時間：2022-07-03 10:18:33
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購房意向書，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
在購買房子的時候大多數(shù)人都知道要簽訂購房合同，但是，除了購房合同以外還是需要簽訂一個購房意向書的。以下是小編給大家整理的一些購房意向書樣本，希望對大家有所幫助，歡迎閱讀與借鑒。感興趣的朋友可以了解一下。
購房意向書樣本1甲方：上海__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙方：__×
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方選定甲方開發(fā)的__水岸二期房屋的有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，達(dá)成如下條款：
一、乙方已選中并決定購買甲方開發(fā)的位于上海市松江區(qū)__路__號樓__×室房屋(以下簡稱“該房屋”)，愿意與甲方簽訂本意向書，并同意按本意向書要求與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》。
二、該房屋建筑面積約為__×平方米，最終以房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測定的為準(zhǔn)。
三、該房屋的單價為人民幣×萬元/平方米(建筑面積)，暫定總價款為人民幣__×萬元(大寫：__×萬元整)，最終以房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)測定的建筑面積乘以本意向書約定的單價計算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。
四、本意向書簽訂的同時，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方交納房屋確認(rèn)金人民幣×萬元。
五、乙方應(yīng)于甲方__水岸二期項(xiàng)目開盤銷售之日起十五日內(nèi)，攜帶本意向書、已交納確認(rèn)金的收款憑證及乙方之身份證、印章至甲方售樓處(上海市松江區(qū)__路__號)與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并按《商品房預(yù)售合同》支付購房款。乙方依據(jù)本意向書支付的確認(rèn)金轉(zhuǎn)作等額購房款。
甲方項(xiàng)目開盤銷售日以在當(dāng)?shù)貓蠹埣础段膮R報》的開盤廣告確定的'開盤銷售日為準(zhǔn)，敬請乙方自行注意。
六、若乙方由委托人代為簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件時，人需出示已公證的授權(quán)委托書。
七、如乙方按本意向書約定與甲方簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并選擇一次性付款方式支付購房款，且在簽訂《商品房預(yù)售合同》的同時全部付清
購房款的，甲方在《商品房預(yù)售合同》約定的單價基礎(chǔ)上給予乙方每平方米____元優(yōu)惠，即優(yōu)惠后的單價為人民幣×萬元/平方米(建筑面積)。
如乙方逾期簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件或逾期付款的，則乙方不再享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。乙方已交納的房屋確認(rèn)金甲方不予退還，作為賠償金賠償甲方的損失。
如乙方選擇銀行按揭貸款或公積金貸款或分期付款方式支付購房款的，則乙方不享受甲方給予的任何房價優(yōu)惠。
八、如乙方逾期未與甲方簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，視為乙方自動放棄該房屋，甲方有權(quán)無需通知乙方而將該房屋另行出售，乙方依據(jù)本意向書已交納的確認(rèn)金不予退還。
九、本意向書簽訂后，如乙方提出不購買該房屋，乙方已交納的確認(rèn)金不予退還。
十、乙方已知__水岸二期的相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)，包括《商品房預(yù)售許可證》等正在辦理之中。如因該項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計變更，致使該房屋不再建設(shè)，本意向書失效;或因規(guī)劃、設(shè)計變更致使該房屋戶型、朝向變化而乙方提出不再購買該房屋的，本意向書失效。以上情況甲方應(yīng)當(dāng)無息退還乙方已交納的確認(rèn)金，不再承擔(dān)其他責(zé)任。
十一、本意向書簽訂后甲方不得另行出售該房屋，除非本意向書約定的另行出售條件具備或本意向書失效。
十二、本意向書僅限于乙方本人享有，不得轉(zhuǎn)讓，《商品房預(yù)售合同》中的買受人應(yīng)當(dāng)與本意向書中的乙方一致，否則，視為乙方放棄購買該房屋，甲方有權(quán)拒絕與其簽訂《商品房預(yù)售合同》及相關(guān)文件，并有權(quán)將該房屋另行出售。乙方承諾甲方已告知乙方所選定的房屋為商品房，所繳納契稅按辦理該房屋產(chǎn)權(quán)時政府規(guī)定的契稅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
十三、乙方的通訊地址及聯(lián)系方式以本意向書記載為準(zhǔn)，為甲方向乙方發(fā)出任何書面通知的唯一地址，乙方保證通訊地址、聯(lián)系電話準(zhǔn)確無誤且長期有效，如有變更乙方應(yīng)當(dāng)以書面形式自變更之時起24小時內(nèi)通知甲方。否則，由此引發(fā)的一切責(zé)任由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。
十四、本意向書經(jīng)甲、乙雙方簽字、蓋章且乙方全額交納確認(rèn)金之日起生效，在正式的《商品房預(yù)售合同》生效同時失效，乙方同意屆時將本意向書原件交還甲方。
十五、本意向書一式叁份，甲方執(zhí)貳份、乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力。
甲方：上海__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
乙方：__×身份證號：__×
通訊地址：__×
簽署日期：____年×月×日電話：__×郵編：__×
購房意向書樣本2編號：出售人(甲方)：____________________
買受人(乙方)：____________________身份證號碼：____________________
乙方在充分了解甲方承建的______________________________小區(qū)的規(guī)劃、地理位置、戶型及單價后，就購房一事雙方達(dá)成以下協(xié)議：
1、乙方自愿預(yù)購甲方承建的______________________________小區(qū)__________棟__________單元__________室，預(yù)購面積約為__________㎡，__________銷售價格為____________________元/㎡，總房款為____________________元，大寫____________________元。
2、住房面積最終以國家有資質(zhì)的測繪部門出具的實(shí)際測量面積為準(zhǔn)，總房款多退少補(bǔ)。
乙方根據(jù)國家有關(guān)住房的相關(guān)政策辦理房產(chǎn)證。
3、乙方于本協(xié)議簽訂之日自愿向甲方交納意向金____________________元，大寫(人民幣)____________________元。
4、本意向書簽訂后，甲方在房屋具備簽訂《商品房買賣合同》條件時通知乙方簽署《商品房買賣合同》，乙方應(yīng)于接到通知后__________日內(nèi)與甲方簽訂合同。
5、乙方未能按期向甲方支付意向金、預(yù)付款的或未能在本協(xié)議第4條約定期限內(nèi)與甲方訂立《商品房買賣合同》的，甲方有權(quán)將乙方預(yù)定的房屋另行出售，并不承擔(dān)任何違約責(zé)任及相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。
甲方在一個月內(nèi)退給乙方預(yù)購房意向金。
6、收取乙方預(yù)購房意向金后，如甲方原因?qū)⒁曳筋A(yù)定的'房屋銷售給他人，則視為甲方違約，甲方在十日內(nèi)退給乙方購房意向金。
7、其他詳細(xì)約定按雙方簽訂的《商品房買賣合同》之內(nèi)容執(zhí)行。
8、協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章即刻生效。
甲方(出售人)：乙方(買受人)：
電話_____________電話：_________________
____年_____月____日___年___月____日
購房意向書樣本3合同編號：-
購房意向書
委托方：
方：中視選房網(wǎng)(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
購房意向書
委托方：(簡稱甲方)方：中視選房網(wǎng)(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡稱乙方)服務(wù)監(jiān)督電話：400-881-5000
經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，雙方在自愿平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽定如下意向書，承諾共同遵守。
第一條甲方委托乙方擬為其購買房屋的概況：
北京市區(qū)/縣(以下簡稱“該房產(chǎn)”)，房屋建筑面積平方米(以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn))，戶型為，成交價格為人民幣(大寫)元整(小寫)。
第二條雙方責(zé)任：
1.甲方應(yīng)于本意向書簽定時，向乙方支付該房產(chǎn)的購房定金人民幣(大寫)：元整(小寫)，雙方商定此款項(xiàng)在雙方簽定該房產(chǎn)的買賣合同后計入甲方應(yīng)付的.首期房款(即首期房款金額含定金)。
2.乙方根據(jù)甲方的委托內(nèi)容與該房產(chǎn)所有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行洽談，并將洽談內(nèi)容告知甲方。
甲方于本意向書簽定后日內(nèi)與乙方簽定相關(guān)購房合同，以確定付款.房屋交接日期及手續(xù)辦理等事宜，同時向乙方支付該房產(chǎn)實(shí)際成交價格%做為費(fèi)用，即人民幣(大寫)元整(小寫)。
3.乙方如不能在約定時間與甲方簽定該房產(chǎn)的購房合同，甲方有權(quán)解除本意向書，同時乙方應(yīng)于三個工作日內(nèi)退還甲方已交的全部購房定金(不計利息)。
4.本意向書簽定之后，如甲方中途反悔不能履行本意向書條款時則視為甲方違約，甲方仍按本合同第一條確定的價格的%支付乙方報酬。
5.本意向書履行過程中，甲方不得在未經(jīng)乙方同意的情況下，與該房產(chǎn)所有權(quán)人(其委托人)或原產(chǎn)權(quán)單位等第三方簽定任何有關(guān)該房產(chǎn)的購房意向書，否則甲方交納的定金作為違約金賠償乙方的損失，乙方不予退還。
6.由于非甲乙雙方自身原因或因不可抗力因素導(dǎo)致本意向書不能繼續(xù)履行時，雙方免責(zé)。
第三條本意向書如有未盡事宜，應(yīng)依照相關(guān)法令習(xí)慣及誠信原則公平解決。本意向書一式二份，經(jīng)甲乙雙方簽字之日起生效，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第四條本意向書在雙方簽定該房產(chǎn)購房合同時由乙方收回，如在雙方簽定該房產(chǎn)購房合同時乙方未能及時將本意向書收回，則本意向書自動失效。
