時(shí)間：2022-04-29 13:26:24
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購房貸款合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
1、簽訂購房合同：
購房者前往合適的樓盤，選擇合適的房子，然后與房產(chǎn)銷售商簽訂購房合同。
2、提交購房貸款申請：
購房者攜帶身份證、購房合同，前往銀行營業(yè)廳，向工作人員提交購房貸款申請，并填寫申請表格，提交相關(guān)資料。
3、銀行審批：
銀行工作人員對購房者提交的申請資料進(jìn)行審批，然后以短信形式通知購房者。
4、簽訂購房貸款合同：
審批通過后，銀行與購房者簽訂購房貸款合同，并約定還款金額、還款期限、還款利率等。
5、發(fā)放貸款：
公積金提取條件：
1、購買自住住房的，提供購房合同、協(xié)議或者其他證明；
2、購買自住住房的，提供建設(shè)、土地等行政主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；
3、翻建、大修自住住房的，提供規(guī)劃行政等主管部門的批準(zhǔn)文件或者其他證明文件；
4、退休的，提供退休證明；
5、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，提供完全喪失勞動(dòng)能力鑒定證明和終止勞動(dòng)關(guān)系證明；
6、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系后，未重新就業(yè)滿五年的，提供未就業(yè)證明；
7、戶口遷出本省行政區(qū)域的，提供遷移證明；
8、償還購房貸款本息的，提供購房貸款合同；
房屋貸款，也被稱為房屋抵押貸款，是由購房者向貸款銀行填報(bào)房屋抵押貸款的申請表，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔(dān)保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，貸款銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。
（一）償還本市住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.住房公積金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公積金，同時(shí)提供結(jié)婚證原件及復(fù)印件。委托他人代辦的，同時(shí)提供代辦人身份證原件及復(fù)印件。
（二）償還商業(yè)銀行購房貸款或異地住房公積金貸款
1.提取申請書；
2.提取人身份證原件及復(fù)印件；
3.提取人名下的建行、工行、農(nóng)行借記卡之一；
4.個(gè)人購房借款合同；（首次還貸提取時(shí)提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
5.與貸款相對應(yīng)的購房合同、發(fā)票或《房屋所有權(quán)證》原件及復(fù)印件；（首次還貸提取時(shí)需提供原件及復(fù)印件，自第二次還貸提取起僅提供原件）
一、投保抵押住房保險(xiǎn)是購房借款人的合同義務(wù)。
對于貸款銀行要求購房借款人為抵押住房辦理保險(xiǎn)，有些購房借款人對此不理解，認(rèn)為這違反了《保險(xiǎn)法》關(guān)于不得強(qiáng)制保險(xiǎn)的規(guī)定，對銀行和保險(xiǎn)公司提出異議。對此，有些銀行或保險(xiǎn)公司簡單地解釋為，是執(zhí)行中國人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的規(guī)定。
的確，中國人民銀行在《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定了購房借款人抵押住房時(shí)應(yīng)辦理保險(xiǎn)，但中國人民銀行這一管理辦法在法律性質(zhì)上屬于部門行政規(guī)章，不屬于人大制定的法律或國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不能滿足保險(xiǎn)法規(guī)定的只有法律或行政法規(guī)才能規(guī)定強(qiáng)制保險(xiǎn)的條件，因此這一解釋在法律上是不具有說服力的。
實(shí)際上，購房借款人辦理保險(xiǎn)不是銀行單方強(qiáng)制行為，而是購房借款人與貸款銀行自愿訂立的貸款合同約定的借款人義務(wù)。購房人在積蓄不足的情況下，希望提前購房消費(fèi)，為實(shí)現(xiàn)這一目的，購房人選擇向銀行申請貸款。在購房人與銀行協(xié)商訂立貸款合同時(shí)，銀行為了保證自身債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即確保發(fā)放的貸款能安全收回，依據(jù)擔(dān)保法要求購房借款人提供擔(dān)保作為發(fā)放貸款的條件之一。擔(dān)保可以采取保證、質(zhì)押或抵押等不同方式，例如，由房屋置業(yè)擔(dān)保公司為購房借款人提供保證；或由購房借款人將定期存單、債券等有價(jià)證券質(zhì)押給銀行；或由購房借款人將購得的住房抵押給銀行等。具體采用何種擔(dān)保方式可由借款人根據(jù)自身情況與貸款銀行協(xié)商確定。在雙方選擇了以抵押方式提供擔(dān)保后，銀行作為抵押權(quán)人根據(jù)擔(dān)保法可以要求抵押人即購房借款人采取適當(dāng)措施保全用于抵押的住房的價(jià)值，抵押住房保險(xiǎn)便是一種有效可行的保全住房價(jià)值的方式。因此，雙方在貸款合同中就約定了由購房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)與返還本金、支付利息、提供抵押一樣，都是借款人的合同義務(wù)。借款人在享受從銀行獲得貸款權(quán)利的同時(shí)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)是等價(jià)有償?shù)墓浇灰仔袨椋耆厦袷路梢蟮墓阶栽冈瓌t。抵押住房保險(xiǎn)是使購房借款人、銀行、保險(xiǎn)公司和房產(chǎn)商都能從中獲利的多贏機(jī)制，理應(yīng)得到包括購房借款人在內(nèi)的各方歡迎和支持。
需要提醒的是，銀行可以要求購房借款人投保抵押住房保險(xiǎn)，但不能規(guī)定購房借款人必須向其指定的保險(xiǎn)公司投保，銀行指定保險(xiǎn)公司投保剝奪了借款人的選擇權(quán)，限制了保險(xiǎn)公司之間的公平競爭，違反法律關(guān)于反不正當(dāng)競爭的規(guī)定，購房借款人有權(quán)拒絕。
二、抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司也負(fù)責(zé)賠償。
保險(xiǎn)公司何時(shí)開始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，由保險(xiǎn)條款規(guī)定或保險(xiǎn)公司與投保人即購房貸款人雙方約定?！侗ｋU(xiǎn)條款》規(guī)定了保險(xiǎn)期限自《個(gè)人住房抵押貸款合同》生效日開始，即從借款合同生效時(shí)保險(xiǎn)公司就開始承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任了。
但有專業(yè)人士對《保險(xiǎn)條款》中關(guān)于保險(xiǎn)生效日的規(guī)定存有異議，指出對于還貸保證保險(xiǎn)，保險(xiǎn)期限自貸款合同生效時(shí)開始是可以的，但對于財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，作同樣的規(guī)定就不合適了。因?yàn)閺馁J款合同生效銀行向房產(chǎn)商劃付貸款到房產(chǎn)商向購房人交付房屋或登記產(chǎn)權(quán)之間有一段間隔期間，如果是購買期房，這段期間會(huì)間隔得更長。在這期間由于未辦理產(chǎn)權(quán)登記，購房人對房屋不具有所有權(quán)，房產(chǎn)商未向購房人交付房屋前，購房人依合同法也無須承擔(dān)房屋毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因而購房人對房屋不具有法律上承認(rèn)的利益，不符合保險(xiǎn)法規(guī)定的投保人應(yīng)對保險(xiǎn)標(biāo)的具有保險(xiǎn)利益的要求，使得保險(xiǎn)合同中的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)在此期間無效，即抵押住房在交付購房人之前發(fā)生保險(xiǎn)事故的，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償。
這種觀點(diǎn)忽視了一個(gè)重要事實(shí)，既購房人在辦理貸款手續(xù)和保險(xiǎn)手續(xù)之前，已與房產(chǎn)商訂立了房屋買賣合同，購房人在自付了首付款和通過銀行支付了約定房款后，依購房合同其對房產(chǎn)商就享有了債權(quán)，債權(quán)的內(nèi)容為房產(chǎn)商須按合同約定向購房人交付約定的房屋。如果抵押房屋在交付購房人之前發(fā)生毀損滅失，將直接造成對購房人債權(quán)的損害，所以在抵押住房交付購房人之前購房人對該房屋具有保險(xiǎn)利益，購房人是否占有該房屋并不影響保險(xiǎn)合同的效力。即使房產(chǎn)商還未交房，如抵押房屋發(fā)生保險(xiǎn)事故造成損失時(shí)，購房借款人也可以請求保險(xiǎn)公司賠償損失。
另外，抵押住房保險(xiǎn)合同自借款合同生效時(shí)起生效的規(guī)定，也是以借款年限確定保險(xiǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算依據(jù)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)對借款合同生效起至房屋交付購房人前發(fā)生的房屋毀損滅失承擔(dān)賠償責(zé)任，在保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)收上對于保險(xiǎn)公司和投保的購房借款人雙方也都是公平的。
三、購房借款人可以選擇向第三人索賠，也可以選擇請求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
當(dāng)被保險(xiǎn)的抵押房屋因第三人原因造成毀損滅失時(shí)，購房借款人依民法中的侵權(quán)責(zé)任規(guī)定可以要求第三人承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。同時(shí)依保險(xiǎn)合同，購房借款人又可以選擇請求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金。
一般情況下，向保險(xiǎn)公司請求賠償保險(xiǎn)金比向侵權(quán)人索賠要方便快捷和足額。但如能成功向侵權(quán)人索賠，則購房借款人在得到賠償后可以向保險(xiǎn)公司退保，獲得退還保費(fèi)的利益。因此，這兩種損失賠償方式各有利弊，至于購房借款人選擇何種方式應(yīng)根據(jù)具體情況確定。比如，1999年在上海曾發(fā)生過韓國貨運(yùn)飛機(jī)墜落，撞毀地面建筑的事故，由于責(zé)任明確，侵權(quán)人賠付力強(qiáng)，發(fā)生這樣事故時(shí)，就可以先要求侵權(quán)的航空公司賠償，然后再向保險(xiǎn)公司退保。但如果是鄰居違法裝修破壞房屋承重結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房屋毀損的，由于侵權(quán)個(gè)人的賠付能力較弱，購房借款人就可以直接向保險(xiǎn)公司請求賠償保險(xiǎn)金，這樣雖然不能再退保，損失了退保費(fèi)，但卻能很快得到足額賠償，還是值得的。
此外，購房借款人還應(yīng)注意兩點(diǎn)，一是在得到保險(xiǎn)公司賠償金前，購房借款人不能放棄對侵權(quán)人的追償權(quán)，在獲得保險(xiǎn)金后應(yīng)將追償權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，否則將無法得到保險(xiǎn)公司的賠償。二是當(dāng)保險(xiǎn)公按照《保險(xiǎn)條款》規(guī)定賠償?shù)谋ｋU(xiǎn)金小于購房借款人實(shí)際損失時(shí)，購房借款人還有權(quán)就賠償不足部分繼續(xù)向侵權(quán)人索賠。
四、銀行應(yīng)與購房借款人辦理保單質(zhì)押手續(xù)。
依保險(xiǎn)法規(guī)定，在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中只有被保險(xiǎn)人才享有向保險(xiǎn)公司請求給付保險(xiǎn)金的權(quán)利，抵押住房保險(xiǎn)合同中的被保險(xiǎn)人是購房借款人，當(dāng)發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，只有購房借款人才可以請求保險(xiǎn)公司賠償保險(xiǎn)金，貸款銀行不能直接要求保險(xiǎn)公司將保險(xiǎn)金用于歸還貸款。那么如何防止購房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用，保障銀行的貸款安全，是貸款銀行應(yīng)予充分注意的。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定在購房借款人因意外身故或殘疾后，在保險(xiǎn)公司與購房借款人以及貸款銀行達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司一次性將保險(xiǎn)金劃付至購房借款人在貸款銀行的個(gè)人住房貸款帳戶，這樣銀行可以直接控制保險(xiǎn)金，實(shí)現(xiàn)了通過保險(xiǎn)來保障銀行貸款安全的目的。
但對于抵押房屋因保險(xiǎn)事故受到毀損滅失時(shí)，《保險(xiǎn)條款》規(guī)定只要保險(xiǎn)公司與購房借款人達(dá)成協(xié)議后，保險(xiǎn)公司就應(yīng)向購房借款人支付保險(xiǎn)金，并未要求將保險(xiǎn)金直接劃付到購房借款人在貸款銀行開設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，這就給購房借款人將保險(xiǎn)金挪作他用造成機(jī)會(huì)，使銀行通過保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的可能落空。
目前，銀行通行的做法是要求購房借款人將保險(xiǎn)單存于銀行保管，但這是不完善的。從法律上講，購房借款人有可能通過保單掛失，從保險(xiǎn)公司直接領(lǐng)取保險(xiǎn)金，由于未辦理保單質(zhì)押手續(xù)，銀行無法追究保險(xiǎn)公司責(zé)任。為有效保障銀行貸款安全，當(dāng)購房借款人辦理保險(xiǎn)手續(xù)后，銀行應(yīng)與其訂立保險(xiǎn)單質(zhì)押合同，要求購房借款人將保險(xiǎn)單質(zhì)押給銀行，并約定借款人同意保險(xiǎn)公司將抵押房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金一次性劃付到購房借款人在銀行開設(shè)的個(gè)人住房貸款帳戶，并將保單質(zhì)押合同向保險(xiǎn)公司登記備案。只有辦理了完備的法律手續(xù)，才能真正保障貸款安全，實(shí)現(xiàn)通過保險(xiǎn)防范風(fēng)險(xiǎn)的目的。
五、因房屋自身缺陷造成的毀損滅失責(zé)任目前只能由房產(chǎn)商承擔(dān)。
《保險(xiǎn)條款》規(guī)定，抵押房屋因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因造成的損失，不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的事故，保險(xiǎn)公司對此不予賠償。
在我國目前建筑市場秩序混亂，建筑物重大倒塌事故時(shí)有發(fā)生的情況下，購房人和貸款銀行對房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以足夠重視。購房借款人在選購商品房時(shí)，貸款銀行在審核抵押房屋貸款時(shí)，應(yīng)要求房產(chǎn)商提供商品房的勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位的資質(zhì)情況，查驗(yàn)整個(gè)建設(shè)工程是否全面履行了各項(xiàng)質(zhì)量驗(yàn)收程序。但即使這些工作都做了，也并不可能完全避免事故的發(fā)生，而一旦事故發(fā)生，對購房借款人承擔(dān)損失賠償責(zé)任的目前只能是房產(chǎn)商。房產(chǎn)商可以向其他責(zé)任方追償，這將形一連串的訴訟，相關(guān)的當(dāng)事人如未投保責(zé)任保險(xiǎn)的話，房產(chǎn)商可能難以足額賠償購房借款人的損失，最終影響銀行的貸款安全?；饨ㄖ|(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的有效方法仍然是保險(xiǎn)，即對建筑質(zhì)量負(fù)有責(zé)任的相關(guān)當(dāng)事人都應(yīng)投保責(zé)任保險(xiǎn)，使受損害的購房借款人能得到足額賠償，同時(shí)保障了銀行的貸款安全。
