時(shí)間：2023-09-07 17:42:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇現(xiàn)行土地管理法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、法律法規(guī)有關(guān)探礦采礦使用土地的規(guī)定
1.現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)探礦使用土地的規(guī)定主要有：
1.1《土地管理法》第五十七條：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)使用國(guó)有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。”土地管理法實(shí)施條例第二十八條：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查需要臨時(shí)占用耕地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)自臨時(shí)用地期滿之日起1年內(nèi)恢復(fù)種植條件。”
1.2國(guó)務(wù)院《中華人民共和國(guó)礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則》第十六條第一款：“探礦權(quán)人享有下列權(quán)利……（四）根據(jù)工程需要臨時(shí)使用土地。”第十七條：“探礦權(quán)人應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)……（七）遵守有關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于勞動(dòng)安全、土地、復(fù)墾和環(huán)境保護(hù)的規(guī)定。”第二十一條：“探礦權(quán)人取得臨時(shí)使用土地權(quán)后，在勘查過程中給他人造成財(cái)產(chǎn)損害的，按照下列規(guī)定給予補(bǔ)償……。”
1.3福建省人大常委會(huì)通過的《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第四十五條：“有下列情形之一的，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)向市、縣人民政府土地行政主管部門申領(lǐng)臨時(shí)用地許可證明，并按規(guī)定支付臨時(shí)用地補(bǔ)償費(fèi)：……（二）地質(zhì)勘查工作場(chǎng)地。”
2.現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)采礦使用土地的規(guī)定主要有：
2.1《礦產(chǎn)資源法》第三十二條第二款：“開采礦產(chǎn)資源，應(yīng)當(dāng)節(jié)約用地。耕地、草原、林地因采礦受到破壞的，礦山企業(yè)應(yīng)當(dāng)因地制宜地采取復(fù)墾利用、植樹種草或者其他利用措施。”
2.2土地管理法第三十六條第二款：“禁止……擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。”第四十二條：“因挖損、塌陷、壓占等造成土地破壞，用地單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)復(fù)墾；沒有條件復(fù)墾或者復(fù)墾不符合要求的，應(yīng)當(dāng)繳納土地復(fù)墾費(fèi)，專項(xiàng)用于土地復(fù)墾。”
2.3福建省人大常委會(huì)通過的《福建省礦產(chǎn)資源條例》第四十四條：“采礦權(quán)人開辦、停辦、關(guān)閉礦山，應(yīng)按規(guī)定做好勞動(dòng)安全、水土保持、土地復(fù)墾和環(huán)境保護(hù)工作。”
此外，水土保持法、環(huán)境保護(hù)法、國(guó)務(wù)院《土地復(fù)墾規(guī)定》和《基本農(nóng)田保護(hù)條例》等法律法規(guī)對(duì)探礦采礦用地特別是采礦用地也作了規(guī)定。
二、探礦采礦使用土地存在的主要問題
由于法律法規(guī)還不夠完善和管理體制、思想觀念等方面的原因，探礦采礦使用土地存在的問題相當(dāng)突出，這些問題主要有：
1.探礦權(quán)人沒有辦理臨時(shí)用地審批手續(xù)
土地管理法及其實(shí)施條例、礦產(chǎn)資源法實(shí)施細(xì)則、《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》等法律法規(guī)對(duì)地質(zhì)勘查必須取得臨時(shí)用地手續(xù)，都作了明確的規(guī)定。
2.探礦權(quán)采礦權(quán)的取得與土地使用權(quán)的取得存在沖突
取得探礦權(quán)采礦權(quán)不當(dāng)然取得相關(guān)土地的使用權(quán)，同樣取得土地使用權(quán)也不當(dāng)然取得相關(guān)土地使用權(quán)范圍內(nèi)的探礦權(quán)采礦權(quán)。
3.探礦采礦用地使用權(quán)的取得方式不夠明確
由于歷史的原因，我國(guó)現(xiàn)在大部分礦業(yè)用地特別是國(guó)有礦山企業(yè)用地都是以劃撥方式取得的。隨著《土地管理法》、國(guó)土資源部《劃撥用地目錄》的出臺(tái)，對(duì)新增的礦業(yè)用地，凡不符合劃撥取得條件的，均應(yīng)以出讓方式取得，對(duì)于原來屬于農(nóng)民集體所有的，國(guó)家征收后，礦權(quán)人以出讓方式取得礦業(yè)用地使用權(quán)。就我省而言，絕大多數(shù)礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量不大，礦山企業(yè)規(guī)模不大，而且礦山企業(yè)是以營(yíng)利為目的的，所以新辦礦山需以有償方式取得土地使用權(quán)。但是如何取得，現(xiàn)行法律法規(guī)并不十分明確、具體。
4.探礦采礦用地在使用和管理上不協(xié)調(diào)
一是使用年限問題。一般勘查許可證有效期最長(zhǎng)為3年，石油、天然氣勘查許可證有效期最為7年；采礦許可證有效期按照礦山建設(shè)規(guī)模的不同，最長(zhǎng)有效期分別為30年、20年、10年；臨時(shí)使用土地期限一般不超過二年，工業(yè)用地最長(zhǎng)年限為50年。二是管理側(cè)重點(diǎn)上的問題。三是閉礦后土地復(fù)墾責(zé)任得不到落實(shí)。四是礦山環(huán)境整治不到位。礦山環(huán)境涉及地質(zhì)構(gòu)造、土地表層，涉及土地能否得到重新利用。
三、探礦采礦非法使用土地的法律責(zé)任
對(duì)勘查、開采礦產(chǎn)資源非法使用土地的，有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了法律責(zé)任。這些規(guī)定主要有：
第一：刑法第三百四十二條：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”
第二：土地管理法第七十四條：“違反本法規(guī)定……擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等，破壞種植條件的……由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正或者治理，可以并處罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”第七十六條：“未經(jīng)批準(zhǔn)……非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地……可以并處罰款……構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
土地管理法實(shí)施條例第四十條：“依照《土地管理法》第七十四條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費(fèi)的2倍以下。”第四十二條：“依照《土地管理法》第七十六條的規(guī)定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平米30元以下。”
《基本農(nóng)田保護(hù)條例》第三十三條：“違反本條例規(guī)定，占用基本農(nóng)田……挖砂、采石、取土……破壞基本農(nóng)田，毀壞種植條件的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令改正或者治理，恢復(fù)原種植條件，處占用基本農(nóng)田的耕地開墾費(fèi)1倍以上2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”
《土地復(fù)墾規(guī)定》第二十條：“對(duì)不履行或者不按照規(guī)定要求履行土地復(fù)墾義務(wù)的企業(yè)和個(gè)人，……處以每畝每年200元至1000元的罰款。”
第三：《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》第五十三條第二款：“未經(jīng)批準(zhǔn)臨時(shí)使用土地或者在臨時(shí)用地修建永久性建筑物的，由縣級(jí)以上土地行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)土地原貌；逾期不改正的，按非法占用土地論處。”此外，水土保持法、環(huán)境保護(hù)法等法律法規(guī)對(duì)開采礦產(chǎn)資源造成水土流失，不進(jìn)行治理及破壞環(huán)境的行為也規(guī)定了法律責(zé)任。
四、做好探礦采礦用地管理的若干看法
1.科學(xué)界定探礦采礦用地的性質(zhì)
根據(jù)國(guó)土資源部有關(guān)規(guī)章的規(guī)定，采礦用地屬于建設(shè)用地中的工礦用地，工礦用地屬于工業(yè)用地中的一種。從探礦采礦使用土地特別是采礦使用土地的最終結(jié)果看，礦山總會(huì)關(guān)閉，礦產(chǎn)資源采空后，礦山用地有可能轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，也有可能成為農(nóng)用地，還有可能成為生態(tài)用地，礦山無法永久性用地。由于用地性質(zhì)不同，導(dǎo)致用地期限、審批手續(xù)等用地制度的不同，既不利于節(jié)約和合理利用土地資源，又不利于降低礦業(yè)成本，所以要準(zhǔn)確界定礦業(yè)用地性質(zhì)，并建立與之相適應(yīng)的、科學(xué)的用地制度。
2.規(guī)范探礦采礦使用土地的法律法規(guī)要互相銜接
不僅礦產(chǎn)資源法及其實(shí)施細(xì)則、土地管理法及其實(shí)施條例需要相互銜接，《土地復(fù)墾規(guī)定》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《礦產(chǎn)資源監(jiān)督管理暫行辦法》、《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》、《福建省礦產(chǎn)資源條例》等法規(guī)都需要相互銜接。
一要明確前置條件，把取得土地使用權(quán)作為取得探礦權(quán)采礦權(quán)的前置條件，明確程序。
二要實(shí)施集中辦理。根據(jù)行政許可法的規(guī)定，對(duì)依法定權(quán)限由同一個(gè)國(guó)土資源管理部門進(jìn)行勘查、開采礦產(chǎn)資源審批登記與用地申請(qǐng)審核的，實(shí)行內(nèi)部會(huì)審制度，確定一個(gè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理行政許可申請(qǐng)，統(tǒng)一送達(dá)行政許可決定。
三要明確探礦采礦造成土地?fù)p失、財(cái)產(chǎn)損害的補(bǔ)償項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和幅度。
四要加大土地復(fù)墾工作的力度。對(duì)不履行或者不按照規(guī)定要求履行土地復(fù)墾義務(wù)的探礦權(quán)人、采礦權(quán)人要有嚴(yán)格的制約措施，保證土地復(fù)墾工作的正常進(jìn)行，提高土地利用率，做好水土保持，消除已關(guān)閉礦山的隱患。
3.探礦采礦用地使用權(quán)的取得方式要明確
國(guó)土資源部辦公廳在《關(guān)于開采金礦、石灰石等礦區(qū)以何種方式供地的復(fù)函》（國(guó)土資廳函[2004]177號(hào)）中指出：“對(duì)開采金礦、石灰石等工礦用地，不論何種性質(zhì)的企業(yè)，均應(yīng)以有償使用方式供地。對(duì)采礦區(qū)用地，可區(qū)別不同情況采取出讓、租賃等有償方式供地。”因此，探礦采礦用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)分別不同情況，可以考慮通過下列三條途徑取得：
一是臨時(shí)用地。土地管理法及其實(shí)施條例、《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》雖然對(duì)臨時(shí)用地管理工作作了規(guī)定，但還不夠具體，需要進(jìn)一步細(xì)化。就福建而言，福建省國(guó)土資源廳印發(fā)的《福建省臨時(shí)用地管理辦法（試行）》（閩國(guó)土資文[2002]68號(hào)）的文件效力太低，至少需要升至政府規(guī)章的層次，才有利做好這項(xiàng)工作。
二是自營(yíng)或聯(lián)營(yíng)。根據(jù)土地管理法第六十條，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，可以依法申請(qǐng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，無需經(jīng)過征地途徑。
三是出讓。這種情況只能適用于礦產(chǎn)儲(chǔ)量多、用地面積廣、開采時(shí)間長(zhǎng)、對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)影響大的礦山。對(duì)于規(guī)模小、開采時(shí)間短的礦山，不宜采取出讓方式取得土地使用權(quán)。
2004年5月,某市人民政府根據(jù)城市規(guī)劃,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用權(quán),用于廣場(chǎng)建設(shè)｡市政府根據(jù)現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)定,對(duì)李某給予了貨幣補(bǔ)償｡但李某對(duì)此不滿意,多次找市政府討說法,要求市政府對(duì)其土地使用權(quán)給予補(bǔ)償｡雙方各執(zhí)一詞,協(xié)商未果,于是李某一紙?jiān)V狀將市政府告上法院,要求法院判令市政府對(duì)其土地使用權(quán)依法給予補(bǔ)償｡
法院受理該案后,審判人員有四種不同觀點(diǎn)｡一種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第二款的規(guī)定,市政府可以無償收回李某的劃撥土地使用權(quán),用于公益事業(yè)建設(shè)｡第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)國(guó)務(wù)院法制辦《關(guān)于2001年11月1日以后實(shí)施的拆遷,貨幣補(bǔ)償款中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償》的規(guī)定,直接判定市政府勝訴｡第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,根據(jù)《立法法》的規(guī)定,《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的法律效力高于國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》,因此,在涉及土地使用權(quán)補(bǔ)償問題上應(yīng)適用《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》,而不應(yīng)適用其他法律法規(guī)｡第四種觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)既是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,也是財(cái)產(chǎn)權(quán)利和實(shí)體財(cái)產(chǎn)的混合體,因此,應(yīng)在明確區(qū)分被拆遷人房地產(chǎn)中的房屋實(shí)體財(cái)產(chǎn)和土地使用權(quán)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的前提下,才能明確房屋和土地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),才能分清被拆遷人應(yīng)獲得多少補(bǔ)償｡在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高和土地使用權(quán)權(quán)益未知的情況下,以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù),評(píng)估確定被拆遷人的貨幣補(bǔ)償金額值得探討｡因?yàn)槌值诙N觀點(diǎn)的審判人員占多數(shù),所以本案以市政府的勝訴而告終,但被拆遷人李某對(duì)此審判結(jié)果仍存在疑問｡
本案雖以市政府勝訴而告終,但這一案件暴露出來的問題值得深思｡筆者認(rèn)為,第一種觀點(diǎn)以國(guó)務(wù)院55號(hào)令為依據(jù),認(rèn)為應(yīng)判決被拆遷人敗訴是不妥當(dāng)?shù)?這顯然是適用法律不當(dāng)｡因?yàn)閲?guó)務(wù)院55號(hào)令第四十七條第二款同《土地管理法》第五十八條規(guī)定相抵觸｡第二種觀點(diǎn)直接適用國(guó)務(wù)院法制辦文件,判令市政府勝訴是值得商榷的｡第三種觀點(diǎn)適用《土地管理法》審理本案是恰當(dāng)?shù)?但忽視了拆遷補(bǔ)償中的地價(jià)因素｡第四種觀點(diǎn)則道出了房屋拆遷中土地產(chǎn)權(quán)評(píng)估補(bǔ)償缺失的問題｡
現(xiàn)行房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估制度的主要缺陷
