建筑物業(yè)管理

開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇建筑物業(yè)管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。

第1篇

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)之間沒(méi)有明確的法律關(guān)系

近幾十年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，其中的一個(gè)主要表現(xiàn)就是人們的生活水平得到了前所未有的改善。同時(shí)人們對(duì)居住環(huán)境的所應(yīng)該具有的條件也在增加。城市人口的激增帶動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等一系列相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。雖然在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確的規(guī)定了建設(shè)企業(yè)在業(yè)主所選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐之前必須選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并對(duì)前期物業(yè)管理制定臨時(shí)規(guī)約，但是在實(shí)際生活中，由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不成熟，使得開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)與前期物業(yè)企業(yè)之間幾乎都是一種隸屬關(guān)系，同時(shí)有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下屬公司，這種關(guān)系在我國(guó)的住宅小區(qū)中占有很大的比例。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益著想，在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)還沒(méi)有成立前，都是聘用自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù)

很多開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)都會(huì)違反相關(guān)的法律法規(guī)，以聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)為條件,對(duì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行干預(yù)，從中謀取巨額利益。如果聘用的是自己旗下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會(huì)通過(guò)其它的方式從中獲取巨額利益。在業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果是開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)旗下的機(jī)構(gòu)或者是小公司，則會(huì)因?yàn)樗鼈儽旧韺?duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的依賴而受到開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)的制約。而其他的與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)沒(méi)有關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)則會(huì)因?yàn)槔娴脑蚨苤朴陂_(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)。

（三）開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)無(wú)意中將很多問(wèn)題遺留給后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

這種現(xiàn)象比較普遍，很多開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)會(huì)把一些設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等隱形問(wèn)題在無(wú)意間遺留給后期接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)還有的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)也沒(méi)有為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供進(jìn)行物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，而這個(gè)問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)所遺留的一些其他問(wèn)題會(huì)使得后期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失業(yè)主的信任和理解，給以后開(kāi)展工作帶來(lái)了很大困難。雖然在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)的查驗(yàn)義務(wù)，但是對(duì)于一些與設(shè)計(jì)規(guī)劃和建筑質(zhì)量等需要長(zhǎng)期的時(shí)間才能夠察覺(jué)的隱形問(wèn)題卻是無(wú)能為力的。

（四）在物業(yè)管理交接的過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能夠明確其自身的責(zé)任

因?yàn)槔娴脑颍谶M(jìn)行物業(yè)管理交接的過(guò)程中物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常發(fā)生矛盾。究其主要原因有以下兩方面：一方面是前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意放棄物業(yè)管理權(quán)，在落聘后想盡辦法對(duì)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行阻撓；另一方面是前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖然放棄了物業(yè)管理權(quán)，但卻在離開(kāi)時(shí)進(jìn)行各種破壞活動(dòng)，例如將物業(yè)管理所需的一些設(shè)施破壞，帶走小區(qū)業(yè)主的相關(guān)資料，不向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理中的財(cái)務(wù)賬目等，這些行為嚴(yán)重影響了新任物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常工作，導(dǎo)致新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的矛盾沖突。

二、對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)建設(shè)關(guān)系處理的想法

要使得住宅小區(qū)后期的物業(yè)管理能夠順利開(kāi)展，那么應(yīng)該做好以下幾點(diǎn)工作。

（一）實(shí)施分業(yè)經(jīng)營(yíng)，對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范

物業(yè)管理應(yīng)該貫穿于住宅小區(qū)的生命周期之內(nèi)。雖然現(xiàn)實(shí)的情況也是這樣，但由于許多原因在小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是其自身的子公司或者子機(jī)構(gòu)。最后使得業(yè)主將本應(yīng)該有開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，從而引發(fā)許多本應(yīng)該出現(xiàn)的物業(yè)管理糾紛。因此應(yīng)該按照相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范。同時(shí)加大《物業(yè)管理?xiàng)l例》的宣傳力度，并加強(qiáng)相關(guān)司法的解釋，以此來(lái)增強(qiáng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的法律意識(shí),鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。最后可以形成一種相互制約的良性關(guān)系，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的同時(shí)又能夠?qū)﹂_(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)督，從而為后來(lái)的物業(yè)服務(wù)創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

（二）在住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的立項(xiàng)審批階段，應(yīng)同步報(bào)批物業(yè)管理方案

住宅小區(qū)能否建設(shè)，其首要環(huán)節(jié)在于經(jīng)過(guò)政府有關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可行性的審批。政府是否批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)是基于對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、供給、需求等諸多因素的綜合考慮，無(wú)疑，這種考慮應(yīng)該包括對(duì)后期物業(yè)管理需求的因素。現(xiàn)行的審批體制中，計(jì)劃行政主管部門通過(guò)下達(dá)指標(biāo)，土地行政主管部門通過(guò)核發(fā)土地使用證，規(guī)劃行政主管部門通過(guò)核發(fā)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)行政主管部門通過(guò)核發(fā)開(kāi)工許可證等手段各自按行業(yè)要求履行監(jiān)督職能，較好地實(shí)現(xiàn)了本行業(yè)職責(zé)范圍內(nèi)的宏觀調(diào)控。而與住宅小區(qū)幾十年使用周期同步運(yùn)營(yíng)的物業(yè)管理部門在住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批階段缺乏應(yīng)有的調(diào)控力度和調(diào)控手段。為了能夠保證新建住宅小區(qū)的使用條件和配套完善，在項(xiàng)目開(kāi)工前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門上報(bào)物業(yè)管理方案，物業(yè)管理方案應(yīng)明確界定物業(yè)管理用房的具置、數(shù)量和提供主體；明確界定物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)性用房的具置、數(shù)量、成本價(jià)格和提供主體；明確界定住宅小區(qū)公用設(shè)施共用部位維修基金的計(jì)提基數(shù)、計(jì)提比例和繳納計(jì)劃；明確小區(qū)綠化、硬化、美化、環(huán)衛(wèi)、文體活動(dòng)等公共設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。對(duì)于沒(méi)有經(jīng)過(guò)審批的小區(qū)不得開(kāi)工建設(shè)。這樣做可以使得后期接收的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以有一個(gè)明確的目標(biāo)，即使前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行破壞也不至于手忙腳亂。

第2篇

婦女因與丈夫爭(zhēng)吵賭氣,將自家陽(yáng)臺(tái)上一塊大石頭推到樓下,砸死了一個(gè)小女孩,被追究法律責(zé)任.問(wèn):1.該婦女應(yīng)承擔(dān)哪幾種法律責(zé)任2.受害人家屬能否向責(zé)任人或其法定人要求民事賠償法律依據(jù)是什么

河某小區(qū)的業(yè)主王某家中被盜,財(cái)產(chǎn)損失達(dá)二萬(wàn)多人民幣.王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了治安管理服務(wù)內(nèi)容,因此其家中被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.談?wù)勀銓?duì)此事的看法.

業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí),因潮濕地滑而摔倒在地,造成骨折住院一個(gè)多月,花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元.李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任,物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi),誤工費(fèi)和精神損失費(fèi).請(qǐng)問(wèn)此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任談?wù)勀愕目捶?

某業(yè)主投訴:我買的房子雖然已入住半年,可我卻高興不起來(lái).因?yàn)榉孔哟嬖谫|(zhì)量問(wèn)題:衛(wèi)生間滲水,墻面有裂縫,門窗歪斜.找物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商后,他們只是把裂縫補(bǔ)了補(bǔ),滲水和門窗歪斜還存在,這嚴(yán)重影響我的使用.因此,我準(zhǔn)備不支付物業(yè)公司的物業(yè)管理費(fèi)了,不知這種做法是否合理請(qǐng)你回答該業(yè)主提出的問(wèn)題并提出你的處理意見(jiàn).

大廈入伙時(shí),由于個(gè)別業(yè)主對(duì)《業(yè)主公約》中的部分條款有意見(jiàn),并以他們沒(méi)有參加制訂該公約為由而拒絕簽署,該大廈的物業(yè)公司則以不給鑰匙作回應(yīng)請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司的做法有何不妥你會(huì)如何處理

先生及其夫人居住在廣州市某小區(qū)8棟701室.老兩口在澳大利亞女兒家住了半年,最近回到自己家.物業(yè)管理員上門收取物業(yè)管理費(fèi),黃先生講:"我們半年都不在家,不應(yīng)該交物業(yè)管理費(fèi)."請(qǐng)問(wèn):物業(yè)管理公司應(yīng)如何處理.

大廈管理員小朱在客戶下班后的一次例行巡查中,發(fā)現(xiàn)A公司的門未關(guān),叫了幾次里面也沒(méi)回應(yīng).于是他馬上走進(jìn)A公司查看有無(wú)財(cái)物失竊.請(qǐng)問(wèn):小朱的做法有無(wú)不妥你有什么建議

九,某大廈物業(yè)管理公司將大廈底層大堂公共部位150多平方米出租給一個(gè)企業(yè)做電腦展臺(tái),大廈部分業(yè)主認(rèn)為此面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟搅烁鳂I(yè)主的頭上,各業(yè)主對(duì)此部分共有使用權(quán).要求物業(yè)管理公司不要侵犯業(yè)益,拆除展臺(tái)或給予業(yè)主一定的賠償.

十,先生(即業(yè)主)投訴大堂管理員,原因是大堂管理員沒(méi)有代其保管物品.剛到該公司的幾位實(shí)習(xí)生有不同看法:小李認(rèn)為管理員做得對(duì),因?yàn)樵摯髲B管理委托合同沒(méi)有代客保管物品的規(guī)定;小陳認(rèn)為管理員做得不對(duì),因?yàn)樗`反了顧客至上的服務(wù)宗旨,沒(méi)有想業(yè)主之所想,急業(yè)主之所急.請(qǐng)問(wèn):你有什么看法

十一,某小區(qū)共有1000套住房,還有200套尚未售出,為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作,發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作,籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì),并通過(guò)差額選舉,選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員.但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前,有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,并要求進(jìn)行重新選舉.請(qǐng)問(wèn):1,發(fā)展商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),為什么2,物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾

十二,某小區(qū)保安員小張有一次在門崗值班時(shí),住在A棟三樓的業(yè)主下班回來(lái),他想把公文包放在門崗處,等買菜回來(lái)再拿.小張思考片刻后,禮貌地拒絕了該業(yè)主的請(qǐng)求.請(qǐng)問(wèn):小張的做法有無(wú)不妥你會(huì)如何處理

十三,某住宅小區(qū)的物業(yè)公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況,在住宅小區(qū)的空地建起了一個(gè)車輛保管站,要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi).除自行車免費(fèi)保管外,物業(yè)公司每月向摩托車,汽車的車主收繳一定的費(fèi)用.由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好,但保管站的面積已在購(gòu)房時(shí)分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上,且業(yè)主每月向物業(yè)公司繳交管

理費(fèi),物業(yè)公司向業(yè)主收取機(jī)動(dòng)車輛管理費(fèi)是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益.要求物業(yè)公司停止收取機(jī)動(dòng)車輛的保管費(fèi).

請(qǐng)問(wèn):該物業(yè)公司對(duì)機(jī)動(dòng)車輛收取管理費(fèi)是否合理若合理,應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費(fèi)的合理性

十四,某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了花地小區(qū).由于是分期開(kāi)發(fā),分期入住的方式,該小區(qū)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以成立業(yè)主委員會(huì),故由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)公司管理.但隨后開(kāi)發(fā)商接到居民投訴,指責(zé)物業(yè)公司人員經(jīng)常不到位,樓梯垃圾清理不及時(shí),環(huán)境綠化無(wú)人管.開(kāi)發(fā)商立即向物業(yè)公司提出限期解決問(wèn)題的要求,但物業(yè)公司在限期內(nèi)并無(wú)任何

明顯改善.于是開(kāi)發(fā)商以物業(yè)公司違約為由,到法院,要求解除合同,由物業(yè)公司賠償損失.

1.開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間的合同是否有效為什么2.開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)解除合同為什么

十五,某住宅小區(qū)108單元第6層單號(hào)住宅的外墻下水管滲漏,濕了以下三層沿管的大片外墻.物業(yè)公司提出要對(duì)其維修,其維修費(fèi)由誰(shuí)出108單元單號(hào)8家住戶,其說(shuō)法不一,7,8層的住戶說(shuō):此事與他們無(wú)關(guān),他們不出維修費(fèi);六層以下的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)由第六層的住戶出;第六層的住戶說(shuō):該維修費(fèi)應(yīng)從維修基金出.

請(qǐng)問(wèn)你對(duì)此有什么看法

十六,某寫(xiě)字樓客戶有重要客人來(lái)訪,向管理員口頭提出:要在入口處懸掛一幅巨大的歡迎標(biāo)語(yǔ),迎接客人.該管理員起初覺(jué)得為難,但本著服務(wù)客人的精神,就答應(yīng)了客戶的要求.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十七,某管理員在小區(qū)巡視時(shí),見(jiàn)到幾個(gè)收廢品的人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,立即上前制止,并勸其離開(kāi).但這幾個(gè)人不聽(tīng)勸告,不愿離開(kāi),該管理員立即招來(lái)保安員將其驅(qū)趕出去.請(qǐng)問(wèn):該管理員的做法有無(wú)不妥你有什么建議

十八,房改后,新埠港務(wù)公司住宅區(qū)設(shè)立了新埠物業(yè)管理公司.目前,新埠物業(yè)管理公司只提供保安和環(huán)衛(wèi)服務(wù),每月每戶各項(xiàng)服務(wù)只收2元的服務(wù)費(fèi).一天,海天商場(chǎng)為新埠港務(wù)公司住宅區(qū)的便民店送貨,司機(jī)小譚到達(dá)住宅門衛(wèi),遞交出入卡后,開(kāi)車駛?cè)胱≌瑓^(qū).為了趕時(shí)間,車速較快,不注意而將正在越過(guò)馬路行動(dòng)緩慢的姚女士撞成重傷.姚女士因此花去11萬(wàn)元醫(yī)療費(fèi),經(jīng)協(xié)商,其中海天商場(chǎng)及事故責(zé)任人同意支付10萬(wàn)元,剩余的1萬(wàn)元由新埠物業(yè)管理公司支付,另支付5千元的營(yíng)養(yǎng)費(fèi).新埠物業(yè)管理公司認(rèn)為他們沒(méi)有責(zé)任,不同意支付1.5萬(wàn)元的費(fèi)用.你對(duì)新埠物業(yè)管理公司有什么看法和建議

十九,方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理,做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生,公共場(chǎng)地每天清掃,無(wú)亂堆亂放,下水道通暢,公共用水池定期清洗;保安人員24小時(shí)值班,巡邏;公共配套設(shè)施維護(hù)良好,水,電,消防設(shè)施保障有效.經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力,小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20%提高到26%,園林綠化維護(hù)良

好,增加了社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所,開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng),因此,方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出:物

業(yè)管理費(fèi)由原來(lái)的每平方米0.4元提高到每平方米0.6元,但遭到業(yè)主委員會(huì)的拒絕.請(qǐng)問(wèn):方圓物業(yè)管理公司的

要求是否合理你有什么建議

二十,某小區(qū)管理員在巡視小區(qū)時(shí),發(fā)現(xiàn)一個(gè)可疑的人在一樓梯口前游蕩,立即招來(lái)保安員將其帶到辦公室審問(wèn).請(qǐng)問(wèn):你會(huì)如何處理

案例分析

一,①發(fā)展商無(wú)權(quán)承諾物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).從法律角度看,物業(yè)管理與房屋買賣是兩種法律關(guān)系.物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,相互之間不應(yīng)為對(duì)方承擔(dān)民事責(zé)任.

②物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)是有關(guān)物業(yè)管理的委托合同.業(yè)主必須按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi).

③由于開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同所約定的義務(wù),依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定:"當(dāng)事人一方不履行合同的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行,采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.

因此,李先生可以通過(guò)人民法院追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任.

二,高空拋物致人傷害是一種危害極大的違法行為.因?yàn)?這種從天而降的行為所非法侵害的對(duì)象是不特定的主體,凡是在高空拋物期間從拋物的這個(gè)區(qū)域經(jīng)過(guò)的任何人,都有受到這種非法侵害的可能,非法侵害的后果和程度往往也難以預(yù)料.

從法律責(zé)任來(lái)看,該婦女應(yīng)承擔(dān)違憲法律責(zé)任,民事法律責(zé)任以及刑事法律責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)憲法》第五十一條規(guī)定:"中華人民共和國(guó)公民在行使自由和權(quán)利的時(shí)候,不得損害國(guó)家的,社會(huì)的,集體的利益和其他公民的合法的自由和權(quán)利."案例中,該婦女高空拋物,致人傷害死亡,顯然是違反了憲法的這個(gè)法律規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)違憲的法律責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)刑法》第一百一十五條規(guī)定:危害公共安全罪"以其他危險(xiǎn)方法致人重傷,死亡或者使公私財(cái)產(chǎn)遭受重大損失的,處十年以上有期徒刑,無(wú)期徒刑或者死刑.過(guò)失犯前款罪,處三年以上七年以下有期徒型,情節(jié)較輕的,處三年以下有期徒刑或者拘役.",該婦女構(gòu)成危害公共安全罪.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."

因此,該婦女應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任

②,受害人家屬可要求民事賠償.法律依據(jù)為中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十六條規(guī)定:"建筑物或其他設(shè)施及建筑物上的懸掛物,擱置物發(fā)生倒塌,脫落,墜落造成他人損害的,它的所有人或管理人應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外."及《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第2款規(guī)定:"公民,法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的,集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn),人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."

三,首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù),而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù).因此,本案例中,物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任,應(yīng)視具體情況.如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多,保安員不履行職責(zé),而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系,則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定,公民,法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任.如果物業(yè)公司采取了多種防范措施,公共區(qū)域沒(méi)有治安隱患,保安員盡職盡責(zé),業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處.則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任.

治安管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容.為了確保業(yè)主,住戶的安全,規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn),一方面物業(yè)管理公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù),加大安全防范的力度.另一方面,物業(yè)管理公司最好購(gòu)買公眾責(zé)任險(xiǎn),將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司.

四,這個(gè)案例的責(zé)任歸屬適用于我國(guó)民法所規(guī)定的特殊侵權(quán)的民事責(zé)任,即《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第三款規(guī)定:"沒(méi)有過(guò)錯(cuò),但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任."因此物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任.

《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百二十五條規(guī)定:在公共場(chǎng)所,道路旁或者通道上挖坑,修繕安裝地下設(shè)施等,沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的,施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任.同理,在本案例中,如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施,則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任.

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十八條的規(guī)定:"經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)符合保障人身,財(cái)產(chǎn)安全的要求.應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者作出真實(shí)的說(shuō)明和明確的警示,并說(shuō)明和標(biāo)明正確使用商品或者接受服務(wù)的方法以及防止危害發(fā)生的方法."這條法律規(guī)定與我國(guó)民法第一百二十五條的規(guī)定是一致的,都包含有要"明確的警示"的法律要求.

五,按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù).業(yè)主不能以房子質(zhì)量差為理由來(lái)逃避自己交納物業(yè)管理費(fèi)的法定義務(wù).業(yè)主只要享受了物業(yè)管理服務(wù),就應(yīng)交納管理費(fèi).從法律上講,不交納管理費(fèi),不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益,而且也嚴(yán)重地?fù)p害了全體業(yè)主的合法權(quán)益.如果某業(yè)主自身的合法權(quán)益受到了侵害,則物業(yè)管理公司可協(xié)助業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商維修房屋或賠償經(jīng)濟(jì)損失,或協(xié)助業(yè)主直接向人民法院提訟,要求賠償損失.業(yè)主必須意識(shí)到維護(hù)合法權(quán)益必須用合法的方式,合法的手段來(lái)維護(hù),法律絕對(duì)不能允許用非法的方式,非法的手段來(lái)維護(hù)合法權(quán)益.

