中心：大型商業網點主要集中在鎮中心區和莞惠公路一帶，利用交通區位優勢，形成輻射珠三角的商品流通集散地。規劃期內，以服務于人居環境建設和配套房地產發展為目標，完善集購物、休閑、娛樂為一體的商業副中心的功能。規范和提升現有商業網點管理水平，提高樟木頭糧油飼料批發市場等專業批發市場的檔次和集聚效應，以規模經營帶動周邊鎮區經濟發展。
石龍副中心：石龍是東莞市東北部的商貿古鎮，應融合嶺南文化，以IT產業發展為引導，貫穿“高效、精品、優質”的品牌理念，形成一個集約統一、獨具魅力的鎮區商業整體營銷模式。規劃期內，商業網點主要集中在舊城中山路、綠化路和興龍路為主的商貿區，新城以龍城路為主軸、東至京瓷路、西至裕興路的商務區以及西湖五金、服裝市場集聚的批發流通區。應以綠化路歐美風情商業街引領區域消費時尚，以IT產品專業街區形成展示和營銷我市IT產品的窗口和集聚區。石龍商業網點對我市北部鎮區的商貿發展起到區域拉動和輻射作用。
第十四條城鎮商業組團
為推動城鎮商業發展，完善城鎮商業體系，在規劃期內形成商業強勢聯合，擴大產業影響力，有效地帶動東莞市各個鎮區的商業網點建設與產業發展互動，根據不同規模、等級城鎮間現有商業功能基礎、產業分工、效益差異和競爭力差距，按現行商業集聚、運行能力與產業親和力，將東莞市的城鎮商業體系規劃下述商業組團:
高新技術與信息產品商業組團：西北部以石龍鎮和石碣鎮為主力鎮區。石龍的“三網融合”、E-town綜合門戶網站、數字社區和96993社區服務系統成為對外展示東莞市IT產業發展的重要窗口。規劃期內，應重點建設石龍的高新技術產品專業化展示展銷廳和電子產品營銷專業街區，以推動石龍、石碣、石排、企石、高埗等周邊地區的高技術產品交流與貿易。東部以塘廈、清溪與黃江為主體，向南延伸拉動鳳崗高科技產品交易市場發展，構成電子信息產業的強勢組合。寮步應與松山湖科技產業園區的新技術應用與研發能力有效整合，形成促進東西兩個商業組團交流、聯合與差異發展的高新科技產品發展帶。規劃期內，應充分發揮松山湖科技產業園區在高新技術方面的積聚效應，培育和構建我市具有代表性、特征性的信息產品交易市場。
會展商業組團：西部組團主要由南城、厚街、長安和虎門組成。南城的東莞國際會展中心將與厚街的廣東現代國際展覽中心協調聯動，組織電腦資訊、家具、服裝、機械五金模具和汽車供銷資源，統一運作我市的文化品牌專業展銷會，實現會展資源的最大化、最優化運作，擴大東莞會展品牌影響力。東部組團以常平、大朗為主。規劃期內，配套常平會展中心建設，組織好大京九農交會及大朗國際織交會等專業會展。
汽車商業組團：由寮步、南城和厚街組成，在汽車銷售的基礎上，延長汽車產業鏈，加快汽車零配件、汽車用品的加工生產和銷售，配套各項汽車服務業的發展。組團的發展應注重不同品牌、不同檔次的汽車經銷商的集聚度，為不同的消費者提供充足的選擇余地。汽車專賣店在空間布局上應采取“條塊結合”，既有沿街條形分布的小型品牌專賣店，又有塊狀空間格局的大型汽車交易中心和展銷廳，且必須具備足夠的展示場地和安檢、保險等配套服務，并以專業化的技術向顧客提供系列化延伸服務，以高品質、專業化的優勢淘汰品質差的專賣店和經銷商，以全方位服務贏得客戶信賴，最終樹立名牌美譽度，實現商家的經濟效益。汽車營銷應率先與國際服務商接軌，從網點的布局到市場定位，從配套設施到整體形象，進行組織化的系統營銷，提升市場競爭力。
服裝商業組團：主要以虎門服裝服飾、大朗針織服裝的生產和批發為支撐。規劃期內，二者在服裝品類上實現相互結合、互為補充，形成較完整的服裝產品分銷體系，擴大市場份額，提升東莞服裝品牌、品種的影響力，創新服裝款式，引領服裝服飾消費時尚潮流。
家具商業組團：主要由厚街和大嶺山組成。厚街以名優家具設計、加工、展銷為優勢，大嶺山以家具和原材料生產為主，二者可充分整合資源與優勢互補，形成完整的生產營銷鏈條，創新產品和售后服務機制，建立客戶信心，擴大生產規模和品牌影響力，拉動周邊配套商業與產業發展。
旅游服務商業組團：南部組團主要由虎門的博物館、威遠島旅游區和松山湖生態景區組成，是東莞厚重的歷史與現代科技、生態相結合的主題旅游組合，將給人鮮明的感觀與形態體驗。適時考慮將道滘美食與厚街酒店服務融入主題旅游，創新消費熱點。北部組團的旅游資源主要包括莞城的可園；石碣的袁崇煥紀念公園；石龍古鎮的地王廟、祠堂文化、特色商業街和國際龍舟賽活動；茶山的南社古民居群落；高埗和萬江的水鄉特色旅游；石排的燕嶺摩崖石刻、土特產品；東城的榴花公園。東部組團以回歸大自然、享受生態環境、休閑娛樂運動為主題，彰顯樟木頭觀音山、謝崗銀瓶嘴森林公園、常平隱賢山莊等旅游資源，突出環保、自助休閑度假、娛樂、健身的營銷內容。規劃期內，應考慮配合各組團旅游時段與當地文化、商業活動，統籌規劃旅游線路、食宿和購物網點，達到旅游、觀光、購物、休閑相互融合的目的。
日用小商品商業組團：東部以樟木頭為主力，依托鐵路貨運和新建成的汽車客運中心，建設小商品批發市場；東北部以企石的小商品城和橋頭的兒童文化商品市場為主；兩者與西部虎門擬建的小商品批發市場及寮步的燈飾市場形成東西呼應態勢，成為輻射珠三角乃至華南地區的小商品集散地。
花卉盆景商業組團：市區東側組團以茶山鎮為中心，西側組團以萬江小享社區的“花卉博覽中心”為核心向西部拓展。茶山、高埗、望牛墩、道滘、洪梅、中堂具有“三高”農業基礎和土地資源，適合與萬江的花卉展銷進行優勢互補，為萬江及周邊城鎮的房地產綠色環境開發提供生態產品服務。借助“三高”農業產品和生態環境，開展“農家樂”、“時令果菜采摘節”等旅游項目。
農副產品批發商業組團：規劃期內，為改善人居環境和城市交通，應協調發展東莞市西部的中堂、中部的東城—大嶺山一帶、北部的石碣、南部的虎門和東部的常平—樟木頭一帶的五個農副產品批發交易市場組團，每個組團應以不同特色的批發市場為主力，構成生鮮、蛋禽、果蔬、副食、糧食營銷功能配套齊全的規模化整體，以滿足全市需求，輻射珠三角地區。
第十五條社區商業組合
時尚社區商業組合：社區居民以中、高收入者為主體，消費能力強，消費半徑大。社區商業網點主要定位于滿足其日常生活必需品的供應。網點設置應與其生活氛圍和環境協調，網點應采取在社區會所集中設置的原則，保證人居環境的整潔、交通順暢。會所的商業網點主要以小型24小時便利店、小型生鮮超市、家政服務、小型連鎖品牌餐飲店等組合而成；店面應以租賃方式經營，以便于物業的統一管理。
經濟社區商業組合：經濟社區以工薪階層和本地化的外來人口居住為主，年齡和文化層次相差較大，是需求多樣化的群體。這類小區居住空間和人口相對密度較大，安全和人居活動環境的衛生條件與私秘空間至關重要。因此限制在居住區內新設底商形式的商業網點，應在其臨近的和步行10分鐘路程內的街區設置以大、中型綜合超市為主力店，以生鮮超市、連鎖經營的小型專業店和專賣店、大型餐飲店（或食街）等服務性網點為配套。
村改居社區商業組合：針對村改居社區和建設尚不規范的舊宅基地和新宅基地的集聚區，在規范居住區建設的同時也必須充分考慮本地居民和租住該地的外來人口的基本生活需求。網點組合應沿其主要街道或街區的交叉路口集中設置，以保證居住區的安寧、舒適和方便。網點組合應按實際人口設置中小型超市、生鮮超市、24小時便利店、快餐店以及服務維修網點，配套報亭、小書店、郵局、儲蓄所等設施以滿足居民生活必需品就近購物的需求。目前，全市各村集貿市場基本滿足社區居民生活需求。因此，規劃期內，村改居社區現有的集貿市場應規范經營行為，提升經營檔次。
工業園社區商業組合：廠區集中的工業園社區內，網點組合的建設應注意利用綠化帶的空間阻隔，營造寬松、舒適的休閑和消費環境，以利于消費群體的聚集。網點以中型綜合超市為主體，配套小型餐飲、洗衣、美容、公話超市、耐用消費品租賃、二手貨商店、郵局、儲蓄所等網點。在廠區分布集中且數量較多的地區可設置大型量販店或均價店，店內設置休閑座椅和快餐區，給企業員工營造一個集休閑、購物、交往、消費于一體的便捷和舒適環境。
第十六條商業街
綜合型商業街（包括傳統商業街和現代風情商業街）
傳統嶺南文化特色商業街：以莞城的振華路、大西路、中興路，石龍的中山路，道滘的興隆路等為代表。這類商業街應以深厚的嶺南文化精粹作為底蘊，其商業布局應在保持和恢復傳統街市格局的基礎上融入現代元素，改善交通系統，提高衛生環境質量，完善安全、消防條件，突出經營特色，以現代化的運營方式經營傳統商業項目，樹立品牌形象和城市整體形象。規劃近期，應對街道建筑進行進一步修復和環境改造，盡可能還原街道古貌，增加街道的公共衛生設施及自動取款機等現代服務設備；增設綠化、觀賞設施和可供游客休憩的涼椅、涼亭；限制街內機動車輛的通行，設置配套的停車場地。調整街道兩側店鋪的業態、業種，引入適當比例的傳統風味小吃店，引導其突出地域商業特色；提升商品經營檔次，限制與商業街整體營銷風格不相符，甚至污染、影響周邊環境的商業網點的設立。規劃遠期，強調街道文化內涵的體現和品牌形象的樹立，貫徹“文化興商”的理念，系統地展示商業街的發展歷史與經營特色，定期或不定期地舉辦各類歷史文化等旅游與培訓活動，擴大品牌影響力。
現代風情商業街：以莞城的西正路—市橋路、新芬路、新風路，東城的花園路、萬江的萬福路以及一批新開發、規劃的商業街為主，如東城風情步行街、愉景步行街，南城富民商業街、常平國際風情步行街、石龍匯聯步行街、虎門步行街等。這類商業街應突出引領時尚消費潮流和國際文化趨向，與傳統商業街形成鮮明對比與錯位，確立季節和文化消費主題。
專業型商業街
餐飲專業街：完善南城銀豐路飲食一條街、厚街珊瑚路美食街、望牛墩中華美食街、橋頭風味食街、大嶺山朗尾埔飲食商業街、石排食街等餐飲專業街。規劃期內，應引進不同風味、不同檔次、不同文化的餐飲網點，配套一定比例的娛樂休閑設施，注重商業街品牌知名度、美譽度的建立。突出“綠色、安全、環保”意識，改善餐飲店的衛生環境和排污設施，規范食品衛生經營。政府可作適當引導，以商家入股、參與等形式在飲食街的周圍建設大型停車場，改善街道內車流混雜、停車困難的狀況，提高消費吸引力。
其它專業街:包括五金機電、裝飾建材、電子通訊等專業街。如向陽路電訊專業街、八達路五金機電專業街、育興路—紅荔路裝飾建材街等。規劃近期，要規范經營管理，完善相關配套設施，鼓勵品牌商、加盟連鎖經銷商的發展，提高服務質量。規劃遠期，促進商品的集約化經營，引進大型專業店、倉儲式賣場等新型業態，讓更具規模、更有實力和品牌效應的大型連鎖企業進行更加專業的服務，減少交易的中間環節，降低成本費用，節約社會資源，促進專業街向綜合型商業街或大型專業市場轉化，在經營上更具可持續發展的優勢與功能。
規劃期內，我市商業街應由政府或行業協會引導成立各自的商業街管理機構，從經營城市的理念上統一管理商業街，調整商業街的網點布局，改善商業街的發展環境。逐步提升商業街的文化蘊涵、商業經營和管理檔次，充分發揮嶺南商業文化中開拓進取、多元融合的特性，真正使商業街成為我市商業增長的新亮點和現代生活時尚的一部分。
第十七條商品交易市場
商品交易市場是各類商品集中、公開交易的固定場所，在我市多具有批零兼營或以批發為主的交易方式。按照所交易商品的不同，商品交易市場通常又分為農產品市場、生產資料市場和其他商品交易市場。規劃期內，應立足現有市場資源的整合和改造，在提升現有市場規模和檔次的基礎上催生一批交易主體組織化、交易方式現代化、交易商品標準化，具有多種服務功能、規范化的中高級批發市場。大型商品交易市場原則上設置在城市主、副中心，鎮區商業繁華區內不再設立污染環境、堵塞交通、有礙市容的大型商品交易市場。提升市場經營檔次，規范經營行為。鼓勵大型專業市場的建設與物流基地相結合，以現代物流支持市場發展。完善市場配套設施，加快信息化建設和現代化交易方式的引入。我市交易市場的建設、改造要嚴格按照《總規》的用地規模和網點規劃審批，避免重復建設。
