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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇購房相關法律法規，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】房地產；法律；法規
1 房地產法律法規的綜述
1.1 房地產法律法規體系的組成
房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.談商品房預售有關法律問題.河南：中國法院網，2003
【關鍵詞】物業維修基金；管理與運作；法律問題
一、我國物業維修基金的相關概念
為了業主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業范圍內房屋的公共部分、公共設施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業維修基金。在我國城市化進程中，重建輕管思想嚴重，使得大多房地產開發商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經使用，業主不僅需要面對難以承擔的維修費，更無法找到出現故障的問題在那里，因此，我國相關法律法規明確規定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業維修基金進行維修，目前世界上多數國家均對物業維修基金的設立做出強制性規定。可以說物業的“養老金”就是物業維修基金，其在營造和諧生活環境以及完善物業管理體制方面起著重要的作用。
二、我國物業維修基金管理與運作中存在的法律問題
（一）物業維修基金歸集出現的法律問題
第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。
第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。
（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題
物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。
三、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議
（一）建立健全的相關法律法規制度體系
物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。
另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。
（二）規范物業維修基金管理運作
第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。
（三）規范施工單位的保修義務
開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。
（四）建立具有投資收益功能的信托機構
第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。
第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。
結束語
隨著我國房地產市場的快速發展，新建小區也日益增多，人們對物業維修基金越來越關注，其使用、籌集以及保值增值等相關問題與全體業主的自身利益聯系緊密，并且物業維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區域的使用功能等有著重要意義，因此成為關注焦點。因此，需要對物業維修管理基金的監督機制，管理方式等立法不斷加強完善，明確其性質，不斷健全其歸集、管理、運作等流程中的法律法規，從而促使物業維修基金逐漸規范。
參考文獻
[1]于玉蓮，魯捷.物業管理法規[M].電子工業出版社，2008年版
關鍵詞：房地產交易； 開發商； 欺詐
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A文章編號：
Abstract: with the rapid development of real estate industry in our country, some real estate development enterprises and intermediary organizations to house property for objects for investment, in real estate transaction process damage the interests of the consumer, and the society a bad influence. This article is to the current real estate developers and intermediary agencies fraud is analyzed, and the countermeasures of containment fraud.
Keywords: real estate trade; Developers; fraud
近幾年我國對社會經濟制度和結構產業進行了調整，房地產業得到了迅速發展，而約束房產開發的相關法律制度還沒有得到完善，在這種社會轉型的特殊時期，一些房地產企業與中介機構相勾結，欺詐消費者謀取利益，而這種欺詐行為危害面非常廣，動輒幾十戶甚至上百戶，不僅使購房者的心血毀于一旦，而且對社會穩定產生一定影響，因此，在房地產交易過程中，國家有關部門應該加強監管，購房人應該加強購房法律意識，一方面力爭防范于未然，另一方面，對于已經形成的欺詐事實，應該冷靜處理，將個人損失降到最低。下面筆者根據多年來的實踐經驗，對商品房交易中的欺詐類型進行總結，并提出防范欺詐的一些建議。
一、商品房交易中欺詐行為的類型
我國法律規定，商品房交易是指商品房所有人對房屋的所有權進行處理的行為。處理的具體形式有商品房買賣、租賃、贈予、互換、典當等。而在這些交易中往往會出現欺詐行為，如一方當事人故意告知對方虛假情況，誘使對方當事人做出錯誤的決定，完成商品房的交易行為。商品房交易中發生的欺詐行為根據不同的標準可以分為不同的類型。
（1）根據欺詐的主體不同，可以分為開發企業的欺詐行為、購房人的欺詐行為、抵押人的欺詐行為、承租人的欺詐行為。而這些欺詐行為都有一個共同的特點：當事人利用各類手段隱瞞商品房的某些信息，誘導對方當事人完成商品房的交易。
（2）根據商品房交易的客體不同，欺詐行為可以分為“一手”商品房交易欺詐行為；“二手”商品房交易的欺詐行為。而“一手”商品房交易欺詐是指開發企業通過隱瞞無預售許可證、無土地使用權屬證書、無合法規劃手續銷售的情況下，對購房人進行欺詐；而“二手”商品房交易欺詐是指通過“一手”商品房交易獲得商品房產權的購房人或其他權利人，在隱瞞商品房的基本情況下，誘使對方購房人與其交易的行為。
（3）根據商品房交易時欺詐行為的具體實施方式不同，可以分為一房多賣的欺詐；虛假廣告欺詐；隱瞞小區規劃的欺詐；隱瞞面積的欺詐；虛假抵押的欺詐；擅自轉租的欺詐等。
二、房地產交易過程中的欺詐行為
1、開發商的欺詐行為
（1）開發商為了獲得利益最大化，對房屋建設的文件進行隨意更改，導致房屋建造的質量差，或者房屋建造導致整個城市建設的整體規劃遭到不同程度的破壞。為了服從整個城市的規劃，一些小項目的建設被忽略，如公共設施建設、規劃綠地被改為他用；施工中存在偷工減料、使用不合格環保要求的材料；水電配套施工存在較大質量問題等。開發商通過這類欺詐行為獲得了高額利潤，損害了購房人的合法權益。
（2）開發商售房過程中，隱瞞某些重要的信息，設置重重陷阱，誤導消費者。這里的陷阱主要指房地產廣告和房地產合同相差甚遠。通過有關調查顯示，90%的購房者對樓盤的了解是通過地產廣告，開發商利用這種情況，在廣告上大做文章，在廣告語中動用大量的優美詞句，利用豐富動情的文字及圖片引誘消費者購買，而房地產合同中描述的卻是另外一回事，并且消費者缺乏相應的專業知識，在購房過程中未能檢查房地產商的售房資格，不能辨別房屋附加值是否虛構等問題，最終落入房地產商的圈套中，導致自身利益受損。在合同方面，開發商往往隱瞞一些重要的信息，如房屋已抵押或售予第三人，無房屋預售許可證明或提供虛假證明等，導致購房人的居住權益受到損害。另外，購房人所購房屋的面積與地產商提供的面積有一定的差距，對于消費者來說使用面積、均攤面積、公攤面積、套內面積幾個概念不能區分，給開發商可趁之機。
2、中介組織的欺詐行為
隨著房地產的快速開發，各個城市也涌現出了大量的中介服務機構。一方面這類房產服務機構方便了購房人的選擇，為房地產商和購房人搭建了一個溝通橋梁，大多數的中介還是遵守法律法規誠信經營，促進了房產交易又快又好的發展；但是由于房地產中介機構起步很晚，相關法律法規不健全，有些中介機構就是利用這類漏洞進行欺詐交易，損害了消費者的合法權益。房地產中介交易存在欺詐行為主要表現在以下幾個方面：
（1）無牌照、假牌照經營；超出經營范圍或進行非法異地經營；有些中介利用他人的從業資格申請注冊公司等；
（2）中介機構刊登的廣告缺乏真實性、合法性和準確性，利用各類噱頭吸引消費者的眼球，而未對對房產特點等進行注明；
（3）中介機構打著報銷的幌子，隱瞞委托人與第三方進行交易，獲得不正當的利益；
（4）中介機構利用自身優勢，利用消費者不懂得交易細節和相關法律的情況，在合同上玩起文字游戲，制定不合理不公平的規定，或者任意篡改自身的義務，導致消費者的利益受到損害。
三、如何遏制與防范房地產欺詐行為
房地產市場由于眾多的欺詐行為存在，為了避免購房人的利益受損害，如何有效的防范各類房地產交易的欺詐行為，保證房地產市場健康快速發展，現提出以下幾點意見：
1、遏制交易中的欺詐行為
（1）重視誠信，政府有關部門應不斷建立完善購房相關法律，規范房地產企業和中介機構的交易行為，以助重建房地產行業的誠信。
