房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文

開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理雙重管理的必要性

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近年來(lái)我國(guó)的政策制度對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展也起到了引導(dǎo)和規(guī)范的作用，以讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境能夠保持公平以及公正性。這就使得各房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)的激烈，而物競(jìng)天擇，適者生存的規(guī)律也被人們所重視。房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有重要的地位，只有社會(huì)和諧發(fā)展，其發(fā)展才能更為健康，但其若想在市場(chǎng)環(huán)境中適應(yīng)其發(fā)展，就必須對(duì)當(dāng)前的管理方式進(jìn)行創(chuàng)新，來(lái)提升企業(yè)的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力。

2.企業(yè)發(fā)展的必要需求。每一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程都具有雙重性，其產(chǎn)品所需經(jīng)過(guò)的各個(gè)加工環(huán)節(jié)以及企業(yè)投入的生產(chǎn)要素形成了價(jià)值鏈，而在利益分配上，每個(gè)要素投入者之間所起的作用而成了利益鏈。因此，可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理雙重性，即價(jià)值鏈管理和利益鏈管理。同時(shí)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上同樣具有雙重性的相互制約，如果生產(chǎn)要素沒(méi)有達(dá)到配置優(yōu)化并且成本沒(méi)能壓低到最小，那么就無(wú)法進(jìn)行利益均衡分配；而如若不能實(shí)行利益均衡分配以及不存在協(xié)作體，那么生產(chǎn)要素也無(wú)法進(jìn)行優(yōu)化配置，成本也無(wú)法達(dá)到最低化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理雙重管理的方法

在當(dāng)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫，實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理雙重管理也并非就一定是矛盾的，具有一定的可操作性，盡管其可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，例如在實(shí)際操作時(shí)，會(huì)出現(xiàn)不能很好完成指定的指標(biāo)計(jì)劃，考核無(wú)法實(shí)行，只是空有一套制度理論，沒(méi)有實(shí)際操作意義。基于此，將制定關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理雙重管理的方法加以解決這些問(wèn)題。

1.應(yīng)用國(guó)際平衡計(jì)分卡。在不同時(shí)期、不同的發(fā)展環(huán)境下，企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)及任務(wù)也是不盡相同的，在吸取其他企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，也要對(duì)自身發(fā)展特點(diǎn)做深刻剖析，并運(yùn)用當(dāng)前最為科學(xué)的管理工具做以輔助，科學(xué)的制定出未來(lái)的發(fā)展目標(biāo)及規(guī)劃。當(dāng)前，國(guó)際上最為通用的管理工具就是平衡計(jì)分卡，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，其具有有效性和科學(xué)性。而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理的雙重管理來(lái)說(shuō)，應(yīng)用平衡計(jì)分卡的作用主要體現(xiàn)在以下方面：

1.1設(shè)立內(nèi)部指標(biāo)及外部指標(biāo)，保持企業(yè)發(fā)展平衡。平衡計(jì)分卡的設(shè)計(jì)中，包括內(nèi)部指標(biāo)和外部指標(biāo)，其主要是用來(lái)保持企業(yè)的內(nèi)外部發(fā)展能夠均衡，因?yàn)楸M管一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部指標(biāo)顯示該企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況很好，但是其外部指標(biāo)卻不一定有良好的體現(xiàn)，也可能是顯示不良的，因此，該結(jié)果正好與價(jià)值鏈管理中更注重企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效果，而利益鏈管理中更注重的是企業(yè)的外部利益是否平衡相同。

1.2作為績(jī)效考核的重要標(biāo)準(zhǔn)。平衡計(jì)分卡的設(shè)計(jì)中，有財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)，這兩項(xiàng)指標(biāo)在企業(yè)的績(jī)效考核中占有重要的作用。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是指企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率以及利潤(rùn)率等等；非財(cái)務(wù)指標(biāo)主要指的是產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶(hù)的滿(mǎn)意度等等，其能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)中利益鏈管理的指標(biāo)。

1.3結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的設(shè)定，對(duì)管理各環(huán)節(jié)起優(yōu)化作用。平衡計(jì)分卡的設(shè)計(jì)中，其結(jié)果性衡量指標(biāo)是用來(lái)顯示房地產(chǎn)在實(shí)行該策略后所取得的效果，主要包括提升質(zhì)量等方面；而驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)是用來(lái)顯示在實(shí)行策略的過(guò)程中所發(fā)生的變化是否影響了最終的結(jié)果，主要包括循環(huán)周期等。在平衡計(jì)分卡中，更注重驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)，雖然結(jié)果性衡量指標(biāo)是其重要的組成部分，但是，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)具有能夠提前衡量最終結(jié)果的特點(diǎn)。因此，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)行雙重管理中，更重視各個(gè)環(huán)節(jié)的相互協(xié)調(diào)與優(yōu)化，進(jìn)而來(lái)提升最終效果。

2.加強(qiáng)內(nèi)部控制，提升總體管理水平。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部溝通和交流是非常重要的，能夠使整個(gè)團(tuán)隊(duì)具有向心力和凝聚力。同時(shí)，將每年員工的薪酬績(jī)效和獎(jiǎng)懲制度與平衡計(jì)分卡相結(jié)合起來(lái)，這樣能夠有效的提高員工的工作積極性，并且使工作效率也得到了提升。要全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平，當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的總體管理水平以及其信息的準(zhǔn)確性和詳細(xì)性都處在一個(gè)較低水平的層面中，因此，可以在實(shí)施雙重管理的過(guò)程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和方法，結(jié)合企業(yè)的自身發(fā)展特點(diǎn)，逐步完善經(jīng)營(yíng)和管理的方式方法。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的雙重性上，值得我們更進(jìn)一步的思考和探究，無(wú)論是企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，都離不開(kāi)良好的管理方式。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，要想在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就必須加強(qiáng)管理模式創(chuàng)新，只有擁有最佳的管理模式，才能提高企業(yè)的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行經(jīng)營(yíng)和管理雙重管理能夠有效地提升企業(yè)的管理水平，這就是其主要的研究意義。

作者：以利萍單位：桂林市新盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:基于利率影響的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文

1房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的目的

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適應(yīng)，對(duì)企業(yè)擁有的資源進(jìn)行配置，對(duì)企業(yè)優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提高，實(shí)現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中都要先對(duì)企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行精確的預(yù)測(cè)，同時(shí)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進(jìn)行分析，對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析產(chǎn)品市場(chǎng)的走向、發(fā)展趨勢(shì)以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度，同時(shí)，對(duì)客戶(hù)滿(mǎn)意程度、客戶(hù)的需求都要進(jìn)行分析。對(duì)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展以及市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，能夠?qū)ξ磥?lái)市場(chǎng)以及產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行把握，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方面才能有更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此，文章對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的原則，存在的風(fēng)險(xiǎn)以及面臨的問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望通過(guò)文章的分析，能夠更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多的不同時(shí)期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的變革時(shí)期，出現(xiàn)了很多的問(wèn)題，針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問(wèn)題。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，利率的變動(dòng)會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

利率變動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)方面都會(huì)產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問(wèn)題，利率的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會(huì)逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開(kāi)發(fā)商面臨的資金成本也會(huì)出現(xiàn)不斷增加的情況，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對(duì)于市場(chǎng)中存在的買(mǎi)方也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，很多的買(mǎi)方會(huì)出現(xiàn)持幣待購(gòu)的情況，對(duì)開(kāi)放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會(huì)受到影響。

2.2對(duì)房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)不斷下降的問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對(duì)投資收益率有直接的影響。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)以后會(huì)出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問(wèn)題，在這個(gè)時(shí)期市場(chǎng)預(yù)期的利率會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步上調(diào)的情況，消費(fèi)者對(duì)下個(gè)預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)下跌期望，這樣會(huì)使得很多的購(gòu)房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費(fèi)者在消費(fèi)方面會(huì)受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國(guó)的土地市場(chǎng)變化也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來(lái)進(jìn)行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過(guò)于松散，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中受到了很大的影響。我國(guó)寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問(wèn)題出現(xiàn)，同時(shí)，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個(gè)因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無(wú)法實(shí)施。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過(guò)程中，國(guó)際資本流動(dòng)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響，對(duì)國(guó)際資本流動(dòng)情況進(jìn)行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對(duì)多種管理措施進(jìn)行應(yīng)用非常必要。

3結(jié)束語(yǔ)

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了很大的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行解決非常必要。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作水平的高低對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有很大的影響，同時(shí)，也能對(duì)企業(yè)的綜合實(shí)力以及優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行提升。

作者：張偉 單位：大慶市房產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)

以應(yīng)用技術(shù)型院校的定位為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與對(duì)人才的需求，通過(guò)對(duì)相關(guān)企業(yè)和院校歷屆畢業(yè)生的抽樣調(diào)查，我們將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)定位于培養(yǎng)適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理的、可直接從事相關(guān)實(shí)際工作的復(fù)合型應(yīng)用型高級(jí)人才。具體而言，該專(zhuān)業(yè)學(xué)生應(yīng)掌握如下專(zhuān)業(yè)技術(shù)能力：一是房地產(chǎn)行政管理能力：熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)，掌握城市房屋拆遷的基本程序、熟悉統(tǒng)計(jì)檔案資料管理等重要內(nèi)容。二是房地產(chǎn)估價(jià)能力：準(zhǔn)確把握我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的基本情況，基本掌握房地產(chǎn)估價(jià)的方法，熟悉估價(jià)實(shí)務(wù)中不同類(lèi)型估價(jià)對(duì)象的估價(jià)步驟，在企業(yè)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的指導(dǎo)下能夠初步編制評(píng)估報(bào)告。三是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)與策劃能力：掌握市場(chǎng)調(diào)查實(shí)用方法，具備一定的市場(chǎng)走勢(shì)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力，熟悉營(yíng)銷(xiāo)程序，掌握有效的銷(xiāo)售策劃方法和談判公關(guān)能力。四是物業(yè)管理能力：熟悉物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，能夠全面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的組成部分并進(jìn)行有效的調(diào)度和組織，具有良好的溝通能力。五是其他相關(guān)能力：能熟練掌握房地產(chǎn)測(cè)量、制圖及相關(guān)計(jì)算機(jī)軟件的應(yīng)用。

二、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)的必要性

1、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要支柱產(chǎn)業(yè)，近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展異常活躍，其本身對(duì)人才的需求十分旺盛，加之房地產(chǎn)行業(yè)政策性強(qiáng)、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)，對(duì)于應(yīng)用技術(shù)型人才的需求就尤為迫切。一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，目前房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員85%以上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，未接受過(guò)專(zhuān)業(yè)教育。因而加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，突出實(shí)踐應(yīng)用能力培養(yǎng)，提高房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的質(zhì)量和規(guī)格，滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)的人才需求，是當(dāng)前高等教育的責(zé)任與義務(wù)。

2、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)目標(biāo)的需要

目前，我國(guó)開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)有北京師范大學(xué)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)、華東師范大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、重慶大學(xué)、西華大學(xué)、貴州財(cái)經(jīng)學(xué)院、北京師范大學(xué)珠海分校等院校。這當(dāng)中將有相當(dāng)部分會(huì)在國(guó)家的政策導(dǎo)向下向應(yīng)用技術(shù)型院校進(jìn)行轉(zhuǎn)型，其所培養(yǎng)的人才主要充實(shí)到企業(yè)的中層管理層面，以較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)能力為企業(yè)所亟需。因此，學(xué)校擔(dān)負(fù)著培養(yǎng)在校期間專(zhuān)業(yè)學(xué)生的實(shí)踐能力的鍛煉與提升。

3、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)學(xué)研一體化的需要

充分利用高等院校和企業(yè)兩種不同的教育環(huán)境和教育資源，實(shí)現(xiàn)校企合作，采用課堂教學(xué)與學(xué)生參加實(shí)際工作相結(jié)合的方式，是培養(yǎng)適應(yīng)市場(chǎng)需求的、應(yīng)用技術(shù)型人才的有效途徑。同時(shí)，學(xué)校依托自身的各項(xiàng)資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在崗人員的回爐學(xué)習(xí)，為企業(yè)提供發(fā)展的智力保障，大大提升了企業(yè)的管理和生產(chǎn)效率，實(shí)現(xiàn)校企雙贏的局面。

三、構(gòu)建科學(xué)規(guī)范的實(shí)訓(xùn)基地途徑

根據(jù)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的目標(biāo)、內(nèi)容、形式，可將房地產(chǎn)管理專(zhuān)業(yè)的實(shí)訓(xùn)基地分為校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地和校外實(shí)訓(xùn)基地兩大類(lèi)。校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地主要立足學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)和基本技能的培養(yǎng)，校外實(shí)訓(xùn)基地則以培育學(xué)生的職業(yè)情感，提升職業(yè)綜合能力和素質(zhì)為目標(biāo)。

1、校內(nèi)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)

校內(nèi)實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地是利用學(xué)校自身?yè)碛械母鞣N資源，由本校教師負(fù)責(zé)建立起來(lái)的、能為本校學(xué)生課程實(shí)習(xí)提供物質(zhì)條件的場(chǎng)所，它使學(xué)生成為實(shí)踐教學(xué)的主體，能夠有效地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和積極性，最大限度的挖掘?qū)W生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力。以陜西學(xué)前師范學(xué)院為例，現(xiàn)已建立起多個(gè)校內(nèi)實(shí)訓(xùn)室、實(shí)訓(xùn)基地，包括：

（1）房地產(chǎn)信息系統(tǒng)實(shí)訓(xùn)室。通過(guò)全站儀測(cè)繪實(shí)習(xí)以及AutoCAD、MapGis、CorelDRAW等專(zhuān)業(yè)軟件的學(xué)習(xí)與應(yīng)用，幫助學(xué)生掌握房地產(chǎn)測(cè)量、建筑識(shí)圖、數(shù)字化成圖、數(shù)字化信息錄入與管理等基本技能。

（2）模擬售樓實(shí)訓(xùn)室。利用樓盤(pán)模型、戶(hù)型圖和相關(guān)的售樓資料，模擬樓盤(pán)銷(xiāo)售的全過(guò)程，訓(xùn)練學(xué)生樓盤(pán)推介能力、公關(guān)能力和談判技巧。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合實(shí)訓(xùn)基地。將學(xué)生置于假設(shè)的特定環(huán)境之中，模擬房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)行過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)查、土地競(jìng)買(mǎi)、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目融資、施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)等。

（4）物業(yè)管理綜合實(shí)訓(xùn)基地。按照IS9000認(rèn)證的物業(yè)管理規(guī)定，結(jié)合實(shí)際管理中需要解決的問(wèn)題，模擬物業(yè)管理各類(lèi)項(xiàng)目，幫助學(xué)生掌握物業(yè)管理的具體內(nèi)容、流程、方法和技巧等。

2、校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)

校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)就是充分利用各類(lèi)社會(huì)力量，整合各類(lèi)社會(huì)資源，通過(guò)學(xué)校與政府合作、與企業(yè)合作、與兄弟院校合作，實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將理論教學(xué)、基本能力訓(xùn)練與實(shí)踐教學(xué)、職業(yè)綜合能力培養(yǎng)相結(jié)合，從而達(dá)到對(duì)應(yīng)用技術(shù)型人才的培養(yǎng)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的特點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)前國(guó)家對(duì)應(yīng)用技術(shù)性本科院校的發(fā)展要求，可通過(guò)以下形式建設(shè)校外實(shí)訓(xùn)基地：

（1）項(xiàng)目協(xié)作型實(shí)訓(xùn)基地。依托專(zhuān)業(yè)教師在政府部門(mén)、企業(yè)中承擔(dān)的科研、生產(chǎn)項(xiàng)目建立實(shí)訓(xùn)基地。如利用地籍調(diào)查、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)定與修正、農(nóng)用地分等定級(jí)與估價(jià)、城中村拆遷測(cè)量等項(xiàng)目，積極建立與國(guó)土局、房管局、城改辦等政府部門(mén)及相關(guān)企業(yè)的合作。同時(shí)可與房地產(chǎn)企業(yè)就某個(gè)具體的項(xiàng)目進(jìn)行階段式的合作，如與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在施工階段的合作，以房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)公司在樓盤(pán)銷(xiāo)售旺季的合作等。同時(shí)還可尋求與兄弟院校的合作，實(shí)現(xiàn)資源共享，增加校外實(shí)訓(xùn)的機(jī)會(huì)。

