時(shí)間：2023-10-12 09:41:49
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)中介法律培訓(xùn)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。
5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等。
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。包括了以下——
1.房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。可以說(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu)溝通買賣雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉(zhuǎn)讓），由于很多買方與賣方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以說(shuō)信用無(wú)從談起：買方擔(dān)心給了錢，拿不到房；賣方擔(dān)心買方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門的審批，具備經(jīng)營(yíng)資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信息，調(diào)停買賣雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)意見(jiàn)、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù)商品房銷售管理辦法3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十八條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供：房源信息、銷售價(jià)格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2.從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
上海市房屋土地管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣的居間介紹、和提供咨詢等業(yè)務(wù)；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買賣信息”。
目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買賣交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別
區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書（或房屋權(quán)利證書）的即為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并一步走”的政策。
按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第69號(hào)自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
（2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
（8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊(duì)或其他系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。
（2）產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
（3）同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買價(jià)格差異很大。因此對(duì)購(gòu)買可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。
3.無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè)登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)工商部門所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中成人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn)行隱瞞。
4.房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書
根據(jù)商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書都有借用他人的證書來(lái)充數(shù)現(xiàn)象。
5.濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強(qiáng)加于人。
6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)2001年8月15日根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定〉的決定》修正）設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓芾聿块T申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。
房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根本沒(méi)有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。
7.各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對(duì)所謂“特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō)該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。”“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記房地產(chǎn)印刷品廣告。”這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超越經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地經(jīng)營(yíng)。”“房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。”這些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè)建議：
1.在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的傳單，以特別提醒消費(fèi)者引起注意
2.提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn)行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3.購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)，必要時(shí)可以向工商部門、房產(chǎn)管理部門要求驗(yàn)證；
4.對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5.對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對(duì)方。
6.達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
參考文獻(xiàn)：
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》1994年
建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》1997年
一、我市房地產(chǎn)中介發(fā)展歷程回顧
我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)起始在2000年后，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨繁榮而發(fā)展起來(lái)的。在這短短十年的時(shí)間里，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)歷了從無(wú)到有，從小到大的發(fā)展歷程，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了三大發(fā)展階段：
一是，崛起成長(zhǎng)階段，時(shí)間從2002到2007年。據(jù)我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展軌跡，起始于2002年，高峰在2006年。這短短的幾年間，我市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在著高成長(zhǎng)性，發(fā)展從2002年開(kāi)始一直處于穩(wěn)建的發(fā)展之中，從業(yè)人員不斷增加。
二是，調(diào)整階段，時(shí)間從2007年到2009年。2007年下半年以來(lái)，在緊縮政策調(diào)控下，我國(guó)房市的泡沫成分開(kāi)始收縮，我市的房?jī)r(jià)雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。與房?jī)r(jià)下調(diào)相對(duì)應(yīng)的是，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮,由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來(lái)自房市的競(jìng)爭(zhēng)加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象，整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)面臨著重新洗牌的局面。
三是，迅速增長(zhǎng)階段，從2009至今。隨著樓市的逐漸回暖，房產(chǎn)中介公司的數(shù)量和規(guī)模迅速增長(zhǎng)。
二、我市房地產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)狀
從區(qū)域分布來(lái)講，我市的房地產(chǎn)中介多分布在花園路、興華路和柳園路，以花園路房金大廈附近最為密集。我市的房地產(chǎn)中介公司服務(wù)項(xiàng)目單一,以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)為主,整體業(yè)務(wù)水平低。中介機(jī)構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前，我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，開(kāi)發(fā)不夠。中介機(jī)構(gòu)規(guī)模小，結(jié)構(gòu)和管理制度不健全，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、技術(shù)水平和服務(wù)手段落后。大中型經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量較少, 個(gè)體戶占絕大多數(shù),一般是“一間房子，一張桌子，幾把椅子，一部電話，兩塊寫信息的板子” 裝備極為落后。雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，50多家房地產(chǎn)中介中多數(shù)是“小、散、亂”。從業(yè)人員情況，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)人員接受的教育水平較低，多數(shù)人沒(méi)有接受過(guò)專門的業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。從業(yè)人員包羅萬(wàn)象，來(lái)自四面八方。有城市下崗人員、退休人員、外來(lái)務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才匱乏。從業(yè)資格管理方面，登記備案部門管理不到位，存在備案“盲區(qū)”。有兩種情況，一是有的中介有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工商登記在先，登記備案在其后，部分經(jīng)營(yíng)者在取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，既開(kāi)始營(yíng)業(yè)。從業(yè)人員不參加專業(yè)培訓(xùn)，也長(zhǎng)期不到房地產(chǎn)政府管理機(jī)構(gòu)做登記備案，被稱之為“有照無(wú)證”；二是既沒(méi)有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，又無(wú)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書。由于他們?cè)诮?jīng)營(yíng)中，只要有利可圖，不按法律法規(guī)辦事，不顧及后果，隨意性很大，常常“打一槍換個(gè)地方”，掙一把就跑，被老百姓稱為“黑中介”，對(duì)整個(gè)中介業(yè)務(wù)的沖擊很大。目前，這部分“黑中介”占有相當(dāng)大的比重，給政府的監(jiān)管帶來(lái)困難。
三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問(wèn)題
（一）中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員“市場(chǎng)準(zhǔn)入”門坎過(guò)低。。從業(yè)人員入市門檻低，表現(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證制度還不是很規(guī)范，從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，魚龍混雜。中介行業(yè)入市門檻低，主要表現(xiàn)在注冊(cè)資金要求不高、從業(yè)資格管理還未全部到位、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門甚至部分物業(yè)管理公司也超范圍從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。此外，無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)也是屢禁不止。本來(lái)根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定和市場(chǎng)要求，對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)都有較高的標(biāo)準(zhǔn)和要求，但事實(shí)上，目前許多中介企業(yè)和從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識(shí)和法律常識(shí)、不按政策規(guī)定操作、多收費(fèi)、亂收費(fèi)等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。有部分從業(yè)人員道德水平不高，不遵守職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和道德規(guī)范，或是開(kāi)展欺騙性業(yè)務(wù)，導(dǎo)致執(zhí)業(yè)質(zhì)量低下，信譽(yù)喪失，也給社會(huì)造成了一定的負(fù)面影響。由門坎低帶來(lái)的問(wèn)題是各業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有幾十家門店的全國(guó)知名的連鎖公司，又有大量的一個(gè)門店一部電話的個(gè)體戶，同時(shí)分享著市場(chǎng)蛋糕，不利于市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展。
（二）、很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)暗箱操作，信任度不高，老百姓對(duì)房產(chǎn)中介難言信任。有些不正規(guī)的中介，為達(dá)到營(yíng)利目的，廣設(shè)陷階，惡意欺詐消費(fèi)者，既損害了消費(fèi)者的利益，引發(fā)交易糾紛層出不窮，又使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光最多的行業(yè)之一。其欺詐花樣大多如下：（1）房子信息有誤，據(jù)一些從業(yè)人員透露，大概只有四成的信息是真實(shí)的，其余均為胡亂編造，只不過(guò)是想利用虛假的信息來(lái)作為吸引顧客的誘餌。（2）玩文字游戲。房地產(chǎn)中介公司以格式合同的形式規(guī)定不公正、不合理的條款。房地產(chǎn)中介公司利用格式合同的形式向消費(fèi)者提供明顯不平等的合同條款，并做出不合理、不公正的規(guī)定。有的合同中主要條款規(guī)避法規(guī)，往往對(duì)一些關(guān)系到購(gòu)房者或租房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問(wèn)題時(shí)，好把責(zé)任推干凈。（3）利用“房托”。利用房托騙人的方法通常是讓員工扮成房主或購(gòu)房者，求房者上門時(shí)便制造房源緊張的假象，使購(gòu)房者來(lái)不急考慮，就匆忙購(gòu)買，以致于上當(dāng)。或利用不存在的假房源與求房者周旋，最終達(dá)到騙取看房費(fèi)的目的。（4）賺取差價(jià)。這種情況大多是中介公司或從業(yè)人員利用，買賣雙方不見(jiàn)面或買賣雙方信息不對(duì)稱的情況下，壓低賣價(jià)，抬高買價(jià)，隱瞞賣房者的實(shí)際出賣價(jià)格，從中獲取差價(jià)收入。
（三）我市在對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管上存在一定的漏洞，給房地產(chǎn)中介公司用不正當(dāng)手段欺騙消費(fèi)者提供機(jī)會(huì)。不能很好的運(yùn)用社會(huì)、輿論監(jiān)督，在欺詐消費(fèi)者的行為出現(xiàn)后，不能及時(shí)進(jìn)行嚴(yán)懲，使得一部分房地產(chǎn)中介公司存在僥幸心理。
四、規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行為，促進(jìn)我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展的對(duì)策
（一）大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，促進(jìn)相關(guān)法律法規(guī)的實(shí)施，并在現(xiàn)有法律基礎(chǔ)上規(guī)定更加詳細(xì)的準(zhǔn)則。法制的健全是行為規(guī)范的根本，我國(guó)目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級(jí)別的法規(guī)還相當(dāng)匱乏，而且規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋。而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或消費(fèi)者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介機(jī)構(gòu)，而是自己的損失如何得到補(bǔ)償，如何向法院尋求民事救濟(jì)。換言之，能夠撫平經(jīng)濟(jì)創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國(guó)目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔(dān)的民事責(zé)任方面，沒(méi)有過(guò)多的規(guī)定，因此我市應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。
（二）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，提高行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。提高房地產(chǎn)中介行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，有利于中介行業(yè)優(yōu)化資源配置，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，樹立服務(wù)品牌，發(fā)揮品牌效應(yīng)；有利于企業(yè)擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，提高市場(chǎng)占有率，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；有利于中介服務(wù)商增加機(jī)會(huì)成本，減少短期投機(jī)牟利行為，從而維護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。加強(qiáng)對(duì)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動(dòng)的管理，嚴(yán)格執(zhí)行資格認(rèn)證制度，強(qiáng)化中介服務(wù)規(guī)范化管理。上海市率先提高房地產(chǎn)中介企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，明確規(guī)定須有五人經(jīng)紀(jì)人證書，值得我市房地產(chǎn)中介主管部門借鑒。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)督管理，不僅是房地產(chǎn)中介行業(yè)自身發(fā)展的迫切要求，更是我市房地產(chǎn)中介加強(qiáng)行業(yè)管理，制定房地產(chǎn)中介市場(chǎng)制度和行會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)范市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，加快實(shí)施房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)資格管理，從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的人員和資金，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資格證書，嚴(yán)肅查處無(wú)資質(zhì)的中介企業(yè)和中介行為。提高中介機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和服務(wù)質(zhì)量。嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，主要表現(xiàn)在對(duì)中介機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和從業(yè)人員的設(shè)定具體化，并根據(jù)注冊(cè)資金、從業(yè)人員和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等條件劃分不同等級(jí)的資質(zhì)，從事相應(yīng)的營(yíng)業(yè)范圍應(yīng)適用不同金額的注冊(cè)資金條款。
三是，提高市場(chǎng)透明度，規(guī)范市場(chǎng)交易行為，構(gòu)建公平的交易環(huán)境。在房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，提倡規(guī)模化誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，也是企業(yè)生存發(fā)展的根本。提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)透明度。一要建立網(wǎng)絡(luò)交易信息平臺(tái)，方便消費(fèi)者了解房地產(chǎn)中介市場(chǎng)信息和中介企業(yè)的服務(wù)水平和誠(chéng)信度狀況；二要規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為，針對(duì)不同類型、不同業(yè)務(wù)、不同服務(wù)質(zhì)量采取適當(dāng)合理規(guī)范的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確保其收費(fèi)和服務(wù)水平相聯(lián)系，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；三要規(guī)范市場(chǎng)交易，要從繁榮房地產(chǎn)中介市場(chǎng)、維護(hù)各方合法權(quán)益出發(fā)，規(guī)范房屋的買賣、房產(chǎn)的租賃、交易價(jià)格的評(píng)估。
【摘要】：目前，國(guó)內(nèi)二手房交易市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的起伏，已經(jīng)發(fā)展成房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要部分，然而二手房市場(chǎng)仍然存在著許多問(wèn)題，包括：二手房中介大部分規(guī)模過(guò)小、承受能力不足、交易不規(guī)范、中介人員素質(zhì)參差不齊、中介誠(chéng)信問(wèn)題等。造成這些問(wèn)題的原因，是因?yàn)閷?duì)二手房中介管理的缺失、對(duì)中介機(jī)構(gòu)缺乏監(jiān)督、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房市場(chǎng)的支持不足、政府政策指導(dǎo)不夠。國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)要從國(guó)內(nèi)行情考慮，加大金融機(jī)構(gòu)以及政府對(duì)二手房市場(chǎng)的支持力度，加大對(duì)二手房中介的監(jiān)督力度，以此來(lái)推進(jìn)二手房市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：二手房市場(chǎng)；稅收流失；陰陽(yáng)合同
國(guó)內(nèi)二手房交易市場(chǎng)已經(jīng)蓬勃發(fā)展了十多年了，這十多年間二手房市場(chǎng)跟隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了起起伏伏的波動(dòng)。筆者經(jīng)過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)多年的發(fā)展情況，研究二手房市場(chǎng)在發(fā)展中存在的不足，做出推動(dòng)國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的策略，希望為國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展盡自己一點(diǎn)綿薄之力。 [1]
一、相關(guān)概念
與現(xiàn)房相對(duì)應(yīng)的就是二手房了，是多年來(lái)人們的習(xí)慣稱呼，二手房不是準(zhǔn)確的房地產(chǎn)法律稱謂。而《住宅與房地產(chǎn)詞典》中把二手房稱為：“房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中買賣的存量房屋。”書中把國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為三級(jí)：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)指的是土地市場(chǎng)；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)指的是新建商品房即增量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)（或稱一手房交易市場(chǎng)）；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)指的是存量房市場(chǎng)（即二手房市場(chǎng)）和房屋租賃市場(chǎng)。通過(guò)書中的相關(guān)介紹可以知道，通過(guò)第一次交易的房屋再次進(jìn)行交易或者再進(jìn)行多次交易，都能稱之為二手房交易。筆者所研究分析的二手房交易指的就是二手房的買賣交易。[2]
國(guó)內(nèi)關(guān)于私人二手房交易所包含的稅費(fèi)，是除了房子本身價(jià)值以外十分重要的費(fèi)用支出。依照當(dāng)前國(guó)內(nèi)稅費(fèi)相關(guān)法律規(guī)定，在國(guó)內(nèi)進(jìn)行二手房交易的雙方，不管是賣房繳納的營(yíng)業(yè)稅或者是買房所繳納的契稅又或者是買賣雙方都要繳納的印花稅等稅種，稅費(fèi)的根據(jù)都是以房屋本身交易的價(jià)格制定的，同時(shí)賣家出售房屋繳納的個(gè)人所得稅以及土地增值稅的計(jì)算根據(jù)也和房屋交易的價(jià)格密切相關(guān)。因此，某些出售和購(gòu)買二手房的雙方為自身利益，降低繳納稅費(fèi)，使得交易的成本減少，在二手房中介機(jī)構(gòu)的幫助下簽訂“陰陽(yáng)合同”，從而達(dá)成偷稅漏稅的目的。
“陰陽(yáng)合同”，俗稱“黑白合同”，指的是簽訂合同的買賣雙方當(dāng)事人為了逃避國(guó)家管理或者達(dá)成自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的目的而對(duì)同一個(gè)交易所訂立的雙份內(nèi)容不同的合同，當(dāng)中一份合同只作為買賣雙方當(dāng)事人掌控，合同的約定按照這個(gè)合同執(zhí)行；而另外一份合同用于交給相關(guān)部門檢查和存檔，買賣雙方當(dāng)事人并不按次合同來(lái)執(zhí)行。前面的合同即“陰合同”，后面的合同即“陽(yáng)合同”。 [3]
二、二手房市場(chǎng)的問(wèn)題
2.1、二手房的監(jiān)督力度不足。具體表現(xiàn)為以下兩點(diǎn)：一是二手房相關(guān)管理部門對(duì)于中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人所做的有違對(duì)應(yīng)法規(guī)法律及職業(yè)道德規(guī)范的情況監(jiān)督力度不族，通常只是采取罰款的方法，極少出現(xiàn)收回經(jīng)紀(jì)人資格證書、刑事處罰及吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照等嚴(yán)格的舉措；二是部分中介機(jī)構(gòu)過(guò)分重視利益，并且其中有許多素質(zhì)較低的經(jīng)紀(jì)人。
2.2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)于二手房市場(chǎng)的支持力度不足。過(guò)分傾向于現(xiàn)房的貸款業(yè)務(wù)，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)要求過(guò)高。當(dāng)前多個(gè)金融機(jī)構(gòu)的信貸業(yè)務(wù)投資大部分都是在房屋一級(jí)市場(chǎng)信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，對(duì)二手房市場(chǎng)的信貸業(yè)務(wù)過(guò)于嚴(yán)格，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持。雖然目前幾年的時(shí)間里，有許多金融機(jī)構(gòu)把目光漸漸轉(zhuǎn)入二手房市場(chǎng)，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)二手房的信貸投資，但與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的銀行比較，不管是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)比例及業(yè)務(wù)總量，還有著非常大的距離。依照相關(guān)數(shù)據(jù)研究分析，英國(guó)國(guó)內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)在房屋抵押貸款的工作中，對(duì)于二手房的貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)超過(guò)了總業(yè)務(wù)量的65%，而國(guó)內(nèi)對(duì)于二手房的貸款業(yè)務(wù)僅僅占到個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的8%.