農產品市場
農產品市場是專門進行農產品及其相關副產品交易的固定場所，又分為集貿市場和農副產品批發市場。
集貿市場：我市集貿市場按居民的集聚分布在各個社區，通常以肉菜、果品等農產品的交易為主，也有兼營少量日雜百貨。交易方式以批零兼營、零售為主。規劃期內，應對現有集貿市場實行規范化管理，提高經營檔次，創新經營模式，優化消費環境，提高群眾的生活質量。
農副產品批發市場：我市的農副產品批發市場包括糧油批發市場、副食專業市場、干鮮果品市場、茶葉市場和禽肉蛋批發市場等。按照“區域均衡”的原則，農副產品批發市場的規模、商品數量和種類及其分布應能夠提供滿足全市居民基本日常生活飲食需要。
大型農副產品批發市場作為我市居民“菜籃子”工程中的重要流通節點，發揮著全市乃至珠三角地區農副產品集散及價格形成功能。在規劃期內，我市農副產品批發流通體系將以均衡分布、各具優勢特色的大型農副產品批發市場為主體，呈組團方式輻射全市乃至珠三角地區。虎門市場以北菜、海產、干鮮類產品為經營強項；石碣市場以出口蔬菜批發交易為主；常平和樟木頭市場依托鐵路公路交通條件，突出糧油飼料批發經營優勢；中堂、東城以農副產品為特色；大嶺山以果菜、副食為特色；東城及常平依托三鳥批發市場，形成本市三鳥批發的龍頭。我市原則上控制新設立農副產品批發市場。
生產資料市場
我市的生產資料市場主要包括機械五金模具市場、電子材料市場、塑膠原材料市場、布料輔料市場、皮料市場、夾板木材市場、鋼材建材市場等。生產資料市場交易商品大多規格統一、大批量交易，便于實施標準化管理、交易和流通。在傳統交易方式下，這類商品需要占用大量倉儲用地，庫存量大、運輸成本高。規劃期內，生產資料市場應率先與物流中心聯合，新建或改建市場選址應當向物流基地或物流中心靠攏，利用其倉儲、運輸等配套設施和專業物流服務公司降低交易成本。同時在市場標準化、規范化運作基礎上，加快市場信息化步伐。利用電子商務平臺，建立“無形”市場，開展網上交易，減少交易中間環節，節省土地資源空間，優化城市資源配置。生產資料市場原則上設置在有相應產業基礎和市場資源，能配套上下游產業集群發展的鎮區。我市的城市商業主中心應適度控制新建生產資料市場。
對具有易燃、易爆、易揮發和污染性的化工產品，其設置和交易場所應遠離市區和居民居住地，符合市產業布局規劃、環保與安全法律法規。經營者必須具備專業資質和安全資質，且實行專業市場規范經營。
其他商品交易市場
其他商品交易市場包括服裝市場、鞋業皮具市場、家具市場、電子信息產品市場、圖書市場、燈飾市場及以舊貨交易市場和舊機動車交易市場為主的特種商品交易市場。
這些市場涵蓋商品類別多、差異大。從形成原因來看，可分為與本地產業互動的產地型市場、與本地消費市場相連的銷地型市場和依托本地鐵路、水運、公路等交通優勢規劃形成的集散型市場。規劃期內，我市應注重培育大型市場集群和資金雄厚的大型企業集團，以應對加入WTO后與國際大型批發集團的激烈競爭。一是產地型市場，其建設應與本地優勢產業相結合，通過展銷、大型會展的形式提高市場知名度、宣傳本地產業形象，大力推廣和鼓勵經銷商制，使本地產業的生產、銷售、消費環環相扣，形成完整的供應鏈，延伸市場功能。對于具有原創性的產品市場，如大朗的毛織市場，應注重市場建設的集約化和組織化程度的提高，完善市場交易的知識產權保護程序和機制。二是銷地型市場，是直接面向消費群體，以零售和批發為主。規劃近期，提升現有市場的硬件設施和經營環境，培育商家的品牌意識。規劃遠期，積極引導市場向現代大型倉儲式、量販式超市轉型。三是集散型市場，承擔了物流中心原始的商品集散功能，依托交通便利、廉價地租或原有的基礎設施等資源優勢，易于向物流中心轉化。規劃近期，完善市場的電子信息系統和相關產品標準，遷移地處鬧市的市場，配套物流設施。規劃遠期，引導市場轉型，鼓勵有實力的物流企業介入市場運營。
舊貨交易市場：是整合可再生資源和可重復使用的商品進入社會資源再循環的重要交易場所。規劃期內，應在政府引導下制定詳盡、規范的舊貨交易市場的準入標準、資質和規范，以確保交易的安全性、衛生性和環保性。對舊貨交易市場的經營者在運營資金、誠信度、規范管理等方面進行嚴格審核，對從事交易價值較高的舊貨交易的企業和市場，應明確規定其在經營前必須先建立電子信息管理平臺，對入場交易商品的來源、交易客戶資料等信息作詳盡登記，并在售后跟蹤保留服務信息，以便查詢備案。規劃近期，可在遠離繁華市區的區域開設1－2個大型的舊貨交易市場，取得經驗后再行推廣；規劃遠期，我市大型舊貨市場不應超過4個。
舊機動車交易市場：規劃期內，在市區外可設置不超過2個（含2個）舊機動車交易市場，交易企業實行入場集中交易、管理。舊機動車的交易應符合我國交通管理和汽車使用標準、交易等方面的法律法規，并適時引入拍賣制，實行更加公開、公平、公正的競價拍賣制度。
第十八條物流基地
規劃期內，我市將建立以虎門港、常平、松山湖三大物流基地為龍頭，面向全市以及珠三角提供全方位的綜合物流服務；以其它物流中心為補充，提供專業物流與物流配套服務的城市物流體系。
我市物流業的功能定位是：服務于我市建設現代制造業名城的發展戰略，利用由港口、鐵路和公路網絡構筑的基礎設施優勢和市場優勢，把東莞建設成為大珠三角地區制造業物料供應中心和產成品倉儲轉運中心；發揮城市功能互補優勢，將東莞建設為廣州、深圳兩大中心城市和大珠三角區域的生活資料后勤供應和儲備基地、成為銜接大京九沿線和珠三角地區的雙向物資集散要道。
虎門港物流基地：位于虎門出海航道要沖，擁有珠江干流黃金水道最好、最長的深水岸線，而且深槽靠岸，港區泊穩條件好。虎門港包括麻涌、沙田、沙角、長安和內河五大港區。規劃期內，做強做大虎門港保稅物流中心，港口以貨物中轉、拼裝、配送和預配送為主，主要服務于中低值、大重件、對時效性要求不高的石化、家具、五金機械、服裝、玩具、紙品、木材和糧油等行業，運作方式主要為海陸聯運、海鐵聯運。規劃近期，立足我市和鄰近城市港口物流需求；規劃遠期，面向整個珠三角地區，發展成為華南沿海港口群中繼深圳、廣州之后的又一物流、集散、儲運功能強大的綜合性港口。
常平大京九物流基地：常平的東莞站和東莞東站是大京九、廣梅汕、廣深鐵路的交匯處，鐵路運輸功能配套齊全，是華南地區重要的鐵路運輸樞紐之一。規劃期內，常平大京九物流基地立足本市、面向珠三角，背靠大京九，輻射省港澳，連接虎門港口，開拓海鐵聯運。以現有的常平糧油飼料批發市場和鐵路貨場大宗貨物流通為基礎，重點發展農副產品、食品、工業品及原材料、建筑裝飾材料的批發、流通加工中心、配送中心和中轉聯運中心，使之成為銜接大京九沿線和珠三角地區的雙向物資集散基地。
松山湖物流基地：位于我市松山湖北部，緊鄰松山湖北部科技產業園和莞深高速公路，以精細和專業物流需求為主要服務對象，重點為電子信息產業、生物技術產業等高新技術產業服務。利用優越的交通和高科技優勢，集聚第三方、第四方物流企業，建設成為我市以精細物流為主導的專業性物流中心，滿足產業高端技術和物流技術的需求。規劃期內，松山湖物流基地將依托人才和高新技術優勢，建設全市的物流信息系統，為全市物流產業的發展提供技術支撐平臺。
第十九條會展中心
會展經濟是市場經濟中信息產業和文化產業與商品流通交易相互滲透、相互結合的產物，具有強勢產業帶動作用和直接的品牌經濟效應。我市目前已逐步形成電子信息、服裝、家具、玩具、五金模具等優勢產業和商貿交易的會展體系，現有的東莞國際會展中心和廣東現代國際展覽中心兩大專業展館發揮會展產業主力作用。規劃期內，除考慮在松山湖科技產業園區內可設立更具特色的國際會議展覽中心外，原則上不再新增展館項目。將注重現有展館設施和資源的深度整合，建立健全會展市場的準入機制，提升會展檔次、專業化程度、文化內涵，促進外向型發展；重點拓展服務我市制造業、打造產業品牌的生產服務性展會，推動和提升產業集群的集聚力和影響力，建立健全會展推廣機制、營銷平臺和技術服務平臺，培育和發展品牌展會，增強國際競爭力；鼓勵、支持行業協會和企業辦展；發展與會展中心相配套的第三產業；實現會展產業化，樹立和打造東莞會展的國際品牌形象。
第二十條酒店
規劃期內，調控四、五星級酒店的建設，適度發展三星級中檔酒店；鼓勵發展品牌經濟型酒店，扶持本地酒店企業向連鎖化、會員制發展，建立、健全梯級合理的酒店體系；對現有高檔酒店，鼓勵其注重市場細分基礎上的錯位經營和資源整合；引導酒店業向度假酒店、商務酒店、會議酒店等主題型酒店發展，滿足各種消費層次的需求和對有限資源的充分利用，以更加規范、優良的服務和更加實惠的性價比吸引商務、旅游消費群體；發展具有大型會務、培訓等專業商務接待能力的商務型酒店，在配合我市現代會展業發展需求的同時，也為周邊地區提供更專業、更全面、更完善的商務服務；在具備旅游資源優勢的地區建立一定數量的家庭旅館、度假公寓，以滿足自助游等市場的特殊需求。
第六章商業網點管理措施
第二十一條各類商業網點的設置除按本規劃執行外，還應符合國家和省市現行的法律、法規和有關規定。
第二十二條本規劃主要用于新建商業網點的指導。已形成的各級商業網點的改造、改建應參照執行。
第二十三條新設立或擴大至營業面積3000平方米及以上的大型零售網點和營業面積10000平方米及以上的大型商品交易市場（以下統一簡稱為“開設大型商業網點”），應把項目可行性研究報告等有關資料上報至市流通主管部門，由市流通主管部門等相關職能部門根據本規劃文本第二十四條，組成聽證委員會和舉行聽證會，對其設立的可行性進行論證，使大型商業網點開設符合城市總體規劃和商業網點發展規劃。
第二十四條我市大型商業網點聽證委員會由市經貿、發改、城市規劃、交通、國土、工商、環保、市政、旅游等相關職能部門負責人和有關的商業、規劃和法律專家等人員組成，由市流通主管部門負責具體工作。聽證會參加人員包括聽證委員會成員、擬開設大型商業網點方和聽證會代表等。聽證會代表包括鎮區流通、城市規劃、工商等部門和街道代表，相關行業協會代表，大型商業網點擬設立地的居民代表及相關同行代表等相關人員。
第二十五條聽證會出具意見后，擬開設大型商業網點方持聽證會的綜合意見，到市經貿、發改、國土、城市規劃、工商、外經貿等部門辦理相關手續。有關部門應將聽證會意見作為項目審批的依據。外商投資商業企業設立大型商業網點，聽證結束后按照外商投資的相關規定辦理。
第二十六條大型零售網點的建設與改造，以整合、提升、培源、固本為指導原則，以整合資源、優化結構、規范發展、提高水平為內涵。嚴格控制營業面積10000平方米及以上的大型零售網點的設置，納入我市“一主八副”的商業主、副中心，可根據商業發展的實際需要適當放寬；營業面積3000平方米及以上大型零售網點的建設與改造亦應根據鎮區實際商業存量和總量規模適度控制發展；鼓勵大型零售網點錯位經營與結構調整；對大型購物中心應視其經營狀態進行數量和結構調控；鼓勵零售網點集約化、集團化、連鎖經營；鼓勵小型零售商業網點加盟和加入連鎖經營、特許經營，規范管理，建立服務和質量管理誠信機制。
第二十七條我市商業街應遵循適度控制、優化結構、統一規范化管理的原則發展。商業街的建設與改造應以綜合性經營為主，納入大型商業設施范疇，實行單獨上報、審批，遵循與開設大型商業網點的同類聽證、管理辦法；對現有商業專業特色街區加強引導，實行非終身命名制；引導商業街的規范化管理，成立有商家代表參加的各商業街的統一管理機構。
