時間：2023-02-19 23:10:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇標準合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
對標準合同的概念，學者之間歷來有著不同看法。從各國法律規(guī)定來看，標準合同究竟是指由一方制訂的合同文件，還是應指雙方訂立的合同，迄今仍無統(tǒng)一意見。我們認為，雖然在標準合同訂立中，要約方都具有強有力的經(jīng)濟實力，甚至居于壟斷地位，其提出的要約，有的可能得到政府部門或立法機構(gòu)的認可，因而具有一定的權(quán)威性，承諾方只能對其表示完全附合或斷然拒絕，而不能討價還價。但是，由于任何合同的成立都必須經(jīng)過當事人的合意，即必須通過當事人雙方意思表示一致才能成立，故單純由一方制訂的合同文件，若未經(jīng)另一方的接受或同意，不能視為合同并對雙方當事人產(chǎn)生拘束力，這是合同的基本特點，標準合同也不例外。作為合同的一種類型，標準合同必須是在平等的民事主體之間為實現(xiàn)一定的經(jīng)濟目的、在合意的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的合同。在標準合同訂立過程中，承諾方向要約方作出的附合，也是合意，假如不承認另一方的附合形成合意，把標準合同視為由一方制訂的合同文件，那么，它就不是原來意義的合同了，而只是一種單方的行為。
由此，標準合同應是指由一方當事人預先制訂的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特點的合同條款。標準合同具有以下特點：。
其一，標準合同文件是由一方預先制訂的，而不是在雙方當事人反復協(xié)商的基礎(chǔ)上制訂出來的。制訂標準合同文件的一方多為固定提供某種商品和服務的公用事業(yè)部門、企業(yè)和有關(guān)的社會團體等，有些標準合同文件是由政府部門機構(gòu)制訂的，如常見的郵政合同（電報紙、包裹單）。標準合同文件雖由一方預先制訂，但制訂方必須在承諾方承諾以前明確呈示其條款，若明確呈示其書面文件有困難，則應將合同條款懸掛于訂約所在的清晰可見之處，并且向承諾人指明，從而使承諾人能明確了解合同條款內(nèi)容。若在承諾人承諾以前，標準合同文件不能為承諾人所知道，則不能成立合同。
其二，標準合同是一方與不特定的相對人訂閱的，在訂立以前，要約方總是特定的，而承諾方都是不特定的，這就與一般合同的當事人雙方都是特定人有所不同。在標準合同的訂立中，與要約人訂立合同的人，都是社會上分散的消費者，他們具有不特定性。當然，在不特定的相對人實際進入訂約過程以后，事實上已由不特定人變成了特定的承諾人。
其三，標準合同的內(nèi)容具有完整和定型化的特點。一方面，標準合同文件，普遍適用于一切要與起草人訂合同的不特定的相對人，而不因相對人的不同有所區(qū)別。相對人雖沒有參與合同的制訂，但對合同的內(nèi)容只能表示完全的同意或拒絕，而不能修改、變更合同的內(nèi)容。同時，在訂約中，要約人和承諾人雙方的地位也是固定的，而不象一般合同在訂立過程中，要約方和承諾方的地位可以隨時改變。
其四，相對人在訂約中居于附從地位。相對人并不參與協(xié)商過程，只能對一方制訂的標準合同條款，概括地予以接受或不接受，而不能就合同條款討價還價，因而相對人在合同關(guān)系中處于附從地位。
標準合同通常以書面形式表現(xiàn)出來。例如將合同條款明確印刷于一定文件（如車船票、保險單）之上，但也可能通過“價目表”、“告示”、“通知”、“證明”等形式張貼于一定的營業(yè)場所，還有些公認的商事習慣和某些法人章程中所載的若干事務，雖可能成為標準合同條款的部分，但不一定明確的載于標準合同文件之中。① 在實踐中，標準合伺常與示范合同相混淆。后者是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示范作用的合同文件，要求示范合同具有標準形式，有助于使同類合同條款簡單化和標準化。在我國，建筑業(yè)等許多行業(yè)正在逐漸推行各類示范合同。示范合同的推廣對于完善合同條款、明確當事人的權(quán)利和義務、減少因當事人欠缺合同法律知識而產(chǎn)生的各類糾紛具有作用，但因為示范合同只是當事人雙方簽約時的參考文件，對當事人并無強制約束力，雙方可以修改其條款形式、格式或增減條款，因此它不是標準合同。
二、標準合同的性質(zhì)
自標準合同產(chǎn)生和發(fā)展以來，為加強有關(guān)標準合同方面的立法，準確地處理有關(guān)標準合同的糾紛，各國學者對標準合同的性質(zhì)展開了探討，先后提出了一些主張和意見，各種有關(guān)標準合同性質(zhì)的觀點，概括起來主要有命令行為說、合同說、規(guī)范說、規(guī)章說、事實合同說。比較這些觀點，我們認為，除“合同說”以外，其他幾種觀點均有缺陷。第一，標準合同并不是單方的命令行為。雖然訂約的相對人不能對合同內(nèi)容作出修改，但有權(quán)決定是否接受，同時，在標準合同訂立過程中，也要經(jīng)過當事人雙方的合意。第二，標準合同并不是法律規(guī)范。許多標準合同是由企業(yè)和事業(yè)組織所制訂的，許多企業(yè)制訂標準合同文件的目的，旨在謀求其法人自身的利益而不是全社會的利益，所以，如果認為標準合同均為法律，等于承認某些企業(yè)可以憑借其壟斷地位，任意頒行不受干預的法律，隨意對廣大消費者的權(quán)利作出限制，這顯然與現(xiàn)代法制的精神是不符合的。第三，標準合同并不是僅對企業(yè)、事業(yè)組織內(nèi)部發(fā)生效力的自治規(guī)章，也不是為自己的所有權(quán)內(nèi)容作出某種規(guī)范的文件。標準合同是為不特定的第三人而制訂的，制訂標準合同文件的目的旨在使“債的關(guān)系”產(chǎn)生、消滅和變更，并在要約人和不特定的相對人之間發(fā)生合同關(guān)系。第四，標準合同不是事實合同。事實合同關(guān)系“發(fā)生在供應業(yè)者與顧客之間，而不是發(fā)生在條款之上，條款是次要的，雙方當事人之事實關(guān)系才是主要的”。②若認為標準合同是事實合同，則排除了相對人對標準合同的不合理條款提出異議的可能性。標準合同雖然在締結(jié)合同的方式上是有其特殊性，但實際上許多標準合同仍然是通過書面形式締結(jié)的而不是憑事實關(guān)系形成的。
所以，我們認為，標準合同仍然是一種合同類型，它仍需以雙方的合意為基礎(chǔ)，標準合同一旦成立，對雙方當事人均產(chǎn)生拘束力，一方違約，另一方仍需基于合同法的規(guī)定獲得補救。應當看到，在標準合同訂立中，相對人并不能參與協(xié)商，就合同條款的擬定充分表達其意志，同時，由于某些企業(yè)和事業(yè)組織壟斷了某種產(chǎn)品的生產(chǎn)和服務，使相對人在是否接受某種服務和購買某種產(chǎn)品時，無更多的選擇的機會（如要求提供煤氣、水電等生活必需的東西），因而即使標準合同條款規(guī)定得不盡合理，相對人也只能被迫接受。基于此種狀況，許多學者認為標準合同只存在一方的附隨，而不存在著真正的意思表示，臺灣學者黃越欽指出：“由于附合契約結(jié)構(gòu)上特性，用普通契約來衡量，并不適宜，今日民法上之要約、承諾的觀點在此地即顯得無意義”。③這種觀點當然具有一定的合理性，但仔細考察標準合同的性質(zhì)可以看出，標準合同仍然是以雙方的合意為基礎(chǔ)并具有一般合同的性質(zhì)。其理由在于：
其一，在標準合同的訂立中，一方雖未參與協(xié)商，但并非不能表達其意思，也并非不存在著承諾的意思表示。在民法上，合同作為一種法律行為，是以當事人的意思表示為核心的，若無當事人的意思表示，則無合同可言。尤其應當看到，現(xiàn)代合同法從保護交易秩序和維護相對人的信賴利益出發(fā)，對某些合同的承諾采取推定方式。例如按照聯(lián)邦德國的法律，商人對于平日經(jīng)常來往的客戶，在其營業(yè)范圍內(nèi)，接到客戶要約時，應立即發(fā)出承諾與否之通知，如怠于作出通知，應推定為承諾。由此可見，因社會經(jīng)濟的發(fā)展，合同法中對意思表示的方式要求等內(nèi)容已發(fā)生了變化，一方未參與協(xié)商，并不意味著他不能作出真實的意思表示。
其二，相對人在標準合同的訂立中，有權(quán)作出承諾的意思表示。此種表示可以通過在書面文件上簽字的方式，也可能通過實施一定的行為（如拍電報、購買物品）等表示出來，無論如何，相對人對標準合同文件可以接受也有權(quán)拒絕。至于某些相對人在不了解標準合同條款以前就表示接受，或者要約人已出示標準合同條款，而相對人對此條款未予注意，則只能歸咎于相對人自己的疏忽，不能認為合同的成立不存在著合意。
其三，標準合同的訂約人雙方在經(jīng)濟實力等方面存在著重大差別，但他們在訂立標準合同時，地位仍然是平等的。相對人對另一方提出的要約所表示的附合，同樣應屬于平等的當事人雙方的合意。誠然，由于某些企業(yè)、事業(yè)組織在經(jīng)濟生活中的壟斷地位，使其可以憑借這種地位在標準合同中隨意規(guī)定免責條款以限制和減輕其責任，亦可能給廣大消費者強加不公正條件，但此種狀況可以通過司法程序而加以防止。同時，法律可以對標準合同制訂人的權(quán)利作出限制，以平衡壟斷組織與廣大顧客之間的利益關(guān)系。例如，法國法認為，從事公用事業(yè)（如電力、煤氣、供水）的企業(yè)，處于長期承諾的狀態(tài)。此類企業(yè)不能拒絕顧客的要約，即不能拒絕與顧客訂立公用事業(yè)服務合同。而且法國法在實務上將這一規(guī)則擴大適用到了所有根據(jù)標準合同從事交易的商人。如果商人拒絕承諾顧主的要約，并且該不作為在法院看來是不公正的，則商人對其不作為要承擔負責賠償?shù)呢熑巍？梢姡瑯藴屎贤挠喖s雙方在法律地位上仍應是平等的，合同的成立仍需經(jīng)過雙方的合意。
三、標準合同與契約自由原則
早在19世紀初期，在西方農(nóng)業(yè)、手工業(yè)界的一些商人，已將某些不斷重復的簡單的交易內(nèi)容，以書面形式固定下來，以供將來訂立合同時參考。以后，不動產(chǎn)買賣、公司成立契約、出版合同、特許權(quán)等合同均須依一定格式內(nèi)容而訂立。至20世紀以來，由于科學技術(shù)的高度發(fā)展、壟斷組織的蓬勃興起，尤其是某些企業(yè)的服務交易行為（如銀行、保險、運送等）頻繁程度與日俱增，因此，標準合同的適用范圍是日益廣泛，并且已成為當代合同法中的一個重要發(fā)展趨向。現(xiàn)代化的許多物品生產(chǎn)采取的是大量制造和大宗交易的方式，許多交易活動是不斷重復進行的，許多公用事業(yè)服務具有既定的要求，所以通過標準合同方式可以使訂約基礎(chǔ)明確、費用節(jié)省、時間節(jié)約，從而大大降低了交易費用，適應了現(xiàn)代社會商品經(jīng)濟高度發(fā)展的要求。
然而，標準合同的廣泛運用，對合同的基本原則即契約的自由原則產(chǎn)生了巨大的沖擊，從而深刻地影響了現(xiàn)代合同法。契約自由原則，是西方合同法的核心原則，其內(nèi)容包括：契約必須由當事人自由意志彼此一致才能生效、契約的內(nèi)容由當事人決定、契約的方式以及相對人的選擇等由當事人決定。任何人無權(quán)干涉。但是，標準合同的出現(xiàn)，則形成對契約自由原則的極大妨害，表現(xiàn)在：第一，在訂約方面，相對人有時缺乏選擇訂約伙伴的完全自由。由于某些公用事業(yè)服務領(lǐng)域中不存在著競爭，公用事業(yè)組織屬于壟斷地位，那么該組織利用其壟斷地位以標準合同方式從事交易時，消費者可能別無選擇。此外，如果某些生活必需品出現(xiàn)供不應求狀況，而生產(chǎn)該產(chǎn)品的企業(yè)利用標準合同進行交易時，也會出現(xiàn)上述狀況。這就使契約自由原則下的選擇相對人的自由受到限制和妨礙。第二，相對人的意思表示不是完全自由的。標準合同大多由企業(yè)、事業(yè)單位單方面制定，相對人對此只能全部接受或拒絕，而不能就各個條款進行協(xié)商。因此，對契約制訂一方是自由的，而對相對人來說則不是完全自由的。在許多情況下，相對人并不知道標準合同的基本內(nèi)容，或?qū)Υ宋醇幼⒁猓蛘邇H注意到顯著的條款而沒有注意到其他條款，但只要制訂一方在訂約時已將標準合同告示出來并為相對人所接受，則無論相對人是否了解，并不妨礙合同成立。第三，標準合同制訂一方可能利用其經(jīng)經(jīng)濟優(yōu)勢形成諸多不公正條款。柏士納指出：“在獨占情形下，買受人無法與出賣人討價還價，而出賣人則能有限度地去強迫買受人接受其條款”，“定型化契約有時具有印好的條款來規(guī)束粗心大意的購買者的目的，此極有可能有詐欺之成分”。④在相對人被迫接受不公正條款的情況下，契約自由原則已難以體現(xiàn)。第四，標準合同的制訂者在合向條款中常常排除法律規(guī)范的適用。有的學者認為，標準合同不過是一方利用契約自由而片面排除實體法規(guī)范，所以其契約自由不過是“侵權(quán)行為的自由”。⑤因而認為標準合同弊大于利，不宜推行。