2.3、二手房中介公司經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。國(guó)內(nèi)的二手房交易市場(chǎng)僅僅發(fā)展了十多年，還沒(méi)有達(dá)到成熟的地步。活動(dòng)較為散亂，服務(wù)能力不足、經(jīng)紀(jì)人范圍較狹窄，缺少社會(huì)知名度，組織化的程度較低、國(guó)內(nèi)二手房交易市場(chǎng)仍然面對(duì)著許多嚴(yán)峻的問(wèn)題。比如說(shuō)：二手房中介機(jī)構(gòu)的違法操作及合同簽訂監(jiān)督不足，導(dǎo)致許多二手房中介公司的交易及誠(chéng)信受到影響。
2.4、國(guó)五條細(xì)則對(duì)于二手房市場(chǎng)的制約。進(jìn)來(lái)沸沸揚(yáng)揚(yáng)的國(guó)五條，導(dǎo)致二手房在細(xì)則出來(lái)之前出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。隨著細(xì)則的逐漸落地，全國(guó)二手房成交量迅速降低，在清明小長(zhǎng)假一蹶不振。國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái)，二手房市場(chǎng)需要一段時(shí)間來(lái)理解相關(guān)政策。
2.5、陰陽(yáng)合同致使稅收減少。存在于二手房交易市場(chǎng)的“陰陽(yáng)合同”，通常的方法就是交易雙方當(dāng)事人和二手房中介機(jī)構(gòu)訂立兩份合同，簽訂陽(yáng)合同用于提供給房產(chǎn)管理局和國(guó)土資源局的正常買賣合同，以這份合同的交易價(jià)格來(lái)作為辦理房屋交易申報(bào)納稅時(shí)計(jì)算稅費(fèi)根據(jù)及轉(zhuǎn)移登記的價(jià)格，屬于隱藏事實(shí)價(jià)格的虛假協(xié)議；而陰合同則為買賣雙方達(dá)成實(shí)際交易價(jià)格的合同來(lái)使用，使用于雙方付清款項(xiàng)。[4]在大部分二手房交易中，二手房中介機(jī)構(gòu)通常會(huì)給買賣雙方當(dāng)事人建議交易價(jià)格根據(jù)區(qū)域價(jià)格填寫，買賣雙方申報(bào)納稅和辦理房地產(chǎn)出售轉(zhuǎn)移登記時(shí)上交隱藏實(shí)際交易價(jià)格的虛假二手房買賣協(xié)議及二手房轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表等相關(guān)資料，假報(bào)二手房真實(shí)交易價(jià)格，降低買賣雙方必繳稅款，從而達(dá)到二手房中介機(jī)構(gòu)提升房屋成交率的目的。陽(yáng)合同所注明的成交價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真實(shí)交易的價(jià)格，造成國(guó)家流失的稅款數(shù)額巨大。
三、規(guī)范二手房市場(chǎng)的建議
通過(guò)上述分析，影響國(guó)內(nèi)二手房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的原因是非常多的。雖然我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處速發(fā)展之中，但還有很多不完善和健全的方面，投資和負(fù)債都不具有成熟活躍的市場(chǎng)作支撐，公允價(jià)值也得不到充分的運(yùn)用，加之我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平距離西方發(fā)達(dá)國(guó)家還有一定的差距，市價(jià)機(jī)制還不夠完善。因此，政府和企業(yè)都應(yīng)該主動(dòng)參與，推進(jìn)二手房地產(chǎn)交易市場(chǎng)積極發(fā)展，逐漸建立起一套完善的市場(chǎng)交易體系，讓公允價(jià)值模式得到更好的運(yùn)用和推廣。
3.1、建立二手房中介協(xié)會(huì)。通過(guò)建設(shè)中介協(xié)會(huì)來(lái)制定并完善二手房市場(chǎng)的從業(yè)規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)中介的行為加以約束。房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)還可以通過(guò)下列制度，配合行政管理部門強(qiáng)化行業(yè)管理。一是會(huì)員責(zé)任基金制度。規(guī)定各房產(chǎn)中介成為協(xié)會(huì)會(huì)員需繳納相應(yīng)數(shù)額的責(zé)任保證金，由行業(yè)協(xié)會(huì)以該會(huì)員繳納金額為限，為其違規(guī)操作或業(yè)務(wù)中過(guò)失責(zé)任提供擔(dān)保，從而提高協(xié)會(huì)各會(huì)員承擔(dān)民事責(zé)任的能力。二是資質(zhì)認(rèn)證制度。行業(yè)協(xié)會(huì)根據(jù)注冊(cè)資金、專業(yè)人員數(shù)量、業(yè)務(wù)量和一貫執(zhí)業(yè)表現(xiàn)對(duì)其會(huì)員評(píng)定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，使房產(chǎn)中介行業(yè)步入“以規(guī)范執(zhí)業(yè)，擴(kuò)大規(guī)模提高信譽(yù)度，再以信譽(yù)度獲取市場(chǎng)”的良性循環(huán)。三是建立市場(chǎng)行情制度。行業(yè)協(xié)會(huì)將近期成交房屋的區(qū)位、戶型結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、成交單價(jià)等情況予以整理，為各會(huì)員進(jìn)行估評(píng)和為市場(chǎng)交易主體確定價(jià)格提供參考。
3.2、加強(qiáng)二手房中介公司的自身規(guī)范。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)二手房中介公司的傭金收取制度比較混亂，缺乏對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，這樣任其發(fā)展，引起了二手房市場(chǎng)中許多的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于中介公司自身以及二手房市場(chǎng)的發(fā)展都是不利的。同時(shí)要禁止二手房中介公司擅自抬價(jià)或吃差價(jià)，向市場(chǎng)提供真實(shí)的房源和價(jià)格是各家中介機(jī)構(gòu)的責(zé)任，部分中介擅自抬高二手房掛牌價(jià)格的做法涉嫌哄抬房?jī)r(jià)。特別是當(dāng)業(yè)主上漲預(yù)期強(qiáng)烈，捂房惜售的時(shí)期，中介私自抬價(jià)的現(xiàn)象更是使正在走下坡路的二手房市場(chǎng)雪上加霜。各地中介應(yīng)達(dá)成共識(shí)，因地制宜。
3.3、不斷提升中介經(jīng)紀(jì)人的綜合素質(zhì)。一是探索建立約束從業(yè)人員行為的機(jī)制，實(shí)施經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度，建立二手房行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度，組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。二是不斷提升從業(yè)人員的專業(yè)技能。二手房經(jīng)紀(jì)人需要對(duì)二手房基本概念和常識(shí)熟透于心，熟練掌握稅率及計(jì)算方法，貸款要求、所需資料及貸款環(huán)節(jié)，過(guò)戶資料及環(huán)節(jié)。三是提升從業(yè)人員的溝通能力和說(shuō)服力，買賣二手房的工作就是和客戶溝通并達(dá)成共識(shí)的過(guò)程，準(zhǔn)確把握客戶的需求，快速建立和客戶之間的信任都要通過(guò)有效的溝通達(dá)成。作為專業(yè)人士，要給出專業(yè)建議，幫助客戶做出決定，這就是說(shuō)服力。四是培養(yǎng)從業(yè)人員建立良好的工作態(tài)度和服務(wù)態(tài)度。專注于工作，干一行，愛(ài)一行。顧客至上，全心全意為客戶服務(wù)，讓客戶滿意。
四、總結(jié)
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)仍處于快速發(fā)展階段，目前一手房仍是市場(chǎng)主體。隨著土地日益稀缺、地價(jià)房?jī)r(jià)居高不下，新建樓盤和可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，二手房的存量會(huì)越來(lái)越多。我國(guó)樓市雖然仍有較大的發(fā)展空間，但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型已成必然。目前我國(guó)城市化僅僅超過(guò)半數(shù)，與中等發(fā)達(dá)水平國(guó)家相比差距較大。因此住房剛性需求依然強(qiáng)勁。二手房必將成為將來(lái)樓市的主體。
【參考文獻(xiàn)】
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洗錢風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)不同類型來(lái)衡量。利用風(fēng)險(xiǎn)分類可以讓房地產(chǎn)中介對(duì)不同客戶適用恰當(dāng)?shù)目刂坪捅O(jiān)督，為管理潛在風(fēng)險(xiǎn)提供戰(zhàn)略支持。最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)類型包括：國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)、客戶風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)。由于自身情況的不同，不同房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在評(píng)估整體潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)時(shí)賦予每類風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)重可能各不相同。此外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還需根據(jù)從特定主管部門、自律組織或其他可靠來(lái)源獲得的信息，調(diào)整其對(duì)特定客戶的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
一、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類
為了實(shí)施合理的洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)識(shí)別不同類別的風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)類別進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)對(duì)客戶、客戶類型、服務(wù)、地域所帶來(lái)洗錢風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)再確定和實(shí)施緩釋這些風(fēng)險(xiǎn)的政策、程序和控制措施。
1.國(guó)家/地域風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合其他風(fēng)險(xiǎn)要素，是反映有關(guān)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)的有用信息。洗錢風(fēng)險(xiǎn)與特定地域存在高度的相關(guān)性，例如委托人的住所、交易場(chǎng)所和資金來(lái)源地等。具有較高風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)家與地區(qū)包括：被FATF（金融行動(dòng)特別工作組，國(guó)際反洗錢權(quán)威組織）聲明認(rèn)定為反洗錢體系薄弱，金融機(jī)構(gòu)要對(duì)其開(kāi)展業(yè)務(wù)和交易特別關(guān)注的國(guó)家、地區(qū)；受聯(lián)合國(guó)、FATF或其他政府制裁、禁運(yùn)或類似措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為缺乏適當(dāng)反洗錢法律法規(guī)和相關(guān)措施的國(guó)家、地區(qū)；被可靠來(lái)源認(rèn)定為特定恐怖活動(dòng)或?yàn)橐驯恢付ǖ目植澜M織提供資金和支持的國(guó)家、地區(qū)；被可靠信息來(lái)源認(rèn)定為腐敗或其他犯罪活動(dòng)十分嚴(yán)重的國(guó)家、地區(qū)；對(duì)房地產(chǎn)中介沒(méi)有強(qiáng)制性注冊(cè)登記要求的國(guó)家。
2.客戶風(fēng)險(xiǎn)
客戶的行為和動(dòng)機(jī)可能是洗錢風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源之一。確定某個(gè)或某類客戶潛在的洗錢風(fēng)險(xiǎn)對(duì)制定和執(zhí)行一套完整的風(fēng)險(xiǎn)為本框架至關(guān)重要。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)自身的標(biāo)準(zhǔn)，判斷特定客戶是否屬于較高風(fēng)險(xiǎn)，確定可能對(duì)評(píng)估產(chǎn)生影響的因素。預(yù)示較高洗錢風(fēng)險(xiǎn)的客戶包括：政治公眾人物；客戶在不尋常或非傳統(tǒng)情況下要求開(kāi)展業(yè)務(wù)關(guān)系或服務(wù)；客戶實(shí)體或關(guān)系的結(jié)構(gòu)、性質(zhì)導(dǎo)致房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)難以及時(shí)確認(rèn)實(shí)際收益人或利益控制者；現(xiàn)金密集行業(yè)；受特定主管部門或自律組織監(jiān)測(cè)的慈善團(tuán)體和其他非營(yíng)利組織（特別是跨境運(yùn)作的組織）；客戶所在地與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在難以解釋的遠(yuǎn)距離且無(wú)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性。
3.交易風(fēng)險(xiǎn)
這一類風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)產(chǎn)、交易融資方式、資金來(lái)源以及交易參與方的具體因素密切相關(guān)。這些因素具體包括：交易速度（沒(méi)有合理理由的過(guò)快交易可能有較高風(fēng)險(xiǎn)）；財(cái)產(chǎn)類型（住宅或商業(yè)、空地、投資、高周轉(zhuǎn)率物業(yè)，用于出租或租賃的多單元物業(yè)）；連續(xù)交易，特別是同一物業(yè)在短期內(nèi)以難以解釋的不同價(jià)格進(jìn)行連續(xù)交易；將物業(yè)轉(zhuǎn)換為更小單位；在交易后期引入不知名的參與方；用第三方工具（如信托）隱瞞買方真實(shí)所有人；低估或高估價(jià)格；出售物業(yè)后很快受到制裁或破產(chǎn)；物業(yè)價(jià)格對(duì)客戶沒(méi)有營(yíng)利性；客戶所處地點(diǎn)和客戶資金來(lái)源異常；用大量現(xiàn)金購(gòu)買；來(lái)自非正常途徑或那些被認(rèn)為具有國(guó)家地域風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金存款或匯票；使用復(fù)雜的貸款安排或其他深?yuàn)W的融資方式，而不是從受監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)獲取貸款；難以解釋的融資安排的變化。
4.可能影響風(fēng)險(xiǎn)的變量
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本的反洗錢框架必須考慮與特定客戶或工作類型有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)變量。這些變量包括：牽涉的其他參與方，如金融機(jī)構(gòu)、律師和公證人是否受反洗錢法規(guī)監(jiān)管；客戶是如何被引薦給房地產(chǎn)中介的；客戶與房地產(chǎn)中介的溝通方式，如電子郵件或親自接觸；是否存在不同于直接客戶的受益所有人；與房地產(chǎn)中介有業(yè)務(wù)關(guān)系的人，例如與自然人相比，法人或沒(méi)有清晰結(jié)構(gòu)的法律安排可能具有更高風(fēng)險(xiǎn)；使用允許非面對(duì)面以及有利于匿名的新技術(shù)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
5.高風(fēng)險(xiǎn)情形的控制
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)為本的方法，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)客戶帶來(lái)的洗錢風(fēng)險(xiǎn)，采取適當(dāng)控制措施，以降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。這些控制措施包括：與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有關(guān)的洗錢方法和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的一般性培訓(xùn)；對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)開(kāi)展有針對(duì)性的培訓(xùn)；增強(qiáng)高風(fēng)險(xiǎn)情形下的客戶盡職調(diào)查水平；在建立業(yè)務(wù)之初，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要進(jìn)行強(qiáng)化的或額外的審查；對(duì)提供的服務(wù)進(jìn)行定期審查，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加；經(jīng)常審查業(yè)務(wù)關(guān)系，以判斷洗錢風(fēng)險(xiǎn)是否增加。
二、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了有效管理洗錢風(fēng)險(xiǎn)，必須以風(fēng)險(xiǎn)為本加強(qiáng)內(nèi)控體系，認(rèn)真開(kāi)展客戶盡職調(diào)查、客戶和交易監(jiān)測(cè)、可疑交易報(bào)告及培訓(xùn)和教育工作。
1.內(nèi)部控制體系
特定非金融機(jī)構(gòu)在規(guī)模方面與金融機(jī)構(gòu)存在很大不同。與多數(shù)金融機(jī)構(gòu)相比，很多特定非金融機(jī)構(gòu)只有少量員工。這就限制了小型機(jī)構(gòu)可投入打擊洗錢犯罪的資源。對(duì)于很多特定非金融機(jī)構(gòu)而言，一個(gè)人可能就同時(shí)負(fù)責(zé)前臺(tái)、后臺(tái)、反洗錢報(bào)告以及高級(jí)管理層的功能。包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)的這種特殊性，在設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢內(nèi)部控制體系時(shí)必須予以考慮。
為使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)擁有有效的風(fēng)險(xiǎn)為本反洗錢方法，風(fēng)險(xiǎn)為本程序必須是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制的一部分。高級(jí)管理層領(lǐng)導(dǎo)和參與反洗錢計(jì)劃是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)為本方法的重要方面，高級(jí)管理層要對(duì)確保組織有效的內(nèi)部控制結(jié)構(gòu)負(fù)最終責(zé)任。
受制于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模和范圍，以風(fēng)險(xiǎn)為本的內(nèi)部控制框架通常包括：擁有適當(dāng)?shù)墓芾硐到y(tǒng)以判斷客戶、潛在客戶或?qū)嶋H受益人是否為政治公眾人物；不斷提高對(duì)易被洗錢分子濫用的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的關(guān)注；依據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)活動(dòng)變化，定期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理流程進(jìn)行審查；在管理層指定一個(gè)人或幾個(gè)人負(fù)責(zé)反洗錢的合規(guī)管理；根據(jù)組織規(guī)模和中介職業(yè)的性質(zhì)，在適當(dāng)情況下，規(guī)定反洗錢合規(guī)功能和審查計(jì)劃；向負(fù)責(zé)人報(bào)告合規(guī)建議，發(fā)現(xiàn)的合規(guī)缺陷、已采取的糾正措施；無(wú)論管理層或雇員組成結(jié)構(gòu)是否發(fā)生變化，要保持程序的持續(xù)性；要滿足反洗錢監(jiān)管要求，并根據(jù)監(jiān)管要求變化及時(shí)調(diào)整反洗錢政策；執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)為本的客戶盡職調(diào)查程序；必要時(shí)對(duì)較高風(fēng)險(xiǎn)的客戶、服務(wù)實(shí)施諸如審查、管理層批準(zhǔn)等充分的控制措施；作為反洗錢計(jì)劃的一部分，為雇員行為提供充分的監(jiān)管和支持；在相關(guān)人員的職位描述和表現(xiàn)評(píng)價(jià)中，融入反洗錢合規(guī)要求；給所有相關(guān)員工提供適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。
2.客戶盡職調(diào)查
客戶盡職調(diào)查旨在使房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)能夠形成對(duì)客戶背景的合理判斷，真正識(shí)別客戶。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)客戶盡職調(diào)查程序應(yīng)包括：（1）及時(shí)識(shí)別和核實(shí)每個(gè)客戶身份。（2）識(shí)別實(shí)際受益人，并采取合理措施核實(shí)實(shí)際受益人的身份。識(shí)別實(shí)際受益人的目的，在于確定通過(guò)所有權(quán)、投票權(quán)或其他方式對(duì)客戶實(shí)施有效控制的自然人。（3）獲取適當(dāng)?shù)念~外信息以了解客戶的具體情況和業(yè)務(wù)，這取決于所提供服務(wù)的性質(zhì)、范圍和持續(xù)時(shí)間。這些信息可以在客戶對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提出要求的過(guò)程中獲得。
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是其客戶盡職調(diào)查及其他反洗錢措施的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)要根據(jù)其對(duì)客戶的了解確定適合每個(gè)委托人的客戶盡職調(diào)查要求，包括：（1）通常適用于所有客戶的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。（2）在考慮適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)變量以及已知低風(fēng)險(xiǎn)情況下簡(jiǎn)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，例如上市公司、受到FATF反洗錢標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)、政府主管部門和國(guó)企（受制裁國(guó)家除外）。（3）被房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合理判定為高風(fēng)險(xiǎn)的客戶要采取強(qiáng)化的客戶盡職調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)。高風(fēng)險(xiǎn)一般歸因于客戶的業(yè)務(wù)活動(dòng)、所有權(quán)結(jié)構(gòu)、特別是所提供服務(wù)涉及較高風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家，或被有關(guān)法律法規(guī)界定為高風(fēng)險(xiǎn)。
3.監(jiān)測(cè)客戶和特定業(yè)務(wù)，報(bào)告可疑交易
房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)反洗錢監(jiān)測(cè)的程度、性質(zhì)取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模、地理分布、識(shí)別出的洗錢風(fēng)險(xiǎn)、受監(jiān)管活動(dòng)的性質(zhì)。考慮到房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與客戶間的咨詢關(guān)系以及頻繁與客戶接觸這一性質(zhì)，反洗錢監(jiān)測(cè)最好由受過(guò)訓(xùn)練、與客戶有聯(lián)系的員工來(lái)實(shí)施。監(jiān)測(cè)的目的在于清醒認(rèn)識(shí)潛在洗錢風(fēng)險(xiǎn)變化，預(yù)防洗錢活動(dòng)。
