發(fā)布時間：2022-07-20 03:25:49
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預算管理研究，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金管理。很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算管理主要包括以下幾個方面：（1）資金預算的編制；（2）資金預算的執(zhí)行與控制；（3）預算分析調(diào)整；（4）預算考評。
【關鍵詞】房地產(chǎn) 資金 管理 預算
房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因為資金管理出現(xiàn)問題，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算管理主要包括以下幾個方面。
一、資金預算的編制
開發(fā)企業(yè)資金預算管理的關鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配和銜接。企業(yè)應通過不同的資金預算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區(qū)別，具體包括：
1．項目拓展階段
在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項目拓展部門應組織策劃、研發(fā)、財務、工程等部門，對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進行測算，在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關系。通常情況下，項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關稅費和項目前期費用。
2．項目開發(fā)計劃制定階段
企業(yè)已取得的項目在開發(fā)計劃制定后，應立即組織對項目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發(fā)周期內(nèi)各關鍵開發(fā)節(jié)點的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預判現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)平衡。同時，通過該預算的編制，能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據(jù)。《項目資金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，則對企業(yè)的基礎資料要求很細，對企業(yè)的計劃管理水平要求較高，否則會大大降低預算的準確度。
項目資金流量預算并非一成不變，當公司調(diào)整了項目開發(fā)計劃，或者項目投資匡算進行了調(diào)整，如遇到原材料價格上漲，項目重大設計方案變更等，項目的現(xiàn)金流量預算應進行相應的動態(tài)調(diào)整。此外，如果企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預算也應進行調(diào)整。
3．項目開發(fā)階段
對于多項目運作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在項目開發(fā)階段應按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉(zhuǎn)、公司管理費用等。
對同時進行多項目運作的房地產(chǎn)企業(yè)來說，公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項目和公司之間進行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過編制具體的資金執(zhí)行預算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算準確度不高的問題，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該高度重視的預算。
資金執(zhí)行預算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式，最好在月度進行調(diào)整和修訂，以提高執(zhí)行預算的準確度。按月度編制執(zhí)行預算相對來說比較科學和合理，既保證了預算相對比較準確，又避免因預算期過短導致企業(yè)各部門整天陷于預算之中，從而產(chǎn)生對預算管理的逆反心理。
二、資金預算的執(zhí)行與控制
資金預算特別是執(zhí)行預算編制完成后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據(jù)。財務部門在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據(jù)，設置預算審核環(huán)節(jié)，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。
三、預算分析調(diào)整
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當建立資金預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，財務部門才能準確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和準確的信息，同時為預算分析提供基礎信息。
由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此，在預算執(zhí)行過程中，企業(yè)還應建立預算調(diào)整制度，對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項對預算的影響進行調(diào)整，以提高預算的準確度。
