時間：2022-03-26 13:07:42
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房建設(shè)論文，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞:和諧社會；保障體系；困境；對策
住房問題是關(guān)系千家萬戶的民生問題。黨的“十七大報告”指出,努力使全體人民“住有所居,推動建設(shè)和諧社會。”建立健全多渠道住房保障體系,解決低收入家庭住房困難,是政府發(fā)揮公共服務(wù)職能、貫徹落實(shí)十七大精神的重要措施。江蘇省淮安市“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房”的設(shè)計(jì)思路與實(shí)踐,取得了較好的成效。
一、淮安市住房保障面臨的主要問題
(一)廉租住房實(shí)物配置量相對偏少
住房政策實(shí)行貨幣化補(bǔ)貼后,淮安市曾一度中斷了相關(guān)保障性住房的建設(shè),造成向低收入群眾實(shí)物供應(yīng)存量不足,一定程度上加劇了商品房價格的上漲。實(shí)踐證明。貨幣補(bǔ)貼的優(yōu)惠政策難以抵消市場經(jīng)濟(jì)下的住房價格上漲壓力。此外,淮安市加大了廉租住房的配套建設(shè)力度,逐步擴(kuò)大廉租住房實(shí)物配租比例,但由于低收入群體基數(shù)較大,收購的廉租住房實(shí)物房源偏少,廉租房實(shí)物供需矛盾依然存在,仍有部分低保無房等困難家庭未能享受到實(shí)物配置待遇。同時,隨著城市拆遷力度的加大,淮安市拆遷戶中的一些低收入家庭存在買房難題,也急需提供低廉的租賃性房屋加以解決。
(二)保障性商品房購買力相對不足
根據(jù)我國一些地區(qū)的實(shí)踐,城鎮(zhèn)人口的30%需要通過經(jīng)濟(jì)適用性房屋進(jìn)行保障。淮安市2007年市區(qū)戶籍人口為87.25萬,經(jīng)濟(jì)適用房保障人口約為26.2萬。按照每戶3人計(jì)算,約有8.7萬戶需要購買經(jīng)濟(jì)適用房。按每戶60平方米計(jì)算,淮安市約需經(jīng)濟(jì)適用房552萬平方米,目前開發(fā)還存在較大缺口。淮安市市區(qū)保障性商品房管理辦法規(guī)定,保障性商品房近期房價控制在每平方米2000元左右,套型建筑面積在50-85平方米,銷售對象為家庭人均收入低于800元且家庭住房建筑面積低于15平方米的家庭。符合條件的中低收入家庭以目前價格購買60平方米的保障性住房,至少需要12萬元,超出了他們的承受力。淮安市估算符合條件的保障性住房總需求量在4000戶左右,但今年實(shí)際有購買力的僅約600戶左右。部分獲得購買保障性商品房資格的住戶有的在繳納約占房價一半的首付款后已經(jīng)傾其所有并有不同程度的舉債,正忙于奔走籌集剩余款項(xiàng)。可以預(yù)計(jì),這部分家庭購買保障性商品房后將面臨基本生活的困難,必須正視這個問題。
(三)部分新增就業(yè)群體居住壓力較大
隨著淮安市工業(yè)化城市化進(jìn)程的加快,新增就業(yè)群體不斷擴(kuò)大,包括城鎮(zhèn)人口中自然增長部分、畢業(yè)后留在城市的大中專畢業(yè)生、農(nóng)村郊縣向市區(qū)遷移和定居的人口、外來務(wù)工人員等。他們收入不高,還沒有積累,在相當(dāng)長一段時期沒有能力購買商品房。近年來,淮安市雖然集中建設(shè)了一批外來務(wù)工人員職工宿舍,公共租屋也開始啟動,但主要面向工業(yè)園區(qū)的勞動者,對于日漸龐大的城市新增低收入人口而言還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足,大多數(shù)外來人口需要直接面對水漲船高的房租。目前,淮安市在改善外來務(wù)工人員待遇方面?zhèn)戎赜诠I(yè)園區(qū)內(nèi)大中型企業(yè),對于相對分散的其他行業(yè)低收入流動人口的居住問題還缺乏周全的考慮。
二、完善淮安市住房保障機(jī)制的對策建議
經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展必須讓每個成員都感受到改革開放帶來的巨大變化,分享到改革開放取得的豐碩成果,才能最終得到人們的支持和擁護(hù),推動和諧社會的構(gòu)建。淮安在保障性住房建設(shè)方面進(jìn)行了積極有益的嘗試和探索。作為一個新事物,仍有待精心設(shè)計(jì)完善。
(一)完善管理機(jī)構(gòu),組建專門的住房保障行政部門
住房保障是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程,涉及多方面的問題和多個職能部門。從國內(nèi)外成熟的經(jīng)驗(yàn)做法來看,均是普遍設(shè)置住房管理部門對住房保障進(jìn)行專門管理,如美國的住房與城市發(fā)展部、新加坡的政府房屋發(fā)展局、香港的公屋局、成都的住房委員會等。隨著住房保障力度的加大,淮安市應(yīng)組建市級住房保障管理機(jī)構(gòu),賦予其保障性住房規(guī)劃政策擬定。調(diào)配住房保障資源,保障性住房建設(shè)管理,審核保障性住房申請家庭資格等職能。淮安市是否可以考慮將住房保障工作重心下移,在各區(qū)成立住房保障辦公室,落實(shí)工作人員編制、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)和辦公場所,主要負(fù)責(zé)申請受理、調(diào)查走訪、社區(qū)公示、年審回訪等住房保障的基礎(chǔ)性和日常管理工作,并建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級分工聯(lián)動機(jī)制。
(二)完善計(jì)劃管理,及時調(diào)整住房保障的指標(biāo)
淮安市應(yīng)繼續(xù)完善中長期住房保障規(guī)劃,進(jìn)一步明確住房保障總體要求、目標(biāo)任務(wù)和工作措施。要在做好居民收入層次比例及住房總體狀況調(diào)查的基礎(chǔ)上,根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和財政實(shí)力以及房地產(chǎn)市場狀況,對低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)分析界定,研究淮安市住房保障的水平和范圍以及各類保障性住房的比例關(guān)系,并建立動態(tài)調(diào)整機(jī)制。既要讓真正的低收入困難群眾安居樂業(yè)并逐步擴(kuò)大覆蓋面,也要防止產(chǎn)生“養(yǎng)懶人”的不良傾向,努力在群眾期望值和政府承受能力之間尋找保障程度的最佳平衡點(diǎn)。應(yīng)該說,淮安市已經(jīng)做出了一定的努力,但是仍要加強(qiáng),真正實(shí)現(xiàn)住有所居。比如,2009年淮安市共有產(chǎn)權(quán)房申購條件:家庭人均月收入800元以下(2010年將放寬到1000-1200元),人均住房建筑面積在16平方米以下,具有本地城鎮(zhèn)常住戶口2年以上的家庭均可申請購買共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房,無房家庭優(yōu)先購買。廉租住房申購條件:符合條件的城市低收入住房困難家庭應(yīng)保盡保。保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合,以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼為主。購買時根據(jù)家庭人口狀況確定允許購買的房屋戶型大小。
(三)加強(qiáng)供應(yīng)管理,擴(kuò)大保障供給
淮安市應(yīng)繼續(xù)推動住房供應(yīng),優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房,實(shí)現(xiàn)住房供求基本平衡。要通過引導(dǎo)開發(fā)商合理定價,降低居民購房成本,滿足群眾不斷改善住房條件的剛性需求。穩(wěn)定市場房價,防止出現(xiàn)大的波動。同時,要加強(qiáng)市場監(jiān)管,抓好誠信體系建設(shè),進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)商品房銷售網(wǎng)上備案和可售房源公開制度,逐步實(shí)現(xiàn)全市備案系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行。
(四)創(chuàng)新需求管理,滿足保障對象的有效需求
不言而喻,要讓占人口絕對比重、需要住房的中等收入家庭買得起房,主要措施必須創(chuàng)新現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)房模式,變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”。由政府參照現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的定價政策,確定一定面積、房價標(biāo)準(zhǔn)的商品房,由購房人從市場上自主選擇,政府補(bǔ)貼配套資金,形成共有產(chǎn)權(quán),并根據(jù)不同的人群、對象設(shè)定不同的比例,形成保障性住房的無縫對接,替代目前與市場、法律不接軌的劃撥土地經(jīng)濟(jì)適用房及其它反市場規(guī)律的住房保障模式。淮安市在這方面進(jìn)行了有益嘗試,取得了較好的效果。2009年12月,淮安市出臺的《關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》要求經(jīng)濟(jì)適用住房價格由市縣價格主管部門會同經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門按保本微利原則制定,并向社會公布。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目利潤率不高于3%,地方政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價銷售。這些政策措施應(yīng)認(rèn)真貫徹。
關(guān)鍵詞 公租房 PPP 風(fēng)險評價
中圖分類號：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkz.2015.12.067
Abstract As public rental housing security system part of the project， the introduction of PPP model， analyze the pattern in the construction of public rental practicality and benefits and risks involved parties， subject to the risk factors involved in the analysis， constructing evaluation index system， hierarchical clustering analysis method to improve the credibility of the evaluation system. Firstly， the risk financing model clustering index subject involved， quantify their weight. Followed by cluster analysis method of gray clustering risk value obtained. Finally， quantitative analysis of PPP financing model in use in the construction of public rental level of risk， indicating that PPP financing model is feasible in public rental construction.
