時(shí)間：2023-06-06 09:02:19
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇綠色建筑市場(chǎng)分析，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
2.ICC指數(shù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)ChrisSleight
3.現(xiàn)實(shí)的痛ChrisSleight
4.50強(qiáng)排行榜波瀾不驚MariaHadlow
5.大型項(xiàng)目的施工技術(shù)
6.印度市場(chǎng)的重大發(fā)展ChrisSleight
7.建筑機(jī)械（下半月） 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)SamirBansal
8.印度的威尼斯ChrisSleight
9.地下建筑的拆除
10.凈化水的先鋒ChrisSleight
11.超越極限EuanYoudale
12.新的挑戰(zhàn)ChrisSleight
13.租賃管理系統(tǒng)的早期用戶(hù)MurrayPollok
14.最后一刻的新聞
15.全面發(fā)展的道路建設(shè)ChrisSleight
16.現(xiàn)代公司的新挑戰(zhàn)KwonYoungHae，ChrisSleight
17.新型攤鋪機(jī)ChrisSleight
2.股市延續(xù)上升趨勢(shì)ChrisSleight
3.治理水害SteveSkinner
4.綠色公路SteveSkinner
5.中東市場(chǎng)穩(wěn)步前行?BeccaWilkins
6.塔式起重機(jī)新聞
7.創(chuàng)新性的起重作業(yè)
8.美國(guó)二手起重機(jī)市場(chǎng)D.AnnShiffler
9.為孩子們工作BrentStacey
10.大型煙囪的運(yùn)輸
11.第一次應(yīng)用的隧道技術(shù)ChrisSleight
12.外籍總裁的遠(yuǎn)景目標(biāo)ChrisSleight
13.頂級(jí)小型挖掘機(jī)的發(fā)展方向iCC
14.水泵產(chǎn)品的研發(fā)趨勢(shì)BeccaWilkins
15.二手高空作業(yè)設(shè)備充斥市場(chǎng)MariaHadlow
16.日立新款小型挖建筑機(jī)械（下半月） 掘機(jī)
17.Powerscreen公司的新型篩分機(jī)
1.新聞
2.危機(jī)的到來(lái)
3.飄搖中上升的印度市場(chǎng)
4.國(guó)際工程機(jī)械市場(chǎng)和中國(guó)出口的增長(zhǎng)大衛(wèi)·菲利普斯
5.前沿技術(shù)
6.龐大的能源建設(shè)計(jì)劃
7.冷卻塔建造用塔式起重機(jī)
8.上海大展場(chǎng)
9.最新配套件市場(chǎng)
10.拓展業(yè)務(wù)
1.新聞
2.股市仍將持續(xù)震蕩
3.斯洛伐克工程機(jī)械市場(chǎng)分析英國(guó)工程機(jī)械咨詢(xún)有限公司
4.工程機(jī)械行業(yè)電子商務(wù)應(yīng)用分析朱海艷
5.新氣象
6.高度競(jìng)賽
7.歐洲建筑市場(chǎng)的相對(duì)繁榮
8.bauma展覽會(huì)上的拖掛車(chē)
9.緊急修理作業(yè)
10.俄國(guó)人創(chuàng)下的記錄
11.讓生活變得更輕松
12.精密水泵
1.信息動(dòng)態(tài)
2.成功的動(dòng)力
3.發(fā)動(dòng)機(jī)排放的挑戰(zhàn)
4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的機(jī)遇DavidPoggiolini
5.重要的精餾塔
6.專(zhuān)業(yè)吊裝作業(yè)《國(guó)際起重運(yùn)輸機(jī)械》編輯部
7.新一代塔式起重機(jī)Heinz-GertKessel
8.全球雄心ChrisSleight
9.市場(chǎng)在回升嗎?LindsayGaleHttP://
10.提高維修保養(yǎng)效率MurrayPollok
11.中國(guó)的繁榮ChrisSleight
12.一往無(wú)前ChrisSleight
13.兩全其美MariaHadlow
14.建筑機(jī)械（下半月） 中國(guó)在追趕?ChrisSleight
15.卡特推出新型系列3滑移裝載機(jī)
16.小松推出20t新型履帶挖掘機(jī)
17.Powercrusher推出移動(dòng)式圓錐破碎機(jī)
18.提高生產(chǎn)力ChrisSleight
2.股市未來(lái)走勢(shì)分析
3.2009年全球運(yùn)輸公司50強(qiáng)排行榜
4.印度工程機(jī)械市場(chǎng)分析大衛(wèi)·菲利普斯
5.歐洲市場(chǎng)是否回暖
6.塔式起重機(jī)吊裝方案
7.反敗為勝的爆破拆除
8.深海作業(yè)
9.夏威夷的完美一吊
10.租賃業(yè)50強(qiáng)命運(yùn)沉浮
11.成功地協(xié)同作戰(zhàn)
12.瑪姆特新型起重機(jī)
13.小型破碎機(jī)
14.裝載機(jī)的發(fā)展趨勢(shì)
15.利勃海爾新起重機(jī)
16.三一泵車(chē)回娘家
17.世界起重運(yùn)輸機(jī)械峰會(huì)
2.股市是否觸底ChrisSleight
3.歐洲設(shè)備銷(xiāo)售量下降DavidPhillips
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7.靜靜地改革RichardHigh
8.追趕世界的步伐
9.闊步前進(jìn)EuanYoudale
10.天時(shí)地利RichardHigh
11.高空作業(yè)平臺(tái)專(zhuān)業(yè)展覽會(huì)
12.挑戰(zhàn)動(dòng)力ChrisSleight
13.為租賃設(shè)計(jì)的伸縮臂叉裝機(jī)MariaHadlow
2.工程機(jī)械行業(yè)股票持續(xù)攀升
3.全球工程機(jī)械總價(jià)值接近800億美元英國(guó)工程機(jī)械咨詢(xún)有限公司
4.行業(yè)的重量級(jí)企業(yè)
5.后市場(chǎng)服務(wù)
6.樁工技術(shù)
7.亞洲雄獅重新崛起
8.隧道掘進(jìn)機(jī)的組裝
9.奢侈生活的標(biāo)志
10.火箭發(fā)動(dòng)機(jī)運(yùn)輸車(chē)
11.好設(shè)備就要演示出來(lái)——?jiǎng)P斯體驗(yàn)營(yíng)遼寧站活動(dòng)紀(jì)實(shí)汪芙蓉
12.將吊臂折疊起來(lái)
13.建筑機(jī)械（下半月） 小型破碎機(jī)械
[關(guān)鍵詞]贛州;“古色”旅游資源;營(yíng)銷(xiāo)策略
“古色”旅游資源是相對(duì)于“綠色”旅游資源——山林、草原、“紅色”旅游資源——革命歷史遺存遺跡而言的,是指具有悠久的歷史,能激發(fā)旅游者的旅游動(dòng)機(jī)和旅游行為的古跡、遺址、民族風(fēng)情、文化藝術(shù)等資源。
一、贛州“古色”旅游資源的分布及評(píng)價(jià)
贛州“古色”旅游資源包括兩大部分,即宋城文化旅游資源和客家民俗文化旅游資源。
1.宋城文化旅游資源
宋城文化旅游資源由位于贛州市章貢區(qū)的宋城和相關(guān)建筑景點(diǎn)如八境臺(tái)、郁孤臺(tái)等,及許多宋代建筑,如宋代古塔、古橋、古廟宇、衙署、學(xué)宮(書(shū)院、試院、儒學(xué))等構(gòu)成。
贛州作為目前保存宋代城墻建筑的全國(guó)歷史文化名城,堪稱(chēng)獨(dú)一無(wú)二。其宋代城墻,位于贛州市區(qū)北部章、貢兩江岸邊,全長(zhǎng)3664米,寬約5米,平均高7米,是江南保存最長(zhǎng)的古城墻,也是我國(guó)現(xiàn)存唯一的地面和地下保存完好的宋代城墻,有極高的歷史、科學(xué)和藝術(shù)價(jià)值,為江西省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。登上城墻,章貢合流、百舸競(jìng)發(fā)的美景盡收眼底。
贛州宋代古浮橋也為重要的宋城文化遺存。位于章水上的西津橋、南河浮橋(1985年西河人行橋建成后拆除)和位于貢水上的東津橋(即現(xiàn)在的建春門(mén)浮橋)三座浮橋,從宋代開(kāi)始建造,除戰(zhàn)亂時(shí)偶有廢止外,一直沿用到現(xiàn)代,對(duì)于城鄉(xiāng)之間的交通發(fā)揮了巨大的作用。目前,仍保存了最長(zhǎng)的一座建春門(mén)浮橋,此橋全長(zhǎng)400米,共用了100只木舟,每3只木舟為一組,整座浮橋分為33節(jié),每天都定時(shí)開(kāi)啟,以通行船只。這一古老的交通設(shè)施,在贛州沿用了900多年,構(gòu)成了贛州特有的人文景觀。
此外,贛州市古宋城文物保存完好。不僅城墻、城門(mén)、城樓、敵樓、馬同、弩臺(tái)、大街、小巷、橋梁、地下排水系統(tǒng)、護(hù)城河遺址、古跡方方面面都比較完備,而且宋城的江城防洪功能至今仍然有效,是了解我國(guó)防洪史的活教材。贛州宋城還是古代城市從單純軍事防御和防洪結(jié)合型向經(jīng)濟(jì)貿(mào)易型轉(zhuǎn)變的一個(gè)佐證。
2.客家民俗文化旅游資源
在贛州市眾多的旅游資源中,客家民俗文化旅游資源是其重要特色之一,包含了建筑、民俗、民間藝術(shù)、飲食及客家遷徙歷史的相關(guān)古代交通遺址等資源。
客家民間藝術(shù)有寧都道情、贛州燈藝、贛州采茶歌、采茶戲、興國(guó)山歌、花籃燈等藝術(shù)形式;飲食資源有三杯雞、小炒魚(yú)、四星望月、蜜餞、丁香李、贛州市擂茶、春節(jié)臘貨、薯食風(fēng)味等;民俗禮節(jié)資源有筷禮、送果子包、穿木屐、婚娶儀式歌謠等。
客家文化旅游資源地域特色濃郁、類(lèi)型豐富。改革開(kāi)放以來(lái),世界各地客家僑屬回鄉(xiāng)尋根,形成了極大的市場(chǎng)和旅游流,為客家文化的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)鋪墊了道路。
二、基于“古色”旅游資源的產(chǎn)品設(shè)計(jì)
從以上分析可知,贛州“古色”旅游資源以宋城及客家文化為特色。宋城系列旅游資源因其較大的典型性和代表性具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力,并在全國(guó)范圍內(nèi)具有獨(dú)特性。同時(shí)由于本地的客家文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng),并且毗鄰于客家集聚中心,具有較大的市場(chǎng)潛力。有鑒于此,本文進(jìn)行“古色”旅游資源的產(chǎn)品設(shè)計(jì)。
1.宋城與宋文化觀光游
這是最早被開(kāi)發(fā)利用的旅游項(xiàng)目,自1994年舉辦“中國(guó)贛州宋城文化節(jié)”以來(lái),至今已舉辦多屆,積累了比較豐富的資料和經(jīng)驗(yàn)。為進(jìn)一步豐富活動(dòng)的文化內(nèi)涵,提高其品位,可作如下安排:古城尋蹤游、古城風(fēng)貌游、古贛州(章貢區(qū))古跡游、通天巖石窟藝術(shù)游、宋文化名人探蹤游、一江(贛江)二水(章、貢)游、古贛州輻射區(qū)的宋文化傳播尋蹤游。
2.贛州客家文化游
贛州地區(qū)是客家民系的孕育之地,這里95%以上的人口屬客家人,所以贛州地區(qū)對(duì)于客家不僅在語(yǔ)言、民俗習(xí)慣、建筑、飲食乃至民系心理的形成等方面,都是至關(guān)重要的。作為吸引境外游客、開(kāi)發(fā)國(guó)際旅游市場(chǎng),客家文化游是本地區(qū)最具潛在優(yōu)勢(shì)的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,且本地區(qū)資源豐富,特點(diǎn)突出,應(yīng)充分重視。可開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有:客家溯源尋根游、客家民居游、客家民俗游、客家生態(tài)文化游、客家文化綠色家園游、客家文化之源修學(xué)科研游等。
三、贛州“古色”旅游的市場(chǎng)分析
1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析
(1)宋城文化旅游資源的市場(chǎng)分析
宋城文化的外部競(jìng)爭(zhēng)目的地有:河南開(kāi)封、杭州宋城及主題公園以及香港宋城。其中河南開(kāi)封為北宋首都,內(nèi)涵豐富,底蘊(yùn)深厚,但是目前城市格局及環(huán)境方面與贛州有一定的差異。杭州為南宋的首都,同樣具有較深厚的文化底蘊(yùn),尤其是以文化名人及西湖的影響,加之杭州的宋城主題公園的經(jīng)營(yíng),擴(kuò)大了其作為宋代文化代表的知名度。從知名度上,針對(duì)內(nèi)地客源市場(chǎng),兩者對(duì)贛州宋城旅游的國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)具有較大的沖擊,是贛州宋城文化旅游產(chǎn)品市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象;但是兩者在空間上相對(duì)贛州的主要目標(biāo)市場(chǎng)距離較遠(yuǎn);同時(shí),相對(duì)兩者而言,贛州的宋城城墻等現(xiàn)存宋代遺跡及與贛江的組合,是具有特色的競(jìng)爭(zhēng)性旅游資源,通過(guò)宣傳贛州宋城的特色而增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力以及贛州對(duì)宋城旅游資源的深入開(kāi)發(fā),是可以在內(nèi)地市場(chǎng)上獲得成功的。香港宋城是一項(xiàng)較為成功的主題公園,但是其文化底蘊(yùn)和真實(shí)性與贛州相比有較大的差距,雖然對(duì)贛州吸引香港游客及境外游客有一定的沖擊,但是贛州如果與之協(xié)作,能夠?qū)τ慰瓦M(jìn)行有效的分流和導(dǎo)流,則很可能轉(zhuǎn)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系為互補(bǔ)關(guān)系。
贛州市地域內(nèi)古贛州(章貢區(qū))的周邊輻射區(qū)現(xiàn)存的宋代遺跡和文化遺存,是具有互補(bǔ)性的旅游資源,需要加強(qiáng)協(xié)作開(kāi)發(fā)。尤其是對(duì)于可以組串成旅游線路的相關(guān)宋代文化旅游資源,如贛州市區(qū)內(nèi)乃至江西省其他地區(qū)的豐富多樣的宋代文化旅游資源,加強(qiáng)協(xié)作,開(kāi)辟宋代文化歷史旅游專(zhuān)線,做到雙贏,共同發(fā)展宋文化旅游,乃至將此項(xiàng)產(chǎn)品推向國(guó)際市場(chǎng)。
(2)客家文化旅游資源的市場(chǎng)分析
與贛州客家文化民俗資源具有競(jìng)爭(zhēng)性關(guān)系的地區(qū)有福建及廣東地區(qū)。其中福建的客家民居開(kāi)發(fā)已經(jīng)形成較大的規(guī)模和有一定的國(guó)際知名度,如永定的土樓在日本市場(chǎng)非常火爆。其中原因:一是福建客家圍屋保存完好,如福建永安的安貞堡、永定的土樓等;二是福建土樓規(guī)模效應(yīng)較好,永定土樓成群分布,給游客有一定的沖擊力;三是福建客家民居旅游開(kāi)發(fā)成熟。
然而,福建、廣東與贛州是相毗鄰的客家民俗旅游資源分布區(qū),對(duì)于本地客家民俗開(kāi)發(fā)是有互補(bǔ)作用的,應(yīng)該加強(qiáng)協(xié)作。
2.贛州“古色”旅游市場(chǎng)細(xì)分
(1)境外市場(chǎng)客源細(xì)分
一級(jí)市場(chǎng):港澳地區(qū),目前占市場(chǎng)份額65%。
二級(jí)市場(chǎng):臺(tái)灣地區(qū),目前占市場(chǎng)份額30%。
其他市場(chǎng):外國(guó)人占市場(chǎng)份額4.9%,華僑占市場(chǎng)份額0.1%。
(2)內(nèi)地市場(chǎng)地理細(xì)分
一級(jí)市場(chǎng):江西、廣東,占市場(chǎng)份額86%。
二級(jí)市場(chǎng):湖南、湖北、上海、福建、江蘇、浙江,占市場(chǎng)份額10%左右。
其他市場(chǎng):其他地區(qū),占市場(chǎng)份額不足4%。
(3)內(nèi)地市場(chǎng)旅游目的細(xì)分
調(diào)查結(jié)果表明:
一級(jí)市場(chǎng):旅游觀光,占市場(chǎng)份額66%。
二級(jí)市場(chǎng):度假和探親訪友,占市場(chǎng)份額17%。
其他市場(chǎng):包括商務(wù)、會(huì)議、交流及專(zhuān)業(yè)訪問(wèn)、健康療養(yǎng)、宗教朝圣及其他,占市場(chǎng)份額不足17%。其中,商務(wù)旅游及會(huì)議旅游應(yīng)該成為未來(lái)逐步成長(zhǎng)的市場(chǎng)。
四、贛州“古色”旅游的市場(chǎng)策略
1.境外市場(chǎng)
