時間：2023-09-01 16:55:56
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產的商業模式，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
管理大師德魯克說：“當今企業的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。”商業模式創新已成為促進競爭和商業發展的重要動力，房地產業也不例外。
房地產的商業模式不是也不可能一成不變。本輪房地產調控，從根本上改變了房地產企業的生存環境。只有那些具備了適應行業特定發展階段的商業模式的企業，才能生存下來，發展壯大，為投資者帶來回報。提高附加值，也就是提高投資回報率。就投資回報率而言，房地產企業投資回報率等于利潤率乘以周轉率再乘以杠桿率。
1.利潤空間日益縮小
目前情況下，由于土地貴、工資高、融資難，加上限購，利潤率不可能高。2011年房地產500強企業現金及現金等價物余額均值小幅增長24.59%，同時凈利潤均值出現負增長，同比下降17.94%，為3.47億元，雖然凈利潤均值小幅下降，但盈利水平基本保持在較好水平。這表明，2011年房地產開發企業500強盈利水平趨穩，利潤空間有所收窄。2010年不少企業創造了良好的銷售業績，為企業將營業收入鎖定在較好的水平上，但在建筑材料、人力等成本持續上升以及企業內部管理費用上升等因素的帶動下，房地產開發企業的利潤空間正在逐漸被壓縮，今后此趨勢仍將持續。
2.存貨去化壓力對周轉率提出更高要求
由于2010年來的調控政策影響深入，眾多房企存貨問題加速攀升，壓力愈加明顯，導致存貨周轉率不斷下降。從投資回報率來看，杠桿率就是表內的負債率和表外杠桿的運用，如土地款的延付和預售款的收取，大趨勢可能長期走低，優秀企業只能在周轉率上大做文章。大眾化的產品定位、標準化的產品設計、模式化的項目管理和適度的土地儲備，就能夠在一定程度上提高周轉效率。目前，像萬科、綠地這樣的標桿企業在經濟繁榮時期的周轉效率可以達到1倍左右水平，低谷期的周轉率在0.5～0.6倍水平。也就是說，在繁榮期最快可用一年時間收回投資，低谷時期最快也需要兩年時間才能收回投資。這已是在傳統模式下效率的極限了，如若再想進一步提高周轉速度，提高投資回報率，就必須要進行商業模式的轉型。
二、歐美國家房地產發展的成功經驗
歷史是最好的老師，讓我們看看歐美國家在經濟發展和城市化進程中都經歷些什么？
城市化率30%～40%左右進行住宅房地產開發，從30%時開始加速，到70%時基本停止。在城市化率30%～60%的一段時間，人口涌向城市的速度最快、數量最多。因此，實際房價總體上漲最快。這段時間，也是從事住宅開發的最佳時間；當城市人口超過50%之后，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔。當城市化率達到60%時，人口對于新房需求趨于停滯，從事住宅開發難以獲得超額收益，此時持有商業地產才有可能獲得超額收益。一個國家的核心城市永遠都是人口的主要流向，這些地區的商業地產升值空間最大，而且可以規避未來人口下降的風險。從美國的數據看，第三產業占GDP比重達到50%時，城市化已基本完成，對新房需求大為減少，此時商業地產與住宅地產需求發生大逆轉。
上海目前城市第三產業占GDP已超過50%，正由粗放式增量開發向集約式存量經營管理轉化，此時，商品房投資進一步放緩，保障房建設是此輪結構性調整的重點、也是難點。行業門檻不斷提高，資金和融資能力成為進入市場的基本能力，像中星集團這樣的大型房企，間接融資“三金二票一托”的工具都用上了。產品趨于同質化，品牌和服務成為重要的競爭手段。開發企業的經營管理能力比以往任何時候都重要，粗放的開發模式一去不復返了，此輪調控很多企業已嘗到了高負債重資產模式之苦。
三、商業模式的轉變急需重視
產業的升級換代是一個市場化的過程，要靠企業家去發現。中國的企業家需要努力了解歷史，并要看清未來，了解什么樣的技術和什么樣的經濟能對未來產業產生決定性影響，什么樣的產業能在未來引領經濟的發展。筆者參加國際專業會議、企業論壇，國外企業家聚在一起討論的是行業、產業未來格局和商業模式的創新，而中國企業家特別是房地產商在一起討論最多的還是政治或政策問題。
IBM商業研究所的全球CEO調查顯示，從2006年開始，全球大企業集團的總裁已將商業模式創新作為企業創新的首要考量。2009年，70%的全球大企業在進行商業模式創新轉型，而高達98%的全球企業對它們自身的商業模式創新進行調整。目前國內城市化進程和人民幣升值仍將在一段時期內推動資產回報的上升，但可以預見的是，上海城市化已基本完成，將慢慢進入老年社會。從長期看，人口紅利在消失，土地紅利在降低，資產的超額回報在衰減，房地產企業創新驅動、轉型發展是必然的。如何選擇適合企業自身可持續發展、健康發展的商業模式，是戰略，不是戰術，不可動搖。
四、國內房企的轉型之路——美國模式
房地產企業的商業模式如何創新，怎樣轉型發展？萬科是中國房地產的龍頭，王石堅持萬科只做住宅，他有一句著名的話：“死了也要從棺材里伸出雙手反對萬科搞多元化”。現如今在郁亮總裁治理下的萬科，年銷售額過千億，業務也由單一住宅過渡到商業地產和住宅開發“二八”分配。像萬科這樣的過渡模式，一是借鑒香港開發商經驗，商業地產開發大體是從傳統住宅開發公司轉過來的，通過拿住宅項目，做一些社區商業，逐步積累商業不動產物業。二是住宅調控，限購了，為了規模必須增加商業份額。
萬達做商業地產，目前總資產過2000億元，年銷售額達1000億元。開始是以商業地產的名義去要項目，實際上是做住宅，最理想的也就是在一堆住宅中間蓋個購物中心，從而把商業地產的名目做實。建成后，采用以售帶租的方式，售是最重要的，銷售大量住宅和一部分店鋪后，留下來的部分出租。這樣做的好處是現金壓力比較小，現金周轉比較快，但最大的問題就是商業地產上的專業性運作不夠，租金回報率普遍偏低。
萬通是轉型商業地產力度最大的一個。在地產界的思想家馮侖帶領下，在轉型輕資產模式中，萬通是行業內概念浸透比較好的公司。萬通一直踐行的“美國模式”就是以輕資產為主要的表現形式。在中國50家重點地產上市公司的戰略線性評分及排名中，萬通地產排名第三，未來成長可期。
萬科、萬達等過渡性模式在中國特定情況下行之有效，但在目前宏觀調控不放松，特別是限貸不放、開發貸趨緊情況下，這種模式受到很大挑戰，間接融資成本越來越高，好不容易建好一個項目，應有的投資收益沒完全拿到就賣掉。特別是在“北上廣深”一級城市，在人均GDP達到15000～20000美元之后（2011年上海人均GDP達12874美元），國際通用的標準商用不動產模式即所謂“美國模式”會有更加持久的發展空間。
所謂“美國模式”就是只有購物中心的商業項目，沒有任何住宅，會有更多專業性方面的要求和考慮。美國有很多專門做購物中心的管理機構、投資機構和基金，資產管理人都非常專業。項目一般是整體運營不散售，考慮的是最終使用者。用基金等權益資金建設，靠租金回報和物業增值收入。以資金權益為核心，靠運營管理為導向，中期持有，收入多樣化。
以資本收益為核心，這是“美國模式”的一個主要特點。商業不動產強調的是投資回報率，而不是強調這個物業的所屬。在資本運作上，中間會加進很多夾層融資，然后帶動杠桿。到底物業是誰的，自己擁有多少，他們并不關心，因為這個不重要，關心的只是投入的那部分錢回報有多少就行了。大約十多前年，上海房地產業內都知道美國洛克菲勒集團要來做外灘項目了，操作項目的威廉·董是我的一個朋友。威廉·董是華裔美國人，在一次酒會上，他的同學洛克菲勒的孫子小洛克菲勒問他最近忙什么，他說賦閑在家。小洛克菲勒就和他講，“你去中國上海操作一個大項目吧”。他們的團隊就三個人，一個懂房地產運營的，一個律師，一個建筑師。據他講，他們拿著這個項目滿世界找錢，他們只出300萬美元和洛克菲勒的牌子，中國會有很多錢跟進來，但他們會最后一個退出，現金投資回報率是500%。這個項目后來沒有做成，中間有很多原因，但這個模式給了我很大的刺激，這就是美國經典模式。你要想賺更多錢，不能想著先開溜，最基本也要做到“中期持有”，比如最近與黑石聊他們的商業模式時，他們的“7+1+1”就是7年后再看延長個一到兩年。一般來講，建一個10萬平方米的寫字樓或購物中心需要3年，租滿需要一年半到兩年，5年后租金正常，一般兩年后進行第一輪換租約，這時候租金比較穩定了，這個點租金回報率也達到高點，也是資本市場的高點。當這兩個點吻合了，不動產證券化變現或碰到一次機會，把它賣掉。這樣賺的錢要比散售賺得更多。
規范不是為了去當教授，不是為了得到一些掌聲，而是我們的生存之本，是我們整個資金市場和資本市場發生變化以后，我們求得生存、持續發展的唯一途徑。
三大集中趨勢
集中和轉型是所有房地產企業最新面臨的一些挑戰。
關于集中，最終有三個方向的動態非常值得關注，第一是企業規模的集中，現在集中得非常快。快到什么程度呢？在去年年初，萬科的市值大概300億元，到去年年底萬科的市值超過了800億元。前年萬科剛超過100億元的銷售額，去年達到212億元，今年如果不出意外，萬科會有400億元的銷售，市值會到1400億元。
這是一個什么概念？去年全球最大的住宅公司營業額是115億美元，如果對比人民幣3%~5%的升值幅度，萬科在3~5年會成為全球最大的住宅公司。
三年前，A股上市公司58家，而這58家中第一位的市值也就是100億元左右，第十位的市值30億元左右。到去年年末，A股有110家上市公司，第一位的市值800億元，最后一名也是600億元以上。所以宏觀調控以來，企業的集中度、規模有一個巨大的變化，而今年包括萬科在內很多企業通過資本市場的融資計劃，更使一些中小企業不斷地目瞪口呆。
第二個集中是關于企業的性質和構成成分的集中，即從產權形式上來說，A股市場的房地產企業越來越向國有企業集中。在三年前A股上市公司的前十位，60%是民營，還有一部分混合經濟，少數一兩家是國營。到了去年，A股前十位上市公司，60%是國營大企業，兩三家混合經濟，只有一家民營企業，我可以肯定地說，今年國內A股市場上前十位不會有民營的房地產企業了。
第三個集中是政府資源的集中。房地產資源開始向政府集中，特別在低收入和經濟適用房方面的資源。政府資源的集中會使這個行業的游戲規則發生非常大的變化。也就是地方政府和中央政府以保障公平和保證低收入家庭的居住為政策導向，來集中所有的房地產相關的資源，會影響到企業的競爭環境，總體來說是件好事，但這個集中是一個突發的情況。
集中趨勢溯源
為什么在這三年房地產市場企業會出現這么大的集中？大概有四個方面的原因。
