時間：2023-09-25 18:00:13
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產規劃設計流程，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1 規劃設計能力是房產企業的核心競爭力
1.1 規劃設計的含義
房地產市場是一個客戶需求驅動型市場，隨著房地產業的蓬勃發展和人民生活水平的提高，如何滿足客戶個性化的需求成為房地產公司首要解決的問題。因為規劃設計決定項目的定位，房產商作為一個資源整合者，要想更好的滿足客戶需求，提高產品品質，就必須提高其規劃設計能力。所謂房地產的規劃設計能力從廣義上講主要包括市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等四個方面的能力，目的是提高土地、資金、銷售和物業管理的經營效益，創造出實現更高市場價值的房產商品。其中市場定位是指通過市場調查及研究確定目標客戶，需求發現是指對目標消費群體的需求特征作出準確的界定，對其不同需求的偏好進行綜合評價，然后開展滿足市場需求的產品功能規劃。而設計識別能力是指具體清晰地向設計單位表述規劃設計要求，鑒別設計圖紙是否合乎要求以及提出修改意見的能力，衍生開來還包括開發商與設計單位的溝通管理能力。
1.2 規劃設計能力對開發效益起決定性作用
在當今知識經濟的浪潮下，各家房產企業樓盤運作水平的較量主要還是規劃設計能力的比拼。雖然規劃設計相對整個房產項目來說投入成本少，時間較短，但是對整個項目的影響較大，它決定著項目的定位、品質和成本。如果在前期開發過程中定位不準確，規劃設計失誤，由于資金投入、物業的形成具有不可逆性，越到后期經濟損失越是巨大。一般情況下規劃設計階段所需費用不到房產項目總投資的1%，但是對工程建設成本產生的影響在80%以上。規劃設計也是后期良好銷售業績的基礎，因為“賣點”不是在銷售時形成的，而是通過規劃設計來實現的。在進度控制方面，好的項目規劃設計可以使施工建設順利地得以開展，并規避或減少了施工過程中因設計不到位的變更所帶來的時間延誤和人力、財力的浪費；同樣對于后期適時的銷售和物業管理的有效介入起到了很好的促進作用，因而可以加快項目資金的周轉速率。
就價值創造而言，在項目確定投資開發后的四個主要運作階段中，即規劃設計、施工建設、銷售服務、物業管理，房地產新增價值主要來源于技術含量高的前期的規劃設計階段，當然后期的營銷服務和物業管理也創造了一定的房地產新增價值，但這很大程度上也是前期的規劃設計價值創造的延續，或者是以其新增價為基礎的二次價值創造。
綜上所述，規劃設計能力決定著房產企業的項目開發效益，已經無可爭議地成為了房地產企業的核心競爭力。
2 房地產規劃設計能力現狀與問題
房地產行業規模不斷擴大與發展，注重規劃設計已成為當今房產開發商的基本思路，許多企業甚至不惜花重金在產品規劃設計上，以期利用獨特高品質設計作為其在差異化競爭中重要的籌碼，但這種單單依靠資金來提高設計能力的模式也存在一些問題有待改進。
2.1 產品定位與規劃缺乏系統性
一方面，許多房產公司目前沒有真正意義上專職產品研發機構和從業人員，一般依靠外部設計單位來進行規劃設計，然而設計單位往往由于精力有限不可能專門收集全國各地各類典型的產品信息來為某一家企業系統地開展產品研發工作。另一方面，很多房產公司的產品定位決策系統不夠完善，缺乏一個對產品信息進行全面整合和統一分析決策的工作流程，導致市場調查、客戶定位與功能規劃無法很好銜接。這些都使得信息不能深度共享與整合，最終導致公司規劃設計能力的削弱。
2.2 未形成標準化的開發模式
許多公司未能像萬科、中海、綠城、萬達等公司一樣，在理念、文化、管理和產品等方面形成真正意義上的標準化和系列化的開發模式，普遍存在著什么產品利潤高就做什么產品的局面。由于不夠專注，使得每個項目的規劃設計工作都得從零開始，因而產品品質會相應大打折扣，最終制約了公司品牌的提升，規模的擴大。
2.3 設計識別能力欠缺
設計識別能力欠缺的現象普遍存在，如公司在委托設計時自身對產品的深度和細節挖掘不夠深入，與設計單位溝通管理不到位，公司內部未建立起完善的審圖制度，審圖人員沒有把好審圖關，設計聯系單管理混亂等，都會帶來后期不必要的返工和成本的增加，甚至留下無法逆轉的產品缺陷。
2.4 人力資源配備不足
規劃設計核心競爭力中的市場定位、需求發現、功能規劃以及設計識別等能力所涉及的知識與技能非常廣泛，對相關專業人才的業務素質要求較高。這就要求這方面的專業人員在數量和質量上都要有一定程度的保證。許多規劃設計不合理、不到位的問題都與公司這方面專業人員配備不足、業務能力有限有關。
3 房地產企業規劃設計核心競爭力的培育
3.1 建立起系統的產品研發體系
通過對現階段房地產企業的規劃設計模式和先進經驗理論的研究，筆者認為可通過對內建立產品規劃設計研發團隊，對外與實力過硬的規劃設計單位建立戰略合作伙伴的方式來提高規劃設計能力。如圖1所示，由房地產企業負責組織，把設計方作為自己的供方關系納入自己的管理系統，并在規劃設計階段，引入潛在客戶、供應商、施工監理、物業公司等供應鏈上各環節單位共同參與，以達到集思廣益的效果。
圖1產品研發體系圖
萬科就是一個采用這種發展體系的成功案例，萬科于2000年成立了萬科建筑研究中心，致力于住宅產品的研究開發工作，該公司通過整合項目上下供應鏈幾十家核心企業，兼顧市場的需求，將自己的標準體系與合作伙伴不斷磨合，最終形成了一個設計流程和跨地域設計工作的標準體系，為其成為中國房產行業的楷模奠定了基礎。
3.2 走產品系列化的開發模式
以浙江綠城為例，浙江綠城在推廣項目品牌及項目運作開發時有意識地進行產品克隆，其推行標準化、系列化的開發模式直接效益是用“20%的精力做80%的產品”，滿足了項目保質保量的開發要求，不僅適應了公司迅速發展占領市場份額的戰略，而且為公司節省下了大量時間和精力來進行新產品研發，即“80%的精力來做20%的新產品”。也正因為通過這雙重的“二八定律”，綠城在快速發展的同時逐漸形成了家喻戶曉的“桂花園”、“百合公寓”、“綠園”和“玫瑰園”等系列產品，這些產品都可以根據城市和區域的不同在全國有選擇地進行克隆和優化。這種將經過市場檢驗的成熟產品作為母本，在不同的城市相近的區位進行標準化、集約化復制與推廣的開發模式可以大大提升公司的規劃設計能力，不僅保證了產品品質的穩定性，縮短開發項目的運作周期，更可以有效的建立和推廣公司的品牌理念。
3.3 把好圖紙設計與審核關
在設計識別能力提升方面，可以從制度上入手。通過業務流程指導性文件、關鍵節點控制文件等建立起完善的圖紙設計與審核制度，以盡最大可能減少實際工作中的紕漏和疏忽。首先在建筑設計單位選擇上要程序化、制度化，嚴格根據項目的性質和定位有方向地選擇設計公司，考察和評估目標設計公司的綜合實力，對其主創設計師和設計班組進行深入了解，在知己知彼的情況下，才可以進入設計委托合同階段。其次編寫設計委托書要規范化，所有設計任務均須在委托前出具書面的設計委托書，由各專業負責人起草相關專業設計要求，做到設計要求闡述明了。最后要建立起完善的審圖制度，明確各部門審核人員職責，在審查過程中審核人員必須認真填寫審核意見單并簽字確認，形成紀要存檔，做到責任明確。
3.4 從人力資源角度提升公司規劃設計能力
核心競爭力培育的最大問題是知識資源的積累和管理的問題，而知識資源的載體是人才，所以規劃設計核心競爭力的培育很大程度上是人力資源配置的問題。房產公司要想吸引和培養出高端人才，重中之重是要樹立起其優秀的組織架構和企業文化，只有好的人才引進培養機制才能造就人才高地。另外在人力資源培訓上應該注重規劃設計能力等有關知識的相互滲透，規劃設計所涉及的知識與技能是非常廣泛的，包括經濟、市場、建筑、環境、規劃、成本、美學等多方面的學科，這就需要企業不同部門、不同專業和不同崗位協同參與到項目規劃設計工作中去，相互滲透，互補所長，只有這樣才能打造出最具價值的產品。
4 結束語
在不斷變化的市場面前，任何企業不創新必然會落后，雖然創新可能帶來風險，但不創新就是最大的風險。房地產公司在規劃設計核心競爭力的培育上一定要有大膽創新的管理思路，只有這樣才可能不斷超越打造出精品，才能滿足市場持續發展的需求，這是市場經濟條件下房地產企業立于不敗之地的生存之道。
參考文獻
[1]桂夏強．房地產開發項目中的規劃設計管理．工程與建設，2006年03期.