第五條補(bǔ)充協(xié)議：
甲方：乙方：
中視選房網(wǎng)(北京)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司
身份證號：經(jīng)辦人：電話：電話：地址：地址：
隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸成熟，房地產(chǎn)糾紛也大量出現(xiàn)，購房定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書、預(yù)訂合同等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同，購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。筆者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析：
一、一般來說，購房者在簽訂認(rèn)購書給付定金的時候，與開發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購房者。
定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類型定金的效力，其中第一百一十五條就是對立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱為是主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購書、意向書一類協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒有發(fā)生時，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對購房者極為不利。如：因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。
二、嚴(yán)格以認(rèn)購書約定的條件為準(zhǔn)，可區(qū)別于以下幾種情況。
首先，如果認(rèn)購書并沒有明確約定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，而開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。其次，如果開發(fā)商在簽訂主合同時，提出與認(rèn)購書約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金；再次，如果開發(fā)商和購房者雙方就認(rèn)購書約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致 ，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房者定金。另外，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開發(fā)商可以不予返還購房者定金。
三、開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷售許可證的情況下，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無效民事行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購房者定金。
此外，《商品房銷售管理辦法》第二十二條第二款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向買受人返還所收費(fèi)用”。但問題，此處的“預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用”是否包括定金，如果從有利于保護(hù)購房者的角度理解，此處的預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括定金在內(nèi)。但這樣理解又似乎與擔(dān)保法及其司法解釋有所沖突，按照擔(dān)保法的規(guī)定屬定金就要適用定金罰則。在實(shí)踐中，開發(fā)商往往以各種名義收取購房者預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用以約束購房者與其簽訂正式合同，但如果這些費(fèi)用約定金性質(zhì)， 購房者不管什么原因未能與開發(fā)商簽訂主合同開發(fā)商不能拒絕返還購房者交付的預(yù)訂款。而按照《商品房銷售管理辦法》第二十二條的規(guī)定，開發(fā)商也應(yīng)向購房者返還所收取的費(fèi)用。同樣，如果因開發(fā)商的原因未能簽訂合同的，購房者也不能主張定金權(quán)利而要求開發(fā)商雙倍返還，但這種情況畢竟較少，且購房者可按上述規(guī)定，收回其預(yù)付的費(fèi)用。
1、具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶口本或其他有效身份證明)及婚姻狀況證明。
2、具有良好的信用記錄和還款意愿。
3、具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力。
4、具有所購住房的商品房銷(預(yù))售合同或意向書。
5、具有支付所購房屋首期購房款能力。
6、在銀行開立個人結(jié)算賬戶。
7、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、在工商銀行貸款房產(chǎn)證，是可以辦理二次抵押貸款的。
2、辦理房屋二次抵押貸款的流程：經(jīng)銀行同意，賣房人與買方進(jìn)行房產(chǎn)交易，簽訂購房合同或意向書； 向銀行提出貸款申請，并提交相關(guān)資料； 銀行對借款人進(jìn)行資信調(diào)查、審查后，通知借款人審查結(jié)果。銀行同意貸款的，與借款人、擔(dān)保人簽訂合同，與賣方簽訂《樓宇按揭借款補(bǔ)充合同》，賣方將貸款金額不足償還賣方尚欠貸款本息的差額部分清償；借款人委托銀行與賣方辦理房產(chǎn)交易過戶、抵押登記、房產(chǎn)保險等手續(xù)； 銀行取得《土地房屋他項(xiàng)權(quán)證》后，將貸款資金劃入賣方在原貸款網(wǎng)點(diǎn)的按揭貸款帳戶及相關(guān)帳戶，用于償還賣方所欠按揭貸款本息，剩余款項(xiàng)再劃入賣方在銀行開立的帳戶；借款人按期償還貸款。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、準(zhǔn)備二手房貸款所需材料。在辦理貸款前要向銀行問明白，買賣雙方都需要哪些資料及證件，一定要提前準(zhǔn)備好。首先是《購房抵押貸款申請表》、《購房意向書》證明和其它資料。然后購房人要準(zhǔn)備自己的蓋了公章的收入證明，及其可以聯(lián)系的人員、電話、地址等，以便銀行進(jìn)行核查，其身份證、戶口簿、婚姻狀況等方面的證明也要提交給銀行。還要求售房人提供身份證、戶口簿、共有人同意出售證明等材料，還有該房屋產(chǎn)權(quán)證明等證件。
2、銀行對申請貸款房屋進(jìn)行估價。不是所有的二手房都可以貸款，還跟二手房房齡有關(guān)，太老的房子銀行是不給貸款的。所需材料提交完整后，銀行會約定一個時間，讓專業(yè)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該房屋進(jìn)行一個市場價格評估，這樣可以計算出貸款金額。
3、銀行審批。如果你的資料和證件都提供給銀行了，房子也符合貸款的條件，那么該房產(chǎn)評估完成后，銀行就會對二手房購買者也就是貸款申請人進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)的審核，并以此來確定貸款額度，其審批需要參考貸款人的收入、房屋評估價格等方面。
4、過戶、做抵押。在貸款審批通過后，買賣雙方就可以邊理過戶了，過戶后就可以做抵押了。審批后，購房者就可以支付該房屋的首付款給房主，并開具首付款憑證，接著買賣房雙方攜帶這個憑證、銀行工作人員攜帶審批后的按揭申請審查承諾函等材料，一起到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易所去辦理房屋所有權(quán)證的過戶。將不動產(chǎn)權(quán)證交給銀行做抵押，將過戶后辦理的《不動產(chǎn)登記證明》交給銀行，銀行就會將其作為抵押物。這時候銀行才會真正統(tǒng)一二手房的貸款申請，待所有手續(xù)辦妥后，銀行就會根據(jù)款合同約定的款項(xiàng)來依次或者一次性劃分給購房者的存款賬戶。
如果你想買房又資金不足，可以選擇申請二手房貸款，來緩解資金的壓力，它的手續(xù)雖然比新房復(fù)雜些，但是辦理起來還是很順利的。好了，關(guān)于二手房貸款流程是什么相關(guān)內(nèi)容就為大家介紹到這里了，希望能給您帶來幫助！
（來源：文章屋網(wǎng) ）
[關(guān)鍵詞] 商品房 認(rèn)購書 定金 預(yù)約
一、商品房認(rèn)購書的內(nèi)容
認(rèn)購書是廣泛存在于商品房銷售中的一種法律文書。在商品房買賣過程當(dāng)中，尤其在預(yù)售當(dāng)中，開發(fā)商一般先與購房者簽訂認(rèn)購書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，作為買賣合同簽署前買賣雙方權(quán)利義務(wù)的書面憑證，并同時收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。由于認(rèn)購書獨(dú)特的法律性質(zhì)和地位以及效力等未盡清晰的界定，引發(fā)大量糾紛，亟需給予明確認(rèn)定。
認(rèn)購書內(nèi)容較正式合同簡單，多由開發(fā)商自行制定。其內(nèi)容一般包括:（1）雙方當(dāng)事人的基本情況。（2)商品房的基本情況（包括坐落、面積等）。（3)房款金額及支付方式。（4)定金及違約后對定金的處理。（5)正式合同簽訂時限。（6)其他約定:如雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)企業(yè)將在一定期限內(nèi)為購房人保留訂購的房屋，同時，認(rèn)購書中約定的價格、房號等在將來簽署正式合同時不得變更，購房人未在認(rèn)購書約定時限內(nèi)簽署合同的，開發(fā)企業(yè)不再保留訂購的房屋，并且有權(quán)沒收購房人已交納的定金；購房人在認(rèn)購書約定時限內(nèi)簽署合同的，則定金充抵房價款。
二、商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)
商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)直接關(guān)系到法律適用以及對法律適用后果的預(yù)期。目前關(guān)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，主要有以下幾種觀點(diǎn):（1）認(rèn)購書是預(yù)約合同。它與買賣合同是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系，目的是為了約束雙方的交易行為，約定將來訂立正式的買賣合同。（2）認(rèn)購書是正式的買賣合同。正式買賣合同不過是對認(rèn)購書的補(bǔ)充和完善。（3）認(rèn)購書是商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議，是買賣合同的從合同。主合同未成立，作為從合同的認(rèn)購書無法律效力。（4）認(rèn)購書不符合合同成立的要件，只是對雙方無約束效力的意向書。
