時間：2022-12-29 03:18:18
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房產(chǎn)評估報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
辦理土地證更名的程序如下：
1、簽訂土地合同：買方辦好房權(quán)證后，還要和原土地證使用者簽訂土地辦理合同，之后帶身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋辦理的契稅等材料原件及復印件，到土管部門下設的測繪公司申請測繪。
2、測繪公司測繪：測繪公司受理后，帶著上述材料現(xiàn)場查勘，計算數(shù)據(jù)，出具新的測繪圖，繳納測繪費。
3、評估公司評估：帶著材料到評估公司申請評估，評估公司受理后查勘現(xiàn)場，查勘所評估棕地的級別，所剩使用年限，出具評估報告，繳納評估費。
4、土管部門受理：帶著土地辦理合同、身份證、房產(chǎn)證、原土地證、房屋辦理的契稅、測繪圖、評估報告，到土管部門受理窗口申請辦理。
5、繳納稅費后領取土地證：土管部門工作人員受理后審批，符合規(guī)定者繳納相關稅費，出具新的土地證，因房屋辦理時已經(jīng)繳納契稅，土地辦理時不重復收取，只繳納工本費。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、借款人應該說明貸款的用途、金額及年限時間。如果貸款申請符合貸款范疇，接下來就需要準備相應的資料。
2、如果貸款人是個人房屋抵押貸款，需要提供，本人及配偶身份證、戶口薄、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明、房屋所有權(quán)證。
3、在提交完以上的材料之后，貸款銀行根據(jù)所提交的材料要對抵押的房產(chǎn)進行實地勘察、評估。每個環(huán)節(jié)都是房產(chǎn)抵押貸款流程中重要的一環(huán)，此環(huán)節(jié)直接決定著你的房屋抵押貸款的額度，一般來說，這次評估和市場價格會有一定的出入，因為評估機構(gòu)可能會考慮多重因素。
4、將全部審貸資料還有評估報告或勘估意見書報送至銀行進行審批。此時貸款客戶一定要注意，把全部的資料準備齊全，如果到時候有缺少的會影響貸款進度。
抵押貸款的過程中還會對需要辦理抵押的房產(chǎn)進行評估，一般貸款機構(gòu)特別是銀行都要求到指定或者認可的評估機構(gòu)進行評估，評估時會收取評估費，一般是千分之三到千分之五左右。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
時至今日，經(jīng)歷了若干次的討論與修訂，《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》終于與大家見面了。這是資產(chǎn)評估行業(yè)里程碑式的一件大事，也是我國企業(yè)價值評估領域中一次具有歷史意義的革命。
我國的企業(yè)價值評估實際是與我國的資產(chǎn)評估同時興起的。1991年91號令第三條即已經(jīng)規(guī)定國有資產(chǎn)占有單位在“企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、股份經(jīng)營”等情況下需進行資產(chǎn)評估，已將企業(yè)作為了資產(chǎn)評估對象，但是，91號令的第七條僅認為“國有資產(chǎn)評估范圍包括：固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)”，即作為資產(chǎn)評估法律文件的91號令還未重視企業(yè)作為交易對象時與企業(yè)單項資產(chǎn)之間的差異。因此，資產(chǎn)評估一開始的企業(yè)價值概念是以企業(yè)整體資產(chǎn)價值來替代的，而企業(yè)整體資產(chǎn)被認為是企業(yè)各單項資產(chǎn)的簡單加總。此種導向造成了評估實務上的偏頗。由于企業(yè)價值的評估演化成了對企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示資產(chǎn)及負債的評估，于是嚴重地影響了企業(yè)價值評估的定位，并限制了企業(yè)價值評估方式方法的發(fā)展。其偏頗與限制具體體現(xiàn)在以下幾個方面：1、會計處理方面的問題直接影響了評估價值，評估師的大量工作變成了審計工作；2、由于企業(yè)的每項資產(chǎn)必須分別進行評估，評估機構(gòu)為控制經(jīng)營成本，設備、房產(chǎn)、土地等單項資產(chǎn)評估往往聘用不了解資產(chǎn)評估的專業(yè)技術(shù)人員去完成，因而嚴重影響了評估的執(zhí)業(yè)水平。同時，企業(yè)的房產(chǎn)和土地的價值評估業(yè)務似乎應該必須由專門的房產(chǎn)價值和土地價值的評估人員來承擔，從而導致企業(yè)整體價值被肢解，影響了企業(yè)評估價值的準確性；3、由于評估往往僅以企業(yè)提供的會計報表為準，造成了對賬外資產(chǎn)的忽視和遺漏；4、由于會計報表所列示的各單項資產(chǎn)評估價值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，其評估價值不能用來作為發(fā)行定價的參考，證監(jiān)會實行了另一套股票發(fā)行定價機制，資產(chǎn)評估報告只能用來設立公司。資產(chǎn)評估行業(yè)錯失了巨大的證券發(fā)行市場；5、同樣是因會計報表所列示的各單項資產(chǎn)評估價值加總后不一定能體現(xiàn)企業(yè)的整體價值，資產(chǎn)評估報告只能做為委托方完成國有資產(chǎn)管理部門相關手續(xù)的文件，而不能為企業(yè)股權(quán)交易提供有用的定價參考，不能滿足股權(quán)交易市場的有效需求。
《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》的革命性之一，即在于其從根本上扭轉(zhuǎn)了對企業(yè)價值概念的認識，澄清了企業(yè)價值評估所指的對象，即“企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值或部分權(quán)益價值”。此概念的引入并非是我國獨創(chuàng)，歐美等市場經(jīng)濟發(fā)達國家，早就對企業(yè)價值作出了上述的定義。如《歐洲價值評估準則》指南7中指出，評估師應當將企業(yè)價值評估業(yè)務分為兩類，一類是評估企業(yè)價值（enterprise value），即企業(yè)的整體價值，另一類是評估權(quán)益價值（equity value）。
由于企業(yè)價值中有股東權(quán)益創(chuàng)造價值與股東貸款創(chuàng)造的價值，企業(yè)價值評估的理念也將國際上已成熟的資本資產(chǎn)定價模型引入了國內(nèi)。
這里的股東全部權(quán)益的價值，即企業(yè)整體價值中由全部股東投入資產(chǎn)創(chuàng)造的價值，本質(zhì)上是企業(yè)（法人實體）一系列的經(jīng)濟合同與各種契約中蘊含的權(quán)益，其屬性與會計報表上反映的資產(chǎn)與負債相減后凈資產(chǎn)的帳面價值是不相同的。而引入股東全部權(quán)益和部分權(quán)益價值的意義，在于明確地將股權(quán)作為企業(yè)價值評估中的對象，而非過去將凈資產(chǎn)這樣一個會計科目作為評估的對象，同時其隱含了部分股東權(quán)益與全部股東權(quán)益之間并非一個簡單的持股比例關系，部分股東權(quán)益還存在著控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價的問題。
《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》的革命性之二，在于罷除了成本法在企業(yè)價值評估中的壟斷地位，強調(diào)了收益法和市場法也是企業(yè)價值評估適用的方法，而在一定的條件下，這兩個方法甚至是更為適用的方法。同時，指導意見對各種評估方法的使用提出了具備可操作性的規(guī)定。
在收益法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用收益法可使用收益資本化法和未來收益折現(xiàn)法兩種具體方法。 未來收益折現(xiàn)法往往適用于成熟的企業(yè)，其收益通常是穩(wěn)定的和可預測的。
2、提出了預期收益可以采用多種口徑，包括現(xiàn)金流量、各種形式的收益或現(xiàn)金紅利等，打破了傳統(tǒng)上只用凈利潤作為預期收益的傳統(tǒng)觀念。
3、提出在預測過程中委托方、相關當事方和評估機構(gòu)應相互配合和溝通。委托方和相關當事方應提供委估企業(yè)未來經(jīng)營狀況和收益狀況的預測，評估機構(gòu)應對其進行必要的分析、判斷和調(diào)整，確信其合理性，并在此基礎上確定收益法的參數(shù)。區(qū)分了資產(chǎn)評估收益預測與審計盈利預測審核時中介機構(gòu)的責任。
4、提出折現(xiàn)率和資本化率的確定原則，要求應當考慮利率、市場投資回報率、加權(quán)平均資本成本及委估企業(yè)、所在行業(yè)的特定風險等因素。
在市場法方面，具體規(guī)定有：1、提出采用市場法可使用參考企業(yè)比較法和并購案例比較法，明確指出市場比較案例的來源可以是上市公司，也可以是市場上可收集資料的買賣、收購及合并公司。改變了以往實務界認為資本市場尚不活躍，無法收集交易案例的傳統(tǒng)觀念，為市場法的使用提供了新思路。
2、提出具有可比性的公司應當是屬于同一行業(yè)、或受相同經(jīng)濟因素影響的公司，同時要求對參考企業(yè)報表進行分析調(diào)整，使其與委估企業(yè)報表具有可比性。
3、提出選擇、計算、使用價值比率應考慮的因素。
在成本法方面，具體規(guī)定有：
1、提出成本法評估的范圍，應當包括被評估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及應當承擔的負債。此規(guī)定真正從企業(yè)擁有權(quán)益的角度揭示出評估對象，而非以往將評估對象對應為會計科目。
2、提出企業(yè)價值評估中所采用的成本法，其實質(zhì)就是資產(chǎn)基礎法。并明確企業(yè)的各項資產(chǎn)可以根據(jù)情況選用適當?shù)木唧w評估方法。
3、提出長期投資項目是否單獨評估的原則，是根據(jù)其對企業(yè)價值的影響程度，而非委估企業(yè)其是否為控股單位來確定。
4、 給予了評估機構(gòu)根據(jù)重要性原則和工作量完成的可能程度來確定評估方法的選擇機會。
《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》革命性之三，在于引入了國際上一些成熟的企業(yè)價值評估的概念與方法，使中國的企業(yè)價值評估能夠盡早與國際接軌。目前，國外投資人在國內(nèi)投資時，往往不相信國內(nèi)評估師的勝任能力。雖然因限于我國對國外的企業(yè)價值評估機構(gòu)的資格限制，仍聘用國內(nèi)評估機構(gòu)進行企業(yè)價值的評估，但同時聘請外資機構(gòu)對評估結(jié)果進行復核。由于過去我國對企業(yè)價值評估沒有一套成熟的方法體系，一些國內(nèi)評估師對評估中出現(xiàn)的問題得不到合理的解決途徑，因此常常遭到外資機構(gòu)的質(zhì)疑。國際企業(yè)價值評估概念與方法的引入，能夠使中國的評估師武裝起來，從而從容地迎接經(jīng)濟全球化的挑戰(zhàn)。所引入的先進概念與方法包括：
1、財務報告的分析、調(diào)整和利用；2、在采用收益法時，對非經(jīng)營性資產(chǎn)、負債和溢余資產(chǎn)進行單獨分析；3、持續(xù)經(jīng)營前提下企業(yè)價值與清算前提下企業(yè)價值；4、企業(yè)存在多種經(jīng)營業(yè)務狀況下的分別分析的原則；5、控股權(quán)溢價和少數(shù)股權(quán)折價；6、股權(quán)流動性對企業(yè)價值的影響。
《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》革命性之四，在于評估報告與以往的相關規(guī)定有了質(zhì)的區(qū)別。指導意見從評估報告使用角度出發(fā)強調(diào)了評估報告充分披露有關信息的重要性，并且對報告應披露內(nèi)容進行了較為詳細的規(guī)定，但未對報告形式進行任何的規(guī)定。與91號文相比，指導意見增加的報告內(nèi)容包括：
1、評估報告使用者；2、價值類型和其定義；3、評估假設和限制條件；4、評估程序?qū)嵤┻^程和情況。
前述三項均是基本準則中強調(diào)的重要內(nèi)容。在指導意見中提出披露此三項內(nèi)容的要求是對基本準則的呼應，也映證了基本準則在整個準則體系中的作用。在披露評估程序?qū)嵤┻^程和情況時，指導意見強調(diào)披露企業(yè)的財務分析、數(shù)據(jù)調(diào)整情況，評估方法選取過程和依據(jù)，重要參數(shù)依據(jù)來源與形成的過程，以及運用評估方法時的邏輯推理過程和計算過程。這些披露要求強調(diào)資產(chǎn)評估應當利用經(jīng)濟學、管理學、邏輯學等知識，對所收集到的評估信息資料進行合理分析、推理和計算。指導意見始終強調(diào)資產(chǎn)評估學是一門綜合性的經(jīng)濟類學科，以還資產(chǎn)評估的本來面目；同時對資產(chǎn)評估師提出了更高的要求。
任何帶有革命性的觀點，必然是創(chuàng)新的，也必然會與舊觀念發(fā)生沖突。指導意見（既然具有革命性，則必然帶來一些問題需要解決，如：
1、一些新的概念如何理解和定義，如有形資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、控股權(quán)、少數(shù)股權(quán)、價值比率等。希望盡早能出臺相關釋義，幫助廣大評估師對指導意見形成正確的理解；2、指導意見的實務操作仍存在著一定的困難，如溢價、折價、流動性等因素的考慮，必然需要大量的案例數(shù)據(jù)作支持，而國內(nèi)的數(shù)據(jù)和相關研究卻相對匱乏。希望進一步進行企業(yè)價值評估的理論研究和實務探索。
