時間：2022-10-18 18:14:05
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業(yè)合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
甲方：____________________
乙方：____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《公共機構(gòu)節(jié)能條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致，就以下物業(yè)管理服務事項達成協(xié)議。
物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱(以下簡稱本物業(yè))
物業(yè)類型
坐落位置
建筑面積
其他說明。
第二條物業(yè)管理范圍
乙方所接受的物業(yè)管理范圍是物業(yè)建筑產(chǎn)權(quán)標注及周邊區(qū)域、設施設備等資產(chǎn)在內(nèi)的管理服務，不涉及資產(chǎn)的所有權(quán)。
(一)建筑物的維修、養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：
屋頂外墻面承重墻體樓面門廳各類通道
電梯廳車庫廣場道路室外管道窨井其他
(二)設施、設備的維修、養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：
中央空調(diào)變配電室照明電梯弱電監(jiān)控設備
給排水系統(tǒng)泵房消防設施備用電源其他
(三)公共秩序的管理(請在選擇項中打“√”)：
治安消防車輛其他
(四)公共綠地的養(yǎng)護和管理(請在選擇項中打“√”)：
公共綠地花木建筑小品其他
(五)其他約定(請在選擇項中打“√”)：
會務接待后勤保障其他
第三條日常管理服務職責和要求
(一)建筑物管理
做好建筑物的檢查和維修保養(yǎng)工作，使建筑物公共部位處于完好狀態(tài)，防止各種對建筑物侵蝕、損害行為的發(fā)生。
(二)設備設施管理
按照各設備設施的使用維護規(guī)范，做好日常養(yǎng)護工作。負責設備設施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。
(三)公共秩序管理
物業(yè)區(qū)域內(nèi)24小時全天候公共秩序管理，包括門禁巡查、中央監(jiān)控和突發(fā)事件處理等。
(四)公共環(huán)境管理
物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的清掃、保潔、垃圾清運等。
(五)交通秩序維護
物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類車輛進出交通引導與車輛正常的停放秩序。
(六)消防防災管理
落實消防工作責任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，注意發(fā)現(xiàn)火災隱患，按要求制定應急預案并定期開展預案演練，一旦發(fā)生火災配合消防部門撲救。
(七)能源管理
定期做好對電、水、燃氣能耗的統(tǒng)計、分析工作，在甲方的指導下努力開展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。
(八)會務及接待服務
按甲方要求提供日常會務服務和重要活動、重大會議的接待服務，配合做好安全保衛(wèi)工作。
(九)其他后勤保障服務
根據(jù)合同約定為甲方提供餐飲、咖吧、送水、洗衣、洗車、廢棄物處理、物品搬移等服務及甲乙雙方協(xié)商約定的突擊性、臨時性任務。
以上各項管理服務內(nèi)容或延伸服務內(nèi)容可根據(jù)甲方需求，另行增加相關(guān)內(nèi)容和具體質(zhì)量標準。
第四條管理服務期限
管理服務的期限為____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。
第五條管理服務的質(zhì)量標準
乙方應在本合同履行期限內(nèi)，對本物業(yè)的管理服務達到甲方在招標書中提出的、乙方在投標書中承諾的以及在管理服務方案中具體表明的質(zhì)量標準。(詳見附件)
第六條管理服務費用及支付方式
(一)本物業(yè)的管理服務費用按酬金制，酬金為每月________元人民幣/包干制的方式約定,合計人民幣________元，大寫人民幣________元。按每平方米建筑面積________元/每月計算。
(二)支付方式(請在選擇項中打“√”)：
雙方約定物業(yè)管理服務費按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期為________________。
(三)結(jié)算方式(請在選擇項中打“√”)：
國庫直撥支票轉(zhuǎn)賬其他
在本合同履行期限內(nèi)，如遇政府政策性調(diào)價、最低工資和社會保險費基數(shù)調(diào)整、增設繳費項目、物價指數(shù)上升等因素導致物業(yè)管理服務成本顯著上升，甲乙雙方可通過協(xié)商一致，以補充協(xié)議的方式對物業(yè)管理服務費作出相應調(diào)整。
第七條雙方的權(quán)利義務
(一)甲方的權(quán)利義務
1.有權(quán)審定乙方編制的管理服務方案、人員編制、費用預算。
2.有權(quán)對乙方管理服務的質(zhì)量進行監(jiān)督，對不符合質(zhì)量標準的管理服務有權(quán)建議整改，對不稱職人員可以要求乙方更換。
3.為乙方的管理服務提供必要的工作條件及所必需的相關(guān)資料，包括辦公用房、設備工具庫房(含相關(guān)工具、物料)、員工更衣及休息場所等設施和涉及本物業(yè)管理服務所需的驗收圖紙、資料等。為乙方的物業(yè)管理服務提供相應的協(xié)助和配合。
4.按合同約定的費用及支付方式，按時支付物業(yè)管理服務費。
5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定由甲方承擔的其他責任和義務。
(二)乙方的權(quán)利義務
1.應根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定及本合同約定，編制物業(yè)管理服務方案、人員編制和費用預算，報送甲方審定。
2.保證從事本物業(yè)管理項目的人員具備相應的職業(yè)資格和應有的素質(zhì)要求。如需調(diào)整管理人員及技術(shù)骨干應事先通報甲方，對甲方提出認為不適合的在崗人員，乙方應作出相應調(diào)整。
3.對管理服務涉及的專業(yè)性、技術(shù)性要求較高的工作內(nèi)容，可另行委托第三方承擔，但應及時報甲方備案。委托的工作內(nèi)容僅限于分項內(nèi)容，整體管理服務項目不得轉(zhuǎn)讓給第三方。
4.合同終止時，乙方應向甲方提交物業(yè)管理總結(jié)報告。在約定時間內(nèi)向甲方移交房屋、物料、設備、工具、檔案和圖紙資料;所有移交的內(nèi)容都應有清單并由雙方簽收;全部手續(xù)完成后簽署物業(yè)移交確認書。
5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定應由乙方承擔的其他責任和義務。
第八條違約責任
(一)乙方按合同約定的質(zhì)量標準履行管理服務職責而甲方逾期支付管理服務費用的，每逾期一天按未付物業(yè)費用金額的____%向乙方支付違約金。
(二)乙方未按合同約定的質(zhì)量標準履行管理服務職責，但未給甲方造成損失的，甲方可要求乙方整改，乙方達到管理服務質(zhì)量標準后，甲方應支付相應的管理服務費用。
(三)乙方未按合同約定的質(zhì)量標準履行管理服務職責，給甲方造成損失的，甲方可要求乙方按實賠償;因乙方管理服務質(zhì)量問題導致甲方無法實現(xiàn)合同目的的，甲方有權(quán)單方解除合同。
(四)因乙方原因?qū)е轮卮蠡馂?、失竊等事件的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方賠償相關(guān)損失。
(五)其他違約責任
第九條爭議解決方式
雙方發(fā)生爭議的，可協(xié)商解決，或向有關(guān)部門申請調(diào)解;也可提請上海仲裁委員會仲裁(不愿意仲裁而選擇向法院提起訴訟的，請雙方在簽署合同時將此仲裁條款劃去)。
其他約定
合同附件
(一)本項目招投標過程中的有關(guān)文件作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。如招投標文件內(nèi)容同本合同條款有不一致處，以本合同條款為準。(詳見附件)
(二)對本合同的未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致后另行簽署補充協(xié)議。補充協(xié)議作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。補充協(xié)議內(nèi)容與本合同不一致處，從補充協(xié)議。(詳見補充協(xié)議)
第十二條合同生效
本合同簽訂后經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份。
甲方：____________乙方：____________
住所：____________住所：____________
法定代表人：________法定代表人：________
委托人：________委托人：________
電話：____________電話：____________
開戶銀行：________開戶銀行：________
賬號：____________賬號：____________
郵政編碼：________郵政編碼：________
簽訂時間：________年____月____日
有關(guān)于物業(yè)管理服務合同
甲方(委托方)：_________業(yè)主管理委員會
乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司
為加強_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達成如下協(xié)議，以便共同遵守。
第一條 物業(yè)管理內(nèi)容
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
(2)物業(yè)范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業(yè)檔案管理;
(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業(yè)管理形式
承包經(jīng)營、自負盈虧。
第三條 物業(yè)管理期限
委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條 雙方權(quán)利、義務
1.甲方權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;
(2)監(jiān)督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負責辦理使用手續(xù);
(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區(qū)工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;
(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標和指標或管理不善造成重大經(jīng)濟損失，有權(quán)終止合同;
(8)負責確定本住宅區(qū)管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行業(yè)責任人進行催交、催改;
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;
(11)政策規(guī)定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權(quán)利、義務：
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;
(2)遵守各項管理法規(guī)和合同規(guī)定的責任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對本住宅區(qū)物業(yè)實施綜合管理，確保實現(xiàn)管理目標、經(jīng)濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督;
(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費;
(4)接受甲方對經(jīng)營管理過程中財務帳目的監(jiān)督并報告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區(qū)的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴建完善配套項目，須報甲方和有關(guān)部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設置管理機構(gòu)和人員;
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負責及時記載有關(guān)變更情況;
(8)負責測算住宅區(qū)管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據(jù)，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務工作;
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務并支付費用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第五條 物業(yè)管理目標和經(jīng)濟指標
1.各項管理指標執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標準，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經(jīng)營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標和經(jīng)濟指標，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權(quán)要求返還抵押金，并應賠償甲方經(jīng)濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經(jīng)濟指標全面完成的前提下，管理費如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區(qū)被評為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、_________元(市);獲得上級部門單項獎或有關(guān)榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經(jīng)濟指標，或給乙方造成直接經(jīng)濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責任或管理目標和經(jīng)濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節(jié)嚴重的處以人民幣_________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟損失的，雙方應相互體諒，共同協(xié)商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，可提請物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
代表人(簽字)：_________ 代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
表達物業(yè)管理服務合同
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：_________
名稱：_________
主任：_________
地址：_________
聯(lián)系電話：_________
受托方(以下簡稱乙方)：_________
企業(yè)名稱：_________
法定代表人：_________
注冊地址：_________
聯(lián)系電話：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本狀況
物業(yè)名稱：_________
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號
四至：東_________南_________西_________北
占地面積：_________平方米
建筑面積：_________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附件一。
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應當要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度。
第二章 委托管理服務事項
第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________.
第五條 共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、中央監(jiān)控設備、建筑物防雷設施、_________.
第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________.
第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理、_________.
第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________.
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運、_________.
第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________.
本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。
第十一條 維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________.
前款約定的事項不含業(yè)主、使用人的人身與財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、_________.
第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動。
第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協(xié)商。
第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報告規(guī)勸、制止、_________等措施。
第十六條 其它委托事項
1、_________;
2、_________;
3、_________.
第三章 委托管理期限
第十七條 委托管理期限為_________年(不超過3年)。自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。
第四章 雙方權(quán)利義務
第十八條 甲方權(quán)利義務
1、代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系;
2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時交納物業(yè)管理公共服務費用;
3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;
4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實施及制度的執(zhí)行情況;
5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務年度計劃、維修養(yǎng)護計劃和財務預算及決算報告;
6、審批物業(yè)維修專項資金的使用預算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的竣工驗收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的書面報告;
7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行;
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;
9、與乙方辦理物業(yè)管理驗收手續(xù)時，應向乙方移交下列資料：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。
并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;
10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
(1)_________;
(2)_________;
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業(yè)管理各項管理目標;
12、負責本物業(yè)維修專項資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項資金;
13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務費收支狀況進行審計;
14、_________.
第十九條 乙方權(quán)利義務
1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務活動;
2、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理;
3、按本合同第十五條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時進行處理;
4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5、負責編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施;
6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監(jiān)督;按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險情及時排除;
7、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃，資金使用計劃及決算報告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計劃和報告。
8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務費用收支帳目和物業(yè)維修專項資金使用情況，將物業(yè)管理服務項目、收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
9、對本物業(yè)的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會同意后報有關(guān)部門批準方可實施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;
10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;
11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負責及時記載有關(guān)的變更情況;
12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況;
13、_________.
第五章 物業(yè)管理公共服務質(zhì)量
第二十條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理：
1、房屋外觀;
2、設備運行;
3、共用部位、共用設施設備的維護和管理;
4、公共環(huán)境衛(wèi)生;
5、綠化;
6、交通秩序與車輛停放;
7、公共秩序維護與協(xié)助消防;
8、房屋共用部位、共用設施設備的急修、小修;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________.
上述1～8項物業(yè)管理服務質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務的行業(yè)指導標準，具體見附件二。
第六章 物業(yè)管理服務費用
第二十一條 物業(yè)管理服務費
1、本物業(yè)的管理服務費用執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務費用的相關(guān)規(guī)定;
2、本物業(yè)管理公共服務費，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;
3、本物業(yè)管理公共服務費每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費用時間為_________.
4、本物業(yè)管理公共服務費標準的調(diào)整[由甲方召開業(yè)主大會討論決定后，乙方據(jù)此向物價主管部門申報并獲核定的標準進行調(diào)整]/[甲方召開業(yè)主大會決定標準，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整].
5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務費，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。
6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應承擔的物業(yè)管理公共服務費由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任;
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應承擔的物業(yè)管理公共服務費;
8、物業(yè)管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實際用量共同分攤;
9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務費的，按以下第_________項處理;
(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;
(2)從逾期之日起按每天應交管理服務費的千分之_________交納滯納金;
(3)_________.
第二十二條 車位使用費不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納：
1、露天車位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
2、車庫：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;
5、_________.
