時(shí)間：2022-11-20 01:41:58
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業(yè)服務(wù)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
組織名稱：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
聯(lián)系電話：___________________________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_______________
企業(yè)名稱：___________________________
法定代表人：_________________________
地址：_______________________________
聯(lián)系電話：___________________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《_____市物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時(shí)公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)________________（物業(yè)名稱）實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)的事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)管理區(qū)域概況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_______________________物業(yè)類型：_________
座落位置：_______________________
占地面積：_______ 平方米；建筑面積：___________平方米
四至：東至：_________________南至：_________________
西至：_________________北至：_________________
其他：______________________________________________。
第二條 具體物業(yè)構(gòu)成明細(xì)及所配置的共用設(shè)備設(shè)施明細(xì)詳見附件一和附件二。
第二章 物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)
第三條 乙方提供的公共性物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容為：
1．物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置、________________。
2．物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、________________________。
3．市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場(chǎng)、路燈_______。
4．公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
5．附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、_____________。
6．公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)，排水管道、污水管道的疏通。
7．交通與車輛停放秩序的管理。
8．公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理和服務(wù)，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________________。
前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任。雙方另行簽訂人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管專項(xiàng)合同的，按合同約定執(zhí)行。
9．物業(yè)檔案資料管理。
10．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用。
11．裝修管理。
12．接受業(yè)主委托，對(duì)其物業(yè)的專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)（服務(wù)價(jià)格由雙方另行商定）。
13．物業(yè)服務(wù)費(fèi)和本合同規(guī)定的其他費(fèi)用的收取。
14．法律政策規(guī)定應(yīng)由乙方管理服務(wù)的其它服務(wù)事項(xiàng)。
第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項(xiàng)為：
1．______________________________________________。
2．______________________________________________。
3．______________________________________________。
第三章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)（具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)見附件三）。
第四章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第種方式：
1．包干制（物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤）
根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格，雙方約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）寫字樓：______元/月•平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月•平方米
（4）其他物業(yè)：________元/月•平方米
業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，乙方按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2．酬金制（酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)服務(wù)資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）
本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)如下（按建筑面積計(jì)算）：
（1）住宅：________元/月•平方米
（2）寫字樓：________元/月•平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：________元/月•平方米
（4）其他物業(yè)：________元/月•平方米
乙方選擇以下第的種方式對(duì)物業(yè)服務(wù)資金提取酬金：
（1）乙方每月/每年按________元的標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)服務(wù)資金中提取；
（2）乙方每月/每年按預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金數(shù)額________%的比例提取。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預(yù)算方案主要用于以下開支：
1．管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6．辦公費(fèi)用；
7．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9．____________________________________________。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔(dān)。
第七條 共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能源消耗，應(yīng)獨(dú)立計(jì)量核算，合理向業(yè)主分?jǐn)傆?jì)收。
第八條 業(yè)主應(yīng)于之日起交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金。
納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金由甲方全額交納。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)自約定之日起告知乙方。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金按______（年/季/月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在（每年/每季/每月）前____日內(nèi)履行交納義務(wù)
第九條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主報(bào)告物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認(rèn)可的專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金年度收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由________________承擔(dān)。
第十條 停車收費(fèi)分別采取以下方式
1．停車場(chǎng)屬于全體業(yè)主的，使用人應(yīng)按照露天停車位________元/個(gè)•月；車庫車位________元/個(gè)•月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，該項(xiàng)停車費(fèi)中________元/個(gè)•月的停車管理服務(wù)費(fèi)歸乙方所有，其余停車費(fèi)為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)支出或納入維修資金管理；
2．停車場(chǎng)屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按照露天停車位________元/個(gè)•月；車庫________元/個(gè)•月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車費(fèi)，乙方從停車費(fèi)中按露天車位________元/個(gè)•月、車庫車位________元/個(gè)•月標(biāo)準(zhǔn)提取停車管理服務(wù)費(fèi)；
3．業(yè)主自行購置車位的，應(yīng)按露天車位________元/個(gè)•月、車庫車位________元/個(gè)•月標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納停車管理服務(wù)費(fèi)。
第十一條 乙方應(yīng)與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會(huì)所屬全體業(yè)主／甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會(huì)所，應(yīng)按下列標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)：
1．________________________________________________。
2．________________________________________________。
3．________________________________________________。
第十三條 乙方經(jīng)營管理會(huì)所，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設(shè)施，可按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，按標(biāo)準(zhǔn)提取管理服務(wù)費(fèi)。
第十四條 乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場(chǎng)，會(huì)所及其他共用部位、共有設(shè)備設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營（如：設(shè)置商業(yè)廣告招牌），應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務(wù)成本和傭金后，剩余部分用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。
第十五條 乙方接受業(yè)主委托，提供專項(xiàng)服務(wù)的，專項(xiàng)服務(wù)的內(nèi)容和費(fèi)用按其約定執(zhí)行。
第十六條 其他約定______________________________________。
第五章 雙方的權(quán)利義務(wù)
第十七條 甲方的權(quán)利義務(wù)
甲方享有的權(quán)利：
1．審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告、監(jiān)督檢查乙方各項(xiàng)方案計(jì)劃的實(shí)施；
2．檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；
3．制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)方面的規(guī)章制度；
4．實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；
5．依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。
甲方應(yīng)履行的義務(wù)：
1．在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時(shí)公約》，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時(shí)公約》。
2．甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認(rèn)可接受本合同約定的權(quán)利和義務(wù)；
3．乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)和乙方共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，甲方應(yīng)保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：
（1）所有建設(shè)項(xiàng)目按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求；
（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設(shè)完畢，具備封閉式管理的要求；
（3）機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；
（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設(shè)施能保證供應(yīng)或正常使用；
4．在查驗(yàn)過程中，甲方應(yīng)對(duì)甲乙雙方查驗(yàn)過的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在以下問題予以確認(rèn)：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方確定以上問題解決辦法、解決時(shí)間如下：
（1）_________________________________________；
（2）_________________________________________；
（3）_________________________________________。
甲方應(yīng)就以上內(nèi)容與乙方簽訂確認(rèn)書，作為界定各自在開發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理方面承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。
甲方應(yīng)認(rèn)真完善和處理本物業(yè)的遺留問題，以達(dá)到本條甲方應(yīng)履行的義務(wù)中第3項(xiàng)的要求。
5．乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；
（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)資料；
（3）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。
6．保證交付使用的物業(yè)符合國家竣工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任；
7．本物業(yè)交付使用后有下列情形之一的，甲方應(yīng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，在三個(gè)月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
（1）新建物業(yè)建筑面積出售達(dá)50％以上的；
（2）物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。
8．交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
9．督促業(yè)主或物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
10．因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；
11．協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；
12．不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)。
13．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十八條 乙方的權(quán)利義務(wù)
乙方享有的權(quán)利：
1．按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進(jìn)行管理，提供專業(yè)化的服務(wù)；
2．按照本合同和有關(guān)規(guī)定向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和其他費(fèi)用；
3．可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定；
4．可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；
5．自主開展各項(xiàng)經(jīng)營管理活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項(xiàng)獲取不當(dāng)利益；
6．依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。
乙方應(yīng)履行的義務(wù)：
1．履行合同、提供物業(yè)服務(wù)；
2．及時(shí)向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；
3．在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并做好書面記錄和簽認(rèn)工作；
4．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
5．結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃，年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告（僅適用酬金制收費(fèi)方式），經(jīng)依法議定后組織實(shí)施；
6．制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對(duì)違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；
7．協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時(shí)，在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時(shí)，要履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益；
8．實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)決算報(bào)告，報(bào)甲方審批，并且每六個(gè)月應(yīng)公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)年度財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；
9．向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，應(yīng)與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時(shí)制止和糾正，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的，要及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門處理；
10．非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的用途；對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能；
11．未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；