（2）發揮政府職能和行業協會功能，通過對房地產企業管理人員進行相關誠信文化教育，對其進行理論實踐相結合的系統化學習，讓他們認識到誠信是無形資產以及喪失誠信所帶來的后果。
（3）加快建立健全房地產的相關規章制度，如懲罰性賠償制度、產權保險制度和不動產登記公證前置制度，以共同規范房地產交易行為，充分保障消費者的切身利益。
（4）加強社會輿論監督，將新聞輿論與社會公眾的監督結合起來，一方面鼓勵監督者充分發表意見，一方面鼓勵新聞媒體積極參與，報道宣傳誠信建設的正面例子，推廣良好經驗。而對于房地產行業交易中的有違道德和法律的行為加以曝光。
（5）嚴格規范房地產中介組織，提高中介機構市場準入門檻，如提高從業企業資質與從業人員資質的認證；完善有關中介服務相關的法律法規，以經濟與法律手段加以制止不正當競爭，嚴肅處理違法行為，為房地產中介服務提供優質的服務平臺，創造良好的發展環境。
2、防范交易中欺詐行為方面
（1）針對房產交易中容易出現的各類問題，有關部門應該提醒消費者進行注意，必要時可以制定相關宣傳手冊，免費發放給購房者；有條件的地方可以建立房產交易知識宣傳網，方便消費者瀏覽，加深房產交易注意事項的認識。
（2）消費者在購房前，應該查看中介機構的營業執照、職業資格證書等相關證件，保證中介機構合法有效。
（3）凡是在房地產中介廣告和宣傳手冊上出現的內容應該作為合同的附件進行保存，以約束對方的行為，對于房屋的“可轉產權”需要向房地產管理單位進行核實，并于合同中約定若有誤，不需要承擔賠償責任，如果中介不同意這條條款，消費者就應該特別注意防止上當。
四、結束語
由上述的剖析來看。房地產開發商與中介機構在營銷過程中所采取的欺詐行為越來越多，形式也呈現多樣化。國家管理部門在不斷建立與完善法律法規的同時，應采取動態跟蹤的方式進行監控，嚴格審批中介服務機構的準入并不定時地進行資格審核，且加大懲治力度，規范交易行為：而消費者本身應加強防范意識，多了解房產交易的知識與有關部門的政策，在交易過程中謹慎從事，疑問之處應及時咨詢權威機構，以免受騙。
【參考文獻】
1、關永宏 商品房交易中的欺詐行為與防治對策 經濟問題 2009
關鍵詞：法律；規范；房地產交易
一、現行法律存在問題
（一）土地征用制度不健全
要規范房地產市場必須從源頭入手：嚴格控制土地征用。現行的土地法律規范重要包括《城市規劃法》和《土地管理法》以及一些地方自己出臺的相關規定，但遺憾的是這些法律對于土地征用過程中可能存在的問題規定的普遍過于籠統，有些實質性的問題更是只字未提，這樣的話不利于房地產交易市場的健康發展。
（二）拆遷賠償制度的不合理
在現行的賠償制度中，賠償數額的確定是一個老大難的問題，按照現行的土地法的相關規定。城市的土地屬于國家所有，農村的土地屬于集體所有。但土地上的房屋等其他不動產去屬于私有，這二者的分離在造成了在賠償的時候只是賠償房屋及其不動產的價值，再加之賠償標準的偏低等因素導致了大量釘子戶的出現，比如近期的“宜黃事件”，這在一定程度上破壞了和諧社會的構建。
（三）商品房預售款的監管存在問題
在具體的實踐中，由于法律對房屋預售有相當嚴格的規定，許多房地產企業由于自身資金不足問題就會想盡各種辦法拿到預售許可證，從而將房屋購買者的預購房款套入自己囊中，然而由于其自身資金的不足也就難免其將預購房款挪作他用，這種情況則很容易的就導致資金鏈斷裂的情況發生，最終使購房者的權益受到損害，從而不利于房地產交易市場穩定的發展。最近各地相繼了規范挪用預售款的政策，預售資金將全部存入在商業銀行開設的專用賬戶監管，而開發商在任何情況下要使用這筆資金都需要經過審批，資金將只能用于指定樓盤的建設。這只是一個開始，在實際的運用過程中會遇到很多問題，開發商同樣可以巧立名目來提取預售款。要徹底解決這個問題，還需要做長期的努力。
（四）行政強制拆遷所帶來的問題
在實際的過程中，各地政府特別是基層政府，為了完成拆遷任務，經常會出現強制拆遷的行為，這會使群眾更加的反感，激起群眾的憤怒，從而發生過激的行為，這不利于社會的穩定，也不利于房地產的交易。近日據法制晚報報道，新拆遷條例有望近期出臺，行政強拆將被取消，這對房地產交易市場來說是一個利好消息。
二、房地產交易市場的存在的風險
隨著經濟社會的進步，人們的消費觀念發生的變化直接導致了在房地產市場中按揭制度的盛行，銀行業隨之大量的向社會發放貸款來獲取利潤。然而由于我國法律體系存在的諸多問題，使我國房地產市場中存在著大量的風險，具體而言這些風險主要表現在以下幾個方面：
（一）預售中存在的問題
房地產企業可以通過規避法律的方式順利的申請預售許可，而預售許可又可能導致房地產企業對預售房款挪作他用，這又可能導致房地產企業資金鏈的斷裂，從而使那些本該用于房屋建設的資金不能到位，最后造成房屋的交付不能或者不能交付，使購房者的權益受到難以彌補的損害。雖然現在出臺了設置預售款專用賬戶的文件，但是能不能有效地防止這一現象的發生還有待驗證。
（二）房地產交易中存在大量的欺詐現象
由于法律規范存在漏洞，直接導致了“一房多賣”等現象的發生，這樣不利于整個市場交易的穩定，增加了欺詐存在的可能性。然而現有的法律在對待此類問題時多是將其定性為民事欺詐行為，這不能從對此類違法者予以有效地打擊也加劇了風險的存在。
（三）房地產企業自身的問題
資金問題肯定是不能回避的，但在具體的實踐中有些開發商為了在短期內回收資金和再生產，故而將土地抵押給銀行以獲得預售許可從而對房屋進行預售。但由此產生糾紛時沒有法律依據使得購房者的權益得不到保障。
三、預防、控制房地產交易市場風險的建議
（一）完善房地產市場關于預售的相關法律法規
立法機關應從源頭入手抓住最根本的問題。除了各地出臺的規范預售款的文件，國家更應該對房地產市場預售作更為嚴格的相關規定，加強對預收款的監管，確保專款專用。
（二）嚴格房地產市場的準入標準，提高準入門檻
相關部門應加強對本地區、本行業的房地產市場的監管，嚴格的控制準入標準，確保房地產企業的優生；同時要堅決的對那些信譽差、資質低的企業進行淘汰，從而達到降低房地產企業違約的風險的目的。
（三）定期公布房地產企業抵押擔保的信息
公布企業的抵押擔保信息有利于購房者在決策的時候作出更為合理的判斷，使購房者的權益得到更為合理的保障。
（四）銀行應加強對貸款企業相關資質的審查
銀行在發放貸款的時候應兼顧地區及客戶結構的審查，將貸款投放到那些信譽好、發展成熟的企業上；同時要嚴格控制對貸款的滾動發放；另外一個方面要防止貸款詐騙的現象，確保房地產交易市場的平穩健康發展。
（五）加強執法
相關部門應加大對土地市場的監管力度，防止土地浪費現象的發生；另外也要加強對房地產市場的監管力度，重點打擊那些惡性炒房引發的行為，加大對房地產交易市場中欺詐行為的打擊力度。
四、結束語
綜上所述，當前我國房地產試產存在的問題不是輕而易舉就可以解決的，對房地產市場管理的相關法律法規進行全面的修改現在又不可行，因此我們只能在現有的法律框架體系下對該問題循序漸進的予以解決。我們可以對法律作進一步更為細化的規定，加強對土地的統一管理，將國家的調控與市場的調控有機的結合起來，徹底完善土地管理法與房地產市場交易的相關規定，合理的預防和控制房地產交易市場中存在的風險。
參考文獻：
［1］沈暉.健全我國房地產宏觀調控政策體系[J]．現代商業,2009,(2)．
此次次貸危機給美國經濟帶來了巨大了的損失，要使我們不重蹈美國的復轍，我們必須了解次貸危機及其產生的后果。這撣我們才能有的放矢，為我國經濟金融的穩定做好充分的準備。
首先，我們應該了解何謂次貸危機。所謂次貸危機即次級貸款抵押市場危機是由于美國給那些信用低的客戶以住房貸款，由于住房貸款有住房作為抵押，所以一直以來沒有被金融機構重視到其隱含的風險。
其次，此次次貸危機緣于美國樓市的高增長及后來美國房地產市場的回暖。在房地產市場高速發展時期，各方資金紛紛流入樓市，而信貸機構并沒有充分考慮到其中的風險，為低信用的購房者放出大量的次級抵押貸款。以至今日房地產市場回暖，所抵押的房產其價值根本無法抵債，便產生大量的呆壞賬，此時這些風險僅僅集中于本國的銀行業。而一些國際投資基金或金融機構對其次級抵押貸款的投資或買斷，將使風險擴散到全球整個金融市場。這也許就是本次危機對全球股市所產生的沖擊的一個原因。
再次，此次次貸危機為美國金融機構帶來大量的呆壞賬，這將直接導致其流動性的嚴重缺失。流動性的缺失又將對本國整個國民經濟的發展產生巨大的沖擊。
第四，由于次貸危機給金融機構帶來的巨大損失，歐美各國相關金融機構紛紛裁員以降低成本，這將導致失業人口的增加，雖然數字不時很大，但足以說明此次危機帶來的影響之巨大、牽扯面之廣。
第五，本次次貸危機對我國經濟的影響。據美國金融統計中國銀行，中國工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行和中信銀行等六家銀行在此次危機中的直接損失大約49億元人民幣。由于中美兩國經濟往來密切，經花旗銀行測算，美國經濟放緩1％，中國經濟將放緩1.3％。雖然此次危機給中國帶來的直接損失并不大，但當美國經濟受挫，也將使得中國經濟面臨較大損失。
次貸危機對我們的啟示
此次次貸危機所產生的影響與潛在的影響使得我們必須給予足夠的重視，我們要做的不是危機爆發后才對銀行進行救助，而應該事前做好準備以防止危機的產生。
第一，美國次貸危機直接起源于美國房地產市場的降溫。美國成熟房地產市場都會引發次貸危機，何況我國的新興市場。目前我國房地產投機行為尤為嚴重，使得樓市不斷飆升，房地產市場面臨著越來越大的泡沫。泡沫的產生緣至于投機者沒有得到有效的規制，現有的規制對他們投機帶來的成本遠遠小于其將獲得的利益。長此以往，也許數年后等到泡沫破滅的時候，受害的講是廣大有房貸的市民。由于我國抗危機的經濟實力遠不如美國，因此危機的爆發不論在我國經濟上還是在社會穩定上所產生的影響程度都將是無法預測的。因此我們不論是出于房地產市場的健康發展還是出于防止類似危機在我國爆發的目的，我們都應該防止房地產市場巨大泡沫的產生。第二，由于我國貸款主要來自商業銀行，我們應加強商業銀行對住房貸款申請者信用和還貸能力的審核。建立信用評審機制并非一朝一夕的問題，在我國個人消費信用評價系統還處于初級階段、個人信用的數據儲備還不完善的情況下，信貸機構應在此基礎上更加注重貸款者的還貸能力的審核。而在現階段，房地產市場在中國經濟增長中占有很大比例，銀行業也必然想從中分享利益。這就需要盡量避免商業銀行或信貸機構因為利益的驅使而放松借款者的資格標準，或對其有可能虛假的信息不進行必要的審核。甚至有職員為了業績的提高，幫助那些條件不合格的申請者偽造信息或想辦法規避銀行現行的規制。這就要求金融機構加強對職員職業操守的培養，從前臺開始培養風險的防范意識。與此同時，我國應該建立個人信用評級制度，給商業銀行評價消費者信用提供一個合理的依據。