第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養(yǎng)護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。
第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務項目和收費標準如下：
1、_________;
2、_________;
3、_________;
第二十五條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
本物業(yè)的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養(yǎng)護費用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務費中列支，其大修、中修、更新、改造費用，在本物業(yè)維修專項資金中列支。共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據(jù)實際用量合理分攤計收費用。
第二十六條 經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當年度需用維修專項資金移交給乙方代管的，乙方應當定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。
第二十七條 乙方發(fā)生變換時，代管的維修專項資金帳目經(jīng)甲方審核無誤后，應當辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應當自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。
第二十八條 房屋共用部位、共用設施設備的保險由乙方代行辦理，保險費用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分攤。
業(yè)主、使用人的家庭財產(chǎn)與人身安全的保險由業(yè)主、使用人自行辦理;
_________.
第七章 違約責任
第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應給予乙方經(jīng)濟賠償。
第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十二條 甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.
第三十三條 甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對方造成的經(jīng)濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。
第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設備設施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設單位索賠。
因乙方管理不善或操作不當?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承擔責任并負責善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準。
第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán)，或造成對方經(jīng)濟損失的，應當承擔全部責任。
第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
第八章 附則
第三十七條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續(xù)。
第三十八條 為維護公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，當事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第三十九條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標資格或優(yōu)先管理資格的除外。
第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：
(一)提交_________仲裁委員會仲裁;
(二)依法向人法院起訴。
第四十五條 甲乙雙方應將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務費用等費用的交納情況。
第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十七條 本合同自_________起生效。
甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________
甲方(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方(物業(yè)管理企業(yè))：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過(招投標，協(xié)議選聘)方式將_________(物業(yè)名稱)委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路(街道)_________號。
管理界限：東至_________;南至：_________;西至_________;北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
物業(yè)管理服務期限為_________年_________月(不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后_________年)，自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時，本合同終止。
第三條 物業(yè)服務內(nèi)容
乙方應當提供的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容：
1、制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施;管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等;建立物業(yè)管理的各項制度;_________。
2、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_________等。
3、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、(停車場、庫)、_________等。
5、公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、維持公共秩序，包括門崗服務、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、_________。
8、維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對車輛停放進行管理。
9、消防管理服務，包括公共區(qū)域消防設施的維護，_________。
10、電梯的運行和日常維護管理。
11、房屋裝飾裝修管理服務。
12、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護(服務價格由雙方另行商定)。
13、其他委托事項_________。
第四條 物業(yè)服務質(zhì)量要求
(一)房屋及維修管理
1、房屋外觀完好、整潔，無臟損和妨礙市容觀瞻現(xiàn)象。
2、房屋行政街號、幢號、單元號有明顯標志，設有引導方向平面圖。
3、封閉陽臺、空調(diào)外安裝、抽油煙機排氣孔等統(tǒng)一有序，房屋立面無吊欄等懸掛物。
4、一樓護欄無探出墻面現(xiàn)象，二樓以上無護欄。
5、房屋完好率98%以上。
6、房屋大中修有完整的開工報告及工程預算書，履行安全技術(shù)交底手續(xù)，工程質(zhì)量驗收手續(xù)齊全，決算書經(jīng)過有關(guān)部門審計，有完整的竣工報告并建立有關(guān)保修制度，工程資料存檔備查。
7、房屋小修、急修及時率98%以上，合格率達100%，險情排除及時率達100%，有維修記錄和回訪記錄。
8、房屋檔案資料管理完善，按幢、戶立檔。
(二)共用設備管理
1、設備圖紙、檔案資料齊全，設備臺帳記錄清晰，管理完善，隨時查閱。
2、專業(yè)技術(shù)人員、維修操作人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，按要求經(jīng)過專業(yè)培訓，持證上崗。
3、設備良好，運行正常，有設備運行記錄。有專門的保養(yǎng)檢修制度，無事故隱患。
4、小區(qū)內(nèi)生活用水(高壓水泵、水池、水箱)有嚴密的管理措施，有二次供水衛(wèi)生許可證和操作人員健康許可證。水質(zhì)檢驗合格。
5、電梯按規(guī)定時間運行，電梯廂清潔衛(wèi)生，通風、照明良好。
6、電梯有專業(yè)隊伍維修保養(yǎng)，安全運行和維修養(yǎng)護規(guī)章制度健全，運行養(yǎng)護有記錄。
7、負責鍋爐供暖的，嚴格遵守鍋爐供暖各項規(guī)章制度，運行正常，并有運行記錄。供暖期間，居室內(nèi)溫度應為18℃，不低于16℃。
(三)共用設施管理
1、小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好，并按原設計用途使用。
2、公共照明設施設備齊全，運行正常。
3、道路暢通，路面平坦無損壞。
4、污水排放暢通，溝道無積水。
5、危險部位標志明顯，有防范措施。
(四)綠化及養(yǎng)護管理
1、公共綠地、庭院綠化布局合理，花草、樹木、建筑小品配置得當。
2、綠化有專人養(yǎng)護和管理，無損壞、踐踏現(xiàn)象，無病蟲害及枯死現(xiàn)象。對綠地、花木等定期澆水、施肥、除蟲、修剪、清除枯葉。
(五)環(huán)境衛(wèi)生管理
1、小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完善，設有果皮箱、垃圾房等保潔設施。
2、小區(qū)內(nèi)實行垃圾袋裝化，日產(chǎn)日清。
3、樓梯間、通道、走廊的地面、墻面和樓梯扶手、窗臺無灰塵，窗戶明亮。樓道內(nèi)無亂堆亂放現(xiàn)象。設備間清潔衛(wèi)生，通風照明良好。
4、道路、庭院、綠地、公用場地無雜物，保持清潔。
5、雪后及時掃凈小區(qū)內(nèi)道路和樓間積雪;雨后及時清理污水。
6、小區(qū)內(nèi)馬路無攤點、市場，商業(yè)網(wǎng)點牌匾美觀整齊、管理有序。
7、小區(qū)內(nèi)無違章臨時建筑。
8、小區(qū)內(nèi)無亂堆、亂放、亂貼、亂畫、亂刻和亂掛現(xiàn)象。
9、共用場地定期清潔地面無油漬等污染現(xiàn)象。
(六)社區(qū)秩序維護
1、小區(qū)內(nèi)實行24小時值班巡邏制度。
2、值班人員有明顯標志，熟悉轄區(qū)情況，工作規(guī)范，作風嚴謹，有值班巡邏記錄，各項管理措施落實。
(七)停車場及車輛停放管理
1、甲方委托乙方經(jīng)營管理的停車場，車輛停放有序，場地清潔衛(wèi)生無污染、無破損，車輛管理制度完善。
2、_________。
3、_________。
(八)消防
1、消防系統(tǒng)標志明顯，設備完好，可隨時啟用。
2、配備專職或兼職消防管理人員。
3、消防通道暢通無阻。
4、_________。
5、_________。
(九)按《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》實施裝修管理。
(十)_________。
第五條 專有部分的維修
物業(yè)專有部分的自用部位、自用設備損壞時，業(yè)主、物業(yè)使用人可以向乙方報修，也可以自行維修。經(jīng)報修由乙方維修的，維修費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。
第六條 物業(yè)辦公用房
1、甲方按規(guī)定向乙方提供位于_________路_________號_________室(建筑面積_________平方米)的房屋作為物業(yè)管理辦公用房，在合同履行期間供乙方無償使用，但不得改變其用途。
2、物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于：_________;管理用房由乙方按下列第_________項方式使用：
(1)無償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米_________元的標準租用。
第七條 物業(yè)服務費用
本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制(物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務費用標準如下(按建筑面積計算)：
住宅：_________元/月·平方米
寫字樓：_________元/月·平方米
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米
其他物業(yè)：_________元/月·平方米
業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務費后，乙方按本合同約定的服務內(nèi)容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制(酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金)本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務資金預收標準如下(按建筑面積計算)：
住宅：_________元/月·平方米
寫字樓：_________元/月·平方米
商業(yè)物業(yè)：_________元/月·平方米
其他物業(yè)：_________元/月·平方米
乙方選擇以下第_________種方式對物業(yè)服務資金提取酬金：
3、乙方每月/每年按_________元的標準從物業(yè)服務資金中提取;
4、乙方每月/每年按預收物業(yè)服務資金數(shù)額_________%的比例提取。預收的物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：
(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(2)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
(6)辦公費用;
(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
(9)_________。
預收的物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。
第八條 費用的支付
1、業(yè)主應于_________之日起交納物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)。
2、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)由甲方全額交納。
3、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時書面告知乙方。
4、物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)按_________(年/季/月)交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在_________(每次繳費的具體時間)履行交納義務。
第九條 費用爭議的解決
1、物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年_________次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。
2、對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：
(1)_________;
(2)_________。
第十條 停車收費
1、停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元/個·月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理;
2、停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應按照露天停車位_________元/個·月;車庫_________元/個·月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準提取停車管理服務費;
3、業(yè)主自行購置車位的，應按露天車位_________元/個·月、車庫車位_________元/個·月標準向乙方交納停車管理服務費。
4、乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權(quán)利義務。
第十一條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬_________(全體業(yè)主/甲方)所有。
會所委托乙方經(jīng)營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業(yè)主或物業(yè)使用人收取費用：
1、_________;
2、_________。
第十二條 維修基金
業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集、使用和管理維修資金：
1、業(yè)主應當按照規(guī)定交納專項維修資金;
2、專項維修資金的帳務由物業(yè)管理企業(yè)代管;
3、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其物業(yè)時，其帳戶上的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造;
4、按照政府規(guī)章及相關(guān)規(guī)定使用和管理專項維修資金。
第十三條 甲方其他權(quán)利義務
1、委托乙方管理的房屋、設施、設備負責達到國家有關(guān)部門驗收標準要求;
2、在業(yè)主委員會成立之前，負責制定《業(yè)主臨時公約》，在售房過程中與購房者訂立商品房買賣合同時，同時與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》，要求購房者對《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾，并將其作為房屋銷售合同的附件;物業(yè)竣工交付使用時，負責向購房者提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書;
3、在物業(yè)管理接管驗收時，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料：
(1)規(guī)劃圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(2)設施設備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)各專業(yè)部門驗收材料;
(5)房屋及配套設施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單(包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等);
甲方（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_________
法定住址：_________
法定代表人：_________
職務：_________
委托人：_________
身份證號碼：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
聯(lián)系人：_________
電話：_________
傳真：_________
帳號：_________
電子信箱：_________
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，雙方達成以下合同條款。
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號。
管理界限：東至_________；南至：_________；西至_________；北至：_________。
占地面積：_________平方米。
建筑面積：_________平方米。
容 積 率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細目見附表。
第二條 委托管理服務期限
物業(yè)管理服務期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后_________年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同生效時，本合同終止。
第三條 物業(yè)服務內(nèi)容
乙方應當提供的物業(yè)服務包括以下內(nèi)容：
1、制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收材料等；建立物業(yè)管理的各項制度；_________。
2、房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_________等。
3、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護、運行和管理，共用設施設備包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
4、公共設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、（停車場、庫）、_________等。
5、公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
6、公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場所的清潔衛(wèi)生、污水管道的疏通、垃圾的收集、_________。
7、維持公共秩序，包括門崗服務、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、_________。
合同登記編號：_________
甲方（建設單位）：_________組織名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________
乙方（物業(yè)管理企業(yè)）：_________企業(yè)名稱：_________法定代表人：_________地址：_________聯(lián)系電話：_________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《物業(yè)管理條例》、《重慶市物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本物業(yè)區(qū)域《業(yè)主臨時公約》的約定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對_________（物業(yè)名稱）實施前期物業(yè)管理服務的事宜，訂立本合同。
第一章 物業(yè)管理區(qū)域概況
第一條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________；物業(yè)類型：_________；座落位置：_________；占地面積：_________平方米；建筑面積：_________平方米；
四至：東至：_________南至：_________西至：_________北至：_________；
其他：_________。
第二條 具體物業(yè)構(gòu)成明細及所配置的共用設備設施明細詳見附件一和附件二。
第二章 物業(yè)服務事項
第三條 乙方提供的公共性物業(yè)服務的主要內(nèi)容為：