商品房認(rèn)購書法律性質(zhì)如上仁智互見的見解，究竟孰是孰非呢？從法律上看，商品房認(rèn)購書的簽約雙方具有主體資格，意思表示一致，內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立后對雙方具有法律拘束力。在認(rèn)購書約定的期限內(nèi)，開發(fā)商不能另行處置認(rèn)購房屋，而認(rèn)購人負(fù)有與其協(xié)商簽訂商品房買賣合同的義務(wù)。因此，將商品房認(rèn)購書性質(zhì)認(rèn)定為不具法律約束力的意向書無法成立。而將其性質(zhì)認(rèn)定為“商品房預(yù)售合同”則有矯枉過正之嫌。認(rèn)購書固然對認(rèn)購標(biāo)的物、價款作了初步的規(guī)定，但商品房買賣價值大，風(fēng)險高，交付及權(quán)屬移轉(zhuǎn)過程較為復(fù)雜，如簡單以法律規(guī)定或交易習(xí)慣對合同漏洞進(jìn)行填補(bǔ)，有違契約自由與正義原則，且對交易雙方恐皆利大于弊。由此引發(fā)的購房糾紛將更加層出不窮，激化社會矛盾。因此，從利益衡量看，將商品房認(rèn)購書性質(zhì)認(rèn)定為預(yù)售合同，易生糾紛，于認(rèn)購人、開發(fā)商、社會均為不利，實(shí)不可取。商品房認(rèn)購書性質(zhì)為商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議亦難自圓其說。正式合同尚未存在，對其內(nèi)容又如何進(jìn)行補(bǔ)充呢？筆者認(rèn)為商品房認(rèn)購書在性質(zhì)上是一種將行談判的預(yù)約合同。
1.認(rèn)購書是一種預(yù)約合同
按照我國民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應(yīng)當(dāng)訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。兩者之間具有不同的性質(zhì)和法律效力，不能混淆。認(rèn)購書應(yīng)屬于預(yù)約合同，它與買賣合同的關(guān)系為預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，類似認(rèn)購書的預(yù)約合同是經(jīng)常化的，如簽訂廣告合同時需要預(yù)約廣告版面、想投資證券業(yè)務(wù)的則需要預(yù)約開戶、讀者預(yù)約借閱熱門圖書、預(yù)約專家看病、商人在洽談投資之前的預(yù)約面談等等，其法律性質(zhì)其實(shí)與認(rèn)購書是一樣的，都是為后一個正式合同的預(yù)先約定。只不過一般的預(yù)約由于涉及標(biāo)的數(shù)額小，雙方權(quán)利義務(wù)簡單明了，沒有認(rèn)購書這么引人矚目而已。作為預(yù)約合同的認(rèn)購書有以下法律特征:（1）預(yù)約中權(quán)利義務(wù)關(guān)系的設(shè)計不同于本約，具有獨(dú)立性，與本約不存在從屬關(guān)系。雙方簽訂認(rèn)購書的目的是為將來簽訂買賣合同做事先約定。（2)認(rèn)購書中當(dāng)事人主要義務(wù)是:出賣人承擔(dān)為購房人保留訂購的商品房，不得再行出賣的義務(wù);購房人承擔(dān)交付定金，在約定期限內(nèi)，與出賣人訂立買賣合同的義務(wù)。預(yù)約成立時，本約尚未成立，違反預(yù)約不構(gòu)成對本約的違約。（3)預(yù)約同本約一樣，如果當(dāng)事人一方不履行預(yù)約約定內(nèi)容，也要承擔(dān)違約責(zé)任。（4)本約簽訂后，預(yù)約中權(quán)利義務(wù)關(guān)系即行終止。
2.認(rèn)購書是將行談判的預(yù)約
預(yù)約按照其性質(zhì)可分為帶未決條款的預(yù)約和將行談判的預(yù)約。二類不同性質(zhì)的預(yù)約，各有其不同的效力。（1)帶未決條款的預(yù)約。該類型預(yù)約規(guī)定了交易的大部分條款，并且當(dāng)事人都同意受其約束，但當(dāng)事人有義務(wù)就未決條款繼續(xù)談判，先達(dá)成所謂“關(guān)于未決條款的協(xié)議”，再整合成最后本約。該類型預(yù)約的當(dāng)事人有履行磋商義務(wù)的責(zé)任，若他們不能達(dá)成“關(guān)于未決條款的協(xié)議”，則法院可以補(bǔ)充該缺失條款。該類型的預(yù)約，當(dāng)事人僅僅為締結(jié)本約而磋商是不夠的，還必須簽訂本約。（2)將行談判的預(yù)約。該類型預(yù)約規(guī)定了未來交易（本約）的實(shí)質(zhì)性具體條款，但當(dāng)事人的未來交易行為不是直接受預(yù)約的約束，而是要受本約的約束。雙方當(dāng)事人只承擔(dān)繼續(xù)談判，直接達(dá)成最后本約的義務(wù)。該類型預(yù)約與帶未決條款預(yù)約相比，它同樣給當(dāng)事人強(qiáng)加一項(xiàng)誠信談判的義務(wù)，但當(dāng)事人也僅負(fù)有磋商的義務(wù)，只要當(dāng)事人為締結(jié)本約進(jìn)行了磋商，就履行了預(yù)約的義務(wù)，是否最終締結(jié)本約在所不問。如何區(qū)分預(yù)約的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)具體問題具體分析。如果預(yù)約的內(nèi)容非常詳盡，并且已包含本約中的全部實(shí)質(zhì)性條款，表明當(dāng)事人有締結(jié)本約的誠意，這樣的預(yù)約應(yīng)定性為“帶未決條款的預(yù)約”。如果預(yù)約的內(nèi)容非常簡略，僅僅表達(dá)了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思，至于本約的具體內(nèi)容留待以后磋商決定，這表明當(dāng)事人對本約的內(nèi)容還沒有形成共識，這樣的預(yù)約應(yīng)定性為“將行談判的預(yù)約”。根據(jù)前面的分析知道，商品房認(rèn)購書的內(nèi)容非常簡略，只表明雙方訂約的意向，沒有包含本約（商品房買賣合同）中的全部實(shí)質(zhì)性條款，應(yīng)該屬于“將行談判的預(yù)約”。
三、商品房認(rèn)購書的法律效力
前面已經(jīng)分析過，商品房認(rèn)購書的法律性質(zhì)是一種將行談判的預(yù)約合同。其獨(dú)特的法律性質(zhì)決定了它獨(dú)特的法律效力。
首先，作為預(yù)約合同的認(rèn)購書，其效力區(qū)別于本約合同即正式的商品房買賣合同。預(yù)約合同當(dāng)事人僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得因僅訂立預(yù)約合同而直接就本約內(nèi)容請求履行。在司法實(shí)踐中，一方當(dāng)事人僅根據(jù)認(rèn)購書請求法院要求對方履行交房或付款的義務(wù)，法院通常判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房或支付房款是本約合同而不是預(yù)約合同的義務(wù)。
其次，商品房認(rèn)購書同時還是將行談判的預(yù)約，該類型的預(yù)約要求雙方當(dāng)事人只承擔(dān)誠信談判的義務(wù)，當(dāng)事人沒有必須實(shí)現(xiàn)交易的義務(wù)。但是必須保證一點(diǎn)，當(dāng)事人談判時要講求誠信。但在商品房交易實(shí)踐中，如何確定開發(fā)商與購房人是否盡到了誠信談判義務(wù)卻十分困難。筆者認(rèn)為，其誠信義務(wù)大體應(yīng)包括：（1）不強(qiáng)加任何不合理?xiàng)l件的實(shí)際談判義務(wù)。特別是開發(fā)商不得利用自身優(yōu)勢，強(qiáng)加給購房者一些加大限制或免除自己責(zé)任的條款。（2）購房人的合理合法要求應(yīng)得到滿足。（3）充分地披露信息。鑒于購房人與開發(fā)商之間對交易標(biāo)的所擁有的信息不對稱，開發(fā)商應(yīng)盡到充分的披露可能影響對方當(dāng)事人訂約信息的義務(wù)。（4）雙方均有誠信談判的義務(wù)。除非出現(xiàn)重大僵局或中斷談判事由，雙方當(dāng)事人應(yīng)恪守誠信義務(wù)，繼續(xù)進(jìn)行談判。
因此，作為一種行將談判的預(yù)約合同的認(rèn)購書，其法律效力應(yīng)體現(xiàn)在以下兩種情況。履行了認(rèn)購書的義務(wù)進(jìn)行了誠信談判，但仍未達(dá)成協(xié)議，則開發(fā)商應(yīng)全額返還認(rèn)購者已交納的定金，開發(fā)商對此房的保留權(quán)也將取消，可將其賣給其他購房者。如果違反認(rèn)購書義務(wù)未能達(dá)成協(xié)議的，主要是違反誠信談判義務(wù)，對雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的損失，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。
另外，在實(shí)際操作中，很多開發(fā)商為籌集建房資金，有些開發(fā)商在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂認(rèn)購書，這種做法常常稱為內(nèi)部認(rèn)購。法律對于內(nèi)部認(rèn)購書的效力是有明文規(guī)定的，內(nèi)部認(rèn)購書是不具有法律效力的，是無效的合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。但是，2003年5月7日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第二條又規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。這意味著商品房內(nèi)部認(rèn)購書不輕易認(rèn)定無效，購房者以商品房認(rèn)購書不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定為由不履行誠信談判義務(wù)，請求出賣人返還定金的，法院不予支持。只要在簽訂正式合同前開發(fā)商取得預(yù)售許可證明，購房人在已約定的時間內(nèi)沒有與開發(fā)商進(jìn)行誠信談判，就屬于未履行合同義務(wù)，就要承擔(dān)違約責(zé)任――定金被沒收。內(nèi)部認(rèn)購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
由于現(xiàn)有法律缺乏相應(yīng)規(guī)定，商品房認(rèn)購書在實(shí)踐中產(chǎn)生了很多問題。有種意見甚至認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)廢除商品房認(rèn)購書，將商品房認(rèn)購書一律認(rèn)定無效，預(yù)約款退還。筆者則認(rèn)為，這種觀點(diǎn)有違意思自治的合同法原則，是不可取的。對待商品房認(rèn)購書的去留，不能過于片面過于偏激，認(rèn)購書在目前還有存在的必要性。雖然它帶來了很多糾紛，但是也有積極的一面，如通過商品房認(rèn)購書，即可以確定買賣雙方洽談訂約的義務(wù)，又避免了買房人草率簽約，是一種設(shè)計精巧的利益平衡制度。只要通過設(shè)立法律制度，合理的平衡買賣雙方的利益，商品房認(rèn)購書是可以在房地產(chǎn)交易中發(fā)揮好的作用的。當(dāng)下要做的就是不能脫離現(xiàn)實(shí)，要因時制宜，順應(yīng)發(fā)展的潮流。既然已經(jīng)認(rèn)識到商品房認(rèn)購書的不足之處，就要對之做出相應(yīng)的正確的處理，現(xiàn)今之計在于如何發(fā)揮社會各界的力量，通過大家的共同努力，減少糾紛，保護(hù)民眾的利益，維護(hù)社會的秩序。
參考文獻(xiàn):
[1]翁里胡尚慧:法文化視野中的商品房認(rèn)購書協(xié)議[J]．蘭州學(xué)刊,2005,4,177-179
[2]史尚寬:債法總論[M].北京:中國政法大學(xué)出版社，2000.12