Key words public rental housing； PPP； risk assessment
0 引言
公租房，即公共租賃房，是對既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又不夠廉租房條件的新就業(yè)職工等夾心層群體，來解決其住房困難的一個房屋產(chǎn)品。2009年3月11日，在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞會上，住建部副部長齊驥在回答記者問題時，首次談到要加快公共租賃房的建設(shè)。①2011年，鄧莎以深圳市公租房制度研究為例，對我國住房保障新模式進(jìn)行了探究。通過對深圳市公租房住房人群調(diào)查和案例分析，全面剖析了深圳市公租房模式，并提出了深圳市公租房模式中存在的問題。②2012年，西安建筑科技大學(xué)李小明研究了公租房經(jīng)營模式與對策。其中如何進(jìn)行規(guī)劃、融資方式的選擇、建設(shè)責(zé)任主體的選擇、運(yùn)營模式的選擇等，都是當(dāng)前影響公租房經(jīng)營的主要因素。③
現(xiàn)行的公租房籌資模式主要有：政府財政直接撥款；公租房與商業(yè)用房并建，商業(yè)用房的收入補(bǔ)給公租房建設(shè)；公租房租售并舉；采用融資的方式，建設(shè)-轉(zhuǎn)讓，公共私營合作制（英文簡寫PPP）④等等；其它融資模式，如充分利用國家政策，利用債券、保險、信托基金等手段。
本文主要就PPP融資模式在公租房建設(shè)中的風(fēng)險及其可行性進(jìn)行論證。
1 PPP融資模式簡介
公共私營合作制，即PPP（Public-private partnerships）融資模式，指政府和企業(yè)或私人之間，為了某個項(xiàng)目，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)而形成的一種基于“雙贏”為理念的合作關(guān)系。早在2008年，武漢科技學(xué)院陳梅⑤就對PPP項(xiàng)目融資模式進(jìn)行了研究，并提出PPP項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素是項(xiàng)目的風(fēng)險分配問題。
2 PPP融資模式及評價指標(biāo)體系
PPP融資模式如圖1所示。項(xiàng)目主要參與單位分別是：政府、項(xiàng)目公司、金融機(jī)構(gòu)、設(shè)計(jì)單位、承包商、監(jiān)理單位、供應(yīng)商、公租房管理方、項(xiàng)目咨詢公司、投資者等等。采用流程圖法，對PPP模式下公租房建設(shè)主體的風(fēng)險進(jìn)行識別，找出政府、項(xiàng)目公司等各參與方承擔(dān)的風(fēng)險及其來源，并從資金、質(zhì)量、管理、素質(zhì)行為、技術(shù)等方面對風(fēng)險進(jìn)行評價。
由此可以推斷，基于PPP融資模式的公租房項(xiàng)目風(fēng)險水平低，具有較強(qiáng)的可操作性。所以針對公租房項(xiàng)目投入資金龐大，而政府財政力量薄弱、難以維系公租房巨大資金投入的這種情況，可通過PPP的融資模式減輕風(fēng)險。
4 結(jié)語
通過以上分析可知在公租房建設(shè)中引入PPP融資模式，增加了公租房建設(shè)對私營企業(yè)的吸引力，同時也緩解了政府的財政壓力，增大了PPP這種融資模式引入公租房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義。
注釋
① 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.住建部關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見[Z].建保[2010]87號.
② 鄧莎.我國住房保障新模式：“公共租賃住房”制度研究――以深圳為例[D].湖南師范大學(xué)碩士學(xué)位畢業(yè)論文，2011：12-26.
③ 李小明.公租房經(jīng)營模式的研究與對策[D].西安建筑科技大學(xué)碩士學(xué)位畢業(yè)論文，2012：41-58.
在這里我以平常人的心態(tài)，參與住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長的競聘。首先應(yīng)感謝**領(lǐng)導(dǎo)為我們創(chuàng)造了這次公平競爭的機(jī)會！此次競聘，本人并非只是為了當(dāng)官，更多的是為了能在國家住房建設(shè)進(jìn)程中貢獻(xiàn)出自己的一點(diǎn)力量，在有可能的情況下實(shí)現(xiàn)自己的人生價值。我現(xiàn)年55歲，任九三學(xué)社中央調(diào)研處副主任。**年獲得**人民大學(xué)行政學(xué)士學(xué)位，**年獲得**城市大學(xué)城鄉(xiāng)建設(shè)碩士學(xué)拉，**年進(jìn)入****院，二十多年來一直致力于研究**城鄉(xiāng)住房建設(shè)問題。**-**年擔(dān)任**住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部顧問，**-**擔(dān)任**住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長一職。
今天，我來競聘住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長這一職位，從理論上、實(shí)踐上、組織管理上，我都有充足的理由來競聘這一職位：
一、二十多年來，我一直著力于城鄉(xiāng)住房建設(shè)的研究，有著非富的理論知識，在國家級刊物上發(fā)表了數(shù)篇關(guān)于城鄉(xiāng)住房建設(shè)方面的學(xué)術(shù)論文，獲得國內(nèi)外學(xué)者的一致好評。
二、近十來年先后擔(dān)任住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部顧問和副部長，對此部門的實(shí)際操作，工作程序，工作內(nèi)空等方面非常熟悉。
三、這些年，在研究城鄉(xiāng)住房建設(shè)問題時，經(jīng)常深入調(diào)查，有著豐富的城鄉(xiāng)住房問題的第一手資料，以及對國家政策在執(zhí)行與實(shí)施過程中遇到的問題也有比較系統(tǒng)的研究。
四、本人原來出身于行政管理專業(yè)，因此對政府部門的人員組織、協(xié)調(diào)及調(diào)配有著深入的了解與研究，因此有絕對的能力來組織調(diào)配這支隊(duì)伍。
當(dāng)前我國的城市化進(jìn)程正在加快，大量的農(nóng)村人口涌入城市，住房問題就呈現(xiàn)在我們眼前，而目前我國房價虛高，讓很多人望而止步。由于現(xiàn)在人口的流動性很大，以及人們的購買力不足，失業(yè)人員和一些低收入家庭在未享受城鎮(zhèn)最低生活標(biāo)準(zhǔn)卻又十分困難的情況下，他們的住房困難簡直無法解決，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房對于生活溫飽型的家庭來說是無力支付房款的，政府為之提供廉租房不失為上策，在此提出“居者有其屋”之政府廉租房計(jì)劃。
一、擴(kuò)大廉租房享受人員的范圍，把私房房客、失業(yè)人員、困難家庭成員及流動人口等一并納入廉租房保障體系。
二、政府通過行政手段要求目前乃至今后都無法售出的商品房轉(zhuǎn)變?yōu)榱庾》浚詳U(kuò)大廉租房的房源。政府可以出臺鼓勵政策和優(yōu)惠政策。使目前大量閑置的房屋能夠提供給住房困難的家庭租用。
三、政府劃出專門的土地建設(shè)廉租房，提供給那些在拆遷征地過程中無力支付購房款的困難家庭，使他們能夠通過正當(dāng)?shù)那雷獾胶线m的住房，避免在自行租房的過程中受到不法行為的侵害。
關(guān)鍵詞：土地有償使用，土地使用權(quán)出讓，土地租賃
一、我國土地使用權(quán)租賃制度的發(fā)展
（一）1988 年前，我國《憲法》第10條第4款規(guī)定：“任何組織或個人不得侵占、買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。科技論文。1988年《憲法修正案》，將上述條款修改為 “任何組織或個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地租賃制的實(shí)行解開了禁錮。同年，根據(jù)《憲法修正案》，又對《土地管理法》相應(yīng)修改，將原《土地管理法》第2條第2款“任何單位和個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”修改為“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”，并明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”。1998年《土地管理法實(shí)施條例》第29條規(guī)定：“國有土地有償使用的方式包括國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃和國有土地使用權(quán)作價出資或入股”，從而正式將土地租賃確定為國有土地使用權(quán)取得方式之一。
（二）1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第28條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”1992年《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第9條規(guī)定：“土地使用權(quán)出租，是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。”
二、集體土地使用權(quán)的出租。
集體土地使用權(quán)包括農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)（又稱農(nóng)地使用權(quán)）、宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的出租，我國《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》均有詳細(xì)規(guī)定，至于公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，因不具有營利性，實(shí)踐中相關(guān)糾紛不多，所以本文不再述及二者的出租問題。下面主要分析一下宅基地使用權(quán)、企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。
（一）宅基地使用權(quán)的出租。關(guān)于此，目前只有《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”從該規(guī)定可以看出法律是允許農(nóng)民出租住宅的，但是否允許出租宅基地使用權(quán)呢？從實(shí)務(wù)上看，因農(nóng)民建住宅完全可以申請到免費(fèi)的宅基地，從而很少存在承租別人宅基地使用權(quán)的必要性和可能性；從法理上看，既然法無禁止，應(yīng)理解為是允許出租宅基地使用權(quán)的，而且允許出租不會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體的變更，從而并不違反“一戶一宅”的法律規(guī)定。科技論文。
宅基地使用權(quán)的出租，是否也應(yīng)參照國有土地使用權(quán)出租規(guī)定而必須達(dá)到一定開發(fā)程度呢？如前所述，本人還是認(rèn)為，土地使用權(quán)的出租與承租土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不同，前者并不改變土地使用權(quán)的權(quán)屬主體，因此，不宜對土地使用權(quán)出租時的開發(fā)程度過多限制。
至于農(nóng)村居民出租住房，從上述規(guī)定中看不出對承租人資格條件的任何限制，從現(xiàn)實(shí)看，農(nóng)民將住房出租與城市居民、本集體外村民的現(xiàn)象大量存在，其于鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的人流與物流中，扮演著重要的角色，而且農(nóng)村居民出租住房并不因此改變集體土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更，因此，本人認(rèn)為應(yīng)予以肯定和鼓勵農(nóng)村居民出租住房。
（二）關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的出租問題。
相對于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)則更具有市場性，它對農(nóng)村工業(yè)的發(fā)展起了重大作用，但關(guān)于企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)出租的法律規(guī)定，僅有《土地管理法》第六十三條，且對于該條款的理解，有眾多分歧。
