時(shí)間：2023-09-26 09:34:04
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)不景氣的原因，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：綜合能力評(píng)價(jià)；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理；模型。
基金項(xiàng)目：本文為海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院2010年青年基金項(xiàng)目“房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理選擇模型研究”的階段性成果，項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)為：hjk10-13
中國(guó)
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是指企業(yè)為了謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展和加強(qiáng)財(cái)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，在充分考慮和分析企業(yè)內(nèi)外環(huán)境因素的變化趨勢(shì)及其對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本途徑和策略所做的全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、系統(tǒng)性和決定性的謀劃。企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定了企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為效率。
為合理分析影響企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素，并為企業(yè)選擇財(cái)務(wù)戰(zhàn)略提供合理的決策依據(jù)，結(jié)合海南旅游房地產(chǎn)財(cái)
務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，初步建立海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型。
一、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的流程及模式介紹
(一) 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程
財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是指企業(yè)決策者制定、實(shí)施用以指導(dǎo)企業(yè)未來(lái)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，以及在實(shí)施過(guò)程中對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略進(jìn)行控制與評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)管理過(guò)程。從以上定義可以看出，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的邏輯起點(diǎn)是企業(yè)目標(biāo)和財(cái)務(wù)目標(biāo)的確立；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的重心是企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的分析；財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的環(huán)節(jié)包括財(cái)務(wù)戰(zhàn)略方案的形成、實(shí)施和評(píng)價(jià)。Www.133229.cOM 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式
海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)，當(dāng)時(shí)地方政府出讓土地的現(xiàn)象比較多，低廉的土地出讓價(jià)格吸引了雅居樂(lè)、富力、中糧、魯能等知名開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐，促進(jìn)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)海南房地產(chǎn)發(fā)展走上了快車道。建省20年來(lái)，海南房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。從2005年起，海南省把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢(shì)。與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從島外投資者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，多為度假型和養(yǎng)老型自?。粡耐顿Y的目的來(lái)看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來(lái)看，投資多為長(zhǎng)線而非短線。
根據(jù)以上海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)，結(jié)合其旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的現(xiàn)狀，從可持續(xù)發(fā)展的角度，海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以分為快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和防御收縮型戰(zhàn)略等三類 。
1.快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略: 是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征為“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是利用銀行貸款、配股增發(fā)等方式滿足規(guī)模擴(kuò)張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲(chǔ)備機(jī)會(huì)，增加在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，開展?fàn)I銷策劃，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，同時(shí)增加企業(yè)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員儲(chǔ)備，適應(yīng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張需求。
2.穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其主要表現(xiàn)特征是“低負(fù)債、高收益、中分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，穩(wěn)健發(fā)展型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的表現(xiàn)主要是謹(jǐn)慎利用債務(wù)融資，加大低成本融資力度，適度擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，在權(quán)衡內(nèi)部資源、管理能力以及外部客觀環(huán)境的基礎(chǔ)上確定在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模，加快項(xiàng)目銷售和資金周轉(zhuǎn)，同時(shí)在滿足企業(yè)規(guī)模平穩(wěn)擴(kuò)張的基礎(chǔ)上保持適當(dāng)人員儲(chǔ)備。
3.防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略：是指以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，其表現(xiàn)特征是“高負(fù)債、低收益、少分配”。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般表現(xiàn)為企業(yè)應(yīng)盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入，充分利用企業(yè)現(xiàn)有資源進(jìn)行融資，擴(kuò)充融資途徑，滿足企業(yè)維持生存和發(fā)展的資金需求；建立嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎擴(kuò)充土地儲(chǔ)備；減少開工面積，盤活存量資產(chǎn)，降低售價(jià)，增加購(gòu)房折扣，出售盈利前景和現(xiàn)金流不佳的開發(fā)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備；通過(guò)采取精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)、減少雇員、節(jié)約成本支出、壓縮營(yíng)運(yùn)費(fèi)用等措施，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保持市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率。
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二、影響海南旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模式選擇的因素分析
公司財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇需著眼于公司未來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展,需充分考慮經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)情況、行業(yè)政策導(dǎo)向、行業(yè)景氣程度以及企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況和融資等各項(xiàng)綜合能力。
(一)旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)
經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展過(guò)程中不可避免的現(xiàn)象，不同的經(jīng)濟(jì)周期對(duì)行業(yè)和企業(yè)的外部發(fā)展環(huán)境影響重大。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段總需求迅速膨脹，在經(jīng)濟(jì)繁榮階段總需求平穩(wěn)增長(zhǎng)，在衰退階段需求急劇下降，經(jīng)濟(jì)面臨緊縮調(diào)整。中國(guó)
經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)要求企業(yè)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)周期的過(guò)程和階段，通過(guò)制定和選擇富有彈性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，來(lái)抵御大起大落的經(jīng)濟(jì)震蕩，以減少它對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的影響，特別是減少經(jīng)濟(jì)周期中上升和下降抑制財(cái)務(wù)活動(dòng)的負(fù)效應(yīng)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇和實(shí)施要與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期相配合。
一般而言，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段應(yīng)采取擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，增加投資和勞動(dòng)力，加大產(chǎn)品投放力度，抓住市場(chǎng)恢復(fù)和發(fā)展的機(jī)遇。在經(jīng)濟(jì)繁榮階段應(yīng)采取快速擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略和穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略結(jié)合，在繁榮初期繼續(xù)增加產(chǎn)品和勞動(dòng)力，擴(kuò)大投資；在繁榮后期則采取穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在經(jīng)濟(jì)衰退階段則應(yīng)采取防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，停止擴(kuò)張，迅速降低庫(kù)存，回籠資金，壓縮費(fèi)用，減少臨時(shí)性雇員?？傊髽I(yè)要跟蹤時(shí)局變化，對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段作出恰當(dāng)反應(yīng)。
（二）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與行業(yè)政策環(huán)境相適應(yīng)
房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展與行業(yè)政策環(huán)境息息相關(guān)。首先，現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控頻率高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱行業(yè)，對(duì)保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行意義重大，在國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)，往往作為調(diào)整對(duì)象予以考慮，有時(shí)是寬松調(diào)控，有時(shí)是緊縮調(diào)控，調(diào)整頻率較高；另一方面，調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響大。房地產(chǎn)是一個(gè)政策密集型和資金密集型行業(yè)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向，以及相關(guān)的行業(yè)融資政策、行業(yè)稅務(wù)政策的輕微調(diào)整往往對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流和財(cái)務(wù)狀況有很大的影響。
因此，我們?cè)谥贫ㄘ?cái)務(wù)戰(zhàn)略時(shí)，必須充分考慮國(guó)家政策導(dǎo)向，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策，特別是產(chǎn)業(yè)政策、投資政策等對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)可能造成的影響；必須密切關(guān)注和分析下階段的政策走向，以便及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。
（三）旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇必須與旅游房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度相適應(yīng)
房地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖和行業(yè)政策調(diào)控，以及城市化進(jìn)程等各方面因素的影響，行業(yè)經(jīng)常形成偏熱或偏冷的局面，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的周期性和波動(dòng)性較為明顯。行業(yè)景氣的時(shí)候，銷售價(jià)格持續(xù)上漲，銷售面積迅速消化，企業(yè)拿地?zé)崆楦咂螅康禺a(chǎn)投資規(guī)模及開工面積迅速擴(kuò)大；但當(dāng)行業(yè)陷入不景氣的時(shí)候，銷售量和銷售單價(jià)回落，市場(chǎng)觀望氣氛不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資及開工面積增長(zhǎng)陷入停滯，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)金流繃緊。
行業(yè)的景氣程度與企業(yè)未來(lái)的發(fā)展息息相關(guān)，因此我們要盡可能提前預(yù)判整個(gè)行業(yè)下階段的走勢(shì)和把握行業(yè)的景氣程度，靈活選擇相應(yīng)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在行業(yè)景氣的時(shí)候，有條件采取快速擴(kuò)張的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略；在行業(yè)不景氣的時(shí)候，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略要相應(yīng)調(diào)整，做到提前應(yīng)對(duì)，采取穩(wěn)健發(fā)展或防御收縮戰(zhàn)略，來(lái)提前應(yīng)對(duì)行業(yè)不景氣帶來(lái)的沖擊和負(fù)面影響。
（四）影響旅游房地產(chǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的其他因素
影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的因素還包括行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段等因素。行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展階段包括一般要經(jīng)過(guò)初創(chuàng)期、擴(kuò)張期、穩(wěn)定期和衰退期四個(gè)階段。在行業(yè)及企業(yè)發(fā)展的不同階段，需要選擇不同的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。由于考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)、行業(yè)集中度較低，以及作為經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)，行業(yè)整體及房地產(chǎn)公司未來(lái)的發(fā)展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財(cái)務(wù)戰(zhàn)略模型中將不再細(xì)分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體呈現(xiàn)負(fù)數(shù)的原因，部分指標(biāo)計(jì)算公式中用現(xiàn)金凈增加代替經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量，以更好的分析說(shuō)明。
注2：影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)及權(quán)重說(shuō)明：
①在影響財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的企業(yè)綜合能力評(píng)價(jià)體系中，我們初步設(shè)計(jì)了20項(xiàng)指標(biāo)，包括15個(gè)量化指標(biāo)以及5個(gè)定性指標(biāo)；
②在量化指標(biāo)中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現(xiàn)能力及發(fā)展能力的一系列現(xiàn)金指標(biāo)。對(duì)利潤(rùn)指標(biāo)選擇較少，主要是考慮由于房地產(chǎn)分期開發(fā)及利潤(rùn)滯后結(jié)轉(zhuǎn)等原因，利潤(rùn)指標(biāo)現(xiàn)階段對(duì)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對(duì)各自標(biāo)權(quán)重的說(shuō)明：按照一般企業(yè)的績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)原則，采取量化指標(biāo)70％權(quán)重，定性指標(biāo)30％的權(quán)重。量化指標(biāo)按照6個(gè)大類指標(biāo)的重要程度采取負(fù)債比率：償債能力：發(fā)展能力：變現(xiàn)能力：財(cái)務(wù)彈性：現(xiàn)金結(jié)構(gòu)＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標(biāo)直接取平均數(shù)作為權(quán)重。
中國(guó)-
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：樓市；股市；因果關(guān)系
一、引言
樓市與股市存在此消彼長(zhǎng)關(guān)系的說(shuō)法由來(lái)已久，這種觀點(diǎn)的主要依據(jù)有：第一，股票市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段是我國(guó)兩大主要投資領(lǐng)域。當(dāng)前，我國(guó)企業(yè)和居民投資渠道相對(duì)單一，股市與樓市成為吸納投資的主要力量。如果樓市不景氣，由于缺乏其他投資渠道以及受羊群效應(yīng)的影響，大量民間資本就會(huì)涌入股市，反之亦然。第二，自2008年A股跳水，上證指數(shù)從5000多點(diǎn)一直跌到1800多點(diǎn)，此后直至2013年，股市一直處于低迷狀態(tài)，上證指數(shù)大部分時(shí)間徘徊在2000多點(diǎn)；然而，這一段時(shí)間卻是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，在這6年里，中國(guó)房地產(chǎn)投資以年均超過(guò)20%的增長(zhǎng)率急速增長(zhǎng)，也確實(shí)有大量資金從股票市場(chǎng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2014年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遇冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不甚明朗，而與此相對(duì)的是，中國(guó)股票市場(chǎng)卻迅速走高，上證指數(shù)從2100上漲到3000多點(diǎn)，漲幅超過(guò)40%，這使得很多人有樓市龐大的資金正在注入股市的猜測(cè)。