[2]林少洲．萬科的規劃設計觀．中國房地信息，1999年08期.
[3]劉新剛．提高設計開發一體化程度，塑造高品質產品．集團經濟研究，2006年17期.
關鍵詞：房地產開發項目管理措施
中圖分類號：F293.35文獻標識碼： A 文章編號：
房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為開發管理、規劃設計管理、施工管理和物業管理四個部分。
一、房地產開發項目管理的重要性
對于房地產開發公司而言，首先它的起步應該先針對某個項目，在國家有意向出讓某地塊用于房地產開發后，這地塊的開發形成了這個項目，讓有意向的組織者組建項目籌委會，這組織者可以是個人、企業或者是多個法人，項目籌委會可以是組織者或者組織者和他們所聘請的管理人，籌委會委員必須有實力派人物或者專家參與。有了項目籌委會，也就有了開發項目的可能，在國家有意出讓的項目上，通過項目籌委會分析、討論、計算、參與投標獲得項目的開發權后，一個有目標、有任務和管理者的房地產開發活動并隨即產生。與此同時，對于開發的新項目，項目管理隨之產生。
對于個人或者組織者切勿盲目搞開發，對于房地產開發項目，它是一個投資大、風險大、回報相對豐厚的管理活動，他的成敗很大程度上直接就決定著一個企業的進步或倒閉。組織者無視開發項目的成本或自身實力及外部影響因素，很容易造成組織者的迅速倒閉、損失。在某地區有一個政府組建的房地產公司，它自己開發了三期工程后決定將剩下的一半地塊以拍賣的形式轉讓于他人開發，被一個剛起步的組織者拍走，該組織者在得手后到處籌集資金，而限約時間到后，該組織者仍未能籌集到一半的成交款，結果因為成交款無法籌集，導致土地收回并沒收押金。該組織者不但損失了押金，還損失了大量的籌集款利息，他的失敗主要是沒有籌建項目籌委會、沒有可行性分析、沒有認識到自身的實力、也沒有對該項目進行有效的調查研究。
二、房地產開發項目管理措施
1、項目前期投資決策階段的市場調查
房地產進入營銷時代， 開發商的項目調研是決定項目成敗的關鍵，開發商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業情報，如消費者的需求、競爭對手的資訊、市場供求狀況等、前期的項目可行性研究是項目的靈魂， 而據此進行的工程項目設計是工程建設的龍頭。 只有龍頭中有“魂” 才能使工程項目設計、建設和項目過程管理有章可循要重視項目的前期可行性研究工作，就要加強前期可行性研究的人力、物力、財力和時間的科學投入；要建立完善決策支持機構, 收集、整合決策支持性資源；完善決策程序，提高決策水平和效率，使項目市場定位和產品定位科學化、市場化、系統化。
2、 房地產開發項目的規劃設計管理
規劃設計是房地產開發建設的源頭， 作為房地產開發建設應該十分重視這一重要環節。在市場經濟條件下， 房地產開發企業要保持自己所開發的產品適應市場需要，具有一定的競爭能力,就必須具有超前意識。
所謂超前意識, 就是要從高起點起步, 充分考慮人們對房屋產品和居住環境要求的不斷變化, 要從房屋的使用功能、項目的合理布局、建設造型、建設材料的選用、室外環境的布置、開發項目的安全舒適程度等多方面考慮。因為, 一個房地產開發項目的建設, 需要幾年的時間, 但其使用周期卻長達幾十年, 甚至上百年。科學的發展、技術進步、經濟增長、生活水平的提高, 使購房人對居住和工作環境及質量的要求不可能停留在原有的水平上。作為房地產, 亦稱不動產, 這種凝聚巨大精神及物質財富的巨額配套設施; 水電氣等供應能量; 安全防范設施設備; 綠化布置方案; 消防設施設備的配置; 垃圾處理方式等諸多細節均要考慮周全。總之, 規劃設計階段, 開發建設企業應該請諸多方面的專家,當然也應該包括物業管理方面的專家, 從有利于投資、綜合開發、合理布局、安全使用和國家有關規劃設計規范的要求等多方面,科學的規劃設計出適合市場需求的合格項目。
3、房地產實施階段管理
（1）房地產項目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業是否能夠獲利, 獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中, 從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節, 降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格; 另一方面也體現在找好的設計單位, 避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。
（2）房地產項目管理中的進度控制
房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作( 包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等) 、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時間上的安排。應對參與各方進行范圍管理,某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的; 針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。
房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強調操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿得到項目開工到開盤的時間大大縮短。
（3）項目合同管理
建設項目合同是指項目開發主體與勘察、設計、施工、材料供應等單位，為完成一定的建設工程任務而簽訂的一種經濟合同，其內容包括對施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議。在房地產開發過程中，每個樓盤的施工進度、質量和成本決定了資金回收的速度、企業產品的自有生命周期和企業的獲利空間。項目在開發過程中的施工進度、質量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實現的。加強對施工前簽訂的施工合同進行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。
（4）完善房地產開發項目后期管理
提供良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益， 確實達到物業保值增值的目的。應積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等。同時, 營銷在當前房地產項目開發中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。
綜上所述，房地產項目管理的水平對項目的開發成本和開發周期具有重要影響，并最終決定項目的效益乃至成敗。只有堅持科學現代的管理方法，提高管理人員的素質和管理水平，建立完善的房地產開發項目管理流程，才能使房地產企業在激烈的競爭中立于不敗之地。
參考文獻：
[1] 王輝,陳暉. 房地產開發工程項目管理研究[J]. 住宅產業. 2010(08)
【關鍵詞】房地產項目；規劃設計；工程管理；研究
引 言
近年來，隨著我國城市化進程的不斷加快，我國的房地產開發項目也變得越來越多。同時，大量的案例也表明，科學的房地產工程管理工作可以在很大程度上提升房地產項目的投資效益，并保障了人民的生命財產安全，也對我國的經濟發展起到了良好的推動作用，而房地產工程管理不力則會造成房地產工程項目投資規模的增加，并且無法有效控制施工過程中的偷工減料、操作違規等情況，不僅對房地產投資方的利益造成了嚴重損害，也不利于維護人民的利益，不利于國家經濟建設。在這樣的情況下，如何通過房地產工程管理工作，實現對房地產開發和建設的有效管理，成為了人們普遍關注的問題。
一、房地產項目規劃設計管理的含義
房地產項目規劃設計管理是實現顧客價值、達到公司經營目標的關鍵環節，涉及項目規劃、建筑方案設計、施工圖設計、景觀設計等方面的管理，全面優化、規范設計管理活動流程和操作規范，確保項目設計管理和設計過程在受控狀態下進行，是項目開發過程中保證設計質量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個房地產開發的全過程，使項目前期設計方案得以明確，在房地產工作中扮演起承轉合的重要作用。
二、規劃設計管理的目標
開展設計管理工作之前需要有明確的目標，設計目標的制定要符合企業經營戰略，指定長遠的發展目標之后還需要腳踏實地確立短期內的工作目標，當中包含設計的主體、設計質量、設計數量以及企業獲利的方向等方面，并且分解近期的設計目標，細分到每個具體的項目當中，對開發項目的產品定位、市場調查等制定詳細的設計計劃。總得來說規劃設計管理目標的確定就是依據企業的經營目標，確保任務的開展是朝著企業發展目標前進的，確保每個設計工作合理、規范。
三、房地產工程管理的意義及內涵