我們認為，對標準合同作用的評價，不能僅從標準合同對“契約自由”的妨害考慮而否定其存在的價值。事實上，標準合同對“契約自由”原則的妨害只一種表象， “契約自由”受到妨害的真正原因乃是因為壟斷的形成和國家對經(jīng)濟的干預的強化。我們知道，標準合同最先出現(xiàn)于西方的國家公用事業(yè)領(lǐng)域，而在這個領(lǐng)域中存在的非競爭性和壟斷性乃是國家經(jīng)濟政策的要求。此種壟斷在“契約自由”原則充分尊重的自由競爭時期尚未產(chǎn)生和發(fā)展，而至壟斷時期，由于國家參與經(jīng)濟生活和對經(jīng)濟加強干預，因此公用事業(yè)等領(lǐng)域出現(xiàn)了廣泛的獨占性。對競爭的排斥和壟斷形成，必然為標準合同的應用和推廣提供了基礎(chǔ)，而標準合同本身只不過是實現(xiàn)壟斷時期的國家干預經(jīng)濟政策的法律工具，所以，與其說標準合同本身構(gòu)成對“契約自由”原則的妨害，毋寧說，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，要求國家對私人的合同關(guān)系進行干預，正如有的學者所指出的：“雖然個人與公共事業(yè)之間之契約關(guān)系，從個人立場看來，好象是附從關(guān)系，實際上是法權(quán)作用下契約本質(zhì)的轉(zhuǎn)化”。⑥
應當指出的是，標準合同因其特點必然使其有利于企業(yè)主而不利于廣大的消費者，消費者因處于經(jīng)濟弱者地位必然容易受到損害。為協(xié)調(diào)矛盾，西方國家的法律對標準合同制訂者一方的權(quán)利也進行了一些限制。另一方面，考慮到合同當事人雙方經(jīng)濟地位相差懸殊，相互間交涉能力及注意能力差距很大的狀況，各國立法大都采取了一系列對策。這表明標準合同弊端在一定程度上是可以得到糾正的。還要看到，一些標準合同條款是由有關(guān)立法機構(gòu)和政府部門制訂的，這些條款本身表明了法律和法規(guī)對“契約自由”的限制。同時，對相對人來說話，雖然他們不具有充分表達自己意志的自由，但在法律上仍享有締結(jié)合同、選擇合同對方當事人的自由。所以，我們認為，標準合同的出現(xiàn)并沒有完全否定契約自由原則，而只是表明契約自由原則適應現(xiàn)代社會商品經(jīng)濟的要求而呈現(xiàn)出一種新型狀態(tài)。
四、我國標準合同的現(xiàn)狀及其法律調(diào)整
（一） 我國標準合同存在的必然性。我國是生產(chǎn)資料公有制占主導地位的國家，國家對國家經(jīng)濟的領(lǐng)導和管理始終在經(jīng)濟生活中起著重要作用，而標準合同作為實現(xiàn)國家干預經(jīng)濟生活的手段，一直在實踐中發(fā)揮著重要作用。其具體表現(xiàn)是：首先，標準合同在國家壟斷經(jīng)營的行業(yè)得到了廣泛運用。自從建國初期國家對官僚資本實行沒收以后，將鐵路、銀行、郵電、航運等重要財產(chǎn)收歸國有，遂開始對郵電、鐵路、航空等許多行業(yè)實行全國性壟斷經(jīng)營，同時，城市交通，城市水電供應也逐漸形成了相當規(guī)模的行業(yè)性壟斷和地區(qū)性壟斷。在這些領(lǐng)域廣泛采取了標準合同形式。其次，我國自五十年代以來，為實現(xiàn)國家的指令性計劃，廣泛采取了經(jīng)濟合向形式作為落實指令性計劃的工具，經(jīng)濟合同的標的、數(shù)量、價格等內(nèi)容都由指令性計劃加以規(guī)定，極少允許當事人協(xié)商以補充某些條款，此類合同實際上類似于標準合同。所以標準合同在完成國家指令性計劃方面發(fā)揮了重要作用。第三，過去由于我國相當長時間內(nèi)依照蘇聯(lián)模式建立了集中型經(jīng)濟體制，市場經(jīng)濟不發(fā)達，許多消費品生產(chǎn)不足，供不應求；因此國家對大量的食品和日常生活用品采取計劃定量供應方式，運用標準合同將供應物資的數(shù)量、價格等作出了嚴格規(guī)定，以此方式將短缺的食品和日常生活用品合理地分配給廣大群眾，防止各種投機倒把、套購倒買、哄抬物價等行為。此外，在公房租賃、保險等許多領(lǐng)域也采取了標準合同方式。顯然，標準合同的采用與我國一長期實行的集中型計劃經(jīng)濟體制有著密切聯(lián)系，目前，盡管改革的發(fā)展已相當程度地削弱了標準合同在經(jīng)濟生活中的作用，但標準合同仍具有廣泛的適用范圍。其原因在于：一方面，我國在改革開放中發(fā)展市場、鼓勵競爭，并不意味著取消所有的壟斷。對那些關(guān)系到國計民生的鐵路、郵電、銀行等行業(yè)或部門，以及公用事業(yè)部門只能實行有限制的競爭和實行壟斷，這在一定程度上反映了社會化大生產(chǎn)條件下社會整體利益的要求，因此在一個相當長的時期內(nèi)，在這些領(lǐng)域中必須實行標準合同。另一方面，由于政企不分、以政代企的管理體制不可能在短期內(nèi)徹底改變，行政性壟斷依然嚴重存在。同時由于市場發(fā)展程度不夠，一些產(chǎn)品仍然供不應求從而形成賣方市場和經(jīng)營壟斷現(xiàn)象，這些都為標準合同的存在提供了基礎(chǔ)。此外，在某些行業(yè)和某些經(jīng)營組織實行標準合同，也有利于節(jié)約交易時間和費用。節(jié)省成本、合理分配商業(yè)風險、避免不必要的爭議和訴訟，從而有利于國內(nèi)和國際經(jīng)貿(mào)的發(fā)展。所以，標準合同的存在是必然的。
（二）我國標準合同存在的問題分析。在我國，標準合同雖具有其存在的必要性，但長期以來，由于體制上、觀念上等方面的原因，我國立法機構(gòu)并不十分注重對標準合同的立法調(diào)整，司法部門也缺乏對標準合同的必要的審查和。監(jiān)督，以至于在實踐中，標準合同存在著諸多需要完善之處。
1. 從標準合同的運作來看，一些標準合同維護行政性壟斷，排斥競爭。這對于經(jīng)濟發(fā)展是有害的。行政性壟斷主要表現(xiàn)在某些國家行政機構(gòu)具有行政機構(gòu)和競爭主體的雙重地位，同時一些企業(yè)也利用和依靠行政手段、行政機關(guān)進行競爭。標準合同在維護行政性壟斷方面的作用主要體現(xiàn)在：許多本來應由企業(yè)通過訂立一般合同從事的交易，而由某個部門的行政機構(gòu)通過其制訂的規(guī)章表現(xiàn)出來，從而形成“條塊分割”、市場分割的局面。有些企業(yè)利用行政性公司制訂的標準合同實行強迫銷售、價格歧視、商品搭售等，嚴重損害了消費者的利益。
2.從表現(xiàn)形式上看，標準合同和法規(guī)界限不清楚。在我國，究竟哪些文件屬于標準合同，哪些文件屬于法規(guī)，往往沒有明確的界限。許多公用事業(yè)單位（如水、電、煤氣公司等），自己制訂了各種標準合同條款，并以法規(guī)的名目出現(xiàn)，也有些行政性公司甚至行政部門為了本部門的經(jīng)營組織頒布各種規(guī)范性文件，其中為第三人設(shè)定了廣泛的權(quán)利和義務，對各種合同條款也作出了有利于本部門企業(yè)的規(guī)定和解釋，甚至自行規(guī)定免責條款和罰款條款。上于這些規(guī)范性文件大都以法規(guī)的名義出現(xiàn)，相對人既不能對這些條款提出異議，更不能通過訴訟請求法院撤銷或宣告這些條款無效，因此不公正條款、不合理條款是存在的。
3.在由一些非行政機關(guān)制訂的非規(guī)范性標準合同中，不公正和不合理條款大量存在，如某服裝公司印制的“取衣憑證”_七注明：“自取活之日起逾期一個月不取，如遇不可抗拒的損失，不負責，并應自負保管費”。但并未規(guī)定逾期交貨所應承擔的責任。至于“不可抗拒的損失”如何解釋完全由該公司自己決定，顧客不能提出異議。許多企業(yè)事業(yè)單位制訂的非規(guī)范性標準合同的內(nèi)容，有些甚至改變了民法的禁止性規(guī)定。如排除民法上的時效規(guī)定，免除或減少自己基于故意和過失而應承擔的損害賠償責任，單方規(guī)定仲裁方式，隨意增加利息，單方面禁止相對人享有債權(quán)讓與的權(quán)利等。
造成以上情況發(fā)生的原因是多方面的，但無論是何種原因引起的，都應該通過立法和司法的完善消除上述缺陷，以充分發(fā)揮標準合同在社會經(jīng)濟生活中的積極作用。
（三） 標準合同立法和司法的完善。世界各國有關(guān)標準合同的立法，主要采取兩種方式。一是在民法典中制訂有關(guān)標準合同的法條，以規(guī)范標準合同。意大利等國家民法典采取了這種方式。二是在民法典之外，制訂專門的標準合同法，如德國的《一般合同條款法》和英國的《不公正合同條款法》。這兩種立體例各有特點。第一種方式比較原則，常常給法官在審理有關(guān)標準合同的案件中較大的自由裁量權(quán)。第二種方式比較具體、針對性強，但對法官的裁量權(quán)有嚴格的限制。
從我國的實際情況來看，我國目前缺乏有關(guān)標準合同立法，我們認為，針對目前我國標準合同在實踐中普遍運用且存在諸多問題的弊端，應采取兩種方式同時并舉的方法。一方面，在今后修改民法通則和經(jīng)濟合同法時，應增加有關(guān)標準合同的條文，明文規(guī)定法官在處理標準合同的糾紛時所依據(jù)的原則，規(guī)定不得以標準合同免除故意和重大過失的責任，賦予法官撤銷標準合同中部分或全部違反民法基本原則的條款的權(quán)力。當然，最好是在條件成熟時制訂出一部民法典，在債編中設(shè)立專章規(guī)定標準合同問題，并以此指導各個單行法律、法規(guī)中有關(guān)標準合同的具體規(guī)定。另一方面，應制訂單獨的標準合同法，規(guī)定標準合同的定義、訂立方式、內(nèi)容、效力、免責條款的訂入、解釋等，同時也應對各類標準合同進行分門別類地具體規(guī)定。其中重點應該解決如下幾個問題：第一，標準合同與法規(guī)的嚴格區(qū)別。我們認為，凡屬一些公用事業(yè)單位、企業(yè)組織、行政性公司等制訂的有關(guān)涉及交易行為的規(guī)則應納入到標準合同的范圍，以防止某些單位以“法規(guī)”名義，隨意規(guī)定各種不公正條款，同時有利于加強司法機構(gòu)對這些文件的管理與控制，充分保護相對人的利益。第二，明確規(guī)定標準合同成立生效的條件，如要求標準合同制訂人將標準合同條款提請相對人注意，規(guī)定相對人的承諾權(quán)利等，以保護經(jīng)濟上處于弱者地位的相對人。第三，明確規(guī)定標準合同無效種類以及無效的法律后果。第四，對免責條款的效力以及條款的解釋應作出專門規(guī)定。
乙方：______________(以下簡稱乙方)
依照《民法典》及國家建設(shè)部、省市建委對建筑裝飾工程的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商簽定合同如下：
一、 工程概況及承包方式
1、 工程名稱：辦公室裝修
2、 工程地點：_______區(qū)_______號_______樓_______室
3、 工程承包方式：包工包料
4、 工程概況：建筑面積_______平方米。
二、 工程裝修內(nèi)容
綜合樓室內(nèi)棚面、墻面、地面、電氣等裝飾工程
三、 工程造價
工程造價以施工圖紙、甲方的使用要求及設(shè)計要求為依據(jù);
工程造價為： 元。(以甲方認定的單價為準，工程量竣工后以審計為準)
四、 工程期限
工程開工日期：________年____月____日
工程竣工日期：________年____月____日
五、 質(zhì)量要求
按國家建設(shè)部行業(yè)標準G7391《建筑裝飾工程施工驗收規(guī)范》規(guī)定，及省、市建委、消防部門規(guī)定的標準執(zhí)行，工程質(zhì)量達到市優(yōu)。工程竣工后如出現(xiàn)質(zhì)量問題(竣工后甲方使用，人為造成的質(zhì)量問題除外)，屬于乙方責任的，乙方無償保修，保修期為________年，終身維修。
六、 付款方式
1、合同簽定后，甲方即付給乙方工程款總造價的
2、工程進展一半時，甲方即付給乙方工程款總造價的
3、工程竣工驗收合格后，甲方即付給乙方工程款總造價的
4、乙方剩余工程款作為質(zhì)保金 內(nèi)付清。
七、雙方責任
1、 甲方：負責提供整個工程的使用、設(shè)計要求;提供現(xiàn)場使用的水、電位置;提供材料運輸通道、必要的材料堆放場地及原樓的設(shè)計圖紙;對裝修工程所涉及的配電系統(tǒng)、管道系統(tǒng)、給排水總閥位置應負責指明;施工場地要平整。
2、 乙方：向甲方提供工程裝飾施工設(shè)計圖紙及工程報價。
八、其它事宜
經(jīng)甲乙雙方商定做出如下協(xié)議：
1、 工程如遇特殊情況或不可抗力造成不能施工的，工期可順延;如發(fā)生違約所造成的一切損失，由違約方承擔。
2、 本工程報價外的工程或工程項目的材質(zhì)、工藝發(fā)生變化時，需甲方認定綜合單價后，以現(xiàn)場簽證形式由甲方現(xiàn)場負責人簽字為準，并列入竣工決算追加當中。( 如本工程報價外的工程已經(jīng)發(fā)生或工程項目的材質(zhì)、工藝發(fā)生變化時，甲方已認可，但甲方?jīng)]簽證的，其所發(fā)生的費用同樣生效。)
