發(fā)布時間：2022-08-01 03:33:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)企業(yè)項目管理探討，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：在房地產(chǎn)開發(fā)中，工程建設(shè)是一項建設(shè)周期長、技術(shù)復(fù)雜、投資額巨大的工作；同時，在整個房地產(chǎn)運營過程中，工程建設(shè)至關(guān)重要：工程建設(shè)還對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益起到?jīng)Q定性作用。因此，房地產(chǎn)工程項目如何更好地進行開發(fā)管理是非常值得探討的。本文從房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理這幾個方面，對項目管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用進行了詳細闡述，同時結(jié)合筆者所參與的A項目中項目管理的實際情況。指出其中的管理缺陷，找出問題所在，對房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理的完善和提高進行了論述。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程項目；項目管理
房地產(chǎn)項目管理包括工程項目質(zhì)量、工程項目進度、工程項目成本以及工程合同、資料、安全、市政配套等多項管理。而項目質(zhì)量、項目進度、項目成本是整個項目管理的優(yōu)秀內(nèi)容，是工程項目管理的重點。
一、房地產(chǎn)項目管理理論及其對于房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的貢獻
(一)房地產(chǎn)項目管理理論
1.項目質(zhì)量管理
質(zhì)量指反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。工程質(zhì)量管理，是指為實現(xiàn)工程建設(shè)的質(zhì)量方針、目標。進行質(zhì)量策劃、質(zhì)量控制、質(zhì)量保證和質(zhì)量改造的工作。在整個工程項目管理中，房地產(chǎn)項目管理是其中一個分類。房地產(chǎn)項目的管理者運用系統(tǒng)工程的理論、觀點和方法，為實現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項目上的優(yōu)化配置，并為用戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，而對房地產(chǎn)項目的建設(shè)和使用進行全過程和全方位的綜合管理。在房地產(chǎn)項目的管理中，質(zhì)量是一個綜合概念。
2.項目進度管理
并據(jù)以檢查工程項目進度計劃的執(zhí)行情況，目的就是為了實現(xiàn)最優(yōu)工期。
在項目的工程建設(shè)中，進度控制是指執(zhí)行經(jīng)審核的施工進度計劃，通過科學的方法。來確定進度目標，編制經(jīng)濟合理的進度計劃，與原計劃進度計劃進行比較并找出進度偏差，若發(fā)現(xiàn)實際執(zhí)行情況與計劃進度不一致，及時分析存在的問題及原因，并針對原工程進度計劃采取必要的措施，不斷進行調(diào)整或修正的過程。在計劃執(zhí)行中不斷循環(huán)進行。截至項目竣工。或在不增加投資并保證工程質(zhì)量的條件下，通過縮短項目施工的工期來實現(xiàn)提前竣工。
3.項目成本管理
房地產(chǎn)項目成本主要包括項目從項目策劃及可行性分析開始。歷經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計、建造、銷售整個過程所產(chǎn)生的成本，如果為自持有項目則還應(yīng)包括項目在整個使用周期中所產(chǎn)生的管理和運營成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于項目的成本管理是房地產(chǎn)項目管理內(nèi)容的重要組成部分。主要是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制。房地產(chǎn)項目成本管理。應(yīng)確保在批準的預(yù)算內(nèi)完成項目。具體項目要依靠制定成本管理計劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制四個過程來完成。項目成本管理是在整個項目的實施過程中，為確保項目在以批準的成本預(yù)算內(nèi)盡可能好的完成而對所需的各個過程進行管理。
(二)合理控制項目質(zhì)量、進度管理、成本管理，對于推動房動產(chǎn)經(jīng)濟效益具有重要意義
項目質(zhì)量管理、項目進度管理、項目成本管理。三者之間既對立又統(tǒng)一。要想工程質(zhì)量提高，就需要多花費時間。且增加投資；加快工程進度，縮短開發(fā)周期，那么就有可能對工程質(zhì)量產(chǎn)生影響，還可能導(dǎo)致投資的增加：節(jié)約投資，就有可能對工程質(zhì)量產(chǎn)生負面影響，且導(dǎo)致功能配置降低。
提高功能配置和工程質(zhì)量標準，看似是一次性投資增加了。建設(shè)周期延長了，實則不然，這樣能使項目建成后的延期費、周轉(zhuǎn)費和維修費降低。從而獲得更好的投資經(jīng)濟效益：進度計劃的科學合理，執(zhí)行得力，能夠使工程項目有效地縮短建設(shè)工期，并取得較好的工程質(zhì)量，使工程費用的投入更少：開發(fā)投資的增加。看似是成本增加了，效益受到了影響。但實際上增加投資會縮短開發(fā)周期，加快工程建設(shè)進度，從而提高了項目全周期效益。并使得企業(yè)能夠進一步可持續(xù)發(fā)展。可見。充分協(xié)調(diào)好三者之間的關(guān)系，全面的權(quán)衡。對于推動房地產(chǎn)經(jīng)濟效益具有十分重要的意義。