改革開放以來。隨著經濟社會的不斷發展，房地產工程投資和固定資產投資在我國良好的市場環境中取得了巨大的發展。但是，由于市場競爭日益激烈，房地產產業在發展的過程中也出現了不少的問題。工程項目中弄虛作假、偷工減料，違規操作等現象層出不窮，不僅僅對房地產產業的健康發展造成了不利的影響，也嚴重的阻礙了我國市場經濟的快速發展，也對人民的生命安全造成了嚴重的威脅。房地產工程管理體系是否健全，工程管理體系水平的高低直接影響到房地產工程項目的質量、建設進度以及經濟效益。
房地產工程項目管理指的是在房地產工程項目施工的過程中用系統的理論、觀點和方法，對項目工程進行有效地規劃、組織、決策以及協調各部門之間的關系，利用有限的資源，在保證工程質量的前提下，按時完成計劃任務，實現固定資產的預期目標。房地產工程管理是房地產工程的重要組成部分，涉及到房地產項目的規劃，房地產項目地址的選擇，以及房地產工程的可行性研究。
對于房地產工程項目而言，進度、質量以及費用是房地產在建設過程中最受到重視的三個要素也是房地產工程管理的主要目標。對這三個目標管理的優劣直接涉及房地產投資者與業主直接的經濟利益。合理的房地產工程項目管理，要在充分節省資金的情況下，節約工期，建設出質量過關的工程項目，實現開發商、承包商和業主的共贏。
四、房地產工程管理的具體內容
房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。
工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。
五、房地產工程管理的具體方法
1、加強房地產在設計階段的造價控制
對房地產進行工程管理主要是為了達到在建設的過程中實現進度快、質量好以及投資省的目標。工程項目的具體設計是工程造價的源頭，要想做到在實際建設過程中節省建設投資，首先要做到的就是在工程設計階段對工程造價進行嚴格的控制。在現階段工程設計的過程中，專業的設計人員的經濟觀念意識比較淡薄，在工程設計的過程中隨心所欲缺乏相關的束縛與限制。因此，在進行工程設計時要對具體的設計方案有具體的費用限制，使工程的設計的造價限制在一定的范圍之內，擺脫過去的盲目的設計方法。
2、做好利益分配
在房地產的工程管理過程中對一般工程管理的監督組成了房地產工程管理的重要部分。在房地產建設項目的整個過程之中，主體建筑物的建設是一個投資高，建設周期長的主體任務。建筑產品的形成是開發企業和施工單位之間共同努力的結果。因此，在施工的的過程中要注意分配好雙方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只講求一方的利益最大化，就容易導致了在建設的過程中出現種種問題，影響到正常的建設和后期的銷售。
3、強化公司在建設過程中的監督作用
房地產工程是由企業開發施工隊伍完成的，在整個建設過程中必須加強企業對建設過程的監督。在實際的施工過程中往往存在著，開發企業對施工過程監管不利的現狀。究其原因主要體現在兩點，首先，開發企業派往建設工地的人手不足。其次，企業派往建設工地的技術人員與施工單位之間形成利益鏈條，缺乏有效的監督。因此，在今后的房地產工程管理中要加強開發企業對施工單位的監督確保工程質量、建設進度，維護業主和企業之間的利益。
結語
房地產工程項目的高質量管理，只有通過科學、有效的途徑才能實現。房地產公司在房地產項目的整個流程中，都應當對房地產工程項目的管理工作重視起來，并積極儲備專業的、負責的管理人才，采用先進的、高效的管理模式，結合市場現狀、國家標準、群眾需求，真正將房地產工程管理工作做好、做到位。高質量的房地產工程管理工作，不僅可以提升房地產工程項目的質量，對于我國房地產市場的發展、房地產公司的發展以及我國經濟的增長也有著重要的推動作用。
參考文獻
[1]陶濤. 房地產工程管理與探討[J]. 電子制作，2015，05：269.
關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施
中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0025-02
1 房地產項目前期設計的具體工作內容
房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區政策性以及城市規劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。
房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發展的趨勢進行規劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業以及所在地區城市總體的發展規劃要求而進行；然后，要做好專業的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環節和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規劃要點條件，針對市政規劃設計指標，報送規劃設計書并領取用地規劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。
2 當前房地產項目開發設計前期工作中存在的問題
2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤
很多現行的房地產項目前期進行規劃和設計時，對所在區域內的地理位置以及周邊環境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。
2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析
對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現趨同化現象，難以滿足客戶需求，從而導致出現了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。
2.3 房地產開發商和建筑設計師存在的問題
由于在房地產項目前期設計和規劃階段，很多開發商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業缺乏較為完善的成品研發部門和內部研發系統，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發商只注重開發項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發企業只追求盲目投資，缺乏應有的規劃和環境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規劃設計過程中，一些開發商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環境產生失衡。
在當前房地產現行的設計體制下，建筑行業細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區域、地質和環境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規劃和設計。
3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑
房地產市場的發展有其自身的規律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發展方向及規律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區的發展態勢。
除了要做好對房地產市場的發展規律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區域的經濟發展水平、發展特點及現狀，另外，要充分考慮到開發項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。
很多房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發企業應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發企業的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的環節和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。
4 結論
當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰。
參考文獻
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內容摘要：企業存在的終極目的是利潤最大化，當前房地產利潤空間不斷的縮小，面臨著這樣的大的社會經濟背景，房地產公司要想提升利潤空間，就必須縮減公司的成本費用，通過成本的降低來提高公司的效益。本文是在研究項目成本管理理論的基礎上，結合房地產項目開發實例來說明如何加強企業的項目成本管理，促使企業盡快轉向成本管理的精細化。
關鍵詞：房地產企業 項目管理 成本控制
為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度，以及市場競爭的加劇、購房者的不斷成熟等因素的出現，造成了現在房產企業的暴利時代已面臨終結，房地產企業除了找準自身市場定位和開發出質量優良定價合理的產品外，強化成本控制是其保持市場競爭力的一個重要途徑。
