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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住房公積金貸款，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：住房公積金；貸款；風險；防范
中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-000-01
前言
由于我國住房公積金制度還處于初級發展階段，存在著一系列潛在的風險，并且風險處理中心應對機制不太完善，近些年來，我國公積金貸款的規模和范圍越來越大，不穩定的風險防范機制對住房公積金貸款制度的穩定發展構成了很大的威脅。為了保證我國住房公積金貸款制度的穩定而有效地運作，就應正視各種風險，并建立有效的風險防范機制。
一、住房公積金貸款的風險及成因
1.政策性風險。政策性風險是指由于國家相關政策的變化而給住房公積金貸款帶來的風險。首先，有些地方為了拉動地方房地產消費，公積金管理中心會下達貸款的增長的目標，在這種業績支撐的形勢下，勢必會影響貸款發放的質量，增加了不良貸款的發放量。其次，公積金貸款期限一般比較長，最長可達30年。在還款的期限內，國家對房產的政策發生了某種變化，例如限制房地產行業的發展，引起按揭項目停止，房價下降，對個人住房的貸款帶來了一定的還款風險。
2.法律風險。法律風險是指貸款合同不能受到法律保護而引起的風險。由于我國現在的住房公積金貸款方面的法律還不太健全，以及國家和地方的政策不配套，使得法律風險成為住房公積金貸款風險中的突出風險。在貸款人無法償還貸款時，公積金管理中心在處置抵押房產時可能會受到司法、公安等部門的制約；除此之外，由于我國的關于住房公積金法律在對抵押房產進行估價和處置時的操作性不強，難于付諸實踐，這就導致了管理中心由于法律原因面臨巨大的損失風險。
3.借款人信用風險。信用風險是指由于貸款人由于種種原因無力或者不愿履行借款合同，給雙方的利益造成損失。信用風險主要是源于以下三方面的原因：在還款期限內，由于貸款人的經濟狀況、社會因素或者自身原因引起貸款人還款條件惡化而造成的風險，比如貸款人由于自身所處行業經濟狀況不佳而使貸款人失業導致的收入下降，無法償還貸款；由于國家信用信息系統不健全，住房公積金管理中心無法全面了解貸款人的信用狀況，一旦貸款人違約而造成的風險；一部分的貸款人信用意識淡薄，在貸款時只想著貸到資金給自己帶來的好處，而沒有還款的意識，因此在貸到資金后就不去償還或者在償還一段時間后，就會有違約的行為發生。
二、現階段住房公積金管理中心關于貸款風險防范的現狀
現階段我國制定了一系列的關于住房公積金的法律法規，在這些規章制度中規定，住房公積金管理中心是公積金管理的中心，管理中心應委托銀行辦理住房公積金貸款、結算等業務以及公積金賬戶的設立、歸還等手續。
有些城市的住房公積金管理中心已經在法律法規的約束下，制定出適合自己城市住房公積金的發展模式，比如某城市的住房公積金管理中心制完善了貸款的“三查”制度，建立了嚴密的風險應對機制，進行全方位的風險管理。
首先，建立嚴格的貸款審核制度。
其次，建立貸款逾期風險管理制度：對逾期貸款實行分類預警；建立積極有效的逾期貸款催收方法；加大訴訟和執法力度。
最后，加強住房公積金管理中心的內部工作管理。
但是，由于法律法規的限制，就形成了由銀行辦理貸款，而由住房公積金管理中心承擔風險的現狀，在操作過程中造就了一些問題：住房公積金管理中心確認貸款資格，貸款審核等工作由銀行完成，這就形成了貸款的執行中心—銀行不承擔風險，因此，不免會擔憂銀行會不會像對待自己業務那樣來對待公積金貸款業務；一些住房公積金管理中心意識到上述風險，開始著手嘗試自己管理貸款資產。但是由于管理中心非專業的金融從業人員，風險意識淡薄，在風險的預警和處置方面經驗不足。
三、住房公積金貸款風險防范對策
1.建立和完善法律法規。我國現階段住房公積金的風險一部分原因是由于國家的法律、政策所造成的，降低這種風險的途徑是通過建立和完善相關法律法規。比如住房公積金管理中心在處置逾期房產時，司法和公安等部門應給與在規律規定下的配合，并且增強住房公積金法律的實用性。
2.建立完整的個人貸款資料庫。住房公積金貸款的期限一般比較長，在貸款的期間，貸款人的社會情況的變化會引起貸款回收的風險。因此，有必要建立貸款人個人信用資料庫，將貸款人的工作就業情況，收入情況以及住房公積金變動情況納入資料庫。一旦貸款人的還款能力發生變化，住房公積金管理中心可以通過資料庫了解相關情況，及時制定措施，防控風險的發生。
3.嚴格審批制度。在住房公積金發放之前，要嚴格對貸款人的貸款資格進行審核，這主要從以下幾方面進行：貸款人是否正常繳納公積金；貸款人的貸款是否屬于個人住房的消費；擔保措施是否到位；貸款人是否具有還款能力；購房行為是否有效等。此外，要加強審貸的透明度。
4.強化貸款擔保。傳統的貸款擔保方式為抵押和購房綜合保險擔保方式。因此，強化貸款擔保，首先就要繼續強化這種傳統的擔保方式，將抵押房產在貸款期限內存在的風險而有可能造成的損失交給保險公司。其次，借鑒國外模式，發展專業的房地產擔保中心。通過上述兩種方式，來轉移貸款風險。
四、結論
現階段，人們對改善住房條件需求旺盛，我國的住房公積金貸款處于一個高速發展的時期。在這種情形下，住房公積金管理中心一方面要簡化相關貸款手續，提高辦事效率，另一方面要對貸款進行嚴格、有效的管理，降低貸款的風險，減小不良貸款的產生。認識風險，制定出應對措施，完善住房公積金貸款程序，逐步提高風險管理水平，對我國的住房公積金貸款的良性發展具有重要的作用。
參考文獻：
[1]呂繼承.關于進一步完善住房公積金管理制度的思考[J].紅河學院學報，2010（4）.
摘要：住房公積金貸款作為國家政策性住房金融的主體，已成為廣大城鎮職工、居民個人購房貸款首選的貸款方式，但隨著信貸規模的不斷擴大，貸款風險不斷增強。文章指出應充分認識運作中的管理風險，采取有效的風險規避方式，促使住房公積金貸款穩健發展，為人們居住條件改善提供有力的金融信貸支持。
關鍵詞：公積金貸款；管理風險；規避方式
住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，已成為職工個人購房貸款首選的貸款方式。很多城鎮居民通過使用住房公積金貸款購買了自住住房，改善了長期困擾人們的居住條件。但是，近年來，隨著我國房地產市場的不斷繁榮，住房公積金貸款信用規模不斷擴大，貸款時間的推移，貸款逾期率也不斷上升，貸款風險不斷增強。對此住房公積金管理中心應不斷地加強，管理風險與規避方式顯得格外重要。
一、住房公積金貸款管理風險的形成
住房公積金貸款與商業住房貸款既擁有共性的經濟風險和管理風險，同時又有其自身獨特的經濟風險和管理風險，而管理風險是目前各房改資金管理中心較為突出的風險。
（一）運行體制帶來的管理風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》，條例明確規定房改資金中心不能直接辦理金融業務，應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的金融業務，個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理，并由房改資金中心承擔風險。也就是同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體，受委托銀行是以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體，雖有手續齊備的合同要求和約定，但仍無法回避自身利益的驅動，和在運作過程中產生的問題及利害沖突之間的矛盾。
1、受委托銀行自身的風險及利益。在受委托銀行在自營業務與委托業務之間，存在將風險較小、利潤較高的貸款項目留下，而將風險相對較大的項目以委托貸款方式留給房改資金中心，大力推薦商業貸款，甚至出現對只做住房公積金貸款的開發商不給予按揭簽約的現象，這樣，房改資金中心一方面失去了資質較好的開發商，另一方面又失去了資信較好的客戶，無形加大了住房公積金的貸款風險。
2、住房公積金貸款辦理程序繁瑣。面對住房公積金貸款的低利率的沖擊，加之住房公積金貸款與商業銀行住房按揭貸款相比為業務受委托銀行所帶來的利益不均衡，購房者選擇商業銀行按揭貸款其利息全歸受委托銀行所有，若購房者選擇公積金貸款，受委托銀行只能收取5%作為手續費，且失去了許多貸款客戶。正是由于受委托銀行自身利益的驅使，往往對住房公積金貸款的客戶采取一些消極拖辦和誤導的手段，抵制或影響住房公積金貸款業務高效、快速發展。而其自運營的商業貸款比住房公積金貸款辦理要快的多，并且程序簡捷。當然無論是對開發商還是借款戶來說，都希望資金快速及時到位，懼怕住房公積金貸款的遙遙無期。有些開發商甚至還打出實行商業貸款給予優惠，或用先貸商業貸款以后再轉公積金貸款等等方式。使許多客戶由公積金貸款轉為商業住房貸款，繼而使房改資金中心失去了許多優質客戶，無形加大了住房公積金貸款風險。
3、房改資金管理中心貸款數據統計信息化建設滯后。由于我國許多地方房改資金中心的信息化建設嚴重滯后，沒有建立健全和更新，致使許多職工根本不知道自己的個人信息。而受委托銀行力爭主導地位和強調自己的網絡優勢，往往會采用其通暢、便捷的程序，進行貸款人員信息登陸和計息扣款，而房改資金管理中心統計信息滯后，貸款程序無法正常運行，雙方數據無法統一。而且房改資金中心的住房公積金貸款客戶群體，業務發展趨勢以及經營狀況等重要商業秘密都無法對外保密，既不利于市場的競爭，還加大了住房公積金貸款風險。