3、 工程量發(fā)生變化時，按竣工后工程審計的工程量計算為準。
4、 如甲方或乙方違約，而沒有按合同執(zhí)行的，可向上級主管部門或仲裁機構(gòu)申訴。
5、 其它未盡事宜由雙方協(xié)商解決。
6、 合同一式貳份，雙方簽字生效，各持貳份，并具有同等法律效力。
甲方單位名稱：______________ 乙方單位名稱：______________
(蓋公章) (蓋公章)
法人代表：______________ 法人代表：______________
第二條 本約抵押借款金額人民幣××萬元。
第三條 本約抵押借款期間，自××××年×月×日起，至××××年×月×日止，共計×年。期限屆滿之日清償。
第四條 本約抵押借款利息，依國家銀行核定的放款利率計算，并于每月一日計提利息。
第五條 本約抵押借款的土地應提向政府主管機關(guān)辦理抵押權(quán)設(shè)定登記，并于辦妥抵押權(quán)設(shè)定時，甲方應將全部借款一次交付與乙方。
第六條 本約辦妥抵押權(quán)設(shè)定登記后，其土地所有權(quán)、他項權(quán)利證明書及設(shè)定契約書均由甲方收執(zhí)。
第七條 本約辦理抵押權(quán)設(shè)定登記，所需的印花稅、登記費及代辦費均由乙方負擔。
第八條 本約期限屆滿前后，若乙方還清借款時，甲方應會同辦理抵押權(quán)涂銷登記，不得借詞刁難或故意拖延，若乙方屆滿不清償，甲方得依法申請法院拍賣抵押的不動產(chǎn)土地。
第九條 本約自簽訂日下生效。
第十條 本契約書一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。
立契約書人
甲方：× × ×
住址：
身份證統(tǒng)一號碼：
乙方：× × ×
住址：
出租方：______(以下簡稱甲方)身份證：__________________________
承租方：______(以下簡稱乙方)身份證：__________________________
根據(jù)甲、乙雙方在自愿、平等、互利的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，為明確雙方之間的權(quán)利義務關(guān)系，就甲方將其合法擁有的房屋出租給乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，訂立本合同。
一、房屋地址：____________________________________.用于普通住房。
二、租賃期限及約定
1、該房屋租賃期共一年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。
2、房屋租金：每月_____元。按月付款，每月提前五天付款。另付押金_____元，
共計______元。
(大寫：_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整)
房屋終止，甲方驗收無誤后，將押金退還乙方，不計利息。
3、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為普通住房使用。
4、租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前一個月內(nèi)通知甲方，經(jīng)甲方同意后，重新簽訂租賃合同。
三、房屋修繕與使用
1、在租賃期內(nèi)，甲方應保證出租房屋的使用安全。乙方應合理使用其所承租的房屋及其附屬設(shè)施。如乙方因使用不當造成房屋及設(shè)施損壞的，乙方應負責修復或給予經(jīng)濟賠償。
2、該房屋及所屬設(shè)施的維修責任除雙方在本合同及補充條款中約定外，均由甲方負責(但乙方使用不當除外)甲方進行維修須提前七天通知乙方，乙方應積極協(xié)助配合。
3、乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對房屋進行裝修裝飾，但其設(shè)計規(guī)模、范圍、工藝、用料等方案應事先征得甲方的同意后方可施工。租賃期滿后，依附于房屋的裝修歸甲方所有。對乙方的裝修裝飾部分甲方不負有修繕的義務。
四、房屋的轉(zhuǎn)讓與轉(zhuǎn)租
1、租賃期間，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租房屋。
2、甲方同意乙方轉(zhuǎn)租房屋的，應當單獨訂立補充協(xié)議，乙方應當依據(jù)與甲方的書面協(xié)議轉(zhuǎn)租房屋。
五、乙方違約的處理規(guī)定
在租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，乙方應向甲方支付合同總租金20%的違約金，若支付的違約金不足彌補甲方損失的，乙方還應負責賠償直至達到彌補全部損失為止。
(1)未經(jīng)甲方書面同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給他人使用的;
(2)未經(jīng)甲方同意，擅自拆改變動房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋，且經(jīng)甲方通知，在規(guī)定期限內(nèi)仍未糾正并修復的;
(3)擅自改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進行違法活動的;
(4)拖欠房租累計一個月以上的。
六、本協(xié)議一式兩份，甲。乙各執(zhí)一份，簽字后即行生效。
七、其他說明：水電數(shù)字由甲乙雙方與其他承租方平均分配
甲方簽字：_______________ 乙方簽字：________________
聯(lián)系方式：_______________ 聯(lián)系方式：________________
如何解除房屋租賃合同?
行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式：
(一)房屋租賃合同的約定解除是指合同當事人認為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益，根據(jù)合同自由的原則，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對此，我國《合同法》第九十三條規(guī)定：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
(二)房屋租賃合同的法定解除是指當發(fā)生了法律規(guī)定的情形時，當事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務。
根據(jù)我國《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;
(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;
(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;
工程編號：
發(fā)包方：
承包方：
簽訂時間：
簽訂地點：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《建筑安裝工程承包合同條例》及有關(guān)規(guī)定，為明確雙方在施工過程中的權(quán)利、義務和經(jīng)濟責任，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂本合同。
第一條工程項目
一、工程名稱：
二、工程地點：
三、工程項目批準單位：
批準文號：（指此工程立項有權(quán)批準機關(guān)的文號）
項目主管單位：
四、承包范圍和內(nèi)容：（詳見工程項目一覽表）；工程建筑面積：（平方米）；其他：。
五、工程造價：萬元，其中土建：萬元，安裝：萬元。
第二條施工準備
一、發(fā)包方：
1．月日前做好建筑紅線以外的“三通”，負責紅線外進場道路的維修。
2．月日前，負責接通施工現(xiàn)場總的施工用水源、電源、變壓器（包括水表、配電板），滿足施工用水、用電量的需要。做好紅線以內(nèi)場地平整，拆遷清除全部障礙物（包括架空的、隱蔽的），并提供有關(guān)隱蔽障礙物的資料。
3.本合同簽訂后天內(nèi)提交建筑許可證。
4．合同簽訂后天內(nèi)（以收簽最后一張圖紙為準）提供完整的建筑安裝施工圖份，施工技術(shù)資料（包括地質(zhì)水準點坐標控制點）份。
5．組織承、發(fā)包雙方和設(shè)計單位及有關(guān)部門參加施工圖交底會審，并做好三方簽署的交底會審紀要，在天內(nèi)分送有關(guān)單位，天內(nèi)提供會審紀要和修改施工圖份。
二、承包方：
l．負責施工區(qū)域的臨時道路、臨時設(shè)施及水電管線的鋪設(shè)、管理、使用和維修工作；
2．組織施工管理人員和材料、施工機械進場；
3．編制施工組織設(shè)計或施工方案，施工預算，施工總進度計劃，材料設(shè)備、成品、半成品等進場計劃（包括月計劃），用水、用電計劃，送發(fā)包方。
第三條工程期限
一、根據(jù)國家工期定額和使用需要，商定工程總工期為天（日歷天），自
年月日開工至年月日竣工驗收（附各單位工程開竣工日期，見附表一）。
二、開工前天，承包方向發(fā)包方發(fā)出開工通知書。
三、如遇下列情況，經(jīng)發(fā)包方現(xiàn)場代表簽證后，工期相應順延：
1．按施工準備規(guī)定，不能提供施工場地及水、電源，道路未能接通，障礙物未能清除，影響進場施工；
2．凡發(fā)包方負責供應的材料、設(shè)備、成品或半成品未能保證施工需要或因交驗時發(fā)現(xiàn)缺陷需要修配、代、換而影響進度；
3．不屬包干系數(shù)范圍內(nèi)的重大設(shè)計變更，提供的工程地質(zhì)資料不準，致使設(shè)計方案改變或由于施工無法進行的原因而影響進度；
4．在施工中如因停電、停水8小時以上或連續(xù)間歇性停水、停電3天以上（每次連續(xù)4小時以上），影響正常施工；
5．非承包方原因而監(jiān)理簽證不及時而影響下一道工序施工；
6．未按合同規(guī)定撥付預付款、工程進度款或代購材料差價款而影響施工；
7．人力不可抗拒的因素而延誤工期。
第四條工程質(zhì)量
一、本工程質(zhì)量經(jīng)雙方研究要求達到：。
二、承包方必須嚴格按照施工圖紙、說明文件和國家頒發(fā)的建筑工程規(guī)范、規(guī)程和標準進行施工，并接受發(fā)包方派駐代表的監(jiān)督。
三、承包方在施工過程中必須遵守下列規(guī)定：
1．由承包方提供的主要原材料、設(shè)備、構(gòu)配件、半成品必須按有關(guān)規(guī)定提供質(zhì)量合格證，或進行檢驗合格后方可用于工程；
2．由發(fā)包方提供的主要原材料、設(shè)備、構(gòu)配件、半成品也必須有質(zhì)量合格證，方可用于工程。對材料改變或代用必須經(jīng)原設(shè)計單位同意并發(fā)正式書面通知和發(fā)包方派駐代表簽證后，方可用于工程；
3．隱蔽工程必須經(jīng)發(fā)包方派駐代表檢查、驗收簽章后，方可進行下一道工序；
4.承包方應按質(zhì)量驗評標準對工程進行分項、分部和單位工程質(zhì)量進行評定，并及時將單位工程質(zhì)量評定結(jié)果送發(fā)包方和質(zhì)量監(jiān)督站。單位工程結(jié)構(gòu)完工時，應會同發(fā)包方、質(zhì)量監(jiān)督站進行結(jié)構(gòu)中間驗收；
5．承包方在施工中發(fā)生質(zhì)量事故，應及時報告發(fā)包方派駐代表和當?shù)亟ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站。一般質(zhì)量事故的處理結(jié)果應送發(fā)包方和質(zhì)量監(jiān)督站備案;重大質(zhì)量事故的處理方案，應經(jīng)設(shè)計單位、質(zhì)量監(jiān)督站、發(fā)包方等單位共同研究，并經(jīng)設(shè)計建設(shè)單位簽證后實施；
6．工程竣工后，承包方按規(guī)定對工程實行保修，保修時間自通過竣工驗收之日算起。
第五條建筑材料、設(shè)備的供應、驗收和差價處理
一、由發(fā)包方供應以下材料、設(shè)備的實物或指標（詳見附表二）；
二、除發(fā)包方供應以外的其他材料、設(shè)備由承包方采購；
三、發(fā)包方供應、承包方采購的材料、設(shè)備，必須附有產(chǎn)品合格證才能用于工程，任何一方認為對方提供的材料需要復驗的，應允許復驗。經(jīng)復驗符合質(zhì)量要求的，方可用于工程，其復驗費由要求復驗方承擔；不符合質(zhì)量要求的，應按有關(guān)規(guī)定處理，其復驗費由提供材料、設(shè)備方承擔。