二、項目管理在房地產(chǎn)A企業(yè)管理方面的重要應(yīng)用和探索
(一)A公司的成本管理
1.A公司計劃階段的成本管理
在A公司最初的計劃階段，A公司對于項目的成本管理主要體現(xiàn)在對項目可行性報告和項目策劃的細致研究和謹慎實施方面。要房地產(chǎn)項目進行成本控制，主要是為了盡可能地減少投資，并由此獲得經(jīng)濟效益的最大化。但是，房地產(chǎn)企業(yè)并非是所開發(fā)的地塊規(guī)模越大，越能獲得更多銷售收入，其最終利潤并非會越大。工程項目的規(guī)模受到一系列條件的制約，如開發(fā)企業(yè)的資金規(guī)模，規(guī)劃部門的容積律和限高限制。在項目策劃階段，開發(fā)商有必要組織企業(yè)內(nèi)外部，利用一切可動用的各種資源，科學有效地進行市場調(diào)研。以此來確定項目規(guī)模及項目定位。并將多種方案一一進行比較，從而實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。
A公司項目由于地處北京價值最高的地段。優(yōu)越的地理位置決定其未來收益的無限想象空間。因此在策劃及制定可行性報告時最終定位在超級豪華酒店，同時盡量利用規(guī)劃部門的規(guī)劃規(guī)定。因為在此階段的項目定位，就確定了A公司項目的成本將是以五星級酒店的平均成本為基準的。也就確定了在設(shè)計、施工、設(shè)備采購，裝修各個方面的成本基準。
2.A公司項目實施階段的成本管理
實施階段的成本管理主要包括設(shè)計階段和施工階段兩大階段的成本管理。對于房地產(chǎn)項目來說，優(yōu)秀的設(shè)計方案的標準。既要具有經(jīng)濟的合理性。還必須取得良好的社會效益。長期以來，對于項目的設(shè)計階段。開發(fā)企業(yè)往往不夠重視，也沒有充分意識到設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性。負責經(jīng)濟的相關(guān)人員往往只按設(shè)計圖紙來算賬。設(shè)計往往過于保守，不懂施工和專業(yè)，矛盾重重。導(dǎo)致施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮。負責前期的相關(guān)人員又往往只管催圖。不注重經(jīng)濟效益。不計算設(shè)計方案所需的花費。
在A公司項目中，業(yè)主方主要是通過如下幾方面來進行設(shè)計階段成本管理的：在設(shè)計階段，A公司項目業(yè)主方采用多方設(shè)計審核，科學論證，經(jīng)濟對比的方法。對設(shè)計方案進行優(yōu)化選擇。在保證技術(shù)上可行，質(zhì)量上保證的基礎(chǔ)上，從技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合的角度。進行充分地對比論證，找到最優(yōu)化的設(shè)計方案。在A公司項目最初的設(shè)計中，為了體現(xiàn)酒店設(shè)備的豪華性及系統(tǒng)的先進性，設(shè)計單位為此項目設(shè)計了中央除塵系統(tǒng)。可是此類設(shè)備國內(nèi)無法制造。只能通過進口而且供貨周期至少半年。同時，由于設(shè)備體積巨大。安裝后將占據(jù)設(shè)備轉(zhuǎn)換層過多面積，導(dǎo)致設(shè)備轉(zhuǎn)換層管道不得不增加長度以繞過此設(shè)備，這無疑增加了大量的投資。經(jīng)過綜合比較，科學的論證，最后決定取消此系統(tǒng)。由酒店管理公司提供酒店專用吸塵器代替。這樣一來不但節(jié)省了設(shè)備采購成本及建筑成本。同時還將此部分正本轉(zhuǎn)移到酒店管理公司，實為一舉一個的好辦法。
充分利用項目合作伙伴及自身的技術(shù)力量，調(diào)動這些力量的主觀能動性。仔細審閱圖紙，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。業(yè)主方
摘要:對于房產(chǎn)企業(yè)項目管理中存在的問題,給出全過程控制,全方位管理,保證工程進度,工程質(zhì)量和建設(shè)資金的良好應(yīng)用。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn),項目管理,工程質(zhì)量,進度
1保證工程質(zhì)量
1.1加強施工組織設(shè)計的審定
施工組織設(shè)計是為具體指導(dǎo)施工而編制的一個帶有法規(guī)性的文件。它對全部施工活動做出詳細的部署和安排。其中應(yīng)對施工方法、進度計劃、勞動力、施工機械、運輸設(shè)備、建筑材料以及技術(shù)經(jīng)濟指標計算和分析等做詳細闡述。從質(zhì)量角度講,施工方法的正確與否應(yīng)是質(zhì)量最根本的保證,對重點部位及主要的施工方法應(yīng)做詳細闡述,并應(yīng)附圖說明,使施工有法可依。
當前普遍具有對施工組織計劃不是很注重的情況,認為這只是形式上的東西,施工中應(yīng)按實際情況控制。但根據(jù)國際交流的不斷發(fā)展,國外一些先進的管理模式逐漸進入中國,而外資企業(yè)均十分重視一些書面上的材料,尤其是施工組織計劃。計劃編制的好與壞,是可以從一個側(cè)面反映一個施工單位的管理水平的。其中所包括的內(nèi)容必須是詳細而正確的,并能從實際指導(dǎo)施工。此計劃經(jīng)監(jiān)理單位及建設(shè)單位審核后,就應(yīng)該具有約束力。若在施工中出現(xiàn)與計劃不符的情況,施工單位必須提供書面材料進行重新審核。另外隨著工程的進行,施工單位必須編制各分項或分部工程的詳細施工組織計劃,這樣才能使整個工程在一個可控制的步驟中進行。
1.2項目管理制度
1)人員素質(zhì)。建設(shè)管理是一種多門類、多學科的綜合管理,學員要具有較高的素養(yǎng),對本專業(yè)的知識和經(jīng)驗都應(yīng)掌握,新技術(shù)、新設(shè)備很快熟悉,對國家規(guī)范及本地行業(yè)的一些特殊規(guī)定能熟悉在心,且可以認真負責、吃苦耐勞。