第二，增強銀行的抗風險能力。銀行的本質是風險經營，要減少危機對銀行本身的沖擊就必然要求銀行有抵御風險的能力。而有效的金融創新已被證明不僅能為銀行帶來直接的收益，也能為銀行化解風險提供更多、更有效的工具。目前我國商業銀行資產證券化還不成熟，放貸風險基本集中于銀行本身，銀行應該積極開拓新的金融產品以到達轉嫁風險的目的。
第四，完善監管體系。銀行經營應保持其安全性、流動性，之后才是盈利性。由于銀行本身資產結構的高負債比例，容易使股東或管理者從事高風險業務。為了，保障廣大債權所有者的利益，必須對銀行進行有效的監管，使其從事業務體現了利益相關者的利益。外部監管應該與銀行內部監管部門同心協力，對商業銀行進行有效監管。外部監管體系的完善，包括相關法律法規的健全和監管機構的建立，相關法律法規應該對銀行的高風險業務經營進行有效的約束，而監管機構應該依照相關法律法規對銀行的違法違規行為給予應有的懲罰。外部監管應該引導銀行業的穩健運行，從而維護金融市場的穩定。內部監管部門應對本行的資產和業務進行客觀的風險評估，從根本上對風險進行有效的控制。
第五，培養住房貸款居民的風險意識。不可避免的是有些居民對自己以后的還貸能力沒有進行有效的估計，為以后的無力償債埋下了隱患。在這方面就要求銀行職員應該讓消費者充分了解其中的風險，幫助其分析各種風險產生的可能性。
第六，完善我國證券市場。房地產上市公司市值占我國證券市場很大一部分比重。其股價波動很大程度影響著整個證券市場的穩定與否。房價的飛速增長，將間接拉大了二級市場與一級市場中獲得房地產公司股票價格之間的差距。而這大大增加了二級市場投資者的風險。
總之，為了預防類似危機在我國爆發，我們應該在各個層面做好充分的準備，確保金融市場的穩健運行，經濟的穩步發展。
（一）房地產經濟管理目標不明確，政策不連續實施不到位
房地產業是關系到民生的基礎性產業，關聯性強，直接或間接影響40多個行業，增加就業崗位，拉動地方經濟增長。為此，房地產行業得到社會各界高度關注，開展好房地產經濟管理工作成為重中之重。結合當前發展現狀，分析出房地產經濟管理中存在的主要問題。
1.政府和企業沒有明確的管理目標
房地產行業是一個關系民生和社會經濟發展相關的重要行業，政府為了穩定房價，調節市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應的調整。但針對房地產經濟管理并沒有明確的目標，就政策的出臺時期來看，強調房地產基礎性地位時，房地產市場就會火暴，房價上漲過快；強調民生問題時，房地產市場會出現一段時間觀望，房價也就相對穩定或者下跌。政府和企業并沒有樹立正確科學的經濟管理目標，這將對房地產行業的可持續健康發展帶來影響。
2.政府管理政策不連續，缺乏穩定性
為抑制房價過快上漲，政府針對房地產業出臺了相關政策來進行調控。這些政策主要結合地方經濟增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費等政策，以求刺激消費。從行業整體發展來看，我國的房地產市場價格是穩中有增的態勢，但沒有完全依靠市場規律去進行管理，政府的政策缺乏連續性以及科學性，市場受政策的影響非常密切，這點對房地產行業也造成一定影響。
3.沒有從根源進行宏觀調控
政府出臺的房地產市場宏觀調控政策沒有從根源上解決我國房地產發展的關鍵性問題，導致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點問題，宏觀調控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經很明顯的體現了這一問題。同時房地產企業的過度開發也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風險，整個市場呈現結構性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費，開發的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續也是宏觀調控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產交易稅費政策鼓勵人民消費購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會打消一部分??需購房者的購房熱情，同時也有可能引發金融風險，政府出臺的調控政策，表明上是調節和平衡了市場供需和價格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。
（二）房地產經濟管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升
目前，中國的房地產市場的發展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產經濟管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結構性失衡不能化解，房價已成為社會關注的焦點。為了規范房地產市場秩序，提高房地產經濟管理效率，政府頒布了一系列調控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調研和考察，以及科學的經濟分析，政策的不連續、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導致了房地產經濟管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護房地產市場健康發展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產經濟管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產經濟管理上出現各自施政現象，沒有明確各自的職責，導致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發生，這些將嚴重影響政府的信譽，是需要各級政府必須正視的一大問題。
房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業，在受到全球性金融風險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產業結構升級改革措施，降低對房地產業的過度依賴，這點是值得認同的。也正因為如此，我們的政府更應該加強對房地產市場科學有效地調控，優化產業結構，提高市場的剛需住房與保障住房開發建設，保障民生，抑制房地產投資泡沫，降低金融風險。
（三）缺乏完善的法律法規和管理制度
我國房地產市場和企業在發展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規，企業沒有構建完善的管理制度體系對房地產經濟管理乃至房地產行業的發展都造成一定影響。從長遠來看，要想保障我國房地產市場健康平穩發展，提高抵御金融風險的沖擊，需要制定并完善相關的法律體系。改革開放以來，我國房地產市場快速發展，但是相關的法律法規還存在著不完善的問題。加強房地產經濟管理應從整體出發，著眼與項目前期的開發、建設和交易，對開發過程的經濟管理應當引起足夠重視。[2]
二、金融風險對房地產行業的主要影響
在全球經濟一體化影響下，我國加入世貿組織，增強了與世界各國的經濟聯系，經濟全球化是把雙刃劍，2008年爆發的全球性金融危機也不可避免的波擊到我國，房地產業具有較強的關聯性也受到明顯影響。房產滯銷、居民消費能力和意愿降低，使我國房地產業受到金融危機和長期宏觀政策調控積累效應的雙重危害。
政府開展的宏觀經濟調控政策間接將危機傳遞到房地產業。而房地產業是資金密集型行業，美國次貸危機的爆發，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機構的撤資，使得我國的房地產市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴重，由于受到房地產市場的關聯性影響，上下游產業也大幅減產，職工收入降低、失業率明顯提高，導致房地產業發展步伐緩慢、產業鏈萎縮。加之房地產行業的高額利潤回報，財富聚集效應明顯，前期大量資本的注入，在經受到強烈的風險沖擊后，引發大面積金融風險的幾率大大增加，同時也造成了房地產泡沫的進一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。
三、房地產經濟管理中應對金融風險的對策
（一）突出政府的核心地位，科學研究調控政策
我國房地產市場發展正處于發展初級、中級階段，政府應發揮市場主導作用，加大對房地產市場的宏觀調控力度，制定和出臺相關的法律法規，穩定市場提高信心。針對具體的調控措施要避免出現互相矛盾，缺乏科學分析和盲目出臺某些政策，研究符合我國國情和人民實際生活想適宜的長效機制才是科學合理的發展方向。例如我國現在的行業環境，市場調節在經濟中起最基本的調節機制已經基本失效，取而代之的是強硬的行政手段，而這些手段是否合乎經濟規律，是否經過科學的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現問題后沒有科學的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現，同時也是對物權法給予產權人基本權利的粗暴踐踏。政府在出臺相關的政策時務必要進行全面的分析和科學的研究論證，杜絕頭痛醫頭，腳痛醫腳的荒謬管理，否則政府的信譽將會受到質疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴重，違背客觀經濟發展規律的手段將導致調控結果與預期背道而馳，因此只有認清我國的實際情況，結合具體情況加以科學研究方可達到調控的目標，促進我國的房地產行業穩步發展。
