時間：2023-05-29 18:18:47
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇合同糾紛案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
海南省海南中級人民法院受理了海南愛地實業(yè)聯(lián)合發(fā)展公司（以下簡稱愛地公司）訴海南堅聯(lián)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱堅聯(lián)公司）、第三人瓊山縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司（以下簡稱瓊山公司）房屋購銷合同糾紛一案。
原告（愛地公司）訴稱：一九九三年三月二十四日，原告與被告簽訂房屋購銷合同。合同約定，由被告向原告出售位于瓊山縣城東門外“桂雅園新村別墅”十一幢，總價款為人民幣 17，325，900元。合同約定了原告交付房款的時間及被告交付別墅的時間，并規(guī)定了違約責(zé)任。合同簽訂后，原告分六次向被告支付了前三期款項。余下總款的40％。在被告交房及辦完房產(chǎn)手續(xù)后支付。交房期限過后，被告未按約定交付房屋，經(jīng)原告多次催促，被告回函表示隨時可以交房，但至今未能將該房屋交付原告使用，給原告帶來極大的經(jīng)濟損失。原告要求：l、訴請判令被告交付桂雅園別墅小區(qū)；2、判令被告按約支付違約金。
被告未作書面答辯。
第三人也未作書面答辯。
一審經(jīng)審理查明：一九九二年七月十三日，被告與第三人簽訂了一份房屋購銷合同。合同約定由第三人向被告出售位于瓊山縣府城鎮(zhèn)東門外的十一幢桂雅園新村別墅。總建筑面積 約為4992平方米，每平方米單價為l，888.8元，總計9，428，889.6元。合同訂立后，第三人應(yīng)被告要求，又簽訂了一份假聯(lián)營建房合同。一九九三年三月二十四日，原、被告簽訂了房屋購銷合同。合同規(guī)定由被告向原告出售位于瓊山縣府城鎮(zhèn)東門外桂雅園新村別墅十一幢，總面積約為5022平方米，每平方米單價為3，450元；總計價款17，325，900元，分四期付清，交房期限為一九九三年六月底。合同訂立后，原告在一九九三年三月二十四日至五月二十六日期間，分五次共計付給被告購房款10，395，540元。一九九三年八月十六日，工程經(jīng)瓊山縣工程質(zhì)量監(jiān)督站、建委等部門驗收合格。第三人于一九九三年八月二十日至十月二十五日間，多次書面通知被告支付余款及協(xié)商交宜。原告與被告在此期間也曾多次以函付或當(dāng)面交涉交房問題。因工程質(zhì)量，未達(dá)成一致意見。原告以被告不能按期交房為由，請求判令被告交付桂雅園；新村別墅十一幢，并承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任及其他損失。另外，第三人在與被告簽訂購房合同時尚無建設(shè)用地使用權(quán)證；報建手續(xù)尚未辦理，完畢，工程還未動工。
二、一審處理及理由
海南中級人民法院鑒于上述事實認(rèn)為：被告與第三人訂立的房屋購銷合同是真實的，聯(lián)營合同是虛偽的，被告與第三人所實施的民事行為，實際上是商品房預(yù)售行為。第三人在與被告簽訂房屋購銷合同時尚無建設(shè)用地使用權(quán)證，報建手續(xù)尚未辦理完畢，工程還未動工，不具備預(yù)售商品房的條件。所以被告與原告訂立的購銷房屋合同應(yīng)認(rèn)定無效，造成合同無效被告負(fù)全部過錯責(zé)任。被告應(yīng)將原告的購房款10，395，540元返還原告，并賠償原告的實際貨款利。息和逾期無法償還的罰息損失。原告請求被告支付違約金及其他損失無理，不予支持乙第三人在本案中無直接過錯，不承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第128條，《經(jīng)濟合同法》第7條第1款第1項，第16條第1款的規(guī)定，判決如下：一、被告應(yīng)將原告已支付的購房款10，395，540元返還原告，并賠償該款銀行利息、罰息損失給原告（計息從該款每筆支付日起至還清款之日止，按月利率23％0計付，從一九九三年七月一日起至還清款之日止逾期罰息按日利率萬分之五計算）。限被告在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)付清。二、案件受理費121，640元由被告負(fù)擔(dān)；訴訟保全費3萬元由原告負(fù)擔(dān)。
三、二審訴辯理由及事實
上訴人堅聯(lián)公司（原審被告）不服海南中級法院判決，向海南省高級法院提起上訴稱：我公司與瓊山公司一九九二年七月十三日簽訂房屋購銷合同前，桂雅園別墅區(qū)項目已于一九九二年五月十三日經(jīng)瓊山縣計委批準(zhǔn)，瓊山公司已對該地進行了三通一平、測繪、地質(zhì)勘察、設(shè)計等工作，并于一九九二年七月十八日取得建筑許可證。瓊山縣政府對商品房預(yù)售的條件并無具體規(guī)定，該別墅建設(shè)的各項手續(xù)現(xiàn)已全部具備，且工程已經(jīng)竣工驗收。我公司與瓊山公司簽訂的房屋購銷合同應(yīng)認(rèn)定有效。我公司與愛地公司簽訂的房屋購銷合同的意思表示真實、內(nèi)容合法，同樣是有效合同。一審判決錯誤，請求二審法院依法改判。
被上訴人愛地公司辯稱：瓊山公司與堅聯(lián)公司簽訂房屋購銷合同時，尚不具備商品房預(yù)售的條件，該合同的無效導(dǎo)致了我公司與堅聯(lián)公司的房屋購銷合同無效。且堅聯(lián)公司以發(fā)展商的身份與我公司簽訂合同，主觀上存在實施民事欺詐行為的故意，請求二審駁回上訴，維持原判。第三人瓊山公司開庭審理時稱：我方于一九九0年以前已對桂雅園別墅建設(shè)用地進行了三通一平，一九九二年四月開始籌建工作，一九九二年八月五日開始動工挖基礎(chǔ)，現(xiàn)所有報建手續(xù)俱備，別墅工程也已竣工驗收。我方的銷售行為應(yīng)為有效。請求法院保護我方利益。
二審經(jīng)審理查明：一九九二年七月十三日，瓊山公司與堅聯(lián)公司簽訂（房屋購銷合同），合同約定；瓊山公司以每平方米1，888.8元的價格將其位于瓊山市府城鎮(zhèn)東門外桂雅園新村別墅十一幢賣給堅聯(lián)公司，別墅總面積為4992平方米，總價款人民幣942萬元。并約定如無不可抗力因素，瓊山公司應(yīng)于一九九三年六月底交付房屋。合同簽訂當(dāng)日，堅聯(lián)公司即依合同約定向瓊山公司支付購房定金人民幣20萬元。此后又于七月二十四日依約支付第一期購房款人民幣400萬元。截止九四年八月二十六日，堅聯(lián)公司共付瓊山公司購房款人民幣620萬元。該別墅于一九九二年五月十三日由瓊山縣計委頒發(fā)“批建通知書”，一九九二年七月十八日由瓊山縣建委頒發(fā)“建筑許可證”和“建筑安裝工程報建審批通知書”，一九九二年八月五日動工興建。
一九九三年三月二十四日，堅聯(lián)公司與愛地公司簽訂（房屋購銷合同），合同約定由堅聯(lián)公司以3450元／平方米（總價款17，325，900元）將上述桂雅園新村別墅十一幢出售給愛地公司。雙方還就分期付款的期限和一九九三年六月底交付房屋，以及違約責(zé)任等事項作了明確約定。合同簽訂后，愛地公司依約于合同簽訂當(dāng)日向堅聯(lián)公哥交付定金：50萬元。之后又分四次繼續(xù)付款，至一九九三年五月二十六日，愛地公司共付給堅聯(lián)公司購10，395，540元（包括定金50萬元），至此，房屋交付前應(yīng)付的購房款（占總價款的60％）已全部付清。
一九九三年八月十六日，經(jīng)有關(guān)部門和瓊山公司、堅聯(lián)公司對該十一幢別墅進行質(zhì)檢，認(rèn)為質(zhì)量合格，同意交付使用。此后，瓊山公司于一九九三年八月二十日至十月二十日間三次通知堅聯(lián)公司繼續(xù)付款和交接房屋，堅聯(lián)公司也于同年八月三十二日至十月十八日四次向愛地公司發(fā)出同樣通知。在此期間，愛地公司與堅聯(lián)公司曾于九月六日和九月十四日共同對該別墅工程質(zhì)量進行了檢查驗收，一致認(rèn)為十一幢別墅在整體上和單體上尚存在一些問題需要修建。愛地公司因而認(rèn)為房屋不能交付使用，拒絕給堅聯(lián)公司交付余款。堅聯(lián)公司也未向瓊山公司付款，致使房屋一直沒有交接。愛地公司便于一九九三年十月以堅聯(lián)公司未依約定交付房屋，給其造成經(jīng)濟損失為理由提起訴訟，請求判令堅聯(lián)公司交付房屋，并按購房總價款支付違約金。
該案在二審期間，二審法院召集愛地、堅聯(lián)、瓊山三家公司一起對該別墅質(zhì)量進行抽檢，認(rèn)為別墅總體工程質(zhì)量合格，但仍存在排水不暢、供水困難，以及部分門窗安裝不合格等諸多遺留問題必須解決。經(jīng)二審法院主持調(diào)解，三方同意解除相互之間形成的兩個合同，由堅聯(lián)公司從轉(zhuǎn)賣桂雅園別墅實得差價款中退給愛地公司240萬元，愛地公司再付購款758，339.62元，取得該別墅區(qū)東邊A型六棟、B型二棟別墅，其余別墅歸瓊山公司所有。但在解決工程質(zhì)量遺留問題上，意見分歧，未能達(dá)成協(xié)議。
四、二審處理及理由
二審認(rèn)為，瓊山公司與堅聯(lián)公司，堅聯(lián)公司與愛地公司實施的房屋買賣行為，屬商品房預(yù)售和轉(zhuǎn)預(yù)售的行為。瓊山公司在與堅聯(lián)公司簽訂（房屋購銷合同）時，尚未取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃、建筑許可證，別墅工程尚未動工，本不具備商品房的預(yù)售條件，但鑒于合同簽訂后，規(guī)劃、報建手續(xù)已經(jīng)完善，合同已經(jīng)大部分履行，雙方對合同的效力并無爭議，且工程已經(jīng)基本完成，可酌情認(rèn)定合同有效。堅聯(lián)公司在依約付給瓊山公司購房定金和第一期購房款后，將所預(yù)購房屋轉(zhuǎn)售給愛地公司，雙方意思表示真實自愿，且不違反當(dāng)時法律、法規(guī)之規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定有 效。在兩個《房屋購銷合同》履行過程中，堅聯(lián)公司、愛地公司已分別將房屋交付前應(yīng)付的購房款付給了賣方，雖然存在愛地公司遲延交付的情況，但相互間并不因此發(fā)生爭議，后因別墅工程驗收后實際存在的質(zhì)量遺留問題沒有解決，致使房屋逾期不能交付，造成愛地公司較大經(jīng)濟損失，堅聯(lián)公司對此應(yīng)負(fù)主要責(zé)任，瓊山公司也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。三方為了解決爭端在本院主持下達(dá)成的解除合同后按實際給付價款取得相應(yīng)房屋，以及由堅聯(lián)公司退還240萬元以彌補愛地公司損失的協(xié)議，符合互利公平原則和本案實際情況，本院予以照準(zhǔn)。至于工程質(zhì)量遺留問題的解決，應(yīng)由瓊山公司和堅聯(lián)公司共同負(fù)責(zé)；鑒于堅聯(lián)公司同意退款240萬元時已將其應(yīng)承擔(dān)的這一責(zé)任包含在內(nèi)，故可不再承擔(dān)。原判認(rèn)定事實不清，處理結(jié)果欠當(dāng)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款第3項之規(guī)定判決如下：一、撤不得銷海南中級法院（重993）海南民二初字第48號民事判決。二、瓊山公司與堅聯(lián)公司、堅聯(lián)公司與愛地公司分別于一九九二年七月十三日、一九九三年三月二十四日簽訂的《房屋購銷合同》予以解除。三、愛地公司補足758，339.62后，取得桂雅園新村別墅小區(qū)別墅八棟，其余別墅為瓊山公司所有。四、堅聯(lián)公司于本判決生效之日起四十五：日內(nèi)，將240萬元從中扣出758，339.62元付給瓊山公司作為 愛地公司履行第三項判決的款項后，余款支付愛地公司，逾期付款，每日按總款額的萬分之五計算罰息。五、瓊山公司向愛地公司支付房屋維修費人民幣五萬元（從第四項判決所得款中扣劃），并于本判決生效之日起四十五日內(nèi)解決排水問題。房屋質(zhì)量的其他遺留問題由愛地公司自行解決。六、本判決書生效日起四十五日內(nèi)，由瓊山公司直接與愛地公司辦理上述幾幢別墅的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。上訴案件受理費由瓊山公司、堅聯(lián)公司、愛地公司各承擔(dān)40，547元。
五、評說
隨著商品經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為一大支柱產(chǎn)業(yè)蓬勃興起并得到突飛猛進的發(fā)展。商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售作為商品房流通的一種形式已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。但由于法律滯后，缺乏調(diào)整這類行為的法律、法規(guī)，在審判實踐中處理這類案件就較為棘手。人民法院處理這類新情況、新問題在適用法律上，堅持法律、法規(guī)有規(guī)定的，嚴(yán)格依照法律法規(guī)辦理，法律法規(guī)沒有規(guī)定的，依照政策和民法基本原則辦理。
海南中級法院和海南省高級法院辦理這宗商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛案就堅持這一原則。
該案的處理涉及三個法律問題：（一）聯(lián)營建房和商品房預(yù)售的區(qū)別