法規(guī)政策相抵觸和不銜接等問題,為拆遷雙方留下紛爭(zhēng)隱患｡眾所周知,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一體,房產(chǎn)和地產(chǎn)密不可分｡拆遷人拆遷房屋不是為了拆遷而拆遷,而是要通過拆遷取得被拆遷人的土地使用權(quán),再進(jìn)行開發(fā)建設(shè),從而實(shí)現(xiàn)土地效益的最大化｡房屋拆遷的結(jié)果之一,就是被拆遷人的土地使用權(quán)被收回｡因此,顯化土地使用權(quán)的價(jià)值,對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償,對(duì)拆遷雙方來說,都是非常重要的｡有關(guān)法律對(duì)此也有明確規(guī)定｡《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定:“國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會(huì)公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的年限和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償｡”《土地管理法》第五十八條規(guī)定,“有下列情形之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),可以收回國(guó)有土地使用權(quán):(一)為公共利益需要使用土地的;(二)為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改造,需要調(diào)整使用土地的……｡依照前款第(一)項(xiàng)､第(二)項(xiàng)的規(guī)定收回土地使用權(quán)的,對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償｡”從上述規(guī)定可以看出,對(duì)房屋拆遷中的土地使用權(quán)給予適當(dāng)補(bǔ)償是恰當(dāng)?shù)?#65377;但是,從《城市房屋拆遷條例》關(guān)于以房地產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定可以看出,該規(guī)定沒有體現(xiàn)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯栴}｡這顯然同《土地管理法》､《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定不銜接｡雖然國(guó)務(wù)院法制辦文件明確規(guī)定,貨幣補(bǔ)償中包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償,但由于對(duì)被拆遷人補(bǔ)償中沒有顯化對(duì)土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格,所以仍然難以使被拆遷人信服,從而引發(fā)拆遷雙方很多矛盾｡
土地使用權(quán)取得方式不同,地上房屋補(bǔ)償相同,“公平”背后是“不公平”｡房地產(chǎn)是實(shí)體財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)合體,房地產(chǎn)權(quán)利人擁有的房屋所有權(quán)是實(shí)體財(cái)產(chǎn),其房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)利｡由于我國(guó)實(shí)行的是土地公有制,并且實(shí)行土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度,因此,房地產(chǎn)權(quán)利人所擁有的土地使用權(quán)是由所有權(quán)派生出來的,土地使用權(quán)權(quán)益的大小,主要取決于土地使用權(quán)取得方式､土地使用權(quán)面積､土地使用年限､土地區(qū)位等因素｡在這些因素中,土地使用權(quán)的取得方式是決定因素｡按照房地產(chǎn)管理法律規(guī)定,以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)在合同約定的年期內(nèi),土地使用者享有完整的財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡以劃撥方式取得的土地使用權(quán),土地使用者僅享有部分土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益｡因此,如果被拆遷房屋的土地使用權(quán)不同,其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該不同｡問題是《城市房屋拆遷條例》規(guī)定,以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~,這一規(guī)定實(shí)際上是以房地產(chǎn)的完全市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償,也就是說,是按出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價(jià)格來補(bǔ)償｡這樣,劃撥土地上的房地產(chǎn)和出讓土地上的房地產(chǎn)就將得到相同的補(bǔ)償,結(jié)果是,劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人就多得了一筆出讓金或相當(dāng)于出讓金的補(bǔ)償,而出讓土地使用權(quán)房地產(chǎn)的被拆遷人理應(yīng)多得補(bǔ)償,反而卻同劃撥土地使用權(quán)的被拆遷戶得到的補(bǔ)償一樣多,這顯然有失公平,不符合民法的基本原則｡
地產(chǎn)價(jià)值沒有顯化,地價(jià)評(píng)估缺位｡房產(chǎn)和地產(chǎn)的地位和價(jià)值是不同的,地產(chǎn)在房地產(chǎn)中處于主導(dǎo)和基礎(chǔ)的地位,而房產(chǎn)處于依附從屬的地位,沒有離開土地單獨(dú)存在的房屋,但是存在沒有建設(shè)房屋的土地｡地產(chǎn)價(jià)值是房地產(chǎn)價(jià)值的主體組成部分,被拆遷房屋的價(jià)值也是如此｡這兩個(gè)部分的價(jià)值需要通過地價(jià)和房?jī)r(jià)的評(píng)估,才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)｡房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格就是房產(chǎn)價(jià)格和土地價(jià)格的結(jié)合體｡
《城市房地產(chǎn)管理法》確定了房地產(chǎn)價(jià)格定期公布制度､房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度｡其第三十三條第二款規(guī)定,“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循公正､公平､公開的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)､標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估｡”從上述法律規(guī)定可以看出,離開了地價(jià)和地價(jià)評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是不完整的,也是不真實(shí)的｡房屋拆遷的評(píng)估從本質(zhì)上說,應(yīng)屬于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的范圍,應(yīng)當(dāng)按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條第二款的規(guī)定,評(píng)估地價(jià),顯化地產(chǎn)｡但問題是,《城市房屋拆遷條例》和建設(shè)部《關(guān)于房屋拆遷估價(jià)的指導(dǎo)意見》,均對(duì)地價(jià)和地價(jià)評(píng)估只字未提,只是規(guī)定按照房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估確定貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~｡同時(shí),由于房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估技術(shù)規(guī)范不統(tǒng)一､內(nèi)涵不明確等問題,該規(guī)定在實(shí)踐中難以有效地實(shí)施｡另一方面,由于我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)分部門管理的辦法,再加之房屋拆遷評(píng)估的管理屬于房產(chǎn)或建設(shè)部門,大多數(shù)的房屋拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)是由房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的,因此,房屋拆遷評(píng)估中的地價(jià)評(píng)估和地產(chǎn)的顯化,也就無從談起了｡事實(shí)上,土地使用面積､土地區(qū)位､土地使用年限､土地使用權(quán)取得方式及土地用途是影響被拆遷人補(bǔ)償?shù)闹匾蛩?如果不對(duì)這些因素加以顯化,不僅造成被拆遷人之間的不公平,也弱化了政府管理地價(jià)的職能｡
構(gòu)建新型補(bǔ)償評(píng)估制度
針對(duì)現(xiàn)行拆遷房屋補(bǔ)償評(píng)估的缺陷,應(yīng)依照《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行完善,總的思路應(yīng)是保障權(quán)益､明晰產(chǎn)權(quán)､健全規(guī)范､分別顯化､兼顧公平､促進(jìn)穩(wěn)定｡
【關(guān)鍵詞】農(nóng)村集體土地；征收；公共利益；征地補(bǔ)償
中圖分類號(hào)：F303文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-0278(2012)03-068-01
一、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村集體土地征收制度立法缺陷
（一）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收條件不明確
我國(guó)《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權(quán)法》》第四十二條第一款、《農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達(dá)成某項(xiàng)公共利益，政府才能要求集體土地權(quán)利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對(duì)“公共利益”做出明確的界定。并且，我國(guó)《土地管理法》第四十六條的規(guī)定：“國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝保@意味著行政機(jī)關(guān)擁有對(duì)公共利益的認(rèn)定的完全自由裁量權(quán)。這造成在現(xiàn)實(shí)操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權(quán)，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的合法權(quán)益。
（二）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收程序不完善
第一，農(nóng)村集體土地權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)和表達(dá)權(quán)受限。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經(jīng)擬定的征地補(bǔ)償、安置方案的附屬程序，目的是用于權(quán)利登記，被征地人根本不能表達(dá)自己的意見。這種被動(dòng)的、滯后的、有限的參與對(duì)征地方案并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；第二，土地征收糾紛解決機(jī)制不完善。按照《行政復(fù)議法》第六條、第三十條第二款的規(guī)定，農(nóng)村集體土地權(quán)利人對(duì)征收決定只能提起行政復(fù)議。此外，根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第二十五條第三款的規(guī)定，土地征收的補(bǔ)償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準(zhǔn)、實(shí)施，即使集體土地權(quán)利人對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，也只能由人民政府協(xié)調(diào)、裁決，不能向人民法院，而且征地補(bǔ)償、安置爭(zhēng)議不影響征用土地方案的實(shí)施。這意味著在征收程序中，從批準(zhǔn)、實(shí)施到救濟(jì)都由行政機(jī)關(guān)主導(dǎo)，這就隱藏著排除司法機(jī)關(guān)的介入與救濟(jì)的危機(jī)。豍
（三）我國(guó)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償制度不合理
第一，補(bǔ)償原則不明。法國(guó)在《人權(quán)宣言》中確立了“公正補(bǔ)償”的原則，美國(guó)在憲法第五條修正案中明確了“公平補(bǔ)償”的原則，日本在《日本國(guó)憲法》中確立了“正當(dāng)補(bǔ)償”的原則，而我國(guó)《土地管理法》第二條第四款規(guī)定國(guó)家為公共利益的需要可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償，這里的給予補(bǔ)償究竟是應(yīng)該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實(shí)上在我國(guó)這種補(bǔ)償不僅談不上公平，甚至不能保障農(nóng)村集體土地權(quán)利人的生存與發(fā)展權(quán)豎；第二，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。《土地管理法》第四十七條規(guī)定“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍”，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全不考慮土地的預(yù)期收益和增值空間；第三，補(bǔ)償范圍過窄。《土地管理法》四十七條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物以及青苗的補(bǔ)償費(fèi)。《物權(quán)法》四十二條規(guī)定必須安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。但現(xiàn)行法律沒有考慮殘留地、對(duì)相鄰?fù)恋卦斐傻膿p害等特殊情況的賠償。
二、我國(guó)農(nóng)村土地征收制度的重構(gòu)
（一）嚴(yán)格界定公共利益，防止土地征收權(quán)濫用
公共利益本身是一個(gè)抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規(guī)定規(guī)避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領(lǐng)域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業(yè)或市政建設(shè)，教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)保、綠化、慈善機(jī)構(gòu)等社會(huì)公共事業(yè)，涉及國(guó)家安全的國(guó)防事業(yè)以及其他由政府或者社會(huì)組織興辦的以公益為目的的事業(yè)。除此之外，還要賦予農(nóng)村集體土地被征收人對(duì)征收決定異議的訴訟權(quán)以及一定期限內(nèi)被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權(quán)或買回權(quán)，即如果被征收集體土地沒有在規(guī)定期限內(nèi)按照原定公共利益使用，原農(nóng)村集體土地權(quán)利人可以主張買回該土地。
（二）尊重農(nóng)村集體土地權(quán)利人意愿，確立公平補(bǔ)償原則
所謂公平補(bǔ)償包括幾下幾點(diǎn)原則：第一，就行政機(jī)關(guān)而言，要充分尊重市場(chǎng)，以被征收的集體所有農(nóng)地所在地的市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，并充分到失地農(nóng)民的社會(huì)保障與再就業(yè)問題；第二，就農(nóng)村集體組織內(nèi)部而言，要平衡好集體組織和成員的內(nèi)部利益；第三，擴(kuò)大農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶绫仨毧紤]被征收土地因?yàn)殚_發(fā)方案被批準(zhǔn)而增值的收益情況，保障被征收權(quán)利人能夠從中獲取合理的預(yù)期增值收益；第四，創(chuàng)新農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償大的方式，除了現(xiàn)金補(bǔ)償外，還應(yīng)該更加重視土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股、土地權(quán)利換換社會(huì)保障等長(zhǎng)遠(yuǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，強(qiáng)化失地農(nóng)民的生存與發(fā)展能力。
注釋：
陳小君.農(nóng)村集體土地征收的法理反思與制度重構(gòu)[J].中國(guó)法學(xué),2012（1） .