4、房改資金管理中心在貸款資金的回收方面處于被動地位。由于《住房公積金管理條例》第6條規定：“受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險”，受委托銀行基于節約成本考慮，對貸款的回收力度不夠，貸款發放到位后，銀行既不能及時通知客戶還款，也不實行跟蹤服務，導致客戶逾期還款比比皆是，甚至對逾期戶不及時還款視而不見。而房改資金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人，受委托銀行又與房改資金管理中心信息交流不夠，致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期，還有原準備一次性預還多月貸款本息的客戶，因受委托銀行以計算機程序不便、不暢等多種推托為由拒絕，由此也形成了逾期還款。由于住房公積金業務承辦銀行是由政府或住房委員會指定的，即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責，房改資金管理中心也無力對銀行進行制約和追究，處于承辦銀行和住房公積金貸款職工之間的被動局面，沒有保護廣大職工的利益。
（二）政策取向和金融市場形成的管理風險
由于政策取向的特殊性決定了個人住房貸款的服務對象主要是廣大的中低收入城鎮職工、居民，同時也決定金融管理風險。
1、借款人的還款能力下降的風險。由于住房公積金貸款作為政策性住房金融，借款人中相當一部分職工收入不穩定，償債能力有限，甚至有的單位瀕臨破產，職工隨時會面臨著下崗或買斷工齡，嚴重影響貸款償還能力。直接關系到住房公積金貸款的安全性、風險性，如遇央行利率上調，職工的還款負擔還會加重，逾期率就會上升。
2、存貸不掛鉤導致資金缺口的風險。我國許多城市在住房公積金配貸時，只注重借款人的還款經濟能力以及是否滿足貸款的其他條件，卻很少評估借款人對住房公積金的貢獻率，住房公積金配貸既無最低儲蓄年限（僅一年）要求，也無最低存款額限制。從現在現階段看，這種信貸方法似乎有利于解決和改善居民的住房，刺激居民的有效消費需求，擴大住房公積金信貸規模。但從長遠看，今后可能會導致資金缺口，而且加大住房公積金儲蓄長期融資的風險。
3、國民經濟狀況和金融市場變化而帶來的風險。城鎮職工、居民個人住房公積金貸款的一個突出特征就是貸款期限長，在長期的貸款期限內，社會經濟狀況和金融市場必然會不斷發生變化。如發生通貨膨脹等，由于個人住房公積金貸款實行相對固定利率，這就會使住房公積金蒙受貶值的風險。同樣數額的個人住房貸款，如果貸款期限延長一倍，住房公積金貸款的期限最長可達20年，從機會成本的角度來看，容易產生市場風險，并其風險將增加一倍以上。同時，住房公積金貸款業務的單一性使它缺乏銀行通過多項業務組合分散風險和規避風險的機制，更加劇了其風險性。
4、地方政府行政干預行為帶來的風險。地方政府為拉動住房消費，許多地方對房改資金管理中心下達個人住房公積金貸款任務目標，過分強調住房公積金貸款數量增長，往往忽視住房公積金貸款質量，加大了產生不良住房公積金貸款的可能性。
二、住房公積金貸款管理風險的規避措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的，理應正視和竭力規避，避免出現大的風險損失，根據上述風險的分析，規避住房公積金貸款管理風險，應積極采取應對措施。
（一）確立房改資金管理中心主導地位
解決住房公積金貸款的制度性風險的根本途徑在于消除委托與受托兩個利益主體的利益沖突。首先必須強化房改資金管理中心主體地位，采用房改資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一，既能有效地消除委托方式中的利益沖突，又能做到了職責分明。運作高效，徹底改革和完善我國個人住房公積金貸款的委托運作機制。使委托方始終居于主體地位，可以自主選擇受托人，同時也應該將選擇住房公積金業務承辦銀行的自交給房改資金管理中心，對受委托銀行敷衍應付辦事不力和操作失誤，而導致住房公積金住房貸款出現的風險，應由受委托銀行承擔，或由房改資金管理中心實行優勝劣汰，充分保證住房公積金貸款管理風險的規避，體現房改資金管理中心的主導地位。
（二）建立貸款風險監管體系
建立貸款風險監管體系，將風險管理系統納入個人住房貸款全過程中，并授予該體系應履行的功能：一是對個人信用情況進行相應的時實評估，特別應能防范惡意超貸的情況；二是實現對個人住房貸款貸前審核與貸后監察結合的功能，實現全過程的監督管理，三是實現個人住房貸款高風險的預警功能，并給出響應的規避建議；四是實現會商制度的建立，房改資金管理中心與受托銀行定時對預警高風險的情況進行會商，特別是對金融、房地產市場、社會就業與家庭收入變動信息的應急響應，以期協同規避，對已發生逾期的應協助盡快催收；五是建立個人住房貸款風險基金，實現個人住房貸款風險化解損失的規避功能。
（三）采取相關配套政策措施
1、建立以政府為主體減輕中低收入職工住房貸款負擔的貼息和擔保制度，可采取政府扶持（實行貸款貼息政策）、社會參與的辦法，組建住房置業擔保公司，為借款人提供信用擔保，既減輕了這部分低收入職工的債務負擔，又化解了金融風險。
2、房改資金管理中心按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并制定嚴格核銷壞賬制度和程序，認定后及時核銷壞賬、呆賬。
3、進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，應由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，既降低保險費用，減輕借款人的負擔，又提高借款人的還款能力。
（四）采取相關配套還貸措施
房改資金管理中心和受委托銀行應跟蹤服務和提高服務質量，減少因服務質量帶來還貸風險。
1、建立便捷的還款方式，利用銀行網點和資源，辦理還款儲蓄卡或一卡通，實行通存通還，自動劃款等便捷的方式，在時間和地點上方便借款人還款。
2、受委托銀行貸款放款后，及時通知借款戶月還款額和其帳戶余額情況，使借款人知道每月實際應還多少錢，什么時候還，做到心中有數，經濟上有準備，敦促貸款人養成良好的還款習慣，減少不必要還款糾紛。
（五）加強貸款抵押審查力度
住房抵押貸款是當前住房公積金貸款運營管理的重要環節，嚴格抵押審查，對降低貸款風險，資金的安全運營提供了重要保證。具體審查程序應做到：
1、認真審查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。
2、要求售房單位到期及時辦理產權過戶手續，并做出連帶責任承諾，與產權抵押登記部門協議確保抵押手續完整到位。
3、控制抵押率，規避抵押物市場價格變動的變現風險。
（天津市住房公積金管理中心，天津 300040）
摘 要：20世紀90年代以來，隨著網絡技術發展日新月異，商業銀行大力發展電子銀行業務，服務功能和效率大大提高。同理，發展住房公積金貸款電子業務，是提升住房公積金服務水平的需要，業務創新和競爭的需要。本文從分析商業銀行電子業務發展入手，結合住房公積金貸款業務特點，梳理住房公積金貸款電子業務框架，重點設計了網上申請住房公積金貸款和還款業務流程，提升住房公積金貸款電子業務服務水平。
關鍵詞 ：住房公積金貸款；電子業務
中圖分類號：F235文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）10-0210-02
收稿日期：2015-03-20
作者簡介：趙翔宇（1983-），男，天津市人，中級經濟師，大學本科，研究方向住房公積金貸款業務創新。
一、商業銀行電子業務發展簡介
（一）電子業務定義
商業銀行將電子業務定義為通過面向社會公眾開放的通訊通道或開放型公眾網絡，以及為特定自助服務設施或客戶建立的專用網絡等方式，向客戶提供的離柜金融服務，提供的服務渠道包括ATM，移動 POS機，網上銀行，電話銀行，手機APP，微信公眾號等。
（二）商業銀行電子業務發展階段
商業銀行電子業務大致已經歷了3個階段，信息電子化、業務電子化、電子化業務，并已經向著更新一代的營銷電子銀行發展。
信息電子化：這一階段的特點是以單向的信息為主，提供簡單的賬戶查詢和客戶服務。90年代中期，各銀行紛紛開通了網上銀行及電話銀行服務，提供賬戶查詢及客戶服務。1997年4月，招商銀行正式建立了自己的網站，成為國內第一家上網的銀行。
業務電子化：這一階段的特點提供廣泛的業務辦理功能，提供廣泛的電子業務渠道，例如網上銀行，電話銀行，手機銀行等，并引導客戶通過電子渠道辦理業務，實現柜面交易網絡化，降低業務運營成本。業務種類包括存款、轉賬匯款、結售匯、理財、網上貸款等，這一階段商業銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，即超過9成的業務通過電子業務完成，極大提高業務效率，節約運營成本。
電子化業務：這一階段的特點是向服務、互動、智慧的平臺轉型，設計上更加注重用戶體驗，服務、業務創新，場景多元化，例如招商銀行在手機應用中推出“掌上生活”服務，功能包括生活繳費（水、電、煤、固話寬帶、有線電視費用繳納）交通罰款、購買電影票、酒店預訂等功能，建行在其網站推出全景化生活服務繳費平臺“悅生活”，提供29類日常生活所需繳費支付服務，這些業務及功能往往在傳統柜臺無法實現，是作為專門基于電子渠道進行的業務創新。
目前商業銀行電子業務發展方向已經向著更新一代的營銷形電子銀行發展，提供更深度的客戶體驗，并且利用大數據分析工具的洞察能力，提高銀行金融產品的銷售能力，發掘客戶價值。
二、住房公積金電子業務現狀及問題
（一）電子業務以靜態展示為主，柜面交易替代率極低