對(duì)于這種主要針對(duì)中介業(yè)務(wù)的反洗錢監(jiān)測(cè)，不可能僅依靠自動(dòng)化系統(tǒng)，更多依賴的是律師的人工判斷。自動(dòng)化系統(tǒng)是否適用，取決于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展業(yè)務(wù)的性質(zhì)及其可以合理獲取的資源。不能期望一個(gè)小的房產(chǎn)中介如大中型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)一樣投入同樣水平的資源；相反，小的房地產(chǎn)中介可以開(kāi)發(fā)與其職業(yè)實(shí)踐范圍和形式相適應(yīng)的監(jiān)測(cè)方式。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最好選擇與客戶有直接聯(lián)系并具備反洗錢知識(shí)的員工進(jìn)行人工監(jiān)測(cè)。在達(dá)到適當(dāng)業(yè)務(wù)規(guī)模時(shí)，監(jiān)測(cè)工作可以逐步依靠自動(dòng)化系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)投入。
風(fēng)險(xiǎn)為本的方法同樣適用于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)識(shí)別可疑交易活動(dòng)，例如，將更多分析資源分配給房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)已識(shí)別出的高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。作為風(fēng)險(xiǎn)為本方法的一部分，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)積極使用主管部門提供的信息來(lái)完善自身對(duì)可疑交易或活動(dòng)的識(shí)別。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)還應(yīng)定期評(píng)估其可疑交易識(shí)別和報(bào)告系統(tǒng)的有效性，并根據(jù)外部變化作適當(dāng)調(diào)整。
4.培訓(xùn)和教育
于濤是一家房產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人，在房地產(chǎn)行業(yè)景氣時(shí)，他不斷增設(shè)門店，鋪開(kāi)業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，可自從房地產(chǎn)政策緊縮后，公司的業(yè)務(wù)能力大大降低，只能通過(guò)縮減門店、精簡(jiǎn)業(yè)務(wù)人員來(lái)維持生計(jì)。“當(dāng)初的擴(kuò)張現(xiàn)在看來(lái)有點(diǎn)盲目，宏觀政策調(diào)控后，我還天真地以為影響不大，也沒(méi)有停下網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)張的腳步。”回想起來(lái)，于濤覺(jué)得是自己對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的把握出了問(wèn)題。現(xiàn)在，在業(yè)務(wù)知識(shí)之余，他很想能增強(qiáng)自己對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)管理方面的分析判斷能力。
不過(guò)讓他苦惱的是，各種培訓(xùn)機(jī)構(gòu)成千上萬(wàn)，每一家都聲稱自己權(quán)威、專業(yè)，收費(fèi)自然也不菲，但究竟效果如何，師資力量又如何，卻難以辨別。
針對(duì)于濤的情況，我們建議他選擇金融機(jī)構(gòu)或是政府有關(guān)部門開(kāi)展的企業(yè)培訓(xùn)課程，這樣既能保證課程的專業(yè)性，同時(shí)也便于他掌握金融機(jī)構(gòu)的服務(wù)信息。
企業(yè)家訓(xùn)練營(yíng)學(xué)習(xí)、交流兩不誤
近日從華夏銀行上海分行獲悉，華夏銀行與中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起，攜手清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院舉辦的公益培訓(xùn)活動(dòng)——“華夏之星”中國(guó)小企業(yè)菁英訓(xùn)練營(yíng)將于11月再次開(kāi)營(yíng)。目前，訓(xùn)練營(yíng)活動(dòng)的報(bào)名工作已經(jīng)啟動(dòng)，全國(guó)的小企業(yè)主均可在9月報(bào)名參選，10月將遴選出40名企業(yè)主參加為期5天的培訓(xùn)活動(dòng)，內(nèi)容覆蓋拓展訓(xùn)練、課程培訓(xùn)、交流考察等方面。順利結(jié)業(yè)的學(xué)員將獲得清華大學(xué)經(jīng)營(yíng)學(xué)院頒發(fā)的結(jié)業(yè)證書，在未來(lái)三年可優(yōu)先獲得華夏銀行金融支持。
實(shí)際上，這已是華夏銀行與中國(guó)中小企業(yè)協(xié)會(huì)第三次合作了，有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，“小企業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和促進(jìn)社會(huì)和諧進(jìn)步的重要力量，但在發(fā)展過(guò)程中，它們又普遍面臨融資難、結(jié)構(gòu)性失調(diào)、成本上漲、管理后繼乏力等困境。所以我們一直關(guān)注著如何幫助小企業(yè)解決發(fā)展中的各種難題。”基于這種考慮，華夏銀行希望通過(guò)此項(xiàng)公益培訓(xùn)，為中國(guó)最具成長(zhǎng)潛力并不斷追求卓越的小企業(yè)打造一流的學(xué)習(xí)與交流平臺(tái)，樹立小企業(yè)健康成長(zhǎng)的榜樣。
在線課堂隨時(shí)便捷充電
相比傳統(tǒng)的課堂教育，企業(yè)主要想隨時(shí)隨地、利用分散的業(yè)余時(shí)間為自己充電就需要借助網(wǎng)絡(luò)的力量。在線課堂是最好的形式。
匯豐中小企業(yè)金融在線課堂是匯豐中國(guó)為中小企業(yè)量身打造的免費(fèi)的財(cái)務(wù)管理學(xué)習(xí)平臺(tái)。課程包括了國(guó)際貿(mào)易、現(xiàn)金管理、電子銀行、應(yīng)收賬款融資、外匯管理及保險(xiǎn)五大板塊，而具體內(nèi)容則緊貼當(dāng)前企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)與困惑。例如最新引入了“企業(yè)運(yùn)營(yíng)—風(fēng)險(xiǎn)管理與保障”這一科目，以便企業(yè)主了解到：企業(yè)發(fā)展會(huì)經(jīng)歷哪些階段、了解風(fēng)險(xiǎn)，更管理風(fēng)險(xiǎn)的重要性等。
希望通過(guò)匯豐在線課堂拓展知識(shí)的企業(yè)主只需在網(wǎng)站上填寫一些個(gè)人以及企業(yè)的基本信息，就能完成新用戶注冊(cè)，之后24小時(shí)均可免費(fèi)“聽(tīng)講”。當(dāng)你在學(xué)習(xí)過(guò)程中遇到任何問(wèn)題，還可以撥打頁(yè)面上的匯豐工商金融服務(wù)熱線咨詢。全部課程結(jié)束后，中小企業(yè)主即可獲得匯豐特別頒發(fā)的電子證書。
此外，企業(yè)主若需要了解當(dāng)前的工商、稅務(wù)、勞動(dòng)保障等方面的問(wèn)題，還可以向政府有關(guān)部門咨詢。僅上海地區(qū)就有多個(gè)中小企業(yè)服務(wù)中心，可就經(jīng)濟(jì)、金融、法律、技術(shù)等各方面問(wèn)題為企業(yè)主提供解答。而這些機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)多數(shù)是免費(fèi)的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；操作風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策
中圖分類號(hào)：F831 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2011)03－0071－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.03.16
一、房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)概述及特征
由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的特殊性,在現(xiàn)代復(fù)雜的信息社會(huì)中,房地產(chǎn)業(yè)面臨著更多的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是學(xué)術(shù)界長(zhǎng)期以來(lái)研究的重點(diǎn),但操作風(fēng)險(xiǎn)卻很少引起關(guān)注,房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)正在成為房地產(chǎn)業(yè)面臨的重大威脅之一。房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)的主體以及參與者主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介、購(gòu)房者等，他們的操作由不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部程序、員工和信息科技系統(tǒng),以及外部事件所造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，包括法律風(fēng)險(xiǎn)，但不包括策略風(fēng)險(xiǎn)和聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。所以房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不完善或有問(wèn)題的內(nèi)部操作過(guò)程、人員、系統(tǒng)或外部事件而導(dǎo)致的直接或間接損失的風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)管理觀念和風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)水平等方面存在較大的欠缺。首先對(duì)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，很多人將房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)理解為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介在各自的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作中的風(fēng)險(xiǎn),或者誤解為操作性風(fēng)險(xiǎn),更有甚者稱為房地產(chǎn)犯罪。其次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在操作風(fēng)險(xiǎn)管理方面由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介職責(zé)分散，缺乏專門的管理部門,不同的操作風(fēng)險(xiǎn)由不同的部門負(fù)責(zé)，缺少協(xié)調(diào)統(tǒng)一，致使各部門高層管理者無(wú)法清楚了解房地產(chǎn)業(yè)面臨的操作風(fēng)險(xiǎn)整體狀況，有些操作風(fēng)險(xiǎn)處于無(wú)人管理的真空狀態(tài)。
房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)大多內(nèi)生于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)活動(dòng)，覆蓋面大,不宜區(qū)分和界定，除具有地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的多源性、唯一性、隱蔽性、滯后性、風(fēng)險(xiǎn)控制犧牲性等特征之外，還具有以下特有特征：一是風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)生性。根據(jù)操作風(fēng)險(xiǎn)定義，由于程序、人員和系統(tǒng)都是重要組成部分，大多數(shù)操作風(fēng)險(xiǎn)存在于商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的管理活動(dòng)中，可以說(shuō)是一種內(nèi)生于內(nèi)部各層次范圍內(nèi)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是風(fēng)險(xiǎn)誘因與風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)性難于判斷。房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)與商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者的整個(gè)體系有關(guān)，只要有各個(gè)機(jī)構(gòu)和人員存在的地方都有可能發(fā)生，有時(shí)隨著環(huán)境的變化而改變，管理過(guò)程中的一點(diǎn)小疏忽就會(huì)將操作風(fēng)險(xiǎn)遺漏,增加了管理的難度。三是損失無(wú)限性。操作風(fēng)險(xiǎn)涉及商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者各個(gè)層面，有時(shí)可能導(dǎo)致他們整體嚴(yán)重受損。四是損失數(shù)據(jù)不完整。操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生不會(huì)立即呈現(xiàn)，商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者都具有回避已發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，有時(shí)記錄不及時(shí)或根本沒(méi)有相關(guān)記錄。五是計(jì)量的困難性。操作風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估除考慮直接損失，還需考慮經(jīng)營(yíng)中斷、法律成本等間接的損失，有時(shí)還有無(wú)法計(jì)量的損失。六是風(fēng)險(xiǎn)不易分散。操作風(fēng)險(xiǎn)難于通過(guò)商業(yè)銀行、開(kāi)發(fā)商、政府、中介組織、購(gòu)房者自身內(nèi)部機(jī)構(gòu)對(duì)沖和分散風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗c不同的區(qū)域文化、素質(zhì)不同的員工、特定的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，甚至是信件收發(fā)人員都有關(guān)系，具有很強(qiáng)的隱蔽性。
二、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)歷史回顧
1988年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)海南建省辦特區(qū)。在新設(shè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，各地投資商都看好海南省。1992年我國(guó)改革開(kāi)放的力度進(jìn)一步加強(qiáng)，海南省在一夜之間成為投資者的樂(lè)園，各級(jí)部門甚至一些高校、研究所都在海南省設(shè)有辦事處，投資商、投機(jī)者云集海南，房地產(chǎn)需求有了驚人的增長(zhǎng)，從而形成了房地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)熱潮。由于包括銀行在內(nèi)的機(jī)構(gòu)參與，多方炒作。許多盲目的投資決策與非理性投資行為相互作用使海南省經(jīng)濟(jì)陷入惡性循環(huán)。1993年我國(guó)針對(duì)投資膨脹采取了緊縮銀根的金融政策，金融機(jī)構(gòu)的資金迅速退出海南省房地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮急轉(zhuǎn)直下，房地產(chǎn)泡沫開(kāi)始破裂，嚴(yán)重影響了海南省資源利用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1]。
2010年1月4日國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，計(jì)劃至2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。2010年新年伊始，隨“國(guó)際旅游島”登場(chǎng)，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速“井噴”，商品房成交量成倍放大、價(jià)格飆升。透過(guò)快速攀升的數(shù)據(jù)，可以看出海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些亂象苗頭：開(kāi)發(fā)商違規(guī)操作，職業(yè)炒家操控市場(chǎng)，購(gòu)房者浮躁、恐慌、盲目跟風(fēng)，部分媒體大肆炒作、片面報(bào)道，導(dǎo)致市場(chǎng)短期內(nèi)出現(xiàn)供求失衡、房?jī)r(jià)大幅上漲的現(xiàn)象。面對(duì)形勢(shì)，海南省政府及時(shí)干預(yù)市場(chǎng)，做出暫停審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，新的土地成片開(kāi)發(fā)和大型主題旅游公園項(xiàng)目要待國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》后再行啟動(dòng)的決定，并宣布2010年將動(dòng)工建設(shè)10.09萬(wàn)套保障性住房。一系列調(diào)控措施取得了立竿見(jiàn)影成效，民眾恐慌性購(gòu)房逐步消停，開(kāi)發(fā)商采取暗中打折促銷，炒家開(kāi)始拋售囤積房源，引發(fā)房?jī)r(jià)下調(diào)，商品住房成交量開(kāi)始下降，市場(chǎng)逐步回歸理性。目前海南省商品房入住率過(guò)低，這既是對(duì)資源的浪費(fèi)，最終還是需要當(dāng)?shù)鼐用瘛⑵髽I(yè)或政府來(lái)承接、管理，從這個(gè)角度分析，也說(shuō)明海南房地產(chǎn)的供給在目前的消費(fèi)水平上已足夠多，并且房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)氐氖杖胨较啾蕊@然較高。加上第一批炒房者已經(jīng)獲利撤出，一部分年輕的購(gòu)買者可能因?yàn)榉績(jī)r(jià)陡升利益空間變小處于觀望狀態(tài)，從而抵消了一部分有意愿來(lái)海南省購(gòu)房者的需求量。因此，海南省房地產(chǎn)的需求量增加最快的階段已過(guò)去，此后增長(zhǎng)速度將減緩，房地產(chǎn)需求逐漸減少。同時(shí)海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還面臨兩個(gè)方面的壓力：一是世界經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)還不明朗，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利影響在短期內(nèi)還難以有大的改觀；二是開(kāi)發(fā)商房?jī)r(jià)追漲會(huì)影響今后的市場(chǎng)成交量，進(jìn)而影響到企業(yè)資金的回籠。由于房地產(chǎn)規(guī)模較大，投資期長(zhǎng)，具有投資品和消費(fèi)品雙重屬性，其風(fēng)險(xiǎn)變化就變得更加復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)主體即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行、政府、房地產(chǎn)中介等的運(yùn)營(yíng)運(yùn)作導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)以及帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將逐漸暴露出來(lái)。
三、海南省房地產(chǎn)行業(yè)主要操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題及原因
從海南省房地產(chǎn)歷史可看出，海南省主要存在以下操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
由于缺乏房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃，一直以來(lái)對(duì)城市性質(zhì)、功能等方面的定位比較模糊，功能分區(qū)不清楚，開(kāi)發(fā)商對(duì)城市的未來(lái)發(fā)展缺乏有效想象空間，難以根據(jù)城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。在海南省房產(chǎn)商中，許多發(fā)展中的中小房地產(chǎn)商更多的是純機(jī)會(huì)選擇，而不是戰(zhàn)略性的謀篇布局。同時(shí)在房地產(chǎn)熱過(guò)程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少，甚至開(kāi)發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷售（購(gòu)買）方式套取銀行貸款；盲目圈地，占地為牢，土地閑置嚴(yán)重；捂盤惜售、炒地炒房，房?jī)r(jià)死扛、明降、暗降，高房?jī)r(jià)低成交乃至零成交已逐漸成為了一個(gè)常態(tài)；私自加建樓層、搶建、改建的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，更有甚者把違章建筑當(dāng)商品房對(duì)外銷售；肆意占用公共空間，壓縮休閑空間；豆腐渣工程，各種偷工減料、破墻漏水的質(zhì)量問(wèn)題，建筑質(zhì)量存在問(wèn)題違章建筑現(xiàn)象嚴(yán)重；沿海公共海域布滿海景別墅和星級(jí)酒店，“私屬化”現(xiàn)象嚴(yán)重，毫無(wú)節(jié)制的圈地破壞；優(yōu)質(zhì)海岸線基本被搶占一空，在一線海景填海造地，對(duì)海底環(huán)境及海底生物造成巨大破壞。總之城市土地開(kāi)發(fā)具有隨意性和低水平性，各種違規(guī)操作現(xiàn)象嚴(yán)重，既給海南省長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)重的不利影響，又給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)其自身難以控制的操作風(fēng)險(xiǎn)。
（二）商業(yè)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
這種操作風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：第一，貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)[2]；第二，抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過(guò)分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無(wú)效；第三，個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施；最后就是內(nèi)外勾結(jié)，一起金融舞弊。近幾年海南省銀行房地產(chǎn)金融大案要案的接連發(fā)生，從某一層面說(shuō)明海南省銀行對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，內(nèi)部控制存在漏洞和不完善的地方[3]。金融案件正在朝著高職務(wù)、高科技、高案值，發(fā)案數(shù)量基層多、內(nèi)外勾結(jié)作案多、作案手法多的“三高三多”趨勢(shì)發(fā)展，并呈現(xiàn)出“同類案件屢次發(fā)生”的特點(diǎn)。因此，銀行加強(qiáng)操作風(fēng)險(xiǎn)防范仍是重中之重。
（三）海南省房產(chǎn)中介操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在很多問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。其次，行業(yè)監(jiān)管存在漏洞。中介公司新老替換快，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介，所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的資料，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。再次，服務(wù)不到位，品牌意識(shí)較弱。中介公司規(guī)模總體偏小，多數(shù)是靠差價(jià)賺錢。那些規(guī)模和實(shí)力較強(qiáng)，能夠引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的中介公司的品牌意識(shí)比較弱，經(jīng)營(yíng)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展的考慮。最后，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低，從業(yè)人員多是沒(méi)有房地產(chǎn)評(píng)估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)。小中介公司在相當(dāng)程度上沒(méi)有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)操作，這些問(wèn)題從不同程度上影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。
