時(shí)間：2022-10-16 08:42:56
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)培訓(xùn)方案，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)達(dá)到省級(jí)“城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)和“省級(jí)文明大廈”的標(biāo)準(zhǔn)。
2、管轄區(qū)內(nèi)無(wú)重大安全責(zé)任事故，區(qū)內(nèi)治安案件年發(fā)率占總?cè)丝诘?.2%，無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交事故。
3、業(yè)主對(duì)大廈內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上有效投訴處理率100%。
4、房屋及公共設(shè)施完好率達(dá)98%。
5、大廈內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達(dá)市級(jí)精品工程標(biāo)準(zhǔn)。
6、員工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
二、員工行為規(guī)范。
（一）員工守則。
1、遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)、遵守長(zhǎng)春市民行為道德規(guī)范，遵守本公司規(guī)章制度。
2、人事部門(mén)要求如實(shí)填寫(xiě)各類(lèi)表格，提供有效證件，不得有隱瞞或假造。
3、按照本公司《培訓(xùn)制度》的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類(lèi)培訓(xùn)及考核。
4、服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助，按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
5、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求開(kāi)展工作，作業(yè)場(chǎng)所禁止無(wú)關(guān)人員逗留。
6、講究社會(huì)公德和職業(yè)道德，嚴(yán)守公司機(jī)密，廉潔奉公，維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
7、愛(ài)護(hù)公物及公用設(shè)施，自覺(jué)維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。
8、勤儉辦公，節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
9、衣容整潔，精神飽滿(mǎn)、待人熱情，文明用語(yǔ)。
10、關(guān)心企業(yè)，主動(dòng)提出合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻(xiàn)。
（二）工作態(tài)度。
1、服從領(lǐng)導(dǎo)，不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。
2、嚴(yán)于職守，堅(jiān)守本職崗位，不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3、正直誠(chéng)實(shí)，對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶(hù)要以誠(chéng)相待，不得陽(yáng)奉陰違。
4、團(tuán)結(jié)協(xié)作，各部門(mén)之間、員工之間要互相配合，同心協(xié)力的解決困難。
5、勤勉高效，發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神，優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。
（三）服務(wù)態(tài)度。
1、禮貌。這是員工對(duì)客戶(hù)和同事最基本的態(tài)度，在任何時(shí)刻均使用禮貌用語(yǔ)，“請(qǐng)”字當(dāng)頭、“謝”字不離口。 2、樂(lè)觀——以樂(lè)觀的態(tài)度接待客戶(hù)。
3、友善。“微笑”是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式，因此應(yīng)以微笑來(lái)迎接客戶(hù)及與同事相處。
4、熱情。盡可能為同事和客戶(hù)提供方便，熱情服務(wù)。
5、耐心。對(duì)客戶(hù)的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽(tīng)，并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。
6、平等。視同仁地對(duì)待所有客戶(hù)，不應(yīng)有貧富之分，厚此薄彼。
小區(qū)是指在城市一定區(qū)域內(nèi)、具有相對(duì)獨(dú)立居住環(huán)境的大片居民住宅，同時(shí)是配有成套的生活服務(wù)設(shè)施，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、學(xué)校(幼兒園)等。以下是小編為大家精心準(zhǔn)備的小區(qū)保安整改活動(dòng)方案3篇，僅供大家查閱。
小區(qū)保安整改活動(dòng)方案1
一、工作目標(biāo)
1.認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)和全面貫徹落實(shí)公司經(jīng)營(yíng)工作的一系列指示精神和決策部署，完成各項(xiàng)工作任務(wù)，完成公司確定的指標(biāo)。
2.完善部門(mén)工作，培養(yǎng)一支紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、熱情服務(wù)、文明執(zhí)勤、作風(fēng)頑強(qiáng)、保障有力的保安隊(duì)伍。
3.做好與公司全體部門(mén)在各項(xiàng)工作的溝通、協(xié)調(diào)、協(xié)助工作。
4.抓好公司保安隊(duì)伍建設(shè)，做好招聘、培訓(xùn)、訓(xùn)練工作;形成良好的從招聘、吸收人才----培訓(xùn)人才----培養(yǎng)人才----留住人才的良性循環(huán)機(jī)制。
二、主要工作計(jì)劃措施
(一)保安部結(jié)合公司實(shí)際情況做好20--年安全保衛(wèi)工作。
1.各服務(wù)處正確處理好與小區(qū)業(yè)主、租戶(hù)之間的關(guān)系。
2.嚴(yán)格控制出入各小區(qū)的人員與車(chē)輛，杜絕無(wú)關(guān)人員、車(chē)輛進(jìn)入小區(qū);維護(hù)小區(qū)的安全，創(chuàng)造舒適、放心的居住和辦公環(huán)境。
3.做好各片區(qū)的巡查工作，特別是對(duì)重點(diǎn)部位的檢查，夜間、節(jié)假日期間加強(qiáng)巡查力度，確保安全。
4.與公司全體員工、合作單位、租戶(hù)形成群防群治，聯(lián)防保衛(wèi)巡查制度。
5.做好治安管理工作、消防工作及監(jiān)控系統(tǒng)管理和工作。
(二)配合人力資源部門(mén)把好本部門(mén)的用人關(guān)，做好隊(duì)伍建設(shè)，打造一支穩(wěn)定、團(tuán)結(jié)、素質(zhì)高、崗位技能突出、責(zé)任心強(qiáng)的安保隊(duì)伍，確保公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)作。
全面總結(jié)20--年安保工作存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足之處，加強(qiáng)部門(mén)工作、工作紀(jì)律、崗位責(zé)任、崗位技能的管理、教育、培訓(xùn)，充分調(diào)動(dòng)全體保安隊(duì)員工作的積極性和主動(dòng)性，增強(qiáng)服從意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、責(zé)任感，使全體隊(duì)員用飽滿(mǎn)的工作熱情全身心地投入到日常的工作中。
(三)公司安保部參照行業(yè)規(guī)范將對(duì)在職保安員進(jìn)行一系列的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)。
物業(yè)保安培訓(xùn)工作的總體目標(biāo)是培養(yǎng)高質(zhì)量的、合格的保安人才，崗前培訓(xùn)和在崗輪訓(xùn)是提高物業(yè)保安素質(zhì)的重要途徑。
1.每周一次的車(chē)輛指揮、隊(duì)列訓(xùn)練、消防知識(shí)等培訓(xùn)，通過(guò)講解、學(xué)習(xí)和培訓(xùn)使全體保安員在思想認(rèn)識(shí)和日常工作中有不同程度的提升，從而增強(qiáng)保安隊(duì)伍的工作能力。
2.定期對(duì)全體保安人員進(jìn)行公司簡(jiǎn)介、發(fā)展方向、公司動(dòng)態(tài)、公司精神的宣傳教育，積極營(yíng)造員工的榮譽(yù)感、上進(jìn)心與責(zé)任感。
3.在日常工作中引導(dǎo)保安員提高服從意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、文明執(zhí)勤、禮貌待客，從而提高服務(wù)能力，在工作中尊重客戶(hù)，教育員工從心里明白我們所做的工作，都是為了客戶(hù)的滿(mǎn)意。
4.結(jié)合部門(mén)的實(shí)際情況對(duì)保安人員的儀容儀表、禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范等問(wèn)題進(jìn)行不定期的檢查，提高全員落實(shí)制度的自覺(jué)性。
5.每季度公司舉行有針對(duì)性的軍事隊(duì)列、消防等比賽活動(dòng)，從而激發(fā)公司各服務(wù)處保安隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和榮譽(yù)感，增強(qiáng)積極向上的工作熱情和向心力。
(四)認(rèn)真做好安保部全年的安全生產(chǎn)全方面工作。
1.嚴(yán)格按照安保部?jī)?nèi)控目標(biāo)，建立目標(biāo)管理責(zé)任制，分解落實(shí)工作任務(wù)，責(zé)任到人，有效解決員工干與不干、干好干壞都一樣的被動(dòng)局面。制定全年工作任務(wù)，將各項(xiàng)工作分解落實(shí)到各隊(duì)各班組及員工，使全員思想意識(shí)全面提升，感到人人有任務(wù)，個(gè)個(gè)有壓力、有動(dòng)力。
2.每月進(jìn)行一次安全檢查，對(duì)本部門(mén)存在的問(wèn)題認(rèn)真做好記錄并按公司要求發(fā)出整改通知和整改要求及時(shí)進(jìn)行整改，真正做到以檢查促隱患整改，以整改保企業(yè)安全。
(五)加強(qiáng)各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，提高工作效率。
1.完善維保制度，明確責(zé)任。根據(jù)不同設(shè)備、不同區(qū)域，明確維保責(zé)任和工作流程，確保所轄設(shè)備處處有人管，件件有人護(hù);制定具體的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，確保設(shè)備在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)得到維護(hù)保養(yǎng)。
2.執(zhí)行正確的維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，整體提高維護(hù)保養(yǎng)水平，加強(qiáng)消防人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平，憑借過(guò)硬的業(yè)務(wù)技能，保證設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作的有序進(jìn)行。
通過(guò)行之有效不斷深化的管理，培育一種良好的職業(yè)精神，使公司全體保安人員自覺(jué)養(yǎng)成高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)，樹(shù)立文明、嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)、高效的保安隊(duì)伍新形象。
小區(qū)保安整改活動(dòng)方案2
第一項(xiàng)工作全力配合公司實(shí)施《保安隊(duì)員績(jī)效掛鉤實(shí)施方案》，真正提升隊(duì)員的工作積極性。
1、改正完善《保安隊(duì)員績(jī)效掛鉤實(shí)施方案》。
2、和管理處一起做好績(jī)效方案的宣傳、發(fā)動(dòng)、預(yù)備工作。
3、認(rèn)真執(zhí)行績(jī)效管理的檢討、監(jiān)察職責(zé)，公正、公平處置問(wèn)題，決不姑息違規(guī)隊(duì)員，努力在保安隊(duì)營(yíng)造人人遵照公司制度的正氣。
第二項(xiàng)工作加強(qiáng)對(duì)正、副隊(duì)長(zhǎng)的培訓(xùn)，全面提升正、副隊(duì)長(zhǎng)的綜合素質(zhì)。
1、制訂正、副隊(duì)長(zhǎng)培訓(xùn)方案
2、從月份開(kāi)端每個(gè)星期二天，一共進(jìn)行為期十天的正、副隊(duì)長(zhǎng)加強(qiáng)培訓(xùn)。
3、在月中旬就培訓(xùn)內(nèi)容分別進(jìn)行業(yè)務(wù)和軍事考核。
第三項(xiàng)工作增強(qiáng)對(duì)保安隊(duì)員的日常培訓(xùn)，提升隊(duì)員工作水平。
1、制訂下半年保安隊(duì)員的培訓(xùn)計(jì)劃。
2、認(rèn)真落實(shí)培訓(xùn)計(jì)劃，半年集中搞一次軍事訓(xùn)練競(jìng)賽，條件成熟考慮搞一次安全知識(shí)競(jìng)賽。
3、探索培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，形成一種長(zhǎng)效模式。
第四項(xiàng)工作規(guī)范對(duì)新聘保安隊(duì)員的培訓(xùn)，使新隊(duì)員盡快熟悉工作。
1、制訂新聘隊(duì)員培訓(xùn)方案。
2、聯(lián)接公司實(shí)際情況，由保安部對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行三天的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，由保安隊(duì)長(zhǎng)對(duì)新隊(duì)員進(jìn)行實(shí)際工作輔導(dǎo)和軍事、消防訓(xùn)練一個(gè)星期，八天后由保安部考核，考核合格后納入慣例訓(xùn)練。
3、在今后的工作中，對(duì)每個(gè)新聘隊(duì)員依此進(jìn)行規(guī)范培訓(xùn)。