第二十八條各類商品交易市場的設置應充分考慮集約化、規模化經營，運用電子商務手段進行規范化管理，建立健全商品來源和商品走向的監督機制，引入物流配送、商品安全與質量管理體系。
第二十九條酒店建設與發展遵循一個鎮區可設置一家四星級以上酒店的原則。已有四星級以上酒店的鎮區，新建四星級以上酒店必須按規定嚴格審批，并逐步實行聽證制度。
第三十條大型商業網點的建設與改造必須按我市城市規劃管理技術規定設置相應停車場地。
第三十一條禁止在居住區底商新開設具有安全隱患、污染環境的化工、餐飲、娛樂、洗車場、集貿市場等商業設施。底商網點的設立與管理應接受環保部門的監督，已造成安全隱患和環境污染的網點應限期逐步退出市場。
第三十二條住宅禁商，屬居住性質的房產不得擅自改變用途。禁止房地產項目與大型商業項目捆綁立項，新建房地產項目與大型商業用地項目要分別單獨立項；新建居民區必須按總建筑面積的相應比例和社區網點設置原則預留配套的商業網點建設面積；新增和調整的商業用地，屬經營性用地必須納入土地有形市場進行招標拍賣。
第三十三條各職能部門應根據本規劃制定相關的實施意見或管理辦法，以保證規劃的執行。
第三十四條做好本規劃的宣傳工作。根據東莞市建設重點和市區商業網點規劃要求，滾動提出商業網點建設的階段性目標，向社會公布階段性的鼓勵、允許發展和限制、禁止的設施項目類別，引導社會投資。
第三十五條積極推廣高新技術的應用，走科技興商之路。依靠科技進步，提高商業網點建設、運營管理、服務的技術含量。在條件成熟時，采用GIS（地理信息系統）平臺，對商業網點進行動態管理和監測。
第三十六條鼓勵和扶持電子商務的發展，全面推進商業信息化基礎建設，積極運用計算機與網絡技術改造傳統業務流程；抓住信息技術革命帶來的機遇，發展虛實網絡相結合的電子商務，推廣網上采購、網上交易和網上服務，帶動流通交易方式和服務方式的革新，減少交易環節，降低交易成本。
第三十七條進一步強化行業管理。逐步建立行業協會，完善行業規章，加強對商業網點設置的指導、監督和協調，實現行業自律管理。行業協會要積極發揮對商業網點投資的有效引導與服務作用，制定相關的行規行約、經營規則等自律性規章，使該行業能在守法自律中發展壯大。
第七章附則
第三十八條本規劃由規劃文本、規劃說明書、基礎資料研究和規劃圖則四部分組成。規劃文本與規劃圖則具有同等效力；規劃說明書是規劃文本的補充說明；基礎資料研究匯集了本次規劃編制中搜集的相關數據與參考信息。
【關鍵詞】商業街；規劃；設計；研究
一、引言
商業街是實現商業活動的物質空間形式。在改革開放以后，我國產業結構得到了大幅度的調整，尤其是加入WTO以后，我國的商業得到了革命性的大發展。當前，商業街在國外發達國家發展的比較成熟，但是直到20世紀90年代中期商業街才開始引入我國，國內商業街發展大體上經歷三個階段：以上是通過交通疏導吸引顧客；二是強調對步行消費者的關懷；三是強調成為地區中心。目前國內商業街還存在著一定的問題，比如利潤下滑、經營序列矛盾、商業功能單一以及文化休閑功能不強等，這都嚴重阻礙了我國商業街的發展。
二、商業街的特色定位
商業街的特色定位不僅是商業街的個性體現、品牌特征，更重要的是它是商業街后期設計的主題，這一主題將貫穿商業街設計的全過程和內容，要在商業街的建筑特色、文化特色、經營特色等各方面得到體現。商業街的特色有兩種方法獲得。
2.1專業化
所謂專業化是指將各類產品集中銷售滿足一類消費者的需要。小型的商業街，可以根據其周邊的商業環境，如緊鄰某種商品的大型市場，可以借用其人氣，規劃與之互助或互補的特色社區商業街，但也要注重營造自有的風格特色；對于有些大型的商業街是不能滿足居民的需求的，可以多規劃幾條，并以不同的功能進行專業化定位。
2.2經營商品與經營文化結合
挖掘地區、歷史、民族、人文、民俗等的文化特點，經營反映這些文化特點的商品，結合餐飲、娛樂，商業街的整體定位要反映當地的文化特色與氛圍，開發旅游潛力，同時有利于形成社區意象，加強居民的認同感。
城市商業街中經營成功，比較有特色的大多是有一定的歷史與文化沉淀的。對于新建商業街特色的營造，可以借用其城市與所在地區的歷史文化特征，但要注意與文化特色相協調。
目前新建商業街以歐式風格、異國情調居多，也有體現我國傳統民族特色的設計。
三、商業街的規劃與設計
3.1 街道空間的尺度
3.1.1 商業街的寬度
商業街是一種融合了城市商業街和生活性街道特征的特殊的街道空間形式，它要求既有商業的繁華感受又要有生活的氣氛。如果過于寬敞，則缺少生活性街道的舒適感，且對商業街的方向性、引導性和街道兩側店鋪的可達性都有影響；較窄的街道空間雖然能加強人與人的接觸，有利于生活氣氛的培養，但由于現代商業街的功能復合化特征，它需要一定寬度的空間來滿足各種人群的活動行為，另外，商業氣氛的營造需要大量的人流聚集來形成，因此對空間容量的要求提高了，尺度也相應加大。
通過調研，發現商業街與入口廣場結合的方式較多，與入口結合的部分，一般尺度較大，有的甚至達到25m以上，雖然利用鋪地、綠化及其它景觀設施分隔不同的交通空間，但在此尺度下，空間感受開始逐漸失去街道的意義，傾向于廣場的做法。當空間的尺度超過其人流交通量和使用能力范圍過多時，稀少的人流不能起到聚集效應，因此無法形成熱鬧的商業環境。另外，這也是對空間資源及其它設施等資源的浪費。
普通商業街道寬度在7～12米，建筑視覺高度在二至三層左右的街道空間最為宜人；與入口廣場結合的街道部分，可根據最大人流量的預估，在滿足基本交通和功能使用下，合理定位，建議不超過20m。
3.1.2 商業街的長度
商業街的長度主要與商業量有關，要根據條件具體布置，但規模不宜過大，長度宜控制在200米以下。
3.2 街道空間形態設計
3.2.1 “直”與“曲”
“直”與“曲”是從商業街道線型走勢來談。
“直”，方向性強，一目了然，容易造成單調的空間視覺感受。
“曲”，在這種空間中，行人隨著空間的方向、大小等變化，視野中景物不斷變化，其空間效果猶如造園藝術的“步移景異”。
3.2.2 “收”與“放”
“收”與“放”是從空間組合的變化來談。
單一的重復性的街道空間使人極易產生視覺和心理的疲勞，因此商業街道的縱向空間應在連續基礎上富有收放的節奏變化，空間的變化可以通過圍合的方式和不同性質空間的組合來實現。
3.2.3 “高”與“低”
“高”與“低”是從空間層次來談。
高低錯落的空間組合能豐富街道景觀，提升空間容量，也能滿足“人看人”的心理需求，促進居民交往。
3.2.4 與自然環境的結合
起伏的地形、多樣的動植物資源都是社區環境發展的依托，與自然環境結合的商業街不僅在形態上產生豐富的變化，也使生態設計的最佳選擇。
3.3 建筑設計
與其它類型建筑相比，商業建筑更強調豐富性與多樣化，以烘托繁華熱鬧的商業氣氛。
3.3.1 天際線與空間的融合
商業街天際線設計要注意連貫性。
單體建筑的屋頂造型豐富多樣，高矮各不相同，因此在組合中要注意屋頂造型風格的一致和高度的自然承接，可以利用并置、重復和對比的手法進行組合，形成連續的、跳躍的節奏。
3.3.2 垂直界面的連續與變化
商業街道垂直界面是步行環境空間的背景和輪廓。界面的連續可以使商業街道實現視覺上的統一、連貫性，從而加強商業街道整體的識別性和形象性。
西方城市的街道空間給人以強烈的連續統一感，相似的材料、色彩和開窗等醞釀的迷人氛圍讓人流連忘返，街道中除主體建筑外每一棟建筑都表現得很謙和、寧靜，共同組成一個整體。中國傳統的商業街道的垂直界面也有很好的連續性和整體性：統一的建筑風格，連續的建筑立面和天際線，連續的木質結構。
3.3.3 底界面的設計
商業街地面鋪裝的連續和統一可以對行人起到明示或暗示，引導他們行走方向和路線的作用；根據不同的空間形態做相應的風格變化既能加強既定的場所特性，使場地上的各類建筑物和設施良好結合，又有鮮明的個性特征。
比如，沙礫的鋪地設計，既可以營造濱水環境的氣氛也從視覺和心理給人們帶來別具一格的空間享受并可以增添新鮮的娛樂項目。鋪地的圖案設計還可以有一定的意義和文化內涵。
另外，和人流方向垂直的圖案可以減弱步行的漫長感，向心性的圖案具有方向性，可以吸引人流，并使人停留。
3.4 商業街的休閑性設計
商業街的環境空間強調休閑氛圍，營造特色休閑、風情購物區，在購物中休閑，在休閑中購物。因此休閑環境設計要適應居民休閑行為的特點，與之形成互動，反映休閑文化，為居民提供安全、方便、舒適、豐富多彩的休閑場所。
3.4.1 休閑綠化景觀
現代景觀多采用綠化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，豐富的綠化和水景配置不僅豐富景觀和空間層次，而且帶來人的輕松怡然的感受。
3.4.2 休閑設施
（1）休息空間與設施
休息空間與設施不僅能為購物者提供歇腳之所，更是留住人氣的重要一環。如雕塑基座、水池、花壇圍沿等等，皆設計成為一種可以坐的特殊類型的座位。
休息設施應結合景觀、活動空間、商業設施設置，休息椅數量滿足需要，形式多樣化，講究趣味性、舒適性。同時，休息椅可與綠化、水景、樹木、帳篷、太陽傘、燈柱等一起形成親切宜人的休息空間。另外，休閑環境設施，如路燈、花壇、標識、電話亭等，都要與人體尺度相比較來設計。片面追求宏偉或圖面效果，大而無度，大而空洞，都不能誘發休閑行為。
（2）設置娛樂設施
在商業街內布置一些兒童游戲設施，供孩子們玩耍，享受玩的樂趣。多彩的游戲設施本身就豐富了空間，孩子們的歡笑更活躍了商業街空間。此外，青少年和年輕人也是娛樂設施熱情的光顧者。
四、結束語
總的來說，社區商業街的規劃與設計要考慮規模等級、地理環境、居民結構、周邊商業環境、區域商業經濟發展和文化特色等方面因素，既有商業街道的繁華氣氛又能營造舒適宜人的居住環境是衡量社區商業街空間設計的標準，以適應未來的發展變化。
參考文獻：
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業態多樣化與消費享受化，引導了商業地產的升級與變革，形成了休閑商業聚集的全新創造――商業綜合體，如高郵的波司登世貿廣場、萬達的綜合體、上海新天地的時尚聚集、成都錦里、北京798藝術區等等，都成為了代表城市品牌與生活方式的標志區。商業綜合體代表著各種休閑需求的實現。無論是商業辦公、文化娛樂、教育運動、商務招待、健體美容、選貨購物，都可以通過“消費功能+模式+商業空間”創新完成。
“商業綜合體”，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。商業綜合體包含多種業態，如何將項目中各業態合理規劃是綜合體項目成功的前提。
進行業態規劃，首先需明確項目定位，房地產定位是指在操作房地產項目時，對房地產銷售的目標群體及其心理上價格、功能、服務、品牌等進行明確的指向和遴選，并確定其層面、價位眾寡、優劣。簡單而言，就是要在生產之前，為房地產這塊“蛋糕”尋找一個心理上所渴求的“模型”，為房地產這“蛋糕”的出品鎖定目標及其消費群體。
一、房地產定位的目的
房地產定位就是要充分明確在市場中公司產品和其他產品的“差異”，鮮明特點有別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受公司產品。“定位”就是要給那些購買公司產品而不選擇其他產品的人們一個完美而充分的理由。