（2）校企合作型實(shí)訓(xùn)基地。選擇具有一定規(guī)模和較強(qiáng)代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)，以簽訂校外實(shí)習(xí)基地合同的方式形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作形式，讓學(xué)生開(kāi)展以課題所學(xué)知識(shí)為基礎(chǔ)的各項(xiàng)實(shí)習(xí)，使實(shí)習(xí)者順利完成由學(xué)生向職業(yè)工作者的轉(zhuǎn)變。

（3）經(jīng)濟(jì)實(shí)體型實(shí)訓(xùn)基地。地方應(yīng)用技術(shù)型本科院校可以立足自身專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)與地方資源，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)教師創(chuàng)辦各類(lèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。組建經(jīng)濟(jì)實(shí)體時(shí)一方面要考慮到該實(shí)體的社會(huì)性，一方面還要關(guān)注其上所承載的教育功能，在條件允許的情況下，要從企業(yè)選址、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式、人員配置等方面為專(zhuān)業(yè)學(xué)生的實(shí)習(xí)提供各項(xiàng)便利性的條件。經(jīng)濟(jì)實(shí)體型實(shí)訓(xùn)基地可集學(xué)校實(shí)訓(xùn)基地與企業(yè)實(shí)訓(xùn)基地的優(yōu)點(diǎn)于一身，既有利于學(xué)生職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，又可以節(jié)約實(shí)訓(xùn)成本，甚至還能為學(xué)校創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。

四、實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)應(yīng)注意的問(wèn)題

1、加強(qiáng)教學(xué)與實(shí)踐的互動(dòng)，及時(shí)對(duì)課內(nèi)知識(shí)體系進(jìn)行修正

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)是根據(jù)學(xué)校的整體定位和專(zhuān)業(yè)教學(xué)計(jì)劃的安排，作為實(shí)踐教學(xué)非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。通過(guò)發(fā)現(xiàn)學(xué)生在實(shí)踐教學(xué)中欠缺的知識(shí)點(diǎn)，能夠及時(shí)地對(duì)現(xiàn)有的教學(xué)計(jì)劃進(jìn)行修訂，保證了在后續(xù)對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)環(huán)節(jié)中更加符合社會(huì)的需求，也更加凸顯了應(yīng)用技術(shù)型院校的專(zhuān)業(yè)特色。

2、建立長(zhǎng)效機(jī)制，形成穩(wěn)定的合作模式

由于行業(yè)的特性，除相關(guān)政府職能機(jī)構(gòu)外，與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)的中介機(jī)構(gòu)存在著人事變動(dòng)比較頻繁的特點(diǎn)，因此學(xué)校在與所選擇的校外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地合作時(shí)，盡量不要因?yàn)橄嚓P(guān)人事變動(dòng)而導(dǎo)致合作關(guān)系發(fā)生改變，一定要建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。為保持合作關(guān)系的穩(wěn)定性，首先應(yīng)該從社會(huì)聲譽(yù)、企業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、領(lǐng)導(dǎo)人氣質(zhì)等多方面綜合考量，對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行初選。其次要與企業(yè)簽訂《校外實(shí)習(xí)基地建設(shè)協(xié)議書(shū)》，從協(xié)議上確定與企業(yè)的長(zhǎng)期合作關(guān)系，形成校外“掛牌式”實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地，保證基地能為學(xué)生提供一個(gè)長(zhǎng)期良好的實(shí)習(xí)環(huán)境。

3、加強(qiáng)學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)

實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)不僅是為提高學(xué)生的專(zhuān)業(yè)技能，更要注重對(duì)學(xué)生職業(yè)精神和職業(yè)道德的培養(yǎng)，為學(xué)生就業(yè)及人生長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此在實(shí)訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)通過(guò)企業(yè)文化熏陶、典型事跡激勵(lì)、先進(jìn)人物帶動(dòng)等形式，促進(jìn)學(xué)生自覺(jué)遵守行業(yè)、企業(yè)規(guī)范，樹(shù)立愛(ài)崗敬業(yè)的職業(yè)精神，養(yǎng)成基本的職業(yè)操守和職業(yè)道德，力爭(zhēng)做到德才兼?zhèn)洹?

4、加強(qiáng)校企聯(lián)合，注重智力資源互補(bǔ)性交流

在校外實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)過(guò)程中，一定要注重利用學(xué)校與企業(yè)所持有的具有互補(bǔ)性的資源。在當(dāng)前狀態(tài)下，學(xué)校掌握更加系統(tǒng)、科學(xué)的理論知識(shí)，企業(yè)持有大量可提供實(shí)踐鍛煉的項(xiàng)目資源。通過(guò)企業(yè)人員定期入校培訓(xùn)或高校教師參與相關(guān)實(shí)踐項(xiàng)目等形式，可將兩類(lèi)資源進(jìn)行充分高效的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資源的互補(bǔ)利用。

作者:靳慧芳單位:陜西學(xué)前師范學(xué)院

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理論文

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所遇到的問(wèn)題

1.財(cái)務(wù)管理經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題

（1）管理者素質(zhì)低下

在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)占了很大的比重，由于大多數(shù)的房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者都是從最傳統(tǒng)的泥瓦工到施工員再到包工頭而逐漸發(fā)展起來(lái)的，這就使得房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)階層的知識(shí)水平受到了很大的局限，普遍缺乏企業(yè)運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，對(duì)于日常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更是完全依靠自己以往的經(jīng)驗(yàn)以及自身的認(rèn)知系統(tǒng)來(lái)進(jìn)行，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的決策分析，這一現(xiàn)狀給房地產(chǎn)企業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展乃至進(jìn)一步做大做強(qiáng)造成了很大的障礙。

（2）存在嚴(yán)重的集權(quán)現(xiàn)象

在房地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在著這樣一個(gè)現(xiàn)象，企業(yè)的投資者與運(yùn)營(yíng)者往往是同一個(gè)人，這就不可避免的造成了企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)都由管理者本人說(shuō)了算，而受自身知識(shí)水平、管理意識(shí)的局限性，管理者在作出決斷時(shí)，憑借的只是自身的以往經(jīng)驗(yàn)以及腦中的意識(shí)，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)嚴(yán)密的論斷，更無(wú)后續(xù)的監(jiān)督審查機(jī)制，管理層對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)仍舊采取老一套的算賬、記賬方式，財(cái)務(wù)管理根本無(wú)法貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)層次中去，由于事先并沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)挠?jì)劃，于是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)出一片混亂與雜亂無(wú)章。

（3）家族式管理領(lǐng)導(dǎo)班子

房地產(chǎn)企業(yè)的管理者為了將企業(yè)的管理大權(quán)牢牢地控制在自己手中，不被對(duì)手竊取商業(yè)機(jī)密，于是在公司的管理方面，任人唯親，久而久之，形成了家族式的管理領(lǐng)導(dǎo)班子。由自己的親屬擔(dān)任公司中的會(huì)計(jì)、出納等重要職位，這在一定程度上造成了企業(yè)管理成員素質(zhì)不高的現(xiàn)象，但是房地產(chǎn)行業(yè)的高度變化性導(dǎo)致了公司在經(jīng)營(yíng)管理以及財(cái)務(wù)管理上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)因素，如果沒(méi)有非常專(zhuān)業(yè)的人士來(lái)?yè)?dān)任這些重要的職位很難保證企業(yè)的健康有序運(yùn)行，這二者之間的矛盾會(huì)隨著企業(yè)的越做越大而逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，最終將導(dǎo)致企業(yè)走向衰退，使企業(yè)被社會(huì)所淘汰。此外，這種家族式的管理模式，使得企業(yè)員工內(nèi)心會(huì)認(rèn)為自己與企業(yè)的重要職位無(wú)緣，無(wú)法產(chǎn)生上進(jìn)心與對(duì)企業(yè)的歸屬感，認(rèn)為自己再怎么努力也不如一個(gè)好出身重要，企業(yè)向心力與凝聚力無(wú)法形成，將會(huì)對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。

2.忽略流動(dòng)資金的重要性，存在融資困難問(wèn)題

（1）籌資方面

房地產(chǎn)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)一個(gè)巨大的項(xiàng)目工程，必定需要大量的資金，而由于大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例以及財(cái)務(wù)規(guī)范程度無(wú)法達(dá)到銀行所規(guī)定的信貸標(biāo)準(zhǔn)，抵押貸款缺乏資信，又無(wú)中介擔(dān)保，因此從銀行融資顯得相對(duì)比較困難，此外如果企業(yè)采取從民間進(jìn)行融資的方式，風(fēng)險(xiǎn)則較高，在資金嚴(yán)重不足的情況下，企業(yè)發(fā)展存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。為了解決資金方面的問(wèn)題，一些房地產(chǎn)企業(yè)甘愿冒著巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)從民間進(jìn)行高息貸款，但是這種資金籌措方式無(wú)形中加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用，長(zhǎng)期拖累之下，企業(yè)的支付能力日漸削弱，資金鏈條繃得過(guò)緊以致發(fā)生斷裂。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，并且工程前期投入資金較大，資金投入之后，要想盡快獲得資金回籠完全是不可能的，只有當(dāng)企業(yè)工程完成，商品房預(yù)售許可證下發(fā)之后，房屋才可以進(jìn)行預(yù)售，進(jìn)而使企業(yè)獲取回籠資金，償還貸款、獲取盈利。這一過(guò)程任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都會(huì)使企業(yè)陷入萬(wàn)劫不復(fù)，尤其是如果在工程建設(shè)的前期企業(yè)出現(xiàn)資金斷接，工程停工，后果更是不堪設(shè)想。

（2）投資缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，片面追求高端產(chǎn)品、高利潤(rùn)，而忽略了國(guó)家的宏觀調(diào)控以及市場(chǎng)的導(dǎo)向作用，做出違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的輕率行為，是萬(wàn)萬(wàn)不可取的。房地產(chǎn)企業(yè)在作出每一個(gè)決策時(shí)都要充分考慮到當(dāng)前國(guó)家出臺(tái)的政策要求以及市場(chǎng)上的需求，如果開(kāi)發(fā)出的商品沒(méi)有市場(chǎng)，勢(shì)必會(huì)形成滯銷(xiāo)乃至爛尾，對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成不可估量的損失。

（3）忽略日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)在日常的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須時(shí)刻預(yù)備足夠的流動(dòng)資金，并進(jìn)行有效科學(xué)的管理。而目前普遍存在的現(xiàn)象是大多數(shù)企業(yè)忽視流動(dòng)資金管理的重要性，從而造成了嚴(yán)重的資金沉淀。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的長(zhǎng)時(shí)間性，為了快速的獲取回籠資金，企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品的促銷(xiāo)，而不考慮客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及信用等方面的因素，為客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)房擔(dān)保，對(duì)于沒(méi)有能力償還銀行貸款的客戶(hù)，還幫助其進(jìn)行墊付貸款，從而造成企業(yè)存在大量的應(yīng)收款掛賬。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，房產(chǎn)嚴(yán)重貶值，銀行對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)拍賣(mài)，并不能補(bǔ)上銀行欠款空缺，至于企業(yè)的應(yīng)收款更是收回?zé)o望。種種情況拖累之下，企業(yè)財(cái)政情況日益空虛。

3.缺乏健全的財(cái)政核算、監(jiān)督體制

房地產(chǎn)企業(yè)管理者對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理未能給予足夠的重視，于是導(dǎo)致企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面的人手嚴(yán)重不足，或者人員素質(zhì)不高等，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等資料造成不真實(shí)性與不完整性，于是企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)與監(jiān)督系統(tǒng)完全形同虛設(shè)，導(dǎo)致企業(yè)資金很容易被內(nèi)部盜用與流失。

二、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所出現(xiàn)問(wèn)題提出的對(duì)策

1.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理者投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

對(duì)于一個(gè)企業(yè)的管理來(lái)著來(lái)說(shuō)，其必須具備全局觀念，掌握一定的管理經(jīng)營(yíng)知識(shí)，隨時(shí)對(duì)國(guó)家的相關(guān)政策以及市場(chǎng)的導(dǎo)向了如指掌，不能憑借自己的主觀臆斷妄加做出決策。這就需要管理者具備一定的投資決策風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到一個(gè)簡(jiǎn)單的指令下達(dá)往往關(guān)系著企業(yè)的前途命運(yùn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，這不是一個(gè)可有可無(wú)的部分，如果企業(yè)缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)的管理，那么對(duì)于企業(yè)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，同時(shí)對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的進(jìn)一步健全也無(wú)法起到推動(dòng)作用，甚至還會(huì)拖后腿。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理系統(tǒng)，并配備相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行管理工作。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期資金管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，投資額巨大，涉及面廣，在工程前期進(jìn)行過(guò)程中，資金充足與否對(duì)企業(yè)的重大作用，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)其工程開(kāi)發(fā)前期的資金科學(xué)管理系統(tǒng)，進(jìn)行科學(xué)的分析計(jì)算，深刻踐行可行性研究、對(duì)項(xiàng)目工程從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險(xiǎn)、效益有一個(gè)綜合的論證分析評(píng)價(jià)，確定其可行性，資金充足性，才可以進(jìn)行下一步的工作，也就是工程設(shè)計(jì)施工等。

3.建立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查班組

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，及時(shí)掌握市場(chǎng)的動(dòng)向極其重要，市場(chǎng)中各種不確定因素的形成將會(huì)對(duì)企業(yè)造成不可估量的影響。而避免這些不確定因素的負(fù)面作用的最好方法就是建立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)調(diào)查班組，專(zhuān)門(mén)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)工作，收集整理計(jì)算房地產(chǎn)市場(chǎng)中各種最新的動(dòng)向以及國(guó)家最新的政策導(dǎo)向，從而為企業(yè)管理者作出決策時(shí)提供強(qiáng)有力的依據(jù)，達(dá)到規(guī)避、減小風(fēng)險(xiǎn)的目的。

4.公司職位應(yīng)該避免任人唯親

為了保證能者居之，充分刺激員工的工作積極性，企業(yè)在進(jìn)行重要崗位的分配時(shí)，應(yīng)極力避免任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，而應(yīng)該是能者居之，使得公司中的任何人都能有一個(gè)一展身手、實(shí)現(xiàn)自己雄心抱負(fù)的平臺(tái)，而不能使員工產(chǎn)生一種自己即使再努力也不如一個(gè)好出身的消極思想，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展是及其不利的。

5.定期組織企業(yè)上下各個(gè)階層人員進(jìn)行培訓(xùn)

一個(gè)企業(yè)無(wú)論是什么崗位，上到管理者下到一個(gè)業(yè)務(wù)員，都必須不斷的為自己充電，不僅素質(zhì)較低者要進(jìn)行充電，素質(zhì)達(dá)到一定水平的更應(yīng)該樹(shù)立終身學(xué)習(xí)的理念，只有員工整體的素質(zhì)上去了，企業(yè)的綜合發(fā)展水平才可以有所提升。對(duì)企業(yè)員工的技能培訓(xùn)不僅包括專(zhuān)業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，還包括對(duì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培訓(xùn)，對(duì)管理者還要進(jìn)行企業(yè)管理知識(shí)方面的普及與加強(qiáng)，使企業(yè)的管理與運(yùn)行趨于科學(xué)化、合理化，只有各個(gè)部門(mén)各司其職，企業(yè)才能正常有序發(fā)展。

三、結(jié)論

建筑業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要組成部分，關(guān)系著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑開(kāi)發(fā)商，其運(yùn)營(yíng)健康科學(xué)與否直接關(guān)系到我國(guó)的建筑行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，因此必須保證建筑企業(yè)高效、高質(zhì)量、健康發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，無(wú)論是財(cái)務(wù)管理、監(jiān)督管理、領(lǐng)導(dǎo)者所做出的決策、還是風(fēng)險(xiǎn)管理、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等每一個(gè)方面都必須給予認(rèn)真對(duì)待，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理，使其運(yùn)營(yíng)逐漸趨于規(guī)范是維持國(guó)家建筑業(yè)健康發(fā)展的保障。