六,該物業(yè)管理公司的做法不妥.應(yīng)按如下要求處理:(見(jiàn)小書(shū))

七,第一,業(yè)主所擁有的空置房?jī)H僅是區(qū)分所有建筑物的專有部分空置,并不意味著整個(gè)所有建筑物在空置著.實(shí)際上雖然區(qū)分所有建筑物的專有部分在空置,但區(qū)分所有建筑物的共用部分仍然在運(yùn)行,使用之中,而物業(yè)管理費(fèi)的支出目的就是要維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng),如果物業(yè)管理費(fèi)用缺乏來(lái)源或者減少,就不能使區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)得到維持和保證.

第二,當(dāng)部分業(yè)主將物業(yè)建筑物空置后,并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)的工作量.并不意味著可以減少維持,保證區(qū)分所有建筑物的共用部分的正常運(yùn)行,使用,維修和保養(yǎng)的工作量,電梯,高低壓配電設(shè)備,共用照明,水泵,消防設(shè)施等共用設(shè)備,設(shè)施仍然要投入正常運(yùn)行,仍然需要維修和保養(yǎng);保安的值勤,巡邏,安全檢查等工作量也不會(huì)減少;清潔衛(wèi)生,環(huán)境綠化等等物業(yè)管理的管理服務(wù)工作量一樣也不會(huì)因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少.

第三,造成業(yè)主的物業(yè)建筑物的空置責(zé)任在于業(yè)主本身,而并非物業(yè)管理公司無(wú)理阻撓不讓業(yè)主投入使用,因此,空置房的責(zé)任不在于物業(yè)管理公司.

第四,減免物業(yè)管理費(fèi)用對(duì)未空置物業(yè)建筑物的業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的.雖然物業(yè)建筑物空置,但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)而帶來(lái)的物業(yè)建筑的保值和增值的經(jīng)濟(jì)成果.

因此物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主講清楚上述道理,要二位老人按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi).

八,小朱的做法不妥,《中華人民共和國(guó)憲法》第九十條明確規(guī)定,"中華人民共和國(guó)公民住宅不受侵犯.禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅",《中華人民共和國(guó)刑法》第二百四十五條規(guī)定:"非法搜查或者非法侵入公民住宅的,處三年以下有期徒刑或者拘役".因此,小朱在沒(méi)有任何其他見(jiàn)證人在場(chǎng)的情況,擅自進(jìn)入A公司顯然不妥.在此情況下,小朱應(yīng)通過(guò)對(duì)講機(jī),通知管理處其他保安及A公司有關(guān)人員,同時(shí)自己守住門口不動(dòng),待管理處其他保安及A公司有關(guān)人員到場(chǎng)后才能進(jìn)入A公司.然后再查看有否失竊,若有失竊,則立即報(bào)案.若失竊.查看完后,應(yīng)關(guān)好A公司門.

9,業(yè)主的要求是合理的.因?yàn)闃I(yè)主買房時(shí),合同就明確規(guī)定了,共有面積和共有設(shè)備為全體業(yè)主所共有,是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司拆除展臺(tái).如果不拆除,則利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)賺的錢,理所當(dāng)然也歸全體業(yè)主.并應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議,或?qū)⑦@筆收益用來(lái)貼補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)的不足,或直接納入到維修基金之中,也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議按照業(yè)主所擁有的共有部分的持有比例向全體業(yè)主分配.

10,小李的做法是對(duì)的.因?yàn)橐坏┬纬墒聦?shí)上的保管合同,萬(wàn)一物品有損壞或丟失,則小李就要承擔(dān)賠償責(zé)任.當(dāng)然,小李要做好對(duì)業(yè)主的耐心解釋工作,動(dòng)之以情,曉之以理.我們提倡業(yè)主至上的服務(wù)宗旨,但不能違反有關(guān)原則和規(guī)定.

十一,第一,發(fā)展商可以將末出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),.根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式,就是原始取得和繼受取得.原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體,從而取得了建筑物所有權(quán)的方式.繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上,建筑物發(fā)展商通過(guò)買賣,贈(zèng)與,繼承,交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式.因此,是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán).

任何人,或者任何其他組織依法通過(guò)買賣,贈(zèng)與,繼承,交換或其他合法方式獲得了建筑物其中的某一個(gè)單元或套房,就成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的業(yè)主.

發(fā)展商未出售的房屋也許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商留著自用,出租或其他用途,只要這部分房屋的所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,所有權(quán)者仍然是發(fā)展商.因此,這時(shí)發(fā)展商就由原來(lái)的建筑物所有權(quán)人的身份依法轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)人.當(dāng)發(fā)展商成為建筑物區(qū)分所有權(quán)人之后,從法律地位上,自然就擁有建筑物區(qū)分所有權(quán)人的區(qū)分所有建筑物專有部分所有權(quán),共用部分持分權(quán)及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)的各項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)然也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù).這時(shí)發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人依法是享有與其他業(yè)主一樣平等的各項(xiàng)業(yè)主的權(quán)利和義務(wù).任何人都不能隨意剝奪發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的業(yè)利和義務(wù),否則,就構(gòu)成侵害發(fā)展商業(yè)主的合法權(quán)益,發(fā)展商有權(quán)依據(jù)法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定來(lái)維護(hù)其合法權(quán)益.

既然發(fā)展商作為未出售房屋部分的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,就必然擁有業(yè)主大會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).

綜上所述,發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人,即未出售房屋的業(yè)主,與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán).某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán),是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益,堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果,要求進(jìn)行重新選舉,這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解.

第二,作為物為管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋,使他們清楚了解法律,法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益,依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作.

十二,同10題

十三,合理.但應(yīng)向業(yè)主解釋清楚,收取的費(fèi)用是為了支付實(shí)施車輛的管理所必須發(fā)生的人工費(fèi)和設(shè)施,設(shè)備費(fèi)及相關(guān)的管理費(fèi)用.費(fèi)用的收取以維持車輛保管站的正常運(yùn)作為最低限度.

十四,第一,合同是否有效,要視合同的訂立情況.如果訂立的合同不存在主體不合格,無(wú)效,意思表示不真實(shí),內(nèi)容不合法等四種情況,則合同有效,但只要出現(xiàn)了這四種情況中的任何一種,則該合同無(wú)效.

第二,合同的解除有兩種情形:即約定解除和法定解除二種形式.約定解除是當(dāng)事人通過(guò)行使約定的解除權(quán)或者兩方協(xié)商決定,而進(jìn)行的合同解除.約定解除權(quán)的解除是當(dāng)事人在合同中約定在合同成立以后,全部履行之前,由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件出現(xiàn)后享有解除權(quán),并可以通過(guò)行使合同的解除權(quán)而消滅合同關(guān)系,如果開(kāi)發(fā)商要單方面行使約定解除權(quán),就必須以約定的合同解除條件出現(xiàn)為前提.協(xié)商解除是指合同雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,都同意解除,而不是單方面行使解除權(quán).因此,如果沒(méi)有約定的合同解除條件,開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)解除合同.但開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)物業(yè)行政主管部門仲裁或向人民法院訴訟,申請(qǐng)解除合同.

法定解除是合同解除的條件由法律直接規(guī)定.

十五,水管滲漏,屬一般維修,換根外墻水管即可.因此,不應(yīng)使用維修基金.因這根水管修好以后,8戶住戶都受益,根據(jù)"誰(shuí)受益,誰(shuí)負(fù)責(zé)"的原則,應(yīng)由8戶住戶共同維修,具體費(fèi)用按份額比例分?jǐn)?

十六,如果該公司對(duì)管理人員進(jìn)行過(guò)這方面的培訓(xùn)或有這方面的操作規(guī)程要求,則該管理人員的做法無(wú)不妥.但如果該管理人員不知道這方面的要求或不知道如何操作,則應(yīng)對(duì)客人說(shuō)明,其本人不知究竟應(yīng)該如何處理此事,他可帶客人一起或獨(dú)自到有關(guān)部門了解情況后,再做決定,但他無(wú)權(quán)拒絕.

十七,做法無(wú)不妥.因?yàn)樾^(qū)公共場(chǎng)所屬全體業(yè)主的公共場(chǎng)所,為全體業(yè)主所獨(dú)有,是業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn).外人在小區(qū)內(nèi)高聲招攬生意,侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益,做為物業(yè)公共區(qū)域管理人員,該管理應(yīng)勸其離開(kāi).但不應(yīng)用驅(qū)趕的方式,應(yīng)多請(qǐng)一些保安員來(lái)勸說(shuō)他們出去.

18,如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理公司有過(guò)錯(cuò),造成該業(yè)受重傷,則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任.盡管物業(yè)公司收取了保安服務(wù)費(fèi),但物業(yè)管理的保安服務(wù)是一種群防群治的安全防范服務(wù).物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主,住戶之間不存在人身,財(cái)產(chǎn)的保管或保險(xiǎn)關(guān)系.

建議該公司向業(yè)主解釋清楚物業(yè)保安服務(wù)的性質(zhì).

第3篇

第一條　根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《石家莊物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)法規(guī)、政策，為維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，制定本公約。

第二條　本公約對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力。

第二章　物業(yè)基本情況

第三條　本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況：

物業(yè)名稱_________；

坐落位置_________；

物業(yè)類型_________；

建筑面積_________。

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至_________；

南至_________；

西至_________；

北至_________。

第四條　根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：

（一）由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、_________等；

（二）由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷設(shè)施等；

（三）由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括圍墻、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房等。

第三章　物業(yè)的使用

第五條　業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第六條　業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。

第七條　業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計(jì)用途的，業(yè)主應(yīng)在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

第八條　業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)自用部分進(jìn)行裝飾、裝修，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)登記，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

業(yè)主應(yīng)按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng)，不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第九條　業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。

本物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修施工時(shí)間為_(kāi)________，其他時(shí)間不得施工。

第十條　因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十一條　業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得擅自拆改。

第十二條　業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào)，未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的，應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)指定的位置安裝，并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十三條　業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯，應(yīng)遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯使用管理規(guī)定。

第4篇

在物業(yè)管理活動(dòng)中之所以出現(xiàn)許多新問(wèn)題，一個(gè)主要原因是很多人對(duì)物業(yè)管理中的法律關(guān)系熟悉不清，錯(cuò)誤的理解自己在物業(yè)管理中的法律地位。發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)物業(yè)區(qū)，通過(guò)市場(chǎng)銷售，將所建商品房逐漸，部分或全部出售給購(gòu)房人，即業(yè)主。發(fā)展商的法律地位逐漸從原來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于一貫發(fā)展商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般都需要幾年，在這幾年中，發(fā)展商對(duì)該項(xiàng)目擁有所有權(quán)。但當(dāng)該項(xiàng)目完成商品房售出后，雖然所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，但大多數(shù)發(fā)展商在概念中認(rèn)為其所建商品房的所有權(quán)仍未發(fā)生轉(zhuǎn)變。他們?nèi)哉J(rèn)為物業(yè)區(qū)是他們所建，當(dāng)然物業(yè)管理由他們管，這種概念往往把物業(yè)管理引入歧途。在法律上所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也標(biāo)志著新的所有權(quán)人對(duì)其所擁有的財(cái)產(chǎn)的處置權(quán)、管理權(quán)。這一概念在物業(yè)管理中尤為重要，所以在物業(yè)管理中，都要以圍繞向產(chǎn)權(quán)所有人提供服務(wù)為中心進(jìn)行活動(dòng)。

產(chǎn)權(quán)所有人是物業(yè)區(qū)內(nèi)的主人，由他們?cè)谶m當(dāng)?shù)臅r(shí)候（入住達(dá)到法定比例），組織以產(chǎn)權(quán)人為主的業(yè)主管理委員會(huì)，代表全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主管理委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。業(yè)主管理委員會(huì)制定管委會(huì)章程。業(yè)主管理委員會(huì)決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司，并負(fù)責(zé)和物業(yè)管理公司簽定委托管理合同。業(yè)主委員會(huì)和已簽約的物業(yè)管理公司，共同制定新的物業(yè)管理公約和新的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由已簽過(guò)委托合同的物業(yè)管理公司代表業(yè)主管理委員會(huì)，選聘保安公司和其他專業(yè)服務(wù)公司向物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)。

由于購(gòu)房人是逐漸進(jìn)入物業(yè)區(qū)內(nèi)的，而且業(yè)主管理委員會(huì)是當(dāng)業(yè)主入住率達(dá)到一定比例時(shí)才成立的。所以在物業(yè)區(qū)入住的前期，也即發(fā)展商仍擁有全部或大部分商品房的所有權(quán)時(shí)，一般由發(fā)展商布置物業(yè)管理服務(wù)，包括這一時(shí)期的物業(yè)管理公司的選聘，管理公約的制定和物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都只能暫由發(fā)展商來(lái)確定。但發(fā)展商應(yīng)在管理公約中或收費(fèi)通知中注明，此種布置是一種臨時(shí)性的布置，等業(yè)主管理委員會(huì)成立后，將由業(yè)主委員會(huì)再做調(diào)整。

只有理順了物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并讓物業(yè)管理中涉及的各個(gè)方面都能正確理解這種法律關(guān)系，物業(yè)管理中的新問(wèn)題就輕易得到解決。

二、發(fā)展商直接管理物業(yè)輕易引發(fā)的法律新問(wèn)題

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，社會(huì)越進(jìn)步，社會(huì)分工也越來(lái)越細(xì)，專業(yè)性也會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。從專業(yè)分工的角度上來(lái)講，物業(yè)管理因該由專門的物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)，但在實(shí)際操作中，卻有許多不在情理之中的事情。

有很多項(xiàng)目的發(fā)展商就獨(dú)自承擔(dān)起物業(yè)管理的重任。這些發(fā)展商在其內(nèi)部附設(shè)一個(gè)物業(yè)管理部門，自制物業(yè)管理公約，自訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，自己組織布置成立物業(yè)管理委員會(huì)。總之，以主人自居對(duì)廣大業(yè)主和物業(yè)區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。發(fā)展商的這種行為輕易造成如下新問(wèn)題摘要：

1.房屋本身質(zhì)量新問(wèn)題導(dǎo)致業(yè)主拒交管理費(fèi)。房產(chǎn)做為一種商品，在居民消費(fèi)中是最大的消費(fèi)商品，也是較復(fù)雜的商品。商品的質(zhì)量最難保證，質(zhì)量新問(wèn)題也是最輕易發(fā)生的。當(dāng)發(fā)展商自己愿意承擔(dān)物業(yè)管理時(shí)，就如同給自己的脖子上套了一幅枷鎖。只要當(dāng)業(yè)主的房子有諸如漏雨、強(qiáng)面傾斜，或是門窗裂縫，業(yè)主都會(huì)以此為由拒交管理費(fèi)。

2.當(dāng)裝修出現(xiàn)質(zhì)量新問(wèn)題時(shí)。假如發(fā)展商交付的是精裝修的商品房，一旦出現(xiàn)壁紙脫落、地板走翹，石膏板開(kāi)裂或裝飾物變形，業(yè)主都會(huì)以此為由來(lái)要求發(fā)展商減免幾個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。

3.當(dāng)實(shí)測(cè)面積和購(gòu)買時(shí)的暫測(cè)面積有誤差時(shí)。實(shí)測(cè)面積和暫測(cè)面積一般都是有誤差的，一旦當(dāng)這種誤差對(duì)業(yè)主不利時(shí)，業(yè)主就會(huì)以物業(yè)管理費(fèi)作為討價(jià)還價(jià)的余地，迫使發(fā)展商讓步。

4.采用分期付款或尾款緩交的情況。有的發(fā)展商采用分期付款的方式售房，業(yè)主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干時(shí)間內(nèi)交清。這時(shí)假如發(fā)生房屋質(zhì)量新問(wèn)題，裝修質(zhì)量或水電氣暖，以及面積方面的新問(wèn)題，或有物業(yè)管理不到位的新問(wèn)題時(shí)，發(fā)展上不但物業(yè)管理費(fèi)收不上來(lái)，就連剩余未付的房款也難收上來(lái)。

5.有銀行按揭貸款的情況出現(xiàn)時(shí)。發(fā)展上為了促銷，向銀行申請(qǐng)按揭貸款支持其業(yè)主購(gòu)房，并為業(yè)主向銀行提供信用擔(dān)保。假如業(yè)主不能按時(shí)還本付息，自己愿承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。假如出現(xiàn)上述的有關(guān)質(zhì)量新問(wèn)題，或物業(yè)管理方面的新問(wèn)題，業(yè)主會(huì)拒絕向銀行還本付息，而把承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任推給發(fā)展商。

之所以發(fā)生上面的幾種風(fēng)險(xiǎn)，主要的原因是發(fā)展商不能積極主動(dòng)地避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，而是把兩個(gè)法律關(guān)系攪和在一起，這就導(dǎo)致了業(yè)主會(huì)把兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，即購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)合并在一起，同時(shí)推給發(fā)展商。假如發(fā)展商不涉及或不直接涉及物業(yè)管理，而由專業(yè)物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，假如出現(xiàn)上述新問(wèn)題，則責(zé)任輕易分清。該是質(zhì)量新問(wèn)題由發(fā)展商處理；該是物業(yè)管理責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)；該交的物業(yè)管理費(fèi)則業(yè)主自然會(huì)交。類似的案例不在少數(shù)。假如發(fā)展商自己獨(dú)攬物業(yè)管理，一旦出現(xiàn)新問(wèn)題，將很難從這些困擾和繁雜的法律泥潭中脫身。所以，無(wú)論從哪個(gè)方面講，發(fā)展商自己獨(dú)自從事其開(kāi)發(fā)的物業(yè)區(qū)的物業(yè)管理都是弊大于利。

三、物業(yè)管理公約應(yīng)在什么時(shí)間簽署，由誰(shuí)來(lái)制定

物業(yè)管理公約是約束業(yè)主和物業(yè)管理公司行為規(guī)范的法律文件，這是物業(yè)管理活動(dòng)中的一個(gè)非常重要的法律文件。這個(gè)文件體現(xiàn)的法律關(guān)系比較復(fù)雜，他不僅體現(xiàn)了所有者和被聘用者之間的聯(lián)系，也體現(xiàn)了管理者和被管理者之間的法律關(guān)系。在這個(gè)文件里業(yè)主從所有者到被管理者，物業(yè)公司從聘用者到管理者，雙方在發(fā)生著位置的變換。所有者同意讓渡出自己的一部分權(quán)利交給物業(yè)公司來(lái)行使，所以物業(yè)管理公約是物業(yè)管理中的最終要的法律文件。由于在物業(yè)管理立法中沒(méi)有明確確立物業(yè)管理公約的法律地位，無(wú)論是業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，還是物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理公約的法律地位和功能沒(méi)有一個(gè)正確地充分熟悉，沒(méi)有充分熟悉和發(fā)揮物業(yè)管理公約的真正功能，對(duì)于物業(yè)管理公約的簽訂不夠重視。也導(dǎo)致在司法實(shí)踐中，部分法官往往并沒(méi)有將物業(yè)管理公約作為基于私法自治原則而衍生的物業(yè)管理的最高自治規(guī)則來(lái)對(duì)待，也沒(méi)有把物業(yè)管理公約看成為物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則，使得物業(yè)管理公約缺乏應(yīng)有的法律約束力。

在物業(yè)管理的初期，由于發(fā)展商擁有大部分產(chǎn)權(quán)，所以發(fā)展商在物業(yè)管理中的功能比較大，又因?yàn)槭前l(fā)展商首先聘用了物業(yè)公司，所以最初的物業(yè)管理公約是由發(fā)展商來(lái)制定的。我們知道現(xiàn)在有關(guān)政府部門也印制了物業(yè)管理公約的范本，但那僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的范本而已，很多內(nèi)容還需要實(shí)際管理者增添。比較好的辦法是發(fā)展商應(yīng)和物業(yè)管理公司共同制定物業(yè)管理公約。但這時(shí)的管理公約里一定要規(guī)定有效期限，比如規(guī)定當(dāng)業(yè)主管理委員會(huì)成立后，其有效期截止。