然而，關(guān)于中國(guó)樓市與股市的關(guān)系，筆者至今尚未找到系統(tǒng)闡述的文獻(xiàn)，也未找到明確印證二者存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系的確切證據(jù)。雖然上文提到在一段時(shí)間內(nèi)樓市與股市確實(shí)出現(xiàn)過(guò)負(fù)相關(guān)的現(xiàn)象，但二者也同樣出現(xiàn)過(guò)正相關(guān)的現(xiàn)象，例如，2006年下半年至2007年上半年，A股急速上漲，上證指數(shù)更是達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的6124點(diǎn)，而這段時(shí)間，也同樣是房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)的時(shí)期。因此，樓市與股市是否存在此消彼長(zhǎng)的關(guān)系值得商榷。
二、實(shí)證分析
本文選取1992-2013年間的樣本數(shù)據(jù)，以房地產(chǎn)投資額（X）作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)富變量，用上證綜合指數(shù)（Y）來(lái)衡量股票市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r。數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站和《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。此外，按照處理經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列數(shù)據(jù)的一般做法，為降低數(shù)據(jù)的波動(dòng)幅度和異方差的影響，我們對(duì)房地產(chǎn)投資額和上證綜合指數(shù)取自然對(duì)數(shù)，記為lnX和lnY。
（一）變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)
時(shí)間序列的平穩(wěn)性是指序列的統(tǒng)計(jì)規(guī)律不會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化。當(dāng)時(shí)間序列平穩(wěn)時(shí)，此序列對(duì)任何外在的沖擊只會(huì)有暫時(shí)性的影響，而非平穩(wěn)性的時(shí)間序列則會(huì)對(duì)外來(lái)沖擊產(chǎn)生累積影響，進(jìn)而偏離其均值。為防止偽回歸現(xiàn)象發(fā)生，分別對(duì)lnX、lnY兩個(gè)變量的水平值和一階差分進(jìn)行增廣迪基-富勒（ADF）檢驗(yàn)。
表1lnX、lnY、DlnX和DlnY的ADF檢驗(yàn)結(jié)果
變量檢驗(yàn)類型ADF統(tǒng)計(jì)量1%臨界值5%臨界值10%臨界值P值
lnX（c，t，0）-5.034436-4.467895-3.644963-3.2614520.0032
lnY（c，t，0）-3.186601-4.467895-3.644963-3.2614520.1137
DlnX（c，0，0）-4.729764-3.808546-3.020686-2.6504130.0014
DlnY（c，0，0）-5.550896-3.808546-3.020686-2.6504130.0002
注：DlnX、DlnY均為原序列的一階差分序列。（c，t，n）分別表示單位根檢驗(yàn)中的截距項(xiàng)，時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng)和滯后階數(shù)。滯后長(zhǎng)度n以AIC最小為標(biāo)準(zhǔn)。
由表1的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出，lnX在1%的顯著水平上是平穩(wěn)的，但lnY在1%和5%的顯著水平上都是不平穩(wěn)的；而二者的一階差分序列都是平穩(wěn)序列，這樣序列l(wèi)nX和lnY就具備協(xié)整檢驗(yàn)的必要條件，可以對(duì)其進(jìn)行協(xié)整分析。
（二）協(xié)整檢驗(yàn)
為了驗(yàn)證上述兩變量是否為二階單整時(shí)間序列，即二者之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，作者通過(guò)協(xié)整分析進(jìn)行了驗(yàn)證。作者采取了Engel和Granger于1987年提出的基于回歸殘差的協(xié)整檢驗(yàn)，即EG檢驗(yàn)。通過(guò)進(jìn)行殘差序列均值檢驗(yàn)，結(jié)果所示，殘差可以通過(guò)1%水平的單位根檢驗(yàn)，這說(shuō)明在99%的置信水平下拒絕原假設(shè)，即殘差序列是平穩(wěn)的。由此可知，序列l(wèi)nX與lnY之間存在協(xié)整關(guān)系，即1992-2013年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額和上證綜合指數(shù)之間存在一種長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。
（三）格蘭杰因果檢驗(yàn)
對(duì)于滯后1-5期，lnX不是lnY的Granger原因，且lnY也不是lnX的Granger原因，即我國(guó)房地產(chǎn)投資額與上證綜合指數(shù)互相不是對(duì)方的Granger原因。
（四）誤差修正模型
協(xié)整檢驗(yàn)僅能檢驗(yàn)兩序列之間的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)關(guān)系，因此要通過(guò)建立誤差修正模型反映長(zhǎng)期與短期的變動(dòng)關(guān)系。通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)得到殘差序列t，且令誤差修正項(xiàng)ECMt=t，建立誤差修正模型如下：
DlnYt=β0+β1DlnXt+аECMt-1+εt
由回歸分析結(jié)果可得誤差修正模型如下：
DlnYt=0.07985―0.087081 DlnXt―0.677483 ECMt-1
t=（0.622717）（-0.208781）（-3.015564）
R2=0.343712D.W.=2.007212
三、結(jié)論
由格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)果可知，在95%的概率水平下，我國(guó)的樓市與股市互相不是對(duì)方的Granger原因，即二者并不存在顯著的因果關(guān)系。在誤差修正模型中，DlnX前的系數(shù)為-0.087081，即房地產(chǎn)投資額對(duì)上證指數(shù)影響的短期彈性系數(shù)是-0.087081。這表明，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)投資額每增加1%，上證指數(shù)約下降0.087%。由此可見(jiàn)，樓市雖能引起股市向相反方向變動(dòng)，但這變動(dòng)微乎其微，即樓市與股市僅存在微弱的負(fù)相關(guān)關(guān)系，并沒(méi)有顯著的因果關(guān)系。
總之，從1992-2013年的宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，中國(guó)的樓市與股市雖有微弱的負(fù)相關(guān)關(guān)系，但并沒(méi)有強(qiáng)有力的證據(jù)來(lái)支撐二者存在明顯的此消彼長(zhǎng)的關(guān)系。（作者單位：山西師范大學(xué)）
參考文獻(xiàn)：
摘 要：近些年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，國(guó)家加大了對(duì)經(jīng)濟(jì)的全面的宏觀調(diào)控，先后公布了不少有關(guān)土地和金融方面的相關(guān)政策。在這種大局勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)如何在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境中保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得企業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力，這就是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。本文運(yùn)用杜邦分析方法分析典型房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)分析的結(jié)果對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理狀況進(jìn)行評(píng)價(jià)并給與相應(yīng)的建議。希望可以為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供一些幫助。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn) 杜邦分析 陸家嘴
一、引言
房地產(chǎn)企業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。21 世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，其中相當(dāng)大的部分是房地產(chǎn)業(yè)所做出的貢獻(xiàn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到國(guó)家和政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的也非常快。相反，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣房地產(chǎn)企業(yè)回收資金緩慢，也會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在飛速的發(fā)展，另一方面也存在很多的問(wèn)題。因此，政府提出了許多限制性的政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也愈加嚴(yán)峻。作為資金密集型的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況直接影響著企業(yè)未來(lái)的盈利能力。因此如何根據(jù)財(cái)務(wù)狀況來(lái)了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況以及未來(lái)的盈余能力就顯得尤為重要。這不僅可以給廣大的投資者一個(gè)指引，還可以使得企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中不斷發(fā)現(xiàn)自己的弱勢(shì)，讓企業(yè)保持穩(wěn)健的發(fā)展。
二、杜邦分析體系
通常我們可以通過(guò)利用上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)計(jì)算出相應(yīng)的財(cái)務(wù)比率，進(jìn)而了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和盈利能力。杜邦分析是以凈資產(chǎn)收益率為核心的財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系，系統(tǒng)、綜合的分析企業(yè)的盈利水平對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行綜合的分析。其基本思想是將企業(yè)凈資產(chǎn)收益率逐級(jí)分解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)比率乘積。因?yàn)檫@種方法是由美國(guó)杜邦公司首先創(chuàng)造的，所以稱為杜邦分析法。圖1 是杜邦分析的系統(tǒng)圖：
三、基于杜邦分析法的上市房地產(chǎn)公司盈利能力因素分析凈資產(chǎn)收益率是杜邦分析體系金字塔模型的最上層比率，也是核心的比率。本文通過(guò)對(duì)篩選出來(lái)的100 家在近五年年持續(xù)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，對(duì)于盈利企業(yè)，作用更加顯著的代表比率是總資產(chǎn)凈利率。因此本文將分別對(duì)權(quán)益乘數(shù)和資產(chǎn)凈利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的影響進(jìn)行進(jìn)一步分析。
通過(guò)對(duì)資產(chǎn)收益率的進(jìn)一步分解，我們可以詳細(xì)的了解上市房地產(chǎn)公司的收入和費(fèi)用支出的具體情況。本文主要運(yùn)用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、營(yíng)業(yè)成本支出率、期間費(fèi)用支出率、所得稅費(fèi)用支出率四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析。
四、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的分析
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)繁榮十年之久，如何在動(dòng)蕩的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中繼續(xù)保持甚至提高自身的盈利能力，這個(gè)非常重要。本文以陸家嘴企業(yè)為例進(jìn)行杜邦分析，了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況。
（一）資產(chǎn)收益率及其分解分析
（1）凈資產(chǎn)收益率可以用來(lái)衡量一個(gè)企業(yè)的總體的盈利能力。陸家嘴的資產(chǎn)凈利率2008—2012 五年間經(jīng)歷了先增加后減少的過(guò)程，由2008 年的5.15%上升至10.16%，再到2012 年的3.59%，2008-2012 年資產(chǎn)收益率總體的趨勢(shì)是下降，這也說(shuō)明了陸家嘴房地產(chǎn)集團(tuán)總體盈利能力逐漸下降。
(2)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的各項(xiàng)影響因素具體分析。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都經(jīng)營(yíng)著許多業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)租賃，酒店業(yè)，物業(yè)管理等等。那么下面我們將分析各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率的貢獻(xiàn)。見(jiàn)表2
由表2 可知，2008-2011 年房地產(chǎn)銷售和租賃一直是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要來(lái)源。而且二者交替成為影響主營(yíng)業(yè)務(wù)利率的主要因素。2008 年由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，房產(chǎn)銷售并不景氣，而房地產(chǎn)租賃則火起來(lái)。由此可見(jiàn)，外界的經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展方向。2012 年企業(yè)把主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到動(dòng)遷房轉(zhuǎn)讓上。目前偏遠(yuǎn)郊區(qū)房產(chǎn)開發(fā)則主要集中在別墅上，購(gòu)買者均是高收入人群。為了滿足大多數(shù)群眾的需求，把原低層樓房動(dòng)遷改成高層，在原住戶入住的基礎(chǔ)上增加黃金地段的新住戶，企業(yè)的銷售收入也得以增加。
酒店業(yè)的變化不大，說(shuō)明并不是企業(yè)的重心所在。物業(yè)管理是2010 年企業(yè)新逐鹿的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。就近3 年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)管理每年的收入都在上升，對(duì)于企業(yè)的盈利的作用也是顯而易見(jiàn)的。未來(lái)普通住宅、拆遷房等均會(huì)改造成小區(qū)，因而物業(yè)管理將成為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)主要發(fā)展的業(yè)務(wù)之一。
(3)陸家嘴集團(tuán)這5 年的期間費(fèi)用保持在較穩(wěn)定的水平上，只是在2009 年有較大幅度的比重下降。營(yíng)業(yè)外收入的貢獻(xiàn)處于較大的波動(dòng)狀態(tài)，而且作用不是很明顯，近4 年的貢獻(xiàn)一直在0.05%以內(nèi)。企業(yè)的中心仍放在了企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)上。
（二）權(quán)益乘數(shù)分析。
從這5 年的數(shù)據(jù)來(lái)看，從2009 年開始陸家嘴權(quán)益乘數(shù)逐漸上升，與此同時(shí)，凈資產(chǎn)收益率開始大幅度下降，直到2012 年才有一定程度的上升，而這上升的原因更多是因?yàn)?012 年資產(chǎn)凈利率的增加，這就說(shuō)明，在目前情況看來(lái)，陸家嘴依靠大量負(fù)債獲得土地進(jìn)而進(jìn)行開發(fā)這個(gè)是具有很大風(fēng)險(xiǎn)的，企業(yè)在背負(fù)著沉重債務(wù)的同時(shí)短期無(wú)法獲得相應(yīng)的回報(bào)，企業(yè)未來(lái)籌集資金會(huì)更加困難。
五、提高我國(guó)上市房地產(chǎn)公司盈利能力的建議
（一）樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
企業(yè)應(yīng)該具備預(yù)防企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。在控制企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)方面，企業(yè)應(yīng)該把握好經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，在合理的范圍內(nèi)將總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。在負(fù)債方面，企業(yè)要在結(jié)合企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況的基礎(chǔ)上考察有哪些因素會(huì)影響負(fù)債，進(jìn)而定下負(fù)債的數(shù)額。與此同時(shí)企業(yè)還應(yīng)做好未來(lái)還款的規(guī)劃，使得企業(yè)在一個(gè)相對(duì)安全的范圍內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
（二）優(yōu)化資金管理范圍和程度
為了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的整體控制，企業(yè)應(yīng)該在投資于高收益高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)充分估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小。還要考慮到國(guó)家的政策、民風(fēng)民俗、居民收入、通貨膨脹率等因素的影響，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查之后，由專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃，進(jìn)行開發(fā)進(jìn)度安排，與此同時(shí)財(cái)務(wù)部門進(jìn)行測(cè)度，制定詳細(xì)的費(fèi)用測(cè)算，以便合理的利用和資金。
在資金流監(jiān)控方面，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)從前期預(yù)算，到中期資金流的流入流出，還有后期的結(jié)算總結(jié)對(duì)企業(yè)資金流整體的監(jiān)控，分析資金超出預(yù)算的原因，隨時(shí)糾正預(yù)算中不合適的地方，以便合理的利用資金。
（三）加速存貨周轉(zhuǎn)
摘 要 通過(guò)列舉國(guó)內(nèi)外歷史上的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),著重闡述了經(jīng)濟(jì)景氣周期的下降周期與筑底反彈周期兩個(gè)時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)的影響。創(chuàng)新性的提出了從企業(yè)的角度如何應(yīng)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)景氣周期的強(qiáng)相關(guān)性的關(guān)系,通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的投資受益期的相互彌補(bǔ)來(lái)尋找能夠度過(guò)經(jīng)濟(jì)景氣周期的開發(fā)模式。在后金融危機(jī)時(shí)代,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)艱難轉(zhuǎn)型的背景之下,研究房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)景氣周期的相關(guān)性對(duì)于民生對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都具有現(xiàn)實(shí)意義。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)景氣周期 貨幣流動(dòng)性 萬(wàn)達(dá)模式
自1998年福利分房改革以后,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)就進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段,時(shí)至今日,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支柱型產(chǎn)業(yè)。迪拜世界債務(wù)危機(jī)和美國(guó)次貸危機(jī)都是因?yàn)樗趪?guó)的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題才導(dǎo)致的。而這些無(wú)疑都給我們敲響了警鐘,房地產(chǎn)作為一個(gè)資金密集行業(yè),如何保證其健康的發(fā)展成為擺在全球決策者面前的難題。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是由中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面所決定的,中國(guó)作為金磚四國(guó)之一維持了三十年的快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)奇跡理應(yīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一路高歌,那么我們不禁要問(wèn)房地產(chǎn)的景氣與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的繁榮有著怎樣的關(guān)系呢?