3、已經(jīng)簽訂了《預(yù)訂房號意向書》的客戶需提前一周通知，樣板房做好之后，需立即通知其前來觀看，以便讓其充分感受到二期的實(shí)際情況，尤其是陽光花房的實(shí)景，最終達(dá)到促使其落定。這部分客戶在公開發(fā)售后一周內(nèi)簽訂正式的《認(rèn)購書》。通知形式：提前發(fā)送華源公司致客戶（指作了內(nèi)部登記的客戶）邀請函，售樓員電話訪問確認(rèn)。
邀請函內(nèi)容：通知客戶參觀世紀(jì)村二期樣板房，同時邀請其參加二期開盤儀式，并向客戶表達(dá)發(fā)展商對客戶的新年美好祝愿。
宣傳：
在春節(jié)期間必須配發(fā)大量的廣告才能完成銷售目標(biāo)，由于是春節(jié)期間，廣告宣傳應(yīng)以電視廣告、路牌廣告為主，報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告為輔。
電視廣告：時間、頻率，及頻道我司將在調(diào)查收視率，及熱播節(jié)目后作詳細(xì)的計劃。
路牌廣告：廣告公司設(shè)計制作完畢后，需在開盤前一個星期安裝到位，正式。
網(wǎng)絡(luò)廣告：更新網(wǎng)頁，世紀(jì)村公開發(fā)售消息，全面介紹世紀(jì)村二期。FlashMTV《世紀(jì)村的MTV》制作完畢，在網(wǎng)上，及提供免費(fèi)下載，以FlashMTV作為一個主要宣傳載體。
報紙廣告：2月2日《深圳特區(qū)報》整版促銷廣告
香港媒體《太陽日報》或《東方日報》整版促銷廣告
2月23日《深圳特區(qū)報》整版促銷廣告
現(xiàn)場：
與禮儀公司盡快制定現(xiàn)場包裝方案并完成現(xiàn)場包裝，制定開盤儀式方案；廣告公司完成銷售導(dǎo)視系統(tǒng)，及售樓通道、售樓處包裝，現(xiàn)場工作要求在1月26日完成，為銷售創(chuàng)造出一個良好的氛圍。
所有的園林、水景都清理、修整完畢，全部開放；對世紀(jì)村水電設(shè)施作全面的檢測及維修，如電燈，會所洗手間；地下停車場的綠化裝飾，世紀(jì)村將以一個最佳的狀態(tài)迎接客戶。
現(xiàn)場接待：
要求物業(yè)管理公司對服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，制定為開盤服務(wù)的計劃及協(xié)助人員安排，要求到崗到位，服務(wù)周到，并為客戶提供精致、可口的茶點(diǎn)招待客戶。
我司將對售樓員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，分工分責(zé)。詳細(xì)制定工作安排表，發(fā)展商銷售部有關(guān)人員及我司策劃人員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在現(xiàn)場處理突發(fā)事件。
通訊及交通：保證售樓處銷售電話的暢通，看樓專車必須到位。羅湖關(guān)口安排看樓專車。
辦公用具及所需宣傳資料的到位：辦公所需辦公用具及宣傳資料全部到位，發(fā)展商安排負(fù)責(zé)人。
開盤發(fā)放禮品：賀歲片DVD 世紀(jì)村FlashMTV光碟
活動：a、舉辦新年業(yè)主茶話會
b、新年晚會
c、世紀(jì)村賀新年元宵節(jié)花燈猜謎游園活動
時間：農(nóng)歷正月十五
活動形式：在世紀(jì)村舉辦世紀(jì)村燈會，及猜謎活動，邀請業(yè)主及客戶參加游園活動，現(xiàn)場準(zhǔn)備元宵及精美獎品。
活動安排：禮儀公司負(fù)責(zé)彩燈的制作及猜謎活動，彩燈可制作出系列特定主題的彩燈。
注：在春節(jié)放假期間，我司售樓員一律不放假，以確保銷售現(xiàn)場工作正常進(jìn)行，我司會安排專門的策劃及管理人員在假期值班,手機(jī)保持暢通。希望發(fā)展商在假期安排專人值班負(fù)責(zé)各項(xiàng)工作，處理突發(fā)事件及后勤保證。
方案二、春節(jié)后開盤
1、增加房號，尤其是較好的單位，可售單位（包括已被預(yù)定的單位）應(yīng)占到總數(shù)的60。
2、春節(jié)期間同樣以電視廣告、路牌廣告為主，網(wǎng)絡(luò)廣告、報紙廣告為輔，但力度相應(yīng)減少，將火力集中在年后開盤期間。
電視廣告：時間、頻率，及頻道我司將在調(diào)查收視率，及熱播節(jié)目后作詳細(xì)的計劃。
路牌廣告
網(wǎng)絡(luò)廣告：更新網(wǎng)頁，以FlashMTV為一個主要宣傳手段。
報紙廣告：2月2日《深圳特區(qū)報》半版促銷廣告
表明世紀(jì)村春節(jié)期間世紀(jì)村銷售中心照常營業(yè)，恭候客戶參觀樣板房、園林、會所。同時現(xiàn)場有新年禮物派發(fā)。
附：世紀(jì)村二期成交香港客戶分析
目前共成交149套，其中香港客戶17套所占比例為11.41
1．置業(yè)目的
從置業(yè)目的上看港人置業(yè)主要是為了自住，這部分客戶大都在深圳工作，在生活上需求有自己的住所。另外度假者也占到30左右，他們比較認(rèn)可世紀(jì)村的地理位置及旅游人文環(huán)境。投資者也有12的比例，說明世紀(jì)村還是有一定的保值、增值空間。
2．購房考慮因素
從購房考慮因素看絕大多數(shù)香港客戶對于環(huán)境要求較高，戶型上考慮也比較多，但對價格不太敏感。
3．信息來源
在現(xiàn)階段少量的廣告推廣條件下，朋友介紹及房交會起到了主要的作用，因此口碑維護(hù)工作需要加強(qiáng)。另外應(yīng)該適當(dāng)加強(qiáng)香港報紙的宣傳，爭取擴(kuò)大外銷比例
4．所購面積分布
房展會作為一種載體，接近了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者之間的距離，是一種全方位的溝通和交流方式。房展會給開發(fā)商提供了一個展示平臺，也給消費(fèi)者提供了更多的選擇機(jī)會，其效應(yīng)和成果將在會后一段時間內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。舉辦房展會為與房地產(chǎn)密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展機(jī)遇，消費(fèi)者也從中受益。
那么房展會上樓盤該如何營銷？開發(fā)商將如何利用房展會的資源促進(jìn)銷售？房展會營銷成功，一方面要看組織者組織實(shí)力和活動內(nèi)容，另一方面也和開發(fā)商是否準(zhǔn)備充分有關(guān)。
如果房展會是由政府牽頭，往往會有一些政策方面的優(yōu)惠。例如在展銷會期間購買的物業(yè)，一次性付清房款后，可以當(dāng)場辦理房產(chǎn)正；如深圳還在以往的房展會上規(guī)定，購買一定價值的物業(yè)配一個深、港兩地車牌的優(yōu)惠政策。而有行業(yè)協(xié)會企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)組織或?qū)ｉT辦理展會的企業(yè)組織的話，則比較偏重于知識和經(jīng)濟(jì)效益方面的活動。比如他們會請行業(yè)人士和專家開辦講座，普及相關(guān)的房地產(chǎn)知識。
和開發(fā)樓盤一樣，房展會的組織者參展之前也要做一些調(diào)研，調(diào)研的主要對象還是消費(fèi)者，實(shí)際上這個時候的調(diào)研就是摸摸底，看看消費(fèi)者對房展會有什么期望。組織者可以將調(diào)研結(jié)果提供給開發(fā)商，讓開發(fā)商在參展前作好準(zhǔn)備，以期在房展會上的宣傳將更有針對性更有效果。
在展會布置上面組織者應(yīng)該和開發(fā)商多合作，使展會突出自己的特點(diǎn)，例如：展臺的細(xì)部發(fā)揮較多，比如烹飪的展示更富于人性化，比較夸張的布置水池、鵝卵石、魚之類，更接近自然，飄窗的展示更加抽象化；展會不僅有房地產(chǎn)項(xiàng)目去參展，而且還有一些其它與房地產(chǎn)相關(guān)的部門，如建材公司、裝飾公司、網(wǎng)絡(luò)公司等，這些部門可以占參展總面積的1/3左右。這些都可以促進(jìn)展會銷售，給消費(fèi)者近乎一條龍的服務(wù)。
舉辦活動和實(shí)行各項(xiàng)優(yōu)惠措施，吸引消費(fèi)者。
不管怎么說，開發(fā)商參加房展會的最終目的還是銷售樓盤，在房展會上舉行活動和實(shí)行優(yōu)惠措施，可以達(dá)到促銷的目的。我們簡單地將這些活動分類，一般活動、知識普及型活動、現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)互動活動等等。
一般的活動有買樓送車、現(xiàn)場買樓優(yōu)惠多少、有獎樓盤知識競賽、看樓直通車、在展區(qū)設(shè)置樣板房、大屏幕三維立體動畫片等，這些活動在房展會上最常見，也比較有效果。買樓送車，比較適合高檔樓盤、別墅或名品牌樓盤；現(xiàn)場買樓有優(yōu)惠可以激發(fā)消費(fèi)者的購買欲望，適合普通大眾；有獎樓盤知識競賽，參與人員眾多，在活動中讓消費(fèi)者了解了樓盤；看樓直通車讓購房者在最短時間內(nèi)到達(dá)樓盤現(xiàn)場。有時房展會的主辦單位也會提供一些場所，讓開發(fā)商搞活動。比如在今年深圳房展會上，獨(dú)立展區(qū)的開設(shè)為發(fā)展商提供了一個充分展示樓盤形象和綜合實(shí)力的大舞臺，讓市民可更深入地認(rèn)識發(fā)展商。知識普及型活動是這幾年才開始流行的。與開發(fā)商相比，普通消費(fèi)者是弱勢人群，他們不懂專業(yè)術(shù)語和名詞，對整個房地產(chǎn)行業(yè)也不了解。一家優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該多注意消費(fèi)者的需求，在幫助消費(fèi)者的同時達(dá)到營銷成功的目的。所以，近年來的房展會在知識普及方面狠下工夫。SOHU、TOWNHOUSE是怎么回事？信貸消費(fèi)如何貸？國家在房地產(chǎn)方面有那些相關(guān)的規(guī)定？有的消費(fèi)者甚至是為了了解相關(guān)的知識才來參展的，所以開發(fā)商應(yīng)該好好的利用這一資源。今年在北京秋季房展會上，組委會為參展的買房人組織了一場別開生面的購房“實(shí)話實(shí)說”活動，開發(fā)商代表、房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家、律師、媒體代表與參加活動的買房人在專題講座區(qū)，圍繞房價進(jìn)行坦誠交流，活動取得了非常好的效果。
網(wǎng)絡(luò)顛覆了整個房地產(chǎn)行業(yè)，這話的確不是簡單的說說而已。網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)場互動，也是近幾年最靈活的營銷方式。在今年的春季西部住博會上，組委會與西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)合作，從展前、展中到展后，以網(wǎng)絡(luò)獨(dú)有優(yōu)勢延伸了房展會的展示效果。同時，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)還將電腦搬到現(xiàn)場，參展的消費(fèi)者可以隨時點(diǎn)擊，查找自己需要的房地產(chǎn)信息。這些網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)實(shí)互動的措施深受消費(fèi)者的歡迎。
現(xiàn)場宣傳人員的能力決定了房展會宣傳的效果。
在房展會的展位上宣傳，其實(shí)就等于在售樓現(xiàn)場做宣傳，所以現(xiàn)場宣傳人員的能力決定了房展會上宣傳的效果，甚至更遠(yuǎn)一點(diǎn)，也會影響房展會后樓盤的銷售業(yè)績。
作為現(xiàn)場銷售人員，首先要做到禮貌大方，細(xì)致耐心。在售樓處，這些都是最基本也是最容易做到的，但是房展會上參展的消費(fèi)者很多，要做好實(shí)在不容易。對于參觀房展會的消費(fèi)者來說，買與不買是相對的。不買寓于欲買之中。優(yōu)秀的銷售人員是不會因人而異的，良好的銷售態(tài)度，可以給消費(fèi)者留下好的品牌形象，有利于促銷。
