時(shí)間：2023-06-05 10:15:29
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；企業(yè)審計(jì)；問(wèn)題；建議
引言：在競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，開(kāi)發(fā)企業(yè)如果不能對(duì)企業(yè)中存在的問(wèn)題進(jìn)行改進(jìn)，不能對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行加強(qiáng)，就難以保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，分析影響企業(yè)審計(jì)的根本原因，改善企業(yè)的審計(jì)環(huán)境。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)當(dāng)中存在的問(wèn)題
1.虛增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
開(kāi)發(fā)成本增加的原因主要是由于開(kāi)發(fā)企業(yè)以危房改造或者是開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)低價(jià)購(gòu)入房屋的土地使用權(quán)并將其計(jì)入到無(wú)形資產(chǎn)當(dāng)中。然后通過(guò)房屋價(jià)值進(jìn)行高于實(shí)際價(jià)值的評(píng)估來(lái)進(jìn)行賬務(wù)處理，致使企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的虛增。并且將虛增部分的無(wú)形資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)入到開(kāi)發(fā)成本，提高了土地的實(shí)際價(jià)值，違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則。造成這一問(wèn)題的原因還是由于我國(guó)的土地交易未能實(shí)現(xiàn)公開(kāi)競(jìng)價(jià)，致使許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從中利用了許多政策空間來(lái)進(jìn)行處理。
2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入存在著人為調(diào)節(jié)的現(xiàn)象，通過(guò)人為調(diào)節(jié)來(lái)故意拖延商品房的竣工決算，通過(guò)將售房款進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬來(lái)謀求利益。本來(lái)就已竣工并且與購(gòu)房人辦理了交付手續(xù)卻因人為的操控售房款，增加了企業(yè)的資產(chǎn)管理難度。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞經(jīng)營(yíng)的實(shí)際收入現(xiàn)象嚴(yán)重，由于國(guó)家規(guī)劃對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的經(jīng)營(yíng)合資開(kāi)發(fā)以及商品房出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不予制約，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)對(duì)不受?chē)?guó)家制約的業(yè)務(wù)利用來(lái)私設(shè)小金庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將合資開(kāi)發(fā)獲得的利潤(rùn)不計(jì)入到經(jīng)營(yíng)收入當(dāng)中而是將其進(jìn)行帳外處理。對(duì)于商品房出租所獲得的租金也未計(jì)入到賬目?jī)?nèi)，將租金賬外另存，這些都形成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入賬目不實(shí)，私設(shè)小金庫(kù)現(xiàn)象嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于投資、償債以及作為員工福利的產(chǎn)品沒(méi)有視為銷(xiāo)售的賬務(wù)來(lái)進(jìn)行處理。根據(jù)我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)用于對(duì)外投資或者是抵償債務(wù)等活動(dòng)的產(chǎn)品需要按規(guī)定繳納相應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其視為存貨，通過(guò)成本價(jià)來(lái)進(jìn)行繳稅處理，沒(méi)有視為銷(xiāo)售賬目來(lái)進(jìn)行處理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房的出租收入不實(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)利用所獲得的出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售收入來(lái)抵扣出租房和周轉(zhuǎn)房裝修改建所花費(fèi)的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往不按照規(guī)定來(lái)對(duì)出租房和周轉(zhuǎn)房的銷(xiāo)售進(jìn)行核算，而是將其進(jìn)行直接沖減改建裝修的費(fèi)用來(lái)虛減企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，再加上商品房、出租房以及周轉(zhuǎn)房之間的變化較為頻繁，更是加大了審計(jì)的難度。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為操控
房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本主要表現(xiàn)在對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)的隨意提取、對(duì)借款利息的隨意分?jǐn)偂⑻撛鲩_(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算不合理等。這些問(wèn)題都是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身的利益來(lái)人為的對(duì)成本進(jìn)行操控。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房竣工決算的時(shí)候，通過(guò)采取預(yù)提辦法來(lái)將還未完工的公共配套設(shè)施預(yù)估到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的成本當(dāng)中，并且這種預(yù)提的標(biāo)準(zhǔn)是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)建筑的面積或者是投資的比例來(lái)自行確定的。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻為了調(diào)節(jié)企業(yè)自身的利益，根據(jù)自身需要來(lái)隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本受人為因素的控制較為嚴(yán)重。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于企業(yè)借款利息未能按照借款費(fèi)用的計(jì)量原則來(lái)進(jìn)行分?jǐn)偅杩钯M(fèi)用的計(jì)量原則規(guī)定企業(yè)的借款利息需要將定期的借款利息與每期的資產(chǎn)支出相結(jié)合來(lái)確定。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)的利潤(rùn)情況在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分來(lái)調(diào)節(jié)企業(yè)的利益，隨意分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中的借款費(fèi)用，并且對(duì)借款費(fèi)用也沒(méi)有進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)量，導(dǎo)致了借款利息分?jǐn)偛缓侠憩F(xiàn)象的發(fā)生。
目前，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了能夠少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，通過(guò)虛增開(kāi)發(fā)成本來(lái)減少企業(yè)的收入，達(dá)到少繳稅的目的。很多房地產(chǎn)企業(yè)將辦公用房和一些職工宿舍等一些自用辦公場(chǎng)地計(jì)入到商品房開(kāi)發(fā)成本當(dāng)中，從而來(lái)增加商品房的開(kāi)發(fā)成本。而且還有很多企業(yè)通過(guò)虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)和工程結(jié)算等來(lái)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本，虛假降低企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。
4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)費(fèi)的漏繳現(xiàn)象嚴(yán)重
對(duì)于規(guī)費(fèi)的漏繳主要是在土地出讓金方面，由于我國(guó)對(duì)于繳納土地出讓金的數(shù)額差別較大，對(duì)危房改建和經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓金的繳納標(biāo)準(zhǔn)要比商品房低很多，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，借用危房改建和修建經(jīng)濟(jì)適用房的名義來(lái)繳納土地出讓金，然而卻開(kāi)發(fā)商品房和寫(xiě)字樓等進(jìn)行出售。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，此情況房地產(chǎn)改變了土地的用途就應(yīng)該補(bǔ)繳土地出讓金，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)卻未按規(guī)定補(bǔ)繳，造成了我國(guó)土地出讓金的大量流失。
除了漏繳土地出讓金外，配套費(fèi)、增容費(fèi)以及教育附加費(fèi)等也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)頻繁出現(xiàn)漏繳的重點(diǎn)。由于配套費(fèi)和增容費(fèi)等涉及到的內(nèi)容較多而且繳納費(fèi)用的程序不夠透明，加上關(guān)系操作和政策空間的利用，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)拖欠繳納和漏繳各種規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象。
二、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中存在的問(wèn)題對(duì)審計(jì)提出相應(yīng)的建議
1.對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行正確的評(píng)估
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，對(duì)于土地的使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估要與現(xiàn)階段的土地市價(jià)進(jìn)行合理地對(duì)比，進(jìn)行評(píng)估。對(duì)于計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用權(quán)價(jià)值的確認(rèn)需要按照實(shí)際取得該土地所支付的費(fèi)用減去無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)后才能計(jì)入到開(kāi)發(fā)成本中。
2.加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)收入的管理
在進(jìn)行審計(jì)的過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)賬目以及相關(guān)的原始憑證進(jìn)行準(zhǔn)確的審核。對(duì)企業(yè)銷(xiāo)售的發(fā)票存根以及簽訂的房屋租售合同進(jìn)行審查，將會(huì)議記錄所涉及到的投資、償債等事項(xiàng)與原始憑證向核對(duì)，采取查詢機(jī)分析性復(fù)核等審計(jì)方式來(lái)對(duì)人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入的問(wèn)題進(jìn)行查實(shí)。
3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本的管理
在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行審計(jì)時(shí)，需加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬目以及短期借款明細(xì)賬目進(jìn)行嚴(yán)格的審查。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用與投資估算報(bào)告以及當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比核對(duì)，防止虛增成本現(xiàn)象發(fā)生。通過(guò)對(duì)單位指標(biāo)估算等一些類似的工程經(jīng)驗(yàn)估算法的運(yùn)用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中所涉及到的各種費(fèi)用進(jìn)行估算。對(duì)人為操控開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行審查，并按規(guī)定來(lái)進(jìn)行補(bǔ)繳稅額。
4.加強(qiáng)對(duì)審計(jì)人員的管理
審計(jì)人員必須要詳細(xì)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程，而且還要對(duì)相關(guān)的法律規(guī)定以及各項(xiàng)費(fèi)用繳納的標(biāo)準(zhǔn)有一定的掌握，定期對(duì)企業(yè)所交納的稅款項(xiàng)目以及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)同歸家當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)繳的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)比分析，查出漏稅的出處，并按規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)繳。
總結(jié)：
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，由于審計(jì)的不嚴(yán)而造成的問(wèn)題比比皆是，通過(guò)虛增企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本或者是通過(guò)人為因素的操控，來(lái)減少企業(yè)所交納的稅收，造成我國(guó)稅務(wù)資金的流失，損壞了國(guó)家和人民的利益，并且對(duì)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展也會(huì)造成非常重大的影響。所以加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作，來(lái)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合法持續(xù)經(jīng)營(yíng)。（作者單位：哈爾濱大龍北方建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 審計(jì) 特別風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的高速發(fā)展,使其成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司成為會(huì)計(jì)事務(wù)所的重要客戶,同時(shí)隨著房地產(chǎn)大規(guī)模的跨地域擴(kuò)張,公司的管理幅度迅速加大,企業(yè)業(yè)務(wù)間關(guān)聯(lián)的復(fù)雜性急速增加,以及房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的專業(yè)能力、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)都提出了新的要求。本文結(jié)合多年的房地產(chǎn)審計(jì)經(jīng)驗(yàn),著重討論在房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)中,注冊(cè)會(huì)計(jì)師必須關(guān)注的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
一、法律風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多利害關(guān)系人,包括投資者、債權(quán)人、購(gòu)房人、供應(yīng)商、政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)等。所以約束該行業(yè)的法律法規(guī)相當(dāng)多,如果房地產(chǎn)企業(yè)稍有不慎或未按法律規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),很有可能遭受法律方面的懲罰。所以在審計(jì)中應(yīng)關(guān)注以下法律風(fēng)險(xiǎn):
1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得合規(guī)證件
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要證件有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注(1)《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間,按規(guī)定房地產(chǎn)項(xiàng)目只有取得《建筑工程施工許可證》后才允許開(kāi)工,但較多房地產(chǎn)企業(yè)在資金壓力較大的情況下,往往提前開(kāi)工以提前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售條件;(2)《商品房預(yù)售許可證》取得時(shí)間,按政策規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在未取得《商品房預(yù)售許可證》前,不能以任何名義向客戶收取款項(xiàng)。
故審計(jì)中應(yīng)關(guān)注證件取得時(shí)間與開(kāi)工、銷(xiāo)售收款時(shí)間是否相符,以確定房地產(chǎn)企業(yè)是否存在違規(guī)開(kāi)工建設(shè)、銷(xiāo)售的情況。若有,則必須考慮企業(yè)因違反規(guī)定而可能遭受的處罰,并考慮對(duì)報(bào)表的影響。
2、法律訴訟風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)建設(shè)中主要涉及主體施工方、材料供應(yīng)商與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中,由于重大工程變更、各種無(wú)法預(yù)料的情況(如遭受經(jīng)濟(jì)危機(jī),導(dǎo)致工程停工)出現(xiàn)后,雙方很有可能在事項(xiàng)補(bǔ)償金額上達(dá)不成一致,被審計(jì)單位通常不會(huì)對(duì)部分義務(wù)進(jìn)行反映。
所以審計(jì)中應(yīng)關(guān)注合同的履約情況,必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)重點(diǎn)工程進(jìn)度。注冊(cè)會(huì)計(jì)師若發(fā)現(xiàn)未按合同約定付款,則必須進(jìn)一步確認(rèn)是否存在爭(zhēng)議,同時(shí)做好與被審計(jì)單位律師的溝通,以判斷相關(guān)事項(xiàng)是否得到準(zhǔn)確報(bào)告或披露。