12．不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；
13．新建物業(yè)交付使用時(shí)，除政府規(guī)定、物業(yè)銷售合同和本合同另有約定外，不得向業(yè)主亂收費(fèi)；
14．本合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時(shí)如數(shù)地移交給業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方代管。
15．法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十九條 根據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》的授權(quán)，在物業(yè)管理服務(wù)中授予乙方以下權(quán)利：
1．制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2．采取批評(píng)、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時(shí)公約》及公眾管理制度的行為；
3．在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；
4．對(duì)欠費(fèi)業(yè)主停止約定服務(wù)直至其履行交費(fèi)義務(wù)。
第六章 專項(xiàng)維修資金的管理和使用
第二十條 專項(xiàng)維修資金的繳交：______________________________________________。
第二十一條 專項(xiàng)維修資金的管理：____________________________________________。
第二十二條 專項(xiàng)維修資金的使用：____________________________________________。
第二十三條 專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌：____________________________________________。
第七章 物業(yè)管理用房
第二十四條 甲方應(yīng)于首位業(yè)主入住前_____日內(nèi)，按照有關(guān)規(guī)定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房，建筑面積________平方米，其中包括：辦公用房平方米（含物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)的辦公用房）、位于______________________，住宿用房平方米、位于________________________，其他用房平方米，位于________________________
第二十五條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，由乙方在本合同期限內(nèi)無償使用，但不得改變其用途。
本合同終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)及時(shí)如數(shù)地移交給業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，移交給甲方代管。
第八章 合同期限
第二十六條 本合同期限為________年，自________年_______月______日起至________年______月______日止。合同期未滿，業(yè)主委員會(huì)與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同終止。
第二十七條 本合同期限屆滿前一個(gè)月，業(yè)主大會(huì)尚未成立的，甲、乙雙方應(yīng)就延長本合同期限達(dá)成協(xié)議；雙方未達(dá)成協(xié)議的，甲乙雙方應(yīng)在合同屆滿后三個(gè)月內(nèi)繼續(xù)履行本合同，甲方應(yīng)在此期間選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，重新簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
第九章 違約責(zé)任
第二十八條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以法定機(jī)構(gòu)的鑒定為準(zhǔn)。
第二十九條 甲方違反第十七條甲方應(yīng)履行的義務(wù)中第2項(xiàng)，致使業(yè)主不履行本合同約定，乙方可要求甲方督促業(yè)主履行本合同的約定，同時(shí)由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第三十條 乙方違反合同的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方清退；造成甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人損失的，乙方應(yīng)給予甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人賠償。
第三十一條 甲方違反本合同約定，致使乙方的管理服務(wù)不能達(dá)到本合同第三章“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，由甲方賠償由此造成的損失；甲方的違約行為致使乙方無法完成本合同第二章約定的三項(xiàng)以上“物業(yè)管理事項(xiàng)”的，乙方有權(quán)解除合同，并由甲方賠償相應(yīng)的損失。
第三十二條 乙方管理服務(wù)違反本合同的約定，未能達(dá)到本合同第三章“物業(yè)服務(wù)質(zhì)量”約定的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償甲方及業(yè)主相應(yīng)的損失；乙方無法完成本合同第二章約定的三項(xiàng)以上的“物業(yè)管理事項(xiàng)”的，甲方有權(quán)解除本合同，并由乙方賠償甲方及業(yè)主相應(yīng)的損失。
第三十三條 甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)如數(shù)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)按每日萬分之_______的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。
第三十四條 甲方拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復(fù)，但修復(fù)費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)。
第三十五條 雙方約定，以下條件下所致的損害，可構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由：
1．因不可抗力導(dǎo)致的中斷服務(wù)或物業(yè)價(jià)值的貶損；
2．因物業(yè)本身固有的瑕疵造成的損害；
3．因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而暫時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用；
4．因非乙方責(zé)任造成的供水、供電、供熱、供冷、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備的障礙和損失。
第三十六條 違反本合同約定需解除本合同的，解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知送達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。
第十章 附則
第三十七條 本合同的效力及于本物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主及物業(yè)使用人。業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第三十八條 甲方在銷售物業(yè)時(shí)，本合同有關(guān)物業(yè)管理的約定隨之轉(zhuǎn)移。
第三十九條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均可監(jiān)督本合同的實(shí)施。
第四十條 雙方約定自本合同生效之日起日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。
第四十一條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具同等效力。
第四十二條 本合同之附件均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方可以依法申請(qǐng)調(diào)解，向有關(guān)行政管理部門申訴；也可選擇以下方式解決：
1．_________市仲裁委員會(huì)仲裁；
2．人民法院訴訟。
第四十五條 本合同正本連同附件頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具同等法律效力。
第四十六條 本合同自起生效。
附件：
1．物業(yè)構(gòu)成明細(xì)
2．共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)
3．物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
甲方簽章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
乙方簽章：_________________
法定代表人：_______________
委托人：_______________
_______年_______月_______日
附件1 物業(yè)構(gòu)成明細(xì)
類?型
幢?數(shù)
套（單元）數(shù)
建筑面積（平方米）
套內(nèi)面積（平方米）
高層住宅
小高層住宅
多層住宅
別墅
商業(yè)用房
工業(yè)用房
辦公樓
車庫
會(huì)所
學(xué)校
幼兒園
其他用房
合計(jì)
備注
附件2 共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)
1．綠化面積：________________平方米
2．道路面積：________________平方米
3．化糞池：____________________座
4．污水檢查井：________________座
5．雨水檢查井：________________座
6．垃圾站：________________個(gè)
7．公用垃圾桶：____________個(gè)
8．配電室：________________個(gè)
9．水泵：__________________個(gè)
10．熱交換站：________________個(gè)
11．空調(diào)冷卻塔：______________個(gè)
12．煤氣調(diào)壓站：______________個(gè)
13．機(jī)動(dòng)車庫：________________個(gè)________________平方米
14．露天停車場(chǎng)：______________個(gè)________________平方米
15．非機(jī)動(dòng)車庫：______________個(gè)________________平方米
16．道路燈：______________盞
17．庭院燈：______________盞
18．電梯：________________部
19．共用天線系統(tǒng)：____________個(gè)
20．消防水池：________________個(gè)
21．信報(bào)房（箱）：____________個(gè)
22．中央監(jiān)控系統(tǒng)：____________個(gè)
23．消防箱：________________個(gè)
24．設(shè)備層：________________平方米
25．人防層：________________平方米
附件3 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（可參照中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》約定）
一、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
二、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
三、公共場(chǎng)所、物業(yè)共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
四、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
五、機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
六、公共秩序、安全、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
七、裝飾裝修管理服務(wù)
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
八、物業(yè)檔案資料管理
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
九、其他服務(wù)
1．_______________________________________________。
2．_______________________________________________。
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
乙方：_________;
法定代表人：_________;
住所地：_________;
郵編：_________;
資質(zhì)等級(jí)：_________;
證書編號(hào)：_________;
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法律、法規(guī)、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)_________(物業(yè)名稱)提供前期物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)基本情況
第一條 物業(yè)基本情況：
物業(yè)名稱_________;
物業(yè)類型_________;
座落位置_________;
建筑面積_________。
物業(yè)管理區(qū)域四至：
東至_________;
南至_________;
西至_________;
北至_________。
(規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見附件二)。
第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量
第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三);
2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四);
3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;
4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;
5、車輛停放管理;
6、公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;
7、裝飾裝修管理服務(wù);
8、物業(yè)檔案資料管理。
第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項(xiàng)：
1、_________;
2、_________;
3、_________。
第四條 乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)見附件五)。
第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。
第三章 服務(wù)費(fèi)用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第_________種方式：
1、包干制
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米;
物業(yè)：_________元/月·平方米。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(6)辦公費(fèi)用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(9)法定稅費(fèi);
(10)物業(yè)管理企業(yè)的利潤;
(11)_________。
乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。
2、酬金制
物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：
多層住宅：_________元/月·平方米;
高層住宅：_________元/月·平方米;
別墅：_________元/月·平方米;
辦公樓：_________元/月·平方米;
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米;
_________物業(yè)：_________元/月·平方米。
預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。
物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(6)辦公費(fèi)用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(9)_________。
乙方采取以下第_________種方式提取酬金：
(1)乙方按_________(每月/每季/每年)_________元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。
(2)乙方_________(每月/每季/每年)按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金_________%的比例提取。
物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用;物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。
一、物業(yè)服務(wù)合同的含義
所謂物業(yè)服務(wù)合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)委托其選聘的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行綜合管理與服務(wù)而簽訂的、明確雙方權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依照法律與物業(yè)服務(wù)合同而在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)之間形成的是物業(yè)管理法律關(guān)系。這種法律關(guān)系雖然含有“管理”一詞，但絕非公法意義上的“管理”，它實(shí)質(zhì)上應(yīng)當(dāng)是一種民事法律關(guān)系，這與以福利性和無償性為特征、以行政轄區(qū)與產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)為劃分依據(jù)、以房管所為主導(dǎo)的傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理關(guān)系有著明顯的不同。
二、物業(yè)服務(wù)合同的特征
根據(jù)一般合同法原理與物業(yè)管理實(shí)踐，物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：
（一）物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)、有償、諾成、要式合同。雙務(wù)性是指物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人依合同都須承擔(dān)一定的法律義務(wù)，一方依合同享有的權(quán)利恰好是對(duì)方承擔(dān)的義務(wù)；有償性是指任何一方從對(duì)方當(dāng)事人取得某種利益必須支付相應(yīng)的代價(jià)；諾成性是指當(dāng)雙方當(dāng)事人的意思表示一致時(shí)物業(yè)服務(wù)合同即告成立；要式是指依法律或行政法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取一定形式或履行一定程序。物業(yè)服務(wù)合同是要式合同主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，雙方當(dāng)事人意思表示一致并簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。合同采用書面形式對(duì)穩(wěn)定和證明雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、發(fā)生糾紛時(shí)的舉證都具有重要作用；其二，物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，雙方當(dāng)事人還須到房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)。
（二）物業(yè)服務(wù)合同所涉及的服務(wù)內(nèi)容具有綜合性。物業(yè)服務(wù)合同是以為特定業(yè)主及業(yè)主自治團(tuán)體即業(yè)主委員會(huì)處理物業(yè)管理事務(wù)為目的而簽訂的合同。物業(yè)管理事務(wù)具有綜合性，涉及到的事務(wù)不是某一項(xiàng)，而是多項(xiàng)，如小區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防、治安、車輛管理、公共設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)、信息服務(wù)、代收代繳費(fèi)用（水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、取暖費(fèi)等）以及特約服務(wù)等事項(xiàng)。整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)的過程具有整體性、連續(xù)性，因而單一服務(wù)合同（如保管等）是不能稱為物業(yè)服務(wù)合同的。