1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。物業(yè)共有部位具體包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括：基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等），非承重結(jié)構(gòu)的分戶墻外墻面，屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、電梯井、樓內(nèi)化糞池、垃圾通道、污水管、雨水管、樓道燈、避雷裝置。
2、物業(yè)共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理。具體包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯、_________。
3、市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈、_________。
4、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
5、附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所、_________。
6、公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通。
7、交通與車輛停放秩序的管理。
8、公共秩序、安全、消防等事項的協(xié)助管理和服務，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，按合同約定執(zhí)行。
9、物業(yè)檔案資料管理。
10、物業(yè)專項維修資金的使用。
11、裝修管理。
12、接受業(yè)主委托，對其物業(yè)的專有部分進行維修養(yǎng)護（服務價格由雙方另行商定）。
13、物業(yè)服務費和本合同規(guī)定的其他費用的收取。
14、法律政策規(guī)定應由乙方管理服務的其它服務事項。
第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，本合同特別約定的物業(yè)管理事項為：
1、_________
2、_________
3、_________
第三章 物業(yè)服務質(zhì)量
第五條 乙方提供的物業(yè)管理服務應達到約定的標準（具體服務標準見附件三）。
第四章 物業(yè)服務費用
第六條 本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費
物業(yè)服務收費選擇以下第_________種方式：
1、包干制（物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤）根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費指導價格，雙方約定物業(yè)服務費用標準如下（按建筑面積計算）：
（1）住宅：_________元／月平方米
（2）寫字樓：_________元／月平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：_________元／月平方米
（4）其他物業(yè)：_________元／月平方米業(yè)主向乙方交納物業(yè)服務費后，乙方按本合同約定的服務內(nèi)容和標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。
2、酬金制（酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務資金的構(gòu)成包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金）本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務資金預收標準如下（按建筑面積計算）：
（1）住宅：_________元／月平方米
（2）寫字樓：_________元／月平方米
（3）商業(yè)物業(yè)：_________元／月平方米
（4）其他物業(yè)：_________元／月平方米
乙方選擇以下第_________種方式對物業(yè)服務資金提取酬金：
（1）乙方每月／每年按_________元的標準從物業(yè)服務資金中提??；
（2）乙方每月／每年按預收物業(yè)服務資金數(shù)額_________%的比例提取。預收的物業(yè)服務支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，并由乙方按已公示的預算方案主要用于以下開支：
a、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
b、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
c、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
d、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
e、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
f、辦公費用；
g、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
h、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
i、_________。
預收的物業(yè)服務支出應當全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用，物業(yè)服務支出年度結(jié)算后不足部分，由業(yè)主承擔。
第七條 共用的專項設備運行的能源消耗，應獨立計量核算，合理向業(yè)主分攤計收。
第八條 業(yè)主應于之日起交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金由甲方全額交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金的，從其約定，物業(yè)使用人不按照約定交納的，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的繳費約定，業(yè)主應當自約定之日起告知乙方。物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金按（年／季／月）交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在（每年／每季／每月）前_________日內(nèi)履行交納義務。
第九條 物業(yè)服務費用實行酬金制方式計費的，乙方應向全體業(yè)主報告物業(yè)管理年度計劃和物業(yè)服務資金年度預決算，并每年次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。對物業(yè)服務資金收支情況有爭議的，甲方或乙方可以委托雙方共同認可的專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金年度收支情況進行審計，審計費用由承擔。
第十條 停車收費分別采取以下方式：
1、停車場屬于全體業(yè)主的，使用人應按照露天停車位_________元／個月；車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車費，該項停車費中_________元／個月的停車管理服務費歸乙方所有，其余停車費為全體業(yè)主所有，可根據(jù)業(yè)主公約或業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費支出或納入維修資金管理；
2、停車場屬于甲方所有的，業(yè)主享有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應按照露天停車位_________元／個月；車庫_________元／個月標準向乙方交納停車費，乙方從停車費中按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準提取停車管理服務費；
3、業(yè)主自行購置車位的，應按露天車位_________元／個月、車庫車位_________元／個月標準向乙方交納停車管理服務費。
第十一條 乙方應與業(yè)主或物業(yè)使用人簽訂書面的《停車協(xié)議》，明確雙方在停車位使用及管理服務方面的權(quán)利義務關(guān)系。
第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬全體業(yè)主／甲方所有，委托乙方經(jīng)營管理，業(yè)主或物業(yè)使用人使用會所，應按下列標準支付使用費：
1、_________
2、_________
3、_________
第十三條 乙方經(jīng)營管理會所，可按標準提取管理服務費；乙方經(jīng)營配套商業(yè)設施，可按標準提取管理服務費；乙方經(jīng)營管理其他共用部位、共用設施設備，按標準提取管理服務費。
第十四條 乙方利用屬于全體業(yè)主所有的停車場，會所及其他共用部位、共有設備設施進行經(jīng)營（如：設置商業(yè)廣告招牌），應當征得相關(guān)業(yè)主的同意，所得收益扣除乙方管理服務成本和傭金后，剩余部分用于補充專項維修資金。
第十五條 乙方接受業(yè)主委托，提供專項服務的，專項服務的內(nèi)容和費用按其約定執(zhí)行。
第十六條 其他約定_________。
第五章 雙方的權(quán)利義務
第十七條 甲方的權(quán)利義務
甲方享有的權(quán)利：
1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案、年度管理計劃、維修養(yǎng)護計劃、年度財務預決算報告、監(jiān)督檢查乙方各項方案計劃的實施；
2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
3、制訂物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護方面的規(guī)章制度。
4、實行酬金制物業(yè)服務收費方式的，有權(quán)與乙方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務收支狀況進行審計；
5、依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定享有的其他權(quán)利。
甲方應履行的義務：
1、在銷售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并向物業(yè)買受人明示、說明，要求物業(yè)買受人書面承諾遵守《業(yè)主臨時公約》。
2、甲方與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含本合同約定的內(nèi)容，要求物業(yè)買受人認可接受本合同約定的權(quán)利和義務；
3、乙方承接物業(yè)時，甲方應和乙方共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，甲方應保證本物業(yè)管理區(qū)域具備以下條件：
（1）所有建設項目按批準的規(guī)劃設計和有關(guān)專業(yè)要求全部建成，并滿足使用要求；
（2）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路平整，標識系統(tǒng)完備，雨污水通暢，路燈通亮，園林綠化，圍墻大門建設完畢，具備封閉式管理的要求；
（3）機動車停車場、自行車庫、垃圾桶、垃圾間、公告欄等可投入使用；
（4）供水、供電、供熱、供冷、供氣、電梯、通訊、有線電視、消防、郵政等設施能保證供應或正常使用；
4、在查驗過程中，甲方應對甲乙雙方查驗過的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在以下問題予以確認：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________。
甲方確定以上問題解決辦法、解決時間如下：
（1）_________；
（2）_________；
（3）_________。
甲方應就以上內(nèi)容與乙方簽訂確認書，作為界定各自在開發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據(jù)。甲方應認真完善和處理本物業(yè)的遺留問題，以達到本條甲方應履行的義務中第3項的要求。
5、乙方承接物業(yè)時，甲方應向乙方移交下列資料：
（1）竣工總平面圖，綠化圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工資料；
（2）規(guī)劃設計資料；
（3）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（5）物業(yè)管理所必需的其他資料。
6、保證交付使用的物業(yè)符合國家竣工質(zhì)量標準，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任；
7、本物業(yè)交付使用后有下列情形之一的，甲方應在物業(yè)所在地的_________區(qū)、_________縣（自治縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下，在三個月內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
（1）新建物業(yè)建筑面積出售達50％以上的；
（2）物業(yè)自首次出售之日起已滿兩年的。
8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)服務費用；
9、督促業(yè)主或物業(yè)使用人按時交納物業(yè)服務費；
10、因維修物業(yè)或者公共利益，需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得相關(guān)業(yè)主和乙方的同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；
11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
12、不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部分和共用設施設備的所有權(quán)和使用權(quán)。
13、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十八條 乙方的權(quán)利義務
乙方享有的權(quán)利：
1、按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準、行業(yè)規(guī)范以及本服務合同進行管理，提供專業(yè)化的服務；
2、按照本合同和有關(guān)規(guī)定向甲方、業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務費用和其他費用；
3、可以根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托，提供本合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定；
4、可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；
5、自主開展各項經(jīng)營管理活動，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，不得利用管理事項獲取不當利益；
6、依照法律、法規(guī)規(guī)定和本合同約定享有的其他權(quán)利。
乙方應履行的義務：
1、履行合同、提供物業(yè)服務；
2、及時向全體業(yè)主通告本區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理服務的重大事項，及時處理投訴，接受甲方、業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；
3、在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好書面記錄和簽認工作；
4、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提供特約服務的收費項目和標準；
5、結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，編制物業(yè)管理方案，年度管理計劃，維修保養(yǎng)計劃，年度財務預決算報告（僅適用酬金制收費方式），經(jīng)依法議定后組織實施；
6、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，對違反法律法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)行政管理部門報告；
7、協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，發(fā)生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，保護好現(xiàn)場、協(xié)助做好救助工作；保安人員在維護本物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序時，要履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益；
8、實行酬金制收費方式的，應當編制年度財務預決算報告，報甲方審批，并且每六個月應公布一次物業(yè)服務費用的收支帳目，每年與甲方共同委托專業(yè)審計機構(gòu)對年度財務收支狀況進行審計；
9、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，應與其訂立書面協(xié)議，告之裝修中的禁止行為和注意事項，并負責監(jiān)督；對業(yè)主和物業(yè)使用人違反裝修管理規(guī)定的行為，要及時制止和糾正，對情節(jié)嚴重的，要及時報請相關(guān)部門處理；
10、非經(jīng)甲方和相關(guān)業(yè)主許可并辦理有關(guān)手續(xù)，不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分、共用設施設備的用途；對本物業(yè)的公用設施不得擅自占用和改變使用功能；
11、未經(jīng)甲方同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理相關(guān)服務以外的經(jīng)營活動；
12、不得在處理物業(yè)管理事務的活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；
13、新建物業(yè)交付使用時，除政府規(guī)定、物業(yè)銷售合同和本合同另有約定外，不得向業(yè)主亂收費；
14、本合同終止時，應當將物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料及時如數(shù)地移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會尚未成立的，移交給甲方代管。
15、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第十九條 根據(jù)《業(yè)主臨時公約》的授權(quán)，在物業(yè)管理服務中授予乙方以下權(quán)利：
1、制定必要的規(guī)章制度，并以有效方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主臨時公約》及公眾管理制度的行為；
3、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)；
4、對欠費業(yè)主停止約定服務直至其履行交費義務。
第六章 專項維修資金的管理和使用
第二十條 專項維修資金的繳交_________。
第二十一條 專項維修資金的管理_________。
第二十二條 專項維修資金的使用_________。
第二十三條 專項維修資金的續(xù)籌_________。
第七章 物業(yè)管理用房
關(guān)鍵詞：前期物業(yè)；物業(yè)管理；規(guī)范物業(yè)；前提
Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.
keyword:Preliminaryproperty;Estatemanagement;Standardproperty;Premise
前言
本文從前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。
一、前期物業(yè)管理的定位
前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/p>
二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要
前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。
物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關(guān)系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關(guān)系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內(nèi)容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。
加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質(zhì)量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產(chǎn)的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。
三、前期物業(yè)管理的內(nèi)容確定了其特殊性
《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內(nèi)容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。
（一）前期物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務的主要內(nèi)容分為14個部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2、物業(yè)共有設施設備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務等內(nèi)容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。
（二）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。
（三）前期物業(yè)招投標是開發(fā)商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程?！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標的基本依據(jù)，物業(yè)招投標在招標、投標、開標、評標以及依據(jù)招投標文件簽訂物業(yè)服務合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
（四）物業(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質(zhì)量、公用設施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。
因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設施設備，特別是管網(wǎng)設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產(chǎn)品的質(zhì)量責任、施工安裝質(zhì)量責任、管理維護責任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權(quán)益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權(quán)益。
應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內(nèi)容，對房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設施設備進行查驗。
四、前期物業(yè)管理中的問題
《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：