另外，地震造成的房屋損失也不屬于抵押住房保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，這也是購房借款人和貸款銀行對現(xiàn)行《保險(xiǎn)條款》的一項(xiàng)遺憾。希望保險(xiǎn)公司能夠?qū)Φ卣饚淼木逓?zāi)進(jìn)行承保，真正起到轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)保障社會(huì)的作用。
六、可以選擇仲裁解決爭議
在保險(xiǎn)合同履行過程中，當(dāng)事人之間出現(xiàn)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生，《保險(xiǎn)條款》提供了通過訴訟或仲裁解決爭議的兩種選擇。仲裁較之于訴訟，有程序簡捷一裁終局，當(dāng)事人均有權(quán)選定仲裁員，以及審理不公開的特點(diǎn)。特別是審理不公開影響范圍小，對于保險(xiǎn)公司維護(hù)其公眾形象具有積極意義。
保險(xiǎn)公司如希望通過仲裁解決爭議，在辦理保險(xiǎn)手續(xù)時(shí)，就應(yīng)與投保的購房借款人協(xié)商一致，并在投保單和保險(xiǎn)單中明確約定爭議處理執(zhí)行《保險(xiǎn)條款》第二十九條第（一）項(xiàng)。如果沒有對《保險(xiǎn)條款》第二十九條進(jìn)行明確選擇時(shí)，仲裁委員會(huì)是不能受理仲裁申請的。
一、2002年以來央行制定的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施
(一)2002年8月，建設(shè)部、國家計(jì)委、財(cái)政部、國土資源部，中國人民銀行，國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見(建住房[20021217號)
因國家采取一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，房地產(chǎn)投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費(fèi)得到有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)。但是，局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、商品房結(jié)構(gòu)不盡合理、價(jià)格增長過快。為了加強(qiáng)金融對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控、防范房地產(chǎn)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，《若干意見》規(guī)定，對未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證(開工報(bào)告)的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。對個(gè)人貸款，央行要求要完善個(gè)人住房貸款管理辦法，要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收。要求完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要認(rèn)真貫徹《住房公積金管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第350號)和《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理的通知》(國發(fā)[2002)12號)，完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮住房公積金支持個(gè)人購房的作用。
(二)中國人民銀行關(guān)子進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(銀發(fā)[2003]121號)
該《通知》從8個(gè)方面規(guī)定了央行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的手段：(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；(2)嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；(3)規(guī)范建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；(4)加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要；(5)強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；(6)充分發(fā)揮利率杠桿對個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；(7)加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理：(8)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的管理。中國人民銀行對違法違規(guī)行為要責(zé)令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
(三)2004年、2005年央行上調(diào)貸款利率
2004年央行上調(diào)貸款基準(zhǔn)利律，結(jié)束了1996～2002年我國8次降息歷程。此前8次降息，刺激了消費(fèi)者的購房需求，拉動(dòng)了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長。由于國內(nèi)證券市場秩序混亂，上市圈錢現(xiàn)象嚴(yán)重，司法救濟(jì)不力，中小投資者利益得不到有力保護(hù)，證券投資熱情銳減；投資國債安全，但發(fā)行量有限，不能滿足中小投資者的需求。于是，大量的“熱錢”就投放到房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。為遏制越來越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，央行于2004年10月、2005年3月上調(diào)住房貸款利率。其中，2004年10月，自營性個(gè)人住房貸款5年(含)以下的由4．77％調(diào)整到4．95％；5年以上的由5．04％調(diào)整到5．31％。個(gè)人住房公積金貸款，5年(含)以下由3．6％上升到3．78％；5年以上的，由4．05％上升到4．23％。2005年3月的利率調(diào)整不同于2004年的調(diào)整：將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6．12％的0．9倍。同時(shí)，對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20％提高到30％；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。
(四)2005年3月中旬，央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率
央行規(guī)定，將各商業(yè)銀行執(zhí)行的逾期還房貸的罰息水平定為“在借款合同標(biāo)明的貸款利率水平上加收30％至50％”，同時(shí)給商業(yè)銀行一定的自。此舉無疑將提高少數(shù)惡意房貸欠款者所繳納的罰息數(shù)額，在一定程度上抑制炒房者的欠款心理。
(五)2005年4月，央行與建設(shè)部、發(fā)展改革委、財(cái)政部、國土資源部、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中規(guī)定央行要加大“窗口指導(dǎo)”力度，督促商業(yè)銀行采取有效措施，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款的信貸管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。
二、央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施存在的問題
央行主要通過利率上調(diào)、控制信貸發(fā)放、強(qiáng)化信貸資金管理等手段，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，發(fā)揮了一定的調(diào)控作用。但上述措施大多以“若干意見”和“通知”的形式表現(xiàn)出來，效力層次較低；而且沒有規(guī)定商業(yè)銀行違背這些“若干意見”和“通知”時(shí)的具體法律責(zé)任，導(dǎo)致其權(quán)威性、嚴(yán)肅性和剛性不夠。各商業(yè)銀行，在自身利益的博弈下，在執(zhí)行這些“若干意見”和“通知”時(shí)采取變通措施，導(dǎo)致央行宏觀調(diào)控的預(yù)期效果大打折扣。
2005年3月央行將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其基準(zhǔn)利率是6．12％，其利串下限為貸款基準(zhǔn)利率的0．9倍，即5．51％。那么，在2005年3月17日之前簽訂的5年以上的貸款合同，是適用6．12％還是適用5．51％，央行沒有做出明確規(guī)定。各商業(yè)銀行具體做法不同，有的適用6．12％，有的根據(jù)貸款人的具體信用情況或購買的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定。甚至在有些地方，商業(yè)銀行之間達(dá)成協(xié)議，統(tǒng)一適用6．12％。這些做法有以下幾點(diǎn)不妥：①取消住房貸款優(yōu)惠利率，回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，這雖然在理論上有助于商業(yè)銀行加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，逐步實(shí)現(xiàn)利率市場化，但增加了普通購房人的負(fù)擔(dān)。②對利率上調(diào)之前簽訂的貸款合同，若適用基準(zhǔn)利率，違背《合同法》關(guān)于格式合同的規(guī)定，除非雙方意思表示一致。《合同法》第4l條規(guī)定：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。各銀行提供的貸款合同是格式合同，當(dāng)事人對利率上調(diào)前的借款合同是否適用下限利率有不同解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出有利于借款人的解釋，即適用下限利率。③央行對商業(yè)銀行之間的利率協(xié)議沒有作出禁止規(guī)定，這不利于保護(hù)廣大借款人的利益。
三、完善央行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施的法律對策
規(guī)范宏觀調(diào)控的法律制度應(yīng)遵循的重要原則之一是有限干預(yù)。即國家宏觀調(diào)控應(yīng)尊重市場規(guī)律，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用。同志在《在黨的十四屆二中全會(huì)上的講話》中指出：“國家有效的宏觀調(diào)控，是建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制所必須的。要在充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用的同時(shí)，加強(qiáng)國家的宏觀調(diào)控，使國民經(jīng)濟(jì)更好地健康發(fā)展?！?/p>
市場經(jīng)濟(jì)，在某種程度上，是投機(jī)經(jīng)濟(jì)，只要不過分脫離價(jià)值規(guī)律，無須一棍子打死市場經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)行為。房地產(chǎn)作為市場經(jīng)濟(jì)中組成部分，應(yīng)允許一定的投機(jī)行為存在，但應(yīng)用系統(tǒng)化的制度調(diào)控該行為，將其負(fù)面影響控制在合理的范圍內(nèi)。為此，應(yīng)從以下方面完善中央銀行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施：
(一)央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，應(yīng)尊重市場規(guī)律，強(qiáng)化違反其規(guī)定的法律責(zé)任，包括民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，追究違反規(guī)定的商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的法律責(zé)任，包括限制其民事行為能力，這樣可以增強(qiáng)中央銀行宏觀調(diào)控措施的剛性，更有效地發(fā)揮中央銀行的宏觀調(diào)控作用。2005年4月6日上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，這背離了市場經(jīng)濟(jì)：規(guī)律，也違背了《合同法》第四條規(guī)定：當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭，限制了房地產(chǎn)的正常交易，央行對該行為應(yīng)予以查處。銀行之間簽訂利率協(xié)議，在日本很可能被認(rèn)定為違反《禁止壟斷法》，從而承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。央行在制定宏觀調(diào)控措施時(shí)，可以借鑒日本的規(guī)定。
（一）購建房提取
1、購房提取
（1）購商品房提取，提供購房合同原件（須辦理合同備案）、付款發(fā)票，提取金額不得超過購房價(jià)值的金額，購房時(shí)間（以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)；（2）購二手房提取，提供房地產(chǎn)買賣契約、契稅發(fā)票和房產(chǎn)證（原件和復(fù)印件），以契稅發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)在一個(gè)年度內(nèi)。
2、建造自住住房提取
應(yīng)提供以下材料：（1）國有土地使用權(quán)證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）建筑工程預(yù)（結(jié)）算書，應(yīng)符合當(dāng)?shù)亍?dāng)時(shí)自建自住房一般投資標(biāo)準(zhǔn)；（4）購買相關(guān)材料的發(fā)票，建造時(shí)間（以辦理規(guī)劃許可證的時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)；農(nóng)村建房不能提供以上材料的，應(yīng)提供土地使用權(quán)證或土地批準(zhǔn)通知書、自建房產(chǎn)權(quán)證、建筑工程預(yù)（結(jié)）算書，應(yīng)符合當(dāng)?shù)亍?dāng)時(shí)自建自住房一般投資標(biāo)準(zhǔn)。以取得房產(chǎn)證的時(shí)間為準(zhǔn)在一個(gè)年度內(nèi)。
3、拆遷房的提取
提供拆遷協(xié)議或購房合同原件（須辦理合同備案）、付款發(fā)票，提取金額不得超過實(shí)際補(bǔ)交房款的金額，購房時(shí)間（以合同備案時(shí)間為準(zhǔn)）在一個(gè)年度內(nèi)。
4、翻建、大修理自住房的提取
提供：（1）、房屋產(chǎn)權(quán)證明；（2）、房產(chǎn)質(zhì)檢部門、規(guī)劃管理部門出具的翻建、大修鑒定及批準(zhǔn)文件，（3）、由建筑定額管理等有權(quán)部門出具翻建、大修理投資概算；
（二）離休、退休提取
提供離休、退休文件或離退休證。對不正常繳存住房公積金的（病退或離崗）人員的住房公積金封存在原單位，到離、退休年齡時(shí)憑離、退休文件或離、退休證提取。對有公積金貸款的提取只能在還清貸款時(shí)一次提取，并辦理銷戶手續(xù)。
（三）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的提取
提供勞動(dòng)部門出具的完全喪失勞動(dòng)能力鑒定書（1-4級等級），并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系證明材料。
（四）戶口遷出及工作調(diào)離紅河州行政區(qū)域的提取
提供戶口遷出證明或調(diào)令辦理提取或轉(zhuǎn)移。
（五）償還購房貸款本息的提取
（1）提供自住住房貸款證明資料。
（2）公積金貸款連續(xù)還貸12個(gè)月以上（一次性還清貸款不受此限制）。
（3）已辦理抵押登記手續(xù)（在階段性擔(dān)保中的貸款不允許提取公積金）。