一、房地產企業控制成本的重要性
為了促進房地產業平穩健康發展，國家近幾年來加大了對房地產市場的調控力度，市場規范化使得暴利時代逐漸遠去，這種情境下，成本控制就成為企業提高競爭力的一個重要的砝碼，成本已從影響企業利潤高低的一個因素發展到成為影響企業生存與持續發展，影響房地產企業競爭力的關鍵因素之一。
土地與資金的控制，使房地產開發商遭遇了幾年來最嚴峻的考驗。各大小房地產投資商都將面臨資金鏈的緊張與土地的失控。房地產開發企業面臨淘汰，行業洗牌成為必然。未來中國房地產業競爭加劇，將導致房地產企業向規模化、集團化方向發展。
二、房地產開發公司企業成本與控制現狀
1、房地產開發主要階段的成本控制的幾個重要階段。
項目決策階段的成本控制決策的準確與否極大的關系著房地產企業的成本；規劃設計階段的成本控制，規劃設計對工程造價的影響程度達75%以上。因此，規劃設計階段工程造價的控制是關鍵；施工階段的工程造價控制。施工階段所投入的資金量最大；竣工結算階段的工程造價控制等。
2、房地產開發企業成本控制現狀
房地產企業在成本管理中普遍存在著成本意識淡化、成本管理弱化、成本行為軟化的“三化”現象，企業一般都未樹立系統全面的成本管理理念，存在著管控模式和組織架構設計不合理、未建立健全合理的成本控制管理體系、成本控制流于形式，未能得到有效的執行等問題，致使成本越來越高，嚴重影響著資金流動，擠壓了房地產企業的利潤，也嚴重制約著房地產企業發展。
三、房地產企業項目成本管理體系的優化對策研究
1、 樹立公司全員成本控制的意識
成本的系統控制觀念應在房地產企業中樹立全方位分析研究企業成本控制的對象、內容與方法，對整體與全局進行強調，把房地產企業成本控制工作視為一項系統工程。隨著市場經濟的發展，成本控制不能局限于產品的生產過程，其內涵要由物質產品成本擴展到資本成本、人力資源成本、產權成本、環境成本、服務成本等非物質產品成本，在市場上才能使企業產品具有很強的競爭力，在激烈的市場競爭中企業能立于不敗之地。
廣大職工對成本控制的認識應提高成本觀念應增強，結合經濟與技術，管理與生產并重的原則應貫徹。成本意識的宣傳教育面向全體職工進行，全員的成本意識得到培養，全員參與控制企業成本。采取各種措施，各種類型的成本培訓班積極舉辦，成本專業人才的培養和使用在企業中高度關注。成本方面的專業知識得到提高，降低成本的途徑從技術經濟領域得到開辟。
2 地產管控模式選擇及組織架構設計
房地產公司管控模式的變化意味著開發流程的變化，企業內部工作流程和權責也隨著變化，這些因素的變化就要求企業必須對組織架構進行重新設計和適時調整，將各部門重新進行職能設計和職責分工，重新界定工作接口關系。
郭凱（2012年）在文章《陽光花園房地產項目成本管理研究》中認為在房地產項目中，必須要成立專門的成本管理部門，要設置專門的人員對這一部門進行管理。項目成本管理包括 6 大部分，成本管理部門要熟知這 6 部分的功能和作用，而且他們在進行成本定為時，要考慮一個全面的范圍，成本管理不僅僅是某一個部門的問題，更重要的是一個整體的問題，項目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一層都會涉及到，所以，項目成本管理部門在設計成本管理時就要做到，保證每一層級都有成本管理的任務，尤其是整個項目的總經理，他的任務是要對整個項目的成本管理有一個大的概念，同時，要完成自身的成本管理任務，而下一層級，比如建設管理中心、項目財務部、營銷部、綜合管理部也要設定相應的目標，而在下一級也是如此，以此類推。
3 責任成本的體系構建
責任成本管理體系的確定包含企業的多個部門，因為我們在制定成本管理計劃時，已經將成本管理的的目標細分到各個部門，甚至是細分到個人，這樣做的目的是為了提高企業成本管理的效率，并且使每個人都參與到項目的成本管理之中，那么在這樣的前提下，不僅僅要建立成本管理的獎懲制度，還有明確成本管理的責任，首先，在項目成本管理計劃之時，項目成本管理部門就要與其他部門，比如財務部，營銷部等等進行共同協商，制定出企業的責任成本管理辦法，并且每一階段都有每一階段的目標，甚至將這種責任體系落實到個人，制定階段性的目標，而且要定期進行考核。責任成本管理的目標一定要進行細化，盡可能的將成本管理的責任落實到每一個人身上，要定期進項考核，根據最初制定的責任成本管理辦法來確定該員工的目標成本是否已經完成，并編制責任成本報告，將這一結果進行公布。
四、總結：
企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”，要求房地產開發企業對現有資源通過整合，發揮其最大效益；“節流”即降低、控制成本費用。對房地產開發企業而言，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值：“節流”就是對項目成本費用進行控制。工程項目的“項目立項決策、規劃設計階段、施工項目管理階段、項目結算評估階段”全過程管理應對措施，以提高房地產行業成本精細化管理理念，控制房地產企業成本。
參考文獻：
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關鍵詞:房地產企業;價值活動;貢獻
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A
一、價值鏈理論
價值鏈理論(Value Chain)產生于1985年,由美國哈佛大學商學院教授邁克爾?波特(Michael E.Porter)在《競爭優勢》中初次提出,并對其進行了詳細的闡述,建立了“價值鏈”模型。
邁克爾?波特的價值鏈理論認為,每一個企業都是用來進行設計、生產、經營、交貨以及對產品起輔助作用的各種活動的集合,并在特定業務中將企業分為九種與戰略有關、能創造價值和成本的相關活動,這些活動可以用價值鏈表示出來,企業的價值創造就是由價值鏈中一系列的活動構成的。通過對企業價值鏈模型的分析,可以找出企業的核心能力,并幫助企業進行有效地資源分配。任何一個企業都能以價值鏈為分析基礎思考如何在每一個企業價值活動上尋找降低成本或創造差異優勢的戰略作用,同時進一步分析本企業價值鏈與其他合作伙伴之間的聯系,尋找可能的發展機會。
二、房地產企業價值鏈構建
通過分析我國房地產企業開發經營流程,結合波特的企業價值鏈理論以及對目前國內外房地產企業價值鏈相關文獻的研究,構建了房地產企業價值鏈模型,見圖1。(圖1)
(一)基本活動的主要內容
1、投資決策。投資決策是房地產企業開發過程的第一個環節,主要是房地產企業尋找投資機會,在對目標項目的背景、條件、市場狀況進行初步調研的基礎上進行投資機會分析;之后通過詳細深入的市場調研和市場預測,確定項目初步策劃方案,并對其進行融資分析和可行性分析,最終獲取土地使用權的過程。
2、規劃設計。規劃設計是指基于項目的市場、環境、主題、風格、戶型定位對房地產項目的規劃結構、建筑布局、空間形態、建筑風格、內部平面布置和空間結構、交通組織、綠地景觀以及周邊環境相互關系的設計。規劃設計實際是將項目的市場定位、環境定位、主題定位、風格定位及企業的經營理念用建筑語言系統表達出來。
3、工程建設。工程建設是房地產產品的生產過程,是將投入的各種生產資料轉化成為產品的過程,投入的生產資料包括土地、資金、環境、設計、生產設備、建筑材料等。通常房地產企業并不直接從事房屋的建設和安裝工作,而是通過招投標方式選擇合適的建筑施工方、材料供應商等單位進行生產建設。工程建設按工作時間和內容分為三個步驟:招投標選擇建筑施工方、項目施工監督管理、竣工驗收。
4、市場營銷。市場營銷將企業產品轉換成現金流,是房地產企業回籠資金、實現利潤的關鍵活動,主要包括營銷策劃、形象包裝、廣告宣傳、價格策略、銷售控制、銷售服務等活動。
5、售后服務。房地產的售后服務是指物業服務。物業服務是指專門的人員和機構,按照合同的規定對用戶提供服務,負責已交付使用的房屋及其附屬設施、設備的維護,以保障其正常的使用,達到延長使用和保值增值的目的。
(二)輔助活動的主要內容
1、采購。采購活動主要是為房地產企業開發經營提供一切必要的物資,包括土地使用權、資金、建筑材料、電氣設備、辦公設備、信息與技術以及其他物資。采購活動決定了整個房地產開發的成本,所采購的投入品的質量、價格和售后服務等都影響房地產的品質和銷售。
2、技術開發。技術開發貫穿整個房地產開發經營過程,對每個價值活動都起輔助作用。例如,投資決策活動中市場信息的獲取和預測分析技術、市場和項目的可行性研究技術、融資分析技術等。
3、人力資源管理。房地產企業是人才密集型企業,需要涉及投資分析、規劃設計、工程管理、成本核算、市場營銷、物業管理等專業的大量人員。人力資源管理主要是對這些人員的招聘、培訓、考核、報酬和激勵制定等活動。
4、企業基礎設施。企業基礎設施包括總體管理、戰略計劃、財務會計、與政府部門聯系管理、法律事務管理等活動。企業基礎設施活動不同于其他輔助活動,它通過整個價值鏈而不是單個活動起輔助作用。
三、房地產企業功能和價值活動關系分析
房地產企業的本質是一個“系統集成商”、“資源整合商”,是將許多不同的資源要素整合成為自己的產品,在市場中獲取最大限度的市場價值,指將土地、資金、設計、環境、建設、服務等多種要素整合成為自己的產品――房地產,并通過廣告、銷售等經營活動將房地產售出獲得收入,實現盈利。所以,房地產企業的功能就是獲得收入,實現盈利。