3、交房及辦證風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主的重要義務(wù)有(1)按售房合同約定時(shí)間,將符合合同標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付業(yè)主;(2)按售房合同,在約定的時(shí)間完成產(chǎn)權(quán)備案。故注冊(cè)會(huì)計(jì)師在審計(jì)中還應(yīng)關(guān)注交房及辦證中,被審計(jì)單位是否存在的違約行為,若違約是否按售房合同約定合理預(yù)計(jì)了賠償費(fèi)用。
二、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)主要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自三方面,一是企業(yè)所得稅,二是土地增值稅,三是個(gè)人所得稅,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)予以關(guān)注。
1、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)
所得稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以成本不能可靠計(jì)量為由,不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本,導(dǎo)致人為調(diào)整某些獲利較大項(xiàng)目的所得稅清繳時(shí)間,達(dá)到延遲納稅或平衡納稅的目的。
2、土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)
土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自商品房交付后,房地產(chǎn)企業(yè)以未實(shí)現(xiàn)100%銷(xiāo)售不符合土地增值算主動(dòng)清算條件為由,不計(jì)提已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售部分的土地增值稅,造成報(bào)表反映不實(shí)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3、個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)薪酬在各個(gè)行業(yè)中處于領(lǐng)先地位,部分房地產(chǎn)企業(yè)為減少關(guān)鍵管理員工的個(gè)稅負(fù)擔(dān),采用費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)等多種途徑進(jìn)行逃稅。故注冊(cè)會(huì)計(jì)會(huì)在審計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注不合理的禮品、服裝、房租、會(huì)議費(fèi)等大額支出,尤其關(guān)注費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)較集中,票據(jù)報(bào)銷(xiāo)經(jīng)手人是關(guān)鍵管理員工的費(fèi)用。
三、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)
1、不恰當(dāng)使用貸款資金風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)是資本高度集中的產(chǎn)業(yè),據(jù)統(tǒng)計(jì),上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率在40%-80%之間,負(fù)債中較重要的部分則是銀行貸款,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款都是固定資產(chǎn)投資貸款,貸款資金屬于專款專用,不能跨項(xiàng)目、跨地區(qū)使用。但目前房地產(chǎn)企業(yè)是多項(xiàng)目、全國(guó)化開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)企業(yè)主觀上會(huì)盡可能的把受限貸款資金轉(zhuǎn)為可自由支配資金,以提高資金使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)中應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位不恰當(dāng)使用貸款資金的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)違反貸款合同約定,注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)考慮由此可能導(dǎo)致的銀行罰息和提前收回貸款對(duì)報(bào)表的影響。
2、騙取銀行按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)
客戶的按揭貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源,部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售不理想、資金緊張的情況下,會(huì)采取假按揭以騙取銀行按揭貸款資金。故注冊(cè)會(huì)計(jì)審計(jì)中,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注按揭購(gòu)房客戶、首付款收繳的真實(shí)性,以判斷被審計(jì)單位是否存在騙取按揭貸款的事項(xiàng)。
四、持續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程加快,企業(yè)之間的分化重組加劇,所以注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位以下方面的風(fēng)險(xiǎn),來(lái)判斷房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。
1、財(cái)務(wù)支付能力
財(cái)務(wù)支付能力是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提條件。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注被審計(jì)單位是否有重大到期未償還的工程款、材料款或銀行貸款,且該種狀況處于持續(xù)狀態(tài)。
2、新項(xiàng)目生產(chǎn)資料土地的獲取能力
摘要：從2014 年的年初開(kāi)始，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了階段性的調(diào)整，商品房?jī)r(jià)格有所回落，多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)下降。在這一背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益增加，資金鏈緊張，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至出現(xiàn)倒閉。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要積極的應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施
一、引言
今年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，價(jià)格有所下降，一批中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂而倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)由于其特殊的行業(yè)情況，資金需求量巨大，通常面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，將直接影響到企業(yè)的正常運(yùn)行。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著多重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如利率、通貨膨脹等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)內(nèi)部控制不健全等，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都將影響到企業(yè)的發(fā)展。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
（一）利率和通貨膨脹的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)的利率變動(dòng)目前主要是由中央銀行決定，央行通過(guò)對(duì)利率的調(diào)整，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控，但是市場(chǎng)上利率的變動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遭受到損失，通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向銀行借取大量的資金用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，一旦利率升高，資金成本將會(huì)增加，企業(yè)的還款壓力也隨之增加。借款成本極易受到利率的影響，利率變化的不確定性，將會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值下降，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。從我國(guó)2004 年以來(lái)的CPI 變化情況，可以看出我國(guó)是通貨膨脹在最近十年比較嚴(yán)重，尤其是在2008 年以后，隨著全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，以及我國(guó)4 萬(wàn)億的投放，導(dǎo)致通貨膨脹率高居不下。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，每年的收益如果低于通貨膨脹率，那就是實(shí)際的虧損，可見(jiàn)通貨膨脹是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。
（二）融資渠道單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高
目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在我國(guó)的主要融資渠道是銀行貸款和民間借貸，中小型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)上難以獲得資金，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道十分的狹窄。通常企業(yè)的融資渠道可以分為三類，即借款、發(fā)行債券、股權(quán)融資。在我國(guó)的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以發(fā)行債券，股權(quán)融資也很少，基本上都是靠借款來(lái)補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流。銀行是目前我國(guó)金融體系的樞紐，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金大部分是從銀行借取。一旦銀行收緊放款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將難以獲得貸款，只能依靠民間借貸籌資，而民間借貸的資金成本很高，一些民間借貸的利息率甚至要高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的年凈利率，造成還款壓力巨大。
在股權(quán)融資方面，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家有較為發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)，能夠?qū)Πl(fā)展前景較好的企業(yè)進(jìn)行投資，從而持有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)，幫助企業(yè)發(fā)展壯大。但是在我國(guó)的資本市場(chǎng)中，很大一部分資金都投向了成熟型的企業(yè)，發(fā)展規(guī)模小的企業(yè)很難獲得的資金支持，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)難以通過(guò)股權(quán)進(jìn)行融資。
（三）內(nèi)部控制較為薄弱
對(duì)于內(nèi)部控制的定義學(xué)者有不同的意見(jiàn)，本文以2008 年由財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)以及審計(jì)署、等機(jī)構(gòu)頒布的《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》為依據(jù)，對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行定義。內(nèi)部控制是指公司為了保護(hù)企業(yè)資產(chǎn)的安全和完整，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、可靠，確保企業(yè)制定的經(jīng)營(yíng)方針得到貫徹執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而制定的規(guī)章制度，除了內(nèi)部控制制度本身外，還包括在實(shí)施內(nèi)部控制制度過(guò)程中做出的獎(jiǎng)懲條款。是現(xiàn)代企業(yè)治理機(jī)制下企業(yè)所必須的制度規(guī)范，其最終目的是為提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，保證企業(yè)的健康運(yùn)行。依據(jù)COSO 框架，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部控制缺陷表現(xiàn)在兩方面，即設(shè)計(jì)缺陷和運(yùn)行缺陷，設(shè)計(jì)缺陷是指企業(yè)在設(shè)計(jì)內(nèi)部控制制度時(shí)有所缺失，缺少控制目標(biāo)所必需的控制程序，或者是現(xiàn)在使用的控制制度存在并不合理之處。
三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)措施
（一）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)構(gòu)需要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要需要考慮兩方面，當(dāng)前面臨的風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)潛在的投資風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)對(duì)著兩種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、應(yīng)對(duì)，能夠有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。通常風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是預(yù)防的前提，只有準(zhǔn)確及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，才能夠?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)提供有用的信息。在識(shí)別過(guò)程中，需要盡可能的考慮到風(fēng)險(xiǎn)的所有潛在原因。對(duì)于已經(jīng)識(shí)別出的潛在風(fēng)險(xiǎn)，必須及時(shí)查找、分析風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)，盡可能準(zhǔn)確的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。并在最短的時(shí)間內(nèi)報(bào)送相關(guān)部門(mén)，否則將會(huì)延誤風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，造成更大損失。
（二）拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道
由于融資渠道過(guò)于狹窄，嚴(yán)重的影響了企業(yè)的發(fā)展，需要積極的拓寬融資渠道，增加融資的途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要提升自身素質(zhì)，完善內(nèi)部的管理機(jī)制，加強(qiáng)信用制度建設(shè)。從而提高企業(yè)的內(nèi)源融資能力，在自身?xiàng)l件良好的情況下，能夠?yàn)橥庠慈谫Y創(chuàng)造有力的融資條件，除了加強(qiáng)自身的建設(shè)，提升信譽(yù)外，企業(yè)要積極的進(jìn)行多方面的融資，股權(quán)融資雖然是較為快速的方式，但是股權(quán)融資面臨著企業(yè)估值、控制權(quán)等諸多問(wèn)題，一旦處理不善，可能導(dǎo)致企業(yè)控制內(nèi)部管理出現(xiàn)混亂。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以進(jìn)行擔(dān)保融資，通過(guò)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，進(jìn)行資金的拆借，這能夠緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)短期的資金困境。
（三）強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制
健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和管理控制制度，公司的內(nèi)部控制體系可以從事前防范、事中控制、事后監(jiān)督這三方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要建立一套嚴(yán)格的內(nèi)控規(guī)章制度，包括《企業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法》、《企業(yè)預(yù)算管理暫行辦法》、《企業(yè)資金授權(quán)審批管理辦法》等一系列相關(guān)的制度。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中，要合理設(shè)置職能部門(mén)，明確各部門(mén)的職責(zé)，建立完善的財(cái)務(wù)控制和職能分離體系。充分考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部不兼容職務(wù)以及相互分離的制衡要求，形成內(nèi)部相互制約、相互監(jiān)督的格局。事中控制體現(xiàn)在保障資金安全性、完整性、合法性等方面，包括賬實(shí)盤(pán)點(diǎn)控制、庫(kù)存限額控制等方法。事后監(jiān)督也是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在每個(gè)會(huì)計(jì)期間或者每項(xiàng)重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)完成之后，內(nèi)審部門(mén)都必須按照監(jiān)督程序，審計(jì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題以及薄弱環(huán)節(jié)。
四、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整難以避免，一批房地產(chǎn)企業(yè)將在調(diào)整中被淘汰。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)積極的應(yīng)對(duì)，增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與應(yīng)對(duì)機(jī)制，拓寬融資渠道，加強(qiáng)自身的管理，企業(yè)能夠在行業(yè)不景氣的情況下繼續(xù)生存、發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]黃亞發(fā).中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與控制[J].會(huì)計(jì)師,2013,(17).