四、本工程材料和設(shè)備差價的處理辦法：。
第六條工程價款的支付與結(jié)算
工程價款的支付和結(jié)算，應根據(jù)中國人民建設(shè)銀行制定的“基本建設(shè)工程價款結(jié)算辦法”執(zhí)行。
一、本合同簽訂后日內(nèi)，發(fā)包方支付不少于合同總價（或當年投資額）的%備料款，計人民幣萬元；臨時設(shè)施費，按土建工程合同總造價的%，計人民幣萬元；安裝工程按人工費的％，計人民幣萬元；材料設(shè)備差價萬元，分次支付，每次支付時間、金額。
二、發(fā)包方收到承包方的工程進度月報后必須在日內(nèi)按核實的工程進度支付進度款，工程進度款支付達到合同總價的%時，按規(guī)定比例逐步開始扣回備料款。
三、工程價款支付達到合同總價款的95%時，不再按進度付款，辦完交工驗收后，待保修期滿連本息（財政撥款不計息）一次支付給承包方。
四、如發(fā)包方拖欠工程進度款或尾款，應向承包方支付拖欠金額每日萬分之三的違約金。
五、確因發(fā)包方拖欠工程款、代購材料價差款而影響工程進度，造成承包方停、窩工損失的，應由發(fā)包方承擔。
六、本合同造價結(jié)算方式：。
七、承包方在單項工程竣工驗收后天內(nèi)，將竣工結(jié)算文件送交發(fā)包方和經(jīng)辦銀行審查；發(fā)包方在接到結(jié)算文件天內(nèi)審查完畢，如到期未提出書面異議，承包方可請求經(jīng)辦銀行審定后撥款。
第七條施工與設(shè)計變更
一、發(fā)包方交付的設(shè)計圖紙、說明和有關(guān)技術(shù)資料，作為施工的有效依據(jù)，開工前由發(fā)包方組織設(shè)計交底和三方會審作出會審紀要，作為施工的補充依據(jù)，承、發(fā)包方均不得擅自修改。
二、施工中如發(fā)現(xiàn)設(shè)計有錯誤或嚴重不合理的地方，承包方及時以書面形式通知發(fā)包方，由發(fā)包方及時會同設(shè)計等有關(guān)單位研究確定修改意見或變更設(shè)計文件，承包方按修改或變更的設(shè)計文件進行施工。若發(fā)生增加費用（包括返工損失、停工、窩工、人員和機械設(shè)備調(diào)遷、材料構(gòu)配件積壓的實際損失）由發(fā)包方負責，并調(diào)整合同造價。
三、承包方在保證工程質(zhì)量和不降低設(shè)計標準的前提下，提出修改設(shè)計、修改工藝的合理化建議，經(jīng)發(fā)包方、設(shè)計單位或有關(guān)技術(shù)部門同意后采用實施，節(jié)約的價值按國家規(guī)定分配。
四、發(fā)包方如需設(shè)計變更，必須由原設(shè)計單位作出正式修改通知書和修改圖紙，承包方才予實施。重大修改或增加造價時，必須另行協(xié)商，在取得投資落實證明，技術(shù)資料設(shè)計圖紙齊全時，承包方才予實施。
第八條工程驗收
一、竣工工程驗收，以國家頒發(fā)的《關(guān)于基本建設(shè)項目竣工驗收暫行規(guī)定》、《工程施工及驗收規(guī)范》、《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標準》和國務院有關(guān)部門制訂的竣工驗收規(guī)定、施工圖紙及說明書、施工技術(shù)文件為依據(jù)。
二、工程施工中，地下工程、結(jié)構(gòu)工程必須具有隱蔽驗收簽證、試壓、試水、抗?jié)B等記錄。工程竣工質(zhì)量經(jīng)當?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門檢驗合格后，發(fā)包方須及時辦理驗收簽證手續(xù)。
三、工程竣工驗收后，發(fā)包方方可使用。
在規(guī)定的保修期內(nèi)，凡因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷應由承包方無償保修。其保修條件、范圍和期限按城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部（84）城建字第79號通知印發(fā)的《建筑工程保修辦法（試行）》執(zhí)行。
第九條違約責任
承包方的責任：
一、工程質(zhì)量不符合合同規(guī)定的，負責無償修理或返工。由于修理或返工造成逾期交付的，償付逾期違約金。
二、工程不能按合同規(guī)定的工期交付使用的，按關(guān)于建設(shè)工期提前或拖后的獎罰規(guī)定償付逾期罰款。
發(fā)包方的責任：
一、未能按照合同的規(guī)定履行自己應負的責任，除竣工日期得以順延外，還應賠償承包方由此造成的實際損失。
二、工程中途停建、緩建或由于設(shè)計變更以及設(shè)計錯誤造成的返工，應采取措施彌補或減少損失。同時，賠償承包方由此造成的停工、窩工、返工、倒運、人員和機械設(shè)備調(diào)遷、材料和構(gòu)件積壓的實際損失。
三、工程未經(jīng)驗收，發(fā)包方提前使用或擅自動用，由此而發(fā)生的質(zhì)量或其他問題，由發(fā)包方承擔責任。
四、承包方驗收通知書送達日后不進行驗收時按規(guī)定償付逾期違約金。
五、不按合同規(guī)定撥付工程款，按銀行有關(guān)逾期付款辦法的規(guī)定延付金額每日萬分之三償付承包方賠償金。
第十條糾紛解決辦法
任何一方違反合同規(guī)定，雙方協(xié)商不成，按以下第（）項方式解決：
一、向經(jīng)濟合同仲裁機關(guān)申請仲裁；
二、向人民法院。
第十一條附則
一、本合同一式份，合同附件份。甲乙雙方各執(zhí)正本一份，其余副本由發(fā)包方報送經(jīng)辦銀行、當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)、建設(shè)主管部門備案。按規(guī)定必須辦理鑒（公）證的合同，送建筑物所在地工商公證部門辦理鑒（公）證。
二、本合同自雙方代表簽字，加蓋雙方公章或合同專用章即生效，需辦理鑒（公）證的，自辦畢鑒（公）證之日起生效；工程竣工驗收符合要求，結(jié)清工程款后終止。
三、本合同簽訂后，承、發(fā)包雙方如需要提出修改時，經(jīng)雙方協(xié)商一致后，可以簽訂補充協(xié)議，作為本合同的補充合同。
發(fā)包方：（蓋章）承包方：（蓋章）
法定代表人：（簽章）法定代表人：（簽章）
委托人：（簽章）委托人：（簽章）
單位地址：單位地址：
開戶銀行：開戶銀行：
賬號：賬號：
電話：電話：
郵政編碼：郵政編碼：
年月日年月日
經(jīng)辦建設(shè)銀行：建筑管理部門：鑒（公）證機關(guān)：（蓋章）
（蓋章）（蓋章）鑒（公）證意見：
準則之一：合同文本固定，內(nèi)容簡單明了。
合同內(nèi)容，強烈建議簡單明了、簡明扼要。《孫子兵法》中曾曰：“無所不備，則無所不寡”；轉(zhuǎn)移到簽定合同中，道理亦然——合同越是完善、內(nèi)容豐富，合同中的漏洞和不足的地方就越多，與客戶討價還價、糾纏合同的時間和精力就越多。
筆者所在的公司曾經(jīng)采用6頁紙（A4紙、小四字體）的標準合同，將產(chǎn)品功能要求、服務條款、違約責任和事項等一一列出，結(jié)果在與客戶簽定合同時，屢屢遭遇客戶提出異議和修改意見，甚至有客戶與我們公司就合同內(nèi)容，討價還價、持續(xù)修改兩個月，將6頁紙的標準合同給“修改”成12頁紙的“修訂合同”，最終也沒有定下來合同內(nèi)容，反倒是雙方都被這個合同給拖住了，陷入了“修改合同”的泥潭里。
現(xiàn)在，筆者所在的公司采用新版的2頁紙的標準合同，合同中簡單明了的列出客戶購買產(chǎn)品的種類和型號、價格，付款方式、免費保護期，以及無關(guān)痛癢的雙方責任、權(quán)利、義務，其他事項全部都是“友好協(xié)商”，整個合同中基本上不涉及到雙方違約的“嚴重后果”。客戶購買我們的產(chǎn)品，不會感覺到受到很大的“欺辱”，即便毀約了，也沒有什么嚴重后果需要自己承擔；公司簽定合同后，也無需承擔什么責任。這樣的一種合同，對合同雙方都是很有利的！
畢竟，生意人，講究的是“和氣生財”，最怕的就是打官司，或者是合同中有明確的、嚴重的“違約責任”，這個后果大家都不想承擔！
同時，采用新的標準合同后，我們就固定合同文本，不容許客戶隨意的修改合同，只允許客戶在這個標準合同中填寫具體的數(shù)字、日期，或者有極其少數(shù)的補充意見。由于這個標準合同非常簡單明了，而且充分考慮到簽約雙方的利益，一切都是“友好協(xié)商”，所以客戶接受這個標準合同的比率極高，大家都認可。
補充一點：如果公司勢力非常強大，處于絕對主導地位，那么公司可以制定固定的、非常完善的標準合同，嚴禁客戶進行任何的修改！但是，當我們的公司勢力達不到這一步的時候，那么，筆者還是建議我們采用這種簡化版的標準合同。
準則之二：學會保護自己，合同中明確打官司在有利于自己的所在地人民法院。
看合同，最關(guān)鍵的兩點就是付款和打官司所在地人民法院。簽定合同的雙方，沒有任何一方想打官司，但是在簽定合同時，所有合同都會加上“協(xié)商不成，在某某地打官司”的條款，以防萬一。
在這方面，我們必須學會保護自己，在合同中明確打官司在有利于自己的所在地人民法院。舉例來說：我們與客戶簽定合同，客戶是甲方，我們是乙方。
最佳的保護自己的條款肯定是：“如有爭議應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可將爭議提交乙方所在地法院進行訴訟。”
最公平的保護自己和客戶的條款是：“雙方如有爭議應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可將爭議提交被告所在地法院進行訴訟。”
最底線的保護自己的條款是：“雙方如有爭議應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可將爭議提交甲、乙雙方所在地法院進行訴訟。”
筆者更傾向于采納前兩類條款，這樣更有效的保護自己。如果我們的標準合同符合前面所說的第一準則，絕大部分客戶都會接受這兩類條款，這對于規(guī)避自己和客戶的違約風險、快速促成簽單有很大幫助。
如果客戶強制要求：“雙方如有爭議應友好協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可將爭議提交甲方所在地法院進行訴訟。”碰見這樣的客戶，我們一定要謹慎、小心，為了防范客戶故意下套，我們寧可不簽定這樣的合同，規(guī)避未來履約風險。
準則之三：堅持自身定位，放棄刁難客戶。
簽定合同時，90%以上的客戶都是比較好打交道的客戶，這類客戶對合同不會斤斤計較，只要大體過得去，無嚴重的“違約責任”，這些客戶都會爽快的簽約。
但是，也有極其少數(shù)的客戶屬于比較刁難和很刁難的客戶，尤其是某些中小型客戶，簽約金額不大，要求卻比大客戶的要求還多一大截。碰見這種自以為是的驕傲的“刁難客戶”，筆者的觀點非常明確：
堅持自身產(chǎn)品定位和市場定位，主動放棄那些刁難客戶！
我們給客戶提供標準合同，客戶如果提出肆意修改合同，或者增加大量對我們自身不利的條款，那么我們的應對策略是：
對這類客戶，置若罔聞，客戶愛簽就簽，不簽拉倒！
我們絕對不能將自己寶貴的時間和精力浪費在這些“劣質(zhì)客戶”身上！
我們也絕對不要奢想自己能搶奪下所有的市場份額！
每個公司，面臨的市場機遇、發(fā)展空間、客戶數(shù)量都是非常大的，抓住那些適合我們的客戶，就足夠了！
這樣一種策略，能使我們更有效的利用好我們的時間，抓住更多的優(yōu)質(zhì)客戶；而不是反之！
甲方(借款人)：_____________________
身份證號碼：_________________________
乙方(貸款人)：_____________________
身份證號碼：_________________________
甲乙雙方就下列事宜達成一致意見，簽訂本合同。
一、乙方貸給甲方人民幣(大寫)_____________________，于_____________________前交付甲方。
二、貸款利息：_____________________________________________
三、借款期限：_____________________________________________
四、還款日期和方式：_______________________________________
五、違約責任：_____________________________________________
六、本合同自_____________________生效。本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
甲方(簽字、蓋章)：_____________________
乙方(簽字、蓋章)：_____________________
合同簽訂日期______________合同簽訂日期______________