3、與現(xiàn)行法律法規(guī)的銜接一直是困擾準則制定工作的難題。如在報告披露方面于91號文的銜接、收益法和市場法評估結(jié)論如何滿足《公司法》關于投資注冊資本金的規(guī)定等。
4、價值類型的問題仍未得到解決。基本準則將價值類型作為重要觀點提出后，實務界仍處于茫然的狀態(tài)，不少評估機構(gòu)不理解價值類型具體的含義，更無法對其進行準確的定義。結(jié)合國內(nèi)資產(chǎn)評估業(yè)務的價值類型研究，定義不同種類的價值類型已成為目前資產(chǎn)評估界急需解決的問題。
美國的企業(yè)價值評估準則最早制訂于1987年，至今已經(jīng)歷了十幾個年頭。歐洲在2000年也將企業(yè)價值評估準則納入價值評估的準則體系。我國的企業(yè)價值評估準則吸取了國外多年研究的經(jīng)驗，并結(jié)合了國內(nèi)理論界和實務界的探索，應當說具有較高的起點。我們期待著具有革命性的《企業(yè)價值評估指導意見（試行）》將中國的資產(chǎn)評估行業(yè)帶入輝煌燦爛的明天。
參考文獻：
一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險成因
房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在許多風險，剔除單純的市場風險外，資本金、融資中的擔保設定以及其現(xiàn)實操作中存在的問題，都在一定程度上影響銀行貸款安全。
（一）資本金問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在初期運作的時候，資本金是否充足至關重要，因為它決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間。從房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)實情況分析，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在資本金不足的問題，其有限的資金在通過相關招投標手續(xù)取得土地使用權(quán)之后，能夠推進開發(fā)的資金非常有限。為解決資本金不足問題，有些開發(fā)商利用其與政府職能部門的關系，在未繳納或未全部繳納土地出讓金的情況下取得開發(fā)資格，再將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押以及將已開發(fā)的部分房產(chǎn)抵押，從銀行取得貸款，然后推進其余房地產(chǎn)開發(fā)項目。換句話說，開發(fā)商有100萬的資本金就敢接1個億的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開發(fā)商通過向銀行融資的方式解決了資本金不足的問題，其實質(zhì)是將其開發(fā)的風險間接轉(zhuǎn)移到銀行身上。
（二）融資中的重復抵押風險
房地產(chǎn)開發(fā)商在采取單獨將土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押時，都存在重復抵押問題。因為單獨將土地使用權(quán)抵押時，評估價格應是土地的自身價值，并不包括房產(chǎn)，而在建工程抵押系土地連同其上房產(chǎn)的價值。也就是說，開發(fā)商在通過土地使用權(quán)和同一土地上的在建工程抵押分獲融資時，融資額度與對應資產(chǎn)的價值是不匹配的。房地產(chǎn)進入市場時的價值系包括土地價值的，如果開發(fā)商不能歸還貸款，銀行在行使抵押權(quán)時只能單純依靠拍賣房產(chǎn)受償，而此時土地使用權(quán)重復抵押所對應的貸款很難收回。如，開發(fā)商單獨將土地抵押獲得1億元貸款，之后又以在建工程抵押獲得1億元貸款，而房產(chǎn)的市場價值只有1億，那么剩余的1億元貸款，銀行將無法通過行使優(yōu)先權(quán)得到受償。可見在土地使用權(quán)重復抵押的情況下，銀行貸款全部收回只能寄托房產(chǎn)價格的持續(xù)走高，而不是土地資產(chǎn)單獨變現(xiàn)的價值。另外，因土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押歸口管理的職能部門不同，如果銀行在實務中沒有關注開發(fā)商是否將土地使用權(quán)單獨抵押的事實，盲目接受在建工程抵押貸款，一旦市場行情出現(xiàn)變化，相關風險便會顯現(xiàn)。
（三）售房與收貸的兩難境地
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，售房是其按期歸還貸款的主要來源。但在實務中，許多開發(fā)商在房地產(chǎn)價格上漲時，為了追求利潤盲目擴張開發(fā)項目，將售房所得價款不及時還貸，而是投入到后續(xù)更大的建設項目，導致銀行貸款出現(xiàn)風險。如何控制開發(fā)商將銷售回款及時歸還貸款，對于銀行而言至關重要，但從目前體制分析，還沒有在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)建立起真正有效的保障和監(jiān)管機制，現(xiàn)實中銀行對于開發(fā)商大肆出售房產(chǎn)的行為無法遏制，這樣就形成了一個怪圈，銀行不讓開發(fā)商銷售房產(chǎn)就不能收回貸款，允許開發(fā)商售房又擔心開發(fā)商擴大開發(fā)項目不歸還貸款，導致貸款風險加劇。
二、訴訟及執(zhí)行過程中的風險
房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)風險后，大多數(shù)銀行都會選擇依法訴訟的方式加快清收不良貸款。但在實務中，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的特殊性，決定了此類案件在訴訟和執(zhí)行中仍然存在諸多風險。
（一）抵押房產(chǎn)被出售的風險
在房地產(chǎn)開發(fā)貸款訴訟實務中，一般來說，銀行占有絕對優(yōu)勢，這種優(yōu)勢來自開發(fā)商為融資需求將房產(chǎn)抵押給銀行或?qū)⒃诮üこ虨殂y行設定抵押擔保。但即便這樣，也不能確保不出現(xiàn)其他風險。
（二）工程款優(yōu)先受償?shù)娘L險
2002年6月20日，最高人民法院針對上海市高級人民法院提出的《關于合同法第286條理解和適用問題的請示》，做出了《關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋[2002]16號），依法認定了承包人的工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押物和其他債權(quán)。應當說，最高人民法院做出上述規(guī)定，從根本上說是為了防止開發(fā)商拖欠農(nóng)民工工資，充分保障其合法權(quán)益，因為生存權(quán)是高于一切權(quán)利的社會正義。但是，如果這種公平和正義被開發(fā)商拿來作為逃避銀行追索債權(quán)的手段的話，對于銀行貸款來講，其風險將進一步加大。2009年4月，工商銀行哈爾濱河圖支行依法對B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行中案外人C集團股份有限公司卻提出執(zhí)行異議，認為被執(zhí)行人B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拖欠其工程款，盡管黑龍江省高級人民法院最終駁回了案外人提出的執(zhí)行異議，但是開發(fā)商與承包方惡意串通，拖延執(zhí)行，損害銀行利益的行為，仍不容忽視。
（三）評估環(huán)節(jié)中的風險
除上述實體階段出現(xiàn)法律風險外，實務中不少開發(fā)商利用評估環(huán)節(jié)惡意阻撓法院強制執(zhí)行。2006年工商銀行哈爾濱哈鐵支行依法對D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請強制執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人D房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以抵押房產(chǎn)中存在無產(chǎn)權(quán)證明但有使用價值的房產(chǎn)未作評估為由，認為房產(chǎn)價值評估過低，要求重新評估。執(zhí)行法院認為被執(zhí)行人提出異議成立，要求評估公司重新評估，但新《評估報告》卻將房產(chǎn)價格的基準時間進行了調(diào)整，致使房產(chǎn)的每平方米單價增加了1萬多元，增加了拍賣變現(xiàn)的難度，也直接影響了債權(quán)的現(xiàn)金受償。另外，執(zhí)行實務中還存在開發(fā)商利用《評估報告》的時限做文章，公然逃廢銀行債務。2010年8月30日，前述提及的B房地產(chǎn)貸款案在第二次拍賣時又被執(zhí)行法院叫停，理由是被執(zhí)行人提出《評估報告》超期的異議。從法理分析，如果法院對執(zhí)行資產(chǎn)進行評估后，而申請人卻遲遲不申請法院拍賣該資產(chǎn)，那么該資產(chǎn)的價格因申請人怠于行使權(quán)利的原因而失效，這無可厚非，也與立法的本意相符。工行哈爾濱河圖支行在對B公司抵押房產(chǎn)評估后的第一時間內(nèi)已申請拍賣，故不存在人為原因?qū)е略u估報告失效的后果。但就是這樣一個簡單的執(zhí)行實務問題，執(zhí)行法院并沒有駁回而是立案審理，導致執(zhí)行拍賣資產(chǎn)的時間人為延期，增加了風險。
三、應對措施
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)貸款存在上述風險，銀行在訴訟和執(zhí)行階段如何應對此類問題，就顯得至關重要。有效地克服各種干擾，加大執(zhí)行力度，盡量回避執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的社會矛盾，是應對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的重中之重。具體措施如下。
（一）提級指定執(zhí)行的靈活運用
最高人民法院《關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第132條明確規(guī)定“對下級法院長期未能執(zhí)結(jié)的案件，確有必要的，上級法院可以決定由本院執(zhí)行或下級法院共同執(zhí)行，也可以指定本轄區(qū)其他法院執(zhí)行。”上述規(guī)定針對的是下級法院怠于行使執(zhí)行權(quán)的一種監(jiān)督程序和具體規(guī)定，即提級和指定執(zhí)行。實務中，為了克服地方保護主義以及開發(fā)商惡意干擾執(zhí)行工作，銀行通常采取上述兩種方式，按照最高人民法院的相關規(guī)定，將執(zhí)行時間達到或超過6個月的案件申請?zhí)峒壔蛱峒壓笾付▓?zhí)行，在一定程度上克服了地方保護主義對案件的干擾，有效地提高了勝訴案件執(zhí)行率。
（二）撤銷權(quán)的快速行使
從傳統(tǒng)的民法意義上講，撤銷權(quán)屬于形成權(quán)，即依照權(quán)利人單方的意思表示就能夠使既存的法律關系發(fā)生變化的權(quán)利。形成權(quán)的特征就在于依單方意思表示，就足以使既存法律關系生效、變更或終止，從而突破了雙方法律關系。基于形成權(quán)的法律特質(zhì)，在開發(fā)商惡意轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)時，致使據(jù)以用作貸款擔保的有效資產(chǎn)被惡意懸空的情況下，撤銷權(quán)的及時行使對于銀行而言至關重要。但是應當看到，當善意取得制度被《物權(quán)法》引用且明確規(guī)定了房產(chǎn)等大宗不動產(chǎn)也適用善意取得制度的情況下，針對開發(fā)商將銀行抵押房產(chǎn)惡意轉(zhuǎn)讓的行為，銀行在行使撤銷權(quán)的時候要特別注意兩點：一是善意取得人是否為善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的對價。如果有直接或間接的證據(jù)證明”善意取得人“取得抵押房產(chǎn)并非出自善意，或者其未支付合理的對價（房款），銀行就可以通過行使撤銷權(quán)，否定開發(fā)商與買受人之間的轉(zhuǎn)讓行為，保護擔保債權(quán)不受侵害。
（三）對“抵押可售”的法律思考
前文提及的銷售房產(chǎn)和銀行收貸收息的“兩難”問題，從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度分析，這實際上是一個融通資金的風險安排，即在保證資金周轉(zhuǎn)的前提下，對正常進入市場的房產(chǎn)和需要設定抵押的房產(chǎn)做出估算，如果房地產(chǎn)開發(fā)商盲目擴大建設規(guī)模，將開發(fā)房產(chǎn)以在建工程的方式全部抵押給銀行，必然將導致其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，實務中為了敦促開發(fā)商及時還款，不少銀行在不得已的情況下向房產(chǎn)管理部門出具了《抵押房產(chǎn)可售的說明》，于是關于“抵押可售”是否解讀為銀行放棄抵押權(quán)就成了問題的焦點。從法理上分析，“抵押可售”并不能作為銀行放棄抵押權(quán)的法律事實和法律行為。
首先，從書面意思解讀“抵押可售”，其實就是在抵押的情況下允許開發(fā)商銷售房產(chǎn)。房產(chǎn)雖然抵押，但其作為商品的所有權(quán)仍然歸開發(fā)商，故從這一角度出發(fā)，是否“抵押”并不能作為能否“銷售”的必要條件，只不過從房產(chǎn)管理的角度出發(fā)，需要向房產(chǎn)管理部門提供抵押權(quán)人同意的證明。