從目前住房公積金貸款電子業務種類來看，仍然處于90年代商業銀行電子業務發展的初級階段—信息電子化階段，以靜態信息查詢展示為主，業務種類單一，不能起到任何柜面交易替代的作用，而商業銀行柜面交易替代率普遍在70%以上，部分銀行柜面交易替代率超過了90%，差距明顯。
（二）缺乏電子業務安全機制，風險較大
目前客戶在使用住房公積金電子業務時，身份驗證手段單一，只能以靜態密碼方式驗證，單一靜態密碼很容易造到破解，風險較大。例如使用網站和手機APP時，首先需要住房公積金卡密碼進行注冊，再設置查詢密碼，在自助機具查詢時每次均需輸入住房公積金卡密碼。下一步在擴展住房公積金電子業務辦理功能時，如果仍然采取靜態密碼驗證方式的話，具有較大風險。
（三）客戶體驗度不高
客戶信息界面相對單調，各業務功能相對獨立，不能靈活定制，體驗度不高。
三、住房公積金貸款電子業務方案
（一）目標
建立完善的客戶信息管理系統和電子業務安全策略，整合現有住房公積金貸款電子業務，進一步豐富電子業務產品，提升客戶體驗度，提高柜面交易替代率，同時實現業務風險可控。
（二）設計電子業務時需重點解決的問題
1、建立電子業務安全策略體系
目前銀行在客戶身份驗證方面通常的驗證機制包括網銀盾、短信驗證碼、動態口令牌、查詢密碼、交易密碼、客戶預留信息，且采取多種機制相結合的方式。
對于住房公積金電子業務來講，網銀盾、短信驗證碼均可承載高風險業務，但是網銀盾發行和使用成本較高，相比較而言，短信驗證碼更為經濟，但手機號碼需要列為強安全手段進行控制，客戶要到管理部柜臺進行綁定或變更。因此對于住房公積金電子業務的高風險業務采取短信驗證碼與靜態密碼相結合的方式，針對低風險如查詢等業務可采取靜態密碼驗證方式。
2、提高客戶體驗度
客戶體驗度對于電子業務來講也是極其重要的，如果我們設計的電子業務客戶都不喜歡使用，非常復雜繁瑣，那么可以說設計就是失敗的。從提高客戶體驗度來講，要重點做好以下5個方面，一是電子業務展示和操作方式與客戶使用的終端設備相匹配，二是客戶能夠快速找到他們所需要的信息或業務模塊，三是客戶錄入信息項少，操作步驟少，四是客戶操作錯誤時提示信息明確，可讓客戶很快改正，五是操作遇到問題，打電話給客服，可以很快得到解決
（三）具體產品設計
1、網上申請住房公積金貸款
借款人可在網上填寫貸款申請表，完成貸款在線審核，并進行貸款預約辦理。
（1）申請
客戶通過身份驗證，登錄網上個人業務平臺，客戶信息界面直接顯示客戶是否具備初步貸款資格，客戶初步具備可貸資格的，客戶信息界面醒目提示客戶可進行貸款申請了，提示客戶進行貸前咨詢，了解貸款 辦理程序、要件、試算貸款額度，提供流程要件展示界面和額度試算工具。客戶點擊貸款申請按鈕，填寫貸款申請表，上傳影像資料整合服務平臺根據借款人申請的情況引導客戶應拍照哪些申請資料，客戶利用手機或數碼相機拍照完畢并上傳，點擊提交申請。客戶提交申請后，整合服務平臺生成電子貸款申請表，當時傳輸至貸款發放業務辦理系統，信息包括貸款申請表編號、個人基本信息、購房信息、貸款信息、個人影像資料、購房影像資料、貸款及擔保影像資料。
（2）審核
貸款發放業務辦理系統根據客戶申請的貸款銀行，將貸款申請表分配到相應銀行經辦人，銀行經辦人員當時登錄貸款發放業務辦理系統銀行客戶端進行審核。
（3）預約簽約
審核通過的，整合服務平臺向客戶發送短信，提示客戶審核通過，客戶登錄網上個人業務平臺，選擇預約辦理業務時間，整合服務平臺生成預約號，并告知預約辦理地點。客戶攜帶貸款申請資料在預約時間到預約辦理地點提交申請資料，銀行經辦人通過貸款發放業務系統銀行客戶端審核資料合規性、與貸款申請信息一致性，審核通過的與借款人簽訂借款合同、貸款申請情況聲明等，貸款銀行將貸款資料報中心審核。
（4）中心審批、劃款、發放
中心通過貸款發放業務系統對借款人貸款條件、貸款額度、期限、影像資料進行復核。審核通過的將貸款劃款信息發送至資金匯劃系統，資金匯劃系統將貸款資金直接劃至資金監管賬戶，完成貸款發放。貸款發放完畢的，貸款業務系統反饋整合服務平臺，同時生成提示短信提交客服中心，通知客戶貸款發放完成。
2.余額沖貸
當借款人住房公積金賬戶余額充足時，可以隨時隨地通過電子業務渠道辦理余額沖貸，提取賬戶余額提前償還住房公積金貸款或組合貸款中的住房公積金部分，即時辦結。
（1）申請
借款人通過身份驗證，登錄電子業務平臺，點擊余額沖貸
（2）計算
借款人輸入申請還款本金，整合服務平臺通過應收計算服務組件檢查申請還款本金應小于等于貸款余額，計算還款利息。
（3）短信動態驗證碼驗證
整合服務平臺向借款人手機號發送短信動態驗證碼，借款人收到短信后輸入短信動態驗證碼驗證。
（4）提取與還款
中心當時進行提取記賬和還款記賬。
（5）反饋借款人結果
第一條為改善我城鎮居民的居住條件。規范我住房公積金個人住房公積金貸款管理，根據中華人民共和國《擔保法》國務院公布的住房公積金管理條例》中國人民銀行《個人住房貸款管理方法》等法律法規，結合的具體情況，制定本辦法。
第二條住房公積金個人住房貸款是以住房公積金為資金來源。定向用于購買、建造、翻建、大修自住房、集資合作建房的專項住房消費貸款。
第三條住房公積金管理中心是全住房公積金個人住房貸款的管理機構。監督住房公積金貸款的借貸和結算。住房公積金個人住房貸款金融業務由管理中心委托住房公積金管理委員會指定的商業銀行操持。
第二章貸款對象及條件
第四條申請貸款前連續足額繳存住房公積金12個月以上。具有完全民事行為能力的職工，購買、建造、翻建、大修自有住房、集資合作建房的均可申請住房公積金個人住房貸款。
第五條借款人應具備以下條件：
一、申請的貸款必需用于購買、建造、翻建、大修自住房、集資合作建房。房屋僅限于外國有土地上具有所有權的住房。
二、借款人具有完全民事行為能力。
三、單位及借款人連續足額繳存住房公積金12個月以上。
四、借款人具有穩定的職業和收入。有償還貸款本息的能力；
五、購買住房的須具有符合法律規定的購買住房的合同或協議。
六、購房首期付款的自有資金和建造、翻建、大修自住房和集資合作建房的自籌資金。
七、借款人同意用本內產權明晰的自有或共有的房地產作抵押。
八、借款人料理質押的應用國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業債券和個人定期儲蓄存單等有價證券作質；
九、貸款人規定的其他條件。
第六條借款人的配偶可以作為共同借款人。
第三章貸款順序
第七條借款人申請住房公積金貸款的應填寫《住房公積金貸款申請表》并按要求提交以下資料：
一、借款人合法的身份證復印件。
二、有關借款人家庭穩定的經濟收入證明或償債能力的證明；
三、符合法律規定的購房合同、協議。
四、抵押物或質押物清單、權屬證明及有獎勵權人同意抵押的證明。保證人同意提供擔保的書面證明和保證人的資信證明；
五、借款人及共同借款人的職工住房公積金管理手冊》
六、貸款人要求提供的其他文件或資料。
第八條貸款人受理借款人的申請后。對借款人的信用等級以及借款的合法性、平安性等情況進行調查，測定貸款的風險度。
第九條中心調查人員在進行貸款調查后。提出意見。中心負責人對調查人員提供的資料進行復核，復測貸款風險度，按規定權限進行審批。
第十條對貸款申請進行審批后。抵押貸款、質押貸款的由抵押人、出質人與貸款人簽訂抵押合同、質押合同，保證貸款的由保證人與貸款人簽訂保證合同。
第十一條貸款人按借款合同規定簽發《發放貸款通知書》通知受托銀行。銀行對借款人持有的有關憑證進行審查。
第十二條借款人依照借款合同約定的方式、方法按時足額歸還貸款本息。
貸款期限在1年以內（含1年）實行到期一次還本付息。
貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。借款人可以選擇等額本息還款或等額本金還款方法中任何一種方法還款方式。
銀行開設儲蓄專戶，借款人還款可選擇柜面現金還款或由借款人委托貸款人的受托銀行扣還貸款的兩種方式中的任意一種。實行由銀行扣還貸款方式的借款人與銀行簽訂委托扣還款協議。存儲按月還貸本息的存款，并保證按月儲蓄存款專戶余額足以支付貸款本息，銀行按月從該戶上扣收貸款本息。借款人自銀行劃款之日的次月進入還款期，以銀行借款發放日的前一日為每月還款日。
提前歸還貸款的金額不得少于貸款合同約定的6個月的還款額。提前歸還貸款的借款人應事先告之貸款人。貸款人同意后，借款人可多次或一次性歸還貸款本息。根據約定的利率和貸款余額，按實際占用的天數計收利息，已計收的利息不作調整。
第十三條貸款發放后。做好逾期貸款本息的催收工作。對不能歸還或者不能落實歸還本息貸款的督促借款人歸還或依法。
第四章貸款額度、期限與利率
第十四條借款人的貸款最高額度按以下情況分別確定：
一、雙職工家庭夫妻雙方所在單位都按規定連續足額繳存住房公積金12個月以上的根據借款人家庭的還款能力合理確定貸款額度。
二、單職工其所在單位按規定連續足額繳存住房公積金12個月以上的根據借款人的還款能力合理確定貸款額度。
三、貸款最高額度同時不得逾越購建房總價款的70%
第十五條貸款期限最長不超過20年。
第十六條貸款利率依照建設部、人民銀行的規定和通知執行。貸款期限在1年以內（含1年）實行合同利率。不分段計息。貸款期限在1年以上的遇法定利率調整，于次年1月1日開始，按相應利率檔次執行新的利率。
第五章抵押、質押和保證
第十七條借款人可用自有、共有或者第三人所有。僅限于在本縣內貸款時作抵押，各縣間不得交叉作為抵押。中華人民共和國擔保法》第三十七條規定不得抵押的財富，不得用于貸款抵押。
第十八條以房地產作為抵押的必需將房地產價值全額用于貸款抵押。并依照有關法律規定料理抵押物登記。
第十九條以房地產作為抵押的借款人需在合同簽訂前料理房貸保險。平安期限不得低于貸款期限。抵押期內，貸款人作為房貸保險賠償的第一受益人，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。
第二十條采用質押方式的出質人和質權人簽訂書面質押合同。