個人借貸擔保標準合同（二）
貸款方：××
借款方：××
一、借款用途
張××要從事個體經(jīng)營，急需一筆資金。
二、借款金額
借款方向貸款方借款人民幣**萬元。
三、借款利息
自支用貸款之日起，按實際支用數(shù)計算利息，并計算復利。在合同規(guī)定的借款期內(nèi)，年利為7%。借款方如果不按期歸還款，逾期部分加收利率0.5%。
四、借款期限
借款方保證從**年*月起至**年*月止,按本合同規(guī)定的利息償還借款。貸款逾期不還的部分,貸款方有權(quán)限期追回貸款。
五、條款變更
因國家變更利率，需要變更合同條款時，(yjbys)由雙方簽訂變更合同的文件，作為本合同的組成部分。
六、權(quán)利義務
貸款方有權(quán)監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的償債能力等情況。借款方應如實提供有關(guān)的資料。借款方如不按合同規(guī)定使用貸款，貸款方有權(quán)收回部分貸款，并對違約部分參照銀行規(guī)定加收罰息。貸款方提前還款的，應按規(guī)定減收利息。
七、保證條款
(一)借款方用自有房屋6間做抵押，到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權(quán)處理抵押品。借款方到期如數(shù)歸還貸款的，抵押權(quán)消滅。
(二)借款方必須按照借款合同規(guī)定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款進行違法活動。
(三)借款方必須按合同規(guī)定的期限還本付息。
(四)借款方有義務接受貸款方的檢查、監(jiān)督貸款的使用情況，了解借款方的計劃執(zhí)行、經(jīng)營管理、財務活動、物資庫存等情況。
(五)需要有保證人擔保時，保證人履行連帶責任后，有向借款方追償?shù)臋?quán)利，借款方有義務對保證人進行償還。
八、合同爭議的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由當事人雙方友好協(xié)商解決，也可由第三人調(diào)解。協(xié)商或調(diào)解不成的，可由任意一方依法向人民法院起訴。
九、本合同未做約定的，按照《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
本合同一式2份，雙方各執(zhí)1份。
貸款人：__________________
借款人：__________________
合同簽訂日期______________
個人借貸擔保標準合同（三）
立合同人:__________________(以下簡稱甲方)、________________(以下簡稱乙方)，雙方茲因借款事宜，訂立本件契約，條款如下：
一、甲方愿貸與乙方人民幣__________元整，于訂立本約之同時，由甲方給付乙方，不另立據(jù)。
二、借貸期限為_____年，自________年____月____日起至________年____月____日止。
三、利息每萬元月息________元，乙應于每月____日給付甲方，不得拖欠。
四、屆期未能返還，乙方除照付利息外，并按利率一倍加計的違約金給付甲方。
五、本契約書的債權(quán)，甲方可自由讓與他人，乙方不得異議。
六、乙方應覓保證人一名，確保本契約的履行。而愿與乙方負連帶返還本利的責任，并拋棄先訴抗辯權(quán)。
甲方：________________
乙方：________________
關(guān)鍵詞：合同管理項目管理建筑經(jīng)濟
一、工程合同管理
1·概述
合同是一種契約，是當事人之間依法確定、變更、終止民事權(quán)利義務關(guān)系的協(xié)議。市場經(jīng)濟要求公平有序地競爭，競爭的秩序要靠法規(guī)來規(guī)范。依法簽定的工程合同是工程實施的"法典"、競爭的"規(guī)則"、運行的"軌道"。
工程合同管理有兩個層次:第一層次是政府對工程合同的宏觀管理，第二層次是工程師對合同實施的具體管理。
在發(fā)達國家和地區(qū)，政府對工程合同的管理主要體現(xiàn)在以下四個方面:
·制定法規(guī)
·授權(quán)專業(yè)人士組織(學會)編制標準合同條件
·設(shè)置專門機構(gòu)監(jiān)督合同執(zhí)行
·調(diào)解機構(gòu)、仲裁機構(gòu)和法院處理合同爭議，維護合同當事人的合法權(quán)益。
2·制定法規(guī)
政府通過制定法規(guī)，對合同的主要內(nèi)容、簽定以及合同爭議的解決等進行原則上的規(guī)定，如:美國的《建筑統(tǒng)一條例》，日本的《建筑業(yè)法》等對工程承包合同的主要內(nèi)容等進行了原則規(guī)定。
又如由德國建筑工程承發(fā)包委員會(DVA)編制，德國工業(yè)標準委員會(DIN)審定作為工業(yè)標準頒發(fā)，適用于建筑工程的"承發(fā)包條例"(簡稱VOB)，是進行工程承發(fā)包以及合同管理的依據(jù)，雖然它不是建筑法，不居于正式法律，只是一種條例，但是，它規(guī)定一切國家投資的項目必須嚴格遵照此條例。
3·授權(quán)專業(yè)人士組織(學會)編制標準合同文件
制定標準的合同條件是政府對合同進行管理的重要措施。國際上較著名的一些標準合同條件一般是由代表各方利益的權(quán)威專業(yè)人士組織制定，由政府認可，工程參與各方可參照執(zhí)行。經(jīng)過長期的工程實踐，再進行修改完善。這些標準合同條件能比較公平合理地劃分風險責任和權(quán)利義務，一般較科學、嚴謹，易于為合同雙方所接受;長期使用為廣大工程管理人員所熟悉，便于理解和溝通，大大地減少了合同當事人之間的誤解和沖突，節(jié)省招投標和合同管理的精力和費用。
4·工程師對工程合同實施的管理
在發(fā)達國家和地區(qū)，對工程合同的具體管理任務一般由工程師即專業(yè)人士完成。在國際上通行的標準合同文本中，對工程師在合同管理中的地位均有具體規(guī)定，如FIDIC條款。這些具有豐富的工程合同管理經(jīng)驗的工程師，作為獨立的第三方，比業(yè)主更能有效、科學地進行工程合同管理，有利于工程合同全面、正確地履行。
二、索賠及爭議解決方式
1·概述
索賠是工程合同管理的關(guān)鍵，索賠的實質(zhì)是對合同價進行公平合理的調(diào)整，是市場經(jīng)濟的特征在建建工程管理中的體現(xiàn)。通過立法確定索賠在工程合同管理中的應有地位，制定索賠處理和爭議解決的程序、方法、方式是政府對合同進行宏觀控制管理的重要措施之一。
2·國際上的爭議友好解決方式
美國在工程合同爭議解決實踐中積累了豐富的經(jīng)驗，有多種中間調(diào)解方式，統(tǒng)稱為"解決合同爭端的替代方法(AltematDisputesResolution-ADR)，其中由雙方共同指定一人或多人作為中間調(diào)解人的方式有以下凡種:
·小型審理
·中間審理
·合同爭議評審團
上述幾種方式雖然略有區(qū)別，但本質(zhì)上類似，其結(jié)論一般都不具備最終的法律約束力，除非合同雙方另有約定。下面以DRB為例介紹中間調(diào)解方式:
1.爭議評審團DRB
爭議評審團起源于美國，經(jīng)過多年的實踐，美國在這方面已經(jīng)取得了成功的經(jīng)驗，其實質(zhì)是爭議雙方邀請第三者進行中間調(diào)解，不過它的組織和工作程序比較完善，由十四個建筑業(yè)有關(guān)機構(gòu)和代表組成的美國建筑業(yè)爭議解決委員會，協(xié)助美國仲裁協(xié)會(AAA)制定了一種可供建筑業(yè)選擇使用的爭議解決程序（ADR）。
爭議評審團成員的組成是由雙方各選定一名工程合同方面的專家，該專家要得到對方認可，然后再由被選定的兩人共同推薦第三人作主席組成。
爭議評審團的優(yōu)點如下:
·費用由合同雙方共同負擔，爭議評審團為雙方服務，易保證其公正性和中立性。
·成員不得與合同任何一方有妨礙其行為公正的聯(lián)系。
·爭議評審團要在工程一開工就介人工程，并定期訪問現(xiàn)場，能夠及時了解工程進展、有關(guān)合同執(zhí)行情況和索賠事宜以及潛在的爭議。
·爭議評審團成員都是工程技術(shù)合同管理方面的權(quán)威，以保證其評審結(jié)果的科學性和影響力。
盡管評審結(jié)果對合同雙方不具有法律最終約束力，但大多數(shù)情況下都會為雙方所接受，即使提交仲裁或訴訟，仲裁機構(gòu)和法庭大都會尊重評審團的評審結(jié)果。評審團在解決大型國際工程合同爭端中已日益表現(xiàn)出強大的生命力。有些合同條款將采用評審團方式特別古專用條款中說明。世界銀行己作出規(guī)定:凡其貸款超過5000萬美元的項目，都要求在仲裁之前采用評審團方式進行調(diào)節(jié)，并且制定了有關(guān)評審團的評審程序和組成的建議條款，作為對FIDIC條款的修改。其他國家和地區(qū)也有類似的做法，如香港的DRA(DisputesResolutionAdvisor)方式。
2.合同上訴委員會(TheContractAppealsBoard-CAB)
美國的合同上訴委員會是美國各級政府建設(shè)部門都設(shè)置的一個組織，其職責是主持解決該部門內(nèi)有關(guān)的合同爭端。為了規(guī)范合同上訴委員會的工作，美國國會先后通過并頒布了"合同爭端法"(TheContractDisputesActof1978)，及"法庭改組法"(thecourtreorganizationactof1982)，成為各級建設(shè)部門合同上訴委員會的工作綱領(lǐng)，其目的是及時地審理解決合同爭端(合同糾紛)，減少法庭訴訟的數(shù)量。
美國聯(lián)邦政府合同上訴委員會對合同爭端處理工作，做了以下的規(guī)定:
·各級政府建設(shè)部門的合同上訴委員會必須有3名以上的專職審理員。他們應具備5年以上的公共合同法律方面的經(jīng)驗，由各級建設(shè)部門的領(lǐng)導任命。
·在合同爭端審理期間，承包商仍應按合同要求繼續(xù)施工，不得停工。
·合同上訴委員會可以發(fā)出傳票，要求合同爭端的有關(guān)人員出庭作證。如拒不出庭，當?shù)氐牡胤椒ㄔ簩⒚钇涑鐾?否則，以藐視法律治罪。
·合同上訴委員會作出的審理決定，爭議雙方如不服從，皆有權(quán)向上一級法庭，即可向"美國索賠法院"(theU.S.claimCourt)，各級"上訴法庭"(thecourtofappeals)，甚至"美國最高法院"(theU.S.Supremecourt)上訴。
從以上合同爭議調(diào)解組織的工作特點可以看出:
·無論是工程建設(shè)單位，或者是各級政府的建設(shè)部門，都把及時地解決合同爭端放在重要的地位，要求及時合理地解決合同爭端，防止其大量地轉(zhuǎn)入法院訴訟范疇。
·許多合同爭端調(diào)解組織之所以能夠發(fā)揮作用，是由于受到政府及法律上的支持，帶有準法律的性質(zhì)。
·合同爭端審理組織做出的調(diào)解決定，雖一般不具備法律上的約束力，爭議雙方或其中任何一方可以拒絕接受，但如果爭議雙方在接受審理以前達成協(xié)議，同意審理組織的調(diào)解決定具有約束力，該調(diào)解決定一旦證式做出，對爭議雙方均有法律上的約束力，雙方必須遵照執(zhí)行。
3·合同爭端的最終解決方式------仲裁或訴訟
仲裁或訴訟是解決合同爭端的兩種最終方式，屬于法律最終解決方式。國際仲裁慣例是或裁或?qū)徶疲春贤p方只能選擇仲裁或訴訟兩種方式中的一種，且結(jié)果具有最終法律約束力。仲裁的另一個特點是仲裁不執(zhí)行屬地原則，而由合同雙方共同選定某一仲裁機構(gòu)進行，由法院保證其得以強制執(zhí)行。
盡管仲裁或訴訟不是合同爭端采用最多、最合適的方式，但由于其具有法律的強制性，它的存在對雙方采用友好解決方式具有很強的造勢作用。在這兩種方式中廣般國家都強調(diào)盡量采用國際仲裁的方式，且多數(shù)標準合同條件都有專門的仲裁條款，合同雙方會在專用條款中將所要選擇的仲裁機構(gòu)給予明確。國際仲裁機構(gòu)都有一套自己嚴密成熟的仲裁章程、規(guī)則和程序。
世界各國一般都會制定仲裁法來規(guī)范仲裁行為，其中包括工程合同爭議仲裁。由于工程合同的專業(yè)復雜性，有些國家會針對工程仲裁專門立法和成立仲裁機構(gòu)。
美國仲裁協(xié)會(AAA)是美國最有權(quán)威的仲裁機構(gòu)。它制定了《建筑業(yè)仲裁規(guī)范》，該規(guī)則是由仲裁協(xié)會征求了美國土木建筑行業(yè)的討論意見后最后定稿的，作為仲裁法來執(zhí)行。仲裁規(guī)則對土木工程施工合同爭議的仲裁詳細規(guī)定了仲裁的組織、程序、工作方法、裁決方式、仲裁費用等，是比較完善的仲裁法規(guī)。
德國的仲裁是由合同雙方各選定一仲裁機構(gòu)，由選定的兩個仲裁機構(gòu)進行協(xié)商，若協(xié)商不成，或合同雙方對協(xié)商結(jié)果不服，再由兩個仲裁機構(gòu)共同選定第三個仲裁機構(gòu)進行仲裁，其結(jié)果為最終裁定。這與一般國際仲裁慣例不同。