企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。2004年國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過(guò)一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來(lái)評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過(guò)程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)。”本定義第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過(guò)程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性
2.1新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要
傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審。”
2.3外部審計(jì)的影響
注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題
3.1企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門(mén)的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒(méi)有經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。
3.2企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問(wèn)題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開(kāi)具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。
4如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中
4.1加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過(guò)程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過(guò)程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過(guò)程中。全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過(guò)程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門(mén)要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷(xiāo)售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開(kāi)發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷(xiāo)售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。
4.2要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。
4.3建立健全完善的內(nèi)部控制制度
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷(xiāo)、責(zé)權(quán)不清的困境。
4.4推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益
注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門(mén)負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷(xiāo)、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車(chē)庫(kù)、地面車(chē)位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷(xiāo)售的進(jìn)行短期出租，盤(pán)活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。
4.5建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)控制
由于中國(guó)傳統(tǒng)的居住觀念，使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)持續(xù)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)飛漲，國(guó)家宏觀調(diào)控重拳頻出帶來(lái)一輪接一輪的調(diào)控大潮，加上世界金融危機(jī)也給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了很大的影響，所以，目前房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)己成為我國(guó)風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)之一。故對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)行研究是非常必要的。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制存在問(wèn)題
1.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度存在的問(wèn)題
（1）內(nèi)部控制體系不健全
房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度在企業(yè)中至關(guān)重要，但是有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面均有較多的不完善之處。
（2）內(nèi)部審計(jì)還存在缺陷
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)定了財(cái)會(huì)部門(mén)，但是大多數(shù)沒(méi)有設(shè)立獨(dú)立的審計(jì)部門(mén)。即使有的企業(yè)有了審計(jì)部門(mén)或是財(cái)務(wù)部門(mén)具有了審計(jì)功能，但是這些部門(mén)的工作人員往往在領(lǐng)導(dǎo)的意識(shí)下去工作，他們?nèi)狈I(yè)的審計(jì)技能，審計(jì)的過(guò)程和結(jié)果就會(huì)大打折扣。
1.2 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程存在問(wèn)題
（1）對(duì)內(nèi)部控制定義理解不夠全面
幾乎所有企業(yè)在財(cái)務(wù)報(bào)告中都會(huì)體現(xiàn)公司的內(nèi)部控制活動(dòng)，但是半數(shù)以上的企業(yè)都是在披露控制活動(dòng)的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動(dòng)，這是非常片面的。
（2）虛設(shè)內(nèi)部控制建設(shè)
雖然大部分企業(yè)設(shè)立內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制規(guī)章制度，但由于重視程度不夠，僅僅是為了符合各監(jiān)督機(jī)構(gòu)的要求，并未真正應(yīng)用到實(shí)際的工作中，更多只是流于表面。
1.3 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策存在問(wèn)題
（1）企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不清晰，職責(zé)不明確
企業(yè)設(shè)立股東大會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層應(yīng)該各盡其責(zé)。但在實(shí)際中，大股東通常指定董事長(zhǎng)，甚至監(jiān)事長(zhǎng)。董事長(zhǎng)委派獨(dú)立董事，由股東大會(huì)通過(guò)，這勢(shì)必導(dǎo)致董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，獨(dú)立董事不能發(fā)揮其作用，行使應(yīng)有的權(quán)利，履行應(yīng)盡的義務(wù)。
（2）內(nèi)外部監(jiān)督機(jī)制管理不到位
企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否合法、財(cái)務(wù)信息是否可靠、公司運(yùn)營(yíng)是否正常，這些都需要審計(jì)部門(mén)得出結(jié)論。外部審計(jì)主要依靠社會(huì)監(jiān)督和政府監(jiān)督兩個(gè)體系，但由于監(jiān)督體系缺少橫向溝通信息，管理又比較分散，加之有的監(jiān)督主體并未履行其職責(zé)，以追求利益為前提，嚴(yán)重缺乏責(zé)任觀，道德觀，監(jiān)督力度并不大。企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，由于受其專業(yè)行要求高的限制，人員配備不到位，審計(jì)職能如同虛設(shè)。
（3）企業(yè)員工對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)不足
對(duì)企業(yè)有言，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)是一種很可怕的發(fā)展趨勢(shì)。企業(yè)的管理層沒(méi)有明確內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是所有人共同參與的事情。應(yīng)本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想，使每位員工都深刻認(rèn)識(shí)自己是內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的一員，否則將導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制主體不明確，責(zé)任不清晰，內(nèi)控不完善。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策建議
2.1 完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度建議
（1）建立并完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制
完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系，應(yīng)注意企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境的建設(shè)，包括經(jīng)營(yíng)管理的理念、企業(yè)的文化理論，制定和分配責(zé)任的方法、人力資源管理政策實(shí)施等。只有建立良好的內(nèi)部控制環(huán)境，才能達(dá)到內(nèi)部控制的目的，這是內(nèi)部控制的基礎(chǔ)，完善企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，確保內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度的真正落實(shí)。
（2）強(qiáng)化和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制
應(yīng)完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，并將其與監(jiān)督系統(tǒng)區(qū)分開(kāi)來(lái)。即，將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)中的所有真實(shí)發(fā)生并記錄的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中做出適當(dāng)?shù)姆诸悾硗猓卮蟮慕?jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)要進(jìn)行必要的詳細(xì)描述；衡量經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的價(jià)值，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中準(zhǔn)確記錄其貨幣價(jià)值；準(zhǔn)確確定經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的期間，不影響財(cái)務(wù)報(bào)告的基礎(chǔ)上，將其記錄在適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)期間；在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中適當(dāng)?shù)乇磉_(dá)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，并按要求披露相關(guān)事項(xiàng)等職能，與監(jiān)督系統(tǒng)中的審計(jì)、稽核等職能區(qū)分開(kāi)來(lái)，建立完善的內(nèi)部監(jiān)督部門(mén)，并賦予其應(yīng)有的職權(quán)。
2.2 完善業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程政策建議
（1）改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理結(jié)構(gòu)
公司治理是企業(yè)改善內(nèi)部環(huán)境的重要因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制，要正確實(shí)施內(nèi)部會(huì)計(jì)控制，更要健全公司的治理結(jié)構(gòu)，這是內(nèi)部控制系統(tǒng)構(gòu)建的基礎(chǔ)。建立和完善內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，完善決策機(jī)制，將進(jìn)一步強(qiáng)化董事會(huì)的作用。設(shè)立專門(mén)的內(nèi)部審計(jì)、稽核等監(jiān)督部門(mén)，并確定其獨(dú)立性，行使相應(yīng)的監(jiān)督權(quán)。要以制度約束人，強(qiáng)化責(zé)任追究制度，建立和改進(jìn)激勵(lì)和約束機(jī)制。
（2）建立并完善良好的控制環(huán)境
內(nèi)部環(huán)境是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理所有其他組成部分的基石，更是進(jìn)行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)程中樹(shù)立宏觀政策觀念、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)觀念、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)觀念以及獨(dú)特創(chuàng)新觀念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要以國(guó)家大局利益為前提，改善經(jīng)營(yíng)管理手段，充分理解其服務(wù)性的特征，以消費(fèi)者至上為服務(wù)宗旨，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
（3）加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)識(shí)
公司管理層要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的識(shí)別、評(píng)估并進(jìn)行有效的防范。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制影響企業(yè)各個(gè)職能部門(mén)，只有人員真正理解內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的涵義，重視它的重要地位，才能更好的貫徹企業(yè)的各項(xiàng)制度。企業(yè)各部門(mén)相互協(xié)同，相互影響，業(yè)務(wù)運(yùn)作更加流暢。
（4）設(shè)立有效的內(nèi)部控制活動(dòng)
在遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的前提下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)從財(cái)務(wù)實(shí)際工作角度出發(fā)，按照相關(guān)法規(guī)政策，制定本企業(yè)的會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)控制制度。主要包括：明確規(guī)定各種項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中發(fā)生的一切經(jīng)濟(jì)流程；各部門(mén)的職權(quán)明細(xì)；定時(shí)考核員工的績(jī)效；不丟失、損毀會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)信息；定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行財(cái)政清查；復(fù)核以及職務(wù)分工等多種活動(dòng)。這樣就能直接提升房地產(chǎn)企業(yè)的效益和效果，影響到企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
2.3 建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)的政策建議
任何企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理都要離不開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，就更離不開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的信息系統(tǒng)主要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的流程建立。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估階段從環(huán)境、投資、工期以及第三方的風(fēng)險(xiǎn)的技術(shù)角度上進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)評(píng)估，可將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為定性或定量的指標(biāo)，并計(jì)算出損失，為決策提供依據(jù)；在風(fēng)險(xiǎn)管理階段，根據(jù)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理策略，信息系統(tǒng)應(yīng)具備決策咨詢和支持的功能，提出解決策略；在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制方案階段，信息系統(tǒng)根據(jù)預(yù)定的方案，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期成本、服務(wù)質(zhì)量、土地成本、等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引導(dǎo)和約束人員按風(fēng)險(xiǎn)管理和合同操作，充分降低開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)；信息系統(tǒng)能夠定期生成集中開(kāi)發(fā)企業(yè)執(zhí)行情況的報(bào)告，向管理層和董事會(huì)報(bào)告，風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)也能通過(guò)信息系統(tǒng)查詢財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況，及時(shí)了解開(kāi)發(fā)企業(yè)的進(jìn)度，并提出相應(yīng)的意見(jiàn)。
