時間：2023-02-18 21:29:35
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房公積金申請書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1、職工持相關(guān)提取憑證原件，向單位提出提取申請；或是職工攜帶有關(guān)的資料，到向當?shù)?a href="http://m.yundu888.com/haowen/62481.html" target="_blank">住房公積金管理中心提出申請。
2、經(jīng)單位核實后，由單位的住房公積金專管員完整填寫《住房公積金提取申請書》。
3、職工手持提取申請書及相關(guān)提取憑證原件及復(fù)印件，到與單位相應(yīng)的住房公積金管理分理處申請?zhí)崛∽》抗e金。
4、如果審核通過的話，那么職工就可以憑準予提取的申請書，到受委托銀行辦理提取手續(xù)。
5、由公積金管理中心進行審核，如果審核通過，余額會打到申請者的公積金賬戶上。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、單身能提取住房公積金。
2、公積金提取流程：需要本人提供個人的真實身份證及其復(fù)印件，而且，需要根據(jù)支取住房公積金的不同目的，分別提供不同的、相應(yīng)的證明材料，之后需要到所在的單位領(lǐng)取并填寫《住房公積金提取申請書》，注意要加蓋單位預(yù)留印鑒以保證有效性。
3、要拿著我們上邊所提到的證件、申請書和相應(yīng)的證明材料，去職工當初公積金繳存開戶的住房公積金管理部門辦理。經(jīng)當?shù)氐淖》抗e金管理部門審核之后，確認你的情況是否符合住房公積金提取條件，確定所提交的證明材料是否是真實并且合法的。
4、假如你所提供的文件不完整的話，就需要盡快申請補齊；假如你的申請條件符合、個人情況填寫正確，并且身份也屬實的話，公積金管理中心就會準許你的提取要求，并告知你到相應(yīng)的銀行去辦理支付手續(xù)；假如你不具備申請條件的話，公積金管理中心也是會通知你的，并且還會在通知里告知你無法提取住房公積金的具體原因。
5、在你提出申請支取住房公積金的需求之后，住房公積金管理中心是需要在你申請之日起的3個工作日審核完成的，并且會把結(jié)果盡快通知給你。
6、經(jīng)住房公積金管理部門審核你的申請，并且通過審核的話，你需要提供指定銀行的個人儲蓄賬號。住房公積金管理部門之后就會辦理住房公積金的提取手續(xù)。
7、當住房公積金管理部門辦完住房公積金提取的手續(xù)之后，會把你所申請支取的金額劃入你所提供的賬戶中。而之后你只要自己到銀行，拿著銀行卡就能支取住房公積金了。
通過以上的可以知道，單身能提取住房公積金的。具體的流程可以參考以上的。其實提前知道提取的流程，那么在未來的公積金提取過程中就不會再感到迷茫，到時候準備好證件，就能更快速的完成住房公積金的提取了。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
中核二三公司：
本人：____，身份證號碼：________
根據(jù)國家相關(guān)政策及公司相關(guān)規(guī)定：
1、本人__在公司注冊地(北京)進行各項社會保險及住房公積金繳納。
2、本人__在公司注冊地(北京)進行各項社會保險及住房公積金繳納，并委托公司代為辦理開戶、繳納、轉(zhuǎn)移等一切手續(xù)，本人將予以配合。
特此申請。
本人簽字：xxx
xx年x月x日
員工五險一金申請書二：
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
本人xxx，自20xx年6月入公司，現(xiàn)在20xx年6月，已滿一年，符合公司規(guī)定購買五險一金的條件，現(xiàn)申請購買五險一金并自行承擔個人部分，望領(lǐng)導(dǎo)批準為盼!
特此申請
申請人：xxx
20xx年6月21日
員工五險一金申請書三：
尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：
本人xx，現(xiàn)為xxxxx公司正式員工，本人申請從20xx年x月起辦理五險一金，自愿承擔個人繳納部分。
申請人：xxx
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（一）償還本市住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.住房公積金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公積金，同時提供結(jié)婚證原件及復(fù)印件。委托他人代辦的，同時提供代辦人身份證原件及復(fù)印件。
（二）償還商業(yè)銀行購房貸款或異地住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.個人購房借款合同；（首次還貸提取時提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
5.與貸款相對應(yīng)的購房合同、發(fā)票或《房屋所有權(quán)證》原件及復(fù)印件；（首次還貸提取時需提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
第一條 為深化我市的住房制度改革，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵職工買房，規(guī)范個人住房信貸行為，保障貸款資金的安全，根據(jù)國務(wù)院住房制度改革的有關(guān)規(guī)定和中國人民銀行《貸款通則》、《個人住房貸款管理辦法》，結(jié)合我市實際情況，特制定本辦法。
第二條 個人住房組合貸款是指個人購買自住普通商品房向我市住房公積金管理中心申請住房公積金貸款不足時，其不足部分申請住房商業(yè)性貸款的兩種貸款之總稱。
第三條 本辦法適用于我市參加住房公積金，并按時繳交住房公積金的職工。
第四條 中國建設(shè)銀行廈門市分行、中國工商銀行廈門市分行受市房委會委托承辦房改金融業(yè)務(wù)，在與廈門市住房公積金管理中心簽訂委托協(xié)議后，承辦個人住房組合貸款業(yè)務(wù)。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 貸款的對象
申請個人住房組合貸款的對象是我市按時足額繳交住房公積金購買自住普通商品房的職工。
第六條 貸款條件借款申請人須同時具備以下條件：
1.在我市工作的職工，具有有效居留身份，持有效身份證件，具有完全民事行為能力；
2.購買住房，并已簽訂購房合同；
3.已交納30％以上的首期購房款；
4.有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟收入，信用良好，有歸還貸款本息的能力；
5.售房單位或有足夠代償能力的單位同意作為償還貸款本息的保證人，售房單位負責將借款申請人所購房產(chǎn)的合同原件或土地房屋權(quán)屬證書，送交銀行抵押保管；
6.貸款銀行規(guī)定的其他條件。
第七條 借款人應(yīng)向銀行提供以下材料：
1.借款人具有法律效力的身份證明；
2.有關(guān)借款人經(jīng)濟收入的證明；
3.符合規(guī)定的購房合同；
4.住房公積金專柜提供的借款人住房公積金繳交情況的對帳單；
5.貸款銀行要求提供的其他證明文件和材料。
第三章 貸款額度、期限和利率
第八條 貸款額度
個人住房組合貸款總額最高不超過購房款的70％，其中住房公積金貸款額度由市住房公積金管理中心每年公布一次。住房公積金貸款不足部分由住房商業(yè)性貸款補足。
第九條 貸款期限個人住房組合貸款期限根據(jù)個人貸款情況確定，最長不超過20年。組合貸款中住房公積金貸款期限和住房商業(yè)性貸款期限一致。
第十條 貸款利率個人住房組合貸款中，住房公積金貸款利率和商業(yè)性貸款利率，分別按中國人民銀行規(guī)定的利率執(zhí)行。
第四章 貸款程序
第十一條 個人住房組合貸款程序
1.借款人向受托銀行提出申請，按要求填寫個人住房組合貸款申請書，并同時提交本辦法第六條規(guī)定要求的證明材料。
2.住房商業(yè)性貸款由受理銀行審查同意，住房公積金貸款部分報廈門市住房公積金管理中心審批后，借貸雙方簽訂個人住房組合貸款合同、保證合同，辦理房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)保險等。所有手續(xù)必須符合中國人民銀行《貸款通則》和《個人住房貸款管理辦法》的要求。
3.借款人必須將所購住房的合同原件或土地房屋權(quán)屬證書交由貸款受理銀行保管。
第十二條 個人住房組合貸款分為受市住房公積金管理中心委托的住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款兩部分，貸款人必須為同一銀行，其發(fā)生日必須為同一天。借款人必須按貸款合同規(guī)定，向貸款銀行按時償還貸款本息。住房公積金管理中心為該組合貸款的第一受益人。
第十三條 住房公積金貸款資金由廈門市住房公積金管理中心從借款人住房公積金所在銀行調(diào)撥至貸款銀行。住房公積金所在銀行應(yīng)在5日內(nèi)將住房公積金貸款額劃轉(zhuǎn)至辦理組合貸款銀行。
第十四條 辦理個人住房組合貸款的銀行應(yīng)在每月收到貸款本息后，按約定時間，將其中應(yīng)還的住房公積金貸款本息轉(zhuǎn)入住房公積金管理中心的帳戶。
第十五條 個人住房組合貸款合同簽訂后，貸款銀行應(yīng)當根據(jù)貸款合同約定的時間，將貸款金額用轉(zhuǎn)帳方式劃轉(zhuǎn)至售房單位在銀行開立的帳戶。
第五章 貸款抵押、保險及保證
第十六條 個人住房組合貸款的借款人應(yīng)將所購住房抵押，并向市土地房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)抵押登記。
第十七條 個人住房組合貸款的借款人抵押所購住房必須在借貸前一次性辦理抵押房產(chǎn)的保險，保險期不短于貸款期限。
個人住房組合貸款抵押人在辦理抵押物財產(chǎn)保險時應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為保險的第一受益人。
第十八條 借款人沒有按個人住房組合貸款合同約定履行按月歸還貸款本息義務(wù)的，住房公積金管理中心和貸款銀行有權(quán)要求保證人承擔歸還貸款本息的責任或按規(guī)定對抵押物進行處置。
第十九條 借款人承擔辦理房產(chǎn)抵押登記、房產(chǎn)保險的費用。
第六章 貸款的償還
第二十條 貸款本息采取按月等額本息均還和月均（遞減）償還的方式，由借款人向住房公積金管理中心和貸款銀行辦理還款，每月還本付息的數(shù)額應(yīng)在借款合同中約定。
第二十一條 貸款期內(nèi)，借款人因非正常原因停止繳交住房公積金的，自停繳的當月起住房公積金貸款的部分改按住房商業(yè)性貸款利率計息。
第二十二條 借款人應(yīng)恪守信用，按照借款合同約定按月歸還貸款本息，出現(xiàn)下列情況之一者，住房公積金管理中心和貸款銀行有權(quán)收取逾期利息，提前收回部分或全部貸款，對抵押房產(chǎn)進行折價拍賣、變買及追索保證人的連帶保證責任等措施。
1.借款人未按約定按月歸還貸款本息的；
2.借款人連續(xù)三個月未按時還本付息，經(jīng)催收無效的；
3.借款人未經(jīng)住房公積金管理中心和銀行書面同意，將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、贈與、改建或重復(fù)抵押造成銀行抵押權(quán)喪失的；
4.借款人還款能力或保證人擔保能力降低，從而影響貸款按時還本付息的；
5.借款人死亡而無繼承人或受贈人；
6.借款人死亡而繼承人或受贈人拒絕履行借款人償還貸款本息義務(wù)或出現(xiàn)本條所列情況的；
7.借款人提供虛假手續(xù)造成貸款損失的，保證人要承擔其連帶責任。
第二十三條 住房公積金管理中心和貸款銀行對抵押物進行處置時，應(yīng)采取轉(zhuǎn)讓、拍賣或法律、法規(guī)允許的其他方式。
第七章 附則
第二十四條 借款合同當事人的任何一方，如果要求解除或改變原合同內(nèi)容，須書面通知對方，在未達成協(xié)議前，原合同繼續(xù)有效。
第二十五條 個人住房組合貸款雙方及保證人發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時，可依法向人民法院提出訴訟解決。
第一條(目的和依據(jù))
為了促進本市住房制度改革，鼓勵個人購買自住住房，規(guī)范住房公積金的貸款行為，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和《*市住房公積金條例》的規(guī)定，制訂本辦法。
第二條(管理機構(gòu))
*市公積金管理中心(以下簡稱市公積金中心)為本市住房公積金個人購房貸款(以下簡稱公積金貸款)的貸款人。