定位決定了一個地產項目的成敗。一個正確的定位往往能為開發商帶來滾滾的財源，而錯誤的定位很可能會導致巨額資產血本無歸。很多地產項目在建筑、設計、銷售招商準備工作都做的很好，但是最終樓盤還是以失敗而告終，這樣慘痛的案例比比皆是。究其原因，定位錯誤或者有偏差是一個很重要的原因。
以前，包括現在，很多開發商不懂地產，他們的專長在融資、建筑等純技術的層面，他們懂開發，但不懂市場。因此，在目前開發商還未完全成熟起來之前，熟悉市場的咨詢策劃公司在前期定位階段的介入還是顯得非常必要的。地產項目的定位關系復雜，從宏觀和微觀的市場調研，再到消費者分析，商圈分析（商業地產），競爭對手分析，最后到產品分析，每一個步驟出現偏差，都可能導致產品定位不準或者完全錯誤。
房地產市場定位需做好項目前期的策劃工作，房地產市場定位，也被稱為競爭性定位，是指根據競爭者現有產品在目標市場上的地位和顧客對該類產品在某些方面的屬性的重視程度，挖掘自身潛力，塑造出本企業與眾不同的鮮明個性或形象并傳遞給目標顧客。遭遇競爭，定位成為必然。
和一般的實體商品一樣，房地產市場定位項目也要對自身有一個明確清晰的定位。通常而言，一個好的市場定位，最基本的要進行戰略3C的分析。
（一）競爭對手分析
在“房地產前期策劃之：競爭對手研究”中，界定了競爭對手群，識別了主要競爭對手，之后，即可把與項目營銷相關的各個參數或指標整體列出來，標出競爭對手在常規重要指標上的數值，制作競爭對手強弱勢分析一覽表，定性分析和定量分析相結合，最終清楚地認識競爭對手的真面目。
（二）目標顧客分析
同樣，對目標顧客的分析，也可以利用指標參數表，即在對競爭對手進行分析研究時用過的由一系列指標組成的簡明表。這時我們分析的內容有所不同，填進表里面的是顧客對樓盤各方面參數的重視程度的值，要完成這個表，必須借助做市場需求調研時獲取的數據，或做專項調研或補充調研。憑借這個表，我們即可看出顧客的需求動態，了解顧客對房地產市場的需求特點，以作為本房地產項目市場定位的依據之一。
（三）自身分析
這部分工作，同樣可以借用之前說到的指標系列表，把本企業項目的各個指標參數值填進去，就可明了地看清我們的房地產市場定位項目各方面的素質，競爭力在哪里，相對于競爭對手而言我們的劣勢又在哪里，通過競爭對手、目標顧客、項目自身三方面的分析，目的是挖掘項目的賣點，賣點可以不只一個，但都必須符合三個條件：一是競爭對手在這些方面表現出不足，二是顧客較看重這些因素，三是本公司開發的這個房地產市場定位項目在這些方面較有優勢，也就是說，定位就要揚長避短，找出核心競爭力。
二、房地產開發項目定位內容
（1）確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設;
（2）明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能;
（3）篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作;
（4）進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容;
（5）根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。
三、房地產開發項目定位的適應性及可行性原則
（1）適應性原則。市場定位的適應性原則包含以下幾層含義：一與當地或區域的社會經濟發展水平和消費者收入水平相適應，二與所在區域房地產市場的物業檔次、標準、品質相適應，三和經市場調查分析確定的目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配，四與企業的技術和管理水平相適應。
（2）可行性原則。市場定位的可行性原則包括項目實施的可行性和經濟評價的可行性兩方面。由于房地產市場的不斷變化和發展，市場定位必須考慮項目實施的可行性，避兔出現“無個性、難租售”的現象，要根據項目規模、地塊特性和本項目的優勢來分析入市的時機，準確設計項目的實施進度。同時，要運用微觀效益分析與宏觀效益分析相結合、定量分析與定性分析相結合、動態分析與靜態分析相結合的方法，對項目進行經濟評價，分析各經濟評價指標是否可行。項目規模、開發模式和項目進度受到經濟實力、融資能力和企業管理能力等因素的限制，它們容易定性但難以定量，在市場定位時如何“量力而行”，這個問題在市場定位時就應該得到解決。
商業綜合體其實并不是像某些人吹噓得那么神秘，或者那么高不可攀。實際上就是一頭大象：真正的商業綜合體是一種復合型的表現，原來所了解的復合型最受的原則就是豪布斯卡原則。很多人片面的認為就是單純集中功能結合在一起。城市商業綜合體是一種復合型地產，包括傳統的商業、辦公、會展、停車還有其他相關的東西。
一、指導思想
堅持以科學發展觀為指導，以建立統一開放的商業發展體系為目標，以城市商業發展需求和提高人民生活質量為出發點，以優化市場布局和調整市場結構為主線，充分發揮市場資源優化配置的基礎性作用，避免低水平重復建設和無序競爭，促進城市文化與經濟協調發展，按照國家商務部和建設部的要求，全面科學編制一個符合城市總體規劃要求，適應商貿流通現狀和流通業發展及對外開放需求的具有定性、定點、定量的城區商業網點專業規劃。
二、基本原則
一是堅持以人為本的原則。充分體現商業為經濟發展、社會發展和人的全面發展服務的功能，引導生產、促進消費、完善城市服務功能，滿足人民群眾消費需求。二是發揮優勢的原則。充分發揮地理位置、交通發達、商貿歷史悠久、旅游資源豐富等優勢，規劃與之相適應的多功能、多層次、多樣化的商業網點布局。三是適度超前的原則。積極借鑒國內外發展經驗，把近期規劃同中長期發展規劃結合起來，既要規劃好現狀，又要勾畫一個時期的發展藍圖。四是與其他規劃相銜接的原則。商業網點規劃要與城市建設總體規劃相適應，與經濟和社會發展規劃及其他行業發展規劃密切聯系，緊密結合，互相銜接。五是優化結構的原則。優化布局結構，形成整體適宜、局部相對集中、布局合理的商業網點網絡結構；優化規模結構，形成大中小結合，以中小網點為主的規劃結構；優化業態結構，發展新型業態，改造傳統業態，實現流通經營業態的創新。
三、范圍與時限
規劃的范圍為縣縣城規劃區內。
規劃的期限分近期和遠期，以近期規劃為主。近期規劃到2015年，分解到年度，落實到項目。遠期規劃到2020年。
四、規劃內容
規劃的內容：包括中心商業區、零售商業網點、餐飲休閑服務場所、商業街、專業批發市場、物流基地及配送中心、早餐網點及社區便利店等商業服務設施七個部分。
規劃重點：摸清現有各類商業網點狀況，制作現有網點分布圖表，并根據以上原則，在科學分析充分論證的基礎上，提出規劃期內商業網點發展的總規模、空間布局、業態結構。在空間上，著重對縣城商業中心、居住區商業和專業特色商業街、專業市場、物流基地進行規劃。在結構上，結合空間布局對各類商業流通設施和零售業態進行合理定位。構筑布局和結構合理、功能完善、層次分明、體系完整的市場格局。
五、規劃的編制程序
（一）審批編制計劃。由縣商業局向縣政府寫出編制規劃的實施方案，經縣政府審批并落實編制工作經費。
（二）成立組織機構。由縣政府分管領導任組長，縣政府辦、縣商業局、縣規劃局主要負責人任副組長，縣發改委、縣財政局、縣國土資源局、縣建設局、縣環保局、縣城管局、縣經貿委、縣交通局、縣工商局、縣統計局、縣旅游局、縣糧食局、縣供銷社、縣市場物業管理局、縣工業園區管委會、縣公安局、消防大隊以及冰溪鎮鎮政府等部門、鄉鎮負責人為成員，組成規劃編制工作領導小組，領導小組辦公室設在縣商業局，商業局局長兼任辦公室主任。
（三）委托專業規劃設計單位。由縣商業局、縣規劃局采取競標或議標的方式，確定規劃設計單位，并與其簽訂規劃編制協議，訂立編制目標任務書。縣商業局、縣規劃局與規劃設計單位分工合作，其他成員單位密切配合，共同搞好《規劃》的編制工作。
（四）進行前期調研，整理編制數據。根據網點規劃編制工作需要，進行調研和收集相關基礎數據，摸清現狀，找出問題，分析發展趨勢。主要內容包括城區總體規劃資料，交通、旅游規劃資料，歷史地圖集，第三產業及人口普查資料，有關圖紙（城區地形圖或行政區劃圖、商業設施現狀分布圖、居委會的用地界限圖及用地面積、土地使用及道路交通現狀圖等），城區商業發展歷程，宏觀經濟環境調查，旅游資源環境調查，商業網點現狀調查，專業批發市場及農貿市場調查，餐飲服務設施現狀調查等。
（五）形成《規劃》初稿。依據縣城總體規劃及有關材料，對規劃提出的七部分內容進行現場勘察、分析和研究，形成《規劃》初稿。
（六）征求意見。初稿形成后，向冰溪鎮政府、縣直有關職能部門、大型骨干流通企業以及相關專家征求意見，在征求意見的基礎上，對初稿加以修改、補充，然后再征求意見，再修改，最后形成提交論證的文本。
（七）組織評審。組織召開專家論證會，通過專家評審。
（八）縣政府批準并實施。經過上述論證、修改、評審后，正式報縣政府批準并實施。
六、時間安排
（一）年9月20日至10月20日做好初步準備工作，召開領導小組會議，進行安排部署。
（二）年10月21日至11月30日進行前期調研和相關數據整理，完成編制規劃的前期基礎工作。
（三）年12月1日至年元月31日形成《規劃》初稿。
（四）年3月20日前討論征求意見，舉行市民聽政會，修改完善《規劃》。
關鍵詞：商業步行街；發展趨勢；規劃設計
Small city commercial pedestrian street planning and design
Jiang Li Long Zhang Xiansheng Zhang Cancan
Yanzhou source and sink of Planning and Design Institute
Abstract: In recent years the development of a commercial pedestrian street, appeared to follow the trend of the gas, commercial pedestrian street in many Chinese cities to start, and sweeps across to the small and medium urban sprawl. In this context, this paper focuses on the small city commercial pedestrian street of the status quo in-depth analysis, a reasonable judge of small city commercial pedestrian street trends, combined with the small city the actual situation on the commercial pedestrian street and urban space relations in a detailed interpretation of the proposed Pedestrian street planning and design elements for commercial pedestrian street planning and design can provide a reference basis.