（三）物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容必須是合法的。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的平等，任何一方當(dāng)事人都不得把自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方當(dāng)事人，不得利用自己的優(yōu)勢(shì)損害對(duì)方當(dāng)事人的合法權(quán)益。合同的內(nèi)容不得同《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等與物業(yè)管理有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)相抵觸，也不得違公序良俗，否則，將得不到法律的保護(hù)。
三、物業(yè)服務(wù)合同的種類
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他法規(guī)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同主要包括前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
（一）前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。”國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
公房出售是中國住房制度改革的重要內(nèi)容之一。為保證公房出售后順利實(shí)行物業(yè)管理，在公房出售前也應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同的一方主體是公房出售單位，另一方主體是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)竣工之后，由于出售率或入住率未達(dá)到開第一次業(yè)主大會(huì)的法定條件或其他原因而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)未成立的，有必要對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。此時(shí)既然業(yè)主委員會(huì)尚未成立，只能由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。無論是商品房還是公房出售，都伴隨著物業(yè)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此前期物業(yè)服務(wù)合同的存在是有期限的，期限可以由當(dāng)事人約定。但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)生效的，則前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)今后物業(yè)管理的規(guī)范化實(shí)施起著尤為重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或公房出售單位在選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，必須充分考慮和維護(hù)未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認(rèn)真考察、比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對(duì)其有所要求與約束；尤其是選聘自行組建或下屬的物業(yè)管理企業(yè)時(shí)更應(yīng)如此。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，將不利于物業(yè)管理的實(shí)施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會(huì)成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，且容易引起各種糾紛。
（二）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)業(yè)主入住達(dá)到一定比例時(shí)，就應(yīng)按規(guī)定及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成立，標(biāo)志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進(jìn)入正常的日常運(yùn)作階段，即由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主實(shí)施業(yè)主自治管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，對(duì)原物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理進(jìn)行全面、認(rèn)真、詳細(xì)的評(píng)議，聽取廣大業(yè)主的意見，做出是續(xù)聘還是另行選聘其他物業(yè)管理企業(yè)的決定，并與選聘的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）訂立物業(yè)服務(wù)合同。訂立日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后3個(gè)月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于6個(gè)月。合同的一方當(dāng)事人是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），另一方是經(jīng)業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)。合同的期限由雙方協(xié)商約定，以年為單位，一般為3年。合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。在物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的物業(yè)管理期限屆滿前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之訂立新的物業(yè)服務(wù)合同。
上述兩個(gè)合同的共同點(diǎn)在于它們的客體是一致的，委托事項(xiàng)都是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。但兩個(gè)合同的委托方不同，訂立時(shí)間、期限要求與方式等都有所差異。不過，兩個(gè)合同是相互銜接的，從物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)作的角度講，二者缺一不可。除了上述兩個(gè)合同外，其他在物業(yè)管理過程中發(fā)生的、與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同，比如物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)公司（例如保安、清潔等公司）而簽訂的合同，都不能稱其為物業(yè)服務(wù)合同。
四、訂立物業(yè)服務(wù)合同必須注意的幾個(gè)問題
雙方當(dāng)事人在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見后方可訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理與服務(wù)工作自身的特點(diǎn)決定了訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)要注意以下四個(gè)問題：
（一）合同的制訂宜細(xì)不宜粗。在訂立物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，必須注意以下四個(gè)方面的闡述：（1）項(xiàng)目。即委托物業(yè)管理企業(yè)提供哪些服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫清。如“房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理”，“共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理”，“環(huán)境衛(wèi)生”等。（2）內(nèi)容。即各項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容越詳細(xì)越好。如房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理項(xiàng)目包括哪些內(nèi)容，環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分等。（3）標(biāo)準(zhǔn)。即各項(xiàng)目具體服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。如垃圾清運(yùn)是一天一次，還是兩天一次；環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)等。必須注意的是在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要盡量少用或不用帶有含義不清或模棱兩可的詞語。如整潔，事實(shí)上到底達(dá)到什么程度才算得上整潔，很難有個(gè)具體的、量化的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)來判斷。而目前，不少物業(yè)管理企業(yè)正是利用這些含義不清或模棱兩可的詞語來逃避自己所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任的。（4）服務(wù)費(fèi)。即各項(xiàng)目在前述的服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的服務(wù)費(fèi)有很大差異。在明確了委托項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)后，服務(wù)費(fèi)的確定往往是雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。要確定合理的服務(wù)費(fèi)，通常要經(jīng)過詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。
（二）合同中不應(yīng)有無償無期限的承諾。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些物業(yè)管理企業(yè)出于競(jìng)標(biāo)的考慮，往往提出一些無償無期限的承諾，這對(duì)一旦中標(biāo)后開展物業(yè)管理是十分不利的。
首先，物業(yè)服務(wù)是有償?shù)摹o償在理論上是講不通的，仍帶有福利性的色彩。物業(yè)服務(wù)除了公共服務(wù)面向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人外，其他的專項(xiàng)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的業(yè)主和非業(yè)主使用人的，一般不可能使所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人都受益。因此，如果無償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)，對(duì)那些不需要或未享受到該項(xiàng)服務(wù)的業(yè)主和非業(yè)主使用人來說就是不公平的。
(一)前期物業(yè)的概念
關(guān)于“前期物業(yè)管理”的概念,無論是立法還是學(xué)界,并沒有一個(gè)統(tǒng)一的界定。前期物業(yè)大致可分為兩個(gè)階段。第一階段,前期物業(yè)管理在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中,又稱為物業(yè)管理的前期介入,是指物業(yè)接管驗(yàn)收之前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)從今后物業(yè)使用者、服務(wù)者角度積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的行為,即在物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管物業(yè)之前的各個(gè)階段。第二階段,前期物業(yè)管理,是指自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。
對(duì)于前期物業(yè)概念,應(yīng)將前期介入和前期物業(yè)相區(qū)別,前期物業(yè)不應(yīng)包含前期介入,即應(yīng)僅指前期物業(yè)的第二階段。基于此,前期物業(yè)可定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。理由主要有二:
其一,在前期介入中,工作內(nèi)容僅或主要為規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程施工建設(shè),這兩項(xiàng)工作由施工單位具體負(fù)責(zé)實(shí)施,發(fā)包方聘請(qǐng)監(jiān)理進(jìn)行監(jiān)督,國家規(guī)劃和建設(shè)部門負(fù)責(zé)行政監(jiān)督,即使是施工現(xiàn)場(chǎng)的秩序維護(hù)和環(huán)境保護(hù)等,也是由施工單位負(fù)責(zé),因此沒有物業(yè)管理的客觀對(duì)象和職能,因此此階段無管理可言,也沒有物業(yè)管理的必要。
其二,在前期介入階段,物業(yè)合同是由開發(fā)商和其自主聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂,通常該合同具有顧問性質(zhì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán),只有顧問建議權(quán),因此,前期介入與物業(yè)管理的含義相去甚遠(yuǎn)。
(二)前期物業(yè)的特點(diǎn)
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能同時(shí)入住,在業(yè)主大會(huì)成立之前,業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收。
涉及三方主體且法律關(guān)系具有復(fù)合性。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動(dòng)中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí),二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托關(guān)系;當(dāng)物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時(shí),與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系。
建筑單位占據(jù)主導(dǎo)地位。在前期物業(yè)管理中,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間并非處于平等地位。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘,臨時(shí)公約也是由建筑單位制定,前期物業(yè)合同又包含在商品房買賣合同中,而在商品房買賣中,建設(shè)單位又處于主導(dǎo)地位,因此建設(shè)單位在前期物業(yè)中始終占據(jù)主導(dǎo)地位。因此如何規(guī)制建筑單位,保護(hù)業(yè)主利益成為前期物業(yè)管理中十分重要的問題。
我國前期物業(yè)管理中存在的主要問題
(一)對(duì)前期物業(yè)涵義缺乏認(rèn)識(shí)
前期物業(yè)的起算點(diǎn)是以建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)開始。如果建設(shè)單位在建設(shè)中就選聘物業(yè)企業(yè),則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別。一方面,這一概念不能明確界定前期物業(yè)的開始時(shí)間,容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆,不利于前期物業(yè)企業(yè)適時(shí)、合情合理地開展工作。另一方面,容易使業(yè)主將物業(yè)企業(yè)和建設(shè)單位等同,將建設(shè)質(zhì)量責(zé)任等同于服務(wù)質(zhì)量,不利于前期物業(yè)企業(yè)與業(yè)主良好關(guān)系的建立,影響前期物業(yè)企業(yè)在該物業(yè)區(qū)內(nèi)的長期經(jīng)營。
(二)前期物業(yè)管理合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益
表面上看,在前期物業(yè)中建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂的合同以及前期物業(yè)企業(yè)和業(yè)主簽訂的合同都是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的,是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是,實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位,無論是對(duì)物業(yè)企業(yè),還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。在前期物業(yè)管理選聘中,決定權(quán)完全在建筑單位手中,前期物業(yè)企業(yè)為了中標(biāo),而一味強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成中標(biāo)企業(yè)利潤空間較小。而中標(biāo)企業(yè)為了謀取更大的利潤,就可能會(huì)將一些不合理的條件,轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。
(三)對(duì)前期物業(yè)時(shí)間和“質(zhì)價(jià)比”缺少具體規(guī)定
在前期物業(yè)中,前期物業(yè)的存在時(shí)間直接影響向日常物業(yè)的過渡,而“質(zhì)價(jià)比”則又直接影響到了前期物業(yè)存在時(shí)間。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第10條只是規(guī)定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立。而如何建立、由誰提起、由誰負(fù)責(zé)籌建工作以及相關(guān)行政機(jī)關(guān)如何指導(dǎo)都沒有明確規(guī)定。在此情況下,業(yè)主大會(huì)的建立比較困難,如果再不對(duì)前期物業(yè)時(shí)間進(jìn)行限制,則可以說業(yè)主大會(huì)的成立將更加撲朔迷離。
解決前期物業(yè)管理中存在問題的對(duì)策
(一)明確前期物業(yè)的涵義
由于我國目前對(duì)于前期物業(yè)的界定缺少統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),且存在著一些錯(cuò)誤,而這又直接影響到了前期物業(yè)的順利開展,各方當(dāng)事人權(quán)利的行使和義務(wù)的履行,以及由前期物業(yè)向日常物業(yè)的過渡,基于此必須首先對(duì)前期物業(yè)涵義有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,前期物業(yè)可以定義為自建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),從接管驗(yàn)收之日起至業(yè)主與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂日常物業(yè)管理合同生效時(shí)止的物業(yè)管理。以此強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)的期間為前期物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收物業(yè)起至日常物業(yè)生效止的時(shí)間,明確前期物業(yè)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)范圍。
(二)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位主導(dǎo)地位的監(jiān)督
為了保障物業(yè)的順利開始,建設(shè)單位在前期物業(yè)中必然占有明顯的優(yōu)勢(shì),這是由前期物業(yè)特點(diǎn)所決定的。在這一前提下,為了平衡各方當(dāng)事人的法律地位,就需要對(duì)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行一定的限制,以防侵犯業(yè)主合法權(quán)益。筆者認(rèn)為,可以從以下兩個(gè)方面予以考慮:一是對(duì)于建設(shè)單位制定的臨時(shí)物業(yè)規(guī)約由行政部門進(jìn)行審查或要求其履行備案手續(xù),或由行政部門制定臨時(shí)物業(yè)規(guī)約或指導(dǎo)樣本由建設(shè)單位選用;二是行政部門直接參與前期物業(yè)企業(yè)的選聘,或監(jiān)督選聘。
(三)規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)的選聘制度