2)管理制度。項目管理制度對是否成功管理工地的好壞起到關(guān)鍵的作用。每個公司均有自己的管理系統(tǒng)及經(jīng)驗,但均應(yīng)以質(zhì)量為優(yōu)秀,制定各項措施、規(guī)范和規(guī)程是工程施工的準則,在技術(shù)管理上有法的作用。管理人員必須認真學習、熟練掌握、嚴格執(zhí)行。要求檢查、監(jiān)督除重點進行外,一般應(yīng)跟蹤作業(yè),隨時督導(dǎo)。施工單位施工水平的高低也可以從一個側(cè)面反映出建設(shè)單位管理水平的高低。
建設(shè)單位應(yīng)該從工程的開始階段就嚴格管理,從各個方面對施工單位進行管控。這其中包括人的控制、材料的控制、機械的控制、施工工藝的控制等。而人的控制是主要的,嚴格控制無技術(shù)資質(zhì)的施工人員上崗操作。考察施工管理人員是否適合本崗位,同時也應(yīng)加強建設(shè)單位管理人員自身的管理水平,使雙方均有一套約束力強并行之有效的管理辦法,這樣整個項目的管理才能更進一步。
4)資料管理。項目管理的另一項重要內(nèi)容是工程技術(shù)資料的管理。工程技術(shù)資料是施工情況的真實反映,是評定工程質(zhì)量的主要依據(jù),是工程技術(shù)檔案的主要內(nèi)容,同時也是工程交付使用后,在維修與擴建以及管理方面的重要技術(shù)依據(jù),務(wù)必嚴肅認真做好。工程技術(shù)資料要在施工實踐形成中取得,要確保其時間的真實性,要及時記載,不可后補,更不能編造。對于技術(shù)數(shù)據(jù),必須要求準確,不可弄虛作假,不可隨便涂改,必須按照規(guī)定的資料種類和內(nèi)容,系統(tǒng)地逐項進行檢查驗收。務(wù)求全面完整反映工程質(zhì)量的真實情況。
雖然目前施工單位一般均能及時整理技術(shù)資料,但仍存在著認為個別部分或個別材料可能不是十分重要而拖延了資料的整理,認為無關(guān)緊要。這就需要建設(shè)單位加強施工單位的資料管理意識,可協(xié)同監(jiān)理單位定期不定期對其進行檢查,并且及時發(fā)現(xiàn)問題,解決問題。
5)安全管理。安全管理的內(nèi)容包括很多方面。除施工作業(yè)必須遵照一定的章程之外,尚有環(huán)境、交通、防火、防盜、材料堆放、電氣設(shè)施和使用的防護,以及閑雜人員禁絕入場等都要全面考慮,做出規(guī)定,采取措施,否則就會影響施工。
在環(huán)境安全方面,除了施工場區(qū)的環(huán)境外,尚應(yīng)考慮場區(qū)周圍環(huán)境。如噪聲、煙火、毒氣等凡能波及四鄰的、影響他人的因素都要有必要的考慮。否則出現(xiàn)事后交涉,往往影響施工。
安全管理的各項內(nèi)容和具體要求,我國現(xiàn)行的三大法規(guī):《建筑安裝工程安全技術(shù)規(guī)程》《關(guān)于加強建筑安裝企業(yè)安全施工的規(guī)定》《建筑安裝工人安全技術(shù)安全操作規(guī)程》中已有明確規(guī)定,均應(yīng)熟悉掌握。
施工安全的管理主要由乙方負責,甲方可以配合督促檢查。對于嚴重影響安全的現(xiàn)象,必要時可以鄭重干預(yù)或加以制止。應(yīng)當認識到不安全因素會對工程本身帶來難以估計的不良影響,甚至是危害,從體現(xiàn)對全部工程的組織領(lǐng)導(dǎo)的角度出發(fā),甲方應(yīng)當參與安全管理。
2縮短工期
工期是施工單位承包工程指標的內(nèi)容之一。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定工期以及縮短或拖延工期的相應(yīng)獎罰條例,使施工工期和經(jīng)濟效益掛鉤,以促使工期縮短。對于建設(shè)單位來說,在購房合同中已明確交房日期,晚交一天房,意味著重大的經(jīng)濟損失。而縮短工期等于投資提前受益,對雙方有利,更利于甲方。因此對建設(shè)單位來說,應(yīng)取寧獎勿罰態(tài)度,主動配合,積極合作,雙方受益。
3節(jié)約投資、提高效益
3.1控制施工圖預(yù)算
施工圖預(yù)算,按現(xiàn)行規(guī)定,由設(shè)計單位編制,基本上執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定,從委托設(shè)計開始就應(yīng)該嚴格控制。
3.2控制工程款的撥付
一項工程在簽訂施工合同時,必須經(jīng)過招標、投標,實行投資包干,一次包死。按合同規(guī)定,一次或幾次撥付工程款,執(zhí)行合同中嚴格控制,不得隨便增加,如果由于客觀原因,做不到一次包死,采取按工程部位按實結(jié)算撥付,這就需要從多方面加以控制,其中最主要的是控制工程進度,要根據(jù)實際完成的形象部位撥付工程款,以防止施工單位將多撥款項挪作他用,從而造成占用資金、貽誤時機,影響以后工程材料的購置。尤其是在物價不斷波動隨時上調(diào)的情況下,更為重要。在實際工作中挪用款項的事例不為少見,特別是建筑業(yè)不十分景氣的時候出現(xiàn)更多,不得不加以注意。有經(jīng)驗的建設(shè)單位,往往連材料采購也由甲方控制,很大程度上遏止了乙方在購材上的隨意性所造成的浪費,這是一條可取的經(jīng)驗。類乎這方面的事,一定要縝密考慮,要把它列成條款,寫在合同里認真執(zhí)行。
3.3控制各項有關(guān)費用的施工簽證
有關(guān)費用的施工簽證通常是難以避免的,屬于正當?shù)摹⒑侠淼淖圆淮?但須認真核實,切乎實際,不得隨便多簽工時、工量。對于工程定額中所謂活口費的部分尤其要慎重。首先核查項目該不該發(fā)生,判明哪方責任,其次是用土的多少。如果不屬甲方責任,或者用工量超過實際,都不予簽證。要充分認識所謂活口費是制定定額時無法確切規(guī)定統(tǒng)一標準而實際中又不可避免地要發(fā)生的項目,應(yīng)當實事求是對待,而不要形成乙方藉以隨便增加費用的借口。