（二）完善房地行業相關法律法規
我國房地產業處于快速發展階段，市場監管缺乏完善的法律法規。因此，房地產業應總結經驗，結合我國房地產市場發展的實際情況，科學合理的指定相關法律法規。政府應規范指導，減少對房地產市場的非正常干擾，加強對房地產市場的宏觀調控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進房地產經濟管理全面化和系統化。
（三）構建完善的房地產經濟管理機制
要解決中國的房地產發展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調控，房地產企業也應建立健全房地?a經濟管理系統，從根本上解決問題。結合我國房地產市場和企業發展實際情況，制定科學、有效的經濟管理體制。明確責任主體，確保制度的有效監督和實施。
（四）房地產企業應規范經營
房地產企業應構建完善經濟管理體制，提升抵御金融風險的能力，合理的評估自身優勢、劣勢以及各項財務指標，積極與政府進行溝通，合理布局旗下業務，達到可持續發展。
（五）加強對資金成本的管控
加強資金成本控制是改善房地產經濟管理的有效途徑，合理控制房地產開發成本對提高企業經濟效益起著重要作用。房地產項目總體規劃后，要對項目進行全面預算，合理控制項目成本，保證資金安全。房地產經濟管理人員應以主人翁意識，降本增效，節支開流，實施主體責任承包制，制定成本管控制度。
（六）制定科學合理的發展規劃
房地產企業應制定科學合理的發展規劃，保持本企業的良好發展態勢。在指導公司的發展規劃時應明確發展目標，細分產品市場，分析消費者的具體需求。由于房地產市場關系到民生大計，所以在制定發展規劃時還要注意保障民生，著眼長遠，從根本上解決企業經濟管理中存在的問題。
[論文關鍵詞]產權式酒店；信貸風險；法律規制
產權式酒店發端于20世紀60年代中期法國的阿爾卑斯地區，由“時權酒店（Timeshare Hotel）”演變而來，最先由瑞士企業家亞歷山大耐提出，后在世界范圍內得到迅速發展，成為風靡全球的休閑旅游度假方式。產權式酒店是指建設單位開發建設后將客房產權分割出售，酒店配套經營性用房及設施由建設單位或酒店產權人所有并由其統一經營管理的酒店，它是房地產業與酒店業、旅游業相互融合的創新型的投資產品，已成為一種投資時尚。
投資產權式酒店可以通過貸款抵押的方式進行。貸款抵押是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給銀作償還貸款履行擔保的行為付款方式。由于產權式酒店銷售方式、投資回報承諾等有違規之嫌，加之存在信息不對稱，開發商、酒店管理者追求各自利益，產生道德風險，這些風險都會導致銀行產生信貸風險。在國內，產權式酒店業在短短的時間內已開發了200余家，新的紛爭也伴隨而起，中國農業銀行桂林分行訴朱某、陳某、陽朔縣某房地產旅游公司金融借貸糾紛一案就是最好的例證。目前，成都多家銀行已暫停對產權式酒店貸款，究其原因，與其說是銀行收縮銀根，還不如說是為了保障銀行信貸資金安全。
然而，在學術研究領域，關于產權式酒店的研究剛起步，學者們對產權式酒店的研究多數集中在經濟和管理領域，而且主要是從風險管理的角度研究，從法律領域研究比較少，且有待進一步深入。在法律研究領域，主要是以保護投資者的利益為視角，提出了相關法律法規的完善，在銀行利益保護角度，無論是經濟還是法律方面，學者們都還未涉足。所以，本文擬以保護融資方銀行的利益為視角，探討對產權式酒店信貸風險的規制，以期銀行業、酒店業和旅游業能呈健康而有序的良好發展態勢。
一、產權式酒店法律規制的缺陷
在國外，分時度假產品比較發達，對分時度假產品購買者、消費者等相關利益者保護較為完善。如歐洲的《歐洲聯盟分時度假指令》，要求成員國必須頒布分時度假產品的法律法規，并對“冷靜期”制度、事先告知、標準合同文本等作詳細規定。馬來西亞的《旅游分時度假政策指南和要求》，要求每半年對外公開財務報表，實行強制信托制度。美國的《分時度假房產法案》，限制違規經營者，規范分時度假市場。但是，在對銀行利益方面，仍然是空白。
在我國，目前關于產權式酒店的專門法律法規，僅有《海口市產權式酒店管理暫行辦法》，該辦法是我國第一部關于產權式酒店管理的規范性法規，明確了用地性質、建設銷售流程及產權登記等問題。但該辦法是一部地方性法規，不具有普適性，全國性的法律法規還處于空白階段。融資方所涉及的法律問題主要是依據《中國人民銀行法》、《商業銀行法》、《中國銀行業監督管理法》、《商業銀行房地產信貸風險管理指引》、《合同法》、《擔保法》、《商品房銷售辦法》、《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《廣告法》等等。
然而，產權式酒店作為一種“舶來品”，投資方式、法律性質等突破了傳統房產的內容，由于法律的滯后性，并未對此作出區分，導致產權式酒店信貸風險遠遠高于傳統地產。如：《商品房銷售辦法》第11條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。但在我國，產權式酒店的開發商大多數是高投資高回報率吸引顧客，承諾的投資回報率高達5%-12%不等。所以，開發商承諾的固定回報是有違反國家法律的強制性規定，這可能會導致買賣合同無效或撤銷。同時，《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”，該規定大大降低了買賣合同與貸款合同之間的獨立性，將買賣合同與貸款合同在效力上做一定程度的結合，使得買賣合同的無效或解除將直接導致貸款合同的解除。所以，一旦出現法律糾紛，銀行的合法權益很難得到有效維護。又如，根據《房地產廣告暫行規定》的規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有固定投資回報的承諾”。由此可見，開發商以固定回報承諾吸引投資者，違反了國家相關金融監管規定的要求，可能會導致合同無效，承諾固定回報將無法得到法律保護，這就必然會直接影響到銀行如期收到還款，導致信貸風險的提高。
二、產權式酒店信貸風險法律規制的完善
雖然產權式酒店在國外發展已經比較成熟，制度比較完善，但在我國仍屬于新生事物，需與我國現行的法律制度進一步磨合。產權式酒店涉及利益主體眾多，法律關系錯綜復雜，因此，對產權式酒店信貸風險的法律規制，不能簡簡單單地按照一般房產信貸風險規制。鑒于此，本文提出一些膚淺的建議，希望能引起相關實務部門的關注，以達到拋磚引玉之用。
（一）商業銀行應建立嚴格的風險控制體系
以2004年銀監會公布的《商業銀行房地產信貸風險管理指引》為指導，實施貸前調查貸后監控相結合的風險控制體系。商業銀行貸前應嚴格審查，對貸款人的房屋買賣合同、有關償債能力以及其提供的一系列證明文件嚴格審查并作詳細調查，實行嚴格的審批責任制度，避免發生因房屋買賣合同無效而導致貸款合同無效的情況。同時，銀行在對貸款進行審批時，也應將開發商、酒店管理公司的資信作為考察對象，是否具有足夠的資金實力、信譽狀況、經營能力等等，因為這些會影響到借款人日后的還款資金來源問題。貸后應加強對項目資金的監管，加強跟蹤管理，及時發現風險因素，積極采取有效措施應對，以保證銀行信貸資金安全。
（二）產權式酒店開發模式：開發商、酒店經營管理公司聯合
產權式酒店突破傳統的經營模式，委托經營關系中，一方面，酒店經營管理公司是開發商事先選定的，開發商作為理性的經濟人，目標是利潤最大化，且酒店的經營業績無利益牽連，所以開發商在選酒店管理公司時，僅以酒店銷售業績為終極目標，不考慮于酒店經營能力。另一方面，產權式酒店的性質決定了投資者不參與公司運營，酒店的經營利潤除了受所處的地理環境、配套設施外，更重要的是經營者的經營管理能力，對于涉及到具有專業色彩的市場定位、經營方向、經營戰略、經營策略以及管理方案等內容完全由管理者判斷和決定。然而，投資者對這些因素無法監督，加之酒店必須整體經營，投資者眾多且比較分散，投資者想退出或更換酒店管理者都比較困難，從而產生較大的風險。
在該行業發達的歐美國家，酒店經管成功的重要原因是開發商本身就是在酒店行業富有經驗的經營者，因此我國可以借鑒他們的成功經驗，采取開發商與經營管理商聯合開發的模式，這樣具有以下優勢：1.開發商在酒店修建規劃時，會把精力主要集中在影響酒店經營因素上，如：地段、周邊的商務環境、配套設施等。2.經營管理公司參與酒店開發，可以把開發商、酒店經營管理公司和投資者利益捆綁在一起，避免三方因利益目標不一致給酒店經營帶來的不利影響。3.由于開發商與酒店的經營業績有著利益關系，開發商少不了會監督酒店的經營管理和支持酒店發展，使之符合星級酒店標準。這樣才能使產權式酒店發揮真正優勢，才能保證兌現對投資者的回報承諾，進而保證銀行還款來源。
（三）擔保公司為還款來源提供擔保
通過抵押貸款方式支付房款的投資者，還款資金的主要來源是投資收益。投資者在投資的頭幾年獲得的收益，由房開商或酒店經營管理公司統一扣除并打入還款賬戶，以作為投資者對銀行的還款。產權式酒店經營管理公司向投資者承諾的回報率，通常是80%—100%的出租率來計算的，然而，根據中國旅游業統計公報顯示：2011年全國飯店出租率為61.07%，2010年全國飯店出租率為60.28%，2009年全國飯店出租率為57.88%。產權式酒店經營狀況更為不理想，平均入住率僅有40%，整體收益率偏低，高投資回報率的承諾能否兌現，將是一個未知數。