論文關(guān)鍵詞 小產(chǎn)權(quán)房 土地二元結(jié)構(gòu) 農(nóng)村集體土地制度
小產(chǎn)權(quán)房問題是近幾年社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，它的出現(xiàn)不僅反映了諸多的社會(huì)問題，而且也反映了我國(guó)法律法規(guī)的不完善。因此，從法律的角度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行理論研究，深度探析其形成原因，并提出有效的解決途徑，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展甚至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都有舉足輕重的意義。
一、小產(chǎn)權(quán)房感念的界定
張忠野、曾大鵬兩位學(xué)者指出小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)土地上，有享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或集體經(jīng)濟(jì)組織單獨(dú)開發(fā)，或與房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由該鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作權(quán)屬證書的房屋。四川省社會(huì)現(xiàn)象社科院農(nóng)經(jīng)所學(xué)者陳武元將小產(chǎn)權(quán)房概述為“在集體的土地上開發(fā)的商品房”。也有的學(xué)者將“小產(chǎn)權(quán)房”概括為宅基地房屋或在集體土地上建設(shè)的房屋非法對(duì)外銷售形成的一種權(quán)利狀態(tài)。本人認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
二、小產(chǎn)權(quán)房的特征及分類
（一）小產(chǎn)權(quán)房的特征
隨著國(guó)家屢次出臺(tái)相關(guān)政策文件來制止小產(chǎn)權(quán)房問題，但在利益等多種因素的驅(qū)使下，這一問題不但沒有很好的解決，反而又加重的現(xiàn)狀。其主要特征變現(xiàn)一下幾個(gè)方面：（1）小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)用地是農(nóng)村集體用地；（2）小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的組織或個(gè)人；（3）房屋產(chǎn)權(quán)不完整；（4）轉(zhuǎn)讓時(shí)易引起權(quán)屬糾紛；（5）價(jià)格低廉。
（二）小產(chǎn)權(quán)房的分類
為了更好的探討和解決小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問題，需要對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出不同的分類，然后對(duì)具體的問題進(jìn)行分析。其分類標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房占用土地性質(zhì)的不同，可以把我國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房分為農(nóng)用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房、在建設(shè)土地上與未利用土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房三種類型。（2）按照買賣目的的不同可以分為農(nóng)民自己建房出售和城鎮(zhèn)開發(fā)商投資銷售型，等等。
三、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因及危害
（一）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因
1.小產(chǎn)權(quán)房形成的經(jīng)濟(jì)原因包括兩個(gè)方面
一方面是城市房?jī)r(jià)的急劇上漲，雖然我國(guó)出臺(tái)了有關(guān)限制小產(chǎn)權(quán)房的政策與解決辦法，但是對(duì)房?jī)r(jià)問題并沒有起到預(yù)期的作用。另一方面農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金需求，由于中國(guó)城市化發(fā)展的道路，多數(shù)農(nóng)村居民選擇在城市務(wù)工、經(jīng)商，融入到了城市了的生活當(dāng)中，并購置了房產(chǎn)，而農(nóng)村留守農(nóng)民對(duì)資金的需求善得更為迫切，利用土地來實(shí)現(xiàn)改善生活的目的也越發(fā)的急迫。
2.小產(chǎn)權(quán)房形成的體制原因
（1）我國(guó)二元土地結(jié)構(gòu)。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因是我國(guó)的二元土地結(jié)構(gòu)。雖然我國(guó)的《憲法》與《土地管理法》中確立了我國(guó)存在兩種土地所有制，即全民所有制與勞動(dòng)群眾所有制，國(guó)家與集體是我國(guó)擁有土地的主體。但是《土地管理法》卻規(guī)定農(nóng)民土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)建設(shè)。（2）我國(guó)住房保障制度的不完善。我國(guó)目前住房的保障制度主要包括住房公職金制度、廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度，然而在現(xiàn)實(shí)生活中，住房公基金制度卻沒有覆蓋到我國(guó)全部的城市居民，其受益者大都是工資待遇本身就較高的人群，而一些相對(duì)于苦難的群體卻沒有享受這一待遇，所以目前房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)上升加上一些執(zhí)行上的疏漏，造成住房公積金沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，而且沒有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的操作效果。（3）立法上管理的缺失。由于《中華人民共和憲法國(guó)》與《中華人民共和國(guó)土地管理法》都未對(duì)農(nóng)村土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房有明確的規(guī)定，在其他的法律中也難以找到相應(yīng)的規(guī)定，使得這一問題在法律上成為空白，所以法律規(guī)定的不確定性是導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房諸多糾紛原因之一。
3.小產(chǎn)權(quán)房形成的社會(huì)原因。
（1）政府部門的監(jiān)管不力。雖然《土地管理法》與《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了政府部門可以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行監(jiān)管、查處，但是他們往往采取互相推諉或曖昧的態(tài)度，使得小產(chǎn)權(quán)房問題被擱置起來并出現(xiàn)了利益夸大化的趨勢(shì)，也是政府陷入了兩難的境地。（2）購房者的法治觀念淡薄。由于我國(guó)法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題沒有明確的法律規(guī)定，加上政府部門的放任態(tài)度及房?jī)r(jià)上漲，許多購房者與開放商極易懷著僥幸的心態(tài)進(jìn)行買房交易。
（二）小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的危害
1.經(jīng)濟(jì)危害
由于小產(chǎn)權(quán)房低廉的價(jià)格受到廣大購房者的青睞，使得開發(fā)商獲得暴利從而導(dǎo)致政府稅收的減少，這一問題不僅擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常價(jià)格，而且打破了統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)受到重大影響，進(jìn)而侵害了廣大農(nóng)民的利益，導(dǎo)致農(nóng)民喪失大量土地、喪失未來長(zhǎng)久的謀生和生存的根基。
2.社會(huì)危害
目前，我國(guó)仍然是農(nóng)民占絕大多數(shù)人口的發(fā)展中農(nóng)業(yè)大國(guó)，但隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，廣大農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商進(jìn)而購買小產(chǎn)權(quán)房。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有得到國(guó)家相關(guān)部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，購房者便無法把戶口遷入購房地戶籍管理部門，而根據(jù)現(xiàn)行的戶籍管理規(guī)定，我國(guó)戶籍登記是依靠相關(guān)的房地產(chǎn)證來完成的。這不但造成了人口及產(chǎn)權(quán)管理的困難，而且加劇了土地征收的難度，進(jìn)而暴漏了政府監(jiān)督管理工作的乏力，增加了公眾對(duì)政府公信力的喪失。
3.對(duì)購房者的危害
依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的《土地管理法》的規(guī)定，非集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一旦購買沒有國(guó)家頒發(fā)土地使用證和預(yù)售證的集體土地上建造的房屋，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，因而不能自由的行使房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，在遇到房屋拆遷問題時(shí)，便難以得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償，也無法用法律來維護(hù)自己的合法權(quán)益。
四、解決我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問題的制度構(gòu)建
（一）從現(xiàn)行的法律制度下解決小產(chǎn)權(quán)房問題
1.實(shí)行小產(chǎn)權(quán)房購買的登記制度
目前國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的具體處理辦法還在研究當(dāng)中，應(yīng)在具體政策出臺(tái)之前，建立相關(guān)的小產(chǎn)權(quán)房銷售與建設(shè)登記制度，將其納入可以備案有據(jù)可查的范圍之中。
2.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房實(shí)行分類管理
由于我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房存在的基礎(chǔ)和性質(zhì)不同，所造成的社會(huì)危害也不完全相同，其違法的后果也有所區(qū)別，所以我國(guó)國(guó)土執(zhí)法監(jiān)察局有關(guān)人員建議，對(duì)各地發(fā)現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)采取“分案處理”的方式。
3.切斷新小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源
嚴(yán)格管理土地用途并查處懲罰違法用地者，將小產(chǎn)權(quán)房消滅在初始的萌芽狀態(tài)。同時(shí)政府加大對(duì)新農(nóng)村建設(shè)政策與資金扶持，打破行政村之間的相互限制，本著管理者的態(tài)度，為農(nóng)村建設(shè)做出總體規(guī)劃布局并負(fù)責(zé)做好組織協(xié)調(diào)工作。
4.對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行轉(zhuǎn)化
相關(guān)學(xué)者呼吁，由政府給農(nóng)民或集體經(jīng)濟(jì)組織合理補(bǔ)償后統(tǒng)一收購現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房，以保障性住房的形式出售出租給城市低收入群體。
5.地方政府制度借鑒
我們可以從一些發(fā)達(dá)的省份和城市就已經(jīng)開始實(shí)行的集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行探索和嘗試。如廣東省于2007年頒發(fā)的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，天津于2009年也頒發(fā)了相關(guān)的政策。相關(guān)事件表明，這些措施不僅可以帶動(dòng)整個(gè)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且也在一定程度上為全國(guó)城鄉(xiāng)一體化提供了借鑒。
（二）完善相應(yīng)的法律法規(guī)
1.完善農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記制度
雖然我國(guó)的《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易要進(jìn)行公示登記，登記后的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)或者取得可以對(duì)抗第三人的效力，但在我國(guó)農(nóng)村，缺乏相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。所以應(yīng)該在我國(guó)的《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》中制定農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)制度細(xì)則以便填補(bǔ)這一法律空白。
2.修改《土地管理法》有關(guān)規(guī)定
由于《土地管理法》第43條、第63條限制了農(nóng)村的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，所以可將現(xiàn)行的《土地管理法》修改為不得侵占、買賣等非法的形式轉(zhuǎn)讓土地，國(guó)有土地與集體土地的使用權(quán)可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度是可以為了適應(yīng)發(fā)展化而應(yīng)增加農(nóng)村的居民出賣出租住房的有關(guān)規(guī)定。
3.建立農(nóng)村建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)制度
為了從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，首先必須對(duì)我國(guó)存在的土地制度進(jìn)行改革。目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于這一改革有許多觀點(diǎn)，具體概括一下幾種：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為在堅(jiān)持農(nóng)村集體所有制的前提下，對(duì)現(xiàn)有制度進(jìn)行創(chuàng)新和完善；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)徹底地廢除農(nóng)地的集體所有權(quán)，全面實(shí)行農(nóng)地私有化—建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)，全面實(shí)行同底銅權(quán)。筆者比較贊同第一種觀點(diǎn)，因?yàn)樗容^貼近我國(guó)的現(xiàn)實(shí)且與我國(guó)目前進(jìn)行的城鄉(xiāng)一體化相吻合。
4.建立完善的社會(huì)保障體系
為了更好的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，需要從建立完善的社會(huì)保障體系需要從城市住房保障系統(tǒng)與農(nóng)村社會(huì)保障系統(tǒng)兩個(gè)方面入手。在城市，我們應(yīng)該制定相應(yīng)的政策和法律來解決實(shí)踐中面對(duì)的問題，比如擴(kuò)大住房保障對(duì)象、增加住房保障資金、擴(kuò)展保障性住房的房源等措施，讓城市的低收入群體真正的享受到一些住房性保障的實(shí)惠；在農(nóng)村，我們通過建立相關(guān)的最低生活保障制度、完善農(nóng)村醫(yī)療制度、建立社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等措施來提高他們的生活水平與質(zhì)量，解決他們的后顧之憂，減少貧富差距，推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程。
（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的概念
農(nóng)村集體建設(shè)用地是指鄉(xiāng)村企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民住宅等建設(shè)所占用及其使用范圍內(nèi)的土地，是城鎮(zhèn)以外我國(guó)廣大農(nóng)村和集體建設(shè)用地的統(tǒng)稱。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)主要包括兩部分：集體建用地所有權(quán)流轉(zhuǎn)和使用權(quán)流轉(zhuǎn)。
（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的必要性
1. 平等保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的需要。農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是實(shí)現(xiàn)“兩種產(chǎn)權(quán)”平等的要求。正是由于國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地在產(chǎn)權(quán)上的不平等，導(dǎo)致了農(nóng)村集體建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)時(shí)的重重阻力。土地產(chǎn)權(quán)的不完整和不平等，不僅在土地制度體系上造成了很大的漏洞，也使得城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的建立成為了空談。