（4）提取金額為上年歸集余額。
對商業(yè)銀行購房還貸提取只允許提一次，同時(shí)提供商業(yè)銀行借款合同原件、購房合同、貸款余額證明；在貸款時(shí)用自己的公積金為他人作擔(dān)保的不允許提取公積金，要求管理部清理并打上擔(dān)保貸款標(biāo)記。
（六）職工死亡或被宣告死亡的
職工法定繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，但必須提供死亡證明（公安機(jī)關(guān)的戶口銷戶證明或醫(yī)院證明、法院宣告死亡裁定書）；法定繼承人申請書(原件)；提取人與死亡人的合法關(guān)系證明(婚姻關(guān)系證明或戶口簿等)。提供合法繼承人身份及遺產(chǎn)處理的公證書或判決書。
（七）家庭發(fā)生重大疾病造成家庭困難的
須提供所在單位出具的證明；縣及縣以上人民醫(yī)院出具的住院治療證明。提取金額不得超過個(gè)人應(yīng)承擔(dān)的醫(yī)療費(fèi)用。重大疾病的范圍包括惡性腫瘤、急性心肌梗塞、腦中風(fēng)后遺癥、冠
狀動(dòng)脈搭橋術(shù)(或稱冠狀動(dòng)脈旁路移植術(shù))、重大器官移植術(shù)或造血干細(xì)胞移植術(shù)、終末期腎病(或稱慢性腎功能衰竭尿毒癥期)。
（八）停止繳存住房公積金的職工提取
1、本人年滿45周歲的，提供與單位終止勞動(dòng)關(guān)系合同（協(xié)議）、單位證明或失業(yè)證、身份證，辦理住房公積金存儲(chǔ)余額的提取及銷戶手續(xù)（公共封存帳戶內(nèi)的提取只需提取供身份證）。
2、與單位終止勞動(dòng)關(guān)系但未滿45周歲的，期間發(fā)生購、建、大修自住房行為或提取公積金一次性還清個(gè)人住房貸款（含商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款）的，提供以上相關(guān)證明材料可辦理銷戶提取。
住房公積金提取說明
住房公積金應(yīng)當(dāng)用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。
一、住房公積金提取的定義
住房公積金的提取是指繳存住房公積金的職工按照規(guī)定把自己住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額取出來，從而實(shí)現(xiàn)住房公積金的價(jià)值，發(fā)揮其作用的行為。
二、提取住房公積金的條件
為了規(guī)范提取條件和職工的提取行為，使住房公積金切實(shí)發(fā)揮定向用于住房消費(fèi)的作用，保障廣大職工的利益，《住房公積金管理?xiàng)l例》對提取住房公積金的條件作了規(guī)定。
（一）、用于住房消費(fèi)的提取
1、購買、建造、翻建、大修自住住房。本項(xiàng)所說的“自住住房”是指提取住房公積金的職工居住其內(nèi)且對該房屋擁有所有權(quán)的住房，也就是說所購、建、大修住房的產(chǎn)權(quán)歸職工所有。因此，對購買、建造、翻建、大修的房屋擁有所有權(quán)的家庭成員(包括配偶、父母、子女等)可以提取自己的住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。如果居住的房屋是承租的住房或只擁有使用權(quán)的住房等等，不能提取住房公積金，如果是對住房不擁有所有權(quán)的家庭成員，也不能提取自己的住房公積金。
職工為購、建、大修自住住房而提取住房公積金，是住房公積金的主要提取方式。此項(xiàng)規(guī)定了四種行為：
（1）、購買。是指職工買下住房，擁有所購住房的所有權(quán)，住房可以是商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、自住的公有住房、私產(chǎn)房等；
（2）、建造。根據(jù)1983年5月25日國務(wù)院批準(zhǔn)、城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部的《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》，是指城鎮(zhèn)居民經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、城市規(guī)劃管理機(jī)關(guān)等部門批準(zhǔn)建造住房；
（3）、翻建。根據(jù)1985年1月1日原城建環(huán)保部批準(zhǔn)試行的《房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，是指對住房全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造住房；
（4）、大修。(文件同上)是指需要牽動(dòng)或拆換住房部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除住房。裝修、裝飾、中修、小修等行為都不可以提取。
2、償還購房貸款本息。只有購房貸款才可以提取住房公積金償還貸款本息。
3、房租超出家庭工資收入規(guī)定比例的部分。
如果租房居住的職工家庭，其租金在家庭工資收入中所占的比例過大，超出了職工對住房消費(fèi)的承受能力，就需要提取住房公積金支付房租。房租超出規(guī)定比例時(shí)，職工在提供工資收入證明租賃合同等證明后，可以提取住房公積金支付超出規(guī)定比例的部分。對職工有能力負(fù)
擔(dān)的在規(guī)定比例以下的部分，不能提取住房公積金支付。
（二）、喪失繳存住房公積金條件時(shí)的提取
1、離休、退休。職工離休、退休時(shí)，單位不再向其發(fā)放工資，只發(fā)離退休費(fèi)，住房公積金不再繳存的。同時(shí)，職工離退休后住房問題一般不是主要問題了，沒有必要繼續(xù)限制其使用方向，職工可以提取用于養(yǎng)老、醫(yī)療等方面。
2、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系。職工在職期間，由于事故、災(zāi)禍等原因完全喪失勞動(dòng)能力(需要?jiǎng)趧?dòng)部門或醫(yī)院出具證明文件)，職工無法繼續(xù)工作，與單位終止了勞動(dòng)關(guān)系，單位不再向其發(fā)放工資，住房公積金的來源同樣不存在了，所以規(guī)定了這種特殊情況的提取。要注意兩點(diǎn)：一是，職工完全喪失勞動(dòng)能力，而不是部分喪失；二是，必須同時(shí)具備與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的條件，二者缺一不可。
如果職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系，但并沒有完全喪失勞動(dòng)能力，而是辭職、辭退、部分喪失勞動(dòng)能力等原因，不允許提取?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》之所以規(guī)定完全喪失勞動(dòng)能力才可以提取，是因?yàn)橹挥性谕耆珕适趧?dòng)能力情況下，職工與單位終止了勞動(dòng)關(guān)系后再也無法參加工作，也就不可能再參加住房公積金制度了。職工沒有完全喪失勞動(dòng)能力，那么職工還有再次工作的可能。所以，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第十五條辦理職工住房公積金帳戶轉(zhuǎn)移(找到新工作時(shí))或者封存手續(xù)，而不能提取。二是，如果職工的戶口本身就不是本市的，《住房公積金管理?xiàng)l例》在第二條關(guān)于適用范圍中，沒有對參加住房公積金制度職工的戶口進(jìn)行限制，所以，職工可以參加非戶口所在地城市的住房公積金制度。當(dāng)職工與單位終止勞動(dòng)關(guān)系時(shí)，可以比照“戶口遷出或者出境定居的”情況處理，允許職工提取住房公積金帳戶內(nèi)存儲(chǔ)余額。
3、戶口遷出或者出境定居。在這種情況下，職工已經(jīng)超出了原行政區(qū)域，也就超出了原住房公積金管理中心的管理范圍，因此，應(yīng)允許提取。本項(xiàng)要求職工的戶口遷出所在的市、縣或者出境定居，如果職工只是到外地工作，但戶口并沒有遷出，或者出國進(jìn)修、學(xué)習(xí)等而非定居，都不符合本項(xiàng)規(guī)定，不得提取。
4、職工死亡。職工在職期間可能出現(xiàn)死亡的情況，這時(shí)職工繳存住房公積金的條件同樣不具備了，就應(yīng)允許提取。
職工的死亡分為自然死亡和宣告死亡，二者的法律效果是一樣的，宣告死亡應(yīng)當(dāng)按照《民法通則》規(guī)定的條件和程序申請，由法院作出宣告死亡判決。職工的住房公積金是職工所有的合法財(cái)產(chǎn)，在職工死亡后就列入遺產(chǎn)的范圍進(jìn)行繼承，應(yīng)當(dāng)按照《繼承法》的規(guī)定來執(zhí)行，如果死亡職工有遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，由遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人繼承；沒有遺囑和遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，按照法定繼承的規(guī)定由法字繼承人繼承。遺囑繼承人、法定繼承人和受遺贈(zèng)人都有權(quán)提取殘廢職工住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額，至于如何分配遺產(chǎn)，按照《繼承法》的規(guī)定進(jìn)行。死亡職工沒有繼承人和受遺贈(zèng)人時(shí)住房公積金存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。
三、辦理住房公積金提取的程序
職工向單位申請，單位核實(shí)并出具證明，職工向住房公積金管理中心提出申請，住房公積金管理中心審核、決定是否允許提取，并通知申請人，準(zhǔn)予提取的由指定銀行辦理支付手續(xù)。 凡是符合提取條件的職工，首先應(yīng)向單位提出提取申請，由單位對職工是否符合提取條件進(jìn)行初審。單位進(jìn)行核實(shí)的內(nèi)容，包括是否是職工本人、住房公積金的存儲(chǔ)余額是否正確、是否符合提取條件等方面內(nèi)容，如果發(fā)現(xiàn)問題就可以及時(shí)解決，避免糾紛，提高辦理提取的效率。單位核實(shí)正確后應(yīng)當(dāng)及時(shí)給職工出具提取證明，證明單位對職工的提取核實(shí)無誤。 職工提取申請經(jīng)單位初審證明后，應(yīng)提交住房公積金管理中心，同時(shí)提供有關(guān)證明文件由中心審核、決定允許提取。
紅河州住房公積金的提取根據(jù)“紅河州住房公積金提取申請審批表”審定辦理。
四、提取住房公積金應(yīng)提交材料
（一）、購買自住房的，應(yīng)提供購房合同或協(xié)議，購房發(fā)票或收據(jù)；建造、翻建自住房的，應(yīng)提供所建房的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地和建設(shè)等部門的批準(zhǔn)文件和證件，購買材料發(fā)票；大修自住房的，應(yīng)提供修繕申請、房管部門出具的修繕證明文件、修繕費(fèi)用發(fā)票。
（二）、償還購房貸款本息的，應(yīng)提供購房合同或協(xié)議、貸款合同、還貸款證明。
（三）、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的，應(yīng)提供單位開具的收入證明及房屋管理部門認(rèn)可有效租憑合同及年度租房繳款發(fā)票。
注：房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例由住房公積金管理委員會(huì)確定。
（四）、離休、退休的，應(yīng)提供離、退休證或勞動(dòng)部門相關(guān)證明。
（五）、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的，應(yīng)提供由勞動(dòng)部門出具的職工喪失勞動(dòng)能力鑒定及單位解除勞動(dòng)合同證明。
（六）、戶口遷出或者出境定居的，應(yīng)提供房籍管理部門出具的戶口遷出證明、護(hù)照簽證及國外定居證明。
（七）、職工死亡由法定繼承人、受遺贈(zèng)人提取的，應(yīng)提供死者死亡證明或戶口注銷證明、身份關(guān)系證明、合法繼承或遺贈(zèng)（公證）證明。
提取住房公積金除提供上述證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提供提取人的身份證、住房公積金有效憑證。
五、住房公積金的轉(zhuǎn)移
職工因工作單位變動(dòng)，須辦理住房公積金的轉(zhuǎn)移。既將原工作單位繳交帳戶名下的住房公積金轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位進(jìn)行繳交，同時(shí)原住房公積金帳戶隨之取消。
六、住房公積金轉(zhuǎn)移的辦理程序
（一）調(diào)出人員單位。辦理停止繳交，進(jìn)行人員帳戶轉(zhuǎn)移登記。當(dāng)新調(diào)入單位為調(diào)入職工辦理開戶注冊設(shè)立新帳戶后，由申請轉(zhuǎn)移人填制“住房公積金轉(zhuǎn)移申請審批表”，單位核實(shí)簽署意見，提交住房公積金管理中心審定辦理住房公積金轉(zhuǎn)移。
（二）新調(diào)入人員單位。為調(diào)入職工辦理住房公積金帳戶設(shè)立登記，通知職工本人帳戶開設(shè)情況，從調(diào)入發(fā)放工資之月起繳存住房公積金。
七、住房公積金的封存
職工因離職、退離休等原因中斷或停止繳存住房公積金，以及職工因調(diào)動(dòng)工作單位且新單位尚未建立住房公積金或尚未在調(diào)入單位開設(shè)公積金帳戶的，該職工住房公積金余額應(yīng)封存在原住房公積金帳戶內(nèi)。封存期間按規(guī)定計(jì)息。
八、住房公積金封存和啟封的辦理程序
住房公積金的封存由職工所在單位在辦理住房公積金繳交時(shí)填報(bào)“住房公積金個(gè)人繳存名冊”、“住房公積金單位代扣代繳匯總表”即可辦理。
住房公積金的啟封（恢復(fù)繳交）也由單位填報(bào)上述相關(guān)表格予以啟封。
注：繳交單位變更的使用住房公積金轉(zhuǎn)移予以啟封，將原封存金額轉(zhuǎn)入新設(shè)立職工公積金帳戶。
住房公積金提取業(yè)務(wù)辦理流程
1、申請：住房公積金申請?zhí)崛∪颂顚憽都t河州住房公積金提取申請審批表》，到單位簽署單位意見，加蓋印章，并附相關(guān)提取證明資料。
2009年11月，徐某以購買位于某市某小區(qū)某單元房屋為由，向該市商業(yè)銀行某支行（下稱“某支行”）申請個(gè)人購房貸款。2009年11月9日，某支行向徐某發(fā)放貸款80萬元，貸款期限30年，貸款利率為七折優(yōu)惠利率。此后，貸款一直處于正常狀態(tài)。2010年6月10日，第三人張某填寫了《個(gè)人貸款提前還款申請審批表》，并簽署了本人姓名、代簽徐某姓名，為徐某名下貸款辦理提前還款申請。2010年7月8日，張某辦理了全額提前還款手續(xù)，一次性還款79萬余元。2010年8月，徐某以某支行在沒有取得其授權(quán)的情況下，擅自接受張某還款，違背貸款合同目的，且某支行辦理提前還款程序不符合借款合同約定為由，向某市某區(qū)法院提訟，要求撤銷提前還款行為。
在應(yīng)訴過程中，某支行經(jīng)調(diào)查了解，本案所涉房屋雖登記在徐某名下，且某支行的借款人亦為徐某，但實(shí)際上房屋買賣和貸款系張某為了獲取銀行優(yōu)惠貸款利率，借用徐某名義辦理的借名購房和借名貸款。房屋買賣的首付款及各項(xiàng)稅費(fèi)均由張某支付，貸款也全部由張某償還。2009年12月19日，徐某與張某專門就借名購房及貸款簽署了協(xié)議書，明確約定貸款所購房屋歸張某所有，有關(guān)一切還款事宜全部由張某負(fù)責(zé)。徐某的《借款合同》原件及還款存折原件均由張某保管。2010年4月，張某要求徐某將借名所購房屋過戶至張某名下時(shí)遭到徐某拒絕，張某遂以徐某為被告向某市某區(qū)法院提訟，要求確認(rèn)房屋歸張某所有，徐某協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。在該確權(quán)糾紛案件審理過程中，徐某曾表示同意訴爭房屋歸張某所有，但認(rèn)為其因借名購房和貸款而無法申請經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房，也無法享受首次購房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，故要求張某支付20萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償作為辦理房屋過戶手續(xù)的條件。為確保能夠獲得本案所涉房屋所有權(quán)，并進(jìn)一步證明貸款系由其償還，張某于2010年7月8日將徐某名下貸款提前清償。2010年8月，某市某區(qū)法院就確權(quán)糾紛案件一審判決張某勝訴，徐某隨即提起上訴，并以某支行為被告提起本案之訴。
