時間：2023-08-10 17:25:34
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)管理的相關(guān)知識，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
香港《建筑物管理條例》的實施，為業(yè)主立案法團(tuán)的成立和運作提供了法律綱領(lǐng)，同時也加強了物業(yè)管理運作的監(jiān)管。香港政府和專業(yè)團(tuán)體借鑒公屋的專業(yè)性房屋管理的概念，逐漸發(fā)展出以業(yè)主住戶為服還制定了一套《物業(yè)管理業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)說明》（以下簡稱“《說明》”），對各個級別的知識和技能要求作出具體說明。《說明》主要涵蓋能力標(biāo)準(zhǔn)，而能力標(biāo)準(zhǔn)的劃定則按行業(yè)內(nèi)執(zhí)行每項職能時所需具備的能力為依據(jù)，其中，包括需要的行業(yè)知識、專業(yè)技能和軟等。這些能力標(biāo)準(zhǔn)以“能力單元”的形式表現(xiàn)出來，每一個能力單元描述該項能力所需要的標(biāo)準(zhǔn)及其能力要求。物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)共有7大職能范疇，28個職能要項，136個能力單元。七大職能范疇分別是環(huán)境管理、建筑物維修保養(yǎng)、業(yè)戶管理及社區(qū)服務(wù)、設(shè)施管理、應(yīng)用法律、財務(wù)及資產(chǎn)管理以及人力資源管理。每個職能范疇下又進(jìn)一步細(xì)分為多個職能要項，如環(huán)境管理下細(xì)分為建筑物保安、緊急事故處理、環(huán)境安全、建筑物環(huán)境整潔、園藝梅花以及建筑物私家路管制及環(huán)境保護(hù)等6個職能要項。每個職能要項根據(jù)能力差異劃分不同級別的能力單元，最高為七級。從各個能力單元的能力標(biāo)準(zhǔn)來看，香港對物業(yè)管理從業(yè)人員能力培養(yǎng)上具有以下特點：務(wù)中心的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各種新型業(yè)態(tài)物業(yè)的出現(xiàn)對物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)水平提出了更高的要求。在此背景下，香港教育局于2002年為物業(yè)管理行業(yè)成立了行業(yè)培訓(xùn)咨詢委員會，以推動建立物業(yè)管理行業(yè)的資歷架構(gòu)，旨在鼓勵行業(yè)人士通過各種職業(yè)培訓(xùn)提升專業(yè)能力，獲得相關(guān)資歷。資歷架構(gòu)是一個非強制性級別制度，主要是將業(yè)內(nèi)的學(xué)銜及技能范疇分為資歷級別，并詳細(xì)訂明每一項資歷級別所要求達(dá)到的準(zhǔn)則。資歷架構(gòu)的設(shè)計，其目的是讓公眾人士透過一個清晰及統(tǒng)一的指引，制定個人的進(jìn)修計劃。
一方面依照循序漸進(jìn)的專門技能進(jìn)修途徑（縱向發(fā)展），在某一特定專業(yè)范圍內(nèi)提升個人的技能。另一方面，按照多種技能的進(jìn)修途徑（橫向發(fā)展），達(dá)到一專多能。資歷架構(gòu)劃分為七個等級，第七級為最高等級，物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)咨詢委員會按以下四個指標(biāo)作為劃分等級的依據(jù)：（1）知識及智力技能；（2）過程；（3）應(yīng)用能力、自主性及問責(zé)；（4）溝通能力、運用資訊科技及運算能力。與此同時，1.級別和能力單元劃分專業(yè)化程度高物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)將7大職能范疇劃分為136個能力單元，級別越高的能力單元對知識和技能要求也越高，如一級的建筑物保安僅要求“能夠綜合對駐守地方的用途、環(huán)境、合作伙伴、保安系統(tǒng)器材、相關(guān)法律知識及工作指引的認(rèn)識，正確和合法地執(zhí)行建筑物保安職務(wù)”，而六級的建筑物保安則要求“能夠時刻掌握嶄新的保安知識、行業(yè)和法例的要求，引入先進(jìn)裝置，持續(xù)改善公司所提供的建筑物保安服務(wù)。”且有別于大陸地區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的綜合認(rèn)證，香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)為每一職能要項都提供了級別晉升的渠道，如從事建筑物安保工作的從業(yè)員可以通過培訓(xùn)和工作時間的積累去獲得更高級別的資歷，當(dāng)然其也可以通過職業(yè)培訓(xùn)獲得其他職能要項的資歷認(rèn)證。由此，香港每一項職能要項均有不同級別的資歷認(rèn)證，其專業(yè)化程度更高。2.注重實務(wù)能力水平《說明》中每個能力單元均包括該職能要項達(dá)到某一級別時所需要的行業(yè)知識，應(yīng)掌握的專業(yè)技能和軟等。而各能力單元的評核指引的表述可以歸納為一種模式，即“能夠運用相關(guān)知識，實際解決問題/提出建議”，在這一表述模式中，更為強調(diào)的是解決實際問題的能力，包括對理論知識的學(xué)習(xí)，最終也是落實到能否解決問題這一層面。3.強調(diào)綜合管理能力的提升不同級別能力單元的要求與物業(yè)管理從業(yè)員的職場發(fā)展路徑相契合，一二級別的能力單元所要求的絕大部分是能夠按照指令執(zhí)行某項具體工作，其所對應(yīng)的一般是執(zhí)行崗。而從第三級別開始則逐漸向管理崗過渡，能力單元更多地要求從業(yè)員能夠作為管理者，督導(dǎo)和安排屬員做好特定工作，并且隨著級別的提升，要求從業(yè)員能夠?qū)δ硞€職能要項有整體地統(tǒng)籌協(xié)調(diào)把握，能夠?qū)ぷ髯龀龊暧^規(guī)劃，對具備綜合管理能力的要求逐漸提升。
二、香港與大陸地區(qū)物業(yè)管理業(yè)資格認(rèn)證制度的差別
本文所稱物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》，并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》，從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師職業(yè)資格的途徑是通過住建部組織的全國統(tǒng)一考試，考試合格并經(jīng)注冊者，即可以“物業(yè)管理師”的名義從事物業(yè)服務(wù)工作。考試科目包括《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》、《物業(yè)管理綜合能力》以及《物業(yè)管理實務(wù)》。各科目側(cè)重點不同，應(yīng)試者應(yīng)全面掌握物業(yè)管理基本制度、房地產(chǎn)與物業(yè)管理相關(guān)法律政策、物業(yè)管理與經(jīng)營實務(wù)、房地產(chǎn)投資和評估、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、公共關(guān)系理論、建設(shè)工程和物業(yè)設(shè)備相關(guān)知識等多學(xué)科知識，形成綜合性的知識架構(gòu)。由于歷史背景和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進(jìn)程等不同，香港地區(qū)和大陸地區(qū)的物業(yè)管理師認(rèn)證制度存在差異，主要如下：
1.級別梯度和定位不同
香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)對人才培養(yǎng)的定位是“一專多才”，其將各個職能要項劃分為7個等級，不同能力單元要分別認(rèn)證，從事本職能工作的從業(yè)人員也可以通過職業(yè)培訓(xùn)獲得其他職能要項的資歷認(rèn)證。而大陸地區(qū)的物業(yè)管理師資格的取得，則是一種考試認(rèn)定，其對人才培養(yǎng)的定位是“通才”，從業(yè)者只有掌握多方知識和技能，通過綜合考試才能獲得相應(yīng)資格。按照目前規(guī)定，大陸地區(qū)實施的物業(yè)管理師考試制度不存在級差，只要滿足專業(yè)學(xué)位和工作年限等條件即可申報參加考試，這與勞動和社會保障部另外實施的物業(yè)管理職業(yè)技能考試制度不同。
2.知識和技能要求不同
香港物業(yè)管理業(yè)資歷架構(gòu)要求掌握環(huán)境保護(hù)等七大職能范疇的相關(guān)知識和技能，該七大職能范疇多與物業(yè)管理工作直接相關(guān)。而大陸地區(qū)則要求從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員除了要掌握與物業(yè)管理工作直接相關(guān)的知識外，還要掌握經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、營銷學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)計學(xué)、公共關(guān)系理論、保險理論等與物業(yè)管理非直接相關(guān)的知識。由此，香港和大陸地區(qū)對物業(yè)管理從業(yè)人員的知識和技能要求存在較大差異。
3.取得資格的方式不同
香港地區(qū)物業(yè)管理從業(yè)者獲得物業(yè)管理業(yè)能力標(biāo)準(zhǔn)說明中的相應(yīng)資格，應(yīng)當(dāng)通過香港資歷架構(gòu)委員會的評估，評估方法通常包括查驗?zāi)曩Y及相關(guān)工作經(jīng)驗證明文件、面試、筆試、實務(wù)測試或是以上多種方式的組合。而大陸地區(qū)獲得物業(yè)管理師資格的途徑則是通過全國統(tǒng)一考試，考試通過者即可獲得《物業(yè)管理師資格證書》。
三、對完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師制度的啟示
1.合理調(diào)整知識結(jié)構(gòu)
當(dāng)前物業(yè)管理師資格考試知識要素中涵蓋了房地產(chǎn)投資分析、物業(yè)管理、工程建設(shè)、市場營銷、公共關(guān)系、心理學(xué)、管理學(xué)、法學(xué)等知識，從業(yè)者除了要掌握與物業(yè)管理直接相關(guān)的知識外，還要掌握其他專業(yè)領(lǐng)域的知識，而且要求不低于其他專業(yè)領(lǐng)域。在這種考試制度下，物業(yè)管理師的定位不僅僅是物業(yè)管理師，還是必須具備建造師、造價師、會計師等相應(yīng)知識，由此讓物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)到的知識也往往是“雜而不精”。因此，應(yīng)合理調(diào)整物業(yè)管理師所需具備的知識結(jié)構(gòu)，加強考查與物業(yè)管理直接相關(guān)的專業(yè)知識，適當(dāng)減少工程建設(shè)、財務(wù)會計、心理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等專業(yè)知識的權(quán)重，應(yīng)當(dāng)先將物業(yè)管理師培養(yǎng)為物業(yè)管理業(yè)的精英專才，在此基礎(chǔ)上，再考慮所謂的“復(fù)合型人才”培養(yǎng)。
2.完善考核認(rèn)證方式
大陸地區(qū)物業(yè)管理師以考試方式進(jìn)行考核認(rèn)證，這種認(rèn)證方式更強調(diào)從業(yè)者的知識掌握程度和應(yīng)試技巧，對從業(yè)者的實踐應(yīng)用能力的考查不足。而香港資歷認(rèn)可的評估方法既可考核從業(yè)者對相關(guān)知識的掌握情況，又可考核其實踐應(yīng)用能力的高低，不失為一種較為客觀合理的綜合認(rèn)證方式。完善大陸地區(qū)物業(yè)管理師認(rèn)證制度，可參考借鑒香港地區(qū)對于物業(yè)管理從業(yè)者實踐能力的考核方式，在筆試之外加上面試環(huán)節(jié)或?qū)嵺`考核環(huán)節(jié)，綜合評估從業(yè)者的實踐能力。
3.推動不同的物業(yè)管理從業(yè)人員
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；物業(yè)管理；教學(xué)；改革；發(fā)展
一、物業(yè)管理行業(yè)限制房地產(chǎn)發(fā)展的原因
房地產(chǎn)作為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性企業(yè)，其涉及的領(lǐng)域十分廣泛，且各領(lǐng)域間相互聯(lián)系性也比較緊密。隨著近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)效益增長同時，也出現(xiàn)了多種問題，比如在城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)使得房地產(chǎn)業(yè)等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，而同期與房地產(chǎn)行業(yè)相配套的物業(yè)管理、經(jīng)營、維護(hù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)并沒有以相同的速度配套發(fā)展。這就使得房地產(chǎn)業(yè)硬件與服務(wù)型軟件不兼容，在一定程度上反而限制了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。同時在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，由于相應(yīng)規(guī)定的不完善導(dǎo)致行業(yè)秩序并不能按照一個合理穩(wěn)定的區(qū)間進(jìn)行發(fā)展。由于行業(yè)規(guī)定沒有一個良好的限制與規(guī)定的作用，使得在后續(xù)配套服務(wù)建設(shè)期間并不能科學(xué)有效地開展物業(yè)服務(wù)。進(jìn)而物業(yè)管理服務(wù)不能發(fā)揮其真正的作用，降低業(yè)主入住體驗，從側(cè)面限制了房地產(chǎn)的發(fā)展。
二、物業(yè)管理教學(xué)對于房地產(chǎn)業(yè)的意義