所有權與經營權分離的性質決定了投資者不參加酒店的實際經營，無法對之進行監督，一旦酒店經營出現問題，投資回報承諾將無法兌現，必然會影響到銀行信貸資金安全。因此，銀行在放貸過程中，應把投資收益是否進行強制擔保作為先決條件，且該責任是無限連帶的擔保責任。實行強制擔保，可以監督開發商或酒店經營著按時并按照約定實現投資者的權利，當酒店經營管理公司或開發商無法實現購買者權利時，擔保人承擔擔保責任，向投資者支付一定的賠償金，從而更能保護投資者的利益。
關鍵詞：房產測繪;問題;解決措施
中圖分類號： P2 文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著近年來房產市場交易行為的頻繁，為了保護交易人的合法權益，房屋及其用地等相關信息需要做到公平、公正、準確，這就是房產測繪的目的所在。房地產交易時首要的問題就是需要對房產的產權進行確權，房產測繪是以科學的測量手段采集房產要素信息、繪制成房產圖，從而形成的專業測繪。
一、房地產測繪的重要性
1、房地產測繪是為房地產業提供服務的專業性技術
（1）房地產測繪可以為房地產管理提供信息服務。在城市的房地產管理服務當中，房產測繪起著極其重要作用。在城鎮中通過房地產測繪形成房地產的標準平面圖，形成準確的坐標系統，這樣就能在房地產管理過程中清楚的了解房屋的分布、數量及利用情況。同時通過房產測繪繪制的房地產分幅圖，進行精確的測量和細化，從而可以表現出每一處房地產的狀況，不僅能為管理部門提供正確的決策，同時也更便于管理部門對房產信息的管理。
（2）房地產測繪可以為房地產開發、交易、經營提供基本信息服務。隨著城市房地產業的興起，房地產測繪的專業數據和資料可以做為房地產企業進行經濟活動的科學依據，同時也能為消費者提供真實的房地產信息。
2、房地產測繪可以為相關部門提供參考依據
房地產測繪的成果可以為城市規劃、拆遷改造、綜合開發提供可靠的數據信息依據；同時還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。
3、房地產測繪有利于城市的規劃建設
房地產是城市建設發展的重要元素，城市房屋規劃建設的水平可以直接反映城市人民物質文化生活水平和精神文明程度。房產測繪成果，經過分類、整理、統計之后，可以派生出很多數據資料。這些信息資料可以為城市規劃，市政工程、環境保護、綠化工程等提供相關信息。
二、房產測繪中存在的問題
1、人為因素造成的誤差
由于房產測繪工作主要是由人工來完成，所以在房產測繪過程中經常會出現由于人為因素而出現的測繪誤差。房產測繪應當由專業人士來完成，因為測繪工作具有很強的專業性。但是很多測繪單位的工作人員技能水平還不是特別過關，不能很好地完成測繪工作的進行。測繪人員對于圖紙的判讀失誤也有可能導中致房產測繪過程中的誤差出現。再有一種情況就是開發商通過侵犯消費者合法權益的方式造成的誤差。隨著房地產行業的發展，房產的價值也越來越高，動輒便以數萬計。許多開發商都會采取各種方法來減少房產的實際建筑面積，來達到減少成本的目的。并且許多測繪單位并不能真正的站在消費者的角度進行測繪工作，人為的制造一些測繪誤差。
2、測繪工具及方法造成的誤差
由于房產測繪需要使用一些測繪工具來進行測繪工作，所以一旦這些支持性的工具出現問題，將會直接影響到測繪數據的結果。隨著社會的不斷發展進步，測繪工具從最初的皮尺已經演變成為了測距儀，精度也提高了一個數量等級，已經可以精確到毫米級別。但是一旦設備的精準度出現問題，也是有可能造成測繪誤差的。
三、如何有效提高房產測繪的質量
1、加強法律法規的制定，為測繪提供法律政策的依據
我國當前與測繪相關的法律制度有《測繪法》、《房產測繪管理辦法》、《城市房地產管理法》等。這些法律法規都對房產測繪的順利進行起到了規范性的作用。這些法律法規對房產測繪的管理體系、資格管理、成果管理等等都做了明確的規定，能夠有效地規范房地產測繪事務。但是當前仍然缺乏一些地方性的法律規范來針對不同地區的不同情況進行指導。首先，這些法律規范要能夠為支持房產測繪的發展提供必要的支持。并且地方性法律法規的制定一定不能違反其上位法的相關規定，要明確各部門的職責問題，要在避免各個部門權利重疊較差的基礎上，保證不會出現法律真空。房產測繪管理部門要加強對相關法律法規的宣傳與公示，讓更多的人注意到這些法律法規，并且真正做到有法可依，有法必依。
2、加強對房地產測繪過程的控制
過去由于房地產測繪過程的不公開不透明，造成了在房產測繪中暗箱操作的可能性。當前隨著測繪過程的越來越公開透明化，房產測繪已經不能像過去那樣進行暗箱操作。但是現在房產測繪已經市場化，在市場化的背景下，價格競爭已經成為當前影響測繪數據準確性的一個重要因素。房產測繪成果僅僅是進行一個大概的審核即可通過，對房產實際的測量數據并不進行復核，這樣就容易出現漏洞。應當加強對房產測繪過程的控制，加強對房產測繪過程的監督，并且對房產測繪數據進行不定的抽樣檢查，這樣才能有效地保證測繪數據的準確性。
3、房產測繪成果生成及數據上傳
第一、測繪單位在進行測繪成果整理時首先要進行建筑物圖形繪制，該步驟必須統一使用CitoRS房產測算軟件進行。生成的成果除建筑物的平面圖形及三維立體圖形之外還包括房屋戶型、房屋用途、所有權分類等房屋信息。
第二、建筑物圖形完成后導入房屋面積測算成果數據生產系統，在該系統中填寫測繪單位信息、委托單位信息、項目基本信息、樓盤信息、規證詳細信息、土地證信息等等，還需將所有測繪資料掃描上傳，以方便測繪大廳的審核及房屋信息的統一管理。
第三、所有信息填寫完成后，由房屋面積測算成果數據生產系統生成PDF格式的房屋土地測繪技術報告書和房屋登記表，以及用于數據上傳的匯交數據包，成果上帶有唯一性標識條形碼。
4、測繪部門自身要加強管理
測繪部門作為測繪工作的主要參與者，應當充當一個第三方的角色。要充分的認識到測繪數據的準確性關系到市場經濟秩序的順利進行，要樹立公正守法的思想態度。測繪部門領導也要加強對部門人員素質的培養工作，提高測繪隊伍的整體素質，保證測繪工作的質量，實現消費者利益與開發商利益的均衡。組織部門員工積極的開展相關法律法規的學習，提高測繪員工的認識，讓測繪人員能夠在不斷提高自身專業技能的同時，也能不斷提高道德素質，正確的處理業務問題。
5、建立完善的測繪結果公示制度
在測繪過程當中，要實施全程的公開透明化操作，可以讓消費者全程參與跟蹤。在必要時，可以考慮對整個測繪過程進行錄像等方法，后期為消費者提供復查的依據。一旦經過測繪審核通過的數據，包括房產項目名稱、房產開發單位、測繪責任單位、測繪成果以及測繪具體責任人都進行詳細的登記，以方便消費者進行查詢。信息化程度較高的地區可以考慮將相關的信息放到互聯網上進行公示，這樣消費者就可以通過網絡對測繪結果進行查詢。測繪行業也可以成立行業協會，通過行業協會來建立行業規范，強化資格的管理與認證。積極的引進社會人士的參與，加強對行會的監督，充分體現行業的公開透明性。政府部門也應當加強對行業協會的推進力度，加快測繪行業的立法進程，通過法律規范實現對測繪行業的規范引導與監督，促進測繪行業的有序發展。
結束語
隨著我國房地產業的快速發展，其取得了非常好的成效，但部分房地產商在經濟利益的驅使下，對房地產進行人為的炒作，在很大程度上影響了房地產業的健康發展，對整個建筑市場帶來了很大的影響。房產測繪工作從公平客觀的角度上把房產的真實情況反潰給消費者，從而對房地產業的人為炒作形成了有效的制約，在很大程度上保護了購房者的切身利益，因此，房產測繪工作在加強重視的同時，還應加大研究力度，從而促進房地產業的健康發展。
參考文獻
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關鍵詞：商品房預售;登記備案;預告登記
一、我國現有法律對商品房預售登記的法律規定
隨著土地有償轉讓制度在我國的實施，房地產市場得以迅速發展，商品房預售作為一種售房制度也由之產生。為規范商品房預售市場，目前我國相關商品房預售的法律規定主要如下：《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門登記備案。”《城市商品房預售管理辦法》第10條規定：“商品房預售，開發企業應當與預購方簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”第13條還規定：“開發企業未按本辦法預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續，沒收違法所得，并可以處以已收取的預付款1%以下的罰款。”《城市房地產開發經營管理條例》第27條第2款也規定：“房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門和負責土地管理工作的部門備案。”上述這些條款是我國法律對商品房預售登記備案的相關規定，面對新興的房地產業，法律法規之所以如此規定，毋庸置疑是為了規范房地產交易市場，保護預購人的合法權利，因為在商品房預售買賣中，預購人和預售人因信息不對稱而導致地位的不對等，預售方向來處于強勢地位，預購人則因信息的缺乏而處于弱勢地位，因此為保護預購人免遭預售房“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等侵害預購人權利的現象出現，法律法規規定了商品房預售登記備案制度，但是對商品房預售登記備案性質如何、以及預售登記備案到底對預售合同雙方當事人權利義務有何影響并未作出明確規定，這使得在現實的房地產交易中，預售方“一房二賣”、“一房多賣”、預售后抵押等違約現象并未減少，預購人的權利從而也沒有充分得到保護。
二、商品房預售登記備案的法律性質
登記備案是個關聯詞組。登記，其含義是當事人把有關事項向主管機關提出申請，以得到明確解決，是一個法定程序的過程。備案，其含義是向主管機關報告并存案以備查考。登記備案組成的概念是，經過法定程序的有關處理事項存案歸檔，以備考察[1]。