Keywords: commercial pedestrian street; trends; Planning and Design
1.引言
商業步行街作為城市中一個濃縮社會歷史、文化的場所，始終處于一個多層面、多方位、多形態的動態平衡空間體系之中，其形態總是隨著社會形態、社會生活、社會意識的變化而變化。
2.小城市商業步行街發展現狀及趨勢
近年來，步行街的出現，以其功能全、環境優美、生活方便，并同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，而成為一些小城市城市的一個商業窗口。然而，從大多數的商業步行街建設來看，由于規劃的分期性、不完整性，商業開發自身的多次性、自發性等等客觀和主觀的因素，使得許多商業步行街呈現出一種混亂和急功近利的狀態。因此，如何營造商業步行街統一、連續、和諧、豐富的空間界面，創造一個健康、愉悅的商業環境，是一個值得我們深入思研究的問題。
3.小城市商業步行街規劃設計
近年來，一些小城市步入了大拆大改地興建商業步行街的“運動”中，卻也有很多不盡如人意的地方，如“模式單一，模仿過多”、“商業氛圍與文化環境脫節 ”、“經濟與社會效益不協調” 等等問題逐漸凸現出來。在商業步行街在規劃的過程中，如何科學合理規劃，切實保證商業步行街的經濟、文化、社會效益成為各個小城市建設者所共同關注的問題。
3.1商業步行街與城市之間的關系
步行商業空間多數位于城市中心區，是城市中心商業區更新的重要手段，由于現狀條件比較苛刻，所以往往會面臨很多問題和困難，特別是需要處理好與城市之間的關系
3.1.1功能關系
商業是小城市中心區域的重要功能之一，而商業活動往往與其他社會活動交織在一起，商業步行空間不僅需要滿足城市商業功能的要求，而且要滿足城市綜合的、相互滲透的多功能的需要。
3.1.2交通關系
交通規劃設計，首先要保證周圍地區的交通狀況不因為步行街的設立而惡化；其次步行街路網結構、出入口設置和停車規劃都需要處理好與城市之間的關系，同時步行街自身交通問題是一個難點問題。
3.1.3商業區位關系
從商業角度考慮，步行商業空間的設立需要考慮其在城市中的區位，市場狀況和周圍居住人口狀況，以及人口的消費狀況、社會經濟狀況和購買能力狀況等，確保服務范圍內有足夠的步行人流來源。
3.1.4空間關系
凱文?林奇（Kevin Lynch）認為城市空間由路徑、邊界、區域、節點和坐標五種結構構成，他把城市的線性空間作為城市空間的要素，而且起著聯系城市其他空間的作用，商業步行街無論是線性還是面性的都不是孤立存在的，它是城市公共空間的一部分，因此需要和城市空間相互協調融合，符合整體城市空間的連續性，空間收放變法以及對景、軸線等美學需要。
3.2小城市商業步行規劃設計要點
3.2.1 合理選址，準確定位
商業步行街應該考慮建在人流密度大，相對中心的城區，但又不能以犧牲周圍環境、交通為代價。同時，應有明確的主題定位，并與自身情況和周邊城市環境相呼應。
3.2.2 規模尺度適度
商業步行街并不是規模越大，街道越長越好。一般來說，商業步行街應該控制在 300 米左右，對于某些大城市的一些大型的商業步行街也不應該超過600米，寬度應該控制在20 ― 25米。街道兩旁的建筑物一定不能太高，一般不要超過三層。所以，高層建筑的商家在商業步行街上，往往成了擺設，并沒有多少商機可言。
3.3 營造良好的購物氛圍
這里所指的購物環境，主要包括商業步行街的整體特色，商業布局等客觀環境。商業步行街應該以明亮、暖性的顏色為整體基調。因為暖性的顏色容易使人興奮，激發購物欲望。同時，商業布局應做到錯落有致，不應該布置成在某一家商店就能把顧客所需的所有物品都購買到。
3.4 道、場空間的合理安排
“道”空間是從流動性角度來考慮，商業步行街應該給人一種流動向前的感覺，這樣才會吸引行人。如何安排商業步行街縱向布景，成為解決這一問題的關鍵。
3.5 以人為本，充分考慮不同層次顧客的需要
商業步行街在規劃設計的過程中，應充分考慮到顧客的需要，同時要兼顧到不同情況顧客的需要.
3.6 結合本地文化，突出特色
每一個城市無論大小都會有其值得驕傲的歷史，把這些寶貴的文化財富挖掘出來，形成商業步行街的特色。就能成為吸引行人的重要因素，同時也把自己介紹給外地來的游客。這樣，不但能增強本地游客的自豪感，而且能夠增強外地游客的認同感。
4 小結
商業步行街的科學發展，不僅需要規劃師的努力，還需要當地政府、主管部門以及社會公眾的共同參與。這就要求必須有一個非營利性的機構對商業街實施統一規劃、建設和管理，才能使商業街形成獨特風格、環境優美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面。
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作者簡歷:
江禮龍（1981-） 男 就職于兗州市源匯規劃設計院 助理工程師
【關鍵詞】商業街 規劃 設計 理念 要點
一、城市商業街規劃設計理念
1、注重“人本”思想
城市的商業街建設越來越注重人文關懷。在進行商業街的設計規劃上，人本理念變得越來越重要，時刻遵循人們身心規律，注重人的本性、特性與共性，滿足人們在身體與心理上的不同需求。隨著人們生活水平的不斷提高，消費對象與消費的年齡階層也在不斷的擴大。在商業街的設計中，要充分考慮到不同性別、年齡、背景的市民消費群體，以消費的需求為導向，進行功能區的合理劃分與設置，進而配置相關的先進基礎設施與高質量的管理服務人才保障商業街的長效運作。
2、體現城市文化內涵
城市的歷史、文化、環境是城市最寶貴的遺產。它代表著城市的歷史文脈，象征著城市的文化品格，展現著城市的環境特色，承載了城市無限的精神魅力和價值。居住商業休閑區不僅是美化環境規劃的一部分，而且還是繁榮城市商業活動和有機活力的重要手段。
3、注重生態因素
隨著生活水平的不斷提高，人們對生態環境的要求也越來越高。所以，商業街在設計建設的過程中不僅要注重空間布局的豐富多樣，還要構建出具有鮮明特色的環境景觀，使人們在更舒適的商業街中進行消費與娛樂休閑。良好的生態環境與鮮明的景觀布局，是商業街功能設計的又一出發點。在商業街中進行綠色景觀的設計，不僅可以改善商業街的小環境，還能為市民在消費娛樂之余有一休憩的空間，為市民提供更加優質的享受。注重生態因素的商業街設計，會喚起人們對自然的強烈記憶，促使更加“和諧、綠色、自然”的商業街建設。
二、城市商業街規劃設計應注意的問題
1、空間和交通規劃設計
（1）空間的合理規劃布局。無論是步行街、購物廣場，還是大型商業街，在城市規劃中的選址十分重要，要充分考慮人口密度、交通、商場、景點等要素，特別在建成區和繁華區，步行街、購物廣場的建設對交通的影響要科學論證。在新城或新開發區建商業街要有充足的空間，保證綠地、停車、交通、休憩、觀光等各功能區的完善。
（2）合理設計容量。交通與容量是商業街規劃設計的核心問題。容量是指在有限的地塊內盡量安排密度比較高的商業、娛樂、餐飲建筑，安排盡量大的戶外活動空間，另外還要盡可能多地容納人。人、建筑、外部空間三者是密切聯系的。在商業街，經濟效益是決定容量的主要因素，經濟效益取決于游人量，而游人量與購物環境、商品種類、娛樂項目、環境質量、景點、服務等有關。同時，從空間上講，游人、建筑物和外部空間是矛盾的。例如，為了提高環境質量，就要增加綠地面積，相應的就要減少建筑量，也就要減少店面，這樣會使商家效益降低，影響開發的積極性。所以，要從商家和游人兩方面衡量容量：既要提{經濟效益，還要營造良好的戶外景觀。如果處理好二者的關系，會吸引更多的游人，增加他們停留的時間，相應的也會增加經濟效益。因為商業街內很大一部分購物行為并不是顧客事先想好的，而是看到了覺得不錯而買下來的，與旅游購物有所類似，屬選擇性購物范疇，與環境、人的停留時間很有關系。
（3）合理解決交通問題。在商業街，人流、車流、物流密集，交通組織非常重要。特別是隨著私家車的快速發展，停車問題已成為商業街、步行街最頭疼的問題。由于商業街的土地資源緊缺，地面價值高，解決停車問題的最佳途徑是開發地下空間，將停車轉人地下，步行交通搬到二樓以上，有限的地面主要用作景觀、觀演及商業活動。
2、建筑規劃設計
（1）尺度近人。建筑物的尺度設計是影響人對建筑空間感受的關鍵要素之一。商業街的理想氣氛應該是使用人覺得親切、放松“平易近人”，使人有愉悅的消費心情，而不是“以勢壓人”。商業街的尺度應該以行人的活動為基準，而不是以高速過往機動車為參照。購物行人所關注的縱向范圍主要集中在建筑一層，對一層以上的范圍幾乎是“視而不見”。而橫向關注范圍一般也就在10米―20米之間，而超過20米寬的商業街，行人很可能只關注街道一側的店鋪，不會在超20米寬的范圍內“之”字前行。這恰好說明了商業街建筑外觀設計的重點應該在建筑外觀的設計重點應該是建筑的細部和材質的運用。商業街的設計重點也應在首層外觀的細部上，包括門窗的形式，騎樓雨罩的應用，臺階、踏步、扶手、欄桿、花盆、吊蘭、燈具、浮雕、壁畫、材質色彩與劃分等等。
（2）建筑風格色彩的多元化。自然形成的傳統商業街的誘人之處在于其不同時期建造，風格迥異的鋪面雜拼在一起，造成以極其的多元化而達到統一的繁華效果。新設計的商業街往往因人為的統一而流于單調乏味。為追求傳統商業街的意境，設計師應有意識地放棄追求立面手法簡單的統一，甚至應刻意創造多種風格的店鋪共生的效果。不同風格的建筑單元拼在一起使人聯想起小鎮風情。即便是同樣設計的不同單元，也通過材質、顏色的變化，加強外觀差異化。
（3）建筑面材的軟化與精化。商業街建筑與其它建筑外觀的重要不同是店家需要根據自身商業的性質特點，二次裝修店鋪外觀。建筑的外觀設計僅僅是一個基礎平臺。店家最起碼需要安裝招牌，有些連鎖店還需要改為特定的顏色、樣式。而招牌、廣告、燈箱等室外飾物往往成為建筑外觀中最惹眼的元素。失控的第二次外裝可能會同原建筑設計立意沖突，甚至破壞建筑空間的效果。所以成熟的商鋪外觀設計應考慮改造外裝的可能，預留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。為突出人情味，商業街表面構件上越來越多地應用了軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木材料外裝、懸掛的旗幟和其它織物招牌等飾件。
3、景觀和休閑設施規劃設計
商業街的環境空間強調休閑氛圍，營造特色休閑、風情購物區，在購物中休閑，在休閑中購物。因此休閑環境設計要適應居民休閑行為的特點，與之形成互動，反映休閑文化，為居民提供安全、方便、舒適、豐富多彩的休閑場所。
（1）休閑綠化景觀。現代景觀多采用綠化和水景的做法。潺潺流水能放松人的心情，豐富的綠化和水景配置不僅豐富景觀和空間層次，而且帶來人的輕松怡然的感受。
（2）休閑設施。
①休息空間與設施。休息空間與設施不僅能為購物者提供歇腳之所，更是留住人氣的重要一環。如雕塑基座、水池、花壇圍沿等等，皆設計成為一種可以坐的特殊類型的座位。休息設施應結合景觀、活動空間、商業設施設置，休息椅數量滿足需要，形式多樣化，講究趣味性、舒適性。同時，休息椅可與綠化、水景、樹木、帳篷、太陽傘、燈柱等一起形成親切宜人的休息空間。另外，休閑環境設施，如路燈、花壇、標識、電話亭等，都要與人體尺度相比較來設計。片面追求宏偉或圖面效果，大而無度，大而空洞，都不能誘發休閑行為。
②設置娛樂設施。在商業街內布置一些兒童游戲設施，供孩子們玩耍，享受玩的樂趣。多彩的游戲設施本身就豐富了空間，孩子們的歡笑更活躍了商業街空間。此外，青少年和年輕人也是娛樂設施熱情的光顧者。。
三、結束語
總之，商業街的設計不應是簡單滿足規模、流量、流程等技術指標，也應重視它所給人的心理感受。而為達到一個舒適、活躍而有新意的視覺與空間效果，設計師必須考慮人的尺度，從裝修裝飾與景觀設計的深度來要求商業街外觀的設計成果。
[關鍵詞] 商業街 規劃
商業街一般都位于城市地價最高、商業最繁華地段，它是一個城市展示魅力的很重要窗口。因此，搞好商業街的規劃設計，對于改善城市環境，提高城市活力，進而提升城市的整體功能都有舉足輕重的意義。本文試結合濟南泉城路商業街規劃改造談談商業街規劃的指導原則。
一、規模適度原則。規模適度原則是指商業街的長度、寬度、高度都要適度，不能盲目求大、無限發展
1.據觀察，商業街的“有效長度”大多為600米到1000米。在一些城市中，被稱為商業街的道路總長達數公里甚至數十公里，但商業的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾迭起，而是有最熱點、次熱點的。為考慮留有一定的發展空間結合濟南未來商業發展需要泉城路全長1560米，主要分為三個段落。
