時間：2022-11-13 14:44:10
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇二手房定金合同，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
如今是法制社會，無論什么事情都得講究一個法字，合同法也是一名在日常生活中經常會用到的一種重要法律，為了提高合同意識，我們需要關注更多有關合同的信息。那么你知道二手房買賣合同怎么寫嗎?一般要注意什么問題?以下是由小編為大家整理的二手房買賣合同，僅供參考，歡迎大家閱讀。
二手房買賣定金合同范本1甲方：_____________________
乙方：_____________________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于_______市_______區_______，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：_______)，該房屋建筑面積為：_______平方米，產權人：_______。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣_______元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內保留設施設備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣_______萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續.
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：_____________________(簽章) 乙方：_____________________(簽章)丙方：_____________________
身份證號碼：____________________身份證號碼：_____________________
時 間：_______年_______月_______日
二手房買賣定金合同范本2賣方：_____________________(以下簡稱甲方)
買方：_____________________(以下簡稱乙方)
居間方：_________________________________________。
根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協議：
第一條 甲方所售房屋權證號及坐落位置、結構、層次、面積、附屬設施：
1、甲方所售房屋位于________區_____________新村(弄)_______幢_____室，為_______結構;
建筑面積__________平方米;房屋所有權證號為“_______________”，房屋土地證號為“_______________”。
甲方所售房屋設施為(含自行車庫)
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第二條 房屋價格及其他費用：
1、甲、乙雙方協商一致，甲方所售房屋總金額為(人民幣)____________大寫______________________元整(含附屬設施費用);
乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民幣______________萬元整。
2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由_____方負擔或有甲、乙雙方各自承擔國家相關規定稅費。
3、甲方自愿將其兩證即房屋所有權證和土地證放于中介處。
第三條1.甲、乙雙方約定于__________年________月________日之前簽訂正式的合同，如甲、乙任何一方未按時簽訂正式買賣合同，則視為違約。
2.甲、乙雙方共同委托_____________辦理房產交易過戶手續。
第四條 房款支付方式：
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第五條 房屋成交，中介服務費按以下第____種方式收取，并于簽訂正式買賣合同時支付。
1.由乙方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
2.由甲方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
由乙方支付成交價的____%即人民幣_______元，大寫_____________元整。
第六條 房屋交付：
甲方承諾在____________將該房戶口遷出。甲乙雙方在約定_____________甲方將房屋交付乙方，并將該房屋之前產生的費用(水、電、煤氣、物業費等)結清。同時甲方承諾交房時房屋內的設施即裝修完好無損壞，如有損壞則由甲方修護或更換，費用由甲方承擔。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據實予以延長。
第七條 違約責任：
1.雙方約定之日簽訂正式房屋買賣合同，如有一方未按時簽約視作違約處理。
2.甲方違約，甲方除退還乙方已付定金，并再賠償同額定金給乙方。
中介方收取賠償定金金額的50%作為中介費服務費。
3.乙方違約，乙方放棄收回定金，即甲方不予返還乙方所付定金，同時中介收取定金金額的50%作為中介服務費。
第八條 甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛或財務糾紛，如交接后發生該房屋交接前即存在的產權糾紛或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。
第九條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議，補充協議與本合同具同等法律效力。
第十條 本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成的，甲乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。
第十一條 生效說明 本協議一式三份，甲、乙雙方各執一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字蓋章之日起生效。
第十二條 其它約定事項
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
甲方(簽章)：________________乙方(簽章)：________________居間方(蓋章)：________________
身份證號：_________________身份證號：__________________人：_____________________
日期：________年____月____日日期：________年____月____日聯系電話：__________________
二手房買賣定金合同范本3甲方：_____________________(出售方) 身份證號碼：_____________________
乙方：_____________________(預購方) 身份證號碼：_____________________
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方預訂二手宜，訂立本合同。
第一條甲方轉讓的二手房位于___________，(以下簡稱該二手房)。甲方已取得該二手房的二手房所有權證(編號：______________)，該二手房建筑面積為：___________，產權人：_______________，房地產用途為：______________。
第二條該二手房產權現狀為__________，甲方對該二手房享有完全處分權。該二手房若存在租約，甲方須于二手房交付乙方使用前解除原租賃合同，乙方對因原租賃合同而產生之糾紛不承擔任何責任。
第三條 該二手房轉讓總價格為人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫_______元)。
第四條甲、乙雙方一致同意簽訂本合同時，由乙方向甲方支付_______元人民幣的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款。甲方在收取定金后，應當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權解除本合同，并有權將該二手房另行出賣給第三方。
第五條甲、乙雙方約定，該二手房轉讓預訂期為_____天，甲方應當在預訂期內與乙方簽定《房屋買賣合同》，并于_______年___月___日將該房產交付給乙方。
第六條乙方應在本合同第五條約定的預訂期限前，按下列第_____種方式向甲方支付除定金之外的房款人民幣___仟___佰___拾___萬___仟___佰___拾___元___角___分(小寫_______元)。
第七條在本合同的第五條約定的預訂期限內，甲方拒絕簽訂《房屋買賣合同》的，應雙倍返還已收取的定金給乙方;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第八條甲、乙雙方應在《房屋買賣合同》簽定后_____日內，共同向房地產權登記機關申請辦理產權轉移登記手續，該房地產證由乙方領取。甲方逾期不予協助辦理的，乙方有權要求甲方以該二手房總價為基數自逾期之日起至產權辦理申請提出之日止按每日_____的比例支付違約金。
第九條該二手房所附著的戶口，甲方承諾在收到二手房轉讓總價之日起______日內遷出，逾期則以該二手房總價為基數按每日_____的比例向乙方支付違約金。
第十條 按照相關法律規定，該二手房交易產生稅費共有：
(1) 營業稅 (2) 城市建設維護稅 (3) 教育費附加 (4) 印花稅 (5) 個人所得稅 (6) 土地增值稅 (7) 房地產交易服務費 (8)土地使用費 (9) 契稅 (10) 產權登記費 (11) 公證費 (12) 其他_____。
經甲、乙雙方協商，其中___________________項由甲方承擔，___________________項由乙方承擔。
表達二手房購房定金合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產權人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內保留設施設備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續.
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
身份證號碼： 身份證號碼：
時間：
二手房購房定金合同怎么寫
甲方：
乙方：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區***，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：**)，該房屋建筑面積為：**平方米，產權人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣元.此房價為凈價，稅費由乙方承擔，房屋內保留設施設備清單如下：
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第五條：甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續.
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章)
身份證號碼：
年 月 日
乙方：(簽章)
身份證號碼：
年 月 日
丙方：
年 月 日
二手房購房定金協議合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經協商一致，就乙方向甲方購買房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方購買的房屋位于**市**區***，(以下簡稱該房屋)。
甲方已取得該房屋的房屋所有權證(編號：** )，該房屋建筑面積為：**平方米，產權人：**。
第二條：雙方一致同意該房屋成交價格為人民幣 元.此房價為凈價,稅費由乙方承擔,房屋內保留設施設備清單如下:
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付人民幣**萬元的購房定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉為房價款.
第四條：甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。
第五條： 甲方同意配合乙方提供辦理銀行貸款所需要的材料及手續..