隨著房屋的銷售，產(chǎn)權(quán)逐步從發(fā)展商手里轉(zhuǎn)移到了新的業(yè)主手里，發(fā)展商原來(lái)在物業(yè)區(qū)呢的位置由業(yè)主們代替，原來(lái)發(fā)展商在物業(yè)管理公約中的權(quán)利和義務(wù)也要相應(yīng)做些調(diào)整。同樣廣大業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)也應(yīng)該在公約中得到充分體現(xiàn)，所以修改物業(yè)管理公約就勢(shì)在必然。假如業(yè)主管理委員會(huì)成立后，決定選聘新的物業(yè)管理公司，當(dāng)然就更應(yīng)該制訂新的物業(yè)管理公約了。不論是修改原來(lái)的物業(yè)管理公約還是制訂新的版本，都應(yīng)由業(yè)主管理委員會(huì)主要負(fù)責(zé)，并會(huì)同物業(yè)管理公司一起根據(jù)物業(yè)區(qū)的實(shí)際情況制定出切實(shí)可行的公約來(lái)。在物業(yè)管理實(shí)踐中經(jīng)常碰到業(yè)主擔(dān)心侵害自己合法權(quán)益，而不愿意簽訂物業(yè)管理公約的情況，這也是物業(yè)管理公約功能得不到充分體現(xiàn)和發(fā)揮的一個(gè)普遍原因。因此，物業(yè)管理公約的功能要能夠真正體現(xiàn)和發(fā)揮，一個(gè)非常重要的因素就是要確實(shí)保證物業(yè)管理公約的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理。在物業(yè)管理實(shí)踐中，的確有一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司利用自己有權(quán)起草和擬訂物業(yè)管理公約的途徑，在物業(yè)管理公約的強(qiáng)制性或禁止性內(nèi)容上，處于維護(hù)自己的私利而設(shè)定一些侵害全體業(yè)主合法權(quán)益的公約條款，這就背離了物業(yè)管理公約應(yīng)體現(xiàn)的公平、公正、公開(kāi)、平等以及合法、合理的基本原則。

四、物業(yè)管理費(fèi)導(dǎo)致的新問(wèn)題

以業(yè)主承受能力為借口，導(dǎo)致的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，是制約物業(yè)管理健康發(fā)展的一個(gè)重要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計(jì)，必須靠其他經(jīng)營(yíng)收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說(shuō)明現(xiàn)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏科學(xué)性和合理性。物業(yè)管理是市場(chǎng)行為，必須遵循社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，應(yīng)由當(dāng)事人按照市場(chǎng)規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價(jià)格。已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過(guò)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的形式確定，在物業(yè)管理服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格。確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開(kāi)、合理以及和物業(yè)管理服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

過(guò)低或過(guò)高的收費(fèi)，都會(huì)導(dǎo)致許多業(yè)主遲延交費(fèi)，不交費(fèi)或抗交管理費(fèi)。由于不交費(fèi)或少交費(fèi)，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進(jìn)物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴(yán)重的則導(dǎo)致訴諸武力，引起法律糾紛。過(guò)高的收費(fèi)或過(guò)低的收費(fèi)會(huì)引起很多負(fù)功能，直接增加了物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)性。

五、如何區(qū)分物業(yè)管理費(fèi)和物業(yè)管理維修基金

物業(yè)管理收費(fèi)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)是科學(xué)的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的.各項(xiàng)收費(fèi)的概念也應(yīng)該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費(fèi)用有物業(yè)管理費(fèi)、代收代繳的費(fèi)用和物業(yè)管理維修基金。

代收代繳的費(fèi)用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來(lái)再如數(shù)繳給有關(guān)公司的，如摘要：水費(fèi)、電費(fèi)、綠化費(fèi)、電視接收費(fèi)、保安費(fèi)、垃圾處理費(fèi)、電話費(fèi)、煤氣燃?xì)赓M(fèi)、土地使用費(fèi)等。

物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的收費(fèi)，也即物業(yè)管理收費(fèi)。這筆收費(fèi)可以按照有關(guān)規(guī)定按每平方米每月多少錢來(lái)定。管理費(fèi)是維持物業(yè)區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的“血液”，沒(méi)有穩(wěn)定的管理費(fèi)，物業(yè)管理公司就無(wú)法工作。假如一個(gè)物業(yè)區(qū)內(nèi)成立了物業(yè)管理委員會(huì)，并且制定出了管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，則所有業(yè)主都應(yīng)遵守這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，向物業(yè)管理公司準(zhǔn)時(shí)交費(fèi)。

但有時(shí)確有一些業(yè)主，只顧自己個(gè)人私利，盡管業(yè)主管理委員會(huì)已經(jīng)代表全體業(yè)主制定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但他們?nèi)灾萌糌杪劊倚形宜兀芙^向物業(yè)公司交費(fèi)。這些人的拒絕交費(fèi)產(chǎn)生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權(quán)益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益。這些人不交費(fèi)，其他業(yè)主多的費(fèi)用其實(shí)就在為他們服務(wù)。這樣的案例確實(shí)發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內(nèi)。有時(shí)物業(yè)管理公司也采取一些強(qiáng)制辦法，如停水停電等，但這種做法輕易引起難以預(yù)料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)共同前去說(shuō)服教育，假如仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提訟，最后法院用強(qiáng)制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會(huì)在制定管理公約時(shí)，應(yīng)該將如何制裁無(wú)故不交管理費(fèi)用的行為的有關(guān)條款寫(xiě)進(jìn)公約里。

物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲(chǔ)備基金。設(shè)立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應(yīng)付在物業(yè)管理活動(dòng)中巨額的非預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運(yùn)作、正常使用功能而進(jìn)行的修繕改良的開(kāi)支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所講的中修、大修和更新改造。由于計(jì)提固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的目的也是用于固定資產(chǎn)的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的功能類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產(chǎn)折舊費(fèi)的計(jì)提。

眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會(huì)受到自然環(huán)境和人為的損害。隨著時(shí)間的增加，自然環(huán)境如風(fēng)力、重力、震動(dòng)、大氣、水、雷電等對(duì)所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。假如沒(méi)有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地布置區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計(jì)劃，必然會(huì)加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會(huì)由于維修保養(yǎng)不及時(shí)使所有建筑物過(guò)早達(dá)到危險(xiǎn)程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達(dá)設(shè)計(jì)壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護(hù)，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和正常運(yùn)行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長(zhǎng)所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)了所有建筑物的升值，使所有權(quán)人獲得有效地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，最大限度地提高了投資的回報(bào)率。

在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設(shè)施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金，而公用設(shè)施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因?yàn)樽≌惖奈飿I(yè)管理都直接面對(duì)著居民，同時(shí)在住宅區(qū)內(nèi)用于居民公益性質(zhì)的公用設(shè)施相對(duì)比較多，考慮到居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般在需要對(duì)公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造時(shí)，需要的費(fèi)用比較多，居民往往難以一下子承受，同時(shí)這些費(fèi)用收集比較困難，這就直接影響了公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)以及更新改造的效率，從這個(gè)意義上設(shè)置公用設(shè)施專用基金具有一定的社會(huì)公益性質(zhì)。相反對(duì)于非住宅類的物業(yè)管理，公用設(shè)施相對(duì)較少，費(fèi)用小也比較輕易籌集，因此，沒(méi)有設(shè)置公用設(shè)施專用基金的必要。

六、業(yè)主管理委員會(huì)的職責(zé)和權(quán)限

許多實(shí)踐證實(shí)一個(gè)物業(yè)區(qū)管理的好壞，和該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會(huì)有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會(huì)由物業(yè)區(qū)內(nèi)過(guò)半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權(quán)力。實(shí)際上業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主行使權(quán)力的常設(shè)最高權(quán)利機(jī)構(gòu)。

業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一至兩次，由業(yè)主管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)決議的內(nèi)容有摘要：1.物業(yè)管理公約及《業(yè)主委員會(huì)章程》的修訂變更；2.在合同期內(nèi)解除終止物業(yè)管理服務(wù)合同，解聘作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理企業(yè)；3.物業(yè)建筑物的重大修繕或改良；4.物業(yè)建筑物的重建；5.業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選；6.區(qū)分所有權(quán)的強(qiáng)制出讓；7.約定專有部分或共用部分的事項(xiàng)。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內(nèi)的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會(huì)的撤消和重選等新問(wèn)題更是重中之重。

業(yè)主管理委員會(huì)每半年審核管理公司呈報(bào)的財(cái)務(wù)報(bào)表和資金使用概況，對(duì)物業(yè)區(qū)內(nèi)的重大資金支出或維修事項(xiàng)予以審核，批準(zhǔn)管理公司運(yùn)用維修管理基金。由此可見(jiàn)業(yè)主管理委員會(huì)的功能在物業(yè)區(qū)內(nèi)是非常重大的。業(yè)主管理委員會(huì)和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會(huì)議，商討重大新問(wèn)題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。

假如物業(yè)區(qū)內(nèi)不設(shè)立業(yè)主管理委員會(huì)，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極輕易造成很多對(duì)業(yè)利進(jìn)行侵犯的事件，業(yè)主的合法權(quán)益就不會(huì)得到保護(hù)，最終將不可避免地導(dǎo)致糾紛的出現(xiàn)。

七、正確的法律關(guān)系和完善的管理制度是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)

物業(yè)管理工作既煩瑣，又復(fù)雜，既辛勞，又不輕易搞好。有關(guān)物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律新問(wèn)題越來(lái)越多，而且這些新問(wèn)題又極不輕易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實(shí)新問(wèn)題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的新問(wèn)題，減少物業(yè)管理方面的風(fēng)險(xiǎn)，除了國(guó)家應(yīng)頒布更詳盡的法規(guī)和制定有關(guān)政策外，完善物業(yè)管理中的法律關(guān)系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關(guān)系不正確，導(dǎo)致以后一系列的工作都會(huì)出現(xiàn)新問(wèn)題。

在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)都正確理解物業(yè)管理中的法律關(guān)系，并用正確的法律文件來(lái)確定這些法律關(guān)系也是不現(xiàn)實(shí)的。業(yè)主管理委員會(huì)或是物業(yè)管理公司可以聘請(qǐng)精通房地產(chǎn)法律方面的律師提供法律服務(wù)，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會(huì)章程等。律師還可以提供有關(guān)解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務(wù)。同時(shí)還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)制定其他一系列相關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應(yīng)該有法可依，有章可循。

應(yīng)該指出目前在物業(yè)管理活動(dòng)中所涉及到的物業(yè)管理法律新問(wèn)題遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和權(quán)利義務(wù)、規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和功能……等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴(kuò)大，人們的對(duì)物業(yè)管理的法律意識(shí)的不斷提高，深入探究和探索思索物業(yè)管理的法律新問(wèn)題，強(qiáng)化物業(yè)管理理論探究，用所有權(quán)構(gòu)筑起物業(yè)管理理論體系，從立法策略上構(gòu)筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎(chǔ)，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個(gè)業(yè)內(nèi)人士應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)，只有通過(guò)我們大家的不斷探索、開(kāi)拓和進(jìn)取，才能迎來(lái)二十一世紀(jì)物業(yè)管理的燦爛明天。

參考文獻(xiàn)摘要：

1、劉佳能《現(xiàn)代物業(yè)管理》華南理工大學(xué)出版社1995年

2、陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度探究》法律出版社1995年

3、程信和、劉國(guó)臻《房地產(chǎn)法》北京大學(xué)出版社2001年

4、高富平、黃武雙《物業(yè)權(quán)屬和物業(yè)管理》中國(guó)法制出版社2002年

5、夏善勝《物業(yè)管理法》法律出版社2003年

6、《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》

7、《北京市小區(qū)物業(yè)管理辦法》

摘要：

第5篇

    第一條  為規(guī)范物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

    第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理適用本條例。

    本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主組成業(yè)主委員會(huì)對(duì)其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理的活動(dòng)。

    本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

    本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的人。

    本條例所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。

    本條例所稱物業(yè)管理公司，是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。

    第三條  各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)物業(yè)管理向社會(huì)化、專業(yè)化發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，改善人民生活和社會(huì)環(huán)境。

    第四條  省人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)全省的物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督、管理。

    市、縣人民政府確定的物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的監(jiān)督、管理。本省各級(jí)人民政府的其他有關(guān)行政管理部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

    第二章  業(yè)主管理權(quán)

    第五條  業(yè)主依法享有對(duì)物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。

    業(yè)主的主要權(quán)利是：

    （一）參加業(yè)主大會(huì)；

    （二）享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

    （三）表決通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

    （四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

    （五）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的管理工作。

    業(yè)主的主要義務(wù)是：

    （一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決議、決定；

    （二）遵守業(yè)主公約；

    （三）遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；

    （四）按時(shí)交付分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理、維修等費(fèi)用。

    第六條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法由省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省公安、民政等行政主管部門制定。

    縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃定辦法，具體劃定本轄區(qū)內(nèi)每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的范圍。

    第七條  物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過(guò)一年的，應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

    物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。

    第八條  召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過(guò)。決定通過(guò)后應(yīng)當(dāng)予以公布。

    業(yè)主可以書(shū)面委托人出席業(yè)主大會(huì)。

    第九條  業(yè)主的投票權(quán)，住宅按每戶計(jì)算表決權(quán)；工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán)。

    第十條  業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：

    （一）選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)組成人員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

    （二）通過(guò)業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程；

    （三）批準(zhǔn)物業(yè)管理委托合同；

    （四）決定有關(guān)業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；

    （五）決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

    第十一條  業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開(kāi)一次。

    經(jīng)有百分之二十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在接到提議后十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。

    第十二條  業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員不得少于五人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生。

    業(yè)主委員會(huì)委員每屆任期二年，可以連選連任。

    業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由遵紀(jì)守法、熱心公益事業(yè)、處事公正、責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任。

    業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地物業(yè)管理行政主管部門備案。

    第十三條  業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：

    （一）召集和主持業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

    （二）草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或者修訂草案并報(bào)業(yè)主大會(huì)通過(guò)，監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。

    （三）通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式選聘物業(yè)管理公司，代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理委托合同，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后負(fù)責(zé)履行；

    （四）聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)；

    （五）監(jiān)督共用設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地的使用和維護(hù)。

    業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任定期召集，召開(kāi)會(huì)議必須有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定須經(jīng)過(guò)半數(shù)委員同意。

    業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。

    第十四條  業(yè)主公約是由業(yè)主共同訂立的有關(guān)物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)管理的協(xié)議，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

    第十五條  業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件，對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。

    轉(zhuǎn)讓人或者出租人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司。

    第十六條  業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

    第三章  物業(yè)委托管理

    第十七條  業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)，雙方應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿原則簽訂物業(yè)管理委托合同。

    物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：

    （一）雙方當(dāng)事人和委托管理物業(yè)的基本情況；

    （二）物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

    （三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)及收取辦法；

    （四）合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時(shí)物業(yè)資料的移交方式等；

    （五）違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；

    （六）雙方當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。

    第十八條  從事物業(yè)管理的公司必須持有縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，并向工商行政主管部門申請(qǐng)注冊(cè)登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

    第十九條  物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供下列服務(wù)內(nèi)容：

    （一）建筑物及其附屬的共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；

    （二）綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；

    （三）安全防范服務(wù)；

    （四）車輛停放及其場(chǎng)地的管理；

    （五）高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；

    （六）物業(yè)檔案資料的管理；

    （七）業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)。

    第二十條  物業(yè)竣工后綜合驗(yàn)收前的前期管理及其費(fèi)用由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定制訂前期管理守則，并在售房時(shí)予以明示。

    業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

    第二十一條  建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗(yàn)收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會(huì)，未經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用。

    建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)移交物業(yè)綜合驗(yàn)收檔案資料和房屋使用說(shuō)明書(shū)。

    第四章  物業(yè)的使用和維護(hù)

    第二十二條  物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

    第二十三條  業(yè)主、使用人使用房屋不得有下列行為：

    （一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

    （二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

    （三）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品；

    （四）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng)。

    業(yè)主、使用人不按房屋使用說(shuō)明書(shū)使用房屋造成的后果，由其自負(fù)。

    第二十四條  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

    （一）踐踏、占用綠地；

    （二）損毀樹(shù)木、園林；

    （三）占用通道等共用場(chǎng)地；

    （四）亂拋亂堆垃圾、雜物；

    （五）發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

    （六）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；

    （七）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；

    （八）法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

    第二十五條  業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守房屋使用說(shuō)明書(shū)和業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將有關(guān)注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守。

    第二十六條  建筑物共有部分的維修責(zé)任，按下列規(guī)定承擔(dān)：

    （一）毗連部分，由毗連部分的業(yè)主共同承擔(dān)；

    （二）建筑物本體共用部分，由該建筑物所有業(yè)主共同承擔(dān)；

    （三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地，由全體業(yè)主共同承擔(dān)；

    出租物業(yè)維修責(zé)任的承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在租賃合同中約定。

    第五章  物業(yè)管理費(fèi)用

    第二十七條  業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約，按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會(huì)的決定交付物業(yè)管理、維修等費(fèi)用。

    建設(shè)單位未售出的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偽飿I(yè)管理、維修費(fèi)用，分?jǐn)偙壤龖?yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

    第二十八條  確定物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理的原則。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量應(yīng)當(dāng)與服務(wù)收費(fèi)相適應(yīng)。

    物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

    政府指導(dǎo)價(jià)由省人民政府價(jià)格行政主管部門會(huì)同建設(shè)行政主管部門制定。縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門可以在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

    第二十九條  已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同中按照政府指導(dǎo)價(jià)約定或者由雙方協(xié)商確定。

    物業(yè)已交付使用尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)提出，報(bào)所在地縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門核定。

    第三十條  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用經(jīng)約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

    第三十一條  物業(yè)管理公司收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布。

    物業(yè)管理公司在物業(yè)管理委托合同約定以外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或者使用人可以不支付服務(wù)費(fèi)用。

    第三十二條  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理維修基金。

    物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，一次性劃撥給業(yè)主委員會(huì)，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。

    物業(yè)管理維修基金由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立專款帳戶代為管理，不得挪作他用。

    第三十三條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí)，其費(fèi)用從物業(yè)管理維修基金增值部分中開(kāi)支；增值部分不足以開(kāi)支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分應(yīng)當(dāng)向業(yè)主收回。

    物業(yè)管理維修基金的使用，由物業(yè)管理公司提出年度計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。

    物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)每半年公布一次物業(yè)管理維修基金的使用情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。

    第三十四條  建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)偟綉舻挠糜诠卜?wù)的公共用房和管理用房。

    第六章  法律責(zé)任

    第三十五條  業(yè)主、使用人、物業(yè)公司和建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時(shí)，當(dāng)事人可以通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決，協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

    第三十六條  違反本條例第十八條規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政主管部門依法處理。

    第三十七條  物業(yè)管理公司違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失；并可視情節(jié)輕重，降低其資質(zhì)等級(jí)或者注銷其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)：

    （一）建筑物及共用設(shè)備、共用設(shè)施不按期修繕或者養(yǎng)護(hù)、維修不當(dāng)，造成業(yè)主損失的；

    （二）服務(wù)管理不當(dāng)，使共用設(shè)施、設(shè)備遭受損失的；

    （三）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施、共用場(chǎng)地用途的；

    （四）不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定的其他義務(wù)的。

    第三十八條  物業(yè)管理公司違反本條例第二十九條規(guī)定的，由縣級(jí)以上人民政府價(jià)格行政主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的規(guī)定處理。

    第三十九條  業(yè)主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規(guī)定的，由業(yè)主委員會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)管理公司恢復(fù)原狀；恢復(fù)原狀所需的費(fèi)用以及對(duì)他人造成的損失，由責(zé)任人承擔(dān)。

    第四十條  業(yè)主和使用人違反本條例第二十七條規(guī)定，不按約定交付物業(yè)管理、維修等分?jǐn)傎M(fèi)用的，物業(yè)管理公司可以催繳、限期交付；逾期仍不交付的，按合同約定加收滯納金，合同沒(méi)有約定的，可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金；經(jīng)催收仍不交付的，可累積計(jì)帳，在物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)代為扣除；物業(yè)管理公司也可以依法向人民法院起訴。

    第四十一條  建設(shè)單位違反本條例第三十二條、第三十四條規(guī)定，不按規(guī)定劃撥物業(yè)管理維修基金、移交公共用房和管理用房的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期履行；逾期不履行的，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院起訴。