某市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為：徐某與某支行簽訂的借款合同合法有效。根據(jù)審理查明的事實(shí)，徐某曾以簽訂書面協(xié)議書的形式對張某進(jìn)行了還款授權(quán)，雖徐某在庭審過程中表示撤銷授權(quán)，但這并不影響張某之前還款行為的效力。在張某辦理提前還款時(shí)，某支行雖不知曉還款授權(quán)情況，但是張某向銀行提供的還款私密信息真實(shí)有效，且還款授權(quán)實(shí)際存在，故張某的提前還款申請行為應(yīng)為有效。某支行經(jīng)審核后辦理提前還款的行為，符合《借款合同》的約定，還款行為合法有效。據(jù)此，一審判決駁回徐某的訴訟請求。
徐某不服一審判決，向某市第一中級人民法院上訴。某市第一中級人民法院二審判決駁回徐某的上訴，維持原判。
法律分析
本案糾紛的發(fā)生雖然看似由個(gè)人住房貸款提前還款業(yè)務(wù)引發(fā)，實(shí)際卻是因購房人為獲取優(yōu)惠貸款利率而借用他人名義購房及貸款引起的。本案的焦點(diǎn)是：第一，借用他人名義購房及貸款的合同效力和房屋歸屬；第二，銀行在受理第三人代辦提前還款業(yè)務(wù)時(shí)的審核義務(wù)。
借名購房、貸款的合同效力及房屋歸屬問題
由于近幾年來房地產(chǎn)政策不斷變化，不同時(shí)期不同身份的購房人可能適用不同的購房政策和貸款政策。因此，個(gè)別購房人出于規(guī)避調(diào)控政策的目的，通過借用他人名義的方式購買房屋、申請貸款。本案中，張某正是出于規(guī)避“二套房屋貸款利率上浮”信貸政策的目的，在與徐某達(dá)成合意后借用徐某名義購房和貸款。但事實(shí)上，名義購房人和實(shí)際購房人時(shí)常會(huì)因名義購房人反悔，拒絕將房屋過戶至實(shí)際購房人名下而發(fā)生糾紛。此時(shí)，名義購房人往往主張其與實(shí)際購房人簽訂的關(guān)于借名購房的協(xié)議，屬于違反法律規(guī)定的無效合同。
根據(jù)《合同法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，合同內(nèi)容只有違反效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定時(shí)，方屬于無效合同。借名購房屬于雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且房地產(chǎn)調(diào)控政策不屬于法律和行政法規(guī)，其政策內(nèi)容亦不屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，借名購房當(dāng)事人之間簽署的關(guān)于約定借名購房、貸款的合同應(yīng)當(dāng)屬于有效的民事合同。例如，2010年北京市高級人民法院在《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》中明確規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持；但該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記或涉及善意交易第三人利益的除外?？梢?，北京市高級人民法院司法審判實(shí)踐也認(rèn)為借名購房、貸款的合同屬于有效合同。
銀行辦理個(gè)人貸款提前還款業(yè)務(wù)的身份審核義務(wù)
通常情況下，銀行接受借款人或第三人的提前還款屬于有利于借款人的行為，銀行對實(shí)際辦理提前還款業(yè)務(wù)的人員的身份審核并不十分嚴(yán)格，在預(yù)約提前還款的時(shí)間要求上也并不嚴(yán)格按照借款人必須提前15天預(yù)約的合同約定執(zhí)行，而是更注重對貸款信息的核對。只要貸款信息無誤，就會(huì)為借款人或第三人辦理提前還款業(yè)務(wù)。本案中，某支行亦是出于有利于借款人和確保貸款安全的目的，在未嚴(yán)格審核張某是否持有徐某授權(quán)的情況下，在柜面為張某辦理了徐某名下貸款的提前還款業(yè)務(wù)。然而，根據(jù)合同相對性原則，與銀行建立借款合同關(guān)系的當(dāng)事人只有借款人本人，在貸款狀態(tài)正常的情況下，銀行在辦理提前還款時(shí)必須尊重借款人的真實(shí)意愿，除核對貸款信息外，還應(yīng)核對借款人身份，如系他人代辦則應(yīng)審核代辦人身份以及借款人本人出具的合法授權(quán)委托，并留存借款人、代辦人身份證明復(fù)印件及授權(quán)委托書原件?？梢姡景钢心持袨閺埬侈k理提前還款業(yè)務(wù)時(shí)，存在未審核代辦人是否獲得借款人合法授權(quán)的瑕疵，徐某的訴求具有一定的事實(shí)依據(jù)。
對判決結(jié)果的評析
就案件事實(shí)而言，本案中某支行在辦理提前還款業(yè)務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定瑕疵。為此，在了解到張某實(shí)際系借徐某名義購房及貸款的情況后，某支行向法院遞交了追加第三人的申請，并主動(dòng)與張某聯(lián)系，由張某向法院提交了有利于某支行的證據(jù)，使得法院突破借款合同相對性對案件事實(shí)進(jìn)行審理。因此，在突破單純的借款合同關(guān)系，從借名購房、借名貸款的角度進(jìn)行分析后，不難發(fā)現(xiàn)徐某并不是購房合同和借款合同的實(shí)際權(quán)利義務(wù)承擔(dān)人，法院基于房屋所有權(quán)歸屬張某的生效判決，認(rèn)定銀行接受張某代辦提前還款不違反法律規(guī)定和合同約定，作出駁回徐某訴求的判決符合客觀事實(shí)和法律規(guī)定。
相關(guān)啟示
本案以某支行完全勝訴結(jié)案，該支行在銀行開展貸前調(diào)查、受理代辦業(yè)務(wù)及銀行業(yè)務(wù)訴訟處理技巧等方面，均對商業(yè)銀行具有一定的啟示和借鑒意義，值得商業(yè)銀行予以關(guān)注。
銀行應(yīng)全方位做好貸前調(diào)查工作，確保貸款背景交易的真實(shí)性。近年來，隨著銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)流程的逐漸完善和優(yōu)化，貸前調(diào)查的范圍和內(nèi)容不斷擴(kuò)大，無真實(shí)交易背景的個(gè)人貸款基本杜絕。但由于國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化，特別是房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，一些新型個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)有所顯現(xiàn)，較為典型的包括為規(guī)避信貸政策借用他人名義購房貸款、子女通過買賣父母名下房產(chǎn)辦理貸款進(jìn)行融資、以權(quán)屬存在爭議的房屋辦理房抵類貸款進(jìn)行融資等。因此，只有銀行不斷豐富貸前調(diào)查手段，加強(qiáng)對抵押物的實(shí)地調(diào)查，才能有效避免發(fā)生上述風(fēng)險(xiǎn)。
銀行在受理代辦業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對代辦人身份及授權(quán)的審核。盡管代辦個(gè)人借款提前還款業(yè)務(wù)有利于銀行貸款的安全，但銀行在受理代辦業(yè)務(wù)時(shí)，除應(yīng)核對貸款信息審核外，還應(yīng)注意對代辦人身份證件及授權(quán)委托的審核，盡量確保提前還款業(yè)務(wù)不違背借款人的真實(shí)意思。本案發(fā)生后，某支行已經(jīng)對提前還款業(yè)務(wù)辦理流程進(jìn)行了優(yōu)化，并提出了較為嚴(yán)格的辦理要求。但需要注意的是，當(dāng)貸款確實(shí)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)（例如借款人涉及其他訴訟）時(shí)，銀行在辦理提前還款業(yè)務(wù)過程中也不宜過于教條，應(yīng)具體問題具體分析，盡量優(yōu)先確保銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
【貸款委托書一】委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
委托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
受托人： 性別： 出生日期： 年 月 日身份證及地址：
我欲以按揭方式購買位于XX市XXXX的一套房屋。我因故，不能親自與提供按揭的貸款方辦理購買上述房屋的相關(guān)事宜，特委托(受托人姓名)為我的人，全權(quán)代為辦理如下事宜：
一代為與提供按揭購買上述房屋的貸款方簽定《個(gè)人住房抵押貸款合同》及簽署相關(guān)文本。
二代為辦理相關(guān)合同文本的公證事項(xiàng)。
三代為到房地產(chǎn)管理部門申辦上述房屋抵押登記的相關(guān)事宜及簽署相關(guān)文本。
四代為查詢?nèi)嗣胥y行信貸征信系統(tǒng)及簽署授權(quán)書。
五代為辦理相關(guān)銀行開戶手續(xù)。
受托人在權(quán)限范圍內(nèi)所簽署的一切合法文件和交納的費(fèi)用，我均予以承認(rèn)。
委托期限至上述委托事項(xiàng)辦結(jié)時(shí)止。
受托人有轉(zhuǎn)委托權(quán)。
委托人：
年 月 日
【貸款委托書二】委托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
委托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
受托人：XX，性別XX，身份證號碼XX
上述委托人因購買彭州市 朋城遠(yuǎn)界 X棟X單元X樓X號住房并向銀行申請貸款，現(xiàn)就以下事項(xiàng)授權(quán)受托人代為辦理：
以委托人的名義與上述房屋的開發(fā)商簽訂購房合同、購房合同附件、交付房款等、交付住房等手續(xù)，與指定的按揭銀行簽訂貸款申請、扣款協(xié)議、提前還款及相關(guān)事宜;授權(quán)按揭貸款銀行查詢委托人的相關(guān)資信;同意將上述房屋抵押給該房屋的按揭貸款銀行;
以委托人的名義簽訂與成都市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司簽訂相關(guān)擔(dān)保與抵押登記等文件或合同;與相關(guān)公證部門辦理上述房屋貸款所需的一切公證事宜;
根據(jù) 商品房買賣(預(yù)售)合同備案信息變更申請表 的內(nèi)容到房管局修改、變更上述房屋的備案登記信息;
根據(jù) 商品房買賣(預(yù)售)合同注銷備案申請表 的內(nèi)容到房管局注銷上述房屋的備案登記信息;
到房屋登記機(jī)關(guān)辦理、變更或注銷上述房屋的預(yù)購商品房預(yù)告登記手續(xù)等有關(guān)事宜，并領(lǐng)取相關(guān)證明文件;
辦理上述房屋的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)及其相關(guān)的一切事宜;
辦理并領(lǐng)取上述房屋的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》、《國有土地使用證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》，并辦理相關(guān)的抵押登記的一切事宜;
辦理抵押登記的變更、注銷、設(shè)立新的抵押登記及與其相關(guān)的一切事宜;
辦理抵押權(quán)人的設(shè)立、變更及與其相關(guān)的一切事宜，并領(lǐng)取已登記了抵押事項(xiàng)的《房屋所有權(quán)證書》、《共有權(quán)證書》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證書》;
將《房屋他項(xiàng)權(quán)證》或抵押登記證明文件交付抵押權(quán)人收執(zhí);
以及與辦理上述房屋產(chǎn)權(quán)及抵押登記相關(guān)的全部事宜;
上述房屋相關(guān)的還貸催收通知書、交房通知書等相關(guān)文件送達(dá)至受托人，視為委托人收到;
簽署、簽收因辦理上述各類事項(xiàng)所需的全部文件;受托人辦理上述委托事項(xiàng)所簽署的文件及發(fā)生的全部費(fèi)用，委托人均予以承認(rèn)并同意承擔(dān);
委托期限：至上述事項(xiàng)辦理完畢之日為止。
【貸款委托書三】委托人：_____ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號：_____身份證住址：___
受托人：______ 性別：_____出生：_____年_____月____日， 身份證號：____ 身份證住址：_
委托人與受托人的關(guān)系：兄妹關(guān)系。
委托事項(xiàng)： 委托人____欲在_____購買住房一套。因工作原因，委托人無法親自前往辦理，因此全權(quán)委托受托人 辦理各項(xiàng)手續(xù)：
向銀行申請按揭貸款，簽訂借款合同、抵押合同、借據(jù)等法律文書，并辦理相關(guān)事宜;
代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證他項(xiàng)權(quán)證及其他產(chǎn)權(quán)證明;
辦理上述房屋購房、按揭貸款相關(guān)的一切手續(xù);
代為辦理銀行還款卡或存折的掛失、補(bǔ)辦、消磁補(bǔ)辦的相關(guān)事宜，代為前往銀行調(diào)取、打印對賬單;
代為繳納上述房產(chǎn)的契稅，房屋買賣手續(xù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
代為辦理及領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地使用證等一切相關(guān)事宜;
代為辦理及填寫購房人家庭成員及名下住房情況申請表。
委托權(quán)限：全權(quán)
委托人的責(zé)任：受托人在全權(quán)過程中辦理的委托事項(xiàng)，由此在法律上產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)均由委托人承擔(dān)認(rèn)可 。
第一條 為加快我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革，增強(qiáng)職工住房商品化意識，推動(dòng)住房商品化、社會(huì)化，促進(jìn)住宅建設(shè)與消費(fèi)，根據(jù)國家法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于各級住房資金管理中心（以下簡稱“中心”）用歸集的住房公積金和其它房改資金，委托指定的商業(yè)銀行向購買自住住房的職工個(gè)人發(fā)放的住房擔(dān)保貸款。
第三條 本辦法所稱擔(dān)保貸款屬于政策性住房專項(xiàng)貸款，以國家房改政策為導(dǎo)向，優(yōu)先支持職工個(gè)人購買利用住房公積金及其它房改資金建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房和安居工程住房；其次扶持職工個(gè)人按房改中規(guī)定的成本價(jià)購買單位自管和房地產(chǎn)管理部門直管的公有住房。對于職工個(gè)人按市場價(jià)超標(biāo)準(zhǔn)購買的商品住房和以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房及參加集資建房，不發(fā)放政策性住房專項(xiàng)貸款。
第四條 為保證借款人（職工個(gè)人）、貸款委托人（中心）、貸款受托人（貸款銀行）三方的權(quán)益，住房擔(dān)保貸款實(shí)行抵押、質(zhì)押或保證的擔(dān)保方式。借款人到期不能償還貸款本息時(shí)，中心和貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。
第五條 住房擔(dān)保貸款由中心指定借款人，受委托銀行負(fù)責(zé)審定、發(fā)放和回收。
第二章 貸款對象及條件
第六條 凡已實(shí)行住房公積金制度，按時(shí)足額繳交住房公積金的在職職工，在購買自住住房資金不足時(shí)，具備第七條所列條件，均可申請住房公積金擔(dān)保貸款。
第七條 借款申請人需具備下列條件：
一、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口，且具有完全民事行為能力。
二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。
三、有購房的合同意向書或其它證明及批準(zhǔn)文件。
四、無住房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價(jià)款的30％作為購房的首期付款，有住房補(bǔ)貼的以個(gè)人承擔(dān)部分的30％作為購房的首期付款，且已存入住房資金管理中心指定的受托銀行。
五、同意辦理房地產(chǎn)抵押或有價(jià)證券質(zhì)押，或至少有兩名具有完全民事行為能力，愿意承擔(dān)連帶責(zé)任，且有代為償還貸款本息能力的自然人作為保證人，同時(shí)交納貸款總額5％的風(fēng)險(xiǎn)保證金。
六、同意按有關(guān)規(guī)定辦理住房保險(xiǎn)。
第三章 貸款額度、期限和利率
第八條 貸款額度。借款人的貸款額度一般按申請人及其配偶年工資收入的20％乘以貸款年限確定，同時(shí)不得超過購買一套住房所需費(fèi)用總額個(gè)人承擔(dān)部分的70％。申請人及其配偶的工資收入可按其經(jīng)常性的工資收入掌握。