2. 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必須。具有中國(guó)特色的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立以來，土地本身不是商品，但作為社會(huì)發(fā)展建設(shè)的需要，人們迫切需要土地也能像一般商品一樣，實(shí)現(xiàn)其在一定程度上自由平等流轉(zhuǎn)、交易的功能。而現(xiàn)行的流轉(zhuǎn)制度則對(duì)土地的正常合理流轉(zhuǎn)帶來了種種困難。
3. 建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的需要，增加農(nóng)民收入，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)均衡發(fā)展的需要。農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)可消除城鄉(xiāng)的地域界限差異，將給城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的農(nóng)村集體組織和農(nóng)民個(gè)人帶來豐厚的持續(xù)性收入，對(duì)于促進(jìn)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加農(nóng)民收入、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)的均衡發(fā)展有著重要的意義。
4. 緩解土地供應(yīng)緊張局面，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要。農(nóng)村的集體建設(shè)用地包括宅基地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，村落公共用地等，如果農(nóng)村幾億畝的閑置用地能夠進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，將對(duì)平抑房?jī)r(jià)非常有利。
二、目前農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)所存在的問題
（一）現(xiàn)行制度的內(nèi)在矛盾
《土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。但是在《憲法》第10條又明確規(guī)定土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，從條文中并沒有限定為只有國(guó)有土地可以轉(zhuǎn)讓。如此看來，作為下位法的《土地管理法》突破了上位法《憲法》的有關(guān)規(guī)定。
（二）現(xiàn)行制度與現(xiàn)實(shí)的矛盾
當(dāng)前私下的建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已變成現(xiàn)實(shí)生活中的常態(tài)。對(duì)于用地方的企業(yè)來說，實(shí)行“流轉(zhuǎn)”，意味著降低了企業(yè)的準(zhǔn)入門檻。而這個(gè)門檻對(duì)于中小企業(yè)的影響是非常巨大的。很多企業(yè)無法通過正規(guī)途徑獲取建設(shè)用地，這就形成了現(xiàn)行制度對(duì)流轉(zhuǎn)橫加限制同現(xiàn)實(shí)生活對(duì)流轉(zhuǎn)的強(qiáng)力需求的矛盾。
（三）土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，流轉(zhuǎn)主體不明確
《憲法》、《土地管理法》等重要的法律文件中都明確規(guī)定除規(guī)定屬于國(guó)家即全民所有的以外，都屬于集體所有，農(nóng)民理應(yīng)是農(nóng)村土地的真正所有者。但從現(xiàn)行立法來看，法律并沒有界定哪些土地是國(guó)家的，哪些土地是集體的，更沒有界定哪片土地屬于哪一個(gè)集體所有。
（四）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配不合理
由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，致使部分基層政府通過各種方式自主決策，并對(duì)集體土地所有者和農(nóng)民隱瞞土地流轉(zhuǎn)收益，并將隱瞞的收益擅自挪作它用。不僅鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府作為管理者設(shè)法參與收益分配，同時(shí)市（縣）級(jí)政府參與收益分配的現(xiàn)象也大量存在，少數(shù)市（縣）級(jí)政府截取的收益比例還比較高。
三、解決農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)問題的途徑
（一）完善立法，嚴(yán)格執(zhí)法
1. 應(yīng)在物權(quán)法上明確規(guī)定：1）集體建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)屬性，并且根據(jù)其權(quán)能有占有、使用和收益，進(jìn)一步明確其權(quán)利性質(zhì)是用益物權(quán)。2）集體土地所有權(quán)和國(guó)有土地所有權(quán)平等。3）集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)。
2. “流轉(zhuǎn)”制度所反映的社會(huì)關(guān)系除了被“物權(quán)法”調(diào)整外，其余都由“土地管理法”來調(diào)整。
3. 國(guó)家應(yīng)該授權(quán)國(guó)務(wù)院先行將上述制度安排固化在行政法規(guī)中，并在全國(guó)若干試點(diǎn)區(qū)域適用。也就是說，國(guó)家從在修改土地管理法之前，應(yīng)該默許流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域地方政府的相關(guān)法律規(guī)范，對(duì)不適合的加以調(diào)整即可。
（二）明確市場(chǎng)主體
1. 應(yīng)明確界定流轉(zhuǎn)主體為村民小組。村民小組最為適合成為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的流轉(zhuǎn)主體，它有利于強(qiáng)化農(nóng)民個(gè)人的所有權(quán)意識(shí)，從而提高他們生產(chǎn)的積極性和創(chuàng)造性。
2. 強(qiáng)化流轉(zhuǎn)主體權(quán)屬登記工作。一旦放開集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，如果沒有健全的產(chǎn)權(quán)登記制度，勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生大量糾紛，這些糾紛的產(chǎn)生反過來又勢(shì)必影響集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，甚至危害社會(huì)的穩(wěn)定。
3. 完善流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制特別是決策機(jī)制。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的具體經(jīng)營(yíng)組織形式應(yīng)由土地所有人決定。
（三）健全市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制
1. 嚴(yán)格限制流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地范圍和用途。如果對(duì)流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地范圍不加嚴(yán)格限制的話，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致一味追逐高額利潤(rùn)差，而使得農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，從而使得農(nóng)用地面積急劇減少的不良后果的現(xiàn)象發(fā)生。
2. 明確規(guī)定流轉(zhuǎn)的條件。遵循傳統(tǒng)民法上不動(dòng)產(chǎn)交易的一般原則，即書面契約和登記生效原則，同時(shí)對(duì)流轉(zhuǎn)期間作最長(zhǎng)且必要的限制。
3. 構(gòu)建科學(xué)合理的流轉(zhuǎn)定價(jià)機(jī)制。建立合理的價(jià)格機(jī)制包括三方面內(nèi)容：一是土地供需雙方按照市場(chǎng)需求自主定價(jià)。二是政府實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)制度。三是價(jià)格服務(wù)機(jī)制。
（四）完善市場(chǎng)體系
1. 在市場(chǎng)統(tǒng)一和權(quán)利平等原則下，做好配套措施工作。建立國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的統(tǒng)一市場(chǎng)，實(shí)行“同地、同價(jià)、同權(quán)”的原則，并進(jìn)一步做好落實(shí)此原則的配套措施。在上述“三同”原則下，通過適度增加建設(shè)用地的供應(yīng)量，強(qiáng)化國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，可以抑止地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，降低企業(yè)的成本，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的更大發(fā)展。
主題詞：移民安置；山林土地；權(quán)屬
一、我國(guó)的土地所有權(quán)制度及用于大中型水庫農(nóng)村移民安置的山林土地所有權(quán)性質(zhì)的規(guī)定
1、我國(guó)的土地所有權(quán)制度。我國(guó)的土地所有權(quán)制度分為國(guó)家所有和農(nóng)民集體所有兩種形式。我國(guó)憲法第十條第一款、第二款、第三款規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。我國(guó)土地管理法第八條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。由此可見，我國(guó)的土地所有制分兩種，一為國(guó)家所有，一為農(nóng)民集體所有。城市居民集體不享有土地所有權(quán)。土地管理法第四十三條第一款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。WWW.133229.CoM第四十三條第二款規(guī)定：“前款所稱依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。由此可見，如國(guó)家建設(shè)所需土地原屬農(nóng)民集體所有的話，則需通過征收轉(zhuǎn)為國(guó)家所有之后，才可使用（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民住宅建設(shè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施及公益事業(yè)占地除外）。即國(guó)家可以通過征收將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有，但不能將已是國(guó)有的土地轉(zhuǎn)化為農(nóng)民集體所有，即土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)化是不可逆轉(zhuǎn)的。
2、用于農(nóng)村移民安置的山林土地所有權(quán)性質(zhì)的規(guī)定。國(guó)家大中型水利水電工程建設(shè)占用的山林土地的所有權(quán)屬國(guó)家。其農(nóng)村移民外遷，國(guó)家在安置地征收給遷入地移民使用的山林土地（以下簡(jiǎn)稱遷入地移民使用的山林土地）的所有權(quán)屬國(guó)家還是屬農(nóng)民集體，法律規(guī)定不明確。《大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償和移民安置條例》（國(guó)務(wù)院令第471號(hào)）第四十三條規(guī)定：“大中型水利水電工程建成后形成的水面和水庫消落區(qū)土地屬于國(guó)家所有，由該工程管理單位負(fù)責(zé)管理，并可以在服從水庫統(tǒng)一調(diào)度和保證工程安全、符合水土保持和水質(zhì)保護(hù)要求的前提下，通過當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府優(yōu)先安排給當(dāng)?shù)剞r(nóng)村移民使用”。第三十六條規(guī)定：“農(nóng)村移民安置用地應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》辦理有關(guān)手續(xù)”。由此可見，大中型水利水電工程建成后形成的水面、水庫消落區(qū)及水利水電工程設(shè)施所占用的山林土地當(dāng)然屬于國(guó)有。農(nóng)村移民安置用地依土地管理法和農(nóng)村土地承包法辦理有關(guān)手續(xù)，相對(duì)于遷入地農(nóng)村移民而言，其含義主要包括兩個(gè)方面：一是指國(guó)家按土地管理法的規(guī)定，向安置區(qū)農(nóng)民集體征收山林土地交由遷入的農(nóng)村移民集體管理使用；二是指遷入的農(nóng)村移民集體將國(guó)家征收并交給其管理使用的山林土地，依農(nóng)村土地承包法的規(guī)定發(fā)包給集體內(nèi)的移民經(jīng)營(yíng)管理并受益。這些山林土地的使用權(quán)已明確，是屬于農(nóng)村移民集體或移民戶。但這些山林土地的所有權(quán)屬于國(guó)家還是屬于農(nóng)村移民集體，尚不明確。
二、遷入地移民使用的山林土地所有權(quán)不明所帶來的困惑
由于遷入地移民使用的山林土地所有權(quán)不明，至少帶來如下困惑：
1、困惑之一：如國(guó)家建設(shè)需要使用遷入地移民使用的山林土地，其用地手續(xù)如何辦理？有關(guān)費(fèi)用向誰支付？如這些山林土地的所有權(quán)已屬國(guó)有，則依《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定，“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地”，的規(guī)定，建設(shè)單位通過出讓等有償使用方式或劃撥方式取得土地使用權(quán)，土地出讓金交國(guó)家；如這些山林土地的所有權(quán)仍屬遷入地移民集體，則依《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條的規(guī)定，由國(guó)家向被征地的農(nóng)村移民集體或個(gè)人補(bǔ)償土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有之后，再依《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定辦理用地手續(xù)。
2、困惑之二：遷入地移民再建房使用山林土地，是按使用國(guó)有土地的規(guī)定辦理用手續(xù)？還是按使用農(nóng)村集體土地的規(guī)定辦理用地手續(xù)？農(nóng)村移民遷入到新的居住地安置之后，因改善移民居住條件的需要，極有可能需在本移民集體使用的土地上建造住房。如這些土地的所有權(quán)已屬國(guó)有，則建房的移民需依《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條規(guī)定辦理用地手續(xù)，費(fèi)用是會(huì)比較高的。如這些土地的所有權(quán)屬移民集體，則《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條第三款“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條（屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)定）的規(guī)定辦理審批手續(xù)”的規(guī)定辦理用地手續(xù)。
3、困惑之三：新林權(quán)證如何填發(fā)？這次集體林權(quán)制度改革，要對(duì)遷入地移民使用的山林換發(fā)新林權(quán)證，其林地所有權(quán)是填國(guó)有？還是填該農(nóng)村移民集體所有？這涉及到新林權(quán)證如何填發(fā)的問題。如這些林地的所有權(quán)屬于國(guó)家，則證中“林地所有權(quán)”一欄應(yīng)填“國(guó)有”，如屬于遷入地移民集體所有，則應(yīng)填該移民集體的名稱。
關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地； 土地流轉(zhuǎn)； 流轉(zhuǎn)原則； 流轉(zhuǎn)方式
一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念界定
（一）農(nóng)村土地
對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題的研究首先需要界定農(nóng)村土地的內(nèi)涵，根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，農(nóng)村土地指農(nóng)民集體和國(guó)家所有但依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的各類土地。范圍主要有:農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地與國(guó)家所有依法歸農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)用地。
（二）土地流轉(zhuǎn)
土地流轉(zhuǎn)包括兩種情況：土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)包括土地的買賣、贈(zèng)與、征收等。在我國(guó)目前土地流轉(zhuǎn)的實(shí)踐中，所有權(quán)的流轉(zhuǎn)基本上是從集體所有流向國(guó)家所有，即只允許農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有，主要是國(guó)家進(jìn)行征地時(shí)土地的所有權(quán)由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有。
（三）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是國(guó)家通過征收的程序?qū)⑥r(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。農(nóng)村集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)行立法原則上不支持宅基地使用權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)1。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則是指在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，貫穿于整個(gè)流轉(zhuǎn)過程的總的指導(dǎo)思想和基本準(zhǔn)則，在土地流轉(zhuǎn)中，發(fā)揮著指導(dǎo)、約束、和補(bǔ)充功能。
（一）農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則