目前我國的法律法規、規章僅規定了開發商在預售商品房時負有對商品房預售合同的登記義務，卻并未規定登記對合同效力的作用，所以登記備案對商品房預售合同的效力在實踐操作中也是各不相同，難以達成統一的認識，目前，對登記備案的效力散件在地方性法規之中。如《廣州市商品房預售管理實施辦法》第14條規定：“開發企業應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同到市交易登記機構辦理審核、登記手續。對證件齊備的，市交易登記機構應當自受理之日起20日內予以登記。凡未經審核、登記的商品房預售行為無效。”《珠海市房地產登記條例》第47條規定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續，造成預售合同無效……”《上海市房地產登記條例》第32條規定：“下列房地產權利文件，當事人未辦理前款所列文件登記的，不得對抗第三人。”[2]《廣東省高級人民法院關于〈合同法〉施行后認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》第19條規定：“預售合同未經辦理登記備案手續的，不影響預售合同的效力。但雙方當事人約定以辦理登記備案手續為合同生效條件的，從其約定。”[3]由此可見，實踐中對商品房預售登記備案的效力大致有以下幾種：一是將登記備案作為商品房預售合同的生效要件，非經登記，商品房預售合同不生效力；二是將登記備案作為商品房預售合同的對抗要件，非經登記，不具有對抗第三人的法律效力；三是將登記備案作為當事人自由意志的選擇，視當事人的約定而確定商品房預售合同的法律效力。轉貼于
筆者認為，雖然地方性法規規定了登記備案對商品房預售合同的效力影響，但作為上位法的法律卻并未明確規定登記備案的法律性質及其對商品房預售合同效力的影響，致使實踐中莫衷一是。從分析我國法律法規及規章對商品房預售合同登記備案的現有規定來看，筆者認為商品房登記備案具有很強的公法色彩，是行政機關為了方便對房地產市場的行政管理而作此規定，其和私法上的登記行為有著根本的區別，主要體現在以下四個方面：
首先從登記主體來看，目前我國法律法規及規章將登記備案義務作為預售方的一項法定義務，預售方與預購人簽訂商品房預售合同后，預售方即負有將商品房預售合同到法定部門登記的義務，這與民事權利登記有著根本的不同。民事權利登記建立在當事人協商的基礎之上，登記的主體是民事權利主體，經過雙方的協商，任何一方都有可能成為登記的權利主體，而商品房預售合同的登記主體法律則規定只是預售方的義務，排除了預購人要求進行登記的權利，這和民事登記是不相符合的。
其次，從意思表示上來看，民法上的登記發端于當事人自由意志的表達，雙方通過自由協商來確定登記的行使，而商品房預售登記備案是由法律強行規定，使開發商負擔此種義務，并非預購人與開發商真正意義上的意思表示，有悖于民法上登記的意思表示要件。
再次，從登記的對象上來看，在私法效果上的登記，是一種不動產物權的公示方法，登記作為不動產物權產生、變更、消滅的一項公示制度，其對象是權利人業已存在或者即將享有或取得的不動產物權，所公示的是對物上的權利，“是以一定方式確認和表現物權權屬狀況，并使外界通過這一方式足以明辨和信賴該狀況并對此負有不作為義務的原則”[4]。但商品房預售登記備案制度的登記對象是商品房預售合同，并未明確此種登記是對預購人將來獲得房屋所有權權利的一種保全與確認。
最后，從權利效果上來看，私法上的登記確認了靜態上的權利歸屬和權利內容，起著公示和警戒風險作用，以期維護交易安全，保護權利穩定。縱觀我國法律法規及規章，并未確定預售登記備案對預購人權利是否有確定、保護的效力，也沒有明確權利的歸屬，只是將其作為開發商的一項法定義務，所謂沒有救濟的權利不能稱之為權利，因此從權利的效果來看，同樣很難認定商品房預售登記備案具有私法性質。
綜合上述四個方面，筆者認為商品房預售登記備案不具備私法上登記所有的保全權利、確認權利等意義，僅僅是商品房預售行政管理的一種對預售方資格的審查，是國家行政機關為規范商品房預售市場的一項行政措施。
三、商品房預售登記的缺陷
由于我國相關法律法規及司法解釋都只賦予商品房預售登記行政管理上的意義，并未賦予其私法上權利保護的意義，該制度本身只具有行政法上的備案性質，而非一種物權登記，致使商品房預售登記成為了一個“擺設”，缺乏公示、風險警示力，導致出現類似商品房的“一房二賣”、“一房多賣”和商品房抵押與預售的沖突等情況的發生，無法起到真正保護購房人的權益，維護財產交易安全的功能與作用。因此，從某種意義上說，登記備案效力的缺失，是商品房預售登記制度最大的缺陷。當違反商品房預售登記備案僅僅由預售方承擔一定的行政責任而告終，對違反此種登記下預購人的權利未有任何確保規定時，它是不完善的，甚至是脆弱的，這樣，預購方的合法權益遭受不良房地產開發商的不法侵害也就難以避免，也正是因為如此，房地產開發企業可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更多的利潤，于是商品房一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現象就多了起來，此種情況下，雖然預購人可以向開發商主張違約之訴以取得救濟，但是這與預購人的交易目的是相違背的，預購人之所以簽訂商品房預售合同是為了在將來獲得房屋所有權，而非違約救濟金，可以說在沒有對預購人相應權利確保機制的情況下嚴重損害了購房人的合法權益，使得商品房預售中的風險擴大，并影響到整個房地產業的健康有序的發展。
四、商品房預售登記的完善
首先，賦予商品房預售登記預告登記的法律效力，而非行政管理意義上的登記備案性質。傳統民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，商品房預售，即期房，開發商向購房人銷售的是在建設中的房屋，當事人雙方簽訂預售合同時，房屋還不現實存在，在開發商開工建設直至房屋建設竣工前，房屋一直處于開發商的實際控制之下，預購人僅僅是根據商品房預售合同享有債權請求權，即請求開發商將現房轉讓并辦理過戶手續。眾所周知，債權具有平等性，不具有對抗性，因此，在開發商控制房屋的情況下，其完全有可能將房屋再出售給第三人，尤其是在房價上漲時。因此，為保護預購人的合法權利，實現其交易目的，筆者認為應該改變現有商品房預售登記備案的行政管理色彩，賦予其預告登記的效力，因為預告登記保護尚未成為物權的權利而將物權特有的公示方法，即登記適用于債權法上的請求權。根據《物權法》第20條的規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”因此在商品房預售法律制度構建上，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，使得預購人請求開發商到期轉讓房屋并辦理過戶手續的債權得以物權化，這樣才能使商品房預售登記具有保全權利、對抗第三人的法律效力，也才能有效控制預售方的再出售行為，保護預購人的合法權益。
其次，完善登記機構的職責，保障登記信息公開。《城市房地產管理法》實施后，對登記部門、登記部門的職權及登記程序都加以法定化，筆者認為在確定統一的登記機構后，應強化登記機構的職責，并將登記信息采取網絡化管理，將登記信息公開，在登記機構的監管之下，方便當事人查詢，防止惡意開發商的欺詐行為。
總之，賦予商品房預售登記以預告登記的效力，完善登記機構的職責和對登記信息的管理，加強房地產開發企業與購房者的法律意識，使其簽訂商品房預售合同之后必須到相關部門辦理商品房預售合同登記，使商品房預售登記產生公示效力，對抗第三人的購房行為和不良開發商的欺詐行為，從而真正保護預購人的合法權益，減少商品房預售糾紛，促使房地產開發市場健康有序的發展。
參考文獻
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一、現行個人外匯管理政策法規的法律缺陷
（一）主體定義與國際通行定義不盡吻合《辦法》及《細則》頒布施行后的2008年，新修訂的《中華人民共和國外匯管理條例》（國務院令532號，以下簡稱“《條例》”）頒布施行，其中第四條規定：“境內機構、境內個人的外匯收支或者外匯經營活動，以及境外機構、境外個人在境內的外匯收支或者外匯經營活動，適用本條例。”該條明確了境內個人及境外個人的外匯收支或者外匯經營活動的范圍。而第五十二條對“境內個人”定義如下：是指中國公民和在中華人民共和國境內連續居住滿1年的外國人，外國駐華外交人員和國際組織駐華代表除外。按照排除法，境內個人以外的人群屬于境外個人。而根據《國際收支統計申報辦法》（1995年8月30日國務院批準，1995年9月14日中國人民銀行。根據2013年11月9日《國務院關于修改〈國際收支統計申報辦法〉的決定》修訂）的規定，境內居民通過境內銀行與境內非居民發生的所有外匯及人民幣收付款均屬國際收支統計間接申報范圍。問題是，《辦法》第三十七條對境內個人及境外個人的定義為：“境內個人”是指持有中華人民共和國居民身份證、軍人身份證件、武裝警察身份證件的中國公民。“境外個人”是指持護照、港澳居民來往內地通行證、臺灣居民來往大陸通行證的外國公民（包括無國籍人）以及港澳臺同胞。如是，則在申報主體或交易主體的定義上出現了不同提法。雖事實上，按照國際收支統計的慣例，其申報也是根據個人的身份證明等原始資料進行身份辨別及確定的，但無論如何，都將使國際收支統計申報數據出現失真現象，也給監測分析帶來一定困難和阻礙。
（二）特別性規定與一般性規定標準不一2008年新《條例》出臺，沿用國際慣例及確定國家貨幣的基本精神，第十八條規定：“中華人民共和國境內禁止外幣流通，并不得以外幣計價結算，但國家另有規定的除外。”相較于之前的舊《條例》，增加了“國家另有規定的除外”這一條款，已然是立法的進步與開明。事實也是如此，僅從個人外匯管理相關法律法規看，允許外匯在境內計價結算的法定情形較之前顯著增加或者明確其受到法律保護，具體包括境內個人對外貿易經營過程中的進出口項下的外匯境內劃轉、境內個人投資購買B股、境內個人向境內經批準經營保險外匯業務的保險機構支付外匯保費、境內個人以自有外匯小額抵押人民幣貸款等。這些制度設計我們姑且都可歸結為國家的另行規定，亦可理解為按照法律精神中的特別規定或者說是特別法，更可概括為符合特別法優于一般法的法理。問題是，基于我們國家長期以來“法律規定可以做的才能做，未明確可以做的均不能做”的立法理念及思路，許許多多看似合情的行為均被視為不合法。換句話說，即是許多涉及境內外個人的外匯收支行為或者外匯經營活動均受到不同程度的限制甚至禁止，也即是特別性規定與一般性規定在立法上存在尺度不一、寬嚴不一或者說尚無明確標準的情形。例如，按照《中華人民共和國繼承法》的相關規定，法定繼承中遺產按照下列順序繼承，第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。僅以第二順序位的兄弟姐妹論，有很大可能一筆外匯遺產必須匯至當事人兄弟姐妹名下，但現行法規卻未明確予以認可。其他更多可能的遺產繼承情形則不在話下。
