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房地產合作合同

時間:2022-08-10 17:48:29

開篇:寫作不僅是一種記錄,更是一種創造,它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感,將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產合作合同,希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友,陪伴您不斷探索和進步。

房地產合作合同

第1篇

【合作開發房地產合同(一)】甲方:________________

地址:________________

電話:______傳真:_____

授權代表:____職務:_____

乙方:________________

地址:_______________

電話:______傳真:_____

授權代表:____職務:_____

甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上,簽訂本合作建房合同

第一條前言

根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定,基于:

1.甲方已于___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥,購買)方式取得位于_準格爾旗沙圪堵__、編號為___的地塊的土地使用權,該地塊的規劃用途為_商住_____、容積率為_2.2__、計劃建筑面積為_28__萬平方米、土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為____;

2.由乙方提供建房資金,并承建全部建筑及附屬工程。

第二條合作建房

1. 甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權,乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金,雙方合作開發建成約__28__萬平米的辦公(或商業、住宅)樓,并按本合同第 六條的約定進行利益分成。

2.工程造價以國家預算計算(不降點),全部由乙方承建。

第三條建房資金

1.工程建設資金預計為人民幣__________元,全部由乙方提供,實際建筑成本高于或低于該預計數額的部分由乙方承擔和享有。

2. 建房資金指本合同生效后至房屋經驗收合格時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。

第四條報批手續

除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外,包括本合同在內的所有報批手續均由甲方負責辦理,但甲方有義務協助乙方辦理報批手續,包括毫不遲延地提供乙方持有的所需材料。

第五條設計、建筑

1.工程設計費用由甲方負責,但需經得乙方通過設計方案,建筑的招標、施工監督由乙方負責。

2. 工程設計的招標工作應在本合同生效后第__15__天內完成,整個建筑工程應在本合同生效后第20天內開工,并在第10個月內完成竣工驗收工作。

第六條利益分成

1. 全部建筑按每平米4200元的價格交由乙方銷售,除去乙方投入的建房資金,乙方找差價補足甲方每個建筑平米4200元。

2 .超出每平米4200元銷售以外的溢價,為乙方所得,不足部分由乙方承擔。

3.每平米4200元(含4200元)的銷售稅由甲方承擔,超出部分由乙方承擔。

4.乙方的銷售房款所得,除保證正常施工外優先支付甲方每平米4200元的差價部分。

第七條違約責任

1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、或在本合同生效后第__20__天內開工、或在第_10___個月內完成竣工驗收工作,甲方有權解除合同,并有權要求乙方賠償損失。

2.因甲方的原因造成延誤的,乙方工期順延,造成損失的由甲方賠償乙方。

3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤,當拖延時間在__1__個月以內時,乙方有權要求甲方應按主管部門的指導租金價格向乙方支付違約金;當拖延時間超過三個月以上時,乙方有權解除合同,并有權要求甲方賠償損失。

第八條爭議解決

凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議,雙方應友好協商,協商不成,應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會,按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。

第九條合同生效

本合同自政府主管部門批準后生效。

甲方:______________________乙方:_______________________

授權代表(簽字):____________授權代表(簽字):____________

日期:___________年___________月_____________日

地點:______________________________________________

【合作開發房地產合同(二)】甲方:

乙方:

根據《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規之規定,為明確責任,恪守信用,特簽訂本合同,共同遵守。

第一條 開發項目

項目名稱:旬邑原底鑫源小區

地址:旬邑縣原底街道306省道以南

第二條 項目規模

在本協議所述地塊上:擬建旬邑原底鑫源小區工程,規劃占地30000平方米,。

第三條 合作方式

1、投資方式:合作股份

2、股東組成:合作股份由四個股東組成、大股東占40%股份、其余股東各占20%股份

3、建設管理費用、施工手續等事宜從該項目中的總造價的5%計入建設公司

第四條 承包計算方式

1、包工包設備按平方米285元計算

2、包工不包設備按平方米188元計算

第四條 前期工作安排

合作開發項目的前期工作由甲方負責,包括但不限于以下各項:

(1)落實合作開發項目用地規劃手續,獲得合建項目占地的使用地規劃批文,土地使用權人為甲方,土地使用不附帶第三者的利益限制。

(2)落實合作開發項目占地的規劃報建工作。

(3)完成合作開發項目規劃用地的拆遷、安置及補償工作,拆遷安置及補償費用包含在總投資內。

(4)甲方負責合作項目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報裝手續,甲方應負責合作項目的資源供應。

(5)甲方負責合作項目開工手續的辦理,獲得開工證,使合作項目可以合法開工建設。

第五條 工程管理

本協議簽署后,甲方組織合作項目工程關聯辦公室,具體協商工程管理、項目進展、人員聯絡、財務及工程進度安排。

第六條 物業交付

1、合作開發物業應于竣工后交付使用,合作項目應取得《建設工程質量核驗證書》。

2、合作開發物業竣工交付時,甲乙雙方應共同參加施工方、設計單位的竣工驗收。

第十條 產權確認與產權過戶

1、本協議簽署后應報送旬邑縣原底社區(合作項目主管機關)審批,以便按本協議規定確定合作項目性質物業的產權歸屬,即甲方分得產權,

2、按法律及政策規定,乙方分得物業時,相應分攤的國有土地應辦理土地使用權變更登記手續,即將該片國有土地使用權人變更為乙方的手續。此項手續由甲方負責協調辦理。

第七條 保證

1、該項目資金在旬邑縣信用聯社營業部行開戶管理。

2、_________方經濟責任由_________擔保。保證方有權檢查督促_________方履行合同,保證方同意當_________方不履行合同時,由保證方連帶承擔經濟責任。

3、_________方愿以_________作抵押品,另附明細清單作為本合同的附件。_________方不履行合同時,_________方對抵押品享有處分權和優先受償權。

第八條 房屋的維修及管理:_________

第九條 違約責任:_________

第十條 聲明及保證

甲方:

1、甲方為一家依法設立并合法存續的企業,有權簽署并有能力履行本合同。

2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時,任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

乙方:

1、乙方為一家依法設立并合法存續的企業,有權簽署并有能力履行本合同。

3、在簽署本合同時,任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

第十一條 保密

甲乙雙方保證對在討論、簽訂、執行本協議過程中所獲悉的屬于對方的且無法自公開渠道獲得的文件及資料(包括商業秘密、公司計劃、運營活動、財務信息、技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該資料和文件的原提供方同意,另一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為50年。

第十二條 通知

1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等,必須用書面形式。

2、一方變更通知或通訊地址,應自變更之日起5日內,以書面形式通知對方;否則,由未通知方承擔由此而引起的相關責任。

第十三條 合同的變更

本合同履行期間,發生特殊情況時,甲、乙任何一方需變更本合同的,要求變更一方應及時書面通知對方,征得對方同意后,雙方在規定的時限內(書面通知發出_5_天內)簽訂書面變更協議,該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件,任何一方無權變更本合同,否則,由此造成對方的經濟損失,由責任方承擔。

第十四條 合同的轉讓除合同中另有規定外或經雙方協商同意外,本合同所規定雙方的任何權利和義務,任何一方在未經征得另一方書面同意之前,不得轉讓給第三者。任何轉讓,未經另一方書面明確同意,均屬無效。 第十四條 爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。

2、本合同在履行過程中發生的爭議,由雙方當事人協商解決,也可由有關部門調解;協商或調解不成的,按下列第_1_種方式解決:

(1)提交咸陽市仲裁委員會仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第十五條 不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務,該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方,并在該不可抗力事

件發生后10日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方,有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發生時,雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后,雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力,則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行,且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的,不能免除責任。

4、本合同所稱

第十六條 合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內容不明確,合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容,按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力,除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第十七條 補充與附件

本合同未盡事宜,依照有關法律、法規執行,法律、法規未作規定的,甲乙雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分,與本合同具有同等的法律效力。 第十八條 合同的效力

1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。

2、本合同正本一式4份,雙方各執2份,具有同等法律效力。

甲方(蓋章): 乙方(蓋章):

法定代表人(簽字):法定代表人(簽字):

委托人(簽字):委托人(簽字):

開戶銀行: 開戶銀行:

賬號: 賬號:

第2篇

有關房地產合作開發合同

甲方:

法定代表人:_______________________________________

地址:___________________________________________

電話:____________________________________________

乙方:

法定代表人:_______________________________________

地址:___________________________________________

電話:____________________________________________

經甲乙雙方協商一致,就合作投資建設開發甲方位于市

路號土地事宜達成以下合同書。

第一條合作項目概況

1-1、土地概況

雙方合作的土地位于市路號,共計約____畝(以下簡稱為“項目用地”,面積以紅線圖為準,該圖作為本協議的附件一);該土地上現有部分建筑物需拆除。

上述項目用地之土地性質現為工業用地,使用期限為年,甲方為該宗土地的國有土地使用權人。

1-2、合作項目概況及性質

雙方擬以項目用地為開發資源,共同投資合作開發商住樓住宅小區,該項目暫定名稱為_____小區的容積率及建筑面積以規劃部門最終審批核準的批復文件為準。

小區擬定建設開發期限為自雙方合作的項目公司取得國有商住性質的土地使用權證書后_____個月。

小區擬定投資總額約為___萬元人民幣(以下簡稱“項目投資總額”)。

第二條雙方投資合作的條件

2-1、甲方提供的合作條件

甲方以第一條所述土地的國有土地使用權及相關審批手續費用作為雙方投資合作的條件。

2-2、乙方提供的合作條件

乙方以該項目所需的建設開發資金及項目開發管理支持團隊作為合作條件。

2-3、合作前提

2-3-1、本合同訂立后,甲乙雙方均應按照本合同之約定誠信全面履行各自的合同義務。雙方承諾在項目實施過程中互相尊重、支持和合作;在涉及規劃控制、銷售控制以及爭取政府優惠政策和支持等重要事項甲方應給予乙方大力支持和協助。

2-3-2、本合同訂立后____日內,乙方向甲方支付履約保證金

萬元人民幣。

2-3-3、甲方收到乙方支付的履約保證金同日應向乙方出具收據,并將合作項目的《國有土地證》原件交乙方保管。

2-3-4、雙方全面履行本條款規定的2-3-2、2-3-3的合同義務后,即各自指派專人共同辦理設立本合同第三條所約定的項目公司的相關證照手續。

第三條項目公司

3-1、公司作為甲乙雙方合作項目的開發公司。甲方占項目公司%股權,乙方占項目公司

%股權,在本合同生效后月內,完成股權的轉移登記。

3-2、雙方應當指派專人負責辦理項目公司的工商注冊登記及項目公司經營項目所必須的各項行政許可審批手續。

第四條甲方的合作分工及義務

4-1、【a階段】

甲方的目標任務:將項目用地的土地使用權性質由工業用地變更為商住用地。

目標任務完成時間:項目公司股權變更后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:甲方承擔完成本階段目標任務所需支付的全部費用。

4-2、【b階段】

甲方的目標任務:將項目用地之商住性質的土地使用權作為甲方對項目公司的實物投資變更至項目公司名下,使項目公司取得合作項目的《國有土地使用證》。

目標任務完成時間:a階段目標任務完成后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:甲方承擔完成本階段甲方目標任務所需支付的全部費用。

4-3、【c階段】

甲方的目標任務:將項目用地整理至“三通一平”的用地狀態。

目標任務完成時間:b階段目標任務完成后____日內。

費用承擔:甲方承擔完成本階段目標任務所需支付的全部費用。

4-4、甲方的其他合同義務

本合同履行過程中,甲方還須承擔如下合同義務,甲方履行如下合同義務時所發生的費用均由項目公司承擔:

4-4-1、在小區建設開發階段,甲方應負責協調合作項目建設過程中的四鄰關系,保證合作項目的正常開發。

4-4-2、負責解決合作項目施工過程中的用水用電事宜,保證合作項目正常實施。

4-4-3、協助乙方辦理合作項目的設計、報建、建審、開工、銷售等開發過程中所需的相關手續、資料。

4-4-4、負責辦理其他合作項目開發期間必須以甲方名義辦理的相關事務。

4-4-5、負責辦理其他合作項目開發期間若以甲方名義辦理將會達到以下目的之一的相關事務:

降低處理成本;

節約處理時間;

有利于本合同雙方合作。

4-4-6、其他甲乙雙方經協商一致確定應由甲方負責辦理的事務。

第五條乙方的合作分工及義務

5-1、【b階段】

乙方的目標任務:將除甲方出資的土地之外的項目公司開發資金

萬元支付至項目公司名下。

目標任務完成時間:乙方完成b階段目標任務后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:乙方承擔完成本階段乙方目標任務所需支付的全部費用。

5-2、【d階段】

乙方的目標任務:取得合作項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。

目標任務完成時間:甲方完成c階段目標任務后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:完成本階段目標任務所需支付的全部費用均由乙方支付。

5-3、【e階段】

乙方的目標任務:指派乙方專業的房地產開發管理團隊到項目公司進行管理并實施本合作項目的各項與開發有關的工作;通過乙方自有資金或銀行信貸資金解決合作項目開發所需的必要資金。

目標任務完成時間:由乙方根據雙方均認可的目標項目的開發實施計劃完成,需要雙方明確約定完成時間時,由雙方簽訂補充協議或會議紀要予以明確。

費用承擔:完成本階段目標任務所需支付的全部費用均由乙方支付或負責解決。

5-4、乙方的其他合同義務

本合同履行過程中,乙方還須承擔如下合同義務,乙方履行如下合同義務時所發生的費用均由項目公司承擔:

5-4-1、在合作項目建設開發階段,乙方應保證其管理團隊的人員穩定團結、專業敬業,保證合作項目的正常開發。

5-4-2、負責解決合作項目建設過程中的所有技術問題,保證合作項目正常實施。

5-4-3、負責辦理其他合作項目開發期間必須以乙方名義辦理的相關事務。

5-4-4、負責辦理其他合作項目開發期間若以乙方名義辦理將會達到以下目的之一的相關事務:

降低處理成本;

節約處理時間;

有利于本合同雙方合作。

5-4-5、其他甲乙雙方經協商一致確定應由乙方負責辦理的事務。

第六條項目公司的相關事項

6-1、項目公司股權變更完成后,甲乙雙方協商一致按如下約定組建項目公司的高層管理團隊:

6-1-1、項目公司的法定代表人由乙方指定人選擔任。

6-1-2、項目公司的財務總監由甲方指定人選擔任。

6-1-3、雙方各自有權更換其指派到項目公司擔任管理崗位的人選,但需在人選變更前10日內書面通知相對方。

6-2、項目公司的股權比例結構及章程

6-2-1、甲方以項目用地入股占項目公司百分之____的股權。

6-2-2、乙方以合作項目開發所需資金及房地產開發的專業管理團隊等入股占項目公司百分之_____的股權。

6-2-3、甲乙雙方按照本合同所約定的股權分配比例享有及分配項目公司的經營收益。

6-2-4、項目公司在公司行政機關所登記備案的公司章程,應當作出與本合同雙方約定一致的安排;該章程無論因任何原因與本合同之約定發生沖突時,甲乙雙方一致確認雙方的權利和義務均以本合同之約定為準。

6-3、項目公司的運營及管理

合作項目的所有設計單位、施工單位、監理單位及材料設備的供應的招標及開標均以項目公司名義對外舉辦,中標單位由項目公司確定。該項目的所有設計、施工、監理及材料供應合同均以項目公司名義簽訂并履行合同義務。

第七條與合作項目有關的特別約定

合作項目的物業管理由乙方或乙方委托的專業物業管理公司進行管理。

第八條項目收益分配

甲乙雙方選擇如下第__種方式進行合作項目的收益分配:

8-1、按雙方各自在項目公司所占的股權比例分配項目公司的經營收益;

8-2、_____________________________________________;