第六條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應當向乙方雙倍返還定金。
第七條：本協議一式叁份，甲乙丙各持一份，簽字生效。
甲方：(簽章) 乙方：(簽章) 丙方：
小黃在CBD區富力城看中了一套面積100平方米的房子，房東出價180萬元。看完房的當天，他便向中介公司支付了2萬元的定金，并開始跟家人商量如何裝修這套房子。沒料想，第二天中介公司的工作人員打來電話，表示房東要價已經提高到190萬元。小黃感到非常震驚，這價格也漲得太邪乎了吧。
中介公司第二次給他推薦的是望京小區附近的房子，對于110平方米175萬元的價格，小黃表示再考慮考慮。兩個小時之后，中介給他打來電話說，房東提價5萬元，問小黃是否有意向。“175萬元的報價我已經有所猶豫，提價之后肯定難以接受。”小黃說。
房價普漲造成房主毀約
我愛我家控股市場部媒體廣告主管李季指出，像小黃這樣的情況絕不是個案，每當房價上漲過快，二手房跳價惜售就會出現，甚至會帶來不少交易糾紛，給整個二手房市場的正常交易造成沖擊。
房價上漲過猛
房主跳價惜售屢屢重現，是與二手房市場當前的火熱程度分不開的。以北京市為例，從2009年第二季度以來，二手房市場的房價迅速攀升，比第一季度環比上漲了近15％，目前部分區域某些樓盤的二手房掛牌房價已經超過了2008年最高的成交價。我愛我家提供的數據顯示，在2009年1月份，富力城二手房成交均價為1.79萬元／平方米，但是最近，部分房主一下將掛牌價提高到了2.5萬～2.6萬元／平方米。同樣的現象在望京、方莊、朝青、金融街等區域的二手次新房市場中也有體現。
在上海的內環區，如浦東聯洋板塊中的前期交投活躍次新樓盤聯洋年華、天安花園等，目前可售房源十分稀缺，掛牌價格也是突然間普遍漲了10％左右。上海中環附近的知名二手樓盤近期新增放盤量同樣急轉直下，閘北的慧芝湖花園、長寧的虹橋花苑等知名樓盤甚至已有價無市。
收益來得輕易
二手房是典型的一次易市場，個人信用對交易雙方的約束作用較小。同時由于房產是每個家庭的大宗消費，在交易過程中會精打細算每一步。對許多房主來說，如果所得遠大于損失，他們將毫不猶豫選擇跳價惜售。
以一套80平方米120萬元的二手房為例，如果房價上漲5％，其中的溢價將是6萬元。而相對于通常為2萬元的定金，即使違了約雙倍返還定金，賣房人的損失也不過是2萬元。坐地起價就能獲取高額收益，難怪有不少人去做。
防跳有招數
李季說，二手房主的反悔借口主要有3個。一是以所售房屋是夫妻共同財產，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同收回房屋。二是以賣房時為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認定買賣合同無效。三是以中介公司沒有及時轉交買房人的定金為由，要求認定合同無效。
對此，李季建議：一是購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責任，并在能夠辦理過戶手續時，及時辦理，避免對方反悔。二是在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續，最好選擇專業人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。三是在簽訂買房合同時讓對方提供確保有權處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。四是二手房買賣雙方在交易時應當選擇正規中介機構，并對雙方談定內容，以書面形式約定好。
魔高一尺，道高一丈，據介紹，不少購房者也創造出了“防跳價”招術。
快付訂金
經歷過兩次跳價的劉小姐就是個典型。劉小姐第三次買房時隨身帶著2萬元訂金，看中后立馬把這筆錢交給中介業務員，要求業務員當天聯系房主并簽訂合同，房主還沒反應過來就把2萬元訂金收下。這招起到了作用，劉小姐就沒碰上房主跳價。
提高訂金額度
像劉小姐的情況，在上文提到的小黃那里就行不通了。不少購房者發現，即便交了訂金還是會碰上房主跳價，于是就追加訂金金額，少則5萬元，多則10萬元。因為中介一旦將訂金轉到房主手上，并且簽定合同，訂金就成為定金。房主如果跳價，購房者可以要求對方依定金罰則雙倍返還定金。比如一次付10萬元定金，房主跳價的話，就要倒賠給購房者10萬元，他就要掂量跳價是否值得了。
要求繼續履行合同
簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買房能否要求繼續履行?目前相當一部分購房者對違約責任有著錯誤的理解，認為賣方只需雙倍返還定金即可解除合同。
根據合同法的規定，違約責任包括繼續履行、采取補救措施、定金、違約金賠償損失等。當賣方出現不履行合同義務的主動違約行為，應當承擔相應違約責任，買方有權選擇要求賣方繼續履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還定金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房屋上漲的損失”。房屋上漲的損失，一般可參照同地段同類房屋市場成交價。因此，賣方不是簡單地只需承擔雙倍返還定金責任，還包括了繼續履行合同、賠償損失、支付違約金等更嚴重的違約責任。
遇到類似情況時，買房人可以拿起法律武器積極維權。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家收了定金，樓價上漲便隨意撤單;下家通過中介獲取信息，買房時甩掉中介，與上家“手拉手”成交……二手房市場在日益紅火中發生的糾紛屢見不鮮，其中不少糾紛產生在房屋交易之前。
二手房交易前糾紛增多的現象是交易對象失信的表現，而房屋買賣合同簽訂之前，按照相關法律，交易雙方都應當履行“先合同義務”，不履行“先合同義務”者應當承擔“締約過失”責任。
房產律師在此提醒二手房交易雙方：簽訂買賣合同前，莫忘履行“先合同義務”。
表現
不履行先合同義務應承擔締約過失責任
據上海市房地產協會法律咨詢部主任、德尚律師事務所陳世福律師介紹，二手房交易中出現了一種新現象，即交易中的一方不履行“先合同義務”。
所謂“先合同義務”是指在合同簽訂之前、交易洽談過程中，合同訂立當事人一方依據誠實信用原則所產生的義務。不履行先合同義務，而致另一方信賴利益損失者，應當承擔賠償責任。
不履行“先合同義務”的表現形式有：上家已獨家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到樓價上漲便隨意撤單;上下家在中介商那里獲取了商業信息后，隨意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家確認，上家已預收了誠意金，待購房人辦出了按揭貸款后，上家以“家里人不同意售房”為由毀約……二手房交易中出現的這些糾紛，緣于上下家以及中介商缺乏法律方面的相關知識。交易雙方往往片面認為，只有簽訂了房屋買賣合同以后才能追究違約方的責任。他們不清楚，在交易洽談過程中，也有一個履行法律義務即“先合同義務”的責任承擔問題。
據陳世福律師介紹，“先合同義務”的法律依據是《合同法》第四十二條：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：
假借訂立合同，惡意進行磋商，故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況;有其它違背誠實信用原則的行為。
因此，不履行先合同義務應承擔《合同法》第42條的締約過失責任。
陳世福律師為此建議，合同雙方應遵守游戲規則，立法上也應更加完善，以增強締約過失責任認定的可操作性。
內容
五項內容構成先合同義務
陳世福律師提醒購房者，二手房交易締約過程中的先合同義務主要有五個方面的內容———
瑕疵告知義務
內容：
二手房的提供者，不管是上家還是中介商應當將交易房屋所具有的瑕疵告知購房人，不得隱瞞。比如該房屋已設定了抵押;或者該房屋有質量問題等，都應如實告知購房人。否則，因為該瑕疵而造成簽定的合同無效或被撤消的，則要向購房人賠償損失。