市公積金中心負責編制公積金貸款資金使用計劃及其執(zhí)行情況的報告、審批公積金貸款的借款申請、監(jiān)督公積金貸款的借貸和結(jié)算。
公積金貸款的風險由市公積金中心承擔。
第三條(貸款業(yè)務(wù)的委托)
本市公積金貸款業(yè)務(wù)由市公積金中心委托本市商業(yè)銀行承辦。市公積金中心委托辦理公積金貸款，應(yīng)當與受托銀行簽訂書面委托合同。
市公積金中心應(yīng)當按照委托合同的約定，檢查、監(jiān)督公積金貸款資金使用情況。受托銀行應(yīng)當按照委托合同的約定，定期向市公積金中心提供有關(guān)統(tǒng)計報表等資料。
市公積金中心應(yīng)當每年向社會公布公積金貸款的資金使用計劃及其執(zhí)行情況。
第四條(貸款償還擔保)
公積金貸款的借款人必須提供貸款人認可的擔保。
公積金貸款的擔保辦法另行制定。
借款人同時借用公積金貸款和商業(yè)銀行貸款的，市公積金中心為該組合貸款擔保權(quán)的第一受益人。
第五條(房屋類型)
借款人購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權(quán)的住房，并應(yīng)當用于本人家庭自住。
第二章貸款條件
第六條(借款人的條件)
同時符合下列條件的職工，可以經(jīng)申請成為公積金貸款的借款人：
(一)具有本市城鎮(zhèn)常住戶口；
(二)申請前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月、累計繳存住房公積金的時間不少于兩年；
(三)所購買的房屋符合市公積金中心規(guī)定的建筑設(shè)計標準；
(四)購房首期付款的金額不低于規(guī)定比例；
(五)具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力；
(六)沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務(wù)。
前款第(三)項中的建筑設(shè)計標準、第(四)項中的規(guī)定比例由市公積金中心擬訂，經(jīng)*市住房委員會批準后執(zhí)行，并向社會公布。
第七條(共同借款人)
借款人的配偶或者同戶成員可以作為共同借款人。共同借款人承擔償還公積金貸款的連帶責任。
借款人的配偶或者同戶成員需要作為共同借款人的，必須符合本辦法第六條第一款規(guī)定的條件。
第八條(貸款期限)
每項公積金貸款期限最長不超過20年，并不長于借款人法定離休或者退休時間后的5年。
共同借款的，貸款期限最長不超過20年，并不長于其中最年輕者法定離休或者退休時間后的5年。
借款人的申請期限短于本條第一款、第二款規(guī)定的最長期限的，貸款期限以申請期限為準。
第九條(貸款限額標準)
每項公積金貸款金額應(yīng)當同時符合下列限額標準：
(一)不得高于按照借款人住房公積金帳戶儲存余額的倍數(shù)確定的貸款限額；
(二)不得高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；
(三)不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例×12個月×貸款期限；
(四)不得高于最高貸款額度。
共同借款的，前款第(一)項、第(三)項規(guī)定的貸款限額按各借款人分別計算后的總和為準，其中，第(三)項中各借款人的貸款期限，當申請期限短于本辦法第八條第二款規(guī)定的最長期限時，以申請期限為準；當申請期限長于本辦法第八條第二款規(guī)定的最長期限時，以最長期限為準。
本條第一款中的倍數(shù)、比例和最高貸款額度，由市公積金中心擬定，報經(jīng)*市住房委員會批準后執(zhí)行，并向社會公布。
第十條(貸款金額的計算方法)
每項公積金貸款的具體金額，按照借款人的申請金額和第九條規(guī)定的限額標準計算。申請金額不超過所有限額的，以申請金額作為貸款金額；申請金額超過任意一項限額的，以其中最低的限額作為貸款金額。
第十一條(貸款利率)
公積金貸款利率，按照國務(wù)院批準的利率標準執(zhí)行。
第十二條(每月還款額的計算方法)
一年期以內(nèi)的公積金貸款，應(yīng)當于到期時一次還本付息；一年期以上的公積金貸款，應(yīng)當按月償還貸款本息。
按月償還貸款本息的借款人，可以選擇按照每月等額本息還款法、每月等額本金還款法或者市公積金中心認可的其他方法計算每月還款額。
第三章借款合同的訂立和履行
第十三條(借款申請的提出)
借款人應(yīng)當向市公積金中心提出借款申請，填寫借款申請書，并提供以下證明材料：
(一)本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明；
(二)房屋買賣合同。
市公積金中心對材料齊備的借款申請應(yīng)當予以受理。
第十四條(借款申請的審批)
市公積金中心應(yīng)當自受理借款申請之日起15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準予貸款或不予貸款的決定，并書面通知申請人。
當申請借款的金額已超出當年貸款資金的計劃額度時，市公積金中心應(yīng)當允許申請人辦理預(yù)申請手續(xù)，待下一年度公積金貸款開始發(fā)放時，由市公積金中心按照受理預(yù)申請時間的先后順序，優(yōu)先辦理審批手續(xù)。
第十五條(貸款手續(xù)的辦理)
在準予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。
向受托銀行辦理貸款手續(xù)時，借款人應(yīng)當提供準予貸款決定書。
第十六條(借款合同的簽訂和主要內(nèi)容)
受托銀行與借款人應(yīng)當以書面形式簽訂公積金借款合同。公積金借款合同包括以下內(nèi)容：
(一)借款人的姓名和住所；
(二)貸款人、受托銀行的名稱和住所；
(三)貸款的金額、期限、利率；
(四)貸款資金的支付時間；
(五)貸款償還方式、每月還款額的計算方法；
(六)擔保方式和擔保范圍；
(七)違約責任；
(八)當事人需要約定的其他事項。
公積金借款合同的示范文本由市公積金中心制定，供當事人參照使用。
第十七條(貸款資金的支付)
受托銀行應(yīng)當按照借款合同約定的時間和金額，以轉(zhuǎn)帳支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。
第十八條(貸款本息的償還方式)
除現(xiàn)金支付外，借款人可以提取本人住房公積金帳戶儲存余額用于償還貸款。在提取本人住房公積金帳戶儲存余額不足時，可以提取其配偶、同戶成員和非同戶直系血親的住房公積金帳戶儲存余額，但需征得被提取人的書面同意。
需要提取住房公積金帳戶儲存余額的借款人，應(yīng)當向市公積金中心提出申請，經(jīng)審核同意后在借款合同中約定，并由受托銀行以轉(zhuǎn)帳方式代為辦理提取手續(xù)。
提取住房公積金帳戶儲存余額的申請審批手續(xù)，可以在借款申請審批時一并辦理，也可以在還款期間辦理。
借款人與非同戶直系血親的關(guān)系，應(yīng)當經(jīng)公證機關(guān)公證。
第十九條(貸款本息的提前償還)
經(jīng)貸款人同意，借款人可以提前償還部分或者全部貸款本息。
提前償還全部貸款的，借款人應(yīng)當支付貸款本金余額，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退還。
提前償還部分貸款的，受托銀行與借款人應(yīng)當以書面形式變更借款合同，由受托銀行根據(jù)變更后的貸款期限、提前還款當日的同檔次公積金貸款利率和貸款本金余額重新計算出剩余期限內(nèi)的每月還款額。變更后的貸款期限不得長于原借款合同約定的貸款期限。
第二十條(借款合同的繼受履行)
借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的繼承人、受遺贈人或者代管人應(yīng)當繼續(xù)履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄遺贈的除外。
第四章法律責任
第二十一條(未按約放款的責任)
受托銀行未按照借款合同約定的時間、金額發(fā)放借款，造成借款人損失的，應(yīng)當賠償損失。
第二十二條(逾期還款的責任)
借款人未按照借款合同約定的期限償還借款的，應(yīng)當按照借款合同約定或者國家有關(guān)規(guī)定支付逾期利息。
第二十三條(合同爭議的解決方式)
借款合同當事人可以通過協(xié)商解決合同爭議。當事人不愿協(xié)商或者協(xié)商不成的，可以根據(jù)仲裁協(xié)議向仲裁機構(gòu)申請仲裁；沒有訂立仲裁協(xié)議或者仲裁協(xié)議無效的，可以向人民法院。
第二十四條(審批爭議的解決方式)
借款申請人對市公積金中心作出的不予貸款的決定有異議的，可以依照行政復(fù)議或者行政訴訟法律的有關(guān)規(guī)定，向*市住房委員會申請復(fù)議或者向人民法院提訟。
第五章附則
第二十五條(職工建造、翻建、大修住房的貸款辦法)
關(guān)鍵詞：騙提 住房公積金
中圖分類號：TU113.5+41 文獻標識碼：A 文章編號：
基本情況
《法治周末》曾刊登“住房公積金提取竟有地下產(chǎn)業(yè)鏈”一文，主要反映：一些中介機構(gòu)通過偽造虛假證明材料，幫助職工違規(guī)提取住房公積金，從中牟取傭金收益，并在多個城市形成地下產(chǎn)業(yè)鏈。
筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分特大型城市確實發(fā)生過職工利用中介違規(guī)套取住房公積金現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為以下兩類情況：一是虛假證明材料，提供偽造的住房買賣合同、稅務(wù)發(fā)票，退休，傷殘鑒定，死亡證明等資料；二是行為目的不真實，雖然申請證明材料完全真實合法，但行為目的是套取住房公積金。
目前存在的問題
第一、核實租房行為的真實性比較困難。目前主要存在以下兩種難以甄別的情況：一是提取申請人所持的租房合同和發(fā)票均真實有效，但所租賃的房屋在短時間內(nèi)出現(xiàn)反復(fù)交易的現(xiàn)象；另一種情況是出租人與承租人是親戚關(guān)系甚至是直系血親，租房手續(xù)也完備合規(guī)，但其真實目的是為套取住房公積金。
第二、對房屋租金缺乏統(tǒng)一的指導(dǎo)性價格。目前，同一地段的房屋租金沒有統(tǒng)一的指導(dǎo)性價格，造成同一地段的房屋租賃價格差別很大。中介公司根據(jù)客戶要求隨意開具發(fā)票數(shù)額，以滿足職工違規(guī)提取住房公積金的目的。
第三、提取審核的操作細則還不明確。目前，只憑身份證明、租賃合同和發(fā)票辦理提取住房公積金業(yè)務(wù)，但對出租人的房屋信息無法核實，對一套房能同時出租給多少位租客也沒有明確規(guī)定，使公積金中心在應(yīng)對合租提取時缺少必要的核驗手段。
第四、對違規(guī)提取住房公積金的處罰力度不夠。一方面，對中介公司的違法行為，公積金中心一個部門很難出面解決。另一方面，由于違規(guī)提取者套取的是本人的住房公積金，在法律上對此行為的處罰也沒有一個清晰明確的認定。上述兩方面原因造成了違規(guī)套取住房公積金的職工的違法成本太低，更助長了他們的違法行為。
騙提行為的成因分析
操作層面的原因分析
第一、房屋租賃市場管理缺失。目前，房屋租賃市場管理不嚴，大部分房主都沒有到房地產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)，造成管理上的盲點。目前，絕大多數(shù)城市的房屋租賃備案信息和房屋銷售備案信息并沒有與公積金中心或銀行聯(lián)網(wǎng)，因此，很難查證職工租房和購房行為的真實性。
第二、房屋中介公司受利益驅(qū)動違規(guī)操作。由于近年來房地產(chǎn)政策趨緊，一些中小型的房屋中介公司開始尋找新的利潤增長點，通過私刻公章，偽造購房、租房合同和發(fā)票，向職工提供全套的提取審核要件等方式協(xié)助職工騙提住房公積金，并從中抽取一定比例手續(xù)費。
第三、職工所在單位隨意開具提取申請。目前，很多單位對職工購房、租房行為的真實性根本不審查，只憑職工的一面之詞，便隨意開出提取申請書并加蓋公章，導(dǎo)致職工套取住房公積金變得十分容易。
第四、銀行審核不嚴，中心監(jiān)管不力。一些城市的住房公積金管理中心由于多多原因，提取審核和支付手續(xù)全部委托銀行辦理。對部分銀行網(wǎng)點審核不嚴，甚至是與中介公司內(nèi)外勾結(jié)的情況，未能及時發(fā)現(xiàn)和制止，造成職工提取套現(xiàn)有機可乘。
第五、缺少對騙提行為的處罰措施。一般情況下，職工騙提住房公積金都委托非法中介代辦，二者單線交易，隱蔽性很強，調(diào)查取證和查處難度很大。即使發(fā)現(xiàn)騙提行為，由于缺少適用的處罰規(guī)定，也難以及時進行處理。