    第七章  附則

第6篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；供暖；成本；管控

供暖成本和管控工作是物業(yè)管理企業(yè)工作的重要內(nèi)容，關(guān)系到物業(yè)企業(yè)整體工作能力的體現(xiàn)。供暖問(wèn)題作為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，物業(yè)管理企業(yè)必須要切實(shí)做好成本的管控。本文通過(guò)分析物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的特點(diǎn)，并就物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀，給予提高物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控水平的對(duì)策，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的整體水平進(jìn)入一個(gè)全新的高度。

一、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本相關(guān)特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作具有空間分散、時(shí)間連續(xù)、服務(wù)多樣化等特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)供暖工作的空間分散，指的是服務(wù)的對(duì)象是或者新物業(yè)小區(qū)。時(shí)間連續(xù)是指物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)的建筑物提供連續(xù)不間斷的供暖服務(wù)，保證業(yè)主始終處于理想的溫度環(huán)境當(dāng)中。服務(wù)多樣化說(shuō)的是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容多種多樣，既要提供供暖能源上的管理，還要將所需的各種資源合理優(yōu)化整合。供暖成本在不斷地供暖服務(wù)中形成了一定的特點(diǎn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）成本構(gòu)成要素復(fù)雜

由于物業(yè)管理企業(yè)的供暖服務(wù)的多樣化，就造成物業(yè)管理企業(yè)供暖成本的相對(duì)復(fù)雜。按照供暖成本的構(gòu)成來(lái)看，可以將其分為能源成本、管理成本、資源成本等多個(gè)方面。能源成本是進(jìn)行供暖服務(wù)的決定因素，為供暖過(guò)程的順利實(shí)施提供必要的煤炭、水、電等能源支持。管理成本則是對(duì)供暖服務(wù)過(guò)程中所需要的管道進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理的所有成本。是對(duì)小區(qū)房屋的。資源成本是供暖整個(gè)過(guò)程中一切人力、物力、財(cái)力開(kāi)支的總稱。

（二）供暖成本的不斷加大

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，因此對(duì)供暖的要求也逐漸重視。也就意味著物業(yè)管理企業(yè)所提供供暖服務(wù)的范圍更加廣泛，因此供暖成本在地域上的分布更廣。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)使物業(yè)管理企業(yè)一味追求經(jīng)濟(jì)利益，通過(guò)不斷的搶占市場(chǎng)而擴(kuò)大供暖服務(wù)的范圍，所以說(shuō)物業(yè)管理供暖成本也隨著供暖面積的不斷變廣而加大。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施配備對(duì)供暖成本影響大

根據(jù)不同的建筑物和物業(yè)小區(qū)的特點(diǎn)采取的供暖服務(wù)不同，因此會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本有所不同。例如近幾年新建的樓房，相對(duì)來(lái)說(shuō)供暖管道等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，因此供暖成本相對(duì)比較低。但是對(duì)于很多老舊的建筑物來(lái)說(shuō)，供暖管道等裝置老化損壞，嚴(yán)重影響了供暖工作的順利開(kāi)展，使供暖的維修等成本增加，可見(jiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對(duì)供暖成本影響較大。

二、物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的現(xiàn)狀

（一）成本管理落后性

在現(xiàn)實(shí)的物業(yè)管理企業(yè)供暖過(guò)程中，供暖成本管理大多數(shù)都是從物業(yè)接管驗(yàn)收以后才開(kāi)始的，成本管理具有一定的滯后性。按照正常的成本管理流程來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理供暖成本很大程度上取決于企業(yè)本身的特點(diǎn)，物業(yè)管理規(guī)模、物業(yè)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、物業(yè)建筑材料等多方面，這些因素在很大程度上影響著物業(yè)管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物業(yè)管理企業(yè)供暖工作內(nèi)容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作內(nèi)容。但是在實(shí)際的工作過(guò)程中，物業(yè)供暖相關(guān)職能部門缺乏對(duì)供暖成本制度的認(rèn)識(shí)，被動(dòng)的執(zhí)行命令而缺乏管理成本的主觀能動(dòng)性。同時(shí)，員工的工作績(jī)效并未與工作內(nèi)容掛鉤，因此員工的工作積極性不大，會(huì)很大程度上阻礙成本管理的發(fā)展。

（三）成本管理理論不成熟

在成本管理人員的眼中，普遍認(rèn)為成本的管理是一味的降低成本的過(guò)程，而成本降低需要通過(guò)裁員、節(jié)約開(kāi)支等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。但是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不能適用現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)，更是束縛了企業(yè)自身的改革和創(chuàng)新。在很多方面，成本管理理論的不成熟使得管理者對(duì)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管理的認(rèn)識(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，只是片面注重服務(wù)與管理過(guò)程的節(jié)約，而非從降低管理成本的源頭出發(fā)去根治問(wèn)題，所以說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本一直居高不下。

三、更好實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)供暖成本管控的對(duì)策

（一）運(yùn)用系統(tǒng)理念加以分析

要想實(shí)現(xiàn)供暖成本的有效控制，就必須運(yùn)用系統(tǒng)科學(xué)的方式加以綜合分析，結(jié)合不同供暖服務(wù)對(duì)象的情況具體運(yùn)用。通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)不斷分析，保證供暖以最低的成本實(shí)現(xiàn)最大化的供暖效果。比如說(shuō)鍋爐功率、設(shè)備成本、煤炭質(zhì)量等多方面，都需要具體分析，追求物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采購(gòu)成本

由于工業(yè)生產(chǎn)的逐年增加，能源、資源面臨著匱乏的現(xiàn)象，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的供暖來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。能源價(jià)格的升高使得供暖資源采購(gòu)成本增加，并且市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢(shì)之間的競(jìng)爭(zhēng)。在進(jìn)行能源采購(gòu)時(shí)要貨比三家，選擇性價(jià)比最高的資源進(jìn)行采購(gòu)。另外，可以利用煤炭等能源的銷售淡旺季規(guī)律進(jìn)行反季節(jié)采購(gòu)，最大程度的降低采購(gòu)成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益。

（三）規(guī)范操作流程

供暖工作內(nèi)容復(fù)雜，需要進(jìn)行流程的規(guī)范，力求在最少的工作流程內(nèi)實(shí)現(xiàn)工作效率的最大化。因此需要引進(jìn)現(xiàn)代統(tǒng)籌規(guī)劃的理論來(lái)指導(dǎo)供暖成本的安排，要要各個(gè)部門能各司其職、盡職盡責(zé)，共同促進(jìn)工作效率的整體提高。

（四）運(yùn)用科學(xué)的管理方法

現(xiàn)代高科技技術(shù)的的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用，可以為供暖工作提供更多的技術(shù)支持，通過(guò)合理的安排維護(hù)、維修等工作，優(yōu)化整個(gè)供暖的各個(gè)流程內(nèi)容。同時(shí)配合以成本預(yù)測(cè)、成本分析、成本評(píng)估現(xiàn)代軟件的應(yīng)用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不斷提高從業(yè)人員的職業(yè)技能和素質(zhì)，建立起訓(xùn)練有素的團(tuán)隊(duì)，是決定供暖成本控制工作的關(guān)鍵。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)的供暖成本和管控工作是日常工作的重要內(nèi)容，需要采取各種措施來(lái)保證其正常運(yùn)行，為人們創(chuàng)造一個(gè)更好的供暖環(huán)境。盡管在成本管理和管控中遇到很多問(wèn)題，但是還是要切實(shí)結(jié)合不同建筑物的特點(diǎn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，最終推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的供暖工作向前邁進(jìn)。

參考文獻(xiàn)

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[2]魏振祿，王影，黨霞，姚剛.物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)與管控研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，19：19-20.

第7篇

【關(guān)鍵詞】物業(yè)環(huán)境；管理特點(diǎn)；發(fā)展趨勢(shì)

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)涉及領(lǐng)域非常廣泛的行業(yè)，物業(yè)管理的對(duì)象是物，包括已經(jīng)建成的地面建筑物以及附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地等。而物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是人，即物業(yè)的業(yè)主和建筑的使用人。培養(yǎng)具有系統(tǒng)專業(yè)知識(shí)的物業(yè)管理方面的人才，成為當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，不但要具備房屋建筑、給水排水以及機(jī)電設(shè)備等工程技術(shù)方面的知識(shí)，此外還需要具備一定的社會(huì)學(xué)、法學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等方面的知識(shí)。

一、物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容

物業(yè)管理隨著服務(wù)的深化已經(jīng)深入日常生活的方方面面。物業(yè)已經(jīng)被住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、學(xué)校、車站、醫(yī)院、機(jī)場(chǎng)、商場(chǎng)等各類不同性質(zhì)的部門所采用。總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)環(huán)境管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施以及場(chǎng)地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化等，此外還包括蟲(chóng)害防治等管理服務(wù)。物業(yè)環(huán)境的管理與業(yè)主、物業(yè)使用人的生活和工作密切相關(guān)，因此也是物業(yè)管理的基本內(nèi)容之一。

1. 物業(yè)環(huán)境管理的清潔衛(wèi)生管理

物業(yè)環(huán)境管理的清潔衛(wèi)生管理首先包括建筑物外公共區(qū)域的清潔，例如道路清潔、游樂(lè)場(chǎng)等公共設(shè)施清潔以及公共綠地的清潔等，還有建筑物內(nèi)公共區(qū)域的清潔工作，包括大堂清潔、墻面清潔，建筑內(nèi)部的電梯以及公共樓梯走道的清潔等。室內(nèi)公共區(qū)域的玻璃、地毯、以及各種石材的保養(yǎng)及翻新工作也包含在內(nèi)。垃圾的收集與處理工作、垃圾的分類以及管道的疏通服務(wù)也要到位，尤其注意要對(duì)污水排水主管、排水溝及化糞池等要進(jìn)行定期的清掏，確保其暢通而不溢漏。

2. 物業(yè)環(huán)境管理中的病蟲(chóng)害防治

物業(yè)環(huán)境管理中的衛(wèi)生蟲(chóng)害防治包括要消滅各種有害的生物，尤其是病媒的生物，例如老鼠、蒼蠅、蟑螂和蚊子等，以保證小區(qū)環(huán)境的清潔，同時(shí)也保障業(yè)主以及物業(yè)使用人的身體健康。可以通過(guò)藥殺法、誘殺法以及生物防治法等來(lái)進(jìn)行滅殺。鼠害防治的可以通過(guò)環(huán)境治理、斷絕食源以及安裝擋鼠柵和擋鼠板等設(shè)施進(jìn)行隔防。此外也可以通過(guò)化學(xué)的方法達(dá)到滅鼠的目的。投放毒餌時(shí)要遵循少量多堆和定時(shí)補(bǔ)充的辦法。對(duì)于蚊蟲(chóng)的防治可以通過(guò)清除積水、水池放養(yǎng)魚(yú)類等環(huán)境治理方法防止蚊蟲(chóng)的孳生。也可以通過(guò)投放浸藥木塞或殺蟲(chóng)劑殺滅蚊蟲(chóng)的幼蟲(chóng)。防治的重點(diǎn)都是做好清潔和保養(yǎng)的工作，改善環(huán)境和衛(wèi)生。

3. 物業(yè)環(huán)境管理中的其他管理內(nèi)容

物業(yè)環(huán)境管理中的其他管理包括隔聲管理、隔熱與保溫管理，以及居住建筑室內(nèi)的光照時(shí)間和強(qiáng)度管理等。與此同時(shí)，建筑室內(nèi)還必須能獲得適時(shí)與適量的太陽(yáng)光的直接照射。除了以上幾個(gè)因素，自然通風(fēng)、風(fēng)向等也在管理之內(nèi)。居室應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件，尤其在炎熱地區(qū)和沒(méi)有空調(diào)地方更應(yīng)具有良好的通風(fēng)條件。此外，北方地區(qū)的冬天還要注意清理人行道路的積雪和結(jié)冰情況，及時(shí)的清掃積雪，并避免因雨雪天路滑對(duì)小區(qū)居民等可能帶來(lái)的傷害。

二、物業(yè)環(huán)境管理的特點(diǎn)

1. 物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離

在物業(yè)管理的社會(huì)化改革中，曾經(jīng)存在所有者和經(jīng)營(yíng)管理者間權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象，在遇到問(wèn)題和責(zé)任時(shí)相互推委，如有利益時(shí)又會(huì)相互爭(zhēng)奪。現(xiàn)階段，這些問(wèn)題已經(jīng)大部分得到了解決，就是實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離。這是現(xiàn)階段物業(yè)管理中的重要特點(diǎn)之一。物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，可以明晰產(chǎn)權(quán)的關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)的主體。物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，也可以明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)的責(zé)任。

2. 物業(yè)管理社會(huì)化的特點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的利益，就必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會(huì)化。只有的切實(shí)保障業(yè)主的安全，并為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大物業(yè)管理的規(guī)模，同時(shí)謀求更大的發(fā)展。要抓住時(shí)機(jī)，走向社會(huì)參與小區(qū)物業(yè)管理和城市規(guī)劃管理，努力壯大物業(yè)公司的實(shí)力，為自己爭(zhēng)取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)化過(guò)程中要注意培養(yǎng)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3. 物業(yè)環(huán)境管理專業(yè)化的特點(diǎn)

物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，它所涉及到的內(nèi)容十分廣泛，而且各類項(xiàng)目的專業(yè)性很強(qiáng)。小區(qū)的各種設(shè)備和設(shè)施日益的維修和管理難度大，因此需要專業(yè)的管理維護(hù)人員以及專業(yè)的工具和設(shè)備等。要想做到良好的物業(yè)環(huán)境管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平，就要引入專業(yè)的人員進(jìn)行物業(yè)管理，這是現(xiàn)階段物業(yè)環(huán)境管理的重要特點(diǎn)。

三、物業(yè)環(huán)境管理發(fā)展趨勢(shì)分析

1. 物業(yè)環(huán)境管理逐步走向市場(chǎng)化

物業(yè)管理企業(yè)要建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，實(shí)行有償?shù)姆?wù)，就要保持其職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營(yíng)型管理的市場(chǎng)化道路。在管理中藥開(kāi)展多元化、專業(yè)化以及多層次的經(jīng)營(yíng)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)的模式加強(qiáng)其管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，進(jìn)而為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適而文明的生活環(huán)境和工作環(huán)境。

2. 物業(yè)環(huán)境管理實(shí)現(xiàn)規(guī)范化

物業(yè)的環(huán)境管理要依法經(jīng)營(yíng)，遵守國(guó)家的相關(guān)政策法規(guī)，就要在工商管理部門做正式的登記和注冊(cè)來(lái)接受審核。同時(shí)也要建立一套完整而科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)的程序，確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)其管理的規(guī)范化，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)是否制度化是管理水平的體現(xiàn)。此外，物業(yè)管理部門要接受相關(guān)部門的監(jiān)督和檢查，使物業(yè)管理做到有法可依和有章可循。

3. 物業(yè)環(huán)境管理信息和網(wǎng)絡(luò)化的發(fā)展趨勢(shì)

隨著人類科技的進(jìn)步，我們進(jìn)入了信息和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。信息以及網(wǎng)絡(luò)的技術(shù)滲透到社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活的各個(gè)角落。網(wǎng)絡(luò)傳遞著信息，把家庭與社會(huì)緊密的聯(lián)系到一起，并與世界虛擬化為一體。物業(yè)管理部門可以充分的利用各種現(xiàn)代高科技成果以及管理手段，為家庭和業(yè)主提供廣泛的信息以及服務(wù)，有效地提高人們的生活質(zhì)量和工作環(huán)境。滿足客戶的要求，也為自身的生存發(fā)展提供廣闊的天地。

參考文獻(xiàn)：

[1]應(yīng)南，馬春艷，寧艷杰.未來(lái)物業(yè)環(huán)境管理發(fā)展模式探究[J].現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）.2011，01.

[2]張成溟. 關(guān)于物業(yè)環(huán)境管理建設(shè)的思考和展望[J].呼倫貝爾學(xué)院學(xué)報(bào).2011，05.

第8篇

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理；物業(yè)管理合同；委托合同；權(quán)授予

依現(xiàn)行合同法，物業(yè)管理合同系無(wú)名合同之一種，其主要規(guī)范的是物業(yè)管理關(guān)系雙方當(dāng)事人就特定物業(yè)[1]的管理事項(xiàng)而合意設(shè)定的當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。物業(yè)管理合同的大量出現(xiàn)是我國(guó)實(shí)行住房改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。然而，一方面生活中物業(yè)管理關(guān)系日益增多，物業(yè)管理合同大量出現(xiàn)，另一方面，理論界和現(xiàn)行立法并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理合同的特殊性有足夠的認(rèn)識(shí)、進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)制，這直接導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)生活中大量物業(yè)管理糾紛的出現(xiàn)和難以解決。在本文中，筆者擬就對(duì)物業(yè)管理合同的屬性進(jìn)行分析，區(qū)分其與民法中的相似制度，并就物業(yè)管理合同的法律規(guī)制提出自己的看法，以期引起理論界和實(shí)務(wù)界應(yīng)有的關(guān)注。

一、物業(yè)管理合同的基本內(nèi)容

基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違背法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂立任何內(nèi)容的債權(quán)契約，是為債權(quán)契約自由原則。[2]但值得注意的是，民法雖對(duì)契約不采類型強(qiáng)制原則[3]，但對(duì)于若干日常生活常見(jiàn)的合同，各國(guó)合同法一般均在分則以有名合同加以規(guī)定，按學(xué)者解釋，這不外基于兩項(xiàng)機(jī)能，其一、以任意規(guī)定補(bǔ)充當(dāng)事人約定之不備。其二、以強(qiáng)制規(guī)定保護(hù)當(dāng)事人的利益。[4]

查現(xiàn)行合同法相關(guān)規(guī)定，可以發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理合同作出的任何特別規(guī)定，在現(xiàn)行立法上，物業(yè)管理合同自應(yīng)屬于無(wú)名合同之一種。目前實(shí)踐中對(duì)物業(yè)管理關(guān)系的調(diào)整主要是通過(guò)地方規(guī)章實(shí)現(xiàn)的，各地的做法存在較大差異和不規(guī)范性，學(xué)者關(guān)于合同法的研究著述中也少見(jiàn)此方面內(nèi)容。依民法理論，合同內(nèi)容，尤其是其中的主要條款，是合同當(dāng)事人雙方按意思自治原則所設(shè)定權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，亦是判定合同性質(zhì)的基本途徑。以下結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的情況，對(duì)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容，作一個(gè)大致概括，為我們最終廓清物業(yè)管理合同的性質(zhì)做出鋪墊[5]：

一般而言，物業(yè)管理合同的主要條款由以下方面構(gòu)成：

1、當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況，主要是對(duì)雙方當(dāng)事人的資格認(rèn)定以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的標(biāo)的物的基本情況作出確認(rèn)和記載。

2、雙方的權(quán)利和義務(wù)，主要是物業(yè)所有人或使用人支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司提供相應(yīng)服務(wù)的條款。這是物業(yè)管理合同最為重要的條款，具體內(nèi)容又因?yàn)楣芾硎马?xiàng)類型的不同而呈現(xiàn)差異，一般有以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理和出租經(jīng)營(yíng)與委托管理并重的區(qū)分。

3、物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量的。這一般除了由當(dāng)事人自行約定以外，各地的地方性規(guī)章也大都進(jìn)行了底限性規(guī)定，但各地規(guī)定的情況參差不齊，可資參考的是國(guó)際健康組織（WHO）對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理設(shè)定了安全、健康、便利、舒適的居住環(huán)境基準(zhǔn)，歸納起來(lái)有以下四點(diǎn)：⑴。火警防范，如加強(qiáng)消防設(shè)備、防火設(shè)施的管理；⑵。清潔維護(hù)，定期清除垃圾，清理水溝，外墻洗刷等；⑶。公共設(shè)施維修，水電機(jī)械維護(hù)、公共電梯、空調(diào)設(shè)備的定期檢查；⑷。花木整理，修剪花草樹(shù)木，隨時(shí)更換枯死的枝葉等。[6]這四點(diǎn)基準(zhǔn)也應(yīng)該是物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)要求。