案例：
上家張先生與下家李小姐與中介商簽訂了一份居間合同。并當場約定5日內雙方簽訂房屋買賣合同，辦理過戶登記手續。然而，在5天當中，雖經李小姐多次請求及中介商督促，但張先生拒絕辦理簽約過戶手續。李小姐無奈之下向法院提起訴訟。
忠實的義務
內容：
二手房交易中，雖然一方當事人沒有明確告知對方當事人有關信息屬商業秘密，但基于此種信息的特殊性質，按照一般的常識，二手房交易當事人不能泄露更不應當以此搞手拉手交易，否則，應當承擔賠償責任。
案例：
XX年11月，還某、龔某、季某先后來到上海萬乾房屋置換經紀有限公司靈石路分公司，要求上門察看在該處掛牌出售的房屋。萬乾公司隨即要求3位看房者填寫《看房約定書》，規定看房者自看房之日起3個月內，不私自與出售方或通過第三方簽訂所看房屋的轉讓合同，否則需向該公司支付房屋轉讓總價2%的違約金。
繼今年上半年廣州十區一手商品房成交價達到4810元／m2,超過去年同期近400元／m2后，8月份的商品房成交價更上升到5036元／m2,比上半年提升超過200元／m2。自5月份以來一手房價就維持在5000元／m2以上，并有不斷提升的趨勢。一手房價升幅過急，已很大程度上影響了眾多潛在買家的購買力。相比之下，二手房價則較為便宜，今年各月份成交均價都在3000元／m2上下，吸引了不少原來想買一手房的買家將目光轉向二手房。因此，一手房成交減少而二手房成交增多就不足為奇了。
廣州二手樓市，在地鐵等市政基礎建設的支撐下，在亞運會申辦成功的重大利好作用下，買家的信心空前高昂，由于利好政策不斷，多個地區的規劃更新，廣州二手房市場升值空間進一步加大。
得益于完善的配套和成熟社區氣氛，海珠區租賃和買賣都相當活躍。江南西一帶是海珠區最成熟的地區之一，因此即使是房改房，樓價也較高，均價3500元／平方米－4000元／平方米。但眾多投資客仍熱衷于在此地淘金，因為該路段內時常有又便宜又好的樓盤放出。投資者一般會采用快進快出的方式，在一個月內完成買進和賣出交易，進行短期投資。
前不久出臺的《環市東中央商務區發展規劃》提出把環市東中央商務區定位為集商務辦公、金融服務等為一體的CBD，環市東商圈醞釀大變，樓市的升值空間進一步提升。環市東路是一直是廣州的重要商圈，匯聚了多個甲級寫字樓，眾多白領成為租賃和二手房買賣的主要客戶群。近期租賃成交最紅火的路段集中在淘金坑，成交最活躍的是30平方米－40平方米的小單元，租金約為1000元／月－1500元／月。在銷售方面，二手房成交主要以低層無電梯單元為主，低層單元成交價格已達到4000元／平方米。
隨著白云機場搬遷，白云新城即將投入建設，白云區的二手房市場深受鼓舞，樓價也在不斷上升。成交活躍路段集中在廣園中路、機場路和白云大道一帶。其中機場路盤源奇貨可居，業主紛紛提高樓價，二手房買賣反而較為平淡。
天河、海珠租賃升溫
天河、海珠作為廣州二手樓市的成交大戶，其表現無疑最具“風向標”的意義，升溫的主要原因是天河、海珠的諸多高校畢業生為當地帶來了更多的租房需求。
天河區的成交熱點除一直保持強勁的東圃板塊以外，天河公園板塊的“上位”令人關注。作為廣州東部與市中心連接的前哨站，天河公園板塊在地理環境、交通條件等方面優勢明顯，該板塊的二手樓價也因此一漲再漲。目前，該板塊的二手成交熱門樓盤主要有東逸花園、東暉花園、華港花園、加拿大花園、金興花園等，從2800元／平方米左右的舊房改房到6000元／平方米以上的二手新貨均有成交。租賃方面：當地普通的一房一廳租金大致為800－－1000元／月，二房一廳大致為1200－－1500元／月；而東逸花園、東方新世界等高檔社區的租金則要貴得多，80幾平方米的二房單位可以租到2500元／月左右。
海珠區的熱點比較平均，江南大道中、新港西路、赤崗等地鐵沿線板塊的二手成交最為活躍。其中江南大道中板塊目前的二手成交仍以2500－－3200元／平方米的房改房為主，但是價格在4800－－5300元／平方米之間的商品房成交逐漸增多。此外，由于商業繁榮，當地的房屋租賃市場相當興旺，因此吸引了不少投資者的目光，例如在江南大道南做飲食生意的馮先生新近就在百利華庭以20萬元買了套39平方米的二手房作投資，成交單價5111元／平方米。
廣州二手房消費新群體
在廣州購買二手房的買家不僅出現了越來越多的年輕人，而且年齡也在日趨年輕――廣州二手房消費群日漸趨向年輕化。去年下半年以來，廣州二手中介“門店”開始迎來越來越多的年輕購房者，一些二手房買主甚至只有20出頭！
廣州年輕買主開始青睞二手房，因為年輕人的生活尤其是夜生活極為豐富多彩，很多年輕人經常呼朋喚友玩至凌晨。此前很多年輕人喜歡購買郊區樓房，但住在郊區畢竟不是很方便。更重要的是，雖然郊區商品房相對市中心區商品房價格較為“便宜”，但動輒也要三四千元一平方米，而市區內的二手房，每平方米3000多元者比比皆是，還有不少售價平方米僅2000余元，一套70平方米的二房一廳單位，20萬元左右便能輕松“拿下”，顯然，其置業“門檻”遠低于購買郊區房。由于年輕人經濟實力普遍不強，首次置業追求“一次到位”往往會加重生活負擔，正因此，近期很多年輕人開始“理性消費”，將首次置業目光轉向總價不高的二手房。
如今人們的居住觀念業已發生改變，人們不再像以前那樣一輩子固守著一套房子終老，換房率越來越高，現在的年輕人今后一生可能會多次換房，甚至可能擁有多套房屋，因此，首次置業先“量體裁衣”，選購一套總價不高的二手房，待日后經濟條件改善再換取更好的居所，開始成為目前廣州相當部分年輕人理性置業選擇。
越來越多的年輕人開始青睞二手房，將首次置業目光瞄準二手房，待日后經濟條件改善后再換取更好的居所，這種置業思想符合“梯級消費” 理念：富豪住豪宅，家庭經濟條件較好者住好房，年輕人尤其是剛出校門不久、工作時間不長、經濟實力不強的年輕人選擇居住條件并不優越的二手房，待日后富裕起來后再改善居所，這種做法值得肯定。
老城區高價盤成交漸多
雖然目前老城區2800?4100元／平方米的中低檔房依然唱主角，但是隨著時間的流逝，前幾年開發的新商品房部分開始進入二手市場，高價二手房的成交也將會越來越多。
據了解，目前老城區已經進入二手活躍期的中高檔樓盤有荔灣區的富力廣場、東浚荔景苑、恒寶華庭等。地鐵上蓋物業恒寶華庭，由于靠近北京路步行街，各種生活配套完善，極受買家追捧，二手樓價也持續走高。其開盤時均價只有6500元／平方米，但現在二手樓價不跌反升，不少業主還在待價而沽，等待市場的高位再拋售，目前大部分單位的成交價在7000元／平方米以上。富力廣場的新一期單位，低層樓價由5500元／平方米起，朝向與景觀較好的單位還高于6000元／平方米，雖然售價相當高，但依然吸引了大量有西關情節的荔灣人購買。康王路、世紀路已改建完成，荔灣區市政改造也初有成就，隨著市政建設的不斷完善與發展，荔灣區樓市也將更引人矚目，有業內人士甚至樂觀地認為荔灣區會成為舊城區中的新貴。
東山區高價樓盤綜合質素良好，不但占據優越地理位置，還占據了名校地段，而樓齡都只有三四年以上的，因而成為二手成交熱門物業。例如東風路的東風廣場、錦城花園，以及淘金一帶的淘金家園、恒福閣和華僑新村。記者了解到，錦城花園目前的最低成交價也還需要5500元／平方米以上，已經出售的一套159平方米的名盤還要120萬元，每平方米高達7500多元。淘金路一帶的二手房價成交價大多數在4800－5200元／平方米之間，相比周圍一手市場的6000元／平方米確實有很大的吸引力，不少置業者沖著淘金路齊全配套而來。
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買二手房要看“生產日期”
在目前眾多置業者當中，除了考慮房屋本身所處的地段、小區環境、交通狀況、周邊配套設施等一系列因素外，房齡問題也應該成為大家重視的一個置業因素。
房屋作為不動產，在人們長期的使用過程中，即使原有的房屋實物形態并不會發生很大的變化，但由于受到自然損耗和人為損耗的雙重作用，房屋的內在價值也應該會逐年降低。同時房屋作為一種特殊的商品，不可能永無止境的可以用來消費，決定了房產有其自己的一個“保質期”，當房屋折舊到一定程度的時候，其價值就會變得微乎其微了。