由于房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域和專業(yè)十分廣泛，從而使得評價房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)的方面有很多。業(yè)主不僅會從房地產(chǎn)主要商品住房的建筑質(zhì)量、選址、環(huán)境設(shè)計等硬件因素對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評價，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)具體住房環(huán)境維護(hù)管理的重要方面也是業(yè)主評判房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的最直接體現(xiàn)。物業(yè)管理行業(yè)的工作主體是物業(yè)，包括對房屋及其配套設(shè)施、相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、管理等具體工作。物業(yè)管理的工作對象主要是人，這也要求了物業(yè)能夠作為房地產(chǎn)企業(yè)的形象來和業(yè)主進(jìn)行相關(guān)的溝工作。物業(yè)管理與房地產(chǎn)業(yè)首先從業(yè)務(wù)范圍來看屬于上下級的關(guān)系，房地產(chǎn)在開展過程中需要建設(shè)配套的物業(yè)管理服務(wù)，而科學(xué)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)也會進(jìn)一步從軟環(huán)境建設(shè)方面優(yōu)化房地產(chǎn)，推動房地產(chǎn)的發(fā)展。在基本的依存關(guān)系直上，物業(yè)管理行業(yè)可以成為提升房地產(chǎn)業(yè)項目價值的最重要手段。作為硬件主體，房地產(chǎn)業(yè)中相關(guān)住房的價值是一定的，而通過積極有效地物業(yè)管理等軟環(huán)境的綜合建設(shè)，可以及大地提升業(yè)主的入住質(zhì)量。物業(yè)管理如果科學(xué)合理就會極大地提升整個項目的綜合價值。物業(yè)管理可以通過對基礎(chǔ)能源、停車產(chǎn)地、室外公共設(shè)施的維護(hù)，形成一套嚴(yán)格的安全管理機制等方面的管理使得整個項目升值。
三、物業(yè)管理學(xué)科改革的具體策略
由上文可知，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對提升房地產(chǎn)項目價值、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著至關(guān)重要的作用。所以在當(dāng)前高校進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)方面也需要將學(xué)科積極融入到房地產(chǎn)業(yè)版圖之中，通過對于房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢的分析合理的進(jìn)行教學(xué)安排，有計劃、有側(cè)重性地對學(xué)生相關(guān)綜合能力進(jìn)行培養(yǎng)。大體上物業(yè)管理學(xué)科改革可以從教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)思想、教學(xué)方法三個方面來進(jìn)行具體的開展：
1.教學(xué)目標(biāo)：首先在物業(yè)管理教學(xué)的目標(biāo)設(shè)定上，教師需要將物業(yè)管理學(xué)科與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展積極適應(yīng)。以學(xué)生在未來工作實踐過程中如何更好地進(jìn)行物業(yè)管理工作幫助房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展為根本目標(biāo)。這種實際效果導(dǎo)向的教學(xué)目標(biāo)可以對教學(xué)工作起到有的放矢的作用。以追求結(jié)果作為安排教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)環(huán)節(jié)的指導(dǎo)，從根本上保障學(xué)生的學(xué)習(xí)效果。
2.教學(xué)思想：在進(jìn)行物業(yè)管理教學(xué)思想的選擇上，教師需要從教學(xué)目標(biāo)出發(fā)，積極選取以實踐為主體的教學(xué)思想。由于物業(yè)管理學(xué)科體現(xiàn)出的實際應(yīng)用性較強，所以對于學(xué)生在進(jìn)行學(xué)期期間實踐過程的運用就顯得尤為重要。通過實踐思想在教學(xué)環(huán)節(jié)中的運用，學(xué)生可以做到從實際出發(fā)，面向物業(yè)管理學(xué)科要求的各個領(lǐng)域，在學(xué)中做，在做中悟，通過實際操作的形式對于相關(guān)知識點進(jìn)行理解，并在實踐中不斷磨煉自身各種能力。通過實踐教學(xué)思想的貫徹保障學(xué)生真正學(xué)習(xí)到能力與素養(yǎng)。
3.教學(xué)方法：在教學(xué)方法的選擇上，通過物業(yè)管理的課程目標(biāo)制定與實踐教學(xué)思想的全面貫徹，教師可以根據(jù)物業(yè)管理學(xué)科中的各項內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間對于軟環(huán)境建設(shè)的具體要求適時，豐富地選用多種教學(xué)方法。摒棄固有的教師單向授課模式，積極通過基于實踐基礎(chǔ)上的探究、演練、模擬、實習(xí)等手段幫助學(xué)生進(jìn)行物業(yè)管理學(xué)科的學(xué)習(xí)。在授課期間教師可以讓學(xué)生按照現(xiàn)實生活中物業(yè)管理的案例、規(guī)則、技巧進(jìn)行全方位的綜合性演練。讓學(xué)生在實踐練習(xí)的環(huán)境中加深對于知識點和實際能力技巧的掌握和運用。在此基礎(chǔ)上，教師還需要積極組織多種豐富的實習(xí)活動，讓學(xué)生走入房地產(chǎn)企業(yè)，通過相關(guān)實習(xí)工作來提升學(xué)生的綜合能力與素質(zhì)，更好地為就業(yè)服務(wù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]淺議房地產(chǎn)物業(yè)管理的內(nèi)容與發(fā)展[J].莫月冰.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2006(06)
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；對策；發(fā)展趨勢。
隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。物業(yè)管理是新生事物，受地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設(shè)計環(huán)境和建筑質(zhì)量等諸多因素的制約和影響，其規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及應(yīng)采取的對策進(jìn)行分析。
一、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問題。
物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現(xiàn)在已經(jīng)有20多年的歷史。在這20多年的時間里，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認(rèn)同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務(wù)水平、服務(wù)內(nèi)涵都在不斷提高和增強，中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題。
（一）物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我國相關(guān)的法規(guī)建設(shè)十分滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關(guān)系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用負(fù)有什么樣的責(zé)任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠公約也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責(zé)、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。
（二）物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。
物業(yè)管理招投標(biāo)管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達(dá)到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。
（三）物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。
物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設(shè)部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴(yán)格實施，有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費。
（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。
我國沿海地區(qū)、發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)發(fā)展較快，運作也比較正常；而在邊遠(yuǎn)落后地區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務(wù)。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴(yán)重不平衡，不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。
目前，我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關(guān)重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量水平，而且關(guān)系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
二、我國物業(yè)管理發(fā)展的若干對策。
1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī)，完善物業(yè)管理的法律體系，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責(zé)、權(quán)，以減少糾紛，更好地維護(hù)各方利益，從而促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。
2、政府加大監(jiān)管力度，推行物業(yè)管理的市場化進(jìn)度，嚴(yán)格實施招投標(biāo)制度，由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質(zhì)價相符服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，通過各物業(yè)公司之間的良性竟?fàn)巵硖岣咝袠I(yè)的整體水平。
3、著重加強邊遠(yuǎn)落后地區(qū)的物業(yè)管理建設(shè)，廣泛宣傳物業(yè)管理的相關(guān)知識，提高社會各界對物業(yè)管理的認(rèn)識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認(rèn)識，才能更好地促進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。
4、提升人員素質(zhì)，做好人才儲備。物業(yè)管理不僅涉及面廣，而且專業(yè)性強，需要多方面的專業(yè)人才，并具備相應(yīng)的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現(xiàn)代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動脈血，要適應(yīng)市場的需要，就必須在人員培訓(xùn)上下功夫，制訂切實可行的培訓(xùn)計劃，堅持理論和實踐相結(jié)合的原則，進(jìn)行定向培訓(xùn)、專業(yè)培養(yǎng)，提升隊伍素質(zhì)，以適應(yīng)物業(yè)管理市場的需求。
三、我國物業(yè)管理的發(fā)展趨勢。
針對目前我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。
（一）物業(yè)管理的社會化。
物業(yè)管理涉及面比較廣，業(yè)務(wù)也比較繁雜，物業(yè)服務(wù)公司既可以承擔(dān)全部業(yè)務(wù)，也可以把專業(yè)性比較強的部分服務(wù)項目分離出去，委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務(wù)公司主要進(jìn)行組織、協(xié)調(diào)和管理，物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權(quán)和管理權(quán)相分離以及社會分工發(fā)達(dá)為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人，使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創(chuàng)造更多的財富。
（二）物業(yè)管理的專業(yè)化。
物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理，除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務(wù)外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務(wù)已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構(gòu)，而將一些專業(yè)管理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)營服務(wù)公司，這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序，并能進(jìn)一步推進(jìn)城市管理向現(xiàn)代化管理方式轉(zhuǎn)換。
（三）物業(yè)管理的智能化與信息化。
物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中，運用現(xiàn)代控制技術(shù)、自動控制技術(shù)、通信技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)的設(shè)備系統(tǒng)實現(xiàn)對物業(yè)及物業(yè)設(shè)施設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業(yè)水平，打造了自己的服務(wù)品牌，實現(xiàn)了規(guī)模化、節(jié)約化經(jīng)營模式，把競爭對手遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋到后面，搶占了市場先機。因此其已成為當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，隨著我國房地產(chǎn)和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務(wù)質(zhì)量急需提升，否則難以適應(yīng)社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。
參考文獻(xiàn)
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[3]姜早龍，張涑賢。物業(yè)管理概論[M].武漢：武漢理工大學(xué)出版社，2008.