境外市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo),通過(guò)客家文化和宋城文化以及區(qū)內(nèi)生態(tài)旅游資源的推出,繼續(xù)維持和拓展以港澳同胞及臺(tái)胞為主體的觀光游客市場(chǎng),重點(diǎn)發(fā)掘外國(guó)人市場(chǎng),通過(guò)客家文化的感情紐帶,拓展海外華僑市場(chǎng)。密切與國(guó)際旅行社的協(xié)作。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家推算,客家人在海外號(hào)稱(chēng)有1000萬(wàn)人,香港約有1/3的人口、臺(tái)灣約有540萬(wàn)人口是客家人,這是一個(gè)十分巨大的市場(chǎng)。
2.內(nèi)地市場(chǎng)
地理市場(chǎng)板塊以觀光及度假吸引本省游客;以客家文化、宋城資源及生態(tài)旅游資源吸引廣東客源;以生態(tài)旅游資源輔助宋城文化及客家民俗文化資源,吸引湖南、湖北和華東市場(chǎng)客源。加強(qiáng)互補(bǔ)性旅游協(xié)作,加強(qiáng)旅游宣傳。
五、贛州“古色”旅游的形象塑造
1.宋城文化旅游的形象塑造
(1)強(qiáng)調(diào)宋城城墻及體系完整的獨(dú)有性特征,營(yíng)造觀賞宋城格局的旅游景點(diǎn)和環(huán)境。
(2)在旅游環(huán)境與旅游項(xiàng)目建設(shè)上狠下功夫,達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、整潔、安靜、舒適。以國(guó)家優(yōu)秀旅游城市為標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)綠地、花壇、古樹(shù)、名木、市花、市樹(shù)保護(hù)培植,形成特色,擴(kuò)大旅游者活動(dòng)空間,并逐步向療養(yǎng)、休憩、會(huì)議旅游方向發(fā)展,在峰山和陡水湖等地建療養(yǎng)、休閑地。
(3)加快以宋文化為內(nèi)涵的贛州章貢區(qū)城市游憩商務(wù)區(qū)的建設(shè)。
(4)城市識(shí)別標(biāo)志以宋城為核心內(nèi)容。
2.客家民俗文化旅游的形象塑造
(1)規(guī)范開(kāi)放客家民居旅游目的地,以建筑民俗及村落形象為展示基質(zhì),以生活民俗、生產(chǎn)民俗、婚育民俗等為展示活載體。
(2)以生態(tài)文化為主線發(fā)掘客家民俗文化旅游資源并設(shè)計(jì)相關(guān)產(chǎn)品。
(3)對(duì)重點(diǎn)開(kāi)放的客家圍屋內(nèi)部進(jìn)行整修,并逐步完善旅游服務(wù)設(shè)施。
(4)圍繞客家遷徙線路,進(jìn)行旅游形象宣傳促銷(xiāo),包括沿宋代的古驛道等沿線的古建筑恢復(fù)及相關(guān)客家文化的展示等,如大余梅關(guān)古驛道的建設(shè),可以與客家文化傳播相結(jié)合進(jìn)行旅游開(kāi)發(fā)。
參考文獻(xiàn):
[1]韓振飛.贛州現(xiàn)存的宋代文史古跡[J].南方文物,2001,(4).
[2]饒任坤,盧斯菲.客家歷史文化縱橫談[M].南寧:廣西教育出版社,1993.
Abstract： As the world's attention on building energy efficiency is increasing. Green housing has become a prevailing concept that China has gradually put into practice. Starting from the connotation and extension of green housing， the article took Nanjing as an example， launched specific market research for different groups of people in order to find out the current situation of the green housing market in Nanjing through data processing and analysis. Then the article did typical case study according to value engineering theory to find out the existing problems in the promotion of green housing and gave feasible advice about developing strategies for developers.
關(guān)鍵詞： 綠色住宅；市場(chǎng)調(diào)研；開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略
Key words： green housing；market research；developing strategy
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）22-0001-04
0 引言
2013年1月，發(fā)改委和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部了《綠色建筑行動(dòng)方案》[1]，明確了推廣綠色建筑的重要意義和重點(diǎn)任務(wù)，各地開(kāi)始如火如荼地開(kāi)展綠色節(jié)能建筑的推廣工作。我國(guó)建筑節(jié)能工作的研究和推廣雖然起步較晚，但是發(fā)展速度還是比較可觀的。短短幾年內(nèi)，節(jié)能維護(hù)結(jié)構(gòu)、水源地源熱泵系統(tǒng)、太陽(yáng)能規(guī)模化系統(tǒng)以及能量管理和節(jié)能診斷系統(tǒng)等關(guān)鍵性技術(shù)已經(jīng)在新建的項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了廣泛的應(yīng)用。作為綠色建筑的重要組成部分之一，綠色住宅因?yàn)槠湓谌珘勖芷趦?nèi)能最大限度地保護(hù)環(huán)境、節(jié)約資源，為人們提供健康、舒適和高效的使用空間而受到南京市廣大購(gòu)房者的青睞，為順應(yīng)市場(chǎng)需求，許多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)新型樓盤(pán)。在這樣的大環(huán)境下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨同質(zhì)化，想要避免同行業(yè)內(nèi)其他企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研，在透徹了解市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上制定相應(yīng)的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。
1 綠色住宅的發(fā)展背景
1.1 綠色住宅的內(nèi)涵與外延 綠色住宅與一般住宅相比，其主要的不同之處在于：一般住宅隨著建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)用材的產(chǎn)業(yè)化，形式的一律化、單調(diào)化，形成了大江南北住宅“千城一面”的格局；而綠色住宅更為注重人與自然環(huán)境的和諧共生和居住者的舒適健康，秉承著健康環(huán)保、“天人合一”的建筑理念，因地制宜，推行本地材料，隨著氣候地貌、自然資源和地方風(fēng)俗等地域差異、文化差異而使建筑呈現(xiàn)出各具特色的風(fēng)貌。
綠色住宅涵蓋了建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造及改造、材料生產(chǎn)、運(yùn)輸及回收再利用等所有與建筑活動(dòng)相關(guān)的環(huán)節(jié)；涉及到建設(shè)單位、勘測(cè)設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建筑產(chǎn)品研發(fā)企業(yè)和有關(guān)政府管理部門(mén)。狹義而言，綠色住宅是在其設(shè)計(jì)、建造以及使用過(guò)程中節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材的環(huán)保型住宅。廣義而言，綠色住宅是人類(lèi)與自然環(huán)境協(xié)同發(fā)展、和諧共進(jìn)，并能使人類(lèi)可持續(xù)發(fā)展的文化。它包括持續(xù)農(nóng)業(yè)、生態(tài)工程、綠色企業(yè)，也包括了有綠色象征意義的生態(tài)意識(shí)、生態(tài)哲學(xué)、環(huán)境美學(xué)、生態(tài)藝術(shù)、生態(tài)旅游以及生態(tài)倫理學(xué)、生態(tài)教育等諸多方面。
由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在近些年間的持續(xù)高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的整合、升級(jí)和優(yōu)化，同時(shí)，建筑與設(shè)計(jì)也逐漸呈現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)化和高科技化的趨勢(shì)。與過(guò)去的建筑物相比，現(xiàn)代城市建筑對(duì)于溫控和通風(fēng)的需求顯得更為突出，同時(shí)，對(duì)其運(yùn)行成本、環(huán)保指標(biāo)、用戶(hù)感受和與建筑外觀的結(jié)合等方面都提出了更高的要求[2]。在這樣的背景下，我國(guó)建筑的能源結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)革新都有著超乎想象的進(jìn)展。因此，大范圍推廣能夠達(dá)到節(jié)能環(huán)保效果的綠色建筑已經(jīng)成為大勢(shì)所趨。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有不斷了解技術(shù)前沿信息，關(guān)注被成功由理論轉(zhuǎn)化為實(shí)踐的最新技術(shù)，把客戶(hù)需求與前沿技術(shù)結(jié)合起來(lái)，才能在新的歷史機(jī)遇面前，獲得更高的收益。
1.2 綠色住宅的綜合評(píng)估體系 近十余年來(lái)，綠色建筑的概念從理念到實(shí)踐，正在不斷完善。發(fā)達(dá)國(guó)家制定了多個(gè)綠色建筑評(píng)估體系，通過(guò)具體和可操作的指標(biāo)體系，為可持續(xù)發(fā)展建筑賦予了明晰的概念界定。
英國(guó)BREEAM評(píng)估法是最早的綠色建筑評(píng)估系統(tǒng)[3]。20世紀(jì)90年代初，英國(guó)建筑研究所對(duì)多種建筑類(lèi)別公布了五種適用評(píng)估版本。BREEAM評(píng)估法主要根據(jù)地球環(huán)境和資源利用、當(dāng)?shù)丨h(huán)境和室內(nèi)環(huán)境三個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估。該評(píng)估法在英國(guó)并非義務(wù)，但卻頗受業(yè)界關(guān)心。
美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)所倡導(dǎo)的LEED評(píng)估法是如今運(yùn)用最廣泛的綠色建筑評(píng)估體系[3]。這個(gè)評(píng)估體系于1996年正式執(zhí)行，共包括了69個(gè)綠色性能指標(biāo)，其中7個(gè)指標(biāo)是必要選擇，62個(gè)是自行選擇。涉及當(dāng)?shù)丨h(huán)境、節(jié)水效益、能源與大氣、材料和資源、室內(nèi)環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域。對(duì)這些選項(xiàng)進(jìn)行計(jì)分后，獲26分即可獲得LEED認(rèn)證，52分以上可獲得最高等級(jí)鉑金認(rèn)證。
而我國(guó)的“綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)”，一方面是政府組織行為，即由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部及其地方建設(shè)主管部門(mén)開(kāi)展的強(qiáng)制性評(píng)價(jià)；另一方面是社會(huì)組織行為，即自愿參與的非強(qiáng)制性評(píng)價(jià)。我國(guó)政府結(jié)合中國(guó)能源狀況的國(guó)情，提出綠色建筑的核心是“四節(jié)一環(huán)保”，即節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境，具體來(lái)講就是發(fā)展節(jié)能省地型住宅和綠色建筑。
我國(guó)在綠色建筑的發(fā)展上起步較晚，2005年，我國(guó)首次頒布已編制5年之久的《中國(guó)綠色建筑導(dǎo)則》，同年舉辦了“首屆國(guó)際智能與綠色建筑研討會(huì)”，并在會(huì)上頒布了《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》[4]。同時(shí)，公眾對(duì)建設(shè)部正在研究制定的《建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》在推進(jìn)綠色建筑發(fā)展方面也寄予了厚望，而《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》、《國(guó)家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《中國(guó)生態(tài)住宅技術(shù)評(píng)估手冊(cè)》、《綠色奧運(yùn)建筑評(píng)估體系》等作為綠色建筑評(píng)價(jià)體系中的重要組成部分，也是我國(guó)綠色建筑的發(fā)展過(guò)程中的起重要指導(dǎo)書(shū)。目前，在我國(guó)綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)體系中，應(yīng)用較多的還是2006年出臺(tái)的《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB 50378-2006。
1.3 推廣綠色住宅的必要性 隨著全世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各國(guó)建筑能耗都在逐漸上升，逐漸成為一個(gè)國(guó)家總能耗的重要組成部分。表1顯示了世界上主要國(guó)家建筑能耗占其總能耗的比例[5]。從中可以看出，發(fā)達(dá)國(guó)家建筑使用能耗占總能耗的30%～40%，這個(gè)比例是相當(dāng)可觀的。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑能耗占我國(guó)能源消耗量的比例也逐年上升。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)現(xiàn)有建筑的總面積高達(dá)400億平方米，每年新增的建筑面積約為19億平方米，照這樣的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)還將新增建筑面積約200億平方米。建筑業(yè)的大量用地，使得在建筑在建造和使用過(guò)程中消耗的能源總量占到社會(huì)總能耗的近30%，加之建材的生產(chǎn)能耗和建筑垃圾，建筑耗能占全社會(huì)總能耗的比例高達(dá)46.7%。而當(dāng)前，我國(guó)正處于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的重要階段，面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大壓力。要爭(zhēng)取在未來(lái)15年內(nèi)保持年均7%以上的GDP增長(zhǎng)，將面臨資源約束和環(huán)境惡化帶來(lái)的巨大挑戰(zhàn)。因此，建筑節(jié)能尤其是綠色住宅的推廣迫在眉睫。
2 南京市綠色住宅市場(chǎng)調(diào)研
為更好地引導(dǎo)江蘇省綠色建筑的健康發(fā)展，提高綠色建筑建設(shè)水平，江蘇省建設(shè)廳成立了“江蘇省綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)管理辦公室”，辦事機(jī)構(gòu)設(shè)在江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳建筑節(jié)能與科研設(shè)計(jì)處。截至2011年，江蘇省已評(píng)出綠色建筑標(biāo)識(shí)項(xiàng)目共32項(xiàng)，總面積524萬(wàn)m2。其中住宅類(lèi)項(xiàng)目22項(xiàng)，共441萬(wàn)m2，包括保障性住房12項(xiàng)，共228萬(wàn)m2。