其次，“抵押可售”不能推定銀行放棄抵押權(quán)。房產(chǎn)抵押在《物權(quán)法》及《擔保法》中均明確規(guī)定了抵押成立及生效的條件，“抵押可售”的實質(zhì)意義在于允許將抵押房產(chǎn)銷售后歸還貸款，在抵押債權(quán)實現(xiàn)后才消滅抵押，而不能解讀為解除抵押房產(chǎn)之后才能銷售，這是一個問題的兩個方面，其核心是以抵押為保障銷售房產(chǎn)，歸還貸款。《擔保法司法解釋》第67條規(guī)定“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替抵押人清償其全部債務，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償”。從《擔保法司法解釋》的上述規(guī)定也可以看出，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物僅需通知抵押權(quán)人既可，并非抵押人必需同意，同時法律更賦予了抵押權(quán)在抵押物轉(zhuǎn)讓情況下，對抵押物予以追及的權(quán)利。
第三，轉(zhuǎn)讓已登記抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押權(quán)設定后，抵押人的所有權(quán)并未喪失，只要不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，抵押人可以對抵押物進行法律上的或事實上的處分，并不因此構(gòu)成對抵押權(quán)的侵害。抵押人所有權(quán)行使的限制，只是受抵押權(quán)追及效力的限制，而不是債權(quán)人意志的限制。在“抵押可售”不能作為抵押權(quán)人單方解除抵押的事實之后，作為抵押權(quán)人的銀行當然可以行使相關權(quán)利，主要包括：
一是撤銷權(quán)的行使。依《擔保法司法解釋》第67條之規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押房產(chǎn)應具備三個條件：通知作為抵押權(quán)人的銀行；告知買受人房產(chǎn)已抵押情況；轉(zhuǎn)讓價款明確低于其價值的，抵押人需提供相應擔保。在抵押人缺乏上述三個條件時，作為抵押權(quán)人的銀行當然可以提起撤銷之訴，主張轉(zhuǎn)讓行為無效。
二是物上代位權(quán)。作為抵押權(quán)人的銀行行使物上代位權(quán)的方式主要是要求抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得價款，應當向銀行提前清償所擔保的債權(quán)或者是向第三人提存，債務履行期屆滿，根據(jù)履行債務情況，決定是否由提存價款清償所擔保的債權(quán)。但現(xiàn)實的問題在于，作為抵押人的開發(fā)商不會將銷售款清償貸款或提存，而是挪作他用，故物上代位權(quán)行使受到限制。
三是對轉(zhuǎn)讓后的抵押物進行追及。既然相關法律已經(jīng)明確了抵押權(quán)人對于抵押物轉(zhuǎn)讓后可以追及，對實務中開發(fā)商惡意銷售抵押物的行為，銀行當然可以對抵押物予以追及并行使抵押權(quán)，買受人為了取得無負擔的所有權(quán)，可以行使代替清償?shù)臏斐龣?quán)，代抵押人履行債務或者清償債權(quán)消滅抵押權(quán)。如果取得抵押物所有權(quán)的第三人不代為清償，則作為抵押權(quán)人的銀行可以就該抵押物行使抵押權(quán)。
第一條為進一步明確城鄉(xiāng)建設用地征地拆遷安置工作職責，完善運行機制，規(guī)范征地拆遷安置行為，提高工作效能，根據(jù)有關規(guī)定，結(jié)合我縣實際，特制定本辦法。
第二條本辦法所稱委托管理，是指項目業(yè)主投資城鄉(xiāng)建設項目的有關土地征收、房屋拆遷和安置工作，委托新晃侗族自治縣征地拆遷安置辦公室(以下簡稱縣征拆辦)作為工作實施主體依法實施。
第三條征地拆遷安置應堅持“安置先行、異地集中統(tǒng)一安置”的原則，投資人（業(yè)主）、縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、縣國土資源局、縣建設局、縣城市管理行政執(zhí)法局、縣公安局、縣監(jiān)察局、縣審計局按照各自工作職責，做好征地拆遷安置的相關工作。
第二章投資人（業(yè)主）、縣征拆辦主要職責
第四條投資人作為項目業(yè)主和拆遷人，其主要職責：
(一)及時提供項目建設用地和經(jīng)營用地征地紅線圖、省人民政府批準用地文件及征地拆遷的相關資料，并明確征地拆遷范圍及時間要求。
(二)負責申請辦理城市房屋拆遷許可證。
(三)負責制作調(diào)查摸底表格和房屋拆遷協(xié)議格式合同。
(四)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對需拆遷城市房屋進行分類分戶評估；對村民房屋進行測算；對村民房屋的裝飾裝修、附屬物進行評估；對需要進行分戶評估的，參加縣房產(chǎn)管理局組織的評估機構(gòu)抽簽。
(五)組織受委托的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房屋專業(yè)測量隊及時參與實物量調(diào)查。
(六)督促受委托的房地產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)測量隊及時出具評估報告和測量成果。
(七)按照征地拆遷安置工作進度，及時撥付征地拆遷安置補償款和工作經(jīng)費。
(八)負責為實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的居民拆遷戶提供安置房；為需要過渡安置的被拆遷戶提供過渡房；參與村民安置區(qū)選址。
(九)督促征地拆遷安置工作進度。
第五條縣征拆辦作為工作實施主體，其主要職責：
(一)牽頭組織征地拆遷實物量調(diào)查工作；負責組織被征地鄉(xiāng)、村、組(主管單位、社區(qū)、街道)相關人員及被拆遷人參與實物量調(diào)查，確保實物量調(diào)查工作的順利開展和按時完成；組織“三榜”公布并組織對“三榜”公布后反映出的問題進行核實。
(二)會同縣國土部門依法開展國有土地收回工作。
(三)參與選擇評估機構(gòu)，負責組織被拆遷人代表參加縣房產(chǎn)管理局組織的評估機構(gòu)選擇抽簽。
(四)作為拆遷實施主體，嚴格按照征地拆遷補償安置政策及評估測算結(jié)果與鄉(xiāng)、村、組和被拆遷戶簽訂土地征收補償協(xié)議和房屋拆遷補償安置協(xié)議，并做好相關資料的整理、報批。
(五)負責按房屋拆遷補償安置協(xié)議落實安置工作。
(六)按投資人（業(yè)主）提出的時間要求，完成征地、拆遷、安置工作，確保工程建設用地需要和經(jīng)營合同按時兌現(xiàn)。
(七)負責協(xié)調(diào)督促桿線管網(wǎng)產(chǎn)權(quán)單位按照“誰擁有，誰負責遷移”的原則，及時完成桿線管網(wǎng)拆遷工作。
(八)做好群眾工作，負責協(xié)調(diào)處理好因征地拆遷安置與村(居)民發(fā)生的各種矛盾、糾紛和遺留問題，確保社會穩(wěn)定。
(九)加強征地拆遷安置資金的管理，確保專款專用。
第三章相關職能部門的主要職責
第六條規(guī)劃部門負責建設項目用地規(guī)劃的審批；及時完成安置區(qū)規(guī)劃選址及審批工作；負責規(guī)劃區(qū)內(nèi)建筑物的合法性鑒定。
第七條縣房產(chǎn)管理局負責城市房屋拆遷安置政策的宣傳解釋工作；及時依法辦理房屋拆遷許可；組織以公開抽簽的方式確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行分戶評估；組織專家組對評估報告進行鑒定；負責城市房屋產(chǎn)權(quán)確認；督促房屋測量隊及時參加實物量調(diào)查。
第八條縣國土資源局負責集體土地的征收和房屋拆遷安置補償政策的宣傳解釋工作；牽頭組織征收和收回國有土地的權(quán)屬調(diào)查工作；及時調(diào)處土地糾紛；制定和征地拆遷安置補償通告；擬定國有土地收回方案，并依法收回；及時做好土地報批工作；負責集體土地上違法用地建房的鑒定工作。
第九條縣城市管理行政執(zhí)法局、縣建設局、縣國土資源局具體負責對項目建設用地上違法建筑檢查及拆除的實施工作。
第十條縣審計局負責征地拆遷安置補償費用、工作經(jīng)費等費用的審計。
第十一條縣公安局負責集體土地上房屋拆遷補償安置對象身份的審查工作。
第十二條縣監(jiān)察局負責征地拆遷安置全過程的監(jiān)督，及時查處違紀行為。
第四章委托范圍及方式
第十三條委托范圍：投資人（業(yè)主）按規(guī)劃部門批準的規(guī)劃用地紅線圖，繪制征地地塊紅線圖，作為委托征地拆遷的范圍。縣征拆辦必須按征地紅線圖確定的范圍實施征地拆遷安置。因?qū)嶋H需要，個別邊角余地需多征的，須征得投資人（業(yè)主）的認可。
第十四條委托方式：投資人（業(yè)主）依據(jù)征地地塊紅線圖，書面委托縣征拆辦組織實施征地拆遷安置工作。
第五章征地拆遷安置補償標準
第十五條征地拆遷安置補償標準一律按照《省人民政府關于公布省征地補償標準的通知》（湘政發(fā)〔2012〕43號）、《市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》（懷政辦發(fā)〔2012〕19號）、《市人民政府關于<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的實施意見》（懷政發(fā)〔2012〕6號）、《市人民政府關于實施<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的補充意見》（懷政發(fā)〔2012〕19號）等規(guī)定執(zhí)行。嚴格做到“三統(tǒng)一”（即統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標準、統(tǒng)一管理）和“三公開”（公開征地拆遷安置法規(guī)政策、公開征地拆遷安置補償標準、公開征地拆遷安置完成時限）。嚴禁任何單位和個人擅自實施征地、拆遷、安置工作和提高或降低征地拆遷安置補償標準。
第六章征地拆遷安置實施程序
第十六條征地拆遷實施準備
縣房產(chǎn)管理局房屋拆遷通告和縣國土資源局征地拆遷安置補償通告；投資人（業(yè)主）依法委托房地產(chǎn)評估機構(gòu)和房屋專業(yè)測量隊，并簽訂委托協(xié)議。
第十七條實物量調(diào)查認定
(一)實物量調(diào)查職責分工：縣征拆辦牽頭組織實物量調(diào)查工作，縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設、國土部門負責被拆遷人家庭成員、房屋建設年代的調(diào)查、登記，房屋專業(yè)測量隊負責被調(diào)查房屋的測繪及面積認定，房地產(chǎn)評估機構(gòu)負責房屋裝飾裝修、建(構(gòu))筑物及需要評估測算的附屬物、附著物的丈量、登記、拍照。各方對各自調(diào)查事項的真實性、合法性負責。
(二)征地實物量的調(diào)查認定程序：縣征拆辦組織被征地相關人員對土地現(xiàn)狀進行調(diào)查，現(xiàn)場確認征用宗地地類分塊面積，清點登記地上附著物、構(gòu)筑物數(shù)量，現(xiàn)場簽字認定，作為計算征地補償費用和工作經(jīng)費的依據(jù)。
（三）房屋拆遷實物量調(diào)查認定程序：縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局、被拆遷人和受委托的評估機構(gòu)及房屋測量隊參與，實地開展入戶調(diào)查、測繪、登記工作；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局及被拆遷人對調(diào)查情況現(xiàn)場簽字確認；縣征拆辦匯總后送投資人審核，組織“三榜”公布，每榜公布5天；對反映的情況，由縣征拆辦組織參與實物量調(diào)查的相關方人員進行復核，復核無誤后簽字確認；縣征拆辦、縣房產(chǎn)管理局在第三榜公布表上加蓋公章，附相關佐證資料，由縣征拆辦報送給投資人（業(yè)主），評估機構(gòu)和房屋測量隊將丈量、測繪結(jié)果加蓋公章并附相關佐證資料，報送給投資人（業(yè)主）；投資人（業(yè)主）匯總加蓋公章后交受委托的評估機構(gòu)評估。
第十八條評估測算
評估機構(gòu)依法進行分類分戶評估、測算，依法出具評估報告和測算結(jié)果，作為計算房屋拆遷、附屬物補償和工作經(jīng)費的依據(jù)。
第十九條經(jīng)費計算及認定
投資人（業(yè)主）、縣征拆辦依據(jù)評估公司出具的評估報告、測算結(jié)果，按照拆遷安置補償政策，逐項逐戶計算補償經(jīng)費、獎勵經(jīng)費，匯總后由投資人與縣征拆辦簽訂區(qū)段征地拆遷委托認定書。
第二十條實施征地拆遷
(一)協(xié)議簽訂。縣征拆辦牽頭，相關部門參與，根據(jù)調(diào)查認定的實物量，與被征地的鄉(xiāng)、村、組簽訂征地協(xié)議，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補償協(xié)議(一戶一檔)，分批次送投資人（業(yè)主）審核。
(二)拆遷騰地。縣征拆辦根據(jù)土地征收協(xié)議和房屋拆遷安置補償協(xié)議及時組織拆遷騰地，按時向投資人（業(yè)主）交地，交地必須達到整塊無間隙、無遺留問題的標準。對拒不簽訂征地拆遷協(xié)議和雖已簽訂協(xié)議但不按協(xié)議履行的，由縣征拆辦依法提請相關職能部門強制征地拆遷騰地，強制拆遷前要組織專家論證，廣泛征求社會各界，特別是被拆遷人的意見，并進行社會穩(wěn)定風險評估。要控制拆遷規(guī)模，對沒有經(jīng)過社會穩(wěn)定風險評估或群眾意見較大的項目，一律不得發(fā)放拆遷許可證，實施行政強制拆遷要嚴格按照相關程序進行，并報請縣人民政府備案。程序不合法，補償不到位，被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應急預案的，一律不得強制拆遷。
