時(shí)間：2023-02-12 20:52:45
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
物業(yè)管理制度是物業(yè)工作人員在進(jìn)行物業(yè)管理過(guò)程中需要遵守的準(zhǔn)則和規(guī)范，主要起到兩方面作用。首先是通過(guò)這一制度進(jìn)行公司的內(nèi)部控制，通過(guò)制度性內(nèi)容，明確管理工作的整體流程，并劃定職權(quán)范圍，在此基礎(chǔ)上強(qiáng)化公司工作效率。這樣職工才能夠盡心竭力地工作，各部門(mén)之間才能夠相互配合與幫助，相關(guān)物業(yè)工作能夠有效開(kāi)展。另一層作用是能夠明確自身權(quán)利，并對(duì)物業(yè)工作的各方職權(quán)范圍進(jìn)行明確劃定，同時(shí)對(duì)居民住戶進(jìn)行合理約束。
二、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久，但是在我國(guó)范圍內(nèi)還屬于新興行業(yè)，相關(guān)制度還不完善，這就難免在運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)各種問(wèn)題。
1.物業(yè)管理法規(guī)不完善
物業(yè)管理在我國(guó)還處于起步階段，還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗(yàn)，在這種情況下，很難針對(duì)居民的具體生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理，這在某種程度上是因?yàn)橛嘘P(guān)主管部門(mén)沒(méi)有制定出明確的規(guī)定，對(duì)很多方面的內(nèi)容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束，最終在時(shí)間的推移之下，管理工作日漸松散，致使小區(qū)環(huán)境出現(xiàn)污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國(guó)情不同，我國(guó)在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機(jī)構(gòu)，相關(guān)工作的效率也很低，業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權(quán)益上的自我維護(hù)。
三、改善現(xiàn)狀的對(duì)策
總體來(lái)講，物業(yè)管理工作在我國(guó)還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善，很多矛盾性問(wèn)題難以通過(guò)正規(guī)手段進(jìn)行根治，很多時(shí)候出現(xiàn)特殊情況，沒(méi)有相關(guān)法律或者規(guī)定進(jìn)行約束，在這種情況下，只有對(duì)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行借鑒，對(duì)整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，促進(jìn)行業(yè)的整體規(guī)范，這樣一來(lái)，整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規(guī)范。
1.平衡物業(yè)市場(chǎng)的供給雙方
就目前來(lái)講，我國(guó)在物業(yè)管理方面所應(yīng)用的模式屬于自建自管型，在這種情況下，管理水平較大程度上需要依賴物業(yè)公司。在這種情況下，就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規(guī)范和約束，同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規(guī)定，出臺(tái)相關(guān)政策，不直接對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預(yù)，而是通過(guò)有效監(jiān)督，促使管理公司進(jìn)行規(guī)范化管理。在這個(gè)過(guò)程中，需要建立一個(gè)平等的平臺(tái)，使物業(yè)管理的供需雙方，無(wú)論是在權(quán)力還是義務(wù)上，都能夠處于平衡狀態(tài)，處于平等的位置。同時(shí)，還需要對(duì)物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細(xì)化規(guī)范，明確工作流程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。在這種情況下，可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免，使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2.強(qiáng)化業(yè)主的主體性地位
首先要對(duì)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行明確了解，使得業(yè)主能夠明確自身權(quán)益，同時(shí)還應(yīng)發(fā)揮政府的力量，明確物業(yè)管理在政府管理系統(tǒng)中的具置，一旦出現(xiàn)物業(yè)糾紛，政府能夠及時(shí)出面，對(duì)事件發(fā)展的導(dǎo)向進(jìn)行合理控制。同時(shí)還能夠使業(yè)主認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理對(duì)于城市建設(shè)的重要作用，緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對(duì)的狀態(tài)，在這種情況下，物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。確立反饋機(jī)制，使得業(yè)主能夠擁有對(duì)于物業(yè)管理進(jìn)行評(píng)價(jià)的權(quán)力，在這種機(jī)制下，能夠?qū)崿F(xiàn)物業(yè)管理的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。其次，物業(yè)公司應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)意識(shí)，推行商品式的服務(wù)理念，促進(jìn)業(yè)主對(duì)于合理服務(wù)需求的意識(shí)，使得管理結(jié)構(gòu)更加趨于合理，兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。
四、結(jié)語(yǔ)
（一）管理人員必須保持服裝整潔，儀表端莊、精神飽滿。
（二）對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。
（三）必須嚴(yán)格遵守公司輪值時(shí)間，按時(shí)上下、班（交接班），不得無(wú)故遲到、早退。
（四）管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。
（五）管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物，若業(yè)主、住戶提出要求，應(yīng)請(qǐng)其直接向公司咨詢。
（六）大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指標(biāo)，并定期召開(kāi)該大廈各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工應(yīng)服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
（七）不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。
（八）不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
（九）不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
（十）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)務(wù)，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)賠償。
（十一）雨雪天氣，各員工必須依時(shí)當(dāng)值，監(jiān)守崗位，并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng)防雨工作。
（十二）必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
二、管理公司
（一）按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值，不可擅離職守。
（二）在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打瞌睡、閱報(bào)、看書(shū)、聽(tīng)收音機(jī)或與同事閑談、開(kāi)玩笑。
（三）每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及佩帶員職員工作證，完成自己的崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)需特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊須要維修的地方，并進(jìn)行登記，如遇有不尋常事件應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。
（四）臺(tái)風(fēng)或暴雨期間，管理人員必須按公司所頒布的員工共值程序上班，做好一切防風(fēng)防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)。
（五）服從上級(jí)指導(dǎo)，完成所指定工作。
（六）留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并通知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。
（七）執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌，謹(jǐn)記“服務(wù)至上，禮貌第一”。
（八）如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)立即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。
（九）熱情接待來(lái)訪人員，詳細(xì)記錄住戶投訴，并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍的，則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。
（十）管理處須設(shè)置急救藥品，如繃帶、藥棉及搶救藥品等。
（十一）大廈公共地方之鑰匙，如：電機(jī)房、機(jī)房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外接鑰匙時(shí)，必須登記借用人姓名及身份證，用后及時(shí)歸還。
三、保安工作
（一）必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用以有設(shè)施，以免減弱防盜效果，特別強(qiáng)調(diào)大門(mén)必須緊閉，住戶出入可自備防盜門(mén)鑰匙或密碼鎖，訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門(mén)敞開(kāi)，防止壞人有機(jī)可乘。
（二）應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住戶、識(shí)記住戶之姓名、年齡、家庭成員、職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄露。
（三）與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問(wèn)題，經(jīng)常交換意見(jiàn)和互通消息。
（四）各更管人員交接時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。
（五）嚴(yán)禁借推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)人員，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。
（六）應(yīng)有禮貌詢問(wèn)進(jìn)入大廈的來(lái)訪客人，登記身份證或工作牌照。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)系。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更需提高警覺(jué)。
（七）當(dāng)值管理人員至少每?jī)尚r(shí)巡樓一次（但不固定時(shí)間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺(jué)性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其他隱蔽地方、通道等，以確保無(wú)可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角，后巷水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先暗藏盜竊工具等。
（八）如聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門(mén)及通道，以待警方人員到場(chǎng)處理。切勿采取魯莽行動(dòng)而不知會(huì)警方。
（九）切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無(wú)搜查權(quán)。因此拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門(mén)處理。
（十）詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門(mén)電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
（十一）若發(fā)生罪案，應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案。
1.立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)制公安人員到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
2.切勿移動(dòng)、也不許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門(mén)保留證據(jù)，方便調(diào)查工作。
3.切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇、冷氣機(jī)或其他電器用具，以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)經(jīng)過(guò)，與本案有關(guān)人物之相貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向。
四、公共衛(wèi)生
（一）清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。
（二）勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。
（三）如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶除清潔工人清理外，并登記在管理處記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告。
（四）如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲(chóng)滋生。
（五）如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排處理。
（六）勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面，以免影響下層和下面行人。
（七）如發(fā)現(xiàn)空調(diào)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速處理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。
（八）如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又可能打到過(guò)往行人身上；也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