前期物業(yè)企業(yè)是否具有獨(dú)立性的身份,能否按市場(chǎng)規(guī)律選聘前期物業(yè)企業(yè),不僅對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,以及開展的是否順利具有重要影響,而且完全獨(dú)立的前期物業(yè)企業(yè)對(duì)于建設(shè)單位也能形成一種制約。筆者認(rèn)為,保障前期物業(yè)企業(yè)的獨(dú)立,規(guī)范選聘制度可從以下方面進(jìn)行:強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)開發(fā)必須與物業(yè)管理分離,物業(yè)企業(yè)不得與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有任何實(shí)質(zhì)上的聯(lián)系,特別是對(duì)于特定的物業(yè)區(qū)域,其建設(shè)單位不得和物業(yè)企業(yè)有任何聯(lián)系;進(jìn)一步嚴(yán)格物業(yè)選聘的招投標(biāo)制度,對(duì)于物業(yè)規(guī)模小的或只要有投標(biāo)者的,就應(yīng)采用招投標(biāo)方式,只有在無人投標(biāo)的情況下,在行政部門的監(jiān)督下才能采用協(xié)議的方式,并且必須進(jìn)行公示,接受業(yè)主的監(jiān)督。
(四)明確規(guī)定前期物業(yè)的存在時(shí)間并限定前期物業(yè)費(fèi)
由于前期物業(yè)企業(yè)的利益所在,在無強(qiáng)制性時(shí)間限制的情況下,前期物業(yè)將會(huì)無限期的延續(xù)下去,并且前期物業(yè)企業(yè)還會(huì)盡力阻止業(yè)主大會(huì)的召開或以各種方法破壞業(yè)主大會(huì)。而在對(duì)前期物業(yè)費(fèi)沒有一定限制的情況下,這種情況將會(huì)加劇。筆者認(rèn)為,要想防止這種情況發(fā)生,可以采用以下方法:一是明確規(guī)定前期物業(yè)期限是一年,在特殊情況下,經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn),可以延長不超過一年的時(shí)間;二是對(duì)于前期物業(yè)費(fèi),由物業(yè)所在地的物價(jià)部門會(huì)同有關(guān)部門結(jié)合當(dāng)?shù)貤l件制定一個(gè)收費(fèi)幅度,并向社會(huì)公示接受社會(huì)監(jiān)督,該地前期物業(yè)費(fèi)必須在該幅度之內(nèi)具體確定。
參考文獻(xiàn):
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1.對(duì)前期物業(yè)的開始時(shí)間界定不清。依我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，前期物業(yè)的開始時(shí)間是以建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)始，則前期物業(yè)就包含了前期介入。這實(shí)際上是模糊了前期介入和前期物業(yè)的區(qū)別，容易使前期物業(yè)企業(yè)將在前期物業(yè)中的物業(yè)管理人身份和前期介入中的顧問身份相混淆。前期物業(yè)合同沒有強(qiáng)行規(guī)定合同的終止時(shí)間，而是由當(dāng)事人來約定，由于建設(shè)單位占主導(dǎo)地位，合同通常是其意志的體現(xiàn)，業(yè)主只有要么購買房屋并接受前期物業(yè)合同，要么不買房屋的自由。因此，在建設(shè)單位的主導(dǎo)下，前期物業(yè)合同很容易成為無期限合同。所以，必須對(duì)限制建設(shè)單位在前期物業(yè)合同簽訂中的主導(dǎo)地位，防止前期物業(yè)變成永久物業(yè)。
2.容易造成前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。表面上看，前期物業(yè)合同是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，是雙方自愿選擇的結(jié)果。但是，實(shí)際上建設(shè)單位始終處于絕對(duì)的主導(dǎo)地位，無論是對(duì)物業(yè)企業(yè)，還是對(duì)業(yè)主都具有支配權(quán)。依我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》建設(shè)單位擁有對(duì)物業(yè)企業(yè)的選聘權(quán)、臨時(shí)管理規(guī)約的制定權(quán)以及將前期物業(yè)服務(wù)合同強(qiáng)制性賣給業(yè)主的權(quán)利。建設(shè)單位在前期物業(yè)中的這種優(yōu)勢(shì)地位了打破當(dāng)事人之間的平等地位，如建筑單位或前期物業(yè)管理企業(yè)可以在合同條款中約定較高的物業(yè)管理費(fèi)，或者利用霸王條款公然侵犯業(yè)主對(duì)物業(yè)的合理使用權(quán)。
3.建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范。依我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第24條第1款規(guī)定，國家只是提倡房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離，而非強(qiáng)行規(guī)定。故房地產(chǎn)開發(fā)單位完全不理會(huì)國家倡導(dǎo)，采用開發(fā)與物業(yè)管理不分離的原則。由于選聘的決定權(quán)完全掌握在建設(shè)單位手中，建設(shè)單位完全可以采取設(shè)立具有獨(dú)立法人資格但卻與其具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)來參與選聘，并最終使其中標(biāo)獲得物業(yè)管理權(quán)。此外，即使物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位完全無關(guān)，建筑單位也完全可以利用其手中的選聘控制權(quán)使有利于己的企業(yè)中標(biāo)，或不經(jīng)過招投標(biāo)程序直接選聘。
二、行政權(quán)力在物業(yè)管理存在的問題
1.在業(yè)主大會(huì)成立中存在的問題。在首次業(yè)主大會(huì)召開的過程中，由于此時(shí)業(yè)主還很分散，前期物業(yè)企業(yè)因利益關(guān)系很難公正地負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)的召集，所以行政機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)更多的責(zé)任。但是，依我國現(xiàn)行法規(guī)的規(guī)定行政機(jī)關(guān)只是起指導(dǎo)的作用，很難保障首次物業(yè)大會(huì)公平、公正地召開。而在業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)正常成立的情況下，物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則等問題，業(yè)主都能進(jìn)行合理的安排，此時(shí)行政權(quán)力應(yīng)該減少直接干預(yù)，賦予群眾自治權(quán)。但是，現(xiàn)行法規(guī)對(duì)此卻進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。如對(duì)于業(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則，看起來既像是公司的議事章程，又像是人大會(huì)的議事規(guī)則。
2.對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同監(jiān)督方面存在的問題。在物業(yè)管理中，物業(yè)問題或多或少地會(huì)涉及到公共利益。為防止物業(yè)問題損害公共利益、他人合法權(quán)益，就有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政監(jiān)督：一方面對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等組織進(jìn)行監(jiān)督；另一方面對(duì)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行監(jiān)督。現(xiàn)行法規(guī)對(duì)于組織的監(jiān)督有明確的規(guī)定，如業(yè)主委員會(huì)成立后需向行政機(jī)關(guān)備案。然而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同卻沒有相關(guān)的備案或其他的監(jiān)督程序，特別是對(duì)前期物業(yè)合同，行政機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，以防止建設(shè)單位、前期物業(yè)企業(yè)濫用優(yōu)勢(shì)地位侵害業(yè)主合法權(quán)益。然而，依現(xiàn)行法規(guī)行政權(quán)在此十分薄弱。
3.在新舊物業(yè)交接中存在的問題。在業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，新物業(yè)進(jìn)入的過程中，也是容易出現(xiàn)物業(yè)管理秩序混亂的時(shí)候。此時(shí)，舊物業(yè)企業(yè)或因?yàn)槔婕m葛，或由于心有不甘，有意或無意地排斥新物業(yè)企業(yè)的進(jìn)入，因?yàn)闃I(yè)主與物業(yè)企業(yè)法律地位平等，故無權(quán)強(qiáng)制舊物業(yè)企業(yè)退出。這種情況下，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分使用行政權(quán)力保障交接的順利進(jìn)行。但是，我國的現(xiàn)行法規(guī)中對(duì)于此處行政權(quán)的運(yùn)用卻十分不明確，也很不充分。如在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第39條只是規(guī)定，物業(yè)企業(yè)間應(yīng)做好交接工作，但是如何做好、是否應(yīng)有一個(gè)時(shí)間限制沒有規(guī)定。
三、物業(yè)管理各方當(dāng)事人法律地位認(rèn)識(shí)方面存在的問題
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立的營利性法人，其行為主要是商事行為，但也具有部分的公共事務(wù)性。一方面，其通過向業(yè)主提供約定的物業(yè)服務(wù)，其與業(yè)主法律地位平等，與業(yè)主之間主要形成民事法律關(guān)系。另一個(gè)方面，物業(yè)小區(qū)也是社會(huì)的一部分，小區(qū)事務(wù)也會(huì)直接影響到公共利益。因此，在行為涉及公共利益時(shí)也會(huì)帶有一定的行政性，如涉及治安、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)，在有行政委托或行政授權(quán)的情況下，就可以行使部分行政性職權(quán)。但是，在我國現(xiàn)行法規(guī)中，對(duì)于物業(yè)企業(yè)部分行為的行政性缺少認(rèn)識(shí)。
2.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主為社區(qū)的真正主人，是有權(quán)接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)，并支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的重要一方當(dāng)事人。業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，其只是一個(gè)議事性機(jī)構(gòu)，其性質(zhì)不應(yīng)是一個(gè)法人。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)組織，在業(yè)主授權(quán)的情況下，代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)企業(yè)的活動(dòng)。其職能應(yīng)主要是日常性的、監(jiān)督性的。因此，在物業(yè)管理中，只有業(yè)主才有最終的決定權(quán)，因?yàn)槠涫亲罱K義務(wù)即繳付物業(yè)費(fèi)義務(wù)的承擔(dān)者。而在我國現(xiàn)行的法規(guī)中，對(duì)于業(yè)主的權(quán)利關(guān)注過少，過多地強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一，強(qiáng)調(diào)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利。
3.居委會(huì)、街道辦事處。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織。街道辦事處是行政機(jī)關(guān)的派出機(jī)構(gòu)，行使行政職權(quán)。業(yè)主委員會(huì)也是基礎(chǔ)群眾性自治組織。故在業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的情況下，居委會(huì)的職能與業(yè)主委員會(huì)的職能是重合的。因此，在我國現(xiàn)行法規(guī)中，將居委會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職能分離，將居委會(huì)至于業(yè)主委員會(huì)之上的做法，既會(huì)浪費(fèi)資源，又容易引起不必要的糾紛。
參考文獻(xiàn)：
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（一）接管驗(yàn)收不科學(xué)。
我國在1991年7月1日就實(shí)施了《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，旨在規(guī)范我國尚未成熟的物業(yè)服務(wù)行業(yè)的房屋接管驗(yàn)收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業(yè)管理的接管驗(yàn)收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴(yán)格按照《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行接管驗(yàn)收的物業(yè)服務(wù)企業(yè)占有很少的比例。一方面物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目不完善；另一方面物業(yè)接管驗(yàn)收小組未成立，在接管驗(yàn)收新建物業(yè)時(shí)進(jìn)行的接管驗(yàn)收僅僅是安排物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安進(jìn)行簡單的驗(yàn)收。物業(yè)管理專業(yè)實(shí)習(xí)生和保安人員不是建筑工程類專業(yè)的專業(yè)人員，他們僅僅能按照常識(shí)或者少量專業(yè)知識(shí)進(jìn)行驗(yàn)收，主體結(jié)構(gòu)、電氣、附屬工程等的接管驗(yàn)收他們根本不能從專業(yè)的角度進(jìn)行，甚至沒有進(jìn)行驗(yàn)收。不論是從開發(fā)商處接收新建物業(yè)，還是從另一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處接收原有物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都要嚴(yán)格進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收，因?yàn)檫@不僅是對(duì)業(yè)主合法利益的維護(hù)，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法利益的維護(hù)。
（二）部門設(shè)置不合理。
雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)的部門設(shè)置各不相同，但是基本的部門都應(yīng)包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以減少部門設(shè)置來降低成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門設(shè)置不完善，導(dǎo)致業(yè)主在有疑問時(shí)不知道找哪個(gè)部門，從而形成對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的印象，最終可能導(dǎo)致合作關(guān)系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)通病，也是不能準(zhǔn)確明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方權(quán)益的主要障礙，同時(shí)也是導(dǎo)致業(yè)戶和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預(yù)收一年物業(yè)服務(wù)費(fèi)是錯(cuò)誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就存在了相對(duì)長遠(yuǎn)的法律關(guān)系，進(jìn)而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關(guān)工作不到位。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展成熟，經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)下的各個(gè)成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個(gè)成員之間的聯(lián)系，同時(shí)由于前期物業(yè)管理的對(duì)象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)初次接觸新建項(xiàng)目勢(shì)必需要當(dāng)?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門的幫助。然而，在我國物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的公關(guān)工作差強(qiáng)人意。
二、對(duì)策分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行義務(wù)是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關(guān)系著它開發(fā)的物業(yè)的銷售業(yè)績，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系不是在簽訂商品房買賣合同的時(shí)候就終止了，而是會(huì)延續(xù)到物業(yè)買受人購買物業(yè)后的某一時(shí)刻，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)利和義務(wù)以及必要性為物業(yè)買受人享受的前期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。針對(duì)前期物業(yè)管理中的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要自覺遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)充分考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和其工作業(yè)績，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請(qǐng)沒有資質(zhì)或者其資質(zhì)不能管理所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應(yīng)該履行其職責(zé)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權(quán)利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同履行情況的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設(shè)置完善的部門。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設(shè)，地方性法規(guī)早于全國性法規(guī)。回顧物業(yè)管理在我國內(nèi)地興起的三十年，我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護(hù)航，而實(shí)踐也證明了正是如此。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強(qiáng)物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)自身的監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業(yè)服務(wù)性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造更多價(jià)值，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)是關(guān)鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強(qiáng)員工素質(zhì)建設(shè)，提升物業(yè)企業(yè)公關(guān)能力建設(shè)，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身建設(shè)將是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
（四）政府部門加強(qiáng)監(jiān)管和宣傳是搞好前期物業(yè)管理的重要條件。
問:按照規(guī)定,物業(yè)管理費(fèi)自交房之日次月算起,請(qǐng)問交房之日如何認(rèn)定?以實(shí)際交房之日,還是以通知交房之日?小區(qū)已交房,但業(yè)主事后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在未符合合同交房的條件下向業(yè)主交房,是否可以認(rèn)為交房并不是實(shí)際交房之日,待開發(fā)商滿房條件之日才是真正的交房之日?