作者:劉濤單位:遼寧行政學(xué)院

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)管理論文

“信托”意指信任委托，是一種代人理財(cái)?shù)闹贫劝才拧Ｎ覈?guó)《信托法》中所稱(chēng)的信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名義為（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行財(cái)產(chǎn)管理或者處分的行為。雖然人們對(duì)信托觀念是起源于羅馬法上的“遺產(chǎn)信托”，還是仿效日耳曼法上的“受托人”制度，尚有爭(zhēng)議，但都認(rèn)為現(xiàn)代信托制度的發(fā)展最早是從英國(guó)封建時(shí)代的用益權(quán)制度開(kāi)始的。

一、現(xiàn)代信托制度的發(fā)展

（一）現(xiàn)代信托制度的確立

早期在英國(guó)出現(xiàn)的“信托”，稱(chēng)為“用益設(shè)計(jì)”，當(dāng)時(shí)的目的是為了規(guī)避封建法律制度對(duì)財(cái)產(chǎn)（尤其是土地）轉(zhuǎn)移所加的限制和稅負(fù)。當(dāng)時(shí)的英國(guó)人民非常虔誠(chéng)于宗教信仰，因而有死后將土地捐贈(zèng)給教會(huì)等宗教團(tuán)體的習(xí)慣，但教會(huì)土地可以永久免稅以致影響到封建諸侯的租稅利益，再者封建諸侯喪失了取得無(wú)人繼承土地的機(jī)會(huì)，封建諸侯不得不出臺(tái)禁止將土地捐贈(zèng)給教會(huì)的規(guī)定。于是，人們采取了先將土地讓與他人，再由受讓人管理土地并將土地收益交給教會(huì)，達(dá)到與直接損贈(zèng)給教會(huì)時(shí)相同的目的，從而規(guī)避了禁止捐贈(zèng)土地給教會(huì)的規(guī)定。人們還采取同樣的方法規(guī)避了土地長(zhǎng)子繼承制。另外，在由國(guó)王、領(lǐng)主和佃戶(hù)組成的英國(guó)封建土地制度下，每當(dāng)土地的“占有”或“所有權(quán)”發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，受讓人需要交納大筆稅金，因而人們采取了轉(zhuǎn)移土地“占有”而保留土地“用益權(quán)”的方式，使得這種負(fù)擔(dān)得以規(guī)避。由于英國(guó)的普通法并不承認(rèn)這種用益設(shè)計(jì)制度，因而受讓人（實(shí)際上是受托人）是否遵守與委托人之間的協(xié)定不受法律的約束，而僅僅是依照良心和道德來(lái)管理財(cái)產(chǎn)，如果受讓人不講信用，委托人和受益人都無(wú)可奈何。在15世紀(jì)形成與普通法院分庭抗禮的衡平法院的大法官，以尊重法但不應(yīng)該忽視道德為理由，承認(rèn)并賦予了用益設(shè)計(jì)制度的合法性。用益設(shè)計(jì)制度的合法化招致了封建諸侯的不滿(mǎn)，1535年亨利八世頒布了《用益法》，將受益人的受益權(quán)確認(rèn)為法律上的所有權(quán)，目的是為了使受益人承受所有權(quán)人地位而無(wú)法規(guī)避稅負(fù)。1925年英國(guó)以《財(cái)產(chǎn)法》廢除了《用益法》，現(xiàn)代信托制度得以確立。

（二）消極信托向積極信托的轉(zhuǎn)化

由于早期信托中的受托人僅僅承受信托財(cái)產(chǎn)的“名義”所有權(quán)，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)不負(fù)任何積極管理的義務(wù)，信托財(cái)產(chǎn)的實(shí)際管理權(quán)和受益權(quán)由受益人擁有，也就是說(shuō)受托人只是“人頭”設(shè)計(jì)。通過(guò)利用受托人的“人頭”設(shè)計(jì)，可以達(dá)到成功規(guī)避對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的限制和不合理稅負(fù)，因而這種信托被認(rèn)為是消極信托。

隨著歷史的發(fā)展，封建制度崩潰，政治上民主化，經(jīng)濟(jì)上市場(chǎng)化，凌駕于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移上的種種限制和稅負(fù)也紛紛取消或合理化，人們由確保土地財(cái)產(chǎn)世代相傳的觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐再嵢±麧?rùn)為目標(biāo)，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代向工商經(jīng)濟(jì)時(shí)代的轉(zhuǎn)化，也使得財(cái)富來(lái)源的形式由單一的土地轉(zhuǎn)向多元化。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，使得受托人從滿(mǎn)足消極的“人頭”設(shè)計(jì)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)槟軌驖M(mǎn)足受益人對(duì)提供積極、專(zhuān)業(yè)的財(cái)產(chǎn)管理方面的需求。信托和投資的結(jié)合日益緊密，營(yíng)業(yè)信托事業(yè)日益興旺發(fā)達(dá)，積極信托主導(dǎo)了現(xiàn)代信托的發(fā)展。

（三）現(xiàn)代信托制度的傳播和創(chuàng)新

英國(guó)雖然是信托事業(yè)的發(fā)源地，但長(zhǎng)期停留在不以盈利為目的的民事信托階段。19世紀(jì)60年代，因產(chǎn)業(yè)革命的成功而資金充裕的英國(guó)民眾，急于投資于利潤(rùn)豐厚的歐美地區(qū)，但缺乏國(guó)際投資經(jīng)驗(yàn)，于是中小投資者集中資金交由可信賴(lài)的投資經(jīng)驗(yàn)豐富的受托人代為運(yùn)作，雙方約定受托人只收取一定的報(bào)酬，并將投資收益返還給投資者。以后，受托人發(fā)展為專(zhuān)業(yè)化公司，并通過(guò)發(fā)行等值的基金單位而募集成立了信托基金，由此產(chǎn)生了“單位信托”。20世紀(jì)20年代，這種單位信托制度傳入美國(guó)，并發(fā)展成為“投資信托”，以后又從美國(guó)傳入日本、韓國(guó)等東南亞地區(qū)。二者的區(qū)別在于單位信托是以契約方式運(yùn)作的“開(kāi)放式基金”，而投資信托是以股份公司形式運(yùn)作的“封閉式基金”。目前，英國(guó)和美國(guó)都有民事信托和商事信托，但限于習(xí)慣和民事信托曠日持久的發(fā)達(dá)，民事信托仍然是英國(guó)信托業(yè)務(wù)的主體，而美國(guó)的民事信托和商事信托同樣發(fā)達(dá)。日本信托與英美不同的是幾乎都屬于商事信托，特別是在二戰(zhàn)后特殊的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獨(dú)創(chuàng)了“貸款信托”，為日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。

二、國(guó)外房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)模式

（一）美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司擁有資產(chǎn)的形式，將股東的資金吸引到房地產(chǎn)投資中，股東既可以獲得類(lèi)似于直接投資房地產(chǎn)的一些好處，又避免了承擔(dān)無(wú)限責(zé)任及資產(chǎn)流動(dòng)性差的風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托業(yè)自20世紀(jì)60年代，經(jīng)歷了迅速發(fā)展、衰落、復(fù)蘇、穩(wěn)定發(fā)展的過(guò)程，目前的市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)超過(guò)400億美元。

l、美國(guó)房地產(chǎn)投資信托的類(lèi)型

美國(guó)的房地產(chǎn)投資信托包括股權(quán)信托、抵押信托、混合信托三種形式。股權(quán)信托的投資業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)的所有權(quán)（收購(gòu)現(xiàn)存房地產(chǎn)或即將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)），其投資人取得的是房地產(chǎn)的股份所有權(quán)；抵押信托的主要投資業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)抵押放款，投資人取得的是抵押貸款債權(quán)；混合信托則兼有股權(quán)信托和抵押信托雙重性質(zhì)和特點(diǎn)。股權(quán)信托的投資魁力在于：（l）通過(guò)資金的“集合”，為中小投資者提供了投資于利潤(rùn)豐厚的房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)；（2）專(zhuān)業(yè)化的管理人員將募集的資金用于房地產(chǎn)投資組合，分散了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂休^好的變現(xiàn)性。抵押信托的投資魁力在于：（1）為中小投資者提供了介入房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)、獲得較高借貸利差的機(jī)會(huì)；（2）專(zhuān)業(yè)化的管理人員將募集的資金用于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款，分散了房地產(chǎn)借貸風(fēng)險(xiǎn)；（3）投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)哂休^好的變現(xiàn)性。

2、房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司的不同

雖然房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)股份公司都是將所募集資金用于房地產(chǎn)投資，但二者具有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)投資信托的功能在于“受人之托，代人理財(cái)”，是財(cái)產(chǎn)管理與金融功能的統(tǒng)一，雖然它通常以股份公司的形式出現(xiàn)，但同時(shí)要受到公司法和信托法規(guī)范；而房地產(chǎn)股份公司主要受到公司法的制約。（2）法律對(duì)房地產(chǎn)投資信托的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配作了原則性的規(guī)定，比如關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值的75％以上必須由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成的規(guī)定，關(guān)于來(lái)自于租金、抵押貸款利息和房地產(chǎn)銷(xiāo)售的毛收入不低于總毛收入75％的規(guī)定，關(guān)于分配給股東的金額不低于應(yīng)納稅收入95％的規(guī)定等等，從而對(duì)其業(yè)務(wù)性質(zhì)作出了強(qiáng)制性約定；而房地產(chǎn)股份公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)則不受法律的約束，其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配最終體現(xiàn)為股東的意愿。（3）房地產(chǎn)投資信托的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)帶有消極性，即經(jīng)理和雇員不直接進(jìn)行房地產(chǎn)的管理和運(yùn)作，只是對(duì)房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的開(kāi)展予以決策，具體的信托資產(chǎn)管理工作則聘請(qǐng)獨(dú)立的房地產(chǎn)投資顧問(wèn)或承包商來(lái)完成；而房地產(chǎn)股份公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)是積極的。

（二）德國(guó)的房地產(chǎn)投資信托

德國(guó)的房地產(chǎn)投資信托是投資信托公司通過(guò)其選定的保管銀行發(fā)行投資信托證券，并將所收受的資金投資于房地產(chǎn)或其他特別財(cái)產(chǎn)，保管銀行根據(jù)投資公司的指示負(fù)責(zé)現(xiàn)金及有價(jià)證券等特別財(cái)產(chǎn)的保管、信托收益分配、信托基金資產(chǎn)評(píng)價(jià)，以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管工作。（圖1）為保護(hù)投資人的利益，投資公司法作了設(shè)置監(jiān)督委員會(huì)、選定保管銀行、固有財(cái)產(chǎn)與信托財(cái)產(chǎn)分別管理、投資范圍限制等強(qiáng)制性規(guī)定。可以投資的房地產(chǎn)限于租賃居住及商業(yè)用房地產(chǎn)，以及符合該條件的在建工程（不超過(guò)信托財(cái)產(chǎn)價(jià)值的10％）和土地。德國(guó)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)，在于基金資產(chǎn)的運(yùn)用業(yè)務(wù)與保管業(yè)務(wù)的分離（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者將土地信托給受托人（信托銀行），并從受托人管理和使用該土地的收益中獲取信托紅利。（圖2）土地信托包括租賃型和處理型。租賃型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，收回土地所有權(quán)；處理型是指土地所有者在信托期結(jié)束后，領(lǐng)取土地出售所得價(jià)款。土地信托基本上是在土地所有者具有開(kāi)發(fā)積極性，而自己沒(méi)有能力的時(shí)候發(fā)揮功效，土地所有者能夠在保持土地所有權(quán)的同時(shí)，獲得穩(wěn)定的項(xiàng)目收益，因而對(duì)土地所有者來(lái)說(shuō)極具投資魅力。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)管理模式的選擇

我國(guó)現(xiàn)代信托發(fā)端于20世紀(jì)初，并持續(xù)發(fā)展到1949年新中國(guó)的成立前夕。新中國(guó)成立后，隨著社會(huì)主義改造的完成，信托業(yè)務(wù)逐漸消失。1979年新中國(guó)第一家信托機(jī)構(gòu)——中國(guó)國(guó)際信托投資公司成立。經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，全國(guó)已經(jīng)有近400家信托投資公司，總資產(chǎn)約占全部金融資產(chǎn)的10％左右。許多有能力的信托投資公司都參與了房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，它們以吸收信托存款、委托存款、發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債券等形式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)籌集資金，或者辦理各種形式的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，或者直接投資于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，雖然拓展了房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但因存在著違規(guī)經(jīng)營(yíng)、管理混亂、業(yè)務(wù)范圍不明確等問(wèn)題，嚴(yán)重影響了信托業(yè)乃至房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)秩序，許多信托投資公司因房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善而瀕臨破產(chǎn)的邊緣。為了規(guī)范信托業(yè)的健康發(fā)展，中國(guó)人民銀行于2001年1月9日頒布了《信托投資公司管理辦法》，九屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)于2001年4月28日通過(guò)并公布了《中華人民共和國(guó)信托法》，這就使得我國(guó)信托事業(yè)的發(fā)展和繁榮，建立在較為完善的法律規(guī)范基礎(chǔ)上。而發(fā)展什么樣的房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)事業(yè)，則是我們需要進(jìn)一步探討和解決的問(wèn)題。筆者主要借鑒國(guó)外的運(yùn)作模式，從以下三個(gè)方面闡述自己的簡(jiǎn)略構(gòu)想。

（一）建立房地產(chǎn)投資信托基金

建立房地產(chǎn)投資信托基金，一方面為迅速增長(zhǎng)的個(gè)人金融資產(chǎn)提供新的投資渠道，另一方面通過(guò)信托基金匯集閑散資金，滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)資金的巨額需求。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的業(yè)務(wù)范圍，目前應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、購(gòu)置、出租管理等權(quán)益型投資作為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，至于資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、收益分配等方面也需要監(jiān)管部門(mén)和機(jī)構(gòu)作出明確的規(guī)定。在房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作的模式上，既可以借鑒美國(guó)的模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體的資產(chǎn)管理活動(dòng)由專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)操作，也可以借鑒德國(guó)的模式，由投資信托公司負(fù)責(zé)具體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，另選保管銀行負(fù)責(zé)受益憑證的發(fā)行、收益分配、部分信托財(cái)產(chǎn)的保管和運(yùn)營(yíng)監(jiān)督。但考慮到我國(guó)由中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)信托基金業(yè)管理的實(shí)際情況，以致專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司不可能作為投資信托基金的組織發(fā)起人而得到批準(zhǔn)，以及現(xiàn)有信托投資公司在房地產(chǎn)權(quán)益經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作方面的不足，美國(guó)的運(yùn)作模式可能更具有借鑒價(jià)值。由信托投資公司組織房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起，并委托證券公司或銀行向社會(huì)公開(kāi)發(fā)行受益憑證，將所募集資金交由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司進(jìn)行獨(dú)立運(yùn)作。（圖3）

（二）建立國(guó)有土地信托經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)作機(jī)制

我國(guó)城市國(guó)有土地所有權(quán)是通過(guò)出讓、出租等經(jīng)濟(jì)形式及行政劃撥方式實(shí)現(xiàn)的，而在日本，國(guó)有土地信托也是實(shí)現(xiàn)國(guó)家土地所有權(quán)的一種重要的經(jīng)濟(jì)形式。日本的國(guó)有土地信托，是吸取民間土地信托制度能夠有效利用土地的特點(diǎn)，為促進(jìn)國(guó)有土地的有效利用及處置而建立的，使得國(guó)有土地的管理及處置手段更加多樣化了。日本國(guó)有土地信托制度的好處是：在長(zhǎng)期持續(xù)獲得土地收益的同時(shí)，保留了將來(lái)行政需要的國(guó)有土地所有；將土地及地上建筑物共同進(jìn)行信托時(shí)，土地價(jià)值的體現(xiàn)較為隱蔽，可以減少對(duì)鄰近土地價(jià)格的影響；可以利用土地信托制度對(duì)再開(kāi)發(fā)中的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整。考慮到我國(guó)的土地制度現(xiàn)狀，雖然利用土地信托制度不可能產(chǎn)生像日本那樣明顯的好處，但至少可以考慮將其作為實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地所有權(quán)的一種經(jīng)濟(jì)形式。當(dāng)然，要保證土地信托給國(guó)家?guī)?lái)的經(jīng)濟(jì)利益不低于土地出讓或出租所帶來(lái)的利益。