房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中扮演了一個(gè)重要的角色,在20世紀(jì)80年代,日本在美國(guó)的壓力下簽訂了“廣場(chǎng)協(xié)議”導(dǎo)致的日元大幅度升值,為了刺激經(jīng)濟(jì),日本政府便以寬松的貨幣政策來(lái)維持經(jīng)濟(jì)的景氣。這使得國(guó)內(nèi)剩余資金大量投入股市及房地產(chǎn)市場(chǎng),從而形成了著名的地產(chǎn)狂潮。20世紀(jì)90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時(shí)間最長(zhǎng)的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè),還直接引發(fā)了嚴(yán)重的實(shí)體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。泡沫破滅之后,日本經(jīng)濟(jì)便陷入戰(zhàn)后最大的不景氣狀態(tài),一直持續(xù)了十幾年,日本經(jīng)濟(jì)仍然沒(méi)有復(fù)蘇之跡象。由此可見(jiàn),隨著一個(gè)國(guó)家實(shí)力的逐步強(qiáng)大,該國(guó)的房地產(chǎn)也必然會(huì)產(chǎn)生反映,能夠?qū)Ρ緡?guó)經(jīng)濟(jì)起到助推,同時(shí)吸引大量的資本涌入,帶動(dòng)本地基礎(chǔ)設(shè)施的完善經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。如果處理不當(dāng),也就可能將國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶入崩潰的深淵。這也反映了房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)的上行周期中對(duì)于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地產(chǎn)也對(duì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性的巨大破壞力。
有此可見(jiàn),基于流動(dòng)性寬裕帶來(lái)的房地產(chǎn)繁榮是具有欺騙性,這種過(guò)度寬松的貨幣政策的地產(chǎn)"亢奮"并不能反映經(jīng)濟(jì)基本面的真實(shí)情況。由于人們過(guò)度的實(shí)用信用杠桿,導(dǎo)致最后的崩盤,必然會(huì)對(duì)本國(guó)經(jīng)濟(jì)造成極大的傷害。根據(jù)資料東亞尤其是東北亞地區(qū)的房?jī)r(jià)與人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港為代表的亞洲四小龍最為突出。而充斥于新興市場(chǎng)的大量熱錢也參與其中,起到了推波助瀾的作用,一旦這些熱錢流出,整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和金融體系將會(huì)受到巨大沖擊,我們毫不懷疑在當(dāng)今多米諾骨牌的效應(yīng)下,房地產(chǎn)的崩盤一定會(huì)影響消費(fèi),出口,投資,居民財(cái)富,社會(huì)穩(wěn)定等一系列的領(lǐng)域。房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,同時(shí)拉動(dòng)鋼鐵,水泥,建材等行業(yè)的快速發(fā)展,這種經(jīng)濟(jì)學(xué)上的乘數(shù)效應(yīng),為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一路走來(lái)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力,成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡的一個(gè)佐證。但與此同時(shí),我們也要看到房地產(chǎn)業(yè)的無(wú)序化競(jìng)爭(zhēng)和投機(jī)化傾向也在一定程度上威脅到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定,更不用說(shuō)上漲迅猛的過(guò)高房?jī)r(jià)讓廣大的中小市民怨聲載道。超出了大多數(shù)人承受能力的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)成為中國(guó)中低階級(jí)生存的巨大壓力。
我們通過(guò)具體的指標(biāo)(廣義貨幣供應(yīng)量M2和狹義貨幣供應(yīng)量M1)來(lái)解釋兩者關(guān)系,中央集權(quán)的政治體制特點(diǎn)也決定了貨幣政策更能反映經(jīng)濟(jì)景氣周期的波動(dòng)。通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的景氣度下降以后,多余的資金就會(huì)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門沉淀下來(lái),這部分流動(dòng)性轉(zhuǎn)而進(jìn)入具有金融屬性的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐利,從而出現(xiàn)了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的反周期現(xiàn)象。2009年前九個(gè)月,中國(guó)的銀行總共貸出8.7萬(wàn)億人民幣的新增貸款。如果將這些貸款換成面值1元的紙幣首尾相連地鋪路,這筆錢足夠從地球到太陽(yáng)繞八個(gè)來(lái)回。如此巨量的貨幣投放導(dǎo)致社會(huì)的流動(dòng)性充裕,大量的熱錢流入股市和樓市,在金融危機(jī)中出現(xiàn)調(diào)整的中國(guó)房地產(chǎn)重新回到了上行通道。因此09年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)說(shuō)明了在經(jīng)濟(jì)景氣下降周期的前期房地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定影響,但是在景氣周期后期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)榱鲃?dòng)性和保增長(zhǎng)的原因提前筑底反彈。
對(duì)于人們而言,要判斷市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)有兩種方法:一是技術(shù)分析的方法,該方法主要理論依據(jù)就是“趨勢(shì)運(yùn)行規(guī)律”――市場(chǎng)總是沿著趨勢(shì)運(yùn)行的,而且,在不同的循環(huán)周期中,上升周期的長(zhǎng)度基本是相同的。同樣,下降周期所運(yùn)行的長(zhǎng)度也基本接近。我們可以通過(guò)度量上升趨勢(shì)持續(xù)的時(shí)間來(lái)判斷目前市場(chǎng)所處的階段;二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢(shì)。從經(jīng)驗(yàn)看,市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)一般需要外界的強(qiáng)刺激。在中國(guó),最強(qiáng)有力的外部刺激就是政策(這是中央集權(quán)的特點(diǎn)決定的)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊,正處于轉(zhuǎn)軌階段,沒(méi)有可以參照的歷史數(shù)據(jù),但是我們不可忽視的是,改革開放以來(lái)最大的人口高峰即將結(jié)束學(xué)校生涯,開始工作買房。這個(gè)人群所蘊(yùn)含的巨大的剛性需求是支撐中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素之一,此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費(fèi)開始進(jìn)入大眾消費(fèi)時(shí)代)基礎(chǔ)上,所以我們有理由相信,在貨幣政策保持不變和需求不斷增加的基礎(chǔ)上,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期上行趨勢(shì)很難被改變。另一方面,最近頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也顯示了政府在這方面的擔(dān)心,所以才一方面通過(guò)政策調(diào)控,一方面收緊流動(dòng)性,以保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)從流動(dòng)性泛濫的2009年到2010年的平穩(wěn)著陸。從上述分析來(lái)看,中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)系正是通過(guò)貨幣政策影響的流動(dòng)性來(lái)相互作用的。
那么我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)此種局面?首先,政府應(yīng)該在溫和調(diào)控房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上全力發(fā)展保障性住業(yè),通過(guò)研究發(fā)現(xiàn),東亞地區(qū)素來(lái)有“斯有土而有財(cái)”的理財(cái)觀念,房地產(chǎn)價(jià)格普遍過(guò)高,作為政府在沒(méi)有能力保障全體公民的住房需求的情況下,優(yōu)先保障那些困難人群的生活就成為重中之重。中央提出的建設(shè)960萬(wàn)套保障性住房的規(guī)劃正是這點(diǎn)的體現(xiàn)。
同時(shí)在嚴(yán)控資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)引入在西方比較流行的房地產(chǎn)基金,通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)解決地產(chǎn)融資問(wèn)題,推動(dòng)地產(chǎn)企業(yè)將目標(biāo)放長(zhǎng)遠(yuǎn),減少短平快的地產(chǎn)開發(fā)模式,增加小戶型項(xiàng)目數(shù)量,推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)改革的進(jìn)一步深化。
最后也應(yīng)鼓勵(lì)以萬(wàn)科為代表的大型地產(chǎn)商在城鄉(xiāng)結(jié)合部構(gòu)建大型商業(yè)化屋村的發(fā)展模式,通過(guò)大型居住社區(qū)的建設(shè)緩解中產(chǎn)階級(jí)的住宅需求。這種商業(yè)模式顛覆了以往的房地產(chǎn)商通過(guò)高價(jià)拿地,然后炒熱氣氛,快速售樓回籠資金的營(yíng)銷模式,轉(zhuǎn)變?yōu)橥ㄟ^(guò)自主的營(yíng)造社區(qū),打造城市副商圈,在與城市中的CBD距離較遠(yuǎn),地價(jià)較低的區(qū)域重新開發(fā)新的商圈和住宅,來(lái)推動(dòng)地產(chǎn)增值,將商業(yè)地產(chǎn)的某些特點(diǎn)引入住宅地產(chǎn)市場(chǎng),在這方面大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)培育商圈實(shí)現(xiàn)了企業(yè)利潤(rùn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)的商業(yè)模式走在了中國(guó)房地產(chǎn)的前列。
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關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)；金融支持
在經(jīng)濟(jì)全球化的當(dāng)今世界，這次金融危機(jī)必然會(huì)直接或間接對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)金融產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在金融危機(jī)背景下如何防止區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)大起大落，防范房地產(chǎn)金融業(yè)受
到過(guò)度沖擊是我們面臨的一個(gè)重大課題。
一、衡陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r
存量開發(fā)投資大增。2008年，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)完成投資31.3億元，較之2007年同期增長(zhǎng)33.1%；其中，商品住宅完成投資24.77億元。土地購(gòu)置面積為23.35萬(wàn)平方米，同比減少84.10%，投資集中在存量土地的開發(fā)建設(shè)上，土地增量投資大幅減少。市場(chǎng)供需不平衡。2008年，衡陽(yáng)市累計(jì)銷售房屋面積110.26萬(wàn)平方米，同比下降了17.5%，其中住宅銷售面積99.72萬(wàn)平方米，同比下降了18.3%。商品房累計(jì)供銷比為2.27：1，同比增長(zhǎng)35%，房地產(chǎn)供給增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售量增長(zhǎng)速度。市場(chǎng)價(jià)格回落。2008年，衡陽(yáng)市商品房平均價(jià)格為2222元/平方米，漲幅同比回落了11.1個(gè)百分點(diǎn)。其中一至四季度的均價(jià)分別為2795元/平方米、2270元/平方米、2252元/平方米和2200元/平方米，全年呈小幅下降趨勢(shì)。資金缺口加大。2008年，在銀行貸款緊縮的形勢(shì)下，衡陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，需要企業(yè)自有資金不斷提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止12月底，開發(fā)企業(yè)的自有資金達(dá)到了12.42億元，較之2007年同期增加了52.77%，開發(fā)企業(yè)自有資金比例提高說(shuō)明企業(yè)籌資難度增大。另外，據(jù)已公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，衡陽(yáng)市空置商品房38.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74.27%，沉淀了8.64億元企業(yè)資金，空置房積壓占用了大量的企業(yè)資金，加劇了企業(yè)資金緊張程度。
基于上述數(shù)據(jù)顯示，在金融危機(jī)背景下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣狀況仍在繼續(xù)。隨著金融危機(jī)的影響更加深入，特別是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定因素的逐步顯現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的放貸將更為謹(jǐn)慎，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)將在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)艱難前行。
二、金融危機(jī)背景下衡陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)存在的幾個(gè)問(wèn)題的剖析
（一）理性“經(jīng)濟(jì)人”行為與區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)信心
西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中理性“經(jīng)濟(jì)人”假設(shè)認(rèn)為，在利己主義的推動(dòng)下，具備“完全理性”的人能夠自覺(jué)地實(shí)現(xiàn)利益最大化。房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的市場(chǎng)行為符合經(jīng)濟(jì)人假定。消費(fèi)者在房?jī)r(jià)上漲時(shí)由于擔(dān)心房?jī)r(jià)再漲，爭(zhēng)相購(gòu)買，而在房?jī)r(jià)下跌時(shí)產(chǎn)生房?jī)r(jià)還會(huì)下跌的預(yù)期。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，給居民一個(gè)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期，為了自身利益的最大化，市場(chǎng)交易主體不會(huì)輕易進(jìn)入市場(chǎng)，造成市場(chǎng)信心不足。
隨著金融危機(jī)影響的逐步顯現(xiàn)，許多大中城市出現(xiàn)了“價(jià)量齊跌”的局面，居民觀望情緒非常嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深度調(diào)整，衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心也受到嚴(yán)重打擊，商品房成交量急劇萎縮，2008年以來(lái)各房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)一下子冷清了許多。但是從目前衡陽(yáng)房?jī)r(jià)來(lái)看，泡沫成分應(yīng)該不大，而且又經(jīng)歷了一輪調(diào)整，從各方面看，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該比較合理。其一，目前衡陽(yáng)大多數(shù)已完工商品房的成本大約為1700元／m2，尤其是擁有較高品質(zhì)的主流樓盤來(lái)說(shuō)，成本價(jià)則更高，再加上一些開發(fā)商大力度的促銷優(yōu)惠，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的水分應(yīng)該不是很多。其二，衡陽(yáng)市目前房?jī)r(jià)收入比大約為6左右，即使有泡沫也很輕微，在居民收入可以承受的范圍內(nèi)。市場(chǎng)長(zhǎng)期信心不足，必然會(huì)損害本身就比較脆弱的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，給區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融體系帶來(lái)難以估量的損失。
（二）結(jié)構(gòu)性供需不平衡妨礙衡陽(yáng)市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
根據(jù)薩伊定律，供給能創(chuàng)造需求, 也能抑制需求。能創(chuàng)造需求適應(yīng)需求的供給是有效供給,背離需求的供給是無(wú)效供給。衡陽(yáng)商品房供給的過(guò)剩其根本原因與表現(xiàn)是結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，也就是說(shuō)無(wú)效供給量較大。一是戶型結(jié)構(gòu)不合理。為迎合一部分人“貪大求全”的住房需求，近年來(lái)衡陽(yáng)市開發(fā)大戶型住宅已成為一種趨勢(shì)，90～120平方米以下，總價(jià)較少的小戶型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)滯后，一部分經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房需求沒(méi)有得到改善。