3、結(jié)語(yǔ)
目前，為了限制通貨膨脹、遏制貧富分化、保證經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家政府對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一再進(jìn)行調(diào)控。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，形勢(shì)不容樂(lè)觀，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理就顯得尤為重要。但是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)改革的不斷深入，必會(huì)出現(xiàn)更完善、更成熟的理論成果來(lái)指導(dǎo)改革進(jìn)程，使我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)步入新的輝煌時(shí)代。
參考文獻(xiàn)：
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)控制
財(cái)務(wù)控制是以法律、法規(guī)、制度和財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)等為依據(jù)，通過(guò)財(cái)務(wù)手段衡量和矯正企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，使之按照既定的計(jì)劃進(jìn)行，確保企業(yè)與財(cái)務(wù)有關(guān)的戰(zhàn)略得以實(shí)現(xiàn)的過(guò)程。它是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，并與財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)決策、財(cái)務(wù)分析一起構(gòu)成財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，因而是財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的重要組成內(nèi)容。從管理的角度理解，財(cái)務(wù)控制的本質(zhì)就是從財(cái)務(wù)管理的角度實(shí)施管理控制。這是因?yàn)椋瑑?nèi)部控制涉及的企業(yè)活動(dòng)都是與企業(yè)財(cái)務(wù)資源相關(guān)的，而且在內(nèi)部控制的過(guò)程中，計(jì)劃的制定、控制標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定以及對(duì)執(zhí)行效果的評(píng)價(jià)等都離不開(kāi)財(cái)務(wù)活動(dòng)。所以，財(cái)務(wù)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的核心。
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，做好財(cái)務(wù)控制工作對(duì)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和降本增效有著重要意義。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制的主要內(nèi)容是企業(yè)的資金流動(dòng)情況，包括企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、融資渠道選擇、信用政策、績(jī)效評(píng)價(jià)的財(cái)務(wù)指標(biāo)設(shè)計(jì)以及投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)等。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)控制內(nèi)容
(一)貨幣資金控制
包括貨幣資金收入與支出的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制。貨幣資金是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中處于貨幣形態(tài)的那一部分資金，它包括現(xiàn)金和各種存款。良好的貨幣資金業(yè)務(wù)的控制制度有助于防止現(xiàn)金業(yè)務(wù)的錯(cuò)誤記錄和舞弊行為的發(fā)生。
(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制
財(cái)務(wù)預(yù)算控制是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的日常工作，也是使用最為普遍的控制手段，在內(nèi)部財(cái)務(wù)控制具有十分重要的地位。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是財(cái)務(wù)控制的重要手段，具有“全面、全額、全員”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的一切活動(dòng)都可以納入預(yù)算控制之中。
(三)績(jī)效評(píng)價(jià)
績(jī)效評(píng)價(jià)控制是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考核評(píng)價(jià)來(lái)規(guī)范企業(yè)各級(jí)管理者的行為。它強(qiáng)調(diào)控制目標(biāo)而不是控制過(guò)程，只要各級(jí)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)就得以實(shí)現(xiàn)。業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)控制系統(tǒng)的作用在于使各級(jí)管理者和員工明確自己的工作效果與自身利益的關(guān)系。
(四)組織規(guī)劃控制
主要包括財(cái)務(wù)治理結(jié)構(gòu)的科學(xué)設(shè)置、財(cái)權(quán)和財(cái)務(wù)控制權(quán)的合理分割、明確與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的各職能部門(mén)間的橫向或縱向財(cái)務(wù)關(guān)系、不相容職務(wù)的分離等。
(五)內(nèi)部審計(jì)控制。
內(nèi)部審計(jì)是對(duì)會(huì)計(jì)的控制和再監(jiān)督。對(duì)會(huì)計(jì)資料進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)，既是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的一個(gè)組成部分，又是內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的一種特殊形式。
(六)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制。
風(fēng)險(xiǎn)一般是指某一行動(dòng)的結(jié)果具有變動(dòng)性。風(fēng)險(xiǎn)防范，是隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深入逐漸形成同時(shí)引起人們重視的。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)不可避免地存在各種風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)人們樹(shù)立了風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以后，就要有相應(yīng)的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范和控制，以達(dá)到發(fā)展事業(yè)降低和避免風(fēng)險(xiǎn)，取得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。
二、目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制中普遍存在的問(wèn)題
(一)人才匱乏導(dǎo)致管理能力較低
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算的復(fù)雜度較低，財(cái)務(wù)管理的要求不高，財(cái)務(wù)人員普遍存在著年齡大、學(xué)歷低的特點(diǎn)。企業(yè)的迅猛發(fā)展也帶來(lái)了財(cái)務(wù)管理人員的缺乏，財(cái)務(wù)控制方面人才的匱乏成為制約建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系前進(jìn)路上的一塊絆腳石。另外，原有的財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，在集團(tuán)的快速發(fā)展條件下，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度對(duì)于財(cái)務(wù)人員的要求，尤其是部分財(cái)務(wù)管理人員，財(cái)務(wù)管理人員的管理能力較低也成為制約建立集團(tuán)財(cái)務(wù)控制體系前進(jìn)路上的另一塊絆腳石。
(二)財(cái)務(wù)管理工作基礎(chǔ)薄弱，企業(yè)內(nèi)部控制制度不健全
目前我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)是中小型民營(yíng)企業(yè)，財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，資金使用缺少計(jì)劃安排。內(nèi)部控制制度不夠全面，沒(méi)有覆蓋所有的部門(mén)和人員，沒(méi)有滲透到企業(yè)各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域和各個(gè)操作環(huán)節(jié)。
(三)內(nèi)部審計(jì)職能弱化
內(nèi)部審計(jì)是企業(yè)內(nèi)部控制制度的一個(gè)重要組成部分。據(jù)調(diào)查，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，即使設(shè)有內(nèi)審機(jī)構(gòu)的企業(yè)，其職能也已嚴(yán)重弱化，不能正確評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息及各級(jí)管理部門(mén)的績(jī)效。
(四)成本費(fèi)用管理水平低下
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用控制不嚴(yán)，管理理念落后。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍對(duì)項(xiàng)目工程施工階段非常重視，認(rèn)為成本控制主要在工程施工階段，只要加強(qiáng)監(jiān)控，就可大量節(jié)約成本，忽視了對(duì)設(shè)計(jì)階段的成本控制，設(shè)計(jì)階段的成本控制重點(diǎn)不在設(shè)計(jì)費(fèi)用的高低。而是通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)來(lái)降低成本，屬于成本的事前控制，效率最高。
三、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)控制中存在問(wèn)題的對(duì)策
(一)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，建立健全內(nèi)控體系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作，健全各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度。建立內(nèi)部控制機(jī)制，實(shí)行崗位牽制制度，明確各崗位的工作職責(zé)，執(zhí)行任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都要按照既定的程序和手續(xù)辦理，不能由一個(gè)部門(mén)或一個(gè)人完成一項(xiàng)業(yè)務(wù)的全過(guò)程，而必須由其他部門(mén)或人員參與，并且與之銜接的部門(mén)能自動(dòng)地對(duì)前面已完成工作進(jìn)行正確性檢查。建立良好的內(nèi)部環(huán)境，努力克服貨幣資金、財(cái)產(chǎn)物資及有關(guān)賬簿的管理混亂現(xiàn)象，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確其職責(zé)為實(shí)施內(nèi)部控制。內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)直接對(duì)企業(yè)最高領(lǐng)導(dǎo)層負(fù)責(zé)，并保持相對(duì)獨(dú)立性與權(quán)威性。企業(yè)通過(guò)內(nèi)部審計(jì)制度對(duì)各級(jí)管理層的財(cái)務(wù)活動(dòng)和管理活動(dòng)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和評(píng)價(jià)，內(nèi)容包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針的貫徹執(zhí)行情況、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的完成情況、企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性、各級(jí)管理人員的績(jī)效、內(nèi)控環(huán)節(jié)的協(xié)調(diào)情況等。
(三)預(yù)算控制是財(cái)務(wù)控制的有效方法
按照全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的要求，以解決關(guān)系人民群眾根本利益問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，堅(jiān)持標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防的方針，圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)，充分發(fā)揮各部門(mén)職能作用，開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。通過(guò)專項(xiàng)整治，達(dá)到房地產(chǎn)領(lǐng)域違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為得到有效遏制，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)的目標(biāo)。
二、專項(xiàng)整治的依據(jù)
法律法規(guī)規(guī)章依據(jù)。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號(hào)）等。
規(guī)范性文件依據(jù)。《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（明電〔20*〕8號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（〔20*〕26號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（〔20*〕37號(hào)）、《中央和國(guó)家機(jī)關(guān)貫徹落實(shí)20*年反腐倡廉工作部署的分工意見(jiàn)》（中紀(jì)發(fā)〔20*〕2號(hào)）。
三、專項(xiàng)整治的重點(diǎn)內(nèi)容
緊緊圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易中容易發(fā)生違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易問(wèn)題的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重點(diǎn)部位，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查。
（一）組織全面檢查。檢查房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員在項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、濫用權(quán)利等行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況；檢查房地產(chǎn)企業(yè)違法廣告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐、偷稅漏稅以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查。
（二）查處違紀(jì)違法案件。暢通舉報(bào)投訴案件線索渠道，建立案件線索移送制度，對(duì)在排查和群眾投訴舉報(bào)中發(fā)現(xiàn)的案件線索進(jìn)行梳理，與監(jiān)察機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)配合，集中查辦房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員利用職權(quán)索賄受賄的違法違紀(jì)行為，依法懲處房地產(chǎn)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的行賄行為。
四、專項(xiàng)整治的職責(zé)分工
按照職能，確定下列單位為專項(xiàng)整治成員單位，分工如下：
縣建設(shè)局為專項(xiàng)整治工作牽頭部門(mén)，負(fù)責(zé)專項(xiàng)整治工作的組織協(xié)調(diào)，并成立專門(mén)辦公室；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)有關(guān)開(kāi)發(fā)、建設(shè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問(wèn)題的清理整治；負(fù)責(zé)房地產(chǎn)交易及中介服務(wù)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)問(wèn)題的清理整治。
縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中有關(guān)土地使用審批及土地使用情況的清理整治。
縣財(cái)政局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易中有關(guān)財(cái)稅政策執(zhí)行情況的清理整治。
縣審計(jì)局負(fù)責(zé)對(duì)排查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)和檢查；負(fù)責(zé)對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)、權(quán)錢(qián)交易行為進(jìn)行查處。
縣監(jiān)察局負(fù)責(zé)對(duì)清理排查出的房地產(chǎn)領(lǐng)域違紀(jì)違規(guī)案件進(jìn)行查處。
縣地稅局負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況開(kāi)展專項(xiàng)稅務(wù)檢查，對(duì)檢查出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易稅收征管違規(guī)問(wèn)題進(jìn)行處理。
縣物價(jià)局負(fù)責(zé)進(jìn)一步完善住房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)制度；負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛假銷(xiāo)售價(jià)格和在房?jī)r(jià)外違規(guī)加收費(fèi)用、中介機(jī)構(gòu)違規(guī)收費(fèi)以及相關(guān)單位向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)違規(guī)收費(fèi)問(wèn)題的查處；負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中違反價(jià)格法律法規(guī)問(wèn)題的查處。