（九）若上層住戶之水喉或水管破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則通知上層住戶修理，如無(wú)結(jié)果，則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)示上級(jí)處理。
（十）如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門(mén)。
五、電梯
（一）電梯發(fā)生故障停留空中時(shí)，乘客按響緊急呼救鈴后，值班人員應(yīng)立即通知保修人員迅速修理，同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客，請(qǐng)其耐心等待，切勿自行開(kāi)啟電梯門(mén)，以免發(fā)生危險(xiǎn)。
（二）勸喻用電梯搬運(yùn)物件者，不可超重，防止造成事故。
（三）乘用電梯人數(shù)過(guò)多時(shí)，應(yīng)維持秩序，指導(dǎo)分批搭乘，以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
（四）住戶應(yīng)留意，切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯，以免發(fā)生危險(xiǎn)。
（五）保安值班人員時(shí)刻注意閉路電視，警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
（六）經(jīng)常清除電梯門(mén)路軌內(nèi)經(jīng)常積存的垃圾，以免影響梯門(mén)開(kāi)關(guān)。
（七）如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí)，應(yīng)急時(shí)通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí)，管理人員應(yīng)詳述電梯不妥之處，以便研究毛病，一切詳細(xì)情況，必須詳細(xì)記錄送管理處。
（八）狂風(fēng)暴雨時(shí)，如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門(mén)窗有滲水時(shí)，應(yīng)即盡量阻止雨水進(jìn)入電梯槽，暴風(fēng)雨后，必須根治漏水情況。
（九）電梯槽底有積水時(shí)，應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)處理，同時(shí)研究水的來(lái)源，及早修理。
（十）凡有水進(jìn)入電梯，應(yīng)即停止使用，以免觸電，并設(shè)法將電梯升高至較安全的地方。
（十一）電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙，除修理人員或保安消防人員外任何人不得使用。
（十二）電梯每年“年檢“一次，并取得年檢合格證。
（十三）沖洗走廊及樓梯時(shí)，勿讓水流入電梯內(nèi)，以免損壞電梯設(shè)備。
（十四）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿搭乘電梯，因電梯可能隨時(shí)停在半途，將人困于電梯內(nèi)，被困者可能因濃煙而致命。
（十五）經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng)，溫度是否過(guò)高，氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門(mén)須特別上鎖，加上“不準(zhǔn)擅闖”之類的告示牌。
（十六）電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài)，以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導(dǎo)致窒息。
六、電力系統(tǒng)
（一）修理電氣設(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。
（二）應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：大廈的電力總制、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制等，并且明了其緊急開(kāi)關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。
（三）如部分用戶電力中斷，應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理，管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
（四）全座樓宇電力突然中斷，應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
（五）公共使用的電力設(shè)備，如：電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或過(guò)熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。
（六）接到供電公司通知停電時(shí)，應(yīng)即帖出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停，由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
（七）經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：大廈與各戶的對(duì)講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須保持完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理。
（八）在大廈出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明系統(tǒng)。
（九）大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置雜物。
（十）大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。
七、消防
（一）消防中心值班人員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用，并應(yīng)熟練其他消防設(shè)備的使用。
（二）組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。
（三）值班人員（包括管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。
（四）利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。
（五）每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。
（六）教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。
（七）留意公用電線，如有破損和不符合規(guī)定時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。
（八）留意擅自將住宅改為工廠的單位，尤其是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒(méi)有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出大廈外），并盡快報(bào)管理處和公司。
（九）勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭，并制止住戶在走廊燃燒香紙。
（十）如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。
（十一）若發(fā)生火警，即電“119”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法施救。
（十二）火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿搭乘電梯。
（十三）切勿將放火門(mén)打開(kāi)，以免萬(wàn)一發(fā)生火警時(shí)，濃煙散播及火勢(shì)蔓延。
（十四）報(bào)案時(shí)，必須清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址，報(bào)案人姓名及管理處電話。
（十五）所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)查單位每年最少檢查一次。
八、氣體燃料泄漏
（一）如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄露時(shí)，應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場(chǎng)附近所有火源。
（二）打開(kāi)氣體燃料泄漏單位及附近有關(guān)住戶的門(mén)窗，使樓宇空氣流通。
（三）切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)門(mén)鈴、電開(kāi)關(guān)等任何電制及電器。
（四）管理員應(yīng)立即關(guān)閉單位系統(tǒng)的氣體燃料總制，阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏，查找泄漏地點(diǎn)，迅速進(jìn)行修理。必要時(shí)，電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。
（五）“用手拍門(mén)”的方式通知住戶氣體燃料泄漏事件，請(qǐng)住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制，打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通，并要求協(xié)助通知其他住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重，應(yīng)通知住戶撤離。
九、樓宇結(jié)構(gòu)及維修
（一）樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí)，管理員應(yīng)予以注意，并向上級(jí)報(bào)告。
（二）如住戶擅自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小棚屋時(shí)，應(yīng)予以制止并向上級(jí)報(bào)告。
（三）天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位主管及有關(guān)住戶修理。
（四）在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理：
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂；
2.氣窗的玻璃爆裂；
3.樓梯邊的欄桿松拖；
4.防火門(mén)及消防設(shè)備損壞；
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
（五）住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予以制止并報(bào)告上級(jí)。
十、停車場(chǎng)管理
（一）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人。熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好的行車秩序。
（二）車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào)，，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
（三）了解和掌握車主的車型姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓層、座號(hào)等等以便與識(shí)別。
（四）汽車、摩托車必須購(gòu)買車輛綜合保險(xiǎn)，便于丟失后向保險(xiǎn)公司索陪。未買“車輛綜合保險(xiǎn)的，本車場(chǎng)不予停放保管。
（五）本停車場(chǎng)實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢票相符，日清月結(jié)。
（六）嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)，應(yīng)即令其開(kāi)出車場(chǎng)，立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
（七）車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接：如清點(diǎn)停車場(chǎng)內(nèi)車輛有多少，時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金點(diǎn)清，并詳細(xì)登記，雙方簽字負(fù)責(zé)。
（八）車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處，并注意事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時(shí)將其他注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上，以備查。
（九）車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅(jiān)持原則，不得，如不開(kāi)票停車或亂收費(fèi)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
（十）保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須清掃一次。
十一、有關(guān)廉潔條款
1、按照要求進(jìn)入工作區(qū)必須著工裝及佩帶工牌，要注重個(gè)人衛(wèi)生及儀容端莊，做到文明服務(wù)，禮貌待人。
2、遵紀(jì)守法，遵守員工手冊(cè)和各項(xiàng)規(guī)章制度，履行職責(zé)，按時(shí)上下班，不退到、早退，不曠工離崗，不做與本職無(wú)關(guān)的事。
3、必須熟悉責(zé)任區(qū)域的分布情況，盡職盡責(zé)，堅(jiān)持保潔工作經(jīng)?；⒓?xì)致化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化。
4、工作時(shí)間內(nèi)不準(zhǔn)脫崗、串崗、在辦公樓內(nèi)不準(zhǔn)大聲喧嘩。
5、未經(jīng)允許，不得一人進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)辦公室。
6、每周五由項(xiàng)目經(jīng)理組織一次周例會(huì)進(jìn)行學(xué)習(xí)和總結(jié)上一周的工作情況，并對(duì)下周的工作任務(wù)進(jìn)行安排。
7、不定時(shí)組織本部門(mén)的崗位技能訓(xùn)練，以便提高保潔人員的專業(yè)水平。
8、必須服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)衛(wèi)生的檢查，虛心接受所檢查出的問(wèn)題并做到及時(shí)整改，在工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)反映，以保證工作的正常進(jìn)行和逐步完善。
9、愛(ài)崗敬業(yè)，做好責(zé)任區(qū)衛(wèi)生間及公共區(qū)域的巡視檢查工作在規(guī)定時(shí)間內(nèi)保質(zhì)保量完成各項(xiàng)任務(wù)。
二、保潔安全工作管理制度
員工必須遵守公司所定的安全預(yù)防措施及守則，故所有員工當(dāng)值時(shí)須留意下各要點(diǎn)：
1、牢固樹(shù)立“安全第一”的思想，確保安全操作。
2、清掃人員在超過(guò)2米高處操作時(shí)，必須戴好安全帶，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。
3、清掃人員有使用機(jī)器時(shí)，不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。
4、清掃人員不得私自撥動(dòng)任何機(jī)器設(shè)備及開(kāi)關(guān)，以免發(fā)生事故。
5、清掃人員在不會(huì)使用清潔機(jī)器時(shí)，不得私自開(kāi)動(dòng)機(jī)器，以免發(fā)生意外事故。
6、清掃人員應(yīng)該嚴(yán)格遵守防火制度，不得動(dòng)用明火，以免發(fā)生火災(zāi)。
7、在操作與安全發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)先服從安全，以安全為重。