第六、住房公積金政策宣傳不充分。許多職工對《住房公積金管理條例》（以下簡稱“《條例》”）的具體內(nèi)容并不熟悉，對于哪些情況下可以提取自己的住房公積金也不夠了解，這就給了一些非法中介以可趁之機，他們通過虛假宣傳和哄騙等方式使原本可通過正當途徑提取住房公積金的職工受騙上當。
（二）制度層面的原因分析
第一、住房公積金政策滯后。現(xiàn)行《條例》對職工提取的限制條件較多，門檻較高，使用不便，這在客觀上引發(fā)了部分職工違規(guī)提取住房公積金的想法。另一方面，《條例》對騙提住房公積金的處罰手段不多，震懾力不強，也是造成騙提行為屢禁不止的原因。
第二、職工賬戶收益水平不高?，F(xiàn)行《條例》規(guī)定，住房公積金只能用于職工提取、個人貸款和購買國債，這使得大量資金閑置，資金整體使用效率低，無法給予職工較高的存款利息回報。對已解決住房問題的職工而言，騙提住房公積金用于投資股市、基金能賺取更大的收益。因此，這部分職工騙提住房公積金愿望強烈。
第三、資金使用上公平性不足。目前，使用住房公積金個人貸款的主要是中高收入職工，中低收入職工買不起住房，享受不到個人住房貸款優(yōu)惠政策，對不使用和無法使用住房公積金個人貸款的群體，制度沒有相對應(yīng)的政策設(shè)計，造成制度不公。
政策建議
（一）操作層面上，進一步建立健全內(nèi)部管理和審核機制，加強部門聯(lián)動，加大查處力度。
第一、不斷加強公積金中心的內(nèi)部管理和控制。進一步提高提取審核人員的責任意識和業(yè)務(wù)素養(yǎng)。明確提取審核主體責任，強化提取內(nèi)部審計監(jiān)督，確保提取合法合規(guī)。此外，著手改進信息操作系統(tǒng)中關(guān)于房屋租賃信息即時查詢功能，統(tǒng)一關(guān)于房屋租賃信息、坐落地址的填寫方法，規(guī)范輸入，有效防控“一房多租”的現(xiàn)象出現(xiàn)。
第二、建立多部門聯(lián)動查處機制，加大對中介違規(guī)行為的查處力度。一是建立信息共享機制，推動搭建全國性的房產(chǎn)信息共享平臺，通過信息聯(lián)網(wǎng)適時查詢，全面掌握職工房產(chǎn)交易信息。二是逐步建立多部門聯(lián)動機制，增強提取材料的核查力度。三是協(xié)調(diào)公安部網(wǎng)保部門，對網(wǎng)上有關(guān)非法提取公積金的宣傳信息予以及時取締。四是協(xié)助司法部門加大對涉嫌違法中介組織和人員的打擊力度，從源頭上堵住騙提住房公積金行為的發(fā)生。
第三、加強住房公積金制度的宣傳，提升服務(wù)質(zhì)量。加大住房公積金政策的宣傳力度。提高廣大職工的法律意識和維權(quán)意識，引導(dǎo)職工通過合法途徑提取住房公積金。要將柜面網(wǎng)點業(yè)務(wù)辦理、網(wǎng)上業(yè)務(wù)辦理、咨詢熱線服務(wù)和手機短信提示有機結(jié)合在一起，全方位立體式地讓廣大繳存者對住房公積金的提取有較為全面的認識和了解。同時，優(yōu)化服務(wù)流程，提高辦事效率，構(gòu)建更為專業(yè)化、人性化和信息化的服務(wù)體系。
（二）制度層面上，修改完善《條例》，提高制度的公平性和有效性。
第一、完善住房公積金的提取使用政策，不斷拓寬職工提取使用住房公積金的范圍。建議允許繳存職工提取本人及配偶住房公積金用于支付建設(shè)、購買、租房、養(yǎng)房等費用，保障基本住房需求。就租賃提取而言，應(yīng)簡化審核流程，從目前的租房提取要件審核控制逐步向?qū)ψ夥刻崛☆~度控制和時間控制轉(zhuǎn)變，進一步擴大租房提取住房公積金的收益人群。
【關(guān)鍵詞】市場經(jīng)濟 商品房 抵押信貸風險 對策
一、我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀
（一）個人住房抵押貸款的動作機理。
要想清晰地認識和了解到我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，就必須首先弄清楚個人住房抵押貸款的內(nèi)涵，即動作機理。個人住房抵押貸款，其實就是指某類需要資金的借款人，將本人名下的、且符合相關(guān)法律法規(guī)要求的房產(chǎn)作為抵押物，來向相關(guān)金融機構(gòu)申請貸款的一項個人融資和借款的活動過程。個人住房抵押貸款所獲得的款額的用途是非常廣泛的，一般情況下這一款項可以用來購買商品房、購買小轎車和進行生產(chǎn)經(jīng)營等等。
我國的個人住房抵押貸款的相關(guān)申請條件主要包括有：按要求如實地填寫好貸款申請書；擁有房屋產(chǎn)權(quán)所有證；提供有效的身份證件如戶口本、結(jié)婚證和身份證；提供資產(chǎn)證明和收入證明。
（二）我國個人住房抵押貸款的發(fā)展歷程及相關(guān)政策演變。
第一個階段時期，1978年至1998年，在這一段時期內(nèi)，我國的個人住房抵押貸款才剛剛開始開展，處于萌芽及緩慢適應(yīng)性發(fā)展階段。個人住房抵押貸款的相關(guān)政策和制度都還極為不完善，認識了解和真正采用個人住房抵押貸款的老百姓并不是很多，可以說是為數(shù)極少，主要是個人住房抵押貸款相對于國家的制定者和普通老百姓來說都是一個新興事物。
第二個階段時期，1998年至2009年，在這一段時期內(nèi)，我國的個人住房抵押貸款已經(jīng)處于快速發(fā)展時期，而且房價日益劇增，需要購買商品房的人們也越來越多，并且人們對個人分住房抵押貸款也比較熟悉和信任了，國家的個人住房抵押貸款的相關(guān)法律制度和金融政策也越來越全面、健全和完善。
第三個階段時期，2009年至今，在這一段時期內(nèi)，我國的房價處于一個空前居高的價位水平，商品房剛需日益加大的現(xiàn)象也是客觀地存在著，與此同時，我國的個人住房抵押貸款也已經(jīng)發(fā)展得相對成熟和完善，盡管與西方的發(fā)達國家相比，還是存在著一定的差距的。
（三）我國個人住房抵押貸款的規(guī)模及質(zhì)量狀況。
我國的個人住房抵押貸款在經(jīng)歷過上文所述的三個階段時期的洗禮和發(fā)展，在數(shù)量上也是具有著一定的規(guī)模了，而在質(zhì)量上也是具有著一定的相當?shù)乃搅?。具體來講，現(xiàn)階段，我國的個人住房抵押貸款在規(guī)模上和質(zhì)量上的情形狀況主要表現(xiàn)為這樣的幾點：第一、總體來看，我國的個人住房抵押貸款是在不斷地擴大，并且增幅也是越來越高；第二、隨著我國的金融政策，特別是信貸政策的不斷發(fā)展和完善，我國的個人住房抵押貸款的服務(wù)質(zhì)量水平也是在不斷地提高，基本上都算得上比較專業(yè)的水平；第三、在質(zhì)量方面，我國與個人住房抵押貸款密切相關(guān)的用以保證貸款雙方利益的政策制度條款也已經(jīng)變得更加的完善、健全與合理化；第四、我國的金融機構(gòu)體系提供貸款的能力和保險系數(shù)也是越來越高了，等等。
二、我國個人住房抵押貸款的風險分析
（一）個人住房抵押貸款的違約風險。
首先要闡述的是個人住房抵押貸款的第一類風險，即違約風險。違約風險，它其實就是指貸款人由于一些客觀的或者主觀的原因和環(huán)境的影響和制約，導(dǎo)致貸款人無法按照事先規(guī)定的期限和按照相關(guān)規(guī)定要求進行償還貸款，所產(chǎn)生的損失。一般來講，根據(jù)貸款人違約的原因性質(zhì)不同，主要可以分為理性違約風險和被迫違約風險。其中，理性違約風險主要是指貸款人在明明有償還貸款的能力的前提下，還是選擇不按期按量償還貸款所產(chǎn)生的損失。這種風險產(chǎn)生的主要原因是貸款人在房屋持有獲得的利益和償還貸款所需付出的代價之間進行比較時往往會做出違約與否的最終決定。
（二）個人住房抵押貸款的經(jīng)濟周期風險。
個人住房抵押貸款的第二類風險是經(jīng)濟周期風險。這個經(jīng)濟周期風險主要是指個人住房抵押貸款在整個國民經(jīng)濟發(fā)展和前進的過程中產(chǎn)生了波動的現(xiàn)象而產(chǎn)生的損失。一個國家的國民經(jīng)濟在不斷地經(jīng)營、發(fā)展和前進的過程中，由于受到國內(nèi)各個領(lǐng)域方面的環(huán)境因素的影響和制約，必然會出現(xiàn)具有規(guī)律性和周期性特征的波動。而在國家社會的各個方面的事物中，會受到這種帶有規(guī)律性和周期性特點的波動的巨大影響的事物之一就是房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)事物。個人住房抵押貸款的經(jīng)濟周期風險就是典型代表之一。
（三）個人住房抵押貸款的流動性風險。
個人住房抵押貸款的第三類風險則是流動性風險。這里的流動性風險則主要是指儲存在銀行等金融機構(gòu)的一些短期性資金資產(chǎn)由于被用于了長期性房屋貸款的房貸而無法及時變現(xiàn)從而喪失了很多有利的投資機會所產(chǎn)生的損失。這一類風險也算得上是個人住房抵押貸款風險體系中比較具有特殊性的一類風險。通常情況下，個人住房抵押貸款的流動性風險主要可以體現(xiàn)在兩個方面的狀況：一個方面是現(xiàn)階段由于我國的個人住房抵押貸款的款項來源主要是來源于金融機構(gòu)中的各類公積金和居民活期或者定期的儲蓄存款，一般儲蓄的年限也頂多是三年到五年，但是個人房屋抵押貸款的期限可是為很長，一般都有是二十年或者三十年。這樣一來，短存長貸的行為就不可避免地造成了銀行等金融機構(gòu)的資產(chǎn)流動性非常的低下，繼而也就帶來了相應(yīng)的資金資產(chǎn)流動性風險；另一個方面則是銀行等金融機構(gòu)持有的房產(chǎn)類等資產(chǎn)也不是非常容易變現(xiàn)，使銀行等金融機構(gòu)失去了很多有利的投資機會，從而也就提高了銀行等金融機構(gòu)的機會成本，加大了它們的資金資產(chǎn)的流動性風險?？梢姡瑐€人住房抵押貸款對于銀行等金融機構(gòu)帶來的負面影響還是很深遠的，對資產(chǎn)的流動性產(chǎn)生了很大的負面攻擊作用。因此，不管是貸款人還是銀行等金融機構(gòu)在辦理個人住房抵押貸款時，都應(yīng)該非常的重視和小心處理對待個人住房抵押貸款所產(chǎn)生的流動性風險才是。
三、防范我國個人住房抵押貸款風險的對策建議
（一）實行嚴格的資信審核制度。
這一對策建議主要是指銀行等金融機構(gòu)在接到個人住房抵押貸款的貸款人的貸款申請材料時，一定要嚴格地和全面地對貸款人的收入情況、資產(chǎn)情況、負債情況、每月償還貸款額占整個家庭月收入的比重情況和貸款購買房屋的目的和用途等多種情況。銀行等金融機構(gòu)根據(jù)這個審核調(diào)查結(jié)果再來斷定是否真正地要給這個貸款人進行放款，以減小貸款的由于貸款人不能按時按量的償還貸款而造成的違約風險。
（二）建立完備的預(yù)警信息管理系統(tǒng)。
大家也都知道，現(xiàn)代我們所處的這個社會，它不僅僅是一個以市場經(jīng)濟為主要發(fā)展體制、以全球經(jīng)濟一體化為主要發(fā)展趨勢的社會，它還是一個各類科學技術(shù)高速發(fā)展和被普遍應(yīng)用于社會各個方面的發(fā)展的社會。各個行業(yè)各業(yè)的組織單位都在積極地將先進的科學技術(shù)生產(chǎn)力運用到自己的事務(wù)經(jīng)營發(fā)展中去。那么，我想銀行等金融機構(gòu)同樣也是可以將先進的科學技術(shù)力量運用到防范和規(guī)避一些金融風險的事務(wù)中去。
（三）完善我國的住房公積金制度。
對于個人住房抵押貸款風險體系中的流動性風險的防范和規(guī)避，我們可以采取的對策總的來說就是要加強完善我國的住房公積金制度。在前面的文字中也已經(jīng)提及過，個人住房抵押貸款的流動性風險主要是因為短存長貸的行為而造成的。這樣看來我國的銀行存款還是處于一個非常穩(wěn)定的狀態(tài)，但是影響著個人住房抵押貸款，可以用來規(guī)避和防范流動性風險的我國的住房公積金制度還是存在著很多需要改進的空間。比如住房覆蓋率低、住房公積金存在著應(yīng)建未建的現(xiàn)象、公積金的普及層面也不是很廣等等。而這些需待改進的問題一旦解決，正是可以很好地防范和規(guī)避我國個人住房抵押貸款的流動性風險，因此相關(guān)的管理人士應(yīng)該積極地著手進行我國的住房公積金制度的完善，使我國的住房公積金制度能夠真正地滿足廣大的消費者實現(xiàn)住房的融資需求，并且很好地降低個人住房抵押貸款的流動性風險。
四、結(jié)論
總而言之，個人住房抵押貸款這項活動會涉及到多方的利益，比如貸款者、銀行等金融機構(gòu)和房產(chǎn)開發(fā)商。因此，在進行這項活動的整個過程中，一定要三方結(jié)合起來共同努力，采取科學的和合理的方法來認清風險、識別風險、防范和規(guī)避風險，并且要處理好日常的活動事務(wù)與風險防范之間的關(guān)系和相互的影響作用，以期爭取在個人住房抵押貸款的風險防范和規(guī)避過程中獲得最大的成功，實現(xiàn)全面性的勝利，即三方皆獲利。
參考文獻：
[1]王重潤.住房抵押貸款市場研究[M].北京：經(jīng)濟管理出版社，2004.