第二十一條貸款人應妥善保管質押物。出質人對用作質押的有價證券不得以任何理由掛失。
第二十二條借款人不能足額提供抵押（質押）或用所購買的期房作為抵押的要有符合法律規定條件。承擔連帶責任。保證擔保人與貸款人簽訂書面合同，保證擔保期間，保證擔保人不得單方撤銷連帶責任保證擔保。
第二十三條依照《中華人民共和國擔保法》規定。
第六章合同的變卦和終止
第二十四條借款合同需要變卦的必需經借貸雙方協商同意。原借款合同繼續有效。
第二十五條借款人死亡、失蹤或喪失民事行為能力。
第二十六條保證擔保人失去擔保資格和承擔連帶責任能力時。重新簽訂保證合同。
第二十七條因國家建設需要。用拆遷所獲得房地產或第三人房地產作抵押，偏重新簽訂抵押合同。
第二十八條借款人按合同規定歸還全部貸款本息后。借款合同及抵（質）押、保證合同終止。
第七章法律責任
第二十九條借款人有下列情形之一的貸款人有權停止支付貸款或者提前收回全部貸款：
一、借款人采取欺詐手段隱瞞真實情況。
二、保證人違反保證合同或喪失擔保資格和承擔連帶責任能力。質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵（質）押的
三、不依照借款合同規定用途使用貸款的
四、未經貸款人同意。
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的
六、其他由于借款人原因。
七、貸款人與借款人約定的其他情況。
第三十條借款人未按貸款合同規定歸還貸款本息的逾期局部按中國人民銀行有關規定加收罰息。
第三十一條出現下列情況之一的貸款人有權處分抵（質）物：
一、借款人、保證擔保人連續3個月或累計6個月未按時歸還貸款本息的或者借款合同期滿。
二、借款人在借款合同終止前死亡、被宣告失蹤或喪失民事行為能力。或繼承人、受贈人、代管人和監護人拒絕履行歸還貸款本息的
三、其他原因導致借款人無法履行歸還貸款本息的
第三十二條貸款人依照有關規定處置抵（質）物。
一、支付處置抵（質）押物發生的有關費用；
二、支付處置抵（質）押物應繳的各種稅費；
三、歸還貸款本息、罰息、賠償金和違約金等各種款項；
目前，全市城鎮居民住房災后恢復重建已進入最重要的實施階段，進一步加大住房公積金貸款力度，切實發揮住房公積金的職能作用，是有效解決城鎮居民住房災后恢復重建資金短缺問題，強力推進城鎮居民住房災后恢復重建的有效措施。各縣區政府和住房公積金管理等有關部門要進一步統一思想，提高認識，把充分發揮住房公積金職能，加大住房公積金貸款力度，全力支持城鎮居民住房災后恢復重建作為當前一項十分緊迫而艱巨的政治任務，按照市政府的統一安排部署，全面落實省、市城鎮居民住房災后恢復重建各項政策，優化管理機制，加快自身建設，不斷增強服務功能，切實發揮住房公積金支持城鎮居民住房災后恢復重建主力軍的作用，進一步為全市災后城鎮居民住房恢復重建提供貸款支持，全力推動全市城鎮居民住房災后恢復重建工作有序開展。
二、強化工作措施，切實加大住房公積金在城鎮居民住房災后恢復重建中貸款支持的力度
各縣區政府和住房公積金管理等有關部門要按照住房公積金貸款工作管理的原則與要求，密切結合本縣區實際，認真分析研究住房公積金貸款支持城鎮居民住房災后恢復重建工作的辦法與措施，及時高效地開展貸款支持工作。
（一）加強住房公積金統籌，保障城鎮居民住房重建貸款資金需求。各縣區政府及財政、住房公積金、委托發放貸款的金融等部門要按照城鎮居民住房公積金征繳辦法和城鎮居民住房災后恢復重建公積金貸款要求，采取有效措施，加強住房公積金資金統籌征繳，壯大公積金歸集總量，合理調度縣區間資金配置額度，有效保障城鎮居民住房災后恢復重建貸款資金需求。
（二）堅持原則與靈活統一，適當放寬城鎮居民住房災后恢復重建公積金貸款條件。市縣區住房公積金管理部門要從城鎮居民住房災后恢復重建工作大局出發，按照市政府的部署要求，堅持原則與靈活相統一，適當放寬城鎮居民住房災后恢復重建個人住房公積金貸款條件，全力支持重建工作扎實開展。
1、放寬貸款范圍。一是對因地震造成自有住房中等破壞或嚴重破壞、倒塌，災后已領取政府發放的住房毀損補助的住房公積金繳存人，按照“屬地、自住”原則，在重建自住住房，購買安居房、經濟適用房和普通商品住房（含限價房）時，將領取的住房重建補助資金全部用于購（建）房首付款后如有缺口，可申請公積金個人住房貸款。二是對因地震造成自有住房受損,經專業鑒定機構鑒定為維修加固后可以居住，已領取當地政府發放的住房加固補助資金并對房屋實施維修加固的住房公積金繳存人，可申請用于加固維修的住房公積金個人貸款。
2、放寬貸款額度和還貸期限。符合上述住房公積金貸款條件的城鎮居民住房重建戶，重建自住住房，購買安居房、經濟適用房和普通商品住房（含限價房）的，可申請最高貸款額度不超過10萬元，最長期限為10年的住房公積金貸款；對加固維修自住住房的，可申請最高貸款額度不超過5萬元，最長期限為5年的住房公積金貸款。
3、放寬貸款優惠政策。一是將住房公積金繳存時間由連續24個月方可申請貸款的規定，放寬為連續繳滿12個月。二是購買自住住房的將購房首付款比例由原來的40%放寬為30%。三是對即將退休的職工，根據其信用和收入狀況，將貸款期限放寬至退休后五年，同時將擔保人的擔保期限延長至退休后五年。
（三）堅持集中突破，將有限的住房公積金資金用于城鎮居民住房災后恢復重建。一是要堅持集中有效突破的原則，在城鎮居民住房災后恢復重建最后實施階段，適當限制住房公積金個人住房正常貸款，將有限的住房公積金資金用于城鎮居民住房災后恢復重建，確保重建工作全面完成。二是要嚴把重建戶貸款審核關。為提高城鎮居民住房公積金效率，使有限的住房公積金支持城鎮居民住房重建困難家庭，各縣區政府要對重建戶貸款嚴格審核把關，對家庭經濟狀況好，完全有能力開展重建住房的重建戶，原則上不予辦理住房公積金貸款；對家庭經濟狀況一般，但具有一定的住房重建能力的重建戶，應給予適當數量的住房公積金貸款；對家庭經濟狀況較差，但有住房重建意愿的重建戶，應在住房公積金貸款額度上給予傾斜照顧。三是對符合住房公積金貸款規定的城鎮居民住房重建戶，只能以家庭為單位在原住房所在地購買或自建自住住房時，享受一次住房公積金貸款。四是由各縣區政府最終審核把關后，向住房公積金管理部門提供申請貸款的城鎮居民住房災后恢復重建戶花名冊及貸款額度（市直單位貸款的職工花名冊及貸款額度由武都區政府提供），住房公積金管理部門按照貸款程序予以辦理。
一、住房公積金貸款檔案數字化的意義
1、實現了住房公積金貸款檔案的實時跨地域查找利用。住房公積金貸款檔案主要是滿足公積金管理機構日常業務數據查詢服務、逾期訴訟服務和數據分析服務，對規避、化解住房公積金貸款風險具有重要的作用，這些利用目的使得住房公積金貸款檔案利用具有頻率高、利用時限性強的特點，而檔案利用的時限性與檔案數量的膨脹性矛盾給庫房檔案調閱利用增加了壓力，手工調閱原件的傳統利用手段，難以滿足利用者的利用需求。而檔案數字化很好地解決了這一矛盾，利用者不再礙于原件利用的局限，檔案查閱利用不再受時間、地點限制，實現了多次、重復利用，住房公積金管理機構的所屬管理部門和營業網點可以實時在線瀏覽和查閱，檔案利用方便、快捷、高效。
2、有利于住房公積金貸款檔案的長久安全保管。隨著近幾年房價的迅猛上漲，住房公積金貸款金額上調，貸款年限增長，住房公積金貸款檔案的保存年限也隨之變長。通過直接查閱掃描件，可以減少原件調閱對檔案造成的損害，防止檔案原件利用過程中的散落、遺失、涂改和更換，同時以光盤等載體方式備份，可應對突發意外所造成的損失。
3、有利于推進住房公積金管理機構的檔案信息化建設。檔案信息化建設是一項系統工程，涉及到檔案工作的方方面面，住房公積金貸款檔案作為住房公積金管理機構的一項重要檔案，實現檔案數字化掃描能夠加快住房公積金管理機構檔案信息化整體建設的步伐，同時，檔案數字化作為檔案信息化建設的基礎工程，建立檔案全文數據庫和檔案目錄數據庫，能夠為檔案信息化整體建設提供寶貴經驗。
二、住房公積金貸款檔案數字化存在的主要問題
1、住房公積金貸款檔案基礎工作不健全。規范化是檔案數字化工作的基本要求。當前，各地住房公積金管理機構的住房公積金貸款檔案整理狀況參差不齊，基礎不一，很多地方缺少科學規范的檔案收集要求和整理歸檔標準，檔案整理質量不高，統一管理水平低，這直接影響了檔案數字化掃描工作的開展。
2、數據安全缺少技術保障。安全是檔案數字化工作不能突破的一道防線，數據安全直接受技術水平和技術手段的影響，需要配備過硬的軟件、硬件設施和專業的技術維護人員。隨著信息技術的突飛猛進，入侵與反入侵的技術較量日益激烈，如何確保數據的安全、可靠，成為檔案數字化工作面臨的一個重要問題。
3、缺少統籌規劃。住房公積金貸款檔案的數字化工作是涉及到檔案部門、信息技術部門、利用部門的一項綜合性工程，從檔案數字化平臺的建設、應用到維護，需要各方共同參與，統籌考慮，全面規劃，軟硬件齊下。很多公積金管理機構在開展檔案數字化掃描時，把檔案數字化掃描當成一蹴而就的工作，只著眼于當前，缺少長期規劃和統籌安排，尤其是軟件、硬件環境搭建與公積金業務系統的兼容性等方面欠缺考慮，或者是在開發設計時只考慮了檔案部門的管理需要，忽視了與管理部及營業網點的溝通，缺少對業務利用部門多層次利用需求的考慮，導致事倍功半，掃描成果難以有效利用。
4、檔案人員信息化素質不高。檔案數字化對檔案人員的綜合素質提出了較高的要求。目前，很多公積金管理機構的檔案人員都是兼職，專職檔案人員少，檔案工作大多停留在手工管理階段，檔案信息化意識淡薄，檔案信息化知識欠缺，這些使得在檔案管理中難以從檔案信息化工作的角度去開展工作，給檔案的數字化工作增加了難度。
三、住房公積金檔案數字化應把握的重點內容
1、以一筆住房公積金貸款業務形成的檔案資料為立卷單位進行掃描，保持單筆借款人貸款檔案資料的完整性和獨立性。住房公積金貸款檔案按“單筆貸款”為一個案卷立卷，因此在掃描時應保持單筆貸款檔案資料的獨立性。