8、清掃人員在用開(kāi)水時(shí)，應(yīng)思想集中，以免燙傷。
9、室外人員在推垃圾箱時(shí)，應(yīng)小心操作，防止壓傷手腳。
10、留意有否危險(xiǎn)工作情況，如有發(fā)現(xiàn)，立即向主管報(bào)告。
11、如工作地段濕滑或有油污時(shí)，應(yīng)立即抹去，以防滑倒。
12、保持各用具完整，損壞的切不可用，更不可私自修理，以免發(fā)生危險(xiǎn)。
13、在公眾地方放置之工作車、吸塵機(jī)等清潔機(jī)具，須盡量靠墻邊，留意有否電線絆腳。
14、所有玻璃或鏡，如發(fā)現(xiàn)有崩裂，必須馬上向主管報(bào)告，立即更換，未及時(shí)更換的也須用膠紙貼上，以防墮下。
15、當(dāng)洗地或洗地毯時(shí)，當(dāng)留意有否弄濕電掣及插座、拖板，小心漏電。
16、當(dāng)高空工作時(shí)或公眾地方之地板打臘時(shí)，必須放置告示牌， 讓其它人小心留意。
17、不可伸手進(jìn)垃圾箱或垃圾袋內(nèi)，以防被玻璃、刀片等刺傷。
三、定期消殺、滅害蟲(chóng)管理制度
1、消殺人員必須嚴(yán)格按照消殺程序進(jìn)行消殺，施藥之前必須提前三天貼發(fā)通知，通知上必須注明放藥地點(diǎn)、時(shí)間及如誤食中毒后的急救措施；
2、消殺藥物必須嚴(yán)格按照“施藥規(guī)范”放置，嚴(yán)禁放在人易接近的地方；
3、施藥后，按照消殺實(shí)施方案規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行檢查，清理施藥現(xiàn)場(chǎng)；
4、被消殺場(chǎng)所在整個(gè)消殺過(guò)程中必須派項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤、檢查、監(jiān)督；
5、每次消殺完成后，項(xiàng)目經(jīng)理一定要做好《消殺記錄表》保證每次消殺質(zhì)量合格；
6、項(xiàng)目經(jīng)理每月對(duì)檢查人及記錄表格進(jìn)行核查，保證各項(xiàng)工作能正常的開(kāi)展。
四、垃圾清運(yùn)管理制度
1、所有衛(wèi)生間、垃圾桶、垃圾箱的垃圾不能過(guò)夜；
2、衛(wèi)生間垃圾桶內(nèi)的垃圾不能超過(guò)其髙度的2/3,有污物的立即更換；
3、外圍垃圾桶內(nèi)的垃圾不允許超過(guò)其高度的1/2,若表面有污跡立即清洗；
4、生活垃圾清運(yùn)保證日產(chǎn)日清；
5、如在垃圾里發(fā)現(xiàn)貴重物品應(yīng)如數(shù)上交，不私留或使用；
6、發(fā)現(xiàn)蒼蠅、蟬螂、老鼠等應(yīng)立即做消殺處理；
7、垃圾車定期清洗，并做好消毒工作；
8、樓層內(nèi)垃圾往下運(yùn)送時(shí)，應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間、路線清運(yùn)、清運(yùn)完畢后將電梯及地面清理干凈；
9、消殺作業(yè)完畢后應(yīng)將器具藥具統(tǒng)一清洗由專人保管并做好相關(guān)記錄。
五、高空作業(yè)及外立面墻清洗操作管理制度
1、凡在距離地面2米以上作業(yè)的都為高空作業(yè)。所有高空作業(yè)不論任何工種，任何時(shí)間、地點(diǎn)、時(shí)限都應(yīng)遵守本制度。
2、從事高空作業(yè)人員必須進(jìn)行身體檢查，凡患有高血壓、心臟病、癲癇病，以及不適合高空作業(yè)的人員，一律不準(zhǔn)從事髙空作業(yè)。
3、凡遇到下列情況者之一，禁止髙空作業(yè)：雷、雨、閃電、大風(fēng)，鋼管雨水未干，可能發(fā)生危險(xiǎn)的其他情況，檔上述情況過(guò)后，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公司安全、技術(shù)人員，檢查各種作業(yè)設(shè)備確認(rèn)后方可作業(yè)。
4、髙空作業(yè)禁區(qū)，應(yīng)劃出危險(xiǎn)禁區(qū)，設(shè)置明顯標(biāo)志，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。
5、凡經(jīng)常進(jìn)行高空作業(yè)人員，應(yīng)配備工具袋，高空作業(yè)使用的小型工具，均應(yīng)放入工具袋內(nèi)，不準(zhǔn)在鋼管或腳手架、建筑物上亂放工具。
6、登高作業(yè)前應(yīng)仔細(xì)檢查登高作業(yè)工具和安全工具，如：安全帽、梯子、跳板、腳手架等，如有不符和登高作業(yè)的應(yīng)立即改正或拒絕登高作業(yè)。
7、所有高空作業(yè)人員不準(zhǔn)穿硬底鞋，一律使用安全帶，安全帶一般采用高掛底用方式。
8、進(jìn)行高空作業(yè)必須先將下方的易燃、易爆物品移至到安全地帶，還釆取措施，確保剩下的金屬或火花不致傷人或引起火災(zāi)事故。
9、高空作業(yè)人員不準(zhǔn)從高空向地面拋擲物品，也不準(zhǔn)從地面向高空拋擲物品。應(yīng)采用繩索、吊籃、高架車或吊車傳送物件。
10、如必須要從高空往下拋物時(shí)，地面必須有人看管，避免不傷害他人和損壞公物。
11、盡量避免上下同時(shí)作業(yè)，如不可避免上下可設(shè)專用防護(hù)棚,或采取其它防護(hù)措施。
12、高空作業(yè)時(shí)嚴(yán)禁嬉戲打鬧，嚴(yán)禁高空作業(yè)區(qū)睡覺(jué)。
六、常用清潔劑、消毒劑使用管理制度
1、潔廁靈：能有效去除尿垢、水垢、鐵銹等，具有去污快、省力等優(yōu)點(diǎn)，并有一定的除臭和消毒功能。用于衛(wèi)生間的尿槽及抽水馬桶、坐廁等處使用。用法：用本品按1： 15-20,涂于被洗物表面，作用3-5分鐘，再用小刷刷洗，清水過(guò)凈即可，如遇嚴(yán)重污垢，可適當(dāng)降低兌水比例。
2、空氣清新劑：適用于衛(wèi)生間、會(huì)議室、辦公室、大堂、客戶、包廂等地方除臭去異味。用法：均勻噴灑于空氣或臭源處，15平方米左右的空間一般按噴嘴2-3下，每隔2小時(shí)噴灑一次，衛(wèi)生間使用時(shí)可加大劑量和噴灑頻率。
3、靜電除塵劑：有效去除地面污漬及灰塵，美化并保護(hù)地面及其它硬持表面，可用于各種地面、墻面、塑料、金屬、漆面、水磨石、大理石等其它硬質(zhì)表面，代替地板油、塵推漬及其它舊掃地方法。用法：用干凈、干燥的塵推，將本品均勻地噴于其上，然后裝入塑料袋封閉四個(gè)小時(shí)以上，在沒(méi)有完全干透前不能使用。每次用完后，將灰塵抖凈，重新噴上本品，干透后重新使用。
4、不銹鋼保養(yǎng)劑：用于不銹鋼的清潔保養(yǎng)，防止表面氧化、腐蝕。將本品直接噴于物體表面或干凈的純棉抹布（適量），進(jìn)行來(lái)回擦拭、拋光處理。
5、84消毒液用法：稀釋濃度為1：500和1：200,浸泡時(shí)間為10到30分鐘，被消毒物品應(yīng)該全侵泡在水中，消毒以后用清水沖洗干凈后方可使用。
七、保潔工具維護(hù)使用管理制度
為規(guī)范保潔用品的管理工作，有效地控制成本，節(jié)約開(kāi)支，更合理地使用保潔用品，特制定以下管理辦法：
1、申請(qǐng)、領(lǐng)用、發(fā)放：
1）每月30日前由項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)下月工作計(jì)劃，將所需要的報(bào)項(xiàng)目副經(jīng)理處。
2）項(xiàng)目經(jīng)理根據(jù)當(dāng)月庫(kù)存盤(pán)點(diǎn)情況及項(xiàng)目經(jīng)理申報(bào)的保潔用品填寫(xiě)物資申請(qǐng)單，報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。
3）釆購(gòu)員根據(jù)審批后的物質(zhì)申請(qǐng)單進(jìn)行統(tǒng)一采購(gòu)，入庫(kù)時(shí)應(yīng)由倉(cāng)管員和保潔主管同時(shí)對(duì)采購(gòu)的用品進(jìn)行驗(yàn)收（包括數(shù)量、質(zhì)量）。
4）由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)清潔用品，工具的統(tǒng)一領(lǐng)用和發(fā)放，并做好質(zhì)量記錄，環(huán)境維護(hù)員未經(jīng)允許不得私自到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)取任何物品（特殊情況除外）。
2、使用、保管：
1）保潔組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)保潔工具使用的檢查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向班長(zhǎng)、主辦匯報(bào)，并及時(shí)處理，由于人為損壞或遺失的工具、物品 應(yīng)按原價(jià)賠償。
2）保潔工具、用品在每次使用后應(yīng)清洗干凈統(tǒng)一存放在指定地點(diǎn)，以免丟失。
3）保潔工具、用品未經(jīng)項(xiàng)目部經(jīng)理或行政管理員許可不允許外借非項(xiàng)目部人員，管理人員借用時(shí)須征得清潔綠化主辦同意且做好登記。
4）項(xiàng)目經(jīng)理在申領(lǐng)、發(fā)放物品時(shí)應(yīng)參照下表加以控制。
3、名稱使用人使用期限備注。
4、膠掃把外圍環(huán)境維護(hù)員半個(gè)月。
5、蘆葦掃樓內(nèi)環(huán)境維護(hù)員半個(gè)月。
6、垃圾斗樓內(nèi)、外環(huán)境維護(hù)員二個(gè)月。
7、衛(wèi)生桶樓內(nèi)環(huán)境維護(hù)員三個(gè)月。
8、毛巾樓內(nèi)環(huán)境維護(hù)員半個(gè)月。
9、垃圾車樓外環(huán)境維護(hù)員擬定三年。
10、農(nóng)藥消殺人員每星期2-3瓶每月用量控制在8-12瓶。
11、老鼠藥消殺人員每月一次（20盒）針對(duì)實(shí)際情況可以適當(dāng)調(diào)整。
12、垃圾袋外圍環(huán)境維護(hù)員垃圾桶每二天更換一次垃圾袋。
八、服務(wù)間物品擺放管理規(guī)定
1、清潔工具擺放整齊，拖布、塵推，使用后必須清洗干凈后放置門(mén)后隱蔽位置。
2、洗干凈的抹布如需晾干，放于暖氣管上，必須擺放整齊。
3、水杯等個(gè)人物品統(tǒng)一放在柜內(nèi)，不得人放在桌面上。
4、背包、衣服放入柜內(nèi)，不得放在椅子、桌子等其它地方。
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題
(一)重視程度不高，內(nèi)部控制意識(shí)薄弱。因?yàn)槲飿I(yè)管理本身在我國(guó)屬于新生事物，致使很多物業(yè)管理公司對(duì)內(nèi)部控制這一方面不是很重視，潛意識(shí)里認(rèn)為簡(jiǎn)單的解決好財(cái)務(wù)問(wèn)題便是做好了內(nèi)部控制，對(duì)其的思考也沒(méi)有上升到戰(zhàn)略的層次。抱著內(nèi)部控制與企業(yè)關(guān)聯(lián)不大的心態(tài)，一些物業(yè)管理公司對(duì)相關(guān)人才的內(nèi)部控制培訓(xùn)工作也缺乏了積極性，導(dǎo)致他們的自身素質(zhì)不足，知識(shí)不過(guò)硬，便難以適應(yīng)這愈來(lái)愈復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理工作，處理不得到，久而久之，員工的積極性也隨之被消磨殆盡，內(nèi)部控制的效果微乎其微。這樣長(zhǎng)此下去，內(nèi)部控制工作跟不上財(cái)務(wù)的繁雜演變，一些物業(yè)管理公司也將必然面臨著生存危機(jī)。
(二) 物業(yè)管理成本與費(fèi)用控制的缺失。在進(jìn)行公司財(cái)務(wù)管理工作中，成本管理工作的基礎(chǔ)地位不可動(dòng)搖，在日常的公司賬務(wù)處理中，物業(yè)管理公司不同于其他一些類型的公司，所發(fā)生的費(fèi)用沒(méi)有完全顯示出來(lái)，不能全面顯示費(fèi)用，相關(guān)成本也盡皆隱含起來(lái)。因此這也導(dǎo)致公司財(cái)務(wù)信息披露的失真或遺漏，大大的削弱了內(nèi)部控制的有效性、科學(xué)性。大部分物業(yè)管理公司都僅注重在成本數(shù)量上有何大的變化，對(duì)于為何會(huì)有這么大的變化卻并沒(méi)有去深入追究或分析，在成本控制方面存在著嚴(yán)重的缺陷，急需加以改善。
(三)會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，忽視監(jiān)督考核。對(duì)于公司內(nèi)部的會(huì)計(jì)控制制度和考核相掛鉤的監(jiān)督機(jī)制，大部分物業(yè)管理公司都不予重視，這便導(dǎo)致公司重考核，輕內(nèi)控的一幕上演。雖然公司里的財(cái)會(huì)系統(tǒng)體現(xiàn)出極強(qiáng)的內(nèi)控作用，但也同時(shí)有著其一定的缺陷與局限性，這在兩個(gè)方面加以體現(xiàn)出來(lái)，一方面事前控制作用差，在處理公司財(cái)務(wù)問(wèn)題之前，對(duì)其控制力度不夠，難以有效防止或抑制相關(guān)問(wèn)題的發(fā)生。另一方面事后考核力度弱，沒(méi)有一套有效的考核機(jī)制，無(wú)法有效的進(jìn)行事后考核評(píng)估。
(四) 公司內(nèi)部資金管理的力度不夠。難以籌集到所需正常發(fā)展的資金是我國(guó)物業(yè)管理公司在目前普遍存在的情況，為保證物業(yè)管理公司的正常運(yùn)作，便要采取措施及時(shí)開(kāi)辟新的資金來(lái)源渠道。在當(dāng)下，我國(guó)物業(yè)管理公司的來(lái)源渠道非常有限，一般包括：物業(yè)管理公司開(kāi)創(chuàng)投入的資本金，物業(yè)維修資金，然后便是日常提供的綜合管理服務(wù)所獲得的一些經(jīng)營(yíng)性收入，也有一些公司轉(zhuǎn)向銀行貸款，但也是受限頗多，由于物業(yè)管理公司大都屬于中小型企業(yè)，注冊(cè)資本少，資本實(shí)力不足，銀行貸款時(shí)所認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量不多，信用保證大打折扣，便很難得到銀行所發(fā)放的貸款。
物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的加強(qiáng)建議
(一)提高公司內(nèi)部財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平。在每個(gè)公司內(nèi)部，財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平關(guān)系到信息披露工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響到公司的正常有效運(yùn)作，物業(yè)管理公司也不例外。第一，公司在聘用財(cái)務(wù)工作人員時(shí)必須要杜絕任人唯親的現(xiàn)象發(fā)生，要堅(jiān)持德才兼?zhèn)洹⒁缘聻橄鹊脑瓌t，可以從應(yīng)聘者是否具有相關(guān)從業(yè)資格、專業(yè)技能以及最高學(xué)歷等多方位全面考評(píng)，為公司引進(jìn)一批優(yōu)秀拔尖的財(cái)務(wù)人員。 第二，公司也應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)工作人員的培訓(xùn)力度予以加強(qiáng)，實(shí)行月度或季度考核制度，在壓力環(huán)境中可以使員工能及時(shí)掌握最新的財(cái)務(wù)知識(shí)，然后用于工作中來(lái)，也使員工自身業(yè)務(wù)素質(zhì)有所提高。公司還可以通過(guò)培訓(xùn)向員工灌輸內(nèi)部控制對(duì)于提高公司財(cái)務(wù)管理水平、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的重要性思想，時(shí)刻讓員工謹(jǐn)記內(nèi)部控制的具體要求，按章辦事;通過(guò)職業(yè)道德培訓(xùn)還可以確保員工能夠?qū)μ峁┑臅?huì)計(jì)信息質(zhì)量要求負(fù)責(zé)。第三，公司還需建立一套科學(xué)的獎(jiǎng)懲制度，更好的調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)人員認(rèn)真工作的積極性。
(二) 加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理， 完善公司會(huì)計(jì)制度。物業(yè)管理公司通常從事的都是服務(wù)業(yè)，所以其對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)該也根據(jù)服務(wù)功能作對(duì)象。公司可以采取作業(yè)成本法來(lái)確定服務(wù)所發(fā)生的實(shí)際成本，擴(kuò)大成本核算范圍，此外，該核算方法也能夠?qū)㈤g接費(fèi)用準(zhǔn)確地分?jǐn)傆?jì)入成本。設(shè)立一套完善并具備可操作性的成本核算系統(tǒng)，認(rèn)真核算每一部分的投入成本，保證整個(gè)核算過(guò)程的通暢。物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)，為客戶進(jìn)行大批的固定資產(chǎn)管理，在設(shè)置的成本會(huì)計(jì)科目下，準(zhǔn)確無(wú)誤的將營(yíng)業(yè)成本劃分成所提供的共與個(gè)成本，在公司會(huì)計(jì)核算時(shí)，還必須確保資產(chǎn)核算的及時(shí)性、準(zhǔn)確性以及真實(shí)性。