從整個房產市場來看，近年來土地升值幅度基本要高于房子的折舊率，在房價一路攀升的情況下，很少有購房者會理性地去考慮房屋折舊的問題。一般5至10年的房屋價值是最高的，因為整個小區配套設施、綠化、居住氛圍逐漸形成需要5至7年的時間；而10年之后，房屋價值就會大大降低。
但很多出售者并沒有意識到這個問題。從一些登記房源信息統計顯示，同樣地段的二手房，同樣層次的裝修條件，建于上世紀80年代的二手房報價與90年代建的二手房報價幾乎完全一樣。眾多的出售者只考慮地段，如果同一位置、面積相近，其價格就應該差不多，對房齡價差并沒有形成認識。而在二手房市場發展較成熟的上海，二手房交易已經開始講房齡價差，一般相差兩年左右的房齡，其價格就要相差1000元／平方米左右。
消費者在二手房交易過程中，一定要將房齡的因素考慮在內，尤其是二手房投資人士。一方面可以避免因為折舊率太高、價值大幅貶值、性價比不高而造成的損失；另一方面就是可以避免因為房齡問題引起的貸款不順暢所造成的成交受阻，從而減少自己購房過程的一些無用功。
二手房買賣下定金的步驟
從法律上講，定金應是“上家賣房、下家買房”的擔保，上家違反約定不賣房應向下家雙倍返還定金；下家違反約定不買房無權要求上家返還定金。目前二手房交易中，定金的交付多數是由下家交給中介公司，再由中介公司轉交上家。由于中介公司在收取定金時的法律地位并不明確，這極容易引發二手房交易上下家之間的定金糾紛。為此，購房者在下定時遵循下面步驟：
要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協議。在該協議中應當包括房屋基本狀況、房價、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的內容。
與中介公司簽訂書面的中介協議。該協議至少應包括房屋基本狀況、房價、保留期限及定金的處理方法等約定，并一定要加蓋中介公司的印章。
與中介公司簽好中介協議后實際交付定金前，購房者還應要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托書。
收到委托書后，在交付定金時應要求中介公司出具收取定金的收據。該收據僅有中介公司經辦人員的簽字不行，一定要加蓋中介公司的印章。
遵循上述四個步驟付定金，下家與上家之間的定金合同便能確保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求雙倍返還定金。
慎選“問題”二手房
在到二手樓市中看樓選房的過程中，下面這類二手房應謹慎選擇原則，即使要選擇這房子，以下也可以作為殺價的籌碼：
“天井梯”式住宅樓。所謂“天井梯”即是在廣州一些較舊式的住宅樓，這些樓宇圍合著樓梯而建，樓梯間頂部可以看到天空，形成了類似于井口的格局，這種房子的問題在于大多把廚房窗口開在“樓梯井”中，每天晚上下班回家時，家家戶戶正熱火朝天地炒菜，而所有廚房的味道都排出聚集到樓梯里，飯菜飄香固然有生活氣息，但混合了辣椒味、油煙味等等卻常使人在回家的路上熏出一把鼻涕一把眼淚。
非框架結構樓宇。買二手房肯定面臨要重新裝修，如果是早期非框架結構樓宇，裝修則十分不便，從安全性來說，框架結構樓宇也更好。
出租屋太多、居住人群太雜的住宅樓。在不少二手樓中，存在原業主搬了新房，舊房出租的情況。結果三天兩頭有人搬進搬出，租客往往也是三教九流、魚龍混雜，有安全隱患，即使租客素質都很高，但人來人往，起碼不利于自住的人建立良好的鄰里關系。當然如果買二手樓是為了投資出租，那么租賃越旺越好。
隨著房價的不斷飆升,二手房因價格比新房低等,成了許多人的第一選擇。但是,由于二手房的買賣比新房復雜、手續比新房繁多,由此引發的糾紛乃至訴訟,也往往居高不下。筆者作為法官收集的以下案例,或許會對購房者規避陷阱、實現自我保護有所啟示。
未看證件,50萬房款打水漂
【案例】 通過5年的打拼,劉萍終于有了自己的“一大筆錢”,本以為可以實現多年的“住房夢”,豈料房價又漲了,自己的“一大筆錢”又成了“那點錢”。無奈之下,劉萍選擇了購買二手房。2009年元月,經人介紹,劉萍認識房主李康。看過房屋之后,劉萍感到非常滿意,尚未見到房屋產權證便與李康簽訂了一份《房屋買賣合同》,并當即按合同付清了50萬元房款。一周后,劉萍依約在房管部門靜候李康辦理產權變更登記,可左等右等也未見李康蹤影,手機也一直關機。劉萍雖感到不妙,但慶幸自己有合同、收款收據、房子鑰匙,遂決定先直接搬入居住再說。誰知,第三天,一個自稱李康哥哥名叫李安的人聞訊找上門來,說他是房子的共有人,李康無權出賣房屋,要劉萍騰房。鑒于李康早已攜款逃跑,劉萍自然不愿騰房。雙方因而成訟。
【說法】 法院審理認為,該房屋為李安、李康兄弟的共同共有,李康未經李安同意而出賣房屋,侵犯了李安的財產權,劉萍與李康所簽訂的《房屋買賣合同》當屬無效。的確,《最高人民法院關于貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條規定:“共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。”本案提醒人們,在購買二手房時,應查明房屋產權證登記的所有人是一人還是數人,共有人是否同意出售,并核對他們的身份證件是否與產權證登記的所有人相符。在簽訂房屋買賣合同時,共有人應全部到場并簽名,因故確實不能到場的,應出具委托書及人身份證件。如果對方居住在國外,提供的委托書等還必須經國內外公證機構公正。
逃避稅收,惡意違約也難獲賠償
【案例】2009年6月7日,宋娟在與房主唐琳就二手房屋買賣問題協商一致后,唐琳突然好心提醒:為了逃避稅收,可以將69萬元的成交額,在合同中只寫39萬,宋娟另外給唐琳30萬元,唐琳也另行出具給宋娟一張收據。其實,在購房前,宋娟就已經打聽到,必須按房屋的成交額,按比例繳納稅收,成交額越高,繳納的稅費也就越多。如今見唐琳如此體貼自己,感激之余自然滿口答應。5天后,已經付清全部房款的宋娟,要求唐琳去辦理產權變更登記時,唐琳卻表示不賣了。經宋娟一再追問,唐琳才說出,有人比她多出了5萬元房價,甚至承認當初提出的逃稅之舉,就是擔心有人出高價,以便給自己留條退路。“難道你就不怕我按照合同,追究你10萬元違約金嗎?”宋娟提醒唐琳,可唐琳對此無動于衷,甚至告訴宋娟:69萬元房款我會奉還。對于其它問題,你愛怎樣就怎樣!無奈,雙方
成訟。
【點評】 盡管唐琳的行為確已違約,盡管宋娟與唐琳簽訂的《房屋買賣合同》中明確規定“如果一方違約,必須支付給對方違約金人民幣10萬元”,但法院仍以合同無效為由,判決駁回了宋娟要求唐琳支付違約金的訴訟請求。一方面,依法納稅是每一個公民的法定義務,也是一項強制性義務,不允許任何人、任何時間、以任何形式規避或“縮水”。另一方面,《合同法》第五十二條規定:“有下列情形之一的,合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定”。本案協議,既有宋娟與唐琳惡意串通,損害國家利益的成分,也有以合同這一合法形式,掩蓋逃稅這一非法目的成分,還違反了法律的強制性規定。
約定不明,正當權益也難獲支持
【案例】 早在一年前,周婷就一直想購買一套二手房,但苦于資金不足,再加上未能找到稱心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,經他人介紹,周婷看過許嵐的房屋之后,感到非常適合自己,但65萬元的要價,又使她一時無法付清全部資金。雖然朋友答應10天內幫她籌集到位,但她又擔心朋友失約或者遭遇特殊情況。其實,許嵐也有自己的小九九:既擔心賣了房子收不到錢,又怕有人出更高的房價。故雙方在簽訂《房屋買賣合同》時,僅僅提到由周婷付10萬元定金,至于何時付清房款、交付房屋、辦理過戶手續問題,只是籠統提及“待周婷付清房款后,辦理相關手續”。10天后,當周婷持55萬元房款要求許嵐“辦理相關手續”時,卻被許嵐告知,該房已經于前一天以71萬元的價格,賣給了他人。周婷遂以許嵐違約為由,要求其按照《合同法》第一百一十五條之規定處理,即“收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金”。因遭許嵐拒絕而成訟。