一、房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的原因
由于我國的商品房市場從上世紀(jì)90年代后期才開始形成，我國在這方面的法律法規(guī)和行政管理規(guī)范至今仍處于一個不斷完善的階段，加之各方當(dāng)事人對房屋買賣合同的法律特征不了解或認(rèn)識上有偏差，致使商品房合同糾紛的產(chǎn)生原因紛繁復(fù)雜、表現(xiàn)形式千差萬別，近年來審理房屋買賣合同糾紛案件來看，主要有以下四個方面：
（一）、審批手續(xù)不全：1、由于房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目審批手續(xù)不健全或開發(fā)施工的資金不足，導(dǎo)致新建商品房買受人在簽訂合同時就已經(jīng)潛伏了無法及時取得產(chǎn)權(quán)證或不能按合同約定及時入住的危險。2、擅自將租賃給他人的房屋、與他人共有的房屋、單位集資房或經(jīng)濟(jì)適用住房出售，導(dǎo)致買受人因第三人提出異議而不能取得產(chǎn)權(quán)證或無法及時使用房屋。3、房屋銷售廣告宣傳與實(shí)際項(xiàng)目的質(zhì)量或環(huán)境差距懸殊，使房屋買受人無法獲得理想中的房屋，無端增添許多煩惱。
（二）、房地產(chǎn)市場變化過快：由于房屋屬于價款較高的大宗商品，而房屋買賣從簽訂合同到實(shí)際履行往往需要一段時間，每當(dāng)房屋市場的交易價格發(fā)生重大變化時，都有許多買家或是賣家，特別是期房或必須在一定期限后才能過戶的單位集資房和經(jīng)濟(jì)適用住房的當(dāng)事人，寧愿承擔(dān)違約責(zé)任，也不愿按照合同的約定購買或交付房屋。受市場影響而大量發(fā)生的另一類糾紛就是房貸糾紛，這類糾紛主要發(fā)生于國家對房地產(chǎn)貸款實(shí)行緊縮政策的背景下。由于銀行對于個人房貸審查嚴(yán)格，特別是對購房人的資信或首付比例要求提高，讓很多購房人出現(xiàn)貸款難或者首付增多，從而使許多購房者或者客觀上湊不齊首付的購買人無法繼續(xù)履行支付剩余房款的義務(wù)。
（三）、交易機(jī)制不健全：很多人將合同與物權(quán)變動混為一談，一些人以買賣的房屋未進(jìn)行登記過戶而主張房屋買賣合同無效，而故意不履行合同約定的義務(wù)；還有一些人以為只要簽訂了房屋買賣合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有權(quán)，對是否及時辦理買賣房屋的登記過戶手續(xù)并不在意，由此給一些心術(shù)不正的售房方留下了進(jìn)行欺詐或毀約的機(jī)會。
（四）、買賣合同約定不明確、這是引起房屋買賣發(fā)生糾紛最常見的原因，其中因?yàn)閷灰锥ń鸬奶幚怼⒚娣e誤差的解決方式、房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、房屋入住條件、違約金及計算方式等內(nèi)容約定不明而無法協(xié)商解決，不得不提訟的又最為集中。
二、避免或減少房屋買賣合同發(fā)生糾紛的對策
根據(jù)以上對房屋買賣合同常見糾紛產(chǎn)生原因的分析，不同的交易主體需要注意的重點(diǎn)問題是各不相同的。由于買受人在房屋買賣過程中往往處于弱勢，所以要避免或減少房屋買賣發(fā)生糾紛，必須做好以下幾個方面的工作。
（一）簽訂合同前，要嚴(yán)格審查售房方的主體資格。
房屋買賣合同糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或資信情況不了解而產(chǎn)生的，要避免或減少房屋買賣的合同糾紛，在正式簽訂房屋買賣合同前、包括簽訂意向書或繳納定金前，購買期房的要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證，要認(rèn)真查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點(diǎn)、項(xiàng)目名稱、銷售內(nèi)容等，防止開發(fā)商將批準(zhǔn)銷售范圍之外的房屋對外出售。購買現(xiàn)房的主要審查是否具有《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》；購買經(jīng)濟(jì)適用住房或單位集資建房，應(yīng)要求售房方出具相關(guān)單位同意其對外出售的文件，以確定這類房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的條件和期限；購買二手房則必須注意以下問題：1、是否已被列入拆遷范圍；2、確認(rèn)房主真實(shí)身份，仔細(xì)辨認(rèn)房主身份證與房屋產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性、一致性；3、是否存在抵押、租賃情形；4、是否與他人共有，共有人是否同意出賣；5通過中介買賣房屋的，還應(yīng)對中介的資質(zhì)和信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查。
（二）簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。
對于合同約定的內(nèi)容，除違反法律強(qiáng)制性規(guī)定或約定不明之外，法律對當(dāng)事人的合同約定都是支持的。所以，盡管開發(fā)商在售房時使用的基本都是政府監(jiān)制的《商品房買賣合同》格式文本，但這種格式文本中的許多內(nèi)容都是要由買賣雙方協(xié)商后確定的。所以，購房者對以下條款特別要明確約定：1、面積的確認(rèn)及面積差異的處理；2、規(guī)劃設(shè)計變更的處理；3、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行等；4、對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運(yùn)行的具體日期；5、交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)證的時間及處理方式；6、適用解除合同的條件和行使解除權(quán)的時限、方式等。
銷售委托合同范文1甲方：
乙方：
甲乙雙方本著平等互利、友好合作的原則，就甲方委托乙方獨(dú)家(即所有的日常銷售通過乙方來完成，甲方不得擅自銷售)銷售事宜，達(dá)成如下協(xié)議：
1、工作內(nèi)容
乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的項(xiàng)目(即 )的銷售工作，具體工作內(nèi)容見本合同附件之《銷售工作清單》。
2、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及結(jié)算方式
2.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
乙方按當(dāng)月實(shí)際銷售額的 %向甲方收取費(fèi)。
2.2結(jié)算方式
本項(xiàng)目開始銷售后每一個月按照2.1的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算一次銷售費(fèi)，結(jié)算條件為：甲方已收到一次性付款客戶的首付款或貸款購房客戶完成首付和銀行按揭手續(xù)。乙方在每月的30日提供銷售明細(xì)及費(fèi)結(jié)算表給甲方確認(rèn)，甲方確認(rèn)后于次月5號前支付當(dāng)月費(fèi)給乙方。如果甲方拖延付款，每延期一日，則按應(yīng)付款的萬分之五付罰金。
3、雙方權(quán)利及義務(wù)
3.1甲方權(quán)利及任務(wù)
3.1.1甲方應(yīng)保證委托乙方銷售的項(xiàng)目的合法性。
3.1.2免費(fèi)為乙方工作人員提供工作場所和辦公所需的必備電話、看房車輛等辦公設(shè)備，免費(fèi)提供售樓處、樣板間等銷售中所必備的硬件設(shè)施;同時，甲方承擔(dān)每月電話費(fèi)和宣傳單及其它言行宣傳等費(fèi)用。
3.1.3根據(jù)本合同的約定及時支付費(fèi)用。
3.1.4甲方對乙方提供的書面建議應(yīng)及時給予明確答復(fù)。
3.2乙方權(quán)利及義務(wù)
3.2.1乙方以派專案小組進(jìn)駐銷售現(xiàn)場的形式負(fù)責(zé)履行本合同約定的全部工作內(nèi)容。
3.2.2乙方負(fù)責(zé)督促客戶按購房合同及時向甲方支付購房款及相關(guān)款項(xiàng)，乙方不得以任何方式及任何名義向客戶收取費(fèi)用(包括定金)。
3.2.3在項(xiàng)目達(dá)到入住條件時，乙方應(yīng)協(xié)助完成客戶的入住工作。
3.2.4乙方在工作期間發(fā)生的費(fèi)用，包括乙方員工工資、提成、住宿費(fèi)等，由乙方承擔(dān)。
4、工作方式
4.1乙方應(yīng)每周向甲方提供當(dāng)周的銷售情況報表，每月向甲方提供當(dāng)月的銷售情況分析總結(jié)，并提交市場分析報告。
4.2甲方與銷售相關(guān)的工作人員與乙方專案小組，應(yīng)每周舉行一次工作例會。
4.3不定期舉行公司級別的工作會議，以及時解決可能出現(xiàn)的問題。
5、違約責(zé)任
5.1因各種不可抗力致使本項(xiàng)目無法繼續(xù)運(yùn)作時，甲乙雙方各自承擔(dān)其相應(yīng)損失，均不得向?qū)Ψ教岢鏊髻r要求。
6、保密
甲乙雙方據(jù)此項(xiàng)目所確立的所有合同、協(xié)議、往來文件及相應(yīng)的技術(shù)文件均屬保密范圍，任何一方未經(jīng)對方允許不得告知第三方。
7、本合同自雙方代表簽字之日起生效，至項(xiàng)目結(jié)案手續(xù)辦理完畢后終止。
8、雙方可對本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，并以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。
9、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由仲裁委員會仲裁。
本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
銷售委托合同范文2甲方：
乙方：
經(jīng)雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方獨(dú)家銷售甲方物業(yè)，達(dá)成以下協(xié)議：
一、委托內(nèi)容和要求
1. 委托項(xiàng)目：①名稱:平湖天下3期 ②位置：
2.委托期限：從20xx 年 2月 1日至 20xx年 3月 日。
3.委托性質(zhì)：獨(dú)家，即期內(nèi)夷陵區(qū)范圍內(nèi)的所有銷售不論以何種方式進(jìn)行，均計入乙方銷售任務(wù)。
4.甲方認(rèn)可乙方的工作，合同必須執(zhí)行。但不論合同是否延續(xù)，此前已售部分，均按合同有關(guān)條款規(guī)定結(jié)算支付乙方銷售傭金。
二、銷售價格及傭金結(jié)算支付
1.結(jié)算底價3800.00元/平米，超出部分歸乙方所有(作為傭金)。
2. 傭金提成：甲方收到客戶首期樓款，即納入結(jié)算范圍;傭金按元計提。
3.期內(nèi)，簽訂買賣合同當(dāng)日內(nèi)甲方必須將結(jié)算之傭金支付現(xiàn)金或匯入乙方指定帳號。
4.給客戶以特殊讓利的處理辦法：在實(shí)際操作過程中如超出付款方式之外給客戶優(yōu)惠時，采用誰承諾誰負(fù)責(zé)。即甲方承諾讓利部分由甲方負(fù)責(zé)，乙方仍按標(biāo)準(zhǔn)成交額計提傭金，乙方承諾則從銷售傭金部分扣除。
5. 若買家簽署《認(rèn)購書》后悔約，其銷售收入不計入乙方的任務(wù)指標(biāo)。《認(rèn)購書》定金將由甲方?jīng)]收，其定金甲、乙雙方各占50%。
6. 傭金均按成交價1%進(jìn)行結(jié)算。