發(fā)生有關(guān)費用的施工簽證,一般在開挖基坑（槽）的土方工程和基礎(chǔ)工程以及排水方面居多。這幾方面有許多一旦在當時含糊,事后就無法說清,甚至根本無法查清的地方。比如開挖前的地形狀況,開挖的寬度、深度以及地基的處理等。如果建設(shè)單位施工管理人員沒有跟班監(jiān)督,也沒有做出相應(yīng)的記錄,特別是對于可能發(fā)生爭議的地方,沒有及時與施工單位辦理簽證,等到施工完畢,提不出有理有據(jù)的依據(jù),只好任施工單位隨便多開簽證項目和工程量,從而造成大量突破工程預(yù)算的缺口。
另外一個需要注意的是合同的訂立,施工合同是甲乙雙方之間為完成施工任務(wù)并協(xié)調(diào)整個建設(shè)過程的經(jīng)濟活動,保證實現(xiàn)規(guī)定的經(jīng)濟效益而簽訂的經(jīng)濟合同。但往往雙方均忽略了經(jīng)濟合同,合同中語言含混籠統(tǒng),雙方責任不明確,因而往往造成預(yù)算和合同方面的失控和扯皮,最終突破預(yù)算,超過工期,甚至發(fā)生糾紛和投訴。這一點不可不予重視。
4結(jié)語
房地產(chǎn)行業(yè)中,項目管理是一項很繁重和復(fù)雜的工作。只有從各個方面完善,才能保證整個項目的良性發(fā)展。建設(shè)單位必須隨時掌握每個環(huán)節(jié)的進展情況,及時會同有關(guān)方面進行相應(yīng)的調(diào)整,使其不斷保持相對平衡,以確保工程進度、工程質(zhì)量以及建設(shè)資金的良性運用等。
在房地產(chǎn)市場激烈競爭中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前一個急需且合理降低工程造價呢?最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設(shè)項目各個階段和各個環(huán)節(jié),抓好管理是基礎(chǔ),成本控制是優(yōu)秀。
一、抓好源頭,加強對工程項目的投資決策和設(shè)計環(huán)節(jié)的控制
我國長期以來普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的項目管理和造價控制,而往往是把項目管理和工程造價控制的主要精力放在項目的施工階段,這樣做盡管也能起到一定的效果,但不能從源頭上進行管理和控制。工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設(shè)項目前期的投資決策和設(shè)計階段。
1.投資決策階段的管理與投資控制。投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的從業(yè)經(jīng)驗與戰(zhàn)略眼光,相關(guān)職能部門所能起的作用相對有限。
2.設(shè)計階段的管理與投資控制。在工程項目全過程管理與造價控制中,必須重點突出。影響建設(shè)工程項目投資的主要是設(shè)計階段,應(yīng)從下面幾方面強化設(shè)計階段工程項目的管理與造價的控制:
(1)實行設(shè)計方案招投標準制度,以實現(xiàn)設(shè)計方案的最優(yōu)化。
(2)實行限額設(shè)計。工程項目的限額設(shè)計是工程項目建設(shè)過程中行之有效的控制方法,也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。
(3)開展價值工程的應(yīng)用。
(4)加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。
二、抓緊、抓實工程項目的具體實施階段
1.工程建設(shè)項目進行招投標;招投標是有效實行項目管理和控制工程造價的優(yōu)秀。
建設(shè)工程項目在設(shè)計完成之后,施工開始之前是進行工程招投標的階段。工程招投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面。通過投投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。首先對施工單位資質(zhì)進行嚴格審查,必要時應(yīng)進行實地考察。其次同時要嚴格掌握工程招投標條件,認真編制工程標底和標書,做好評標定標工作。再次合理低價中標。最后中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致、工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。
2.加強工程項目施工各環(huán)節(jié)的管理和工程造價的有效控制。
在工程施工階段,由于工程設(shè)計已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。一要抓好合同管理,避免工程索賠。在工程施工前,必須進行工程量及造價增減的核算,并得到施工和設(shè)計單位的認可,現(xiàn)場簽證必須寫明時間地點、幾何尺寸、原始數(shù)據(jù)等不能籠統(tǒng)的標明工程量和工程造價,合同還應(yīng)規(guī)定對工程造價產(chǎn)生重大影響的變動要報審批單位審批后,再進行工程造價的調(diào)整,還應(yīng)注意同工程量清單的比較,防止工程量清單的重復(fù)計算,避免工程索賠的發(fā)生。二是在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。嚴格履行隱蔽工程的檢驗手續(xù)是工程成本控制的關(guān)鍵,隱蔽工程是隨著工程的進行而發(fā)生的,對隱蔽工程要求以圖紙為依據(jù),表明被隱蔽部位的工藝、質(zhì)量完成情況,還要表明項目幾何尺寸并附施工簡圖,簽署完整的隱蔽工程驗收記錄,嚴格控制施工現(xiàn)場的隱蔽工程簽證,以科學嚴謹?shù)碾[蔽工程量為工程結(jié)算的依據(jù)。三是要加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理,杜絕投資浪費。
3.加強監(jiān)理力度,嚴格控制工程概算。