（三）個人代辦相關業務存在法律盲區根據《細則》第三十八條之規定，“個人委托其直系親屬辦理年度總額內的購匯、結匯，應分別提供委托人和受托人的有效身份證件、委托人的授權書、直系親屬關系證明”。而根據民事法的相關法律原則或者根據《中華人民共和國民法通則》的相關規定，自然人的民事行為能力包括完全民事行為能力人、限制民事行為能力人和無民事行為能力人三種。民事法中的委托又包括委托、法定和指定。我們著重需要強調的是無民事行為能力人的和限制民事行為能力人的業務辦理，根據《細則》則存在明顯法律障礙或盲區。以留學為例，隨我國出國（境）留學人員的低齡化趨勢，不可避免地出現和存在無民事行為能力人的和限制民事行為能力人的購付匯問題，如果是無民事行為能力人的法定購匯，其要求提交的資料中毫無疑問是不需也不能提供授權書這一法律文件的；即使是年滿16周歲，因其是否具備“以自己的勞動收入為主要生活來源”也很難簡單判斷，理論上也可以視同限制（無）民事行為能力人，亦不應簡單要求其提供委托授權書。且現行法規缺少對開立個人外匯賬戶、存取外幣現鈔、匯出匯款等業務的代辦規定，外匯管理部門亦無法指導金融機構辦理此類代辦業務，金融機構往往參照人民幣管理的相關規定執行。
（四）部分法規未落地致其不具可操作性此問題較為集中地反映在個人資本項目外匯法規下。1.境內居民外匯抵押貸款。《國家外匯管理局關于境內居民個人以外匯抵押人民幣貸款政策問題的通知》（匯發[2003]2號）成文于十一年前，其明確，根據中國人民銀行《個人定期儲蓄存款存單小額抵押貸款辦法》（銀發[1994]316號）的規定，儲蓄機構的外匯小額抵押人民幣貸款只對中國境內居民個人開辦，且借款人申請此項貸款時應當持本人的居民身份證明以及本人名下外幣定期儲蓄存款存單，不得用他人的存單作質押。問題是關于“小額”一詞的解釋一直未見諸法規文件。退一步說，即使明確了金額，問題是萬一發生信貸資金風險需要將外匯結匯還貸時，如其年度總額超出限額（以5萬美元考慮），是否可以辦理結匯，亦無任何法規對此進行明確規定。2.境內個人投資B股。境內個人投資B股是政策法規允許辦理的業務，問題是《國家外匯管理局關于境內個人投資者B股投資收益結匯有關問題的批復》（匯復[2007]283號，2007年8月28日，2007年8月28日施行）中就個人外匯等事項規定時明確，一是投資者B股投資收益結匯，在個人年度結匯限額以內的結匯的，可以直接在銀行辦理；超過個人年度結匯限額的，應經審核后才可以辦理。二是所有申請結匯的投資收益必須具有真實的交易背景，應要求投資者提供開戶記錄和所有的交易記錄。三是投資者以自有外匯資金投資B股的，其投資本金不得結匯，收益部分可以結匯；以人民幣資金購匯投資B股的，投資本金和投資收益均可以結匯。申請投資本金結匯的，投資者應同時提交購匯水單；無法提供購匯水單的，按照以自有外匯資金投資B股處理。如是看來，其可操作性也幾乎為零。3.境內個人境外間接投資。最新的關于境內個人境外投資的法律法規是《合格境內機構投資者境外證券投資外匯管理規定》（國家外匯管理局公告2013年第1號）。在此前的所有規定中，包括《辦法》及《細則》，均規定境內個人境外投資一律需要通過合格境內機構投資者（QDII）進行。雖如此，但其關于境內個人外匯來源及結匯的規定卻暫付闕如。在合格投資者賬戶管理和匯兌管理中提及個人外幣資金與合格投資者之間的劃轉，對境內個人通過QDII投資購匯和結匯超過年度總額業務未提及如何辦理。4.個人保險及個人捐贈。該兩項個人外匯管理均因法規缺席導致實際操作無法實現。一是個人保險項下外匯管理法規缺席。《辦法》第十八條規定：“境內個人向境內保險經營機構支付外匯人壽保險項下保費，可以購匯或以自有外匯支付。”但未明確向境外保險機構支付人壽保險項下保費是否允許。二是國家外匯管理局《關于境內機構捐贈外匯管理有關問題的通知》（匯發[2009]63號）規定，境內企業可接受或向境外營利性機構或境外個人捐贈，但境內個人是否可向境外進行捐贈未明確，《辦法》第二十條的描述為：“境內個人對外捐贈和財產轉移需要購付匯的，應當符合有關規定并經外匯局核準。”但對外捐贈的具體規定未見諸文字。
二、改進個人外匯管理的總體思路及原則
基于以上分析及論述，其中一個關鍵因素是其業務狀況具有一定程度的不確定性，亦即是說與外匯儲備的關系等尚很難簡單判定其是貢獻度較大抑或是分流了外匯儲備的壓力，加之監管過程中出現的捉襟見肘、效率不高的窘境，就此，我們認為改進個人外匯管理十分必要并有較大空間，其總體思路即是“放開”：即“簡政放權，減少審批，滿足需求，便利用匯，事后管住”，并可按照相關法律精神，圍繞以下原則進行。
（一）利益保護的原則利益保護，最重要的一點即是根據法律部門或部門法的關系，處理好其相互之間的關系。而就民商法和經濟法的關系而言，其理論基礎是堅實且有說服力的。民法的本質是市民社會的法，是私法，是“天生的平等派”，也是權利法。它站在當事人平等這一平面上對商品關系加以保護，其功能主要是維護民事主體的人身權利和財產權利。商法的本質功能基本與此相同。以此，應考慮盡可能給市場交易主體即個人最大限度的利益保護，其中必定包括個人外匯收支及外匯經營活動。
（二）適度放開的原則盡可能給予市場交易主體即個人（包括境內個人和境外個人）以極大的保護亦即是便利，并按照黨的十八屆三中全會確立的“使市場在資源配置中起決定性作用”的精神，在宏觀風險可控且保證國際收支基本平衡的前提下，充分保障和維護個人的基本權益，加速放開個人外匯管理的步伐，在個人主體涉及外匯收支及外匯經營活動過程中，給予個人更多的自由選擇的權利，具體說可在以下幾方面對個人外匯管理政策予以適度放開，一是放寬個人購付匯、收結匯管理。可適當提高年度總額等值5萬美元的金額限制（且明確不再區分經常項目和資本項目）、對境外個人購匯不再進行限制、對境內個人對外支付賬戶外匯不再進行金額限制。二是放開個人外幣現鈔管理。如需考慮與反洗錢及其他特定領域（如海關）對現鈔管理政策的協調一致，可考慮在較大幅度內提高對個人存取外幣現鈔的限額（包括攜帶外幣現鈔出入境），并取消《攜帶外匯出境許可證》。三是放開個人外匯賬戶管理。基于個人對外貿易經營行為的進一步擴大及跨境電子商務等新交易行為的出現和產生，應不再區分個人項下外匯儲蓄賬戶和外匯結算賬戶（主要指經常項目下交易賬戶），但保留資本項下賬戶。四是放開境內個人向境外投資管理。在資本項目尚未實現完全可兌換的情況下，明確包括QDII、B股交易、境內個人對外捐贈及財產向境外轉移等有真實交易背景的購付匯和收結匯的交易金額或限額。五是放開境外個人境內購房管理。參照境內居民購房政策，允許境外個人至少可在境內購買兩套以上住房。六是放開個人外匯境內劃轉管理。突破現有的三種特定親屬關系即直系親屬之間的外匯劃轉，在相關法律框架下（包括《中華人民共和國繼承法》、《中華人民共和國涉外民事關系適用法》等），允許其他形式下的個人境內外匯劃轉，特別是境內個人與境外個人在夫妻關系存續期間的外匯劃轉金額限制。七是放開境內民間外匯借貸管理。按照“法無明文禁止則可為”的原則，允許境內民間外匯借貸行為，并結合境內居民個人小額抵押人民幣貸款，明確其借貸規模和結匯金額。八是放開境內外幣計價結算管理。在法律的既有規定下，擴大其他形式下的外幣計價結算行為，包括前述的遺產繼承、民間借貸等。如是，也是給監管部門松綁，使監管更有效率也更為輕松自如。
（三）監管有效的原則所謂監管有效，主要是指在放開個人外匯管理的情形下，應隨之改進個人外匯監管，且行之有效并使之效率最大化。我們所說的放開監管并非一味放開而忽略監管或出現監管真空，甚至于導致監管失控。而要做到監管有效，其必備的前提條件：一是循序漸進。所謂循序漸進可按照下述步驟進行，明確的宏觀戰略、清晰的放開計劃、分布的部署實施、有序的層層推進。二是交易規范。放開同樣不能也不允許隨心所欲、不管不顧，作為交易主體的個人（無論境內個人或境外個人），抑或是作為交易中介的銀行及相關金融機構均應嚴格按照法律法規的要求開展或從事交易活動或提供交易支持。三是手段創新。作為監管當局的外匯管理部門面對新的形勢和新的政策，理應在監管方式和監管手段中有所創新和有所突破。就現有的“個人結售匯”系統顯然不能滿足未來監管的需要，甚至在當前的情況，也還存在許許多多缺陷和不足，如對外幣現鈔的監管，如對跨行（跨網點）分拆結售匯和購付匯的監管等等均存在漏洞。但回過頭說，監管者和被監管者永遠存在博弈現象，我們并不指望監管有效能一蹴而就或一勞永逸。如前所述，我們所倡導的個人外匯管理是一種導向和一種趨勢，并不期待放開以后的個人外匯管理即刻便成為一方晴空和一片凈土。我們不妨在管理放開以后予以密切觀察和關注，并根據《中華人民共和國外匯管理條例》第十一條“國際收支出現或者可能出現嚴重失衡，以及國民經濟出現或者可能出現嚴重危機時，國家可以對國際收支采取必要的保障、控制等措施”之規定，適時對管理思路和政策進行再調整。
作者：魏有春吳松格姜麗莎李夏琳李祝玲陳靜單位：國家外匯管理局江西省分局經常項目管理處課題組
關鍵詞：事業單位 會計信息失真 原因與對策
隨著我國經濟的不斷推進和經濟全球化的迅速擴張，在世界經濟的發展中會計信息發揮著重要的作用，會計信息甚至已經成為保證會計交流順暢的重要方式。因為會計信息能夠為各個單位提供所需的完整數據，能夠為本單位的決策提供依據，保證社會經濟的健康有序運行。
作為一個企業單位而言，如果出現會計信息失真會影響其在行業內的名譽，而事業單位則并不同，它不僅僅是給個體和某一領域帶來問題，還會影響整個國家經濟的協調和穩定。
一、事業單位會計信息失真的內容及其危害
1、事業單位會計信息失真的內容