一、房產(chǎn)概念
二、電話接聽
三、現(xiàn)場接待
四、市場調(diào)研
五、政策法規(guī)
六、客戶分析
七、合同培訓
一、房產(chǎn)概念
房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理等。
1、什么是商品房？商品房預(yù)售的條件？
商品房是指由具有開發(fā)經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的可以在房地產(chǎn)市場上買賣的房屋，主要包括三種類型：住宅，辦公用房，商業(yè)用房。
（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃；
（4）開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》
2、商品房的價格是由哪些因素構(gòu)成？
商品房的價格主要由建造成本和利潤兩部分構(gòu)成。建造成本包括：取得土地費用（征地費或土地出讓金及拆遷安置費等）、建筑安裝費用（由建筑結(jié)構(gòu)、樓層、用才、裝修、勞務(wù)費等因素）、專業(yè)費用（咨詢、策劃、可行性研究、規(guī)劃勘察、設(shè)計等費用）、利息（地價款、建安費和專業(yè)費的利息）、稅費、營銷費用等。
3、如何判斷房價是高還是低？
判斷一個城市的住房價格是高是低，一項主要的指標是該城市住房的價格與居民家庭的年收入的比值。據(jù)國外的經(jīng)驗，當住房的價格相當于居民家庭年收入的3—6倍時，這個城市的價格水平就比較合理。
4、選擇理性的住宅應(yīng)考慮的因素有哪些？
購買住宅一般有兩種目的：一種是自住；一種是投資；（1）位置（2）交通（3）戶型（4）房屋質(zhì)量（5）樓層和朝向（6）小區(qū)配套設(shè)施（7）環(huán)境質(zhì)量
5、住房的建筑質(zhì)量包括哪些內(nèi)容？
一般說住宅常見的重大質(zhì)量問題有：
（1）、滲、漏?？筛爬椤傲┮粷B”，指屋面漏水，水箱漏水，樓地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，衛(wèi)生間漏水和墻面滲水。
（2）、堵、泛?！岸隆本褪巧舷滤艿篮托l(wèi)生潔具堵塞。“泛”就是屋面天溝積水，陽臺和衛(wèi)生間地坪倒泛水，以及陽臺雨后積水，造成樓地面滲漏，甚至水平管道倒泛造成糞便，污水倒灌。
（3）、殼、裂?！皻ぁ敝笁γ?、平頂粉刷層和樓地面等起殼。“裂”指墻面、地面和屋面等裂縫、開裂，最容易導(dǎo)致滲漏和面層脫落。
（4）、砂、滲?！吧啊敝笜堑孛嫫鹕埃弧皾B”指新住房的鋁合金門窗滲水、銹蝕。
（5）、粗、污?！按帧敝镐撃鹃T窗、木隔斷、木壁柜等制作和油漆粗糙；內(nèi)外墻面粉刷、平頂粉刷和地面粗糙；“污”指墻面、地面、門窗、上下水管道及衛(wèi)生潔具、電線及配件等沾滿泥漿和垃圾污染。
（6）、門窗開啟不靈活，關(guān)閉不密封。
（7）、電器安裝問題。
6、商品房的面積如何計算？
商品房是按建筑面積計算包括套內(nèi)建筑面積和應(yīng)分攤的公共建筑面積。
建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分攤的公共建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
套內(nèi)使用面積也稱實用面積或?qū)嵉媒ㄖ娣e；
套內(nèi)使用面積=居住面積+輔助面積
居住面積是指住宅各層平面中供住戶居住起居使用的凈面積之和；
輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)空間凈面積，包括過道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室等。
可分攤的公用建筑面積：大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接受機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等該建筑的專用設(shè)備用房。
建筑密度（覆蓋率）：指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。
建筑容積率：指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。
綠地率：各類建筑基地內(nèi)綠地面積占基地總面積的比例。
建筑結(jié)構(gòu)的種類：a、磚木結(jié)構(gòu)，適用單層建筑；b、混合結(jié)構(gòu)，適用單層或多層建筑；c、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，適用多層、高層、超高層建筑；d、鋼與混凝土組合結(jié)構(gòu)，適用超高層建筑；e、鋼結(jié)構(gòu)，適用重型廠房、受動力作用的廠房、可移動或可拆卸的建筑、超高層建筑或高聳建筑。
7、什么是個人住房擔保貸款？什么是個人住房按揭？
個人住房擔保貸款是指借款人以所購住房或者其他財產(chǎn)作為抵押，或由第三人為其提供還款擔保的貸款；
個人住房按揭是指購房人向房地產(chǎn)商先交部分樓款，其余部分以所購住房為抵押，并由房地產(chǎn)商提供擔保的貸款。
個人住房貸款流程：a、借款人和開發(fā)商準備申請住房貸款材料
（1）借款人和配偶及參與還款直系親屬的身份證及復(fù)印件
（2）借款人和配偶及參與還款直系親屬的戶口簿及復(fù)印件
（3）借款人結(jié)婚證明或未婚證明
（4）商業(yè)性貸款：借款人家庭收入證明（若以上資產(chǎn)屬于借款人家庭成員共有，需有有關(guān)家庭成員共同還款承諾書）；公積金貸款：借款人和配偶及符合條件參與計算額度直系親屬的單位和個人住房公積金帳號或職工住房公積金結(jié)存單，另需提供配偶及計算額度直系親屬同意使用其住房公積金的承諾書。
（5）銷售合同或預(yù)售合同原件；
（6）房價20%或以上預(yù)付款發(fā)票或收據(jù)原件及復(fù)印件；
（7）開發(fā)商需提供《商品房預(yù)售許可證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》復(fù)印件；
（8）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書復(fù)印件；
（9）借款人填寫的購房借款申請書
（10）開設(shè)在貸款銀行的活期儲蓄存款帳戶及委托還貸協(xié)議
（11）借款人還應(yīng)準備個人圖章
b、貸款銀行對借款人提供的材料和證明進行審查：銀行審查借款人是否屬于貸款對象，是否符合貸款條件、有足夠償還貸款本息的能力，然后確定實際貸款額度。
c、借款人與貸款銀行簽定合同：借款人、貸款銀行和售房單位（保證方）三方簽定個人住房借款合同；借款人、貸款銀行簽定住房抵押合同。
d、辦理借款合同、住房抵押合同公證和房屋保險手續(xù)。一般情況下，公證費由貸款銀行負擔，保險費用由借款人負擔。
e、到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理房地產(chǎn)抵押登記，抵押登記費用由借款人負擔。
f、房地產(chǎn)抵押登記部門出具抵押證明后，貸款銀行將貸款劃至開發(fā)商。
g、從貸款發(fā)生的次月起，借款人根據(jù)借款合同和住房抵押合同按月償還貸款本息
h、借款人還清貸款后，憑銀行出具的結(jié)清憑證領(lǐng)取住房抵押證明，到原房地產(chǎn)登記處辦理住房抵押注銷手續(xù)。
8、什么叫物業(yè)管理？物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？
物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托，依照委托合同及國家有關(guān)的法律、法規(guī)、以社會化、專業(yè)化、經(jīng)營性方式對物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。
物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：（1）物業(yè)檔案資料管理；（2）房屋維修與養(yǎng)護；
（3）配套設(shè)施、設(shè)備、場地的維護管理；（4）環(huán)境衛(wèi)生管理；（5）園林綠化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）車輛、交通管理；（9）提供便民有償服務(wù)；（10）開展社區(qū)文化活動
9、物業(yè)的保修責任該由誰負責？
物業(yè)的保修責任是由銷售該物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)管理公司等單位為保修單位。
根據(jù)《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。
國家建設(shè)部規(guī)定住宅質(zhì)量保修期：（1998年9月1日起實施）
（1）屋面防水3年；
（2）墻面、廚房、衛(wèi)生間地下、管道滲漏1年；
（3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；
（4）地面空鼓開裂，大面積起砂1年；
（5）門窗翹裂，五金件損壞1年；
（6）管道堵塞2個月；
（7）供熱供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；
（8）衛(wèi)生潔具1個月；
（9）燈具電器開關(guān)6個月；
（10）地基基礎(chǔ)和立體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修。
10、房產(chǎn)證該由誰辦理？
首先買房人是申辦法定義務(wù)人，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當自銷售合同簽定之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。如果房屋買受人與開發(fā)商（出賣人）在購房合同中明確約定由開發(fā)商代為辦理產(chǎn)權(quán)證，則開發(fā)商負有代為申請辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)，開發(fā)商不履行該項辦證義務(wù)時，依法承擔違約責任。
其次，開發(fā)商有協(xié)助的義務(wù)。
11、小孩能當業(yè)主嗎？
依據(jù)有關(guān)規(guī)定，18周歲（包括18歲）以上且精神健康者，從法律角度上說是有完全民事行為能力的人，可以作為住房產(chǎn)權(quán)人。10周歲（含）以上的未成年人以及不滿10周歲的未成年人均不能成為產(chǎn)權(quán)人。
12、“空關(guān)房”也要收取物業(yè)費嗎？
小區(qū)業(yè)主已辦妥驗收接房手續(xù)，但尚未入住使用，或已入住但某一段時間外出，探親等，該物業(yè)無人使用，致使房屋空置，也要收取物業(yè)管理費。
13、房屋質(zhì)量問題由誰負責？
在商品房交付使用后，購房者認為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)依法承擔賠償責任。如經(jīng)核驗后不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，但確實是質(zhì)量問題的，開發(fā)商應(yīng)積極進行維修，確保人員安全，給購房人造成損失的（包括誤工費），開發(fā)商應(yīng)依法承擔賠償責任。
14、商品房驗收時開發(fā)商應(yīng)提供哪些證件？
《建設(shè)工程驗收合格證》；《新建住宅交付使用許可證》；《大產(chǎn)證》；《新建住宅使用說明書》；《新建住宅質(zhì)量保證書》
15、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級表格
資質(zhì)等級
注冊資本
（萬元）
從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間（年）
近3年房屋建筑面積累計竣工
（萬平方米）
連續(xù)幾年建筑工程質(zhì)量合格率達到100%
上一年房屋建筑施工面積（萬平方米）