答:物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是為業(yè)主提供公共區(qū)域的管理與服務(wù)所需的費(fèi)用,按照物價(jià)局的有關(guān)規(guī)定,交房付費(fèi)的日期是以銷售合同約定的交房日期或開發(fā)商通知交房的日期為準(zhǔn)。如在交房過程中,因開發(fā)商的原因,小業(yè)主不能接受交房的條件,此期間的費(fèi)用則由開發(fā)商支付,直到符合收房條件為止。
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的,由建設(shè)單位承擔(dān)。
Abstract: The early property management property management is the key of property activities with some particularity; it is main foundation of the property management activities.The paper described that strengthening early stage property management property management is an important prerequisite for the norm property management.
關(guān)鍵詞:前期物業(yè);物業(yè)管理;規(guī)范物業(yè);前提
Key words: early property;property management;standard property;premise
中圖分類號(hào):F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1006-4311(2010)12-0152-01
1前期物業(yè)管理的定位
前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。因此,商品房銷售階段的物業(yè)管理服務(wù)是建設(shè)期的業(yè)主(建設(shè)單位)向最終業(yè)主(住戶)過渡期的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確指出:“前期物業(yè)管理,是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”它準(zhǔn)確地界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”
2前期物業(yè)管理內(nèi)容
2.1 通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的,或是獨(dú)立組建的,或是房管所轉(zhuǎn)換的,還是各大系統(tǒng)組建的,前期管理首先必須不斷開拓,通過投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來接洽業(yè)務(wù)。
2.2 建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè),而服務(wù)對(duì)象則是人,即業(yè)主和使用人。因此,物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商,又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系,聽取意見。
2.3 察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)前期物業(yè)管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件,因此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理建議。
2.4 設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求,設(shè)計(jì)日后的管理模式,制定相應(yīng)的規(guī)章制度,其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
3前期物業(yè)管理中的問題
3.1 前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范,建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責(zé)、權(quán)、利不明確有的建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),沒有按規(guī)范的合同辦理,使合同的核心內(nèi)容(即雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任)沒有明確寫進(jìn)合同中,造成了雙方的矛盾和分歧,影響了物業(yè)管理,殃及到業(yè)主的利益。
3.2 物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整在前期物業(yè)管理中,由于建管不分,依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定,進(jìn)行嚴(yán)格的物業(yè)承接驗(yàn)收工作,在物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí)敷衍了事,造成了物業(yè)承接驗(yàn)收制度不完善,移交不完整。
3.3 共用設(shè)施設(shè)備不明確有的建設(shè)單位在房屋建設(shè)中,忽視了共用設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè),造成了共用設(shè)施設(shè)備的不完整,會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理帶來諸多困難,也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
3.4 業(yè)主臨時(shí)公約未建立或未約定有的開發(fā)商在銷售過程中,片面追求房屋的銷售量,忽視了業(yè)主臨時(shí)公約的制定和建立;有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時(shí)公約,但條款簡單,文本不規(guī)范,雙方的責(zé)權(quán)利未在書面上進(jìn)行認(rèn)真的約定,這樣就會(huì)使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護(hù),也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
3.5 前期物業(yè)管理招投標(biāo)不規(guī)范目前,由于不少地方對(duì)推行招投標(biāo)制度的重要性缺乏認(rèn)識(shí),導(dǎo)致招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有些招標(biāo)方在實(shí)際已內(nèi)定中標(biāo)對(duì)象的情況下進(jìn)行虛假招標(biāo),使招標(biāo)成為一種過場(chǎng)和形式;有些招標(biāo)的業(yè)主不考慮“質(zhì)價(jià)相符”的原則,片面強(qiáng)調(diào)最低價(jià)格,造成投標(biāo)企業(yè)的競(jìng)相壓價(jià);有些參與投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià),靠不切實(shí)際的承諾贏得中標(biāo);物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)發(fā)育還不成熟;政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
3.6 物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符” 由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價(jià)不符” 的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制未完全建立,尤其是在前期物業(yè)管理活動(dòng)中,一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán),采取了不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng),相互殺價(jià);以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,片面追求最低價(jià)格,使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)“質(zhì)價(jià)不符”,違背了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的基本原則。
4加強(qiáng)前期物業(yè)管理的對(duì)策
4.1 規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)行為《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標(biāo)原則,對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng),保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)起到了積極的推動(dòng)用。實(shí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的重要手段,也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以,規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo),可以采取以下對(duì)策:
①加強(qiáng)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度的學(xué)習(xí),使建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標(biāo)的意識(shí);②建立公正、公開、公平的招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng);③建立健全招投標(biāo)備案制度;④培育和發(fā)展招投標(biāo)中介服務(wù)機(jī)制;⑤建立和完善物業(yè)管理的仲裁機(jī)構(gòu);⑥政府主管部門要切實(shí)做好對(duì)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
第一條為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，使物業(yè)管理逐步走上規(guī)范化、制度化的軌道，結(jié)合縣實(shí)際制定本方案。
第二條本方案適用于縣行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)，城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)所有居民住宅、非住宅，都必須依照本方案實(shí)施物業(yè)管理。
第三條縣建設(shè)局是物業(yè)管理的行政主管部門。社區(qū)應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理工作，并在各自區(qū)域內(nèi)對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第二章業(yè)主業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第四條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改業(yè)主規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第五條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（六）享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第六條住宅小區(qū)入住率達(dá)到60%以上時(shí)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，物業(yè)所在地社區(qū)負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，可以采用集體討論或書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式必須將書面議事內(nèi)容發(fā)至業(yè)主，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。
第七條業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
（一）維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；
（二）通過招標(biāo)，選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立，變更或者解除物業(yè)管理合同；
（三）審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的物業(yè)管理計(jì)劃和措施；
（四）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
（五）確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)和內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)；
（六）督促業(yè)主遵守業(yè)主規(guī)約，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作，督促共用設(shè)備、設(shè)施和共用場(chǎng)地的合理使用。
第八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，取得物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書和工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的工商營業(yè)執(zhí)照。未經(jīng)批準(zhǔn)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本縣從事物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門交納服務(wù)保證金2萬元。物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)按年度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行考核。對(duì)服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)給予處罰，處罰金從保證金中扣除。
第十條按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，開發(fā)建設(shè)單位不能自行組織開展物業(yè)管理活動(dòng)。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利和義務(wù)：
（一）按照招標(biāo)公告參與投標(biāo)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)；
（二）按照委托管理合同要求，制定住宅區(qū)物業(yè)管理方案及措施；
（三）依據(jù)委托管理合同和政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取服務(wù)費(fèi)；
（四）按照委托管理合同約定的服務(wù)內(nèi)容實(shí)施物業(yè)管理；
（五）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督；
第十二條物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、配置規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素劃分。
新住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個(gè)以上開發(fā)單位建設(shè)的住宅區(qū)，擁有共同的配套設(shè)施設(shè)備為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
舊住宅區(qū)與周邊原有住宅或新建住宅房屋相毗連的經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意加以整治可劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第三章前期物業(yè)管理
第十三條新建物業(yè)的業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；住宅規(guī)模較小的經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
縣房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)把提前介入建設(shè)單位物業(yè)服務(wù)作為核發(fā)商品房預(yù)售許可證的前提條件。
第十四條前期物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間不許超過三年。前期物業(yè)合同約定期限尚未屆滿，業(yè)主大會(huì)已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條辦理物業(yè)交接手續(xù)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖、地下管網(wǎng)圖。
（二）公共設(shè)施設(shè)備清單；
（三）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（四）業(yè)主名冊(cè)和協(xié)議書；
（五）物業(yè)管理需要的其他資料；
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將上述接收的資料交給業(yè)主委員會(huì)。
第十六條新建住宅小區(qū)建筑面積5萬平方米以上，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供建筑面積120平方米的物業(yè)管理用房；建筑面積1萬平方米以上，無償提供50平方米物業(yè)管理用房；建設(shè)面積1萬平方米以下，無償提供20平方米物業(yè)管理用房；自行車棚按開發(fā)建設(shè)套室，每戶1平方米面積配置。凡物業(yè)設(shè)施不配套的建筑工程不預(yù)驗(yàn)收，房地產(chǎn)管理部門不準(zhǔn)辦理確權(quán)登記。
第四章物業(yè)管理服務(wù)
第十七條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項(xiàng)管理服務(wù)，要簽訂物業(yè)服務(wù)委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。
第十八條物業(yè)管理服務(wù)的基本要求：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定日常管理服務(wù)制度；
（二）按規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
（三）40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書；
（四）物業(yè)服務(wù)應(yīng)設(shè)立服務(wù)中心，實(shí)行12小時(shí)服務(wù)接待，公示服務(wù)熱線電話；
（五）每年與業(yè)主作有效溝通；
（六）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案等）
（七）建立收費(fèi)公開制度，按合同約定公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)情況；
（八）按規(guī)定合理使用專項(xiàng)維修資金。
第十九條物業(yè)服務(wù)的范圍和標(biāo)準(zhǔn)
（一）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
服務(wù)范圍：房屋共用部位包括基礎(chǔ)、承重墻體、屋頂、外墻面、樓梯間；共用設(shè)施設(shè)備包括共用給排水主管道、窨井、化糞池、二次供水設(shè)備、電梯、樓區(qū)內(nèi)道路、院面、圍墻或柵欄、自行車棚和物業(yè)管理用房的維修、養(yǎng)護(hù)和清掏。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：房屋外觀完好、整潔，樓梯間和外墻面無破損。供水、供電、電梯、照明設(shè)備運(yùn)行正常，無事故隱患。消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可以隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。道路暢通，院面平坦，路燈完好。
（二）公共秩序維護(hù)及車輛管理