第一個原因是宏觀經濟一直向好，大家會發現非常欣慰。GDP持續在10%以上增長，人民幣穩定3%~5%的速度增值，零售物價指數不超過3%，居民可支配收入的增長占10%，這樣一個好的宏觀經濟環境，企業市場贏的概率很大，培養出巨大的市場，推動企業的持續進步。
第二，資金環境發生了非常大的變化，造成了企業生態的變化。外資從需求和供給方面都得到了減緩，原來北京高端樓盤的購買，30%~50%是外資來買，現在需求方面降得非常之快，幾乎每一個高端樓盤都遇到了客戶的銳減。在投資方面，去年以前，每年房地產外資在50億美金左右，但是從今年開始，商務部已經公布了房地產外資投資作為限制領域，外資投資中國房地產資金被阻斷，而這個資金曾是過去幾年很多北京、天津大企業資金的重要來源。另一方面國內的資金非常活躍，且蓬勃增長。最近包括萬科在內，所有A股上市公司股票的增長很大程度是國內的基金在支撐，這些基金來自于社保基金、壽險基金，大家知道壽險的資金是最便宜的資金，目前可以進入市場的有幾百億元，光一個保險公司，他們按照政府的規定大約不超過5%可以做不動產，如果按照這個浮動比例大概只有200億元，另外社保基金現在給了基金公司幾百億的資金，讓他們在A股市場上進行操作，所以目前國內的資金環境是松的，而國外的資金環境是緊的，國內的A股市場可以持續地通過基金得到大量的資金，私募也變得比較容易，這樣一來造成了少數企業集中度越來越高。
第三，資本市場在央行監管當局的監督下，以更快的速度向直接融資的市場演化。大家可以看到去年以來銀行對于房地產企業貸款通過兩個方向在拉緊閘門，一個是提高利息，一個是限制貸款的條件，條件越來越嚴格，門檻越來越高。同時不斷地升息，這樣使國內的商業銀行向房地產的資金的流動速度減緩，規模也在限制。另一方面直接融資的市場在去年以來有很多新的產品出現，比如抵押貸款的證券化、不動產投資信托、私人的股權投資、私募基金、企業債券、股票發行和可轉換債，這些直接融資的金融產品越來越多，造成了一些優勢的好的企業在資本市場上快速融資，于是形成的集中度遠遠超出了我們的想象，全國56000家房地產公司的普遍規模和A股房地產上市公司前十位的差距在呈幾十倍的速度拉開差距。
第四，政府在房地產的政策從以往立足于開放市場轉化為立足于推動市場、推動競爭、速度和規模。最近兩年以來，所有的房地產政策立足于推動解決低收入家庭、低收入人群的社會和諧，解決政府的職能，解決社會保障的功能，完善公共服務，完善公共產品的建設。政策重點的改變也影響了資源配置的方式，土地、預售、市場監管、稅收都有非常大的改變，這樣一來，好的企業會得到更多的支持，不太規范的中小企業和不完善的房地產企業逐漸將退出市場。
房地產企業四大轉型
在這樣一個市場集中化、企業集中度越來越高的情況下，中小企業必須要有一個轉型，有幾個趨勢很清楚。
第一個轉型是私人公司、民營企業要向公眾公司和混合經濟轉型。在資源配置的政策環境下，混合經濟企業會得到更多的資源優勢。國有企業不等于國營企業，國有控股不等于國有經營，目前在十六大期間政府對國有經濟、國有企業的政策是強調控制力，在這幾年政府政策重點講的是控制力、帶動力、影響力，實際上國有經濟這幾年每年都增加一個百分點，在比重上每年在增加。目前市場經濟整體上是在政府引導和管理的一個市場經濟，在這種情況下，混合經濟的企業，將成為一個主體，所以現在要想把規模做大，企業必須轉型，純粹的私人企業，不僅受到資源限制，更重要的是受到道德限制和道德譴責。我們經常聽說某某領導出了問題，有些是因為私人房地產公司給予他一些不明財產。在目前的輿論環境中，純粹的私營企業，特別是房地產私營企業，不管是不是真的有行賄行為，很容易與“腐敗”聯系到一起，被很多人避之唯恐不及，相反公眾公司、混合經濟的企業，由于治理結構完善，監管透明，環境職業化，能夠得到更多的直接融資者的偏好，得到更多的社會資源的支持，所以今后私營地產商會面臨一個問題：是不是要轉型，是不是還是百分之百的私人企業？
第二，公司要從不規范向規范轉型。市場經濟非常殘酷，做一個好人是要買單的，做一個壞人是要坐牢的。在市場經濟中，我說要做好人，就意味著我要分紅，我要交稅，我要給員工發工資和獎金，我要給客戶最好的產品和服務，一個好企業說要做好人，沒有一件事是不要買單的。做好人會有好的回報，這個回報就是投資者更信任你，政府更支持你，經理人更安心敬業，客戶會買你的產品。
直接投資者的青睞如同一張很細的網，這個篩選的網就在證監會，監管的力度在加大，同時專業水平不斷提高。五年以前，私營經濟、民營經濟與國營企業的信息能力是嚴重不對稱的，那時信息的資源在民營、在私人。我1993年開始做上市公司的時候，因為是體改系統出來，我拿兩張紙到體改委去找人，體改委對股份制不是很清楚，甚至沒有我清楚。但今天當我去證監會的時候，我帶著差不多十幾個人，拿著幾大箱的文件去跟他們講。信息嚴重不對稱，我不懂很多管理規則，那么多細的管理規范，證監會任何一個公務人員都能講清楚的事情，我都覺得很陌生。不是我不努力，而是因為我們法制化的進步、市場的進步和政府監管的進步，遠遠超過普通民營企業想象的范圍。正因為如此，你想在資本市場上去獲得投資者的青睞，你必須要規范，必須要最專業的團隊、最好的中介服務、最好的券商幫助你，然后你有最誠信的態度，最職業化的管理人員。萬通要證監會批東西需三個月，而萬科只要一個多月，這里省了兩個月的時間，在管理上叫治理結構的溢價，也叫道德溢價。去年最后一天萬科批了42億，而相當多的企業在證監會不斷地被打掉，就是因為你過去有誠信上的不良記錄，你無法向投資者表明你是一個好人，所以監管部門就不放行，耗你一年兩年，你的資金就干枯了，就像一個如花似玉的少女在沙漠中成為木乃伊。
規范不是為了去當教授，不是為了得到一些掌聲，而是我們的生存之本，是我們整個資金市場和資本市場發生變化以后，我們求得生存、持續發展的唯一途徑。
第三，中小企業除了學好之外要向精而專方面轉型。從全世界來看所有的房地產企業，以臺灣為例，臺灣曾經有8000家房地產現在活下來的不到20家，全世界人均GDP從5000到1萬美元以后，有什么變化呢，房地產企業大概朝兩個方向發展，一個方向是大而亂，可以活。所謂大而亂，要么特別大，同時有點亂，所謂亂就是金融背景、財閥背景，比如像臺灣的很多公司，有巨大的壽險公司作為財閥背景，然后養了一個地產公司，即使它做得不太好，亂一點，但是它規模仍然很大。還有一種活法就是小而專，精而美。在臺灣和大陸都有這樣的公司，在臺中地區甚至有專做女性公寓的公司。在中國如果做一個細分市場，只做女性公寓，只做同性戀公寓，只做單親家庭公寓，仍然可以活得很好。
第四個方面是商業模式的轉型越來越快。隨著人均GDP從2000~20000萬美金，房地產的商業模式有持續的變化，簡單地說是隨著利潤點的變化造成了模式的變化。最初房地產利潤主要來源于土地開發和基建，到4000美元以后，GDP大部分來源于快速的住宅消費。現在這個時間房地產的利潤主要來源于制造，即一套房子的制造成本和售價之間有一個毛利，所以在這個階段利潤來源于制造，制造的競爭力來源于規模和成本的控制以及市場營銷。再往上發展，GDP在6000美金的時候，利潤從制造延伸到服務和品質管控以及管理上的利潤，所以萬科現在開始在服務和品質以及管理上開始向兼并的對象和管理對象收費，利潤開始往上走，同時兼并收購成為重要的一個形式。
房地產行業和其他行業最大的不同，就是兼并收購的成功率非常高。萬科去年的土地儲備有60%來源于并購，成功率是100%。實際上好的企業擴張進入收購，也是商業擴張的方式；在人均GDP6000美元以后，房地產的利潤開始向資產方面轉移，比如人民幣快速升值，商用不動產開始有價值，會計總則向估值法方向變化，所以資產的經營，房地產不動產的價值開始大大地提升，在這個階段商業模式開始豐富，就是開始有真正的商用不動產的投資，價值也會有非常大的提升。香港幾大地產商，他們更重要來源于資產的增值和每年的市場估值；人均GDP到了8000美金以上，不動產的利潤更多地來自于投資和不動產金融以及衍生工具帶來的價值創造，所以今天你到紐約去看，紐約現在的GDP是60000美金，紐約的房地產公司中沒有土地儲備。有的就是資產，特別是有機動性體現的不動產資產。
關鍵詞：房地產；現狀；發展趨勢
我國的房地產行業已經從強勢上漲的黃金時期進入了商品化回歸時期。從房地產企業來看，融資難、市場銷售難成為當前企業要直接面對的問題。從消費者來看，消費理念更加成熟。居民偏愛的前三位投資方式依次為："基金及理財產品"、"股票"和"債券"，選擇這三種投資方式的居民占比分別為 32%、23.6%和12.3%。近年來由于房地產市場調控的不斷持續，居民的投資首選已經做了相應的調整，房地產投資穩居前面的時代已經不在。市場結構的變化，消費者投資方向的變化，給房地產市場帶來諸多不確定因素，未來市場的趨勢也就格外引人關注。
一、房地產市場現狀
房地產市場已經解綁了GDP，成為了一個市場化的市場，政府正在使房地產回歸正常的市場化，房地產市場的現狀基本表現在以下兩方面。
1、市場現狀供大于求
國家統計局在2016年1月19日的2015年商品房銷售總面積為128495萬平方米比上年增長6.5%。再反觀待售面積，待售總面積首次突破"7億"大關，達到71853萬平方米。
財經專欄作家李宇嘉曾表示，樓市待售庫存實際的規模，應在國家統計局所公布的數據基礎上，加上已經批準預售但又尚未銷售的7.18億平米，再加上71億平方米的已批準建造但又未建造庫存、和56.1億平方米的正在建造但未銷售庫存，這些我國樓市的"三大塊"待消化庫存合計規模超140億平方米。
庫存量的巨大，和房企急于出手樓盤的行業現狀，在各界的預測下大概需要三年后才能回到正常的庫存。這就意味著，即使國家強力地推動去庫存的相關政策，也只能是緩解暫時的庫存壓力，隨著時間的推移將會有更多新的庫存累積。在面對這樣的市場環境，消費者大多持觀望態度，對于消費者來說，房地產庫存的龐大就會出現降價銷售的機會，而不斷下跌的房價，也使得消費者因為擔心房價會繼續下跌而不敢輕易購買。所以，房地產行業龐大的庫存是房企所需要面臨的最大的一個難關。
2、房地產呈現兩極分化
現今房地產行業在全國呈現兩種態勢：一是在一、二線的重點城市中，大多數樓盤房價上漲的同時銷售情況良好，庫存壓力得到緩解；二是在三四線城市中，房價還處于下跌通道，去庫存的壓力卻并未減輕。這樣的情況所導致的后果卻是完全不同的：一、二線城市由于土地資源的問題，供給的不足導致房價還在不斷上漲；而三四線城市即使在房價不斷下跌的同時，依舊還有新的房地產項目在建。
一線城市有泡沫卻在不斷漲，三四線城市沒有泡沫恰恰不漲，這是一種矛盾的行業現狀。一線城市的火爆導致購房的消費者"恐慌性"入市，這是國家政策導向的結果，但是這種市場的火爆卻是暫時性的，如果失去了政策的扶持市場有極大幾率會使市場回歸冷淡局面。而三、四線城市房價雖然還處于下跌通道中，但是當地政府保證財政稅收、房企為了保證運營，致使新建樓盤的步伐根本停不下來，使得如何消化掉庫存成為一大難題。