（四）海南省政府管理方面存在的問(wèn)題
目前房地產(chǎn)已成為海南省的支柱性產(chǎn)業(yè)。一方面海南省各級(jí)政府高度重視并促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面還存在相關(guān)的政府部門和人員出現(xiàn)以下主要違法違規(guī)行為：第一，公權(quán)私用。主要在土地增值環(huán)節(jié)，稅收環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)資金的獲取環(huán)節(jié)，存在著官本位、情本位、錢本位甚至性本位的現(xiàn)象。第二，行政權(quán)越位。行政體制改革后，地方政府在再分配方面的權(quán)力減小了，但在財(cái)政的支配權(quán)、經(jīng)濟(jì)審批權(quán)、建設(shè)項(xiàng)目的決定權(quán)等方面仍沒(méi)有完全隱退，這意味著地方政府對(duì)市場(chǎng)推進(jìn)的程度、地方資源的控制、地方市場(chǎng)規(guī)則的制定以及政府工程項(xiàng)目的招投標(biāo)等是具有實(shí)際的決定權(quán)的，因此會(huì)發(fā)生為了保護(hù)和扶持與自己有共同利益的產(chǎn)業(yè)而濫用權(quán)力的情況。第三，征地補(bǔ)償。以前各地利用《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)基礎(chǔ)投資綜合補(bǔ)償條例》的規(guī)定，投資公路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資者可以從土地、稅收等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)償政策，出現(xiàn)補(bǔ)償政策過(guò)濫、補(bǔ)償土地過(guò)多、地價(jià)過(guò)低、土地閑置過(guò)大等問(wèn)題，同時(shí)關(guān)于補(bǔ)償款的紛爭(zhēng)也顯得十分混亂，因補(bǔ)償款發(fā)生暴利事件的事情時(shí)有發(fā)生。第四，稅費(fèi)不合理。海南現(xiàn)實(shí)行許多稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格和不合理，如房地產(chǎn)企業(yè)要繳交的營(yíng)業(yè)稅、預(yù)征所得稅、土地增值稅達(dá)到總銷售額的11%，其中預(yù)征土地增值稅2%。預(yù)征土地增值稅，迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要增加預(yù)算成本和流動(dòng)資金，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。第五，規(guī)劃不合理。由于缺乏全省房地產(chǎn)發(fā)展的總體規(guī)劃或因?yàn)槌鞘幸?guī)劃經(jīng)常變化，導(dǎo)致一些地產(chǎn)商以破壞式的方式亂開(kāi)發(fā)或囤地不開(kāi)發(fā)，從而導(dǎo)致土地浪費(fèi)閑置現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，監(jiān)督管理不到位。海南省九十年代建設(shè)的商品房不能保值增值的原因，除了規(guī)劃設(shè)計(jì)落后外，房屋質(zhì)量差、管理不嚴(yán)是最大的缺陷。海南近年來(lái)建設(shè)的房屋規(guī)劃、質(zhì)量有很大提高，但還不完美，由于管理上不夠嚴(yán)格，建筑設(shè)計(jì)部門設(shè)計(jì)降低標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商有使用劣質(zhì)材料，建筑商有偷工減料等行為，政府部門運(yùn)作缺陷導(dǎo)致了一系列房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)，阻礙了海南省房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（五）買房人操作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
買房人容易犯的錯(cuò)誤主要有：不關(guān)注國(guó)家政策，買漲不買跌，盲目跟風(fēng)炒房；迷信權(quán)威專家；迷信媒體；有些人甚至不惜一切代價(jià)買房囤房，如此等等容易陷入操作風(fēng)險(xiǎn)。引起購(gòu)房者瘋狂的原因有很多，其中最主要有如下幾條：首先就目前而言，我國(guó)正處在快速工業(yè)化與加速城鎮(zhèn)化時(shí)期，工業(yè)化用地與城鎮(zhèn)化用地“需求”的不斷膨脹，是造成地價(jià)與房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的最直接原因。只要工業(yè)化不止、城鎮(zhèn)化不歇，人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)需求就沒(méi)有盡頭，地價(jià)與房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲。其次隨著中國(guó)入世帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民就業(yè)機(jī)會(huì)增多，收入增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高。但是商品房供應(yīng)量卻跟不上居民需求的腳步，導(dǎo)致出現(xiàn)好多人搶一套房子的局面。再次在中國(guó)，股市與房市均未開(kāi)征資本所得稅，這也是人們炒股、炒房行為瘋狂的重要原因之一。最后中國(guó)社會(huì)保障制度在摸索和“修理”中，養(yǎng)老面臨太多問(wèn)題。中國(guó)股市投資風(fēng)險(xiǎn)太大，因此人們更偏好“買房?jī)?chǔ)值”，當(dāng)然，貪婪者更希望能夠通過(guò)“炒房”獲得暴利，現(xiàn)在已變成“買房養(yǎng)老”的時(shí)代。
四、海南省房地產(chǎn)行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)控制策略分析
面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀，海南省應(yīng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)商、銀行、中介機(jī)構(gòu)、相關(guān)政府部門進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理控制，以促進(jìn)海南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效發(fā)展。
（一）加強(qiáng)政府部門操作風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
為了避免相關(guān)政府部門和人員的操作風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面入手：第一，政府管理部門必須加強(qiáng)監(jiān)管力度，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，杜絕劣質(zhì)材料進(jìn)入市場(chǎng)、進(jìn)入工地。第二，要通過(guò)稅收、信貸、融資等渠道控制和穩(wěn)定普通商品房的價(jià)格，改變房?jī)r(jià)猛漲的局面，增加中低位商品房的供給，穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資并盡力改變目前價(jià)格泡沫，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。第三，加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)住房市場(chǎng)分類管理。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范交易行為。大力發(fā)展廉租房，制定政策鼓勵(lì)擴(kuò)大廉租房的供應(yīng)范圍，保障低收入人群的住房要求，形成售租結(jié)合的住房保障體系。幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題。擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍。深化城鎮(zhèn)住房制度改革，滿足居民多層次住房需求，努力實(shí)現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。第四，政府要起到主導(dǎo)作用最重要的就是通過(guò)完善危機(jī)管理相關(guān)政策法規(guī)，規(guī)范市場(chǎng)秩序，建立房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)體系和有效的信息系統(tǒng)，加強(qiáng)房?jī)r(jià)控制，完善住房保障體系等措施預(yù)防危機(jī)的發(fā)生，使危機(jī)的各種影響減至最小，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。第五，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)，對(duì)海南省主要城市進(jìn)行重點(diǎn)規(guī)劃，提高城市規(guī)劃的科學(xué)性、權(quán)威性和嚴(yán)肅性，沒(méi)有控制性詳細(xì)規(guī)劃不得建設(shè)，詳細(xì)規(guī)劃一經(jīng)形成不得隨意變更。堅(jiān)持用科學(xué)規(guī)劃引導(dǎo)商品房開(kāi)發(fā)，用科學(xué)規(guī)劃規(guī)范商品房建設(shè)，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)。第六，政府要給予旅游房地產(chǎn)發(fā)展的大力支持，組建與旅游房地產(chǎn)相關(guān)的信托、保險(xiǎn)、金融等配套服務(wù)機(jī)構(gòu)以分散旅游房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的可信度、信譽(yù)度，同時(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，營(yíng)造一個(gè)公平公正的旅游房地產(chǎn)發(fā)展的法治環(huán)境。第七，海南省應(yīng)建立市場(chǎng)信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)公布土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及市場(chǎng)交易信息，成立建設(shè)管理服務(wù)中心，土地、建設(shè)、規(guī)劃等部門集中辦公，大幅度縮短辦事時(shí)限，實(shí)行行政審批責(zé)任制，營(yíng)造“親商、富商、安商”投資環(huán)境，大力降低開(kāi)發(fā)商的“制度交易成本”。第八，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)信用體系，以維護(hù)市場(chǎng)秩序、提高監(jiān)管和調(diào)控效率、防范金融風(fēng)險(xiǎn)。第九，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)方面，使項(xiàng)目建設(shè)與生態(tài)環(huán)境保護(hù)相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)綠色發(fā)展、和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展新理念[4]。
（二）開(kāi)發(fā)商需要理清發(fā)展思路，明確發(fā)展定位
根據(jù)海南城市規(guī)劃把握開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，從機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)導(dǎo)向開(kāi)發(fā)，對(duì)海南省房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行戰(zhàn)略性謀篇布局，開(kāi)發(fā)商必須自覺(jué)地進(jìn)行戰(zhàn)略管理，尋找并發(fā)現(xiàn)新的需求和新的市場(chǎng)領(lǐng)域。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，結(jié)合國(guó)際旅游島建設(shè)合理布局，準(zhǔn)確定位；對(duì)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要進(jìn)行必要的可行性分析，進(jìn)行相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)分析；將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品與自然景觀、人文景觀、民俗、文化、歷史等因素相融合，運(yùn)用到旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上，注重“借勢(shì)”去發(fā)展旅游房地產(chǎn)，達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)效益；不搞掠奪式開(kāi)發(fā)，要注意合理利用土地，保護(hù)耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點(diǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)發(fā)展，處理好旅游開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)利益、生態(tài)利益、社會(huì)利益之間的關(guān)系；旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目要科學(xué)設(shè)計(jì)，精心策劃，突出文化品位，注重旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品的文化含金量。同時(shí)要突出旅游房地產(chǎn)的主題形象，努力挖掘內(nèi)涵，避免項(xiàng)目雷同，強(qiáng)化品牌形象，運(yùn)用商業(yè)和市場(chǎng)的運(yùn)作方式將旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)。在旅游房地產(chǎn)營(yíng)銷方面，要滿足旅游房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化需求，廣開(kāi)營(yíng)銷渠道，加大營(yíng)銷宣傳力度，促進(jìn)銷售，努力贏得回籠資金；不盲目圈地，不閑置土地，杜絕假按揭，提高建筑質(zhì)量，不搞違規(guī)建筑和豆腐渣工程，同時(shí)配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，適度降低房?jī)r(jià)，不搞虛假炒作。要想主導(dǎo)海南未來(lái)的樓市，海南省房地產(chǎn)商們還需加快自我升級(jí)的速度，制定防止出現(xiàn)積壓商品房政策，極力培育高端市場(chǎng)、“精品”市場(chǎng)、品牌市場(chǎng)，優(yōu)化投資環(huán)境，徹底制止低水平重復(fù)建設(shè)，轉(zhuǎn)變及其商品房供給嚴(yán)重大于需求的狀況，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，防止房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)。
（三）加強(qiáng)銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)控制
由于銀行業(yè)操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善的內(nèi)部程序、人員失誤、系統(tǒng)故障或外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)，因而具有較強(qiáng)的內(nèi)生性，難以在事前充分預(yù)期。實(shí)踐表明，相對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，操作風(fēng)險(xiǎn)更加難以事先計(jì)量和預(yù)測(cè)，這即通常意義上所說(shuō)的管理滯后性特征，也說(shuō)明了建立良好的監(jiān)管機(jī)制尤為重要。風(fēng)險(xiǎn)不可完全消除，但可以降低。筆者認(rèn)為貸前審查經(jīng)辦人員對(duì)資料真實(shí)性、合法性嚴(yán)格審核，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料深入調(diào)查核實(shí)；辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合、按程序操作，規(guī)范管理抵押物；建立相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施，防止內(nèi)外勾結(jié)、一起金融舞弊；海南省銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)和證券監(jiān)督管理委員會(huì)等監(jiān)管部門應(yīng)各司其職，應(yīng)對(duì)各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新手段和由此衍生出來(lái)的投資產(chǎn)品加強(qiáng)監(jiān)管，重視各種金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成的潛在風(fēng)險(xiǎn)，建立信息共享和協(xié)調(diào)合作機(jī)制，提高監(jiān)管效率；海南省各家銀行應(yīng)及早建立房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)發(fā)生的每一次風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行監(jiān)控和記錄，并分析導(dǎo)致每次風(fēng)險(xiǎn)的因素和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)點(diǎn)，度量這些因素對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的具體影響，同時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度進(jìn)行數(shù)量化的度量記錄；按照不同的風(fēng)險(xiǎn)事件和其所發(fā)生的業(yè)務(wù)部門不斷積累風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而提高對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。
（四）避免中介服務(wù)所帶來(lái)的操作風(fēng)險(xiǎn)
健全房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)，讓海南省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)走組織市場(chǎng)化、正規(guī)化、規(guī)模化、品牌化、信息化、資源共享化的現(xiàn)代管理模式，學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外一些先進(jìn)管理模式，加強(qiáng)對(duì)中介服務(wù)的管理，擴(kuò)大對(duì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)行為，遏制中介盲目追求規(guī)模擴(kuò)張、忽視操作風(fēng)險(xiǎn)管理的短視行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)中介活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免操作風(fēng)險(xiǎn)。海南省房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理；土地、工商、稅務(wù)、公安、人事勞動(dòng)保障、價(jià)格等管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的有關(guān)工作，讓房地產(chǎn)中介適應(yīng)時(shí)展，向國(guó)際管理靠攏，創(chuàng)一流品牌和建設(shè)更高的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。同時(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介信用道德建設(shè)，教育是基礎(chǔ)。廣泛深入地開(kāi)展信用道德教育，不斷加大輿論宣傳力度，營(yíng)造誠(chéng)信氛圍，引導(dǎo)中介企業(yè)加強(qiáng)信用管理，強(qiáng)化信用觀念，形成一種誠(chéng)信為本的良好氣氛，使他們懂得“君子愛(ài)財(cái)，取之有道”不斷提高信用道德觀念，將信用風(fēng)險(xiǎn)管理作為房地產(chǎn)中介企業(yè)管理的重要內(nèi)容。在中介企業(yè)內(nèi)部形成誠(chéng)信為本的文化氛圍，在企業(yè)外部樹立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)形象，提高房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)管理的透明度，逐步取得全社會(huì)信賴[5]。
（五）買房人規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)之道
對(duì)于許多手頭寬裕、有理財(cái)需要的人而言，房產(chǎn)投資是實(shí)現(xiàn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值增值，獲得良好收益的一個(gè)重要手段。作為一種花費(fèi)大的投資行為，在進(jìn)行房產(chǎn)投資之前必須認(rèn)真研究，考慮多種因素，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。首先研究宏觀政策變化走向，積極關(guān)注國(guó)家宏觀政策的變化，研究政策走向，適當(dāng)收縮投資戰(zhàn)線，集中資金于少量?jī)?yōu)質(zhì)房產(chǎn)，這樣雖說(shuō)收益減少，但風(fēng)險(xiǎn)可有效降低。其次防范城市規(guī)劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，注意媒體上有關(guān)城市建設(shè)方面的信息，登錄當(dāng)?shù)卣鞘幸?guī)劃部門的網(wǎng)站，了解城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)，小心決策。同時(shí)，如果能多注意城市規(guī)劃的方向，嗅出潛在的機(jī)會(huì)，不僅可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，還有可能大賺一筆。再次警惕房產(chǎn)商圈套，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)盡量找那些誠(chéng)實(shí)守信、有良好品牌形象的房產(chǎn)商。對(duì)于購(gòu)買過(guò)程中的陷阱，房產(chǎn)投資者不妨借外腦，多咨詢房產(chǎn)法律專業(yè)人士，必要時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)法律人士陪同購(gòu)買，識(shí)別合同和交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，避免中了房產(chǎn)商的圈套。最后評(píng)估自身遠(yuǎn)期支付能力，不少房產(chǎn)投資者希望“以小博大”、“以房養(yǎng)房”。天有不測(cè)風(fēng)云，如果還貸額占資產(chǎn)比重較大，將來(lái)一旦出現(xiàn)沒(méi)有預(yù)料到的事情而發(fā)生還貸困難，房子則有被銀行收走的風(fēng)險(xiǎn)。買房人必須慎重決策，把預(yù)期收入的估計(jì)建立在較切合實(shí)際的基礎(chǔ)上，有償付能力，以便從容還貸，規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)。最后就是買房人不要盲目跟風(fēng)炒房，小心炒成房東；學(xué)會(huì)投資理財(cái)，敢于貸款買房；租房不如買房，但是在當(dāng)前樓價(jià)非理性上漲情況下還是租房更劃算；買房時(shí)自己審慎，不要迷信權(quán)威專家和迷信媒體等等，從而規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)。
（六）未來(lái)房地產(chǎn)操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)之策