企業(yè)應(yīng)建立工程造價管理全過程跟蹤負責的雙重監(jiān)理機構(gòu),并聘用有資格的工程監(jiān)理部門,對工程的設(shè)計、概算、施工結(jié)算等全面管理和控制,對施工過程中發(fā)生的一些價量變動給予分析和控制。從經(jīng)濟、技術(shù)、合同等多方面采取措施,重點控制變更,認真作好現(xiàn)場簽證。在執(zhí)行施工承包合同中,建設(shè)單位必須牢牢的把握支付的資金要嚴格審查,對總量進行分析和控制,防止超前過量支付,嚴防工程超概算的發(fā)生。
三、抓住關(guān)鍵,加強對工程竣工審計各環(huán)節(jié)的管理和控制
1.工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。
實行項目管理是提高勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的有效途徑;而加強項目成本管理,降低工程造價,更是項目管理中的重中之重,一是合理控制工程洽商;二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是做好材料的加工定貨。開發(fā)商應(yīng)尋工程簽證管理制度,明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門的職權(quán),確保簽證的質(zhì)量,杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確,我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確。要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況,必要時還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由,幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。
2.加強工程概算的審核機制,準確控制工程決算。
通過對設(shè)計概算的審核,防止任意擴大投資或出現(xiàn)漏項少算等,縮小概算與決算之間的差距,是工程概算能全面、準確地反映整個工程建設(shè)造價,進而是建設(shè)單位能根據(jù)工程概算合理安排和籌措資金,根據(jù)概算與決算的實際差異及時調(diào)整投資進度,提高建設(shè)資金的投資效率。所以在審核中一定要堅持實事求是的原則,加大建設(shè)項目的決算的審核監(jiān)督力度。
綜上所述,工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價的控制應(yīng)貫穿于項目的全過程,在工程項目建設(shè)和各個階段,時時都要有控制投資的經(jīng)濟頭腦,充分利用和認真分析建設(shè)周期中的重要信息,把握住市場經(jīng)濟的脈搏,減少或避免建設(shè)資金的流失,最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價控制在批準的造價限額以內(nèi),隨時糾正發(fā)生的偏差,以保證項目管理目標的實現(xiàn),以求在項目建設(shè)各個階段中能合理使用人力、物力、財力,取得較好的投資效益和社會效益。因此,項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題,項目成本控制是一門集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程的管理、控制,以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動,實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項目投資才能真正可控,管理才會出效益,才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個激烈競爭的市場。
摘要： 作為一個集房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、裝飾、物業(yè)等等為一體的企業(yè)，建筑施工項目的管理是非常重要的一個部分。隨著社會主義市場經(jīng)濟體系的不斷發(fā)展，建設(shè)施工項目招投標制度的不斷完善和項目責任制度的不斷深化，運用合適的管理方法，提高施工項目管理水平尤為重要。
關(guān)鍵詞： 施工項目 管理 房地產(chǎn)企業(yè)
引言
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，科學管理在企業(yè)當中的重要性也在不斷體現(xiàn)，現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分之一就是施工項目管理，只有做好施工項目管理才能夠完善現(xiàn)代企業(yè)制度，使管理變得越來越科學。施工項目管理是以項目經(jīng)理責任制為中心，以施工項目為管理對象[1]。把合同做為依據(jù)，按施工項目的內(nèi)在規(guī)律，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和對各生產(chǎn)要素進行有效的組織、計劃、控制、指導(dǎo)，取得最佳的經(jīng)濟效益的過程。項目的目標就是施工項目管理的目標，該目標界定了施工項目管理的主要內(nèi)容，即質(zhì)量控制、進度控制、安全控制、成本控制、合同管理、施工現(xiàn)場的控制、信息管理和組織協(xié)調(diào)，本文將從質(zhì)量管理、進度管理、造價管理三方面進行討論。
1 進度管理
（1）及時檢查計劃執(zhí)行的結(jié)果和計劃的偏差，找出進度計劃的影響因素，采取糾正措施施工進度的影響因素包括下面幾方面：①不利的施工條件：自然條件變化和施工中遇到合同中規(guī)定不可抗力因素， 無法正常施工。② 技術(shù)原因：承包商低估施工技術(shù)困難，對新材料、新技術(shù)、新工藝，在沒有把握確保進度和質(zhì)量的情況下，冒然采用；對設(shè)計意圖和技術(shù)要求沒有全面理解，會導(dǎo)致盲目施工，造成返工。③施工組織不當，例如施工的任務(wù)目標不明確、勞力和施工機械調(diào)配不當、施工道路和場地布置不合理、各分包商之間施工干擾，均會引起工期延誤。④ 其它外部因素的影響。