8-3、_____________________________________________。

第九條保密

甲乙雙方必須對所獲取對方的機密信息予以保密,未經對方同意,另一方不得向第三方泄露,否則合作方有權求對方承擔損害賠償責任。

第十條違約責任

10-1、甲方在a階段、b階段或c階段未能按照約定期限完成階段目標任務時,每逾期一日應按項目投資總額的萬分之一向乙方支付違約金;甲方在對應階段逾期120日仍未完成階段目標任務時,乙方有權單方解除本合同。

10-2、乙方在b階段、d階段或e階段未能按照約定期限完成階段目標任務時,每逾期一日應按項目投資總額的萬分之一向甲方支付違約金;乙方在對應階段逾期120日仍未完成階段目標任務時,甲方有權單方解除本合同。

10-3、除10-1、10-2條款所約定的違約責任之外,一方違反本合同的約定使相對方遭受損失時,違約方應按相對方遭受的損失額的百分之三十向守約方支付違約金并全額賠償其經濟損失。

第十一條合同的解除或終止后遺留問題的解決

11-1、本合同履行過程中,因一方違約另一方行使了單方解除權而終止時,雙方應當結算乙方對該項目的投資總額,增加或扣除違約方應承擔的違約金和賠償金額后,由甲方向乙方返還投資款項。

11-2、若因政府部門原因或其他不可抗力因素出現而導致本項目無法執行時,雙方另外協商合同終止事宜。

第十二條其他

12-1、甲乙雙方因履行本合同而相互發出或者提供的所有通知、文件、資料等,均應按照本合同所列明的通訊地址、傳真以郵寄或傳真方式送達;一方如果遷址或者變更電話,應當書面通知對方。

通過傳真方式的,在發出傳真時視為送達;以郵寄方式的,掛號寄出或者投郵當日視為送達。

12-2、未經甲乙雙方簽署書面文件,不得對本合同進行更改;未盡事宜,由雙方當事人另行協商確定。

12-3、事先未經對方書面同意,一方不得將其在本合同中的權利或義務全部或部分轉讓給任何第三方。

12-4、雙方因合同發生的全部爭議,由雙方協商解決,協商不成發生訴訟,由人民法院管轄。

12-5、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國的法律。

12-6、因本合同履行的復雜性,甲乙雙方聘請律師事務所律師提供全程法律服務。律師費萬元/年,甲乙雙方各自承擔一半。

12-7、本合同附件為本合同不可分割的組成部分。

12-8、本合同標題僅為方便閱讀,不構成本合同的組成部分亦不作為本合同的解釋之用。

12-9、本合同自雙方簽字之日起生效。

12-10、本合同一式兩份,雙方各持一份。

甲方:乙方:

法定代表人:法定代表人:

合同訂立時間:_______年____月_____日

合同訂立地點:______________________

表達房地產開發合同范本

甲方:

法定代表人:_______________________________________

地 址:___________________________________________

電話:____________________________________________

乙方:

法定代表人:_______________________________________

地 址:___________________________________________

電話:____________________________________________

經甲乙雙方協商一致,就合作投資建設開發甲方位于 市

路 號土地事宜達成以下合同書。

第一條 合作項目概況

1-1、土地概況

雙方合作的土地位于 市 路 號,共計約____畝(以下簡稱為“項目用地”,面積以紅線圖為準,該圖作為本協議的附件一);該土地上現有部分建筑物需拆除。

上述項目用地之土地性質現為工業用地,使用期限為 年,甲方為該宗土地的國有土地使用權人。

1-2、合作項目概況及性質

雙方擬以項目用地為開發資源,共同投資合作開發商住樓住宅小區,該項目暫定名稱為_____ 小區的容積率及建筑面積以規劃部門最終審批核準的批復文件為準。

小區擬定建設開發期限為自雙方合作的項目公司取得國有商住性質的土地使用權證書后_____個月。

小區擬定投資總額約為__ _萬元人民幣(以下簡稱“項目投資總額”)。

第二條 雙方投資合作的條件

2-1、甲方提供的合作條件

甲方以第一條所述土地的國有土地使用權及相關審批手續費用作為雙方投資合作的條件。

2-2、乙方提供的合作條件

乙方以該項目所需的建設開發資金及項目開發管理支持團隊作為合作條件。

2-3、合作前提

2-3-1、本合同訂立后,甲乙雙方均應按照本合同之約定誠信全面履行各自的合同義務。雙方承諾在項目實施過程中互相尊重、支持和合作;在涉及規劃控制、銷售控制以及爭取政府優惠政策和支持等重要事項甲方應給予乙方大力支持和協助。

2-3-2、本合同訂立后____日內,乙方向甲方支付履約保證金

萬元人民幣。

2-3-3、甲方收到乙方支付的履約保證金同日應向乙方出具收據,并將合作項目的《國有土地證》原件交乙方保管。

2-3-4、雙方全面履行本條款規定的2-3-2、2-3-3的合同義務后,即各自指派專人共同辦理設立本合同第三條所約定的項目公司的相關證照手續。

第三條 項目公司

3-1、 公司作為甲乙雙方合作項目的開發公司。甲方占項目公司 %股權,乙方占項目公司

%股權,在本合同生效后 月內,完成股權的轉移登記。

3-2、雙方應當指派專人負責辦理項目公司的工商注冊登記及項目公司經營項目所必須的各項行政許可審批手續。

第四條 甲方的合作分工及義務

4-1、【a階段】

甲方的目標任務:將項目用地的土地使用權性質由工業用地變更為商住用地。

目標任務完成時間:項目公司股權變更后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:甲方承擔完成本階段目標任務所需支付的全部費用。

4-2、【b階段】

甲方的目標任務:將項目用地之商住性質的土地使用權作為甲方對項目公司的實物投資變更至項目公司名下,使項目公司取得合作項目的《國有土地使用證》。

目標任務完成時間:a階段目標任務完成后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:甲方承擔完成本階段甲方目標任務所需支付的全部費用。

4-3、【c階段】

甲方的目標任務:將項目用地整理至“三通一平”的用地狀態。

目標任務完成時間:b階段目標任務完成后____日內。

費用承擔:甲方承擔完成本階段目標任務所需支付的全部費用。

4-4、甲方的其他合同義務

本合同履行過程中,甲方還須承擔如下合同義務,甲方履行如下合同義務時所發生的費用均由項目公司承擔:

4-4-1、在 小區建設開發階段,甲方應負責協調合作項目建設過程中的四鄰關系,保證合作項目的正常開發。

4-4-2、負責解決合作項目施工過程中的用水用電事宜,保證合作項目正常實施。

4-4-3、協助乙方辦理合作項目的設計、報建、建審、開工、銷售等開發過程中所需的相關手續、資料。

4-4-4、負責辦理其他合作項目開發期間必須以甲方名義辦理的相關事務。

4-4-5、負責辦理其他合作項目開發期間若以甲方名義辦理將會達到以下目的之一的相關事務:

降低處理成本;

節約處理時間;

有利于本合同雙方合作。

4-4-6、其他甲乙雙方經協商一致確定應由甲方負責辦理的事務。

第五條 乙方的合作分工及義務

5-1、【b階段】

乙方的目標任務:將除甲方出資的土地之外的項目公司開發資金

萬元支付至項目公司名下。

目標任務完成時間:乙方完成b階段目標任務后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:乙方承擔完成本階段乙方目標任務所需支付的全部費用。

5-2、【d階段】

乙方的目標任務:取得合作項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建筑工程施工許可證》。

目標任務完成時間:甲方完成c階段目標任務后____日內(因國家法律政策原因導致的遲延可相應順延,其他情況不得順延)。

費用承擔:完成本階段目標任務所需支付的全部費用均由乙方支付。

5-3、【e階段】

乙方的目標任務:指派乙方專業的房地產開發管理團隊到項目公司進行管理并實施本合作項目的各項與開發有關的工作;通過乙方自有資金或銀行信貸資金解決合作項目開發所需的必要資金。

目標任務完成時間:由乙方根據雙方均認可的目標項目的開發實施計劃完成,需要雙方明確約定完成時間時,由雙方簽訂補充協議或會議紀要予以明確。

費用承擔:完成本階段目標任務所需支付的全部費用均由乙方支付或負責解決。

5-4、乙方的其他合同義務

本合同履行過程中,乙方還須承擔如下合同義務,乙方履行如下合同義務時所發生的費用均由項目公司承擔:

5-4-1、在合作項目建設開發階段,乙方應保證其管理團隊的人員穩定團結、專業敬業,保證合作項目的正常開發。

5-4-2、負責解決合作項目建設過程中的所有技術問題,保證合作項目正常實施。

5-4-3、負責辦理其他合作項目開發期間必須以乙方名義辦理的相關事務。

5-4-4、負責辦理其他合作項目開發期間若以乙方名義辦理將會達到以下目的之一的相關事務:

降低處理成本;

節約處理時間;

有利于本合同雙方合作。

5-4-5、其他甲乙雙方經協商一致確定應由乙方負責辦理的事務。

第六條 項目公司的相關事項

6-1、項目公司股權變更完成后,甲乙雙方協商一致按如下約定組建項目公司的高層管理團隊:

6-1-1、項目公司的法定代表人由乙方指定人選擔任。

6-1-2、項目公司的財務總監由甲方指定人選擔任。

6-1-3、雙方各自有權更換其指派到項目公司擔任管理崗位的人選,但需在人選變更前10日內書面通知相對方。

6-2、項目公司的股權比例結構及章程

6-2-1、甲方以項目用地入股占項目公司百分之____的股權。

6-2-2、乙方以合作項目開發所需資金及房地產開發的專業管理團隊等入股占項目公司百分之_____的股權。

6-2-3、甲乙雙方按照本合同所約定的股權分配比例享有及分配項目公司的經營收益。

6-2-4、項目公司在公司行政機關所登記備案的公司章程,應當作出與本合同雙方約定一致的安排;該章程無論因任何原因與本合同之約定發生沖突時,甲乙雙方一致確認雙方的權利和義務均以本合同之約定為準。

6-3、項目公司的運營及管理

合作項目的所有設計單位、施工單位、監理單位及材料設備的供應的招標及開標均以項目公司名義對外舉辦,中標單位由項目公司確定。該項目的所有設計、施工、監理及材料供應合同均以項目公司名義簽訂并履行合同義務。

第七條 與合作項目有關的特別約定

合作項目的物業管理由乙方或乙方委托的專業物業管理公司進行管理。

第八條 項目收益分配

甲乙雙方選擇如下第_ _種方式進行合作項目的收益分配:

8-1、按雙方各自在項目公司所占的股權比例分配項目公司的經營收益;

8-2、_____________________________________________;

8-3、_____________________________________________。

第九條 保密

甲乙雙方必須對所獲取對方的機密信息予以保密,未經對方同意,另一方不得向第三方泄露,否則合作方有權求對方承擔損害賠償責任。

第十條 違約責任

10-1、甲方在a階段、b階段或c階段未能按照約定期限完成階段目標任務時,每逾期一日應按項目投資總額的萬分之一向乙方支付違約金;甲方在對應階段逾期120日仍未完成階段目標任務時,乙方有權單方解除本合同。

10-2、乙方在b階段、d階段或e階段未能按照約定期限完成階段目標任務時,每逾期一日應按項目投資總額的萬分之一向甲方支付違約金;乙方在對應階段逾期120日仍未完成階段目標任務時,甲方有權單方解除本合同。

10-3、除10-1、10-2條款所約定的違約責任之外,一方違反本合同的約定使相對方遭受損失時,違約方應按相對方遭受的損失額的百分之三十向守約方支付違約金并全額賠償其經濟損失。

第十一條 合同的解除或終止后遺留問題的解決

11-1、本合同履行過程中,因一方違約另一方行使了單方解除權而終止時,雙方應當結算乙方對該項目的投資總額,增加或扣除違約方應承擔的違約金和賠償金額后,由甲方向乙方返還投資款項。

11-2、若因政府部門原因或其他不可抗力因素出現而導致本項目無法執行時,雙方另外協商合同終止事宜。

第十二條 其他

12-1、甲乙雙方因履行本合同而相互發出或者提供的所有通知、文件、資料等,均應按照本合同所列明的通訊地址、傳真以郵寄或傳真方式送達;一方如果遷址或者變更電話,應當書面通知對方。

通過傳真方式的,在發出傳真時視為送達;以郵寄方式的,掛號寄出或者投郵當日視為送達。

12-2、未經甲乙雙方簽署書面文件,不得對本合同進行更改;未盡事宜,由雙方當事人另行協商確定。

12-3、事先未經對方書面同意,一方不得將其在本合同中的權利或義務全部或部分轉讓給任何第三方。

12-4、雙方因合同發生的全部爭議,由雙方協商解決,協商不成

發生訴訟,由 人民法院管轄。

12-5、本合同的訂立、效力、解釋、履行和爭議的解決均適用中華人民共和國的法律。

12-6、因本合同履行的復雜性,甲乙雙方聘請 律師事務所 律師提供全程法律服務。律師費 萬元/年,甲乙雙方各自承擔一半。

12-7、本合同附件為本合同不可分割的組成部分。

12-8、本合同標題僅為方便閱讀,不構成本合同的組成部分亦不作為本合同的解釋之用。

12-9、本合同自雙方簽字之日起生效。

12-10、本合同一式兩份,雙方各持一份。

甲方: 乙方:

法定代表人:法定代表人:

合同訂立時間:_______年____月_____日

合同訂立地點:______________________

房地產合作開發合同參考

甲方:___________(以下簡稱甲方)

乙方:______________(以下簡稱乙方)

乙方根據法律的規定已取得__________市__________區__________街__________畝(計__________m2)的出讓的國有土地使用權。經甲、乙雙方協商同意該項目由擬組建的__________置業有限公司(名稱具體以工商行政管理局核準為準)獨家開發,現就相關事宜達成如下協議:

第一條 甲、乙雙方共同投資組建__________置業有限公司,開發經營該項目,公司注冊資金萬元人民幣。甲方以現金出資萬元人民幣,占總股本的__________%;乙方出資萬元,具體以上述__________街的__________畝國有地使用權作價投入,占總股本的__________%。

第二條 乙方確認投入__________置業有限公司的__________街的項目的土地使用權具備以下條件:

1.項目四至范圍:本項目地塊座落于市__________區,東至__________街,西至__________街,南至__________巷,北至__________米規劃路。

2.項目性質:商品房開發。

3.土地性質:住宅、公建綜合用地,現有土地使用權年限為__________年。

4.土地指標:本地塊土地使用權面積__________畝(計__________平方米),總建筑面積 平方米(含地下室建筑面積),建筑密度不大于__________%,現有審批建筑物限高__________米(航空限高__________-__________米),其中:

(1)一期用地__________畝(計__________平方米),總建筑面積__________平方米以上,其中包括居住面積__________平方米、公建面積(網點)__________平方米、物業用房__________平方米、地下車庫__________平方米。

(2)二期用地__________畝(計__________平方米),總建筑面積__________平方米,包括居住面積__________平方米、公建面積(網點)__________平方米、物業用房平方米、地下車庫__________平方米。

5.土地現狀:地塊內已基本平整。

上述項目概況中的座落、四至范圍、項目性質、土地性質、土地指標等另附政府有關部門的批準文件,并以最新批準文件為準。

第三條 乙方確認已取得投入______置業有限公司的項目的國有土地使用權并取得國有土地使用證,土地使用權出讓金已全部繳清,同時乙方確認該項目已取得以下批文、權證;

1.乙方已于______年______月______日取得______市文物管理辦公室的x文物[______] 號“_______________”。

2.乙方已于______年______月______日取得______市規劃局土地管理局的x規選字______年______號“建設項目選址意見書”。

3.乙方已于______年______月______日取得______市規劃局的______規土證字______年______號《建設用地規劃許可證》和沈規土證附字______年______號“建設用地規劃許可證通知書”。