2.1 市場(chǎng)分析 筆者為了了解購(gòu)房者對(duì)綠色住宅的了解和接受程度以及業(yè)主的居住感受，分別對(duì)購(gòu)房者和業(yè)主各發(fā)放了600份問(wèn)卷。其中受訪的業(yè)主為南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)、銀城東苑、鋒尚國(guó)際等多個(gè)綠色住宅小區(qū)的住戶(hù)。表2和表3顯示了目前使用中的綠色住宅業(yè)主的學(xué)歷和收入情況。
由以上兩表的結(jié)果可以看出，目前綠色住宅的受眾大多為高學(xué)歷高收入人群，因此開(kāi)發(fā)商可以將這一人群作為客戶(hù)定位的重點(diǎn)，同時(shí)，受訪業(yè)主家庭月收入非常集中地處于10000-29999元這一區(qū)間，其中又以家庭月收入處于15000-19999元的業(yè)主占絕大多數(shù)，這也給綠色住宅的合理市場(chǎng)定價(jià)、客戶(hù)定位提供了一定的指導(dǎo)性意義。
受訪的購(gòu)房者為筆者在南京市房產(chǎn)交易中心、各樓盤(pán)售樓處等地隨機(jī)抽取的人群。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有16.5%的受訪者完全不了解綠色住宅，接近七成的受訪者表示只是聽(tīng)說(shuō)過(guò)和初步了解，只有16%的少數(shù)購(gòu)房者表示對(duì)綠色住宅的內(nèi)涵很了解。圖1顯示了購(gòu)房者對(duì)綠色住宅的了解方式。
由以上圖表的結(jié)果可以看出，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，綠色住宅的概念并不陌生，但僅處于初步了解階段，還有相當(dāng)一部分被訪者完全不了解綠色住宅。超過(guò)七成的受訪者對(duì)于樓盤(pán)的了解是通過(guò)朋友介紹的，這是綠色住宅住宅的一個(gè)突出特點(diǎn)。在住宅業(yè)利用平面媒體、電視、網(wǎng)絡(luò)媒體如此普遍的今天，對(duì)綠色住宅的了解停留在口口相傳階段，一方面凸顯了綠色住宅在宣傳推廣方面的力度有待加強(qiáng)，另一方面也反映了購(gòu)房者在選房過(guò)程中，對(duì)于綠色住宅營(yíng)銷(xiāo)傳統(tǒng)而常見(jiàn)的推廣媒介持信度不足。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段需要加強(qiáng)對(duì)綠色住宅概念的推廣和營(yíng)銷(xiāo)。
2.2 案例分析 南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是朗詩(shī)在南京開(kāi)發(fā)的第一個(gè)綠色住宅項(xiàng)目。基地地處南京市雨花區(qū)板橋新城東北組團(tuán)，東起規(guī)劃道路四號(hào)街，西至板橋大道，北起湖景路，南至八號(hào)路。
小區(qū)采用地源熱泵集中空調(diào)系統(tǒng)，利用土壤及開(kāi)式冷卻塔作為冷熱源，采用4臺(tái)地源熱泵機(jī)組及2臺(tái)制冷機(jī)組為末端天棚輻射及新風(fēng)系統(tǒng)提供冷熱量。新風(fēng)系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供7℃/12℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供35℃/30℃的熱水；天棚輻射系統(tǒng)夏季由熱泵機(jī)組+制冷機(jī)組提供 18℃/20℃的冷凍水，冬季則由熱泵機(jī)組提供28℃/26℃的熱水。不同季節(jié)運(yùn)行工況的轉(zhuǎn)換靠閥門(mén)的切換實(shí)現(xiàn)。兩臺(tái)開(kāi)式冷卻塔則完全根據(jù)熱泵系統(tǒng)運(yùn)行情況及地下溫度監(jiān)測(cè)情況實(shí)時(shí)開(kāi)啟，即在夏季運(yùn)行時(shí)為地埋管系統(tǒng)放熱提供補(bǔ)充，以保證地下熱場(chǎng)平衡，避免冷熱堆積。
末端新風(fēng)機(jī)組帶全熱回收，熱回收形式為轉(zhuǎn)輪熱回收。對(duì)住宅內(nèi)的回風(fēng)進(jìn)行熱回收以預(yù)熱/預(yù)冷新風(fēng)，從而降低機(jī)組自身的運(yùn)行能耗。該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了分戶(hù)獨(dú)立設(shè)置分集水器，滿(mǎn)足分戶(hù)計(jì)量和室內(nèi)室溫調(diào)節(jié)。表4展示了該項(xiàng)目的增量成本和節(jié)能的相關(guān)數(shù)據(jù)。
從增量成本[6]的角度來(lái)看，該項(xiàng)目的綠色技術(shù)增量成本為324元/m2，超出了綠色建筑評(píng)價(jià)三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的平均水平182元/m2。該項(xiàng)目的總投資額為74000萬(wàn)元，綠色技術(shù)總增量成本為4114.3萬(wàn)元，占總投資的5.56%，增量比例低于品牌推廣型建筑的平均水平15.9%，從這個(gè)角度來(lái)看該項(xiàng)目的成本合理。
從項(xiàng)目的增量成本效益來(lái)看，該項(xiàng)目的增量成本效益為733160元/年，按其設(shè)計(jì)使用年限70年計(jì)算，其增量成本效益總量為5132.1萬(wàn)元，該項(xiàng)目的效益費(fèi)用比為：
CE=SE/LCC=1.25
由此可見(jiàn)，該項(xiàng)目的效費(fèi)比大于1，項(xiàng)目理論上可行，但是其投資增量的回收期約為56年，項(xiàng)目全生命周期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益并不可觀。另一方面，該項(xiàng)目實(shí)際的使用壽命目前還無(wú)法確定，能否在后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中收回增量成本也不得而知。
根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)能60%的情況下綠色住宅投資增量的回收期為7-8年，由此可以看出，雖然獲得了綠色住宅三星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)，但是該項(xiàng)目的綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)還是相當(dāng)不成熟的，這也是南京市現(xiàn)有的綠色住宅項(xiàng)目普遍存在的問(wèn)題之一。節(jié)能技術(shù)的落后使得綠色住宅的前期投資增量大大增加而后期運(yùn)營(yíng)成本減小不明顯，這就使得開(kāi)發(fā)商不得不提高開(kāi)盤(pán)價(jià)格以盡快實(shí)現(xiàn)投資的回收，而高昂的價(jià)格不僅限制了綠色住宅的購(gòu)買(mǎi)人群，也阻礙了其進(jìn)一步的推廣。因此，開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)階段降低綠色住宅開(kāi)發(fā)成本的關(guān)鍵一步就是組建自己的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)先進(jìn)的人才和技術(shù)，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力提出了一定的挑戰(zhàn)。
3 市場(chǎng)開(kāi)發(fā)中的戰(zhàn)略研究
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研得出目前南京市綠色住宅市場(chǎng)的SWOT分析如表5。
根據(jù)前述的市場(chǎng)調(diào)研和分析，筆者針對(duì)開(kāi)發(fā)商提出其在市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品在質(zhì)量、性能上明顯優(yōu)于同類(lèi)的企業(yè)或者產(chǎn)品的性能滿(mǎn)足了被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手忽視的市場(chǎng)需求，從而形成產(chǎn)品的差異化，提高競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于綠色住宅的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要形成產(chǎn)品的差異化而獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，必須從產(chǎn)品本身和營(yíng)銷(xiāo)手段兩個(gè)角度實(shí)現(xiàn)。
3.1 組建研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低開(kāi)發(fā)成本 根據(jù)前文的分析，目前南京市綠色住宅的技術(shù)落后是導(dǎo)致其成本增加的主要原因之一。因此開(kāi)發(fā)組建自己的技術(shù)研發(fā)團(tuán)隊(duì)，降低產(chǎn)品的成本從而獲得價(jià)格和品質(zhì)方面的優(yōu)勢(shì)，是其實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化的關(guān)鍵步驟。
綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)，需要綜合運(yùn)用當(dāng)代建筑學(xué)、建筑技術(shù)科學(xué)、人工環(huán)境學(xué)、生態(tài)學(xué)及其它科學(xué)技術(shù)的成果，把住宅建造成一個(gè)小的生態(tài)系統(tǒng)，為居住者提供舒適、健康、環(huán)保、高效、美觀的居住環(huán)境。相對(duì)于一般住宅，綠色住宅的研發(fā)和設(shè)計(jì)對(duì)企業(yè)研發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出了很高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，其差異化主要依賴(lài)于設(shè)計(jì)階段，因此，為了適應(yīng)研發(fā)設(shè)計(jì)需求的變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須重新塑造綠色住宅關(guān)鍵技術(shù)的研發(fā)能力，重構(gòu)企業(yè)內(nèi)部研發(fā)團(tuán)隊(duì)，這是實(shí)施綠色住宅產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略的必要保證。
綠色住宅的設(shè)計(jì)涉及了能源系統(tǒng)、水環(huán)境系統(tǒng)、綠化系統(tǒng)、廢棄物管理系統(tǒng)等九個(gè)領(lǐng)域，每個(gè)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)性都比較強(qiáng)，如果僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，不僅難度較大，還有可能大幅度增加研發(fā)成本。因此可以考慮從每個(gè)系統(tǒng)出發(fā)，尋找外部技術(shù)團(tuán)隊(duì)建立合作關(guān)系，也可以在這樣的過(guò)程中逐漸提高企業(yè)自身的研發(fā)能力。但是這樣的外部系統(tǒng)各模塊之間相互關(guān)聯(lián)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略管理能力提出了新的要求，如果沒(méi)有一個(gè)強(qiáng)有力的管理者，很容易因?yàn)槠渲幸粋€(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題而滿(mǎn)盤(pán)皆輸。
3.2 聚焦目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)現(xiàn)多樣化營(yíng)銷(xiāo) 根據(jù)前述市場(chǎng)調(diào)研和分析，由于技術(shù)的革新沒(méi)辦法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，目前南京地區(qū)綠色住宅市場(chǎng)的主要目標(biāo)客戶(hù)群體為高學(xué)歷高收入人群，因此現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化可以繼續(xù)瞄準(zhǔn)中高端住宅，定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，通過(guò)多種手段收集業(yè)主的反饋意見(jiàn)，不斷針對(duì)業(yè)主注重的方面著重進(jìn)行新技術(shù)的研發(fā)和升級(jí)，作為企業(yè)的主打優(yōu)勢(shì)，推出綠色系列樓盤(pán)，根據(jù)業(yè)主的反饋進(jìn)行細(xì)節(jié)上的調(diào)整，對(duì)業(yè)主不甚滿(mǎn)意的地方在新的產(chǎn)品中加以改進(jìn)，使業(yè)主看到項(xiàng)目技術(shù)的持續(xù)性和進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化。
同時(shí)，為了吸引更多潛在的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商需要在營(yíng)銷(xiāo)手段上多做一些文章。根據(jù)之前的市場(chǎng)調(diào)研，大部分購(gòu)房者對(duì)綠色住宅全生命周期的綜合效益并不了解，因此開(kāi)發(fā)商在宣傳上要注重綠色理念的營(yíng)銷(xiāo)，而不僅僅是產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)。讓購(gòu)房者樹(shù)立綠色消費(fèi)的理念，從而接納一定的價(jià)格差，也在無(wú)形中給自己的產(chǎn)品帶來(lái)了巨大的優(yōu)勢(shì)。
4 結(jié)論
由于綠色住宅在南京乃至全國(guó)本身出于發(fā)展初期，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)它的認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致制定戰(zhàn)略時(shí)出現(xiàn)了誤區(qū)，使得市場(chǎng)陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的怪圈。本文從市場(chǎng)調(diào)研出發(fā)，根據(jù)調(diào)研的結(jié)論，結(jié)合具體案例提出了針對(duì)性的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。當(dāng)然，企業(yè)的戰(zhàn)略實(shí)施和結(jié)構(gòu)調(diào)整不是一朝一夕的事，需要一段時(shí)間的市場(chǎng)適應(yīng)和融合，尤其在目前的政策導(dǎo)向下，需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)做出迎合市場(chǎng)發(fā)展的決策，希望本文能對(duì)有助于戰(zhàn)略南京市綠色住宅市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整有一定的參考價(jià)值。
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關(guān)鍵詞 農(nóng)業(yè)觀光園；概念規(guī)劃；福建廈門(mén)；同安區(qū)
中圖分類(lèi)號(hào) F592 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2016）08-0313-02
Abstract With the case of Tong'an agricultural park in Xiamen City，the meaning of the agricultural tourism park conceptual plan to the future construction were analyzed through the nature，the target，the resource and the tourist resource market of parks.It showed that the conceptual plan should become a supplement and indispensable component to the existing planning system.