事業單位會計信息失真主要反映在三個方面：第一，經濟交易失真；第二，會計核算失真；第三，會計披露失真。經濟交易失真主要指的是事業單位為了突出自己的業績而采用一些不法手段，報告不實的交易記錄。會計核算失真主要指的是會計賬簿失真、會計憑證失真和財務報表失真。這些對于經濟內容不準確的記錄都會造成財務報表虛假反映，為國家經濟決策的制定帶來諸多不利。會計披露失真主要指的是事業單位或者部分個人將應該及時披露的會計信息進行隱瞞。
2、事業單位會計信息失真的影響
事業單位的會計信息對于其發展具有重要作用，貫穿經濟活動的每一環節。首先，事業單位會計信息失真影響了國家宏觀經濟秩序。國家每年宏觀調控的重要依據是每個事業單位的會計信息數據，當核算資料被人為的篡改，就掩蓋了這些數據本身所要反映的國家內部的一些經濟矛盾，從而嚴重影響國家宏觀調控政策和手段的實施，使國民收入的分配不合理，消費資金的使用不科學，這對于整個國家的經濟建設來說都是十分不利的。第二，事業單位會計信息失真影響了國家經濟預測決策。如果會計信息出現失真，經濟效益的報告不實際，就會誤導政府對經濟做出錯誤的預測和決策，最終造成國家資產的流失。第三，事業單位會計信息失真惡化了社會環境。因為不實的事業單位會計信息給官員腐敗帶來了一定的空間，從而使得公民對于事業單位以及事業單位的工作人員產生不信任感，最終影響社會安定。
二、事業單位會計信息失真的原因
1、法律法規建設滯后
隨著我國改革開放不斷深入，很多以前制定的法律法規已經不能夠適應當代社會環境的需要，而新的法律從制定到正式實施又需要一個過程，這就為事業單位會計信息的真實性帶來了諸多不利，制度上的漏洞為許多事業單位提供了會計信息編造的空間。
2、經濟利益的誘惑
一方面，現在事業單位都要考察工作業績。一些掛靠在某一主管部門的事業單位為了提高自己的政績，勒令會計人員編造虛假數據。另一方面，會計事務所作為盈利機構，一些綜合素質較低的工作人員為了個人既得利益的獲得而在某些事業單位的準許之下隨意的對會計資料進行篡改。一些會計事務機構還存在著對某些熟悉客戶簡化審查，這些都是事業單位會計信息不真實性的來源。
3、事業單位內部控制制度不完善，會計監督弱化
我國的部分事業單位沒有嚴格的經濟審查程序，有的單位甚至沒有設置監督審查部門，這種權責不清的狀況是導致會計信息失真的根源。有些單位自辦自收自支下屬單位，為的就是轉移資金，巧立名目的轉移行政事業性收費；還有的單位以公款為職工購房，或者通過各種政策套現等等。這些都是因為事業單位內部缺乏嚴格的內部控制制度造成的。
三、事業單位會計信息失真的對策
1、健全會計法規體系
加快對會計準則的制定，盡可能的將虛假會計信息對國家經濟穩定的影響降低到最小。首先，應該制定并且完善會計制度，對一些有爭議的條款進行研究，增加附注說明，使依據其裁定時沒有鉆空子的余地。第二，相關部門披露各種事業單位存在的非財務信息，通過外部監督規范事業單位資金的使用。第三，量體裁衣地制定與本單位情況相符合的處罰辦法，對違法違規會計從業人員的處罰更加人性化和科學化。
2、加強對賬戶的審查監督力度，強化事業單位的內部控制
一方面，事業單位內部和外部的相關審計部門應該就加強對會計信息的審查力度，嚴格執行會計監督管理辦法，增強政務的公開性和透明度，對各種費用的使用情況要規范原始憑據。另一方面，要制定相關的管理和獎罰措施。完善事業單位內部的獎罰制度，防止會計人員因為自身利益而做出隨意篡改會計信息的行為。對于那些關鍵崗位上的會計人員，應該加大對其的監督力度。
3、加強對會計從業人員的法律法規教育
對于每一位會計人員都要加強業務培訓力度，定期進行考核。學習《會計法》等相關法律法規，觀看警示教育節目，讓會計從業人員從心理上認清會計信息失真，對社會、對單位、對自身的危害性，有效的增強自身的法律意識，樹立正確的價值觀。
4、領導以身作則，具有法律意識
作為事業單位的領導也要認真學習《會計法》等相關會計法律法規，知法守法，從而形成一種良好的遵紀守法氛圍。只有領導有較高的法律意識才能夠以身作則，對自己的下屬起到示范作用和監督作用。
四、結語
總體來說，事業單位會計信息失真主要可以歸結為兩方面的原因：一是制度不完善；二是人為因素。因此，要解決事業單位會計信息失真這一問題也必須從這兩方面從嚴入手，只有這樣才能夠提高事業單位會計信息的真實性和完整性。
參考文獻：
[1]司嶸.我國事業單位會計信息失真問題原因及對策探討[J].中國對外貿易（英文版），2010（22）
關鍵詞：小產權房；住房政策；土地使用權
中圖分類號：F293.33
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
從2007年開始，“小產權房”開始成為媒體關注的焦點。面對高漲的房價，很多城鎮居民開始把小產權房列入購房計劃。然而，“小產權房”不符合法律規定，不受法律保護。但正是由于其價格優勢，一些地區的小產權房交易并未中斷，只是從公開轉入了地下，迅速達到了一定的規模。2008年十七屆三中全會結束后，中央重申小產權房違法，絕對不允許再建設。對于那些已經建成并且人住形成一定規模的農村小產權房，這會牽涉到很多人的直接利益，關系到和諧社會的建設，國家相關部門正在研究制定具體的解決措施。
1 “小產權房”的界定
“小產權房”，是建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設，因其用地性質，不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權和土地使用權證，只有村集體發放的房屋所有證明，不能進行上市交易。
2 “小產權房”產生的原因
隨著城市化進程的加快，商品房價的飛漲。有些村集體以“農村改造”、“新農村建設”等名義立項，獲得規劃審批，再虛報戶口數騙取宅基地用地指標。有的什么手續都沒辦，直接與開放商合作興建商品房后公開銷售，由此產生了現在的“小產權房”。小產權房之所以能在不被認可的情況下迅速發展，主要是因為有極大的市場需求，首先，且不論對農村集體土地所有權的限制是否合理，至少在事實上造成了原本屬于農村集體所有的土地，經過征收變為國有土地，再將土地使用權轉讓，用于房地產開發，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在農村集體所有的土地上建造的小產權房與在被征收后建造的商品房之間有著巨大的價格差異，這價差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的費用，一部分是土地出讓金，另一部分是土地和房地產市場管制造成的巨額腐敗成本。因而小產權房的價格倍顯低廉，農民與其坐等政府征收土地轉賣給開發商，不如自己先下手為強。其次，人們對于小產權房的未來還是抱著相當樂觀的態度，在法不責眾的集體心理暗示之下，會有更多的農村集體土地用于商品房開發。
與此相關的是政府相關部門對小產權房的開發銷售監管乏力。甚至放任。如果從20世紀90年代中期算起，北京市小產權房的歷史已經有十余年，但這十幾年中。明明是非法開發建設，相關部門卻沒有進行制止，這在一定程度上默許了小產權房的開發，使開發者與社會公眾產生了僥幸心理。
3 “小產權房”問題的解決辦法
中央目前已經明確，嚴禁再行興建小產權房，對于那些已經建成并人住的小產權房，將會依照情況的不同而區別處理。關于已建小產權房問題的解決辦法，學界看法不一，筆者作如下概述：
(1)對于違反土地利用總體規劃，占用基本農田建設的小產權房一律拆除。我國推行嚴格的土地用途管制政策，對農業用地轉為非農用地有嚴格的限制，尤其對耕地轉為非耕地的限制更為嚴格。不論是從我國國情出發還是從維護法律尊嚴考慮，應嚴厲禁止新的開發商繼續在集體建設用地上進行房地產建設，已經建設的勒令停工。由于這類小產權房還未搭建或還未完工，相關的利益主體比較少，及早解決這類違法行為可以避免以后事態的復雜。其建設損失應由房地產商自己承擔。
(2)強化責任機制，保護弱勢群體的利益。對于違法的小產權房，開發商的主觀過錯是很明顯的，應該根據開放商違法行為的損害程度施以罰款、吊銷營業執照、降低資質、沒收財產等行政處罰。違法的小產權房現象中，基層政府的過錯也不容忽視，存在失職行為的決策者和執行者根據其行為的嚴重程度承擔行政處分。此外，政府應對受到損失的購房人和農民進行補償，因為違法的小產權房現象中，政府的失職是造成問題的根本原因，這樣也會強化自上而下的監督。
(3)建立住房保障體系，政府收購“小產權房”作為保障性住房的一部分。鑒于目前法律法規方面的缺失導致“小產權房”不具有合法流通的身份，對符合土地利用總體規劃，且已建成的小產權房，可由政府出面予以收購，作為經濟適用房、廉租房等保障性住房的有益補充，既可擴大保障性住房的供應量，又可減少政府對保障性住房的土地和資金投入，還能起到平抑城市商品房價格的作用。對于符合條件的原購房人可以通過申請重新獲得原來購買的房屋，在補交相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的集體土地房屋產權證，對于不符合條件的原購房人，可以選擇由政府按照購房時的原價，結合房屋的折舊進行補償。也可以選擇補交土地出讓金和相關稅費后獲得由政府不動產登記管理部門頒發的國有土地房屋產權證。
4 關于“小產權房”命運的猜想
小產權的問題不是國土資源部一個部委的權力能夠解決的，不僅需要建設部門的配合，同時涉及到農村土地問題的政策。也需要中央農村主管部門的協調與配合。筆者根據相關法律法規，以及十七屆三中全會的精神，并結合考慮各利益相關方的權益，對小產權房未來的命運做如下猜想；
4.1 小產權房將就此擱筆
從目前形勢來看，盡管政策沒有放開，但大量的農村土地已經被以各種方式用于非農業用途，而一旦政策放開，便會有更多的土地以各種變通合法的路徑向非農領域流失，急劇加大國家耕地保護的壓力，從而導致整體國家的糧食安全受到影響，再加之必須維持法律政策的權威性，所以，十七屆三中全會結束后，中央已經明確，小產權房不符合法律規定，嚴禁再行興建小產權房，這無疑是對農民、開放商、購房者敲響了最后的警鐘，考慮到政策性因素，投資或者購買小產權房的未來的風險性極大，小產權房風波可能也將隨之平息。