4.乙方已于______年______月______日取得______市人民政府辦公廳的辦綜二字[______]59號“城市規劃委員會第三次主任會議紀要”。

5.乙方已于______年______月______日取得______市房地產開發建設領導小組辦公室的“長安寺公建、住宅建設項目通知書”。

____.乙方已于______年______月______日取得______市規劃局土地管理局的“關于長安寺項目規劃建筑面積指標的說明”。

7.乙方已于______年______月______日取得______市房產管理局的拆許字(______)第______號《房屋拆遷許可證》。

8.乙方已于______年______月____日與______市規劃和國土資源局簽訂的沈土出合字[______]______號《國有土地使用權出讓合同》。

9.乙方已于______年______月______日取得______市規劃和國土資源局的沈陽國用(______)字第______號《國有土地使用證》。

10.乙方已于______年______月______日取得______市規劃和國土資源局的沈規建審字______年______號“建筑擴初設計審定通知單”。

11.乙方已于______年______月______日取得______市衛生局的______衛預審字______號“建設項目設計衛生審查認可書”。

12.乙方已于______年____月______日取得______市發展計劃委員會的沈計投資便字第[______]號便函。

13.乙方已于______年____月______日取得______市人民防空辦公室的[______]人防立項字(______)號“結合民用建筑修建防空地下室立項審批通知書”。

14.乙方已于______年____月______日取得______市人防工程質量監督站的沈人防質監審字______號“結建防空地下室審批通知書”。

15.乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消審(______)第(______)號“建筑工程消防設計審核意見書”。

16.乙方已于______年____月______日取得______市計劃委員會的計基______號《投資許可證》。

17.乙方已于______年______月______日取得_______________的批復。

第四條 甲、乙雙方一致確認:乙方投入到______置業有限公司的國有土地使用權(項目)在具備本協議第二條和第三條的前提下作價__________萬元人民幣。其中________萬元作為乙方對______置業有限公司的出資,其余萬元由______置業有限公司作為土地轉讓款支付給乙方。

本協議乙方出資變更到______置業有限公司的國有土地使用權乙方已設定了抵押,其抵押權人為中信實業銀行沈陽分行城中支行,抵押擔保的債權金額為______萬元人民幣的貸款本息,債權到期日為______年______月。

乙方確認:本協議規定的國有土地使用權除已設定抵押外,其相應的國有土地使用權出讓金、契稅等已全部繳納完畢,所有的拆遷安置補償費等均已全部支付完畢,乙方保證在簽訂本協議時該國有土地使用權上不存在著任何權利負擔(已設定的抵押除外)。

第五條 本協議簽訂后三十天內,乙方負責按照國家有關規定和文物管理部門的要求對項目用地進行全面的地下文物勘探,并提供書面的《文物勘探報告》。項目一期用地的文物勘探費用歸乙方承擔,二期用地的文物勘探費用則由甲方或沈陽______置業有限公司承擔。

乙方確認乙方出資的國有土地使用權不存在著“原地保護文物、遺址”的狀況。______置業有限公司在開發建設本項目的過程中,如發現文物和遺址,經國家文物管理部門確認需原地保護的,導致本項目無法開發的,甲方退出本項目開發,由乙方自行處理。乙方應在收到國家文物管理部門確認需原地保護文物、遺址的文書后十天內,將甲方及甲方通過______置業有限公司投入到本項目中的所有費用歸還。

第六條 付款及付款條件

1.本協議生效后______天內,甲方向乙方支付壹仟萬元人民幣作為履行本協議的定金,乙方向甲方開具相應的合法有效的收款憑證。

2.本協議簽訂后______個月內,甲乙雙方共同按照______市規劃和國土資源局有關國有土地使用權變更的要求和xx市計劃委員會有關立項計劃變更的要求,準備齊全有關資料并向有關部門提出變更申請后,甲乙雙方共同將乙方在中信實業銀行______分行城中支行的人民幣伍仟萬元的貸款轉貸至______置業有限公司名下。如因貸款銀行的原因不能將該貸款轉至______置業有限公司名下,則甲方通過沈陽______置業有限公司向乙方支付___________萬元人民幣,乙方向______置業有限公司開具相應的合法有效的收款憑證,同時由乙方負責解除開發地塊上設定的抵押。

在甲方支付上述__________萬元人民幣款項時,乙方負責將本協議書第三條所述的本項目的權屬證明、各種批文等原件、備件移交給沈陽______置業有限公司。

3.在完成本條前款工作后一個月內,乙方將有關國有土地使用權和立項計劃變更至______置業有限公司名下。在完成本款手續后七日內甲方通過______置業有限公司向乙方支付貳仟萬元人民幣,乙方向______置業有限公司開具相應的合法有效的收款憑證。

4.在乙方將本協議第三條規定的建設用地許可證等各種必要的批文全部變更到______置業有限公司名下并在______置業有限公司成立后______個月內,乙方按甲方的要求將其持有的沈陽XX置業有限公司的全部股權轉讓給甲方指定的單位或個人并辦理好股權變更工商登記手續,沈陽XX置業有限公司將余款_____________萬元全部付清。

本期款項支付前乙方應向______置業有限公司開具并提交總額為壹億貳仟捌佰萬元人民幣的可以計入______置業有限公司本項目開發成本的合法有效的發票。

甲方按本條第一款規定支付的定金,可以抵作______置業有限公司支付的土地使用權轉讓款。

第七條 雙方的責任

(一)甲方的責任

1.負責______置業有限公司的工商注冊登記手續,費用由______置業有限公司承擔。

2.負責確保本項目______置業有限公司收購資金的落實到位,確保資金運作正常。

3.協助乙方辦理本項目的國有土地使用權和立項計劃等權屬證明和各種批文變更或備案到沈陽XX置業有限公司名下,負責其他有關批文的申領、延期的工作。

4.協助乙方辦理好本項目地塊的土地使用權年限調整工作。

(二)乙方的責任

1.在簽訂本協議書之時,乙方負責向甲方提供本協議書第三條規定的本項目的權屬證明、各種批文的復印件,同時提供原件進行復驗。

2.乙方應解除與原合作方就______街項目簽訂的合作開發協議,負責處理相應的債權債務關系,并向甲方提供原件、備件。

3.負責完成本項目的國有土地使用權和立項計劃等權屬證明和各種批文變更或備案到沈陽__________置業有限公司名下,并協助甲方辦理其他有關批文的申領、延期的工作,其中本項目的國有土地使用權和立項計劃須變更到沈陽XX置業有限公司名下。

上述工作乙方應在______置業有限公司成立后______個月內完成,本協議另有規定的除外。

4.負責將本項目地塊的土地使用年限調整為商品房住宅用地______年,商業用地______年,但因土地使用年限調整而相應增加應補交的土地使用權出讓金及相關費用由__________置業有限公司承擔。

上述工作乙方應在______置業有限公司成立后______個月內完成。

5.在沈陽______置業有限公司付清第二期____萬元人民幣款項時負責以三通一平(即通水、通電、通路和土地平整)為標準將土地使用權移交給__________置業有限公司,辦理通水、通電的費用由甲方或沈陽______置業有限公司承擔。

____.協助甲方辦理______置業有限公司工商注冊登記手續。

7.協助______置業有限公司房地產開發暫定資質的申領工作。

第八條 乙方將______街項目的土地使用權(年限年)過戶到______置業有限公司名下所發生的土地契稅由乙方和______置業有限公司共同承擔,其中乙方承擔______%,______置業有限公司承擔______%,其他過戶稅費如印花稅等由______置業有限公司承擔。

第九條 甲、乙雙方一致同意乙方在______置業有限公司的股權在______置業有限公司成立后個月內由甲方指定的單位或個人按乙方原出資金額(即按出資金額1∶1)進行收購,股權轉讓款由收購方一次性支付給乙方,乙方應向收購方開具相應的股權轉讓款發票。

第十條 甲、乙雙方確認:開發地塊的拆遷補償中的貨幣補償部分由乙方處理。甲方認可乙方于______年______月______日與中國工商銀行______市______支行簽訂的《拆遷協議》,甲方同意承接該協議中為乙方(______房產開發有限公司)設定的權利義務,甲方承接乙方權利義務是本協議的組成部分,甲方不再就此事向乙方主張任何權利。

第十一條 甲、乙雙方確認:乙方按本協議的規定履行義務后,______街項目的方案設計、報批、開發建設、施工、銷售等工作均由__________置業有限公司承擔,乙方對XX街項目的方案設計的報批應予以配合,并保證經批準的方案符合本協議第二條的經濟指標。

第十二條 違約責任

1.任何一方對在本協議的簽訂和履行過程中獲知的對方公司的有關文件、數據等都具有保密的義務。除雙方認可的為本項目運作而使用這些文件、數據的以外,任何一方不得向第三方泄露,否則,由此造成對方損失的,應承擔賠償損失的民事責任。

2.本協議書簽訂、甲方支付__________萬元人民幣定金后,乙方不得再以本項目為標的與第三方進行洽談、合作,否則,乙方應雙倍向甲方返還定金。

3.______置業有限公司未按本協議規定的期限支付各期款項的,每逾期一天則甲方應按逾期金額的萬分之二點一向乙方支付滯納金。逾期陸拾天仍未支付的,則乙方有權解除本協議,甲方前期已支付的__________萬元定金不予退還,但乙方應通過__________置業有限公司歸還甲方前期已投入的除定金以外的其他所有款項。

4.乙方未按照本協議第六條第三款規定的期限將本項目的國有土地使用權和立項計劃過戶、變更到______置業有限公司名下的,每逾期一天,則應按甲方支付的定金總額的萬分之二點一向甲方支付違約金。逾期陸拾天乙方仍未完成的,則甲方有權解除本協議,乙方應向______置業有限公司返還前期發生的包括定金在內的所有款項。

5.乙方未按照本協議第七條第(二)款第三、四、五項規定的期限履行義務的,每逾期一天則應按沈陽XX置業有限公司已支付的土地使用權轉讓款總和的萬分之二點一向沈陽______置業有限公司支付違約金。

____.乙方違反本協議第九條的規定,未按甲方的指定和協議規定的條件轉讓股權的,視為乙方違約,乙方應向甲方支付 萬元違約金。

第十三條 本協議未盡事項,經雙方協商一致后可簽訂相應的補充協議,補充協議和本協議書具有同等的法律效力,如有抵觸的,則以補充協議為準。

第十四條 在本協議履行過程中發生的爭議糾紛,各方應當友好協商解決,協商不成的,可向有管轄權人民法院提起訴訟。

第十五條 本協議規定的______置業有限公司的權利義務,自______置業有限公司成立之日即由______置業有限公司獨立享受和承擔。

第3篇

立本協議當事人:

甲方:

乙方:

丙方:

目 錄

第一章、總則:

第二章、機構的設置和職責分工

第三章、費用的分擔

第四章、會計財務制度

第五章、房屋的分配

第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式

第七章、土地竟買:

第八章、工程前期:

第九章、工程營造:

第十章、房屋銷售:

第十一章、竣工材料報批:

第十二章、工程保修:

第十三章 物業管理

第十四章 本協議的變更和終止

第十五章、違約責任

第十六章、合同管理

第十七章、其他約定事項

第一章、總則

1.1 根據青島市國土資源和房屋管理局等單位的青國土資房(預)告字[200×]×號儲備國有土地使用權拍賣預告的規定,青島市國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權。經本協議本協議當事人當事人(以下簡稱本協議當事人)充分協商,本協議當事人決定聯合參加青島市×區×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買,拍買購得寧夏路×號地塊后,由本協議當事人按本協議的約定聯合投資開發。

1.2 項目部是本協議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權力機構,由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。

1.3 土地竟買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協議當事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。分得房屋的銷售由本協議當事人自行負責。

1.4 本協議當事人通過聯合竟買的方式取得合作項目的土地。

1.5 本協議當事人通過竟買方式競得開發土地,實行土地按份共有。根據經審批的施工圖分配房屋。按照各自分得的房屋,分別辦理《商品房預售許可證》,本協議當事人各自銷售其分得的房屋。

1.6 合作項目設立獨立的財務帳戶,費用的支取按本協議的約定統一撥付。

1.7 根據本協議當事人實際分得房屋的確權建筑面積分攤合作項目所發生的相關工程費用和其他稅費。

第二章、機構的設置和職責分工

2.1 為便于合作項目的開發、建設、管理,由本協議當事人派員共同設立“ ”項目部(以下簡稱項目部),項目部全權負責合作項目的開發和管理,是合作項目的最高權力機構。項目部下設綜合部、工程前期部、工程部、銷售部、財務部、工程予決算部等部門。

2.2 項目部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。項目部設總經理1人,副總經理 人。

項目部的職責:

全權負責和決定合作項目的一切事宜。

項目部的議事規則:

項目部實行工作例會制度,決定合作項目所涉一切事宜。項目部召開會議時,由專職人員負責記錄,參加會議人員對會議記錄無異議時應在會議記錄上簽名。會議記錄由專職記錄人員負責保管。專職記錄人員由本協議當事人協商后確定。項目部例會由項目部經理主持,經理因故不能參加的,由副經理主持。合作項目所涉事項由項目部協商一致確定,達不成一致的,按每方繳納竟買保證金數額比例予以表決,其重要事項按占竟買保證金數額的三分之二方的意見辦理,一般事項按占竟買保證金數額過半數方的意見辦理。重要事項和一般事項的劃分,屆時由工程部另行確定。

經理的職責:組織和協調項目部的日常工作,主持項目部的例會。

副經理的職責:副經理協助總經理的工作。

2.3 綜合部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。綜合部設經理 人。

綜合部的職責:

綜合部經理的職責:

2.4 工程前期部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程前期部設經理 人。

綜合部的職責:

綜合部經理的職責:

2.5 工程部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程部設經理 人。

工程部的職責:

工程部經理的職責:

2.6 銷售部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。銷售部設經理 人,銷售部經理的人選由項目部決定。

銷售部的職責:

銷售部經理的職責:

2.7 財務部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。財務部設經理 人。

財務部的職責

財務部經理的職責:

2.8 工程予決算部由 人組成, 其中甲方派員 人,乙方派員 人,丙方派員 人。工程予決算部設經理 人。

工程予決算部的職責:

工程予決算部經理的職責:

第三章、費用的分擔

3.1 合作項目的配套費用,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。

本項的配套費用是指建設和安裝房屋基礎外墻以外的所有的建筑物、構筑物、地下管線、綠化、建筑小品、配電室等所發生的全部費用。

3.2工程款在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。如本合同當事人是按整樓座取得房屋的,房屋工程價款、稅費由各自負擔。

本項的工程款是指建設和安裝房屋基礎外墻以內所發生的全部工程款和相關稅費。

3.3 合作項目發生的竟買保證金、拍賣傭金、出土出讓金、行政性事業性收費,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。

3.4 項目部及下設各部專職人員的工資、辦公費用、招待費用、辦公家具和配備車輛等所發生的費用,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。

3.5 售樓處的建造費用和售樓處經理的工資,在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤,分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤,房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。

3.6 項目部下設各部實行費用包干,超資不補,節余作為獎勵由各部自行支配。各部下設各部的具體費用數額,屆時由項目部確定。

3.7 本協議當事人派員到項目部及下設各部工作的專職人員的福利、保險、工傷費用等,均由派出方負擔。

3.8 除銷售部經理外,其他銷售人員的工資、福利、保險以及在銷售工程中發生的全部費用均由派出方負擔。

3.9 本協議項下合作項目的貸款利息按比例予以分攤。

3.10 項目部及下設部門租用的辦公場所發生的租賃費用, 在分房方案確定前,按竟買保證金的比例予以分攤。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按實際測繪的建筑面積的比例進行結算。

第四章、會計財務制度

4.1 合作項目所涉的會計、稅務各自進帳,分別處理。

4.2 合作項目所需資金實行統一管理、統一支出的原則。為便于資金的管理,其資金設立獨立帳戶,該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒。資金的支出由項目部書面決定后,由財務部實施。