(三) 會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督并重。正確及時(shí)的財(cái)務(wù)信息貫穿于物業(yè)管理公司整個(gè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)及其價(jià)值流轉(zhuǎn)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)中。內(nèi)部正確的會(huì)計(jì)核算以及嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)督，更是事關(guān)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的成敗，因此，可以說(shuō)這在物業(yè)管理公司中相當(dāng)于“神經(jīng)中樞”的核心地位不可動(dòng)搖。公司在進(jìn)行財(cái)務(wù)控制時(shí)要時(shí)刻關(guān)注防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)隱患，以實(shí)現(xiàn)公司規(guī)范性的經(jīng)營(yíng)以及企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。要設(shè)立一套完善并且獨(dú)立的財(cái)務(wù)控制體系，要考慮全方位，多元化，多層次的財(cái)務(wù)監(jiān)督，也就是要涉及到公司內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)、組織以及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等，并且對(duì)所有崗位以及員工也加以覆蓋，確保公司正常有序的運(yùn)作。
(四)高度重視并加強(qiáng)資金管理。首先，開(kāi)辟新的資金來(lái)源渠道，僅靠物業(yè)管理服務(wù)收入顯然難以支撐公司持續(xù)發(fā)展的龐大需求，當(dāng)前需要拓寬服務(wù)范圍，開(kāi)展獲得多種經(jīng)營(yíng)的其他收益。其次對(duì)資金的運(yùn)作要規(guī)范科學(xué)，做好日常監(jiān)控工作，從嚴(yán)管控資金使用，保證每筆資金都用在“刀刃”上。最后對(duì)于外面的應(yīng)收賬款等款項(xiàng)，加緊催收或清理，將壞賬程度減到最低，加快收入的回籠，物業(yè)管理公司方可得以持續(xù)長(zhǎng)久的發(fā)展。此外，和一些地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)合作，開(kāi)展社區(qū)金融服務(wù)，如通過(guò)APP等方式，為業(yè)主提供接入或網(wǎng)點(diǎn)支持，獲取業(yè)主享受相關(guān)服務(wù)的中介費(fèi)或傭金。
物業(yè)管理公司的性質(zhì)
物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn)：
第一，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立，從事物業(yè)管理活動(dòng)，為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是：擁有一定的資金和設(shè)備，具有法人地位，能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作，自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。因此，物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外，在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣，都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。所以說(shuō)，物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織，它在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。
第二，物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè)，主要是通過(guò)對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來(lái)達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此，從本質(zhì)上說(shuō)，物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè)，那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?，是帶有?jīng)營(yíng)性的，是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。
第三，物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能，因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中，某些管理的職能和職權(quán)并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)軌和明確，所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí)，也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門(mén)對(duì)城市管理的職能，例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。
2007年10月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這在本質(zhì)將物業(yè)公司的職能由管理轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;業(yè)主”服務(wù)。
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關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；安全管理；問(wèn)題；對(duì)策
物業(yè)公司指的是建成和投入使用后的建筑房屋等相配套的設(shè)備、設(shè)施以及管理等。物業(yè)公司可以根據(jù)其服務(wù)的對(duì)象進(jìn)行分類，包括住宅服務(wù)物業(yè)、商業(yè)服務(wù)物業(yè)、寫(xiě)字樓服務(wù)物業(yè)、酒店物業(yè)以及工業(yè)物業(yè)等等。這也使得我們的生活與物業(yè)公司息息相關(guān)。安全指的是人、物品、環(huán)境等不會(huì)受到危險(xiǎn)、事故的威脅。而物業(yè)安全指的是在物業(yè)公司的管理和防護(hù)下，物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的人、物、環(huán)境及物業(yè)公司本身都不會(huì)受到安全威脅。物業(yè)公司的安全服務(wù)能力決定于其內(nèi)部的安全管理制度，人員的安全意識(shí)及應(yīng)對(duì)安全威脅的緊急制動(dòng)措施等，從當(dāng)前的物業(yè)公司安全管理來(lái)看，還存在很多的不足，在安全防護(hù)落實(shí)上還存在一些疏忽，所以還需針對(duì)物業(yè)公司的安全管理問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的研究和探討。
1物業(yè)企業(yè)安全管理存在的問(wèn)題
1.1管理范圍窄
傳統(tǒng)的物業(yè)管理中管理的范圍主要包括犯罪、火災(zāi)等，而且這些安全問(wèn)題發(fā)生的概率比較低，造成的人員傷亡以及財(cái)產(chǎn)損失小，這也使得物業(yè)公司在安全管理上缺乏應(yīng)有的重視，對(duì)管理的范圍限定的也比較小，主要負(fù)責(zé)抓治安以及消防方面，其他的安全管理問(wèn)題被忽視，使得物業(yè)企業(yè)安全管理中存在很多的漏洞。
1.2物業(yè)管理涉及多方事物，安全問(wèn)題難以落實(shí)
從當(dāng)前物業(yè)管理的情況來(lái)看，其中存在多方的問(wèn)題和矛盾，物業(yè)與銷售商、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主間都具有一定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，同時(shí)在這些關(guān)系的劃分中往往不夠明確，雖然隨著法律的完善，對(duì)物業(yè)管理方面的內(nèi)容制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，但是這些法律法規(guī)過(guò)于籠統(tǒng)，使得真正發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法提供有效的依據(jù)，從而使得司法機(jī)關(guān)在解決這些問(wèn)題時(shí)也無(wú)從下手。同時(shí)物業(yè)是受產(chǎn)權(quán)人的委托來(lái)為業(yè)主實(shí)行管理服務(wù)，因此這項(xiàng)服務(wù)需要在產(chǎn)權(quán)明確的基礎(chǔ)上來(lái)進(jìn)行，但是從當(dāng)前建筑房屋的公用位置來(lái)看，其中的配套設(shè)施、綠化、場(chǎng)地以及道路等在權(quán)責(zé)利等方面都不夠明確，進(jìn)而使得物業(yè)在物業(yè)管理費(fèi)的收取中存在很大的困難[1]。部分項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)以及施工的過(guò)程中，遺留下很多的問(wèn)題，使得物業(yè)管理的基礎(chǔ)不牢，工程質(zhì)量低下、配套設(shè)施不完善及為銷售而做出的不合理承諾都為物業(yè)管理帶來(lái)了很大的困難。這些問(wèn)題使得物業(yè)需承擔(dān)更多的責(zé)任和義務(wù)，但是獲得的回報(bào)少，所以導(dǎo)致物業(yè)管理人員的工作性不高，導(dǎo)致物業(yè)安全管理制度落實(shí)不徹底。
1.3安全管理法規(guī)不健全，管理意識(shí)淡薄
當(dāng)前我國(guó)關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)比較少，缺乏對(duì)法律的細(xì)化和解釋，導(dǎo)致物業(yè)出現(xiàn)安全問(wèn)題時(shí)無(wú)法根據(jù)相關(guān)的法律進(jìn)行追責(zé)，所以一旦物業(yè)公司出現(xiàn)重大的安全問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)以及相關(guān)負(fù)責(zé)人也不會(huì)受到太大的懲罰，進(jìn)而使得物業(yè)公司在安全管理中有恃無(wú)恐，降低企業(yè)的安全管理水平。同時(shí)管理本身是一門(mén)科學(xué)，但是當(dāng)前物業(yè)管理中卻忽視了管理的科學(xué)性，在安全管理上不注重對(duì)安全管理理論的研究，同時(shí)安全管理的手段比較落后，進(jìn)而使得物業(yè)安全管理問(wèn)題頻發(fā)。此外物業(yè)公司人員的安全意識(shí)淡薄，對(duì)物業(yè)管理中存在的隱患等沒(méi)有及時(shí)的排查和預(yù)防，而是抱有僥幸心理，認(rèn)為會(huì)造成安全事故的可能性小，所以對(duì)其中的安全隱患聽(tīng)之任之，進(jìn)而使得物業(yè)安全管理落實(shí)不到位。
2物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)安全管理的對(duì)策
2.1建立科學(xué)、合理的管理制度和體系
物業(yè)公司安全管理是物業(yè)服務(wù)中的重點(diǎn)內(nèi)容，主要是對(duì)管理服務(wù)區(qū)域治安、火災(zāi)以及突發(fā)事件等安全事故的管理和防治。為了提升物業(yè)安全管理的效率和質(zhì)量，需要根據(jù)具體的管理區(qū)域特點(diǎn)制定科學(xué)、合理的管理制度和體系[2]。在管理制度與體系的制定中必須要能夠根據(jù)實(shí)地的特點(diǎn)，考慮的更全面和完善，并注重人性化。同時(shí)將制度與體系進(jìn)行有效的結(jié)合，使物業(yè)管理工作人員在遇到安全事故后，能依據(jù)管理制度與體系采取行動(dòng)。如果只有制度那么工作人員的工作必然會(huì)刻板，限制了工作的靈活性，所以在制度的基礎(chǔ)上還需要注重體系的建設(shè)。比如根據(jù)物業(yè)安全管理的制度，在發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件時(shí)，需要及時(shí)上報(bào)，同時(shí)在事件的處理中需要遵從上級(jí)的指示。但如果地下室發(fā)生大量滲水情況，而巡邏人員先上報(bào)，再等指示，然后采取行動(dòng)，那么將會(huì)使?jié)B水情況越來(lái)越嚴(yán)重，造成的損失也會(huì)逐漸加大。由此可見(jiàn)，除了制度外還需有完善的體系建設(shè)。在體系中規(guī)定出在遇到安全事故時(shí)，需先做什么、再做什么。通過(guò)預(yù)案的制定使得安全管理工作更高效。
2.2強(qiáng)調(diào)服務(wù)的人性化
物業(yè)公司的安全管理還需要遵從人性化的原則，首先需要在員工的管理上實(shí)行人性化，物業(yè)安全管理是一個(gè)比較繁瑣、勞動(dòng)密集型的服務(wù)，安全管理人員需要經(jīng)常與業(yè)主打交道，同時(shí)安全服務(wù)的效果也是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度的認(rèn)同感。物業(yè)管理層人員的主要工作是對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并調(diào)動(dòng)員工的積極性來(lái)消除員工在工作中的消極心理，提升對(duì)物業(yè)安全人員的培訓(xùn)力度，使安全管理人員能夠提升安全意識(shí)，并采用人性化的服務(wù)方式與業(yè)主進(jìn)行溝通，為業(yè)主提供安全管理服務(wù)，從而保證物業(yè)安全管理工作的效率。
2.3建立科學(xué)的安全觀
科學(xué)的安全觀，能夠使物業(yè)企業(yè)在安全管理中，制定科學(xué)的管理體系，防止因?yàn)閷?duì)安全的片面認(rèn)識(shí)使得安全管理存在諸多的漏洞，進(jìn)而更加全面、系統(tǒng)的解決安全問(wèn)題。在科學(xué)安全觀的指導(dǎo)下，安全管理人員能夠及時(shí)、認(rèn)真的找到事故中存在的原因，分析出潛在的危險(xiǎn)因素，了解當(dāng)前管理中存在的薄弱環(huán)節(jié)以及發(fā)生危險(xiǎn)的程度，從而制定相對(duì)應(yīng)的安全預(yù)防措施。通過(guò)對(duì)物業(yè)企業(yè)安全管理制度和工作的評(píng)價(jià)，使得安全管理實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化。
3結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，物業(yè)的安全管理關(guān)系著業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全以及物業(yè)企業(yè)的發(fā)展。但是由于我國(guó)物業(yè)行業(yè)的興起比較晚，相關(guān)法律制度不完善，權(quán)責(zé)劃分不明確以及物業(yè)費(fèi)用收取較低等方面的影響，使得物業(yè)管理中還存在很多的不足，所以還需物業(yè)公司能采用現(xiàn)代化的管理理念，樹(shù)立科學(xué)的安全觀，加強(qiáng)對(duì)安全管理體制的建設(shè)，提升安全管理的效率，為業(yè)主提供一個(gè)安全的生活環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[1]王海燕.住宅小區(qū)物業(yè)安全管理研究[J].住宅與房地產(chǎn),2016,(27):28.