農(nóng)村土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)的原則主要是土地征收過程中應(yīng)該遵守的原則。主要包括依法原則、合理補(bǔ)償原則。
1、依法原則
我國(guó)現(xiàn)行《憲法》第十條明確規(guī)定："國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償"，同時(shí)，在《土地管理法》第二條中規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
2、合理補(bǔ)償原則
我國(guó)憲法明確規(guī)定對(duì)土地實(shí)行土地征收的要給予補(bǔ)償，我國(guó)《物權(quán)法》第四十二條明確規(guī)定"征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。"《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)作出了具體的規(guī)定。
（二）農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的原則
1、依法原則
依法原則指土地流轉(zhuǎn)必須依照法律、法規(guī)的規(guī)定，主要是依照《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)。依法原則要求流轉(zhuǎn)的期限合法、流轉(zhuǎn)的用途合法、流轉(zhuǎn)的程序合法。
①流轉(zhuǎn)的期限合法。
《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限都做出了硬性規(guī)定。這就要求流轉(zhuǎn)雙方在協(xié)商土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限時(shí)，不能超過承包期的剩余期限。也就是說，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)最長(zhǎng)的期限：農(nóng)地為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。
②流轉(zhuǎn)的用途合法
對(duì)于流轉(zhuǎn)的土地，流入方必須遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，《物權(quán)法》第一百二十本條規(guī)定：未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。這就要求：流轉(zhuǎn)的土地，非經(jīng)法定程序批準(zhǔn)，不能用于非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
③流轉(zhuǎn)的程序合法
流轉(zhuǎn)的程序合法主要是指流轉(zhuǎn)必須履行法定的程序，流轉(zhuǎn)雙方應(yīng)該簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同，以轉(zhuǎn)包、出租、互換、或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應(yīng)當(dāng)及時(shí)向發(fā)包方備案，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出申請(qǐng)。受讓方再次流轉(zhuǎn)的，必須取得原承包方的同意。
2、意思自治原則
《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。本條所體現(xiàn)的就是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的意思自治原則。
3、堅(jiān)持有利發(fā)展、穩(wěn)步推進(jìn)的原則
在堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度不變的前提下，適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)，對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移較充分的村，鼓勵(lì)整體集中連片流轉(zhuǎn);對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移還不夠充分的村，鼓勵(lì)農(nóng)戶相互流轉(zhuǎn)，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的方式
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的種類根據(jù)人的主觀意愿，土地流轉(zhuǎn)可分為主動(dòng)的土地流轉(zhuǎn)和被動(dòng)的土地流轉(zhuǎn)。
（一）主動(dòng)的土地流轉(zhuǎn)
主動(dòng)土地流轉(zhuǎn)指在平等的基礎(chǔ)上，根據(jù)本人的意愿將其所有的土地所有權(quán)、承包權(quán)和使用權(quán)，遵循一定的程序轉(zhuǎn)讓給他人占有、使用、收益和處分的行為。我國(guó)農(nóng)村土地的主動(dòng)流轉(zhuǎn)主要是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，其可以分為：低層次的土地流轉(zhuǎn)、市場(chǎng)行為的土地流轉(zhuǎn)和資本化的土地流轉(zhuǎn)。
1、低層次的土地流轉(zhuǎn)
低層次土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，是比較初級(jí)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)類型形式，主要包括互換、代耕代種。
2、市場(chǎng)行為的土地流轉(zhuǎn)
市場(chǎng)行為的土地流轉(zhuǎn)是指通過市場(chǎng)手段，將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人從而得到一定的收益的行為。目前我國(guó)主要有四種類型：一是出租，二是土地使用權(quán)買賣，三是土地信托，四是反租倒包2。
關(guān)鍵詞：土地制度；失地農(nóng)民；權(quán)益流失
一、失地農(nóng)民土地權(quán)益流失現(xiàn)狀
隨著時(shí)代的發(fā)展，中國(guó)城市化、工業(yè)化的步伐越走越快，伴隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我們的社會(huì)出現(xiàn)了不和諧的現(xiàn)象――越來越多的農(nóng)民失去了他們祖祖輩輩賴以生存的土地。雖然中國(guó)已建立了針對(duì)征地行為相對(duì)應(yīng)的土地補(bǔ)償機(jī)制，但是，在征地立法和實(shí)際執(zhí)行的過程中，存在著征地“公共利益”界定不明確、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理、對(duì)失地農(nóng)民安置不到位等問題，使得大量的失地農(nóng)民應(yīng)得的土地權(quán)益流失。
第一，經(jīng)濟(jì)權(quán)益受到損害。中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)化程度很低，農(nóng)地的所有權(quán)和使用權(quán)的交易都是在政府的控制下進(jìn)行的，政府通過行政強(qiáng)權(quán)以較低的價(jià)格從農(nóng)民手中得到土地，然而，國(guó)家在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓時(shí)的卻收取高于市場(chǎng)土地價(jià)值幾倍的土地出讓金，獲得的經(jīng)濟(jì)利益比農(nóng)民得到的補(bǔ)償高很多倍。
第二，政治權(quán)益受到損害。中國(guó)在征地和補(bǔ)償?shù)倪^程中，往往都是由村委會(huì)與政府土地管理部門進(jìn)行談判，農(nóng)民被排除在談判的主體之外，政府的土地征用壟斷造成土地征用方和被征用房地位的不平等，同時(shí)農(nóng)民沒有表達(dá)權(quán)利的渠道。
第三，保障權(quán)益受到損害。中國(guó)的農(nóng)民雖然通過土地得到的收入并不高，但是他們有基本的生活保障，土地一旦被政府征收，他們也就失去了從土地上獲得基本生活保障的權(quán)益，政府現(xiàn)在并沒有將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)一系列社會(huì)保障體系。現(xiàn)在實(shí)行的只是保障范圍窄、標(biāo)準(zhǔn)低的保障政策，醫(yī)療和養(yǎng)老只是在小范圍內(nèi)的農(nóng)村實(shí)行，覆蓋率很低。
二、失地農(nóng)民土地權(quán)益流失的制度反思
（一）產(chǎn)權(quán)制度的缺陷
1.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體不清晰。《中華人民共和國(guó)憲法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村與城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有以外，屬于集體所有。”《中華人民共和國(guó)土地管理法》第10條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。”然而，從法律視角來看，“農(nóng)村集體”是僅有法律人格的一個(gè)群體而已，這樣一來，中國(guó)農(nóng)村土地法律上的所有者其實(shí)是一個(gè)抽象的概念。
2.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺。《土地管理法》對(duì)農(nóng)村家庭承包集體土地進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)設(shè)置，即承包農(nóng)民擁有對(duì)所承包土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)等權(quán)能，但是現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)民卻在產(chǎn)權(quán)關(guān)系中存在承包土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能的殘缺。農(nóng)村集體土地的各種權(quán)能形成一個(gè)權(quán)利束，承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是這個(gè)權(quán)利束中的一個(gè)權(quán)能，它本應(yīng)具有一般物權(quán)上的排他性，而“從土地制度變遷的歷史來看，土地承包權(quán)從一開始就是以債權(quán)的形式出現(xiàn)的”。現(xiàn)行的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)不是法律所賦予的，而是政府政策規(guī)定的，承包的期限、權(quán)利的范圍以及承包關(guān)系的穩(wěn)定性都得不到法律的保護(hù)。
（二）征地制度的缺陷
1.“公共利益”法律界定不明確，范圍不清晰。《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收”，《土地管理法》也規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收”。兩部法律強(qiáng)調(diào)征收土地的前提都是“為了公共利益的需要”，也就是說，衡量一個(gè)征地行為合法性的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是是否“為了公共利益的需要”，然而，現(xiàn)行的法律和法規(guī)并沒有對(duì)“公共利益”有明確的界定。
2.征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置不合理、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低。《土地管理法》確定的農(nóng)地征收補(bǔ)償范圍如下：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置布置費(fèi)。通過與國(guó)外的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的補(bǔ)償范圍過窄，僅限于和土地有直接關(guān)系的損失的補(bǔ)償，而沒有考慮到征收所引起的一系列的間接損失。其次，中國(guó)農(nóng)地征收的補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定也極不合理，補(bǔ)償費(fèi)的基數(shù)不是當(dāng)期的市場(chǎng)價(jià)格，也沒有一個(gè)合理的參考系，所以很難說農(nóng)民按照政府政策規(guī)定所得的補(bǔ)償是否合理。
3.征收程序不規(guī)范。現(xiàn)行的土地征收程序的立法略顯簡(jiǎn)單和形式化，并且可操作性不強(qiáng)，不能有效地規(guī)制征地行為，也就無法保障被征主體的合法權(quán)益。
三、制度創(chuàng)新，農(nóng)民土地權(quán)益得到保障
第一，改革土地產(chǎn)權(quán)制度。首先要明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體。其次要完善農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)能。完善農(nóng)民的土地使用權(quán)。改變承包年限較短的現(xiàn)狀，使得農(nóng)民在國(guó)家和集體提留的前提下，可以長(zhǎng)時(shí)期地自主經(jīng)營(yíng)土地。不過，需要注意的是要限制農(nóng)民改變土地用途的權(quán)利，即只有在政府的批準(zhǔn)下農(nóng)民才可改變土地的用途。再次要提高農(nóng)民對(duì)土地的處分權(quán)。
第二，完善土地征收制度。首先要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亟缍ü怖妗＝ㄗh政府設(shè)立專門的審核征地用途的部門，審核過程和結(jié)果要公示，獲得群眾的認(rèn)同才可進(jìn)行征地行為。其次要建立合理的征地補(bǔ)償制度。一是制定科學(xué)合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。二是建立多樣的安置機(jī)制。
一、寧德地區(qū)行政公署、各市、縣（區(qū)）人民政府、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府編制的土地利用總體規(guī)劃，必須遵守本辦法。
二、審查組織
省土地管理局負(fù)責(zé)具體組織地（市）土地利用總體規(guī)劃的審查工作，商省直有關(guān)部門研究提出審查意見后，報(bào)省政府審批。省直有關(guān)部門包括：省計(jì)劃委員會(huì)、省建設(shè)委員會(huì)、省經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、省政府農(nóng)業(yè)辦公室、省農(nóng)業(yè)廳、省林業(yè)廳、省交通廳、省水電廳、省環(huán)境保護(hù)局、省統(tǒng)計(jì)局，省軍區(qū)等。
三、土地利用總體規(guī)劃審查的主要依據(jù)
（一）黨和國(guó)家有關(guān)土地利用與管理的各項(xiàng)方針、政策。
（二）《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等現(xiàn)行法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，以及原國(guó)家土地局令第七號(hào)《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》。
（三）福建省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、國(guó)土整治規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃。
（四）福建省土地利用總體規(guī)劃。
（五）土地利用現(xiàn)狀調(diào)查及其相關(guān)調(diào)查資料。
四、土地利用總體規(guī)劃審查的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)。
（一）基本要求
1.編制原則。規(guī)劃的編制是否符合《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定的編制原則：嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地；提高土地利用率；統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保持土地的可持續(xù)利用；占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。
2.目標(biāo)和方針。規(guī)劃是否符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方針、政策和我省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，體現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡的要求，并落實(shí)上級(jí)下達(dá)的土地利用主要規(guī)劃指標(biāo)。
3.土地利用結(jié)構(gòu)與布局調(diào)整。土地利用結(jié)構(gòu)調(diào)整依據(jù)是否充分，分區(qū)和布局是否科學(xué)、合理，交通、能源、水利等國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施及其他重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地是否有保障，土地開發(fā)、復(fù)墾、圍墾、整理安排是否合理、可行。
4.實(shí)施措施。是否體現(xiàn)了土地用途管制的要求，是否具體、可行。
5.規(guī)劃文本、說明及圖件。規(guī)劃文本、說明內(nèi)容是否符合原國(guó)家土地局令第七號(hào)《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》的要求，論述是否清楚。規(guī)劃圖件內(nèi)容是否全面，編繪方法是否正確，圖面是否整潔清晰，規(guī)劃各類用地面積與規(guī)劃圖上圖面積是否一致，特別是城鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)占用耕地面積與上圖面積是否一致。
6.基礎(chǔ)資料。規(guī)劃的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否采用1996年土地詳查變更的匯總成果，其他基礎(chǔ)資料是否采用了1996年國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及相關(guān)部門的規(guī)劃資料。