該案一審被告堅聯(lián)公司與第三人瓊山公司簽訂了一份房屋購銷合同，合同約定，由第三人瓊山公司出售十一幢別墅給被告堅聯(lián)公司。簽約同時，為了掩人耳目，使堅聯(lián)公司轉(zhuǎn)售該商品房，因堅聯(lián)公司要求，雙方又簽訂了一份聯(lián)營建房合同。對這兩個合同的性質(zhì)如何認(rèn)定，一審法院受理此案后，審理查明，瓊山公司與堅聯(lián)公司簽訂的合同從性質(zhì)上看，實為商品房預(yù)售，而非聯(lián)營建房。這一認(rèn)定是正確的。根據(jù)民法原理，某一合同的性質(zhì)并不取決于該合同的名稱，而是取決于合同的具體權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。聯(lián)營建房是指合同雙方約定，一方出地，并負(fù)責(zé)辦理一切報建手續(xù)，另一方出資并負(fù)責(zé)建筑工程設(shè)計、施工、安裝等工作。雙方按合同約定分別取得竣工房屋的產(chǎn)權(quán)。即雙方共同出資、共同修建房屋，只是分工不同，目標(biāo)是相同的。商品房預(yù)售是指合同雙方約定，一方出地，并負(fù)責(zé)辦理一切報建手續(xù)，組織設(shè)計、施工：、安裝、另一方分期分批付款，并在合同約定的近期獲得符合要求的商品房。預(yù)售合同的最大特點是一方是賣方，以出售期房獲取錢財為目的，另一方是買方，以獲取期房為目的。分清兩種臺同的性質(zhì)，對于認(rèn)定合同的效力具有重要意義。聯(lián)營建房合同，聯(lián)營雙方應(yīng)是房屋共同所有人，任何一方不經(jīng)他方同意，擅自簽約預(yù)售房屋，均為侵犯他方合法權(quán)益。預(yù)售行為無效。預(yù)售商品房合同中作為預(yù)購方有權(quán)將合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三方，即簽訂轉(zhuǎn)預(yù)售合同，而不需要預(yù)售方的同意。轉(zhuǎn)預(yù)售行為有效。實踐中，假聯(lián)營真賣斷的現(xiàn)象很普遍，當(dāng)事人為了規(guī)避法律，在工程未報建、動工前，就開始炒賣項目，幾番轉(zhuǎn)手，牟取暴利。這是一種違法行為，不受法律保護。在審判實踐中，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查清當(dāng)事人真實意圖，按合同的權(quán)利義務(wù)及整個履行情況確定合同的性質(zhì)及效力，合法的予以保護，違法的予以打擊。
（二）關(guān)于商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)預(yù)售合同效力的認(rèn)定
一審法院認(rèn)為。被告堅聯(lián)公司與第三人瓊山公司簽訂的商品房預(yù)售合同無效，進而導(dǎo)致原告愛地公司與被告堅聯(lián)公司簽訂的商品房轉(zhuǎn)預(yù)售合同也無效……理由是：瓊山公司與堅聯(lián)公司簽訂商品房購銷合同時尚無建設(shè)用地使用權(quán)證，報建手續(xù)尚未辦理完畢，工程還未動工，不具備預(yù)售商品房的條件。二審法院認(rèn)為，瓊山公司與堅聯(lián)公司在簽訂房屋購銷合同時，尚未取得土地使用權(quán)證，規(guī)劃、建設(shè)許可證，別墅工程尚未動工，本不具備商品房的預(yù)售條件，但鑒于合同簽訂后，規(guī)劃、報建手續(xù)已經(jīng)完善，合同已經(jīng)大部分履行，雙方對合同效力并無爭議，且工程已經(jīng)基本完成，可酌情認(rèn)定合同有效。堅聯(lián)公司在依約付給瓊山公司購房定金和第一期購房款后，將所預(yù)購房屋轉(zhuǎn)售給愛地公司，雙方意思表示真實自愿，且不違反當(dāng)時法律，法規(guī)之規(guī)定，也應(yīng)認(rèn)定有效。二審法院對合同效力的認(rèn)定是正確的，既符合實際，又符合政策精神。隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為一大支柱產(chǎn)業(yè)，蓬勃興起，一九九二年至一九九三年上半，呈現(xiàn)超常規(guī)發(fā)展勢頭。其中伴隨許多投機行為，遺留下眾多隱患。目前，許多房地產(chǎn)糾紛案件紛紛起訴于法院。其中商品房預(yù)售與轉(zhuǎn)預(yù)售案件占到整個房地產(chǎn)案 件的40％以上。哪些行為屬于合法的預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售行為，應(yīng)當(dāng)加以保護？哪些屬于炒買炒賣、牟取暴力行為，應(yīng)當(dāng)予以打擊？這個法律界限如何把握？根據(jù)國家建設(shè)部1993年8月《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》、建設(shè)部、國家土地管理局、國家工商行政管理局、國 家稅務(wù)總局1993年8月10日<關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的《意見》，最高人民法院1993年11月24 B關(guān)于<全國民事審判工作座談會紀(jì)要）精神，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備以下基本條件：1、預(yù)售方須持有土地使用權(quán)證或土地使用權(quán)批文、紅線圖、《建筑規(guī)劃許可證》、 《施工任務(wù)通知書》；2、建設(shè)工程合同已依法成立；3、有驗資或其他相應(yīng)資料證明投入預(yù)售房屋的建設(shè)資金已達(dá)該項目建設(shè)投資總額的20％以上，或基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成。4、繳納了有關(guān)稅費。商品房轉(zhuǎn)預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備以下條件：l、轉(zhuǎn)預(yù)售方應(yīng)付給上手賣方的預(yù)約款已經(jīng)基本付清，或雙方約定的可轉(zhuǎn)預(yù)售的條件已經(jīng)成就。2、繳納了有關(guān)稅費。這是目前處理商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售可依據(jù)的政策性文件。在上述政策文件下發(fā)以前已經(jīng)發(fā)生的糾紛，如何掌握？最高法院《紀(jì)要》指出： 《紀(jì)要》下發(fā)前，實施的商品房預(yù)售、轉(zhuǎn)預(yù)售行為產(chǎn)生的糾紛，要從實際出發(fā)，本著有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尊重合同約定、公平合理的原則酌情確定合同效力。二審法院認(rèn)真貫徹《紀(jì)要》精神，以《紀(jì)要》下發(fā)時間為界限，確定該案的處理原則。該案中的兩個合同分別簽訂于1992年7月、1993年3月，在《紀(jì)要》和其他政策文件下發(fā)之前。該案中堅聯(lián)公司與瓊山公司簽訂商品房預(yù)售合同時，尚不具備預(yù)售的必備條件，但鑒于合同簽訂后不久，工程的一切報建手續(xù)都具備，且已動工，合同雙方當(dāng)事人意思表示真實自愿；對合同效力無爭議，本著有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尊重合同約定、公平合理的原則，依法確定該預(yù)售合同有效、轉(zhuǎn)預(yù)售合同也有效。這樣認(rèn)為既符合海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，又貫徹了政策精神。
被告（上訴人）：符祝浪，男，1963年2月生，漢族，瓊海市人。
審級：再審。
審判機關(guān)和審判組織
一審法院：瓊海市人民法院。
合議庭組成人員：審判長：陳大經(jīng)；審判員：黃良海、王春映。
二審法院：海南省海南中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：黃守冠；審判員：陳海燕；審判員：蔡大武。
二審再審法院：海南省海南中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：陳文和；審判員：韓少冰、韓柏定。
再審終審法院：海南省高級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：盧芒；審判員：程小平、張紅菊。
審結(jié)時間
一審審結(jié)時間：1998年7月28日。
二審審結(jié)時間：1998年10月5日。
二審再審審結(jié)時間：1999年8月10日。
再審終審審結(jié)時間：2000年4月20日。
一審訴辯主張
原告黃酒公司訴稱：符祝浪在合同簽訂后交付人民幣30萬元給黃酒公司，余下的30萬元以按揭貸款方式給黃酒公司。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款無法辦妥，符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付，經(jīng)原告多次索付未果。原告要求被告付清房款30萬元及利息2萬元、逾期付款滯納金和訴訟費。
一審事實和證據(jù)
本案經(jīng)審理查明：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日簽訂《興建房屋合同書》一份。約定的主要內(nèi)容有：1、房屋建筑面積272平方米，價值人民幣60萬元；2、符祝浪須在4月10日前交款人民幣30萬元，余下的30萬元以按揭貸款方式付給黃酒公司，但原告必須在交房后一個月將房屋產(chǎn)權(quán)證交被告，由被告符祝浪用此房產(chǎn)證等作為抵押物，向建行貸款，原告協(xié)助辦理。3、房屋移交時所應(yīng)辦理的產(chǎn)權(quán)契證等手續(xù)費用由黃酒公司負(fù)責(zé)承擔(dān)。4、符祝浪交齊按揭手續(xù)，超過30天后，黃酒公司應(yīng)無條件將房屋交給符祝浪。同年4月10日，黃酒公司將房屋交付給符祝浪管理使用，符將該房屋使用。同年10月4日，黃酒公司辦好符祝浪的房屋產(chǎn)權(quán)證。同年11月4日，符祝浪夫婦同黃酒公司一道申請辦理銀行按揭貸款合同手續(xù)。由于國家政策的原因，建行貸款及申請未獲批準(zhǔn)，按揭貸款此事無法辦妥。符祝浪所拖欠的購房款30萬元未能支付。經(jīng)原告多次索付未果。
以是事實，有當(dāng)事人陳述、證人證言、法庭質(zhì)證的有關(guān)材料證實，足以認(rèn)定。
一審判案理由
一審法院認(rèn)為：原告瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司與被告符祝浪于1996年3月9日所簽訂的興建房屋的合同，名為建筑工程合同，實為房屋買賣合同，是無效的合同，按無效合同的規(guī)定處理，雙方所取得的財物應(yīng)互相返還，根據(jù)雙方的責(zé)任的大小，承擔(dān)各自相應(yīng)的責(zé)任。但是原告與被告的購房糾紛，被告所取得原告的房屋所有權(quán)證辦理至被告符祝浪的名下，雙方也并沒有要求互相返還該房屋的要求，所以被告尚欠原告的購房款30萬元應(yīng)還本付息（利息從1996年7月1日起至還清之日止按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計付利息）。
一審定案結(jié)論
依照《民法通則》第四條、第五十八條第一款第（四）項的規(guī)定，判決如下：
1、雙方簽訂的興建房屋合同是無效的。
2、被告符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十天內(nèi)給付原告欠購房款30萬元及1996年7月1日起至判決還清之日止的欠款利息（按中國建設(shè)銀行同期建房貸款利息率計算），逾期未給付，則處雙倍利息計付。
3、駁回原告的其他訴訟請求。
案件受理費7610元，由被告負(fù)擔(dān)，原告預(yù)付的不予退還，由被告償付原告。
二審情況
1、二審訴辯主張
上訴人符祝浪稱：雙方簽訂的建房合同實為房屋買賣合同。我已付30萬元購房款，余下30萬元雙方約定由被上訴人為我辦理按揭貸款來解決。如因被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)不能時，超過三十天后被上訴人無條件將房屋交給我。被上訴人訴我欠購房款30萬元是不成立的，原判不當(dāng)，請求二審改判返還。
被上訴人辯稱：雙方簽訂代建房屋合同實為購房合同。上訴人已實際占有使用房屋，辦理了產(chǎn)權(quán)證，而我方已辦理按揭貸款手續(xù)，未果屬銀行原因。其建房屋合同也是無效的。上訴人占有我方房屋應(yīng)支付完畢購房余額30萬元及利息。上訴人上訴無理，應(yīng)駁回。
2、二審事實和證據(jù)
經(jīng)審理查明：1996年3月9日，上訴人與被上訴人簽訂《興建房屋合同書》一份。約定房屋造價60萬元，上訴人須在訂立合同后一個月內(nèi)付30萬元（包括定金8萬元），余下30萬元以按揭貸款方式付給被上訴人。被上訴人須在交付房屋后一個月內(nèi)將房產(chǎn)證辦好給上訴人。由上訴人憑房產(chǎn)證向建行貸款，被上訴人協(xié)助辦理貸款審批手續(xù)。如因被上訴人原因不能辦妥按揭手續(xù)，超過三十天被上訴人應(yīng)將房屋交給上訴人。訂立合同后，上訴人已付給被上訴人購房款30萬元。同年4月10日，被上訴人將房屋交付給上訴人使用。同年10月4日，被上訴人將房屋所有權(quán)證辦至上訴人名下。同年11月14日，被上訴人協(xié)助上訴人辦理按揭貸款手續(xù)，由于建行貸款尚未批準(zhǔn)，上訴人拖欠30萬元購房余款至今未付，被上訴人追索未果訴至法院。
3、二審判案理由
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的興建房屋合同實為房屋買賣合同。被上訴人已將房屋交付給上訴人使用占有兩年多，并已辦理了房屋權(quán)證的有效憑證，上訴人應(yīng)支付完畢購房余款及利息。上訴人以被上訴人未辦理按揭貸款手續(xù)而拒付尚欠購房余款為由提起上訴，其理由不成立，應(yīng)予駁回。原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。
4、二審定案結(jié)論
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審訴訟費7610元，由上訴人負(fù)擔(dān)。
二審再審情況
1、二審再審訴辯主張
符祝浪對本院二審判決不服，申請再審稱：一、二審法院判決認(rèn)定事實基本清楚，但判決結(jié)果適用法律政策錯誤，既然雙方所簽訂的合同為無效合同，那么為何還繼續(xù)判決我付清所拖欠的購房款人民幣30萬元及利息，這不是自相矛盾？合同無效后，應(yīng)是雙方各自相互返還財產(chǎn)，并根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。我本人沒有得到財產(chǎn)，不能繼續(xù)付款。我和黃酒公司實際上是簽訂房屋買賣合同，房屋買賣價款人民幣60萬元，30萬元已按合同約定付清，所剩下的30萬元按合同約定應(yīng)由黃酒公司辦理銀行按揭方式支付，我不能再繼續(xù)付款。現(xiàn)要求法院提起再審，依法確認(rèn)合同無效，雙方互相返還財產(chǎn)，即房屋歸回黃酒公司所有，黃酒公司返還購買房款人民幣30萬元給本人，訴訟費由黃酒公司負(fù)擔(dān)。