二、房地產市場發展趨勢
1、品質住房需求旺盛的趨勢
在房地產市場"剛需住房"、"投資購房"的需求將會大幅度減少。經過房地產強勢上漲的黃金時期，城鎮居民都是通過這樣那樣的手段買了一套或多套房。也就是居民基本上都有自己的住房，也就沒有"剛需"一說了。由于房地產變現難，居民投資方向已經發生改變，不再認為房地產的保值增值功能是最佳的投資方式，也不會再拿出大筆資金來做房地產投資。"炒房團"概念也會成為歷史。
居民對房地產市場的要求，已經轉向為對房地產品質的要求，對健康、養老，社區環境、物業管理的要求提高，居民對居住品質的要求提高。
2、房地產企業兼并重組，產業集中化趨勢
房地產企業經歷了20年多年的發展，已經從暴利時代走向微利時代，國家產業結構的調整，使房地產企業融資難成為了一種常態。對房地產中小企業來說無異于雪上加霜，很難有生存的空間。為促使資源向優勢企業集聚，合理利用資源，推動房地產企業做大做強，中央工作會議也提出了"促進房地產產業兼并重組，提高產業集中度"。政府為此在政策上給予支持。所以，房地產產業集中化，不但是市場的需要，也是政府的主張。這就形成了未來房地產市場發展的趨勢。
3、房地產開發全程透明化趨勢
隨著社會的進步，科學技術的發展，人們對市場產品的質量要求會越來越高。希望是明明白白的消費，不會為企業的不誠信買單。為此，房地產企業會率先做到房地產開發的透明化。人們只要通過對發商提高的二維碼掃描，就能清楚地知道招標購買過程、設計過程、建設過程。房地產開發全程的透明化為房地產企業迎來了信譽，也換得了商機，也會形成自己獨特的品牌，贏得企業忠實的客戶。房地產開發全程透明化，是企業信用發展的需要，是房地產市場的需要。
4、房地產智慧社區化趨勢
智慧社區是社區管理的一種新理念，是新形勢下社會管理創新的一種新模式。智慧社區是指充分利用物聯網、云計算、移動互聯網等新一代信息技術的集成應用，為社區居民提供一個安全、舒適、便利的現代化、智慧化生活環境，從而形成基于信息化、智能化社會管理與服務的一種新的管理形態的社區。
"智慧社區"建設，是將"智慧城市"的概念引入了社區，以社區群眾的幸福感為出發點，通過打造智慧社區為社區百姓提供便利，從而加快和諧社區建設，推動區域社會進步。基于物聯網、云計算等高新技術的"智慧社區"是"智慧城市"的一個"細胞"，它將是一個以人為本的智能管理系統，有望使人們的工作和生活更加便捷、舒適、高效。
5、商業地產向休閑地產轉化的趨勢
中國互聯網絡信息中心《第36次中國互聯網絡發展狀況統計報告》顯示，截至2015年6月，我國網民規模達6.68億，過去半年中國共計新增網民1894萬人，互聯網普及率為48.8%，較2014年底提升了0.9個百分點。截至2015年6月，中國手機網民規模達5.94億，較2014年12月增加3679萬人。網民中使用手機上網的人群占比由2014年12月的85.8%提升至88.9%。
互聯網的興起改變了人們的消費方式，從而使傳統商業模式正在發生著一次革命性的顛覆。電商、O2O、體驗、文化、情景商業等成為新時代的商業新模式。這種新時代的商業模式，使傳統商業地產的需求降低，我國的商業地產在城市商業過度擴張發展等多種因素的影響下，近些年供應量增長迅速，形成嚴重的過剩的局面。傳統消費模式的轉變以及商業過剩的局面勢必引起商業地產向休閑地產轉變。
三、結語
房地產市場的發展是持續的，在中國的市場上還是占有重要位置，房地產市場的軟著陸是政府的目標，也是老百姓的期望。隨著房地產市場化的進程，房地產的發展將是更加多元化，更加符合現代化的居家生活方式。
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關鍵詞:房地產市場 房地產開發 區域性市場 市場分析與推廣 市場信息
隨著我國社會主義市場經濟的建立和社會經濟環境的進步，房地產市場伴隨著整個國民經濟的發展而得到了發展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產業，為房地產市場的形成與發展開辟了廣闊的前景，應該說經過近十年多的發展，特別是《中華人民共和國城市房地產管理法》的頒布實施，我國的房地產業的結構體系，市場運行機制和政策法規的框架已經形成。房地產業在貢獻國家經濟建設的同時，正朝著“國民經濟支柱產業”的方向邁進。
研究房地產市場，必須了解房地產市場。作為房地產的投資者或為其服務的管理人員，了解房地產市場以及房地產市場的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對房地產的發展趨勢，對房地產投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產市場的最新信息，實際地分析購買者的心理和和社會總需求。房地產市場研究的關鍵是影響整個房地產市場的因素和獲取市場信息的方法。下面分三個方面來論述。
一、 房地產市場的特性
房地產即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動性是其與勞動力，資本以及其他類型商品的最大區別。雖然土地和地上建筑物不能移動，但它可以被某個人或某個機構所擁有。因此，就產生了交易。所以說房地產市場是令土地和各種類型物業(如:住宅、寫字樓、商店和工業廠房等)的買賣雙方走到一起，并就某宗特定的房地產交易價格達成一致的任何安排。而房地產開發則是一個動態的過程，它具有開發周期長，資金投入量大的特點，因此，房地產開發很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的效益情況做出精確的估計，也就是說測算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經營收入都是理想狀態下的價值，而實際這些價值的確定取決于許多變量。因此，房地產市場是房地產權益的交易市場，是地區性的市場。房地產市場的交易對象實際上是隨著在每一宗具體房地產上的權益或權利，而不是土地或物業本身。這種權益可以是所有權，也可以是部分所有權。但這種權益一般都有明確的界定，不能像買一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如:某人購買了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權、使用權、收益權和處置權。這種權利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如:需要給其他人的通行權，還要受城市規劃，建筑條例的約束等。再如，我們在住房制度改革中，很多職工都以優惠的價格購買了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產權。但在售房合同中明確規定，通過房改購買的房屋產權五年以后才允許在市場上公開轉讓，五年內如果轉讓，須按轉讓時的優惠價格賣給政府。這說明人們在房地產上享有的權力不是絕對的。
房地產的不可移動性和受制于區域性的需要，決定了房地產市場是一個地區性的市場，不同的國家、不同的城市，甚至一個城市內的不同地區，房地產的市場條件，供求關系，價格水平都是不可比的。例如:我們塘沽區的解放路商業街的商業用房和杭州道沿街的商業用房及洋貨市場的商業用房，他們所依托的大環境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業街的商業用房的價格比杭州道、洋貨市場的價格要高得多。一般商品市場上的買家和賣家都很了解市場價格變動的最新情況，買賣雙方都會去尋找有利于自己的價格，這就能使市場快速而容易消除同一種商品的價格差異。然而，房地產市場就沒有那么簡單了，這不僅在于買賣雙方都很難及時了解最新的市場行情，而且在交易過程中費用十分昂貴。目前，絕大多數房地產的購買者都是出于自用的目的去購買房地產，而這種購買行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數人是想通過房地產投資或投機來達到獲取收益的目的。所以說對于絕大多數購買者來說，要想了解最新的市場行情，并根據自己欲購買的物業所處的位置、類型、建筑物及其附屬設施的物理狀況等確定購買價格是件非常困難的事。轉貼于
二、房地產市場的功能
在市場經濟條件下，市場供應和市場需求的相互作用形成了市場價格。所以說市場功能的核心形成了交易價格，因此，我們把市場定義為“能令買賣雙方走到一起并達成彼此都能接受的交易價格的任何安排。”那么擺在房地產投資者前面的重大課題是如何理解房地產市場的功能。
房地產市場是關于房地產權益交易的市場，這種權益可以具體地表現為所有權(永久產權)、租賃權、抵押權等。房地產市場最主要的參與者即買家和賣家又可以分為使用者和投資者。前者購買和賣出的是自用產業，而后者則是為了投資目的而將物業(產業蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場上，某種商品的價格反映了當時的市場供需狀況。市場不僅能預示市場的變化，還可以通過價格來指導買賣雙方的行為，所以，價格機制是通過市場發揮作用的。