7.與其他部門規(guī)劃的協(xié)調(diào)與銜接。是否做好與其他部門規(guī)劃特別與城鎮(zhèn)規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的協(xié)調(diào)、銜接，城鎮(zhèn)建設(shè)占用耕地指標(biāo)是否控制在上級(jí)下達(dá)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地規(guī)劃控制指標(biāo)的50％以內(nèi)，非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)分解與各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)劃控制是否緊密銜接并控制到位。
（二）各級(jí)規(guī)劃審查的重點(diǎn)
各級(jí)規(guī)劃審查內(nèi)容在上述基本要求的基礎(chǔ)上，還應(yīng)突出重點(diǎn)。
1.地（市）級(jí)規(guī)劃
（1）地（市）級(jí)規(guī)劃是否根據(jù)省級(jí)規(guī)劃的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，分解下達(dá)各類用地指標(biāo)。
（2）是否確定地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)建設(shè)用地發(fā)展規(guī)模，安排好城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地利用；是否編繪1∶1萬的地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃圖，并使市區(qū)建設(shè)用地規(guī)模與規(guī)劃圖上圖面積一致以及市區(qū)建設(shè)占用耕地的規(guī)劃控制指標(biāo)與城市規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)內(nèi)占用耕地的上圖面積一致。
（3）是否落實(shí)地（市）下轄縣（市、區(qū)）的市（城）區(qū)建設(shè)用地規(guī)模，并對(duì)縣（市、區(qū)）其他建制鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行總量控制。
2.縣級(jí)規(guī)劃
（1）是否根據(jù)地（市）級(jí)規(guī)劃的要求并結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刭Y源特點(diǎn)、土地供需趨勢(shì)，落實(shí)土地利用主要控制指標(biāo)。
（2）是否重點(diǎn)劃分了城鎮(zhèn)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地區(qū)、獨(dú)立工礦用地區(qū)、農(nóng)業(yè)用地區(qū)等，并落實(shí)能源、交通、水利等重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和布局，確定各區(qū)用地規(guī)則，為土地用途轉(zhuǎn)用規(guī)劃許可提供依據(jù)。
3.鄉(xiāng)級(jí)規(guī)劃
是否按照縣級(jí)規(guī)劃確定的土地用途管制等要求，劃定土地利用區(qū)，將各類用地指標(biāo)、規(guī)模和布局具體落實(shí)到地塊，明確每塊土地的規(guī)劃用途；各類土地利用區(qū)的界線是否清晰，能否滿足建設(shè)用地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地開發(fā)、整理、圍墾選址的圖上定位和實(shí)地踏勘需要，并做到規(guī)劃用地指標(biāo)和規(guī)劃圖上圖面積一致。
（三）是否已根據(jù)上級(jí)土地管理部門組織的規(guī)劃評(píng)審會(huì)提出的修改意見對(duì)規(guī)劃進(jìn)行修改完善。
五、土地利用總體規(guī)劃審查報(bào)批程序
（一）申報(bào)
規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬彶橥夂螅仨氃谄渖霞?jí)規(guī)劃批準(zhǔn)后逐級(jí)上報(bào)省人民政府審批。上報(bào)材料包括：
1.規(guī)劃文本、說明各15份，規(guī)劃專題報(bào)告2份。
2.地、市、縣（區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃圖件2份；地（市）行署（政府）所在地中心市區(qū)1∶1萬建設(shè)用地規(guī)劃圖2份。
3.控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地指標(biāo)同城鎮(zhèn)等各類非農(nóng)建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)大和新建非農(nóng)建設(shè)項(xiàng)目占用耕地預(yù)留相銜接的專題報(bào)告15份。
4.申請(qǐng)審批的報(bào)告15份。
（二）審查
省人民政府收到報(bào)件后，將上述報(bào)送材料批轉(zhuǎn)省土地局組織審查。
省土地局收到省人民政府交辦的報(bào)件后，分送省政府有關(guān)部門及有關(guān)單位征求意見，在綜合各方面意見的基礎(chǔ)上，對(duì)規(guī)劃進(jìn)行全面、公正、客觀的評(píng)價(jià)，提出同意批準(zhǔn)或原則批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的綜合審查意見。
省土地局完成組織規(guī)劃審查的時(shí)間為一個(gè)月。有關(guān)部門和單位自收到審查規(guī)劃征求意見之日起10天內(nèi)，應(yīng)將意見書反饋省土地局，逾期按無意見處理；有關(guān)部門對(duì)規(guī)劃有較大意見分歧時(shí)，省土地局應(yīng)組織有關(guān)各方進(jìn)行協(xié)調(diào)。
（三）批復(fù)
省土地局將綜合審查意見和附件及有關(guān)部門不同意見一并上報(bào)省人民政府審批。
凡屬原則批準(zhǔn)，但需對(duì)規(guī)劃作進(jìn)一步修改、補(bǔ)充和完善的，地（市）政府應(yīng)按省人民政府批復(fù)要求認(rèn)真組織修改，并將修改完善后的規(guī)劃報(bào)省土地局備案。
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房買賣；法律爭(zhēng)議；建議
1 小產(chǎn)權(quán)房買賣概述
1.1 何謂小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”指的就是在農(nóng)村集體土地上建設(shè)開發(fā)的，出售給城鎮(zhèn)居民的商品性房屋。因此，小產(chǎn)權(quán)房不包括農(nóng)民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①
1.2 小產(chǎn)權(quán)房買賣的特征及法律規(guī)定
從小產(chǎn)權(quán)房的定義可知，只要是不違反禁止性規(guī)定、不違反建設(shè)規(guī)劃在集體建設(shè)用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護(hù)的。存在爭(zhēng)議的只是小產(chǎn)權(quán)房向本農(nóng)民集體組織以外的成員出售或轉(zhuǎn)讓的情形下，其交易效力的問題。
1.2.1 小產(chǎn)權(quán)房及其買賣體現(xiàn)出下列特征
1）小產(chǎn)權(quán)房出售主體是農(nóng)民個(gè)人和農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府。一般在宅基地上由農(nóng)民個(gè)人建造的房屋，出售者為農(nóng)民個(gè)人。在建設(shè)用地上由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府開發(fā)建設(shè)的房屋，由農(nóng)民集體組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府作為出售者。
2）小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)闊o須辦理各種手續(xù)、繳納土地出讓金、各種稅費(fèi)等，因而價(jià)格低廉。
3）小產(chǎn)權(quán)房的購買者無法取得房產(chǎn)管理部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書確權(quán)，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會(huì)制作的無法律效力的產(chǎn)權(quán)證書，也就是說，其產(chǎn)權(quán)無法得到法律有效保護(hù)。
4）小產(chǎn)權(quán)房的流通受到限制。由于小產(chǎn)權(quán)房無法取得房產(chǎn)證，因此無法進(jìn)行二次交易，也無法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)，一般只能在原農(nóng)民集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)。
1.2.2 關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問題的現(xiàn)有法律規(guī)定
我國(guó)與小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)有關(guān)的法律主要有《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對(duì)其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。按照《物權(quán)法》第151條、第153條規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣。
2 小產(chǎn)權(quán)房買賣中存在的現(xiàn)實(shí)突出法律爭(zhēng)議問題
依現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房買賣一旦發(fā)生糾紛，合同應(yīng)被認(rèn)定無效，農(nóng)民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經(jīng)一度以小產(chǎn)權(quán)房聞名全國(guó)。
被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個(gè)院落以4.5萬元的價(jià)格賣給了被告，并將集體建設(shè)用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊(duì)的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認(rèn)雙方協(xié)議無效及返還房屋。通州法院經(jīng)審理后認(rèn)為被告是居民，依法不得買賣農(nóng)村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責(zé)令被告在判決生效90天內(nèi)騰退房屋；與此同時(shí)，原告要給付被告夫婦93808元的補(bǔ)償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效的判決，被告必須在90天內(nèi)騰房。但二中院同時(shí)認(rèn)定，造成合同無效的主要責(zé)任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級(jí)人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區(qū)人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金共計(jì)48萬元。經(jīng)審理，通州法院認(rèn)為，被告作為買受人的經(jīng)濟(jì)損失，其金額的計(jì)算應(yīng)基于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償所獲的利益，以及房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評(píng)估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經(jīng)濟(jì)損失185290元，約占房屋市值的70%。
根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第43條第1款規(guī)定，使用農(nóng)民集體土地的情形有四種，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)。并且，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅，只允許使用本農(nóng)民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權(quán)一般只可以由本農(nóng)民集體組織成員所享有這一點(diǎn)也是上述農(nóng)房買賣案判決的主要理由。②
根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即購房者必須要經(jīng)過國(guó)家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對(duì)該房屋享有完整的所有權(quán)。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門。因此，村集體或鄉(xiāng)
政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)證”不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對(duì)所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。②
可見，現(xiàn)今小產(chǎn)權(quán)房買賣中的法律爭(zhēng)議問題主要集中在集體土地相關(guān)權(quán)利流轉(zhuǎn)問題、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律效力問題。
3 構(gòu)建小產(chǎn)權(quán)房買賣具體法律制度的相關(guān)建議
筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將小產(chǎn)權(quán)房買賣合法化，但是應(yīng)有一定的限制，從而更好地維護(hù)各方利益，促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。
3.1 落實(shí)限購政策
對(duì)已經(jīng)有住房的人進(jìn)行限購，防止人們買房的投機(jī)心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭(zhēng)房產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的藍(lán)圖。具體而言，可以設(shè)置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的買賣；城市居民購買小產(chǎn)權(quán)房，必須居住滿10年之后，方可轉(zhuǎn)賣等。
3.2 小產(chǎn)權(quán)房不得損害集體、國(guó)家利益
小產(chǎn)權(quán)房必須是在農(nóng)民依法享有的用作建設(shè)用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴(yán)格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經(jīng)濟(jì)組織利益與國(guó)家利益的現(xiàn)象發(fā)生。
同時(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房必須規(guī)范管理，嚴(yán)格監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房的的登記管理制度，對(duì)其買賣征收一定額度的稅收。
4 結(jié)論
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)尚不完善，“小產(chǎn)權(quán)”房問題折射出一些制度性及深層次的社會(huì)矛盾和利益沖突。小產(chǎn)權(quán)房問題既涉及到集體建設(shè)用地的改革，又關(guān)系到諸多群體的切身利益；既事關(guān)歷史遺留問題，又影響制度發(fā)展趨勢(shì)，所以其解決路徑的選擇意義重大。
注釋：
①石星.小產(chǎn)權(quán)房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的視角[j].內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010（4）.
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；農(nóng)村土地，中突；土地法規(guī)缺陷
中圖分類號(hào)：DF456
文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
文章編號(hào)：1009―9107(2011)06―0144―04
農(nóng)村土地問題是“三農(nóng)”問題的核心，已成為政府、學(xué)者和百姓的共識(shí)。但是，誘發(fā)農(nóng)村土地沖突問題的原因并未引起人們足夠的重視，農(nóng)村土地沖突已與和諧社會(huì)嚴(yán)重相悖。農(nóng)村土地沖突的危機(jī)是無法回避的事實(shí)，它給脆弱的農(nóng)村社會(huì)帶來巨大的威脅，若處理不當(dāng)，政府、政策和法制將失信于農(nóng)民，引發(fā)農(nóng)村社會(huì)動(dòng)蕩。因此，正視農(nóng)村土地沖突并剖析誘因十分重要，鑒于此，本文著重對(duì)導(dǎo)致農(nóng)村土地沖突的土地法規(guī)缺陷進(jìn)行詳實(shí)剖析。
一、征地制度缺陷
1、征地規(guī)制相互矛盾。征地引致的土地沖突已成為當(dāng)前農(nóng)民最多的領(lǐng)域，成為影響農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定的一大隱患。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，農(nóng)村最激烈的沖突是征地引發(fā)的，一是征地權(quán)的濫用；二是征地補(bǔ)償不合理，其根源于《憲法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于土地征用權(quán)的規(guī)定相互矛盾。
《憲法》第十條第三款和《土地管理法》第二條第四款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。此條款強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“社會(huì)公共利益的需要”，這表明只為某個(gè)或某些經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。《土地管理法》不僅沒有對(duì)“公共利益的需要”做出明確的界定和闡述，與此相反，《土地管理法》第四十三條還進(jìn)一步規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，“依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體的土地”，從而將《憲法》規(guī)定的征地范圍從“公共利益的需要”擴(kuò)大到包括非公共利益需要的一切用地項(xiàng)目，法律規(guī)定陷入兩難境地：不符合公共利益的農(nóng)地向城鎮(zhèn)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)換，若不征為國(guó)有，不符合《憲法》第十條規(guī)定，征為國(guó)有卻不符合《憲法》第十條第三款規(guī)定。