4、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取方法，物業(yè)管理合同皆為有償合同，因而價(jià)金和酬金條款是其自然的主要條款。

5、物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和費(fèi)用分配辦法。此為物業(yè)管理合同的特殊條款，主要為物業(yè)管理單位履行管理義務(wù)的方便計(jì)。

6、維修費(fèi)用的收取和使用條款。維修費(fèi)用一般獨(dú)立與物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)獨(dú)立開(kāi)來(lái)，其收取方式主要由合同雙方當(dāng)事人約定一般。

7、合同的有效期限，合同的終止事項(xiàng)及合同終止后相關(guān)事宜主要是物業(yè)資料的移轉(zhuǎn)。物業(yè)管理服務(wù)的終止與一般合同的終止存在差異，物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人一般不允許隨時(shí)隨意解除合同，如果一方提出要在合同期限內(nèi)解除合同，就必須依據(jù)合同的具體條款進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商一致或由法院、仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

8、違約責(zé)任、解決糾紛的途徑。物業(yè)管理關(guān)系雖然僅在物業(yè)所有人使用人和物業(yè)管理公司之間發(fā)生效力，但由于物業(yè)管理關(guān)系存在特殊性，物業(yè)所在地居委會(huì)、城建部門和相關(guān)市政部門也對(duì)其享有一定行政管理和監(jiān)督的職能，因而物業(yè)管理關(guān)系的糾紛解決及關(guān)系結(jié)束也與其他合同存有差異。

9、當(dāng)事人根據(jù)具體情況約定的其他主要條款。

由此可見(jiàn)，相較與其他合同，物業(yè)管理合同在諸多方面有著自己的特殊之處，但在理論和實(shí)務(wù)中，學(xué)者和法官對(duì)此并沒(méi)有引起相應(yīng)的注意，關(guān)于物業(yè)管理合同的定性現(xiàn)在比較流行的觀點(diǎn)有兩種，即或認(rèn)為物業(yè)管理合同為委托合同的一種[7]，或認(rèn)為物業(yè)關(guān)系為民法中制度的特殊類型，物業(yè)管理合同亦為設(shè)立關(guān)系的合同，以下筆者將對(duì)這兩種觀點(diǎn)分別予以檢討，并在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。

二、辨析-物業(yè)管理合同與相似民法制度[8]

（一）、物業(yè)管理合同與委托合同

先看委托合同。按《合同法》三百九十六條的規(guī)定，委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。根據(jù)該章的其他條款的規(guī)定，我們可以從以下方面明確委托合同的特征。

1、合同由委托人和受委托人簽定，此兩方當(dāng)事人為委托合同的主體。

2、受委托人的主要義務(wù)是處理委托人的事務(wù)。

3、受委托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。

4、委托合同有有償、無(wú)償之分。

5、受委托人在處理委托事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。

6、委托人和受委托人可以隨時(shí)解除委托合同。[9]

對(duì)應(yīng)物業(yè)管理合同的內(nèi)容和特征，不難看出二者存在以下主要區(qū)別：

1、委托合同的目的是以處理委托人事務(wù)為目的。所謂委托人的事務(wù)，一般是指與委托人有利害關(guān)系，委托人若不委托處理就不得不親自為之的事務(wù)。反觀物業(yè)管理關(guān)系中的管理服務(wù)，其實(shí)質(zhì)是作為管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司所提供的專業(yè)化、技術(shù)化的有償服務(wù)，由于物業(yè)管理具有需要專業(yè)化、技術(shù)化的技術(shù)服務(wù)的特點(diǎn)，作為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)并不都能夠親自來(lái)處理，同時(shí)對(duì)于一個(gè)大型的住宅區(qū)而言，如果每一個(gè)業(yè)主都事必親躬，那么住宅區(qū)的秩序就無(wú)法維持。可以看出，物業(yè)管理事項(xiàng)與被委托事務(wù)存有明顯差別。

2、《合同法》第三百九十九條明確規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)。”這實(shí)質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實(shí)義務(wù)。但物業(yè)管理的管理服務(wù)并不是完全按照業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的指示處理的，物業(yè)管理公司在物業(yè)管理的管理服務(wù)工作是依據(jù)合同約定的范圍、項(xiàng)目，遵循物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范，獨(dú)立自主地開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的。在物業(yè)管理公司開(kāi)展的物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)只有監(jiān)督權(quán)，而沒(méi)有干涉和指揮權(quán)。物業(yè)管理公司也沒(méi)有服從業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)指示的忠實(shí)義務(wù)。

3、委托合同中受托人在委托合同范圍內(nèi)所獲得的法律后果，歸屬于委托人，因此委托合同由委托人承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，《中華人民共和國(guó)合同法》第四百零七條還規(guī)定：“受托人處理事務(wù)時(shí)，因不可歸責(zé)于自己的事由受到損失的，可以向委托人要求賠償損失。”而物業(yè)管理則不同，無(wú)論是侵權(quán)責(zé)任還是違約責(zé)任一般都要由物業(yè)管理合同的雙方當(dāng)事人各自分別承擔(dān)自己的責(zé)任。

4、委托合同是諾成合同、非要式合同。委托合同的成立只須雙方當(dāng)事人達(dá)成意思一致即可，無(wú)須以一定物的交付或一定行為的完成為要件，訂立合同也無(wú)須遵循固定的形式；而物業(yè)管理合同則是要式合同、格式合同，必須依照物業(yè)管理法律、法規(guī)所規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)的方式來(lái)確定物業(yè)管理公司，簽署物業(yè)管理合同，并且一般要求要采用物業(yè)管理示范文本，最終合同的相關(guān)內(nèi)容和履行還要接受城建、市容、及居委會(huì)等相關(guān)機(jī)關(guān)的監(jiān)督。

5、委托合同與物業(yè)管理合同在合同存續(xù)期限上有較大差異，被委托人處理的事務(wù)往往比較單一，時(shí)間比較短；而物業(yè)管理則不同，物業(yè)管理公司所提供的是系統(tǒng)的、專業(yè)化的服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是長(zhǎng)期的、連續(xù)不斷的、反復(fù)進(jìn)行的，如果物業(yè)管理合同簽署的期間較短，就可能因物業(yè)管理公司追求短期效應(yīng)，采取不恰當(dāng)?shù)姆绞綇氖挛飿I(yè)管理，從而不利于物業(yè)管理設(shè)施的長(zhǎng)期保養(yǎng)。此外，出于物業(yè)管理關(guān)系的特殊性，物業(yè)管理一方當(dāng)事人不得象委托合同當(dāng)事人那樣可以隨時(shí)解除合同

6、兩種合同采用的報(bào)酬支付方式不同，物業(yè)管理收費(fèi)的方式與委托合同不同。物業(yè)管理收費(fèi)方式一般是依據(jù)業(yè)主公約以及物業(yè)管理合同的規(guī)定由業(yè)主或住戶按月交納。而委托合同所規(guī)定的費(fèi)用是將處理事務(wù)的費(fèi)用與給委托人的報(bào)酬分別規(guī)定的，處理事務(wù)的費(fèi)用可以預(yù)付，也可以由受托人墊付，而后由委托人償還，對(duì)與報(bào)酬則采用完成委托事務(wù)后支付或無(wú)償委托不支付報(bào)酬，這種支付費(fèi)用及報(bào)酬的方式顯然與物業(yè)管理收費(fèi)有著巨大的差別。

7、委托合同一般是基于委托人對(duì)受托人的特別信任為前提條件建立的；而物業(yè)管理合同則是通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)之后獲得的，物業(yè)管理人一般皆需要獲得一定的資格認(rèn)定證書(shū)方可以成為物業(yè)管理合同的招標(biāo)對(duì)象。

8、委托合同可以為有償合同，也可以為無(wú)償合同，而物業(yè)管理合同一般皆為有償合同。

從以上的諸多方面，可以明顯看出物業(yè)管理合同與委托合同存有若干重大差異，物業(yè)管理合同遠(yuǎn)非委托合同之一種，現(xiàn)在實(shí)踐和理論中以委托合同為物業(yè)管理合同定性的做法曲解了物業(yè)管理合同的本質(zhì)特征，混淆了基本的法律關(guān)系，對(duì)于實(shí)踐中物業(yè)管理糾紛的解決貽害不淺。

（二）物業(yè)管理合同與權(quán)授予行為

，指人于權(quán)限內(nèi)，以本人（被人）名義向第三人所為意思表示或由第三人受意思表示，而對(duì)本人直接發(fā)生效力的行為。[10]為一項(xiàng)民法上擴(kuò)張和補(bǔ)充民事主體行為能力的重要制度。在的分類中，基于被人的委托授權(quán)而發(fā)生的，即委托（意定），是最常見(jiàn)、最廣泛適用的一種形式。實(shí)踐中有些人認(rèn)物業(yè)管理合同為的委托合同，也有人認(rèn)為物業(yè)管理合同為權(quán)設(shè)定行為之一種，并得出物業(yè)管理行為為行為的結(jié)論，這其實(shí)也是一種比較典型的對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的誤解，以下從物業(yè)管理合同的性質(zhì)和物業(yè)管理行為的具體內(nèi)容兩個(gè)方面予以澄清。

首先，一般情形下，委托合同是產(chǎn)生委托授權(quán)的原因和基礎(chǔ)[11]，在上文中，筆者已經(jīng)用足夠的篇幅表明了物業(yè)管理合同不是一種委托合同，退一步說(shuō)，即便在物業(yè)管理合同中有相關(guān)的委托條款，但其一，此不能作為對(duì)整個(gè)合同定性的依據(jù)，其二，理論通說(shuō)皆認(rèn)委托合同并不必然地產(chǎn)生權(quán)，只有在委托人作出授權(quán)的單方行為后，權(quán)方才發(fā)生。因此物業(yè)管理合同與權(quán)授予行為自當(dāng)不同。

其次，在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常都是沒(méi)有權(quán)的。物業(yè)管理活動(dòng)中雖然有涉及到法律行為，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是根本就不涉及法律行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行。因此，行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在因果關(guān)系，不能用的概念來(lái)解釋物業(yè)管理活動(dòng)。

再次，民法理論皆認(rèn)人獲得相應(yīng)的報(bào)酬系基于委托合同，而行為非為營(yíng)利，這一點(diǎn)與物業(yè)管理制度的目的有著重大沖突，而且是以被人的信譽(yù)為前提的，否則，相對(duì)人就不能安全地進(jìn)行交易。何況的最終效果只能是提高被人的信譽(yù)。現(xiàn)代社會(huì)，物業(yè)管理向規(guī)范化和品牌化方向發(fā)展，如果將物業(yè)管理歸屬于行為，那么，物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的一系列的物業(yè)管理活動(dòng)，最終效果就應(yīng)該只是提高業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的信譽(yù)，在這種結(jié)果之下，物業(yè)管理企業(yè)就不會(huì)有動(dòng)力來(lái)下大力氣從事這些活動(dòng)，顯然，的這種效果不符合物業(yè)管理的實(shí)際。[12]

最后，在物業(yè)管理關(guān)系中，物業(yè)管理公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽定物業(yè)管理合同后，物業(yè)管理公司從事的物業(yè)管理活動(dòng)是以自己的獨(dú)立意志為前提的，在具體事項(xiàng)的管理操作中并不需要依照業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的意思行事，這一點(diǎn)也與存在重大差異。

明顯地，物業(yè)管理合同不是權(quán)的授予行為，物業(yè)管理活動(dòng)也與行為存在本質(zhì)的差別，試圖用制度來(lái)解釋物業(yè)管理關(guān)系顯然是不妥當(dāng)?shù)摹?/p>

三、物業(yè)管理合同性質(zhì)分析-從現(xiàn)行法出發(fā)的分析

法律不是憑空創(chuàng)設(shè)契約的類型，而是就已存在的生活事實(shí)，斟酌當(dāng)事人的利益狀態(tài)及各種沖突的可能性，加以規(guī)范。通常，民法系以給付義務(wù)為出發(fā)點(diǎn)，而設(shè)各種契約類型的。[13]然而社會(huì)生活紛繁蕪雜，千頭萬(wàn)緒，交易活動(dòng)亦頻繁多變，法律終有照顧不周之處，此時(shí)當(dāng)事人不得不在法定契約類型之外，另創(chuàng)新類型的契約，以滿足不同的需要。按學(xué)者王澤鑒的分析，非典型合同主要由三種途徑發(fā)展而來(lái)：有就特殊情況而特殊約定者；有因長(zhǎng)期間之慣行，儼然具有習(xí)慣法效力者。有因應(yīng)現(xiàn)代化交易需要，以定型化契約條款而創(chuàng)設(shè)的。[14]

筆者認(rèn)為關(guān)于無(wú)名合同的主要問(wèn)題，并不僅在與于其與有名合同的區(qū)分，如何在法律相關(guān)規(guī)定未盡詳備時(shí)，提供可茲應(yīng)用的規(guī)范才是問(wèn)題的關(guān)鍵。

具體到物業(yè)管理合同所設(shè)定的主要給付義務(wù)，從物業(yè)管理者角度言，一般有以下兩個(gè)方面[15]：

1、物的管理，系指對(duì)建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理，原則上以建筑物的共有部分為限。

2、人的管理，系指對(duì)區(qū)分所有人群群居生活關(guān)系所為之社區(qū)管理，其對(duì)象不外以居住于建筑物上的人為限，凡出入?yún)^(qū)分建筑物的人的行為，均應(yīng)納入，內(nèi)容一般為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用的管理及對(duì)生活妨害秩序的管理。

基于不同的具體情況，物業(yè)管理又可以分為部分管理和全部管理，單就其各自來(lái)看，在物業(yè)管理合同的簽定上似乎只是整體與部分的關(guān)系，應(yīng)不存在特殊之處，然而，頗值疑問(wèn)的一點(diǎn)是，為復(fù)合性的部分管理或整體管理簽定的物業(yè)管理合同是否是為非典型合同中的混合契約？

從物業(yè)管理關(guān)系的主要給付義務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理團(tuán)體提供的服務(wù)既有對(duì)物業(yè)共有部分的狹義上的管理，又有對(duì)共有物業(yè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)，既有有關(guān)機(jī)械設(shè)施的購(gòu)買、更換，又有對(duì)居住環(huán)境的安全維護(hù)，其涉及到若干有名合同和無(wú)名合同的內(nèi)容，主要有雇傭合同、保管合同、租賃合同、承攬合同、委托合同等等。

就此而言，物業(yè)管理合同的性質(zhì)應(yīng)該既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定的任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無(wú)名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種，即一方當(dāng)事人所負(fù)的所個(gè)給付義務(wù)屬于不同契約類型，彼此間居于同值的地位，而他方當(dāng)事人僅付單一的對(duì)待給付（有償契約中）。[16]

四、結(jié)語(yǔ)-兼論物業(yè)管理合同的法律規(guī)制

在大陸法傳統(tǒng)理論中，民法對(duì)生活關(guān)系的歸制主要是通過(guò)法律關(guān)系得以實(shí)現(xiàn)的。從這個(gè)意思上說(shuō)，法律關(guān)系就是民法的基本工具或調(diào)整方法。[17]然而法律關(guān)系雖為當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)的私法空間，使得權(quán)利人[18]可以在最大程度上依自由意志對(duì)自己的利益進(jìn)行取舍和保護(hù)，但法律關(guān)系本身只是法律對(duì)生活關(guān)系的采攫，是用法技術(shù)手段對(duì)生活的再擬制，單從其外在的名稱和表現(xiàn)上并不總能夠足以判斷出內(nèi)在的、個(gè)性的法律特征，尤其當(dāng)這種法律關(guān)系是一種復(fù)合的法律關(guān)系或是生活中的出現(xiàn)的新型法律關(guān)系時(shí)。

拉倫茨說(shuō)過(guò)：法律關(guān)系是人與人之間的法律紐帶。[19]在我看來(lái)，法律關(guān)系的內(nèi)容，主要是權(quán)利及其對(duì)應(yīng)的義務(wù)是構(gòu)成該法律關(guān)系的獨(dú)特個(gè)性，并在此基礎(chǔ)上與其他法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)區(qū)分的基礎(chǔ)，在復(fù)合性的法律關(guān)系中，情況相對(duì)復(fù)雜，但整體思路仍然如此貫徹。從另一面觀之，民法正是在這種區(qū)分的基礎(chǔ)上才能通過(guò)法律關(guān)系實(shí)現(xiàn)對(duì)不同生活關(guān)系的區(qū)別和規(guī)制。實(shí)際上，通過(guò)對(duì)不同法律關(guān)系的主體、客體和內(nèi)容，特別是后兩種性質(zhì)的辨明，進(jìn)而在理論與立法中為該種法律關(guān)系設(shè)立特定規(guī)制規(guī)則，這也是大陸法傳統(tǒng)中形式理性應(yīng)對(duì)實(shí)踐生活的自在邏輯。

通過(guò)上文的分析，至此，我們可以清楚地認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理合同及由此建立起來(lái)的物業(yè)管理法律關(guān)系與其他相似民法制度、行為存在的重大區(qū)別，換言之，物業(yè)管理合同和物業(yè)管理活動(dòng)在民法調(diào)整的生活關(guān)系中具有較大的個(gè)性，民法完全應(yīng)該對(duì)其實(shí)行個(gè)性化的、具體的而非一般化的、概括的調(diào)整和規(guī)制，從這個(gè)思路出發(fā)，在合同法中或另設(shè)特別法[20]將物業(yè)管理合同作為有名合同之一種加以特別規(guī)定應(yīng)該不存在太多的障礙。相應(yīng)地，在實(shí)踐問(wèn)題的處理中，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理合同性質(zhì)的辨明，明確物業(yè)管理法律關(guān)系的客體及雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，分清其與委托關(guān)系和關(guān)系的差別，這也是正確解決物業(yè)管理糾紛的必要前提。

參考書(shū)目：

1、陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版。

2、王澤鑒：《債法原理》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版。

3、王利明、崔建遠(yuǎn)：《合同法新論·總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年3月修訂版。

4、謝在權(quán)：《民法物權(quán)論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年1月版。

注釋：

[1]物業(yè)一詞并非漢語(yǔ)中的一般概念，在目前相關(guān)的專業(yè)非專業(yè)詞典中也都沒(méi)有對(duì)物業(yè)的具體解釋，據(jù)學(xué)者考證，在粵港方言別是東南亞地區(qū)和我國(guó)香港、澳門地區(qū)，物業(yè)是作為房地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)所有權(quán)的別稱或同義詞而使用的。相應(yīng)地，物業(yè)管理，有學(xué)者從建筑物區(qū)分所有權(quán)角度將之定義為：維持區(qū)分所有物之物理機(jī)能，并充分發(fā)揮其社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的機(jī)能，而對(duì)之所為的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。陳俊樵《論區(qū)分所有建筑物之管理組織》，（臺(tái)）《中興法學(xué)》第24期第191頁(yè)。

[2]王澤鑒：《債法原理》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版，第108頁(yè)。

[3]大陸法上的契約類型源自羅馬法，但羅馬法上的契約采類型強(qiáng)制原則。詳見(jiàn)周楠《羅馬法原論》，商務(wù)印書(shū)館1994年第1版，第706頁(yè)以下；另參考王澤鑒《債法原理》第一冊(cè)第108頁(yè)注〈1〉，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版。

[4]參見(jiàn)王澤鑒：《債法原理》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版，第109頁(yè)。

[5]參見(jiàn)鈕麗娜：《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期，第14頁(yè)。

[6]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁(yè)。

[7]值得注意的是目前我國(guó)學(xué)者大都持此種觀點(diǎn)，詳見(jiàn)：陳華彬《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版；鈕麗娜《物業(yè)管理合同的法律特征及相關(guān)案件的審理》，《人民司法》2002年第8期第14頁(yè)；范云《論物業(yè)管理中的幾個(gè)關(guān)系問(wèn)題》，《寧波大學(xué)學(xué)報(bào)》2001年9月號(hào)，第112頁(yè)；周四新《完善我國(guó)物業(yè)管理立法的構(gòu)想》，《財(cái)經(jīng)理論與實(shí)踐》2000年第3月號(hào)，第119頁(yè)；秦德平《物業(yè)管理法律問(wèn)題研究》，2000年第3期，第112頁(yè)。

[8]有學(xué)者認(rèn)為民法中可稱制度者，應(yīng)有一系列規(guī)則或理論體系的支持，因而下面將要論述的委托合同和意定的授權(quán)行為，能不能稱為制度，這本身就是個(gè)可以討論的問(wèn)題，在這里筆者無(wú)意于這樣的爭(zhēng)論，之所以采用這樣的指稱，筆者純粹是為了避免表述上的累贅，參見(jiàn)丁文《物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與我國(guó)物權(quán)法》，《法學(xué)》2003年第3期。

[9]同上，第四百一十條前段。

[10]王澤鑒：《民法總則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版，第440頁(yè)。

[11]彭萬(wàn)林主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社1999年8月第2次修訂版，第169頁(yè)。

[12]參見(jiàn)李釗：《用建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)筑物業(yè)管理的理論體系》，詳見(jiàn)

[13]王澤鑒：《債法原理》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版，第109頁(yè)。

[14]同上，第110頁(yè)。

[15]陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社1995年3月版，第207頁(yè)。

[16]王澤鑒：《債法原理》第一冊(cè)，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年7月版，第113頁(yè)。

[17]龍衛(wèi)球：《民法總論》，中國(guó)法制出版社2002年12月第2版，第110頁(yè)以下。

[18]應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然以權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的法律關(guān)系是法律關(guān)系中的主要類型，但其并非是唯一類型，學(xué)者有時(shí)也將資格，能力，權(quán)限為內(nèi)容的關(guān)系也納入法律關(guān)系，稱“準(zhǔn)法律關(guān)系”，因?yàn)樗麄儽旧硗瑯邮芊傻囊?guī)制，往往含相當(dāng)?shù)姆尚Ч遗c那種居于核心地位的法律關(guān)系（權(quán)利與義務(wù)），時(shí)而界限模糊，不易分辨。參見(jiàn)同上第112頁(yè)及其注5.