房地產企業功能的實現受到企業獲取資源要素的能力及資源的種類、大小的影響,而資源要素是通過價值活動獲得的,資源要素種類、大小的差異則是價值活動完成效果的不同造成的。因此,可以建立房地產企業功能和價值活動的關系結構圖,如圖2。(圖2)可以看出,房地產企業的功能是由企業價值活動實現的。投資決策活動的實施獲得了房地產企業最基本的兩種資源:土地和資金,為企業的開發經營打好了基礎;規劃設計活動通過項目定位和設計確定了產品的生命,同時決定建設的難度,還影響企業品牌和銷售,新穎、實用的戶型設計不僅能贏得消費者的好感,提升品牌,還能加快銷售速度;工程建設活動是產品生產的過程,決定著產品的品質和交房時間,同時影響品牌的建立;市場營銷活動是企業回收資金、實現利潤的過程,還是企業和項目品牌傳播的有效渠道;售后服務活動是企業品牌的延伸,服務的優劣決定用戶的滿意度和忠誠度,優質的服務可以獲得良好的口碑,有助于企業品牌優勢的建立和銷售的加快。
通過分析房地產企業與資源要素以及價值活動之間的層次關系,可以確定各個價值活動對房地產企業功能的貢獻大小。房地產企業的每一個基本活動都由四個輔助活動協助完成,所以在計算價值活動對功能的貢獻時,不考慮輔助活動的影響,只計算基本活動的貢獻。
四、價值活動貢獻率計算
采用層次分析法計算房地產企業價值活動對房地產企業功能的貢獻率。
(一)建立層次分析模型。如圖2所示,將層次結構圖分為三個層次:最高層,即房地產企業的功能;中間層,即企業的各個資源要素,土地、資金、設計、建設、品牌、銷售、服務;最低層,即企業價值活動、投資決策、規劃設計、工程建設、市場營銷、售后服務。
(二)構建判斷矩陣。將同一層次不同因素進行兩兩比較評分,設為中間層相對最高層指標兩兩比較得到的數值,構建兩兩比較的判斷矩陣,如圖3所示。(圖3)
(三)計算權重。通過邀請相關專家和房地產企業決策者為判斷矩陣兩兩比較打分,可以計算得到判斷矩陣的最大特征值?姿max和特征向量W:
W=[0.299,0.268,0.082,0.129,0.048,
0.132,0.043]T
(四)一致性檢驗。通過計算得到CI=0.118,CR=0.089
則中間層資源要素的權重為:土地的權重a1=0.299;資金的權重a2=0.268;設計的權重a3=0.082;建設的權重a4=0.129;品牌的權重a5=0.048;銷售的權重a6=0.132;服務的權重a7=0.043。
(五)計算價值活動的貢獻率。中間層的資源要素通過企業價值活動獲得,可根據企業的各個資源要素對價值活動進行歸類,之后計算各價值活動的貢獻程度。
投資決策的貢獻:T1=a1+a2=0.567
規劃設計的貢獻:T2=a3+a4+a5+a6=0.391
工程建設的貢獻:T3=a4+a5+a6=0.309
市場營銷的貢獻:T4=a2+a5+a6+a7=0.491
售后服務的貢獻:T5=a4+a5+a6=0.223
歸一化后,得到基本價值活動對房地產企業功能的貢獻率為:投資決策的貢獻率t1=0.286;規劃設計的貢獻率t2=0.197;工程建設的貢獻率t3=0.156;市場營銷的貢獻率t4=0.248;售后服務的貢獻率t5=0.113。
五、結論
從當前房地產業的實際情況來看,房地產企業價值鏈價值活動對企業功能的貢獻率中:投資決策的貢獻最大,其次是市場營銷的貢獻和規劃設計的貢獻,工程建設的貢獻和售后服務的貢獻最小。所以,房地產企業在未來的發展中,有必要采取有效措施提升工程建設和售后服務的效率,優化各個價值活動,從而最終提高各個價值活動的價值創造能力,促進企業健康、長遠地發展。
(作者單位:西安建筑科技大學管理學院)
主要參考文獻:
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關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經常看到一條商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過剩或不足，造成商業結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
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【關鍵詞】建筑工程經濟；住宅產業化
工業化流程是一個行業壓縮成本，提高市場認可度的關鍵，而在建筑行業中，住宅產業化指的就是住宅生產、供應等的工業化。換句話說，工業化流程就相當于流水線生產，這一系統實現的關鍵就是“制作模型”，因此住宅成品的標準化就代表了住宅產業化。
一、傳統建筑經濟體系的阻礙
說到傳統的建筑產業，不免讓人想到粗放型經濟體，盡管依靠“類資源性產業”的先天優勢能夠保證相當可觀的利潤收益，但隨著原材料成本、人力勞動資源成本和消費者實際需求等多方面壓力越來越重，建筑經濟產業不得不考慮如何在利潤維持的基礎上滿足業主的生活需求，而要解決質量和利潤之間的矛盾，首先就是要從內部找原因，從產業性狀上進行深入分析，從而找到有效的改善方案。
住宅建筑所面向的是廣大購房業主，其切身生活需求當然是最重要的，因此滿足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面，汽車生產制造業的經驗值得借鑒，從整車銷售到維修保養直至配件維修，一整套服務流程滿足了購車業主對于長期消費品消費的所有需求，而我們所做的也跟住宅的消費使用周期有密切的關系。所以產業化是必須要經過的過程，也只有走產業化道路，才能使整個經濟體系的安穩運轉，改掉粗放型的缺點，將先進的制造技術、管理經驗、設計理念融入到產業鏈中。
二、住宅產業化的要素
在住宅產業化概念提出一開始，其全部含義是住宅領域產業化，但隨著建筑行業經濟體的逐漸完善，包括住宅物業等周邊用途產業也被包含在內，基于這個概念，住宅產業化本來只是強調住宅領域的產業化，但不應局限于住宅建設領域的產業化，而應是包括住宅在內的，也包含其它一切用途物業的產業化。故原詞Housing Industrialization “住宅產業化”，似乎不盡準確，有收窄其涵義之嫌。事實上“住宅產業化”中的“住宅”，應理解為一切建筑產品。
住宅產業化是指用工業化生產的方式來建造住宅，是機械化程度不高和粗放式生產的生產方式升級換代的必然要求，以提高住宅生產的勞動生產率，提高住宅的整體質量，降低成本，降低物耗、能耗。 主要涵義：（1）住宅建筑的標準化；（2）住宅建筑的工業化；（3）住宅生產、經營的一體化；（4）住宅協作服務的社會化。住宅產業現代化是住宅產業化發展的更高階段。住宅產業現代化是指以科技進步為核心，用現代科學技術改造傳統的住宅產業，進一步通過住宅設計的標準化，住宅生產的工業化，采用“四新” 技術（新技術、新材料、新工藝、新設備，以下簡稱“四新”）的大量推廣應用，提高科技進步對住宅產業的貢獻率，大幅提高住宅建設、管理的勞動生產率和住宅的整體質量水平，全面改善住宅的使用功能和居住質量，高速度、高質量、高效率地建設符合市場需求的高品質住宅。
三、制約住宅產業化的因素
1、市場態度較軟弱：由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費者對于成品房屋的要求仍比較模糊，對于高科技住宅的缺乏一定的認可度，同時住宅周邊環境的影響，后期物業管理方面也幾乎不提多少要求，往往是針對住宅談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時也帶來另一個問題，這所有的不重視都是產生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導致入住之后會產生很多不滿。
2、缺乏危機意識：在整個建筑經濟體系中，首當其沖的是房地產開發商，從住宅定位到設計理念，還有一直到建筑風格和后期的管理，開發商都起到決定性的作用。而經歷了房價的高速上升之后，對于建筑品質在很多開發商心目中也并不覺得太重要。他們大部分人覺得只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市，這樣的觀點也影響著住宅產業化的前進，換句話說，從利益追求的角度來講，目前的行業氛圍尚對于相關企業來說還沒有帶來危機意識。也就等于說并沒有形成產業化競爭的格局。
四、住宅產業化的可采取的措施
1、提高房產企業規劃設計能力：規劃設計環節在住宅開發建設當中很重要，七成建造成本都取決于規劃設計環節。但目前房地產企業的規劃設計一般由設計院負責，自身規劃設計能力的培養不足，由此導致整個行業的粗放型競爭態勢。造成這種現象的原因是因為設計院沒有直接面向客戶，規劃設計與客戶需求之間增加了房地產開發企業這一信息交換中介，不同房地產企業的要求不同，住宅產業化必然會受到影響，不能實現住宅產品的大規模生產，整個產業鏈的效率因此而降低。
2、提高專業化水平：商品住宅的標準化是住宅產業的最終商品，提到住宅產業化首先要提到商品住宅的標準化，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并帶動相關產業，因而就形成產業鏈。在整個住宅產業鏈體系中，房地產企業、施工企業、原材料及設備與部品供應商是產業鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、規劃、工程施工、建材生產、銷售、物業管理這幾個環節，完成住宅開發建設的整個流程。將有更多企業在房地產某個子行業或細分市場上集中力量，加強自己的細分優勢，在細分市場取得勝利。