專業(yè)管理人員
其中
中級職稱以上
持有資格證書的專職會計人員
一級資質(zhì)
≥5000
≥5
≥30
5
≥15
≥40
≥20
≥4
二級資質(zhì)
≥2000
≥3
≥15
3
≥10
≥20
≥10
≥3
三級資質(zhì)
≥800
≥2
≥5
2
≥10
≥5
≥2
四級資質(zhì)
≥100
≥1
已竣工的建筑工程
≥5
≥2
16、住房公積金？公積金的用處？公積金的提取？
住房公積金是指國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶。用于建造、購買、翻建、大修和租賃自住住房。
職工提取住房公積金有兩類情況：（1）職工住房消費提取a、職工購買、建造、翻建、大修自住住房時的提??；b、償還購房貸款本息時的提??；c、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例時的提取。房租超出家庭工資收入的比例由當?shù)刈》抗e金管理委員會確定，目前一般為10%--15%。（2）職工喪失繳存條件的提?。毠づc單位建立勞動關(guān)系是繳存住房公積金的前提，當繳存條件喪失時，即在以下任一情況下，職工可以提取其住房公積金，同時注銷該職工住房公積金帳戶）：a、離、退休；b、完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；c、戶口遷出所在市、縣或者出境定居；d、職工死亡或者宣告死亡的。
職工提取時由單位審核、管理中心核準，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。
二、電話接聽
電話接聽的目的是什么？在電話里不能完成一項交易，至關(guān)重要之事不要在電話中要求答復(fù)，電話中只能完成預(yù)先約定比如時間、地點、數(shù)量。
所以，電話接聽最大的目的就是吸引客戶到現(xiàn)場來。
首先，你應(yīng)該面帶微笑，控制自己的情緒，使自己的聲音聽起來充滿自信。
其次，你要善于提問題而不是使你的提問聽起來象審問（巧妙的詢問出對方的姓名和聯(lián)系方式）。
最后，你要與對方約定一個時間請他來現(xiàn)場詳談。整個電話接聽過程不超過3分鐘,約對方來現(xiàn)場的時間可以給他（她）一個選擇“您是明天上午來還是下午呢”盡量不要給他（她）兩天的時間也就是說“你是明天還是后天呢”如果這樣問，客戶大多會說后天，甚為不妥。
例如：鈴聲響起三下，接電話，面帶微笑說：“你好，這里是××××?！?/p>
三、現(xiàn)場接待
1、銷售人員應(yīng)具備的素質(zhì)
（1）銷售人員在工作中要保持強烈的事業(yè)心和責任感
銷售員應(yīng)該自覺認識到自己所從事的銷售工作的重要意義----銷售工作是公司產(chǎn)品開發(fā)實現(xiàn)價值的最重要的環(huán)節(jié)，還要認識到無論是自身工作的數(shù)量還是質(zhì)量都會影響到公司目標的實現(xiàn)與否。因此，每一位銷售人員都應(yīng)該具備獻身精神和吃苦耐勞精神，在工作中盡心盡責，卓有成效的完成自己承擔的銷售任務(wù)。
（2）銷售人員必須終于公司利益
忠誠，對銷售人員而言是最起碼，也是最重要的職業(yè)道德要求。在銷售過程中，無論發(fā)生怎樣的情況，銷售人員都應(yīng)該站在公司的立場上，堅決維護公司的根本利益，堅持原則，決不利用職務(wù)之便謀取私利，忠誠的為實現(xiàn)公司的銷售目標而努力工作。
（3）銷售人員應(yīng)該有正直的品行
這是銷售人員應(yīng)具有的一種公正坦率的道德品質(zhì)，表現(xiàn)為性格的剛直、作風的正派和品德的公正無私。在樓盤的銷售過程中，銷售人員要與眾多的客戶打交道，言行稍有不端，不僅有損于客戶的利益，更會損害公司的形象，使銷售工作難以順利進行。要形成健康、良好的銷售氛圍，我們要求每一位銷售人員都應(yīng)堅定公司利益至上的立場，實事求是，同時也要對客戶講信譽。
（4）銷售人員在工作中應(yīng)保持熱情的態(tài)度
銷售人員在接待客戶工作中，必須有熱情的態(tài)度，對客戶不僅要真誠還要有禮貌。從某種程度上講，銷售人員是代表公司在與客戶進行接觸、洽談，是公司對外的一個窗口所在，因此，銷售人員的態(tài)度熱情與否將直接影響到客戶對公司的看法，是銷售工作能否順利進行的基礎(chǔ)。當然，銷售人員的熱情也應(yīng)有禮有節(jié)，決不能為了銷售成功而糾纏客戶，使客戶產(chǎn)生反感。
（5）銷售人員應(yīng)注重儀表
儀表包括人的儀容、姿態(tài)、舉止和風度，這是反映一個人內(nèi)在美的外部形象。端莊的儀表，既是對他人的尊重，也是自重自愛的一種表現(xiàn)。作為在銷售第一線與客戶進行最直接接觸的銷售人員，其儀表不僅體現(xiàn)了自身的素養(yǎng)，也直接反映著公司的整體形象。因此，每一位銷售人員應(yīng)該做到衣冠整潔，舉止大方、言談適度、講究禮儀，一言一行都要表現(xiàn)出積極、認真、向上的精神風貌。
（6）豁達寬和的性格
在銷售過程中，銷售人員要面對形形的客戶，要做好工作，就必須具有十分的耐心。十分的耐心，不僅指銷售人員在說服、引導(dǎo)客戶時要有耐心，而且在面對客戶的不同意見或是刁難時也要有耐心。銷售人員對樓盤的介紹應(yīng)細致，面對客戶的疑問要認真傾聽、耐心解答，絕對不能以厭煩或思想不專注的態(tài)度對待客戶。尤其在與客戶的觀點產(chǎn)生較大矛盾時，銷售人員應(yīng)該始終保持清醒的頭腦，采用靈活的態(tài)度來化解沖突，而不是得禮不饒人，更不能與客戶發(fā)生爭吵。
2、銷售人員應(yīng)具備的技巧
要購買房屋這樣相對價值巨大的商品，購房者的購買動機是復(fù)雜微妙的，而動機的矛盾與變化是購房者心理活動的一種表現(xiàn)，不僅具有隱秘性，而且具有可誘導(dǎo)性。銷售人員的工作就是要利用各種方法有效的誘導(dǎo)購房者的購買動機，使購房者的心理趨向轉(zhuǎn)向?qū)︿N售有利的方向。這些誘導(dǎo)方法主要有：證明性誘導(dǎo)、說服性誘導(dǎo)和情感性誘導(dǎo)。
在實際銷售工作中，我們采取的方法主要是說服性誘導(dǎo)。這種方法主要是通過銷售人員當面向購房者介紹商品房的各種情況，同時運用語言的藝術(shù)、對購房者心理的把握和說服技巧，讓他們做出購買決策。
這種方法要求銷售人員具有豐富的專業(yè)知識，善于洞察購房者的心理，并具有較好的語言藝術(shù)。在銷售過程中，銷售人員決不能強求客戶購買，以免使其產(chǎn)生疑慮和逆反心理。必須具備以下知識：
a、知識充分掌握所售樓盤的所有情況。包括房屋建筑結(jié)構(gòu)、套型、建筑面積、裝修和設(shè)備標準、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理狀況、周邊設(shè)施等實際情況
具有較全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識。在購房者眼里，銷售人員應(yīng)該是“房地產(chǎn)業(yè)的行家里手”的形象，這是因為，購房者對銷售人員、公司乃至整個樓盤的信任與信賴感很大程度上來自于銷售人員面對購房者的那一份自信與對答如流。銷售人員除了能細致、周到的介紹所售項目的各種情況外，還要能詳細、準確的回答購房者提出的各種各樣有關(guān)房地產(chǎn)方面的問題。
掌握一些心理學和社會學的基本知識。銷售人員應(yīng)學會通過觀察來大致了解客戶的文化水平、社會地位、家庭背景、收入狀況等情況，靈活的根據(jù)不同客戶的特點，采取相應(yīng)的銷售辦法。
及時了解、掌握國家和地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的政策、法規(guī)和辦法以及房地產(chǎn)金融信息，尤其是一些優(yōu)惠政策。
及時了解其他相近、相關(guān)樓盤的基本情況。
b、銷售技巧善于接受、運用體態(tài)語言。銷售人員可以通過表情、目光、手勢、姿態(tài)等表達自己的態(tài)度，但千萬不能在不經(jīng)意之中流露出厭煩、冷漠、急切等神態(tài)，導(dǎo)致客戶的反感。
善于微笑。微笑對銷售人員而言有著極其重要的作用。贊同時微笑，可使對方感到你的真誠；拒絕時微笑，可使對方體諒你的處境；太談判陷于僵局時微笑，可以化解尷尬，而最主要的是，微笑可以拉近銷售人員和客戶彼此之間的距離，是銷售工作順利進行的劑。在任何時候，銷售人員都應(yīng)該注意保持微笑。
善于聆聽。人人都喜歡別人認真傾聽自己說話，購房者則更需要銷售人員能夠了解自己的需要和問題，這時候，銷售人員應(yīng)積極傾聽，不輕易打斷和辯駁對方的意見，在非原則的問題上，必要時要迎合購房者的心理，，咄咄逼人的據(jù)理力爭會影響到雙方的交流和購房者的情緒。
熟記客戶的名字。對于第二次來訪的客戶，銷售人員應(yīng)該能夠馬上叫出對方的名字，使客戶感覺自己非常重要，對銷售人員產(chǎn)生好感，從而增強購買欲望。因此，銷售人員應(yīng)該做到非常熟悉自己的來訪或來電的客戶，這也是一項基本的業(yè)務(wù)能力。
與客戶保持一定的業(yè)務(wù)聯(lián)系。銷售人員在與客戶接觸、交往時，要收集好客戶的聯(lián)絡(luò)資料，有緊有松的與客戶進行聯(lián)系，尤其在樓盤較大，分多期建造，銷售時，更應(yīng)整理好這些資料，挖掘長期的和潛在的客戶。
注意日常交往中的禮節(jié)。銷售人員應(yīng)注意以下幾點：
交談的禮節(jié)，與客戶交談時，銷售人員應(yīng)做到彬彬有禮、表情自然、語言親切、表達得體。交談時應(yīng)保持一定的空間距離，以免聲音過大防礙別人，同時又不可顯得過分親昵。交談中坐姿端正，不可用手指對人指指點點，更不要在公共場合拉拉扯扯，打打鬧鬧。聆聽時，目光應(yīng)有禮貌的注視對方，并適時點頭，表示對客戶的尊重。要能夠說標準的普通話。
握手的禮節(jié)，握手是時需用右手，目光注視對方，切忌心不在焉，東張西望或用力過度。男女握手時，男性往往只握一下女性手指部分即可，時間不宜過長。
遞交名片，遞交名片最好用雙手，名片的正面應(yīng)向著對方；接到對方名片時應(yīng)點頭致謝，認真看一便，以示敬重。
3、現(xiàn)場接待流程
迎客遞送樓書領(lǐng)客戶到模型處洽談區(qū)現(xiàn)場（工地）洽談區(qū)送客整理資料
四、市場調(diào)研
概念
如果把各種房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容詳細羅列出來，可以分成三種情況：
1、宏觀環(huán)境調(diào)查，主要指一個國家政治、經(jīng)濟的形式分析
2、中觀環(huán)境調(diào)查，主要調(diào)查房地產(chǎn)項目所在的城市建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)的總供應(yīng)量與總需求量等情況
3、微觀環(huán)境調(diào)查，房地產(chǎn)項目附近區(qū)域競爭樓盤及消費者需求趨向分析。
我們所要談的是微觀環(huán)境調(diào)查，它是了解整個房地產(chǎn)行業(yè)市場的一種常見手段。
一、區(qū)域性市場
目的：a、鍛煉銷售人員的吃苦耐勞精神。
b、市場接觸各種不同的銷售理念、銷售方案。
要求：了解區(qū)域情況，區(qū)域內(nèi)配套及有代表性個案，總結(jié)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的特點
二、個案市調(diào)
目的：a、了解競爭個案的詳細情況。
b、通過市調(diào)對本案銷售策略進行總結(jié)調(diào)整。
要求：詳細了解周邊個案的開發(fā)商、商的房價、房型、付款方式、折扣、主力面積、個案規(guī)劃、個案配套、個案交通、個案銷售情況，總結(jié)每個個案優(yōu)缺點，做到知己知彼，為今后本案銷售工作打下基礎(chǔ)。通過開案前建立本案銷售價格、銷售策略，通過暗中市調(diào)不斷調(diào)整，力求第一時間做出調(diào)整。
如何做市場調(diào)查
市調(diào)前的準備工作
1、心理準備
有信心，有耐心，不灰心是市調(diào)的三心，唯有先做好心理準備，才不易中途而廢。
2、行程安排
凡是人皆有惰性，加之在市調(diào)中時常會受到打擊和挫折，因此很容易會就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，盡量強迫自己走完全程。
市調(diào)的方式
1、自購房屋或家人買房的身份進行市調(diào)