（三）“房屋銀行”的信托化規(guī)范經(jīng)營(yíng)

“房屋銀行”模式是由貴州房屋置換中心與中國(guó)工商銀行貴州省分行聯(lián)手率先推出的。由于這種經(jīng)營(yíng)模式既降低了租賃雙方的交易成本，又使雙方的利益能夠得到保障，因而深受廣大群眾的歡迎，并在上海、北京、深圳等全國(guó)各大城市得到推廣。因中國(guó)人民銀行規(guī)定“銀行”名稱(chēng)不得任意使用，一些地方如上海已經(jīng)將其更名為“存房中心”。貴州的運(yùn)作方式是，房屋所有權(quán)人將待出租的房屋“存入”房屋置換中心，房屋置換中心根據(jù)房屋所處的地段、環(huán)境、設(shè)施等因素，測(cè)算出房屋的出租價(jià)格，經(jīng)房主認(rèn)可后通過(guò)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)外招租。房屋置換中心從首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商銀行為房主開(kāi)立的帳戶(hù)中。房主每年預(yù)留40天時(shí)間作為房屋置換中心的租賃工作日，該期間房屋置換中心不向房主支付房租。貴州房屋置換中心的該種業(yè)務(wù)僅運(yùn)作四個(gè)多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率達(dá)到97％。雖然各地都基本參照貴州的方式運(yùn)作，但還是有許多差異。比如，北京房地產(chǎn)交易中心將此類(lèi)“房屋銀行”業(yè)務(wù)稱(chēng)為“租賃吞吐”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)規(guī)定每年預(yù)留兩個(gè)月作為不向房主支付房租的租賃工作日，自房屋“存入”之日起開(kāi)始按照事先約定的數(shù)額計(jì)算房租，不過(guò)所約定的房租額與向承租人收取的實(shí)際租金并不相等，房地產(chǎn)交易中心賺取了其中的差價(jià)。

在此類(lèi)“房屋銀行”業(yè)務(wù)中，房主、承租人及“房屋銀行”相互之間是一種什么法律關(guān)系？他們之間簽定的法律合同屬于什么性質(zhì)的法律合同？租金的收取與支付宜采用什么方式？對(duì)這些問(wèn)題需要加以分析，以便在出現(xiàn)糾紛時(shí)能夠依照現(xiàn)行法律及時(shí)予以解決。

在“房屋銀行”業(yè)務(wù)運(yùn)作中，房主和“房屋銀行”之間一般是委托人與受托人的關(guān)系，因而像北京房地產(chǎn)交易中心那樣從中賺取差價(jià)的行為，有點(diǎn)類(lèi)似于房屋的轉(zhuǎn)租獲利，這是不符合委托及中介業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)定的。承租人和“房屋銀行”之間是名義上的租賃關(guān)系，此時(shí)，是“房屋銀行”以房屋所有權(quán)人的身份與承租人簽定租賃合同，承租人也并不關(guān)心誰(shuí)是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋銀行”業(yè)務(wù)的運(yùn)作更符合信托法律關(guān)系。房主是信托法律關(guān)系中的委托人，“房屋銀行”是具體從事房屋經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的受托人，受益人既可以是作為委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。這樣一來(lái)，我們將“房屋銀行”稱(chēng)為“房屋信托”，并用信托法加以規(guī)范可能就較為妥當(dāng)了。雖然我國(guó)民法理論及實(shí)踐中，將信托行為等同于行紀(jì)行為，但嚴(yán)格地說(shuō)，它們畢竟是兩種不同的制度，信托法的出臺(tái)也更加證實(shí)和明確了這一點(diǎn)，因而不宜將其認(rèn)定為“房屋行紀(jì)”。

四、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)尚需要解決的問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)信托法》的出臺(tái)，為我國(guó)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)事業(yè)的規(guī)范發(fā)展提供了法律基礎(chǔ)。不過(guò)，要真正促進(jìn)房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)達(dá)，尚需要制定有關(guān)規(guī)范各種房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的政策法規(guī)及實(shí)施細(xì)則，特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的稅收制度、房屋信托時(shí)是否需要及如何進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或變更登記等問(wèn)題，都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營(yíng)的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理與大學(xué)生創(chuàng)新能力培養(yǎng)

摘要：具有創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)是現(xiàn)在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，大學(xué)生的創(chuàng)新能力決定著國(guó)家的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)也要求大學(xué)生培養(yǎng)要與企業(yè)的需求聯(lián)系起來(lái)。實(shí)行校企合作的大學(xué)生創(chuàng)新能力培養(yǎng)，是現(xiàn)在高校教育的重要內(nèi)容。文章介紹了校企合作模式下房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)大學(xué)生創(chuàng)新能力培養(yǎng)的相關(guān)內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：校企合作；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理；創(chuàng)新能力

高等院校實(shí)行創(chuàng)新人才培養(yǎng)計(jì)劃，可以培養(yǎng)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，是學(xué)校教育滿(mǎn)足社會(huì)需求的必然趨勢(shì)。培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，適應(yīng)未來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的高級(jí)人才，是體現(xiàn)高校專(zhuān)業(yè)教育成效的重要方面。做為新時(shí)期的學(xué)生，也要轉(zhuǎn)變觀念，不斷提高創(chuàng)新能力和專(zhuān)業(yè)技能。

1培養(yǎng)創(chuàng)新能力的意義

1.1樹(shù)立正確的人生方向、養(yǎng)成積極的人生態(tài)度

培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)大學(xué)生的創(chuàng)新能力，首先大學(xué)生要樹(shù)立積極、樂(lè)觀的人生態(tài)度；其次，大學(xué)生在能力培養(yǎng)的過(guò)程中敢于面對(duì)困難，在面對(duì)逆境時(shí)可以樂(lè)觀面對(duì)，這樣大學(xué)生在離開(kāi)校園后也會(huì)樹(shù)立正確的人生觀。

1.2可以提高學(xué)生綜合素質(zhì)、實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值

大學(xué)生通過(guò)參與創(chuàng)新活動(dòng)，可以根據(jù)自己的興趣和特長(zhǎng)來(lái)選擇今后的發(fā)展方向，通過(guò)自學(xué)、獨(dú)立思考來(lái)控制自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。大學(xué)生也在學(xué)會(huì)了如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)力操作，同在實(shí)踐中也可以與團(tuán)隊(duì)其他成員進(jìn)行溝通和協(xié)作。同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值，在實(shí)踐中找到適合的職業(yè)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。

1.3培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新精神、充實(shí)學(xué)校生活

大學(xué)生的創(chuàng)新活動(dòng)可培養(yǎng)自己開(kāi)拓創(chuàng)新的精神，將自身的發(fā)展壓力轉(zhuǎn)化為未來(lái)如何進(jìn)行創(chuàng)新和創(chuàng)業(yè)上面。另外由于大學(xué)生活相對(duì)較自由和輕松，特別是大三和大四學(xué)業(yè)即將完成，面臨著就業(yè)壓力。創(chuàng)新實(shí)踐可以讓大學(xué)生覺(jué)得有事情可以做，可以更好的選擇適合自己的發(fā)展方向，生活也變得比較豐富。

2實(shí)行校企合作模式

現(xiàn)在我國(guó)的高校教育顯現(xiàn)了一些不足之處，主要表現(xiàn)為教學(xué)模式比較單一，教育經(jīng)費(fèi)欠缺，科研條件相對(duì)有限，學(xué)生的創(chuàng)新能力明顯不足。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)是一門(mén)實(shí)踐性非常強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)，如果僅局限于校園學(xué)習(xí)，在走向工作崗位后很難盡快的勝任工作。

2.1成立創(chuàng)新基地、提供實(shí)習(xí)的場(chǎng)所

為了實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新的培養(yǎng)目標(biāo)，高校可以設(shè)立實(shí)習(xí)基地，為學(xué)生提供一個(gè)學(xué)習(xí)和實(shí)踐的平臺(tái)，在實(shí)習(xí)中研究新的教學(xué)模式，可以充分發(fā)揮學(xué)生的個(gè)性和特長(zhǎng)，營(yíng)造一個(gè)良好的實(shí)踐環(huán)境。創(chuàng)新指導(dǎo)中心對(duì)學(xué)生創(chuàng)新基地進(jìn)行規(guī)劃、年度計(jì)劃制定、立項(xiàng)等具體安排，中心下設(shè)培訓(xùn)、科研、宣傳等部門(mén)來(lái)統(tǒng)籌創(chuàng)新工作，培育新的創(chuàng)新項(xiàng)目。同時(shí)創(chuàng)新指導(dǎo)中心也要制定具體的管理辦法，每次對(duì)實(shí)習(xí)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行考核，考核學(xué)生的實(shí)習(xí)成果，對(duì)于表現(xiàn)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)要進(jìn)行表彰。

2.2打造精品實(shí)踐科目和競(jìng)賽平臺(tái)

企業(yè)可以提供資金支持高校的學(xué)生進(jìn)行創(chuàng)新活動(dòng)，創(chuàng)新基金扶持學(xué)生在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域開(kāi)展相關(guān)的創(chuàng)新活動(dòng)。例如可以設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新項(xiàng)目、組織相關(guān)的管理技能競(jìng)賽、舉辦創(chuàng)新培訓(xùn)和座等形式。高校可以與企業(yè)共同合作每年資助一定數(shù)量的學(xué)生團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)房地經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)新精英，打造具有較高操作效果的創(chuàng)新成果。如果團(tuán)隊(duì)成功入選了資助團(tuán)隊(duì)行列，可以進(jìn)入校企合作的“大學(xué)生創(chuàng)新基地”進(jìn)行更加深入的實(shí)踐活動(dòng)。通過(guò)以上培養(yǎng)計(jì)劃，鼓勵(lì)學(xué)生具備創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)業(yè)精神，為學(xué)生搭建創(chuàng)新平臺(tái)。學(xué)校與企業(yè)可以進(jìn)行更深入的交流和合作，激勵(lì)出一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理精英脫穎而出。由高校的學(xué)科實(shí)施學(xué)生成長(zhǎng)計(jì)劃，相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理協(xié)會(huì)和企業(yè)來(lái)提供支持，資助學(xué)生隊(duì)伍開(kāi)展實(shí)踐性和社會(huì)性的創(chuàng)新活動(dòng)。成長(zhǎng)計(jì)劃可以幫助大學(xué)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的基本方法，掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的管理方法，如何進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，激發(fā)學(xué)生參與實(shí)踐的積極性，提高學(xué)生的創(chuàng)新能力和協(xié)作能力。組織房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的學(xué)生參加房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成果展示大賽，由高校、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理協(xié)會(huì)和一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同進(jìn)行承辦此類(lèi)比賽，由本專(zhuān)業(yè)的大學(xué)生針對(duì)指出的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理題目而進(jìn)行成果設(shè)計(jì)。通過(guò)成果展示，大學(xué)生最大限度的應(yīng)用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)服務(wù)于實(shí)踐成果。在完成成果的過(guò)程中開(kāi)拓了思維，提高了進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)操作的社會(huì)實(shí)踐能力，培養(yǎng)創(chuàng)新能力和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神。大學(xué)生的創(chuàng)新能力和實(shí)踐能力通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程而不斷提高。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成果具有非常深遠(yuǎn)的應(yīng)用意義，包括當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的教學(xué)內(nèi)容和新的專(zhuān)業(yè)應(yīng)用趨勢(shì)，可以與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理需求進(jìn)行良性的掛鉤。成果明確提出理論設(shè)計(jì)和實(shí)踐操作兩個(gè)方面的要求，可以鍛煉房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)生運(yùn)用基礎(chǔ)理論知識(shí)進(jìn)行實(shí)際運(yùn)用和獨(dú)立工作的能力。

3結(jié)束語(yǔ)

實(shí)行校企合作創(chuàng)新項(xiàng)目和成果展示，可以讓學(xué)生產(chǎn)生學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)的性，讓學(xué)生形成創(chuàng)新性的思維方式。學(xué)生帶著項(xiàng)目進(jìn)行學(xué)習(xí)和思考，從而變被動(dòng)學(xué)習(xí)為主動(dòng)學(xué)習(xí)。通過(guò)閱讀相關(guān)文獻(xiàn)可以拓寬學(xué)生的視野，增加對(duì)參與社會(huì)項(xiàng)目的興趣，鍛煉了獨(dú)立思考的能力，形成創(chuàng)新性的思維。

作者：廖志濃 單位：江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)人才培養(yǎng)的思考

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由中高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)理性增長(zhǎng)過(guò)度，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉(zhuǎn)型升級(jí)呈常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始布局國(guó)際戰(zhàn)略、開(kāi)拓海外市場(chǎng)，技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新呈新常態(tài)。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的需求顯著增加。高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)要順應(yīng)新常態(tài)背景下行業(yè)的新變化，人才的開(kāi)發(fā)與培養(yǎng)既要有國(guó)際視野，又要多維度地提升學(xué)生的知識(shí)素養(yǎng)、能力素質(zhì)和心理素養(yǎng)。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；房地產(chǎn)；人才需求；人才培養(yǎng)

一、我國(guó)房地產(chǎn)新常態(tài)的基本特征

（一）新常態(tài)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況

1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，遠(yuǎn)低于同期固定資產(chǎn)投資近兩年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年以來(lái)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2015年累計(jì)投資增速持續(xù)在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產(chǎn)投資增速，而2014年之前房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度一直略快于固定資產(chǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地?zé)崆榇蟠蠼档汀?.商品房銷(xiāo)售乏力，樓市去庫(kù)存壓力大2014年開(kāi)始至2015年上半年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2015年下半年雖恢復(fù)到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫(kù)存壓力大。2010～2015年，我國(guó)商品品房累計(jì)新開(kāi)工面積106.64億平方米，而同期銷(xiāo)售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開(kāi)工的商品房中有36.11億平方米仍未銷(xiāo)售，庫(kù)存量接近開(kāi)工面積的34%。據(jù)估計(jì)全國(guó)樓市目前約有85～90億元平方米的庫(kù)存量，按過(guò)去3年的平均銷(xiāo)售速度估算，去庫(kù)存需要至少7年左右的時(shí)間。[1]3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰(zhàn)略布局近幾年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資活動(dòng)顯著增加，包括綠地、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、富力等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)瞄準(zhǔn)海外房地產(chǎn)市場(chǎng)上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2013中國(guó)內(nèi)地對(duì)外商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資額接近50億美元，同比增長(zhǎng)20%，預(yù)計(jì)到2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的年均海外投資額可達(dá)500億美元。[2]4.行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，企業(yè)并購(gòu)重組活躍全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)之際，行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３稚蠞q勢(shì)頭。2016年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別同比增長(zhǎng)19.4%和15.6%，比全國(guó)平均水平分別高5%和9.1%。2015年百?gòu)?qiáng)企業(yè)市場(chǎng)份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實(shí)力前十強(qiáng)企業(yè)2015年銷(xiāo)售額占百?gòu)?qiáng)企業(yè)的44.5%，市場(chǎng)份額達(dá)到16.3%。[3]房地產(chǎn)市場(chǎng)下行期，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案例不斷增加。2014年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例達(dá)236宗，與2013年153宗相比增長(zhǎng)54.2%。[4]其中綜合實(shí)力強(qiáng)和資金充足的大型房企成為并購(gòu)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)并購(gòu)總數(shù)占行業(yè)4成左右，大型百?gòu)?qiáng)企業(yè)還將并購(gòu)目光投向海外和其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域。此外，在房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，企業(yè)間的并購(gòu)重組也相當(dāng)活躍。