2、制定規范，明確標準。這是保證掃描質量的重要步驟，包括整理標準規范化和圖像掃描技術規范化兩方面。整理標準規范化是指掃描前需制定住房公積金貸款檔案規范化整理操作規范，包括著錄格式、目錄格式、文件排放順序、編頁方式、拆裝方法、文本類型即原件與復印件的區分，重復件、多余件的識別與剔除，卷內文件目錄與檔案實體的一致性等，這些內容都必須在掃描工作開始前進行規范、核查并實施。
掃描技術規范化主要是為了確保掃描電子圖像的完整、清晰、無誤，保證圖像和檔案實體的一一對應，圖像掃描技術規范主要是明確掃描方式、掃描色彩模式、掃描分辨率、存儲格式等。
3、確定索引信息。索引信息的選擇直接影響到掃描成果的檢索利用。住房公積金貸款檔案索引信息應具有通用性和開放性，能夠滿足公積金貸款管理機構各相關部門的多種需要，索引信息可以從借款人信息和檔案目錄信息兩個角度綜合考慮，一方面以檔案編號、借款申請人證件號、借款申請人姓名等惟一性信息項目作為索引信息，檢索一筆住房公積金貸款的全部檔案資料。另一方面可以以檔案中留存的固定文件名稱建立索引信息。住房公積金貸款檔案根據房屋性質的不同，形成的檔案材料雖存有部分差異，但仍存在大量的同類歸檔文件，如貸款委貸合同、委托貸款通知單、還款賬戶確認書、電話委托服務協議、用于還款的銀行卡或存折、借款申請表、借款合同、購房合同等，這些共同材料可以作為索引信息，以滿足查找多筆檔案中某一種文件的利用需要。
4、做好掃描系統與其他相關系統的順利對接。由于住房公積金貸款檔案數量多，動輒上萬筆，掃描工作多是外包給專業的掃描公司來完成，因此存在不同系統的對接問題。對數據信息而言，可以通過檔案編號、借款申請人證件號、借款申請人姓名等關鍵項進行數據匹配，在檔案管理系統及公積金貸款業務系統設立全文瀏覽模塊，共享全文數據庫，檔案部門及各營業網點的業務人員可以在各自的操作系統中使用全文數據。針對全文數據安全，應采用先進的信息安全技術，主要包括防火墻技術、攻擊檢測技術、虛擬專用技術和數據恢復技術等。同時，制定住房公積金貸款檔案數字成果安全利用與管理的相關措施，建立身份認證，設定用戶角色和訪問權限，進行訪問控制，通過技術手段避免全文數據在各應用系統遭到人為或非人為的破壞、更改或泄漏。
5、重視掃描過程控制。住房公積金貸款檔案的數字化從工作流程上主要有檔案出庫、檔案清點、接收、組卷、檔案整理、檔案掃描、排序索引、質量檢查、裝訂還原、圖像上傳歸檔、檔案回庫。對其中的每一個環節都要嚴格審查，責任落實到人。在檔案提檔、歸檔環節認真清點登記;接收環節做到檔案有序存放;整理環節嚴格按照操作規范整理檔案，案卷內文件有序拆裝，目錄頁文件按序統一排放;掃描環節應保證案卷內文件歸檔正確，杜絕串檔，保證掃描圖像規整清晰;嚴把質檢環節，檢查原始檔案的完整性、裝訂是否合格、文件的排放順序等，確保原始檔案的完好無損。
6、加強監管。檔案數字化是一項集信息、技術于一體的工作，需要公積金管理機構下檔案部門、信息技術部門與外包公司的緊密合作，加強掃描各階段的監督管理對保證掃描質量和掃描工作的順利完成非常重要，應引入掃描項目負責人聯絡制度和項目管理例會制度，明確聯絡對象、聯絡方式和職責內容。通過項目管理例會，履約各方溝通情況、交流信息、協調處理和研究解決存在問題，項目例會主要把握四方面內容，一是當前掃描進展情況;二是對以前發現的問題，報告處理結果;三是根據需求方的最新要求討論形成決議;四是匯總相關方需要協作解決的問題。通過建立項目監督管理制度，達到最終的掃描目標。
7、提高檔案人員的信息化管理水平。檔案數字化要求檔案人員必須與時俱進，要用檔案信息化知識武裝自己，更新自己的知識結構，檔案人員要適應信息技術和檔案事業的發展， 抓好知識的更新、引進和消化，要學會利用計算機網絡和多媒體技術對檔案信息進行存儲、檢索和開發利用，檔案管理部門要加大對檔案人員的信息化管理培訓力度，加快檔案人員知識結構的變革，多途徑、多層次地培養人才，如此才能適應檔案數字化工作的需要，保障檔案數字化管理工作的有效開展。
參考文獻
1、馮惠玲、張輯哲:《檔案學概論》，北京:中國人民大學出版社，2001年版，76～77頁。
［關鍵詞］ 住房公積金 公積金貸款 風險 規避
一、住房公積金貸款風險的表現形式
1.政策風險。政策風險主要是指國家相關政策給公積金貸款帶來的風險。由于國家相關政策調整使市場發生變化，影響某一行業的發展，從而使之與關聯的信貸產品出現較大的風險，如國家為了宏觀調控的需要，在某一時期對房地產行業實行限制發展，導致按揭貸款項目停緩建，整體房價下跌，或放寬住房貸款的按揭成數和年限，都會給個人住房貸款帶來還款風險。由于我國實行土地國有化，因此政策的影響甚至超過市場和競爭的影響。
2.法律風險。法律風險是指交易合同得不到到法律保護而導致損失的可能性。由于中國目前適用個人住房信貸專項法律和法規的缺失和執行難，同時，由于《個人住房擔保貸款管理辦法》、《擔保法》和《民法通則》等對抵押物的設置、抵押權的履行、抵押物價值的評估、作價及處置的規定操作性不強，難以直接用于實踐。因此，法律風險是目前我國發放住房信貸的突出風險。
3.通貨膨脹風險。通貨膨脹對投資的固定收益波及很大，使投資者所獲固定收入的實際購買力下降，同時投資者還要遭受資本價值降低的損失。目前我國的房價收入比遠遠超出世界銀行的限定指標，許多大中城市的房價已超出居民的實際購買力。同時，由于我國社會保障制度尚不健全，進一步降低了普通居民的預期凈收入，導致住房需求難以轉化為現實購買力。另一方面，由于住房抵押貸款期限較長，在貸款期間，一旦出現通貨膨脹，即使借款人按期還款金融機構也會遭受損失。
4.房地產市場風險。我國房地產市場的不規范使房地產行業的風險通過貸款轉移到公積金管理中心。眾所周知，房地產行業具有周期性的特點。近幾年，房地產發展迅猛，房地產價格上漲過快容易造成價格偏離其真實的價值，從而產生泡沫。一旦泡沫破滅，房地產行業進入低谷時期，房地產價格將會下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅度縮水，這將會給公積金管理中心帶來損失，甚至可能出現嚴重的社會問題。
5.操作風險。操作風險是指公積金管理中心在處理個人住房貸款業務時操作失誤或決策不當而造成貸款損失的可能性。操作風險是風險管理措施難以奏效的主要原因之一。從操作過程的各個環節上看，公積金管理中心在具體操作個人住房按揭貸款時，都不同程度地存在經營管理風險，如貸前調查不到位、貸時審查不嚴格以及貸后檢查不及時等。
6.公積金借款人信用風險。由于公積金貸款的對象大部分為社會的中低收入職工，在社會經濟快速發展時期，由于企業改制和社會勞動用工制度的改革，一部分職工會因失業、下崗或收入大幅減少而發生貸款違約；還有些借款人因疾病災等意外事故導致喪失勞動能力，或因家庭成員患上重大疾病、子女入學等突發事件發生大額費用支出，出現償債能力下降而發生貸款風險。目前由于多數地方公積金貸款沒有納入人民銀行個人征信系統管理，致使在審批時對個人信用記錄和負債情況無法準確掌握。
二、住房公積金貸款風險規避方法
1.制定高效的的公積金貸款管理制度。首先要嚴格貸款審核關。在辦理貸款過程中，應對借款人、擔保人、抵押人的資格以及質押物，抵押物的情況進行認真調查，嚴格審核，切實做好貸前調查工作。其次是實行“三級審批制度”。即“韌審、復審和簽批”。實行三級審批，一是可以細化審批過程，減少錯誤率；最后是審批人之間可以明確責任，相互監督，強化管理。
2.構建貸款風險的政策化解機制。一是借鑒發達國家住房政策的經驗，建立以政府為主導的為中低收入職工住房貸款的貼息和擔保制度。。二是督促公積金管理機構按《住房公積金管理條例》規定和相關財務管理辦法的規定，在增值收入中按比例提足貸款風險準備金，并要求它嚴格程序及時核銷壞死賬。三是進一步完善住房保險，在個人住房擔保中介機構尚未發育成長起來的情況下，由保險公司把財產保險和人身保險結合起來，開拓住房保險新業務，是一項現實可行的方式。
3.豐富住房公積金貸款品種。住房公積金貸款應該借鑒商業銀行的做法，適應市場變化，豐富貸款品種，設計多種還款方式，提高服務質量。特別是針對低收入家庭，在人民銀行規定的利率基礎上，可以推出住房公積金貼息貸款，從住房公積金增值收益中，拿出一部分資金補貼給職工。為降低住房抵押貸款信用風險，還應推出住房抵押貸款衍生業務，包括轉按揭等便捷靈活的住房抵押貸款還款方式。
4.評定公積金借款人信用等級。我國對于個人的住房抵押貸款風險管理系統的開發與運用尚處于起步階段。2006年中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫正式運行后，在商業銀行已經得到廣泛使用并取得顯著效果。從長遠考慮，將公積金繳納、使用和貸款信息納入人民銀行征信系統，實現信用資源共享是大勢所趨。通過征信系統公積金中心可以及早發現信用不良和惡意貸款者，將其拒之門外，對化解住房公積金貸款風險意義重大，事半而功倍。同時如發現借款人存在未償清債務，原則上也不應再予貸款，信用管理制度對借款人按時歸還公積金貸款也有一定的促進作用。
5.全面提高公積金貸款從業人員素質。首先，建立良好的信貸激勵與約束機制，使權利義務能夠對等，從制度上約束信貸從業人員的經營行為。在實踐中，有相當部分的貸款信用風險可在其萌芽時予以控制，但往往是由于貸后管理松懈等原因使得這種風險未在第一時間得到控制，錯過了控制風險的最好時機。其次，建立良好健康的信貸文化。對工作人員進行深入細致的法制教育、思想教育和紀律教育，堅持原則，抵制誘惑，廉潔從業，遵守各項規章制度，嚴格按規定程序辦事。
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[關鍵詞] 住房公積金貸款 風險原因 資金安全