（一）前期物業(yè)服務合同不規(guī)范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權(quán)、利不明確。
《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！睂嶋H上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內(nèi)容（即雙方的權(quán)利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。
（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。
（三）共用設施設備不明確。
物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。
（四）業(yè)主臨時公約未建立或未約定。
《條例》第22條明確規(guī)定：“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權(quán)利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權(quán)益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。
（五）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。
目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關(guān)系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內(nèi)定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質(zhì)價相符”的原則，片面強調(diào)最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。
（六）物業(yè)服務和收費“質(zhì)價不符”。
《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”
國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則?！边@個原則就是人們常說的“質(zhì)價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質(zhì)價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權(quán)，采取了不正當?shù)母偁?，相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質(zhì)量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質(zhì)價不符”，違背了物業(yè)服務收費的基本原則。
（七）物業(yè)管理用房未配置。
《條例》第30條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。”
物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權(quán)益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設單位在建設規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。
（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。
《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！?/p>
在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權(quán)益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。
五、加強前期物業(yè)管理的對策
鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應在以下幾個問題把好關(guān)口：（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為。
《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。
《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權(quán)的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：
1、加強前期物業(yè)管理招投標制度的學習，使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發(fā)展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構(gòu)；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。
（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約
《條例》規(guī)定：建設單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。
1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權(quán)益；2、建設單位制定的業(yè)主臨時公約應對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。
綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關(guān)系的主體包括了建設單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個物業(yè)管理活動有個好的開端，也是規(guī)范整個物業(yè)管理活動的重要前提。加強和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。
（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同
《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務合同應對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務合同更應嚴格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內(nèi)容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務合罔是前期物業(yè)管理權(quán)利和義務的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權(quán)益，并為今后雙方處理有關(guān)糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同應采取以下對策：
一、前期物業(yè)管理的基本定位及重要性
1、前期物業(yè)管理的基本定位
前期物業(yè)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)項目開始建設或房屋售出之日起，在小區(qū)業(yè)主委員會正式成立并與物業(yè)管理公司簽訂正式《物業(yè)管理合同》前，開發(fā)建設單位委托或選聘物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務，也可以表述為住宅開發(fā)項目在銷售階段提供的物業(yè)管理服務，是開發(fā)商向購房者提供的過渡性物業(yè)管理。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動的起始階段，是實施物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，我國的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》在對前期物業(yè)管理定位時，指出前期物業(yè)管理是由開發(fā)建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。
2、前期物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要性
前期物業(yè)管理主要包括以下內(nèi)容：一是做好各方面查驗和準備工作。開發(fā)建設單位要配合確定的物業(yè)管理公司對住宅項目進行承接查驗，辦好承接查驗手續(xù)，對住宅小區(qū)整體建設布局情況進行了解。同時，服務業(yè)主做好新房驗收工作，派出技術(shù)人員與業(yè)主一起看房，檢查門窗、水電、地面、墻壁質(zhì)量狀況，及時記錄存在的問題，特別是要與業(yè)主一起進行蓄水試驗，防止后期因人為破壞造成損壞而推卸責任。二是配合物業(yè)管理公司搞好入住裝修和前期衛(wèi)生保潔管理。要在業(yè)主正式入住裝修前制定周密工作計劃，將業(yè)主守則等張貼出來，引導業(yè)主嚴格執(zhí)行。前期物業(yè)管理處于入住裝修階段，大量裝修垃圾產(chǎn)生，要劃定專門地點對垃圾進行集中堆放，及時進行降塵和清運，并加大宣傳引導和監(jiān)督力度，杜絕亂扔垃圾等問題出現(xiàn)，還要在該階段適當增加保潔力量，加大衛(wèi)生保潔力度。三是做好前期安全防范和關(guān)系協(xié)調(diào)工作。前期物業(yè)管理階段住宅小區(qū)人員多且雜，安保設施未完全到位，要做好進出小區(qū)人員登記工作，裝修人員要憑證進出，并做好進出小區(qū)車輛管制和疏導，維護小區(qū)良好秩序。前期物業(yè)管理矛盾糾紛比較集中，包括房屋質(zhì)量問題、購房合同問題、設施配套問題及安全秩序問題等，對此，要以前期物業(yè)管理公司為主、建設單位積極配合，分類解決存在的問題，協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系，創(chuàng)造穩(wěn)定和諧的小區(qū)氛圍。
通過前期物業(yè)管理包含內(nèi)容，可以看出開發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理中承擔著一定任務，做好前期物業(yè)管理是服務業(yè)主順利入住、解除后期物業(yè)管理矛盾糾紛的重要階段，對后期物業(yè)管理工作及房屋銷售工作關(guān)系重大。
二、房地產(chǎn)開發(fā)單位加強前期物業(yè)管理的對策措施
1、做好前期物業(yè)管理公司招標工作
開發(fā)企業(yè)要提高對前期物業(yè)管理的重視程度，實行監(jiān)管分離模式，加強市場化運作和招投標制度學習，樹立招標選聘前期物業(yè)管理公司意識，積極通過招標選聘具備一定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)開展前期物業(yè)管理活動。要強化招投標備案制度，明確招投標流程，健全公平、公正、公開的競爭市場，避免出現(xiàn)私訂協(xié)議、虛假招標等情況，并對參與投標的物業(yè)管理公司進行調(diào)查，避免出現(xiàn)資質(zhì)不符、惡意殺價等問題，選出價格低、服務好、資質(zhì)高的物業(yè)管理企業(yè)進行管理。
2、簽訂服務合同明確權(quán)責義務
物業(yè)管理服務合同是對管理事項、收費標準、服務標準、合同雙方權(quán)責義務、合同期限及違約責任等內(nèi)容簽訂的具有法律效力的約定，是明確開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理公司權(quán)責的重要法律文件，要按照《物業(yè)管理條例》等規(guī)定簽訂規(guī)范有效的物業(yè)管理合同，明確各方權(quán)責，避免建管脫節(jié)、重建輕管等問題。開發(fā)企業(yè)要依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《合同法》等規(guī)定，結(jié)合具體建設項目管理事項，在充分尊重物業(yè)管理公司利益的基礎上，合理合法簽訂合同，盡量細化違約責任條款，將合同細節(jié)予以明確，防止在前期物業(yè)管理中物業(yè)管理公司推諉扯皮、履職不到位等問題，影響業(yè)主利益或房產(chǎn)銷售。具體實施中，要與物業(yè)管理公司做好物業(yè)承接驗收工作，實現(xiàn)明確的權(quán)責移交。要明確物業(yè)管理公司承接物業(yè)后的共用設施設備，在建設好公用配套設施后，明確公用設施用處，減少后期物業(yè)管理公司和業(yè)主圍繞設施設備歸屬權(quán)的矛盾糾紛。
3、制定完善物業(yè)管理業(yè)主臨時公約
在住宅銷售前，開發(fā)企業(yè)要在做好銷售工作的同時，按照有關(guān)規(guī)定制定內(nèi)容具體、可操作性強、權(quán)責明確的業(yè)主臨時公約，在房屋銷售中向業(yè)主明確說明，讓業(yè)主明確自己應該遵守的條款，保證業(yè)主共同權(quán)益。開發(fā)企業(yè)要加強與前期物業(yè)管理公司的溝通交流，將業(yè)主臨時公約等事項明示，輔助物業(yè)管理公司進行科學高效的物業(yè)管理，引導各方共同維護業(yè)主合法權(quán)益，督促業(yè)主履行應盡義務，同時對業(yè)主的違約事項要進行一定的責任追究，促使業(yè)主更好地遵守公約，維護小區(qū)良好的物業(yè)管理環(huán)境。
4、督促物業(yè)管理公司履行職責
建設單位在做好招標、簽訂前期物業(yè)管理合同后，要督促物業(yè)管理公司按照合同約定，提供相應服務，避免出現(xiàn)“質(zhì)價不符”問題。要協(xié)助物業(yè)管理公司應用好物業(yè)管理用房，為開展高質(zhì)高效的前期物業(yè)管理提供保障。同時，要制定完善物業(yè)維修資金管理等制度，制定嚴格的審批和執(zhí)行流程，切實保障業(yè)主權(quán)益。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 糾紛 房地產(chǎn) 業(yè)主 物業(yè)管理公司
就目前的物業(yè)管理活動來說，許多人的觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變，再加上相應的法律法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導致物業(yè)管理糾紛層出不窮。而物業(yè)管理糾紛能否得到妥善解決，不僅關(guān)系到業(yè)主的正常生活和小區(qū)秩序的穩(wěn)定，而且關(guān)系到物業(yè)管理服務行業(yè)的健康有序發(fā)展。研究解決問題的策略具有十分重要的意義。
一、我國物業(yè)管理糾紛的類型
1、在前期物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的糾紛
前期物業(yè)管理交接過程中發(fā)生的糾紛，如建設單位未移交或移交不清、圖紙資料不全的設施、設備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的糾紛。簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議引起的糾紛。在簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議的過程中，部分業(yè)主認為協(xié)議是物業(yè)服務企業(yè)單方面制訂的，并沒有征求業(yè)主的意見，因此不愿簽訂協(xié)議，從而引起糾紛。由房屋整改引起的糾紛。房開商往往通過物業(yè)服務企業(yè)來交房，在房屋驗收過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題一般由物業(yè)服務企業(yè)反映給建設單位進行整改，如果建設單位無法給業(yè)主及時整改，業(yè)主首先找的就是物業(yè)服務企業(yè)，但物業(yè)服務企業(yè)又無法解決，由此引發(fā)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛。由裝修引起的糾紛。物業(yè)服務企業(yè)為保證整個樓盤的安全和美觀，在前期物業(yè)管理的裝修期間，往往會對一些裝修項目制定統(tǒng)一的標準，但部分業(yè)主會認為房子怎么裝修是業(yè)主的事，因此產(chǎn)生分歧引發(fā)糾紛。 物業(yè)公司與公共服務行業(yè)之間的糾紛
這種糾紛根源在于市場服務與行政服務之間的矛盾，目前，很多公共服務收費不能直接面向終端客戶，水、電、氣、暖及有線電視等費用，一般多由物業(yè)公司出面向業(yè)主直接收取，即使一些行政部門能確保直接面向最終客戶進行當面收費，然而由于服務的不完善，使業(yè)主仍不滿意于物業(yè)公司的各項服務，出現(xiàn)了公共服務部門動輒以停水、停電和罰款來解決問題，導致物業(yè)公司置于業(yè)主和服務部門之間，矛盾重重。
3、業(yè)主之間的矛盾引發(fā)的物業(yè)管理糾紛
業(yè)主之間往往因亂停亂放交通工具、隨意堆放雜物、違章搭建及飼養(yǎng)動物等影響小區(qū)環(huán)境、侵害鄰居利益、影響鄰居休息的行為而產(chǎn)生矛盾。當這類矛盾得不到物業(yè)管理公司及時調(diào)解時，極易引發(fā)糾紛。
4、業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)產(chǎn)生的糾紛
擇物業(yè)服務企業(yè)是業(yè)主和業(yè)主委員會的權(quán)利，如果物業(yè)服務合同到期，業(yè)主或業(yè)主委員會有權(quán)選擇續(xù)聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)也可以根據(jù)自身情況決定是否續(xù)訂合同。但如果是合同雙方或單方提出終止合同的履行，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主往往很難做出協(xié)調(diào)，有的甚至會出現(xiàn)原有企業(yè)未撤離的情況下業(yè)主新聘的企業(yè)就已進駐，出現(xiàn)一個小區(qū)內(nèi)同時有兩個企業(yè)在管理的現(xiàn)象，在此情況下產(chǎn)生糾紛是在所難免的。
二、物業(yè)管理糾紛解決策略
1、強化政府監(jiān)管職能，嚴格履行合同規(guī)定
政府行政部門應不斷強化其自身職能，加強對物業(yè)公司的指導和監(jiān)管，設置專門的管理機構(gòu)，全面負責物業(yè)日常各項工作的監(jiān)管，對于一些業(yè)主投訴多的物業(yè)服務企業(yè)，實施處罰措施或撤銷企業(yè)資質(zhì)，確保管理過硬、服務優(yōu)良的物業(yè)服務企業(yè)具有更大的發(fā)展空間，以促進形成良好的行業(yè)風氣。政府職能部門應及時回應業(yè)主的投訴要求，及時制止各種違規(guī)行為，并責令限期整改。物業(yè)服務企業(yè)應強化自身監(jiān)督管理，細化工作內(nèi)容，嚴格履行合同規(guī)定，防止由于服務內(nèi)容偏離合同規(guī)定的內(nèi)容而引發(fā)糾紛的問題，同時應不斷完善收費條款，避免發(fā)生各類財務糾紛的問題。 進一步完善業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主委員會的積極作用
業(yè)主委員會作為業(yè)主自治組織，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)，為保障業(yè)主的合法權(quán)益提供幫助，同時也能督促業(yè)主交納管理費、遵守管理規(guī)約，有利于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同、互動交流等，因此有關(guān)部門應當幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會。如果成立難度較大，可以考慮將業(yè)主委員會的部分權(quán)限交給居民委員會代為行使。當物業(yè)服務企業(yè)不認真履行合同，損害業(yè)主利益時，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)交涉或以業(yè)主委員會的名義提訟，可以避免業(yè)主因勢單力薄而致權(quán)益受損。同時也要加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)，確立業(yè)主委員會定期報告制度和公示制度，使其接受業(yè)主、業(yè)主大會的監(jiān)督。
3、重視物業(yè)管理合同的具體內(nèi)容及其簽訂時間
首先，應注意物業(yè)管理合同的簽訂。物業(yè)管理合同是業(yè)主和物業(yè)管理公司之間權(quán)利義務關(guān)系的法律依據(jù)。只要合同內(nèi)容合法，該合同就是當事人應當遵守的法律。其次，應注重前期物業(yè)管理合同簽訂的時間。2001年6月1日起實行的建設部5商品房銷售管理辦法6中規(guī)定，商品房銷售時房地產(chǎn)開發(fā)商選聘了前期物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)商選聘的前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理協(xié)議。 提供各種增值服務，提升業(yè)主滿意度
綜合分析來看，較多物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因在于物業(yè)服務企業(yè)缺乏豐富的服務項目內(nèi)容，服務內(nèi)容過于固化、單調(diào)，無法滿足業(yè)主的基本要求，因而應不斷增加更多種類的增值服務，有效提升業(yè)主的滿意度，以減少物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。物業(yè)服務企業(yè)應注重自身服務質(zhì)量和服務價值的提升，應在日常服務工作中增加一些增值服務，比如：物業(yè)服務人員可以代替公共服務單位免費上門收取水、電、氣、暖、有線電視費等日常服務費用，并增加代洗衣、代買菜、酒店預定、機票預定等增值服務，這樣很大程度上提高了物業(yè)服務企業(yè)的服務水平，也利于避免物業(yè)管理各種糾紛的產(chǎn)生。
結(jié)語：
隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，應該將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。為業(yè)主提供全方面的多元化服務，以確保物業(yè)管理水平的進一步提升。
參考文獻：
[1]哈.吐爾遜.我國物業(yè)管理糾紛的法律對策研究[D].新疆財經(jīng)大學，2010.
關(guān)鍵詞: 業(yè)主/物業(yè)公司/開發(fā)商
Abstract : Since the property management was int roduced into China , it has acted positively in our economy , t he development of society and t he living environment . However , wit h t he development of t heproperty management , kinds of conflict s have appeared , which dest roy many peopleps daily life and bringmany unstable element s to t he society. They must be solved by some legal means properly. In t his essay , t he aut hor has done some legal research , with comparison and statistics data , in property management conflict s to analyze the legal position of subject s and the relationship . Finally , t he aut hor providest he route of solutions in administ rative , judicial and legislative aspect s.