縣工商局負(fù)責(zé)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)廣告監(jiān)管和房地產(chǎn)展銷(xiāo)活動(dòng)管理；會(huì)同縣建設(shè)局、房管局等部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理；負(fù)責(zé)對(duì)商品房銷(xiāo)售中違法廣告、合同欺詐等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的違法違規(guī)問(wèn)題的查處。
縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中規(guī)劃審批及規(guī)劃落實(shí)情況的清理整治。
五、專項(xiàng)整治的方法步驟
（一）動(dòng)員部署階段（20*年9月5日—9月15日）
1、制定、下發(fā)工作方案。根據(jù)建設(shè)部等八部門(mén)《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知》（建稽〔20*〕87號(hào)）文件精神，并結(jié)合我縣實(shí)際，縣建設(shè)局會(huì)同縣相關(guān)部門(mén)制定專項(xiàng)整治工作方案，經(jīng)審定后下發(fā)。
2、召開(kāi)專題會(huì)議，動(dòng)員、部署整治工作。
3、各成員單位要按照本部門(mén)職能、職責(zé)分工，根據(jù)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案，擬訂本部門(mén)專項(xiàng)整治工作具體實(shí)施方案及計(jì)劃，并于9月15日前報(bào)送專項(xiàng)整治辦公室。
（二）組織實(shí)施階段（20*年9月15日—20*年1月）
1、自查自糾。9月15日開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作各成員單位按照職能、職責(zé)分工，分別組織本部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自查自糾，對(duì)在建并已進(jìn)入商品房預(yù)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面清理，重點(diǎn)查找并糾正房地產(chǎn)主管部門(mén)及其工作人員違規(guī)審批、濫用權(quán)力和房地產(chǎn)企業(yè)虛假?gòu)V告、囤房惜售、哄抬房?jī)r(jià)、合同欺詐以及違規(guī)強(qiáng)制拆遷等行為。自查自糾結(jié)束后，各成員單位要將本部門(mén)及房地產(chǎn)企業(yè)自查自糾情況，于10月10日前書(shū)面報(bào)專項(xiàng)整治辦公室，并對(duì)自查存在的問(wèn)題積極進(jìn)行整改，完善制度措施。
2、組織檢查。10—11月份，在自查自糾基礎(chǔ)上，各成員單位要按照職能、職責(zé)分工，組織對(duì)本部門(mén)以及房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查，對(duì)檢查出的問(wèn)題依法進(jìn)行處理，并將處理結(jié)果及時(shí)報(bào)專項(xiàng)整治辦公室。
3、隨機(jī)抽查。12月—20*年1月，縣政府將組織對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作情況進(jìn)行抽查，對(duì)有投訴舉報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)檢查，督促對(duì)存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，并將典型案例處理情況上報(bào)市房管局。
（三）總結(jié)鞏固階段（20*年2—3月）
一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行預(yù)算管理中存在問(wèn)題
（一）沒(méi)有完善的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲制度
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算后，沒(méi)有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒(méi)有完善的績(jī)效考核制度和獎(jiǎng)懲制度，使得預(yù)算執(zhí)行沒(méi)有制度約束，執(zhí)行效果不佳。在預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，主要負(fù)責(zé)人往往會(huì)強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的處罰。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制不完善或不落實(shí)的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)造成不穩(wěn)定因素，無(wú)法客觀估計(jì)最終收益，影響企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和長(zhǎng)期戰(zhàn)略的目標(biāo)的分步驟執(zhí)行效果。
（二）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度不夠
房地產(chǎn)企業(yè)花了巨大成本和資源進(jìn)行了預(yù)算編制，做好了事前準(zhǔn)備，卻因?yàn)槭轮斜O(jiān)督力度不夠而導(dǎo)致最終效果不理想。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常存在管理制度跟不上企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象。管理制度缺乏預(yù)算反饋機(jī)制，致使預(yù)算執(zhí)行情況無(wú)法及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門(mén)，同時(shí)企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切配合，使得預(yù)算編制成果不理想，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)無(wú)法按照原計(jì)劃執(zhí)行，存在不斷追加資金的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。
（三）預(yù)算管理機(jī)制不健全
目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒(méi)有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)對(duì)預(yù)算進(jìn)行協(xié)調(diào)監(jiān)督和仲裁。這類房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)將預(yù)算的全部工作交給財(cái)務(wù)部門(mén)，造成財(cái)務(wù)部門(mén)任務(wù)過(guò)重，不僅要進(jìn)行預(yù)算編制，還要進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，預(yù)算的仲裁等工作，使得一些財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)暇顧及，只將精力放在預(yù)算編制上，忽略或沒(méi)有投入適當(dāng)?shù)木M(jìn)行其他工作。同時(shí)，也會(huì)造成財(cái)務(wù)部門(mén)權(quán)利過(guò)于集中，沒(méi)有與其相互制約的機(jī)構(gòu)，并且內(nèi)部審計(jì)制度不完善，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。
（四）沒(méi)有樹(shù)立預(yù)算管理的意識(shí)
預(yù)算管理是整體性、全面性的管理，預(yù)算編制只是預(yù)算管理其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算管理的概念，將投入在預(yù)算編制的一些資源分流到預(yù)算執(zhí)行控制和監(jiān)督上面，高質(zhì)量的預(yù)算編制不等同于高質(zhì)量的預(yù)算管理，沒(méi)有良好的執(zhí)行和有效的監(jiān)督，會(huì)使得預(yù)算編制效果大打折扣，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果不大。預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)， 一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往不具有客觀性，因?yàn)轭A(yù)算執(zhí)行能力缺乏，導(dǎo)致預(yù)算編制流于形式，操作性不強(qiáng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化或企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致上一年度的預(yù)算與下一年度的實(shí)際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
二、完善預(yù)算管理制度的措施
（一）細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任單元
預(yù)算管理是一個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它包含預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、預(yù)算仲裁、預(yù)算監(jiān)督審計(jì)等多方面工作。這些工作全部交給財(cái)務(wù)部門(mén)必定會(huì)造成財(cái)務(wù)部門(mén)的工作壓力過(guò)大。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視各部門(mén)協(xié)調(diào)合作，建立健全獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督審計(jì)部門(mén)，將預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的任務(wù)交于這一部門(mén)完成。房地產(chǎn)企業(yè)必須將任務(wù)細(xì)致劃分，避免權(quán)力集中，綜合考慮部門(mén)的工作能力和工作強(qiáng)度，做到權(quán)責(zé)分明。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門(mén)管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門(mén)的方向明確、責(zé)任權(quán)利清晰。
（二）注重資金預(yù)算管理
房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，行業(yè)發(fā)展受外界因素影響較大。針對(duì)高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，各地政府也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來(lái)越少，融資難度越來(lái)越大，投資越來(lái)越慎重，營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)用越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)銷(xiāo)售范圍也越來(lái)越窄，現(xiàn)金回籠問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)金流問(wèn)題日益突出。財(cái)務(wù)部需緊密?chē)@融資管理、銷(xiāo)售回款管理、付款管理、現(xiàn)金流統(tǒng)籌管理來(lái)開(kāi)展資金管理工作。銷(xiāo)售回款管理：嚴(yán)密監(jiān)控每戶業(yè)主的回款情況；與營(yíng)銷(xiāo)部一起出臺(tái)《銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)薪酬管理制度》、《簽約回款激勵(lì)制度》，充分調(diào)動(dòng)各方積極性。付款管理：以“對(duì)內(nèi)服務(wù)監(jiān)督、對(duì)外早收晚付”原則，精心鋪排資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，做到付款有依據(jù)、付款有安排；每月底編制次月資金支付計(jì)劃表，加強(qiáng)與資金需求部門(mén)的溝通，合理控制付款節(jié)奏，做到資金計(jì)劃切實(shí)可行；每月25號(hào)成本會(huì)計(jì)去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度，核實(shí)工程進(jìn)度款計(jì)算過(guò)程及結(jié)果是否有誤。
（三）注重項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理
項(xiàng)目在拿地之前就需做可行性論證，進(jìn)行成本盈利的測(cè)算，可通過(guò)凈現(xiàn)值法、靜態(tài)回收期、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬率多個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)方案的可行性。如果可以達(dá)成公司的盈利目標(biāo)，方可在測(cè)算的地價(jià)限額內(nèi)競(jìng)拍土地。項(xiàng)目成立后，需按季度滾動(dòng)更新成本盈利預(yù)測(cè)表，確保項(xiàng)目盈利目標(biāo)，在相關(guān)因素改變而影響盈利目標(biāo)時(shí)，及時(shí)采取不同的解決方案，如調(diào)整銷(xiāo)售方案，變更設(shè)計(jì)，控制單方成本造價(jià)，從多方面著手修正，盡力使盈利目標(biāo)達(dá)到可接受水平。
（四）注重費(fèi)用預(yù)算管理
費(fèi)用預(yù)算管理是預(yù)算管理的重要一環(huán)，完善費(fèi)用預(yù)算管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)需要做到以下三個(gè)方面：1.每年年初根據(jù)集團(tuán)指標(biāo)制定公司各部門(mén)管理費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)；2.每月及時(shí)更新費(fèi)用臺(tái)賬，歸集整理各部門(mén)的各項(xiàng)費(fèi)用支出情況；3.每月及時(shí)各部門(mén)管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，針對(duì)超出費(fèi)用預(yù)算的部門(mén)及時(shí)提出預(yù)警。
[關(guān)鍵詞]土地增值稅 增值額 稅收優(yōu)惠 籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)具有投資資金多、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)高的特點(diǎn)。土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重。當(dāng)前,國(guó)際金融動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定,政府亦加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)企業(yè)如何在不利環(huán)境下,整合現(xiàn)有資源,籌劃土地增值稅,減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)爭(zhēng)取最大的現(xiàn)金流,顯得尤為重要。筆者擬就相關(guān)問(wèn)題做一探討。
一、土地增值稅的有關(guān)概念
根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱條例)規(guī)定,土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。應(yīng)納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。在稅率方面,土地增值稅的稅率為四級(jí)超額累進(jìn)稅率.即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%,稅率為30%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的50%未超過(guò)100%,稅率為40%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的1O0%,未超過(guò)200%,稅率為50%;增值額超過(guò)項(xiàng)目金額的200%以上,稅率為60%。由此可見(jiàn),土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種。通過(guò)調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額,可以影響增值額和增值稅率,進(jìn)而影響土地增值稅的大小。
二、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的籌劃
關(guān)于土地增值稅的收入額,條例中做了比較明確的規(guī)定。比如,條例指出,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益,不允許從中減除任何成本費(fèi)用。對(duì)取得的實(shí)物收入,要按收入的市場(chǎng)價(jià)格換算成貨幣收入。對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入,要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估.在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入等等。故轉(zhuǎn)讓收入的大小與成本費(fèi)用的確認(rèn)沒(méi)有任何關(guān)系,但是實(shí)務(wù)上,房地產(chǎn)企業(yè)可以利用合同拆分的方式,也就是在銷(xiāo)售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí),將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分從整個(gè)房地產(chǎn)中分離,分別簽訂合同,從而減少轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入。舉例如下:
假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)一幢帶裝修的寫(xiě)字樓。預(yù)計(jì)裝修過(guò)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值是2000萬(wàn)元(含500萬(wàn)元裝修費(fèi))。如果該企業(yè)和購(gòu)買(mǎi)者分兩次簽訂合同。在毛胚房建成后先簽訂1500萬(wàn)元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,等裝修時(shí)再簽500萬(wàn)元的裝修合同,則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只就第一份合同上注明的金額1500萬(wàn)元繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額500萬(wàn)元屬于裝修合同,是營(yíng)業(yè)稅征稅范圍,不用計(jì)征土地增值稅。這樣就使得納稅人計(jì)算土地增值稅的收入額減少,達(dá)到了降低稅負(fù)的目的。