一、前言
羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動力素質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)理最佳的投資。被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已顯現(xiàn)出越來越強的生機，為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，物業(yè)管理企業(yè)員工培訓(xùn)工作已顯得十分重要。
二、目的和意義
（一）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要
物業(yè)管理企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭，物業(yè)管理企業(yè)除了從市場上招聘到合適的人才外，更為有效的方式是通過培訓(xùn)提高現(xiàn)有員工的素質(zhì)，使其成為滿足企業(yè)需要的人才。
（二）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法
當(dāng)今社會，學(xué)習(xí)培訓(xùn)已成為很多人改變自己生活和環(huán)境的重要手段，幾乎每一個人都有對學(xué)習(xí)的需求和渴望。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)濃郁的學(xué)習(xí)氛圍，以及有效的學(xué)習(xí)政策都會對員工產(chǎn)生足夠強的吸引力，有利于員工隊伍的穩(wěn)定。有遠(yuǎn)見的管理者甚至還把學(xué)習(xí)培訓(xùn)作為一種員工福利用來贈送或獎勵員工。
（三）員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)
經(jīng)過20多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已從過去傳統(tǒng)的房屋協(xié)作管理轉(zhuǎn)向以委托管理方式為主的市場化經(jīng)營管理。這種社會化、市場化的經(jīng)營管理方式對物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)提出了較高要求。物業(yè)管理已不僅是一個勞動密集型的行業(yè)，需要有大批精通管理的優(yōu)秀人才來推動它的發(fā)展。因此，員工培訓(xùn)是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可*保證。
三、制定物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)規(guī)定
培訓(xùn)工作對物業(yè)管理企業(yè)來說是一項長期工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身情況制定培訓(xùn)規(guī)定使培訓(xùn)工作制度化、規(guī)范化。培訓(xùn)規(guī)定主要包括培訓(xùn)的目的和意義、培訓(xùn)的基本內(nèi)容、培訓(xùn)的方法、培訓(xùn)的分類、培訓(xùn)的組織實施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評估等內(nèi)容。
四、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)的內(nèi)容
物業(yè)管理工作涉及內(nèi)容較多，培訓(xùn)工作相對復(fù)雜，但總的來說，培訓(xùn)可包括三個方面的內(nèi)容。
（一）企業(yè)相關(guān)知識的培訓(xùn)
該類培訓(xùn)是為了讓每一個員工對企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀、未來規(guī)劃、管理服務(wù)理念、經(jīng)營范圍、內(nèi)部規(guī)章制度、人力資源管理等有一個全面的了解。
（二）物業(yè)管理工作基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)
該類培訓(xùn)主要是讓管理人員及操作人員熟悉并掌握與企業(yè)管理、物業(yè)管理相關(guān)的基礎(chǔ)知識。
（三）物業(yè)管理從業(yè)人員專項技能培訓(xùn)
該類培訓(xùn)是為了提高基層管理者及操作者的實際工作技能。
五、物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計劃
（一）培訓(xùn)需求分析
1、培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容
在編制培訓(xùn)計劃之前，首先要對企業(yè)的培訓(xùn)需求進(jìn)行全面的分析，培訓(xùn)需求分析主要包括三個方面的內(nèi)容。
⑴組織分析
結(jié)合企業(yè)的年度經(jīng)營管理發(fā)展計劃，分析企業(yè)及各部門需要哪些培訓(xùn)以保正計劃的實施。
⑵任務(wù)分析
依據(jù)企業(yè)的工作內(nèi)容，分析個人需要進(jìn)行哪些培訓(xùn)才能保證任務(wù)的完成。
⑶個人分析
依據(jù)企業(yè)的人力資源現(xiàn)狀，分析哪些人需要培訓(xùn)，培訓(xùn)的具體內(nèi)容是什么。
2、需求分析的方法
⑴問卷調(diào)查法
向企業(yè)員工發(fā)出培訓(xùn)需求問卷，讓員工結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略對企業(yè)應(yīng)當(dāng)組織怎樣的培訓(xùn)提出建議。讓員工結(jié)合自己的工作任務(wù)提出培訓(xùn)要求；讓員工結(jié)合自己的個人發(fā)展提出培訓(xùn)需求。問卷法是一種非常普遍而又行之有效的方法。這種方法能培養(yǎng)員工關(guān)心學(xué)習(xí)、熱愛學(xué)習(xí)、參與學(xué)習(xí)的熱情，既是培訓(xùn)需求分析方法又是企業(yè)文化建設(shè)的重要內(nèi)容，較為有效。
⑵約見面談法
挑選不同管理層次、不同工作部門的管理人員以及不同工種的操作人員進(jìn)行面談，根據(jù)面談了解到的信息以確定公司的整體培訓(xùn)需求。
⑶會議調(diào)查法
召開培訓(xùn)需求分析會，讓參加會議的人員提出培訓(xùn)需求。
⑷工作表現(xiàn)評估法
根據(jù)員工的日常工作表現(xiàn)以確定員工在哪些方面有缺陷，從而有針對性地進(jìn)行培訓(xùn)以提高這些方面的工作能力。
⑸報告審評法
根據(jù)各部門提供的培訓(xùn)需求報告進(jìn)行綜合評審以確定所需的培訓(xùn)內(nèi)容。
（二）制定培訓(xùn)計劃. 培訓(xùn)計劃是為了規(guī)定培訓(xùn)工作的目標(biāo)，制定整體規(guī)劃以實現(xiàn)這些目標(biāo)；以及將培訓(xùn)計劃逐層展開，以便協(xié)調(diào)和將各種活動一體化。
1、制定程序
企業(yè)各部門根據(jù)培訓(xùn)需求分析的內(nèi)容，結(jié)合部門培訓(xùn)目標(biāo)以及部門年度發(fā)展計劃制定出本部門的年度培訓(xùn)計劃，上報到企業(yè)人力資源管理部門，再由企業(yè)人力資源管理部門結(jié)合企業(yè)年度發(fā)展計劃以及企業(yè)培訓(xùn)總體目標(biāo)制定整個企業(yè)的培訓(xùn)計劃。
2、計劃內(nèi)容
為保證培訓(xùn)工作按時、按質(zhì)地實施，培訓(xùn)計劃應(yīng)包括培訓(xùn)目標(biāo)、課程設(shè)置、培訓(xùn)方式、培訓(xùn)控制、培訓(xùn)評估等五個方面的內(nèi)容。
⑴培訓(xùn)目標(biāo)
培訓(xùn)目標(biāo)是指通過培訓(xùn)工作所期望取得的成果，這些成果包括個人的、部門的、整個企業(yè)所要求達(dá)到的培訓(xùn)結(jié)果。培訓(xùn)目標(biāo)是制定培訓(xùn)計劃的基礎(chǔ)，培訓(xùn)目標(biāo)決定了培訓(xùn)課程、培訓(xùn)方式等一系列的內(nèi)容。同時，培訓(xùn)目標(biāo)又是培訓(xùn)考核和培訓(xùn)評估的依據(jù)。所以，培訓(xùn)目標(biāo)的制定應(yīng)該準(zhǔn)確、細(xì)致并具有可測量性。
⑵課程設(shè)置
培訓(xùn)課程包括了培訓(xùn)課程的名稱、培訓(xùn)的時間、培訓(xùn)地點、培訓(xùn)教員簡介、針對培訓(xùn)課程的培訓(xùn)要求等內(nèi)容。明確的培訓(xùn)要求有利于員工提前對所培訓(xùn)的內(nèi)容有所準(zhǔn)備和有所側(cè)重，有利于提高培訓(xùn)效果。
⑶培訓(xùn)方式
根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容以及培訓(xùn)對象的不同，可采用不同的培訓(xùn)方式。常用的培訓(xùn)方式包括講授法、學(xué)徒制、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法、觀摩范例法。
①講授法：講授法是最常用的一種教學(xué)方法，通常是讓一位教員向?qū)W員直接傳授某方面的知識。這種方法的優(yōu)點是節(jié)約經(jīng)費、教授對象多，可同時面對多名學(xué)員，一次教學(xué)可讓很多學(xué)員同時受益。
②學(xué)徒制：學(xué)徒制是最古老的教學(xué)方法，但至今為止仍然是企業(yè)培訓(xùn)新人最常用的一種方法。它的特點是由一名經(jīng)驗豐富的老師傅，負(fù)責(zé)幫帶一名或幾名新來的員工，通過傳授、示范、練習(xí)、檢查反饋等一系列過程提高新人的工作技能。學(xué)徒制較適合物業(yè)管理工作實踐中保安、綠化、保潔、維修等技術(shù)性工種
③小島討論法：員工以5-7人為一組圍在一個圓形桌前（也稱“小島”），對特定的話題或主題進(jìn)行討論。指導(dǎo)老師控制培訓(xùn)的時間和進(jìn)程。每一位員工都可以自由地發(fā)表自己的意見，但是不允許反駁別人的意見。指導(dǎo)老師將每個人的意見都寫在黑板上，同時鼓勵員工說出更新或更古怪的想法。當(dāng)大家將自己的想法全部講完后，在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，員工對每一種意見進(jìn)行評價，最后選出大家都滿意的答案。這種小島討論方式是引導(dǎo)員工自己解決管理問題的有效方法。
④角色扮演法：角色扮演法是讓培訓(xùn)對象假想自己是公司的某一角色，并以此角色的身份來解決問題。這種方法能讓培訓(xùn)對象身臨其境地分析問題和解決問題，對員工提高工作技能和改造工作習(xí)慣都很有幫助。例如：讓員工扮演業(yè)主要求提供相應(yīng)的服務(wù)，以提高員工的服務(wù)意識；讓工作習(xí)慣不好的員工與上司角色轉(zhuǎn)換以達(dá)到改變工作習(xí)慣的目的。
⑤管理游戲法：這種方法寓教于游戲中，通過完成事先設(shè)計好的精妙游戲，讓培訓(xùn)對象領(lǐng)悟到其中的管理思想。例如：組織員工對有爭議的物業(yè)管理事件進(jìn)行辯論，在辯論中提高認(rèn)識。
⑥觀摩范例法：通過組織實地參觀考察，運用電視機、錄像機、幻燈機、投影機、收錄機、放映機等設(shè)備來向?qū)W生呈現(xiàn)有關(guān)資料、信息，讓員工學(xué)習(xí)經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)問題、改進(jìn)工作。
3、 培訓(xùn)控制
培訓(xùn)控制的目的是為了監(jiān)視培訓(xùn)活動以保證培訓(xùn)活動按計劃進(jìn)行并糾正培訓(xùn)過程中的偏差。可采用培訓(xùn)簽到制、教員評語制等方法。還可在每次培訓(xùn)結(jié)束時對員工進(jìn)行考核，并將考核成績納入績效考評，與員工的待遇掛鉤。
4、 培訓(xùn)評估
每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過員工的培訓(xùn)報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估，以便在今后的培訓(xùn)中采取更好的培訓(xùn)措施。
六、培訓(xùn)組織實施
培訓(xùn)組織實施是物業(yè)管理培訓(xùn)工作的核心，它包括了培訓(xùn)工作做什么，培訓(xùn)工作如何做，培訓(xùn)工作由誰來做的問題。
（一）人力資源管理部門的職能和任務(wù)
員工培訓(xùn)是人力資源管理部門的主要工作內(nèi)容之一，其主要職能包括計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等內(nèi)容。具體職能和任務(wù)包括：
1、確定各級人員的培訓(xùn)要求，聽取各部門的培訓(xùn)需求，依據(jù)培訓(xùn)需求制定培訓(xùn)計劃；
2、組織執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)培訓(xùn)計劃；
3、定期向上級匯報培訓(xùn)費用開支情況；
4、組織實施各種培訓(xùn)課程與活動；
5、做好員工的培訓(xùn)檔案管理工作；
6、做好收集培訓(xùn)資料，編制符合企業(yè)經(jīng)營管理特點的基礎(chǔ)教材；
7、維護(hù)培訓(xùn)設(shè)施與場地，充分開發(fā)與利用各類培訓(xùn)資源。
（二）培訓(xùn)分類及實施要點
分類是為了建立一個立體的培訓(xùn)模式，以便有針對性地組織實施培訓(xùn)工作，培訓(xùn)分類可根據(jù)培訓(xùn)的對象、階段、內(nèi)容、類型不同來劃分。
1、以培訓(xùn)對象的不同層次分類
⑴高層管理者
①培訓(xùn)目的
精通企業(yè)管理相關(guān)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。
②培訓(xùn)內(nèi)容
A、企業(yè)管理類
管理基本職能、組織文化建設(shè)、決策、戰(zhàn)略管理、組織結(jié)構(gòu)與組織設(shè)計、人力資源管理、變革與創(chuàng)新管理、組織行為學(xué)、員工激勵、溝通與人際交往、控制系統(tǒng)、品牌策劃、公共關(guān)系。
B、物業(yè)管理類
房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。
C、法律知識類
公司法及相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)、會計法及相關(guān)法規(guī)。
D、財務(wù)知識類