三、建設(shè)工程風險管理
風險管理(RiskManagement)就是人們對潛在的意外損失進行辨識、評估、預防和控制的過程。建筑工程由于其規(guī)模大，周期長，生產(chǎn)的單件性和復雜性等特點，在實施過程中存在著許多不確定的因素，比一般產(chǎn)品生產(chǎn)具有更大的風險，進行風險管理尤為重要。風險管理是對項目目標的主動控制。首先對項目的風險進行識別，然后將這些風險定量化，對風險進行控制。國際上把風險管理看作是項目管理的組成部分。風險管理和目標控制是項目管理的兩大基礎(chǔ)。
在西方發(fā)達國家和地區(qū)，風險轉(zhuǎn)移是工程風險管理對策中采用最多的措施，工程保險和工程擔保是風險轉(zhuǎn)移的兩種常用方法。
1·工程保險
工程保險是指業(yè)主和承包商為了工程項目的順利實施，向保險人(公司)文付保險技，保險人根據(jù)合同約定對在工程建設(shè)中可能產(chǎn)生的財產(chǎn)和人身傷害承擔賠償保險金責任。
國際上強制性的工程保險主要有以下幾種:
·建筑工程一切險，附加第三者責任險。
·安裝工程一切險，附加第三者責任險。
·社會保險(如人身意外傷害險，雇主責任險和其他國家法令規(guī)定的強制保險)。
·機動車輛險。
·十年責任險和二年責任險。
·專業(yè)責任險。
建筑工程一切險和安裝工程一切險是對工程項目在實施期間的所有風險(不包括除外責任)提供全面的保險，即對施工期間工程本身、工程設(shè)備和施工機具以及其他物質(zhì)所遭受的損失予以賠償，也對因施工而給第三者(ThirdParty)造成的人身傷亡和物質(zhì)損失承擔賠償責任。
過去，一切險的投保人多數(shù)為承包商，現(xiàn)在，國際上普遍推行由業(yè)主投保工程一切險。
在國際上，建筑師、結(jié)構(gòu)工程師等設(shè)計、咨詢專業(yè)人士均要購買專業(yè)責任險，對由于他們的設(shè)計失誤或工作疏忽給業(yè)主或承包商造成的損失，將由保險公司賠償。
國際上工程涉及的自愿保險有以下凡種:
·國際貨物運輸險(InternationalCargoTransport)
·境內(nèi)貨物運輸險
·財產(chǎn)險
·責任險
·政治風險保險
·匯率保險
美國保險分為兩大類:一類是生命和健康保險，另一類是財產(chǎn)和意外傷害。工程保險屬于財產(chǎn)保險和意外傷害保險。
美國工程保險險種:
·承建商險(BuildersRisk)，相當于建筑工程一切險。
·安裝工程險(InstallationFloater)，即安裝工程一切險。
·勞工補償險(WorkersCompensation)，即工傷險和意外傷害險。
·承包商設(shè)備險(ContractionEquipment)。
·機動車輛險(Automobile)。
·一般責任險(GeneralLiability)。
·職業(yè)責任險(ProfessionalRisk)。
還有兩種由業(yè)主將工程項目各方風險綜合起來，統(tǒng)一向保險公司投保的保險項目，一是"綜合險"(Wrap-up)，二是傘險(Umbrella)。
美國工程保險的通行做法和特點是:
·保險經(jīng)紀人在保險業(yè)務中充當重要角色。
·健全的法律體系為工程保險業(yè)發(fā)展提供了保障。
·投保人、保險商通力合作是控制意外損失的有效途徑。
·保險公司返賠率高、利潤率低。
2·工程擔保
工程擔保是指擔保人(一般為銀行、擔保公司、保險公司、其他金融機構(gòu)、商業(yè)團體或個人)應工程合同一方(申請人)的要求向另一方(債權(quán)人)作出的書面承諾。
工程擔保是工程風險轉(zhuǎn)移措施的又一重要手段，它能有效地保障工程建設(shè)的順利進行，許多國家政府都在法規(guī)中規(guī)定要求進行工程擔保，在標準合同條件中也含有關(guān)于工程擔保的條款。
國際上常見的工程擔保種類如下:
(1)投標擔保(BidBond/TenderGuarantee)。
指投標人在投標報價之前或同時，向業(yè)主提交投標保證金(俗稱抵押金)或投標保函，保證一旦中標，則履行受標簽約承包工程。一般投標保證金額光標價的0·5%-5%。
(2)反行擔保(PerformanceBond)。
是為保障承包商履行承包合同所作的一種承諾。一旦承包商沒能履行合同義務，擔保人給予賠付，或者接收工程實施義務，而另覓經(jīng)業(yè)主同意的其他承包商負責繼續(xù)反行承包合同義務。這是工程擔保中最重要的，且是擔保金額最大的一種工程擔保。
(3)預付款擔保(AdvancePaymentGuarantee)。
要求承包商提供的，為保證工程預付款用于該工程項目，不準承包商挪作他用及卷款潛逃。
(4)維修擔保(MaintenanceBond)。
是為保障維修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷時，承包商負責維修而提供的擔保。維修擔保可以單列，也可以包含在履約擔保內(nèi)，有些工程采取扣留合同價款的5%作為維修保證金。
以上四種擔保是國際上常見的工程擔保種類，除此之外還有幾種:
(5)反擔保。
即擔保人為了防止向債權(quán)人賠付后，不能從被擔保人處取得補償，往往要求被擔保人另外提交反擔保作為擔保人開具擔保的條件，這樣，一旦發(fā)生擔保人代被擔保人賠付后，就可以從反擔保的擔保人處取得補償。超級秘書網(wǎng)
(6)付款擔保(PaymentBond)
是指業(yè)主要求承包商提供的為保證承包商按時向分包商、供貨商、支付款的擔保。
(7)業(yè)主支付擔保。
指業(yè)主向承包商出具的擔保，業(yè)主如不按照合同規(guī)定的支付條件支付工程款給承包商，由擔保人向承包商付款。
(8)分包擔保(SubcontractBonds)。
在工程建設(shè)中，總承包商要為分包商的工作對業(yè)主負完全的負責。因而，總承包商為了保障自己不被分包所累，防止分包商違約與負債，通常要求分包商提供履約擔保。
(9)臨時進口物資稅收擔保
水利水電工程施工標準合同范本，包括通用合同條款、專用合同條款、技術(shù)條款3個部分，國家動用行政強制力規(guī)范了合同條件，有助于水利水電工程施工合同發(fā)包與承包雙方準確履行的合同義務，有利于保證雙方的合同權(quán)益，有利于建設(shè)質(zhì)量合格的水利水電工程。在國家頒布了水利水電工程施工標準合同范本以后，為什么依然存在具體施工合同條款約定的不公平？究其原因，不外乎發(fā)包人在具體施工合同格式條款制定過程中的主觀疏忽或主觀故意所致。其主觀疏忽是發(fā)包人出于對施工標準合同所含通用條款、專用條款、技術(shù)條款3個部分相互關(guān)系認識不清，割裂了這3個部分的有機構(gòu)成關(guān)系；主觀故意是發(fā)包人出于“利我而損他”性的肆意改造，故意弱化了發(fā)包人的法定義務，向承包人強加了顯現(xiàn)公平的霸王條款，向承包人轉(zhuǎn)嫁了本該發(fā)包人承擔的風險，致使承包人在施工承包中受損。
二、水利工程施工合同缺陷的分類
上述兩種主觀行為，從而導致水利水電工程合同生成合同缺陷，其缺陷可歸納為3類。
1.合同文件組成缺陷
合同文件組成的缺陷，屬于缺失合同完備性缺陷。國家《中華人民共和國標準施工招標文件》(2007年版)和《水利水電土建工程施工合同條件》(GF—2000—0208)均明確規(guī)定：組成合同的各項文件應互相解釋，互為說明。除專用合同條款另有約定外，解釋合同文件的優(yōu)先順序如下：合同協(xié)議書；中標通知書；投標函及投標函附錄；專用合同條款；通用合同條款；技術(shù)標準和要求；圖紙；已標價工程量清單；其他合同文件。水利工程施工合同組成的缺失，主要集中為兩種：一是非完整采用標準合同范本；二是具體技術(shù)標準和要求缺失。后者尤其誤認為技術(shù)條款與合同條款關(guān)聯(lián)性不強，甚至完全將技術(shù)條款與通用條款和專用條款分離而論，無視了工程建設(shè)的技術(shù)性，無視了合同標的和合同價款是建立在合同技術(shù)要求之上這一根本性的合同基礎(chǔ)。
2.合同條款內(nèi)容缺陷
合同條款內(nèi)容的缺陷，屬于缺失合同嚴謹性缺陷。這類合同缺陷的表象，通常表現(xiàn)為通常表現(xiàn)在：濫用專用條款免除發(fā)包人義務與責任，濫用專用條款增加承包人義務與責任。水利部、國家電力公司、國家工商行政管理局《關(guān)于印發(fā)〈水利水電工程施工合同和招標文件示范文本〉的通知》(水建管[2000]62號)，明確規(guī)定：《合同條件》分為“通用合同條款”和“專用合同條款”兩部分。“通用合同條款”應全文引用，不得刪改。“專用合同條款”則應按其條款編號和內(nèi)容，根據(jù)工程實際情況進行修改和補充。除《合同條件》的“專用合同條款”中所列編號的條款外，“通用合同條款”其他條款的內(nèi)容不得更動。若確因工程的特殊條件需要變更“通用合同條款”的內(nèi)容時，應按工程建設(shè)項目管理的隸屬關(guān)系報送水利部、國家電力公司及國家工商行政管理局的業(yè)務主管部門批準。上述規(guī)定可歸納為：一是通用條款不容修改；二是只有具有專用條款編號的通用條款才能應用專用條款予以修改或限定。前述我省某依傍某中型水庫商品房開發(fā)項目的涉水工程，非全文應用水利水電工程施工標準合同范本的通用條款、專用條款、技術(shù)條款，發(fā)包人本意不承擔工程保險與損失風險。但是，本工程通用合同條款約定“46，工程保險和風險損失的補償”事項，且無相應專用條款修改與限定，雖然在《技術(shù)條款》第“1.14保險”中約定“第三者責任險由承包人自行決定”、“施工設(shè)備險由承包人負責投保，其保險費用用計入施工設(shè)備的運行費內(nèi)，發(fā)包人不另行支付”、“承包人投保人身意外傷害險的費用應攤?cè)敫黜椖康娜斯べM內(nèi)，發(fā)包人不另行支付”。根據(jù)本工程《專用合同條款》約定的“合同文件的優(yōu)先順序”，通用合同條款優(yōu)先于技術(shù)條款，且協(xié)議書具有最高的優(yōu)先權(quán)。因此，本工程應遵循通用合同條款約定的“工程保險和風險損失的補償”事項，按照協(xié)議書確定的結(jié)算原則進行保險費用計算。
3.故意設(shè)置合同陷阱
故意在合同中設(shè)置陷阱，屬于缺失合同公正性的缺陷，往往是出于當事人的主觀故意，應在合同道德層面上予以批判，并在合同法律層面上予以糾正。市場條件下，預設(shè)陷阱主要表現(xiàn)為：(1)合同條款中預設(shè)證據(jù)陷阱或轉(zhuǎn)移舉證責任在合同條款中規(guī)定，發(fā)包人的指令通知到達承包人后即生效，而承包人向發(fā)包人發(fā)出的通知則須發(fā)包人指定的代表簽收后生效。發(fā)包人拒絕簽收或故意不按照約定的有效方式簽收承包方提交的有關(guān)書面文件。利于發(fā)包人違約后，不給承包人留下有效的書面證據(jù)。倘若合同事項存在爭議，發(fā)包人拒絕簽收，則使承包人喪失告知送達的有效性。(2)合同條款中預設(shè)承包人“棄權(quán)”陷阱合同專用條款中規(guī)定承包人索賠的復雜程序并縮短索賠時限，并規(guī)定超過時限視為施工單位放棄索賠。合同條款中約定發(fā)包人工程結(jié)算款的支付在工程竣工6個月以后，導致施工單位喪失法定的工程款優(yōu)先受償權(quán)。合同要求承包人對發(fā)包人提供的資料、數(shù)據(jù)及施工條款盡審查義務，并約定較短的異議期。超過異議期，視為承包人確認滿意并符合合同約定。(3)合同條款中虛設(shè)無效權(quán)利在合同條款中，虛設(shè)施工承包人無效的權(quán)利或為施工承包人行使職務行為設(shè)置苛刻條件。(4)故意設(shè)置有歧義的或語義模糊的合同條款，或前后矛盾的合同條款。(5)利用合同文件解釋順序改變合同條款。將對發(fā)包人最為有利但形成時間在前的合同文件的解釋順序提前，而將對承包人相對公平且形成時間在后的合同文件的解釋順序置后。(6)“補充資料”暗藏玄機發(fā)包人在招標階段除了提供包括投標指南、合同條件、業(yè)主的要求、投標書附錄、保函格式等構(gòu)成投標文件的資料外，還提供了一份包含地勘、氣候、水文及工程量清單在內(nèi)的“補充資料”。并聲明，該“補充資料”不構(gòu)成投標文件的組成部分，僅供投標人參考，業(yè)主不保證這些資料的準確性或正確性，投標人利用這些資料的風險完全由投標人自己承擔。(7)非正式變更合同條款利用承包人不愿為小事得罪發(fā)包人的心理，發(fā)包人以既成的事實行為改變合同約定，或通過會議紀要等“非正式”的書面文件形式變更合同條款。
三、水利工程施工合同陷阱的防范措施
為有效防范水利工程施工合同缺陷與陷阱潛在的損失風險，作者認為，施工企業(yè)至少應立足法律賦予的合同雙方地位平等的權(quán)利，力爭做好下列事項。
1.投標前或合同簽約前盡職審查合同條件