我國(guó)現(xiàn)行法律關(guān)于土地征用方面的規(guī)定存在相互矛盾的地方，引致征地權(quán)的行使陷入了法律上的兩難困境，從而在巨大利益驅(qū)動(dòng)下導(dǎo)致征地權(quán)濫用有恃無恐，導(dǎo)致了農(nóng)村土地沖突。而法律關(guān)于征地范圍的不明確導(dǎo)致土地沖突的數(shù)量大大增加。“公共利益”界定不清，掌握解釋權(quán)的地方政府很容易擴(kuò)大征地范圍，使卷入土地沖突的利益相關(guān)者不斷增多。
2、征地補(bǔ)償不合理。《土地管理法》第四十七條第六款規(guī)定：“……按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6―10倍。……土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍”。盡管土地補(bǔ)償倍數(shù)有6―10倍，但無法回避一個(gè)事實(shí)：補(bǔ)償費(fèi)由政府行政規(guī)定，而非由市場(chǎng)決定。《土地管理法》界定了土地補(bǔ)償費(fèi)的上限與下限相差近1倍，執(zhí)行難以掌控其層次，征地前三年的年產(chǎn)值難以確定。在現(xiàn)實(shí)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)條件下，農(nóng)業(yè)處在被剝奪的地位，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格相當(dāng)?shù)土叭甑哪戤a(chǎn)值不足以反映被征土地的市場(chǎng)價(jià)值。尤其農(nóng)村土地被征用后，其補(bǔ)償費(fèi)根本不足以讓失地農(nóng)民在城鎮(zhèn)安居和就業(yè)。失地后的農(nóng)民無力支付城鎮(zhèn)生活的成本，在謀生無門的情況下，他們擔(dān)心未來，擔(dān)心有限的補(bǔ)償不能抵抗社會(huì)變故、自然災(zāi)害和嚴(yán)重疾病等風(fēng)險(xiǎn)，再加上地方政府在征地補(bǔ)償總額上大打折扣，拖欠、截留、挪用征地補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)有發(fā)生。征地補(bǔ)償不合理已經(jīng)成為征地過程中農(nóng)村土地沖突爆發(fā)最直接的導(dǎo)火索。
二、農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)模糊
土地制度的核心在于明晰土地的產(chǎn)權(quán)，我國(guó)農(nóng)地所有權(quán)名義是歸集體所有，其實(shí)是“一權(quán)多主”。《土地管理法》第十條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各個(gè)該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理”；《土地管理法》第十四條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，……”。可見，我國(guó)集體土地所有權(quán)歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)、或鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有，而農(nóng)民只享有對(duì)本集體土地的使用權(quán)，即承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。各級(jí)政府擁有憑借所有權(quán)衍生出的土地征用權(quán)、總體規(guī)劃?rùn)?quán)、管理權(quán)等重要的實(shí)際控制權(quán)，農(nóng)民被動(dòng)服從的地位決定了其受到多維權(quán)力的控制，當(dāng)多維控制權(quán)力相互矛盾時(shí)會(huì)使農(nóng)民無所適從，這必然激發(fā)農(nóng)民的焦慮、緊張、不滿情緒，從而導(dǎo)致農(nóng)村土地沖突的爆發(fā)。
三、農(nóng)村土地承包權(quán)殘缺
產(chǎn)權(quán)安排規(guī)定了每個(gè)人在與其他人交往過程中必須遵守的行為準(zhǔn)則，或者承擔(dān)不遵守的成本，社會(huì)通行的產(chǎn)權(quán)制度則確立了每個(gè)成員相對(duì)于稀有資源使用時(shí)的地位及人與人之間的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地產(chǎn)權(quán)不明確引致土地沖突出現(xiàn)在土地利用和管理過程中，農(nóng)村土地所有權(quán)模糊，其承包經(jīng)營(yíng)使用權(quán)也面臨殘缺，同樣引致農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與村干部之間的矛盾沖突。
1、權(quán)能殘缺。(1)農(nóng)地收益權(quán)殘缺。《農(nóng)村土地承包法》第十六條規(guī)定：承包方有權(quán)“自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品”，第十七條規(guī)定：承包方承擔(dān)“維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)”。土地用途受到嚴(yán)格行政管制，在農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格與工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的“剪刀差”無法改變的情況下，農(nóng)民在比較利益太低且不能得到合理補(bǔ)償?shù)臈l件下，往往會(huì)選擇棄地、或者改變土地用途與政府博弈來獲取利益。改變用途和“用腳投票”，必然要受到政府相應(yīng)的行政干預(yù)。遇到這種情況，地方政府強(qiáng)行執(zhí)行規(guī)定很容易釀成干群沖突。(2)土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)受到限制。土地法規(guī)在鼓勵(lì)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的同時(shí)又做出了種種限制。《農(nóng)村土地承包法》第四十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過發(fā)包方的同意”；第四十八條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織外成員的必須經(jīng)過三分之二以上成員同意并經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府批準(zhǔn)”。這些規(guī)定過分強(qiáng)化了發(fā)包方在土地流轉(zhuǎn)中的實(shí)際控制力，為以行政權(quán)力和行政手段配置土地資源留下了太大余地。為基層干部干預(yù)農(nóng)戶的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提供了依據(jù)。(3)承包權(quán)的期限不穩(wěn)固。盡管《農(nóng)村土地承包法》第二十條規(guī)定了承包權(quán)的期限為“耕地三十年、草地三十年至五十年、林地三十年至七十年”，但在城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快的背景下，在三十年至七十年承包期內(nèi)，農(nóng)村二代或三代人口必然發(fā)生很大變動(dòng)，有的農(nóng)地承包后不久
就面臨被征用的狀況，農(nóng)地承包權(quán)“大穩(wěn)定、小調(diào)整”是既成事實(shí)，而“小調(diào)整”成為農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)頻繁變動(dòng)的借口，土地頻繁調(diào)整和不可抗拒地被征用，使承包地的繼承權(quán)成為虛化。
2、物權(quán)內(nèi)容債權(quán)化。《農(nóng)村土地承包法》確立的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從本質(zhì)上說已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了物權(quán)內(nèi)容，在權(quán)利的地位、內(nèi)容、形式、期限、變動(dòng)要件等方面均作了法律規(guī)定，并予以物權(quán)保護(hù)。《土地承包法》第十二條至第十七條對(duì)土地承包雙方權(quán)利義務(wù)的確定，是物權(quán)法定原則的體現(xiàn)；第三十八條規(guī)定在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)時(shí)，未登記的不得對(duì)抗善意第三人，此為物權(quán)變動(dòng)的公示方式，采取登記對(duì)抗主義；第五十四條規(guī)定的發(fā)包方若有侵害土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的八種行為之一的應(yīng)承擔(dān)的六種民事責(zé)任，完全是侵犯物權(quán)應(yīng)承擔(dān)的侵權(quán)責(zé)任；第五十三條規(guī)定“任何組織和個(gè)人侵害承包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任”，這是關(guān)于侵權(quán)責(zé)任的規(guī)定。顯然《土地承包法》是將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一個(gè)絕對(duì)的權(quán)利即物權(quán)來保護(hù)的。
然而，物權(quán)內(nèi)容依靠合同來賦予農(nóng)民，物權(quán)實(shí)際被債權(quán)化了。《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》第十三條規(guī)定：“農(nóng)民依據(jù)承包合同享有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策權(quán)、產(chǎn)品處分權(quán)和收益權(quán)”；《農(nóng)村土地承包法》第二十一條規(guī)定：“發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)在承包合同中約定”；《農(nóng)村土地承包法》第二十二條規(guī)定：“承包方自承包合同生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”；《民法通則》第二十七條規(guī)定：“農(nóng)戶是以同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)合同的方式取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，承包經(jīng)營(yíng)合同是這一權(quán)利發(fā)生的原因”。依合同而產(chǎn)生的債權(quán)可以單方面解除，致使土地承包權(quán)處于不確定的法律關(guān)系之中。由于缺乏合理運(yùn)作的規(guī)范程序和不規(guī)范法律體系、制度的欠缺使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)大多處于自發(fā)狀態(tài)，缺乏科學(xué)管理和規(guī)范。從法律上看，發(fā)包方之所以敢撕毀承包合同，破壞合同關(guān)系，主要是因?yàn)殡p方建立的是合同關(guān)系債權(quán)而非物權(quán)關(guān)系的緣故，其根本要害就在于，債權(quán)的對(duì)抗效力遠(yuǎn)不及物權(quán)強(qiáng)。致使在征地、占地環(huán)節(jié)，蔑視農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)決策權(quán)利，違背農(nóng)民意愿，占農(nóng)民土地，毀壞農(nóng)民莊稼等事件屢屢發(fā)生。
3、農(nóng)村婦女土地承包權(quán)缺乏有力保障。為了強(qiáng)調(diào)對(duì)農(nóng)村婦女土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)，《農(nóng)村土地承包法》列出了專門條款。在第六條規(guī)定了農(nóng)村婦女應(yīng)當(dāng)享有土地承包經(jīng)營(yíng)，第三十條就農(nóng)村婦女結(jié)婚、離婚或喪偶的情況下其承包地不得隨意收回作了保護(hù)性規(guī)定。而《農(nóng)村土地承包法》第十五條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶”，《農(nóng)村土地承包法》第六條、第五十四條第七項(xiàng)中的“婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”與第十五條關(guān)于“農(nóng)戶”是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體的規(guī)定相矛盾。現(xiàn)實(shí)中，婦女只是農(nóng)戶中的成員之一。法律既然規(guī)定“農(nóng)戶”是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體，沒有主體資格作為農(nóng)戶中一員的婦女就不能單獨(dú)地享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又何談保護(hù)“婦女的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。法規(guī)的原則性與現(xiàn)實(shí)社會(huì)農(nóng)村婦女生活的復(fù)雜性，使得以上這些籠統(tǒng)的保護(hù)性條款顯得蒼白無力，導(dǎo)致農(nóng)村婦女沒有承包地或失去土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的問題不斷發(fā)生，農(nóng)村女性出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的土地權(quán)利流失現(xiàn)象。
四、土地矛盾調(diào)解制度缺陷
1、案件協(xié)調(diào)者不確定。有關(guān)調(diào)查顯示，農(nóng)村最激烈的沖突是征地引發(fā)的。農(nóng)民的維權(quán)抗?fàn)幹饕袃煞街赶颍阂皇轻槍?duì)地方政府；二是針對(duì)基層干部特別是村干部的，這類沖突數(shù)量比較多且激烈。
地方政府既是征地者，又可能是用地者，還是標(biāo)準(zhǔn)的制定者，這如何保證協(xié)調(diào)的公正性?同時(shí)，具體的土地征用爭(zhēng)議仲裁制度尚未建立，不利于征地相對(duì)人在利益受損時(shí)尋求救濟(jì)。此外，我國(guó)《行政訴訟法》規(guī)定對(duì)法律規(guī)定由行政機(jī)關(guān)做出裁決的不可提起行政訴訟。因此，當(dāng)征地相對(duì)人對(duì)已批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議，經(jīng)縣級(jí)以上政府協(xié)調(diào)但協(xié)調(diào)不成時(shí)，只能由批準(zhǔn)征地的政府裁決。這樣，對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議由批準(zhǔn)者做最終裁決，農(nóng)民要么妥協(xié)、要么維權(quán)抗?fàn)帯?/p>
村干部既是集體經(jīng)濟(jì)組織成員又是履行政府職能委托者，行政法對(duì)其不適用，人民法院又不受理老百姓對(duì)這類掠奪行為的申訴。加上一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對(duì)村干部的偏袒和處理土地問題比較輕率，許多本來屬于耐心協(xié)調(diào)就可以解決的矛盾糾紛問題，經(jīng)有關(guān)部門直接干預(yù)后，往往使群眾受到傷害，矛盾激化，釀成干群械斗，警農(nóng)沖突等土地沖突，使矛盾問題進(jìn)一步復(fù)雜化，難以有效解決。
2、案件審理機(jī)構(gòu)含糊。《農(nóng)村土地承包法》第五十三條雖然規(guī)定了侵犯土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)該承擔(dān)民事責(zé)任，但該法第二十二條規(guī)定：“承包方自承包合同生產(chǎn)時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。在簽訂承包合同之前，村民的權(quán)利為有權(quán)依法承包農(nóng)村土地。通過這兩條分析得出，僅以第五十三條的規(guī)定就認(rèn)定此類案件由民庭受理顯然理由不充分。村民有兩種權(quán)利，在簽訂土地承包合同和土地承包合同生效之前，是承包權(quán)；而簽訂合同并生效以后，是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，這是兩種不同性質(zhì)的權(quán)利。承包經(jīng)營(yíng)權(quán)受到損害承擔(dān)民事責(zé)任有法律根據(jù)，侵犯承包權(quán)承擔(dān)民事責(zé)任則無法律依據(jù)。此類案件村委會(huì)行使的權(quán)利屬公共權(quán)力范疇，應(yīng)該由行政庭進(jìn)行依法處理。其他的土地案件，大多是侵犯承包方承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為，根據(jù)土地承包法的規(guī)定應(yīng)由民庭進(jìn)行審理。對(duì)這類案件的審理需要合法分工、及時(shí)處理，防止內(nèi)部相互推諉，延誤案件的處理，造成矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大。
3、案件處理依據(jù)不足。《土地管理法》第十三條規(guī)定：“依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”但是，法律責(zé)任方面沒有界定如果侵犯了權(quán)利怎么處罰，應(yīng)承擔(dān)什么樣的法律后果。同時(shí)，《土地管理法》中的禁止性條款大部分規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任，但也有少量缺項(xiàng)。如：第三十六條第三款“禁止占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)或挖塘養(yǎng)魚”；第三十九條第一款“……禁止毀壞森林、草原開墾耕地，禁止圍湖造田和侵占江河灘地”。這些禁止性條款所述行為，因無相應(yīng)的法律處置，只能參照相關(guān)條款，易引起分歧。《刑法》中已明確規(guī)定了土地違法行為構(gòu)成犯罪的要追究刑事責(zé)任，但在《土地管理法》中未明確相應(yīng)的土地行政法律責(zé)任。如：《刑法》第四百一十條規(guī)定了非法低價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)罪，最高檢察院在司法解釋中對(duì)追究這一犯罪行為明確了三條立案標(biāo)準(zhǔn)。那么，對(duì)尚不構(gòu)成犯罪的違法行為是否要給予行政處罰或行政處分，《土地管理法》卻無明確規(guī)定。