學(xué)會閱讀會計報表、了解基本會計科目、了解財務(wù)管理基本指標(biāo)。
④培訓(xùn)方式
專題講授、參觀考察、短期脫崗學(xué)習(xí)、在職學(xué)歷教育。
⑤組織實施
由公司人力資源管理部門直接組織實施。
⑥培訓(xùn)評估
每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可通過面談法對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估，以便在以后的培訓(xùn)中更好地采取培訓(xùn)措施。
⑵中層管理者
①、培訓(xùn)目的
掌握企業(yè)管理相關(guān)知識，精通物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識，了解財務(wù)管理相關(guān)知識。
②、培訓(xùn)內(nèi)容
A、企業(yè)管理類
管理學(xué)基礎(chǔ)知識、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、決策學(xué)、組織行為學(xué)、員工激勵技巧、溝通與人際交往技巧、控制方法、公共關(guān)系學(xué)。
B、物業(yè)管理類
房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識、物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。
C、法律知識類
物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、消費者權(quán)益法及相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。
③培訓(xùn)方式
專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由 人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實施。
⑤培訓(xùn)評估
每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報告對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。
⑶基層管理者
①培訓(xùn)目的
了解企業(yè)管理基礎(chǔ)知識，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)知識，熟悉與工作相關(guān)法律知識。
②培訓(xùn)內(nèi)容
A、企業(yè)管理類
管理基本職能、物業(yè)管理相關(guān)公文寫作、員工激勵、溝通與人際交往、公共關(guān)系。
B、物業(yè)管理類
物業(yè)經(jīng)營管理知識、建筑知識、機電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)基礎(chǔ)知識、物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理基礎(chǔ)知識、治安管理基礎(chǔ)知識、綠化管理基礎(chǔ)知識。
C、法律知識類
物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、建筑物相關(guān)法規(guī)、房屋修繕相關(guān)法規(guī)、房屋裝飾裝修相關(guān)法規(guī)、價格法及相關(guān)法規(guī)、治安管理相關(guān)法規(guī)、消防管理相關(guān)法規(guī)、水電氣相關(guān)法規(guī)、環(huán)境衛(wèi)生管理相關(guān)法規(guī)、綠化管理相關(guān)法規(guī)。
③培訓(xùn)方式
專題講授、觀摩教學(xué)法、小島討論法、角色扮演法、管理游戲法。
④組織實施
基礎(chǔ)課由公司人力資源管理部門直接組織實施，專業(yè)課由人力資源管理部門協(xié)助、指導(dǎo)各職能部門具體實施。
⑤培訓(xùn)評估
每次培訓(xùn)工作結(jié)束后可根據(jù)員工的培訓(xùn)報告、員工的工作表現(xiàn)等對培訓(xùn)工作的效果進(jìn)行評估，以便在今后采取更好的培訓(xùn)措施。
⑷基層操作人員培訓(xùn)
該類培訓(xùn)的目的是為了讓基層操作人員熟練掌握基本操作規(guī)程，可由各部門具體組織實施。
2、以實施培訓(xùn)的不同階段分
⑴崗前培訓(xùn)
①培訓(xùn)目的
為新聘員工提供基本的任職知識和技能進(jìn)行的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)認(rèn)定其上崗資格。
②培訓(xùn)內(nèi)容
公司的歷史、公司的組織結(jié)構(gòu)、各部門的工作職責(zé)和權(quán)限、對待顧客和員工的管理理念、公司的產(chǎn)品與服務(wù)、對員工的期望、公司的人力資源政策。
③組織實施
由公司人力資源部門組織實施。
④培訓(xùn)評估
考核合格后上崗。
⑵在崗培訓(xùn)
為在崗人員提供學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識和技能進(jìn)行的培訓(xùn)。
⑶轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)
為在職人員崗位輪換之前進(jìn)行的培訓(xùn)，目的是讓輪崗人員熟悉新崗位所應(yīng)具備的知識和技能。
3、以培訓(xùn)的不同類型分
⑴學(xué)歷教育
是成人繼續(xù)教育的一種方式，公司應(yīng)在工作時間上積極給予支持，如條件允許還可在經(jīng)濟(jì)上給予一定的支持。學(xué)歷教育的主要方式有夜校、函授等方式。
⑵職業(yè)技能培訓(xùn)
根據(jù)國家勞動社會保障部的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理、電工等技術(shù)性工種必須持有技術(shù)資格證方能上崗，凡從事這些工作的人員應(yīng)參加相應(yīng)的培訓(xùn)并通過鑒定后取證。此類培訓(xùn)一般是委托勞動部門批準(zhǔn)的培訓(xùn)機構(gòu)來進(jìn)行。
⑶專項培訓(xùn)
為提高員工某方面的專業(yè)技能而進(jìn)行的培訓(xùn)。此類培訓(xùn)一般是通過專題講座的方式來進(jìn)行。例如：為提高員工公文寫作能力而進(jìn)行的寫作培訓(xùn)；為提高員工服務(wù)水平而進(jìn)行的禮節(jié)、禮儀培訓(xùn)等。
七、培訓(xùn)工作誤區(qū)
（一）員工培訓(xùn)不重要
的管理者認(rèn)為培訓(xùn)工作不重要，這種觀點是非常錯誤的。員工培訓(xùn)十分重要。只有通過培訓(xùn)才能使管理者的意圖得到貫徹；只有通過培訓(xùn)才能使公司的制度得到具體落實；只有通過培訓(xùn)才能使員工的素質(zhì)得到提升；只有通過培訓(xùn)才能使企業(yè)在市場中立于不敗之地。
（二）員工培訓(xùn)有風(fēng)險
有的管理者擔(dān)心自己培訓(xùn)好的員工跳槽，因此不太重視培訓(xùn)。其實這是一種非常短視的行為，其結(jié)果只會使公司員工素質(zhì)停留在一個較低的水平上好的員工會因為得不到培訓(xùn)而離開企業(yè)，最終企業(yè)只留下一些平庸的員工。
關(guān)鍵詞：新興行業(yè) 基本素質(zhì) 教學(xué)能力
一、物業(yè)管理行業(yè)及師資隊伍現(xiàn)狀
（一）物業(yè)管理行業(yè)概述。物業(yè)管理是一個新興行業(yè)。從1981年3月10日，中國第一家物業(yè)管理企業(yè)（“深圳市物業(yè)管理公司”）成立到現(xiàn)在才30年左右時間。它是我國市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。伴隨著住房商品化、貨幣化，管理專業(yè)化、社會化、市場化而出現(xiàn)的新型城市社區(qū)管理模式。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也不斷地發(fā)展壯大，覆蓋面逐步地擴大，從業(yè)人員不斷地增多。目前行業(yè)還處于初步發(fā)展階段（尤其內(nèi)陸地區(qū)），門檻低、技術(shù)含量還不高。從業(yè)人員大多數(shù)是半路出家，行業(yè)人才匱乏，高速質(zhì)人才更是鳳毛麟角。從業(yè)者基本來自企業(yè)改制分流人員，城市待業(yè)者，部隊復(fù)轉(zhuǎn)軍人和農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。相當(dāng)數(shù)量企業(yè)的人力資源隊伍在專業(yè)結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)方面與行業(yè)發(fā)展的要求存在較大差距。業(yè)主滿意度不高，從業(yè)人員也得不到社會的普遍尊重。從業(yè)者素質(zhì)的落后與業(yè)主的期望要求極不適應(yīng)，嚴(yán)重制約著行業(yè)的發(fā)展。
（二）物業(yè)管理師資隊伍現(xiàn)狀。企業(yè)的競爭，歸根到底是人才的競爭。優(yōu)秀的管理人員是公司的一面旗幟。物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的高低，關(guān)系到整個企業(yè)的興衰成敗。所以，加強行業(yè)人員的培訓(xùn)，提高管理人員的思想道德素質(zhì)、知識結(jié)構(gòu)素質(zhì)、個性心理素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力素質(zhì)等，具有積極的現(xiàn)實意義。這領(lǐng)域的教學(xué)在我國尤其內(nèi)陸地區(qū)，還處于初步探索階段。目前，中職物業(yè)管理教師基本上是改行、改專業(yè)而來的，大都沒有接受過系統(tǒng)的物業(yè)管理教育培訓(xùn)，許多教師缺乏實際經(jīng)驗，教學(xué)中理論闡述多、實踐講解少，靠自己的主觀想象進(jìn)行教學(xué)。有的甚至照本宣科或“照貓畫虎”，對學(xué)員提出的實際問題一知半解，似答非答，教學(xué)效果與企業(yè)和業(yè)主的要求之間存在距離。行業(yè)的快速發(fā)展，迫切需求盡快建立一支專業(yè)理論和實際技能都過硬的“雙師型”的師資隊伍。
二、物業(yè)管理職業(yè)教師應(yīng)具有的基本素質(zhì)
（一）職業(yè)道德素質(zhì)。教書育人是教師的天職。一個有責(zé)任感的物業(yè)管理教師，要用自己的言傳身教，品德風(fēng)范感召學(xué)員。物業(yè)管理從業(yè)人員來源復(fù)雜，文化知識、思想道德參差不齊，他們面對的業(yè)主也是形形的，千姿百態(tài)。要求從業(yè)者具有良好的執(zhí)業(yè)行為，而培訓(xùn)者教師首先要做到為人師表，從而引導(dǎo)感化他們。要把教師與育人緊密結(jié)合起來，針對不同的物業(yè)人員因材施教。大多物業(yè)人員因?qū)W歷低，自卑感較嚴(yán)重。干的工作瑣碎繁雜，忍氣吞氣，委曲求全的情況常有。教師要善于矯正員工的心態(tài)，疏導(dǎo)他們的情緒，引導(dǎo)他們端正服務(wù)態(tài)度。教師用自己的品德風(fēng)范能給學(xué)員以攻堅破難的力量，增強他們搞好服務(wù)的自信心。
（二）捕捉社會信息的能力。教師的知識結(jié)構(gòu)應(yīng)適應(yīng)我國物業(yè)管理行業(yè)市場化、專業(yè)化、社會化發(fā)展的趁勢。應(yīng)結(jié)合實踐和親身體會，善于發(fā)現(xiàn)問題，思考問題。要思想活躍、興趣廣泛，視野開闊。多深入物業(yè)管理行業(yè)一線，城市新舊小區(qū)或物業(yè)公司，經(jīng)常參加社區(qū)和物業(yè)企業(yè)的文化活動，更應(yīng)該成為活動的組織者和領(lǐng)頭人。教師要時刻關(guān)注本地區(qū)乃至全省全國的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，做到“知彼知己”，教學(xué)時才能左右逢源，游忍有余。因為物業(yè)管理涉及百姓生活的方方面面，從業(yè)人員管物還要管人，從而要求培訓(xùn)者的知識面要淵博，不能單一，必須具有開放性。這就要求教師“眼觀六路，耳聽八方”，善于捕捉社會信息，并總結(jié)提煉社會信息。
（三）精通房地產(chǎn)專業(yè)知識。物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，屬房地產(chǎn)行業(yè)的分支行業(yè)。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)今，房屋管理由過去的行政管理模式正逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣I(yè)化、經(jīng)營型的新體制，相關(guān)法律法規(guī)正逐步完善。物業(yè)管理的綜合性，要求培訓(xùn)者必須具備扎實地房地產(chǎn)相關(guān)知識，如建筑識圖、房屋設(shè)備設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。只有如此，才能“傳道、授業(yè)、解惑”。而且物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求教師要及時吸收新技術(shù)、新知識，才能勝任本職工作。
三、物業(yè)管理職業(yè)教師應(yīng)具有的教學(xué)能力
（一）完善設(shè)計能力。隨著計算機技術(shù)的不斷發(fā)展，各級各類教育正逐步進(jìn)入信息教育的時代，多煤體教學(xué)設(shè)備逐步普及。物業(yè)教師要將授課內(nèi)容、相關(guān)資料制作成精細(xì)、規(guī)范的課件，課件要有技術(shù)性、科學(xué)性、藝術(shù)性，層次清晰，圖文并茂。能根據(jù)學(xué)員的學(xué)習(xí)需求，編寫出優(yōu)秀的課件，不僅能提高教師的信息素養(yǎng)，也能促進(jìn)教師的專業(yè)化水平。
（二）提高授課能力。物業(yè)管理教學(xué)活動具有一定的綜合性，涉及到水、電、暖等實際運用知識，教者和聽者有時感到枯燥無味。這就要求教師能以風(fēng)趣幽默、輕松愉快等易被學(xué)員接受的方式進(jìn)行表達(dá)。教學(xué)中多進(jìn)行案例分析，能通過與學(xué)員互動交流的方式，充分調(diào)動學(xué)習(xí)興趣，采用各種技巧啟發(fā)引導(dǎo)學(xué)員深入思考，使自己的講解盡可能達(dá)到最佳效果。教者要明知，即使內(nèi)容再好，如果學(xué)員沒有聽進(jìn)去，也是徒勞無功的。