第9篇

有關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同范本

甲方： 業(yè)主大會(huì);

執(zhí)行機(jī)構(gòu)： 業(yè)主委員會(huì)，負(fù)責(zé)人： ;

乙方： ;

法定代表人： ;

住所地： ;

資質(zhì)等級(jí)： ;

證書(shū)編號(hào)： 。

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方為 (物業(yè)名稱)提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條 物業(yè)基本情況:

物業(yè)名稱 ;

物業(yè)類型 ;

坐落位置 ;

建筑面積 。

物業(yè)管理區(qū)域四至：

東至 ;

南至 ;

西至 ;

北至 。

(物業(yè)構(gòu)成明細(xì)見(jiàn)附件1)。

第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用部位明細(xì)見(jiàn)附件2);

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見(jiàn)附件3);

(三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通;

(四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理;

(五)車輛行駛、停放管理;

(六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理;

(七)裝飾裝修管理服務(wù);

(八)物業(yè)檔案資料管理。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下內(nèi)容：

(一) ;

(二) ;

(三) 。

第四條 乙方提供的物業(yè)服務(wù)執(zhí)行以下第 項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：

(一)乙方提供的服務(wù)質(zhì)量按《石家莊市物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》 級(jí)執(zhí)行。 (服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)市價(jià)[24]69號(hào)《石家莊市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》) 。

(二)乙方提供的服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，具體為：

。

第五條 單個(gè)業(yè)主可委托乙方對(duì)其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費(fèi)用由雙方另行商定。

第三章 服務(wù)費(fèi)用

第六條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)選擇以下第 種方式：

(一)包干制

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層住宅： 元/月.平方米;

高層住宅： 元/月.平方米;

別墅： 元/月.平方米;

辦公樓： 元/月.平方米;

商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米;

物業(yè)： 元/月.平方米。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開(kāi)支：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、法定稅費(fèi);

9、物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn);

1、 。

乙方按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔(dān)。

(二)酬金制

物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

多層住宅： 元/月.平方米;

高層住宅： 元/月.平方米;

別墅： 元/月.平方米;

辦公樓： 元/月.平方米;

商業(yè)物業(yè)： 元/月.平方米;

物業(yè)： 元/月.平方米。

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。

物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，由乙方代管，主要用于以下開(kāi)支：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

2 、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

6、辦公費(fèi)用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、 。

乙方采取以下第 種方式提取酬金：

(1)乙方按 (每月/每季/每年) 元的標(biāo)準(zhǔn)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取。

(2)乙方 (每月/每季/每年)按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金 %的比例提取。

物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)全部用于本合同約定的支出。物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用;物業(yè)服務(wù)支出年度結(jié)算后不足部分，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)由乙方按 (年/季/月)向業(yè)主收取，或者按雙方約定的時(shí)間、地點(diǎn)由業(yè)主向乙方交納。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書(shū)面告知乙方。

第八條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年 次向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

物業(yè)服務(wù)合同示范文本

甲方：__________________

地址：__________________

聯(lián)系電話：__________________

乙方：__________________

法定代表人(負(fù)責(zé)人)：__________________

資質(zhì)等級(jí)：________ ，資質(zhì)證書(shū)編號(hào)：__________

住 所：______________________________

公司聯(lián)系電話：____________________

甲、乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就__________ (物業(yè)名稱)的物業(yè)服務(wù)事宜，訂立本合同。

第一條 本合同所涉及的建筑區(qū)劃(以下簡(jiǎn)稱本建筑區(qū)劃)基本情況

建筑區(qū)劃名稱：

建筑區(qū)劃類型：_____(住宅、別墅、商務(wù)寫(xiě)字樓、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)、車站、碼頭、機(jī)場(chǎng)、其他物業(yè)類型)

座落位置：成都市_______區(qū)(市、縣)_______路(街道)_______段(巷)_______號(hào)附_______號(hào);

四至范圍(規(guī)劃平面圖)：

東 南

西 北

占地面積：__________平方米;

總建筑面積：__________平方米;其中住宅_____平方米，非住宅_____平方米;

物業(yè)構(gòu)成見(jiàn)附件一，建筑區(qū)劃劃分意見(jiàn)書(shū)見(jiàn)附件二。

第二條 乙方為本建筑區(qū)劃配備的物業(yè)服務(wù)力量情況，詳見(jiàn)附件三。

第三條 甲方應(yīng)于 (具體時(shí)間)向乙方提供物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積_______平方米，位于 _______.

物業(yè)服務(wù)用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內(nèi)無(wú)償使用，但不得改變其用途。

第四條 建筑物專有部分損壞時(shí)，業(yè)主、使用人可以向乙方報(bào)修，也可以自行維修。經(jīng)報(bào)修由乙方維修的，維修費(fèi)用由業(yè)主、使用人承擔(dān)。

第五條 乙方提供的物業(yè)公共服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量應(yīng)符合下列約定：

(一)建筑物共有部位及設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù)，詳見(jiàn)附件四;

(二)公共綠化的維護(hù)，詳見(jiàn)附件五;

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)，詳見(jiàn)附件六;

(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù)，詳見(jiàn)附件七;

(五)物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報(bào)告，詳見(jiàn)附件八;

(六)物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用的帳務(wù)管理，詳見(jiàn)附件九;

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管，詳見(jiàn)附件十;

(八) ___________________________________.

第六條 乙方承接本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)配合乙方對(duì)建筑物共有部分及其相應(yīng)檔案進(jìn)行查驗(yàn)，并按規(guī)定向乙方移交物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料。

甲方、乙方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對(duì)查驗(yàn)、移交中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及相應(yīng)解決辦法應(yīng)采用書(shū)面方式予以確認(rèn)。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十三。

第七條 乙方根據(jù)物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)及下述約定，按房屋建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。

1、住宅建筑區(qū)劃內(nèi)：

住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

集中供熱、供暖等系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù)費(fèi)、建筑物附屬設(shè)施設(shè)備按規(guī)定需強(qiáng)制檢測(cè)的費(fèi)用，依據(jù)其實(shí)際支出，由業(yè)主在上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)用外合理分?jǐn)偅唧w費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由甲方、相關(guān)業(yè)主與乙方另行約定。

在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。

2、別墅建筑區(qū)劃內(nèi)：

住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

非住宅用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為 元/月·平方米。

3、 建筑區(qū)劃內(nèi)：

非住宅用房：_____元/月·平方米;其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

住宅(別墅除外)用房：_____元/月·平方米; 其中：綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米;秩序維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用：_____元/月·平方米; 物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 元/月·平方米; 管理人員費(fèi)用：_____元/月·平方米; 辦公費(fèi)用：_____元/月·平方米;固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米; 費(fèi)用：_____元/月·平方米。

在本合同期內(nèi)，業(yè)主擅自將住宅用房改為非住宅用房的，該房屋應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)公共服務(wù)費(fèi)用為_(kāi)____元/月·平方米。

本條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不含物業(yè)保修期滿后建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用，建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費(fèi)用在建筑物及其附屬設(shè)施維修資金中列支，并按業(yè)主專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偂?/p>

第八條 業(yè)主自本合同生效之日起，按本合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第九條 按照價(jià)格法相關(guān)規(guī)定，依據(jù)上年度成都市物價(jià)指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的年平均業(yè)主滿意度情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以相應(yīng)上浮或下調(diào);具體調(diào)整比例由甲、乙方雙方另行約定。

第十條 本合同有效期間，乙方按下述第_____種計(jì)費(fèi)方式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

(一)包干制。由業(yè)主向乙方支付本合同第七條約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔(dān)。

(二)酬金制。在本合同第七條約定預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按下述第_____種方式提取酬金，其余全部用于本合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

1、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中按_____%的比例提取酬金;

2、每 (月/年)在應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中提取 元的酬金。

(三) _____________________________________.

第十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按 (年/季/月)交納，業(yè)主應(yīng)在 (每次繳費(fèi)的具體時(shí)間)履行交納義務(wù)。 業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，違約金的支付約定如下：

______________________________________.

第十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制方式計(jì)費(fèi)的，乙方應(yīng)向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年 月 日向全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，并接受 審計(jì)監(jiān)督。

對(duì)物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭(zhēng)議的，甲乙雙方同意采取以下方式解決：

(一) ______________________________________;

(二) ______________________________________.

第十三條 本建筑區(qū)劃內(nèi)按規(guī)劃配建的停車場(chǎng)(庫(kù))、位，由乙方進(jìn)行管理和維護(hù)的，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)范設(shè)置相關(guān)標(biāo)識(shí)，并按照相關(guān)規(guī)定做好停車場(chǎng)(庫(kù))的照明、消防、環(huán)境衛(wèi)生等工作。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十一。

第十四條 停車場(chǎng)(庫(kù))收費(fèi)分別采取以下方式：

(一)依法屬于全體業(yè)主共有的停車場(chǎng)(庫(kù))，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、露天非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)非機(jī)動(dòng)車車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。

乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：

1、按 元/月;

2、按費(fèi)用收入 %/月。

乙方提取上述報(bào)酬后所剩下的停車場(chǎng)(庫(kù))的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主所有。

(二)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有的，應(yīng)當(dāng)首先滿足本建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主、使用人停車需要;車位使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。

委托乙方管理的，乙方按以下第 種方式提取報(bào)酬：

1、按 元/月;

2、按費(fèi)用收入 %/月。

(三)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購(gòu)置的，車位承租使用人應(yīng)按露天車位 元/個(gè)·月、車庫(kù)車位 元/個(gè)·月的標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納費(fèi)用。

第十五條 停車人對(duì)車輛停放有保管要求的，由停車人與乙方另行約定。

第十六條 本建筑區(qū)劃內(nèi)下列共有部分委托乙方經(jīng)營(yíng)的，其經(jīng)營(yíng)收費(fèi)約定如下：

(一)網(wǎng)球場(chǎng)：

(二)游泳池：

(三)電梯轎廂：

(四) ：

(五) ：

(六) ：

上述經(jīng)營(yíng)收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本后，收益按下列約定分配：

1、______________________________________ ;

2、 ______________________________________;

3、 ______________________________________.

乙方應(yīng)當(dāng)就上述共有部分的經(jīng)營(yíng)所得收入單獨(dú)列帳，并至少每半年在建筑區(qū)劃內(nèi)書(shū)面公告經(jīng)營(yíng)所得收入的收支情況。經(jīng)營(yíng)所得收入扣除乙方經(jīng)營(yíng)成本、收益后，其剩下收益歸全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主所有。

第十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)費(fèi)方式采用本合同第十條第二項(xiàng)或者第三項(xiàng)約定的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按實(shí)結(jié)算的部分年終結(jié)余或不足的處理方式：

(一)年度結(jié)算結(jié)余部分，按以下第____種方式處理：

1、轉(zhuǎn)入下年繼續(xù)使用;

2、直接納入建筑物及其附屬設(shè)施維修資金;

3、 ______________________________________.

(二)年度結(jié)算不足部分，按以下第____種方式處理：

1、由業(yè)主于次年第一個(gè)月底之前，按照其專有部分占建筑物總面積的比例追加補(bǔ)足;

2、 ______________________________________.

第十八條 使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的，乙方應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定于每年12月31日前向甲方提出下一年度維修計(jì)劃和建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用方案。

甲方應(yīng)當(dāng)將維修資金使用方案等在建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布，并每 個(gè)月定期向全體業(yè)主或者相關(guān)業(yè)主公布一次建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用情況。

第十九條 本建筑區(qū)劃內(nèi)，乙方、業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定向供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位交納水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等有關(guān)費(fèi)用。業(yè)主自用的，由上述專業(yè)單位向業(yè)主收取;乙方使用的，由上述專業(yè)單位向乙方收取;部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)?全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

乙方接受供水、供電、供氣、信息、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)單位的委托代收水、電、氣、信息、環(huán)衛(wèi)等費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十條 乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主配合有關(guān)部門、單位作好建筑區(qū)劃內(nèi)計(jì)劃生育、流動(dòng)人口管理、犬只管理等工作。

第二十一條 甲方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：

(一)決定建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;

(二)在其制定的《管理規(guī)約》中向業(yè)主明示物業(yè)裝飾裝修中的注意事項(xiàng)、禁止事項(xiàng)等事項(xiàng);

(三)督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;對(duì)業(yè)主或使用人違反《管

理規(guī)約》的行為予以勸阻、制止;

(四)授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主、使用人違反《管理規(guī)約》的行為，依照《管理規(guī)約》的約定進(jìn)行勸阻、制止;

(五)監(jiān)督、檢查乙方各項(xiàng)方案和計(jì)劃的實(shí)施，并每年對(duì)乙方按照本合同約定履行物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行一次全面考核評(píng)定;

(六)不得干涉乙方依法、依本合同約定內(nèi)容所進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)活動(dòng);

(七)協(xié)助乙方做好物業(yè)服務(wù)工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

(八) ______________________________________;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

第二十二條 乙方相關(guān)的權(quán)利義務(wù)：

(一)負(fù)責(zé)本建筑區(qū)劃內(nèi)的日常物業(yè)服務(wù)工作，并配備本合同第二條所列物業(yè)服務(wù)力量履行本合同;

(二)根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定和本合同的約定，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但不得侵害業(yè)主、使用人及他人的合法權(quán)益;

(三)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主或使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，通過(guò)合法有效的方式解決拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的問(wèn)題;

(四)按照相關(guān)規(guī)定，建立健全“辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)”等信息公開(kāi)制度。

(五)接受甲方、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向甲方報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，及時(shí)向甲方公告本建筑區(qū)劃內(nèi)的重大物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);采取酬金制計(jì)費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)每 個(gè)月在本建筑區(qū)劃內(nèi)公布一次按實(shí)結(jié)算項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)資金收支帳目;

(六)結(jié)合本建筑區(qū)劃的實(shí)際情況，編制物業(yè)服務(wù)方案、年度服務(wù)計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃等;

(七)可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本建筑區(qū)劃內(nèi)的 、 的專項(xiàng)服務(wù)，但不得將本建筑區(qū)劃內(nèi)的整體服務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方，并對(duì)專業(yè)公司的服務(wù)行為承擔(dān)連帶責(zé)任;

(八)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為;

(九)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主，并按規(guī)定與業(yè)主簽訂房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。

(十)不得擅自占用和改變本建筑區(qū)劃內(nèi)共有部分的用途;如需在本建筑區(qū)劃內(nèi)改、擴(kuò)、重建或完善配套項(xiàng)目，應(yīng)與甲方協(xié)商并經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;

(十一)本合同依法解除、協(xié)商解除、單方解除或者期滿終止時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和本合同約定退出本建筑區(qū)劃的物業(yè)服務(wù)，并按有關(guān)規(guī)定和本合同約定辦理移交手續(xù)和項(xiàng)目退出手續(xù);

(十二) ______________________________________;

(十三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利義務(wù)。

第二十三條 本合同期限 年，自 年 月 日 時(shí)起至 年 月 日 時(shí)止。

第二十四條 本合同期限屆滿前 日，甲、乙雙方應(yīng)就是否另行簽訂物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行協(xié)商;經(jīng)雙方協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議的，乙方應(yīng)在本合同期限屆滿后 日內(nèi)繼續(xù)履行本合同。

第二十五條 本合同自解除之日起 日內(nèi)，甲、乙雙方按規(guī)定辦理交接手續(xù)。

第二十六條 本合同終止、解除時(shí)，乙方應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案、業(yè)主名冊(cè)等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)，并按照《成都市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)規(guī)定辦理移交和項(xiàng)目退出手續(xù)。

乙方逾期不按約定、規(guī)定辦理移交工作、退出項(xiàng)目的，由乙方向全體業(yè)主每日支付違約金 元，并從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。

第二十七條 在物業(yè)服務(wù)中發(fā)生下列事由，乙方不承擔(dān)責(zé)任。

(一)因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)中斷的;

(二)乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因建筑物本身固有瑕疵造成損失的;

(三)因維修養(yǎng)護(hù)建筑物共有部分需要且事先已告知業(yè)主、使用人，暫時(shí)停水、停電、停止附屬設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的;

(四)因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、信息、通訊、有線電視及其他附屬設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的;

(五) ______________________________________;

(六) ______________________________________.

第二十八條 乙方的物業(yè)服務(wù)達(dá)不到本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，應(yīng)以本合同第七條第____項(xiàng)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向全體業(yè)主或相應(yīng)業(yè)主支付________元的違約金，并賠償由此給業(yè)主造成的損失。

第二十九條 乙方違反本合同的約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出標(biāo)準(zhǔn)的部分，業(yè)主有權(quán)拒絕支付;已經(jīng)支付的，業(yè)主有權(quán)要求乙方____倍返還。

第三十條 乙方違反本合同約定的義務(wù)，或者發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形，致使不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，甲方有權(quán)依法解除本合同，并有權(quán)要求乙方按其減少的服務(wù)支出予以賠償;乙方預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金或物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還給相應(yīng)業(yè)主、使用人。

甲方解除本合同的，乙方應(yīng)當(dāng)在甲方通知的 日內(nèi)與甲方及其新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完成交接手續(xù)。

第三十一條 乙方未按照本合同的約定履行物業(yè)服務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主、使用人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，乙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任;賠償金可從本合同第三十三條約定的履約保證金中予以抵扣。具體內(nèi)容詳見(jiàn)附件十二。

第三十二條 甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同;全體業(yè)主應(yīng)以本合同第七條第 項(xiàng)約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為基數(shù)向乙方支付 元的違約金，造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，全體業(yè)主應(yīng)予經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十三條 乙方應(yīng)在本合同生效之日起30日內(nèi)，向甲方交納履約保證金

元，作為乙方履行合同的保證。

本合同期間，乙方交納的履約保證金按照本合同的約定被動(dòng)用后，乙方應(yīng)當(dāng)自上述履約保證金被動(dòng)用之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。

本合同期限屆滿后，甲方應(yīng)在本合同期限屆滿之日起30日內(nèi)將履約保證金本息余額如數(shù)退還乙方。

乙方未按照本合同第五條約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量履行本合同，有違約行為發(fā)生的，甲方按照本合同第二十八條約定的違約金 元，從履約保證金中予以抵扣。

第三十四條 本合同其他相關(guān)違約責(zé)任的約定：

(一) ______________________________________;

(二) ______________________________________;

(三) ______________________________________;

(四) ______________________________________;

(五) ______________________________________.