關(guān)鍵詞：物業(yè) 財(cái)務(wù)管理 現(xiàn)狀 改進(jìn)
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，于20世紀(jì)80年代從香港傳入我國(guó)大陸。1981年3月，在深圳成立了我國(guó)大陸第一家物業(yè)管理企業(yè)，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理時(shí)代的到來(lái)。目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)大多是微利企業(yè)。作為一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，加強(qiáng)管理、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高，始終是物業(yè)管理企業(yè)的重要課題。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心部分，滲透到企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、每個(gè)環(huán)節(jié)，甚至每一名員工。財(cái)務(wù)管理水平的高低，決定著企業(yè)的興衰成敗，決定著企業(yè)的戰(zhàn)略管理和經(jīng)營(yíng)管理的效果。
通過(guò)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀的了解，筆者發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)制度建設(shè)、資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作、內(nèi)部控制等方面存在一些亟待解決的問(wèn)題。為了企業(yè)價(jià)值最大化這一財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，有必要針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探討。
一、財(cái)務(wù)管理概念及內(nèi)容
企業(yè)財(cái)務(wù)管理，是指在國(guó)家法律法規(guī)和方針、政策指導(dǎo)下，根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律和企業(yè)對(duì)資金管理的要求，有組織地對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)及財(cái)務(wù)關(guān)系所進(jìn)行的一項(xiàng)管理工作。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)重要組成部分。
物業(yè)管理企業(yè)所有涉及資金的活動(dòng)都是財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容，包括籌資管理、投資管理、資金的運(yùn)用和資金的分配等。財(cái)務(wù)管理的實(shí)質(zhì)是以價(jià)值形式對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行綜合性的管理，
二、我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀
（一）財(cái)務(wù)管理制度不健全不完善
物業(yè)管理行業(yè)至今沒(méi)有一套健全、完善的財(cái)務(wù)管理制度，物業(yè)管理企業(yè)仍然存在執(zhí)行不同會(huì)計(jì)制度的現(xiàn)象。盡管我國(guó)已經(jīng)頒布了《會(huì)計(jì)法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算補(bǔ)充規(guī)定（試行）》以及各地方頒布實(shí)施的《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理實(shí)施細(xì)則》等等會(huì)計(jì)制度法規(guī)，提供了物業(yè)管理企業(yè)制定內(nèi)部財(cái)務(wù)制度的依據(jù)和參照，但是，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中仍然存在行業(yè)內(nèi)部制度執(zhí)行混亂現(xiàn)象：有的執(zhí)行事業(yè)單位財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的執(zhí)行外商投資企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；有的執(zhí)行旅游、飲食服務(wù)業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；有的執(zhí)行施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；有的執(zhí)行工業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)制度等等。物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度過(guò)于多樣化，導(dǎo)致會(huì)計(jì)人員在具體財(cái)務(wù)工作處理上存在較大差異，既不利于行業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的統(tǒng)計(jì)和比較，也不利物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
（二）資金運(yùn)營(yíng)缺陷
我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)大多規(guī)模較小資金少，受委托管理的資產(chǎn)量大、風(fēng)險(xiǎn)大、責(zé)任大，物業(yè)企業(yè)盈利性差。受上述因素影響，物業(yè)管理企業(yè)籌資信貸能力差，又缺乏政府的支持，融資困難，這又進(jìn)一步造成了其資金短缺。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)合同提供物業(yè)服務(wù)，支付公共部位的設(shè)備設(shè)施維護(hù)維修費(fèi)、綠化保潔、垃圾清運(yùn)、物業(yè)人員薪酬，代收代繳房屋租金、水電費(fèi)等，承擔(dān)大量資金流出的同時(shí)，還要面臨業(yè)主不按時(shí)繳納費(fèi)用，甚至是長(zhǎng)期拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。某些物業(yè)管理企業(yè)無(wú)視國(guó)家制度，私設(shè)“小金庫(kù)”或是違規(guī)使用資金購(gòu)置汽車、違規(guī)改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，占用大量的資金影響企業(yè)的資金流動(dòng)。資金流動(dòng)是企業(yè)的主動(dòng)脈，一旦被切斷，本就資金緊張的物業(yè)管理企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)情況可想而知。
（三）內(nèi)部控制體系缺失
內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、管理層和全體員工共同實(shí)施的、旨在合理保證實(shí)現(xiàn)企業(yè)基本目標(biāo)的一系列控制活動(dòng)。內(nèi)部控制不僅能維護(hù)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)安全、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，還可以保證會(huì)計(jì)信息的采集、歸類、記錄和匯總過(guò)程準(zhǔn)確無(wú)誤，從而真實(shí)的反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的實(shí)際情況，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正各種錯(cuò)弊，從而保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。有些物業(yè)管理企業(yè)由于對(duì)內(nèi)控工作不夠重視，存在如下問(wèn)題：沒(méi)有建立內(nèi)部控制制度，有制度不健全，制度流于形式并沒(méi)有貫徹實(shí)施，缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，存在內(nèi)部審計(jì)職能弱化的現(xiàn)象。內(nèi)部控制體系的缺失，必然導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理的混亂，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。
（四）財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)不高
目前，我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素質(zhì)普遍不高，或無(wú)證上崗，或不具相應(yīng)的會(huì)計(jì)技術(shù)資格證。財(cái)務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)的高低直接關(guān)系到企業(yè)會(huì)計(jì)工作的質(zhì)量。實(shí)際工作中，有的財(cái)務(wù)人員職業(yè)道德缺失，甚至參與弄虛作假；有的財(cái)務(wù)人員缺乏法律意識(shí)，不熟悉財(cái)經(jīng)法規(guī)、制度；有的財(cái)務(wù)人員缺乏職業(yè)判斷力，業(yè)務(wù)處理能力較差；有的財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，保守商業(yè)秘密觀念較差；有的財(cái)務(wù)人員不注重自身業(yè)務(wù)水平和技能的提高；有的財(cái)務(wù)人員服務(wù)意識(shí)較差，崗位工作敷衍了事，缺乏愛(ài)崗敬業(yè)的精神。
三、完善物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施
（一）完善財(cái)務(wù)管理制度體系
物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)在會(huì)計(jì)核算工作中無(wú)法吸取行業(yè)會(huì)計(jì)制度的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前的會(huì)計(jì)制度、條例等也沒(méi)有提供具體的、詳盡的指導(dǎo)意見(jiàn)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在了解、分析物業(yè)管理業(yè)務(wù)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，建立一套適用于物業(yè)管理企業(yè)自身的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)的非流動(dòng)負(fù)債、營(yíng)業(yè)收入、成本費(fèi)用等核算內(nèi)容區(qū)別于其它行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)定期地向業(yè)主報(bào)送，從而更具透明度。物業(yè)管理企業(yè)具有較多的委托經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，會(huì)計(jì)核算應(yīng)該強(qiáng)化資產(chǎn)核算的及時(shí)性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該依據(jù)上述核算特點(diǎn)，制定內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度體系。
（二）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資金管理
資金管理是財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，應(yīng)該將資金集中進(jìn)行管理，這將有效降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。具體可以參照“資金池”的方式進(jìn)行資金集中管理，這樣能夠有效降低企業(yè)資金頭寸，統(tǒng)一、合理的運(yùn)作企業(yè)的資金，利用閑散資金進(jìn)行對(duì)外投資，謀求資金的中短期收益。物業(yè)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好營(yíng)運(yùn)資金的預(yù)算，分別細(xì)化到每年、每月、每周編制資金預(yù)算，使預(yù)算在不斷的變化中與實(shí)際收支趨于一致。要求各相關(guān)部門(mén)上報(bào)資金預(yù)算，據(jù)此對(duì)各部門(mén)的日?，F(xiàn)金流量進(jìn)行控制，并對(duì)資金預(yù)算情況進(jìn)行跟蹤分析和考核。事先有預(yù)算、事中有控制、事后有分析，才能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金管理。資金集中進(jìn)行管理可以改善物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，提高企業(yè)盈利能力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而拓寬企業(yè)從內(nèi)部和外部進(jìn)行融資的渠道。
（三）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制
1、遵循不相容職務(wù)相分離的原則
物業(yè)管理企業(yè)大多屬于小規(guī)模企業(yè)，機(jī)構(gòu)設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單，人員較少。在機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置上，更應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行不相容職務(wù)相分離的原則。如財(cái)務(wù)工作中的會(huì)計(jì)和出納就屬不相容職務(wù)，需要分離。
2、授權(quán)批準(zhǔn)控制
授權(quán)批準(zhǔn)控制指對(duì)單位內(nèi)部部門(mén)或職員處理經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的權(quán)限控制，它可以保證物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行和限制。如物業(yè)管理企業(yè)處置廢品的數(shù)額超過(guò)某部門(mén)的批準(zhǔn)權(quán)限時(shí)，只有經(jīng)過(guò)更高級(jí)別的部門(mén)批準(zhǔn)，才能進(jìn)行該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。
3、實(shí)物資產(chǎn)控制
實(shí)物資產(chǎn)控制主要包括限制接近控制和定期清查控制兩種。限制接近，如物業(yè)管理企業(yè)除物業(yè)特定維護(hù)人員外，其他人員則限制接近公共區(qū)域內(nèi)的大型機(jī)器設(shè)備，可以保證資產(chǎn)安全。定期進(jìn)行實(shí)物資產(chǎn)清查，可以保證賬實(shí)相符，如發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符，應(yīng)查明原因，及時(shí)處理。
4、風(fēng)險(xiǎn)控制
物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括物業(yè)管理的服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)唯一的產(chǎn)品就是服務(wù)。在提供服務(wù)的過(guò)程中，物業(yè)企業(yè)受托管理的資產(chǎn)存在發(fā)生各種災(zāi)害的可能，面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)又稱籌資風(fēng)險(xiǎn)，是指由于舉債而給企業(yè)財(cái)務(wù)成果帶來(lái)的不確定性。借入資金需要還本付息，一旦無(wú)力償還到期債務(wù)，企業(yè)便會(huì)陷入財(cái)務(wù)困境甚至破產(chǎn)。
（四）提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)
由于目前網(wǎng)絡(luò)、媒體等極度發(fā)達(dá)的社會(huì)環(huán)境，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)人員的會(huì)計(jì)電算化水平的要求進(jìn)一步提高，對(duì)高知識(shí)存量、高技能型財(cái)務(wù)人員的需求進(jìn)一步增加。企業(yè)財(cái)務(wù)制度是隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求而不斷更新、細(xì)化的，財(cái)務(wù)人員只有具備終身學(xué)習(xí)的意識(shí)，才能夠跟上社會(huì)的發(fā)展變化，滿足財(cái)務(wù)工作的需求。財(cái)務(wù)人員應(yīng)該有意識(shí)的進(jìn)行知識(shí)更新，自我“充電”，提升自己的業(yè)務(wù)水平、法律意識(shí)，職業(yè)判斷能力和職業(yè)道德水平。
綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，還存在財(cái)務(wù)制度不完善、營(yíng)運(yùn)資金管理不規(guī)范、內(nèi)部控制缺失、會(huì)計(jì)人員職業(yè)素質(zhì)較低等現(xiàn)象。針對(duì)這些現(xiàn)象，筆者提出了改進(jìn)方法。但就目前物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀而言，改進(jìn)過(guò)程仍然需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過(guò)程。物業(yè)管理企業(yè)既是一個(gè)勞動(dòng)密集型企業(yè)，又是一個(gè)管理密集型企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)只有重視財(cái)務(wù)管理，才能在當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的形勢(shì)下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在立足自身服務(wù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上拓展服務(wù)范圍，向規(guī)?；l(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]柏光燕.我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究[J].中國(guó)外資，2008（8）：106-108
伴隨我國(guó)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，大部分物業(yè)管理公司的管理理念和管理水平在不斷提升。但是由于我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展時(shí)間短、物業(yè)財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)不高造成很多問(wèn)題。
1、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)工作缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理。會(huì)計(jì)記賬的方式不合格，沒(méi)有嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度明細(xì)記錄財(cái)務(wù)狀況；會(huì)計(jì)科目混亂，收支會(huì)計(jì)科目的記錄不準(zhǔn)確，例如資本性支出與收益性支出混亂記錄；會(huì)計(jì)資料造假，數(shù)據(jù)失真或者不準(zhǔn)確，作假帳的現(xiàn)象是依然存在的；會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手續(xù)不合理，有些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)甚至沒(méi)有正式的合同或者協(xié)議等現(xiàn)象都是會(huì)計(jì)核算存在的嚴(yán)重問(wèn)題。這些會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)的問(wèn)題嚴(yán)重影響會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性和完整性，影響物業(yè)公司對(duì)數(shù)據(jù)的判斷。
2、會(huì)計(jì)核算方式單一。很多物業(yè)管理公司不注重會(huì)計(jì)核算這一塊，公司財(cái)務(wù)狀況由財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一管理核算，其他部門(mén)很少設(shè)立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理人員專門(mén)對(duì)本部門(mén)的財(cái)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)管理。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)范圍大，一個(gè)物業(yè)公司要同時(shí)管理好幾個(gè)小區(qū)甚至更多，賬目設(shè)置不詳細(xì)不利于公司對(duì)每個(gè)小區(qū)的具體情況分析和管理。
3、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理手段落后。很多公司目前的會(huì)計(jì)核算任然停留在手工做賬的階段，公司的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)收集、分析、處理大部分依靠人工作業(yè)。這樣既耗費(fèi)大量的時(shí)間，還影響數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確度。財(cái)務(wù)管理工作把很多時(shí)間用在做賬上面，用很少的時(shí)間對(duì)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行詳細(xì)的總結(jié)分析。
4、成本管理不完善，資金利用不當(dāng)現(xiàn)象存在。成本管理有三種方式：調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)模效益；與供貨商談判交流，轉(zhuǎn)移成本；加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化預(yù)算管理，節(jié)約支出。這些方法只能片面的短時(shí)間的管理成本，忽略了物業(yè)管理在對(duì)企業(yè)的供應(yīng)和服務(wù)環(huán)節(jié)的成本管理，這樣對(duì)物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期成本管理效果不是很好。資金挪用、賬款收不回來(lái)、壞賬等都提高了資金成本。
5、財(cái)務(wù)報(bào)表不詳細(xì)，不能為公司管理提供詳細(xì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。很多物業(yè)公司對(duì)外提供的財(cái)務(wù)報(bào)表只是很籠統(tǒng)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表等。沒(méi)有管理需要的各種詳細(xì)報(bào)表。例如：維修報(bào)表、各種服務(wù)費(fèi)用報(bào)表等。還有很多財(cái)務(wù)信息是采用統(tǒng)計(jì)的方法，統(tǒng)計(jì)工作時(shí)間長(zhǎng)，數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，不能滿足財(cái)務(wù)管理的需求。
6、稅務(wù)賬目不清楚，物業(yè)管理收費(fèi)對(duì)稅務(wù)的劃分不清楚，導(dǎo)致申稅及納稅不真實(shí)。
7、會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理分不清。很多物業(yè)公司認(rèn)為會(huì)計(jì)核算是會(huì)計(jì)部門(mén)的工作，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理是一個(gè)體系。
二、提高物業(yè)管理行業(yè)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理水平的方法
（一）規(guī)范管理會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作
1、提高財(cái)務(wù)工作人員的思想素質(zhì)和專業(yè)素質(zhì)。對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和思想素質(zhì)培養(yǎng)，提高財(cái)務(wù)人員的知識(shí)水平和管理能力，做好公司的財(cái)務(wù)管理工作。
2、建立健全公司內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算制度、財(cái)務(wù)管理制度、成本核算制度、財(cái)務(wù)清查制度等。讓公司的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理有制度可依。
3、建立完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系。有了完整的財(cái)務(wù)監(jiān)督體系可以規(guī)范財(cái)務(wù)管理的整個(gè)過(guò)程，提高財(cái)務(wù)管理的效果。特別是原始會(huì)計(jì)憑證的審核制度，這樣可以保證會(huì)計(jì)信息的完整性和準(zhǔn)確性。
（二）建立二級(jí)會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。
由于物業(yè)管理公司管理區(qū)域的增多，對(duì)財(cái)務(wù)的管理也應(yīng)該更加詳細(xì)。要掌握詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息，必須建立二級(jí)或者多級(jí)的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度。以每個(gè)小區(qū)為單位建立會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)小區(qū)信息及進(jìn)行整合分析，再將原數(shù)據(jù)和整合數(shù)據(jù)交由公司總財(cái)務(wù)部門(mén)，公司財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)每個(gè)小區(qū)的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。必要時(shí)這些詳細(xì)的信息也是物業(yè)公司制定小區(qū)管理計(jì)劃的重要依據(jù)。
（三）正確劃分應(yīng)繳稅務(wù)項(xiàng)目，準(zhǔn)確申報(bào)應(yīng)納稅額。
很多物業(yè)公司會(huì)計(jì)人員分不清楚公司“管理處”和業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系、物業(yè)管理企業(yè)所有者權(quán)益和物業(yè)所有人權(quán)益之間的區(qū)別、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)申報(bào)之間的關(guān)系，以及對(duì)應(yīng)繳稅項(xiàng)和非應(yīng)繳稅項(xiàng)之間的劃分認(rèn)識(shí)不清。這些都導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理不當(dāng)。要增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)知識(shí)，正確劃分應(yīng)交稅務(wù)項(xiàng)目，按時(shí)申報(bào)納稅，做好物業(yè)管理的財(cái)務(wù)工作，保證各方利益不受損害。
（四）對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行精細(xì)化的管理。
1、對(duì)成本進(jìn)行精細(xì)化管理。建立會(huì)計(jì)輔助核算和財(cái)務(wù)管理制度，成本核算必須明確到各個(gè)部門(mén)及負(fù)責(zé)人，可以按照單位管理的需要對(duì)成本科目按部門(mén)、按人員、按地點(diǎn)進(jìn)行輔助核算，對(duì)每一筆開(kāi)支的用處和單位都進(jìn)行詳細(xì)的記錄，保證信息的完整性和準(zhǔn)確性。
2、對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行精細(xì)化管理，進(jìn)行最小范圍的核算。以部門(mén)或以樓體為單位劃分利潤(rùn)的財(cái)務(wù)管理，每個(gè)單位的財(cái)務(wù)管理又可以劃分下一級(jí)的財(cái)務(wù)管理單位（例如再以項(xiàng)目為單位劃分，或者以樓層為單位劃分）。這樣的財(cái)務(wù)管理體系可以清晰具體的反映公司各部門(mén)的盈利狀況。也利于公司財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行利潤(rùn)報(bào)表總結(jié)，還可以保證利潤(rùn)數(shù)據(jù)信息的完整性。
3、對(duì)資金的精細(xì)化管理。首先，減少資金的浪費(fèi)，提高資金的利用率。其次,對(duì)資金的流動(dòng)做好跟蹤管理，防止貪污挪用現(xiàn)象的發(fā)生。然后，對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)該加大催款力度，盡快收回款項(xiàng)，提高資金的流動(dòng)速度。再次，分散風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司可以與保險(xiǎn)公司、保安公司合作，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。最后，設(shè)立壞賬準(zhǔn)備金，將其納入資金管理費(fèi)用，加強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，增強(qiáng)物業(yè)管理公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
三、結(jié)束語(yǔ)
摘 要 我國(guó)物業(yè)管理起步時(shí)間較晚，物業(yè)管理還不系統(tǒng)，作為物業(yè)管理重要組成部分的物業(yè)檔案管理尚不完善，城市化進(jìn)程不斷推動(dòng)物業(yè)及物業(yè)檔案管理的發(fā)展，要求物業(yè)檔案管理不斷完善，以發(fā)揮物業(yè)檔案的重要作用。本文針對(duì)物業(yè)檔案的內(nèi)容構(gòu)成、管理現(xiàn)狀、管理制度、利用、優(yōu)化物業(yè)檔案管理水平等提出見(jiàn)解和方法，希望能起到優(yōu)化社區(qū)物業(yè)檔案管理的目的。
關(guān)鍵詞 檔案管理 物業(yè)檔案 規(guī)范
我國(guó)在推進(jìn)城市化進(jìn)程中，提出發(fā)展小城鎮(zhèn)，由此引發(fā)大量農(nóng)村人口向大城市和中小城鎮(zhèn)集中，城市形成越來(lái)越多、越來(lái)越大的社區(qū)，物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。物業(yè)公司應(yīng)有一套詳盡的物業(yè)檔案管理方法，加強(qiáng)物業(yè)檔案管理利用。
依據(jù)檔案法規(guī)定，物業(yè)檔案是指企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接形成的對(duì)國(guó)家、社會(huì)、業(yè)主有保存和查考利用價(jià)值的文字、圖表、聲像材料等歷史記錄。
物業(yè)檔案管理是物業(yè)的基礎(chǔ)工作，其基本任務(wù)是對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)檔案進(jìn)行科學(xué)、規(guī)范的管理，以保證檔案的安全、合理利用，以提高物業(yè)管理水平，為業(yè)主生活提供服務(wù)。
一、物業(yè)檔案的內(nèi)容
（一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司移交的基建檔案和設(shè)備檔案
2007年國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》二十九條規(guī)定：“物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)公司移交下列材料（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖；（2）設(shè)施設(shè)備的按裝、使用、維護(hù)保養(yǎng)等材料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修和的物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理必須的的其他文件”。
（二）物業(yè)合同檔案
（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同；
（2）房屋及設(shè)備修繕的工程合同、裝修合同、房屋租賃合同等。
（三）業(yè)主及住戶檔案
物業(yè)公司應(yīng)“一戶一檔”分開(kāi)記錄業(yè)主、住戶及其家庭成員的基本信息和身份證復(fù)印件、業(yè)主房屋入住驗(yàn)收單、業(yè)主車庫(kù)車位驗(yàn)收單、業(yè)主和物業(yè)簽訂的各項(xiàng)協(xié)議、房屋鑰匙交接驗(yàn)收單等。
（四）物業(yè)管理清冊(cè)
反應(yīng)各樓單元、房屋數(shù)量、戶數(shù)、面積、戶型、房屋使用性質(zhì)、公共區(qū)域情況及所有權(quán)狀況的物業(yè)管理清冊(cè)。