(三)騰地驗收。對已完成征地拆遷的地塊，縣征拆辦及時向投資人（業(yè)主）交地，投資人（業(yè)主）及時組織相關人員進行現(xiàn)場驗收，填寫騰地交地驗收單，作為計算縣征拆辦工作經(jīng)費和獎勵經(jīng)費的依據(jù)。
第二十一條資料歸檔。縣征拆辦對所有征地拆遷安置資料，按照分類分項和城建檔案管理的要求分類歸檔、整理成冊，與項目竣工驗收同步，作為項目審計的必備資料，做到及時、真實、完整、齊全，妥善管理，同時交一份給投資人（業(yè)主）備查。
第七章安置工作
第二十二條安置對象和安置面積認定程序：
(一)居民拆遷安置面積和對象由縣征拆辦、縣房產(chǎn)、建設、國土部門依據(jù)被拆遷房屋的房屋權(quán)屬證書造冊登記，投資人（業(yè)主）審核認定后，抄送縣房產(chǎn)、規(guī)劃部門備案。
(二)村民安置對象和安置面積認定程序：按《市人民政府辦公室關于印發(fā)<市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法>的通知》(懷政辦發(fā)〔2012〕19號)拆遷補償安置的，補償安置對象由縣征拆辦審核造冊，經(jīng)公安戶籍部門、投資人（業(yè)主）審查認定。
第二十三條安置區(qū)選址
居民安置區(qū)選址由投資人（業(yè)主）提出選址建議意見，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批；村民安置區(qū)選址由縣征拆辦提出選址建議意見，投資人（業(yè)主）審核確認安置對象及安置面積，縣規(guī)劃部門提出審核意見，報縣人民政府決定，縣國土資源局及時組織土地報批。
第二十四條安置房建設和分配落實
(一)居民安置區(qū)由投資人（業(yè)主）委托縣征拆辦牽頭實施安置房建設，并按拆遷補償安置協(xié)議做好安置房的分配落實工作。
(二)按懷政辦發(fā)〔2012〕19號文件實行統(tǒng)規(guī)新建的村民安置區(qū)，投資人（業(yè)主）完成“三通一平”后，交縣征拆辦負責建設安置房并落實安置工作。
第八章經(jīng)費管理
第二十五條征地拆遷補償費用：征地補償費用由縣征拆辦憑征地補償資料，分項目、分地塊、分批次報投資人（業(yè)主）審批撥付；房屋拆遷補償費用由縣征拆辦憑區(qū)段房屋拆遷委托認定書及拆遷進度資金使用情況證明分批次報投資人審核撥付。征地拆遷補償費用嚴格按核定的總額由縣征拆辦包干使用，征地拆遷過程中的特殊情況需作特殊處理的，由縣征拆辦報縣人民政府或投資人（業(yè)主）研究，明確經(jīng)費渠道。
第二十六條使用財政資金投資項目的征地拆遷工作經(jīng)費：集體土地征收工作經(jīng)費按4500元/畝核定，國有土地收回工作經(jīng)費(含國土資源部門收回國有土地工作經(jīng)費)按3000元/畝核定，房屋拆遷工作經(jīng)費按10元/m2核定，如縣征拆辦按投資人（業(yè)主）確定的時間完成拆遷任務的另外獎勵l0元/m2。工作經(jīng)費由縣征拆辦包干使用，使用范圍包括工作人員各種補貼、補助，區(qū)、鄉(xiāng)、村(社區(qū)、街道、單位)工作協(xié)調(diào)費，以及個別問題的特殊處理和工作人員的獎勵。工作經(jīng)費由縣征拆辦憑征地拆遷安置補償資料和工作進度分批次與投資人（業(yè)主）結(jié)算。不使用財政資金投資的項目，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商工作經(jīng)費。
第二十七條使用財政資金投資項目的不可預見費按被拆遷房屋評估值的4％撥付給縣征拆辦，用于解決實物量漏項及征拆過程殊問題的處理。不使用財政資金投資的項目，由縣征地拆遷安置辦公室與投資人（業(yè)主）協(xié)商。
第二十八條在經(jīng)費管理中未明確的，由縣征拆辦與投資人（業(yè)主）協(xié)商解決。
第九章行政問責
第二十九條征地拆遷工作人員在征地拆遷安置工作中，擅自改變地類、增加補償項目、提高補償標準或者弄虛作假造成后果的，依法追究其相關責任。
關鍵詞：資產(chǎn)評估風險；防范措施；研究與分析
一、資產(chǎn)評估風險的概述及其主要類型分析
（一）資產(chǎn)評估風險的概念
所謂資產(chǎn)評估風險，指的是有關單位或者個人因資產(chǎn)評估活動所可能造成利得損失的概率。這種損失出現(xiàn)的原因可能是因為評估價值區(qū)間同客觀價值的不相符，也可能是評估主體發(fā)生行為失誤引起的，同時這種失誤很可能導致利益受損者對評估單位及評估人員進行訴訟并要求其承擔責任，賠付損失。當中包括廣義風險及狹義風險兩種類型，狹義風險主要是那些突出風險表現(xiàn)不確定性的部分；而廣義風險則是指那些突出風險損失不確定性的部分。換言之，廣義風險更容易帶來利益或者損失。
（二）資產(chǎn)評估風險的主要類型
首先，立法風險。因為個人意志在一定程度上受到現(xiàn)實環(huán)境的限制，因此有關機構(gòu)在制定和資產(chǎn)評估有關的規(guī)章制度時常常受到歷史的局限，若干年后，若資產(chǎn)評估立法無法跟上時展的潮流，則較容易給一些不法分子帶來鉆法律空當?shù)臋C會，同時以前制定的法律規(guī)范也很可能因為難以滿足當前的實際需求而給資產(chǎn)評估造成一定的風險。
其次，執(zhí)業(yè)風險。我們所說的執(zhí)業(yè)風險作為資產(chǎn)評估風險中最普遍的一種，目前國內(nèi)資產(chǎn)評估機構(gòu)以及評估人員數(shù)量龐大，然而資產(chǎn)評估者的專業(yè)技能及個人素養(yǎng)千差萬別，大部分評估人員的執(zhí)業(yè)能力無法滿足基本的專業(yè)要求，若評估人員能力缺失，在開展評估工作的時候就可能給評估當事人造成很大的消極影響，甚至帶來一定的經(jīng)濟損失。在這種情況下，當事人便會對相應的評估機構(gòu)及評估人員進行訴訟，評估機構(gòu)也需要為此承擔訴訟費用及敗訴后對當事人的經(jīng)濟賠償，這就是我們通常所講的執(zhí)業(yè)風險。
再次，管理風險。這種風險即為主管資產(chǎn)評估領域的行政機關在對資產(chǎn)評估過程進行監(jiān)管的過程中可能出現(xiàn)的風險。其中，有兩點需要特殊說明：第一，現(xiàn)今國內(nèi)資產(chǎn)評估監(jiān)管的行政主管部門尚未統(tǒng)一，除了財政部門外，還包括農(nóng)林業(yè)、房產(chǎn)管理等部門共同主管，由于主管部門過多，導致了資產(chǎn)評估工作無法達成一個一致的標準；第二，中國現(xiàn)階段的資產(chǎn)評估管理職能主要是規(guī)劃及控制職能。對法律規(guī)范的制定及行業(yè)發(fā)展的規(guī)劃等均隸屬于規(guī)劃范疇內(nèi)。與此同時，像對資產(chǎn)評估機構(gòu)及評估人員的資格認定及執(zhí)業(yè)規(guī)范制定等均隸屬于控制范疇。
最后，結(jié)果使用風險。資產(chǎn)評估結(jié)果使用風險通常是由于當事人對資產(chǎn)評估報告書和資產(chǎn)評估結(jié)果運用不當或失誤所導致的一系列風險。普遍體現(xiàn)為下列幾種情況：首先，評估當事人不恰當?shù)剡\用了過期的資產(chǎn)評估報告及其評估結(jié)果；其次，評估當事人未能按照資產(chǎn)評估報告書中表明的評估目的來合理運用評估報告書及評估結(jié)果；第三，當事人在使用資產(chǎn)評估報告書及評估結(jié)果的時候?qū)υu估期后的某些事項造成資產(chǎn)評估價值的變動沒有考慮周全。
二、資產(chǎn)評估風險的有效防范措施分析
（一）提升資產(chǎn)評估人員的個人素養(yǎng)及專業(yè)技能
隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人力作用尤為關鍵。因資產(chǎn)評估本身就是一項專業(yè)性極強、細致的工作，因此要求評估人員擁有足夠高的思想政治覺悟、專業(yè)評估能力以及嚴謹踏實的工作態(tài)度；與此同時，還應當與時俱進，學習進步。另外，我們也應當加強對資產(chǎn)評估隊伍的建設工作，不斷強化對評估人員的培訓，同時使他們盡快形成良好的創(chuàng)新發(fā)展意識及法律意識，不斷加強其誠實守信、愛崗敬業(yè)的道德觀念，最終為培養(yǎng)資產(chǎn)評估工作所需的綜合型人才、降低資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險提供有力保障。
（二）建立健全有關的法律法規(guī)
考慮到資產(chǎn)評估工作是一項具有嚴肅性、涉及評估當事人根本利益的事項，因此，我們需要對它進行規(guī)范化、法制化，目的是令資產(chǎn)評估工作真正做到有法可依，同時帶動評估行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，有效避免不法分子鉆法律的空子；除此之外，我們還應當對資產(chǎn)評估職責分工進行明確的法律界定，堅決擁護評估結(jié)果的法律效果及其權(quán)威性，嚴厲打擊不法分子或者失范者的行徑，使那些企業(yè)擾亂評估行業(yè)秩序的不法分子承擔應有的法律責任，借助法律規(guī)范的嚴格要求，不斷凈化資產(chǎn)評估行業(yè)的環(huán)境，并有效降低資產(chǎn)評估的立法風險。
（三）健全有關的管理機制
為了加強資產(chǎn)評估工作的規(guī)范化管理，就應當形成良好的行業(yè)自律。為此，我們應盡快統(tǒng)一資產(chǎn)評估機構(gòu)的行政主管部門，實現(xiàn)統(tǒng)一的管理，給資產(chǎn)評估業(yè)創(chuàng)造一個適宜的發(fā)展環(huán)境；另外，應當逐步構(gòu)建起更加嚴謹?shù)膱?zhí)業(yè)準入以及退出機制，并且嚴格規(guī)范評估機構(gòu)出資人資格及評估人員執(zhí)業(yè)資格；還有一點，就是構(gòu)建公平公正的獎懲機制，強化業(yè)績考核，不斷提升執(zhí)業(yè)水平、優(yōu)化執(zhí)業(yè)效果，確保評估工作的科學性、客觀性，進而降低資產(chǎn)評估的執(zhí)業(yè)風險及管理風險。
（四）健全有關的監(jiān)督管理機制
監(jiān)督是每一個行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的前提保障。對資產(chǎn)評估行業(yè)來講，為了保障評估結(jié)論的可靠性、客觀性，就應當盡快構(gòu)建起一套行之有效的監(jiān)督體制，來加強對評估單位及評估者的監(jiān)督力度，目的是避免評估失真。這種監(jiān)督一定要由政府部門同社會力量一同完成，并且根據(jù)有關的法律規(guī)范，完善相應的技術(shù)監(jiān)督手段，真正構(gòu)建一套科學系統(tǒng)的資產(chǎn)評估監(jiān)督機制，明確政府、社會及行業(yè)機構(gòu)間的聯(lián)系，清楚各自的責任，進一步降低資產(chǎn)評估的立法風險和管理風險。
結(jié)束語
綜上所述，對資產(chǎn)風險的評估有助于企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大，但同時在諸多環(huán)節(jié)也存在著一定的風險，因此，必須加強對風險的評估及防范。現(xiàn)階段，我國政府及企業(yè)均已意識到資產(chǎn)風險評估的必要性，也在不斷地完善資產(chǎn)風險評估體系，相信資產(chǎn)評估工作會得到更好地發(fā)展。
參考文獻：
一、房地產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)比較
中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》。不動產(chǎn)準則屬于資產(chǎn)評估具體準則的實體性準則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價值中的不動產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動產(chǎn)準則在《資產(chǎn)評估準則——基本準則》的總體指導下，對不動產(chǎn)評估業(yè)務進一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法的適用性，恰當選擇評估方法；重點探討了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。
《國際評估準則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準則”部分對不動產(chǎn)進行規(guī)范。IVS中不動產(chǎn)評估包括準則、注釋和附件三個部分，其中準則包括工作范圍、執(zhí)行、報告以及有效期四個方面；注釋包括不動產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個方面；附件是歷史性不動產(chǎn)。
美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則》（USPAP）對于不動產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動產(chǎn)評估和不動產(chǎn)評估報告兩個方面。不動產(chǎn)評估準則規(guī)定，在一般情況下需要關注的相關評估項目的程序，并可用于評估師和評估服務使用者對評估工作質(zhì)量進行的對照檢驗。不動產(chǎn)評估報告準則規(guī)定的是傳達不動產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動產(chǎn)評估報告的形式、格式和文體，由報告的預定使用者和評估師的需求決定。
從中外不動產(chǎn)評估準則的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實，但是還缺乏對于具體不動產(chǎn)評估實務操作的詳盡指導。國際評估準則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強調(diào)了不動產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準則突出強調(diào)了信息的披露，有專門的不動產(chǎn)評估報告準則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應的規(guī)定。