服務(wù)范圍：維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序，機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車的出入和停放。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)出入口24小時(shí)值班，對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位定時(shí)巡查。出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車按指定位置有序停放。對(duì)小區(qū)設(shè)備場(chǎng)所和具有危險(xiǎn)隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。對(duì)火災(zāi)、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。
（三）環(huán)境衛(wèi)生保潔
服務(wù)范圍：住宅區(qū)域內(nèi)的場(chǎng)地道路和樓梯通道的清掃保潔。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：管理區(qū)域內(nèi)場(chǎng)地、道路、樓梯通道做到每周“三掃、四保”樓梯通道門、窗、扶手每月擦拭；及時(shí)清掃積水、積雪；清潔區(qū)域無垃圾、雜物，外觀整潔、無亂貼亂畫現(xiàn)象；小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸阻，不聽勸阻者報(bào)告有關(guān)部門處理。
（四）綠化管理及養(yǎng)護(hù)
服務(wù)范圍：管理區(qū)域內(nèi)所有規(guī)劃建設(shè)綠地，花池和樹木。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)綠化布局合理優(yōu)美，花草樹木栽植得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)定要求。花草樹木無枯死、無蟲害，枯死及時(shí)補(bǔ)種，蟲害及時(shí)打藥滅蟲。綠籬超過平齊線時(shí)進(jìn)行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物。造型樹木根據(jù)樹木品種和生長情況，及時(shí)進(jìn)行修剪整形，達(dá)到觀賞效果良好。根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，保持樹木長勢(shì)良好。
（五）檔案資料管理
服務(wù)范圍：管理建設(shè)單位移交的各項(xiàng)工程資料。
服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：資料檔案編目有序，做到專人管理，責(zé)任到人；建立資料檔案供閱制度；防止資料檔案發(fā)霉變質(zhì)、丟失。
第二十條按照各住宅區(qū)建設(shè)的規(guī)模、配套設(shè)施和具備物業(yè)管理的條件，劃分三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
一級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓房八層以上，設(shè)立電梯、配電室、二次供水泵、二次供熱泵、消防設(shè)施、物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)；電梯、二次供水、供熱運(yùn)行操作；秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
二級(jí)物業(yè)管理服務(wù)：應(yīng)具備樓區(qū)封閉，院面通道硬化，自行車棚封閉，住戶60戶以上，設(shè)專用物業(yè)管理用房等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；公共秩序維護(hù)及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)等管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)具備院面通道硬化，綠地綠化等物業(yè)管理服務(wù)條件。達(dá)到房屋共用部位，設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)；環(huán)境衛(wèi)生保潔；綠化管理及養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第二十一條業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。
第二十二條業(yè)主對(duì)買受的物業(yè)要科學(xué)使用，因使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)設(shè)計(jì)造成質(zhì)量事故及損失，由業(yè)主自己承擔(dān)責(zé)任，給毗連房屋造成損失的由責(zé)任人賠償。
第二十三條業(yè)主裝飾裝修房屋的要事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)把裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。因裝修中損壞樓梯間、樓梯墻面、踏步、欄桿等共用部位的其修復(fù)費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十四條業(yè)主需要安裝太陽能熱水器、空調(diào)機(jī)的必須按照《縣太陽能熱水器安裝管理規(guī)定》和空調(diào)安裝要求進(jìn)行安裝，安裝前到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理安裝手續(xù)，方可安裝。
第二十五條業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路場(chǎng)地等部位的應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與各專業(yè)管理部門物業(yè)維護(hù)職責(zé)分工
（一）居民小區(qū)內(nèi)住宅樓低壓供電設(shè)施管理職責(zé)：
使用架空線路或地下埋設(shè)線路供電的樓房，以電纜進(jìn)線兀接箱為界，界外（包括兀接箱和計(jì)費(fèi)表）由供電部門負(fù)責(zé)管理；界限以內(nèi)至分戶保險(xiǎn)開關(guān)（不包括保險(xiǎn)開關(guān)）供電線路及設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；分戶保險(xiǎn)開關(guān)以內(nèi)至終端電器，由業(yè)主自己維護(hù)管理。
（二）居民小區(qū)供水設(shè)施管理職責(zé)：
住宅樓以樓外自來水閥門井為界，界限以外（含閥門）供水管線，由供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理；界限以內(nèi)至用戶水表的供水管線（不含水表）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理；水表至終端出水口由業(yè)主自己維護(hù)管理。
（三）居民小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生管理職責(zé)：
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清掃保潔（包括道路、住宅樓房周圍及樓內(nèi)公共部位、綠地等）由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)清運(yùn)。
（四）供熱、燃?xì)狻⒂芯€電視、通信等專業(yè)管理部門維護(hù)管理到用戶終端。
第二十七條物業(yè)已委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理后，開發(fā)建設(shè)單位要繼續(xù)按照國家規(guī)定的保修范圍，保修期限內(nèi)承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維護(hù)共用部位、設(shè)施設(shè)備時(shí)，需要毗連房屋業(yè)主協(xié)助時(shí)，業(yè)主應(yīng)積極配合，不準(zhǔn)阻撓。因阻撓延誤維護(hù)造成損失的由毗連責(zé)任方賠償。
第六章物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第二十九條物業(yè)服務(wù)費(fèi)在政府指導(dǎo)價(jià)格下，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。雙方協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格不成時(shí)，由價(jià)格主管部門核定服務(wù)價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主也應(yīng)按照服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月繳納，不得預(yù)收。
第三十條凡我縣行政區(qū)域內(nèi)銷售商品房時(shí)，購房者按購房款2.5%比例向售房單位繳納專項(xiàng)維修資金。
第三十一條房屋專項(xiàng)維修資金由建設(shè)局房地產(chǎn)管理處管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)，專款專用。專項(xiàng)維修資金的使用由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，建設(shè)行政主管部門審批方可使用。
第三十二條新建的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位未按規(guī)定收取專項(xiàng)維修資金，房產(chǎn)主管部門不得辦理房屋銷售許可證，產(chǎn)權(quán)登記部門不得確權(quán)發(fā)證。
第三十三條原有住宅區(qū)已經(jīng)實(shí)行物業(yè)管理，未交納住宅共用部位及共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新時(shí)，由業(yè)主按擁有的建筑面積比例承擔(dān)，該住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)收繳。
對(duì)沒有開展物業(yè)管理的舊樓和棄管樓房，由原開發(fā)單位出資整修，沒有開發(fā)單位的由政府出資整修，達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件后，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理活動(dòng)。
第七章法律責(zé)任及附則
第三十四條違反本實(shí)施方案規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》已有處罰規(guī)定的從其規(guī)定。
第三十五條違反本方案規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)定配備物業(yè)管理用房的由縣行政主管部門責(zé)令限期改正，并對(duì)工程不予竣工驗(yàn)收。
第三十六條開發(fā)建設(shè)單位未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令撤出，并沒收違法所得。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)無顧單方終止合同，給業(yè)主造成損失的由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)賠償，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十八條業(yè)主未按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.5%按日收滯納金。拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個(gè)月以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提訟。
第三十九條業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間因物業(yè)服務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議的由物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)解決。不愿和解、調(diào)解或和解、調(diào)解不成的可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院。
一、物業(yè)管理交接糾紛頻發(fā)的原因
物業(yè)管理交接糾紛頻頻發(fā)生的原因有很多：物業(yè)管理公司的觀念不適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)化要求、物業(yè)管理招投標(biāo)的程序不完善、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)在溝通方面存在誤解、規(guī)范物業(yè)管理交接的法律法規(guī)不健全……從法律層面上分析，產(chǎn)生物業(yè)管理交接糾紛的原因可以分為以下兩類：
1、業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。我國有關(guān)由業(yè)主大會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)對(duì)本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行管理的制度剛剛建立，目前大多數(shù)的物業(yè)區(qū)域都由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主只能被動(dòng)接受，很多物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、危機(jī)意識(shí)不強(qiáng)，服務(wù)不到位，也不主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行溝通，雙方缺乏良性互動(dòng)。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確賦予業(yè)主大會(huì)公開選聘、解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，很多小區(qū)的業(yè)主大會(huì)積極行使這一權(quán)利，以服務(wù)不到位為由解聘原物業(yè)管理公司。當(dāng)前產(chǎn)生的物業(yè)管理交接糾紛大部分屬于這一類，如去年12月8日，杭州最早的高層住宅小區(qū)-中山花園業(yè)主大會(huì)就以“收費(fèi)過高、管理不善、開支混亂”為由解聘原物業(yè)管理公司，并選聘了新的物業(yè)管理公司入駐，但是因?yàn)樵飿I(yè)管理公司不配合接交而產(chǎn)生糾紛，導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理“真空”。
2、物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進(jìn)行交接，因而產(chǎn)生糾紛。如今年3月18日廣州市中級(jí)人民法院終審判決原物業(yè)管理公司必須撤出的廣州翠湖山莊新舊物管交接糾紛案，就是由于前期物業(yè)管理階段完成后業(yè)主委員會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司，但是開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司卻拒不移交物業(yè)管理權(quán)，并與新物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重沖突，致使小區(qū)遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。
二、物業(yè)管理交接糾紛的法律性質(zhì)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，移交物業(yè)管理用房和資料是物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同終止后必須承擔(dān)的責(zé)任，即《合同法》所規(guī)定的“附隨合同義務(wù)”（見《合同法》第九十二條），因此，物業(yè)管理交接糾紛屬于合同一方不履行“附隨合同義務(wù)”而產(chǎn)生的合同糾紛。物業(yè)管理交接糾紛在形式上表現(xiàn)為物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理用房、資料，但本質(zhì)上是物業(yè)管理公司不移交物業(yè)管理權(quán)。具體可以分為兩種情況：
1、建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)與所聘物業(yè)管理公司之間簽訂有物業(yè)服務(wù)合同，并且明確約定了合同期限。我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”第三十五條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)……合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。”由此我們可以看出，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同必須明確約定服務(wù)期限，而前期物業(yè)服務(wù)合同雖然可以約定期限也可以不約定期限，但是實(shí)際上《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)明確規(guī)定了其最長有效日期-業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。
對(duì)于這類有明確期限的合同，我國《合同法》規(guī)定當(dāng)事人雙方都不得隨意解除合同，以保證合同的法律效力。但是為了適應(yīng)隨時(shí)可能發(fā)生變化的實(shí)際情況，保護(hù)當(dāng)事人的利益，《合同法》規(guī)定如果出現(xiàn)以下情況，當(dāng)事人可以單方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（2）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的；
（3）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（4）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（5）法律規(guī)定的其他情形。
業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的目的是為了享受方便、及時(shí)并且與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，如果物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格按照合同履行自己的義務(wù)，提供相應(yīng)的服務(wù)，致使業(yè)主不能實(shí)現(xiàn)其合同目的，或者出現(xiàn)其他可以解除合同的法定情形，則業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)《合同法》的以上規(guī)定提前解除合同。《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)，物業(yè)管理公司提供的是一種服務(wù)，不可能恢復(fù)原狀，但是如果物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就擅自改變小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備或者有違章搭建情況的，則物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。這種行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)管理公司還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。”因此，按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定做好物業(yè)管理交接工作是物業(yè)管理公司必須承擔(dān)的“附隨合同義務(wù)”。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者被解除，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，原物業(yè)管理公司拒不進(jìn)行交接而產(chǎn)生糾紛的，原物業(yè)管理公司需要承擔(dān)違約責(zé)任，不依法進(jìn)行交接的行為給業(yè)主或新物業(yè)管理公司造成損失的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面，如果有業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)或者由物業(yè)管理公司代收代繳的水電費(fèi)的，物業(yè)管理公司也有權(quán)要求欠費(fèi)的業(yè)主清償其所欠費(fèi)用。