四、預算考評
為了提高資金預算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預算的控制作用，企業(yè)應將資金預算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關部門的關鍵績效考核指標（KPI）時，應將預算執(zhí)行指標作為KPI之一，通常可作為部門KPI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執(zhí)行率”等。
在企業(yè)預算準確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務部門應對各部門發(fā)生的預算外支出進行統(tǒng)計，并計算出考核期內(nèi)的“超資金預算率”，提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門自身原因的各項超預算支出，如宏觀政策變化、公司開發(fā)計劃調(diào)整等導致的超預算支出，應進行預算調(diào)整，不納入部門的考核。對部門自身原因?qū)е碌某A算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不準確等發(fā)生的支出，應作為部門的超預算支出。
當企業(yè)涉及到多項目開發(fā)，對資金預算執(zhí)行率要求很高的時候，可將“預算執(zhí)行率”作為關鍵績效考核指標，以此不斷提高各部門對預算編制準確度的重視程度，同時提高預算的執(zhí)行率。
（作者單位：重慶力揚實業(yè)有限公司）
[摘 要]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風險和市場風險較大，因此加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理顯得尤為重要。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算主要包括損益預算和資金預算兩部分。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算存在的問題和如何加強財務預算管理進行了探討。
[關鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務預算 管理
財務預算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價值指標的各種預算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點，且國家持續(xù)加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風險和市場風險也較大。“凡事預則立，不預則廢”，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理尤為重要。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算主要分為損益預算和資金預算兩部分，其中:損益預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。
1.損益預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預算主要包括收入預算、成本預算、費用預算（管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。
按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會計核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）；四是房屋相關成本能夠可靠計量；五是房屋經(jīng)客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業(yè)務部門密切相關。
稅費支出預算主要包括計入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。
2.資金預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算主要包括資金流入和資金流出兩部分。
資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點（取得預售許可證才能銷售）、市場環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點進度（按照銀監(jiān)會相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。
資金流出主要包括土地支出、工程建設支出、管理費用、銷售費用、財務費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設支出主要受工程進度制約。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理中存在的主要問題
1.存在“編制財務預算純屬財務行為”的錯誤認識
財務預算反映企業(yè)未來一定預算期內(nèi)預計財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認為財務預算只是一種財務行為, 由財務部門負責制定和控制預算就可以。房地產(chǎn)財務預算與項目的設計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環(huán)節(jié)息息相關, 是所有相關管理的集中體現(xiàn)。
2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算（包括收入預算、費用預算、資金預算等）預算執(zhí)行差異率均較大，但財務預算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個業(yè)務部門預算執(zhí)行的較差。