二、不動產(chǎn)評估準則定義比較
我國不動產(chǎn)評估準則在總則中就明確了有關不動產(chǎn)和不動產(chǎn)評估的基本定義。該準則所稱不動產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關權(quán)益。本準則所稱不動產(chǎn)評估是指對不動產(chǎn)的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。
國際評估準則在“定義”部分就界定了關于不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時，在國際評估準則的資產(chǎn)準則——不動產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進一步明確了不動產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。
美國評估準則也在“定義”部分界定了不動產(chǎn)的定義。不動產(chǎn)指的是屬于不動產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因為在西方的不動產(chǎn)價值評估理論中，都特別強調(diào)不動產(chǎn)價值的評估是評估不動產(chǎn)權(quán)利和利益的價值。美國評估準則的標準1——不動產(chǎn)評估中則沒有不動產(chǎn)的界定。
從中外不動產(chǎn)評估準則界定的不動產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動產(chǎn)評估準則不但明確了不動產(chǎn)的定義而且指出了不動產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估。國際評估準則界定了不動產(chǎn)的含義，并著重強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準則也強調(diào)不動產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動產(chǎn)評估評估的是不動產(chǎn)權(quán)益的價值，而并非不動產(chǎn)的實物本身的價值。
三、不動產(chǎn)評估準則評估方法比較
我國不動產(chǎn)評估準則把評估方法作為準則的重點內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設開發(fā)法、基準地價修正法等衍生方法進行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應當收集足夠的交易實例；并進行修正。運用收益法評估不動產(chǎn)時，應當了解不動產(chǎn)應當具有的經(jīng)濟收益或者潛在經(jīng)濟收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運用成本法評估不動產(chǎn)應合理估算重置成本、經(jīng)濟壽命年限以及可能引起不動產(chǎn)貶值的主要因素。運用假設開發(fā)法評估不動產(chǎn)時，應當合理估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值和后續(xù)開發(fā)建設的必要支出和應得利潤。運用基準地價修正法評估土地使用權(quán)價值時，應當根據(jù)評估對象的價值內(nèi)涵與基準地價內(nèi)涵的差異，合理進行修正。
國際評估準則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應注意考慮能夠提供價格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應用于不動產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計算重置成本，并將現(xiàn)時等效不動產(chǎn)的重置成本進行貶值調(diào)整。
美國評估準則規(guī)定，當銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進行分析。當成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價值進行評定；對新開發(fā)成本估算時可參照的成本數(shù)據(jù)進行分析。當收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計算不動產(chǎn)全部潛在收入時可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動產(chǎn)的潛在獲利能力。
從中外不動產(chǎn)評估準則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應用于不動產(chǎn)評估，只不過美國評估準則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動產(chǎn)評估準則不但介紹了三種方法，還對實踐中經(jīng)常用到的假設開發(fā)法和基準地價修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動產(chǎn)評估準則的規(guī)定是最詳細和最具可操作性的，國際評估準則和美國評估準則都是原則性的指導，尤其是美國評估準則。也就是說，國外的評估準則沒有特別強調(diào)評估方法的應用。
參考文獻
[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會. 資產(chǎn)評估準則[M]. 中國財經(jīng)出版社，2007年
身份證號碼：
購房方（乙方）：
身份證號碼：
關于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號
2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**.該房產(chǎn)的總占地面積：**.
3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價*拾*萬*千*百*拾*元整。
二、甲方銷售該房屋應具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負責處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號：
土地證編號：
三、房屋四界：東： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五、甲方應有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關，并非危房。
六、甲方應保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應該向有關部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。
（1）甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收甲方的交易額的____%的交易費；承擔公證費、協(xié)議公證費。
（2）乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費
八、甲方應給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。
九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設施的使用方式。
十、乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于XX個人出資購買，其所有權(quán)完全屬于XX個人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有權(quán)證》
（二）《國有土地使用證》
（三）賣方上級主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。
（四）該項房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報告。
（五）該項房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。
十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
十三、 本協(xié)議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）
代表：（簽 字）
目前，按照我國公司法的規(guī)定，凡設立或變更注冊資本和實收資本，必須經(jīng)過注冊會計師的審驗。驗資是注冊會計師和會計師事務所一項主要的法定業(yè)務，但是，有過驗資實踐經(jīng)驗的注冊會計師，提起驗資業(yè)務往往是一肚子的苦水，收費低，并且驗資的涉訴風險遠遠高于其他審計業(yè)務，有不少業(yè)務相對飽和的事務所一般情況下干脆拒絕承接驗資業(yè)務。其實相對于會計報表審計業(yè)務而言，驗資的程序相對簡單直接，但是，為什么反而導致在執(zhí)行業(yè)務中，注冊會計師苦不堪言，不做難，做更難。本文結(jié)合驗資實務中的具體問題，逐一分析。
二、驗資實務中各環(huán)節(jié)應重點關注的事項
(一)業(yè)務承接環(huán)節(jié)：特別注意業(yè)務的來源渠道
1 由某些咨詢公司或投資公司介紹的驗資業(yè)務
目前，市場泛濫成災的“皮包公司”及其虛假出資行為很多就是這類機構(gòu)協(xié)同作戰(zhàn)的杰作。他們利用手中控制的資金，為擬設立或增資的股東代為出資，并從中收取高額資金占用費，并且不管是投資人簽發(fā)的出資協(xié)議、投資者出資申明(承諾／確認)書等法律性文件，以及驗資所需的一切基礎文件，都為事務所準備好，甚至等驗資報告出來后由他們工商注冊手續(xù)。但是一旦驗資完成，立即將資金抽走，他們從中漁利，而風險均由事務所和注冊會計師承擔。
2 要求在某一時間限度內(nèi)出具驗資報告的驗資業(yè)務
委托人或聯(lián)系人對出具驗資報告的時間要求特別緊，通常有兩種情況需要警惕：
一是提供給注冊會計師的檢驗資料與事實不符，為了麻痹注冊會計師，轉(zhuǎn)移注冊會計師的注意力，從而影響注冊會計師的審驗程序和取證工作，委托人或聯(lián)系人通常會謊稱對出具驗資報告的時間要求特別緊；
二是被審驗單位的投入資本是由投資公司代為墊付的，為了節(jié)約資金的周轉(zhuǎn)成本(資金沉淀于被審驗單位銀行戶頭的利息等費用)，驗資業(yè)務的聯(lián)系人于是以種種借口要求注冊會計師必須盡快出具驗資報告。
3 親朋好友要求協(xié)助辦理的驗資業(yè)務
如有親朋好友突然介紹一單驗資業(yè)務并且要求盡力幫助辦妥，很有可能是沒有資金投入而且想少支付一點驗資費用。
(二)業(yè)務實施環(huán)節(jié)：不同的出資方式審驗的重點不同
1 貨幣資產(chǎn)出資應該注意的事項
(1)防范代出資業(yè)務
股東必須以自己名義出資，注冊會計師須取得以下證據(jù)：繳款單上應分別注明出資人姓名或按出資人分別存款，款項用途應注明投入資本。
(2)銀行函證問題
在具體實務中，不少注冊會計師為了節(jié)省時間和成本，常常直接要求被審驗單位提供驗資所需的全部資料，包括銀行詢證函。但是，驗資應是注冊會計師主動取證的過程，“主動取證”不是被審驗單位提供什么資料，注冊會計師就驗證什么，而是注冊會計師根據(jù)驗證目標的需要，設計適當?shù)膶徲嫵绦颍谟行Э刂茖忩灣绦驅(qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù)。
因此，注冊會計師對貨幣資金進行驗證時，不僅要謹慎地審驗被審計單位提供的進賬單和銀行對賬單的真?zhèn)危€應親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函，詢證函不能讓被審驗單位一并辦理。如出現(xiàn)被審驗單位提供詢證函時，注冊會計師必須向銀行核實該函證的真實性。要注意銀行的非詢證函類的存款證明不能當作詢證函用。
2 實物資產(chǎn)出資應注意的事項
(1)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題
新驗資準則規(guī)定：對于非貨幣財產(chǎn)作價出資的，注冊會計師應當在出資者已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件或依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗。
房產(chǎn)：查契稅證可審查原房產(chǎn)所有者和新受讓人。
汽車：交警支隊的“機動車登記受理憑證”(業(yè)務各類、轉(zhuǎn)移登記)，二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票(所有單位／個人，原所有單位／個人)，機動車行駛證(注冊登記日，發(fā)證日期)
(2)實物評估問題
公司法第二十七條第二款規(guī)定：對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價，法律行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。
對幾種特殊情況的處理：
①對新購實物資產(chǎn)仍需評估，方可審驗；
②對以抵債收回的存貨投入被審驗單位，不能提供存貨的發(fā)票，僅提供了某具有資格的評估機構(gòu)對存貨所做的評估報告，是否可以驗資?