三、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
首先，必須弄清租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租二者之間的區(qū)別。所謂租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指原土地租賃合同的承租人，將其承租取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與第三人，由第三人享有原土地租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)讓人喪失土地使用權(quán)。科技論文。而租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租是指原土地租賃合同的承租人將小于其承租土地使用權(quán)的權(quán)利在原租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)租與次承租人，且不喪失其作為原土地租賃合同承租人地位的法律行為。該兩者存以下區(qū)別：前者的轉(zhuǎn)讓人要退出原租賃合同關(guān)系，經(jīng)過原土地行政主管部門變更登記后，受讓人成為原土地租賃合同的承租人，直接附有向出租人繳納租金等原租賃合同約定的義務(wù)，同時享有轉(zhuǎn)讓人在原租賃合同約定的權(quán)利。后者的轉(zhuǎn)租人不退出原租賃合同關(guān)系，仍然是原租賃合同的承租人，仍附有繳納租金等原租賃合同約定義務(wù)，接受轉(zhuǎn)租的次承租人與出租人之間并不存在租賃合同關(guān)系。
四、土地使用權(quán)租賃登記
《土地登記規(guī)則》第三十條規(guī)定：“ 有出租權(quán)的土地使用者依法出租土地使用權(quán)的，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，持租賃合同及有關(guān)文件申請土地使用權(quán)出租登記。土地管理部門應(yīng)當(dāng)在出租土地的土地登記卡上進(jìn)行登記，并向承租人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。”可見該項(xiàng)登記為他項(xiàng)權(quán)利登記。
五、關(guān)于土地使用權(quán)出租期限
土地使用權(quán)出租期限最高為多少呢？可否適用《合同法》關(guān)于租賃合同期限的有關(guān)規(guī)定呢？
我國合同法規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效，我國政策規(guī)定是將土地出租最高期限等同于同類用途土地的出讓最高年期，即已超過20年，但該規(guī)定僅限于部門規(guī)章，并未上升到法律層面上，值得立法界進(jìn)一步明確。
【關(guān)鍵詞】保障性住房；用地供應(yīng)；建設(shè)；寶安區(qū)
住房供應(yīng)體系依據(jù)“分類型、分層次”的原則，主要涵蓋高檔商品房、普通商品房、限價商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房五個類型，其中后兩者一般屬于保障性住房范疇。保障性住房作為住房消費(fèi)市場化的重要補(bǔ)充，可以有效平衡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，一定程度上避免房地產(chǎn)市場的大起大落，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。長遠(yuǎn)來看，也有助于“居者有其屋”目標(biāo)的早日實(shí)現(xiàn)及和諧社會的最終構(gòu)建。近年來寶安區(qū)加大了保障性住房建設(shè)力度，取得了一定成效，但結(jié)合保障性住房的供需狀況來看，寶安區(qū)仍面臨著艱巨的保障性住房建設(shè)任務(wù)。
1 寶安區(qū)保障性住房用地供應(yīng)及建設(shè)存在的問題
1.1 保障性住房用地供應(yīng)渠道單一
目前，寶安區(qū)主要通過新增用地建設(shè)保障性住房，渠道較為單一。其他途徑目前尚未全面開展，僅作個案處理，且沒有相關(guān)完善的配套政策和鼓勵政策。雖然政府明確規(guī)定保障性住房土地供應(yīng)要在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先供應(yīng)，但要解決寶安區(qū)今后更多住戶的困難家庭的住房問題，全靠新增建設(shè)用地建設(shè)保障性住房仍有較大的困難。
1.2 保障性住房保障范圍相對狹窄
貨幣補(bǔ)貼即縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房；實(shí)物配租即縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。從上圖我們可以看出，寶安區(qū)保障性住房保障范圍相對還很狹窄。
1.3 保障性住房土地供應(yīng)計(jì)劃不合理，用地選址欠科學(xué)
目前，在制定保障性住房土地供應(yīng)計(jì)劃時，只規(guī)定數(shù)量而沒有落實(shí)具體地塊，通常由各街道提供地塊再上報區(qū)住宅局，而所選土地往往在規(guī)劃、權(quán)屬方面存在問題，重新尋址和審批最終導(dǎo)致落地困難，影響寶安區(qū)保障性住房建設(shè)進(jìn)程。
另外，已有保障性住房項(xiàng)目選址也存在一定問題。2007年區(qū)住宅局通過向市場租賃669套保障性住房，但僅僅有效解決了87戶家庭住房困難。究其原因，就是這些保障性住房的項(xiàng)目選址欠科學(xué)，保障性住房區(qū)位不合理，配套設(shè)施較差，租戶的生活成本雖然降低了，但生活成本卻可能提高，并不能真正解決低收入家庭的住房困難。
1.4 職能部門之間缺乏順暢的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制
為保證順利完成2008年的保障性住房建設(shè)任務(wù)，深圳市人民政府下發(fā)的《深圳市2008年度保障性住房建設(shè)任務(wù)分解方案》（深府辦[2008]52號文）對各有關(guān)單位的職責(zé)分工都進(jìn)行了詳盡的分解，分工較為明確。但是在實(shí)際操作過程中，由于各機(jī)構(gòu)只考慮各自承擔(dān)的職責(zé)，相互之間缺乏有效暢通的溝通協(xié)調(diào)機(jī)制，導(dǎo)致辦理相關(guān)手續(xù)審批手續(xù)復(fù)雜，部分環(huán)節(jié)銜接不上，或者某個環(huán)節(jié)占用時間太長，從而影響了保障性住房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)速度。
2 加強(qiáng)寶安區(qū)保障性住房用地供應(yīng)及建設(shè)的幾點(diǎn)建議
2.1 科學(xué)選址，合理布局，優(yōu)化保障性住房用地分布空間
保障性住房建設(shè)主要滿足低收入群體，隨著寶安區(qū)保障性住房的建設(shè)力度加大，保障覆蓋面逐步擴(kuò)大，過于集中的建造保障性住房尤其是廉租房，從而使得大量低收入者集中居住，可能引發(fā)一系列社會問題，不利于社會和諧穩(wěn)定。因此，保障性住房建設(shè)可從幾方面考慮，一是在選擇保障性住房項(xiàng)目新增供地時，應(yīng)充分考慮寶安區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，調(diào)整保障性住房的整體布局，重點(diǎn)考慮產(chǎn)業(yè)集聚和人口密集地區(qū)作為保障性住房建設(shè)的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)。二是結(jié)合各街道的居民收入情況和現(xiàn)有居住條件，確定合理的住房保障需求，采用“大分散、小集中”的方式選擇地塊，在全區(qū)各街道分散選擇保障性住房建設(shè)地塊，控制單塊保障性住房用地面積。三是鼓勵企業(yè)利用自有土地參與建設(shè)保障性住房。對于部分規(guī)模較大、占地面積較大、土地利用集約度偏低的企業(yè)，應(yīng)盡快理清機(jī)制，在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵企業(yè)自改。規(guī)劃為居住用地的，自行建設(shè)的保障性住房可考慮納入保障性住房體系；規(guī)劃為工業(yè)用地的，在符合現(xiàn)行政策的條件下，可作為工業(yè)配套建設(shè)，優(yōu)先用于滿足企業(yè)員工改善居住生活需求。
2.2 切實(shí)推進(jìn)保障性住房供應(yīng)渠道多元化，確保足量供給
雖然存在有多種保障性住房用地供應(yīng)渠道，但結(jié)合目前實(shí)際情況來看，寶安區(qū)主要通過新增用地建設(shè)保障性住房，渠道較為單一。在部分出讓的商品住宅用地上按一定比例配套建設(shè)保障性住房受到房地產(chǎn)市場景氣程度的影響較大，鑒于這一實(shí)際，寶安區(qū)應(yīng)加大力度，切實(shí)推進(jìn)保障性住房供應(yīng)渠道的多元化：一是繼續(xù)完善新增建設(shè)用地建設(shè)保障性住房這一常規(guī)化渠道；二是加強(qiáng)政策支持力度，研究切實(shí)有效的方案，發(fā)揮舊改用地、工業(yè)用地功能調(diào)整等渠道的潛力，確保保障性住房土地的供應(yīng)；三是進(jìn)一步探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)、非農(nóng)建設(shè)用地建設(shè)保障性住房的可行性及操作思路。四是研究政府直接收購商品房作為保障性住房；五是將私房納入保障性住房供應(yīng)渠道；六是研究將部分違法建造的集資房等所謂“小產(chǎn)權(quán)房”納入保障性住房供應(yīng)范圍。
2.3 明確角色定位，加強(qiáng)相關(guān)職能部門的溝通協(xié)調(diào)
首先，寶安區(qū)的保障性住房工作可以借鑒深圳市《年度保障性住房建設(shè)任務(wù)分解方案》，明確職責(zé)分工、角色定位。建議由國土所代替各街道選地，上報區(qū)住宅局對保障性住房建設(shè)工作進(jìn)行統(tǒng)籌安排，住宅局牽頭負(fù)責(zé)具體實(shí)施，保障性住房選址、土地供應(yīng)等由國土部門負(fù)責(zé)，其他有關(guān)部門在各自職能基礎(chǔ)上，就保障性住房供地、建設(shè)相關(guān)審批工作開設(shè)綠色通道，確保提高工作效率。
其次，相關(guān)部門應(yīng)加大協(xié)調(diào)力度，合力推進(jìn)保障性住房供地、建設(shè)工作的順利開展。設(shè)立專門的住房保障機(jī)構(gòu)對全市保障性住房建設(shè)與管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌管理。區(qū)政府可結(jié)合寶安區(qū)實(shí)際，成立區(qū)保障性住房建設(shè)與管理領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由區(qū)長擔(dān)任，副組長由分管國土房產(chǎn)、規(guī)劃、財政的副區(qū)長擔(dān)任。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（“住房保障辦”）掛靠區(qū)住宅局，對保障性住房的規(guī)劃、建設(shè)、管理進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)部署。
2.4 完善政策，建立多層次、全方位保障性住房政策體系
從目前調(diào)研情況來看，深圳市已建立相對完善的住房保障政策體系，但關(guān)于保障性住房政策體系完善仍存在一定的問題，如現(xiàn)有的政策主要側(cè)重于宏觀層面，重點(diǎn)規(guī)定租售、管理等問題，對用地供應(yīng)、移交等細(xì)節(jié)問題尚缺乏相對明朗的政策；另外，在區(qū)層面上，寶安區(qū)關(guān)于保障性住房建設(shè)方面的指導(dǎo)性文件相對較少，相關(guān)部門之間尚未建立順暢的協(xié)調(diào)機(jī)制。應(yīng)在充分研究國家、廣東省尤其是深圳市相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合寶安區(qū)實(shí)際，重點(diǎn)從上述政策的落實(shí)方面下手，研究制定一系列規(guī)范性、可操作性文件，切實(shí)提高寶安區(qū)保障性住房建設(shè)水平。
參考文獻(xiàn)
[1]深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局寶安分局,寶安區(qū)土地房產(chǎn)事務(wù)中心.《寶安區(qū)保障性住房用地供應(yīng)研究》課題,2009.04.