2、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有明確約定服務(wù)期限，或者雙方?jīng)]有簽訂物業(yè)服務(wù)合同。由于我國推行物業(yè)管理公開招投標(biāo)的時(shí)間不長，當(dāng)前還有大量的物業(yè)區(qū)域由開發(fā)商確定的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同往往比較簡單，有的甚至根本就沒有合同。對(duì)于沒有約定服務(wù)期限的情況，我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有做出相應(yīng)規(guī)定，但是我國《合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量……等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以補(bǔ)充協(xié)議；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”第六十二條進(jìn)一步規(guī)定：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，使用下列規(guī)定：……履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。……”所以，如果業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同沒有約定服務(wù)期限，而業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理公司入駐管理，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的話，法律是允許的，但是首先應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取通過友好協(xié)商的方式達(dá)成有關(guān)協(xié)議，解決好物業(yè)管理用房、資料移交的問題，只有在無法達(dá)成協(xié)議的情況下，才能通過單方面的行為解除合同，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。否則，給對(duì)方造成損失的，責(zé)任方需要承擔(dān)賠償責(zé)任。
對(duì)于沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同的情況，由于雙方在事實(shí)上形成了一種合同關(guān)系，根據(jù)我國司法實(shí)踐，任何一方都可以隨時(shí)終止這種事實(shí)上的合同關(guān)系，但是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。因此，如果業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了新的物業(yè)管理公司，或者物業(yè)管理公司主動(dòng)要求撤離的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方并給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間，雙方本著公平、誠實(shí)信用的原則對(duì)所形成的債權(quán)債務(wù)進(jìn)行清算，辦理物業(yè)管理交接手續(xù)。
三、解決物業(yè)管理交接糾紛的途徑
根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于物業(yè)管理交接糾紛，可以采取以下五種方式進(jìn)行解決：
1、當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。由被解聘的物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)（可能還包括新聘的物業(yè)管理公司）雙方在自愿、平等、互諒互讓的基礎(chǔ)上就物業(yè)管理交接有關(guān)事項(xiàng)如拖欠物管費(fèi)的支付、物管公司代收代繳水電費(fèi)的結(jié)算、物管公司對(duì)小區(qū)公共建設(shè)額外投入的回收等進(jìn)行協(xié)商，以解決雙方之間的爭(zhēng)議。由于這種協(xié)商解決的方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，有利于化解糾紛、平息爭(zhēng)議，最大程度的避免雙方的經(jīng)濟(jì)損失，維護(hù)雙方的社會(huì)聲譽(yù)，避免給小區(qū)全體業(yè)主的正常生活秩序造成影響。因此這種方式對(duì)于雙方來說都是最有利的，一旦發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛，雙方應(yīng)盡量通過協(xié)商的方式妥善解決。
2、由物業(yè)管理協(xié)會(huì)、居委會(huì)或者其他第三方調(diào)解解決。隨著物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織建設(shè)的不斷完善，其在物業(yè)管理行業(yè)中的地位和作用也在不斷加強(qiáng)，物業(yè)管理交接糾紛發(fā)生后，當(dāng)事人可以在自愿的基礎(chǔ)上請(qǐng)求物業(yè)管理協(xié)會(huì)進(jìn)行調(diào)解，雙方在物業(yè)管理協(xié)會(huì)代表的主持下解決各項(xiàng)爭(zhēng)議并形成書面協(xié)議。此外，發(fā)生糾紛后，當(dāng)事人也可以請(qǐng)求居委會(huì)或者其他中立第三方進(jìn)行調(diào)解。
3、申請(qǐng)有關(guān)政府主管部門處理。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作”，同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。”因此，發(fā)生物業(yè)管理交接糾紛后，如果雙方無法通過協(xié)商或調(diào)解達(dá)成一致意見，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門，由其進(jìn)行立案查處。如果在交接過程中發(fā)生治安甚至刑事案件的，還應(yīng)及時(shí)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告，由公安機(jī)關(guān)對(duì)其中的治安或刑事案件依法進(jìn)行處理。
4、提交仲裁委員會(huì)裁決。如果當(dāng)事人雙方在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定發(fā)生爭(zhēng)議提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，或者在發(fā)生糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的，任何一方當(dāng)事人都可以將爭(zhēng)議事項(xiàng)提交約定的仲裁委員會(huì)，由仲裁委員會(huì)做出具有法律約束力的裁決。由于仲裁委員會(huì)處于嚴(yán)格的中立地位，其作出的裁決具有很強(qiáng)的社會(huì)公信力，并且仲裁是當(dāng)事人自愿作出的選擇，有利于消除當(dāng)事人之間的矛盾。但是我國實(shí)行“或裁或?qū)彙钡脑瓌t，當(dāng)事人一旦選擇通過仲裁方式解決糾紛，就不得再向法院提起訴訟（符合法定條件的除外），因此在選擇仲裁之前，雙方當(dāng)事人都應(yīng)作充分考慮。
5、向人民法院提起訴訟。雖然我國目前還沒有明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是在司法實(shí)踐中，為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，各地基本上確認(rèn)了業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。當(dāng)無法通過上述四種方式解決爭(zhēng)議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以就物業(yè)管理交接糾紛向法院起訴物業(yè)管理公司，由法院依法作出判決。相應(yīng)的，物業(yè)管理公司也可以起訴業(yè)主委員會(huì)。
四、規(guī)范物業(yè)管理交接的立法建議
為了規(guī)范物業(yè)管理交接程序，減少物業(yè)管理交接糾紛的發(fā)生，我們必須盡快制定、完善相關(guān)立法，明確規(guī)定物業(yè)管理交接的程序和法律責(zé)任。
第一，在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定物業(yè)管理交接期限，如規(guī)定原物業(yè)管理公司必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后15日（或30日）內(nèi)移交物業(yè)管理用房和資料，并撤離原物業(yè)區(qū)域；
國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例20xx最新版
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十四條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 法律責(zé)任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20xx年9月1日起施行。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第四條國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第九條業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十四條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十八條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十一條政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部備案。
第二十三條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。
一、單選題
1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)（
）的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
A、業(yè)主
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、開發(fā)建設(shè)單位
D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
2、條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由（
）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
A、業(yè)主
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、業(yè)主和使用人
D、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
3、縣級(jí)以上地方人民政府（
）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
A、房地產(chǎn)行政主管部門
B、工商行政管理部門
C、小區(qū)管理辦公室
D、物業(yè)管理協(xié)會(huì)
4、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)（
）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
A、代表
B、維護(hù)
C、代表和維護(hù)
D、領(lǐng)導(dǎo)和保護(hù)
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立（
）業(yè)主大會(huì)。
A、一個(gè)
B、二個(gè)
C、多個(gè)
D、不限
6、業(yè)主（
）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
A、必須本人
B、可讓物業(yè)使用人
C、可以委托人
D、不可以委托人
7、業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)（
）以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
A、10%
B、20%
C、30%
D、50%
8、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開（
）以前通知全體業(yè)主。
A、7日
B、10日
C、15日
D、20日
9、住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的（
）。
A、物業(yè)管理公司B、行政主管部門
C、公安派出所
D、居民委員會(huì)
10、業(yè)主大會(huì)做出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)（
）以上通過。大會(huì)作出制定和修改公約，議事規(guī)則：選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修基金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)管理區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)（
）以上通過。
A、1/3；1/2
B、1/2；2/3
C、2/3；1/2
D、1/2；3/4
11、業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的（
）
A、組織機(jī)構(gòu)
B、權(quán)力機(jī)構(gòu)
C、自治管理機(jī)構(gòu)
D、執(zhí)行機(jī)構(gòu)
12、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的（
）備案
A、工商行政管理部門
B、房地產(chǎn)行政主管部門
C、政府社團(tuán)登記部門
D、公安部門
13、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行（
）職責(zé)。
A、招標(biāo)管理
B、委托管理
C、統(tǒng)一管理
D、自治管理
14、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其（
）
A、管理
B、指導(dǎo)
C、監(jiān)督
D、指導(dǎo)和監(jiān)督
15、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（
）
A、委托協(xié)議書
B、臨時(shí)委托合同
C、前期物業(yè)服務(wù)合同D、物業(yè)管理委托合同
16、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的（
）
A、臨時(shí)委托合同
B、物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
C、前期物業(yè)服務(wù)合同
D、臨時(shí)性合作協(xié)議
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定（
），對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
A、管理契約
B、住戶手冊(cè)
C、管理規(guī)定
D、業(yè)主臨時(shí)公約
18、建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害（
）的合法權(quán)益。
A、業(yè)主
B、物業(yè)使用人
C、住宅區(qū)居民
D、物業(yè)買受人
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門批準(zhǔn)，可以采用（
）方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
A、協(xié)議
B、批準(zhǔn)
C、推薦
D、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（
）約定的內(nèi)容。
A、公共維修資金
B、物業(yè)裝飾裝修
C、前期物業(yè)服務(wù)合同
D、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)公同可以（
）；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
A、約定期限
B、不定期限
C、定期二年
D、定期三年
22、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同（
）
A、暫停
B、作廢
C、調(diào)解
D、終止
23、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的（
），建設(shè)單位不得擅自處分。
A、所有權(quán)
B、使用權(quán)
C、處理權(quán)
D、所有權(quán)或使用權(quán)
24、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)（
）進(jìn)行查驗(yàn)。
A、技術(shù)資料
B、共用部位
C、共用設(shè)施設(shè)備
D、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備
25、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的（
）
A、公共停車場(chǎng)
B、商業(yè)服務(wù)設(shè)施
C、物業(yè)管理用房
D、公共場(chǎng)所綠地
26、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有（
）。
A、獨(dú)立核算能力的企業(yè)
B、能自負(fù)盈虧的企業(yè)
C、獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任
D、獨(dú)立的法人資格
27、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由（
）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
A、一個(gè)
B、二個(gè)
C、多個(gè)
D、不限
28、物業(yè)管理企業(yè)（
），導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
A、按照物業(yè)服務(wù)合同約定
B、未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定
C、對(duì)于住宅小區(qū)治安，消防防范不夠
D、雖然加強(qiáng)管理，但仍舊
29、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與（
）辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
A、施工單位
B、開發(fā)建設(shè)單位
C、業(yè)主委員會(huì)
D、居民委員會(huì)
30、物業(yè)管理用房的所用權(quán)依法屬于（
）。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
A、使用人
B、業(yè)主
C、開發(fā)建設(shè)單位
D、物業(yè)管理企業(yè)
31、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將圖紙，檔案資料交給（
）
A、居民委員會(huì)
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、當(dāng)?shù)胤抗懿块T
32、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得（
）
A、職業(yè)資格證書
B、職業(yè)技術(shù)等級(jí)
C、職業(yè)等級(jí)技能
D、職業(yè)技術(shù)職稱
33、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的（
）
A、物業(yè)托管合同
B、物業(yè)服務(wù)合同
C、前期物業(yè)合同
D、物業(yè)選聘合同
34、物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的（
）
A、經(jīng)濟(jì)責(zé)任
B、賠償責(zé)任
C、違約責(zé)任
D、法律責(zé)任
35、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)（
）同意，不得改變用途。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
36、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的（
）一并委托他人。
A、常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目
B、特約服務(wù)項(xiàng)目
C、全部物業(yè)管理
D、房屋裝修管理