開發商擬開發一個項目，首先考慮的是國家、地區或地方的經濟特性，以確定整體經濟的發展趨勢，一個地區的建設和發展通過對城市區域的經濟分析，城市土地的利用和工程建設的實施，達到城市物質環境的協調發展，給城市居民的現在以及未來的生活和工作提供的條件如何，這個城市的生活與工作環境能不能適應社會經濟發展的需求。因此，一個地區的建設發展涉及到一個地區的長遠和全局，從而確定這個地區的經濟形勢是處于上升階段還是衰退階段。例如:二十世紀八十年代末期，西方發達的資本主義國家的經濟普遍處于停滯和低速增長階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場所，而中國的經濟卻處在強勁的上升階段，政治的穩定，社會環境的穩定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來投資，尤其是國外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國投資市場。例如:天津經濟開發區就是二十世紀七十年代末八十年代初興建的，美國獨資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關西涂料有限公司等等，就是因為這些外商的投資，提高了這個城市的生活和工作環境，同時繁榮了天津地區的經濟市場，更重要的是大量的應屆畢業生找到了就業崗位以及解決了很多下崗職工再就業的問題，做到了增收減負。經濟的發展，人口的增多，使城市建設越來越快。在舊城區，大多數房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設施的落后，給居民的生活帶來了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環境，適應城市的經濟發展，市場可以引導消費的潮流，從而適應供應條件的變化，甚至可以調整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產開發商對市場的研究包括二個方面，即宏觀的戰略性研究和具體的針對某一項目而進行市場的研究。一般的開發商注重分析市場的交易情況，包括價格水平、成交量及其地區分布。而市場分析專家則側重研究國家、地區或當地的經濟活動與某類特定的房地產市場或不同地區特定類型使用者消費行為之間的內在聯系，想得到一幅有關房地產的完整圖像。房地產市場的研究，必須結合有關社會經濟的特性和發展趨勢進行分析，如果這種市場研究是針對某一具體項目而進行的話，那么，無論是房地產的投資者還是市場分析專家，都必須親臨現場獲取第一手資料，有針對性的進行市場調查。市場研究的最終目的就是要得出這樣一個結論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項目發展中的未來使用者，這些使用者的態度和要求如何，總的需求數量有多大。了解了這些對一個開發商來說制定市場戰略，確定建筑設計都具有指導作用。
三、 獲取市場信息的方法
21世紀的房地產市場面臨著多種機遇和挑戰，房地產開發商已不像過去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過市場競爭定位。在推動房地產市場健康有序的發展過程中，城市規劃起著重大的制約和引導作用，在房地產市場中要實行理性化管理、理性化經營、理性化決策，就必須通過現代化信息系統深入了解城市規劃，深入了解房地產市場。
房地產市場的研究，有助于政府的宏觀調控和抑制投機，目前各種類型的物業有一定數量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業，這樣可以有周轉的余地。這也是房地產市場的特性之一。同時，房地產價格的變動也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時刻搭在市場的脈搏上，并通過與房地產租售，房地產咨詢機構的交流與接觸，獲得比較全面的市場信息，從而把握市場的變化，把握市場的價格，這只是獲得市場信息的一個方面。隨著我國房地產業的迅速發展，一個與房地產投資經營有關的信息產業和服務業為主的網絡經濟日益發展壯大。作為一種嶄新的科學技術，作為一種嶄新的經濟形態，他將信息技術和電子商務有機地結合起來，創造了以因特網為基礎的市場模式，人們可以通過網上了解房地產市場，了解每一個地區房地產的需求情況和價格，可以通過網上了解一個地區的人口、文化、教育、經濟等因素的影響以及房地產的型式和質量。因特網的廣泛運用實現了信息的價值，全面地改變著人們的生產、生活和思維方式。在宏觀上他是經濟增長方式和經濟結構的轉變，在微觀上則是新興商業模式的涌現，為房地產開發商、房地產中介機構以及消費者提供了房地產服務的經營實體。
對于不同的開發項目，市場研究的方式和內容就有很大的不同。如果是住宅開發，那么市場研究將包括與房地產機構、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價格水平和對現有住宅的滿意程序。如果是購物中心開發項目，要充分考慮該項目所處的地區流動人口和常住人口的數量，購買力的水平以及該地區零售業的特殊需求。
所以說，一個完善而靈活的房地產市場必須具備下述條件:①有一個穩定、明朗及長遠的房地產政策;②有一個完善的法制基礎，使有關城市規劃、土地房產出讓轉讓、房屋管理、房地產抵押等均有法可依;③有一個統一、簡化、靈活而有效的現代化管理制度;④擁有一個完善抵押法規及房地產抵押市場。
參考文獻
本刊主筆孫紅
陳福 文芳 唐偉文 劉凌云
王娜麗郝治軍程重慶/文
王凡陳學良/攝影
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地產富人財富翻番、扎堆上榜，
“隱形大佬”王健林成今年首富
2008年10月至2009年，在金融危機后寬松貨幣政策的刺激下，經歷了2007年調控陣痛的房地產業迎來了意料之外的大舉反彈。國家統計局數據顯示，2009年，國內商品房銷售額為43995億元，同比增長75.5%；新建商品房成交價為4695元/平方米，同比上漲近24%，其中，住宅價格上漲25%，這兩個漲幅，均為近15年之最大。
作為這一經濟現象的呼應，今年，房地產行業的富人扎堆登上“新財富500富人榜”：不僅上榜人數居各行業之首，多達88位，占比達17.6%；地產富人的財富總額達6490.8億元，占比更高達22.8%，同樣領先于其他行業；他們的人均財富達到73.8億元，較上年37.5億元的人均水平幾近翻番，和金融危機爆發之前80.4億元的水平相差無幾。
今年財富增長額超過百億元的26位超級富人中，以房地產為主業的多達9位（表1）；而財富增長額最多的10位富人中，就有4人的主業是房地產，他們分別是大連萬達的王健林、恒大地產（03333.HK）的許家印、龍湖地產（00960.HK）的吳亞軍及新湖集團的黃偉。其中，許家印和吳亞軍的財富迅猛增長，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來的財富放大效應；而2009年8月大連萬達商業地產的第二輪私募，使得地產業最后一個隱形“大佬”王健林的巨額身家顯露出痕跡―據媒體披露，大連萬達第二輪私募價格高達17元/股，而根據我們查到的工商資料，王健林以其本人及名下的萬達集團合計持有萬達商業地產23.597億股（詳見附文），據此計算，其財富市值達到401.1億元，王健林也由此笑傲群雄，成為2010“新財富500富人榜”首富，并且是本榜以來第二位來自房地產業的首富（表2）。
此外，今年新上榜直接就進入前100名的9位富人中，佳兆業集團的郭英成家族同樣來自地產業。
千軍萬馬入地產，富人爭當“土”財主
房地產業在中國經濟中的強勢地位，不僅表現為地產業富人的財富暴漲與扎堆上榜，還吸引了越來越多其他產業的富人介入其中，我們的初步統計顯示，今年上榜的主業并非房地產的富人中，約50%已經切入房地產領域。
例如，今年機械與電氣設備業上榜的52名富人中，染指房地產業務的就達到28名，占比高達53.8%（表3）。其中較為典型的就有奧克斯空調的鄭堅江、西子電梯的王水福等人，目前，鄭堅江旗下的奧克斯地產已躋身中國房地產百強；王水福旗下的“西子系”2009年實現收入138億元，其中西子房產收入就達到51億元，占1/3強。
向房地產業的延伸已使眾多上榜者的行業分類變更為綜合，而即使那些尚未涉及地產開發的富人，也紛紛通過自建或購置總部大廈、興建產業基地等方式，以擁有不同的物業。如前十名的非地產富人中，張茵、王傳福、梁穩根分別在東莞、深圳、湖南等地建有大片的工業園區，馬化騰在深圳建有騰訊大廈，張近東除南京新街口的蘇寧電器大廈外，2009年更在南京徐莊軟件產業園開建總部基地，綜合業務的劉永行、陳發樹則均已涉足地產開發。從這個角度看，500位上榜富人幾乎人人都是“土”財主。
同時，在產業資本涉足房地產開發的路徑中，不乏以“產業開發”之名、行“圈田占地”之實的企業。有報道稱，三一集團以擴建工業園的形式囤積了大量土地，并且從三一旗下全資子公司上海竹勝園地產有限公司的招聘啟事中發現，竹勝園地產旗下擁有多家地產開發項目公司，其運作的項目廣泛分布于上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，巧合的是，這些項目大多位于三一集團各個工業園所在地。事實上，一些知名企業利用地方政府招商引資的熱切心態，以低廉價格四處圈地，之后或轉手出讓，或更改用途后開發出售的現象并不鮮見。在產業轉移的大潮下，企業在二三線城市的圈地運動尤其值得警惕。
無論直接還是曲線征戰房地產領域，眾多企業在多元化發展的道路上不約而同選擇這一行業，一方面由于地產業的市場化程度較高，進入門檻較低，沒有技術與政策壁壘；另一直接誘因則是資本的逐利性使然，畢竟，具備較強盈利能力的地產業遠比制造業“來錢更快”。
從截至4月23日A股上市公司的2009年財報看，房地產業的銷售凈利率在所有23個行業中位列第三，達到15.89%，僅次于金融服務與食品飲料（表4）；同時，房地產業的凈資產收益率在各行業中也高居第六。而業內人士透露的房地產公司盈利能力更遠超乎我們的想象，據一位深圳房地產業內人士向本刊透露，深圳地產商一般都有30%以上的利潤率，如果是2005年以前獲得的土地，地產商的資本回報率甚至高達600%。
地產業的超額收益，也讓眾多布局其間的非房地產業富人身家倍增，例如王水福今年的財富達到56.5億元，較去年大增126%，主要就是因旗下地產業務板塊的貢獻使然；而熔盛重工的張志熔旗下房地產業務板塊2009年在港上市，更使他的財富在今年暴增260%，達到180億元。在民營富人爭相涌入地產業的同時，國有資本也毫不落后，3月15日，北京6宗土地拍賣中涌現出的新科“地王”全部由國有資本創造。
在實力雄厚的產業富人紛紛介入房地產業一級的土地市場、二級的開發市場分享地產盛宴的同時，江浙粵等地的一些草根企業家則由于近年出口受阻、產能過剩，紛紛將資金撤出實業領域，投入房地產的二三級市場，以對抗通脹，謀求資產保值增值。來自溫州等地的炒樓團不僅攪熱了國內樓市，一些游資甚至遠赴美國、澳大利亞、英國等海外市場抄底。
調控下“土”財主現象或被遏制
千軍萬馬殺入地產業，使得中國房地產市場已呈現出典型的泡沫現象―過高的價格、瘋狂的投機以及大量的新建筑物，并有從一線向二三線城市蔓延的趨勢。經濟房地產化的趨勢，正成為時下中國最引人注目并最令人擔憂的圖景。
從地方經濟看，泡沫的存在固然維持了眼前的土地財政，但透支了城市的未來，大幅攀升的商務成本、生活成本，不僅推動越來越多企業向二三線城市轉移，帶來城市的產業空心化風險，中產階級與大學生逃離北上廣，也在消弱其人才集聚優勢；而地產市場的調整，則可能使以抵押土地貸款進行基礎設施建設為主要模式的地方城司爆出債務危機。
從實業發展看，樓市唾手可得的高回報，不僅沖擊銳意創業的企業家精神；殺入地產業，更會擠壓企業正常的研發、設備更新升級等投入，使得產業發展后勁不足。沿海地區在傳統制造業轉移后，更高層次上的新產業并沒有出現，產業升級更多尚在培育之中。從近年來“500富人榜”上代表高科技的信息技術與文化傳媒行業及房地產富人的人數變化便可看出這一現象的端倪，信息技術與文化傳媒行業的富人從2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地產業的富豪則由81名上升到88名，富人房地產化趨勢非常明顯（附圖）。