【論文摘要】住房問題是關(guān)系國計(jì)民生的熱點(diǎn)問題，也是重大的社會問題和政治問題。解決好城市中低收入群體的住房問題，是城鎮(zhèn)住房的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是政府的重要職責(zé)和住房政策的主體目標(biāo)，各國政府在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面都進(jìn)行了積極探索。學(xué)習(xí)和借鑒國外的成功經(jīng)驗(yàn)，對加快完善我國的住房保障制度有著重大的啟迪意義。
住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和公共產(chǎn)品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實(shí)現(xiàn)社會公平的標(biāo)志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過市場機(jī)制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實(shí)現(xiàn)社會的公平與正義，構(gòu)建和諧社會，必須切實(shí)做好中低收入人群的住房保障工作。經(jīng)過多年來的改革與實(shí)踐，我國已經(jīng)初步建立起了以經(jīng)濟(jì)適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內(nèi)容的住房保障制度。自去年8月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設(shè)計(jì)劃，對保障性住房的建設(shè)規(guī)模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，很多地方還積極嘗試、創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素制約，但是其中規(guī)律性的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進(jìn)行比較分析。
一、國外住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)及做法
1、美國
美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實(shí)施各項(xiàng)措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發(fā)展法》等，對住房保障做了相應(yīng)的規(guī)定。
美國住房保障內(nèi)容可以概括為六方面。一是擴(kuò)大房屋抵押貸款保險。除少數(shù)富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現(xiàn)款，其余部分以房屋為抵押向銀行和放款協(xié)會尋求貸款。二是提供較低租金公房。《住房法》規(guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。《國民住宅法》規(guī)定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人投資低收入家庭公寓住宅建設(shè)，建成后的住房將優(yōu)惠提供給因城市重建或政府公共計(jì)劃喪失住所的家庭。四是提供房租補(bǔ)貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可申請此項(xiàng)補(bǔ)貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權(quán)。六是禁止住房中的種族歧視。
發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)金融是美國住房保障的制度基礎(chǔ)。美國的各類金融機(jī)構(gòu)積極地參與住房建設(shè)，其私人金融機(jī)構(gòu)和政府金融機(jī)構(gòu)都經(jīng)營房地產(chǎn)貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數(shù)人購房往往通過向金融機(jī)構(gòu)抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優(yōu)惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實(shí)行貼息貸款和貸款擔(dān)保、采取減稅政策等。
2、日本
二戰(zhàn)結(jié)束后，日本住房短缺達(dá)420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當(dāng)時人口的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》。此后日本政府又陸續(xù)制定了一系列相關(guān)法規(guī)，通過建立健全住房保障的法規(guī)，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。
其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進(jìn)企業(yè)從事民間住宅建設(shè)。日本銀行為促進(jìn)企業(yè)建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優(yōu)惠促進(jìn)私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內(nèi)的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)稅等方面對住宅用地實(shí)行優(yōu)惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發(fā)揮了重要作用，其運(yùn)作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎(chǔ)上，合理界定受益對象的收入標(biāo)準(zhǔn)、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩(wěn)定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數(shù)量有限，取得公營住宅需要相當(dāng)長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進(jìn)行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團(tuán)體建設(shè)公營住宅，由地方公共團(tuán)體收購民間住宅，由地方公共團(tuán)體租用民間住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干預(yù)和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計(jì)劃和市場相結(jié)合的典范。
其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠(yuǎn)規(guī)劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發(fā)展局，專門負(fù)責(zé)住宅建設(shè)的規(guī)劃、開發(fā)和管理，并把實(shí)行“居者有其屋”當(dāng)作國策。二是實(shí)行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項(xiàng)強(qiáng)制性儲蓄制度，經(jīng)過發(fā)展和完善，中央公積金制度己經(jīng)成為新加坡的基本社會制度之一，涉及到養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、教育、投資等社會生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補(bǔ)貼，嚴(yán)格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規(guī)定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補(bǔ)貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補(bǔ)貼1/3；三室一套，政府只補(bǔ)貼5%；四室一套，政府不僅沒有補(bǔ)貼，而且按成本價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保公共住房的可承受性，房屋發(fā)展局根據(jù)中低收入居民的實(shí)際負(fù)擔(dān)能力來確定組屋的價格，在社會發(fā)展的不同階段，歷經(jīng)了低于成本價、成本價和略高于成本價的調(diào)整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。
二、對我國的啟示
從以上住房保障制度的經(jīng)驗(yàn)和做法來看，我國應(yīng)在結(jié)合實(shí)際的基礎(chǔ)上按照統(tǒng)籌規(guī)劃、市場導(dǎo)向、適度保障、動態(tài)調(diào)整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。
1、盡快建立完善的住房保障法律體系
自2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度”以來，我國至今僅出臺了《廉租住房管理辦法》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規(guī)文件，尚無全國性的住房保障法律法規(guī)問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應(yīng)盡快制定出符合我國國情的相關(guān)住房保障法規(guī)，從法律上對我國住房保障的目標(biāo)、框架和保障對象、標(biāo)準(zhǔn)、范圍、資金來源及機(jī)構(gòu)設(shè)置等作出明文規(guī)定。各地方應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際，制定出地方性的住房保障法規(guī)，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。
2、健全以政府為主體的住房保障體系
由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機(jī)制難以解決為數(shù)眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調(diào)控的主導(dǎo)者和政策的制定者，擔(dān)負(fù)著促進(jìn)社會全面發(fā)展的職責(zé)，理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體，并應(yīng)自覺、主動承擔(dān)起住房保障的各項(xiàng)職責(zé)。同時，改變當(dāng)前的政績考核機(jī)制，建立一個涵蓋政府各項(xiàng)職能的科學(xué)的指標(biāo)體系，著重凸現(xiàn)政府的公共管理與社會保障職能，住房保障制度的落實(shí)情況應(yīng)該成為其中的一個重要指標(biāo)。
3、建立健全廉租住房制度
從國際經(jīng)驗(yàn)和我國當(dāng)前的實(shí)際來看，廉租房的建設(shè)和制度完善應(yīng)該成為當(dāng)前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實(shí)施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內(nèi)廉租住房制度實(shí)施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)分別為7平方米和600元/月，累計(jì)受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數(shù)比例不足1%。
首先，有必要加快放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)降低準(zhǔn)入門檻，擴(kuò)大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業(yè)擴(kuò)建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進(jìn)入退出機(jī)制，加強(qiáng)廉租房分配的監(jiān)督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應(yīng)該立即搬出原廉租住房；未達(dá)到中等收入水平，也應(yīng)該按照收入增長適當(dāng)調(diào)整租金水平。
4、改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度
經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實(shí)施監(jiān)管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴(yán)等等，出現(xiàn)“開寶馬住經(jīng)濟(jì)適用住房”的怪現(xiàn)象，使政策實(shí)施效果大打折扣。必須針對當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中出現(xiàn)的問題，進(jìn)一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。二是依法嚴(yán)格監(jiān)管。關(guān)鍵要加大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)力度，提高供應(yīng)和管理的透明度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)審核、輪候、公示等各項(xiàng)制度，嚴(yán)格執(zhí)行60平米左右的小戶型建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)全社會監(jiān)督。三是完善退出機(jī)制。鼓勵條件改善的家庭在補(bǔ)交必要的土地出讓差價后出售經(jīng)濟(jì)適用住房，政府優(yōu)先回購用于補(bǔ)充經(jīng)濟(jì)適用住房房源。限價房可比照經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施。
5、綜合運(yùn)用各種配套手段
（1）稅收政策。即運(yùn)用各種稅收手段支持住房保障體系的建設(shè)。如適當(dāng)減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的相關(guān)稅費(fèi)，對個人購買經(jīng)濟(jì)適用房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅和適時出臺物業(yè)稅等，以期達(dá)到“正稅、明租、清費(fèi)”的目標(biāo)。
（2）補(bǔ)貼手段。目前我國各地享有住房補(bǔ)貼的人口比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應(yīng)把對保障性住房的建設(shè)補(bǔ)貼逐步轉(zhuǎn)化為對中低收入家庭的直接貨幣補(bǔ)貼，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，變補(bǔ)“磚頭”為補(bǔ)“人頭”。這樣可以大大提高補(bǔ)貼資金效率，使補(bǔ)貼無法產(chǎn)生對高收入家庭的溢出效應(yīng)，減少補(bǔ)貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。
（3）金融配套措施。在目前的住房公積金制度基礎(chǔ)上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設(shè)和住房消費(fèi)的支持力度。適當(dāng)提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，吸收外資和民間資本組建住房銀行，開辦住房儲蓄業(yè)務(wù)，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款證券化，建立住房貸款擔(dān)保制度。
【參考文獻(xiàn)】
[1]張庭偉：美國住房政策的演變及借鑒[J].中外房地產(chǎn)報道，2001（7）.