6、推廣精裝修住宅：精裝修住宅的概念直到近兩年才在我們的房產市場中出現，而且盡管宣傳不斷，推行起來仍然是有很多的困難，但值得慶幸的是政府政策的鼓勵和市場認可度在逐漸提高，精裝修住宅依舊是有很大的上升空間的。
7、在傳統模式下，購房到入住，中間往往夾著裝修環節，而這一環節恰恰是我國的一個特有現象，這一現象背后的缺點也是有很多的，業主自行裝修給房屋結構安全、電氣規劃改造和生態環境都帶來一定的影響，一個裝修過程會帶來十分嚴重的物資浪費，形成很多的建筑垃圾。精裝修住宅是符合住宅建筑產業發展趨勢的，而要想市場認可度進一步提升，要進一步合理化裝修風格，提升裝修材料和造價的透明度也是很關鍵的。
一個完整的房地產項目從開始到竣工，大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書，應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。
第二部分，行政審批部分
根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。
一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：
1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。
2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。
3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。
4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。
5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
6、規劃部門辦理項目選址意見書。
二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：
1、人防辦進行人防工程建設布局審查。
2、國土資源局辦理土地預審。
3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發《建設用地規劃許可證》。
5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。
三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：
1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。
2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。
3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。
4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。
5、國土資源局進行用地預審。
6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。
7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。
8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。
9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。
四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：
1、公安消防支隊進行消防設計審查。
2、人防辦進行人防設施審查。
3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。
4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發《建設工程規劃許可證》（副本）。
五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建設單位辦理施工報建登記。
2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。
3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發《建筑工程施工許可證》。
六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：
由房地產管理部門辦理預售登記，核發《商品房預售許可證》。
開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：
1、以下證明材料：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。
2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書；
3、工程施工合同；
4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。
七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：
1、建筑工程質量監督站（機構）對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。
2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。
3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業內容和范圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》（正本）。
4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。
第三部分房地產項目權屬初始登記階段
1、由房管局核準新建商品房所有權初始（大產權證）登記。
2、開發商應提交材料：
（1）申請書；
（2）企業營業執照；
（3）用地證明文件或者土地使用權證；
（4）建設用地規劃許可證；
（5）建設工程規劃許可證；
（6）施工許可證；
（7）房屋竣工驗收資料
（8）房屋測繪成果；
【摘要】筆者在辦理某小區房地產開發手續過程中，奔波于各部門之間逾百次，方理清頭緒，完成小區建設，并整理此文，供廣大同仁參考，免走彎路。
【關鍵詞】房地產；開發
1 房地產開發公司的資質及資金籌措
房地產開發企業，應向當地工商管理行政部門申請登記，并取得營業執照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發企業資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發經營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經營，業績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發項目資金來源大致有四種形式：1、企業自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。四種形式可單選一種也可聯動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業人員或專家的參與。但專業人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統的可行性研究分析。為實現效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規劃和土地利用總體規劃，經有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規劃（建設）、國土資源部門的初步批復（預審）意見。取得規劃部門關于選址的批復意見或城市規劃條件通知書后，當地政府及國土資源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發企業簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規劃部門辦理用地規劃許可證。項目的選址決定了房地產開發的征地成本和開發經營的利潤空間，是房地產開發的關鍵環節之一。
3 項目的立項
即項目在發改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告（有資質的中介機構編制完成）；國土資源部門出具的意見（土地預審意見或建設用地批準書）；規劃部門的批復意見（選址意見書或城市規劃條件通知書）；環保部門出具的意見（經有資質的中介機構編制的環境影響報告書或環境影響審批表，并經有資質的評估單位論證通過）。
4 項目的規劃及施工圖設計