2、二審再審事實和證據(jù)
經(jīng)二審再審查明：一、二審法院所認(rèn)定的本案事實和證據(jù)充分，在本案的事實和證據(jù)方面再審與一、二審無出入，與 一、二審認(rèn)定事實相一致。
3、二審再審判案理由
本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪所簽訂的合同，雖然名為興建房屋合同，但從該合同的內(nèi)容、性質(zhì)及雙方履行的情況看應(yīng)屬于房屋買賣合同。合同的標(biāo)的物在雙方?jīng)]有發(fā)生糾紛之前已交付使用兩年多，購房款也已支付50%，并且雙方已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶等相關(guān)手續(xù)，故應(yīng)按房屋買賣合同有效處理，即該房屋歸屬符祝浪所有，符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元。至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，符祝浪不需給付利息。一、二審認(rèn)定事實清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
4、二審再審定案結(jié)論
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十四條、第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條和《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：
1、撤銷本院（1998）海南經(jīng)終字第100號民事判決；
2、撤銷瓊海市人民法院（1998）瓊海經(jīng)初字第45號民事判決。
3、本合同按房屋買賣合同有效處理，房屋（座落瓊海加積鎮(zhèn)紀(jì)綱街，瓊海市房證字第3378號）歸符祝浪所有；符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元給黃酒公司，限符祝浪在接到本判決書之日起十天內(nèi)付清該款，逾期則中國建設(shè)銀行按同期同類貸款利率計付利息至付清欠款之日止。
一、二審案件受理費各人民幣7610元，均由符祝浪負(fù)擔(dān)。
再審終審情況
1、再審終審訴辯主張
黃酒公司不服原審判決，申請再審稱：1、黃酒公司沒有違約，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；2、無論本案按揭貸款是否獲貸，符祝浪均要支付購房欠款利息；3、原審判決免除符祝浪支付購房款利息的義務(wù)違反了公平原則。故要求本院提起再審，并由符祝浪償還購房欠款30萬元及其利息，且一、二審訴訟費由符祝浪負(fù)擔(dān)。
2、再審終審事實和證據(jù)
經(jīng)再審查明：一、二審法院所認(rèn)定的本案事實證據(jù)充分，在本案的事實與證據(jù)方面與一、二審認(rèn)定事實相一致。
3、再審終審判案理由
本院認(rèn)為：黃酒公司與符祝浪簽訂的代建房屋合同，原審認(rèn)定屬房屋買賣合同，且合法有效。符祝浪應(yīng)付清所拖欠的購房款人民幣30萬元正確。但對30萬元欠款逾期利息予以免除不妥。黃酒公司沒有辦妥按揭貸款，是因為當(dāng)時銀行停止按揭，黃酒公司在主觀上沒有錯。且符祝浪在占有房屋期間，將房屋出租他人經(jīng)營有一定的收益。故免除其利息部分應(yīng)予糾正。
4、再審終審定案結(jié)論
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條、第一百七十九條第一款第（二）項、第一百八十四條之規(guī)定，判決如下：
1、撤銷海南省海南中級人民法院（1999）海南經(jīng)再字第5號民事判決：
2、原審上訴人符祝浪應(yīng)在本判決書生效后十日內(nèi)給付原審被上訴人瓊海萬泉河黃酒實業(yè)有限公司購房款30萬元及1996年7月1日起至還清之日止的欠款利息（利率按中國建設(shè)銀行同期同類貸款利率計算），逾期支付則按雙倍利息計付。
一、二審案件受理費各7610元由符祝浪負(fù)擔(dān)。
解說
《民法通則》第四條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。”第五十五條第一款第一、二項之規(guī)定：行為人應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實。第五十八條第一款第五項之規(guī)定：“違反法律或者社會公共利益的”將是無效行為。
由此可見，本案原告與被告簽訂房屋合同，原告不是建筑公司，名為興建房屋合同，實為房屋買賣合同。其行為違反《民法通則》規(guī)定的誠實信用，意思表示真實的原則，原告不是建筑公司，不具有相應(yīng)的民事行為能力，其實施的行為無效，雙方所簽訂的興建房屋合同無效。
而雙方行為實為房屋買賣行為，符合買賣合同的法律特征，即出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款。一是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，二是等價有償，合同約定雙方權(quán)利和義務(wù)，而且經(jīng)房產(chǎn)管理部門辦理登記手續(xù)，原告依約將房屋交付被告使用，并辦理產(chǎn)權(quán)證。被告取得房屋后并使用，已支付部分款額，余下部分以原告應(yīng)協(xié)助辦理貸款支付價款為由而拖欠未付款，而原告已經(jīng)協(xié)助貸款并辦理房產(chǎn)證，至于銀行不同意貸款，不屬原告過錯，故被告提出理由不成立，原告訴請被告尚欠購房款30萬元及辦理產(chǎn)權(quán)證后支付欠款利息，其理由成立，一、二審法院應(yīng)予支持。
至于30萬元貸款逾期利息問題，考慮到雙方在合同中沒有約定清楚，而且黃酒公司沒有按合同約定辦好銀行按揭貸款方式支付，其行為本身有過錯，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，故符祝浪不需給付利息。再審法院認(rèn)為一、二審認(rèn)定事實清楚，但處理結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項規(guī)定：“原判決適用錯誤，依法改判。”因此，撤銷一、二審法院的民事判決。
王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。
二、分歧
本案審理中首要的一點是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。
第一種意見認(rèn)為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。
第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。
三、評析
審理本案的第一關(guān)鍵在于對認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定；王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分；如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何；如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與。現(xiàn)分析如下：
1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強制性條款。《合同法》第52條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款；第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍；第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。
2、王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為是否是無權(quán)處分。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)并與相對人訂立轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的合同。（王利明民法159頁）無權(quán)處分中的“處分”主要是指處分財產(chǎn)所有權(quán)或債權(quán)的行為。因此，判斷王某的行為是否是無權(quán)處分就要看王某對商品房是否享有財產(chǎn)所有權(quán)或者是債權(quán)。本案中，因房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同，將商品房交付王某使用，王某因此獲得了對商品房的直接占有，占有是所有權(quán)的重要權(quán)能之一，王某對商品房的實際占有使得王某對商品房有管領(lǐng)和支配的權(quán)力。但由于我國民法采取的是不動產(chǎn)變動登記主義，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志，因此，王某取得的是一個欠缺登記要件的不充分的所有權(quán)。綜上，我們認(rèn)為，王某轉(zhuǎn)讓商品房給李某的行為是有權(quán)處分，不是無權(quán)處分，故而本案訟爭的買賣合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為效力待定。
3、王某的有權(quán)處分是否是債權(quán)轉(zhuǎn)讓。債權(quán)讓與的概念指，在不改變合同關(guān)系內(nèi)容的前提下，合同關(guān)系的一方當(dāng)事人依法將其合同權(quán)利和義務(wù)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的法律行為。本案中王某將商品房轉(zhuǎn)讓給李某時抬高了合同價格，改變了合同關(guān)系的內(nèi)容。同時，房地產(chǎn)開發(fā)公司依約將商品房交付王某實際使用，王某不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是因為其自己拒絕辦理的原因所致，所以可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系已因履行而消滅，故認(rèn)定王某與李某間合同為債權(quán)讓與合同并進而認(rèn)為買賣合同有效的觀點也是錯誤的。
總之，我們認(rèn)為，本案適當(dāng)?shù)奶幚矸绞秸J(rèn)定王某與李某間的合同是有效的，王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分。王某違反合同約定，李某訴請王某繼續(xù)履行合同應(yīng)予以支持。
四、余論
上文論證中的一個主要爭議問題可能是在王某轉(zhuǎn)讓商品房的行為到底是有權(quán)處分還是無權(quán)處分上。如果認(rèn)定為無權(quán)處分，根據(jù)通說的觀點，因《合同法》51條規(guī)定的無權(quán)處分被認(rèn)為是效力待定的，因此，王某與李某間的合同效力會被認(rèn)定為效力待定的合同。此時買賣合同會因為王某惡意拒絕辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)而使合同一直處于效力待定的狀態(tài)，顯然不符合民法誠實信用的基本原則，也不利于解決王某與李某間的糾紛。況且，對無權(quán)處分合同的效力問題，我國法學(xué)界本來就存有爭議，同樣有觀點認(rèn)為無權(quán)處分合同是有效的。（參見王軼的觀點）
本案中認(rèn)定王某的轉(zhuǎn)讓行為是有權(quán)處分，可能有人會認(rèn)為這和我國民法傳統(tǒng)中認(rèn)為的不動產(chǎn)物權(quán)變動以登記為要件相矛盾，之所以有這樣的矛盾實質(zhì)上是因為我國法律上的登記制度不規(guī)范所致。司法實踐基于公平和正義的理由應(yīng)在個案中有所突破。舉一個簡單的例子，如果本案中王某將商品房借給他人居住，同樣是一種處分行為，法律認(rèn)定這種處分行為無效或是效力待定，毫無意義。其實，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第11條有關(guān)房屋的轉(zhuǎn)移占有及風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)定就表明了審判機關(guān)沒有拘泥于傳統(tǒng)的物權(quán)理論。
趙某擁有私房三間，使用面積共計二十七點五平方米，多年來一直租于馬某居住。現(xiàn)在該房內(nèi)居住的有馬某及其女兒、女婿、外孫女。趙某除該處房產(chǎn)外，在他處無其他住房，多年來一直隨子女居住。
一九九九年一月，趙某以自已所有的私房三間現(xiàn)由馬某一人租住，且自己住房困難為由，起訴至原審法院，要求將該房收回自住。
法院審判
原審法院經(jīng)審理確認(rèn)，馬某承租趙某私房未違反租賃合同，且趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)，遂于一九九九年三月判決：駁回原告趙某收房之訴訟請求。判決后，趙某不服，以原判認(rèn)定事實不清，處理不公為由，上訴至二審法院，要求撤銷原判，由馬某騰出訴爭之房。
二審法院經(jīng)審理，查明趙某與馬某曾于80年代初簽訂房屋租賃契約，租賃期限未定。后馬某一直于該房內(nèi)居住，現(xiàn)在該房內(nèi)居住人系馬某一家四口人，趙某在他處無其他住房，一直隨子女居住。上述事實，有雙方當(dāng)事人陳述、房產(chǎn)所有證、私房租賃契約、證人證言等證據(jù)材料在案佐證。但趙某所述其私房由馬某一人居住及其在外另有住房一節(jié)，未向法院提供相應(yīng)證據(jù)。
二審法院在判決書中指出："公民合法財產(chǎn)受法律保護。雙方訴爭之房系趙某之私產(chǎn)房，其對該房享有占有、使用之權(quán)利，且趙某現(xiàn)他處無正式住房，其居住困難大于承租人馬某。馬某一家四口人占住西房三間，具備騰退部分房屋的條件，故原審法院判決駁回趙某收房之訴訟請求，適用法律不當(dāng)，本院依法予以改判，根據(jù)馬某家庭人口情況，趙某要求將房屋全部收回，依據(jù)不足，本院不予支持。"二審法院于1999年7月，作出終審判決如下：一。 撤銷一審民事判決；二。 二審判決生效后十五日內(nèi)，馬某及其共居人將三間爭訟房屋中的西向第一間騰空交予趙某。由趙某負(fù)責(zé)將該房與第二間之間隔斷墻上的門封堵，并該房另行開門。