4.3 主管會計和出納應由不同本協議當事人分別委派擔任,本協議當事人有權隨時派員審閱、了解費用支出情況。

4.4 財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。

4.5 通過銀行貸款解決合作項目建設資金的,不論以本協議當事人任何一方的名義申請貸款,本協議其他當事人應為此提供有效擔保。

4.6

第五章 房屋的分配

施工圖通過審批后,由項目部確定分房方案。協商不成的,由項目部根據本協議當事人繳納竟買保證金的比例,將房屋劃分為若干份,通過抓閹的方式分配房屋。任何一方拒絕抓閹的,視為拒絕抓閹一方接收本協議其他當事人抓閹分配后剩余的房屋。

第六章、合作項目所需資金和其他費用的支付方式

6.1 竟買保證金的繳納日期按7.4項辦理。

6.2 拍賣機構傭金的繳納日期按7.5項辦理。

6.3 土地出讓金的繳納日期按7.8項辦理。

6.4 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按7.6項辦理。

6.5 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業性收費,在項目報批前由本協議當事人支付。

6.6 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規定各自繳納。

6.7 項目部及下設部租用的辦公場所發生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。

6.8 根據《建設工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。

6.9 根據《建設工程設計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。

6.10根據《建設工程監理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監理費日期。

6.11 其他費用的支付,屆時由項目部根據合作項目的進度另行確定。

第七章、土地竟買:

7.1 本次拍賣會及本協議當事人共同擬竟買的地塊的簡介:

根據《青島市儲備國有土地使用權拍賣公告》青土資房告字[200×]×號,200×年×月×日,青島市國土資源和房屋管理局等單位將在青島市房地產交易中心(巫峽路9-11號)五樓拍賣廳舉行青島市儲備國有土地使用權出讓拍賣會。本協議當事人決定參加上述×號拍賣地塊的竟買。

7.2 1號地塊的基本情況和規劃設計主要指標

1. 地塊位置:

2. 地塊總面積:

3. 土地用途:

4. 土地面積:

5. 容積率:

6. 建筑密度:

7、 綠地率:

8. 規劃建筑面積:

7.3 本協議當事人一致同意,竟買×號地塊的樓面地價的竟買應價不超過人民幣 元/平方米。

7.4 竟買保證金人民幣 元,甲方支付 元,乙方支付 元,丙方支付 元。前述保證金應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前支付給出資最多的一方,由其代本協議其他當事人轉交青島市國土資源和房屋管理局。

7.5 拍賣機構的傭金,在拍賣機構規定日期的×日前向出資最多的一方支付,由其代本協議其他當事人繳納。本協議當事人按竟買保證金的比例分攤拍賣傭金。分房方案確定后,按分得房屋得建筑面積的比例進行分攤。房屋竣工測繪后,按照每方分得房屋的確權面積具實結算。

7.6 土地竟買的有關手續,由出資最多的一方負責辦理。竟買不成的,應在拍賣機構退還保證金到帳后×日內退還本協議當事人。

7.7 每方派員一名參加拍賣會,由出資最多的一方派員負責舉牌。竟買成交的,由負責舉牌人簽署成交確認書和拍賣筆錄。

7.8 拍賣成交后,本協議當事人最遲應于青島市國土資源和房屋管理局規定的截止日期的×日前備齊土地出讓金,并通過出資最多的一方轉交青島市國土資源和房屋管理局。

7.9 《國有土地使用權出讓合同》由出資最多的一方代本協議當事人簽訂。

7.10 拍賣成交后至《國有土地出讓合同》簽訂前,任何一方毀約導致其他方將競得土地再行拍賣的,違約方應支付前次委托方和本協議當事人的傭金,如再行拍賣的價款低于原拍賣價款的,違約方負責補足差額。

7.11 應價超過7.3項約定的,其他本協議當事人有權予以追認,也有權單方終止本協議。選擇終止本協議的,負責舉牌的一方,應在拍賣結束后三日內退還其支付的保證金。

7.12 除竟買不成的,任何一方已支付的竟買保證金和傭金不再退還。

7.13 竟買不成的,除4.9項外,本協議的其他條款自動失效。

第八章、工程前期:

8.1 合作項目的工程前期工作由項目部統一管理和決策,工程前期部具體負責經辦,本協議當事人應予以積極協助。

8.2 工程前期部的報批工作包括但不限于下列事項:

1、報批建設項目的立項和可行性研究報告

2、建設項目的市場調研,確定開發項目的整體方案;

3、規劃設計單位招標(或確定規劃設計單位),簽訂《規劃設計合同》;

4、規劃方案設計和規劃方案的報批;

5、申領《建設用地規劃許可證》;

6、建筑設計單位招標(或確定建筑設計單位),簽訂《建筑設計合同》;

7、方案設計和施工圖的審批;

8、申領《建設工程規劃許可證》;

9、施工單位招標(或確定施工單位),簽訂《建設工程施工合同》;

10、監理單位招標(或確定監理單位),簽訂《工程監理合同》;

11、委托質檢工作;

12、申辦開工計劃和《施工許可證》;

13、辦理規劃驗線,開發項目開工。

8.3 辦理上述事項向有關部門繳納的相關費用,本協議當事人應在繳納費用的×日前支付給財務部。

第九章、工程營造

9.1 合作項目工程施工單位的選擇,應通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。未經其他本協議當事人協商一致,本協議的任何一方不得參加合作項目工程的招標和施工。

9.2 合作項目工程的監理單位的選擇,通過招標或其他本協議當事人協商一致的方式確定。

9.3 《建設工程施工合同》應具備下列條款:

1、工程總價款采用“包死價”和工程設計變更據實結算的決算方式:

2、工程材料由施工單位總包,未經本協議當事人協商一致,任何一方不得以任何方式向施工單位提供工程所需任何材料。

9.4 工程款的撥付日期由項目部決定,由財務部統一支付。屆時由工程部按工程進度提出工程款撥付計劃,待項目部批準后,由財務部執行。

9.5 工程的簽證、隱蔽記錄等工程資料由工程部保存。

9.6 工程的施工和管理由工程部負責,工程施工過程中的資料由專人負責。……

第十章、 房屋銷售:

10.1 根據本協議當事人分得的房屋,分別辦理《商品房預售許可證》。

10.2 分得的房屋由本協議當事人獨自派員銷售。以各自的名義分別與購房的業主簽訂商品房買賣合同,各自出具收款收據。收取的購房款進合作項目設立的獨立帳戶。

10.3 售樓處房屋建設費用、營銷費用、購置辦公家具和銷售部經理的工資按分得的房屋的面積分攤。待工程竣工測繪后,按確權的建筑面積據實決算。

本條約定的售樓處房屋建設費用是指建設售樓處發生的土建和安裝費用。

本條約定的營銷費用是指為銷售房屋通過媒體進行廣告宣傳所發生的費用。

10.4 房屋的銷售采用統一的《商品房買賣合同》文本。《商品房買賣合同》文本的起草由合作項目聘任的法律顧問負責。

10.5 本協議當事人選派的銷售人員,應經過培訓后方能上崗。

10.6 本協議當事人選派的銷售人員應服從銷售部經理的管理。

第十章、竣工驗收和竣工材料的報批:

11.1 工程的竣工驗收工作,由項目部負責統一組織,其他各部予以積極配合。……。

第十二章、工程保修:

12.1 房屋交付后,其保修單位的確定由本協議當事人協商的方式確定。協商不成的,由出價最低的一方承擔,或由本協議當事人共同委托第三人承擔。

12.2 房屋的保修金按工程結算值的 %計算,每方按實際分得的房屋面積予以分攤。除工程出現嚴重質量問題時,保修單位不得再要求追加保修費用。

12.3 保修合同由本協議當事人共同與保修單位簽訂。

12.4 工程保修金在工程保修合同簽訂時一次付清。

12.5 保修期限內,如因保修單位的原因造成業主損失的,由保修單位承擔賠償責任。如一方承擔了責任,其有權向保修單位予以追償。

第十三章 物業管理

13.1 房屋交付后,實行統一的物業管理。

13.2 物業管理單位的確定,由本協議當事人協商一致的方式確定。協商不成的,本協議當事人共同委托其他的物業管理單位,并與之簽訂物業管理合同。

第十四章 本協議的變更和終止

14.1 經本協議當事人協商一致,可以變更或終止本協議。

14.2未經本協議當事人的一致同意,任何一方不得將本協議項下的項目向他人轉讓。

14.3 竟買土地被有關部門收回的,本協議自動終止。

14.4 因不可抗力造成本協議不能履行的,本協議自動終止。

第十五章、違約責任

15.1 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的,每逾期1日,按應交金額的׉支付違約金。

15.2 任何一方未按本協議第六章的約定支付費用的,逾期超過30日,視為違約方放棄本協議的一切權利和權益。其已支付的費用作為違約金。違約方已交的費用不足以賠償其他守約方損失的,違約方應足額賠償其他方的全部損失。

15.3 財務人員未經項目部同意擅自支付費用的,由派出單位按實際支付費用的×倍承擔違約責任。……。

第十六章、合同管理

16.1 合作項目所涉的合同,實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規范開發,由本協議當事人共同聘請法律顧問。

16.2 合同的洽談根據合同所涉內容,由項目部牽頭,所涉各部派員參加。根據洽談的內容由參加人員起草合同要點或草擬合同。合同的審查均由本合作項目聘請的法律顧問負責。合同的批準權由項目部行使。

16.3 本項目所涉合同一律采用書面形式簽訂,嚴禁口頭合同和非正式的書面協議。杜絕合同履行在先,簽訂在后的現象發生。

16.4 洽談部門在合同簽訂前,應審查對方當事人的有效的營業執照、資質證書、資信狀況;驗明對方當事人是否具有簽訂合同的主體資格;審查人是否具有權、是否超越權限和期限及其真實性;審查對方使用印鑒是否合法與真實有效。在實施前述行為時,必要時應請求法律顧問予以協助。

16.5 洽談部門負責收集、記錄、整理、保管與合同有關的協議、 往來函件等。

16.6 合同履行過程中發生的糾紛,各部應及時上報項目部,所涉部門的負責人應及時組織本部門的人員及時分析查明原因,提出解決辦法。必要時應咨詢法律顧問,共同提出解決辦法,及時與對方協商解決。協商不成的,根據合同的規定,在規定的時效內向仲裁部門申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

16.7 各類合同統一由綜合部專人負責管理,綜合部應對收集、整理各類合同進行歸檔管理。

16.8 土地出讓合同、設計合同、工程監理合同、建設工程施工合同以及與前述合同有關的補充協議、會議機要、信函、電報、電傳、電話記錄、簽證、索賠報告、合同臺帳等資料均是合作的主要原始資料,應定期按項目、合同分類建立詳細的臺帳,及時歸擋保存。

第十七章、其他約定事項

17.1 合作項目完成后,項目部及下設各部的辦公家具、辦公車輛和其他用品由項目部協商一致處理。協商不成的,通過變賣的方式處理,變賣所得的資金按比例分配。

17.2 本協議未盡事宜由本協議當事人協商一致解決。

17.3 本協議簽訂后,未經本協議當事人協商一致,任何一方不得擅自變更或解除本協議。

17.4 履行本協議過程中的有關補充協議、會議記錄等材料均作為本協議的組成部分,與本協議具有同等的法律效力。

17.5 本協議書自本協議當事人簽字蓋章后生效。

17.6 本協議書一式 份,其中正本 份、副本 份。正本本協議當事人各方各執 份,副本各方各執 份。每份協議書均具有同等法律效力。

甲方(蓋章): 乙方(蓋章):

法定代表人(簽字): 法定代表人(簽字):

委托人: 委托人:

聯系電話: 聯系電話:

丙方:

法定代表人(簽字):

第4篇

一、合作開發房地產合同的法律性質

房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。

從合作開發房地產的定義可以看出,房地產合作開發的法律性質屬于《民法通則》所規定的聯營。但是,房地產合作開發這種聯營又有很多自身的特點:

(一)主體特定性

根據《民法通則》第三章第四節關于聯營的規定,以及最高人民法院《關于審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》中的規定,聯營主體應當是實行獨立核算,能夠獨立承擔民事責任的企業法人和事業法人,此外,個體工商戶、農村承包經營戶、個人合作,以及不具備法人資格的私營企業和其他經濟組織與企業法人或者事業法人聯營的,也可以成為聯營合同的主體。由此可見,法律對上述聯營主體的身份并未作其它限制性的規定。但是,合作開發房地產經營合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地產開發經營資質。

(二)土地使用權變更登記手續應當完備

我國土地屬國家或集體所有,房地產的開發經營必須依法辦理土地使用權的出讓手續,農村集體土地必須依法辦理征用手續收歸國有,再依法辦理出讓手續后才能進行房地產經營開發。對劃撥取得土地使用權的土地不容許開發經營房地產,對經出讓取得土地使用權的主體和土地用途也必須經過嚴格審批。故對以出讓方式取得土地使用權的主體與他人合作開發經營房地產,必須經過國家主管部門的批準,此類合同才合法有效。

(三)貫徹責、權、利統一的原則

合作開發房地產要求合作雙方共同投資、共享利潤、共擔風險。雖然并沒有規定要求合作雙方共同經營,但實踐中雙方約定其中一方僅提供資金或土地使用權,不參與項目建設管理,不論項目是否贏利都應取得若干收益的,屬于“保底條款”,違背了聯營活動中應當遵守的共負盈虧、共擔風險的原則,損害了其它聯營或聯營體債權人的合法權益,應認定為無效。

(三)行政干預性強

合作開發房地產合同的內容是關于合作各方開發建房的一系列權利義務的約定,合作開發經營的實質內容決定了在履行合同過程中必然涉及到的規劃許可、建設工程許可及商品房銷售等一系列問題,均需獲得政府有關主管部門的許可或批準。行政干預性較強,是合作開發房地產經營的又一特性。

二、合作開發房地產的幾種方式

房地產合作開發常見的方式有兩種,即非法人型合作開發和法人型合作開發。

《民法通則》第五十二條規定:“企業之間或者企業、事業單位之間聯營,共同經營、不具備法人條件的,由聯營各方按照出資比例或者協議的約定,以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任。依照法律的規定或者協議的約定負連帶責任的,承擔連帶責任。”根據本條規定,聯營可以不組成新的法人,合作各方一般都采取成立項目經理部、設立項目共管帳戶等方式進行合作開發經營,具體的合作方式、投資比例及利潤分配比例等一系列權利義務均由合作協議約定。實踐中,因為采用這種合作開發的方式不用組建新的企業法人,比較簡便靈活,故非法人型的合作開發是目前房地產合作開發中采取比較多的方式。

《民法通則》第五十一條規定:“企業之間或者企業、事業單位之間聯營,組成新的經濟實體,獨立承擔民事責任、具備法人條件的,經主管機關核準登記,取得法人資格。”根據本條規定,房地產合作開發各方以組建新的法人,即成立項目公司的方式進行開發經營的就是法人型合作開發。在成立項目公司的情況下,房地產合作開發各方即成為項目公司的股東,合作開發各方之間的權利義務不再由合作協議來規范,而由公司章程予以規定。合作開發各方不再以協議約定的連帶責任承擔民事責任,而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。以成立項目公司的方式進行合作開發,符合現代企業制度的要求,是值得推廣的運作模式。

三、合作開發房地產合同的效力認定

房地產合作開發合同糾紛比例高,情況復雜,它的復雜性在于以合作開發經營房地產合同的名義形成的合同有多種選擇,而由此帶來的問題是雙方合作的合同性質認定復雜,進而在法律上對雙方合作合同的效力認定也復雜。筆者擬在本文中對房地產合作開發合同效力認定的幾個影響因素作一探討。

(一)房地產開發企業資質對合作開發合同效力的影響

合作開發房地產經營合同中要求合作雙方至少有一方當事人具有房地產開發經營資質,如果合作各方都不具備房地產開發經營資質,合作合同無效。

但在審判實踐中,常出現雙方當事人均不具備房地產開發經營資質,在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的情況。此種情形下是否應認定合同無效,理論界存在不同意見。