據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，衡陽(yáng)市144m2以上大戶型住宅供銷比達(dá)到了8.7∶1，大戶型供過(guò)于求的狀況非常嚴(yán)重。而據(jù)相關(guān)民意調(diào)查顯示，有意向購(gòu)買144 m2以上大戶型住宅的市民僅占15%。而144m2以下的中小戶型商品住宅供銷比為1.2∶1，供求關(guān)系比較健康。一般說(shuō)來(lái)，90平方米以下住房和經(jīng)濟(jì)適用房屬于自住性需求，需求價(jià)格彈性小，即使市場(chǎng)價(jià)格較高也不會(huì)減少多少需求，而144平方米以上住房則是居民改善性或享受性需求占較大比重，需求價(jià)格彈性較大，當(dāng)價(jià)格上升較多時(shí)，需求量就會(huì)大幅減少，因而房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)不合理是市場(chǎng)需求不旺的一個(gè)重要原因。
（三）金融機(jī)構(gòu)人“非理性”行為放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
金融機(jī)構(gòu)作為集體“經(jīng)濟(jì)人”有尋求自身利益最大化的沖動(dòng)，但是由于其經(jīng)理人是股東（或國(guó)家和政府）的委托人，不可避免在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中出現(xiàn)“拿別人的錢替別人辦事”,因而效率低下，甚至因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的“尋租”行為損害委托人的利益。在房地產(chǎn)行業(yè)中，金融機(jī)構(gòu)因?yàn)槔鏇_動(dòng)而對(duì)房地產(chǎn)支持過(guò)度，“人”在房地產(chǎn)貸款活動(dòng)中違規(guī)放貸，不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能引發(fā)房地產(chǎn)泡沫損害自身利益。
在房地產(chǎn)行情處于上升通道時(shí)，金融的過(guò)度支持會(huì)產(chǎn)生更大泡沫，繁榮的房市掩蓋了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)融資中更多的是利用土地與房產(chǎn)作為抵押，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣時(shí)，土地與房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)加大了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。2008年9月，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款總量減少1.51%的條件下，衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)貸款損失類不良貸款數(shù)量同比增長(zhǎng)84.48%，關(guān)注類貸款同比增長(zhǎng)50.54%（如表2）。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的進(jìn)一步變化，房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)可能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)注類房地產(chǎn)貸款亦有可能向不良貸款轉(zhuǎn)化。
（四）房地產(chǎn)民間融資引起的社會(huì)問(wèn)題值得關(guān)注
資金作為稀缺資源，在房地產(chǎn)行情低迷形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)貸款會(huì)更加謹(jǐn)慎，民間融資作為正規(guī)金融的補(bǔ)充，也因?yàn)楣┻^(guò)于求而產(chǎn)生信貸配給現(xiàn)象，由于信息不完全對(duì)稱，逆向選擇的結(jié)果是利率高的借款人獲得貸款，但是高利率必然要求高回報(bào)，在房地產(chǎn)行情看好時(shí)，這種回報(bào)可能得到滿足，但是在行情低迷時(shí)就可能出現(xiàn)虧損，不可避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn)，如果大面積道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生就可能引發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。
在目前房地產(chǎn)業(yè)普遍資金緊缺情況下，各種不規(guī)范的民間融資大行其道，嚴(yán)重影響金融安全，甚至危及社會(huì)安定。一是“高利貸”。如某縣房地產(chǎn)公司，以月利率達(dá)5-8%借入民間資金，后因公司債務(wù)包袱過(guò)沉被迫外出逃債。二是非法集資。中間人通過(guò)非法集資轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)，以獲取高額利潤(rùn)。這種方式由于環(huán)節(jié)多，利息更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。三是跨區(qū)域民間融資。房地
產(chǎn)公司從外地跨區(qū)域融資，民間融資區(qū)域擴(kuò)大化，出現(xiàn)融資糾紛影響的區(qū)域就是大范圍的。
三、金融危機(jī)背景下金融機(jī)構(gòu)如何促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展
（一）把握好房地產(chǎn)金融支持的方向
房地產(chǎn)金融支持應(yīng)放在以下幾個(gè)方面。一是把握好民生性需求的解決。一方面要求金融機(jī)構(gòu)在加強(qiáng)商業(yè)性信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的同時(shí)，要加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)，優(yōu)先支持普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，優(yōu)先滿足具有償還能力的家庭購(gòu)買自住房的貸款需求；另一方面，還要求金融機(jī)構(gòu)積極配合國(guó)家住房保障體系建設(shè)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，切實(shí)改進(jìn)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)的金融服務(wù)。二是把握好增量控制。在對(duì)存量土地開發(fā)和在建工程項(xiàng)目實(shí)施金融調(diào)控的同時(shí)，更要加強(qiáng)對(duì)新增土地開發(fā)和新開工項(xiàng)目的調(diào)控，防止房地產(chǎn)企業(yè)不顧市場(chǎng)需求盲目開發(fā)，造成大量空置房積壓。在房地產(chǎn)貸款存量和增量方面也要突出信貸增量調(diào)控，嚴(yán)防形成的新不良貸款。三是把握好房地產(chǎn)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。根據(jù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控狀況，對(duì)金融支持的重點(diǎn)應(yīng)放在關(guān)注投資規(guī)模適度、現(xiàn)金流較充裕、項(xiàng)目適銷對(duì)路、企業(yè)資質(zhì)較好、還貸較及時(shí)的房地產(chǎn)企業(yè)。四是把握好市場(chǎng)失靈的解決。市場(chǎng)失靈理論告訴我們，房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利性促使其熱衷于開發(fā)大面積、豪華型別墅和公寓，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)本身不可能實(shí)現(xiàn)居民的“買不起大的，買小的，買不起貴的，買便宜的”愿望，政府的調(diào)控必不可少。對(duì)房地產(chǎn)信貸投向?qū)嵭兄笇?dǎo)，增加開發(fā)小戶型、普通商品房的信貸投放量，政府這只有形的手應(yīng)該發(fā)揮作用。
（二）把握住房地產(chǎn)金融支持的力度
一是把握住金融支持與居民住房需求的平衡。房地產(chǎn)金融支持應(yīng)在三方面把握好力度：首先是重點(diǎn)支持個(gè)人自住性消費(fèi)需求；其次是有條件支持投資性需求，在嚴(yán)格執(zhí)行信貸政策，詳細(xì)了解貸款申請(qǐng)人的資料真實(shí)性的基礎(chǔ)上，對(duì)于具有投資價(jià)值的項(xiàng)目積極參與；第三是嚴(yán)格控制炒作性房地產(chǎn)投機(jī)性需求。二是把握住金融支持與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的平衡。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的大趨勢(shì)下，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱的區(qū)域金融機(jī)構(gòu)應(yīng)采取更加靈活的利率政策，如解決民生性住房的供需問(wèn)題可以采取低于基準(zhǔn)利率的政策，而對(duì)開發(fā)大面積、超豪華型公寓則采取高于基準(zhǔn)利率一定比例的政策。這樣既可以解決供求結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，解決了一部分低收入家庭的住房問(wèn)題，又促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。
（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系建設(shè)
一是建立房地產(chǎn)金融長(zhǎng)效監(jiān)測(cè)機(jī)制。首先要建立適應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)金融調(diào)控的一系列風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系，根據(jù)這些指標(biāo)進(jìn)行長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)并及時(shí)向金融主管部門和銀行反饋，各金融機(jī)構(gòu)要協(xié)調(diào)共同行動(dòng)，在房地產(chǎn)民間融資活動(dòng)、房地產(chǎn)貸款使用、企業(yè)資金鏈狀況、企業(yè)資金異常情況、房地產(chǎn)投資規(guī)模和銷售狀況等要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告和解決。二是切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管。房地產(chǎn)金融監(jiān)管要與金融調(diào)控相互配合，同步進(jìn)行。重點(diǎn)監(jiān)管房地產(chǎn)項(xiàng)目是否符合貸款條件、是否降低首付款比例、是否是假按揭貸款、是否以流動(dòng)資金貸款替代住房開發(fā)貸款以及以個(gè)人名義貸款變相開發(fā)等。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)工作人員違規(guī)操作必須嚴(yán)懲不怠，減少房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的“尋租”行為，確保房地產(chǎn)金融安全運(yùn)行。三是建立房地產(chǎn)金融調(diào)控政策效應(yīng)評(píng)價(jià)制度。對(duì)于政府金融調(diào)控政策產(chǎn)生的效應(yīng)，及時(shí)給予分析和評(píng)價(jià)，為實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控提供科學(xué)的指導(dǎo)依據(jù)，并根據(jù)政策效應(yīng)狀況適時(shí)做出政策調(diào)整。
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是時(shí)候總結(jié)一下2010年了。
當(dāng)企業(yè)“跪著”時(shí)，買下它
8月，中國(guó)吉利從福特手中買下沃爾沃，這筆15億美元的交易非常具有代表性，主要有幾個(gè)原因。第一，這筆交易標(biāo)志著中國(guó)汽車制造企業(yè)要在全球參與游戲并取得勝利的野心。第二，這是一個(gè)快速崛起的中國(guó)公司從一個(gè)失意的美國(guó)公司手里買下了一個(gè)衰落的歐洲公司。最重要的是，這表明全球行業(yè)的窘境為中國(guó)企業(yè)提供了絕佳機(jī)會(huì)。一個(gè)“跪著”的公司為致力于開拓國(guó)際市場(chǎng)的中國(guó)企業(yè)提供了最具吸引力的目標(biāo)。
走向國(guó)際非常困難。毫無(wú)疑問(wèn)，本地公司和投資者擁有更多信息和“關(guān)系”。不過(guò)國(guó)外行業(yè)不景氣，企業(yè)陷入困境，這些都是中國(guó)企業(yè)的機(jī)會(huì)，我的前任老板阿爾瓦利德王子在這一點(diǎn)上非常成功，他走出中東，去買花旗銀行、四季酒店、費(fèi)爾蒙酒店、蘋果和許多其他企業(yè)，當(dāng)然，是當(dāng)這些企業(yè)表現(xiàn)不佳或處于困境時(shí)。這是跨國(guó)交易最有效的方式。1999年福特為買下沃爾沃花了65億美元，是吉利出價(jià)的6倍。
不要約會(huì)學(xué)校最漂亮的女孩
中國(guó)企業(yè)走出國(guó)門傾向于關(guān)注那些最具吸引力、最有名的公司。去阿布扎比的投資者就盯著ADID，去印度的投資者就盯著Reliance。不過(guò)這些“漂亮”的公司有眾多的追求者，會(huì)非常非常挑剔。關(guān)注名氣小的公司，考意俄亥俄州或布里斯托爾，而不總是紐約或倫敦。2010年的一個(gè)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)是，中國(guó)企業(yè)為購(gòu)買外國(guó)公司支付了太多，只因?yàn)樗鼈兒堋捌痢薄?/p>
中國(guó)企業(yè)走向國(guó)際最大的問(wèn)題是，避免成為傻瓜。帶著準(zhǔn)備花的錢飛到一個(gè)陌生國(guó)家，很容易被利用。合伙人不誠(chéng)信，信息不準(zhǔn)確，中國(guó)企業(yè)很精明，容易識(shí)別自己人的花招和謊言，但是俄羅斯人、美國(guó)人、巴西人的花招呢?
溫州投資者在迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)投了50億人民幣，大部分都打了水漂。用巨大的房地產(chǎn)項(xiàng)目騙外國(guó)投資者的錢，是個(gè)舉世聞名的圈套。
我的方法是，交朋友，在你需要他們之前。在你真正作投資之前建立可信的關(guān)系，當(dāng)你要做交易時(shí)就有消息靈通的朋友可信賴了。
經(jīng)濟(jì)危機(jī)是檢驗(yàn)投資的唯一真理
巴菲特早年的格言在2010年又一次得到了印證。只有當(dāng)環(huán)境變得糟糕時(shí)，才能檢驗(yàn)投資有多好。經(jīng)濟(jì)衰退，出口銳減，失業(yè)率上升，銀行信貸凍結(jié)，大部分投資在不景氣的環(huán)境中縮水，有一些比另一些縮水得更快。衰退時(shí)期醫(yī)療服務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)椴还苁袌?chǎng)怎么樣，人們?cè)撋∵€是會(huì)生病。像可口可樂(lè)或王老吉這樣的飲料銷量還會(huì)攀升。作為一個(gè)投資者，這種形勢(shì)下你不輸就是贏了。
你是誰(shuí)，這很關(guān)鍵
美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅(Property Tax-es，美國(guó)人統(tǒng)稱為房地產(chǎn)稅，本文專指民用住宅的房地產(chǎn)稅)不屬于聯(lián)邦政府征收的稅種，而是由州以下政府所征收的稅，該種稅是市、縣和學(xué)區(qū)財(cái)政收入的主要來(lái)源之一。從居民的角度看，房地產(chǎn)物業(yè)稅是在住宅上僅次于房屋貸款的第二大支出。而由于房地產(chǎn)物業(yè)稅屬于地方稅種的緣故，各州、各縣、各市征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率就會(huì)有很大差異。同樣是擁有價(jià)值30萬(wàn)美元的房子，在美國(guó)東部地區(qū)，一年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅可能會(huì)高達(dá)8000美元，在南部地區(qū)可能只要1000美元。
物業(yè)稅是地方財(cái)政主要收入
房地產(chǎn)物業(yè)稅是美國(guó)縣、市等地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，也是地方政府征收的最主要稅種。不過(guò)從1977年至2007年，美國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅在稅收中的比例有所下降，20年來(lái)大約下降了近10％。1977年美國(guó)全國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅約占其稅收的80.5％，1982年為76.1％，1987年為73.6％，1992年為75.6％，1997年為73.4％，2002年為72.9％，2004年為73.1％，2005年為72.4％，2006年為71.7％。2007年為71.4％。
雖然從1977年至2007年，美國(guó)地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅在稅收中的比例有所下降，但地方政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長(zhǎng)了5倍多。1977年，美國(guó)50個(gè)州征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為625億美元，1982年為820億美元，1987年為1212億美元，1992年為1803億美元，1997年為2188億美元，2002年為2791億美元，2004年為3179億美元，2005年為3559億美元，2006年為3591億美元，2007年為3831億美元。
2009年美國(guó)經(jīng)濟(jì)不景氣，個(gè)人的收入比2008年下降了4.7％，而家庭消費(fèi)也隨之減少，因此導(dǎo)致政府的銷售稅下降了2.8％。雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于蕭條狀態(tài)，但不少州的地方政府為彌補(bǔ)財(cái)政赤字，只能提高房地產(chǎn)物業(yè)稅的稅率。根據(jù)美國(guó)人口普查局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2009年第四季度美國(guó)各州和地方政府收繳的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8％。
美國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)稅被稱之為沽定價(jià)值(即公平市價(jià))的稅種，即使一個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率相同，屋主也會(huì)因?yàn)槊恳淮弊≌嫉孛娣e不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數(shù)額的物業(yè)稅。物業(yè)稅的計(jì)算主要是以房地產(chǎn)的價(jià)值乘以物業(yè)稅稅率而來(lái)，居民每年分兩次繳納。房地產(chǎn)的價(jià)值主要包括兩個(gè)方面，一是房屋本身的價(jià)值(主要依據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)值、裝修增加值和市場(chǎng)增值)，二是土地的價(jià)值。所以一個(gè)社區(qū)同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅也會(huì)不同。
物業(yè)稅稅率有多高
房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率的制定主要依據(jù)政府預(yù)算和支出的情況來(lái)征收，首先是看縣、市每年社區(qū)服務(wù)的支出需要多少以及學(xué)區(qū)中小學(xué)的花費(fèi)要多少，然后再看政府征收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產(chǎn)物業(yè)稅來(lái)堵窟窿了。政府會(huì)根據(jù)需要征收的物業(yè)稅總額和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值來(lái)決定物業(yè)稅稅率。