三、甲方責(zé)任
1. 本協(xié)議書簽訂后，甲方負(fù)責(zé)向乙方提供有關(guān)本項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括規(guī)劃許可證、投資許可證、發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照、商品房預(yù)售許可證等。
2. 甲方負(fù)責(zé)制訂本項(xiàng)目銷售底價和付款方式及優(yōu)惠辦法，同時向乙方提供下列資料：
①售樓書和價格表;
②售樓須知和付款辦法及優(yōu)惠辦法;
③本項(xiàng)目銷售進(jìn)度表(截止日期為 年 月 日)
3. 甲方應(yīng)及時對乙方提供的意見作出回復(fù)。
4. 由甲方承擔(dān)其自行決定的廣告宣傳費(fèi)用。
5. 負(fù)責(zé)在工作、公共關(guān)系等方面配合乙方銷售的需要。
6. 負(fù)責(zé)對乙方營銷策劃方案的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
8. 乙方聯(lián)系的客戶，統(tǒng)一由甲方為其辦理購房手續(xù)。包括簽訂購房合同和收取樓款。
9. 認(rèn)真履行向乙方和客戶的承諾,保證依時將 交付使用。
四、乙方責(zé)任
1. 本協(xié)議簽訂后，乙方即時策劃本項(xiàng)目之推廣工作，根據(jù)甲方提供的有關(guān)資料，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的市場營銷策劃及推廣計劃。
2. 乙方自行設(shè)計宣傳資料，其印刷費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。
3. 乙方的銷售宣傳及對客戶的承諾必須是甲方認(rèn)可的條款，不得夸大或欺騙客戶。
4. 負(fù)責(zé)銷售人員的招聘、管理及業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并負(fù)責(zé)由此引起的一切法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
5. 乙方需要尋找分銷商時，分銷商的所有利益分成或費(fèi)用支出均由乙方自行支付，由此引起的一切法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方承擔(dān)。
6. 嚴(yán)格按甲方提供的樓價表、付款辦法及優(yōu)惠辦法進(jìn)行銷售。
五、違約責(zé)任
1.乙方不得向客戶宣傳或承諾與甲方所提供的資料內(nèi)容不符的信息，否則自行承擔(dān)其后果。
2.乙方不得挪用客戶上交的房款，否則甲方有權(quán)即時中止乙方銷售權(quán)，并對挪用部分每天按挪用金額的1%對乙方進(jìn)行罰款。
3.乙方不得以甲方承銷商之名義從事任何侵犯甲方合法權(quán)益和 損害甲方形象的違法活動。如果由于乙方的行為給甲方造成的經(jīng)濟(jì)損失，乙方要承擔(dān)全部經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
4.甲方不得延誤支付乙方的傭金，否則，乙方每天按傭金的0.5%向甲方收取滯納金;同時乙方有權(quán)單方面停止銷售工作，并通過法律手段追索乙方的合理所得。
5. 甲方獨(dú)自承擔(dān)由于未能承兌對客戶的承諾而引起的糾紛和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。如：未能按時交樓、房屋質(zhì)量有問題、面積誤差、承諾的生活服務(wù)設(shè)施未能配置以及各種費(fèi)用的收取等。
6. 甲方必須配合乙方銷售工作，包括收款、簽訂《認(rèn)購書》、《合同》等，如因甲方原因，造成無法成交，由此造成乙方不能在規(guī)定的時間內(nèi)完成相應(yīng)的任務(wù)，則責(zé)任全部由甲方負(fù)責(zé)。
六、其他
1.本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份,具有同等法律效力。
2.甲乙雙方竭誠合作，未盡事宜協(xié)商解決。如發(fā)生爭議，經(jīng)過協(xié)商不能解決，可通過向人民法院起訴。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
銷售委托合同范文3委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，就乙方銷售甲方所開發(fā)建設(shè)的大廈(花園、別墅、公寓等)事宜達(dá)成一致協(xié)議。
一、甲方責(zé)任
1.提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，法人代表證明書。
2.提供所委托銷售項(xiàng)目的有關(guān)批文，包括物業(yè)名稱證明、立項(xiàng)批復(fù)、土地使用證、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證、商品房預(yù)售或銷售許可證等文件的復(fù)印件。
3.提供上述項(xiàng)目的設(shè)計圖紙、裝修標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)指標(biāo)文件，提供上述項(xiàng)目周圍環(huán)境及土地使用情況、建設(shè)情況及交通狀況等資料和文件。
二、乙方責(zé)任
1.根據(jù)市場情況制定銷售計劃，安排銷售時間表。
2.在甲方幫助下，安排客戶實(shí)地考察并介紹項(xiàng)目當(dāng)?shù)丨h(huán)境。
3.乙方與客戶接洽之后，以傳真方式與甲方聯(lián)系，確認(rèn)客戶。凡經(jīng)甲方確認(rèn)后的客戶，成交后均視為乙方成交。
4.在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，以人身份與客戶簽署有關(guān)認(rèn)購意向書，并在規(guī)定時間內(nèi)安排客戶與甲方正式簽署買賣合同。
三、銷售價格
本物業(yè)第一期銷售價格暫定為每平方米元。
四、傭金
甲乙雙方同意傭金為房價的2%，傭金在客戶與甲方正式簽署買賣合同時全部支付。
五、期限與銷售面積
甲方同意乙方的期限為半年，從雙方簽訂本協(xié)議之日起計算，在期間，乙方須售出平方米。
六、違約責(zé)任
如在期限內(nèi)乙方未按合同規(guī)定銷售出平方米的物業(yè)即構(gòu)成違約，雙方另行確定對違約行為的處理。
七、廣告宣傳
甲方同意支付所有與銷售有關(guān)的廣告費(fèi)用，廣告分為三期，分別在報和報上刊出。
八、爭議解決
甲乙雙方同意由本協(xié)議產(chǎn)生的一切糾紛，均采用友好協(xié)商的方法予以解決，如果協(xié)商的方法不能解決，雙方一致同意將爭議提到北京仲裁委員會予以仲裁，仲裁的裁決是終局的。
本合同一式兩份，甲乙雙方各持一份，自雙方代表蓋章簽字之日起生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第一條 為推動全市住房制度改革，逐步建立政策性住房信貸體系，支持城鎮(zhèn)居民購買（含建造、大修，下同）自住住房，規(guī)范個人住房委托貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)〈國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組關(guān)于加強(qiáng)住房公積金管理意見〉的通知》、《貸款通則》、《北京市住房公積金制度實(shí)施辦法》、《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》及有關(guān)規(guī)定，制訂本辦法。
第二條 本辦法所稱個人住房擔(dān)保委托貸款（以下簡稱貸款）是指由北京市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金，委托銀行向購買自住住房的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款，并由借款人或第三人提供財產(chǎn)抵押加第三人保證擔(dān)保、財產(chǎn)抵押擔(dān)保加購房綜合保險、財產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。
第三條 本辦法中的有關(guān)各方：
委托人：北京市住房資金管理中心及所屬分中心；
受托人：受托承辦房改金融業(yè)務(wù)的銀行；
借款人：向委托人申請貸款的個人；
保險人：承保購房綜合險或房屋財產(chǎn)險的保險公司；
抵押人：為貸款提供抵押擔(dān)保的借款人或第三人；
抵押權(quán)人：受托人；
出質(zhì)人：為貸款提供質(zhì)押擔(dān)保的借款人或第三人；
質(zhì)權(quán)人：受托人；
保證人：為貸款提供保證擔(dān)保的第三人。
第二章 貸款對象和條件
第四條 貸款對象。在本市購買自住住房，同時在北京市住房資金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。
第五條 貸款條件。借款人需具備下列條件：
一、具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
二、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；
四、提供委托人同意的擔(dān)保方式；
五、符合委托人規(guī)定的其他條件。
第三章 貸款額度、期限、利率
第六條 貸款額度。每筆貸款額度不超過所購住房評估價值的70％，同時不超過北京市住房資金管理中心定期公布的最高貸款額。
第七條 貸款期限。貸款期限由委托人和借款人商定，最長不得超過25年。
第八條 貸款利率。貸款利率按照國家規(guī)定在住房公積金計息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。借款人按月分期還款。貸款期間遇住房公積金計息利率調(diào)整，貸款利率相應(yīng)調(diào)整。
第四章 貸款程序
第九條 貸款程序。
一、申請
借款人到委托人處填報借款申請表，并提供以下材料：
1.本人戶口本、身份證或其它有效居留證明；
2.購房合同或意向書等有關(guān)證明文件；
3.借款人所在單位同意貸款信函；
4.委托人要求提供的其它材料。
二、初審
委托人對申請進(jìn)行初審，初審內(nèi)容包括：
1.核驗(yàn)借款申請表；
2.核定貸款額度和期限；
3.確定貸款擔(dān)保方式。
三、調(diào)查
委托人初審合格后，受托人對貸款進(jìn)行調(diào)查，并提出調(diào)查意見。調(diào)查內(nèi)容包括：
1.購房行為是否合法；
2.抵押物或質(zhì)物是否符合要求；
3.收入情況，是否具有償還貸款本息的能力；
4.有保證人的，保證人的意愿以及是否具有保證資格。
其中，需進(jìn)行抵押物審核評估的，由北京市住房資金管理中心認(rèn)定的評估機(jī)構(gòu)對抵押物進(jìn)行審核評估，并出具報告送受托人。
四、審批和簽訂委托合同
委托人根據(jù)受托人提出的調(diào)查意見，對貸款進(jìn)行審批，審批同意，委托人與受托人簽訂委托合同，然后由委托人簽發(fā)委托貸款通知單。
五、簽訂借款合同
根據(jù)委托合同，受托人與借款人簽訂借款合同及相關(guān)合同。
1.采取抵押加保證擔(dān)保的，須訂立抵押合同和保證合同；
2.采取抵押擔(dān)保同時購買購房綜合保險的，須訂立抵押合同和保險合同；
3.采取抵押擔(dān)保的，須訂立質(zhì)押合同；
4.采取連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，須訂立連帶責(zé)任保證合同。
以所購住房為抵押物但未辦妥《房屋所有權(quán)證》的，在訂立抵押合同前需簽訂《房屋所有權(quán)證收押合同》。抵押合同或質(zhì)押合同訂立后，需要登記的，依法辦理抵押物或質(zhì)物的登記。