【點評】 法院審理后駁回了周婷要求許嵐雙倍返還定金的訴訟請求,理由是本案對履行問題約定不明,不能認定許嵐已經違約。合同是當事人履約的依據,沒有合同也就沒有了履約的依據。就約定不明的處理,《合同法》六十一條至六十三條做了具體規定,由于本案存在雙方義務、多項不明、互為條件等問題,故不能從中找到答案。只能說是雙方在締約階段有過粗略約定,對未盡內容寄希望于履行過程中再行約定,即仍然屬于締約問題,充其量只能說雙方此前存在締約過失,也就不存在是否違約問題。本案告誡購房者,務必在合同中寫清價款、付款方式、交房時間,包括總價款(含幣種),各種稅費、其他費用的承擔,價格上漲、下跌時的處理,還包括付款的時間、地點、方法,以及合同生效時間、何時交付房屋,中止、終止或解除的條件,通知、協助、保密義務等,以及哪些情況屬于違約,怎樣承擔違約責任(違約金、定金、賠償金怎樣計算及給付),擔保的形式,免責情形。
關鍵詞：房地產交易；交易風險；風險規避
一、房地產交易的特點分析
所謂房地產交易，就是指房地產交易的雙方主體以房地產這個特殊商品作為交易對象，所進行的市場交易行為。房地產交易是極具專業性的交易行為，包括房地產轉讓、抵押和租賃等。房地產的交易一般是在一個相對集中的固定場所看完樣本進行訂貨的交易行為，它沒有向普通購物那樣的柜臺，具有地區性、不可移動性和個別性等。
在進行房地產交易時，其權屬不是瞬間完成的，不能做到像購買普通商品那樣“一手交錢，一手交貨”。由于市場的分割、房地產的差異性大、難有統一的質量制衡標準、交易手續復雜等，使得在房地產交易時必須借助多個中介機構的介入，如：交易媒體、咨詢、評估媒體和融資媒體等。這些中介機構在房地產交易起著非常重要的作用，這也使得房地產交易變得復雜。房地產交易是兩個平等主體之間就房產和地產的所有權和使用權之間的流轉所發生的交易行為，但房屋本身不發生轉移。
二、一手房交易中應注意的風險及規避策略
在一手房交易中，作為賣方的房地產商與出于自居、投資的購房者對比來說，他們擁有更多的信息，顯然出于優勢地位，在關于交易程序方面，買方處于相對弱勢地位，應注意的風險和規避策略如下。
（一）對房地產方面的信息進行充分了解，降低信息不對稱性，避免盲目購房
購房者大都能從區位、性價比和結構方面對所購房屋有一定了解，但始終無法做到對房地產構造成本、國家相關政策和房價走勢有清晰的了解，這也就造成了高價盲目購房的現象。解決這個風險的關鍵是在平時多搜集一些關于房地產方面的政策、新聞等，做到正確把握房地產價格的走勢，在別人瘋狂購房時，自己要正確分析，不盲從；當別人感到悲觀時，自己根據經驗決定要不要購買。
（二）在交定金、簽合同時要格外謹慎
購房對普通大眾來說是生活中的一件大事，切不可輕易對待。購房者要在對房地產各方面的信息有了比較清晰的了解和對比后，再決定是否交定金、簽合同，而不能受中介機構置業顧問等的誘導。在交定金、簽合同時一定要問清相關事項，仔細閱讀合同書，對于不符合的地方要及時提出。在一手房地產交易中不管是一次付清款項還是按揭付款，房地產商都是在買房者或銀行把所有房款交付之后，才會在規定的時間把房子交給買主，這種交易方式，很顯然是不利于購買者的。在一定時期內，房屋和房款都被控制在房地產商手中，買方全憑賣方的信用，這種風險也是顯而易見的。
為避免這種風險，在合同中一定要明確交房、辦理房產證和違約責任等的相關事宜。若房地產商由于資金鏈中斷或將購房者已交房款挪用，就很可能出現爛尾樓或交房遙遙無期現象。若在簽合同時對這些問題不重視，還會出現房地產商雖按期交付房子，但質量不能保障如出現：墻體、墻面斷裂、水電不通、漏水漏電、面積不符等，這些都會對買方造成很大損失。此外，為防止出現一房多賣現象，買方一定要與房地產商簽訂電子合同，進行網上合同備案，這樣買方就可通過網上的樓盤銷售表，了解該房地產的銷售情況，確保已售房屋不會出現二次售賣情況。房地產證還會出現因開發商手續不全或辦理了抵押貸款等而無法辦理的情況，所以在簽合同時一定要明確這些事項，避免不必要的麻煩和損失。
三、二收房買賣中應注意的風險及規避策略
（一）買方的風險及防范措施
買賣雙方在就房屋、房價及中介手續費用等方面的問題商定之后，買方一定要對賣方的房產證和土地使用證進行認真驗證。若房產證上寫的是歸幾個人共同所有，則需所有的產權人同意。一定要謹防出現假冒房產主人或幾個共有人意見不統一的情況出現，這會影響買房者得購房時機。此外，還要注意房產證書是否被掉包的情況發生。
（二）明確結算方式和交易程序
對二手房進行交易的大致程序如下：
1．在中介機構處，簽訂買方、中介、賣方的三方合同，這此環節，買方一般需要繳納2萬元的保證金，以防房產交易不成或因房價下跌、貽誤時機，對賣方造成損失。
2．向房地產交易中心呈交二手房交易的申請書、雙方身份證及復印件、賣方房地產證書。此外，還要簽訂買賣合同，來確定交易的稅費，這個合同一般作為之前簽訂的買、賣及中介三方合同的附件，若這兩個合同有不同的地方，則以三方合同為標準。這個環節非常重要，要求買賣雙方必須都到場，親自按手印確認。交易申請通過后，需要賣方繳納交易稅，交易所把土地證書上交到土地局進行變更手續，并把房產證退還給賣方。在申請交易和辦理土地證書的變更這兩個環節中，付款比例為40%和30%，在辦房產證和繳納契稅時再付30%。這時買方若能付清房款或者按揭貸款到賬，賣方則可以把房產證交給中介或買方，再辦理后面的手續。同樣，在二手房交易中也要注意簽訂電子合同，防止違法現象發生，保證交易雙方各自的利益。
（三）賣方要有效利用資金托管機制來規避風險
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介機構誠信缺失等問題的存在，為了保障賣方資金的安全到位，資金托管機制已經建立起來。這種機制實現了中介傭金的第三方存款模式，可利用定點銀行對中介的傭金進行監管，從而有效地規范二手房交易中中介的行為，增強交易的公平性和透明度。這種機制是免費的、不計利息的，在二手房交易中賣方要有效利用這種機制來規避交易風險。
“你到我身邊，帶著現鈔，帶來了你的煩惱。”如果把《遲到》這首老歌重新填詞，無疑很切合2012年年底持續至今年3月的二手房“秒殺”怪象。據上海二手房指數辦公室披露，在“新國五條”地方細則出臺之前，上海樓市持續升溫，3月份二手房成交量初步統計約6萬套，是2009年曾出現歷史高位月成交3.2萬套的近兩倍，且成交價格持續追高。
此外，“秒殺”的瘋狂還可從另一個側面管中窺豹。據其他媒體報道，上海市兩名中介行業的“業績王”，其個人月提成已高達50萬至60萬元。不過，喧囂過后，在冷靜中不難發現，“秒殺”的極端現象已很難再復制，而“秒殺”之后更是隱患重重。
秒殺：沒有最快只有更快
筆者的一位好友×先生，近期一直忙于置換房產。某天他接到一個中介公司的電話，約他當天晚上七點參加一套市中心板式次新房的集體看房，而他也做好了看中就出手下定金的準備。無奈，上海的交通在周末也不見好，當他遲到了10分鐘趕到時，看到了一幕令其感慨“沒有最快只有更快”的場景——房東已和當場下定金的買家熱烈握手并準備關門離開。
“這也太快了吧，我看到過從看房到下定金一周搞定的，也聽說過從看房到下定金僅有一天的，但今天10分鐘就‘秒殺’，我不得不佩服沒有最快只有更快。”×先生曾經把所有周末時間都撲在看房上，最多的一天看房時間從9時排到21時，連看12套房，合計已看了不下70套。終于，當中介推薦了這套市中心的板式次新房后，各方面情況都頗合他的要求，只是中介聯系后稱房東過年前不在上海，“要節后回來。”這讓×先生覺得充滿了變數，期間雖然他也看了不少房，但與那套房相比總有差距。可是，每天在糾結和等待中度過的他，卻因為遲到了10分鐘而遭遇“秒殺”。
“現在當天看房，馬上就下定金的也不在少數。”在房地產中介的眼中，不少客戶經歷了多輪看房，往往因猶豫而錯失真正性價比高的好房。“有了這些教訓，一旦看中了合適的房源，他們會馬上付定金，不再讓機會溜走。”
“一部分購房者認為，國家出臺一系列的調控措施，最終目的就是讓房價降下來，因此還想再等待一段時間，看房價是否能降。另一部分購房者則認為，房價已經被調控得差不多了，接下來可能會迎來新一輪的上漲，因此很多觀望的人群開始出手了。”搜房網上海指數研究院總經理羅勇成告訴記者。
中介：“忙并快樂著”