第五項(xiàng)工作增強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。
1、貫徹公司的學(xué)習(xí)制度，每月至少組織二次學(xué)習(xí)。
2、二次學(xué)習(xí)中至少一次擴(kuò)大到隊(duì)長(zhǎng)層面。
第六項(xiàng)工作做好本職工作，增強(qiáng)對(duì)各保安隊(duì)的檢討監(jiān)察，積極和管理處溝通，共同做好保安工作。
1、比較部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)，做好日常工作。
2、增強(qiáng)巡查崗?fù)ぃ貏e是管理處下班以后的時(shí)段。
3、就懂得到的情況、問(wèn)題和管理處共同分析研究，認(rèn)真解決。
第七項(xiàng)工作多方位懂得保安隊(duì)員，認(rèn)真做好保安隊(duì)后備干部的培養(yǎng)工作。
1、實(shí)事求是地對(duì)所有隊(duì)員進(jìn)行才能評(píng)估。
2、建立后備保安干部名冊(cè)。
3、將后備保安干部人選按照對(duì)正、副隊(duì)長(zhǎng)的要求進(jìn)行培訓(xùn)。
第八項(xiàng)工作認(rèn)真完成公司領(lǐng)導(dǎo)交給的其它任務(wù)。
小區(qū)保安整改活動(dòng)方案3
一、完善企業(yè)機(jī)制，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理l綜合管理部要緊抓基礎(chǔ)管理，突出重點(diǎn)，不斷加大對(duì)各管理處的監(jiān)管力度。對(duì)一些發(fā)生過(guò)事故的小區(qū)，重點(diǎn)加強(qiáng)監(jiān)督檢查，對(duì)管理處相關(guān)負(fù)責(zé)人組織學(xué)習(xí)，分析原因。嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)制度，對(duì)存在的發(fā)出意見(jiàn)書(shū)，落實(shí)整改，強(qiáng)化小區(qū)責(zé)任評(píng)估工作推進(jìn)力度，使各管理處長(zhǎng)效監(jiān)管機(jī)制健全。
計(jì)財(cái)部肩負(fù)著調(diào)控公司各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，保證公司財(cái)務(wù)物資的安全的職責(zé)。明年財(cái)政部實(shí)行的新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)財(cái)務(wù)人員提出了更高的要求，很多賬務(wù)的處理都要在充分了解經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行判斷后才能進(jìn)行，所以，計(jì)財(cái)部要加強(qiáng)內(nèi)外溝通，特別是與管理處的聯(lián)動(dòng)溝通，在做好日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)，提高團(tuán)隊(duì)綜合能力，積極參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照財(cái)政部會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和集團(tuán)財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的要求，力求會(huì)計(jì)核算工作的正確化、規(guī)范化、制度化，做深、做細(xì)、做好日常財(cái)務(wù)管理工作。
行政辦辦公室在今年工作的基礎(chǔ)上，明年以公司對(duì)物業(yè)管理規(guī)范操作的要求為主線，著重在強(qiáng)化管理水平和崗位技能、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、不斷創(chuàng)新員工培訓(xùn)內(nèi)容等方面做扎實(shí)有效工作。強(qiáng)化辦公室的協(xié)調(diào)職能，建立良好的工作氛圍，與各部門(mén)、管理處保持良好的協(xié)作關(guān)系，創(chuàng)造的工作環(huán)境。
市場(chǎng)部明年要進(jìn)一步完善各項(xiàng)規(guī)章制度，通過(guò)制度促使指標(biāo)的落實(shí)。對(duì)物業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行調(diào)研，提供詳細(xì)資料供公司參考。對(duì)標(biāo)書(shū)制作做進(jìn)一步細(xì)化，嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定和準(zhǔn)則制定管理方案，并對(duì)商務(wù)樓板塊按商場(chǎng)、辦公樓予以分類(lèi)制作文本，形成范本。人力資源部要著重檢查、促進(jìn)各管理處用工情況，避免違規(guī)用工，杜絕各類(lèi)勞資糾紛的發(fā)生的同時(shí)，想方設(shè)法規(guī)避人事風(fēng)險(xiǎn)，降低人事成本，利用本市現(xiàn)行"就業(yè)困難人員就業(yè)崗位補(bǔ)貼"的優(yōu)惠政策，享受政府補(bǔ)貼，為公司今后的規(guī)模化發(fā)展提供人力資源的保障。
二、拓展市場(chǎng)空間，保持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展物競(jìng)天擇、適者生存。是放之四海而皆準(zhǔn)的基本法則，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顛撲不破的真理。雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前，由于物業(yè)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈是由經(jīng)濟(jì)規(guī)律所決定的，我們要充分地提高核心競(jìng)爭(zhēng)能力，物業(yè)市場(chǎng)的迅速擴(kuò)大更是難得，為我們搭建了寶貴的全面參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)。
實(shí)施成本控制戰(zhàn)略，通過(guò)推行區(qū)域管理制度，消除資源的浪費(fèi)，建立快速反應(yīng)機(jī)制，降低工作銜接成本，提高工作效率，提升服務(wù)品質(zhì)。在降低成本的方案中，限度節(jié)省人力資源，全力拓展外部市場(chǎng)，廣泛開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。l承接高端物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。隨著房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，物業(yè)市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，依托現(xiàn)有市場(chǎng)積累經(jīng)驗(yàn)，廣泛地參與較大范圍市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)在必行，物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)才能產(chǎn)生效益，只有走出去，參與到全面的、激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，經(jīng)過(guò)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，我們才能發(fā)展壯大，而且才能在更大的范圍打造服務(wù)品牌。
鍛造一支技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)過(guò)硬的隊(duì)伍，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)新知識(shí)、新技術(shù)，為公司的日漸發(fā)展儲(chǔ)備人才。公司的飛速發(fā)展，人力資源是否能滿(mǎn)足我們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求，是擺在我們面前的課題。公司在向一級(jí)資質(zhì)邁進(jìn)的道路中，除卻管理面積的要求，必須擁有具備中級(jí)職稱(chēng)以上的人員不少于20人，目前公司(含外聘)員工，僅有10名人員，距離還有很大差距。所以，要繼續(xù)加大培訓(xùn)力度，擴(kuò)展服務(wù)思路，由于我們直接地、經(jīng)常地接觸著銷(xiāo)售終端--顧客(業(yè)主)。所以物業(yè)公司具備著其它行業(yè)不具備的獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)。擁有廣闊的物業(yè)市場(chǎng)為物業(yè)企業(yè)進(jìn)入中介領(lǐng)域提供了前提。利用豫園品牌優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)商鋪的經(jīng)營(yíng)管理也是我們可以涉足的區(qū)域。隨著社會(huì)分工的明確和細(xì)化，物業(yè)的延伸必然會(huì)得到深遠(yuǎn)的發(fā)展。我們可以利用自身的優(yōu)勢(shì)，集思廣益，思索物業(yè)延伸服務(wù)的可行性，挖掘出新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
三、應(yīng)對(duì)物業(yè)公司目前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析和今后的工作展望目前，物業(yè)公司在內(nèi)部管理方面也就是"軟"管理方面有了很大提高，如服務(wù)的及時(shí)性、質(zhì)量、態(tài)度及標(biāo)準(zhǔn)化管理方面，但由于物業(yè)服務(wù)中硬件設(shè)施不到位，致使部分服務(wù)部分達(dá)不到需求。員工隊(duì)伍整體技術(shù)含量低，在今后的人事工作中要加強(qiáng)對(duì)高技術(shù)、高能力人才的引進(jìn)，并通過(guò)培訓(xùn)挖掘內(nèi)部技術(shù)潛能，發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)和儲(chǔ)備技術(shù)人才。公司目前處于發(fā)育階段，與本市大型物業(yè)公司存在著差距，在走向市場(chǎng).
1、準(zhǔn)備物業(yè)公司運(yùn)行(特別是開(kāi)盤(pán)期間)所需的辦公設(shè)施和辦公用品
2、去知名物業(yè)公司參觀學(xué)習(xí)
3、擬定物業(yè)公司組織架構(gòu)和銷(xiāo)售期間物業(yè)管理人員編制配備
4、各崗位操作規(guī)程的制定，部分裝裱上墻
5、為開(kāi)盤(pán)招聘和儲(chǔ)備保潔、保安、工程人員(保安、保潔各2人)
6、選定管理、保安、保潔人員、維修工作服裝;
7、保安執(zhí)勤用品、保潔物資準(zhǔn)備
8、擬定培訓(xùn)計(jì)劃，擬定保安、保潔、辦公相關(guān)資料和表格，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司設(shè)計(jì)同和物業(yè)"logo"
9、擬定開(kāi)盤(pán)物業(yè)配合方案、營(yíng)銷(xiāo)期間物業(yè)管理工作和臨時(shí)工作紀(jì)律
物業(yè)管理企業(yè)的人力資源結(jié)構(gòu)是一種勞動(dòng)密集型結(jié)構(gòu),我們將人力資源結(jié)構(gòu)劃分為二大類(lèi),一是職員;二是員工。職員一類(lèi),即各管理處管理員以上以及公司總部工作人員,列入公司人事編制,;而員工一類(lèi),則為各管理處保安員、保潔員、綠化員、會(huì)所服務(wù)員、廚房工作人員,這些人員一般都是屬于各管理處自己的編制,而工程維修人員一般都放到管理員層次,屬于公司編制。員工由各管理處自行管理,且不享受公司的相關(guān)福利。所以只有將人力資源從管理角度，從招工、分工、到工作的完成都要?jiǎng)澐智宄徫弧⒁蟆⑿剿济魑囊?guī)定好，才能從根本上適應(yīng)和促進(jìn)企業(yè)的文化的發(fā)展；提高公司的經(jīng)濟(jì)效益。
二、物業(yè)管理公司的人力需求
結(jié)合物業(yè)管理自身特點(diǎn),物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)方面:
1、總經(jīng)理：一人是決策型人才招聘。要求：知識(shí)廣博,眼界開(kāi)闊,胸懷坦蕩。既有雄才大略和過(guò)人膽識(shí),又有敏銳的洞察力和慎密判斷能力。年薪元
2、總經(jīng)理助理：一人是參謀型人才招聘。要求：有真知灼見(jiàn),思維敏捷,閱歷豐富,善于出謀劃策,擬定方案。年薪元
3、綜合型。知識(shí)面廣,綜合能力強(qiáng),能將先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和管理方法為我所用,能較迅速而準(zhǔn)確地分析、概括、總結(jié)和發(fā)展各種新思想、新建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備較多的此類(lèi)型人才。
4、辦公室主任一人是協(xié)調(diào)型招聘人才。要求：活動(dòng)能力強(qiáng),人際關(guān)系好,善于組織協(xié)調(diào),具有較豐富的心理學(xué)知識(shí)。對(duì)內(nèi)能協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系,使其相互配合,對(duì)外則善于化解各方面的沖突,
5、人力資源部長(zhǎng)一人是監(jiān)督型招聘人才。要求：秉公從業(yè),辦事公道,鐵面無(wú)私,管理嚴(yán)格,通曉法律,善于采取對(duì)策,依法維護(hù)經(jīng)營(yíng)權(quán)益。辦公室工作。
7、食堂主管一人；維修主管一人是執(zhí)行型招聘。要求：辦事認(rèn)真可靠,落實(shí)迅速準(zhǔn)確。
三、物業(yè)公司人力資源管理方案
1、建立責(zé)任目標(biāo)。也就是制定各崗位的責(zé)任及要求。食堂目標(biāo)責(zé)任書(shū)水電維修目標(biāo)責(zé)任書(shū)其中明確工作的指標(biāo)
2、招聘與錄用:嚴(yán)格控制人員招聘把關(guān)。
1視力
2身高
3身體健康狀況
4身份
5執(zhí)業(yè)證書(shū)
3、錄用。經(jīng)調(diào)查合格的可以辦理手續(xù)，填寫(xiě)正式表格，存檔
4、試用。一般使用一個(gè)月，合格后簽訂正式合同。
5、離崗辭職。要提前兩個(gè)月提交書(shū)面申請(qǐng)，說(shuō)明離崗的理由。經(jīng)審核批準(zhǔn)后，填寫(xiě)辭職書(shū)。
4、培訓(xùn)與開(kāi)發(fā):制定職員培訓(xùn)、學(xué)習(xí)工作的具體目標(biāo)與措施。
1定期對(duì)在職職工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高技能，培養(yǎng)公司自己的人才