在國(guó)際資本市場(chǎng)信用形象遭受重創(chuàng)、各國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨大衰退的非常時(shí)期，作為海南省經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)、龍頭行業(yè)，海南省房地產(chǎn)業(yè)面臨著市場(chǎng)與資金的雙重煎熬。房地產(chǎn)業(yè)在海南省是一個(gè)與民生密切相關(guān)的行業(yè)，需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是全社會(huì)實(shí)際購(gòu)買力作支撐，“暴利”不是其應(yīng)有的特征，它是一個(gè)與海南省資源利用和城市品質(zhì)、人民生活質(zhì)量息息相關(guān)的行業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)價(jià)值決定房產(chǎn)價(jià)值。針對(duì)海南省未來(lái)可能面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，海南省房地產(chǎn)應(yīng)適度降價(jià)，加快資金回籠，避免資金鏈斷裂，回避毀滅性打擊[6]。同時(shí)海南省應(yīng)結(jié)合建設(shè)國(guó)際旅游島，抓住歷史機(jī)遇，站在更高的層面，以戰(zhàn)略的眼光來(lái)謀劃適合海南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，走高端路線和品牌路線，大力發(fā)展高端旅游房地產(chǎn)、度假地產(chǎn)和休閑地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，充分利用太陽(yáng)能優(yōu)勢(shì)，推廣太陽(yáng)能與建筑一體化技術(shù)，發(fā)展生態(tài)、節(jié)能建筑，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的附加值；逐步建立低碳生態(tài)社區(qū)、低碳生態(tài)集鎮(zhèn)、低碳生態(tài)城市等多層次低碳生態(tài)節(jié)能框架；逐步推進(jìn)全裝修房建設(shè)，減少二次裝修造成的資源浪費(fèi)和環(huán)境污染，以保護(hù)良好的生態(tài)環(huán)境，使低碳房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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[4]徐諾金.搞活海南省房地產(chǎn)市場(chǎng)要適當(dāng)擴(kuò)大政府干預(yù)[J].海南金融，1996（12）.
有人漏夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。
福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)似乎就屬于“漏夜趕科場(chǎng)”那一類。
與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、中原、信義等老牌中介相比，福美來(lái)算是后起之秀。但后起之秀仿佛成為此輪宏觀調(diào)控中的一匹“黑馬”，在上海不少房產(chǎn)中介遭遇行業(yè)的寒冬時(shí)，福美來(lái)門店數(shù)量不減反增；7月，還喜遷新址，迎來(lái)新的發(fā)展與突破。
福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的創(chuàng)始人胡正華，可說(shuō)是一名久經(jīng)沙場(chǎng)的中介從業(yè)者。
大學(xué)畢業(yè)時(shí)，看準(zhǔn)中介這個(gè)新興行業(yè)的發(fā)展前景，進(jìn)入上房置換。在業(yè)界聞人周忻、丁祖煜等的推力下，把上房置換品牌推廣到全國(guó)，門店數(shù)量達(dá)到108家。
2000年，他接過(guò)全球最大房屋中介品牌――21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)伸出的橄欖枝，擔(dān)任中國(guó)區(qū)副總裁。負(fù)責(zé)品牌市場(chǎng)、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、連鎖服務(wù)、研發(fā)、relocation、全國(guó)區(qū)域城市支持等業(yè)務(wù)。
四年之后，當(dāng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)的業(yè)務(wù)蒸蒸日上時(shí)，他卻選擇了離開(kāi)。按他的解釋，理由很純粹，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)，于他，已沒(méi)有太多挑戰(zhàn)。
隨后，胡正華由乙方變身為甲方，進(jìn)入全國(guó)十大開(kāi)發(fā)企業(yè)之一――大華集團(tuán)，擔(dān)任營(yíng)銷管理中心副總經(jīng)理。
一線品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，朝南坐的位置，這是很多從業(yè)者夢(mèng)寐以求的“歸宿”。但胡正華卻心有戚戚焉。因?yàn)樗鶎佟⑺搿⑺畹娜侵薪椤?/p>
2006年6月，他與同人一道創(chuàng)辦了福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)，運(yùn)作模式是直營(yíng)＋特許加盟。
這正是胡正華的老東家――21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的獨(dú)門秘籍。
不過(guò)，胡正華在此基礎(chǔ)上做了升華提煉：在加盟體系里實(shí)行公盤制。
勿庸置疑，這一創(chuàng)舉為年輕的福美來(lái)贏得了不少時(shí)間。僅僅兩年，福美來(lái)門店數(shù)量達(dá)到80家。
2007年9月，胡正華還獲得“2007年（第四屆）蒙代爾世界經(jīng)理人成就獎(jiǎng)”，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司唯一的獲獎(jiǎng)?wù)摺?/p>
如今，福美來(lái)的愿景是成為中介行業(yè)的一線品牌，未來(lái)在36個(gè)區(qū)域城市建立3000家中介門店，擁有45000名經(jīng)紀(jì)人。
就中介行業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r而言，福美來(lái)的愿景可謂非常宏大，大到令人咋舌。
2008年9月3日，《財(cái)富地產(chǎn)》雜志在福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)新辦公地址――徐匯區(qū)中山西路2025號(hào)永升大廈24樓專訪了胡正華，聆聽(tīng)他對(duì)中介行業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)的真知灼見(jiàn)
產(chǎn)業(yè)在整合
《財(cái)富地產(chǎn)》：眾所周知，門店的數(shù)量一直以來(lái)是各大中介企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)，然而近期不少中介機(jī)構(gòu)紛紛壓縮陣線、關(guān)閉門店，甚至有中介企業(yè)宣布退出上海市場(chǎng)，您對(duì)“倒閉潮”看法如何？
胡正華：現(xiàn)在有很多中介公司紛紛關(guān)門，原因在哪里？對(duì)于周期性沒(méi)有認(rèn)識(shí)。
因?yàn)橹薪樾袠I(yè)發(fā)展歷程很短，沒(méi)有經(jīng)過(guò)一個(gè)完整的周期，2005、2006年的調(diào)控，其實(shí)根本就不算一個(gè)周期，只不過(guò)是上海一輪短暫調(diào)整，而今年是宏觀經(jīng)濟(jì)周期的總體調(diào)整。可以說(shuō)，從1993、1994年開(kāi)始成長(zhǎng)，到現(xiàn)在，這個(gè)周期性才開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，要想在這個(gè)行業(yè)中成為百年老店，或者做得更好，那就必須具有抗周期能力，這個(gè)抗周期能力來(lái)自很多地方，首先是要塑造自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，還有就是適應(yīng)周期市場(chǎng)的其它要素，為什么國(guó)外的特許經(jīng)營(yíng)模式占80%，是由于這種特許經(jīng)營(yíng)模式抗風(fēng)險(xiǎn)、抗周期能力比較強(qiáng)。
這就給我們一個(gè)啟示，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性行業(yè)，對(duì)于這個(gè)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，應(yīng)該具有抗周期能力，一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知，那么在周期的調(diào)整中就會(huì)死掉，
《財(cái)富地產(chǎn)》：在上海房產(chǎn)中介集體收縮戰(zhàn)線“御寒”的宏觀形勢(shì)下，福美來(lái)所受影響如何？
胡正華：毫無(wú)疑問(wèn)，福美來(lái)也受到大勢(shì)的影響，關(guān)鍵是如何應(yīng)對(duì)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)挑戰(zhàn)。
毫不隱瞞，7月份，福美來(lái)業(yè)務(wù)量只有以前的1/4，8月份還不錯(cuò)，已經(jīng)提高了40%，但就日常交易量來(lái)說(shuō)，還是有相當(dāng)大的縮減，可以說(shuō)相對(duì)去年，交易量縮減一半。
新盤交易量也是如此。去年，新盤每天成交量在1000套左右，今年3、4月份600―700套，后來(lái)下滑到300―400套，如果能做到500套已經(jīng)很了不起了。
房市不好，關(guān)鍵是大家對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗。在上海，很多客戶不是沒(méi)有購(gòu)買力，而是大家都持幣觀望，如果將價(jià)格降下20%，肯定成交量很大。新盤亦如此，凡是開(kāi)發(fā)商提前降價(jià)的新盤，交易量也很好。
《財(cái)富地產(chǎn)》：目前，中介行業(yè)面臨哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？
胡正華：這是一場(chǎng)對(duì)中介行業(yè)的大洗牌，產(chǎn)業(yè)的大整合，通過(guò)這一周期，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的融合將加速。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈由投資商、開(kāi)發(fā)商、商、中介商、貸款服務(wù)公司、手續(xù)辦理公司、物業(yè)管理公司等組成。從產(chǎn)業(yè)鏈上可以看出，中介處于中間區(qū)，相對(duì)于貸款服務(wù)等下游企業(yè)，中介商的日子要好過(guò)一些，下游產(chǎn)業(yè)日子更難過(guò)，死得更快。
中介商可以往上游發(fā)展，扮演商的角色。福美來(lái)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始做分銷，一二手房聯(lián)動(dòng)。8月底剛談下了蘇州新太陽(yáng)城國(guó)際養(yǎng)生社區(qū)、昆山賽格電子廣場(chǎng)、上海松江英郡雷丁別墅社區(qū)等項(xiàng)目。
這在以前是不可能的事情。房市好時(shí)，開(kāi)發(fā)商壓根不理中介。現(xiàn)在情形不同了，很多公司也做不動(dòng)，只能找中介公司幫開(kāi)發(fā)商分銷，中介公司有客源，有渠道，完全是一對(duì)一營(yíng)銷，開(kāi)發(fā)商與商都是等客上門的模式，而中介商是主動(dòng)營(yíng)銷，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都來(lái)找我們。
中介公司與公司最大的差別在哪里？公司有策劃能力，而中介沒(méi)有策劃能力或者策劃能力比較弱，我相信以后中介公司也會(huì)有策劃能力。因?yàn)楣疽坏┙⒆约旱母?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)后，會(huì)往上下游產(chǎn)業(yè)延伸。比如易居，在上獲得優(yōu)勢(shì)后，上游與開(kāi)發(fā)商合作，下游一二手房聯(lián)動(dòng)。中原靠二手房起家，從而往上游商角色走。同樣，很多開(kāi)發(fā)商也在往下游發(fā)展，如復(fù)地集團(tuán)旗下有公司策源，策源又往下游做二手房，成立了策源行。
產(chǎn)業(yè)整合的結(jié)果，將是商的日子越來(lái)越不好過(guò)。在國(guó)外，根本沒(méi)有商這個(gè)角色，所謂房地產(chǎn)業(yè)就是指中介。也許剛開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商不適應(yīng)與中介公司合作，但這是勢(shì)在必行的，不做將很難生存。
前途靠加盟
《財(cái)富地產(chǎn)》：福美來(lái)自2006年6月創(chuàng)立以來(lái)，不僅門店數(shù)量劇增，而且品牌知名度也急劇上升，獨(dú)門秘笈是直營(yíng)＋加盟，您當(dāng)初獨(dú)辟蹊徑，創(chuàng)立此種獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式是基于怎樣的考慮？目前，福美來(lái)直營(yíng)與加盟店各有多少？
胡正華：福美來(lái)的模式是直營(yíng)加特許加盟，這樣，對(duì)系統(tǒng)的掌控力很強(qiáng)，可以把加盟的弊端降到最低，解決實(shí)踐中的很多問(wèn)題。因此，福美來(lái)的模式是加盟直營(yíng)式管理，
從競(jìng)爭(zhēng)角度而言，如何把連鎖效應(yīng)發(fā)揮到極致，這是面臨的一個(gè)最大問(wèn)題。從行業(yè)未來(lái)發(fā)展來(lái)看，一定是以加盟為主導(dǎo)的模式。在美國(guó)，中介門店有80%是加盟店，只有很少的一部分是直營(yíng)店。臺(tái)灣加盟中介數(shù)量達(dá)到60%。只有在中國(guó)，還是以直營(yíng)為主導(dǎo)的模式。
福美來(lái)是第一家公盤制加盟體系，這也是福美來(lái)與其它加盟品牌最大的區(qū)別。當(dāng)初有很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為我們做不好，但實(shí)踐證明福美來(lái)做好了。
關(guān)鍵點(diǎn)在于福美來(lái)有直營(yíng)店，現(xiàn)在福美來(lái)一共80家門店，其中12家為直營(yíng)店，另外68家為加盟店。前期是以直營(yíng)為主導(dǎo)。如果加盟商要成為福美來(lái)的加盟店，必須把直營(yíng)時(shí)的公盤一起加盟。
在交易的周期上，公盤制要優(yōu)于私盤制.但公盤制也有存在很大的隱患，一是如果經(jīng)紀(jì)人存有私欲，可能造成房源信息的泄露。屆時(shí)，局面就會(huì)難以控制；還有就是，房源成交以后，促進(jìn)交易的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分不分傭？在這些方面，福美來(lái)比其它加盟店解決得好。
除了理念以外，也有很多外部因素給福美來(lái)提供了變革的條件。以前中介用的是分級(jí)式數(shù)據(jù)庫(kù)，每個(gè)店都會(huì)有一個(gè)電腦做數(shù)據(jù)庫(kù)，上傳下載，如果總部哪天斷掉以后，門店當(dāng)?shù)氐臄?shù)據(jù)庫(kù)還可以用。
技術(shù)上改革以后，門店所有數(shù)據(jù)交換都從中心數(shù)據(jù)庫(kù)來(lái)，如此一來(lái)，門店的操作、信息、資源都必須進(jìn)入總部平臺(tái)，也就是每一步的操作都被反饋到了總部。如果門店操作違規(guī)，總部就可以把數(shù)據(jù)斷掉，門店業(yè)務(wù)就無(wú)法開(kāi)展。
還有在管理方面，很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為福美來(lái)是加盟直營(yíng)化管理。連鎖要想發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)能力，除了品牌以外，還有很多其它方面的因素。
在福美來(lái)，第一能做到品牌，第二能做到有效整合大家的共享資源。因?yàn)樽罡咝问降倪B鎖共享是智力資源，每個(gè)門店的成長(zhǎng)，創(chuàng)新，都可以在福美來(lái)這個(gè)平臺(tái)上得到有效共享。福美來(lái)的加盟商不是一家店在做，而是利用大家的智力與資源成長(zhǎng)與發(fā)展。而且每個(gè)店都有自己業(yè)務(wù)創(chuàng)新點(diǎn)，可以建立高度的分享機(jī)制。
管理上，福美來(lái)的顧問(wèn)對(duì)每個(gè)加盟店的銷售團(tuán)隊(duì)要做每個(gè)月的銷售計(jì)劃，包括設(shè)定計(jì)劃目標(biāo)，過(guò)程監(jiān)控，以及每個(gè)月的數(shù)據(jù)分析會(huì)議。這在其它加盟店都很難做到，但福美來(lái)做到了。
每個(gè)月兩次的會(huì)議機(jī)制，將所有加盟店的銷售經(jīng)理聚集到一起，一起看數(shù)據(jù)，看目標(biāo)達(dá)成，共同分析成敗得失，讓大家在這個(gè)平臺(tái)上得到信息共享所帶來(lái)的管理機(jī)制以及能力提升。從而把加盟的弊端降到最低。
《財(cái)富地產(chǎn)》：為什么特許加盟模式的抗風(fēng)險(xiǎn)、抗周期性比較強(qiáng)？
胡正華：因?yàn)檫@種模式是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的，對(duì)于加盟商來(lái)說(shuō)，他要負(fù)責(zé)自己的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)管理，在市場(chǎng)不好的情況下，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，而且多個(gè)加盟商聯(lián)合在一起，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也會(huì)大一些，加盟連鎖一定比普通連鎖抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，這種組織形式解決了兩個(gè)問(wèn)題，一是抗風(fēng)險(xiǎn)周期能力強(qiáng)，還有解決了復(fù)制的問(wèn)題。
在中介這個(gè)產(chǎn)業(yè)中，直營(yíng)模式很難進(jìn)行異地復(fù)制，除了中原有成功的地方。中原在上海、北京、香港等地都做得很成功，但也有一部分異地復(fù)制不是很理想。
但特許加盟就能很好地做到異地復(fù)制，如麥當(dāng)勞、肯德基、沃爾瑪?shù)瘸?jí)連鎖都是以特許為出發(fā)點(diǎn)。它們能做到8000，甚至9000家店的規(guī)模。
《財(cái)富地產(chǎn)》：可不可以認(rèn)為特許加盟形式將成為未來(lái)中介行業(yè)的一種主導(dǎo)模式？
胡正華：這是肯定的。
因?yàn)樗哂袃蓚€(gè)重要的特征，第一，抗周期性，降低風(fēng)險(xiǎn)；其次，解決復(fù)制問(wèn)題。因而，在未來(lái)，很多城市將以加盟體系為主，而直營(yíng)體系將慢慢退出市場(chǎng)。
直營(yíng)體系中原是一個(gè)特例，但中原的成長(zhǎng)也有其代價(jià)：老板利潤(rùn)不高。施永青的做法是，比如上海市場(chǎng)做好了，對(duì)手下一個(gè)工作多年的部下說(shuō)，我們現(xiàn)在去做寧波，如果你去，我把利潤(rùn)讓給你，你去不去做？在施永青的框架里，絕大部分的職業(yè)經(jīng)理人是賺錢的，他會(huì)塑造很多百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁。職業(yè)經(jīng)理人靠什么復(fù)制呢？給你股份，你也復(fù)制，把品牌給你，你去做這個(gè)市場(chǎng)，因此，真正的大老板是不賺錢的。從商業(yè)模式上來(lái)講，這是中國(guó)市場(chǎng)的一個(gè)特例。
有些人經(jīng)常問(wèn)我，為什么到現(xiàn)在直營(yíng)體系還是比特許體系賺錢？因?yàn)楝F(xiàn)在是過(guò)渡時(shí)期，在這個(gè)時(shí)期，特許體系成長(zhǎng)不是很快，在中國(guó)市場(chǎng)，就沒(méi)有很多競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的特許體系，因而也就沒(méi)有更多的人有信心去做加盟體系，直營(yíng)體系才有生存發(fā)展的空間。
還有，就是中國(guó)沒(méi)有經(jīng)過(guò)一個(gè)周期性的調(diào)整，可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的調(diào)整還剛剛開(kāi)始。在產(chǎn)業(yè)上來(lái)講，還沒(méi)有達(dá)成一個(gè)共識(shí)。但也有人已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了。如滿堂紅從浦東撤出以后，鄧翊軍曾經(jīng)跟我說(shuō)，他也想在廣州嘗試做特許加盟。
《財(cái)富地產(chǎn)》：目前，上海中介市場(chǎng)做特許加盟模式的有哪些企業(yè)？
胡正華：我們現(xiàn)在能看得到的，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)雖然有特許加盟，但它基本上不做，因?yàn)樗拈T檻價(jià)格很高。直營(yíng)店的發(fā)展相對(duì)也很難，目前情況下，直營(yíng)店越多，風(fēng)險(xiǎn)越大。
21做示范
《財(cái)富地產(chǎn)》：作為21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)的元老級(jí)人物，當(dāng)初離開(kāi)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，創(chuàng)立福美來(lái)的初衷是什么？
胡正華：就國(guó)際品牌而言，在中國(guó)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)無(wú)疑是最成功的，業(yè)務(wù)已遍及中國(guó)25個(gè)區(qū)域城市。
2004年，我離開(kāi)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展到16個(gè)城市，在中國(guó)市場(chǎng)，已經(jīng)把21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌開(kāi)拓出來(lái)了。不可否認(rèn)，在開(kāi)拓的過(guò)程中經(jīng)歷了很多挫折，頭兩年交了很多學(xué)費(fèi)。剛開(kāi)始，在北京、上海的市場(chǎng)拓展都不順利，原因在于理念以及操作模式等各方面與國(guó)際接軌產(chǎn)生了沖突。但從第三年開(kāi)始，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域成長(zhǎng)非常迅速。可以說(shuō)把21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)美國(guó)最大的中介品牌的本土平臺(tái)搭建好了。
至于我個(gè)人離開(kāi)的原因，主要是看到了中介行業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景。在國(guó)外，一般5、6個(gè)中介品牌就把全部市場(chǎng)瓜分了。而在中國(guó)，二手房交易的前景非常廣闊，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)也不可能把整個(gè)市場(chǎng)都吃光。
還有一點(diǎn)，就是我的直接領(lǐng)導(dǎo)離開(kāi)了中國(guó)，這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)是全球比較知名的中介從業(yè)者，曾經(jīng)在全球8個(gè)國(guó)家做過(guò)市場(chǎng)推廣。他的離開(kāi)，讓我感覺(jué)在這個(gè)平臺(tái)上學(xué)習(xí)的東西已不太多。同時(shí)，當(dāng)時(shí)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)很好的平臺(tái)，對(duì)我而言，也不存在更多的挑戰(zhàn)。我想，中國(guó)二手房市場(chǎng)很大，應(yīng)該可以做點(diǎn)什么，潛意識(shí)里離開(kāi)得越早越好，因?yàn)樵皆缭侥芷鸩健Ｎ耶?dāng)時(shí)就想在上海打造與運(yùn)作一個(gè)新的品牌。于是，2006年6月，我創(chuàng)立了福美來(lái)不動(dòng)產(chǎn)。
《財(cái)富地產(chǎn)》：您對(duì)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)作模式給予了肯定與評(píng)價(jià)，甚至將它視之為行業(yè)楷模，那么，您一手創(chuàng)立的福美來(lái)有沒(méi)有帶上21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的“影子”？
胡正華：這是毫無(wú)疑問(wèn)的。