（2）制定進度計劃，承包商根據(jù)現(xiàn)場施工條件和合同工期，編制詳細施工進度計劃。計劃的內(nèi)容包括確定開工前各項準備工作、選擇施工方法和組織流水作業(yè)、協(xié)調(diào)各個工種在施工中的搭接與配合、安排勞動力和各種施工物資供應(yīng)、確定各分部分項工程的目標工期和全部工程的完工時間等。制定進度計劃時要考慮其它種種因素對進度計劃的影響，如設(shè)計變更、工程量變化、自然條件變化、材料供應(yīng)變化、業(yè)主違約等因素的影響，使用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)進行進度調(diào)整和控制，及時對進度計劃進行必要的調(diào)整和補充，以保證建設(shè)項目在合同工期內(nèi)竣工。
（3）組織進度計劃的實施，施工進度計劃經(jīng)監(jiān)理及業(yè)主審批后嚴格執(zhí)行。承包商要與監(jiān)理及業(yè)主保持密切的溝通， 定期向監(jiān)理及業(yè)主報告工程進展情況，對監(jiān)理和業(yè)主提出的變更指令和趕工要求及時做出反應(yīng)和處理；監(jiān)督各分包單位的工作．及時協(xié)調(diào)各分包單位的施工配合，合理的調(diào)配人力、施工物資和資金．并確保到位。
2 質(zhì)量管理
（1）嚴格按施工程序施工，所有隱蔽工程記錄，必須經(jīng)監(jiān)理工程師等有關(guān)驗收單位簽字認可，方可組織下道工序施工。對影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵部位設(shè)質(zhì)量管理點，并設(shè)專人負責。工程施工過程中，除按質(zhì)量標準規(guī)定的檢查內(nèi)容進行嚴格檢查外，在重點工序施工前，必須對關(guān)鍵的檢查項目進行嚴格的復(fù)核。
（2）按優(yōu)化的施工組織設(shè)計和方案做好施工準備工作根據(jù)有關(guān)規(guī)范和企業(yè)編制作業(yè)指導(dǎo)書組織分部分項技術(shù)人員編制各工序工種的質(zhì)量保證措施，做好圖紙會審和技術(shù)交底及技術(shù)培訓(xùn)工作，將質(zhì)量技術(shù)交底和作業(yè)指導(dǎo)書發(fā)到施工班組。對于推廣應(yīng)用的新技術(shù)、新工藝要組織有關(guān)人員認真學習。要求各級作業(yè)人員對施工工序、施工方法、注意事項和質(zhì)量要求做到心里有數(shù)。正確選擇和合理調(diào)配施工機械設(shè)備，搞好維修保養(yǎng)工作，保持機械設(shè)備良好運行。
（3）科學的編制施工組織設(shè)計，切實達到指導(dǎo)施工的目的工程開工前要根據(jù)工程實際情況編制詳細的施工組織設(shè)計，并將企業(yè)技術(shù)主管批準的單位工程施工組織設(shè)計報送監(jiān)理工程師審核。對于重大或關(guān)鍵部位的施工，以及新技術(shù)新材料的使用，要提前一周提出具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施，以及新技術(shù)新材料試驗，鑒定證明材料呈報監(jiān)理主管工程師審批。
3 成本管理
工程項目的成本是指以施工項目作為成本核算對象的施工過程中所耗費的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價值和勞動者的必要勞動所創(chuàng)造的價值和貨幣形式[2]。具體來說也就是說施工項目在施工過程中所消耗的輔材、主材、周轉(zhuǎn)材料、構(gòu)配件的租賃費或攤銷費，施工機械的租賃費或臺班費，支付給職工的工資、獎金以及項目部為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部費用支出。施工項目的成本形式分為預(yù)算成本、計劃成本、實際成本。預(yù)算成本，是反映各地區(qū)建筑業(yè)的平均水平，根據(jù)施工圖和工程量計算規(guī)則計算出來的工程量，以及有關(guān)取費標準得出。計劃成本，指項目部按計劃期的有關(guān)資料，在實際成本發(fā)生前計算的成本。實際成本，是施工項目在施工期內(nèi)實際發(fā)生的各項生產(chǎn)費用的總和。實際成本與計劃成本比較可揭示成本的節(jié)約或超支，說明經(jīng)營效果。實際成本和預(yù)算成本比較，可反映項目的盈虧情況。項目管理在建筑業(yè)中逐步推廣和普及，項目的成本管理也逐漸被人們所重視，并且已經(jīng)得到應(yīng)用，可以說，項目成本管理正式為施工項目管理向深層次發(fā)展的主要標志和不可缺少的內(nèi)容。因為它能夠體現(xiàn)施工項目管理本質(zhì)特征，能夠反映施工項目管理的優(yōu)秀內(nèi)容，能夠提供衡量施工項目管理效績的客觀尺碼。
4 結(jié)語
工程項目是房地產(chǎn)企業(yè)的主體，又是房地產(chǎn)企業(yè)的基本經(jīng)濟細胞。房地產(chǎn)企業(yè)只有把管理的重點放在工程項目管理上，通過加強項目管理，實現(xiàn)項目合成目標，進行項目成本控制，提高工程投資效應(yīng)，才能達到最終提高企業(yè)綜合經(jīng)濟效益的目的，求得全方位的社會信譽，從而獲得更為廣闊的企業(yè)自身生存、發(fā)展的空間。施工項目管理是企業(yè)管理水平的體現(xiàn)和來源，直接維護和制約著企業(yè)的發(fā)展，是現(xiàn)代企業(yè)制度的重要組成部分。