2定期對(duì)在崗職工進(jìn)行崗位技能測(cè)定并考核
5、考核與發(fā)展:。落實(shí)職員晉升考核、績(jī)效考核的具體目標(biāo)和保障措施。
6、人事管理:主要對(duì)人員數(shù)量、人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,人力資源狀況、人才梯隊(duì)分析,建立職員檔案庫(kù)等工作。
7、不斷的策劃公司的人力需求和崗位需求。
8、定期統(tǒng)計(jì)人員的流失率和原因
定期對(duì)人員異動(dòng)狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,掌握相關(guān)的數(shù)據(jù),對(duì)于人力資源管理方案的制定具有十分重要的意義。因?yàn)?一份行之有效的企業(yè)內(nèi)部人力資源管理方案,必須建立在對(duì)企業(yè)的人力資源狀況充分了解和掌握的基礎(chǔ)上。而對(duì)于企業(yè)人員異動(dòng)狀況的掌握,對(duì)整個(gè)方案的構(gòu)思以及解決措施的提出,便是有了充分的數(shù)據(jù)說(shuō)明,從而增強(qiáng)方案的可行性。
7、搞好企業(yè)文化建設(shè):，促進(jìn)溝通、改善工作氛圍、建立學(xué)習(xí)型組織
1國(guó)有煤炭企業(yè)物業(yè)管理改革的現(xiàn)狀
山西焦煤西山煤電集團(tuán)公司所處西山礦區(qū)，位于西山煤田西北部，分為前山區(qū)和后山區(qū)兩部分。前山礦區(qū)地處太原市西郊，后山礦區(qū)地處古交市，整個(gè)礦區(qū)總面積 540.2 km2，加上后備區(qū)共 940.2 km2。礦區(qū)生活系統(tǒng)獨(dú)立于市區(qū)自成體系，因此企業(yè)建設(shè)了相對(duì)封閉、包羅萬(wàn)象的社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)，擔(dān)負(fù)著礦區(qū)水、電、暖、煤氣、物業(yè)等后勤服務(wù)，背負(fù)著沉重的社會(huì)負(fù)擔(dān)，造成了企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，物業(yè)管理缺乏長(zhǎng)久發(fā)展的基礎(chǔ)。山西焦煤西山煤電集團(tuán)公司的物業(yè)管理僅僅依靠企業(yè)內(nèi)部來(lái)補(bǔ)貼，規(guī)模較小，且服務(wù)對(duì)象主要為企業(yè)職工家屬，對(duì)服務(wù)水平要求不高，而且企業(yè)的物業(yè)人員大都為企業(yè)內(nèi)部人員，服務(wù)意識(shí)較差，服務(wù)素質(zhì)較低，造成業(yè)主和服務(wù)部門(mén)的矛盾激化，在一定程度上損壞物業(yè)管理部門(mén)的形象，進(jìn)而影響企業(yè)的形象，由此看來(lái)，煤炭企業(yè)面臨的物業(yè)管理問(wèn)題較嚴(yán)重，需要通過(guò)改革來(lái)解決。
2搞好國(guó)有煤炭企業(yè)物業(yè)管理改革的有效措施
2.1強(qiáng)化思想意識(shí)是首要
無(wú)論做什么首先思想上認(rèn)識(shí)到其重要性才是首要的，只有思想上認(rèn)同了才會(huì)更好的去做。國(guó)有煤炭企業(yè)物業(yè)管理改革亦是如此，企業(yè)的黨政班子成員一定要統(tǒng)一思想意識(shí)，步調(diào)一致，共同推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。企業(yè)要進(jìn)行為何進(jìn)行物業(yè)管理改革和如何進(jìn)行物業(yè)管理改革的討論，讓企業(yè)人員充分認(rèn)識(shí)到解決企業(yè)物業(yè)管理改革問(wèn)題刻不容緩，并讓每個(gè)人積極參與進(jìn)來(lái)，只有進(jìn)行物業(yè)管理改革，才能是企業(yè)保持長(zhǎng)久活力，既符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求又能加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，為了更好深化企業(yè)人員思想意識(shí)，企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專(zhuān)門(mén)改革機(jī)構(gòu)，主攻企業(yè)物業(yè)管理改革問(wèn)題，同時(shí)企業(yè)要予以充足的人力物力支持，加強(qiáng)宣傳，達(dá)到加強(qiáng)思想意識(shí)的效果。
2.2改革抓關(guān)鍵，宣傳需強(qiáng)化
物業(yè)管理改革是一個(gè)涉及范圍廣、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的過(guò)程，抓住其改革關(guān)鍵才能加快進(jìn)程，達(dá)到好的改革效果。一企業(yè)要與政府機(jī)關(guān)配合，發(fā)揮自身的組織優(yōu)勢(shì)，集中宣傳。要利用全部職工大會(huì)、早晚會(huì)等形式，向職工傳達(dá)物業(yè)管理改革有關(guān)文件精神。同時(shí)，利用廣播、電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳、礦務(wù)公開(kāi)欄等各種宣傳工具，集中宣傳物業(yè)管理改革的有關(guān)政策規(guī)定、方案措施，通過(guò)集中宣傳，讓改革深入人心，為物業(yè)管理改革打下良好基礎(chǔ)。二企業(yè)的特殊群體比如離退休人員、工病亡職工遺屬及在企業(yè)中占有特殊位置，由于他們的特殊性，本身工資較低，對(duì)企業(yè)政策理解較少，因此加強(qiáng)對(duì)特殊群體的宣傳更有利于人們理解物業(yè)管理改革，企業(yè)可以通過(guò)進(jìn)行針對(duì)性教育舉辦座談會(huì)等形式來(lái)讓他們了解。
2.3廣泛調(diào)查，制定可行性方案
在物業(yè)管理改革的過(guò)程中，思想深化了，宣傳做好了，如何做更是一個(gè)關(guān)鍵，企業(yè)應(yīng)該廣泛深入調(diào)查，并結(jié)合本企業(yè)實(shí)際情況，清楚底數(shù)情況，實(shí)現(xiàn)由企業(yè)暗補(bǔ)到企業(yè)明補(bǔ)，提高物業(yè)收費(fèi)的目標(biāo)，并制定可行性方案，交由職工大會(huì)討論決定事實(shí)，在執(zhí)行過(guò)程中，依據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)完善改革方案。
2.4完善計(jì)量設(shè)施，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)
計(jì)量設(shè)施的完善是進(jìn)行企業(yè)物業(yè)管理改革的前提和基礎(chǔ)，企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際，讓有關(guān)部門(mén)對(duì)計(jì)量設(shè)施進(jìn)行核驗(yàn)，對(duì)不符合要求的進(jìn)行更換和改造，保證計(jì)量設(shè)施的完善。同時(shí)，要對(duì)計(jì)量收費(fèi)人員進(jìn)行嚴(yán)格的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核，保證其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，保證計(jì)量收費(fèi)的公平公正性，并通過(guò)計(jì)算機(jī)等工具對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行數(shù)據(jù)處理，來(lái)保證物業(yè)管理的準(zhǔn)確性，推動(dòng)物業(yè)管理改革更好發(fā)展。
2.5加強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，完善改革
企業(yè)物業(yè)管理改革在進(jìn)行中一定會(huì)遇到問(wèn)題，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為以后進(jìn)行改革打下基礎(chǔ)。企業(yè)可采取試點(diǎn)的形式，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益好管理基礎(chǔ)好的單位進(jìn)行試點(diǎn)，在試點(diǎn)的過(guò)程中，及時(shí)發(fā)現(xiàn)改革中遇到的問(wèn)題，并及時(shí)改正，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)性的改善改革措施，以保證物業(yè)管理改革的順利進(jìn)行。同時(shí)，要建立公開(kāi)監(jiān)督的制度，接受企業(yè)人員和社會(huì)的監(jiān)督，保證物業(yè)管理改革的民主性，以及公開(kāi)、公正性。
3結(jié)語(yǔ)
根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，國(guó)有煤炭企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理改革是必然要求，只有這樣才能加強(qiáng)國(guó)有煤炭企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，保持現(xiàn)有地位，推進(jìn)國(guó)有煤炭企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，所以，要強(qiáng)化思想意識(shí)，發(fā)揮企業(yè)和黨政的組織作用，廣泛發(fā)動(dòng)，強(qiáng)化措施，把物業(yè)管理改革作為一個(gè)長(zhǎng)期目標(biāo)來(lái)發(fā)展，持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)。
參考文獻(xiàn)：
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（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬(wàn)元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6066.6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662.8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬(wàn)平方米，歸集售房款1605.7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬(wàn)平方米，歸集售房款798.1萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是XX年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確XX年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《XX年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶(hù)；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。共2頁(yè),當(dāng)前第1頁(yè)1
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。
二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類(lèi)管理辦法》。
三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1*6萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166.6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收1*萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53.4萬(wàn)元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6*6.6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662.8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬(wàn)平方米，歸集售房款16*.7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬(wàn)平方米，歸集售房款798.1萬(wàn)元。
3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。
4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶(hù)；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。
二是制定了《*市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專(zhuān)業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺(tái)《*市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以政府規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。
2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、一專(zhuān)多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；預(yù)算管理；經(jīng)營(yíng)績(jī)效