福美來(lái)的成長(zhǎng)與發(fā)展，肯定帶有很多21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與理念。我是2006年6月才創(chuàng)立福美來(lái)，中間兩年時(shí)間，由于存在保密協(xié)議與競(jìng)業(yè)禁止，我沒(méi)有進(jìn)入中介行業(yè)，這兩年我在大華集團(tuán)做營(yíng)銷副總，同時(shí)把前幾年的工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行沉淀。
其實(shí)，我運(yùn)作福美來(lái)品牌的整體思路是把21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)在中國(guó)市場(chǎng)成功、失敗的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)整合起來(lái)，從而在新的品牌上去拓展與實(shí)現(xiàn)，但很多理念得到了進(jìn)一步的升華。
在上海市場(chǎng)，如果要將福美來(lái)與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)比較的話，可以說(shuō)，福美來(lái)的品牌知名度略遜于它，但其它方面福美來(lái)都做的很出色。如系統(tǒng)化建設(shè)，持續(xù)支持等。特許加盟有三個(gè)要素，首先是品牌，其次是運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，然后是持續(xù)的支持與提升。
其實(shí)，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)也不是所有的區(qū)域市場(chǎng)都表現(xiàn)最好。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)主導(dǎo)的也是特許加盟，剛來(lái)上海時(shí)，一個(gè)直營(yíng)店都沒(méi)有，當(dāng)時(shí)完全按照美國(guó)市場(chǎng)去做，但由于中國(guó)的法律不是很健全，信譽(yù)度不高，特許加盟容易形成一盤散沙，總部的掌控力相對(duì)很弱。現(xiàn)在，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)基本上不做加盟了。
傭金抑制規(guī)模
《財(cái)富地產(chǎn)》：北京一家大的中介可以有400家店，中大恒基曾經(jīng)開(kāi)到500家店，上海為什么就成長(zhǎng)不出一家300家以上連鎖店的中介品牌？
胡正華：這是我經(jīng)常被人追問(wèn)的一個(gè)話題。難道是上海的職業(yè)經(jīng)理人差嗎？難道上海沒(méi)有投入能力嗎？到底是什么原因？
后來(lái)分析下來(lái)，主要是，第一，沒(méi)有給上海這樣的機(jī)會(huì)。因?yàn)橹薪樾袠I(yè)成長(zhǎng)的歷史比較短，上海的調(diào)控比較頻繁，2005、2006年有一輪調(diào)控，剛要往上沖，調(diào)控一來(lái)就下來(lái)了。從市場(chǎng)周期角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)給這樣的時(shí)間。這是一個(gè)很重要的原因，當(dāng)時(shí)北京、深圳等地都沒(méi)有調(diào)控，一直在往上走。
還有一個(gè)原因，就是上海競(jìng)爭(zhēng)很激烈，因?yàn)樗羞M(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的國(guó)際品牌，如香港、臺(tái)灣等知名中介品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)，都會(huì)選擇上海，不像北京、深圳那么逍遙，因此，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，市場(chǎng)化程度非常高，
另外，與傭金的比例也有很大的關(guān)系。上海的傭金比例是2%，北京是3.5%，北京的回報(bào)率要比上海高，一旦回報(bào)率高，就會(huì)快速擴(kuò)張，快速成長(zhǎng)，如果這個(gè)行業(yè)，一開(kāi)始預(yù)期市場(chǎng)就低，很多事情就無(wú)法解決，比如人員素質(zhì)無(wú)法提高，也無(wú)法引進(jìn)高水平人才。
這在很大程度上抑制了市場(chǎng)的發(fā)展，表現(xiàn)最明顯的是溫州。溫州就房?jī)r(jià)而言，跟上海差不多，而且溫州有投資房產(chǎn)的愛(ài)好，在這樣的一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，為什么中介不發(fā)展？
在溫州，很難找到有10家以上的品牌中介公司，一個(gè)關(guān)鍵性因素是，溫州的傭金太低，只有1.2%，雖然有很多中介品牌想進(jìn)入溫州市場(chǎng)，但卻無(wú)法做大、做強(qiáng)，比如，在北京響當(dāng)當(dāng)?shù)奈覑?ài)我家進(jìn)入溫州不久后就撤離了。
關(guān)于傭金，國(guó)家規(guī)定是3%。以前上海也是3%，2003年調(diào)到2%，政府是想給老百姓減少負(fù)擔(dān)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，從服務(wù)的增長(zhǎng)而言，調(diào)低沒(méi)有太大好處，政府應(yīng)該把這個(gè)市場(chǎng)引導(dǎo)得更為繁榮。國(guó)外的傭金比例就達(dá)到5%―6%。所以說(shuō)上海一直沒(méi)有一個(gè)特大型的中介品牌。
博幸福美滿
《財(cái)富地產(chǎn)》：您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，同行之間的競(jìng)爭(zhēng)是一場(chǎng)馬拉松,而不是百米短跑。現(xiàn)在，福美來(lái)依靠獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式奠定了自己的江湖地位。但產(chǎn)業(yè)的完善日新月異，比如，今年上半年，安家網(wǎng)推出網(wǎng)上經(jīng)紀(jì)人模式。您認(rèn)為這種模式的可行性有多大？
胡正華：目前，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人在中國(guó)還僅僅局限在營(yíng)銷渠道，還沒(méi)有改變行業(yè)的影響力。但這種模式在國(guó)外已經(jīng)很發(fā)達(dá)了，這與它的經(jīng)濟(jì)體制有關(guān)系。在美國(guó)，存在獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人制度，美國(guó)的法律規(guī)定非常詳盡，還有，在美國(guó)沒(méi)有商，開(kāi)發(fā)商要賣房子，必須找中介公司，而且都是單邊的，不能既代表上家，又代表下家，可以說(shuō)，在美國(guó)，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人將是未來(lái)中介公司的替代模式。
經(jīng)紀(jì)人，通俗的講，就是中間人，早在幾百年前就有了，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。我國(guó)改革開(kāi)發(fā)以來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍從無(wú)到有取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，他們的身影活躍在各種經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，他們的智慧勞動(dòng)對(duì)推動(dòng)各種經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展起到不可估量的作用。哪個(gè)領(lǐng)域發(fā)展越快，哪個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)紀(jì)人就越活躍；哪個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)紀(jì)人越活躍，哪個(gè)領(lǐng)域就越發(fā)展快速。《大眾創(chuàng)業(yè)》傾力打造的中國(guó)創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人正是在當(dāng)今全民創(chuàng)業(yè)的大背景下應(yīng)運(yùn)而生的！
在信息大爆炸的年代，一個(gè)信息就是一個(gè)機(jī)遇，可以避免少走彎路，就象房產(chǎn)中介一樣，中介人總是最先知道最好的房源，我們創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人也總是最先了解對(duì)于自己來(lái)說(shuō)最有價(jià)值的創(chuàng)富信息，心動(dòng)不如行動(dòng)，有了最想念的商機(jī)信息，你會(huì)發(fā)現(xiàn)創(chuàng)富原本也是這么簡(jiǎn)單。
如今，利用信息創(chuàng)業(yè)已經(jīng)是一個(gè)很成熟的模式，由于我國(guó)幅員遼闊，地大物博，造成了信息上的小對(duì)稱性，特別是城鄉(xiāng)之間的信息溝通上面不是很暢通，所以這就為我們廣人的城鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人提供了一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，利用《大眾創(chuàng)業(yè)》這個(gè)強(qiáng)大的信息平臺(tái)，在幫助他人成功創(chuàng)業(yè)的同時(shí)，自己也從中獲得財(cái)富，所謂助人又利己，何樂(lè)而不為呢！從現(xiàn)在開(kāi)始，只要你成功申請(qǐng)加入了中國(guó)創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人，就立刻獲得《大眾創(chuàng)業(yè)>辦事處主任的資格。趕緊拿起電話申請(qǐng)吧，電話：136692A9098 13609163938李主任
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二、申請(qǐng)流程與條件
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三、歡迎您成為我們創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人
凡屬于尋求致富項(xiàng)目的城鄉(xiāng)待業(yè)人員、下崗職工、個(gè)體工商戶、集體企業(yè)及企事業(yè)單位均可加入創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍中來(lái)，凡是2014年l2月31日前加盟可額外享受以下特殊待遇：
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3、學(xué)本單位其它技術(shù)項(xiàng)日及生意VCD光盤可享受5到8折優(yōu)惠。
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5、加盟后，創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人可以在當(dāng)?shù)亻_(kāi)展我刊推薦的熱門技術(shù)推廣培訓(xùn)工作，我刊將全力支持（凡接產(chǎn)成功的，創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人提成50%）。
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《大眾創(chuàng)業(yè)》雜志社
中國(guó)創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人孵化工程總部
指定匯款賬號(hào)：郵政銀行：62218 87910 059581664戶名：李培強(qiáng)（其他卡號(hào)無(wú)效）
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統(tǒng)一咨詢：13869249098 13609163938（其他電諸無(wú)效）
地址：710065西安市明德門凱旋廣場(chǎng)一樓《大眾創(chuàng)業(yè)》雜志社李總（收）
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一是加強(qiáng)指導(dǎo)，確定培育重點(diǎn)。按照“多子、少取、放活”的方針，采取有效措施，加大創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、特別是農(nóng)村創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)村經(jīng)紀(jì)組織的培育力度。重點(diǎn)培育特色小吃、新能源、手工制作、出國(guó)勞務(wù)中介、無(wú)息貸款等具有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的創(chuàng)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。一人富了不算富，大家富了才算富！
口述者1：江妍，女，30歲，內(nèi)刊編輯
我的第一份工作是在出版社，收入不高，壓力小，父母男友都滿意。我入職時(shí)挫敗了另外5個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者，自以為是能力出眾的緣故，所以對(duì)工作很投入。有一次，社里想和別的社競(jìng)爭(zhēng)一本暢銷書，我反復(fù)修改了幾次策劃案，最后主任暗示我，如果我能和作者吃個(gè)晚飯，一起唱唱歌，洗洗腳，拿到稿子一定不在話下。我當(dāng)時(shí)憑個(gè)人好惡拒絕了他。此后又有過(guò)幾次類似的情況。結(jié)果可想而知，年底考評(píng)成績(jī)僅及格，獎(jiǎng)金少得可憐。主任終于吐露心聲：“我是覺(jué)得你比別人漂亮，應(yīng)酬的時(shí)候能帶得出手，才招你進(jìn)來(lái)的，別以為自己有多強(qiáng)。”我一氣之下，跟著單位一個(gè)跳槽的前輩去了美院的一份內(nèi)刊。現(xiàn)在的活只有兩個(gè)人干，累得要死，但總算沒(méi)人質(zhì)疑我的能力了，也不必整天忐忑要不要做“”。但有次遇到舊同事提起，現(xiàn)在主任常說(shuō)，小江和那個(gè)某某之所以一起跳槽，就是因?yàn)樗麄冊(cè)瓉?lái)在單位就有一腿被他發(fā)現(xiàn)了。這樣的極品上級(jí)，真讓人無(wú)語(yǔ)。
第一步 運(yùn)用好自己的形象優(yōu)勢(shì)
如果天才能夠理所當(dāng)然輕而易舉地運(yùn)用自己的智力優(yōu)勢(shì)大量學(xué)習(xí)知識(shí)，為什么外貌出眾的人就不能運(yùn)用自己的形象優(yōu)勢(shì)來(lái)解決問(wèn)題呢？在過(guò)去很長(zhǎng)的一段時(shí)間里，我們被教育得過(guò)于強(qiáng)調(diào)內(nèi)在美，而把外在美視作皮囊和罪惡――這是偏見(jiàn)和不公的來(lái)源，也是很多人容易強(qiáng)求自己鉆牛角尖的地方。外表出眾的人要變得強(qiáng)大攻破流言蜚語(yǔ)的第一步，正是運(yùn)用好自己的形象優(yōu)勢(shì)，在工作上適當(dāng)公關(guān)――要知道高調(diào)反而是一種自我保護(hù)，使心懷不軌者不敢輕易性騷擾。至于嫉妒者，就讓他們跺腳去吧，先天優(yōu)勢(shì)不用是罪過(guò)呀。
口述者2：羅文崇，男，24歲，置業(yè)顧問(wèn)
高職畢業(yè)后，老鄉(xiāng)告訴我，做房產(chǎn)中介好賺錢，我就開(kāi)始在這家知名中介做置業(yè)顧問(wèn)了。可能因?yàn)殚L(zhǎng)相的原因，店長(zhǎng)比較喜歡派我去接待一些高端住宅的買家。房子這種商品比較特殊，和車子、洋酒相比花銷要大得多，所以雖然可能由于外在的原因，一開(kāi)始客戶會(huì)比較愿意和我談――特別是掌握家庭財(cái)政大權(quán)的中年阿姨媽媽――但對(duì)最終的成交并不產(chǎn)生決定性的影響，幾乎沒(méi)有客戶會(huì)沖動(dòng)地花大錢，尤其是高端客戶更挑剔。起初，業(yè)務(wù)不精，政策解釋出現(xiàn)偏差，客戶還責(zé)難我是“繡花枕頭一包草”。雖然也很委屈，不過(guò)看看區(qū)域銷售榜，每次名列前茅的確都是業(yè)務(wù)精湛、服務(wù)到家的同事。于是我自己報(bào)了培訓(xùn)班，準(zhǔn)備考個(gè)經(jīng)紀(jì)人資格證出來(lái)，因?yàn)樽龅臅r(shí)間長(zhǎng)了就知道，一筆買賣成交，最后還是有資格證的經(jīng)紀(jì)人提成拿大頭，我們這些鞍前馬后的所謂“顧問(wèn)”拿到的也就是跑腿和倒茶的小費(fèi)而已。外貌可能容易給人親近感，但要取得客戶的信任還有很長(zhǎng)的路要走。
第二步 圖個(gè)可持續(xù)發(fā)展
外貌總歸是青春飯，可能比較容易給你帶來(lái)點(diǎn)小小的原始積累，卻不能躺倒在上面坐吃山空，小羅看客戶的路數(shù)蠻清楚，知道最后還是要靠真功夫說(shuō)話。雖然黃曉明兄在互聯(lián)網(wǎng)上受人詬病為“二”的代表，但他卻是華誼兄弟的大股東之一，公司一上市就身家過(guò)億。反過(guò)來(lái)看看同期的一姐，持有公司股份為零，徒有可愛(ài)外表影迷垂青，卻總?cè)鐗?mèng)游者，對(duì)未來(lái)不考慮絲毫經(jīng)營(yíng)。高下立現(xiàn)。所以外貌出眾者的職場(chǎng)第二步，就是可以用外表迷惑下別人，卻不要迷惑到自己，要圖個(gè)可持續(xù)發(fā)展。
口述者3：張春芽，女，32歲，會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人
路人皆知我們這一行入行的箴言：“把女人當(dāng)男人使，把男人不當(dāng)人使。”面試的時(shí)候我遇到的HR(人事專員）是香港人，嘴甜心苦，看我的GPA（平均績(jī)點(diǎn)）無(wú)可挑剔，就先來(lái)軟的，說(shuō)這行不適合我這樣?jì)尚〉钠僚ぷ鲿?huì)忙到我沒(méi)有時(shí)間打扮自己、沒(méi)有時(shí)間見(jiàn)男朋友，最后孤老終生。我馬上表態(tài)自己就喜歡挑戰(zhàn)，壓力越大越亢奮。軟的不行，他就來(lái)硬的，說(shuō)senior（資深員工）們都不喜歡女下屬，因?yàn)榭共蛔×司蜁?huì)請(qǐng)病假，尤其是漂亮的女下屬，因?yàn)槲覀兪羌?xì)致甚至偏向刻板的案頭工作，太注重外表修飾的女性會(huì)給客戶不安分不專業(yè)的負(fù)面印象。我表示如果他能給我機(jī)會(huì)讓我領(lǐng)到第一個(gè)月的薪水，我馬上添置黑壓壓一片的職業(yè)裝。現(xiàn)在工作了十年，自己已經(jīng)升了partner（合伙人），經(jīng)驗(yàn)表明其實(shí)一切并不像當(dāng)年的HR說(shuō)得那么嚇人，可能很多求職者是被對(duì)方的氣勢(shì)嚇退的。只要有實(shí)力，把行業(yè)偏見(jiàn)當(dāng)作耳旁風(fēng)就可以了，為什么要把別人的介意當(dāng)作自己的絆腳石呢？
第三步 無(wú)視自己的外貌
我們發(fā)現(xiàn)，很多行業(yè)之所以有神秘感，只是人們不了解它妖魔化了它而已。普通人的能力大小固然有差異，但并不像我們想象得那么大。所以在很渴望打入一個(gè)全新行業(yè)的時(shí)候，謙遜遷就總不可免。外貌出眾者的職場(chǎng)第三步，無(wú)視自己的外貌。如果你覺(jué)得外貌不是自己這個(gè)行業(yè)的重點(diǎn)，就不要把它修飾得過(guò)于突出，甚至可以稍稍刻意地扮丑，避免它成為話柄。當(dāng)你在專業(yè)上變得無(wú)可挑剔時(shí)，已經(jīng)不會(huì)有人再關(guān)注你是不是分心修飾自己了。
口述者4：張琦，男，26歲，交警
朋友轉(zhuǎn)給我一條微博，博主說(shuō)早上8點(diǎn)10分，在某某路口被交警攔下批評(píng)教育，一肚子火，后來(lái)發(fā)現(xiàn)交警是個(gè)小帥哥，氣就消了七分。算算那個(gè)時(shí)間段，正好是我在那個(gè)路口執(zhí)勤，的確有那么回事。現(xiàn)在路上私家車多，違章的人也多，交警都要文明執(zhí)法。有時(shí)處理一些女駕駛員（誒，沒(méi)有性別歧視的意思）的時(shí)候，真拿她們沒(méi)辦法。違章了就給你來(lái)個(gè)胡攪蠻纏，問(wèn)題不嚴(yán)重的，口頭警告一下，下次同一個(gè)路口攔下，發(fā)現(xiàn)還是她，也不知道上次的教育聽(tīng)進(jìn)去沒(méi)有。考大學(xué)的時(shí)候，警校或者相專業(yè)都需要面試，對(duì)身高相貌都有要求。教官說(shuō)，執(zhí)法者代表國(guó)家形象，法律威嚴(yán)，所以長(zhǎng)得太丑、太胖、太小或者太滑稽的都不行，這也在變相重視納稅人的感受吧。案子處理完了，大家還能保持好心情，我很高興，不過(guò)更希望是對(duì)事件本身能有所觸動(dòng)和認(rèn)識(shí)，其實(shí)執(zhí)法公正才是最帥的。
上文已經(jīng)通過(guò)綜述形式表達(dá)了關(guān)于大學(xué)生就業(yè)難的四大因素，可以說(shuō)非常全面細(xì)致，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變革的加劇，一些新情況正在凸顯，并且這些觀點(diǎn)大多屬于理論闡述，缺乏數(shù)據(jù)案例支撐和制度視角考慮，故需要對(duì)大學(xué)生就業(yè)難的成因進(jìn)行更為深入的探討。
1.大學(xué)教育專業(yè)設(shè)置針對(duì)性不強(qiáng)
科研導(dǎo)向制和制直接將高校束縛在了承接項(xiàng)目和版塊上，而在對(duì)本科生、研究生的培養(yǎng)上漸行漸遠(yuǎn)，在高等教育階段大學(xué)生所受的教育絕大多數(shù)停留于書本，考評(píng)方式上也僅僅是期中期末考試，導(dǎo)致畢業(yè)生在實(shí)際工作知識(shí)、操作技能的缺乏，成為教育產(chǎn)業(yè)的“半成品”。根據(jù)《中國(guó)青年報(bào)》2012年的一項(xiàng)調(diào)查，現(xiàn)實(shí)：34％的人后悔讀大學(xué)，51％認(rèn)為大學(xué)沒(méi)學(xué)到有用的東西，主要原因是被調(diào)查者認(rèn)為大量的時(shí)間用于應(yīng)付思政類等無(wú)用課程的學(xué)習(xí)和考取各項(xiàng)證書上，沒(méi)有學(xué)到真正的技能。如果大學(xué)專業(yè)設(shè)置不科學(xué)，教授給學(xué)生的各種理論知識(shí)缺乏實(shí)踐運(yùn)用性，“讀書無(wú)用論”將再次抬頭。另一方面高校缺乏專業(yè)設(shè)置于招生規(guī)模的預(yù)測(cè)預(yù)警機(jī)制，對(duì)于生源質(zhì)量差和就業(yè)率低的專業(yè)沒(méi)有進(jìn)行適應(yīng)的招生控制。
2.大學(xué)生-農(nóng)民工投入產(chǎn)出比差異與教育投入產(chǎn)出比過(guò)高
從這些數(shù)據(jù)看出近年來(lái)大學(xué)生與農(nóng)民工的薪酬差距正逐漸縮小，如果大學(xué)生能夠去和農(nóng)民工做同樣的工作，大學(xué)生就業(yè)形式就會(huì)好很多，實(shí)際上已經(jīng)有一些大學(xué)生在工資、待遇上下調(diào)了要求，與農(nóng)民工一起在餐飲、房產(chǎn)中介、快遞等行業(yè)“搶飯碗”，但仍有很多大學(xué)生寧愿選擇低薪的“白領(lǐng)”崗位也不愿意去一線當(dāng)工人，這主要是因?yàn)榇髮W(xué)生與農(nóng)民工的形成成本差異巨大所致，根據(jù)行為理論，如果大學(xué)生在花費(fèi)高額的培養(yǎng)成本后所得到的收益與沒(méi)有花費(fèi)相應(yīng)成本的農(nóng)民工相等，那么大學(xué)生主觀上更傾向于放棄與農(nóng)民工從事同等類型工作，所以在薪酬水平差異不大的情況下更多的人將放棄上大學(xué)或者在家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力足夠的情況下出國(guó)留學(xué)，更或者大學(xué)畢業(yè)后長(zhǎng)期待業(yè)，等待更好的機(jī)會(huì)。楚紅麗認(rèn)為教育成本包括兩塊，一是由學(xué)雜費(fèi)、學(xué)校收取的物品和勞務(wù)費(fèi)用、吃穿交通費(fèi)用。二是擇校費(fèi)、人口流動(dòng)、重讀費(fèi)、家教費(fèi)等。在我國(guó)培養(yǎng)一個(gè)大學(xué)生的成本非常高昂是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，1986年高校學(xué)費(fèi)為200元，1995年漲到800元，2005年為5000元，上漲了25倍，搜狐網(wǎng)調(diào)查得出2012年西安大學(xué)生用于生活費(fèi)、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交通出行等各方面支出方面平均每月860元。高昂的教育成本必然造就大學(xué)生及家庭對(duì)就業(yè)的期望，但實(shí)際上根據(jù)《光明日?qǐng)?bào)》的調(diào)查，2010年應(yīng)屆大學(xué)生平均工資僅為2153元，體現(xiàn)了大學(xué)生教育回報(bào)率的低下。并且大學(xué)生的薪酬預(yù)期與就業(yè)單位選擇、地區(qū)選擇、行業(yè)選擇、學(xué)校類別、專業(yè)類型、職業(yè)目標(biāo)、家庭背景、生源和性別等問(wèn)題密切相關(guān)。多種利益取向影響著大學(xué)生的薪酬預(yù)期，使得畢業(yè)生的薪酬預(yù)期更加呈現(xiàn)多元化的狀態(tài)。
3.社會(huì)晉升機(jī)制扭曲與“亞文化”