2013年四五月的旅游和消費市場可能會大熱。筆者此言可未離題，原因也不復雜。房產交易的火爆，使得不少房地產中介從業者近期到手的月薪都不低于1萬元，更有甚者，一個月賺了幾十萬元的傭金，完全可以在四五月份拉動內需，“瀟灑走一回”。
“秒殺”帶來的是絡繹不絕的客戶，對此，上海的房地產中介早已延長了營業時間，不僅規定辦公時間提早到上午8點，延長至晚上11點，如果客戶需要，從店長到業務員都是奉陪到底。“近期是很累，最忙時我和同事們都是凌晨2點下班，早上8點又得上班。因為我住得離店太遠，沒地鐵了只能睡在辦公室，真的是心力交瘁。”住在上海老閔行，每天換三部地鐵到黃浦區路某房產中介上班的店長小趙表示。
激增的成交量，使得房產中介迎來了久違的豐收期。小趙透露，以往給普通門店下達的“指標”在20萬元左右，但短短半個月內，不少中介的個人業績已完成20萬元，有些店合計業績甚至做到了100萬元的業績，相當于完成了一個季度到半年的指標。“五月份我就休假了，準備回老家去放松幾天。畢竟從春節以來我壓根就沒休息過，雙休日更是忙翻天。”忙得連軸轉的小趙說，“新國五條”正式執行后，交易量肯定有所回落，他的不少同事都已訂好票，準備集體休假。
本質：供需矛盾的激化
“以前政策出來，要么買家‘牛’，要么賣家‘牛’，反正總有一方‘牛’。這次‘新國五條’出臺后，卻導致了罕見的買賣雙方都不‘牛’。比如一套1000多萬元的市中心大宅，當初買進時往往才400萬元左右，如果按差價征收20%的個稅，光這一項就要交100萬元左右。于是，買方擔心20%的個稅會轉嫁給自己，所以急著買；賣方擔心加了20%個稅后房子賣不掉，所以也急著賣。‘一個愿打，一個愿挨’，我們再把兩邊一撮合，自然就順利得多。”小趙笑著說。
“二手房秒殺的本質是國內房產供需矛盾的激化。我國房產調控靠行政手段干預市場，首先市場的需求關系沒有得到根本的改變，中國嚴格控制銀行存貸款利率，人為壓低利率導致國內處于長期負利率。在高通脹的同時，投資渠道狹窄，巨大的居民儲蓄無處可走，房地產投資需求難有實質性減少。”盈科（上海）律師事務所合伙人郭韌律師表示，隨著“新國五條”的出臺，出售非滿五唯一的住房須征收20%的所得稅，這一政策帶來了恐慌也刺激了購房心理，將壓抑已久的房屋供需瞬間激化。
據上海二手房指數辦公室分析，在不確定的政策預期下，一些洽談中的買賣加速，二手房交易周期大幅縮短，“秒殺”頻現，不少房源當天掛牌當天出手，甚至有的改善型客戶在一天內買進賣出。此外，為規避20%個稅，二手房流程出現提前審稅再進行交易的狀況。這種追趕“末班車”的緊迫心理助推的購房潮一直延續到地方細則出臺的3月底才逐漸恢復平靜，導致3月上海二手房市場出現了購房高峰。“‘新國五條’出臺的目的是抑制投機投資性購房，此政策的出發點是好的，但是短期內會導致稅費轉移到購房者頭上，而二手房之所以頻現‘秒殺’，就是市場希望在細則制定前避免短期的誤傷。”羅勇成認為。
隱患：倉促成交風險重重
羅勇成表示，“新國五條”細則對改善性購房者的打擊將最大，一方面賣掉現有房屋時必須降價才能盡快促成交易，另一方面，換房時又必須承擔新增的交易成本，可謂“兩頭受壓”。
郭韌律師表示，“秒殺”帶來的短期隱患是誤傷剛需。短期內房價上漲，誤傷剛需不可避免。但是對于政策的效果，要厘清短期效果和長期作用的辯證關系。“稅收是一個杠桿，能有效調節市場參與者的行為。此次房產交易個稅調整，意在不鼓勵房產的過快流轉和炒作。短期來看，賣房者會把相關稅費轉嫁到價格中，最終買單的還是購房者。”郭韌認為。
此外，秒殺導致了購房者沒有足夠的時間和精力去挑選、查看房屋，在倉促的決定下買房，這必然帶來一系列的隱患。首先是倉促決定帶來的二手房糾紛。很多購房者沒有考慮清楚自己購買的房型、能承受的付款方式及是否符合貸款政策，就簽署相關房屋買賣合同，一旦在合同履行過程中，因各類因素的變化導致無法繼續交易，必然產生糾紛，購房者也必然要承擔相關違約金損失，而出售房屋的房東也被耽誤了最佳賣房時間，造成損失。
二手房補充協議范文1甲方(出賣方)：
乙方(買受方)：
丙方(居間方)：
鑒于乙方已實地勘察本合同項下的房屋的情況，查驗甲方提交該房屋相關的手續、合同和證件，明確熟知該房屋的權屬情況，且丙方已為甲乙雙方提供了居間服務，為充分保護三方的合法權益，三方根據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律的有關規定，本著平等、自愿、公平、誠實信用的原則，共同訂立本補充協議，以茲各方共同遵守。
經甲乙丙三方友好協商，針對坐落于 之房屋(以下簡稱該房屋)買賣及相關事宜所簽署的《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》和《委托協議》作如下補充協議：
第一條 價款組成
1、甲乙雙方協商一致，在該房屋交易中甲方總房價款(不含稅，即凈得房價款，下同)為人民幣： (￥ 元整)。
2、甲方承諾房屋內裝飾裝修保持原狀，廚房和衛生間的固定設施一并包含在總房價款(不含稅)之內，在甲方將房屋交付乙方時一并轉移和交付。
第二條 房款支付方式及房屋交付
1、乙方于 年 月 日向甲方支付定金人民幣 整(￥ 元整), 甲方須同時出具同等金額的定金收到證明，該定金在交易中自動轉為首付款的一部分。
2、甲乙雙方均同意于 年 月 日當天與銀行面簽，面簽當天乙方將首付款 元整(￥ 元整) 以自行支付的方式支付甲方，甲方須同時出具同等金額的首付款收到證明;
3、甲乙雙方均同意在甲方收到全部房款后二日內把房屋交付給乙方，于交房當日自行辦理物業交割，丙方陪同。在房屋交付前發生的費用由出賣人承擔，交付以后發生的費用由買受人承擔。包括但不限于物業管理費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電信等相關費用。
4、以上事項若任何一方拖延辦理，每延期一日違約方需向守約方支付伍佰元整的違約金(延期在30日內)，若延期超過30日，則按照本補充協議第四條賠償標準執行。
第三條 稅費的承擔
經甲乙雙方協商一致，在交易中產生的全部稅費(包括本交易履行過程中因政策調整而須繳納的新增稅費)由乙方承擔,由承擔方直接向主管機關繳納。
第四條 違約責任
1、甲方的違約責任
如果因甲方提供的相關房屋產權手續、合同或相關產權過戶手續不真實、不完整、無效或房屋被查封等，導致房屋產權無法過戶或無法領取新的產權證;或者在簽訂本協議后，甲方不將該房屋出售給乙方;或者在簽訂本協議后，甲方提高房屋交易價格;或者甲方將房屋出售給第三方的情形，均為甲方違約。
若甲方違約，則應在違約行為發生之日起五個工作日內，以相當于房屋總價款的20%數額向乙方支付違約金;丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。
2、乙方的違約責任
如果因乙方提供的個人證件不完整、不真實或無效，從而導致房屋產權無法過戶;或者在簽訂本協議后，乙方不購買該房屋的情形，均為乙方違約。
若乙方違約，則乙方應在違約行為發生之日起五個工作日內，以相當于房屋總價款的20%數額向甲方支付違約金，乙方向甲方已支付的全部款項抵頂違約金，多退少補;丙方收取乙方的費用不予退還。
第五條 其他
1、在甲乙雙方各自提供的證件真實有效、現行政策不變的前提下，甲乙雙方積極配合，丙方協助雙方交易順利完成。
2、本協議一式三份，甲乙丙三方各執一份，具有同等法律效力。如本協議與《北京市存量房屋買賣合同》、《居間服務合同》和《委托協議》發生沖突，均以本協議為準。
甲方(賣方)： 乙方(買方)： 受委托人： 受委托人：
聯系電話： 聯系電話：
聯系地址： 聯系地址：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
丙方(居間方)：經辦人： 聯系電話：
日期： 年 月 日
二手房補充協議范文2乙方：
經甲、乙雙方友好協商，就原合同增加板房(增加配套項目、增補材料或續租)簽訂 此補充協議、此協議其他條款與原合同具有同等法律效力。具體內容如下：
一、項目名稱 昆山市光電產業區 原合同號
二、項目地點 昆山開發區微山三路路北，蓮溪路西側
四、補充說明 地梁 2500元，視現場情況確定..