（二）房地產(chǎn)新常態(tài)的市場(chǎng)特征

1.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的新常態(tài)企業(yè)的開(kāi)發(fā)投資速度回歸理性，已經(jīng)由高速開(kāi)發(fā)、地王頻現(xiàn)、拿地開(kāi)發(fā)就能賺錢(qián)的時(shí)代，進(jìn)入平穩(wěn)投資、理性開(kāi)發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時(shí)代。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局已發(fā)生了較大變化，由此前的供不應(yīng)求向供需基本平衡轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的置業(yè)投資也在回歸理性，已經(jīng)由居民住房普遍短缺、投資投機(jī)盛行，開(kāi)始進(jìn)入擁有較高住房自有率、理性消費(fèi)和投資的時(shí)代。商品房的品種和品質(zhì)不斷提升，消費(fèi)者青睞于高品質(zhì)產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型會(huì)日漸豐富，門(mén)類(lèi)將逐步齊全。2.房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉(zhuǎn)型升級(jí)呈新常態(tài)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的資金壓力，銀行壞賬、金融風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)進(jìn)入了優(yōu)勝劣汰、兼并重組的時(shí)代。企業(yè)品牌、資金實(shí)力、技術(shù)水平和管理能力成為企業(yè)盈利和生存的重要條件。實(shí)力不強(qiáng)的中小企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉或是被收購(gòu)兼并的風(fēng)險(xiǎn)，只有實(shí)力雄厚的大企業(yè)才有生存空間，行業(yè)集中度會(huì)不斷提高。與此同時(shí)，行業(yè)性的深度調(diào)整使房地產(chǎn)企業(yè)積極轉(zhuǎn)型升級(jí)。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，以及向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)跨界資源整合將成為新常態(tài)。3.房地產(chǎn)企業(yè)布局國(guó)際戰(zhàn)略、開(kāi)拓海外市場(chǎng)呈新常態(tài)近幾年大型房企正積極布局國(guó)際市場(chǎng)，一是源于海外巨大的消費(fèi)市場(chǎng)，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍國(guó)際市場(chǎng)的重要需求載體；二是歐美經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，較之國(guó)內(nèi)日益下降的投資回報(bào)率，海外投資的行業(yè)利潤(rùn)較為可觀；三是大型房地產(chǎn)企業(yè)在“走出去”戰(zhàn)略號(hào)召之下，積極布局國(guó)際市場(chǎng)，為企業(yè)的國(guó)際化道路做鋪墊。因此未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)將面臨來(lái)自國(guó)內(nèi)市場(chǎng)和國(guó)際市場(chǎng)的雙重競(jìng)爭(zhēng)。4.技術(shù)創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新呈新常態(tài)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將不再是單純的投資規(guī)模、營(yíng)銷(xiāo)速度之爭(zhēng)，而更多地是企業(yè)專(zhuān)業(yè)技術(shù)和服務(wù)能力的競(jìng)爭(zhēng)。主要體現(xiàn)在：一是信息化時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的結(jié)合將是大勢(shì)所趨，互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)正在全鏈條式滲透，技術(shù)創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。二是房地產(chǎn)價(jià)值探索正在全產(chǎn)業(yè)鏈中展開(kāi)。房地產(chǎn)業(yè)正在改變以“賣(mài)房”為軸心的運(yùn)營(yíng)模式，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的探索從土地利用、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，到后期運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)，貫穿于整個(gè)行業(yè)生命周期。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將實(shí)現(xiàn)從制造商到服務(wù)商的轉(zhuǎn)變，服務(wù)創(chuàng)新將成為一種常態(tài)。三是房地產(chǎn)將向輕型化轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)企業(yè)致力于從“重資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，通過(guò)提高資金周轉(zhuǎn)率、增加服務(wù)附加值的模式提高投資回報(bào)。

二、房地產(chǎn)新常態(tài)對(duì)人才需求的新變化

新常態(tài)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)人才市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下新特征：

（一）房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的新變化

1.人才經(jīng)濟(jì)時(shí)代到來(lái)根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)理論，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力依次經(jīng)歷了勞動(dòng)力驅(qū)動(dòng)、資金驅(qū)動(dòng)和知識(shí)驅(qū)動(dòng)三個(gè)階段。在知識(shí)驅(qū)動(dòng)階段，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)技術(shù)和智力的依賴(lài)程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了對(duì)其他生產(chǎn)要素的依賴(lài)，人力資源既是知識(shí)、信息和技術(shù)的創(chuàng)造者，又是將知識(shí)、信息和技術(shù)向經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移的執(zhí)行者。當(dāng)人才在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中起主導(dǎo)作用時(shí)，就進(jìn)入了人才經(jīng)濟(jì)時(shí)代。它是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，是知識(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高級(jí)形式。在這個(gè)時(shí)代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)意義，成為獲得資金、擴(kuò)張資本和占有資源的保障。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了深刻變化，人才資源成為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的最有效資源。622.行業(yè)人才流動(dòng)加快房地產(chǎn)行業(yè)人才流動(dòng)頻繁，其行業(yè)從業(yè)人員的平均流動(dòng)率高于其他行業(yè)。一是源于人才經(jīng)濟(jì)本身的屬性特點(diǎn)。在人才經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才的單位屬性、區(qū)域?qū)傩在呌诘瞬诺娜蚧?guó)際化屬性日益強(qiáng)化凸顯，人才在國(guó)際國(guó)內(nèi)的自由流動(dòng)更加常態(tài)化。二是源于房地產(chǎn)行業(yè)較大的人才需求及較低的人才流動(dòng)成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介服務(wù)型人才需求量出現(xiàn)了較大增長(zhǎng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)具有從業(yè)人員數(shù)量多、人員流動(dòng)性大等特點(diǎn)，但在人才需求的支撐之下，從業(yè)人員的流動(dòng)成本卻較低。三是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益性是房地產(chǎn)行業(yè)人才頻繁流動(dòng)的重要原因。3.行業(yè)薪酬快速增長(zhǎng)人才經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才流動(dòng)頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為留住人才，通過(guò)多種途徑提高從業(yè)人員的薪酬待遇，以增強(qiáng)員工的職業(yè)認(rèn)同感和企業(yè)忠實(shí)度。2014年一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬增長(zhǎng)率為7.7%，[5]畢業(yè)生的起薪也有不同程度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也通過(guò)多種途徑提高員工待遇，我愛(ài)我家推出“全員持股計(jì)劃”，鏈家地產(chǎn)在全國(guó)范圍大幅提高經(jīng)紀(jì)人底薪，中原地產(chǎn)提高員工傭金并推出優(yōu)秀骨干持股計(jì)劃。

（二）房地產(chǎn)人才需求的新變化

新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)人才市場(chǎng)的新變化，導(dǎo)致復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才需求量將大幅增加。1.復(fù)合型人才復(fù)合型人才是指具有兩個(gè)或兩個(gè)以上專(zhuān)業(yè)(或?qū)W科)的基本知識(shí)和基本能力的人才，其實(shí)質(zhì)是突破學(xué)科或?qū)I(yè)界限，接觸并把握不同專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)及思維方法。這種復(fù)合包括多學(xué)科之間的復(fù)合、多專(zhuān)業(yè)之間的復(fù)合、智力因素和非智力因素之間的復(fù)合等[6]。因此復(fù)合型人才具有知識(shí)的集成性、能力的復(fù)合性和素養(yǎng)的全面性等特征。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十幾年的飛速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、土地出讓轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房交易、咨詢(xún)策劃、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所需的人才數(shù)量大、種類(lèi)多。但目前該行業(yè)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和扎實(shí)理論功底，熟知從征地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、談判、開(kāi)發(fā)、融資、策劃、推廣到管理全產(chǎn)業(yè)鏈的復(fù)合型人才十分緊缺。此外，復(fù)合地產(chǎn)的興起，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，房地產(chǎn)對(duì)人才的需求已不僅僅限于產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部，還包括與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的跨界復(fù)合型人才的需求。2.創(chuàng)新型人才創(chuàng)新型人才是具有創(chuàng)新性意識(shí)、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力的人才，其評(píng)價(jià)內(nèi)容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現(xiàn)為創(chuàng)造性思維能力、創(chuàng)造性想象能力、敏銳的問(wèn)題意識(shí)、合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)等[2]；非智力因素指由個(gè)體的責(zé)任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內(nèi)化而形成的全面發(fā)展的現(xiàn)代人格[7]。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，到營(yíng)銷(xiāo)策劃、管理服務(wù)等多方面都需進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新成為企業(yè)生存和盈利的必要條件，因此有創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的人才，無(wú)疑將成為房地產(chǎn)業(yè)最受歡迎的人才。3.大數(shù)據(jù)人才近幾年，大數(shù)據(jù)正在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮重要作用。據(jù)CSDN《2014中國(guó)大數(shù)據(jù)行業(yè)大調(diào)查》顯示，受訪企業(yè)中已經(jīng)實(shí)踐大數(shù)據(jù)并有成功案例和產(chǎn)品的公司約占29.5%，正在搭建大數(shù)據(jù)平臺(tái)的公司約為32.5%，24.5%的公司已對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行了充分的了解與準(zhǔn)備。[8]大數(shù)據(jù)人才的價(jià)值在于：通過(guò)深度挖掘分析，將數(shù)據(jù)變成可操作利用的情報(bào)信息，為企業(yè)發(fā)展定位和運(yùn)營(yíng)提供精細(xì)化服務(wù)，從而幫助企業(yè)做出商業(yè)決策、降低成本、增加利潤(rùn)。隨著房地產(chǎn)由粗放式增長(zhǎng)向精細(xì)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，大數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)與創(chuàng)新也正在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈萌芽。在最急需大數(shù)據(jù)人才的行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人才位居第二。[9]2014年在金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作中，萬(wàn)科與百度合作，借助百度數(shù)據(jù)，分析商場(chǎng)消費(fèi)人群，掌握顧客的消費(fèi)習(xí)慣和活動(dòng)軌跡，使商場(chǎng)能為顧客提供精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)。以花樣年為代表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用大數(shù)據(jù)向社區(qū)服務(wù)商轉(zhuǎn)型，通過(guò)“社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)”為居民提供生活采購(gòu)、保姆家政、小區(qū)金融、公共服務(wù)、企業(yè)引資等服務(wù)。在大數(shù)據(jù)時(shí)代，企業(yè)之間正在為了吸引并留住大數(shù)據(jù)專(zhuān)業(yè)人才而展開(kāi)戰(zhàn)爭(zhēng)。63

三、新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)人才培養(yǎng)的新思路

基于房地產(chǎn)行業(yè)人才市場(chǎng)和人才需求的新變化，人才培養(yǎng)必須站在新的高度進(jìn)行重新審視和規(guī)劃。對(duì)高職教育而言，在人才經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人才的開(kāi)發(fā)與培養(yǎng)既要有國(guó)際視野，又要多維度提升學(xué)生的知識(shí)素養(yǎng)、能力素質(zhì)和心理素養(yǎng)。

（一）知識(shí)素養(yǎng)

培養(yǎng)跨界復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，應(yīng)使學(xué)生具有多維而連續(xù)的知識(shí)。而目前高職教育普遍存在重實(shí)踐、輕理論，重專(zhuān)業(yè)教育、輕通識(shí)教育等問(wèn)題，知識(shí)結(jié)構(gòu)單一，學(xué)生缺乏對(duì)交叉學(xué)科知識(shí)的了解，所學(xué)知識(shí)缺乏系統(tǒng)且有較大片面性，知識(shí)遷移更新能力較弱。為培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)所需的跨界復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，在學(xué)生的知識(shí)素養(yǎng)方面，可以從以下幾個(gè)方面展開(kāi)：一是改變頂層設(shè)計(jì)，打破專(zhuān)業(yè)建制。將學(xué)生在校教育分為基礎(chǔ)教育和專(zhuān)業(yè)教育兩個(gè)階段。基礎(chǔ)教育階段，淡化專(zhuān)業(yè)色彩，按學(xué)科大類(lèi)制訂人才培養(yǎng)方案，學(xué)生不再簡(jiǎn)單歸屬某一學(xué)院或?qū)I(yè)。待學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)和行業(yè)有一定的認(rèn)知和了解之后，學(xué)生可根據(jù)自身的興趣、愛(ài)好和特長(zhǎng)，選擇某一適合自己的專(zhuān)業(yè)，此時(shí)學(xué)生進(jìn)入專(zhuān)業(yè)教育階段。二是突破學(xué)科體系，加大選修課比重。在基礎(chǔ)教育階段，按復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的培養(yǎng)目標(biāo)改革課程體系和教學(xué)內(nèi)容，使學(xué)生具備知識(shí)遷移、知識(shí)復(fù)合、知識(shí)創(chuàng)新和知識(shí)集成能力。一類(lèi)是以通識(shí)教育為主的選修課，涵蓋科學(xué)素養(yǎng)、人文素養(yǎng)、信息素養(yǎng)以及方法學(xué)的意識(shí)和訓(xùn)練。這些課程對(duì)培養(yǎng)學(xué)生對(duì)學(xué)科基礎(chǔ)知識(shí)以及相關(guān)學(xué)科綜合知識(shí)的了解、領(lǐng)會(huì)、綜合、運(yùn)用的能力大有幫助，學(xué)生可按照自身的興趣特長(zhǎng)或未來(lái)的職業(yè)規(guī)劃選擇合適的課程。另一類(lèi)是以培養(yǎng)學(xué)生國(guó)際化視野為主的選修課。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)際化人才的需求愈發(fā)強(qiáng)烈，學(xué)校要注重培養(yǎng)學(xué)生的國(guó)際化視野和國(guó)際化情操。開(kāi)設(shè)國(guó)際教育系列課程，使學(xué)生了解各國(guó)文化、特點(diǎn)及國(guó)際關(guān)系；增設(shè)國(guó)際禮儀課程、國(guó)際規(guī)則課程，為日后的國(guó)際交往、國(guó)際談判等奠定基礎(chǔ)；聘請(qǐng)外教、招收外籍學(xué)生，為中國(guó)學(xué)生與外國(guó)學(xué)生之間的溝通交流架設(shè)橋梁；增加教師到國(guó)外培訓(xùn)進(jìn)修、學(xué)生到境外實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)的機(jī)會(huì)。在專(zhuān)業(yè)教育階段，則根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)，培養(yǎng)學(xué)生在市場(chǎng)調(diào)研方面的數(shù)據(jù)分析處理能力、產(chǎn)品定位和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的創(chuàng)新能力等。三是推進(jìn)跨學(xué)院、跨系科、跨專(zhuān)業(yè)間的合作常態(tài)化。讓學(xué)生能夠跨學(xué)校交流，跨學(xué)科探索，跨專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)，使學(xué)生不斷豐富知識(shí)、開(kāi)闊視野、激活思維。如房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)與建筑類(lèi)、電子商務(wù)類(lèi)、景觀設(shè)計(jì)類(lèi)、多媒體技術(shù)類(lèi)、統(tǒng)計(jì)類(lèi)等專(zhuān)業(yè)的交流合作，可通過(guò)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)方式，開(kāi)拓學(xué)生的知識(shí)視野，提高學(xué)生對(duì)知識(shí)的更新能力和復(fù)合能力。

（二）能力素養(yǎng)