分析：由于存貨價值、存在性和權(quán)屬的變動性大，因此以存貨投資的驗證本身風險性大，如果被審驗單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資，被審驗單位只是為了湊夠足額出資而預備修改合同、章程以存貨出資，這時在沒有購買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下，注冊會計師最好不要確認此存貨投資。
但假如合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資，表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營所必需，注冊會計師應謹慎地關注和取得以下證據(jù)，驗證存貨投資：實物出資清單。注冊會計師應把實物出資清單填列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對，并實地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況，在出資清單上記錄審驗情況；評估報告；投資各方及其被審驗單位對存貨評估的確認書加為國有資產(chǎn)，要國資部門的確認文件。
注冊會計師應關注投資各方確認存貨的價值是否以評估報告為基準，假如與評估結(jié)果懸殊大，注冊會計師應建議被審驗單位重新考慮對存貨的確認；財產(chǎn)交接清單；存貨發(fā)票的復印件，假如是抵債收到的發(fā)票，由于其購貨方不是投資者，還需要檢查債務重組協(xié)議及其相關憑證,獲取投資方對該存貨的所有權(quán)證實。
③用在租賃的土地上建造的房屋出資
由于建立在租賃土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用權(quán)證，其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟糾紛，注冊會計師不能確認以此實物出資。
3 無形資產(chǎn)出資應關注的事項
(1)無形資產(chǎn)必須評估，特別注意評估方法的選擇問題；
(2)無形資產(chǎn)權(quán)屬及過戶的問題；
須獲取出資者及被審驗單位簽署的與驗資業(yè)務有關的重大事項的聲明書，檢查相關文件確認出資的知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)是否設定擔保。
4 凈資產(chǎn)出資應關注的事項
(1)改制前后因執(zhí)行不同的會計制度引起凈資產(chǎn)較大的出入，注冊會計師在驗資時根據(jù)改制審計和評估確認的凈資產(chǎn)折股確認改制企業(yè)的出資，與改制后按照新的《企業(yè)會計準則》進行會計處理之間資產(chǎn)的差額，輕易會被社會公眾或其他股東認為是驗資不實造成的，因此，注冊會計師在接受改制企業(yè)變更驗資業(yè)務時，應建議被審驗單位按照新的《企業(yè)會計準則》的相關會計處理進行改制審計和評估，確認凈資產(chǎn)，否則，注冊會計師應在驗資報告的驗資事項說明中重點披露該事項。
(2)改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作目的間隔太長。改制企業(yè)由于立項、審計、評估后要經(jīng)過一系列的報批和報備手續(xù)，改制方案被批準后方可進行驗資，這樣往往導致改制基準日和驗資外勤工作日有一定的時間間
隔，而改制企業(yè)一般是持續(xù)經(jīng)營的，不會因改制工作的進行停止業(yè)務活動，如何處理這段期間的凈資產(chǎn)變化對驗資的影響是控制此類驗資風險的關鍵。
【例】某有限公司2007年4月30日為改制基準日，把其凈資產(chǎn)1200萬元折股設立A股份有限公司，期間其生產(chǎn)經(jīng)營沒有間斷，2008年2月3日A公司委托注冊會計師對此作變更驗資，截止到2008年1月31EIA公司的凈資產(chǎn)為1600萬元。A公司向注冊會計師提供了截止到2007年4月30H的改制審計報告和評估報告，以及截止到2008年1月31日A公司的會計報表及相關賬簿。
分析：此事項的問題在于根據(jù)改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作日的間隔太長，而且期間業(yè)務活動不斷變化，驗資的風險增大，除執(zhí)行一般審驗程序外，還應考慮對2007年4月30日至2008年1月31日A公司的財務狀況實施必要的審計，關注此期間引起凈資產(chǎn)變動的明細情況以及在改制方案中對此期間的凈資產(chǎn)變動額的歸屬約定以及公司的會計處理，并形成相應的審驗工作底稿。同時，在驗資事項說明中，充分披露該凈資產(chǎn)的變動情況。值得注重的是，驗資基準日和注冊會計師審驗日期一般不應間隔時間太長。
(三)報告環(huán)節(jié)：特別注意格式和行文的規(guī)范
驗資報告，是發(fā)表審驗意見的書面文件。出具驗資報告前，應獲取出資者和被審驗單位與驗資業(yè)務有關的重大事項的書面聲明。
注意以下幾個細節(jié)：
(1)收件人：是指注冊會計師按照業(yè)務約定書的要求致送驗資報告的對象，一般是指驗資業(yè)務的委托人，驗資報告應當載明收件人的全稱。
(2)“驗資事項說明”作為附件，與驗資報告正文具有同等法律證明效力。
(3)驗資報告的使用，注冊會計師出具的驗資報告應當直接送委托人，無須其他單位審定。
(4)驗資報告的時效：企業(yè)辦理設立登記或注冊資本變更登記應當在會計師事務所出具驗資報告之日起90日內(nèi)向企業(yè)登記主管機關提出申請，超過90W提出申請的，應當重新委托會計師事務所進行驗資。
三、驗資實務中不易處理的具體問題
1 貨幣資金驗資中的函證問題
對貨幣資金進行審驗時，一個最重要的不可缺失的程序就是銀行的函證，按一般人的想法，這是很簡單并且很容易辦到的。但是，在實務中，我們曾經(jīng)遇到，銀行方面認為，他們已經(jīng)出具了資信證明，并且資信證明的抬頭寫的清清楚楚是××會計師事務所，里面也清楚的說明了資本金賬戶中，股東款項注入的情況，事務所還要多此一舉，要求他們在事務所的詢證函上蓋章，他們拒不接受，還有一種情況就是，事務所按照驗資指南，備好詢證函到銀行后，銀行拒不接受該詢證函的格式，要求必須使用銀行自定的格式，并且要支付一定的費用購買其函證的文本，這使得注冊會計師遇到檢查時，所用函證的格式不是指南所附的標準格式。
2 實物資產(chǎn)驗資的權(quán)屬問題
新的驗資準則要求，實物資產(chǎn)的權(quán)屬必須過戶后才能驗資，但是，沒有解釋，新設的公司，產(chǎn)權(quán)如何過戶，還有一旦過戶，各種稅費產(chǎn)生，如果新公司因故未設立成功，還需要再過戶給股東，在實踐中如何操作。產(chǎn)權(quán)部門是否認可將資產(chǎn)過戶到XXX公司(籌)名下?一般的存貨或機器設備，如何確認其權(quán)屬?按發(fā)票名稱?
3 公司所有制以外的其他單位驗資的問題
新的驗資準則明確：被審驗單位，是指在中華人民共和國境內(nèi)擬設立或已設立的，依法應當接受驗資的有限責任公司和股份有限公司。但是在實踐中，常有事業(yè)單位、合伙企業(yè)以及其他所有制形式的單位因資質(zhì)或其他業(yè)務需求，對資本金要求審驗，有很多招標單位并不了解新驗資準則的要求，對投標方會提出要提交驗資報告等，這樣的業(yè)務注冊會計師如何完成?
4 分期出資的具體問題
分次出資可以在若干期限內(nèi)認繳注冊資本。這種制度一方面方便了投資者，另一方面也造成了一些事實上的重復出資，給注冊會計師的驗資帶來了一定的難度，主要表現(xiàn)在以下三方面：
(1)投資者在認繳第一期出資后，公司以某種理由將資金借給股東或其他自然人，然后股東再繳付第二期出資。
(2)股東在認繳第一期出資后，公司同某公司簽訂購買原材料或固定資產(chǎn)的協(xié)議，將股東認繳的出資款預付給該公司，不久股東又向公司認繳第二期出資款，但在第二期出資的驗資截止日，購買協(xié)議約定的交付原材料或固定資產(chǎn)的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定資產(chǎn)。
(3)股東認繳第一期出資后，某公司以資金困難為由向公司借款，公司則將股東認繳的出資款借給該公司，不久公司又收到了股東認繳的第二期出資款。
5 驗資報告的格式問題
驗資報告是要式文書，其表達的術(shù)語及行文，準則都有嚴格的規(guī)范。但凡是承接過驗資業(yè)務的注冊會計師都可能深有體會，每次按照審計準則要求出具了驗資報告后，工商部門的具體經(jīng)辦人員就要求注冊會計師按他們的想法修改，并且一定會反復幾次的折騰，上午一位經(jīng)辦人員要這樣改，下午改好送去了，另一位又讓那樣改，不然就不通過，而且工商局的要求都是口頭的，沒有書面文件，也沒有工商統(tǒng)一的模板，因此，出現(xiàn)了同一事務所在同一地方不同的分局辦理的驗資報告格式都不一樣。既然注冊會計師有行業(yè)執(zhí)業(yè)準則，并在驗資報告上簽字，承擔相應的責任，就自然會對報告中的每一個表述承擔責任，工商的具體經(jīng)辦人員隨意修改了驗資報告的內(nèi)容，將來有問題還是注冊會計師承擔，這個問題使得夾縫中求生存的注冊會計師陷入尷尬的境地。不按工商局的辦，驗資報告?zhèn)洳涣税福话礈蕜t的要求寫，將來接受檢查時又不好解釋，還要受到通報批評。
【關鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價值信息； 內(nèi)部控制
中圖分類號：F233 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年頒布的《企業(yè)會計準則――基本準則》認為可靠性是會計信息質(zhì)量的首要質(zhì)量要求。由于目前我國還缺乏有效的市場環(huán)境，公允價值計量屬性引入我國會計準則后，其可靠性難以保證。因此，對于公允價值計量屬性是否應在我國推廣應用，學術(shù)界還存在較大的爭議。筆者認為公允價值信息是否可靠同是否具備完善的信息控制機制密切相關，有效的內(nèi)部控制能提高會計信息的質(zhì)量，因而可以從健全內(nèi)部控制來探討投資性房地產(chǎn)信息控制機制的構(gòu)建。
一、公允價值信息控制的必要性
（一）公允價值信息控制將有效提高會計信息的質(zhì)量
公允價值指公開公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。在我國市場中，市場交易有效性不強，難以存在絕對的公平交易，公允價值的取得將會使用估值技術(shù)，公允價值信息的生成離不開職業(yè)判斷。通過加強公允價值信息生成過程的控制，可以一定程度上避免公允價值的失真，提高會計信息的真實可靠性。
（二）公允價值信息控制將促進內(nèi)部制度的完善
公允價值信息高度依賴企業(yè)管理當局的重視與判斷，內(nèi)部監(jiān)督制度完善與否直接影響到公允價值信息的公允性。公允價值信息控制過程涉及到公允價值計量資產(chǎn)的確認、公允價值的取得、審核及審批等方面制度的規(guī)范。通過不斷完善內(nèi)部制度建設，為公允價值信息控制機制的形成提供有力保障。
（三）公允價值信息控制將有助公允價值計量屬性的推廣應用
由于我國資本市場、房地產(chǎn)市場尚不成熟，存在各種違規(guī)交易行為，這些都制約公允價值的推廣應用。公允價值信息控制從多個角度加強管理控制，包括不相容職務分離控制、授權(quán)審批控制等，較大程度上消除人為因素影響，提高公允價值信息的透明度，降低公允價值會計風險，有利于其推廣使用。
二、公允價值信息控制機制核心：內(nèi)部控制制度建設
公允價值應用于會計實踐中，形成公允價值計量和披露。謝詩芬（2003）認為：“公允價值計量技術(shù)本身較難掌握，涉及許多估計、假設和判斷，因而容易造成可靠性較差；有人會利用這一點，故意制造虛假會計信息。”陳國平（2007）認為：“上市公司管理層蓄意造假是公允價值成為利潤操縱工具的一個重要因素，為了加強對企業(yè)管理層的約束，進一步建立健全公司治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制制度就顯得尤為重要。”王海（2007）也指出：“公允價值的運用需要處理及時響應（On Demand）外部環(huán)境變化的節(jié)奏，公司內(nèi)部控制框架和流程亟須進一步調(diào)整和理順。”公允價值信息的計量與披露都與企業(yè)主體密切相關，目前公允價值應用中會計人員的專業(yè)素質(zhì)跟不上，公允價值信息的生成存在較大會計風險，因而企業(yè)須不斷加強內(nèi)部控制制度建設，才能抑制會計舞弊，確保公允價值會計信息的價值相關性和可靠性，提高公允價值會計信息的決策有用性。
三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析
隨著公允價值的應用，我國對公允價值內(nèi)部控制制度的監(jiān)管也在加強，證監(jiān)會于2008年12月公布的《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》規(guī)定“公司應在招股說明書、年度報告和半年度報告中的‘管理層討論與分析’部分披露同公允價值計量相關的內(nèi)部控制”。公允價值內(nèi)部控制相關信息的披露將增強投資者對企業(yè)財務報告的理解與信任。公允價值計量模式在我國上市公司的投資性房地產(chǎn)業(yè)務的應用尚不太廣，有關投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制制度建設存在不足，這點可以從年報數(shù)據(jù)披露的信息分析得知。2010年，我國有27家上市公司采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)業(yè)務，本文選取這些上市公司2011年年度報告作為分析對象，剔除數(shù)據(jù)不全的2家，如表1所示，分析投資性房地產(chǎn)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀。
（一） 公允價值確定方法及其實際選擇