Key words agricultural tourism park；conceptual plan；Xiamen Fujian；Tong'an District
概念規(guī)劃是規(guī)劃體系中的新星，通常不被列入傳統(tǒng)完整的規(guī)格體系中，其與總體規(guī)劃有一定相似之處，但又不同于成型的總體規(guī)劃，屬于一個(gè)可修改的變量型規(guī)劃；概念規(guī)劃更著重于對(duì)未來(lái)發(fā)展、可能的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)等內(nèi)容的預(yù)測(cè)，更側(cè)重理論上的參考意義；而總體規(guī)劃著重界定園區(qū)的建設(shè)格局、內(nèi)容、方向、步驟等，其約束力和指導(dǎo)性更強(qiáng)。
國(guó)內(nèi)在20世紀(jì)后期開(kāi)始興起概念規(guī)劃熱潮，從城市規(guī)劃體系的概念規(guī)劃逐步向其他行業(yè)規(guī)劃領(lǐng)域延伸，但在農(nóng)業(yè)休閑觀光園區(qū)建設(shè)規(guī)劃實(shí)踐中概念規(guī)劃的應(yīng)用極為罕見(jiàn)。2012年受到委托對(duì)廈門(mén)同安農(nóng)科樂(lè)園進(jìn)行概念規(guī)劃，以幫助投資方和有關(guān)政府部門(mén)判定該項(xiàng)目建設(shè)的意義和可行性，本文以此案為例，探析農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)概念規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)定位、功能模塊、開(kāi)發(fā)方向、資源及客源分析等內(nèi)容的參考指導(dǎo)意義。
1 項(xiàng)目現(xiàn)狀
園區(qū)位于廈門(mén)市同安區(qū)，交通便捷，廈門(mén)本島可30 min內(nèi)方便到達(dá)，同安區(qū)內(nèi)10 min即可到達(dá)。場(chǎng)地周邊現(xiàn)為大型蔬菜公司的蔬菜種植基地，配套設(shè)施已有一定規(guī)模，享有一定的聲譽(yù)，農(nóng)業(yè)景觀本底較好，具有與城市景觀完全不同的異質(zhì)性，具有強(qiáng)烈的景觀吸引力與開(kāi)發(fā)潛力[1-2]。
2 項(xiàng)目性質(zhì)與目標(biāo)
2.1 性質(zhì)
本園區(qū)將建設(shè)成為都市高效植物工廠樣本，無(wú)公害綠色蔬菜生產(chǎn)基地，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科普教育基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)休閑園區(qū)，融研究、生產(chǎn)、示范、教育、休閑、產(chǎn)業(yè)模式展示于一體的多功能綜合現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園。
2.2 目標(biāo)定位
本園區(qū)建成后，在市域、省域范圍內(nèi)成為廈門(mén)乃至閩南地區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)展示與體驗(yàn)中心、商業(yè)城市高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)模式推廣示范中心、現(xiàn)代智能化農(nóng)業(yè)研究中試基地、廈門(mén)新興農(nóng)業(yè)休閑觀光勝地。
3 發(fā)展戰(zhàn)略
3.1 園區(qū)景觀吸引力營(yíng)造
建設(shè)區(qū)域范圍內(nèi)技術(shù)與設(shè)施水平領(lǐng)先的智能化現(xiàn)代植物工廠，展示新型都市（市郊）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技景觀，凸顯園區(qū)景觀吸引力的第一層面。展示與傳統(tǒng)生產(chǎn)方式不同高效、安全與可控、可追溯的生產(chǎn)體系與產(chǎn)品；展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文明，構(gòu)成園區(qū)景觀吸引力的第二層面。設(shè)立溫室花園餐廳和蔬菜賣(mài)場(chǎng)，強(qiáng)化休閑觀光設(shè)施和功能建設(shè)，促使產(chǎn)業(yè)模式的當(dāng)場(chǎng)轉(zhuǎn)化，提高生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益。集農(nóng)業(yè)文化、現(xiàn)代溫室建筑文化、飲食文化、園林文化、科教文化于一體，通過(guò)文化創(chuàng)意展示園區(qū)景觀吸引力第三層面。通過(guò)區(qū)域農(nóng)業(yè)景觀與城市景觀間的異質(zhì)性比較，園區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)景觀與周邊傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)景觀異質(zhì)性比較，創(chuàng)意休閑景觀與自然景觀異質(zhì)性比較三方面提升園區(qū)景觀異質(zhì)性和吸引力。
3.2 宣傳與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策略
借助政府與公眾媒介平臺(tái)宣傳迅速打開(kāi)知名度；通過(guò)諸如食品安全生產(chǎn)體系等熱點(diǎn)話題提高園區(qū)知名度；融入?yún)^(qū)域旅游系統(tǒng)，提高園區(qū)知名度并獲取更多的游客和市場(chǎng)資源；通過(guò)各類(lèi)旅游創(chuàng)意、文化創(chuàng)意活動(dòng)提高園區(qū)知名度并獲取更多的游客和市場(chǎng)資源；結(jié)合科教宣傳，贏取基礎(chǔ)游客群體。
4 重點(diǎn)分區(qū)與項(xiàng)目
根據(jù)融合園區(qū)的自然生態(tài)體系和人工生態(tài)、景觀體系，并使各分區(qū)擁有不同于其他分區(qū)的景觀中心點(diǎn)。有利于行政管理、開(kāi)發(fā)建設(shè)的有序進(jìn)行；有利于建設(shè)簡(jiǎn)明的游覽組織結(jié)構(gòu)的原則進(jìn)行園區(qū)內(nèi)部分區(qū)。將園區(qū)分成植物工廠、休閑觀光溫室、附屬綜合服務(wù)休閑區(qū)3個(gè)功能模塊。3個(gè)分區(qū)分別承擔(dān)一定的功能需求，展現(xiàn)不同的特色景觀。
4.1 綜合服務(wù)休閑區(qū)
建設(shè)停車(chē)場(chǎng)、旅客服務(wù)中心、旅游品商店、電教宣傳室及休閑景觀區(qū)。總體風(fēng)格控制為現(xiàn)代自然式景觀，建筑為與智能化玻璃溫室相協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)線條形式美，糅合古典和地方特色的小組團(tuán)形式。停車(chē)場(chǎng)為樹(shù)陣隔離的生態(tài)停車(chē)場(chǎng)；游客服務(wù)中心與旅游品商店可以互相依存，提供各類(lèi)商務(wù)服務(wù)，并與電教宣傳室一起構(gòu)成室外建筑主群體；電教宣傳室主要承擔(dān)科普教育的功能，拓展、弘揚(yáng)傳統(tǒng)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)文化，增加園區(qū)服務(wù)與賞玩項(xiàng)目，提領(lǐng)園區(qū)農(nóng)業(yè)文化創(chuàng)意；景觀區(qū)以園林植物與果菜作物混合造景，營(yíng)建優(yōu)美景觀，著力營(yíng)造3類(lèi)公共空間以達(dá)到增加園區(qū)空間容量，延長(zhǎng)旅客在園區(qū)停留和消費(fèi)時(shí)間從而提高園區(qū)效益的目的。3類(lèi)公共空間分別為兒童活動(dòng)空間、游客休憩空間、游客過(guò)渡休閑空間。
4.2 植物工廠區(qū)
植物工廠區(qū)內(nèi)，根據(jù)作物生長(zhǎng)所需最佳條件，由智能化系統(tǒng)協(xié)調(diào)有關(guān)系統(tǒng)、裝置及設(shè)備有規(guī)律運(yùn)作，綜合調(diào)控各環(huán)境因素，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的自動(dòng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化；農(nóng)產(chǎn)品周年生產(chǎn)，均衡上市，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)高速度、高產(chǎn)出和高效益。
植物工廠區(qū)以高頂玻璃大棚為基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，外觀加以現(xiàn)代建筑形式的美化修飾。植物工廠主要包含四大區(qū)域，分別為組培播種區(qū)、育（煉）苗區(qū)、生產(chǎn)收獲區(qū)和包裝儲(chǔ)藏區(qū)。為了方便展示、參觀和示范，設(shè)有3.0 m寬的參觀走廊。
4.3 休閑溫室區(qū)
休閑觀光溫室以蔬菜主題餐廳的形式加以體現(xiàn)；以食品安全、綠色蔬菜為基本要素，開(kāi)發(fā)主體餐飲系列，融合文化創(chuàng)意，成為園區(qū)主要的經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)之一。
5 旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)方向和主要內(nèi)容
旅游產(chǎn)品圍繞食品安全，技術(shù)創(chuàng)新傳播，商品創(chuàng)意新穎、人性可愛(ài)，服務(wù)貼心到家這四大特色從兩大商品品系3個(gè)層次進(jìn)行園區(qū)的旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。兩大商品品系分別為綠色安全農(nóng)產(chǎn)品品系和科教及服務(wù)商品品系。綠色安全農(nóng)產(chǎn)品品系是是一個(gè)以實(shí)物商品開(kāi)發(fā)為主的商品品系，分為綠色無(wú)公害蔬菜銷(xiāo)售（綠色、反季節(jié)、高附加值品種）、專(zhuān)題飲食創(chuàng)意蔬菜飲品等附加服務(wù)、衍生的旅游農(nóng)產(chǎn)商品三大類(lèi)。
科教產(chǎn)品品系：以思維與服務(wù)產(chǎn)品為主體，適當(dāng)?shù)膶?shí)物支持為體現(xiàn)的一個(gè)產(chǎn)品品系，分為科教服務(wù)與宣傳、科教商品銷(xiāo)售服務(wù)（書(shū)籍、光盤(pán)、培訓(xùn)、講座、咨詢(xún)等）、創(chuàng)意科教產(chǎn)品的銷(xiāo)售與服務(wù)（家庭菜園的設(shè)計(jì)等具有一定技術(shù)含量和技術(shù)壁壘的創(chuàng)意型服務(wù)項(xiàng)目）。
6 資源和客源市場(chǎng)的分析和預(yù)測(cè)
6.1 景觀資源分析
借鑒目前國(guó)內(nèi)風(fēng)景區(qū)總體規(guī)劃通用的景觀資源分析指標(biāo)體系，對(duì)未來(lái)本園區(qū)建成后的設(shè)施和景物進(jìn)行評(píng)價(jià)與分析的結(jié)果見(jiàn)表1，綜合評(píng)定本園區(qū)的景觀可以分為自然景觀類(lèi)和人文景觀類(lèi)。自然景觀以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技建筑、農(nóng)田自然景觀、鄉(xiāng)村自然景觀為主，與都市景觀具有迥然不同的差異性，具有一定的景觀吸引力；現(xiàn)代化全智能溫室蔬菜工廠具有獨(dú)特性和顯著性的吸引力，在廈門(mén)市區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的典型性和顯著性是園區(qū)主要吸引力所在；人文景觀以農(nóng)業(yè)科教景觀為主，雖然比較單調(diào)，但科普宣教活動(dòng)也具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)和典型性吸引力，可以作為園區(qū)輔助吸引力。
6.2 客源市場(chǎng)分析
據(jù)資料顯示，福建總?cè)丝诩s3 700萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口約占40%；而因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，廈門(mén)人口約為400萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口比例更高達(dá)約80%；廈、漳、泉閩南三角地區(qū)普遍經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人口總數(shù)約1 000萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比例較高，具有非常高的旅游出行潛力。因此，分析園區(qū)客源分級(jí)如下。
主客源來(lái)自廈門(mén)市區(qū)的常住人口，前期以散客游或者自駕游形式居多，中線以后要通過(guò)旅行社組織客源為常態(tài)客源，散客自助為節(jié)假日重要客源。第二客源來(lái)自閩南三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的城鄉(xiāng)居民。借助發(fā)達(dá)的區(qū)域交通和大力宣傳以及廈門(mén)本島的旅游中心城市優(yōu)勢(shì)，閩南三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)的城鄉(xiāng)居民很快將成為本園區(qū)的主要客源組成部分之一。第三線客源來(lái)自省內(nèi)其他城市的游客，比如福州等省內(nèi)中心城市的游客，在交通、宣傳和接待工作令人滿(mǎn)意的情況下，也會(huì)成為園區(qū)客源的一個(gè)重要組分。第四線客源為特定的參觀人群和部分來(lái)廈門(mén)旅游的省內(nèi)、國(guó)內(nèi)游客。這部分客源的可預(yù)期值變化較大，主要取決于整個(gè)旅游系統(tǒng)的資源整合和融入，但對(duì)于提升園區(qū)知名度有著極其重要的作用。
6.3 客源組織策略
融入?yún)^(qū)域旅游大體系，開(kāi)發(fā)以組團(tuán)游和自駕游等各種形式一日游為主線策略。以各種群體的科普教育游為另一類(lèi)組團(tuán)游的重要形式。以綠色蔬菜配送和家庭菜園服務(wù)等延伸服務(wù)形式在一定的地域范圍內(nèi)固定一部分基礎(chǔ)客戶(hù)群。
7 結(jié)語(yǔ)
農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)的概念規(guī)劃可以在項(xiàng)目投資建設(shè)之前預(yù)測(cè)明晰項(xiàng)目性質(zhì)、目標(biāo)、投資方向、效益增長(zhǎng)點(diǎn)、客戶(hù)市場(chǎng)、建設(shè)格局等關(guān)鍵因素趨勢(shì)狀況，對(duì)判定項(xiàng)目建設(shè)的可行性、合理性，投資的安全性、回收預(yù)期等具有相當(dāng)?shù)膮⒖贾笇?dǎo)意義，是對(duì)現(xiàn)行園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)體系的一個(gè)重要補(bǔ)充，也是園區(qū)建設(shè)前期一個(gè)不可或缺的重要步驟。
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Abstract: Energy-saving house is an important area of energy conservation, but the current market share is only 3%. Promotion of Energy -saving house and geographical characteristics are closely related. In this paper, setting Wuhan as an example, from the features of the energy-saving house itself, it analyzes the reasons for the low market share andposes that rely on promotional strategies about low-cost and difference to seize the market and use market mechanisms to formulate the long-term power to promote energy saving house.