部分房地產(chǎn)企業(yè)簡單按月平均收入、回款等財務預算，沒有結合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點、營銷和工程等工作節(jié)點、投融資計劃等進行分解，財務預算分解的科學性有待提高。
3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標聯(lián)系不夠, 重年度預算, 輕項目開發(fā)預算
房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設計變更、政策變化、進度延緩等,因此編制財務預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預算方式，在年度經(jīng)營計劃指導下編制房地產(chǎn)項目的年度預算, 并且通常是單項預算, 考慮項目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標聯(lián)系不夠。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理的措施
1.財務預算，現(xiàn)金為王
房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負債，同時高風險，必須時時保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財務預算要堅持現(xiàn)金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項目建設，降低財務風險，提高資金使用效率。
2.各個業(yè)務部門密切配合，從業(yè)務部門發(fā)起編制資金預算和損益預算
房地產(chǎn)項目預算涉及項目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門, 涉及項目開發(fā)經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財務預算編制要加強與業(yè)務部門密切配合，分工編制預算，具體是：
資金預算方面，營銷部門負責編制銷售回款預算、銷售費用預算，工程管理部、前期部等部門負責編制土地支出和工程建設資金支出，財務部門編制稅費支出預算、償還銀行貸款本金及利息支出預算，人力資源部負責編制人工成本、培訓費等預算。
損益預算方面，工程建設部要保證計劃確認收入的地塊按期取得預售許可證，按期建設完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗收；客服部要保證計劃確認收入的地塊按期完成內(nèi)部驗收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗收，發(fā)現(xiàn)問題及時整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結算，為確認收入時成本的可靠計量提供依據(jù)。
3.提高財務預算分解的準確率
一是總體構成的分解。收入總體構成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預測出各地塊物業(yè)類型的銷售總價。開發(fā)成本總體構成的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對應到相關成本項目中, 最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關政策和企業(yè)財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。
二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結合項目開發(fā)周期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個項目。
4.加強財務預算執(zhí)行分析與考核
預算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，在預算執(zhí)行過程中落實經(jīng)營策略，強化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務預算和財務預算，提高預算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設及銷售的各項活動中，要嚴格執(zhí)行，切實圍繞預算開展經(jīng)濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，并建立每周資金調(diào)度會、每月預算執(zhí)行情況分析會等例會制度，嚴格執(zhí)行預算政策，及時反映和監(jiān)督預算執(zhí)行情況，適時實施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會貫通于執(zhí)行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。
要把財務預算執(zhí)行偏差率（如收入預算執(zhí)行偏差率，銷售回款預算偏差率等）作為重要的績效考核指標，并責任到人。
５.密切關注國家宏觀調(diào)控政策
房地產(chǎn)企業(yè)要密切關注宏觀經(jīng)濟形勢和經(jīng)營環(huán)境變化，加強對經(jīng)營狀況的深入分析和動態(tài)把握，充分考慮生產(chǎn)指標、經(jīng)營情況變化等因素的影響，實事求是測算各項財務收支的變化情況，準確預測年度財務預算情況，確保全年財務預算完成情況的可控和在控。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算管理是一個系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系。房地產(chǎn)企業(yè)應該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的財務預算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益的目的。