投資性房地產(chǎn)公允價值計量的前提條件是所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，并且能夠取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及相關信息對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學合理估計。投資性房地產(chǎn)公允價值估計基本可以分為以下三個層次：第一層次是參考活躍市場同類房地產(chǎn)的市場價格估算公允價值；第二層次是參考類似房地產(chǎn)的市場價格為基礎調(diào)整估算公允價值；第三層次是根據(jù)同類或類似房地產(chǎn)市場的相關信息（如區(qū)域狀況、商圈繁華程度等）進行評估確定公允價值。我國目前房地產(chǎn)交易市場尚不十分成熟，企業(yè)往往委托專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)來評估獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。資產(chǎn)評估的基本方法有：市場法、收益法、成本法。為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會于2009年12月《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》，并且規(guī)定對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用方法是市場法和收益法。從表1數(shù)據(jù)來看，尚存在以下不足現(xiàn)象：
1.部分公司忽視披露公允價值確定方法，公允價值信息真實性值得懷疑
由表1可知，投資性房地產(chǎn)公允價值的確定方法采用以外部資產(chǎn)評估報告為主，其次是公司參考同類或類似房地產(chǎn)市場價格，再次是采用市場調(diào)查報告。也還存在一些公司沒有披露公允價值的確定方法，如泛海建設、世茂股份、海島建設和海欣股份。其中世茂股份的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)比重超過30%，公允價值變動損益占利潤總額比重超過10%；海島建設的資產(chǎn)比重超過25%；海欣股份的公允價值變動損益占利潤總額的比例達到53%，這些數(shù)據(jù)表明投資性房地產(chǎn)在上市公司資產(chǎn)及其盈利中占有重要地位。忽視披露公允價值確定方法將影響公允價值信息的真實可靠性，財務報告也容易受到投資者的質(zhì)疑。
2.多數(shù)上市公司未披露估值方法，少數(shù)選擇市場法
采用調(diào)查報告、參考同類或類似房地產(chǎn)價格確定投資性房地產(chǎn)公允價值的上市公司，其估值方法選擇主要采用市場價格為基礎調(diào)整、參考可比項目成交價格。公允價值確定方法以外部資產(chǎn)評估報告為主的上市公司只有少數(shù)披露估值方法采用市場法，如正和股份，多數(shù)上市公司沒有披露具體的估值方法，可見，在信息披露方面上市公司還不夠嚴謹，有關制度的執(zhí)行還不到位。
（二）公允價值內(nèi)部控制內(nèi)容及實際披露
投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制的內(nèi)容包括公允價值計量會計政策選擇的依據(jù)、公允價值計量的估值技術(shù)和估值程序、公允價值計量的業(yè)務處理、對公允價值計量結(jié)果采取的內(nèi)部或外部驗證程序等等。這些內(nèi)容大部分在《公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則第20號――公允價值計量相關的信息披露（征求意見稿）》也進行了規(guī)定。據(jù)筆者對2011年上市公司年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，目前投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制方面尚存在以下幾點不足：
1.內(nèi)部控制披露信息參差不齊，欠缺關鍵控制程序
據(jù)統(tǒng)計分析，上市公司披露的投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制相關內(nèi)容主要有以下幾點：一是投資性房地產(chǎn)的含義及范圍；二是投資性房地產(chǎn)公允價值計量條件及公允價值計量會計政策選擇依據(jù)；三是公允價值確定方式；四是公允價值計量處理；五是估值的關鍵假設及不確定因素。大部分公司基本做到前面四點內(nèi)容的披露，只有少數(shù)公司沒有做到，如：泛海建設沒有披露公允價值計量條件及依據(jù)、公允價值確定方式。關于估值的關鍵假設和不確定因素卻只有正和股份、中航地產(chǎn)和昆百大A這三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略這點信息。勝利股份2011年度的投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益占利潤總額的比重達到900%多，卻沒有披露估值技術(shù)、關鍵控制程序等信息。
2.公允價值計量制度披露較少，內(nèi)部控制制度的健全性存疑
從2011年年度報告披露的數(shù)據(jù)分析，只有少數(shù)公司披露到投資性房地產(chǎn)公允價值計量制度。金融街有披露《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，中航地產(chǎn)有披露《關于投資性房地產(chǎn)公允價值處理的議案》，方大集團有披露《方大集團股份有限公司關于資產(chǎn)以公允價值計量的內(nèi)部控制制度》，還有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明確提到相關內(nèi)部控制制度。多數(shù)公司沒有披露到投資性房地產(chǎn)公允價值內(nèi)部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度，這點需要引起重視。
四、投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機制的構(gòu)建
投資性房地產(chǎn)公允價值會計信息的生成要經(jīng)歷公允價值確認、計量和披露等程序。公允價值計量屬性的應用本身會存在一定的會計風險，保障公允價值信息的公允性需要完善內(nèi)部控制制度建設。國內(nèi)對公允價值內(nèi)部控制的研究已經(jīng)展開，如：趙彥鋒（2011）認為公允價值信息控制機制框架構(gòu)建應包括確認控制、計量控制、披露控制、持續(xù)監(jiān)督；姬魯璐等（2012）認為公允價值會計內(nèi)部控制組織框架的建立需要健全企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，厘清管理權(quán)責。公允價值計量投資性房地產(chǎn)將使其價值隨著房地產(chǎn)市場的波動而調(diào)整，隨之影響企業(yè)的財務狀況，也使公允價值確認、計量和披露過程中的風險防范顯得至關重要。
筆者認為公允價值信息控制要確保投資性房地產(chǎn)公允價值計量及其披露的規(guī)范性，企業(yè)結(jié)合實際情況，需要制定具有控制職能的業(yè)務操作程序、審核審批制度等相關控制措施。投資性房地產(chǎn)公允價值計量內(nèi)部控制現(xiàn)狀分析也表明公允價值的確定方法需要進一步明確，公允價值計量的相關制度要進一步完善，尤其要做好關鍵性程序控制。
（一） 公允價值信息控制流程圖（見圖1）
（二）公允價值信息控制要點
投資性房地產(chǎn)公允價值信息的控制涉及到多個部門的參與，如：商業(yè)資產(chǎn)運營部門、財務部門、內(nèi)部審計部門、董事會、股東大會，因而公允價值信息控制要明確各部門的權(quán)責，做好以下幾點關鍵性程序控制：
1.公允價值取得、審核及審批控制
公允價值的取得宜采取市場調(diào)研報告或評估機構(gòu)的資產(chǎn)評估報告，商業(yè)資產(chǎn)運營部門作為投資性房地產(chǎn)的管理機構(gòu)承擔著收集公允價值信息的責任，應成立調(diào)研小組和選擇有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機構(gòu)。財務部門審核商業(yè)資產(chǎn)運營部門提交的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告的真實性，審查不同物業(yè)估值程序的合理性。估值中存在的關鍵性假設、不確定因素考慮。注意同類或類似房產(chǎn)市場價格的公允性，選擇的可比項目在地理位置、新舊程度、使用狀況等方面的可比性。市場交易價格調(diào)整系數(shù)確定是否綜合考慮物業(yè)的商圈位置、周邊商業(yè)繁華度、房屋裝修狀況等因素。財務部門審核過程中同商業(yè)資產(chǎn)運營部門加強信息溝通及反饋。董事會嚴格履行審批公允價值的市場調(diào)查報告、資產(chǎn)評估報告和商業(yè)資產(chǎn)運營部門提交的公允價值變動分析報告，對企業(yè)財務狀況帶來重大影響的要提交股東大會決定。
2.公允價值核算控制
只有正確地對公允價值進行計量核算才能使財務報告信息真實地反映企業(yè)的財務狀況，財務部門據(jù)以會計核算的公允價值以經(jīng)過董事會、股東大會審批的市場調(diào)查報告或資產(chǎn)評估報告為準，其公允價值核算控制包括以下內(nèi)容：一是確認納入公允價值計量的投資性房地產(chǎn)符合企業(yè)會計準則規(guī)定的公允價值計量條件；二是確認轉(zhuǎn)換及處置的投資性房地產(chǎn)的相關條件是否滿足；三是確認投資性房地產(chǎn)的公允價值計量賬務處理是否符合企業(yè)會計準則規(guī)定，包括公允價值的賬戶設置及其使用。
3.公允價值審計監(jiān)督及披露控制
公允價值計量屬性在我國應用時間還不長，不論是會計人員還是資產(chǎn)評估人員在專業(yè)技術(shù)上還有所欠缺，因而對公允價值信息開展審計是非常必要的，企業(yè)通常由內(nèi)部審計部門或者委托外部機構(gòu)承擔審計監(jiān)督任務，審計監(jiān)督方面的控制包括公允價值計量報告書的審查、估值模型的合理性及計算結(jié)果的驗證、財務部門賬務處理正確性審查、內(nèi)部制度執(zhí)行有效性評價。按照企業(yè)會計準則以及公開發(fā)行證券的公司信息披露編報規(guī)則的有關規(guī)定，企業(yè)應當披露投資性房地產(chǎn)公允價值計量的方法，損益影響、估值程序等信息。董事會、股東大會對外披露公允價值信息控制包括以下內(nèi)容：一是注意披露經(jīng)過審計的投資性房地產(chǎn)公允價值信息；二是披露的報告書具備有關部門責任人的簽章；三是注意披露公允價值計量內(nèi)部控制度的有效性評價及存在的估值假設、不確定因素。
五、結(jié)論
公允價值計量屬性在我國的應用尚不十分成熟，從上市公司年報數(shù)據(jù)披露來看，投資性房地產(chǎn)的公允價值計量內(nèi)部控制制度建設及其披露比較薄弱，影響投資者對投資性房地產(chǎn)公允價值信息的理解。本文從健全內(nèi)部控制角度構(gòu)建公允價值信息控制機制，明確各部門的權(quán)責，做好關鍵性程序控制，包括公允價值取得、審核及審批控制，還有公允價值核算控制、公允價值審計監(jiān)督及披露控制。建立投資性房地產(chǎn)公允價值信息控制機制不僅能防范會計風險，也將會增強會計信息可靠性，促進公允價值計量屬性在我國的推廣使用。
【參考文獻】
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個人購房合同范本1售房方（甲方）：
身份證號碼：
購房方（乙方）：
身份證號碼：
關于乙方向甲方購宜，雙方經(jīng)協(xié)商，達成協(xié)議如下：
一、房屋具體情況：
1、位置：**市**區(qū)**縣**小區(qū)**樓**單元**號
2、房屋類型**，建筑面積**平方米，結(jié)構(gòu)**樓層 ，房屋走向：**，房屋形狀：**，用途**。該房產(chǎn)的總占地面積：**。
3、該房產(chǎn)連同地產(chǎn)總計房價*拾*萬*千*百*拾*元整。
二、甲方銷售該房屋應具備合法的《房屋所有權(quán)證》，如買賣該房屋引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛，概由甲方負責處理。
《房屋所有權(quán)證》書證號：
土地證編號：
三、房屋四界：東： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）該房產(chǎn)總價格為人民幣叁拾柒萬元整，協(xié)議簽定之后，首付拾萬元訂金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民幣貳拾萬元。
（3）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)順利辦完之后，再付清剩余柒萬元。
五、甲方應有手續(xù)證明，所售房屋質(zhì)量過關，并非危房。
六、甲方應保證所售房產(chǎn)、地產(chǎn)與周邊四鄰及其他單位沒有所有權(quán)糾紛。
七、乙方屬于殘疾人福利事業(yè)，在購房過程中，甲方應該向有關部門協(xié)調(diào)，減免或免除房屋交易稅、土地交易稅和其他費用。
（1）甲方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收甲方的交易額的____%的交易費；承擔公證費、協(xié)議公證費。
（2）乙方承擔房產(chǎn)交易中房產(chǎn)局應征收乙方的交易額的____%的交易費，承擔房產(chǎn)交易中國家征收的一切其他稅費
八、甲方應給乙方協(xié)調(diào)大門的位置及免除重建大門、重新安裝水表、電表的費用。
九、甲方幫助乙方和郾城區(qū)藥監(jiān)局共同協(xié)調(diào)化糞池、下水道等共用設施的使用方式。