房地產(chǎn)物業(yè)稅是一種從價(jià)稅，也就是依據(jù)住宅的價(jià)值而征收的稅，它不同于個(gè)人所得稅和銷售稅，不會(huì)依據(jù)一個(gè)人收入和消費(fèi)多少來(lái)征稅，而是根據(jù)一個(gè)人擁有多少的房地產(chǎn)價(jià)值來(lái)征稅。只要一個(gè)人擁有房地產(chǎn)，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產(chǎn)。
如果一個(gè)人擁有市場(chǎng)價(jià)值100萬(wàn)美元的獨(dú)立住宅，他是否要按照100萬(wàn)美元來(lái)繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅呢?不是的，各地房地產(chǎn)沽值都會(huì)設(shè)定一個(gè)價(jià)值比，如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值5％、15％、30％、40％的房地產(chǎn)征稅值。如果房地產(chǎn)征稅值是15％，100萬(wàn)美元的住宅就按15萬(wàn)美元的價(jià)值來(lái)征稅。而決定一地居民要繳多少房地產(chǎn)物業(yè)稅的關(guān)鍵因素就看物業(yè)稅稅率，如果物業(yè)稅稅率是2％，那么擁有價(jià)值100萬(wàn)美元的這位居民每年要繳納的物業(yè)稅為3000美元(150000×2％)。
以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價(jià)值為10萬(wàn)美元，該州取沽定價(jià)值40％也就是40000美元作為征稅的基數(shù)，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計(jì)稅率，佐治亞州的厘計(jì)稅率為3％。厘計(jì)稅率的決定是每年依據(jù)縣、市和學(xué)區(qū)的財(cái)政預(yù)算來(lái)決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產(chǎn)物業(yè)稅的厘計(jì)稅率就會(huì)高，反之就會(huì)低。所以一幢10萬(wàn)美元的住宅在佐治亞州每年業(yè)主要繳納的物業(yè)稅為：(40000－2000－4000)×3％=1020美元，占住宅價(jià)值的1.02％。
2009年紐約的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值約為8000億美元，而房地產(chǎn)的征稅值為350億美元。2010年，紐約房地產(chǎn)的征稅值僅為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的4.4％，也就是說(shuō)，一幢市場(chǎng)價(jià)值40萬(wàn)美元的住宅，只需要按17600美元來(lái)征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。為什么會(huì)是這樣?這主要是保護(hù)房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產(chǎn)物業(yè)稅過(guò)高，相形之下就會(huì)降低民眾的購(gòu)屋能力。從這個(gè)角度講，征收高額的房地產(chǎn)物業(yè)稅會(huì)限制民眾購(gòu)屋的欲望，至于能否壓低房?jī)r(jià)還要看整個(gè)房地產(chǎn)的走勢(shì)和民眾的收入及消費(fèi)能力。
房?jī)r(jià)高低與物業(yè)稅未必成正比
對(duì)于美國(guó)大多數(shù)擁有自己住宅的民眾而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂不僅使房屋價(jià)值下跌，而且也未能減輕繳納房地產(chǎn)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)。當(dāng)房屋價(jià)值因?yàn)榉ㄅ奈荽笤?、信用緊縮、缺乏買家等因素持續(xù)下降之時(shí)，對(duì)許多屋主來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)物業(yè)稅卻仍然出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)。這里的原因在于，美國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)稅不是遏制房?jī)r(jià)的杠桿，而是地方政府解決財(cái)政收入不足的手段。
理論上講，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷下降，每年按照稅率征收的物業(yè)稅也會(huì)跟著減少。然而在現(xiàn)實(shí)中，經(jīng)濟(jì)的不景氣也沖擊著政府的財(cái)政收入。民眾勒緊褲腰帶、減少消費(fèi)，隨之而來(lái)的是政府銷售稅等主要稅收大幅減少。但政府的開支卻難以縮減，一旦地方政府需要稅收支付當(dāng)?shù)匾磺薪ㄔO(shè)，包括學(xué)校、圖書館以及警察、消防隊(duì)和救護(hù)服務(wù)等，此時(shí)政府就會(huì)提高地方的物業(yè)稅稅率，彌補(bǔ)預(yù)算上的赤字。例如，紐約和新澤西州是全美房地產(chǎn)物業(yè)稅最高的地區(qū)，這些地區(qū)的物業(yè)稅高并不僅僅是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值高，而是政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了高稅的政策。
各州征收物業(yè)稅政策不同
各州各城市因經(jīng)濟(jì)狀況不同，對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)稅的征收在政策上明顯不同。2009年，紐約市的房地產(chǎn)物業(yè)稅收入是144億美元，
占市政府稅收的41％。政府預(yù)算辦公室評(píng)估2010年個(gè)人所得稅的收入將會(huì)下降22％，商業(yè)所得稅收入將會(huì)下降23％，因此政府只能提高征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的幅度，預(yù)計(jì)2010年紐約市征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅將達(dá)158億美元，占市政府所有稅收的47％。
賓夕法尼亞州州長(zhǎng)蘭德爾今年初宣布，由于州政府在賭場(chǎng)的收入超過(guò)7億美元，所以要為全州的居民減低房地產(chǎn)物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。2009年賓州270萬(wàn)戶家庭將成為政府降低房地產(chǎn)物業(yè)稅的受益者，幾年來(lái)該州為居民減少的房地產(chǎn)物業(yè)稅總額達(dá)到24億美元。反之，如果政府不降低物業(yè)稅，民眾就要從腰包里掏出24億美元用于政府的各項(xiàng)支出。
加州的房地產(chǎn)市場(chǎng)是除了紐約之外美國(guó)價(jià)格最高的地區(qū)，但加州的房地產(chǎn)物業(yè)稅卻比紐約低很多。這是為什么?原來(lái)1978年民眾投票通過(guò)13號(hào)提案，嚴(yán)格限制政府加重對(duì)民眾房地產(chǎn)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，政府征收的房地產(chǎn)物業(yè)稅稅率因通貨膨脹因素每年上漲不能超過(guò)2％，或是按現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，兩者取其低值來(lái)征收房地產(chǎn)物業(yè)稅。加州的莫林縣居民家庭的中位年收入是88101美元，獨(dú)立住宅的中位價(jià)值是912100美元，而居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額僅為5233美元。同樣情形在加州其他的富?？h也是一樣，圣塔克拉拉縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4437美元，圣梅提歐縣居民每年要繳納的房地產(chǎn)物業(yè)稅中位金額為4208美元。
物業(yè)稅都用在什么地方
地方政府征收的物業(yè)稅會(huì)用到哪里去呢?在佐治亞州，征收上來(lái)的房地產(chǎn)物業(yè)稅縣政府得到33.3％，學(xué)區(qū)得到65.8％，州政府得到0.8％。
縣政府征收上來(lái)的房地產(chǎn)物業(yè)稅主要用于為民眾提供的公共服務(wù)支出，這些服務(wù)包括：法院系統(tǒng)(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監(jiān)獄、公立中小學(xué)、緊急事務(wù)管理、公共衛(wèi)生醫(yī)療服務(wù)(公共健康和疾病控制、環(huán)境衛(wèi)生、心理健康服務(wù)、弱智服務(wù)、貧困人口醫(yī)療建保、無(wú)家可歸者喪葬)、驗(yàn)尸官、公共資助和家庭服務(wù)、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結(jié)婚證書)、選民登記和選舉。
而城市等地方政府征收上來(lái)的房地產(chǎn)物業(yè)稅更多地用于與民眾生活密切相關(guān)的公共服務(wù)，這包括：城市街道修建和維護(hù)、911緊急電話服務(wù)、消防、供水服務(wù)、廢物管理、公共醫(yī)院、公共圖書館、公園和休閑場(chǎng)所、公共運(yùn)輸系統(tǒng)等。
一、“環(huán)渤?！背鞘蟹?jī)r(jià)分化
從圖1中我們可以看到，環(huán)渤海城市包括天津、大連等房房?jī)r(jià)較高的城市，2016年春節(jié)之前房?jī)r(jià)一直呈橫盤狀態(tài)，自2016年春節(jié)之后，天津、大連、煙臺(tái)、唐山4個(gè)城市房?jī)r(jià)開始上漲，其余5個(gè)城市，房?jī)r(jià)依然呈不溫不火的橫盤狀態(tài)。
表1具體數(shù)據(jù)對(duì)比應(yīng)能更能反映出環(huán)渤海更城市近1年來(lái)房?jī)r(jià)變化。從表1可以看出，環(huán)渤海城市房?jī)r(jià)呈分化狀態(tài)。其中，天津、唐山、煙臺(tái)、大連4城市房?jī)r(jià)上漲較快，天津、唐山的房?jī)r(jià)漲幅分別高達(dá)29.62%和20.65%；而同期東營(yíng)和錦州的房?jī)r(jià)分別下跌8.28%和5.94%。
二、投資不同城市房產(chǎn)收益率差距巨大
由于房?jī)r(jià)漲幅呈分化趨勢(shì)，投資環(huán)渤海不同城市的投資收益率水平差距明確。從圖2可以看出，2015年8月-2016年8月環(huán)渤海9市中，投資收益率最高的天津比最低的錦州高38.23%。在已經(jīng)轉(zhuǎn)為投資市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，兩邊城市的表現(xiàn)真可謂一邊賺得眉開眼笑，另一邊賠得哎聲嘆氣。
三、無(wú)房族居住成本上漲
房?jī)r(jià)上漲對(duì)于房產(chǎn)投資者以及有房族來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，意味著投資取得不錯(cuò)的收益或者家庭名下房產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值不斷增值。而對(duì)于無(wú)房族來(lái)說(shuō)，卻是個(gè)壞消息。因?yàn)槊看畏績(jī)r(jià)的上漲都會(huì)帶動(dòng)租金價(jià)格的上漲（詳見(jiàn)圖3）。之所以如此，是因?yàn)樵诋?dāng)前房?jī)r(jià)高啟的情況下，不管是投資者還是剛需族，買房基本都需要通過(guò)銀行貸款完成，而房?jī)r(jià)的上漲必然會(huì)帶來(lái)房主月供負(fù)擔(dān)的增加，房主必然會(huì)通過(guò)提價(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房成本。
圖3是2015年8月-2016年8月環(huán)渤海城市住宅租金走勢(shì)圖。從中可以看出，除營(yíng)口外，環(huán)渤海城市近1年來(lái)均經(jīng)歷了房租上漲的過(guò)程，其中，房?jī)r(jià)上漲較快的4個(gè)城市天津、唐山、煙臺(tái)和大連的房租增幅分別為：12.48%、17.56%、19.45%和25.87%。
四、環(huán)渤海城市房?jī)r(jià)分化的原因
環(huán)渤海城市地域相近，但房?jī)r(jià)走勢(shì)卻冷熱不均，分化明顯。究其原因，與當(dāng)?shù)氐恼w經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有較大關(guān)系。表2是環(huán)渤海城市2016年上半年GDP同比增幅。從中可以看出錦州、營(yíng)口房?jī)r(jià)和房租下降的原因是正常現(xiàn)象，因?yàn)閮傻氐耐诮?jīng)濟(jì)增速分別為-3.6%和-3.77%。但是東營(yíng)、秦皇島兩地的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)令人疑惑，因?yàn)閺娜珖?guó)普遍情況來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)前仍然是拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最重要的引擎，東營(yíng)和秦皇島在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下依然能夠取得經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的如此成績(jī)，值得我們深入分析研究。
五、環(huán)渤海城市房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)
根據(jù)國(guó)家土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月北京土地市場(chǎng)上，住宅項(xiàng)目用地出現(xiàn)了零成交，而北京工業(yè)項(xiàng)目用地1月成交了24宗土地，成交土地面積為55公頃，這些土地供應(yīng)的主力區(qū)域集中在大興、順義、密云等新城區(qū)域。
數(shù)據(jù)顯示，去年春節(jié)前后兩周，廣州全市共售出住宅598套，日均交易40套。而根據(jù)廣州焦點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)截取的陽(yáng)光家園數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間（1月24—31日）一共有69個(gè)樓盤有網(wǎng)簽的記錄，總成交量為283套，平均日成交量?jī)H35套，同比下跌了12.5％。
有中國(guó)第一高樓之稱的上海環(huán)球金融中心，不可避免地受到了全球金融危機(jī)的沖擊。在放寬目標(biāo)客戶群、租金調(diào)整等舉措后，新年并未給環(huán)球金融中心帶來(lái)大量的新租戶。到目前為止，環(huán)球金融中心的入住率仍然維持在40％左右。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》了解到的數(shù)據(jù)，上個(gè)季度，環(huán)球金融中心的簽約量?jī)H增加5％。入住率僅4成，仲量聯(lián)行在最新的研究報(bào)告中指出，2008年第四季度，上海大多數(shù)甲級(jí)辦公樓的租金出現(xiàn)了大幅下滑，浦東平均租金環(huán)比下降15.5％，浦西下滑了8％。環(huán)球金融中心的出租率基本不變，仍保持在40％。
據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的公示數(shù)據(jù)顯示，截至2007年年底，北京市具備資金監(jiān)管資格的中介企業(yè)有56家。而至今，已有30家中介公司退出了存量房資金監(jiān)管，比例超過(guò)了半數(shù)。業(yè)內(nèi)人士稱，這種趨勢(shì)還在繼續(xù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣和系統(tǒng)自身運(yùn)行弊端等是導(dǎo)致這一局面的直接原因。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷新亮點(diǎn)
根據(jù)近來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，我們可以明白房地產(chǎn)行業(yè)處于低迷狀態(tài)，住宅房、寫字樓、別墅公寓等都處于下滑甚至倒退的情形。面對(duì)這一現(xiàn)狀，要沖出困境只有爭(zhēng)新、爭(zhēng)奇，出奇不意的將新觀念灌輸給大眾，將消費(fèi)者的眼光吸引到地產(chǎn)行業(yè)并用事實(shí)加大群眾對(duì)地產(chǎn)的信心房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷也是營(yíng)銷中的一種，而營(yíng)銷學(xué)強(qiáng)調(diào)三個(gè)方面：深入探究需求的本質(zhì)、挖掘產(chǎn)品質(zhì)量的內(nèi)涵和營(yíng)銷中的服務(wù)。房地產(chǎn)作為一種固有的產(chǎn)品，開發(fā)和設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，在銷售中不再需要考慮房子的設(shè)計(jì)以及建筑的問(wèn)題，我們要做的最主要是服務(wù)。傳統(tǒng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷四個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷組合因素框架如今已經(jīng)被打破，服務(wù)作為第五因素已經(jīng)被越來(lái)越多的人所接受。如何順利的吸引住顧客，用服務(wù)將消費(fèi)者帶入建筑設(shè)計(jì)的意境，把最好的建筑理念傳輸給顧客都是一大關(guān)鍵，經(jīng)過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)了一下幾種服務(wù)形式：
1.全員服務(wù)，必須認(rèn)識(shí)到賣的是產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品，加強(qiáng)每一位員工的團(tuán)隊(duì)精神和群體意識(shí)。從總經(jīng)理到銷售人員整體如一的為顧客服務(wù)，以顧客為導(dǎo)向，將顧客的自身利益拉伸到公司當(dāng)中，確保每位顧客即便因?yàn)槠渌驔](méi)有買房，也會(huì)對(duì)公司留下很深刻的良好影響。
2.新穎服務(wù)，每一家房地產(chǎn)公司都是一個(gè)單獨(dú)的個(gè)體，在眾多的個(gè)體當(dāng)中如果沒(méi)有自身特色的服務(wù)，將會(huì)給人平淡無(wú)味的感覺(jué)，這在市場(chǎng)低迷的情形下將是致命的一點(diǎn)。新穎服務(wù)不是耍雜，而是指具有自身特色的服務(wù)形式，如，購(gòu)房半月內(nèi)無(wú)理由退房，或者對(duì)提出房屋不理想意見(jiàn)的顧客，合理者進(jìn)行一定金額的獎(jiǎng)勵(lì)制度等，吸引顧客主動(dòng)去了解房子。
3.售后服務(wù)，這一點(diǎn)在服務(wù)中已經(jīng)不是新名詞了，但我們要確保的是真正合理的售后服務(wù)。售后服務(wù)中更好、更快、更專業(yè)才是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得最后勝利的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中做好售后服務(wù)合理定價(jià)、售后跟進(jìn)策略對(duì)公司的形象以及擴(kuò)展都很重要。