【摘要】隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，對其進行財務管理就顯得尤為重要。在當今市場經(jīng)濟快速發(fā)展的時代背景下，企業(yè)的最終目的是追求效益的最大化，要想使企業(yè)利潤最大化，就必須對企業(yè)財務進行有效、合理的管理，本文就企業(yè)財務管理的內(nèi)容以及管理的方法兩個主要方面展開論述。
【關鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 財務管理 市場經(jīng)濟
預算，是指事業(yè)發(fā)展計劃和任務編制的年度財務收支計劃，所謂財務管理，就是在預算假設和管理者經(jīng)驗判斷的基礎上的對企業(yè)資產(chǎn)的一種預算管理。財務管理的好壞與否，直接影響到了一個企業(yè)的財務狀況以及持續(xù)發(fā)展的能力好壞。因此，做好財務管理的預算工作，對于一個企業(yè)的發(fā)展來說具有至關重要的作用。
一、財務預算管理的內(nèi)容
如果要進行良好的財務預算管理，財務人員就需對預算管理的內(nèi)容有一個深入的了解，房地產(chǎn)企業(yè)最大的風險就是來自于資金的管理，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的問題，也大都是資金管理方面出現(xiàn)了問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)首先應重視的，不是利潤，而是企業(yè)資金的管理。
（一）資金預算的編制
資金預算的編制的主要工作是企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量，開發(fā)進度精確匹配和銜接四個部分，預算人員根據(jù)企業(yè)發(fā)展的不同階段特點，來對企業(yè)的資金流和企業(yè)的項目進行統(tǒng)籌規(guī)劃，其目的就在于能夠合理的調(diào)度和使用資金。
（二）資金預算執(zhí)行與控制
財務部門在進行資金預算編制后，各部門應當嚴格按照預算編制時的預算結果作為依據(jù)，進行相應的資金收付。另外，財務部門在審核各部門的資金收付時，要以當初所做出的預算為基本依據(jù)，此外再審核憑據(jù)是否規(guī)范，是否符合合同上的付款條件。對于不能符合預算的資金款項，要及時與相關部門進行溝通，商討是否能夠延期支付或不予支付，如果必須支付，應把它作為預算外支出。
（三）預算分析調(diào)整
房地產(chǎn)的資金使用具有相對的不穩(wěn)定性，企業(yè)應該制定一個資金預算與實際執(zhí)行情況的動態(tài)反映系統(tǒng)，通過動態(tài)反映系統(tǒng)，財務部門可通過所反映的數(shù)據(jù)，來判斷企業(yè)的資金流動是否符合當初的資金預算，以便過后做出相應調(diào)整。
（四）預算考評
為了使預算的執(zhí)行力有很好的保證，房地產(chǎn)企業(yè)需將預算的執(zhí)行情況同績效考核聯(lián)系在一起，這樣，各部門在績效考核的壓力下，必會嚴格遵守財務部門所制定的財務預算，同時能夠向其提供基礎信息，確保其能夠及時、準確地掌握動態(tài)信息。
由于在中國目前的經(jīng)濟狀態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較不穩(wěn)定，因此，變化會使企業(yè)當初的預算發(fā)生變化，進而導致其不太準確，所以，在預算的執(zhí)行過程中，企業(yè)還應建立相應的預算調(diào)整制度，以面對臨時發(fā)生的重大事件對企業(yè)資金的影響。
二、我國房地產(chǎn)企業(yè)在當前財務預算管理中存在的問題
在對資金預算管理的相關內(nèi)容有了一定的了解之后，接下來所要做的，就是要總結為我國房地產(chǎn)企業(yè)中財務預算管理中存在的問題，并找出相應的解決方案。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的資金預算管理中存在的問題主要表現(xiàn)為以下幾個方面。
（一）對預算管理的認識不足
許多房地產(chǎn)企業(yè)的財務部門在進行預算管理時，只注重如何降低成本費用，注重預算管理對成本費用的節(jié)約，缺乏價值的管理以及預算系統(tǒng)的管理概念。財務部門在對預算進行管理時，忽略了對其他的部門的共同管理，使部門與部門之間缺乏了一定的交流。
（二）預算管理機制不健全
許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起相應的組織機構，這個組織機構的功能就是要對企業(yè)的預算管理進行監(jiān)督，有時還要進行必要的協(xié)調(diào)與仲裁。如果單單把預算管理交個財務，法人治理機構不完善，對財務管理的認識不足，就會導致預算管理機制的不健全。有建立預算編制，而沒有建立管理機制，對一個企業(yè)的長久發(fā)展是極其不利。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)的預算管理與企業(yè)的經(jīng)營活動脫節(jié)
企業(yè)的預算活動大都是事前預算，往往缺少一定的客觀性，大部分企業(yè)都是通過企業(yè)以往的經(jīng)營情況來制定今年的預算指標，沒有考慮到下一年企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營情況，就像我國目前的房地產(chǎn)行業(yè)，不穩(wěn)定因素比較多，所以更需要結合下一年的生產(chǎn)經(jīng)營狀況來制定預算管理。
（四）在執(zhí)行過程中缺乏有效的考核和激勵機制