五、付款方式： 完工后一次付清
六、主體板房租售以外的其它配套項目，在雅致公司收到款項后提供相應的板房服務業務發票。
七、本協議一式 肆 份，甲、乙雙方各執 貳 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
二手房補充協議范文3出售方(甲方)：
買受方(乙方)：
居間方(丙方)：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關法律法規之規定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、協商一致的基礎上，對所簽訂的關于 之房產買賣事宜的《北京市存量房屋買賣合同》作如下補充：
1、甲乙雙方協商一致，乙方應支付甲方的總房款為￥ (大寫： )，現乙方已支付甲方房款￥ (大寫： )，剩余房款￥ (大寫： )甲乙雙方約定，乙方應于甲方辦理房屋過戶(過戶日期為： )之日起5日內支付給甲方。
2、逾期付款責任：
乙方未按照約定的時間付款的，按照逾期時間分別處理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在15日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，乙方按日計算向甲方支付總房款0.5%的違約金，并于實際支付應付款之日起5日內向甲方支付違約金，合同繼續履行;
(2)逾期超過15日后，甲方有權解除合同。甲方解除合同的，甲方應當書面通知乙方，乙方應承擔賠償責任，賠償金額為總房款的35%。甲方有權從乙方已付款中扣除相當于賠償金部分的價款，余款返還乙方，已付款不足賠償金部分的，乙方應在接到書面通知之日起5日內向甲方支付。
3、本協議空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
4、本協議是甲、乙雙方簽訂的編號為： 的《北京市存量房買賣合同》的補充部分，具有同等法律效力，如本協議與之前雙方所簽協議有所沖突，以本協議為準，本協議一式三份，甲乙丙三方各執一份，簽字生效。
出售方(甲方)簽章：
買受方(乙方)簽章：
二手房按揭貸款合同范本
賣方：________________________（簡稱甲方）
身份證號碼：____________________________
買方：________________________（簡稱乙方）
身份證號碼：____________________________
根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。
第一條 乙方同意購買甲方擁有的座落在______市_____區________________________擁有的房產（別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面），建筑面積為_____平方米。（詳見土地房屋權證第__________號）
第二條 上述房產的交易價格為：單價：人民幣________元/平方米，總價：人民幣________元整（大寫：____佰____拾____萬____仟____佰____拾____元整）本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 __________元整，作為購房定金。
第三條 付款時間與辦法：
1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整申請銀行按揭（如銀行實際審批數額不足前述申請額度，乙方應在繳交稅費當日將差額一并支付給甲方），并于銀行放款當日付給甲方。
2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產交易中心繳交稅費當日支付首付款（含定金）人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整給甲方，剩余房款人民幣____________元整于產權交割完畢當日付給甲方。
第四條 甲方應于收到乙方全額房款之日起____天內將交易的房產全部交付給乙方使用，并應在交房當日將_________等費用結清。
第五條 稅費分擔 甲乙雙方應遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的稅費。經雙方協商，交易稅費由_______方承擔，中介費及代辦產權過戶手續費由______方承擔。
第六條 違約責任 甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內將乙方的已付款不記利息）返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
第七條 本合同主體
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八條 本合同如需辦理公證，經國家公證機關____ 公證處公證。
第九條 本合同一式 份。甲方產權人一份，甲方委托人一份，乙方一份，廈門市房地產交易中心一份、________ 公證處各一份。
第十條 本合同發生爭議的解決方式：在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商、訴訟方式解決。
第十一條 本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定經雙方簽章與本合同同具法律效力。
第十二條 雙方約定的其他事項：
出賣方（甲方）_________________ 身份證號碼： __________________
地 址：___________________ 郵 編：___________________
電 話：___________________
人（甲方）_________________ 身份證號碼：___________________
見 證 方：
地 址：
郵 編：
電 話：
法人代表：
代 表：
日 期：_______年____月____日
購買方（乙方）__________________ 身份證號碼： ___________________
地 址：____________________ 郵 編：____________________
電 話：____________________
人（乙方） _________________ 身份證號碼： ___________________
鑒證機關：
經 辦 人：
二手房交易量的逐年上升,使得一系列經濟問題漸漸突現,例如產權關系不明晰、中介機構不規范、二手房質量存在缺陷等,使得住房消費者的消費意愿不能完全表達。系統分析二手房交易過程中存在的問題并提出建設性的解決方法,具有重大意義。
一、二手房交易中存在的問題
二手房是指再次進行交易的住房,即在量住房,它的存在是對住房一級市場的補充,有利于抑制房價的過快增長,滿足不同群體,特別是中低收入群體的自住需求,因此政府為了促進住房一級市場和二級市場的協調均衡發展,大力培育二手房市場。通過轉變居民的住房觀念,推進住房分配的市場化程度,同時使用大量專項資金改造非成套住宅,通過拆遷危房、老房,改造非成套住宅和盤活產權制約房產等一系列手段,使數量巨大的存量住房進入市場流通。同時,大量的二手房交易也帶來了一系列問題,如產權糾紛、質量無法保證、中介機構惡意隱瞞住宅缺陷等問題。
1.政策制定存在不足,制約了二手房市場的發展。
上市交易的限制性規定,為建立開放住房三級市場,拉動住房消費發揮了重要的推動作用。但是,隨著形勢的發展和經過實踐證明,有些政策因缺乏嚴謹的房地產理論體系支撐,多屬于過渡性、探索性質而顯滯后,特別是在政策制定的及時性、連續性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束縛太多,手續繁雜,交易受到限制,在一定程度上制約了市場的發展。