按照規劃部門出具的規劃條件，房地產開發企業選擇符合開發意愿，有相應資質的規劃設計單位，對擬開發項目進行規劃和施工圖設計。項目規劃經規劃部門審查通過后可取得建設工程規劃許可證。項目施工圖經有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證；同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統符合有關要求。
5 項目的招標
主要是指規劃設計、地質勘察、施工和監理公司的招標。房地產開發企業可以委托招標公司進行上述各項工程的招投標工作，也可以自行組織確定規劃設計、地質勘察和監理公司。但是工程施工招標，一般情況下必須由招標公司組織，在建設主管部門指定的交易廳中進行，最后向中標單位發出由建設主管部門、招標公司和房地產開發企業三方簽章的中標通知書，中標的施工企業應及時與房地產開發企業簽訂施工合同。
6 項目的管理
項目取得施工許可證，就具備了基本的開工條件。項目管理的重點是四控兩管加協調，也就是要做好安全控制、質量控制、進度控制和成本控制；管理好合同和信息，協調好監理公司、施工企業、設計單位和質量監督、安全文明施工等相關方的關系，做到目標明確、措施得力、統籌兼顧，全面推進項目的施工。同時，房地產開發企業應將房地產開發建設過程中主要事項記錄在項目開發手冊中，定期報送房地產開發主管部門。
6.1 施工許可證的取得。在依法取得立項批文、建設用地批準書、工程規劃許可證、用地規劃許可證、圖紙審查合格證、中標通知書等房地產開發的要件，規范簽訂規劃設計、監理及施工合同后，并按照規定繳納農民工保障金、社保費、城市建設配套費等規費，在開發建設資金滿足施工要求的前提下，可到建設主管部門申請辦理領取施工許可證的手續。
6.2 在項目開工建設前，應及時與人防部門溝通，按照規定建設人防工程或繳納人防工程易地建設費；與稅務機關溝通，及時申報相應的契稅、耕地占用稅、土地使用稅、營業稅、所得稅等。
6.3 在項目建設過程中，要充分調動和發揮監理公司，施工企業的積極性和主動性，以及設計單位和建設主管部門的監督指導作用，嚴把安全關、質量關，確保工程進度，不斷優化設計、節約成本，整合資源，強化信息管理，致力于打造優質工程，創建安全文明工地。
6.4 商品房實行預售許可制度。商品房開發企業具備預售條件后，可以申請預售。辦理商品房預售許可證，可以進行商品房預售合同網上登記備案，預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設，以緩解工程建設資金的壓力。
7 項目的竣工
房地產開發企業向項目所在地的縣級以上地方政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，并由其涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，落實規劃設計條件、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施、單項工程質量驗收、拆遷安置方案及物業管理等執行情況。驗收合格方可交付使用；否則，不得交付使用。通過竣工驗收后，房地產開發企業要及時到建設主管部門進行項目竣工備案。
【關鍵詞】特點；重要作用；設計管理；
1房地產項目開發的特點
房地產項目開發源于上世紀90年代的住房體制改革，是當今社會中百姓安居的主要場所形式之一。其特點是共建綠地配套完善、布局多樣、有各自統一的建筑風格、景觀怡人、有償居住等特點。房地產開發的最終目的是房地產投資建設管理單位能從購地、建房、賣房的整個過程中，以最小的資本投入獲取最大的經濟利益。購房者對項目的有償支付是房地產項目開發最主要的特征，而一些政府的投資項目開發，如公建建筑、大學城等建設則純粹是政府的投資行為，不過分強調使用者對項目的有償性。
房地產項目開發是房地產建設單位的一種投資行為，講究投資回報率，項目從購地到建成銷售的時間越短，其資金回籠越快、投資回報越大。因此，建設單位往往對項目整體的規劃與設計、監理與施工時限要求較高。
2設計管理釋義及其在房地產項目開發中的重要作用
設計是一個資源整合的過程，需把客戶需求、策劃定位、規劃布局、建筑質量、建造成本、建造時限等各項相互矛盾的沖突不斷進行綜合平衡，從而達到各方滿意的過程。這里的沖突不僅包括設計團隊中各專業人員間的沖突，而且包括設計與客戶、規章、成本、質量、進度等方面的沖突。設計問題的本質是：在一定的時限內，用專業的整體團隊溝通協調并合理地解決各種沖突的過程。
與設計過程密切相關的是設計管理。相比設計工作而言，房地產項目開發過程中，設計管理工作由為重要，貫穿于整個項目開發過程的始終，尤其是項目開發的前期階段。對于房地產項目，其設計具有通盤考慮的全局性特點。大的方面，需考慮到整個項目的規劃布局、景觀與建筑（含配套的共建、住宅）等設計；小的方面，需進行示范性樣板房的裝修設計與施工。而這一切繁雜交織的工作，卻因建設管理單位在時限和資金方面的要求而更顯其操作的難度。只有科學合理的設計管理，才能較好地統領各設計單位及設計人員組成一支高效的設計團隊，在較短的時限內實現房地產建設單位對項目開發各方面的要求，提升整個房地產項目開發的效率、品牌與效益。因而，設計管理工作越來越受到房地產項目建設單位與設計單位領導部門的重視。
3房地產項目開發設計管理工作的階段、內容與流程
3.1房地產項目開發設計管理工作的階段
對房地產項目開發而言，設計管理工作涵蓋了整個項目開發過程。具體包括以下階段：（1）設計承包商的選擇控制階段；（2）概念設計管理階段；（3）擴初設計管理階段；（4）施工圖設計管理階段；（5）分項設計管理階段；（6）景觀設計管理階段；（7）室內設計管理階段；（8）主體擴初設計管理階段；（9）主體施工圖管理階段；（10）設計變更管理階；（11）設計材料設備選型定板階段；（12）銷售示范區裝修設計管理階段等。
3.2房地產項目開發設計管理的內容與流程
除了上述工作階段外，房地產項目開發設計管理包括以下內容：
（1）根據國家有關法規規范，凡30萬m2工程以上必須進行設計招標、20 萬 m2工程以下可以直接委托設計。故此，房地產項目開發設計管理的主要工作之一是組織工程設計方案競賽招標、優選工程設計單位。
（2）提供勘察、設計的基礎資料和建設協議文件、項目審批文件。
（3）組織協調項目的相關單位之間的相互配合，及時提供所需文件與圖紙，包括勘察與設計、設計與設備供應、設計與施工、施工與材料設備供應等單位。
（4）根據房地產項目開發的市場定位、資金限額與預定時限，組織優化設計。
（5）組織環境影響評價，勞動安全與衛生、消防、人防等專題設計審查與報批，辦理城市規劃主管部門的審批等。
（6）協調、落實外部補充的設計（水、電、氣、有線電視、通信等）。
（7）按規定報送、辦理建設項目核準或備案所需的手續。
（8）組織審查初步設計文件，按規定上報，主持審查施工圖設計文件與圖紙。
3.3房產項目開發設計管理的流程
眾多的設計管理工作內容均須按一定的工作流程進行，以概念、方案設計承包商選擇為例，這一工作階段是整個房地產項目開發的第一階段，其工作流程包括：工程費用預算、設計招標計劃編制、了解設計招標計劃、選擇方式談判、收集設計單位信息資料、資料篩選初定入圍單位、入圍單位考察和推薦、審批、編寫設計招標文件、審批、組織發標記答題、組織評標并推薦中標單位、審核、確定直接委托單位、審核、簽訂設計委托合同、組織設計單位實施設計、設計單位動態管理、設計單位評審（評審點為：規劃、單位功能、立面）、完善設計單位信息庫等。其中，應重點把控有以下方面：
3.3.1 設計單位的選擇
目前設計類單位主要有三種類型：①大型設計院，其顯著特點是綜合實力強，設計院內部管理制度完善，內部會審會簽及圖檔管理制度執行較好，各專業實力均衡且配合較好。圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較少，有利于項目開發后續的施工、變更和成本管控。不足之處是設計方案創新不足，較為保守，且不接受業主的限額設計等要求。②中型設計院，其主筆設計師方案設計能力較強，但設計院內相關專業配置與配合薄弱，圖紙的“錯、漏、碰、缺”等現象較嚴重。③一般小型設計（事務所）院，房地產建設單位對其有較強的管控力度，但設計質量（方案和圖紙質量）較差，其內部的管理制度不健全。
4設計管理的重點―――推行限額（限量）設計及方案優化節約成本
在項目招投標或合同簽署階段，設計尚處于初步設計階段，很多報價和工程量是根據估算或經驗估算而得的，因此，推行限額設計或限量設計，對于建設單位的投資控制尤為重要，甚至直接決定了項目的贏利指標。
而在滿足使用功能和設計規范等條件下，推行方案優化是節約成本的重要途徑之一。有些設計工程師由于缺乏現場經驗或對設計規范缺乏深層次的了解，會造成很多笨、大、粗、重的現象發生，一方面增加了工程的直接成本，另一方面也增加了采購費用和施工費用。方案優化應該以項目部牽頭，各專業部室為核心進行，可充分發揮各專業部室設計專家、專業技術負責人的經驗。同時，建設單位應就方案優化形成規章制度，尤其是激勵和獎罰制度。
5結語
由于設計管理的疏忽，會導致項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加，甚至導致產品質量的嚴重受損。因此，房地產開發中的設計管理，作為房地產開發操作的重要組成部分：資源管理、任務管理、進度管理和技術管理，就不能不引起業者的高度重視。
參考文獻
1劉濤瑞.房地產項目設計管理模式探析[D].北京：北京交通大學，2009.