房地產(chǎn)企業(yè)在就算建立起了有效的管理機制，但是沒有有效的考核和激勵機制也是不行的。目前，有些房地產(chǎn)企業(yè)沒有簽訂指標經(jīng)濟責任合同，沒有建立起有效的獎懲機制，沒有很好的落實責任制，加之考核時會帶有考核人員一定的主觀色彩，使考核結果出現(xiàn)一定的片面性。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算管理措施
要做好企業(yè)預算管理，就要了解企業(yè)預算管理中存在的問題，與相關部門一起，使企業(yè)的預算管理做得更好。主要措施主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
首先，要嚴格控制內(nèi)部資產(chǎn)。不僅在預算前，在預算中或是執(zhí)行階段，都要進行嚴加控制。例如，對于一些利用率較低的設備要進行及時的清理，即所謂的折舊控制，這么做的目的就是使企業(yè)固定資產(chǎn)得到有效的使用和保存，保證了其使用年限和殘值估算的準確性。
其次，建立起完整的資本預算程序，降低投資風險。例如，在企業(yè)運行過程中，有可能會遇到一系列的變化，這時，就要對項目進行必要的評估，從而制定出新的決策，避免不必要的損失。
再次，尋找新的投資機會。企業(yè)要對市場的動向有一個準確的認識，要學會尋找新的投資機會，及時了解投資項目的投資背景，做出正確的預算管理。
最后，建立健全預算管理機制。要建立有效的考核和獎懲機制，落實責任制，加強與各部門的協(xié)調(diào)與交流等。
四、結語
房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的推進作用，對財務預算進行有效的管理，確保不必要的資金浪費，促進企業(yè)利潤的最大化，從而促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，相關部門應該重視財務預算的作用，促進管理的高效進行。
摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預算管理是控制企業(yè)成本的一個重要手段，對企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。本文結合我公司情況，對全面預算管理的重要性和必要性問題進行了介紹分析，希望對全面預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用能夠有所幫助。
關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預算;必要性
在社會發(fā)展新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迎來了新的機遇，迅速成長起來，在拉動我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。但是，與此同時，機遇與挑戰(zhàn)并存，新時期的發(fā)展也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理提出了新的要求。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理中會涉及到大量的資金，如果資金管理不當，不僅會影響資金的利用效率，而且會增加資金風險，給企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失。面對這種狀況，我們必須做好全面預算管理工作，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供條件。本文將以我公司為例，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施全面預算管理的必要性展開探討。
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預算管理的重要性
我公司成立于2012年，屬于新開設房地產(chǎn)公司，目前共有4個在建項目，剛步入房地產(chǎn)行業(yè)中，管理經(jīng)驗尚需進一步積累。作為一家新開設的房地產(chǎn)公司，目前要進一步加強正規(guī)化管理，只有長遠規(guī)劃是不夠的，還需有實現(xiàn)目標的具體措施，而在這一過程中全面預算管理這一管理工作在公司整體管理工作中有重要意義。全面預算管理不僅涉及到企業(yè)的整體目標，還涉及到本部門的工作目標以及公司其它的方面。因此，全面預算管理的實施需要各個部門和工作人員的積極配合，這樣就增加了企業(yè)中部門之間的溝通和交流，增強了它們的協(xié)調(diào)性，有利于促進工作效率的提高，改善企業(yè)的經(jīng)營狀況。另外，全面預算管理還可以作為企業(yè)評價的一個標準，通過與以前的業(yè)績進行對比分析，為企業(yè)今后的管理工作提供依據(jù)。
2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預算管理的必要性
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預算管理的實施有利于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)，對企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重大意義。從目前現(xiàn)實情況來看，由于受到房地產(chǎn)市場環(huán)境、行業(yè)情況、稅務管理以及企業(yè)發(fā)展目標的實現(xiàn)等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預算具有必要性。
（1）實行全面預算管理是滿足房地產(chǎn)市場環(huán)境的要求