第三十五條 本合同履行期間，遇不可抗力致使合同無(wú)法履行的，甲、乙雙方應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十六條 凡因本合同產(chǎn)生的或與本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議，選擇下列第 ( 　)種方式解決：

(1)提交 仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第三十七條 本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第三十八條 補(bǔ)充協(xié)議及本合同的附件均與本合同具有同等法律效力。

本合同、本合同的附件及補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十九條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式 份，甲、乙雙方各執(zhí) 份，一份由乙方向物業(yè)所在地區(qū)(市)縣房產(chǎn)管理部門備案。

自本合同備案之日起5日內(nèi)，甲、乙雙方應(yīng)就本合同備案情況和本合同約定的內(nèi)容在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示，公示期限不低于30天。

第四十條 本合同自 起生效。

甲方簽章：　乙方簽章：

法定代表人(負(fù)責(zé)人)：

年 月 日　年 月 日

物業(yè)服務(wù)合同怎么寫(xiě)

第一章　總則

第一條　本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)

名稱：______________業(yè)主大會(huì)

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

名稱：

物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)證書(shū)編號(hào)：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方選聘(或續(xù)聘)乙方為_(kāi)_____(物業(yè)名稱)提供物業(yè)管理服務(wù)，訂立本合同。

第二條　物業(yè)管理區(qū)域基本情況

物業(yè)名稱：

物業(yè)用途：

座落：

四至：

占地面積：

總建筑面積：

委托管理的物業(yè)范圍及構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。

第二章　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

第三條　制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施;管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收材料等;_______________________________。

第四條　房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用部位包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體、樓梯間、走廊通道、_______________________________。

第五條　共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理，共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下水管道、共用照明、_______________________________。

第六條　共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的日常維修養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、化糞池、泵房、自行車棚、_______________________________。

第七條　公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù)與管理，_______________________________。

第八條　公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_______________________________。

第九條　維護(hù)公共秩序，包括門崗服務(wù)、物業(yè)區(qū)域內(nèi)巡查、_______________________________。

第十條　維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛行駛秩序，對(duì)車輛停放進(jìn)行管理，_______________________________。

第十一條　消防管理服務(wù)，包括公共區(qū)域消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理，_______________________________。

第十二條　電梯、水泵的運(yùn)行和日常維護(hù)管理，_______________________________。

第十三條　房屋裝飾裝修管理服務(wù)，_______________________________。

第十四條　其他委托事項(xiàng)

(1)______________________________;

(2)______________________________;

(3)______________________________。

第三章　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

第十五條　乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量按以下第___項(xiàng)執(zhí)行：

1.執(zhí)行北京市國(guó)土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國(guó)土房管物字[20xx]950號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)一，即普通商品住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);_______________________________。

2.執(zhí)行北京市國(guó)土資源和房屋管理局的《北京市住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》(京國(guó)土房管物字[20xx]950號(hào))規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)二，即經(jīng)濟(jì)適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);_______________________________。

3.執(zhí)行雙方約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求，具體為：_______________________________。

第四章　物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

第十六條　(適用于政府指導(dǎo)價(jià))物業(yè)服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方按____元/平方米.月向業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計(jì)算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。)

其中，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用價(jià)格為：____;按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

2.如政府的指導(dǎo)價(jià)有調(diào)整，上述價(jià)格隨之調(diào)整。

3.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用，按照乙方與保險(xiǎn)公司簽定的保險(xiǎn)單和所交納的年保險(xiǎn)費(fèi)按照房屋建筑面積比例分?jǐn)偂Ｒ曳绞召M(fèi)時(shí)，應(yīng)將保險(xiǎn)單和保險(xiǎn)費(fèi)發(fā)票公示。

第十七條　(適用于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià))物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方按____元/平方米.月向業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)按年(季、月)收取。(按房屋建筑面積計(jì)算，房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積加公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e。)

其中，電梯、水泵運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用價(jià)格為：____;按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

2.物業(yè)服務(wù)支出包括以下部分：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化維護(hù)費(fèi)用;

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(6)辦公費(fèi)用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(9)其它費(fèi)用：_______________________________;

_______________________________。

3.(適用于包干制)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如需調(diào)整，由雙方協(xié)商確定。

4.(適用于酬金制)從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取____%作為乙方的酬金。

5.(適用于酬金制)物業(yè)服務(wù)費(fèi)如有節(jié)余，則轉(zhuǎn)入下一年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額中;如物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足使用，乙方應(yīng)提前告知甲方，并告知物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的數(shù)額、原因和建議的補(bǔ)足方案，甲方應(yīng)在合理的期限內(nèi)對(duì)乙方提交的方案進(jìn)行審查和作出決定。

6.(適用于酬金制)雙方約定聘請(qǐng)/不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì);聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)，專業(yè)機(jī)構(gòu)由雙方協(xié)商選定/(甲方選定、乙方選定)。

第十八條　共用部位共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金支出。

第十九條　停車費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：

1.露天車位：________

2.車庫(kù)車位(租用)：________;其中，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為：________

車庫(kù)車位(已出售)：_________

3.__________________

4.__________________

第二十條　乙方對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的費(fèi)用另行收取，乙方制定的對(duì)業(yè)主房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第五章　雙方權(quán)利義務(wù)

第二十一條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.審定乙方制定的物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃;

2.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施情況;

3.按照法規(guī)政策的規(guī)定決定共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的使用管理;

4.(適用于酬金制)審查乙方提出的財(cái)務(wù)預(yù)算和決算;

5.甲方應(yīng)在合同生效之日起____日內(nèi)向乙方移交或組織移交以下資料：

(1)竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(4)各專業(yè)部門驗(yàn)收資料;

(5)房屋和配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬資料;

(6)物業(yè)管理所必須的其它資料。

6.合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積物業(yè)管理用房，管理用房位置：_______________________________。

管理用房按以下方式使用：

(1)乙方無(wú)償使用;

(2)_______________________________。

7.當(dāng)業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，督促其交納。

8.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的遺留問(wèn)題：

(1)_______________________________;

(2)_______________________________。

9.協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作。

10.其他：_______________________________。

第二十二條　甲方的業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)：

1.在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)代表業(yè)主大會(huì)行使基于本合同擁有的權(quán)利，履行本合同約定的義務(wù);(按照法規(guī)政策的規(guī)定必須由業(yè)主大會(huì)決議的除外)

2.監(jiān)督和協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同;

3.組織物業(yè)的交接驗(yàn)收;

4.督促全體業(yè)主遵守《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和物業(yè)管理規(guī)章制度;

5.督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;

6.如實(shí)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;

7.其他：_______________________________。

第二十三條　乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)甲方的授權(quán)和有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù);

2.有權(quán)要求甲方、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)使用人配合乙方的管理服務(wù)行為;

3.向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);

4.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》和物業(yè)管理制度的行為，有權(quán)根據(jù)情節(jié)輕重，采取勸阻、制止、________等措施;

5.選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方;

6.每年度向甲方報(bào)告物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施情況;

7.(適用于酬金制)向甲方或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;當(dāng)甲方或業(yè)主對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，應(yīng)及時(shí)答復(fù)。

8.本合同終止時(shí)，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)，協(xié)助甲方作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交或配合甲方移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、專項(xiàng)維修資金及帳目、_______________________________。

9.其他：_______________________________。

第六章　合同期限

第二十四條　委托管理期限為_(kāi)___年;自____年__月__日起至____年__月__ 日止。

第七章　合同解除和終止的約定

第二十五條　本合同期滿，甲方?jīng)Q定不委托乙方的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知乙方;乙方?jīng)Q定不再接受委托的，應(yīng)提前三個(gè)月書(shū)面通知甲方。

第二十六條　本合同期滿，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見(jiàn)通知乙方，且沒(méi)有選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，乙方繼續(xù)管理的，視為此合同自動(dòng)延續(xù)。

第二十七條　本合同終止后，在新的物業(yè)管理企業(yè)接管本物業(yè)項(xiàng)目之前，乙方應(yīng)當(dāng)應(yīng)甲方的要求暫時(shí)(一般不超過(guò)三個(gè)月)繼續(xù)為甲方提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方業(yè)主(或交費(fèi)義務(wù)人)也應(yīng)繼續(xù)交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十八條　其他條款_______________________________。

第八章　違約責(zé)任

第二十九條　因甲方違約導(dǎo)致乙方不能提供約定服務(wù)的，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決且嚴(yán)重違約的，乙方有權(quán)解除合同。造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　乙方未能按照約定提供服務(wù)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改且嚴(yán)重違約的，甲方經(jīng)業(yè)主大會(huì)持三分之二以上投票權(quán)的業(yè)主通過(guò)后有權(quán)解除合同。造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條　乙方違反本合同約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十二條　業(yè)主逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起每日按應(yīng)繳費(fèi)用萬(wàn)分之____加收違約金。

第三十三條　任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金____;由于解除合同造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第三十四條　乙方在合同終止后，不移交物業(yè)管理權(quán)，不撤出本物業(yè)和移交管理用房及有關(guān)檔案資料等，每逾期一日應(yīng)向甲方支付委托期限內(nèi)平均物業(yè)管理年度費(fèi)用____‰的違約金，由此造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，還應(yīng)給予賠償。

第三十五條　為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十六條　其他條款_______________________________。

第九章　附則

第三十七條　雙方約定自本合同生效之日起____日內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十八條　本合同正本連同附件____頁(yè)，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具同等法律效力。

第三十九條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意按下列第____方式解決。

1.提交____仲裁委員會(huì)仲裁;

2.依法向人民法院起訴。

但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。

第四十條　本合同自______起生效。

甲方簽章　乙方簽章

代表人：(業(yè)主委員會(huì))代表人

第10篇

關(guān)鍵詞:自動(dòng)消防設(shè)施;維護(hù);管理

現(xiàn)代城市用地緊張促進(jìn)了城市高層建筑的發(fā)展。但是由于高層建筑火災(zāi)發(fā)生后,火勢(shì)蔓延較快,撲救難度較大,人員傷亡較大,所以高層建筑火災(zāi)預(yù)防與撲救一直以來(lái)都是制約高層建筑發(fā)展的關(guān)鍵。自動(dòng)消防系統(tǒng)的出現(xiàn)解決了這一問(wèn)題,同時(shí)也對(duì)高層建筑物業(yè)管理部門提出了要求,要求高等建筑物業(yè)管理部門必須加強(qiáng)自動(dòng)消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理,確保自動(dòng)消防系統(tǒng)始終處于完好狀態(tài),以保障高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)火災(zāi)報(bào)警與撲救功能完好。

1.高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)組成分析

高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)是有自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)組成。自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)是有眾多探測(cè)器組成的龐大的報(bào)警網(wǎng)絡(luò),通過(guò)探測(cè)器及時(shí)、準(zhǔn)確的確定火災(zāi)發(fā)生地點(diǎn)。聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)是由消防栓給水系統(tǒng)、水噴淋自動(dòng)滅火系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)組成。通過(guò)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)對(duì)初期火災(zāi)進(jìn)行撲救,同時(shí)通過(guò)送排風(fēng)系統(tǒng)減少火災(zāi)發(fā)生時(shí)樓內(nèi)濃煙,增加樓內(nèi)人員逃生機(jī)會(huì)。高層建筑建成后的驗(yàn)收中,自動(dòng)消防系統(tǒng)驗(yàn)收時(shí)驗(yàn)收工作中的重要一項(xiàng),因此保障高層建筑的消防安全。但是隨著樓宇使用年限的不斷增加,自動(dòng)消防系統(tǒng)會(huì)出現(xiàn)各種故障及問(wèn)題。如何進(jìn)行高層樓宇自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)與管理是目前高層建筑物業(yè)管理部門的重要工作。

2.高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)與管理

2.1建立健全的維護(hù)管理體系,確保有效實(shí)施自動(dòng)消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理

高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)與管理的實(shí)施,首先要建立健全的維護(hù)管理體系,明確人員責(zé)任與檢修維護(hù)時(shí)間等,以此約束維護(hù)管理人員的日常工作。同時(shí)建立維護(hù)檢修記錄體系,維護(hù)部門要根據(jù)樓宇自身特點(diǎn)設(shè)計(jì)并完善有關(guān)的各項(xiàng)記錄。日常運(yùn)行記錄、零部件更換記錄、保養(yǎng)記錄、故障與排除記錄等的完善對(duì)于高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理有著重要的意義。通過(guò)對(duì)記錄的檢查能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)使用壽命到期部件所處位置,便于零部件的更換。通過(guò)健全的維護(hù)管理體系,能夠有效的對(duì)高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)進(jìn)行管理,減少故障率。

自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)管理體系要保障系統(tǒng)有專人24小時(shí)負(fù)責(zé),無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)。系統(tǒng)操作維護(hù)人員必須經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn),具有執(zhí)業(yè)資格。值班人員應(yīng)熟悉掌握本系統(tǒng)的工作原理和操作規(guī)程,應(yīng)對(duì)本單位火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的報(bào)警區(qū)域和探測(cè)區(qū)域的劃分熟悉掌握。同時(shí),還要加強(qiáng)系統(tǒng)系統(tǒng)竣工圖,設(shè)備技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、調(diào)試開(kāi)通報(bào)告、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收情況表等有關(guān)資料的管理,建立系統(tǒng)的完整技術(shù)檔案,以方便系統(tǒng)的使用和維護(hù)。

2.2高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)的日常維護(hù)

在進(jìn)行高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)日常檢查中,首先要注意自動(dòng)消防系統(tǒng)探頭、感煙探測(cè)器、感光探測(cè)器、感溫探測(cè)器、可燃?xì)怏w探測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警器、疏散照明、顯示標(biāo)志、火災(zāi)聲光警報(bào)器、噴淋系統(tǒng)的外觀是或否完好,確保自動(dòng)消防系統(tǒng)處于完好狀態(tài)。在檢查過(guò)程中要對(duì)照設(shè)備安裝記錄,確保檢查過(guò)程中每一個(gè)部件都檢查到位。

2.3自動(dòng)消防系統(tǒng)斷電檢查維護(hù)

在火災(zāi)發(fā)生時(shí),斷電時(shí)撲救火災(zāi)的第一步工作。因此,在對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)檢查維護(hù)時(shí),要對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行斷電實(shí)驗(yàn)。切斷交流電,觀察備用電源自動(dòng)投入情況,各項(xiàng)功能是否正常。觀察各電壓表、電流表的指示值。所有指示燈、開(kāi)關(guān)、按鈕應(yīng)無(wú)損壞及接觸不良情況。同時(shí)還要檢查疏散照明、顯示標(biāo)志是否能夠正常工作。

2.4自動(dòng)消防系統(tǒng)功能檢查與維護(hù)

自動(dòng)消防系統(tǒng)檢查維護(hù)部門要在每季度對(duì)自動(dòng)消防系統(tǒng)進(jìn)行功能檢查,按生產(chǎn)廠家說(shuō)明書(shū)的要求,用專用加煙(或加溫)等試驗(yàn)器分期分批試驗(yàn)探測(cè)器的動(dòng)作是否正常,確認(rèn)燈顯示是否清晰。對(duì)于故障或失效的探測(cè)器應(yīng)及時(shí)拆換。試驗(yàn)火災(zāi)警報(bào)裝置的聲、光顯示是否正常,在實(shí)際操作試驗(yàn)時(shí),可一次全部進(jìn)行試驗(yàn),也可部分進(jìn)行試驗(yàn),但試驗(yàn)前一定要作好妥善安排,以防造成不應(yīng)有的恐慌和混亂。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管網(wǎng)上的水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)等電動(dòng)報(bào)警裝置,應(yīng)試驗(yàn)它們的報(bào)警功能、信號(hào)顯示是否正常。備用電源進(jìn)行1-2次充放電試驗(yàn),1-2次主電源和備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)換試驗(yàn),檢查其功能是否正常,具體試驗(yàn)方法:切斷主電源,看是否主電源換到備用電源供電,備用電源指示燈是否亮燈,4小時(shí)后,再恢復(fù)主電源供電,看是否自動(dòng)轉(zhuǎn)換,再檢查一下備用電源是否正常充電。有聯(lián)動(dòng)控制功能的系統(tǒng),應(yīng)用自動(dòng)或手動(dòng)檢查下列消防控制設(shè)備的控制顯示功能是否正常。

2.5排煙設(shè)備、防火門、防火卷簾、廣播等設(shè)備的檢查與維護(hù)

自動(dòng)消防系統(tǒng)管理部門應(yīng)定時(shí)對(duì)防排煙設(shè)備、電動(dòng)防火閥、電動(dòng)防火門、防火卷簾等的控制設(shè)備;火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明及疏散指示標(biāo)志燈等進(jìn)行檢查與維護(hù),確保系統(tǒng)設(shè)備的完好。同時(shí)還要對(duì)消防電梯進(jìn)行檢查,并檢查所有設(shè)備手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)時(shí)候完好。

3.加強(qiáng)自動(dòng)消防系統(tǒng)操作、維護(hù)人員培訓(xùn)

高層建筑防火工作具有一定的特殊性,如何在火災(zāi)初期進(jìn)行撲救對(duì)于樓內(nèi)人員的安全有著重要影響。通過(guò)自動(dòng)消防系統(tǒng)及工作人員的認(rèn)真工作及時(shí)發(fā)現(xiàn)火情并作出正確的滅火措施是保障高層建筑防火工作有效實(shí)施的關(guān)鍵。因此,培養(yǎng)消防系統(tǒng)人員的安全意識(shí)、增強(qiáng)責(zé)任心,時(shí)刻注意自動(dòng)消防系統(tǒng)的運(yùn)行,按時(shí)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行檢查與維護(hù),是高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員與維護(hù)人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)。因此,高層建筑物業(yè)管理部門,必須加強(qiáng)對(duì)消防系統(tǒng)人員的培訓(xùn),提高人員專業(yè)技能。在進(jìn)行自動(dòng)消防系統(tǒng)檢查的同時(shí)還要定期聘請(qǐng)專業(yè)人員對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)證,確保系統(tǒng)的正常,保障高層建筑防火安全。

結(jié)論

高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)的維護(hù)與管理關(guān)系到樓內(nèi)人員的人身安全與財(cái)產(chǎn)安全。加強(qiáng)高層建筑自動(dòng)消防系統(tǒng)維護(hù)與管理是目前高層建筑物業(yè)管理部門的重要工作。其需要物業(yè)部門、消防系統(tǒng)操作人員、維護(hù)人員的共同努力,以硬件檢修與維護(hù)為基礎(chǔ),以人員管理為關(guān)鍵進(jìn)行長(zhǎng)期工作。同時(shí)還需要樓內(nèi)人員在日常生活中,時(shí)刻注意消防系統(tǒng)的探頭、開(kāi)關(guān)、指示燈等消防部件,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)報(bào)告物業(yè)管理部門,大家共同努力營(yíng)造一個(gè)安全的生活環(huán)境。新晨：

參考文獻(xiàn)

[1]盛賴強(qiáng).火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)的維護(hù)與保養(yǎng)[J].消防安全,2007,10.

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[3]GB50045-96高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范[S].內(nèi)蒙古出版社,2006,10.

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[5]李玉華.自動(dòng)消防系統(tǒng)操作人員培訓(xùn)教材[J].安全與事故,2002,5.