1998年上海市高院《關于房地產糾紛案件若干問題的研討情況》中認為,合作開發經營性房地產項目的各方應當具有房地產開發經營資格;與不具有房地產開發經營資格的企業訂立合作開發經營性房地產項目合同的,應視為房地產轉讓行為。按《上海市房地產轉讓辦法》處理。可見,在《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)出臺前,司法實踐是要求合作方均具備房地產開發資質的。

隨著《合同法》的出臺,“不輕易認定合同無效”的審判原則也漸漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2003年3月26日,最高法院副院長《在全國民事審判工作座談會上的講話》正表明了這種司法審判趨勢,黃院長認為“在處理合作建房合同糾紛時,只要其中一方有房地產開發經營資格且一方對合作建房土地是以出讓方式取得的,就應視為合法”。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的出臺,對該等司法趨勢予以了明確,《解釋》第十五條規定:“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效,但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效”。

據此,筆者認為,對于雙方當事人均不具備房地產開發經營資質,在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的房地產合作開發合同,應當認定合同有效。

(二)土地使用權轉讓的限制條件對合作開發合同效力的影響

《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定:“以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;(二)按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書”,三十九條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”。這兩條對土地使用權轉讓條件的限制性規定,要求合作開發房地產合同中以土地使用權為出資的一方依法取得土地使用權。

但在審判實踐中常有簽訂合作開發合同時,以土地使用權作為合作條件的一方仍未取得土地使用權證的情況。筆者認為,根據《合同法》和當前審判中“不輕易確認合同無效”的原則,沒有取得土地使用權證而簽署的合作開發合同應屬于效力待定合同,提供土地使用權一方的行為屬于無權處分行為,但只要在前取得土地使用權證,則不宜確認該合作開發合同無效。

(三)名為合作開發合同的幾種轉性情形

《解釋》第十四條規定,合作開發合同是指當事人訂立的以提供土地使用權、資金等作為共同出資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。由此可見,合作開發合同應當具備共同出資、共享利潤和共擔風險三大法律特征。但在實踐中,冠名為“合作開發房地產”的合同很多,實質卻多形多樣。《解釋》歸納的名為合作實為土地使用權轉讓、名為合作實為房屋買賣、名為合作實為借款和名為合作實為租賃等情況,均缺乏合作雙方“共擔風險”這個重要的法律特征,因此實質上已經不屬于合作開發合同。

第5篇

一、以房地產開發企業資質作為出資存在的問題

2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定:“本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”從此規定中可以知道,合作開發房地產合同的出資方式主要是以建設用地使用權及資金作為出資,但并不只限于此,作為出資還可以是技術、勞務等等。但能否以房地產開發企業資質作為出資進行合作開發呢?有的學者認為,房地產開發資質也是稀缺資源,是無形財產中的一種,以此作為出資,并不違反法律的禁止性規定。筆者對此有不同的觀點,筆者認為,房地產開發企業資質之所以稀缺,是因為我國對房地產開發企業實行嚴格的市場準入制度,成立房地產開發企業在工商登記上除有特殊性外,還要根據相應主管部門核定的資質等級來承擔相應的房地產開發項目,也就是說,房地產開發企業除進行工商登記外,還要取得資質等級證書,并在資質等級范圍內承擔開發建設。最高人民法院《合同法司法解釋(一)》第4條規定:合同法施行后,當事人超越經營范圍訂立的合同并不當然無效,但違反國家關于限制性經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。從立法本意上來講,國家對房地產開發企業的成立及資質等級的取得采取嚴格的限制制度。不是隨隨便便的企業或自然人都可以進行房地產開發的,只有房地產企業才可以進行房地產開發,同時其必須擁有與其開發規模相符的資質等級。房地產開發企業要想合作開發房地產項目,其不一定非以建設用地使用權或資金作為投資,其可以以先進的技術、科學的管理等作為出資。我們知道,房地產開發專業性很強,從其項目的前期運作到最后的銷售經營,每一個環節都需要極強的專業人員,如果一個房地產開發企業以其擁有專業人員的專業經驗及科學的管理模式等無形財產作為投資進行合作是符合 2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的相應規定的,此種合作是合法有效的。

但是,如果一個房地產開發僅以其房地產資質進行投資但并不參與經營管理的,筆者認為此種合作不但不符合 2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定,而且違反了法律、法規對房地產企業限制性經營的規定,是應被嚴格禁止的。此種以資質作為投資,實際上是一種違法的出借資質證書的行為,是不具有開發資質的其他主體的一種掛靠行為。此種情況下,房地產開發項目的運作與經營是由不具有房地產開發企業的其他主體進行的。如果允許以房地產開發資質作為投資,并不參與經營管理的,實際上是對房地產開發企業限制性經營的違反,是對房地產開發限制性經營規定的規避。法律、法規所作的限制性經營的規定毫無意義。因此,僅以房地產開發企業資質作為投資,不參與經營管理的,此種投資是違反法律、法規的,是法律、法規所禁止的。

二、 預售房款充抵出資的問題

2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 23 條規定:合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的,不予支持。也就是說,預售房款不允許充抵投資。理解這一規定,應從以下幾方面理解:

(一)預售房款和投資款的本質區別

預售房款和投資款都表現為一定數量的貨幣,在價值符號上沒有什么區別。另外,依法律規定預售房款和投資款都必需用于項目的開發建設上。因此,使得一些人對預售房款充抵出資持贊同觀點。但是,如果我們對預售房款和投資款進行深入分析,二者之間的區別便不難看出。投資款是依雙方合作開發合同的約定應投入到合作項目中去的開發本金,而預售房款則是投資本金的毛利潤,該毛利潤是包括成本和利潤的毛收入。由于預售房款包含了利潤,因此預售房款不能作為合同一方當事人的出資,如果預售房款可以抵作出資,將減輕出資人依合同約定應履行的出資義務,損害守約方的利益。從法律風險角度講,投資款所承載的風險是出資人應當承擔的風險。而預售款投入工程建設后也有風險,但這一風險是支付預售款的購房人所承載的風險。事實上,在房屋竣工交付購房人之前,該預售款的所有權也沒有發生轉移,如果開發商不能將房屋依法交付給購房人,購房人還可要求預售人返還預售款并賠償損失。因此,以他人的資金作為投資,在不承擔資金風險的情況下,又將該資金作為自己分配利潤的依據,顯然有失公平。

(二)預售款充抵投資參與利潤分配有違公平

合作開發一方當事人在實際投資款無法到位的情況下,會提出將預售款充抵投資。此要求的目的是為了減少自己的出資責任,從而規避自己未足額出資依合同約定而應承擔的違約責任,同時可主張依雙方合作合同的約定按足額出資分配利潤。事實上,所收預售款屬于所有合作人的共同收入,如果可以將其作為投資,也應當是各方共同的投資。此時,應當將預售款按比例累加在各方的實際出資上。如果將預售款按照各方實際出資的比例累加,則足額出資一方所占的投資比例會更大。而按照約定的投資比例將預售款累加在各自實際出資額之上,在預售款回籠多時,可能會出現各方投資額之和大于 100%的情況,而當預售款回籠少時則可能出現投資額之和小于 100%的局面。因此,將預售款只用來充抵一方當事人的出資有違公平。

(作者單位:山西省平陸縣人民檢察院)

第6篇

關鍵詞:房地產 聯合開發 法律風險 途徑

房地產開發是高投入、高風險、高回報的行業,運行房地產開發項目,土地和資金是制約開發商的最重要因素。再神通廣大的房地產商,也經常面臨擁有土地使用權但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯合開發應運而生。聯合開發作為紐帶,促成了資金和土地的結合,盤活了諸多房地產項目,對房地業的發展功不可沒。但同時,聯合開發引發的糾紛也不在少數,且糾紛一旦發生,往往標的數額巨大,案情錯綜復雜。因此,如何更安全、更有效地發揮聯合開發的優勢,避免聯合開發行為帶來的法律風險,是非常重要課題。

一、 聯合開發的特征:

1. 聯合開發的內涵和外延

所謂聯合開發房地產,指雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權,另外一方提供資金、技術、勞務等,合作開發土地,建筑房產等項目,共擔風險,共享收益的房地產開發方式。提供土地使用權的一方,我們稱之為供地方;另一方則是從事房地產開發經營的房地產開發企業,我們稱之為建設方。這種意義上的聯合開發房地產是狹義的。從廣義上講,任何由兩方合作運行房地產項目都可以納合開發房地產的范疇,不限于一方出地一方出資,也可以雙方共同出資;不限于進行房地產開發經營,也可以是建房自用;不限于雙方都是法人或其他組織,也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作;不限于在城市規劃區國有土地上進行建設,也可以是在集體土地上聯合建房。

2.聯合開發的法律特征:

⑴主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件:設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:(一)有100萬元以上的注冊資本;(二)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高于前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。

⑵法律關系復雜。

聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系,錯綜復雜。首先是合作雙方的關系,如上文所說應屬聯營關系,而聯營又分為法人型聯營和松散型聯營,組織形式和權利義務分配都需要仔細約定(文將詳細分析);其次是聯合體與政府主觀部門的關系,開發房地產的各個環節,立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督,最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批準文件。而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作,辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。再次是聯合體與其他單位或個人的關系,包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。

二、聯合開發規避法律風險的途徑

1.組織保障

根據《民法通則》中關于聯營的規定,聯合開發房地產可以采取三種方式:

⑴組建新的法人。即雙方出資成立項目公司,以項目公司的名義進行開發,雙方按照出資比例承擔風險、獲取收益。以項目公司方式開發的優點是責任明確、相對而言可以減少糾紛發生的概率。

⑵組建聯合管理機構。即合作雙方各自派遣若干人員組成聯合管理機構,實踐中有的叫“聯建辦公室”,有的稱“聯合管理委員會”不一而足,其職責是協調雙方的關系,對合作中的重大事項作出決策,具體運作開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在于它僅作為內部機構,并非獨立民事主體,不具有締結合同等民事權利能力,也不能對立承擔民事責任。

⑶不成立聯合機構, 按照合同的約定各自獨立履行義務。這種方式主要使用于相對簡單的項目。

以上三種組織形式在實際應用中,應以第一種較為穩妥,對規避聯合開發的法律風險是有效的合作方式。

2.合同保障

聯合開發房地產合同內容復雜,標的巨大,履行期限長,雙方利益針鋒相對,極易引發糾紛;而一旦產生糾紛,由于目前我國相應的法律規定尚不具體,實踐中對其法律性質認識不一,訴訟周期一般都很長,后果難以預測。因此,簽訂聯合開發合同一定要謹慎。

⑴要明確劃分雙方的責任。對每一項義務的履行方式、時間、地點做詳細的約定,杜絕“爭取做到”“大約在某年某月”等模糊用語。建議使用附件、附圖等方式作出具體描述。供地方應提供土地使用權的位置、面積、使用年限、使用權性質、批準文件或證書等準確信息并對此承擔責任,建筑方主要應對資金支付事宜作出明確承諾。

⑵對雙方分得房產的面積、位置作出明確約定。聯合開發的最終目的是獲取收益,一般以分配房產的方式體現。到了這一階段雙方的利益沖突表現的最為尖銳,因此也是矛盾多發的環節。房產的價值與所處的位置有很大關系,雖然在同一項目中,位置的差異往往導致價值不同。有些聯合開發合同僅僅簡單地約定了分配比例,而對具置只字不提,在分配時出現糾紛就不難理解了。另外,由于規劃變更等原因也往往出現聯合開發合同約定的面積與世紀竣工面積的差異,如何處理,也應事先作出約定。

⑶重視約定違約責任。房地產項目的周期一般都較長,過程復雜。詳細具體的違約責任不當能夠起到督促當事人人善意履行義務,而且也能夠保證項目順利進行。比如,如果供地方沒有按約定時間提供符合“三通一平”條件的土地,而合同又缺乏響應的違約條款,不但會造成供地方沒有壓力,而且容易引發建筑方對其履約能力和誠意的嚴重質疑,進而矛盾激化,合作破裂。而如果約定了明確違約責任,比如遲延一天,相應減少若干平方米的房產分配,遲延超過若干天,對方可以杰出合同,并支付一定數額的違約金。

⑷雙方當事人應當在合同中確實表達合作的意圖,而不能借聯合開發房地產項目之明,而行借貸之實。例如某聯合開發房地產合同約定,出資方僅負責提供資金,不承擔其他義務,由對方在項目完工后返還(當然要高于原出資數額)。根據國家有關部門金融法規,禁止企業間互相借貸收取利息,因此上述合同被法院認定為無效。對此,雙方當事人在簽定合同時,要倍加注意。

第7篇

關鍵詞:中小型房地產企業;房地產融資;合作開發

自2010年開始,國家不斷加強對房地產行業的宏觀調控,各地方也陸續出臺了調控政策,大型房地產企業亦在“攻城掠地”搶占市場,中小型房地產開發企業面臨巨大的生存壓力,合作開發成為它們生存與發展的必然選擇。

一、中小型房地產企業合作開發的必要性

(一)宏觀調控下中小房地產企業融資更難

1、宏觀調控下房地產企業儲備的土地出手難

(1)開發商囤積大量土地。房地產行業的高額利潤吸引了眾多資金進入到房地產市場,這必然使得土地供給的競爭更加劇烈。據國家統計局統計,2005年前11個月,我國購置土地面積中,未完成開發土地面積近1.7億平方;2005年全國房地產百強企業共儲備土地面積4億平方。

(2)國家加大了對房地產開發企業閑置土地的處置力度。在2008年里,整頓閑置土地毫無疑問成為房地產政策調控的在重頭戲。2008年1月,國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號),通知指出:一是優先開發利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地,努力提高建設用地利用效率;二是嚴格執行閑置土地處置政策,即土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用。對于囤積土地的開發商而言,往往采取三種方式處理手中的土地:籌集資金自主開發;轉讓土地;與其他企業合作開發。

2、獲得房地產開發土地的門檻提高

2006年8月國土資源部下發的新規范實施,明確了必須納入招、拍、掛出讓國有土地的六類情形,進一步完善了土地使用權的出讓制度,嚴格控制了劃撥土地和協議出讓土地的范圍。2007年12月,國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布了《土地儲備管理辦法》,此辦法又進一步完善了土地儲備制度,使得土地供給更加規范和嚴格。一系列土地調控政策的出臺,提高了征地成本和房地產開發企業獲得土地的門檻。

(二)國內房地產行業自身特點

房地產是典型的資金密集型行業,對于房地產企業來說,土地和資金是企業的生命,無論是土地的購買還是項目的開發都離不開高額資金的支持。而且,國內房地產企業以中小房地產企業居多,它們存在自身開發資質低、自有資金少、負債率高,融資難的問題一直困擾著中小房地產企業。

此外,國內房地產行業達到10%的凈利潤(家電業2%,IT業2%-3%)吸引了其他行業有實力的大型企業加入房地產開發的大軍中,使得房地產市場的競爭更加劇烈,同時也讓中小房地產開發企業的日子更難過。因此,在種種不利條件之下,合作開發無疑會成為中小房地產企業發展的必由之路。

二、中小型房地產企業合作開發的定義及類型

(一)合作開發的定義

合作開發,分為狹義的合作開發和廣義的合作開發。狹義的合作開發指的是雙方當事人約定,由一方提供建設用地使用權,另外一方提供資金、技術、勞務等合作開發土地、建筑房產項目等,共擔風險,共享收益的房地產開發方式。而廣義上的合作開發,則是指任何由兩方合作進行房地產開發項目的都可以納入合作開發房地產的范疇。本文只討論廣義的合作開發。