近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的市場環(huán)境越來越嚴峻，市場環(huán)境的變化要求實行全面預算管理。首先，在國際方面，國外金融危機頻發(fā)，對我國經(jīng)濟造成影響，進而使我國樓市出現(xiàn)低迷問題。其次，在國內(nèi)方面，一方面，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，我國政府逐漸加大對樓市的調(diào)控力度，出臺限購和提高房貸利率等各種政策;另一方面，在建材市場，混凝土和鋼材等各種施工材料的價格不斷增加。由此可見，在市場環(huán)境方面，無論是國外還是國內(nèi)，都要求企業(yè)進行全面預算管理，降低企業(yè)運營成本，實現(xiàn)利益的最大化。
（2）實行全面預算管理是適應行業(yè)情況的需要
我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在20世紀90年底末開始迅速發(fā)展起來，雖然時間不長，但是，它的市場占有率已經(jīng)基本上達到飽和，競爭越來越激烈。在這種形勢背景下，無論是已經(jīng)形成規(guī)模的大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比如我公司，還是新興起的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都需要進行全面預算工作，提高企業(yè)資金的綜合利用效率，增加競爭優(yōu)勢，以便在愈演愈烈的市場環(huán)境中占據(jù)一席之地。因此，實行全面預算管理也是適應房地產(chǎn)行業(yè)情況的需要。
（3）實行全面預算是稅務管理的現(xiàn)實要求
房地產(chǎn)行業(yè)中涉及到多種稅費，比如，依照企業(yè)運行情況，需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅;依照資產(chǎn)購置，需要繳納房產(chǎn)稅、使用稅以及契稅等。其中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅與企業(yè)的經(jīng)濟效益有著密切關系。比如，在工程項目的前期申報過程中，如果建筑的面積符合國家相關標準，就可以免繳土地增值稅費用。相反，如果建筑的面積超出規(guī)定標準就要繳納大量的土地增值費用，給企業(yè)造成不必要的經(jīng)濟損失。因此，我們需要在建設前期做好預算工作，對建筑工程申報到銷售全過程進行量化預算分析，使企業(yè)土地增值費用降到最低，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。
（4）實行全面預算是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標的現(xiàn)實需要
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，全面預算管理以現(xiàn)金流為基礎，以工程項目預算為優(yōu)秀，對工程進行全過程和全方位的預算管理。它的實施可以對企業(yè)中的各種資源進行整合，比如，人力資源、物力資源、信息資源以及資金資源等，對它們進行優(yōu)化配置，從而有利于增加企業(yè)中各個部門的合作和協(xié)調(diào)性，使各項工作都有條不紊地進行，促進企業(yè)經(jīng)營目標和發(fā)展戰(zhàn)略的實現(xiàn)。簡而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行全面預算還是實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展目標的現(xiàn)實需要。
3 結束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個投資大和風險高的企業(yè)，因此，資金的管理顯得更加重要。在具體的發(fā)展過程中，鑒于房地產(chǎn)市場環(huán)境、行業(yè)情況、稅務管理以及發(fā)展目標等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中實行全面預算管理具有重要性和必要性。因此，今后我們要加強全面預算管理在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的應用，從而使它更好地為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入到一個新的發(fā)展階段，更好地在我國經(jīng)濟發(fā)展和人們生產(chǎn)生活中發(fā)揮作用。
摘要：財務預算管理的根基包含兩個方面：其一是相關企業(yè)的預算假設；其二是企業(yè)管理者的經(jīng)驗判斷。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)一般面臨著比較大的政策風險和市場風險，鑒于此，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理就顯現(xiàn)出了較為明顯的重要性。本文將就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務預算管理實務存在的具體問題及其解決方案進行簡要論述。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財務預算管理；問題與應對策略
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務往往具有投入資金多，開發(fā)周期長等特點，近年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)實行緊縮“土根”“銀根”等宏觀調(diào)控政策，使得這一行業(yè)的風險水平日益加大，也就使得做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理工作獲得了與日俱增的重要性。我們在財務預算管理工作實務中應重點把握這一工作的完整性、科學性以及客觀公平性等基本內(nèi)涵。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算的基本內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務預算主要分為兩個部分：其一是損益預算；其二是資金預算。在這里，損益預算反映企業(yè)未來一定時期內(nèi)預計的財務成果及其分配狀況；資金預算則反映企業(yè)未來一定時期內(nèi)的現(xiàn)金收支情況。