2.根據調查商業街的寬度應在30米至50米，不宜過寬。因為人們逛商業街行走規律是走“之”字形折線，即先在一側走上一段距離，再穿行到另一側，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會使人們在街兩邊往來體力耗費過大，抑制觀賞、購物的欲望。為此，濟南泉城路商業街規劃為平均寬度為50米。
3.據調查分析商業街的建筑不宜過高，一般在2層～3層樓高，個別大商場可到4層～7層，部分具有金融功能的建筑可以更高一些。主要考慮的原因首先是逛商店一般不喜歡爬樓，即使有電梯，人們也不喜歡過多地上上下下地來回折騰；其次是過高的建筑會產生壓抑感，影響人們逛商店的心境。事實證明商業效益好的商業街平均樓層一般在3層左右。
二、商業街布局應遵循適當錯位經營原則
商業街推行錯位經營，能夠減輕內部相互競爭的壓力，減少內耗，從而增加凝聚力，發揮整體優勢，這也是商業街振興的關鍵所在。商業街布局要避免大型商場過于集中，導致重復經營、定位雷同。因此，如何錯位經營、特色經營和個性化經營，不僅關系到企業自身的存亡，也關系到能否發揮整體優勢，共同發展的問題。
三、以人為本原則
商業街服務對象是人。所以商業街的規劃改造要體現以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺出發，滿足人們對城市環境空間多方位、多層次的需要；注意環境空間的組織和環境設施的安排；以人的視覺、觸覺以及由此引起的心理感受為參照，在功能、樣式、質感、色彩等方面，強調精品意識，創造優質的商業購物環境，突出景觀性、功能性和安全性。如在街道兩旁和建筑主體種植樹木花草或擺放盆栽，創造輕松、愜意的視覺效果。在功能方面，設置方便小巧的公用電話亭、美觀舒適的休閑座椅、干凈明亮的公共廁所、垃圾桶、統一管理、和諧協調的廣告設施和標識系統，做到使用方便、造型美觀、制作精良。在街道出入口、上下臺階設施方面還要充分考慮殘疾人的特殊要求，以及環境保護、防火防災、緊急疏散的要求等。同時還應采用特殊的照明方式、特殊的地面鋪裝，使空間、建筑、景觀的設置布局渾然一體，并運用好導游圖、標志牌、時鐘、噴泉、雕塑、小品景觀、象征物等人性化的配套設施，體現出以人為本的現代城市理念。
四、突出休閑功能的原則
改造前，顧客在泉城路上的逗留時間比較短，80%以上的消費者逗留時間不超過2個小時，逗留時間短的結果直接影響了泉城路的銷售額。如果消費者逗留時間更長，無疑會使商家贏得更多的銷售利潤。但是據測算，一般消費者連續逛街購物的疲勞時間最多為3小時，中老年顧客還要低于這個水平，要延長顧客逗留時間，主要依靠增加休閑、娛樂、餐飲等功能。因此，泉城路改造注重了商業街休閑功能的完善與改進，處處為逛街的顧客提供休息、娛樂方便，增加商業步行街的活力。
五、體現現代化與保護發掘傳統文化相結合的原則
西門至省府前街燈光景觀區，突出其莊重典雅，恢弘大方的燈光效果，形成夜景序曲，體現濟南現代化大城市的一面。這一段通過各種美倫美煥的燈光設計，諸如玲瓏的街燈，巨幅廣告燈箱，閃爍的霓虹燈，漢白玉的綠化燈光實現。但是，作為泉城路上古老的街道――芙蓉街，原以具有古老特色的老商業街著稱，在充分開發其商業價值的同時，也應該還原其特有深厚的傳統文化底蘊的本來面貌，展現其獨特魅力。將芙蓉街南部恢復成古文化一條街，整修現有的古建筑，恢復部分老字號；將芙蓉街北段改建成居民文化旅游一條街，對原有的街道，居民按照古色古香的傳統風格進行整修和改造，結合對民舍的整修，恢復泉池荷塘，小橋流水，栽植市樹市花，再現“古老泉城”的迷人風貌，將府學之廟按照歷史原貌進行恢復，向游人開放。既要展現其現代化大都市的風采，更要保留老城原有的韻味，使古城的文化風貌在源遠流長。
六、重視城市作為旅游吸引物的功能，突出城市特色的原則
泉城路作為標志性產物，它體現了泉城的人文精神。泉是濟南的靈魂也是濟南的驕傲。百年前劉鄂在《老殘游記》中對濟南“家家泉水，戶戶垂楊”的絕妙描寫，使濟南名揚天下，成為聞名全國的泉城。所以，在關于泉城路的規劃實施中，突出泉水與柳樹的景觀文化價值。芙蓉街作為泉城路商業街的主題廣場，通過在芙蓉街設置老殘人物群雕及垂柳泉井等物景的設置，引導游人進入芙蓉街及曲水亭街王府池子等傳統街區。根據沿街老房老院的格局分期整修開發，形成一條連接大明湖至泉城路的泉城老街精品旅游線路。對它的設計還輔以海螺形涌泉水池，泉水沿石階潺潺流動，撫過古城的石板，留下青青石板路上水痕劃過的印跡，綠地中心的水體是一個高出地面0.9米直徑15米的水池，柳樹倒影水中，魚兒自由自在地游動，生動而有趣，迸發著盎然生機，重現著當年泉城的風韻。
現代化商業物流體系是與國際化大都市相適應的現代商業體系的重要組成部分。為推進北京市商業信息化、現代化進程，加速連鎖、電子商務等網絡商業的發展，實現物流合理化，降低社會流通成本，并促進城市環境改善、完善城市功能、提高城市綜合競爭力，實現可持續發展，特制定《北京市商業物流發展規劃(2002-2010年)》。
一、現狀
近年來，北京商業物流取得了長足的發展，在服務城市、服務產業過程中，商業物流的發展水平也得到了較大的提升，為建立現代化物流體系奠定了基礎。
（一）倉儲設施形成一定規模
1998年底商業系統倉儲面積768萬平方米，廣泛分布于市區各地，東、南方向相對集中。多數倉庫建設于五、六十年代，自有鐵路專用線、庫房等基礎設施比較齊全。物流服務設施水平也有所提高，部分企業包括跨國公司已投資興建大型物流服務設施，也有企業利用自己原有的設施進行現代化改造并提供第三方物流服務。
（二）交通運輸網絡初步形成
----道路網絡發達，具備良好的物流體系建設基礎
北京市國道“五縱七橫”，高速公路“四通八達”，五環六環“環環相扣”，形成了高度發達的公路交通網絡；9大鐵路干線、11條鐵路支線、13條聯絡線組成了全國最大的環形鐵路樞紐，是溝通我國東北、西北和中南地區的鐵路中樞；首都國際機場通達世界各地，海運毗鄰天津港。
----公路運輸占據絕對優勢，貨物流向三分天下
2000年貨運總量約為3億噸，公路約占91.2％，鐵路約占8.5％，其它運輸方式所占比例約為0.3%。在公路貨運方向上，東南方向、京廣方向、東北方向平分秋色，占據了總貨運量的70%以上。
（三）物流企業迅速增加，已經形成了一定的產業規模
近兩年，物流企業數量迅速增加，2000年注冊的物流企業約為150家。商業、交通、郵政等行業的不少企業組建了物流公司，對外開展物流服務。少數國際知名的物流企業也通過合作等方式進入北京。
北京商業物流產業雖然發展較快，但物流管理水平與技術水平同國際先進水平以及建設國際化大都市的要求相比還有較大差距，多數物流企業的專業化程度不高，工作效率低，成本高；許多倉庫設施落后，設備老化，約40%物流企業的信息化建設還是空白；由于缺少統一規劃，存在物流設施重復建設造成社會資源浪費的可能。
二、發展思路
（一）商業物流需求
商業物流的服務對象包括各種制造商、經銷商、物流企業及最終消費者等，隨現代流通業的發展，迫切需要提供現代物流服務。
1、商業布局的變化對物流提出了新的需求
“九五”以前，營業面積1萬平方米以上大型商場約有75％主要集中在三環路以內地區。隨著舊城改造，人口外遷，大型超市主要集中在三環路至四環路之間的城市新開發地區，其數量占超市總數的47.4%；倉儲式商場在城市邊緣地區布局的趨勢越來越明顯，三環路以外占全市總數的80％。商業布局的變化，需要在五環路至六環路附近盡快建設現代化物流設施。
2、商業物流逐步社會化，需要第三方物流服務
隨著商品流通規模的擴大，部分企業已經認識到物流對企業經營效益的影響，為加速商品流轉、降低采購和分銷物流成本，迫切需要提供現代化第三方物流服務。
3、新型網絡商業的發展，對物流水平提出了更高要求
作為“十五”時期北京商業發展重點的新型網絡商業，對物流有著高度依賴性。物流基礎設施的水平、物流條件的完備程度，對加快和推進連鎖商業網和電子商務網的發展起著決定性作用。
4、舉辦2008年奧運會和加入WTO將為現代化物流體系的構建提供機會
目前整個物流體系尚處于初級水平，舉辦2008年奧運會將對其起到催化劑的作用，促進其盡快提升水平；加入WTO國外企業資本的進入，不僅帶來產品、技術，同時也帶來高水平物流服務的需求。
（二）發展目標
1、總目標
2005年，初步建立以大型物流基地為核心、以綜合性及專業性物流配送區為節點的商業物流體系框架；2010年，形成結構合理、設施配套、技術先進、運轉高效的商業物流體系，總體上達到國際先進水平，使北京成為亞太地區重要的物流樞紐城市。
2、基本指標
----2005年物流成本(倉儲費用、庫存成本、運輸費用、管理費用)占GDP的比重從2000年的27%左右降低到20%以下；2010年降低到12%左右。
----2005年第三方物流業務比重從1999年的5%左右提高到10%；2010年進一步提高到15%。
----2005年通過物流基地處理的物流業務量約為5000萬噸；2010年約為7200萬噸。
----2005年采用“貨架+叉車+托盤”的商業倉庫由1999年的40%左右提高到70%左右；2010年提高到90%。
----2005年50%的物流企業和100%的第三方物流企業通過現代網絡技術等手段處理用戶的物流信息，60%的企業的內部物流信息經由計算機處理；2010年90%的企業用以上手段處理物流信息，100%的企業內部物流信息采用計算機處理。
（三）規劃原則
1、適度超前
首都商業物流體系的規劃和建設應綜合考慮近期和遠期發展的需要，按照現代流通發展需求和發達城市物流發展水平制定物流發展目標，遠期以滿足加入WTO后吸引外資以及2008年奧運會需求為目標，近期以產業結構調整、城市規劃的落實與調整以及制造業和流通業的發展對物流的需求為目標，分階段實施，最終實現遠期總目標。
2、分布合理
物流基地、物流配送區在地域、規模、行業等方面的分布要滿足首都經濟發展的需要和首都城市總體規劃的要求，避免物流資源重復配置。
3、功能整合
充分利用現有倉儲設施，廣泛應用現代電子、信息、網絡技術，整合傳統儲運功能，推動物流基地和物流配送區的建設，倡導方便用戶的物流增值服務。
4、整體優化
通過物流基地、物流配送區在布局、功能、業務方向等環節上的優化，在城市總體范圍實現物流體系的高效運營。
三、規劃布局
商業物流以大型現代化物流基地為核心，物流基地與綜合性及專業性物流配送區共同構成高效的物流網絡體系。到2010年計劃建成3個大型物流基地、17個物流配送區。
（一）物流基地
1、定位
首都城市功能性基礎設施，輻射全國乃至亞太地區的重要物流樞紐。為本市進出貨物的集散和大型廠商在全國及亞太地區采購和分銷提供物流平臺。
2、選址
在房山閆村—豐臺王佐、通州馬駒橋和順義天竺3處各規劃建設一個大型物流基地。
類型：
閆村—王佐物流基地----鐵路-公路貨運樞紐型物流園區，主要依托京廣鐵路、京石高速路、107國道和城市六環路。
馬駒橋物流基地----公路-海運國際貨運樞紐型物流園區，主要依托天津港、京津塘高速路和城市六環路。
天竺物流基地----航空-公路國際貨運樞紐型物流園區，主要依托首都機場、101國道和城市六環路。
3、規模
每個物流基地占地3平方公里左右。
4、功能
----內陸口岸功能。可設置海關、衛檢、動植物檢疫檢驗機構，為以北京為生產、加工基地或者最終銷售市場的制造商、分銷商提供儲存、保管、運輸、加工、貨代等服務。
----貨物集散功能。接收通過各種運輸方式到達的貨物，并進行分揀、儲存，將本市發出貨物進行集中，通過直接換裝方式向外發運。
----配送功能。通過物流基地內的物流配送中心實施對客戶的商品配送服務。
----流通加工功能。包括商品的包裝整理、加固、換裝、改裝、條形碼印制等。
----商品檢驗。商品檢驗與養護等。
----物流信息服務。物流狀態查詢、物流過程跟蹤、物流要素信息記錄與分析、物流客戶關系管理、物流決策支持、物流公共信息平臺等。
5、設施
規劃和建設完善的內部市政基礎設施，道路交通與高速公路、城市快速路、鐵路等有方便的接口。
物流基地中的物流配送中心使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設備。
物流基地建立先進的指揮調度與監控系統，廣泛應用計算機控制系統、數字識別系統、EDI系統、全球衛星定位系統、地理信息系統等。
建立公共物流信息網絡平臺。建立物流資源網、設立北京物流運價指數、建立物流資源招投標與拍賣系統等。
在物流基地內建設完善的生活、辦公、商品展示等輔助及配套設施。
（二）物流配送區.