[2]尚教蔚：我國住房保障制度存在的問題[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2006（3）.
[3]萬婷：完善我國住房保障制度的政策性建議[J].中國房地產(chǎn),2005（10）.
無
(1)城中村，游離于城市與農(nóng)村之間 黃忠免
話題·城中村，游離于城市與農(nóng)村之問
(8)六公里,中國 道格·桑德斯 陳信宏（譯）
(14)透視城中村：村落何以終結(jié)？ 李培林 何述強(qiáng)（圖）
(20)城中村改造,怎么改？——國內(nèi)城市城中村改造經(jīng)驗(yàn) 劉琚 王?m乾（特約）
(26)貧民區(qū)的生存啟示——國外應(yīng)對貧民區(qū)的經(jīng)驗(yàn)對中國的啟示 劉琚 王?m乾（特約）
(30)廣西城中村改造路徑初探——從南寧、柳州的現(xiàn)實(shí)狀況出發(fā) 黃衛(wèi)湘
跨建筑
(35)跨建筑縱橫的記憶 趙婧妍
(38)我們城市的空氣，我們城市的陽光 非亞
無
(41)城市人文宜州：并非只有劉三姐 黃忠免 李波
(50)晴雪紫禁城 黃健
城市 人文
(60)文藝復(fù)米的策源地文化藝術(shù)之都——佛羅倫薩 董繼平
無
(67)理論科技快速城市化中城市近郊區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃——以南寧市外東環(huán)地區(qū)發(fā)展控制規(guī)劃為例 楊明
理論 科技
(73)廣西公共建筑空調(diào)及生活熱水供應(yīng)系統(tǒng)節(jié)能改造的工程實(shí)例 蔣輝 張勇 李梅 廖興華
(77)淺談廣西公共建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能診斷項(xiàng)目的內(nèi)容及步驟 溫信坤 周玉瓊 張偉威 吳永燦
(81)南寧市科德路跨心圩江橋主橋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)簡述 王全 彭文立 胡士波
(85)吊腳樓木結(jié)構(gòu)建筑群火災(zāi)蔓延特性研究 郭福良 陳鵬 王曉影 靳凱
(91)鋼絲繩索在懸索橋上的設(shè)計(jì)及施工應(yīng)用——以南平九峰索橋?yàn)槔?石偉 覃巍巍 李華萍 鄒全
(97)橋鞏水電站施工組織設(shè)計(jì)簡述 李藝
無
(102)“城市棋盤”——南國弈園 徐洪濤 徐洪濤（圖） 韋綱（圖）
現(xiàn)場 文本
(110)理想國 柏拉圖 楊泳梁（圖）
無
(111)陳淮：中國房地產(chǎn)業(yè)還將輝煌20年 無
(111)張永和：對國內(nèi)熱衷于興建奇觀性、地標(biāo)性建筑的現(xiàn)象應(yīng)十分警惕 無
(111)王澍：原住民是一個街區(qū)能夠活下去的前提 無
(111)俞孔堅(jiān)：中國城市發(fā)展的未來之路是興建丘陵城市 無
(111)張孝德：所謂智慧城市，與中國人所理解的智慧差距很大 無
(112)鄭時齡：國內(nèi)建筑界當(dāng)下的風(fēng)氣是盲目貪大，一味攀高 無
(112)單霽翔：興建新院區(qū)可調(diào)和“宮”與“院”的矛盾 無
(112)邵韋平：細(xì)節(jié)是本土設(shè)計(jì)師容易忽略的地方 無
(112)馬巖松：中國設(shè)計(jì)師缺乏文化上的獨(dú)立判
力 無
(113)韓世同：建筑業(yè)不要過度依靠農(nóng)民工及農(nóng)二代 無
(113)陳海津：讓建筑回到建筑，讓建筑回到材料 無
(113)隈研吾：自然與人工不是對立的，二者是延續(xù)的關(guān)系 無
(113)理查德·羅杰斯：主導(dǎo)城市規(guī)劃的五大原則 無
(114)第二屆廣西園博會在桂林開幕 賀明 劉文華
(114)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部凋研組米廣西調(diào)研建設(shè)工作情況 陳飛燕
(115)第中國民居學(xué)術(shù)會議在南寧舉辦 賀明 寧國用
(115)南寧、柳州、百色3市獲批利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市 陳飛燕 秦鐘明
(115)廣西新增6個國家可再生能源建筑應(yīng)用示范市縣 賀明
(116)廣西：第一高樓372米超五星級酒店將崛起相思湖新區(qū) 無
(116)南寧：中國糖史博物館將落戶 打造“一館一街”模式 無
(116)南寧：五象湖公園或下月底開工 為第三屆廣西園博會園址 無
(116)梧州：機(jī)場遷建工程項(xiàng)目選址獲批復(fù) 無
(117)柳州：文惠姊妹橋中跨鋼管拱合龍 無
(117)馬山：申報“中國會鼓之鄉(xiāng)”順利通過國家評審 無
(117)扶綏：三度躋身“最具投資潛力中小城市百強(qiáng)” 無
(117)賀州：靈峰大橋?qū)⒊蔀闃?biāo)志性建筑 無
(118)北京：園博會永定塔結(jié)構(gòu)封頂 無
(118)廣州：粵劇藝術(shù)博物館選址確定 無
(118)湖北：武當(dāng)玉虛宮大殿修復(fù)落成 無
(118)上海：“上海中心”大廈成中國“最綠色”摩天樓 無
(118)長沙：全球最大單體建筑——萬家麗國際mall封頂 無
(119)長沙：首個“草原風(fēng)格有機(jī)建筑”亮相 無
(119)深圳：前海展示廳項(xiàng)目鋼結(jié)構(gòu)封頂 無
(119)昆明：昆鋼科技大廈封頂 無
(119)三亞：“三亞美麗之冠”工程結(jié)構(gòu)封頂 無
(120)《廣西城鎮(zhèn)建設(shè)》論文類稿件征稿要求 無
(121)廣西北流市建筑工程公司 無
英文名稱：Architectural Design Management
主管單位：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
主辦單位：中國建筑設(shè)計(jì)協(xié)會;中國建筑東北設(shè)計(jì)研究院
出版周期：月刊
出版地址：遼寧省沈陽市
語
種：中文
開
本：大16開
國際刊號：1673-1093
國內(nèi)刊號：21-1311/TU
郵發(fā)代號：
發(fā)行范圍：國內(nèi)外統(tǒng)一發(fā)行
創(chuàng)刊時間：1984
期刊收錄：
核心期刊：
期刊榮譽(yù)：
聯(lián)系方式
論文摘要：當(dāng)前，農(nóng)民住房獨(dú)立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農(nóng)村住房建設(shè)為切入點(diǎn)，以農(nóng)村住房確權(quán)為抓手，加強(qiáng)農(nóng)村住房的規(guī)劃引導(dǎo)和政策支持。
一、引言
“十一五”以來，我國農(nóng)村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農(nóng)戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農(nóng)村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農(nóng)村住房的關(guān)注程度遠(yuǎn)不及城鎮(zhèn)住房，對以往農(nóng)村住房研究問題進(jìn)行系統(tǒng)研究尚不多見。對此，梳理國內(nèi)已有的研究成果，有利于研究人員從系統(tǒng)的角度來審視我國的農(nóng)村住房問題。
二、國內(nèi)農(nóng)村住房問題的研究情況
（一）對農(nóng)村住房消費(fèi)行為的分析
1、整體上分析農(nóng)村住房消費(fèi)行為
國內(nèi)對農(nóng)村住房消費(fèi)的研究主要集中在消費(fèi)需求的現(xiàn)狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統(tǒng)文化、收入水平、人口數(shù)量及其結(jié)構(gòu)、政策制度四個方面是影響農(nóng)村住房消費(fèi)的主要因素。并借助住房支出的彈性系數(shù)比較指出，當(dāng)農(nóng)民生活消費(fèi)從維持型向溫飽型消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變時，住房開支的彈性系數(shù)最大，將是農(nóng)民建房熱的易發(fā)期。姜長云（1999）利用分層隨機(jī)抽樣的方法，隨機(jī)抽取6個省各1個縣的住房調(diào)查資料，對不同收入等級農(nóng)民的住房消費(fèi)需求進(jìn)行了比較。發(fā)現(xiàn)隨著收入等級的提高，農(nóng)民的人均住房消費(fèi)支出及其所含的各分項(xiàng)支出呈增加態(tài)勢。其次，農(nóng)民的住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會做出相應(yīng)的變化。還指出在相當(dāng)長的一段時間里，中國農(nóng)民的住房消費(fèi)需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。
2、以區(qū)域?yàn)檠芯繉ο蠓治鲛r(nóng)村住房消費(fèi)
另外，也有部分研究人員以一個一定區(qū)域?yàn)檠芯糠秶瑢r(nóng)村居民消費(fèi)行為進(jìn)行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮(zhèn)2個自然村1990-2003年農(nóng)村住房發(fā)展情況進(jìn)行調(diào)查，指出農(nóng)民收入提高、農(nóng)村消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、土地制度改革是推進(jìn)農(nóng)村住房發(fā)展的主要原因，并點(diǎn)出住房開發(fā)導(dǎo)致大量土地占用、農(nóng)村住房消費(fèi)后勁不足以及農(nóng)村住房相關(guān)法律不健全等問題，提出規(guī)范農(nóng)村住宅審批制度，完善法律措施；增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村住房消費(fèi)；落實(shí)農(nóng)村基本政策，完善農(nóng)村民主制度的解決對策。也有學(xué)者就民族地區(qū)的牧戶與農(nóng)戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質(zhì)量，探討牧戶與農(nóng)戶住房消費(fèi)差距的演變趨勢。
3、結(jié)合制度變遷研究住房消費(fèi)行為
此外，還有研究者以消費(fèi)行為與制度變遷對一個村莊住房消費(fèi)行為進(jìn)行結(jié)構(gòu)化理論分析，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)消費(fèi)文化對農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有引導(dǎo)作用，而現(xiàn)存制度對農(nóng)戶的消費(fèi)行為具有直接影響。消費(fèi)者會對制度變遷做出積極的反應(yīng)，而不僅僅是消極被動地遵從。