我國建立住房公積金的目的就是為了維護職工的合法權益,促進城鎮住房建設,提高城鎮居民的居住水平,提高職工住房消費能力,推行“低存低貸”的購房融資政策。近年來隨著住房公積金政策的普及和我國房地產市場的快速發展,住房公積金貸款規模急劇擴大,但隨著貸款業務的開展,其中存在的潛在風險也逐漸暴露,損害了廣大繳交住房公積金職工的切身利益。
風險從經濟學上解釋,并非現實的損失或危機,而是一種可能性,大家關注的都是獲利的可能,從而忽略風險的存在,但這種風險一旦真實發生,就會造成難以彌補的損失。所以,我們在實際工作中,要預先識別、分析、控制、管理風險,實現住房公積金貸款資金安全有效發揮作用。
一、貸款風險形成的原因
1.貸款人個人信用缺失
個人信用指個人在社會經濟活動中的誠信,包括接受強制性的法律規章制度和接受非強制性的道德約束和輿論約束。隨著社會經濟的市場化,人們的誠信意識開始淡化,追求個人利益的欲望不斷膨脹。由于我國沒有建立完善的個人信用制度,日常生活中不斷發生個人信用缺失的事情。住房公積金中心了解貸款人的信用程度和收入狀況只能依據申請人所填寫的資料,當貸款人弄虛作假騙取貸款或者惡意不還,甚至與擔保人串通時,就會有無法按期歸還的風險。
2.貸款人還款來源出現問題
社會市場經濟的發展是變化莫測的,市場經濟在運行過程中有它自身的運行規律。當經濟運行過程中出現無法避免的波動,尤其是出現金融危機時,就會給借款人的單位效益造成不利影響,甚至有的單位瀕臨破產,借款人中相當一部分職工收入不穩定甚至下崗,嚴重影響貸款償還能力,從而形成還款能力下降的風險。貸款人的償還能力直接關系到住房公積金貸款資金回收的及時性、安全性、風險性,如果貸款期限長的話,又會增加市場風險,如遇央行貸款利率上調,職工的還款負擔還會加重,逾期率就會上升,造成貸款資金無法及時歸還。
3.委托銀行自身的風險
國務院頒布的《住房公積金管理條例》明確規定住房公積金管理中心不能直接辦理金融貸款業務,應當委托住房委員會指定的商業銀行辦理住房公積金的貸款業務,個人住房貸款只能以委托方式委托商業銀行辦理,并由住房公積金中心承擔貸款風險,受委托銀行不承擔住房公積金貸款的風險。這其實意味同一貸款業務的委托方與受托方是兩個不同的利益主體,受委托銀行是市場經濟中以獲取最大利潤為經營目標的經濟實體,雖然和住房公積金中心簽訂委托合同,但仍會在自身利益的驅動下在運作過程中和中心產生各種矛盾。受委托銀行對貸款的回收力度不夠,貸款發放到位后,銀行既不能及時通知客戶還款,也不實行跟蹤服務,導致客戶逾期還款比比皆是,甚至對逾期戶也不及時通知中心。而住房公積金管理中心因貸款業務審核后就不再直接面對借款人,受委托銀行又與管理中心信息交流不夠,致使有些貸款逾期戶根本不知貸款已逾期。還有住房公積金管理中心和受委托銀行是不同的管理機構,各有各的運作程序,在實際操作過程中,由于程序的不銜接也會造成各種信息的不暢通,從而給貸款資金的順利回收帶來風險。由于住房公積金業務承辦銀行是由住房委員會指定的,即使受委托銀行不按合同約定履行收貸職責或者不全力配合,住房公積金管理中心也無力對銀行進行制約和追究,無法保護廣大職工的利益。
4.住房公積金管理中心管理機制不完善的風險
貸款工作包括資信審查、貸款發放、貸款回收、帳務處理、檔案管理、擔保人質押、與銀行協作等,是一項政策性強、責任重大、業務素質能力要求高的綜合系統工程。發放貸款前工作人員的風險防范意識不強,對借款人收入、信用、貸款用途及保證人資格審查不仔細認真,發放貸款時,不認真核對借款人、保證人的身份證件造成代簽,給日后貸款的正常回收埋下隱患,致使公積金受損。貸款后期管理不及時跟上,對各貸款戶歸還情況不掌握,對逾期貸款清理和催收不及時,甚至中心工作人員與借款人相互串通故意不還,都會造成貸款風險產生。
二、規避風險的管理措施
住房公積金貸款管理風險是客觀存在的,必須正視現實情況,根據上述風險的產生原因積極采取應對措施,防止重大的風險損失。
國家要加快住房公積金的立法工作,規范住房公積金管理使用。住房公積金各項業務堅持按法律、按規定辦,杜絕隨意性。業務工作每個環節要加強監督,嚴格審核,善于利用相關法律,用法律武器來保障各項工作的順利進行和健康發展,從而維護公積金繳納者的合法權益,保證住房公積金制度的健康、快速發展。政府有關部門要采取有效措施加強對住房公積金管理和使用的監督,對住房公積金的使用和管理情況進行檢查,建立對住房公積金管理和使用的全過程監督機制,對管理使用情況每年向社會公告,接受社會和公眾監督。
住房公積金中心要根據本中心的實際情況訂立嚴格而明確的崗位責任制,建立健全貸款業務制度,實行規范化標準化管理。(1)管理層對下級要求要嚴格,崗位分工明確,組織工作人員學習業務知識,提高風險意識。工作人員必須按照條例的要求認真審核貸款人和擔保人的信用,必要時要進行實地調查,嚴格審查貸款用途和資料的真實性,把風險控制在初始階段。對提供虛假資料騙取公積金貸款的職工要有相應的記錄,防止再次騙取。(2)住房公積金的貸款發放要建立一整套的規范化標準化的程序,不管是誰發放,也不管是誰要貸款,都要按照規定來進行,防止違規發放和人情發放,在每個環節上都能制約漏洞的產生。
關鍵詞：個人住房公積金貸款；風險防范；建議
中圖分類號：F830文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）01-0074-02
住房公積金使用的最主要途徑是面向廣大住房公積金繳存職工發放個人住房公積金貸款。住房公積金貸款有效解決了職工支付能力不足的問題，繁榮了城市個人房地產信貸市場，拉動了住房消費，讓廣大中低收入家庭切實地享受到住房制度改革帶來的實惠。以大連市住房公積金貸款業務發展為例，截至2010年6月末，大連市累計發放個人住房公積金貸款19.95萬戶，269.71億元，貸款余額158.74億元；貸款額年均增長20％。個人住房公積金貸款成為職工購房貸款首選方式，極大提高了中低收入家庭的購房支付能力。但隨著貸款規模的急劇膨脹，系統內和系統外風險也逐步凸顯，住房公積金貸款風險防范日益成為住房公積金管理的重點，防患于未然應是住房公積金管理機構今后的工作重點。
一、個人住房公積金貸款風險類型
個人住房公積金貸款風險（以下簡稱“貸款風險”）是指發生在住房公積金專項儲金借貸過程中的各種風險的總和。住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，雖然抵押貸款本身是一種安全性好、資金回收率高的優良信貸方式，但是由于現行的管理機制尚不健全，配套的法律法規尚不完善，因此住房公積金貸款存在較大的風險。從本質上講住房公積金貸款風險也是一種金融風險。實踐中主要存在以下幾類風險：
1.信用風險。這主要是指借款人因主客觀原因所引起的未按合同約定按期償還到期貸款本息的風險。信用風險直接取決于借款人的資信狀況。借款人的資信度越高，貸款風險越低，二者成反比關系。一是主觀原因造成信用風險。由于公積金貸款利率較低，借款人主觀上有意不履行還款義務，拖欠貸款，保證人有意不承擔連帶責任風險，或借款人貸款時就沒有按時還貸的思想，蓄意欠貸賴賬。二是客觀原因造成信用風險。由于自然和社會原因造成借款人無力償還貸款。自然原因主要包括借款人、保證人因疾病、車禍、火災等意外事故導致傷殘失去勞動能力或失蹤、死亡等，從而無法償還貸款，社會原因主要是由于機構改革、人員分流、企業虧損、破產、解散等原因導致借款人、保證人失業、下崗、收入下降和無收入來源，從而無力償還貸款和履行擔保義務。無論是自然原因還是社會原因都不可預料，也將直接影響借款人的還貸能力。
2.法律風險。法律風險是由于現行法制環境的限制給住房公積金貸款帶來的潛在風險。由于中國現有立法、司法、執法等制度及相關配套措施的缺位，也給住房公積金貸款帶來一定的法律風險。2004年最高人民法院出臺的一項司法解釋：抵押人只有唯一一套住房作抵押的，借款人逾期不能歸還借款，法院不得強制拍賣抵押物以實現債權。由此住房公積金原本享有的優先受償權淪為一般的返還請求權，貸款的安全性大大降低，這就為住房公積金貸款的回收帶來一定的風險，此外，由于中國目前還沒有建立個人破產制度，給個人住房逾期貸款的追償造成很大的困難。
3.不可抗力風險。這是指還貸期間，由于較嚴重的自然災害和人為傷害，如火災、水災、山體滑坡等使房產毀滅，貸款無法收回。另外，抵押人意外地喪失勞動能力或因死亡等造成的風險也應歸屬為不可抗力風險。
二、個人住房公積金貸款管理各環節風險防范措施
1.貸款受理與調查環節。（1）幫助借款人樹立按時還款的法律意識。通過營業大廳前臺政策咨詢、還款測算等多種服務幫助借款人充分了解和預測自己在未來一段時間內的還款能力，以確定合理的貸款額度和年限。重點是向借款人明示不按時還款所應承擔的法律責任，借此防范借款人的惡意欠款。（2）加強個人征信情況審核。對貸款戶的誠信度進行梳理分類，對信用好的貸款戶可開通綠色通道，甚至可以適當上浮最高貸款額度。而對貸款申請人存在不良貸款記錄或不良信用記錄的，堅持面談制度，同時需經過綜合分析貸款申請人的信用、還款能力、還款意愿等情況后，決定是否給予貸款，對于確實不符合貸款條件的貸款申請人不予受理。
2.貸款風險評價與審批環節。為解決貸后可能出現的風險，建議引入公積金信貸公證。自1987年《民法通則》首次規定訴訟時效以來，在司法實踐中有一個較為普遍的認識：認為貸款逾期兩年以上，如果沒有在法律規定的時段期間中申訴，就退出勝訴權，法院可以不受理，可以不支持追回貸款請求。公積金信貸公證是借貸雙方在平等自愿基礎上簽訂借款合同的法律要件，逾期貸款是借款人不能按期還款的違約行為，應當承擔繼續履行，采取補救措施或者賠償違約的責任，而不涉及訴訟時效的問題。如果司法實踐中存在誤區，對有關法律條文理解有誤，信貸公證也是一項解決疑難問題的有力手段。在具體實踐中，如果借款人利用外出，外逃等手段鉆法律空子逃避債務，可采取公證方法發催收通知書，不管借款人是否簽收，一律視為送達，使訴訟時效從催收送達之日起重新計算，保全公積金信貸資產，解決個別賴賬戶，難纏戶拒絕在催收通知書簽字使合同失去訴訟時效的問題，從實質上保證借款合同的真實有效，從而防止借款當事人免責，有力維護住房公積金管理中心的權益。