（三）優(yōu)化測試能力。有教必考。重教輕考，學(xué)習(xí)者會產(chǎn)生松懈偷懶的不良行為。學(xué)員的學(xué)習(xí)成績能反映教師的教學(xué)效果。目前，物業(yè)管理行業(yè)培訓(xùn)形式主要有崗前培訓(xùn)、取證培訓(xùn)、應(yīng)急（問題）培訓(xùn)、提高型培訓(xùn)等幾類。這些培訓(xùn)對象和職校在校生不同，他們已有一定的實戰(zhàn)經(jīng)驗，具備一定的知識技能。有的雖文化水平不高，學(xué)歷低，但實際操作能力很強。所以，應(yīng)根據(jù)不同類型，研究學(xué)員的實際，優(yōu)選合適的測試方法，不能千人一面。將傳統(tǒng)的辦法和現(xiàn)代的方法相互結(jié)合補充，達(dá)到公平、準(zhǔn)確、合理。要注重考察學(xué)員的發(fā)散性思維。考試畢竟是手段，不是目的，這點教者始終要清楚。
被稱為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)，經(jīng)過30年的發(fā)展，已顯現(xiàn)出越來越強的生機。而這方面的教學(xué)還處于探索開發(fā)階段。為適應(yīng)蓬勃發(fā)展的市場化城市管理的需要，我們承擔(dān)教學(xué)任務(wù)的教師，將努力探索科學(xué)有效的教學(xué)方法，進(jìn)一步提高個人能力素質(zhì)，與物業(yè)管理企業(yè)攜手并進(jìn)，共同創(chuàng)造文明、舒適、安全的居住環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
[1]《物業(yè)管理基本制度與政策》中國物業(yè)管理培訓(xùn)指定教材。
1.1物業(yè)的管理層對于標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)不夠重視在標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)方面，物業(yè)管理層沒有足夠的重視，其認(rèn)為物業(yè)管理只要有相關(guān)的制度就可以了，并沒有安排專門負(fù)責(zé)此類工作的人員,只有在企業(yè)需要的時候以及撰寫產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)時,才做一些相關(guān)知識的學(xué)習(xí)。在很多物業(yè)的管理者眼中，標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)并不是很有意義，同時由于受到社會計劃經(jīng)濟(jì)思想的影響,認(rèn)為企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工作只不過是完成上級安排的任務(wù),本著完成任務(wù)的心態(tài)去做，并沒有投入太多的心思，沒有從市場經(jīng)營的角度去挖掘標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)的重要性。
1.2物業(yè)管理的體系不夠完善如今，我國的物業(yè)管理體系不盡完善，各家物業(yè)公司都實行各自的體制，整體的體制還需要重新思考和構(gòu)建。各級管理者需要達(dá)成一致，并且理順關(guān)系，例如管委會、政府以及物業(yè)管理公司的權(quán)利和責(zé)任都需要進(jìn)一步的明確。以成都市為例，在近幾年竣工的住宅小區(qū)中，物業(yè)管理呈現(xiàn)三種形式：第一種是由與房產(chǎn)開發(fā)商合作的企業(yè)進(jìn)行管理，第二種是由政府房地產(chǎn)的管理部門進(jìn)行管理，第三種是由產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商自己運營管理，這三種的管理模式占據(jù)了所有管理模式中的三分之一左右。其中很多的物業(yè)管理都是局部的或者是單一存在的，部分物業(yè)的管理部門把物業(yè)管理只當(dāng)成了一種簡單的生活和收取費用的活動，往往忽視了自身的建設(shè)，在企業(yè)的發(fā)展和專業(yè)管理的方面既沒有長遠(yuǎn)的規(guī)劃也沒有具體的措施，沒有建立統(tǒng)一的目標(biāo)和責(zé)任獎懲制度，長此一來企業(yè)在一種沒有壓力也沒有動力的環(huán)境下發(fā)展，對成本不詳細(xì)計算，年終也沒有大型的審核，對于企業(yè)應(yīng)該采取哪些模式去發(fā)展，應(yīng)該建立那些管理方面的標(biāo)準(zhǔn)也沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，照搬別的企業(yè)的規(guī)章制度，不去研究對于自己適不適合，往往不能達(dá)到很好的效果。
1.3標(biāo)準(zhǔn)化的執(zhí)行者缺乏相應(yīng)的能力我國目前的物流公司的工作主要以開會和查資料為主,不重視工作方式的完善和自身的業(yè)務(wù)水平的提高,甚至有的企業(yè)根本沒有專門負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的人員,更無法去談起業(yè)務(wù)能力的提升,最終導(dǎo)致企業(yè)人員的水平比較有限,對于標(biāo)準(zhǔn)化沒有正確的認(rèn)識，固而實施標(biāo)準(zhǔn)化也就比較有難度。在建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的時候不但花費的時間長而且需要修改的地方也比較多。隨著人們生活水平的提高，人們對物業(yè)的服務(wù)要求也在提高,過去的物業(yè)管理企業(yè)的較低的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及低成本的運營模式已經(jīng)滿足不了人們的需求。現(xiàn)在的生活節(jié)湊要求企業(yè)能夠建立標(biāo)準(zhǔn)化體系去進(jìn)行物流管理，提高服務(wù)的質(zhì)量。
1.4物業(yè)管理相關(guān)法律不健全目前，我國的針對住宅小區(qū)的物業(yè)管理方面的法律建設(shè)不完整，例如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、對于住宅小區(qū)的經(jīng)營資質(zhì)的審查、小區(qū)的驗收交接等關(guān)于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重要的問題都缺乏相關(guān)的法律規(guī)定。長此以往，造成了我國的物業(yè)管理與法律法規(guī)脫軌，在建立標(biāo)準(zhǔn)化的過程中，缺乏基本的法律法規(guī)保障。
2如何實施物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)
2.1完善物業(yè)管理體系標(biāo)準(zhǔn)化體系需要根據(jù)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),按照發(fā)展要求和物業(yè)管理目標(biāo),有序、有規(guī)劃的具體實施。所以在建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的第一步便是建立完善的物業(yè)管理體系，同時加強物業(yè)全體員工對標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識,充分發(fā)揮標(biāo)準(zhǔn)化的效果。可以成立一個專業(yè)的建立標(biāo)準(zhǔn)化體系的小組，這個小組里面的成員必須有管理層參與,提出和現(xiàn)在生活節(jié)奏相適應(yīng)的發(fā)展任務(wù),同時制定有效的標(biāo)準(zhǔn)化制度,全面負(fù)責(zé)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的全面工作。
2.2加強物業(yè)公司的相關(guān)的資質(zhì)管理房地產(chǎn)的行政部門應(yīng)該對物業(yè)公司實行比較嚴(yán)格的管理，進(jìn)行嚴(yán)格的審核，不定期的抽查其服務(wù)經(jīng)營情況，督促物業(yè)公司向大型化、正規(guī)化發(fā)展，創(chuàng)造規(guī)模化的效益，并對經(jīng)營的比較好的公司進(jìn)行獎勵，將其像物業(yè)管委會推薦。
2.3加大政府的監(jiān)管力度政府部門應(yīng)該加大力度對物業(yè)管理部門進(jìn)行扶持。同時監(jiān)督開發(fā)商各項費用如養(yǎng)護(hù)費、維修、綠化養(yǎng)護(hù)費等實行全方位和全過程的監(jiān)督，保證這些資金能夠及時到位，并將其科學(xué)合理地服務(wù)于業(yè)主。房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主委員會有權(quán)對物業(yè)管理公司的日常管理，公共設(shè)施及房屋，各項收費，維修和搭亂建、設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施用途和改變房地產(chǎn)，以及不履行管理辦法、物業(yè)管理合同、規(guī)定的行為進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。
2.4建立經(jīng)營型物業(yè)管理模式經(jīng)營型物業(yè)管理運作的主要內(nèi)容包括物業(yè)管理、租賃、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。據(jù)了解，國內(nèi)外健康成熟的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，大多數(shù)都為客戶提供租賃、估價、交易、咨詢、維護(hù)等服務(wù)。國外發(fā)達(dá)國家注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動物業(yè)的租售。因此我國的物業(yè)建設(shè)也應(yīng)以經(jīng)營型的物業(yè)管理模式為主，同時還要重視相關(guān)人才的培養(yǎng)，做好宣傳，讓物業(yè)管理成為一種社會認(rèn)可的高層次工作，鼓勵大量的人才投入其中。
3結(jié)束語
關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)；消防安全管理；應(yīng)對措施
1引言
隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的推行和發(fā)展，催生了很多服務(wù)型的新興企業(yè)，比如小區(qū)物業(yè)消防安全管理服務(wù)行業(yè)，就是當(dāng)前非常受人矚目的行業(yè)。從本質(zhì)上說它屬于一種綜合的管理服務(wù)體系，而消防安全是服務(wù)體系中的一個重要的內(nèi)容，為的就是為小區(qū)居民提供一種安全、健康、舒心的居住環(huán)境。但是由于各種主觀因素和客觀因素的緣由，導(dǎo)致消防安全工作不能在小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理順利地實施，甚至還出現(xiàn)了嚴(yán)重的火災(zāi)事故和人員傷亡的現(xiàn)象，這已經(jīng)嚴(yán)重地影響了小區(qū)居民乃至社會群眾的人生財產(chǎn)安全。因此，消除小區(qū)物業(yè)消防的安全隱患以及加強居民的消防安全意識工作迫在眉睫，政府相關(guān)部門以及小區(qū)物業(yè)管理人員必須對此高度的重視，提出解決的措施，保證小區(qū)居民的人身財產(chǎn)安全。
2小區(qū)物業(yè)消防安全方面存在的隱患
2.1小區(qū)建設(shè)整體缺乏安全消防設(shè)計和規(guī)劃
現(xiàn)在很多小區(qū)在最開始的立項設(shè)計上沒有完全將整體的消防規(guī)劃設(shè)計納入到其中，不符合國家頒發(fā)的《建筑設(shè)計防火規(guī)范》的要求和相關(guān)規(guī)定，在消防設(shè)施及器材的配備和使用上都沒有按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來。特別是一些房地產(chǎn)的開發(fā)生為了降低購買消防設(shè)施的成本，進(jìn)而獲得更大的利益，而使用不合格標(biāo)準(zhǔn)的消防設(shè)備，或者器材配套根本不齊全，小區(qū)多個地方根本沒有配備消防器材。除此之外，某些小區(qū)的暖氣管道以及煤氣管道等暴露在外面，架空高度太低，固定不牢等現(xiàn)象非常常見。以上這些現(xiàn)象都十分容易導(dǎo)致火災(zāi)事故或者是意外情況的發(fā)生，存在著很大的安全隱患，倘若一旦出現(xiàn)問題，后果將不堪設(shè)想。
2.2沒有將消防安全管理的相關(guān)內(nèi)容引入到小區(qū)的物業(yè)管理中
當(dāng)前我國小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，但是仍然存在著不少弊端，值得引起大家的重視和關(guān)注。尤其是在小區(qū)物業(yè)消防安全管理方面上，存在著些許問題，具體來說主要體現(xiàn)在以下這幾個方面：1.小區(qū)物業(yè)安全管理的主要內(nèi)容和精力都放在了防盜問題上，對于消防安全管理的責(zé)任不到位，沒有重視起來，甚至沒有與之相關(guān)的比較完善的小區(qū)物業(yè)消防安全應(yīng)急預(yù)案。2.物業(yè)公司的工作人員自身的管理能力以及專業(yè)素質(zhì)不強，沒有經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和訓(xùn)練，對消防安全的相關(guān)知識理論掌握得不夠透徹，甚至連基本的消防器材的操作都不會，這是非常嚴(yán)重的問題。這就意味著一旦有意外事故發(fā)生，小區(qū)居民將無法得到最有效的疏散和安全保障。
2.3小區(qū)居民的消防安全意識不強
隨著人們生活水平的提高，對生活的基本要求已不再局限于溫飽上，將更多的心思放在了追求生活的品質(zhì)和審美上。因此，在裝修房子和購買家具時，過分追求個性化和好看的裝飾，在裝修材料以及材質(zhì)上沒有充分的考慮，導(dǎo)致使用的家具材料都是非常容易燃燒的，有很大的安全隱患。還有一點非常重要的就是，小區(qū)居民的消防安全意識不強，反倒是防盜意識非常強烈，幾乎各家各戶的陽臺窗戶都裝了防護(hù)欄，以防小偷破窗而入。但是這樣一來，小區(qū)的整棟樓都是護(hù)欄的話，倘若發(fā)生火災(zāi)或是意外情況，不利于逃生和疏散。