（二）對農(nóng)村住房制度改革的探討
當(dāng)前，城鎮(zhèn)化進(jìn)程中現(xiàn)行的農(nóng)村住房制度制約了村鎮(zhèn)住宅建設(shè)的健康持續(xù)發(fā)展，有待變革。有一批學(xué)者和研究人員從農(nóng)村住房制度進(jìn)行探討，指出農(nóng)村住房制度改革的重要性，并著重于強(qiáng)調(diào)農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革和宅基地制度改革。
1、對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)與流轉(zhuǎn)探討
劉潤秋2005年的研究指出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中的一個視角盲區(qū)，現(xiàn)有農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度嚴(yán)重制約城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，亟待通過改革來推動城鄉(xiāng)要素市場統(tǒng)一，彌合城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)二元結(jié)構(gòu)，并提出農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)改革的大致思路。2006年他又對農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行了深入探討，指出受現(xiàn)行法律和政策限制，我國農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)難以合法流轉(zhuǎn)，閑置的農(nóng)村住房日益增多，導(dǎo)致市郊農(nóng)村出現(xiàn)大量“空心村”。隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地價值不斷攀升，農(nóng)村房屋交易隱性市場規(guī)模日增，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)面臨著改革的壓力。然而，農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須突破錯綜復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，在不改變現(xiàn)有農(nóng)村土地基本制度的基礎(chǔ)上，通過多次博弈完成。
2、立足于農(nóng)村宅基地制度的分析
在宅基地制度改革上，現(xiàn)有的研究指明農(nóng)村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經(jīng)土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續(xù)用地建房，侵犯了集體或相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發(fā)的糾紛；建房戶私下調(diào)換宅基地引發(fā)的糾紛；用地建房影響相鄰關(guān)系人利益引發(fā)的糾紛等方面。宅基地產(chǎn)權(quán)是有關(guān)農(nóng)民居住土地所有權(quán)利及其關(guān)系，是在農(nóng)村土地集體所有制下以農(nóng)民對居住土地使用權(quán)為核心的一系列權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是以土地的使用權(quán)為主要內(nèi)容的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。
可見，確定農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)制度，以宅基地流轉(zhuǎn)為突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)宅基地和住房的經(jīng)濟(jì)屬性和資產(chǎn)資本功能。才能有效保障農(nóng)村農(nóng)民的根本利益，才能為下一步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村住房以及農(nóng)村土地的資產(chǎn)和資本功能奠定基礎(chǔ)。
（三）對農(nóng)村住房規(guī)劃布局的研究
1、對農(nóng)房與村莊布局問題的探討
長期以來，我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地實(shí)行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規(guī)劃，農(nóng)戶建房的隨意性很大，導(dǎo)致農(nóng)村居民點(diǎn)人均、戶均占地超標(biāo)準(zhǔn)，村內(nèi)房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴(yán)重，道路堵塞，環(huán)境惡劣。由于村莊內(nèi)部臟、亂、差，農(nóng)民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴(kuò)展，導(dǎo)致村內(nèi)閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內(nèi)部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實(shí)行農(nóng)村居民點(diǎn)全程跟蹤監(jiān)管制度，主要內(nèi)容包括：建房申請審批制度；現(xiàn)場勘測制度；核查制度；驗(yàn)收制度；驗(yàn)收結(jié)果公示制度。
2、對農(nóng)村居民點(diǎn)整理的研究
同時，農(nóng)村居民點(diǎn)遷并因其在增加建設(shè)用地、實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點(diǎn)之一，學(xué)術(shù)界對其進(jìn)行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區(qū)為例研究了西南丘陵山地區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農(nóng)林綜合開發(fā)整理模式，即居民點(diǎn)閑置土地的復(fù)墾利用與山地區(qū)退耕還林等生態(tài)建設(shè)工程結(jié)合，進(jìn)行退宅還林；二是新村建設(shè)整理模式，即由政府對新村統(tǒng)一規(guī)劃，供給道路等基礎(chǔ)設(shè)施，引導(dǎo)農(nóng)民集中建房的農(nóng)村居民點(diǎn)整理模式。
3、對國外經(jīng)驗(yàn)的借鑒方面
此外，在村莊規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)借鑒方面，國內(nèi)學(xué)者參考美國的小城鎮(zhèn)規(guī)劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當(dāng)?shù)氐纳顐鹘y(tǒng)，最大限度地綠化和美化環(huán)境，重視垃圾處理和污水處理，努力創(chuàng)造一個良好的生活環(huán)境。借鑒德國經(jīng)驗(yàn)，提出通過村莊更新和農(nóng)村地區(qū)的土地整理，以及完善的法律體系、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規(guī)劃得以實(shí)施。借鑒英國的做法，從20世紀(jì)50年代開始大規(guī)模的中心村建設(shè)，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)鄉(xiāng)村人口的集中，以便發(fā)揮規(guī)模效益，提高鄉(xiāng)村的生活質(zhì)量。
三、總結(jié)評述
長期以來，農(nóng)民住房問題作為農(nóng)戶個體投資與消費(fèi)行為獨(dú)立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現(xiàn)象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農(nóng)戶自籌資金建設(shè)，自己維護(hù)，自己使用，乃至廢棄重建。導(dǎo)致農(nóng)村住房缺乏設(shè)計(jì)支持，建房存在建筑質(zhì)量低、平均壽命短的現(xiàn)象；缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，布局分散、占地浪費(fèi)的情況，與公共設(shè)施的建設(shè)不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農(nóng)村居住條件改善的進(jìn)程，不利于擴(kuò)大內(nèi)需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產(chǎn)資本功能，農(nóng)民住房權(quán)益缺失合法保障，難以取得長期建設(shè)資金支持。
參考文獻(xiàn)：
1、姜長云.中國農(nóng)村住房消費(fèi)需求研究[J].調(diào)研世界,1999(10).
2、于靜波.我國農(nóng)村住房消費(fèi)的比較研究[J].中國農(nóng)村觀察,1996(5).
3、王偉.關(guān)于對農(nóng)村住房的調(diào)查及其相關(guān)分析和對策[J].重慶社會工作職業(yè)學(xué)院學(xué)報,2004(4).
4、張紅,謝娜.新時期中國農(nóng)村住房消費(fèi)狀況[J].中國房地產(chǎn),2009(3).
5、劉金星,于洪彥.消費(fèi)行為與制度變遷——一個村莊住房消費(fèi)的結(jié)構(gòu)化理論分析[J].廣西財經(jīng)學(xué)院學(xué)報,2008(1).
6、劉潤秋.農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸及政策建議[J].農(nóng)村經(jīng)濟(jì),2006(3).
7、涂寧靜.從鄉(xiāng)村治理看農(nóng)村住房規(guī)劃[J].企業(yè)家天地下半月刊(理論版),2007(7).