關鍵詞：建筑經濟 住宅產業化 影響因素 措施
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
隨著現代化進程的不斷加深，工業化流程操作手段形成了普遍的運行方式，企業競爭帶來的商業化利潤追求促使企業把成本壓縮到最低，同時提高企業在市場運作中的認可度。而住宅產業化主要在于描述住宅在生產過程、供應流程等方面的工業化。說簡單點，工業化流程就好像流水線作業，目的在于提高生產效率。而住宅工業化流程，最直觀的表現方式就是對住宅成品實施標準化運作。
一、傳統建筑經濟體系存在的問題
人們對傳統建筑經濟最多的評價便是粗放型經濟體，即便它借助“類資源性產業”等先天優勢可以取得非常可觀的經濟效益，但是由于原材料成本、勞動力資源成本以及消費者的實際所需等諸多方面壓力的不斷增大，就使得企業在維持良好利潤的基礎上還能滿足業主實際生活所需成了建筑經濟中不得不提高重視的問題。建筑經濟企業必須解決好質量以及利潤間存在的矛盾，而處理好這方面問題的前提是從內部找到矛盾形成的根源，然后從產業的性狀作深入分析和探討，進而制定出科學合理的改善方案。所以產業化是建筑經濟今后發展的必經之路，只有走產業化發展之路，才能確保經濟體系的正常運轉，也才將粗放型生產的不足之處改進，并能把先進的制造技術、科學的管理經驗以及合理的設計理念全部融入到產業鏈中。
二、對住宅產業化發展產生影響的因素
1、危機意識不夠強烈
建筑經濟體系的實施過程中起著舉足輕重作用的是房地產開發商，但是不管是住宅的定位還是住宅設計理念的創新，不管是建筑風格的改變還是住宅后期的管理工作，房地產開發商都起著重要的決策作用。自從房價連續高升以后，很多開發商已經不把追求高品質的建筑質量放在首位，它們更關注的是自身的利益是否能夠得到滿足。樓市中存在著一個普遍的觀點便是一塊地只要企業中標了便會收取高額的利潤，且不說這種觀點正確與否，從某種程度上來看，它勢必影響著整個住宅的產業化進程。單從追求利益的角度來看，當前建筑經濟市場的氛圍尚不能給房地產企業造成極大的危機感，房地產商更是極其缺乏危機意識，我國建筑經濟從整體上還未形成比較完善的產業化競爭格局。
2、不具備強硬的市場態度
現在很多的商品住宅都屬于期房銷售，房地產商面對的消費者普遍都是對成品房屋比較懵懂的群體，他們自身對高科技住宅不太認可，加上住宅周圍的環境配套設施尚不齊全，就不會對后期物業管理方面有太多的要求。通常他們只會就住宅而論住宅的特點，但是不會將自身的需求上升到一個更加全面、更加高的層次上去，與此同時這也導致了另外一種問題，即所有忽視的問題基本都出現在購房階段，而消費者入住房屋以后一些硬件需求仍然存在，這就會促使他們因一些需求得不到滿足而產生不滿情緒。
三、建筑經濟中發展住宅產業化的有效措施
1、通過整合有限資源促進專業水平的提高
商品住宅屬于住宅產業中最終商品的一種形式，因而它的標準化關系整個住宅產業化的發展趨向，根據當前住宅建造以及使用的流程可以將其前后延伸從而輻射帶動相關產業部門的發展，形成一條緊密的產業鏈條。完整的住宅產業鏈條體系里面必須具備房地產公司、施工單位、施工原材料和設備以及部品的供應商等多個生產要素，只有將供應鏈里面的諸成員從獲取土地、規劃和設計施工項目、工程項目的施工、建筑材料的生產和銷售以及住宅的物業管理緊密結合起來，才能確保整個住宅開發建設的全部流程能夠按時完成。
隨著社會專業化的分工越來越清洗，整個房地產行業形成一個緊密相關的集成管理產業鏈至關重要，只有這樣才可以培養并將具有競爭優勢的企業的核心能力保留下來，也才能借助其他功能將外部最為優秀的資源整合起來，實現房地產行業的多元化管理。此外會有更多的企業虎仔房地產行業的某個子行業或者一些細分市場上將力量集中起來，從而將自己的細分優勢確立并逐漸加強，以便贏得細分市場的勝利。
提升房產企業整體的規劃設計能力
對于住宅開發建設來說，做好規劃設計環節的工作至關重要，這不僅關系到建筑的施工成本，也覺得整個建筑經濟的發展趨向。然而目前很多房地產企業通常由設計院來完成規劃設計工作，卻忽視了自身規劃設計水平和能力的提高，因而使得整個建筑行業都以粗放型的競爭態勢展現出來。而導致這種現象產生的原因設計到兩個方面：
設計院和客戶之間沒有直接聯系，而是以房地產開發企業作為信息交換的中介，從而了解到客戶的需求，這就使得住宅產品的設計和客戶的需求、產品的制造以及售后服務的整個產品的全壽命過程發生脫節，此外還會使得設計周期延長，進而導致建筑物的質量降低，變更簽證的比例也處于居高不下的狀態。
（2）不同的房地產企業具有不同的要求，設計院很難真的做到將住宅設計達到標準化的程度，這樣整個住宅產業化的程度就會受到影響，也就不能確保住宅產品能夠可以開展大規模的生產，以至于整個建筑產業鏈的效率都會受到牽連而降低。
3、不斷推廣精裝修的住宅模式
最近幾年房地產行業才出現了精裝修的住宅概念，雖然宣傳力度一直都很大，但是實際推行起來的困難還是很大，然而值得欣慰的是政府加大了這方面的政策投入以及市場鼓勵方針，進而使得精裝修的市場認可度逐漸得到提高，所以說精裝修住宅在未來會有很大的發展空間。
傳統模式下居民從購房到入住的這段時間內，會涉及到裝修的問題，而這個環節是目前我國建筑市場面臨的一個特有現象，然而這種現象別具特色之外還存在著大量的弊端，比如業主自行進行裝修會影響到房屋結構的安全；如果對電氣進行規劃和改造也會造成一定的不利影響；一般裝修過程都會造成很大的物質浪費，也常會有大量的建筑垃圾產生。如果僅從建筑經濟產業化的角度出發，把整個裝修過程都并入建筑施工的環節中，那么就會減少了業主自行硬裝的麻煩，也會降低建筑結構被破壞的可能性，此外還可以省去裝修過程中對電氣改造所帶來的大量浪費，這也能夠滿足現在可持續發展過程中節能減排的理念。新形勢下精裝修住宅的理念不僅適應當前住宅建筑產業向前發展的趨勢，也能提升市場的認可度，促進裝修風格的進一步合理化，當然它也能夠確保裝修材料以及造價的透明度，這點對于建筑經濟來說至關重要。
總結：伴隨著當前經濟的不斷發展，住宅產業化是生產力發展的必然要求。只有將資源合理的進行利用和優化配置，才能不斷探索到新的節能環保的材料，使其發展的效率更好，耗能更低，進而促進經濟的進一步穩定、快速、健康地發展。
參考文獻：
[1] 李忠富.住宅產業化論:住宅產業化的經濟、技術與管理[M].北京：科學出版社，2012 .