三、土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃
關(guān)于土地增值稅的扣除項(xiàng)目,條例及其實(shí)施細(xì)則中做了詳細(xì)說(shuō)明,包括取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額;土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用;建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目等。故可以根據(jù)扣除項(xiàng)目的類別不同,分別進(jìn)行如下籌劃。
1、增加成本的籌劃
第一、利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)不能全部據(jù)實(shí)扣除,而是按一定比例限額扣除。由于現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)費(fèi)用”并無(wú)嚴(yán)格界定。因此,企業(yè)可以通過(guò)事前的籌劃,把可以轉(zhuǎn)移的開(kāi)發(fā)費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)成本中,則可以加大扣除項(xiàng)目金額,減少應(yīng)繳納的土地增值稅。例如.企業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開(kāi)支范圍,它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義,但如果這些費(fèi)用是屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的,則可以分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中去,在計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除。這樣,期間費(fèi)用的減少不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和扣除,而房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本卻增加了,降低了增值額,從而使應(yīng)納的土地增值稅減少。
第二、利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。不同地方開(kāi)發(fā)成本因?yàn)榈貎r(jià)或其他原因而不同,一些地方的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售后的增值率較高,而有的房產(chǎn)增值率較低,這種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。對(duì)于同時(shí)在幾處進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè),可以利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃。也就是通過(guò)事先對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,平均費(fèi)用分?jǐn)倎?lái)抵銷(xiāo)增值額,使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相當(dāng),從而節(jié)省稅款。如果結(jié)合其他籌劃方法,使增值率剛好在某一臨界點(diǎn)以下,則節(jié)稅效果更好。
2、借款利息扣除方法的籌劃
稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息的扣除,有兩種方式:一種是納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為:利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%以內(nèi);另一種是如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?或不能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的,可扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為:(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×1O%以內(nèi)。這兩種利息扣除方法的差額=利息一(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5% 。故當(dāng)利息>(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×5%時(shí),企業(yè)應(yīng)采用第一種方法;當(dāng)利息
3、利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃
根據(jù)財(cái)稅[1995]48號(hào)規(guī)定,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí),代其他部門(mén)收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用,可以并入房?jī)r(jià),也可以在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)核算。如果代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)并且向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的,則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅。在代收費(fèi)用支付時(shí)可以作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除。若代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。雖然與代收費(fèi)用的單獨(dú)核算相比,并入房?jī)r(jià)核算不會(huì)影響銷(xiāo)售房產(chǎn)的增值額。但是,由于代收費(fèi)用的存在,并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高,使得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率降低,減少土地增值稅。
四、利用其他稅收優(yōu)惠政策的籌劃
除了直接減少分散收入、增加成本費(fèi)用扣除金額外,企業(yè)還可以直接利用其他稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅的籌劃,具體有:
1、房地產(chǎn)代建
房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。按稅法規(guī)定,代建行為繳納營(yíng)業(yè)稅,不繳土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以利用這種建房方式,在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶,實(shí)行定向開(kāi)發(fā),就可以減輕稅負(fù)。具體可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以客戶名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備,也可以通過(guò)協(xié)商由客戶自己購(gòu)買(mǎi)和取得。
2、合作建房
稅法規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免繳納土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)繳納土地增值稅。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擁有一塊土地,擬與其他公司合作建造寫(xiě)字樓,資金由其他公司提供,建成后按比例分房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,作為辦公用房自用,則不用繳納土地增值稅。
3、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃
現(xiàn)行稅法規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅;超過(guò)20%,就全額征稅。故企業(yè)可以考慮通過(guò)合理設(shè)置價(jià)格,使得增長(zhǎng)率在20%以下,達(dá)到免繳土地增值稅的目的。
總之,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃是一項(xiàng)具有前瞻性、綜合性、技術(shù)性的工作,在籌劃時(shí)要綜合考慮成本、收益的各個(gè)方面,以便減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
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財(cái)務(wù)成本管理主要是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中采取的成本費(fèi)用管理控制目標(biāo)、原則、策略、方法、途徑和體系，主要活動(dòng)包括預(yù)測(cè)、計(jì)劃、決策、控制、核算、考核、分析等。財(cái)務(wù)成本管理從特點(diǎn)上可以劃分為財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)成本規(guī)劃、財(cái)務(wù)成本決策、財(cái)務(wù)成本核算、財(cái)務(wù)成本控制、財(cái)務(wù)成本考核、財(cái)務(wù)成本分析等。上述財(cái)務(wù)成本管理有著內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個(gè)循環(huán)的關(guān)系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需要事前合理預(yù)測(cè)、規(guī)劃和決策，事中控制與核算，事后考核、分析和反饋，形成一個(gè)完整的財(cái)務(wù)成本管理循環(huán)鏈條，才能幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全面的、精細(xì)化的財(cái)務(wù)成本管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，只有從根本上完善財(cái)務(wù)成本管理原則、策略、途徑和體系，才能合理控制房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本，為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的條件。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控原則
1、全面成本管理原則：“全面”，即“全員”、“全過(guò)程”、“全方位”和“全要素”。“全員”不僅指本公司的全體員工，還包括公司的合作伙伴。“全過(guò)程”即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)從調(diào)研到樓盤(pán)交付使用的各個(gè)階段，融事前、事中、事后成本管理為一體。“全方位”和“全要素”，是指要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有要素成本、費(fèi)用進(jìn)行管控，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考慮。
2、動(dòng)態(tài)成本管理原則：波特認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)，這些互不相同但又相互關(guān)聯(lián)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，構(gòu)成了一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的動(dòng)態(tài)過(guò)程，即價(jià)值鏈。企業(yè)的縱向聯(lián)系和橫向聯(lián)系構(gòu)成價(jià)值鏈，價(jià)值鏈上的每一項(xiàng)價(jià)值活動(dòng)及其相互聯(lián)系與協(xié)調(diào)，都會(huì)對(duì)企業(yè)最終能夠?qū)崿F(xiàn)多大的價(jià)值造成重要的影響。只有動(dòng)態(tài)管理控制，才能實(shí)現(xiàn)整體效益最優(yōu)基礎(chǔ)上的相關(guān)企業(yè)利益的均衡。
3、目標(biāo)成本管理原則：目標(biāo)成本有計(jì)劃成本、定額成本和標(biāo)準(zhǔn)成本三種類型，具有綜合性、科學(xué)性、先進(jìn)性和約束性等特點(diǎn)。目標(biāo)控制通過(guò)對(duì)目標(biāo)的管理，把計(jì)劃的方針、任務(wù)目標(biāo)和措施等逐一分解落實(shí)。制定目標(biāo)成本時(shí)，要注意標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)合理性、可考核性和可執(zhí)行性。
4、質(zhì)量成本管理原則：質(zhì)量成本是為了保證必要的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量而發(fā)生的成本費(fèi)用以及因未達(dá)到既定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的一切損失之和。質(zhì)量成本可分為預(yù)防成本、鑒定成本、內(nèi)部損失成本和外部損失成本。 “省錢(qián)不省質(zhì)量”，質(zhì)量成本控制不是單純降低成本和片面追求企業(yè)暫時(shí)利益，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的視覺(jué)，將成本控制與保證必要的產(chǎn)品質(zhì)量相聯(lián)系起來(lái)，以保證企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
5、責(zé)任成本管理原則：企業(yè)應(yīng)該按照分級(jí)分口管理、權(quán)責(zé)結(jié)合、責(zé)任到人的原則，建立健全與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制相適應(yīng)的成本費(fèi)用管理責(zé)任制，建立健全完善的成本費(fèi)用管理組織機(jī)構(gòu)，把成本費(fèi)用管理納入崗位責(zé)任制，并做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合。
6、戰(zhàn)略成本管理原則：即以企業(yè)的全局發(fā)展為對(duì)象，按照企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略制定財(cái)務(wù)成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有從成本信息結(jié)構(gòu)出發(fā)，對(duì)企業(yè)成本進(jìn)行全面的控制管理，才能形成長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力量。才能從根本上把企業(yè)的外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈才能貫穿企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理控制的全過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)成本管理策略的制定，必須從企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境出發(fā)，整合分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)值鏈，才能形成必要的財(cái)務(wù)成本管理信息，為制定科學(xué)可行的戰(zhàn)略方針奠定重要的基礎(chǔ)。
7、精細(xì)成本管理原則：對(duì)成本要素和成本形成過(guò)程進(jìn)行分解，為成本分析和成本管理提供依據(jù)，并最終達(dá)成成本控制目標(biāo)。
8、最低化成本管理原則：分析影響各種降低成本的因素，制定可能實(shí)現(xiàn)的最低成本目標(biāo)，通過(guò)有效的控制和管理，實(shí)現(xiàn)成本管理要求。首先應(yīng)注意全面研究降低成本的可能性，其次，要研究合理的成本最低化，即一是要從實(shí)際出發(fā)，二是要注意成本最低化的相對(duì)性。
9、例外成本管理原則：例外管理是相對(duì)規(guī)范管理而言的。在成本費(fèi)用控制措施實(shí)施過(guò)程中，有可能發(fā)生一些事先不曾預(yù)計(jì)到的影響因素和狀態(tài)，這些因素如果不及時(shí)處理就會(huì)導(dǎo)致不利后果。例外管理原則要求成本費(fèi)用管理人員重視導(dǎo)致實(shí)際耗費(fèi)脫離標(biāo)準(zhǔn)差異較大的“例外”事項(xiàng)，認(rèn)真分析這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。
4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開(kāi)展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過(guò)工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過(guò)計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書(shū)；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過(guò)程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。
7、營(yíng)銷(xiāo)階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷(xiāo)售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過(guò)程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷(xiāo)售等相關(guān)部門(mén)，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開(kāi)發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過(guò)事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過(guò)成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、成本、分銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過(guò)程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因來(lái)確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來(lái)分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本這些事項(xiàng)產(chǎn)生的原因和責(zé)任主體，對(duì)影響成本費(fèi)用的不利因素進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析，及時(shí)采取調(diào)整措施，防止不利影響進(jìn)一步擴(kuò)展。
二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控策略
1、決策階段的成本管控策略：在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析并做出正確決策，必須做好以下四個(gè)環(huán)節(jié)：（1）市場(chǎng)預(yù)測(cè)；（2）選擇定價(jià)目標(biāo)；（3）土地價(jià)格及獲取方式；（4）可行性研究。