摘要： 隨著社會主義市場經(jīng)濟體系的不斷發(fā)展，怎樣通過提高施工管理水平,從而取得最大的經(jīng)濟效益,已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的一個關(guān)系到自身生存和發(fā)展的重要課題。作為一個集房地產(chǎn)開發(fā)、 建設(shè)、裝飾、物業(yè)于一體的房地產(chǎn)企業(yè),實施建筑施工管理是一個十分重要的工作。本文主要從工程質(zhì)量、招標管理以及合同管理等方面論述了如何提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項目管理的水平。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)施工管理；工程質(zhì)量；合同管理
近幾年,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)已逐步成為拉動我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規(guī)律看,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還處于起步階段,期間存在著許多制度和管理方面的問題。施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的重要環(huán)節(jié),如何有效的全面提高房地產(chǎn)企業(yè)施工項目管理的質(zhì)量已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。
1.嚴把工程質(zhì)量關(guān)
本著質(zhì)量第一、控制造價、縮短工期、提高投資效益、鼓勵先進、鞭策后進、經(jīng)濟效益與施工管理掛鉤的原則,在工程施工階段有效地對施工單位和監(jiān)理單位進行檢查和監(jiān)督,使管理手段制度化、科學化。加強質(zhì)量管理,控制返工率,采取防范措施,消除質(zhì)量通病,避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。
1.1要管理好施工質(zhì)量,首要的任務(wù)是按圖施工
業(yè)主代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴格按照設(shè)計圖紙進行施工。若發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,該返工則返工,由此造成的損失由施工方負責。但需注意,不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的,使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的,應(yīng)責令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴重的,責令停業(yè)整頓,降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標準的,施工方應(yīng)負責返工、修理,并賠償因此造成的損失;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。
1.2加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收
房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協(xié)議條款約定的中間驗收部位,施工方要進行自檢,并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄,隱蔽工程和中問部位驗收的內(nèi)容、時問和地點,并且請求甲方進行驗收。若驗收合格,甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工,倘若甲方代表查驗不合格,施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗收。隱蔽工程未經(jīng)驗收,甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進行檢驗,乙方要按要求進行剝露,并配合檢查。檢查不合格的,甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字,并要求其拆除返工。
2.加強招投標管理
通過項目招投標引進競爭機制,從而降低工程建設(shè)成本。通過招投標開發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設(shè)備供應(yīng)商,這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。招投標工作要注意以下幾點：
2.1 嚴格審查施工企業(yè)資質(zhì)
防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽差的施工單位混入投標單位之列。
2.2 嚴格制定工程招標條件,做好評標定標工作
工程招標應(yīng)采取公開招標或邀請招標, 認真編制工程標底和標書,招標書條款應(yīng)嚴謹、準確和全面。工程造價及相關(guān)費用應(yīng)盡量包死,少留或不留活口。要編制好標底,有條件的單位應(yīng)盡量自行編制,工程標底要保證質(zhì)量,把工程標底控制在合理造價的下限。應(yīng)反復(fù)審查造價水平的合理性。
2.3 確定合理低價中標
業(yè)主方對項目的“合理低價”應(yīng)做到心中有數(shù)。避免投標單位以低于成本價惡意競標。中標后合同條款的簽訂應(yīng)嚴謹、細致。工期應(yīng)合理,盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現(xiàn)象。以中標價為基礎(chǔ)通過談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責任人都要求熟悉建設(shè)工程施工合同條款,了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范,各盡其責。同時,正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素。