此法適用于一些低價位的居住房。
2、為公司老總或海外朋友看房的身份進行市調(diào)
此法適用于一些高價位樓盤居住
3、以中介的身份進行市調(diào)
此法可用于一些別墅、辦公樓的個案，一般他們比較歡迎中介商的介入。
市調(diào)要了解些什么
不論用何種方法去市調(diào)，目的都是要了解他們的信息，所以有一些問題一定要問，價格、規(guī)劃、有幾種房型面積如何、樓盤性質(zhì)怎樣、高幾層、占地多少、總戶數(shù)多少、付款方式有幾種、銷售情況如何等。但為了得到這些答案千萬不能操之過急，要有耐心，有技巧，不要使對方起疑心。
一般銷售員不會把真實的情況全盤托出，所以要學會分析情況，不要不負責任的別人說什么就是什么。可以從下列方面著手，第一：可以到當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心直接查閱該樓盤的登記情況，從這里得到的數(shù)據(jù)是非常精確的；第二：可以從他的廣告投放量及宣傳媒體入手。（廣告投放量大，周期短，媒體選擇銷量大的報紙或在電視上播放那該樓盤的業(yè)績都不俗）跟蹤收集所調(diào)研的廣告資料，還可以對該樓盤的賣點，所推的主力房型有一定的了解。
五、政策法規(guī)
開發(fā)商出售商品房應(yīng)具備哪些證件？
（1）《開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照》；（2）《國有土地使用證》；（3）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；（4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；（5）《建設(shè)工程開工許可證》；（6）《商品房銷售許可證》；
個人購房所負擔的各項開支
預(yù)售合同登記備案費：100元/rmb；
出（預(yù)）售合同交易手續(xù)費：0.08%（房屋成交價格）；
契稅：1.5%（房屋成交價格）；
印花稅：0.03%（房屋成交價格）；
權(quán)證抵押登記費：a、組合貸款200元/rmb；
b、純按揭0.1%（房屋成交價格）；
房屋保險費：房屋成交價格×貸款年限×保險費率；
權(quán)證登記費：100元/rmb；
物業(yè)管理費；物業(yè)維修基金（一次性支付）；
關(guān)于商品房面積的處理方法：
開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
六、客戶分析
客戶是多種多樣的，但經(jīng)過分析后大致可以分成12種類型
1、從容不迫型
這種購房者嚴肅冷靜，遇事沉著，不易為外界事物和廣告宣傳所影響，他們對銷售員的建議認真聆聽，有時還會提出問題和自己的看法，但不會輕易買房。應(yīng)對方法，從產(chǎn)品的特點入手，一層層推進，多方分析，比較，舉證，提示讓他們明白了解該項目的利益所在，獲得對方理性的支持。
2、優(yōu)柔寡斷型
他們表現(xiàn)出對項目猶豫不決，想買可是又拿不定注意，對項目與其他樓盤反復(fù)比較，他們外表溫和，內(nèi)心舉棋不定。應(yīng)對方法，千萬不要受他們的影響，在交談中不要急于求成，要通過交談得出他們的疑慮問題，針對這些問題給他們明確的答案。等到對方顯現(xiàn)出購買欲望，直接采取行動。
3、自我吹噓型
他們喜歡自我夸張，虛榮心強，總在別人面前炫耀自己見多識廣，認識你們的老總等等。應(yīng)對方法，適當運用請求的語氣，最好做一個“忠實的聽眾”滿足他們的虛榮心，適當贊美他們，然后切入銷售話題，告訴他們這個項目有哪些人物買于此處，你購買后可以與他們?yōu)猷?，基于自己的虛榮心理，一般會滿足銷售人員的請求。
4、豪爽干脆型
他們多半樂觀開朗，不喜歡婆婆媽媽，不拖泥帶水，決斷力強，辦事干凈利落，但缺乏耐心，容易感情用事。應(yīng)對方法，介紹項目時，不要繁復(fù)冗長，要抓住重點提出你的銷售建議，定購時要掌握火候。
5、喋喋不休型
他們喜歡憑自己的經(jīng)驗和主觀意志判斷事物，不易接受他人尤其是銷售人員的觀點，喜歡和你閑聊。應(yīng)對方法，銷售員一定要有足夠的耐心和控場能力，不能順著他們的話題聊下去，要利用他的話題導(dǎo)入正題，及時定購。
6、沉默寡言型
這類客戶老成持重，穩(wěn)健不迫，雖然聽銷售員介紹，但反應(yīng)冷淡，別人不知道他們的真實想法。和第一種類型有相似之處。應(yīng)對方法，銷售人員只要講清楚項目的利益所在并提供實證，可以給他們時間，供他們自己思考，銷售員一定表現(xiàn)出誠實和穩(wěn)重，注意自己的態(tài)度、方式、表情力求給他們留下好印象。
7、吹毛求疵型
這類客戶懷疑心理重，不容易相信別人尤其是銷售人員，片面認為銷售員只會夸張的介紹項目的優(yōu)點而忽略缺點，介紹給他們的房子也許是平時賣不出去的。所以會一味的與銷售員唱反調(diào)，和你抬杠。應(yīng)對方法，滿足他們的懷疑心理，請他們發(fā)表自己的看法，任他們批評指教，你要在旁邊做出虛心傾聽的樣子，在適當時機切入話題（例如他們也不否認該項目的優(yōu)點時可以順著這個話題進入你要談的事情）
8、虛情假意型
他們表面上十分和藹可親，實際對購房缺少誠意，對銷售員所說的話不是特別相信，他們會要求打折或是其他優(yōu)惠措施來定購房屋，但若真的給他們要求的折扣時，他們又會以價格可以更低來要求再次降價。應(yīng)對方法，第一次要求打折時就不要答應(yīng)他，做出很困難的樣子給他們的印象是，該項目是沒有多少價格水分的，打折是不容易的，再列舉出實證給他看，不要因為一點價格而失去這次機會。
9、冷淡傲慢型
這類客戶多半高傲自恃，不通情達理，愛輕視別人，常常是一副高高在上的樣子，不容易接受別人的建議。不過一旦建立業(yè)務(wù)關(guān)系后，會比較忠心，會介紹客戶來購買項目。應(yīng)對方法，需要花費大量時間進行跟蹤，對于此類客戶難度較大，需要花心思去了解他們對該項目的想法，可以在適當?shù)臅r候運用激將法（切記莫用過頭掌握分寸）。
10、情感沖動型
這類客戶或多或少有一些神經(jīng)質(zhì)，對變化敏感，容易偏激，即便馬上要簽約了，也可能變卦，經(jīng)常自己剛才說過的話，這類客戶女性占大多數(shù)。應(yīng)對方法，采取果斷的措施，提供有力的說服證據(jù)，強調(diào)好處，利益，要不斷敦促對方盡快成交，切記此類客戶不可拖延時間。
11、心懷怨恨型
這類客戶一般很難成交，因為他們對任何事物都不抱好感，都有抵觸的情緒，會對你發(fā)很多牢騷，使你的介紹都無法完成，好象他們此行的目的不是在買房而是來抱怨的。應(yīng)對方法，采用同情的表情，適當寬慰他們，使他們感覺得到理解，然后在適當?shù)臅r機談?wù)擁椖恐锌梢晕麄冏⒁饬Φ牡胤?，以求成交?/p>
12、圓滑難纏型
這類客戶表面隨和，好象已經(jīng)被銷售員的說辭打動，其實內(nèi)心頑固不會輕易下定。他們拿走所有的銷售資料后，卻聲稱還要再去看其他的樓盤，其實他們的真實想法是看銷售員的反應(yīng)，是否會拋出價格優(yōu)惠的措施留住他們。應(yīng)對方法，可以適當營造緊張的氣氛，告之對方房子快沒有了，而如今這樣的樓盤在別地已不多見，（一定要拿出實例，否則對方不會相信的）可以請他們?nèi)e的樓盤看看，在做決定，給他們的感覺就是他們不買會后悔的。
《撫順市職工個人購買住房政策性擔保貸款管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)市政府65次常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。
撫順市職工個人購買住房政策性擔保貸款管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為深化住房制度改革，推進住房商品化，支持和鼓勵職工個人購建住房，根據(jù)《國務(wù)院深化城鎮(zhèn)住房制度改革實施方案》、《中華人民共和國擔保法》和《遼寧省城鎮(zhèn)職工個人購買住房政策性抵押貸款辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 職工個人購買住房政策性擔保貸款，是用于職工個人購買自住住房，自建住房和私房翻修而發(fā)放的專項貸款。
第三條 本項貸款實行存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還的原則，原則上每戶只能享受一次貸款。
第四條 本項貨款業(yè)務(wù)由撫順市住房資金管理中心及委托的銀行辦理。
第二章 貸款的對象和條件
第五條 職工個人購買住房政策性擔保貸款的對象是具有完全民事行為能力的自然人，且同時具備以下條件：
（一）必須足額繳存住房公積金和認購住房債券；
（二）具有本市常住城市戶口的在職職工及離退休職工；
（三）持有職工所在單位出具的本人或家庭成員固定經(jīng)濟收入的證明；
（四）借款人購、建、修的是自住住房，并有相當于購、建、修住房費用50％以上的自籌資金；
（五）所購、建、修的自住房符合房改政策規(guī)定，有合法的購房合同，修、建房批文等有關(guān)證明；
（六）愿用自住房屋或住房資金管理中心指定或認可的有價證券作為擔保；
（七）有代為償還貸款本息能力的單位或個人提供保證；
（八）住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款的程序
第六條 借款人須向住房資金管理中心提交以下資料：
（一）借款人的戶口簿、身份證、工作證和借款人所在單位出具的借款人家庭是否有穩(wěn)定經(jīng)濟收入的證明；
（二）公積金繳交和購買住房債券證明；
（三）購買住房的，應(yīng)提供購房合同及由售房方填制的《申辦貸款通知書》；
（四）自建住房，應(yīng)提供城市規(guī)劃部門批準的文件和土地管理部門發(fā)給的有關(guān)證明材料，以及評估單位提供的建房估價方面的材料；
（五）翻建、大修住房的，應(yīng)提供城市規(guī)劃部門批準的文件和原房屋的所有權(quán)證，以及評估單位提供的翻修估價方面的材料；
（六）自籌資金的落實情況證明；
（七）保證人的資質(zhì)證明；
（八）抵押財產(chǎn)的證明；
（九）住房資金管理中心要求提供的其他文件和資料。
第七條 職工個人在辦理購房貸款時，須持售房單位的《申辦貸款通知書》（一式四份）、購房協(xié)議及其他有關(guān)資料。
職工個人在申辦修、建房貸款時，將申請貸款的材料交住房資金管理中心審查。
第八條 住房資金管理中心對申請貸款材料進行核實審查后，應(yīng)在三個月的時間內(nèi)向申請人做出正式答復(fù)。同意貸款后，借款人須辦理以下手續(xù)：
（一）填寫《職工個人住房擔保貸款申請書》和《職工個人住房委托貸款合同書》；
（二）借款人要將自籌資金存入住房資金管理中心指定銀行開立的住房儲蓄存款戶；
（三）借款人要到住房資金管理中心指定的保險公司辦理抵押財產(chǎn)保險；
（四）借款人要到市公證處辦理公證；
（五）將質(zhì)押的有價證券、存款及抵押物權(quán)利憑證交住房資金管理中心統(tǒng)一保管。
第九條 住房資金管理中心根據(jù)約定的合同期限通知指定銀行辦理貸款的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。
用于購買自住房的，銀行采取轉(zhuǎn)賬方式將個人存款和住房貸款一并劃到售房單位的售房存款賬戶。
用于修、建自住房的，將住房貸款劃入借款人開立的住房儲蓄存款戶。借款人用款時（包括自籌資金），必須提出書面申請或用款證明，經(jīng)住房資金管理中心審核同意后方可支取。
第十條 售房單位待借款人購房款全部交齊后，由其統(tǒng)一辦理住房個人產(chǎn)權(quán)證書一并轉(zhuǎn)交住房資金管理中心保管作為抵押憑證。
第四章 貸款的額度、期限、利率及還款方式
第十一條 貸款額度由住房資金管理中心根據(jù)實際情況，按下述兩種計算方法選擇確定：
（一）貸款額度（元）＝（借款人及家庭成員工資總額之和）×25％×12個月×貸款年限；
（二）最高貸款額為購、建、修住房費用總額的50％。
以上兩種計算辦法取最低數(shù)額為貸款額。
第十二條 本項貸款期限為1年期到20年期。購買新房不得超過20年，購買舊房不得超過10年。
第十三條 貸款利率按照貸款年限實行確定利率：
1-5年 貸款年利率5.13％5？10年 貸款年利率5.67％10？15年 貸款年利率6.21％15？20年 貸款年利率6.75％第十四條 職工住房貸款本息償還方法，采取按季均還的辦法，借款人按借款合同規(guī)定，按季到住房資金管理中心償還貸款本息；借款人也可以委托所在工作單位每月從其工資中代扣，按季轉(zhuǎn)交住房資金管理中心（應(yīng)簽訂住房擔保貸款代扣協(xié)議）。