一是著力培養(yǎng)創(chuàng)新能力。不論是復(fù)合型人才、創(chuàng)新型人才還是大數(shù)據(jù)人才，創(chuàng)新能力的訓(xùn)練與培養(yǎng)都將是重點(diǎn)。美國(guó)心理學(xué)家托蘭斯通過(guò)調(diào)查列出了創(chuàng)造型學(xué)生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問(wèn)；思維和行動(dòng)的獨(dú)創(chuàng)性和獨(dú)立性；想象力豐富，喜歡虛構(gòu)和敘述，富于幻想；不隨大流，不過(guò)分依賴(lài)集體的意志；主意多，喜歡搞試驗(yàn)；頑強(qiáng)、堅(jiān)韌[10]。培養(yǎng)創(chuàng)造型學(xué)生，首先要改變教學(xué)模式，從以教師為主向以學(xué)生為主轉(zhuǎn)變，通過(guò)激發(fā)式教學(xué)方法，增加學(xué)生的參與感。其次拓展創(chuàng)新素質(zhì)教育，響應(yīng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”號(hào)召，鼓勵(lì)學(xué)生參與創(chuàng)新實(shí)踐，通過(guò)課外活動(dòng)、社團(tuán)活動(dòng)、社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)和創(chuàng)業(yè)活動(dòng)等多元方式，使創(chuàng)新意識(shí)在學(xué)生中普遍滲透。二是訓(xùn)練工具性能力。工具性能力是考察學(xué)生利用現(xiàn)代技術(shù)工具來(lái)獲取信息、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題、以及交流和實(shí)踐的能力。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)的高職學(xué)生而言，工具性能力主要包括外語(yǔ)能力和計(jì)算機(jī)能力。外語(yǔ)能力順應(yīng)了新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)海外開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)的盛行趨勢(shì)，強(qiáng)調(diào)訓(xùn)練學(xué)生的閱讀能力、口語(yǔ)能力和翻譯能力。計(jì)算機(jī)能力貼合了目前互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透趨勢(shì)以及大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的趨勢(shì)，包括利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息搜集與查詢(xún)、信息統(tǒng)計(jì)與處理、信息分析與運(yùn)用的能力。

（三）心理素養(yǎng)

心理健康水平是評(píng)價(jià)人才的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，心理健康水平的高低，不僅影響學(xué)生知識(shí)的獲取和能力的提高，還會(huì)對(duì)學(xué)生綜合素養(yǎng)以及健全人格的發(fā)展和形成造成影響。大學(xué)生心理健康水平包括在心理認(rèn)知上有奮發(fā)進(jìn)取的陽(yáng)光心態(tài)、在情緒管理上有理性平和的健康心態(tài)、在心理品性上有開(kāi)放包容的樂(lè)觀心態(tài)、在行為管理上有執(zhí)著奉獻(xiàn)的正向心態(tài)。而目前大學(xué)生積極心態(tài)的培養(yǎng)面臨來(lái)自多個(gè)層面的挑戰(zhàn)。因此有必要適當(dāng)加大學(xué)生心理素養(yǎng)的培養(yǎng)力度。一是全面監(jiān)控與個(gè)案輔導(dǎo)相結(jié)合。要建立心理狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與咨詢(xún)服務(wù)平臺(tái)，實(shí)時(shí)分析學(xué)生心理狀況變化；開(kāi)展心理健康狀況普查和心理危機(jī)排查，建立在校學(xué)生心理檔案；面向全校學(xué)生開(kāi)展個(gè)體心理咨詢(xún)服務(wù)，定期開(kāi)展團(tuán)體輔導(dǎo)[11]。二是課堂輔導(dǎo)與課外培養(yǎng)相結(jié)合。使課堂輔導(dǎo)在大學(xué)生心理健康教育中發(fā)揮主渠道作用，開(kāi)展預(yù)防和處理大學(xué)生心理危機(jī)事件專(zhuān)題研究；培養(yǎng)學(xué)生課外健康積極的網(wǎng)絡(luò)生活習(xí)慣，引導(dǎo)學(xué)生積極利用網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)資源學(xué)習(xí)，網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)處理與運(yùn)用等。

作者：劉貞平 單位：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理系

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)管理探討

1房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

1.1地理位置的不可移動(dòng)性

房地產(chǎn)企業(yè)是以房屋等基本建筑物為基礎(chǔ)進(jìn)行運(yùn)作的一種企業(yè)，而這些建筑物一旦建成，其地理位置是固定的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)首先考慮該項(xiàng)目的地理位置是否符合企業(yè)運(yùn)作所需要的交通、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)和文化等需求。

1.2項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)大

房地產(chǎn)不同于其他商品，它自身的特點(diǎn)決定了企業(yè)在投資過(guò)程中必須承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，具體體現(xiàn)在以下2點(diǎn)：①由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，所以，可能會(huì)受到一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)需求和國(guó)家政策變化的影響；②由于其地理位置的不可移動(dòng)性，在很大程度上使其在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)局面。

1.3投資建設(shè)的成本高

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)資金密集型產(chǎn)業(yè)，其投資開(kāi)發(fā)成本比較大，如果沒(méi)有一定的資金作支撐，企業(yè)是很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)中立足的。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)比較高，如果企業(yè)沒(méi)有堅(jiān)固的基礎(chǔ)，就很有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

1.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的對(duì)象是土地和客觀建筑物，大家都知道，一項(xiàng)建筑工程的建成不僅需要花費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。為了適應(yīng)市場(chǎng)需求，現(xiàn)代建筑越來(lái)越趨向于美觀時(shí)尚，同時(shí)，工程還要保質(zhì)保量完成，這就在一定程度上延長(zhǎng)了房地長(zhǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。

1.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié)多

目前，在我國(guó)實(shí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理制度中，將房地產(chǎn)管理部門(mén)與其他的社會(huì)管理部門(mén)相聯(lián)系，比如交通管理部門(mén)、環(huán)境與衛(wèi)生管理部門(mén)、城市規(guī)劃管理部門(mén)和安全質(zhì)量監(jiān)督管理部門(mén)等。企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須協(xié)調(diào)處理與各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系。只有這樣，才能使工程順利竣工。

1.6項(xiàng)目建設(shè)資金的周轉(zhuǎn)速度較慢

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往涉及多方面的資金周轉(zhuǎn)，從設(shè)計(jì)圖紙、招商引資，到雇傭工人、施工、竣工，這整個(gè)過(guò)程的時(shí)間是非常長(zhǎng)的。由于各個(gè)環(huán)節(jié)都是獨(dú)立的，資金的周轉(zhuǎn)速度下降，對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成了一定的消極影響。

1.7受?chē)?guó)家政策因素的影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)作為全國(guó)企業(yè)中的一份子，其運(yùn)作狀態(tài)必然受?chē)?guó)家政策的約束和調(diào)控，所以，任何房地產(chǎn)企業(yè)，不論何時(shí)何地，都要嚴(yán)格遵守國(guó)家經(jīng)濟(jì)、法律制度，將國(guó)家利益放在首要地位。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題

2.1缺乏項(xiàng)目建設(shè)的成本管理意識(shí)

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在“事后核算”的思想上，缺乏對(duì)項(xiàng)目造價(jià)成本的預(yù)算。俗話(huà)說(shuō)，“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一樣的，如果管理者在事前沒(méi)有一個(gè)明確的預(yù)算成本作為約束，就很有可能會(huì)在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)的情況，對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成一定的阻礙。

2.2企業(yè)內(nèi)部的管理鏈條不完善

目前，雖然大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始重視企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)的完善，但是，仍然存在一些漏洞，這一點(diǎn)在安全和質(zhì)量監(jiān)督管理方面表現(xiàn)得比較明顯。一些監(jiān)督管理人員不重視自己的工作，進(jìn)而出現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他環(huán)節(jié)之間處于割裂的狀態(tài)。

2.3缺乏對(duì)歷史經(jīng)驗(yàn)的分析和總結(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的變化性是極大的，許多房地產(chǎn)企業(yè)由于受到了市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政策等各方面的影響，很容易在競(jìng)爭(zhēng)中處于被動(dòng)地位，所以，企業(yè)要想在房地產(chǎn)市場(chǎng)中居于不敗之地，就必須從多方面入手分析市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)，摒棄劣勢(shì)。

2.4沒(méi)有準(zhǔn)確掌握各方面的動(dòng)態(tài)信息

企業(yè)要想獲得發(fā)展，就必須與時(shí)俱進(jìn)。所謂“與時(shí)俱進(jìn)”，指的就是企業(yè)要用發(fā)展的眼光看待自身所處的環(huán)境，包括市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政治環(huán)境等，及時(shí)了解各方面的信息動(dòng)態(tài)。從目前的發(fā)展情況來(lái)看，許多企業(yè)并未準(zhǔn)確掌握信息的動(dòng)態(tài)，大多數(shù)企業(yè)仍然處于消極被動(dòng)的地位。

3經(jīng)營(yíng)管理的原則

3.1堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則

可持續(xù)發(fā)展思想是《我們共同的未來(lái)》報(bào)告中提出的，它要求我們以不損害后代人、滿(mǎn)足其需求的權(quán)力為前提來(lái)滿(mǎn)足當(dāng)代人自身的需求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，既要考慮企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，又要注重該項(xiàng)目的環(huán)境效益、社會(huì)效益，不能以損害環(huán)境和社會(huì)的長(zhǎng)久利益為前提來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展的短暫利益。

3.2堅(jiān)持創(chuàng)新性原則

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，創(chuàng)新已經(jīng)成為了現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展必不可少的推動(dòng)力，小至個(gè)人、家庭，大到社會(huì)、國(guó)家，各個(gè)社會(huì)角色和群體無(wú)不需要?jiǎng)?chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該從產(chǎn)品、科技等方面入手，不斷創(chuàng)新，這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。

3.3堅(jiān)持科學(xué)定位的原則

市場(chǎng)是一個(gè)不斷變化的動(dòng)態(tài)因素，任何企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位之前都必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)更是如此，為了應(yīng)對(duì)變化莫測(cè)的市場(chǎng)環(huán)境，中小型企業(yè)應(yīng)格外重視市場(chǎng)的分析和定位，盡量在掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的基礎(chǔ)上將整體的市場(chǎng)劃分為多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，從細(xì)分市場(chǎng)中選擇一個(gè)或多個(gè)作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。只有這樣，才能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

3.4堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合相結(jié)合原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化組合，就必須建立一個(gè)內(nèi)部信息管理系統(tǒng)，安排專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部信息管理人員負(fù)責(zé)掌控企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作的所有數(shù)據(jù)和信息，并根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息的反饋及時(shí)調(diào)整企業(yè)的開(kāi)發(fā)和管理策略，對(duì)影響企業(yè)運(yùn)作的環(huán)境因素進(jìn)行優(yōu)化、組合、調(diào)配。只有這樣，才能使企業(yè)在日益經(jīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

4經(jīng)營(yíng)管理的方法

4.1培養(yǎng)高端人才，保證綜合效應(yīng)

企業(yè)要想取得發(fā)展，就必須以高素質(zhì)的人才作為支撐。對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)，培養(yǎng)具有創(chuàng)新性意識(shí)、能獨(dú)立思考的人才是尤為重要的。企業(yè)的管理人員應(yīng)加大對(duì)企業(yè)職工的考核力度，經(jīng)常召開(kāi)職工教育大會(huì)，提高職工的自我角色意識(shí)，同時(shí)，還應(yīng)該建立和完善職工培訓(xùn)制度，定期對(duì)職工的工作能力和素質(zhì)進(jìn)行培訓(xùn)。只有這樣，才能培養(yǎng)出高素質(zhì)的員工。

4.2加強(qiáng)對(duì)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)的控制

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)為了擴(kuò)大或占領(lǐng)市場(chǎng)而做出的一切決策所形成的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)按照來(lái)源的不同，主要可以分為企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)；按照內(nèi)容的不同，可分為投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)。毫無(wú)疑問(wèn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是不可能避免的，我們只能盡量降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。要做到這點(diǎn)，企業(yè)就必須建立和完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系，形成一個(gè)專(zhuān)業(yè)的防范風(fēng)險(xiǎn)的體系。

4.3適應(yīng)新形勢(shì)，實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

面對(duì)越來(lái)越嚴(yán)峻的國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系，在企業(yè)的目標(biāo)決策方面實(shí)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而提高目標(biāo)定位的準(zhǔn)確性和決策的規(guī)范性，實(shí)施全方位、可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)理念。

5結(jié)束語(yǔ)

縱觀國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，國(guó)家的宏觀調(diào)控日益加強(qiáng)，市場(chǎng)的變化周期日益縮短，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，新興的房地產(chǎn)企業(yè)更是層出不窮。為了在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者都絞盡腦汁地改善自己的經(jīng)營(yíng)管理策略，誰(shuí)能最早找到科學(xué)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理策略，誰(shuí)就能走上企業(yè)發(fā)展的成功之路。

作者：洪成表 單位：福州統(tǒng)建拆遷工程處

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:循環(huán)經(jīng)濟(jì)下如何加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開(kāi)健全的管理制度，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進(jìn)的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的水平。本文對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念進(jìn)行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的措施，以供同行探討與交流。

［關(guān)鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)管理;創(chuàng)新;方法

1循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)環(huán)保經(jīng)濟(jì)的概念，隨著人們對(duì)資源的開(kāi)發(fā)與利用，我國(guó)的不可再生資源越來(lái)越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來(lái)越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國(guó)提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論應(yīng)用在各個(gè)行業(yè)中，可以實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會(huì)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營(yíng)管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)時(shí)要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費(fèi)的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護(hù)。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實(shí)際情況利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，使其發(fā)展更具長(zhǎng)遠(yuǎn)性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟(jì)、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。

2循環(huán)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系

2．1循環(huán)經(jīng)濟(jì)下綠色經(jīng)營(yíng)管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)

社會(huì)的發(fā)展與人類(lèi)生活質(zhì)量的提升離不開(kāi)對(duì)資源的開(kāi)發(fā)與利用，隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的不可再生資源越來(lái)越少，而且過(guò)度的開(kāi)發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也會(huì)給人們的健康生活帶來(lái)威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，有時(shí)也會(huì)增加對(duì)資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營(yíng)管理體系，有利于對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理體系的結(jié)構(gòu)

綠色環(huán)保的經(jīng)營(yíng)管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，建立合理的經(jīng)營(yíng)管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高行業(yè)的社會(huì)效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理念更加健康、環(huán)保，并對(duì)周?chē)h(huán)境起到保護(hù)與節(jié)能的作用。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的方法

3．1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營(yíng)理念

在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。

3．2實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持

房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按照循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。

3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系的創(chuàng)新

綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門(mén)為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

4結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對(duì)住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門(mén)話(huà)題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)利用大量的資源，如果不對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行改變，很容易對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:如何加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理

［摘要］房地產(chǎn)行業(yè)的崛起，極大推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)行業(yè)想要健康發(fā)展離不開(kāi)健全的管理制度，只有加強(qiáng)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，才能使其更好的適應(yīng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是提高人們生活質(zhì)量的重要手段，采用先進(jìn)的管理理念以及管理措施，還可以使房地產(chǎn)行業(yè)更好的推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式必須做出改革與創(chuàng)新，這樣也有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的水平。本文對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念進(jìn)行了介紹，并提出了在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的措施，以供同行探討與交流。

［關(guān)鍵詞］循環(huán)經(jīng)濟(jì);房地產(chǎn);經(jīng)營(yíng)管理;創(chuàng)新;方法

近年來(lái)，住房問(wèn)題成為了人們的熱門(mén)話(huà)題，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了人們極大的關(guān)注，這一行業(yè)的發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)效益也越來(lái)越高。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但提高了人們的生活水平，還促進(jìn)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，所以相關(guān)人員必須采取有效措施，不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，使房地產(chǎn)行業(yè)在循環(huán)經(jīng)濟(jì)下更好、更快的發(fā)展。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)理念加入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的可持續(xù)性，也可以使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平得到很大提升。