Key words : owner ; property management enterprise ; real estate enterprise
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的發(fā)展,住房改革的深化和商品房市場的完善,物業(yè)服務以一種專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的模式走進千家萬戶,影響到許多人的生活[1]。
一、物業(yè)糾紛矛盾凸顯
作為20 世紀80 年代開始被引入我國的概念,物業(yè)服務近年來在我國發(fā)展勢頭迅猛,成為新聞和百姓生活中的高頻詞匯,但對于多數(shù)人來說,物業(yè)服務的內(nèi)在法律關(guān)系及如何處理該領(lǐng)域的糾紛仍不清楚。物業(yè)服務領(lǐng)域糾紛大量產(chǎn)生,因此產(chǎn)生的訴訟案件也大量產(chǎn)生并迅速增加。根據(jù)北京市高級人民法院統(tǒng)計,有關(guān)物業(yè)糾紛的案件2002 年收案4 010件,到2006 年突破3 萬件,增長了近8 倍,占民事案件的比例也由217 %上升到1116 %[2]。物業(yè)服務糾紛中物業(yè)費問題最常見。根據(jù)統(tǒng)計,物業(yè)費拖欠案件占物業(yè)費糾紛案件的70 %以上[3]。然而,在物業(yè)費拖欠背后隱藏著許多問題,如物業(yè)收費標準高,物業(yè)收費內(nèi)容不合理,物業(yè)服務質(zhì)量差,配套設施不完善,開發(fā)商遲延辦理產(chǎn)權(quán)證,房屋建設質(zhì)量問題,擅自出租地下室,地面及地下車庫停車收費等。
二、物業(yè)糾紛矛盾產(chǎn)生原因的法理剖析
由于《物業(yè)管理條例》和民事基本法《中華人民共和國物權(quán)法(以下簡稱《物權(quán)法》) 頒行較晚,一些物業(yè)矛盾的產(chǎn)生也有法制環(huán)境的背景原因。物業(yè)糾紛中的種種矛盾歸根結(jié)底都源于法律關(guān)系和責任主體的不清晰,這也是產(chǎn)生物業(yè)糾紛矛盾的根本原因。因此,《物權(quán)法》第二編第六章設專章規(guī)定了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),以《物權(quán)法》為基礎,結(jié)合其他法律文件和民法理論,可以厘清權(quán)利類型、法律關(guān)系、主體法律地位和相關(guān)文書的法律性質(zhì)等問題:
(一) 明確權(quán)利類型
建筑物區(qū)分所有權(quán)制度是物業(yè)管理制度的法律基礎[4]。業(yè)主購買或通過其他方式,獲得公寓化住宅,取得的是建筑物區(qū)分所有權(quán),這是物權(quán)的一種類型,業(yè)主根據(jù)物權(quán)法取得該權(quán)利。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復合性不動產(chǎn)所有權(quán):
首先,是業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有的專有所有權(quán)。專有所有權(quán)指業(yè)主對專有部分享有自由使用、收益及處分的權(quán)利。在建筑物區(qū)分所有權(quán)中,專有所有權(quán)具有主導性[5]。
其次, 是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共有所有權(quán),具體每一位業(yè)主基于法律規(guī)定或約定對共有部分共同享有的權(quán)利。
最后,是全體業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有的共同管理權(quán)。具體每一位業(yè)主的共同管理權(quán)表現(xiàn)為對建筑物管理、維護和修繕等共同事務過程中形成的成員權(quán)。
(二) 明確主體的法律地位及其法律關(guān)系
1. 主體的法律地位
業(yè)主,是因為購買公寓化住宅,取得房產(chǎn)證,成為該房屋所有權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第83 條規(guī)定,業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。據(jù)此,在物業(yè)服務糾紛僅涉及單個或者少數(shù)特定業(yè)主時,單個或者少數(shù)特定業(yè)主可以提起訴訟,但是這些業(yè)主并沒有解聘物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利。因為,解聘行為可能對業(yè)主的整體利益造成損害,這也是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所確定的共同管理權(quán)中的共同性特點決定的。
房地產(chǎn)開發(fā)商,是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第一承擔人,通過出讓或者劃撥的方式獲得土地使用權(quán),開發(fā)住宅項目。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42 條,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。因此,開發(fā)商如果囤積居奇或者賣不出去,角色上會與業(yè)主有交叉。在前期物業(yè)管理過程中,開發(fā)商根據(jù)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的規(guī)定,選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。此時,開發(fā)商一般選聘下屬公司對小區(qū)進行物業(yè)管理,角色上會與物業(yè)公司有交叉。
物業(yè)公司,是接受物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的委托,以有償服務的方式,為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務提供綜合性、專業(yè)性且具有公益性的管理和服務的獨立法人[6]。取得相應的資質(zhì)證書是企業(yè)開展物業(yè)管理和服務業(yè)務的前提條件。物業(yè)公司每年都要按照規(guī)定向有關(guān)部門完成備案登記工作。
業(yè)主委員會,是由業(yè)主大會授權(quán)設立的,行使業(yè)主大會賦予的職權(quán),是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),是業(yè)主大會的日常運作和管理機關(guān)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第8 條和第9 條的規(guī)定,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。結(jié)合《物權(quán)法》第83 條,可以確定業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。這種訴訟主體是基于業(yè)主共同接受物業(yè)服務,具有不可分割性和相互依賴性。因此,雖然業(yè)主大會和業(yè)主委員會都不是物業(yè)服務合同的合同主體,卻有訴訟主體資格,這種訴訟主體資格的取得并不是基于合同主體的身份,而是全體業(yè)主對其權(quán)利的讓渡組成業(yè)主大會,再由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會行使該權(quán)利。在沒有成立業(yè)主委員會的情況下,欲維護整體利益,就應當召開業(yè)主大會,由業(yè)主共同提起訴訟。
小區(qū)辦,是政府建設委員會(或者房屋行政主管部門) 設立的行政管理機構(gòu),市小區(qū)辦下設各區(qū)小區(qū)辦。指導各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務進行指導的組織。
2. 主體間關(guān)系
業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關(guān)系,合同雙方享受權(quán)利,承擔義務。如果業(yè)主認為物業(yè)公司違反合同約定,即物業(yè)公司不履行或者不適當履行合同義務,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,應當首先區(qū)分根本違約和一般違約。物業(yè)公司完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務,合同目的不能實現(xiàn)時,業(yè)主可以拒絕交納物業(yè)費為抗辯,但是這種情形不多見。更常見的是物業(yè)公司提供了物業(yè)服務,但不符合或者沒有達到合同約定的要求,此情形多屬一般違約,業(yè)主可以要求對方繼續(xù)履行、采取補救措施、損害賠償、支付違約金等方式,承擔違約責任。因此,業(yè)主與物業(yè)公司矛盾很多是由于在履行物業(yè)服務合同過程中,物業(yè)公司存在違約行為,但并沒有嚴重到合同目的不能實現(xiàn)的程度。業(yè)主最常見的對抗方式——拒絕交納物業(yè)費往往得不到法院的支持。
業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間并沒有直接的合同關(guān)系。《物權(quán)法》取消了原草案中關(guān)于管理委員會和管理人的職責等內(nèi)容,進一步明確了業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間的關(guān)系。
小區(qū)辦與物業(yè)公司之間存在行政管理關(guān)系,小區(qū)辦指導各個小區(qū)成立業(yè)主委員會及對其接受物業(yè)服務進行指導。小區(qū)辦會對物業(yè)公司每年進行資質(zhì)考核、備案。
(三) 明確文書法律性質(zhì)
物業(yè)服務過程中以物業(yè)服務合同為依托,產(chǎn)生權(quán)利義務,因此各種合同、文書的法律性質(zhì)十分重要。
1.《前期物業(yè)服務合同》
《前期物業(yè)服務合同》是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由房地產(chǎn)建設單位與其委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第21 條,在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的,應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。從《物業(yè)管理條例》的規(guī)定也可以看出,前期物業(yè)管理自房屋出售即業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同開始至業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的《普通物業(yè)服務合同》生效時止。其主要內(nèi)容包括:房屋交付驗收;裝潢管理;衛(wèi)生保潔工作;維護小區(qū)秩序;協(xié)調(diào)各種矛盾等。這個階段的小區(qū)常常發(fā)生各種配套設施不健全,各種管理規(guī)則不完善,各種服務不到位等現(xiàn)象。從前期物業(yè)服務的性質(zhì)看,包括開發(fā)商的售后服務和為業(yè)主提供物業(yè)服務的雙重屬性。因此,前期物業(yè)服務也是矛盾的集中點和多發(fā)點。
2.《普通物業(yè)服務合同》
《普通物業(yè)服務合同》是業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同。隨著業(yè)主入住,群體組織能力高的,依據(jù)《物業(yè)管理條例》第26 條委托新的物業(yè)公司,訂立《普通物業(yè)服務合同》。但是如果業(yè)主群體組織能力低的,往往靠拖欠物業(yè)費與之對抗。要么物業(yè)管理企業(yè)通過訴訟收回了某個業(yè)主以前欠繳的物業(yè)管理費,并陷入長久的訴訟中;要么就任由其發(fā)展下去,最終物業(yè)管理企業(yè)主動撤離這個物業(yè)管理區(qū)域。
3.《房屋使用、管理、維護公約》和《承諾書》根據(jù)《物業(yè)管理條例》第22 、23 條規(guī)定,建設單位應當在銷售物業(yè)之前,制訂臨時管理規(guī)約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法做出約定。建設單位制定的臨時管理規(guī)約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。此兩項法律文書有利于提高業(yè)主的自律意識,預防和減少前期物業(yè)管理活動的中的糾紛[7]。
三、物業(yè)糾紛的多元化解決途徑
減少物業(yè)糾紛的有效途徑的探尋,需要政府各職能部門、司法機關(guān)、立法機關(guān)共同的努力。
(一) 行政機關(guān)
2007 年9 月20 日,國家發(fā)展和改革委員會會同建設部頒布《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行) 》,依據(jù)該規(guī)定,政府價格主管部門在制定或者調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準時,對相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的原則,明確了物業(yè)服務定價成本的構(gòu)成、相關(guān)項目的審核方法和標準。
我們也應注意到前期物業(yè)管理過程中,“建管一體”模式存在巨大的弊端。在各級建設主管部門的監(jiān)督管理下,開發(fā)商以招投標的方式進行物業(yè)服務企業(yè)的選用工作,可以擺脫開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)千絲萬縷的曖昧關(guān)系,明確各自與區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務關(guān)系[8]。各級小區(qū)辦積極發(fā)揮職能作用,對物業(yè)公司和業(yè)主雙方規(guī)范和引導,及時消除糾紛隱患,化解矛盾。
(二) 司法機關(guān)
法院在審理物業(yè)糾紛案件時,必須在“業(yè)主有權(quán)拒絕交納物業(yè)費”和“業(yè)主必須按照物業(yè)服務合同交納物業(yè)費”兩種處理辦法中間,找到一個更妥當?shù)奶幚磙k法[9]。如果法院能夠以事實為依據(jù),以法律為準繩,考慮物業(yè)服務不符合合同約定的標準的程度,酌情降低物業(yè)服務的收費價格,則保護了雙方的利益,實現(xiàn)法律效果和社會效果相統(tǒng)一的目標。
(三) 立法機關(guān)
《物權(quán)法》出臺后,2007 年8 月26 日國務院做出關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定,根據(jù)《物權(quán)法》對該《條例》進行相應的修改。但是,《物權(quán)法》尚無配套的實施細則,尤其關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定,多屬原則性規(guī)定,很多細節(jié)尚無章可尋,亟待配套的立法完善。
物業(yè)服務糾紛具有多發(fā)性、群體性和難以調(diào)處性等特點[10],只有依靠各方共同努力,才能使業(yè)主安居樂業(yè),才能構(gòu)建起和諧社會。
注釋:
[1]傅維壯,于建勛. 物業(yè)服務合同熱點法律問題分析〔J 〕.中國律師,2007 ,
[2]新京報網(wǎng)http :/ / news. thebeijing
news. com/ 0553/2007/ 0 ,6 - 15/ 021 @269620. htm ,訪問日期:2007 - 09- 01.
[3]楊立新. 物業(yè)糾紛索賠全程操作〔M〕. 北京:法律出版社,2007.
[4]傅鼎生. 物權(quán)原理與物業(yè)管理〔J 〕. 政治與法律,2004 ,(6) .
[5]陳華彬. 物權(quán)法原理〔M〕. 北京:國家行政學院出版社,1998.
[6]劉興桂,劉文清. 物業(yè)服務合同主體研究〔J 〕. 法商研究,2004 , (3) .
[7]許步國. 對我國前期物業(yè)管理若干法律問題的思考〔J〕. 行政與法,2006 , (3) .
[8]陳 鑫. 物業(yè)服務收費制度的法律調(diào)整〔J〕. 法律適用,2006 , (11) .