三。 駁回趙某其他訴訟請求。
專家評析
房屋租賃糾紛是一種較為常見的房地產(chǎn)案件。由于我國及北京市房地產(chǎn)政策的歷史遺留問題，造成大量產(chǎn)權(quán)人雖在名義上擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但房屋被歷史上形成的承租人長期租住的情況。在這種承租關(guān)系中，房屋租金往往是一直在依照歷史上形成的極低廉的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，名為承租但實際上并未支付租金的例子亦屢見不鮮。近幾年來，房屋產(chǎn)權(quán)人因不滿原有租金或自身住房困難， 要求收回房屋而引起的訴訟十分普遍。
那么，這種未定期限的房屋租賃合同關(guān)系，是否可以退租騰房，應(yīng)依據(jù)何種法律呢？對于此種情況，我國法律中相應(yīng)的規(guī)定不夠完備，僅在"最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見"第119條中規(guī)定："未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。承租人有條件搬遷的，應(yīng)責(zé)令其搬遷；如果承租人搬遷確有困難的，可給一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋".根據(jù)該條規(guī)定，此種案件是否判決退租騰房，主要考察兩個情節(jié)：一是產(chǎn)權(quán)人收回房屋是否自住，主要是看產(chǎn)權(quán)人住房條件是否困難；二是看承租人是否有其他房屋，是否可以搬遷。在實踐中，根據(jù)雙方居住條件的具體情況，主要有三種解決方法：一。 承租人確有其他房屋居住的，則無論產(chǎn)權(quán)人住房是否困難，均應(yīng)退租騰房。在產(chǎn)權(quán)人住房困難的情況下，理應(yīng)準(zhǔn)許其行使對自有房屋的使用權(quán)；即使產(chǎn)權(quán)人住房條件比較寬裕，出于民法的基本原則，未定期限的合同，雙方均有權(quán)隨時提出解除，只需給對方留出必要的準(zhǔn)備期限即可，一旦產(chǎn)權(quán)人提出解除租賃關(guān)系，亦應(yīng)準(zhǔn)許，但應(yīng)給承租人搬遷騰房必要的時間。
二。 承租人無其他房屋，且產(chǎn)權(quán)人住房相對寬裕的，一般不準(zhǔn)許產(chǎn)權(quán)人全部收回房屋。這是為了維持社會的穩(wěn)定，保護全社會的整體利益，避免出現(xiàn)承租人無家可歸的情形，法律要求產(chǎn)權(quán)人讓渡一部分所有權(quán)，具體講就是暫時放棄對自有房屋使用權(quán)的行使。但其對房屋的其他所有權(quán)，如處分權(quán)、收益權(quán)仍受法律保護，該房可以出售，亦可以收取房租。
原告興百合公司訴稱，XX年9月17日我方與被告簽訂了書面的紡織品銷售合同，合同約定我方給被告供應(yīng)棉紡織品，貨款總額為49 165元，并于XX年9月30日交貨。合同約定的付款方式為合同生效時付10 000元，收到貨物后付清余款即39 165元。但被告收到貨物后，欠我方20 000元未付。被告的訂貨人員為我方出具了欠條一張，記明所欠余款20 000元于XX年11月10日前付清，但至今被告仍未支付貨款。故訴至法院請求判令被告支付貨款20 000元及利息880元(以20 000元為基數(shù)，按照年百分之四點四，自XX年11月10日起計算至XX年11月10日止)，被告承擔(dān)案件訴訟費用。
被告御水商務(wù)會館辯稱，銷售合同的訂購方為“碧桂園”，該合同是原告與其他經(jīng)營主體簽訂的。我方?jīng)]有張濤這個職工，原告與我方?jīng)]有發(fā)生過銷售關(guān)系。我方并沒有向原告支付過任何貨款，其合同簽訂、履行期間，我企業(yè)尚未成立，原告起訴的主體有誤。故我方不同意原告的訴訟請求。
經(jīng)審理查明，XX年9月17日，在工商局核發(fā)御水商務(wù)會館營業(yè)執(zhí)照前，御水商務(wù)會館人員張濤以御水商務(wù)會館的名義與興百合公司簽訂了《北京興百合紡織品有限公司銷售合同》，合同約定由興百合公司向訂購方提供床單、被套等貨物，貨款總額為49 165元;訂購方在合同生效后預(yù)付10 000元;訂購方收到貨，驗收合格后即付清余款，即39 165元，后余款金額變更為39 505元。XX年10月31日興百合公司將貨物送至尚未核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的御水商務(wù)會館處，御水商務(wù)會館收貨后，支付貨款19 500元，并由張濤在收據(jù)上簽字確認(rèn)，收據(jù)上寫明了付款單位、金額、余款解決方式等內(nèi)容。張濤在該收據(jù)背面書寫：“所欠余款貳萬元正于11月10日前付清”，并簽字。后興百合公司多次向御水商務(wù)會館主張該貨款，但御水商務(wù)會館仍未支付。綜上，御水商務(wù)會館尚欠興百合公司貨款20 000元未付。
另查，在御水商務(wù)會館的企業(yè)登記檔案中，XX年9月7日的預(yù)核準(zhǔn)名稱投資人名錄表的“投資人名稱或姓名”欄中有張濤的名字。XX年5月30日的北京御水香伊商務(wù)會館第二屆第一次股東和職工大會決議：同意張濤加入本企業(yè);同意選舉張濤為企業(yè)監(jiān)事職務(wù)。XX年11月12日的北京御水香伊商務(wù)會館第三屆一次股東和職工大會決議：同意將原股東張濤持有的該企業(yè)的股權(quán)2.5萬元轉(zhuǎn)讓給新股東白世鵬;同意免去張濤的監(jiān)事職務(wù)。御水商務(wù)會館營業(yè)執(zhí)照上所記成立日期為XX年5月21日。
再查，北京市碧桂園康體俱樂部于XX年10月30日被北京市工商行政管理局豐臺分局吊銷營業(yè)執(zhí)照。
上述事實，有原告提供的《北京興百合紡織品有限公司銷售合同》、收據(jù)、欠條、工商局企業(yè)登記檔案、XX年9月28日原告向被告詢問張濤情況的錄音，被告提供的行政處罰決定書及雙方當(dāng)事人陳述在案佐證。
本院認(rèn)為，雖然御水商務(wù)會館營業(yè)執(zhí)照上所記成立日期為XX年5月21日，但張濤于XX年9月7日即已成為御水商務(wù)會館的預(yù)核準(zhǔn)名稱投資人，其后于XX年5月30日正式成為御水商務(wù)會館股東并擔(dān)任監(jiān)事職務(wù)。故張濤在《北京興百合紡織品有限公司銷售合同》上簽字的行為，以及張濤為原告在收據(jù)上簽字確認(rèn)并在收據(jù)背面書寫欠款數(shù)額和還款時間的行為應(yīng)認(rèn)定是御水商務(wù)會館人員張濤在企業(yè)設(shè)立過程中代表該企業(yè)的職務(wù)行為，其行為后果應(yīng)由設(shè)立后的御水商務(wù)會館承擔(dān)。現(xiàn)原告興百合公司持雙方簽訂的《北京興百合紡織品有限公司銷售合同》、XX年10月31日的收據(jù)、XX年10月31日的欠條、工商局企業(yè)登記檔案、XX年9月28日原告向被告詢問張濤情況的錄音，各證據(jù)可以形成一個完整的證據(jù)鏈，環(huán)環(huán)相扣，相互印證了御水商務(wù)會館欠興百合公司20 000元貨款的事實。綜上，興百合公司與御水商務(wù)會館之間建立了買賣合同關(guān)系，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方當(dāng)事人均應(yīng)履行各自義務(wù)。興百合公司履行了供貨義務(wù)，御水商務(wù)會館就應(yīng)履行相應(yīng)的支付貨款的義務(wù)。故興百合公司要求御水商務(wù)會館給付貨款的請求理由正當(dāng)，本院予以支持。對御水商務(wù)會館與原告不存在合同往來，原告起訴的主體有誤的辯稱意見，本院不予采信。興百合公司要求按照年百分之四點四計算利息，本院認(rèn)為于法無據(jù)，予以適當(dāng)調(diào)整。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零九條的規(guī)定，判決如下：
一、北京御水香伊商務(wù)會館于本判決生效之日起十日內(nèi)給付北京興百合紡織品有限公司貨款二萬元。
二、北京御水香伊商務(wù)會館于本判決生效之日起十日內(nèi)給付北京興百合紡織品有限公司利息(以二萬元為基數(shù)，按中國人民銀行規(guī)定的同期企業(yè)的存款利率計算，自二七年十一月十日起計算至二八年十一月十日止)。
三、駁回北京興百合紡織品有限公司其他訴訟請求。
民事判決書
（2011）烏中民一終字第475號
上訴人（原審被告）：晁某某，女，漢族，個體工商戶。
被上訴人（原審原告）：謝某某，男，漢族，業(yè)務(wù)員。
委托人：于新軍，新疆西域律師事務(wù)所律師。
3 344.25元。遂判決：一、晁某某于判決生效后立即給付謝某某貨款49 000元；二、晁某某于判決生效后立即給付謝某某欠款利息3 344.25元；三、駁回謝某某其他訴訟請求。
上訴人晁某某上訴稱，我是代表綠巢公司購買的謝某某的石粉，其履行的是職務(wù)行為，我不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本案的還款責(zé)任。一審法院判決利息有誤，我出具欠條未約定還款日期，2009年8月22日謝某某收到付款10 000元，也未對付款提出延遲異議，故從付款當(dāng)時計算利息，顯然不合理。請求二審法院駁回謝某某的訴訟請求。
被上訴人謝某某答辯稱，一、我和綠巢公司并沒有業(yè)務(wù)往來，我在一審法院開庭時才見到晁某某人出示的其與綠巢公司間的合伙協(xié)議，對此我不認(rèn)可。我給晁某某供貨，也是晁某某給我結(jié)算并出具欠條，因此我認(rèn)為晁某某應(yīng)當(dāng)歸還所欠貨款。二、關(guān)于利息計算問題，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從打欠條當(dāng)日計算，一審法院判決從晁某某給付10 000元貨款時計算，我也沒有上訴，對此項判決沒有異議。故請求二審法院駁回上訴，維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院判決認(rèn)定事實屬實。
以上事實有、一審?fù)徆P錄、二審詢問筆錄等證據(jù)為證。
本院認(rèn)為，債務(wù)應(yīng)當(dāng)及時清償。晁某某購買謝某某的石粉，并出具欠條，就應(yīng)及時還款，逾期則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。晁某某稱其與綠巢公司之間系合伙關(guān)系，付款責(zé)任應(yīng)由綠巢公司承擔(dān)，從晁某某與綠巢公司之間簽訂的合伙協(xié)議書可以看出，晁某某與綠巢公司之間是合伙關(guān)系，合伙期間二者應(yīng)對外承擔(dān)連帶責(zé)任，該筆債務(wù)在合伙期間形成，晁某某與綠巢公司對此債務(wù)應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，謝某某訴晁某某履行付款義務(wù)并無不可。謝某某以晁某某出具欠條次日計算欠款利息的主張，是合理的。但謝某某未對此上訴，也認(rèn)可一審法院對利息的判決，本院對此應(yīng)予維持。故晁某某要求駁回謝某某訴訟請求的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
本案二審案件受理費1 108.61元（晁某某已交），由晁某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 金 波
審判員 項 穎
審判員 譚健艷
原告：上海螺釘廠。
法定代表人：錢選青，廠長。
被告：上海群英機械廠。
法定代表人：戴福源，廠長。
原告上海螺釘廠因與被告上海群英機械廠發(fā)生技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同糾紛，向上海市楊浦區(qū)人民法院提起訴訟。
原告上海螺釘廠訴稱：1988年3月，原告與被告上海群英機械廠簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同。合同規(guī)定：原告向被告轉(zhuǎn)讓Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機（大張嘴）技術(shù)，被告按每臺銷售額2.5％比例支付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費直到銷售10臺為止。合同簽訂后，原告向被告提供技術(shù)圖紙8套。被告據(jù)此圖紙，生產(chǎn)了3臺Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機并已銷售。但是，被告以圖紙有缺陷為由，遲遲不支付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費。故請求被告支付3臺的技術(shù)轉(zhuǎn)讓費2.7萬元，繼續(xù)履行合同。
被告上海群英機械廠辯稱：被告與原告所簽技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同屬實，但原告提供的技術(shù)圖紙有明顯缺陷，部分技術(shù)不具備實用性和可靠性，致使被告受到損失。要求法院駁回原告的請求。
楊浦區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：1988年3月3日，原告和被告簽訂技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，由原告向被告轉(zhuǎn)讓Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機（大張嘴）技術(shù)，被告向原告支付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費人民幣9萬元；支付形式按產(chǎn)品銷售價格的2.5％比例提取，直至提完為止。1988年12月26日，原告交付被告技術(shù)圖紙8套。被告拿到圖紙后，未書面提出異議。上述技術(shù)在轉(zhuǎn)讓過程中，原告和被告曾共同對圖紙進行過實質(zhì)性的修改和補充。1989年底，被告根據(jù)圖紙生產(chǎn)了3臺Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機，每臺以36萬元價格售出。按合同規(guī)定，被告應(yīng)支付原告技術(shù)轉(zhuǎn)讓費2.7萬元。但是，被告以原告轉(zhuǎn)讓的技術(shù)有缺陷為由，要求原告減少技術(shù)轉(zhuǎn)讓費。雙方協(xié)商未果，被告拒付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，原告向法院提起訴訟。