（五）物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租售檔案
包括物業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)和延伸服務(wù)時(shí)形成的房屋、車庫(kù)（位）出租合同、物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明、同意出租的文件、公證書(shū)等。
（六）業(yè)主報(bào)修、物業(yè)保養(yǎng)維修檔案
包括業(yè)主報(bào)修登記情況、物業(yè)維修情況、維修基金使用情況、維修計(jì)劃、維修審批表、修繕圖紙、驗(yàn)收合格證明、工程預(yù)結(jié)算材料等。
（七）物業(yè)服務(wù)檔案
物業(yè)在各項(xiàng)服務(wù)中形成的綠化、清潔工人、保安、車輛管理等檔案。
（八）物業(yè)其他檔案
物業(yè)收費(fèi)檔案、清潔工人及保安的發(fā)放工資記錄、社區(qū)衛(wèi)生情況、保安值班情況、監(jiān)控運(yùn)轉(zhuǎn)情況、社區(qū)的公共秩序管理記錄，收繳物業(yè)費(fèi)、車位使用租金、清潔工人及保安的發(fā)放工資記錄等檔案。
（九）還包括黨群工作檔案、科教檔案、社區(qū)組織各項(xiàng)活動(dòng)的檔案等其他檔案
只有理清物業(yè)檔案包含內(nèi)容，才能提高物業(yè)管理水平，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)造物業(yè)品牌價(jià)值。
二、物業(yè)檔案管理現(xiàn)狀
（一）物業(yè)檔案管理意識(shí)不強(qiáng)，存在重視物業(yè)外在業(yè)務(wù)工作輕視物業(yè)檔案管理利用；物業(yè)公司基本上沒(méi)有專門(mén)庫(kù)房保管檔案，無(wú)專門(mén)的檔案柜架，無(wú)專門(mén)檔案管理人員，檔案基本保存在各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，無(wú)法規(guī)范整理，檔案管理分散利用不方便。
（二）物業(yè)檔案管理制度不健全，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有的單位沒(méi)有相關(guān)物業(yè)檔案管理制度，檔案分類無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，檔案隨處堆放，丟失嚴(yán)重。
（三）兼職物業(yè)檔案管理人員缺乏檔案意識(shí)，不能全面收集、整理、利用檔案，個(gè)別單位聘用的人員素質(zhì)低，加上管理的物業(yè)項(xiàng)目多、任務(wù)重，對(duì)檔案工作無(wú)暇顧及，造成檔案借出后到時(shí)無(wú)法追回，業(yè)檔案整體管理水平不高。
三、優(yōu)化物業(yè)檔案管理、規(guī)范物業(yè)檔案管理制度
（一）物I檔案管理的基本屬性
（1）物業(yè)檔案管理具有基礎(chǔ)性，物業(yè)檔案是物業(yè)服務(wù)公司工作活動(dòng)的原始記錄，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，物業(yè)檔案是物業(yè)維修、更新、改造的重要依據(jù)，；物業(yè)檔案是業(yè)主維護(hù)合法權(quán)益的原始憑證；物業(yè)檔案是物業(yè)公司各項(xiàng)工作的真實(shí)記錄，是物業(yè)公司解決法律糾紛、化解矛盾的重要材料。（2）物業(yè)檔案具有動(dòng)態(tài)性，物業(yè)服務(wù)是動(dòng)態(tài)的、不斷發(fā)生變化，因此物業(yè)檔案也應(yīng)及時(shí)反應(yīng)物業(yè)公司的變化情況，為物業(yè)管理提供檔案依據(jù)；業(yè)主需求的動(dòng)態(tài)性，物業(yè)公司提供的服務(wù)要不斷適應(yīng)業(yè)主的要求，提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)，創(chuàng)新服務(wù)方式，提升物業(yè)服務(wù)層次；（3）物業(yè)檔案具有服務(wù)性，物業(yè)管理本身就是服務(wù)行業(yè)，以提供令人滿意的服務(wù)為宗旨，堅(jiān)持以人為本，各項(xiàng)管理措施應(yīng)人性化；滿足業(yè)主的利用物業(yè)檔案的要求，為業(yè)主提供查詢檔案的服務(wù)。
（二）優(yōu)化物業(yè)檔案管理措施
（1）提高物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)及檔案管理人員的檔案意識(shí)，制定合理的檔案管理制度，加強(qiáng)管理，責(zé)任落實(shí)到人，組織員工參加檔案知識(shí)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)，將檔案管理列入考核項(xiàng)目，提升全體人員檔案意識(shí)，推進(jìn)檔案工作。引進(jìn)檔案專業(yè)人才，實(shí)現(xiàn)檔案專業(yè)化管理，還要加強(qiáng)計(jì)算機(jī)知識(shí)的培訓(xùn)，以適應(yīng)信息化的檔案管理。
（2）創(chuàng)新服務(wù)理念，物業(yè)檔案保管應(yīng)以方便利用為宗旨，一服務(wù)業(yè)主為導(dǎo)向，物業(yè)檔案管理的內(nèi)容要滿足業(yè)主需要、物業(yè)公司工作兩個(gè)方面。加大檔案宣傳力度，增強(qiáng)社會(huì)對(duì)檔案的關(guān)注，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司的檔案管理工作。物業(yè)公司應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)檔案管理。
（3）推進(jìn)物業(yè)檔案信息化管理，利用計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)物業(yè)檔案信息，方便查找檔案，節(jié)省檔案利用人員的時(shí)間，推進(jìn)物業(yè)檔案的數(shù)字化建設(shè)。做好社區(qū)監(jiān)控圖像檔案、物業(yè)組織各項(xiàng)活動(dòng)的錄像檔案的收集保存工作。
（4）物業(yè)檔案管理是動(dòng)態(tài)的，社區(qū)物業(yè)公司會(huì)發(fā)生更換，因此新的物業(yè)接收社區(qū)工作要及時(shí)進(jìn)行檔案移交清點(diǎn)，及時(shí)掌握業(yè)主因買賣、交換、繼承等動(dòng)態(tài)變更信息，將原物業(yè)公司形成的檔案與本公司檔案形成一個(gè)新的全宗，以保證物業(yè)檔案的完整性。
四、物業(yè)檔案利用服務(wù)
加大檔案利用的宣傳力度，普及居民的檔案利用意識(shí)，對(duì)于公開(kāi)檔案要充分發(fā)揮其檔案價(jià)值，通過(guò)借閱、展覽等方式為業(yè)主和其他工作人員提供檔案利用
物業(yè)檔案管理貫穿于物業(yè)服務(wù)工作的全程，提高物業(yè)檔案管理水平，可以提升物業(yè)服務(wù)的整體水平，更好的服務(wù)社區(qū)居民，為改善民生、建設(shè)和諧社區(qū)做出貢獻(xiàn)，同時(shí)樹(shù)立公司形象，加強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
參考文獻(xiàn)：
[1] 李清華.論加強(qiáng)檔案管理的重要性[J].蘭臺(tái)世界，2015.S5.
[2] 蔡P.物業(yè)檔案管理研究[J].北京檔案，2012.07.
物業(yè)管理部的崗位職責(zé)是什么？
物業(yè)管理部崗位職責(zé)有
1、負(fù)責(zé)公司的物業(yè)管理工作
2、負(fù)責(zé)公司住房基金管理工作
3、對(duì)生活服務(wù)中心的管理工作
4、對(duì)醫(yī)務(wù)室的管理工作
5、綜合治安管理
6、消防與武裝工作
7、交通管理工作
8、對(duì)保安公司的管理
9、定期進(jìn)行治安管理、消防安全、交通安全法律法規(guī)宣傳
你知道怎么制定這些部門(mén)的崗位職責(zé)嗎？ 無(wú)憂商務(wù)網(wǎng)的物業(yè)管理部崗位說(shuō)明書(shū)幫你解決問(wèn)題.
物業(yè)管理部門(mén)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務(wù)的一個(gè)綜合性部門(mén)。
崗位名稱
物業(yè)管理員
崗位編號(hào)
所在部門(mén)
物業(yè)管理部
崗位定員
1
直接上級(jí)
物業(yè)管理部部長(zhǎng)
工資等級(jí)
直接下級(jí)
崗位分析日期
本職： 負(fù)責(zé)實(shí)施公司房產(chǎn)檢查、維修、翻新工作，并實(shí)施公司社區(qū)建設(shè)工作，分配和調(diào)整住房相關(guān)工作，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)生活服務(wù)工作，負(fù)責(zé)公司自身基建的設(shè)計(jì)及施工質(zhì)量管理工作
職責(zé)與工作任務(wù):
職
責(zé)
一
職責(zé)表述：負(fù)責(zé)住房基金的管理工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
根據(jù)國(guó)家法規(guī)，督促公司落實(shí)相關(guān)住房基金的相關(guān)政策
組織對(duì)公司房產(chǎn)基金的提取、發(fā)放、使用情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，建立臺(tái)帳，形成報(bào)表
報(bào)表
財(cái)務(wù)部
組織開(kāi)展住房基金咨詢和宣傳工作
職
責(zé)
二
職責(zé)表述：負(fù)責(zé)公司社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃和建設(shè)工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
提出公司社區(qū)建設(shè)理念，策劃美化社區(qū)環(huán)境方案，經(jīng)審批后實(shí)施。
環(huán)境方案
直接上級(jí)
負(fù)責(zé)公司社區(qū)的衛(wèi)生和文明建設(shè)工作
職
責(zé)
三
職責(zé)表述：制定公司房產(chǎn)管理制度和工作計(jì)劃并組織貫徹執(zhí)行
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
起草公司房產(chǎn)管理制度，經(jīng)審批后執(zhí)行
房產(chǎn)管理制度
直接上級(jí)
會(huì)同住房基金管理員起草公司年度房屋的檢查、維修、翻新工作計(jì)劃，上報(bào)審批后組織實(shí)施
工作計(jì)劃
直接上級(jí)
起草環(huán)境建設(shè)工作年度、季度、月度工作計(jì)劃，經(jīng)審批后執(zhí)行
工作計(jì)劃
直接上級(jí)
做好年度及平時(shí)工作總結(jié)，按時(shí)向上級(jí)匯報(bào)
工作總結(jié)
直接上級(jí)
職
責(zé)
四
職責(zé)表述：做好房產(chǎn)管理日常工作
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
調(diào)查公司員工的住房情況，收繳住房申請(qǐng)書(shū)，經(jīng)常檢查住房使用情況，提出修理意見(jiàn)
修理意見(jiàn)
直接上級(jí)
落實(shí)員工住房的修理工作，并做好維修記錄
維修記錄
直接上級(jí)，檔案
參加舊房改造、拆遷安置項(xiàng)目
建立健全房產(chǎn)檔案材料和帳卡
檔案材料、帳卡
檔案、財(cái)務(wù)部
職
責(zé)
五
職責(zé)表述：起草分配和調(diào)整住房方案及處理事項(xiàng)
工作結(jié)果
分送單位
工作
任務(wù)
起草分配和調(diào)整住房方案，提交部長(zhǎng)審批
住房方案
直接上級(jí)
統(tǒng)計(jì)住房分配和調(diào)整資料和相關(guān)信息
監(jiān)督住房分配和調(diào)整過(guò)程，并提交報(bào)告
報(bào)告
直接上級(jí)
職
責(zé)
六
職責(zé)表述：公司社區(qū)的環(huán)境建設(shè)
工作結(jié)果
分送單位
工作
（2003年11月21日）
深住〔2003〕120號(hào)
國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2003年9月1日正式實(shí)施，對(duì)規(guī)范和發(fā)展物業(yè)管理行業(yè)具有深遠(yuǎn)意義。結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實(shí)踐，現(xiàn)就貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)問(wèn)題提出指導(dǎo)意見(jiàn)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
關(guān)于貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)
根據(jù)建設(shè)部《關(guān)于宣傳貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的通知》、廣東省建設(shè)廳《關(guān)于貫徹〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》及深圳市法制局《關(guān)于我市行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法適用法律的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件精神，結(jié)合深圳物業(yè)管理行業(yè)立法及實(shí)踐，現(xiàn)就貫徹國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)家條例）有關(guān)問(wèn)題提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：
一、法律適用的原則
（一）寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國(guó)家條例和《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱省條例），國(guó)家條例、省條例未規(guī)定的參照適用《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱特區(qū)條例）及其實(shí)施細(xì)則。
（二）特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實(shí)施細(xì)則，特區(qū)條例未作規(guī)定的執(zhí)行國(guó)家條例的有關(guān)規(guī)定。
二、具體貫徹意見(jiàn)
（一）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分
劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對(duì)集中、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、便于管理的原則。具體劃分方法：
1.按城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目紅線圖范圍劃定。
2.已建成的物業(yè)以其已經(jīng)自然形成的物業(yè)范圍確定。
（二）關(guān)于業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
1.在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，并聘請(qǐng)一家物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)；業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)管理或物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，包括向業(yè)主收費(fèi)或與非物業(yè)管理企業(yè)及個(gè)人訂立物業(yè)服務(wù)合同。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米的，按四舍五入處理。
3.各區(qū)局可以組織街道辦、居委會(huì)參與指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌備工作。
4.不成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的情況按照國(guó)家條例的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
5.業(yè)主大會(huì)表決時(shí)應(yīng)當(dāng)使用業(yè)主大會(huì)表決票的示范文本，示范文本由市物業(yè)主管部門(mén)統(tǒng)一制定。
6.業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格和資格終止依據(jù)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（三）關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)
1.深圳市范圍內(nèi)住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