第九條 貸款期限。職工個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款的期限最長不超過20年，同時(shí)不得超過借款人尚存的法定工作年限。
第十條 貸款利率。職工個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款利率按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第四章 貸款程序
第十一條 借款人申請。住房公積金擔(dān)保貸款首先應(yīng)由借款人向中心提出借款申請，并如實(shí)填寫《職工個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款申請書》，由其所在單位和配偶單位核實(shí)簽章，連同下列材料送交中心。
一、借款人的身份證件（指居民身份證、戶口簿和其他有效居留證件）。
二、借款人及其配偶所在單位出具的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入書面證明。
三、借款人購買住房的合同意向書、協(xié)議或其它相關(guān)證明、批準(zhǔn)文件。
四、抵押物或質(zhì)物清單、估價(jià)證明（此條應(yīng)在同意貸款后辦理貸款手續(xù)時(shí)同時(shí)辦理）在申請時(shí)只需提供可抵押或質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)即可。
五、保證人同意交納風(fēng)險(xiǎn)保證金及其承擔(dān)連帶保證責(zé)任的書面意見和保證人的身份證明、資信證明；
六、中心要求提供的其它材料。
第十二條 中心審核。中心初審?fù)夂笸ㄖ芡秀y行進(jìn)行資信審查，符合貸款條件的再由中心下達(dá)《貸款委托書》，同時(shí)通知借款人辦理如下相關(guān)手續(xù)。
一、借款人將相當(dāng)于購房款個(gè)人承擔(dān)部分30％的自籌資金交存貸款銀行后，貸款銀行出具貸款承諾書。
二、借款人憑貸款銀行出具的貸款承諾書與售房單位簽訂購房合同。
三、以房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的，到房地產(chǎn)抵押登記審核機(jī)關(guān)辦理有關(guān)抵押登記手續(xù)。
四、以期房作抵押的，借款人應(yīng)持依法生效的預(yù)購房合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；待該期房竣工后，持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記手續(xù)。
五、以有價(jià)證券質(zhì)押擔(dān)保的，到貸款銀行辦理質(zhì)押登記手續(xù)。
六、以交納風(fēng)險(xiǎn)保證金擔(dān)保的，保證人須在訂立保證合同之前，將應(yīng)交納的風(fēng)險(xiǎn)保證金交存中心在貸款銀行開設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)保證金專戶。
第十三條 訂立合同。借款人、中心、貸款銀行共同簽訂《職工個(gè)人住房公積金擔(dān)保貸款合同》、《抵押（質(zhì)押）合同》，保證人、中心、貸款銀行簽訂《保證合同》，同時(shí)借款人將經(jīng)注冊登記的購房合同（預(yù)購合同）、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、質(zhì)押登記的法律文書及有價(jià)證券等，交貸款銀行和中心共同保管。
第十四條 發(fā)放貸款。借款人辦畢前條規(guī)定的貸款手續(xù)后，貸款銀行發(fā)放貸款。職工購房貸款，屬于向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位購買經(jīng)濟(jì)適用住房或安居工程住房的，由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式直接劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的結(jié)算帳戶內(nèi)；屬于按房改成本價(jià)購買自管公房或直管公房的，由貸款銀行用轉(zhuǎn)帳方式直接劃轉(zhuǎn)到中心在銀行開設(shè)的單位住房基金專戶內(nèi)。
第五章 貸款償還
第十五條 借款人應(yīng)當(dāng)恪守信用，嚴(yán)格履行貸款合同，按期償還貸款本息。
第十六條 住房擔(dān)保貸款本息原則上由借款人按等額還款方式按月償還。月均還本付息額的計(jì)算公式如下：
n
i×（1＋i）
R＝P×————————－
n－1
（1＋i）
其中：0（R-月均還本付息額
P-借款本金
i-貸款月利率
n-按月計(jì)算的償還期限0）
第十七條 貸款本息必須由借款人全部用現(xiàn)金償還。借款人應(yīng)與中心、貸款銀行制定還本付息計(jì)劃。借款人所在單位應(yīng)與中心、貸款銀行依據(jù)還本付息計(jì)劃簽訂委托代扣協(xié)議書，每月由單位從借款人工資中代扣并償還。
第十八條 借款人可提前償還貸款本息，但必須提前一個(gè)月通知中心和貸款銀行，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷。對于提前將未到期貸款本息還清者，不計(jì)收提前還款部分在提前期內(nèi)的利息。
第十九條 在借款期限內(nèi)，借款人未按合同規(guī)定的期限償還貸款本息，中心和貸款銀行及時(shí)向借款人發(fā)出催還通知書并按有關(guān)規(guī)定計(jì)收罰息。
第二十條 借款人如果連續(xù)三個(gè)月未按合同約定償還貸款本息，貸款銀行將向借款保證人發(fā)出催還通知書，保證人應(yīng)當(dāng)督促借款人償還；借款人如連續(xù)六個(gè)月不按合同規(guī)定償還本息，中心和貸款銀行將扣留風(fēng)險(xiǎn)保證金，并要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。
第六章 貸款擔(dān)保
第二十一條 住房公積金擔(dān)保貸款實(shí)行抵押、質(zhì)押或保證人（自然人）交納風(fēng)險(xiǎn)保證金并承擔(dān)連帶責(zé)任的擔(dān)保方式。抵押、質(zhì)押和保證擔(dān)保的范圍，包括貸款本息、罰息、違約金、損害賠償金和中心、銀行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。
第二十二條 抵押。
一、借款人應(yīng)以購買的自住住房作為償還貸款本息的抵押物，抵押率最高為70％。在貸款合同有效期限內(nèi)，中心為抵押物所有權(quán)益的第一受益人。
二、以現(xiàn)房作抵押，抵押人需到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記和申領(lǐng)權(quán)證手續(xù)；以期房作抵押，抵押人需持預(yù)購房合同到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)，待該期房竣工后，持房屋所有權(quán)證辦理正式抵押登記。房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)抵押證明由抵押人（借款人）交中心、貸款銀行執(zhí)存。
三、抵押物在抵押期間，借款人（抵押人）未經(jīng)中心和貸款銀行同意，不得將抵押物出租、變賣、饋贈(zèng)和再次抵押。
四、作為抵押物的住房，在抵押期間抵押人負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任。中心和貸款銀行有權(quán)按抵押合同的約定，檢查由抵押人占管的抵押物。
第二十三條 質(zhì)押。
一、借款人需將經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的有價(jià)證券（國庫券、銀行定期存單）交貸款銀行和中心共同保管，并以該有價(jià)證券的權(quán)益作為清償貸款本息的擔(dān)保；
二、質(zhì)押期間，出質(zhì)人不得以任何理由對質(zhì)押物進(jìn)行掛失或追索；
三、在質(zhì)押擔(dān)保方式下，有價(jià)證券兌現(xiàn)期先于住房擔(dān)保貸款還款期，中心和貸款銀行可以與借款人協(xié)商后，按期將有價(jià)證券兌現(xiàn)，并將兌現(xiàn)的價(jià)款用于提前清償所擔(dān)保的貸款本息。
第二十四條 保證。
一、住房擔(dān)保貸款也可由兩位以上具有完全民事行為能力的自然人作為保證人，各交納貸款總額5％的風(fēng)險(xiǎn)保證金，同時(shí)第三方保證為不可撤銷的連帶責(zé)任保證，保證人必須由中心和貸款銀行認(rèn)可。
二、保證人必須有代為償還全部貸款本息及貸款合同引起的相關(guān)費(fèi)用的能力。
三、保證期限自貸款合同生效之日起到貸款本息及相關(guān)費(fèi)用償清之日止。
四、借款人按時(shí)償還貸款本息后，中心和貸款銀行將風(fēng)險(xiǎn)保證金本息退還保證人，風(fēng)險(xiǎn)保證金比照職工個(gè)人住房公積金存款計(jì)算利息。
五、保證人死亡、失蹤或借款人如果要求變更保證人的，必須及時(shí)辦理變更手續(xù)。
六、當(dāng)借款人無法履行還款責(zé)任時(shí)，中心和貸款銀行有權(quán)扣留風(fēng)險(xiǎn)保證金，并要求保證人歸還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用。
七、保證人履行保證責(zé)任后，中心和貸款銀行應(yīng)將風(fēng)險(xiǎn)保證金本息退還保證人。
第二十五條 抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)與其擔(dān)保的貸款債權(quán)同時(shí)存在，貸款債權(quán)解除時(shí)，抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)同時(shí)解除，中心和貸款銀行將保管的質(zhì)押物退還借款人，同時(shí)辦理抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)注銷登記手續(xù)。
第二十六條 有下列情形之一，中心和貸款銀行有權(quán)按有關(guān)規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物，以所得款項(xiàng)清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用：
一、借款人連續(xù)六個(gè)月未按貸款合同規(guī)定的時(shí)間償還貸款本息或貸款到期逾期六個(gè)月仍未還清貸款本息及相關(guān)費(fèi)用；
二、借款人在借款期限內(nèi)死亡或依法宣告死亡，或失蹤后無法確定繼承人或受遺贈(zèng)人，或其法定繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行還款義務(wù)；
三、借款人在合同期滿之前遷出本市（鎮(zhèn)），不提前償還貸款本息的；
四、未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人隨意改變抵押物結(jié)構(gòu)造成損失，又無其它財(cái)產(chǎn)繼續(xù)提供擔(dān)保，或?qū)⒌盅何锍鲎?、出售的?/p>
五、有關(guān)部門處分抵押物或質(zhì)押物所得價(jià)款，不足以清償貸款本息和支付有關(guān)費(fèi)用的，中心和貸款銀行有權(quán)向借款人追索不足的款項(xiàng)。
第七章 抵押物的保險(xiǎn)
第二十七條 抵押人（借款人）應(yīng)向中心指定的保險(xiǎn)公司投保抵押住房保險(xiǎn)，投保期限不得少于借款期限，投保金額不得低于貸款本息。
第二十八條 抵押人必須指明中心為保險(xiǎn)金的第一受益人，享有保險(xiǎn)金請求權(quán)。在借款期限內(nèi)，抵押物如果發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，抵押人獲得的保險(xiǎn)賠償金應(yīng)首先償還貸款本息。
第二十九條 在借款期限內(nèi)，抵押人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)，如抵押人中斷保險(xiǎn)，貸款銀行有權(quán)代為保險(xiǎn)，一切費(fèi)用由抵押人負(fù)擔(dān)。
第三十條 在抵押期限內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由中心和貸款銀行保管，副本由借款人留存。
第八章 貸款的監(jiān)督和檢查
第三十一條 中心應(yīng)與受托銀行簽訂委托貸款協(xié)議書。銀行應(yīng)當(dāng)在協(xié)議約定的范圍內(nèi)，按照國家的有關(guān)信貸政策、制度，審定、發(fā)放和回收住房擔(dān)保貸款，并接受中心的監(jiān)督檢查。
第三十二條 借款人應(yīng)保證住房擔(dān)保貸款?？顚Ｓ?，不得挪作他用。如挪作他用，中心和貸款銀行有權(quán)提前終止合同，收回貸款。
第九章 附 則
第三十三條 借款合同當(dāng)事人的任何一方，要求解除或變更原有合同內(nèi)容，需以書面形式通知其他方，在未達(dá)成協(xié)議前，原合同繼續(xù)有效。
第三十四條 借款合同借貸當(dāng)事人及保證人發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，可依法向人民法院提起訴訟。
第三十五條 如果借款人與保證人合謀騙取住房擔(dān)保貸款，將追究雙方法律責(zé)任。
一、個(gè)人住房按揭的內(nèi)涵及法律特征
個(gè)人住房按揭是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)公司（開發(fā)商）和購房人三方共同參加的買賣商品房的一種融資活動(dòng)。作為一種嶄新的融資方式（僅就中國而言），即為貸款買房子，它是在購房人交付銀行規(guī)定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個(gè)人住房按揭涉及銀行、開發(fā)商、購房人三方，它在開發(fā)商、銀行、購方人三者利益上找到了一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，既能幫助開發(fā)商尤其是中小開發(fā)商渡過難以籌集大量資金以應(yīng)付高昂地價(jià)和建設(shè)費(fèi)用的困境，又能幫助購房人緩解一時(shí)難以湊足較大數(shù)額購房款的困難，進(jìn)而解決了資金供求矛盾，有利于實(shí)現(xiàn)住房的擴(kuò)大再生產(chǎn)。因此，自個(gè)人住房按揭產(chǎn)生之日起，就大受三方歡迎并不斷發(fā)展完善。其具體做法為：開發(fā)商為盡快取得售樓價(jià)款，向房地產(chǎn)市場推出樓花（期房）或現(xiàn)房，購房人向開發(fā)商訂購期房或現(xiàn)房，交付一定比例的首期購房款（一般不超過購房總價(jià)款的30%），之后向與開發(fā)商訂有協(xié)議的銀行申請購房貸款，交清購房款余額，經(jīng)出證、產(chǎn)權(quán)抵押登記后將物業(yè)權(quán)益移轉(zhuǎn)給銀行作抵押，購房人定期向銀行還本付息，銀行提供的此種貸款即為個(gè)人住房按揭貸款。
個(gè)人住房按揭貸款是抵押貸款的一種特殊形式，也是銀行貸款業(yè)務(wù)的重要組成部分。有人認(rèn)為按揭貸款有所購房屋作抵押，又有開發(fā)商提供保證，可謂“雙保險(xiǎn)”，貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨于零。然而隨著個(gè)人住方按揭貸款的迅速發(fā)展，這種觀點(diǎn)顯得愈來愈片面。事實(shí)上，銀行在按揭業(yè)務(wù)中同樣存在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)踐中也出現(xiàn)了大量的按揭糾紛，銀行信貸權(quán)益遭受到了極大的侵害。因此探討和建立一套行之有效的個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制顯得十分迫切和必要。
那么，在按揭業(yè)務(wù)中銀行風(fēng)險(xiǎn)來源于那些因素？有那些表現(xiàn)形式？要深刻、準(zhǔn)確認(rèn)識這些問題首先必須從法律角度分析個(gè)人住房`按揭的法律特征，這是分析銀行風(fēng)險(xiǎn)、建立防范機(jī)制的前提。
根據(jù)前述定義，個(gè)人住房按揭最顯著的法律特征是：它涉及二個(gè)合同、三方當(dāng)事人。具體分析如下：
其一，二個(gè)合同是指購房合同和個(gè)人住房按揭貸款合同。前者是后者的前提，沒有購房合同則必然沒有按揭貸款合同；按揭貸款合同則是購房合同的補(bǔ)充，沒有按揭貸款合同，購房合同就成為履行不能的合同。因此二個(gè)合同密不可分，互相作用，相互依存，任何一個(gè)合同的違約行為均可能導(dǎo)致另一個(gè)合同的履行成為不可能或者不必要，這是個(gè)人住房按揭區(qū)別于其他民事經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的一個(gè)突出特征。