1、按《物業(yè)管理費收取標準》規(guī)定可以打折。
2、物業(yè)費又稱為物業(yè)管理服務費，是由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務合同約定的期限向業(yè)主收取。物業(yè)服務費用由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自辦理入住手續(xù)之日起按月繳納。經(jīng)雙方協(xié)商可預收物業(yè)服務費。
3、物業(yè)費收取標準是由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導價基礎上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規(guī)定。物業(yè)費實行的是政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
4、建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的70%收取。
5、物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔。物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議的約定承擔。物業(yè)收費標準一確定，物業(yè)管理部門不得隨意更改及重復征收。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
為切實提高我市物業(yè)管理總體水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，現(xiàn)就進一步加強我市物業(yè)管理工作提出如下意見。
一、充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性
近年來，隨著城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在城市管理中的重要作用日益突出。物業(yè)管理工作涵蓋了從居民區(qū)到工業(yè)、商業(yè)、公益事業(yè)等各類物業(yè)項目的管理內(nèi)容。加強物業(yè)管理，有利于城市經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，促進城市房地產(chǎn)的保值增值；有利于提高城市品位，不斷改善市民的生活和工作環(huán)境；有利于增加就業(yè)崗位，維護社會秩序，營造良好的社會環(huán)境。各級各有關(guān)部門和單位要從落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，以改善環(huán)境、營造和諧社會、創(chuàng)建平安城市為目標，積極采取措施，全面加強物業(yè)管理工作，不斷擴大物業(yè)服務覆蓋面，建立健全長效管理機制，切實提高物業(yè)管理工作的整體水平。
二、構(gòu)建上下聯(lián)動的物業(yè)管理工作機制
按照各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處具體組織，社區(qū)居委會協(xié)助落實，房管部門監(jiān)督管理，相關(guān)職能部門密切配合，物業(yè)服務企業(yè)具體承擔，“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立和完善物業(yè)管理體制，明確管理職責，落實工作責任，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進物業(yè)管理工作。
（一）各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作。組織所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處貫徹落實各項政策措施，全面開展物業(yè)管理工作；落實辦事機構(gòu)，建立縣（市、區(qū)）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級物業(yè)管理工作體系；落實管理責任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的部署檢查、組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督指導。
（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處負責組織開展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。負責會同房產(chǎn)管理部門，科學劃定物業(yè)管理區(qū)域；指導同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；指導轄區(qū)內(nèi)能夠獨立實施物業(yè)管理的非住宅項目組建業(yè)主委員會和實施物業(yè)管理；組織或參與物業(yè)服務質(zhì)量的檢查考評；建立健全投訴處理機制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的綜合性問題；對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督和檢查，協(xié)助綜治、工商、文化、教育、衛(wèi)生、環(huán)保、房管等相關(guān)部門開展小區(qū)綜合整治工作。
（三）社區(qū)居委會負責本轄區(qū)物業(yè)管理的實施工作。負責業(yè)主大會籌建、業(yè)主委員會改選的組織工作，指導業(yè)主委員會制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務組織；協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)和物業(yè)服務組織落實服務合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務中的矛盾糾紛；對住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時上報相關(guān)行政執(zhí)法部門。
（四）房產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導。負責研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標準；參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項目的規(guī)劃建設和綜合驗收；負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)審查；組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作；指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作；負責對住宅專項維修資金的使用進行審查；負責指導物管機構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強物業(yè)服務活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，依法查處物業(yè)管理違法行為；市房產(chǎn)行政主管部門牽頭組織對各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會、市各有關(guān)部門推進物業(yè)管理工作情況進行檢查考核。
（五）相關(guān)職能部門依據(jù)各自職責，共同抓好涉及物業(yè)管理的相關(guān)工作。規(guī)劃、建設、工商、文化、教育、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、城管、物價、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門負責依法查處居住小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，維護物管區(qū)域正常的公共管理秩序。
三、合理確定物業(yè)管理方式和組織形式
物業(yè)管理實行等級性或基礎性管理服務。根據(jù)各區(qū)域房屋建設、環(huán)境配套、居民需求、業(yè)主意愿及服務約定等情況，確定物業(yè)管理方式和組織形式。力爭三年內(nèi)，物業(yè)管理或基礎性物業(yè)服務覆蓋到所有住宅小區(qū)，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業(yè)管理工作機制。
（一）新建商品房住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。規(guī)劃、建設、房管等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)服務的監(jiān)管力度。新建住宅小區(qū)要嚴格落實公建配套驗收制度，驗收時，街道、社區(qū)、前期物業(yè)服務企業(yè)必須參加。開發(fā)建設單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。開發(fā)建設單位要強化售后服務，在保修期內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務。
（二）老舊住宅小區(qū)要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為依據(jù)，界定各物業(yè)管理服務區(qū)域；以社區(qū)居委會為主體，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會；以物業(yè)服務企業(yè)或群眾性物業(yè)服務組織為載體，開展物業(yè)服務活動。要加大對老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務；對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎性管理服務，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎落實到位。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務，開展物業(yè)管理的經(jīng)費由小區(qū)全體業(yè)主承擔，經(jīng)費的籌集、管理、使用需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過。經(jīng)費的使用情況定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
（三）合理確定物業(yè)服務內(nèi)容與收費標準。物業(yè)服務內(nèi)容要區(qū)別不同的物業(yè)性質(zhì)和特點，確定服務的項目和等級。物業(yè)服務收費要遵循公正合理、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
新建商品房住宅小區(qū)和具備市場化物業(yè)管理條件已實施市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，根據(jù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設、配套情況和設定的服務項目，依據(jù)物價、房管部門制定的物業(yè)管理等級評定標準，通過前期物業(yè)服務招投標，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準，并經(jīng)房管部門會同物價部門核定后實施。
不具備市場化物業(yè)管理條件的老舊住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會負責落實基礎性物業(yè)服務項目。由社區(qū)組建物業(yè)服務隊伍實施基礎性管理服務的，其收費標準由社區(qū)居委會組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議討論通過，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會同物價部門核定后實施。
四、規(guī)范物業(yè)管理的相關(guān)工作
（一）規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立前，必須實行前期物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業(yè)管理委托合同》、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定程序招聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。
（二）規(guī)范業(yè)主委員會的組建和工作程序。進一步完善社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)“三位一體”的工作機制。每個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會。住宅小區(qū)業(yè)主委員會的組成人員，原則上從有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織協(xié)調(diào)能力的業(yè)主中推薦人選。業(yè)主委員會主要負責召集業(yè)主大會、監(jiān)督履行物業(yè)服務合同、監(jiān)督實施管理規(guī)約等工作，同時積極配合和支持社區(qū)居委會的工作。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要支持業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會集體換屆期間，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定社區(qū)居委會代為履行業(yè)主委員會的職責，確保工作正常運轉(zhuǎn)。
（三）規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。開發(fā)建設單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同中，要有物業(yè)服務的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后物業(yè)服務的主要內(nèi)容、服務等級及對應的收費標準。
業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位要按規(guī)定程序與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務委托合同。
業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)服務合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并認真履行。
業(yè)主委員會成立后，應當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務合同，約定各自的權(quán)利、義務和責任。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，按期交納物業(yè)服務費用。對逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)進行督促催交；經(jīng)督促仍不交納的，由房管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)依法催交。建立業(yè)主交納物業(yè)管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業(yè)服務費的，在未交全物業(yè)服務費前，相關(guān)部門可限制房屋的轉(zhuǎn)讓交易。對物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理；雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)解處理；調(diào)解處理不成的依法解決。
（四）規(guī)范物業(yè)服務行為。物業(yè)服務企業(yè)要依據(jù)服務合同，切實履行職責，提高服務質(zhì)量，對超出服務合同的事宜，要與業(yè)主委員會協(xié)商確定后實施。房產(chǎn)行政主管部門要會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質(zhì)量的檢查，對物業(yè)服務企業(yè)的服務行為進行抽查，建立誠信檔案，規(guī)范其服務行為，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)績和誠信程度，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定作為資質(zhì)評定和物業(yè)招投標的重要依據(jù)。在強化對物業(yè)服務企業(yè)考核的基礎上，建立優(yōu)勝劣汰新機制。對服務質(zhì)量差、業(yè)主滿意率低的物業(yè)服務企業(yè)，要依法吊銷其資質(zhì)證書。要嚴格招投標管理，對物業(yè)服務企業(yè)在招投標過程弄虛作假，串通投標等違法違規(guī)行為，嚴肅處理，一年內(nèi)不得參加投標活動。要建立健全物業(yè)服務項目經(jīng)理制度，切實提高物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)。要建立透明消費制度，研究出臺新的物業(yè)服務收費標準，提高業(yè)主滿意率。要建立健全物業(yè)投訴處理責任機制，建立數(shù)字化物業(yè)管理信息系統(tǒng)，設立物業(yè)服務“110”，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務企業(yè)整改，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益。
五、確保物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展
（一）加強組織領(lǐng)導。物業(yè)管理事關(guān)城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進難度大。市政府將把物業(yè)管理作為民生和社會穩(wěn)定工作納入各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會社會經(jīng)濟發(fā)展考核指標。各縣（市、區(qū)）人民政府、市開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門要切實加強領(lǐng)導，加大措施，全力推進。要把強化物業(yè)管理工作作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會穩(wěn)定工作的一項重要內(nèi)容，切實擺上議事日程，落實實施機構(gòu)，明確工作任務，建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為物業(yè)管理工作提供有力保障。
（二）加強輿論宣傳。要采取多種形式，大力宣傳國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理實施細則》等相關(guān)的政策法規(guī)和規(guī)定，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務的商品消費觀念，引導廣大市民主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境，及時繳納物業(yè)服務費用，努力形成人人關(guān)心支持物業(yè)管理的良好氛圍。
（一）接管驗收不科學。
我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規(guī)范我國尚未成熟的物業(yè)服務行業(yè)的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業(yè)管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業(yè)服務企業(yè)占有很少的比例。一方面物業(yè)接管驗收項目不完善；另一方面物業(yè)接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業(yè)時進行的接管驗收僅僅是安排物業(yè)管理專業(yè)實習生和保安進行簡單的驗收。物業(yè)管理專業(yè)實習生和保安人員不是建筑工程類專業(yè)的專業(yè)人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業(yè)知識進行驗收，主體結(jié)構(gòu)、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業(yè)的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發(fā)商處接收新建物業(yè)，還是從另一個物業(yè)服務企業(yè)處接收原有物業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)都要嚴格進行物業(yè)接管驗收，因為這不僅是對業(yè)主合法利益的維護，也是對物業(yè)服務企業(yè)合法利益的維護。
（二）部門設置不合理。
雖然物業(yè)服務企業(yè)的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業(yè)服務行業(yè)是一個微利行業(yè)，因此很多物業(yè)服務企業(yè)都以減少部門設置來降低成本。物業(yè)服務企業(yè)部門設置不完善，導致業(yè)主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業(yè)服務企業(yè)整體的印象不好，并影響以后對物業(yè)服務企業(yè)的印象，最終可能導致合作關(guān)系的破裂。
（三）前期物業(yè)管理的概念理解不清晰。
物業(yè)服務企業(yè)對前期物業(yè)管理概念的理解模糊是我國物業(yè)管理行業(yè)的一個通病，也是不能準確明確房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主三方權(quán)益的主要障礙，同時也是導致業(yè)戶和物業(yè)服務企業(yè)矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業(yè)管理階段預收一年物業(yè)服務費是錯誤理解前期物業(yè)管理的概念的外在表現(xiàn)，認為前期物業(yè)服務合同一旦簽訂，業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)就存在了相對長遠的法律關(guān)系，進而損害了業(yè)戶的合法利益。（六）公關(guān)工作不到位。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展成熟，經(jīng)濟網(wǎng)絡下的各個成員之間的聯(lián)系也日益密切，物業(yè)服務企業(yè)作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯(lián)系，同時由于前期物業(yè)管理的對象主要是新建物業(yè)，因此物業(yè)服務企業(yè)初次接觸新建項目勢必需要當?shù)亟M織、企業(yè)和政府部門的幫助。然而，在我國物業(yè)管理中，特別是前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務企業(yè)的公關(guān)工作差強人意。
二、對策分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行義務是搞好前期物業(yè)管理的前提。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為新建物業(yè)的大業(yè)主，前期物業(yè)管理的好壞密切關(guān)系著它開發(fā)的物業(yè)的銷售業(yè)績，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同業(yè)主之間的關(guān)系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續(xù)到物業(yè)買受人購買物業(yè)后的某一時刻，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)利和義務以及必要性為物業(yè)買受人享受的前期物業(yè)服務質(zhì)量負責。針對前期物業(yè)管理中的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先要自覺遵守行業(yè)規(guī)則，在選聘物業(yè)服務企業(yè)的時候應當充分考慮物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)和其工作業(yè)績，不得只顧自身利益而忽略業(yè)主利益，聘請沒有資質(zhì)或者其資質(zhì)不能管理所開發(fā)物業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)，不得私下串通物業(yè)服務企業(yè)損害業(yè)主利益；其次應該履行其職責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新建物業(yè)的大業(yè)主，它擁有業(yè)主的所有權(quán)利，例如監(jiān)督前期物業(yè)管理期間物業(yè)服務企業(yè)的合同履行情況的權(quán)利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)制定物業(yè)管理方案，設置完善的部門。
（二）完善物業(yè)管理法律法規(guī)是搞好前期物業(yè)管理的保障。
制度具有根本性、全局性、穩(wěn)定性。作為新興行業(yè)的物業(yè)管理實踐先于物業(yè)管理法律法規(guī)建設，地方性法規(guī)早于全國性法規(guī)。回顧物業(yè)管理在我國內(nèi)地興起的三十年，我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)如雨后春筍般出現(xiàn)，這表明了新行業(yè)的興起總需要法律法規(guī)的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業(yè)服務企業(yè)選聘制度、業(yè)主參與制度等方面加強物業(yè)管理法律法規(guī)的完善。
（三）加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
物業(yè)服務企業(yè)加強自身的監(jiān)管。物業(yè)服務企業(yè)也是市場經(jīng)濟中的一分子，也是盈利性企業(yè)，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業(yè)的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業(yè)服務性行業(yè)更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發(fā)展的空間，如何充分利用前期物業(yè)管理為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造更多價值，加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設是關(guān)鍵。因此物業(yè)企業(yè)必須加強員工素質(zhì)建設，提升物業(yè)企業(yè)公關(guān)能力建設，培養(yǎng)物業(yè)企業(yè)文化建設，加強物業(yè)服務企業(yè)自身建設將是搞好前期物業(yè)管理的關(guān)鍵。
（四）政府部門加強監(jiān)管和宣傳是搞好前期物業(yè)管理的重要條件。
縣物業(yè)管理實施細則一第一章 總 則
第一節(jié) 目的依據(jù)
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》、《江西省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的有關(guān)規(guī)定，參照《撫州市物業(yè)管理實施細則》，結(jié)合本縣實際，制定《資溪縣物業(yè)管理實施細則》(以下簡稱《細則》)。
第二節(jié) 概念范圍
第二條 本《細則》所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本《細則》所稱業(yè)主，是指不動產(chǎn)登記簿或其他法定文件確定的物業(yè)的所有權(quán)人。
本《細則》所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和除業(yè)主外的實際使用物業(yè)的其他人。
本《細則》所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立，具有獨立法人資格，取得相應資質(zhì)，從事物業(yè)服務的企業(yè)。
第三條 本《細則》適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、養(yǎng)護、服務及監(jiān)督管理活動。
第三節(jié) 原則職能
第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。
第五條 縣房管局負責本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
(一)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導;