施工企業(yè)必須一改粗放的經(jīng)營管理陋習，認真研讀招標文件全套資料。長期以來，有些施工企業(yè)的經(jīng)營策略完全建立在投標標書的“批發(fā)式”制作之上，按照《招標文件》的投標須知中的關(guān)鍵部分，按照自己的標書模板一套了之，懶于研讀招標文件所載通用合同條款、專用合同條款和技術(shù)條款，更談不上甄別合同條款是否與國家頒布的標準合同相符，尤其是對于施工現(xiàn)場條件和技術(shù)要求不加審視。水利施工作業(yè)項目價格以施工方案為基礎(chǔ)，若施工招標文件所附圖紙等技術(shù)資料與施工現(xiàn)場條件不符，可引發(fā)索賠事件。若承包人因施工現(xiàn)場條件改變而引起施工設(shè)備配置變化，且其施工方案已經(jīng)發(fā)包人(或監(jiān)理人)批準，該設(shè)備配置變化即為施工變更。某水利工程施工招標，在其招標文件中，載明關(guān)于建筑材料垂直運輸?shù)氖┕がF(xiàn)場條件為可用汽車吊作業(yè)。但是，施工承包人進場后發(fā)現(xiàn)，由于施工場地限制，汽車吊無法進入基坑靠近施工作業(yè)面，施工組織方案中，將原投標文件中的汽車吊改為使用塔吊，該項改變及構(gòu)成了施工變更，其施工費用應按照合同條款約定進行變更管理，合同雙方當事人協(xié)商變更價格(包括塔吊進出場費費用、機械臺班費用和塔吊基礎(chǔ)臨建費用)。
2.提高簽約管理的審查水準
遺憾的是，經(jīng)過投標競爭中標簽約的合同，合同文件在招標投標階段經(jīng)由招標人(業(yè)主)強制設(shè)定，承包人作為投標人必須響應招標人實質(zhì)性約定，否則，無法中標成為承包人。需要特別注意的是，對于水利工程建筑中的臨建工程的計量與支付在合同條款中的約定問題。水利工程建筑施工合同主要采用單價承包合同方式，而對于臨建項目，通常采用總價承包合同方式。因此，對于總價承包的臨建項目，施工企業(yè)決策者與管理者們，應該堅守總價承包合同的前提條件：必須具有經(jīng)過審批的施工圖，且施工圖應與實際地質(zhì)條件相符，否則，臨建項目的總價承包前提條件不具備。
3.盡職審查施工技術(shù)與計價體系的一致性
工程造價以工程量、市場價格水平、施工企業(yè)生產(chǎn)力水平、工程技術(shù)復雜性為基礎(chǔ)，市場價格水平以工程計價體系為基礎(chǔ)。毋容置疑，經(jīng)過招標投標競爭而成立的施工合同，其工程施工承包價格屬于市場價格，國家定額體系是市場價格的考量尺度，實際上，政府定額定價體系總是滯后于市場價格的，無疑也是滯后于新興工法技術(shù)的。某水利工程，對于變更項目定價原則約定采用《湖南省水利水電建筑工程預算定額》(1992年頒發(fā))。在項目施工過程中，對于超高箱涵建筑，采用了滿堂腳手架。而1992版水利水電工程預算定額中，僅僅考慮單排和雙排腳手架，未計入滿堂腳手架，對于該工程施工計算，直接套用該定額實為不當。鑒于該《定額》第九章“臨時建筑工程”《說明》第五條明確“腳手架定額是供參考使用”，因此，施工中發(fā)生與該《定額》不詳適宜的情形，可以參照其他更相適宜的定額。我省某水利工程，對于防水混凝土建筑，設(shè)計要求采用止水螺桿施工，但是，該工程施工合同僅明確按照水利部《水利建筑工程預算定額》(2002年3月6日頒布，2012年7月1日施行)執(zhí)行，而該定額中僅明確了鐵件預埋，若此類混凝土建筑按照鐵件預埋結(jié)算，則施工承包人將損失大量的止水螺桿購置費。事實上，止水螺桿始于在水利部2002定額制定頒布之后才廣泛興起，該方法始見于《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》(GB50105—2001)所載明的工具式螺桿，水利部定額不可能包含后期推廣采用的“工具式螺桿(俗稱止水螺桿)”，因此，水利水電工程設(shè)計要求的“止水螺桿”，應在施工合同中另外計價計算。
4.及時結(jié)算工程價款
施工承包人應提前準備工程決算報告，堅持按合同約定的方式結(jié)算。在工程結(jié)算款已經(jīng)確定的情況下，承包人要謹慎接受發(fā)包人提出的債務“轉(zhuǎn)讓”方案；確有必要接受的，承包人在與發(fā)包人和債務受讓人的三方合同中，一定要設(shè)立發(fā)包人對債務受讓人不能按約履行債務的連帶責任條款以及債務受讓人按約履行債務之前，保留承包人對工程相應部分的優(yōu)先受償權(quán)，或者對工程相應部分設(shè)立抵押擔保的條款。
四、結(jié)語
第一條 為完善××公司重大經(jīng)濟活動決策程序，規(guī)范重大經(jīng)濟活動法律監(jiān)管制度，保證對外簽訂重大經(jīng)濟合同的合法性，維護合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《××公司工作規(guī)則》等有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于以市公司名義對外簽訂的經(jīng)濟合同以及市公司所屬各單位對外簽訂的標的額30萬元以上經(jīng)濟合同的法律審核。
市公司所屬各單位應根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及本規(guī)定制定本單位有關(guān)合同審核的規(guī)定，加強對本單位對外經(jīng)濟合同的法律審核及合同管理工作。
第三條 本規(guī)定所稱“合同”是指買賣、借款、租賃、擔保、保險、建設(shè)工程、技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務等方面的經(jīng)濟合同。
第四條 市公司法規(guī)處負責市公司經(jīng)濟合同的法律審核。
第五條 合同法律審核堅持依法、及時、準確的審核原則。
第二章 審核內(nèi)容
第六條 合同審核部門對下列合同事項依法進行審核：
（一）合同形式。合同形式應采用法律、行政法規(guī)規(guī)定或當事人約定的形式。國家規(guī)定采用標準合同文本的，應采用標準合同文本。
（二）合同實質(zhì)性條款。合同的實質(zhì)性條款由合同當事人雙方約定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定，合同實質(zhì)性條款包括以下內(nèi)容：
1、當事人的名稱或者姓名和住所；
2、標的；
3、數(shù)量；
4、質(zhì)量；
5、價款或者報酬；
6、履行期限、地點和方式；
7、違約責任；
8、解決爭議的方法。
（三）合同效力。簽訂合同應主體適格，意思真實，目的合法，不損害社會公共利益，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。同時，合同中不得含有無效條款。
第七條 業(yè)務部門對經(jīng)審核的合同有實質(zhì)性條款變動的，應將合同送交合同審核部門再審。
第三章 審核程序
第八條 合同的受理。業(yè)務部門應及時將擬簽合同送交合同審核部門進行審核。送交擬簽合同文本時，應附送下列材料：
（一）合同項目立項審批意見；
（二）財務部門關(guān)于項目預算審批意見；
（三）簽訂借貸合同的，附擔保物的有關(guān)說明；
（四）簽訂擔保合同的，附主合同原件或復印件及有關(guān)情況說明；
（五）授權(quán)他人簽訂合同的，附授權(quán)委托書；
（六）欲變更、終止、解除合同的，附原合同文本及書面變更、終止、解除合同的說明材料。
（七）其他相關(guān)材料。
附送有關(guān)材料不全的，合同審核部門應要求業(yè)務部門及時補全。
合同審核部門應對送審的合同進行登記，送審人和受理人應在登記表上簽字。
第九條 審核意見審批。合同審核部門確定專人負責審核工作并提出審核初步意見，經(jīng)本部門負責人復核后，報市公司領(lǐng)導審批。
第十條 審核意見反饋。經(jīng)市公司領(lǐng)導批準后，合同審核部門應及時將審核意見書面反饋至業(yè)務部門，并將送審合同文本原件、相關(guān)材料退回業(yè)務部門。
審核重大經(jīng)濟合同應召開合同審核部門專題會議，實行集體審核制度。
第十一條 審核期限。合同審核部門原則上應在受理合同之日起三個工作日內(nèi)完成對送審合同的法律審核。對于重大復雜的合同可延長至五個工作日。
第四章 檔案管理
第十二條 合同審核部門應明確專人負責送審合同的接收、登記備案，并將送審合同及相關(guān)材料、審核意見的復制文本予以歸檔。
第十三條 合同及檔案管理實行分類編號管理，按照合同名稱分類歸檔，并按照審核順序制定編號，做到管理規(guī)范。
第五章 附則
1.合同條款不規(guī)范、不完整
在實際工作中，由于缺乏合同管理經(jīng)驗，未充分考慮合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，簽訂的合同條款不完整、內(nèi)容不明確、甲乙雙方職責界定不清晰等，未將合同雙方的責、權(quán)、利關(guān)系全面表達清楚。可能導致重大誤解，在合同履行過程中發(fā)生爭議，影響合同的正常履行。如：缺少工期拖延違約金的最高限額條款或限額太高；缺少工期提前的獎勵條款；缺少對承包方權(quán)益的保護條款等。
2.合同條款不平等
簽訂合同的甲、乙雙方，經(jīng)濟、法律地位是平等的。但是隨著園林企業(yè)不斷增加，加上目前園林市場的激烈競爭和不規(guī)范管理，致使業(yè)主在工程發(fā)承包中占據(jù)主導地位，提出一些苛刻和不平等的條件，將自身的風險轉(zhuǎn)移到承包方身上。使合同文件存在合同雙方權(quán)利、義務不對等現(xiàn)象。其中大多強調(diào)了承包方的義務，對業(yè)主的制約條款偏少，特別是對業(yè)主違約、賠償?shù)确矫娴募s定不具體，也缺少行之有效的處罰辦法。
3.違反法律法規(guī)簽訂合同
在工程招投標中，有的當事人為了獲取不正當利益，在簽訂中標合同前后，就同一工程項目再簽訂一份或者多份與中標合同價款等實質(zhì)性內(nèi)容不一致的合同，這就是我們通常所說的“陰陽合同”。實質(zhì)上這種合同是無效合同，在產(chǎn)生了合同糾紛后，造成的損失無法得到法律的保護。
4.缺乏健全的合同管理體制
園林企業(yè)，特別是中小型園林企業(yè)合同管理力量薄弱，輕視施工合同管理，不重視合同管理體制建設(shè)，甚至沒有專門機構(gòu)從事合同管理工作。或者雖然建立了合同管理體制和合同管理機構(gòu)，但是制度執(zhí)行不力，在管理過程中出現(xiàn)不少問題，如：合同管理程序不明確，超越權(quán)限簽訂合同；合同管理機制不健全，不按規(guī)定履行相關(guān)手續(xù)，缺少必要的合同審查和評估；合同印章管理不當，為不符合管理程序的合同加蓋合同印章或簽署后的合同被篡改等。缺乏對合同管理的有效監(jiān)督、控制。
二、加強工程合同管理的措施
在市場經(jīng)濟條件下，合同已成為經(jīng)濟活動正常、有序進行的依據(jù)。工程合同管理已成為工程項目管理的一項重要內(nèi)容，它涵蓋了合同策劃、簽訂、實施、風險管理、索賠及信息管理等多個方面。
1.合同準備階段
要深入調(diào)查發(fā)包人的資格、信譽、實力，特別是工程的資金到位情況。招標工程應在投標之前，對招標文件深入研究和全面分析，正確理解招標文件，把握發(fā)包人意圖和要求，詳細勘察現(xiàn)場，審查圖紙，復核工程量，分析合同條款，制定相應投標策略，以減少合同簽訂后的風險。
2.合同簽署階段
簽訂合同時，要根據(jù)園林工程的特點，選擇恰當?shù)某邪绞胶蛢r款調(diào)整條件。合同文本應盡可能選用由國家頒發(fā)標準合同文本，再根據(jù)擬建工程的特點、招投標文件以及發(fā)承包商雙方談判結(jié)果來起草。合同文本必須準確表達雙方的意愿，做到合同條款完整、合同內(nèi)容明確；文字表達嚴謹，不使用模棱兩可、含糊不清詞語。正式簽訂前應對合同進行嚴格的審查。應注意：合同的合法性，業(yè)主的審批手續(xù)是否完備健全，合同是否需要公證和批準；合同的完整性，包括合同組成文件的完整和合同條款的完整，是否采用了標準合同文本，與標準合同文本對照有無差異；責權(quán)利的對等性，合同雙方責任和權(quán)益是否對等；預計合同實施結(jié)果，合同實施后會有什么后果，未履行合同的法律責任以及如何補救；雙方合同的理解是否一致，發(fā)現(xiàn)歧義及時溝通。
3.合同履行階段
在合同簽訂后，應對項目相關(guān)人員進行合同交底，使相關(guān)人員熟悉合同簽訂的背景、條件、合同主要內(nèi)容、各種規(guī)定、合同各方的合同責任、義務和權(quán)力范圍、合同存在的風險和履行中應注意的問題、各種行為的法律后果，提高相關(guān)人員合同管理的意識，為合同順利履行打好基礎(chǔ)。建立合同實施的保證體系，保證合同實施過程中的日常工作有序地進行，使合同履行處于受控狀態(tài)，以保證合同目標的實現(xiàn)。加強合同變更管理。合同變更是索賠的重要依據(jù)，因此對合同變更處理要迅速、全面、系統(tǒng)。合同管理人員應記錄、收集、整理所涉及到的各種文件，如圖紙、各種計劃、技術(shù)說明、規(guī)范和業(yè)主的變更指令，并對變更部分的內(nèi)容進行審查和分析。經(jīng)常檢查與業(yè)主往來的各種工程文件、記錄、指示、信件等資料，以確認它們對合同的影響以及是否符合合同要求，作為工程變更調(diào)整工期、索賠費用的基本依據(jù)。