五、結(jié)語
20多年的農(nóng)地改革實(shí)踐常常面臨不完全市場(chǎng)，不完備法規(guī)，不完備契約，有限理性的政府、農(nóng)民和利益相關(guān)者的情境，此情境展現(xiàn)了一幅幅畫面：在土地資源稀缺約束條件下，城鎮(zhèn)化過程中當(dāng)?shù)胤秸⑥r(nóng)民和利益相關(guān)者(集團(tuán))有各自的利益需求源于同一地塊時(shí)，他們以地生財(cái)?shù)闹\利行為或謀生行為的互動(dòng)難免會(huì)引發(fā)土地沖突，而土地法規(guī)時(shí)時(shí)貫穿于這些沖突的過程之中。但由于相關(guān)土地法規(guī)的缺陷引起未來土地權(quán)益分配的不確定性，由不確定性引起各個(gè)土地權(quán)益主體的非合作傾向或機(jī)會(huì)主義行為，這就需要相對(duì)完備的土地法規(guī)來治理各個(gè)權(quán)益主體之間的關(guān)系，實(shí)施公平的獎(jiǎng)懲機(jī)制，解決矛盾和化解沖突，以維持農(nóng)村土地市場(chǎng)合作秩序，為農(nóng)村各權(quán)益主體提供合法的、平等的、兌現(xiàn)的救助、福利、保障和優(yōu)撫，達(dá)到促進(jìn)社會(huì)福利最大化的目標(biāo)。
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論文關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投機(jī)治理 法律探析 囤積土地行為
近年來,隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷向前發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲得了空前的發(fā)展,也在當(dāng)下成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱,不僅如此,還對(duì)其他一系列行業(yè),包括旅游等產(chǎn)業(yè)的向前發(fā)展形成了積極的推動(dòng)力。所以,在現(xiàn)時(shí)如何保證房地產(chǎn)行業(yè)在健康穩(wěn)定的狀態(tài)下不斷向前發(fā)展,具有非常重要的意義,也成為當(dāng)下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場(chǎng)開放度的不斷增強(qiáng),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也開始顯現(xiàn)出一些亂象,在急速發(fā)展的過程中,各種房地產(chǎn)投資商,利用國(guó)家大力發(fā)展地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)會(huì),投機(jī)倒把,哄抬物價(jià),大量的囤積土地,并借此來操控房地產(chǎn)市場(chǎng),利用這種手段來攫取了大量的利潤(rùn),對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展造成了非常大的壓力,甚至對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的順利發(fā)展、人民生活水平的穩(wěn)步提高也造成了威脅,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)下全社會(huì)所關(guān)注的熱點(diǎn)話題。因此,我們現(xiàn)在來探討我國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律問題,是有著相當(dāng)大的現(xiàn)實(shí)意義的。
一、房地產(chǎn)投機(jī)行為的相關(guān)法律約束方式
(一)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的相關(guān)約束規(guī)定
現(xiàn)行的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專門法律就是《城市房地產(chǎn)管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)內(nèi)容,這項(xiàng)管理法則是在上個(gè)世紀(jì)末期,我國(guó)的第八次人大第八次會(huì)議上通過的,當(dāng)時(shí)建立這項(xiàng)規(guī)定的首要目的就在于促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的向前發(fā)展,這項(xiàng)法則中規(guī)定了許多的關(guān)于房地產(chǎn)的條例,譬如說在第九條之中,明確的規(guī)定了在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓過程中,這種權(quán)利的出讓必須要符合土地利用的總體的規(guī)則,也必須要符合城市規(guī)劃以及建設(shè)用地計(jì)劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā),也在一定程度上抑制了****行為的發(fā)生,打擊了房產(chǎn)商的投機(jī)行為;為了避免土地使用權(quán)的變更過程中出現(xiàn)的土地性質(zhì)的改變,國(guó)家的政策可以簡(jiǎn)單的概括為“認(rèn)地不認(rèn)人”,在第十七條中明文規(guī)定,為了防止投機(jī)者在權(quán)力轉(zhuǎn)變的過程中的投資及行為,土地權(quán)利的出讓必須要繳納足夠的出讓金,之后才能合法轉(zhuǎn)讓;為了避免政府利用自身的權(quán)力盲目的使用土地,在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十三條之中,明確的規(guī)定縣級(jí)以上的人民政府對(duì)土地權(quán)限的使用過程,對(duì)相關(guān)的使用范圍和轉(zhuǎn)讓需求都作了細(xì)致而又詳盡的規(guī)定,從很大程度上避免了政府職權(quán)的泛濫造成的房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂;在《城市房地產(chǎn)管理法》的第二十五條中,特別對(duì)包括炒地皮、長(zhǎng)期閑置土地以及對(duì)土地資源的過度浪費(fèi)等現(xiàn)象制定了相關(guān)政策,有效的防止了這種違規(guī)行為的衍生;在第二十九條之中,法律還對(duì)成立房地產(chǎn)公司的相關(guān)細(xì)則進(jìn)行了明確的規(guī)定,這種對(duì)成立公司的規(guī)范可以有效的避免很多企業(yè)為了違規(guī)投資房產(chǎn)而成立皮包公司的行為,具體來講,在成立房地產(chǎn)公司的過程中,除過要具備相關(guān)的企業(yè)資質(zhì),還需要有一定的注冊(cè)資本以及開發(fā)投資的具體數(shù)額;在房地產(chǎn)市場(chǎng)上,由于土地轉(zhuǎn)讓以及商品房的預(yù)售過程中出現(xiàn)的一系列問題,屢見不鮮,所以該法對(duì)這一環(huán)節(jié)中的問題,也做了非常詳細(xì)的說明,具體體現(xiàn)在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產(chǎn)管理法》之后,我們來簡(jiǎn)單分析一下土地管理法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)現(xiàn)象的一系列說明。從根本上來講,我國(guó)的《土地管理法》頒發(fā)的主要目的在于對(duì)土地進(jìn)行嚴(yán)格的控制和管理,有效的維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制,從而保證這項(xiàng)資源能夠得到合理的開發(fā)和利用,重點(diǎn)對(duì)土地交易過程中所出現(xiàn)的投機(jī)行為進(jìn)行打擊,因此,在對(duì)建設(shè)用地的利用以及土地用途的變更上,都做出了詳盡的規(guī)定。
(二)其他法律法規(guī)
《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要的法律法規(guī),也在維護(hù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)順利運(yùn)行的過程中起到了非常大的作用,但事實(shí)上,還存在其他的一系列法律也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了相關(guān)的規(guī)定,起到了很重要的補(bǔ)充作用,在這方面,其中的反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法、消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法、合同法等等,都是這些法律中的代表,我們可以對(duì)此進(jìn)行逐一的分析和理解:
第一,反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法。這項(xiàng)法律對(duì)于打擊投機(jī)倒把行為,有效的保護(hù)消費(fèi)者以及經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益起到了重要的推動(dòng)作用,在關(guān)于房地產(chǎn)方面,這項(xiàng)法律針對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)中屢見不鮮的虛假廣告、全力經(jīng)營(yíng)以及串通投標(biāo)行為,都做出了非常詳盡的規(guī)定;
第二,消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法。在這項(xiàng)法律之中,明確規(guī)定房地產(chǎn)市場(chǎng)中的開發(fā)商與消費(fèi)者之間的關(guān)系,譬如說,相關(guān)的經(jīng)營(yíng)者必須要向消費(fèi)者提供與商品相關(guān)的最真實(shí)的信息,不得進(jìn)行虛假的宣傳吸引和誤導(dǎo)消費(fèi)者。這項(xiàng)法則對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中隨處可見的虛假廣告、虛假標(biāo)價(jià)的行為,進(jìn)行了明確的規(guī)定,對(duì)于保證房地產(chǎn)消費(fèi)者在購買房產(chǎn)的過程中不因開發(fā)商的虛假宣傳而上當(dāng)做出了重要的保障。
第三,合同法、民法通則以及物權(quán)法等等。所謂的合同法,顧名思義就是對(duì)交易合同中的相關(guān)具體事宜作出規(guī)定,這項(xiàng)法律也詳細(xì)的規(guī)定了在房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)合同法律問題的解決措施,對(duì)于合同雙方的權(quán)益都有了非常準(zhǔn)確的說明;在民法通則中,也對(duì)由于房地產(chǎn)開發(fā)商的虛假宣傳而導(dǎo)致的合同不公等問題作出了規(guī)定,其中的第八十條,還對(duì)土地的使用與承包權(quán)利做出了規(guī)定,避免土地使用承包過程中所出現(xiàn)的權(quán)屬不明問題。物權(quán)法對(duì)包括動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬問題作出明確規(guī)定,當(dāng)然,它也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為作出了細(xì)致的規(guī)定,對(duì)于打擊房產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為起到了推動(dòng)作用。
二、房地產(chǎn)投機(jī)行為法律規(guī)范中存在的問題
(一)總體法律的缺乏
從目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過程的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)投機(jī)行為的主體已經(jīng)悄悄的發(fā)生了變化,在以往,這部分群體主要是房地產(chǎn)開發(fā)商等,但在現(xiàn)時(shí),房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)甚至是個(gè)人也加入到了房地產(chǎn)投機(jī)的大潮之中,但是就目前來看,《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所規(guī)定的主體依然只是房地產(chǎn)開發(fā)商,與形勢(shì)已經(jīng)不相符合,對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和個(gè)人來說,僅僅只有反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法對(duì)此做了些許規(guī)定,涵蓋的范圍也非常的狹小。
(二)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有效控制的相關(guān)法律缺乏
在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)行管理,加大房?jī)r(jià)的透明度方面,相關(guān)的法律已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求,對(duì)于由于房產(chǎn)價(jià)格的不穩(wěn)定所引發(fā)的供求關(guān)系的極度扭曲,相關(guān)部門如何才能緩解,是擺在政府單位面前的一個(gè)大問題。
(三)保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的法律條文依然空缺
包括《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律,所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)依然是流通環(huán)節(jié)的投機(jī)行為,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的保有、消費(fèi)環(huán)節(jié)的規(guī)范,依然存在法律空缺的現(xiàn)象。
(四)對(duì)政府的行為約束不夠有力
在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中,政府的相關(guān)行為可以在很大程度上引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩,有的政府單位只顧眼前利益,盲目的開放房地產(chǎn)市場(chǎng),在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為睜一只眼閉一只眼,目的只是為了提高GDP的增長(zhǎng),在當(dāng)下,相關(guān)的法律對(duì)于政府行為的規(guī)范做得還不夠好,權(quán)限不明、權(quán)責(zé)不清的現(xiàn)象非常普遍。
三、房地產(chǎn)投機(jī)治理的法律改善策略
(一)修訂和完善相關(guān)的法律法規(guī)
眾所周知的是,《城市房地產(chǎn)管理法》是一項(xiàng)保障我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利發(fā)展的基本法律,從上個(gè)世紀(jì)末期開始實(shí)行,至今已經(jīng)有了二十多年的發(fā)展歷史,在這二十多年內(nèi),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)有了翻天覆地的變化,其市場(chǎng)化程度也隨著對(duì)外開放的進(jìn)一步加深而有了新的轉(zhuǎn)變,在這種態(tài)勢(shì)之下,《城市房地產(chǎn)管理法》顯然已經(jīng)不能完全符合當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)向,所以,我們必須要采用必要的措施來盡快加強(qiáng)對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂與完善,在這其中,需要特別注意的幾個(gè)方面主要包括產(chǎn)權(quán)的歸屬以及法律的登記制度、開發(fā)建設(shè)的相關(guān)法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費(fèi)保有問題、中介服務(wù)法律制度問題、物業(yè)管理制度問題等等,從多個(gè)方面對(duì)這項(xiàng)基本法律作出與時(shí)俱進(jìn)的調(diào)整和完善。
(二)通過法律手段對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行準(zhǔn)確的界定
要從根本上治理房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)行為,必須對(duì)投機(jī)的定義做出一個(gè)準(zhǔn)確的界定,在這之前,對(duì)于房地產(chǎn)的基本屬性也要有一個(gè)明確的闡述,特別是要突出房地產(chǎn)行業(yè)的住房以及消費(fèi)的功能,為了從根本上打擊投機(jī)行為提供法律上的說明。在新時(shí)期,要關(guān)注個(gè)人以及中介機(jī)構(gòu)的投機(jī)行為對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響,并建立相關(guān)的約束機(jī)制;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的保有性質(zhì)做好法律保障,從而進(jìn)一步的對(duì)購房人的行為作出規(guī)范,從而在生產(chǎn)、交易以及消費(fèi)保有的全過程中對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為進(jìn)行完整的保證,從而建立起一個(gè)非常好的市場(chǎng)環(huán)境。
(三)完善信息的披露過程,保證交易信息的暢通、真實(shí)
在當(dāng)下,由于房產(chǎn)開發(fā)商的惡意競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的現(xiàn)象非常的普遍,這種信息的不對(duì)稱在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,從某種程度上來講,來是投機(jī)行為泛濫的一個(gè)原因,所以,需要從法律手段來對(duì)信息的披露過程做出一定的說明以及規(guī)范,從而有效的彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制的不足之處,保證市場(chǎng)價(jià)格在價(jià)值規(guī)律的協(xié)調(diào)之下,能夠維持在一個(gè)消費(fèi)者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內(nèi)。作為相關(guān)的政府部門來說,還應(yīng)該及時(shí)的對(duì)相關(guān)的信息做出披露,促進(jìn)信息的正常流通,從而有效的抑制惡意操縱市場(chǎng)的行為,將投機(jī)者驅(qū)趕出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