就業(yè)決策除了在教育投入產(chǎn)出方面的考慮外，更與社會(huì)晉升機(jī)制扭曲和“亞文化”盛行息息相關(guān)。一是“公務(wù)員”被幾乎所有大學(xué)生視為“香餑餑”，近4年來(lái)公務(wù)員招考人數(shù)連年攀升，2012年高達(dá)130萬(wàn)人，平均招錄比例為53.01：1,競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。與上世紀(jì)80年代我國(guó)公務(wù)員“下海”熱、全民經(jīng)商熱形成鮮明對(duì)比。幾十年前的“搞導(dǎo)彈的不如賣茶葉蛋的”在當(dāng)今時(shí)代意味著“公務(wù)員工資可能仍比不上賣茶葉蛋收入，可是已經(jīng)沒(méi)有人愿意放棄公務(wù)員而去賣茶葉蛋。”這背后的利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制耐人尋味，因?yàn)楣珓?wù)員崗位穩(wěn)定，相比企業(yè)受到外界影響的程度很小，并且在中國(guó)“只升不降”的用人機(jī)制下，沒(méi)有任何一個(gè)崗位能比公務(wù)員付出更少就能獲取升遷。除了公務(wù)員崗位良好的福利待遇、安穩(wěn)的崗位、體面的身份之外，公務(wù)員手中所具備的權(quán)利也是這個(gè)崗位最大的吸引屬性，更有甚者一些大學(xué)生認(rèn)為“有錢好掙錢，出事的可能性很小”，事實(shí)上這也暴露了國(guó)家吏治的弊端，公務(wù)員的低工作強(qiáng)度、高福利待遇、高概率但低懲罰風(fēng)險(xiǎn)的諸多特性直接造就了大學(xué)生就業(yè)的“貪污犯”心態(tài)；二是“亞文化”的彌漫使大學(xué)生情非得已，就業(yè)市場(chǎng)上大學(xué)生的競(jìng)爭(zhēng)日益變?yōu)榧议L(zhǎng)們之間的比拼，托關(guān)系送禮、“蘿卜招聘”等現(xiàn)象比較普遍，這首先加劇了就業(yè)市場(chǎng)上的摩擦性，社會(huì)崗位的分配并不按照大學(xué)生的能力標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，進(jìn)一步造成了人才競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序化；其次對(duì)大學(xué)生的就業(yè)公平感產(chǎn)生了巨大的沖擊，降低了教育對(duì)人才的“篩選器”功能，更放大了優(yōu)勢(shì)崗位的吸引力。
4.大學(xué)生創(chuàng)業(yè)遭遇“制度性”冷漠
大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的口號(hào)已經(jīng)提出多年，國(guó)家也出臺(tái)了《就業(yè)促進(jìn)法》、《關(guān)于促進(jìn)創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》、《關(guān)于加強(qiáng)普通高等學(xué)校畢業(yè)生就業(yè)工作的通知》等多項(xiàng)促就業(yè)法律法規(guī)，在程序簡(jiǎn)化、行政收費(fèi)減免、檔案管理、財(cái)政補(bǔ)貼與小額擔(dān)保貸款支持上都取得了一定的成效。但在大的環(huán)境制度下看，仍然存在著很多不足，一是在我國(guó)創(chuàng)業(yè)注冊(cè)公司需要7個(gè)步驟大約100天時(shí)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)外的1周時(shí)間，從注冊(cè)成本上看英、美、加拿大等國(guó)為人均年薪的1％，而在中國(guó)為人均年薪的11％，并且因?yàn)殂y行信貸機(jī)制規(guī)則的約束，我國(guó)的個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)獲取銀行貸款的比例非常低下，總額僅為國(guó)有企業(yè)的2.3％;二是稅收優(yōu)惠是免征一定期限的所得稅，對(duì)于剛創(chuàng)業(yè)的大學(xué)生而言其所得往往是很低的，所以總體支持力度不大；三是缺乏高校創(chuàng)業(yè)教育支持，高校的創(chuàng)業(yè)教育內(nèi)容、體系、方法均不標(biāo)準(zhǔn)，且缺乏一定的資金投入，難以實(shí)現(xiàn)高校在大學(xué)生創(chuàng)業(yè)過(guò)程中的主導(dǎo)作用。
5.大學(xué)擴(kuò)招帶來(lái)畢業(yè)生總量攀升，教育分流機(jī)制不完善
1999年我國(guó)教育改革政策開(kāi)始實(shí)施，高等教育規(guī)模不斷增加。2003年是我國(guó)首個(gè)擴(kuò)招后的大學(xué)生畢業(yè)年，畢業(yè)生人數(shù)快速?gòu)?002年的145萬(wàn)人上漲到了212.2萬(wàn)人，而后各年中大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)以10.97%的平均速度快速增加，到了2013年高達(dá)近700萬(wàn)人。高漲的就業(yè)需求必然對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生沖擊，除了結(jié)構(gòu)性供需失衡原因外，更體現(xiàn)了我國(guó)教育分流機(jī)制的缺陷，在義務(wù)教育階段，普通教育和初等職業(yè)教育的分流存在局限性，初職教育集中于文藝、體育、特殊教育等專業(yè)，以2008年為例初職在校生僅為10.8萬(wàn)人，而普初在校生為5574萬(wàn)人，比例僅為1:515，在高中教育階段的職普比也僅為0.682，高職與本科的人數(shù)比為0.889。職業(yè)教育的落后剝奪了很多成績(jī)不理想學(xué)生學(xué)習(xí)一門技術(shù)的機(jī)會(huì)，阻礙了提前就業(yè)。
二、解決大學(xué)生就業(yè)難的制度舉措
1.大力發(fā)展職業(yè)教育，實(shí)現(xiàn)人才分流
借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，建議職業(yè)教育的課程設(shè)計(jì)遵循實(shí)用性與靈活性原則，優(yōu)化學(xué)生的考評(píng)機(jī)制，鼓勵(lì)參與課程設(shè)計(jì)，按照實(shí)習(xí)數(shù)量與具體得分確定畢業(yè)與否，同時(shí)應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)職業(yè)教育與普通高等教育學(xué)歷的互相認(rèn)可，讓職教取得的學(xué)歷被高等教育系統(tǒng)所承認(rèn)和取得資格證書。各國(guó)實(shí)踐均證明，勞動(dòng)力市場(chǎng)難以承受一個(gè)短時(shí)期內(nèi)學(xué)生同時(shí)就業(yè)，同質(zhì)性人才過(guò)度集中必然增加就業(yè)壓力，所以我國(guó)應(yīng)當(dāng)積極鼓勵(lì)青少年學(xué)習(xí)實(shí)用技術(shù)，參加職業(yè)教育，對(duì)青年參加工作的時(shí)間進(jìn)行提前，另一方面需要適應(yīng)性的對(duì)大學(xué)招生進(jìn)行限制，雙管齊下才能達(dá)到教育體系中人才分布合理局面。
2.優(yōu)化高校成本體系，降低教育成本
大學(xué)生在薪酬期望偏高等的根本在于教育成本過(guò)高。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去的10年中，我國(guó)高等學(xué)校的學(xué)費(fèi)已約占人均GDP的55%，在校大學(xué)生超過(guò)60%生源來(lái)自于農(nóng)村，農(nóng)村的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人均GDP水平，單個(gè)學(xué)生的學(xué)費(fèi)、食宿等費(fèi)用等于一位農(nóng)民4～5年的收入。同時(shí)大學(xué)生求學(xué)所支出的費(fèi)用占教育費(fèi)用比重也逐漸上升，近十年來(lái)我國(guó)高等教育經(jīng)費(fèi)投入增加了8倍，但學(xué)費(fèi)增加為18倍，政府投入只增加了3倍。與國(guó)際發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)教育經(jīng)費(fèi)中學(xué)生來(lái)源比例偏高，根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，學(xué)費(fèi)/經(jīng)費(fèi)比在美國(guó)只有20%，澳大利亞為21.2%，世界平均水平也僅為25%左右，所以過(guò)高的經(jīng)費(fèi)分擔(dān)都直接造成了大學(xué)生教育成本和理性就業(yè)薪酬預(yù)期的提高。降低教育成本。一是對(duì)高校的運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行核算，將一些如校辦企業(yè)支出、上下級(jí)單位的撥付支出都計(jì)算在大學(xué)生培養(yǎng)成本內(nèi)，甚至在一些西部高校教師的福利補(bǔ)貼也被納入其中，所以各級(jí)物價(jià)、教育、財(cái)政部門應(yīng)聯(lián)合進(jìn)行調(diào)研，采用聽(tīng)證會(huì)的形式確認(rèn)大學(xué)生成本核算辦法；二是從管理提升角度優(yōu)化教育支出結(jié)構(gòu)，縮減不必要的開(kāi)支。具體包括：壓縮行政人員比例、基本建設(shè)預(yù)算縮減、提高設(shè)備利用率、禁止鋪張浪費(fèi)等等；三是國(guó)家在高校扶持上，實(shí)現(xiàn)由規(guī)模支撐、量化督導(dǎo)、行政參與到助學(xué)補(bǔ)助、資金引領(lǐng)、內(nèi)涵考量的轉(zhuǎn)變。
3.加大對(duì)公務(wù)員群體的監(jiān)管，打造公平競(jìng)爭(zhēng)就業(yè)環(huán)境
大幅提高公務(wù)員的收入，但是對(duì)于公務(wù)員的腐敗行為要嚴(yán)懲，一切公共行為都必須在陽(yáng)光下進(jìn)行，只有這樣才能夠避免隱性收益驅(qū)動(dòng)帶來(lái)的“考公熱”和社會(huì)勞動(dòng)力資源導(dǎo)向機(jī)制發(fā)生扭曲。同時(shí)，借鑒美國(guó)的做法成立“公平就業(yè)委員會(huì)”，對(duì)弱勢(shì)大學(xué)生群體進(jìn)行法律保護(hù)和援助，國(guó)家要盡快建立公平就業(yè)的法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)對(duì)大學(xué)生就業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范，減少就業(yè)歧視，需要設(shè)置一個(gè)權(quán)威性的常設(shè)機(jī)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的大學(xué)生就業(yè)工作進(jìn)行指導(dǎo)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)反饋信息平臺(tái)和舉報(bào)機(jī)制的建立，接受就業(yè)投訴；增強(qiáng)公務(wù)員和國(guó)有企事業(yè)單位招考的透明度，對(duì)通過(guò)走關(guān)系、權(quán)錢交易的就業(yè)行為嚴(yán)厲查處，提升“蘿卜”招聘的違法成本。
4.完善豐富大學(xué)生創(chuàng)業(yè)扶持制度
從某種意義上講，所謂的教育地產(chǎn)，其實(shí)就是購(gòu)房者買單、學(xué)校賣品牌、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商受益的一出劇目。
在中國(guó)流傳2000多年的“孟母三遷”故事有了現(xiàn)代版本，為了讓子女上一所好學(xué)校，“現(xiàn)代孟母”不惜代價(jià)，以各種方式追逐學(xué)區(qū)房。商機(jī)之下，引入名牌學(xué)校的教育資源已成為不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目創(chuàng)造銷售神話的不二法寶。但神話一旦突破法律的邊界，糾紛和官司也會(huì)不期而遇。
樓盤傍名校引發(fā)侵權(quán)官司
“購(gòu)房享北大附中（北京大學(xué)附屬中學(xué)簡(jiǎn)稱）國(guó)家級(jí)重點(diǎn)教育，享最高18萬(wàn)元教育金，買房送學(xué)籍，無(wú)須擇校費(fèi)”、“項(xiàng)目除了引進(jìn)北大附中以外，還自配有幼兒園。因此，業(yè)主子女上學(xué)非常方便。其中，北大附中占地150畝，涵蓋了從幼兒園到高中的全部教育階段”，這曾是“未名1898”房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳資料中頗為引人注目的宣傳語(yǔ)。
在“聯(lián)姻名校”的噱頭下，由香河富泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱富泰公司）、萬(wàn)方城鎮(zhèn)投資發(fā)展股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)方公司）開(kāi)發(fā)的“未名1898”樓盤受到消費(fèi)者的追捧。然而，樓盤在銷售火爆之后，也迎來(lái)了一起侵權(quán)官司。2013年6月，富泰公司和萬(wàn)方公司被自己“引進(jìn)”的名校北大附中告上北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院。
在庭審中，北大附中的人表示，“北大附中”以及含有“北大附中”文字的校徽?qǐng)D案已分別注冊(cè)為注冊(cè)商標(biāo)，在全國(guó)范圍以及教育領(lǐng)域內(nèi)為公眾所熟知。
富泰公司、萬(wàn)方公司在沒(méi)有獲得北大附中任何授權(quán)也沒(méi)有其他依據(jù)的情況下，在位于北京市豐臺(tái)區(qū)木樨園“未名1898”樓盤售樓處和位于河北省香河縣“未名1898”營(yíng)銷中心銷售現(xiàn)場(chǎng)以及大量宣傳資料中，反復(fù)、重點(diǎn)使用“北大附中”文字商標(biāo)以及圖案商標(biāo)，并對(duì)外謊稱北大附中入駐“未名1898”樓盤，開(kāi)辦北大附中為明（京東）實(shí)驗(yàn)學(xué)校（以下簡(jiǎn)稱京東學(xué)校）。
打著教育大盤、教育配套的“未名1 898”樓盤借北大附中在教育界累積的聲譽(yù)吸引購(gòu)房者買房，誤導(dǎo)公眾。直到后來(lái)，北大附中接到大量社會(huì)公眾、學(xué)生和家長(zhǎng)的詢問(wèn)和投訴電話，才知道自己在河北香河“被代言”了。
作為被告上法庭，富泰公司和萬(wàn)方公司覺(jué)得委屈。他們表示京東學(xué)校是富泰公司、萬(wàn)方公司在北大教育投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱北教司）授權(quán)許可下開(kāi)辦的，是得到北教司確認(rèn)和認(rèn)可的，不存在虛假宣傳。而北教司也先后舉辦北大附中武漢實(shí)驗(yàn)學(xué)校等7所學(xué)校。
同樣自認(rèn)為“躺著中槍”的第三被告人北教司在庭審中表示，北教司與北大附中簽署合作協(xié)議的時(shí)間是2000年，北大附中取得“北大附中”商標(biāo)權(quán)的時(shí)間是2006年。北大附中與北教司在合作協(xié)議中約定，北教司有使用相關(guān)名稱、標(biāo)志及“北大附中××學(xué)校”的權(quán)利。通過(guò)北教司與北大附中的合作歷史來(lái)看，雙方的合作關(guān)系均得到北大附中的許可和確認(rèn)，北大附中也接受了辦學(xué)回報(bào)款并提高了學(xué)校的知名度。
2013年12月24日，富泰公司和萬(wàn)方公司等來(lái)了北京市第二中級(jí)人民法院的終審判決。法院經(jīng)審理認(rèn)為，北大附中對(duì)北大附中武漢實(shí)驗(yàn)學(xué)校等7所學(xué)校收取“辦學(xué)回報(bào)款”的行為，并不意味北大附中對(duì)京東學(xué)校的舉辦予以認(rèn)可。富泰公司和萬(wàn)方公司應(yīng)停止使用北大附中名義進(jìn)行虛假宣傳，共同賠償50萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失，在《中國(guó)教育報(bào)》《新京報(bào)》非中縫版面刊登聲明，為北大附中消除影響。至此，希望通過(guò)傍名校獲得高額利潤(rùn)的兩家房地產(chǎn)企業(yè)為自己的行為付出了法律代價(jià)。
樓盤為何熱衷聯(lián)姻名校
據(jù)中原地產(chǎn)提供的研究報(bào)告顯示，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)，首先考慮的是價(jià)格要素，其次就是考慮教育要素，特別是940/0的置業(yè)者購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮在名校附近。不少房地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)暴漲，都和一所學(xué)校有關(guān)。
在中國(guó)最早試水樓盤聯(lián)姻名校的“首吃蟹者”是廣東順德人楊國(guó)強(qiáng)。1992年，做建筑包工頭發(fā)跡的楊國(guó)強(qiáng)在廣東省順德市碧江與桂山交界處興建了4000余套別墅，取名為“碧桂園”。可惜，隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行調(diào)控，該項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷，4000余套房只賣出3套。后受廣州一所私營(yíng)貴族學(xué)校的啟發(fā)，楊國(guó)強(qiáng)決定把優(yōu)質(zhì)教育資源搬進(jìn)小區(qū)。
1993年，楊國(guó)強(qiáng)開(kāi)始籌辦廣東碧桂園學(xué)校，聘請(qǐng)時(shí)任廣東省高教出版社副總編輯的廖秉權(quán)出任校長(zhǎng)。廖秉權(quán)與北京景山學(xué)校校長(zhǎng)崔孟明是大學(xué)同窗，而崔孟明也有將景山學(xué)校打造成“北京景山學(xué)校國(guó)際教育產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”的想法。借此機(jī)會(huì)，三人一拍即合，在碧桂園小區(qū)創(chuàng)辦景山學(xué)校在北京以外的全國(guó)第一所分校。
1994年9月，碧桂園學(xué)校開(kāi)學(xué)，，共招了1300多名學(xué)生。楊國(guó)強(qiáng)從每個(gè)學(xué)生身上收取30萬(wàn)元的儲(chǔ)備金，撬動(dòng)樓盤銷售，轉(zhuǎn)危為安。
就在楊國(guó)強(qiáng)品嘗“名校+名盤”新銷售模式的甜頭時(shí)，一名與之遠(yuǎn)隔千里的僑資企業(yè)家王琳達(dá)也看到了“以辦名校拉動(dòng)樓盤銷售”的商機(jī)。
1995年，王琳達(dá)率團(tuán)在北京市豐臺(tái)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目怡海花園小區(qū)。1997年，王琳達(dá)引進(jìn)北京市名校北京八中和北京實(shí)驗(yàn)二小，陸續(xù)建設(shè)了北京八中怡海分校和北京實(shí)驗(yàn)二小怡海分校。
“買房上名校”讓怡海花園小區(qū)在北京相對(duì)偏遠(yuǎn)的地域創(chuàng)造了銷售奇跡。聲名鵲起的怡海置業(yè)集團(tuán)又組建了怡海幼兒園、北京八中怡海分校國(guó)際部、怡海老年大學(xué)、怡海培訓(xùn)中心等民辦教育機(jī)構(gòu)。“怡海模式”成為北京社區(qū)辦學(xué)的一塊品牌。
廣東與北京，這一南一北“名校+名盤”的成功讓敏銳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找到了賺取高額利潤(rùn)的靈丹妙藥，或自辦學(xué)校或引進(jìn)名校，或者干脆興建學(xué)校然后轉(zhuǎn)贈(zèng)給有關(guān)教育部門。一時(shí)間，聯(lián)姻名校的樓盤在全國(guó)遍地開(kāi)花。而一些諸如“本小區(qū)擁有重點(diǎn)小學(xué)”、“項(xiàng)目緊鄰名牌大學(xué)”的宣傳語(yǔ)頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，甚至還有發(fā)展商打出“買房即可上大學(xué)”的煽情廣告。教育地產(chǎn)紅遍中國(guó)。
糾紛與暴利并存的教育地產(chǎn)
所謂教育地產(chǎn)，大致分為三類：第一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將項(xiàng)目建在名校附近，開(kāi)發(fā)商以出資建樓等合作形式與名校達(dá)成協(xié)議，保證業(yè)主的孩子擁有入學(xué)名額。第二類是開(kāi)發(fā)商引入名校，由開(kāi)發(fā)商出地出資興建校舍、購(gòu)買設(shè)備并負(fù)責(zé)硬件設(shè)施的維護(hù)管理；名校出品牌、出師資，負(fù)責(zé)日常教育教學(xué)管理。第三類是開(kāi)發(fā)商合辦名校，名校與開(kāi)發(fā)商合作建分校，雙方聯(lián)動(dòng)，對(duì)現(xiàn)有資源進(jìn)行重組，這是一種深度合作模式，對(duì)業(yè)主子女免收贊助擇校費(fèi)。
自2009年教育地產(chǎn)的概念被首次提出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這張主打牌，可謂賺得盆滿缽滿。但教育和地產(chǎn)聯(lián)姻也并非總是完美無(wú)瑕，在部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐利教育地產(chǎn)背后，由此引發(fā)的糾紛也不絕于耳。除了上述富泰公司、萬(wàn)方公司與北大附中的侵權(quán)官司外，更多的法律糾紛主要集中在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間，如承諾的教育配套，因教委與開(kāi)發(fā)商之間的互相推諉而遲遲不能建成；開(kāi)發(fā)商售房時(shí)承諾的名校，業(yè)主子女卻不能無(wú)條件入學(xué)；名牌學(xué)校小區(qū)開(kāi)設(shè)分校，教學(xué)質(zhì)量不盡如人意。
在讀透了歷史之后，我們才會(huì)漸次明白，真正的平衡，永遠(yuǎn)是兩種甚至是多種對(duì)立的階層，保持著公正平和的心態(tài)，以欣賞和羨慕的眼光看待周圍的世界，并各自在自己的權(quán)力范圍之內(nèi)，享受著各自的快樂(lè)和富足。
人類在不斷地領(lǐng)悟著這個(gè)道理，或多或少，或強(qiáng)或弱。而在這一點(diǎn)上，“浙三角”和整個(gè)浙江的人們，似乎走得更遠(yuǎn)，走得更好。
7月22日，全國(guó)首家“通用飛機(jī)4S專賣店”在杭州郊區(qū)的廣廈天都城高調(diào)開(kāi)業(yè)。這家專賣店隸屬于浙江樂(lè)清飛行總會(huì)――2005年底，就是他們曝出20余位溫州商人花費(fèi)1.3億元人民幣，集體團(tuán)購(gòu)了22架私人飛機(jī)的轟動(dòng)消息。
9月3日，在慈溪市委黨校一間簡(jiǎn)陋的教室里，18位年輕的富商子弟舉行了“寧波家業(yè)長(zhǎng)青民企接班人專修學(xué)校”第二期家族企業(yè)專修班的開(kāi)學(xué)典禮。創(chuàng)辦這一富商子弟班的人是寧波方太集團(tuán)的董事長(zhǎng)茅理翔，他在去年底成功舉辦了第一期，“目的在于幫助第二代接班人修身立志，破除富不過(guò)三代的怪圈。”
發(fā)達(dá)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和旺盛的消費(fèi)能力，使得浙江形成了極具代表性的富裕人群生活樣本。可以設(shè)想的是，其他的省份，或多或少都將要重復(fù)相同的故事。
奔馳出租車的推出，實(shí)際上是一個(gè)高貴城市形象的正式確立。杭州人在這一方面成為了第一個(gè)吃螃蟹的人，顯然，他們并沒(méi)有成功。但是，奔馳車的失敗并不說(shuō)明，杭州整個(gè)城市的富人消費(fèi)不了這區(qū)區(qū)的100輛奔馳的士，只是這些消費(fèi)得起奔馳的士的人，家里已經(jīng)人人有了一輛奔馳，甚至比奔馳更加豪華氣派的車子。
杭州，專供富人的天堂？
從蕭山機(jī)場(chǎng)坐車到杭州市區(qū)，運(yùn)氣好的話，可以坐到國(guó)內(nèi)最豪華的出租車：黑色的奔馳E200型，起步價(jià)12元，從機(jī)場(chǎng)坐到市區(qū)的價(jià)錢為200元。2005年2月8日正式上路運(yùn)營(yíng)時(shí)號(hào)稱的“100輛”原裝進(jìn)口奔的，兩年里陸續(xù)退市，甚至還發(fā)生了“司機(jī)集體出逃以求解約”的事件。如今還在路上奔跑的只有10余輛，業(yè)務(wù)也基本改成了為高檔酒店和企業(yè)接送客人。
兩年前推行奔馳租車時(shí)，杭州各級(jí)單位和出租車公司都是信心滿滿，時(shí)任杭州市交通局局長(zhǎng)的王水法甚至保證這些的士能掙錢，而讓他們自信的原因則在于：杭州的富人畢竟太多了，滿街都是富人。沒(méi)有人再往下問(wèn)一句：富人們有多少機(jī)會(huì)乘坐出租車？?jī)赡旰螅晃灰呀?jīng)改開(kāi)普通車的奔的司傅總結(jié)說(shuō)：“杭州就是有錢人太多了，坐得起奔馳的人自己都有好車，誰(shuí)還打的啊？”
這種公共資源經(jīng)營(yíng)上的尷尬，并不僅僅限于出租車行業(yè)，“環(huán)西湖房產(chǎn)”的天價(jià)即為一例。杭州的市區(qū)面積不大，西湖西南的山地又阻礙了城市進(jìn)一步向西、南方向發(fā)展，緊湊的市區(qū)讓杭州的房子顯得極有“含金量”。其中又以“看得見(jiàn)西湖”的環(huán)西湖房產(chǎn)最為誘人，稀有的地理位置讓這些房產(chǎn)成為了緊俏的投資商品。記者從杭州本地的口碑網(wǎng)上隨機(jī)找出的一條房源信息是這樣的，“中大吳莊的普通住宅，139平米，中檔裝修，要價(jià)1150萬(wàn)元，均價(jià)為82734元/平米”，同一小區(qū)的毛壞房，均價(jià)也幾乎在5萬(wàn)至7萬(wàn)一平米之間，有杭州市民因此戲稱“沒(méi)鋪上的磚還是塊磚，鋪上去就變成了金磚。”
這些天價(jià)房的入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上高，它們的主人也并不限于杭州人，許多是來(lái)自經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的溫州、義烏等城市的有錢人，只有在周末的時(shí)候，他們會(huì)過(guò)來(lái)住上兩天，或者和房產(chǎn)中介見(jiàn)面。在部分杭州市民看來(lái)，這些隱形的房主們除了讓杭州的奢侈沙費(fèi)變得更奢侈之外，他們的生活并沒(méi)有和杭州產(chǎn)生多少聯(lián)系。