3.貸款簽約環節。為防止借款人未經房屋其他共有人允許，私自將幾人或幾家共有的房地產作為向中心貸款的抵押物抵押給中心，從而取得貸款。由于借款人未經其他共有人的允許擅自越權處分共有人的財產，其行為無效，但有可能使中心受騙而發生風險。因此，在貸款簽約環節，需要借款人、抵押人及抵押人配偶到場簽字按手印予以確認。同時，對于借款人或抵押人之一不能到場簽訂借款合同而授權他人代簽的，需出具經過公證的《授權委托書》，或國外大使館、領事館出具的《授權委托書》。受托人不能出示委托人身份證原件的，需由公證處對委托人身份證復印件同時進行公證。
4.貸款支付環節。為確保貸款資金專款專用，防止借款人惡意挪用，中心應根據不同購房類型委托銀行區別支付。對于商品房放款，在中心收到抵押登記材料后，委托銀行以轉賬方式將貸款資金劃至房地產開發企業指定的銀行賬戶，不允許直接劃撥至借款人的個人銀行結算賬戶。對于存量房放款，在中心收到抵押登記材料后，委托銀行以轉賬方式將貸款資金劃至借款人的個人銀行結算賬戶。
5.貸后管理環節。（1）對不同風險類別貸款采取不同處理措施：對正常類貸款、關注類貸款由中心辦事處組織代辦銀行、保險公司、擔保公司通過電話督促借款人按時還款，采取“代辦銀行―保險公司或擔保公司―辦事處”漸進式催收方法，分層次進行電話催收、上門催收；對次級類貸款、可疑類貸款除采取關注類貸款的催收方法外，中心辦事處由專人負責催收，必要時走訪借款人工作單位、約見本人，逐戶下發《催收貸款通知單》，明確還款時限，加大催收力度；對經屢次催收仍不歸還的惡意貸款戶申請通過法律訴訟手段進行催收。（2）加大訴訟和執行力度。對于在保險和擔保理賠責任外的已經達到一定逾期時限符合條件的借款人，建議在規定時間內進入法律程序。同時密切與法院等部門的聯系，對于借貸關系沒有異議的案件應盡量適用簡易程序審理，爭取縮短訴訟和執行工作時間。建議中心借鑒銀行相關經驗，對逾期借款戶定期進行曝光和訴訟，建立黑名單，可起到警示作用，使不良貸款得到有效控制。
6.其他風險防范措施。（1）開通短信提示服務。通過催收發現，很多欠款一次的借款人部分是因為忘記存款，非惡意欠還，因此中心有必要開通短信提示服務，既可起到提醒作用，也可減少中心催收精力。（2）建議公積金貸款上人民銀行征信系統。個人住房公積金貸款連續和累計欠款的現象很嚴重，很多人按時還款的意識淡薄，意識不到個人信用的重要性，因此建議利用征信系統來提高客戶對自己信用的重視。（3）建議對客戶區別對待，獎罰分明。對于多年來還款良好的客戶，建議對其進行獎勵，允許這部分群體貸款還清后仍可享受最高額度貸款，起到激勵作用，從而帶動全社會形成良好的還款信用氛圍；對于總是拖欠還款、惡意欠款的客戶應有相應的懲罰措施，如提高罰息力度、上浮貸款利率等方法，起到警示教育作用。（4）建議對借款人及其配偶實行公積金強制代扣，即先扣劃借款人及其配偶住房公積金賬戶資金轉賬償還貸款，不足部分再扣劃其個人銀行結算賬戶資金。這一舉措的效果很明顯，一方面保證借款人的住房公積金得到充分利用，另一方面也減輕了中心的催收壓力。（5）探索適合中國住房公積金貸款保險險種設計。筆者認為，應將住房公積金信貸與商業保險結合起來，開發出適應不同消費信貸種類的保險品種，有效地分擔和轉移公積金管理中心風險。由公積金管理中心向保險公司購買保費，承擔保費以保障貸款安全。保險險種包括財產損失險、人身意外傷害險及履約保證保險。
當前，住房和改善住房條件日益成為廣大市民主要的消費需求，住房信貸市場呈現出供需兩旺、迅猛增長的態勢。在這種情況下，住房公積金貸款作為政策性住房金融的主體，一方面需要繼續簡化手續、改善服務、加大力度支持日益增長的住房資金需求，另一方面不能只著眼于支持職工住房消費，拉動房地產市場發展，卻忽視資金使用的中長期規劃，缺乏對貸款風險的重視和警惕。應將信用風險防范做在事前，貫穿于整個貸款業務流程，逐步提高風險管理水平不僅符合住房公積金自身的安全運營要求，更事關住房制度改革和政策性住房金融發展的成敗。
參考文獻：
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關鍵詞：住房公積金制度；個人住房貸款；風險防范
中圖分類號：F830.589 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）02-0182-02
引言
目前，我國的住房公積金制度飽受詬病，各界要求住房公積金制度進行改革的呼聲不斷。我國的住房公積金的管理在實際操作中也存在一些問題。住房公積金貸款主要是指住房公積金管理中心通過銀行對需要購買住房、并且繳納了住房公積金的職工以較低的利率發放貸款，幫助其購買住房。住房公積金制度對我國的城鎮化建設起到了重要作用，幫助了許多沒有能力一次性付清購房價款的工薪族可以通過住房公積金貸款來購買住房。《住房公積金管理條例》規定的住房公積金貸款是專指針對職工的個人住房貸款。隨著我國經濟的發展以及城鎮化建設的推進，從農村出來進入企業或者公司工作的人不斷增加，由于住房公積金具有強制性，我國住房公積金的總規模不斷增大，同時，申請住房公積金貸款的人也不斷增多。總規模的擴大以及貸款人數的增多、貸款規模的擴大，都為住房公積金風險的管理提出了新的挑戰，尤其是對住房公積金貸款風險的管理。
一、住房公積金貸款風險的成因
（一）借款人自身原因形成的風險――信用風險
所謂信用風險，又叫做違約風險，是指借款人在未來沒有能力或者沒有意愿履行合約即無法償還本息或者不按時交納利息的風險，并由此給貸款人造成損失。在使用住房公積金貸款時，一般來說，有以下兩個方面的原因會導致借款人信用風險的出現。
1.信息不對稱。信息不對稱的一方面是住房貸款公積金中心與個人信用信息的不對稱。由于我國對個人信用問題的重視不如歐美等發達國家，我國公民存在較多的所謂“老賴”，他們不是沒有能力償還而是鉆空子故意拖欠或者故意不償還。我國尚未建立起完備的個人信用備查系統，對于這些“老賴”而言，他們違約對他們未來的借貸或者是其他方面并無太大影響，他們只需要選擇不再住房公積金中心申請貸款或者換個地方進行貸款即可，違約成本很小。
2.借款人沒有能力進行償還。當借款人向住房公積金中心申請貸款的時候，可能其自身所處環境不錯，有穩定的工作或者是有穩定的收入來源。但是，隨著時間發展，可能是市場狀況變差導致公司大量裁員，或者是借款人自身的原因包括生病或者其他，導致借款人的經濟狀況不像借款時那么好，所以無力對債務進行償還。雖然其本身有著很強烈的償還意愿，但是缺乏償還的能力。
（二）市場環境變化造成的風險――抵押物價值變化帶來的風險
一般來說，住房公積金貸款的時間期限較長，大多在十年以上。市場是在不斷發展的，各種創新層出不窮，同時，市場環境也在不斷變化。在個人進行住房公積金貸款時，會為自身的貸款提供抵押物。但是，隨著時間的變化，市場環境也在改變，這就會帶來抵押物價值的變化。住房公積金抵押貸款與一般貸款區別最大的就是住房公積金貸款一般都是把已付首付的住房作為抵押物，所以在抵押物風險方面，主要的風險就是住房面臨的價格隨著市場環境的變化而變化的風險以及房地產存在法律方面糾紛的風險。在我國，最近兩年許多專家都在“唱衰”房地產市場，認為我國的房價太高，處于不理性的價格區間。雖然不敢說專家們的預測是否正確，但是我們可以看到，從2013年開始，我國的房價就開始沒有繼續上漲甚至有些地方出現了下降，房地產市場的春天已經過去似乎是大家的共識。所以，在未來多變的市場上，住房價格的變化會對抵押物的價值產生較大影響。
（三）住房公積金貸款使用的擔保方式帶來的風險
住房公積金貸款的擔保方式就像上文提到的，一般都是用要進行貸款的住房進行抵押，在這個過程中會出現風險。現在，開發商對住房都是采取預售的模式，即房屋尚未建成或者正在建設中即對住房進行銷售，消費者購買住房。在這個過程中，由于住房尚未建成，購買時采用住房進行抵押貸款就可能會出現在未來住房出現問題時，加重風險。并且，從風險分散的角度來看，使用要進行貸款的房屋進行抵押貸款是不符合這一原理的。
此外，公積金中心由于自身的原因，不可能了解每一個借款人的詳細情況以及準確衡量借款人提供的抵押品的價值，會存在在錯誤估計的情況。而每一個申請貸款的個人則十分清楚自身的情況以及提供的抵押物的情況，故可能存在公積金中心無法掌握的會導致未來借款人違約的風險。2008年美國次貸危機中，飽受詬病的就是那些為美國公民提供住房貸款的商業銀行為了自身利益在住房貸款之前根本不進行盡職調查，為那些未來沒有能力進行還款的低收入群體提供貸款，導致最后他們的違約。而對于這些個人的情況，目前也沒有強制性要求進行擔保，因此，客觀上存在著個人違約的可能。
（四）開發商方面的風險
其實所謂開發商方面的風險，主要就是指由于開發商方面的原因而造成的住房公積金貸款未來出現可能不能償還而導致進行住房公積金貸款的銀行損失的風險。由于現在的住房基本是采用預售的形式來進行住房銷售，所以購房者在買房進行住房公積金貸款時，其所購買的住房并未真正建成。所以，在未來的建設中，由于開發商的建筑材料違規或者建筑高度、建筑格局或者其他原因，導致開發商無法按時交房，從而帶來購房者不能按時入住。在這種情況下，購房者一般就會選擇不再支付公積金貸款的還款，那么由此帶來的損失就只有承擔貸款的銀行負責。
二、住房公積金貸款風險的管理及防范措施
【關鍵詞】 住房公積金 貸款 風險 防范
Abstract ： The paper mainly discusses the risks which China's housing accumulation fund loan face and prevention.