其二，三方當(dāng)事人是指開發(fā)商、購房人和銀行。（一）開發(fā)商和購房人之間是房屋買賣關(guān)系，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系具體體現(xiàn)在購房合同中；（二）銀行與購房人的關(guān)系則包含兩層含義：第一層是借貸關(guān)系，購房人是債務(wù)人，銀行是債權(quán)人；第二層是抵押關(guān)系，購房人是抵押人，銀行是抵押權(quán)人。（三）開發(fā)商與銀行的關(guān)系。目前理論界與實(shí)務(wù)界存在兩種相異的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為是連帶保證法律關(guān)系，開發(fā)商是保證人，銀行是被保證人，開發(fā)商對購房人所借貸款本息向銀行承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一旦購房人未按約定歸還銀行貸款銀行可向開發(fā)商進(jìn)行追償。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為是回購權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸，是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約時(shí)，銀行依法處分抵押房產(chǎn)，開發(fā)商向銀行允諾無條件回購該房產(chǎn)，并將回購房款優(yōu)先償還銀行貸款本息，對此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。這實(shí)際上是抵押權(quán)人與賣方、抵押人就處分抵押物達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的一種抵押物處分權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
二、商業(yè)銀行在個(gè)人住房按揭中的主要風(fēng)險(xiǎn)
在個(gè)人住房按揭的二個(gè)合同、三方當(dāng)事人之中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，一旦發(fā)生違約情況，就很有可能發(fā)生銀行風(fēng)險(xiǎn)，危及銀行信貸資產(chǎn)安全，損害銀行合法權(quán)益。因此，在個(gè)人住房按揭中銀行風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不在，并且其來源多元化，表現(xiàn)形式多樣化。概括起來銀行在個(gè)人住房按揭中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：
（一） 來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)
1、開發(fā)商的欺詐行為。開發(fā)商在取得銀行給予購房人的貸款后，用于其他用途或這攜款而逃，此種情況在樓花按揭中產(chǎn)生的概率較大。
2、開發(fā)商由于經(jīng)營不善，導(dǎo)致樓盤爛尾，無法按期交樓致使購房協(xié)議無法履行，必然導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，銀行信貸資產(chǎn)受到損害。
3、由于開發(fā)商所建樓房存在質(zhì)量缺陷，不符合合同要求等原因，購房人以開發(fā)商違約為由要求解除購房協(xié)議不再履行按揭貸款協(xié)議。
4、開發(fā)商所開發(fā)樓盤沒有取得合法使用權(quán)或偽造使用權(quán)證，無法取得房產(chǎn)證或開發(fā)商違法預(yù)售等原因，導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)等。
（二）來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn)
1、購房人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故，無力繼續(xù)履行按揭貸款協(xié)議。
2、購房人死亡或者被宣告死亡或者失蹤，繼承人或財(cái)產(chǎn)代管人不再或不愿繼續(xù)履行協(xié)議。
3、購房人存在欺詐行為，故意提供虛假證明材料如個(gè)人收入證明、營業(yè)執(zhí)照等。
（三）來源于銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)
1、銀行在審查開發(fā)商資質(zhì)、購房人還貸能力時(shí)因疏忽大意未發(fā)現(xiàn)開發(fā)商資質(zhì)欠佳或購房人無力償還貸款而放貸。
2、銀行在訂立合同時(shí)因簽章不規(guī)范導(dǎo)致合同未成立或者合同無效（在合同法中，當(dāng)事人簽字或蓋章關(guān)系到合同的成立或生效，因此簽章問題顯得異常重要）從而危及銀行權(quán)益。
（四）來源于其它方因素的風(fēng)險(xiǎn)
在按揭貸款協(xié)議履行期限內(nèi)，由于國家政策、不可抗力等因素也會(huì)使銀行存在風(fēng)險(xiǎn)。如國家因公共利益和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要征用房屋使用范圍內(nèi)的土地，雖給購房人一定補(bǔ)償金但數(shù)額不足以清償銀行貸款，使銀行未受清償?shù)牟糠仲J款處于無法收回的境地；又如，因地震、火災(zāi)等難以預(yù)料的自然災(zāi)害導(dǎo)致樓房毀損、滅失而無恢復(fù)原狀之可能或必要時(shí)，雖為房屋進(jìn)行投保但保險(xiǎn)公司因特殊原因破產(chǎn)或無力支付保險(xiǎn)賠償金從而使銀行權(quán)益受到損害。
三、建立防范機(jī)制，化解銀行在個(gè)人住房按揭中的風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房按借貸款的期限一般較長，各種人為事件或意外情況均有可能發(fā)生。事先對各種可能產(chǎn)生的銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的法律防范可謂明智之舉，這也是維護(hù)銀行信貸債權(quán)的根本所在。筆者認(rèn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)著重從風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)化解、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防三方面考慮，借鑒國外及香港的有益經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行綜合防范，建立行之有效的有中國特色的個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律防范機(jī)制。
（一）明確開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制
在香港住房按揭中，銀行與開發(fā)商不在任何法律關(guān)系，住房按揭僅限于購房人與銀行之間，與開發(fā)商無關(guān)。但是，我國從經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、企業(yè)資信、個(gè)人信用等各方面實(shí)際情況出發(fā)把開發(fā)商列入住房按揭法律關(guān)系中且占據(jù)重要地位。實(shí)踐證明這種模式適應(yīng)了中國目前的實(shí)際情況，極大促進(jìn)了我國住房商品化進(jìn)程。作為住房按揭中重要一方的銀行當(dāng)充分利用這一有效模式防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)。正如前文所述，銀行與開發(fā)商的關(guān)系存在兩種不同的觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為最好將二者緊密結(jié)合起來達(dá)到真正的“雙保險(xiǎn)”的目標(biāo)，從而有效化解銀行風(fēng)險(xiǎn)，對任何一方的偏廢都將導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下，當(dāng)購房人不能按合同償還借款時(shí)，首先開發(fā)商必須回購該抵押房產(chǎn)，并優(yōu)先清償銀行貸款本息，如仍不足以清償?shù)模_發(fā)商對不足部分承擔(dān)保證責(zé)任，這樣銀行可以真正實(shí)現(xiàn)“雙保險(xiǎn)”
（二）保險(xiǎn)業(yè)必須全面介入住房按揭，建立住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制
保險(xiǎn)融資與住房按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素，購房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范，這些需求均可以通過保險(xiǎn)業(yè)的介入而得以妥善解決，使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制可通過以下三個(gè)方面得以建立：
1、購房人所購房屋的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。此處值得注意的事，在實(shí)際操作中，筆者發(fā)現(xiàn)在絕大多數(shù)保險(xiǎn)合同中都明確寫著“如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行為被保險(xiǎn)人或第一受益人”，筆者認(rèn)為由于銀行對抵押房產(chǎn)并不擁有所有權(quán)，這種作法違反《保險(xiǎn)法》的規(guī)定，該保險(xiǎn)法律關(guān)系是無效的。對此筆者建議在保險(xiǎn)合同中可以明確約定“ 如發(fā)生意外事故導(dǎo)致房屋毀損后，銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償”。
2、購房人的人壽保險(xiǎn)，1998年4月下旬，國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)與荷蘭國際集團(tuán)共同舉辦了“住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營機(jī)制研討會(huì)暨荷蘭住房融資模式介紹會(huì)”。荷蘭國際集團(tuán)（ING）提出了一個(gè)被認(rèn)為適用中國情況的建議“模式”，筆者認(rèn)為“ING模式”為我國住房按揭風(fēng)險(xiǎn)防范提供了一個(gè)嶄新的思路。 “ING模式”的核心是將購房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合，它要求購房人購買相應(yīng)年限和金額的人壽保險(xiǎn)作為借貸的擔(dān)保，購房人只需支付全部房價(jià)15%至 20%的首期購房款即可購房。在這種機(jī)制下，一方面購房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金恰足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會(huì)因購房人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。“ING模式”為購房人帶來許多便利，也為保險(xiǎn)公司帶來新型客戶群體，拓展市場業(yè)務(wù)領(lǐng)域，同時(shí)也給開發(fā)商帶來新的生機(jī)，最終也給銀行確立了因購房人傷亡而造成的還貸風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
3、開發(fā)商和購房人的履約保險(xiǎn)。這是一種新的保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其核心是當(dāng)開發(fā)商和購房人因某種原因（保險(xiǎn)責(zé)任范圍）導(dǎo)致其履約能力下降時(shí)，由保險(xiǎn)公司支付賠償金，從而避免了因開發(fā)商和購房人履約能力下降給銀行帶來的還貸風(fēng)險(xiǎn)。
（三）開辟律師業(yè)務(wù)與個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的契合點(diǎn)，確立個(gè)人住房按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制
個(gè)人住房按揭從根本上講是一種融資活動(dòng)，其突出特點(diǎn)是信用行為，而對于信用程度的認(rèn)定往往需要有專業(yè)法律技能，因此律師業(yè)介入個(gè)人住房按揭成為必要和可能。實(shí)際上律師業(yè)與按揭的競合在國際上是十分普遍的，而我國在目前仍缺乏足夠的結(jié)合面。筆者認(rèn)為，律師至少可以在以下幾個(gè)方面發(fā)揮其重要作用：
1、對開發(fā)商進(jìn)行資信審查。開發(fā)公司是否依法設(shè)立，是否具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)，公司注冊資金來源及注資是否充足，公司組織機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)是否健全等。
2、對購房人的資信進(jìn)行審查。首先審查購房人是否符合法律規(guī)定的主體資格，其次審查經(jīng)濟(jì)收入來源是否足夠和穩(wěn)定，是否自用購房，是否存在“炒樓”意圖等情況。
3、對開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行論證審查。如開發(fā)商是否合法取得土地使用權(quán)，使用權(quán)的用途、期限以及是否可能自由轉(zhuǎn)讓；該項(xiàng)目是否經(jīng)合法程序?qū)徟鷪?bào)建、該項(xiàng)目是否具備預(yù)售條件、有否取得預(yù)售證、可否保證依時(shí)取得合法有效證明等。
4、代為起草、簽訂住房按揭合同、購房合同甚至是保險(xiǎn)合同。從合同形式、合同內(nèi)容兩方面依法維護(hù)開發(fā)商、銀行、購房人的合法權(quán)益，確保各契約的真實(shí)性和合法性。
5、律師對按揭資金的流向可以起監(jiān)管職能。律師通過對開發(fā)商銀行賬戶的監(jiān)管，使按揭資金確能用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，并保證按工程進(jìn)度有計(jì)劃用款，防止開發(fā)商抽逃資金。
律師介入住房按揭業(yè)務(wù)，從防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的角度講具有如下重大意義：（1）從程序和實(shí)體上保證整個(gè)按揭行為的合法性，防止因銀行審查不慎而帶來的隱憂；（2）律師對自己的法律行為負(fù)責(zé)，如因律師過錯(cuò)而導(dǎo)致合同無效或者其他損失，律師應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，包括民事賠償責(zé)任、行政責(zé)任甚至是刑事責(zé)任。
（四）實(shí)行制度創(chuàng)新，加強(qiáng)制度建設(shè)，提高商業(yè)銀行信貸管理水平和防范風(fēng)險(xiǎn)能力
法律是一種最具穩(wěn)定性和最強(qiáng)約束力的制度。制度建設(shè)對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的作用已為大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和法學(xué)家所認(rèn)同。在制度建設(shè)中，制度創(chuàng)新更是重中之重。制度創(chuàng)新這個(gè)概念，在經(jīng)濟(jì)學(xué)里的含義是指能使創(chuàng)新者獲得追加利益的現(xiàn)存制度的變革，它與技術(shù)創(chuàng)新有某種相似性，制度創(chuàng)新往往是采用某種組織形式或者經(jīng)營管理形式方面的一種新發(fā)明的結(jié)果。從觀念上講，制度創(chuàng)新就是解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，是突破舊觀念、舊制度的束縛而建立新觀念、新制度的結(jié)果，因此對于創(chuàng)新者而言，它既需要理論勇氣，更需要實(shí)踐的勇氣。一種新制度的誕生并產(chǎn)生預(yù)期的純收益是這兩種勇氣相結(jié)合的結(jié)果。目前我國有很多銀行經(jīng)營者已經(jīng)意識到了制度創(chuàng)新對于改進(jìn)管理制度，提高經(jīng)濟(jì)效益的巨大作用并進(jìn)行了許多成功的嘗試，但是，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)和金融形勢發(fā)展的需要。實(shí)踐證明我國銀行在原有計(jì)劃體制下建立起來的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制包括信貸管理機(jī)制已經(jīng)不能適應(yīng)市場機(jī)制的需要，需要通過制度創(chuàng)新，拋棄原有的舊制度、舊機(jī)制，建立新制度、新機(jī)制，同時(shí)吸收原有機(jī)制中仍然具有生命力的制度，從而建立起商業(yè)銀行新的適應(yīng)市場機(jī)制需要的靈活高效的內(nèi)部經(jīng)營機(jī)制和信貸管理機(jī)制，使商業(yè)銀行獲得新的生命力，真正按照企業(yè)化的要求經(jīng)營，去追求和實(shí)現(xiàn)利潤最大化，最終做到防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障銀行信貸資產(chǎn)安全。