借款人還清全部貸款本息后，要在30天內(nèi)到住房資金管理中心辦理注銷貸款的一切手續(xù)，并領(lǐng)回抵押憑證。
第十五條 借款人提前歸還貸款本息的，按提前的期限調(diào)整貸款利率，計算利息，已經(jīng)歸還貸款本息部分，不再重新調(diào)整計算。借款人未按合同規(guī)定償還貸款本息的，住房資金管理中心按逾期天數(shù)每天加收逾期貸款額3‰的滯納金。
第五章 貸款的抵押、質(zhì)押
第十六條 借款人可用購、建、修的住房和存款單、債券作為貸款抵押或質(zhì)押，以房產(chǎn)作抵押的必須是借款人自有產(chǎn)權(quán)或共有產(chǎn)權(quán)。
第十七條 以購買的房產(chǎn)作抵押的，在未取得住房產(chǎn)權(quán)證明之前，可用簽訂的購買自住房合同的全部權(quán)益抵押，抵押期間，住房資金管理中心為第一受益人，同時借款人必須到市產(chǎn)權(quán)處辦理房屋抵押登記。
第十八條 以房產(chǎn)作抵押的，不得再重復(fù)抵押，在抵押期間，只允許借款人自己使用，并負有維修、保養(yǎng)和保證完好無損的責任，并隨時接受住房資金管理中心的監(jiān)督檢查，不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、出賣或饋贈。
第十九條 有下列情況之一者，住房資金管理中心有權(quán)依法對抵押物進行處理：
（一）借款人在3個月以上不按計劃期償還貸款本息，或借款合同期滿，借款人未依約償還貸款本息的；
（二）借款人在貸款合同終止之前死亡、失蹤或移居國外的，借款人的合法繼承人或受贈人拒絕履行代借款人償還貸款本息義務(wù)的；
（三）發(fā)生其他不能償還貸款情況的。
第二十條 處理抵押物所收取的款項，可依下列順序分配：
（一）支付拍賣或處理抵押物所發(fā)生的費用；
（二）支付與處理抵押有關(guān)的稅款；
（三）補交土地出讓金或轉(zhuǎn)讓費；
（四）歸還借款人所欠的貸款本息及罰息；
（五）如有剩余，退還借款人，不足部分由借款人補償。
第二十一條 借款人以第三人存款單出質(zhì)的，應(yīng)由第三人出具同意書，并辦理存款單凍結(jié)手續(xù)。出質(zhì)的財產(chǎn)權(quán)利金額應(yīng)當高于借款金額。
以存款單、債券出質(zhì)的，應(yīng)當在規(guī)定期限內(nèi)將權(quán)利憑證交付住房資金管理中心委托的銀行。
以載明兌現(xiàn)的存款單、債券出質(zhì)的，其兌現(xiàn)日期先于借款履行期的，住房資金管理中心有權(quán)在借款履行期屆前兌現(xiàn)，并將兌現(xiàn)的價款轉(zhuǎn)存。借款到期，借款人未償還貸款本息，住房資金管理中心有權(quán)依法處理質(zhì)押物，清償貸款本息及相關(guān)費用，剩余部分退還借款人，不足部分由借款人補償。
第六章 貸款的保證
第二十二條 本貸款須進行如下保證：
（一）用房產(chǎn)作抵押的，借款人必須有擔保單位或三名以上有代償還能力人作為保證人，保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟來源，具有足夠的代償能力，并且在指定銀行存有一定數(shù)額的保證金。保證人必須得到單位同意，如借款人不能按期償還貸款本息，由保證人所在單位扣收保證人的固定收入。
（二）保證人的保證金額以貸款合同貸款本息及合同引起的訴訟費為限，保證期限自借款合同簽訂之日起到借款本息清償時止。
（三）用足額的有價證券作為質(zhì)押的，借款人也可不提供保證。
第二十三條 借款人的保證人系法人的，在保證人發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人，并重新辦理擔保手續(xù)。
第七章 抵押保險與公證
第二十四條 借款人以房產(chǎn)作為抵押的，須在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貨款人代辦有關(guān)保險手續(xù)，保險金額按照有關(guān)部門對房地產(chǎn)評估金額全額保險。
第二十五條 住房保險期要與貨款期限一致。在住房抵押期間，保險單要交由住資金管理中心保管，保險單享有的權(quán)益無條件地讓渡給住房資金管理中心。
第二十六條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責任范圍以外毀損，由借款人負全部責任。
第二十七條 貸款合同應(yīng)到公證機關(guān)辦理公證手續(xù)。
第二十八條 抵押物的評估費、登記費、保管費、保險費、公證費由借款人自己負擔。
第八章 貸款監(jiān)督
第二十九條 住房貸款要專款專用，嚴禁挪用。發(fā)生下列情況之一時，住房資金管理中心與銀行有權(quán)要求借款人提前償還部分或全部貸款：
（一）借款人違反借款合同規(guī)定的條款；
（二）借款挪作他用；
（三）借款人發(fā)生不能按期歸還貸款本息的其他情況。
借款挪作他用時，對挪用部分在原貸款利率基礎(chǔ)上加收50％的罰息。
第三十條 借款人在貸款期內(nèi)，要主動配合住房資金管理中心和銀行對貸款使用情況進行監(jiān)督檢查。
第九章 借款合同變更與糾紛處理
第三十一條 借、貸雙方任何一方要求解除或變更貸款合同時，必須以書面形式提前一個月通知對方，在雙方未達成協(xié)議前，原貸款合同繼續(xù)有效，變更貸款合同須經(jīng)保證人同意。
第三十二條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第三十三條 借款雙方之間發(fā)生糾紛時，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，當事人可向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
第十章 附則
一、實行“四制”，嚴格考核，提高工作的執(zhí)行力
針對隊伍現(xiàn)狀，結(jié)合各股室工作職能，制定出臺了《財政工作綜合量化考核辦法》。把各項工作任務(wù)細化、分解到每一個人，分別明確各自的工作職責和任務(wù)。通過定期對各項工作任務(wù)完成情況進行考核，年終實行綜合評價，有效調(diào)動了干職工的工作熱情，提高了落實力和執(zhí)行力。
（一）實行按月工作例會制。定期召開各層次會議，從局領(lǐng)導(dǎo)到每名普通職工互相溝通思想，通報工作進展情況，形成了工作、思想的良性互動。一是局黨組每月初召開辦公會議。對關(guān)系到全局發(fā)展的重要事項實行集體協(xié)商，對討論通過形成共識的事項形成局黨組紀要下發(fā)執(zhí)行。二是機關(guān)股室和直屬單位在每月底召開工作例會。每位職工按月填寫《工作月報手冊》，認真總結(jié)當月工作，提出下月工作計劃和建議。三是對需要多個股室協(xié)調(diào)、參與的事項召開專題辦公會議。明確各自工作職責，合理安排工作任務(wù)，達到互相配合、互相促進、共同完成工作的目的。
（二）實行定期督查督辦制。成立了專門的督查小組，加強工作進展情況的督查督辦，防止工作有布置無落實，有要求無結(jié)果，有目標無成效。一是對局黨組辦公會議紀要布置的工作進行了督辦；二是對市委、市政府各類紀要中涉及財政部門落實的事項進行督辦；三是對財政收入進度、資金撥付差錯率、財政票據(jù)保管、資金的盤點等業(yè)務(wù)工作不定期地進行督查；四是對上級財政部門、黨委政府主要領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作進行督辦；五是定期對工作紀律、安全衛(wèi)生、信息調(diào)研等工作進行督辦。通過上述多層次、有重點、全方位的督查督辦，加快了工作節(jié)奏，提高了工作效率。
（三）實行工作限時辦結(jié)制。對服務(wù)單位和個人提出的屬于財政部門職責范圍的事項，承諾在規(guī)定的時間內(nèi)答復(fù)或辦理。一是部門經(jīng)費請示報告實行限時辦結(jié)。一般經(jīng)費請示報告在2天內(nèi)處理完畢，需要專題調(diào)查的經(jīng)費請示報告在7天內(nèi)處理完畢。二是公文實行限時辦結(jié)。對需要與部門聯(lián)合行文的公文，從收到之日起當天辦理完畢。三是行政批事項實行限時辦結(jié)。比如會計證的審驗、銀行賬戶的設(shè)立、收費項目的審核等事項按程序及時辦理。四是對各級領(lǐng)導(dǎo)交辦的事項實行限時辦結(jié)。比如市委市政府主要領(lǐng)導(dǎo)和上級財政部門交辦的工作在規(guī)定的第一時間辦理。通過實行限時辦結(jié)制，不僅促進了工作任務(wù)的完成，而且還轉(zhuǎn)變了工作作風，樹立了財政部門服務(wù)的新形象。
（四）實行工作考核綜合評價制。圍繞“主要工作是什么，具體工作由誰干，工作目標誰保證”的要求建立起財政工作量化考核機制?？己藘?nèi)容涵蓋了工作的方方面面，包括基礎(chǔ)工作、業(yè)務(wù)工作和督辦工作?；A(chǔ)工作是每個人應(yīng)掌握的基本技能和遵守的紀律，具體有服務(wù)態(tài)度、工作紀律、安全衛(wèi)生、計算機管理等方面。業(yè)務(wù)工作是完成財政改革與管理的各項事務(wù)，具體有收入征管、資金撥付、債權(quán)回收、財務(wù)管理等方面。督辦工作是按時完成各級、各部門交辦的工作。整個工作量化考核實行百分制考核，由考核小組每季度對各項工作完成情況進行考核，對發(fā)現(xiàn)不合格的按考核標準扣分，并在全局范圍內(nèi)進行公布。在對各項工作進行考核的基礎(chǔ)上，對股室和個人進行了綜合評價，評價結(jié)果與經(jīng)濟獎勵和評先表模掛鉤。財政工作量化考核體系的建立，推動了崗位職責真正落實到位，促進了工作效率和質(zhì)量的提高。
二、突出“四改”，強化服務(wù)，轉(zhuǎn)變工作作風
在學習實踐活動中，突出一個“改”字，在“改”字上下功夫，不斷強化服務(wù)意識，提高辦事效率。
（一）改“一事一議”為集中審批。過去教育部門各學校維修項目資金管理采取的是“分批審批、分批執(zhí)行”的辦法，許多項目到學校暑期結(jié)束還不能開工，影響了學校正常的教學秩序，給學校工作帶來了不便。今年實行了“統(tǒng)籌規(guī)劃、集中審批、分步實施”的辦法，通過與教育部門提前策劃，將需要實施的項目整理匯總，然后報請市政府集中審批。今年市政府一次就將當年校舍維修項目、設(shè)備購置項目審批完畢，此次集中審批共涉及28所中小學41個項目，集中審批資金869萬余元。此項改革不僅簡化了工作流程，而且確保了學校各項工程都能在暑期及時動工，開學前結(jié)束。
（二）改“等候指令”為及早謀劃。由于上級調(diào)度資金的原因，有些資金分配到縣（市）己經(jīng)接近下半年，縣（市）再分配到鎮(zhèn)、到農(nóng)戶又要一段時間，這樣就不能保證享受人員當年及時拿到資金，影響了國家政策的及時落實。比如貧困住宿生生活補助等資金，若等上級資金到賬再發(fā)放，有的學生已經(jīng)升入初中或高中，造成資金發(fā)放十分困難。今年上半年對全市六、九年級貧困寄宿生生活補助進行統(tǒng)計審核，采取本級財政資金先行墊付的辦法，在6月份對全市1801名六年級和九年級即將畢業(yè)學生的生活補助予以了落實，共發(fā)放資金63萬元，得到了社會的好評。
（三）改“唱獨角戲”為部門聯(lián)動。過去在專項資金的爭取工作中，存在“坐、等、靠”的思想，認為專項資金的爭取工作主要靠各主管部門自己去跑。通過學習實踐活動，轉(zhuǎn)變思想觀念，掌握上級資金分配信息。通過當面拜訪、電話溝通、個人聯(lián)系等多種方式，及時準確地了解了省財政廳專項資金的有關(guān)信息。同時與各單位部門聯(lián)動，形成合力，主動配合有關(guān)部門論證篩選項目,積極向上爭取資金。
（四）改“被動整改”為主動服務(wù)?；蒉r(nóng)補貼資金大多采取了“一折通”形式直接發(fā)放到戶，但由于農(nóng)村金融網(wǎng)點布局的原因，造成了部分農(nóng)民取款不方便，每年有人大代表提出完善惠農(nóng)補貼資金發(fā)放方式的建議，我們都及時進行了整改。但基本上是哪個地方提出來我們就對哪個地方完善，處于一種被動應(yīng)付的狀況。今年，我們對全市農(nóng)村金融網(wǎng)點的布局情況進行了調(diào)查，按照方便就近的原則，讓農(nóng)民分別選擇農(nóng)行分理處、信用社、郵政儲蓄所為惠農(nóng)資金的發(fā)放銀行，為農(nóng)民提供了方便。