論文關(guān)鍵詞：廉租房；問題；對策
廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮(zhèn)中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發(fā)展的背景下，城市失業(yè)、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔(dān)不可推卸的責(zé)任，這也是構(gòu)建和諧社會的重要基礎(chǔ)。
1 我國廉租房制度問題現(xiàn)狀及原因分析
作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應(yīng)的法規(guī)政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設(shè)躊躇不前有其深刻的制度原因:
1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實(shí)施
廉租房建設(shè)一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應(yīng)量和當(dāng)?shù)氐姆績r成反比，供應(yīng)越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當(dāng)?shù)卣畮砀嗟亩愘M(fèi)收入。另外，在廉租房建設(shè)過程中，公共住房的購建和維修、租金補(bǔ)貼等都需要有大額、穩(wěn)定、持續(xù)的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。
1.2 廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善
（1）廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚不完善。
廉租房準(zhǔn)入機(jī)制尚未解決租住標(biāo)準(zhǔn)的制定、申請資格的認(rèn)定這兩個技術(shù)性問題。廉租房的現(xiàn)行保障對象的確定是根據(jù)建設(shè)部2005年制定的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關(guān)條款。該辦法規(guī)定申請廉租住房保障的城市家庭應(yīng)具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟Y(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的收入標(biāo)準(zhǔn)：申請保障家庭現(xiàn)在的人均住房面積應(yīng)該符合所在地政府確定的面積標(biāo)準(zhǔn)：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農(nóng)業(yè)常住戶口：申請保障的家庭成員之間應(yīng)該具有法定的撫養(yǎng)、扶養(yǎng)或者贍養(yǎng)關(guān)系以及符合各地結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定的各自的保障標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)，我們國家現(xiàn)在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務(wù)院在2007年下半年頒布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計(jì)劃到2010年即“十一五”規(guī)劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計(jì)達(dá)整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴(kuò)大和實(shí)現(xiàn)日期的日益臨近，廉租房保障任務(wù)的壓力也越來越大。不完善的廉租房準(zhǔn)入機(jī)制為廉租房建設(shè)發(fā)展設(shè)置了障礙。 業(yè)形象并加以宣傳倡導(dǎo)。
（2）廉租房退出機(jī)制尚不完善。
廉租房退出機(jī)制必須進(jìn)行科學(xué)的設(shè)計(jì)，以避免有人從中謀取不當(dāng)利益。這是因?yàn)榱庾》康氖袌鲎饨鹩锌赡艽嬖诰薮蟮睦娌顑r，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。然而目前我國廉租房退出機(jī)制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設(shè)的發(fā)展。
（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉(xiāng)一體化保障體制缺失。
根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統(tǒng)計(jì)年鑒采用的城鎮(zhèn)家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數(shù)量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實(shí)際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導(dǎo)廉租住房政策的實(shí)施。在各地實(shí)踐中，在沒有其他更科學(xué)的衡量標(biāo)準(zhǔn)的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標(biāo)準(zhǔn)。這對于在短期內(nèi)確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內(nèi)，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。
2 對策分析
（1）加大對政府參與監(jiān)督力度，保證廉租房制度的實(shí)施。
廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點(diǎn)一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認(rèn)真履行其主體地位。因此必須加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權(quán)的控制，通過優(yōu)惠條件與開發(fā)商、其他金融機(jī)構(gòu)合作共同完成廉租房建設(shè)，同時對廉租房地段進(jìn)行控制，避免廉租房集中建設(shè)現(xiàn)象的出現(xiàn)：另一方面通過稅收的形式實(shí)現(xiàn)對低收入家庭的住房補(bǔ)貼，防止貧富差距的拉大，實(shí)現(xiàn)社會公平。
（2）不斷完善實(shí)物配租退出機(jī)制。
各地政府要建立動態(tài)管理制度，特別是加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)和調(diào)查工作，全面、準(zhǔn)確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機(jī)制。對廉租房保障對象實(shí)行動態(tài)跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實(shí)加大審核力度，聯(lián)合社區(qū)、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進(jìn)行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內(nèi)，政府給予一定的租金補(bǔ)貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現(xiàn)象。對確實(shí)不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續(xù)修建廉租住房。同時，進(jìn)一步發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)。建立有效的懲罰機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴(yán)厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機(jī)制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實(shí)施和國有資產(chǎn)的有序使用。
摘 要 保障房建設(shè)是當(dāng)下我國民生工程一個重大的舉措。保障性住房由于其公益性和保障性決定了其低收益性甚至?xí)潛p，這也是保障性住房融資的瓶頸。因而，保障房融資方式是亟需解決的。本文將結(jié)合當(dāng)前的形勢對保障房建設(shè)的融資方式作一個簡單的探討。
關(guān)鍵詞 保障房 建設(shè) 融資 房地產(chǎn)信托基金
鑒于當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，以及從我國公民的住房情況來看，仍然有大部分的居民居無定所。對此，政府提出了一個建設(shè)性的政策，即保障房建設(shè)。這對解決我國絕大多數(shù)人的住房問題有著重大的意義。但是，由于保障房建設(shè)的利潤空間比較小，屬于公眾服務(wù)性措施。自然而然地就提不起房地產(chǎn)投資商的積極性。由此，便導(dǎo)致了資金問題成為保障房建設(shè)項(xiàng)目中最突出的困難。而資金問題具體地體現(xiàn)為建設(shè)的投入資金不足與融資渠道的狹窄。所以，保障建設(shè)的資金問題重任自然而然地就落到了政府的肩上。保障房的融資問題對政府來說，是個極大的挑戰(zhàn)。如何拓寬融資渠道、如何確保資金的有續(xù)投入？本論文從幾個方面提出建議，希望對解決保障房融資問題有一定的幫助。
一、當(dāng)前保障房融資出現(xiàn)的困難
根據(jù)相關(guān)法規(guī)的精神，要求在二零一三年前為全國一千五百多萬戶低收入家庭解決住房問題。但由于投入的資金有限，必將會在很大程度上限制了保障房建設(shè)的效率。如今，政府為保障房建設(shè)所撥出的資金只占總需求的不到百分之八，使保障房建設(shè)資金仍然存在很大的缺口，難以補(bǔ)足。以目前情形來看，要按時按量達(dá)標(biāo)是非常困難的。如此一來，政府在保障房建設(shè)中的主導(dǎo)位置便突顯出來了。因此，政府如何發(fā)揮其主導(dǎo)作用、如何帶動各界參與到保障房建設(shè)的融資問題中便成為了最具挑戰(zhàn)的困難。
由此可見，資金問題是保障建設(shè)最大的障礙，而融資的方式與渠道則是關(guān)注的重點(diǎn)。
二、融資渠道探討
鑒于目前保障房建設(shè)所體現(xiàn)出來的資金困難，政府應(yīng)當(dāng)把重點(diǎn)放在拓展融資的方式與渠道多元化。為此，筆者結(jié)合當(dāng)前形勢提出以下幾點(diǎn)建議：
一是制定相關(guān)的法規(guī)政策。政府可以制定新的稅收政策，以加強(qiáng)管理稅收的合理使用，使其中一部分可以作為保障房建設(shè)的資金來源。政府還可以利用相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)如銀行以便為保障房建設(shè)提供部分資金來源。諸如此類的財政政策都可以為解決保障房建設(shè)的資金缺口作一定的保障。總之政府要為保障房的建設(shè)給予政策性的支持。
二是明確中央政府的主導(dǎo)作用，發(fā)揮地方政府的作用。首先，政府財政撥款是保障房建設(shè)最基本也是最固定的資金來源。可見，在保障房建設(shè)中政府是處在一個主導(dǎo)的位置上，這是不容置疑的。政府除了財政撥款以外，還可以利用其主導(dǎo)地位降低融資的成本并以拓展保障房建設(shè)融資渠道作為政府主要的責(zé)任，以增強(qiáng)融資能力。除了中央政府撥款之外，還應(yīng)當(dāng)充分地發(fā)揮地方政府的作用。從長遠(yuǎn)來看，政府要轉(zhuǎn)變思路，積極引導(dǎo)其他資本參與保障性住房合作建設(shè)。
三是引進(jìn)市場。的確，保障房的低利潤很難吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣。但以政府為主導(dǎo)而推進(jìn)的保障房建設(shè)投資，具有可信性與安全性。這對少數(shù)投資能力較低的開發(fā)商來說，則是一個不錯的選擇。政府還可以通過一些激勵機(jī)制把保障房建設(shè)投資引進(jìn)市場，如提供相應(yīng)的補(bǔ)貼，甚至可以直接把保障性住房建設(shè)作為一個指標(biāo)直接與開發(fā)商拿地中標(biāo)相關(guān)等，以增強(qiáng)私營企業(yè)對保障房建設(shè)的投資力度。此外，以市場機(jī)制引入民間資本作為保障房建設(shè)的部分資金來源也不失為一個有效的融資渠道。具體地，如可以在建設(shè)過程中通過部分的建設(shè)權(quán)與動營權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在私營企業(yè)投入資金并收取了一定的利潤后再收歸政府管理。如此一來，不僅可以緩解保障房建設(shè)資金的缺口的問題，也減輕了政府的壓力。
四是引入土地出讓金與住房公積金。政府可以每年從土地轉(zhuǎn)讓的收入中拿出一定比例用于保障房建設(shè)。有必要引入部分土地出讓金作為保障房建設(shè)資金的一個重要來源。另外，根據(jù)國外的成功經(jīng)驗(yàn)，公眾住房公積金也可以作為一個融資渠道。中國很多城市的住房公積金閑置率很高有的甚至達(dá)到70%，政府可以通過管理先使用一部分作為投資，使資金得以有效利用的同時也為保障房建設(shè)提供幫助。以住房公積金支持保障房建設(shè)將成為我國融資渠道的開創(chuàng)性措施。
五是利用房地產(chǎn)信托基金REITS。房地產(chǎn)信托基金是一種發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金屬于不動產(chǎn)證券化的一種。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的成功經(jīng)驗(yàn)，可以看到，房地產(chǎn)信托基金模式已漸漸成為一種普遍的融資渠道。房地產(chǎn)信托基金是投資機(jī)構(gòu)通過對房地產(chǎn)進(jìn)行管理，將經(jīng)營所得的利潤按比例回報給投資者的一種方式。政府同樣可以通過房地產(chǎn)信托基金，轉(zhuǎn)讓保障房以獲取建設(shè)的資金，也可以把經(jīng)營所得分給投資者。如此一來，便可以互惠互利，不僅緩解了保障房建設(shè)的資金壓力，投資商也得到了長期穩(wěn)定的利益回報，達(dá)到了共贏的局面。在不久的將來，可以預(yù)見，房地產(chǎn)信托基金模式將成為保障房建設(shè)的融資渠道多元化的開創(chuàng)性道路之一。
總而言之，融資多元化是保障房建設(shè)中最核心的問題。各方都應(yīng)當(dāng)致力于解決保障房建設(shè)的融資問題，使保障房建設(shè)得以順利完成。從而保證將人民利益落在實(shí)處，確保低收入家庭的基本住宿。進(jìn)而體現(xiàn)“以人為本”的理念，促進(jìn)國家和諧有序地發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1] 巴曙松,王志峰.資金來源、制度變革與國際經(jīng)驗(yàn)借鑒:源自公共廉租房. 2010(3):80-85.