（五）提高認(rèn)識，強(qiáng)化管理，建立一套權(quán)責(zé)分明，平衡制約，運(yùn)作有序的內(nèi)控機(jī)制以防范住房按揭中得銀行風(fēng)險(xiǎn)
在建立內(nèi)控機(jī)制上，關(guān)鍵是嚴(yán)格建立健全法人管理體制和法人授權(quán)制度。在強(qiáng)化一級法人制度的同時(shí)，要嚴(yán)格對下屬分支機(jī)構(gòu)推行授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)制度，對信貸資產(chǎn)管理薄弱，違軌違紀(jì)，經(jīng)營效益低的高風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，上級銀行應(yīng)收回授權(quán)和轉(zhuǎn)授權(quán)。要盡快完善其它內(nèi)部管理制度，實(shí)現(xiàn)內(nèi)控監(jiān)督的現(xiàn)代化，從而提高內(nèi)控監(jiān)督的廣度和深度，減少內(nèi)控環(huán)節(jié)，改善內(nèi)控機(jī)制的運(yùn)作質(zhì)量，達(dá)到防范和化解風(fēng)險(xiǎn)（包括住房按揭風(fēng)險(xiǎn)）的目的。
[摘要]我國住房金融業(yè)務(wù)快速發(fā)展,2005年12月住房抵押貸款證券已經(jīng)在一級市場上發(fā)行,成為證券市場內(nèi)的新的交易品種。本文介紹了住房抵押貸款證券的主要風(fēng)險(xiǎn)———違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)———及其度量指標(biāo),為今后研究住房抵押貸款證券的風(fēng)險(xiǎn)防范和定價(jià)機(jī)制提供了參考。
一、住房抵押貸款證券概述住房抵押貸款指的是銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的,以個(gè)人或家庭為貸款對象,以購置、建造自有住房等為目的,以住房為抵押條件的中長期貸款。
住房抵押貸款賦予了貸款人在借款人不能支付合同約定的還款時(shí)沒收貸款抵押物的權(quán)利?；仡櫸覈康禺a(chǎn)金融的發(fā)展歷程,自從20世紀(jì)90年代以來,住房金融業(yè)務(wù)的重心由支持住房開發(fā)建設(shè)開始向支持個(gè)人住房消費(fèi)轉(zhuǎn)移。個(gè)人住房公積金貸款與個(gè)人住房抵押貸款是居民購房的主要信貸品種。其中,住房抵押貸款又因其可貸額度高、貸款發(fā)放限制條件少而成為住房信貸市場最重要的支持個(gè)人購房的信貸資金供應(yīng)形式。1997年末,我國個(gè)人住房抵押貸款余額僅為190億元;2002年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了近8000億元;2004年底,個(gè)人住房抵押貸款余額就達(dá)到了15922.3億元;到2005年,個(gè)人住房抵押貸款的余額已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額。
從增長率來看,雖然2003年以來個(gè)人購房貸款的增長率在逐步下降,但仍維持30%以上。2004年和2005年第一季度的個(gè)人住房抵押貸款余額同比分別增長35.1%和30.9%,同期的銀行信貸增長率只有14.4%和13%。盡管中國住房抵押貸款得到了快速發(fā)展,但未來的發(fā)展空間還相當(dāng)巨大。我國要實(shí)現(xiàn)人均居住面積8平方米的目標(biāo),還將投資數(shù)億元,僅靠公積金的積累遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。國外商業(yè)銀行的銀行信貸資產(chǎn)中,房地產(chǎn)貸款在中占有近40%的比重,而我國住房抵押貸款規(guī)模最大的中國工商銀行和建設(shè)銀行,2003年底住房抵押貸款余額也僅為7.23%和10%。另據(jù)央行的報(bào)告表明,我國居民個(gè)人住房按揭貸款的規(guī)模與西方發(fā)達(dá)國家相比仍偏小。2004年底我國居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7,而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39,其中英國為60,德國為47,荷蘭達(dá)到74。住房抵押貸款具有現(xiàn)金流量穩(wěn)定而且可預(yù)測、違約率低、貸款契約標(biāo)準(zhǔn)化、單筆貸款數(shù)額小、易組合分散風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn),因而非常適合作為證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。住房抵押貸款證券化是指金融機(jī)構(gòu)(主要是商業(yè)銀行)把自己所持有的流動(dòng)性較差,但具有較穩(wěn)定的未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款池,由金融機(jī)構(gòu)或其他特定機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入,經(jīng)過政府擔(dān)?；蚱渌绞降男庞迷黾壓?以證券形式出售給投資者的融資過程。
二、住房抵押貸款證券的違約風(fēng)險(xiǎn)
2.1違約風(fēng)險(xiǎn)和早償風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別對住房抵押貸款的借款人而言,違約是終止合同要求的每月計(jì)劃償還,而早償是超出每月計(jì)劃償還金額;但是對投資者而言,如果MBS進(jìn)行了信用升級,那么借款人的違約就導(dǎo)致了同早償完全相同的效果。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,對于違約行為,金融機(jī)構(gòu)有權(quán)沒收其作為抵押物,改由抵押物價(jià)值(如拍賣所得)抵償尚未清償?shù)馁J款余額,不足的差額部分,金融機(jī)構(gòu)擁有追索權(quán)。
2.2違約的分類按其原因,違約行為可以分為二類:被迫違約和理性違約。被迫違約是指由于借款人支付能力不足,無法如期償還抵押貸款的月付款而造成的違約。發(fā)生被迫違約的可能性大小直接取決于借款人的相對支付能力,也就是借款人的收入水平。所以,在訂立住房抵押貸款合同時(shí),作為貸款發(fā)放方的金融機(jī)構(gòu),會(huì)通過借款人職業(yè)與收入的穩(wěn)定性等因素來衡量借款人是否有能力如期償還貸款。借款人的被迫違約通常由失業(yè)、疾病、離婚等客觀原因造成。理性違約是指借款人從自身利益出發(fā),處于經(jīng)濟(jì)理性而采取的放棄還貸責(zé)任的違約行為。理性違約的發(fā)生與下述因素密切相關(guān):(1)房產(chǎn)價(jià)格:房產(chǎn)價(jià)格下跌幅度越大,借款人越傾向于理性違約;(2)貸款房價(jià)比:該比例越低,理性違約的可能性越小;(3)貸款期限:期限越短,理性違約的可能性越小;房產(chǎn)價(jià)格不是金融機(jī)構(gòu)能夠控制的,所以提高貸款房價(jià)比(首付率)和縮短貸款期限就成為了防范違約風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。
2.3違約風(fēng)險(xiǎn)的度量美國住房抵押貸款違約率的度量主要是依靠PSA標(biāo)準(zhǔn)違約假設(shè)(Standarddefaultassumption,SDA)基準(zhǔn),該基準(zhǔn)將住房抵押貸款的年違約率表達(dá)為貸款帳齡老化程度的函數(shù)。100SDA意味著:———第1個(gè)月的違約率為0.02%,以后在第30個(gè)月前,每月上升0.02%;———第30個(gè)月至第60個(gè)月之間,違約率固定為0.60%;———第61個(gè)月至第120個(gè)月之間,違約率從0.60%線性下降至0.30%;———從第120個(gè)月起,違約率固定為0.30%
三、住房抵押貸款證券的早償風(fēng)險(xiǎn)MBS是一種分期償還的,每月計(jì)劃償還的金額包括按計(jì)劃償還的本金和支付的利息。
如果借款人實(shí)際償付的金額超過了每月計(jì)劃償還的金額,超出的部分就構(gòu)成了早償。由于借款人通常具有隨時(shí)早償?shù)臋?quán)利,一旦選擇早償,就會(huì)加速支付現(xiàn)金流,投資者極可能面臨一個(gè)以低于MBS收益率進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)。
3.1早償?shù)暮饬恐笜?biāo)(1)單月清償率(SingleMonthMortality,SMM)是衡量早償速度的最基本的指標(biāo),表示一個(gè)月內(nèi)抵押貸款組合中被早償?shù)谋窘鹫荚?jì)劃未情償本金的比例。(2)條件早償率(ConditionalPrepaymentRate,CPR)是計(jì)算早償率的最常用指標(biāo),是以年利率表示的SMM,兩者的換算關(guān)系為1-CPR=(1-SMM)12(3)PSA基準(zhǔn)(PublicSecurityAssciationStandard)于1985年提出的。100%PSA即指在抵押貸款合同生效后的第1個(gè)月內(nèi)0.2%的本金被提前清償,且這一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不變。以此為參照,可以產(chǎn)生對不同提前還款速度的描述。(4)FHA經(jīng)驗(yàn)基準(zhǔn)FHA擁有一個(gè)龐大的關(guān)于抵押貸款提前還款情況的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫,基于該數(shù)據(jù)庫可以預(yù)測任何一年里某些抵押貸款被清償完畢的可能性。結(jié)合FHA關(guān)于提前還款行為的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),我們可以計(jì)算特定月份抵押貸款被提前清償?shù)母怕?。由此而得到的被稱為100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)。最早的12年提前還款假設(shè)定價(jià)法就是由100%FHA經(jīng)驗(yàn)指標(biāo)得出的。
3.2早償?shù)臎Q定因素(1)利率和再融資動(dòng)機(jī)(Refinancing)利率水平是影響早償率的最重要的因素。當(dāng)利率下降至一定水平,借款人對住房抵押貸款進(jìn)行再融資,因此提高了早償率。利率效應(yīng)反映了再融資動(dòng)機(jī),再融資可以視為借款人持有的買入期權(quán),利差和CPR的關(guān)系就是MBS領(lǐng)域眾所周知的"S曲線":即當(dāng)借款人能以更有利的利率再融資時(shí),他們將執(zhí)行早償期權(quán)。如果當(dāng)前利率高于貸款合同利率,沒有再融資動(dòng)機(jī),CPR保持相對平穩(wěn);如果當(dāng)前利率低于合同利率時(shí),由于再融資動(dòng)機(jī),CPR隨著利差增大而上升。在利率變化和CPR變化之間會(huì)有2個(gè)月左右的時(shí)滯,一方面反映了借款人申請新貸款所需時(shí)間,另一方面反映了從借款人早償?shù)酵顿Y者得到支付所需的時(shí)間。(2)老化效應(yīng)(Seasoning)通常在住房抵押貸款發(fā)放后,借款人要經(jīng)歷數(shù)月乃至數(shù)年才會(huì)愿意或有能力在早償上花費(fèi)精力和支出。早償率在MBS的早期從一個(gè)極低的水平開始上升,并在12-60個(gè)月后趨于平穩(wěn)。因此,新發(fā)行的MBS將呈現(xiàn)較低的早償率,而且逐月上升。當(dāng)然,對于不同種類的MBS老化速度也是不同的,一般而言,合同利率低的MBS老化速度慢于合同利率高的MBS。(3)燃盡效應(yīng)(Burnout)燃盡效應(yīng)是早償?shù)囊粋€(gè)重要的,也是最難度量的效應(yīng)。它反映的是:當(dāng)貸款池經(jīng)歷了多次再融資機(jī)會(huì)以后,其對再融資利率的要求比沒有經(jīng)歷再融資機(jī)會(huì)的貸款池要更低。表現(xiàn)出來的現(xiàn)象就是當(dāng)利率下降時(shí),早償率提高;然后,即使利率保持不變,早償率也會(huì)下降;最后,即使利率進(jìn)一步下降,早償率也決不會(huì)達(dá)到最初的峰值。如果將貸款池看作是由異質(zhì)性借款人構(gòu)成的,燃盡效應(yīng)可以得到最好的理解。鑒于借款人的多樣性,因各自的需要進(jìn)行再融資就不足為奇了。當(dāng)利率下降時(shí),由最大再融資傾向的借款人首先早償;剩余的借款人面臨著更高的再融資成本,早償率較低;最后,組合中的是那些具有很高再融資門檻的借款人。(4)季節(jié)性效應(yīng)(Seasonality)季節(jié)性反映了早償行為和住房市場活動(dòng)間密切的相互作用。在美國,早償率往往在夏季月份較高而在冬季月份較低,其原因在于夏季月份增加的住宅成交額。
四、住房抵押貸款證券的其他風(fēng)險(xiǎn)MBS作為固定收益證券的一種,具有和其他固定收益證券類似的風(fēng)險(xiǎn)。以下各種風(fēng)險(xiǎn)都是內(nèi)含在MBS以及普通固定收益證券中的固有風(fēng)險(xiǎn)。
4.1利差風(fēng)險(xiǎn)以國債收益率代表市場收益率水平,利差就是其他證券化產(chǎn)品的收益率與國債收益率的差額。這是投資者投資風(fēng)險(xiǎn)證券所要求的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。利差不是一直不變的,當(dāng)利差變大時(shí),證券的價(jià)格就會(huì)下降。利差期限是度量利差風(fēng)險(xiǎn)的工具,表示的是證券的價(jià)格對利差變化的敏感度,具體計(jì)算上使用的是期權(quán)調(diào)整利差(OAS)。假定國債利率和波動(dòng)性固定在當(dāng)期說水平,分辨別將證券的OAS上升和下降100個(gè)基點(diǎn),在這二個(gè)新的OAS上計(jì)算出二個(gè)新的價(jià)格,然后得出。
4.2再投資風(fēng)險(xiǎn)一般情況下,證券產(chǎn)生的現(xiàn)金流會(huì)用于再投資。再投資獲得的額外收入取決于再投資時(shí)的利率水平及投資策略。再給定的投資策略下,由于市場利率變化導(dǎo)致的再投資收益的變化稱為再投資風(fēng)險(xiǎn)。持有期越長,再投資風(fēng)險(xiǎn)越大;原有的投資期間的收益率越高,再投資風(fēng)險(xiǎn)也越大。利率風(fēng)險(xiǎn)和再投資風(fēng)險(xiǎn)方向相反。利率上升會(huì)導(dǎo)致證券價(jià)格降低;而利率降低會(huì)導(dǎo)致再投資收益的減少。
4.3期限風(fēng)險(xiǎn)一種期限長度的證券化產(chǎn)品可以替代另一種期限長度的證券化產(chǎn)品。由于二種證券化產(chǎn)品的利率風(fēng)險(xiǎn)不同,所以在替代是應(yīng)進(jìn)行一定的調(diào)整。投資者在調(diào)整時(shí)會(huì)使用平行移動(dòng)假設(shè),即不同期限長度產(chǎn)品的收益率會(huì)變化相同的數(shù)額,而收益率的實(shí)際變動(dòng)通常又會(huì)背離該假設(shè),這就產(chǎn)生了期限風(fēng)險(xiǎn)。
4.4流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)反映了證券以接近于真實(shí)價(jià)值的價(jià)格出售的難以程度。衡量流動(dòng)性的主要指標(biāo)是交易商買入價(jià)和賣出價(jià)之間的差額:差額越大,流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就越大。但是,如果投資者計(jì)劃將證券持有至到期日,那么流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就不是很重要。
參考文獻(xiàn)
[1]TheHandbookofFixedIncomeSecurities[M].Chicago:IRWINProfessionalPublishing,1997
[2]Fabozzi,J.,Frank.FoundationsofFinancialMarketsandInstitutions[M].PrenticeHallInc.,1998
[3]K.Dunn,J.McConnell.ValuaionofGNMAMortgage-backedSecurities[J].JournalofFinance,1981,(36):599-617.