2、設(shè)計(jì)階段的成本管控策略：項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是控制開(kāi)發(fā)成本最直接、最重要的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)階段可以鎖定90%以上的可控成本。科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，可以降低10%的工程造價(jià)。本階段的成本控制策略：（1）實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)；（2）實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)；（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查；（4）深入運(yùn)用價(jià)值工程原理；（5）采用合同措施，有效控制造價(jià)。
3、發(fā)包階段的成本管控策略：控制建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段工程造價(jià)的有效手段是積極推行建設(shè)工程招投標(biāo)制。發(fā)包階段做好成本控制有以下渠道 ：（1）通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍；（2）加強(qiáng)合同管理，完善合同條款；（3）對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)；（4）嚴(yán)格履行工程承發(fā)包合同；（5）按合同約定及實(shí)際完成工程量支付工程進(jìn)度款；（6）加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。
4、采購(gòu)階段的成本管控策略：最低的價(jià)格和最具競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商是項(xiàng)目采購(gòu)操作中降低成本的關(guān)鍵。制定采購(gòu)預(yù)算，選擇并管理供應(yīng)商，分析采購(gòu)成本，控制供應(yīng)成本，開(kāi)展責(zé)任成本管理。降低采購(gòu)成本的具體措施：（1）實(shí)行歸口管理；（2）科學(xué)的采購(gòu)分工；（3）集中批量采購(gòu)；（4）加強(qiáng)材料渠道管理；（5）合理制定采購(gòu)方案；（6）建立采購(gòu)價(jià)格考核激勵(lì)和信息管理網(wǎng)絡(luò)。
5. 建設(shè)階段的成本管控策略：（1）工程造價(jià)管理，通過(guò)工程付款控制，工程變更費(fèi)用控制，預(yù)防索賠，使實(shí)際費(fèi)用不超過(guò)計(jì)劃投資；（2）施工現(xiàn)場(chǎng)成本控制，項(xiàng)目組層層分解責(zé)任，層層分解責(zé)任成本，簽訂責(zé)任書(shū)；（3）工程變更成本控制，工程變更會(huì)導(dǎo)致投資失控，引起停工、返工，必須對(duì)工程變更嚴(yán)加控制。
6、竣工階段的成本管控策略：項(xiàng)目竣工決算成本控制是一個(gè)擠壓“水分”的過(guò)程，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整流程，增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)，并進(jìn)行匯總，反復(fù)計(jì)算。
7、營(yíng)銷(xiāo)階段的成本管控策略：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核心在于整合各種資源，使之產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的成本控制要點(diǎn)：（1）合理有效的推廣計(jì)劃；（2）切實(shí)可行的銷(xiāo)售通路；（3）高效的資源整合；（4）超強(qiáng)和不折不扣的執(zhí)行力；（5）及時(shí)的效果評(píng)估。
三、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立成本控制系統(tǒng)，強(qiáng)化成本預(yù)算約束，推行質(zhì)量成本控制方法，實(shí)行成本定額管理、全員管理、全要素管理和全過(guò)程控 制。
1、建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制系統(tǒng)：即運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)成本系統(tǒng)集成分析，從量、價(jià)、時(shí)、空全方位地考慮成本構(gòu)成，從時(shí)間、空間的角度降低成本。成本控制系統(tǒng)作為房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的一個(gè)子系統(tǒng)，提供給財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、生產(chǎn)管理、銷(xiāo)售等相關(guān)部門(mén)，以供進(jìn)行財(cái)務(wù)核算、資金籌集、開(kāi)發(fā)安排、成本控制等方面工作參考使用。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本規(guī)劃與預(yù)算，強(qiáng)化成本預(yù)算控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要方法，它要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本預(yù)算編制、執(zhí)行、分析、考核等環(huán)節(jié)的管理，明確預(yù)算項(xiàng)目，建立預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范預(yù)算的編制、審定、下達(dá)和執(zhí)行程序，及時(shí)分析和控制預(yù)算差異，采取改進(jìn)措施，確保預(yù)算的執(zhí)行。
3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本定額管理 ：成本定額管理，是在資源價(jià)格一定的前提下，通過(guò)事先制定單位產(chǎn)品或活動(dòng)的標(biāo)準(zhǔn)資源消耗量，控制產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用水平的一種成本控制方法。首先，制定標(biāo)準(zhǔn)消耗量，一般方法有經(jīng)驗(yàn)估計(jì)法、類推比較法、統(tǒng)計(jì)分析法和技術(shù)測(cè)定法。其次，要通過(guò)成本核算，揭示實(shí)際消耗量與定額的差異。最后，分析定額差異的原因，找出責(zé)任者，將成本定額管理與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制管理相結(jié)合。
4、實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)全面成本管理 ，提高員工成本控制意識(shí)，養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣，關(guān)心成本控制結(jié)果。這需要領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)和全員參與。
5、推行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)質(zhì)量成本控制：（1）確定最優(yōu)質(zhì)量成本，并以此為質(zhì)量成本控制的總目標(biāo)；（2）建立健全質(zhì)量成本管理的組織體系；（3）應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主的方針；（4）計(jì)算和分析質(zhì)量成本差異，尋找原因，以采取相應(yīng)措施加以控制。
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用ERP進(jìn)行成本控制：ERP集信息技術(shù)與系統(tǒng)化管理思想于一身，反映時(shí)代對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理配置資源，最大化地創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富的要求，成為房地產(chǎn)企業(yè)在信息時(shí)代生存、發(fā)展的基礎(chǔ)。ERP整合了房地產(chǎn)企業(yè)管理理念、業(yè)務(wù)流程、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、人力物力資源、計(jì)算機(jī)硬件、計(jì)算機(jī)軟件和網(wǎng)絡(luò)資源，對(duì)采購(gòu)、開(kāi)發(fā)、成本、分銷(xiāo)、財(cái)務(wù)、人力資源等進(jìn)行規(guī)劃，以達(dá)到最佳資源組合，取得最佳效益。
四、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控中的運(yùn)用
1、作業(yè)成本管理的涵義：作業(yè)成本管理（Activity-Based Costing Management，ABCM）是以ABC信息為基礎(chǔ)的成本管理，在對(duì)作業(yè)及作業(yè)鏈全面分析的基礎(chǔ)上，利用作業(yè)成本核算或作業(yè)成本法提供的信息，面向全過(guò)程的系統(tǒng)化、動(dòng)態(tài)化和前瞻性的成本控制方法。
2、作業(yè)成本法的計(jì)算：作業(yè)成本法是以作業(yè)為計(jì)算產(chǎn)品成本的中間橋梁，通過(guò)作業(yè)動(dòng)因來(lái)確認(rèn)和計(jì)量各作業(yè)中心的成本，并以作業(yè)動(dòng)因?yàn)榛A(chǔ)來(lái)分配間接費(fèi)用的一種成本計(jì)算方法。作業(yè)成本計(jì)算的核心是在計(jì)算產(chǎn)品成本時(shí)，先將耗用的資源成本準(zhǔn)確地計(jì)入作業(yè)，然后選擇成本動(dòng)因，將所有作業(yè)成本分配給產(chǎn)品成本。作業(yè)成本法核算包括四大要素：資源、作業(yè)、成本對(duì)象和成本動(dòng)因。作業(yè)成本法核算包括兩個(gè)階段：（1）首先鑒別出消耗資源的作業(yè)，然后確認(rèn)成本動(dòng)因，計(jì)算歸集資源費(fèi)用到作業(yè)；（2）明確成本計(jì)算對(duì)象，確認(rèn)作業(yè)動(dòng)因，并把各作業(yè)匯集的成本分配給相關(guān)的成本對(duì)象。
3、作業(yè)成本管理的原理：將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作流程視為一系列作業(yè)的集合，根據(jù)市場(chǎng)需求，以顧客訂單為起點(diǎn)，采取“倒擠法”，從后向前確定相關(guān)作業(yè)，核定作業(yè)消耗量、作業(yè)成本，揭示資源動(dòng)因、作業(yè)動(dòng)因，并進(jìn)而進(jìn)行成本動(dòng)因管理、作業(yè)管理，以消除不增值作業(yè)，提高增值作業(yè)運(yùn)作效率，減少供、產(chǎn)、銷(xiāo)各環(huán)節(jié)的存貨積壓、資金占用，提高公司經(jīng)營(yíng)效益。
4、作業(yè)成本管理的程序和內(nèi)容：（1）在熟悉生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流程的基礎(chǔ)上識(shí)別和認(rèn)定作業(yè)，并根據(jù)同質(zhì)性原理歸并相關(guān)作業(yè)，建立作業(yè)中心，認(rèn)定增值作業(yè)和不增值作業(yè)；（2）建立作業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)，即尋找增值高效作業(yè)的資源耗費(fèi)水平；（3）計(jì)算實(shí)際作業(yè)成本，即一定期間內(nèi)作業(yè)中心或作業(yè)歸集的實(shí)際資源費(fèi)用之和；（4）作業(yè)成本差異計(jì)算與分析；（5）業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、持續(xù)改善。
5、作業(yè)成本管理的基本方法：以作業(yè)為成本控制點(diǎn)，對(duì)作業(yè)進(jìn)行價(jià)值分析是作業(yè)基礎(chǔ)成本控制的基本方法。作業(yè)價(jià)值分析是通過(guò)對(duì)作業(yè)的識(shí)別與計(jì)量、資源費(fèi)用的歸集與確認(rèn)、產(chǎn)出消耗作業(yè)的確認(rèn)與計(jì)量、產(chǎn)出成本費(fèi)用的歸集等步驟方法，分析評(píng)價(jià)作業(yè)的有效性和增值性，以提高作業(yè)效率、減少資源消耗、增加產(chǎn)出價(jià)值的一種分析方法。作業(yè)價(jià)值分析包括資源動(dòng)因價(jià)值分析、作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)價(jià)值分析的一般程序：（1）按產(chǎn)品類別進(jìn)行全過(guò)程調(diào)查；（2）識(shí)別、計(jì)量作業(yè)，建立作業(yè)中心；（3）歸集資源費(fèi)用到相應(yīng)的作業(yè)；（4）分析作業(yè)消耗資源的有效性；（5）歸集作業(yè)成本為作業(yè)成本庫(kù)，選擇代表作業(yè)，計(jì)量成本動(dòng)因率；（6）確認(rèn)、計(jì)量產(chǎn)出消耗的作業(yè)；（7）計(jì)算、歸集產(chǎn)出的作業(yè)成本；（8）分析作業(yè)對(duì)產(chǎn)出的貢獻(xiàn)，區(qū)別增值作業(yè)和不增值作業(yè)。通過(guò)作業(yè)價(jià)值分析可以通過(guò)以下幾種方式降低成本：①減少作業(yè)所需要的時(shí)間和資源，改善增值作業(yè)的效率；②消除不增值作業(yè)；③當(dāng)其他條件相同時(shí)，選擇成本最低的作業(yè)；④利用資源集成原理，盡量實(shí)現(xiàn)資源共享與作業(yè)共享；⑤利用作業(yè)成本計(jì)算提供的信息，編制資源使用計(jì)劃，重新配置未使用資源。
6、作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的具體運(yùn)用：
（1）準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算。通常是將各開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開(kāi)發(fā)成本比例法或工程造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本。由于作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用準(zhǔn)確分配，可將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，并確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用；②根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)間接費(fèi)用的發(fā)生原因，結(jié)合開(kāi)發(fā)實(shí)際，找出各項(xiàng)成本動(dòng)因，并建立作業(yè)成本庫(kù)及其成本動(dòng)因分析表；③確定成本分配率，歸集各項(xiàng)作業(yè)成本費(fèi)用，并分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
（2）整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中不確定的因素較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會(huì)存在不同的流程。因此，作業(yè)成本管理在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，通過(guò)價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部?jī)r(jià)值活動(dòng)，全面地認(rèn)識(shí)和把握開(kāi)發(fā)全過(guò)程的主要成本動(dòng)因，將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對(duì)于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀?jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ犬a(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，并對(duì)作業(yè)進(jìn)行分析、整合、選擇，使各項(xiàng)作業(yè)之間形成較為理想的作業(yè)鏈，確保各項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。
整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的步驟如下：①繪制現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程圖，描述流程中的活動(dòng)；②借助魚(yú)刺圖等工具發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中存在的問(wèn)題，按照問(wèn)題的重要性，確定解決問(wèn)題的優(yōu)先順序；③尋求解決問(wèn)題的方法，并由專人負(fù)責(zé)實(shí)施；④評(píng)估實(shí)施結(jié)果，修正解決方案，重新實(shí)施；⑤進(jìn)行下一個(gè)問(wèn)題的解決；⑥進(jìn)行新一輪的流程分析，使整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程更精練，各環(huán)節(jié)更自然地銜接。通過(guò)流程優(yōu)化重組，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目流程的運(yùn)作效率。
（3）作業(yè)分析。整合、再造房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程后，進(jìn)一步對(duì)流程中的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行分析，具體來(lái)講，對(duì)各作業(yè)進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析、資源動(dòng)因價(jià)值分析和作業(yè)的綜合分析。作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析的目的在于揭示實(shí)際成本與計(jì)劃或目標(biāo)成本的差異，了解成本形成過(guò)程及產(chǎn)生原因，并就間接費(fèi)用進(jìn)行成本控制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，作業(yè)動(dòng)因有產(chǎn)品產(chǎn)量、工時(shí)、企業(yè)的生命周期等各種變量因素。資源動(dòng)因反映了作業(yè)中心對(duì)間接資源的耗用情況，將間接費(fèi)用按資源動(dòng)因分配到各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中。通過(guò)分析各作業(yè)中心所用資源，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品耗費(fèi)資源進(jìn)行全面而詳細(xì)的追溯，能有效地減少資源浪費(fèi)，提高資源利用效率。為了有效控制項(xiàng)目建設(shè)各階段的成本，不僅要進(jìn)行作業(yè)動(dòng)因價(jià)值分析與資源動(dòng)因價(jià)值分析，還必須進(jìn)行作業(yè)的綜合分析，保證各作業(yè)中心能合理銜接，最大限度減少重疊與浪費(fèi)現(xiàn)象。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)分類 風(fēng)險(xiǎn)防范
一、風(fēng)險(xiǎn)研究的目的