3應(yīng)對小區(qū)物業(yè)消防安全問題的對策
3.1小區(qū)物業(yè)管理嚴(yán)格按照規(guī)定要求進(jìn)行消防規(guī)劃設(shè)計
隨著地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，國家對于小區(qū)物業(yè)消防安全管理行業(yè)也提出了最新的要求，對此還制定了相關(guān)的法律法規(guī)，對消防器材購置的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了硬性的規(guī)定，不得使用不合格的消防設(shè)施。除此之外，消防安全設(shè)計單位在編寫消防設(shè)計備案時，一定要嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計防火規(guī)范》等國家頒布的相關(guān)法律的要求和規(guī)定。消防部門要嚴(yán)格審查和監(jiān)督小區(qū)消防安全管理的每一個細(xì)節(jié)，實實在在地落實每一步。另外，當(dāng)?shù)氐墓蚕辣O(jiān)督機構(gòu)也要肩負(fù)起該肩負(fù)的職責(zé)，對小區(qū)物業(yè)消防管理的每一個環(huán)節(jié)嚴(yán)格地把控和驗收，對于不符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)的，要責(zé)令其進(jìn)行整改和完善，保證小區(qū)物業(yè)的消防安全管理順暢進(jìn)行。
3.2明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責(zé)
明確小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理的消防安全職責(zé)就是要求小區(qū)物業(yè)管理部門嚴(yán)格遵守《中華人民共和國憲法》中的相關(guān)規(guī)定，對消防安全管理的事務(wù)以及工作職責(zé)做到心中有數(shù)，制定滿足生活實際的消防安全管理條例。最好是能組織起一個志愿消防隊，定期對小區(qū)的消防安全進(jìn)行排查和巡視，保證能在第一時間對突發(fā)狀況進(jìn)行控制和營救；另外就是定期對小區(qū)的消防器材和設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)和維護(hù)，定期組織消防演習(xí)，提高居民的逃生本領(lǐng)。
3.3提高小區(qū)居民的消防安全意識
一是對小區(qū)物業(yè)的管理人員進(jìn)行消防安全知識的培養(yǎng)和專業(yè)技能的訓(xùn)練，通過一系列的教育活動和培訓(xùn)讓每一個消防安全管理人員深刻認(rèn)識到消防安全管理的必要性；二是小區(qū)物業(yè)的管理人員可以定期開展消防活動，宣傳消防安全的重要性，讓每一位小區(qū)居民自發(fā)地參與進(jìn)來，從自身做起，然后傳遞給更多的人這種消防安全的意識。同時也在一定程度上提高了小區(qū)居民的消防安全自救的能力。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；財務(wù)管理
1物業(yè)公司財務(wù)管理的現(xiàn)狀和難點
物業(yè)管理指的就是派遣專業(yè)的人員，受物業(yè)所有人員的委托，依據(jù)我國的相關(guān)法律法規(guī)，遵從簽署合同的各項條約，對已經(jīng)完成建設(shè)并且投入應(yīng)用的房屋建筑物以及相應(yīng)的配套設(shè)施，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)的手段對其進(jìn)行全面的、有效的管理。目前，物業(yè)公司財務(wù)管理主要存在以下難點。
1.1財務(wù)控制體系薄弱
1.1.1物業(yè)管理費定價偏低或收費不足。一方面前幾年物業(yè)項目一般由“誰開發(fā)誰管理”，即房屋建成初期由房開商成立的物管公司進(jìn)行管理，為促進(jìn)銷售，一些物業(yè)管理費定價偏低（特別是住宅項目），有些甚至低于成本價，項目開發(fā)完畢或銷售完成后，房開商不再對物管進(jìn)行補貼，物管公司再進(jìn)行調(diào)價比較困難；另一方面，即使物管費定價合理，受入住率和收費率的影響，物業(yè)公司收到的管理費也會存在不足情況，難以維持公司和物業(yè)項目的正常運行，物業(yè)公司往往采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、減少人員配置等措施，但這樣使得物管服務(wù)品質(zhì)下降，反過來又造成收費困難，形成惡性循環(huán)。
1.1.2由于物業(yè)管理行業(yè)特性，使得物業(yè)公司在收費時時常會有項目繁雜、金額小、涉及現(xiàn)金多等特點，如果公司的財務(wù)管理制度不健全，再加上執(zhí)行力度不夠、監(jiān)督不嚴(yán)格，可能會有收取資金被流失、不按時入賬、收費臺賬記假賬等風(fēng)險，給公司帶來損失。對于資金支出也同樣存在零星、繁雜、現(xiàn)金使用頻繁的特點，如物資采購就分保潔用、設(shè)備設(shè)施維保用、護(hù)衛(wèi)用、食堂用等各類物資，品種數(shù)量多且采購頻繁，如果公司財務(wù)管理制度不健全、支出審核審批手續(xù)不嚴(yán)，也極易造成公司人工和采購成本上升、滋生腐敗，影響物業(yè)公司的服務(wù)品質(zhì)和效益，阻礙公司的長足發(fā)展。
1.1.3財務(wù)人員的素質(zhì)問題，出于成本效益原則考慮以及受物管項目規(guī)模的限制，物業(yè)企業(yè)在人員崗位配置上往往不足，無法做到專人專崗，尤其是小規(guī)模物管項目。財務(wù)部門也是如此，特別是基層財務(wù)人員如收費員通常兼物業(yè)管理服務(wù)崗位，不僅要具備財務(wù)人員的基本素質(zhì)，還要有物業(yè)管理的業(yè)務(wù)能力，現(xiàn)實中能達(dá)到該能力要求的人員很少，不能讓財務(wù)管理在企業(yè)基礎(chǔ)管理和控制中發(fā)揮很好的作用。
1.2缺乏現(xiàn)代化的管理理念和手段
現(xiàn)代的管理理念和手段是保證物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的重要基礎(chǔ)。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的應(yīng)用，物業(yè)管理逐步走向市場規(guī)范化、物管項目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能適應(yīng)現(xiàn)代物管的需要，同時也對財務(wù)管理提出新的要求，如物管項目前期方案制定、投標(biāo)、前期介入，以及后續(xù)管理都需要財務(wù)管理的全程參與和介入，如果企業(yè)還在以陳舊的理念和手段進(jìn)行物業(yè)管理，勢必限制企業(yè)業(yè)務(wù)的拓展，影響企業(yè)管理的質(zhì)量效果和經(jīng)濟(jì)效果，同時給財務(wù)管理增加了工作量與難度，難以發(fā)揮財務(wù)在企業(yè)內(nèi)部控制和監(jiān)督管理中的作用。
2解決物業(yè)公司財務(wù)管理難點的措施
本人從事物業(yè)公司的財務(wù)工作多年，總結(jié)建議以下幾條措施以供參考：
2.1完善公司財務(wù)管控制度并有效實施
公司應(yīng)高度的重視財務(wù)管理制度的建立健全與有效實施，財務(wù)部門應(yīng)對物業(yè)管理流程中涉及的財務(wù)事項進(jìn)行全方面的梳理，包括方案制定、價格測算、收費流程、臺賬管理、票據(jù)管理、人員工資、物資采購與庫存管理、資金支付審核流程與審批權(quán)限等方面，建立健全財務(wù)管理制度和具體實施細(xì)則，并在實際運用中根據(jù)管理要求及時修改完善。嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)管控制度，定期不定期檢查制度執(zhí)行情況，可以將制度執(zhí)行情況作為部門（項目）考核指標(biāo)之一，納入部門（項目）的工作績效管理，以保證制度能得以很好的落實和實施。
2.2資金收支管控方面
資金收入管理重點規(guī)范收款流程管理，包括收款標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范開票、交款時限、記賬要求、管理報表的編報等細(xì)節(jié)管理，有條件的可以利用現(xiàn)代信息技術(shù)將收款流程納入財務(wù)信息系統(tǒng)管理，以提高管理效率，同時建立內(nèi)部和外部（業(yè)主或客戶）的監(jiān)督機制，對收款流程進(jìn)行檢查監(jiān)督，減少資金收取過程中的損失。
2.3提高財務(wù)人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平
財務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力，對財務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率有著決定性的影響。物業(yè)公司應(yīng)重視財務(wù)管理人員的職業(yè)素養(yǎng)與業(yè)務(wù)能力提升，主要做到以下幾點：①建立和完善財務(wù)管理部門的部門職責(zé)、崗位設(shè)置和崗位說明。②嚴(yán)格把關(guān)財務(wù)人員上崗前的資格要求，如學(xué)歷、從業(yè)資格證、職稱等。③注重財務(wù)人員培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理相關(guān)知識、法律法規(guī)、公司各項規(guī)章制度，特別是基層財務(wù)人員要熟悉公司業(yè)務(wù)管理制度和財務(wù)管理制度，能熟練運用到實際工作中。④定期對財務(wù)人員進(jìn)行工作績效和職業(yè)素養(yǎng)的考評，將工作績效與個人待遇、晉級掛鉤，調(diào)動財務(wù)人員的積極性。對于財務(wù)人員的違規(guī)違紀(jì)行為，應(yīng)及時采取處罰、調(diào)離財務(wù)崗位、辭退等措施，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)追究法律責(zé)任。⑤有條件的物業(yè)公司，應(yīng)對財務(wù)人員定期輪崗，以提高物業(yè)公司財務(wù)管理工作質(zhì)量。
2.4開展財務(wù)分析，發(fā)揮財務(wù)管理預(yù)警作用
物業(yè)公司財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，組織分析公司和項目的現(xiàn)狀，包括現(xiàn)有資源、管理規(guī)模、管理水平等，組織編制公司和項目年度預(yù)算，協(xié)助公司決策層制定公司年度管理目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)、下達(dá)具體考核指標(biāo)（包括管理指標(biāo)、經(jīng)營指標(biāo)）。定期統(tǒng)計匯總公司、項目各項指標(biāo)的實際完成情況，對照預(yù)算及目標(biāo)，分析差異的內(nèi)外部原因，及時向公司管理層及項目反饋預(yù)算執(zhí)行情況、警示所發(fā)現(xiàn)的管理和經(jīng)營風(fēng)險等信息，以便公司能采取措施及時解決經(jīng)營管理中的問題和風(fēng)險，做到“事前和事中控制”，充分發(fā)揮財務(wù)管理的預(yù)警作用。
3結(jié)語
來***物業(yè)管理有限公司實習(xí)的**大學(xué)高職學(xué)院物業(yè)04級的**同學(xué)，在一個月的實習(xí)期內(nèi)，用他的實際行動，給我公司全體員工留下了深刻的印象。
我們***物業(yè)公司隸屬于新疆***股份有限公司，位于烏魯木齊市中山路與紅旗路交匯處，是烏魯木齊市商業(yè)最繁華、人員最集中的場所，***物業(yè)公司主要對***大廈、***中學(xué)、***中學(xué)、***醫(yī)院等進(jìn)行物業(yè)管理以及公共秩序維護(hù)、公共衛(wèi)生維護(hù)等專項服務(wù)，因所管理的項目涉及商業(yè)、教育、醫(yī)療等多種行業(yè)，對物業(yè)服務(wù)人員的要求很高；**同學(xué)來實習(xí)的這一個月，正處冬季最冷的時候，加上逢春節(jié)大假物業(yè)公司工作最忙，**同學(xué)與我公司各部門員工一起，發(fā)揚了吃苦耐勞、務(wù)實團(tuán)結(jié)的精神，受到了我公司員工的一致好評。
我公司由行政辦公室、保安部、保潔部、工程部等部門組成，**名同學(xué)這一個月分別被分配到保安部、保潔部、工程部這三個一線部門進(jìn)行實習(xí)。
雖然一個月在不同的部門和工作崗位，但**同學(xué)在工作中所表現(xiàn)的積極性和主動性，以及與各部門員工之間的溝通能力和協(xié)調(diào)能力，都真實體現(xiàn)了他對待此次實習(xí)生活的重視度和強烈完成實習(xí)任務(wù)的使命感。
**同學(xué)被分配在各部門實習(xí)后，他能夠迅速進(jìn)入工作角色，虛心向班組負(fù)責(zé)人了解部門工作的相關(guān)程序和要點，并認(rèn)真運用到實際工作之中，同時經(jīng)常與部門負(fù)責(zé)人溝通，匯報自己的思想和工作中的認(rèn)識，實習(xí)后期，能在無人督促的情況下較好的完成部門布置的各項工作。在保安部實習(xí)時，他與部門其他員工一樣值班、加班，在寒冷的風(fēng)雪中疏導(dǎo)停車場進(jìn)出車輛，認(rèn)真巡查大廈設(shè)施設(shè)備和安全防范，把自己的對待工作的態(tài)度放在公司正式一員的高度，在工作實踐中鍛煉了意志；在工程部實習(xí)期間，他認(rèn)真向部門負(fù)責(zé)人及公司老員工請教各設(shè)施設(shè)備的功能、使用方法、操作規(guī)程和注意事項，同時，與部門維修人員一起進(jìn)入一線現(xiàn)場進(jìn)行檢查、維護(hù)和維修，從不因是實習(xí)便放松對自己的要求，因他虛心好學(xué)，勤勞踏實，部門員工已經(jīng)習(xí)慣的把他當(dāng)作部門的一員；在最苦、最累的保潔部實習(xí)期間，他與其它員工一起打掃衛(wèi)生，一起值班，再苦、再累也沒聽到過一聲怨言與牢騷，他不但體會了工作上的苦與累，還更深一層了解了在工作中人與人之間的團(tuán)結(jié)協(xié)作是多么重要；因在各部門實習(xí)時的工作非常緊張，他充分利用業(yè)余時間（甚至放棄了公司給予的春節(jié)期間的休息）向公司領(lǐng)導(dǎo)及辦公室負(fù)責(zé)人請教物業(yè)行業(yè)相關(guān)知識，了解協(xié)調(diào)和處理業(yè)主與物業(yè)之間各種關(guān)系的方法，對物業(yè)管理與服務(wù)都有了較為深刻的認(rèn)識。**同志在這次的實習(xí)經(jīng)驗中所表現(xiàn)出的勤奮好學(xué)的精神和堅韌的耐力以及與其它同事的合作力，將為他今后走上真正工作崗位打下堅實的基礎(chǔ)。
這次實習(xí)，**同學(xué)是第一次接觸物業(yè)管理，雖然他很認(rèn)真、很努力，但因時間較短，在物業(yè)管理非常復(fù)雜的實際工作中還有許多要學(xué)習(xí)，但他對待此次實習(xí)和工作的態(tài)度，很讓我們感動，一位成功的日本企業(yè)家士光敏夫曾總結(jié)：“人們能力的高低強弱之差固然是不能否定的，但這決不是人們工作好壞的關(guān)鍵，關(guān)鍵在于他們有沒有干好工作的強烈愿望”，我們認(rèn)為**大學(xué)高職學(xué)院物業(yè)04級的**同學(xué)，在實習(xí)期里，用實際行動，證明了他不單純具備學(xué)習(xí)的能力，更加具備工作的能力和社會實踐的能力。