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預算主要包括：收入預算、成本預算、費用預算（具體包括管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行處理方法，房地產(chǎn)銷售收入的確認需要同時滿足下述的五個條件：
（1）商品房竣工驗收合格，并且成功取得竣工備案表。
（2）已與購買方簽定商品房正式銷售合同。
（3）開發(fā)企業(yè).已經(jīng)取得購房款項或確信可以取得購房款項（通常指收到銷售合同的首期付款且確定余下購房款項的付款安排。）
（4）所售出的商品房全部相關成本項目能夠可靠計量。
（5）商品房經(jīng)購買方驗收，且買賣雙方辦結房屋產(chǎn)權移交手續(xù)。
由此可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預算與本公司的營銷部、工程部、成本管理部等各個業(yè)務部門都具有著不可忽視的關系，它是一項比較具有綜合性的工作任務。
相應地，在這里我們還要討論有關于稅費預算方面的話題。這里所說法人稅費計算主要包括計入營業(yè)稅金及附加的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅及其他應付稅費等項目。依照相關法律法規(guī)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅應當按照超額累進稅率的30%-60%計算，一般條件下，應按照清算口徑計提。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預算
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預算主要包括兩個部分，其一是現(xiàn)金流入預算；其二是現(xiàn)金流出預算。
現(xiàn)金流入項目主要包括銷售回款、銀行貸款、企業(yè)其他現(xiàn)金流入等。銷售回款受工程'進度情況（取得預售許可證才能銷售）、商品房銷售政策、市場環(huán)境約束等條件的制約。銀行貸款受銀行信貸政策、工程進度情況（按照銀監(jiān)會相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在同時取得土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證之后銀行方可放款）制約。
現(xiàn)金流出項目主要包括綜合地價支出、工程建設支出、管理費用、銷售費用、財務費用等三項費用支出、稅費支出、償還銀行貸款支出、企業(yè)其他現(xiàn)金支出。工程進度款支出主要受付款方式、工程進度情況制約。
二、當下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務預算管理中存在的主要問題
1.存在對“財務預算報告的編制工作的性質(zhì)”的錯誤認識
編制財務預算報告的目的是反映企業(yè)未來一定時期內(nèi)預期的財務狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但我們不能據(jù)此就認為財務預算只是一種單純的財務行為，認為僅僅由企業(yè)的財務部門負責制定并且控制相應的預算就可以。房地產(chǎn)財務預算與項目的規(guī)劃設計、工程施工進程、市場營銷、成本合理性控制、物資采購及運輸?shù)雀鱾€環(huán)節(jié)息息相關，是全部有關管理工作完成水平的集中體現(xiàn)。
2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高
絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務預算項目一般包括收入預算、費用預算以及資金預算等，預算具體化的執(zhí)行差異率均較大，而且，之所以出現(xiàn)這種財務預算具體化執(zhí)行差異率較大的現(xiàn)象，是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個主要業(yè)務部門較差的預算執(zhí)行力。
目前，仍然有部分房地產(chǎn)企業(yè)采用簡單按月平均收入、回款等財務預算，完全沒有能夠
結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程、市場營銷與工程建設工作的時間節(jié)點、投資融資計劃等進行分解，財務預算方向分解的科學性和明晰性有待進一步加強。
3.企業(yè)的預算計劃與企業(yè)戰(zhàn)略目標聯(lián)系不充分，側(cè)重整體年度預算，忽視具體項目開發(fā)預算
房地產(chǎn)開發(fā)項目一般周期較長，從取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權證到項目工程建設竣工驗收，銷售罄盡，最少也得需要2年一3年的時間周期，周期長則不確定性因素就多，例如工程設計變更、宏微觀政策變化、工程建設進度延緩等，因此財務預算計劃的編撰不僅是對年度財務狀況做出的客觀而具體的反映，而且是對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合情況做出的完整反映。然而，許多房地產(chǎn)企業(yè)依然還是套用傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)古老預算方式，在年度經(jīng)營預期引領下編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的年度預算，且這中間經(jīng)常是針對具體對象的單項資金預算，對項目的開發(fā)周期延伸度的考慮不夠充分，同企業(yè)整體的宏觀戰(zhàn)略目標的聯(lián)系不夠緊密。