[4]陳釗.住房抵押貸款理論與實(shí)踐[M].復(fù)旦大學(xué)出版社,2000.
[5]于鳳坤.資產(chǎn)證券化:理論與實(shí)務(wù)[M].北京大學(xué)出版社,2002.
[關(guān)鍵詞]住房公積金；貸款業(yè)務(wù)；風(fēng)險(xiǎn)控制
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.43.154
住房公積金是個(gè)人及其所在單位繳存的長期住房儲(chǔ)金，具有強(qiáng)制實(shí)行、專項(xiàng)使用的特征，能夠?yàn)槁毠べ彿刻峁┍Ｕ蠙C(jī)制，一方面幫助職工解決住房問題，另一方面能夠改善職工居住水平與環(huán)境。同時(shí)，還能夠有效增加住房需求，為住房建設(shè)奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
1 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的意義
首先，在我國的社會(huì)保障制度中，住房公積金制度是非常重要的內(nèi)容之一，主要的目的是提高職工在住房方面的能力，一方面提高商品房消費(fèi)需求，另一方面改善職工居住條件[1]。對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行妥善的管理與控制，能夠提高住房公積金資金的利用率與安全性。其次，住房公積金貸款業(yè)務(wù)與其他的銀行業(yè)務(wù)相比風(fēng)險(xiǎn)較低，能夠?yàn)殂y行帶來可觀的收入，通過對住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，能夠提高住房公積金管理中心對商業(yè)銀行的信任，建立長期的合作關(guān)系。
2 住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)分析
2.1 制度方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
住房公積金貸款業(yè)務(wù)在運(yùn)行的過程中采用委托商業(yè)銀行的模式，住房公積金管理中心并不能夠?qū)ψ》抠J款業(yè)務(wù)進(jìn)行直接的辦理，但是卻需要承擔(dān)住房公積金貸款所帶來的各種風(fēng)險(xiǎn)。這種業(yè)務(wù)辦理與風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)相分離的現(xiàn)象，導(dǎo)致銀行不重視住房公積金貸款的回收工作，增加了住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)[2]。商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間的信息溝通又不足，導(dǎo)致住房公積金管理中心在還款監(jiān)督方面比較被動(dòng)。
2.2 政策方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
首先，住房公積金具有政策性特征，決定其服務(wù)對象為中低收入者，其中部分職工的收入水平低且不穩(wěn)定，這部分職工在償還能力方面不足，對住房公積金貸款的安全性造成一定的影響。其次，住房公積金采用屬地化管理模式，地方政府會(huì)通過向住房公積金管理中心下達(dá)個(gè)人住房貸款指標(biāo)的方式拉動(dòng)區(qū)域住房消費(fèi)。在這種情況下，存在片面追求貸款數(shù)量而忽略貸款質(zhì)量的問題，導(dǎo)致不良貸款的比重有所增加[3]。
2.3 信用方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
首先，主觀原因造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。部分借款人自身的信用意識比較薄弱，在購房貸款時(shí)只考慮借款并未做好按時(shí)還款的準(zhǔn)備，甚至有部分借款人抱著不還款也不會(huì)怎樣的態(tài)度，最終出現(xiàn)蓄意欠款不還的情況。其次，客觀原因造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人由于疾病、車禍等意外事故造成自身的傷殘或死亡，最終沒有能力對貸款進(jìn)行按時(shí)的償還。最后，社會(huì)原因造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。在體制改革、企業(yè)破產(chǎn)等社會(huì)原因的影響之下，導(dǎo)致借款人出現(xiàn)失業(yè)、下崗等情況，無力償還住房公積金貸款。
2.4 組合貸款方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
組合貸款指的是借款人在購買住房的過程中同時(shí)辦理了住房公積金貸款與商業(yè)銀行貸款兩種貸款，在申請住房公積金貸款的過程中，雖然償還利率比較低，但是在金額方面是有一定限制的，如果所貸金額不夠，借款人就必須要申請銀行住房貸款[4]。在組合貸款的情況下，借款人所購房屋的產(chǎn)權(quán)是由住房公積金管理中心與商業(yè)銀行共同保管的，如果出現(xiàn)逾期未還的情況，銀行在補(bǔ)還方面存在先機(jī)，可以先將商業(yè)銀行貸款的歸還進(jìn)行實(shí)施，住房公積金管理中心處于被動(dòng)地位，增加住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.5 房屋方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
房屋風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋建筑的過程中，房屋交付時(shí)間、質(zhì)量等出現(xiàn)問題，或者小區(qū)綠化、公共設(shè)施等不符合購房時(shí)的承諾，導(dǎo)致借款人與開發(fā)商之間出現(xiàn)矛盾與沖突，如果矛盾不能夠得到圓滿的解決，借款人可能會(huì)出現(xiàn)不按時(shí)償還貸款的行為，從而造成貸款風(fēng)險(xiǎn)。尤其是二手房貸款，二手房交易中存在很多關(guān)聯(lián)交易，例如親屬之間進(jìn)行房屋買賣交易，只是將房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行變更，并不進(jìn)行房款交易，借款人借購買二手房屋所得的住房公積金貸款款項(xiàng)并不是用于支付房款，導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加[5]。
2.6 抵押物處理方面存在的風(fēng)險(xiǎn)
借款人在住房公積金貸款的過程中需要簽署住房公積金貸款合同，將所購買的房屋抵押給住房公積金管理中心，如果借款人出現(xiàn)了逾期還款的情況，住房公積金管理中心可以依照合同對抵押物進(jìn)行處理。當(dāng)前，社會(huì)保障機(jī)制并不完善，住房公積金管理中心即使向法院提出訴訟，也很難收到良好的效果，即使勝訴，抵押物處理的執(zhí)行也非常困難。
3 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
3.1 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理綜合化
在對住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理的過程中，要通過不同的方法實(shí)現(xiàn)管理的綜合化，促進(jìn)住房公積金貸款綜合管理效率的提高，為住房公積金全面管理提供良好條件。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的過程中，要實(shí)現(xiàn)質(zhì)量體系的建立與完善，通過質(zhì)量管理實(shí)現(xiàn)貸款模式創(chuàng)新，從而對貸款實(shí)現(xiàn)全面的控制[6]。住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制要對相關(guān)的管理政策進(jìn)行了解與分析，通過正確的管理理念為民生問題的解決奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。住房公積金貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制工作與職工住房保障有著密切的聯(lián)系，必須實(shí)現(xiàn)控制措施的優(yōu)化與完善，實(shí)現(xiàn)管理的全面化與多樣化。
在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中，首先需要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)模式的優(yōu)化，全面分析各種風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)住房公積金管理機(jī)制的建立與完善，進(jìn)一步提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的效率。住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)控制與貸款管理之間應(yīng)該形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)管理策略與風(fēng)險(xiǎn)控制之間的相互結(jié)合，從根本上提高住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的水平。
3.2 住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施具體化
3.2.1 實(shí)現(xiàn)委托貸款管理機(jī)制的改革
針對住房公積金貸款存在的制度性風(fēng)險(xiǎn)，最為有效的消除途徑就是消除商業(yè)銀行與住房公積金管理中心之間存在的利益沖突，住房公積金管理中心對公積金貸款進(jìn)行直接的運(yùn)作，從根本上實(shí)現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的相關(guān)統(tǒng)一。針對當(dāng)前住房公積金委托銀行管理的現(xiàn)狀，住房公積金管理中心應(yīng)該與銀行之間簽訂相關(guān)的合同，對雙方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任進(jìn)行明確。
3.2.2 實(shí)現(xiàn)貸款政策化解機(jī)制的建立
政府應(yīng)該實(shí)現(xiàn)貸款政策化解機(jī)制的建立，為中低收入的職工住房公積金貸款提供相應(yīng)的貼息制度、擔(dān)保制度，讓這些職工不僅能夠順利得到住房公積金貸款，而且能夠有能力按時(shí)償還貸款。在財(cái)力允許的情況下，政府應(yīng)該對中低收入職工推行住房公積金貸款貼息政策，從而緩解職工所承受的債務(wù)負(fù)擔(dān)，從根本上對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行化解。
3.2.3 實(shí)現(xiàn)貸款個(gè)人資料庫的建立與完善
住房公積金貸款具有貸款周期比較長的特點(diǎn)，在整個(gè)貸款周期中存在很多的不確定因素，其中職工個(gè)人的信用情況對貸款還款的安全收回有著決定作用。因此，住房公積金管理中心應(yīng)該充分利用職工公積金賬戶的相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)貸款個(gè)人資料庫的建立與完善，對借款人的住房公積金賬務(wù)變動(dòng)情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)測，以此來推測借款人的就業(yè)、收入等情況。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)該對個(gè)人資料庫的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行查閱，及時(shí)采取有效的措施。
3.2.4 實(shí)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的建立與完善
住房公積金管理中心應(yīng)該依據(jù)國家的相關(guān)政策與要求，從每年的住房公積金凈收益中計(jì)提一定比例的金額作為住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金，一般情況下計(jì)提比例應(yīng)大于等于增值收益的60%[7]。貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的主要作用是對未按時(shí)償還的住房公積金貸款產(chǎn)生的資金損失進(jìn)行核銷，從而實(shí)現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力的有效提高。
3.2.5 實(shí)現(xiàn)貸款配套措施的進(jìn)一步完善
住房公積金貸款具有周期較長的特點(diǎn)，擔(dān)保措施具有非常重要的作用，能夠?qū)J款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的規(guī)避。住房公積金管理中心應(yīng)該向政府提議，實(shí)現(xiàn)廉租房的開發(fā)與政策出臺，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)住房保障機(jī)制的建立與完善。住房公積金管理中心是貸款的抵押權(quán)人，在對抵押房屋處理的過程中需要讓借款人遷出，借款人在這個(gè)過程中就面臨著居住方面的問題，如果不能夠?qū)Υ诉M(jìn)行妥善的解決，一方面會(huì)引發(fā)相關(guān)的社會(huì)問題，另一方面會(huì)對住房公積金管理中心抵押房屋處理造成影響。在這個(gè)問題解決的過程中，不能一味地依靠法律手段強(qiáng)制執(zhí)行，要從住房社會(huì)保障制度方面入手，讓借款人能夠得到廉租房，從而為抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造條件。
3.2.6 實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理制度的完善
首先，依據(jù)住房公積金貸款業(yè)務(wù)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)公積金貸款業(yè)務(wù)相關(guān)操作與實(shí)施規(guī)范的建立與完善，從而對住房公積金貸款的發(fā)放、管理、控制等程序進(jìn)行有效的控制與規(guī)范。其次，要注重對日常貸款業(yè)務(wù)管理的強(qiáng)化，實(shí)現(xiàn)貸款辦理人員責(zé)任意識、自律意識的提高，實(shí)現(xiàn)貸款審核機(jī)制、內(nèi)控機(jī)制的建立與完善，提高住房公積金貸款管理的規(guī)范化與制度化。最后，制定與實(shí)施審核放貸責(zé)任制，將貸款管理責(zé)任落實(shí)到個(gè)人，實(shí)現(xiàn)貸款收回力度的強(qiáng)化，確保逾期貸款的順利回收。
4 結(jié) 論
強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制是對住房公積金安全提供保障的重要途徑，實(shí)現(xiàn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制制度的建立與完善，一方面能夠?yàn)樽》抗e金資金安全提供保障，另一方面能夠促進(jìn)住房公積金事業(yè)健康發(fā)展。在住房公積金貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制過程中，要注重對貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究，針對風(fēng)險(xiǎn)控制提出有效對策。
參考文獻(xiàn)：
[1]曹彤.中國住房公積金貸款制度完善的路徑選擇[J].大連海事大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2012，3（75）：28-32.
[2]張世涵.住房公積金支持保障性住房項(xiàng)目貸款之我見[J].現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)），2013，12（74）：32-37.
[3]王永鳳.住房公積金基本住房互助保障作用研究――確定住房公積金個(gè)人貸款額度的方法[J].中國行政管理，2015，2（6）：84-87.
[4]金倩，李巧云，關(guān)欣.住房公積金貸款對住宅房價(jià)影響的分析――以湖南省長沙市為例[J].文史博覽（理論），2015，4（95）：51-53，60.
[5]何昕.當(dāng)前住房公積金貸款存在的問題及其對策[J].福建財(cái)會(huì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，2（64）：12-14.