1循環(huán)經(jīng)濟(jì)的概念

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)環(huán)保經(jīng)濟(jì)的概念，隨著人們對(duì)資源的開(kāi)發(fā)與利用，我國(guó)的不可再生資源越來(lái)越少，而且生態(tài)環(huán)境也越來(lái)越差，為了緩解這一現(xiàn)象，我國(guó)提出可持續(xù)發(fā)展的概念。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理論應(yīng)用在各個(gè)行業(yè)中，可以實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，還能改善人們生活的環(huán)境，為人們創(chuàng)造良好的生活空間，也有利于構(gòu)建和諧的社會(huì)環(huán)境。將循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念應(yīng)用在房地產(chǎn)行業(yè)中，提高了清潔資源的利用率，而且有利于構(gòu)建生態(tài)環(huán)保的社會(huì)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的提升。循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該改善經(jīng)營(yíng)管理模式，并根據(jù)生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念，指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理措施。在利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行指導(dǎo)時(shí)要遵循一定原則，這些原則主要包括以減量化、再循環(huán)以及再利用原則，這些原則可以降低房地產(chǎn)行業(yè)資源浪費(fèi)的概率，還能使生態(tài)環(huán)境得到改善與保護(hù)。在不同地域中，人們也可以根據(jù)實(shí)際情況利用循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論，使其發(fā)展更具長(zhǎng)遠(yuǎn)性，還能使當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境得到更好的建設(shè)，從而使循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論發(fā)揮更好的效用，使其經(jīng)濟(jì)、合理以及環(huán)保的性能得到更好的發(fā)揮。

2循環(huán)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體系

2．1循環(huán)經(jīng)濟(jì)下綠色經(jīng)營(yíng)管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)

社會(huì)的發(fā)展與人類(lèi)生活質(zhì)量的提升離不開(kāi)對(duì)資源的開(kāi)發(fā)與利用，隨著社會(huì)發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，我國(guó)的不可再生資源越來(lái)越少，而且過(guò)度的開(kāi)發(fā)也破壞了生態(tài)平衡，不利于國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也會(huì)給人們的健康生活帶來(lái)威脅。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的基礎(chǔ)，其不但可以推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也可以給人們提供良好、舒適的生活環(huán)境，但是這一行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，有時(shí)也會(huì)增加對(duì)資源的使用率以及使用量，所以建立綠色、環(huán)保的經(jīng)營(yíng)管理體系，有利于對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2．2房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理體系的結(jié)構(gòu)

綠色環(huán)保的經(jīng)營(yíng)管理體系是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，建立合理的經(jīng)營(yíng)管理體系結(jié)構(gòu)也是該行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要目標(biāo)，其結(jié)構(gòu)的合理性是房地產(chǎn)行業(yè)綠色、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。引入循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展理念，可以使房地產(chǎn)行業(yè)在提升經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提高行業(yè)的社會(huì)效益以及環(huán)境效益，使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理念更加健康、環(huán)保，并對(duì)周?chē)h(huán)境起到保護(hù)與節(jié)能的作用。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的方法

3．1轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營(yíng)理念

在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。

3．2實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持

房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按照循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。

3．3追求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系的創(chuàng)新

綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門(mén)為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合，形成完整的環(huán)境管理制度，并從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

4結(jié)語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式必須做出相應(yīng)的改變與完善，這樣才能更好的適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展，使這一行業(yè)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)與人們的生活息息相關(guān)，尤其是近幾年，人們對(duì)住房的需求大大提升，房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們的熱門(mén)話(huà)題。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及規(guī)模的擴(kuò)大，會(huì)利用大量的資源，如果不對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行改變，很容易對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞，在這樣的背景下，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念被引入了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中，并發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)、合理、環(huán)保的效果，降低了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資源的使用量，大大提高了這一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益。

作者:周志波 單位:大慶市大同區(qū)房產(chǎn)管理站

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論研究

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國(guó)社會(huì)福利水平有著直接的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，資本紛紛向房地產(chǎn)行業(yè)聚集，同時(shí)該行業(yè)也是投資和財(cái)富保值的重要渠道之一。房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作質(zhì)量對(duì)社會(huì)福利水平有著重要影響，影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。本文將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論進(jìn)行分析，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作水平提供一點(diǎn)啟示和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理；理論；措施；分析

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論要求我們充分了解房地產(chǎn)行業(yè)，并對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理論研究和實(shí)物相關(guān)的領(lǐng)域有一定的了解。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論涉及的范圍比較廣闊，包括房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格理論、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可行性研究、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融等主要方面，同時(shí)這些方面又可以細(xì)分為很多下屬內(nèi)容。比如，房地產(chǎn)制度又包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、開(kāi)發(fā)制度、轉(zhuǎn)讓制度、租賃制度、低壓制度、稅收制度和中介服務(wù)制度等內(nèi)容，房地產(chǎn)價(jià)格理論包括地租理論、土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素等內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論為了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律和本質(zhì)提供了必要的工具，該理論具有系統(tǒng)性，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論是一門(mén)具有中國(guó)特色的國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理課程，因此對(duì)其的分析和研究具有一定的意義。

二、房地產(chǎn)管理的相關(guān)內(nèi)容介紹

為了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論進(jìn)行深入的了解和普及，并為了培養(yǎng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才，較多的高校開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論是房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作的理論基礎(chǔ)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了必要導(dǎo)向和指導(dǎo)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的作用。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論分析有助于為相關(guān)的房地產(chǎn)從業(yè)人員和想要了解房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作模式的人員提供必要的信息依據(jù)，同時(shí)也提供了一種了解房地產(chǎn)行業(yè)的渠道，對(duì)揭示房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和運(yùn)行規(guī)律有著重要作用。目前，較多的高校開(kāi)設(shè)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)，該類(lèi)專(zhuān)業(yè)屬于管理學(xué)專(zhuān)業(yè)，培養(yǎng)具有地理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的基礎(chǔ)知識(shí)，同時(shí)該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、經(jīng)營(yíng)管理、咨詢(xún)、評(píng)估等專(zhuān)業(yè)技能，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論是該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的重點(diǎn)學(xué)習(xí)內(nèi)容之一。該類(lèi)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理的高級(jí)應(yīng)用型人才和復(fù)合型人才，該類(lèi)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生具有較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)基本技能，具備從事房地產(chǎn)的估價(jià)和依法處理房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題的能力，就業(yè)方向主要有工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理等方面。

三、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的分析

1.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的相關(guān)內(nèi)容分析。隨著我國(guó)住房制度的不斷改革和土地使用制度的不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的研究和分析工作逐漸受到重視，同時(shí)該理論逐漸發(fā)展成為當(dāng)今比較熱門(mén)的學(xué)科之一。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的主要指導(dǎo)思想是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其主要的研究方向是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和管理的基本理論和運(yùn)行方式。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理學(xué)科的主要教學(xué)內(nèi)容不僅包括房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的基本內(nèi)容，同時(shí)還涉及到基本的經(jīng)濟(jì)理論和管理理論教育，并通過(guò)典型的案例分析來(lái)強(qiáng)化課程的特點(diǎn)，對(duì)提升課程的應(yīng)用性有著重要作用。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論比較實(shí)用，精煉，簡(jiǎn)潔明了，該理論的內(nèi)容符合遠(yuǎn)程教育學(xué)生的實(shí)際情況和經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)要求。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論講授經(jīng)濟(jì)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生應(yīng)該必須掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理方面的相關(guān)知識(shí)，同時(shí)幫助學(xué)生聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，并沒(méi)有閉門(mén)造車(chē)，而是緊密聯(lián)系實(shí)際，提高學(xué)生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能力，理論的實(shí)用性較強(qiáng)，對(duì)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題能力的提升有較大的幫助。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論有助于提高學(xué)生理論聯(lián)系實(shí)際的能力，提高了學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)基本規(guī)律的掌握和了解深度，有助于為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作提供必要的專(zhuān)業(yè)性人才。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)方式和特點(diǎn)，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作的基本知識(shí)進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，為我們了解并分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律提供了渠道。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和相關(guān)國(guó)家政策的影響，近幾年來(lái)，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制力度，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范，更加有序，但是房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是施工，亦或是房地產(chǎn)銷(xiāo)售和土地購(gòu)置都處于停滯甚至是下降趨勢(shì)，僅僅從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置來(lái)看，其下降幅度達(dá)30%以上，因此國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)難以吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的興趣。同時(shí)，目前房地產(chǎn)存在著過(guò)度開(kāi)發(fā)問(wèn)題，新建的房屋空置率較高。房地產(chǎn)行業(yè)屬于壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，少數(shù)的房地產(chǎn)廠商掌控著當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)資源，并且將會(huì)以自身利潤(rùn)最大化為基點(diǎn)出發(fā)制定房產(chǎn)交易價(jià)格。由于房產(chǎn)價(jià)格較高，供給大于需求，但是仍然是賣(mài)方市場(chǎng)，因此企業(yè)將根據(jù)自身利益最大化目標(biāo)制定價(jià)格。為了保證房產(chǎn)的高價(jià)格以便實(shí)現(xiàn)自身利益最大化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不會(huì)降價(jià)出售全部的房產(chǎn)。如果國(guó)內(nèi)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能再吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的興趣，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)難以在短期內(nèi)再次出現(xiàn)繁榮的景象，投資活動(dòng)將進(jìn)一步減少，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在開(kāi)發(fā)投資還是房地產(chǎn)銷(xiāo)售工作方面將出現(xiàn)萎靡態(tài)勢(shì)，這對(duì)降低國(guó)內(nèi)的物價(jià)水平具有一定的積極作用。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行內(nèi)容更新，并要根據(jù)該理論的特點(diǎn)選擇科學(xué)的項(xiàng)目教學(xué)法，通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目來(lái)組織教學(xué)活動(dòng)，將學(xué)生融入有意義的任務(wù)完成的過(guò)程中，可以通過(guò)共同實(shí)施一個(gè)完整的項(xiàng)目來(lái)組織教學(xué)活動(dòng)，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。

2.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論堅(jiān)持的原則。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論可知，該理論要求在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理工作中要堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理和優(yōu)化最后為基本特征的項(xiàng)目管理思路。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論為房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理工作提供了理論基礎(chǔ)和指導(dǎo)，在房地產(chǎn)日常經(jīng)營(yíng)管理工作中，經(jīng)營(yíng)管理者要重視經(jīng)營(yíng)管理理論的重要性，要明確該理論的優(yōu)秀內(nèi)容和原則，堅(jiān)持項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制和項(xiàng)目成本核算制。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論揭示了房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)的規(guī)律和準(zhǔn)則，其主要目的之一就是提高資源的使用效率，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和戰(zhàn)略規(guī)劃的制定提供必要的條件，因此在分析經(jīng)營(yíng)管理理論過(guò)程中要有項(xiàng)目成本核算意識(shí)，要將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略落實(shí)到具體的項(xiàng)目經(jīng)理身上，提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的執(zhí)行力度和應(yīng)用性。其次，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論要求房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)持項(xiàng)目制度建設(shè)為基礎(chǔ)的原則，要求企業(yè)認(rèn)識(shí)到在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)防控直接體現(xiàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)管理能力。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要包括投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、意外風(fēng)險(xiǎn)、壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)面臨著管理風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)等，因此房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論的原則，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防控工作。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于重要的變革時(shí)期，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境比較復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存和發(fā)展，就要充分重視我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。按照筆者的觀點(diǎn)，做對(duì)的事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)比努力更重要，因此房地產(chǎn)企業(yè)要把控好行業(yè)發(fā)展大勢(shì)，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家政策的要求，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際發(fā)展情況制定發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)管理措施，提高經(jīng)營(yíng)管理制度的應(yīng)用性和可操作性，進(jìn)而優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理工作機(jī)制。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，也是拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況和態(tài)勢(shì)較好，對(duì)社會(huì)總體福利水平和居民的生活水平有著直接的影響，因此房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理尤為重要，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理理論。該理論具有系統(tǒng)性和全面性，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理與經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的經(jīng)濟(jì)、管理和法律等相關(guān)知識(shí)，為我們進(jìn)一步了解房地產(chǎn)行業(yè)的情況提供了渠道。

作者:孫志剛 單位:德州市房屋建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)集團(tuán)總公司

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理雙重性分析

摘要：主要研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的雙重性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)雙重性管理的主要內(nèi)容與作用進(jìn)行了討論，并從平衡計(jì)分卡在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理雙重性平衡協(xié)調(diào)中的應(yīng)用和雙重內(nèi)部控制兩方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)雙重經(jīng)營(yíng)管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)營(yíng)；經(jīng)濟(jì)雙重性

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的命脈，經(jīng)過(guò)政府長(zhǎng)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，逐漸發(fā)展成熟，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平不斷進(jìn)步，經(jīng)營(yíng)方式也更加多樣，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化改革的不斷深化和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入，房地產(chǎn)行業(yè)形態(tài)發(fā)生了很大的變化，企業(yè)盈利空間逐漸縮小，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)管理思路和經(jīng)營(yíng)方式的創(chuàng)新來(lái)適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)形式變化，使之能夠在市場(chǎng)中生存下來(lái)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的雙重管理模式

主要介紹了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要內(nèi)容，可具體劃分成價(jià)值鏈管理和利益分配管理兩方面，二者之間形成了明顯的相互制衡關(guān)系，在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中要充分利用其雙重性的特點(diǎn)，平衡內(nèi)外部關(guān)系，形成良性循環(huán)，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平，使之能夠在日漸激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

（一）雙重管理

1.價(jià)值鏈管理

企業(yè)價(jià)值的創(chuàng)造來(lái)源于一系列經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)，包括設(shè)計(jì)、采購(gòu)、生產(chǎn)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)等，不同經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之間的有機(jī)聯(lián)系就是企業(yè)的價(jià)值鏈，價(jià)值鏈中所有能夠創(chuàng)造價(jià)值的活動(dòng)稱(chēng)為價(jià)值活動(dòng)，企業(yè)的價(jià)值鏈和價(jià)值活動(dòng)客觀反映了企業(yè)的歷史、戰(zhàn)略、戰(zhàn)略實(shí)施方式以及價(jià)值活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)效果，基于價(jià)值鏈的管理就是對(duì)企業(yè)所有價(jià)值活動(dòng)的優(yōu)化、協(xié)調(diào)、整合，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)活動(dòng)成本。

2.利益鏈管理

利益鏈的管理主要是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利益的分配，不同于企業(yè)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，基礎(chǔ)投資大，人才、技術(shù)、資金密集，價(jià)值鏈上任何環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終效果有著直接影響，不合理的利益分配將會(huì)影響生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)和成本控制工作的落實(shí)，也就是對(duì)價(jià)值鏈的形態(tài)產(chǎn)生影響，影響房地產(chǎn)企業(yè)的最終經(jīng)營(yíng)水平和盈利能力，并最終加劇利益分配中存在的矛盾，所以利益分配和價(jià)值鏈管理之間應(yīng)該相輔相成互相協(xié)調(diào)配合，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的雙重管理，可以應(yīng)用平衡計(jì)分卡管理工具，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之間的均衡兼顧。

（二）雙重管理的作用

1.適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革不斷深化，政府政策的不斷出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形成了有利的規(guī)范和引導(dǎo)作用，提高了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的透明度和公平性，房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，生存和滅亡成為了每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨的問(wèn)題。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需的重要突破口，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)最強(qiáng)有力的脈搏，但是行業(yè)發(fā)展不能過(guò)分依賴(lài)政策與經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的優(yōu)勢(shì)，不利于在房地產(chǎn)行業(yè)中形成健康的競(jìng)爭(zhēng)和淘汰機(jī)制，對(duì)行業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)水平提升十分不利。所以，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的生存難題其實(shí)是必要的，能夠刺激其主動(dòng)找尋適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展策略，進(jìn)行管理方式的創(chuàng)新，形成企業(yè)的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力。

2.企業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)

每一個(gè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中都會(huì)表現(xiàn)出一定的雙重性，企業(yè)產(chǎn)品的加工形成過(guò)程中不同的加工環(huán)節(jié)和企業(yè)生產(chǎn)要素之間形成了價(jià)值鏈，利益分配上，不同要素投入者之間的利益分配關(guān)系又形成了利益鏈，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，這一客觀規(guī)律仍然存在，仍然表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，且彼此之間相互制約，生產(chǎn)要素配置優(yōu)化工作不到位，成本壓縮效果不理想，利益均衡分配必然將受到影響，利益分配不均衡必然會(huì)造成協(xié)作失敗，而協(xié)作失敗又會(huì)造成生產(chǎn)要素配置優(yōu)化和成本控制不利的問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)雙重管理策略