關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；房地產(chǎn)開發(fā)
引言
隨著對棚屋的改造、拆除工作的開展，很多地區(qū)都建成了一批經(jīng)濟(jì)適用房用于安置拆遷戶，原舊城居民從低矮、潮濕、破舊的房屋，搬進(jìn)了配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)。棚戶區(qū)的改造大大改善了各地中低收入和困難群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。
一、國家當(dāng)前推進(jìn)對棚戶區(qū)進(jìn)行改造的現(xiàn)實(shí)價值和歷史意義
（一）有利于推進(jìn)和諧社會建設(shè)
國家當(dāng)前推進(jìn)對棚戶區(qū)進(jìn)行改造的工作確實(shí)縮小了城市不同群體、不同區(qū)域之間的生活差距，促進(jìn)了人與人之間的和諧，對社會整體氛圍的提升也有不小的幫助和好處。目前，各地政府都在努力推進(jìn)和諧社會的建設(shè)進(jìn)程，而棚戶區(qū)改造確實(shí)對推進(jìn)和諧社會建設(shè)有著深遠(yuǎn)的影響。
（二）有利于縮小住房差距
通過舊城改造計(jì)劃，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：各地居民的人均住房建筑面積比以往明顯增加，舊城區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也縮小到歷史同期較低水平。棚戶區(qū)居民從沒有好的基礎(chǔ)設(shè)施的舊城區(qū)搬進(jìn)了設(shè)施齊全的新區(qū)，一些舊城區(qū)居民回遷小區(qū)的環(huán)境比商品房的周圍環(huán)境還要好。通過整體政府的調(diào)控和規(guī)劃，使得城市不同群體之間的住房差距與生活差距變小，進(jìn)而消除了很多社會矛盾。
（三）有利于提升城市整體形象
結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)，通過對棚戶區(qū)的集中改造，以往破爛不堪的舊城區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，新建的市政設(shè)施配套都達(dá)到了基本齊全，城市面貌有了很大改變。結(jié)合舊城改造計(jì)劃的不斷推進(jìn)，各地區(qū)積極籌措資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)的動作越來越多，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線，新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。這些工作都極大的提升了城市整體形象。
（四）有利于提高居民生活水平
當(dāng)前，國家推進(jìn)的棚戶區(qū)改造計(jì)劃確實(shí)深得民心，因?yàn)檫@一工程項(xiàng)目和民生建設(shè)緊密相關(guān)。改造前，這些待改地方?jīng)]有像樣的道路、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，有的小區(qū)居民仍在采用原煤取暖，大氣污染嚴(yán)重加上市政配套設(shè)施落后，上水管和下水管道年久失修的情況較為嚴(yán)重，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過舊城改造，極大地改善了居民的居住環(huán)境，不但營造了良好的輿論氛圍，更進(jìn)一步提升了居民的生活水平。
二、棚戶區(qū)改造中常見的難點(diǎn)分析
（一）監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程
棚戶區(qū)項(xiàng)目改造工程一直以來都備受關(guān)注，監(jiān)管部門在改造工作中遇到了很多難題，也創(chuàng)新的運(yùn)用了很多方法，但是，監(jiān)管難的問題始終困擾著項(xiàng)目全程。以鋼鐵企業(yè)的棚戶區(qū)的改造為例：從項(xiàng)目論證階段開始，歷經(jīng)項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、調(diào)整、檢核等環(huán)節(jié)，直到項(xiàng)目交付為止，容易出現(xiàn)風(fēng)險和弊端的流程較多，所以如果出現(xiàn)執(zhí)法的懈怠，就會滋生出不必要的麻煩。因此，監(jiān)管過程中一定要實(shí)現(xiàn)程序的公開、公平、公正，通過接受社會公眾、新聞媒體的監(jiān)督，保證資金到位、按照規(guī)劃改造，避免出現(xiàn)以調(diào)高容積率來換取私利的做法。
（二）客觀上容易出現(xiàn)借機(jī)囤地的問題
借機(jī)囤地的問題主要是針對在二、三線城市而言。因?yàn)橐痪€城市不僅拿地成本高，而且隨著各地閑置土地的處理辦法的出臺，各開發(fā)商還將加快房地產(chǎn)開發(fā)的速度。但是對于二、三線城市來說，拿地可以以較低成本獲得土地儲備；二、三線城市擴(kuò)展快，市場空間及前景廣闊，招商引資環(huán)境也比一線城市好。同時，因?yàn)檫@些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度低于一線城市，土地溢價速度也慢，可能使房地產(chǎn)企業(yè)借機(jī)囤地。
（三）容易產(chǎn)生“新三舊”的問題
在解決問題的時候，我們不能遵循“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”的行為模式。如果不能及時從根本上消除導(dǎo)致“三舊”形成的誘因，那么今天的“三舊”就有可能會演變成明天的“三舊”，城市發(fā)展就會陷入一種“改造三舊”—“制造新的三舊”—“再改造三舊”—“再制造新的三舊”的惡性循環(huán)。
三、提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的幾點(diǎn)想法
（一）確立改造進(jìn)程的原則是項(xiàng)目順利推進(jìn)的前提
提升棚戶區(qū)改造進(jìn)程質(zhì)量的首要因素就是要確立改造進(jìn)程的原則，結(jié)合多地多年的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，筆者提出了棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的幾點(diǎn)建設(shè)原則，一是項(xiàng)目要貫徹“以人為本”的原則：將被改造區(qū)域的民眾的根本利益和切身感受作為重點(diǎn)，探索溫和的、有序的、有效的改進(jìn)方案，營造積極的、順暢的改造環(huán)境；二是項(xiàng)目要貫徹“高效、便捷”的功能原則：在不增加額外費(fèi)用的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)效率優(yōu)先、公平公正，各相關(guān)部門要相互銜接搭配做好各項(xiàng)工作；三是要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則：保證項(xiàng)目前、項(xiàng)目中、項(xiàng)目后的前后連接和推進(jìn)；四是要貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的原則。
（二）明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)
明確規(guī)劃目標(biāo)就是要明確整體規(guī)劃的設(shè)計(jì)原則，即高綠化、低密度、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全、戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級換代”居住要求、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格等等。之所以說明確規(guī)劃目標(biāo)是項(xiàng)目品質(zhì)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)歸根結(jié)底還是由棚戶區(qū)改造工程本身的特點(diǎn)和性質(zhì)決定的。棚戶區(qū)改造在各地區(qū)呈現(xiàn)出不同的歷史遺留問題，比如說鋼鐵類企業(yè)的棚戶區(qū)改造：有的地區(qū)在改造前參雜著復(fù)雜的情感紐帶和產(chǎn)權(quán)問題，有的地區(qū)在改造中遇到了規(guī)劃方案的變動和調(diào)整造成工期拖延，還有的地區(qū)在改造后偏離預(yù)期目標(biāo)等。所以，規(guī)劃目標(biāo)的重要性體現(xiàn)在棚戶區(qū)改造的各個階段，不容忽視。
（三）做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵
縱觀國內(nèi)外的舊房改造計(jì)劃，其中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)值得我們警醒，做好功能分區(qū)建設(shè)是改造進(jìn)程的關(guān)鍵所在，因此改造工程要具備三個基本功能，即居住安置功能、房產(chǎn)開發(fā)功能和商業(yè)貿(mào)易功能，使改造項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)功能齊備定位。
結(jié)束語
棚戶區(qū)改造項(xiàng)目是國家重點(diǎn)改善民生問題的一項(xiàng)重要舉措，在全國各地實(shí)施之后，取得了較好的社會反響，但是，也折射出了很多社會深層次矛盾和問題。有的問題是政府部門的管理問題，有的問題是項(xiàng)目進(jìn)程的具體操作問題，還有的問題是社會關(guān)系協(xié)調(diào)問題。隨著棚戶區(qū)改造不斷深化和調(diào)整，只要能夠措施得當(dāng)、執(zhí)行有力、統(tǒng)籌兼顧，就一定可以實(shí)現(xiàn)這一項(xiàng)目的又好又快發(fā)展。（作者單位：湖南湘潭鋼鐵集團(tuán)有限公司產(chǎn)業(yè)管理部）
參考文獻(xiàn)
[1] 熊耀平.舊城棚戶區(qū)改造問題研究[J].財經(jīng)理論與實(shí)踐.2002年04期.
[2] 張平宇.城市再生：我國新型城市化的理論與實(shí)踐問題[J].城市規(guī)劃.2004年04期.
[3] 鄭文含.城市總體規(guī)劃中舊城更新探討——以吳江市盛澤城區(qū)為例[A].和諧城市規(guī)劃——2007中國城市規(guī)劃年會論文集[C].2007年.