1、定位
城市基礎設施，覆蓋北京市及周邊地區的物流樞紐。為本市進出貨物的集散和廠商在北京及周邊地區采購和分銷提供物流平臺；為進行末端配送服務提供專業化的物流設施。
2、選址
（1）綜合性物流配送區
在朝陽十八里店、半截塔、大興大莊、海淀杏石口4處各規劃建設一個綜合性物流配送區。
（2）專業性物流配送區
在海淀四道口、豐臺玉泉營、大紅門3處結合現有冷庫設施，各規劃建設一個專業冷鏈（食品）物流配送區；在朝陽洼里、來廣營、樓梓莊、管莊、青年路、百子灣、海淀清河、豐臺五里店、久敬莊、昌平馬池口等10處結合現有倉庫改造各規劃建設一個滿足不同行業或不同業態要求的專業性物流配送區。
3、規模
每個綜合性物流配送區占地20-50萬平方米；每個專業性物流配送區占地1—10萬平方米。
4、功能
貨物集散、配送、流通加工、商品檢驗、物流信息服務。個別進出口業務量較大的物流配送區具有口岸功能。
四、實施步驟
（一）第一階段（2002-2005年）
按照國際先進水平和現代化物流園區標準，重點進行 “三地一港”即閆村-王佐、馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區（北京物流港）的開發建設和運營；加快完善其他物流配送區的功能調整和存量資源的整合。
組建物流開發公司，發展一批專業化的第三方物流配送公司；完成馬駒橋、天竺物流基地和十八里店物流配送區的工程建設并投入使用，完成閆村—王佐物流基地的基礎設施建設；完成50%的物流配送區的工程建設并投入使用。初步形成商業物流網絡體系框架。
（二）第二階段（2006-2010年）
完成規劃確定的全部物流基地、物流配送區的工程建設并投入使用，形成高效、成熟的商業物流網絡體系，總體上達到國際先進水平。
五、政策措施
（一）發展措施
商業物流體系的建設，應采取“政府引導、企業投資、市場運作”的發展模式，相關政府部門應按各自職責加強協調和管理，鼓勵社會投資參與物流設施建設，引導物流資源按照規劃合理布局和調整。
1、制定物流現代化推進的技術標準
參照國際、國內先進標準，制定物流網絡系統內標準化、信息化、智能化方面的技術標準，通過托盤化率、條形碼、EDI、GPS、GIS等先進手段應用階段目標的制定和推行，促進無縫化連接，有效整合物流網絡節點，提高物流網絡體系的運行效率。
2、公開物流建設指南
根據物流發展規劃及階段性目標, 向社會物流建設項目指南，提出有關項目建設規模、數量、功能、現代化水平等方面的基本要求，以引導社會投資合理配置。
3、建立物流設施開發運營的招標制度
物流基地及部分重要物流配送區的開發建設和運營應由物流管理部門采取公開招標的方式，鼓勵國內不同所有制投資者和外商投資企業以多種方式積極參與，以確保物流設施的開發和運營嚴格按照國際慣例和國際水準操作。
4、實施市場化的重組調整
在存量物流資源整合過程中，要打破部門所有，倡導原隸屬于不同部門的倉儲、運輸、貨代、聯運、集裝箱運輸企業，完全按照市場經濟的原則和辦法進行資產重組，形成專業物流經營公司和專業冷鏈（食品）配送公司，促進物流業內部的整合。
5、組建物流開發（或運營）公司
組建物流開發公司，主要負責物流基地的一級開發和后續的招商引資，以專業化的運作，按照國際通行辦法，建設、管理、運營物流基地；整合現有物流資源，提升全市物流的組織化程度；在條件成熟的情況下，通過與國際知名物流企業的嫁接，引進先進的物流管理理念與技術，提升總體的經營管理水平。
（二）配套政策
1、制定物流園區政策
將物流基地與物流配送區明確為物流園區，參照科技園區與經濟開發區的政策建設物流園區，將其列為城市經濟高效率運行的重點設施和政策試驗區。優先吸收國際知名的物流企業、流通企業入園。
2、參照執行工業外遷政策，鼓勵物流業的區域調整
為避免物流設施分散布局而造成城市土地功能區劃混亂，原倉儲、運輸及批發商業企業按照物流發展規劃外遷，應參照《北京市調整經濟結構若干配套政策實施辦法（試行）》的相關規定，允許符合政府引導、積極遷入物流園區的企業（包括原物流企業、批發商業企業等）享受同工業企業一樣的外遷優惠政策。
3、鼓勵外資進入
在國家開放政策允許條件下，適時減少外商參與物流基礎設施開發的限制，鼓勵世界著名物流企業以多種方式在物流技術、管理模式、服務體系、信息管理、人才培養等方面與北京市展開合作，確保北京市現代物流網絡體系按照國際水準建設開發和運營。
4、安排“物流發展資金”
物流基地、物流配送區作為城市功能性基礎設施，具有一定公益性，所需的一次性投入較大。參照日本物流發展“助成金”制度，今后5年內，由商業結構調整資金中每年安排一定比例的資金作為“物流發展資金”，專項用于符合規劃的物流基地、物流配送區開發建設的貼息或擔保。
5、建立物流基地用地預留制度
規劃確定的物流基地用地，實行一定時期的預留制度。預留地保持啟動期的優惠價格。
北京市商業委員會
得名于東晉，距今已2000多年，可謂歷史悠久。街（東段）東起靈應橋，西至象山北路，全長約400米，地處象山北路、環湖路、民德路、疊山路之間，周邊有兩湖、畫苑、佑民寺、八一公園。這里交通十分便利，沿街居住人口稠密，人氣旺盛，臨街店面110家，主要業態有火鍋、餐飲、小吃、集貿市場、超市、干鮮果、美容美發等。
1、改造前街的整體布局。街東側100余米，是以經營火鍋為主，火鍋在市的消費者當中有相當的知名度，川味麻辣、清淡鴛鴦風味火鍋，適應各類口味的消費者。沿街房屋大部分是在1990年前后建成的，由于年久失修，沿街房屋都比較陳舊、墻面污濁比較嚴重，有礙市容觀瞻的亂搭、亂吊、亂掛、凸出墻體防盜窗等現象隨處可見，沿街招牌規格大小不一，五花八門，生意清淡，每當夜幕降臨時，整條街顯得很蕭條，人行道坑洼不平，與市創建國家衛生城市和花園城市建設的需要已不相適應。
2、黨政領導的決策過程。2003年，區委、區政府將打造風味小吃街列入工作重點。這是圍繞區委、區政府提出的“三產富區”、“商貿富區”的經濟發展思路，以發展區域性經濟為主線的具體體現。根據商業發展規劃，結合市創建國家衛生城市，通過政府引導、社會響應、商家參與，有效地凝聚了各方面力量。在以精品火鍋為龍頭，創新火鍋特色，引入地方各種知名小吃、燒烤，在此基礎上，逐步形成一條以火鍋為主，小吃為輔，以娛樂、文化休閑等多功能為一體的，多行業并存，聯動發展的商業街。有利于做大、做特、做精、做強，并與其它商業街相輔相成、相得益彰；有利于商業街功能的完善和品位提升；有利于引導相關經營的企業（業主）的集中，提高聚集效應。
3、街改造后的整體情況。商業特色街的改造堅持政府、業主共同建設的原則，按照完善功能、整治拓新、加大宣傳、凝聚商氣的要求，對整條街進行全面改造。建成后的風味小吃一條街全長400米，形成了一條以火鍋特色為主，風味小吃為輔，融娛樂、休閑為一體的一條商業特色街。總投入約270萬元，其中社會投資約120萬元，主要用于部分產權單位的立面改造、店堂、店面、招牌的裝修，下水道的改造和制作過街牌樓。政府投資約150萬元，主要是用于區屬單位住房立面改造，人行道、車行道、沿街下水道的改造，景觀燈的安裝。整個資金籌措采取政府為主，產權單位、商家、個人為輔的辦法，本著投資少、見效快的原則，由政府牽頭協調，確保資金全部用于該街的建設上，以達到商業街美化、亮化的目的。
改造建設的具體內容包括沿街房屋立面的美化、亮化，人行道鋪設彩色地磚和花崗巖地板、改造下水道、新栽行道樹，車行道將不同程度拓寬。沿街招牌統一規劃、制作，安裝了新穎別致的景觀燈，制作造型新穎的過街牌樓。據統計，拆防盜窗（網）200余戶，粉刷沿街房屋立面約10000平方米，彩色地磚鋪設1800平方米，花崗巖石板800平方米，新的路沿石850米，新栽行道樹160余棵，鋪瀝青3000余平方米，安裝景觀燈55盞。
商業特色街的改造改善了政府在人民群眾中的形象，改善了整條街的經營狀況，改善了周邊居民的居住環境。為進一步規范管理，我們協調成立了業主委員會，調整了經營結構，如今，火鍋等風味小吃餐飲店已由原來的8家增加到37家，日均營業額提高了200%以上，有效地聚集了人氣、商氣，促進了風味小吃一條街的繁榮與發展。
商業街商業布局
建設改造后的街，對乃至市的商業發展提供了一個模式，已成為領導思路的新特點、花園城市的新亮點、商業發展的新熱點，為下一步的發展起到了良好的示范和推動作用，為區域經濟的發展注入了新的活力。
1、黨委政府高度重視，管理機構已應運而生
區委、區政府對全區第三產業的發展十分重視，并列入支柱產業之一。并提出要把建成“首善之區”，建成市的商貿中心，并對“三產興區，商貿富區”提出了優惠的招商政策，制定了商業發展規劃，使進入的商業企業有穩定的經營環境、良好的發展機遇和豐厚的經濟回報，這是商業發展十分重要的條件，而且，相應成立了街業主管理委員會，以求商家自主經營、自主管理和自主決策，真正做到誠信守信經營，隨著目標和總體規劃的實施和逐步實現，將為發展提供政策、組織和規劃保障。
2、商家看重風水寶地，廣大消費者紛至沓來
通過整條街的綜合改造，火鍋等特色行業將不斷發展壯大，部分業態將隨著市場的變化作相應的調整，現代餐飲業，風味小吃休閑娛樂行業，將集聚，進行新的組合，并得到進一步的發展。市正處于一個大發展、大建設的歷史時期，經濟的持續增長，文明城市的創建，都為市現代服務業的發展提供了一個巨大而廣闊的空間，街的建設，順應了地區發展的趨勢，也為其自身經濟發展、壯大創造了一個良好的環境。現在市民逐步喜歡吃火鍋，特別是年輕一族，對火鍋的風味、特色和整條街的良好氛圍是情有獨鐘。區委、區政府打造火鍋街目的，就是提升火鍋街的品位，成為市第一條火鍋特色街，為廣大消費者提供一個安全、舒適、賞心悅目的餐飲、休閑環境，提供一個人們互相交往，感受都市繁榮和社會文明的人文氛圍，依靠各具特色的商業服務吸引更多的本地及外地來昌的游客。
3、地理位置優勢明顯，已逐步形成聚集效應
火鍋街的建成，為區域性現代服務業的發展逐步融入全市經濟發展這一大環境跨入了一大步。以周邊良好的自然資源為依托，構筑現代服務餐飲業與具有深厚文化底蘊的風景點完美結合。在精心培育和打造中，已明顯地提高了聚集效應。以火鍋街為龍頭，形成適度規模，并向西發展，形成小吃專業街。東湖地處市的黃金地段，人氣旺、商氣濃，再加上交通條件的優勢，而且是市的商貿中心，因此，有利于推動商業街的發展。
商業街發展思路
經過有序引導，合理布局，歸行劃市，以現有的傳統行業布局為基礎，使已形成集餐飲、火鍋、小吃特色為一體的風味小吃一條街，為了進一步迎合消費者的需求，提高整條街的品位，還需在以下三個方面做工作。
1、提高層次。目前，市專業火鍋街還沒有，現在的火鍋店是檔次不高、層次不齊、特色單一，沒有形成規模經營。隨著火鍋小吃專業街的建成，消費水平在提高，消費層次在擴大，而且，針對不同消費層次，形成相應的特色火鍋店。從發展趨勢看，以后將形成大眾化消費和較高品位消費的火鍋街，要不斷引入省內外有競爭力和影響力的名店入駐，要在經營規模、提高檔次和改善口味上下功夫，以適應各類消費者和省內外旅游者的消費需求。
關鍵詞： 中心商業區公共交通 改善 沈陽市太原街