物業(yè)管理企業(yè)主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主提供相關(guān)的配套設(shè)施管理和維護(hù)工作，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命、提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)程度不斷加大，如何為業(yè)主提供更好、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，保證收入的同時(shí)控制服務(wù)成本成為了物業(yè)管理公司的首要難題，而預(yù)算管理是以企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向編制相關(guān)的預(yù)算計(jì)劃，通過(guò)執(zhí)行預(yù)算、事中控制、事后評(píng)價(jià)等階段以確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題，推動(dòng)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的戰(zhàn)略調(diào)整，提升企業(yè)的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)能力。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須通過(guò)建立預(yù)算管理體系對(duì)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行有效的監(jiān)督和考核，增強(qiáng)對(duì)于市場(chǎng)的應(yīng)變能力，更好的為業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。但由于目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境復(fù)雜多變，服務(wù)對(duì)象也比較靈活，預(yù)算管理的實(shí)施效果并不理想，如何通過(guò)預(yù)算管理增加業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效已經(jīng)成為阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的重要問(wèn)題。
一、物業(yè)管理企業(yè)存在的預(yù)算管理體系問(wèn)題
(一)預(yù)算管理體系的實(shí)用性不強(qiáng)
預(yù)算管理體系的有效性和適用性的基礎(chǔ)是預(yù)算信息的真實(shí)性，由于物業(yè)管理企業(yè)提供的主要是服務(wù)，每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況又很復(fù)雜，編制預(yù)算方案時(shí)需要進(jìn)行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財(cái)力等資源，往往很難公平合理地分配到各個(gè)服務(wù)對(duì)象，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)往往需要進(jìn)行大量的業(yè)務(wù)判斷，無(wú)法編制出精確的預(yù)算方案，嚴(yán)重影響預(yù)算方案的實(shí)用性。同時(shí)，目前物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行投招標(biāo)制，很多物業(yè)管理企業(yè)為了爭(zhēng)取到項(xiàng)目將招標(biāo)收費(fèi)方案壓得很低，甚至有些企業(yè)根據(jù)完全按照對(duì)方的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)編制收費(fèi)方案，預(yù)算管理體系在企業(yè)管理中變成了擺設(shè)，如果以后物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)預(yù)算超標(biāo)時(shí)，隨意修改預(yù)算方案，通過(guò)向業(yè)主另立收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)成本，或者降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)壓縮服務(wù)成本，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾，既降低了預(yù)算方案的權(quán)威性又影響物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。
(二)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮不足
控制風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)時(shí)必不可少的一項(xiàng)工作，而作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，建立預(yù)算管理體系也需要考慮如何在風(fēng)險(xiǎn)最低時(shí)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理企業(yè)在編制、上報(bào)、審核預(yù)算方案時(shí)需要內(nèi)部各個(gè)部門(mén)編制各自的預(yù)算方案，由于不同部門(mén)在編制時(shí)往往優(yōu)先考慮自身利益，而審批人則會(huì)從公司整體上進(jìn)行考慮，追求企業(yè)的利益最大化，各部門(mén)與審批人之間的分歧就導(dǎo)致預(yù)算方案偏離企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)的可能性出現(xiàn)。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多物業(yè)管理企業(yè)往往忽略了這種風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)算方案的修改調(diào)整過(guò)程變成了各方利益博弈過(guò)程，大大降低了部分話(huà)語(yǔ)權(quán)不大的部門(mén)對(duì)于預(yù)算編制的參與感。另外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中往往存在很多的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)，而物業(yè)管理企業(yè)在編制預(yù)算方案時(shí)往往沒(méi)有針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)單獨(dú)設(shè)計(jì)控制措施，大大降低了預(yù)算方案的執(zhí)行效果。
(三)考核環(huán)節(jié)薄弱
物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是提供需要滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象需求的服務(wù)，但由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程受到外部因素的影響很大，而每個(gè)服務(wù)對(duì)象的情況和需求變化情況都會(huì)隨著時(shí)間變化，因此很容易出現(xiàn)由于預(yù)算計(jì)劃和實(shí)際情況不符，需要對(duì)預(yù)算方案進(jìn)行調(diào)整的情況，這就對(duì)預(yù)算考核和評(píng)價(jià)提出了更高的要求。但由于目前物業(yè)管理公司對(duì)于考核和評(píng)價(jià)的執(zhí)行力度不夠，對(duì)于一些超支費(fèi)用未進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控，沒(méi)有落實(shí)批復(fù)流程，對(duì)于導(dǎo)致預(yù)算修改的差異事項(xiàng)沒(méi)有具體分析，沒(méi)有充分發(fā)揮預(yù)算管理體系的考核和評(píng)價(jià)對(duì)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高作用。同時(shí)，物業(yè)管理體系普遍存在缺乏系統(tǒng)、完整的物業(yè)考核和評(píng)價(jià)制度的現(xiàn)象，沒(méi)有一套標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算考核和評(píng)價(jià)流程供物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行參考，最終導(dǎo)致整個(gè)企業(yè)預(yù)算方案執(zhí)行結(jié)果的考核和評(píng)價(jià)程序隨意且效率低下。
二、對(duì)預(yù)算管理體系問(wèn)題的建議
(一)加強(qiáng)預(yù)算管理體系的實(shí)用性
預(yù)算管理是一種企業(yè)可利用自身資源的合理配置過(guò)程的預(yù)計(jì)，是對(duì)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)過(guò)程的投入和產(chǎn)出的數(shù)量和時(shí)間等等事項(xiàng)的詳細(xì)安排，因此有效的預(yù)算管理的基礎(chǔ)是對(duì)自身可利用資源的詳細(xì)記錄即精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。沒(méi)有精確的預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就很容易導(dǎo)致預(yù)算方案脫離于經(jīng)營(yíng)實(shí)際，大大降低了預(yù)算方案的實(shí)用性，為了避免這種情況出現(xiàn)，物業(yè)管理企必須做到以下三點(diǎn)：第一，在編制預(yù)算方案時(shí)進(jìn)行充分的信息收集工作，充分了解不同服務(wù)對(duì)象的需求，并據(jù)此編制相關(guān)的預(yù)算方案；第二，預(yù)算委員會(huì)在編制預(yù)算方案時(shí)多與一線物業(yè)服務(wù)者進(jìn)行溝通，對(duì)多個(gè)服務(wù)對(duì)象共同發(fā)生的成本項(xiàng)目情況進(jìn)行詳細(xì)分析，找出成本項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)因素，并據(jù)此將費(fèi)用分配給各個(gè)服務(wù)對(duì)象；第三，禁止不顧經(jīng)營(yíng)實(shí)際迎合出標(biāo)方的投標(biāo)行為，以預(yù)算方案為基礎(chǔ)編制投標(biāo)方案，嚴(yán)禁兩種方案的相互代替。
(二)增加風(fēng)險(xiǎn)防范措施
物業(yè)管理企業(yè)的預(yù)算方案只有與企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)相符才能從根本上保證預(yù)算方案的有效性，進(jìn)而保證預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。事實(shí)證明，大多數(shù)失敗的預(yù)算方案的內(nèi)在原因都是由企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)引起的，加強(qiáng)預(yù)算方案的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制措施可以快速地提高預(yù)算方案的有效性。物業(yè)管理企業(yè)必須重視并考慮加強(qiáng)各個(gè)部門(mén)之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門(mén)的參與感，并協(xié)調(diào)各部門(mén)的利益，以企業(yè)的整體利益為導(dǎo)向制定預(yù)算方案；此外要在原有的預(yù)算管理組織的基礎(chǔ)上設(shè)立獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)控制專(zhuān)員，由其開(kāi)展相關(guān)的預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)控制工作，使預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行等流程都在該專(zhuān)員的控制之下；此外對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能或者已經(jīng)存在的風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)實(shí)施預(yù)算控制措施，重點(diǎn)監(jiān)督這些預(yù)算控制措施的實(shí)施情況，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。
(三)優(yōu)化預(yù)算管理體系的評(píng)價(jià)考核制度
預(yù)算管理的有效實(shí)施離不開(kāi)系統(tǒng)、連貫的預(yù)算評(píng)級(jí)和考核制度，預(yù)算考核和評(píng)價(jià)制度可以幫助企業(yè)進(jìn)行預(yù)算方案的修正和調(diào)整，使預(yù)算方案更加符合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)際和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。首先，要建立完善的預(yù)算管理評(píng)級(jí)考核制度，詳細(xì)規(guī)定預(yù)算評(píng)價(jià)和考核的整個(gè)流程，對(duì)相關(guān)的人員進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)其對(duì)于預(yù)算結(jié)果考核制度的理解；其次，各部門(mén)進(jìn)行獨(dú)立的預(yù)算監(jiān)督，同時(shí)鼓勵(lì)各部門(mén)之間相互監(jiān)督，對(duì)于一些不符合預(yù)算規(guī)定的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查；再次，加強(qiáng)外部監(jiān)督，每年將物業(yè)管理的收支對(duì)業(yè)主公布，由業(yè)主對(duì)企業(yè)行為進(jìn)行直接監(jiān)督，并收集業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理工作的建議，并以此作為預(yù)算方案編制的重要參考。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)新興行業(yè)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來(lái)必將擁有更加廣闊的發(fā)展空間，預(yù)算管理作為現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理中一種重要管理工具，有助于提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率和實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)必須建立完善有效的預(yù)算管理體系，解決當(dāng)前存在的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。
作者:王曉晶 單位:珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司沈陽(yáng)分公司財(cái)務(wù)部
參考文獻(xiàn)：
[1]項(xiàng)崢.物業(yè)公司預(yù)算管理的特點(diǎn)與管理要點(diǎn)探討[J].企業(yè)改革與管理，2016，03：61-63.