4.企業(yè)預算管理體制機制不完備
在實務中，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然編制了預算計劃，但沒有在編制預算計劃的同時建立相應的組織機構，不具備有針對性的和有說服力的機構對預算管理進行檢驗、協(xié)調(diào)、修正、反饋仲裁，執(zhí)行和監(jiān)督。把預算管理工作業(yè)務完全托付給企業(yè)財務管理部門，而沒有健全完備的企業(yè)的預算管理體制機制，法人治理機構的有欠完善，對財務預算管理的認識不合理不充分，造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理體制機制的不合理、不完備和不充分。
5.企業(yè)在預算管理執(zhí)行進程中缺乏高效的考核與激勵體制機制
為數(shù)眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在考核與激勵體制機制落實不具體的問題，這一問題已經(jīng)成為導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算管理目標無法實現(xiàn)的主要緣由，在預算的具體化執(zhí)行進程中，往往沒有簽定詳盡具體的預算指標經(jīng)濟責任合同，沒有建立與預算執(zhí)行情況相對應的獎懲制度，當預算計劃任務未被完成，對被考核單位及其負責人進行獎懲時，被考核單位及其相對應的負責人常常強調(diào)不確定的客觀因素以及外部環(huán)境對考核結果的實際影響，大力回避主觀原因和自身缺點與不足，考核方也往往在一定限度上帶著個人好惡去評價被考核方，使考核過程無法按既定原則有序進行或者導致考核結果缺乏有效的激勵體制機制，多數(shù)沒有能夠建立配套的預算考核體制機制，企業(yè)中各級管理者重視不夠，使考核工作歸于浮夸流式。
三、加強財務預算管理的有效措施
1.財務預算管理，現(xiàn)金為本
房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征是高利潤、高負債，同時也包含高風險，必須時刻保證企業(yè)現(xiàn)金流的健康和順暢。自今年1月份以來，全國主要重點一二三線城市商品住宅交易成交量不斷增加，然而，因政府實施限購、限貸、限價等多重政策，加上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通行的項目開發(fā)貸款、資本市場籌資等方式遭到層層限制，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體現(xiàn)金流趨緊。有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算管理要以現(xiàn)金為本位原則，確保項目收入資金的及時回籠及項目分解費用的合理支出，所有流動資金以保證償還銀行貸款本金和利息為最先考慮，優(yōu)先保證項目順利建設，降低項目開發(fā)財務風險，增強資金使用效率。
2.業(yè)務部門密緊配合，從業(yè)務部門發(fā)起編制資金和損益預算
房地產(chǎn)項目預算一般涉及項目開發(fā)的前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個部門，涉及項目開發(fā)以及經(jīng)營活動的各個環(huán)節(jié)，有鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)財務預算編制要加強與相關業(yè)務部門緊密配合，做到在分工中編制預算，
3.提高財務預算項目分解的正確率
一是總體構成的分解。具體包括：項目收入總體構成的分解，項目開發(fā)成本總體構成的分解。二是構成項目按年度、月份的分解。
4.加強財務預算執(zhí)行分析與考核
預算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)營活動都依照企業(yè)宏觀戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)而開展，在預算執(zhí)行過程中具體落實企業(yè)經(jīng)營策略，強化日常企業(yè)管理。因此，必須緊緊依照實現(xiàn)企業(yè)業(yè)務預算和財務預算，提高預算的控制力。各部門在房地產(chǎn)項目建設與銷售的各項活動中，要嚴格執(zhí)行，切實圍繞預算計劃開展經(jīng)濟活動。
5.密切關注國家宏觀經(jīng)濟政策
房地產(chǎn)企業(yè)要能動地關注國家宏觀經(jīng)濟形勢以及經(jīng)營環(huán)境的具體變化，加強對企業(yè)經(jīng)營狀況的動態(tài)分析和把握，充分考慮生產(chǎn)指標、經(jīng)營情況變化等要素對房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧的影響，貨真價實地測算各項財務收支的變化情況，相對可靠地預測年度財務預算情況，確保全年財務預算完成情況的可控性和在控率。
四、結束語
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的迅猛發(fā)展對我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展有著巨大的引擎作用，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務預算報告的編制、執(zhí)行、考核、修正等工作進行有效的管理，避免不必要的資金浪費，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身利潤的最大化，從而有效推動我國社會主義市場經(jīng)濟的良性有序發(fā)展發(fā)展，相關部門應該重視財務預算的作用，充分認識問題，推動相關管理的高效進行。廣大房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，要加強對財務預算報告編制工作的重視程度，用好報告，不斷修正，以期獲取更大的經(jīng)濟收益。