關(guān)鍵詞：節(jié)能住宅；推廣策略；市場(chǎng)機(jī)制
Key words: energy-saving house；promotion strategy；market mechanisms
中圖分類(lèi)號(hào)：C91文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2010）32-0097-01
0引言
當(dāng)前，能源危機(jī)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻，社會(huì)各領(lǐng)域都在實(shí)行節(jié)能減排，住宅領(lǐng)域占社會(huì)終端的能源消耗比重不降反增，已突破1/3。2000年到2015年是我國(guó)住宅高速發(fā)展的時(shí)期，如果目前不推行節(jié)能住宅，在未來(lái)10年新建住宅的增量能耗將嚴(yán)重影響我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以，住宅節(jié)能，是我國(guó)緩解能源供給緊張，減輕環(huán)境污染壓力的重要舉措。
1武漢市節(jié)能住宅推廣現(xiàn)狀及原因分析
1.1 推廣現(xiàn)狀武漢市節(jié)能住宅市場(chǎng)占有率極低，大約2%～3%。這些住宅大多是不受歡迎的節(jié)能住宅試點(diǎn)工程，它的興建并沒(méi)有像預(yù)期一樣吸引消費(fèi)者的眼球。強(qiáng)制性的住宅節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率低，到2005年初，新建建筑只有15%～20%執(zhí)行了住宅節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)能住宅缺乏興趣，施工圖紙中的節(jié)能設(shè)計(jì)形成了一種擺設(shè)。住宅用戶(hù)節(jié)能意識(shí)不強(qiáng)，在武漢市購(gòu)房的住戶(hù)，沒(méi)有將節(jié)能納入到考慮指標(biāo)體系之中。
1.2 原因分析房屋節(jié)能與否，與房屋使用者的經(jīng)濟(jì)利益沒(méi)有多大關(guān)系，故沒(méi)有節(jié)能欲望。市場(chǎng)前景不明，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，故開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足。另外，節(jié)能住宅主要依靠政府的行政力量來(lái)推動(dòng)，缺乏供給方和消費(fèi)者的支持，不能形成節(jié)能的內(nèi)在動(dòng)力。總的來(lái)說(shuō)，20多年的節(jié)能住宅推廣并沒(méi)有取得預(yù)期效果。
2武漢市節(jié)能住宅推廣優(yōu)勢(shì)分析
2.1 地域氣候優(yōu)勢(shì)武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，夏季冬冷。然而，相比北方寒冷地區(qū)，武漢市具有絕佳的節(jié)能住宅推廣條件。在武漢，冬天雖然較冷，但還不需要暖氣供應(yīng)，也就沒(méi)有按用熱量計(jì)費(fèi)的煩惱。武漢市民若要達(dá)到較為舒適的生活狀態(tài)，一般使用空調(diào)。而空調(diào)的用電量是可以分戶(hù)準(zhǔn)確計(jì)量的。受益主體明確，武漢市消費(fèi)者的節(jié)能需求容易調(diào)動(dòng)。
2.2 地區(qū)發(fā)展機(jī)遇優(yōu)勢(shì)2007年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)湖北省武漢城市圈為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的核心工作就是“節(jié)能減排”，而推進(jìn)住宅節(jié)能則是實(shí)施“節(jié)能減排”重要措施之一。這是武漢發(fā)展難得的歷史機(jī)遇，也是節(jié)能住宅推廣的歷史機(jī)遇。
3推廣策略研究
3.1 推廣思路①節(jié)能住宅自身優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品要想占領(lǐng)市場(chǎng)，必須具備兩大條件，一是差異性，第二是低成本。在住宅市場(chǎng)，節(jié)能住宅的替代品就是目前大量存在的非節(jié)能住宅。要使節(jié)能住宅走過(guò)市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)，節(jié)能住宅與非節(jié)能住宅就應(yīng)該在節(jié)能上有著明顯差別。第一個(gè)差別是技術(shù)上的差別，也就是建筑材料和建筑設(shè)計(jì)上的差別。如果這個(gè)差別不明顯，節(jié)能住宅就失去了意義。第二個(gè)差別是制度差別，即鼓勵(lì)能源消費(fèi)制度與節(jié)約能源的制度之間的差別。節(jié)能不節(jié)錢(qián)的制度是不能持久的[1]。②更多地利用市場(chǎng)機(jī)制。市場(chǎng)機(jī)制是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律在開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境下的充分作用，實(shí)現(xiàn)對(duì)資源的優(yōu)化配置[2]。當(dāng)前，用戶(hù)的節(jié)能意識(shí)有限，主要是因?yàn)楣?jié)能收益小于節(jié)能支出，開(kāi)發(fā)商缺乏開(kāi)發(fā)動(dòng)力，主要是開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，投資收益不能保證。
3.2 搶占市場(chǎng)策略分析①節(jié)能指標(biāo)市場(chǎng)化。只有利益，才是能夠形成持久節(jié)能、自愿節(jié)能的動(dòng)力。要把節(jié)能與人們利益相結(jié)合，真正形成節(jié)能的長(zhǎng)效機(jī)制。只有當(dāng)能源的消費(fèi)已經(jīng)影響到消費(fèi)者正常生活時(shí)，消費(fèi)者才會(huì)關(guān)注住宅的節(jié)能問(wèn)題。節(jié)能與利益的關(guān)系就是節(jié)能的成本與收益的關(guān)系。節(jié)能需要節(jié)能技術(shù)和設(shè)計(jì)，也需要節(jié)能材料，這就是消費(fèi)者實(shí)施節(jié)能的成本。節(jié)能所獲得的收益就是所節(jié)約的能源而得到的補(bǔ)償。節(jié)能的成本大于收益，節(jié)能就會(huì)失去動(dòng)力。②能源消費(fèi)實(shí)行梯段價(jià)格。市場(chǎng)機(jī)制對(duì)資源的配置是通過(guò)價(jià)格信號(hào)引導(dǎo)，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制推動(dòng)而實(shí)現(xiàn)的。改革我們能源的市場(chǎng)體制，形成既反映能源稀缺性，又反映保護(hù)生態(tài)環(huán)境的價(jià)格體系，就是既反映私人成本，又反映社會(huì)成本的能源價(jià)格體系。當(dāng)前能源價(jià)格，與節(jié)能投資相比，實(shí)在太低。建議實(shí)行梯段價(jià)格，在滿(mǎn)足正常消費(fèi)的用電范圍內(nèi)，電價(jià)可維持當(dāng)前水平。凡突破這一范圍，即實(shí)行懲罰性電價(jià)[4]。住宅節(jié)能問(wèn)題本質(zhì)上是能源資源在住宅消費(fèi)領(lǐng)域的配置的制度問(wèn)題。要善于利用市場(chǎng)機(jī)制，從制度上鼓勵(lì)節(jié)能，使能源價(jià)格有效調(diào)節(jié)能源供求關(guān)系，從而調(diào)節(jié)人們的利益關(guān)系，達(dá)到住宅節(jié)能的目的。③節(jié)能住宅標(biāo)識(shí)。當(dāng)前阻礙消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望的另一障礙就是消費(fèi)者不確定所購(gòu)住宅是否節(jié)能。所以，急需建立住宅節(jié)能能效標(biāo)識(shí)或認(rèn)證制度，減少節(jié)能消費(fèi)行為風(fēng)險(xiǎn)。建立住宅節(jié)能能效標(biāo)識(shí)或認(rèn)證制度可以使節(jié)能住宅的能效得到第三方的認(rèn)證，使購(gòu)買(mǎi)的節(jié)能住宅質(zhì)量有保障，減少節(jié)能住宅收益的不確定性 [5]。
4結(jié)束語(yǔ)
在今天，節(jié)能住宅推廣的呼聲很高，而現(xiàn)實(shí)推廣情況卻收效甚微。推廣節(jié)能住宅，需要兩方面努力。一是節(jié)能住宅自身特色加強(qiáng)，第二是充分利用市場(chǎng)機(jī)制。武漢市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上沒(méi)有先走一步，但在節(jié)能住宅的推廣上，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。居民所消耗的能源主要為電力資源，一種完全可以分戶(hù)準(zhǔn)確計(jì)量的能源。這樣以來(lái)，節(jié)能受益主體明確，節(jié)能成果見(jiàn)效周期短，完全可以做到大量推廣節(jié)能住宅。
參考文獻(xiàn)：
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[關(guān)鍵詞] ：建筑施工；因素分析；質(zhì)量控制；完善措施
[引言]：
在時(shí)代的要求下，我國(guó)對(duì)于工程項(xiàng)目的質(zhì)量有著越來(lái)越嚴(yán)苛的要求，為了不落后于時(shí)代要求，國(guó)內(nèi)的建筑公司也都爭(zhēng)相提升自己的工程質(zhì)量，優(yōu)良的工程質(zhì)量成了受眾和市場(chǎng)共同的要求。而質(zhì)量工程關(guān)系到施工項(xiàng)目管理的全過(guò)程，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑以及銷(xiāo)售業(yè)等基本情況總體保持良好。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)仍然還有很大的成長(zhǎng)空間。然而，整個(gè)建筑工程從施工到收尾，最為重要的當(dāng)屬工程質(zhì)量管理，其中科學(xué)有效地實(shí)施質(zhì)量管理將成為該工程是否優(yōu)質(zhì)的重要依據(jù)[1]。
1工程質(zhì)量管理概況
質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的生命線，是企業(yè)贏得市場(chǎng)、樹(shù)立企業(yè)信譽(yù)和形象的重要保證。 今天的工程質(zhì)量就是明天的建筑市場(chǎng)，從某種意義上來(lái)講，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已是工程質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，已是企業(yè)信譽(yù)的競(jìng)爭(zhēng)。 建筑施工企業(yè)要想在對(duì)手如林的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要運(yùn)用現(xiàn)代質(zhì)量管理方法，構(gòu)筑其生存的“基石”──工程質(zhì)量管理。而工程質(zhì)量形成于施工項(xiàng)目，是企業(yè)形象的窗口，工程項(xiàng)目施工是建筑施工企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的基礎(chǔ)。 如何搞好建筑工程施工質(zhì)量管理，是擺在建筑施工企業(yè)特別是施工項(xiàng)目經(jīng)理部面前的一個(gè)永恒的課題。
2工程項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程
2.1 可行性研究階段
工程項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)工程項(xiàng)目的構(gòu)思、建議書(shū)和項(xiàng)目策劃，使用相關(guān)專(zhuān)業(yè)的科學(xué)原理，對(duì)其進(jìn)行多方面的研究，如技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和效益等因素，并在此基礎(chǔ)上分析項(xiàng)目建成投產(chǎn)后在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益等，與此同時(shí)，對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等因素進(jìn)行評(píng)估和分析論證，以此選擇出最優(yōu)的建設(shè)方案，并將其作為項(xiàng)目決策和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要參考和實(shí)施依據(jù)。
2.2 項(xiàng)目決策階段
總而言之，項(xiàng)目通過(guò)可行性研究和預(yù)先評(píng)估后，就能夠?qū)?xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)方案作出科學(xué)的決策，這就意味著工程項(xiàng)目進(jìn)入了決策階段。這一階段的重要任務(wù)就是客觀準(zhǔn)確地反映出項(xiàng)目業(yè)主的想法，同時(shí)要達(dá)到項(xiàng)目所在地的社會(huì)環(huán)境需求，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量、建設(shè)投資、施工進(jìn)度、安全環(huán)保等綜合效益的統(tǒng)一。
2.3 工程勘察設(shè)計(jì)
勘察設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是工程質(zhì)量形成過(guò)程中的重要階段，勘察設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量具有促進(jìn)作用。主要有兩方面原因，一是地質(zhì)勘查階段，這一階段提出的勘察報(bào)告為后期工奠定了質(zhì)量基礎(chǔ)；二是按照項(xiàng)目總體需求以及前期的地質(zhì)勘查報(bào)告，做出工程內(nèi)部和外部設(shè)計(jì)，并進(jìn)行總體籌備、構(gòu)思設(shè)計(jì)、安排施工，最終形成說(shuō)明書(shū)以及施工圖紙等各類(lèi)資料文件，客觀上保證了工程質(zhì)量的目標(biāo)達(dá)成，同時(shí)對(duì)施工過(guò)程提供了切實(shí)可查的監(jiān)督依據(jù)。因此，從這方面來(lái)看，勘察報(bào)告的質(zhì)量高低，準(zhǔn)_與否，也是建筑行業(yè)內(nèi)部的科技水平和文化水平的直接體現(xiàn)。除此之外，一份具有嚴(yán)密性和合理性的建筑工程規(guī)劃，也是工程建設(shè)成敗與否的關(guān)鍵因素，更是實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)安全可靠、實(shí)用經(jīng)濟(jì)、環(huán)保綠色的重要舉措。
3影響工程質(zhì)量的因素
影響建筑工程質(zhì)量的因素也就是人民常說(shuō)的人、機(jī)、料、法、環(huán)，即人（Man） ，材料（Material）、機(jī)械（Machine）、方法（Method）、環(huán)境（（Environment），簡(jiǎn)稱(chēng)4M 因素[2]。
3.1人的因素
人是建筑活動(dòng)的執(zhí)行者，也是項(xiàng)目施工的主體，整個(gè)施工環(huán)節(jié)中發(fā)揮中決定性作用，不僅是項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)者，是施工過(guò)程的管理者和操作者，從工程項(xiàng)目啟動(dòng)到實(shí)現(xiàn)，人員在每一個(gè)環(huán)節(jié)都發(fā)揮著主觀能動(dòng)作用。當(dāng)然影響工程質(zhì)量除了人本身能力之外，人的職業(yè)素質(zhì)也是重要的一個(gè)方面，不同的人具有不同的思想行為、文化程度、技術(shù)能力、管理水平、工作能力及身體健康條件等。工質(zhì)量控制過(guò)程中，人不僅是主體也是客體，并在項(xiàng)目質(zhì)量管理過(guò)程中起著核心作用，因此只有增強(qiáng)人的責(zé)任意識(shí)，提高質(zhì)量至上的觀念，才能發(fā)揮出應(yīng)有的管控作用，才能激發(fā)工作的積極性。影響因素還包括決策者的失誤，計(jì)劃的不周全，指揮方式不當(dāng)，控制能力不夠，協(xié)調(diào)意識(shí)不到位，自身職責(zé)不清楚，工作行為出現(xiàn)失誤等。
3.2材料的因素
建筑材料是建筑組成的基礎(chǔ)，也是工程質(zhì)量的前提和保障，從當(dāng)前建材市場(chǎng)分析發(fā)現(xiàn)，各類(lèi)建筑材料琳瑯滿(mǎn)目，質(zhì)量良莠不齊，但是對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，要保證工程質(zhì)量必須要選擇好的建材，尤其是涉及到結(jié)構(gòu)施工時(shí)，建材的質(zhì)量高低對(duì)工程產(chǎn)品有決定性作用，使用劣質(zhì)材料會(huì)嚴(yán)重影響到工程安全。從影響影響來(lái)看，主要有物資供應(yīng)速度較慢，材料價(jià)格不合理，材料驗(yàn)收過(guò)程中存在問(wèn)題，材料的規(guī)格、質(zhì)量、數(shù)量等沒(méi)有達(dá)到相關(guān)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等。
3.3機(jī)械設(shè)備的因素
現(xiàn)代化的機(jī)械是建筑施工環(huán)節(jié)不可或缺的設(shè)備，也是保證工程質(zhì)量的重要工具。齊全的機(jī)械設(shè)備能夠?qū)こ踢M(jìn)度產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用，節(jié)省人力成本，提高工作效率，最終實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量目標(biāo)。從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，引起工程質(zhì)量的也有其他因素，如設(shè)備過(guò)于老化，沒(méi)有第一時(shí)間檢修更換，及時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行校對(duì)、核準(zhǔn)等。導(dǎo)致出現(xiàn)一系列問(wèn)題，如操作失靈、機(jī)械癱瘓、效率低下等，最終的結(jié)果就是造成工程質(zhì)量不合格，甚至引起重大安全事故。
4結(jié)語(yǔ)
企業(yè)管理層要使項(xiàng)目經(jīng)理真正成為施工現(xiàn)場(chǎng)的總指揮， 并使其權(quán)、責(zé)、利有機(jī)統(tǒng)一。加強(qiáng)質(zhì)量教育，提高各級(jí)管理人員的質(zhì)量意識(shí)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要從抓工程實(shí)物質(zhì)量變成抓質(zhì)量體系的建立健全，抓質(zhì)量體系運(yùn)行，抓全體員工的工作質(zhì)量。 同時(shí)還培養(yǎng)和造就一批年輕化、知識(shí)化和具有現(xiàn)代管理知識(shí)的骨干隊(duì)伍，并使這批具有現(xiàn)代市場(chǎng)觀念的復(fù)合型人才充實(shí)到施工企業(yè)和各個(gè)項(xiàng)目部中進(jìn)行實(shí)際管理，長(zhǎng)期堅(jiān)持下去企業(yè)就會(huì)培養(yǎng)出一支高素質(zhì)的工程質(zhì)量管理優(yōu)秀人才，這才是施工企業(yè)質(zhì)量管理逐步提高的關(guān)鍵所在。
[參考文獻(xiàn)]：
[1]黃慧.探討建筑施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量管理[J].科技資訊. 2009（10）
[摘要]目前我國(guó)1歲～16歲的兒童有3.8億，童裝市場(chǎng)潛力驚人。本文通過(guò)分析消費(fèi)者及市場(chǎng)前景，指出不足，探討以產(chǎn)品策略、品牌策略、價(jià)格策略、服務(wù)策略、陳列策略、促銷(xiāo)策略的綜合營(yíng)銷(xiāo)手段，更好的為市場(chǎng)服務(wù)。
[關(guān)鍵詞]童裝市場(chǎng)分析前景發(fā)展?fàn)I銷(xiāo)策略
目前我國(guó)1歲～16歲的兒童有3.8億，年童裝消費(fèi)需求在8億件左右，據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)每年仍將以8%左右的速度遞增，而今后幾年，我國(guó)又將進(jìn)入生于高峰期，市場(chǎng)潛力驚人。隨著人們生活水平的提高，童裝消費(fèi)正日益成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)家庭生活消費(fèi)的重要支出之一。
一、童裝市場(chǎng)現(xiàn)狀
1.對(duì)消費(fèi)者的分析
兒童可以分為五個(gè)群體：嬰童（0歲～1歲），幼童（1歲～3歲），小童（4歲～6歲），中童（7歲～12歲），大童（13歲～16歲）。兒童作為一個(gè)消費(fèi)群體其消費(fèi)方式比較特殊，不但沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，而且所有消費(fèi)都依賴(lài)父母，是名副其實(shí)的“消費(fèi)者”。他們具有自己獨(dú)特的個(gè)性，大多思維活躍，追求自然和時(shí)尚，容易接受新事物，值得注意的是兒童并不擁有消費(fèi)決定權(quán)，特別是12歲以下的兒童，多數(shù)是在家長(zhǎng)的指導(dǎo)下購(gòu)買(mǎi)。
2.市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及發(fā)展前景
(1)現(xiàn)狀分析
a、龐大的消費(fèi)群體與有限的生產(chǎn)力之間的矛盾，專(zhuān)業(yè)廠商太少；
b、國(guó)內(nèi)童裝品牌缺乏競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)外品牌已占據(jù)相當(dāng)大的市場(chǎng)份額；
c、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，中、大童服裝嚴(yán)重?cái)鄼n；
d、設(shè)計(jì)落后，與市場(chǎng)缺少溝通，色彩暗淡，款式單調(diào)、陳舊，面料選擇不夠合理；
e、童裝成人化，我國(guó)童裝業(yè)起步晚，觀念落后，由于長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)童裝缺乏科學(xué)地認(rèn)識(shí)，童裝的季節(jié)性不強(qiáng)時(shí)代感弱；
f、營(yíng)銷(xiāo)方式落后。