三、推行“四化”，規(guī)范管理，確保資金的絕對安全
在學習實踐活動中，從抓制度建設(shè)入手，規(guī)范資金撥付流程，完善監(jiān)管方式，保證資金的安全。
（一）資金管理制度化。相繼出臺了《市市級財政管理資金撥付控制制度》、《財政專戶資金管理辦法》、《行政事業(yè)單位銀行賬戶審批程序》、《國庫集中收付印鑒管理辦法》等一系列規(guī)范性文件，對規(guī)范財政資金管理起到了制度上的保障。一是對單位銀行賬戶的申報、審核、開戶流程作出了具體規(guī)定。二是將預(yù)算內(nèi)資金、預(yù)算外資金、財政專項資金和其他須經(jīng)財政撥付資金全部納入國庫收付系統(tǒng)統(tǒng)一管理，實行集中審批撥付。三是對印鑒管理作出了嚴格要求，實行專人保管，各負其責。
（二）資金撥付程序化。樹立按程序撥款的管理理念，規(guī)范財政資金撥付流程。分別對預(yù)算股、國庫股、國庫集中收付中心、支出股室的撥款時限、撥款權(quán)限作出界定，對不同性質(zhì)的資金實行不同要求的撥付控制。在基本支出撥付控制方面，按年度時間進度撥付，確保單位和個人的基本支出得到保障。在項目資金撥付控制方面，實行先有指標后有支出的辦法，按照核定的支出預(yù)算、項目進度撥付。在專項資金撥付控制方面，按照項目進度撥付，確保?？顚Ｓ谩?/p>
（三）資金傳遞網(wǎng)絡(luò)化。通過加強網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，實現(xiàn)了機關(guān)股室之間、市財政與鎮(zhèn)財政所之間、財政局與預(yù)算單位之間的聯(lián)網(wǎng)，各項財務(wù)收支數(shù)據(jù)實現(xiàn)了網(wǎng)上傳遞。同時分對口單位、分部門創(chuàng)建財務(wù)人員QQ群，方便與服務(wù)單位及各股室內(nèi)部的交流聯(lián)系，通過群公告、群共享等途徑，對資金撥付程序和制度的新變化，及時通知各單位，做好財政政策宣傳與解答，實現(xiàn)與服務(wù)單位信息共享。
（四）資金監(jiān)管常態(tài)化。在內(nèi)部監(jiān)督上，推行了資金撥付差錯率考核，對機關(guān)股室、直屬單位和財政所各項資金的盤點、印鑒的管理、票據(jù)的傳遞和保管不定期的進行考核、檢查、督辦。在外部監(jiān)督上，制定年度監(jiān)督檢查計劃，不定期對鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政財務(wù)收支、單位部門預(yù)算執(zhí)行、專項資金使用進行檢查。同時與審計、監(jiān)察等部門做好聯(lián)動，及時查處擠占、截留、挪用專項資金等問題，達到規(guī)范財政財務(wù)管理的目的。
四、立足“四簡”，優(yōu)化程序，真正做到服務(wù)便民
（一）簡化家電下鄉(xiāng)補貼審核兌付程序。針對商家和農(nóng)戶反映的申報、審核程序復(fù)雜、費時較多等問題。將原來財政所審核、市財政局兌付”調(diào)整為“銷售網(wǎng)點補貼審核，財政所直接兌付”，取消了鎮(zhèn)財政所審核、市財政局兌付環(huán)節(jié)。對購買家電的農(nóng)戶實行購買申報一體化服務(wù)，農(nóng)民在銷售網(wǎng)點即可辦理補貼申領(lǐng)手續(xù)，提出補貼申請后的10個工作日內(nèi)即可領(lǐng)到補貼資金，并且本著讓農(nóng)民“少跑路”的原則，就近選擇發(fā)放“一折通”的金融網(wǎng)點，真正方便人民。
（二）簡化工資發(fā)放程序。通過安裝新的工資統(tǒng)發(fā)軟件，實行了新的工資統(tǒng)發(fā)模式。各單位只需要各按時錄入工資數(shù)據(jù)，國庫集中收付中心將工資數(shù)據(jù)從工資統(tǒng)發(fā)系統(tǒng)導(dǎo)入財政支付系統(tǒng)，并將數(shù)據(jù)發(fā)送到各銀行。工資數(shù)據(jù)從錄入、匯總到支付全部由系統(tǒng)自動處理，做到指標控制、工資支付數(shù)據(jù)生成、個人工資數(shù)據(jù)、銀行接收電子數(shù)據(jù)一體化，實現(xiàn)了工資每月15日前直達個人賬戶。預(yù)算單位工資計劃審批事項由過去“路上跑”、“天天跑”、“往返跑”改為“網(wǎng)上傳”，“定時傳”、“即時傳”，大大提高了工作效率。
摘 要 銀行營業(yè)網(wǎng)點的會計工作是商業(yè)銀行的核心部分，肩負著網(wǎng)點核算功能，反映銀行經(jīng)營成果，預(yù)測業(yè)務(wù)發(fā)展前景，參與銀行經(jīng)營決策等重要職責，是銀行實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營的重要保證。隨著金融業(yè)競爭的日益加劇，會計風險日益凸顯，銀行的會計風險防范顯得相對緊迫。本文通過實地調(diào)研、走訪網(wǎng)點、文獻搜集等方式，從郵儲銀行的背景介紹、存在的風險、原因探究、擬采取的風險防范策略進行探析。
關(guān)鍵詞 商業(yè)銀行 網(wǎng)點會計 核算
一、會計核算概述
當前，商業(yè)銀行在改革中取得了很大的成效，但存在的問題也絕不容忽視。如呆賬過多、資本充足率不高、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力較差、業(yè)務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新能力弱、內(nèi)部控制和風險管理水平有待提高等等。這些情況的存在也引發(fā)了人們對金融安全問題的深入研究。本文認為，應(yīng)切實加強會計核算體系的科學性和嚴密性、重視銀行支付結(jié)算所形成的會計風險、提高會計工作人員的素質(zhì)、加強對銀行風險的內(nèi)部會計監(jiān)督、建立會計行為風險預(yù)警系統(tǒng)，實現(xiàn)商業(yè)銀行的穩(wěn)健、快速發(fā)展。
二、營業(yè)網(wǎng)點會計核算存在的問題
（一）同業(yè)存款會計核算不規(guī)范
按照銀行現(xiàn)金資產(chǎn)管理的原則，同業(yè)存款應(yīng)當保持一個適當?shù)牧俊Ｍ瑯I(yè)存款過多，會使銀行付出一定的機會成本，而同業(yè)存款過少，又會影響銀行委托他行業(yè)務(wù)的開展，甚至影響本行在同業(yè)市場上的聲譽。在同業(yè)存款會計核算方面，部分銀行會計人員操作出現(xiàn)諸多不規(guī)范情況，主要體現(xiàn)為屬于同業(yè)存放在我行的存款未在“同業(yè)存放”或“保險公司存款”科目中核算。如果將同業(yè)存款納入一般單位存款核算，一方面導(dǎo)致銀行多繳納法定準備金；另一方面，會減少全行可用資金的總量。這兩個方面會減少全行資金使用的收益。
（二）部分網(wǎng)點損益核算不規(guī)范
目前，越來越多的銀行網(wǎng)點為有效控制企業(yè)成本，開始開展網(wǎng)點損益核算工作。從實際運行情況看，凸顯出以下問題：部分收入項目未能在基層網(wǎng)點間進行合理歸集，能直接計入網(wǎng)點的成本費用還未準確計入，絕大多數(shù)分（支）行集中計列成本和管理性成本尚未進行分攤，核算結(jié)果不能完整準確地反映網(wǎng)點支行的經(jīng)營成果。
（三）會計前臺結(jié)算賬戶開立存在問題
1．公司業(yè)務(wù)柜面操作方面
一是部分網(wǎng)點存在銀行系統(tǒng)開立結(jié)算賬戶數(shù)量與人民銀行結(jié)算賬戶管理系統(tǒng)賬戶數(shù)量不一致，存在開立一般結(jié)算賬戶未通過人行人民幣銀行結(jié)算賬戶管理系統(tǒng)報備情況；二是部分支行銀行系統(tǒng)開立結(jié)算賬戶信息與提交賬戶管理系統(tǒng)的相關(guān)信息不一致。如網(wǎng)點向人行人民幣結(jié)算賬戶管理系統(tǒng)報備時信息錄入錯誤現(xiàn)象，造成人行系統(tǒng)與銀行系統(tǒng)賬號或戶名不符。三是存在登記簿漏登記、漏簽章。
2．個人業(yè)務(wù)方面
一是開戶時客戶信息登記不完整或登記有誤。二是個別業(yè)務(wù)沒有留存身份證復(fù)印件或沒有聯(lián)網(wǎng)核查記錄；三是存在人代辦業(yè)務(wù)，沒有留存和登記人信息的現(xiàn)象；四是有的批量開戶業(yè)務(wù)，沒有留存戶主身份證復(fù)印件或進行聯(lián)網(wǎng)核查。
三、完善營業(yè)網(wǎng)點會計核算的建議
（一）規(guī)范同業(yè)存款會計核算
根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定，商業(yè)銀行吸收的單位存款按法定準備金率繳存法定存款準備金，同業(yè)存款則不需要繳存法定存款準備金。各分支機構(gòu)應(yīng)加強同業(yè)存款的管理，規(guī)范核算所使用的科目，以提高各級行資金收益。因此，銀行業(yè)應(yīng)規(guī)范同業(yè)存款會計核算，在辦理公司存款業(yè)務(wù)時應(yīng)選擇正確的存款類別，選擇對應(yīng)的同業(yè)存款類別及賬戶性質(zhì)。
（二）規(guī)范網(wǎng)點損益核算
為保證網(wǎng)點核算結(jié)果的準確性和一致性，針對存在的問題應(yīng)進一步規(guī)范網(wǎng)點損益核算。對于能區(qū)分費用發(fā)生單位的成本費用，認為應(yīng)按照統(tǒng)一的要求計入網(wǎng)點，具體包括：
第一，人工成本。工資、職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費、社會保險、補充養(yǎng)老和補充醫(yī)療保險、住房公積金和住房補貼，應(yīng)按照銀行人力資源部提供的在崗人員工資等相關(guān)數(shù)據(jù)及歸屬于該網(wǎng)點職工發(fā)生的相關(guān)支出直接計入網(wǎng)點；勞務(wù)性支出；第二，勞動保護費。按支行實際領(lǐng)用的勞保用品、工作服裝制作費、防暑降溫用品費等項目計入該網(wǎng)點；第三，安全防衛(wèi)費。按該支行實際領(lǐng)用和發(fā)生的安全防衛(wèi)器械設(shè)施、聯(lián)防保安人員費用、聯(lián)網(wǎng)報警費等項目計入該網(wǎng)點；第四，折舊及攤銷：根據(jù)財務(wù)系統(tǒng)輔助核算的有關(guān)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)點使用的房產(chǎn)、設(shè)備需要計提的折舊或需要攤銷的費用直接計入該網(wǎng)點；第五，營業(yè)稅及附加：應(yīng)根據(jù)網(wǎng)點收入歸集結(jié)果計算應(yīng)稅收入，按照相應(yīng)的稅率計算稅金直接計入該網(wǎng)點。
（三）提高會計前臺結(jié)算賬戶開立質(zhì)量
第一，應(yīng)提高認識，加強公司業(yè)務(wù)管理，規(guī)范操作，防范風險。完善的管理制度、規(guī)范的操作流程是業(yè)務(wù)發(fā)展的保證和基石，網(wǎng)點應(yīng)充分認識到公司業(yè)務(wù)管理的重要性，通過加強對公司業(yè)務(wù)的學習，提高管理人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，加大日常檢查和培訓力度，落實日常檢查制度和日常培訓制度，防范風險。
第二，應(yīng)加強結(jié)算賬戶開銷戶管理，嚴格落實結(jié)算賬戶實名制相關(guān)規(guī)定。營業(yè)機構(gòu)辦理結(jié)算賬戶相關(guān)業(yè)務(wù)時，應(yīng)依法履行審查職責，嚴格審查存款人出具的開戶、變更或銷戶申請書、相關(guān)證明文件原件的真實性、完整性和合規(guī)性，扎實落實賬戶實名制。
第三，應(yīng)加強對工資批量開戶業(yè)務(wù)的管理。對于批量開戶，應(yīng)留存戶主的身份證復(fù)印件并進行聯(lián)網(wǎng)核查，同時對于單位負責人和經(jīng)辦人的身份證件也應(yīng)該進行復(fù)印件留存和聯(lián)網(wǎng)核查。
參考文獻：
[1]成麗英.論商業(yè)銀行會計風險的防范.魅力中國.2008(16).