2.二手房交易中的信息不對稱。在二手房交易過程中,信息不對稱表現為二手房交易中的買賣雙方對二手房的質量、產權性質等內在屬性所擁有的信息的差異性。二手房的賣主一般都是使用過該房一段時間的擁有者,在使用過程中對房屋的質量、缺陷、區位特點等都有一定的認識,而二手房的買主對二手房的認識一般都是通過簡捷渠道認識,特別是通過與賣主的交流對所要購買房屋有了初步的了解,而買主自身對房屋使用的體會幾乎是零。二手房買賣雙方對商品信息認識渠道的差別,導致雙方對二手房信息擁有量的差別。在市場機制作用下,買賣雙方追求自身利益最大化,賣主有隱藏房屋缺陷的激勵,從而獲得更高的交易價格,而買方有壓低交易價格的激勵,以補償二手房可能產生的未知損失。據統計,目前哈爾濱市購房者與二手房源數量之比為10:1,房源數量與求購者數量嚴重失衡,二手房源供不應求。一方面是求購者急于買到理想的房屋,另一方面多數二手房主愿租不愿賣,還有大量的潛在房源得不到釋放。同時,由于二手房的市場化程度不夠,二手房交易買賣雙方的角度和心態各異,賣方總拿同地區商品房來類比,開價與商品房差價不大;而買方則要強調一個“舊”字。賣房人對二手房定價過高,超出需求者希望支出的范疇,已成為影響二手房市場發展的重要因素。
3.中介服務不規范,良莠不齊,使二手房市場難以有序發展。一些中介公司,尤其是規模小的中介機構,在管理上缺少有效的約束,素質良莠不齊,經營中存在著一系列違規甚至非法行為,如廣告虛假、定金圈套、合同欺詐、收費無章等,在一定程度上干擾了哈爾濱房產中介市場的健康發展。
4.二手房貸款條件過于苛刻,制約了住房信貸事業的發展。銀行推出二手房貸款,深受工薪階層購房者的歡迎。但在實際運作中,銀行出于謹慎和穩健原則,對于二手房交易的貸款審查程度,比商品房按揭貸款還要嚴格得多。目前在哈爾濱,向二手房交易提供商業貸款、公積金貸款的機構只有寥寥幾家,而且清規戒律多,如規定抵押房屋建造期限、貸款額度低、貸款期限短,過于煩瑣的貸款審批程序等,嚴重挫傷了廣大二手房購買者的貸款積極性,導致二手房市場資金周轉困難,制約了住房信貸事業的發展。
二、對策
1.建立專業的房屋質量檢驗評估機構。
我國對房屋質量的評估一般由設計、建設部門進行,并且收費標準差異大,沒有專門的房屋質量檢驗評估機構,因此需要政府部門在稅收方面對專業機構加以補償,使其降低費用。費用的減少必然會提高其業務量,促進其生存發展,因為通過專業機構的質量評估其效果優于通過中介機構交易。專業質量評估機構的存在,不但有利于政府的集中監督、規范,而且也有利于相關質量標準的科學統一。
2.加大二手房貸信譽力度,提高市民的購房能力。目前,哈爾濱雖有幾家銀行由以前只給商品房貸款發展到也給二手房交易貸款,并成立了市房屋置業擔保公司,為市民購房貸款帶來了方便,分散和化解了個人貸款風險。為使更多的群眾通過信貸方式早圓住房夢,住房貸款部門應降低門檻、搞好服務、拓展業務、擴大信貸,加大對二手房交易的信貸支持力度,使市民的潛在購房需求轉化為現實購買能力。
3.完善市場服務體系,拓展住房消費服務。包括信息服務體系,實行登記、、查詢等微機化一條龍服務,根據市場需求制作各類宣傳材料和刊物,傳播信息,分析行情,釋疑解惑,引導消費;交易服務體系,辦好大眾喜聞樂見的春秋兩季的房展會、拍賣會,組建房屋轉換服務中心、租賃中心等;權屬登記服務體系,實行限時辦公、權屬登記備案制度;金融服務體系的建立等。有關部門應針對消費需求,對房源品類作近期與遠期的凋查統計,采取房展會或特別推薦等方式,定期向群眾公示,讓住房需求者能及時了解哈爾濱各類二手房房源情況。
利用國慶長假期間選好房子的祝先生，原本馬上“下定”，只等假期結束之后開始交易，但在談完價格之后卻變得有些猶豫了。
這套位于上海市閔行古美社區的二手房，房東掛牌價為280萬元，相比社區內其他同類型的房源，價格略低。不過房產中介告訴他，房東要求以“到手價”交易。在經過詳細詢問之后得知，祝先生需要承擔原本應由賣家支付的稅費，比如二手房交易個人所得稅、房產營業稅等，以及買方的中介傭金，因此初略估算，購買這套掛牌價為280萬元的二手房，其總價將會超過300萬元。而這正是讓祝先生變得有些猶豫的原因。
其實，遭遇“到手價”的并非只有祝先生一個人。記者了解到，目前滬上二手房市場上，“到手價”已經蔚然成風。通過小范圍調查結果顯示，包括來自徐家匯、浦東聯洋社區、大寧綠地、松江新城等板塊的房產中介反映，目前買家均要求“到手價”形式掛牌。
分析“到手價”產生的原因，有業內人士指出，這主要跟當前樓市需求旺盛有著密不可分的關系。據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，9月份上海住宅商品住宅成交量達到140萬平方米，為年內次新高，僅次于今年3月份的井噴行情。有房產中介直言，面對這樣的行情，使得賣家重新占據上風，從而有底氣掛出“到手價”。
但毋庸置疑的是，“到手價”會變相抬高房價，并導致買家購房成本上升。從本質上來說，所謂“到手價”無非就是讓賣家承擔原本由賣家承擔的稅費，主要包括房產營業稅、二手房交易個人所得稅，以及中介傭金等，最高有可能會超過掛牌價的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房買賣過程中，由于針對不同的情形稅費征收標準不同，因此買家所需承擔的稅費成本也各不相同。為了厘清不同類型物業所需承擔的稅費情況，本刊特地就“滿五唯一”、“滿五不唯一”以及“全額征收”等三種常見情形來進行詳細解析。
滿五唯一：稅費負擔最輕
相對來說，“滿五唯一”類型的二手房，賣家所需繳納的最少，因此購買此類二手房，稅費負擔最輕。
所謂“滿五唯一”，是指購買年限超過5年，且為家庭唯一一套住房。出售這類住宅者，絕大多數處于改善目的而進行換購，屬于正常的市場需求。而這其中，還得分兩種情況，其中一種為普通住宅，另一種為非普通住宅。對于面積小于90平方米的普通住宅來說，如果達到“滿五唯一”標準，出售時包括二手房個稅、房產營業稅等免征，因此其稅費負擔為零。而對于非普通住宅而言，則需要根據差額來征收房產營業稅，稅率為5.55%，但二手房個稅則可以免征。
滿五不唯一：個稅省不了
對于“滿五不唯一”類型的二手房，必須繳納二手房個稅。
“滿五不唯一”是指購買期限超過5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售這類住宅，房產營業稅征收方式與上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差額來進行征收。而二手房個稅則不存在免征情形了，只是征收的標準略有不同。對于普通住宅來說，卻無法提供原始購房憑證，稅務部門會根據實際情況核定按照總房價1%標準征收，非普通住宅按照總房價的2%征收。
舉例說明，如在市中心區域購買同樣一套總價為600萬元的公寓，這套二手房如果為唯一一套住房，個稅可以免征；但如果賣家手中有多套房產，那么其出售這套房產時，需要征收個稅，其征收金額為：600萬元×2%=12萬元。也就是說，購買不唯一住宅，“到手價”中會包含個稅支出。
全額征收：稅費負擔最重
不滿五唯一、不滿五不唯一兩種情形，都屬于全額征稅類型二手房，不管是個稅還是營業稅，均享受不到免征優惠政策。
根據相關規定，符合國家免征優惠政策需滿足兩個條件，即滿5年的同時，并且是家庭唯一的生活用房，兩者缺一不可。因此購買未滿5年（含5年）的二手房，則需要根據規定繳納個稅。同時，未滿5年也需要繳納房產營業稅，目前上海征收標準為總房價的5.55%。
同樣以上述市中心總價為600萬元的公寓來舉例說明。如其屬于全額征收對象，初略估算其個稅和營業稅征收金額可達到600萬元×（5.55%+2%）=45.3萬元。
謹防產生糾紛
以“到手價”的方式交易，買方通常會產生以下一些風險：稅收政策調整，買方的購房成本增加；對稅收計算錯誤，買方購房成本增加；買賣雙方因“到手價”或“成交價”約定不清，產生糾紛；甚至被中介吃了差價等等。
雖然目前仍然按照老辦法來核定征收個稅，但也有可能會按照新“國五條”的規定，從嚴按照差價的20%標準征收。這樣的變化，對于非普通住宅來說，影響較大，按照新規，如一套市中心總價為600萬元的公寓，當初購入價為300萬元，初略估算其個稅將達到（600萬元-300萬元）×20%=60萬元；而此前按照總價2%來計稅的話，只需要600萬元×2%=12萬元，兩者相差48萬元。