以上事實，有協(xié)議、函件及庭審筆錄為證。
楊浦區(qū)人民法院認(rèn)為：原告上海螺釘廠向被告上海群英機械廠轉(zhuǎn)讓的Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機技術(shù)，圖紙雖有誤差和不完善之處，但是，經(jīng)雙方共同對圖紙進行修改和補充，并未影響轉(zhuǎn)讓技術(shù)的實施，且被告已生產(chǎn)并銷售了3臺機器。因此，被告以原告所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)不具備實用性、可靠性，有明顯缺陷為由，要求核減技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，缺乏法律依據(jù)。依照《中華人民共和國技術(shù)合同法》第十六條的規(guī)定，原告與被告簽訂的技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同合法有效，被告答辯理由不能成立。被告未支付原告技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，依照技術(shù)合同法第四十一條第（一）項的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)補交，原告要求繼續(xù)履行合同應(yīng)予準(zhǔn)許。據(jù)此，該院于1992年12月1日判決如下：
一、原告上海螺釘廠與被告上海群英機械廠簽訂的Z47一16型螺控多功位聯(lián)合機技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同有效，應(yīng)繼續(xù)履行。
二、被告上海群英機械廠應(yīng)支付原告上海螺釘廠技術(shù)轉(zhuǎn)讓費人民幣2.7萬元，在判決生效之日起十五日內(nèi)一次付清。
第一審宣判后，原告、被告均未提出上訴。
三、意義
此案涉及的是非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。案情比較簡單，其作為典型案例出現(xiàn)的一個重要方面在于其案件是在《技術(shù)合同法》頒布以后較早出現(xiàn)的糾紛。從法院的處理來看，也較為規(guī)范。由于《技術(shù)合同法》作為單獨的立法，有其自己的特點，所以有幾個問題需要考慮：1、未支付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費的違約責(zé)任形式有哪些以及各種違約責(zé)任形式之間的關(guān)系如何。2、作為受讓方的抗辯事由是否成立。3、技術(shù)合同中的繼續(xù)履行。
四、分析
（一）違約責(zé)任的承擔(dān)方式
根據(jù)《技術(shù)合同法》第41條第1項的規(guī)定，受讓方違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：（一）未按照合同約定支付使用費的，應(yīng)當(dāng)補交使用費并按照合同約定支付違約金；不補交使用費或者支付違約金的，必須停止實施專利或者使用非專利技術(shù)，交還技術(shù)資料，支付違約金或者賠償損失。因此在受讓方?jīng)]有按照合同約定支付使用費的情況下，作為合同的另一方當(dāng)事人可以要求其補交使用費，并按照合同約定支付違約金。但是如果合同中沒有關(guān)于違約金的規(guī)定時，作為非違約方是否可以要求損害賠償。從理論上講，既然存在損害，作為非違約方自然可以要求對方承擔(dān)損害賠償?shù)呢?zé)任。但如果從《技術(shù)合同法》第41條第1項的規(guī)定來看，我們認(rèn)為不能要求其支付損害賠償。因為第41條第1項明文規(guī)定，只有在當(dāng)事人不補交使用費的情況下，作為轉(zhuǎn)讓方才可以要求支付違約金或者賠償損失。而同樣《技術(shù)合同法》第41條第1項的規(guī)定，如果當(dāng)事人補交了使用費的情況下，則沒有關(guān)于損害賠償?shù)囊?guī)定。根據(jù)條文的這種前后結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其沒有承擔(dān)損害賠償?shù)牧x務(wù)。當(dāng)然按照《民法通則》第111條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方當(dāng)事人有權(quán)要求履行或者采取補救措施，有有權(quán)要求賠償損失。按照特別法沒有規(guī)定時適用一般法的規(guī)定，作為原告有權(quán)引用《民法通則》的規(guī)定要求對方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是從《技術(shù)合同法》第41條第1項的規(guī)定來看，其本質(zhì)就是在于規(guī)定違約責(zé)任的承擔(dān)方式，因此該規(guī)定屬于特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用，故不能適用《民法通則》的規(guī)定。即如果受讓方補交了使用費時，作為轉(zhuǎn)讓方無權(quán)要求損害賠償。當(dāng)然如果合同中有關(guān)于違約金的約定，可以要求其承擔(dān)違約金的法律責(zé)任，則屬于另一問題。如果此案發(fā)生在現(xiàn)在，按照《合同法》規(guī)定的內(nèi)容進行處理，其處理結(jié)果基本一樣。根據(jù)《合同法》第352條規(guī)定，受讓人未按照約定支付使用費的，應(yīng)當(dāng)補交使用費并按照約定支付違約金；不補交使用費或者違約金的，應(yīng)當(dāng)停止實施專利或者使用技術(shù)秘密，交還技術(shù)資料，承擔(dān)違約責(zé)任。
應(yīng)當(dāng)說，這是結(jié)論并不科學(xué)，但是從法律本身來講，這個結(jié)論是能夠成立的。而造成這種并不理想的結(jié)果，其主要原因在于立法。在整個技術(shù)合同立法，特別是現(xiàn)在《合同法》項下的技術(shù)合同立法，這方面的問題特別嚴(yán)重，作為《合同法》項下的分則合同的起草者，根本不考慮《合同法》總則的規(guī)定，還是按照原來的立法模式，即單獨立法的方式進行，造成大量條文的規(guī)定與《合同法》總則沖突。如既然《合同法》總則規(guī)定了有關(guān)違約責(zé)任的條款，如果分則合同本身沒有特殊的違約責(zé)任的承擔(dān)方式，則沒有必要規(guī)定違約責(zé)任的承擔(dān)問題，因為此時自然考慮《合同法》總則中有關(guān)違約責(zé)任條款的適用。現(xiàn)在在整個《合同法》分則中技術(shù)合同的內(nèi)容中，大量涉及違約責(zé)任條款的規(guī)定，此時按照“有特別規(guī)定的，按照特別規(guī)定處理”的原則。此時凡是分則合同中有關(guān)于違約責(zé)任規(guī)定的內(nèi)容的，則應(yīng)當(dāng)排斥總則違約責(zé)任條款的適用。但是如果真要是按照此種方式處理，往往無法保護當(dāng)事人的利益。
（二）被告的抗辯事由能否成立
考慮被告的抗辯事由能否成立，需要注意兩方面的內(nèi)容，一是被告的抗辯事由是否屬于法律上能夠成立的抗辯事由；二是如果該抗辯事由在法律上能夠成立，則要考慮該抗辯事由是否確實存在。在本案中，被告提出由于原告提供的技術(shù)缺乏實用性、可靠性，有明顯缺陷，因此不能支付轉(zhuǎn)讓費。因此我們首先需要考慮的是如果原告提供的技術(shù)缺乏實用性、可靠性，則被告能否要求不支付轉(zhuǎn)讓費。根據(jù)《技術(shù)合同法》第39條的規(guī)定，非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)之一就是保證技術(shù)的實用性、可靠性。因此作為技術(shù)轉(zhuǎn)讓方的原告，如果提供的技術(shù)不具備實用性和可靠性，被告可以以原告沒有履行合同約定的主要義務(wù)為由，根據(jù)《技術(shù)合同法》第24條的規(guī)定要求解除合同。而且《技術(shù)合同法實施條例》第76條第3款規(guī)定，如果非專利技術(shù)成果達(dá)不到合同約定的技術(shù)指標(biāo)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。因此我們認(rèn)為被告的抗辯事由屬于法定的抗辯事由之一，因為法律明文規(guī)定作為非專利技術(shù)的受讓方可以要求轉(zhuǎn)讓方提供的技術(shù)必須具備實用性、可靠性。因此關(guān)于技術(shù)缺乏實用性、可靠性的抗辯事由在法律上屬于合法的抗辯事由。但是在具體的審查中，我們必須還要進一步審查該抗辯事由是否在本案中確實存在。我們認(rèn)為在此案中該抗辯事由不能成立。所謂實用性，是指所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)能夠在合同約定的領(lǐng)域里應(yīng)用；所謂可靠性，是指按照合同約定約定重復(fù)試驗可以得到預(yù)期的效果。本案中原告所提供的技術(shù)是否具有實用性和可靠性。從已查明的事實看，原告向被告提供Z47-16型螺控多功位聯(lián)合機技術(shù)，雖圖紙有誤差和不完善之處，但經(jīng)雙方及時修改和補充，原告所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)得到了實施，被告生產(chǎn)并銷售了螺控多功位聯(lián)合機，被告按合同約定得到了預(yù)期的效果，原告已履行了合同約定的義務(wù)，被告提出的原告所轉(zhuǎn)讓的技術(shù)不具有實用性、可靠性的理由不能成立。
如果案件發(fā)生在現(xiàn)在，按照《合同法》第349條的規(guī)定，技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同的讓與人應(yīng)當(dāng)保證自己是所提供的技術(shù)的合法擁有者，并保證所提供的技術(shù)完整、無誤、有效，能夠達(dá)到約定的目標(biāo)。因此作為現(xiàn)行《合同法》的規(guī)定，作為讓與人的應(yīng)當(dāng)保證提供的技術(shù)完整、無誤、有效，能夠達(dá)到約定的目標(biāo)。應(yīng)當(dāng)說，此處的完整、無誤、有效與原來的“實用性、可靠性”相比，要求更為嚴(yán)格和完整。因為保證所提供的技術(shù)完整、無誤。其中完整、無誤的內(nèi)容很廣，除了保證技術(shù)本身的完整性和無誤性以外，應(yīng)當(dāng)還可以包括作為標(biāo)的技術(shù)的權(quán)利的完整性。如專利權(quán)不受物權(quán)或質(zhì)押權(quán)的約束；不存在強制實施許可等等2.（三）關(guān)于繼續(xù)履行之間的關(guān)系
根據(jù)現(xiàn)行《合同法》總則第110條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定，對方可以要求履行。根據(jù)這一條的規(guī)定，必須是在承擔(dān)非金錢債務(wù)的情況下，才可以請求對方承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任。但是在此案中，作為原告其所能要求的只能是對方支付技術(shù)轉(zhuǎn)讓費，這應(yīng)當(dāng)屬于一種金錢債務(wù)，因此能否適用繼續(xù)履行的違約責(zé)任的承擔(dān)方式值得探討。當(dāng)然，在此案審理的當(dāng)時，《合同法》顯然還沒有頒布，因此根據(jù)《民法通則》第111條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償。從這一條的規(guī)定來看，沒有強調(diào)必須是金錢債務(wù)。但是從金錢債務(wù)的性質(zhì)來看，如果是金錢債務(wù)的話，由于其標(biāo)的是一般等價物，所以沒有必要強調(diào)繼續(xù)履行，通過損害賠償同樣可以解決。當(dāng)然由于是技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同，因此其轉(zhuǎn)讓費的支付是與對方的銷售聯(lián)系在一起的，因此只有在對方進行具體銷售的情況下，才能夠要求被告按照銷售比例給予原告提成。
近年來，我國房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向繁榮，房產(chǎn)交易日趨活躍，更出現(xiàn)了像轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)這樣的新型交易方式。盡管多數(shù)單位規(guī)定內(nèi)部銷售的房屋不能對外轉(zhuǎn)讓，但是買賣購房指標(biāo)的情況還是屢見不鮮。那么這種買賣合同的 法律 性質(zhì)和效力如何認(rèn)定？
【要點提示】
定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同實質(zhì)上是對房屋預(yù)期定購資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，這種權(quán)利屬于可期待物權(quán)的范疇。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，法律、行政法規(guī)沒有強制性規(guī)定，故定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效，且應(yīng)當(dāng)?shù)玫饺媛男小?/p>
【案情】
原告：張某。
被告：熊某。