Abstract: taking Shenyang city Taiyuan Street commercial district as an example, the central business district of public traffic improvement are studied theoretically, summarizes some countermeasures and methods for Taiyuan Street business district traffic improvement used in public. Based on the analysis of the business district status problem, starting from the overall traffic planning of Shenyang City, straighten out the relationship between the transportation system and the development of public transport, bus priority, and through the arrangement of public transport facilities, rational organization of bus line and other measures, put forward the strategies for the regional public transportation improvement and management.
Keywords: Taiyuan street Shenyang City Public Traffic Improvement Center Business District
D035.37
隨著中國城市建設的快速發展，城市交通問題日趨凸顯。而中心商業區作為城市道路交通矛盾最突出的區域，其交通問題越來越引起人們的關注。對于大多數城市而言，交通擁擠主要是發生在中心城區。中心城區的交通質量低，制約整個城市的交通質量。從抓主要矛盾，解決主要問題的角度來看，把中心城區交通治理好了，就解決了整個城市的大部分交通問題。
而在中心商業區的交通問題中，公共交通問題尤為重要。目前我國公交優先理論已經得到了廣泛的認可，但在中心商業區范圍內，公交問題較為復雜，不是簡單的優先就能解決的。只有通過系統研究，綜合運用合理的規劃、有序的交通組織、科學的設計、有效的交通管理和明確的交通政策等手段，進行規劃、建設，才有可能使中心商業區的公交問題得到改善，進而有效緩解是整個中心商業區的交通壓力，保證經濟和環境可持續發展的效果。
本文在對商業區現狀問題進行剖析的基礎上，理順交通系統和公交系統協調發展的關系，合理組織公交流線，并布置公交設施，為該地區的公交環境改善和治理提出對策以及規劃方案。
1 太原街商業區公交現狀研究
1.1太原街地區公共交通區位情況分析
太原街位于沈陽市中心城區，是沈陽市兩大中心商業步行街之一，這里集聚了多座大型商場、賓館酒店，是集商務、購物、娛樂等多功能多元素的生活文化娛樂中心。
在空間布局上，太原街毗鄰沈陽站，太原街商貿圈與沈陽站對外交通用地緊密相連。沈陽站是沈陽市重要的公路、鐵路對外交通運輸樞紐，而太原街是沈陽市重要的商業街區，在規劃中，軌道線網也經過太原街地區，這些都造成太原街地區交通情況復雜。加之地理位置需要和城市內外交通結合的要求，此地區也是沈陽市最重要的大型公交樞紐站之一。
1.2 太原街地區公交客流特征
按照沈陽市居民出行方式結構比例10%判斷，太原街地區平均日客流量34.3萬人次，則公交平均日客流量則是3.43萬人次。高峰時間為19：30左右，在高峰時間內，中華路的公交到達量為1.8萬人次，太原街的公交到達量為3.06萬人次，勝利大街的公交到達量為1.16萬人次，三條主要道路的公交到達量為6.02萬人次，離開量為5.30萬人次。由此看來，太原街地區是公交客流的主要聚集地區。
根據調查，經過太原街地區的公交線路有49條，其中有15條線路起始站在
沈陽站，4條線路起始站在太原街地區。這40多條線路連接到沈陽市的東西南北
各個地區，西到張士開發區、沙嶺，東到大東居住區，北到道義開發區、新城子，南到渾南開發新區。可以看出，太原街地區是重要的公交節點。加之沈陽站地區
的公交樞紐站，更使太原街地區的交通在全市公共交通中起到了重要作用。
由此看來，太原街地區公共交通具有客流量大、公交線路多、車輛繁雜、路面狀況復雜等交通特性。
1.3 現狀公交問題分析
1.3.1 公交首末站占用道路用地
由于民族街和北二馬路兩側沒有場站用地，所以車輛只能停靠在路邊。民族南街路面作為公交停車場，一般在此停5-6輛公交車，雖然此路段機動車交通量較小，但在核心區占用道路用地作為場站用地極大的浪費了資源。
1.3.2 線路走向不合理
由于中華路是人流集中地區，多條公交線路繞行到此處，造成線路設置重復，增加了中華路的交通壓力。個別線路車輛在這一地區的上下客不多，由于線路的重復設置，不但占用了過多的道路資源，而且增加了這一地區的交通壓力。是造成中華路交通堵塞的原因之一。
車輛線路繞行至中華路，線路繞行到中華路反而降低了本地區的公交線網密度，另外對于太原街的南北向發展也不利。公交運行性質是點狀性質而不是線狀性質，公交依靠點來構成線，對于公交的點的特質體現不出，過于集中在同一條道路上的公交線路連接的點要少。根據太原街現狀公交線路走向，根據太原街地區的業態分布，共有10個主要節點，現狀公交線路通過了8個節點。調整的線路填補了2個節點，使太原街地區的公交線網的服務范圍進一步擴大。公交的服務半徑一般在350米，太原街中心地區東西長800米，南北長接近2000米，按照服務半徑及客流主方向，此地區應該設站。先選擇出主要的客流集散點，按集散點設站。再根據客流主方向將這些集散點聯合起來形成線路，再形成網絡，最后對網絡進行優化。太原街地區主客流方向在中華路，每天客流量為34.3萬人次。因此線路集中于中華路是依據客流主方向而決定的。
1.3.3 中華路上公交站點設置無序
在進行大型商業專業市場項目建筑規劃設計時，一般包括7個環節：商業方案設計、商業建筑方案設計、商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計、商業管理模式設計、品牌規劃及招商策略設計。
1、商業方案設計
商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過 市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：
在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。可行性分析研究是確定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確保可行性研究報告的質量和足夠的深度。
大型商業專業市場項目的可行性研究要以項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。
定位是項目入市的第一步。項目定位是在項目市調及可行性分析的基礎上回答項目“是什么、做什么、如何做”的問題。要對項目科學定位，首先要對項目進行科學的分析，分析項目自身及資源條件，主要方式是對項目進行科學的SWOT分析。在完成SWOT分析后，對項目以下七個方面進行定位：
a.項目業態定位——明確項目的業態，回答項目是什么的問題。
b.項目功能定位——明確項目的基本服務功能，回答項目可以做什么的問題。
c.項目主題定位——明確項目的主題，回答項目應該做什么的問題。
d.項目形象定位——明確項目的形象，回答項目的經營特色、差異化策略、宣傳推廣原則的問題。
在項目七個方面的定位中，項目目標消費群體定位作為開發商，是很難把握的。要準確的進行項目目標消費群體定位，必須由商業專業人士來完成。商業項目的發 展，歸根結底需要消費者的消費作保障，沒有消費者的消費，項目最終的結果肯定是失敗的。明確了項目目標消費群體定位，才能設置項目的功能組合。
2、建設方案規劃設計
建設規劃設計是專業市場項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
在進行建設方案設計時，需要把握好四個方面：
1）城市基礎設施發展狀況。
2）城市未來規劃發展趨勢。
3）項目主要主力店和主要功能區基本物業需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。
4）商業功能的通用性設計，不可按照某一個商業機構的個性需求設計。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。
3、商業空間裝飾方案設計
在完成了項目商業方案設計和建設方案設計后，項目的商業規劃設計進入第二個設計階段，第二個設計階段包括三個方面的規劃設計：商業空間裝飾方案設計、商業外環境設計、二次商業裝飾設計。在第二個階段的整個設計規劃中，以上三個環節可同步進行。
商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間 環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、室內公共區域的效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯 效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
4、商業外環境設計
商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括：外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、綠化景觀設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。
5、二次商業裝飾設計
二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：服務設施規劃設計、導購系統設計、店鋪及專柜/專賣店形象設計。每個方面主要的設計內容如下：
服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。
導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。
店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6、商業管理模式設計
完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。
商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：組織體系設計、
制度體系設計、流程體系設計。每個體系設計的具體內容如下：
組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。
制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
7、品牌規劃及招商策略設計
品牌規劃及招商策略設計是項目商業規劃設計的最后一個環節，是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很重要的一個環節，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運營會產生很大的阻力，影響項目的持續發展。
品牌規劃是必須尊重品牌市場發展戰略，尊重品牌市場定位，盲目求高是不現實的，應該客觀規劃出切實可行的目標品牌計劃，此計劃包括三個方面：其一，理想 的目標品牌計劃；其二，目標品牌退換計劃；其三、應急品牌計劃。制定目標品牌計劃應該綜合考慮項目經營的經濟效益與項目形象定位要求的關系，合理控制、科 學搭配不同定位的品牌的配比。同時在規劃品牌落位時，科學利用房屋不同區域的商業價值，把握品牌之間不同形象、價位、色彩、風格等協調過度。