(二)合作開發的類型

中小型房地產企業合作類型主要有兩種:緊密型合作和松散型合作。

1、緊密型合作

緊密型合作,指合作的各方共同出資、組成新的具有法人資格的經濟實體。其特點是:參加合作的方式是出資;組成的經濟實體具有法人資格;合作各方共同經營、共負盈虧,僅以自己出資的財產為限承擔責任。

但是,緊密型合作案例比較少見,因為這種類型的合作開發方式周期長、風險大,往往涉及到法律問題,如股權轉讓、股權之爭、份額之爭等。

2、松散型合作

松散型合作,指合作各方共同出資、共同經營,組成一個合伙性質的、不具備法人條件的經濟聯合組織。目前最常見的合作開發方式多采用松散型合作,因為該模式相互之間約束性較小,風險亦較小,但是也會存在各類法律風險。

(三)中小型房地產企業合作開發存在的問題

目前,很多中小房地產開發企業已經認識到合作開發的重要性和必要性,并且去開始實踐,但在合作中卻經常出現一些必要或不必要的糾紛,出現糾紛的原因很多,其分析如下:

1、中小型房地產企業自身問題

(1)由于各個中小企業本身開發資質低、自有資金少、負債率高等原因,造成企業信用度不高,使得企業之間缺乏信任,也就失去了合作的基礎。

(2)一些中小企業對自己所擁有優勢資源缺乏客觀、理性的評估。不能充分認識和評估自己的優勢資源,對自己需要什么樣的合作對象缺乏理性分析和清醒的認識。造成企業在選擇合作對象時,往往只看對方的資金實力,而不從是否與自身企業能否相容、匹配、互補等綜合條件來做決策。

(3)中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄。房地產開發投入資金巨大,開發周期長,房地產合作開發的兩方或多方承擔的風險大,一旦出現問題,雙方當事人的利益損失就是巨大的,因此嚴謹、規范、合法的合作開發合同是保障企業利益的重要依據。然而,中小型房地產開發企業從業人員法律觀念淡薄,對合作開發合同的認識不夠。

2、相關的法律法規不健全,行業缺乏有效的監督和管理

一個行業的健康發展離不開完善的法律制度的支持和保護,對于房地產合作開發亦如此。不論是采取松散型合作方式,抑或是緊密型合作方式,都需要有健全的法律法規支持與約束。但是當前,在合作開發方面缺乏有效的法律法規監督、約束。

此外,由于中小房地產企業的經營、管理能力有限等原因,在房地產合作過程中,中小房地產企業必然需要咨詢一些法律、會計等顧問機構,但目前國家對這些機構的規范少,導致這些機構不足夠中立。

三、對合作開發的一些建議

(一)中小型房地產開發企業要認清形勢,轉變思維,積極推進相互間的合作開發

第一,面對國家的宏觀調控以及對房地產市場的規范,中小房地產企業要及時轉變思維,認真分析自身企業及本行業面臨的情況,在清楚把握自身優勢和劣勢基礎上積極推進與其他企業的合作。

第二,在選擇合作對象,特別是戰略合作企業時候,不能僅看對方的實力,更要考慮對方與自身是否相容、匹配、互補。選擇合作者需要考慮雙方戰略目標的一致性、企業優勢互補性、企業文化的兼容性、企業合作及資源整合的控制性。

第三,簽訂完備的合作開發合同。房地產合作開發合同內容復雜標的巨大,履行期限長,雙方利益針鋒相對,極易引發糾紛,而一旦產生糾紛,由于目前我國相應的法律規定尚不具體,實踐中對其法律性質認識不一,訴訟周期一般都很長,后果難以預測,因此,簽訂合作開發合同一定要謹慎。在合同中,要明確雙方的責任,對每一項義務和權益做詳細約定,重視違約約定。

(二)建立健全法律法規,完善行業監督機制

建立健全法律法規,完善行業監督機制,促進中小型房地產企業的健康發展。中小型房地產要想發展,必須有國家政策支持和法律的保障,特別是在合作開發問題上,更需法律的規范與約束。同時,要加強行業內部監督,提高行業自身的自律性。

參考文獻:

1、陳珂,賈秀磊.基于多屬性綜合評價法的房地產企業合作伙伴選擇[J].建筑管理現代化,2007(4).

第8篇

    答:下列情形屬于房地產變更登記:(1)房地產使用用途改變的;(2)權利人姓名或名稱發生變化的;(3)房地產座落名稱或房地產名稱發生變化的;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。

    申請變更登記應提交什么文件,辦理變更登記時需繳納什么費用?

    答:(1)《房地產變更登記申請書》;(2)房地產權利證書;(3)改變房地產用途的,應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書,需補交地價的,還應提交付清地價款證明;改變權利人姓名或名稱的,應提交行政主管機關批準的文件;個人的提交公安部門證明;企業法定代表人變更一般不需辦理變更登記,待權屬發生轉移時,同時提交變更證明即可;(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應提交有關部門證明。

    變更登記每項交納登記費20元。

    哪些情況下需辦理二級市場房地產轉移登記?

    答:(1)向發展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房);(2)企事業單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房;(3)市、區住宅局出售的福利房、微利房。

    購買二級市場商品房后,何時可以申請辦理《房地產證》?

    答:根據《房地產登記條例》第三十六條的規定,只有商品房項目辦理了房地產初始登記后,小業主才能順利地領取《房地產證》。也就是說,只有發展商按要求將商品房項目有關初始登記材料上報登記部門,按規定交納有關稅費并經登記部門按程序審批核準后,初始登記才算結束,小業主才能辦證。因此,并不是發展商一提交商品房項目的資料后,小業主就可以申請辦理《房地產證》。

    如何辦理二級市場轉移登記手續?

    答:辦理二級市場轉移登記需提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)房地產買賣合同;(4)付款發票和付清房款證明。

    辦理二級市場轉移登記一般由發展商統一辦理,也可以自行到產權登記部門辦理。

    拆遷賠償房如何辦理《房地產證》?能否轉讓?

    答:拆遷賠償的房地產,原則上按被拆房地產的性質進行登記發證。辦理時應提交下列資料:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)身份證明;(3)經規劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協議書;(4)補償與被拆遷房地產有差價的,差值部分應提交補差發票復印件及發展商出具的付清差價款證明。

    拆遷賠償房的登記價,一般按新建房的建筑成本登記;補交差價的,差價計入登記價。

    拆遷賠償房屬于商品房地產的,發紅皮《房地產證》,可以轉讓;不屬于商品房的,發綠皮《房地產證》,不能轉讓。

    集資房、合作建房如何辦理《房地產證》?

    答:(1)集資建房、合作建房的,必須是經政府有關部門批準的,并辦理了房地產初始登記的房地產才可以辦理小業主的《房地產證》;(2)未經政府有關部門批準的非法集資建房、合作建房,必須經過有關部門處理并補交地價款,按規定辦理房地產初始登記后,方可辦理小業主《房地產證》;(3)經初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產證》:《房地產轉移登記申請書》;身份證明;集資建房或合作建房合同書或協議書;購房發票復印件;發展商出具的付清房款證明。

    什么情況屬于三級市場轉移登記?

    答:凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發生轉移的,稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承,人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。

    三級市場轉移登記需提交什么資料?

    答:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)轉讓、受讓雙方身份證明;(3)《房地產證》或其他產權證書;(4)房地產買賣合同。

    拍賣的房地產過戶需提交哪些資料?

    答:通過法院拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)法院判決、裁定或調解書、協助執行通知書;(5)原產權證書,人民法院在辦案中未能收回原產權證的,需以法院名義在《深圳特區報》或《深圳商報》公告作廢;(6)若所拍賣的房地產是行政劃拔、減免地價的,需提交用地補充協議和付清地款證明。

    由業主自行委托拍賣行拍賣的需提交:(1)《房地產轉移登記申請書》;(2)競授人身份證明;(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明;(4)原產權證書;(5)委托拍賣的公證書。

    拍賣房地產過戶稅費按三級市場轉讓計算。

    如何辦理房地產交換?需繳納哪些費用?

    答:房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協議公證書(福利房需原產權單位和房改審批部門的同意),并提交房地產轉移登記申請書、身份證明、原產權證書;對商品房交換的房屋有差價的,應當就差價部分按三級市場轉讓交納稅費。

第9篇

一、概述

二、關于合建契約的法律性質

三、和建房屋原始取得人的確定

四、合作建房產權糾紛的預防

關鍵詞:合作建房合建契約產權糾紛土地使用權的取得

一、概述

合作建房是指當事人以土地使用權作為出資,另一方投入實際資本并組織施工,共同建筑房屋的合同行為。其法律依據是《城市房地產管理法》第27條,即土地使用權可以作價入股,合作開發經營開發房地產。在實踐中卻因和建房屋產權歸屬問題而產生糾紛。在合作建房關系中,必然會有一方轉讓土地使用權或部分房屋所有權的情況,依我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條,房地產轉讓包括合作建房,合作建房的結果是對建成房屋利益的分享,所以對合作建房所有權原始取得人的確定也很關鍵。合作開發房地產不是一種個人行為,而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的,均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為,和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質,那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業,并且已經取得了資質證書,那么,合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在前取得房地產開發資質證書,或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。合作開發房地產不是一種個人行為,而是一種企業行為。凡是不具備房地產開發資質證書的,均不得從事房地產開發活動。最高人民法院將合作開發房地產活動區分為依法成立房地產開發企業并取得資質證書的行為,和合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的行為。如果在合作開發房地產合同中當事人一方具備了房地產開發資質,那么合作開發房地產合同就是有效合同。如果雙方當事人約定成立房地產開發企業,并且已經取得了資質證書,那么,合作開發房地產合同也是有效合同。如果當事人在前取得房地產開發資質證書,或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。

二、關于合建契約的法律性質

合建契約是指當事人之間關于一方提供土地使用權,由另一方出資建設,并按照一定比例分配完成后的房屋與基地使用權的協議。這種合同關系既可以發生在公民個人之間、公民與法人之間,也可以發生在建設單位與房地產開發公司之間。為此,有必要先了解一下在我國實踐中的四種合作建房形態:一是土地使用權人(公民或法人)提供土地,房地產開發產提供資金和技術,以雙方名義共同開發,在工程尚未完工之前,各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。二是以土地使用權人的名義進行開發,待房屋建成后,按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。三是以開發商的名義進行建設,房屋建成后,開發商依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人,同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商。四是雙方共同組成一個新的房地產開發公司,并以該公司的名義進行開發建設,等所建設房屋售出后依約分配所得收入。①按照其中等四種方式合作建筑的房屋屬于項目公司所有,對此沒有產權糾紛,只是股東間利益分配的糾紛,由公司進行調整。

合建契約是一種諾成性的、雙務、有償合同,也就是說,合建契約的成立,不以交付基地或房屋為必要條件;一方須提供土地,他方需完成建筑雙方均互有義務,且互為對價。但其空間屬于哪一類有名合同,在理論上是有爭議的。我國臺灣學者有四種觀點:一是承攬契約。將基地權得人分得的部分房屋視為建筑商承攬的定作物;把建筑商取得的部分基地權利看作基地權利人給付的報酬。二是互易契約。將合建契約當作部分基地權利與部分房屋所有權的交換。三是合伙契約。基地權利人以土地為出資,建筑商以資金與勞務為出資,共同建筑房屋,并分享權益。四是買賣與承攬并存的混合契約。建筑商為土地權利人完成一定工作,土地權利人以轉讓建筑商取得的部分房屋所占用的基地權利作為報酬,而建筑商又以此項報酬抵充買受其房屋占用基地的款項。②

對于合建契約的性質不可一概而論,應該具體問題具體分析。在四種合作建房形式中,第一種是土地使用權人(公民或法人)提供土地,房地產開發商提供資金和技術,以雙方名義共同開發,在工程尚未完工之前,各自以自己的名義對預先約定分得的房屋進行預售。土地使用權人與房地產開發商共同出資、共同經營、共享利益,在預售房地產權轉移之前依合伙的規定合建房屋由雙方共有。當只有房地產開發商一方出面經營而土地使用權人僅提供地皮并不參與實際建設時,也不能解釋為“名為合伙實為借貸因為出面經營都為實際出資人,只能按照合伙契約處理。第二種合作建房形式是以土地使用權人的名義進行開發,待房屋建成后,按照約定將開發商應分得的房屋及相應的土地使用權一并轉讓給開發商。這時可以將土地使用權持作定作人,把房地產開發商當作承攬人,將開發商根據合建契約取得的房地產權益看作是承攬報酬,故可以看作是承攬。第三種合作建房形式是以開發商的名義進行建設,房屋建成后,開發產依約將部分房屋所有權轉移給土地使用權人,同時土地使用權人也要把開發商應分得的房屋所占用土地使用權轉讓給開發商,這時可以認為是土地使用權人將其部分土地使用權與開發商的部分房屋所有權進行交換,故可以看作是互易。盡管建筑行為是一種提供勞務的行為,但畢竟也是一種可以用金錢評價的商品,自然可以成為互易的客體。混合契約說是對承攬說的進一步解釋,但既然已經認定是承攬關系,而且將承攬的部分建筑物作為報酬,那么就再沒有必要解釋為買賣契約。

我國《城市房地產管理法》第60條第2款規定:“在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的,應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記,由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書。”這是為了貫徹房與地的權利主體一致原則。根據我國建設部2001年的《城市房屋權屬登記管理辦法》第16條第1款的規定,“新建的房屋,申請人應當在房屋竣工后的3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記,并應提交用地證明文件或者土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關證明文件。”我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條第3款規定:“本辦法所稱房屋權利申請人,是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請,但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。”其中“已獲得了房屋”一語甚為不詳,若解為房屋的中有人,則須具有本權才能成為受法律保護的占有權。這種本權,在合作建房中,除土地使用權外,還可以是根據合建契約而取得之債權。于是,并非只有土地使用權人才能取得合建房屋的所有權。

三、合建房屋原始取得人的確定

在我國,取得房屋所有權的前提是先取得一定的土地使用權。根據《土地管理法》第53條的規定,建設項目經批準后,建設單位才能申請土地使用權。根據我國《城市規劃法》第30第至第32條的規定,申請建設工程規劃許可證的人應該是土地使用權人。但是,我國的房地產開發公司大多脫胎于行政機關(城市房地產管理部門),于是,在實踐中就出現了建設單位提供土地使用權,而以房地產開發公司的名義進行建設狀況③。我國《城市房地產開發管理暫行辦法》(建設部1995年1月23日以第41號令)對此作了相應的規定。在這種情況下,作為非土地使用權人的房地產開發公司卻可以申請建設工程規劃許可證,據此,他可以申請辦理產權登記。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》第6條規定:“房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。”即土地使用權及其地上建筑物所有權的主體必須是同一個人(包括公民和法人)。于是,對非土地使用權人卻能取得地上建筑物所有權這一問題的解釋只能是將所建房屋作為動產看待。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第24條第2款的規定,當建筑物作為動產看待時,不受房產和地產權利主體一致原則的限制。如果建筑商能夠先取得所建房屋所有權,再轉讓部分房屋所有權給土地權利人以換取部分基地權利,那么就可以將合建契約解釋為互易合同。

在合作建房關系中,必然會有一方轉讓部分土地使用權或部分房屋所有權的情況,依我國《城市房地產轉讓管理規定》第3條,房地產轉讓包括合作建房。合作建房的結果是對建成房屋利益的分享,所以對合建房屋所有權原始取得人的確定也很關鍵。我國臺灣地區一般是以建筑執照記載的建筑人為合建房屋的原始取得人,也就是說,以誰的名義建筑房屋。房屋建成后,房屋的所有權就歸誰。如果以建筑商的名義建造,那么他就是合建房屋的原始取得人。房屋在建筑期間或建成后分給土地使用權人之前意外滅失,其風險由建筑產承擔。因此,如果以土地使用權人的名義建筑,那么合建房屋的原始取得人就是土地使用權人。該房屋分配給建筑商之前意外滅失的風險由土地使用權人承擔。如果以雙方的名義建筑房屋,那么按照合建契約中約定的份額,建成后的房屋分別屬于建筑產和基地使用權人所有。合建房屋因意外事故損毀、滅失的風險上雙方以各自的份額為限分別承擔。