好的服務(wù)可以給顧客留下更好的印象，營(yíng)銷中的第五因素也將成為營(yíng)銷中的一大亮點(diǎn)，為顧客因成交而使需要（或問(wèn)題）獲得真正的滿足（或解決），在日后重復(fù)購(gòu)買奠定基礎(chǔ)。通過(guò)服務(wù)滿意，不但可以為顧客在成交失敗后對(duì)公司留下美好深刻的印象，而在今后成功購(gòu)買創(chuàng)造條件，也可以使公司在成交失敗之后檢討錯(cuò)誤，為今后改進(jìn)和提高成功機(jī)會(huì)作參考。
優(yōu)秀的服務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中可以起到很大的作用，如果市場(chǎng)是固有特定的，優(yōu)秀的服務(wù)可以吸引增加市場(chǎng)的擴(kuò)展率，將處于徘徊階段甚至沒(méi)有購(gòu)買欲望的顧客增加到購(gòu)買行列當(dāng)中。在市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)就是成交前的樂(lè)章。通過(guò)服務(wù)樹立品牌形象，靠品牌來(lái)賣產(chǎn)品，好的導(dǎo)購(gòu)是在賣產(chǎn)品本身而不是產(chǎn)品。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)是每個(gè)人都會(huì)關(guān)注的東西，占據(jù)了衣、食、住、行中必不可少的一大因素。在金融危機(jī)的地產(chǎn)泡沫下，市場(chǎng)低迷是當(dāng)前的一大形勢(shì)，樓房降價(jià)是迫于形勢(shì)，在市場(chǎng)部景氣的時(shí)候服務(wù)就更為重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷通過(guò)服務(wù)把公司獨(dú)有魅力感動(dòng)到消費(fèi)者，從而把產(chǎn)品變成服務(wù)，購(gòu)買變成感恩，陌生人變成朋友，朋友變成顧客。在市場(chǎng)弱勢(shì)的形勢(shì)下，回頭客往往是最重要的，所以服務(wù)營(yíng)銷是處于弱勢(shì)市場(chǎng)導(dǎo)購(gòu)的第一行為。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，服務(wù)營(yíng)銷是市場(chǎng)營(yíng)銷的一大亮點(diǎn)和重點(diǎn)，必須重視。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；周期波動(dòng)；影響因素
房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張過(guò)度、價(jià)格上漲過(guò)快、產(chǎn)業(yè)運(yùn)行周期波動(dòng)明顯等一系列情況。為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素，不僅僅對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著重大的意義，更為重要的是對(duì)建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)有著重要的作用。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與普通經(jīng)濟(jì)周期的表現(xiàn)形式相同，分為復(fù)蘇、繁榮、危機(jī)與蕭條四個(gè)時(shí)期，每一個(gè)時(shí)期都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的狀態(tài)都有所不同。第一，房地產(chǎn)的復(fù)蘇階段經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，在復(fù)蘇的初期供給大于需求，房?jī)r(jià)與租金價(jià)格水平較低，樓價(jià)開始逐漸回暖，但房地產(chǎn)投資活動(dòng)停滯，投機(jī)者鮮有。復(fù)蘇中期房地產(chǎn)需求增多，現(xiàn)樓購(gòu)買者增多，房屋銷量增多，建筑成本與樓價(jià)逐漸增加，少量投機(jī)者出現(xiàn)[1]。復(fù)蘇階段后期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開始逐漸復(fù)蘇。金融貸款機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)逐漸增加對(duì)房地產(chǎn)的投資，并且?guī)?dòng)相關(guān)行業(yè)一同進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資。樓價(jià)、租金上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量穩(wěn)步上升，同時(shí)帶動(dòng)了其上下鏈條的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了復(fù)蘇階段后將進(jìn)入繁榮階段，這一階段的持續(xù)時(shí)間較短，變化趨勢(shì)呈現(xiàn)為繁榮前期宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境改善，房地產(chǎn)消費(fèi)需求逐漸增多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入繁榮時(shí)期，市場(chǎng)交易量增加，價(jià)格持續(xù)攀升，現(xiàn)樓價(jià)格逐漸超出樓花價(jià)格。在繁榮階段中期房地產(chǎn)投機(jī)者大舉接入，政府出臺(tái)一系列政策對(duì)炒樓行為進(jìn)行約束。在繁榮階段的鼎盛時(shí)期樓價(jià)持續(xù)處于上漲階段，部分自用購(gòu)樓者推出市場(chǎng)，投機(jī)者資金繼續(xù)撐住，房地產(chǎn)空置率重新回升。后期階段政府政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)投資數(shù)量減少，投資總量持續(xù)下降，房地產(chǎn)價(jià)格回落，房地產(chǎn)泡沫面臨萎縮[2]。第三，房地產(chǎn)衰退階段。自用購(gòu)樓者被排擠在外，僅依靠投機(jī)者資金獨(dú)立支撐，房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來(lái)衰退。這一時(shí)期交易價(jià)格與交易量均逐漸減少，房地產(chǎn)空置率進(jìn)一步增加。鑒于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大，這一時(shí)期的投資總量顯著減少，新開發(fā)動(dòng)工項(xiàng)目逐漸減少。中期，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)下跌，投資量持續(xù)減少，已建項(xiàng)目甚至出現(xiàn)停工。后期，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)縮水，投資項(xiàng)目減少，失業(yè)人數(shù)增加。第四，房地產(chǎn)蕭條階段。在經(jīng)歷了時(shí)間較短的衰退階段后房地產(chǎn)將進(jìn)入蕭條階段。這一階段歷經(jīng)時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)。在初期政府實(shí)施的政策調(diào)節(jié)將持續(xù)發(fā)揮作用，房地產(chǎn)價(jià)格加速下跌，個(gè)別樓價(jià)甚至跌破建造成本，市場(chǎng)交易量減少；蕭條階段中期在價(jià)格大幅下降與成交量萎縮的情況下房地產(chǎn)糾紛持續(xù)出現(xiàn)；后期，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的收緊，房地產(chǎn)整體水平加重下滑，泡沫被擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)成本與政策需求逐漸恢復(fù)至政策水平，房?jī)r(jià)波動(dòng)取向平穩(wěn)。政府開始使用減稅等政策來(lái)刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)速度。
二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素
(一)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的直接因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需變化是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)最直接的原因。主要影響機(jī)制為如市場(chǎng)中房地產(chǎn)供大于求，則房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)緊縮；供小于求則房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的供給主體來(lái)分析，固定資產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)投資周期、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀態(tài)之間存在著緊密的聯(lián)系。因此，深入了解并準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)投資周期對(duì)消費(fèi)者與房地產(chǎn)企業(yè)都是十分關(guān)鍵的[3]。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)投資占據(jù)GDP比例的4%-6%左右。相對(duì)來(lái)說(shuō)，發(fā)展中國(guó)家的變動(dòng)范圍更大。中國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的狀態(tài)下房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資比例的20%，占據(jù)了GDP的10%左右。需求在經(jīng)濟(jì)學(xué)中是十分重要的，如果國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控可以正確把握需求的規(guī)律并且從根源上影響需求，則可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更加有效的調(diào)節(jié)，并且緩解房地產(chǎn)價(jià)格扭曲的情況。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出，房地產(chǎn)需求與其他一般商品需求不同，無(wú)法套用其他需求體系來(lái)進(jìn)行預(yù)估。在房地產(chǎn)需求中可以根據(jù)消費(fèi)者的目標(biāo)將其分為消費(fèi)需求與投機(jī)需求。調(diào)查研究數(shù)據(jù)指出，目前我國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)需求的彈性相對(duì)于投資需求要更小。這就代表著政府在制定政策的時(shí)候可以根據(jù)不同類別的需求有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)控。(二)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的間接因素。1.宏觀經(jīng)濟(jì)因素。我國(guó)整體的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的供給與需求雙方產(chǎn)生影響。如國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于不景氣的狀態(tài)下，政府會(huì)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境出臺(tái)擴(kuò)張性政策，通過(guò)拉動(dòng)內(nèi)需來(lái)穩(wěn)住房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。當(dāng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境過(guò)度活躍，政府會(huì)根據(jù)市場(chǎng)狀態(tài)出臺(tái)緊縮性政策來(lái)降低需求進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，避免過(guò)多房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。(1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)規(guī)律性周期變化，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變動(dòng)周期之間的關(guān)系緊密。整體來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期的變化相對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值周期變化要發(fā)生的更早。導(dǎo)致這一現(xiàn)象出現(xiàn)原因是房地產(chǎn)行業(yè)位于產(chǎn)業(yè)鏈的前端，能夠預(yù)示著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)也會(huì)對(duì)其他行業(yè)造成一定的影響。在這一影響過(guò)程中存在著時(shí)間差。我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的總和全部行業(yè)的經(jīng)濟(jì)總值，所以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的變動(dòng)周期會(huì)相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)更晚。另外，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的波動(dòng)周期的整體規(guī)模相對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)要更緩，這與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的核算方式有關(guān)，其他行業(yè)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)GDP核算造成影響，自然會(huì)對(duì)GDP波動(dòng)周期產(chǎn)生影響[4]。相應(yīng)的，如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)處于上升階段，失業(yè)率降低，群眾受眾資金充分，投資者的投資行為增加會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張；如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值降低，失業(yè)率上升，消費(fèi)者手頭現(xiàn)金變少，投資者資金大幅減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然收縮。(2)利率國(guó)家頒布的利率政策是干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)最為明顯的手段之一。利率的調(diào)整會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)供需主體。政府會(huì)整體把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，進(jìn)而頒布不同的利率政策，通過(guò)改變基準(zhǔn)利率以及金融結(jié)構(gòu)存貸款利率來(lái)改變利率結(jié)構(gòu)。利率的改變會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本以及消費(fèi)者的購(gòu)房成本造成影響，進(jìn)而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)建造行為與消費(fèi)者的購(gòu)買行為，從而實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，在行業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及巨額的資金交易。如利率下跌，則融資成本下降則會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展。在我國(guó)金融市場(chǎng)日益完善的背景下，利率對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響越來(lái)越明顯。(3)居民消費(fèi)與存儲(chǔ)居民消費(fèi)與存儲(chǔ)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)產(chǎn)生影響，而居民的消費(fèi)與儲(chǔ)蓄則會(huì)受到居民可支配收入的影響。群眾的購(gòu)買力持續(xù)增加，從而加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求。需求的增加又會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)再次上升，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資。另外，我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)理念變動(dòng)也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以往我國(guó)購(gòu)房消費(fèi)者都是使用存款買房，買房者付全款的比例較高，這種形勢(shì)不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的周轉(zhuǎn)。而近幾年來(lái)金融政策的成熟，貸款購(gòu)房的引導(dǎo)政策大大推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2.人口紅利。我國(guó)人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求之間的關(guān)系十分緊密。消費(fèi)者對(duì)首套房的需求十分強(qiáng)烈，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)不同程度的上升，只要消費(fèi)者的積蓄可以承受或未來(lái)的收入可以負(fù)擔(dān)都可以選擇購(gòu)買第一套房。人口的三個(gè)方面都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，即為人口總量、勞動(dòng)年齡人口以及購(gòu)房失靈人口。在上述三個(gè)層次中購(gòu)房適齡人口是最值得關(guān)注的，這類人口還可以分為首次購(gòu)房剛性需求人口以及多次購(gòu)房改善性需求人口。在2016年我國(guó)勞動(dòng)人口達(dá)到高峰，2015年購(gòu)房適齡人口達(dá)到高峰。但是由于我國(guó)特殊的購(gòu)房需求，當(dāng)前適齡人口的剛性需求將逐漸薄弱，但家庭小型化與城鎮(zhèn)化對(duì)住房的需求依然在支撐。3.土地政策。土地政策是政府通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行控制來(lái)對(duì)房地造成影響的一種形式，以便讓房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的形式。20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一共進(jìn)行了5輪調(diào)控。在第三輪調(diào)控過(guò)程中使用土地政策較為頻繁，這是由于在第三輪調(diào)控過(guò)程中但是貨幣調(diào)控政策實(shí)施的目的出現(xiàn)了沖突。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則需要使用其他手段來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)，土地政策成為了政府的選擇。