目前，黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)已在我縣全面開(kāi)展，活動(dòng)要求統(tǒng)籌兼顧，促進(jìn)各項(xiàng)工作。物業(yè)管理服務(wù)工作可以說(shuō)與職工群眾聯(lián)系最緊密最直接，如何借教育實(shí)踐活動(dòng)的東風(fēng)，將該項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)抓出成效――電力企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)是物業(yè)管理，以開(kāi)展“黨員服務(wù)隊(duì)”活動(dòng)為抓手，以創(chuàng)建“電網(wǎng)先鋒黨支部”為切入點(diǎn)，通過(guò)實(shí)際開(kāi)展有效的黨員服務(wù)活動(dòng)，突出“為民服務(wù)”宗旨，發(fā)動(dòng)物業(yè)員工，掀起“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)”活動(dòng)熱潮，引導(dǎo)員工愛(ài)崗敬業(yè)、心系群眾，努力提高創(chuàng)新服務(wù)意識(shí)和能力，確保后勤保障各項(xiàng)任務(wù)的圓滿(mǎn)完成。在創(chuàng)建活動(dòng)中，以創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)促進(jìn)公司各項(xiàng)工作全面開(kāi)展，為全面超額完成今年各項(xiàng)任務(wù)提供強(qiáng)有力的保證。深入開(kāi)展“黨員服務(wù)隊(duì)”的實(shí)踐活動(dòng)，通過(guò)活動(dòng)帶動(dòng)物業(yè)員工達(dá)到道德品質(zhì)好、精神狀態(tài)好、職責(zé)履行好、業(yè)務(wù)素質(zhì)好、團(tuán)結(jié)協(xié)作好的工作目標(biāo)，全面提升后勤服務(wù)的綜合能力。
一健全機(jī)制筑牢根基。一是，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)班子要按照黨委要求，努力加強(qiáng)自身建設(shè)，自覺(jué)做到交流思想、凝聚共識(shí)，團(tuán)結(jié)干事，充分發(fā)揮黨員在工作中發(fā)揮表率作用。組織開(kāi)展“黨員服務(wù)隊(duì)”活動(dòng)，努力打造和諧文明、高素質(zhì)職工隊(duì)伍，關(guān)心職工的思想和生活，隊(duì)伍的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神和工作效率會(huì)明顯提高。成立領(lǐng)導(dǎo)小組，具體組織實(shí)施，年底對(duì)符合條件者，上報(bào)資料和照片，集中進(jìn)行評(píng)審，選出先進(jìn)典型，進(jìn)行宣傳表彰。二是，加大宣傳力度。制定活動(dòng)實(shí)施具體步驟和保障措施，通過(guò)對(duì)活動(dòng)的具體策劃，完善操作實(shí)施步驟，有效確保活動(dòng)取得良好效果，召開(kāi)啟動(dòng)大會(huì)，進(jìn)行宣傳動(dòng)員，廣泛征求意見(jiàn)，使方案更具可操作性，更符合崗位提升素質(zhì)的要求。在實(shí)施過(guò)程中，組織交流會(huì)，通過(guò)大家交流學(xué)習(xí)談體會(huì)感想，增強(qiáng)活動(dòng)的互動(dòng)性，有效推動(dòng)活動(dòng)的開(kāi)展。三是，強(qiáng)化專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，爭(zhēng)做學(xué)習(xí)型員工。積極參加培訓(xùn)，虛心好學(xué)，努力掌握服務(wù)本領(lǐng)，業(yè)務(wù)精通，技術(shù)熟練，具有一定的能力，業(yè)務(wù)素質(zhì)好，進(jìn)一步搞好物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)物業(yè)公司的工作實(shí)際，主要進(jìn)行物業(yè)服務(wù)崗位培訓(xùn)和維修技能培訓(xùn)，通過(guò)舉辦“物業(yè)黨員服務(wù)培訓(xùn)班”和“物業(yè)維修培訓(xùn)班”，分別從業(yè)主溝通、處理投訴、客戶(hù)滿(mǎn)意度、物業(yè)維修技能等四個(gè)方面進(jìn)行系統(tǒng)講授，使物業(yè)公司員工增長(zhǎng)知識(shí)和技能，為進(jìn)一步搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)奠定基礎(chǔ)。
二把握關(guān)鍵激發(fā)動(dòng)力。一是，抓思想。緊緊圍繞為民服務(wù)創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)的要求，開(kāi)展黨員先鋒勞動(dòng)競(jìng)賽活動(dòng)，促進(jìn)服務(wù)水平提高。后勤工作關(guān)系廣大職工的切身利益，是關(guān)系穩(wěn)定工作的重要因素，同時(shí)，廣大職工不斷提高的期望也對(duì)后勤服務(wù)工作提出了新要求。因此，后勤服務(wù)工作的意義越來(lái)越顯得重要。“黨員服務(wù)隊(duì)”帶頭到基層單位、職工住宅小區(qū)、離退休職工家庭實(shí)地進(jìn)行服務(wù)調(diào)研，經(jīng)過(guò)調(diào)查研究就會(huì)認(rèn)識(shí)到，搞好后勤服務(wù)工作的動(dòng)力來(lái)源于廣大員工群眾的集體智慧，組織動(dòng)員廣大員工群眾以主人翁精神投入到做好物業(yè)服務(wù)工作中去，充分展示自我價(jià)值，后勤服務(wù)工作同樣會(huì)充滿(mǎn)生機(jī)和活力。二是，抓重點(diǎn)。加強(qiáng)后勤設(shè)備的安全運(yùn)行管理，完善小型基建和水電暖設(shè)施維修維護(hù)檔案，使設(shè)備設(shè)施每次維修時(shí)間和質(zhì)保期限一目了然，落實(shí)設(shè)備主人制度和安全運(yùn)行責(zé)任制，確保后勤設(shè)施和設(shè)備安全、經(jīng)濟(jì)、準(zhǔn)時(shí)運(yùn)行。抓節(jié)水節(jié)能工作。將節(jié)能工作納入常態(tài)管理機(jī)制，安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)公共照明和公用水設(shè)備巡視，杜絕水浪費(fèi)現(xiàn)象，同時(shí)隨著季節(jié)變化，隨時(shí)調(diào)整公共照明開(kāi)啟時(shí)間，既保證照明需要，又降低了損耗。三是，抓考評(píng)。開(kāi)展流動(dòng)紅旗競(jìng)賽，為物業(yè)服務(wù)注入活力。開(kāi)展“物業(yè)服務(wù)流動(dòng)紅旗競(jìng)賽”活動(dòng)，是創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)工作的有效載體。制定競(jìng)賽活動(dòng)方案和評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，在物業(yè)公司開(kāi)展全方位的競(jìng)賽活動(dòng)。活動(dòng)開(kāi)展后，每季度評(píng)選一個(gè)優(yōu)勝班組并授予流動(dòng)紅旗，極大地調(diào)動(dòng)廣大職工的工作積極性。注重引導(dǎo)大家進(jìn)一步解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高工作效率，將做好后勤服務(wù)工作作為實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的平臺(tái)，滿(mǎn)腔熱情投入到物業(yè)管理服務(wù)工作中去，自覺(jué)為企業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。由物業(yè)公司“黨員服務(wù)隊(duì)”帶頭積極行動(dòng)起來(lái)，對(duì)衛(wèi)生綠化的管理工作加大力度，清理杜絕垃圾亂扔亂倒等現(xiàn)象，讓院子更亮堂，樓梯更潔凈，燈光更明亮，職工的滿(mǎn)意度會(huì)大大提高。尤其是做到檢查評(píng)價(jià)工作常態(tài)化，采取定期和不定期、縱向和橫向結(jié)合等評(píng)價(jià)方法，保證競(jìng)賽活動(dòng)健康發(fā)展。
三創(chuàng)新載體提升水平。一是，組織“黨員服務(wù)隊(duì)”啟動(dòng)儀式。召開(kāi)職工大會(huì)，部署“黨員優(yōu)質(zhì)服務(wù)示范崗”活動(dòng)方案，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一行動(dòng)步驟，明確目標(biāo)任務(wù)，樹(shù)立創(chuàng)建信心。廣大員工積極參與創(chuàng)建活動(dòng)，黨員要更好地發(fā)揮模范帶頭作用，在創(chuàng)建活動(dòng)中努力做出優(yōu)異成績(jī)。通過(guò)黨員模范影響帶動(dòng)家庭及周?chē)娜耍嘧龊檬拢嘈猩剖拢e德行善，成為對(duì)企業(yè)、對(duì)家庭、對(duì)大眾負(fù)責(zé)人的人，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平，促進(jìn)隊(duì)伍的和諧穩(wěn)定。二是，搞好保健服務(wù)讓職工感受溫暖。堅(jiān)持定期為全體職工體檢，提供健康咨詢(xún)服務(wù)。認(rèn)真組織職工健康查體工作，查體結(jié)束后，及時(shí)開(kāi)展健康提醒、注射疫苗、病情跟蹤等健康管理工作，讓職工感受到家的溫暖。三是，創(chuàng)建櫥窗文化。通過(guò)櫥窗建立廉潔文化、傳統(tǒng)文化、安全文化、企業(yè)文化，使職工接收教育，提高個(gè)人素質(zhì)，促進(jìn)員工隊(duì)伍素質(zhì)的提高。四是，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。認(rèn)真做好物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，使水電暖等設(shè)備始終處于良好狀態(tài)。住宅小區(qū)認(rèn)真搞好日常衛(wèi)生，加強(qiáng)保安巡邏和管理巡視，保證小區(qū)秩序良好，打造了物業(yè)管理服務(wù)品牌。
結(jié)合黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)，通過(guò)“黨員服務(wù)隊(duì)”創(chuàng)新活動(dòng)的深入開(kāi)展，不斷加大管理的創(chuàng)新力度以及服務(wù)的靈活性，將物業(yè)服務(wù)的持續(xù)提升作為企業(yè)發(fā)展的特色，物業(yè)公司員工工作效率、群眾滿(mǎn)意度將會(huì)大大提高。
Fang Li；Wen Xiaoyun
（陜西省警官職業(yè)學(xué)院，西安 710043）
（Shaanxi Vocational College of Police，Xi'an 710043，China）
摘要：本文通過(guò)對(duì)目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)與行業(yè)發(fā)展模式現(xiàn)狀的探索和調(diào)研，結(jié)合陜西警官職業(yè)學(xué)院的具體情況，對(duì)陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)今后人才培養(yǎng)模式的方向以及與行業(yè)深度合作方式作進(jìn)一步的研究和探討。
Abstract: Based on the current situation research of property management and professional development mode, with the specific circumstances of Shaanxi Vocational College of Police, it has a further study and discussion for the future direction of professional training mode and depth of cooperation with the industry in Shaanxi Vocational College of Police.
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 人才培養(yǎng)模式 校企合作
Key words: property management；training mode；school-enterprise cooperation
中圖分類(lèi)號(hào)：G42文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4311（2011）32-0201-02
1我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
物業(yè)管理從80年代末才進(jìn)入中國(guó)，但自20世紀(jì)90年代以來(lái)在中國(guó)發(fā)展迅猛，現(xiàn)從業(yè)人員達(dá)300多萬(wàn)人，可以預(yù)見(jiàn)其未來(lái)的空間很廣闊。從這個(gè)意義上講，高職院校的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)是一個(gè)市場(chǎng)需求量相當(dāng)大的專(zhuān)業(yè)，這一客觀現(xiàn)實(shí)為專(zhuān)業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
就目前整體形勢(shì)而言，大多數(shù)從業(yè)人員的知識(shí)水平不高、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不精、缺乏相關(guān)的知識(shí)技能培訓(xùn)，整體水平不高，這種參差不齊的業(yè)務(wù)水平狀況，與業(yè)主對(duì)從業(yè)人員的過(guò)高要求之間存在嚴(yán)重落差，明顯不適應(yīng)，這種不平衡的現(xiàn)象，嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。
面對(duì)我國(guó)目前的物業(yè)管理行業(yè)，社會(huì)給我們提出了更高的要求，各企業(yè)都希望學(xué)校為他們培養(yǎng)出具有專(zhuān)業(yè)技能的一批高素質(zhì)、綜合性人才，以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)人才的需求，但目前我國(guó)的物業(yè)管理高職專(zhuān)業(yè)教育發(fā)展明顯跟不上步伐，還不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需求，傳統(tǒng)本科或?qū)？平逃膶W(xué)科體系模式不適合當(dāng)前時(shí)代的發(fā)展，同時(shí)，這種教育模式下培養(yǎng)出的人才缺乏對(duì)物業(yè)管理方面解決實(shí)際問(wèn)題的能力，這個(gè)問(wèn)題亟待我們解決。
2我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)人才需求現(xiàn)狀分析
物業(yè)管理和服務(wù)對(duì)象有著很大的差異，需要一批熟悉各物業(yè)特點(diǎn)，掌握常規(guī)管理和實(shí)際操作能力的實(shí)用型技術(shù)人才；而另一方面,由于每種物業(yè)的管理服務(wù)工作都會(huì)涉及到房屋設(shè)備、公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共區(qū)域的治安、環(huán)衛(wèi)、交通等綜合管理與經(jīng)營(yíng)，需要有一批懂得企業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)分析、公共關(guān)系學(xué)等復(fù)合型通用人才。