六、劃撥貸款
借款合同生效后，委托人將資金劃入委托貸款基金戶，再由受托人按借款合同撥付。
第五章 貸款的償還與收回
第十條 貸款的償還。借款人的每月還款額不低于家庭月收入的15％（包括住房公積金中個人交存的部分）。
一、等額均還方式。貸款期限內(nèi)每月均以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。計算公式如下：
N
I（1＋I(xiàn)）
R＝P*－－－－－－－－
N
（1＋I(xiàn)）－1
其中：R＝每月還款額；
P＝借款額；
I＝貸款月利率；
N＝按月計算的貸款期限。
二、等比遞增償還方式。貸款期限內(nèi)，逐年按同一比例遞增償還額，但每年年內(nèi)各月均以相等的償還額足額歸還貸款本金和利息。計算公式如下：
N
1 （1＋I(xiàn)）*（D－I）
M1 ＝－*P*－－－－－－－－－－－－－
2 N N
（1＋D）－（1＋I(xiàn)）
n－1
Mn＝M1 （1＋D）
其中：M1 ＝第一年月償還額；
P＝借款額；
I＝貸款年利率；
N＝貸款期限（年）；
D＝等比年遞增率；
n＝還款期間某一年；
Mn＝第n年月還款額。
第十一條 貸款由借款人每月用現(xiàn)金償還。還款期內(nèi)，借款人可支用本人和配偶住房公積金帳戶內(nèi)的住房公積金用于還貸，也可由受托人與借款人所在單位依據(jù)借款合同簽訂委托代扣協(xié)議書，由借款人所在單位每月從借款人工資中代扣并償還受托人。
第十二條 借款人可提前償還全部貸款本息。
一、借款人應(yīng)在預(yù)定提前還款日一個月前，書面通知受托人，該通知一經(jīng)發(fā)出，即不可撤銷；
二、借款人提前償還全部貸款本息，受托人按原期限利率和實(shí)際貸款的期限計算利息。
第十三條 在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還貸款本息的，在接到受托人發(fā)出的催交通知書后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計收萬分之四。
第六章 貸款抵押
第十四條 作為貸款抵押物的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條和第三十七條的規(guī)定。抵押物的具體范圍由北京市住房資金管理中心規(guī)定。
第十五條 借款人以所購自住住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十六條 以房地產(chǎn)作抵押物的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押登記。抵押合同的有關(guān)內(nèi)容應(yīng)按《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十九條的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 抵押人對設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。
第十八條 對設(shè)定的抵押物，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得擅自處分。
第十九條 抵押合同至借款人還清個人全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，抵押權(quán)人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時，應(yīng)到房地產(chǎn)行政管理部門辦理抵押注銷登記手續(xù)，在抵押期間，對設(shè)定的抵押物如造成損壞、遺失，由過錯方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第七章 貸款質(zhì)押
第二十條 本辦法所指質(zhì)押為權(quán)利質(zhì)押。采取質(zhì)押擔(dān)保的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)辦理登記手續(xù)。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容，應(yīng)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行，生效日按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。
第二十一條 權(quán)利出質(zhì)后，在質(zhì)押期屆滿之前，質(zhì)權(quán)人不得擅自處分。質(zhì)押期間，權(quán)利憑證如造成損壞、遺失，由過錯方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第八章 貸款保護(hù)
第二十二條 采取抵押加第三人保證擔(dān)保的貸款，當(dāng)借款人未按期償還貸款本息，處分抵押物所得仍不能還清全部貸款本息、罰息及費(fèi)用時，不足部分由保證人負(fù)責(zé)償還。保證人須與受托人以書面形式訂立保證合同。
第二十三條 采取連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，當(dāng)借款人沒有履行借款合同時，由保證人履行借款人的還款義務(wù)。
第二十四條 借款人采取抵押加第三人保證擔(dān)保和采取第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保的，在保證人發(fā)生變更或撤銷等情況時，借款人須提供新的擔(dān)保并辦理有關(guān)手續(xù)。
第九章 保 險
第二十五條 采取抵押擔(dān)保加購買購房綜合保險的，在貸款期間，保險單正本由受托人保管。借款人在承保范圍內(nèi)無法償還貸款本息時，由保險人負(fù)責(zé)償還。
第二十六條 以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前購買房屋保險或委托受托人購買房屋保險。抵押期內(nèi)，保險單正本由受托人保管。購買購房綜合保險的不再另行購買房屋保險。
第二十七條 以房產(chǎn)作為抵押的，抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。
第十章 借款合同的變更和終止
第二十八條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)委托人、受托人、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。
第二十九條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十條 借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。
第十一章 抵押物和質(zhì)物的處分
第三十一條 出現(xiàn)下列情況之一的，抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人有權(quán)對部分或全部抵押物或質(zhì)物進(jìn)行處分，直至償還全部債務(wù)：
一、借款人違反本辦法之條款；
二、借款人連續(xù)六次未按貸款合同規(guī)定的時間還本付息或貸款到期逾期六個月仍未還清全部貸款本息、罰息及費(fèi)用；
三、借款人在還款期限內(nèi)死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人、受遺贈人或監(jiān)護(hù)人，或其繼承人、受遺贈人或監(jiān)護(hù)人拒絕履行借款合同之條款；
四、借款人中斷購買房屋保險六個月。
第三十二條 抵押物屬于房地產(chǎn)的，抵押權(quán)人處分抵押物的方式和辦法按《中華人民共和國擔(dān)保法》及《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)定執(zhí)行。抵押權(quán)人或質(zhì)權(quán)人處分其他類型抵押物或質(zhì)物的方式和辦法按《中華人民共和國擔(dān)保法》等法律、法規(guī)、規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 處分抵押物或質(zhì)物所得扣除稅費(fèi)后，首先償還貸款本息及相關(guān)費(fèi)用，剩余部分退還抵押人或出質(zhì)人。抵押物屬以標(biāo)準(zhǔn)價購得的房屋時，處分所得高于屆時標(biāo)準(zhǔn)價部分，須退還原售房單位。處分抵押物所得不足以償還貸款本息的，受托人有權(quán)向借款人或其保證人追索未償部分；處分質(zhì)物所得不足以償還貸款本息的，受托人有權(quán)向借款人追索未償還部分。
第十二章 其 它
第三十四條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向人民法院起訴。
第三十五條 借款人有下列情形之一的，受托人按《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任。
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
三、未經(jīng)委托人和受托人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押。
第十三章 附 則
第三十六條 貸款合同進(jìn)行公證的，發(fā)生的公證費(fèi)用由要求公證的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)。
為促進(jìn)住房消費(fèi)，支持住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，改善銀行信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，我行對《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》進(jìn)行了修改，現(xiàn)將修改后的《個人住房貸款管理辦法》（以下簡稱《辦法》）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行，并就有關(guān)問題通知如下：
一、個人住房貸款業(yè)務(wù)可在所有城鎮(zhèn)辦理。
二、個人住房貸款限用于購買自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于購買豪華住房。
三、各家銀行要認(rèn)真組織學(xué)習(xí)《辦法》，加強(qiáng)對此項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)督和管理。對《辦法》執(zhí)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，要及時研究解決并報人民銀行總行信貸管理司。
附件：個人住房貸款管理辦法
第一章 總 則
第一條 為支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通住房，規(guī)范個人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《貸款通則》，制訂本辦法。
第二條 個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。
第三條 本辦法適用于經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。
第二章 貸款對象和條件
第四條 貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人。
第五條 借款人須同時具備以下條件：
一、具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；
三、具有購買住房的合同或協(xié)議；