(二)物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理;
(三)專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理;
(四)受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴;
(五)物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理;
(六)其他監(jiān)督管理職責。
規(guī)劃、建設、環(huán)保、城管、工商、物價、公安、財政、民政、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信等行政和公用企事業(yè)單位，按照法律法規(guī)的規(guī)定，負責各自職能范圍內(nèi)的管理和服務工作。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，具體負責組織、指導、監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主權(quán)利與義務
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)遵守國家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(六)按時交納物業(yè)服務費用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第二節(jié) 業(yè)主大會籌備組
第八條 業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照縣房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設施設備的證明;
(六)物業(yè)服務用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者房產(chǎn)行政主管部門應當在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。
籌備組應當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。
第十條 籌備組應當做好以下籌備工作：
(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生細則，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉細則;
(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，起草《業(yè)主委員會選舉細則》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主管理規(guī)約草案》，并在大會召開前15日發(fā)給參加會議的成員征求意見。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起設立。
第三節(jié) 業(yè)主大會
第十一條 業(yè)主大會決定以下事項：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;
(四)制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(六)籌集和使用專項維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)改變共有部分的用途;
(九)利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項。
第十二條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)物業(yè)的使用、維護、管理;
(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護;
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應盡的義務;
(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。
第十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：
(一)業(yè)主大會名稱及相應的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)業(yè)主委員會的職責;
(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;
(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;
(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;
(七)業(yè)主大會會議的表決程序;
(八)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期等;
(九)業(yè)主委員會換屆程序、補選細則等;
(十)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;
(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。
第十五條 業(yè)主大會會議決定事項實行投票表決。
住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按套計算，每套住宅計一票。
非住宅物業(yè)的投票權(quán)按建筑面積計算，100平方米以下(含本數(shù))的有1票投票權(quán)，每超過100平方米再計1票。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
業(yè)主委員會不履行召集定期會議義務的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責組織業(yè)主召開業(yè)主大會定期會議。
第十八條 未依法成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求該住宅小區(qū)業(yè)主意見并取得過半數(shù)業(yè)主書面同意后，指定物業(yè)所在地社區(qū)居(村)民委員會代行本《細則》規(guī)定的業(yè)主委員會職責。
第四節(jié) 業(yè)主委員會
第十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由3至11人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會的每屆任期不超過5年，可連選連任。業(yè)主委員會委員應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任，并符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時間。
第二十條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第二十一條 業(yè)主委員會履行下列職責:
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關(guān)費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十二條 業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(三)物業(yè)服務合同;
(四)專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處置情況;
(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;
(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
業(yè)主委員會應當及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會;不及時移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其移交。
第二十四條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：
(一)以書面方式提出辭職請求的;
(二)不履行委員職責的;
(三)利用委員資格謀取私利的;
(四)拒不履行業(yè)主義務的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補細則由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體細則由業(yè)主大會決定。
第三章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎，并遵循相對集中、便于管理的原則，考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。
分期開發(fā)建設或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第二十七條 建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，必須持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設用地規(guī)劃許可證、建設用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設計方案和地名核準文件等資料，向物業(yè)管理主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)管理主管部門應當自受理申請之日起20日內(nèi)，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)銷售前，建設單位應當通過招標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)提前介入，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議，承擔前期物業(yè)服務。房管部門應當把物業(yè)管理提前介入作為核發(fā)《商品房預(銷)售許可證》的前置條件。
第二節(jié)附屬設施設備的配置
第二十九條 新建住宅小區(qū)，建設單位應當按照《資溪縣住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》規(guī)定配置物業(yè)服務用房。
物業(yè)服務用房由開發(fā)建設單位無償提供，依法屬于全體業(yè)主共有，并由房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。
第三十條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務。
第三十一條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停車庫(位)與住戶套數(shù)的最低比例標準，由規(guī)劃行政主管部門按照建設部《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定制定。
住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫和建筑物附屬設施內(nèi)的車位歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于開發(fā)建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，開發(fā)建設單位應當提權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有，建設單位不得銷售。
第三十二條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營設施的計量表應當實行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨立計量表,由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位負責向最終用戶進行收費;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設施設備的配置應當符合物業(yè)使用的基本條件。
新建住宅小區(qū)供電設施建設工程應當符合國家和行業(yè)標準的電力工程建設規(guī)范，由供電部門依照國家標準、行業(yè)標準進行審核和驗收，供電方式應按照安全、可靠、經(jīng)濟、合理和便于管理的原則確定。
用地面積15畝以上小區(qū)應當修建一座垃圾中轉(zhuǎn)站(垃圾房8m2以上)，有居民活動場地的應配套建設一座公共廁所。
規(guī)劃、建設部門在進行建設工程規(guī)劃審批和設計審查時，應當按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》進行審查、審批，并征求物業(yè)管理等部門的意見。
第三十三條 凡具備分表直抄到戶條件的新建住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設施設備，由專業(yè)經(jīng)營單位負責設計、建設、維護和管理。開發(fā)建設單位應當協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
專業(yè)經(jīng)營設施設備包括變電、二次供水、燃氣調(diào)壓等設施設備及相關(guān)管線和計量裝置。
第三十四條 本《細則》實施前建設的住宅小區(qū)內(nèi)的供水供電設施設備，由業(yè)主大會決定是否進行水電改造后移交給專業(yè)經(jīng)營單位，業(yè)主大會決定改造移交的，專業(yè)經(jīng)營單位應當接收。
第三十五條 專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修養(yǎng)護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
第三十六條 建設單位應當依法通過招標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
招標人應當在招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關(guān)資料，向物業(yè)管理主管部門備案。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)：
(一)投標人少于3人;
(二)總建筑面積少于3萬平方米。
第三十七條 鼓勵前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與監(jiān)督。
第三十八條 建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)管理主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。
第三十九條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置;
(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng);
(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡，并安裝分戶計量裝置;
(四)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按專項設計要求配置到位;
(五)按照防火要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設施建設;
(六)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;
(七)按照規(guī)劃要求完成環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)管理用房等配套建筑及設施建設;
(八)按照規(guī)劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;
(九)住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
建設單位應當組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進行綜合驗收，接受房產(chǎn)開發(fā)主管部門、規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。
第四十條 開發(fā)建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電等服務合同并在以后的移交中向業(yè)主委員會予以公示。
第四十一條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受開發(fā)建設單位的委托，協(xié)助開發(fā)建設單位辦理住宅交付的有關(guān)具體事宜。
第四十二條 開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)服務用房和下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
前期物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時，將物業(yè)服務用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。
第四十三條 建設單位與買受人訂立的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容、建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有共用的配套設施設備。
第四十四條 在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前(含當月)所發(fā)生的物業(yè)服務費用由建設單位承擔;房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務費用，在房屋銷售合同有約定的，按前期物業(yè)服務合同的約定由業(yè)主承擔;在房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。
第四十五條 建設單位訂立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應當制定臨時管理規(guī)約，作為房屋銷售合同的附件。
臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害買受人的合法權(quán)益。臨時管理規(guī)約應當報物業(yè)管理主管部門備案。
第四章 物業(yè)管理服務
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十六條 業(yè)主可以根據(jù)所在物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘符合相應條件的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。
第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書后方可從事物業(yè)管理。
物業(yè)服務企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書。
在本縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務活動的外地企業(yè)，應當向縣房產(chǎn)管理局備案。經(jīng)核準合格后，方可從事物業(yè)服務活動(經(jīng)營)。
第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有相應的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務的能力。
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第四十九條 嚴格物業(yè)服務重大事件報告制度。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定及時向相關(guān)行政主管部門、專業(yè)單位報告：
(一)發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且在8小時內(nèi)難以排除，嚴重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務人員擅自集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務中斷，嚴重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性事件;
(五)發(fā)生業(yè)主、使用人重大傷亡事件;
(六)其他嚴重影響業(yè)主、使用人正常生活的事件。
第五十條 建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當分別建立并妥善保管物業(yè)材料檔案、業(yè)主大會與業(yè)主委員會檔案以及物業(yè)服務檔案。
第五十一條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員應當按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應建立業(yè)主委員會委員在物業(yè)管理中的信用檔案，并納入全縣物業(yè)管理信用體系。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理主管部門報送統(tǒng)計報表。
第二節(jié) 物業(yè)的裝飾裝修
第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關(guān)資料向物業(yè)服務企業(yè)辦理登記手續(xù);按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應當依法辦理批準手續(xù)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主拒不辦理登記、批準手續(xù)的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。
第五十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務協(xié)議。
住宅裝飾裝修服務協(xié)議應當包括下列內(nèi)容：
(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限;
(二)允許施工的時間;
(三)廢棄物的清運與處置;
(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;
(五)禁止行為和注意事項;
(六)裝修保證金的收取和退還;
(七)違約責任;
(八)其他需要約定的事項。
第五十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業(yè)主。
物業(yè)服務企業(yè)對裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主或物業(yè)使用人不得拒絕和阻礙。
第三節(jié)物業(yè)服務合同
第五十六條 物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂。合同中的下列主要內(nèi)容應當事先提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外：
(一)物業(yè)服務事項;
(二)物業(yè)服務質(zhì)量及費用標準;
(三)合同期限;
(四)違約責任。
第五十七條 物業(yè)服務合同應當約定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)公共服務事項：
(一)建筑物共有部位及設施設備的使用、管理和維護;
(二)公共綠化的維護;
(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;
(四)公共區(qū)域的秩序維護;
(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;
(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理;
(七)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案的保管;
(八)其他物業(yè)公共服務事項。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務和責任作出明確約定。
物業(yè)服務合同示范文本由物業(yè)管理主管部門會同其他相關(guān)行政主管部門制發(fā)。
第五十八條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分及其相應的檔案進行查驗，發(fā)現(xiàn)共有部分與原設計方案不符或者有質(zhì)量問題的，應當書面告知建設單位、業(yè)主委員會;并按照國家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與建設單位或者業(yè)主委員會辦理相應手續(xù)。對承接查驗中確認的問題，相關(guān)責任人應當及時整改。
第五十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關(guān)規(guī)定與建設單位或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案、業(yè)主名冊等資料的移交手續(xù)。
物業(yè)服務企業(yè)應當自辦理移交手續(xù)之日起30日內(nèi)，持相關(guān)資料向物業(yè)管理主管部門備案。
第六十條 業(yè)主委員會應在物業(yè)服務合同期限屆滿60日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應當及時依法選聘其他物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人。
業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容等進行表決。
第六十一條 有下列情形之一的，物業(yè)服務企業(yè)應當退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，不得以物業(yè)服務中的債權(quán)債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除;
(二)物業(yè)服務合同期滿未續(xù)約;
(三)成立首屆業(yè)主委員會后，依法選聘了物業(yè)服務企業(yè);
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。
第六十二條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，應當在辦理規(guī)定退出手續(xù)的同時，履行下列交接義務：
(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案等資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員;
(三)清退預收、代收的有關(guān)費用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
第四節(jié) 物業(yè)服務收費
第六十三條 物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導價或市場調(diào)節(jié)價，其計費模式、標準由物業(yè)服務委托雙方訂立物業(yè)服務合同具體約定。
普通住宅、經(jīng)濟適用住房和廉租房的物業(yè)服務收費以及停車服務收費實行政府指導價格，價格標準按照屬地管理原則，由縣物價局會同縣房管局依據(jù)《價格法》及其價格管理的有關(guān)規(guī)定制定。
其他住宅和非住宅的物業(yè)服務收費以及其他服務項目收費實行市場調(diào)節(jié)價格，具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定，報物價、物業(yè)管理主管部門備案。
物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量和相應的收費項目、收費標準實行明碼標價。
物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以另行約定。
按照《江西省物業(yè)管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在實施物業(yè)服務收費前，必須到物價部門申請辦理物業(yè)收費批文，實行亮證收費，并自覺接受物價部門的年度審驗。
第六十四條 物業(yè)服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。
第六十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主約定應以物業(yè)部門指導價為準。
物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務費收費標準按《江西省物業(yè)管理服務收費管理細則》(贛計商價字〔20xx〕766號)中規(guī)定收費。
第六十六條 物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當結(jié)清物業(yè)服務費。