十、乙方購買甲方該項房產(chǎn)，所有費用均屬于××個人出資購買，其所有權(quán)完全屬于××個人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有權(quán)證》
（二）《國有土地使用證》
（三）賣方上級主管部門或房產(chǎn)主管部門允許賣房的批文。
（四）該項房產(chǎn)的房地產(chǎn)評估報告。
（五）該項房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、層高、形狀、土地面積、四鄰測繪圖紙。
十二、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
十三、 本協(xié)議壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（單位簽章） 乙方：（簽字簽章）
代表：（簽 字）
年 月 日 年 月 日
個人購房合同范本2賣方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號碼：
買方： 姓名： 性別： 出生日期：
國籍： 住址： 電話： 身份證號碼：
買賣雙方根據(jù)中華人民共和國法律，經(jīng)過友好協(xié)商，自愿制定本房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，條款如下：
一、賣方有房產(chǎn) 個單元，坐落在 市 第 座 樓 單元，合計面積 平方米。現(xiàn)自愿將該房產(chǎn)賣給買方。售價為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（原樓價為 幣 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整）。
二、買方對上述房屋已核實，并審閱了房產(chǎn)權(quán)證書及有關資料，同意交付上述房產(chǎn)價款。買賣雙方一致自愿成交。
四、雙方買賣成交后，即攜帶房產(chǎn)權(quán)證書到 市房地產(chǎn)權(quán)登記處辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，該房產(chǎn)所有權(quán)即歸買方所有。
五、賣方所賣房產(chǎn)如有抵押、按揭等手續(xù)不清時，概由賣方負責，與買方無關。
六、買方交付房產(chǎn)價款后，而賣方不能交房時，則賣方應即退回房產(chǎn)價款，并負責賠償買方損失。
七、本合同發(fā)生糾紛時雙方應友好協(xié)商解決，如不能解決時，按下列第（ ）項方式解決：
1、向 仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院起訴。八、本合同自雙方簽署后經(jīng) 市公證處公證之日起生效。
九、本合同用鋼筆填寫與打字油印的文字具有同等效力。
一、涉及貨幣出資的事項分析
事項1:自然人甲、乙、丙、丁共同出資組建A有限責任公司,合同規(guī)定甲、乙、丙、丁分別出資人民幣25,000元,各占注冊資本的25%。注冊會計師實施了必要的審驗程序,即向銀行函證,核對函證、銀行對賬單和進賬單是否一致,檢查進賬單真?zhèn)魏鸵厥欠裢陚?并審驗了注明投資款10萬元的進賬單。
分析:注冊會計師對該事項的審驗符合《獨立審計實務公告1號一驗資》及其規(guī)范指南的要求,但為了避免:(1)各個自然人之間代為出資而引起的權(quán)責糾紛。注冊會計師取得的進賬單上顯示的是各出資者繳款的匯總金額,不能反映各個投資人實際出資情況,如果某個出資人如丙方?jīng)]有資金,私下協(xié)議由其他出資人代為墊付,這在注冊會計師取得的證據(jù)中沒有辦法得知,并且在各個出資人擬設立公司的良好關系下,他們也不會把實情告訴注冊會計師。但一旦出資人之間出現(xiàn)矛盾,其權(quán)責無法私下調(diào)和需要司法介入時,代為出資方可能會控告注冊會計師驗資報告不實,因為實際情況是丙方?jīng)]有出資;(2)出資人用借款出資,取得驗資報告拿到營業(yè)執(zhí)照后,立即抽逃資本還債。注冊會計師還應關注和取得以下證據(jù):(l)證明各個自然人經(jīng)濟狀況的資料;(2)由各個出資人、被審驗單位簽名蓋章的“出資人貨幣出資清單”。如果某一出資人的經(jīng)濟狀況不能保證其貨幣出資,注冊會計師應謹慎出具驗資報告;如果存在代為出資的情況,注冊會計師還應取得由出資方、代為出資方共同簽名的“委托受托代為出資協(xié)議”,并關注出資方和代為出資方的權(quán)利義務,尤其是代為出資款的償付條款的規(guī)定。
事項2:甲、乙、丙三方共同出資組建A外商投資公司,注冊會計師審驗三方投入A公司的貨幣資金時,發(fā)現(xiàn)一張 3月2目的300萬元的轉(zhuǎn)賬憑證是B公司轉(zhuǎn)入A公司,A公司提供了一份由B公司出具的“B公司轉(zhuǎn)入A公司的貨幣資金300萬元是B公司欠乙、丙兩公司的款項”的證明材料,要求注冊會計師把300萬元驗證為乙、丙兩公司對A公司的貨幣出資。
分析:注冊會計師可以通過審驗證明3月2日確有 300萬元的貨幣資金進入 A公司,但對于 300萬元貨幣資金的權(quán)屬及其是否屬于投資款尚沒有取得令人滿意的證據(jù),注冊會計師遇到這種事項必須小心,因為我國尚沒有關于代為投入出資款的法規(guī)規(guī)定,而且代為投入出資款的雙方串通弄虛作假的可能性較大,因此,注冊會計師最好不審驗這種情況的出資。但如果現(xiàn)實中要求注冊會計師對這種事項進行審驗,注冊會計師還應關注和取得以下證據(jù):(1)乙、丙公司和B公司之間的經(jīng)濟業(yè)務行為及其所欠款項的原始憑證的復印件;(2)乙、丙公司和B公司共同簽名的“委托受托代為投入出資額的協(xié)議”,并得到A公司和甲方的同意;(3)乙、丙公司共同簽名的“貨幣出資聲明書”,主要注明300萬元貨幣出資各占的份額;(4)乙、丙公司財務狀況及其資料。如果不能取得以上證據(jù)或根據(jù)取得的證據(jù)表明B公司欠乙、丙公司的款項不可信,注冊會計師不能確認此貨幣出資。
事項3:注冊會計師一進駐被審驗單位S公司,S公司就給注冊會計師提供了完整的驗資證據(jù)和相關材料,其中包括出資方甲方貨幣出資的銀行進賬單、銀行對賬單以及向銀行詢證函回國。
分析:在驗資實務中,被審驗單位能夠提供出較完善的驗資相關資料,對注冊會計師來講,是一件幸事,但驗資應是注冊會計師主動取證的過程,“主動取證”不是被審驗單位提供什么資料,注冊會計師就驗證什么,而是注冊會計師根據(jù)驗證目標的需要,設計適當?shù)膶徲嫵绦?在有效控制審驗程序?qū)嵤┲蝎@取有力的證據(jù),因此,注冊會計師對貨幣資金進行驗證時,不僅要謹慎地審驗被審計單位提供的進賬單和銀行對賬單的真?zhèn)?還應親自寄發(fā)和收回、分析向銀行函證出資款的回函,詢證函不能讓被審驗單位一并辦理,以避免被審計單位和銀行的串通作弊而提供虛假證據(jù)。
二、涉及非貨幣資產(chǎn)出資的事項分析
事項個甲方以一新建的房屋建筑物投入被審驗單位A公司,并提供了建筑房產(chǎn)的決算書、付款憑證,以及該房屋所占土地的租賃協(xié)議,土地租賃期為20年。
分析:雖然造房屋確實為甲方建造,但由于它建在租賃土地上,不能取得土地證,其權(quán)屬問題容易發(fā)生經(jīng)濟糾紛,注冊會計師不能確認甲方以此實物出資。
事項5:甲方以一批抵債收回的存貨投入被審驗單位A公司,不能提供存貨的發(fā)票,僅提供了某具有資格的評估機構(gòu)對存貨所做的評估報告。
分析:由于存貨價值、存在性和權(quán)屬的變動性大,因此以存貨投資的驗證本身風鹼性大,初果被審驗單位原合同、章程中沒有規(guī)定以存貨作為出資,被審驗單位只是為了湊夠足額出資而準備修改合同、章程以存貨出資,這時在沒有購買存貨的發(fā)票表明存貨的歸屬情況下,注冊會計師最好不要確認此存貨投資。但如果合同章程中明確規(guī)定以存貨方式出資,表明存貨為生產(chǎn)經(jīng)營所必需,注冊會計師應謹慎地關注和取得以下證據(jù),驗證存貨投資:(1)實物出資清單。注冊會計師應把實物出資清單鎮(zhèn)列的存貨品名、規(guī)格、數(shù)量、作價、出資日期等內(nèi)容與協(xié)議、合同、章程的規(guī)定相核對,并實地觀察、監(jiān)盤存貨的數(shù)量及其品質(zhì)狀況,在出資清單上記錄審驗情況;(2)評估報告;(3)投資各方及其被審驗單位對存貨評估的確認書,如為國有資產(chǎn),是國資部門的確認文件。注冊會計師應關注投資各方確認存貨的價值是否以評估報告為基準,如果與評估結(jié)果懸殊大,注冊會計師應建議被審驗單位重新考慮對存貨的確認;(4)財產(chǎn)交接清單;(5)存貨發(fā)票的復印件,如果是抵債收到的發(fā)票,由于其購貨方不是投資者,還需要檢查債務重組協(xié)議及其相關憑證,獲取投資方對該存貨的所有權(quán)證明。
事項6:注冊會計師承接了A公司變更驗資業(yè)務。A公司原注冊資本為100萬元,甲方投入的工業(yè)訣竅25萬元,占注冊資本的250。A公司運營幾年后的其無形資產(chǎn)一工業(yè)訣竅的賬面價值為10萬元。這時,A公司增資擴股,其注冊資本為200萬元,甲方以某一專利權(quán)40萬元投入A公司。
分析:注冊會計師對于無形資產(chǎn)的投入驗證,除檢查知識產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和土地使用權(quán)等無形資產(chǎn)出資清單中的名稱、有效狀況、作價等內(nèi)容是否符合協(xié)議、合同、章程的規(guī)定;檢查無形資產(chǎn)的評估情況及其投資各方的確認情況;檢查無形資產(chǎn)的權(quán)屬證書以及無形資產(chǎn)交接手續(xù)和交接清單外,還應關注無形資產(chǎn)投入占注冊資本的比例是否符合國家有關規(guī)定。即演算知識產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入占變更后注冊資本的比例是否超過20%(如果是省部級高新科技部門認可的高新技術(shù)成果出資,(可達35%)該事項中知識產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)投入所占比例為(25+40)/200=32.5%,超過了20%,注冊會計師應建議A公司增資時把專利權(quán)中價值25萬元確認為甲方的資本投資,專利權(quán)其余不可分割的價值15萬元經(jīng)投資各方的協(xié)商確認為A公司對甲公司的負債或資本公積。
事項7:注冊會計師承接了對A公司的設立驗資業(yè)務,了解到甲方投入到A公司的機器設備、貨幣資金會計數(shù)額超過甲公司凈資產(chǎn)的50%;乙方對A公司投入的房屋建筑物、專利技術(shù)合計為100萬元,而己公司近年來報表確認凈資產(chǎn)均為負數(shù)。
分析:此事項的問題在于出資方違背了公司法關于對外投資的規(guī)定,以及出資方長年虧損、資不抵債時,注冊會計師是否可以接受驗資委托企業(yè)。雖然《公司法》第十二條規(guī)定“公司向其他有限責任公司、股份有限公司投資的,除國務院規(guī)定的投資公司和控股公司外,所累計投資額不得超過凈資產(chǎn)的50%,在投資后,接受被投資公司以利潤轉(zhuǎn)增的資本,其增加額不包括在內(nèi)。”但沒有相關法規(guī)明確規(guī)定公司不能接受出資方長年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50%時的出資。因此,只要注冊會計師取得被審驗單位有關管理部門設立或變更的批準文件,以及其合同、章程、相關協(xié)議,注冊會計師可以接受此種情況的驗資委托,但應注意這樣的驗資風險大,容易出現(xiàn)出資方虛假出資、出資后抽逃資本以及出資方逃廢債務等風險,因此,注冊會計師應謹慎地關注出資方的財務狀況,并在驗資報告的意見段后加解釋說明段予以充分披露出資方長年虧損、資不抵債或出資方出資額超過其凈資產(chǎn)的50%等情況。
三、凈資產(chǎn)出資事項分析
事項8:注冊會計師承接了A股份有限公司的變更驗資業(yè)務。A公司是由A國有企業(yè)改制而來的,改制前A企業(yè)執(zhí)行工業(yè)企業(yè)會計制度,在改制審計和評估時,凈資產(chǎn)的確認都是以工業(yè)企業(yè)會計制度確認的價值為基礎,改制后按照《企業(yè)會計制度》進行會計處理時,A公司的凈資產(chǎn)因計提各項減值而減少。
分析:注冊會計師在驗資時根據(jù)改制審計和評估確認的凈資產(chǎn)折股確認改制企業(yè)的出資,與改制后按照《企業(yè)會計制度》進行會計處理之間資產(chǎn)的差額,容易被社會公眾或其他股東認為是驗資不實造成的,因此,注冊會計師在接受改制企業(yè)變更驗資業(yè)務時,應建議被審驗單位按照《企業(yè)會計制度》的相關會計處理進行改制審計和評估,確認凈資產(chǎn),否則,注冊會計師應在驗資報告的意見段后的說明段說明該事項。
事項9:A國有企業(yè)2000年7月31日為改制基準日,把其凈資產(chǎn)1,200萬元折股設立A股份有限公司,期間其生產(chǎn)經(jīng)營沒有間斷,在2001年2月3日A 公d委托注冊會計師對此作變更驗資,截止到2001年A公司的凈資產(chǎn)為對萬元。A公司向注冊會計師提供了截止到2000年7月31日的改制審計報告和評估報告,以及截止到2001年1月31日A公司的會計報表及其相關賬簿。
分析:此事項的問題在于根據(jù)改制審計報告和評估報告確認的驗資基準日與驗資外勤工作日的間隔太長,而且期間業(yè)務活動不斷變化,驗資的風險增大,如果注冊會計師根據(jù)相關情況的了解認為驗資風險不能承受,可以拒絕接受業(yè)務委托;如果注冊會計師認為自己可以控制和承擔此驗資風險,除執(zhí)行一般審驗程序外,還應考慮對2000年7月31 日至2001年1月31日A公司的財務狀況實施必要的審計,關注期間引起凈資產(chǎn)變動的明細情況,并形成相應的審驗工作底稿。同時,在驗資報告的意見段后增加說明段,充分披露該凈資產(chǎn)的變動情況。值得注意的是,驗資基準日和注冊會計師審驗日期一般不應間隔時間太長。