我國物業(yè)管理行業(yè)的兩種運營模式,一種為物業(yè)管理公司將管理費作為收入,扣除運作支出后的剩余管理費用則是利潤,若管理費用收不抵支,則由物業(yè)管理公司來彌補的包干制,這種計費方式是現(xiàn)今大多數(shù)物業(yè)管理公司所奉行的;另外一種,在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的酬金制,目前,這種模式還不為廣泛使用。
酬金制的推行受到傳統(tǒng)模式?jīng)_擊而引發(fā)的矛盾,最突出的是物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)不穩(wěn)定,如小區(qū)內(nèi)有人不交物業(yè)費,物業(yè)企業(yè)為保證自身利益往往會在服務(wù)上大打折扣,并最終導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主之間的“惡性循環(huán)”。隨著《物業(yè)管理條例》的實施以及配套的《物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的推行,“酬金制”的概念被首次提了出來。國家發(fā)改委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中的“業(yè)主可以在收費方式上選擇包干制或酬金制” 這一規(guī)定有利于保障物業(yè)管理費能夠全部用于物業(yè)管理,業(yè)主明明白白消費。
酬金制相對包干制而言,要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。“更透明”是因為包干制管理的小區(qū),業(yè)主從法律上是無權(quán)查物業(yè)費支出情況的,而實行酬金制的小區(qū),業(yè)主則有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本;“更規(guī)范”是從物業(yè)管理費的使用上來說,物業(yè)公司管理的是所有業(yè)主的公共財產(chǎn),哪些該修、哪些該換、用多少成本來維護(hù)等等問題,應(yīng)該由業(yè)主自己決定。物業(yè)公司只是一個代管機構(gòu),無權(quán)替業(yè)主做主。因此,把物業(yè)維護(hù)成本和物業(yè)管理服務(wù)費分開的酬金制顯得更規(guī)范;“更節(jié)省”是暫時的。因為目前的稅法規(guī)定:成本不計稅,管理費計稅。也就是說,酬金制管理的小區(qū),劃歸成本的那一部分費用現(xiàn)在是不用交稅的,只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費必須交5.5%的稅。
從根本上提高物業(yè)服務(wù)水平,減少業(yè)主與物業(yè)公司的摩擦,也應(yīng)該從物業(yè)管理的收費模式上改革――實行酬金制。目前,在居住小區(qū)里,物業(yè)公司在提供服務(wù)時采取的收費模式基本上是包干制,這種收費模式的最大弊病就是――同等收費標(biāo)準(zhǔn)下,提供的服務(wù)項目越多、水平越高,物業(yè)公司的利潤就越低,所謂干得越多越好,掙得就越少。這樣一來,一些物業(yè)公司往往以降低服務(wù)水平、減少服務(wù)項目來獲取更多的利潤。而酬金制收費模式下,政府制定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將成為業(yè)主要求物業(yè)公司的一個參考標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主委員會可根據(jù)小區(qū)的實際情況和大多數(shù)業(yè)主的要求自己決定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),選擇到合適的才是最好的。這樣才可能從根本上實現(xiàn)業(yè)主的監(jiān)督,從根本上讓物業(yè)公司在為利益而工作的同時也關(guān)注自己的榮譽,從而最終實現(xiàn)提高物業(yè)管理水平的目的。
滯后于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的包干制已逐漸暴露出物業(yè)管理公司與物業(yè)管理公司的雇傭者即業(yè)主之間無法達(dá)成共識的矛盾,所以包干制勢必將退出歷史舞臺,而包干制的真正退出,只是時間與政策的問題。一部分采取包干制收費模式的物業(yè)管理公司對于帳目的不公開,導(dǎo)致了業(yè)主對服務(wù)起不到監(jiān)管的作用,而且影響物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的良好溝通,給雙方造成了不必要的麻煩。隨著社會對市場的規(guī)范以及物業(yè)管理行業(yè)趨于專業(yè)化的發(fā)展,酬金制將是最適合物業(yè)管理行業(yè)的一種運營模式,這體現(xiàn)在它的透明性,規(guī)范性,和經(jīng)濟(jì)性上。
由于物業(yè)管理市場的慣性,酬金制的實行必將收到一定時期的阻礙,由于受到政策與行業(yè)氛圍的限制,物業(yè)管理的運營模式起碼在短期內(nèi)是無法撼動一直以來占據(jù)整個物業(yè)管理行業(yè)主導(dǎo)的包干制的。酬金制并不適合所有的社區(qū)。選擇酬金制要求該小區(qū)的業(yè)主委員會成員有能力監(jiān)督物業(yè)公司。而且,小區(qū)的業(yè)主們要有足夠的信心。如果大家覺得沒有這個能力,建議還是選擇包干制比較好。事先與物業(yè)公司協(xié)商好,給多少錢出什么活,賠了賺了物業(yè)公司自己算。也就是說,實行酬金制的小區(qū),業(yè)主委員會既要監(jiān)督物業(yè)公司的行為,也要監(jiān)督物業(yè)公司的賬目。包干制則簡單得多,只需要監(jiān)督物業(yè)公司的行為就行了。
從目前的現(xiàn)實情況來看,實行市場調(diào)節(jié)行為的經(jīng)濟(jì)適用房物管收費還是應(yīng)該采取包干制的方式。酬金制是物管收費完全市場化的一種收費方式。物業(yè)收費調(diào)整是跟經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)水平有關(guān)的,有的小區(qū)增加了對硬件設(shè)施的投資,引入了智能化系統(tǒng),在后期管理中也需要對這些系統(tǒng)進(jìn)行管理和維護(hù),增加這部分費用是合理的。經(jīng)濟(jì)適用房更適合采取包干制的收費形式,因為一旦實行酬金制,物業(yè)管理將是一種完全市場化的運行。它不僅要求業(yè)主委員會在完全代表全體業(yè)主利益的同時具備較高的素質(zhì)和相關(guān)知識,而且物業(yè)收費實行市場調(diào)節(jié)價標(biāo)準(zhǔn)也是必要的前提。
物業(yè)管理全面實行酬金制依然存在一定的難度,關(guān)鍵還在于缺少一個公認(rèn)的機構(gòu)來對物業(yè)管理公司進(jìn)行監(jiān)督。酬金制在那些大型高檔樓盤實行比較容易,而在一些比較老的中小盤實行比較困難,因為實行酬金制肯定意味著目前的管理費要上升。酬金制的另外一個問題是物業(yè)管理公司拿的是固定工資,缺乏有效的激勵措施。
事實上,酬金制和包干制各有利弊,就住宅而言,國外是酬金制占主導(dǎo),國內(nèi)則是包干制占主流。酬金制和包干制其實各有利弊,無論國內(nèi)還是國外,這兩種收費方式都有市場。很多人認(rèn)為酬金制很透明,不會有暴利和黑洞。實際上,任何法律法規(guī)都不可能無懈可擊,對于一些不講信譽的企業(yè),只要想鉆空子,都能找到縫隙。國外的物業(yè)管理之所以糾紛比國內(nèi)少,與他們實行市場化的時間較長有很大關(guān)系,不講信譽的企業(yè)經(jīng)過優(yōu)勝劣汰早已不復(fù)存在。物業(yè)管理的好壞不在于采取哪種管理模式,而在于市場化程度的高低和企業(yè)的自律。
目前我國的物業(yè)管理市場尚不完全具備商業(yè)化特征。商業(yè)化機制是一個更加市場化的機制,只有在商業(yè)化相對發(fā)達(dá)的階段,才有可能推行物業(yè)管理的酬金制,但是在目前我們國家的現(xiàn)狀下,并不完全適合。大量的業(yè)主關(guān)心的問題是哪里的物業(yè)費收得高了或低了,而不是物業(yè)管理費的真正使用情況。他們不關(guān)心或者說也沒有能力關(guān)心物業(yè)管理的經(jīng)費使用情況。這就說明,目前中國的物業(yè)管理,尚處于初級階段,雖然已經(jīng)有了某些商業(yè)化的萌芽,但是尚不具備完全商業(yè)化的條件。再者,物業(yè)管理的酬金制需要社會信用和監(jiān)管體系的保障。現(xiàn)有的物業(yè)管理委員會,由于其人員組成的特殊性(兼職等)和法律地位的不確定性,根本無法滿足物業(yè)管理的要求,也談不上有力的監(jiān)管物業(yè)管理公司的活動,從而只能“配合物業(yè)管理企業(yè)工作”。如果業(yè)主委員會不具備監(jiān)管能力和水平,那么酬金制的推行只不過是在物業(yè)公司原有的利潤水平上再加上幾十萬甚至上百萬的“酬金”,沒有實際意義,而且極有可能為業(yè)主特別是中小社區(qū)的業(yè)主帶來更大的負(fù)擔(dān)。
酬金制,作為適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制下,極具促進(jìn)物業(yè)管理行向?qū)I(yè)化發(fā)展動力的運營模式,無論其是否具有現(xiàn)行的可能性,它都將是物業(yè)管理行業(yè)在運營模式方面的發(fā)展方向。盡管在特定的適應(yīng)階段會出現(xiàn)不可避免的障礙和困難,相信在逐步發(fā)展的過程中,酬金制定會趨于健全和完善,從而促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)良性發(fā)展。
基于實用主義教育理論，美國教育家杜威提出了任務(wù)型教學(xué)模式[1]。該模式的核心思想是：學(xué)生是教育的中心，教學(xué)就是引導(dǎo)學(xué)生在課堂活動中進(jìn)行學(xué)習(xí)。教師在課堂上設(shè)定任務(wù)，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下完成各種任務(wù)。因此，任務(wù)型教學(xué)模式也可以稱為任務(wù)教學(xué)法。這種課堂教學(xué)的目的十分明確、教學(xué)內(nèi)容具體真實、教學(xué)效果顯著。任務(wù)型教學(xué)是活動教學(xué)觀在語言教學(xué)領(lǐng)域的一種實踐。首先，任務(wù)型教學(xué)以活動貫穿教學(xué)始終，激發(fā)學(xué)生主動學(xué)習(xí)。其次，任務(wù)型教學(xué)遵循了現(xiàn)代認(rèn)知心理學(xué)廣義知識觀有關(guān)陳述性知識和程序性知識劃分的理論。最后，任務(wù)型教學(xué)把以活動促發(fā)展的理念落實在教學(xué)過程中。任務(wù)型教學(xué)表現(xiàn)出三大優(yōu)勢：體現(xiàn)了新的語言學(xué)習(xí)觀和教學(xué)觀；拉近了課堂與生活的距離；把培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)能力作為教學(xué)目標(biāo)之一，并落實在具體教學(xué)環(huán)節(jié)上。與此同時，合作學(xué)習(xí)、共同協(xié)商在有利于培養(yǎng)交際能力的同時也使學(xué)習(xí)者學(xué)會合作、學(xué)會共處，其意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了語言學(xué)習(xí)活動本身。Willis把任務(wù)型教學(xué)過程分成任務(wù)前、任務(wù)輪和語言聚焦[2]三階段：任務(wù)前階段是任務(wù)的起始階段，教師在這一階段充當(dāng)促進(jìn)者的角色。教師要為學(xué)生提供有益的輸入，幫助他們熟悉話題，識別新詞和短語。這一階段的目的在于突出任務(wù)主題，激活相關(guān)背景知識，減輕學(xué)生的心理負(fù)擔(dān)。任務(wù)輪階段是學(xué)生運用語言完成任務(wù)的階段。教師在這一階段充當(dāng)監(jiān)控者的角色。在這一階段的初期，學(xué)生結(jié)對或以小組為單位完成任務(wù)，表達(dá)自我；教師監(jiān)控并幫助學(xué)生用目標(biāo)語交流。教師不為糾正錯誤而打斷學(xué)生的交談，學(xué)生有充分的語言表達(dá)機會。任務(wù)只求可交際，不求準(zhǔn)確的語言使用。到中期，學(xué)生要計劃如何匯報完成任務(wù)的經(jīng)過和最終結(jié)果，此時從關(guān)注流暢性自然過渡到關(guān)注準(zhǔn)確性。到后期，每組學(xué)生的代表要使用正式、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼Z言向全班匯報他們是怎樣完成任務(wù)的，也可以小組之間交換書面報告，比較討論結(jié)果[3]。語言聚焦階段即語言點教學(xué)。這個階段有兩個特點：教師解釋完成任務(wù)所需要的語言知識中相對重要或困難的語言點；解釋和應(yīng)用的基本方式是采用歸納法，較少使用演繹法。
二、任務(wù)型教學(xué)在物業(yè)英語課堂的應(yīng)用
任務(wù)是任務(wù)型教學(xué)的靈魂。創(chuàng)設(shè)語境、設(shè)計合適的任務(wù)是任務(wù)型教學(xué)的關(guān)鍵。任務(wù)要具有真實性、可操作性和拓展性等特點[4]。任務(wù)設(shè)計要以物業(yè)管理專業(yè)的知識為主線，圍繞相關(guān)概念創(chuàng)設(shè)專業(yè)語言的實踐環(huán)境。教學(xué)過程包括前任務(wù)、任務(wù)環(huán)和語言點三個階段[5]。我們以“寫字樓管理”一課為例，詳細(xì)闡述其實施過程。