第六十七條 專業(yè)經(jīng)營單位應當按照與業(yè)主簽訂的服務合同，向具備條件的最終用戶收取費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。
第六十八條 物業(yè)服務費以法定產(chǎn)權(quán)面積(房屋所有權(quán)證登記的建筑面積)計算，其中頂層躍層和閣樓按法定產(chǎn)權(quán)面積的一半收費，儲物間、柴房不收費，車庫按標準收費;未辦理產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業(yè)管理服務費按月收取，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定預收物業(yè)服務費的，預收期限不得超過3個月。
第五節(jié) 舊住宅區(qū)的物業(yè)管理
第六十九條 對具備建立物業(yè)管理條件的舊住宅區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應采取措施對舊住宅區(qū)進行整治。舊住宅區(qū)完成整治改造后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)，也可依托業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會，由業(yè)主自行管理物業(yè)。
第五章物業(yè)的使用與養(yǎng)護
第一節(jié)物業(yè)的使用
第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過國家規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為;
(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。
第七十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。
業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
業(yè)主應當按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。
第七十二條 房屋交付后，業(yè)主、使用人應當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的配套建筑及設施設備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。
第二節(jié)車位的使用管理
第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車庫和建筑物附屬設施內(nèi)車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。
業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設單位應當出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導價。
車庫、車位在優(yōu)先滿足本物業(yè)管理業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人，其租賃合同期限不得超過6個月。
第七十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定收取場地使用費的，場地使用費在扣除物業(yè)服務費后屬于全體業(yè)主共有，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。業(yè)主大會或業(yè)主可以委托物業(yè)服務企業(yè)收取，并支付一定比例的報酬。
業(yè)主對機動車有保管要求的，可以與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。
第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三節(jié) 建設單位的保修責任
第七十六條 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
建設單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務企業(yè)承擔，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。
第七十七條 建立新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度。
建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價3%的比例，一次性向物業(yè)管理主管部門設立的物業(yè)質(zhì)量保修金帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)保修費用的保證。
物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管帳戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位按幢設立專戶。建設單位在新建物業(yè)交付時，應當向業(yè)主出示物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
保修金存儲期限與物業(yè)的法定保修期限一致。
第七十八條 建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)管理主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
第七十九條 物業(yè)管理主管部門應當每年定期向相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位公布物業(yè)質(zhì)量保修金的使用情況。
第八十條 物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)管理主管部門應將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設單位。
物業(yè)質(zhì)量保修金存儲期滿前30日，物業(yè)管理主管部門應將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
第八十一條 物業(yè)管理主管部門應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
第四節(jié)物業(yè)的養(yǎng)護
第八十二條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、養(yǎng)護、維修，由相關(guān)業(yè)主負責。
物業(yè)專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及影響其他物業(yè)正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時維護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
第八十三條 業(yè)主對專有部分進行管理、養(yǎng)護、維修等，應當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位，應當承擔業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設施設備的維修、更新、養(yǎng)護等管理責任。
前款規(guī)定的業(yè)主專有部分以外的相關(guān)管線和設施設備包括變電、供水(不含用戶自建自管的二次供水)等設施設備及相關(guān)管線和計量器具。
第八十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照下列規(guī)定向最終用戶收取費用。
(一)業(yè)主自用的向業(yè)主收取;
(二)物業(yè)服務企業(yè)使用的向物業(yè)服務企業(yè)收取;
(三)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;
(四)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤。
物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務費。
專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。
第八十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位及共用設施設備，由業(yè)主共同維護和管理;業(yè)主大會可以將其委托給物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人維護和管理。
第八十七條 住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的建設單位和業(yè)主，應當繳存住宅專項維修資金;住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
住宅專項維修資金的建立，應當遵循業(yè)主所有、統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的交存、使用、管理的具體細則，由縣房管局、縣財政局按照有關(guān)規(guī)定制定并執(zhí)行。
第八十八條 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占物業(yè)建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。
第八十九條 通道、樓梯、物業(yè)服務用房等屬于業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處置或者改作他用。
利用共有部分進行經(jīng)營的，應當符合法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，并由業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定。收益屬全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主共有。
業(yè)主委員會應當定期公布全體業(yè)主共有部分、部分業(yè)主共有部分物業(yè)經(jīng)營收益的收支情況。
第九十條 物業(yè)應當定期維修養(yǎng)護。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的應當維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者其他責任人應當及時履行維修養(yǎng)護義務。
發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，責任人不及時履行維修養(yǎng)護義務的，物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織搶修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業(yè)主委員會，費用由相關(guān)責任人承擔。
第九十一條 因維修物業(yè)、設置管線等需要，必須進入專有部分的，業(yè)主、使用人不得拒絕。
供水、供電、信息、環(huán)衛(wèi)、郵政等專業(yè)單位進入物業(yè)管理區(qū)域提供服務的，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當予以配合。
第九十二條 專項維修資金的過戶、續(xù)籌、結(jié)算，應遵守下列規(guī)定：
(一)業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
(二)專項維修資金帳面余額低于首次繳付額30%的，經(jīng)業(yè)主大會會議研究決定，按業(yè)主房屋建筑面積的比例向業(yè)主續(xù)籌。
(三)房屋滅失的，將專戶帳面余額返還業(yè)主。
第六章法律責任
第一節(jié)物業(yè)爭議解決途徑
第九十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決;不能協(xié)商解決的，可以要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)解或者依法提起民事訴訟或申請仲裁。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)等對違反本《細則》的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應當及時調(diào)查、核實，并依法處理。
第二節(jié)違反《細則》處理規(guī)定
第九十四條 違反本《細則》第三十九條規(guī)定的，由房產(chǎn)管理部門責令停止交付使用;拒不停止的，處以交付使用住宅銷售額1以上3以下罰款。
第九十五條 違反本《細則》規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理主管部門予以處罰：
(一)物業(yè)服務企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務或者未辦理退出手續(xù)、履行相應義務的，處以一至五萬元的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書;
(二)建設單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責令限期改正;逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第九十六條 違反本《細則》規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕對具備條件的最終用戶實行終端收費的，由縣人民政府責令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應當承擔相應的賠償責任。
第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本《細則》第七十條、第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)管理主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處以一千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應當依法承擔民事責任。
第九十八條 對于業(yè)主、使用人不遵守規(guī)章的行為，經(jīng)教育不改的，社區(qū)居委會、業(yè)主委員會可以對其行為進行公示。業(yè)主未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;物業(yè)服務企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以按每日加收滯納部分0.5的滯納金，必要時也可以采取適當?shù)南拗拼胧?，或向人民法院起訴。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主，不得當選為業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員，其所在相關(guān)單位應積極幫助做好思想教育工作，必要時應當代為收繳。不能及時足額交納物業(yè)服務費的業(yè)主代表和業(yè)主委員會組成人員經(jīng)教育不能改正的，可依法罷免。
第九十九條 違反本《細則》規(guī)定的行為，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《江西省物業(yè)管理條例》、《撫州市住宅小區(qū)物業(yè)管理用房配置細則》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定處罰。
第七章 附則
第一百條 本《細則》自公布起之日起30日后施行。
縣物業(yè)管理實施細則二第一章總則
第一條為規(guī)范我縣物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進我縣物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《黃岡市物業(yè)管理實施細則》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其相關(guān)活動。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設施、設備和場地等。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條物業(yè)管理活動應當遵循政府指導、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、屬地管理的原則進行。
第四條縣政府負責把物業(yè)管理納入社會管理 范疇。
縣房管局是物業(yè)管理行政主管部門，負責全縣物業(yè)管理活動的行政指導、監(jiān)督和管理工作。主要職責是：
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策，指導、監(jiān)督物業(yè)管理活動;
(二)負責物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)的監(jiān)管工作;
(三)負責物業(yè)管理選聘活動的監(jiān)督管理工作;
(四)負責監(jiān)督、指導物業(yè)的承接查驗工作;
(五)負責住宅專項維修資金的收取、使用、指導和監(jiān)督工作;
(六)負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案工作;
(七)負責物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理活動的監(jiān)督檢查，依法查處違法行為;
(八)負責會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛、投訴及有關(guān)問題;
(九)會同人社部門，對物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)準入制度的實施進行指導、監(jiān)督和檢查;
(十)依法履行其他職責。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)應加強對物業(yè)管理的綜合管理工作，負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導、協(xié)助、監(jiān)督和檢查。主要職責是：
(一)負責指導、組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒?
(二)督促檢查物業(yè)服務企業(yè)落實物業(yè)管理活動，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛、物業(yè)管理與社區(qū)管理、服務的關(guān)系;
(三)負責組織召開物業(yè)管理活動相關(guān)聯(lián)席會議;
(四)參與本轄區(qū)物業(yè)管理檢查和考評工作。
縣政府各部門按照各自職責，做好各自的物業(yè)管理工作。
縣住建局
(一)對審批后的建設項目(工程)搞好批后監(jiān)督管理，對違反基本建設程序建設的行為予以查處;
(二)對違法違規(guī)施工、裝飾、裝修等破壞承重墻等影響房屋質(zhì)量安全的行為予以查處;
(三)對建設、施工單位不按照國家規(guī)定及約定的保修期限和范圍承擔保修責任的行為予以查處。
縣規(guī)劃局
規(guī)劃設計新建物業(yè)項目時，負責對新建項目的各項設施統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局，按規(guī)定配置各類公建配套設施，對開發(fā)建設單位擅改規(guī)劃設計要求的行為予以查處。
縣城管執(zhí)法局
(一)對違反市容環(huán)境衛(wèi)生管理方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為進行查處;
(二)對破壞公共園林綠地、公共設施的行為進行查處;
(三)對因從事餐飲、娛樂、建設等經(jīng)營活動帶來的油煙、噪音等污染行為進行查處;
(四)依法履行的其他職責。
縣公安局
(一)會同民政部門開展門(樓)牌清理、編制工作，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(社區(qū)居委會)開展安裝及維護工作;
(二)依法打擊處理違反流動人口服務和管理條例的各類違法犯罪行為;
(三)依法查處飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活行為;
(四)依法打擊處理其他擾亂公共秩序、妨害公共安全、侵犯人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、妨害社會管理等違法犯罪行為;
(五)科學指導視頻監(jiān)控平臺等安防設施建設。
縣消防大隊
(一)對未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防安全教育培訓及消防演練的進行查處;
(二)對占用、堵塞、封閉的消防通道，妨礙消防車輛通行的行為進行查處;
(三)對埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距的行為進行查處;
(四)對建筑消防設施、器材未保持完好有效的行為進行查處;
(五)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口的行為進行查處;
(六)對在小區(qū)內(nèi)設立、儲存易燃易爆危險品行為的進行查處。
縣物價局
(一)對超出政府指導價浮動幅度擅自提高收費標準的行為進行查處;
(二)對物業(yè)服務企業(yè)申報小區(qū)物業(yè)服務收費備案時，進行審核并頒發(fā)《物業(yè)服務收費監(jiān)審證》;
(三)對超范圍收費的行為進行查處;
(四)對其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的行為進行查處。
縣質(zhì)監(jiān)局
(一)對違反規(guī)定，擅自在經(jīng)營活動中使用無生產(chǎn)許可證的產(chǎn)品或無強制性認證產(chǎn)品的行為進行查處;
(二)對用于貿(mào)易結(jié)算的計量器具(水、電、氣表等)未經(jīng)檢定投入使用行為的查處;
(三)對不按規(guī)定擅自安裝、使用電梯、鍋爐、壓力容器、起重機械、游樂設施等特種設備以及不按規(guī)定進行上述設備維修、保養(yǎng)的行為進行查處。
縣文明辦應將物業(yè)管理工作納入社區(qū)精神文明建設范疇。
縣工商局負責對未取得營業(yè)執(zhí)照、擅自在物業(yè)管理區(qū)域從事經(jīng)營活動的行為進行查處。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，負責直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務。
第五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集。相關(guān)職能部門和社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
(一)業(yè)主委員會未依法履行職責;
(二)業(yè)主委員會未依法換屆;
(三)物業(yè)服務企業(yè)未依法撤出和辦理交接手續(xù);
(四)物業(yè)管理與服務過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;
(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。
第六條本縣新建小區(qū)應當實行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，應當結(jié)合舊城區(qū)改造，分步實施物業(yè)管理。
第二章前期物業(yè)管理
第七條新建小區(qū)實行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理由開發(fā)建設單位負責。
開發(fā)建設單位應當提供前期物業(yè)管理辦公設備和場地，其資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務企業(yè)使用。開發(fā)建設單位不得擅自處置物業(yè)共用部位、共用設施、設備等。
第八條新建小區(qū)的開發(fā)建設單位，在辦理商品房預(銷)售許可證前或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)前，應當通過公開招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
投標人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣房管局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
開發(fā)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第九條開發(fā)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
開發(fā)建設單位在銷售物業(yè)之前，應當制定《臨時管理規(guī)約》，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務以及違反《臨時管理規(guī)約》應當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設單位制定的《臨時管理規(guī)約》，不得侵害物業(yè)買賣人的合法權(quán)益。
開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)前，將《臨時管理規(guī)約》向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守《臨時管理規(guī)約》予以書面承諾。
第十條縣房管局應會同縣工商局制定《前期物業(yè)服務合同示范文本》、《物業(yè)服務合同示范文本》等文書，用于具體指導全縣的物業(yè)管理。
第十一條前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔。
已竣工驗收但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由開發(fā)建設單位全額交納。
第十二條開發(fā)建設單位與所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同應一式三份，開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和縣房管局各執(zhí)一份。
第三章物業(yè)的承接與查驗
第十三條新建小區(qū)應當按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設項目規(guī)劃設計方案時，必須考慮物業(yè)管理服務用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全措施、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設施建設。在項目建設過程中，有關(guān)行政主管部門應當加強監(jiān)督和管理，達到開發(fā)小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。
第十四條開發(fā)建設單位應當按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務用房，并在申請辦理建設工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設計方案中應注明物業(yè)管理服務用房的具置。
新建小區(qū)，開發(fā)建設單位應該按照不低于地上地下總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)服務用房;規(guī)模較小的開發(fā)項目，配置物業(yè)服務用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置，有條件的鼓勵配置社區(qū)居委會駐點工作用房。
物業(yè)服務用房其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應當注明物業(yè)服務用房具置，房屋登記機構(gòu)應在登記簿上予以記載，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。
物業(yè)服務用房不得買賣和抵押，縣房管局不得辦理轉(zhuǎn)移登記。
第十五條申報竣工綜合驗收的開發(fā)小區(qū)須達到下列標準：
(一)開發(fā)小區(qū)建設用地的使用符合小區(qū)詳細規(guī)劃要求，建筑物、道路、各種管線、服務設施、圍墻、景點等位置準確;
(二)開發(fā)小區(qū)所有規(guī)定建設項目、基礎設施、市政設施和環(huán)境建設按小區(qū)詳細規(guī)劃要求全部建成完工，沒有缺項。工程的施工質(zhì)量通過相關(guān)專業(yè)部門的檢查認定，符合有關(guān)規(guī)范和標準的要求，使用功能完好，并取得認證文件;
(三)開發(fā)小區(qū)工程技術(shù)檔案、資料完整準確，并按有關(guān)規(guī)定要求歸整完畢;
(四)小區(qū)內(nèi)施工機具、臨建設施、建筑垃圾、臨時建筑等全部消除完畢，場地平整、道路暢通、衛(wèi)生清潔;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