3現(xiàn)階段物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀
目前我國(guó)物業(yè)管理人才培養(yǎng)模式已經(jīng)形成了成三種：一是以服務(wù)為中心的人才培養(yǎng)模式；二是以技術(shù)為中心的人才培養(yǎng)模式；三是復(fù)合型的人才培養(yǎng)模式。
4陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)與行業(yè)結(jié)合現(xiàn)狀分析
4.1 我院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的建立針對(duì)我院具體和實(shí)際的情況，在制定和優(yōu)化物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案過(guò)程中，我們應(yīng)具體考慮到兩個(gè)方面：第一，要充分強(qiáng)調(diào)本專(zhuān)業(yè)的行業(yè)特色，兼顧本專(zhuān)業(yè)基本特點(diǎn)；第二，要考慮專(zhuān)業(yè)的實(shí)踐性和應(yīng)用性，在理論學(xué)習(xí)的同時(shí)，要注重實(shí)踐能力的培養(yǎng)。具體來(lái)說(shuō)，所做的工作主要有：
①物業(yè)管理教研室成立專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)；
②2009年5-6月，物業(yè)管理教研室開(kāi)展專(zhuān)業(yè)調(diào)研，并進(jìn)行行業(yè)崗位群分析；
③召開(kāi)專(zhuān)家研討會(huì)，獲得物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，建立物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式；
④2009年9月，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)始正式招生；
⑤2010年5月，再深入市場(chǎng)做調(diào)研，進(jìn)一步修訂和完善人才培養(yǎng)方案。
4.2 現(xiàn)階段我院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)與行業(yè)結(jié)合現(xiàn)狀分析
4.2.1 實(shí)習(xí)基地的建立2009年8-9月，與西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)、陜西騰捷置業(yè)有限責(zé)任公司、西安錦園物業(yè)管理有限責(zé)任公司、陜西大洋立恒物業(yè)管理有限責(zé)任公司和學(xué)院后勤處、財(cái)務(wù)裝備處簽訂共建實(shí)習(xí)實(shí)訓(xùn)基地協(xié)議；2010年10月，與北京康景物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂“頂崗輪崗實(shí)習(xí)基地協(xié)議”。
4.2.2 現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)《物業(yè)設(shè)施設(shè)備與管理》、《房屋構(gòu)造與管理》、《物業(yè)安全管理》等課程由兼職教授承擔(dān)。通過(guò)行業(yè)專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，使學(xué)生直觀了解相關(guān)知識(shí)，使理論知識(shí)更多地和企業(yè)實(shí)際結(jié)合起來(lái)，也使企業(yè)學(xué)生有所了解和認(rèn)識(shí)，為以后的頂崗實(shí)習(xí)或者畢業(yè)實(shí)習(xí)打下基礎(chǔ)。
4.2.3 邀請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家講座聘請(qǐng)陜西知名物管公司的行業(yè)專(zhuān)家就物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、最新發(fā)展動(dòng)態(tài)等作專(zhuān)題報(bào)告，以擴(kuò)大學(xué)生的學(xué)術(shù)視野。
4.2.4 職業(yè)資格證書(shū)考試培訓(xùn)的開(kāi)展2009年9月，與西安市房管局培訓(xùn)中心簽訂共建“全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格考試考點(diǎn)”協(xié)議；2010年11月底聯(lián)合西安市房屋管理局組織物管員資格證書(shū)考試，要求學(xué)生必須獲得物管員上崗資格證書(shū)。我系第一次物業(yè)管理員資格考試已經(jīng)順利通過(guò)和考試，學(xué)生通過(guò)率高達(dá)99%以上。
4.2.5 頂崗實(shí)習(xí)頂崗實(shí)習(xí)是指學(xué)生根據(jù)學(xué)校教學(xué)計(jì)劃的要求，在規(guī)定的教學(xué)時(shí)限內(nèi)，按照學(xué)校實(shí)習(xí)教學(xué)計(jì)劃的安排，在企事業(yè)單位相關(guān)實(shí)踐崗位上進(jìn)行的實(shí)踐學(xué)習(xí)活動(dòng)。通過(guò)頂崗實(shí)習(xí)，一方面企業(yè)可以在頂崗實(shí)習(xí)過(guò)程中選擇有敬業(yè)精神、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的學(xué)生作為企業(yè)的儲(chǔ)備人才，提高企業(yè)管理與服務(wù)水平、降低用人成本；另一方面，學(xué)校通過(guò)學(xué)生頂崗實(shí)習(xí)可以提高學(xué)校知名度、降低辦學(xué)實(shí)踐成本、彌補(bǔ)在專(zhuān)業(yè)實(shí)踐教學(xué)過(guò)程中存在的設(shè)備、設(shè)施不齊全、實(shí)踐指導(dǎo)師資力量薄弱、實(shí)踐效果差的不足，更重要的是提高了學(xué)生的就業(yè)能力，培養(yǎng)符合市場(chǎng)需求、滿(mǎn)足企業(yè)用人要求、具有實(shí)用技能與發(fā)展?jié)撃艿膹?fù)合型人才。我院2009級(jí)部分學(xué)生寒假在西安錦園物業(yè)管理有限公司頂崗實(shí)習(xí)，受到了該公司的好評(píng)和認(rèn)可，并在新開(kāi)學(xué)給學(xué)生進(jìn)行了寒假實(shí)習(xí)心得的交流和匯報(bào)。
4.2.6 訂單式培養(yǎng)我院經(jīng)濟(jì)管理系畢業(yè)學(xué)生59名到北京康景物業(yè)管理有限公司實(shí)習(xí)，因?yàn)閷?shí)習(xí)效果良好，我院2011年6月10日與康景集團(tuán)北京物業(yè)管理分公司達(dá)成合作辦學(xué)的“訂單式培養(yǎng)”協(xié)議，這是我院校企合作方面訂單式培養(yǎng)的首次突破。
5陜西警官職業(yè)學(xué)院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的探討
5.1 完善教學(xué)手段，讓企業(yè)參與高職物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案的制定為了向社會(huì)輸送高素質(zhì)的復(fù)合型人才，應(yīng)將物業(yè)管理企業(yè)帶進(jìn)高校，多與企業(yè)交流，使用人單位提前介入專(zhuān)業(yè)，關(guān)心和支持本專(zhuān)業(yè)的發(fā)展，讓企業(yè)在物業(yè)管理人才的培養(yǎng)上掌握更多的主動(dòng)權(quán)，使其從人才的被動(dòng)接受轉(zhuǎn)為積極參與，從而進(jìn)一步完善教學(xué)手段，參與人才培養(yǎng)方案的制定，讓高校的講臺(tái)變得更加開(kāi)闊。我院物業(yè)管理教研室特別針對(duì)北京康景物業(yè)管理公司的需求有針對(duì)性的制訂了“康景班物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方案”，并與企業(yè)持續(xù)的探討和磋商。
5.2 推行“校企結(jié)合”的人才培養(yǎng)模式，訂單式培養(yǎng)的進(jìn)一步的落實(shí)與優(yōu)化“校企合作”就是充分利用學(xué)校和企業(yè)兩種資源,學(xué)校和物業(yè)服務(wù)企業(yè)密切配合,融為一體,共同培養(yǎng)物業(yè)管理人才。而“訂單式”培養(yǎng)使學(xué)校按照企業(yè)的要求培養(yǎng)人才，進(jìn)一步提高物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生的職業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能。我院物業(yè)管理教研室針對(duì)訂單式培養(yǎng)提出2+1的人才培養(yǎng)模式。
5.3 師資隊(duì)伍的建設(shè)，培養(yǎng)雙師型教師，選派優(yōu)秀教師到企業(yè)掛職鍛煉由于物業(yè)管理行業(yè)涉及面較廣、實(shí)踐性較強(qiáng),因此物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)注重建設(shè)具有“教學(xué)能力強(qiáng)、實(shí)踐技能高”的“雙師”型的師資隊(duì)伍。專(zhuān)業(yè)老師滲入行業(yè)、深入企業(yè)，不做外行，參與物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作，為企業(yè)的改革、發(fā)展出謀劃策，為企業(yè)提供培訓(xùn)、咨詢(xún)等服務(wù)。我院物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)于2011年7月加入西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)成為會(huì)員，進(jìn)一步提高行業(yè)企業(yè)參與力。
5.4 提高實(shí)習(xí)水平，加強(qiáng)校內(nèi)外實(shí)踐基地建設(shè)實(shí)踐基地包括校外基地和校內(nèi)基地，校外基地主要是指企業(yè)，而校內(nèi)基地則指的是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)實(shí)驗(yàn)室。加強(qiáng)校外實(shí)踐基地的建設(shè)，要擴(kuò)大和加強(qiáng)與企業(yè)的長(zhǎng)期合作關(guān)系，從而建立一批穩(wěn)定的校外實(shí)習(xí)基地和產(chǎn)學(xué)研基地。除此之外，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生的實(shí)踐能力和創(chuàng)新能否得到培養(yǎng)和提升，需要?jiǎng)?chuàng)造一種較為真實(shí)的“虛擬場(chǎng)景”，增加綜合實(shí)踐訓(xùn)練，加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)場(chǎng)室建設(shè)，以切合實(shí)際的仿真教學(xué)環(huán)境，讓學(xué)生親身去做、去體驗(yàn)、去揣摩，應(yīng)對(duì)在實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)隨時(shí)可能發(fā)生的各種突況，使學(xué)生直接深入到科研和生產(chǎn)第一線，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)社會(huì)的了解和提高實(shí)踐工作能力。
5.5 舉辦專(zhuān)業(yè)技能大賽為了進(jìn)一步提高學(xué)生的動(dòng)手實(shí)踐能力和綜合職業(yè)素質(zhì)的提高，可舉辦“模擬物管公司大賽”、“模擬物管公司投標(biāo)大賽”等多種專(zhuān)業(yè)技能大賽，要求學(xué)生以工作團(tuán)隊(duì)的形式參加，并由專(zhuān)業(yè)教師指導(dǎo)。預(yù)賽由專(zhuān)業(yè)教師當(dāng)評(píng)委，而決賽由物管公司的客座教授擔(dān)任評(píng)委，從而激發(fā)學(xué)生參與的積極性和培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)。
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一、工作目標(biāo)
完成80%居民住宅小區(qū)消防設(shè)施整治工作。
二、整治內(nèi)容
以創(chuàng)建文明城市為契機(jī)，重點(diǎn)解決居民住宅小區(qū)消防設(shè)施損壞、缺失，無(wú)法正常使用的問(wèn)題，健全社區(qū)消防管理制度和安全標(biāo)識(shí)，改善社區(qū)消防安全管理狀況，全面提高社區(qū)消防工作水平，營(yíng)造安全、和諧、文明的人居環(huán)境。
三、組織領(lǐng)導(dǎo)
街道成立居民住宅小區(qū)消防設(shè)施整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，街道黨工委副書(shū)記任組長(zhǎng)，，街道辦事處副主、東街派出所副所長(zhǎng)羅清武任副組長(zhǎng)，成員由街道綜治辦、司法所、安監(jiān)站、物業(yè)站、經(jīng)濟(jì)辦、城管中隊(duì)、各社區(qū)主任、段警等有關(guān)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在街道安監(jiān)站，辦公室成員由各有關(guān)科室抽調(diào)人員組成。各社區(qū)，各有關(guān)單位要按照屬地管理的原則認(rèn)真組織、精心籌備，把各項(xiàng)工作落到實(shí)處。
四、職責(zé)與分工
（一）整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)集中整治行動(dòng)的組織領(lǐng)導(dǎo)，組織各社區(qū)、各有關(guān)單位按照整治的職責(zé)分工，抓好各項(xiàng)整治工作任務(wù)的落實(shí)，聽(tīng)取各社區(qū)整治工作情況匯報(bào)，及時(shí)研究處理集中整治行動(dòng)遇到的困難和普遍性問(wèn)題。
（二）整治辦公室負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作，組織、協(xié)調(diào)整治工作的開(kāi)展，安排召開(kāi)街道整治行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會(huì)議，及時(shí)掌握各社區(qū)整治工作進(jìn)展情況，分析研究整治工作中遇到的問(wèn)題，報(bào)請(qǐng)整治行動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組予以解決。
（三）街道綜治辦、安監(jiān)站、派出所負(fù)責(zé)轄區(qū)居民住宅小區(qū)消防設(shè)施整治的業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，并組織各社區(qū)開(kāi)展無(wú)物業(yè)小區(qū)消防設(shè)施檢查整改工作。
（四）經(jīng)濟(jì)辦、物業(yè)站負(fù)責(zé)設(shè)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的居民住宅小區(qū)的消防設(shè)施整治的督促和指導(dǎo)工作，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防業(yè)務(wù)培訓(xùn)，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的長(zhǎng)效機(jī)制。