張某和熊某均是××市××區(qū)××單位的工作人員。2003年，二人均獲得了所在單位委托開發(fā)商開發(fā)的××小區(qū)定向購買商品房的認(rèn)購權(quán)。4月，二人達(dá)成協(xié)議，熊某將認(rèn)購該小區(qū)××號房屋的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為1萬元。熊某收取張某1萬元后，出具收條并在收條上簽注：“全部購房款由張某以熊某的名義直接交納。”之后張某便以熊某的名義分別交納了購房定金7萬元。2005年1月，熊某和張某共同到場選定了以熊某名義定購的房屋。張某以熊某的名義與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》，合同原件由張某持有。此外，雙方還達(dá)成了購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費增加1.5萬元的協(xié)議，但未即時結(jié)清。
2006年下半年，根據(jù)當(dāng)時的有關(guān)規(guī)定，允許購房戶交納一定費用后辦理購房合同的更名手續(xù)。因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的1.5萬元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費，拒絕履行更名手續(xù)。此后雙方的更名手續(xù)一直未辦妥，××號房屋一直未交付給張某。
張某遂起訴熊某，請求確認(rèn)其與熊某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，并判令熊某將××小區(qū)××號房屋交付給張某。
【審判】
××市××區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
本案系房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓糾紛，訴爭定購指標(biāo)指向的房屋是××市××區(qū)××單位統(tǒng)一委托開發(fā)定向銷售的房屋。房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是什么法律性質(zhì)的轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓是否有效，成為本案爭議焦點。熊某基于××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買本單位定向銷售房屋的資格。此時，她與張某之間的購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓實質(zhì)是對其預(yù)期定購房屋資格的轉(zhuǎn)讓，是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。事后，購房戶與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，實際取得了購買商品房的資格。張某和熊某約定有償轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，張某也實際支付了轉(zhuǎn)讓費，并以熊某的名義向開發(fā)商交納了購房款，雙方的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同已實際履行。對于基于特定身份取得的房屋定購資格是否能夠進行轉(zhuǎn)讓，我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)未作強制性規(guī)定。本案中，張某與熊某關(guān)于房屋定購資格轉(zhuǎn)讓的意思表示真實，開發(fā)商也以允許交納過戶費用辦理房屋更名手續(xù)的方式，對此種轉(zhuǎn)讓予以認(rèn)可。因此，張某和熊某之間的定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，張某和熊某均應(yīng)按合同履行義務(wù)。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第四條、第八條、第五十二條、第六十條第一款、第八十八條、第九十四條的規(guī)定，參照湖南省高級人民法院《關(guān)于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見（試行）》第三條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)張某和熊某之間關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋認(rèn)購指標(biāo)的協(xié)議有效；二、熊某在判決生效后十日內(nèi)，配合張某辦理房屋的更名過戶手續(xù)，相關(guān)費用由張某負(fù)擔(dān)；三、張某在判決生效后十日內(nèi)，支付給熊某購房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費1.5萬元；四、駁回張某的其他訴訟請求。
熊某不服原審判決，提起上訴，請求二審法院依法改判。
××市中級人民法院查明的事實與原審查明基本一致。
××市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：
雙方當(dāng)事人爭議的焦點在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××區(qū)××單位職工的特定身份，有權(quán)取得購買單位委托開發(fā)定向銷售房屋的資格，其將購買資格轉(zhuǎn)讓給張某，實質(zhì)上是一種權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。該轉(zhuǎn)讓行為系雙方真實意思表示，沒有《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定的無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。故對熊某的上訴理由不予支持。據(jù)此，二審判決：駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案的處理主要涉及以下 法律 問題：1、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么；2、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
一、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)是什么
理論界及實務(wù)界對此有兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)是轉(zhuǎn)讓人將其對房屋的權(quán)利和交付房款的義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。筆者認(rèn)為這種觀點值得商榷。比如在本案例中，熊某雖然取得了房屋購買指標(biāo)，但若其未與開發(fā)商簽訂購房合同，就不能產(chǎn)生任何有關(guān)定購房屋的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，又如何將其讓與給他人？
另一種觀點認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同不同于普通的房屋買賣合同，它所指向的標(biāo)的并非房屋本身，而是定購房屋的指標(biāo)，合同所轉(zhuǎn)讓的是一種定購房屋的資格。筆者同意這種觀點。比如說在本案例中，張某與熊某訂立口頭協(xié)議之時，張某對××號房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，張某不能立即、現(xiàn)實地取得所欲定購的房屋的所有權(quán)，但他卻獲得了對未來取得××號房屋所有權(quán)的合理期待。這種期待是一種在交易中現(xiàn)實存在的、有著獨立 經(jīng)濟 價值的財產(chǎn)利益，已經(jīng)達(dá)到了權(quán)利的標(biāo)準(zhǔn)，在法理上應(yīng)歸為一種可期待物權(quán)，屬于債權(quán)的范疇。
二、定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同是否有效。
對此主要有兩種觀點。一種觀點認(rèn)為定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同無效，主要理由是：1、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。2、轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)違反了《合同法》第七十九條第一款第（一）項和七部委于2004年通過的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》第二十九條、第三十二條等規(guī)定。3、定購特定房屋的資格是與單位職工身份密切相聯(lián)的，轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)將使不具備職工身份的人享有了作為職工才能享受的福利，不僅會使指標(biāo)擁有人所在單位利益受到損害，而且還違反了國家相關(guān)稅法規(guī)定。
另一種觀點則認(rèn)為房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效，主要理由是：1、雙方簽訂房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同，是彼此真實意思表示。2、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效情形。3、房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為并沒有損害第三人的利益，也沒有損害國家和社會公共利益。
筆者認(rèn)為，定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)屬有效。目前司法實踐中也越來越多的采納了這一觀點。主要理由有：
1．從法律規(guī)定看，對于基于特定身份取得的定購資格的轉(zhuǎn)讓，我國法律、行政法規(guī)并未做強制性規(guī)定。此外，因定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的是房屋定購指標(biāo)而不是房屋本身，所以并不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。
2．從理論上講，在民法上，奉行“法無禁止即自由”的原則。“法無禁止即自由”強調(diào)私人的權(quán)利和自由不受隨意干預(yù)，強調(diào)私法主體之間的契約自由。作為一種法的理念，其最重要的表現(xiàn)是私法自治。“私法自治給個人提供一種受法律保護的自由，使個人獲得自主決定的可能性。”私法自治是私法主體按照自己的自由意思，在不違反法律的前提下，對自身利益的得失變更做出安排；是平等主體通過自由、平等地協(xié)商，決定他們之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在法律沒有明確禁止的情況下，私權(quán)主體當(dāng)事人之間通過平等協(xié)商確立的利益關(guān)系應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬兀粦?yīng)受到干預(yù)和限制。因而在不違反法律強制性規(guī)范和公序良俗的前提下轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)，也是有著法理基礎(chǔ)的自由。
3．從社會價值取向來看，本案中熊某與張某皆為完全民事行為能力人，意思表示真實，也不存在欺詐、脅迫等情形，更沒有任何事實、證據(jù)證明該協(xié)議侵害了他人和社會的利益。若冒然認(rèn)定該協(xié)議無效，勢必會助長一種隨意毀約、違背誠實信用原則的不良社會風(fēng)氣，更有悖于我國《合同法》維護交易穩(wěn)定和維護經(jīng)濟秩序的立法目的。
【經(jīng)驗借鑒】
定向購買商品房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同在實際履行過程中，因缺乏足夠的法律依據(jù)，很容易引起糾紛，引發(fā)一些法律問題。像本案中因熊某認(rèn)為張某未支付剩余的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費，就拒絕繼續(xù)履行更名手續(xù)，導(dǎo)致張某支付了二十多萬元購房款卻一直無法取得房屋。因此，筆者建議轉(zhuǎn)讓定向購買商品房指標(biāo)一定要簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定轉(zhuǎn)讓費的數(shù)額、支付期限和方式，以及轉(zhuǎn)讓人將房屋過戶給受讓人的期限和方式。此外還應(yīng)注明：“本房屋由乙××出資購買，房屋所有權(quán)歸乙××，與甲××無關(guān)。”只有這樣，當(dāng)實際購房人與登記購房人發(fā)生產(chǎn)權(quán)爭議時，才能證明房屋屬于自己，而房屋登記不實，應(yīng)予糾正。否則，如果不重視書面證據(jù)的收集和保存，轉(zhuǎn)讓人一旦反悔，否認(rèn)轉(zhuǎn)讓房屋定購指標(biāo)之事而主張自己就是合法的產(chǎn)權(quán)人，受讓人將無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，而只能以事實上的借款關(guān)系要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款。更有甚者，如果受讓人不能證明購房款由自己實際支付，則其要求轉(zhuǎn)讓人返還購房款的請求也可能成為泡影。
此外，若指標(biāo)轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后拒絕過戶給受讓人，對受讓人應(yīng)怎樣予以救濟？筆者就此對辦理定購房屋更名過戶手續(xù)提一些建議。筆者認(rèn)為在房屋定購指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同有效并已經(jīng)實際履行，而房屋登記不實的情況下，可以適用我國《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的更正登記和異議登記制度，來糾正房屋登記簿的不實記載，實現(xiàn)對受讓人的權(quán)利救濟。