四、無住房補(bǔ)貼的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房的首期付款；有住房補(bǔ)貼的以個人承擔(dān)部分的30％作為購房的首期付款；
五、有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；
六、貸款人規(guī)定的其他條件。
第六條 借款人應(yīng)向貸款人提供下列資料：
一、身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；
二、有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明；
三、符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；
四、抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；有權(quán)部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；
五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；
六、貸款人要求提供的其他文件或資料。
第三章 貸款程序
第七條 借款人應(yīng)直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應(yīng)在三周內(nèi)向借款人正式答復(fù)。貸款人審查同意后，按照《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，向借款人發(fā)放住房貸款。
第八條 貸款人發(fā)放貸款的數(shù)額，不得大于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值。
第九條 申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準(zhǔn)后，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉(zhuǎn)帳方式將資金劃轉(zhuǎn)到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。
第四章 貸款期限與利率
第十條 貸款人應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況合理確定貸款期限，但最長不得超過20年。
第十一條 借款人應(yīng)與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。
第十二條 用信貸資金發(fā)放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執(zhí)行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執(zhí)行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執(zhí)行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執(zhí)行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執(zhí)行3至5年（含5年）法定貸款利率；期限為10年以上的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎(chǔ)上適當(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超過5％。
第十三條 用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)執(zhí)行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1.8個百分點(diǎn)；期限為3至5年（含5年）的，加2.16個百分點(diǎn)；期限為5至10年（含10年）的，加2.34個百分點(diǎn)；期限為10至15年（含15年）的，加2.88個百分點(diǎn)；期限為15年至20年（含20年）的，加3.42個百分點(diǎn)。
第十四條 個人住房貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。
第五章 抵押
第十五條 貸款抵押物應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條的規(guī)定。《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)不得用于貸款抵押。
第十六條 借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。
第十七條 以房地產(chǎn)作抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)。抵押合同的有關(guān)內(nèi)容按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十九條的規(guī)定確定。
第十八條 借款人對設(shè)定抵押的財產(chǎn)在抵押期內(nèi)必須妥善保管，負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。對設(shè)定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。
第十九條 抵押期間，未經(jīng)貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈。
第二十條 抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當(dāng)事人應(yīng)按合同的約定，解除設(shè)定的抵押權(quán)。以房地產(chǎn)作為抵押物的，解除抵押權(quán)時，應(yīng)到原登記部門辦理抵押注銷登記手續(xù)。
第六章 質(zhì)押和保證
第二十一條 采取質(zhì)押方式的，出質(zhì)人和質(zhì)權(quán)人必須簽訂書面質(zhì)押合同，《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定需要辦理登記的，應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容，按照《中華人民共和國擔(dān)保法》第六十五條的規(guī)定執(zhí)行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規(guī)定執(zhí)行。質(zhì)押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。
第二十二條 對設(shè)定的質(zhì)物，在質(zhì)押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分。質(zhì)押期間，質(zhì)物如有損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。
第二十三條 借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，應(yīng)有貸款人認(rèn)可的第三方提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶。保證人為自然人的，必須有固定經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠代償能力，并且在貸款銀行存有一定數(shù)額的保證金。
第二十四條 保證人與債權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立保證合同。保證人發(fā)生變更的，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未經(jīng)貸款人認(rèn)可，原保證合同不得撤銷。
第七章 房屋保險
第二十五條 以房產(chǎn)作為抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關(guān)保險手續(xù)。抵押期內(nèi)，保險單由貸款人保管。
第二十六條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險；在保險期內(nèi)，如發(fā)生保險責(zé)任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。
第八章 借款合同的變更和終止
第二十七條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。
第二十八條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產(chǎn)合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。
第二十九條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。
第三十條 抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。
第九章 抵押物或質(zhì)物的處分
第三十一條 借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定處分抵押物或質(zhì)物。
第三十二條 處分抵押物或質(zhì)物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權(quán)向債務(wù)人追償；其價款超過應(yīng)償還部分，貸款人應(yīng)退還抵押人或出質(zhì)人。
第三十三條 拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。
第三十四條 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十五條 借款人有下列情形之一的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關(guān)規(guī)定，對借款人追究違約責(zé)任：
一、借款人不按期歸還貸款本息的；
二、借款人提供虛假文件或資料，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；
三、未經(jīng)貸款人同意，借款人將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓、贈與或重復(fù)抵押的；
四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；
五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查的；
六、借款人與其他法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議的；
七、保證人違反保證合同或喪失承擔(dān)連帶責(zé)任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質(zhì)物明顯減少影響貸款人實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)，而借款人未按要求落實(shí)新保證或新抵押（質(zhì)押）的。
第十章 附則
第三十六條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮(zhèn)居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 貸款人可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，并報中國人民銀行備案。