3.加強合同及索賠管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在施工階段要著重加強合同管理與工程索賠的管理。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前施工單位采取“低價中標,索賠贏利”的工程承攬方式。作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動監(jiān)控、嚴格審核工程變更。另外,對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時提出反索賠,使工程項目成本得到有效控制。加強工程施工現(xiàn)場的動態(tài)管理。杜絕投資浪費。應(yīng)注意以下幾個方面：
3.1 盡量減少設(shè)計變更
嚴禁通過設(shè)計變更擴大建設(shè)規(guī)模,提高設(shè)計標準,增加建設(shè)內(nèi)容。其次,認真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更,對于涉及到費用增減的設(shè)計變更,必須經(jīng)設(shè)計單位代表、業(yè)主方代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。
3.2 嚴格現(xiàn)場簽證管理
開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度。明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工。確保簽證的質(zhì)量。杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準確。我們首先強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次,對簽證的描述要求客觀、準確,要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù),標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況,如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標明幾何尺寸,并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證,必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù),不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理,審核應(yīng)嚴格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性,盡量減少簽證發(fā)生。把工程管理與造價控制觀念滲透到各項設(shè)計和施工技術(shù)措施中去,保證項目管理目標的實現(xiàn),提高工程項目的投資效益。
4.做好建設(shè)項目竣工驗收和后評估工作
做好竣工驗收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成,質(zhì)量合格外,還必須在工程建造后期做好竣工驗收計劃,計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求,明細產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗收和取證時間.明細由建設(shè)單位牽頭,參建各方參加的工程驗收小組.施工單位驗收整改人員的安排等。
在項目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫,為后續(xù)工程項目提供項目管理和工程造價控制作參考,也可作為公司考核項目部績效的依據(jù)。會同項目各管理部門總結(jié)并找出本項目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗、教訓(xùn),提出今后工作中的改進方案,便于今后在項目管理與工程造價控制中。
5.提高項目管理人員素質(zhì),科學實施項目管理
要使項目管理現(xiàn)代化,其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。對于規(guī)模較大的項目,項目經(jīng)理必須要掌握和善于運用電腦等工具,進行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。同時,要求項目里每一位管理人員,要隨著社會的不斷進步,科學管理技術(shù)的不斷發(fā)展,不斷對自身充電,接受上崗培訓(xùn)。通過培訓(xùn),提高管理隊伍素質(zhì)。可以說,項目經(jīng)理的素質(zhì),決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質(zhì)的項目管理隊伍,才能使項目體的各項工作在健康、有序的環(huán)境下開展。
6.結(jié)語
在建筑施工過程中,房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進行管理。對工程中涉及到的各項專業(yè)內(nèi)容從了解認識到熟悉掌握。系統(tǒng)合理地控制施工中各項工作的實施。及時會同設(shè)計、監(jiān)理、施工及各專業(yè)施工隊伍,理順施工中出現(xiàn)的各類矛盾,督促參與工程項目實施的各方協(xié)調(diào)工作。從而保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理、進度管理和合同管理的根本落實。從根本上保證整體工程項目的具體落實。