第11篇

關(guān)鍵字：酒店式服務(wù)；物業(yè)管理

一、酒店式物業(yè)管理概述

（一）傳統(tǒng)物業(yè)管理

物業(yè)管理，顧名思義是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共 有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。

（二）酒店式物業(yè)管理

所謂酒店式物業(yè)管理，應(yīng)該是把酒店管理的模式和服務(wù)意識(shí)融入物業(yè)管理，同時(shí)結(jié)合物業(yè)管理的特點(diǎn)，在高檔的物業(yè)內(nèi)實(shí)施的一種優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)形式。其目的是根據(jù)不同的客戶需求提供不同的專業(yè)服務(wù)，將管理服務(wù)模式從無(wú)差異性的大眾化服務(wù)上升到個(gè)性化服務(wù)的新境界，展現(xiàn)客戶尊貴特征，真正體現(xiàn)“全心全意全為您”的服務(wù)精神，體驗(yàn)個(gè)性與尊貴。

二、酒店式物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

隨著生活水平的不斷提高，人們對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和需求也日益提升，越來(lái)越多的人追求酒店式的星級(jí)服務(wù)，渴望全方位的人性化貼心服務(wù)，因此，“酒店式物業(yè)管理”的概念應(yīng)運(yùn)而生。大多數(shù)物業(yè)管理公司在作物業(yè)管理管理方案時(shí)也都會(huì)打出采用“酒店式管理模式”或“管家服務(wù)”的王牌，然而，在操作過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)許多偏差，關(guān)鍵還是人們對(duì)酒店式管理模式的認(rèn)識(shí)和操作還存在許多誤區(qū)。

（一）服務(wù)形式化

酒店式物管首先要樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)禮儀。有的物業(yè)公司以為設(shè)置一個(gè)客戶服務(wù)中心、在一樓大堂設(shè)立服務(wù)臺(tái)，挑選幾個(gè)前臺(tái)小姐著統(tǒng)一制服并實(shí)行站立式服務(wù)；或者在單元大廳安置幾個(gè)門童，幫助業(yè)主搬運(yùn)物件等，就算是在搞酒店式物業(yè)管理，其實(shí)這種理解是膚淺的和片面的。酒店式物業(yè)管理關(guān)鍵不是在于它的“型”而是在于它的“涵”。

（二）管理規(guī)范化程度不高

雖然現(xiàn)在不少物業(yè)企業(yè)在積極推行ISO9000質(zhì)量管理體系和一些其他的標(biāo)準(zhǔn)性文件，但這些質(zhì)量管理體系、標(biāo)準(zhǔn)、流程往往是束之高閣，流于形式，較少用于實(shí)踐，更缺乏在實(shí)踐中的持續(xù)改進(jìn)。在這種情況下，項(xiàng)目不斷增加，新員工大量涌入，但管理服務(wù)的水平，卻由于對(duì)新員工培訓(xùn)的不及時(shí)、不到位而有所下降。這樣一來(lái)，管理規(guī)模雖然不斷擴(kuò)大，但企業(yè)的口碑和品牌卻不能得到相應(yīng)的提升。

（三）服務(wù)不夠全面化、個(gè)性化

物業(yè)管理包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。常規(guī)是對(duì)業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理、環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、保安管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)公司為滿足一部分業(yè)主的需要而提供或協(xié)助提供的各項(xiàng)服務(wù)工作，如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、金融服務(wù)以及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，組織開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)等。委托特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主代購(gòu)生活物品等。目前物業(yè)管理以常規(guī)服務(wù)為主，服務(wù)不夠全面化、個(gè)性化。

三、物業(yè)酒店式管理建議

（一）酒店式標(biāo)準(zhǔn)化

酒店式物業(yè)服務(wù)要有較高的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)格的服務(wù)程序，服務(wù)人員通過(guò)語(yǔ)言、動(dòng)作、姿態(tài)表情，儀容儀表，行為舉止及表達(dá)對(duì)業(yè)主的尊重、歡迎、關(guān)注、友好等，讓業(yè)主感到滿意。從員工的著裝、舉止、用語(yǔ)等到每項(xiàng)工作的程序和要求，都要形成非常具體、明確、科學(xué)的規(guī)范。并且，在工作中要嚴(yán)格執(zhí)行，而且從服務(wù)理念、行為準(zhǔn)則、操作程序等方面對(duì)員工進(jìn)行崗前、崗中培訓(xùn)，真正使其把酒店服務(wù)理念和標(biāo)準(zhǔn)成為工作習(xí)慣。

（二）物業(yè)服務(wù)量身定做

在業(yè)主正式入住萬(wàn)科小區(qū)前，創(chuàng)造與客戶見(jiàn)面的機(jī)會(huì)，主動(dòng)收集業(yè)主信息，了解客戶需求，從而盡量滿足不同客戶群體的服務(wù)需求。通過(guò)定期回訪、業(yè)主懇談會(huì)等多種溝通形式，關(guān)注客戶的居家體驗(yàn)和疑難問(wèn)題，傾聽(tīng)客戶的聲音。24小時(shí)客服熱線、家居對(duì)講、公司投訴專線、業(yè)主意見(jiàn)信箱、網(wǎng)絡(luò)投訴論壇等，確保客戶可根據(jù)自身習(xí)慣暢順表達(dá)意見(jiàn)及建議，獲得及時(shí)的服務(wù)。根據(jù)不同項(xiàng)目硬件匹配及客戶群體的差異，精心設(shè)計(jì)最貼合客戶需求的服務(wù)模式，對(duì)服務(wù)模式的設(shè)計(jì)更趨針對(duì)性，“個(gè)性化”服務(wù)模式、“金鑰匙”服務(wù)模式等應(yīng)運(yùn)而生，充分滿足了細(xì)分客戶后，物業(yè)服務(wù)量身訂制的需求。

（三）物業(yè)行業(yè)的金鑰匙――物業(yè)管家

和酒店管理中的“金鑰匙”相對(duì)應(yīng)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該設(shè)置“物業(yè)管家”崗位。物業(yè)管家提供全天候、全方位、一對(duì)一的“私人貼心管家”服務(wù)。該模式以客戶為中心，由管家全方位接待客戶，實(shí)現(xiàn)客戶與管家間便捷的“一對(duì)一“交辦，管家全面調(diào)度服務(wù)資源為客戶提供尊享服務(wù)。圍繞客戶在入伙前、入伙、裝修、喬遷、長(zhǎng)居等不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，制定入伙前接待、入伙接待、喬遷助手、居家助手、貼心陪伴、委托、房屋托管、安全管理等服務(wù)，小至一般基本的家居常識(shí)、日常環(huán)境保潔，大至個(gè)性PARTY協(xié)理、全屋安全管理設(shè)計(jì)，都能將物業(yè)管家的服務(wù)角色和職能將始終展開(kāi)，讓客戶感受“由始至終的貼心陪伴”。將物業(yè)管家，打造成客戶一有事情就能想到、有了需求就能解決、親和可信賴、具有權(quán)威性的高端管家形象。

（四）酒店級(jí)別的安全管理

保障居住安全是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的基本功能需求，是服務(wù)滿足感產(chǎn)生的起點(diǎn)。應(yīng)該將風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的提前識(shí)別及預(yù)防放在最重要的地位，通過(guò)全面、系統(tǒng)識(shí)別危險(xiǎn)源，將小區(qū)的“物防―技防―人防”手段科學(xué)結(jié)合，為業(yè)主的居家生活編織一張無(wú)形但可靠的安全防范網(wǎng)絡(luò)。建設(shè)獨(dú)具特色的安全管理培訓(xùn)體系，通過(guò)各類預(yù)案的高仿演練，培養(yǎng)出一支技能嫻熟、責(zé)任心強(qiáng)的安全管理團(tuán)隊(duì)。在小區(qū)智能化系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)了公司對(duì)各項(xiàng)目的監(jiān)控能力，輔以健全的應(yīng)急處理制度，確保項(xiàng)目安全管理的統(tǒng)一監(jiān)督和綜合調(diào)度能力，意外發(fā)生時(shí)，可第一時(shí)間將資源投入最需要的地方。

四、總結(jié)

在物業(yè)管理中引入酒店模式，服務(wù)將是關(guān)鍵，而結(jié)合現(xiàn)代酒店業(yè)個(gè)性化的服務(wù)趨勢(shì)，了解本物業(yè)及業(yè)主特點(diǎn)，如何提供具有特色的服務(wù)又是關(guān)鍵之關(guān)鍵。對(duì)于以公共區(qū)域服務(wù)為特點(diǎn)的物業(yè)管理，如何開(kāi)展個(gè)性化的服務(wù)是個(gè)重要的課題。

參考文獻(xiàn)：

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第12篇

10月1日,最高法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)將開(kāi)始施行。這一司法解釋直接關(guān)系到大家生活中最重要的財(cái)產(chǎn)――房子。如何才能更好地運(yùn)用法律規(guī)定保護(hù)自己的“房子”權(quán)利不受損害?以下事項(xiàng)應(yīng)該引起大家的高度重視。

開(kāi)發(fā)商與業(yè)主約定

“商品房所在樓宇的外墻面

屬于出賣人”是無(wú)效條款

在審判實(shí)踐中,經(jīng)常可以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在《商品房買賣(預(yù)售)合同》別約定:商品房所在樓宇的外墻面(或者外墻面使用權(quán))屬于出賣人。開(kāi)發(fā)商往往利用該特別規(guī)定對(duì)外墻面進(jìn)行利用,比如以張貼巨幅廣告等方式獲取收益。業(yè)主對(duì)此心存不滿,導(dǎo)致糾紛。此時(shí),該特別約定是否有效即成為焦點(diǎn)問(wèn)題。

根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第三條規(guī)定:建筑物的外墻屬于基本結(jié)構(gòu)部分,屬于共有部分。因此,從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度分析,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)通過(guò)《商品房買賣(預(yù)售)合同》的約定,保留外墻面的所有權(quán)。

那么,開(kāi)發(fā)商能否通過(guò)特殊約定使自己享有對(duì)外墻面的使用權(quán)呢?答案也是否定的。首先,外墻面屬于該棟建筑物的全體業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)全體業(yè)主同意的情況下,擅自對(duì)外墻面的使用權(quán)進(jìn)行處分,屬于無(wú)權(quán)處分,必須經(jīng)過(guò)該棟建筑物全體業(yè)主的追認(rèn)或者取得處分權(quán)方能有效。尤其需要強(qiáng)調(diào)的是,在建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有與一般意義上的共同共有有所不同,依據(jù)《物權(quán)法》以及《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定,外墻面使用權(quán)的行使方式,應(yīng)當(dāng)由各業(yè)主共同決定,具體表現(xiàn)方式就是通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式,由該棟建筑物中專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意,如果未經(jīng)前述業(yè)主同意,該條款就是無(wú)效的,對(duì)全體業(yè)主不發(fā)生效力。

因此,即使開(kāi)發(fā)商與各個(gè)業(yè)主單獨(dú)簽訂保留外墻面使用權(quán)的約定,全部集合起來(lái)也不能被視為是“經(jīng)過(guò)了各個(gè)區(qū)分所有權(quán)人的一致同意”。其次,從合同條款的形式及內(nèi)容來(lái)分析,這類條款屬于合同法上的格式條款,排除了業(yè)主對(duì)共有的外墻面進(jìn)行使用和收益的權(quán)利,侵害了業(yè)主的合法利益,根據(jù)《合同法》的規(guī)定,此類格式條款屬于無(wú)效條款。因此,開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房過(guò)程中以格式條款方式作出保留外墻面的所有權(quán)或者使用權(quán)的約定,屬于無(wú)效條款。

在此情況下,根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十四條的規(guī)定,建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng),權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)無(wú)權(quán)處分行為無(wú)效或者賠償損失。

商品房買賣合同中

“贈(zèng)送綠地”的承諾要警惕

在開(kāi)發(fā)商銷售房屋時(shí),售樓人員經(jīng)常承諾“買一樓房屋送綠地(花園)”,開(kāi)發(fā)商在《商品房買賣(預(yù)售)合同》也經(jīng)常作出類似承諾。在交房時(shí)則將一塊圈起來(lái)的綠地交給業(yè)主使用。那么,這綠地真的屬于業(yè)主所有嗎?業(yè)主對(duì)綠地的使用是否均不受限制呢?在司法實(shí)踐中,經(jīng)常發(fā)生部分業(yè)主改建綠地,物業(yè)公司要求業(yè)主恢復(fù)原狀的案例,此時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理?

對(duì)于綠地的權(quán)利歸屬,《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地,屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。雖然,開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂《商品房買賣(預(yù)售)合同》中有“贈(zèng)送綠地(花園)”的約定,并且開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)將建有合圍設(shè)施的綠地交付業(yè)主,但要使綠地屬于業(yè)主使用,需要滿足以下條件:第一,綠地在規(guī)劃上專屬于特定房屋。第二,該綠地在業(yè)主購(gòu)買時(shí)已經(jīng)“明示”,如該綠地已經(jīng)有合圍設(shè)施,只能從特定房屋才能進(jìn)入該綠地。

如果不具備上述條件,即便開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)將建有合圍設(shè)施的綠地交付業(yè)主,該綠地仍屬于小區(qū)綠地的組成部分,業(yè)主根本無(wú)權(quán)改建綠地。即便明示屬于個(gè)人的綠地,業(yè)主僅有專有使用權(quán),在使用該綠地時(shí)仍應(yīng)遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關(guān)于小區(qū)綠地的管理規(guī)定,不得擅自破壞綠地,任意改建。物業(yè)公司有權(quán)對(duì)于違反業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正,以維護(hù)小區(qū)正常的管理秩序。

在《物權(quán)法》實(shí)施前建設(shè)

的物業(yè)服務(wù)用房并非

均歸業(yè)主共有

《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,屬于業(yè)主共有。那么,是否意味著所有小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房是否均歸業(yè)主共有呢?在司法實(shí)踐中,經(jīng)常發(fā)生開(kāi)發(fā)商將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓給他人,業(yè)主以侵害共有權(quán)為由要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的案例。對(duì)于此種情況如何處理,不應(yīng)一概而論,而應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)用房是否計(jì)入業(yè)主公攤面積分別確定是否屬于業(yè)主共有,從而確定合同效力。

對(duì)于物業(yè)服務(wù)用房的問(wèn)題,2003年9月1日起生效的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定,業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分;物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。而在此之前,并無(wú)法律規(guī)制物業(yè)用房等公用設(shè)施的權(quán)屬問(wèn)題。雖然,《物業(yè)管理?xiàng)l例》作了上述規(guī)定,但在《物權(quán)法》實(shí)施前,在實(shí)際操作中仍然存在諸多不規(guī)范的地方。

從小區(qū)建設(shè)的實(shí)際情況來(lái)看,在《物權(quán)法》生效前,開(kāi)發(fā)商對(duì)于小區(qū)的物業(yè)服務(wù)用房采用了不同方式進(jìn)行處理。以北京為例,開(kāi)發(fā)商一般采用兩種方式,一是將其計(jì)入公攤面積,由全體或部分業(yè)主承擔(dān)物業(yè)管理用房的建設(shè)成本。在此情況下,業(yè)主享有對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán),開(kāi)發(fā)商并無(wú)此部分房屋的權(quán)屬證書(shū),自然無(wú)權(quán)將其轉(zhuǎn)讓或用作他途。另一種情況是,開(kāi)發(fā)商未將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積,業(yè)主的房屋權(quán)屬證書(shū)(俗稱“小產(chǎn)權(quán)證”)中并無(wú)該部分面積,開(kāi)發(fā)商的房屋權(quán)屬證書(shū)(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)中則包含該部分面積。因此,開(kāi)發(fā)商對(duì)此類房屋享有所有權(quán),依法應(yīng)當(dāng)可以行使收益和處分的權(quán)利。

應(yīng)當(dāng)特別指出的是,如果房屋已經(jīng)行政規(guī)劃審批作為物業(yè)服務(wù)用房的,不因房屋所有權(quán)人的變更而變更其規(guī)劃用途,房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求將房屋交由小區(qū)物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)用房使用。

業(yè)主私自“住改商”屬于

違法行使建筑物區(qū)分所有權(quán)

在各個(gè)住宅小區(qū)內(nèi),經(jīng)常有一層住戶將外墻窗戶拆除改成進(jìn)出戶門,從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),收取比普通住宅高得多的租金。對(duì)于此種情況,大家俗稱為“住改商”現(xiàn)象。對(duì)于“住改商”現(xiàn)象,一些物業(yè)公司或者其他業(yè)主往往基于建筑物安全考慮,訴至法院,要求住戶或承租戶恢復(fù)原狀。

對(duì)于此種情況如何解決,《物權(quán)法》頒布前屢有爭(zhēng)議,有主張一律禁止的,有主張?jiān)黾影踩珜徟掷m(xù)的。最終《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。但是如何確定“有利害關(guān)系”的業(yè)主范圍、“同意”是指一致同意還是多數(shù)同意又發(fā)生了爭(zhēng)議。

針對(duì)這些疑難問(wèn)題,《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第十條明確規(guī)定:將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的,人民法院不予支持。也就是說(shuō),“同意”是指一致同意。根據(jù)該司法解釋第十一條的規(guī)定:本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主,是“有利害關(guān)系的業(yè)主”,建筑區(qū)劃內(nèi),本棟建筑物之外的業(yè)主,主張與自己有利害關(guān)系的,應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

因此,業(yè)主私自拆改房屋外墻從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng),實(shí)際上是對(duì)小區(qū)公共秩序的侵犯,不符合物權(quán)法的規(guī)定。

業(yè)主拆改外墻是否屬于正當(dāng)行使建筑物區(qū)分所有權(quán)呢?要明確該問(wèn)題,必須明確劃清專有部分和共有部分的界限。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》規(guī)定了專有部分的三個(gè)特征:構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。同時(shí)規(guī)定,規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等,也是專有部分。同時(shí),對(duì)共有部分作了規(guī)定:建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備,避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;其他不屬于業(yè)主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。因此,外墻并非業(yè)主自己的專有部分,屬于共有部分,不能任意使用。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》的規(guī)定,業(yè)主只有基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的,才不認(rèn)定為侵權(quán)。而且,還不能違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,也不能損害他人合法權(quán)益。

至于業(yè)主拆改外墻等共有部分的行為,明顯并不屬于為“合理需要”利用共有部分,這種行為已經(jīng)侵犯了其他業(yè)主對(duì)共有部分的共有權(quán)利。因此,即便所有“有利害關(guān)系的業(yè)主”一致同意業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,也并不意味著業(yè)主可以任意拆改外墻。

居民小區(qū)內(nèi)人防工程

權(quán)利歸屬尚需立法明確

在城市商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中,為了國(guó)防利益和國(guó)家安全,要求開(kāi)發(fā)商修建一定的地下防空工事。對(duì)于這些人防工程的權(quán)利歸屬,在《物權(quán)法》實(shí)施前后一直存在爭(zhēng)議,而在司法實(shí)踐中,由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。

有觀點(diǎn)認(rèn)為,居住小區(qū)內(nèi)人防工程由社會(huì)力量投資建設(shè),但其中國(guó)家不僅減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi),還給予各種優(yōu)惠,因此,國(guó)家也有間接投資。況且人防工程是國(guó)家的重要戰(zhàn)備設(shè)施,具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內(nèi)人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家,使用管理權(quán)歸人民防空主管部門。

有觀點(diǎn)則認(rèn)為,居住小區(qū)內(nèi)的人防工程一般不由國(guó)家直接投資,也并非直接用于國(guó)防目的,因此不屬于物權(quán)法規(guī)定的國(guó)防資產(chǎn)范疇。對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)人防工程歸屬的判斷,宜從出資角度加以考慮。國(guó)家投資建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有;對(duì)于建設(shè)單位投資興建的人防工程,應(yīng)認(rèn)定歸建設(shè)單位所有;建設(shè)單位在銷售房屋時(shí),將人防工程面積計(jì)入公攤面積,該人防工程應(yīng)認(rèn)定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。

從《物權(quán)法》之前的規(guī)定來(lái)看,曾有相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國(guó)家所有。而作為物權(quán)的基本法律,《物權(quán)法》對(duì)此并未作出規(guī)定。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對(duì)此亦未涉及。因此,對(duì)于人防工程的所有權(quán)歸屬,仍需通過(guò)立法予以明確。在司法實(shí)踐中,解決各類爭(zhēng)議的基點(diǎn)只能為:人防工程由投資者使用管理,享有收益。