1.住房公積金貸款面臨的主要風險
我國住房公積金個人貸款帶有政策性和金融性的雙重屬性，不可避免的存在一定的風險。住房公積金貸款主要采取抵押貸款方式，雖然抵押貸款本身是一種安全性好、資金回收率高的優良信貸方式，但是由于現行的管理機制尚不健全，配套的法律法規尚不完善，因此住房公積金貸款存在較大的風險。
1.1信用風險
一是主觀原因造成信用風險，指的是由于借款人還款意愿不足造成不按時還款或惡意拖欠的情況。二是客觀原因造成信用風險，指的是自然和社會原因造成借款人無力償還貸款。包括貸款人因疾病、車禍、火災等意外事故導致傷殘失去工作能力或死亡；貸款人婚姻發生變化，導致家庭收入減少；貸款人由于觸犯刑法而被判處刑罰；由于國家經濟政策的變化、機構改革、人員分流、企業虧損、破產等原因導致貸款人失業、下崗、收人下降和無收入來源等，造成借款人還貸能力下降的情況。
我國目前個人信用記錄體系不完善，也沒有對借款人實行信用等級細分管理，商業銀行征信系統建設有待完善，一定程度上影響了借款人信用風險評估。
1.2經營管理風險
一是由于住房公積金貸款是政策性資金貸款，貸款期限較長，流動性風險較大。有的地方公積金貸款政策規定個人住房公積金貸款最長期限為30年，時間跨度過長，導致不確定因素增加。二是作為政策性住房貸款，住房公積金管理部門基于考慮減輕職工貸款費用，多數公積金貸款沒有按要求辦理房屋保險或置業擔保，缺乏防范風險的雙重機制。三是在現行管理體制下，個別地方政府忽視貸款質量，違規指定公積金管理部門發放違規或風險較大的貸款。
1.3抵押物執行風險
一是當抵押物是被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋時，人民法院可以查封，卻不能拍賣、變賣或者抵債。二是拍賣抵押房屋的價格低于貸款及利息，加上還要為房屋產權的轉移付出多種勞務費和稅費，使得住房公積金貸款可收回部分減少。
1.4職業道德風險
個人住房貸款業務每一環節都涉及人為審核與具體操作，如果信貸業務人員和相關管理人員業務能力和責任心不強，把關不嚴，審查不力，就會出現操作不規范的現象，甚至會出現由于職業道德缺失，縱容虛假貸款行為發生的情況，從而加大了貸款風險。
2.住房公積金貸款風險的防范措施
2.1強化制度建設，構建住房公積金風險化解機制
地方政府應督促住房管理部門按《住房公積金管理條例》和相關財務管理辦法的規定，在增值收益中按比例提足貸款風險準備金，并嚴格程序，及時核銷壞死賬，增強抗風險能力，化解目前由于政策關系而形成的風險。中心要對內部職能機構進行整合，優化流程控制，明確職責。職能部門要明確各自的風險控制點，并形成約束機制，減少、消除不規范操作。同時加快信息化建設，建立住房公積金數據庫共享系統。住房公積金風險控制要走出人為控制的單一模式，形成信息監控體系，實現風險點的動態監測和預警制度，使住房公積金的管理風險得到有效的化解。
2.2推進信用體系建設，構建個人信用數據庫平臺
住房管理部門應積極提供開發商及借款人財產、負債及信用狀況等信息，及時通報失信事實，與其它部門共享信息，提高對信用可疑的開發商及借款人的記載、分析、處理和通報功能，加強對可疑個貸交易的統一監測，在此基礎上，與公安、城建、工商、稅務等部門形成聯網協作的信息平臺，聯手對失信者進行處罰和抵制，促進誠信有序社會氛圍的逐步建立。
建立借款人資信等級評定機制，科學判斷借款人收入的真實性及未來發展趨勢，并根據年齡、學歷、工作年限、職業狀況等信息對借款人劃定信用等級標準，評定信用級別。應著手開發個人信用自動評級系統和預警系統，動態采集借款人的個人誠信信息，形成動態評級制度。動態評級系統與預警系統實行數據庫共享。
2.3嚴格住房公積金貸款的抵押管理，防范抵押風險
一要嚴把按揭項目評審關。加強住房公積金貸款按揭合作評審，著力扶持優質房地產開發企業，選擇信用良好、實力雄厚的房地產開發企業開展貸款按揭合作。對預售樓盤“五證”不全、土地抵押的不予合作，對財務狀況不佳、銷售前景不明的中止合作，對主體結構尚未封頂的暫緩合作，確保貸款按揭合作無風險。
二要完善抵押物管理措施，科學辨別抵押物。認真審查抵押房屋的合法性，對用存量房作抵押的，產權權屬不清或共有比例劃分不清的，不予貸款；用期房設置抵押的，嚴格審查開發商以往的社會資信狀況及其已開發房屋的銷售結存情況和過去開發工程的質量驗審情況。要求售房單位承諾到期及時辦理產權過戶手續，不履行承諾的，負連帶責任。抵押率嚴格控制在70%以內，避免抵押物的變現風險。
2.4建立開發商連帶責任保證、制度，防范貸款風險
由于住房公積金貸款大都是采用商品房（期房）抵押，中心憑商品房抵押備案登記手續，即《商品房他項權證》發放貸款，要待商品房竣工驗收辦理房屋權屬證明并進行抵押登記后，抵押權人才能取得經換發的正式《房屋他項權證》。其間，為防止抵押物懸空，確保抵押權益，須通過建立開發商連帶責任保證制度來解決這一問題。在保證期間，如因開發商所出售商品房不能如期竣工、綜合驗收不合格，或不能按時辦理房屋權屬證明及《房屋他項權證》等情況而影響借款人按時還款或不履行還款義務的，開發商有回購該房屋的義務，并依保證合同約定承擔連帶還款責任。
2.5規范業務操作與管理，降低業務操作風險
一是規范業務操作流程。對住房公積金貸款業務流程進行科學定制，明確劃分操作環節及其審核重點，提煉形成業務操作規范，保證貸款環節銜接順暢，易于業務人員熟練掌握，以操作程序的規范性保障貸款的安全性。對主要環節歸納制定審核與操作控制要點，對關鍵環節重點控制，避免疏漏。
二是加強對業務操作的監督與復審，實行雙人或多人操作，對操作人員明確分工、落實責任，強化相互監督，對操作失誤降到最低，減少人為操作風險。
2.6建立抵押房屋保險制度，降低貸款風險
為了降低和化解住房公積金抵押貸款的不可抗力風險，最有效的辦法是建立貸款抵押房屋保險制度，可按抵押房屋保險、貸款保證保險、借款人壽險等險種逐步分項投保，以分散和降低貸款意外風險。建立貸款抵押房屋保險制度，對于防范借貸雙方的不可抗力風險都具有重要作用。
2.7加強宏觀調控，保持住房公積金貸款業務的良好發展
建議各主管部門要加強房地產業宏觀調控，并為個人住房貸款業務提供及時、有力的指導，為個人住房貸款業務健康發展提供有力保證。銀行監管部門也要不斷加強對個人住房貸款業務的監管，對個貸業務進行經常性的測量、監督和評估，定期制定風險管理指引，為中心制定風險控制決策提供有力依據。各行業主管部門還應建立信息交流機制，定期交流和披露自己掌握的信息，指導中心根據風險情況及時制定規避、分散、轉移等防控措施，加強對個貸風險的市場約束。
結束語
住房公積金牽涉到千家成戶，關系到社會的穩定和經濟的發展，風險的防范任重道遠，因此每一個住房公積金管理者必須時刻注意防范風險，使住房公積金健康、穩定、安全、 高效地發展。
參考文獻：
[1]張小平：淺議住房公積金貸款的風險防范[J]，經濟師，2006.
期房與現房不同，期房是屬于一種尚處于建造之中的房地產項目，這也是很多房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。那么，買期房可以用住房公積金貸款嗎？下面一起去了解下。
公積金貸款 其實，買期房也是可以用住房公積金貸款的。因為公積金貸款是以房地產開發企業與當地公積金管理之間建立的合作關系為基礎的，只要該項目的開發商與管理有合作關系，期房還是能申請公積金貸款。
由于買期房風險是比較大的，需要注意哪些事項？購房者要注意下列問題：注意售樓處是否有預售許可證；注意付款時間及方式；注意違約責任的約定；注意合同中訂立＂預期違約＂條款。
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