（2）發(fā)展前景
在童裝市場(chǎng)進(jìn)入新一輪發(fā)展期，受到家長(zhǎng)及本人消費(fèi)習(xí)慣和需求心理趨向品牌消費(fèi)的影響，對(duì)品牌的偏愛(ài)將延伸到孩子身上，尤其是成熟的品牌為首選。這無(wú)疑決定童裝市場(chǎng)更趨向品牌化、個(gè)性化和時(shí)尚化。
二、開(kāi)發(fā)童裝市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略
1.產(chǎn)品策略
是指能夠提供給市場(chǎng)，用于滿(mǎn)足欲望和需要的各種事物，包括三個(gè)方面；核心產(chǎn)品，形式產(chǎn)品，附加產(chǎn)品。現(xiàn)階段童裝主要集中在形式產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)上，即產(chǎn)品的特點(diǎn)、產(chǎn)品款式、產(chǎn)品包裝等。強(qiáng)調(diào)具有個(gè)性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，突出“綠色、健康”的理念，面料應(yīng)多選棉、麻柔和的原料。根據(jù)不同的穿著需求（生理、心理特征），體現(xiàn)新時(shí)代兒童內(nèi)在精神和美學(xué)，追求自然、自信、時(shí)尚的個(gè)性。
2.品牌策略
一個(gè)品牌是否能發(fā)展，關(guān)鍵在于是否能不斷滿(mǎn)足顧客的需求和企業(yè)在開(kāi)展品牌經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的創(chuàng)新能力。把品牌注入一種文化，品牌就有了內(nèi)涵和外延的空間，產(chǎn)品也就有了個(gè)性與風(fēng)格。風(fēng)格要適合時(shí)代潮流。新一代的兒童具有強(qiáng)烈的自我表現(xiàn)意識(shí)，是知識(shí)豐富并富有協(xié)作精神的群體，這一點(diǎn)需注意。
3.價(jià)格策略
近幾年中國(guó)童裝需求呈逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，從消費(fèi)檔次看，由以低檔為主轉(zhuǎn)向以中檔（100歲～200元）為主，中高檔也增長(zhǎng)迅速。這說(shuō)明中等收入群體是童裝消費(fèi)的主體。今天的消費(fèi)者對(duì)童裝的需求逐漸從單純美觀、耐穿等，基本屬性向安全、舒適、健康、綠色功能等感受轉(zhuǎn)變，消費(fèi)行為更加理智。而品牌的形象、文化、附加值是否給消費(fèi)者帶來(lái)利益所需才是問(wèn)題的關(guān)鍵。
4.服務(wù)策略
樹(shù)立“以顧客為中心，不斷滿(mǎn)足顧客的需求”是品牌經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。通過(guò)對(duì)消費(fèi)需求心理的預(yù)測(cè)來(lái)開(kāi)發(fā)顧客的潛在需求。產(chǎn)品僅是服務(wù)的一個(gè)載體，服務(wù)才是產(chǎn)品的通行證。重視服務(wù)，是市場(chǎng)存活的必要條件之一。
5.陳列策略
商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致商品陳列競(jìng)爭(zhēng)。陳列的目的事引起人們的共鳴，最終從]心理上打動(dòng)消費(fèi)者，促進(jìn)消費(fèi)。櫥窗是陳列的重點(diǎn)，使銷(xiāo)售信息的前哨，是吸引人激發(fā)購(gòu)買(mǎi)欲的開(kāi)場(chǎng)戲。增加配套物品的陳列，如：鞋、帽、飾品等。這樣既可以方便消費(fèi)者，又可以增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)欲，把握消費(fèi)者的心理。一般陳列可有綜合式，系列式，專(zhuān)題式，特寫(xiě)式，季節(jié)式等方式參考。
6.促銷(xiāo)策略
包括人員推銷(xiāo)、廣告、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系。兒童是一個(gè)特殊的消費(fèi)群體，對(duì)于這一特殊點(diǎn)，兒童廣告定位及創(chuàng)意至關(guān)重要。一則好的廣告必須有針對(duì)性，必須準(zhǔn)確瞄準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)者，這就是廣告界通稱(chēng)的“KENMAN”即“對(duì)最后決策者所影響的人”。在兒童服裝廣告中有兩種類(lèi)型的“KENMAN”：一是兒童本人；二是有決定權(quán)的父母。
兒童市場(chǎng)并非單一，因此策劃時(shí)要根據(jù)不同的兒童心理、生理采用不同的廣告訴求。按其心理及生理特征可分四個(gè)目標(biāo)群體：
(1）0歲～5歲，學(xué)齡前兒童，幾乎完全依賴(lài)父母決策，應(yīng)把父母作為主要訴求對(duì)象，告訴他們你的產(chǎn)品能使寶寶更快更健康的成長(zhǎng)。
（2）6歲～9歲，喜歡流行的群體也是重量級(jí)的電視觀眾，廣告訴求基本構(gòu)架建筑在他們的消費(fèi)心理和行為需求上，如卡通漫畫(huà)等元素的使用。
（3）10歲～13歲的，喜歡模仿青少年的一族，喜歡運(yùn)動(dòng)。
（4）追星一族，追求時(shí)尚、偶像。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 現(xiàn)狀 問(wèn)題 對(duì)策
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2012）11（c）-0183-01
1 濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
1.1 濰坊經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展
2011年濰坊市生產(chǎn)總值（GDP）完成3541.85億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)11.0%，人均GDP達(dá)到38833元，增長(zhǎng)9.6%。第三產(chǎn)業(yè)增加值較大，其中房地產(chǎn)業(yè)的增速最快。濰坊全市常住人口為908.62萬(wàn)人，年平均增長(zhǎng)0.67%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22508.2元，比上年增長(zhǎng)14.4%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出15169.6元，增長(zhǎng)9.8%。快速的城市化進(jìn)程，居民收入的穩(wěn)步提高和人們消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求的增長(zhǎng)具有決定性意義。
1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求兩旺
從市場(chǎng)需求來(lái)看，濰坊市場(chǎng)以剛性需求為主，在市場(chǎng)需求中所占比例超過(guò)50%。濰坊市場(chǎng)存在四大剛性需求，首先是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來(lái)的大量住房需求；其次是舊城改造催生的住房需求；第三是濰坊經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了改善性剛需時(shí)代；第四是橄欖型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定的收入帶來(lái)的剛性投資需求。四類(lèi)需求在未來(lái)幾年將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。
1.3 濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量及市場(chǎng)價(jià)格情況
濰坊樓市上半年住宅共成交14633套，成交面積1546597 m2。另外上半年商業(yè)項(xiàng)目共成交2346套，其中商鋪成交1799套，寫(xiě)字樓成交547套。2012年上半年濰坊市內(nèi)六區(qū)平均房?jī)r(jià)整體下降0.76%，總體來(lái)看，市區(qū)上半年整體房?jī)r(jià)波動(dòng)不大。濰坊房?jī)r(jià)就漲跌幅而言，濰坊六大市區(qū)中，奎文、濰城、高新、寒亭均有不同程度的跌幅，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和坊子區(qū)則呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。從房?jī)r(jià)水平來(lái)看，奎文區(qū)房?jī)r(jià)為5153元/m2；高新區(qū)房?jī)r(jià)均價(jià)為5005元/m2；濰城區(qū)房?jī)r(jià)總體水平不高并且一直呈下降態(tài)勢(shì)；經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)比較平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)；坊子區(qū)和寒亭區(qū)上半年房?jī)r(jià)稍有起伏。
1.4 一線開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐
從2010年開(kāi)始，濰坊價(jià)值洼地效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，國(guó)家一線開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)駐濰坊，高端產(chǎn)品和先進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)理念的注入帶動(dòng)了濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，整體價(jià)格和走量均達(dá)到濰坊歷史最高峰，增幅明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)成為產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣的競(jìng)爭(zhēng)。諸如濰京、中央生活城、中建·大觀天下、泰華城·榮觀華府、陽(yáng)光100等高端項(xiàng)目陸續(xù)面世，形成分庭抗禮的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局，產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)推廣的比拼是當(dāng)前和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的主題。同時(shí)恒大、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等開(kāi)發(fā)商的陸續(xù)進(jìn)駐為濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展增添了足夠的動(dòng)力。
2 濰坊房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題
2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)失衡
濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品大多以高層為主，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，社區(qū)規(guī)劃理念、不同功能需求的戶(hù)型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量（建筑用材）、景觀園林的實(shí)景展示、社區(qū)內(nèi)部配套等方面存在不足。其次，商品住宅中，高端產(chǎn)品與中低端產(chǎn)品的比例關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，市場(chǎng)以中高檔商品住宅為主，中小套型、中低價(jià)位房源供應(yīng)不足，住宅整體價(jià)格偏高，超過(guò)低收人家庭的承受能力。
2.2 房地產(chǎn)行業(yè)存在較高金融風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)資金多數(shù)來(lái)源于銀行貸款，而對(duì)貸款的償卻依賴(lài)于未來(lái)預(yù)期收入，一旦市場(chǎng)發(fā)生變化或其他不可確定性因素的發(fā)生，都有可能影響開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的償還，給銀行帶來(lái)諸多風(fēng)險(xiǎn)。另外，大多數(shù)購(gòu)房者的首付額只占房?jī)r(jià)總額30%左右，房?jī)r(jià)總額的70%來(lái)自銀行貸款，如果其住房貸款償還出現(xiàn)壓力，則最終的風(fēng)險(xiǎn)也將轉(zhuǎn)移給銀行。
2.3 房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入不協(xié)調(diào)
目前商品房的價(jià)格已超過(guò)了中低收入者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，中低收入人群無(wú)法將其轉(zhuǎn)為有效需求。另外，很多人利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，在一定程度上抬高了房地產(chǎn)價(jià)格。
2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序有待完善
房地產(chǎn)市場(chǎng)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者存在銷(xiāo)售行為不規(guī)范，亂收費(fèi)，物業(yè)管理跟不上以及基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不完善等問(wèn)題，給業(yè)主購(gòu)買(mǎi)及入住帶來(lái)諸多不便。另外，由于缺乏真實(shí)有效的信息來(lái)源，購(gòu)房者無(wú)法辨別信息的真?zhèn)紊踔辽袭?dāng)受騙，影響了市場(chǎng)交易。
3 濰坊房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的對(duì)策建議
（1）政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)辦法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。依法整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息統(tǒng)計(jì)工作，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展。
（2）通過(guò)深化住房制度改革，濰坊市已初步建立了市場(chǎng)供應(yīng)與社會(huì)保障相適應(yīng)的住房保障體系。但是，商品住房的購(gòu)買(mǎi)者主要是中高收入者，仍有相當(dāng)一部分中低收人家庭買(mǎi)不起住房。為此，政府應(yīng)不斷完善住房保障體系，加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，同時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的居民要嚴(yán)格審查。集中建設(shè)廉租住房，繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)大廉租房受益面，切實(shí)保證那些真正需要住房保障的城鎮(zhèn)低收入家庭能夠享受到政府提供的廉租房?jī)?yōu)惠政策待遇。
（3）房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，其建設(shè)基金多數(shù)來(lái)自銀行放貸。但是隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控的不斷深入，銀行貸款逐漸降低。房地產(chǎn)企業(yè)要健康發(fā)展，就必須拓寬融資渠道，實(shí)行多元化融資。房地產(chǎn)企業(yè)要積極爭(zhēng)取信貸資金的支持，可以采取多種渠道融資，如信托投資、民間投資以及發(fā)展產(chǎn)業(yè)基金等，從而為房地產(chǎn)行業(yè)健康有力發(fā)展提供資金保障。
（4）目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)抓住宏觀調(diào)控的有利發(fā)展機(jī)遇，重視品牌建設(shè)、提高樓房質(zhì)量并強(qiáng)化服務(wù)，從而在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位。開(kāi)發(fā)商應(yīng)注重提高住宅品質(zhì)，加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)控，滿(mǎn)足綠色環(huán)保的建筑理念，提高環(huán)境和質(zhì)量水平。加強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，滿(mǎn)足居民生活需求，提高住宅的適用性、耐久性和經(jīng)濟(jì)性。
（5）消費(fèi)者要樹(shù)立理性的消費(fèi)理念，根據(jù)自身的收入水平和消費(fèi)能力，通過(guò)租賃、購(gòu)買(mǎi)二手房、購(gòu)買(mǎi)新房等不同方式，滿(mǎn)足住房需求。切不可盲目跟風(fēng)、過(guò)度消費(fèi)，從而成為房?jī)r(jià)不斷上漲的推動(dòng)者。
參考文獻(xiàn)
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綠色納米陶瓷漆的主要原材料為石粉，約占到99%，剩余1%為食品級(jí)化工原料和納米材料，經(jīng)過(guò)混溶復(fù)合，紅外微波改性制成。經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，有毒有害物質(zhì)達(dá)到零排放。
產(chǎn)品特點(diǎn)
1.綠色環(huán)保。該產(chǎn)品是以白色石粉為主料，加入食品級(jí)化工料及納米材料密煉改性而成，不含甲醛等任何有害物質(zhì)，綠色環(huán)保。
2.顏色多變。產(chǎn)品呈白色粉末狀，也可生產(chǎn)黃、紅、綠、藍(lán)等多種顏色。
3.適用范圍廣。該產(chǎn)品適用于各種水泥墻體、保溫板、聚酯板、鋸末板、鋁塑板、大理石等物體表面。同時(shí)該產(chǎn)品還可用于家庭、酒店、快餐店等餐桌表面的裝飾，在木制或鋸末壓縮板表面裝飾后，完全達(dá)到了高級(jí)瓷器的外觀質(zhì)感。
4.施工過(guò)程中無(wú)有害氣體排放。該產(chǎn)品無(wú)毒無(wú)害，無(wú)任何有害氣體，當(dāng)天施工，當(dāng)天入住。
5.產(chǎn)品性能強(qiáng)。產(chǎn)品堅(jiān)硬如瓷，用手指甲刻劃不留痕跡，超強(qiáng)耐磨，耐水抗污，水刷萬(wàn)次不脫粉，無(wú)損傷。既可用于室內(nèi)墻體裝飾，更是建筑物外墻裝飾最佳的材料。
6.不開(kāi)裂。因產(chǎn)品中含有超級(jí)納米膠分子，能直接滲入到水泥等基體形成共同體，絕不會(huì)起皮、開(kāi)裂、吸潮發(fā)霉。
7.成本低。每公斤施工一平方米，按出廠每噸4000元，每平方成本只需4元，而傳統(tǒng)的膩?zhàn)哟虻住⒃贊L刷乳膠漆，每平方墻面成本15—25元。
8.施工方便。開(kāi)啟包裝按比例加水拌均勻即可施工，簡(jiǎn)單方便，打底做面一次完成，省工，省時(shí)，省錢(qián)。
9.可充當(dāng)仿瓷產(chǎn)品原材料。產(chǎn)品可用于家庭、酒店、機(jī)關(guān)學(xué)校食堂、賓館等廚房、衛(wèi)生間、工作臺(tái)臺(tái)面的裝飾，在水泥板或大理石板上裝飾后，完全達(dá)到了陶瓷的效果，耐磨耐燙，干凈衛(wèi)生，高貴典雅。同時(shí)該產(chǎn)品還可用于陶瓷坐便器、洗手盆、浴缸、陶瓷餐具的修復(fù)原材料。
市場(chǎng)分析
國(guó)內(nèi)墻面裝飾一直采用傳統(tǒng)的老辦法，先在墻面用膩?zhàn)哟虻坠纹剑贊L刷涂料或乳膠漆，由于用膩?zhàn)优未虻椎膲γ娓街θ酰退阅懿睿苋菀壮霈F(xiàn)墻面起皮開(kāi)裂，遇水脫落脫粉，墻面易吸潮發(fā)霉。更嚴(yán)重的是，市場(chǎng)上的膩?zhàn)臃弁苛匣蛉槟z漆等含有聚乙稀醇，苯丙乳液，硅溶膠，泡花堿、甲苯、丙酮、環(huán)乙酮等有機(jī)化合物，有毒有害，不僅污染環(huán)境，更嚴(yán)重的危害了人體健康。而且市面上乳膠漆價(jià)格昂貴，基本在3—5萬(wàn)元/噸。
而該產(chǎn)品在施工中改寫(xiě)了傳統(tǒng)的施工方式，不需先刮膩?zhàn)釉偎⑼苛匣蛉槟z漆，而是打底做面一次完成，使裝飾的墻面達(dá)到陶瓷般潔白平滑，光亮如鏡，有超強(qiáng)的耐水性及抗污性，用水洗刷萬(wàn)次以上無(wú)損傷，不起皮、不開(kāi)裂、不吸潮，不發(fā)霉，表面像陶瓷般堅(jiān)硬耐磨，耐酸堿，防火阻燃，關(guān)鍵是經(jīng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)檢測(cè)，有毒有害物質(zhì)達(dá)到零排放。而且價(jià)格便宜，僅數(shù)千元/噸。
投資條件（設(shè)計(jì)生產(chǎn)量為10噸/8小時(shí)）
最低投資額8.9萬(wàn)元，其中設(shè)備投資6.9萬(wàn)元，流動(dòng)資金為2萬(wàn)元。生產(chǎn)車(chē)間及倉(cāng)庫(kù)50—200平方米，電源380伏，功率7.5千瓦。員工2人（文化程度不限，技術(shù)保密性好，無(wú)泄密風(fēng)險(xiǎn)）。
效益估算
產(chǎn)品綜合成本約450—650元/噸，其中主要原材料石粉約200—400元/噸，化工原料、電費(fèi)、工資、包裝等成本支出約250元/噸。
產(chǎn)品的出廠價(jià)約4000元/噸，市場(chǎng)售價(jià)約6000元/噸。若按最高成本支出核算，每噸的毛利約3350元。若投資者能每日銷(xiāo)售完10噸產(chǎn)品，可日獲毛利約33500元。
其中成本中，員工工資按每人每天150元，電費(fèi)按1元/度，包裝袋按1元/條核算。
注：由于各地石粉價(jià)格、運(yùn)費(fèi)有所差異，以上數(shù)據(jù)僅供投資者參考，若有意辦廠者請(qǐng)關(guān)注一下當(dāng)?shù)?00目石粉的價(jià)格。
投資提示
1.原材料石粉各地易購(gòu)，生產(chǎn)不用鍋爐，不用反應(yīng)釜，不用水和煤，無(wú)廢水廢渣排放，無(wú)煙塵排放，完全符合辦廠環(huán)保要求。
二、活動(dòng)主題：體驗(yàn)農(nóng)村生活，提高實(shí)踐能力。
三、活動(dòng)地點(diǎn)：茂南區(qū)上吉水村（第五支隊(duì)）
四、參加對(duì)象：經(jīng)濟(jì)管理系青年志愿者協(xié)會(huì)03、04級(jí)會(huì)員