37、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)用欠交，由（
）負(fù)連帶交納的責(zé)任。
A、業(yè)主
B、業(yè)主的直系親屬
C、使用人所屬單位D、房屋中介機(jī)構(gòu)
38、已竣工但尚未出售或尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)（
）
A、可以不交
B、有業(yè)主分?jǐn)?/p>
C、由物業(yè)企業(yè)核銷D、由建設(shè)單位交納
39、縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)（
）的監(jiān)督。
A、質(zhì)量
B、經(jīng)營
C、收費(fèi)
D、保值
40、物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由（
）。
A、業(yè)主確定
B、物業(yè)管理企業(yè)確定
C、政府物價(jià)部門確定
D、雙方約定
41、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)向（
）收取有關(guān)費(fèi)用
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、業(yè)主
C、業(yè)主委員會(huì)
D、最終用戶
42、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)（
）做好的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
A、努力
B、全力
C、加強(qiáng)
D、協(xié)助
43、物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得（
）。
A、擅離職守不負(fù)責(zé)任
B、監(jiān)守自盜違法犯罪
C、侵害公民合法權(quán)利
D、形成惡勢(shì)力危害業(yè)主
44、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由（
）約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
A、業(yè)主
B、物業(yè)使用人
C、物業(yè)管理公司
D、業(yè)主和物業(yè)使用人
45、物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)（
）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
A、使用人
B、業(yè)主
C、使用人直系親屬D、業(yè)主直系親屬
46、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在（
）
A、公共維修資金的使用
B、經(jīng)營所得利潤的分配
C、物業(yè)管理活動(dòng)中的投拆
D、招投標(biāo)管理活動(dòng)的批準(zhǔn)
47、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得（
）
A、隨意租售
B、改變用途
C、擅自占用
D、任意損壞
48、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知（
）
A、業(yè)主委員會(huì)
B、業(yè)主大會(huì)
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、居民委員會(huì)
49、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)（
）討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)使用人
50、物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由（
）依法辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主委員會(huì)
B、業(yè)主
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、房地產(chǎn)行政主管部門
51、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得（
）的同意
A、業(yè)主委員會(huì)
B、物業(yè)管理企業(yè)
C、業(yè)主大會(huì)
D、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)
52、物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得（
）的同意。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、業(yè)主和物業(yè)使用人
53、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路，場(chǎng)地，在（
）恢復(fù)原狀。
A、10天內(nèi)
B、20天內(nèi)
C、30天內(nèi)
D、約定期限內(nèi)
54、供水、供電、供氣、供熱、通迅、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)（
）
A、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意
B、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
C、經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意
D、及時(shí)恢復(fù)原狀
55、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)（
）物業(yè)管理企業(yè)。
A、事先告知
B、同時(shí)告知
C、完工告知
D、驗(yàn)收告知
56、業(yè)主要裝飾裝修房屋的應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的（
）告知業(yè)主。
A、禁止行為
B、注意事項(xiàng)
C、規(guī)章制度
D、禁止行為和注意事項(xiàng)
57、（
）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款：給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A、施工單位
B、建設(shè)單位
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
58、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止（
），處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
A、違法行為
B、從業(yè)活動(dòng)
C、服務(wù)工作
D、經(jīng)營活動(dòng)
59、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款（
）的罰款；
A、10~20%
B、20~30%
C、30~50%
D、40~60%
60、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，（
）應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
A、業(yè)主大會(huì)
B、業(yè)主委員會(huì)
C、居民委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
二、多選題
61、國家提倡業(yè)主通過（
）的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
A、公開
B、公平
C、公正
D、合理
62、國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采（
），依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
A、新技術(shù)
B、新知識(shí)
C、新方法
D、新成果
63、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)力（
）
A、按合同約定接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)
B、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作
C、對(duì)物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)
D、監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用
64、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行下列義務(wù)（
）
A、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)
B、遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C、按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金
D、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
65、物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的（
）等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
A、共用設(shè)施設(shè)備
B、建筑物規(guī)模
C、社區(qū)建設(shè)
D、市政公用設(shè)施
66、業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的（
）等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
A、先后順序
B、建筑面積
C、住宅套數(shù)
D、產(chǎn)權(quán)期限
67、業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（
）
A、選舉業(yè)委會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
B、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并提出建議；
C、提出制定和修改主業(yè)主公約、大會(huì)議事規(guī)則的建議；
D、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
68、業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)（
）
A、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
B、選舉更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督委員工作
C、選聘解聘物業(yè)管理企業(yè)
D、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案、并監(jiān)督實(shí)施
69、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用（
）的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)容持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
A、集體討論
B、分組討論
C、書面征求意見
D、小會(huì)討論
70、業(yè)主大會(huì)作業(yè)出以下決定：（
）必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票2/3以上通過。
A、制定和修改業(yè)主公約
B、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)
D、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定
71、業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為（
）會(huì)議。
A、定期
B、不定期
C、臨時(shí)
D、隨時(shí)立會(huì)
72、業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)（
）
A、召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)實(shí)施情況
B、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
C、與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
D、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施
73、業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)利益：（
）等事項(xiàng)依法作出約定。
A、物業(yè)的使用、維護(hù)、管理
B、業(yè)主的共同利益
C、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)
D、違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任
74、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的（
）等事項(xiàng)作出約定。
A、議事方式
B、表決程序
C、業(yè)主投票權(quán)確定辦法
D、業(yè)主委員會(huì)組成和委員任期。
75、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)不得作出和從事與物業(yè)管理（
）
A、無關(guān)的決定
B、無關(guān)的活動(dòng)
C、相抵觸行為
D、不作為行為
76、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合（
）相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
A、物業(yè)管理企業(yè)
B、公安機(jī)關(guān)
C、居民委員會(huì)
D、街道辦事處
77、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（
）
A、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
B、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
C、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
D、物業(yè)管理所必需的產(chǎn)權(quán)資料。
78、物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括對(duì)（
）等內(nèi)容進(jìn)行約定。
A、服務(wù)質(zhì)量
B、服務(wù)費(fèi)用
C、物業(yè)管理用房
D、物業(yè)管理事項(xiàng)
79、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循（
）原則
A、合理、公開
B、收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)
C、區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)
D、使業(yè)主不產(chǎn)生投訴和糾紛
80、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為（
）。
A、予以制止
B、依法處理
C、行政處罰
D、刑事處分
81、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由（
）制定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
A、業(yè)主
B、業(yè)主委員會(huì)
C、物業(yè)管理企業(yè)
D、物價(jià)主管部門
82、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用，挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（
）損害業(yè)主的共同利益。
A、公共建筑
B、公用設(shè)施、設(shè)備
C、道路
D、場(chǎng)地
83、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)（
）的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。
A、業(yè)主
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、物業(yè)管理企業(yè)
84、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)，物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)（
）
A、主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金
B、也可按業(yè)主大會(huì)的決定使用
C、和效益創(chuàng)造人分成
D、物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)利益均占
85、挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門（
）
A、追回挪用的專項(xiàng)維修資金
B、給以警告
C、沒收違法所得
D、并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款
86、物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門和司法部門（
）
A、吊銷資質(zhì)證書
B、依法追究直接主管刑事責(zé)任
C、依法追究直接責(zé)任人刑事責(zé)任
D、依法追究法人代表刑事責(zé)任
87、（
）個(gè)人有下列規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下罰款；
A、擅自改變公共建筑、公共設(shè)施用途
B、擅自占用、挖掘道路、場(chǎng)地
C、擅自利用共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營
D、擅自占用物業(yè)用房
88、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容可歸納為：（
）
A、建立了十項(xiàng)基本制度
B、明令六項(xiàng)禁止行為
C、規(guī)范兩項(xiàng)書面合同
D、法規(guī)授權(quán)四項(xiàng)規(guī)定
89、《物業(yè)管理?xiàng)l例》歸納為建立了項(xiàng)基本制度，其中包括（
）
A、招投標(biāo)制度
B、資質(zhì)管理制度
C、人員資格制度
D、專項(xiàng)維修資金制度
90、《物業(yè)管理?xiàng)l例》明令六項(xiàng)禁止行為，其中包括（）
A、物業(yè)管理用房不得擅自改變用途
B、物業(yè)區(qū)域道路、場(chǎng)地不得占用、挖掘
C、區(qū)域內(nèi)公共建筑和設(shè)施不得改變用途
D、不得將該區(qū)全部物業(yè)管理一并委托他人
判斷題：
91、只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)雖多且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。(
)
92、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。（）
93、制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。（
）
94、業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（
）
95、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主必須遵照?qǐng)?zhí)行。（
）
96、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（
）
97、住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于5個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（
×
）
98、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。（
×
）
99、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（
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100、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安，環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止或者依法處理，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。（