土地政策是干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期變動(dòng)的有力手段，能夠從本質(zhì)上對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給造成影響。伴隨著土地政策的成熟，政府土地政策的出臺(tái)與實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響中起到的作用越來(lái)越明顯。4.固定資產(chǎn)投資。我國(guó)是一個(gè)典型投資導(dǎo)向性國(guó)家，通過(guò)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段。固定資產(chǎn)的投資發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成了影響，甚至影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況。因此，在經(jīng)濟(jì)不景氣的環(huán)境中，持續(xù)增加固定資產(chǎn)投資，拉動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)行為是勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常見(jiàn)手段。但是這一方式從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看卻不可取，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中我國(guó)政府將會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律進(jìn)行更加深入的了解，將固定資產(chǎn)投資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響逐漸弱化。5.財(cái)政貨幣政策。就全球范圍來(lái)看，各個(gè)國(guó)家政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走上政策軌道后，通常實(shí)施的政策都是逆周期政策，即為在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度繁榮發(fā)展的階段，使用抑制房地產(chǎn)過(guò)熱、過(guò)快發(fā)展的調(diào)控策略，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的階段，采用支持、帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展政策。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不同發(fā)展?fàn)顟B(tài)實(shí)施不同政策的目的在于維持房地產(chǎn)的平穩(wěn)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)。其中，財(cái)政與貨幣政策就是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要政策手段。第一，財(cái)政政策。財(cái)政政策是對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，政府為了實(shí)現(xiàn)某種經(jīng)濟(jì)目的而采用的財(cái)政手段用于干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，財(cái)政政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不容忽視的。在IS-LM經(jīng)濟(jì)模型中，當(dāng)政策實(shí)施擴(kuò)張財(cái)政政策的階段會(huì)使得利率上升，從而導(dǎo)致私人投資擠出。寬松的財(cái)政政策則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上升，尤其是政府在進(jìn)行城市基礎(chǔ)建設(shè)或投資時(shí)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響更加明顯。同時(shí)，開征、取消房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。通常來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)稅收會(huì)增加房地產(chǎn)建設(shè)成本，使得房地產(chǎn)開發(fā)商放緩房地產(chǎn)建造腳步，縮小供應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；相反，政策減免房地產(chǎn)開發(fā)稅收則會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商加快建造房地產(chǎn)腳步，擴(kuò)大供應(yīng)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。第二，貨幣政策。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是需要傳導(dǎo)機(jī)制實(shí)現(xiàn)的。所以，貨幣政策的實(shí)施是否可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響需要由傳導(dǎo)機(jī)制決定。從2008年金融危機(jī)開始，我國(guó)的貨幣政策呈現(xiàn)“松—緊—穩(wěn)中趨松—穩(wěn)健”的變化趨勢(shì)。2009年我國(guó)貨幣環(huán)境十分寬松，貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)達(dá)到27.7%，房地產(chǎn)銷售面積也持續(xù)高速增長(zhǎng)，全面同比增長(zhǎng)51%。2010年房地產(chǎn)限購(gòu)、限貸政策實(shí)施，但貨幣供應(yīng)量依然保持高水平，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)增速下降，但并未出現(xiàn)大幅下跌趨勢(shì)。2010年，貨幣供應(yīng)量同比增長(zhǎng)19.7%，房地產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)11.3%。綜合來(lái)看，國(guó)家實(shí)施的貨幣政策可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，有助于房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，回歸理性發(fā)展。
三、結(jié)語(yǔ)
總的來(lái)說(shuō)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)行業(yè)的重要性與地位不言而喻。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響因素進(jìn)行摸索有助于更加準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展脈波，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展積極的干預(yù)、健康的引導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展，營(yíng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
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一、1998 年以來(lái)鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程
鄂爾多斯受特定產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化發(fā)展模式、居民收入增長(zhǎng)、房地產(chǎn)供求關(guān)系變化以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等諸多因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)不同的階段性特點(diǎn)：
（一）19982004 年：房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)時(shí)期
自1998 年我國(guó)住房制度全面改革以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入迅猛發(fā)展時(shí)期，全國(guó)房地產(chǎn)投資占 GDP 的比重逐步提高。但當(dāng)時(shí)鄂爾多斯作為欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)速度明顯滯后全國(guó)平均水平。由于以前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的基數(shù)較低，2000 年至2004 年間，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到 35.3%和23.1% ，但2004 年房地產(chǎn)投資占 GDP 比重仍僅有1.7%左右，較當(dāng)時(shí)全國(guó)平均水平低 6.5 個(gè)百分點(diǎn)，期間的商品房名義價(jià)格增速也相對(duì)較 為穩(wěn)定（見(jiàn)圖 1 ）。
（二）20052011 年：房地產(chǎn)市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)期
第二個(gè)階段是房地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)期，其特點(diǎn)表現(xiàn)為施工面積、新開工面積以及土地購(gòu)置面積大幅攀升，房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲。
2005 年至 2011 年，鄂爾多斯商品房施工面積和新開工面積復(fù)合增速分別為 61.1%和 43.7% ，較房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)階段明顯提升。2005年的土地購(gòu)置面積也從 2004 年 21.9萬(wàn)平方米，一躍達(dá)到220.2 萬(wàn)平方米，隨后每年土地購(gòu)置規(guī)模平均保持在250 萬(wàn)平方米左右（見(jiàn)圖 2 ）。這一階段當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的主要原因主要有：
第一，區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)超常規(guī)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。?002 年以后，全國(guó)煤炭行業(yè)進(jìn)入所謂的黃金十年。在這個(gè)大的產(chǎn)業(yè)背景下，鄂爾多斯作為典型的資源型城市，憑借煤 炭工業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，迅速擴(kuò)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模，二次產(chǎn)業(yè)增加值比重不斷提高。2005 年至2011 年，原煤產(chǎn)量年增速為25.2% ，二次產(chǎn)業(yè)比重提高了 7.9 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 60% 以上（見(jiàn)圖3 ）。與此同時(shí)，鄂爾多斯GDP 也保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2011 年人均 GDP 達(dá)到 17.5萬(wàn)元，相當(dāng)于北京人均 GDP的7.4 倍。可以說(shuō)，這一階段鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍的主要?jiǎng)右蚴菂^(qū)域經(jīng)濟(jì)特別是以煤炭為代表的支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)入擴(kuò)張周期，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入快速增長(zhǎng)通道，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)也進(jìn)入“住行消費(fèi)”的新階段。另外，由于國(guó)家規(guī)范煤炭開采業(yè)務(wù)，提高煤炭深加工相關(guān)行業(yè)進(jìn)入門檻以后，大量因煤而生、因煤而聚的民間資本由于缺乏其他有效投資渠道，不得不選擇 進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而進(jìn)一步促使房地產(chǎn)市場(chǎng)增溫。
第二，新增城鎮(zhèn)人口的剛性住房需求以及原有居民的改善性需求規(guī)模擴(kuò)大。從城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)分析，2011 年鄂爾多斯的城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到 141.3 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以上。2005 年至2011 年，鄂爾多斯平均每年新增城鎮(zhèn)人口 8.9 萬(wàn)人，年均增速為 8.5%，城鎮(zhèn)化率提高16.8 個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期全國(guó)水平（見(jiàn)圖4 ）。在這些大量新增城鎮(zhèn)人口中，有一部分屬于“帶房進(jìn)城”的農(nóng)村戶籍人口，但還有相當(dāng)一部分家庭必須通過(guò)購(gòu)買住房才能解決住房問(wèn)題，另外，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展也提高了原有居民的改善性需求釋放速度。在這兩方面住房需求力量的拉動(dòng)下，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)交易也日趨活躍。
第三，城市交通、通信、給排水等市政硬件設(shè)施不斷改善，增加了鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場(chǎng)的吸引力。在經(jīng)濟(jì)總量擴(kuò)張的基礎(chǔ)上，鄂爾多斯市財(cái)政實(shí)力得到長(zhǎng)足發(fā)展。2011 年，鄂爾多斯市財(cái)政總收入 796.5 億元，其中公共財(cái)政收入為 346.2 億元。2005 年至 2011 年期間，公共財(cái)政收入的名義增速為39.9%。充足的財(cái)政實(shí)力為相關(guān)市政環(huán)境改造和軟硬件設(shè)施建設(shè)提供了有力的資金支持。城市公共設(shè)施條件明顯改善，以交通條件為例，2002年，鄂爾多斯市的人均城 市道路面積還僅為6.9 平方米，比同期全國(guó)水平低 14.7%。而2011 年，鄂爾多斯人均城市道路面積就已經(jīng)增加到 68.2 平方米，相當(dāng)于2002年的 9.8 倍，相當(dāng)于同期全國(guó)水平的 4.9 倍。歷經(jīng)短短數(shù)年大規(guī)模投資建設(shè)，鄂爾多斯市的市政基礎(chǔ)設(shè)施、城市環(huán)境以及人居品質(zhì)已達(dá) 相當(dāng)高的水平（見(jiàn)圖5 ）。
第四，在當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)價(jià)格大幅上升的同時(shí)，城鎮(zhèn)居民家庭收入也顯著提高，城鎮(zhèn)家庭住房支付能力仍較為堅(jiān)挺。2011 年，鄂爾多斯商品住房均價(jià)達(dá)到4320 元/平方米，2005 年至2011 年期間，當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格上漲了 2.8 倍。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也增長(zhǎng)了2.7 倍?？梢?jiàn)大幅度的房?jī)r(jià)上漲并未對(duì)城鎮(zhèn)家庭住房支付能力造成過(guò)大壓力。從房?jī)r(jià)收入比[ 本報(bào)告房?jī)r(jià)收入比是指按照當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格和城鎮(zhèn)人均可支配收入，三口之家購(gòu)買100 平方米住宅所需時(shí)間，即房?jī)r(jià)收入比=（當(dāng)?shù)厣唐纷≌瑑r(jià)格×100 ）/（城鎮(zhèn)人均可支配收入×3 ）]
橫向比較來(lái)看，2005 年至 2011 年，鄂爾多斯房?jī)r(jià)收入比均值為4.9 年，相當(dāng)于全國(guó)平均水平的 58.3% ，比北京和上海分別低 68%和 60.3%（見(jiàn)圖6 ），這也是支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)高位運(yùn)行的基礎(chǔ)條件之一。
（三）2012 年至今：房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段
鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)連續(xù)幾年的超常規(guī)發(fā)展，自2011 年開始，有些先行的實(shí)物量指標(biāo)（如銷售面積、土地購(gòu)置面積等）已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)征兆。在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨緩、煤炭產(chǎn)業(yè)下滑以及房地產(chǎn)調(diào)控效應(yīng)逐步顯現(xiàn)等多重因素作用下，自2012 年開始，鄂爾多斯房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入低迷階段。主要反映為幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)投資規(guī)模大幅下滑。2012 年，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資完成額為 175.3 億元，較上年下降 58.8% ，而商品房施工面積和新開工面積，分別較上年下降 39.7%和 33.9%。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀 預(yù)期下，開發(fā)企業(yè)的拿地?zé)崆轶E減，土地購(gòu)置面積在 2011年和 2012年連續(xù)兩年顯著縮減，2012年土地購(gòu)置面積僅為2008 年拿地高峰時(shí)的 1/10左右。企業(yè)資金鏈趨緊也使得前期停工項(xiàng)目的開復(fù)工速度較為緩慢，甚至影響到部分保障性住房項(xiàng)目建設(shè)速度。第二，房地產(chǎn)銷售受阻，去庫(kù)存周期大大加長(zhǎng)。2012年商品房銷售面積 232.7萬(wàn)平方米，相當(dāng)于 2011年歷史高點(diǎn)的 43.4% ，商品住宅銷售均價(jià)下降 6.6%（見(jiàn)圖7 ）。實(shí)地調(diào)研中，有些開發(fā)企業(yè)的樓盤去庫(kù)存周期甚至加大到 5 年。第三，房地產(chǎn)融資能力下降，民間融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯。由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣、開發(fā)項(xiàng)目資金回籠不暢，金融機(jī)構(gòu)縮緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模。2013年上半年，金融機(jī)構(gòu)整個(gè)貸款規(guī)模同比回落 9.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資中民間融資規(guī)模較大，市場(chǎng)大幅回落導(dǎo)致民間融資收益難以實(shí)現(xiàn)、民間借貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。