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、融資金額大、效益風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。一方面我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的管控和保障制度還處在完善的過(guò)程中；另一方面目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)分依賴于銀行信貸，無(wú)形中增加了銀行環(huán)節(jié)的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。如果在這個(gè)時(shí)候企業(yè)忽視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，即時(shí)企業(yè)的盈利能力再?gòu)?qiáng)，那么就可能會(huì)造成企業(yè)資金鏈的斷裂，甚至是破產(chǎn)。
所以需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從自身的角度出發(fā)，從日常的活動(dòng)中進(jìn)行監(jiān)督，才能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略。其中企業(yè)的日常活動(dòng)不僅僅是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)該貫穿于籌資、投資、建造、運(yùn)營(yíng)整個(gè)階段。這樣才能有效的防患于未然。
二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分類
1.資金風(fēng)險(xiǎn)
由于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比國(guó)外晚，在融資方式上也較國(guó)外不成熟。目前我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是通過(guò)銀行的信貸，而銀行的信貸往往取決于銀行的貸款利率，這一因素是隨國(guó)家政策變化而變化的。雖然目前這一階段貸款利率出在一個(gè)較低水平，但回顧往年的利率變化，一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)承擔(dān)很大的資金成本。另外影響房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)關(guān)鍵因素是要保持資金的流動(dòng)性，只有足夠的流動(dòng)資金來(lái)支撐，才能維持企業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，而決定這一因素的是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)能力和當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)境，后者具有一定的不確定性。所以一旦企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，隨之而來(lái)的銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的連續(xù)性投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，在之前的老項(xiàng)目未完全消化之前，是很難再通過(guò)銀行進(jìn)行信貸融資的。雖然目前有房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)信貸投資基金等方式，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)去嘗試的不多，更多的會(huì)是通過(guò)民間資本來(lái)融資，這樣無(wú)疑是加重了企業(yè)的資金成本，制造了企業(yè)破產(chǎn)的隱患。
2.管理風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)于拉動(dòng)地方稅收收入也是一個(gè)重要環(huán)節(jié)。所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制是非常有必要的。如果企業(yè)認(rèn)為只要完成了前期的融資工作，就有了推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定現(xiàn)金流，忽視了財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)，那么在企業(yè)運(yùn)營(yíng)后期，必然會(huì)造成一系列的問(wèn)題。
同時(shí)雖然大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)按要求進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)方面的審計(jì)工作，但審計(jì)工作最多只是事后的檢查和對(duì)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)于一些影響到企業(yè)現(xiàn)金流正常流轉(zhuǎn)的因素，我們需要的是及時(shí)發(fā)現(xiàn)并盡快采取對(duì)應(yīng)措施，這樣企業(yè)才能健康的運(yùn)行下去。所以如果不能不斷的完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，那么就可能體現(xiàn)不出房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，給企業(yè)的投資決策造成影響。
三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范
1.融資方式的創(chuàng)新
目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式還是比較單一的，很多是直接或者間接的通過(guò)銀行的信貸來(lái)實(shí)現(xiàn)。而通過(guò)這種方式來(lái)進(jìn)行融資的風(fēng)險(xiǎn)日益顯露出來(lái)，銀行成為了最后一道防線。所以我們要探求一條適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路。例如可以采用債務(wù)融資、房地產(chǎn)信托、REITs等比較成熟的方式。
其中房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種融資方式，相對(duì)于其他的融資方式，具備的一定的針對(duì)性和專業(yè)性。一方面，REITs并不是通過(guò)債權(quán)來(lái)融資，這樣就大大降低了企業(yè)的負(fù)債率，減少了的企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還可以避免由于銀行信貸融資所帶來(lái)的信貸抵押風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@種方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)始終保持著控制經(jīng)營(yíng)權(quán)。另一方面，對(duì)于一般的信托產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金具有很強(qiáng)的目的性，是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而設(shè)計(jì)的一種方式。其中最重要的是可以保持企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的控制權(quán)。
2.加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，看一個(gè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，不單單是看企業(yè)目前的資金保有量有多少，而是看企業(yè)是否能保持一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的資本結(jié)構(gòu)。除了前期融資方式的選擇，還需要在后期企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的過(guò)程中，從財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，保證企業(yè)目前以及將來(lái)的現(xiàn)金流都能正常流轉(zhuǎn)。
而財(cái)務(wù)管理的管控應(yīng)該是一個(gè)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理控制活動(dòng)，包括從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的預(yù)算控制，到項(xiàng)目建設(shè)中的調(diào)整控制，以及項(xiàng)目完工后銷(xiāo)售時(shí)期的跟蹤控制。同時(shí)也要考慮國(guó)家相關(guān)政策制度的出臺(tái)對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響。例如，今年5月1日將在全國(guó)正式推行營(yíng)改增制度，在土地契稅、購(gòu)買(mǎi)建筑材料、以及房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的稅收制度都有一定的變化，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)于這種變化，及時(shí)預(yù)估對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，使企業(yè)順利地完成從營(yíng)業(yè)稅到增值稅的過(guò)渡。
除了財(cái)務(wù)管理方面的控制外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)可行
性研究報(bào)告來(lái)預(yù)估整個(gè)項(xiàng)目周期的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究
報(bào)告是反映項(xiàng)目在研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等等環(huán)節(jié)成本效益的
報(bào)告。如果企業(yè)可以及時(shí)根據(jù)當(dāng)前的狀況調(diào)整項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)成本
效益，那么可以在很大程度上避免一些風(fēng)險(xiǎn)。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)項(xiàng)目都具有很長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中保持企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定是一項(xiàng)重要的工作。在這期間企業(yè)會(huì)同時(shí)受到來(lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理制度的影響。在目前大部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)步發(fā)展。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要做好對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。一方面要加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，拓寬對(duì)融資方式的選擇，借鑒國(guó)外一些成熟的多元化融資方式；另一方面要提高對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目融資；投資回報(bào)
中圖分類號(hào)：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-8500（2014）03-0051-01
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資流程
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資流程開(kāi)發(fā)商經(jīng)常表現(xiàn)為：首先要“看地”，向規(guī)劃部門(mén)了解該用地是否符合地區(qū)用地總體規(guī)劃，申請(qǐng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，交納首期土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證，將出讓取得的土地，經(jīng)合法的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)（即土地使用證）抵押將出讓所得土地全部抵押給銀行辦理金融貸款，用銀行貸款支付剩余土地出讓金及支付前期開(kāi)發(fā)投入的資金；通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)，承建單位交納施工保證金（實(shí)際是墊資施工），工程施工到正負(fù)零時(shí)，根據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》建設(shè)工程總體投入資金到達(dá)25%以上符合商品房預(yù)售規(guī)定可以預(yù)售，根據(jù)2003年6月5日央行出臺(tái)“121”號(hào)文即《中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款，開(kāi)發(fā)商整合購(gòu)房戶個(gè)人資料在銀行按揭貸款，以房產(chǎn)抵押方式取得資金。完成收益周期，這樣開(kāi)發(fā)商不需投入大量資金，就可以完成整個(gè)開(kāi)發(fā)收益周期。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資方案
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資需要有一定的方案，首先是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況介紹，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的名稱、開(kāi)發(fā)的背景、具置以及開(kāi)發(fā)的規(guī)模，同時(shí)需要有規(guī)范性文件支持，如主項(xiàng)批復(fù)，“五證”取得，也包括主項(xiàng)的定位，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有何特點(diǎn)、有何優(yōu)勢(shì)。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資需提供材料
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資申請(qǐng)書(shū)，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，該項(xiàng)目融資所提供的擔(dān)保，該項(xiàng)目“五證”復(fù)印件，土地來(lái)源資料尤為重要，包括土地審批、土地出讓金交納情況，國(guó)有土地使用證，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身還款計(jì)劃和資金來(lái)源保證。
有當(dāng)年期的工商年檢章的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件，企業(yè)法人代碼證復(fù)印件，企業(yè)稅務(wù)登記證，公司章程復(fù)印件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)公司介紹，公司驗(yàn)資報(bào)告，近三年會(huì)計(jì)（審批）事務(wù)所驗(yàn)證的財(cái)務(wù)報(bào)表本中期財(cái)務(wù)報(bào)表及附注，公司目前享受的稅收政策，企業(yè)法定代表人資格證明及身份證復(fù)印件，具體經(jīng)辦人員授權(quán)委托書(shū)及身份證復(fù)印，公司法定代表人、總經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管等高級(jí)管理人員簡(jiǎn)歷，董事會(huì)通過(guò)的對(duì)外借款，擔(dān)保抵押等相關(guān)決議。公司資信狀況（貸款情況與對(duì)外擔(dān)保情況）與申請(qǐng)貸款項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)需要說(shuō)明及項(xiàng)目的材料。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的心理因素
影響投資者的心理因素，是有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)屬情況、收益情況、資金成本、擔(dān)保情況、土地情況、在建工程公司股東狀況、獎(jiǎng)金監(jiān)管等諸多因素。
五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的法律風(fēng)險(xiǎn)
項(xiàng)目融資者既要對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)了如指掌，也要對(duì)購(gòu)房者的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，對(duì)建筑企業(yè)項(xiàng)目完工、交工、延期風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)識(shí)，也要對(duì)項(xiàng)目超支風(fēng)險(xiǎn)，甚至項(xiàng)目放棄風(fēng)險(xiǎn)有所認(rèn)識(shí)。
對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)資金不足造成的風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的能源和原材料漲價(jià)也有所了解，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)也要有認(rèn)識(shí)，要了解該項(xiàng)目經(jīng)理是否在同一領(lǐng)域內(nèi)有充分的經(jīng)驗(yàn)和個(gè)人資信狀況，項(xiàng)目經(jīng)理是否對(duì)該項(xiàng)目有個(gè)人投資及獲利要需求狀況以及項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)該項(xiàng)目完工后的利潤(rùn)獎(jiǎng)勵(lì)和節(jié)約成本獎(jiǎng)勵(lì)。
對(duì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所掌握。金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面要注意項(xiàng)目占有資金利率變化和匯率變化的影響。政策發(fā)生變化也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，項(xiàng)目信用結(jié)構(gòu)改變，項(xiàng)目債務(wù)償還能力改變主。環(huán)境保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)中一個(gè)不可忽視的因素，負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)使項(xiàng)目本身甚至使公司價(jià)值降低，遺留訴訟和仲裁也使公司價(jià)值下降風(fēng)險(xiǎn)增加。
六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者的法律盡職調(diào)查
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資者是根據(jù)融資者的想法及目的而由中介機(jī)構(gòu)根據(jù)融資者的委托，按照公認(rèn)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和勤勉盡責(zé)的精神，對(duì)被調(diào)查對(duì)象的情況進(jìn)行了解、審查，并進(jìn)行了專業(yè)分析、評(píng)價(jià)和判斷為委托人提供法律服務(wù)。