在合建契約有效的前提下,應該貫徹當事人意思自治原則。問題是在當事人對于原始取得人沒有約定的情況下怎么辦?這時當然要依法辦事了,我們找法的結果可能有三種情況:一是法律有明確規定;二是法律規定較為含混;三是現行法無任何規定,即存在法律上的漏洞。這三種情況都需要法律解釋,只是解釋的難度不同而已。即使在第一種情況下,也要首先分清是概念、原則、規范還是技術規定,其次還要將作為法律主體的規范分解為行為模式和法律后果④。針對第二種情況,因法律規定過于抽象而需要具體化,因為他只是一個價值取向的指令,需要法官根據符合社會發展的倫理道德觀念作出客觀的說明。對于第三種情況,則要根據法律認可的習慣或類推適用等方法進行漏洞補充。在合同沒有約定原始取得人,而法律也沒有作出要應規定的情況下,可以成為合建房屋原始取得人的有三種:一是合作建房的申請人;二是合建房屋的基地使用權人;三是合建房屋的實際出資人。根據我國《建筑法》第8條的規定,建房申請人是取得建設工程規劃許可證的人,取得規范許可證的人本來應該是土地使用人,但在實踐中,只要持有建設工程規劃許可證就可以申請建設工程施工許可證,所以建房申請人不一定是土地使用權人,我國現行法律對此也無禁止性規定。那么非土地使用權人取得房屋所有權的情況只能作一種解釋,即該房屋屬于動產,取得作為不動產的房屋所有權的前提是先取得一定的土地使用權,以反映土地與房屋在客觀上的不可分性,并貫徹房、地產權利主體一致原則。如果是取得作為動產的房屋所有權,那么就不必辦理不動產登記手續。這時的合建契約應解釋為互易,適用有關買賣合同的規定。就房屋預售而論,根據我國《城市房屋預售管理辦法》第5條和第6條的規定,預售房屋須取得《商品房預售許可證》,在合作建房中,實際出資人(建筑商)即使非土地使用權人也有可能取得《商品房預售許可證》,因為按照《城市商品房預售管理辦法》第7條的規定,由房地產的實際開發企業辦理《商品房預售許可證》。

在合建契約被認定為承攬契約的情況下,大陸法系傳統民法認為,若建筑材料全部由承攬人提供,則該建筑物交付定作人之前應該屬于承攬人所有⑤。但是,如果將建筑物的原始取得人確定為承攬人,那么在發達國家或地區的司法實踐中產生了許多問題:第一,若建筑物交付前屬于承攬人所有,則承攬人的債權人就可以扣押該交付前的建筑物,并將其拍賣,而定作人卻無權阻止。第二,如果承攬人將工程轉包,那么次承攬人也有可能取得部分建筑物的所有權。若轉移給定作人時,則須辦理二次登記手續,甚為繁瑣。而且在承攬人與次承攬人均為多數人的情況下,問題就更為復雜。第三,若將承攬人確定為建筑物的原始取得人,則他可以將建筑物轉讓給第三人或向第三人提供擔保。經時,定作人雖然可依債務不履行向承攬人請求損害賠償,但對于第三人卻不能主張所有權。因此,大陸法系發達國家一般將合建房屋的原始取得人確定為定作人。需要強調的是,根據我國《合同法》的規定,承攬合同與建設工程合同是兩種并列的有名合同,當建設工程合同沒有明確規定時,才可以適用承攬合同的有關規定。

四、合作建房產權糾紛的預防

合作建房中的產權糾紛多是由于當事人在合建契約中對產權歸屬約定不明造成的,在這種情況下,首先要確定房屋所有權的原始取得人。在合建契約合法有效的情況下,一般應該根據當事人之間的約定來確定合建房屋的原始取得人,于是確定合同是否有效就顯得十分重要。而確定合同是否有效關鍵是從合法性的角度加以考察,首先應該確定申請建房人是否具備主體資格。根據我國現行法,有必要確定一個原則,即以土地使用權人為原始得取人。這樣做的目的,第一是為了貫徹地產和房產的權利主體一致原則;第二是為了符合建設程序的要求。因為土地使用權是取得建設工程規劃許可證的前提,而建設工程規劃許可證又是取得建設工程施工許可證的基礎,而建設工程施工許可證又是取得房屋所有權的必要條件。如果可以將建筑商(實際出資人)作為合建房屋的原始取得人,那么就應該嚴格限制其將合建房屋轉讓給除基地使用權人以外的其他人。并在合建房屋上為基地使用權人設定抵押權,以防止建筑商的其他債權人對合建房屋可能實話的扣押行為。

對實際出資人的利益保護也是著重需要解決的問題。解決的辦法有二個:一是由實際出資人辦理預告登記;二是就所建房屋設定抵押。前者是針對產權分享而充的,后者是對合建房屋售后利益分享而為的。我國目前還沒有預告登記制度,為此須借鑒發達國家的有關立法。預告登記是指為保全不動產請求權而對該項請求權所作的預備登記。這種登記排斥將來就相同請求權所提了的登記申請。合作建房的實際出資人若辦理了預先登記,則就可以保障其對合建房屋的產權。對于為了分享合建房屋售后利潤的實際出資人,可以要求對方在合建房屋上設定抵押,在對方不履行約定分享的義務時,就能通過行使對合建房屋的抵押權而優先受償。

在我國,房屋可以獨立成為所有權的客體,不適用土地對地上房屋的附合原理。不過,作為一種不動產物權,房屋所有權的到得必須以土地使用權的取得為前提條件以反映土地與建筑物之間客觀上的不可分性。在合作建房中,由于實際出資人并不是土地使用權人,所以如果不考慮土地使用權人而將他確定為合建房屋的原始取得人,那么他所取得的只能是作為動產的房屋所有權,因為他沒有土地使用權,無法通過不動產登記而真正取得作為不動產的房屋所有權。如果實際出資人只想取得合建房屋的售后利潤,那么他可以將作為動產的房屋賣給土地使用人。這種買賣合同只能是動產買賣合同。在傳統民法理論中,作為取得房屋所有權前提的土地利用權(包括所有權、地上權、租賃權和借用權)被稱作權原。但這畢竟是一種在理論上成立的觀點,若將實際出資人定為合建房屋的原始取得人,那么在實踐中履行與土地使用權人分享產權的法律手續時仍將十分困難,因此完善目前的房地產登記制度是非常必要的。

需要強調的是,如果土地使用權人以劃撥土地使用權作為合作建房的條件,那么原則上是不允許的。因為劃撥土地使用權是無償取得的,根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條的規定,不能作為出資條件而用于合作建房,否則就會造成國有資產流失,若將劃撥土地使用權用于合作建房,則須先辦理有償取得手續,即向當地市、縣政府補交相當于土地使用權出讓金數額的價款。辦理了有償取得手續的土地使用權已變為出讓土地使用權,當然可以用于合作建設。至于農民之間合作建房用地,應注意我國現行法的相應限制,對此《土地管理法》第62條作出了專門的規定,“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批準;其中涉及占用農地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農民了賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”

注釋:

①摘自耀振華著《房地產的共同開發和委托開發探析》1997年第2期《政法論壇》。

②摘自楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》臺灣正中書局1981版,第413—415頁。

③摘自梁慧星著《民商法論叢(第4卷)》法律出版社1996年版,第84—85頁。

④摘自沈寧宗靈著《法學基礎理論》北京大學出版社1988年版,第33—35頁。

⑤摘自史尚寬著《債法各論》中國政法大學出版社2000年版,第313頁。

參考文獻資料:

1、耀振華著《房地產的共同開發和委托開發探析》1997年版《政法論壇》第2頁

2、楊與齡著《房屋之買賣、委建、合建或承攬》1981年版臺灣正中書局第413—415頁

3、梁慧星著《民商法論叢》1996年版法律出版社第84—85頁

4、沈宗靈著《法學基礎理論》1998年版北京大學出版社第33—35頁

5、梁慧星著《民法解釋學》1995年版中國政法大學出版社第292—300頁

第10篇

第二條  深圳市人民政府(以下簡稱市政府)對轄區內的土地實行統一規劃,統一征用,統一開發,統一出讓;對房地產實行統一測繪查丈,統一登記發證,統一進行行業管理和市場管理;統一管理土地開發基金。

第三條  深圳市規劃國土局(以下簡稱市規劃國土局)是深圳市國土管理、房地產行業和市場(福利商品房、微利商品房除外)的主管部門,負責本規定的實施。市規劃國土局向各行政區及街道辦事處、鎮派出的分支管理機構,按劃定的職責實施對房地產行業和市場的管理。

第四條  深圳市征地工作由市規劃國土局負責,各區及各街道辦事處、鎮、村應予積極支持和配合。其它單位或個人不得擅自向農村征用土地。

第五條  在本市范圍內的合作建房,是指一方或多方出地、一方或多方出資合作開發經營房地產并進行產權分成的行為。合作建房視同房地產轉讓。

第六條  以招標、拍賣方式取得土地使用權的單位或個人,其土地使用權已核準登記并領有《房地產證》的,可以與他方合作建房。

第七條  凡屬減免地價款或通過行政劃撥取得土地使用權的企業、其他經濟組織或個人,經市規劃國土局批準并按市場價格補足地價款后,可以與他方合作建房。

第八條  合作建房的出資方必須是在市規劃國土局注冊的房地產開發公司。

第九條  下列用地,不得用以合作建房:

(一) 國家機關、事業單位、部隊、教育、文化、衛生、科研單位的非營利性用地;

(二) 市政公共設施的非營利性用地;

(三) 農村住宅用地;

(四) 法律、法規限制的其他用地。

第十條  經市規劃國土管理部門劃定為非農用地的,集體經濟組織的土地,視為有償受讓用地,可以與他方合作建房,但建成的房地產只能自用或出租。需轉讓的,應經市規劃國土局批準并辦理土地使用權轉讓手續。

第十一條  合作建房的各方應訂立合作建房合同,并于合同簽訂之日起十五日內向市規劃國土局提出申請。市規劃國土局于接到申請之日起三十天內給予批復。

第十二條  申請合作建房應提交下列文件:

(一) 合作建房申請書;

(二) 《房地產證》或用地紅線圖;

(三) 合作建房合同;

(四) 房地產開發公司資質證書。

第十三條  經批準合作建房的房地產,可按市政府的規定進行預售或銷售。

第十四條  下列當事人可以在深圳市內購買商品住宅:

(一) 具有本市常住戶口的居民;

(二) 持本市暫住證滿五年,且遵紀守法的十八周歲以上的非本市居民;

(三) 在本市注冊的企業、事業單位、社會團體和經市政府批準設立的其他組織。

第十五條  境外和其他組織,外國人、華僑、港、澳、臺同胞及在境外中資機構服務的國內人員,可在本市購買外銷商品住宅。

第十六條  福利商品房、微利商品房的購買和轉讓等,按照市政府的有關規定辦理。

第十七條  房地產買賣應按市規劃國土局核定的內外銷范圍及對象進行。凡核定為內銷的商品住宅,不得賣給境外的組織和個人;凡核定為外銷的商品住宅,可以外銷也可以銷售給境內的組織和個人。

第十八條  房地產轉讓價格有增值的,轉讓人應向市規劃國土局按土地增值額的百分之二十交納土地增值費。

土地增值額按下列公式計算:

土地增值額房地產出售價-上次房地產購入價-房屋改良投資。

如果房地產為第一次出售,則:土地增值額房地產出售價-建造成本價(1+40%)

上款規定的建造成本不包括利息和管理費。

第十九條  自一九九三年一月一日起,通過招標,拍賣方式取得土地使用權的,土地使用者第一次轉讓房地產時,免交土地增值費。

第二十條  本規定頒布前,以協議方式取得的土地使用權或已發生轉讓的房地產,其土地增值費交納標準和土地增值額的計算按下列規定辦理:

一、土地增值費交納標準(一) 土地增值額未超過前次轉讓地價百分之一百者,征收百分之四十;

(二) 土地增值額超過前次轉讓地價的百分之一百、未超過百分之二百者,除按前項規定辦理外,其超出部分,征收百分之六十;

(三) 土地增值額超過前次轉讓地價百分之二百、未超過百分之三百者,除按前兩項規定分別辦理外,其超出部分,征收百分之八十;

(四) 土地增值額超過前次轉讓地價百分之三百者,除按前項規定分別辦理外,其超出部分,收取百分之一百。

二、土地增值額按下列公式計算:

n1土地增值額房地產出售價-房地產購入價格×(1+銀行利率-房屋折舊率)  -房屋改良n2投資×(1+銀行利率-改良部分折舊率)

式中:n1為購置房地產到出售房地產的年限,n2為改良房屋到出售房地產的年限;銀行利率采用中國人民銀行深圳分行規定的一年期定期存款利率;房屋折舊率和改良部分折舊率按百分之二計算。

房地產第一次出售時,房地產購入價格按下式計算:

房地產購入價格=房地產基本價格(即:成本價+計劃利潤+出售營業稅)

第二十一條  父母、配偶、子女之間的房地產贈與交換免交土地增值費。

第二十二條  預購的房地產,須領取《房地產證》后方可轉讓。

第二十三條  違反本規定第六條、第七條、第八條、第九條、第十條規定進行合作建房的,視為非法轉讓土地,由市規劃國土局按《中華人民共和國土地管理實施條例》第三十一條規定予以處罰;違法者為房地產開發企業的,同時注銷其房地產開發經營權。

第二十四條  違反本規定第十四條、第十五條、第十七條規定轉讓商品住宅的,市規劃國土局不予辦理房地產權登記手續,沒收轉讓人的非法所得,并處以非法經營額百分之二十的罰款;轉讓人為房地產開發企業的,同時予以警告、通報,直至注銷其房地產開發經營權的處罰。

第二十五條  違反本規定第十八條、第二十條規定繳交土地增值費的,市規劃國土局不予辦理房地產權登記,由此造成受讓人不能按時辦理登記手續的,由轉讓人承擔責任;經催繳仍不繳交者,從逾期之日起每日加收相當于土地增值費數額千分之三的滯納金;違法者為房地產開發企業的,同時予以警告、通報,直至注銷其房地產開發經營權的處罰。

第11篇

關鍵詞 房地產開發企業 資質管理制度 年檢 動態管理 信用管理 個人責任

一、制度演變

自 1989 年建設部《城市綜合開發公司資質等級標準》以來,我國對房地產開發企業一直都實行資質管理制度。1993 年 11 月 16 日,建設部頒布了《房地產開發企業資質管理規定》(28 號令)通過部門規章明確規定房地產開發企業的資質每年核定一次。2000 年 3 月 29 日,建設部了新修訂的《房地產開發企業資質管理規定》(77 號令),規定房地產開發企業實行四級資質管理制度。自實施資質管理制度以來,對規范房地產市場準入及加強房地產開發企業經營管理取得了良好成效,但隨著房地產市場的發展,這一管理制度在實踐中也遇到了一些新問題,面臨理論與實踐的雙重沖擊。

二、現實問題及思考

1.房地產企業越級開發簽訂的合同效力認定問題規定不明確。

房地產開發企業不具備相應的開發資質而越級開發,尤其是在房地產聯合開發項目中對外簽訂的合同效力認定問題,在法律上的規定幾經變化,至今仍未有定論性結果。根據《房地產管理法施行前的案件問題解答》規定,不具備房地產開發經營資質的企業與他人簽訂的以房地產開發經營為內容的合同,一般認定無效,但在一審訴訟期間依法取得房地產開發經營資格的,可以認定合同有效。但是隨著《合同法》的出臺,“不輕易認定合同無效”的審判原則也逐漸落實在房地產案件糾紛處理過程中。2004年11月《最高法院關于審理國有土地使用權司法解釋》的出臺,對該等司法趨勢予以了明確,《解釋》第15條規定:“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效,但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效”。由此我們可以看出,法律對于房地產企業越級開發簽訂的合同效力認定問題搖擺不定。