三、加強合同風險控制的措施
1.建立健全合同管理體制
企業(yè)在建立合同管理機構(gòu)的同時，還應根據(jù)自身的實際情況建立一套合理、完善、可行的合同管理制度，對合同管理組織、程序以及合同起草、談判、審查、簽訂、履行等每一環(huán)節(jié)做出明確規(guī)定。
2.提高合同管理人員的素質(zhì)
合同管理人員首先應是優(yōu)秀的工程技術(shù)人員，同時還必須熟練掌握和運用相關(guān)法律、法規(guī)，精通合同業(yè)務和工程索賠管理。企業(yè)應重點培養(yǎng)堅持原則、知識面廣的工程技術(shù)人員擔任合同管理工作。在人才選拔上，可以選擇本單位優(yōu)秀人才擔任合同管理人員，也可以通過公開招聘和競爭上崗的方式；在使用過程中堅持優(yōu)勝劣汰的原則，把優(yōu)秀人才放在合同管理崗位上。根據(jù)實際情況，組織合同管理人員在職學習或選送到有關(guān)院校深造。
3.加強合同評審工作
在投標之前應就招標文件所附合同條款進行評審，及時發(fā)現(xiàn)潛在的風險，在招標答疑時予以解決，避免盲目投標，給中標后的合同談判制造障礙。工程中標后在合同談判時，要根據(jù)招標文件和投標書的內(nèi)容用專用條款來明確風險范圍。范圍越明確越詳盡，企業(yè)在合同履行過程中所承擔的意外風險就越小。
4.投標報價策略
在投標報價中應根據(jù)風險大小、發(fā)生的概率考慮風險費用，風險大、發(fā)生概率高，風險費用相應越高。但是，風險費用必須有一個合理的幅度，對于承包方來說，風險費用不宜定得過高，定得過高必然會提高投標價格，從而降低投標報價的競爭力。因此，要結(jié)合企業(yè)的技術(shù)水平、管理水平，通過研究競爭對手和其他相關(guān)資料來確定風險費用的幅度。
5.合同談判
合同雙方都希望所簽合同對自己有利，盡量少承擔風險，但是風險是客觀存在的。作為承包方，應該充分考慮合同實施過程中可能發(fā)生的各種情況，并通過談判把這些因素體現(xiàn)在合同中，完善合同條款以減少風險。
6.施工中采用的措施
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 問題 對策
物業(yè)管理是由房地產(chǎn)開發(fā)和管理派生出的新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀80年代進入我國以來，經(jīng)過20多年的發(fā)展，正逐步走向規(guī)范與成熟。當前的物業(yè)管理在運行過程中存在較多問題和矛盾，其中又以國有企業(yè)的物業(yè)管理問題更為突出。作為一家有著50年悠久歷史的國有企業(yè)，廣州市花木公司的物業(yè)管理經(jīng)歷了一個從小到大、由粗放到集約的逐步成長和發(fā)展的過程。現(xiàn)結(jié)合筆者的工作實際，探討該公司近年來規(guī)范物業(yè)管理的一些經(jīng)驗。
一、認清物業(yè)管理的重要性
1、改革總體形勢所驅(qū)
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國物業(yè)管理作為一門獨立的服務性行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，社會化、市場化的物業(yè)管理體制初步建立。隨著國企改革的不斷深入，物業(yè)管理必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。由于歷史的原因，國企物業(yè)管理工作已遠遠跟不上形勢發(fā)展的需要，呈現(xiàn)出管理水平低下等弊病。規(guī)范物業(yè)管理，成為國企整合資源、保障效益的重要途徑。
2、企業(yè)自身發(fā)展所需
廣州市花木公司有著近50年歷史，是廣州市較早實行自負盈虧、事業(yè)單位企業(yè)化管理的單位之一。從計劃經(jīng)濟時代對花卉苗木的壟斷經(jīng)營，到而今市場經(jīng)濟沖擊下的奮力前行，公司擁有了輝煌的歲月，也歷經(jīng)了前進的艱辛。目前，企業(yè)離退休員工已近為在職職工的3倍，負擔沉重。除了做好主業(yè)外，在市內(nèi)擁有的多處物業(yè)已經(jīng)成為企業(yè)重要的收入來源之一。以物業(yè)管理帶動企業(yè)效益提升，勢在必行。
二、正視物業(yè)管理中存在的問題
1、物業(yè)分布零散，情況差異性大
花木公司物業(yè)商鋪分散于市內(nèi)各處。2006年以前，這些物業(yè)實行分散管理，部分由機構(gòu)管理，部分由下屬企業(yè)管理，因而出租情況存在較大差異。分散經(jīng)營的局面不僅使物業(yè)租賃合同的行文格式、訂立條款不盡相同，更不利于全面、及時、準確地掌握物業(yè)總體狀況，為公司規(guī)劃與發(fā)展埋下隱患。
2、管理模式滯后，人員素質(zhì)不高
2006年以前，公司沿用的是在原有的計劃經(jīng)濟體制下形成的房產(chǎn)管理模式，物業(yè)具有封閉式特點，管理水平和服務質(zhì)量難以滿足租戶對物業(yè)管理的要求，也難以獲取社會化、專業(yè)化業(yè)管理企業(yè)所產(chǎn)生的高效率、高效益，顯得比較落后。另一方面，管理人員在專業(yè)素質(zhì)上良莠不齊，普遍存在“等、靠、要”的惰性思想，觀念陳舊，業(yè)務能力不強。
三、探索物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的對策
1、集中統(tǒng)一管理，提升管理人員素質(zhì)
2006年初，經(jīng)公司領(lǐng)導班子研究，決定把分布在各基層單位的物業(yè)統(tǒng)一上收到機構(gòu)專門的物業(yè)管理部門進行管理，并注重提升相關(guān)管理人員的綜合素質(zhì)。其一，強化服務意識，注重與客戶溝通。服務是物業(yè)管理的本質(zhì)。我們要求管理人員注重與租戶及時、真誠而有效地溝通，從租戶的需求出發(fā)，全身心地為其解決困難，并廣泛聽取租戶的批評和意見，不斷地改進服務質(zhì)量。其二，注重對管理人員物業(yè)、經(jīng)濟、法律等多方位知識的培養(yǎng)。尤其要求其在工作中掌握國家有關(guān)法律法規(guī)知識，熟悉《物業(yè)管理條例》及其相關(guān)配套法規(guī)文件，通過對這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的學習，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營等各方面、各環(huán)節(jié)做到依法管理。此外，也要求管理人員重視對租戶的解釋宣傳工作，懂得利用相關(guān)的法規(guī)知識處理一些簡單的民事糾紛，為租戶排憂解難。
2、核查物業(yè)實際情況，促進租賃合同標準化
第一，全面核查物業(yè)實際情況。根據(jù)原有簽訂的租賃合同，去現(xiàn)場對物業(yè)結(jié)構(gòu)、原有設(shè)備、場地面積進行察看。一方面，沒有平面圖的畫出簡易草圖作為合同附件，以規(guī)范租戶的裝修行為。另一方面，對場地內(nèi)原有設(shè)備進行清點，補充設(shè)備清單作為合同附件，明確租戶使用設(shè)備的責任。此外，在規(guī)范場地面積計算方面，有獨立房產(chǎn)證的場地，以房產(chǎn)證面積為準，屬大場地分割的小場地，租賃雙方以重新測量面積為準。通過這三個方面的核查，公司物業(yè)管理部門得以全面掌握物業(yè)的實際情況，為合同標準化打下了基礎(chǔ)。第二，量身制定租賃標準合同。針對部分前期簽訂的合同文本過于簡單、對一些可預見性的情況無明確規(guī)定的情況，物業(yè)管理部門從公司實際出發(fā)，在充分保證公司與租戶互惠互利的基礎(chǔ)上，以廣州市市政園林局下發(fā)的物業(yè)租賃合同范本為藍本，查閱最新版的《中華人民共和國合同法》，并結(jié)合廣州市2005年實施的《城市出租屋管理規(guī)定》，制訂出標準合同草稿。通過征求公司領(lǐng)導和其他各部門意見，對草稿進行反復推敲和完善，最后形成了花木公司租賃標準合同文本。該標準合同吸收了原有合同中的精華部分，同時又擴充了一些條款，由原來的兩頁紙細化到九頁紙近5000字。同時，對于一些可預見性的情況做了明確規(guī)定，例如，專門辟出了一個章節(jié)談論內(nèi)部員工承包物業(yè)問題，對承包條件、承包期間是否享受公司的各項待遇、承包期滿后若不續(xù)租如何回公司安排工作等多種情況做出詳細的規(guī)定，既規(guī)范了員工承包行為，又細化了公司內(nèi)部管理。第三，嚴格敦促合同執(zhí)行。首先，舊合同到期后全部按新合同簽訂。其次，嚴格管理交租日期，對一些拖延交納租金的租戶，先電話催租給幾天緩沖期，幾天后仍未交租的，發(fā)函催收并視情況收取違約滯納金。最后，對租金金額較大、遲交會影響員工工資發(fā)放的租戶，物業(yè)管理部門進行動態(tài)跟蹤管理，及時依據(jù)租戶情況每月定時催繳。
3、修訂《物業(yè)管理辦法》，落實租賃程序規(guī)范化
《物業(yè)管理辦法》是對物業(yè)管理方方面面的具體規(guī)定，是租賃合同文本的重要附件。管理辦法制訂得是否詳細具體，直接影響到公司隱性成本和租金收入的凈收益。為了促進合同的有效執(zhí)行，引導物業(yè)管理就從書面規(guī)范逐步過渡到實質(zhì)規(guī)范上來，公司依托實際，在修訂《物業(yè)管理辦法》上做了大量工作。
《物業(yè)管理辦法》中詳細規(guī)定：租戶在裝修前應書面報告給公司并注明裝修材料、造價等，接到報告后對涉及報價部門，物業(yè)管理人員會給專業(yè)核算員審核單價，避免租戶虛高報價。同時，公司明確告之“裝修所產(chǎn)生的不動產(chǎn)在租期期滿后無償歸公司所有”，雙方同意后方可進行裝修。有了這些規(guī)定，租戶在簽訂合同之前就心知肚明，無法將自己的經(jīng)營成本攤銷在公司物業(yè)上，公司的實際收益便得以保障。例如，《物業(yè)管理辦法》中將續(xù)租與租戶交租誠信指數(shù)掛鉤，一個租期內(nèi)累計發(fā)生三次以上拖延繳交租金，甲方有權(quán)在合約到期后不再優(yōu)先與其續(xù)簽。像這種涉及物業(yè)細節(jié)管理的程序，我們共列出諸如“面積認定、租期認定、租金遞增標準、發(fā)票及保證金管理、免費裝修期規(guī)定”等23項，全面覆蓋物業(yè)管理流程，基本上做到簽訂合同前讓租戶了解管理辦法，讓其知道只有遵守公司管理才能實現(xiàn)租賃雙贏，杜絕了人情辦事，使租賃程序更加透明化、規(guī)范化。
4、重視解決糾紛問題，“以人為本”創(chuàng)建和諧租務
據(jù)統(tǒng)計，盡管物業(yè)糾紛的復雜性決定了解決方法的多樣性，80%以上的糾紛是通過協(xié)商和調(diào)解的方式解決的。在實際操作中，我們注重將“以人為本、因事而異、曉之以理、動之以情”作為解決糾紛的出發(fā)點，從以下幾方面做好工作。首先，注重日常物業(yè)管理工作的規(guī)范化，注重對法律文件的細化和法律手續(xù)的完善。其次，與租戶溝通時不僅關(guān)注技巧，更本著誠信原則，設(shè)身處地為其著想。再次，主動與物業(yè)所在地的片區(qū)警察、社區(qū)居委會建立良好關(guān)系，聯(lián)合他們做好物業(yè)的消防安全、外來人口管理等服務工作。最后，保持必要的風險意識和維權(quán)意識。2007年，公司一租戶因在小區(qū)停車時險些撞上一名兒童，引發(fā)了上百名住戶聯(lián)名要求小區(qū)門口禁止停放機動車。隨后，小區(qū)物業(yè)管理小組單方面關(guān)閉了小區(qū)中間大門，改從左側(cè)小門進出，對該租戶的生意影響極大。為了盡快幫助解決租戶與物業(yè)管理小組、居民之間的糾紛，公司物業(yè)管理部門邀請住戶代表、大樓管理小組成員與租戶進行多輪商談，經(jīng)過不懈努力，最終達成了“機動車不停在小區(qū)里，中間大門重新開放”的折衷處理意見。既充分尊重住戶意見，也最大程度保證了租戶利益，一場糾紛就此得到化解。不僅是解決糾紛，設(shè)身處地為租戶排憂解難也是我們細節(jié)管理中的一個重要方面。
以人為本，真誠服務，爭取與每位租戶達到雙贏，營造物業(yè)管理健康、和諧的氣氛，這是我們的心愿，也是我們不斷努力的方向。
【參考文獻】
[1] 陳世遠：對新時期國有企業(yè)推行物業(yè)管理的思考[J].經(jīng)濟師，2007（3）.