從普通民眾看，買房可能需要透支一家兩三代人的收入，房價高企對居民消費產生了明顯的“擠出”效應。一個有趣的差異是，在信貸市場更為發達的美國，地產非理性繁榮帶來的財富效應，令許多美國家庭得以通過住房銷售、抵押再融資和住房資產貸款來增加消費；而在中國，人們從這一財富效應中獲得的滿足感，遠不如身為“房奴”的巨大壓力。由高房價導致的財富差距加大、由征地引發的拆遷悲劇頻現，也受到社會的高度關注。
所幸政府已經意識到了經濟房地產化的嚴重性，迄今為止最嚴厲的調控政策4月陸續出臺，或將使地產泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”財主扎堆上榜的現象或將不復出現。長遠看，隨著新興產業扶持政策的出臺和經濟結構的調整，資本被引向綠色產業、生物醫藥、農牧漁業等新方向，地產業強大的造富力量或才會最終得到遏制。美國富人主要集中于TMT和金融業等領域，或可作為中國的參照。
行業風險加大，地產巨頭紛紛謀變
千軍萬馬的涌入，使得地產業的競爭不斷加劇；政策的調控與保障房供應增長的預期，則使住宅開發商面臨系統性風險，由此也促使地產業富人紛紛尋求商業模式與戰略布局上的變革。萬達的王健林登頂首富與二三線地產商的崛起，堪稱兩大風向標。
區別于之前另一位首富楊惠妍的住宅開發創富模式，王健林旗下的大連萬達以商業地產開發為主，經過近十年的探索，萬達已開發出了商業地產的第三代產品―城市綜合體，形成了商業地產、酒店、文化院線和連鎖百貨四大產業并舉的格局。其成功秘訣在于：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業配套，而萬達的城市綜合體開發恰恰迎合了各地政府營建商業中心、帶動周邊土地升值的需求，因此，萬達在拿地上具有無可比擬的競爭優勢；另外，持有型物業的增加，也優化了萬達的資產配置，為其提供了長期穩定的現金流；快速擴張的策略，則使萬達短時間內占據了各主要城市的核心地段，王健林的財富得以快速提升。
如今，各地產巨頭已紛紛跟進萬達的商業地產開發模式。從2009年開始，萬科（000002）、金地（600383）等傳統的住宅開發商相繼涉足商業地產。在住宅開發領域擴張迅猛的國字號巨頭保利地產（600048），也從2009年開始將商業地產視為重要的利潤增長點，并加大相關投入。富力地產（02777.HK）、雅居樂（03383.HK）、華僑城（000069）等開發商，更已在商業和旅游地產方面布下重金，轉型之勢早露端倪。
房地產盛宴進入下半場
“房價收入比”不適用于中國
房價，引來沒完沒了的爭議，全國上下罵聲一片，作為房價幕后推手的政府也跳到臺前。
房價上漲的一個根本動力是成本的上升，而成本上升主要源于地價上漲、高稅負和高通脹。這些漲價因素不會因為政府的各種措施和某些教授討好百姓的唱空而改變。如果不是在拿地和后續開發環節做手腳，房地產開發并沒有多少超額利潤。
房價上漲的另一個根本動力是商品房的長期供不應求。出于農耕社會“無房等于無家”的傳統觀念，中國人買房的欲望異常強烈，恨不得要飯也要買房子，形成了極大的剛性需求。相比而言，供給一直不足。而改善性和投資性需求在增加剛性需求的同時擠占了供給，使得供求關系更加緊張。學者們喜歡用“房價收入比”預言房價泡沫，這根本不適用于中國。
還有一個重要的外因是市場慣性預期。當物價持續上漲時，消費者會擔心價格繼續上漲而將購買計劃提前，或者進行投機性投資。這種群體心理問題，將潛在需求轉化為現實需求，預支了未來的市場購買力，推升房價以更快的速度上漲。
隨著房價的上漲，開發商的利潤增加，政府就將土地賣得更貴，還能收更多的稅，“招拍掛”和提前繳付土地款等政策大大提高了開發成本，開發商被迫再次提高房價。
總之，地價上漲、稅負提高、供給不足、市場預期，這些因素交織在一起共同推高了房價。
轉向結構調整的發展模式
盡管房價仍可能繼續上漲，但從行業發展的角度看，好日子已經不多了。
1978-2008年的30年里，城鎮人均住房面積從6.7平方米增至28.3平方米，農村人均住房面積從8.1平方米增加到32.4平方米，分別增長了4倍多（圖1）。1991年，13個國家部委共同制定了小康社會的16項基本經濟生活指標，其中人均住房使用面積為12平方米。時隔20年后，人均住房面積已經超過30平方米，折合人均使用面積超過22平方米，已達相當高的水平。
近幾年里商品房供給急遽放量，房地產熱已從一二線城市迅速蔓延至中小城市，邊遠地區、縣城甚至鄉鎮都涌現了大量商品房。
開工和待開工的商品房再加上“十二五”期間計劃新建的3600萬套保障性住房，預計2015年中國人均居住面積將接近40平方米，躋身住房最寬裕的國家之列（圖2）。對于人均GDP排名100位左右、14億人口、土地資源匱乏的中國來說，進一步提升人均居住面積的空間已經非常有限，可以肯定，房地產業將從增長型發展模式轉向結構調整的發展模式。
局部市場堅挺無礙整體利潤回歸
隨著二三線城市房價的重心迅速上移，一線城市的住宅性價比提升，因為稀缺性和資源優勢明顯，供不應求的關系繼續存在，因此，一線城市的房價會繼續堅挺。以北京為例，截至2010年底住宅存量為3.85億平方米，以1962萬常住人口計算，人均住房面積不足20平方米，若刨除投資和空置房，實際住房面積不到全國人均水平的一半。同時，中國的優質資源過于集中在核心城市，配套完善、商業機會更多、綜合成本低以及行政和教育的壟斷性，都對全國人口形成巨大的吸力。
盡管局部存在供給不足，住房供求緊張的關系在本世紀的第二個十年將基本緩解。結構性失衡問題必然存在，也必然有部分潛在剛性需求得不到滿足，但這些不是主要矛盾，畢竟每個人都有自己的住房是不現實的。
房地產行業的利潤回歸是必然的。房地產的黃金時代即將過去，等待我們的是一個全新的產業格局。
很久以來，房地產開發基本上是暴利行業，盡管開發商的利潤率并非高得離譜（附表），但投資收益率可能很高，收益率才是真正衡量是否暴利的標準。通過杜邦分解可以看出，項目收益率主要取決于資產周轉率、資產負債率與凈利潤率等3個財務指標（圖3）。房地產開發的傳統做法就是設法低價拿地降低總投資規模，并通過延遲繳付土地款、高負債經營等方式控制自有投資，提高投資收益率。依靠高杠桿和高周轉，投資收益率可以達到很高的水平。
“招拍掛”的土地出讓方式大大增加了尋租的難度，土地價格飆升，保證金制度、限制預售、限制信貸等一道道緊箍咒的出臺，令開發商“運作”的空間越來越小，利潤率、資產周轉率和杠桿比率大打折扣。
可以預見，傳統的地產業盈利模式將逐漸走入死胡同。未來的發展方向可能從兩個角度產生突破，一是業態的轉型或發展新的業態，二是商業模式的升級。無論如何，對于房地產商來說，變革，已經迫在眉睫。
弱市下的積極投資
新的形勢下怎么投資，是人人都要考慮的問題。
長期：把握產業轉型和升級
[關鍵詞]地產業, 輕資產, 商業模式
一、地產業轉型勢在必行
2011年11月綠城破產的消息一度引起房市的一片恐慌，雖然后來被證實是謠言，但是房地產業確實進入了寒冬，消費者對房市持觀望態度，而房地產商早期的資金投入無法收回，現金流動率極低，房地產企業存在巨大的資金缺口，綠城也不得不通過賣地來回籠資金。房地產業的商業模式確實需要改變了，在博鰲亞洲論壇“2012：中國房地產大變革”分論壇上，學界和企業界形成的一個共識是：房地產企業需要轉型，從重資產模式轉向輕資產。
房地產業從改革開放以來，已經發展了30多年，由于該產業率先從廣州發展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點是重資產，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時就進行預售，從消費者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設，最終把樓房售盡，回籠資金，進行新一輪的房市開發，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產模式在過去的開發中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調控，使得房市處于低迷時期，開發商的資金一度無法收回，資金鏈經受著巨大的考驗，這時候就會驟然發現，重資產模式占據了大量的資金――樓房建造、原材料、銷售費用等等，如果樓房無法及時售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風險。
那什么是輕資產模式呢？《商界》雜志曾經這樣定義：用最少的資金去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。這個定義很直白，要想實現這個目的，就要去除像生產線這樣占用大量資金的環節，更加重視企業的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運用，在專業化分工更加細致的今天，輕資產模式的出現是一種必然。
二、如何實現輕資產模式
1.戰略聯盟。波特的競爭戰略中很重要的一種形式就是戰略聯盟，在房地產這個龐大的產業中，既需要戰略融資的合作者，也需要終端銷售伙伴。雖然中國資本市場還很不完善，融資形式較為單一，開發商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰略合作伙伴確是一種分擔風險、減少資金支出的好方式，地產商不再將融資和建設都抓在手中，而是將融資隔離出去。萬通地產公司在拿地前夕就引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發，這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，享受土地溢價。此外在開發和建設階段，引入了私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發管理費。另外還可以引入商用物業孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。