五、運(yùn)行方案：
1、組織部和外聯(lián)部與茂南區(qū)上吉水村（第五支隊(duì)）農(nóng)戶(hù)聯(lián)系，洽談?dòng)嘘P(guān)活動(dòng)事項(xiàng)。
2、秘書(shū)處負(fù)責(zé)組織各班會(huì)員參加以及解決后勤工作。
3、行動(dòng)部和環(huán)保中隊(duì)負(fù)責(zé)維持秩序和處理意外受傷問(wèn)題，負(fù)責(zé)活動(dòng)的安全問(wèn)題，這是本次活動(dòng)中重要的一環(huán)。
4、宣傳部負(fù)責(zé)活動(dòng)的宣傳工作。
六、活動(dòng)宣傳：
1、活動(dòng)前秘書(shū)處把這次活動(dòng)通知各班負(fù)責(zé)人，宣傳部組織人員搞好宣傳工作。
2、秘書(shū)處指導(dǎo)和組織各班負(fù)責(zé)人宣傳此項(xiàng)活動(dòng)，擴(kuò)大活動(dòng)的影響力。
3、活動(dòng)后秘書(shū)處負(fù)責(zé)敦促各部上交總結(jié)報(bào)告，宣傳部搞好活動(dòng)后的宣傳。
七、活動(dòng)方式：
為各戶(hù)農(nóng)戶(hù)無(wú)償提供割稻谷服務(wù)，并在勞動(dòng)結(jié)束后進(jìn)行野炊活動(dòng)增進(jìn)會(huì)員友誼。
八、活動(dòng)機(jī)制：
本協(xié)會(huì)通過(guò)此活動(dòng)后將進(jìn)一步加強(qiáng)和茂南區(qū)上吉水村的合作，使其成為我協(xié)會(huì)的一個(gè)社會(huì)實(shí)踐基地。我會(huì)將通過(guò)書(shū)面（口頭）協(xié)議的形式和秉著“服務(wù)社會(huì)、互惠互利”的根本原則與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)干部和農(nóng)戶(hù)進(jìn)行協(xié)商，我們每年固定為他們提供無(wú)償幫助，而他們則為我們提供相應(yīng)的服務(wù)配套。大家彼此約定每年活動(dòng)的時(shí)間等具體事項(xiàng)等。
一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：
中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱(chēng)史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國(guó)GDP增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。1998年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。2003年中國(guó)住宅投資占GDP比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是
連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶(hù)籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。2003年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%；2003年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《2003年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)2004年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8．5％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7．2％；農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20．0％，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。（摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《2004年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞稿》）以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)情況荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類(lèi)高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類(lèi)產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭
1、舊城改造，造成了需求量的增加鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，2003年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章項(xiàng)目概況
一、建設(shè)地址
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積22000平方米。本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市2004年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米。總套數(shù)為636套，入住人口約2000人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念
1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境；
2、適應(yīng)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿(mǎn)足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶(hù)型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車(chē)分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén)，供車(chē)輛出入。小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)
目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)
一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
1、地段環(huán)境優(yōu)越本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)2005年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市；新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng)；農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行；胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院；以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等（詳見(jiàn)P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著自古以來(lái)，人們就非常看重環(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購(gòu)買(mǎi)前期對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來(lái)自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“城南春天”建造成荊州市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處城南開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。
7、開(kāi)發(fā)區(qū)的升值潛力巨大本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高校科教優(yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在荊州市的幾大開(kāi)發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、荊州大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷(xiāo)我公司通過(guò)對(duì)一期現(xiàn)房滯銷(xiāo)情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷(xiāo)售執(zhí)行。2003年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售，并初步簽訂銷(xiāo)售合同。武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售顧問(wèn)的專(zhuān)門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤(pán)成功策劃、營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專(zhuān)的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷(xiāo)售任務(wù)，典型案例年銷(xiāo)售10萬(wàn)余方，銷(xiāo)售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬(wàn)平米的售樓
奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿(mǎn)贏得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的新希望”。武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷(xiāo)售力度。截止2004年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。2005年元旦及春節(jié)期間，新希望公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購(gòu)房四重禮”等促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷(xiāo)售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃和強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售，使本項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于2005年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“城南春天”價(jià)格定位現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類(lèi)物業(yè)荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從2005年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查（見(jiàn)下表）可以看出，目前市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)皆在1400元/m2以上。樓盤(pán)名稱(chēng)荊州花園順馳·太陽(yáng)城翰林苑觀邸起價(jià)（元/m2）1380161614481428均價(jià)（元/m2）1550175014601750備注僅剩10余套與上表所列同類(lèi)產(chǎn)品相比，“城南春天”在園林景觀設(shè)計(jì)（詳見(jiàn)P.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”）、教育配套（詳見(jiàn)P.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”）、產(chǎn)品品質(zhì)（詳見(jiàn)P.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”）等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。如園林景觀設(shè)計(jì)方面，順馳·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。根據(jù)消費(fèi)者“買(mǎi)升不買(mǎi)降”的心理特征，我公司將對(duì)“城南春天”的銷(xiāo)售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“城南春天”入市階段銷(xiāo)售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“城南春天”整合營(yíng)銷(xiāo)武漢新希望物業(yè)顧問(wèn)有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃、強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售的同時(shí)，也為二期“城南春天”的包裝與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了良好鋪墊，“城南春天”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在荊州深入人心，積累了大量潛在客戶(hù)，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶(hù)已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后，產(chǎn)品銷(xiāo)售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。“城南春天”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：新風(fēng)小區(qū)二期·城南春天以“城南春天”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新。“城南”點(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受。“城南春天”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)荊州來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書(shū)香院落“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；“書(shū)香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶(hù)屬于自己的居住情趣。梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)；也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，
極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群（以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主）所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ)：（1）2005荊州最值得期待的生態(tài)人文住宅（開(kāi)盤(pán)前）（2）領(lǐng)舞城南新生活（開(kāi)盤(pán)后，暫定）以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝（報(bào)紙廣告、宣傳單、戶(hù)外廣告、售樓部包裝等）中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣(mài)點(diǎn)提煉：（1）金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書(shū)香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門(mén)口。黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。（2）優(yōu)越性?xún)r(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留……省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。（3）完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶(hù)型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶(hù)專(zhuān)配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車(chē)庫(kù)，給你更多生活空間。綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。（4）完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至；江漢石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、新風(fēng)幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰；超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。（5）“五心”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“五心”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析
一、前期工程情況1、土地出讓手續(xù)全部完善；2、地質(zhì)勘察已全部結(jié)束；3、建施圖紙、基礎(chǔ)圖紙已設(shè)計(jì)完成。
二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期本項(xiàng)目“城南春天”總投資約需人民幣柒仟玖佰萬(wàn)元，詳情請(qǐng)見(jiàn)下表：項(xiàng)目占地（m2）建筑面積（m2）總投資（萬(wàn)元）備注住宅31146.74708036747.00商業(yè)用房6968.8596591146.00公建1538成本攤?cè)胱≌盃I(yíng)業(yè)用房合計(jì)38116.00820007893.00說(shuō)明：上述土地不包括道路代征地。
近年來(lái)，隨著城市化進(jìn)程的加快、居民生活水平的進(jìn)一步提升、城市吸引力的增強(qiáng)，盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺的強(qiáng)勁勢(shì)頭。但同時(shí)，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)頭被遏制住，如何在逆市中更好地發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用，保證人民能夠安居樂(lè)業(yè)？是我們不得不面對(duì)的重要問(wèn)題。為此，我們對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入調(diào)研，通過(guò)對(duì)現(xiàn)存狀況的深刻剖析，從可持續(xù)發(fā)展的角度提出了盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的對(duì)策建議，以期促進(jìn)盤(pán)錦房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目概況
盤(pán)錦市規(guī)劃區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀總?cè)丝跒?32萬(wàn)人， 建設(shè)區(qū)域主要分布在向海大道、305國(guó)道以及中華路兩側(cè)。房?jī)r(jià)近幾年來(lái)漲幅較大， 這與市場(chǎng)需求有著直接的關(guān)系。由于2008年下半年受次貸危機(jī)的影響， 房地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)下滑， 資金回籠慢， 資金鏈出現(xiàn)脫節(jié)， 房地產(chǎn)景氣指數(shù)大幅下滑。在這樣的背景下，本文從區(qū)域分布、項(xiàng)目類(lèi)型、價(jià)格分布和消費(fèi)人群和四個(gè)方面對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究。
1、區(qū)域分布分析
2010-2011年間，盤(pán)錦市在售項(xiàng)目有58個(gè)，其中，興隆臺(tái)區(qū)26個(gè)，雙臺(tái)子區(qū)7個(gè)，大洼縣18個(gè)，盤(pán)山縣7個(gè)。其中，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目集中在興隆臺(tái)區(qū)和大洼縣，兩個(gè)區(qū)域占到了整個(gè)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)的76%，而雙臺(tái)子區(qū)和盤(pán)山縣僅占24%。由房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，我們知道，一方面，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人口集聚程度是吸引房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和人口集聚，兩者相互依存，我們可以考慮通過(guò)引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的地區(qū)分布，來(lái)調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口分布。
2、項(xiàng)目類(lèi)型
從對(duì)整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研結(jié)果來(lái)看，大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是綜合性地產(chǎn)，項(xiàng)目規(guī)模較大，集低密度住宅、高層住宅、別墅、酒店式公寓、商鋪等其中多項(xiàng)用途為一體。這其中，幾乎全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目都有低密度住宅、高層住宅和商鋪；別墅項(xiàng)目較多集中于大洼縣和盤(pán)山縣與興隆臺(tái)相鄰的地區(qū)；酒店式公寓多聚集在市中心商業(yè)中心區(qū)。