而在立志打造“中國(guó)最美麗城市”的杭州看來(lái)，富裕人群催生的消費(fèi)無(wú)疑是迅速提升城市形象的一劑良藥。匯集了眾多國(guó)際品牌的“湖濱國(guó)際名品街”開(kāi)業(yè)時(shí)，杭州的媒體就迅速將之解讀為“標(biāo)志著杭州繼上海和北京之后,成為內(nèi)地又一時(shí)尚品牌薈萃中心”，杭州也被冠以了“奢侈品消費(fèi)第三城”的頭銜。
“浙三角”財(cái)富帶，實(shí)際上是中國(guó)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)輝煌的縮影。這里住著中國(guó)最富有的一個(gè)群體，他們憑借著自己精明的頭腦和出眾的市場(chǎng)嗅覺(jué)，在勤奮和專注的基礎(chǔ)上，以迅雷不及掩耳的速度，積聚了難以量數(shù)的巨大財(cái)富，而且，這些財(cái)富都陽(yáng)光通透，不需要藏著掖著，這樣的前提之上，他們敢于在公眾面前，闊綽生活，揮金如土。
杭州大廈：奢客的樂(lè)園
杭州大廈購(gòu)物中心位于市中心武林廣場(chǎng)1號(hào)，是一家經(jīng)營(yíng)高檔奢侈品品牌與時(shí)尚流行商品的地方百貨公司，2006年的年銷售額為25億元，在全國(guó)百貨單店零售總額榜上排名第一。
單純的數(shù)字也許很難讓人產(chǎn)生直觀的體會(huì)。即使是站在杭州大廈面前，人們也很難想像出這個(gè)被主干道、過(guò)街天橋、匆匆忙忙的路人包圍的購(gòu)物中心，是浙江各地的有錢人最樂(lè)意出沒(méi)的購(gòu)物場(chǎng)所。只有外墻上張揚(yáng)的LV標(biāo)志，透露出了它的尊貴氣息。
不過(guò)，只需要圍著大廈走上一圈，就能感受到因?yàn)樨?cái)富的集中而帶來(lái)的震撼。8月29日下午14點(diǎn)30分到15點(diǎn)，記者專門記錄了出沒(méi)在杭州大廈門口停車場(chǎng)的名車數(shù)量。在這短短的半個(gè)小時(shí)里，總共有3輛保時(shí)捷、9輛寶馬、13輛奔馳、2輛Mini Cooper，以及難以計(jì)數(shù)的奧迪停車購(gòu)物。更夸張的是，有一位帶著孩子的保時(shí)捷女車主，用兒童車把孩子推到GUCCI店里后，讓店員幫著照看，自己則專心致志地挑選商品。
毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的客人擁有杭州大廈的金、銀服務(wù)卡，據(jù)介紹，他們的數(shù)量只占到VIP數(shù)量的10%左右，消費(fèi)金額卻可以占到VIP消費(fèi)的50%以上。一位不愿透露姓名的商場(chǎng)工作人員告訴記者，“（持有金、銀服務(wù)卡的客人）往往并不主動(dòng)來(lái)購(gòu)物，店員和他們都比較熟絡(luò)，有他們的電話，新款到店后會(huì)馬上通知他們。”這或許可以解釋他們?yōu)槭裁磿?huì)動(dòng)輒一次性購(gòu)買多件奢侈品。
對(duì)于奢侈品牌的集體認(rèn)同，也是杭州得以躋身“奢侈消費(fèi)第三城”的重要原因。以杭州大廈LV專賣店為例，這間僅有200平米的店鋪，去年的銷售額就接近2億元，這一驚人的數(shù)字也間接反應(yīng)在大廈購(gòu)物者的拎包上：這些“袋袋族”們走進(jìn)大廈時(shí)幾乎人手一個(gè)LV，出門時(shí)手上拎著的一袋袋購(gòu)物成果，還是LV。
僅僅用“攀比心態(tài)嚴(yán)重”來(lái)理解這種消費(fèi)行為，顯然是出于對(duì)富人“暴發(fā)且無(wú)文化”這樣一種偏見(jiàn)的先行論斷。實(shí)際上，記者在采訪中了解到的情況是，奢侈品的購(gòu)買者從年齡上分成涇渭分明的兩個(gè)陣營(yíng)：35-50歲的購(gòu)買者大多是杭州和外地的私營(yíng)業(yè)主，而35歲以下的購(gòu)買者的主力則是都市白領(lǐng)階層，后者需要用幾個(gè)月的薪水才能購(gòu)置一件奢侈品，更容易衍生攀比和炫耀。至于前者，“一兩萬(wàn)塊錢的東西，有什么好比的？”在柳營(yíng)路口的“元華公寓”購(gòu)置了房產(chǎn)的臺(tái)州茶商梁先生表示，自己購(gòu)買奢侈品的動(dòng)機(jī)其實(shí)非常簡(jiǎn)單，“一是質(zhì)量確實(shí)好，二是身邊的朋友都是一身品牌，要是穿得過(guò)于樸素，反倒顯得自己太裝了。”
在一個(gè)少有貴族存在過(guò)的民族里，如何培養(yǎng)出不是歐洲中世紀(jì)那種畸形的片面的，而是真正意義上代表著貴族精神和貴族意志的后代，是一件艱難的事情。在這個(gè)意義上，“浙三角”的大人們同樣先走了一步，“少年高爾夫”的設(shè)立，在某種程度上，就是一個(gè)良好的開(kāi)端。盡管這似乎根本就不曾撫摸到貴族精神的精髓，但那優(yōu)雅從容的運(yùn)動(dòng)本身，畢竟能夠讓孩子理解一些他們可能從來(lái)都未曾經(jīng)歷過(guò)的感受。
被高估的消費(fèi)意識(shí)
今年6月1日，杭州保時(shí)捷售后服務(wù)中心在下城區(qū)東新街道紹興路舉行了盛大的開(kāi)張儀式，意味著杭州從此被納入了保時(shí)捷全球同一標(biāo)準(zhǔn)的售后服務(wù)體系。保時(shí)捷公司將自己的這一舉動(dòng)歸結(jié)為“洞察了車主龐大需求后的快速反應(yīng)”，言語(yǔ)中透露出了對(duì)杭州銷售業(yè)績(jī)的滿意之喜：去年保時(shí)捷在國(guó)內(nèi)的銷量是2305輛，而單在杭州地區(qū)就售出了500余輛，意味著每四輛上牌的保時(shí)捷中，就有一輛頂著“浙”字頭。
這樣的消費(fèi)實(shí)力不僅為國(guó)際大品牌帶來(lái)驚喜，也讓國(guó)內(nèi)的企業(yè)看到了潛在的機(jī)會(huì)。位于上海的慧泉國(guó)際教育集團(tuán)在7月份就推出了他們的“企業(yè)新掌門人締造營(yíng)”培訓(xùn)課程。這個(gè)據(jù)稱是培養(yǎng)“民營(yíng)企業(yè)接班人并教會(huì)他們有品位的吃喝玩樂(lè)”的培訓(xùn)班，需要支付的學(xué)費(fèi)是兩年共80萬(wàn)元，為數(shù)眾多的浙江民營(yíng)企業(yè)自然成了他們關(guān)注的重要群體，據(jù)校方表示，接收學(xué)員操作和實(shí)習(xí)的企業(yè)中就有浙江的民營(yíng)企業(yè)，如正泰集團(tuán)。
樂(lè)觀的市場(chǎng)預(yù)期催生了杭州新一輪販賣“生活方式”的熱潮：高檔樓盤引入游艇俱樂(lè)部、高爾夫朝少兒化發(fā)展、“通用飛機(jī)4S店”的概念炒作……這些超前消費(fèi)意識(shí)的集體涌現(xiàn)，難免會(huì)讓人擔(dān)心，它們是否能被杭州的富裕人群消化掉？
在繞城高速三墩出入口處北側(cè)，記者輾轉(zhuǎn)找到了杭州友泰高爾夫的練習(xí)場(chǎng)，這家甚至沒(méi)有專業(yè)的高爾夫球場(chǎng)的俱樂(lè)部，曾因較早推出“少兒高爾夫培訓(xùn)班”而引起關(guān)注和爭(zhēng)議。
練習(xí)場(chǎng)上只有一兩個(gè)工人在管理草坪，沒(méi)有見(jiàn)到會(huì)員揮桿的情景，顯得有些冷清。負(fù)責(zé)接待記者的周姓女經(jīng)理介紹說(shuō)，因?yàn)檎檬情_(kāi)學(xué)前夕，所有很少有會(huì)員到俱樂(lè)部來(lái)練球。至于“少兒高爾夫培訓(xùn)班”，她說(shuō)，已經(jīng)停辦好一陣了。按照友泰的收費(fèi)方式，16歲以下的青少年教學(xué)和培訓(xùn)的費(fèi)用是在成人價(jià)的基礎(chǔ)上打7折，一堂45分鐘的一對(duì)一培訓(xùn)費(fèi)用，需要350元，還不包括球費(fèi)和租桿費(fèi)。
送孩子來(lái)學(xué)習(xí)高爾夫的家長(zhǎng)們，大多都希望讓孩子從小養(yǎng)成高雅的氣質(zhì)和品位，為培養(yǎng)未來(lái)的紳士淑女做好準(zhǔn)備，但是過(guò)于昂貴的花銷讓他們感覺(jué)有些“不值”，這也是低齡高爾夫難以為繼的主要原因。周經(jīng)理透露，他們俱樂(lè)部也正在考慮對(duì)策，準(zhǔn)備實(shí)行包月制的做法，每個(gè)月收取800元的費(fèi)用。
在一個(gè)少有貴族存在過(guò)的民族里，如何培養(yǎng)出不是歐洲中世紀(jì)那種畸形的片面的，而是真正意義上代表著貴族精神和貴族意志的后代，是一件艱難的事情。在這個(gè)意義上，“浙三角”的大人們同樣先走了一步，“少年高爾夫”的設(shè)立，在某種程度上，就是一個(gè)良好的開(kāi)端。盡管這似乎根本就不曾撫摸到貴族精神的精髓，但那優(yōu)雅從容的運(yùn)動(dòng)本身，畢竟能夠讓孩子理解一些他們可能從來(lái)都未曾經(jīng)歷過(guò)的感受。
當(dāng)然，市場(chǎng)的不景氣也就成為了順理成章的事情，當(dāng)我們的大人們都不曾經(jīng)歷，甚至有可能離貴族的精神還很遠(yuǎn)的時(shí)候，我們的孩子如何能夠理解貴族是一個(gè)什么樣子？我們的孩子又何以能夠僅僅憑著一個(gè)高爾夫的體驗(yàn)而判斷出貴族精神到底應(yīng)該是一個(gè)什么樣的東西？
金錢可以解決所有的事情，這幾乎是現(xiàn)今社會(huì)最時(shí)尚的觀念，盡管事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單，但一旦這樣的觀念開(kāi)始盛行之后，很多事情往往反而開(kāi)始變得簡(jiǎn)單。買最豪華的名車豪宅，做最奢侈的窄眾之事，哪怕可能這已經(jīng)觸犯了法律，觸犯了眾怒，卻絲毫不影響他們樂(lè)此不彼地去享受那其中的。
公眾，也只好在一次次地自我安慰和權(quán)衡之后，獲得自身心理的可怕平衡，盡管，這本來(lái)看起來(lái)真的并不公平。
溫州，寶馬市的瘋狂
今年7月11日，溫州德力西集團(tuán)的副總裁包秀杰到銀行繳納了101萬(wàn)元的社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)。事情的起因是他的妻子4個(gè)月前在永嘉同安醫(yī)院產(chǎn)下一子，被人秘密以“超生”問(wèn)題舉報(bào)，計(jì)生部門在查實(shí)之后，對(duì)他們夫婦做出了征收101萬(wàn)社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的決定。溫州樂(lè)清市人口與計(jì)劃生育局的工作人員表示，“決定書下達(dá)后，包某既沒(méi)有申請(qǐng)復(fù)議，也沒(méi)有提起行政訴訟，而是主動(dòng)向指定銀行繳納了這筆錢，說(shuō)明他對(duì)這個(gè)決定沒(méi)有異議。”
盡管當(dāng)?shù)赜?jì)生部門提供給媒體的稿件中一律使用“包某”，并沒(méi)有透露包秀杰的身份與姓名，這條簡(jiǎn)短的消息見(jiàn)諸報(bào)刊網(wǎng)絡(luò)后，還是引起了極大的轟動(dòng)，支持和反對(duì)嚴(yán)懲富人超生的爭(zhēng)論一時(shí)極為火熱。但是這一切，都和包秀杰無(wú)關(guān)了，他在繳納社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)前的一個(gè)請(qǐng)求就是不要暴露自己的真實(shí)姓名，“擔(dān)心那些超生還沒(méi)有暴露或沒(méi)繳社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)的老板們對(duì)自己不滿。”
包秀杰的話，從一個(gè)側(cè)面反應(yīng)了溫州的企業(yè)主們?cè)谏龁?wèn)題上的態(tài)度，高額的“罰單”自然不可避免。去年8月，溫州下屬的瑞安市一名老板超生二胎，就被征收了68萬(wàn)元的“社會(huì)撫養(yǎng)費(fèi)”。但是對(duì)于一個(gè)車牌號(hào)都要賣到166萬(wàn)的城市來(lái)說(shuō)，用一筆撫養(yǎng)費(fèi)的代價(jià)多要一個(gè)孩子，實(shí)在不算什么。超生并不僅僅限于繼承家業(yè)的兒子，有了一個(gè)兒子的想要兒女雙全；兒女雙全的想要更多的孩子，甚至在有些人看來(lái)，“能生得起孩子是也一種身份的象征，就像擁有名車、豪宅一樣。”
雖然有著一絲洋洋自得的意味，這句話還是道出了溫州的實(shí)情。在這個(gè)崇尚逐利的城市，任何可以用財(cái)富來(lái)搞掂的事情都可以受到大眾的尊敬，由此就不難理解溫州人的種種“瘋狂”之舉。
在幾個(gè)月前舉辦的溫州國(guó)際奢侈品展上，出現(xiàn)了一套標(biāo)價(jià)6800萬(wàn)元的紅木家具，相當(dāng)于同一展會(huì)上一輛勞斯萊斯、一輛蘭博基尼、一輛法拉利和兩架私人飛機(jī)價(jià)格的總和。盡管如此這套家具最終未能成交，但是溫州富豪在奢侈品展上的表現(xiàn)仍人讓人瞠目，上海媒體因此評(píng)論道，“僅有一個(gè)Shanghai Top Marques奢侈品展已經(jīng)不能滿足溫州人的需要了”。
溫州的人均GDP只剛邁過(guò)3000美元，甚至低于浙江全省4000美元的人均標(biāo)準(zhǔn)，是源源不斷流回溫州的充裕資本，將奢侈品的消費(fèi)變得和超市購(gòu)物一樣平常。根據(jù)溫州市車管所的統(tǒng)計(jì)信息，截止到2007年6月，溫州就擁有勞斯萊斯3輛、寶馬5272輛、奔馳2994輛、奧迪8519輛、悍馬15輛、雷克薩斯709輛、沃爾沃536輛。這個(gè)全球?qū)汃R保有量最密集的城市，也被戲稱為“寶馬市”和“寶馬的地獄”，因?yàn)樘嗟膶汃R已經(jīng)無(wú)法興奮人們的神經(jīng)了，但是這個(gè)名字卻能讓寶馬公司興奮起來(lái)――據(jù)說(shuō)，連德國(guó)寶馬總部都了解溫州“寶馬市”的名聲了。
“民間鏢局”的出現(xiàn)，使中國(guó)自古以來(lái)只在電視畫面上出現(xiàn)過(guò)的景象突然間變得清晰和真實(shí)起來(lái)。而那高大威猛的押鏢人，常常成群結(jié)隊(duì)，身懷絕技，守護(hù)著一車的曠世奇寶，大多數(shù)是不義之財(cái)，一路小心翼翼，嚴(yán)陣以待。這樣的景象，實(shí)在是讓人遐想聯(lián)翩。而現(xiàn)在，義烏市的民間鏢局，竟然以同樣的方式，赫然出現(xiàn)在現(xiàn)代人的世界之中。他們只是身著換了統(tǒng)一的服飾，帶著現(xiàn)代化的武器，而不是身懷上乘武功，他們守護(hù)的也不是不義之財(cái)，而是這些光明正大的私有財(cái)產(chǎn)。
義烏，財(cái)富的安全焦慮
有瘋狂的享樂(lè)者，就有瘋狂的眼紅者。這個(gè)世界并不全是理性之人。發(fā)財(cái)?shù)娜擞肋h(yuǎn)也不可能將自己隔離于貧窮之人而獨(dú)自生存。于是，總有窮途末路看不到希望的人們開(kāi)始造反，開(kāi)始對(duì)抗這個(gè)世界的游戲規(guī)則，希望有一次徹底的洗牌，而自己最后幸運(yùn)的成為自己想要造反的那一群人中的一員。
兩個(gè)階層的少數(shù)派開(kāi)始對(duì)抗，這個(gè)世界中所有戲劇性的場(chǎng)面，才會(huì)一一呈現(xiàn)出來(lái)。
就像一個(gè)外來(lái)者初到義烏的最大感受，除了比比皆是的賓館外，就是滿街的外地人外國(guó)人。這個(gè)小小的縣級(jí)城市，擁有上百萬(wàn)的外來(lái)人口，也擁有全國(guó)最大的小商品市場(chǎng)――旺盛的現(xiàn)金交易和復(fù)雜的人口情況，造成了義烏富裕人群對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)安全非常焦慮。
“民間鏢局”的誕生改變了這種局面。
義烏到現(xiàn)在仍然傳承著傳統(tǒng)的現(xiàn)金交易形式，在義烏任何一家銀行取款，不論金額多大都不需要提前預(yù)約。所以在義烏，手提現(xiàn)金走街過(guò)市是司空見(jiàn)慣的事情，正是這種習(xí)慣導(dǎo)致了義烏搶奪搶劫案件的頻發(fā)。在這種情況下，義烏保安服務(wù)公司率先推出了有償護(hù)款的服務(wù)，被人們稱為“義烏鏢局”。義烏保安服務(wù)公司的這一模式很快獲得了巨大的成功，并相繼被省內(nèi)外多家保安公司模仿，一位工作人員自豪地告訴記者，“現(xiàn)在（類似的服務(wù)）全國(guó)都有，都是跟我們學(xué)的。”
保安公司迅猛發(fā)展的業(yè)務(wù)，也反應(yīng)出了富豪的安全困境并沒(méi)得多少改善。兩年前，媒體批露了余杭私企老板張宇民窖藏白銀幾十萬(wàn)兩的消息，這位小心得近乎套中人的富豪，嚴(yán)格遵守著自己的原則：工廠堅(jiān)決不做大；堅(jiān)決不擔(dān)任協(xié)會(huì)職務(wù)；堅(jiān)決不參加各級(jí)組織，遠(yuǎn)離政治；稅費(fèi)、捐款堅(jiān)決繳納，決不落后；不把利潤(rùn)存在銀行里，而是窖藏白銀、收藏藝術(shù)品。
類似的安全憂慮并非全無(wú)道理，至少“安全膜”的暢銷就顯示了富豪們對(duì)于自身財(cái)產(chǎn)和人身安全仍然不敢掉以輕心。在杭州汽車城的“中福瑞達(dá)旗艦店”，記者見(jiàn)到了此前一直在浙江車主中很流行的安全膜，價(jià)格從數(shù)千元到數(shù)萬(wàn)元不等。據(jù)店員介紹，這種安全膜貼在普通玻璃上之后，任由年輕力壯的小伙子，掄起鐵錘用力錘打，都不能破碎，普通子彈也難以擊穿，所以具有很好的防彈功能，它的強(qiáng)度甚至可以抵御50米開(kāi)外爆炸的1100公斤的炸彈襲擊。
富豪們盡管并不真正從心里相信安全膜的效用，但是購(gòu)買者依然不少。一位購(gòu)買了安全膜的義烏老板說(shuō)，“買個(gè)安全膜可能沒(méi)什么用，但貼在自己車上，那些歹徒砸車子的玻璃時(shí)就要多費(fèi)些功夫了。”這種自我安慰雖然無(wú)助于改善絲毫的外部環(huán)境，但是多少可以安穩(wěn)自己的內(nèi)心。
嘗試世界上最好的生活方式，是全世界所有富人的理想，可是，理想看起來(lái)很近，實(shí)現(xiàn)起來(lái)卻很遠(yuǎn)。就像在一個(gè)落后的國(guó)度里，很多時(shí)候就算你肯于花費(fèi)高昂的代價(jià)，卻未必能贏得相應(yīng)的報(bào)答，這樣的情形，在我們國(guó)家，這個(gè)30年來(lái)從未停止高速成長(zhǎng)腳步的國(guó)家里，都比比皆是。而許許多多的財(cái)富尷尬，就在這顯性和隱性的消費(fèi)過(guò)程中，一點(diǎn)點(diǎn)地浮現(xiàn)出來(lái)。
私人飛機(jī)：浙江人的喜悅與憂愁
從當(dāng)年的私人包機(jī)第一人王均瑤，到擁有國(guó)內(nèi)最選進(jìn)的私人飛機(jī)的裘德道，再到許偉杰如今首個(gè)通用飛機(jī)4S店，浙江人對(duì)機(jī)的熱情始終不減，但是尷尬也一直不斷。
沸沸揚(yáng)揚(yáng)的通用飛機(jī)專賣店位于余杭區(qū)星橋鎮(zhèn)的大型樓盤廣廈天都城，距杭州市區(qū)40分鐘的車程，占地800平米的飛機(jī)專賣店就設(shè)在普通的公寓樓里，分樓上樓下兩層。樓下的三個(gè)廳分別擺放著三架飛機(jī)，分別為直升機(jī)、固定翼和三角翼飛機(jī)，價(jià)格最高是羅特威162F直升機(jī)，售價(jià)120萬(wàn)元，另外兩款分別為70萬(wàn)元與30萬(wàn)元。樓上是辦公區(qū)域，名義上屬于“西安西捷飛機(jī)制造廠”，而“西安西捷”實(shí)際上是由許偉杰旗下的溫州萬(wàn)鵬通用航空服務(wù)有限公司收購(gòu)了西安一家飛機(jī)制造廠組建而成，所以在辦公區(qū)域的標(biāo)志上，仍然沿用了“樂(lè)清飛行總會(huì)”的名稱。
“樂(lè)清飛行總會(huì)”是許偉杰2005年創(chuàng)立的，當(dāng)時(shí)曝出的消息是20余位溫州商人花費(fèi)1.3億元人民幣團(tuán)購(gòu)了22架私人飛機(jī)。2006年，記者曾致電樂(lè)清飛行總會(huì)，希望對(duì)“團(tuán)購(gòu)事件”的發(fā)展情況進(jìn)行報(bào)道，工作人員以“俱樂(lè)部跑道尚未建好”的理由婉拒了記者的采訪。而記者從側(cè)面了解到的消息則是，由于征地問(wèn)題尚未解決，樂(lè)清飛行總會(huì)的勝利塘機(jī)場(chǎng)尚未投入使用。去年“五一”節(jié)時(shí)，實(shí)在耐不住的許偉杰在朋友幫助下，攔下一段尚未通車的公路，進(jìn)行了第一次試驗(yàn)，飛行總會(huì)因此被通報(bào)批評(píng)。
在樂(lè)清飛行總會(huì)公開(kāi)的資料上，樂(lè)清飛行總會(huì)會(huì)籍的價(jià)格共分五檔：白金、藍(lán)寶石、鉆石、翡翠和別墅。其中成為最高級(jí)別的別墅會(huì)籍會(huì)員要掏的會(huì)費(fèi)分別是375萬(wàn)元、500萬(wàn)元和625萬(wàn)元，相應(yīng)地他們將獲贈(zèng)一套300平方、400平方和500平方的獨(dú)體別墅以及一架2座的M11超輕型封閉式飛機(jī)，并得到一個(gè)60平方、70平方和80平方的私人飛機(jī)庫(kù)。這看起來(lái)更像是購(gòu)買房產(chǎn)，而不是購(gòu)買飛機(jī)，
這個(gè)聲勢(shì)浩大的富豪購(gòu)機(jī)潮最終沒(méi)有下文，對(duì)外公開(kāi)的只有浙江一開(kāi)集團(tuán)董事長(zhǎng)屠昌忠，他花費(fèi)400多萬(wàn)元預(yù)訂了一架羅賓遜R22直升機(jī)。
如今許偉杰將重心遷至杭州，是否意味著位于樂(lè)清的飛行總會(huì)運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題？對(duì)此許偉杰表示了否認(rèn)，并稱“俱樂(lè)部在樂(lè)清的跑道已經(jīng)建了200米了，在杭州建立這樣一個(gè)專賣店，主要是為了更好地推廣飛行這種生活方式，還考慮到方便省外的客戶。”
在國(guó)內(nèi)，購(gòu)買私人飛機(jī)其實(shí)并不新鮮。2005年1月份，蕭山商人裘德道就以6500萬(wàn)元的代價(jià)，購(gòu)入了浙江第一架私人飛機(jī)，整個(gè)購(gòu)機(jī)過(guò)程非常復(fù)雜。決定購(gòu)后，他與美國(guó)雷神公司簽訂購(gòu)買意向合同，并先行支付50萬(wàn)美金的定金，之后雷神公司安排中國(guó)民航總局的官員去美國(guó)雷神公司驗(yàn)機(jī)，確定裘德道購(gòu)買的“首相一號(hào)”是否擁有在中國(guó)領(lǐng)空飛行的資格。付完余款后，雷神公司安排飛機(jī)從美國(guó)堪薩斯州生產(chǎn)基地，經(jīng)停阿拉斯加、俄羅斯、日本、韓國(guó)，最終抵達(dá)杭州。
也許正是這樣麻煩的過(guò)程，讓許偉杰看到了其中巨大的商機(jī)，“通用飛機(jī)4S店”的概念應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)許偉杰介紹，所謂通用飛機(jī)，是指包括直升機(jī)、警用飛機(jī)、農(nóng)用飛機(jī)和私人飛機(jī)在內(nèi)的各種機(jī)型。至于4S店，則是模仿汽車銷售“四位一體”為核心的特許經(jīng)營(yíng)模式，飛機(jī)4S服務(wù)包含了整機(jī)銷售（Sale）、零配件（Spare part）、售后服務(wù)（Service）、信息反饋（Survey）。天都店的功能就是“銷售私人飛機(jī)、航材及提供私人機(jī)場(chǎng)、飛行設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)服務(wù)。”
對(duì)于目前有多少人訂購(gòu)了私人飛機(jī)，許偉杰不愿意透露，不過(guò)他很肯定地告訴記者，“已經(jīng)有人下單了，但為了客戶隱私，我們不便透露。”專賣店的工作人員還表示，來(lái)自廣東和東北的垂詢也比較多，原因是“目前國(guó)家正在廣東和東北兩個(gè)城市嘗試600米以下簡(jiǎn)化空域申請(qǐng)手續(xù)”，一旦實(shí)施，私人飛機(jī)上天就會(huì)容易得多。
但是現(xiàn)實(shí)并不如此輕松。就在4S店開(kāi)業(yè)的前幾天，浙江王斌裝飾材料有限公司董事長(zhǎng)王斌在《浙江日?qǐng)?bào)》上登出了一條轉(zhuǎn)讓公告，“本公司因企業(yè)發(fā)展需要，決定低價(jià)轉(zhuǎn)讓歐洲直升機(jī)公司生產(chǎn)的EC120B直升機(jī)一架。”王斌是浙江第二個(gè)擁有私人飛機(jī)的民企老總，他在去年10月份花費(fèi)1800萬(wàn)元買下飛機(jī)后，從一開(kāi)始的“被喜悅和憂愁包圍”，逐漸變成了“心生悔意”。
在他的設(shè)想下，自己能夠乘坐私人專機(jī)往返于浙江義烏與福建邵武生產(chǎn)基地，并用專機(jī)接待重要客戶，甚至去水庫(kù)釣魚。然而來(lái)自空管政策的限制卻讓他的私人飛機(jī)變成了一堆廢鐵：大部分時(shí)間都停在橫店機(jī)場(chǎng)，只在義烏和東陽(yáng)上空飛過(guò)幾圈，飛行時(shí)間總共不過(guò)36小時(shí)。但是對(duì)于他渴望的商務(wù)飛行，卻一直無(wú)法實(shí)現(xiàn)，“截至目前，我的飛機(jī)從來(lái)沒(méi)從義烏飛到過(guò)福建邵武，因?yàn)楦＝ㄅc義烏分屬兩個(gè)不同空域。” 購(gòu)買飛機(jī)之前，王斌曾向航空公司、直升機(jī)公司、空管部門咨詢過(guò)，“他們都說(shuō)很方便，但我沒(méi)想到跨空域的飛行手續(xù)會(huì)這么麻煩！”
王斌的境遇，其實(shí)折射出國(guó)內(nèi)私人飛機(jī)的生存現(xiàn)狀。1986年頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于通用航空管理的暫行規(guī)定》中要求，申請(qǐng)通用航空許可證應(yīng)具備三個(gè)條件：一是航空器經(jīng)民航總局檢驗(yàn)合格，登記注冊(cè)，領(lǐng)有適航證件；二是飛行人員、航空器維修人員和航行調(diào)度人員經(jīng)民航總局考核合格，領(lǐng)有執(zhí)照；三是所使用的機(jī)場(chǎng)以及機(jī)務(wù)維修條件，能夠保證正常飛行和作業(yè)。顯然，這幾個(gè)條件是民間購(gòu)買機(jī)者目前難以同時(shí)具備的。新的《通用航空飛行管理?xiàng)l例》對(duì)私用輕型飛機(jī)適航的審批程序依然繁瑣，空域的開(kāi)放也極為有限。而針對(duì)非經(jīng)營(yíng)性通用航空活動(dòng)，我國(guó)還沒(méi)有明確的法律法規(guī)。
在這個(gè)財(cái)富的三角中心里，兩種階層的截然對(duì)立，給我們描繪出來(lái)的圖景，有一種盛世的幻景，但中間還夾雜著一種難以名狀的極不和諧的色彩，這些顏色，在這樣的一幅盛世藍(lán)景中，泛出了一絲絲怪誕的形狀。令人捉摸不來(lái)，揮之不去。