2015年，政策逐漸寬松，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢回暖，但是房地產(chǎn)行業(yè)投資總量下降的趨勢(shì)短時(shí)間內(nèi)難以改變，因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型迫在眉睫，經(jīng)營(yíng)管理的雙重管理工作也顯得十分必要，但是一些管理者在進(jìn)行雙重管理工作時(shí)也暴露出了一定的問(wèn)題，表現(xiàn)為實(shí)際操作中指定指標(biāo)計(jì)劃完成不理想時(shí)考核難以進(jìn)行，制度理論可操作性差等，需要采取一定的策略有效規(guī)避這些問(wèn)題。

（一）國(guó)際平衡計(jì)分卡的應(yīng)用

不同時(shí)期，不同發(fā)展階段，不同外部環(huán)境條件下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的主要目標(biāo)和任務(wù)都是存在差別的，房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)自身的可持續(xù)發(fā)展，就需要積極學(xué)習(xí)其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)自身的發(fā)展實(shí)際情況進(jìn)行全面調(diào)查分析，在科學(xué)的管理工具輔助下，制定科學(xué)的企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和規(guī)范方案。現(xiàn)階段，平衡計(jì)分卡作為一種優(yōu)秀的通用管理工具，有著數(shù)據(jù)顯示清晰、可操作性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的雙重管理來(lái)說(shuō)十分適用。

1.內(nèi)外部指標(biāo)的雙重設(shè)定

平衡計(jì)分卡能夠同時(shí)設(shè)定內(nèi)外部指標(biāo)，維持企業(yè)內(nèi)外部之間的協(xié)調(diào)。這樣的指標(biāo)設(shè)計(jì)能夠避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)內(nèi)部指標(biāo)顯示經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是外部指標(biāo)卻不理想的情況。房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈管理更加傾向于對(duì)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)效率水平的提高，而利益鏈管理則關(guān)注企業(yè)和外部利益相關(guān)者之間利益分配的協(xié)調(diào)合理，而平衡計(jì)分卡同時(shí)設(shè)定了內(nèi)外部指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)了價(jià)值鏈管理和利益鏈管理工作的均衡。

2.財(cái)務(wù)指標(biāo)與非財(cái)務(wù)指標(biāo)的雙重管理

平衡計(jì)分卡的指標(biāo)設(shè)定中同時(shí)包含財(cái)務(wù)指標(biāo)和非財(cái)務(wù)指標(biāo)兩部分內(nèi)容，在企業(yè)的績(jī)效考核中占有同樣的比重。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要包括企業(yè)資產(chǎn)回報(bào)率、利潤(rùn)率等內(nèi)容，非財(cái)務(wù)指標(biāo)則主要包括產(chǎn)品質(zhì)量以及客戶(hù)滿(mǎn)意度等，雙重指標(biāo)的設(shè)定有利于限制企業(yè)對(duì)盈利的過(guò)分追求，對(duì)控制房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量有著一定的積極意義。

3.結(jié)果性和驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)的雙重標(biāo)準(zhǔn)

這兩部分內(nèi)容的設(shè)置主要目的是實(shí)現(xiàn)不同管理環(huán)節(jié)的優(yōu)化，平衡積分卡中的結(jié)果性衡量指標(biāo)主要用于顯示房地產(chǎn)行使該策略之后的效果，涵蓋質(zhì)量提升效果與盈利能力提升效果等內(nèi)容，驅(qū)動(dòng)性衡量指標(biāo)則用于了解策略實(shí)行過(guò)程中發(fā)生的變化對(duì)最終結(jié)果的影響程度，主要考察其循環(huán)周期。平衡計(jì)分卡對(duì)驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)更加關(guān)注，結(jié)果性衡量指標(biāo)雖然也是十分重要的一部分。但是，考慮到驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)最終結(jié)果的預(yù)見(jiàn)性衡量，所以在雙重管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，驅(qū)動(dòng)性指標(biāo)能夠預(yù)見(jiàn)性的進(jìn)行不同環(huán)節(jié)和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)優(yōu)化，改善最終效果，提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

（二）雙重內(nèi)部控制

1.不相容職務(wù)分離

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作要嚴(yán)格遵循不相容職務(wù)分離的原則，在企業(yè)的價(jià)值鏈管理工作中形成相互監(jiān)督相互牽制的機(jī)制，形成完善嚴(yán)密的內(nèi)部控制體系。首先，要從財(cái)務(wù)管理工作入手，形成嚴(yán)格的會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制，明確不同會(huì)計(jì)崗位之間的權(quán)責(zé)權(quán)限，實(shí)現(xiàn)不同崗位和職務(wù)之間的相互制衡。在具體業(yè)務(wù)上，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)記賬收款和保管現(xiàn)金職務(wù)分離，材料采購(gòu)、驗(yàn)收保管和付款職務(wù)分離，發(fā)票開(kāi)具和收款職務(wù)之間相互分離，同時(shí)明確規(guī)定財(cái)產(chǎn)的清查范圍，制定明確的期限和程序，資產(chǎn)處置、開(kāi)發(fā)投資、資金使用等重要決策的制定和執(zhí)行要求負(fù)責(zé)部門(mén)之間要相互知情并且共同參與決策，防止出現(xiàn)一個(gè)人獨(dú)立處理業(yè)務(wù)全過(guò)程情況的出現(xiàn)，企業(yè)可以制定定期輪換規(guī)程，關(guān)鍵崗位輪換頻率要適當(dāng)調(diào)高，提高內(nèi)部控制效果。

2.資金管理流程的完善

房地產(chǎn)屬于高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的長(zhǎng)周期行業(yè)，需要通過(guò)對(duì)資金管理流程的持續(xù)優(yōu)化，通過(guò)提高資金的有效性來(lái)規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，可以進(jìn)行資金的統(tǒng)一監(jiān)控管理來(lái)縮短預(yù)售時(shí)間，全面提高資金的利用效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，現(xiàn)金流反映了企業(yè)現(xiàn)金收支情況，而經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)指標(biāo)的主要反映，應(yīng)該作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作的優(yōu)秀，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流等敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的跟蹤監(jiān)測(cè)來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)活動(dòng)中可能面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避同樣是房地產(chǎn)企業(yè)中非常重要的內(nèi)容，作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)需要形成嚴(yán)格的內(nèi)部控制程序和相互制約措施，重大事項(xiàng)要行使報(bào)告和集體決策制度，減少?zèng)Q策失誤和舞弊行為風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要形成財(cái)務(wù)預(yù)警的短期和長(zhǎng)期預(yù)警機(jī)制，將不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)劃分為遠(yuǎn)期和當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，選擇不同的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施組合，控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)造成的不利影響程度和規(guī)模。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中表現(xiàn)出價(jià)值鏈管理和利益鏈管理的雙重性，二者之間相互牽制，其中價(jià)值鏈管理傾向于內(nèi)部生產(chǎn)關(guān)系和生產(chǎn)要素之間的協(xié)調(diào)，利益鏈條則涉及到利益分配等外部活動(dòng)，采用平衡計(jì)分卡這種管理工具能夠協(xié)調(diào)好利益分配和內(nèi)部?jī)r(jià)值鏈管理之間的關(guān)系，形成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的良性循環(huán)，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率，改善盈利能力，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)力有著重要意義。

作者:李茜囡 單位:中國(guó)人民大學(xué)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理論文:房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理整頓方案

嚴(yán)格依法辦事。綜治房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境,進(jìn)步加強(qiáng)監(jiān)督檢查。一項(xiàng)關(guān)注民生、政策性很強(qiáng)的工作，各部門(mén)一定要認(rèn)真貫徹執(zhí)行法律政策，講究工作方法，做到嚴(yán)格依法行政。要把依法查處違法違規(guī)行為與維護(hù)企業(yè)、個(gè)人合法權(quán)益緊密結(jié)合，確保政策執(zhí)行到位、產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展、社會(huì)大局穩(wěn)定。特別是要嚴(yán)格依照省政府提出的十不準(zhǔn)”規(guī)范行政行為，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展活力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮更加重要的作用。

現(xiàn)就開(kāi)展綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境工作，根據(jù)《省綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境工作實(shí)施意見(jiàn)》豫轉(zhuǎn)提發(fā)〔〕1號(hào)）和市委、市人民政府《年優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境工作意見(jiàn)》鄭發(fā)〔〕4號(hào)）布置要求。制定實(shí)施方案如下：

一、指導(dǎo)思想

全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)。以“企業(yè)服務(wù)年”為契機(jī)，以?xún)?yōu)化政務(wù)環(huán)境為重點(diǎn)，以服務(wù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展為基本任務(wù)，進(jìn)一步規(guī)范行政管理和涉企收費(fèi)，改進(jìn)工作作風(fēng)，創(chuàng)新服務(wù)方式，提高行政效能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、工作目標(biāo)

切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際困難，通過(guò)開(kāi)展綜合治理工作。增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展活力，為全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造良好的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，支持、服務(wù)和保證房地產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展中發(fā)揮重要作用。

三、主要內(nèi)容

（一）規(guī)范涉企審批行為

要根據(jù)《省人民政府關(guān)于第七批取消和下放管理層級(jí)行政審批項(xiàng)目的決定》豫政〔〕53號(hào)）和《省政府“兩轉(zhuǎn)兩提”工作領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于進(jìn)一步深化全省行政審批制度改革的通知》豫轉(zhuǎn)提發(fā)〔〕2號(hào)）精神，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政審批事項(xiàng)進(jìn)行全面、深入的清理和規(guī)范。嚴(yán)格對(duì)照清理規(guī)范，從審批部門(mén)、審批對(duì)象、審批依據(jù)、審批內(nèi)容、審批順序、審批時(shí)限等方面，認(rèn)真組織實(shí)施涉及房地產(chǎn)行業(yè)行政審批事項(xiàng)的全面清理工作，不符合規(guī)定的審批事項(xiàng)予以取消并及時(shí)向社會(huì)公布。對(duì)保留的行政審批事項(xiàng)，法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，盡量減少環(huán)節(jié)，簡(jiǎn)化順序，壓縮時(shí)限，最大可能地提高審批效率。牽頭單位：區(qū)編辦）

（二）規(guī)范涉企收費(fèi)行為

取消不合法收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的收費(fèi)進(jìn)行全面清理。降低不合理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)查亂收費(fèi)問(wèn)題，檢查有關(guān)收費(fèi)政策的落實(shí)情況，規(guī)范收費(fèi)行為，切實(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。牽頭單位：區(qū)財(cái)政局、區(qū)物價(jià)局）

（三）整治房地產(chǎn)企業(yè)治安環(huán)境

嚴(yán)厲打擊危害企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序的欺行霸市、尋釁滋事、強(qiáng)裝強(qiáng)卸、惡意阻工等違法行為，建立整治房地產(chǎn)企業(yè)治安環(huán)境快速反應(yīng)機(jī)制。依法對(duì)擾亂企業(yè)治安環(huán)境的行為予以嚴(yán)懲。積極構(gòu)筑企、警、地共建的治安環(huán)境長(zhǎng)效機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)造良好的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治安環(huán)境。牽頭單位：區(qū)公安局）

（四）規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

鼓勵(lì)、維護(hù)、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)，結(jié)合“企業(yè)服務(wù)年”活動(dòng)。整治房地產(chǎn)企業(yè)違法經(jīng)營(yíng)行為，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、合同欺詐、無(wú)證銷(xiāo)售、一房多賣(mài)、違規(guī)交房等行為進(jìn)行查處，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。牽頭單位：區(qū)房管局）

（五）督查保證性住房建設(shè)

監(jiān)督檢查廉租住房建設(shè)配套資金到位落實(shí)情況，監(jiān)督檢查廉租住房補(bǔ)貼資金發(fā)放情況。廉租住房建設(shè)資金（回購(gòu)資金）落實(shí)情況，監(jiān)督檢查廉租住房管理經(jīng)費(fèi)到位情況和廉租住房建設(shè)（房源籌集）情況，監(jiān)督檢查保證性住房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)及優(yōu)惠政策落實(shí)情況，監(jiān)督檢查廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況。牽頭單位：區(qū)財(cái)政局、區(qū)房管局）

四、方法方法

（一）動(dòng)員部署階段（6月）

明確工作目標(biāo)，制定詳細(xì)工作方案。細(xì)化工作措施，全面啟動(dòng)工作。

（二）綜合治理階段（7月至10月）

7月底前，1.全面清理和摸查。依照統(tǒng)一組織、雙向清理、分級(jí)實(shí)施的原則。由各牽頭單位組織相關(guān)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)涉及房地產(chǎn)行業(yè)的行政審批和收費(fèi)進(jìn)行雙向清理。向區(qū)房管部門(mén)報(bào)送清理報(bào)表（見(jiàn)附件1廓清底數(shù)。由區(qū)房管部門(mén)負(fù)責(zé)匯總，區(qū)優(yōu)化辦負(fù)責(zé)督辦，8月底前逐級(jí)上報(bào)清理情況。10月底前，相關(guān)部門(mén)對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)保留的項(xiàng)目進(jìn)行順序優(yōu)化，向社會(huì)作出許諾，規(guī)范行政行為。

各單位要把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為重中之重任務(wù)，2.綜合解決問(wèn)題。綜合治理階段。結(jié)合“企業(yè)服務(wù)年”活動(dòng)，積極主動(dòng)深入房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)反映的問(wèn)題進(jìn)行認(rèn)真分析研究，采取有效措施加以解決。特別是涉及房地產(chǎn)業(yè)行政審批和收費(fèi)的職能部門(mén)，要做到主動(dòng)自查自糾和邊清邊改，該取消的要取消，該降的要降，自覺(jué)規(guī)范行政管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持實(shí)事求是清理中要如實(shí)反映情況，同時(shí)對(duì)自身存在問(wèn)題要主動(dòng)糾正，做到依法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

要加強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)和督導(dǎo)，3.動(dòng)態(tài)跟蹤問(wèn)效。組織開(kāi)展綜合治理工作中。實(shí)施動(dòng)態(tài)性跟蹤問(wèn)效，對(duì)工作認(rèn)真、效果顯著的單位，及時(shí)給予褒揚(yáng)；對(duì)成功的做法和經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)進(jìn)行總結(jié)推廣；對(duì)工作不負(fù)責(zé)任、進(jìn)展緩慢、效果差的單位，要提出批評(píng)；對(duì)清理不仔細(xì)，填報(bào)內(nèi)容不全甚至虛報(bào)、瞞報(bào)的責(zé)成重新清理申報(bào)；對(duì)企業(yè)反映的典型問(wèn)題或突出問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行查處，嚴(yán)格實(shí)施責(zé)任追究。

（三）總結(jié)鞏固階段（11月至12月）

鞏固效果，組織對(duì)清理結(jié)果貫徹執(zhí)行情況進(jìn)行逐單位、逐項(xiàng)目檢查。防止棚架。依照實(shí)施意見(jiàn)的內(nèi)容要求，對(duì)規(guī)范行政管理行為和規(guī)范企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行深入調(diào)研，查遺補(bǔ)缺，建章立制。對(duì)綜合治理工作進(jìn)行全面總結(jié)，于12月5日前，向區(qū)房管局、區(qū)優(yōu)化辦報(bào)送書(shū)面總結(jié)演講。

五、相關(guān)要求

加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。統(tǒng)一組織綜合治理房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，（一）提高思想認(rèn)識(shí)。區(qū)“兩轉(zhuǎn)兩提”和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的一項(xiàng)重要工作，既是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的迫切需要，更是保證我區(qū)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措。各部門(mén)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)綜合治理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)要結(jié)合實(shí)際情況，建立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)制，為綜合治理工作順利開(kāi)展提供保證。

精心組織實(shí)施。各部門(mén)要圍繞服務(wù)企業(yè)發(fā)展大局，（二）明確工作責(zé)任。各司其職，各盡其責(zé)，密切協(xié)作，形成合力，認(rèn)真完成各自承當(dāng)?shù)木C合治理任務(wù)。