2.專業服務。現在房地產的設計、營銷、運營、管理等各個環節都有成熟的供應商，房企不需要將所有的環節都掌握于一人之手，這樣必然會造成投資巨大，而且還有可能因為不精通銷售、服務的環節，降低銷售和服務的效率和效果。世聯地產是專業服務公司中的杰出代表之一，主要提供顧問策劃、銷售和經紀業務，“顧問策劃業務”主要是為土地供應方提供政策建議、土地規劃建議和土地出讓策略等服務。“經紀業務”主要有兩類，一是替開發商、個人或機構投資人對其房產招租。另一類是二手房買賣，每賣一套房，就收銷售額的一定比例作為傭金。由于沒介入房地產開發，公司沒有巨大的一次性現金開支，世聯的毛利率和凈利率分別在45%和15%左右。可見，這樣專業化的服務亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產企業完全可以考慮將樓房的銷售和物業等環節外包出去，這樣不僅節約了銷售費用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。
3.打造品牌。房企在實施輕資產模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上，為什么中國如此多的服裝制造企業只能貼牌生產？就是因為沒有自己的品牌，又如何在市場上立足。在輕資產模式中，品牌的價值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運用大量的廣告，還要注重在目標客戶群眾形成統一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化，唯有不同的、特殊的東西才會引起消費者的注意，不可人云亦云，那樣只會走入同質化的死胡同。另外，要將企業的文化注入到品牌中去，企業的文化類似于化學反應中的催化劑，文化可以使品牌的內涵更加鮮活、形象，像美特斯邦威就是把年輕活力、時尚品味的企業文化與它的品牌定位、目標市場結合起來，讓目標客戶群感受到品牌的魅力所在。
4.人力資本與信息化。在輕資產模式之下，人力資源顯得更為重要，企業需要對內部各層級組織的權利和義務進一步規范化，并將各崗位具體的工作職責明晰化，為整體供應鏈的發展提供基礎，實現整合社會資源的力度，促進企業價值的增加；企業對能力素質模型實施了完善，并編制成手冊以利于將來在全體員工內部的推廣。隨著信息化應用越來越廣泛，無論是制造業還是地產業也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業節約管理時間，提高管理效率，而且還能夠時時關注各利益相關者的動態，做到知己知彼。截至2010年底，世聯地產已經總結了1000多個項目案例，并實現分支機構間的共享，同時還與清華大學等國內一流高校和研究機構實現了資源共享，形成了“顧問平臺系統”。
地產業的重資產模式的弊端已是暴露無疑，如果一直墨守成規，房地產商必然面臨著資金和破產的巨大風險。輕資產模式可以幫助他們走出低迷期，已經有許多的房企在不斷地積極探索，像萬通地產、世聯地產和綠城等，他們的業績也是在穩步回升，相信輕資產模式將會成為地產業發展的必然趨勢。
參考文獻：
[1]王晶.輕資產運營模式及操作要點分析.企業管理出版社，2006
孫宏斌與宋衛平閃婚閃離的整個過程中，最耐人尋味的是，企業經營中的黑馬與梟雄不僅是企業家本身的個性差異，而且是不同商業模式的差異。梟雄或許可以駕馭黑馬，黑馬卻很難馴服梟雄。
今年房地產業影響最大最具爭議的并購案，非融創入主綠城莫屬――豈料時隔僅半年多時間，綠城宋衛悔，融創孫宏斌退出，兩巨頭閃婚閃離，并購案瞬間翻篇。
最短并購案的背后玄機
古人云：商人一諾值千金，如今又有了一個鮮活的案例。
半年前雙方協議轉讓綠城24%股權的價值約為63億元，如今宋衛平情愿付出70億元回購股權，多付7億元解約可謂一諾千金。在中國房地產界，孫宏斌的江湖名聲是“黑馬”，宋衛平的江湖地位是“梟雄”，所以就有了本文的話題：企業經營的黑馬與梟雄。
經濟學和管理學最大的差別之一是“人”的定義不同。經濟學假設的“經濟人”是理性的，然而在企業管理中，人們必須承認企業家因人而異，所以常常不夠“理性”。如果說今年五月兩巨頭的合并是都是理性決策，那么，宋衛平今天的反悔就是非理性決策。
房地產的價值最終取決于兩大要素，其一是房以人貴，關鍵在于哪些人最終入住；其二是物業管理，關鍵在于公司的信譽和實際管理水平。綠城宋衛平蓋的房子儼然有一群忠實的高端客戶，房價中就有相應的品牌溢價。這一點孫宏斌也很認同，所以在宋衛平退出管理的半年期間，融創的銷售依然高舉著“宋氏綠城”的名號。“宋氏溢價”是消費者自愿支付的，體現在綠城的品牌價值之中。所以當宋衛平公告退出之后，消費者在心理上就會覺得“虧大了”，此前支付的市場溢價開始消退甚至貶值。而孫宏斌的“黑馬”形象來自于順馳當年瘋狂圈地，再通過土地溢價再融資，再圈地，若不是因為資金鏈斷裂，孫宏斌當年的順馳還真有可能超越王石的萬科。在這里我們看到了兩種溢價：其一是消費者給綠城的“宋氏溢價”，其二是地產界給融創的“黑馬溢價”。
并購不是談情說愛
并購重組是企業高速擴張的一條捷徑，也常被企業用于臨危脫困，但很少有人理解的法則是：并購易，整合難。企業并購有談判流程，談判中的大部分決策是相關專業人士圈定的選擇題，答案非此即彼。就像中介婚姻一樣，通常先不談感情只談條件。只要條件合適，雙方感覺不錯即可成交。此后雙方進入婚前同居或生兒育女的階段，談婚論嫁升級為談情說愛，雙方當事人才會將心比心，往往會發現“想說愛你不容易”。
近期熱播的《紅高粱》電視連續劇中恰巧有類似的案例，其中有一集，講述余占鰲兵敗之后投靠“黑眼大哥”的故事，很像今日之融創與綠城的合并案。差別在于，“黑眼大哥”一開始就同意了讓余占鰲將來東山再起，而孫宏斌并沒有如此承諾。如所周知，宋衛平是個“賭徒”，賭徒通常不善于融資，如果不是因為綠城資金鏈有斷裂的危險，宋衛平絕不會容忍把自己養了20年的“女兒”嫁給孫宏斌。在他的潛意識中，綠城依然姓“宋”，這才會有“不準孫宏斌砸綠城牌子”的說法。
企業經營中黑馬與梟雄的關系就如一山難容二虎，不僅是企業家的個性差異，而且是不同的商業模式。梟雄或許可以駕馭黑馬，黑馬卻很難馴服梟雄。因為從行業市場的產品和服務水平看，梟雄企業家的經營水平遠高于業內黑馬，但企業的投融資能力較弱。從企業本身的發展趨勢看，黑馬企業家卻能夠保持較強的資本運作水平，可讓企業在短期內異軍突起，后來居上。兩類企業家各有千秋，各得其所，卻很難在企業經營中融為一體，所以融創與綠城并購案發人深省。管理
為探尋房地產與互聯網結合后新的發展，探索中小型地產企業在移動互聯時代的破局之路，《中國地產總裁》雜志記者就“互聯網是地產業的未來嗎？”這一跨時代性的課題采訪了北大黃埔同學會執行會長、萬浩集團董事長賈勝國。
賈勝國在接受采訪時表示，如果現在說互聯網思維會顛覆地產傳統經營思路的話，他認為過于武斷和理論化。但是可以肯定，互聯網思維會給房地產傳統經營思路帶來巨大的變化，而這種改變不是一天兩天能形成的，它會是一個長期過程，這對于傳統房地產經營來說是一個新的機會和挑戰。“可能幾年后我們回頭看，發現這個改變是顛覆性的，但是在這個改變的過程中，我們卻還是要一步一步實踐，一點一滴積累。”
“體驗式服務”成核心
目前房地產市場波動劇烈，所以未來互聯網房地產會以什么形式發展，成為每個房地產企業都在思考的問題。對此，賈勝國認為，未來的互聯網房地產會以“體驗式服務”為核心，其基本思想是用戶至上、體驗為王。他表示“：互聯網房地產已經不是簡單的銷售與租賃，而是圍繞銷售與租賃全方位的服務與體驗。互聯網地產的開發商在規劃初期就要將客戶的任何需求考慮在其中，甚至可以讓客戶通過開發商的平臺來進行金融投資，共同參與到項目的規劃建設中，這些是可以預見并實現的互聯網房地產發展形式。”在他看來，互聯網與地產結合，當然不僅僅局限在這些基本形式下。“因為互聯網是一個足夠開放、足夠包容的平臺，可以充分發揮開發商的智慧，在這個大平臺下肯定會衍生出更多、更完善的互聯網與房地產結合的模式。”
賈勝國覺得，互聯網與地產結合的發展形式，與互聯網思維在房地產開發中的運用是相輔相成的。“如何運用互聯網思維很大程度上就決定了其發展形式。現在關于房地產與互聯網的融合有一種百家爭鳴的感覺，這是一個很好的現象，說明大家都在積極地探索與嘗試。然而我們也發現有些問題，就是很多的組織、企業、個人都在講這個事情，但是真正去實踐的，目前來說還不是太多。而且即使有一部分企業用這種互聯網概念在房地產業上做嘗試，很大程度上也只停留在概念階段，實際落地的內容還有待深入，也沒有實實在在地給人們帶來太多的體驗與服務。”所以他認為，地產企業認真踏實的實踐，才是互聯網思維運用到房地產業中的關鍵。
地產互聯網化是趨勢
對于“結合互聯網思維”的房地產市場未來發展，賈勝國表示，未來房地產業的互聯網化是一個必然趨勢，當然這是以房地產業為核心的，它的發展前景肯定不是獨立的，是與整個房地產業息息相關的。在他看來，地產企業運用互聯網思維，其最終目的還是提升產品的品質，為房地產發展服務。“其未來的發展模式肯定是多樣性的，就目前我們可以預見的范圍內，產業園區、商業地產以及主要融合電子商務、O2O、智能社區、智能酒店、智能家居等內容的住宅地產都是互聯網化的地產產品，這些產品的發展將助力房地產業實現轉型升級。”
賈勝國認為互聯網是一種以用戶為核心的粉絲經濟模式。但是結合互聯網思維的房地產不能生搬硬套這種模式。“需要結合房地產的自身特點，取其精華。例如 O2O 商業廣場、智能社區、智能家居、智能酒店等就是以體驗式營銷為主，通過口碑方式傳播推廣。而電商產業園、智能展示中心等就是聚集各業態資源，通過大型的活動、會展等方式進行營銷推廣。”他覺得，每一個形態的房地產產品，其互聯網化的表現形式都不會一樣，所以相應的營銷推廣模式會有所差異。但是無論如何變化，解決客戶需求、提高客戶生活質量與生活水平永遠是核心。
硬件 + 軟件 + 互聯網服務
2014 年房地產與互聯網的跨界融合趨勢漸漸拉開了序幕，據最新消息，小米可能會進軍房地產，這樣的新聞會帶來怎樣的創新，從而影響和改變整個房地產市場呢？對此賈勝國發表了自己的看法，他認為小米成功的根本原因在于其獨特的商業模式：即“硬件 + 軟件 + 互聯網服務”。在他看來，小米不僅向用戶銷售硬件，還提供軟件和服務，將互聯網服務的思維導入硬件和軟件業務，追求互聯網入口價值、用戶參與和互聯網營銷。“這是小米模式成功的關鍵。”
賈勝國表示，小米一直都采取“高配置、低價格”策略，不賺原材料、零部件等硬件的錢，而是首先用硬件爭取消費者，再建立平臺，利用軟件與互聯網應用開展增值服務。同樣，如果小米進軍房地產業，應該會采用相同的營銷策略，即不靠賣房子賺錢，而是靠其它軟比如網絡社區服務等盈利，這是一個值得全體開發商思考的問題。“小米利用互聯網將技術和用戶緊密結合，貼近市場，及時收集客戶需求，將客戶需求迅速轉化為定制化的產品，進而提供給客戶，滿足了客戶的需要，為客戶提供了快速、定制化的增值服務。他認為“：如果小米將這一種思維模式運用到房地產行業中，會為房地產發展注入一股新的活力。”