（五）街道各社區(qū)、各有關(guān)科室要按照整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一部署，研究制定本社區(qū)小區(qū)消防設(shè)施整治方案、工作措施，發(fā)動(dòng)和組織轄區(qū)各有關(guān)單位認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)整治任務(wù)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)整治工作中遇到的問(wèn)題。同時(shí)，按本方案保障社區(qū)消防設(shè)施改造維修經(jīng)費(fèi)，負(fù)責(zé)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)的消防設(shè)施整改工作，建立無(wú)物業(yè)小區(qū)消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。
五、整治步驟
（一）動(dòng)員部署階段（3月1日至3月15日）：各社區(qū)、各有關(guān)單位按照本方案，結(jié)合實(shí)際制訂各自轄區(qū)整治工作的具體實(shí)施方案；建立組織機(jī)構(gòu)，確定80%的居民住宅小區(qū)為整治對(duì)象，制定工作措施，明確職責(zé)分工，確定整改經(jīng)費(fèi)保障方案，全面部署社區(qū)消防安全專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)。要加強(qiáng)整治行動(dòng)的宣傳教育工作，充分利用廣播、電視、報(bào)刊、給居民一封信等，大力宣傳整治行動(dòng)的重要性和必要性，為整治行動(dòng)營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍。
【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 系統(tǒng)設(shè)計(jì)
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，中國(guó)本土企業(yè)的不斷發(fā)展，這些企業(yè)都需要大量的高等級(jí)辦公區(qū)域以滿(mǎn)足日常辦公需要。而伴隨著高等級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)的，往往還有業(yè)主對(duì)配套的高規(guī)格物業(yè)管理的要求。
由于物業(yè)管理涉及的范圍較為廣泛，管理內(nèi)容繁雜，加上政策性變動(dòng)因素，日常工作中需要耗費(fèi)大量人力和物力，為了提高物業(yè)管理公司的管理水平提高工作效率，必須對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)工作進(jìn)行規(guī)范化管理，提高員工工作效率與技能，并且為減少人動(dòng)給公司帶來(lái)?yè)p失與降低新員工的培訓(xùn)成本；規(guī)范化的手段多種多樣，而采取現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理手段是一種行之有效的解決方法，近年來(lái)，越來(lái)越多的物業(yè)管理公司走上了信息化的道路，通過(guò)適合公司情況的物業(yè)管理軟件來(lái)協(xié)助物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)范化、精細(xì)化的管理，來(lái)實(shí)現(xiàn)提高整體的管理水平。
我國(guó)物業(yè)管理信息化始于上世紀(jì)九十年代初的深圳，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理軟件基本上都是物業(yè)公司自行開(kāi)發(fā)的，僅限于業(yè)務(wù)處理層次，功能上主要是用于房產(chǎn)資料登記、客戶(hù)資料管理等。系統(tǒng)功能相當(dāng)簡(jiǎn)單，而且都是在DOS平臺(tái)下單機(jī)運(yùn)行。此階段的物業(yè)管理系統(tǒng)都是模仿手工管理的方式，只能用于簡(jiǎn)單的事務(wù)性工作。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展和物業(yè)管理水平的日益提高，特別是在深圳、上海、北京等地出現(xiàn)了物業(yè)管理軟件專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商。物業(yè)管理軟件的功能極大增強(qiáng)，出現(xiàn)了基于微軟windows平臺(tái)的單機(jī)版、網(wǎng)絡(luò)版等大型管理軟件。這類(lèi)物業(yè)管理軟件結(jié)合當(dāng)時(shí)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，采用C/S模式，能夠提供數(shù)據(jù)綜合處理功能。但是由于客戶(hù)端承載著過(guò)多的工具軟件和應(yīng)用邏輯和業(yè)務(wù)處理規(guī)則軟件，使得系統(tǒng)管理維護(hù)很不方便。
就現(xiàn)代企業(yè)而言，建立一個(gè)基于Internet/Intranet的靈活的、易于擴(kuò)展和維護(hù)的企業(yè)信息系統(tǒng)，是企業(yè)適應(yīng)瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)自身發(fā)展壯大的必然選擇。基于Web的物業(yè)管理系統(tǒng)通過(guò)構(gòu)建一個(gè)面向公眾的操作環(huán)境，克服了傳統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)功能單一、難以與企業(yè)其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)緊密集成的缺點(diǎn)。本文中的物業(yè)管理系統(tǒng)研究技術(shù)和工具就是基于J2EE平臺(tái)，運(yùn)用MVC設(shè)計(jì)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)基于Web的物業(yè)管理信息系統(tǒng)。
1 系統(tǒng)設(shè)計(jì)目標(biāo)
“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”按照知識(shí)化、科學(xué)化管理要求，系統(tǒng)功能不僅需要完成各種事務(wù)性管理任務(wù)，而且需要逐步形成“管理神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)”，有效溝通各部門(mén)之間的信息聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)將數(shù)據(jù)組織成為信息，將信息提煉成知識(shí)，將知識(shí)融入整個(gè)管理，全面支持事務(wù)管理、決策分析、制定戰(zhàn)略過(guò)程的目標(biāo)。即：（1）建成一個(gè)完整統(tǒng)一、技術(shù)先進(jìn)、高效穩(wěn)定、安全可靠的基于J2EE的管理信息系統(tǒng)。為各部門(mén)提供優(yōu)質(zhì)、高效的業(yè)務(wù)管理和事務(wù)處理。（2）借助于“物業(yè)管理信息系統(tǒng)”的建設(shè)，促進(jìn)管理人員素質(zhì)的提高，通過(guò)管理人員的實(shí)際應(yīng)用，促進(jìn)管理水平和效率的提高；通過(guò)提供多層次的信息服務(wù)和先進(jìn)實(shí)用的使用手段，滿(mǎn)足對(duì)信息共享和利用的要求，并為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)提供有效的輔助決策服務(wù)。（3）人機(jī)界面功能豐富，使用靈活、友好。（4）確保系統(tǒng)可靠、易于維護(hù)。
2 系統(tǒng)總體架構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)結(jié)構(gòu)上采用三層B/S結(jié)構(gòu)，由用戶(hù)層、業(yè)務(wù)邏輯層、持久層和數(shù)據(jù)庫(kù)組成。前臺(tái)用戶(hù)顯示層使用JSP和Servlet在瀏覽器上實(shí)現(xiàn)，邏輯層使用JavaBean組件實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)邏輯，業(yè)務(wù)邏輯層分為三層，分別實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)邏輯控制、業(yè)務(wù)邏輯接口和業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)，業(yè)務(wù)邏輯控制選擇用戶(hù)操作對(duì)應(yīng)的接口，業(yè)務(wù)邏輯實(shí)現(xiàn)對(duì)接口的具體功能進(jìn)行實(shí)現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了控制、接口和實(shí)現(xiàn)的分離。持久層實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)系數(shù)據(jù)庫(kù)的ORM映射，使業(yè)務(wù)邏輯層直接面對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)象。
3 系統(tǒng)模塊結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
系統(tǒng)功能模塊設(shè)計(jì)首先涉及對(duì)軟件需求的理解，從而涉及對(duì)功能定位原則的理解。通常是把功能理解為一種結(jié)果，然后根據(jù)功能劃分子系統(tǒng)，再重復(fù)這一過(guò)程，即確定子系統(tǒng)的功能模塊結(jié)構(gòu)，并畫(huà)出模塊結(jié)構(gòu)圖。
系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)主要考慮以下幾個(gè)問(wèn)題：（1）如何將一個(gè)系統(tǒng)劃分成多個(gè)子系統(tǒng)；（2）每個(gè)子系統(tǒng)如何劃分成多個(gè)模塊；（3）如何確定子系統(tǒng)之間、模塊之間傳送的數(shù)據(jù)及其調(diào)用關(guān)系；（4）如何評(píng)價(jià)并改進(jìn)模塊結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。
物業(yè)公司商業(yè)化寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作涉及多方面的系統(tǒng)工程，包含了管理、服務(wù)、財(cái)務(wù)等多項(xiàng)職能，本文研究的物業(yè)管理信息系統(tǒng)除了應(yīng)該能夠給物業(yè)公司內(nèi)部管理提供全面的解決方案，還應(yīng)能從不同層次滿(mǎn)足大廈的發(fā)展商需求并方便服務(wù)于業(yè)主，本系統(tǒng)主要功能模塊包括：系統(tǒng)維護(hù)、資源管理、入住管理、收費(fèi)管理、設(shè)備管理、安全管理、文件管理、投訴管理等八個(gè)主要功能模塊。
4 計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)配置方案設(shè)計(jì)
在進(jìn)行總體設(shè)計(jì)時(shí)，還要進(jìn)行計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)具體配置方案的設(shè)計(jì)，要解決計(jì)算機(jī)軟硬件系統(tǒng)的配置、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的配置、機(jī)房設(shè)備的配置等問(wèn)題。計(jì)算機(jī)物理系統(tǒng)具體配置方案要經(jīng)過(guò)用戶(hù)單位和領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)的同意才可進(jìn)行實(shí)施。
一、如皋市老舊小區(qū)管理存在的問(wèn)題
如皋市主城區(qū)老舊小區(qū)共計(jì)37個(gè)，建于上世紀(jì)90年代，建筑面積近260萬(wàn)平方米，涉及戶(hù)數(shù)2.5萬(wàn)余戶(hù)，主要存在以下問(wèn)題。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善
由于老舊小區(qū)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，無(wú)法滿(mǎn)足居民目前的物質(zhì)文化生活需求。主要表現(xiàn)在：老舊小區(qū)普遍綠化養(yǎng)護(hù)缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等行為屢見(jiàn)不鮮。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少，小區(qū)車(chē)滿(mǎn)為患，公共場(chǎng)地?cái)D占一空，有的甚至將車(chē)輛開(kāi)進(jìn)了綠化帶內(nèi)。居民體育健身和文化活動(dòng)空間較小，一些老舊小區(qū)根本就沒(méi)有體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)場(chǎng)所。環(huán)衛(wèi)設(shè)施簡(jiǎn)陋，亂倒垃圾現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。小區(qū)道路、路燈等損毀嚴(yán)重。上下水管網(wǎng)嚴(yán)重老化，化糞池?zé)o人清理，經(jīng)常堵塞，污水橫溢。有的小區(qū)沒(méi)有煤氣或天然氣，小區(qū)居民使用煤氣罐，生活不便。
（二）管理費(fèi)用收取難
老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)呈多元化格局，有全產(chǎn)權(quán)商品房、房改售房、回遷房、農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房、居民承租房。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力差異大。承受能力強(qiáng)的希望得到全方位、高層次的服務(wù)；承受能力差的則認(rèn)為只要不交費(fèi)，有無(wú)管理無(wú)所謂。小區(qū)居民往往以一些問(wèn)題沒(méi)有解決為由，長(zhǎng)期拒繳衛(wèi)生清運(yùn)費(fèi)。社區(qū)每年收取50元左右的衛(wèi)生保潔費(fèi)，收取率只能達(dá)到20%左右，街道和社區(qū)居委會(huì)不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區(qū)，人員費(fèi)用向共建單位化緣解決，由于保潔機(jī)制不健全，老舊小區(qū)普遍存在臟亂差現(xiàn)象。
（三）物業(yè)管理介入難
受傳統(tǒng)思想觀點(diǎn)影響，老舊小區(qū)部分居民存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián)，不少人不習(xí)慣，不愿意繳費(fèi)。另外，老舊小區(qū)由于基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺乏物業(yè)用房、環(huán)境臟亂等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意接手老舊小區(qū)的物業(yè)管理。