前款“規(guī)模較小”在特區(qū)內(nèi)是指在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層建筑面積低于五萬(wàn)平方米的，或高層總建筑面積低于兩萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合建筑面積低于3萬(wàn)平方米的；在寶安、龍崗兩區(qū)是指房屋建筑面積等于或少于5萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目（包括同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的房屋建筑面積）。
2.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)采取招投標(biāo)的方式。
3.市、區(qū)兩級(jí)政府所屬物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，均應(yīng)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（四）關(guān)于前期物業(yè)管理制度
1.深圳市各區(qū)均執(zhí)行國(guó)家條例規(guī)定的臨時(shí)公約制度。建設(shè)單位售房時(shí)應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房人簽訂臨時(shí)業(yè)主公約，臨時(shí)業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)住宅（建設(shè)）局備案。
2.寶安、龍崗兩區(qū)業(yè)主大會(huì)可經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)，決定與前期物業(yè)管理企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同或另行采用公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)。
3.特區(qū)內(nèi)仍然執(zhí)行特區(qū)條例的相關(guān)規(guī)定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與經(jīng)過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在售房合同中向買受人明示。
4.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其所擁有的空置房或自用房、經(jīng)營(yíng)房、收入沒(méi)有納入公共收益的會(huì)所，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及本體維修資金。
（五）關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度和職業(yè)資格證書(shū)制度
1.各區(qū)均要重點(diǎn)查處未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的行為，寶安、龍崗兩區(qū)執(zhí)行國(guó)家條例第六十條的規(guī)定；特區(qū)內(nèi)四區(qū)仍執(zhí)行特區(qū)條例及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定。
2.物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由各區(qū)住宅（建設(shè)）局責(zé)令限期整改。未整改的按國(guó)家條例第六十一條的規(guī)定處罰。
（六）關(guān)于維修基金制度
1.深圳市各區(qū)關(guān)于維修基金的名稱和管理制度暫不變動(dòng)。
2.寶安、龍崗兩區(qū)待國(guó)家專項(xiàng)維修資金管理辦法出臺(tái)后遵照?qǐng)?zhí)行。
（七）關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
1.深圳市各區(qū)關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)定；寶安、龍崗兩區(qū)待國(guó)家物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法出臺(tái)后從其規(guī)定。
2.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前述費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
一、當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題
1.管理人員思想意識(shí)落后
物業(yè)管理人員管理思想落后主要體現(xiàn)在缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)方面，究其原因，主要是長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業(yè)管理人員缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，思想紀(jì)律散漫，工作中缺乏主動(dòng)性，一味地“等政策、聽(tīng)指令”，很多問(wèn)題需要領(lǐng)導(dǎo)指出了才去做，等到業(yè)主投訴了才解決，導(dǎo)致了管理工作效率低下，始終處于被動(dòng)的局面；缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，在管理過(guò)程中不計(jì)經(jīng)濟(jì)效益，忽視成本控制，對(duì)管理費(fèi)用的支出缺乏合理的規(guī)劃使用，導(dǎo)致物業(yè)管理中過(guò)多的、不必要的成本支出，使企業(yè)缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。顯然，這種在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的落后的管理思想，以難以適應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理的水平依舊停滯在舊體制時(shí)代，難以滿足現(xiàn)代業(yè)主的需求。
2.物業(yè)管理的模式落后
走市場(chǎng)化路線是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，雖然近幾年來(lái)，物業(yè)管理水平得到了一定得提升，但受企業(yè)舊的管理體制和管理模式影響，當(dāng)前企業(yè)物業(yè)管理中仍然具有比較濃重的后勤色彩，其管理的協(xié)調(diào)與組織也多是按照以前后勤的管理方式來(lái)進(jìn)行布置和進(jìn)行的，致使企業(yè)物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)行業(yè)整體的管理水平存在一定的差距，且發(fā)展也相對(duì)緩慢。物業(yè)單位的運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)常需要企業(yè)主體來(lái)輸血解決，人員和管理事項(xiàng)的組織和安排也常后勤管理的模式來(lái)進(jìn)行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化發(fā)展，造成物業(yè)管理效率低、服務(wù)項(xiàng)目少等問(wèn)題。
3.服務(wù)意識(shí)有待提高
物業(yè)管理是典型的服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是物業(yè)管理的核心內(nèi)容，也是反應(yīng)物業(yè)綜合管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)。一些物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)行政管理的思想較重，缺乏服務(wù)意識(shí)，主要體現(xiàn)在服務(wù)項(xiàng)目不多、服務(wù)主動(dòng)性不強(qiáng)、服務(wù)態(tài)度不好、服務(wù)水平不高等方面。由此造成了業(yè)主評(píng)價(jià)不佳，認(rèn)可度不高的情況，物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展與整體管理水平的提升也會(huì)受到極大的影響。當(dāng)前我國(guó)企事業(yè)單位物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)意識(shí)普遍差強(qiáng)人意，整體上有待提高，只有樹(shù)立起業(yè)主為先、服務(wù)至上的服務(wù)意識(shí)，才能為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，不斷滿足業(yè)主需求。
二、提升物業(yè)管理水平的措施
針對(duì)當(dāng)前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題，要提升物業(yè)管理的水平，關(guān)鍵是要注意經(jīng)營(yíng)管理思想的創(chuàng)新，改變過(guò)去舊的管理思路，堅(jiān)持以市場(chǎng)發(fā)展為導(dǎo)向，以業(yè)主需求為前提，結(jié)合本單位內(nèi)外部實(shí)際情況，健全物業(yè)管理體系，提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，以此來(lái)提升物業(yè)管理的水平。
1.建立健全物業(yè)管理體系
合理完善的物業(yè)管理體系是提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)，因此，首先應(yīng)建立一套符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的，能夠體現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)益的，切實(shí)可行的管理制度，規(guī)范物業(yè)管理的行為。物業(yè)管理牽扯的范圍廣，涉及到的問(wèn)題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環(huán)衛(wèi)等等，都是關(guān)系到業(yè)主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業(yè)管理制度是非常必要的。這樣即使在物業(yè)管理過(guò)程中遇到問(wèn)題或是產(chǎn)生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業(yè)管理做到公開(kāi)透明、有章可循。制度化的管理可以使物業(yè)公司資金人員的使用，管理事項(xiàng)的安排更趨于科學(xué)化、規(guī)范化，從而為物業(yè)公司整體管理水平的提升打好基礎(chǔ)。
2.提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度
提高物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度離不開(kāi)專業(yè)的、現(xiàn)代化的物業(yè)管理人才的支持。物業(yè)管理涉及范圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建筑工程、經(jīng)濟(jì)管理等多方面的專業(yè)知識(shí)。培養(yǎng)專業(yè)人才，建設(shè)現(xiàn)代化的管理隊(duì)伍，以此來(lái)保證物業(yè)管理的服務(wù)品質(zhì)，促進(jìn)物業(yè)管理單位快速健康發(fā)展，提升物業(yè)管理市場(chǎng)化水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，可以通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)征集等方式來(lái)避免物業(yè)公司管理的盲目性，使物業(yè)管理公司的發(fā)展方向更趨于市場(chǎng)需求。另外，還可以通過(guò)建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制等方式提高國(guó)有物業(yè)管理單位的市場(chǎng)化水平。
3.培養(yǎng)服務(wù)意識(shí)
大家好!
首先，感謝管委會(huì)、軟件園、物管中心和同志們給予我這次展示自我的機(jī)會(huì)和舞臺(tái)。我叫×××，1962年出生。1983年畢業(yè)于浙江××，××工程專業(yè)，工程師;1983至1996年在××廠工作，歷任專業(yè)教師、技術(shù)員、設(shè)備分廠副廠長(zhǎng);1996年招入原發(fā)展物業(yè)公司工作，現(xiàn)為發(fā)展物業(yè)中心副經(jīng)理。今天競(jìng)聘的崗位是發(fā)展物業(yè)管理中心工程部經(jīng)理。
我今天演講的主要內(nèi)容分二個(gè)部分：一是我競(jìng)聘工程部經(jīng)理的優(yōu)勢(shì);二是談?wù)勛龊霉こ滩拷?jīng)理的工作思路。回顧本人近年來(lái)的工作情況，可以總結(jié)為三個(gè)方面。
第一、 盡職盡責(zé)為發(fā)展物業(yè)的初期建設(shè)鞠躬盡瘁。
1996年發(fā)展物業(yè)公司物業(yè)部組建初期百業(yè)待興，針對(duì)建筑設(shè)計(jì)及施工中的大量缺陷，我配合主管副總構(gòu)建了物業(yè)管理部的基本架構(gòu)，并力排眾議，從實(shí)際出發(fā)，力主建立一個(gè)精簡(jiǎn)、高效的物業(yè)管理隊(duì)伍，并制訂了一系列初期的規(guī)章制度。在這一時(shí)期，工程部重點(diǎn)做了二項(xiàng)工作，一是自主編制了一套計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，使物業(yè)管理初步納入到現(xiàn)代化管理軌道;二是改造及改正了大量大廈設(shè)計(jì)、安裝中的不恰當(dāng)、不適宜的缺陷，使得設(shè)備設(shè)施運(yùn)行更安全、更經(jīng)濟(jì)、更可靠。
第二、 盡心盡力為發(fā)展物業(yè)的發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
眾所周知，發(fā)展物業(yè)經(jīng)歷了多次變革，但我始終一如既往地尊重、支持各任領(lǐng)導(dǎo)的工作，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的威信，愿當(dāng)配角、甘作綠葉。辯證的看待自己的長(zhǎng)處和短處、揚(yáng)長(zhǎng)避短，團(tuán)結(jié)協(xié)作，做到：到位而不越位，補(bǔ)臺(tái)而不拆臺(tái)。在保證自己所管轄的工程部工作符合公司要求外，還為公司主編了一套“發(fā)展大廈物業(yè)管理制度匯編”及以后輔助編制了一系列管理制度，為發(fā)展物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，并且不斷走向規(guī)范、走向成熟，貢獻(xiàn)了自己的光和熱。
第三、 全心全意為發(fā)展物業(yè)的突破發(fā)揮自己的聰明才智。
為了發(fā)展物業(yè)有一個(gè)更好的未來(lái)，我已積累了各種資料約10多萬(wàn)字，計(jì)有《物業(yè)管理招投標(biāo)方案》、《住戶手冊(cè)》、《員工手冊(cè)》、《質(zhì)量手冊(cè)》、《安保手冊(cè)》、《企業(yè)ci手冊(cè)》、《管理表格匯編》、《管理制度匯編》、《合同協(xié)議匯編》、《設(shè)備操作規(guī)程匯編》、《應(yīng)急處理程序匯編》等。
我沒(méi)有輝煌的過(guò)去，只求把握好現(xiàn)在和未來(lái)。今天，我參加工程部經(jīng)理職位的競(jìng)爭(zhēng)，主要基于以下幾個(gè)方面的考慮：
一是我有吃苦耐勞、默默無(wú)聞的敬業(yè)精神。在物業(yè)初創(chuàng)時(shí)期，我事必躬親，到過(guò)大廈的每個(gè)地方，摸過(guò)大廈的每個(gè)部件，工作上踏踏實(shí)實(shí)，兢兢業(yè)業(yè)，一絲不茍，充分體現(xiàn)出 “特別能吃苦、特別能忍耐、特別能戰(zhàn)斗、特別能奉獻(xiàn)”的愛(ài)崗敬業(yè)的良好品質(zhì)。
二是我有虛心好學(xué)、開(kāi)拓進(jìn)取的創(chuàng)新意識(shí)。我從學(xué)校畢業(yè)后，從沒(méi)間斷過(guò)學(xué)習(xí)提高。84年參加××省首批漢語(yǔ)言文學(xué)專業(yè)自學(xué)考試，連續(xù)二年合格，后因參加新廠籌建設(shè)計(jì)及以后的安裝、調(diào)試、運(yùn)行等繁重的工作而中斷;為了進(jìn)口設(shè)備籌建、安裝工作的需要，我又參加了英語(yǔ)言專業(yè)學(xué)習(xí);在擔(dān)任設(shè)備分廠副廠長(zhǎng)后，又針對(duì)所管工種需要，參加了電工、司爐、空調(diào)、管道等操作培訓(xùn);隨著進(jìn)入發(fā)展物業(yè)公司工作，我又應(yīng)工作需要，學(xué)習(xí)了電信、消防設(shè)備維護(hù)、安裝和保養(yǎng)知識(shí);根據(jù)現(xiàn)代化物業(yè)管理和公司實(shí)際需要，我又自學(xué)了計(jì)算機(jī)操作和編程，掌握了計(jì)算機(jī)輔助制圖、設(shè)計(jì);當(dāng)國(guó)際軟件園入住我大廈后，我又很快掌握了網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)、施工和調(diào)試知識(shí)?，F(xiàn)在為適應(yīng)公司發(fā)展和自身學(xué)歷的需要，我正在讀物業(yè)管理專業(yè)大專。