負(fù)責(zé)人李國恩，該公司經(jīng)理。
委托人葉波，海南九金律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）王裕朝，男，42歲，漢族，三亞市第一糖煙酒公司職工，住三亞市解放四路69號。
原審原告黃超，男，28歲，漢族，三亞迎賓旅店經(jīng)理，住該旅店。
上訴人茂名市茂南區(qū)油城工業(yè)貿(mào)易公司三亞分公司（以下簡稱三亞公司）因租賃合同糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院（2001）城民初字第246號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人的負(fù)責(zé)人李國恩及其委托人葉波，被上訴人王裕朝，原審原告黃超等到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認(rèn)定，三亞公司和黃超合作投資建造位于三亞市建港路口的鋪面出租的事實已經(jīng)人民法院生效判決所確認(rèn)。雙方作為共有人將共有的房屋天面租賃給王裕朝經(jīng)營使用，王裕朝應(yīng)按約支付租金。由于共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)，作為善意的相對人，只要按約向其中之一履行自己的義務(wù)，便可以抗辯其他的共同共有人。本案中，三亞公司先收取王裕朝第一期租金人民幣4900元，后王裕朝又按原約定的內(nèi)容向共有人之一的黃超支付租金，其行為是善意的，依法應(yīng)予保護。至于黃超收取租金與三亞公司如何分配，屬另一法律關(guān)系，不屬本案審理范圍。故三亞公司的訴訟請求缺乏法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，原審判決駁回三亞公司的訴訟請求；案件受理費574元，由三亞公司負(fù)擔(dān)。
宣判后，三亞公司不服上訴稱，被上訴人王裕朝現(xiàn)承租的房屋天面原是我司租給他人使用，但因該承租人拖欠租金和水電費而被我司起訴。案件審理過程中，該承租人將房屋天面轉(zhuǎn)租給王裕朝，而王裕朝在未征得我司同意的情況下即把款付給轉(zhuǎn)租人。鑒于轉(zhuǎn)租已成事實，考慮到案件尚未審結(jié)，我司也同意其承租。并先向王裕朝借款4900元，同時對該筆借款情況作了約定，即我司起訴承租人拖欠租金及水電費的案件審結(jié)后，簽訂正式租賃合同，上述借款即轉(zhuǎn)為半年租金和押金。1996年6月3日，我司起訴的案件審結(jié)，我方主動找王裕朝簽訂租賃合同，卻遭到王的拒絕，原來是王裕朝早與黃超偷偷簽訂了租賃合同，租金全由黃超收取，與我司無關(guān)。此后，我司多次追收租金，均遭拒絕。原審法院認(rèn)定黃超與我司有同等的收益權(quán)是沒有法律依據(jù)的，請求二審法院撤銷一審判決，判令王裕朝付清租金12600元及利息1512元，將房屋天面歸還我司，承擔(dān)本案一、二審訴訟費。
王裕朝辯稱，我承租的房屋天面是上訴人原負(fù)責(zé)人楊進海與黃超合伙建造的。當(dāng)時李國恩也就是現(xiàn)在的上訴人負(fù)責(zé)人冒充楊進海將房屋天面租給我，讓我向其交付了半年租金4200元和押金700元。李國恩并以楊進海之名以借據(jù)形式向我出具收條。過了一個月，供電公司以楊進海拖欠電費為由要我找楊進海交清電費，不然就從租金中扣除或切斷電源。但當(dāng)時找不到楊進海。由于我承租的房屋是楊進海和黃超合伙向部隊承租土地所建，故我只好找部隊出面解決。部隊就找來黃超，由其負(fù)責(zé)收取租金來繳納楊所欠的電費。于是我就與黃超簽訂租賃合同，并按其要求提前支付第二個半年租金。現(xiàn)我已將租金交至2001年11月30日，請求二審法院駁回上訴人的上訴請求。
黃超述稱，被上訴人王裕朝承租的鋪面是我與上訴人三亞公司合伙而建。由于上訴人負(fù)責(zé)人不在三亞，因而被上訴人就向我交納租金。收取的租金用于支付我與上訴人合伙承租部隊土地的應(yīng)交租金及原所欠的水電費。
經(jīng)審理查明，1997年7月17日，三亞公司與黃超將其合伙建造坐落于三亞市建港路口停車場一幢平頂房的天面租賃給黃紅月經(jīng)營。后雙方發(fā)生糾紛，三亞公司遂向原審法院起訴黃紅月，訴訟期間，三亞公司將該房屋天面收回出租給王裕朝。1999年5月3日，雙方約定，房屋天面租期為1999年5月1日至2002年5月1日；月租金700元，每半年交一次即4200元，另先付押金700元；三亞公司與黃紅月的糾紛解決后，雙方正式訂立租賃合同；王裕朝現(xiàn)借給三亞公司的4900元款項，在正式合同簽訂后轉(zhuǎn)為先支付的半年租金和押金。協(xié)議簽訂當(dāng)天，王裕朝付給三亞公司4900元。1999年6月18日，黃超與王裕朝簽訂租賃合同，該合同約定的租期、月租金及其交付辦法和押金額與三亞公司和王裕朝議定的內(nèi)容一致。合同訂立后，王裕朝依約向黃超支付租金，并已付至2001年11月30日。
上述事實，有1999年5月3日的協(xié)議和借據(jù)，租賃房屋天面合同書，租賃合同書，收據(jù)，當(dāng)事人陳述等佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，應(yīng)予采信。
本院認(rèn)為，王裕朝承租的訟爭房屋天面，系三亞公司與黃超合伙而建，根據(jù)民法通則第三十二條第二款的規(guī)定，該房屋應(yīng)為合伙人共有的財產(chǎn)。三亞公司將房屋天面交付給王裕朝使用后，于1999年5月3日，在其向王裕朝出具的借據(jù)上同意將該天面租給王裕朝使用，雙方并對租期、租金和押金數(shù)額及交付辦法都作了約定。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋天面租賃合同已經(jīng)成立。而同年6月18日王裕朝與黃超就該租賃合同的標(biāo)的物再次訂立租賃合同，并對租賃期限、租金和押金的交付辦法作了與前述合同相同約定，由此可認(rèn)定三亞公司出租房屋天面給王裕朝，事后得到其合伙人黃超的迫認(rèn)。因此，上述兩份合同均屬有效。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條＂共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同權(quán)利……＂及民法通則第八十七條＂債權(quán)人或者債務(wù)人一方人數(shù)為二人以上的，依照法律的規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，享有連帶權(quán)利的每個債權(quán)人，都有權(quán)要求債務(wù)人履行義務(wù)……＂的規(guī)定，三亞公司或黃超均有權(quán)要求王裕朝交納租金，而王裕朝只要向其中的任何一方支付租金均屬合法。據(jù)此，王裕朝向黃超交納租金并無不當(dāng)，且租金已交至2001年11月30日，故不存在違約行為。至于三亞公司與黃超因租金的分配而發(fā)生糾紛，系合伙人的內(nèi)部糾紛，不屬于本案審理范圍，因而原審法院不予審理是正確的。綜上，三亞公司的上訴理由不能成立，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
（2000）海南民終字第198號
上訴人（原審原告）文昌市新橋鎮(zhèn)昌美村委會牛嶺經(jīng)濟社（以下簡稱牛嶺經(jīng)濟社）。
法定代表人符敦琚，該經(jīng)濟社社長。
委托人符詩冷，該社社員。
委托人符敦安，該社社員。
被上訴人（原審被告）周金英，女，一九三九年出生，漢族，文昌市新橋鎮(zhèn)牛嶺經(jīng)濟社村民。
委托人符詩豐，系周金英丈夫。
委托人符冰，系周金英兒子。
上訴人牛嶺經(jīng)濟社因土地承包合同糾紛一案，不服文昌市人民法院（1999）文民初字第206號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案。現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的橡膠樹承包合同合法有效，且被告已領(lǐng)取了原文昌縣人民政府頒發(fā)的承包土地使用權(quán)證。原告請求確認(rèn)合同無效及賠償經(jīng)濟損失，理由不成立，不予支持。專業(yè)性承包的生產(chǎn)經(jīng)營項目，承包期限應(yīng)依生產(chǎn)周期或經(jīng)營周期確定，承包金也應(yīng)伴隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展及人民生活水平的提高而適當(dāng)調(diào)整。據(jù)此，判決：一、原、被告雙方所簽訂之橡膠樹承包合同為專業(yè)性承包合同，該合同合法有效。二、原合同期限（含土地）延長至三十年。即自一九九八年一月起至二0一四年十二月三十一日止；三、承包金從原來的每畝2元調(diào)整至每畝50元，自完善合同之日起交付。判決后，牛嶺經(jīng)濟社不服上訴稱：原合同非當(dāng)事人的真實意思表示，且違反法律規(guī)定，原審認(rèn)定合同合法有效，于法無據(jù)。周金英應(yīng)對其在承包地上種植橡膠行為承擔(dān)責(zé)任。故請求撤銷原判，終止雙方簽訂的土地承包合同。周金英答辯稱：我是通過投標(biāo)形式中標(biāo)而合法取得承包經(jīng)營權(quán)的，原審法院基于上述事實及本案橡膠承包的性質(zhì)、特點所作出的判決正確，故請求駁回上訴，維持原判。
經(jīng)審理查明，一九八四年，依文昌市人民政府關(guān)于農(nóng)村第一輪土地承包工作的決定，在文昌市工作隊的主持下，上訴人牛嶺經(jīng)濟社將其20畝土地范圍內(nèi)300株橡膠以投標(biāo)形式發(fā)包給該村村民。被上訴人周金英中標(biāo)。此后，雙方簽訂了《聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制合同書》，但未簽名蓋章。同年六月二十八日，文昌市人民政府給周金英頒發(fā)了文府證字第37186號《文昌縣土地使用證》，其中載明橡膠的承包期限自一九八五年一月起，但未寫明截止時間。簽約后，周金英依約履行了合同的全部義務(wù)，且無改變土地用途，僅在該地上補種了336株橡膠，當(dāng)時，牛嶺經(jīng)濟社對周金英的上述行為并無異議。由于雙方未約定橡膠承包截止時間，雙方發(fā)生爭議，新橋鎮(zhèn)人民政府于一九九八年十二月十一日作出《關(guān)于承包土地、橡膠合同糾紛的處理決定》。其內(nèi)容為：一、周金英承包牛嶺經(jīng)濟社20畝坡地及該地范圍內(nèi)300株橡膠的期限于一九九八年十二月三十一日終止；二、20畝坡地重新發(fā)包。年限29年（從一九九九年一月一日起至二0二七年十二月三十一日止）；三、土地承包金每年每畝50元，年承包金在當(dāng)年十二月份交完；原300株橡膠樹每株折價8元為承包者所有，如承包者不接受，經(jīng)濟社可自行處理。土地上的附屬物在一個月內(nèi)自行處理。五、在同等條件下，原承包戶有優(yōu)先權(quán)。六、如對決定不服，可在一個月內(nèi)提出異議。一九九九年五月二十七日，新橋鎮(zhèn)人民政府作出關(guān)于撤銷原處理決定的通知。當(dāng)年八月十二日，新橋鎮(zhèn)農(nóng)村承包合同仲裁委員會以（1999）新裁字第1號對該承包合同作出裁定，其主要內(nèi)容為：一、雙方已依約履行了合同的義務(wù)，依法確認(rèn)該合同有效；二、確認(rèn)該合同為專業(yè)承包合同；三、完善該合同；四、確定土地、橡膠承包合同期限為30年，即一九八五年一月至二0一四年十二月三十一日止；五、承包金從每年每畝2元調(diào)整到50元，自完善合同之日起執(zhí)行。六、合同期滿后，集體橡膠樹為集體處理，附屬物期滿后一個月內(nèi)自行處理，逾期不處理歸集體所有。該裁定書于制作當(dāng)天向雙方公布，周金英當(dāng)場接收，牛嶺經(jīng)濟社拒收。其后，牛嶺經(jīng)濟社向原審法院起訴，案經(jīng)原審法院判決，牛嶺經(jīng)濟社不服上訴。
本院認(rèn)為，在第一輪土地承包中，被上訴人周金英經(jīng)過上訴人牛嶺經(jīng)濟社公開召標(biāo)后而中標(biāo)，承包了被上訴人20畝土地及其范圍內(nèi)的300株橡膠的經(jīng)營權(quán)，文昌市人民政府頒發(fā)了文府字第37186號《文昌縣土地使用權(quán)證》，確認(rèn)了被上訴人擁有上述土地使用權(quán)。在第二輪土地承包過程中，政府尚未依法撤銷周金英之土地使用權(quán)。原審法院根據(jù)土地的具體使用情況及從有利于發(fā)展生產(chǎn)的原則出發(fā)，判決該地由周金英繼續(xù)承包使用正確。在確定土地承包經(jīng)營權(quán)歸周金英的前提下，由牛嶺經(jīng)濟社與周金英簽訂土地承包合同，承包期限應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十四條及第二輪土地承包的有關(guān)規(guī)定，承包期限應(yīng)為30年（從一九九九年六月至二0二九年六月止）。承包金應(yīng)隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展及人民生活水平的逐步提高，而從原每畝2元提高到50元。年承包金當(dāng)年12月支付。上訴人以原合同無效為由上訴請求收回土地及賠償損失，理由不當(dāng)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、 撤銷文昌市人民法院（1999）文民初字第206號民事判決；
二、 上訴人牛嶺經(jīng)濟社20畝土地及其橡膠由被上訴人周金英承包經(jīng)營，期限從一九九九年六月起至二0二九年六月止，承包金為每畝50元，承期金于當(dāng)年十二月前支付（一九九九年承包金于本判決生效后十日內(nèi)支付）。雙方以上述內(nèi)容為主要條款訂立合同，其他合同條款由雙方協(xié)商完善。
一、 二審案中受理費人民幣400元及鑒定費1017元均由上訴人牛嶺經(jīng)濟社負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長
王龍文
審 判 員
潘文壯
審判員
唐海雄
二000年六月二十一日