二、鄂爾多斯 “房地產(chǎn)困境”的深層次原因分析
導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)市場(chǎng)困境的原因是多方面的。認(rèn)真客觀分析和總結(jié)鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展面臨問(wèn)題的原因，對(duì)于提高新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，具有重要意義。
（一）供給過(guò)剩是導(dǎo)致鄂爾多斯陷入房地產(chǎn)困境的主因
在煤炭行業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)以及居民收入處于上漲預(yù)期階段，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模出現(xiàn)超常規(guī)增長(zhǎng)，從而直接帶來(lái)后續(xù)房地產(chǎn)供給過(guò)剩嚴(yán)重，這是鄂爾多斯房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的主要原因。以2011年的歷史高點(diǎn)為例，鄂爾多斯市人均商品房新開工面積為12.6 平方米，是同期北京人均水平的 5.2 倍，是同期全國(guó)人均水平的 4.6倍。繼連續(xù)數(shù)年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，隨之而來(lái)的是大量商品房建成投放市場(chǎng)。即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)全面下行的2012年，當(dāng)?shù)厣唐贩靠⒐っ娣e的增幅仍然接近 100%，這無(wú)疑對(duì)本來(lái)脆弱的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系帶來(lái)更大的沖擊。截至 2012年，鄂爾多斯市人均住宅使用面積為 38平方米，如果按照 1.3的換算系數(shù)，人均住宅的建筑面積為 49.4 平方米，是同期全國(guó)平均水平的 1.5 倍左右。因此，從經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律上看，過(guò)度寬松的供求關(guān)系和旺盛的投資投機(jī)需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)失速和市場(chǎng)低迷。
（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一與發(fā)展不協(xié)調(diào)加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)
鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，雖著力發(fā)展裝備制造、電子信息、氧化鋁等非煤產(chǎn)業(yè)以及文化旅游、金融商貿(mào)等服務(wù)業(yè)，煤炭產(chǎn)業(yè)比重有所下降，但“一煤獨(dú)大”的特 征仍十分明顯。2012年，鄂爾多斯原煤產(chǎn)量 6.4億噸，占當(dāng)年全國(guó)總產(chǎn)量的 17.5%；煤炭工業(yè)完成財(cái)政收入378.1 億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1270 億元，分別占財(cái)政總收入和規(guī)模以上工業(yè)增加值的 46.1%、62.4%。隨著煤炭產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，第二產(chǎn)業(yè)占GDP 比重從2007 年的55% 提高至 2012 年的 60.5% ，第三產(chǎn)業(yè)比重則從40.7% 降至37% ，第二 產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò) 60%。2012年以來(lái)，受煤炭市場(chǎng)需求不景氣影響，鄂爾多斯原煤均價(jià)從 2011年的峰值 435元/噸降至 2012 年上半年的 270元/噸，降幅達(dá) 38%，2013年上半年煤炭行業(yè)利潤(rùn) 同比下降約 19%，51家煤礦停產(chǎn)。這導(dǎo)致當(dāng)年鄂爾多斯主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速持續(xù)回落，財(cái)政收入同比下降 9% ，部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，社會(huì)資金流動(dòng)性嚴(yán)重不足，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。
（三）人口集聚嚴(yán)重滯后于城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)張
近年來(lái)，鄂爾多斯城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。20062012年，全市建成區(qū)面積由138平方公里擴(kuò)展到 250 平方公里，其中城市核心區(qū)建成區(qū)由 56 平方公里提高到162.6平方公里，擴(kuò)張1.9 倍，然而由于缺乏相應(yīng)產(chǎn)業(yè)支撐，同期全市常住人口僅增長(zhǎng)了32.3% ，城市 人口集聚嚴(yán)重滯后于規(guī)模擴(kuò)張。2012年末，全市常住人口 200.4 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率 72% ，其中市外流入人口 48.3萬(wàn)人，僅占總?cè)丝诘?4.1% ，市區(qū)常住人口（東勝區(qū)和康巴什―阿騰席連片區(qū)）約 80萬(wàn)人，康巴什新區(qū)約7 萬(wàn)人。按照規(guī)劃，到2030 年市區(qū)人口預(yù)計(jì)達(dá)到240 萬(wàn)，其中康阿片區(qū) 100 萬(wàn)人，從目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入規(guī)模、趨勢(shì)看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的難度較大。
（四）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的包容性不足制約了有效需求釋放
包容性增長(zhǎng)對(duì)于社會(huì)有效需求的充分釋放至關(guān)重要。鄂爾多斯連續(xù)多年保持 20% 以上的經(jīng)濟(jì)增速，20022012 年，該市 GDP 增長(zhǎng)17.9 倍，人均 GDP 增長(zhǎng) 11.9 倍，而同期人均可支配收入、人均消費(fèi)支出僅增長(zhǎng) 5.3 倍。“十一五”期間，該市勞動(dòng)者報(bào)酬占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重逐年下降，從2006年的26.3%降至2010年的19%左右，下降 7.3個(gè)百分點(diǎn)，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。2012年，該市城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員 22.3萬(wàn)人，總?cè)丝诰蜆I(yè)率只有25%左右，明顯低于其城鎮(zhèn)化率和全國(guó)平均水平，國(guó)有單位和資源型相關(guān)產(chǎn)業(yè)、金融地產(chǎn)業(yè)在崗職工平均工資水平，明顯高于非國(guó)有單位和其他行業(yè)。這些數(shù)據(jù)說(shuō)明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的包容性不夠，廣大居民通過(guò)正規(guī)就業(yè)渠道分享資源性產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)成果的機(jī)會(huì)不足，社會(huì)財(cái)富分配的公平性、普惠性有待提升，不利于社會(huì)需求的充分釋放。
三、幾點(diǎn)啟示
（一）房地產(chǎn)發(fā)展與城鎮(zhèn)化建設(shè)要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應(yīng)，不宜過(guò)度超前
鄂爾多斯是城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)典型案例，資源型產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展是其實(shí)現(xiàn)城市規(guī)?？焖偻卣沟慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。然而，從本質(zhì)上講，城鎮(zhèn)化是人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)向城市聚集的自然過(guò)程，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是基礎(chǔ)，人口集聚是結(jié)果，其他的變化都是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)變化的派生產(chǎn)物。超越這一客觀規(guī)律，過(guò)度超前甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產(chǎn)業(yè)支撐和實(shí)現(xiàn)人口集聚的客觀條件，不僅會(huì)造成土地、資金的極大浪費(fèi)，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)、激化社會(huì)矛盾。美國(guó)底特律城市破產(chǎn)的教訓(xùn)就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，更加注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，通過(guò)改善城鄉(xiāng)公共服務(wù)、增強(qiáng)就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實(shí)現(xiàn)以業(yè)興城、依城聚人。
（二）有序推進(jìn)資源型城市轉(zhuǎn)型是實(shí)現(xiàn)其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的重要保障
鄂爾多斯的城鎮(zhèn)化有很強(qiáng)的資源依賴特征，如何跳出“資源詛咒”，避免資源性產(chǎn)業(yè)周期性波動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的不利影響，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展是資源型城市面臨的共性問(wèn)題。近年來(lái)，鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面取得一定成效，但尚未在煤炭產(chǎn)業(yè)之外形成強(qiáng)有力的增長(zhǎng)點(diǎn)。這既有產(chǎn)業(yè)培育周期的原因，也受體制機(jī)制因素制約。例如，煤炭資源的利益分享問(wèn)題，煤電一體化發(fā)展問(wèn)題，電力輸送通道建設(shè)問(wèn)題，清潔能源產(chǎn)業(yè)審批問(wèn)題等，都制約了鄂爾多斯產(chǎn)業(yè)更加均衡、可持續(xù)的發(fā)展。建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，在實(shí)施差異化產(chǎn)業(yè)政策、優(yōu)化財(cái)稅分配體制、設(shè)立資源型城市發(fā)展專項(xiàng)基金、統(tǒng)籌節(jié)能減排考核、發(fā)展清潔能源等方面進(jìn)行積極探索，為資源型城市轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力，為其城鎮(zhèn)化健康發(fā)展注入活力。
（三）著力推進(jìn)包容性城鎮(zhèn)化，有序?qū)崿F(xiàn)就業(yè)吸納和人口集聚
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的包容性不足，經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)的成果沒(méi)有充分惠及全體居民，城鎮(zhèn)化質(zhì)量未與水平同步提升，是鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的深層次問(wèn)題。鄂爾多斯應(yīng)把著力推進(jìn)包容性發(fā)展作為城鎮(zhèn)化工作的重點(diǎn)，要積極創(chuàng)造更多正規(guī)就業(yè)和體面勞動(dòng)機(jī)會(huì)，打破勞動(dòng)力市場(chǎng)分割，消除就業(yè)歧視，提高就業(yè)質(zhì)量。要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，加快推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化，逐步形成外來(lái)人口與城市居民身份統(tǒng)一、權(quán)利一致、地位平等的公共服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障的實(shí)際全覆蓋。要努力營(yíng)造公平公正的經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境，為中低收入群體提供更多的發(fā)展機(jī)遇和通道，推進(jìn)社會(huì)權(quán)利平等，激發(fā)居民和民營(yíng)部門的創(chuàng)新活力與積極性，提升幸福感、安全感、歸屬感。要完善社會(huì)治理機(jī)制，加強(qiáng)流動(dòng)人口服務(wù)管 理，構(gòu)建現(xiàn)代城市管理體系，提高治理透明度，引導(dǎo)居民有序參與，促進(jìn)社會(huì)融合。
相對(duì)于那些繁榮期滿身光環(huán)的“土財(cái)主”來(lái)說(shuō)，我仍然很敬佩這位具有如此敏銳市場(chǎng)洞察力和行動(dòng)魄力的企業(yè)家
作為一個(gè)研究市場(chǎng)多年的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我不得不敬佩王石沉浸在國(guó)內(nèi)混亂市場(chǎng)多年的江湖經(jīng)驗(yàn)和敏銳洞察力。在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)普遍不看好的預(yù)期下，大多數(shù)房地產(chǎn)商仍然固守原有看漲的思維。在和幾位房地產(chǎn)企業(yè)中擔(dān)任要職的朋友聊天說(shuō)起他們這些地方性房地產(chǎn)商應(yīng)對(duì)萬(wàn)科最初的降價(jià)有何行動(dòng)時(shí)，他們的回答大多是“迷?！?，“還不知道該怎么辦”等之類。我心里很疑惑，房地產(chǎn)商拿著如此高的利潤(rùn)點(diǎn)，竟然無(wú)法承受20%的下跌，也不知道當(dāng)時(shí)是如此承受20%的猛漲。難道原先上漲的50%-100%利潤(rùn)真的可以在頃刻之間市場(chǎng)蒸發(fā)，化為灰燼？抑或像北京某家開發(fā)商在網(wǎng)上公布的那樣房地產(chǎn)商只有5%的利潤(rùn)，沒(méi)法承受市場(chǎng)的一點(diǎn)點(diǎn)下跌。潛臺(tái)詞就是，大家還是見(jiàn)好就收，能讓出這些利潤(rùn)已經(jīng)算是虧本買賣。其實(shí)，這種看似精明的“低利潤(rùn)無(wú)降價(jià)空間說(shuō)”不堪一擊，因?yàn)閺娜ツ昴甑椎浇衲甑姆績(jī)r(jià)盡管有所下跌，但仍有很大的上升幅度。如果房產(chǎn)商非要說(shuō)自己只有5%的利潤(rùn)空間，那么意味著他們?cè)谶^(guò)去的一年中基本上是虧損經(jīng)營(yíng)，而作為審計(jì)賬面的利潤(rùn)只能是一種作假的泡影。當(dāng)初，以賬面作為投資依據(jù)的業(yè)主和投資者已經(jīng)吃了他們一頁(yè)假賬的虧。
而對(duì)于財(cái)政相對(duì)獨(dú)立核算的地方政府在中央政府的政策高壓下，也很有動(dòng)力地以“增加土地市場(chǎng)供應(yīng)量，降低房?jī)r(jià)”的名義大規(guī)模增加土地供應(yīng)量，根本不管未來(lái)的市場(chǎng)究竟會(huì)怎么樣。這樣輪番幾次下來(lái)，再豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)也會(huì)被如此長(zhǎng)的企業(yè)產(chǎn)品線所拖垮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求也在外部沖擊和內(nèi)部誘因的引導(dǎo)下不斷萎縮。到今年奧運(yùn)會(huì)一過(guò)，房地產(chǎn)商自身已經(jīng)非常明顯地感覺(jué)到資金鏈短缺和有效市場(chǎng)萎縮的雙重壓力。由此，我們也能解開北京房地產(chǎn)商所謂的5%利潤(rùn)之說(shuō)以及現(xiàn)在房地產(chǎn)商普遍的“不能降價(jià)說(shuō)”的謎底。
我在網(wǎng)上粗粗查了一下，發(fā)現(xiàn)某些房產(chǎn)商基本上都是逆風(fēng)向投資。我很好奇地問(wèn)一個(gè)朋友，“難道你們沒(méi)有專門的宏觀經(jīng)濟(jì)分析部門的嗎？”那位朋友相當(dāng)肯定地說(shuō)：“沒(méi)有”。作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)著幾十個(gè)億資產(chǎn)的投資性企業(yè)，竟然沒(méi)有一個(gè)正規(guī)的宏觀經(jīng)濟(jì)研究所和投資分析部門，甚至沒(méi)有一個(gè)專門的研究分析人員。他們只把房產(chǎn)作為一種普通的商品來(lái)銷售，而并沒(méi)有把作為一種投資的工具。所以，房產(chǎn)公司除了一些所謂的高級(jí)經(jīng)理和顧問(wèn)之外，幾乎人人都是銷售員。這樣，我們也不難看出，這些房產(chǎn)商的投資有多大的盲目性。這也意味著國(guó)內(nèi)這些表面風(fēng)光的房地產(chǎn)商有多大的潛在風(fēng)險(xiǎn)性，根本沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理這一說(shuō)。
當(dāng)然，房地產(chǎn)商之所以能有如此坦然的大膽心態(tài)，并不在于它有雄厚的資金實(shí)力作為支撐。其原因從我那朋友的語(yǔ)氣以及之后的事態(tài)變化中很容易得到答案?！芭c其明虧，還不如等待接下去可能的政府救市，或許還有一絲希望?！?0月，各地政府出臺(tái)各種優(yōu)惠政策救市以及得到中央部門的默許都可以看到，房地產(chǎn)商的“坦然”實(shí)質(zhì)上是來(lái)自于他們政府救市的預(yù)期。有不少的企業(yè)老板認(rèn)為，他們?cè)诋?dāng)初經(jīng)濟(jì)繁榮期創(chuàng)下了汗馬功勞，尤其是地方財(cái)政上，而今遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，政府當(dāng)然不能甩下他們。只是他們并不清楚龐大政府機(jī)構(gòu)的共同底線以及救市時(shí)機(jī)在哪里。不過(guò)，這種信念足以讓他們用眼前的不景氣豪賭一把，爭(zhēng)取挺到救市那一刻。
所以，盡管我一再批評(píng)王石等人在四川大地震“捐款門事件”中的淺薄的企業(yè)社會(huì)責(zé)任觀點(diǎn)，但相對(duì)于那些繁榮期滿身光環(huán)的“土財(cái)主”來(lái)說(shuō)，我仍然很敬佩這位具有如此敏銳市場(chǎng)洞察力和行動(dòng)魄力的企業(yè)家。要知道，即使能明白如此簡(jiǎn)單市場(chǎng)道理的企業(yè)家，在中國(guó)也是少之又少。