賈勝國說“：云計算和大數據目前我們也在嘗試，這個在未來的數據分析、智能服務中肯定會發揮很大的作用，也給 O2O 服務模式提供了重要的數據支撐。O2O 服務模式其核心就是體驗式服務，通過大數據的分析，能夠更好地把握住用戶行為習慣與需求，提升體驗舒適度。”在賈勝國看來，目前的 O2O 有很多的表現形式，但是不管是 O2O 社區，還是 O2O 商場都離不開O2O 生態閉環。它是由自然流量―注冊用戶―數據獲取――精準營銷――分享傳播――新的流量等生態要素組成。“對房地產業來說這是一種新理念，是一個健康的，良性循環的閉環。我想打造這么一個服務生態圈，是每一個新時代房地產企業的追求與理想。”
電子商務不代表全部
目前大家熟知的地產市場運用互聯網思維，仍然還停留在社會化營銷和電子商務層面。但要讓整個房地產行業充滿互聯網思維，光有這些是不夠的。對此賈勝國表示“：電子商務僅為互聯網商業模式中的其中之一，而且我們之前所理解的電子商務也是相當狹義的。互聯網的游戲規則決定了要想獲得商業利益，必須先考慮如何建立和創造用戶價值，在所有的產品高度同質化的今天，你會發現最后勝出的決定性要素其實就是用戶體驗。”他覺得，新時代的房地產已經不是簡單的銷售與租賃，而是圍繞銷售與租賃全方位的服務。當然實現全方位的服務離不開人的執行，更離不開互聯網的融合與創新。
“其實歸根結底在于地產企業經營思路的轉變，以及對互聯網思維的理解程度。如今的互聯網已經不是簡單的電子商務，或是線上買賣關系，更多的是涉及生活的方方面面：購物、旅游、文化、教育、金融與地產等。而對于房地產與互聯網的融合，我們要把握一個核心點，那就是以房地產為核心，運用互聯網的思維與方式，實現房地產行業與時俱進的客觀要求，在新經濟浪潮中引領時代。”賈勝國表示，實現互聯網思維與地產結合的要點就是企業要敢于以身試錯，不能只停留在表面。“我們每多停留一分，機會就會多溜走一分。互聯網對整個社會的影響已經無可替代，不可逆轉，并且影響會越來越深，涉及的面會越來越廣，這些都是大家認可的不爭事實。”在他眼中，企業的危機就在于，企業本身已經清楚地看到未來發展的趨勢，但是卻還是沉浸在以前的成功中，不愿走出自己的過去，擁抱變革。所以，運營思路的轉變是轉型升級過程中需要重點加強的要點。
一、市場定位及有效需求與供給
市場定位關鍵是客戶價值定位。不同的養老房地產，應以客戶至上的價值細分所服務的客戶群，為哪個細分的客戶群服務，就提供哪個客戶群需要的產品及服務，以達到有效需求與有效供給匹配。這樣，才能有效防止養老房地產無序競爭、產生泡沫及畸形發展。
從戰略定位角度，對養老養生房地產、養老養生服務、住宅地產及開發運營作好戰略定位，并做好項目客戶群定位、產品功能與設施定位，項目商業運作模式定位、項目形象與特色定位等。
實行顧客價值至上導向戰略。這既是國家民生工程、公益價值的體現，也是企業獲得顧客、占領市場的根本。它是超越成本、利益的不可以簡單數據計量的高層次戰略。住宅房地產市場出現的價格高，房屋空置率高與居民住房嚴重不足的矛盾，住房供給結構不合理與居民承受能力低的矛盾等，養老房地產應引以為鑒。應加強顧客需求調查與分析，以新的行業標準化質量服務承諾，把滿足顧客需求放在第一位，在正確定位基礎上，實現有效供給與有效需求動態平衡。
二、資源的獲取整合與有效利用
土地、資金、人力、智力資源是養老房地產發展的基礎。其一，做好土地獲取的規劃、計劃的制訂及實施。土地資源獲取、整合，可通過公開市場、租賃或合作入股方式，也可政企共同運作，與地方政府宜居生態、養生、旅游城市建設規劃或老城區工業改造等結合，將養老房地產納入地區城市及生態發展規劃。其二，多種方式的融資獲取與整合。融資方式由銀行主導型向多元組合型轉變，除銀行貸款以外，還可選擇試行房地產投資信托基金、企業債券、股權融資、私募基金、海外基金等。相應的投資者不僅有機構投資者，如保險公司、信托公司、基金公司、投資公司、房地產開發公司、銀行及其他金融機構。還有個人投資者，即通過養老房地產金融投資產品吸收居民個人資金。其三，人力智力資源的獲取與整合。養老養生房地產及其養老服務的人力智力資源涉及到投資、建設、運營多個領域，要制定人力資源隊伍建設規劃，分階段實施。采取培養、引進、柔性共享三結合的方式，進行人力資源的獲取、整合與有效利用。如醫療、護理人員一方面可以培養、引進配套的全科醫生和護理骨干；另一方面可與相應三甲醫院專業人才、專家進行柔性共享，以為我所用、滿足需要為原則。其四，加強土地、資金、人力智力三種資源的優化配置及有效利用。傳統住宅房地產嫁接新興養老房地產及管理服務，要通過合作共享等方式，提高資源的利用效率和效益。
三、能力培育與創新
養老房地產的投資、開發、運營的成敗及成效高低，關鍵取決于領導層的決策能力、開發運營層的組合運營及盈利能力，特別是企業改革創新能力。
其一，提高管理層經營管理水平。養老房地產及養老服務是新課題，應建立智能化、高標準化的管理服務體系，才能適應養老養生服務的需要。這對經營管理領導層的經營管理水平要求高，對其是新的考驗。一方面，必須重視自身的學習培訓與實踐探索、總結提高。另一方面，企業應以“點子評獎”活動，引導員工為企業提高開發經營管理水平獻計謀，管理模式由事務操作型向價值鏈型轉變，并由職責明確的組織機構標準化與人性化相結合進行運作。其二，加強員工執行力的培育。企業的發展戰略目標、任務只有分解到下屬不同單位，才能在推行中落實。根據崗位需要，組織培訓學習。下屬單位根據具體目標、任務及崗位職責，層層抓落實。從組織機構、崗位職責、流程優化、業務控制、績效薪酬管理到企業文化，形成培育員工執行力的環境與條件。其三，提高創新能力。我國養老房地產及服務發展時間較短，不能只照搬照套現有模式，必須不斷改革創新。在學習吸收國內、國外先進案例的經驗、教訓基礎上，結合自身實際，不斷進行新的商業運作模式創新，行業標準化在創新中推出與發展。養老養生房地產產業及服務要實現正確定位，就需推行差異化特色發展戰略。包括區位錯位、顧客群體主體差異、品牌質量差異，防止同城市、同地區因同質化而出現供過于求及供給結構失衡發生，這就必須做好市場細分而且要錯位。通過創新，創建各自不同的品牌、特色，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創新中健康、持續發展。
四、利益關系及共生共長
養老養生房地產及服務業涉及多種相關利益者的關系，既包括產業內價值鏈協同合作關系，企業股東、投資者、管理者、員工的投入與回報及團結和諧關系，也包括外部與政府的政策扶持關系、合作伙伴關系、風險監控關系等。作為新興產業，不僅應使內部關系具有向心力，更要處理好外部關系，防止出現互損互斥現象發生，構建共生共長的成長環境。其一，搞好企業與政府部門關系。爭取政府發展老年事業的已有政策的執行、落實到位；對尚需試點的政策，積極爭取改革試點；對尚不明確的政策，通過調查研究，如實反映情況，提出建議。在政府發展公益性老年事業的大框架下，爭取政府的政策扶持和政府部門的具體支持。其二，建立產、金、融互利互惠關系。“金、銀、老”結合建立戰略聯盟或金融集團。共同運作養老金融產品。實現養老養生房地產業、旅游業、金融業資源整合，提高社會整體效益。其三，形成競爭合作提升的合作伙伴關系。包括競爭合作伙伴，非競爭合作伙伴及新業務合資關系。不僅要處理好投資、開發、運營的合作關系，還要處理好與醫院、大學、研究機構合作關系，產、商結合運營養老設備產品與服務的關系，異地養老養生合作伙伴關系，跨部門跨地區連鎖一站式服務。這樣既方便了顧客，又使養老房地產及服務業拓展了空間，提升盈利增值，實現經濟效益與社會效益雙向提高。
參考文獻：
1.江合.養老不動產投資與管理.社會科學文獻出版社.2011.10
“盈利空間小了，另外北京的地塊越來越稀少，拿地的難度越來越大，沒有一定現金流在北京是無法拿地的。而如果沒有底，公司下一步怎樣發展呢? 2010年對地產商來說是難捱的一年。繼4月的“新國十條”之后，從9月底開始，短短兩個月，央行兩次調整存款準備金率、一次加息，對房地產的貨幣政策開始步入緊縮通道。在調控壓力下，傳統的融資渠道幾近關閉，房地產企業現金回籠壓力與日俱增。記者走訪了數家房地產公司，發現銀行對房地產企業的貸款吃緊，加之現在樓市銷售低迷，這讓主要依靠銀行貸款的開發商融資渠道不斷縮小。
于是，越來越多的地產商開始向產業鏈上游延伸，紛紛成立房地產PE。在銀行貸款、再融資、房地產信托等開發商慣用的融資方式也隨之提高門檻之后，房地產PE的大量涌現為房地產企業融資開啟了另一扇窗。
在金地集團董事長凌克看來，與專業的投資基金相比，開發商的基金管理公司更像是一種轉型。他表示．未來房地產企業有兩個發展方向：一個是向上游發展．進入房地產金融領域，比如房地產PE；另一個是向下游發展，做產品線，比如老年公寓、商業地產、旅游地產等。
PE洶涌
今年3月，北京第一家由開發商牽頭的盛世神州房地產投資基金宣告成立，首期融資規模達5億元，未來募資達50億元。這家基金由北京銀信投資有限公司董事長張民耕、陽光100置業集團總裁易小迪、復地集團董事長范偉、富匯投資管理公司董事長曾軍和全國工商聯房地產商會委托喜神資產管理有限公司執行總裁曾勇一起發起，主要集中在項目層面的合作，退出方式有溢價回購、分紅退出和二級退出幾種。 幾天之后，凌克于2009年業績說明會上表示，集團將和投資伙伴一起發起人民幣基金的管理工作，今后主要投資于住宅房地產產業，同時也會對商業地產、并購進行投資，期望三年人民幣基金管理的規模達到80億到100億元。
11月15日，由中國房地產開發集團、新華信托股份有限公司等9家單位聯合發起的中國房地產產業基金成立。據記者了解，該基金將吸引中外房地產企業、金融企業、權威中介機構共同參與，以優質地產項目投資為重點。
一位基金人士告訴記者，其實早在2009年下半年開始，開發商的地產PE沖動就開始萌芽，很多企業都在暗地里籌備此類基金。按照華遠地產董事長任志強估計，類似這類開發商背景的PE在國內不少于40家。
忽如一夜春風來。地產商對私募基金大表傾心的舉動開始越來越密集。“私募基金已經開始運作起來了，并且勢頭兇猛。今年地產私募基金極有可能成為房地產企業尋求地產金融突破的利器。”中國房地產研究會副會長顧云昌非常看好地產私募基金的前景。
地產商們并不諱言自己對地產PE的雄心。金地、復地、保利等大公司均表現出濃厚的興趣。金地集團總裁張華綱更是表示，純粹通過房地產開發，公司的發展速度非常有限，因此，他們更希望能夠成為合格的地產投資管理者，持續提升主業業績。
據記者了解，這類PE的融資渠道主要有三類：私募、私人銀行平臺、公司理財渠道。而運作模式主要有兩種：一種是純粹做地產私募的，另一類是大的房地產公司成立地產基金，將之當作資金池來做。