以上問(wèn)題長(zhǎng)期制約了老舊小區(qū)的長(zhǎng)效管理，老舊小區(qū)因?yàn)榕K亂差成為城市市容環(huán)境的“低洼地”。要徹底解決老舊小區(qū)的管理問(wèn)題，只有實(shí)施物業(yè)化管理，而物業(yè)化管理的前提必須是由政府主導(dǎo)對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造。因?yàn)槔吓f小區(qū)改造動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，只有財(cái)政投入才能解決資金來(lái)源問(wèn)題。改造的目的不僅是提升老舊小區(qū)設(shè)施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時(shí)也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐提供較好條件。
二、老舊小區(qū)改造與物業(yè)化管理策略
（一）科學(xué)民主實(shí)施改造
1.政府主導(dǎo)實(shí)施
2013年起，如皋市每年將老舊小區(qū)改造作為政府為民辦實(shí)事十大工程之一，市人大將老舊小區(qū)改造寫(xiě)進(jìn)了人大工作報(bào)告，并每年聽(tīng)取專(zhuān)題匯報(bào)。市政府主要領(lǐng)導(dǎo)、分管領(lǐng)導(dǎo)每季度進(jìn)行督查推進(jìn)。市財(cái)政充分保障改造經(jīng)費(fèi)，三年來(lái)共計(jì)投入8000多萬(wàn)元對(duì)23個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行了改造，惠及居民15000戶(hù)。
2.科學(xué)民主推進(jìn)
對(duì)擬改造小區(qū)調(diào)查摸底，分類(lèi)、分批實(shí)施改造。制定具體方案時(shí)，將需整項(xiàng)目（市政、綠化、車(chē)位、管網(wǎng)、墻面、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等）廣泛征求居民意見(jiàn)。首先將擬改造項(xiàng)目在小區(qū)張貼進(jìn)行公示，召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn)；然后根據(jù)居民意見(jiàn)和小區(qū)實(shí)際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽(tīng)取意見(jiàn)和修改方案可以反復(fù)進(jìn)行，直至居民之間、居民和工作組之間基本達(dá)成一致意見(jiàn)，最后由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位制定專(zhuān)業(yè)改造方案，組織實(shí)施。
3.規(guī)范組織實(shí)施
改造中嚴(yán)格按照招投標(biāo)程序確定施工單位和監(jiān)理單位，實(shí)行項(xiàng)目化管理。市紀(jì)委、監(jiān)察局全程監(jiān)督招標(biāo)和施工過(guò)程，定期派員對(duì)老舊小區(qū)改造工程進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)詢(xún)，測(cè)評(píng)居民滿(mǎn)意度，確保改造質(zhì)量。對(duì)改造過(guò)程中出現(xiàn)工程增量，嚴(yán)格按程序逐級(jí)申請(qǐng)，完善手續(xù)，驗(yàn)收后接受審計(jì)，保證工程建設(shè)陽(yáng)光透明，規(guī)范高效。
4.發(fā)揮黨建作用
在改造中，雖然已經(jīng)充分征求意見(jiàn)，但仍有少數(shù)居民對(duì)改造方案不滿(mǎn)意，影響施工進(jìn)度。工作組創(chuàng)新思路，在小區(qū)建立臨時(shí)黨支部，依靠組織力量強(qiáng)化改造工作推進(jìn)。一是利用此平臺(tái)傾聽(tīng)群眾心聲，盡可能解決疑難問(wèn)題；二是發(fā)揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民做樣子，作表率；三是通過(guò)此平臺(tái)對(duì)不滿(mǎn)意的居民進(jìn)行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從既定改造方案，并對(duì)其他居民進(jìn)行宣傳動(dòng)員，保障小區(qū)改造任務(wù)順利完成。
（二）落實(shí)物業(yè)化服務(wù)
1.健全管理制度
為推進(jìn)老舊小區(qū)物業(yè)化管理，如皋市修訂完善了《如皋市物業(yè)管理暫行辦法》，出臺(tái)了《如皋市安置房居住區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》《如皋市住宅老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)實(shí)施基本物業(yè)服務(wù)考核管理辦法》《主城區(qū)住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業(yè)管理政策制度體系，規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)行為、引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)等強(qiáng)化了制度保障。
2.建立管理機(jī)構(gòu)
如皋市城管局報(bào)請(qǐng)市編辦同意成立了物管中心。主要負(fù)責(zé)開(kāi)展物業(yè)小區(qū)、物業(yè)企業(yè)星級(jí)評(píng)定及爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)等工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)老舊小區(qū)、安置區(qū)物業(yè)企業(yè)“三基本”服務(wù)（即“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”）；負(fù)責(zé)老舊小區(qū)、安置區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督考核與政府獎(jiǎng)補(bǔ)資金的撥付；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物業(yè)糾紛。
3.落實(shí)物業(yè)服務(wù)
老舊小區(qū)改造工程全面驗(yàn)收后，由街道所屬社區(qū)或業(yè)主委員會(huì)委托專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)“基本保潔、基本保綠、基本養(yǎng)護(hù)”的“三基本”物業(yè)服務(wù)，嚴(yán)把準(zhǔn)入關(guān)，選擇有資質(zhì)、負(fù)責(zé)任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)。
（三）構(gòu)建物業(yè)化管理長(zhǎng)效機(jī)制
1.政策引導(dǎo)獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制
落實(shí)老舊小區(qū)物業(yè)考核補(bǔ)貼。每季度對(duì)老舊小區(qū)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核，市財(cái)政按每月0.15元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“三基本”物業(yè)服務(wù)進(jìn)行考核發(fā)放補(bǔ)貼；加大政策扶持力度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)鼓勵(lì)補(bǔ)貼政策；提高老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率，市政府建立機(jī)關(guān)部門(mén)與老舊小區(qū)、安置房居住區(qū)的掛鉤共建制度，協(xié)助社區(qū)收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，作為機(jī)關(guān)部門(mén)作風(fēng)建設(shè)與文明創(chuàng)建的重要考核內(nèi)容。兩年來(lái)，共發(fā)放“三基本”物業(yè)考核獎(jiǎng)補(bǔ)資金298.2萬(wàn)元，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)考核獎(jiǎng)勵(lì)44.6萬(wàn)元。
2.基層自治組織機(jī)制
大力推進(jìn)和指導(dǎo)各街道社區(qū)牽頭組建老舊小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。明確業(yè)主委員會(huì)工作職責(zé)、要求、享有權(quán)利等，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)居民之間的“橋梁”作用：如倡導(dǎo)居民養(yǎng)成良好居住習(xí)慣，督促居民按照標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作，提高小區(qū)管理效率。定期召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)工作座談會(huì)、培訓(xùn)會(huì)，調(diào)查、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)工作。定期對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行考核，對(duì)成績(jī)顯著的給予經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，兩年來(lái)共發(fā)放業(yè)主委員會(huì)考核獎(jiǎng)勵(lì)資金11.6萬(wàn)元。
3.物業(yè)糾紛化解機(jī)制
建立行政、司法、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)基層組織等參與的“四位一體”物業(yè)矛盾調(diào)解機(jī)制，兩年來(lái)共受理和調(diào)解各類(lèi)物業(yè)糾紛1457件。積極爭(zhēng)取法院的支持，開(kāi)通“物業(yè)綠色司法通道”，對(duì)業(yè)主無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)的案件，進(jìn)行“快立、快審、快結(jié)”，通過(guò)物業(yè)糾紛“四位一體”調(diào)解制度和物業(yè)綠色司法通道的有效運(yùn)行，取得了預(yù)期社會(huì)效果和法律效果。
4.物業(yè)繳費(fèi)誠(chéng)信機(jī)制
將業(yè)主特別是機(jī)關(guān)公職人員繳納物業(yè)費(fèi)列入誠(chéng)信體系建設(shè)。市級(jí)機(jī)關(guān)工委將機(jī)關(guān)黨員干部繳納物業(yè)費(fèi)情況作為黨員干部道德表現(xiàn)社區(qū)函調(diào)考核內(nèi)容。公職人員無(wú)故仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除通過(guò)法定程序予以維權(quán)外，還可通過(guò)函告所在單位，由該單位負(fù)責(zé)人教育并督促其主動(dòng)繳費(fèi)，經(jīng)教育仍不繳費(fèi)又不依法維權(quán)的，年終考核不得被評(píng)為先進(jìn)。
三、老舊小區(qū)改造和物業(yè)化管理取得的成效
（一）居住環(huán)境大幅提升
三年來(lái)，如皋市共投資8000萬(wàn)余元，完成20個(gè)老舊小區(qū)的綜合整治工作，面積達(dá)140萬(wàn)平方米，惠及居民1.2萬(wàn)余戶(hù)。新建及維修道路2.8萬(wàn)平方米，新增車(chē)位1138個(gè)，補(bǔ)種綠化4.6萬(wàn)平方米，對(duì)污水管網(wǎng)、路燈、落水管等市政設(shè)施進(jìn)行更換，因地制宜開(kāi)辟健身場(chǎng)所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區(qū)“面子”和“里子”問(wèn)題，小區(qū)環(huán)境設(shè)施水平得到大幅改善。
（二）繳費(fèi)比率大幅提高
老舊小區(qū)居民明顯感受到改造工程帶來(lái)的變化，加之老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)通過(guò)政府每月每平方米補(bǔ)貼0.15元，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的積極性得到提高。物業(yè)繳費(fèi)率由過(guò)去不到20%上升到75%，少數(shù)老舊小區(qū)達(dá)到87%以上，實(shí)現(xiàn)了居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的良性合作，雙贏共進(jìn)。
四、老舊小區(qū)物業(yè)化管理啟示
（一）老舊小區(qū)改造是前提
老舊小區(qū)由于歷史原因，在環(huán)境、設(shè)施、交通、安全等方面存在諸多不足，經(jīng)過(guò)實(shí)施改造，基礎(chǔ)設(shè)施、管網(wǎng)管線、綠化車(chē)位等都得改善，增強(qiáng)了居民的生活幸福指數(shù)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。
（二）群眾參與管理是基石
在老舊小區(qū)改造和管理中，要不斷創(chuàng)新群眾參與機(jī)制，調(diào)動(dòng)群眾的積極性，鼓勵(lì)廣大居民參與小區(qū)改造和管理，并搭建參與平臺(tái)，如發(fā)放征求意見(jiàn)表、召開(kāi)座談會(huì)，建立小區(qū)志愿服務(wù)隊(duì)伍、文明勸導(dǎo)隊(duì)、“和事佬”俱樂(lè)部等，讓群眾參政議政、出謀劃策，共建共享，探索新形勢(shì)下老舊小區(qū)的管理新路子。
（三）落實(shí)管理責(zé)任是根本
落實(shí)街道社區(qū)為老舊小區(qū)管理責(zé)任主體，將責(zé)任主體屬地化，有利于發(fā)揮社會(huì)基層組織職能作用，加強(qiáng)社區(qū)與居民聯(lián)系，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)有序，提高物業(yè)管理能效。積極發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用，落實(shí)老舊小區(qū)自治，增強(qiáng)老舊小區(qū)自我管理功能。
（四）物業(yè)化服務(wù)是關(guān)鍵
過(guò)去老舊小區(qū)物業(yè)管理是空白，大多數(shù)是社區(qū)維持基本保潔，收費(fèi)也很低廉，收費(fèi)難度大。把老舊小區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)、規(guī)范化服務(wù)不僅可以減輕社區(qū)負(fù)擔(dān)，更是老舊小區(qū)落實(shí)常態(tài)長(zhǎng)效管理的關(guān)鍵。
（五）政策獎(jiǎng)補(bǔ)扶持是推手
老舊小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收費(fèi)難是不爭(zhēng)事實(shí)，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，不愿接受老舊小區(qū)物業(yè)管理。市財(cái)政給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，有利于提高企業(yè)積極性，推進(jìn)老舊小區(qū)管理社會(huì)化、常態(tài)化。