3、價(jià)格分布
總體來(lái)說(shuō)，2010—2011年度盤(pán)錦市房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格集中在3000—6000元/平方米區(qū)間內(nèi)。從區(qū)域分布來(lái)說(shuō)，興隆臺(tái)區(qū)的房?jī)r(jià)最高，其次分別為雙臺(tái)子區(qū)、大洼縣和盤(pán)山縣；從項(xiàng)目類(lèi)型上看，商鋪?lái)?xiàng)目單價(jià)最高，其次為別墅、酒店式公寓、低密度住宅和高層住宅。
由于興隆臺(tái)在盤(pán)錦市獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得大多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目聚集于此。興隆臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格主要集中在4000— 6000元/平方米區(qū)間內(nèi)，房?jī)r(jià)最高的是紅星國(guó)際廣場(chǎng)的商鋪，價(jià)格高達(dá)12000元/平方米，這其中以4300—4500元/平方米的項(xiàng)目最多。通過(guò)對(duì)興隆臺(tái)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格差異不明顯，住宅類(lèi)項(xiàng)目的均價(jià)為4500元/平方米，商住和酒店式公寓的均價(jià)為6000元/平方米，商鋪類(lèi)的均價(jià)為10000元/平方米。這一方面說(shuō)明當(dāng)前興隆臺(tái)區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品訴求較為單一，產(chǎn)品特色不突出；另一方面也說(shuō)明興隆臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)發(fā)展不均衡，產(chǎn)品價(jià)位單一，有極大的調(diào)整空間。
雙臺(tái)子區(qū)作為盤(pán)錦市的老城區(qū)，近年來(lái)雖然較興隆臺(tái)區(qū)而言發(fā)展較慢，但是由于基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)較為完善，以及市民對(duì)老城區(qū)的深厚感情，雙臺(tái)子區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也較為活躍，價(jià)格在3700—4400元/平方米之間，多為居住類(lèi)項(xiàng)目，配備一定比例的臨街商網(wǎng)。
大洼縣產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，加之與興隆臺(tái)區(qū)的距離很近，尤其是田家鎮(zhèn)毗鄰興隆臺(tái)區(qū)，土地成本較低，對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，聚集了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。大洼縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在2000—7000元/平方米之間，既有低價(jià)位的普通住宅，又有高品質(zhì)的別墅，能夠滿(mǎn)足市民不同層次的住房需求。
相對(duì)于其他區(qū)域來(lái)說(shuō)，盤(pán)山縣的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少，價(jià)格在2200—4500元/平方米之間，多為普通住宅。
4、消費(fèi)人群
據(jù)調(diào)查，盤(pán)錦房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)者主體仍然是盤(pán)錦本地人，不過(guò)，近年來(lái)，隨著盤(pán)錦經(jīng)濟(jì)水平的提高，大項(xiàng)目的引進(jìn)，越來(lái)越多的外來(lái)務(wù)工者定居在盤(pán)錦市，構(gòu)成了盤(pán)錦房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不可忽視的重要部分。值得注意的是，當(dāng)前盤(pán)錦房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)比例的房地產(chǎn)投資者，以倒賣(mài)房地產(chǎn)來(lái)取得高額價(jià)差。
從年齡結(jié)構(gòu)上看，25—50歲仍然是購(gòu)房者的主力軍，一方面是年輕一代首次置業(yè)，另一方面是中年一代改善型置業(yè)。從所調(diào)查的項(xiàng)目樣本來(lái)看，兩者在購(gòu)房人群中所占比重基本持平。
從職業(yè)構(gòu)成上看，2010—2011年度，盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者主要有公務(wù)員、教師、企業(yè)管理者、財(cái)務(wù)人員、技術(shù)員、銷(xiāo)售員、農(nóng)民、自由職業(yè)者等。
二、盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
從盤(pán)錦市的實(shí)際情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升發(fā)展階段。高、中收入家庭已持有住房， 主要在興隆臺(tái)和雙臺(tái)子老城區(qū)，現(xiàn)有的主要消費(fèi)人群集中在中等收入家庭改善住房條件和年輕人的自住房。由于近兩年來(lái)， 建筑成本增加，房?jī)r(jià)一直呈上升趨勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 居民收入的增加， 在可接受的范圍內(nèi)， 初步預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)還有一定的上漲空間。但目前來(lái)講， 受大環(huán)境的影響， 市民普遍有著買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理， 持幣代購(gòu)現(xiàn)象嚴(yán)重， 房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買(mǎi)方和賣(mài)方高度博弈狀態(tài)之中。
三、盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展對(duì)策建議
針對(duì)上文對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研和市場(chǎng)形勢(shì)分析，為能更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展，擺脫房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)方和賣(mài)方較量的焦灼狀態(tài)，這里僅從可持續(xù)發(fā)展的角度提出盤(pán)錦市房地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議：
1、大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑
盤(pán)錦市的房地產(chǎn)發(fā)展與當(dāng)前國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大趨勢(shì)是息息相關(guān)的，它要求突破以往因經(jīng)濟(jì)發(fā)展而導(dǎo)致對(duì)自然資源的無(wú)限索取，以及無(wú)節(jié)制對(duì)能源的損耗。因此，我們必須高度重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的能源消耗問(wèn)題，大力發(fā)展綠色節(jié)能建筑，在可能的范圍和條件下，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的綠化率，以創(chuàng)建良好的人居環(huán)境。
2、完善保障性住房供給體系
實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”一直以來(lái)是我國(guó)各級(jí)政府執(zhí)政者的執(zhí)政目標(biāo)。盤(pán)錦市近年來(lái)在提供保障性住房方面做了很多工作，但同時(shí)我們也必須看到，社會(huì)保障性住房還未普遍推行，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)還不平衡，廉租屋政策發(fā)展遲緩，住房保障體系的建設(shè)還有待進(jìn)一步的完善。因此，政府可以通過(guò)建立住房保障基金，從各種渠道、調(diào)動(dòng)各種財(cái)政資源，增加對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋建設(shè)的投資；通過(guò)稅收減免和低息等優(yōu)惠措施來(lái)提高困難家庭改善住房的能力；多造些“價(jià)格不高質(zhì)量高，面積不大功能全，占地不多環(huán)境美”的中低價(jià)房，使廣大中低收入階層能真正“安居樂(lè)業(yè)”。
3、科學(xué)合理增加土地供給
土地資產(chǎn)作為城市最大的、價(jià)值最高的資產(chǎn)，幾乎被所有城市列為城市發(fā)展過(guò)程中的首選目標(biāo)和重點(diǎn)突破口，但是在發(fā)展土地經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也帶來(lái)了盲目的“圈地運(yùn)動(dòng)”，不能及時(shí)有效地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，則會(huì)造成對(duì)土地資源的極大浪費(fèi)。從對(duì)盤(pán)錦市房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，我們了解到，當(dāng)前盤(pán)錦房地產(chǎn)項(xiàng)目多集中于興隆臺(tái)區(qū)，項(xiàng)目建筑規(guī)模大、容積率高，這一方面體現(xiàn)了城市土地利用集約化的要求，另一方面，也要求我們深入房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)后期，充分掌握各項(xiàng)目的空置率情況，以更好地指導(dǎo)今后房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模布局，最小程度地減少對(duì)土地資源的浪費(fèi)。
【關(guān)鍵詞】滿(mǎn)洲故地 生態(tài)文明 和諧旅游 旅游資源整合
一、新賓滿(mǎn)族自治縣“滿(mǎn)洲故地”的旅游業(yè)發(fā)展情況簡(jiǎn)述
1. 新賓基本情況介紹
新賓地處遼寧省東部山區(qū)，國(guó)土總面積4432平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)。全縣共轄16個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，320個(gè)行政村。1985年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)新賓縣成立新賓滿(mǎn)族自治縣，也是我國(guó)第一個(gè)成立的滿(mǎn)族自治縣。新賓歷史悠久，人杰地靈。1587年努爾哈赤在新賓永陵赫?qǐng)D阿拉城建立女真國(guó)，奠定了清王朝三百多年基業(yè)，因此新賓成為滿(mǎn)族的故鄉(xiāng)，滿(mǎn)清王朝的發(fā)祥地。目前該地區(qū)滿(mǎn)族人口占全縣總?cè)丝诘?0%以上，被譽(yù)為“滿(mǎn)洲故地”。
2.新賓旅游業(yè)發(fā)展環(huán)境和發(fā)展優(yōu)勢(shì)闡述
新賓地處東北植物系和華北植物系交匯處，資源獨(dú)特，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良，物產(chǎn)豐富，是遼寧省的綠色屏障和立體資源寶庫(kù)。境內(nèi)土壤、水和空氣全部符合綠色產(chǎn)品生產(chǎn)要求，中國(guó)林蛙、野山參、陸地香菇、鹿茸被譽(yù)為“東北四寶”。人文資源獨(dú)特，境內(nèi)有世界文化遺產(chǎn)――清永陵，國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位――赫?qǐng)D阿拉城等縣級(jí)以上文物239處。又有國(guó)家級(jí)猴石森林公園、“遼寧屋脊”鋼山等自然景觀。
隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，新賓近年來(lái)將旅游業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃，確定并實(shí)施了“農(nóng)業(yè)立縣，工業(yè)富縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，做出《關(guān)于實(shí)施旅游強(qiáng)縣戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》，明確提出要把旅游業(yè)作為三產(chǎn)業(yè)(農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè))的龍頭和全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)先發(fā)展，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)的倍增計(jì)劃和旅游強(qiáng)縣目標(biāo)。
二、查找旅游業(yè)發(fā)展不足、推進(jìn)民族特色旅游建設(shè)的可行性論述
1.推進(jìn)民族特色旅游建設(shè)的宏觀、中觀、微觀角度論證
從大局來(lái)講，我國(guó)是多民族國(guó)家，除漢族的五十五個(gè)少數(shù)民族聚居地遍布全國(guó)，許多地區(qū)實(shí)行少數(shù)民族自治的行政管理模式，在當(dāng)?shù)赜兄^具特色的基礎(chǔ)設(shè)施和文化氛圍。這既為我們了解中華民族的悠久歷史文化提供了便利，也對(duì)我們追求各民族平等、發(fā)展和共同富裕提供了條件。憲法要求“國(guó)家保障各少數(shù)民族的合法的權(quán)利和利益，維護(hù)和發(fā)展各民族的平等、團(tuán)結(jié)、互助關(guān)系。國(guó)家根據(jù)各少數(shù)民族的特點(diǎn)和需要，幫助各少數(shù)民族地區(qū)加速經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展”，十七大報(bào)告中要求“民族地區(qū)、邊疆地區(qū)……發(fā)展扶持力度”，“促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”，這是新賓通過(guò)發(fā)展特色旅游業(yè)、推進(jìn)民族特色旅游建設(shè)的遠(yuǎn)景依據(jù)。
就旅游業(yè)發(fā)展自身而言，《2007―2008年旅游業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告》中提到了“從投資環(huán)境來(lái)看，‘十一五’期間我國(guó)旅游行業(yè)管理將為旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為寬松的政策環(huán)境，旅游業(yè)必將成為新時(shí)期的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)”。作為第三產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一支名葩，旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其要關(guān)注民生，著重滿(mǎn)足普通老百姓的需求：旅游需求、就業(yè)需求以及發(fā)展需求。
對(duì)政府(government)、企業(yè)(company)、民眾(people)這些微觀群體角度進(jìn)行實(shí)證分析，我們認(rèn)為：對(duì)于普通的游客和經(jīng)營(yíng)者而言，發(fā)展旅游業(yè)，尤其是發(fā)展富有特色的民族旅游業(yè)，飽了游客眼福、口福，富了經(jīng)營(yíng)者的錢(qián)包、腰包，這是“雙贏”的好事情。對(duì)于地方政府等相關(guān)主管部門(mén)，營(yíng)造良好的旅游環(huán)境，就為地區(qū)品牌建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)做了無(wú)聲的宣傳，就可以“旅游搭臺(tái)、經(jīng)濟(jì)唱戲”，為推動(dòng)地區(qū)特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展、為發(fā)展地區(qū)生態(tài)文明和搞好“四位一體”建設(shè)、形成特色鏈條經(jīng)濟(jì)做好鋪墊。
2.民族特色旅游建設(shè)的可行性分析(WOT)
PEST分析。從政治(policy)角度看，新賓發(fā)展民族特色旅游順應(yīng)民心、反映民意，尤其在鞏固國(guó)家政權(quán)、體現(xiàn)社會(huì)主義優(yōu)越性方面具有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義；在經(jīng)濟(jì)(economic)方面，新賓以旅游為主業(yè)配套建設(shè)了中國(guó)北方根藝市場(chǎng)、東北香菇市場(chǎng)等旅游商品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，建成了興京賓館、啟運(yùn)賓館等星級(jí)賓館，興京、交通、騰飛、紫薇、方圓5家旅行社，旅游行業(yè)規(guī)模基本形成，這樣以旅游業(yè)驅(qū)動(dòng)餐飲、娛樂(lè)、休閑等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而建設(shè)特色產(chǎn)業(yè)鏈條經(jīng)濟(jì)，這樣具有示范效應(yīng)；從社會(huì)(society)角度，安居樂(lè)業(yè)、樂(lè)得其所的調(diào)研心得讓我們感佩許久；實(shí)際技術(shù)(technology)上，政府的探索、民間的支持、商業(yè)的誘導(dǎo)、學(xué)界的成果、個(gè)人的努力使我們看到了新賓“生態(tài)文明”、“和諧旅游”建設(shè)的累累碩果。
SWOT分析。從優(yōu)勢(shì)(superiority)角度看，新賓具有良好的人文、自然環(huán)境，是“滿(mǎn)洲故地”，他處難以匹敵；從劣勢(shì)(weaken)上看，新賓圍繞“滿(mǎn)洲故地”建設(shè)還是存在不足之處，將在下一部分詳細(xì)闡述；從機(jī)遇(opportunity)上看，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，休閑經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)方興未艾，正是大有前途的輝煌時(shí)機(jī)；從威脅(threaten)角度看，景點(diǎn)重復(fù)建設(shè)、缺乏品牌保護(hù)、特色未見(jiàn)濃郁，都會(huì)使我們的新賓旅游業(yè)發(fā)展面臨危機(jī)，過(guò)度依賴(lài)旅游業(yè)，甚至?xí){地區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛。
三、發(fā)展好“滿(mǎn)洲故地”文化、推進(jìn)新賓生態(tài)文明和和諧旅游建設(shè)的若干構(gòu)想
通過(guò)對(duì)旅游業(yè)相關(guān)群體的走訪，我們認(rèn)為，造成新賓民族特色旅游業(yè)發(fā)展緩慢的原因主要有：
當(dāng)?shù)芈糜涡陆ň皡^(qū)滿(mǎn)族文化氣息淡薄，旅游項(xiàng)目民族特色不突出，缺乏品牌意識(shí)、名牌意識(shí)；過(guò)分依賴(lài)原有的基礎(chǔ)設(shè)施，游客游覽項(xiàng)目基本局限在對(duì)建筑物的參觀上；知名度低，美譽(yù)度低，資源整合力度不足，生態(tài)旅游概念不明顯；與外界交流較少，不能形成特色對(duì)比和良性互動(dòng)，等等。對(duì)此，我們提出一些建議：
1.以新賓民族地區(qū)特色為優(yōu)勢(shì)，加大對(duì)該地區(qū)旅游行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的公共關(guān)系宣傳。抓住地區(qū)獨(dú)有的文化背景，打出旅游品牌、旅游名牌、文化品牌，注重本地區(qū)的文化品牌保護(hù)。在縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)中廣泛宣傳倡導(dǎo)“滿(mǎn)族文化”為主的和諧文化，構(gòu)建濃厚的少數(shù)民族自治地區(qū)文化氛圍，試點(diǎn)“滿(mǎn)族文化品牌”整合和保護(hù)工作，建設(shè)生態(tài)文明的民族友好城市。
2.在旅游區(qū)適量投入人力、財(cái)力、物力，建立正規(guī)化、系統(tǒng)化、專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代服務(wù)體系。要在推進(jìn)服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，注重旅游工業(yè)、尤其是輕工業(yè)，以及農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)的發(fā)展，合理規(guī)劃當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)文明建設(shè)，做到與發(fā)展旅游相和諧。
3.加強(qiáng)當(dāng)?shù)刂伟病⒔煌ā⑽牟⒖瓶嫉认嚓P(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)工程建設(shè)。營(yíng)造好健康優(yōu)越的旅游文化氛圍，學(xué)習(xí)和借鑒北京、大連等先進(jìn)城市的旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以旅游業(yè)為龍頭促進(jìn)全縣走上又好又快的良性軌道。
新賓滿(mǎn)族自治縣應(yīng)當(dāng)充分利用好“滿(mǎn)洲故地”的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在科學(xué)發(fā)展觀的正確指導(dǎo)下，搞好地區(qū)旅游資源整合，推進(jìn)生態(tài)文明、生態(tài)旅游和和諧旅游建設(shè)，走出符合自身特點(diǎn)、順應(yīng)生態(tài)規(guī)律、全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的特色科學(xué)發(fā)展道路，最終實(shí)現(xiàn)資源、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的永續(xù)發(fā)展。