第一太平戴維斯物業中國區研究部指出，雖然其他融資途徑并不成熟，但由于銀行貸款日益困難，開發商不得不尋求其他途徑。“人民幣基金的優勢顯而易見。”據其介紹，人民幣基金監管寬松，投資者以人民幣投資可以數量較大而且更加靈活。
“目前市場中人民幣基金的規模為10億-100億元人民幣，最低回報率要求為10％-15％，預期投資回報率則為30％-40％。”
對于這一點，諾亞財富管理中心研究員宋軍表示認同。“PE的優勢顯而易見，具有更多的專業性、參與管理、資金來源廣泛。”他表示，PE親自參與項目管理的特點再加上其自身強大的專業資本運作能力，能更好地促進地產企業成長。
記者了解到，在這輪熱潮中，眾多地產PE除了發起者自用外，還有相當的地產商表示也將用于市場的地產投資。比如復地集團表示，除投資自有項目開發以外，他們更希望地產金融投資能成為集團業務新的利潤增長點。
“越是資本運作好、實力強大的開發商越是缺錢。但這種缺錢指的是讓錢不斷滾動”。對此，顧云昌表示大的房地產商是在為自身找渠道。“作為發起方的公司很有可能在某個節點在建項目并不缺錢，而其他地產商可能恰恰缺錢，這就產生了相互之間互通有無的需要。”
“有開發經驗的人進人到私募領域，這實際上代表了未來的一種趨勢。而其專業的背景則為符合中國國情的PE的發展帶來了一定的契機。”嘉富誠國際資本有限公司董事長鄭錦橋對此評價，“開發商探索從‘香港模式’轉為‘美國模式’已有多年，目前國內很多開發商自己就是投資商，既開發又投資。這一探索無疑是一種將投資與開發分開的做法。”
記者采訪的一位地產金融資深人士談到，這也表示中國的地產商逐漸走向成熟，正在向上游金融產業戰略轉移。
一直以來，中國的地產開發走的都是“香港模式”，即以開發商為核心組成一條縱向價值鏈，從買地、建設、售房到后期物業服務，通常由一家企業獨立完成；而按照成熟的國際經驗，金融運作、房地產信托基金和投資商才是房地產的主導者，開發商則是圍繞資金運作的配套環節，這一模式被稱為“美國模式”。記者采訪的一位地產金融資深人士表示，地產PE大規模涌現，說明了地產商向上游金融產業的戰略轉移，他們正在嘗試改變過去單純依靠滾動開發、做大規模來獲取企業成長的“香港模式”。
他談到，這些大型地產商經過多年積累發展，隨著規模不斷擴大以及持有型物業的出現，企業的資金需求越來越大，而中國目前的短期銀行貸款已經難以支撐對資金有中長期需求的持有型物業需求，另一方面龐大的資金體量也更需要有效的金融資產管理，“盡管目前中國房地市場的市場環境還不能說完全符合依靠金融運作對產業進行更加專業、更深層次挖掘價值的美國發展模式，但隨著城市化進程速度下降和人口紅利消耗，部分地產商已經開始關注到這種發展趨勢。”上述人士進一步表示。
幾年之前，萬通地產董事長馮侖就表示只有盡早未雨綢繆，改弦更張，走“美國模式”才是中國地產競爭的制勝之道。而通過地產PE的金融布局，部分有實力的地產商正試圖占領未來房地產行業競爭的制高點。
轉型惟艱
“目前成立的地產PE大多由房地產企業自主發起，要成為一個合格的基金管理者，需要經過一個蛻變過程。”上述金融地產資深人士表示。
據記者了解，外資地產基金成熟的管理模式是：管理人具有項目的絕對選擇自，并且嚴格自主把控風險。但在國內，目前大多數基金仍采用由房地產企業自主發起基金的形式。而在中國，有效的地產PE投資市場不僅需要利益關系的密集網絡，更需要的是極為豐富的地產、金融行業的從業經驗、極高的專業管理水平。按照以上標準，國內真正符合國際標準的房地產基金屈指可數。
尋找合格LP(有限合伙人)是這些地產PE繞不過去的一道檻。凱普基金合伙人甘美蘭認為，地產商既是項目提供者，又是基金管理者，很難完全消除投資者對于“關聯交易，暗箱交易”的擔憂。 記者了解，目前成立的地產PE大多都是投和自己公司相關的地產項目，比如恒大曾經發起的信托基金，針對的是其旗下的單一?項目進行募資；而金地集團發起的PE，未來主要投向金地開發的項目，由金地篩選出來需要投的項目，再由其合作伙伴決定是否投資，金地集團在項目決策中起到初期篩選作用。
做得最好的當屬盛世神州了。該PE的投向相較其他基金而言更符合國際地產基金的運作，他們面向的是整個市場，并不會優先考慮作為基金發起人之一復地集團旗下的地產項目。初期也是主要投向公司熟悉的房地產企業，而在基金運營成熟后，將考慮投向更具融資需求的中小房地產商。
與此同時，由于國內目前的機構資金投資限制，人民幣地產基金往往因缺乏合適的LP在資金來源與規模上有所尷尬。由于2007年頒布的《合伙企業法》對有限合伙人人數規定了50的上限，眾多地產PE管理人將眼光瞄準了擁有較高資金投資量的富人群體。
業內普遍認為，合格的LP對風險承受能力一定要高，最重要的是，其對房地產行業前景總體看好，能夠忍受長期投資，投資回報率在一個合理(但并不是暴利)的范圍內，但其自身卻并沒有足夠的經驗與能力對直接投資進行風險把控。而目前市場存在的富裕人群卻很少有合格的LP。
記者了解，合格LP缺乏是眾多地產PE共同面對的一個難題。很少有基金發起人深入分析過LP的心理，因此他們提出的運營模式大多不能讓LP心悅誠服，代客理財式的PE，在當下中國還行不通。很多LP都希望GP多干點，干得明白點，最后少分點，這樣的態度和過程才能吸引LP。
當然，也有一些企業另辟蹊徑，通過與其他機構臺作尋找合格的LP。凱普基金的做法值得借鑒。目前凱普基金與銀行的私人銀行部進行合作，雙方共同篩選部分合作者，但對于更多的PE來說，合格LP的缺乏，讓他們不得不去找一些熟悉的企業、甚至地方政府作為合伙人，但是，不管哪個LP都想在基金的管理中占有一席之地。北京某地產基金管理公司負責人告訴記者，因為合格LP的缺乏，使得很多基金雖然募集完畢，投資人也比較滿意，但并算不上成功。 一位房地產基金的經理認為，房地產基金不應是一個簡單的財務投資者，要對行業、項目有充分的了解，還要搭建好合作平臺。而在中國，發展房地產基金尤其需要有大型房地產集團或者金融背景，否則投資的項目遇到問題，就沒有化解的能力。而對目前的本土化基金團隊來說，不管組織結構、投資方式、資金來源，還是項目來源、風險控制、決策流程到費用等方面均缺乏專業性。 開發商轉型PE，在管理上首先面對的就是人才瓶頸。而在當前的中國市場，精通房地產又精通金融的復合型人才則是風毛麟角。在做開發商時，他們的投資方向主要是以房地產為主，同時向上游或者下游延伸，但是PE更多的要發現有潛力的企業，對這類企業進行投資，最終實現股權退出時的投資溢價。其次，在項目來源、項目選擇、項目管控、項目退出等環節．又需要從業人員具備財務管理、公司治理、內控審計、風險控制、法律法規、資產證券化等綜合性的知識結構。對于以投資企業IPO為退出方式的地產PE來說，還需要精通上市流程。
從開發商到PE，本質上是商業模式的轉變。做開發商時，更多的是作為一名企業家，企業家對企業的管理是全面管理，投資往往希望長久，而PE的負責人則是資本家，資本對企業的管控大多是財務或者戰略支持，而投資則是在最短時間內實現最大盈利。可見，經營理念的轉變，則是開發商轉型PE過程中最為核心的內容。理念轉變推動運營方式的轉變，單個項目的是否拿地成本最低、是否設計的獨一無二、是否銷售速度最快、是否銷售金額最高，都不再是PE管理者關注的核心，PE管理者最關注的是股東利潤是否最大化。
凱德置地下屬基金的一位負責人介紹說，金融機構和開發商的思維方式完全不一樣，二者對同一事件的表述都會不一樣。例如在投資回報的要求上，大部分私募基金都是看內部收益率，而很多開發商只是看凈利率，根本不關注時間成本。
“PE很難理解房地產市場，對成本和市場的敏感度都比較弱，而開發商在國內競爭環境里可能時時刻刻都要調整戰略，這也讓喜歡嚴格按照時間表做事情的基金無所適從。”該負責人表示。
另外，基金對于退出時間有著明確的限制，合伙人總是希望投資能落袋為安，但開發商在此方面則隨意得多。“開發商囤地、捂盤看起來會獲得較高的毛利，但是PE會考慮到時間成本，這在投資過程中經常出現。”凱德置地負貴人說。
劉尚希（財政部財政科學研究所副所長）：要求房地產調控放松的言論開始多起來，其理由還是擔心經濟增長和銀行撐不住。但這不是放松房地產調控的理由。房地產的過快發展得到抑制，外需不旺，經濟減速，這正是調整結構、練內功難得的機遇，為了往后的健康，現在忍受一點痛苦是值得的。過于注重眼前的增長，將來的結構調整只能是靠危機了。（省略/lsxidear）
張后奇（華夏基金管理有限公司副總經理）：截止2011年9月30日滬深A股流通市值合計175430.71億元，公募基金持有滬深A股市值為13701億元，占A股流通市值的7.省略/zhanghouqi2011）
闞治東（深圳東方匯富創業投資管理有限公司總裁）：央行正式表態發展多層次信貸市場!改革開放三十年來，企業和個人財富逐步積累，產業資本向金融資本轉化，我國的正規金融尚不能滿足社會需求，如今隨著類似小額貸款公司等機構的發展，民間借貸浮出水面有其必然性和制度層面合法性!可稱為又一例民間推動官方改革的生動寫照!（省略/kanzhidong）
董登新（武漢科技大學金融證券研究所所長）：創業板退市制度推出，尤其是主板退市制度改革，一定會帶來一場垃圾股股價革命或股價地震。它不僅會改變中國A股估值標準，而且炒殼重組游戲也會望而卻步、無人問津，大批垃圾股的股價將會從一、二十元陡然跌落至兩、三元區間，相應地，所謂的IPO三高現象也會自動消亡。（省略/mypension）
康曉陽（天馬資產管理公司董事長）：關于奇虎及分眾的多空對壘，其實是兩種投資文化間的沖突。多與空分歧的焦點，在于你是注重盈利還是商業模式。僅僅因為盈利大增就謾罵做空者的愚蠢，那是狹隘和不成熟的表現。投資有很多類型和邏輯，并非你的對面全是，很多自大實際源于無知。仁者不憂，知者不惑，勇者不懼。一切拭目以待。（省略/u/2055428635）
薛冰巖（深圳市晟泰投資管理有限公司投資總監）：【退市制度形同虛設的五大罪惡】1、對垃圾股抱有般的預期，助長投機風氣；2、劣幣驅逐良幣，導致市場對優質股定價失去優化資源配置功能；3、資產重組和借殼已成為小范圍的特權市場，人為地制造灰色暴利機會；4、抬高殼資源的價值，嚴重扭曲資本市場的功能；5、導致市場“活水”更新速度下降。（省略/xuebingyan2011）
林耘（知名財經評論員）：2012年中國經濟增速放緩到8-9%是大概率事件，最大的風險在于轉型遇到痛苦就放棄，貨幣政策的開閘放水。BY吳曉靈、前央行副行長。預調微調，適時適度，說起來容易，做起來難。因為道理認同不難，但一百個人面對同樣的環境，可能有九十九種感受、一百零一種應對。（省略/linyun）
劉德忠（中信證券首席投顧）：貨幣政策區域性調整對沖區域經濟下滑：【傳五家浙江農信金融系統獲準下調存準率】據路透昨日報道，中國浙江省農信系統獲準定向下調部分機構人民幣存款準備金率0.省略/dezhongliu）■