1．前任務(wù)階段
前任務(wù)階段分三步：聽課文錄音、分段閱讀課文、思考問題。在聽課文錄音、分段閱讀課文之后，提出思考問題：“關(guān)于寫字樓管理，你獲得了哪些信息？”教師在聽和讀之后提示與話題密切相關(guān)的單詞、短語和句子，但不做講解。這個階段任務(wù)的目的就是幫助學(xué)生熟悉話題，激活相關(guān)背景知識，從而減輕學(xué)生認(rèn)知加工的難度。
2．任務(wù)環(huán)階段
在任務(wù)環(huán)階段，學(xué)生以三至四人的小組為活動單位。我們分三步：第一步，小組內(nèi)討論問題。對“寫字樓管理者需要做什么？為什么要這樣做？”等問題進(jìn)行討論。學(xué)生討論過程中，教師各處巡視，監(jiān)控、支持和鼓勵學(xué)生用英語交流，但教師不要為糾正錯誤而打斷學(xué)生的話，給學(xué)生充分的語言表達(dá)機會第二步，教師告知學(xué)生確定組員各自擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧瑢懗鰷?zhǔn)備匯報的內(nèi)容，然后一起進(jìn)行排練。教師還是各處巡視，并且在語言表達(dá)方面提供建議，鼓勵學(xué)生利用字典。第三步，教師做主持人，請若干小組向全班匯報，并對結(jié)論進(jìn)行比較、評論、補充觀點，學(xué)生做筆記。這一步旨在培養(yǎng)學(xué)生的語體意識，學(xué)生不僅要熟悉口語的習(xí)慣，還有接觸書面語體，了解書面語的表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奶攸c。
3．語言點階段
在語言點階段，我們分兩步：第一步，教師依據(jù)學(xué)生剛剛聽過和讀過的課文，布置語言點任務(wù)：找出與寫字樓管理相關(guān)的詞和短語；找出限定和非限定動詞短語以及介詞短語。在學(xué)生執(zhí)行任務(wù)時，教師巡視學(xué)生進(jìn)展情況，然后對學(xué)生的執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行總結(jié)，學(xué)生做筆記。這一步的目的是培養(yǎng)學(xué)生的語言意識，幫助學(xué)生對句子結(jié)構(gòu)和詞與詞的搭配等方面進(jìn)行探索，促進(jìn)語言特征的系統(tǒng)化。這將有助于學(xué)生把語言知識和文化知識融合起來，并且能把各種相關(guān)知識整合到中介語系統(tǒng)之中。第二步，教師組織語言操練。學(xué)生朗讀他們找出的單詞和短語，練習(xí)語音語調(diào)；分析復(fù)雜句子的結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)語感；由一組學(xué)生說出部分句子，其他小組學(xué)生完成該句子；針對某些生詞查字典；復(fù)述課文。如果時間允許，請學(xué)生說說自己完成任務(wù)的感受和希望，供教師在設(shè)計任務(wù)和實施任務(wù)的各個環(huán)節(jié)上進(jìn)行參考。
三、任務(wù)型教學(xué)的影響因素
從任務(wù)型教學(xué)模式的理念和教學(xué)環(huán)節(jié)來看，影響任務(wù)型教學(xué)的因素主要有三個方面：教師、學(xué)生和教學(xué)資源。
1．教師方面
作為物業(yè)英語教師，他們需要具備三方面的知識和能力：英語知識和應(yīng)用能力、教學(xué)實踐能力、物業(yè)管理專業(yè)知識。作為教師，應(yīng)該用先進(jìn)的教育教學(xué)理念武裝自己的頭腦。任務(wù)型教學(xué)模式從理論上很適合物業(yè)英語教學(xué)，所以教師應(yīng)對之全面了解，指導(dǎo)自己的教學(xué)活動，特別是任務(wù)的設(shè)計和實施。教師應(yīng)該清楚自身在哪個環(huán)節(jié)充當(dāng)什么角色，既要組織和監(jiān)督各項活動，又要促進(jìn)學(xué)生學(xué)習(xí)。教師不僅需要正確的教學(xué)理念和較強的教學(xué)能力，還要有扎實的英語功底；不僅要傳授英語知識，還要指導(dǎo)學(xué)生用英語進(jìn)行聽說讀寫譯的語言活動。最后但又是非常重要的是他必須具有足夠的物業(yè)管理專業(yè)知識，才能保證專業(yè)學(xué)生的專業(yè)需求。但是現(xiàn)有的高職物業(yè)英語教師大部分是來自于物業(yè)相關(guān)專業(yè)或者英語專業(yè)：他們要么專業(yè)知識豐富，但英語能力不足，要么普通英語的教學(xué)能力和經(jīng)驗豐富，但專業(yè)知識明顯不足。因此，加強教師隊伍建設(shè)的迫切性尤為突出。為了解決這樣的矛盾，高職院校可以對物業(yè)專業(yè)的外語教師進(jìn)行必要的物業(yè)知識培訓(xùn)，對物業(yè)專業(yè)教師進(jìn)行實用外語培訓(xùn)，從而真正提高物業(yè)外語教師的教學(xué)水平，為社會輸送專業(yè)知識水平與外語能力兼?zhèn)涞奈飿I(yè)管理人才。
2．學(xué)生方面
學(xué)生是任務(wù)型教學(xué)的主體。如果沒有學(xué)生的充分參與，就不會收到良好的教學(xué)效果，所以學(xué)生主動積極的參與活動尤為重要[6]。除了學(xué)生的參與意識，學(xué)生還需要英語基礎(chǔ)知識、本專業(yè)知識和一定的專業(yè)相關(guān)知識，比如管理學(xué)、公共關(guān)系學(xué)、房地產(chǎn)營銷管理等。寬泛的知識結(jié)構(gòu)決定著任務(wù)型教學(xué)中任務(wù)的多元化，而且保證任務(wù)的真實性和可操作性得以實現(xiàn)。中國學(xué)生一向習(xí)慣教師講授、學(xué)生聽課的教學(xué)形式，課堂參與意識極其淡薄。教師應(yīng)該讓學(xué)生明白專業(yè)英語課程不同于專業(yè)方面的非語言課程，專業(yè)英語課程是用英語對專業(yè)知識進(jìn)行描述，所以在專業(yè)英語課堂上學(xué)生不僅在學(xué)習(xí)專業(yè)知識，而且學(xué)生是在用英語進(jìn)行專業(yè)活動實踐，而且在實踐活動中學(xué)生的語言能力就會得到鍛煉和提高。學(xué)生對自我主體地位的認(rèn)識是任務(wù)教學(xué)法的關(guān)鍵因素。教師要在任務(wù)實施過程中要不斷引導(dǎo)學(xué)生發(fā)掘自主學(xué)習(xí)策略，主動完成各種任務(wù)，既要提倡獨立思考，又要鼓勵團(tuán)隊精神，這樣學(xué)生才能配合教師在和諧的課堂氣氛中完成學(xué)習(xí)任務(wù)。
3．教學(xué)資源方面
教學(xué)資源主要指教材、教學(xué)輔助手段及設(shè)備。在教材方面，我們需要更多以真實材料為內(nèi)容的對話和閱讀文章，使所學(xué)內(nèi)容貼近真實生活。同時，我們更需要適合高職學(xué)生水平的教材，使學(xué)生有能力閱讀，樹立學(xué)習(xí)信心，提高學(xué)習(xí)興趣。在教學(xué)輔助手段方面，計算機網(wǎng)絡(luò)環(huán)境能創(chuàng)造最佳的認(rèn)知環(huán)境、應(yīng)用環(huán)境、手段環(huán)境和資源環(huán)境，提高語言信息輸入的質(zhì)和量。然而，現(xiàn)代化教學(xué)輔助手段的運用一方面要有學(xué)校的行政支持與資金投入，另一方面有賴于教師教學(xué)理念的不斷提高。只有教師積極主動地學(xué)習(xí)與實踐，才能保證現(xiàn)代化輔助手段的價值得以實現(xiàn)。那么，高職院校可以在計算機輔助語言教學(xué)的實用技術(shù)方面對外語教師進(jìn)行培訓(xùn)，降低使用多媒體網(wǎng)絡(luò)環(huán)境的技術(shù)難度，使計算機成為外語教師的真正助手。
根據(jù)目前海塘工程的布局以及組織，可以應(yīng)用物業(yè)化的管理理念，將海塘工程的維修養(yǎng)護(hù)工作委托給物業(yè)公司，全面的提升海塘的整體品位。首先，需要注重海塘工程的外觀養(yǎng)護(hù)，經(jīng)常性的對海塘工程基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，保證海塘的清潔，利用道路清掃車等設(shè)備，保護(hù)海塘工程的外觀形象；其次需要注重海塘工程環(huán)境的綠化以及整治，在保證海塘基本工程不受影響的前提下，提高綠化效率；最后，在海塘工程中布置監(jiān)控系統(tǒng)，能夠?qū)Ｌ翆嵤┻h(yuǎn)程的監(jiān)督，這樣也能夠提升海塘工程管理的效率。實行海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理物業(yè)化，需要不斷的提升物業(yè)公司的能力，推行現(xiàn)代企業(yè)化的物業(yè)管理。第一，加強人力資源管理，改變以往管理人員只做管理的怪圈，保留必要的管理技術(shù)人員外，讓更多的員工參與到海塘養(yǎng)護(hù)操作中。可以根據(jù)崗位制定完善的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，激發(fā)員工的工作熱情。第二，推行彈性工作制度，根據(jù)季節(jié)性、內(nèi)容等情況的不同，合理的設(shè)置工作上下班時間。第三，完善考核制度，建立有效的考核機制，做到定期檢查與突擊檢查相互配合，保證海塘工程養(yǎng)護(hù)的質(zhì)量。
2實施海塘工程管養(yǎng)分離模式分析
國務(wù)院相關(guān)文件中明確指出，在水利工程水管單位管理人員編制問題上，要將維修養(yǎng)護(hù)人員從水管單位中分離出來，組件獨立的維修養(yǎng)護(hù)企業(yè)。錢塘江海塘經(jīng)過了好幾年的管養(yǎng)分離，可以看出其是一項較為復(fù)雜的工作，需要分清步驟，逐漸的實現(xiàn)管養(yǎng)分離目標(biāo)。首先，在水管單位，要從內(nèi)部開始實現(xiàn)維修養(yǎng)護(hù)部門與管理部門、人員以及經(jīng)費等的分離，將海塘工程維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)人員從水管單位中分離，并將這些專業(yè)性強、業(yè)務(wù)水平高的人員集中起來，組建獨立的海塘養(yǎng)護(hù)企業(yè)，負(fù)責(zé)海塘工程的維修養(yǎng)護(hù)工作。維修養(yǎng)護(hù)的經(jīng)費需要根據(jù)養(yǎng)護(hù)程度以及工作量進(jìn)行確定，根據(jù)工作崗位的不同制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)。其次，將組建的海塘養(yǎng)護(hù)企業(yè)從水管單位匯總正是脫離出來，但其主要工作仍然是海塘的養(yǎng)護(hù)工作。最后，當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)資金到位后，將維修養(yǎng)護(hù)企業(yè)與水管單位徹底的分離。海塘工程維修養(yǎng)護(hù)工作需要有水管單位通過招標(biāo)，選擇最佳的養(yǎng)護(hù)企業(yè)，促進(jìn)海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理向著市場化、社會化的方向發(fā)展。
3目前海塘工程維修養(yǎng)護(hù)工作中急需解決的問題
經(jīng)過幾年的海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管養(yǎng)分離模式實踐，取得了一定的成績，但同時也發(fā)現(xiàn)了一些問題，對海塘維修養(yǎng)護(hù)工作產(chǎn)生了一定的影響。目前，海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理急需解決的問題包括以下幾個方面：
3.1海塘工程維修養(yǎng)護(hù)人員素質(zhì)問題
大部分海塘維修養(yǎng)護(hù)企業(yè)中對于管理隊伍的建設(shè)方面沒有足夠的重視，缺乏行之有效的管理規(guī)范，所以導(dǎo)致企業(yè)管理相對滯后。企業(yè)管理，主要還是要以人作為管理的核心，如果企業(yè)目標(biāo)管理人員管理經(jīng)驗少，缺乏科學(xué)管理以及相關(guān)知識的認(rèn)知能力，那么很難保證管理的質(zhì)量，對海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理的持續(xù)發(fā)展有很大的影響。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理工作中，更加需要專業(yè)的管理人才，但是由于企業(yè)管理隊伍建設(shè)不夠完善，導(dǎo)致人才的流失現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，現(xiàn)階段的海塘維修養(yǎng)護(hù)企業(yè)管理中，組織能力弱，導(dǎo)致企業(yè)管理中上下級之間缺乏必要的溝通，這使得進(jìn)行管理時，常常會出現(xiàn)管理秩序紊亂的現(xiàn)象，難以保證管理工作順利的完成。這就必須加強海塘工程維修養(yǎng)護(hù)管理隊伍的建設(shè)。首先，企業(yè)要及時的招聘具有專業(yè)水平的高素質(zhì)管理人才，管理人員還必須具備先進(jìn)的管理理念，這樣給企業(yè)管理隊伍增加的新鮮血液，就能夠起到很好的帶動作用，保證管理的積極主動性。其次，要對企業(yè)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，培訓(xùn)活動要求具有針對性，即針對企業(yè)管理的不足進(jìn)行，除了增強管理人員專業(yè)的管理知識外，還要加強其法律意識，加強管理人員的責(zé)任心培養(yǎng)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)和實際管理操作水平。
3.2水管單位的改革問題
我國水利部已經(jīng)下發(fā)了相關(guān)的水利工程管理定崗標(biāo)準(zhǔn)，各地的水管單位正在按照相應(yīng)的要求制定方案。只有保證水管單位改革到位，根據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)確定管理人員，才能實現(xiàn)真真意義上的海塘工程管養(yǎng)分離，推動海塘工程維修養(yǎng)護(hù)工作的市場化以及社會化。并且，只有在水管單位改革落實后，才能確定人員的富裕情況，才能夠方便海塘維修養(yǎng)護(hù)企業(yè)確定組織形式。
4總結(jié)