2.房地產企業資質管理的目的不清晰。

房地產企業資質管理制度的目的應該是約束或者規范企業的市場行為,然而目前我國的資質管理方式較為單調,動態管理、信譽管理相對缺乏。當前行政主管部門主要通過資質年檢來管理開發企業,這屬于事后監督,它不利于發現和解決開發企業的現場問題并對此有效規制。一些地方在資質年檢中往往略顯被動、靜止,忽視了動態的管理,忽視了企業的信用管理,資質審核無法與現場檢查、企業信用評估、群眾投訴、拖欠工程款處理等工作有效結合,陷入類似“評職稱”的材料審核的資質管理體制往往管不住、管不好開發企業。

3.房地產企業資質年檢制度工作陷入困境

從各地每年的年檢的通知來看,年檢通知的內容、要求及申報的材料等基本不變,只是格式順序有些調整。年檢審查流于形式,面對每年大量需要年檢的企業,管理部門不可能對每一個企業的真實狀況進行一一核實,最終這種檢驗也就成了走過場。更為嚴重的,是年檢資料頻繁造假,企業在申報年度生產經營、開發項目情況及財務狀況等事項時,為了通過年檢,偽造材料的情形屢禁不止,比如審計報告,有的企業就是找會計師事務所做一份虛假的報告,在年檢的時候將資金劃入,年檢通過后,資金又被劃走。同時這一制度滋生了巨大的權力尋租空間,不僅有礙于正規房地產開發企業通過審核,更使相當部分本該淘汰的企業繼續存在于市場之中。

三、立法前瞻性分析

要建立合理有效的房地產企業管理制度,就要首先明確我們建立這個制度的價值追求,即對于房地產開發企業的經營行為進行有效的規制,為了實現這個目的,筆者認為可以從以下三方面著手。

一、嚴格限定越級開發對外簽訂合同效力補定的時間限制。

當事人在以前取得了相應的開發資質,那么其簽訂的合作開發合同即是有效的,而“前”這一時間限制是極其不明確和不固定的,為了房地產行業的健康發展和法治社會的建設,法律必須對這一效力補定行為規定明確的時間限制,即確認在簽訂合同之后一段時間內仍未取得房地產項目開發所要求的相關資質則喪失補定合同效力的機會,并要求違規違法操作的企業給因此受到損失的善意第三人以賠償。

二、加強政府監管,尤其注重對主要環節的監管。

房地產開發主管部門對開發企業的監管應當突出在對開發項目進行監管,尤其是項目質量方面,注重竣工驗收。筆者建議取消不能滿足市場經濟要求的年檢制度,加強對開發企業的動態管理,比如主管部門可以定期、不定期進行抽樣檢查或到項目實地進行檢查,加大對企業違法行為的查處處罰力度。加強對開發企業的信用管理。應該將信用管理作為對開發企業管理的常態手段,將工程質量、群眾投訴、拖欠工程款處理、虛假宣傳、違規銷售等作為考評指標,來決定對開發企業資質的核定、升級、降級、注銷、吊銷。

三、強化民事責任,尤其是從業人員的個人責任。

要有效規制目前房地產開放行業的諸多亂象,強化市場主體的民事責任無疑是一個有效的手段,但是我國現階段實行的房地產企業管理制度傾向于對企業的民事責任要求,忽略了對企業內執業人員的民事責任承擔要求。根據我國現行的資質制度規定,企業是市場行為的主體,執業人員只能注冊到企業并作為企業內部人員進行工作,這就導致了企業內部的執業人員因個人過失造成工程質量問題或者合同違約時,往往只是企業法定代表人承擔責任,而執業人員沒有承擔相應的責任,缺少針對性的責任追究,導致執業人員責、權、利的嚴重不匹配。執業人員承擔較少的風險,致使其工作責任心不強,創造性、能動性不足,最后企業遭受損失,甚至影響整個行業的發展活力。強化個人執業責任,必須進行執業注冊專業設置框架體系研究與建設,避免多頭管理和交叉執業,這是強化個人執業責任的基本條件在此基礎上,推進個人執業資格管理有關法規的建設工作,盡快實行個人執業責任保險制度,主管部門在執業人員的注冊管理機制、執業行為和約束、執業責任、不良行為和責任追究等方面研究制訂和完善相關配套制度。

我國的資質管理制度產生的時代背景已經發生變化,經濟體制也發生了巨大變化,導致房地產開發企業資質管理制度同市場經濟不相適應。因此,改革現有資質管理制度是市場經濟發展的必然要求,也是房地產市場健康發展的必然要求。

參考文獻

[1]郭樹榮,任曉宇.對建筑市場準入制度的改革探討[J].建筑經濟,2012,11:15-18.

[2]江丹,季彥敏.房地產開發企業資質管理制度的幾點思考[J].上海房地,2013,03:50-53.

[3]王娜.房地產企業種群演化與競爭策略研究[D].西安建筑科技大學,2010.

[4]梁啟科.我國房地產產業組織政策研究[D].西南財經大學,2011.

第12篇

關鍵詞:城市化背景,房地產類課程設置,教學內容設計

中圖分類號:F293.33-4

基金項目:河北工業大學教研立項支持項目

作者簡介:李素紅(1978-),女,漢族,河南湯陰人,河北工業大學經濟管理學院,副教授,博士,研究方向:項目管理與風險控制

杜娟(1992-),女,河北工業大學經濟管理學院,本科生,專業:工程管理

李天航(1994-),男,河北工業大學經濟管理學院,本科生,專業:工程管理

1引言

房地產是隨著城市化進程的快速發展而發展起來的一個重要行業。城市化導致了人口的大量遷移和大規模的城市基礎設施建設,導致了對房地產的龐大需求。與當前房地產行業飛速發展的趨勢不適應的一個集中性問題是人力資源的素質和數量遠遠達不到需求,整個產業的人才現狀難以滿足企業的現實需求。所有的房地產企業都希望得到復合型人才、高端人才,即具有綜合能力的人才,包括具備深厚的專業能力、熟練的業務能力、優秀的協調溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產企業持續發展的主要原因[1]。

在此背景下,我們要充分重視房地產類人才建設所面臨的機遇和挑戰,在培養人的理念、方法和制度上與時俱進,不斷改進。本論文旨在在房地產行業的迅速發展背景下,通過研究工程管理專業房地產類課程及其教學內容設計,結合我校的工程管理專業課程設置情況,改善房地產類人才的培養體系,以培養適應社會強大需求的房地產行業復合型人才。

2國內外房地產類課程設置現狀

2.1 國外房地產類課程設置現狀

國外房地產類課程的高等教育產生較早,部分發達國家已經發展得比較成熟。而且,房地產專業教學的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產專業,它們分別屬于不同的學科領域。工程管理專業通常設置在工學院與土木工程相關的學系內,也有些學校在工學院中獨立設系。而房地產專業通常設在商學院隸屬于工商管理學科,有時獨立設系,有時與金融、保險等為同一個系。總體分析,國外的房地產類專業設置特點[2]體現在:(1)加強通識教育的核心地位。(2)結合經濟管理和城市規劃的專業課程。(3)創新教育教學模式。教學模式靈活多變,在教學上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學形式,組織學生分組討論或辯論,課外學生獨立或合作完成課程作業,并提供充分的討論和演講機會,激發學生創造性思考,培育團隊精神。(4)專業與行業之間的聯系和合作密切。比如請房地產管理人員、房地產公司的決策者以及城市規劃師等行業人士授課,更好地促進就業和服務社會。

2.2 國內房地產類課程設置現狀

對國內大學的整體情況進行初步調研之后,我們重點分析了幾所知名度較高的大學。調研結果顯示,各個學校的專業主干課程中都會包含房地產類課程。如房地產開發類,包括房地產開發與經營、房地產開發概論等課程;房地產經濟學類以及物業管理類的培養學時相對較多;房地產市場營銷類、城市規劃類和房地產相關法規、政策類的課程大多屬于專業選修課程,課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業房地產類課程的主要內容。同時房地產集中實踐類課程也十分重要,一般是與其開設的房地產類課程內容相聯系的,其中比較典型的有:房地產項目可行性分析、房地產市場調研、房地產估價課程設計等。我校的工程管理專業開設的房地產類課程很少,專業核心課程僅有房地產項目策劃和房地產經營與開發,且課時較少,因此學生無法系統地學習房地產類課程,很難形成全面系統的知識體系來滿足房地產市場對人才的需求。

通過上述分析,國內大部分高校房地產類相關課程欠缺,課程設置缺乏系統性,我校的工程管理專業的房地產方向課程設置更不明確[3]。因此,我們結合我校現狀以及調研數據資料,對房地產類課程及其內容進行設計,具有重要的理論價值和實踐指導意義。

3 房地產類人才培養的調研分析

在城市化背景下,為了更好地滿足社會對房地產類人才的需求,我們分別針對房地產企業人員和在校學生進行了問卷調研,以發現房地產類人才培養中存在的問題,更好地設計房地產類教學課程及其教學內容。

3.1 房地產企業調研

為了有效地開展調研工作,我們先對房地產企業經驗豐富的員工進行了訪談,然后有針對性地設計了調研問卷,主要圍繞房地產理論和實踐課程的內容設置情況,以了解房地產企業對學生知識、經驗和能力方面的需求。問卷共調研了20位資深的房地產企業管理人員。調研結果發現,房地產企業認為大學生在從事房地產工作時面臨的主要困難是實踐經驗和專業知識的欠缺,著重提升大學生的專業素養是一個亟待解決的問題。調研顯示,企業管理人員鼓勵學生參加房地產類前言講座,了解房地產業現狀、發展方向和趨勢,建議學生多參加房地產類競賽,如房地產策劃大賽、算量大賽、房地產專業知識競賽等,還建議學生多參加一些社會實踐調研活動,如房地產市場調研、房地產項目可行性分析、房地產項目管理沙盤模擬等。在專業課程內容的設置方面,大部分建議開設建設與房地產法規、房地產策劃、房地產開發與經營、房地產估價、物業管理等課程。

3.2 在校學生調研

學生問卷部分主要調研了學生對房地產類課程的學習興趣、了解程度和對課程內容的需求等,在考慮學生需求的情況下完善房地產類課程設置。調研結果顯示,學生對于從事房地產行業的工作很有興趣,但是比較缺乏信心。學生不太關注房地產的最新發展動態,大部分人只是主要通過網絡途徑偶爾關注,因此高校可通過開設一些前沿課程或講座幫助學生了解房地產行業的最新發展動態。目前高校開設的房地產類課程較少,大部分學生認為不能滿足房地產業高速發展對復合型人才的需求,希望學校能夠增加房地產類核心課程,如房地產營銷、房地產策劃等。學生非常愿意參加房地產類課程實踐活動,例如房地產類競賽、調研活動,尤其是實習,希望增加此類課程的開設比例。學生主要參加了房地產策劃大賽和BIM(建筑信息模型)大賽,希望通過比賽能夠增強實踐動手能力。總之,在學生看來,將來從事房地產工作,面臨的主要困難是專業知識不足,因此學校應當設計系統的房地產類課程體系,使學生更好地適應社會的需求。

4 工程管理專業中房地產類課程及其教學內容設計

4.1 工程管理專業中房地產類課程設置

結合房地產行業的發展趨勢、國內外課程設置的現狀以及對房地產企業人員和工程管理專業在校學生的調研,本論文從理論和實踐環節設計豐富多樣的房地產類課程,主要從專業基礎課、專業必修課、專業選修課、前沿課程(或講座)、集中實踐課、專業競賽六個方面進行設計,具體設置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業房地產類課程教學內容設計

1.專業基礎課

《城市規劃與管理》主要內容包括:城市總體空間布局的原則和要求,城市工程系統規劃理論,城市基礎設施建設行政管理的理論,城市規劃的法規制定、城市規劃的行業管理,城市規劃的編制和審批管理,城市規劃的實施和監督檢查管理等。

《房地產制度與法規》主要內容包括:房地產法律規范概述、房地產開發用地法律與制度、城鄉規劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設法律與制度、房地產開發法律與制度、房地產交易法律與制度、房地產登記法律與制度、房地產中介服務法律與制度、物業服務法律與制度等。

2.專業必修課

《房地產項目策劃》旨在提高學生對于房地產開發項目全程策劃的能力。教學主要內容有:項目的前期定位策劃(包括市場調研,項目定位,項目的經濟效益分析等)、項目的推廣整合策劃(包括項目的VI設計,項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等)、項目的銷售招商策劃(分階段銷售價格的確定,項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃)等。

《房地產經營與管理》系統地介紹房地產經營與管理全過程的理論與實踐,主要內容包括:房地產投資決策和經營決策、房地產企業融資、房地產開發項目的前期工作、房地產建設過程的管理(包括勘察設計、招標、建設等)、房地產項目的營銷管理、房地產開發與經營項目后評價、房地產經營與管理案例等。

《房地產項目招投標與合同管理》結合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理,主要內容為:房地產市場相關法規、房地產項目招標投標概論(招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等);合同管理包括監理合同、房地產項目勘察設計合同、房地產項目施工合同、土地使用權轉讓合同、材料設備供應合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產市場營銷》是以營銷過程為主線,系統介紹房地產市場營銷的理論、內容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務操作內容,并包含案例分析和對國內外房地產市場營銷的新經驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內容包括:房地產市場營銷導論,房地產市場營銷環境分析,房地產市場交易形式、房地產消費者購買行為分析,房地產市場調查,房地產市場細分和市場定位,房地產企業競爭戰略、房地產市場營銷戰略,房地產產品策略,房地產價格策略,房地產營銷渠道策略,房地產促銷策略,房地產市場營銷管理,房地產銷售與管理。

《物業管理》主要教學內容包括:物業管理的產生與發展,物業管理的基本環節,物業管理性質與基本理論,業主自治管理,物業服務企業,前期物業管理服務,物業綜合管理服務,物業經營管理,物業管理的招投標,物業服務企業人力資源管理,物業管理服務質量,物業管理資金等。

3.專業選修課

《房地產經濟學》通過對房地產業在國民經濟和社會發展中的功能透視,闡明房地產業在國民經濟中的地位和作用,主要介紹房地產市場、房地產供求管理、房地產價格、房地產周期、房地產產權與住房制度、房地產稅收、房地產宏觀調控、房地產業可持續發展等內容。

《房地產估價理論與方法》是集經濟學和工程技術知識于一體的一門專業課程,內容包括:房地產的基本概念以及房地產價格的特征、房地產與房地產估價、房地產價格、房地產估價原則與估價程序、影響房地產價格的內部和外部因素、房地產估價的基本原則和程序、房地產估價的幾種方法及其應用、房地產估價報告等。

《房地產項目風險管理》主要內容包括:風險管理系統、房地產項目風險識別、房地產項目風險估計、房地產項目風險評價決策、房地產項目風險回避、房地產項目風險控制、房地產項目風險轉移、房地產項目風險自留。

4.前言課程(或講座)

《房地產政策及最新發展動態講座》內容可大致包括四個方面:宏觀經濟熱點問題解析、金融形勢與發展戰略、區域經濟與房地產投資戰略、房地產市場現狀及發展等。通過多內容、多層次的講座使學生對房地產市場的現狀有初步的把握和認識,并且逐步滲透給學生分析房地產市場現狀的方法,幫助學生在以后的工作中獨立認識思考現象背后的本質,及時把握住機遇。

《國內房地產企業的人才戰略講座》主要通過邀請企業專業人士,介紹房地產企業所需要的各類人才,從房地產企業人才招聘、人才培養、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰略分析。學生通過了解房地產企業的人才戰略,結合人力資源結構,制定適合自身發展的職業規劃,可針對性地提高自己的技能水平,提高自身的綜合素質。

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