法定人李永利，董事長。
委托人杜慧力，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
委托人陳瑤冰，北京市金杜律師事務(wù)所律師。
被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地北京市宣武區(qū)宣外大街72號。
法定代表人周建和，董事長。
委托人李紅新，男，1966年11月17日出生，北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦公室副主任，住該公司宿舍。
原告良友木業(yè)（私人）有限公司訴被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱莊勝公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理了。原告良友木業(yè)（私人）有限公司之委托人杜慧力，被告莊勝公司之委托人李紅新均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，1996年3月27日，我方與被告簽訂了二份外銷商品房預(yù)售契約。我方依約向被告支付了購房定金4000新加坡元，交付了購房款255409.60新加坡元。被告應(yīng)于1997年6月30日之前交付房屋，但被告違約至今未交付房屋，要求解除合同，返還我方已支付的購房款賠償利息損失，雙倍返還定金并支付律師費用。
被告莊勝公司辯稱，原告所述案件事實屬實。本案中我公司與原告既約定了違約金，又約定了定金，我公司認(rèn)為，原告可以選擇適用違約金或者定金條款。原告要求我公司給付其律師費的請求，沒有法律的依據(jù)，不同意給付。
經(jīng)審理查明，1996年3月27日，原告與被告簽訂了二份北京市外銷商品房預(yù)售契約，主要內(nèi)容為，被告將其所有的北京莊勝廣場第二座第10樓1006、1007室樓房二間，預(yù)售給原告。每建筑平方米售價分別為4349和睦4145新加坡元，二間房屋建筑面積均為76.35平方米，二間房屋的房價款分別為332026、316498新加坡元。雙方同時還約定，被告應(yīng)于1997年6月30日前將房屋交付原告，逾期超過180日未交付房屋的，原告有權(quán)終止本契約，被告除在契約終止后30日內(nèi)，向原告雙倍返還定金外，并須將原告的房價款及利息全部退還原告，利息按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。雙方并在原北京市房屋土地管理局辦理了預(yù)售登記備案手續(xù)。契約簽訂后，原告依約向被告支付購房定金4000新加坡元，支付了購房款255409.60新加坡元。現(xiàn)被告尚未將該房交付原告。
上述事實，有雙方當(dāng)事人簽訂的房屋預(yù)售契約、原告的付款憑證及雙方當(dāng)事人的陳述等證據(jù)材料在案佐證。
本院認(rèn)為，原告與被告所簽訂的北京市外銷商品房預(yù)售契約，確系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背法律的規(guī)定，為有效合同。雙方均應(yīng)自覺履行。合同履行過程中，原告依約支付了定金及購房款。被告逾期180日尚交付房屋，被告的行為已構(gòu)成違約，故原告要求解除合同，賠償利息損失及雙倍返還定金的請求，理由正當(dāng)，不違背當(dāng)時的法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)予支持。被告關(guān)于本案定金及違約金只能選擇其一適用的抗辯理由，依據(jù)不足。原告要求被告賠償其律師費的請求，于法無據(jù)，且雙方對此無約定，本院不予支持。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、第一百一十一條、第一百一十二條之規(guī)定，判決如下：
一、解除原告良友木業(yè)（私人）有限公司與被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1996年3月27日簽訂的《北京市外銷商品房預(yù)售契約》。
二、本判決生效后30日內(nèi)，被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告良友木業(yè)（私人）有限公司購房款255409.60新加坡元。利息的支付，折合人民幣后，按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算，自1997年7月1日起，至付清時止。
三、本判決生效后30日內(nèi)，被告北京莊勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雙倍返還原告良友木業(yè)（私人）有限公司定金8000新加坡元。
四、駁回原告良友木業(yè)（私人）有限公司其他訴訟請求。
一、區(qū)法院近五年來受理保險合同案件的基本情況
1、受理案件逐年增長，爭議金額逐年遞增。自2004年以來，該院受理的保險糾紛案件呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2004年共受理保險合同糾紛案件16件，占全院商事受案數(shù)的0.8％，涉案標(biāo)的額32.3萬元；2005年，受理57件，涉案標(biāo)的額93.7萬元，與上年同期相比分別上升了256%和190.1%；2006年，受理21件，標(biāo)的額127.6萬元，同比分別-63.2%和+36.2%。2007年，受理23件，標(biāo)的額200.3萬元，同比上升了9.5%和56.9%。2008年，受理31件，標(biāo)的額298.2萬元，同比上升了34.8%和48.9%。
2004年至2008年區(qū)法院受理保險合同案件情況
2、案件調(diào)解率低，判決率高。許多保險合同糾紛爭執(zhí)的焦點往往是保險公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任的問題，因此當(dāng)事人之間調(diào)解、和解的空間小，加之許多保險公司認(rèn)為調(diào)解往往涉及到內(nèi)部責(zé)任承擔(dān)，對調(diào)解設(shè)置了繁雜的內(nèi)部審批手續(xù)和嚴(yán)格的權(quán)限，導(dǎo)致此類案件中保險公司的調(diào)解意愿不強，調(diào)解率遠(yuǎn)低于其他民商事案件。2004年以來共審結(jié)的142件保險合同案件中，判決結(jié)案79件，占結(jié)案總數(shù)的55.6%；調(diào)解23件，僅占16.2%；撤訴及其他結(jié)案40件，占28.2%。
3、案情呈現(xiàn)多樣化、復(fù)雜化的特點。2004年以前受理的案件，案由較為單一，大多是以機動車保險、火災(zāi)險和運輸險等普通財產(chǎn)保險和各類人壽保險為主，且多因保險人拒賠保險金而由被保險人發(fā)動的訴訟。而近年來，案由趨于多樣化，消費信貸保險、兼有委托理財性質(zhì)和保險合同性質(zhì)的理財型保險等新類型保險合同糾紛不斷出現(xiàn)，且既有投保人或被保險人保險人的，也有保險人投保人的（保證保險糾紛、保險代位權(quán)糾紛及追索保險費糾紛）；既有給付之訴，也有確認(rèn)之訴；既有繼續(xù)履行合同之訴，也有解除合同之訴。
4、對合同條款理解不一致或缺乏核查證據(jù)，過錯責(zé)任難以認(rèn)定。保險合同糾紛當(dāng)事人往往就關(guān)鍵事實各執(zhí)一詞，但又難以提供有效證據(jù)。糾紛發(fā)生后，雙方極易產(chǎn)生爭執(zhí)，雙方矛盾仍主要集中在對保險合同條款的理解、保險公司是否應(yīng)當(dāng)擔(dān)責(zé)任及承擔(dān)責(zé)任的比例上，特別是對保險合同中的免責(zé)條款及承保、理賠范圍條款理解不一的爭議。財產(chǎn)保險案件中，在保險事故發(fā)生導(dǎo)致證明保險標(biāo)的價值的發(fā)票、賬冊等相關(guān)證據(jù)滅失的情況下，如何確定賠償金數(shù)額也成為案件審理的難點。
5、適用簡易程序?qū)徖磔^少，適用普通程序?qū)徖磔^多，結(jié)案周期長。2008年該院審理的保險合同糾紛案件中，按照簡易程序?qū)徑Y(jié)的案件共6件，占總結(jié)案數(shù)的19.4％；按普通程序結(jié)案的25件，占總結(jié)案數(shù)的80.6％。鑒于保險合同案件的特殊性，立案初期雖然大多適用簡易程序，但在審理過程中，往往因遺漏加當(dāng)事人或案情復(fù)雜而不得不轉(zhuǎn)為普通程序予以審理。此外往往還需追加第三人參加訴訟或需進行重新鑒定、評估或當(dāng)事人要求法院進行調(diào)查取證，有的案件存在多次調(diào)查、多種鑒定，如當(dāng)事人申請進行保險合同事故調(diào)查追加當(dāng)事人等事由，甚至為了進行保險合同的當(dāng)事人對是否投保人親自簽名進行筆跡鑒定等，因此，審理周期長的情況較為突出。
二、保險合同糾紛在審理過程中反映出的問題
1、投保人、保險人誠信缺失。保險合同糾紛很大一部分集中在雙方對投保人的“如實告知”義務(wù)和保險人的“明確說明”義務(wù)的爭論上。保險合同是“最大誠信”合同，“最大誠信”原則貫穿于保險合同的始終。但在締結(jié)、履行保險合同過程中，投保人、保險人常采用“球”的方式規(guī)避“誠信”義務(wù)，主要表現(xiàn)為：投保人缺乏誠信，不愿履行如實告知義務(wù)。根據(jù)司法統(tǒng)計結(jié)果顯示,區(qū)法院在2008年審結(jié)的案件中，由于投保人不如實履行告知義務(wù)，導(dǎo)致保險人不履行賠償義務(wù)而產(chǎn)生糾紛的約占保險合同案件的40%。此外，保險人為多發(fā)展客戶，保險人只說明對投保人有利的內(nèi)容和解釋，不利的不說或輕描淡寫的進行解釋，不能讓客戶正確認(rèn)識和知曉合同內(nèi)容，從而無法做出正確判斷的現(xiàn)象普遍存在。
2、保險合同條款專業(yè)性太強、不易理解且內(nèi)容分散。主要表現(xiàn)為：（1）保險條款語言不夠通俗，內(nèi)容復(fù)雜，合同附件太多。現(xiàn)行的保險合同普遍不易讓人看懂，在對保險合同的理解上，投保人、被保險人以及受益人均有一定困難，法官也要對保險合同條款前后對照閱讀方能理解。（2）保險合同內(nèi)容分散性強，重點不集中且互相否定。保險合同中，常常同一個內(nèi)容的描述會在不同的地方、甚至一些偏僻的地方多次出現(xiàn)，并且這些內(nèi)容互相之間有相互否定的作用，所以一旦不注意否定項，則可能會因此而遭受損失。
3、保險人理賠審查過嚴(yán)，手續(xù)煩瑣。保險人往往在未認(rèn)真審核的情況下即承保，出險后卻想盡一切辦法進行審查拒賠。一方面以內(nèi)部嚴(yán)格的審批程序和設(shè)置繁瑣的理賠手續(xù)來拖延時間，另一方面花費大量人力去調(diào)查與免責(zé)相關(guān)的事項，動輒提出免責(zé)。
三、引發(fā)保險合同糾紛案件的原因分析
1、保險公司自身經(jīng)營管理制度不健全。（1）內(nèi)部管理不善。突出表現(xiàn)在兩個方面：一是對保險人管理不到位。特別是保險人違規(guī)操作是引發(fā)糾紛的重要原因。保險人保人填寫投保單內(nèi)容甚至代簽名的現(xiàn)象較為普遍，一旦出現(xiàn)諸如帶病投保情形而保險公司拒付保險金時，投保人和被保險人往往以保險人未履行條款說明義務(wù)為由抗辯，從而形成糾紛；二是保險公司內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)不夠。（2）履行說明義務(wù)不到位。主要體現(xiàn)在：一是保險條款本身沒有體現(xiàn)明確說明義務(wù)的要求。二是沒有對保險合同中的責(zé)任免除條款進行提示或特殊印制。三是對保險合同責(zé)任免除條款概念理解過于狹隘，認(rèn)為僅指除外責(zé)任條款，沒有認(rèn)識到限制保險人責(zé)任的免賠額（率）條款和被保險人違反義務(wù)保險人可解除合同或拒賠條款也屬于責(zé)任免除條款的一部分，因而未予以明確說明。
2、保險法律法規(guī)不完善，司法解釋較少，導(dǎo)致法律理解和適用上存在較大的分歧。隨著新型保險業(yè)務(wù)和新類型保險案件的不斷出現(xiàn)，保險法的相關(guān)規(guī)定已明顯滯后，導(dǎo)致實踐中諸多問題在認(rèn)識和處理上都存在較大分歧。保險立法滯后于保險業(yè)務(wù)實踐，是引發(fā)保險合同糾紛案件的法律原因。
3、監(jiān)管缺位。盡管我國有保監(jiān)會專門行使對保險業(yè)的監(jiān)督權(quán)，但是，現(xiàn)行的保監(jiān)會在監(jiān)管業(yè)務(wù)上仍然存在較多的缺位，這是導(dǎo)致保險合同糾紛案件的管理因由。保險業(yè)監(jiān)督管理機構(gòu)側(cè)重于檢查保險公司的義務(wù)狀況、財務(wù)狀況、資金運用狀況和保險公司的償付能力，但卻不能對商業(yè)保險合同中非主要條款和保險費率實施有效的監(jiān)管，特別是對合同陷阱、規(guī)避義務(wù)和責(zé)任的保險合同內(nèi)容的監(jiān)管方面，還停留在理論階段。監(jiān)管缺位，導(dǎo)致許多投保人、保險受益人明顯感覺到受到了欺騙，但卻苦于無處可申，于是不得已只能選擇訴訟的途徑，從而引發(fā)保險合同糾紛案件。
四、對策和建議
1、完善保險法律法規(guī)。完善和修訂作為規(guī)范保險活動基礎(chǔ)的保險法律法規(guī)，是解決保險合同糾紛的根本之策。但是，法律有其自身的滯后性和穩(wěn)定性，使得法律滯后于現(xiàn)實，法律也不可能隨時修訂。因此，在成文法傳統(tǒng)中，常采取司法解釋的方式及時回應(yīng)現(xiàn)實對法律的新期望和新要求。法律法規(guī)的完善，不應(yīng)要求是全面的完善，而是針對當(dāng)前保險法律存在的漏洞和缺位，通過立法加以填補，使保險合同行為有法可依。
2、在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，審判人員應(yīng)牢固樹立平等保護的司法理念。由于保險合同糾紛具有與普通商事合同案件所不同的所特有特征，在審理過程中，如果稍有不慎，就會使原本已經(jīng)“傾斜”的權(quán)利義務(wù)關(guān)系更加不平衡，從而給當(dāng)事人帶來不必要的損害，進而危及法律和法制的尊嚴(yán)。因此審判人員必須牢固樹立平等保護保險合同當(dāng)事人權(quán)利的理念，按照保險合同特有的規(guī)律和規(guī)則，結(jié)合商法的原則與精神以及保險原理，妥善處理保險糾紛。
